En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los quince días del mes de marzo de dos mil veintidós, reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “C. P. W. C/ S. E. M. S/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO” (EXPTE. Nº 59468/2016), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. Juan Pablo Rodríguez y Dra. Paola Mariana Guisado.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Rodríguez dijo:
I. La sentencia de primera instancia Hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada M. S. E. a fs. 44 y sgtes. y, en consecuencia, rechazó la acción entablada por P. W. C. contra M. S. E. Con costas a la parte actora, vencida.
Contra dicha decisión se alzó el actor, quien expresó sus agravios en formato digital, los que fueron respondidos en la misma forma.
Llega firme a esta segunda instancia lo decidido en torno a la aplicación de la ley con relación al tiempo y el consecuente sometimiento del caso a las normas del Código de Vélez, temperamento correcto, dada la fecha en que se celebrara el boleto de compraventa y el período reclamado, motivo por el cual el recurso será examinado con sujeción a dicho ordenamiento.
II. En primer lugar, vale resaltar que la legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para demandar o ser demandada respecto de una pretensión en el proceso. Por ello es que la excepción de falta de legitimación para obrar contemplada en el inciso 3º, del art. 347 del Código Procesal sostiene la ausencia de la legitimación procesal, es decir que el actor o el demandado no son las personas especialmente legitimadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la que versa el proceso. Es manifiesta cuando resulta de los términos en que está concebida la demanda, o de los documentos agregados a ella o del escrito en el cual se opone la excepción, es decir, cuando no se requiere otro trámite que el de los incidentes de excepciones y puede ser resuelta con los elementos obrantes en la causa (conf. Falcón, Enrique M. “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, Concordado y Comentado”, t. III, págs. 42/3; Fassi, Santiago C. “Código Procesal Civil y Comercial, Comentado, Anotado y Concordado”, t. II, págs. 79/80). Solo después de acreditarse las “justas partes” o las “partes legítimas” –condición de admisibilidad intrínseca de la acción o pretensión– se entra en el juzgamiento del mérito, atendibilidad o fundabilidad de lo pretendido (ver Morllo-Sosa-Berizonce: “Código Procesal Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As. Y de la nación, comentados y anotados”, t. IV, p. 221).
Sentado ello, para dar respuesta a los agravios y desentrañar quienes se encuentra autorizados por la ley a realizar un reclamo como el impetrado en autos, vale recordar que respecto de inmuebles, en materia de transmisión y adquisición de derechos reales que se ejercen por la posesión en general, y del derecho de dominio o condominio en particular, nuestro sistema adhiere a la teoría del modo suficiente, constituida por la tradición o entrega material de la cosa, y del título suficiente, representado por el acto jurídico que reúne los recaudos apuntados. Solo después que se cumplen ambos requisitos: celebración del acto jurídico (título suficiente) y tradición (modo suficiente), el dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens. Luego, para hacer oponibles los derechos reales sobre inmuebles a terceros, como simple medio de publicidad y sin función constitutiva, es necesaria “la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda” (art. 2005). El mencionado sistema de transferencia de dominio respecto de inmuebles encuentra su quicio normativo en los arts. 577, 1184, inc. 1°, 1185, 2505, 2524, 2601, 2603 y 2609, del Cód. Civil). En esta línea, la pauta formal que el ordenamiento impone para que el acto jurídico compraventa de inmuebles se erija en título suficiente es la escritura pública (art. 1184, inc. 1°, Cód. Civil). Tal concepción se mantiene inalterable aun después de que la ley 17.711 introdujera al art. 2355 del Cód. Civil el último párrafo.
Respecto de la naturaleza jurídica del boleo de compraventa de inmuebles, en el que el actor basa su pretensión, se han desarrollado distintas posiciones. A modo de síntesis, siguiendo la clasificación de Llambías – Alterini (Llambías, Jorge Joaquín – Alterini, Atilio, “Código civil Anotado”, t. III-A, ps. 104/5), pueden mencionarse las siguientes, que son las que mayor difusión han conseguido:
1) La tesis que ve en el boleto un contrato de compraventa de inmuebles perfecto y definitivo como tal. Los sostenedores de esta postura (Borda y Bustamante Alsina entre otros) consideran a la escritura pública como un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio con independencia de la compraventa. La forma no hace al contrato sino al perfeccionamiento del derecho real, lo que autoriza a que el juez escriture en lugar del vendedor remiso, y a que funcione el pacto comisorio.
2) La tesis que lo considera un precontrato o promesa de compraventa.
Según esta opinión, el boleto constituye una promesa bilateral y de ella nace exclusivamente la obligación de celebrar el contrato definitivo por escritura pública sobre la base de un nuevo acuerdo de voluntades.
Con su habitual claridad, Borda, al criticar esta posición, explica que la distinción entre contrato y promesa bilateral de compraventa tiene explicación en Francia e Italia, donde el contrato tiene efecto traslativo de la propiedad, pero no se justifica en nuestro derecho en que la compraventa no es más que la promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla (art. 1323, Cód. Civil).
3) La tesis que lo considera un contrato definitivo y perfecto, pero no de compraventa, sino en el que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa en la forma exigida por la ley. Quienes así lo entienden, consideran que el boleto constriñe a las partes a otorgar la escritura pública de compraventa, encuadrando el supuesto en una compraventa forzosa en los términos del art. 1324, inc. 2°, del Cód. Civil.
4) La tesis que distingue entre “negocio obligatorio” y “negocio dispositivo”. De acuerdo con esta posición el boleto de compraventa constituye el “negocio obligatorio”, esto es, aquel en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir el derecho a la otra, aunque esa transmisión no se realiza instantáneamente sino a través del “negocio dispositivo” o de cumplimiento preparado por el anterior y que opera esta transmisión liberando a los contrayentes de las obligaciones contraídas en virtud del acto precedente (Racciatti y Spota). Esta concepción es muy similar a la primera, quedando sus diferencias reducidas al ámbito terminológico.
Cualquiera sea la postura que se adopte en la materia, aunque son la explicadas en 1) y 3 las que han concitado el mayor número de adhesiones, lo cierto es que toda esa discusión se libra en el ámbito de los derechos personales. La llave que en materia de inmuebles permite el ingreso al mundo de los derechos reales está constituida por el acto jurídico idóneo para transferir derechos reales, que en cuanto a la forma requiere de la escritura pública. Mientras ello no ocurra, no habrá derecho real transmitido, porque falla el recaudo del título suficiente.
En ese escenario, vale comenzar por señalar que en lo que respecta al condominio, de conformidad con el art. 2684 del derogado Código Civil, todo condómino puede usar de la cosa común, siempre que se ajuste a su destino y que no la deteriore en su interés particular, con la aclaración que como ese derecho de uso y goce corresponde a todos los condóminos, cada uno lo podrá ejercer de modo que no estorbe el derecho igual de los demás, o si los condóminos no llegan a un acuerdo sobre el punto, resultarán de aplicación los arts. 2699 y siguientes (conf. Mariani de Vidal, Marina: “Curso de derechos reales”, t. 2, pág. 153). Hoy día, en función de lo normado por el art. 1986 del Nuevo Código, que repite la vieja regulación, también uno de ellos puede usar y gozar toda la cosa, con la sola limitación de respetar el destino y no deteriorarla en su propio interés, ni impedir el derecho igual de los otros.
De ahí que, el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y de acuerdo con la jurisprudencia que imperaba durante la vigencia del Código Civil derogado, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe. Así, la petición de aquellos que produzca los efectos requeridos debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza (conf. Bueres-Highaton: “Código Civil…, t. 5B, pág. 81).
En la actualidad, luego de la reforma, cuando uno de los condóminos practique un uso excluyente de toda la cosa, sin permiso, o en medida mayor, o calidad distinta a la convenida, el ordenamiento jurídico le confiere de manera expresa al condómino el derecho a oponerse y a reclamar una compensación pecuniaria. Mientras no haya oposición, se entiende que hay un consentimiento tácito con tal situación. El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que les asiste, nada les debe.
Esta norma, art. 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación, recoge una reiterada jurisprudencia aludida más arriba, cuando uno de los condóminos de un inmueble notifica al otro el cese de la voluntad de admitir el uso gratuito del bien, y le reclama un monto por el uso exclusivo. El derecho al cobro nace a partir de la oposición, y el derecho a la compensación sólo beneficia a quien se opone y en proporción a su parte, indemnización que suele fijarse teniendo en cuenta el valor locativo del inmueble (ver Kiper, Claudio: “Tratado de derechos reales”, t. 1, p. 474).
En el caso, lo agravios no logran controvertir lo que se señala en la sentencia apelada en cuanto a que “… de las probanzas de autos y de las propias manifestaciones del actor en su escrito de inicio, fluye acreditado que a la fecha de promoción de la demanda, como también a la fecha de perfeccionarse la traba de la litis en estos obrados, la transmisión del derecho real de dominio respecto de la proporción correspondiente al actor, no se había perfeccionado atento no haberse celebrado al pertinente escritura traslativa de dominio”, la que se perfeccionó siete años más tarde. Ello resulta prístino de las pruebas aportadas al proceso, como el certificado de dominio sobre el inmueble en cuestión de fs. 100 y sgtes., y la fotocopia certificada de testimonio de escritura traslativa de dominio celebrada con fecha 11 de mayo de 2017, de fs. 117. Queda claro en suma, que durante el tiempo en que se devengaron los períodos locativos que abarcan el reclamo (agosto de 2013 a septiembre de 2016), el accionante sólo contaba con el boleto de compraventa de fs. 4/7 y el poder especial de fs. 14/16, pero carecía del derecho real que invocara en su presentación inicial.
En este orden, bien hizo notar el juez, que en el caso de autos, el actor no ha ampliado demanda por períodos posteriores supuestamente devengados con posterioridad a la interposición del escrito de demanda, ni ha hecho ninguna reserva en tal sentido en el escrito de inicio. Por lo que, en relación a la totalidad de los períodos respecto de los que se solicita la fijación y cobro de un valor locativo en este proceso –y que quedaran establecidos al momento de trabarse la Litis– respecto a la demandada, el actor no resultaba ser el titular dominial.
El demandante ahora en la alzada apela a la figura del gestor de negocios, pero en el escrito liminar, como bien lo hace notar el juez, promovió la demanda, por derecho propio, y fundó su reclamo, cabe agregar, en su condición de “propietario del 50% de la finca ubicada en la calle VICENTE LÓPEZ Nº …, P. 4º U.F. Nº 5, CABA”. Del mismo modo en otra parte explicó que: “la titularidad de dominio del inmueble en cuestión y que surgen de las constancias que se acompañan, corresponde a: – M. S. E.: 1/2 – P. W. C.: 1/2. (por Boleto de Compraventa)”. Además de hacer referencia a su condición de condómino o comunero en otros pasajes de la citada presentación que integra la traba de la litis. Ello, pese a que durante el lapso en cuestión carecía del título suficiente apto para justificar la existencia del derecho real en el que se fundamenta su pretensión, tal como jurídicamente quedara desarrollado precedentemente al analizar la naturaleza jurídica del citado instrumento privado.
En esta línea, sin argumentos que en los agravios lo descalifiquen, en la sentencia se adosa que tampoco ha acreditado el actor ninguna relación contractual con la demandada que hiciera nacer en cabeza de ella obligación alguna del pago de un canon locativo. Para luego aclarar que la acreditación en este proceso de la celebración de la escritura traslativa de dominio realizada con posterioridad, de ningún modo puede de manera retroactiva sanear la falta de derecho del que carecía el actor a la fecha de cada uno de los periodos reclamados.
Argumentó también “…que respecto a terceros el derecho real de domino se perfecciona con la pertinente inscripción registral ante el registro de la propiedad, y a futuro, el que nunca puede tener efecto retroactivo toda vez que –hasta tanto no se perfecciona la transmisión de derecho real de domino– el actor contaba con un derecho a la cosa (derecho personal) y no ya sobre la cosa (derecho real). Y añadió, que tampoco sanea la situación del actor, la presentación de un poder especial otorgado a su favor por quien sí detentaba el derecho real de dominio, Sr. S. M. Ello, toda vez que no se ha intentado la demanda en representación del Sr. S. M. –y mediante dicho poder– sino el actor por derecho propio”.
En función de todo lo expuesto, considero que los agravios deben ser íntegramente rechazados, y que la sentencia apelada debe ser confirmada en todo cuanto decide. Con costas de alzada al actor, que resulto vencido (art. 68 del Código Procesal).
La Dra. Guisado votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por el Dr. Rodríguez.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal resuelve: Rechazar íntegramente los agravios, y confirmar la sentencia apelada en todo cuanto decide. Con costas de alzada al actor, que resulto vencido (art. 68 del Código Procesal).
El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Juan P. Rodríguez. – Paola M. Guisado.