Acuerdo:
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días 16 del mes de octubre de dos mil veinte, reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia única dictada en los autos “Bonet Natalia c/ Consorcio de propietarios Sinclair 3227 s/ Daños y Perjuicios” (expte. nº 15.302/2012), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. Patricia E. Castro, Dr. Juan Pablo Rodríguez y Dra. Paola Mariana Guisado.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. Castro dijo:
I. La sentencia apelada admitió a la demanda, con costas.
Condenó entonces al consorcio de copropietarios del edificio de la calle Sinclair 3227 de esta ciudad a abonar a N. B. la suma de ciento cincuenta y cinco mil doscientos cincuenta y uno pesos con cuarenta centavos ($155.251,40), con más sus intereses. Igualmente condenó al mencionado consorcio a realizar en la unidad funcional 31, piso 8º del inmueble las reparaciones necesarias según detalló en los considerandos de la decisión y la impermeabilización de la terraza del edificio para hacer cesar y evitar nuevas filtraciones al inmueble de propiedad de la actora. Apelaron ambas partes quienes fundaron los recursos con las presentaciones que aquí pueden consultarse (parte actora – parte demandada). Los traslados de rigor fueron contestados por el consorcio demandado y por la parte accionante, respectivamente.
II. La actora, propietaria de la unidad 31 del piso 8 del edificio de la calle Sinclair 3227, reclamó en autos la indemnización de los daños y perjuicios que dijo haber sufrido en razón de las filtraciones y humedades en el inmueble de su propiedad sito en la calle Sinclair 3227, último piso, unidad funcional treinta y uno de esta ciudad, que atribuyó a las fisuras y desperfectos de la terraza del edificio que se encuentra por encima de su techo y que según dijo habrían provocado penetraciones de agua incesantes al punto de tornar inhabitable el departamento. Según la postura del demandado dichos desperfectos habrían sido arreglados en diciembre de 2011, por lo que solicitó el rechazo de la demanda.
La Sra. Juez de la anterior instancia –que como antes señalé admitió el reclamo– partió de la consideración del informe pericial de fs. 147/149, que da cuenta que la unidad de la actora –de 25 metros cuadrados de superficie– se sitúa bajo la terraza y que, en lo que al caso interesa, al momento de su inspección –año 2013– pese a que aquella había sido pintada mostraba manchas y eflorescencias en los revoques y pinturas, provocadas por humedad que seguía ingresando a los muros y a los cielorrasos desde el exterior; que marcos de las ventanas y hojas de madera se encontraban hinchadas al igual que la cortina de enrollar de la ventana principal corrediza y que se observaban fisuras y eflorescencias de humedad en el cielorraso. La magistrada señaló que de acuerdo a ese trabajo pericial la causa de los daños estaba en el ingreso de humedad persistente proveniente del exterior, muy posiblemente de la terraza ubicada en la planta superior; que la falla de aislación hidráulica de la terraza y del desagüe pluvial existente –donde se presentaba el daño primario– permitiría el ingreso de agua por lluvia a los muros y losa de hormigón de la estructura resistente y que una vez franqueada la barrera aislante, el agua se propagaría por el interior de los muros y estructura, apareciendo como eflorescencias en varios sectores del departamento; que el proceso se iría incrementado con el tiempo, provocando un deterioro progresivo. Agregó la magistrada que ese incremento resultaba de la actualización del año 2017 del informe del perito ingeniero civil del fs. 373, que daba cuenta de que continuaban deteriorándose los revoques de los muros y los cielorrasos del sector de la esquina del ambiente, la ventana que da al contrafrente y el sector central del cielorraso; que se había desprendido parte del cielorraso, dejando a la vista la parte inferior del embudo de desagüe pluvial existente en la terraza ubicada inmediatamente; que toda la esquina –incluidos los laterales de la ventana– mostraban deterioros causados por la filtración. Ponderó igualmente que el origen de las filtraciones estaría en una falla en la estanquedad del embudo de desagüe pluvial de la terraza, ubicado en la esquina del contrafrente de la unidad; que la aparición de la humedad en la parte central del cielorraso podría tener su origen en una falla de la aislación hidráulica de la terraza o ser consecuencia del mismo punto de ingreso de agua que encuentra una vía de circulación por la estructura resistente del entrepiso superior y de salida por el sector donde se manifestaba; finalmente, que el experto agregó como otra posible causa la fisura ubicada horizontalmente a nivel del entrepiso, entre la terraza y la unidad de la actora. Reseñó luego el marco jurídico que rige la relación entre las partes –la ley 13.512 que entendió aplicable dada la época en que se habían producido los daños cuya reparación se persigue, conclusión que cabe compartir como lo ha sostenido esta Sala en innumerables supuestos análogos–, destacando la obligación del Consorcio de mantener en buen estado de conservación los bienes comunes del edificio, como los desagües y sus conductos correspondientes (art. 2 inc. b) y art. 8). Refirió que el Consorcio no había controvertido que las humedades y averías del departamento de la actora obedecieran a filtraciones por desperfectos en la terraza, a lo que agregó que ello resultaba por lo demás del informe pericial. En esas condiciones concluyó en que la responsabilidad del ente demandado –a la que calificó de contractual– resultaba clara, mucho más frente a su dilatada inacción y la deficiencia de cualquier pretendido arreglo anterior a la inspección del perito arquitecto. Se detuvo luego en la consideración de los daños del inmueble de la actora que justipreció en la suma total de $5.251,40 al mes de diciembre de 2013, como así también la pérdida de la chance de alquilarlo –dado su estado– que fijó en la suma de $70.000; rechazó en cambio los daños patrimoniales a la persona reclamados –incapacidad sobreviniente física y psicológica– por falta de prueba; admitió la reparación el daño moral que fijó en la suma de $80.000. Del mismo modo, entendió procedente incluir en la condena al Consorcio, la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de hacer cesar las filtraciones y humedades en la unidad de la parte actora, incluyendo la impermeabilización de la terraza común, bajo apercibimiento de mandarlas a realizar por un tercero a su costa y/o aplicarle astreintes.
III. Liminarmente entiendo que corresponde precisar que los aspectos sustanciales de la decisión recurrida han llegado firmes a esta instancia, en atención al alcance del contenido de los agravios que sólo se dirigen a cuestionar el alcance de las indemnizaciones fijadas.
Las partes no discuten en primer lugar la aplicación temporal de la ley del modo en que ha sido resuelta en el pronunciamiento apelado, esto es, la aplicación de la ley 13.512 que resulta incuestionable en el caso en atención a la naturaleza contractual de la responsabilidad que se atribuyó al consorcio demandado –calificación que comparto y que tampoco es objeto de cuestionamientos en esta instancia- y la época de los incumplimientos que generan su responsabilidad.
Tampoco existen agravios de la entidad consorcial en orden al origen de las filtraciones que ocasionaron los daños que debe indemnizar, ni lo hay respecto de la condena en su contra por ejecución de las obras de reparación e impermeabilización que deberá llevar a cabo.
En cambio ambos litigantes cuestionan el alcance de las indemnizaciones fijadas en agravios que –lo adelanto– propondré desestimar por las razones que expondré seguidamente.
IV. Así, en primer lugar, los apelantes se quejan de la indemnización fijada para compensar el lucro cesante.
En este aspecto la sentencia recuerda que el reclamo de la actora se basó en la imposibilidad de habitar o alquilar el inmueble desde el año 2007, en razón de las humedades y filtraciones existentes. Tras recordar el concepto del lucro cesante y los requisitos para su procedencia, consideró que en el caso no se había demostrado –como lo había invocado la actora en su demanda– que el inmueble hubiera estado alquilado en el período en que se produjeron las filtraciones, ni que la actora estuviese en negociaciones concretas para su venta; del mismo modo que no había sido demostrado el gasto que alegó para locar otro inmueble para vivir. Por esa razón y porque no se había probado la efectiva frustración de la locación o de la venta, solo acordó una indemnización por pérdida de chance, entendida como la posibilidad frustrada de obtener una ventaja patrimonial. Para ello tuvo en cuenta que frente a la envergadura de los daños, las filtraciones y las humedades existentes, el inmueble no podía ser ofrecido en el mercado para ninguna de las dos operaciones antes mencionadas locación y venta. Fijó entonces por el rubro una indemnización de $70.000.
El consorcio demandado sostiene que la Sra. Juez de la anterior instancia no ha valorado la conducta de la actora respecto sus reiteradas obstrucciones en permitir el acceso a su unidad por parte del consorcio, conducta a la que entonces califica de reticente. Refiere en este sentido la declaración testifical de la encargada del edificio (cfr. fs. 305/307, ver aquí) de la que a su juicio resultan dos puntos relevantes. El primero de ellos, que la propietaria del inmueble vive en el interior y ese bien es ocupado cuando ella y su tía abuela y apoderada cundo viajan a la ciudad de Buenos Aires y por otras personas en forma esporádica; el segundo, que “nunca se pudo entrar porque nunca nos dejaron entrar”, extremo que le constaría a la encargada por haber sido ella quien cada vez que intentó que personal del consorcio accediera jamás se le permitió.
Por su parte la queja de la actora –más allá de calificar de exigua a la indemnización sin ningún desarrollo argumental compatible con la exigencia del art. 265 del Código Procesal– entiende que el rubro es procedente porque el estado del inmueble hacía imposible habitar el departamento. Desconoce así la argumentación en que se basó la sentencia, esto es, que el inmueble no era ocupado por la actora y que se le resarce de la pérdida de la chance de locarlo o venderlo. Tal ausencia de fundamentación justifica la deserción del recurso en este aspecto pues como es sabido que el planteo de simples apreciaciones personales del recurrente, sin dar bases jurídicas a un distinto punto de vista, omitiendo concretar punto por punto los errores u omisiones en los que habría incurrido el a quo respecto de la apreciación y valoración de los elementos de convicción que le permitieron decidir, no constituye fundamento suficiente para la expresión de agravios. El memorial, para poder ser considerado como tal, debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. En tal sentido, la carga solo puede considerarse cumplida cuando se indican puntualmente deficiencias de la sentencia apelada, actividad que no corresponde considerar suplida con la mera postulación de afirmaciones genéricas, la remisión a escritos anteriores o la manifestación de desacuerdo con lo resuelto. Frente a tales omisiones –como lo ha decidido reiterada y pacífica doctrina de todas las salas de esta Cámara– el escrito respectivo no puede considerarse una expresión de agravios en los términos exigidos por el art. 265 y 266 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
A mi juicio no puede asignarse a la declaración testifical de la encargada S. E. P. la relevancia que se pretende. El solo hecho de que la dueña no ocupara sino esporádicamente el inmueble no determina que no haya sufrido la pérdida de la chance cuya reparación le reconoce la sentencia apelada. Este aspecto de la queja se desentiende por completo de la fundamentación contenida en la decisión recurrida que no alude a la ocupación por parte de B. sino a la frustración de la chance de alquilar o vender el inmueble, extremos que no son incompatibles –todo lo contrario– con que la nombrada tuviera su domicilio en otra ciudad. Respecto de la imposibilidad de ingresar en el inmueble para hacer las reparaciones, porque la declaración aparece contradictoria. Así, mientras la testigo –quien no tiene vivienda en el edificio y cumple sus tareas en el escueto horario de 8 a 11 horas y de 19 a 20 horas según declara– en principio afirma que “las administraciones cuando han preguntado nunca consiguieron la llave, ni que nadie se quedara para verlo” (cfr. respuesta a pregunta décimo segunda), no alude a quien de esas sucesivas administraciones requirió el ingreso y en su caso a qué persona (recuérdese que la testigo dijo que el bien se encuentra la mayor parte del tiempo desocupado). Sin embargo, a continuación afirma que cuando la nieta de la dueña era quien estaba, ella le pedía “arreglar un día para que venga un plomero” pero que “nunca arreglamos nada. Yo le dije que diga un día en donde podía ir con el plomero y nunca quedamos en nada”. Sin embargo agrega al contestar a la pregunta siguiente que nunca se le negó el ingreso al inmueble, simplemente que no se arregló. Al responder a las dos preguntas siguientes dijo en cambio que no era ella sino la administración quien “se tiene que comunicar con la dueña para que el plomero pueda entrar”, respuesta que parece desmentir la anterior en punto a que ella no hubiera podido “arreglar un día para que venga el plomero”. De allí que no puede considerarse acreditada la negativa invocada como excusa para no haber reparado los desperfectos que ocasionaron los daños en el departamento de la actora.
En cuanto a la invocada omisión de considerar la confesión ficta de la actora, la queja resulta inatendible desde que el consorcio omite siquiera indicar qué posición concreta habría importado el reconocimiento de algún hecho –y en su caso, qué hecho susceptible de modificar la solución a la que se arribó en este aspecto, lo que le resta aptitud a la argumentación en los términos del citado art. 265 del Código Procesal.
V. Ambas partes se quejan de la reparación del daño moral contemplada en la sentencia apelada.
La actora cuestiona su monto. Refiere algunos precedentes en la materia, alude a su carácter resarcitorio y sostiene que la actitud del consorcio la privó de la disponibilidad del departamento pero que a la par tuvo que hacer frente a sus gastos, lo que a su juicio justifica la reparación del daño moral en los términos del art. 1078 del hoy derogado Código Civil, norma que cita de manera expresa. Recuerda a continuación el tipo de padecimientos que configuran el daño moral –aflicciones, angustias, preocupaciones, pesares, que importan una modificación disvaliosa del espíritu–.
Por su parte el consorcio demandado reitera el no acreditado extremo de la falta de colaboración de la propia actora para llevar adelante las reparaciones, a lo que suma la dilación en reclamar y llevar adelante el pleito.
Ambos memoriales muestran una ostensible falta de fundamentación en este punto, de conformidad con la doctrina señalada. En cuanto al de la actora, porque ni siquiera menciona cuáles han sido los padecimientos que ha sufrido de carácter extrapatrimonial que demostrarían, según su visión, que la suma que persigue elevar no resulte adecuada. Es evidente que pagar gastos de su propiedad no importa un sufrimiento de orden moral. Y la cuestión no es menor cuando, como en el caso, la responsabilidad de la demandada no es de carácter extracontractual sino contractual como con acierto lo sostiene la magistrada de grado sin que haya mediado agravio alguno al respecto. Ello hace además improcedente la cita del art 1078 del C. Civil Argentino como fundamento de la crítica que resulta exigible.
Por su parte la argumentación de la demandada no se refiere concreta y puntualmente a la procedencia o monto de esta indemnización sino –nuevamente– a la actitud de la actora antes y durante el pleito en orden a la reparación de los graves daños que sufrió su departamento y de la solución de los problemas que lo ocasionaron. Cabe aquí reiterar que el primero de esos aspectos no ha sido acreditado tal como lo indiqué al tratar el anterior cuestionamiento. En lo demás, no se advierte de qué modo la invocada lentitud en el trámite de la causa que se le atribuye a la contraria puede tener incidencia en la producción de este o cualquier otro daño. Si el proceso fue necesario ello solo es imputable al consorcio demandado que no realizó las reparaciones de las partes comunes –es más, dijo que ya habían sido efectuadas– que ocasionaron graves daños en la propiedad de la actora; y la existencia del juicio –obvio es decirlo– no importaba obstáculo alguno para que el responsable solucionara los desperfectos en cuestión. De allí que la argumentación no resulte apta para modificar este aspecto de la decisión apelada.
Idénticos argumentos resultan suficientes para desestimar sin más la escueta queja relativa a la carga de las costas de primera instancia.
VI. Se queja el consorcio tanto del cómputo inicial de los intereses “(año 2007), habida cuenta que la demanda recién fue interpuesta en el año 2012. Resulta relevante señalar el hecho que la accionante haya demorado un año en promover la presente demanda, luego de finalizada la mediación previa, lo cual pone de manifiesto su mala fe, circunstancia que se desprende del lapso transcurrido entre el inicio de la mediación y a interposición de la demanda en el año 2012” (sic.). Se trata de una mera afirmación dogmática, a la que no se intenta siquiera relacionar con el tema que pretende plantearse, esto es, el curso de los intereses.
En cuanto a la tasa sostiene el apelante que se agravia “por aplicación de los intereses a tasa activa por el periodo anterior a la vigencia del plenario Samudio del 20-09-2009, el cual recién resulta aplicable a partir de la fecha indicada conforme jurisprudencia pacifica del fuero” (sic.), jurisprudencia ésta que no cita. Pero no le asiste razón. Ha dicho esta Sala en anteriores composiciones que no existe en el caso aplicación retroactiva de la mencionada doctrina plenaria como se predica en la queja. Este Tribunal participa del criterio de que la interpretación de la ley llevada a cabo por sentencia plenaria, obligatoria para los jueces de primera instancia y para la misma cámara del fuero con arreglo al art. 303 del Código Procesal, es –como regla– de aplicación inmediata. Así ha tenido oportunidad de afirmarlo (cfr. expte. nº 40.161/1995 del 6 de julio de 2010, caratulado: “Gay, Teobaldo Delfino c. Otero, Eduardo Rubén y otro s/ Daños y perjuicios”, con primer voto del Dr. Ojea Quintana; en igual sentido, véase mi voto en “Acosta, José c. Vedia, Eduardo s/ Daños y perjuicios”, del 12 de abril de 2010), si bien aclarando que tal directriz no alcanza a cuestiones ya resueltas por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, pero sí a las que aún se encuentran pendientes de decisión, lo cual, contrariamente a lo afirmado en autos por el recurrente, no implica aplicación retroactiva de dicha doctrina. Es que no se trata de una nueva ley, sino de la interpretación jurisdiccional de una ley vigente con anterioridad; no hay creación de derechos, sino declaración de los reconocidos por esa ley ya vigente.
Por estas consideraciones voto para que se confirme la sentencia apelada en todas sus partes, con costas de la alzada en el orden causado en atención a la suerte de los recursos y lo dispuesto por el art. 71 del Código Procesal.
El Dr. Rodríguez y la Dra. Guisado votaron en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por la Dra. Castro.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal Resuelve:
Confirmar la sentencia apelada en todas sus partes, con costas de la alzada en el orden causado (art. 71 del Código Procesal). Los honorarios serán regulados una vez fijados los de la instancia de grado.
El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2º párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.– Patricia E. Castro.– Juan P. Rodríguez.– Paola M. Guisado (Sec.: María B. Puebla).