En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de noviembre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “S., C. A. y otro c/ ARROYO BASCAY SA s/Reajuste de convenio”, respecto de la sentencia de fecha 8 de agosto de 2024, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: Maximiliano L. Caia, señoras juezas de cámara doctoras: Beatriz A. Verón – Gabriela M. Scolarici.
A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:
La sentencia recurrida: i) Rechazó la demanda promovida por C. A. S. y R. Á. P. contra “Arroyo Abascay S.A.”, con costas a la vencida; ii) Admitió la demanda interpuesta por la demandada reconviniente “Arroyo Abascay S.A.” condenando a C. A. S. y R. Á. P. a pagarle en el plazo de diez días la suma de ciento veintiocho mil setecientos setenta y cuatro dólares con treinta y ocho centavos (U$S 128.774,38) en concepto saldo de precio con más sus intereses, conforme lo pactado en la cláusula 2.5 del boleto de compraventa objeto de autos.
Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora reconvenida.
Con fecha 9 de octubre del corriente se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
I. Los antecedentes
Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Relatan los accionantes, que el 28/2/2018 celebraron un contrato de compraventa con “Arroyo Abascay S.A.” en su carácter de desarrolladora y proveedora, por el cual esta última se obligaba a venderle, cederle y transferirle un lote de terreno designado bajo el nº 59 del Área 001 –de una superficie aproximada de 1740 metros cuadrados–, la vivienda que se compone de 241,67 metros cuadrados cubiertos, 28,60 metros semicubiertos, según plano municipal y una acción ordinaria nominativa no endosable, de un voto de “Área 60 sur S.A.”, aclarando que se trata de una asociación civil constituida bajo la forma de sociedad anónima, siendo titular de los espacios comunes del barrio cerrado; una vez aprobados los planos de subdivisión respectivos.
Cuentan, que el precio estipulado para la operación ascendió a la suma de U$S 350.000 y que cancelaron la suma de U$S 221.225,62, lo que se acredita con el resumen de cuentas extendidos por la Administración y los recibos que se acompañan, restando un saldo de U$S 128.774,38.
Refieren, que “Área 60” es un mega emprendimiento inmobiliario radicado en los partidos de Brandsen y La Plata, en los que se ubican Área 60 sur y Área 60 Norte totalizando una superficie de 815 hectáreas, que conforman cinco clubes de campo, de los cuales se comercializan en la actualidad dos, “La Reserva Escondida” y “La Victoria Polo Country Club”.
Reseñan, que “Arroyo Abascay S.A.” es propietaria del campo donde se desarrolla el emprendimiento, es la organización empresaria desarrolladora y patrocinadora del proyecto “Área 60” en los términos del artículo 65 inc. 2 del Decreto 8912/77, condición en la cual celebró el contrato objeto del presente, el cual se encuentra integrado por cláusulas generales predispuestas unilateralmente por la demandada.
Manifiestan, que en el contrato objeto del presente se estableció que las obligaciones a cargo del desarrollador relativas a la escrituración y transferencia de la acción a la parte compradora sería en la oportunidad y bajo las condiciones establecidas en la cláusula décimo cuarta, esto es, una vez aprobado e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble el Plano de Mensura y Subdivisión del emprendimiento, terminadas las obras de infraestructura domiciliaria y aprobadas las mismas por las autoridades competentes en la materia y transferidas e inscriptas las parcelas de esparcimiento y circulación del “Área 60 Sur S.A.”.
Indican, que desde la celebración del contrato de marras esperaban que el Desarrollador cumpliera con las obras detalladas en el Master Plan que forma parte integrante del contrato como anexo y, fundamentalmente, que obtuviera la Factibilidad Definitiva del Barrio Cerrado y la aprobación del Plano de Subdivisión, los cuales resultan elementos esenciales para la configuración jurídica de la parcela prometida en venta y para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.
Señalan, que el emprendimiento no se encuentra inscripto en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, creado por el decreto Nº 1727/02 y conservado por el decreto nº 1069/13, a los efectos de la comercialización de las unidades; que para poder efectuar dicha inscripción es preciso contar con la Convalidación Técnica Definitiva en los términos del art. 5 del decreto Nº 9404/86 y que “Arroyo Abascay S.A.”, no obtuvo dicha Convalidación Técnica Definitiva ni tampoco la aprobación de los Planos de Subdivisión, en tanto son condición para la obtención de la Convalidación o factibilidad definitiva (art. 9 del Decreto 27/98) entre otras como las resoluciones de la Autoridad del Agua de la Provincia de Buenos Aires, que no han sido cumplidos por la firma accionada impidiendo, de esta forma, el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio del lote y la transferencia de la acción respectiva.
Destacan, que en la cláusula unilateralmente predispuesta por la firma demandada, esta última se reserva el derecho de confeccionar el plano de mensura y subdivisión parcelaria sin fijar un plazo determinado y razonable, para obtener su aprobación, lo que importa una desnaturalización de las obligaciones asumidas, debiendo ser calificadas de abusivas en los términos del artículo 988 inc. “a” del Código Civil y Comercial de la Nación.
Imputan la omisión de la accionada de dar información cierta, clara y detallada como lo contempla el artículo 4 y 10 inc. “e” de la Ley 24.240 y, vulnerando el artículo 42 de la Constitución Nacional; solicitando declarar dichas cláusulas por no convenidas.
Solicitan, que de acuerdo a lo normado por el artículo 1031 del Código Civil y Comercial se suspenda el cumplimiento de la prestación en cuanto al pago del saldo de precio por el lote adquirido hasta tanto “Arroyo Abascay S.A.” no cumpla con las obligaciones a su cargo tendientes a obtener la factibilidad definitiva, aprobación del Plano de Mensura y Subdivisión del emprendimiento, terminación de las obras de infraestructura domiciliaria y aprobadas las mismas por las autoridades competentes, transferencia e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de las parcelas de esparcimiento y de circulación a “Área 60 Sur Barrio Cerrado S.A.”, todo ello con miras al otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a su favor.
Añaden, que a partir de mayo de 2019 se vieron imposibilitados de afrontar el pago de las cuotas como consecuencia del excesivo aumento en el valor de aquellas, a raíz del exorbitante valor del dólar; tornándolas impagables, alterando el equilibrio contractual entre las partes. Que, ello se debió a la devaluación de la moneda nacional, lo que constituye un hecho extraordinario. Que, la variación excesiva del precio de venta del bien ha alterado en forma extraordinaria la relación “cuota-ingresos”, y que ha llevado al incumplimiento de las obligaciones a su cargo, circunstancia que deberá encuadrarse en el artículo 1091 del Cód. Civil y Comercial de la Nación.
Pretenden, así, que a través de la presente acción se establezca la conmutatividad o ecuación económica inicial de las prestaciones; solicitando el reajuste o readecuación de las prestaciones contractuales a su cargo a partir del mes de mayo de 2019.
El 18/3/2021 se presenta “Arroyo Abascay S.A.” a contestar demanda y reconviene por cumplimiento de contrato.
Efectúa una negativa general y particular de los hechos afirmados en la pieza inicial que no han sido materia de expreso reconocimiento.
Reconoce haber celebrado con los actores el boleto de compraventa objeto de autos.
Principia por señalar, que con fecha 28 de febrero de 2018 los actores adquirieron un lote de terreno identificado con el nro. 59 con una vivienda unifamiliar ubicados en el barrio “La Reserva Escondida” de “Área 60 Sur”, y una acción nominativa no endosable en la sociedad administradora del barrio “Área 60 Sur Barrio Cerrado S.A”.
Indican, que en dicha contratación se pactó que la vendedora (desarrolladora) se obligó a la entrega de la posesión el día 23 de marzo de 2018 ejecución de obras etapas I y II –ambas cumplidas en tiempo y forma– y por último la formalización de la transmisión del dominio, y consiguiente escrituración para cumplir con la forma exigida por la ley, quedando supeditada a la aprobación por parte de Administración pública provincial o municipal, de planos de mensura y subdivisión, a lo que se sumaba el resto de aprobaciones que fueren necesarias (Cláusula 5ta. del boleto obrante en autos).
Refiere, en cuando a los deberes de los compradores, que ellos se obligaron a pagar la suma de U$S 350.000 en concepto de precio, en los siguientes plazos: -U$S 10.000 antes de la firma en concepto de seña; -U$S 165.000 dentro de las 48 hs. siguientes a la firma del contrato y -U$S 175.000 de la siguiente forma: U$S 37.500.- en quince cuotas iguales y consecutivas del 1 al 10 de cada mes venciendo la primera del 1 al 10 de mayo de 2018; la suma de U$S 25.000 del 1 al 10 de septiembre de 2018; U$S 25.000 del 1 al 10 de marzo de 2019; U$S 27.500 del 1 al 10 de junio de 2019 y por último la suma de U$S 60.000 al momento de la escritura traslativa de dominio.
Aclara, que dichos importes debían abonarse en dólares estadounidenses mediante depósito en una cuenta en dólares o bien a elección del comprador en $ según cotización del dólar del día hábil anterior al pago de cada cuota publicado por el Banco Nación tipo vendedor, siempre y cuando dicho pago se realice dentro de los plazos previstos en la cláusula 2.1.
Señala, que los compradores hicieron efectivo los pagos comprometidos hasta el mes de marzo de 2019 dónde cayeron en mora por incumplimiento de los pagos en tiempo y forma de las cuotas correspondientes a dicho mes (U$S 2.500.- más U$S 25.000.- importes que cancelan de manera parcial restando un saldo impago de U$S 1274,38).
Cuenta, que en el mes de agosto de 2019 la convocaron a una mediación prejudicial a la que concurrió sin arribar a un acuerdo; que en el mes de noviembre del mismo año cursaron intimación formal al domicilio contractual mediante CD. Nro. 025000050 intimando a los accionantes al pago de las sumas adeudadas. Que, luego, ante el silencio, reiteraron nuevas intimaciones el 3 de febrero de 2020 mediante CD.045576963 al domicilio real dónde habitan –vivienda adquirida objeto de autos– y una última intimación formalizada mediante acta notarial el día 28 de febrero de 2020 y que impulsó mediación prejudicial obligatoria MEPRE 584859 por cumplimiento de contrato, cuya notificación fue rechazada por los aquí actores.
Sostiene, en cuanto al pedido de suspensión de cumplimiento –art. 1031 CCyC–, que la mora de los compradores es en marzo de 2019 y, que ello les imposibilita ejercer el derecho de no pagar, dado su carácter de deudores culposos.
Afirma, que no se ha configurado la mora en la única obligación pendiente a su cargo consistente en el otorgamiento de la escritura y que no existe un riesgo objetivo de incumplimiento de esa prestación de escriturar.
Resalta, que la obligación de inscribir en el Registro de Urbanizaciones Cerradas de la Provincia de Bs.As. no recaía en cabeza suya sino de los Municipios, más los numerosos incumplimientos por parte de estos últimos llevó a que en el año 2013 la Provincia reasumiera dichas facultades.
Describe las características del Emprendimiento, el grado de avance de obras comprometidas y la ausencia de incumplimiento en cuanto a ello de su parte.
Refiere, que se tramitaron sendos expedientes administrativos que permitieron la obtención en una primera etapa del Certificado de localización; luego se obtuvo la Prefactibilidad Municipal; y más tarde la Factibilidad Definitiva por decreto municipal nro. 667/2012.
Enfatiza, que las obligaciones contractuales asumidas por su parte y exigibles a la fecha se encuentran ampliamente cumplidas en el caso: entrega de la posesión y cumplimiento de obras del emprendimiento etapas I y II.
Dice, que si bien es cierto que no se ha otorgado la escritura traslativa del lote, resulta falaz lo expuesto por los accionantes en el sentido de que se encuentra en mora en el cumplimiento de dicha obligación, ni de ninguna otra, desde que el otorgamiento de la escritura depende ineludiblemente del hecho de un tercero, que constituye la razón objetiva no imputable a su parte.
Asegura, que en el caso no se presentan los recaudos previstos por el artículo 1091 para la aplicación de la teoría de la imprevisión. Que, en primer término, el precio pactado se fijó en dólares estadounidenses pudiendo los deudores cancelar el mismo mediante depósitos en una cuenta en la moneda estadounidense o bien a opción del deudor en pesos al tipo de cambio tipo vendedor del Banco Nación. Que, este punto es trascendente pues en la diferencia de cotización del dólar oficial Banco Nación tipo vendedor que estaban obligados a pagar y las distintas variantes –blue, contado con Liqui, dólar bolsa, etc.– existe una diferencia sustancial que de por sí comporta una recomposición a su favor y en perjuicio suyo. Que, es comprobable el incremento en el valor oficial de la moneda norteamericana éste no ha sido extraordinario ni imprevisible en nuestro país, a lo largo de su historia económica y dada la infinidad de situaciones que afectan al tipo o control de cambio, inflación, etc.
Indica, que al momento de la firma del contrato el proceso inflacionario era un hecho concreto, como así también el crecimiento de la moneda norteamericana que las partes no podían desconocer y que debieron representarse, a tal punto que en la negociación pre-contractual los actores han participado y sugerido cambios relativos a la manera y forma de pago, a fin de resguardar sus intereses.
Destaca, que las partes estipularon a favor del comprador la opción de pagar en pesos ($) al tipo de cambio oficial del Banco Nación tipo vendedor del día hábil anterior a la fecha de cada vencimiento, lo cual como constituye de por sí hoy una recomposición.
Dice, además, que el bien objeto de contrato cotiza en el mercado inmobiliario en dólares estadounidenses, cotización que por otro lado nunca es a “valor oficial de la divisa” sino a “cotización blue”, todo lo cual incide en el equilibrio contractual, pero en este caso claramente es en perjuicio del vendedor. Que, por ello, no hay desproporción en las prestaciones ni excesiva onerosidad para los actores, éstos pudieron perfectamente cumplir el contrato y eligieron no hacerlo.
Reconviene por cumplimiento de contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 28 de febrero de 2018 e intima a los accionantes reconvenidos al pago de la suma de U$S 128.774,38 en concepto de capital adeudado con más la suma de U$S 36.219,27 en concepto de intereses devengados.
Rememora, que los cónyuges S. y P. adquirieron el 28 de febrero de 2018 una importante propiedad ubicada en el lote 59 del barrio la Reserva Escondida de Área 60, y una acción nominativa no endosable en la sociedad administradora “Área 60 Sur Barrio Cerrado S.A.” las cuales constituyen un todo inescindible.
Recuerda, que dicha compra se pactó en la suma de dólares estadounidenses trescientos cincuenta mil (U$S 350.000.-) pagaderos en cuotas y en moneda extranjera –dólares estadounidenses– pero a opción de los deudores podían cancelar sus pagos en pesos ($) al tipo de cambio vendedor Banco Nación del día anterior al vencimiento de la obligación. Que, los pagos debían hacerse: -U$S 10.000 antes de la firma en concepto de seña; -U$S 165.000 dentro de las 48 hs. siguientes a la firma del contrato y -U$S 175.000 de la siguiente forma: U$S 37.500.- en quince cuotas iguales y consecutivas del 1 al 10 de cada mes venciendo la primera del 1 al 10 de mayo de 2018; la suma de U$S 25.000 del 1 al 10 de septiembre de 2018; U$S 25.000 del 1 al 10 de marzo de 2019; U$S 27.500 del 1 al 10 de junio de 2019 y por último la suma de U$S 60.000 al momento de la escritura traslativa de dominio.
Señala, que sin perjuicio de los vencimientos estipulados en el boleto, a pedido de los deudores y aceptado por ella el vencimiento de las cuotas correspondientes al mes de septiembre de 2018 se trasladó al mes de marzo 2019; las de marzo 2019 se pasaron a septiembre 2019 y las de junio 2019 se pasaron a diciembre de 2019.
Refiere, que los demandados cumplieron con los pagos comprometidos hasta las cuotas correspondientes al mes de marzo 2019 (U$S 25.000 + U$S 2.500.-) que abonaron de manera parcial restando un saldo impago de U$S 1274,38. De ahí en adelante, operó la caducidad de los plazos acordados (cláusula 2.4.), adeudando por consiguiente a la fecha la suma de U$S 128.774,38 con más los intereses devengados U$S 36.219,27 (cláusula 2.5.).
Indica, que en el mes de noviembre de 2019 cursó intimación formal al domicilio contractual mediante CD. Nro. 025000050 intimando al pago de las sumas adeudadas. Que, ante el silencio reiteró nueva intimación el 3 de febrero de 2020 mediante CD.045576963 al domicilio real dónde habitan –vivienda adquirida objeto de autos– y una última intimación formalizada mediante acta notarial el día 28 de febrero de 2020.
Arguye, que impulsó mediación prejudicial obligatoria por cumplimiento de contrato, cuya notificación fue rechazada por los aquí actores.
El 6/5/2021 y el 19/5/2021 contesta la parte actora reconvenida.
Efectúan una negativa general y particular de los hechos afirmados en la reconvención que no han sido materia de expreso reconocimiento.
Insisten con los incumplimientos de la vendedora de las obras detalladas en el Master Plan, la factibilidad definitiva del Barrio Cerrado y la aprobación del plano de subdivisión; también respecto de la inscripción del emprendimiento en el Registro Provincial de Urbanizaciones cerradas, cuestión atribuible a la conducta culpable de la firma demandada, lo que impidió otorgar la escritura traslativa de dominio.
Aluden al artículo 2º del Decreto nº 667/12 del 29/8/2012, dictado en el marco del expediente municipal 4015-6179/08, donde se estableció que la factibilidad municipal obtendrá el carácter de final y perfecta una vez cumplidos determinados requisitos.
Refieren, que hicieron uso de la facultad que le otorga el artículo 1031 del Código Civil y Comercial de la Nación y que siempre tuvieron buena voluntad con las prestaciones a su cargo.
Sostienen, que el contrato fue gravemente alterado en su equilibrio entre las partes, resultando de público y notorio conocimiento el aumento de la moneda en que deben pagar el saldo, configurándose la imposibilidad del pago de las cuotas, por excesiva onerosidad sobreviniente.
II. La decisión recurrida
Para decidir del modo en que lo hizo el magistrado de grado consideró, que no se presentaban en el caso los recaudos previstos para la admisibilidad del instituto de la imprevisión. En cuanto al mentado “Incumplimientos de ARROYO ABASCAY S.A.”, estableció que “Cabe poner de resalto que las cláusulas que contiene el boleto en cuanto a la venta, transferencia y cesión de la parcela y las obligaciones a cargo del vendedor y comprador, fueron libremente pactadas, y se encuentran amparados por el art. 958 del Código Civil y Comercial. Luego, es de ponderar que de las cláusulas mencionadas surge que ambas no desconocían y tuvieron en cuenta, la incidencia de la actuación del estado provincial o municipal, tanto en la conformación del emprendimiento -jurídica o arquitectónicamente como para la aprobación de las distintas obras que hacen a su infraestructura y su factibilidad técnica jurídica”. Luego de describir numerosas actuaciones administrativas llevadas a cabo por la vendedora tendiente a la aprobación de diferentes organismos estatales, dijo por todo lo anterior, desestimó la suspensión del pago del saldo de precio solicitado por la actora reconvenida. A la hora de atender la reconvención deducida por la demandada, señaló que “… toda vez que se acreditó la falta de pago por parte de la actora compradora, parcialmente a partir del mes de marzo de 2019, según los dichos de la misma demandada reconviniente – en tanto el pago no cumplió con los requisitos de los arts. 867, 869 y 870 del CCyCN, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 886 del mismo cuerpo legal, cabe estarse a la mora de pleno derecho y a la caducidad de los plazos acordados conforme la cláusula 2.4. y 2.4.1. También, sus intereses de conformidad con la cláusula 2.5. del boleto que las vincula. Los artículos 2.4.1 y 2.5 facultan al vendedor a demandar el cumplimiento total de la deuda, como de plazo vencido y las sumas abonadas devengarán un interés punitorio que allí se señalan. En consecuencia, cabe hacer lugar a la reconvención por la suma de U$S 128.774,38.- con más los intereses devengados que serán objeto de oportuna liquidación”. Por todo ello concluyó “En síntesis: no se ha tenido por imprevisible e inevitable, como tampoco de imposible cumplimiento los pagos que demandaba el boleto de compraventa inmobiliaria, al comprador del inmueble. Por dicha razón, y las demás que se indicaran, se ha desestimado la readecuación de los términos del mismo, desestimándose la demanda. En consecuencia, se ha hecho lugar a la reconvención deducida a partir de la mora en el cumplimiento de los pagos comprometidos, conforme cláusula 2.4 del contrato, dos meses después, en el mes de mayo del 2019. Asimismo, se hizo lugar a la procedencia de los intereses a partir de la misma”.
III. El recurso
Se agravia la parte actora reconvenida (10/9/2024) de la errónea valoración que de la prueba relativa a los incumplimientos de “Arroyo Abascay S.A.” se ha efectuado y, la también equivocada interpretación que realiza de las circunstancias de hecho extraordinarias y sobrevinientes que tornaron excesivamente onerosa la prestación a su cargo, de modo tal que rechazó la demanda y acogió la reconvención impetrada. Pone de resalto, que entre las pruebas colectadas en la causa se encuentra la Escritura nº 84 –acta de constatación– de fecha 4/12/2020 donde el Sr. E. A. D. T., quien en nombre y representación y en su carácter de presidente del directorio de “Arroyo Abascay Sociedad Anónima” solicita al notario se constituya en distintos lugares de “Área 60 Sur” al solo efecto de dejar constancia notaria de los juegos de fotografías, planos, croquis y documentación de los distintos sectores del barrio cerrado Área Sur, y que las manifestaciones allí vertidas revisten el carácter de declaraciones realizadas por el requirente de la labor del Notario y hechos que no pasaron por ante sus sentidos por lo que, para impugnar la misma, no necesitaba acudir a la redargución de falsedad, sino que bastaba su desconocimiento; y siendo que la demandada reconviniente no ofreció prueba respaldatoria en subsidio que pudiera acreditar la veracidad y autenticidad del instrumento desconocido, ello le impidió acreditar el estado de las obras del lugar. Reseña, que en todas las ocasiones en que se ofició a la Municipalidad de Brandsen ésta informó el carácter “provisorio” o de “proyecto” de los trámites ingresados por la demandada reconviniente. En cuanto a la variable inflacionaria, sostiene que la evolución de la divisa estadounidense desde la salida de la convertibilidad no resulta óbice para considerar la escalada inflacionaria fundamento de la acción como un hecho imprevisible y sobreviniente a la celebración del contrato con virtualidad suficiente para alterar el equilibrio del sinalagma funcional. Insisten en que al momento de celebrar el contrato de marras no pudieron prever, que durante el desenvolvimiento y ejecución de la relación contractual tendría lugar en la economía argentina un salto inflacionario como el que da cuenta la pericia contable producida en autos y que el precio del dólar estadounidense duplicara su valor; se trata de un hecho imprevisible y extraordinario que tornó excesivamente onerosa la prestación a su cargo. Se agravia de que el sentenciante de grado asuma que se está frente a un contrato paritario por el simple hecho de contar con un mayor o menor grado de detalle en la redacción de las cláusulas a fin de evitar la regulación protectoria consumeril; sostiene que los contratos tipo de los desarrolladores inmobiliarios son eminentemente contratos de consumo los cuales, a su vez, son típicamente de adhesión a cláusulas predispuestas. Se agravia de que el A Quo advirtió que en los hechos se produjo una modificación contractual que tornó más onerosas sus prestaciones, pero que ello también fue padecido por la demandada quien no se encuentra en condiciones de escriturar el bien a favor de los adquirentes en virtud de que las diligencias por ella efectuadas y que se encontraban a su cargo, tan solo revisten el carácter de provisorias o no definitivas. Remarcan, que en atención al demorado avance de las gestiones administrativas a cargo de la demandada reconviniente, no son dueños jurídicamente hablando, no cuentan con derecho real de dominio alguno sobre el inmueble de marras porque no se ha escriturado a su favor, que ellos les impiden vender el inmueble a valor de plaza. Que, desde la celebración del contrato en el año 2018 no se han obtenido aprobaciones definitivas lo que tornaba procedente, a su vez, la suspensión de cumplimiento solicitada. Sostiene, que no resulta de aplicación la norma del art. 774 CCCN toda vez que no estamos frente a un contrato de servicio sino de obra que exige la obtención de un resultado; la actividad de la autoridad pública no puede constituirse en un condicionamiento indefinido para excluir la responsabilidad a la demandada reconviniente por el incumplimiento a sus obligaciones; según la sentencia recurrida, ello podría ser por tiempo indeterminado, lo que produce un serio menoscabo a su derecho de propiedad. Se alza contra la tasa de interés fijada. Se queja de la imposición de costas.
El traslado fue contestado por la contraria el 19/9/2024.
IV. La solución
a) Adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
b) Entrando al análisis de los agravios vertidos por las partes, resulta prudente analizar el cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 265 del CPCC por la parte actora reconvenida en función de lo expuesto por su contraria en la contestación de agravios.
La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones.
Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988; CNCiv., esta Sala J, Expte. Nº 2.575/2004, “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”, del 1/10/09).
Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 1/10/09, expte. Nº 2.575/2004 “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”. Ídem, 23/6/2010, expte. Nº 59.366/2004 “Berdier, Tristán Marcelo c/ Snitovsky, Luis y otro s/ daños y perjuicios” Ídem íd., 18/3/2021 Expte. Nº 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. –ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).
En la especie debe considerarse que no se configuran estos recaudos toda vez que no se rebate certeramente las razones fundadas por el sentenciante de grado para rechazar la demanda, en particular atinente al incumplimiento que enrostra a la demandada en la actividad efectuada ante el poder público –que reseña en una profusa descripción– a los fines de obtener la aprobación e inscripción del Plano de Mensura y Subdivisión, como la terminación de las obras de Infraestructura domiciliara. No sólo eso, sino que fundamentalmente no censura que su parte incurrió en mora y que desde la firma del boleto hasta ese momento –inclusive con posterioridad–, han habido diversas gestiones tendientes a lograr la aprobación de la autoridad administrativa correspondiente.
En este punto, no puede perderse de vista que la cuestión relativa al incumplimiento achacado a la demandada no apunta a la extinción del contrato de compra y venta celebrado base de su reclamo –pacto comisorio–, sino a la suspensión de cumplimiento prevista en el artículo 1031 del CCyC planteada, en el caso, como acción.
Recuerdo, luego, que la novedad legislativa en esta materia es que se autoriza la suspensión del contrato por vía de acción. Desde esta nueva perspectiva, la suspensión del cumplimiento no es un instrumento de defensa sino de ofensiva. Se trata de un supuesto de tutela del crédito del demandante y no ya de una excepción, dado que en este supuesto no hay requerimiento previo del otro contratante. El contratante que se halla frente al incumplimiento contractual de la contraparte puede ahora superar aquella actitud meramente pasiva, como era la de esperar el reclamo para luego excepcionarse, y optar por accionar directamente para obtener la admisión judicial de la suspensión. Como ocurre con la suspensión del contrato deducida mediante excepción, para que sea procedente la acción de suspensión contractual, son requisitos: 1) el incumplimiento de la parte contraria, es decir, que el contratante, frente a quien se requiere la admisión de la suspensión, haya incumplido; 2) la gravedad o entidad suficiente del incumplimiento; 3) que el contratante incumplidor no ofrezca cumplir su prestación; 4) que la obligación del contratante teóricamente incumplidor no esté, en realidad, sujeta a plazo o condición suspensiva.
Y, en cuanto a la carga de la prueba cuando la suspensión es pedida por el demandante en función del incumplimiento parcial o defectuoso del otro contratante, no se traslada a la parte contraria sino que es el mismo actor quien debe acreditar el extremo en que funda su petición (conf. SOBRINO REIG, E., “Contratos”, Edunpaz, p.246 y sgtes.).
Falla en ese aspecto luego la parte actora, pues dicho extremo no puede considerarse cumplido aludiendo vagamente al resultado de los informes producidos para dar cuenta que “Arroyo Abascay” no cumplió con la totalidad de las gestiones para obtener la aprobación definitiva. Es que, no sólo no se rebate que la obligación de la demandada contratante está sujeta a una condición suspensiva –aprobación– sino que además en modo alguno puede considerarse la existencia de un incumplimiento de entidad suficiente desde que esta parte ha dado muestra de su diligencia a la hora de cumplir con los requisitos exigidos por la autoridad municipal y/o provincial, pese al tiempo transcurrido en virtud de la magnitud del proyecto en desarrollo lo cual no puede pasar desapercibido por la quejosa, aun cuando se catalogue la relación en la órbita del consumo.
En ese sentido, repárese en lo informado por el perito tasador quien describió “…El barrio consta con los siguientes servicios: iluminación, red subterránea, agua potable, red de gas natural, avenidas, calles pavimentadas, cloacas y planta de tratamiento de desechos, seguridad y tecnología. Único emprendimiento con Fibra óptica (FTTH) en el pilar de cada lote. Cuenta con: – Golf – Polo – Taqueo – Restó La Vicky – Club House Familiar y Deportivo. – Tenis – Fútbol – Club Hípico – Lagunas – Actividades Náuticas – Único emprendimiento que cuenta con un pelo de fibra óptica en tu pilar. (FTTH) Una laguna de 3 hectáreas permite realizar deportes acuáticos no motorizados…”
Tocante al acta notarial a la que alude en sus quejas en una rememoración de su contestación de la documental aportada por la demandada, es dable señalar que el artículo 296 CCyC establece, que el instrumento público hace plena fe: a) en cuanto a que se ha realizado el acto, la fecha, el lugar y los hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal; b) en cuanto al contenido de las declaraciones sobre convenciones, disposiciones, pagos, reconocimientos y enunciaciones de hechos directamente relacionados con el objeto principal del acto instrumentado, hasta que se produzca prueba en contrario.
A partir de la posición de la quejosa, debe decirse que tratándose de las cláusulas insertas en el cuerpo del instrumento público de dispositivas – aquellas declaraciones que el oficial público recibe, cuya veracidad no comprueba personalmente. Por ejemplo, las partes declaran que antes del acto ya se habían hecho entrega de dinero o que ya han celebrado un acuerdo. Este tipo de declaraciones tiene fuerza probatoria instrumental diferente a las declaraciones formalmente esenciales-; y enunciativas directas -no son necesarias al acto. Pero, al hacerlas y aceptarlas, tienen un valor de cláusulas dispositivas. Por ejemplo, se declara que se ha entregado la posesión antes del acto y se establece un día determinado. También tienen fuerza probatoria instrumental de diferente rango de las declaraciones formalmente esenciales- (equiparables, como se dijo, a las dispositivas), si bien tienen plena fe entre las partes y terceros, para impugnar su contenido o veracidad, basta ofrecer prueba en contra y será el juez quien la aprecia. No se requiere acudir a la tramitación de un juicio de redargución de falsedad en sede penal sino que basta que en el juicio donde se invoca el instrumento público la parte impugnante traiga pruebas de la inexactitud de las declaraciones (conf. HERRERA-CARAMELO-PICASSO, “Código Civil y Comercial Comentado” to. 2, Infojus, p. 479 y sgtes.).
Va de suyo, que si bien es cierto que no debía redargüir de falsa el acta notarial no lo es menos que no bastaba con su desconocimiento –como propone– sino debía probarse su inexactitud lo que no sólo no ha hecho sino que tampoco ha desvirtuado el material fáctico ya valorado.
Tampoco, debe decirse, se impugna que le fue otorgada la posesión en fecha 23/3/2018, prestando los adquirentes conformidad con la entrega de la vivienda y el lote en perfectas condiciones. Luego, a la luz del material aportado, mal puede considerarse cumplido el requisito exigido por la normativa invocada para habilitar la suspensión de cumplimiento invocada, en la cual, debe decirse, se pretende amparar la actora para justificar su incumplimiento incluso anterior a la vía ofensiva ejercida.
Por lo demás, en torno a la modificación de las condiciones contractuales y la mayor onerosidad de las prestaciones, debe decirse aquí también que la verdadera labor impugnativa no consiste en denunciar ante el Tribunal de Alzada las supuestas injusticias o errores que el fallo apelado pudiere contener, sino que deben demostrárselas con argumentos concretos, poniendo en evidencia qué elementos de hecho y de derecho le dan la razón a quien protesta, y si ello no sucede debe declararse desierto el recurso (CNCiv. Sala D, Expte. 47828/2009 “B. S. J. y otros c/ B. R. V. y otros s/daños y perjuicios”, de junio de 2017).
Es que, la expresión de agravios proporciona a la parte ocasión idónea para formular la crítica de la sentencia recurrida autorizando un trabajo de técnica jurídica destinado a demostrar a la Alzada el error del juzgador, sea en la apreciación de los hechos como en la aplicación del derecho que corresponda.
En el caso, efectivamente, la presentación efectuada por la actora reconvenida constituye una mera disconformidad con el temperamento adoptado en el decisorio atacado, sin sustento jurídico de entidad susceptible de desvirtuar, siquiera mínimamente, los fundamentos expuestos para desestimar su argumento, en tanto no rebate que la inflación acaecida a partir de la firma del contrato que vincula a las partes y la última cuota paga en su totalidad en febrero del 2019 no constituye un hecho imprevisible, con los alcances que requiere la norma para configurar el fundamento de la procedencia de la acción; ni que la evaluación de ambas monedas desde la salida de la convertibilidad hasta la firma del contrato permita afirmar que la modificación del valor de la divisa americana era imprevisible, objetivamente, para las partes; menos aun que el valor del inmueble que ingresa en el patrimonio de la parte actora, no tiene pérdida, medido en dólares aunque sí, tiene un significativo aumento cuantitativo en su favor, si lo apreciamos en pesos. En esa línea argumental, no se hace cargo de la valoración asignada a las reformas incorporadas a la vivienda, ya que según el informe de la apoderada del barrio –no cuestionado–, se ha demostrado que el comprador llevó a cabo modificaciones y ampliaciones en el inmueble, luego de la firma del boleto en los meses de 9/2020, 2/2021 y 7/2021 y 2/2022, lo que autoriza a relativizar la dificultad, de pago alegado. Desde ese piso de marcha, concluye sin hesitación el anterior sentenciante que la equivalencia de las prestaciones no se alteró, tampoco se produjo un profundo desequilibrio imprevisible de las que incumbe a una u otra parte. Nada de esto, debe decirse, ha sido adecuadamente censurado.
Es decir, los contratos nacen para ser cumplidos. Se trata de un imperativo lógico y jurídico que deriva de la autonomía de la voluntad e impone a los contratantes el deber de ajustar su conducta a los términos de lo convenido. Sin embargo, puede suceder en los contratos que proyectan sus efectos en el tiempo que al momento del cumplimiento cambien radicalmente las circunstancias tenidas en cuenta por las partes al contratar. Muchas veces esos cambios no inciden en los términos de lo pactado: las ventajas o desventajas forman parte del riesgo negocial que soportan los contratantes. Sin embargo, no siempre es así. Ocurre a veces que por una alteración sobreviniente, extraordinaria e imprevisible la ecuación del negocio jurídico resulta gravemente alterada durante el período de ejecución contractual. Como consecuencia de ello, la prestación de uno de los contratantes deviene excesivamente onerosa respecto de la del otro, con grave ruptura del equilibrio real del contrato. La teoría de la imprevisión, o doctrina de la excesiva onerosidad sobreviniente, da una respuesta justa y equilibrada a esta cuestión, protegiendo el interés de quien, en tales circunstancias, resulta perjudicado, sin desentenderse, por cierto, de la situación del beneficiado. Su origen es la llamada cláusula rebus sic stantibus, conocida ya en el derecho romano.
Esta cláusula significa que los contratos se entienden concluidos bajo la condición tácita de que subsistirán las condiciones bajo las cuales se contrató y que, cuando ello no ocurre y se produce una transformación extraordinaria de las circunstancias, los jueces están autorizados a revisar el contrato. En el derecho moderno la teoría de la imprevisión tiene una aceptación cada vez más amplia. Las profundas alteraciones provocadas en la economía mundial por las grandes guerras del siglo XX, y también fenómenos específicos como la inflación o las devaluaciones, no podían dejar impasibles a legisladores y jueces (esta Sala. Expte. Nº 49.063/2020, “Hospital Británico de Buenos Aires Asociación Civil c/ Zicarelli Group S.A. s/ reajuste – pesificación”, del 11/5/2023).
A diferencia de lo acontecido en el antecedente recién citado –donde el sinalagma contractual sí se había visto afectado por la emergencia sanitaria provocada por el virus Sars-CoV-2–, en este caso no puede hablarse de una situación extraordinaria.
Vale señalar, que este instituto se ubica dentro de un ámbito verdaderamente excepcional y que requiere de suma prudencia a la hora de su aplicación. No cualquier alteración de las circunstancias fácticas tenidas en cuenta, o de la relación de onerosidad genética del contrato, habilita a invocarla. Una solución semejante sería gravemente perturbadora y conduciría inexorablemente a un completo desquiciamiento del sistema.
Para que pueda aplicarse la teoría pues, es necesario que las prestaciones a cargo de una de las partes hayan devenido excesivamente onerosas. La ley deja librada la apreciación de si la onerosidad es o no excesiva, al criterio judicial. Adviértase, como parámetro de apreciación, que no se trata aquí de que la prestación haya devenido de cumplimiento imposible, porque éste sería un supuesto de fuerza mayor; el deudor puede cumplir, pero hacerlo le significa un sacrificio extraordinario, no razonable. No es necesario, entonces que el cumplimiento coloque al deudor en situación de ruina, bastando con que la onerosidad sobreviniente resulte groseramente repugnante a la equidad. El caso típico es el encarecimiento excesivo de la prestación que falta por cumplir, pero puede ocurrir también que la prestación que falta por cumplir haya devenido insignificante con relación a la que se cumplió. Finalmente, también juega la teoría de la imprevisión para restablecer el equilibrio de las prestaciones (véase: Borda Guillermo A., ‘Tratado de Derecho Civil Obligaciones’; ob. cit., pág. 139).
Asimismo, la teoría sólo es aplicable cuando la excesiva onerosidad ha derivado de un acontecimiento extraordinario e imprevisible. He aquí el punto de contacto de esta teoría con la fuerza mayor; sólo que en este último supuesto el acontecimiento imprevisible y extraordinario provoca imposibilidad de cumplir, mientras que en el otro sólo hace excesivamente oneroso el cumplimiento.
Ahora bien, cuando la ley se refiere a acontecimientos imprevisibles, no se trata de una imprevisibilidad absoluta, dado que cualquier ocurrencia, aunque sea inesperada, es susceptible de ser conocida y eventualmente pensada. Lo que se requiere es que el hecho escape a la habitual y prudente previsibilidad.
Uno de los hechos que más frecuentemente se relaciona con la teoría de la imprevisión es la inflación. Así pues, cuando en una época de inflación se celebra un contrato de duración prolongada, las partes pueden y deben prever las repercusiones que sobre sus obligaciones tendrá la inflación. Entonces, aunque el cumplimiento deviene excesivamente oneroso, no cabe invocar la teoría de la imprevisión para desligarse de las obligaciones asumidas. Pero puede ocurrir que como consecuencia de un hecho inesperado (una guerra, medida de gobierno, etc.) la inflación tome de pronto una curva muy aguda. En este supuesto podría legítimamente hablarse de acontecimiento extraordinario e imprevisible que permite la revisión del contrato (conf. Borda, Guillermo A., ‘Tratado de Derecho Civil’ T. I, pág. 141/142; esta CNCom, esta Obligaciones Sala A, 28.12.07, ‘C.P. Tecnologías SA c/ Plus Salud SA’).
Así pues, el carácter imprevisible del acontecimiento exigido por la norma citada que vuelve excesivamente onerosa la prestación tiene relación directa con las posibilidades concretas para preverlas que tiene o que son exigibles al sujeto afectado (véase en ese sentido: esta CNCom, Sala D, 10.11.2015, ‘BWA S.A. c /Autopistas del Sol S.A. s/ ordinario’). Por ende, para juzgar la previsibilidad debe atenderse al mayor deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las circunstancias (conf. Alterini, Jorge H., ‘Código Civil y Comercial Comentado’, T. V, pág. 737) (conf. CNCom., Sala A, “Alveolite María Celia c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ sumarísimo”, del 14/2/2024 Cita: MJ-JU-M-149228-AR|MJJ149228| MJJ149228).
En ese sentido, las variaciones aludidas, sin bien no se desconocen, no resulta una circunstancia imprevisible. No resulta una contradicción señalar que tanto la inflación como la devaluación de la moneda pueden resultar hechos que afecten el equilibrio contractual y tornen excesivamente onerosas las prestaciones. Empero, en el marco de la economía de este país no puede decirse que esas variaciones escapen a la habitual y prudente previsibilidad en los términos de los art. 1726, 1727, 1728, 1730 y conc. del Código Civil y Comercial. Pues, esto es, en definitiva, como lo ha demostrado nuestra historia económica –lamentablemente– lo que suele ocurrir según el curso natural y ordinario de las cosas.
Así, es general la opinión en nuestro país de que la inflación es un fenómeno crónico y, por tanto, perfectamente previsible, lo que descarta, en principio se reitera, la aplicación de la teoría de la imprevisión por su sola existencia (conf. Belluscio, ‘Código Civil Comentado, Anotado y Concordado’, ED. Astrea, T. V, pág. 927) (conf. CNCom, Sala A, op. cit.).
Más aun cuando era resorte de su parte probar la alteración del sinalagma, extremo que no hizo, sino antes bien las ampliaciones en el inmueble luego de la firma del boleto, en los meses de 9/2020, 2/2021 y 7/2021 y 2/2022, autoriza a relativizar la dificultad de pago alegado como bien sostuvo el anterior sentenciante. A lo que se suma, que de acuerdo con lo informado por el perito tasador “…el valor de plaza del inmueble en conjunto con el lote en la cantidad de Dólares Estadounidenses Doscientos Cincuenta y tres mil trescientos doce (U$s253.312) …”, –sin contemplar el valor de la acción–, por encima de los U$S245.000 –lote y vivienda– pactados en el boleto.
En definitiva, únicamente puede considerarse fundado un recurso, cuando en razón de su contenido sustancial resulta apropiado para la obtención de una resolución que, reforme, modifique, amplíe o anule el procedimiento impugnado, corolario de lo cual, y no dándose en el caso los requisitos de referencia, corresponde declarar –parcialmente– desierto el recurso de apelación incoado (Cfr. arts. 265 y 266 del Código Procesal).
Finalmente, en punto a las costas, no advirtiendo razones de mérito que permitan apartarse del principio objetivo de la derrota, propondré su desestimación.
En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:
I. Se declare desierto el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida, con costas.
II. Costas de Alzada a los vencidos.
Así mi voto.
La Dra. Beatriz A. Verón y la Dra. Gabriela M. Scolarici adhieren al voto precedente.
Y Vistos: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:
I. Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida, con costas.
II. Costas de Alzada a los vencidos.
III. Diferir la regulación de honorarios hasta tanto sean estimados en la instancia de grado.
IV. Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y, oportunamente, devuélvase. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón. – Gabriela M. Scolarici.