En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días de agosto de Dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “M., V. C/ F., A. E. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ (ORDINARIO)”, respecto de la sentencia de fs. 1061/1109 del registro digital Lex 100, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Gastón M. Polo Olivera – Carlos Alberto Carranza Casares.
A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:
I. a. En fs. 153/164 el sr. V. M. interpuso demanda contra los sres. A. F. S. –posteriormente sus herederos L. N. F., J. L. F., M. F. Z. y E. A. Z.–, G. F. D. y A. E. F. para que se los condene a demoler y desinstalar las obras antirreglamentarias que enunció existentes en el inmueble –sujeto al régimen de propiedad horizontal– ubicado en la calle H. …. y …, esquina G. C. … y …, de esta ciudad; todo ello a fin de restablecer al estado anterior el inmueble, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios.
Sostuvo que el 28 de agosto de 2001 adquirió el dominio de la unidad funcional nro. 5 (departamento 4) ubicada en el primer piso del inmueble sito en la calle G. C. … y … esquina H. … y …. Agregó que en esa oportunidad fue informado por el anterior propietario y administrador del consorcio –sr. F. L. F.– “acerca de una chimenea (ducto evacuador de gases), que se encontraba apoyada indebidamente en la unidad 5 (…) y en relación a la cual, había formulado los reclamos del caso”.
Señaló que “adquirida la propiedad y tomada la posesión” comprobó junto a su familia los ruidos molestos que ocasionaba el funcionamiento del conducto, lo que fue comunicado al sr. F. que le “entregó dos denuncias que había efectuado ante el Gobierno de la Ciudad”.
Indicó que posteriormente tomó conocimiento que el sr. F. había adquirido el 50 % indiviso de la unidad funcional nro. 2 del inmueble, destinada a local gastronómico y “en su nuevo rol realizó ampliaciones del conducto, aumentando el volumen del ruido utilizando para ello una parte de la terraza del edificio que es de uso común, y que se encuentra físicamente ubicada sobre mi dormitorio”. También que en la referida unidad se construyó una cámara frigorífica de material que posee dos motores “ubicada debajo de una de las ventanas de mi propiedad que da al patio del pulmón del edificio” que, en funcionamiento, provoca asimismo ruidos molestos.
Dijo que los padecimientos sufridos por él y su núcleo familiar se prolongaron desde el momento en que adquirió la propiedad hasta aproximadamente el mes de julio del año 2012, momento en que acaeció el desalojo que tramitó ante el Juzgado en lo Civil nro. 47 en los autos “D., G. F. y otros c/ C. N., S. s/ desalojo”, Expte. nro. 6.205/2012.
No obstante, luego de ocurrido el desalojo, los titulares del inmueble de la unidad funcional nro. 2 efectuaron reformas allí y en el sector terraza sin que se contara con el permiso de obra establecido en el art. 2.1.1.1 del Código de Edificación de la ciudad.
Dio cuenta de los diferentes reclamos efectuados a los demandados así como las denuncias realizadas en diferentes organismos gubernamentales.
Fundó en Derecho su pretensión y ofreció prueba.
b. En fs. 191/193 se presentó por derecho propio el dr. G. F. D. y opuso excepción de prescripción de acuerdo a los términos del cciv:3962.
En subsidio, contestó la demanda efectuando una negativa de los extremos invocados por el accionante y sostuvo que las argüidas “obras nuevas” datan de hace más de veinte años pues el local del que es condómino se encontraba afectado a la explotación comercial del rubro gastronómico; agregó que lo único que resultaba nuevo era “el motor del extractor de gases, el cual debe actualizarse o bien repararse periódicamente”. Peticionó el rechazo de la acción entablada.
c. La sra. A. E. F., mediante apoderado, contestó en fs. 200/208 la acción entablada en su contra. Opuso como defensa la prescripción de las acciones derivadas de la ley 13.512 en los términos del cciv:4023; adhirió también a la contestación efectuada por el codemandado D..
Peticionó, luego de negar los extremos invocados en el escrito liminar –a excepción de lo expresamente reconocido–, el rechazo de la pretensión: señaló que el emplazamiento y disposición del conducto evacuador de humos y olores así como la cámara frigorífica existían al momento en que el accionante adquirió la unidad funcional nro. 4 (año 2001) sin que se hubiesen producido modificaciones respecto de ellos, sólo su reparación “en razón de su estado o conservación”.
d. En fs. 213/223 compareció la sra. A. F. S., mediante apoderado, y contestó la acción en términos similares a la efectuada por la codemandada sra. F.
e. En fs. 1030/1033 se presentó el sr. D. P. –en virtud del contrato de compraventa celebrado con M. F. Z. y E. A. Z.– y contestó su citación; opuso excepción de prescripción en los términos del cciv:3962.
f. En fs. 294/295 se admitió el hecho nuevo invocado por el accionante en fs. 266/268 en los términos del cpr 365.
g. En la sentencia dictada en fs. 1061/1109 del registro digital Lex 100 el a quo admitió la defensa de prescripción interpuesta por los emplazados y, en consecuencia, rechazó la pretensión promovida por el sr. V. M., con costas a su cargo. Difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.
h. El pronunciamiento fue apelado por el perdidoso, quien expresó sus quejas en fs. 1159/1171, traslado contestado en fs. 1174/1177 y 1179/1181. Cuestionó las conclusiones a las que arribó el anterior sentenciante en virtud de la apreciación de los hechos efectuada y la escasa y errónea valoración de la prueba producida, así como la aplicación e interpretación de las normas jurídicas por las que admitió la excepción de prescripción articulada y, en consecuencia, rechazó la acción entablada.
Agregó que el a quo no consideró la totalidad de la pretensión cuyo objeto ha sido desarrollado en el punto 1 de fs. 153, lo que resulta una omisión grave.
Criticó que no se hubiesen ponderado las múltiples diligenciadas llevadas a cabo por el accionante y su cónyuge frente a organismos gubernamentales tendientes a modificar y hacer cesar la situación de irregularidad invocada, extremos que junto con el reconocimiento efectuado por los emplazados –en los términos del cciv:3989, actual CCCN 2545– lo “liberan de las consecuencias de la prescripción”, más aun cuando los argüidos daños presentan una continuidad en el tiempo y resultan progresivos, y entiende también que, por tratarse de la vulneración del derecho ambiental amparado en la CN, resulta imprescriptible.
Por último, se queja de lo decido en torno a la imposición de costas.
II. Debido a la entrada en vigor del Código Civil y Comercial de la Nación cabe señalar que si bien el CCCN:7 establece la aplicación inmediata de sus disposiciones con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994), esto no implica la retroactividad de la norma, específicamente vedada por la disposición positiva, en análogo sentido a lo dispuesto por el Código Civil en su artículo 3, que ha sido su fuente (arg. Kemelmajer de Carlucci, La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes, pág. 16, ed. Rubinzal-Culzoni, año 2015). Introduce sí cierta novedad respecto de las normas protectorias del consumidor, estipulando que cuando las nuevas leyes supletorias sean más favorables al consumidor, las mismas serán aplicables a los contratos en curso de ejecución.
En consecuencia, teniendo en cuenta las particularidades del caso traído a decisión judicial, resulta aplicable la normativa vigente con anterioridad al 1.8.2015.
No obstante, no es posible soslayar que el Código Civil y Comercial de la Nación resulta, asimismo, una pauta interpretativa extremadamente valiosa respecto de cuestiones sujetas a la normativa derogada. Ello en su carácter de síntesis de rumbos y matices que el Derecho Privado argentino ha ido adquiriendo, aun en la vigencia de los Códigos Civil y de Comercio anteriores, en virtud del laborioso enriquecimiento derivado de los pronunciamientos judiciales y del aporte de la Doctrina.
También debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).
III. Cabe avanzar primeramente respecto del progreso de la excepción de prescripción y sus críticas.
Para ello, recuerdo que este Tribunal ya ha sostenido que la prescripción liberatoria es el medio por el cual el transcurso del tiempo opera la modificación sustancial de un derecho en razón de la inacción de su titular –que pierde la facultad de exigirlo compulsivamente– subsistiendo la obligación como natural, de ahí que lo que se pierde es la acción, más no el derecho (CNCiv., esta Sala, r. 504.366, del 22/04/2008; “Franco, Alejandro y otro c/ Ideas del Sur S.A. y otros s/ daños y perjuicios”, del 03/05/2022; “Orlando, José c/ EDESUR S.A. s/ daños y perjuicios”, del 26/04/2024).
Ésta puede ver afectado su curso por causales de suspensión, cuando determinadas circunstancias hacen que el tiempo se detenga, pero cuando ellas desaparecen su curso se reanuda, computándose el lapso anterior y lo que queda inutilizado es el tiempo en que duró la causal suspensiva (cciv 3983 y CCCN 2539), o de interrupción frente al reconocimiento expreso o tácito por parte del deudor respecto del derecho del acreedor lo que conlleva a la renuncia del beneficio de la prescripción (cciv 3989 y CCCN 2545; Bueres-Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Buenos Aires, Hammurabi, 2005, Tº 6B, págs. 704 y ss).
En base a estos breves lineamientos y analizada la prueba producida a través del prisma de la sana crítica que impone el cpr 386, adelanto que las quejas del accionante no tendrán favorable acogida.
Ello, primeramente, al ponderar que la existencia del ducto evacuador de gases al momento en que el accionante adquirió el inmueble en fecha 28 de agosto de 2001 no resulta controvertida, fue expresamente manifestado en el escrito liminar.
Tampoco la existencia de una cámara frigorífica de material “ubicada debajo de una de las ventanas” de propiedad del accionante que da al “pulmón del edificio” y que la unidad funcional nro. 2 del inmueble sito en H. … y …, esquina G. C. … y …, se encontraba destinado al rubro gastronómico.
Estos extremos resultan corroborados también por lo que emerge de las declaraciones testimoniales brindadas por los sres. M. L. G., M. R. R. y M. G. O., quienes dieron cuenta sobre la existencia de un local gastronómico en la planta baja del edificio así como la existencia del ducto y otras construcciones alli? existentes; agrego también que el sr. O. señaló que el sistema de ventilación se instaló “por el año 86”– (cfr. fs. 554/556, 561/563, 564/565).
Así, estas declaraciones analizadas en los términos del cpr 456, reafirman que en la planta baja del edificio sito en H. … y …, esquina G. C. … y …, se encontraba, al menos desde el año 1986, un local afectado al giro comercial vinculado al rubro gastronómico, así como el ducto y otras construcciones, circunstancias que no encuentro contrarrestadas, ya que no existe algún elemento que me ilustre en cuanto a que las obras denunciadas como “antirreglamentarias” en la demanda hubiesen tenido lugar o llevado a cabo luego de que el accionante adquirió la unidad funcional nro. 5 del inmueble (cpr 377).
Por este motivo, a fin de analizar la procedencia o no de la defensa de prescripción opuesta por los emplazados, así como su interrupción o suspensión, corresponde determinar la fecha de inicio para su cómputo y que de acuerdo a lo que emerge de las constancias de autos reseñadas cabe tenerla en el momento en que el accionante adquirió el inmueble, es decir, en fecha 28 de agosto de 2001, en coincidencia con la indicada por él mismo como la de comprobación de los ruidos molestos “que ocasionaba el funcionamiento del conducto” circunstancia generadora de los daños invocados.
Partiendo desde ahí, al igual que el a quo, considero que desde el 28 de agosto de 2001 hasta el momento de interposición de la demanda el 4 de diciembre de 2013, la acción se encontraba prescripta de acuerdo con los términos del cciv:4023.
Agrego que tampoco encuentro –como lo sostiene el accionante en sus quejas– algún supuesto de suspensión o interrupción de este plazo de prescripción que, reitero, comenzó a computarse desde el 28 de agosto de 2001.
Ello, en tanto, los argüidos daños, de acuerdo a los dichos del propio apelante, acaecieron desde “adquirida la propiedad y tomada la posesión”, momento que impide postergar el comienzo de la prescripción incluso aun cuando resulten daños de duración prolongada, pues no nos encontraríamos frente a efectos dañosos autónomos sino frente a un daño único por lo que, al considerar que la prescripción de los daños continuos o de efectos continuados comienza a computarse desde ese momento originario, cae el argumento vinculado a la no procedencia de la excepción de prescripción.
Por otra parte, tampoco comparto con el quejoso que estuviese debidamente acreditado el argüido reconocimiento de los demandados en los términos del cciv:3989 con sustento en las copias de las actas de fechas 24 de abril de 2006 y 5 de agosto de 2011 acompañadas como prueba documental por el recurrente al momento de contestar el traslado de la defensa en examen respecto de A. E. F. y A. F. S. (véanse fs. 238/239 y 240/241) pues no encuentro que las propuestas allí asentadas resulten una admisión o aceptación del derecho invocado por el accionante y que tal intención haga operar el reconocimiento invocado, el que, por otra parte, debe interpretarse restrictivamente; aquellas propuestas más bien aparecen como herramientas para lograr una convivencia consorcial armónica.
Por otro lado, al ponderar las actuaciones administrativas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires vinculadas a la habilitación o no del local gastronómico, no paso por alto que varias de ellas tuvieron lugar como consecuencia de los reclamos efectuados, en su mayoría, por la sra. M. R. – cónyuge del sr. M., de acuerdo a lo que emerge de la copia de escritura de compraventa de fs. 4/9–, con asistencia de la Defensoría del Pueblo; no obstante, no puede soslayarse la circunstancia que, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 30 de la ley 3/1997 de esta ciudad, la queja que se efectuare “no interrumpe los plazos para interponer los recursos administrativos o acciones judiciales previstos por el ordenamiento jurídico”; por ello, estimo que aquellos reclamos efectuados no pueden computarse a los fines de tener por interrumpido el plazo de prescripción en estudio.
Por último, tampoco encuentro audible el argumento de la imprescriptibilidad de la acción con sustento en CN:41 y 42 pues no existe ningún elemento probatorio que acredite de manera fehaciente la vulneración argüida con sustento en algún tipo de contaminación del ambiente ya sea en su modalidad olfativa, visual, auditiva (conf. fs. 242/243).
En base a este análisis, estimo que corresponde confirmar el pronunciamiento apelado en cuanto admitió la defensa interpuesta por los demandados y por los que rechazó la acción entablada.
No obstante ello, no soslayo las conclusiones que emergen del informe pericial confeccionado por el experto designado de oficio, ingeniero civil R., cuya valoración cabe efectuar en los términos del cpr 386 y 477.
Repárese en este sentido lo señalado por el perito respecto al deficiente y precario estado y conservación de las construcciones argüidas como las originarias de los daños y señaladas como “antirreglamentarias” susceptibles de provocar u originar daños tales como riesgo de incendio, vibraciones y ruidos, etc..
Por este motivo, claro está que la solución que se propone en el presente voto no releva a la parte demandada de la responsabilidad de conservar las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditar debidamente al Consorcio los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y … (arg. CCCN:1710 y ss.).
Finalizando, considero que el temperamento adoptado en la instancia de grado respecto de la imposición de costas en cabeza del vencido consulta los principios generales básicos previstos por el código de rito, que impone al perdidoso soportar los mismos, por resultar vencido (cpr 68).
Es que la imposición a cargo del vencido importa la aplicación del principio objetivo de derrota previsto por el código de rito (cpr 68), sin que ello deba ser visto como una sanción o pena complementaria a la condena pecuniaria, sino la determinación legal al caso de quién debe afrontar los gastos que ha exigido el litigio.
Por su parte, atento a las particularidades del caso, los gastos causídicos devengados en la actividad en esta instancia revisora corresponde sean distribuidas por su orden.
IV. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, propongo al Acuerdo: I. Rechazar las quejas del recurrente y confirmar la sentencia de grado en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio. II. Disponer, en los términos del CCCN:1710 y ss., en cabeza de la parte demandada, la adecuada conservación de las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditación frente al Consorcio de los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y ….. III. Las costas de Alzada deberán imponerse en el orden causado (cpr 68).
El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos A. Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Polo Olivera. Con lo que terminó el acto.
Buenos Aires, 21 de agosto de 2024.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: I. Rechazar las quejas del recurrente y confirmar la sentencia de grado en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio. II. Disponer, en los términos del CCCN:1710 y ss., en cabeza de la parte demandada, la adecuada conservación de las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditación frente al Consorcio de los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y …. III. Las costas de Alzada se imponen en el orden causado (arg. cpr 68). IV. Difiérase la regulación de honorarios hasta tanto se fijen los de la anterior instancia. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante. – Gastón M. Polo Olivera. – Carlos A. Carranza Casares.