En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los dieciséis días del mes de junio de dos mil veintitrés, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “Consorcio Av. José María Moreno … c/ N., J. F. y otro s/Rendición de Cuentas” (Expte. nº 14524/202), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. Paola Mariana Guisado y Dr. Juan Pablo Rodríguez.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. Guisado dijo:
I.- La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda deducida por el Consorcio de Propietarios de la Avenida José María Moreno … y condenó a J. F. N. y Emasi S.A., a rendir cuentas por sus gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018 y les impuso las costas. Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Emasi S.A Contra este pronunciamiento se alzaron los demandados quienes expresaron agravios (parte 1 parte 2) que fueron respondidos por la parte actora.
II.- El Consorcio promovió demanda reclamando a los emplazados la rendición de cuentas sobre las gestiones que realizaron desde junio de 2016 hasta mayo de 2018 en relación a la administración del edificio. Explicaron que la firma Emasi S.A. se desempeñó como administradora del condominio de propietarios antes de que el consorcio se constituyera como tal. Al momento de la confección del reglamento, los ahora copropietarios designaron formalmente como administrador y de manera transitoria al Sr. N. Sin embargo, advirtieron que entre las dos personas existe una vinculación evidente que se expresa en diferentes documentos y en el hecho de que comparten domicilio. Por eso demandaron la rendición de cuentas documentada de manera conjunta, la devolución de la documentación que pudieran retener y eventualmente, la devolución de las sumas que hubiere a favor de los acreedores.
Los demandados, en forma conjunta, respondieron la demanda. Plantearon la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de la demandada Emasi S.A. aduciendo que nunca ejerció la administración del consorcio, tarea que recayó oportunamente, de manera exclusiva sobre el demandado N. Negaron que existiera vinculación entre ambas personas y explicaron que únicamente compartían el espació físico comercial sin que sus actividades estuviesen relacionadas.
También plantearon la falta de legitimación activa respecto del Consorcio por el periodo anterior a su conformación formal, es decir, desde mayo de 2016 hasta el 21 de junio de 2017, momento en que se inscribió el reglamento de copropiedad en el Registro ya que antes, el consorcio no existía.
Negaron los hechos narrados en la demanda y explicaron que Emasi S.A. comercializó las unidades funcionales del edificio sito en José María Moreno … pero que no ejerció la administración ni otra actividad diferente. Indicaron que mientras finalizaba la etapa de construcción y se ponía en funcionamiento el edificio, en noviembre de 2016, se designó provisoriamente como administrador al Sr. N. aun antes de la registración formal del Consorcio y que esta situación se consolidó el 28 de junio 2017 con la inscripción del Reglamento de Copropiedad y hasta que este último renunció el 21 de mayo de 2018. A partir de allí se produce un intercambio epistolar entre el consorcio y codemandado que, a criterio de este último demuestra que ha cumplido con su obligación de rendir cuentas, reintegrar las sumas cobrados luego del fin de su gestión y la entrega de la documental pendiente.
III.- El juez de grado analizó la cuestión conforme las previsiones del nuevo Código Civil y Comercial según la fecha en que sucedieron los hechos. Sostuvo, sucintamente, que el hecho de administrar bienes ajenos trae como obligación consustancial la de rendir cuentas y que en una primera etapa la obligación es de informar sobre las partidas y sus respectivos comprobantes. Particularmente, en el caso, consideró aplicable 24.240 porque se trata de un edificio a estrenar y que la comercialización de las unidades estaba a cargo de la empresa demandada. En este sentido, consideró evidente que una vez que las unidades fueron vendidas y comienza a desarrollarse la vida cotidiana resulta imprescindible que el edificio sea gestionado mediante una administración de hecho cuyo desempeño debe ser valorado con los mismos parámetros que la de una administración formalmente constituida. Advirtió que la comercializadora no puede desconocer esta realidad y que postular que la administración no existió implica una contradicción con sus propios actos.
Analizó la prueba producida en autos y concluyó que de la documentación emanada por los codemandados, surge que ambos actuaban de manera indistinta.
Difirió para la segunda y tercera etapa del proceso la consideración de la documentación acompañada por los demandados que, dicen, acredita el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
Finalmente razonó que “la venta prematura de unidades, el funcionamiento informal de una administración de hecho, lo equívoco de la documentación utilizada y los domicilios coincidentes, en el contexto de la falta de prueba conducente a las defensas opuestas, determina que la demanda, pues, será admitida”.
Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva y condenó a J. F. N. y Emasi S.A. a rendir cuenta de las gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018.
IV.- En esta instancia los demandados insisten con sus defensas. Plantean nuevamente la falta de legitimación pasiva respecto de Emasi S.A. y la activa respecto del Consorcio por los períodos anteriores a su conformación. Finalmente, que la obligación de rendir cuentas por parte del Sr. N. se encuentra cumplida conforme surge –a su criterio– de la documentación acompañada a la contestación de demanda.
V.- Explicaré los motivos que me llevan a compartir la decisión adoptada en la instancia de grado, en todo cuanto fue materia de agravio.
En primer término preciso recordar que la obligación de rendir cuentas resulta inherente a toda gestión de bienes o negocios ajenos o parcialmente ajenos, de la que solamente de manera excepcional puede el gestor estar eximido (conf.: ARAZI, Roland, ROJAS, Jorge A.: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Rubinzal-Culzoni Editores, 2014, T.IV, págs. 75/79). Es por eso, que la solución respecto a la legitimación pasiva de los emplazados no se encuentra sujeta al emplazamiento formal de la persona física o jurídica en tal calidad mediante un acto jurídico efectuado con las formalidades suficientes a tal fin o a la existencia de un mandato, sino a la constatación de los hechos narrados en la demanda, es decir, que tanto J. F. N. como Emasi S.A., efectivamente tuvieron a su cargo el mantenimiento y la gestión de la cosa común del edificio sito en José María Moreno …, antes y después de la sujeción formal al régimen de propiedad horizontal.
No cabe duda entonces y está admitido de manera expresa en el memorial de los demandados que antes de junio de 2017 existió una gestión de negocios respecto de los propietarios del edificio que fueron tomando posesión de sus unidades. Sin embargo insisten que tal actividad estuvo únicamente a cargo del Sr. N. y solicitan, subsidiariamente, que la obligación concurrente de Emasi alcance sólo el período comprendido entre el 28 de junio de 2017 y 31 de mayo de 2018.
Puede observarse sin embargo de la documentación acompañada por la parte actora (partes 1 2 3 4 5 6 7 8 9) que tanto antes como después de la fecha señalada se ofreció a los propietarios de las unidades la liquidación de expensas confeccionada por Emasi S.A. La firma también aparece como responsable de la registración de los trabajadores del consorcio Oest M. Ca. A. y P. H. A. ante la AFIP y de la contratación de la seguridad a la empresa “Seguridad Integral Republica SRL”. Incluso el representante de Emasi S.A. suscribió recibos por la suma de Pesos Veinte Mil ($20.000) en concepto de “honorarios administración” y convocó a los propietarios para el cobro de expensas. Resulta entonces suficientemente claro a mi criterio que tanto frente a los propietarios de la unidades funcionales como frente a terceros prestadores y empleados del consorcio la firma Emasi efectuaba tareas afines a la administración del edificio.
Además no puedo dejar de destacar dos cuestiones que hacen a la evidente confusión de las personas demandadas en estas actuaciones y que determina –a mi modo de ver– que la declarada obligación de rendir cuentas deba hacerse de manera conjunta. La primera, es que la parte actora aportó dos publicaciones del Boletín Oficial. La de 28 de julio de 2011 da cuenta de la designación del Sr. N. como presidente de la sociedad anónima Emasi y en el mismo sentido se realizó la publicación del 28 de julio de 2019. La segunda, la constituye el hecho de que en estas actuaciones el Sr. N. no ha sido acompañado por un letrado o letrada diferente al que ejerce la representación de la empresa Emasi, sino en forma conjunta.
Todo ello proyecta el hecho de que la relación entre ambas personas resulta mucho más estrecha que un mero compartir un lugar físico, como postularon en la contestación de demanda, en una postura que encuentro algo contradictoria si se tiene en cuenta que las publicaciones del Boletín Oficial ya se encontraban agregadas en el expediente digital. Es por estos motivos, y otros señalados por el juez de grado que no fueron objeto de agravios, que considero que corresponde confirmar el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva planteada.
V. [sic] En segundo término, los demandados sostienen que el consorcio no se encuentra legitimado para reclamar la rendición de cuentas por los períodos anteriores a su conformación. El demandado N. en cuanto admite –sin embargo– haber gestionado los negocios de los propietarios, esgrime que son estos en calidad de condóminos los que –de considerarse con derecho– podrían haber entablado la acción al respecto. Afirma que hasta el 28 de junio de 2017 el consorcio no era titular de derecho alguno, en tanto no existía como persona.
En su defensa omite mencionar lo que surge del acta de la asamblea general ordinaria celebrada el 22 de marzo de 2018, donde el Sr. F. N. asumió expresamente el compromiso frente a los antes condóminos y ahora consorcistas de rendir cuentas “desde el inicio de la administración del edificio”. Entonces, a mi criterio, la legitimación del consorcio para demandar por períodos anteriores a su conformación resulta de ese compromiso asumido por el demandado e incumplido con su falta de presentación a la asamblea celebrada el 26 de abril del mismo año.
De allí que entiendo que el administrador del consorcio se encuentra legitimado para reclamar en su nombre el cumplimiento de una obligación expresamente contraída frente a los copropietarios en oportunidad de la asamblea y por este motivo, la queja debe ser desestimada.
VI.- Finalmente, en cuanto al alegado cumplimiento de la obligación de rendir cuentas, debo aclarar que tal como fue puesto de manifiesto en la resolución del 12 de junio de 2021 la primera etapa del proceso de rendición de cuentas que culmina con el dictado de una sentencia definitiva, consiste en la determinación de la existencia de la obligación y de sus sujetos activos y pasivos. Entonces, comparto con el a quo que resulta prematuro en esta instancia referirse las cuestiones atinentes al cumplimiento parcial o total de aquella obligación que reclaman los demandados, por lo que el agravio sobre el punto debe ser desestimado.
En virtud de lo expuesto, si mi postura fuera compartida corresponderá: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).
El Dr. Rodríguez votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por la Dra. Guisado. Con lo que terminó el acto.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal RESUELVE: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante. Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2º párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Paola Mariana Guisado. – Juan Pablo Rodríguez (Sec.: Ezequiel J. Sobrino Reig).