Comentado por Eduardo Andrés Pérez: Contrato de obra, prevención del daño y cuestiones del Derecho del Consumidor.
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los treinta y un días del mes de mayo de dos mil veinticuatro, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “C., M. Y OTRO C/ SU., H. C. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS” (Expte. nº 108.264/13), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. Juan Pablo Rodríguez y Dra. Paola Mariana Guisado.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Rodríguez dijo:
I. La sentencia de primera instancia junto a la decidió: 1. Hacer lugar parcialmente a la demanda promovida por M. C. contra G. H. C.. 2. Desestimar la pretensión enderezada por la actora contra la codemandada H. C. S. 3. Rechazar la reconvención deducida por Su. contra C. 4. Imponer las costas del modo establecido en el considerando XII. 5. En consecuencia, condeno a G. H. C. a realizar a su costa la obra sugerida y presupuestada por el experto actuante en autos. Y en defecto de su realización por parte de C., deberán asumir el costo de dicha obra las Sras. C. y Su., por mitades (dado que ambas propiedades se encuentran afectadas en similar entidad por los defectos estructurales), quienes podrán repetir su costo al codemandado C. a quien se le asigna la responsabilidad primaria de tal reparación. Asimismo, condeno al Sr. C. a abonar a las actoras (madre e hija) la suma de pesos cuarenta mil ($ 40.000.) que corresponderá a cada una de ellas por mitades, con más los intereses establecidos en el considerando XI. Esto se suma a la aclaratoria emitida en septiembre de 2023.
Contra dicho pronunciamiento se alzan todas las partes, quienesen formato digital, los que fueron
II. Fundamentación adecuada. Agravios. Solución
Para determinar si los recursos satisfacen los requisitos de admisibilidad, a título introductorio vale resaltar que el de apelación es el remedio procesal tendiente a obtener que un tribunal jerárquicamente superior, generalmente colegiado, revoque o modifique una resolución judicial que se estima errónea en la interpretación o aplicación del derecho o en la apreciación de los hechos o la prueba.
La parte que interpone un recurso de apelación busca modificar total o parcialmente una decisión jurisdiccional porque la considera injusta y porque le causa un perjuicio concreto y actual. El recurso de apelación no motiva un nuevo juicio ni somete a revisión la totalidad de la instancia de grado sino que abre las puertas de una revisión colegiada de la decisión impugnada, en la medida del debate postulado por las partes y en la medida de los argumentos del recurrente (arts. 271 y 277 del Código Procesal).
Ahora bien, para que esa revisión sea posible y el tribunal del recurso pueda válidamente controlar la justicia de la decisión, el recurrente debe dar cumplimiento a una serie de requisitos que hacen a la admisibilidad del recurso, entre otros, “que sea acompañado de una fundamentación adecuada”.
El art. 265 del Código Procesal lo define, cuando dice: “El escrito de expresión de agravios deberá contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. No bastará remitirse a presentaciones anteriores”.
Es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que ésta no está facultada constitucionalmente para suplir los déficit argumentales o las quejas que no dedujo (Conf. CNCiv., Sala A, “Celi, Walter Benjamín y otro c. Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios” del 15/07/2010).
Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códs. Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, T. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).
A ello se agregan los requisitos de procedencia: se vinculan con el fondo de la cuestión objeto de gravamen y su eventual recepción favorable por parte del tribunal que ha de resolver la impugnación. Involucran la aptitud de la fundamentación, porque el apelante tiene que convencer al tribunal de que le asiste razón, de que la resolución impugnada efectivamente tiene un defecto que le genera un perjuicio concreto y merece ser modificada.
La presentación de una fundamentación adecuada del recurso de apelación –es decir, aquella que puede ser entendida como una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que se consideran equivocadas de acuerdo a la terminología que emplea el art. 265– configura un requisito cuyo incumplimiento impide la apertura de la instancia revisora y consecuentemente frustra el juicio de procedencia o de fundabilidad.
Ello así, corresponde pasar por el tamiz de la mencionada norma las cuestiones que contienen los recursos, para luego analizar su justicia o fundabilidad, en el caso de que las exigencias sean superadas, o declarar su deserción, en la hipótesis inversa (art. 266 del Código Procesal).
a. Agravios actora
Bajo el título las probanzas de autos, la actora explica en sus quejas, entre otras cuestiones, que una vez iniciada la ampliación de la demandada Su., comenzó a tener diversos defectos por la construcción clandestina y la mala calidad de ella. Adosa que estos hechos fueron corroborados, por los informes periciales de autos de donde surge que las diversas grietas en la pared exterior que se usó de soporte para el techo de la ampliación comenzaron con esa edificación pero que además existían serios vicios en la construcción –que detalla y cuantifica en su informe– susceptibles de haberlos potenciado y de generar nuevos daños.
Luego de esa suerte de introito y de otras explicaciones, se agravia por el rechazo a su pretensión sobre la demandada Su., por cuanto reputa que ha probado en forma fehaciente que los daños sufridos comenzaron con la ampliación clandestina realizada por ella y se probó también que la obra fue clausurada y que fue realizada por personal no calificado.
Respecto a la imposición de costas, postula que la sentencia es autocontradictoria, ya que, si el codemandado C. es responsable de la totalidad de los daños y por ende de todas las vicisitudes derivadas de ellos, el principio objetivo de la derrota que consagra el art. 68 del CPCC obliga a que este demandado soporte la totalidad de las costas del proceso. O en todo caso, conforme las probanzas de autos hacerlas soportar proporcionalmente a ambos codemandados.
Cuestiona que el juez rechazara el reclamo en lo que respecta al valor de reventa de la propiedad objeto del litigio, en particular porque fundó su decisión en que “…se omitió aportar prueba concreta acerca del eventual menor valor de la unidad…tampoco puede establecerse una disminución de valor sin haber considerado previamente las reparaciones que a raíz de esta sentencia habrán de realizarse sobre la propiedad a efectos de evitar el agravamiento de la ruina parcialmente advertida…”.
Postula la accionante que va de suyo que una propiedad con semejantes vicios de construcción no puede mantener su valor en plaza y ello resulta ser obvio para cualquier hijo de vecino. Dicha disminución puede valorarse a la luz de las pruebas de autos no pudiendo ser menor a los costos de reparación de las mismas.
También objeta que el a quo desestimó su reclamo por la privación parcial de uso de las partes afectadas del inmueble (la habitación de su entonces hija menor) y porque para decidir de esa manera sostuvo que: “…desde su origen, el sector techado en la azotea de la actora fue proyectado y registrado como lavadero y no como dormitorio, por lo que la pretensión de la actora de su uso como dormitorio corre por su cuenta y carece de la habilitación formal en ese sentido…”.
Alega que la realidad de los hechos probados es que esa habitación quedó inhabitable durante años con motivo de las filtraciones, rajaduras y desprendimientos que sufre, y ello derivó en que tuviera su hija que dormir en su cama o tener que hacerlo ella misma en el living para cederle su habitación, lo cual califica como un daño resarcible, que debe ser reconocido como tal.
Sentado ello, adelanto desde ya que los agravios de la actora importan una mera disconformidad con lo decidido en el pronunciamiento recurrido, pero en ningún momento rebaten los argumentos centrales en los que se funda el decisorio para sustentar la solución a la que arriba. Así, sostener que ha probado en forma fehaciente que los daños sufridos comenzaron con la ampliación clandestina realizada por Su. y que se probó también que la obra fue clausurada y que fue realizada por personal no calificado, constituyen alegaciones de tinte genérico, que más allá en este último supuesto de las sanciones de tipo administrativas de las que fueran merecedoras, en ningún caso se agreden de manera concreta los fundamentos centrales en base a los cuales el colega de grado adoptó la decisión cuestionada. Sólidamente sustentada en lo informado por el perito ingeniero G. A. S. a fs. 635/647 y su ampliación y aclaraciónde fs. 658/666. De donde en resumidas cuentas emana con incuestionable claridad que la patología que presenta la unidad de la Sra. C. es atribuible a deficiencias en general y a defectos constructivos en particular, que revelan la exclusiva responsabilidad del demandado C., y descartan que sea consecuencia de la prolongación que hizo Su. del espacio lavadero (aunque pudo haberse originado en el momento de esa prolongación). Circunstancia que no deja de ser una coincidencia de tipo temporal o cronológica carente de toda entidad para conmover lo decidido.
Lo mismo cabe concluir, respecto de la decisión del juez de rechazar el reclamo por desvalorización de la unidad, porque la genérica alusión a que la pérdida del valor resulta ser obvia para cualquier hijo de vecino y que dicha disminución puede valorarse a la luz de las pruebas de autos no pudiendo ser menor a los costos de reparación de las mismas, sin mencionar siquiera un elemento probatorio confiable capaz de eclipsar o al menos poner en un margen de duda el acierto de las serias reflexiones empleadas por el Sr. Magistrado para disponer el rechazo del rubro, que ella misma cita en sus agravios, se manifiesta a todas luces insuficiente para superar el umbral que exige el art. 265 del ordenamiento ritual. Sin explicar, además, de qué modo lo que pide lograría evitar una superposición indemnizatoria, en particular si como lo deja vislumbrado el juez, no ha demostrado la mengua de valor posterior a una idónea reparación.
Similar situación se verifica con las quejas por el rechazo de la privación del uso dispuesta en el pronunciamiento recurrido, si se aprecia que los argumentos vertidos en derredor de este tema, tal como queda evidenciado con el extracto realizado “ut-supra”, no implican un ataque frontal del argumento medular en función del cual el juez resolvió de la manera expuesta. Al margen de que no invocó y mucho menos probó haber alquilado otro especio para reemplazar el inutilizado, sin advertir además que esas incomodidades están incluidas en las molestias ponderadas en la sentencia objetada a la hora de valorar el daño moral. Por lo que también en este punto la deserción se impone.
En resumen, puede concluirse acerca de su recurso, que solo la crítica que desliza a lo decidido en materia de gastos causídicos, con un criterio muy amplio, puede decirse que supera las exigencias de la norma ritual en análisis. No obstante, entiendo que para arribar a una solución como la que pretende sobre el tema, habría que transpolar al caso un criterio similar al que se aplica en materia de accidente de tránsito múltiple, que indica que la víctima no tiene por qué investigar la mecánica del hecho y que con ese justificativo autoriza eximir de costas al actor cuando dirige la acción contra alguien que participó materialmente del hecho, pero que luego de producida la prueba se revela que carece de responsabilidad por no haber incidido con su conducta causalmente en la producción del resultado. Tal criterio jurisprudencial en un caso como el que dispara el recurso sujeto a revisión es inapropiado, porque la debida diligencia muestra que, antes de la promoción de la acción, si es necesario, el interesado debe acudir al asesoramiento profesional, para develar de manera idónea, con rigor técnico científico, la causa real que provocó el deterioro en el inmueble, a fin de estar en condiciones de entablar la acción contra el verdadero responsable. El error en la selección del legitimado pasivo solo es atribuible a la demandante, porque el demando C. no motivó con su conducta el yerro indicado. Por tanto, considero que no median razones justificadas para eximir de costas a la accionante por el rechazo de la acción entablada contra Su., ni para imponer las costas en la forma proporcional que propicia en subsidio.
b. Agravios codemandada
La demandada que a su vez contrademandó a la actora, cita primero el punto IX- “LOS DAÑOS RECLAMADOS”, de la sentencia sujeta a recurso, donde se lee en lo pertinente: “a) Defectos de la construcción: … corresponde ponderar en este acápite el costo de la obra presupuestada por el Ingeniero S. a fs. 680/681. Considero que la condena por este rubro no se agota en el pago de una suma de dinero por parte del responsable civil, sino que la pretensión en este caso involucra un deber de prevención del daño en los términos del art. 1710 del CCyCN, ya que el art. 1713 de dicho cuerpo normativo obliga a que, incluso de oficio, se fijen las pautas para que de manera definitiva se logre la finalidad a la que apunta la pretensión que en este caso claramente se orienta a evitar el agravamiento de la ruina y reparar, de la forma más adecuada posible –tal como propuso el perito ingeniero– los defectos estructurales observados en la obra. Por eso dispondré como modo de atender a este rubro, una condena al codemandado C. para que provea a la realización de la obra sugerida y presupuestada por el experto actuante en autos a su costa”.
Explica la nombrada demandada que, con lo expuesto, queda más que claro que el “a quo” decidió, fundadamente, que la responsabilidad por los daños que sufren C. y Su., le corresponde al codemandado C. Sin embargo, objeta que, al tiempo de establecer la condena de hacer, dispuso una obligación principal: en C. y una secundaria: en las damnificadas (C. y Su.). Esta obligación en cabeza de las nombradas reputa que constituye un claro error jurídico del sentenciante y es lo que genera su agravio.
Resalta, para sustentar su postura, que de la opinión del Ingeniero en la que se basara la sentencia, surge su irresponsabilidad y la de la actora, ya que, en cada uno de los informes periciales redactados, indicó que la responsabilidad por los daños era del Constructor, ampliándola al Director de Obra (Arquitecto T.).
Añade que ninguna prueba permite siquiera esbozar, que exista la mínima responsabilidad de la actora ni de la codemandada Su.en los daños que presentan las fincas. Es por eso, que se agravia de la obligación “secundaria” que el “a quo” fija respecto de C. y Su., para el caso que el responsable “primario” (según la sentencia) G. H. C., no la cumplimente, en el plazo establecido, en la aclaratoria del 14 de setiembre de 2023.
Postula a tal fin, que los errores constructivos de las fincas son serios y costosos. Y no existe motivo para liberar al responsable, por su desidia en la construcción y por su desinterés en la reparación del daño. Remata, para redondear su queja que el incumplimiento del responsable de los daños –declarado por sentencia judicial–, no puede resolverse con la obligación “secundaria” que la sentencia impone a las damnificadas. No basta que ellas hagan la reparación “a costa” de C. Alega en ese orden, que la decisión que se impugna, está reñida de toda idea de justicia, carece de fundamento jurídico y por eso, es arbitraria.
Abunda, que si la duda del juez radica en “la forma de lograr que se ejecute la obra debida” para reparar definitivamente el daño, deberá arbitrar, todos los medios legales a su alcance para obligar al responsable, y no diluir su responsabilidad, con la asunción de la tarea por las damnificadas, a su costa.
Por todo ello, critica la decisión que la obliga a asumir el costo de la reparación de las fincas, conjuntamente con la actora, de cualquier manera, por la responsabilidad del constructor G. H. C.
En respuesta a esto, corresponde en primer lugar señalar que en el derecho común, el incumplimiento de las obligaciones faculta al acreedor a reclamar su cumplimiento forzado, en especie o por equivalente dinerario. En ese sentido, el art. 505 del Código Civil consagra el derecho del accipiens de emplear los medios legales a fin de que el solvens le procure aquello a que se ha obligado (inc. 1º), lo que incluye todos los medios lícitos de coerción (como las astreintes del art. 666 “bis” del mismo Código), excluida la violencia física sobre el obligado (art. 629, Código citado). También podrá acudirse a la ejecución por un tercero, a costa del deudor (art. 505, inc. 2º). Finalmente, si el cumplimiento en especie fuera imposible, podrá solicitarse al equivalente dinerario de la prestación (art. 889, Código Civil).
En las obligaciones de hacer en particular, como la involucrada en el caso, es posible el cumplimiento por tercero (arts. 626 y 630), siempre que no se trate de prestaciones intuitu personae del deudor, tenido especialmente en cuenta por su industria, arte o cualidades especiales, situación que en el caso está descartada (ver Félix A. Trigo Represas en “Código Civil de la República Argentina, Explicado”, t. II, p.339).
De acuerdo con el encuadre jurídico correctamente deparado en la anterior instancia al supuesto, a esas alternativas se suman las que concede el art. 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor, 18 y concordantes de dicho ordenamiento.
Si bien ello es así en el plano teórico, el tema es que en el caso la reconvención fue deducida contra la actora, y no fue en ella involucrado el codemandado C. Por ello, admito que las reparaciones por su entidad, son de forzosa realización, por encontrarse involucrado un tema de seguridad pública, que trasciende incluso el interés de las partes que intervienen en este litigio, lo cual me persuade que hizo bien el magistrado en encuadrar el supuesto en los arts. 1710, 1713 y concordantes del nuevo ordenamiento. Por ello, en la medida que la demandada no dirigió su reconvención contra el responsable de los defectos constructivos, considero que la apelante carece del derecho de acudir al menú de opciones que confiere el ordenamiento legal, por lo que el cercenamiento de las mencionadas alternativas in totum consideradas, que vienen del Código Civil y de la mencionada ley 24.240 en el caso halla, por el motivo expuesto, justificación suficiente.
A su vez, por no existir recurso de la contraparte, actora en este proceso, que no se agravió de lo resuelto por el juez sobre el tema, considero que la decisión debe mantenerse inalterable.
En suma, por las particularidades del caso, resulta adecuado acudir al auxilio del art. 1710, 1713 citados y concordantes, que regulan lo atinente a la prevención del daño. Porque en esto no cabe sino concordar con el magistrado, en que en el caso, lo que hay que evitar a toda costa, por un elemental principio de preservación de los valores económicos en juego, es el agravamiento de la ruina y reparar, de la forma más adecuada posible –tal como propuso el perito ingeniero– los defectos estructurales observados en la obra. Las características que invisten tales deficiencias no dejan ninguna duda sobre el punto, lo cual da suficiente apoyatura a la decisión adoptada en la primera instancia que se agrede, habida cuenta además, lo reitero, que respecto de esta cuestión que se controvierte no media recurso de la accionante, que fue en rigor la única que dirigió la acción contra el vendedor.
Todo ello, desde luego, sin perjuicio de las medidas que pueda adoptar el juez, para agotar los recursos jurídicos a fin de evitar que sean C. y Su. las que afronten los costos para luego repetirlos del condenado. Y en esa línea, como contrapartida, para constreñir al responsable, en caso de dificultades, en la etapa de ejecución de sentencia, para el logro de tal objetivo que, con un innegable compromiso con la causa, el juez que preopinó se ha propuesto alcanzar, con la mayor fidelidad posible a lo recomendado a nivel pericial. De tal guisa se infiere que como es lógico, la alternativa contemplada en la condena que motiva la queja no puede ser calificada como secundaria, sino como subsidiaria, relegada a la condición de último recurso. Esto, habida cuenta de la natural imposibilidad de ejercer violencia sobre el condenado para que de cumplimiento a la obligación de hacer que la sentencia le impone.
En rigor, la crítica que se desliza contra esta parte de la decisión adoptada luce en alguna medida autocontradictoria. Digo esto, porque por un lado la apelante valora el encuadre jurídico que se le deparara al supuesto. De manera expresa reconoce en uno de los párrafos que componen la pieza procesal presentada en esta Alzada, que “la aplicación al caso del art. 1710 y 1713 del CCyC. es ampliamente satisfactoria, respecto del valor JUSTICIA y de la doctrina moderna, relacionada con los daños y perjuicios”. Lo que es verdad. Pero, por otro lado, cuestiona que en la sentencia se la incorpore en el mencionado rol subsidiario, sin sopesar que ello encuentra sólido respaldo en los preceptos cuya aplicación al caso merecen su beneplácito, interpretados en forma armónica con el resto del ordenamiento jurídico (art. 2 del Título Preliminar, del CCyCN). Enmarcada en la normativa que disciplina la función preventiva, el colega de grado adoptó la decisión de variar parcialmente el reclamo de la indemnización de daños por la obligación de hacer que contiene la condena, con el claro afán de evitar la agravación de la ruina y de dar una solución definitiva a la cuestión subyacente. Y en ese derrotero, es indudable que las recurrentes, actora y demandada, son las principales destinatarias, junto con el consorcio, por estar involucrados también sectores comunes, de los beneficios que habrá de reportar una reparación idónea de los defectos constructivos, concretada con sujeción a las pautas delineadas a nivel pericial. De ahí, que ante las limitaciones mencionadas que afectan la coerción o ejecución forzada en materia de obligaciones de hacer (arts. 626 y 629 del Código Civil), en el contexto jurídico indicado, resulta de toda lógica la solución cuestionada. Sin que por ello pueda sostenerse válidamente, como lo esgrime la recurrente, que por esa vía se contribuya a diluir la responsabilidad del condenado, ya que en el caso extremo en que las copropietarias debieran concretar la reparación proyectada, por imposibilidad de ejecutar la obligación de hacer en cabeza del responsable, ello siempre se hará a costa de este último. De ahí que de ninguna manera pueda entenderse que ha sido liberado de responsabilidad, por algún subterfugio, como se entiende en las quejas. Todo lo cual me convence de rechazar los agravios, por cuanto conforme lo señalado, considero que la modificación de la pretensión dispuesta en el pronunciamiento apelado, resulta de alta utilidad para adecuarla a las circunstancias que rodean el caso, en pos de alcanzar la solución, que incluso por temas de seguridad pública, es exigible, y se atiene a las facultades que el art. 1713 del CCCN otorga, que en ese diálogo de fuentes que el ordenamiento propone, impacta a nivel constitucional en los arts. 42 y 43, en cuanto consagran la tutela de prevención de los consumidores y usuarios para la protección de la relación de consumo.
Objeta también, la imposición de costas en el orden causado que dispusiera el magistrado, por cuanto con ello se soslaya que se vio obligada a presentarse en autos, para defenderse de las imputaciones de la actora. Las que finalmente, fueron desestimadas en la sentencia de grado. Razón por la cual, interpreta que no existe motivo para que el sentenciante se aparte del criterio de la derrota.
Por ello, pide que las costas de la acción contra ella se impongan a la actora. Máxime cuando existía prueba suficiente (acreditada en etapa prejudicial) respecto de la falta de responsabilidad, en los daños que sufría la finca de la accionante.
En la sentencia se dispuso que las costas de la pretensión dirigida por la actora contra Su. y las de la reconvención de esta contra C. deberán ser soportadas en el orden causado.
Como puede observarse de lo señalado, el juez correlacionó el rechazo de la demanda y de la contrademanda que actora y demandada recíprocamente se dirigieron, para resolver de la manera expuesta. Se trata de un criterio jurisprudencial que tiene en esta la temática fuerte arraigo. En la medida que hay vencimiento parcial y mutuo cuando, existiendo demanda y reconvención, ambas son rechazadas, supuesto en que las partes resultan vencidas, las costas normalmente se declaran por el orden causado (ver Loutayf Ranea, Roberto G.: “Condena en costas en el proceso civil”, p. 133 y jurisprudencia allí citada).
Más allá de la postura que se pueda tener sobre esta situación en el caso en particular, en la medida que el contenido de las quejas no aborda esta cuestión, que fluye claro, se erigió en el fundamento troncal de la solución que no conforma, por lo dicho más arriba, corresponde declarar la deserción del recurso, por cuanto dejó sin rebatir o al menos atacar el fundamento basal de la decisión que involucra este aspecto accesorio del decisorio.
c. Agravios del demandado C.
Se agravia este demandado en razón de que se le deparó el tratamiento de parte constructora del edificio de marras, cuando en realidad su actuación fue la de vendedor de las propiedades. Aduce que es así, por cuanto contó con un profesional de la construcción, el Arquitecto G. T., quien efectivamente resulta responsable de los vicios de la construcción.
De la mano de tal apreciación, en el segundo agravio precisa que la pericia base de los daños determinados, se refiere al constructor de la obra, que es el mencionado Arquitecto T., a quien achaca el perito “al no haberse efectuado, por parte del director de la obra… este sigue siendo responsable por los defectos constructivos ocasionados durante la construcción”. Por ende, considera que no se lo puede hacer responsable por los defectos de construcción, con cita de la pericia cuando expresa “… defectos todos estos que son responsabilidad del constructor…”, lo que considera no ha tenido siquiera en cuenta el A quo en su sentencia.
Se queja por cuanto el decisorio que pretende poner en crisis nada dice de la responsabilidad del nombrado director de obra, responsabilidad que según sostiene no alcanza al vendedor que “determina el art. 1646 del Código Civil para el constructor de la obra viciosa”.
Como bien lo apunta la demandada S. en su respuesta, en la sentencia se explicitó “ha quedado reconocido en este caso que el codemandado C. ha sido el propietario del inmueble en el que se llevó a cabo la obra, encargó la edificación de las unidades funcionales que conformaron el consorcio (ver plano de obra incorporado a la causa), redactó su reglamento de copropiedad y administración (ver fs. 518/527 del expte. físico) puso en venta las unidades a estrenar y concretó sus transferencias de dominio suscribiendo las escrituras traslativas respectivas (tal como fue reconocido en su contestación de demanda), no cabe duda que resulta comprendido en la noción de proveedor de la relación de consumo y por ende, responsable también con el mismo alcance que determina el art. 1646 del CC. para el constructor de la obra viciosa”.
En suma, está fuera de discusión en el caso que el codemandado nombrado ha sido el propietario del inmueble en el que se llevó a cabo la obra, que fue quien vendió las unidades a la actora y demandada de este juicio y las pretensiones versan sobre los defectos constructivos que portan las viviendas, determinantes de su ruina parcial.
Para corroborar este último aserto, basta con señalar que el artículo 1646 del Código Civil, responsabiliza al constructor por la ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales. De acuerdo con el criterio doctrinario prevaleciente entre nosotros, este concepto de ruina debe entenderse en un sentido jurídico amplio y no literal, comprensivo de la destrucción total o parcial, de la amenaza de ruina y de la ineptitud funcional de la obra (CCiv. y Com. Azul, Sala I, del 20/05/2014: “F. de G., B. y otro c. C., N. E. s/ daños y perjuicios” en: LLBA 2014 (julio), 7824 – RCyS 2014X, 218 RCyS 2014XI , 69, con nota de MARCELO URBANO SALERNO; TR La Ley AR/JUR/15987/2014 y citas de: SPOTA, ALBERTO G., Tratado de la locación de obra, Depalma, T. II, ps. 263/264; LORENZETTI, RICARDO L., Tratado de los Contratos, Rubinzal Culzoni, segunda edición ampliada y actualizada, T. II, ps. 741/743; MOLINA QUIROGA, EDUARDO Y VIGGIOLA, LIDIA, comentarios a los arts. 1623/1647 bis en BELLUSCIO (dir.) y ZANNONI (coord.), “Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, Astrea”, T. 8, ps. 215/217; trabajos publicados en la Revista de Derecho de Daños, Rubinzal Culzoni, 20042, “Responsabilidad de los Profesionales de la Construcción”, KEMELMAJER DE CARLUCCI, AÍDA “Responsabilidad…”, ps. 7 a 92, esp. ps. 23 a 32; GALDÓS, JORGE M., “La prescripción en las acciones por responsabilidad en la construcción privada. Primeras aproximaciones”, ps. 163 a 208, esp. pág. 183; LÓPEZ MESA, MARCELO J; Bueres-Highton, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, T. 4-A, arts. 1434/1647 bis., págs. 647/648). TALLONE, FEDERICO C. “Aspectos…”, cit. pp. 285/295, esp. pp. 290/295; HERNÁNDEZ, CARLOS “El plazo de garantía y caducidad del art. 1646 del Cód. Civil. Alcances y antecedentes históricos”, pp. 353/375, esp. pp. 366/368; TALE, CAMILO “Responsabilidad civil del constructor y de los profesionales de la construcción por ruina de la obra”, pp. 413 a 490, esp. pp. 418 a 425; CNCiv., Sala M: “Rodríguez, Karina Luján y otro c. Vavulen SRL y otros s/ daños y perjuicios”, del 14/06/2021, Cita: TR LALEY AR/JUR/84308/2021 y sus citas). Para que haya ruina susceptible de surtir la aplicación del indicado precepto, no es imprescindible que la edificación se desplome o colapse inmediatamente, bastando que los daños tengan suficiente entidad para afectar la duración o solidez de la obra –como los problemas de impermeabilización en el techo, humedades, fisuras, entre otros– o de producir su degradación en el tiempo, pudiendo llegar a tornarla inidónea para su destino normal (Cifuentes-Sagarna: “Código Civil, Comentado y Anotado”, t. III, p. 647, y jurisprudencia y doctrina allí citada). No es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio, basta que los deterioros impidan el aprovechamiento, como el hundimiento de los pisos o las rajaduras de los tabiques divisorios (CNCiv., Sala H, voto del Dr. Kiper en “Dodero Torres S.A. c. Roentgen S.A.”, del 12/12/2006, RCyS 2007, 893 TR La Ley AR/JUR/10455/2006 y su cita del precedente de la Sala F “Consorcio Av. Del Libertador” y demás doctrina allí citada). Este concepto se ve reafirmado por el CCyCN –que constituye una importante pauta interpretativa– cuyo art. 1273 lleva como título, precisamente, “obra en ruina o impropia para su destino” (ver CNCiv, Sala M: “Rodríguez, Karina Luján y otro c. Vavulen SRL y otros s/ daños y perjuicios”, citado, del 14/06/2021”).
La idea de funcionalidad que apunta a determinar si se obtuvo o no el resultado previsto, ha sido señalada por Rondina. Si un edificio ya no puede cumplir más con la función establecida en el contrato, es evidente que en esencia es lo mismo que si se hubiera destruido (por ejemplo, casa que deviene inhabitable por humedad provocada por rajaduras en el cielo raso). En ese caso, el dueño, deberá demoler aquello que carece de posibilidad de ser usado regularmente, a fin de volver a construir para satisfacer sus necesidades edilicias, encontrándose así en una situación idéntica a la ruina (ver RONDINA, Homero, “La responsabilidad civil y el contrato de construcción”, Nº 126, p. 309, Ed. Depalma).
Esta posición amplia también ha sido explicitada por Pascual, para quien es innecesario que los daños “deban llegar a afectar la solidez o estabilidad”. De acuerdo con este doctrinario, basta que las deficiencias “impidan el normal uso y goce de la cosa”, o sea, que desnaturalicen el fin de la obra o que impidan “su aprovechamiento adecuado”. Que adquieran una acentuada importancia, aún cuando no comprometan la solidez o estabilidad del edificio, como una manera de armonizar la norma en tratamiento con el art. 1647 bis del Código Civil (ver PASCUAL, Adolfo Luis, “El contrato de locación de obra en la ley 17.711”, en “Examen y crítica de la reforma del Código Civil”, t. III, ps. 240/242, Ed. Platense, La Plata, 1974). Apuntemos que la Corte de Casación francesa tiene sentado semejante parecer, como lo recuerdan Malinvaud y Jestaz (Salerno, Marcelo Urbano: “La ruina de la obra no es un juego de palabras”, en La Ley online, con cita de MALINVAUD, Philippe y JESTAZ, Philippe, “Droit de la promotion inmobiliére”, 3a. ed., p. 115, Nº 91, Ed. Dalloz, París, 1986. Véase, también, LIET VEAUX, Georges, “Le droit de la construction”, ps. 401/402, 8ª ed., Ed. Librairies Techniques, París, 1984).
En resumen, como lo señala Salerno, en el trabajo doctrinario citado, la solidez de la construcción no es el único interés tutelado por la ley. Además, ésta protege la realización de una obra, de acuerdo con las reglas de arte y las técnicas apropiadas, exenta de imperfecciones que la desnaturalicen. Porque, de lo contrario, se estaría admitiendo que si a posteriori de la entrega aparece algún vicio importante, este ya no comprometería más la responsabilidad del constructor.
Como se anticipara, el Código Civil, en el Libro Segundo, Sección Tercera, Título VI, Capítulo VIII incorporó la garantía por vicios de construcción de la vivienda, también llamada garantía por ruina (art. 1646). Hoy el nuevo ordenamiento la regula en los arts. 1273, 1274, 1276 y concordantes.
Esta garantía por ruina es de orden público, tal como claramente se deduce de la parte final del precepto citado, hoy del art. 1276, y por ello no puede ser dejada de lado por las partes contratantes. Esa posibilidad choca, contra un límite superior del ordenamiento jurídico, dado que existe un interés general, en que los profesionales de la construcción desarrollen su actividad con arreglo a la lex artis y en condiciones de seguridad.
La finalidad de la norma es clara, pues las edificaciones que se levanten tienen que respetar un principio fundamental: la perfecta ejecución de la obra (ver CNCiv, Sala M: “Rodríguez, Karina Luján y otro c. Vavulen SRL y otros s/ daños y perjuicios • 14/06/2021”, Cita: TR LALEY AR/JUR/84308/2021 y sus citas). Es un principio básico de la ingeniería civil, obligatorio para el empresario constructor y demás profesionales partícipes del proyecto y de la dirección (arts. 902 y 909 Código Civil; MARCELO URBANO SALERNO, “Daños en la construcción y principio de perfecta ejecución”, RCyS 2014XI, 69, TR La Ley, cita online AR/DOC/2686). Deviene indispensable la solidez de la estructura para que el edificio cumpla con el destino previsto (arts. 2164 y 2621 Código Civil; MARCELO URBANO SALERNO, “Daños en la construcción y principio de perfecta ejecución”, RCyS 2014XI, 69, TR La Ley, cita online AR/DOC/2686/2014).
Esta responsabilidad se funda, en definitiva, en razones de seguridad pública (CNCiv., Sala H, voto del Dr. Kiper en “Dodero Torres S.A. c. Roentgen S.A.”, del 12/12/2006, RCyS 2007, 893 TR La Ley AR/JUR/10455/2006; GUILLERMO A. BORDA, Tratado de Derecho Civil, Buenos Aires, Perrot, Contratos tomo II, nº 1131, pág. 145).
Aceptado que por la entidad de los defectos de construcción detectados a nivel pericial, sin forzar la interpretación, el caso queda naturalmente emplazado en un supuesto de ruina parcial, cabe ahora señalar que más allá de la calificación dada a los contratos celebrados, lo que queda claro es que las partes se encuentran subsumidas en las figuras de consumidor y proveedor de acuerdo a la ley 24240 (LDC) y las modificaciones introducidas por la ley 26.361, por lo que es indiscutible que su vínculo está comprendido en definitiva en una relación de consumo.
En esta línea, el demandado se queja porque se lo asimiló a la figura del constructor, pero olvida los otros roles que el juez tomó en consideración para atribuirle la responsabilidad, en particular, el de proveedor regulado en el citado ordenamiento del consumidor.
Si bien con ello sería suficiente para despojar de todo sustento fáctico jurídico al planteo, vale resaltar que con anterioridad a la reforma de la ley 17.711, un punto conflictivo era si la responsabilidad por ruina se limitaba al empresario o si podía extenderse a otros sujetos. La norma optó por la segunda opción, de modo que los legitimados pasivos de la acción son: 1) El constructor, es decir, el empresario que se obliga a ejecutar una locación de obra material; esta responsabilidad surge de conformidad con lo establecido en el primer párrafo del artículo bajo comentario; luego esta responsabilidad “se extenderá”, de acuerdo al tercer párrafo de la disposición legal, donde en lo que aquí interesa queda incluido el director de la obra, que es quien se encarga de conducir la ejecución de la misma. Puede ser un arquitecto, como ocurre en el caso con el nombrado, G. T., un ingeniero, etcétera. Controla que la ejecución de la obra se realice siguiendo las indicaciones del plano y las reglas del arte (ver Gonzalo Sosso, en: “Código Civil de la República Argentina, Explicado”, de Rubinzal-Culzoni, Editores, t. V, p. 115). Descripción esta que vacía de contenido al cuestionamiento, si dichos roles se ponen en relación con la legitimación activa admisible, que incluye a los sucesores particulares.
Solo a mayor abundamiento, considero que la extensión de la responsabilidad al vendedor también puede jurídicamente propiciarse, si esa norma, el citado art. 1646 del Código Civil, es sometida a una interpretación armónica con las que disciplinan la responsabilidad directa, analógicamente aplicables. Es una conclusión a la que arribo, al vincular estos contratos conexos, de obra y de venta, a través de la casusa fin medida en función de la finalidad económico-jurídica global, de toda la operación económica, integralmente considerada (arts. 500 a 502 del Código Civil y en la actualidad arts. 281, 1012 y concordantes del CCyCN). Digo esto, porque si el vendedor en el caso resulta ser el titular de dominio del terreno donde se construyó el edificio, y el dueño de la obra, que encomendó con la finalidad de someter el inmueble a la propiedad horizontal, para lucrar con la venta de las unidades a terceros, es responsable frente al adquirente por los daños derivados de los defectos constructivos que provocan ruina, independientemente del profesional del que se valiera para materializar la construcción y posibilitar la venta de los departamentos (arg. arts. 625, 729 y 730 del Código Civil y hoy art. 1749 del Código Civil y Comercial de la Nación). De cara a la demanda entablada contra el enajenante, la actuación del director de la obra, frente al adquirente, por los aludidos defectos constructivos, debe ser considerada como si proviniese del mismo deudor. El elemento aglutinante es como dije la causa fin en esa visión amplia que propicio. Ya que como quedara vislumbrado con lo explicado, la finalidad económico-jurídica desde el vamos, vista desde la óptica del demandado, fue siempre encargar la construcción del inmueble para lucrar con la enajenación a terceros de las unidades, luego del sometimiento al régimen de la propiedad horizontal. En eso reside la operación, integralmente considerada. Y enfocado el tema desde la adquirente, tratándose de una unidad a estrenar, es lógico que confíe en que el vendedor habrá de transmitirle el dominio de una unidad sin defectos ocultos, y mucho menos que tuvieran entidad para provocar una ruina parcial del inmueble, independientemente de los profesionales de los que se hubiera valido para concretar la construcción. Se trata esta de una personal interpretación, que añado a los criterios hermenéuticos tradicionales, que por sí solos sobran para justifica en este caso la condena. Hoy, la extensión de la responsabilidad del constructor por ruina a toda persona que vende una obra que ella ha construido o hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual, está expresamente contemplada en el inc. a), del art. 1274 del CCCN, utilizable en el caso como pauta interpretativa.
Además, por un lado, en función del contenido que exhibe el planteo de este recurrente, cabe precisar que es cierto que los adquirentes de unidades afectadas por la ruina parcial pueden demandar al constructor de la obra, a pesar de no estar ligados a éste por un contrato de locación de obra, porque la acción pertenece a quien sufre las consecuencias de la culpa cometida, y la titularidad de la misma se transmite de propietario a propietario (conf. CNCiv., Sala F, 29/04/91, JA 1993-1-311). Empero, ello no implica privar al adquirente de acción contra el enajenante. Es decir, producida la ruina estando la obra en posesión del sucesor a título particular, este tiene la posibilidad de optar por las diferentes alternativas que el ordenamiento jurídico le confiere. A partir de una visión integradora del derecho común con el del consumidor, se abre un verdadero abanico de acciones, que pueden ejercerse en distintas direcciones: contra el enajenante, las que derivan del contrato de compraventa, por vicios redhibitorio, o que dimanan del incumplimiento mismo, generalmente aprehendido. Tales las alternativas que ofrece el art. 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor, contra el vendedor como proveedor y contratante directo. Frente al empresario, el proyectista y el director de la obra, la garantía que emana del art. 1646, del Cód. Civil, pero con arreglo a la interpretación amplia y desperdigada propiciada por la doctrina.
Se ha resuelto, en esta línea que, si se trata de un supuesto de ruina total o parcial, no obstante que frente a la adquirente la empresa constructora revistió en su momento el carácter de vendedora, no puede liberarse de la responsabilidad emergente del art. 1646 por el solo hecho de adoptar la forma contractual de la compraventa y no de la locación de obra. Sería muy fácil convertir en letra muerta el citado dispositivo, que establece en su último apartado que “no será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial”, con el solo subterfugio de que el propietario constructor de un edificio se someta a las disposiciones del contrato de compraventa, lo que es inadmisible (ver CNCiv., Sala F, del 29/4/1991, “Consorcio Avda. del Libertador Gral. San Martín 4496/4498 v. Edificadora Libertador”, voto de la Dra. Ana María Conde, LL 1992 B27 y DJ 19921804 cita online TR La Ley 93100082).
En razón de lo dicho, considero que corresponde rechazar las quejas vertidas por este apelante, y confirmar la sentencia en este aspecto principal que decide.
III. Propuesta
Por todo lo expuesto, si mi criterio fuera compartido, propongo al Acuerdo declarar la deserción de los recursos con el alcance señalado, rechazar los agravios de todas las partes y, en consecuencia, confirmar la fundada y criteriosa sentencia apelada en todo cuanto decide. Con costas de alzada a cada apelante por sus recursos, a tenor del resultado obtenido (art. 68 del Código Procesal).
La Dra. Guisado votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por el Dr. Rodríguez.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal resuelve: 1º) Declarar la deserción de los recursos con el alcance señalado, rechazar los agravios de todas las partes y, en consecuencia, confirmar la fundada y criteriosa sentencia apelada en todo cuanto decide. 2º) Imponer las costas de alzada a cada apelante por sus recursos.
Para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra las regulaciones de honorarios practicadas en la sentencia dictada en autos, cabe ponderar las constancias de autos, la labor profesional apreciada en su calidad, eficacia y extensión, la naturaleza del asunto, las etapas cumplidas, el resultado obtenido, el monto comprometido con más sus intereses y las demás pautas establecidas en los arts. 1, 16, 20, 26, 29, 51, 54 y concordantes de la ley de arancel 27.423. Sobre la base de esas premisas, los honorarios regulados a la letrada patrocinante de la codemandada S., Dra. M. A. Ll. en la cantidad de cuarenta UMA (40) que representan a la fecha la suma de un millón novecientos sesenta y tres mil pesos ($1.963.000) resultan equitativos, por lo que se los confirma.
A tenor de las constancias de autos, la ley de arancel precedentemente citada y el art. 478 del Código Procesal, los honorarios regulados al perito ingeniero G. A. S. resultan elevados, por lo que se los reduce a la cantidad de ocho con dieciséis UMA (8,16) que representan a hoy la suma de cuatrocientos mil pesos ($400.000).
Dado lo establecido en el decreto 2536/15 y lo dispuesto en el punto e), del art. 2º) del anexo III) del Decreto 1467/11, los honorarios fijados a la mediadora Dra. C. C. A. resultan reducidos, por lo que se los eleva a la suma de ciento sesenta y seis mil cuatrocientos pesos ($166.400), (20 UHOM).
Por la actuación en la alzada, atento el interés debatido en ella y las pautas del art.30 de la ley 27.423, regúlense los honorarios de los Dres. J. C. G., M. A. Ll. y L. C. S. en la cantidad de seis con doce UMA (6,12) que representan a hoy la suma de trescientos mil pesos ($300.000) para cada uno de ellos.
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante.
Regístrese, notifíquese y devuélvase. Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2º párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Juan P. Rodríguez. – Paola M. Guisado (Sec.: Ezequiel J. Sobrino Reig).