En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de octubre de 2024, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARICI. Dr. RAMOS FEIJÓO. La vocalía Nº 18 no interviene por hallarse vacante.
A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela M. Scolarici dijo:
I. La presente se origina en la demanda entablada por el actor, peticionando que el consorcio demandado proceda a efectuar las reparaciones pertinentes para hacer cesar los daños producidos en su departamento a raíz de filtraciones originadas en desperfectos en partes comunes del edificio, y las necesarias para reestablecer su inmueble al estado en que se hallaba antes de sufrir los daños referidos. Asimismo, solicitó la indemnización de los daños y perjuicios que afirma haber padecido con motivo de los desperfectos antes aludidos y la negligencia que imputa al consorcio demandado por el incumplimiento de las obligaciones a su cargo.
II. El Señor juez de primera instancia, mediante la sentencia dictada con fecha 30 de octubre de 2023, resolvió rechazar la demanda interpuesta, con costas a cargo del actor.
Apeló este último, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 172/184, cuyo traslado fue respondido a fs. 186/190.
Se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
III. Agravios
La actora se agravia del rechazo de la demanda. Insiste en sostener que ha quedado demostrada la responsabilidad del consorcio demandado originada en la falta de diligencia y celeridad en reparar los desperfectos que provocaron las filtraciones que afectaron su unidad y afirma que las reparaciones efectuadas resultaron deficientes. Asimismo alega que ha probado que por negligencia del consorcio accionado se frustró la venta de su inmueble, debiendo su parte devolver la reserva recibida.
IV. Adelanto que seguiré a las recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN, Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
En su escrito inicial el demandante relató que es propietario de la unidad ubicada en planta baja “A” del edificio sito en la calle Paraguay … de esta ciudad. Refirió: “lo tenía alquilado obteniendo del mismo una renta mensual, al finalizar el contrato el mismo lo hacen extensivo al 5 de mayo, el inquilino antes de desocuparlo le reclama al Sr. B. que arregle los serios deterioros provocados por la humedad y/o filtraciones provenientes del Dpto del 1 piso Dto. A, cuyo ocupante o propietaria es la Sra. L. B., ante esto y a fin de corroborar la verdad de los hechos el inquilino le manda fotos de la humedad al Sr. B. el 05/04/2021 vía WhatsApp. Acto seguido el actor le reenvía a la administradora dichas fotos poniéndola a la administradora en conocimiento de la situación ese mismo día y por el mismo medio de comunicación”.
Sostuvo que el 12 de abril el inquilino le mandó más fotos que denotaban que se había agravado la filtración, procediendo el actor a reenviar dichas fotos a la administración del consorcio demandado. Que, ante aquel pedido, el actor se dispuso a arreglarlo para poder disponer del mismo y no perder la venta que había concretado el 16 de marzo con el señor S. P. B. o de perderla poder volver alquilarlo lo antes posible, pero al concurrir al departamento se dio cuenta de que sería un trabajo infructuoso ya que las filtraciones no habían sido solucionadas hasta la fecha.
Seguidamente refirió que el recibir la comunicación antes aludida, la administradora del consorcio envió una carta documento a la Sra. L. B. –propietaria del departamento del primer piso “A”– el día 16 de abril solicitando permita el ingreso a su unidad para que pueda concurrir un plomero a constatar las filtraciones y dar solución a las mismas.
Que recién el día 3 de mayo la administración envía al Sr. F. T. para ver el origen de la filtración y “pasa presupuesto el 4 de mayo observando la falla del flotante, pero a su entender la perdida mayor era del desagüe”.
Relató que “en el mientras tanto había un intercambio de mail entre el actor y la administradora y entre esta y los consorcistas por este tema, (los que se adjuntarán como prueba)”. Que habían transcurrido más de 60 días desde que el Sr. B. iniciara el reclamo ante la administración por las filtraciones y humedades que había en su departamento sin que las mismas fueran solucionadas, razón por la cual el 1 de junio el actor debió devolver la seña recibida en concepto de reserva por la compra de su inmueble, perdiendo la venta ya que el comprador antes de la escrituración realizaría una nueva constatación de la unidad para corroborar que todos estos problemas estuvieran solucionados, cosa que claramente no sucedió.
Sostuvo que la administradora dispuso que fueran la arquitecta S. A. R. y el plomero S. R. y la propietaria del 2º, también Arquitecta, encomendando a esta última que contrate un plomero de su confianza, el Sr J. C. Que el consorcio, vía mail, descartó la participación de la arquitecta S. A. R., ya que ésta cobraría por ir a constatar de dónde provenía la pérdida de agua, y dispusieron enviar a los plomeros R. y C.
Seguidamente refirió el actor: “La administración da informe de la visita de estos dos plomeros, más el primer presupuesto del Sr. T. estarían los 3 informes solicitado por el consorcio, donde el mismo dice en mail, de fecha 9/6 : el Sr T. que a su entender son los desagües // el Sr. S. R. dice que la filtración es a través del flotante y es de índole particular del 1ª /// por último el sr J. C. puesto por unos de los propietarios del edificio coincide con los 2 plomeros anteriores diciendo que no solo puede ser el flotante sino que también puede ser los caños de desagüe”.
Relató luego que en función de ello la administración sugirió hacer una prueba hidráulica a fin de averiguar si las filtraciones provenían del desagüe.
Que recién el día 19 de junio la propietaria del 1º “A”, Sra. L. B. a través de mail, dijo haber reparado el flotante y le sugirieron esperar 10 días para ver si la filtración se había solucionado.
Sostuvo que dado el tiempo transcurrido sin que pudiera darse una solución definitiva al problema de las filtraciones y la humedad en su departamento, el actor inició una mediación, siendo el mediador designado el Dr. C. C. quien citó a la a la Sra. L. B., propietaria del 1º”A” y a la administración a una conciliación, no presentándose ninguno de los requeridos, no obstante estar debidamente notificados.
Que el 12 de julio, a requerimiento del actor, la escribana G. S. procedió a realizar la constatación de las filtraciones y/o humedad y de todos los daños ocasionados en su unidad y el actor envió una carta documento a la administración.
Que el 15 de julio la administración contestó la carta documento negando haber recibido la notificación para la conciliación y alegando que ni ella ni el consorcio tenían responsabilidad por la humedad en cuestión, ya que era de índole particular, correspondiéndole a la propietaria del 1 “A” la reparación del problema, pues la causa “era el flotante y no le pertenecía al consorcio la reparación”. Refirió que la administración decidió “mandar a constatar el arreglo del flotante al Dpto. 1ª y verificar el estado de humedad en el departamento del Sr. B. y que vaya el plomero S. R. que oportunamente verifico la perdida de del flotante y el Sr. C. M. un nuevo plomero”.
Continuó relatando que el día 16 de Julio ambos plomeros coincidieron en que la pérdida provenía de los caños del desagüe, previo a verificación de medición de humedad en el departamento del actor con instrumento de precisión, que demostró en el punto más alto la humedad de las paredes, y por haber realizado recién ese mismo día la prueba hidráulica solicitada oportunamente, que confirmó lo ya manifestado por el Sr. T. en presupuesto de reparación del desagüe de fecha 4 de mayo.
Que el 20 de julio la administración informó el resultado de la visita hecha por los plomeros vía mail, y adjuntó el presupuesto del Sr. S. R. comunicando que la pérdida del flotante había sido arreglada y que, según la prueba hidráulica realizada recién ese mismo día, se confirmó que la pérdida provenía de los caños del desagüe, haciendo saber al consorcio que le corresponde arreglarlo a cuenta del mismo.
A continuación refirió que se coordinó para que el día 2 de agosto se empiece el trabajo, pero la Sra. B. no se encontraba en el domicilio y el plomero se quedó esperando con todos los materiales. Que la administración envió carta documento a la Sra. B. y los trabajos empezaron recién el día 4 de agosto.
Al responder el traslado de la demanda el consorcio accionado sostuvo que desde que su parte tomó conocimiento del reclamo formulado por el actor respecto a la existencia de daños en su unidad causados por supuestas filtraciones, ha arbitrado los medios para tratar de dilucidar cuál era la causa origen de las mismas y poder darle una solución integral.
Que la primer comunicación del actor a la administración relativa a la existencia de daños en su unidad data de los primeros días del mes de abril de 2021 y no del 16 de marzo como se manifiesta en la demanda.
Que ante el reclamo efectuado por el Sr. B. a la administración a principios de abril de 2021, iniciaron las tratativas necesarias para ingresar a la unidad funcional del piso primero departamento “A” para poder detectar la posible causa de la misma y, a su vez, ingresar también al departamento del actor para verificar las consecuencias.
Que luego de varias acciones llevadas a cabo a efectos de ingresar a la unidad ubicada en el piso inmediato superior, y ante las constates suspensiones por parte de la propietaria de las visitas acordadas, decidimos el envío de carta documento.
Sostuvo que debe tenerse en cuenta que la situación epidemiológica –que se vivió a partir de marzo de 2020 y que se prolongó durante el primer semestre del 2.021– afectó el normal desarrollo de todos los trabajos que debían encararse en los domicilios, ya que muchas veces ante la detección de casos de covid debían suspenderse visitas o el inicio de arreglos, más allá de la restricción de circulación dispuesta por DNU 334/2021 desde el 22 de mayo de 2021 hasta el 30 de mayo de 2021 y que incluía además el 5 y 6 de junio de 2021.
Refirió que en un primer momento, el personal idóneo que concurrió a verificar las unidades advirtió que las filtraciones provenientes del departamento ubicado en el primer piso identificado con la letra “A” era ocasionadas por un incorrecto funcionamiento del flotante del inodoro instalado en dicha unidad y atento el carácter particular y no consorcial del arreglo se instó a la propietaria Sra. L. B. a efectuar las refacciones pertinentes. Que en ese momento se consultaron varios plomeros y dos de ellos coincidieron en que la primera causa a descartar era la pérdida por el flotante del inodoro del baño del departamento “A” del primer piso del consorcio demandado.
Que luego de varias intimaciones, la Sra. B. realizó el arreglo en el flotante del inodoro que se encontraba a su cargo y el Sr. B. indicó luego de este arreglo que la humedad existente en su unidad se estaba secando, y por ello, pensaron que tan solo restaría volver a pintar su techo dado que no se evidenció en ningún momento desprendimiento en la mampostería. No obstante, atento a que la humedad en la unidad del actor se volvió a hacer visible a fines de mayo de 2021, pese al arreglo efectuado en el flotante del inodoro del baño del 1º “A”, se resolvió efectuar una prueba hidráulica. Que la misma arrojó como resultado la existencia de una pérdida en los caños de desagüe del baño de la unidad correspondiente al primer piso, y dicho arreglo fue efectuado por el consorcio a través del contratista Sr. S. R.
Que a su vez, para evitar futuros nuevos reclamos y reducir al máximo nuevos episodios con actor, decidieron con la Sra. B. colocar nuevas llaves de paso de agua fría y caliente tanto en el baño como en la cocina de modo tal de minimizar futuros incidentes. Afirmó que su parte jamás se negó a cumplir con sus obligaciones y cuando se verificó que debía efectuar el arreglo del desagüe, se actuó en consecuencia, reparándose los mismos a través de M&R SERVICIOS INTEGRALES.
Sostuvo que en su consecuencia, el objeto de la demanda relativo al cese de la causa origen de la filtración deviene abstracto toda vez que ya ha sido resuelto efectuándose las reparaciones tanto en el flotante del inodoro instalado en el baño del departamento 1 “A” como en el arreglo de los caños de desagüe, incluso antes de la promoción de esta demanda, no existiendo a la fecha filtración alguna en el departamento del actor. Que también deviene abstracto el reclamo respecto a que se efectúen las reparaciones necesarias en la propiedad del actor para la restitución del bien a su estado anterior ya que se efectuaron los trabajos de reparación y pintura en el cielorraso y paredes del living del dormitorio y placar.
Comienzo por recordar que el consorcio es un ente comunitario con personalidad jurídica propia, distinto de las personas humanas que lo componen, y es el que debe velar por el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio, ya que reviste el carácter de guardián de las cosas comunes, cuya administración, reparación, conservación, correcto servicio y seguridad se encuentra a su cargo, obligación que ejerce a través del administrador. Por ende, debe velar por el mantenimiento y conservación de los bienes y sectores comunes del edificio, la que supone reparar las deficiencias existentes en una parte común y aquellas que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación.
Es sabido que, cuando el reclamo tiene lugar entre un consorcista y el consorcio de propietarios, la responsabilidad es contractual, pues el reglamento de copropiedad y administración tiene tal naturaleza, y de él derivan obligaciones para ambas partes.
Al respecto, se ha afirmado que la responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios, por filtraciones y humedades: “es claramente contractual pues la relación que une a las partes se desprende de la normativa de un reglamento de copropiedad y administración (…). Es así que corresponde dictar sentencia condenando al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, por ejemplo, reparar las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad que corresponda en óptimas condiciones de buen uso y goce cuando el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos” (Highton, Elena I.,Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 549/550).
El fundamento normativo se encuentra actualmente en los artículos 1716 y 1749 del Código Civil y Comercial: el consorcio responde en tanto el incumplimiento de alguna de las obligaciones que se encuentran a su cargo cause un daño a alguno de los consorcistas.
Por estar en esos casos frente a obligaciones de resultado (la realización de las reparaciones pertinentes, art. 1723 del Código Civil y Comercial), el consorcio no puede demostrar su cumplimiento probando su falta de culpa, sino que, constatada la inejecución, la única forma que tiene para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Com. (Conf. CNCiv Sala A, 30/7/2024 “González, Daniel Horacio c/ Cons. de Prop. Avda. Entre Ríos 674 /678 s/ daños y perjuicios”).
Es sabido que hay obligaciones previas y específicas entre el consorcio y los consorcistas y entre éstos entre sí que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad (Highton, Elena, “Apuntes sobre el daño y la reparación”, en Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 27). En este sentido la falta de atención por parte del Consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones por daños y perjuicios, ya sea por parte de los consorcistas o de terceros (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs. As. 2º edición, Hammurabi, pág.384).
En la especie, la conducta reprochada gira en torno a la omisión y/o dilación del ente consorcial en ejecutar las tareas y reparaciones necesarias con motivo de filtraciones provenientes del desagüe del edificio, que le ocasionaron al accionante filtraciones y humedades en su departamento y cuya reparación le correspondería al Consorcio.
Sabido es que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, que, por ello, para determinar quién debe asumir el costo de una reparación, no interesa establecer dónde se manifestó el daño, sino cómo se originó, pues si se originó en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio, y tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter de guardián que ostenta en relación a las referidas instalaciones, por su carácter de bienes de uso común del consorcio (Conf. CNCiv., esta sala, 18/3/2024, “Álvarez, Carina Alejandra c/ Consorcio de propietarios Campichuelo 628 s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad”).
Al respecto, el derecho civil determina un gran principio rector de la materia, genérico y flexible, que es aquel que prohíbe causar daños a otro en su persona o en sus bienes (alterum non laedere), e impone la consiguiente responsabilidad cuando esa conducta dañosa se conjuga con los demás presupuestos (conf. Pizarro-Vallespinos, “Tratado de Obligaciones”, t. II, pág. 234, 1º ed., Rubinzal Culzoni).
Asimismo, no puede soslayarse que, en procesos como el presente, el dictamen pericial adquiere una especial significación desde que resulta ser, en la generalidad de los casos, la “probatio probatissima” (conf.: Rabinovich Berkman, R. D. “Responsabilidad del Médico”, pág. 239, núm. 52, ed. Astrea, 1999), pues resulta de particular relevancia en lo que hace a la existencia y entidad de los daños por lo que se reclama.
No cabe duda que en este tipo de casos se acentúa el significado del peritaje, pues cuanto mayor es el conocimiento que debe tenerse sobre un tema específico más relevancia adquiere el informe pericial, no obstante que sus conclusiones son evaluadas según las reglas de la sana crítica, pero, sin ingresar a un campo específico técnico para discutir lo que no sabe o no conoce, sino que debe aplicar criterios de orden procesal o sustancial, obviamente de raigambre jurídica, que podrán conducir al sentenciante a admitir o desestimar la pretensión intentada por el accionante (Conf. CNCiv., esta Sala, 28/12/2020, Expte Nº 87.423/2018 “Casalnuovo, Carlos Alberto c/ Consorcio de Propietarios Fray Justo Santa María de Oro 2988/90/92/94/96 s/ daños derivados de la propiedad horizontal”; ídem 28/6/2021 Expte. N 90.589/2018 “Estévez, Ana María c/Consorcio de Propietarios Conesa 537/539 s/daños y perjuicios”; entre otros muchos).
En estas actuaciones se produjo el informe técnico efectuado por el perito arquitecto designado en autos (ver fs. 128) quien informó conforme el relevamiento efectuado del inmueble de autos: “Departamento P.B A es frentista a la calle Paraguay, y se accede por pasillo. Está conformado por hall de acceso, living comedor al frente, cocina contrafrente, amplia luminosa, baño completo interno (ventilación x conducto), dormitorio frentista con placar. Se encuentra bien mantenida en general y en consecuencia está en condiciones de uso normal sin riesgos para su habitabilidad, y sin nocividad ambiental. Con respecto al depto 1A, tiene la misma conformación y ubicación frentista, coincidiendo sus núcleos sanitarios, y su distribución con el de PB A”.
Seguidamente refirió: “En lo respecta a la pericia solicitada, y con el fin de ilustrar a V.S. sobre las causas de las humedades sin ingresar en las discordancias de las formas, tiempos y fechas de resolución entre las partes, hare referencia a los puntos de las preguntas periciales que son más relevantes ante este hecho, que entiendo ya fue consumado o reparado en su gravedad”.
En cuanto al estado del baño del departamento del primer piso “A” el experto informó: “El estado actual del baño del 1A, es correcto, estimando buen funcionamiento sus artefactos. Los depósitos de los inodoros de los deptos., son embutidos en pared, accionables por medio de botón que producen la descarga del agua que contienen hacia los artefactos primarios y llevan una válvula a flotante que regula la entrada de agua y la descarga puede producirse por sifón o bien directa. Estas válvulas son alimentadas directamente con servicio de tanque y se instalan independizándose de la cañería de alimentación mediante una llave de paso. Estos baños contienen pileta de piso embutida en contrapiso (sin cielorrasos armados) y está destinada a recibir desagües de piso exclusivamente y según su destino puede ser primario, secundario o pluvial. En este caso se empalma con bañera, bidet`, lavatorio y piso”.
A continuación refirió: “Ante la magnitud de la marca de humedad que se vislumbra en el sector cielorraso y parte superior de pared, indica que al no existir un chorro pronunciado, debido a que la caja de piso no estaba suspendida, hizo que el agua se distribuyera por parte de la losa, y agregado a la probable existencia de una avería en las cañerías de conexión desde la PPA, hasta la columna troncal de desagüe del edificio o desde una de las cañerías de distribución a esta PPA. El trabajo fue hecho con buen criterio, al ejecutar por el consorcio un cambio en el baño 1A, de toda la distribución de los caños de desagües antiguos de plomo, desde los artefactos sanitarios, junto con la caja de piso y de su nuevo desplazamiento, el cual se demuestra en las fotografías”.
“Con respecto a la incidencia de una existente pérdida del flotante, pudo haber contribuido al efecto y en mayor medida al haber una negligencia que desconozco, de la inquilina, al mantener corriendo el agua en los artefactos sanitarios sin darle un corte con la llave de paso o subsanar el problema de inmediato, pero aunque agrava esto la situación no fue relevante como lo detallado en el punto anterior. Igualmente dejo establecido que es correcto el accionar de ir descartando posibles pérdidas (con pruebas hidráulicas, etc.) sin dilatar el tiempo de ejecución, que en este caso no debería llevar más de veinte días, y si está bien programado (junto a la colocación de las cerámicas respectivas en solado). Con su posterior trabajo de enduido, pintura, junto con la previa espera de la superficie seca, no debería pasar dos meses. Debo aclarar que en un futuro cercano, sería conveniente hacer el trabajo en los demás baños, para evitar problemas”.
Respecto a los deterioros existentes en el departamento del actor el perito informó: “El estado actual del baño es correcto, no se verifican humedades y se estima buen funcionamiento de sus artefactos. En lo que respecta a los otros ambientes inspeccionados se manifiesta un englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placard (pared lindera al baño). Esto se debió a la humedad que lo afectó. No se aprecian humedades en los paramentos del pasillo, cocina, living, lo cual no afecta en absoluto la habitabilidad y confort. Hay un precario trabajo de pintura, con algunos resquebrajamientos superficiales en algunos sectores (cocina), de estos paramentos (tal vez debido a una falta de secado previo). A mi sano entender se deben rehacer estos trabajos, con un lijado profundo, enduido y pintura de calidad, dentro de una óptima terminación con la propia antigüedad constructiva que tiene estos tabiques y sus revoques. Se adjuntan fotografías al respecto”.
El peritaje fue impugnado por el actor a fs. 134.
El perito respondió a fs. 136/137 señalando: A mi sano entender, llevar al estado original de sus paramentos, reparando las fisuras e imperfecciones, pintando los paramentos involucrados en su totalidad, que incluyen las mismas, implicaría un costo estimativo de $80000, incluyendo materiales y mano de obra. Con un tiempo de ejecución de no más de 7 días. Igualmente ante la variación de costos existentes en el mercado, lo razonable es obtener tres presupuestos”.
Asimismo refirió: “Se entiende que la prueba fue en el mes de junio 2021 y se comienza el trabajo de cambios de cañerías en agosto. No puedo ser objetivo, ni me corresponde indicar con certeza, el plazo de ejecución en el que el consorcio hizo el arreglo correspondiente, desde el accionar de ir descartando posibles pérdidas hasta la realización de las pruebas hidráulicas, confirmando las pérdidas. (Quiero entender que según manifiesta la demandada en la causa, las filtraciones nacen aproximadamente a fines de marzo y se agravan en abril. Luego la prueba hidráulica fue en junio y a fines de agosto comienzan los trabajos de cambios de cañerías, etc.). De mi parte solo pude establecer cual podía ser el periodo normal aproximado de tiempo del trabajo a realizar (20 días)”.
Ahora bien, el informe realizado por el perito arquitecto da cuenta de que fueron efectuadas de manera correcta, por parte del personal contratado por el consorcio, las reparaciones en los caños de desagües del edificio que provocaban las filtraciones en el departamento del actor.
No se ha acreditado fehacientemente en la causa una demora en la reparación aludida, imputable a un obrar negligente de parte del consorcio demandado, que hubiera generado mayores daños en el inmueble del actor.
Si se ha verificado que la unidad en cuestión presenta ciertos daños derivados de las filtraciones ocurridas que deben ser reparados por la parte demandada, a saber “englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placar (pared lindera al baño)” y resquebrajamientos superficiales de la pintura en algunos sectores de la cocina.
Atento a ello propongo al Acuerdo admitir la demanda, condenando al consorcio demandado a efectuar en el término de 30 días, las reparaciones de los daños –antes referidos– que, según lo informado por el perito ingeniero, presenta el inmueble del actor como consecuencia de las filtraciones derivadas de los defectos habidos en los caños de desagüe del edificio.
V. Indemnización reclamada por el actor con fundamento en la presunta frustración de la venta de su departamento a causa de la demora imputada a la demandada en la realización de las reparaciones a su cargo
Sostiene el actor que con fecha 16 de marzo de 2021 concretó la reserva de venta del departamento de su propiedad con el Sr. S. P. B., recibiendo la suma (Dólares cinco mil) U$S 5.000. Que dicha reserva tenía una validez de 90 días a partir de su aceptación es decir desde el 16/03/21. Asimismo sostuvo que de las cláusulas de la misma, surgía que: “la parte compradora realizará una nueva constatación de la propiedad antes de la fecha de escrituración para verificar nuevamente el estado de entrega de la misma, mobiliarios, cocina etc., estado general, arreglos de las filtraciones existentes y verificando que no esté habitado ya que a la fecha de la reserva la propiedad se encuentra habitada”.
Relató que “pasados los 90 días y dado que las filtraciones no se arreglaron y haciendo efectiva dicha cláusula el comprador retiró la reserva, debiendo el actor devolver dicha seña”.
Al respecto, juzgo que no se ha acreditado de manera fehaciente la relación causal entre la cancelación de la reserva de venta del departamento del actor y un obrar imputable al consorcio demandado.
Es que ni el convenio de reserva adjuntado a la demanda ni el recibo por la devolución de la seña recibida oportunamente resultan idóneos para probar dicho extremo.
Por otra parte, en cuanto a la producción de prueba testimonial solicitada por el actor en su memorial, cabe señalar que ha quedado consentido el llamado de Autos a Sentencia, sin que la parte introdujera planteo alguno, con el consecuente efecto purgatorio del proceso que cabe asignarle.
Consecuentemente, corresponde rechazar el reclamo en estudio.
VI. Consecuencias no patrimoniales
En el caso entiendo que la conducta de la accionada no ha provocado una afectación del equilibrio espiritual e integridad en la persona del actor de una entidad tal que permita acoger esta partida, atento las constancias de esta causa, así como la índole del hecho generador de la responsabilidad.
Es sabido que ni las simples molestias o inconvenientes, así como los reclamos extrajudiciales y la necesidad de accionar judicialmente para obtener el reconocimiento del derecho, justifican por sí solos su procedencia, sino que es menester alegar y probar razonablemente la modificación disvaliosa en la capacidad, espíritu del querer o sentir del supuesto damnificado para así admitir tal rubro indemnizatorio.
Es que la noción de daño moral se halla vinculada al concepto de desmedro extrapatrimonial no equiparables o asimilables a las meras dificultades o perturbaciones que pueda llegar a provocar un incumplimiento contractual, en tanto esas vicisitudes o contrariedades son propias del riesgo de cualquier contingencia negocial- (conf. CNCiv., Sala “J”,15/03/2010, Expte. Nº 40.230/2006 “Benzadon, Ricardo José c. Guillermo Dietrich S. A. y otro s/daños y perjuicios”; Ídem, 21/9/2010, Expte. Nº 26.783/2007 “Sherman, Gregorio Néstor Gabriel c/ Asociación Nuestra Señora de Luján de San José de Flores y otro s/ daños y perjuicios”; Idem id 28/02/2012 Expte Nº 88.172/2007 “Goffredo Andrea Laura c/Pejnovic Sergio y otro s/daños y perjuicios”; ídem 24/9/2018, Expte. Nº 77910/2016 “Quarracino Cecilia y otros c/ Cabanillas de Tomkinson Susana Beatriz s/ cumplimiento de contrato”; entre otros).
La mención en abstracto de diversos padecimientos extrapatrimoniales no resulta idónea para conceder una suma por un daño que requiere, como todos, una cierta entidad y, por definición, “una modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, y que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquél en que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial que es menester demostrar a fin de admitir el reclamo pretendido, extremo que claramente no se configura en los presentes (art. 377 CPCCN), por lo que corresponde el rechazo del agravio incoado.
Consecuentemente, propongo al acuerdo desestimar el reclamo efectuado por este concepto.
VII. En cuanto a las indemnizaciones solicitadas por el actor en concepto de “pérdida de valor venal del departamento”, “erogaciones efectuadas para recuperar la habitabilidad del inmueble” y “pérdida de cánones locativos por 36 meses”, toda vez que no se ha aportado a la causa elemento de convicción alguno tendiente a acreditar los referidos perjuicios, no cabe más que desestimar dichos reclamos.
VIII. Costas
Recuerdo que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de este, y respecto a su imposición el Código Procesal ha adoptado en su art. 68 la “teoría del hecho objetivo de la derrota”, sin embargo, el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Según Chiovenda, la justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, pág. 280 y ss.).
De tal modo, no constituyen una suerte de castigo para el vencido, sino una forma de resarcir las erogaciones en las que debió incurrir aquel que se vio constreñido a iniciar una acción judicial a fin de lograr el reconocimiento de su derecho. Ahora bien, el principio así esbozado no resulta ser absoluto ya que en el segundo párrafo de la citada norma del ritual aquel se ve atenuado al autorizar a los jueces a que, enmarcados en un prudente arbitrio, ponderando cada caso en particular y siempre que resulte justificada tal exención, prescindan de su aplicación, en tanto encuentren mérito suficiente para ello (conf. CNCiv., Sala J, “Kruck, Edith L. c/ Cons. de Prop. Juan de Garay 1294/96/98/1300 s/ ejecución de convenio”, 15/06/21; íd., íd., expediente Nº96598/2019 Saliter, Marcos c/ Intrusos: Ocupantes Recuero 2701/05/ esq. Arrotea S/N CABA y otros s/Desalojo: intrusos” del 17/03/2021).
Así el art. 68, segunda parte, del ritual, prescribe que “el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad (de las costas) al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad”.
Tal disposición importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (ver Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373).
Se ha sostenido reiteradamente sobre la materia que la condena en costas al vencido es la regla y su dispensa la excepción, de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando medien razones fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (conf. Elena Highton-Beatriz Arean, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tomo 2, pág.65, Ed. Hammurabi).
Atento a la naturaleza de la cuestión debatida, las circunstancias que rodean el caso, y la forma en que se resuelve, propongo al Acuerdo imponer las costas de ambas instancias por su orden.
IX. Conclusión
A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto, propongo al Acuerdo, revocar la sentencia apelada y admitir parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay 3861 a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado.
Por razones análogas a las aducidas por la vocal preopinante el Dr. Ramos Feijóo votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Autos y Vistos:
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede: Se revoca la sentencia apelada y se admite parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay … a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado. Se deja constancia de que la vocalía Nº 18 se encuentra vacante. Notifíquese y devuélvase. – Gabriela M. Scolarici. – Claudio Ramos Feijóo.