Comentado por Daniel Guillermo Alioto: ¿Obligación de pagar cánones locativos por períodos posteriores a la conclusión de un contrato de locación de un inmueble?
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de diciembre de 2022, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “R. C. M. Y O. C/P. M. S/CONSIGNACIÓN” respecto de la sentencia dictada con fecha 31 de mayo de 2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli:
I. La sentencia de primera instancia declaró abstracto un pronunciamiento sobre la consignación de las llaves del inmueble locado; y rechazó la demanda entablada por C. M. R. y C. A. R. contra M. P., con costas.
El fallo fue apelado por la parte actora, quien expresó agravios con fecha 27 de septiembre de 2022, cuyo traslado fue contestado por la parte contraria el día 17 de octubre de igual año.
II. No admitiré el pedido formulado por la demandada de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, por cuanto la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las quejas en tanto las respectivas expresiones de agravios reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales.
III. Los accionantes demandaron por consignación de las llaves del inmueble de la calle Rosario …, 3º “13”, de esta ciudad, que habían locado a la demandada; y por los daños y perjuicios que les ocasionó la resolución anticipada del contrato de locación suscripto entre ambas partes, por exclusiva culpa de la locadora.
Al respecto, señalaron que desde la celebración del contrato de locación habían solicitado a la locadora, en múltiples oportunidades y por distintas vías, que realizara arreglos necesarios para el normal uso y goce del inmueble. Le atribuyeron a la locadora una constante falta de respuesta positiva, pese a las misivas cursadas, razón por la cual, previo apercibimiento, dieron por resuelto el contrato por su exclusiva culpa; en consecuencia, se le requirió que indicara lugar y fecha para la devolución de las llaves, para lo cual se le remitió una nueva carta documento que siquiera fue retirada por la accionada de las oficinas del correo. De ahí que sostuvieran que, habida cuenta que la locadora había caído en mora respecto de la recepción del bien, no les resulta exigible el pago de los cánones locativos desde el mes de diciembre de 2020 en adelante. Por otra parte, con fundamento en el incumplimiento de la obligación de conservar el inmueble en buen estado, responsabilizaron a la demandada por la finalización del contrato y, con ello, de los daños ocasionados (material y moral).
La Sra. Magistrada de grado, tras valorar la prueba producida e interpretar conjuntamente los términos de los dos contratos de locación celebrados entre las partes (uno por el período comprendido entre el 1/12/2017 y el 30/11/2019, y otro desde el 1/12/2019 al 30/11/2021) concluyó que no se había acreditado incumplimiento contractual alguno atribuible a la parte demandada P. De allí que decidió no admitir las partidas resarcitorias reclamadas, ni declarar la liberación de los demandantes de los cánones devengados a partir de la intimación a la locadora a recibir el inmueble. De manera que se decidió por el rechazo de la demanda.
En cuanto a la consignación de las llaves, en tanto ya habían sido recibidas por la locadora, la juzgadora valoró que un pronunciamiento en ese sentido resultaba abstracto.
Los demandantes solicitan ante esta instancia que se revoque la decisión adoptada por la Sra. Juez a quo.
Para fundar su queja reprochan la falta de valoración por parte de la anterior sentenciante de la conducta asumida por la demandada P. frente a las cartas documentos acompañadas, así como su incomparecencia a la instancia de mediación previa. Afirman que resulta un yerro trascendental de la sentencia apelada el haber considerado que la demandada fue debidamente notificada de las intimaciones extrajudiciales de autos y, sin embargo, no haber ponderado, en forma alguna, su silencio frente a las requisitorias, que fueron validadas en el expediente, tanto en su contendido como por los avisos de visita del correo. Refieren que la juzgadora incurrió en contradicción al omitir ponderar el silencio de la locadora y, de todas formas, condenarlos al pago de la totalidad del contrato de locación, considerando injustificada la resolución contractual. Se agravian, asimismo, por la interpretación que la sentenciante les dio a las cláusulas contractuales. Resaltan que pesaba sobre la locadora la obligación de mantener la habitabilidad del inmueble. Finalmente, critican la declaración de “cuestión abstracta” por la consignación de llaves y lo decidido en materia de costas.
IV. El régimen jurídico de la resolución por incumplimiento del contrato de locación se compone de dos tipos de normas: 1) las que regulan la resolución por incumplimiento en general, previstas en los arts. 1077 a 1089 del CCyCN, que resultan aplicables a este contrato, dado su carácter bilateral, y 2) las que regulan la resolución por incumplimiento del contrato de locación en particular (arts. 1194, 1201, 1202, 1205, 1206, 1207, 1208, 1211/1214, 1219/1220, 1222/1224 del CCyCN).
En ese sentido, el art. 1078, inc. b), del Código Civil y Comercial explicita: “…la extinción del contrato puede declararse extrajudicialmente o demandarse ante un juez…”.
Como puede advertirse, al admitir la resolución extrajudicial se reconoce un margen mayor de actuación a la justicia privada, sin perjuicio de la posibilidad de que esta resolución pueda ser revisada en sede judicial.
Ahora bien, esta revisión puede suscitarse por distintas vías.
En el caso particular de autos, sucede frente al planteo indemnizatorio promovido por los contratantes que resolvieron extrajudicialmente el contrato, y el cuestionamiento introducido por la locadora demandada, quien, frente a la recepción de aquel requerimiento extrajudicial, guardó silencio.
En respuesta a la queja que introducen los apelantes, lo cierto es que, con relación a este último escenario, es decir, el silencio del contratante requerido y a cómo debe interpretarse su silencio posterior a la recepción del requerimiento, adhiero a la postura de que el silencio del intimado no implica una conformidad tácita con el requerimiento y que, en consecuencia, conserva su derecho de impugnarlo con posterioridad. En apoyo de esta tesis, gravitan dos argumentos de peso: a) La ley no le impone al requerido la obligación de expresarse. Ciertamente, el nuevo Código Civil y Comercial reconoce su derecho a “(…) oponerse a la extinción si, al tiempo de la declaración, el declarante no ha cumplido, o en está en situación de cumplir, la prestación que debía realizar para poder ejercer la facultad de extinguir el contrato (…)”. Con todo, no le impone la carga de hacerlo…; b) Si el requerimiento fuese defectuoso –esto es, si no se ajustase a los requisitos que surgen de la ley–, no podría producir la resolución del contrato, a pesar del silencia del deudor requerido (Sánchez Herrero, Andrés, “Tratado de la Resolución de los Contratos por Incumplimiento”, T. I, págs. 385 y sgtes., La Ley, 2015).
De manera que, frente al derecho de oposición ejercido oportunamente por la demandada, resultó correcto que la sentencia se expidiera, entonces, acerca de la validez de aquella resolución extrajudicial.
El fallo apelado, como se adelantó, concluyó que dicha resolución extrajudicial del contrato había resultado infundada y, por ende, que los actores deben afrontar las consecuencias de su ruptura ilegítima.
Los accionantes, en sus quejas, pretenden que se revoque tal decisión y se reconozca, en definitiva, la conclusión de la locación por las causales previstas en el art. 1220 del CCyCN y, de ese modo, su derecho para dar por rescindido el contrato.
Sobre el punto, el referido artículo establece que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido; b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Es cierto que siempre que se presente un supuesto de hecho subsumible en la norma se podrá ejercer la facultad resolutoria. Con todo, esto no implica que toda vez que se incumpla alguna de estas obligaciones se verificará el supuesto de hecho que habilita para resolver. En el caso del incumplimiento de la obligación de conservar la cosa locada –que, vale decir, en parte pesa sobre el locador y en parte sobre el locatario–, no creo que un incumplimiento de menor rango de esta obligación pueda justificar una medida tan drástica. Debe tratarse de un incumplimiento grave o esencial, en los términos del art. 1084 del CCyCN. De lo contrario, si bien se verificará un incumplimiento de esta obligación que generará las consecuencias que correspondan (v. gr., la responsabilidad civil), no se podrá resolver (Sánchez Herrero, Andrés, “La resolución por incumplimiento en el contrato de locación”, TR LALEY AR/DOC/2625/2019).
En autos ha quedado probado que antes de suscribir el contrato de locación de fecha 2/12/2019, las partes se encontraban unidas por uno anterior –suscripto el 30/11/2017– en virtud del cual P. había alquilado a los actores el inmueble de la calle Rosario … 3º “13” de esta ciudad con destino de vivienda. El contrato firmado en el año 2019, entonces, no ha sido sino para los accionantes, en definitiva, una suerte de continuación de la locación.
De hecho, como bien señala el fallo apelado, en la cláusula octava se dejó expresamente asentado que “es el segundo contrato de locación celebrado entre las partes…” y que “…los locatarios reciben la unidad locada en perfecto estado de habitabilidad y conservación que a la fecha se encuentra recién pintada cielorrasos y paredes, y que declaran conocer y aceptar…”.
De modo que no hay duda alguna que, al mes de diciembre de 2019, los actores conocían el estado del inmueble. No sólo volvieron a alquilar el departamento para que continuara siendo su vivienda, sino que, además, el hecho de que lo aceptaran sin reservas y en condiciones de habitabilidad y conservación, indica que eso fue lo acordado.
Pero eso no es todo. La pérdida de gas denunciada, al tiempo de la resolución, ya había sido superada; además que ni siquiera se acreditó que existiese al tiempo de la celebración del segundo contrato. Debe tenerse presente que los requerimientos vía mail relacionados con tal desperfecto son de julio de 2020 y coinciden con la data del presupuesto y facturas que acreditan su reparación.
La conducta de la locataria así desplegada no es menor, pues a la aceptación de continuar en la locación sin exigir ninguna otra obra o modificación en el inmueble, se añade que, frente al requerimiento por un desperfecto sobreviniente, se actuó en consecuencia.
Con respecto a los demás vicios o defectos no admitidos en la sentencia, nada se ha logrado probar. En ese punto, coincido en que la declaración de la testigo V. no es suficiente para acreditar los defectos del departamento; ni las fotografías acompañadas, por cuanto no surge el momento en que fueron tomadas ni que todas ellas pertenezcan al inmueble en cuestión. A lo que añado que no puede considerarse cualquier imperfección como un vicio tal que habilite el funcionamiento de la garantía por vicios redhibitorios. Insisto que se requiere que tengan una entidad importante.
Todo lo hasta aquí expuesto me lleva a concluir –en idéntico sentido que la sentenciante– que no procede decretar la resolución del negocio jurídico por causas imputables a la locadora, ya que no se probó que no diera cumplimiento a los supuestos previstos en el art. 1220 del CCyCN.
No desconozco que es de carácter iuris tantum la presunción que establece el art. 1200 CCyCN de que el bien se entrega en buen estado apropiado para su destino. Empero la prueba que se aportó a esta causa lejos está de desvirtuarla. Por el contrario, conduce a acoger la defensa esgrimida por la accionada al contestar demanda.
V. Se agravian los actores de la decisión de la Sra. Jueza de grado de considerar abstracto un pronunciamiento referido a la consignación de llaves por ellos efectuada.
Sin embargo, por haberse denegado la rescisión del contrato promovida por los apelantes por culpa de la locadora P., y no mediando contrademanda por resolución por falta de pago –en autos la reconvención fue desestimada–, no procede fijar la conclusión del contrato en el sentido reclamado.
En cambio, fue correcto decir que las llaves fueron recibidas por la locadora, razón por la cual un pronunciamiento sobre la recepción de aquellas resulta abstracto. De manera que la queja dirigida a revocar lo así decidido habrá de ser también desestimada.
VI. Finalmente, la parte actora cuestiona la imposición de las costas. En primer lugar, porque considera que la demanda debe ser acogida y, en el caso de que se confirme el rechazo, porque se creyó con derecho a demandar por los daños ocasionados, por lo que solicita se impongan en el orden causado.
Sin embargo, no encuentro razones que lleven a apartarse del principio que establece que deben imponerse al vencido, pues la simple creencia de contar con derecho a litigar, no basta para adoptar un criterio diferente. Así, se ha señalado que la expresión razón fundada para litigar, contenida en el art. 68 del Código Procesal, contempla aquellos supuestos en que, por las particularidades del caso, cabe considerar que el vencido actuó sobre la base de una convicción razonable acerca del derecho invocado en el litigio. Con todo, no se trata de la mera creencia subjetiva del litigante en orden a la razonabilidad de la pretensión, sino de la existencia de circunstancias objetivas que demuestren la concurrencia de un justificativo para eximirlo de las costas, puesto que todo aquel que somete una cuestión a la decisión judicial, es porque cree que le asiste razón para peticionar como lo hace, mas ello no lo exime necesariamente del pago de los gastos en que hizo incurrir a su contrario si el resultado le es desfavorable (conf. C.N.Civ., Sala E, 03/12/2003, DJ 23/06/2004, 576; citado en “Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, de Highton-Areán, T. II, pág. 68, Editorial Hammurabi, 2004; esta Sala, “Rosende Eduardo Daniel c. Rosenberg Diana Carolina s/ cumplimiento de contrato”, expte. nº 414.148).
VII. Por lo expuesto y los propios fundamentos de la sentencia en crisis, voto por que se confirme el decisorio de grado en todo lo que decide y ha sido materia de apelación y de agravios, con costas de Alzada a la parte actora vencida por aplicación del principio objetivo de la derrota (conf. art. 68 del CPCC).
Así voto.
Por razones análogas, los Dres. Converset y Díaz Solimine adhirieron al voto que antecede.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y ha sido materia de apelación y de agravios. 2) Imponer las costas de Alzada a la parte actora. 3) Pasar a despacho las actuaciones para resolver los recursos de apelación interpuestos contra la regulación de honorarios efectuada en la instancia de grado, y determinar los que corresponden por los trabajos en la Alzada. 4) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Pablo Trípoli. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).