Buenos Aires, abril 7 de 1997. Autos y Vistos: y Considerando: I. Por razones de método, en ejercicio de las facultades reservadas al tribunal, en su calidad de juez del recurso de apelación, se declarará desierto el interpuesto a fs. 161, concedido a fs. 162, por haber incumplido los quejosos con la regla prevista por el art. 265 del cód. procesal (conf. art. 266, cód. cit.).
II. La excepción opuesta al progreso de la acción no resulta procedente.
En principio, el fiador, en el supuesto de continuación de la locación con los alcances previstos por el art. 1622 del cód. civil, hubiera quedado liberado ante el ejecutante de la garantía personal prestada ante el locatario, con posterioridad al vencimiento del contrato.
Sin embargo, dicha regla no resulta aplicable cuando, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1582 del mismo cuerpo normativo, el garante comprometió expresamente su responsabilidad más allá del estricto pago de los arriendos, asumiendo la carga en el contrato respectivo (conf. Llambías, Jorge Joaquín, ‘Código Civil Anotado’, colaboración Dr. Leiva Fernández, Luis F. P., Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1985, t. III-B, págs. 282 y 284, § A. 1., y jurisprudencia citada en § B, y 332, § A. 1, C.S. y jurisprudencia citada en § B, con cita de Borda, Machado, Segovia, Rezzónico, Salerno; conf. CNCiv., esta sala, r. nº 117.148, del 8/9/92; íd., r. nº 168.723, del 16/11/95; íd. r. nº 148.540, del 30/5/94; íd. r. nº 168.723, del 16/11/95; íd., r. nº 155.230, del 12/10/94, entre otros pronunciamientos).
Este argumento es relevante para determinar el alcance de la responsabilidad que se le atribuye, y fue claramente explicitada en la cláusula 9na. del contrato de marras (v. fs. 8).
Tampoco es dable encuadrar aquella prolongación del uso del inmueble en las normas relativas a la novación, porque la especie, como se verá, no se ajusta a las reglas específicas de dicho instituto.
De lo expuesto cabe colegir la sinrazón del agravio fundado en la inoponibilidad de los pactos que autorizaron la prolongación del uso del inmueble más allá del límite temporal del contrato, con excepción de la cláusula penal reclamada por la ejecutante, por las razones que seguidamente se exponen.
III. El fiador, alegó, en sustento de su defensa, que al no haber participado en el convenio del cual da cuenta la fotocopia glosada a fs. 5/6, no podía verse perjudicado por sus efectos.
Ahora bien, esta sala ha tenido ocasión de pronunciarse en torno al régimen jurídico aplicable a la figura del ‘principal pagador’ (conf. L. nº 105.124, del 29/6/92, con primer voto del Dr. Molteni), reputándolo deudor solidario frente al acreedor, a cuyo respecto deben aplicarse las disposiciones relativas a los codeudores solidarios (art. 2005), prevaleciendo las normas de la fianza sólo en la relación interna entre el fiador y el fiado. Con respecto al acreedor, la obligación deja de ser accesoria, y pasa a revestir igual naturaleza que la de aquella que vincula al acreedor con su deudor (conf. íd. íd., con cita de Borda, Llambías y precedentes del tribunal).
Esta categorización del vínculo que unió al excepcionante con el locador no conlleva necesariamente la aplicabilidad al caso de la regla contenida en el art. 2047 del cód. civil, que responde al principio de la relatividad de las convenciones, consagrado en el art. 1195 del cód. civil.
El convenio de desocupación, celebrado entre locador y locatario, con la finalidad de prolongar la tenencia, no configuró una novación, como causal de extinción de la fianza prevista por el citado art. 2047, porque, de acuerdo a la doctrina que surge del art. 812 del mismo código, hay novación cuando la segunda obligación altera esencialmente la prestación primitiva o introduce en el modo de satisfacerla un cambio de trascendencia o modificación de importancia (conf. CNCiv., esta sala, fallo cit., con cita de Salvat-Galli, Lafaille, Colombo, y Enneccerus y Lehmann). Circunstancia esta que no se configura en la especie, desde que dicha alternativa fue expresamente prevista en el contrato, asumiendo el fiador el riesgo de responder por una ocupación posterior al vencimiento del contrato primigenio (v. cláusula 9na. de fs. 8). Ello al margen de destacar que tampoco se ha operado una modificación de su precio, ni los accesorios computables por la mora en su pago. A salvo lo que oportunamente quepa resolver en torno a la liquidación de tales estipendios, pues el convenio de desocupación contiene una pena por ocupación indebida (cláusula 6ta.), que no había sido prevista en ocasión de pactar la locación. Con este solo alcance, se hará lugar a la queja, dejando sentado que la cláusula 6ta. del convenio de fs. 5/6, resulta inoponible al fiador apelante.
Este último no ha quedado, por tanto, desprotegido, ya que la referida convención, integralmente analizada (con la salvedad apuntada), no produjo cambios relevantes en el objeto obligacional, al punto de extinguir la fianza comprometida por el codemandado excepcionante, por novación de la obligación afianzada. Antes bien, los participantes del convenio dejaron aclarado que la locación quedaba prorrogada por sesenta días más, ‘en las condiciones pactadas en el citado contrato de locación’.
Por consiguiente, es dable interpretar que la garantía personal se extiende, en cuanto a sus efectos propios, no sólo a la prolongación del uso, más allá del vencimiento del plazo acordado en el contrato original, sino a sus eventuales prórrogas. De suerte que, de no mediar éstas, la mera ocupación indebida, lo obliga frente a todos los créditos devengados en concepto de alquiler, así como toda otra deuda derivada de daños y perjuicios ocasionados a la finca objeto del contrato, circunstancias estas que, sumadas a la solidaridad pactada por el recurrente, descalifican su impugnación recursiva.
IV. En otro orden y a mayor abundamiento, la hermenéutica ensayada por el quejoso, relativa a la interpretación de los contratos de adhesión o con cláusulas predispuestas, tampoco es atendible, pues, como es sabido, sólo ante la hipótesis no planteada en autos de oscuridad, confusión o contradicción de sus cláusulas, cabe inclinar la comprensión del acuerdo en favor de quien contrató con el predisponente (conf. CNCom., sala C, LL, 1992-D-248, comentado por Mosset Iturraspe, Jorge, ‘Del porqué de la redacción oscura por empresas con asesoramiento jurídico’). Tal circunstancia, según se vio, no se configura en autos. Por el contrario, la extensión de la responsabilidad del fiador, hasta el momento en que se efectivice la desocupación de la finca locada no ofrece duda alguna y concuerda con la interpretación integral del contrato base de la acción, el cual reviste suficiente fuerza ejecutiva. Ello sella la suerte adversa de la excepción ensayada a su respecto y la improcedencia del remedio procesal traído a consideración de esta alzada.
En atención a los fundamentos vertidos precedentemente, se resuelve: I. Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto a fs. 161. II. Confirmar el pronunciamiento de fs. 154/6, en lo principal que decide, con costas al apelante, por haber resultado sustancialmente vencido (conf. arts. 68, párr. 1º; 69, párr. 1º; 558 y concs., cód. procesal).
Déjase a salvo, a los fines de la ulterior liquidación definitiva del crédito en trance de ejecución, que la cláusula 6ta., del convenio de desocupación glosado en fotocopia a fs. 5/6, resulta inoponible al recurrente. Devuélvanse, haciéndose saber que en primera instancia deberá notificarse la recepción de las actuaciones y el presente pronunciamiento en forma conjunta.
Hugo Molteni Ana María Luaces Jorge Escuti Pizarro.