En Buenos Aires a los 5 días del mes de junio de dos mil veinticuatro, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fue traído para conocer el expediente caratulado “C. P. S. contra G. G. sobre ORDINARIO” (expte. nro. COM 11230/2020), en los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que debía votarse en el siguiente orden: Vocalía nro. 6, la nro. 5 y la nro. 4. Dado que la nro. 6 está actualmente vacante, intervendrán las Doctoras María Guadalupe Vásquez y Matilde E. Ballerini (art. 109, RJN).
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
La señora Jueza de Cámara María Guadalupe Vásquez dijo:
I. La sentencia apelada
El señor Juez de Primera Instancia rechazó la demanda promovida por el señor P. S. C. contra el señor G. G. para obtener la restitución de la suma de U$S 20.000 entregada en concepto de oferta de compra de un inmueble sito en la calle Echeverría (fs. 366).
De forma preliminar, estableció que lo que se discute es si el demandado debe o no restituir la suma recibida en concepto de propuesta de compra, y, en definitiva, si aceptó o no esa oferta con anterioridad a su vencimiento –el 18.03.2020– y si comunicó ese hecho al accionante. Aclaró que el señor G., aunque es corredor matriculado, intervino en el negocio en interés propio, por ser uno de los herederos y copropietarios del inmueble.
Entendió que si bien la propuesta de compra, acompañada por el demandado como prueba documental, contiene una leyenda “aceptamos esta propuesta”, seguida de varias firmas, carece de valor probatorio puesto que no tiene fecha cierta ni precisa cuál de las dos propuestas se acepta. Agregó que tampoco demuestra que la aceptación se hubiera puesto en conocimiento del actor en forma oportuna.
Sin embargo, señaló que el comportamiento de las partes anterior y posterior a la firma del referido documento resta sustento a la versión del actor. Apuntó que el intercambio de mensajes de whatsapp, certificados notarialmente, desacredita que el actor no haya conocido la aceptación de la propuesta. Consideró que, antes de la suscripción de la propuesta, las partes ya habían consensuado la venta. Añadió que las modificaciones posteriores a la propuesta inicial no alteran el perfeccionamiento del contrato.
Por ello, juzgó acreditado que la propuesta de compra fue, en los hechos, aceptada por el demandado, lo que fue conocido por el actor, quien incluso consintió las modificaciones ulteriores con relación al precio. Agregó que el actor tampoco invocó que la operación no pudo realizarse en virtud de algún condicionamiento vinculado a la propiedad del inmueble.
En ese marco, y considerando que las partes pactaron la pérdida de la suma entregada en caso de desistimiento del actor, rechazó la demanda, con costas al vencido.
II. El recurso
El actor recurrió la sentencia a fojas 369 y fundó su recurso a fojas 374/379, que fue contestado por el demandado a fojas 381/384.
En primer lugar, coincidió con la calificación otorgada por el juez de la anterior instancia respecto de la leyenda “aceptamos esta propuesta” y las firmas allí insertas. Por el contrario, disintió respecto a la valoración de los mensajes de whatsapp, acompañados por el demandado. Afirmó que, si bien fueron certificados por escribana pública, ella no pudo verificar si los mensajes eran auténticos y correspondían a un intercambio con el actor. Agregó que el demandado ofreció prueba informativa pero, finalmente, la desistió. Indicó que es carga del demandado probar la autenticidad de ese intercambio y que el mismo se encontrara completo.
En segundo lugar, alegó que el referido intercambio de mensajes demuestra exactamente lo contrario a lo concluido en la sentencia apelada, esto es, que el demandado no le comunicó la aceptación de la oferta dentro del plazo pactado.
Afirmó que si la oferta hubiera sido aceptada el mismo día de la propuesta de compra –esto es, el 9.03.2020–, sería irrazonable el intercambio posterior de numerosos mensajes. Agregó que, si hubiera existido un acuerdo, no tendría sentido que con posterioridad –a saber, el 17.03.2020– el demandado pretendiera un precio mayor. Destacó que en esos mensajes el demandado no le reprochó ningún incumplimiento y, en especial, no peticionó un refuerzo de la seña. Aseveró que hubo casi dos meses de silencio entre el supuesto acuerdo y el reclamo de su parte. Añadió que los propietarios no solicitaron el desarchivo de la sucesión hasta pasados varios meses desde la oferta.
Por ello, solicitó se haga lugar a la demanda con expresa imposición de costas.
III. La decisión
En el presente caso, no se encuentra controvertido que el 9.03.2020 el actor realizó una “propuesta de compra” por el inmueble ubicado en la calle Echeverría …; que la misma tenía vigencia hasta el 18.03.2020; y que entregó al demandado en ese concepto la suma de U$S 20.000.
Las cuestiones a resolver consisten en determinar si la oferta fue oportunamente aceptada y, en ese caso, si el actor tuvo conocimiento de la aceptación dentro del plazo pactado.
1. A esos fines, cabe destacar que el artículo 971 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que “los contratos se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta o por una conducta de las partes que sea suficiente para demostrar la existencia de acuerdo”.
Además, el artículo 972 estipula que “la oferta es la manifestación dirigida a persona determinada o determinable, con la intención de obligarse y con las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir de ser aceptada”. En el contrato plurilateral, esto es, cuando ha de ser celebrado por varias partes, “y la oferta emana de distintas personas, o es dirigida a varios destinatarios, no hay contrato sin el consentimiento de todos los interesados (…)” (art. 977).
A su vez, “[p]ara que el contrato se concluya, la aceptación debe expresar la plena conformidad con la oferta. Cualquier modificación a la oferta que su destinatario hace al manifestar su aceptación, no vale como tal, sino que importa la propuesta de un nuevo contrato, pero las modificaciones pueden ser admitidas por el oferente si lo comunica de inmediato al aceptante” (art. 978).
Finalmente, la aceptación se conforma mediante “[t]oda declaración o acto del destinatario que revela conformidad con la oferta…” (art. 979). Así, resultan relevantes los comportamientos concluyentes de las partes que den cuenta de la manifestación de su voluntad con la finalidad de obligarse (Heredia – Calvo Costa, “Código Civil y Comercial Comentado”, Tomo IV, p. 55, Bs. As., 2022).
2. En el caso, a los efectos de resolver la cuestión debatida, cabe examinar el contenido de la “propuesta de compra”, obrante a fojas 6/11 y a fojas 101/117, acompañada por ambas partes.
De ella surge que, el 9.03.2020, el actor realizó una propuesta de compra de un inmueble ubicado en la calle Echeverría …, con validez hasta el 18.03.2020, y, en ese concepto, entregó al demandado la suma de U$S 20.000, en dólares billetes. La recepción de ese monto por parte del demandado no está cuestionada.
En ese documento, las partes previeron dos esquemas de pagos posibles. En la denominada opción A, el comprador –aquí actor– pagaría la suma total de U$S 760.000 contra escritura de dominio y posesión dentro de los 90 días, comenzando el cómputo a partir de la firma de la seña, el día 18.03.2020, fecha en la que se realizaría un refuerzo por la suma de U$S 30.000. De acuerdo a la opción B, el comprador pagaría la suma total de U$S 765.000 de la siguiente manera: U$S 600.000 contra la escritura traslativa de domino y el saldo restante sería abonado en un plazo máximo de 24 meses, quedando los intereses y las cuotas a convenir.
Finalmente, en relación con el arrepentimiento, el documento establece que “[e]n caso de que EL COMPRADOR desistiera de la presente operación y/o no se presentara a la firma de la respectiva Escritura o boleto, según se convenga, en el día y hora indicados y en las condiciones referidas anteriormente, perderá la suma entregada en éste acto, produciéndose la mora automáticamente sin necesidad de intimación judicial o extrajudicial alguna, pudiendo EL VENDEDOR disponer libremente de su propiedad y autorizando a entregar dicho valor al VENDEDOR en concepto de compensación sin derecho a reclamo alguno y bajo ningún concepto por parte del COMPRADOR. Si fuera EL VENDEDOR quien no concurriera a firmar la escritura, según se convenga, dentro del referido plazo de validez, deberá serle devuelta a EL COMPRADOR en forma inmediata la suma que en éste acto entrega más otra igual”.
Por último, el instrumento dispone que “[l]a presente oferta es ‘Ad Referéndum’ del Propietario”. Del propio documento y de la contestación de demanda surge que los titulares del inmueble, al momento de la oferta, eran los herederos del señor J. G. (sus hijos V., M. A., G. y G., de acuerdo con la declaración de herederos del expte. 44984/2015, “G. J. s/ sucesión ab-intestato”, acompañada por la demandada) y su ex cónyuge, la señora N. T. N. (fs. 118/131 de la contestación de demanda).
De ello surge que la oferta de compra fue realizada, en los términos del artículo 972 del Código Civil y Comercial de la Nación, a los mencionados titulares del inmueble. Por ello, y tratándose de una oferta plurilateral, los titulares del inmueble, de conformidad con los artículos 971, 977 y 978, debían manifestar su aceptación a fin de que el contrato se tenga por concluido.
3. En ese marco interpretativo, entiendo que corresponde examinar si la oferta de compra fue aceptada por los titulares, y si el actor tenía conocimiento de ello.
Al respecto, cabe ponderar el documento acompañado por el demandado a fojas 101/117. Allí se puede observar la propuesta de compra descripta anteriormente y, al dorso, por debajo de la fecha, se encuentra escrita de puño y letra la leyenda que dice “aceptamos esta propuesta”. Más abajo, a la derecha, se aprecian las firmas del demandado G. G., a continuación la de V. G., más abajo aparece la de M. G. Sobre el margen izquierdo y al pie, se ven las firmas del actor, de N. T. N. y de G. G.. De allí surge que la propuesta de compra cuenta con la aceptación de todos los titulares del inmueble.
A fin de resolver las cuestiones controvertidas, estimo dirimente que el actor reconoció el instrumento. Literalmente manifestó “reconozco expresamente la autenticidad de la propuesta de compra, resoluciones judiciales y cartas documento acompañadas por el accionado en su contestación de demanda” (fs. 147/148). De este modo, el reconocimiento comprende la autenticidad de las firmas.
Si bien en el recurso bajo estudio el recurrente planteó argumentos a fin de desvirtuar la fuerza probatoria de ese documento, ellos resultan novedosos, y contradictorios con los expuestos en la contestación del traslado de la documental. Por ello, son inaudibles en los términos del artículo 277 Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que establece que la actuación de la Alzada posee dos límites. Uno referido a la consideración de los agravios, pues ese es el ámbito de su actuación jurisdiccional, límite que corresponde al principio tantum devolutum quantum apelatum. El restante tiene vinculación con la actividad previa del impugnante, ya que el contenido de la fundamentación del recurso debe encontrarse enmarcado dentro de la aludida esfera previamente limitada cual es el planteo introductorio que tiende a la determinación del thema decidendum (CNCom, esta Sala, “Banco Comafi SA c/ Mesri, Javier Cristian y otro s/ ordinario”, 18.04.2022, entre muchos otros).
De este modo, entiendo que la aceptación de la oferta por parte de los titulares del inmueble se encuentra acreditada por el documento acompañado por el demandado a fojas 101/117.
A ello cabe agregar que, tal como entendió el señor Juez de Primera Instancia, la conducta de las partes posterior a la celebración de ese convenio (art. 1065, inc. b, CCCN) –que resulta de las pruebas producidas– confirma la aceptación en cuestión, así como su conocimiento por parte del actor. En particular, cabe tener en cuenta el intercambio de mensajes de whatsapp acompañado por el demandado.
Al respecto, cabe precisar que de la escritura pública acompañada a fojas 90/100 se desprende que la notaria interviniente constató que los mensajes insertados en su protocolo fueron extraídos del teléfono celular del demandado, y resultan de un intercambio con una línea telefónica registrada bajo el nombre “Sebastián”, que el actor no niega que le pertenezca (fs. 147/148). Así, el acta de comprobación otorga valor probatorio al intercambio por whatsapp.
Los mensajes intercambiados por las partes desde la celebración de la oferta hasta el 18.03.2020 –inclusive– reflejan que conversaron ciertas condiciones de la compraventa del inmueble. Así, los mensajes del 13 de marzo de 2020 refieran a la fuerza mayor ante la pandemia desatada por el Covid-19 (fs. 301/304 de la documentación original). Además, los del 15.03.2020 plasman que las partes previeron la posibilidad de modificar las fechas de la seña y de la escritura ante la situación sanitaria (fs. 305/306 de la documentación original).
Además, el 16.03.2020 el actor propuso un esquema de fechas y el demandado respondió con otras dos alternativas. En una de ellas propuso continuar con la oferta inicial de U$S 765.000, modificando la fecha de la escritura, y otra opción que flexibilizaba los plazos, pero aumentaba el valor de venta a U$S 800.000 (fs. 313/314 de la documentación original). Al respecto, la doctrina ha sostenido que la aceptación “(…) puede contener una oferta alternativa, sin que implique rechazo de la oferta originaria; en efecto, al aceptar, puede hacerse una contraoferta y si esta es rechazada, quedar firme el contrato en los términos de la oferta primigenia (…)” (Heredia – Calvo Costa, ob. cit., p. 54/55). De este modo, puede entenderse que el demandado contraofertó la propuesta ofrecida por el actor. En cualquier caso, en el mismo mensaje el demandado manifestó que la opción de la oferta original continuaba vigente.
A continuación, las partes mantuvieron una conversación telefónica de la cual no se produjo prueba alguna, aun cuando el actor no podía desatender su carga probatoria (art. 377, CPCCN). Sin embargo, es dable entender que en esa instancia llegaron a algún acuerdo puesto que, con posterioridad, el actor le requirió documentación para que la escribana pudiera avanzar (fs. 317 de la documentación original). El 18.03.2020 –fecha en la que vencía la oferta realizada por el actor– el demandado envió copia del título, y continuaron la conversación. Así, analizaron la posibilidad de realizar el boleto de compraventa y acordaron que el demandado redactaría la seña. Aquel fue el último intercambio que realizaron las partes por whatsapp hasta el 9 de mayo de 2020, cuando el actor solicitó llamar al demandado.
En suma, del intercambio expuesto surge la voluntad de ambas partes de concretar la operación. Esto implica que el demandado aceptó la oferta original, que el actor tuvo conocimiento de ello y que las partes continuaron ultimando los detalles de la operación; sin que el actor haya acreditado la existencia de un arrepentimiento por parte del demandado ni la causa concreta por la cual la operación finalmente no se concretó.
En este marco, cabe destacar que el actor no produjo prueba alguna tendiente a acreditar su postura. De este modo, cabe ponderar que la carga de la prueba configura un riesgo y quien no acredita los hechos en que fundó su demanda o los argumentos en que construyó su defensa o excepción, por aplicación del artículo 377 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, pierde el pleito si de ellos depende la suerte de la litis (expte. nro. 23375/2016, “Mbtecnic SRL y otro c/ Frávega SACIEI s/ordinario”, 23.12.2021; “Coinsud SRL c/AGCO Argentina SA s/ordinario”, 30.11.2016; “Aragone, José María c/ Banco Privado de Inversiones s/ordinario”, 30.10.2013).
Por lo expuesto, corresponde rechazar el recurso del actor y confirmar la sentencia apelada.
4. En cuanto a las costas de Alzada, es principio general que es la vencida quien debe pagar todos los gastos de la contraria y que el juez puede eximir de ellos al litigante vencido, si encontrare mérito suficiente, debiendo aplicar tal excepción restrictivamente.
Desde esa perspectiva, no se advierte que medien aquí circunstancias arrimadas cuya peculiaridad fáctica o jurídica permita soslayar el criterio objetivo de la derrota (art. 68, CPCCN).
Por ello, se imponen las costas de Alzada a la parte actora vencida.
IV. Conclusión
Como consecuencia de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: (i) rechazar el recurso del actor; y en consecuencia, confirmar la sentencia apelada; (ii) con costas de Alzada al actor vencido.
He concluido.
Por compartir la solución arribada, la Dra. Matilde E. Ballerini adhiere al voto que antecede. Con lo que se terminó este Acuerdo que firmaron las señoras Juezas de Cámara.
Y Vistos:
Por los fundamentos del acuerdo que precede, se resuelve: (i) rechazar el recurso del actor; y en consecuencia, confirmar la sentencia apelada; (ii) con costas de Alzada al actor vencido.
Regístrese y notifíquese por Secretaría, conforme Acordadas nro. 31/11 y 38/13 CSJN y devuélvase. Oportunamente, cúmplase con la publicación a la Dirección de Comunicación Pública de la CSJN, según lo dispuesto en el artículo 4 de la Acordada nro. 15/13 CSJN. – M. Guadalupe Vásquez. – Matilde E. Ballerini (Sec.: Adriana E. Milovich).