En Buenos Aires, a 21 de agosto de dos mil veinticinco, encontrándose reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “L” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “M SA (UF25) c/ B C D L R A Y OTROS s/PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA)”, de acuerdo al orden del sorteo la Dra. Iturbide dijo:
I. Sumario
En la sentencia dictada el 29/8/2024, la señora jueza de la instancia anterior, Dra. María Marcela Viano Carlomagno, rechazó la demanda de prescripción adquisitiva promovida por M S.A. contra sus condóminos de la unidad funcional n° 25 del inmueble ubicado en la calle Maipú … de esta ciudad, e impuso a la actora vencida las costas del proceso.
Contra ese pronunciamiento expresó agravios únicamente la accionante, los que fueron replicados con fecha 20/11/2024. Y al haberse cumplido con la totalidad de las medidas para mejor proveer dictadas por esta Sala, las actuaciones se encuentran en condiciones de dictar la sentencia definitiva.
II. Antecedentes del caso
En su escrito inicial, la demandante señaló que los condóminos del bien referido en el considerando I son los siguientes:
– “BANCO ALIANZA ROSARIO COOPERATIVO LIMITADO” titular de una porción equivalente a 4/120, conforme asiento 2-1, liquidado por el BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA (en adelante, BCRA).
– “BANCO ALVAREZ COOPERATIVO LIMITADO” titular de una porción equivalente al 4/120, conforme asiento 2.2 del folio real, liquidado por el BCRA conforme Resolución 372 de fecha 03/06/1987.
– “BANCO BRAGADO COOPERATIVO LIMITADO” titular de una porción equivalente a 4/120 conforme Asiento 2.4 del folio real, liquidado por el BCRA conforme Resolución 250 de fecha 10/04/1986.
– “BANCO LOS PINOS COOPERATIVO LIMITADO” titular de una porción equivalente a 4/120 conforme asiento 2.9 del folio real, liquidado por el BCRA conforme Resolución 269 de fecha 10/04/1986.
– “BANCO REGIONAL DE CÓRDOBA SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA” titular de una porción equivalente al 8/120 conforme Asiento 2.12, 6,7 y 8 del folio real, liquidado por el BCRA conforme Resolución 438 de fecha 28/06/1985.
“BANCO ZONANOR COOPERATIVO LIMITADO”, titular de una porción equivalente a 4/120 conforme asiento 2.15 del folio real, liquidado por el BCRA, conforme Resolución 268 de fecha 06/ 05/1985.
“BANCO DEL NOROESTE COOPERATIVO LIMITADO”, titular de una porción equivalente a 4/120 conforme asiento 2.7 del folio real, liquidado por el BCRA, conforme Resolución 551 de fecha 21/11/1996, y absorbido por “BANCO CASEROS SA” (hoy su quiebra), quien es su continuador, según comunicación BCBA “B” 5804 del 9/6/1995.
– “BANCO CASA COOPERATIVO LIMITADO”, titular de una porción equivalente al 4/120 conforme asiento 2.5 del folio real, absorbido por BANCO MAYO S.A., conforme surge de la Comunicación “B” 3539 del 28/10/1988, de la Comunicación “C” 57048 del 08/10/2010 y de la Resolución 736, todas emanadas del BCRA.
– “BANCO DE LABOULAYE COOPERATIVO LIMITADO”, titular de una porción equivalente a 4/120 conforme asiento 2.6 del folio real, absorbido, conforme “Comunicación B” BCRA 2978 del 16/12/1987, por el “BANCO INTEGRADO DEPARTAMENTAL”, cuya quiebra tramita en los autos caratulados “Banco Integrado Departamental C.L. s/ quiebra” (expte. 1379/95), por ante el Juzgado de Primera Instancia del Distrito en lo Civil y Comercial de la 2º Nominación de Venado Tuerto, Provincia de Santa Fe.
– “BANCO SERRANO LIMITADO”, titular de una porción equivalente a 1/20 conforme asiento 2.17 del folio real, absorbido conforme “Comunicación “B” BCRA 4321 del 06/07/90, por el “BANCO INTEGRADO DEPARTAMENTAL”, cuya quiebra tramita en los autos caratulados “Banco Integrado Departamental C.L. s/ quiebra (expte. 1379/95), ante el Juzgado de primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 2ª Nominación de Venado Tuerto, Provincia de Santa Fe.
– “BANCO UNIÓN COMERCIAL E INDUSTRIAL COOPERATIVO LIMITADO”, titular de una porción equivalente a 4/120, conforme asiento 2.16 del folio real, absorbido conforme comunicación del BCRA “B” 5924 de fecha 21/12/1995, por el BANCO UNIÓN COMERCIAL E INDUSTRIAL SA.
A su vez, explicó la actora que el inmueble objeto del presente litigio estuvo ocupado por el BANCO MAYORISTA DEL PLATA S.A desde el 1 de septiembre de 1996, y que si bien el 13/7/1998 aquella entidad quebró, siguió ocupando el inmueble hasta el 3/11/2003, cuando le entregó la posesión a M S.A. (ver fs. 7/8), quien resultó adjudicataria de los derechos y acciones de la entidad fallida, conforme resulta del auto de fecha 9/10/2003 dictado en la causa caratulada “Banco Mayorista del Plata S.A. s/liquidación judicial”, en relación a los inmuebles ubicados en la calle Maipú …, unidades funcionales 25 y 26 y unidades complementarias 14 y 15, en el estado en que se encontraban.
Una vez recibida la posesión en la fecha indicada, y luego de realizar una amplia reforma en el inmueble a cargo de los arquitectos C M y L M, en el año 2004 M S.A. le alquiló las oficinas que allí funcionan y las cocheras correspondientes a los Dres. A S A, M A K y H N A, funcionando desde entonces un estudio jurídico contable bajo el nombre de fantasía “Intas”. Los respectivos contratos de alquiler se hallan agregados en los autos caratulados “Vattuone, Eduardo J c/ Acebedo, Horacio N. y otros s/ desalojo” (Expte 41149/17), que tramitaron por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 69 de esta Ciudad.
Lo expuesto hasta aquí demostraría, según el apoderado de la actora, que el BANCO MAYORISTA DEL PLATA S.A. ocupó legítimamente la unidad objeto de este litigio, de manera permanente, pública e ininterrumpida desde el 1 de septiembre de 1996 hasta noviembre de 2003, cuando le entregó la posesión a su representada.
Para ese entonces, la aquí actora ya era titular de las 55/120 partes del bien (hoy titular registral de 5/8 partes), de modo que M S.A., como continuadora del BANCO MAYORISTA DEL PLATA S.A. estaría poseyendo en forma pacífica, pública, e ininterrumpida el inmueble desde 1996, es decir hace más de 20 años. Por ello, promovió el presente litigio a fin de acceder a la titularidad de la parte que correspondía en el aludido inmueble a “BANCO MAYORISTA DEL PLATA S.A.” para lo cual, además de las entidades financieras antes indicadas, demandó también al BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA, al “BANCO MAYO S/QUIEBRA” (Expte. n° 3226/99), al “BANCO CASEROS S.A. S/QUIEBRA” (Expte. n° 11.418/97), y al “BANCO INTEGRADO DEPARTAMENTAL S/QUIEBRA” (Expte. n° 1379/95).
Al contestar el traslado de la demanda, el BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA advirtió que no tiene interés en el pleito porque las entidades liquidadas habrían vendido el bien con fecha 22 de diciembre de 1993 a “FEDERACIÓN DE BANCOS COOPERATIVOS DE LA REPÚBLICA
ARGENTINA”, habiendo el comprador abonado la totalidad del precio.
Por su parte, tanto la síndica de la quiebra del “BANCO MAYO” como el apoderado de la Ex Sindicatura del Ex “BANCO INTEGRADO DEPARTAMENTAL COOPERATIVO LIMITADO” solicitaron el rechazo de la demanda porque la actora no habría cumplido con los requisitos que se requieren para usucapir el bien de que se trata.
El juicio fue abierto a prueba, y una vez producidas las admitidas oportunamente por el juzgado de origen, la Dra. Viano Carlomagno procedió a dictar sentencia.
III. La sentencia de primera instancia
Como lo anticipé en el considerando I, en función de los hechos que motivaron estas actuaciones y las normas jurídicas aplicables a esta controversia, mi estimada colega de la instancia anterior rechazó la demanda, concretamente porque consideró que las pruebas aportadas a las actuaciones no resultan suficientes para demostrar “la intención de usucapir por parte de M SA” el inmueble que constituye el objeto del presente litigio.
IV. Los agravios
Sobre la base de argumentos relativos a la valoración de la prueba y a la aplicación del derecho, la demandante solicitó en el memorial la revocación de la sentencia recurrida, la admisión de su pretensión y la imposición de las costas procesales a la demandada.
V. Aplicación de la ley en el tiempo
Antes de comenzar a desarrollar mi voto, aclaro que como en el caso se trata de una situación jurídica que, si bien comenzó a desarrollarse con anterioridad a la entrada en vigencia del actual Código Civil y Comercial de la Nación, lo cierto es que se ha extendido en el tiempo, a las consecuencias no agotadas les aplicaré el nuevo ordenamiento legal (cfr. arg. art. 7, Código Civil y Comercial y jurisprudencia uniforme de esa Cámara).
VI. La solución del caso
Una vez aclarada mi postura en relación a la aplicación temporal de las leyes en este caso concreto, me permito recordar que “El tiempo es un poder al cual ningún ser humano puede sustraerse” (Palabras de Winscheid, citadas por Diez Picazo, “Fundamentos del derecho civil patrimonial”, T. II, p. 589, n° 585, citadas en Areán, Beatriz, “Juicio de Usucapión”, Ed. Hammurabi, 2004, p. 23). Su incidencia sobre el mundo del derecho es incuestionable, aunque raramente produzca efectos jurídicos por sí solo, ya que por lo general, deberán confluir con él otras circunstancias.
Precisamente, vinculando el tiempo con la adquisición y pérdida de los derechos, aparece el instituto de la prescripción. Pero éste no es sólo obra del poder del tiempo, sino que requiere además, un hecho del hombre: una larga posesión o una larga inacción.
Los autores franceses antiguos solían hacer un paralelo entre la prescripción y la costumbre, ya que en ambas, la repetición de los mismos hechos combinada con el tiempo cobra una fuerza tal que las hace respetar.
Hay dos clases de prescripción: la adquisitiva o usucapión y la liberatoria o extintiva. Entre ambas instituciones existe un primer punto de contacto fundamental, que es el tiempo. Pero además hay otros, tal vez menos importantes, pero que de cualquier manera justifican el tratamiento conjunto de las dos prescripciones que se mantiene en la actualidad en muchos códigos, entre ellos, el nuestro.
Esos puntos de contacto pueden sistematizarse del siguiente modo: ambas prescripciones reconocen un fundamento análogo: dar estabilidad a los derechos; pueden ser invocadas por todas las personas y contra todas las personas, inclusive el Estado; deben ser alegadas por los interesados por vía de acción o de excepción; el juez no puede suplirlas de oficio; la oportunidad procesal de la alegación es la misma; son idénticas las reglas que rigen la renuncia; salvo algunas pequeñas diferencias, están sujetas a las mismas causales de suspensión y de interrupción, y coincide el modo de computar los plazos.
Pero por encima de estas semejanzas, median entre ambas prescripciones profundas diferencias. Así, en la prescripción adquisitiva, junto con el factor tiempo debe concurrir la posesión; en la liberatoria, la inacción del acreedor. La primera conduce a la adquisición de un derecho; la segunda, a la extinción. La primera tiene su campo de acción dentro de los derechos reales; la segunda ofrece un ámbito más amplio, ya que además de los derechos creditorios, alcanza a otras especies de derechos subjetivos.
La prescripción adquisitiva es conocida como “usucapión”. Ello se debe seguramente a que, cuando en el derecho romano aparece por vía pretoriana, la “praescriptio longi temporis”, no constituía más que una excepción que permitía rechazar todo acto de reivindicación. De ahí el nombre de “praescriptio”. Curiosamente, se conserva esa denominación que se generaliza, no obstante que, con el correr del tiempo, deja de ser una excepción para recibir fuerza adquisitiva. Y arraiga en tal forma que, en la mayoría de los códigos, sólo se habla de prescripción adquisitiva. El término “usucapión” tiene reservado su ámbito a la doctrina y jurisprudencia.
Ahora bien, Vélez Sarsfield, adhiriendo al criterio metodológico propuesto por Freitas, destinó el último Libro del Código Civil al tratamiento de las disposiciones comunes a los derechos reales y personales. En tal sentido, la Sección Tercera de dicho Libro se ocupaba de la prescripción, bajo la denominación “De la adquisición y pérdida de los derechos reales y personales por el transcurso del tiempo”. Precisamente la incidencia del tiempo quedaba plasmada en lo que intentaba ser un concepto genérico de la prescripción.
Así, el art. 3947 del antiguo Código establecía que “Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo”.
El antiguo art. 2524 mencionaba a la prescripción adquisitiva entre los distintos modos de adquisición del dominio, aunque debemos aclarar que, siendo la posesión el elemento fundamental sobre el que se apoya la prescripción, puede concluirse en que ésta constituía un modo de adquisición de todos los derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena de goce o disfrute.
En ese contexto, el art. 3948 del Código Civil preveía que la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
El fundamento de la usucapión se encuentra en la necesidad de asegurar la estabilidad de la propiedad, ya que está encaminada a dar fijeza y certidumbre a toda clase de derechos emanados de las relaciones sociales y de las condiciones en que se desarrolla la vida, aun cuando éstas no se ajusten siempre a principios de estricta justicia, que hay que subordinar, como mal menor, al que resultaría de una inestabilidad indefinida (Santos Briz, “Teoría y práctica”, T. 2, p. 236).
En ese sentido, el usucapiente durante el tiempo que ejerce la posesión aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho de que se trata. Ese derecho, que realmente no le pertenecía, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la usucapión, el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de derecho, como lo sostenía la doctrina de manera uniforme.
El interés de la sociedad en este sentido es bien evidente, ya que no se trata simplemente de privar al propietario de su derecho, por haber dejado de ejercerlo durante un cierto tiempo. Sólo se llega a ese resultado cuando, además, otra persona ha poseído lo que el propietario dejó de poseer. Y entonces, el nuevo derecho que nace merece ser respetado y consolidado.
De todo ello se deriva la importancia que tiene esta institución, la que justifica su perdurabilidad a través de los siglos. Esa trascendencia es aún mayor en los países americanos, en especial, en aquellos como el nuestro, de gran extensión territorial y escasa densidad demográfica. En ese sentido, ha sido un hecho incuestionable la imperfección de los títulos que acreditaban la propiedad de los inmuebles, hasta el extremo de que ello llevaba a decir a Vélez en su tan criticada nota final al Título de la hipoteca: “En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario”.
Y no debe pensarse que en la actualidad ha disminuido la importancia del instituto, porque en nuestro país el registro no varía la realidad extrarregistral. Inclusive, aun respecto de inmuebles que cuentan con títulos perfectos, muchas veces ocurre que se posee una extensión de tierra superior a la comprendida en el título, siendo la usucapión la herramienta apropiada para obtener un título supletorio sobre el excedente de tierras. Como señala Morello, seguirá siendo por muchos años “silenciosamente, decisivo factor de progreso para nuestra Nación” (“El proceso de usucapión”, p. 104).
Ahora bien, como es sabido, existen dos clases de usucapión de inmuebles: la breve o corta o decenal, también llamada ordinaria, que exige además de la posesión durante diez años, el justo título y la buena fe, y la larga o extraordinaria o veinteañal o vicenal, que requiere sólo la posesión durante veinte años, sin necesidad de justo título ni de buena fe.
En el régimen anterior la posesión debía ser a título de propietario, pública, pacífica, continua e ininterrumpida. En la actualidad, la posesión para prescribir debe ser ostensible y continua (art. 1900).
En cuanto al cómputo del plazo, resulta sumamente importante determinar con precisión cuándo se ha iniciado la posesión, ya que a partir de entonces empezarán a contarse los diez o veinte años requeridos para usucapir, según se trate de prescripción breve o larga.
Puede recurrirse a la llamada accesión de posesiones, cuya utilidad es innegable en materia de usucapión por la extensión de los plazos y porque resulta factible que durante los plazos exigidos por la ley ocurran cambios en la persona del poseedor. Lo fundamental es que haya mediado una posesión durante el tiempo exigido por la ley, y es ésta la que persigue, por razones de interés social, consolidar las posesiones a través de la usucapión.
En el régimen anterior, –aplicable a este caso– el art. 4015 disponía en relación a la usucapión larga de inmuebles: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”. Y agregaba el artículo 4016: “Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni mala fe en la posesión”.
En consecuencia, cumplidos los veinte años, quien hubiera poseído un inmueble con ánimo de dueño y detentado en forma ininterrumpida una posesión pública, pacífica y continua, adquiría el dominio por prescripción. Cabe aclarar que el nuevo Código Civil y Comercial no ha modificado ese plazo (ver art. 1899).
Al respecto, sostienen Kiper y Otero que “la usucapión es una institución por medio de la cual el transcurso del tiempo opera para la adquisición o consolidación de un derecho y, como contrapartida, como la pérdida de ese derecho para el anterior titular de ese determinado derecho real”, y “no se limita a la adquisición del dominio, sino que puede utilizarse para adquirir cualquiera de los derechos reales que se ejercen por medio de la posesión, menos la prenda y la anticresis” (Kiper-Otero, “Prescripción adquisitiva”, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2017).
Sin embargo, como el Código Civil no contenía ninguna disposición relativa al procedimiento destinado a obtener la declaración del órgano jurisdiccional, las leyes procesales reglamentaron el proceso de usucapión bajo la forma de informaciones posesorias, pero los inconvenientes que se advirtieron en la práctica condujeron a la necesidad de modificar la situación mediante la determinación de un procedimiento que asegurara la contradicción entre el poseedor y el titular del dominio para llegar a una sentencia con autoridad de cosa juzgada. De ahí que el 29 de septiembre de 1952 el Congreso Nacional sancionó la ley 14.159 de Catastro Geométrico Parcelario, cuyos arts. 24 y 25 fueron dedicados a la reglamentación del juicio de adquisición de inmuebles por la posesión continuada durante el plazo exigido por el Código Civil, que con anterioridad a la reforma de 1968 era de 30 años.
Se trataba de normas de carácter estrictamente procesal, que mantenían inalterable el sistema del antiguo Código Civil. Sin embargo, las serias críticas que merecieron esas normas motivaron su modificación por el decreto ley 5756/58 del 25 de abril de 1958, quedando en consecuencia redactado el art. 24 en los siguientes términos: “En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (art. 4015 y concs. del Cód. Civil), se observarán las siguientes reglas: a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas. b) Con la demanda se acompañará plano de mensura suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción. c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión. d) En caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda. Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no se planteó en juicio como acción, sino como defensa. Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios”. Estas normas siguen vigentes en la actualidad pues no han sido derogadas ni modificadas por leyes posteriores ni por el Código Civil y Comercial.
Ahora bien, tanto en el régimen anterior como en el actual, en el proceso de usucapión la prueba adquiere una importancia trascendental, ya que cualquiera sea la forma en que haya quedado trabada la litis, en ningún supuesto el actor queda liberado de la carga de probar los hechos en que funde su pretensión. Por ello, en esta clase de procesos nunca regirá la declaración de puro derecho, de modo que, aun cuando pueda entenderse que no hay hechos controvertidos, porque el demandado se ha allanado a la demanda, o porque no la ha contestado, siempre corresponde que el juez reciba la causa a prueba. Esta etapa procesal es la inmediatamente posterior a la contestación de la demanda o de la reconvención en su caso.
Dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio, y aun cuando el dominio esté adquirido sin necesidad de sentencia que lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición.
Al respecto, el antiguo art. 2384 del Código Civil contenía una enumeración meramente ejemplificativa de los denominados “actos posesorios”, consagrando una presunción de posesión al referirse, en materia de inmuebles, a “(…) su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes”. Esta norma ha sido reproducida prácticamente de manera textual por el art. 1928 del actual Código Civil y Comercial.
Es por ello que tanto la doctrina como la jurisprudencia son terminantes al sostener que en los juicios de adquisición del dominio (u otro derecho real) por usucapión, resulta necesario analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la pretensión del actor cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al juzgador sobre los hechos afirmados, lo cual resulta lógico por las razones de orden público involucradas en este tipo de procesos.
El actor debe acreditar, entonces, por cualquier medio de prueba, documental, informativa, testimonial, pericial, inspección ocular, entre otros-, que ha poseído el inmueble objeto de la litis con ánimo de dueño; que la posesión reúne los requisitos exigidos y que ha durado el tiempo previsto por la ley. Y ello es así aún en la actualidad porque si bien el art. 1911 del Código Civil y Comercial prevé que se presume que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa a menos que se pruebe lo contrario, tanto la doctrina como la jurisprudencia han entendido que esa presunción no resulta aplicable en procesos de la naturaleza del presente.
Siguiendo esa línea de ideas, el pago de impuestos, que exterioriza el animus domini, no importa un requisito fundamental para la procedencia de la acción, pero según la ley dicho pago será “especialmente considerado”. Este quiere decir que el juez deberá apreciar el valor probatorio que se atribuye a los pagos en relación con los demás elementos incorporados al proceso, debiéndose aclarar que no cabe exigir que el pago haya sido regular, porque aún aquellos propietarios que suelen pagar sus impuestos, a veces no lo hacen en las fechas fijadas por el órgano recaudador y es común que pasen varios períodos en que los impuestos permanecen impagos a la espera de una moratoria que permita sanear la situación.
En cuanto a la sentencia a dictarse en este tipo de procesos, el nuevo Código Civil y Comercial ha incorporado una norma de singular importancia que resulta de aplicación inmediata porque es de naturaleza procesal y constituye una directiva destinada al juez del proceso. Me refiero al art. 1905, que textualmente dice: “Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo. La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”.
Como puede verse, el art. 1905 aclara expresamente que la sentencia en estos juicios no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comenzó la posesión, lo cual pone fin al debate doctrinario existente durante la vigencia del régimen anterior, imponiéndole al juez el deber de fijar la fecha a partir de la cual se produce la adquisición del derecho real respectivo, y el de decretar la anotación de la litis al disponer el traslado de la demanda.
Resta aclarar que, según lo explicaba en sus clases la distinguida Dra. Beatriz Areán, puede ocurrir que el poseedor haya cedido sus derechos posesorios en favor de un sucesor a título singular. Este último, si bien inicia una nueva posesión, puede recurrir a la figura de la accesión de posesiones, uniendo su posesión a la de su antecesor. La jurisprudencia, en concordancia con lo establecido en el antiguo Código Civil, exigió invariablemente la acreditación del acto jurídico en virtud del cual se hubiera verificado la accesión.
Así, se ha sostenido de manera uniforme que cuando los actores en el juicio de usucapión son cesionarios de los anteriores poseedores del inmueble, necesariamente debe examinarse la prescripción sobre la existencia de los actos posesorios realizados por los segundos, y luego, por sus antecesores, pues la razón para explicar la accesión de posesiones prevista en el art. 4005 del Código Civil, que son distintas y separables entre sí, es la de que el autor traspasa a su sucesor a título singular los derechos y ventajas resultantes del estado de hecho de su posesión y así, mediante la accesión, el prescribiente puede completar el tiempo requerido para la prescripción a su favor.
Resta agregar que, en relación a los bienes que podían ser cedidos, el antiguo Código en su art. 1444 expresamente se refería a todo objeto incorporal, y toda acción sobre una cosa que se encontrara en el comercio, a menos que la causa fuera contraria a alguna prohibición expresa o implícita de la ley, o al título mismo del crédito.
Sólo quedaban excluidas de la cesión las acciones fundadas sobre derechos inherentes a las personas, o que comprendieran hechos de igual naturaleza (art. 1445).
Un criterio similar se ha consagrado en los arts. 1616 y 1617 del actual Código Civil y Comercial.
Así las cosas, reitero que, en procesos de esta naturaleza, se alude a una “prueba compuesta” porque el magistrado debe ponderar una serie de actos tanto materiales como jurídicos que demuestren que el sujeto que pretende adquirir una cosa por esta vía, cumplió con los requisitos previstos por la ley, vale decir, poseyó esa cosa durante el tiempo previsto por la ley con la intención de ejercer el dominio o, como dicen Kiper y Otero, cualquier otro derecho real que se ejerza por la posesión (salvo la prende y la anticresis).
En este caso concreto, la actora alegó haber ejercido la posesión del inmueble objeto de la litis durante más de 20 años, razón por la cual se habría operado a su favor la prescripción adquisitiva de las partes indivisas de las cuales no es titular, en los términos del art. 4015 del antiguo Cód. Civil (actual art. 1899, Cód. Civil y Comercial). Afirmó que su posesión fue pública, pacífica, inequívoca, continua e ininterrumpida durante veinte años por lo que debe declarársela dueña del inmueble, sin que obste a ello la falta de título o su nulidad, ni la mala fe en la posesión (art. 4016 del Código Civil, actual art. 1899 segundo párrafo, Cód. Civil y Comercial).
Veamos entonces cuales han sido las pruebas incorporadas al proceso que resultan determinantes para la solución del litigio.
En primer lugar, debe partirse de la base de que la actora M SA ya era al inicio de la presente acción, titular de un porcentual de la unidad funcional n° 25 ubicada en el 9º piso del bien ubicado en la calle Maipú … de esta ciudad. Ello, por haber sido adjudicataria en la liquidación forzosa del Banco Mayorista del Plata de los derechos y acciones que le correspondían a esta última respecto de ese bien, lo cual se mantiene vigente en la actualidad, conforme surge del informe de dominio agregado al proceso (ver aquí) a raíz de la medida para mejor proveer ordenada por esta Sala.
Ahora bien, la procedencia de la usucapión requiere, respecto de las porciones restantes de las que no era (ni es titular), la prueba de la posesión, en los términos expuestos precedentemente, y en tal sentido estimo fundamental la prueba documental aportada este proceso y a las actuaciones conexas, de los impuestos y servicios abonados por la aquí actora respecto del bien objeto del pleito. Algunos de ellos se encuentran a su nombre y/ o al de su letrado apoderado (ver, a modo de ejemplo, las constancias emanadas de Movistar , , Telecom (ver y ), , , y ).
Además, el inmueble que se pretende adquirir por usucapión coincide con el constituido por el letrado actuante por la parte actora en el Colegio de la Abogacía de la Capital Federal y en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas por los contadores M. A. K. y A. S. A. (integrantes del estudio Jurídico “Intas”) y con el registrado por el señor H. N. A. en IPLAN. Ha sido objeto además de diversos contratos de locación por profesionales que ejercen allí su actividad (ver documental acompañada oportunamente al proceso).
En lo que hace a la prueba testimonial, compareció al proceso el señor E. G., encargado del edificio sito en Maipú … desde el año 1997, quien corroboró que cuando comenzó a trabajar en el inmueble lo ocupaba Banco Mayorista del Plata hasta el año 2003, cuando ingresaron los actuales ocupantes, en alusión a quienes integran la sociedad M.
Se presentó también el señor C J M, quien dijo ser arquitecto y que “(…) fue un trabajo de refacción integral que hicimos tabiquería, las instalaciones termomecánicas, las instalaciones de aclimatamiento, renovación de las carpinterías interiores, hicimos todas la red de datos, tendido eléctrico, telefonía, instalamos servidores de computación, instalamos archivos, todo el equipamiento, todo completo, solar, todo el equipamiento necesario para una oficina, cielorasos, iluminación”. “Me contrató M SA y los Dres. A, el contador K”. Agregó el testigo que estuvieron trabajando casi un año, que el lugar iba a constituir el estudio de abogados y contadores, y que cuando empezaron las obras el inmueble estaba desocupado. Respecto de los planos, respondió que “(…) los hicimos en el estudio, en ese momento estaba asociado el arquitecto Leandro Man y yo, y un dibujante y alguna persona más que colaborara, fundamentalmente el arquitecto L M y yo”.
Finalmente, declaró el contador P A C, quien afirmó que fue integrante del estudio que liquidó el Banco (entiéndase que se refería al Banco Mayorista del Plata), el que ocupó el inmueble hasta el año 2003, haciéndolo con posterioridad la actora (M S.A.).
Pues bien, lo que puede extraerse de los dichos de los testigos –de los que no tengo ninguna razón fundada para dudar–, es que efectivamente el bien fue ocupado por el Banco Mayorista del Plata y luego por M S.A., cuyos integrantes se comportaron desde el año 2003 en relación al inmueble como si M S.A. fuera su exclusiva titular a pesar de que registralmente sólo resultaba su carácter de condómina.
En ese sentido, considero determinante para la solución del caso señalar que de la compulsa de los autos caratulados “BANCO MAYORISTA DEL PLATA SA S/ LIQUIDACIÓN JUDICIAL” (EXPTE. 57.738/1998), se desprende que con fecha 9/10/2003, la actora adquirió los derechos y acciones correspondientes, entre otras, a la unidad en cuestión (ver fs. 2438), habiendo recibido la posesión el día 3/11/2003 mediante el acta obrante a fs. 2457, lo que corrobora los dichos vertidos en el escrito inicial.
En efecto, en la aludida causa “Banco Mayorista del Plata S.A. s/liquidación judicial” (expte. n° 57738/1998), que tramitó ante el Juzgado Nacional en lo Comercial n° 2, Secretaría n° 3, surge que efectivamente la entidad liquidada funcionaba en el inmueble que es objeto del presente litigio (Maipú …, piso 9° de esta ciudad), a punto tal que el Banco Central de la República Argentina (BCRA) expresó que el Banco Mayorista del Plata S.A. tenía su sede en dicho domicilio, cuando le notificó la Resolución n° 113 del Directorio del BCRA revocando su autorización para funcionar como entidad financiera en los términos del art. 44, incs. a) y c) de la Ley de Entidades Financieras n° 21.526 y modificatorias (ver fs. 17).
La misma información surge del edicto (ver fs. 26) suscripto por la Sra. Secretaria del Juzgado Comercial, publicando la liquidación de Banco Mayorista del Plata S.A., con domicilio en la calle Maipú, …, piso 9°, CABA.
Por lo demás, el actual estado de ocupación, las características y el destino del inmueble pude corroborarlos personalmente mediante la inspección ocular que efectué junto la Sra. Prosecretaria Letrada del Tribunal, de la que da cuenta el acta agregada a la causa, en la cual se examinaron las oficinas, despachos, recepción, cocinas, áreas de trabajo administrativo, un archivo y se tomaron las fotografías que demuestran en forma ostensible el comportamiento de los integrantes de Marhor S.A. en relación a la unidad en la que funciona la mentada sociedad.
A continuación, acompaño a mi voto las fotografías tomadas en aquella oportunidad, que resultó en lo personal sumamente esclarecedora de las razones que llevaron a la actora a promover esta causa.
En todo este contexto, considero que asiste razón a la demandante cuando afirma que, tratándose de un condominio con múltiples titulares, es esencial la conducta de cada condómino, incluyendo el abandono que pudiera realizar cada copropietario de su parte indivisa, al abstenerse de ejercer su posesión tolerando al mismo tiempo la posesión, con ánimo de dueño, que pudiera ejercer otro de los comuneros. En este caso se configura precisamente esa hipótesis, la de la utilización de la cosa en la que se tiene una parte indivisa como si fuera exclusiva de quien la posee.
Y no obsta en modo alguno a decidir del modo en que lo propongo, lo acontecido en las quiebras y/o liquidaciones de las diversas entidades bancarias cotitulares del bien, ni la circunstancia de que no haya sido emplazada en este juicio la “FEDERACIÓN DE BANCOS COOPERATIVOS DE LA REPÚBLICA ARGENTINA (FE. BAN. COOP)”, presunta compradora de la parte indivisa de varios codemandados en autos según informó el Banco Central de la República Argentina al contestar la demanda, porque el hecho de que contase esa Federación con un boleto de compraventa a su favor en relación a la unidad objeto de esta litis, no la convierte en titular de ningún derecho real (ni siquiera alcanza a configurar un “justo título”), no existiendo por ende razones fundadas para demandarla en la presente controversia. Ello es así, en virtud de lo que expresamente prevé el art. 24, inc. “a” de la ley 14.159, norma a la que ya me referí en otros apartados de mi voto.
En definitiva, el análisis conjunto de todas las pruebas colectadas a la luz de las reglas de la sana crítica, me lleva sin dudas a concluir en que M S.A. ha ejercido de manera ostensible y continua la posesión del bien objeto del litigio sin haberse visto esa relación de poder interrumpida por la conducta de otros condóminos o de terceros, lo que implica que se encuentran configurados los requisitos que prevé la ley para que se opere la prescripción adquisitiva veinteañal. Propondré entonces a mis estimados colegas admitir las quejas vertidas por la actora y revocar la sentencia apelada (ver arts. 4015 y 4016 del Código Civil, y actuales arts. 1899 y 1900 del Código Civil y Comercial de la Nación), declarando adquirida por usucapión la parte indivisa que pertenecía a las codemandadas y de las que la actora no es cotitular registral.
VII. Costas
La revocación del fallo recurrido en cuanto al fondo de lo que decidió impone adecuar las costas de la instancia anterior, de conformidad con lo dispuesto por el art. 279 del Código Procesal.
Como punto de partida, el artículo 68 del Código Procesal consagra en su primer párrafo la regla general en materia de costas: “la parte vencida en el juicio deberá pagar todos los gastos de la contraria, aún cuando ésta no lo hubiese solicitado”.
Como lo explicaba mi estimada ex colega de la Sala “D” de esta Cámara, la Dra. Patricia Barbieri, esta norma consagra el criterio objetivo de la derrota, es decir, que las costas se imponen al vencido sin que se efectúe valoración alguna respecto de su conducta, lo que sí ocurre tratándose de sanciones procesales (arts. 34, inc. 6° y 45 del Código Procesal) (Barbieri, Patricia, comentario al art. 68 en Highton, Elena y Areán, Beatriz (dirs.), Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Buenos Aires, Hammurabi, t. 2, p. 54).
En igual sentido, el artículo 69 del CPCCN establece que “en los incidentes también regirá lo establecido en el artículo anterior”.
Resulta cierto que el mencionado principio no es absoluto, pues el referido artículo 68 expresa en su segundo párrafo que “sin embargo, el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad”. Existen, entonces, excepciones a la regla general, las que si bien son de interpretación restrictiva y deben fundamentarse suficientemente, atenúan el principio objetivo de la derrota cuando la conducta subjetiva del demandado así lo justifica.
En este caso concreto, las particularidades de las cuestiones debatidas en este litigio y los diversos criterios que podrían adoptarse sobre las cuestiones sometidas a conocimiento del Tribunal (muestra de ello son las diferentes soluciones propuestas para el caso por mi estimada colega de primera instancia y por quien suscribe en este voto), me inducen a distribuir las costas de ambas instancias en el orden causado, lo que así propongo decidir a mis estimados colegas de la Sala (arts. 68, segunda parte y art. 69 del CPCCN).
VIII. Conclusión
En virtud de todo lo que hasta aquí he dicho, propongo al Acuerdo admitir las quejas vertidas por M S.A. y revocar el pronunciamiento apelado, declarando adquirida la titularidad por la accionante, de las partes indivisas que aún no se encuentran registradas a su nombre en la unidad funcional n° 25 del 9º piso del inmueble ubicado en la calle Maipú … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el día 1/9/2016, fecha que resulta de sumar 20 años al día en que comenzó la posesión del BANCO MAYORISTA DEL PLATA S.A. , continuada a partir del 3/11/2003 por la aquí accionante, al haber resultado adjudicataria de los derechos y acciones de la aludida entidad bancaria (conf. arg. art. 1901, Código Civil y Comercial y auto de fecha 9/10/2003 dictado en la causa caratulada “Banco Mayorista del Plata S.A. s/liquidación judicial”), debiéndose en la instancia de origen librarse oficio y testimonio de estilo. Todo ello lo dispongo en cumplimiento de lo previsto por el artículo 1905 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, norma que, como ya lo anticipé, resulta de aplicación inmediata por revestir carácter eminentemente procesal ya que alude a los recaudos que debe cumplir el juez al dictar sentencia de prescripción adquisitiva, la que, por lo demás, no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comenzó la posesión (cfr. Iturbide, Gabriela y Pereira, Manuel, “Efectos de la aplicación de la ley en el tiempo con relación a los derechos reales y a los privilegios”, en Revista del Código Civil y Comercial, La Ley, Año 1, Número 1, julio 2015, p. 30 y ss; Kemelmajer de Carlucci, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, Ed. Rubinzal Culzoni, año 2015, p. 160 y ss). Las costas de ambas instancias se imponen en el orden causado por las razones vertidas en el considerando VII (cfr. art. 68, 69 y art. 279 del Código Procesal). Así voto.
Por razones análogas a las expuestas por la Dra. Iturbide, la Dra. Pérez Pardo y el Dr. Rodríguez votan en el mismo sentido.
Y Vistos: lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el tribunal resuelve revocar el pronunciamiento apelado, declarando adquirida la titularidad por la accionante, de las partes indivisas que aún no se encuentran registradas a su nombre en la unidad funcional n° 25 del 9º piso del inmueble ubicado en la calle Maipú … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el día 1/9/2016, fecha que resulta de sumar 20 años al día en que comenzó la posesión del BANCO MAYORISTA DEL PLATA S.A., continuada a partir del 3/11/2003 por la aquí accionante, al haber resultado adjudicataria de los derechos y acciones de la aludida entidad bancaria (conf. arg. art. 1901, Código Civil y Comercial y auto de fecha 9/10/2003 dictado en la causa caratulada “Banco Mayorista del Plata S.A. s/liquidación judicial”), debiéndose en la instancia de origen librarse oficio y testimonio de estilo. Todo ello se dispone en cumplimiento de lo previsto por el artículo 1905 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, norma que resulta de aplicación inmediata por revestir carácter eminentemente procesal ya que alude a los recaudos que debe cumplir el juez al dictar sentencia de prescripción adquisitiva, la que, por lo demás, no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comenzó la posesión. Las costas de ambas instancias se imponen en el orden causado por las razones vertidas en el considerando VII (cfr. art. 68, 69 y art. 279 del Código Procesal).
Difiérase la regulación de los honorarios de Alzada hasta tanto sean fijados los de la instancia anterior.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Hácese saber que la eventual difusión de la presente sentencia está sometida a lo dispuesto por el art. 164. 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. – Gabriela A. Iturbide. – Marcela Pérez Pardo . – Juan P. Rodríguez (Sec.: Manuel J. Pereira).