En Buenos Aires, a los 3 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con la asistencia del Señor Prosecretario de Cámara “Ad-hoc”, para entender en los autos caratulados “L., M. F. C/ Á., L. A. S/ ORDINARIO” (Expediente Nº 30205/2019), originarios del Juzgado del Fuero Nº 19, Secretaría Nº 38, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó que los Sres. Jueces de esta Sala deben votar en el siguiente orden: Dr. Héctor Osvaldo Chómer (Vocalía Nº 1), Dr. Alfredo Arturo Kölliker Frers (Vocalía Nº 2) y Dra. María Elsa Uzal (Vocalía Nº 3).
Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, Dr. Héctor Osvaldo Chómer dijo:
I. Los hechos del caso
1. Se presentó M. F. L. promoviendo demanda contra L. A. Á. por incumplimiento de contrato y reclamando la suma de $8.200.000, con más intereses y las costas del proceso (fs. 28/35).
Además, el actor solicitó la actualización monetaria del capital de condena, mediante la aplicación de un sistema de ajuste por inflación y tasa de interés compensatoria, a fin de resarcirlo por la indisponibilidad de aquel desde la fecha de los hechos hasta el efectivo pago.
Luego, relató que el demandado sería el dueño de un bar dedicado al rubro cervecería, ubicado en la calle Pedro Goyena 123 de esta ciudad.
Expuso que aquel le habría comentado que había alquilado otro local al 134 de la misma calle, a fin de colocar allí la parte gastronómica de su negocio y que, además, le habría ofrecido hacerse cargo de tal actividad.
El accionante sostuvo que la propuesta le habría resultado interesante, por lo que, tras la firma del contrato, habría adquirido a la empresa Gastrobaires todos los elementos necesarios para cumplir con su parte.
Indicó que el letrado del emplazado se habría encargado de confeccionar un contrato de concesión en el cual se había especificado la labor de cada uno y, además, el pago mensual de $ 25.000, a favor de aquel, por la explotación comercial del local.
Precisó que en fecha 02.04.2017 habría abierto el nuevo negocio, en el cual, reiteró, se dedicaba a la parte gastronómica, emitiendo las correspondientes facturas, mientras que lo atinente a las bebidas y cervecería correspondía al demandado.
L. señaló que el emprendimiento habría florecido para ambas partes, pero habían comenzado a tener problemas con el consorcio del edificio donde se encontraba el local, el cual les habría informado que el reglamento de copropiedad no autorizaba a poner un negocio de esas características.
Afirmó que el contrato de locación que el accionado había suscripto con los dueños del inmueble en cuestión no permitía la elaboración de comida y que aquél, adrede, le había ocultado tal circunstancia.
Narró que la dueña de la propiedad, R. M. P., habría recibido varios reclamos del consorcio para que cesare el funcionamiento del local y que, consecuentemente, aquélla lo había intimado a rescindir el contrato de locación por incumplimiento del mismo, lo cual finalmente había ocurrido.
El reclamante continuó relatando que, tras la rescisión del contrato de locación, Á. le había ofrecido continuar con el vínculo comercial pero en otro local, sito en la calle Pedro Goyena 199.
Agregó que, en el mes de febrero de 2018, tras regresar de sus vacaciones en Brasil, el local ubicado al 134 de la mencionada calle se encontraba cerrado y que el accionado, tras celebrar un nuevo contrato de locación, con su padre, P. F. L., como garante, había instalado un nuevo local al 199 de la misma.
Adujo que era obvio que iba a seguir trabajando con el demandado, empero éste le habría comunicado que no iba a continuar la relación comercial con él, sino que iba a seguir solo el negocio.
El actor sostuvo que, en ese contexto, habría procedido a reclamar a Á. la devolución de las cosas que había adquirido a Gastrobaires, empero aquél le habría dicho que el equipamiento lo había instalado en otro local y que no se lo podía devolver.
Narró que tal situación habría derivado en una denuncia penal por hurto, la cual había tramitado por ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional nº 8 –causa nº 46.863/2018– y en la cual Á. habría resultado sobreseído en fecha 12.06.2019, en razón de que, habida cuenta la existencia de contratos entre los suscriptos, se trataba de cuestiones meramente comerciales que escapaban de la órbita del derecho represivo.
Tras indicar que el demandado no habría concurrido a las audiencias de mediación que había convocado, L. abordó el reclamo específico de ciertos daños y perjuicios.
En primer lugar, solicitó una indemnización de $ 7.800.000, más intereses, por lucro cesante.
Sostuvo que ese importe surgía de efectuar una proyección conforme a la facturación del tiempo que duró el negocio en el local de Pedro Goyena 134 y que, este daño, era consecuencia directa del incumplimiento del demandado, quien lo había apartado del negocio sin pagarle nada.
Luego, reclamó $ 400.000 en concepto de daño moral.
Adujo que el accionar del demandado habría perturbado su vida cotidiana ya que había quedado con temor para realizar cualquier negocio comercial y, además, le habría provocado trastornos de conducta que lo habían llevado a enfrentarse con su padre quien, reiteró, habría garantizado el contrato de alquiler del local del número 199 de la calle Pedro Goyena.
2. L. A. Á. se presentó y contestó la demanda, solicitando su íntegro rechazo, con costas (fd. 76/83).
Tras una pormenorizada negativa de los hechos y documentación invocados por el accionante en el escrito inicial, el emplazado reconoció la autenticidad del contrato de concesión celebrado entre las partes, así como el de locación del inmueble sito en Pedro Goyena 195/199.
Luego, ingresó en el relato de los hechos que, en su parecer, circunscribirían el presente reclamo.
En ese sentido, narró que el demandante habría sido un asiduo cliente del establecimiento 123 Bar, ubicado en Pedro Goyena 123 y que, en ese marco, se habría gestado entre ellos una relación de confianza, a partir de la cual aquél le habría propuesto iniciar una relación comercial, sumando al referido bar la parte gastronómica.
El accionado expuso que el actor le habría comentado que tenía varias amistades con experiencia en el rubro, quienes poseían los contactos necesarios –en especial, de proveedores– para poder llevar a cabo la gastronomía del bar. Agregó que L. habría referido a Ramiro Ferreyra, quien sería íntimo amigo suyo y dueño de los bares “La Taberna de Roberto” y “Aloha Beer and Food”.
Indicó que, en ese contexto, habría decidido avanzar con la propuesta del actor y que, junto con éste, se habrían puesto a buscar un local que permitiese desarrollar el negocio, encontrando finalmente uno, ubicado justo enfrente a 123 Bar, el cual alquilaron.
Sostuvo que, además, habría celebrado con el actor el contrato de concesión que iría a regir la relación comercial que los uniera.
Á. agregó que, dado que la relación personal que tenía con el actor habría crecido en confianza, le había dado en alquiler un departamento suyo, ubicado en Av. Belgrano 3348, sin instrumentarlo por escrito.
Señaló que dicho domicilio era el que el accionante había constituido en el contrato de concesión que habían celebrado y remarcó que ello reflejaba la relación de confianza que tenían, toda vez que aquél ya vivía en su departamento aun antes de la firma del referido contrato.
Narró que, durante cierto tiempo, todo había salido bien, pero que habrían surgido diversos problemas que dificultaron el normal funcionamiento del nuevo local: los vecinos se empezaron a quejar de los ruidos que hacían los clientes y a realizar diferentes reclamos para obstaculizar el desarrollo del emprendimiento.
Postuló que, frente a la imposibilidad de encontrarle una solución favorable al asunto, los referidos problemas habrían derivado en la rescisión del contrato de alquiler.
El emplazado aclaró que la aludida rescisión habría implicado la extinción del contrato de concesión existente entre las partes, ya que la decimoprimera cláusula del mismo establecía que “la vigencia de este contrato será de cuatro años desde la fecha de suscripción de la presente o hasta la extinción de la vigencia del contrato de locación del inmueble sito en la calle Pedro Goyena 134 de C.A.B.A., lo que ocurra primero”.
También explicó que la frustrada experiencia habría sido el puntapié inicial del resquebrajamiento de la relación entre las partes, la cual se había ido deteriorando hasta que decidieron disolver la relación comercial que los unía y dividir el remanente de elementos que tenían en común.
Añadió que, tal como se desprendería de la causa penal invocada por el reclamante, habían arribado a un acuerdo económico de palabra, que abarcaba los bienes gastronómicos que habían sido utilizados para el funcionamiento de la parte gastronómica del local.
Á. destacó que, en dicho acuerdo, se habrían incluido numerosas deudas que habían sido contraídas por el accionante durante la relación que los había unido, así como los alquileres adeudados e impagos del inmueble de la calle Belgrano, las expensas y servicios relativos al mismo y el deterioro que el perro del actor había provocado en el departamento.
Precisó que el meollo de la cuestión radicaría en que le había abonado al demandante la suma de dinero correspondiente, descontando todas las deudas que el actor había contraído, cuando aquel habría pretendido recibir una suma de dinero sin descuento alguno.
Adujo que se había visto obligado a abonar las deudas del actor con los proveedores, ya que pretendía mantenerlos en su nuevo emprendimiento y, si no les pagaba, no le habrían seguido vendiendo, lo cual hubiese complicado la empresa.
El demandado invocó que el actor no habría aceptado esta situación y, por eso, había procedido a denunciarlo penalmente, lo que habría culminado con su sobreseimiento.
Luego, argumentó que el hecho más relevante había sido que, unos meses después de la disolución del vínculo comercial, había decidido salir de garante en el contrato del nuevo local gastronómico que el actor estaba iniciando, cuyo nombre de fantasía era Crimson Street Food y que funcionaba bajo la firma Víctor Martínez 42 S.R.L., sociedad de la cual el actor sería socio gerente.
Sin embargo, agregó, por el enojo del accionante, no había podido hacerse con una copia de dicho contrato de alquiler.
El emplazado remarcó que no había tenido ninguna animosidad en contra del actor y que ello se reflejaba, no solo, en el hecho de ser su garante, sino también en que no le había planteado la aplicación de la cláusula décima del contrato de concesión, la cual establecía que “las partes se obligan a no competir entre si en la comercialización de los mismos productos y servicios dentro del ámbito de explotación de las actividades económicas del local comercial. Asimismo, el concesionario se obliga por un período de un año de extinguida la vigencia del contrato a no realizar actividades comerciales en competencia con el concedente dentro de la C.A.B.A., como así tampoco a contratar con sus proveedores”.
En base a estas consideraciones, el demandado reiteró su pedido de rechazo de la presente acción, con costas.
Por último, impugnó la liquidación efectuada por el actor en el escrito inicial, así como los rubros reclamados por aquel y ofreció prueba.
3. Abierta que fuera la causa a prueba, se recibió la que surge del certificado de fd. 165 y la providencia de fd. 173.
4. Clausurado el período probatorio, M. F. L. y L. A. Á. ejercieron la facultad prevista por el art. 482 del código procesal, quedando glosados sus escritos en fd. 182/185 y 186/188, respectivamente.
II. La sentencia apelada
En el fallo apelado fue rechazada la demanda instaurada por M. F. L. contra L. A. Á., con imposición de costas al primero.
Para arribar a dicha decisión, el magistrado de primera instancia puntualizó que el reclamo del actor era por resarcimiento de los gravámenes derivados del incumplimiento de un contrato de concesión.
Sostuvo que ello se desprendía de la mención del actor relativa a que, ante la rescisión del contrato de locación del inmueble donde funcionaba el comercio, el demandado le había ofrecido continuar el vínculo comercial en otro local; así como de la afirmación de aquél de que lo actuado por el accionado le había impedido percibir el dinero correspondiente al total del contrato de concesión, cuya vigencia era de cuatro años desde la fecha de suscripción del mismo o hasta la extinción de la vigencia del contrato de locación del inmueble sito en la calle Pedro Goyena 134, lo que ocurriese primero.
Seguidamente, el sentenciante concluyó que, dado que la finalización de la locación había tenido lugar antes del transcurso de esos cuatro años, el contrato de concesión podía considerarse terminado junto con el de alquiler, por lo que cabía analizar si existía base para estimar que había existido un acuerdo entre las partes para continuar el vínculo comercial pero en otro local.
Señaló, al respecto, que no existía constancia escrita de un convenio en ese sentido, lo cual resultaba extraño ya que las partes habían sido muy cuidadosas al plasmar la relación de concesión por escrito, mas no para establecer la prosecución de la misma en otro local.
Además, añadió que existían otros elementos que debilitaban y diluían la postura del accionante:
– En la causa penal 46.863/2018, el demandante, como testigo, había expresado que la intención era continuar con el vínculo comercial con Á. pero en otro local (el resaltado es del a quo), lo que reflejaba la falta de acuerdo firme.
– El actor también había manifestado que el allí imputado le había comunicado que no iba a continuar la relación comercial, por lo que le había requerido la devolución de sus cosas, lo cual permitía entrever que no existió contrariedad u oposición del reclamante frente a lo que sería el fin del negocio.
– En la declaración del testigo R. L. F., quien era amigo de L., aquél había dicho que éste le había contado que la relación comercial con el accionado no iba del todo bien y que discutían bastante por diferencia de opiniones, lo cual no se condice con la idea de continuar trabajando juntos.
– De las conversaciones habidas por WhatsApp entre las partes, anejadas a la causa penal y acerca de la fecha en que se habría incumplido el contrato, no se advierte un clima belicoso ni agresivo, el cual por lógica cabía esperarse ante una situación de quiebre como la que aquí se esgrime.
– En una segunda declaración en el marco de la causa penal, el demandante había hecho referencia a la existencia de un acuerdo de dinero para cerrar el contrato de concesión que había suscripto con el accionado y, además, sostenido que habían acordado que éste debía abonarle la suma de U$D 70.000 para dar por cerrado el negocio de la concesión. Sobre este punto, el juez agregó que dicha conversación habría tenido lugar, según el propio actor en esa declaración, a principios del mes de enero del año 2018.
– Si bien L. sostuvo que nada le había sido pagado, de las conversaciones por WhatsApp se desprendía que Á. le había abonado $300.000. Además, los testigos M. y C., empleados del demandado, habían manifestado en la causa penal que el accionante pasaba a buscar dinero por los negocios con cierta regularidad y que ello no había merecido ninguna explicación.
– El hecho de que el padre de L. le hubiera salido de garante a Á. en el contrato de alquiler del nuevo negocio de éste, no predicaba necesariamente que la idea era mantener viva la relación comercial de concesión entre actor y demandado. Fundó ello, en primer lugar, en que hacia principios de enero de 2018 ya había un cierto acuerdo para el cese de la ligazón y el contrato de locación con la garantía referida data del 02.02.2018 y, en segundo término, porque en sede represiva el actor había manifestado que el demandado más tarde le había salido de garante para arrendar un local para un negocio propio. En base a ello, concluyó que bien podía haberse tratado de un simple intercambio de favores.
– El testimonio de M. S. R., ex-pareja del emplazado, analizado bajo las reglas de la sana crítica, no generaba credibilidad, ya que aquélla había expresado que aquél lo había dejado afuera del negocio al accionante sin ningún tipo de pago, cuando ello no había sido así –conforme había juzgado anteriormente– y porque, además, había sostenido que el demandado no había pagado nada y estaba glorioso de ello (el subrayado es del magistrado), adjetivación ésta que, en su entender, traslucía cierta animosidad hacia aquel.
En base a estas consideraciones, el sentenciante concluyó que no había quedado demostrado un pacto entre las partes para proseguir el vínculo en otro inmueble y su incumplimiento por el accionado.
Señaló que la carga de acreditar dicho supuesto pacto pesaba sobre el actor y que, en ese contexto, la demanda no podía progresar.
III. Los agravios
Contra dicho pronunciamiento se alzó el actor M. F. L., quien sustentó su recurso con la presentación agregada en fd. 220/224.
En primer término, el accionante expresó agraviarse de que el juez de grado hubiera pasado por alto planteos efectuados por él que, de ser atendidos, hubieran determinado una resolución contraria a la dictada.
Al respecto, sostuvo que en su escrito de demanda había explicado que el contrato de concesión firmado entre las partes tenía una duración de cuatro años y que, de allí, que se hubiera embarcado en la compra de todos los productos adquiridos a la empresa Gastrobaires.
Agregó que nunca supo que en el local no se podía realizar venta gastronómica ya que ello había sido ocultado por el emplazado, quien era el titular del contrato de locación del mismo.
El recurrente adujo que no podía el juez considerar que el contrato de concesión finalizaba al terminar el contrato de locación, porque esa había sido justamente la maniobra de Á. en su contra y porque, si hubiera conocido la circunstancia ocultada por éste, nunca hubiera firmado ese contrato, ya que era anti-económico comprar todos esos bienes por tan poco tiempo.
Argumentó que el magistrado no podía pasar por alto que el contrato de concesión había finalizado antes por el incumplimiento del demandado con el objeto del contrato de locación, el cual no podía serle endilgado.
También sostuvo que el testimonio de la dueña del local, M. R. P., a través de su apoderada, la Dra. F., daba cuenta de que aquella había recibido varios reclamos del consorcio relativos al cese del funcionamiento del local comercial, basados en que, en el mismo, no podía tenerse actividad gastronómica y que, por ello, había tenido que rescindir el contrato de locación por el incumplimiento del objeto del mismo por parte del aquí demandado.
El apelante postuló que, en base a lo expuesto, no podía interpretarse que el contrato tuviera una duración menor a 4 años.
Concluyó reiterando que, si la rescisión del contrato de locación del inmueble había sido por exclusiva culpa del emplazado, en tanto había incumplido el objeto, el mismo debía durar 4 años ya que el plazo menor había ocurrido por la maniobra de aquel.
En segundo lugar y acerca de la continuidad del contrato de concesión en otro local, el recurrente manifestó entender que las consideraciones del sentenciante se enervarían con el hecho de que su padre, P. F. L., había salido como garante del contrato de locación del nuevo local, en donde iban a continuar con la explotación comercial; con que el accionado le había ocultado que en el local anterior no podían realizar actividades gastronómicas y; con la declaración de la testigo M. S. R.
Explicó que, si no se hubiera pactado la continuación del contrato de concesión, no podía entenderse que, tras la ruptura con Á., su padre hubiera garantizado el nuevo contrato de locación, ya que eso carecía de toda lógica.
También se refirió a lo expuesto por el a quo en cuanto a que no había constancia alguna de acuerdo firme para la continuación del vínculo comercial en otro local y, al respecto, sostuvo que había un pacto en dicho sentido pero que el accionado había decidido quebrarlo.
Acerca de la ausencia de trato belicoso o agresivo destacado por el juez de grado, afirmó que su intención siempre fue llegar a un acuerdo económico de buena manera y por todos los medios, incluida la audiencia de mediación, a la cual Á. no se había presentado sin explicación.
El apelante agregó que, en la causa penal, se había realizado un allanamiento al nuevo local, en el cual se habría descubierto que todos los enseres que había comprado para cumplir con el contrato del local de la calle Pedro Goyena 134, se encontraban allí.
Continuó exponiendo que, cuando supo que el emplazado quería romper la relación e impedir la continuación del contrato de concesión, habría intentado llegar a un acuerdo económico, pero ello no habría sucedido y no habría recibido ni un solo peso.
Luego, cuestionó las declaraciones de los testigos M. y C., por ser aquellos empleados del accionado y porque ambos habían manifestado que no había sido entregado ningún recibo cuando, en su parecer, nadie haría entrega de las sumas de dinero manifestadas por estos testigos sin firmar un recibo que la acredite. Relativo a ello, añadió que aquéllos habrían intentado justificar la falta de recibo en la relación existente con el emplazado, empero esa relación ya se encontraba rota.
A modo de tercer agravio, el recurrente expuso que el juez solo había ponderado los testimonios de los citados testigos brindados en sede penal y que no había hecho lo mismo con el testimonio de M. S. R.
Invocó que el magistrado había juzgado que el testimonio de la ex-pareja del demandado no generaba credibilidad y adujo que no había dado un argumento sólido y válido que justificase esta apreciación, lo que tornaba en arbitraria su sentencia.
Además, sostuvo que el a quo no había ponderado adecuadamente la declaración de la Dra. F., apoderada de la dueña del local.
Finalmente, hizo un reiterativo resumen de los argumentos en los que apoyaba la procedencia de su reclamo y solicitó la revocación de la sentencia de grado, con costas al accionado.
IV. La solución propuesta
1. El thema decidendum
Traído los agravios sostenidos por el actor M. F. L., el thema decidendum se ciñe a determinar si corresponde confirmar la sentencia de primera instancia o si, por el contrario, corresponderá hacer lugar al recurso interpuesto por el actor, en cuanto considera que: (i) el juez no debió considerar que, al finalizar el contrato de alquiler, culminaba el de concesión, porque en ello había radicado la maniobra del emplazado; (ii) el acuerdo de continuar el contrato de concesión en otro local se encontraba acreditada; (iii) el a quo no había ponderado correctamente las declaraciones testimoniales de M. S. R. y de la apoderada de la dueña del local, Dra. F.
2. De la duración del contrato de concesión
Adujo el recurrente que la duración del contrato que firmó con el demandado no podría ser reducida a menos de 4 años, ya que ese era el plazo pactado y que, una duración menor, con base en la finalización del contrato de locación, implicaría validar una maniobra del accionado en su perjuicio, en tanto este le habría ocultado que el inmueble alquilado no era apto para desarrollos gastronómicos.
Reclamó, entonces, el lucro cesante que invocó haber sufrido desde la rescisión del contrato de alquiler y hasta el cumplimiento de los 4 años contractualmente previstos.
En primer lugar, cabe señalar que no se encuentra controvertido el contrato de concesión firmado por los aquí litigantes, el cual establece en su cláusula decimoprimera que “la vigencia de este contrato será de cuatro (4) años desde la fecha de suscripción del presente o hasta la extinción de la vigencia del contrato de locación del inmueble sito en la calle Pedro Goyena 134 de C.A.B.A., lo que ocurra primero”.
Habiendo sido previsto que la extinción de la vigencia del contrato de alquiler tendría como consecuencia la culminación del contrato de concesión tan claramente, solo resta aquí verificar la existencia de la maniobra supuestamente perpetrada por el accionado a fin de perjudicar al demandante.
Dicha maniobra, reitero, habría consistido en la ocultación, por parte de Á., de que el local alquilado no era apto para el desarrollo de actividades gastronómicas, lo que habría derivado en la rescisión del contrato de alquiler. Por su parte, el emplazado, en su escrito de contestación de demanda, negó expresamente conocer esta circunstancia.
Además, L. también sostuvo que la aludida rescisión contractual había sido consecuencia del incumplimiento del objeto del contrato de locación por parte del demandado.
Pues bien, es carga del accionante demostrar la existencia de la maniobra e incumplimiento contractual que invocó (art. 377 CPCCN).
En ese contexto, advierto que no fue acompañado el contrato de locación suscripto por el demandado con R. M. P. –dueña del local comercial sito en la calle Pedro Goyena 134–.
Quizás, en ese contrato, estaba asentado que el local no era apto para realizar actividades gastronómicas, así como el objeto del mismo.
Sin embargo, ante la falta de aquél, no podría tenerse por cierto que el emplazado tenía conocimiento de que el local que iba a alquilar no era apto para desarrollar actividades gastronómicas y, por ende, que hubiera adrede ocultado al actor que esa actividad no se encontraba permitida, ni podría conocerse cuál era el destino contractualmente previsto para el local alquilado.
Además, no existen en autos otras probanzas que permitan inferir el referido conocimiento, sino que, al contrario, de las cartas documento que Á. intercambió con la dueña del local, es notorio que aquél intentó resistir las intimaciones de ésta relativas al cese de las actividades gastronómicas en el local o al cumplimiento del objeto del contrato.
Véase, en ese sentido, que en la CD OCA 0041992(9), el accionado sostuvo, entre otras negativas a fin de rechazar el reclamo de R. M. P., las siguientes:
– “Niego que la actividad desarrollada en el local de la calle Pedro Goyena 134, de modo alguno, perturbe la tranquilidad de los demás propietarios y/o locatarios y que exceda la normal tolerancia”.
– “Niego que el uso y la actividad desarrollada como locatario en dicho inmueble no se encuentre permitida conforme lo establecido en el propio Reglamento de Copropiedad del edificio al que pertenece el local comercial del que soy locatario”.
– “Niego la procedencia de su intimación bajo apercibimiento de rescindir el contrato de locación por incumplimiento, dado que no tiene otro sustento distinto que la falsedad, la especulación y la mala fe contractual”.
Posteriormente, Á. reiteró esta postura en la CD657202041, en la cual expresó “siempre cumplí con el contrato que nos une, el reglamento de copropiedad y las normas municipales correspondientes” y “nunca y bajo ningún concepto por mi parte procedí a realizar actividades que no hayan sido convenidas por ambas partes”.
Por lo que parecería que el demandado no había tenido conocimiento, a la hora de la firma del contrato de concesión, de que en el local que había alquilado no estaba permitida la realización de una actividad gastronómica y, a su vez, que pretendía continuar con la misma.
Nótese, en ese orden de ideas, que el contrato de concesión fue suscripto el 29.03.2017 –fecha expresamente reconocida por el propio demandado al contestar la demanda– y que de las cartas documento adunadas a la causa, el primer reclamo que se desprende es aquél al que Á. hace referencia en su CD 857202055, en la cual menciona que, en fecha 30.05.2017, la vecina G. F. se había quejado “del olor proveniente del local, ya que en el mismo se cocina”.
De ese reclamo habría derivado una carta documento –no arrimada a estos obrados– enviada el 13.07.2017 por R. M. P., en la cual esta le habría reclamado, en lo pertinente, que “1) Se encuadre en lo normado por el Reglamento de Copropiedad que rige el edificio. 2) Cumpla con el objeto del contrato y el destino para el cual fue locado…”. Ello se desprende de la misiva 86081936-9 enviada por la susodicha el 10.11.2017.
En vista de las fechas señaladas cabe concluir que, del intercambio epistolar ocurrido entre el accionado y la dueña del local, no se desprende que aquel hubiera tenido conocimiento, con anterioridad a la firma del contrato de concesión, del impedimento reglamentario para llevar a cabo una actividad gastronómica en el local, por lo que no podría atribuírsele la realización de la maniobra invocada por el actor.
No ignoro que la autenticidad de estas cartas documento no fue confirmada por los respectivos correos que las diligenciaron. Esa prueba informativa ni siquiera fue ofrecida.
Empero, estos instrumentos arribaron a estas actuaciones a través del ofrecimiento del actor de documentación en poder de R. M. P., relativa a la rescisión del contrato de locación de local en cuestión y, ni ese ofrecimiento ni la efectiva presentación de la requerida documentación por dicha tercera en el expediente, fueron impugnadas por el emplazado.
Por ello, en tanto no fue cuestionada la actividad epistolar, estimo que corresponde considerar su validez probatoria.
La conclusión arribada supra no significa validar el aparente descuido del demandado, quien alquiló un local para un fin que no podía llevarse a cabo en el mismo, sino simplemente asentar que aquél no incurrió en la maniobra denunciada por L., en base a la cual éste expresó el agravio sub-examine.
Estimo que si se hubiera demostrado lo contrario, sería lógico considerar la procedencia de este reclamo, ya que la falta de buena fe contractual sería evidente (art. 961 CCyCN).
Además, a mi juicio, podría reprocharse al accionante el hecho de haberse embarcado en la firma de un contrato de concesión estrechamente vinculado a uno de locación –tanto así que estaba expresamente previsto que la finalización de este último acarreaba el mismo destino para el primero– sin verificar que estuviesen dadas todas las condiciones para el normal desarrollo del emprendimiento.
Y, en ese sentido y en el marco de lo expuesto –es decir, no acreditada la maniobra invocada–, el frustrado resultado de ese negocio no podría ser atribuido al aquí demandado.
Con base en las precedentes consideraciones, considero que cabe rechazar el primer agravio presentado por el accionante.
3. De la continuidad del contrato de concesión en otro local
3.1. Advierto que el apelante, en buena parte de su segundo agravio, no se hizo cargo de los argumentos del a quo relativos a que no habría quedado demostrada la existencia de un acuerdo para la continuación del vínculo comercial –contrato de concesión– pero en otro local, lo que evidencia una carencia de argumentación para rebatir el pronunciamiento atacado, pues –en rigor– no contiene una crítica concreta y razonada de las apreciaciones que le dan sustento, con lo que no se advierte satisfecha la carga impuesta por el art. 265 CPCCN.
Es de señalar que este Tribunal se ha guiado siempre en este campo con un criterio de amplia tolerancia para ponderar la suficiencia de la técnica recursiva exigida por el citado art. 265 de la ley adjetiva, por entender que esa amplitud de criterio es la que más adecuadamente armoniza el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la norma legal antes citada, con la garantía de la defensa en juicio de raigambre constitucional (art. 18 CN).
Pero también se ha dicho, en forma reiterada, que no obstante tal amplitud en la apreciación de la técnica recursiva, existe un mínimo por debajo del cual las consideraciones o quejas traídas carecen de entidad jurídica como “agravios” en el sentido que exige la ley de forma, tal como ocurre en el sub lite, en donde el apelante no planteó otra cosa que una mera disconformidad con lo decidido en la anterior instancia.
Y es –en esa línea de pensamiento– que no resulta legalmente viable discutir el criterio judicial que da sustento a la sentencia que se cuestiona si no se apoya la oposición en un basamento idóneo o sin que sean aportadas razones jurídicas que permitan dar sustento a un distinto punto de vista (conf. CNCom., esta Sala A, in re: “Superintendencia de Riesgos de Trabajo c/ Omega ART SA”, 27/8/99, entre muchos otros).
Véase, en este orden de ideas, que el recurrente literalmente expresó: “a pesar de lo sostenido por el sentenciante en sus considerandos, expresando que no existe constancia de que se iba a seguir el contrato de concesión en otro local, entiende mi parte que esos dichos se enervan con el solo hecho de que el padre de mi representado, P. F. L., resultó ser el garante del contrato de locación del nuevo local donde iban a continuar la explotación comercial y, asimismo, porque Á. sabía que había ocultado a L. que en el local anterior no podían realizar actividades gastronómicas y con la declaración de la testigo Sol Rodríguez. De otra manera, no puede entenderse que si hubiese habido una ruptura entre ambos, sea el padre de mi representado quien salga de garante del contrato de locación, ya que eso carece de toda lógica”.
También sostuvo el apelante que “muy por el contrario a lo expresado [por el magistrado], L. y Á. habían convenido un acuerdo…pero posteriormente y una vez más por decisión unilateral del demandado, [éste] le manifestó a L. que no iban a continuar trabajando juntos, quebrando el acuerdo…”.
Algunas de estas cuestiones habían sido tratadas por el magistrado y fueron meramente enunciadas y/o reiteradas por L. en su débil intento de revertir el fallo de primera instancia.
Ello refleja una mera disconformidad con algunos de los fundamentos de la sentencia, lo que devela la insuficiencia del recurso en relación a aquéllos.
Seguidamente, al tratar separadamente cada planteo, indicaré cuáles son los que, en mi criterio, no satisfacen las exigencias del art. 265 CPCCN y abordaré los que sí cumplan, aunque sea mínimamente, con dicha normativa.
3.2. En relación a la primera de las citas efectuadas, nótese que el argumento de L., relativo a que su padre había salido de garante en otro contrato del accionado y que ello evidenciaría que los aquí litigantes iban a seguir trabajando juntos, ya había sido planteado en su escrito inicial.
El juez de grado consideró que podría tratarse de una devolución de favores –ya que, a su vez, Á. también había garantizado otro contrato de L., ajeno a este pleito– y ello no fue atacado en forma alguna por el recurrente.
Es claro que, en la inteligencia del art. 265 de la ley adjetiva, habiendo sido rechazado el aludido argumento por el a quo y ante su mera reiteración en el escrito de expresión de agravios, sin la más mínima crítica de los fundamentos del rechazo, no corresponde a este Tribunal dar tratamiento al mismo.
Por otra parte, acerca de la supuesta maniobra de Á., consistente en ocultar al demandante que el inmueble locado no era apto para el desarrollo de actividades gastronómicas, me remitiré a lo expuesto en el apartado IV.2, en el cual fue determinado que la mentada maniobra no se encuentra acreditada.
Asimismo, en tanto el tercer agravio planteado por el actor trata, entre otras cuestiones, sobre la calidad de empleados de los testigos, me expediré sobre la ponderación de la declaración de M. S. R. al abordar el mismo.
En cuanto a la segunda cita transcripta supra, en la que el apelante indicó que, muy por el contrario a lo expuesto por el magistrado, se habría arribado a un acuerdo que, posteriormente, el accionado habría quebrado, advierto que la misma constituye una nueva expresión de mera disconformidad con lo resuelto por aquél.
Es que es notorio que aquélla únicamente contradice lo sentenciado, sin agregar fundamento alguno que otorgue convicción sobre el quebrantamiento del acuerdo.
3.3. De otro lado y a mayor abundamiento (sic), en este agravio L. también se refirió a la falta de belicosidad resaltada por el juez de grado, exponiendo que siempre había intentado llegar a un acuerdo económico de buena manera y que, contrariamente a lo sostenido por el magistrado, ello no ocurrió.
Agregó, en relación a ello, que la suma de $ 300.000 que el sentenciante tuvo por abonados en su decisorio nunca fueron pagados y que no existía constancia de ello.
Pues bien, en este caso, el recurrente contradice al a quo, quien había destacado que de las conversaciones por WhatsApp surgía que el accionado le había abonado al actor $ 300.000, resaltando la falta de constancia del supuesto pago.
Sobre ese punto, así como ante la ausencia de recibos por los pagos que, según los testigos M. y C., el actor pasaba a buscar por los negocios con cierta regularidad, en línea con lo expuesto por el fiscal de la causa penal, parecería que las partes de este litigio acostumbraban a efectuar acuerdos de palabra.
Ello se refleja, por ejemplo, en lo expuesto por el propio L., quien en su declaración en la mentada causa sostuvo que el acuerdo económico por la suma de U$S 70.000, que supuestamente Á. había incumplido, también había sido de palabra, es decir, sin un documento que lo respaldase.
Parece coherente –aunque, a mi juicio, no conveniente– que, si el convenio de pago no se documentó, los pagos mismos tampoco lo hayan sido.
3.4. No obviaré la observación del apelante en cuanto a que “en la causa penal hubo que hacer un allanamiento al nuevo local comercial, explotado solamente por Á., para saber que todos los enseres que habían sido comprados por L. para cumplir con el objeto del contrato en el local de la calle Pedro Goyena 134 se encontraban allí”.
Empero, no advierto en que podría sustentar su agravio, en el sentido de demostrar un acuerdo de continuación del contrato de concesión en otro local, el hecho de que los aludidos elementos de cocina, supuestamente, hubieran sido sustraídos por el demandado.
Un análisis del contexto en el que el apelante introdujo esa observación ubica a la misma tras su manifestación de que había intentado llegar a un acuerdo económico de buena manera y de que el a quo no había explicado porque Á. no había concurrido a la audiencia de mediación.
Pero, aun en ese marco, lo expuesto no resulta conducente a fin de acreditar el supuesto acuerdo de continuación del contrato de concesión en otro local.
3.5. Con base en las precedentes consideraciones, estimo adecuado desestimar este agravio.
4. De la ponderación de los testimonios
El actor también expresó agraviarse de que, en su decisorio, el magistrado de primera instancia hubiera desechado el testimonio brindado por M. S. R. por carecer de credibilidad y sin brindar ningún argumento sólido que justificase esa apreciación.
En sentido contrario, cuestionó que el susodicho hubiera valorado los testimonios de M. y C., en razón de que eran empleados del demandado y de que declararon sobre hechos que no habían sido acreditados, tales como los pagos que dijeron haber realizado al accionante sin que les fuera entregado un recibo.
Pues bien, el hecho de ser empleados o ex-pareja de una de las partes del juicio, no constituye por sí solo, razón o motivo descalificante de la declaración brindada, pues los dichos de los testigos deben ser apreciados principalmente según la precisión, concordancia y motivos de sus relatos que le den adecuada fuerza convictiva, en razón del conocimiento que evidencien sobre los hechos de los cuales versan, resultando apropiado para efectuar la valoración con las pautas que determina el art. 456 CPCCN, la confrontación del testimonio con los demás elementos de juicio del proceso. Es que, en la apreciación de la prueba de testigos, el magistrado goza de amplia facultad, admite o rechaza lo que su justo criterio le indique como merecedor de mayor fe, en concordancia con los demás elementos de mérito que obren en el expediente (cfr. Fenochietto – Arazi, “Código Procesal…”, Ed. Astrea, 1993, tomo 2, página 438 y su cita).
En ese contexto, además de lo ya expuesto supra en relación a la falta de entrega de recibos, se destaca que el sentenciante señaló que las aludidas declaraciones de los empleados del emplazado en la causa penal, no habían merecido explicación alguna.
Asimismo, al contrario de lo expuesto por el recurrente, el juez fundó la falta de credibilidad que le atribuyó a la declaración de M. S. R. en el hecho de que ésta había testimoniado que el demandado había dejado al accionante afuera del negocio, cuando ello no había sido así –toda vez que de las conversaciones por WhatsApp se desprendía un pago de $ 300.000– y, además, en que la testigo había manifestado que Á. estaba “glorioso” de no pagarle a L., lo que traslucía la animosidad de la testigo hacia el accionado.
Ahora bien, es mi parecer que dicha adjetivación, en realidad, refleja que el demandado estaba orgulloso de no pagarle al accionante y, no, un sentimiento negativo por parte de la testigo hacia aquél.
Sin perjuicio de ello, en definitiva, advierto aquí la existencia de testimonios que, sincréticamente, resultan contradictorios.
Nótese que, mientras que los empleados del demandado declararon –en la causa penal– la existencia de pagos, la ex-pareja de aquél sostuvo que éste nada había pagado, ni al poner el nuevo local ni con posterioridad –fd. 118, respuestas a las preguntas 8 y 9–.
En ese marco, considero adecuado descartar ambas declaraciones y mantener la solución de grado, habida cuenta la existencia del pago de $ 300.000 reseñado supra.
En nada afecta a la decisión arribada la acusación del recurrente de que el magistrado de primera instancia no había ponderado debidamente lo expuesto por la Dra. F. –apoderada de la dueña del local, R. M. P.– al contestar la intimación a presentar documentación que se encontraba en manos de su poderdante (fd. 117/125).
Primeramente, porque resulta dudosa la validez probatoria de lo expuesto en un escrito presentado por quien, en los términos del art. 389 CPCCN, fue intimada a presentar documentación que tenía en su poder en un litigio del cual no es parte.
Pero también, porque como expuse supra en el apartado IV.2., merece reproche L. por suscribir un contrato de concesión estrechísima y expresamente vinculado a uno de locación sin verificar que este último no permitiría el desarrollo del emprendimiento gastronómico.
En virtud de todo lo expuesto, habiendo sido rechazados todos los agravios mediante los cuales el apelante intentó la revocación de la sentencia de primera instancia, propicio al Acuerdo la íntegra confirmación de la misma.
5. Costas
En nuestro sistema procesal, los gastos del juicio deben ser satisfechos –como regla– por la parte que ha resultado vencida en aquél.
Ello es así, en la medida que las costas son en nuestro régimen procesal corolario del vencimiento (arts. 68, 69 y 558 Cód. Proc.) y se imponen, no como una sanción, sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio, gastos que deben ser reembolsados por el vencido.
Si bien ésa es la regla general, la ley también faculta al Juez a eximirla, en todo o en parte, siempre que encuentre mérito para ello (arts. 68 y ss.), sin embargo, la imposición de las costas en el orden causado o su eximición –en su caso– sólo procede en los casos en que por la naturaleza de la acción deducida, la forma como se trabó la litis, su resultado o en atención a la conducta de las partes su regulación requiere un apartamiento de la regla general (cfr. Colombo, Carlos – Kiper, Claudio, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº I, p. 491).
Ello sentado, en la especie no se advierte fundamento para apartarse del principio general, por lo que estimo adecuado imponer las costas de Alzada al accionante, quien resultó totalmente vencido en esta instancia (art. 68 CPCCN).
V. Conclusión
Por todo lo expuesto propicio al Acuerdo:
a) Rechazar íntegramente el recurso de M. F. L. y, consecuentemente, confirmar la sentencia de grado.
b) Imponer las costas de esta instancia al demandante.
He aquí mi voto.
Por análogas razones los Señores Jueces de Cámara Doctor Alfredo A. Kölliker Frers y Dra. María Elsa Uzal adhieren al voto anterior.
VI. Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve:
a) Rechazar íntegramente el recurso de M. F. L. y, consecuentemente, confirmar la sentencia de grado.
b) Imponer las costas de esta instancia al demandante.
Notifíquese a las partes y devuélvase a primera instancia.
Oportunamente, glósese copia certificada de la presente sentencia al libro Nº 133 de Acuerdos Comerciales – Sala A.
A fin de cumplir con la publicidad prevista por el art. 1º de la ley 25.856, según el Punto I.3 del Protocolo anexado a la Acordada 24/13 CSJN, hágase saber a las partes que la publicidad de la sentencia dada en autos se efectuará mediante la pertinente notificación al CIJ. – Héctor O. Chómer. – Alfredo A. Kölliker Frers. – María Elsa Uzal (Prosec. “Ad-hoc”: Pablo Caro).