En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 30 días del mes de diciembre de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “G., L. E. y otro c/ E., A. A. y otros s/ escrituración”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.
A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:
La sentencia recurrida i) rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por A. A. E., con costas; ii) admitió la demanda interpuesta por L. E. G. y P. A. R., con costas a la vencida. En consecuencia: condenó a A. A. E., M. F. –hoy sus sucesores–, A. A. M. –hoy sus sucesores– y “Terracasa S.A.” a otorgar a su favor la escritura traslativa de dominio del bien sito en la localidad de Bernal, Partido de Quilmes, Provincia de Buenos Aires con la nomenclatura catastral: Circunscripción: II, Sección: I, Fracción: 1, Parcela 2bw y lo que debe leerse como UF 2 – polígono 00-02, bajo apercibimiento de proceder en la forma establecida por el artículo 512 del Código Procesal, siempre que resulte posible; iii) desestimó el pedido de multa penal; iv) difirió el tratamiento de los rubros solicitados en concepto de daño psicológico y/o moral y daño emergente para una vez cumplida con la obligación contenida en el punto II.
Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes.
El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
I. Los antecedentes
Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Relata la parte accionante, que compraron el bien sito en Av. Caseros … UF 2 de la localidad de Bernal, partido de Quilmes a los demandados a través del boleto de compraventa suscripto el día 27 de diciembre del año 2000. Que, “el precio de la unidad fue abonado en 69 cuotas, cuyos comprobantes se acompañan” y que “al momento de realizar la compra del inmueble, el mismo no contaba con plano de subdivisión, ni reglamento de copropiedad, ni siquiera se encontraba edificado”.
Destacan, que la vendedora se comprometía a entregar la escritura traslativa de dominio una vez abonada la cuota nro. 9 y finalizados los trámites de subdivisión del lote. Que, a poco de la posesión y una vez llegada la cuota nueve comenzaron a reclamar la escrituración de la unidad. Que, siempre les respondían con evasivas de terminar la subdivisión y obtener la escrituración. Que, en el año 2001, luego de haber concurrido en varias oportunidades a la inmobiliaria demandada, se les informó que debían abonar los gastos de escrituración, los que fueron abonados. Que, al ver que el tiempo pasaba y no eran citados a escriturar concurrieron nuevamente a la inmobiliaria donde les informaron que debíamos abonar los servicios del agrimensor a fin de terminar los trámites previos, pago que se realizó en ese mismo año, a pesar de lo cual, nunca fueron citados a escriturar.
Señalan, que se produjo un intercambio de correspondencia referente tanto a los daños como a la intimación a los fines de escriturar y como no tuvo resultado alguno se inició el trámite de mediación previo que se cerró sin acuerdo el 22/04/2014, por no haber concurrido los requeridos. Que, luego de esta instancia el demandado Elejalde les envió una carta documento tratando de justificar su inasistencia y reclamando una supuesta deuda que no es tal, como causal para no escriturar”.
Aclaran, que el inmueble fue adquirido con la intervención de la inmobiliaria “E. Propiedades”, habiendo firmado el boleto el representante legal de la titular de dominio “TERRACASA S.A.”.
A fs. 90/97 se presentaron S., H. y G. F. y R. B., en su carácter de herederos de M. F., efectuaron una pormenorizada negativa de los hechos invocados en la demanda, brindaron una versión alternativa de los mismos e hicieron algunas consideraciones del caso.
Manifiestan, que “M. F. les dijo que la totalidad de bienes y derechos relacionados con los negocios de este “Barrio de Bernal” en el cual participó la sociedad “Terracasa S.A.”, habían sido cedidos al señor A. A. E.
Señalan, que por su parte y en lo que respecta al reclamo por escrituración del 10% del cual M. F. era titular no oponen ninguna objeción a escriturar dicha porción del bien a quien en derecho corresponda y en el momento en que quienes resulten compradores (en el caso, los actores) hayan cumplimentado con todas sus obligaciones previas a la escrituración.
Sostienen, que en ningún momento hasta la fecha de notificación de la demanda fueron anoticiados, ni intimados, ni notificados de la existencia de esa situación. Que, ninguno de los reclamos les puede ser extendidos, ni aplicados a los pues no sabían de la existencia de esta obligación de escriturar y no tenían ninguna idea del supuesto interés y necesidad de los actores de proceder a la escrituración. Que, los accionantes debieron presentarse en la sucesión para hacer el reclamo o al menos intimarlos fehacientemente.
A fs. 101/109 se presenta A. A. E. a oponer excepción de falta de legitimación pasiva pues fue demandado como “titular de E. Propiedades” porque las operaciones de venta de referencia habrían sido realizadas con “la intervención de la inmobiliaria demandada” y que el incumplimiento fue efectuado por parte de la titular de dominio, “Terracasa S.A.”, por lo que la obligación de escriturar no pesa ni sobre la mencionada inmobiliaria, ni sobre él.
Dijo, que en diciembre del año 2000 los accionantes se relacionaron con la Arq. M. E. E. y le manifestaron su interés en adquirir un lote de terreno. Que, luego de evaluar las diferentes alternativas que les fueron ofrecidas le hicieron saber que únicamente podían hacerlo en cuotas. Así las cosas, como surge de la lectura del documento la “entrega de u$s 420 como mera reserva de los derechos” que “en su nombre y en representación de…” equivocadamente imputó a la operación de venta de los derechos de propiedad “sobre un lote de terreno… Circunscripción II, Sección, Fracción I, Parcela 2bw, UF 1, polígono 00-01” cuando la pretensión de compra –tal como lo reclaman los coactores– fue manifestada con relación a la unidad funcional N° 2. Que, ellos también se equivocaron al atribuirle –solo por el título– el valor de un boleto de compraventa omitiendo que aludía a un inmueble diferente al que pretendieron reservar ya que les fue entregada la posesión de la UF 2 y, de conformidad, realizaron los pagos a cuenta de mayor cantidad por esa misma unidad. Que, también se equivocaron porque en la página suscripta el único compromiso asumido ha sido el de otorgar el Reglamento con el pago del derecho de construcción hasta 32 mts.2 y en forma simultánea la escritura traslativa de dominio de un inmueble diferente al que los accionados aceptaron recibir y continúan ejerciendo la posesión.
Advierte, en función de estos errores, que “les entregaron a los actores los recibos… que no acreditan el pago del precio de compra, ya que no habiéndose firmado el boleto de compraventa, jamás quedó fijado y aceptado por ambas partes el precio de la misma, como así tampoco fue correctamente identificada la UF”.
Indica, que “de esos recibos tampoco surge verificada la realización del pago de los intereses que –en caso de haberse suscripto el boleto– hubieran sido convenidos en la suma de u$s7.370 que, por las firmas por ellos puestas en los documentos por ellos mismos traídos a estos obrados, habrían asumido el compromiso de abonar”. Que, “los accionantes jamás concurrieron a suscribir el boleto de compraventa que les hubiera permitido justificar el supuesto incumplimiento de la obligación que le atribuyen a mi parte, y en relación a la cual debo poner de resalto que han sido ellos los únicos que mantienen incumplidas las obligaciones que se encuentran a su cargo, a saber: abonar el precio, abonar los derechos de lo construido por encima los 32 mts. , abonar los impuestos desde la fecha que también reconocer haber recibido la posesión, realizar el estado parcelario, y abonar el resto de los gastos a su cargo”.
A fs. 78 se notificó del traslado de demanda al accionado “Terracasa S.A.”, quien no se presentó en autos a contestarlo.
A fs. 77 se notificó del traslado de demanda al accionado A. J. M. quien no se presentó en autos a contestarlo. Que, habiendo acaecido su fallecimiento, el 22/08/2022 se ordenó la citación de sus herederos M. D., A. E., I. e I. M., quienes se presentaron el 26/04/2023.
II. La decisión recurrida
Para decidir del modo en que lo hizo mi distinguido colega valoró el informe de dominio presentado y el boleto de compraventa suscripto con fecha 27 de diciembre del 2000. Aclaró, en lo atinente a la individualización del bien objeto de autos que en el boleto de compraventa se consignó que la unidad funcional que se vendía era la N° 1 pero de las constancias de este expediente como del conexo “C., F. H. y otros c/ Herederos y/o sucesores de F., M. s/ daños y perjuicios” (N° 81331/2014) resulta con claridad que, si bien originariamente existió una confusión en relación a ello, la unidad funcional respecto a la que aquí se pretende la escritura es la N° 2 (conf. aclaración que insertó al pie de dicho instrumento). Desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Elejalde ya que de los términos del boleto de compraventa y las cartas documento de fs. 30, resulta claro que éste no había limitado su participación en el negocio al papel de intermediario entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, sino que intervino también como copropietario de la unidad funcional objeto del contrato. Que, de esa manera resulta alcanzado por las mismas obligaciones que los restantes condóminos enajenantes frente al eventual incumplimiento del contrato de compraventa. Consideró, que en orden al cumplimiento de la obligación no fue formalmente resistida por lo que tuvo por reconocido los vínculos contractuales plasmados en el boleto de compraventa. Que, de la letra del instrumento resulta expresamente que el acto de escrituración se formalizaría de forma simultánea con la entrega de la posesión y una vez abonada la cuota N° 9 lo cual no surge como cumplido. Que, además se exigía que se encuentren finalizados los trámites de subdivisión del lote y lo cierto es que el demandado ni siquiera ha acreditado el estado de los trámites tendientes a obtener la aprobación de los planos. Que, casi veinte años después de la firma del contrato no se encuentra acreditado que el inmueble posea el plano de subdivisión en propiedad horizontal ni que se haya denunciado datos de escribano alguno. Tocante a la cláusula penal que pretenden los actores, advirtieron la mala fe de los vendedores e inmobiliaria al no prever su propio incumplimiento de ahí que al no estar convenida la desestimó.
III. Los recursos
A. A. E. presenta sus agravios el día 29/7/2024. Se alza contra el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, porque la misma no ha sido fundada en un “entendimiento”, como equivocadamente sostuvo el Sr. Juez de la instancia inferior, sino en los propios dichos del actor, quien lo demandó como “…titular de E. Propiedades…” por las operaciones de venta realizadas con “…la intervención de la inmobiliaria demandada…” y respecto de la imposición de costas. Se queja de haber sido condenado a escriturar la unidad funcional N° 2, omitiendo pronunciarse respecto del reclamo escriturario efectuado por la actora con relación a la unidad funcional N° 1. Se queja de los incumplimientos atribuidos pues tanto la designación del escribano como su notificación a la parte actora surge con palmaria claridad de la declaración testimonial del Notario C.; y la subdivisión del inmueble ha sido fehacientemente acreditada mediante el diligenciamiento del oficio dirigido a la Dirección de Catastro de la Pcia. de Bs. As. Que, si bien permanece pendiente de cumplimiento la obligación de escriturar, esta –sabido es– pesa por igual sobre ambas partes – comprador y vendedor. Se queja por el diferimiento de los daños reclamados. El traslado fue contestado por Rolón el día 6/8/2024.
El actor expresa agravios el 29/7/2024. Se queja del rechazo de la aplicación de la multa pedida cuando en el expediente “C.” sí fue admitida. Que, su parte intimó a la escrituración por medio de notificación fehaciente en la que se pactó el pago de multa por cada día de retardo además de los daños y perjuicios por la falta de escrituración. Corrido el pertinente traslado, fue contestado por los herederos de M. F. (8/8/2024) por A. A. E. (12/8/2024) y por la heredera de M. (10/8/2024).
Los herederos de M. F. expresan agravios el 29/7/2024. Se quejan por haberse considerado que los vendedores no cumplimentaron con sus obligaciones pues hicieron lo que tenían a su cargo y, por ello, en el 2001 ya tenían aprobado el plano especial de subdivisión del lote “a construir”; y, en 2008 otorgaron el Reglamento de Copropiedad y Administración. Alegan, que son los actores los que nunca han estado en condiciones de escriturar y, por ello, la misma no ha podido otorgarse hasta la fecha. Solicitan, que la escrituración deberá llevarse a cabo (por intermedio del magistrado interviniente en esta litis) recién una vez que los actores acrediten el cumplimiento en el expediente de todos los instrumentos y trámites necesarios para poder otorgar la escrituración pertinente. Se quejan del diferimiento del reclamo por daños y de la imposición de costas. El traslado fue contestado por R. el día 6/8/2024.
III. La solución
a) Encuadre legal
El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.
Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts. 726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derecho u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. TARABORRELLI, José N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev. La Ley del 3/9/15).
Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.
No obstante y de conformidad con la doctrina jurisprudencial entada por nuestro más Alto Tribunal (in re “Ontiveros, Stella Maris c/ Prevención ART”, del 10/8/2017, Fallos 240:1038) al aplicar el Código de Vélez por razones de “derecho transitorio” (art. 7° del CCyCom.) la interpretación de las normas del referido Código Civil debe realizarse con una armonía plena y total con el régimen del CCyCom., y es en esta inteligencia que corresponde analizar y resolver lo propuesto a este tribunal de Alzada.
Es que, como razona agudamente Ramón Pizarro, lo apuntado resulta plausible al existir una clara continuidad entre las soluciones que permitía el código anterior –interpretadas dinámicamente a la luz de la doctrina y jurisprudencia más reciente– y las que ahora consagra, en algunos casos de manera más explícita y receptiva de ese proceso evolutivo, el nuevo CCyCom. (“El derecho a la reparación integral desde la perspectiva constitucional”, L.L. 23/8/2017) (esta Sala, voto de la Dra. Verón in re “Cardenas, Franco c/ Cavaco Brazao, Ariel David y otro s/ daños y perjuicios (acc. trán. con/les. o muerte), del 8/2021).
Ocurre que el nuevo Código Civil y Comercial es aplicable a las relaciones y situaciones jurídicas futuras; a las existentes a la fecha de su entrada en vigencia, tomándolas en el estado en que se encuentren, y también a las consecuencias no agotadas de las relaciones y situaciones jurídicas constituidas bajo el amparo de la antigua ley. Al ser el daño un presupuesto constitutivo de la responsabilidad (cfr. artículos 1716 y 1737 del Código Civil y Comercial y 1067 del anterior Código Civil), aquellos que dieron origen a este proceso constituyeron, en el mismo instante en que se produjeron, la obligación jurídica de repararlos. Es por ello que, más allá de considerar que en lo atinente a la aplicación temporal del nuevo Código Civil y Comercial ha de seguirse una hermenéutica que no limite su efectiva vigencia, pues como recordaba Vélez en su nota al viejo artículo 4044 –luego derogado por la ley 17.711–, “el interés general de la sociedad exige que las leyes nuevas, que necesariamente se presumen mejores, reemplacen cuanto antes a las antiguas, cuyos defectos van a corregir”, en este caso puntual, debe atenderse a aquella limitación por aplicación del principio consagrado en el artículo 7 del nuevo ordenamiento legal (cfr. CNCiv., Sala B, Fecha de firma: 15/08/2019 voto del Dr. Parrilli, en autos “Martínez, José Eduardo c/ Varela, Osvaldo, Héctor y otros s/daños y perjuicios”, 6/8/2015).
Siguiendo esa línea de ideas, coincido con quienes afirman que, con Código viejo o nuevo, la interpretación que guíe las decisiones judiciales no puede desconocer la supremacía de la Constitución Nacional, ni los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte, no ya porque lo consagre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en sus artículos 1 y 2, sino porque así lo manda la Constitución Nacional en sus artículos 31 y 75 inciso 22. Tampoco pueden ignorarse los valores que inspiran nuestro ordenamiento jurídico porque estos se sintetizan en el mandato de “afianzar la justicia” contenido en el Preámbulo de nuestra Constitución, que no es letra vana (ver voto del Dr. Parrilli en los autos ya citados) (conf. CNCiv. Sala L, expte. n° 93.983/2008 “A, J A c/ D J E y otros s/ daños y perjuicios (acc. trán. sin lesiones)” del 15/9/2019).
b) Adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
Principiaré por señalar que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.
Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 1/10/09, expte. Nº 2.575/2004 “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”. Ídem., 23/6/2010, expte. Nº 59.366/2004 “Berdier, Tristán Marcelo c/ Snitovsky, Luis y otro s/ daños y perjuicios” Ídem id, 18/3/2021 Expte N° 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. –ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).
Este Tribunal ha sostenido también que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que esta no está facultada constitucionalmente para suplir el déficit argumental o las quejas que no dedujo (Conf. CNCiv., esta Sala, 24/9/09, Expte. Nº 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; Ídem, 18/2/2010 expte. Nº 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios” Ídem. Id, 15/7/2010, expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios” Id; id, 18/3/2021 Expte. 63642/2017 “Necchi, Laura Beatriz c/ Cuviello; Elida Nora y otros s/ Desalojo: intrusos entre muchos otros).
La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).
En la especie podría considerarse que no se configuran estos recaudos toda vez que no se rebate certeramente las razones fundadas por el sentenciante de grado para admitir la demanda entablada. Puntualmente, reconocido el boleto de compraventa celebrado entre “…A. A. E., en su nombre y en representación de M. f., A. M. y TERRACASA SA…por una parte, en adelante “la parte vendedora”…y por la otra: P. A. R. …y L. E. G. …en adelante “la parte compradora”…”; debe decirse que el pueril argumento en que sostiene el codemandado Elejalde su excepción de falta de legitimación pasiva que defiende hasta el hartazgo sin sustento menos para refutar las conclusiones de mi distinguido colega basado además en el informe de dominio que tampoco cuestiona. Menos aún puede considerarse criticada la sentenciante en lo que hace a la individualización de la unidad adquirida cuando es el propio E. quien admite la intervención de la inmobiliaria que lleva su nombre y, por lo tanto, mal puede desentenderse –en razón de su deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas (arg.art.902 CC)– de las errores incurridos que bien pudieron llevar a equivocaciones en punto a la designación de las unidades –idéntico planteo se introduce en el expediente “C.”– cuando en el boleto se indica que se compromete la venta de los derechos sobre el lote designado en el Plano de Subdivisión como Unidad Funcional 1, cuando en el Acta de Posesión nuevamente Elejale “…en su nombre y en representación de M. F., A. M. y TERRACASA SA…” procede a “…entregar la POSESIÓN del inmueble prometido en venta…” refiriendo que el acuerdo que se procede a instrumentar reconoce como antecedente la operación de compraventa de “UN LOTE DE TERRENO” sito en la Provincia de Buenos Aires partido de Quilmes con frente a la calle CASEROS y “…designado en el respectivo Plano de Subdivisión con el número 2bw -Unidad Funcional 2-…”. En cambio sí, ante la ausencia de contradictorio, las costas deberán de imponerse en el orden causado.
Debe recordarse que la autocontradicción o intercadencia ha sido definida como la versatilidad, inconstancia en la conducta o en los afectos. Se da en el derecho procesal, cuando una de las partes litigantes no es constante en el tenor de sus dichos (conf. Peyrano, J orge W. y Chiappini O., El proceso atípico, t. II., pág. 77).
Es oportuno señalar que la buena fe implica un deber de coherencia del comportamiento, que consiste en la necesidad de observar en el futuro, la conducta que los actos anteriores hacían prever (Diez Picazo Ponce de León Luis: “La doctrina de los propios actos”, Barcelona 1963, pág. 245; CSJN, Fallos 305: 1402, in re “California S.E.C.P.A c/ Instituto Nacional de Vitivinicultura” y “Zubdesa S.A. c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires”, consid. 5°, en ED 118-362 del 27.2.86 en donde se cita la sentencia del 5.9.85 in re S.164.XX “Szilaguyi de Maquelo Elena A. y otros c/ Sanatorio e Instituto Buenos Aires S.A. y otros s/ cobro de pesos”, consid. 8° y sus citas).
En esta clase de procesos el órgano judicial se halla vinculado por las declaraciones de voluntad de las partes (Couture, Eduardo, Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, Depalma, 3era. edición póstuma, 1993, págs. 185 y ss.; Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, Abeledo Perrot, 2da.ed. 6ra.reimpresión, T I, págs. 253 y ss.), y advierto que la argumentación del apelante contradice sus propios reconocimientos, lo que importa una transgresión a los principios de buena fe y lealtad procesal (CSJN, Fallos: 255:283; 258-299; 298:220; entre muchos otros). No es posible aceptar en forma pasiva las diferentes versiones del hecho señaladas por el accionante.
Por ello, considero que resulta contradictorio con la postura previamente asumida en autos. Desde tal perspectiva, la actual postura de la parte demandada resulta inadmisible conforme la doctrina de los actos propios. Y es que, “las partes no pueden contradecir en juicio sus propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces, como asimismo que devienen inadmisibles las pretensiones que ponen las partes en contradicción con sus propios comportamientos anteriores jurídicamente relevantes” (Alejandro Borda “La Teoría de los Actos Propios”, pag. 56) (cfr. CNCiv. Sala J “R., D. A. c/ O., P. G. s/Alimentos” Exp. nº 21540/2018 del 20/4/2021). En efecto, es inadmisible la intención de la recurrente de revisar su propia actuación anterior, jurídicamente relevante y plenamente eficaz, sin afectar la llamada teoría de los propios actos, fundada en el principio cardinal de la buena fe, que impide ponerse en contradicción con dichos actos propios o cambiar a discreción la postura exteriorizada (conf. CSJN, “Francisco Cacik e Hijos S.A v. DNV”, 5/5/92; Id., “Astilleros Costagura S.A v. Estado Nacional Poder Ejecutivo Nacional”, 12/5/1992; Id., “Zambrano, Luis M. v. Saravia, José M. y otros”, 16/2/93). En consecuencia, no puede válidamente ahora la recurrente sustraerse de los efectos de su propia conducta (conf. Picone, Javier B., “Honorarios”, LL, RDLSS 2013- 19, 2032, La Ley Online, AR/DOC/6383/2013) (cfr. Sala J “M., M. C. c/ D. D. L., E. I s/ Escrituración” Exp. nº 81002/2018 del 3/6/2021; íd. H., D. c/ C., C. M. s/liquidación de régimen de comunidad de bienes”, del 30/12/2021).
Así, la teoría de los actos propios importa una limitación o restricción dentro del proceso judicial a la pretensión de quien intenta oponerse en contradicción con su anterior conducta, deliberadamente manifiesta, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (cf. CSJN, 29.03.1990, JA 1990III, 6. Idem, Sala K, 14.11.1990, JA 1991-II, 187), y su observancia requiere que, en la relación jurídica, la parte exhiba un comportamiento leal y adecuado a la creencia y confianza despertada en la otra (cf. CSJN, 12.05.1992, JA 1993-III, síntesis), que entiendo es lo que ocurre en el caso de autos.
Sentado ello, se coindice con las partes recurrentes en que la obligación de escriturar pesa sobre ambas partes, comprador y vendedor, dado el carácter sinalagmático del contrato, de modo que ambas están obligadas a aportar su concurso personal para concretar en la escritura el compromiso asumido en el boleto, y ambas están facultadas y gravadas a la vez con la carga de instar al escribano el cumplimiento de su cometido (Belluscio-Zannoni, Código Civil Tomo 5, Ed. Astrea 1998 p. 857).
Así se ha dicho que la obligación de escriturar, por las particularidades que le son naturales, no es subsumible en la regla del art. 509, primer párrafo del C. Civil, pues para la formalización del acto se necesita la confluencia de las diligencias de ambas partes y del escribano, quien debe designar el día y la hora correspondientes (Conf. CNCiv, Sala C, 7-5-84, ED 112-590; id. Sala F, 27-10-87, LL 1989-A-513; id. Sala G, 23-8-84, ED 112-239).
Asimismo, se ha expresado que como las partes se deben recíprocamente lealtad en el cumplimiento de la obligación de escriturar, tienen que cumplir con todas las diligencias previas que sean necesarias para la realización del acto, su omisión permite considerar al responsable en mora, si ello se presenta como un obstáculo para la preparación de la escritura y la fijación de la fecha por el escribano (CNCiv, Sala F, 27-9-79, LL 1979-D407; id. Sala B, 3-8-77, LL 1979-D-611; id. Sala F, 29-3-85, LL 1986-A-252; id. Sala C, 3-12-87, LL 1988-C-290).
Desde ese piso de marcha, atendiendo al objeto del reclamo que propende la instrumentación del contrato de compraventa perfeccionado y no, en cambio, cuestión alguna relativa al cese de sus efectos no cabe otra solución más que proponer al Acuerdo su deserción. Ello, a poco que se repara en las defensas de los herederos de F. quienes aluden a la imposibilidad de llevar adelante la escritura por incumplimientos atribuibles a la parte actora, cuestiones que exceden el marco de este pleito ante el otorgamiento del acto jurídico –compraventa– pendiente del instrumento cuyo cumplimiento se convino y ahora se reclama y sin perjuicio de los recaudos que deban llevarse a cabo y las consecuencias que su inobservancia pueda, eventualmente, acarrear. Más aun, si como bien reconocen era resorte de la parte vendedora designar escribano –acto previo a ser “convocados” como alegan– una vez abonada la cuota 9 (nueve) y finalizados los trámites de subdivisión del lote (v. cláusula 3.1).
Misma suerte habrá de correr la queja de los accionantes respecto del rechazo de la multa que pretenden, pues no censuran que el instituto no ha sido convenido en el contrato; más aún en su libelo inaugural admiten que se trató de un “olvido” estimando que resultaría ajustada la multa desde la convocatoria a mediación. Sin embargo, debemos señalar que el instituto de la cláusula penal supone un derecho excepcional que obliga a una interpretación restrictiva, y no puede extenderse a otros supuestos que los estrictamente previstos, máxime cuando fácilmente se la pudo redactar involucrando cualquier incumplimiento de las partes y no solo el que se alega (conf. HERRERA, CARAMELO, PICASSO, “Código Civil y Comercial Comentado” to.3. Infojus).
La cláusula penal tiene una función ambivalente, según lo destaca la mayoría de la doctrina, considerando que tiene tanta importancia la función compulsiva –se estipula para asegurar el cumplimiento de la obligación principal, compeliendo al deudor al cumplimiento de la palabra empeñada–, como resarcitoria desde que cumple una función indemnizatoria, que consiste en una valuación o liquidación convencional anticipada de los daños que el incumplimiento de la obligación provoque al acreedor, ya que conforme a su naturaleza compleja, no puede explicarse sino por la acumulación de ambas que hacen a la plenitud de la institución (conf. Ameal – López Cabana Zannoni, “Código Civil comentado, anotado y concordado”, Belluscio Zannoni, T. 3, pág. 202, año 1981).
Por lo tanto la ausencia de estipulación impide admitir el reclamo y la queja consecuente.
En orden al agravio concerniente al diferimiento de los reclamos vinculados con los daños alegados por la parte actora, cabe recordar que todo régimen impugnatorio presupone un vicio (error o defecto), un agravio y el recurso. Asimismo, la estructura de todo proceso de dicho tipo comprende dos elementos básicos: por un lado, el menoscabo, la afectación de un interés, por el otro, la legitimación de quien lo invoca. En efecto, la resolución, para ser apelable, debe provocar, a quien lo interpone, un agravio o perjuicio personal, el cual debe ser concreto, cierto y resultante de la decisión adoptada. Debe configurar la insatisfacción, total o parcial, de cualquiera de las pretensiones (principales o accesorias), oposiciones o simples peticiones formuladas en el proceso (conf. Highton, Elena I.-Areán, Beatriz A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, T° 4, págs. 761/762, Ed. Hammurabi).
Es que la necesidad de agravio o perjuicio deriva del principio general según el cual sin interés no hay acción con derecho. De ahí que uno de los presupuestos de los medios de impugnación –sino el principal– de las resoluciones judiciales es el “gravamen”, que además debe ser irreparable en forma posterior para quien apela la decisión (conf. Palacio, Lino E., Derecho procesal civil, cuarta reimpresión, T° V., págs. 13 y ss., Ed. Abeledo Perrot).
En la especie, la decisión cuestionada en tanto difiere su conocimiento para su oportunidad no ocasiona a los derechos que la apelante invoca gravamen irreparable actual y concreto, insusceptible de ser enmendado o subsanado, en los términos del art. 242, inc. 3°, del CPCC.
En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:
I. Se modifique la sentencia en lo atinente a las costas por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, las que se distribuyen en el orden causado.
II. Se confirme la sentencia recurrida en lo demás que decide y ha sido motivo de apelación.
III. Costas de Alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).
Así mi voto.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:
I. Modificar la sentencia en lo atinente a las costas por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, las que se distribuyen en el orden causado.
II. Confirmar la sentencia recurrida en lo demás que decide y ha sido motivo de apelación.
III. Costas de Alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).
IV. Diferir la regulación de honorarios hasta tanto sean determinados en la instancia de grado.
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional.
Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.
La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).