Buenos Aires, 14 de septiembre de 2020
Y Vistos: Y Considerando:
I. Vienen las presentes actuaciones a la Sala para conocer de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes, contra la resolución dictada el 21 de agosto próximo pasado y la aclaratoria del 24 de agosto de 2020.
Esboza sus agravios la accionante en el memorial cuya presentación digital efectiviza el 31 de agosto de 2020, e hizo lo propio el 28 de agosto, con relación a la apelación subsidiaria que dedujo contra la decisión del 24 de agosto de este mismo año. A su turno, la parte demandada da fundamentos a su recurso, mediante el memorial que presenta el 28 de agosto del corriente. Ambas partes replican los fundamentos de su adversaria procesal.
II. Luego de haber dispuesto la sustanciación de la petición cautelar del accionante y celebrado dos audiencias sin posibilidad de que las partes autocompongan sus diferencias y acuerden un reajuste equitativo del precio de la locación, por resolución de fecha 21 de agosto de 2020, la Sra. Juez “a quo”, admite en forma parcial la pretensión cautelar de la asociación civil actora y decreta una medida cautelar que reestructura, temporalmente, el contrato de locación del inmueble de la calle Suipacha … de esta ciudad, que vincula a las partes, disponiendo de manera provisional el reajuste del precio del alquiler pactado en moneda extranjera y determinando que la medida cautelar se extiende desde el canon locativo devengado en el mes de julio del corriente año, hasta el que se devengue en el mes de febrero de 2021, inclusive.
Así, en busca del equilibrio de las prestaciones de las partes y a fin de preservar el precio del contrato que fuera oportuna y libremente acordado por aquéllas, a fin de la conversión a pesos de los cánones pactados, fijó el promedio que surja entre la cotización oficial del dólar estadounidense según el Banco Nación al momento de la suscripción del contrato ($18,90.-, precio para la venta según la página web oficial del banco) y el valor del dólar estadounidense en el Mercado Electrónico de Pagos (MEP) al momento del pago de cada canon.
III. En su crítica, la parte actora, reprocha el reajuste decidido por aplicación del principio del esfuerzo compartido, en punto a la fijación de la cotización del tipo de cambio del tope o techo máximo, de la franja a considerar para efectuar el promedio para la conversión de los cánones locativos. Aduce que la cotización de la moneda extranjera en el Mercado Electrónico de Pagos (MEP) es inaplicable al caso por tratarse de una elevada cotización financiera que las entidades bancarias utilizan para operaciones de comercio exterior, en distintos mercados financieros y que en nada se relaciona con la locación que se trata en la especie. Asevera, al efecto, que corresponde que sea fijada en el valor del dólar equivalente en moneda de curso legal, a la cotización oficial según Banco Nación, en los términos del artículo 765 del Código Civil y Comercial, cuando dicha herramienta es la utilizada para las operaciones interbancarias por las entidades.
Se queja, además, de la limitación temporal de la medida ordenada, propiciando que se mantenga vigente mientras duren las circunstancias que determinaran su dictado, en tanto tratarse de un contrato de larga duración. Luego, se agravia del procedimiento dispuesto en pos de la efectivización de su cumplimiento, en forma extrajudicial, manifestando que resulta de toda obviedad el depósito judicial de los arriendos, en razón de la manera en que sustanció y se resolvió la cuestión.
Por último, se agravia por la imposición de las costas en el orden causado, destacando que en razón de la forma en que se resolviera la cuestión, al admitir la medida cautelar solicitada ante la pertinaz oposición de la contraparte, no corresponde, sin fundamentación alguna, imponerlas por su orden, apartándose del principio objetivo de la derrota.
IV. La sociedad demandada se queja aseverando, en primer término, que en la resolución que recurre ha existido una descontextualización de los hechos descriptos por la actora, como fundamentos de la admisión de la medida cautelar cuya revocación solicita.
Insiste en la improcedencia de la medida, argumentando que luego de haberse pactado el pago en pesos, en la cantidad necesaria para adquirir los dólares debidos en el MEP, lo solicitado por el accionante importa el evadirse de su obligación alegando una supuesta imposibilidad transitoria de cumplimiento, derivada de las circunstancias que menciona, que no serían tales, dado que a diferencia de la demandada, la actividad de la actora es esencial. Relata, nuevamente, las vicisitudes que sufrió la relación contractual de las partes y afirma que nadie es ajeno a esta crisis sanitaria y financiera.
Se queja del lapso temporal por el que ha sido decretada la medida cautelar, sin haber explicitado los motivos de tal temperamento. Reprocha que no se haya tenido en cuenta la propuesta final que formulara y que se haya llevado a cabo una interpretación parcial del planteo y el objetivo del mismo, que sólo beneficia a la actora, cuando el único reajuste es la modificación del monto contractual del precio que debe abonar aquélla en su condición de locataria.
Objeta que se haya omitido pronunciarse respecto del seguro de caución y del incumplimiento que a su respecto, adjudica a la accionante, cuando tal seguro fue ofrecido como contracautela.
Se agravia de que la sentenciante de grado haya sostenido que no existe controversia respecto de la devaluación sufrida por el peso argentino frente a la moneda estadounidense desde la suscripción del contrato. Sostiene, además, que no fueron impugnadas las facturas emitidas por el pago de los alquileres.
Cuestiona que se haya dado por cierto la disminución de ingresos del accionante como fundamento para la procedencia de la medida cautelar, aseverando que aquél no ha aportado prueba efectiva al efecto. Sostiene que ha probado el valor de los arriendos en el mercado y rezonga que para concluir en el reajuste por aplicación del esfuerzo compartido se haya equiparado las circunstancias actuales con las de la grave crisis económica del año 2001.
Finalmente, manifiesta que no obstante las quejas que formula, mantiene la propuesta de reajuste que formulara y enviara al accionante, y que obra en estos autos.
V. Descripto brevemente el marco conceptual de este nuevo recurso, en razón de las cuestiones que motivan los reproches de las partes, en primer lugar es menester destacar que, como lo adelantara el tribunal en oportunidad de dictar en estos obrados la resolución del 14 de julio próximo pasado, el Código Civil y Comercial confiere el andamiaje normativo para hacer actuar la anticipación del daño, y sus normas habilitan al efecto medidas preventivas, en la esfera contractual. Recuérdese que, en principio, las situaciones de imposibilidad de cumplimiento en los contratos locativos, generadas por una excesiva onerosidad sobreviniente por causas ajenas a los contratantes, pueden encuadrarse en los artículos 955 (imposibilidad definitiva de cumplimiento), 956 (imposibilidad temporaria de cumplimiento), 1730 (fuerza mayor) y 1091 (imprevisión) del mismo cuerpo legal.
En correlato, la última de las normas citadas (art. 1091), posibilita que en el ámbito judicial, el afectado por la excesiva onerosidad pueda solicitar el dictado de una medida cautelar que, de permitirlo la naturaleza del contrato, suspenda los plazos de cumplimiento hasta tanto se agote el debate o varíen las circunstancias desequilibrantes (ver Código Civil y Comercial de la Nación. Anotado. Herrera–Caramelo–Picasso (Direc.), t. IV, pág. 893).
En efecto, aunque los contratos no incluyan cláusulas de fuerza mayor, ni admitan a texto expreso ser revisados en situaciones excepcionales, ante la insuperable dificultad en cumplir los compromisos, tal y como fueron originalmente concebidos, procede una medida cautelar tendiente a la revisión y conservación del contrato (art. 1066, Cód. Civ. Com.), viabilizable mediante la readecuación de las prestaciones con fundamento en la equidad correctiva, previo llamado a las partes a mantener el equilibrio entre las prestaciones y sanar entre ellas las anomalías, lo cual conduce a una aplicación funcional del derecho.
Por ello, cuando las medidas de excepción supongan proyectarse sobre las relaciones jurídicas patrimoniales –civiles o comerciales–, deberá seguirse la metodología propuesta por el Código Civil y Comercial, en su art. 1º, en cuanto dispone: “Los casos que este Código rige deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables, conforme con la Constitución Nacional y los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte. A tal efecto, se tendrá en cuenta la finalidad de la norma…”. De este modo, no sólo se resalta la importancia de los principios y reglas del derecho común, en diálogo con las reglas y principios de la emergencia, sino también se admiten las nuevas fronteras del “derecho de los contratos constitucionalizado”, en la búsqueda de las respuestas justas a los conflictos planteados (Hernández, Carlos A. y sus citas, en “La emergencia en alquileres derivada del coronavirus. A propósito de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y futuro”, en LL 2020-B, AR/DOC/ 1037/2020).
Partiendo, entonces, de lo señalado y de las premisas explicitadas en el considerando VII del citado pronunciamiento, de justificarse el impedimento de cumplir con el contrato ante la excesiva onerosidad sobreviniente de las prestaciones por circunstancias ajenas al interés de la locataria, extraordinarias e imprevisibles, en principio, procede una tutela preventiva contractual que puede encuadrarse dentro de la así llamada función preventiva de la responsabilidad civil, para lograr la anticipación del daño.
VI. En autos, la accionante ha demostrado, “prima facie”, encontrarse frente a la probabilidad de sufrir un menoscabo de los derechos implicados en relación locativa, con base en dos parámetros: la buena fe y la razonabilidad. Concurre, entonces, la bondad del derecho invocado, en tanto ha justificado, de modo convincente que, por circunstancias ajenas a su interés, extraordinarias e imprevisibles, se ha tornado excesivamente oneroso el cumplimiento del contrato de locación que la vincula con la sociedad accionada, al dar prueba de que el incremento de la cotización de la moneda estadounidense (en que se determinó el precio de la locación), en relación al peso, superó las expectativas que una persona con diligencia razonable había tenido al momento de contratar.
Adunado a ello, ha aportado, en este marco cautelar, elementos que convencen de la afectación que, respecto al cumplimiento de la prestación a su cargo, produce la coyuntura de la emergencia social económica causada por el denominado Covid-19. Cuando su valoración debe guiarse con un principio de “realismo económico y contractual”, no puede desconocerse las drásticas alteraciones económicas que ha provocado la pandemia, respecto de las cuales las relaciones contractuales no son ajenas, cuando ello ha producido alteraciones extraordinarias en las circunstancia existentes al tiempo de celebrarse los contratos.
Desde el advenimiento de la emergencia sanitaria declarada en el país, ciertamente, se verifica otra causa de generación de desequilibrio en las contraprestaciones a cargo de los locatarios, especialmente en los contratos de locación inmobiliaria de destino comercial, que afecta la posibilidad de pago por el escalonamiento pactado contractualmente en tiempos normales en el valor de los alquileres, que los descolocan en relación con el valor de plaza, que tiende a la baja por el decrecimiento de la actividad económica en general. Tanto la “onerosidad excesiva” como el hecho desencadenante, que debe ser “extraordinario e imprevisible”, quedan librados al arbitrio judicial. Pero, llevado esto a la situación actual, como todo, tiene un límite, y ese tope lo establece el principio de razonabilidad. La enorme devaluación producida entre mayo y septiembre de 2018 y su posterior producción, sí puede encuadrarse perfectamente en la imprevisión contractual, porque el buen hombre de negocios, jamás podría haber previsto semejante depreciación de la moneda local frente al dólar, y ahora esta tragedia mundial de la pandemia, que tampoco era previsible por persona alguna, ha derivado en una alteración del mercado locativo (ver Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h.), “Emergencia locativa. DNU 320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos contractuales, congelamiento de alquileres”, LL, 2020-B, AR/DOC/985/2020).
Asimismo, en tanto la accionante es una prestadora de servicios de salud, con igual suficiencia probatoria se aprecia el peligro en la demora al advertirse la injerencia y el innegable impacto que en el ámbito de las obligaciones y de los contratos, proyectan las medidas excepcionales de limitación de la circulación y de aislamiento social preventivo y obligatorio dictadas ante la emergencia pública sanitaria, tal como lo reflejan las medidas dispuestas en los Decretos de Necesidad y Urgencia 319/2020 y 320/2020, de fuerte repercusión en las relaciones obligacionales y contractuales.
Se ha justificado, entonces, que al tiempo de contratar no era previsible un desequilibrio tan severo en la prestación, al no poder presagiar la devaluación de nuestra moneda nacional en relación con el dólar estadounidense, en razón de las abruptas subas que acaecieron desde la firma del contrato; ni la grave incidencia y alteraciones que ha provocado la pandemia en las relaciones contractuales. Circunstancias que no puede ser ignoradas, dada su categoría de hechos notorio.
Pondérase así que, dentro de este marco cautelar, en torno a la posibilidad de previsión de dicha primera circunstancia en cuanto su incidencia en la ecuación económica del sinalagma contractual, cabe recalar en la orientación brindada por la Corte en el caso “Rinaldi Francisco A. y otro c/Guzmán Toledo, Ronal C. y otro s/Ejecutivo”, del 15/03/2007 (Fallos: 330:855). Señaló en esa oportunidad el más alto tribunal que: “La interpretación y eficacia de la cláusula del mutuo hipotecario –en cuanto establece que la parte deudora restituya dólares estadounidenses billete, asumiendo cualquier variación de cotización por abrupta e intempestiva que fuese y rechazando expresamente la posibilidad de invocar la teoría de la imprevisión y del abuso de derecho– debe ser examinada en el sentido de que dicha estipulación no acuerda derechos tan absolutos o que puedan jugar en menoscabo de uno de los contratantes cuando el cambio radical producido con relación al peso destruyó el equilibrio de las prestaciones y resultó impuesto a ambas partes por un acto de autoridad con miras a proteger el interés general (conf. art. 21 del Código Civil)” (ver CNCom., Sala F, “América TV S.A. c/Practiplus S.A. s/Ordinario”, del 09/04/2019, La Ley AR/JUR/20482/2019).
Con gran acierto, en el voto conjunto de los Ministros Lorenzetti y Zaffaroni en los autos antes referidos, se dijo: “En estos supuestos, el Código Civil prevé la acción de revisión (art. 1198, Cód. Civil), mediante la cual el juez está autorizado a recomponer la reciprocidad obligacional que condujo a las partes a contratar y que fuera desquiciada por causas extraordinarias e imprevisibles. En este aspecto, la acción de reajuste prevista en la Ley de Emergencia (ley 25.561) no es más que una aplicación particularizada de esta regla general y por lo tanto es también constitucional al ajustarse al estándar del derecho común”.
Desde ese piso de marcha, en el escenario propuesto por el propio Estado en las Leyes Presupuestarias para los años 2017, 2018, 2019 y siguientes, queda “prima facie” demostrado que el incremento de la cotización de la moneda extranjera estadounidense en relación a nuestro peso superó las expectativas que una persona con diligencia razonable habría tenido al momento de contratar. Y es lógica la inferencia de su impacto en el incremento de la prestación a cargo de la locataria; todo lo que podría configurar la situación de excesiva onerosidad a la que alude el artículo 1091 del Código Civil y Comercial (CNCom., Sala F, fallo citado, pub. en La Ley online: AR/JUR/20482/2019).
El objeto de la prestación que se presenta en los casos a estudio, a través de una cantidad de dinero expresada en la unidad de medida (dólar estadounidense) representa un interés, una utilidad prometida y esperada por las partes; y cuando esta unidad de medida se distorsiona sustancialmente y desaparece la base del negocio, el ordenamiento jurídico a través de la intervención del magistrado motiva una reacción tendiente a subsanar este desequilibrio, interviniendo no en lo previsto por las partes, sino sobre consecuencias de resultados que no cuentan con la previsión de las mismas.
De esta forma, en este marco cautelar, deviene aplicable el instituto de la frustración del fin del contrato, en virtud del cual el juez se encuentra autorizado a revisarlo –lo que implica ajustar su contenido– para lograr que el acreedor obtenga la natural satisfacción de su crédito con el límite del razonable cumplimiento de aquella finalidad.
VII. Desde esa base de análisis, por aplicación de la legislación de emergencia como por los hechos sobrevinientes, calificados de caso fortuito (por lo imprevisto de las modificaciones cambiarias y afectaciones económicas derivadas de la emergencia sanitaria), con base en el principio general de la buena fe, se advierte la imposibilidad transitoria y parcial de cumplimiento que invoca la accionante, verificando así el Tribunal que deviene conducente otorgarle, por un plazo determinado, la tutela cautelar provisional que propicia en el ámbito del contrato de locación que celebrara con la sociedad demandada, ante una urgencia específica y calificada, que es la posibilidad de daño irreparable que deriva de la particular situación fáctica presentada en la especie.
En lo que atañe a los restantes agravios traídos por las partes, cabe destacar que, a pesar de lo sostenido por la demandada, no es correcto decir que la medida cautelar decretada cambia el contrato, pues se actuó sobre lo no previsto por las partes; es decir, de lo previsto nada se altera, sino que se ha actuado cautelarmente, ante lo imprevisto por aquellas. En efecto, en la medida cautelar cuyos contornos impugnan las partes, no se revió, definitivamente, lo acordado por los contratantes, sino que se completó e integró el sistema jurídico contractual a los efectos de dirimir cómo se distribuyen las consecuencias de los hechos sobrevinientes e imprevisibles que causaron la excesiva onerosidad de la prestación.
A nuestro entender, la decisión comporta la aplicación del principio de equidad, entendido como valoración del caso particular, en relación con los elementos singulares de la relación contractual, es decir, las prestaciones y su equilibrada correlatividad. En efecto, la adecuación o revisión llevada a cabo pone en práctica una modificación en sentido estricto y técnico en la relación obligatoria, que permanece siempre la misma en sus rasgos esenciales. Recuérdese que el equilibrio no significa exactitud, sino una razonable equivalencia de las prestaciones y su significado, tanto económico como en lo que a la distribución de derechos y obligaciones se refiere. De lo que se trata es, provisoriamente, de expurgar el contrato de su flagrante injusticia, revisando sus condiciones de modo que el deudor pueda cumplir sin incurrir en un sacrificio extremo, pero no de equilibrar absolutamente las prestaciones.
A su vez, lo explicitado en el considerando anterior, da cuenta de que el alcance con que ha sido decretada la medida no tiende a proteger al locatario de la insolvencia o a tutelar sus malos negocios, ni su decreto implica que cada vez que el obligado denuncie que no puede afrontar la satisfacción de la prestación a su cargo, proceda, provisoriamente, un ajuste contractual.
Enlazado con ello, se advierte el acierto del lapso de su vigencia, también motivo de críticas de ambas partes. Es que prima en su análisis el hecho de que el estado de emergencia sanitaria es temporal y limitado, por lo que cabe determinar un plazo indispensable para que varíen o desaparezcan los efectos de las causas que hicieron necesaria la implementación de las medidas sanitarias de emergencia que, como se acreditara sumariamente, coadyuvan en la configuración de la excesiva onerosidad sobreviniente. Y, además, el hecho de que se sucedan una tras otra las prórrogas, sin que se vislumbre cuál será el momento de dar por concluido dicho estado de cosas, no impide que, de mantenerse en el tiempo junto con la otra causa de onerosidad sobreviniente, eventualmente, pueda solicitarse la extensión temporal de la medida cautelar.
Por otra parte, vale reiterar que el alcance temporal con el que se ha dispuesto la tutela jurisdiccional, sirve al propósito de que sean las propias partes quienes, en ese lapso, autocompongan sus diferencias y puedan acordar el reajuste equitativo del precio de la locación, conforme lo estipulado en la cláusula tercera del mismo. Repárese en que la renegociación del contrato entre las partes constituye el remedio más idóneo para reestructurar la economía del negocio, ya que la modificación del contrato a las nuevas circunstancias, será el resultado de la manifestación de voluntad de los propios contratantes, que son quienes mejor conocen sus intereses y expectativas comerciales.
Luego, en lo que atañe a los reproches referentes a la mecánica del reajuste del precio de la locación decidido por la “a quo”, no es cierto que el denominarlo esfuerzo compartido (también denominado por la doctrina “sacrificio compartido”) no atienda al mérito del caso y de la situación particular presentada en el mismo, para lograr una solución transitoria, cuando ambas partes están de acuerdo en la conservación del contrato.
Lo así implicado es que, son ambas partes del contrato las perjudicadas por los acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, al tornarlo excesivamente oneroso y, la readecuación en los términos y condiciones que establece el pronunciamiento recurrido, con acierto utiliza el mecanismo del esfuerzo compartido, al hacer resignar a cada una de ellas algo, aunque sea en distinta medida.
De ello se sigue, que deben desatenderse también, las quejas referentes a la fijación de la cotización del tipo de cambio del tope o techo máximo de la franja a considerar para efectuar el promedio para la conversión de los cánones locativos, pues surge de la documentación arrimada por la propia accionante que ambas partes contratantes decidieron, con anterioridad, aplicar para la cotización de la moneda extranjera el tipo de cambio del Mercado Electrónico de Pagos (MEP) (a partir del mes de octubre de 2019, el locatario abonó el canon locativo dando la cantidad de pesos argentinos necesarios para adquirir los dólares estadounidenses debidos en el MEP).
Por último, cabe apuntar que no han de acogerse las quejas del accionante referentes a la necesaria instrumentación del pago del alquiler mediante depósitos en cuenta judicial, cuestión cuya reestructuración no es objeto de la pretensión cautelar analizada. Más aún, cuando, de estarse al reajuste decidido, no se vislumbran las dificultades que alega la accionante; y de tenerse en cuenta que las demoras que actualmente se verifican en la operatoria bancaria de los depósitos judiciales (motivadas en las medidas de aislamiento social preventivo y la proyección de su afectación en la atención de la entidad bancaria que resguarda tales depósitos), harían que su implementación conlleve innecesarios retrasos que perjudicarán la instrumentación del pago de los cánones y la adquisición de moneda extranjera.
VIII. Renglón aparte merece el análisis de los reproches que el accionante levanta contra la imposición de costas decidida en la anterior instancia. Es cierto que la presente medida cautelar ha sido ordenada con audiencia de la parte contraria, quien, como sujeto pasivo de la misma, postuló su improcedencia. Sin embargo la resolución que la decreta, así como la presente, no afirma con certeza la existencia del derecho del accionante sino sólo reconoce su verosimilitud, por lo que el despacho de esta medida cautelar no implica el vencimiento de la sociedad demandada, razón por la que no puede imponérsele a ésta las costas respectivas.
En efecto, para que exista vencimiento debe existir un pronunciamiento jurisdiccional que declare con certeza el derecho de las partes (la existencia o inexistencia), cuestión que no se da en el caso, donde se ordena la medida cautelar, sólo afirmando la existencia de una simple verosimilitud del derecho alegado por la actora.
La determinación de quién deberá cargar con las costas devengadas por la cautelar, solamente podrá hacerse al tiempo del dictado de la sentencia en el principal, que es el momento idóneo para apreciar quién es el vencido en la cuestión de fondo, oportunidad en que debe valorarse la actitud asumida por las partes en el proceso.
IX. En suma, de conformidad con las previsiones legales citadas y dentro de las limitaciones de la “sumario cognitio” con que cabe valorar los elementos hasta ahora arrimados al proceso, encontramos razones para mantener el temperamento seguido en la resolución que es objeto de recurso, en tanto dispone el despacho de una medida cautelar genérica tendiente al reajuste provisional del precio del canon locativo por un plazo determinado, y confirmar el alcance con que fuera decretada por la Sra. Juez “a quo”, tanto en lo que hace al reajuste provisional del precio de la locación que dispone, como al lapso temporal de la cautela.
Ello, claro está, dentro del estrecho marco de conocimiento de la presente petición cautelar y sin desmedro de lo que pueda resolverse en oportunidad de dictarse la sentencia definitiva en el proceso, puesto que no importa anticipar decisión al respecto o reconocer la posible legitimidad de la pretensión de fondo, ni la eventual validez de los elementos traídos para fundar la medida.
En mérito a las consideraciones precedentes, el tribunal resuelve: 1) Confirmar la resolución apelada, dictada el 21 de agosto de 2020, en todo cuanto decide y fuera materia de agravios. 2) Imponer las costas de alzada en el orden causado, en razón de la forma en que se decide y los vencimientos parciales y mutuos habidos (conf. arts. 68, 2º párr., y 69, del C.P.C.C.N.).
Regístrese. Notifíquese. Comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. (Ac. Nº 15/13, art. 4º, y 24/2013) y devuélvanse las actuaciones a la instancia de grado.
Se deja constancia de que la Vocalía nº 30 se encuentra vacante. – Beatriz A. Verón. – Gabriela M. Scolarici.