En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los treinta días del mes de octubre de dos mil veinticuatro, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “G., F. c/ G., D. s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (Expte. nº 24.512/2022), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. Juan Pablo Rodríguez y Dra. Paola Mariana Guisado.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Rodríguez dijo:
I. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda promovida por F. G. contra D. G. y, en consecuencia, estableció que, a los efectos de practicar las cuentas correspondientes por la administración del inmueble de la calle Gorostiaga …, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, deberán seguirse las pautas establecidas en los considerandos, con costas en el orden causado.
En los considerandos, en lo que interesa, precisó que en la presente acción se discuten las impugnaciones formuladas por la demandada sobre los siguientes ítems: a) ciertos impuestos a las ganancias, b) el pago de honorarios del contador, y c) el pago de gastos bancarios.
“En el sub lite la retribución por los trabajos de administración fue expresamente establecida por los contratantes. Al ser esto así, la contratación de un contador debe ser absorbida por el actor, ya que no hubo previsión contractual sobre el tópico que autorice un temperamento distinto, cuando el estipendio fue establecido únicamente en el porcentual mencionado”.
“Misma consideración y cómo lógica derivación de ello, merecen los gastos bancarios que resultan comprendidos en aquella determinación de los honorarios por tratarse de erogaciones propias de la administración”. En otra parte, estableció respecto de la demanda, que procede parcialmente y con el alcance indicado, esto es, deberá prescindirse de los rubros “honorarios de contador” gastos bancarios” y reformularse la partida por “impuesto a las ganancias” la que sólo deberá considerarse desde diciembre de 2019 en adelante y en el período fiscal de que se trata. Antes de ello, precisó en lo pertinente, que “…el período anterior no se encuentra alcanzado por lo convenido –nada se dice en el acuerdo– y se refieren a períodos fiscales en los cuales no regía la convención. Y, por lo tanto, podría afectarse el mecanismo compensatorio establecido de una forma no autorizada en las cláusulas referidas. (art.1064 del CCCN)”.
II. El actor se agravia porque la sentencia de grado declara procedente el ítem en cuestión, relativo al impuesto a las ganancias, pero con la salvedad de que se trata sólo a partir de diciembre de 2019 por cuanto el período anterior no se encontraría alcanzado por lo convenido y en los cuales no regía la convención.
Explica que la “salvedad” aludida en la sentencia afecta al ítem “Ganancia 2018 Cuota 2” del 16/12/19 por $ 53.878 incluido en la Liquidación Gorostiaga diciembre 2019 referenciada en la demanda, lo que causa agravio al accionante, porque le ordena asumir en exclusividad el pago de unos impuestos EXPRESAMENTE establecidos como “comunes a las partes” en el Acuerdo celebrado con anterioridad (el 13 de diciembre 2019).
Critica que el juez de grado entiende que “nada se dice en el acuerdo” respecto a los impuestos correspondientes a ejercicios fiscales anteriores al 2019 y al mes de diciembre 2019, sin embargo, las partes SÍ han pactado expresamente al respecto el tratamiento de dichos impuestos tal cómo surge de la literalidad de la cláusula 4.3.ii del Acuerdo que, claramente establece que: “se deducirá y retendrá el importe correspondiente a tasas e impuestos vigentes a esa fecha relacionados con Gorostiaga y aquellos que impacten únicamente sobre FG (y no en partes iguales sobre DG) en su condición de titular registral y/o parte en el contrato de locación (por ejemplo y sin limitarse a, el impuesto a las ganancias …, etc.)”.
Postula que las condiciones que establece la cláusula son: (i) que los impuestos se encuentren vigentes al momento de la liquidación correspondiente; (ii) relacionados con Gorostiaga y (iii) que impacten únicamente sobre el actor. Remata en derredor de ello, que el ítem “Ganancia 2018 Cuota 2” cumple con las 3 condiciones ut supra mencionadas.
Argumenta que, conociendo las cuentas y vencimientos próximos, con el cronograma de pagos futuros de impuestos ya liquidados, la contraparte optó por comenzar en el –superavitario– mes de diciembre 2019 donde se incluían tanto el ítem en cuestión como el “Anticipo 3 de Ganancias 2019” del 17/12/2019 por $ 11.942. Destacó que esta diferenciación entre impuestos del 2018 o del 2019, no fue peticionada judicialmente por la contraparte (art. 960 CCCN).
Añade que tampoco el a quo hace referencia a la cláusula 6.6. en cuanto a que: “cualquier costo impositivo relacionado con las disposiciones del presente Acuerdo será afrontado por las Partes en partes iguales”.
Es decir que las partes pactaron que cualquier costo impositivo del Acuerdo debería ser solventado por las partes, en partes iguales y la posición de la demandada en lo relativo al Impuesto a las Ganancias resulta irreconciliable con la antedicha regla. Por lo demás, la previsión de que el Impuesto a las Ganancias se solventaría con los ingresos de Gorostiaga constituye una condición ESENCIAL de la celebración del Acuerdo, y por ello fue expresamente destacada su inclusión en las pautas de liquidación de su cláusula 4.3.
Controvierte que la demandada argumenta que como las ganancias previas a la firma del Acuerdo habrían sido por él percibidas, el impuesto a la ganancia por dichos ejercicios le correspondería ser afrontado en un 100%. Lo que reputa improcedente, ya que el Acuerdo se firmó con su expresa aprobación de cuentas a su favor por su desempeño como administrador hasta el momento de la firma del Acuerdo, con renuncia a cualquier reclamo con relación a “todos los actos de todo tipo realizados por FG, directa y/o indirectamente en relación con Gorostiaga hasta el día (de la suscripción del Acuerdo), aprobando todo lo actuado al respecto a su entera satisfacción, quedando extinguido todo derecho de DG a cuestionar cualquiera de esos actos y/o efectuar reclamos de cualquier tipo y/o exigir rendición de cuentas contra FG” (ver Considerando C y cláusula 1.5 del Acuerdo).
Queda claro, según interpreta, que cualquier acto de administración de su parte anterior a diciembre 2019, ya sea de “percepción” y/o distribución o no, quedaría excluido de todo cuestionamiento por parte de la demandada. Añade que la voluntad de las partes al momento de celebrar el Acuerdo fue que cualquier carga fiscal (incluyendo el Impuesto a la Ganancias), fuese del ejercicio que fuese, debería ser abonado por ambas partes y en la misma proporción con el producido del alquiler de Gorostiaga a ser percibidos a partir de la firma del Acuerdo (cláusulas 4.4 y 4.6), en caso de que los mismos existiesen y fuesen suficientes. Distingue el flujo de caja ante el supuesto de locación efectiva y las obligaciones inherentes a cada parte (cláusulas 4.1 y 4.3) en sus respectivas cualidades (titular registral/usufructuario 50%). De esa manera, ejemplifica, que si Gorostiaga dejase de encontrarse alquilada o el saldo mensual fuese insuficiente, los costos de mantenimiento edilicio, de servicios, tasas y tributos y demás, todos englobados a lo largo del Acuerdo como “GASTOS DE ADMINISTRACIÓN/MANTENIMIENTO” deberán ser solventados por ambas partes, en partes iguales (cláusulas 1.2, 4.2, 4.3, 4.7, 5.1 y 6.1). Es decir, mientras detente la titularidad impositiva del inmueble, todos los impuestos relacionados podrían ser deducidos de las rentas de Gorostiaga en partes iguales. Recién al momento que cada parte asuma su correspondiente titularidad impositiva, cada parte abonaría sus impuestos de manera individual, manteniéndose firme e inalterable siempre la Solidaridad Fiscal de manera tal que de la explotación locativa de Gorostiaga ambas partes reciban los mismos ingresos y flujos y soporten los mismos gastos e impuestos mes a mes, en un verdadero 50/50, espíritu que atraviesa el Acuerdo en su totalidad, amén de los honorarios pactados por su efectiva labor.
En su respuesta, la emplazada asegura que guarda toda lógica que, si con anterioridad a la suscripción del Acuerdo no ha percibido suma alguna por ingresos obtenidos de la locación de dicho inmueble, no corresponde que asuma el pago del impuesto a las ganancias del actor, máxime cuando no hay ninguna mención expresa sobre su inclusión. Repite que no percibió ningún ingreso por la locación de este inmueble con anterioridad a la suscripción del Acuerdo, y ahora resulta que por la “amplísima” interpretación del actor, debería asumir el 50% de los impuestos de ganancias liquidados por este, además de los propios, incluso sin tener certeza de qué rubros e ingresos estarían incluidos en estas declaraciones, solo porque refieren supuestamente al inmueble de Gorostiaga y los tiene que abonar el accionante. Postula que no solo carece de toda razonabilidad y lógica esta interpretación, sino que además es claramente abusiva y arbitraria.
La solución de esta cuestión debe buscarse por el lado de lo que las parte convinieron al respecto en el citado acuerdo de mediación. Vale destacar en tal sentido, que la libertad de contratación a la que se refiere el art. 958 del Código Civil y Comercial de la Nación, implica incorporar el principio de la autonomía de la voluntad, reconocido durante la vigencia del código de Vélez, ante la falta de texto expreso, por vía doctrinaria y jurisprudencial. Lo que a su vez, sirve de justificativo de la llamada fuerza obligatoria de los contratos, antes consagrada por el art. 1197, ahora por el art. 959 del CCCN, con la denominación “efecto vinculante”. Esa autonomía, que impacta en el art. 19 de la Constitución Nacional, en ese verdadero diálogo de fuentes que el ordenamiento actual nos propone, en lo que aquí interesa, incluye la denominadas autorregulación normativa, que comprende la libertad de darle al contrato el contenido que voluntariamente los contratantes decidan, y también la de modificarlo o incluso extinguirlo de común acuerdo.
Bien lo recuerda el juez en su sentencia, el “Acuerdo” de mediación celebrado el 13 de diciembre de 2019 establece sobre la administración de Gorostiaga en las cláusulas 4.2 y 4.3 lo siguiente: “4.2. LAS PARTES acuerdan que hasta tanto GOROSTIAGA sea vendido, seguirá siendo administrado por F. G. bajo los mismos lineamientos vigentes en la actualidad, procurando mantener el estado edilicio en buenas condiciones para facilitar su locación y los impuestos al día. Los actos de administración que excedan de la cantidad de u$d2.000 (dólares estadounidenses dos mil) considerados por ítem o por monto mensual requerirán de la previa consulta a DG”.
“4.3. Los pagos de cánones locativos de GOROSTIAGA que reciba F. G. a partir del mes de diciembre de 2019 se imputarán en el siguiente orden: (i) se retendrá y aplicará la suma de dinero necesaria para la cancelación de gastos de mantenimiento del inmueble y todos aquellos que se encuentran a cargo de la parte locadora según lo establecido en el contrato de alquiler; (ii) se deducirán y retendrá el importe correspondiente a tasas e impuestos vigentes a esa fecha relacionados con GOROSTIAGA y aquellos que impacten únicamente sobre F. G. (y no en partes iguales sobre D. G.) en su condición de titular registral y/o parte locadora en el contrato de locación (por ejemplo, y sin limitarse a, el impuesto a las ganancias a cargo del locador, el impuesto a la ganancia mínima presunta mientras el inmueble no esté alquilado, ingresos brutos en caso de existir, etc.); (iii) se deducirán los honorarios de F. G. por la administración de GOROSTIAGA según lo establecido en la cláusula 4.6.; y (iv) el saldo remanente se distribuirá en razón del cincuenta por ciento (50%) para F. G. y cincuenta por ciento (50%) para D. G.”.
De igual manera se pactó que: “4.5… LAS PARTES de común acuerdo, pactan los honorarios de administración de F. G. en la suma equivalente al 10% (diez por ciento) del importe bruto del canon locativo mensual, en la misma moneda y cotización en que el pago del alquiler fuera efectuado”.
El contrato debe interpretarse conforme a la intención común de las partes y al principio de la buena fe” (art. 1061). En consecuencia, puede afirmarse sin hesitación que mediante esta norma, ha quedado explicitado en nuestro Derecho Privado, el principio de la ultraliteralidad, en tanto el legislador ha privilegiado la búsqueda de la intención común sobre el método literal que implicaría atenerse a las palabras utilizadas, lo que actúa además como un límite para el juez, quien –a priori– no se encuentra habilitado para alterarla (ver Carlos A. Hernández en Lorenzetti, Ricardo Luis: “Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado”, t. VI, p. 122, con cita de IRTI, Natalino, Testo e contesto, Cedam, Padova, 1996, p. 1.; DÍEZ-PICAZO, ROCA TRÍAS y MORALES: “Los principios del Derecho europeo de Contratos”, ps. 252 y ss.).
Cuando el art. 1065 del CCyCN alude en el inc. c, a la naturaleza y finalidad del contrato, se ajusta a la filosofía que campea en la normativa que regula los actos jurídicos en general y los contratos en particular, que erige a la causa en un verdadero faro para el intérprete. En este contexto, se ha señalado que “…para conocer el sentido del contrato es preciso indagar el sustrato económico que lo sustenta, el juego de los intereses de las partes y la práctica que éstas han dado a dichos intereses” (ver Ariza: “Interpretación de los contratos”, p. 140).
A la luz de esas pautas, considero que los agravios no logaran conmover lo que resolviera el magistrado sobre el punto. Hizo bien en desechar el período anterior a diciembre de 2019, con sustento en que no se encuentra alcanzado por lo convenido y que los agravios no logar conmover, ya que nada se dice en el acuerdo, que se refiere en su correcta interpretación del punto a los períodos devengados en ese mes en adelante, y no a los períodos fiscales anteriores como pretende el actor, en los cuales no regía la convención. Lo que además parece justo, por cuanto es solo recién a partir de allí que de manera comprobada la demandada ha comenzado a recibir la parte del alquiler a la que ella tiene derecho.
Queda claro de las cláusulas transcritas, que la finalidad perseguida por las partes, interpretada conforme los señalados lineamientos, fue regular el contenido de la relación contractual, que el magistrado calificó como un mandato, hacia el futuro. En esa línea, si se toma como eje el rol previsto para el actor, en la cláusula puede observarse que cuando se hace alusión a las deducciones y retenciones de impuesto, se incluyen a “…aquellos que impacten únicamente sobre F. G. (y no en partes iguales sobre D. G.) en su condición de titular registral y/o parte locadora en el contrato de locación…”, y no a los que ya hubieran impactado. Para luego, de la mano de ello, ejemplificar con “…el impuesto a las ganancias a cargo del locador, el impuesto a la ganancia mínima presunta mientras el inmueble no esté alquilado, ingresos brutos en caso de existir…”, todo lo cual patentiza que lo allí convenido se orienta a la conformación de un programa destinado a cubrir y disciplinar situaciones que podrían verificarse en un futuro, y no a lo acontecido en el pasado.
En tal escenario, concuerdo con la demandada en que la interpretación que realiza el actor del concepto de “solidaridad fiscal” pactada por las partes es forzada. Pretende por esa vía, extender retroactivamente la aplicación de esa solución a un supuesto fáctico que la cláusula no comprende, ya que ella está destinada a regir el proceso de venta del inmueble de la calle Gorostiaga prevista en la cláusula 6.6. del Acuerdo. Como bien lo hace notar la accionada, el título de la cláusula 6 lo muestra con elocuencia, puesto que dice “Proceso de Venta y/o Nueva locación de Gorostiaga”.
Coincido con lo que se señala en la contestación de agravios dado que este concepto resulta aplicable para el proceso de venta del inmueble o eventualmente a un nuevo contrato de locación, no es el caso debatido en autos, por lo que no corresponde su aplicación. Nada tiene que ver esta cuestión con la pretendida imposición a la accionada del impuesto a las ganancias a cargo del Sr. F. G., cuando éste debe ser asumido por el actor en virtud de sus ingresos y respecto de los cuales la demandada no tuvo ninguna injerencia
Juzgado ello, y definido el segmento temporal a considerar, diciembre de 2019 en adelante, toca ahora entender en el planteo de la el que fuera quien se agravia porque el magistrado en su totalidad el rubro de “impuesto a las ganancias”, limitándose solamente a rechazar los montos anteriores a Diciembre de 2019, fundado exclusivamente en la fecha de suscripción del Acuerdo, pero sin analizar ni fundar de manera integral y armónica su decisión de mantener a su cargo los montos por impuestos a las ganancias por “Anticipos de Ganancias 2020”, cuando esta decisión es improcedente puesto que implicaría un doble pago de este concepto por su parte, y un enriquecimiento sin causa a favor del actor.
Objeta que el Juez de grado refiere solamente a la procedencia de la aplicación del impuesto porque se encuentra expresado en la cláusula 4.3. del Acuerdo, pero no hace un análisis integral y fundado de esta mención, en el contexto de la interpretación restrictiva y contextual que establecen los artículos 1062 y 1064 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Critica que el Juez de grado no ha ponderado en su sentencia, el hecho de que ha emitido al Sr. F. G. las facturas correspondientes a los cánones locativos liquidados por el actor. Los montos de estas facturas son deducidas por el actor en sus declaraciones impositivas –por lo tanto, su impuesto no se calcula sobre el monto total del canon sino solo por su 50%– y en contrapartida esta facturación implica un ingreso para ella sobre el cual debe pagar sus impuestos.
Argumenta que es claro que el impuesto a las ganancias no impacta solo sobre el actor –como es el caso previsto en la cláusula 4.3– sino también sobre ella en partes iguales. Por lo tanto, la deducción prevista en la cláusula 4.3. (ii) es improcedente.
Admitir un razonamiento contrario implicaría una conducta arbitraria, abusiva y contraria a derecho, ya que de esa manera se le impondría abonar el impuesto a las ganancias por sus ingresos –que incluyen el 50% de los cánones locativos de Gorostiaga y Arcos– y además el 50% del impuesto por los ingresos percibidos por el Sr. F. G. En contrapartida, no hay ninguna deducción previa que ella le efectúe al actor con motivo de impuestos a las ganancias por los ingresos de Arcos –él debería declarar el ingreso en sus declaraciones impositivas–, pero el Sr. G. hace pagar el 50% de sus impuestos a su hermana y además deduce el monto de las facturas que ésta emitió obteniendo así un beneficio adicional.
Apunta que es importante destacar que, en los correos obrantes como prueba documental, el actor señala que cada uno tributará por el 50% con la emisión de los comprobantes respectivos. Por lo tanto, estima que habiendo emitido las facturas pertinentes, no resulta procedente este reclamo del actor.
Remata su fundamentación, al afirmar que la interpretación abusiva que realiza el actor del Acuerdo suscripto –paradójicamente siempre en su único y exclusivo beneficio– desvirtúa el verdadero espíritu del mismo y la diligencia con la que debe actuar un administrador.
De los intercambios de mensajes cursados y de las facturas en orden cronológico, que el mismo actor acompaña con el escrito introductorio de la instancia es posible vislumbrar que se ha instaurado como modalidad, que la demandada le facture mensualmente su participación en la locación. Lo que le deja al actor expedita la vía para que tribute el impuesto a las ganancias solamente por su parte, de la misma forma que la emplazada D. G. debe hacerlo por la suya. De ahí que el objetivo económico jurídico perseguido con lo convenido en la citada cláusula cuando prevé la deducción de impuestos vigentes a esa fecha relacionados con GOROSTIAGA que impacten únicamente sobre F. G., queda satisfecho con el mecanismo que la conducta observada por las partes con posterioridad a la celebración del acuerdo deja entrever. Esto porque de esa manera ellas dejan neutralizada la doble imposición que lo pactado pretende evitar. Con la indicada facturación, en suma, lo expresado en ese período de la cláusula en cuestión, queda desprovisto del sustento fáctico al que se supeditó su implementación práctica, que radica en evitar que como titular registral o como locador del inmueble en cuestión, el demandante tribute sobre el 100 % de lo recaudado. En rigor, esa conducta observada por las partes luego de lo convenido en la mediación, permite ubicar el supuesto en lo que la cláusula encierra entre paréntesis, cuando dice (…en partes iguales sobre D. G.), hipótesis que por lo expresamente convenido queda fuera de la deducción de impuestos programada. Por tanto, considero que corresponde hacer lugar a los agravios y dejar sin efecto la compensación establecida en la sentencia apelada respecto de la partida impuesto a las ganancias desde diciembre de 2019 en adelante. Salvo que el actor demuestre, con las declaraciones impositivas incluidas, en la etapa de ejecución de sentencia, que debido a la omisión de la demandada de acompañarle determinadas facturas mensuales, tributó en exceso de lo que le corresponde, lo que deberá cargarse sobre la emplazada en el caso de verificarse esa situación. Esto, porque como en el intercambio de información que refleja la documentación acompañada se ha planteado alguna reticencia de la demandada para acompañar determinadas facturas mensuales, debe dejarse a salvo la mencionada posibilidad. Solo con relación a impuestos causados a partir de la fecha indicada en la sentencia apelada, porque concuerdo con la emplazada en que los que tiene su causa en períodos anteriores quedan afuera.
En otro agravio, el actor objeta lo que se afirma en el fallo recurrido en el sentido de que al haberse pactado una retribución a su favor por los trabajos de administración “la contratación de un contador debe ser absorbida por el actor, ya que no hubo previsión contractual sobre el tópico que autorice un temperamento distinto, cuando el estipendio fue establecido únicamente en el porcentual mencionado”.
Considera que el a quo confunde e invierte los conceptos de “estipendio” (o gastos de administración/MANTENIMIENTO) con “honorarios” propiamente dichos que SÍ se establecen expresamente en el Acuerdo. Dice que la cláusula 4.2 debe ser leída de manera sistemática con las cláusulas 4.3 (especialmente la primera parte del inciso “i”) y las 5.1 y 6.1 en cuanto todas ellas se refieren a “Gastos de Mantenimiento”, que son aquellos que hagan al cumplimiento de los fines de la administración pactada que no son otros que “mantener” no solo el estado edilicio del inmueble sino también “mantener” los impuestos al día (ver puntos 4.2., 4.3, ap. i), 6.1., 5.1., entre otros).
Define como “gastos de Mantenimiento”, aquellos administrativos que vienen a dar cumplimiento al objeto de la administración, esto es: MANTENER ediliciamente y MANTENER impuestos al día. Alega que de acuerdo con la cláusula 4.2 ejerce un mandato que no comenzó con la firma del Acuerdo. Así se refleja en su letra cuando dice: “SEGUIRÁ administrando bajo los lineamientos VIGENTES en la actualidad”.
Reputa que es claro que estos gastos de MANTENIMIENTO según se definen en la cláusula 4.2 deben ser asumidos por las partes en iguales proporciones porque hace al cumplimiento de los objetivos comunes de administración del inmueble, con independencia de la efectiva retribución del Administrador por sus tareas o no.
Se pregunta, ¿Puede dudarse, lógicamente, de la necesidad de contar con asesoramiento contable para administrar correctamente un inmueble de las características del de autos –sujeto a un Acuerdo como el de marras– cuyo valor de mercado no es inferior a los u$s 2.500.000 y que merced a su administración otorga una renta anual de aproximadamente u$s 75.000 brutos anuales (unos USD 60.000 netos), en moneda extranjera, a repartir entre las partes? ¿Estaría dando fiel cumplimiento a los objetivos de la administración pactada a su cargo?
Se responde que una correcta administración, en línea con lo pactado por las partes, exige un accionar responsable y prudente. Omitir, en el contexto impositivo y regulatorio actual de la República Argentina, la contratación de un asesoramiento contable para todo lo referido a la liquidación de los impuestos y cargas derivados de la situación registral y fiscal y del negocio locativo de un inmueble de este calibre, carece de sentido y sería causal de mala administración en tanto cualquier mínimo error (el suscrito no es contador sino abogado), podría dar lugar a cuantiosas pérdidas por omisiones de impuestos, el pago de intereses fiscales moratorios o punitorios o incurrir en otras responsabilidades, incluyendo el incumplimiento al mismo Acuerdo. Y es precisamente por eso mismo que el Acuerdo establece como estándar de administración el de “(MANTENER) los impuestos al día” (tarea imposible sin un contador matriculado).
Resulta evidente y de público conocimiento que contar con el asesoramiento de un contador profesional es absolutamente indispensable en un país como la República Argentina para hacer todo el trabajo fiscal que requiere una integral y exitosa asesoría impositiva de Gorostiaga.
Los honorarios del Contador que fueron incluidos en las liquidaciones se corresponden exclusivamente con los gastos de servicios de facturación del alquiler y liquidación de impuestos que genera la titularidad registral sujeto a 50% de usufructo y el carácter de locador de Gorostiaga de esta parte, tal como surge del email de la contadora L. N., del Estudio Dubin –contador de Gorostiaga– de fecha 26 febrero 2020 que se encuentra incorporado al Anexo 10, con su función de controlador de la Garantía Fiscal y demás asesoramiento relevante.
Alega que la posición de la demandada con relación al cargo del gasto del contador contradice sus propios actos, ya que, según se constata con la documentación incluida en el Anexo 10, tanto en correos de la demandada y de su abogada (la Dra. P.) solicitaron se la incluya en copia de las comunicaciones relacionadas con las liquidaciones a la Srta. F. G. (contadora de la demandada) y se le atribuye a dicha contadora la responsabilidad y capacidad exclusiva para emitir las facturas correspondientes a la administración de Arcos (que lleva a cabo la demandada). De esa manera, infiere que la demandada reconoce la necesidad de contar con asistencia contable para su propia administración (pese a la menor complejidad fiscal que presenta Arcos al tratarse de un departamento de 2 ambientes y que cuenta con una administración de consorcio y no una casa de un valor, renta y carga administrativa veinte veces menor, y encontrándose la demandada en ese entonces inscripta como monotributista y no como responsable inscripta) y teniendo en cuenta que dicha administración representa no más de un 1/20 de la administración de Gorostiaga (en el Régimen General Impositivo).
En el mismo sentido, la demandada incluyó adicionalmente en sus propias liquidaciones de Arcos (enero y febrero 2020) idénticos y equivalentes cargos por el mismo rubro de la mencionada contadora F. G. los cuales fueron aceptados por esta parte y descontados de la renta COMÚN de Arcos por la demandada, sin oposición (nuevamente por ser actos de administración/MANTENIMIENTO de Arcos y estar dentro del límite de u$s 500 presupuestados para tales fines.
Más aun, recuerda que la demandada ofreció como reemplazo del contador actual e histórico de Gorostiaga (conocido por la demandada al aprobar las cuentas al momento de suscribir el Acuerdo) al Sr. M. V., con honorarios de $8.500 más IVA (total $10.285, contra un total de $16.906 del actuante en ese momento), en clara demostración que no es el cargo o rubro lo que se observaba por la demandada sino su supuesta idoneidad, coste o identidad –todo ajeno a sus facultades (ya que no son coadministradores de Gorostiaga).
Concluye que la accionada es responsable por el 50% de dichos honorarios –devenidos en Gastos administrativos/MANTENIMIENTO– por un servicio contable que es fundamental, beneficioso, natural, imprescindible y común a los intereses de ambas partes y no hay razón para argumentar que debería prescindirse de ellos o que él los asuma en exclusividad.
Refuta que el juez subsume los gastos de Mantenimiento (con un primer límite de u$s 2.000) dentro de sus Honorarios (10% de locación bruta, unos u$s 630 actuales, haciendo de aquel monto pactado letra muerta. La realidad pactada y ejecutada, sin embargo, es que sus honorarios están subsumidos dentro de los gastos de administración/MANTENIMIENTO y no a la inversa como mal entiende el a quo.
Refuerza que la pretensión que el presente cargo sea a su cargo –circunstancialmente administrador–, implica en los hechos que dicho pago, en definitiva, debe ser asumido por una de las dos partes del Acuerdo; uno de los dos cousufructuarios del mismo negocio locativo común.
La accionada contesta que el actor cobra por sus prestaciones como administrador y dentro de esas tareas se encuentran la de abonar servicios e impuestos, mantener el inmueble en óptimas condiciones, emitir la factura del canon (una por mes), si hay un contrato de locación -como es este el caso percibir los cánones locativos y efectuar la liquidación a la Srta. G. de acuerdo a lo pautado. Y avanza en que si el Sr. G. desea contratar un contador para sus gestiones, liquidaciones impositivas personales, etc., es su decisión. Pero este costo no debe ser soportado por su parte.
Alega que el actor pretende justificar este cargo improcedente aduciendo que de su parte también ha contratado a una contadora para emitir sus facturas, realizar sus presentaciones impositivas, etc. Sin embargo, refuta que los honorarios de esta contadora son asumidos exclusivamente por ella, ya que atañen a sus actividades personales y/o como administradora del inmueble de la calle Arcos, tarea por la que percibe una remuneración conforme lo previsto en la cláusula 4.12. del Acuerdo.
Para definir la cuestión que se ha suscitado en relación al concepto apuntado, vale destacar que el mandatario debe evitar los gastos superfluos o innecesarios. Es éste un deber de economía que se desprende de la diligencia que debe observar en el cumplimiento del encargo y de la buena fe-lealtad o probidad.
“Pagado los gastos […] del mandatario, el mandante no está obligado a pagar…” gastos a las personas que le sustituyeron en la ejecución del mandato, a menos que la sustitución hubiese sido indispensable. La cuestión estriba en diferenciar los necesarios de los innecesarios. Se trata de evitar un doble pago de gastos, al mandatario sustituto y al sustituyente. Si esa duplicación no existiere y, además, los gastos fueren indispensables, no vemos razón para no concluir en la necesidad de abonarlos o reembolsarlos (ver Mosset Iturraspe, Jorge: “Mandatos”, p. 344).
De acuerdo con las pautas señaladas, no obstante el valor económico del inmueble, considero que el actor no ha logrado demostrar que la administración de dicho bien, destinado a un sencillo negocio como la locación, configure una complejidad de tal magnitud que exija la contratación de un contador, para realizar una labor que demande erogaciones en exceso, por fuera de la que necesita para atender sus propios asuntos y declaraciones impositivas. Lo cual me convence de rechazar los agravios sobre el punto, por no haberse demostrado la real necesidad del gasto. Y también porque por su naturaleza, por lo dicho, para compartirlo con su hermana, ello debió ser expresamente convenido, lo que en el caso no ocurre.
El art. 1061, inc. a) del CCyCN impone como limitación para el reclamo de la compensación de los gastos en los que se incurre en la ejecución del mandato la razonabilidad, por lo que exime al mandante de pagar los que se muestran realmente excesivos. De lo que se sigue que aquí rigen pautas objetivas y no el parecer de una de las partes, porque lo que se pretende evitar son los abusos (ver Enrique Carlos Müller en Lorenzetti, Ricardo Luis: “Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado”, t. VII, p. 96).
En su planteo respecto del costo de la cuenta bancaria, el actor sostiene que la resolución judicial carece de un fundamento sólido, que prescinde de un análisis armónico e integral no sólo del Acuerdo sino también de las conductas de las partes y de la más elemental lógica. Reputa que soslaya las evidencias acompañadas a la causa sin indagar ni profundizar su análisis. Explica que el cobro del canon locativo de Gorostiaga requiere necesariamente de una cuenta bancaria de cobro y pago. Mal podría acreditarle a la demandada los cobros y pagos realizados sin una cuenta con la que operar.
En el caso particular de Gorostiaga, no es ya una la cuenta bancaria, sino que, como el alquiler se cobraba en el extranjero y parte de ello se transfería a la República Argentina para poder tramitar los pagos inherentes a una correcta y exitosa administración, se necesitan dos cuentas bancarias (una en el extranjero y una en Argentina) y, adicionalmente, una cuenta comitente de custodia de valores, por lo que dichos cargos debían ser soportados por ambas partes –y en alta proporción lo fueron–.
Argumenta, que es una verdad de Perogrullo que cualquier administrador necesita una cuenta bancaria. El hecho que por obvias razones de simplificación se haya empleado una cuenta ya existente de titularidad del administrador no implica una solución distinta como insólitamente pretende concluir la demandada. Con esa lógica, sustenta su razonamiento en que bastaría que abriese otra cuenta distinta a la actual, destinada exclusivamente a la administración de Gorostiaga, para contrarrestar la impugnación, lo cual sería antieconómico y, sobre todo, contrario al sentido común.
Los agravios no pueden tener favorable acogida, porque se manifiestan insuficientes para desvirtuar el argumento central al que acudiera el magistrado de la anterior instancia para denegar este concepto, que reside en que no medió previsión contractual que ubique este gasto como susceptible de ser compartido. A lo que se suma que, como el mismo actor lo admite, se vale de una cuenta bancaria de su titularidad personal, sin arrimar elementos de juicio que demuestren el mayor costo que debe afrontar por operar sobre el 100 % de los alquileres.
El juez calificó el concepto como una erogación propia de la administración, y reputó que su decisión se ajusta a la interpretación integral del contrato, con el recaudo que asegura la reciprocidad, siempre trascendente en materia de contratos bilaterales, al hacer saber que ninguno de los contratantes, tanto F. como D. podrán trasladar estos conceptos por la administración que desempeñan sobre los inmuebles de referencia (art. 1061 del CCCN). Por todo lo dicho, y lo señalado al tratar los honorarios del contador, en lo pertinente, considero que la sentencia debe ser confirmada en lo que decidiera sobre el punto.
Respecto de los gastos causídicos, el ordenamiento procesal vigente adhiere a un principio generalmente aceptado en la legislación nacional y extranjera y cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, con prescindencia de la buena o mala fe con que la parte vencida pueda haber actuado durante la tramitación del proceso, como base de la imposición de la condena en costas, puesto que quien promueve una demanda los hace por su cuenta y riesgo (Fassi-Yañez: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado , Anotado y Concordado”, t. 1, p. 411).
El proceso constituye un instrumento que no se maneja sin lesionar el interés ajeno y cuyo peso se debe soportar si se lo ha provocado sin razón suficiente para triunfar en la pretensión sostenida. Por ello, se ha entendido que debe meritarse a) el concepto objetivo del riesgo, pues quien litiga lo hace a su peligro: b) el hecho objetivo del vencimiento, ya que si es vencido, debe reembolsar del adversario, cuyo derecho no debe resultar menoscabado por la existencia del proceso (Fassi-Yañez: “ob. cit”, t. 1, p. 412).
A la luz de estas pautas, juzgo que corresponde admitir las quejas de la demandada, ya que atento al resultado, el actor inviste con claridad la condición de vencido. Circunstancia que justifica atenerse el hecho objetivo de la derrota como criterio de imposición, dada la ausencia de circunstancias excepcionales que justifiquen un apartamiento de esa verdadera regla que gobierna la materia.
III. Por lo expuesto, si mi criterio resultara compartido correspondería: I) Rechazar íntegramente los agravios del actor y admitir los de la demandada; II) Revocar la sentencia apelada respecto de lo que decide en materia de compensación del impuesto a las ganancias a partir de 2019 en adelante, con el alcance señalado en los Considerandos y en lo que hace a las costas de primera instancia, que se imponen al actor. III) Confirmarla en todo lo demás que decide. Con cotas de Alzada al demandante, que resulta vencido (art. 68 del Código Procesal).
La Dra. Guisado votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por el Dr. Rodríguez.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal resuelve: I) Rechazar íntegramente los agravios del actor y admitir los de la demandada; II) Revocar la sentencia apelada respecto de lo que decide en materia de compensación del impuesto a las ganancias a partir de 2019 en adelante, con el alcance señalado en los Considerandos y en lo que hace a las costas de primera instancia, que se imponen al actor. III) Confirmarla en todo lo demás que decide. Con cotas de Alzada al demandante, que resulta vencido.
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2º párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Juan P. Rodríguez. – Paola M. Guisado (Sec.: Ezequiel J. Sobrino Reig).