En la ciudad de Azul, a los ocho días del mes de Octubre del año Dos Mil Veinticuatro, celebran Acuerdo los Sres. Jueces integrantes de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Dra. María Inés Longobardi y Dr. Víctor Mario Peralta Reyes (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia del Secretario, para dictar sentencia en los autos caratulados: “G. O. J. c/ O. M. C. s/ Fijación Plazo Cumplimiento Obligación” (Causa nº 72053). Practicado el sorteo prescripto por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del CPCC, resultó el siguiente orden de votación: Dr. Peralta Reyes y Dra. Longobardi.
Cuestiones:
1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva de fecha 1/12/2023?
2da. ¿Son procedentes los recursos de apelación interpuesto por la parte demandada contra las regulaciones de honorarios contenidas en la sentencia apelada de fecha 1/12/2023 y en la resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023?
3ra. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:
I. O. J. G. promovió demanda contra M. C. O. por fijación de plazo para cumplimiento de obligación, con sustento en los siguientes instrumentos contractuales: 1) Por el primero de ellos, formalizado el día 3/5/2017, la aquí demandada M. C. O. le cedió al actor los derechos, acciones y obligaciones que ostentaba –en virtud del boleto de compraventa celebrado con A. M. W.– con relación al departamento ubicado en calle San Martín nº 612 de Tandil, matrícula 35.502/58; habiéndose fijado el precio en la suma de u$s 210.000, que el cesionario –aquí accionante– debía abonar en once cuotas mensuales y consecutivas, las dos primeras de u$s 15.000, cada una, y las restantes de u$s 20.000 cada una. 2) Mediante el segundo instrumento, suscripto el día 19/4/2018, las partes rescindieron la anterior cesión de boleto de compraventa que habían formalizado el día 3/5/2017, y, en consecuencia, la cedente M. C. O. se comprometió a abonar al cesionario O. J. G. la suma de u$s 105.000, habiéndose estipulado que este pago “será realizado simultáneamente con la firma de una nueva Cesión de Boleto de Compraventa sobre el inmueble descripto. Las partes manifiestan que de esta manera, se habrán reintegrado toda suma abonada al día de la fecha y que la posesión del citado inmueble, no había sido entregada” (cláusula segunda). Finalmente, en la cláusula tercera de esta rescisión de la cesión del boleto de compraventa, ambas partes dejaron expresado que “no habrá nada más que reclamar y don O. J. G. permite la libre disponibilidad del inmueble a doña M. C. O.” (he destacado en negrita las cláusulas segunda y tercera de este instrumento de rescisión, porque en torno a las mismas versa el presente litigio).
Pues bien, en la demanda que dio inicio al presente juicio –entablada el día 8/7/2021–, se señaló que distintas circunstancias impidieron la venta del referido inmueble y, por consiguiente, la cancelación por parte de la Sra. O. de la suma de u$s 105.000, que corresponde al reintegro de las cuotas pagadas –conforme se estipuló en el mencionado instrumento de rescisión de fecha 19/4/2018–. Y se agregó en la demanda que algunas de esas circunstancias fueron imputables a la Sra. O., como por ejemplo no adecuar el precio de venta a las variables del mercado inmobiliario, mientras que otras fueron ajenas a ella, como sucedió con la retracción experimentada por ese mercado. Y se afirmó que, ante este cuadro de situación, el actor tuvo que iniciar numerosas gestiones extrajudiciales “a los fines de fijar un plazo para la devolución del dinero”, enviando cartas documento que se negó a recibir la Sra. O., y labrando un acta notarial de notificación con fecha 18/10/2018. Se concluyó sosteniendo que, finalmente, el actor se vio obligado a iniciar la pertinente etapa de mediación extrajudicial.
Agregó también el accionante, que ha quedado en una situación desventajosa, puesto que la Sra. O. goza de la posesión y el usufructo del departamento –cobro de alquileres, etc.–, habiendo percibido una suma importante del precio pactado en la cesión del boleto de compraventa. Mientras que su situación es claramente desfavorable, ya que quedó sin derecho alguno sobre el departamento y aún no ha podido cobrar la suma de u$s 105.000, que la demandada le adeuda en concepto de reintegro. Afirmó el accionante que la Sra. O. “tuvo una conducta evasiva permanentemente”, y puntualizó que viene a demandarla por fijación de plazo para el cumplimiento de la obligación pendiente, para poner fin a su situación de incertidumbre y hacer cesar los perjuicios que la misma le genera (demanda de fecha 8/7/2021).
II. A su turno compareció al proceso la demandada M. C. O., quien sostuvo que el convenio de rescisión de fecha 19/4/2018 “contiene una condición resolutoria para el cumplimiento de la obligación, que consistía en la venta del inmueble”. Negó que ella no haya arbitrado los medios necesarios para llevar adelante la venta, cuando la realidad es que contactó a corredores inmobiliarios de la ciudad, a tales efectos; y sostuvo que fue el actor “quien sistemáticamente rechazó una tras otra las ofertas concretas de compra del inmueble” (ver punto 3 de la contestación de demanda). Y en referencia al pago de la suma de u$s 105.000, que se encuentra a su cargo, dijo que “el citado acuerdo de rescisión en su cláusula 2da. somete el pago a una condición resolutoria regida por el imperativo de que se efectúe una nueva cesión o venta del inmueble”. Asimismo, insistiendo en este concepto de condición resolutoria, sostuvo lo siguiente: “En efecto la misma consistía en que el pago se haría efectivo una vez cumplido un hecho futuro e incierto (art. 343 CCyC), como es la concreción de la venta del inmueble a un 3ro.; momento en el cual las partes ya nada tendrían que reclamarse entre sí y cada una obtendría su parte del acuerdo” (ver punto 4 del responde; lo resaltado me pertenece).
Más adelante, dijo haber actuado diligentemente en todo momento, llevando adelante acciones tendientes a cumplimentar la condición de venta del inmueble incluida en el convenio de rescisión; y así aseveró que el inmueble fue ofrecido y mostrado en sucesivas oportunidades a los potenciales compradores, por medio de las martilleras públicas L. O. y J. R., y también por el Sr. E., encargado del edificio. En función de estas alegaciones solicitó la eximición de mora en los términos de los arts. 887 inc. b) y 888 del Código Civil y Comercial de la Nación, al afirmar que la obligación se encontraba sometida a un plazo indeterminado (ver punto 6).
Del relato precedente se desprende una contradicción en el esquema defensivo de la accionada, ya que en el inicio de su escrito de responde argumentó que la obligación de pago a su cargo estaba sujeta a una condición resolutoria (ver puntos 3 y 4), mientras que, más adelante, sostuvo que dicha obligación estaba sometida a un plazo indeterminado (ver punto 6). En la parte pertinente de este voto analizaré la obligación que pesa sobre la parte demandada, y estableceré el correcto encuadramiento legal que debe darse a la cláusula segunda de la rescisión de boleto formalizada por las partes el día 19/4/2018.
III. Transitada la etapa probatoria se llegó al dictado de la sentencia de la anterior instancia de fecha 1/12/2023, donde se hizo lugar a la demanda entablada por O. J. G. por fijación de plazo de la obligación de restituir acordada en el referido instrumento de rescisión del día 19/4/2018, y se determinó que la obligación de la demandada M. C. O. venció el día 19 de mayo de 2018. Las costas se impusieron a la demandada vencida y se regularon honorarios a los letrados intervinientes. Posteriormente, mediante resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023 se regularon los honorarios de la mediadora.
Para arribar a esta conclusión, el Juez de la anterior instancia consideró que la obligación de restituir la suma de u$s 105.000, que asumió la demandada en el instrumento de rescisión del boleto de compraventa de fecha 19/4/2018, ha sido subordinada a un plazo indeterminado, por lo que corresponde hacer lugar a la demanda instaurada. Y a los fines de la concreta fijación del plazo en que la demandada debió cumplir esa obligación, se atuvo –exclusivamente– al testimonio del Escribano interviniente en la operación –A. A. Z.–, quien en su declaración testimonial afirmó que, al poco tiempo de firmarse el instrumento de rescisión, M. C. O. procedería a la venta del inmueble y con el producido de esa venta le devolvería a O. J. G. la suma adeudada de u$s 105.000. Habiendo agregado el notario que, por esa razón, en el instrumento de rescisión no se indicó un plazo determinado para el cumplimiento de la obligación a cargo de la aquí demandada.
Y al referirse el juzgador a los dichos del Escribano Z., dijo que en la audiencia videograbada, el notario señaló “que no se consignó plazo alguno, ya que la demandada tenía un comprador para el departamento y la operación se iba a concretar a los pocos días, por lo que se esperaba que la restitución al actor se efectivizara en un muy breve lapso de tiempo; luego frustrada esa operación, la venta, por distintas razones que no hacen al tópico, no se concretó” (lo destacado me pertenece).
De esta manera, sobre la base de la aludida declaración testimonial, concluyó aseverando el Juez de grado que “la intención común de las partes exteriorizada en el instrumento era que la restitución tuviera lugar a los pocos días, por lo que estimo justo fijar el plazo de un mes desde que se suscribió el mutuo distracto, es decir, el vencimiento operó el día 19 de mayo de 2018”.
IV. La sentencia reseñada fue pasible del recurso de apelación deducido por la demandada M. C. O., quien expresó agravios en esta sede por medio del escrito de fecha 19/4/2024.
El primer agravio de la demandada versa sobre el supuesto error del juzgador “al considerar que no es de aplicación al caso la condición resolutoria”. A su vez, en el segundo agravio atribuye un error en la fundamentación de la sentencia, y refiere a la “fijación arbitraria de la fecha de vencimiento de la obligación”. En el tercer agravio dice que la sentencia sostuvo erróneamente “que se encuentran reconocidos los supuestos pagos efectuados por el actor”. Por su parte, en el cuarto agravio se queja porque “las declaraciones testimoniales aportadas por esta parte no fueron tenidas en cuenta”. Y en el quinto agravio cuestionó la imposición de costas dispuesta en el pronunciamiento de grado, y apeló por altos los honorarios regulados al letrado de la parte actora, peticionando la fijación de los honorarios de su letrado patrocinante, en el mínimo legal.
Este escrito recursivo fue contestado por el actor con fecha 3/5/2024, tras lo cual se practicaron los trámites procesales de rigor y se realizó el sorteo de ley, habiendo quedado las actuaciones en condiciones de ser examinadas para el dictado de la presente sentencia.
V. Incursionando en la temática traída a esta alzada, cabe reiterar que en el instrumento de rescisión de la cesión de boleto de compraventa que las partes formalizaron el día 19/4/2018, se estipuló que M. C. O. se comprometía a abonar a O. J. G. la suma de u$s 105.000, que correspondía a un porcentaje de lo que éste último había pagado con motivo de la cesión de boleto de compraventa que, en ese acto, se rescindía de común acuerdo. Según la declaración testimonial del Escribano A. A. Z., que intervino en la operación, el Sr. G. había pagado un monto mayor por la cesión de boleto de compraventa; más, sin embargo, se le dedujo una multa por incumplimiento, por lo que le había quedado la referida acreencia de u$s 105.000 (ver declaración de este notario en la audiencia videograbada del día 13/9/2023).
Ahora bien, en lo que constituye lo relevante de la cuestión litigiosa, se estipuló en este instrumento de rescisión, que el referido pago de u$s 105.000 “será realizado simultáneamente con la firma de una nueva Cesión de Boleto de Compraventa sobre el inmueble descripto. Las partes manifiestan que de esta manera, se habrán reintegrado toda suma abonada al día de la fecha y que la posesión del citado inmueble, no había sido entregada” (cláusula segunda). Y esto se complementa con lo acordado en la cláusula tercera, según la cual “ambas partes dejan formalmente expresado que no habrá nada más que reclamar y don O. J. G. permite la libre disponibilidad del inmueble a doña M. C. O.” (la expresión de la cláusula segunda destacada en negrita, es la que ha motivado el conflicto planteado en estas actuaciones).
Pues bien, al quedar en claro la problemática en escorzo, corresponde señalar que en la sentencia apelada se desestimó el argumento basal de la demandada, quien postuló que el pago de u$s 105.000 se sujetó a una “condición resolutoria”, porque el mismo se supeditó a un hecho futuro e incierto consistente en la concreción de una nueva cesión del boleto de compraventa a un tercero; habiendo alegado la accionada que arbitró todos los medios para llevar adelante esa venta, para lo cual contactó a corredores inmobiliarios de la ciudad. También atribuyó responsabilidad al actor, aseverando que éste rechazó todas y cada una de las ofertas de compra que se realizaron.
En el anterior apartado II advertí la contradicción que encierra el planteo defensivo de la demandada, ya que en el punto 4 de su contestación de demanda, sostuvo que el pago se sujetó a una “condición resolutoria”, mientras que en el punto 6 expresó que “la obligación se encontraba sometida a un plazo indeterminado” (ver escrito de responde del día 9/3/2023). Como puede observarse, se trata de dos figuras jurídicas completamente diferentes, lo que evidencia el equívoco encuadramiento legal que se deslizó en el esquema defensivo de la accionada M. C. O.
VI. Ahora bien, esta cuestión fue correctamente zanjada en la sentencia apelada, cuando el Juez de grado entendió que la obligación de la demandada no estaba sujeta a una “condición resolutoria”, como ésta lo pretende (aquí debe aclararse que el planteo de la demandada encierra un error de denominación, porque, en rigor, a lo que aludió fue a una “condición suspensiva”, en tanto hecho futuro e incierto al cual las partes habrían subordinado la plena eficacia de un acto jurídico; art. 343, primer párrafo, del C.C.C.N.). De todas maneras, este error de encuadramiento carece de relevancia práctica en el caso de autos, porque la obligación de la demandada no se sujetó a ninguna condición, sino que, por el contrario, su exigibilidad quedó diferida al vencimiento de un plazo indeterminado tácito, tal como lo habré de poner de resalto en los desarrollos siguientes (arts. 350, 351, 871 inc. c), 887 inc. a) del C.C.C.N.).
Y tal como lo adelanté en el párrafo precedente, la cuestión fue resuelta en forma acertada por el Juez de la anterior instancia, cuando puntualizó que si se entendiera que la obligación estaba sujeta a una condición suspensiva, ello “implicaría que dependía de la voluntad de la deudora la concreción de la venta y el eventual cumplimiento de la obligación, consumándose un enriquecimiento ilícito a su favor que resulta inadmisible para nuestro ordenamiento jurídico, de acuerdo al principio de buena fe reseñado, es claro que no fue esa la intención del actor al suscribir la rescisión de cesión de boleto…” (lo destacado en negrita es propio). Y sustentó el juzgador esta conclusión en los dichos del Escribano Z. que transcribí en el apartado III, al afirmar este notario que “no se consignó plazo alguno, ya que la demandada tenía un comprador para el departamento y la operación se iba a concretar a los pocos días, por lo que se esperaba que la restitución al actor se efectivizara en un muy breve lapso de tiempo; luego frustrada esa operación, la venta, por distintas razones que no hacen al tópico, no se concretó”. Y sobre estos dichos asentó el sentenciante su conclusión decisoria, al señalar que “se trata en autos de una obligación cuya validez se halla reconocida, que ha sido subordinada a un plazo indeterminado”, por lo que “corresponde hacer lugar a la demanda instaurada”.
La solución adoptada en el pronunciamiento de grado se encuentra ajustada a derecho, puesto que si se considerara que la obligación de reintegro de la demandada estaba sujeta a una condición suspensiva –como esa parte lo sostiene sin asidero alguno–, se estaría ante una condición prohibida en los términos del art. 344 del C.C.C.N. En efecto, esa condición no sólo sería contraria a la moral y a las buenas costumbres al generar un enriquecimiento indebido de la deudora, sino que haría depender de la exclusiva voluntad de ésta el cumplimiento de la obligación (citado art. 344, primer párrafo).
Pero más allá de lo expuesto, lo cierto es que al desentrañar la verdadera esencia de la cláusula contractual en análisis, se arriba a la conclusión de que la misma no se trata de una condición, en cuanto hecho futuro e incierto, es decir, contingente, en cuanto puede o no suceder (así se trae como ejemplo de condición, a la obligación que asume un club de fútbol con sus futbolistas profesionales, de pagarles un premio adicional si logran el campeonato). Y en esta línea se ha precisado que “la incertidumbre objetiva es la nota más distintiva de la condición. Debe tratarse de un hecho cuya propia verificación sea en sí misma contingente, eventual. Insistimos en que la incertidumbre se refiere a la existencia misma del hecho y no al tiempo de su producción” (conf. Pizarro-Vallespinos, Tratado de Obligaciones, Santa Fe 2017, tomo I, págs. 225 a 227; lo destacado me pertenece).
Sobre la base de estos conceptos doctrinarios, se advierte que la cláusula contractual en examen no puede tratarse jamás de una condición, porque el acontecimiento que la misma contempla, esto es, “la firma de una nueva cesión de boleto de compraventa sobre el inmueble descripto”, debe producirse necesariamente, a los fines de arribar a la satisfacción del crédito del acreedor –O. J. G.– y a la consecuente liberación de la deudora –M. C. O.–. En otras palabras, la firma de una nueva cesión del boleto de compraventa entre la aquí demandada y un tercero, no es un hecho incierto o contingente, que puede o no suceder, sino que el mismo debe producirse inexorablemente; de lo contrario, la accionada incurriría en un intolerable enriquecimiento ilícito. Así se ha distinguido a la condición del plazo, puntualizándose que “el plazo es siempre inexorable, pues fatalmente habrá de producirse. La condición, en cambio, es incierta y contingente”, esto es, “puede o no suceder” (conf. Pizarro-Vallespinos, ob. cit. pág. 225 y 231).
Es así que cabe afirmar –sin hesitaciones– que la obligación de la demandada de concretar una nueva cesión del boleto de compraventa, a los fines de reintegrar la suma de u$s 105.000 adeudada al aquí accionante, se encontraba sujeta a un plazo indeterminado –como se decidió en la sentencia apelada–, y no a una condición –como equívocamente lo planteó la demandada–. Y dentro de la clasificación de plazo indeterminado, en el caso de autos se está ante un plazo indeterminado tácito, supuesto en el cual, “el plazo no está fijado expresamente (por eso es indeterminado), pero surge tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación” (conf. Pizarro-Vallespinos, ob. cit. pág. 276; art. 871 inc. c), art. 887 inc. a) del C.C.C.N.). Y a los fines de evaluar la naturaleza y circunstancias de la obligación, que permitirán definir la fecha en que debe cumplirse ese plazo indeterminado tácito, debe considerarse lo que emana de los usos y la buena fe, conforme la pauta establecida en el art. 887 inc. a) del C.C.C.N.
A la luz de estas consideraciones, en el caso de autos resulta indudable que la obligación de pago de la demandada no podía demorarse indefinidamente –como esa parte lo pretende–, sino que debía cumplirse en un plazo prudente y razonable, acorde con lo que aconsejan los usos y costumbres del mercado inmobiliario, y la directriz esencial que brinda el principio de buena fe (arts. 1, 2, 9, 10, 729, 961, 1061, 1067 y ccs. del C.C.C.N.). En esta línea de pensamiento resulta de utilidad recalar en la opinión de Compagnucci de Caso, quien recuerda que el plazo resulta tácito cuando “de la interpretación de la voluntad de las partes, se arriba a la conclusión de que ellas no se propusieron deferir la fijación del plazo a la decisión del juez, sino que estimaron que la obligación debía cumplirse dentro de un plazo determinado”. O bien que “la fijación de un plazo tácito no implica que las partes estén autorizadas para dilatar de manera indefinida la ejecución de las obligaciones. Estas deben ser cumplidas de buena fe y en la forma que los contratantes entendieron o debieron entender razonablemente que debían cumplirse” (conf. Compagnucci de Caso, en Código Civil y Comercial comentado, Tratado Exegético, 3ª edición, Jorge H. Alterini Director general, Buenos Aires, 2019, tomo IV, pág. 453, con cita de precedentes jurisprudenciales).
VII. Y la conceptualización que he realizado sobre el plazo de cumplimiento de la obligación de la demandada, calificándolo como un plazo indeterminado tácito, se encuentra respaldada por la prueba testimonial producida en el trámite del proceso (arts. 375, 384, 456 y ccs. del C.P.C.C.).
Ya hice referencia a la declaración testimonial del Escribano Z., que intervino en la operación, por lo que sus manifestaciones resultan de valía para esclarecer el escenario fáctico. En su declaración en la audiencia videograbada, expresó este notario que, al poco tiempo de firmarse el instrumento de rescisión, M. C. O. procedería a la venta del inmueble y con el producido de esa venta le devolvería a O. J. G. la suma adeudada de u$s 105.000; habiendo agregado que, por esa razón, en el instrumento de rescisión no se indicó un plazo determinado para el cumplimiento de la obligación a cargo de la aquí accionada. Este testigo continuó brindando detalles de las posteriores vicisitudes del negocio, y señaló que, después de suscripta la rescisión, M. C. O. pidió por el departamento sumas muy altas, por eso no se pudo vender, demorándose la concreción de la venta hasta la actualidad; por lo que G. no ha podido cobrar la suma a la que tiene derecho (arts. 384 y 456 del C.P.C.C.).
De esta manera, el testimonio del Escribano Z. –que posee un elevado valor probatorio por haber intervenido en la operación– está revelando la actitud reprochable de la demandada M. C. O., quien dificultó la concreción de la venta del departamento, al haber pedido un precio muy elevado, en claro perjuicio a los intereses del acreedor O. J. G., quien ha visto demorada –en exceso– la percepción de su crédito. Y esta conducta de la demandada, contraria al principio de buena fe, se vislumbra aún con mayor nitidez si se repara en que, según los dichos de este testigo, M. C. O. quiso retirar la carpeta de la escribanía, lo que le fue denegado, porque no estaba cumplimentado el pago que ha generado el presente litigio, y, además, porque la titular de dominio –A. M. W.– es la persona que tiene que prestar su conformidad para tal retiro de documentación. También relató el testigo Z., que hubo un interesado –G. B.–, pero la venta no se concretó (ver este testimonio en la audiencia videograbada del día 13/9/2023).
La actitud renuente de la demandada, también se desprende de la declaración testimonial del encargado del edificio, C. A. E., quien aseveró que el departamento estaba en venta y que hubo ofertas. Así mencionó el ofrecimiento del Sr. L., que quería comprar la unidad, y dijo que O. le pidió la suma de u$s 180.000, pero el comprador ofreció u$s 175.000; agregando que después la compra quedó en la nada, porque las hijas del interesado se opusieron a la misma. En otro orden, afirmó que el departamento se encuentra alquilado (desde hace unos cuatro años), y en cuanto a la venta manifestó que, según le han dicho, ha venido gente a comprarlo, pero no puede dar precisiones (ver los dichos de este testigo en la audiencia videograbada del día 13/9/2023).
También es de utilidad la declaración de la martillera J. N. R., quien señaló que O. la llamó para vender el departamento, pero no tuvo gente interesada. En lo que reviste interés, dijo que el precio era de u$s 180.000, si bien O. escuchaba ofertas; y recordó haberle dicho a O. que debía bajarse ese valor, porque el mercado ha bajado entre un 30% y un 40%, y todos los propietarios están bajando. Agregó que no mostró el departamento, porque no hubo gente interesada (arts. 384 y 456 del C.P.C.C.). En esa misma línea se ubican los dichos de la martillera L. V. O., quien dijo que es complicado vender el departamento; que se ofreció en u$s 180.000, pero nunca le pasaron ofertas; que sí han ido a ver la unidad, pero el cliente nunca se presentó; que lo tiene publicado y lo han trabajado, pero no es una propiedad económica y la gente busca algo más moderno, a lo que se suma que está todo parado (arts. 384 y 456 del C.P.C.C.; ver estos testimonios en las audiencias de los días 13/9/2023 y 20/9/2023).
Del plexo probatorio analizado precedente se desprende, con nitidez, la conducta reticente y contraria al deber de buena fe de la demandada M. C. O., quien pidió una suma muy elevada por el precio del departamento, y no buscó ninguna alternativa para adecuar el mismo a la realidad del mercado inmobiliario, que evidencia valores en franco descenso (desoyendo las indicaciones de las martilleras que contactó a tal efecto). A ello se suma que la demandada ha tenido alquilado el inmueble, obteniendo en consecuencia, un canon locativo; todo ello, en franco detrimento de los intereses del actor, quien ha visto postergada –durante mucho tiempo– la percepción de la acreencia que le corresponde en calidad de reintegro (u$s 105.000), tal como se acordó en el instrumento de rescisión de la cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018.
VIII. Pues bien, partiendo de la naturaleza y circunstancias del negocio celebrado entre las partes, es menester determinar el momento en que debió cumplirse la obligación de reintegrar al actor la suma de u$s 105.000, cuya exigibilidad se sujetó a un plazo indeterminado tácito, tal como lo he señalado en los desarrollos precedentes (art. 871 inc. c) y 887 inc. a) del C.C.C.N.). Y tal como lo establece esta última norma, a tal fin corresponde considerar los usos y costumbres, y la conducta que las partes deben asumir con arreglo al principio de buena fe (arts. 1, 2, 9, 10, 729, 961, 1061, 1067 y ccs. del C.C.C.N.).
En esta faena debe ponderarse, especialmente, la conducta reticente y contraria al deber de buena fe, que ha evidenciado la demandada M. C. O., quien demoró –excesivamente– el cumplimiento de la obligación a su cargo, solicitando una suma muy elevada para concretar la nueva venta del departamento, sin idear soluciones alternativas ante la falta de interesados, y desoyendo las recomendaciones de las martilleras –por ella misma contratadas– que le señalaron la considerable baja de valores que había experimentado el mercado inmobiliario (entre un 30% y un 40% de reducción de precios). A ello se agrega que la demandada alquiló la unidad, obteniendo por ello un canon locativo; por lo que ha dilatado injustificadamente– el cumplimiento de su obligación, persiguiendo su exclusivo beneficio y provocando un evidente perjuicio al aquí accionante, que no ha podido obtener la satisfacción de su acreencia.
En la sentencia apelada se determinó el momento de cumplimiento de la obligación de la demandada, sobre la base de los dichos del Escribano Z. Y así señaló el Juez de grado que “la intención común de las partes exteriorizada en el instrumento era que la restitución tuviera lugar a los pocos días, por lo que estimo justo fijar el plazo de un mes desde que se suscribió el mutuo distracto, es decir, el vencimiento operó el día 19 de mayo de 2018”. En virtud de ello, en la parte dispositiva se determinó que “la obligación de la demandada venció el día 19 de mayo de 2018” (lo destacado me pertenece).
En el segundo agravio de la parte demandada, se cuestiona por arbitraria esta fijación del plazo de cumplimiento de la obligación, al sostenerse que esta decisión sólo se basa en la declaración del Escribano Z.; puntualizándose que “tanto el supuesto comprador, como el hecho de que se concretaría la venta en los próximos días, solo existieron en la imaginación del testigo Z., máxime cuando esta parte advirtió que no había compradores”. Entiendo que este agravio debe ser receptado, porque un plazo de treinta días resulta exiguo en atención a las características de la obligación, al ser improbable que la concreción de una nueva venta del departamento pudiera realizarse en tan breve lapso. En efecto, a los fines de la fijación del plazo en análisis, debe computarse el tiempo necesario para la realización de diferentes gestiones, entre las cuales pueden enumerarse las siguientes: contactar a las martilleras encargadas del trámite; realizar las publicaciones que fueran pertinentes; recepcionar las ofertas y mostrar la unidad a los interesados; formalizar tratativas precontractuales; confeccionar los instrumentos contractuales, etcétera. Todas estas gestiones pueden insumir un tiempo de mayor extensión al determinado en la sentencia de grado, por lo que estimo prudente y razonable fijar en cinco meses el plazo en cuestión, a contar desde el día en que se suscribió la rescisión de la cesión de boleto de compraventa (19/4/2018), o sea que la obligación de la demandada de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) y art. 887 inc. a) del C.C.C.N.). En consecuencia, propongo la modificación de la sentencia apelada en lo que respecta a la fecha de vencimiento de la obligación de la demandada.
Sobre esta base, resultó ajustada a derecho la intimación que el actor le cursó a la demandada mediante acta notarial de fecha 18/10/2018, labrada por el Escribano G. A. S., que se acompañó con el escrito de demanda. A través de este instrumento notarial, se notificó a la demandada M. C. O. la intimación del actor a pagar la suma de u$s 105.000, en el plazo de 15 días, bajo apercibimiento de reclamar judicialmente la fijación del plazo para su cancelación y el pago de la mencionada suma con más los intereses y gastos.
IX. Con las consideraciones precedentes se ha dado suficiente respuesta al primero y al segundo agravio de la demandada; y también se ha abordado el tercer agravio referido a las declaraciones de los testigos de su parte, que fueron debidamente ponderados en este decisorio. En cuanto al tercer agravio, donde se hace referencia a los pagos efectuados por el actor, debe señalarse que esta cuestión resulta ajena al marco del presente litigio, que está exclusivamente referido a la obligación de la demandada de pagar la suma de u$s 105.000, a la que se obligó en virtud de la rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018.
Y con relación al último agravio que versa sobre la imposición de costas, entiendo que el mismo debe ser rechazado, porque las costas han sido correctamente adjudicadas en la sentencia apelada, con arreglo a la regla del vencimiento en juicio. Por lo demás, resulta indudable la condición de vencida que ostenta la accionada, y la modificación de la sentencia apelada que se propicia en este voto, no altera en modo alguno esa conclusión. Por lo tanto, debe ser confirmado el pronunciamiento de grado, en el que se impusieron las costas del juicio a la demandada en su calidad de vencida (art. 68 del C.P.C.C.).
En cuanto a las costas de alzada, en atención al acogimiento de uno de los agravios de la apelante, entiendo que las mismas deben imponerse en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor (arts. 68 y 69 del C.C.C.C.).
X. En razón de todo lo hasta aquí expuesto, propicio adoptar la siguiente resolución: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, en cuanto hizo lugar a la demanda de fijación de plazo de la obligación de restituir acordada por las partes en el instrumento de rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018; 2) Modificar la sentencia apelada y determinar que la obligación de la demandada M. C. O. de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) del C.C.C.N.); 3) Confirmar la sentencia apelada en cuanto impuso las costas del juicio a la accionada vencida, e imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor, en atención al resultado obtenido en esta instancia recursiva (arts. 68 y 69 del C.P.C.C.).
En la siguiente cuestión se tratarán los recursos de apelación interpuestos contra las regulaciones de honorarios contenidas en la sentencia apelada de fecha 1/12/2023 y en la resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023.
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:
I. En la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, se regularon los honorarios de los letrados intervinientes en el juicio, a cuyo fin se tomó como base regulatoria el valor de la obligación de restituir que asciende a la suma de u$s 105.000, que, traducida a pesos a la cotización oficial del Banco de la Nación Argentina para esa fecha, arrojó la suma de $ 39.532.500. Sobre esta base se regularon los honorarios del Dr. D. F. P. en 300 jus arancelarios, y los del Dr. M. N. en 210 jus arancelarios.
En la expresión de agravios de la demandada se apelaron por altos los honorarios del letrado del accionante, y se solicitó que se fijaran en el mínimo legal los honorarios del letrado de esa parte. Es por ello, que abordaré este recurso al tratar el aspecto cuantitativo de la regulación de honorarios.
II. Por su parte, en la resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023, se regularon los honorarios de la mediadora interviniente Dra. L. P. C., en la suma equivalente a 80 jus arancelarios, “toda vez que la estricta aplicación de la escala arancelaria establecida por el art. 27 del Dec. 2530/10 vigente al momento de celebración de la mediación, conduciría a una evidente e injusta desproporción (art. 1255, 2º párr. del CCCN)”.
Esta resolución fue pasible del recurso de apelación deducido por la demandada, quien los consideró altos (ver escrito de fecha 26/12/2023). Y en el escrito de fundamentación de este recurso, señaló que la regulación de los honorarios de la mediadora resulta desproporcionada y debe ser reducida. Dijo que el presente se trata de “un proceso de fijación de plazo de cumplimiento de obligación, con ausencia de reclamación de un monto determinado”, y agregó que “la regulación recurrida excede hasta en más del 800% el parámetro actual de regulación de honorarios previsto en el Decreto nro. 600/2021 art. 31 inc. h), que determina para los asuntos de monto indeterminado el equivalente a 8,69 IUS”. Finalmente, solicitó la reducción de los honorarios de la mediadora interviniente, determinándose una equitativa retribución que considere la labor desarrollada y que el litigio carece de monto determinado (ver escrito de fecha 8/2/2024).
En primer término he de señalar que, respecto de la solicitud de regulación en el mínimo de la escala formulada por la demandada en su expresión de agravios de fecha 19/04/2024, este Tribunal ha decidido reiteradamente que dicha petición ha de formularse con anterioridad al dictado del auto regulatorio, razón por la cuál aquella resulta extemporánea (esta Sala, causa nº 62.345, del 12/9/2017, “Solitin…” y nº 64.326, del 7/5/2019, “Rattiguen…”, entre otras).
Con relación a los honorarios de los mediadores ha resuelto esta Sala que: “no deben perderse de vista principios tales como el de remuneración justa y el de proporcionalidad, tanto en relación al monto en juego y a la labor efectivamente desarrollada, como a otros honorarios que se deban regular o ya se hubieren determinado…”. Y que: “la finalidad está –entre otros aspectos– en poner una valla a regulaciones desmesuradas o ínfimas. Por su parte, el art. 1627 del Código Civil (hoy art. 1255 CCCN) otorga a los magistrados la potestad de disminuir los honorarios e incluso ir por debajo de las escalas arancelarias cuando haya una evidente e injustificada desproporción en las prestaciones. En síntesis: la actuación del mediador habrá de ser merituada al momento de regular honorarios a todos los profesionales intervinientes, teniendo en cuenta que los mediadores se desempeñan en la fase prejudicial y la intervención de los letrados como asesores de las partes se da durante todo el transcurso de un juicio, desde el comienzo hasta el final” (cf. esta Sala, causa nº 61945 del 13/7/17, “Bertolín…” y nº 62.758 del 20/12/17, “Sánchez…”, entre otras; Cám. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, sala II, causa nº 162.147, 20/10/16, “Fernández c/ Branda s/ Daños y Perj. Autom. c/ Les. o Muerte (Exc. Estado)”; esta Sala, causa nº 63.002 del 12/4/18, “Siebenhaar…”).
En autos, considerando las regulaciones practicadas a favor de los profesionales intervinientes por ambas partes y de la mediadora, no se advierte la vulneración de los principios y normas referidos supra, ni tampoco del principio de proporcionalidad.
En cuanto al argumento referente a la carencia de monto determinado en autos, cabe señalar que ello no será de recibo. En efecto, tal como lo ha decidido este Tribunal en reiteradas ocasiones en torno a la base regulatoria, “…debe atenderse obviamente al interés económico comprometido, puntualizando que los honorarios deben ser fijados prudencialmente, valorando la importancia, complejidad y extensión de la labor desarrollada …” (Pesaresi Guillermo – Passarón, Julio, “Honorarios en concursos y quiebras”, pág. 575; esta sala en causa nº 58.721, “Iturralde…” del 13/05/2014; esta Sala, causa nº 67.478 del 27/8/24, “Rezola….”; entre otras). En autos dicho monto surge del escrito de inicio (08/7/21), en el cual se expresó que el objeto de esta litis era demandar a la Sra. M. C. O. por fijación de plazo para el cumplimiento de la obligación contraída convencionalmente; y es precisamente en el instrumento de rescisión de la Cesión de Boleto de Compraventa, en el que se estableció el monto a pagar por la demandada en la cantidad de u$s105.000, la que pasó a representar el interés económico puesto en juego. Luego, ese monto convertido a moneda de curso legal, arrojó la suma de $39.532.500, la cual ha devenido firme y consentida como base regulatoria de estos autos.
III. En atención a lo expuesto, corresponde revisar las regulaciones de honorarios apeladas. Consecuentemente, atento el valor y mérito de los trabajos realizados en autos, el monto al que asciende la base regulatoria ($ 39.532500) y lo dispuesto por los arts. 1, 15, 16, 21, 28 y cc. de la Ley 14.967 y art. 1255 inc. 2 CCCN corresponde confirmar, dada la forma de apelación, las regulaciones de fecha 1/12/2023 y 18/12/2023, fijándose los honorarios del Dr. D. F. P. en la suma equivalente a trescientos (300) jus arancelarios y los de la Dra. L. P. C., en la suma equivalente a ochenta (80) jus arancelarios; en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera.
Asimismo, atento lo dispuesto por el art. 31 de la Ley 14.967, se regulan los honorarios por las tares cumplidas en esta instancia, en la siguiente forma: a favor del Dr. D. F. P., en la suma equivalente a setenta y cinco (75) jus arancelarios y los del Dr. M. N., en la suma equivalente a cincuenta y dos con cincuenta (52,50) jus arancelarios, en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera.
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
A la tercera cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:
Atento a lo que resulta del tratamiento de las cuestiones anteriores, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, en cuanto hizo lugar a la demanda de fijación de plazo de la obligación de restituir acordada por las partes en el instrumento de rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018; 2) Modificar la sentencia apelada y determinar que la obligación de la demandada M. C. O. de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) del C.C.C.N.); 3) Confirmar la sentencia apelada en cuanto impuso las costas del juicio a la accionada vencida, e imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor, en atención al resultado obtenido en esta instancia recursiva (arts. 68 y 69 del C.P.C.C.); 4) Atento el valor y mérito de los trabajos realizados en autos, el monto al que asciende la base regulatoria ($ 39.532500) y lo dispuesto por los arts. 1, 15, 16, 21, 28 y cc. de la Ley 14.967 y art. 1255 inc. 2 CCCN corresponde confirmar, dada la forma de apelación, las regulaciones de fecha 1/12/2023 y 18/12/2023, fijándose los honorarios del Dr. D. F. P. en la suma equivalente a trescientos (300) jus arancelarios y los de la Dra. L. P. C., en la suma equivalente a ochenta (80) jus arancelarios; en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera; 5) Atento lo dispuesto por el art. 31 de la Ley 14.967, se regulan los honorarios por las tares cumplidas en esta instancia, en la siguiente forma: a favor del Dr. D. F. P., en la suma equivalente a setenta y cinco (75) jus arancelarios y los del Dr. M. N., en la suma equivalente a cincuenta y dos con cincuenta (52,50) jus arancelarios, en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera.
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
Autos y Vistos:
Considerando:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, en cuanto hizo lugar a la demanda de fijación de plazo de la obligación de restituir acordada por las partes en el instrumento de rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018; 2) Modificar la sentencia apelada y determinar que la obligación de la demandada M. C. O. de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) del C.C.C.N.); 3) Confirmar la sentencia apelada en cuanto impuso las costas del juicio a la accionada vencida, e imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor, en atención al resultado obtenido en esta instancia recursiva (arts. 68 y 69 del C.P.C.C.); 4) Atento el valor y mérito de los trabajos realizados en autos, el monto al que asciende la base regulatoria ($ 39.532500) y lo dispuesto por los arts. 1, 15, 16, 21, 28 y cc. de la Ley 14.967 y art. 1255 inc. 2 CCCN corresponde confirmar, dada la forma de apelación, las regulaciones de fecha 1/12/2023 y 18/12/2023, fijándose los honorarios del Dr. D. F. P. en la suma equivalente a trescientos (300) jus arancelarios y los de la Dra. L. P. C., en la suma equivalente a ochenta (80) jus arancelarios; en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera; 5) Atento lo dispuesto por el art. 31 de la Ley 14.967, se regulan los honorarios por las tares cumplidas en esta instancia, en la siguiente forma: a favor del Dr. D. F. P., en la suma equivalente a setenta y cinco (75) jus arancelarios y los del Dr. M. N., en la suma equivalente a cincuenta y dos con cincuenta (52,50) jus arancelarios, en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera. Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).