En Buenos Aires, a los 9 días de mayo de 2024, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “A., A. S. Y OTRO c/ ENROQUE PEREZ S.A. Y OTRO s/ ORDINARIO”, registro nº 20196/2019, procedente del Juzgado Nº 18 del fuero (Secretaría Nº 35), en la cual como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, Doctores: Garibotto, Vassallo, Heredia.
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el señor Juez de Cámara, doctor Juan R. Garibotto dijo:
I. La sentencia de primera instancia.
La primer sentenciante, que halló probado que A. S. A. y D. G. B. quisieron adquirir un predio ubicado en la localidad de San Fernando, Provincia de Buenos Aires, destinado a la construcción de viviendas multifamiliares; que quien intermedió como corredor entre ellos y la vendedora fue Antonio Mieres Propiedades S.C.A.; y que finalmente el emprendimiento fracasó porque el municipio prohibió levantar ese tipo de construcción, condenó a Enroque Pérez S.A. (dueña del lote) a restituir a los primeros U$S 85.000 correspondientes al 30% del precio del terreno, sufragados cuando el boleto de compraventa fue firmado; y U$S 13.315 pagados en concepto de comisión a Antonio Mieres Propiedades S.C.A., ambos montos con sus respectivos intereses; y distribuyó entre ellas las costas del litigio en proporción al monto de sus condenas. En ulterior providencia reguló los honorarios de los profesionales intervinientes en el expediente.
Comenzó la señora juez por descartar la aplicación al caso de la Ley de Defensa al Consumidor, y de seguido rechazó la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada Antonio Mieres Propiedades S.C.A. por considerar probado que dicha sociedad se exhibió como intermediaria y asesora de los servicios llevados a cabo por E. B. y S. M. quienes, además de ser sus integrantes –el último en su carácter de director, señaló– actuaron como corredores públicos inmobiliarios dentro de esa estructura, con lo cual juzgó que creada esa apariencia, razonablemente los actores pudieron creer que las personas con quienes trataron lo hicieron como dependientes y/o representantes de aquella sociedad.
En cuanto al fondo del asunto, señaló que tanto la vendedora como la intermediaria publicitaron la venta de un terreno supuestamente apto para la construcción de un emprendimiento que no estaba permitido; añadió que ambas conocían la normativa que imponía esa prohibición y que, aún así, actuaron y decidieron, junto con los iniciantes, asumir el riesgo de continuar con la operación; consideró que la retención de lo pagado por parte de la vendedora reviste un abuso de derecho pues ni siquiera entregó el lote en cuestión; puso de relieve que los actores y Enroque Pérez S.A. decidieron, mediante un intercambio epistolar, rescindir la operación; y juzgó aplicables al caso los dispositivos de los arts. 1080 y 1081 del Código Civil y Comercial.
Y también, basada en los correos electrónicos que mencionó, condenó a Antonio Mieres Propiedades S.C.A. a restituir a los actores cuanto percibió en concepto de comisión.
Tal es, en muy apretada síntesis, el contenido de la sentencia.
II. Los recursos.
Ambas partes apelaron el veredicto.
Antonio Mieres Propiedades S.C.A. expresó los agravios de fsd. 488/496, que fueron contestados por la parte actora en fsd. 498/502.
De su lado, Enroque Pérez S.A. presentó su memorial en fsd. 504/518, que mereció respuesta de los accionantes en fsd. 542/544.
Por último, los actores expresaron sus quejas en fsd. 520/525, que fueron respondidas por las contrarias en fsd. 527/527 y fsd. 539/540.
Fueron, también, recurridos los honorarios.
Agravios de Antonio Mieres Propiedades S.C.A.
Ésta se agravió por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva oportunamente opuesta.
Dijo que se identificó erróneamente a “Mieres Propiedades” con la sociedad “Antonio Mieres Propiedades S.C.A.”; explicó pues la primera es una empresa inmobiliaria que nuclea a los corredores públicos intervinientes en las operaciones, mientras que la segunda fue constituida, principalmente, para llevar cuestiones administrativas de la organización y funcionar como administradora fiduciaria en fideicomisos inmobiliarios.
Aseveró no haber participado en el conflicto descripto en autos; dijo que quien intermedió en la operación fue el corredor inmobiliario E. A. B., y criticó el pronunciamiento que se basó en la teoría de la apariencia.
Además, se quejó de que se considerara que todas las partes habían asumido el riesgo de continuar con la operación, y dijo que los únicos que asumieron ese riesgo fueron los propios actores.
Abundó sobre estas cuestiones y acerca del derecho de cobro de la comisión, todo lo cual tengo presente.
Agravios de Enroque Pérez S.A.
Cuestionó que la primer sentenciante no hubiere considerado que tanto la firma de la segunda oferta de compra como la suscripción del boleto de compraventa no estaban condicionados a la aprobación del municipio de San Fernando respecto de la posibilidad de construir, sobre el lote de marras, una superficie de al menos 700 m2, pues solo esa condición se plasmó en la primera oferta de compra.
Hizo hincapié en que el boleto de compraventa no tenía condicionamiento alguno, y que recién cuando ese instrumento fue firmado su apoderado conoció a los compradores.
Calificó de arbitraria la consideración de la sentencia en cuanto a que las partes actuaron asumiendo el riesgo de que la finalidad para la cual se estaba adquiriendo la propiedad no pudiera ser cumplida; reiteró que la segunda oferta de compra y el boleto de compraventa no se sujetaron a condición alguna; y afirmó que no puede cuestionarse la validez de un contrato que no mereció la descalificación legal por alguno de los vicios que pudieren afectar a alguno de los contratantes, y menos por un riesgo que nunca existió ni se estipuló en dicho instrumento.
Hizo referencia a cierta contradicción de los demandantes en el escrito de inicio y criticó la sentencia que le atribuyó un accionar de mala fe y/o de falta a los deberes de lealtad procesal, e insistió en que su única actuación lo fue al momento en que su apoderado firmó el boleto de compraventa por expreso pedido de los asesores de la parte actora.
Por haber sido querellada por los actores, con base en lo dispuesto por el art. 1775 del Código Civil y Comercial, con el objeto de evitar sentencias contradictorias, solicitó la suspensión del procedimiento.
Por último, cuestionó la forma en que fueron impuestas las costas.
Tengo también presente la totalidad de cuanto fue dicho en la pieza que gloso.
Agravio de la parte actora.
Los accionantes centraron su queja en que no fueron condenadas solidariamente ambas demandadas.
Abundaron sobre este extremo.
III. La solución.
Adelanto que las quejas que vertieron ambas contendientes serán examinadas atendiendo exclusivamente a los aspectos de hecho y de derecho que entiendo directa e inmediatamente relacionados con las cuestiones esenciales y dirimentes que plantea el caso, y que descartaré para el análisis aquellos aspectos que considero irrelevantes para la correcta composición de la litis, lo cual no es sino expresión de un adecuado ejercicio de la función de juzgar ya que, como lo tiene reiteradamente dicho la Corte Suprema de Justicia de la Nación, los jueces únicamente deben examinar aquello que estimen pertinente para una correcta decisión (CSJN, Fallos 258:304; 262:222; 272:225; 278:271; 291:390; 297:140; 301:970; esta Sala, “Ogilvy & Mather S.A. c/ Tree Films S.A.”, 8.6.17, entre muchos otros).
Y señalo que no se encuentra controvertido que se firmaron dos ofertas de compra por un lote ubicado en la calle Constitución 2240, localidad de Victoria, partido de San Fernando, Provincia de Buenos Aires: la primera el día 1.2.2018 en la cual se consignó que tal cosa se hizo ad referéndum de la aprobación, por parte de la Municipalidad de San Fernando, del proyecto de construcción de, al menos, 700 m2 cubiertos en altura; y la segunda el 9.2.2018 sin esa leyenda; que se suscribió un boleto de compraventa con fecha 27.2.2018; que en esa oportunidad los actores sufragaron U$S 85.000 a cuenta de precio, y U$S 13.315 en concepto de comisión; y que el emprendimiento fracasó porque, finalmente, el aludido municipio, por Decreto nº 238/2018 prohibió la realización de ese tipo de construcción.
1. Del recurso introducido por Enroque Pérez S.A.
i. Conviene aclarar que fue la tardía adjunción, por medios digitales, de la causa penal deducida por los actores ante la UFI del Distrito Martínez –Departamento Judicial de San Isidro– caratulada “A. M. y otros s/ defraudación art. 172”, expte. I.P.P. nº 14-05-4195- 19/00, lo que provocó que la redacción de esta ponencia demorara en demasía.
Esa causa, recibida en este Tribunal el 21 de marzo de este año 2024, muestra que la investigación de la denuncia sobre la maniobra estafatoria atribuida a las aquí demandadas, transcurridos más de cuatro años, reconoce escaso grado de avance: repárese que las últimas actuaciones llevadas a cabo en ese proceso de que se tienen noticias, concierne a un pedido de la defensa, del 16 de febrero de este año, de postergación de las audiencias fijadas para los acusados M. y D. (fsd. 389), y su reprogramación para el 18 de marzo del año en curso (v. fsd. 391, proveído del 21.2.2024).
Así las cosas, es aplicable la norma del inc. b del art. 1775 del Código Civil y Comercial, puesto que de diferirse la sentencia que aquí corresponde dictar hasta la conclusión del proceso penal según así lo propuso la quejosa en el anteúltimo de los agravios, se provocaría una dilación indefinida en el trámite con aptitud para ocasionar agravio a la garantía constitucional del derecho de defensa, generando una efectiva privación de justicia (CSJN, 30.11.1973, “Ataka & Co. Ltda. c/ Ricardo González”, Fallos 287:248, publ. en LL. 154-85 con nota de Bidart Campos, “La duración razonable del proceso”; íd., 11.7.2007, “Atanor SA c/ Dirección General de Fabricaciones Militares”; esta Sala, 20.10.2020, “Banco Latinoamericano S.A. le pide la quiebra Banco Central de la República Argentina”; CNCom, Sala B, 3.10.2019, “Coppola, Juan Carlos y otros c/ Okal S.A.”).
En mi opinión, pues, esta queja no procede.
ii. Como tampoco, a mi juicio, debemos estimar las restantes que esta codemandada expresó.
(i) Por un lado, porque por sobre cualquier consideración que pudiere efectuarse, resulta que ninguna crítica mereció de esta apelante la solución a la que la sentencia arribó, que plasmó en el Considerando VII, en el que examinado el contenido de las cartas documento copiadas en fs. 20 y 22 juzgó que las partes compradora y vendedora intentaron, ambas, rescindir la operación, aunque en los términos del boleto de compraventa y, con base en lo normado por los arts. 1080 y 1081 del Código Civil y Comercial decidió hacer lugar a la demanda y, por lo tanto, condenar a las dos demandadas a restituir el dinero que retuvieron, con más sus intereses.
De manera que por cuanto el recurso aparece delimitado por los agravios proferidos que deben ser entendidos como una verdadera demanda de impugnación por la que resulta fijado el límite de la materia de conocimiento de la alzada, resulta que la no incorporación de un punto en la expresión de agravios significa, como principio general, su consentimiento a las cuestiones no impugnadas impidiendo así a la Cámara conocer de ellas: es ésta la limitación que consagra el art. 277 del Código Procesal, que reconoce su génesis en el aforismo tantum devolutum quantum appellatium, que es consecuencia natural del principio dispositivo que impera en nuestro proceso judicial y que, como tal, tiene jerarquía legal y constitucional (CSJN, Fallos 304:1482; 311:1907; 316:2132; 319:1606; 320:2690; 327:1532; esta Sala, 14.2.2017, “Caran Automotores S.A. c/ Volkswagen Credit Compañía Financiera S.A.”; íd., 7.3.2017, “Alba Jet S.A. c/ Constantino D. Tisi y Hno. S.A.”; íd., 25.4.2017, “Sibillano, Abel Horacio c/ Tenca, Adrián Marcelo”; íd., 7.8.2018, “Vilte, Aurelia Francisca c/ Compañía de Transporte Río de la Plata S.A.”; íd., 7.5.2019, “Rego, Antonio c/ Librería Huemul S.A.”; íd., 6.6.2019, “Vattuone, Daniela Analía c/ Vattuone, Eduardo Jorge”; íd., 7.9.2021, “Solanor S.R.L. c/ AMG Obras Civiles S.A.”; íd., 10.11.2022, “Mazzoni, Roberto Oscar c/ Gallardo, Marcelo Omar”; cfr. Fennochietto-Arazi, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado y concordado…”, Buenos Aires, 1983, to. 1, pág. 851, no 1; Alsina, en “Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Juicio Ordinario”, 2º ed., Buenos Aires, 1965, tº. IV, págs. 416/417; Couture, en “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, 4º ed., Buenos Aires, 1958, pág. 188).
(ii) Por otra parte, porque en el expediente quedó demostrado que inicialmente, fue intención de Enroque Pérez S.A. restituir a sus dadores la suma recibida cuando se suscribió el boleto de compraventa.
Acerca de esto, véase el correo electrónico recibido el 30.5.2018 por S. M., enviado por M. F. M., en el que alude a una conversación mantenida por ella con M. A., integrante de Enroque Pérez S.A. (v. declaración de fs. 144/147 de la causa penal, en la que fue imputado por la fiscalía actuante como coautor del delito de estafa en perjuicio de los señores A. y B.).
El mensaje a que me refiero, textualmente reza: “Buen día S., estuve hablando con M., por razones de salud hasta la semana que viene (no sé exactamente qué día) no estará activo. Lo que me dijo es que los compradores se queden tranquilos que, de ninguna manera, piensa en no devolver los fondos pero, para eso, necesita poner nuevamente el terreno en venta, por 30 días. Si al cabo de ese lapso no aparece ningún interesado, se reúnen y resuelven que hacer. ¿Te parece? Desconozco como se instrumenta esto. ¿Necesitamos autorización por escrito de ellos? Saludos. F.” (fs. 75).
Ese email fue respondido por su destinatario del modo siguiente: “Gracias F. Ya le mandamos esto al Escribano Esponda para que se los transmita a los clientes. Los copio a él y a L. para que coordinen, más adelante, cuando M. esté recuperado, la reunión con ellos” (v. otra vez, fs. 75).
El intercambio de esos correos electrónicos no fue desconocido por las partes y, a todo evento, su autenticidad fue probada mediante la pericia informática de fsd. 268/381.
Sin embargo, Enroque Pérez S.A., poco después, contrarió sus propios actos y cursó la carta documento de fs. 20, que provocó la respuesta de fs. 22 por igual vía postal, de parte de los actores, arriba quedó dicho.
(iii) Porque contrariamente a lo que aseveró la quejosa en el primero y tercero de los agravios, el proyecto que los actores quisieron encarar sí constituyó la causa y objeto de la operación inmobiliaria celebrada, según así lo declararon el arquitecto C. (fs. 221/222, respuestas a las 4º y 5º preguntas del interrogatorio de fs. 220, y a la 10º ampliación); el arquitecto P. (fs. 224/225, respuestas a las 5º y 6º preguntas del pliego de fs. 223); la contadora A. (fs. 227/231, respuestas a las 2ºy 5º preguntas del interrogatorio de fs. 226, y a las 10º y 11ºampliaciones); la señora L. D. (fs. 233, respuesta a la 5º pregunta del pliego de fs. 232); y el escribano E. (fs. 236/237, respuesta a la 3º pregunta del interrogatorio de fs. 235).
Estos testimonios, que no merecieron impugnación de la defensa, unidos a cuanto se desprende del intercambio epistolar y electrónico a los que aludí, son analizados de conformidad con lo normado por los arts. 386 y 456 y su doctrina, lo cual no es más que la aplicación de las reglas de la sana crítica, entendida como la consecuencia de un razonamiento integrado, en el cual se conectan los hechos y las pruebas aportadas, para llegar al derecho aplicable (esta Sala, 27.12.2016, Serviur S.A. c/ Serus Construcciones S.R.L.”; íd., 11.12.2018, “Inside One S.A. c/ Cordial Compañía Financiera S.A.”; íd., 6.6.2019, “Vattuone, Daniela c/ Vattuone, Eduardo”; íd., 6.2.2020, “Yara Argentina S.A. c/ Agro San José S.A.”; 23.4.2024, “Bazán, Estela Marta c/ Forensa S.A.”; cfr. Fenochietto-Arazi, op. cit., tº. 2, pág. 355, nro. 3; Palacio, en “Manual de derecho procesal civil”, Buenos Aires, 1992, tº. I, pág. 467; Palacio-Alvarado Velloso, en “Código procesal civil y comercial de la Nación, explicado y anotado…”, Buenos Aires, 1994, tº. 8º, pág. 137 y sig.; Falcón, en “Tratado de la prueba”, Buenos Aires, 2009, tº. 1, pág. 234 y sig.; Devis Echandía, en “Teoría general de la prueba judicial”, Buenos Aires, 2002, tº. I, pág. 273 y sig.; Couture, en “Las reglas de la sana crítica en la apreciación de la prueba judicial”, publ. en JA 71-84).
(iv) Porque el segundo no es un agravio, sino la sola mención del contenido de las ofertas de compra, que la defendida negó haber suscripto, y del boleto de compraventa, asuntos estos que nunca fueron puestos en discusión.
(v) Y, por fin, porque lo restante de lo dicho en el escrito de expresión de agravios, más que una crítica concreta y razonada de lo que fue juzgado es un mero disenso que apareja la deserción de esa porción del recurso puesto que, según es sabido, disentir no es criticar (art. 265 del Código Procesal; (esta Sala, 12.4.2016, “Tetra Pak S.R.L. c/ Gemmo América S.A.”; íd., 23.8.2016, “Pfeiffer Romina Constanza y otros c/ Crucero Este S.A.”; íd., 3.11.2016, “Alvarez de Cardarelli, Olga Irene c/ Universal Assistance S.A.”; íd., 24.11.2016, “Somnitz, Evelyn c/ Obra Social del Personal de Entidades Deportivas y Civiles”; íd., 22.12.2016, “Cornejo, Cristián c/ Dátola, Christián Oscar”; íd., 27.12.2016, “Serviur S.A. c/ Serus Construcciones S.R.L.”; íd., 3.3.2017, “Antonio, Néstor Adrián c/ Ausilio, Sebastián Rodrigo”; íd., 1.6.2017, “Dadón, Mario Raúl c/ HSBC Banck Argentina S.A.”; íd., 7.3.2017, “Scafuri, Pascual c/ Gastronomía Palermo S.R.L.”; íd., 4.7.2017, “Ringer S.R.L. c/ Telefónica de Argentina S.A.”; íd., 5.9.2017, “Cooperativa de vivienda crédito y consumo Credikot Ltda. c/ AMX Argentina S.A.”; íd., 13.3.2018, “D. Varone S.R.L. c/ Consorcio de propietarios Ecuador 906”; íd., 22.3.2018, “CTL S.A. s/ quiebra -Matías Alejandro Castillo- c/ Casanuova S.A.”; íd., 10.4.2018, “Carloni, Alejandro Eusebio c/ A Campo Traviesa S.R.L.”; íd., 29.5.2018, “Verdena Holding Inc. c/ Capelli, Juan Carlos”; íd., 14.6.2018, “Torres del Libertador S.A. c/ Ascensores Guillemi Joaquín S.R.L.”; íd., 18.9.2018, “Esteve, Jorge Alberto c/ Siemens S.A.”; íd., 5.8.2021, “Rolando, Fabiana Lorena c/ Carballo Automotores S.A.”; cfr. Serantes Peña-Palma, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, 1983, to. I, pág. 629; también y en esa misma línea Fenochietto- Arazi, op. cit., tº. I, pág. 835; Guasp, en “Derecho procesal civil”, 2º ed., Madrid, 1956, pág. 1427; Cúneo Libarona, en “La deserción de instancia por falta de expresión de agravios”, publ. en LL 1978-B-483; Podetti, en “Tratado de los recursos”, Buenos Aires, 1958, pág. 614; Colombo, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, 4º ed., Buenos Aires, 1975, pág. 445, nota 385; Colombo-Kiper, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación anotado y comentado”, Buenos Aires, 2006, tº. II, pág. 441, nro. 4 y jurisprudencia allí citada).
Pienso que lo dicho es suficiente para formar convicción acerca de la suerte de esta apelación.
2. Del recurso interpuesto por Antonio Mieres Propiedades S.C.A.
i. La apariencia como fenómeno imputativo de responsabilidad es una de las vías que abre paso a la responsabilidad civil, ya que quien actúa sobre la base de aquélla sufre un perjuicio que es causado por la culpa de quien dio lugar a la creencia: en tal caso, corresponde dar preeminencia al principio jurídico de la apariencia según el cual la existencia y los alcances del acto con relación a los terceros de buena fe deben juzgarse sobre la base de su manifestación exterior o forma externa con la cual sus autores lo han hecho cognoscibles, de modo que esta configuración produzca convicción respecto de su regularidad y realidad.
Trátase, en síntesis, de ponderar “una situación de hecho que, por su notoriedad, resulte objetivamente idónea para llevar a engaño a los terceros acerca del estado real de aquélla; asimismo que el tercero no haya podido conocer la verdadera situación empleando una diligencia media” (cfr. Lorenzetti, en “La oferta como apariencia y la aceptación basada en la confianza”, publ. en LL 2000-D-1155; en similar orientación, Alterini, en “Responsabilidad objetiva derivada de la generación de confianza”, publ. en “Derecho de daños”, pág. 539).
Esta teoría es descripta por autores españoles con la afirmación de que los actos realizados por una persona engañada, por una situación jurídica que es contraria a la realidad, pero presenta exteriormente las características de una situación jurídica verdadera, son definidos y oponibles como lo serían los actos fundados en situaciones absolutamente regulares (conf. Bérgamo, A., en “Curso de Conferencias, Colegio Notarial de Valencia”, Valencia 1945, pág. 243).
La creación de la apariencia, entonces, exige una conducta culpable que crea una expectativa jurídica, lo cual traslada el problema a la órbita de la responsabilidad extracontractual (aunque una porción minoritaria de la doctrina prescinde de ese obrar negligente para basarse en una situación de hecho que, por su notoriedad, sea objetivamente idónea para llevar a engaño a los terceros a creer, con lo que el tema queda circunscripto al negocio jurídico –v. Hirsch, en “Introducción a la teoría general de la apariencia jurídica”, publ. en “Revista del Notariado”, nro. centenario, pág. 177–).
Además de aquella conducta culpable, debe existir también una conducta del tercero que ha creído en la apariencia. Mas esa confianza no es subjetiva sino objetiva, generalizable, valorable según el standard de una persona común que obra de buena fe. De lo cual se sigue, como complemento de tal regla, que es necesario que el tercero no haya podido conocer la verdadera situación empleando una diligencia media, carga ésta que Lorenzetti (en op. y loc. cit.) denomina de “autoinformación” que incumbe a todo sujeto frente a la contratación y que ese autor sólo considera innecesaria conforme a la costumbre o, en su caso ineficiente, cuando se actúa basado en una confianza legítima.
Cierto es que la aplicación de la buena fe-creencia merece algunas aclaraciones, puesto que no corresponde exagerar su influencia convirtiendo en derechos las meras creencias, porque ello implicaría confundir los derechos con una de sus fuentes que, por lo demás, reviste una naturaleza subsidiaria, ya que atempera simplemente los rigores de ciertos principios absolutos, como el nemo dat quod non habet.
Por lo tanto, si corresponde reconocer el valor de la buena fe-creencia como fuente de derecho, es necesario, por una parte, que haya un fundamento real y serio para la formación de tal creencia. Es menester constatar el valor de los factores externos, ya que los hechos, según se hayan manifestado, son los que deben provocar la apariencia del derecho. Y de otro lado, aquel a cuyo cargo produce efectos la apariencia, debe haberla originado de un modo a él imputable, y la parte beneficiada debe haber confiado razonablemente y normalmente observando la diligencia del tráfico. Lo cual implica sostener que esa creencia no podrá alegarse cuando el desconocimiento del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable (esta Sala, 21.5.2019, “Langenheim, Christian Alberto c/ Kaleu Kaleu S.A.”).
Es precisamente esto lo que en la especie sucedió: en mi opinión (i) la colocación en el predio de un cartel anunciando su venta por “Mieres propiedades” (fs. 28) y la actuación desplegada por el corredor S. M. fueron suficientes para inducir en los actores la creencia de que era Antonio Mieres Propiedades S.C.A. la oferente de la enajenación: así lo juzgó la sentencia y esa decisión no aparece, a mi juicio, suficientemente rebatida en la apelación; y (ii) si bien la perito en contabilidad que examinó los libros mercantiles llevados por Antonio Mieres Propiedades S.C.A. no halló registro del ingreso de la suma que, en concepto de comisión, los actores sufragaron (v. pericia de fsd. 386/388), cuando el corredor S. M., que junto con el corredor E. B. intermedió en la operación de que tratamos y es, además, director de Antonio Mieres Propiedades S.C.A. fue citado a prestar declaración testimonial, preguntado que fue si esa persona jurídica “…cobró comisión (honorarios) por esta operación. Contestó que sí”; y agregó que el comprador abonó la totalidad de la comisión (respuestas a la 4º pregunta del interrogatorio de fs. 238, y a las 6º, 7º y 8º ampliaciones en el acta de fs. 239; lo entrecomillado es cita textual).
No sólo, entonces, pudo el cartel a que aludí generar la apariencia a la que párrafos más arriba me referí, sino que a estar a la mencionada declaración testimonial (que como las anteriores no mereció impugnación), resulta suficientemente demostrada esa “aparente” intervención, de manera que, siguiendo a Josserand (en “Derecho Civil”, traducción de Cunchillos y Manterola, Buenos Aires, EJEA, 1950, tº. II, vol. I, pág. 393, nº 512), concluyo que “quien crea una apariencia, se hace prisionero de ella”.
Esto alcanza, según mi juicio, para desestimar el primero de los agravios que expresó Antonio Mieres Propiedades S.C.A.
ii. E igual solución, en mi criterio, debemos adoptar en lo que a la segunda de las quejas se refiere.
(i) Es claro que lo que es remunerado al intermediario no es la mera actividad, sino el resultado exitoso de tal actividad, de manera que la comisión se debe cuando el intermediario acerca a las partes y éstas concluyen el negocio mediado (art. 1350 del Código Civil y Comercial; art. 37 de la ley 25.028; cfr. Fernández-Gómez Leo, en “Tratado teórico-práctico de Derecho Comercial”, Buenos Aires 1988, tº. II, pág. 386; Lorenzetti, en “Código Civil y Comercial de la Nación, comentado”, Buenos Aires, 2015, tº. VII, pág. 156).
Tal es el principio tradicional en la materia que, lógicamente, ha sido adecuado en ciertas circunstancias pues se prevé, cómo excepción a aquella regla, el derecho de cobro de la comisión en situaciones en que el intermediario cumple su tarea de acercamiento de las partes colocándolas en condiciones de concluir el acuerdo, y luego éste se frustra por razones ajenas al corredor.
En rigor, la ley regulatoria de la actividad vigente al tiempo de los hechos aquí ventilados (ley 25.028 y art. 1350 del Código Civil y Comercial), luego de ratificar el principio general (esto es, pago al concluirse la operación), habilita al intermediario a percibir la remuneración tanto en la situación apuntada como en otras puntuales, al disponer que procede la comisión “…aunque el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto” (art. 1352, inc. c del Código Civil y Comercial; esta Sala, 28.8.2018, “Marchese, Marcela Noemí c/ Condorí Zenteno, Rosendo”).
Con esa base, una ligera valoración del caso traído a conocimiento de la Sala llevaría a la estimación del recurso y la consecuente revocación del veredicto en lo referido a este asunto, puesto que es indudable que ambas partes (compradora y vendedora), recíprocamente comunicaron su decisión de rescindir el contrato (v. otra vez fs. 20 y 22).
(ii) Empero, la solución que, en mi opinión, debemos dar a este agravio es diametralmente diversa.
Lo explico.
No fue discutido que la primera “Oferta de compra” fue recibida por el corredor el 1º de febrero de 2018 (fs. 10); que la segunda lo fue el 9 de febrero de ese mismo año (fs. 12/13); que ese mismo día 9 de febrero fue promulgado el Decreto 238/18, que según su art. 1º vino a “prorrogar la suspensión de las autorizaciones de trámites de construcción de viviendas multifamiliares en altura…” desde el 17 de febrero de 2018 hasta el 17 de agosto de ese mismo año (su texto puede examinarse en fs. 55/56); y que el boleto de compraventa se suscribió el 27 de febrero, también del mismo año 2018 (fs. 14/16), data en la que se pagó la comisión (fs. 18).
Vemos así que cuando el boleto de compraventa fue firmado y cobrada la comisión por el corredor, haci?a dieciocho días que el Decreto 238/18 que –conviene insistir en esto– prorrogó desde el 17 de febrero la suspensión antes dispuesta respecto de las autorizaciones para la construcción de viviendas en altura, reconocía vigencia.
En este escenario no dudo que el intermediario, que aún no se había desligado del negocio pues no había percibido su comisión, incumplió su deber de “comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión (…) del negocio” según la letra con que fue concebido el inc. c del 1347 del Código de fondo, norma ésta que coordina con las obligaciones impuestas por el inc. e de la mencionada ley 25.028.
Sucede que el deber de diligencia, la buena fe y, en definitiva, el deber del corredor de obrar con exactitud, precisión y claridad (inciso b del art. 1347 del Código Civil y Comercial) “lo colocan en situación de informarse y recabar toda información que pueda resultar con algún grado de incidencia en el negocio” (cfr. Heredia-Calvo Costa, en “Código Civil y Comercial, comentado y anotado”, Buenos Aires, 2022, tº. V, pág. 603, nro. 1.3.; esta Sala, 29.12.2016, “Sperlungo, Daniel Rodolfo c/ Aparicio, Diego Adrián”, también CNCom Sala C, 12.11.2015, “Becerra, María del Valle c/ Realtyprop S.R.L.”, voto de mi autoría cuando me hallaba a cargo de la vocalía nº 8 de este Tribunal de Apelaciones, citado en la obra recién mencionada).
Tales consideraciones me llevan a proponer, cual lo anticipé, la desestimación del recurso introducido por Antonio Mieres Propiedades S.C.A.
3. De la queja que interpuso la parte actora.
Sea que la cuestión propuesta en el recurso se examine a la luz de lo normado por los arts. 699, 700 y 701 del derogado Código Civil, o con base en lo dispuesto por los arts. 827 y 828 del Código Civil y Comercial que acerca de este extremo poco o nada han variado, hemos de concluir que existe la tal solidaridad en las obligaciones con pluralidad de sujetos originadas en una única causa, en los casos en que “en razón del título constitutivo o de la ley, su cumplimiento total puede exigirse a cualquiera de los deudores, por cualquiera de los acreedores”, y que “La solidaridad no se presume y debe surgir inequívocamente de la ley o del título constitutivo de la obligación”.
Así lo juzgó esta Sala (entre muchos: 7.7.2006, “Olaso Bosch, Raúl c/ De Luca José”; íd., 3.11.2016, “Squadra Valle Alto Competición S.A. –Genaro Converso– c/ Urretavizcaya, Roberto y otros”; íd., 5.8.2021, “Makianich, Lidia Noemi le pide la quiebra Reigada, Javier”) y lo enseña la doctrina (cfr. Heredia-Calvo Costa, op. cit., tº. III, pág. 656, nros. I, II y III; Lorenzetti, en “Código Civil y Comercial de la Nación, comentado”, Buenos Aires, 2015, tº. V, pág. 286, nros. III y IV; Llambías, en “Tratado de Derecho Civil-Obligaciones”, Buenos Aires, 2009, 20º ed. actualizada por Patricio Raffo Benegas, tº. I, pág. 483), de modo que por cuanto ahora el principio de excepcionalidad de la solidaridad aparece explícito en la norma del art. 828 del nuevo ordenamiento de fondo, atendiendo a que la solidaridad no puede ser presumida y debe surgir expresamente de la ley o del título constitutivo de la obligación, por ser una excepción a los principios del Derecho común hemos de concluir que no hay solidaridad tácita o inducida por analogía.
Enunciado éste que se basta por sí mismo y da por tierra con el recurso que introdujo la parte actora, sin que sea menester abundar en mayores consideraciones, porque está claro que las obligaciones de cada una de las demandadas provienen de fuente distinta, siendo independientes una de otra y, por lo tanto, simplemente mancomunadas (cfr. Heredia-Calvo Costa, op. cit., tº. III, pág. 654, nros. I a IV; Gebhardt, en “Derecho empresario”, Buenos Aires, 2011, pág. 92 y sig.; Lorenzetti, op. y loc. cit.; esta Sala, 7.9.2021, “Solanor S.R.L. c/ AMG Obras Civiles S.A.”).
4. De las costas derivadas del litigio.
Por haber resultado sustancialmente vencidas, en mi opinión corresponde mantener la decisión de grado que impuso las costas devengadas en esa instancia ambas demandadas; esto, por aplicación del criterio objetivo de la derrota en juicio (v., entre muchos, Chiovenda, en “Principios de derecho procesal civil”, Madrid, 1925, tº. II, pág. 404; Palacio-Alvarado Velloso, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente”, Santa Fe, 1989, tº. 3, pág. 85).
Este criterio ha sido receptado, también como principio, en la ley procesal vigente (art. 68 del Código de rito), lo que implica que el peso de las costas debe ser soportado por quien provocó una actividad jurisdiccional sin razón suficiente (cfr. Fassi, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, 1971, tº. I, nro. 315; Fenochietto-Arazi, op. cit., tº. 1, pág. 258, nro. 3); y así lo ha juzgado invariablemente esta Sala (v., entre muchos, 1.11.2016, “Sistemas Analíticos S.A. c/ Becton Dickinson Argentina S.R.L.”; 24.11.2016, “Somnitz, Évelyn c/ Obra Social del Personal de Entidades Deportivas y Civiles [Ospedyc]”; 6.12.2016, “Quantc Geoscience Argentina S.A. c/ Catgold S.A.”; 22.12.2016, “Cornejo, Cristián c/ Dátola, Christian”; 27.12.2016, “Serviur S.A. c/ Serus Construcciones S.R.L.”; 10.8.2017, “Va-No-Li S.A. c/ Compañía de Seguros La Mercantil Andina S.A.”; 16.4.2019, “LRPG Mandataria y Fiduciaria S.A. c/ T4F Inversiones S.A.”; 21.5.2019, “Langenheim, Christian Alberto c/ Kaleu Kaleu S.A.”).
En cuanto a esto, pues, tampoco encuentro procedencia al cuarto de los agravios que expresó Enroque Pérez S.A., de manera que su desestimación es la consecuencia.
E igual fundamentación me lleva a proponer al acuerdo imponer a ambas demandadas las expensas que aquí se devengaron, pues también en esta instancia resultaron sustancialmente derrotadas.
IV. La conclusión
Propongo, entonces, al acuerdo que estamos celebrando rechazar los recursos introducidos en autos y confirmar la sentencia de grado en todo lo que juzgó, con costas de alzada a las demandadas, sustancialmente vencidas.
Así voto.
Los señores Jueces de Cámara, doctores Gerardo G. Vassallo y Pablo D. Heredia, adhieren al voto que antecede.
Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan:
(i) rechazar los recursos introducidos en autos;
(ii) confirmar la sentencia de grado en todo lo que juzgó;
(iii) imponer las costas de alzada a cargo de las demandadas, sustancialmente vencidas;
(iv) revisar los honorarios del modo siguiente:
En atención a la naturaleza, importancia y extensión de las tareas desarrolladas, las etapas procesales efectivamente cumplidas, y con base en los montos económicos comprometidos, elévanse los honorarios regulados a 655,15 UMA, equivalentes a la fecha a $ 32.151.486 (pesos treinta y dos millones ciento cincuenta y un mil cuatrocientos ochenta y seis), para el letrado apoderado de la parte actora, Marcelo Emilio Martín; a 159,09 UMA, equivalentes a la fecha a $ 7.807.341,70 (siete millones ochocientos siete mil trescientos cuarenta y un pesos con setenta centavos), para la perito contadora, Carolina Soledad Zaccardi; y a 159,09 UMA, equivalentes a la fecha a $ 7.807.341,70 (siete millones ochocientos siete mil trescientos cuarenta y un mil pesos con setenta centavos), para el perito informático, Ignacio Emanuel Bencochea.
Por estar apelado solo por alto, confírmase el estipendio regulado en $ 332.400 (pesos trescientos treinta y dos mil cuatrocientos), para la mediadora, Silvina Fedrizzi.
Finalmente, y considerando el monto comprometido en la defensa de cada uno de los demandados, redúcense los emolumentos regulados a 105,19, equivalentes a la fecha a $ 5.162.199,20 (cinco millones ciento sesenta y dos mil ciento noventa y nueve pesos con veinte centavos), para el letrado apoderado de Antonio Mieres Propiedades SCA, Iván Posse Molina; y a 385,99 UMA, equivalentes a la fecha a $ 18.942.459 (pesos dieciocho millones novecientos cuarenta y dos mil cuatrocientos cincuenta y nueve), para el letrado apoderado de Enroque Pérez S.A., Gonzalo Eduardo Rúa (arts. 16, 20, 21, 22, 24, 29 y 51 de la ley 27.432; y Resolución SGA 925/24).
Por la labor desempeñada ante esta Alzada, fíjase el honorario en 199,54 UMA, equivalentes a la fecha a $ 9.792.425,50 (nueve millones setecientos noventa y dos mil cuatrocientos veinticinco pesos con cincuenta centavos), para el letrado apoderado de la parte actora, Marcelo Emilio Martin (arts. 30 y 51 de la ley 27.432; y Resolución SGA 925/24).
Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15 y 24/13), agréguese copia certificada de lo resuelto, y una vez consumido el plazo previsto por el artículo 257 del Código Procesal, devuélvase la causa en su soporte papel y digital –a través del Sistema de Gestión Judicial y mediante pase electrónico– al Juzgado de origen. – Gerardo G. Vassallo. – Pablo D. Heredia. – Juan R. Garibotto (Sec.: Horacio Piatti).