En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a 5 de octubre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer de los recursos interpuestos en los autos “B. D. y OTRO c/ C., F. F. y OTROS s/ ESCRITURACIÓN” respecto de la sentencia dictada el 2 de diciembre de 2020 (v. aquí), aquí aclarada el 15 de diciembre de 2020 (v. aquí), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente (v. aquí): Sres. jueces de cámara Dres. Converset, Trípoli y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta, el Dr. Converset dijo:
I) Antecedentes
1) A través de su representación letrada, los señores D. B. y C. E. Be. promovieron la presente demanda contra F. F. C., M. P. C., Lorraine Beatriz Crease, Mariana C. , H. E. B., J. L. M. B.y Fiduciaria Arroyo Dulce SA (v. páginas 388/96).
Los promotores del juicio reclamaron que se condene a las personas demandadas a: i) suscribir la escritura pública de adquisición del dominio de los lotes que identificaron y, en subsidio, para el caso de que el cumplimiento de esa obligación no sea posible, ii) a pagar la indemnización de los daños derivados del incumplimiento.
Según se expuso en la presentación inicial, los señores B. y Be. adquirieron los derechos a la propiedad sobre cinco lotes mediante las respectivas cesiones que les efectuaron quienes, a su vez, habían recibido los derechos sobre tales terrenos a través de las transmisiones que les efectuaron los beneficiarios iniciales designados en el contrato de fideicomiso que mencionan.
Manifestaron que adeudaban las cuotas del precio de la cesión que indicaron, las que dejaron de abonar cuando la administración del barrio en el que se localizan los lotes no les aceptó el pago de las expensas por haberse registrado la titularidad de los terrenos a nombre de terceros. Por lo tanto, expusieron que depositarían el saldo impago en la cuenta que se abriera a nombre del expediente.
De acuerdo con los términos de su relato, al tomar conocimiento de tal situación, primero informaron lo ocurrido a los cedentes y, después, al no tener respuesta, les cursaron la correspondiente intimación.
Esgrimieron que los cedentes de los derechos sobre los lotes se comprometieron en su oportunidad a comunicar la cesión a la fiduciaria y a cumplir con la venta de los lotes sobre la base de títulos perfectos, con los impuestos y las contribuciones cancelados hasta la fecha de la cesión.
Señalaron que, con dicho contexto, iniciaban el presente reclamo judicial para obtener la escrituración de los bienes.
En cuanto al reclamo subsidiario, los demandantes invocaron que los perjuicios derivados del incumplimiento se conformaban por el valor de los lotes, más el costo de la construcción efectuada en uno de ellos y el importe de la seña que tuvieron que devolver a quien había efectuado la reserva de compra de ese inmueble. También pretendían la restitución de los importes ya pagados y los que se pagasen durante la tramitación del juicio en concepto de impuestos, tasas, contribuciones, luz, mantenimiento, expensas y mediación, cuya cuantía se determinaría al “momento de efectuarse la liquidación final en el juicio de daños y perjuicios”, sobre todo lo cual se calcularían intereses en función de la tasa activa prevista en el fallo plenario del fuero emitido en la causa “Samudio de Martínez”.
2) El traslado de la demanda fue respondido por la señora M. C. (transmitente de los derechos sobre las unidades 271 y 297; v. páginas 858/69), la señora M. P. C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 81; v. páginas 943 /54), la señora L. B. C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 43; v. páginas 1046/57) y el señor F. F. C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 80; v. páginas 1111/22).
En tales presentaciones, por un lado, los comparecientes plantearon carecer de legitimación pasiva, por cuanto, por más que se reconociera que los reclamantes contaban con el derecho de obtener la escrituración de los lotes, los cedentes no eran las personas habilitadas para suscribir la escritura de venta, porque tales inmuebles no eran de propiedad suya, ya que la titularidad estaba registrada a nombre de Fiduciaria Arroyo Dulce SA.
Por otro lado, rechazaron la pretensión resarcitoria entablada en forma subsidiaria para el supuesto de que la escrituración fracasara, por cuanto, según esgrimieron, en su calidad de cedentes, solo garantizaron la existencia del derecho y su legitimidad, pero no el cumplimiento contractual del deudor principal, que no era otro que la sociedad fiduciaria, a quien concernía transmitir el dominio de los inmuebles en las condiciones previstas en el negocio base, tal como así se consignó en las respectivas cesiones.
En defecto de lo anterior, sostuvieron que no se verificaban las condiciones para atribuirles la responsabilidad que los actores les endilgaban. Además, alegaron que el daño invocado por los demandantes no estaba acreditado y que, en el peor de los supuestos, cada uno de los cedentes debería responder por los perjuicios derivados del negocio en el que individualmente intervino, ya que no podría atribuirse al conjunto de ellos las consecuencias derivadas del incumplimiento de todos los contratos.
3) En cambio, los demandados H. E. B., J. L. M. B. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA no contestaron el traslado de la demanda (v. pág. 1200, pto. I), como tampoco lo hizo el tercero A. M. P., citado en los términos del artículo 94 del CPCyCN (v. pág. 1218 vta.).
A solicitud de la parte actora, con posterioridad, se declaró la rebeldía de Fiduciaria Arroyo Dulce SA, de H. E. B. y de A. M. P. (v. pág. 1351 vta.).
4.a) En la sentencia de primera instancia, por un lado, el señor juez condenó a Fiduciaria Arroyo Dulce SA a otorgar la escritura traslativa de dominio de las unidades 43 y 44, correspondientes a la matrícula 41.778, del Partido de Luján, Provincia de Buenos Aires, a favor de los demandantes, previa verificación del levantamiento de los embargos que afectaban a la propiedad y de la inexistencia de cualquier otra medida cautelar o gravamen que impidiera la conclusión del acto en las condiciones acordadas. Para esto, fijó el plazo de diez días, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 512 del Código Procesal. En caso contrario, para el supuesto de que la escrituración resultase imposible, el magistrado de la instancia anterior determinó que la obligación se resolvería en el pago de los daños y perjuicios, cuya cuantía se establecería en la etapa de ejecución de sentencia.
4.b.i) Por otro lado, en primer lugar, condenó a in solidum M. P. C. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA a pagar a Duilio B. y C. E. B. las sumas de dinero que arrojasen los cálculos que se realizarían en la etapa de ejecución de la sentencia respecto de la unidad funcional nro. 81. En segundo lugar, también condenó in solidum a M. C. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA a pagar a D. B. y C. E. Be. los importes que se determinarían en la liquidación que se practicase en la etapa de ejecución de sentencia respecto de las unidades funcionales nro. 271 y 297.
Según las directrices consignadas en los apartados respectivos, los deudores deberían restituir las sumas de dinero que recibieron con causa en los contratos suscriptos el 10 de noviembre de 2006 por la unidad funcional 81, el 10 de noviembre de 2006 por la unidad funcional 297 y el 10 de enero de 2008 por la unidad funcional 271, al igual que los importes comprendidos en los gastos de conservación de los lotes, impuestos, tasas, contribuciones, luz, mantenimiento del terreno y expensas, en función de los comprobantes cuya autenticidad hubiera resultado acreditada.
De manera complementaria, el juzgador dispuso que el monto final se distribuiría en proporciones iguales entre los actores.
4.b.2) Con relación a los intereses, resolvió que se devengarían desde que cada erogación fue realizada.
Sobre el capital adeudado en dólares estadounidenses, el sentenciador fijó la tasa del 4% anual. En cambio, sobre las sumas de dinero a restituir en moneda nacional, dispuso que los réditos se liquidarían hasta el 1º de agosto de 2015 en función de la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida del Banco de la Nación Argentina (cfr. la doctrina del fallo plenario “Samudio de Martínez”), mientras que, desde allí, a raíz de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, consideró que la tasa aplicable no podría ser inferior a la activa establecida en el antecedente jurisprudencial citado.
4.c) A su vez, a raíz del rechazo de las pretensiones, por haber resultado vencidos, impuso a los actores las costas del juicio generadas por la intervención de F. F. C., L. B. C., H. E. B. y J. L. M. B., en tanto distribuyó en el orden causado las originadas por la actuación de M. P. C. y M. C. con sustento en la existencia de vencimientos recíprocos.
Finalmente, con respaldo en el principio objetivo de la derrota, atribuyó el peso de las costas derivadas del reclamo promovido contra Fiduciaria Arroyo Dulce SA a la codemandada vencida.
4.d) Por último, aplazó la regulación de los honorarios de los profesionales y auxiliares intervinientes hasta tanto se estime el monto del proceso, según lo previsto por los arts. 23 y 32 de la Ley 21839.
5.a) La sentencia fue apelada por M. P. C. y M. C. (v. aquí), de un lado, y por D. B. y C. E. Be. (v. aquí), de otro lado.
Los apelantes desarrollaron sus agravios en esta sede dentro del plazo legal (v. aquí y aquí), cuyo respectivo traslado fue debidamente respondido (v. aquí y aquí).
5.b.i) En dichas piezas, de un lado, M. P. C. y M. C. manifiestan que fueron condenadas a abonar distintos rubros en concepto de daños y perjuicios porque el juez de grado consideró que no efectivizaron la notificaron a Fiduciaria Arroyo Dulce SA de la cesión de derechos efectuada a favor de los actores. Sin embargo, refieren que, con anterioridad, el 4 de agosto de 2000 recibieron los derechos sobre tales unidades y otras más del mismo predio de los inversores fiduciantes H. E. B. y A. M. P., y que cancelaron directamente a la fiduciaria el 100% de las sumas de dinero pactadas. Explican que, salvo el caso de las unidades 81, 271 y 297, las otras unidades fueron escrituradas por la fiduciaria a favor de los respectivos adquirentes. En cambio, respecto de los terrenos que retransmitieron a los actores, esgrimen que, al enajenar la propiedad a favor de otras personas desconocidas, la fiduciaria también ignoró por igual y de forma deliberada los derechos de los apelantes a través de una maniobra delictiva pergeñada por intermedio de un escribano diferente del designado en el contrato de fideicomiso original.
Añaden que, ante esa situación, del intercambio epistolar mantenido con la fiduciaria surgía que, con respaldo en respuestas evasivas y vacías de contenido, la titular del dominio fiduciario transmitió la propiedad de las unidades a nombre de terceros sin tener en cuenta las previsiones del contrato base. En ese sentido, las impugnantes precisan que dicho instrumento reconocía el carácter de inversores fiduciantes-beneficiarios de los señores B. y P., quienes cedieron luego esos derechos a favor de ellas, por lo que recién con posterioridad decidieron transferirlos a nombre de los actores.
Con esta plataforma, las señoras C. aducen que, en condición de cedentes, sólo garantizan a los cesionarios la existencia del derecho y su legitimidad (arts. 1434, siguientes y concordantes del Código Civil), extremos que quedaron probados, porque abonaron el 100% de las sumas de dinero a la fiduciaria.
Sostienen que, en cambio, no garantizaron el cumplimiento del deudor cedido, ya que la obligación de escriturar recae sobre la fiduciaria, la cual debe responder por los daños derivados de su propio incumplimiento.
Sobre esto, expresan que, a consecuencia de la cesión, los reclamantes ocupan exactamente el mismo lugar en el contrato base, con todas las ventajas y desventajas que podían extraerse de dicho convenio. A juicio de las recurrentes, no importa si efectuaron o no la cesión a favor de los actores, cuando lo real es que la fiduciaria transmitió la propiedad de los lotes a terceros ignorando, incluso, la adquisición que ellas obtuvieron de mano de los inversores fiduciantes con anterioridad.
En relación con la responsabilidad por los daños alcanzados bajo la condena impuesta en su contra en la sentencia, las recurrentes critican esa decisión, por cuanto entienden que, según las medidas de prueba cumplidas, obraron en forma lícita y no se les puede imputar dolo o culpa en su proceder.
Añaden que los accionantes no acreditaron haber efectuado los gastos que forman parte de la condena, interpretan que no se las podría obligar a restituir la totalidad de las sumas pactadas cuando no se canceló de manera íntegra los importes de los boletos suscriptos entre las partes y, a todo evento, solicitan la disminución drástica de la tasa de interés fijada sobre los montos en dólares y en pesos, porque exceden las previstas jurisprudencialmente para casos análogos.
5.b.ii) D. B. y C. E. Be. se quejan por la distribución de las costas en el orden causado respecto de la pretensión formulada contra las señoras C., que fracasó por el tramo de la escrituración y prosperó por los daños y perjuicios. En opinión de los impugnantes, esta situación no revela la existencia de vencimientos recíprocos. Exponen que, del estudio de la causa, no surge que hubieran incumplido con sus obligaciones y que, por el contrario, la omisión imputable a M. P. C. y a M. C. les produjo el daño receptado en la condena. En este sentido, señalan que, si se hubiera comprobado algún incumplimiento suyo, no hubieran sido indemnizados.
II) La decisión
1) Los sujetos de la relación. Encuadre jurídico. Régimen de la responsabilidad comprometida
i.a) Como alcancé a reseñar, en el pronunciamiento impugnado, a raíz de la imposibilidad jurídica de obtener la escrituración de los lotes 81, 271 y 297 que figuraban inscriptos a nombre de terceros, el señor juez de la instancia anterior expuso que el cedente de buena fe solo respondía por la existencia y legitimidad del crédito transmitido al momento de la cesión, según prescribía el artículo 1476 del Código Civil, hoy derogado, pero aplicable al contrato por razones de derecho intertemporal.
i.b) Sobre esta base, por un lado, descartó el reclamo emprendido contra H. E. B., J. L. M. B. y A. M. P. para obtener la indemnización de los perjuicios derivados de la imposibilidad de escriturar las unidades, dado que los actores no habían contratado con dichos demandados y, en ese sentido, los señores B. y Be. habían declarado en los instrumentos de cesión que conocían y aceptaban los términos del contrato de fideicomiso base.
En igual orientación, el magistrado indicó que se imponía la misma respuesta en el caso de L. B. C. y de F. F. C., porque tampoco fueron quienes habían cedido a los reclamantes los derechos relacionados con las unidades funcionales que surgían inscriptas a nombre de terceros (nros. 81, 271 y 297).
i.c.i) Por el otro lado, el sentenciador sostuvo que no se había acreditado la mala fe de las cedentes M. P. C. y M. C. como tampoco que el crédito cedido no existiese o fuera ilegítimo al tiempo de la cesión. Empero, advirtió que, en los convenios, se dejó previsto que las cedentes asumían la notificación de la cesión a Fiduciaria Arroyo Dulce SA, acto que, según dijo, hubiera causado el embargo del crédito a favor de los actores. Indicó que, en este supuesto, sin embargo, no había quedado acreditada dicha comunicación, por lo que las demandadas debían responder por esa omisión y soportar los daños ocasionados, de acuerdo con el régimen de los artículos 519 y cctes. del Código Civil.
i.c.ii) El juzgador asimismo consideró que Fiduciaria Arroyo Dulce SA debía también responder por los daños que resultasen comprobados, porque, aun cuando no se encontraba notificada de la cesión de los derechos, era aplicable la previsión del artículo 1462 del Código Civil en el entendimiento de que la desarrolladora sabía que los individuos a quienes transmitió el dominio no eran las personas a las que los señores P. y B. habían cedido los derechos sobre los lotes, ya que la fiduciaria sí estuvo notificada de las cesiones instrumentadas con anterioridad a favor de las señoras C.
ii) De acuerdo con los documentos aportados por las partes, las posturas adoptadas al respecto por quienes comparecieron en el proceso y el sentido que debe atribuirse al silencio mantenido por los sujetos que no contestaron la demanda, puede entenderse que las pretensiones sostenidas en el escrito inicial encuentran origen en el contrato de fideicomiso celebrado con el propósito de emprender la construcción del denominado “Arroyo Dulce Barrio Cerrado”, que se ubicaría en Luján, Provincia de Buenos Aires (v. págs. 2225/51).
De tal instrumento, suscripto el 1º de agosto de 2000, se desprende que J. I. B., en calidad de presidente de Fiduciaria Arroyo Dulce SA, y H. E. B. y A. M. P., ambos en calidad de inversores fiduciantes en la proporción de 50% cada uno (v. pág. 2248), convinieron en celebrar un contrato de constitución de un fideicomiso para llevar a cabo la compra de una fracción de campo en donde se ejecutaría la construcción de viviendas familiares que se adjudicarían a quienes resultasen en definitiva beneficiarios (v. artículo 1.1). Allí se indicó que revestían calidad de beneficiarios los inversores fiduciantes y/o sus cesionarios y/o sucesores y/o aquellos terceros quienes en definitiva adquirieran el dominio de los lotes de terreno o las unidades funcionales en contraprestación por los compromisos asumidos en el contrato y/o en los respectivos instrumentos de cesión de derechos (v. artículo 2.4). También se definió en ese instrumento que “contrato de cesión” significaba cada uno de los contratos de cesión de derechos concertados entre los inversores fiduciantes y los futuros beneficiarios (v. artículo 2.13).
En el artículo 3.1, los firmantes del contrato base establecieron que, cumplido el plazo o las condiciones previstas, la fiduciaria otorgaría las escrituras de adjudicación y transmisión de dominio de los lotes de terreno o las unidades funcionales a los inversores fiduciantes y/o beneficiarios “otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan” (v. artículo 3.1). Dicha obligación fue reiterada en el capítulo dedicado a fijar las obligaciones y derechos de los inversores fiduciantes, donde se consignó que, una vez subdividido el predio y afectado al régimen de propiedad horizontal, la fiduciaria debía transmitir a los inversores fiduciantes o a los beneficiarios el dominio de los lotes de terreno o de las unidades funcionales (v. artículo 5.3). También se previó en ese capítulo que los inversores fiduciantes solamente podrían ceder los derechos y las obligaciones emergentes del contrato de fideicomiso “previa conformidad expresa y por escrito de la FIDUCIARIA, la que deberá prestarla en la medida en que los antecedentes personales y solvencia económica acreditada por el cesionario sean similares a los del cedente, quien continuar[ía] solidariamente obligado por los compromisos asumidos hasta la terminación de este contrato” (v. artículo 5.4). Junto con ello, se dispuso que todas las cesiones se efectuarían con la intervención de la fiduciaria (v. artículo 5.5).
En línea con lo anterior, al determinarse en el capítulo sexto cuáles serían las facultades y obligaciones de la fiduciaria, se indicó que, una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al régimen de la propiedad horizontal u otro que pudiera resultar, la fiduciaria debía transmitir a los inversores fiduciantes y/o beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno correspondiera (v. artículo 6.11).
iii.a) A su vez, del texto de las cesiones instrumentadas a favor de las señoras M. y M. P. C. (v. págs. 472/75 y págs. 2254/5), cuyas previsiones no se encuentran directamente controvertidas, no obstante la negativa formulada respecto de los documentos acompañados en copia (v. términos de las respuestas de la actora de las págs. 880/1, 956/7, 1069/70, 1127/8), se desprende que H. E. B. y A. M. P., de una parte, en calidad de cedentes, y F. F. C. , por otra parte, en calidad de apoderado de Faraki International Devolopment Inc SA, como cesionario en comisión, con base en el contrato de fideicomiso suscripto con Fiduciaria Arroyo Dulce SA donde se les reconoció el derecho como beneficiarios a que se les adjudicara el dominio de las unidades funcionales, acordaron la transmisión a favor de los cesionarios de los derechos que a los beneficiarios les tocase (cfr. artículo segundo). Allí se expresó que subsistían las obligaciones del cedente a realizar los aportes comprometidos en el contrato de fideicomiso (v. artículo tercero); se fijó el precio total de la operación y se detalló el plan de pagos para su cancelación (v. artículo cuarto); y se previeron las consecuencias para el supuesto de falta de pago de la cesión (v. artículo séptimo) y las derivaciones para el incumplimiento de los cedentes (v. artículo octavo). Además, entre otras cláusulas, se consignó que el cesionario podía ceder el contrato con la previa conformidad de la fiduciaria (v. artículo décimo segundo). Como cláusula especial, se estableció que, si, una vez vencido el plazo del contrato de fideicomiso, no se hubiera llegado a cumplir con la totalidad de las obras, para deslindarse de sus obligaciones, el cesionario debía notificar a la fiduciaria y esta expresar si se configuraba la hipótesis de rescisión. En este supuesto, el cesionario quedaba autorizado para solicitar a los cedentes la devolución de la totalidad de lo abonado con el interés respectivo (v. artículo décimo tercero).
El comisionario identificó luego a la señora M. P. C. como comitente de la unidad funcional 81 (v. págs. 569) y a la señora M. C. como comitente de las unidades funcionales 271 y 297 (v. pág. 571), acto de lo cual tomó oportuno conocimiento la fiduciaria (v. págs. 2314 y 2315, respectivamente).
iii.b) Para cuanto ahora importa, también es conveniente referenciar que, en iguales condiciones, a través de su apoderado F. F. C., con expresa referencia a los antecedentes resultantes del contrato de fideicomiso y de la cesión efectuada por los inversores fiduciantes a su favor, M. C. y M. P. C. cedieron a los señores D. B. y C. E. Be. el 10 de noviembre de 2006 y el 10 de enero de 2008 todos los derechos que, como beneficiarias, les correspondía sobre las unidades mencionadas en virtud del contrato de fideicomiso (nros. 81, 271 y 297; v. páginas 2414, 2415 y 2419). En tales instrumentos, se fijó el precio y la forma de pago (v. artículo tercero). Además, se estipuló que, en caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones asumidas, la mora se produciría en forma automática y que la parte incumplidora sería pasible de los daños y perjuicios. También quedó convenido que, si los cesionarios se atrasaban en el pago, se devengaría un interés punitorio del 2% mensual sobre el saldo del precio (v. artículo cuarto). Dejaron acordado, además, que los sub-cesionarios se subrogaban en todos los derechos, acciones y obligaciones del cesionario-cedente derivados de la cesión de derechos instrumentada el 4 de agosto de 2000, que manifestaron conocer y aceptar (v. artículo quinto). De igual manera, se consignó que la cesionaria se hallaba en tenencia precaria de los lotes y que la posesión sería entregada con el pago del saldo del precio (v. artículo sexto). Asimismo, se indicó que las escrituras de las unidades cuyos derechos de adjudicación eran cedidos en ese acto serían otorgadas por los cedentes a favor de los sub-cesionarios con base en títulos perfectos y los impuestos, tasas y contribuciones pagados hasta esa fecha (v. artículo séptimo). De manera complementaria, se estableció que los sub-cesionarios podían ceder el contrato con la previa conformidad de la fiduciaria otorgada por escrito (v. artículo octavo) y dejaron asentado que la parte cesionaria se comprometía a notificar la cesión a la fiduciaria (v. artículo décimo).
iv) Tal como ha quedado trabada la disputa, debe también subrayarse que los demandantes no controvirtieron en esta instancia determinadas afirmaciones que el juzgador efectuó en la sentencia, cuya trascendencia para el resultado de las apelaciones no podría ser ignorada. En tal sentido, al tratar la situación de las señoras C. frente a la reclamación de daños formulada por los reclamantes, el sentenciador sostuvo, de un lado, que “el cedente de buena fe responde por la existencia y legitimidad del crédito al momento de la cesión” y, de otro lado, expresó que “no se ha[bía] acreditado su mala fe, o que el crédito cedido no existiese o fuese [i]legítimo al momento de celebrar los respectivos contratos”.
v.a) Ahora bien, es necesario en este punto señalar que el artículo 2507 del Cód. Civil establecía que el dominio era menos pleno o imperfecto “cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera”. Sin embargo, el artículo 2661 volvía a definir al dominio imperfecto como “el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil”. De ahí que, en el esquema del ordenamiento derogado, el dominio era imperfecto por dos causas: porque estaba sujeto a una condición o plazo resolutorio, o porque su contenido se hallaba disminuido por hallarse gravado con otro u otros derechos reales constituidos en favor de terceros.
Según este doble enfoque, el dominio fiduciario era una especie del género dominio imperfecto. De acuerdo con el artículo 2662 del Código Civil según el texto concebido por Vélez Sarsfield, el dominio fiduciario era el que se adquiría en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condición resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
Se trataba de un dominio sujeto a condición resolutoria expresa o plazo resolutorio expreso en el que intervenían tres personas: a) el constituyente, fideicomitente o fiduciante, que era quien creaba el fideicomiso; b) el fiduciario, que era el titular del dominio fiduciario; c) el fideicomisario o beneficiario final, que era el tercero a quien debía ser entregada la cosa cuando se cumplía la condición o vencía el plazo.
v.b) Con la reforma introducida por la Ley 24441 (v. artículo 73), el artículo 2662 pasó a prescribir: “Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.
Según la innovación originada por la Ley 24441, se constituía el fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de aquél que se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario (artículo 1º).
En dicha operatoria, debía distinguirse entre el acto o negocio fiduciario y el dominio fiduciario. El primero estaba constituido por el testamento o la relación contractual, que era la causa fuente, mientras que el segundo era el derecho real que surgía de ella, aunque no todo negocio fiduciario tenía por fin constituir un dominio fiduciario (cfr. artículo 11 de la Ley 24441).
Entre las obligaciones asumidas por el fiduciario, hallábamos, por ejemplo, la de cumplir las prestaciones impuestas con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios, que actúa sobre la base de la confianza depositada en él (art. 6º, Ley 24441). Como principio general, consistía en una obligación de medios, aunque particularizada. Además, contraía obligaciones específicas de resultado, de fundamental importancia, como era la de transferir los bienes al fideicomisario, fiduciante o beneficiario al finalizar el negocio (arts. 1 y 26) (cfr. Gregorini Clusellas, Eduardo L., “Las obligaciones del fiduciario”, LL, 2005-C, p. 1287). Para el fiduciario, regía el llamado principio de lealtad, por el cual su actuación se desplegaba principalmente en el interés del fideicomiso, ya que el negocio fiduciario no se constituía con el objeto de beneficiar al fiduciario. El destinatario final de los bienes sería quien hubiera sido designado en el contrato o testamento, si bien era factible designar beneficiarios sustitutos o, eventualmente, quien resultase de la situación extrema prevista en el art. 2º, párr. 3º, de la Ley 24441.
Como se ve, en el régimen anterior al Código Civil y Comercial de la Nación, el instituto se combinaba con la figura del fideicomiso de la Ley 24441 y con el dominio fiduciario previsto en el artículo 2662 del Código Civil, por cuanto el fideicomiso era el resultado de una relación fiduciaria originada en el contrato, cuya finalidad típica residía en la transmisión de la propiedad fiduciaria, patrimonio de afectación distinto del de aquéllos que lo conformaron (cfr. CSJN, causa L. 337. XL, “Provincia de La Pampa c/ Fondo Fiduciario de Infraestructura Regional s/ incumplimiento de contrato”, sentencia del 8/10/2013).
vi.a) En línea con esto, entiendo adecuado advertir que, si se analiza el emprendimiento inmobiliario estructurado a través de la constitución de un contrato de fideicomiso a la luz de las funciones o roles que desempeñan los distintos participantes del negocio, en el caso de los adherentes que se interesan en participar en él –como destinatarios finales, ahorristas o inversores no profesionales– y de los inversores iniciales del proyecto, sus derechos suelen ser cesibles a los efectos de proveer de liquidez a la inversión (cfr. Alonso, Daniel F. en Derecho de Consumo Inmobiliario, Alterini, I. E. y Aicega, M. V. [directores], La Ley, t. I, pág. 272). En este marco, el contrato de fideicomiso constituye una entidad autónoma distinta de las relaciones jurídicas subyacentes que le sirven de base o sustrato económico, ya que conforma un estatuto específico que estipula de modo detallado, no solo el objeto del fideicomiso, sino también los derechos de las partes y de quienes ocupen las demás posiciones contractuales que contempla la figura (cfr. Alonso, obra y lugar citados, pág. 279).
vi.b) Según esta perspectiva específica, advierto que en la sentencia apelada no se percata que en situaciones como la juzgada, a menos que no existan obligaciones pendientes para ambas partes con motivo de la ejecución total de las obligaciones a su cargo, supuesto en el que recién podría hablarse estrictamente de un contrato de cesión de créditos o de deudas, la cesión que se otorga opera sobre la posición contractual misma, figura que incluso fue admitida durante la vigencia del código derogado, pese a que no la contemplaba como un contrato nominado (cfr. Borda, G., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Abeledo Perrot, t. II, ps. 179/80; Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 5; Compagnucci de Caso, R. H., “Cesión de contrato. Cesión de créditos y cesión de deudas”, LL, 1990-D, p. 327, Lorenzetti, R. L., Tratado de los contratos, 2da. edic. act. y amp., Rubinzal Culzoni, t. 2, pág. 89 y sgtes.; AA. VV., Código Civil de la República Argentina explicado, Rubinzal Culzoni, t. IV, pág. 703; Frustagli, Sandra A. y Arias, María P., “la cesión de posición contractual en el Código Civil y Comercial”, La Ley, 2014-F, pág. 959).
vi.c) En estos supuestos, por consiguiente, las acciones que asisten al cesionario contra el deudor cedido con base en el contrato fuente son aquellas inherentes a la posición contractual que ostenta en él, de modo que, así, el primero puede reclamar al segundo el cumplimiento o demandar la resolución del contrato con más los daños derivados del incumplimiento, esto es, las prerrogativas que conciernen al cesionario contra el contratante cedido con causa en el contrato cedido, pero no las que surgen del contrato de cesión de la posición contractual, porque estas acciones debe oponerlas al cedente (cfr. Frustagli, Sandra A. y Arias, María P., “la cesión de posición contractual en el Código Civil y Comercial”, La Ley, 2014-F, pág. 959).
Es decir, por un lado, el cesionario adquiere el carácter de parte en el contrato base con su correspondiente posición activa y pasiva respecto del contratante cedido y, por ello, entre otras facultades, puede exigir el cumplimiento, en tanto que, por el otro lado, entre el cedente y el cesionario se aplica el régimen de la cesión de créditos y deudas por analogía. De esta forma, por asimilación, el cedente garantiza la existencia y legitimidad de la posición contractual cedida según los parámetros que establecen las previsiones de los artículos del Código Civil para la cesión de derechos (cfr. Lorenzetti, R. L., Tratado de los contratos, 2da. edic. act. y amp., Rubinzal Culzoni, t. 2, pág. 89 y sgtes.). Sobre esta base, entonces, rigen las previsiones de los artículos 1476 y siguientes del Código Civil, que no solo establecen una garantía específica en el marco de la cesión, sino que ella se dispara frente a la configuración de presupuestos puntuales. Salvo convención en contrario, el sujeto denominado cedente no presta la denominada garantía de hecho, esto es, la solvencia del deudor ni asegura el cobro, sino que solo resguarda la existencia y la legitimidad del derecho cedido, entendidas como la titularidad del derecho en cabeza del cedente y la adecuada constitución del título, de un lado, y la ausencia de vicios que conlleven su nulidad al momento de celebrarse la cesión, de otro lado (AA. VV., Código Civil de la República Argentina explicado, Rubinzal Culzoni, t. IV, pág. 757). Tales hipótesis se verificarían cuando, por ejemplo, se transmite un derecho que no pertenece al cedente o, aunque propio, el derecho estaba extinguido al momento de la cesión por alguno de los modos legales previstos, como el pago, la novación o prescripción, etc. (cfr. Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 161).
Sobre el particular, en el caso de los cedentes de buena fe, condición que se presume (cfr. AA. VV., Código Civil y leyes complementarias, Belluscio [dir.] y Zannoni [coord.], Astrea, t. 7, pág. 141), el cedente responde de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la cesión, a menos que lo haya cedido como dudoso; pero no responde de la solvencia del deudor, a no ser que la insolvencia fuese anterior y pública. Incluso, en estos supuestos, en el primer caso, si el crédito no existiera al tiempo de la cesión, el cesionario tiene únicamente derecho a la restitución del precio pagado, los intereses de esa suma y los gastos que la cesión hubiese ocasionado (art. 1477). Solo en caso de mala fe del cedente conocedor de la inexistencia del crédito o de su ilegitimidad y de la consecuente inexigibilidad podría el cesionario ampliar su expectativa a la diferencia entre el precio de la cesión y el valor nominal del crédito cedido (art. 1478). En el segundo caso, si el cedente no sabía de la insolvencia del deudor cedido, que luego resulta comprobada, la responsabilidad se circunscribe a la restitución del precio percibido y a los gastos hechos con ocasión del contrato (artículo 1479); en cambio, si sabía de ese estado que tornaba la deuda incobrable, esa mala fe agrava su responsabilidad, porque en estos supuestos responde de todos los perjuicios causados (artículo 1480), es decir, carga con la restitución del precio pagado, la diferencia entre el valor nominal del crédito cedido y el precio pagado para la cesión, más todas las consecuencias inmediatas y mediatas de la inejecución maliciosa, incluidos el daño moral y los intereses (arts. 521, 522 y 622; Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 169).
Por lo demás, la regulación actual del contrato de cesión de la posición contractual en el Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1636 y sgtes.) no exhibe diferencias sustanciales, dado que, acerca de la garantía que asume el cedente respecto de la existencia y validez del contrato, se aplican las normas sobre evicción en la cesión de derechos en general.
vii) En esta situación, no solo no se produjo prueba específica sobre alguno de tales elementos de la responsabilidad que posibilite reprobar la actuación del sujeto cedente en el caso concreto, sino que tampoco la actividad de los demandantes logró reunir una base material que, aunque más no sea indirectamente, respalde la configuración de sus presupuestos.
Es más, como lo señaló el juzgador de manera clara y concreta, sobre lo cual no media cuestionamiento de los reclamantes, no se acreditó la mala fe ni, al menos siquiera, que la posición contractual cedida no existiera o fuese ilegítima al tiempo de las respectivas cesiones.
viii) Junto con esto, no podría dejar de mencionar que, no obstante lo dicho, el cesionario incluso pierde todo derecho a la garantía de solvencia actual o futura del deudor cuando, por falta de medidas conservatorias o por otra culpa suya, hubiese perecido el crédito o las seguridades que lo garantizaban (artículo 1482). Como proyección de su propia conveniencia, el cesionario debe velar por la adecuada custodia de sus intereses personales para pretender recién luego la garantía de insolvencia que presta el deudor, por directas proyecciones del principio de buena fe (cfr. AA. VV., Código Civil de la República Argentina explicado, Rubinzal Culzoni, t. IV, pág. 763). Es por eso por lo que el cesionario que no es cuidadoso de la evolución del negocio no puede trasladar al cedente las repercusiones de su propia negligencia (cfr. Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 173).
ix) A partir del esquema de análisis que proporcionan las consideraciones que anteceden, observo que la reclamación emprendida por los sub-cesionarios contra las cesionarias-cedentes porta un defecto desde el inicio, por cuanto al desarrollar el planteo se incurre en una notoria confusión entre dos planos que, al menos en principio, deben mantenerse independientes. Las señoras C. no son deudoras de las prestaciones comprometidas por el fiduciario en el contrato de fideicomiso y, por lo tanto, salvo el supuesto excepcional referido, tampoco podrían serlo de las consecuencias que origine el incumplimiento.
Ninguna conclusión en contrario podría extraerse a partir de los términos del instrumento de la cesión.
x) Si, por caso, pudiera atribuírseles algún reproche, este cuestionamiento debería quedar encuadrado bajo las precisas disposiciones de la obligación de saneamiento mencionadas, que, por principio, no alcanzan la satisfacción de la obligación de escriturar la unidad comprometida en el contrato de fideicomiso ni las derivaciones de la imposibilidad jurídica de su cumplimiento.
Incluso en este supuesto, sin que hubiera provocado alguna clase de reflexión, en la sentencia de grado se sostuvo la premisa de que no estaba demostrada la mala fe del cedente ni la inexistencia del derecho cedido al momento de efectuarse la transmisión.
A su vez, la absoluta ausencia de medidas conservatorias en resguardo de los derechos transmitidos en los términos del artículo 1482 del derogado código que el silencio mantenido al respecto autoriza a inferir frustra cualquier intento serio de emprender un enfoque diverso de la disputa.
Sobre todo en el caso de la unidad funcional nro. 81, donde la transmisión del dominio a nombre de un tercero se efectivizó recién varios años después de promovido este juicio (escritura nro. 297 del 3/7/2015; v. informe de la pág. 2616), ya que hasta entonces se mantuvo en el patrimonio de la fiduciaria.
xi) En línea con esto, aun cuando no ha quedado acreditada la notificación a la fiduciaria que las cesionarias-cedentes asumieron al transmitir su posición a los sujetos demandantes, en el pronunciamiento recurrido, sin embargo, se reconoce que la fiduciaria estaba positivamente al tanto de que las unidades funcionales 81, 271 y 297 habían sido cedidas por los inversores-fiduciantes a M. P. C. y a M. C., con intervención suya en ese negocio de transmisión. A partir de esta constatación, en la sentencia de grado se entendió configurada la responsabilidad de la fiduciaria, quien, por dicha razón, no se encontraba legítimamente habilitada en los términos del contrato de fideicomiso para escriturar tales unidades a nombre de otras personas.
Las repercusiones de dicho extremo, no obstante, no han sido indagadas con la profundidad suficiente, pese a su trascendencia para desentrañar la real situación de las demandadas C. ¿Cuál fue la relevancia concreta de esa omisión en la frustración de la segunda cesión si la fiduciaria tampoco escrituró las unidades funcionales 81, 271 y 297 a nombre de las cedentes, según el contenido de las cesiones efectuadas por los inversores-fiduciantes a nombre de M. C. y M. P. C.? A pesar de que tal extremo tuvo una entidad que permitió entender comprometida la conducta de la fiduciaria, no obstante tal trascendencia, no se juzgó con la misma mirada el comportamiento atribuible a las cedentes.
Al margen de la falacia que dicho error representa al evaluarse un mismo aspecto de ambas conductas en función de un parámetro diferente sin una excepción que lo autorice, ello no debe impedir observar que los señores B. y Be. debieron aportar los elementos de juicio necesarios para sostener que, pese a la transmisión efectuada en su favor, las cesionarias-cedentes volvieron a transferir los mismos derechos eludiendo el compromiso asumido con ellos en los instrumentos acompañados a la demanda en apoyo de la pretensión. Aunque formalmente negada, los demandantes incorporaron como un elemento favorable a su postura el descargo expresado por Fiduciaria Arroyo Dulce SA a través de su carta documento fechada el 28 de abril de 2010 (v. págs. 1473/6). De dicho intercambio puede advertirse que, principalmente, sin haber alegado la configuración de un supuesto de resolución de contrato, para excusar su responsabilidad, la fiduciaria adujo que las señoras C. habían dejado transcurrir una gran cantidad de años entre la celebración de la cesión y el reclamo epistolar. Tan débil se revela dicho argumento que, luego de otras consideraciones de similar relevancia, la fiduciaria expuso que analizaría cada caso particular y, para ello, solicitó datos específicos sobre la cesión, fechas, etcétera.
Siquiera el examen de las constancias incorporadas a la investigación penal seguida contra los directivos de la fiduciaria a raíz de la denuncia efectuada por las señoras C. (v., págs. 215/20 y 221/aquí 27 del expediente penal [págs. 423/34 y 435/447 del documento PDF]) arrojaría algún indicador en ese sentido.
En ese ámbito se aportaron copias de las escrituras nro. 321 y nro. 322, ambas del 5 de octubre de 2009, que instrumentaron las transferencias de las unidades 271 y 297 de Fiduciaria Arroyo Dulce SA a nombre del señor F. O. D. En ellas, al reseñarse los antecedentes del dominio que correspondía a la fiduciaria, aunque, como sería de esperar, figura totalmente ausente la cesión que los inversores fiduciantes realizaron a favor de las demandadas, lo extraño es que también se omitió toda referencia a las condiciones del contrato de fideicomiso, según las cuales la fiduciaria Arroyo Dulce SA debía transmitir el dominio de las unidades a los inversores fiduciantes y/o sus beneficiarios (cfr. artículos 5.3 y 6.11), y que nada se indicó respecto del derecho de los adquirientes a la propiedad de las unidades. La investigación del delito que involucró al presidente de la sociedad fiduciaria –R. Á. R.– concluyó el 10 de septiembre de 2018 por extinción de la acción penal sin otras novedades, producto del cumplimiento de las condiciones establecidas al acordarse la suspensión del juicio a prueba (v. aquí, pág. 1557 del documento PDF).
En cuanto a la unidad funcional 81, siquiera allí se agregó la escritura que posibilitó la inscripción de del dominio a nombre de terceros (O. R. B. y P. A. M., nro. 297 el 3/7/2015; v. informe de la pág. 2616).
xii.a) Cabría agregar a lo que llevo dicho que tampoco se acreditó que concurra una relación de consumo entre las demandadas C., cedentes de las unidades, y los señores B. y Be., cesionarios de esos lotes y de los otros involucrados en estas actuaciones judiciales, que permita acudir al principio protectorio del consumidor para ampliar al ámbito de la tutela y, por ese camino, alcanzar la responsabilidad de otros sujetos intervinientes en la contratación. A esa omisión se agregaría que la operación incluyó la adquisición de un número importante de lotes (5) del proyecto inmobiliario, por lo que tal circunstancia constituiría un elemento adicional que conspira contra un entendimiento como el señalado, puesto que tal extremo permitiría descartar la presencia de un “destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social” en los términos del artículo 1º de la Ley 24240 y, producto de esto, la imposibilidad de juzgar el entuerto no solo a partir del estatuto base del consumidor, sino de conformidad con las regulaciones legales posteriores a la formación de la relación jurídica más beneficiosas para el consumidor (cfr. artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, última parte).
xii.b) Adicionalmente, al menos de pasada, relacionado con la unidad funcional nro. 43, en contra de la verificación de la noción de destinatarios finales indispensable para ingresar en el ámbito del régimen de los consumidores, cabría mencionar que los propios reclamantes invocaron la frustración de una operación de enajenación del lote a un tercero en el que construyeron una casa a estrenar (v. págs. 11/18 y 391, testimoniales de las págs. 1536 y 1537, y el informe pericial de las págs. 1574/5).
En esta dirección del pensamiento, asimismo podría ser señalado que, por más que tampoco podría descartarse la presencia de una inevitable conexidad contractual entre el contrato de fideicomiso y la cesión de la posición jurídica de beneficiario instrumentada bajo el acuerdo que las partes denominaron cesión de derechos, tal extremo no alcanzaría para intentar profundizar acerca de la posibilidad de entender habilitada acciones directas entre los sujetos integrantes de la red conformada a partir del contrato de fideicomiso.
xiii) En definitiva, para la responsabilidad contractual, la base del deber de responder se funda en el incumplimiento de una obligación preexistente.
El contratante cumplidor tiene derecho a ser resarcido por el sujeto incumplidor. Para esto, sin embargo, deben concurrir los presupuestos de la responsabilidad civil. No es suficiente la resolución para ser acreedor de un derecho resarcitorio, ya que no se configuraría tal situación cuando, por ejemplo, no se acredita el daño o los perjuicios no son imputables al incumplimiento de la parte contraria (cfr. Sánchez Herrero, Andrés, Tratado de la resolución de los contratos por incumplimiento, La Ley, t. II, pág. 103 y sgtes., Morello, A. M., Indemnización del daño contractual, 2da. edic., Abeledo Perrot, pág. 137 y sgtes.).
A la luz de lo expuesto, no solo entiendo que el encuadre legal efectuado en el pronunciamiento apelado no ha sido el adecuado, porque, de haberse acertado en esa operación, hubiera llevado a un examen de la cuestión diverso, sino que, a su vez, la frustración del contrato no debería ser imputable a las subcedentes, al menos según lo que puede inferirse de las constancias de la causa en función de los insuficientes elementos de juicio aportados.
xiv) Por lo tanto, considero que debería admitirse la apelación interpuesta por la señora M. P. C. y la señora M. C. y, en consecuencia, rechazarse el reclamo patrimonial deducido por los señores B. y Be. contra las recurrentes.
Esta conclusión, a su vez, determina la inoficiosidad de avanzar con el examen de los restantes agravios.
2) Las costas por las pretensiones deducidas contra M. P. y M. C.
i) Tal como debería de ser dirimida la controversia si mi voto llegara a ser compartido, en oposición a la postura esgrimida en la expresión de agravios por los demandantes, también la pretensión de daños entablada en forma subsidiaria contra M. C. y M. P. C. tendría que ser desestimada.
ii) Por lo tanto, derivación de la adecuación que dispone la norma del artículo 279 del Código Procesal debido al rechazo en todos sus términos de la pretensión entablada por los actores contra las señoras Mariana y M. P. C., los gastos del juicio relacionados con dicho aspecto del entuerto deberían ser afrontados por los litigantes vencidos en toda su extensión, producto del principio general que rige en la materia sobre la base del hecho objetivo de la derrota y la ausencia de mérito suficiente para mitigar sus efectos (art. 68 del CPCyCN).
3) Conclusión
Siempre que mi voto sea compartido por mis distinguidos compañeros del tribunal, debería admitirse la apelación deducida por la señora M. P. C. y por la señora M. C. y, en consecuencia, revocarse la sentencia recurrida en la medida que fue objeto de agravio, por lo que correspondería el rechazo de la demanda de daños entablada por los señores B. y Be. contra las apelantes, con costas de ambas instancias a cargo de los vencidos (cfr. arts. 68, primera parte, 69, 164 y 279 del CPCyCN).
Los doctores Trípoli y Díaz Solimine expresaron:
Adherimos en términos generales al voto del Dr. Converset.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: Admitir el recurso de apelación articulado por M. P. C. y por Mariana C. y, en consecuencia, desestimar la demanda de daños y perjuicios entablada en su contra por los señores B. y Be., con costas de ambas instancias a cargo de los actores vencidos (cfr. artículos 68, primera parte, 69, 164 y 279 del CPCyCN).
La regulación de honorarios queda diferida para una vez que se determine la retribución correspondiente a las tareas cumplidas en la instancia de grado.
La sentencia se suscribe en forma electrónica, de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la Acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine.