En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de marzo de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil para conocer del recurso interpuesto en los autos “E., j. L. c/ EDIFICIO TESTAI AVENIDA ENTRE RÍOS … ESQ ESTADOS UNIDOS … CABA s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD” respecto de la sentencia de primera instancia del 17.08.2022 (ver), el Tribunal aquí estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:
I. Antecedentes
La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de cumplimiento de reglamento de copropiedad y nulidad de asamblea interpuesta por J. L. E. contra el Consorcio Edificio Testai Avenida Entre Ríos … –esquina Estados Unidos …–, de esta ciudad. Las erogaciones causídicas fueron impuestas al actor vencido.
Para resolver en el sentido indicado, el Sr. Juez de grado consideró que no subsistía una real controversia que dé lugar a la condena perseguida por el actor, teniendo en cuenta que ambas partes resultan contestes en la decisión asamblearia de no suprimir el servicio de calefacción y proceder la sustitución de la caldera, y que luego fue aprobada la suspensión de las obras de sustitución del sistema de calefacción por un plazo de 12 meses, con voto afirmativo del accionante.
Contra el pronunciamiento en cuestión se alza el Sr. E., quien expresó agravios el 28.10.2022 (ver aquí), los que fueron contestados por la contraria el 14.11.2022 (ver aquí).
II. Los agravios
Comienzo por señalar que desoiré el pedido formulado por la demandada de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por el actor, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales.
Asimismo, destaco que no existe controversia en torno a que el caso debe decidirse a la luz de del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sentado ello, y más allá del cúmulo y variedad de alegaciones que formula el quejoso, lo cierto es que sus agravios giran en torno a los siguientes puntos: 1) que la asamblea extraordinaria del 08/03/2022 –donde se resolvió suspender el inicio de las obras por el término de un año– no puede ser considerada válida porque fue convocada de manera irregular y que la moción para suspender el servicio por el plazo de un año fue votada con una mayoría errónea; 2) que no ha sido atendido el reclamo formulado en la demanda para que se imponga al consorcio “el cumplimiento de la obligación de hacer conforme fuera oportunamente resuelto en la asamblea extraordinaria del 6 de agosto de 2018 y en siete asambleas posteriores, relativa a mantener el servicio central de calefacción y sustituir la caldera existente”; 3) que nunca convalidó la postergación de las obras; y 4) que el daño se encuentra configurado por el reiterado y sistemático incumplimiento a la obligación de hacer impuesta al ente consorcial.
III. El análisis de los agravios
Según lo relatado por el actor en la demanda, y que no fue desconocido por la contraria, en la temporada de invierno del año 2017 la caldera generadora del servicio central de calefacción del consorcio demandado fue desactivada e inhabilitada por la empresa Metrogas S.A. con motivo de su vetustez y por el incumplimiento de ciertas normas de seguridad y correcto funcionamiento.
Con motivo de ello, se convocó a una asamblea extraordinaria que se llevó a cabo el 06.08.2018 donde se puso a consideración de los consorcistas la opción de suprimir el servicio central de calefacción –lo que requería una mayoría calificada de 2/3 (66,67%) del total de copropietarios, según reglamento–. Asimismo, en caso de no alcanzarse la mayoría necesaria en el punto anterior, correspondía que la asamblea votara si la caldera debía ser reparada o sustituida.
El resultado de la votación sobre la primera cuestión no alcanzó la mayoría para suprimir el servicio central de calefacción, en cuanto al punto restante se decidió por mayoría simple sustituir la caldera.
Ahora bien, el recurrente entiende que el consorcio de propietarios ha asumido de ese modo una obligación de hacer.
Creo que tal apreciación es errónea. En primer lugar, porque no todas las decisiones de un órgano deliberativo como lo es la asamblea de copropietarios implican el nacimiento de una obligación, en el sentido jurídico del término.
Así, por ejemplo, la circunstancia de no haberse alcanzado la mayoría reglamentaria para suprimir el servicio central de calefacción, no impuso a los copropietarios ni al consorcio una nueva obligación, sino que mantuvo inalterable el reglamento en cuanto a los servicios centrales de uso común allí detallados, por no haberse alcanzado la mayoría necesaria para modificarlo.
En cuanto a la decisión de “sustituir” la caldera tampoco puede ser considerada una “obligación de hacer”, puesto que, para ser tal, la prestación comprometida por el deudor debe ser determinada o determinable y consistir en un servicio o en la realización de un hecho, en el tiempo, lugar y modo acordados por las partes (arts. 725 y 773, CCCN).
Tales requisitos, que constituyen un elemento esencial de la relación obligatoria, no se encontraban satisfechos al momento de aprobarse la moción y tampoco lo estuvieron luego de las asambleas celebradas con posterioridad. Nótese que, en la asamblea extraordinaria del 06.08.2018 se indicó expresamente: “Queda pendiente la presentación de informes y presupuestos, los mismos serán evaluados en una próxima asamblea …”. Mientras que, en la asamblea celebrada el 19.07.2021, tampoco fueron resueltos esos puntos pendientes (ver aquí).
Al no haberse determinado la prestación aludida y tampoco el plazo de cumplimiento, lejos nos encontramos de una obligación exigible y, menos aún, del incumplimiento que el actor le atribuye al ente consorcial.
Por otro lado, al margen de la extemporaneidad del planteo de invalidez que pretende introducir el actor en sus agravios respecto de la asamblea extraordinaria del 08.03.2022, lo cierto es que, de acuerdo a la letra del reglamento, la convocatoria de asamblea extraordinaria puede llevarse a cabo “cada vez que las estime necesarias el Administrador o un grupo de propietarios que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento de los votos”. Siendo así, y toda vez que la cuestionada asamblea fue convocada por el Administrador del consorcio, resultaría irrelevante indagar si reunía la mayoría de votos (51%) de los copropietarios para convalidar el acto.
Finalmente, tampoco puede admitirse que las sucesivas postergaciones del comienzo de las obras signifiquen, en los hechos, una modificación implícita del reglamento.
Ello así, pues debe recordarse que el funcionamiento del servicio de calefacción central –según las propias palabras del actor cesó por la vetustez del sistema y la inhabilitación dispuesta por la empresa que suministra el servicio de gas. Es decir, no fue suspendido el servicio por una decisión voluntaria de la asamblea –lo que hubiera requerida las mayorías calificada de votos que indica el reglamento-, sino porque no podía seguir funcionando por fallas técnicas y de seguridad.
Por este motivo, lo que resolvió la asamblea no ha sido una suspensión del servicio, sino la postergación del comienzo de las obras necesarias para sustituir la caldera y adecuar las instalaciones a las normas de seguridad vigentes.
Entiendo razonable, entonces, que la decisión de suspender las obras, así también las cuestiones relativas al precio, condiciones de pago, forma de reunir los fondos, etc., deben ser considerados asuntos de interés común y, por tanto, no se encuentran comprendidos dentro de las atribuciones del administrador; debiendo resolverse por mayoría de votos de conformidad con lo que dispone el reglamento y la ley de fondo.
Desde esta perspectiva, no tiene relevancia que el actor haya manifestado que nunca convalidó la postergación de las obras, porque las asambleas de copropietarios constituyen el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de ésta. En materia relacionada con los bienes comunes, mientras obren dentro de los límites fijados por la ley y de sus atribuciones reglamentarias, los poderes de la asamblea son soberanos y sus resoluciones son imperativas, tanto para los ausentes como para los partícipes disidentes.
Por todo lo dicho, entonces, coincido con la solución seguida por el Sr. Juez de primera instancia y propondré a mis colegas de Sala confirmar la sentencia de grado en cuanto rechaza la pretensión instaurada por el actor.
IV. Sólo resta pronunciarme en relación a las costas cuya imposición al vencido motiva los agravios del recurrente.
Tal como resulta del análisis de los agravios del actor en los considerandos precedentes, no le ha asistido razón en ninguna de sus quejas y, aun cuando pudiera haberse creído con derecho a promover la acción, lo cierto es que la imposición de las costas no conforma un castigo o una pena al perdedor o al temerario, sino que se aplican a título de reparación patrimonial de las expensas del juicio a favor de quien ha debido actuar en defensa de su derecho.
La condena en costas, es la regla y su dispensa la excepción; de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando median razones muy fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (Loutayf Ranea, R. G., Condena en costas en el proceso civil, Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea, 2013, págs. 41/52).
Consecuentemente, no concurriendo en el caso las excepcionales razones para apartarse del principio general aludido, propiciaré al Acuerdo confirmar la imposición de costas de la anterior instancia.
V. En suma, si el sentido de mi voto resultara compartido por mis distinguidos colegas, propicio: I) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y ha sido motivo de agravios. II) Imponer las costas de Alzada al actor, por resultar sustancialmente vencido (art. 68, primer párrafo, del CPCCN).
Así voto.
Los Dres. Converset y Díaz Solimine adhieren al voto del Dr. Trípoli.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que decide y ha sido materia de apelación; II) Las costas de la alzada se imponen a la parte actora por resultar sustancialmente vencida (art. 68, primer párrafo, del CPCCN); III) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Regístrese, notifíquese electrónicamente, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Pablo Trípoli. – Juan Manuel Converset. – Omar L. Díaz Solimine.