En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de diciembre de dos mil veintidós, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “V. H. M. c/ O., R. P. y OTROS s/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La Vocalía Nº 10 no interviene por encontrarse vacante.
A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:
La sentencia recurrida admitió parcialmente la demanda deducida por H. M. V. y, en consecuencia, condenó a N. S. B., D. O. B. y L. B. M., a abonarle el importe fijado de dólares estadounidenses veintiún mil (U$S 21.000), con más los intereses y las costas del proceso.
Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.
Con fecha de 24 de agosto del corriente, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
I. Los antecedentes
Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Promovió el actor demanda de daños y perjuicios contra R. P. O. y R. G. C., a fin que se los condene a abonar de manera solidaria la cantidad de dólares estadounidenses tres mil (U$s 3.000) y pesos dieciocho mil ciento ochenta y seis con setenta y cinco centavos ($ 18.168,75) y; por cumplimiento de contrato e indemnización contra N. S. B. , D. B. y L. B. M. para que sean condenados a abonarle también de manera solidaria la cantidad de dólares estadounidenses treinta y un mil setecientos (U$s 31.700).
Relató, que el día 02 de junio de 2017 se reunió con la Sra. G. A. y con el codemandado R. P. O. quien se presentó como agente inmobiliario (con remisión a la tarjeta personal que en original acompaño como prueba documental “D” de “Re/max”). Que, luego de visitar una propiedad en Dock Sur, Avellaneda, se dirigieron a la casa de su hermano con el fin de documentar la reserva, oferta de precio y condición de pago, por la compra del departamento ubicado en la Av. Nicolás Avellaneda Nro … Piso 1ro Dpto. “4”, Dock Sur, Partido de Avellaneda, Prov. de Buenos Aires.
Manifestó, que firmó el compromiso de compra y les entregó a los representantes de “Re/max” la suma de mil quinientos dólares estadounidenses (U$s1.500), los cuales serían imputados como reserva de compra, con la condición de entregar otros mil dólares estadounidenses (U$s 1.000) al momento de consolidarse la operación, en concepto de refuerzo de seña.
Explicó, que el día 22 de junio de 2017 se reunió en la sucursal de “Re/Max” de Olleros CABA, con las personas que vendían el inmueble: L. B. M., G. B., K. V. B., N. S. B., D. B. y con los representantes de “Re/Max” la Sra. G. A. y el Sr. R. P. O., para firmar el boleto de compra venta. Que, en ese momento le entregó en efectivo a los vendedores la suma de diez mil quinientos dólares estadounidenses (U$s 10.500), a cuenta de precio y al codemandado O., las sumas de mil dólares estadounidenses (U$s 1.000), en concepto de refuerzo de seña, tal y como había sido pactado en el documento de reserva de compra, bajo la promesa de que en los próximos días le entregaría el recibo.
Destacó las cláusulas relacionadas con los hechos en cuestión y que en definitiva no se cumplieron a su entender. Que, unos días antes del vencimiento de la reserva –fecha límite el 21 de agosto de 2017–, se comunicó con la escribana M. E. V. con la intención de coordinar el horario y el lugar parar realizar la escrituración, quien le informó la imposibilidad de escriturar el inmueble en tiempo y forma, porque al parecer se encontraría abierta otra sucesión, de la cual no se le había informado (cláusula Décima). Que, así las cosas, no tuvo una nueva propuesta por parte de los vendedores, ni fue notificado fehacientemente sobre un posible cambio de la fecha para escriturar y/o de los motivos que hacían imposible el cumplimiento en tiempo y forma de lo pactado, a lo que se le debe agregar la incertidumbre que le generó haberse enterado días antes que existía otra sucesión que en definitiva podría frustrar el negocio jurídico, imposibilitando a los vendedores escriturar el día 21 de agosto de 2017 antes de las 15:00 hs.
Señaló, que ante esta situación y habiendo sobrepasado el plazo límite establecido en la reserva, fue que el día 24 de agosto de 2017 se vio obligado a notificar a los cinco (5) vendedores mediante carta documento su decisión de rescindir el contrato de compraventa que suscribieran, por la falta de cumplimiento de la obligación de realizar la escrituración traslativa de dominio; reclamándoles en consecuencia, la pronta devolución de los U$s 10.500 oportunamente pagados, con más la suma de U$s 10.500 en concepto de indemnización convencional por incumplimiento (Cláusula Quinta).
Describió el intercambio telegráfico.
Postuló, que en primer lugar los vendedores intentaron minimizar su responsabilidad por su incumplimiento diciendo que se trataba de demoras judiciales por las cuales no pudieron escriturar en tiempo y forma; pero entendió que ello nada más lejos de la verdad pues de acuerdo al boleto de compra venta las demoras procesales eran por el expediente señalado en la cláusula décima (ver “A. D. s/sucesión Ab-Intestato”), en ningún lado se habla de demoras procesales, en la apertura de una nueva sucesión.
A fs. 76/80 se presentó la codemandada N. S. B. a contestar demanda.
Afirmó, que con fecha 22 de junio se celebró un boleto de compraventa mediante el cual los Sres. L. B. M., G. B., K. V. B., N. S. B. y D. B. vendieron al Sr. H. M. V. un inmueble ubicado en la Avenida Nicolás Avellaneda …, UF 4, 1º piso, de la localidad de Dock Sud, Provincia de Buenos Aires. Que, en tal acto el Sr. V. abonó a la suma dólares estadounidenses diez mil quinientos (U$s 10.500) sobre un valor total de dólares estadounidenses treinta y cuatro mil (U$s 34.000), acordándose que el saldo del precio, o sea la suma de dólares estadounidenses veintitrés mil quinientos (U$s 23.500), sería abonado en el acto de otorgarse la escritura traslativa de dominio y entregarse la posesión, libre y pacífica del inmueble.
Explicó, que en dicho boleto se aclaró que los vendedores debían pedir la autorización judicial para que la Escribana V. inscriba la declaratoria de herederos dictada mediante el sistema de tracto abreviado, estableciéndose expresamente que, en caso de necesitarse una prórroga por motivos procesales, las partes la otorgarían. Que, a principios de agosto y previendo que no sería posible obtener la autorización dentro del plazo originalmente acordado, su letrado –el Dr. J. I. T.– se puso en contacto con el Sr. V., el Sr. O. y la Esc. V. a efectos de que comunicar tal circunstancia, acordándose firmar una prórroga y entregarle la posesión del inmueble al comprador.
Sostuvo, que el actor mal puede pretender mostrarse sorprendido por la falta de escrituración dentro del plazo previsto, cuando tal circunstancia le fue comunicada con anticipación y se encontraba contemplada como posibilidad cierta en el boleto firmado. Que, con fecha 15 de agosto –es decir una semana antes de vencimiento del plazo original– el Sr. O. confirmó el texto del acuerdo que se firmaría con el vendedor y la escribana. Que, para su sorpresa el comprador –muestra de su clara mala fe según acotó– le envió una CD con fecha 24 de agosto de 2018 rescindiendo el contrato y pidiendo la devolución del doble de las sumas entregadas, la cual fue contestada con fecha 29 de agosto sobre la que V. guardó silencio.
Indicó, que se ha omitido consignar en dicho boleto que la autorización para inscribir por tracto abreviado debía pedirse en dos sucesiones y no en una sola; sin embargo, entendió que esta circunstancia no importó una demora, pero si una desprolijidad.
Alegó, que la Carta Documento enviada por el comprador el día 24 de agosto de 2017 devino en improcedente, con sustento en que el retardo en el otorgamiento de la escritura fue justificado, sin que exista una situación de mora, conforme su apreciación. Que, han continuado los trámites judiciales para obtener la autorización para la inscripción mediante el tracto abreviado y que con fecha 18 de septiembre de 2017 –es decir con menos de 30 días de retraso– han notificado al comprador y a la escribana del otorgamiento de la autorización en ambas sucesiones. Que, lamentablemente, el comprador había decidido embarcarse en “una aventura jurídica en lugar de resolver su problema”; que las notificaciones posteriores cursadas por su parte lo han puesto en mora hasta que finalmente con fecha 3 de octubre de 2017 han rescindido el contrato de compraventa por la exclusiva culpa del comprador, quien no fijó la correspondiente fecha para el otorgamiento de la escritura y cancelación del saldo de precio pactado.
A fs. 82 se presenta D. B. a contestar demanda adhiriéndose en todos sus términos a la presentación efectuada por la codemandada N. S. B.
A fs. 83, se presenta L. B. M. a contestar demanda adhiriéndose en todos sus términos a la presentación efectuada por la codemandada N. S. B.
A fs. 213 el actor denunció haber arribado a un acuerdo parcial con los codemandados R. P. O. y R. G. C., en virtud del cual –sin reconocer hechos ni derechos– en el día 01/11/2019 los mencionados le han hecho entrega de la suma de U$s 2.500 por la cual dio carta de pago y en virtud de ello, desistió de la acción y del derecho respecto de ellos.
II. La decisión recurrida
Para así decidir, la sentenciante de grado entendió que del conjunto de las pruebas ponderadas bajo las reglas de la sana crítica, los codemandados en autos –parte vendedora– han incumplido con los deberes que se encontraban a su cargo, pues no solamente que en el mentado instrumento se suscribió de manera incompleta, con el faltante de las personas allí mencionadas como integrantes de esa parte –los coherederos G. B. y K. V. B.– quienes no son demandados en autos, sino que además existían trámites pendientes de cumplimiento en otra sucesión que ni siquiera fue incluida en la cláusula décima. Que, las diligencias previas que debían llevarse a cabo en el expediente mencionado en la cláusula DÉCIMA “D. A. E. s/ Sucesión ab intestato” no se cumplieron con la debida anticipación, siendo que se obtuvo la orden de inscripción de la declaratoria de herederos en dichos obrados recién el día 14/09/2017, es decir, cuando ya había vencido la fecha tope para la escrituración establecida en la cláusula TERCERA –el 21/08/2017– siendo inoficiosa la salvedad allí prevista en cuanto a la posibilidad de prórroga de la fecha por trámites pendientes en el mentado sucesorio, pues no se incluyeron las eventuales demoras que podían producirse en el restante expediente omitido “B. S. y otro s/ Sucesión ab intestato” (expte. nº 102.854/1992) que también resultaba relevante a los fines de integrarse debidamente los antecedentes dominiales del inmueble objeto del boleto de compraventa, para la celebración de la consiguiente escritura traslativa de dominio. Que, frente a la contundencia de las pruebas arrimadas, consideró que los accionados no han producido elementos probatorios conducentes que permitan exonerarlos de las responsabilidades que les fueron endilgadas ni han acreditado ninguno de sus dichos vertidos en sus contestaciones de demanda en sustento a sus defensas, basadas sustancialmente en el intercambio epistolar mantenido de las partes. Que, a la fecha límite en la que correspondía otorgarse la escritura traslativa de dominio, los copropietarios vendedores que suscribieron el mentado boleto de compraventa, no habían cumplimentado los trámites previos ineludibles que deberían verificarse para ser jurídicamente factible llevar a cabo aquel acto, el cual –en definitiva– no pudo concretarse por las omisiones atribuibles a los demandados, teniendo en cuenta el modo en que resultó trabada la litis. Que, le asiste derecho a la accionante al haber hecho uso de la facultad de rescisión expresamente prevista en la cláusula QUINTA del boleto de compraventa que unió a las partes, concedida a la parte no culpable en caso de incumplimiento de alguna de las partes, con la consiguiente mora automática allí enunciada. Que, no se han denunciado ni mucho menos acreditado que el comprador hubiera desplegado alguna conducta culpable en el proceso de cumplimiento de los trámites previos ineludibles, que de algún modo hubiera contribuido al fracaso de la operación inmobiliaria, máxime cuando no se encontraba a su cargo aportar la documentación necesaria para la preparación del acto de la escritura traslativa de dominio, sino por el contrario, las diligencias pendientes justamente debían ser observadas y cumplimentadas oportunamente por la parte vendedora. Que, el intercambio epistolar mantenido por las partes demuestra que las gestiones realizadas por los accionados a los fines de obtener los trámites previos pendientes en las dos sucesiones aludidas han resultado tardías, además de insuficientes, dando así motivo con su conducta negligente a que sobrevenga el inexorable vencimiento del plazo límite para escriturar acordado, sin que pueda ser invocada la causal de prórroga que había sido prevista en la cláusula tercera, pues únicamente aludía a “…demoras procesales en el expediente señalado en el cláusula DÉCIMA…” y ninguna referencia se hizo en orden a la existencia del restante proceso sucesorio del causante B. S. antes referenciado. Que, según surge de la misiva enviada por el letrado de los herederos demandados a la escribana actuante, comunicándole que los magistrados actuantes en los sucesorios había ordenado las respectivas inscripciones y donde le requiere que tenga a bien retirar los expedientes en préstamo como así también la CD de igual tenor que le remitió al actor fueron enviadas recién el día 19/09/2017 encontrándose ya ampliamente vencido el tope máximo predeterminado para la celebración del acto escriturario.
III. Los recursos
Se agravia la parte demandada quien presentó sus agravios con fecha 6/7/2022, cuyo traslado fuera contestado por el actor el 12/7/2022.
Se alza contra la decisión de la Sra. Jueza de la anterior instancia en tanto consideró que incurrieron en incumplimiento contractual. Destacan, que en el boleto de compraventa se estableció el precio total y que la operación estaba condicionada al proceso sucesorio “D., A. s/suc. ab intestato” pudiendo solicitarse una prórroga en caso de ser necesario. Que, las partes firmaron un documento poco específico dado los errores que contenía el boleto de compraventa. Se agravian de no haberse contemplado que anotició con antelación que debía posponer la fecha de escrituración toda vez que se encontraban demorados los trámites correspondientes al proceso sucesorio. Que, a solo tres días de vencido el plazo estipulado el actor comunicaba la rescisión y tampoco se advirtió que un mes después de la fecha convenida comunicó que estaba en condiciones de efectuar la escritura. Se alza pues el actor ganó una importante cantidad de dólares estadounidenses al verse frustrada la operación considerando que un mes después de la fecha acordada en primer término se encontraban en condiciones de escriturar. Insiste con la mala fe contractual con que se condujo el accionante. Se queja de la aplicación de la mora automática dado que el escribano no los notificó de la fecha de escrituración. Rezonga pues quien reclama el cumplimiento de una obligación tiene que haber cumplido su parte o allanarse, en el caso pago del saldo de precio y concurrir a la escrituración. Que, su cumplimiento no dependía enteramente de la voluntad de una de las partes sino de la conexión de su actividad con la del escribano, es decir que cite a las partes al acto escriturario. Que, si bien el escribano requirió la documentación necesaria para la escritura no hubo requerimiento citando a las partes con fecha cierta a ese fin. Que, su buena fe queda demostrada al ofrecerle al actor la posesión del bien al momento de tener que posponer la fecha de escrituración.
IV. La solución
a) Entrando al análisis de los agravios vertidos por la parte demandada no puedo sino precisar que el artículo 265 del CPCC dispone que el escrito de expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que los apelantes consideren equivocadas. “Crítica concreta se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio, lo de razonada alude a los fundamentos, bases y substanciaciones del recurso. Razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto de los conceptos contenidos en la sentencia que se impugna” (conf. esta Sala in re “Micromar S.A. de Transportes c MCBA” del 12-09-79, ED 86-442).
Se trata de un acto de impugnación destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida para demostrar su injusticia. Pero si el recurrente no realiza una evaluación o crítica de las consideraciones que formula el anterior sentenciante, sino que expresa un simple disenso con lo decidido con argumentos que no intentan rebatir los fundamentos tenidos en mira para decidir la cuestión, la expresión de agravios no reúne los requisitos establecidos por la citada norma legal (CNCiv., Sala H, 13-02-06, “Pasolli, Jorge c/ Camargo, Roberto S. y otro”, La Ley Online) y debe declararse desierta.
Los recurrentes deben poner de manifiesto los errores de hecho o de derecho, que contenga la sentencia; y la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo. Deben, pues, cumplir la imperativa disposición del artículo 265 del CPCC.
Reitero que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que solo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv., Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57).
En el caso, para contrarrestar la asignación de responsabilidad no se rebate que el boleto de compraventa se suscribió de manera incompleta, en lo que concierne a las personas allí mencionadas como integrantes de la parte vendedora –los coherederos G. B. y K. V. B., quienes no son demandados en autos–, sino que además existían trámites pendientes de cumplimiento en otra sucesión que ni siquiera fue incluida en la cláusula décima. Tampoco critican de modo eficiente que las diligencias previas que debían llevarse a cabo en el expediente mencionado en la cláusula DÉCIMA –“D. A. E. s/ Sucesión ab intestato”– no se cumplieron con la debida anticipación, siendo que se obtuvo la orden de inscripción de la declaratoria de herederos en dichos obrados recién el día 14/09/2017, es decir, cuando ya había vencido la fecha tope para la escrituración establecida en la cláusula TERCERA –el 21/08/2017– siendo inoficiosa la salvedad allí prevista en cuanto a la posibilidad de prórroga de la fecha por trámites pendientes en el mentado sucesorio, pues no se incluyeron las eventuales demoras que podían producirse en el restante expediente omitido “B. S. y otro s/ Sucesión ab intestato” (expte nº 102.854/1992) que también resultaba relevante a los fines de integrarse debidamente los antecedentes dominiales del inmueble objeto del boleto de compraventa, para la celebración de la consiguiente escritura traslativa de dominio. Menos contrarrestan de modo eficiente que el comprador –actor– hubiera desplegado alguna conducta culpable en el proceso de cumplimiento de los trámites previos ineludibles que de algún modo hubiera contribuido al fracaso de la operación inmobiliaria, máxime cuando no se encontraba a su cargo aportar la documentación necesaria para la preparación del acto de la escritura traslativa de dominio, sino por el contrario, las diligencias pendientes justamente debían ser observadas y cumplimentadas oportunamente por la parte vendedora. Finalmente, no impugnan que la misiva enviada por su letrado a la escribana comunicándole que los magistrados actuantes en los sucesorios habían ordenado las respectivas inscripciones y donde le requiere que tenga a bien retirar los expedientes en préstamo como así también la CD de igual tenor que le remitió al actor fue enviada recién el día 19/09/2017 encontrándose ya ampliamente vencido el tope máximo predeterminado para la celebración del acto escriturario. Inclusive, resultan contradictorios en sus postulados, ya que concluyen sus agravios solicitando se admita la acción en todos sus términos.
Antes bien, sus quejas se presentan como un mero parecer que no logra desvirtuar las razones de la magistrada sustentado en elementos objetivos de la causa; es que el discurso recursivo ensayado no excede el límite de una mera discrepancia o disenso con lo decidido en la instancia de grado (esta Sala 18/3/2021 Expte. Nº 41469/2017 “Serra, Susana Alicia c/ Arguello, Federico y otro s/ División de Condominio” ídem 13/5/2021 Expte. Nº 18216/2015 “Nesi Mariano Gastón c/ Kapow SA s/ daños y perjuicios”; Expte. 36.123/2014 “Prevención Aseguradora de Riesgos del Trabajo S.A. c/ Lopresti, Gisela Paola y otros s/ cobro de sumas de dinero” del [sic]).
Por ello, resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal, cuando los agravios de los recurrentes se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos ante el a quo en el escrito de inicio, sin hacerse cargo de las consideraciones que aquél expresó al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por el magistrado de la instancia previa (CNCiv. Sala J, 15/7/2010, Expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Idem., id., 23/6/2011, Expte. 90.579/2003 “Rivera Cofre José Alejandro y otros c/ Clínica Gral. de Obstetricia y Cirugía Ntra. Sra. de Fátima y otros s/ daños y perjuicios”, entre otros).
Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del “A Quo”, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76, esta Sala expte. 36879/2014 “Cabrera González, Benita Ygnacia y otro c/ Porcel, Carlos Alberto y otros s/daños y perjuicios” del 17/11/2021).
c) [sic] Por ello, aun cuando debe considerarse en el presente caso que la expresión de agravios no cumple acabadamente con todos los recaudos procedimentales impuestos, procederé a efectuar algunas precisiones sobre los cuestionamientos del planteo recursivo impetrado, a los fines de satisfacer las quejas de la accionante.
Las partes se muestran contestes en que el día 22 de junio de 2017 celebraron un boleto de compraventa cuyas partes más salientes resultan que fue suscripto “…Entre L. B. M. …y sus hijos G. B…. K. V. B…. N. S. B. …D. B….. en adelante llamados “EL VENDEDOR” por una parte y por la otra parte H. M. V…. en adelante denominado “EL COMPRADOR”…”; donde “…“EL VENDEDOR” vende y “EL COMPRADOR” adquiere de conformidad un INMUEBLE ubicado en AV. NICOLÁS AVELLANEDA … 1º 4 Dock Sud, Avellaneda, Prov. de Buenos Aires… por el precio total y definitivo de U$s34.000…”, que se abonará “…a) en este acto la suma (u$s10.500.-) en efectivo, a cuenta de precio y como principio de ejecución…b) y el saldo del precio… (u$s 23.500.-), serán abonados en el acto de otorgarse la escritura traslativa de dominio y entregarse la posesión, libre y pacífica del inmueble…”.
De la primera y simple lectura de estas cláusulas se desprende, sin hesitación, que no puede aplicarse menos proponerse como sostiene en sus quejas la recurrente el instituto que autoriza el artículo 1031 del CCyC (suspensión de cumplimiento) pues la prestación pendiente del comprador le era exigible al momento de la escrituración, que como se dijo, no pudo concretarse por la falta de diligencia de la parte vendedora.
Por lo demás, establecieron “…como fecha tope para la celebración de la escritura traslativa de dominio, el 21 de agosto de 2017 a las 15 hs., salvo que por demoras procesales en el expediente señalado en la cláusula DÉCIMA, sea necesaria una prórroga, que las partes acuerdan acordar oportunamente. La escribana actuante en la escritura será M. E. V….”; conviniendo que “… la falta de cumplimiento en tiempo y forma por cualquiera de las partes de las obligaciones emergentes del presente boleto, traerá aparejada la mora automática, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Producida la mora por parte no culpable podrá optar por lo siguiente: a) exigir el cumplimiento del presente con más los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, o b) declarar rescindido el presente contrato de pleno derecho. En este último supuesto, si el que no cumpliese fuere… “EL VENDEDOR” deberá restituirle en forma inmediata a “EL COMPRADOR” las sumas abonadas en este acto con más un importe igual en concepto de indemnización convencional por su falta de cumplimiento…”.
Dejando, asimismo asentado “EL VENDEDOR” que “…la propiedad integra el sucesorio “A. D. s/ sucesión Ab Intestato (Exp. Nro. 31306) se tramita ante el Juzgado Civil y Comercial Nº 13 del Departamento Judicial de San Isidro con “declaratoria de herederos”, restando obtener la orden de inscripción del bien y que los herederos asuman el compromiso de tramitar para poder realizar la escritura por el sistema de “Tracto Abreviado”…”.
Pues bien, con tal plataforma fáctica frente al incumplimiento denunciado de la demandada –vendedora–, el actor optó por resolver el contrato y la restitución de lo pagado; conducta resistida por la demandada quien consideró injusta la conducta del accionante, “EL COMPRADOR”.
No puedo sino coincidir con las conclusiones de la primera sentenciante, pues los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no solo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor (art. 961 CCyC).
La buena fe genera confianza y la defraudación de la confianza constituye un factor apto para generar responsabilidad. La doctrina de la apariencia, la fuerza jurígena de los usos y la interpretación conforme a la buena fe-lealtad son hoy principios vertebrales del derecho común. La existencia o ausencia de buena fe debe ser evaluada frente a las circunstancias de cada acto en concreto. Cada uno de los contratantes debe actuar de modo tal de no defraudar la confianza en él depositada por el otro (conf. CARAMELO, ob. cit. pág. 341).
Así las cosas, contrariamente a lo sostenido por la quejosa, su conducta no se ajustó a lo que le era exigible, pues debió haber brindado la información completa en el contrato preliminar indicando quienes resultaban sucesores –en su totalidad– de los titulares dominiales (ver informes de fs. 179/181) y, esencialmente, precisando el estado jurídico del inmueble ya que no bastaba con mencionar uno sino que era menester comunicar la existencia de los dos juicios sucesorios como antecedentes necesarios para llevar adelante el acto escriturario tal como lo señala la escribana designada (V.) en su declaración del 23 de octubre de 2019 (fs. 210/211).
De tal guisa, no puede sino resolverse la cuestión atendiendo a la previsibilidad que integra la fuerza obligatoria de los contratos, que aparece ligado a lo que podemos llamar “las reglas de juego”. Las partes del contrato, cuando lo celebran, programan su futuro y con esa decisión administran sus recursos, evalúan riesgos y necesidades, etc. Si se cambian las reglas en el devenir de esa relación jurídica indudablemente se verá desequilibrado ese negocio jurídico.
Por lo demás, apuntalan la buena fe antes referida otros principios y deberes como ser el deber general de información, que constituye una obligación legal fundada en una regla de conducta que consiste, en pocas palabras, en cooperar desde las tratativas con la otra parte que se halla disminuida con relación a la persona que dispone de esa información. Sucede que principios morales como la buena fe, la lealtad, la honestidad en el obrar, la cooperación, la sinceridad, entre otros, son reglas de indudable contenido ético que aparecen recibidas, por esa razón, como verdaderos deberes jurídicos y, por lo tanto, son ineludibles en el ámbito de los contratos. Solo aquella proporcionada de manera completa, adecuada y veraz es la que permite dar por cumplido este deber, y por lo tanto libera a la parte que está obligada a brindarla de cualquier responsabilidad en este punto. Señalamos, por último, que la información exigible es la que se vincula a las cuestiones verdaderamente trascendentes y que inciden en los elementos del contrato (conf. SOBRINO REIG, Ezequiel, Contratos – Partes General, Edunpaz, p. 27 y sgtes.) Luego, mal podía la escribana designada convocar a la escritura como pretende vacuamente en sus agravios la quejosa cuando su parte era quien debía suministrar en tiempo propio –el tiempo pactado en el contrato– los antecedentes necesarios para llevar adelante la escritura, oportunidad en la cual sí hubiese sido exigible al comprador, y no antes, dar cumplimiento con el pago del saldo de precio. Va de suyo, que en razón del deber de colaboración que emana del principio de buena fe contractual, era evidente que pesaba sobre la parte vendedora la carga de instar el trámite necesario para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a favor de “EL COMPRADOR”, facilitando a la escribana todos los elementos que estuvieran a su alcance a los fines de concretar dicho acto, puntualmente poner en condiciones los expedientes sucesorios sin dejar de destacar que solo uno de ellos había sido denunciado en el boleto de compraventa. Repárese, que en sus agravios es la propia recurrente quien admite que un mes después del plazo estipulado comunicó que estaba en condiciones de escriturar. Es que, en el caso, la obligación de escriturar no estaba condicionada a un cumplimiento recíproco de las partes sino a los deberes asumidos por la parte vendedora en el propio boleto consistentes en poner en condiciones los expedientes sucesorios (reitero las omisiones del instrumento al omitir a alguno de los herederos y no denunciar la existencia del sucesorio de S. B. en trámite por ante el Juzgado de este Fuero Civil nº 29). Por último, en torno a la prórroga que señalan los recurrentes en su contestación de demanda, tal como señala la sentenciante de grado no ha sido suscripta ya que la documental aportada se trata proyecto de “Acuerdo” sin firmas ni fecha, aspecto que tampoco fue impugnando.
En mi concepto, todas estas circunstancias revelan el incumplimiento por parte de los vendedores de los deberes de conducta que debían observar en el período previo a la conclusión del negocio, y que configuran un proceder contractualmente incorrecto y relevante, sobre todo ante la diligencia que le era exigible en los autos sucesorios respectivos, y permite catalogarlo como culpable en la resolución.
Por todo lo expuesto, es que propongo al Acuerdo desestimar las quejas del demandante y confirmar la sentencia recurrida.
En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:
I. Desestimar las quejas y confirmar la sentencia recurrida en todo lo fue objeto de apelación.
II. Imponer las costas de Alzada a los vencidos (arts. 68 y 279 del Código Procesal).
Así mi voto.
El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:
I. Desestimar las quejas y confirmar la sentencia recurrida en todo lo fue objeto de apelación.
II. Imponer las costas de Alzada a los vencidos (arts. 68 y 279 del Código Procesal).
Conociendo los recursos interpuestos contra los honorarios regulados en la sentencia de primera instancia, teniendo en cuenta la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados; las etapas cumplidas; el monto de condena más sus intereses a la fecha de la regulación, según la liquidación adjuntada a la sentencia, que se encuentra consentida; lo dispuesto por los artículos 1, 14, 16, 20, 21, 22, 24, 26, 29 y 51 de la ley 27.423 y el valor de la UMA establecido por la Acordada de la Corte Suprema de Justicia de la Nación Nº 21/2021 para esa fecha y por la Nº 25/2022 para la actualidad, se reducen los fijados (…).
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La Vocalía Nº 10 no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Daniel S. Pittalá).