En Buenos Aires a los cinco días del mes de julio de dos mil veintitrés reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “M. M. C. C/ R. N. R. S/ORDINARIO”, Expte. COM 15081/2019 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctora Tevez, Doctor Lucchelli y Doctor Barreiro.
El doctor Ernesto Lucchelli no interviene en la presente Acuerdo por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).
Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fojas 282?
La Sra. Juez de Cámara Dra. Alejandra N. Tevez dice:
I. Antecedentes de la causa
A fs. 170/185 M. C. M. (en adelante, “M.”) inició demanda contra N. R. R. (en adelante, “R.”), para obtener el cobro de U$S 13.600 en concepto de honorarios profesionales por su intermediación como corredor inmobiliario en la compra del inmueble ubicado en la calle Zapata … depto. …, planta baja de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; todo ello con más los intereses y las costas.
Relató el actor que se desempeñó como corredor inmobiliario colegiado en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires en la inmobiliaria que opera bajo el nombre de fantasía “Cabildo 500 Emprendimientos Inmobiliarios” y/o “Estudio Cabildo 500 SRL” indistintamente y que llevó adelante la intermediación en la negociación inmobiliaria encomendada por los vendedores y el demandado. Afirmó que su participación posibilitó la operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata.
Refirió que el 24.5.2017 L. M. F. y D. A. C. le encomendaron la venta del inmueble de la calle Zapata de su exclusiva propiedad y que, a tal efecto, le entregaron la documentación necesaria para llevarla adelante.
Adujo que el 13.1.2018 el demandado le encomendó llevar adelante las tareas pertinentes para adquirir la finca y que le indicó que el precio de compra no debería exceder de U$S 330.000. Destacó que R. se comprometió a pagar los honorarios por su intervención profesional y que conforme recibo Nº 4274 ascendían a U$S 13.200.
Refirió que comunicó la propuesta a los vendedores y que no la aceptaron.
Explicó el actor que el 1.2.2018 R. según recibo Nº 4324 elevó su oferta de compra del inmueble a U$S 340.000 y que se obligó a pagarle honorarios por U$S 13.600 a la firma del boleto de compra venta o de la escritura traslativa de dominio.
Manifestó que en ese instrumento la compra se subordinó a dos condiciones: 1) la aprobación de cierto crédito hipotecario a favor de R. por el Banco Credicoop y; 2) la venta del inmueble de la calle Comodoro Rivadavia …, … “…” de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires luego reemplazado por el de la calle Sucre …, piso … de la misma ciudad.
Continúo su relato e indicó que F. y C. el 1.2.2018 aceptaron la oferta de R. de U$S 340.000 conforme documento titulado “referencia: operación de compraventa”.
Sostuvo que lo comunicó a R. a quien le entregó fotocopias de la escritura, del reglamento de copropiedad y del plano de subdivisión y mensura para su presentación en el Banco Credicoop.
Refirió que luego, el 7.2.2018, N. L. R., titular del inmueble de la calle Sucre le otorgó la autorización de venta de ese bien por U$S 135.000 y el 19.3.2018 elevó la autorización del precio de venta a U$S139.000.
Expuso que para concretar la escritura de venta e hipoteca del inmueble de la calle Zapata, le entregó al escribano designado R. M. G. fotocopias de la documentación conforme recibo individualizado como “Ref: inmueble Zapata …/… UF2 CABA” del 1.4.2018 y que este hecho lo comunicó al demandado.
Denunció que, sorpresivamente, el 1.6.2018 R. le informó que la reserva aceptada del inmueble de la calle Zapata había caducado y que desistía de su oferta.
Añadió que el 5.6.2018 R. se retiró de la operación inmobiliaria, que por ello le devolvió el dinero que recibió en concepto de reserva y que el demandado en ese momento suscribió que nada tenía que reclamar a la inmobiliaria en relación a la operación de compra.
Indicó que mientras R. se retiraba de la compra del bien de la calle Zapata, el 16.6.2018 N. L. R. le anunció que al vencimiento de la autorización de venta del inmueble de la calle Sucre no la renovaría.
Destacó que por ese entonces recibió el 11.6.2018 y el 14.6.2018 dos ofertas de compra del inmueble de la calle Sucre de A. S. V.; que las comunicó a R. y que no recibió respuesta. Indicó que por el transcurso del tiempo el 26.6.2018 V. retiró su oferta y que, según recibo, la interesada expresó que nada tenía que reclamar a la inmobiliaria por la operación de compra.
Concluyó el actor que cayeron las dos operaciones en forma casi simultánea.
Denunció que según informes de dominio que solicitó, verificó que el 12.7.2018 R. adquirió en condominio con N. L. R. el inmueble de la calle Zapata sobre el que se constituyó una hipoteca a favor del Banco Credicoop con la intervención del escribano G. y que, en idéntica fecha, R. escrituró la venta del inmueble de la calle Sucre a A. S. V. por el valor que ésta había ofertado (U$S 134.000).
Destacó que V., para evitar el pago de la comisión, intentó ocultar su participación al incorporar como titular de dominio a su cónyuge P. G. M. C.
Afirmó que fue víctima del obrar antijurídico de R. para sortear el pago de sus honorarios por su intervención. Añadió que se configuró el supuesto del art. 1352 CCCN que le da derecho a percibir su comisión en tanto que inició la negociación y el comitente concluyó por sí el contrato en condiciones sustancialmente similares.
Ofreció pruebas y fundó en derecho su pretensión.
A fs. 136/147 R. contestó demanda. Opuso excepción de falta de legitimación activa y solicitó el rechazo de la acción con expresa imposición de costas.
En punto a su excepción, alegó que suscribió el contrato de corretaje con Estudio Cabildo 500 S.R.L. y no con el actor; por lo que carece M. de legitimación activa para iniciar esta demanda.
Luego, negó los hechos expuestos en el escrito de inicio y desconoció la documental.
De seguido manifestó que según la escritura traslativa de dominio e informe dominial, la operación inmobiliaria que se concretó era esencialmente diferente a la que participó Estudio Cabildo S.R.L. Indicó que el precio y las partes eran elementos esenciales del contrato de compraventa. Tras ello dijo que fueron distintos los previstos en la operación en la que intervino el actor con los que finalmente se acordaron en el negocio que se concretó. Concluyó entonces que la comisión no se devengó.
Destacó que en los documentos que adjuntó el actor sólo intervino R.; sin embargo, en la escritura traslativa de dominio también fue parte compradora N. L. R., quien no suscribió con Cabildo 500 S.R.L. el contrato de corretaje.
Aludió que el precio del inmueble se acordó en U$S 300.000, es decir, inferior al que el actor utilizó como base para calcular los honorarios de la comisión que reclama.
Destacó que de acuerdo al art. 1532 del CCCN nada adeuda en concepto de comisión puesto que el negocio se concretó luego de que el actor se apartó y pudieron acordar un precio menor. Agregó que, además, se incluyó una nueva parte en la operación.
Denunció que el actor incumplió con su obligación de informar todo lo que conocía sobre el negocio y que pudiera influir en la operación, tal como se lo imponía el art. 1537 del CCCN. Manifestó que omitió informar al vendedor de la calle Zapata que su reserva estaba supeditada a la venta de otro inmueble y que ello generó dudas de las buenas intenciones de su parte.
A todo evento, negó la base dineraria que tomó el actor para calcular el 4% de su comisión. Dijo que debe tomarse el precio de la venta que fue de U$S 300.000. Agregó que dos fueron los compradores del inmueble por lo que no puede reclamarle el total de los honorarios por la comisión.
Se opuso a que se apliquen intereses al 8% anual puesto que dijo que dicha tasa era elevada; pretendió que se fijen a la tasa que abona el Banco de la Nación Argentina para los plazos fijos en dólares a sus ahorristas. Subsidiariamente solicitó la pesificación de la deuda y se aplique la teoría de la imprevisión.
Ofreció pruebas y fundó en derecho su pretensión.
A fs. 134/135 el actor contestó la excepción de falta de legitimación y fue diferida para el tiempo de dictar sentencia.
La sentencia de primera instancia
A fs. 282 la señora Jueza de primera instancia, rechazó la demanda que inició el actor por cobro de honorarios en concepto de comisiones que reclamó con causa en el contrato de corretaje que lo vinculó con el demandado, con costas. Asimismo, rechazó la excepción de falta de legitimación activa que había sido interpuesta por el demandado.
De modo preliminar, la sentencia de primera instancia tuvo por cierto que: i) no existe controversia en cuanto al desarrollo de los sucesos, y; ii) la relación contractual se encuentra debidamente acreditada.
Tras ello, en primer lugar, consideró que el demandado desistió de la operación luego de que se cumplió el plazo de 90 días que había sido pautado el 1.2.2018 para concretar la escritura y que no acreditó que la extensión de 30 días prevista para que el escribano pueda solicitar los certificados de dominio e inhibición y/o realizar el estudio de título correspondiente y/o cualquier otra eventualidad, se hubiera hecho operativa.
En segundo lugar, con base en el contrato celebrado por las partes, la a quo concluyó que el actor contaba –en principio– con un instrumento que lo habilitaba a retener el dinero que aquí reclama como indemnización en tanto estaba en su poder la seña de U$S 20.000 recibida ad referéndum y que, no obstante, el actor optó por reintegrar la suma al demandado.
En tercer lugar, destacó que, si bien al rescindirse el contrato de corretaje la escritura no había sido suscripta, el actor debió averiguar ante el escribano interviniente si efectivamente el negocio se había caído y, en su caso, indagar los motivos. Añadió que era la tarea propia del corredor quien no podía desligarse de esa obligación. En este sentido afirmó que estaba al alcance del actor suscribir un nuevo acuerdo para ampliar el plazo en que debía concretarse la operación.
Refirió que la finalidad del servicio del corredor consiste en obtener un resultado y que esta prestación se materializa con la conclusión del negocio que se le encomendó. Indicó, asimismo, que el comitente puede variar las condiciones del encargo e, incluso, desistir de celebrarlo; supuesto en que el corredor no tendrá derecho a percibir comisión por su trabajo.
En cuarto lugar, ponderó que M. es un corredor inmobiliario profesional que supone un grado de especialidad que lo obliga a obrar con mayor prudencia y conocimiento de su actividad.
En quinto lugar, juzgó que el corredor no cumplió con las normas aplicables a su actividad. Así dijo que solo contaba con una autorización de compra de uno de los dos futuros adquirentes del inmueble cuando debió tener el consentimiento de ambos interesados. Aquí también consideró que como corredor debió corroborar la identidad de las personas intervinientes y su capacidad legal. En tal sentido, explicó que tampoco acreditó el actor, ni resulta de la autorización conferida, que el demandado se hubiera comprometido a obtener la firma de la futura condómina. Añadió que el demandado supeditó la oferta a la venta de una propiedad que no le pertenecía.
En tales condiciones, indicó que siendo el corredor un mediador profesional a quien la ley impone para el desempeño de su actividad el cumplimiento de requisitos de idoneidad, corresponde desestimar la pretensión de percibir comisión en relación a la operación efectuada, por no haberse informado sobre la capacidad y legitimación de quienes le proponían mediar en una compraventa inmobiliaria, omitiendo actuar con la diligencia debida en una persona prudente y experta en los negocios.
Por otro lado, y en relación a la venta del inmueble de propiedad de R., y más allá de si dicho inmueble había sido vendido a una clienta de la inmobiliaria, indicó que eran operaciones distintas a la que aquí se cuestiona y que aquella no había sido demandada.
Finalmente, otorgó trascendencia jurídica al hecho de que el demandado no fue el único que adquirió el inmueble de la calle Zapata y el precio final fue distinto al ofertado originalmente. Sobre este punto, y a todo evento, dijo que de prosperar el reclamo debía tomarse el valor que se fijó en la escritura y no el de la oferta.
De esta manera, la a quo juzgó que si bien M. participó de las negociaciones entre los interesados no acreditó que sus intervenciones resultaron útiles para concretar la operación inmobiliaria y, en consecuencia, no nació su derecho a la retribución.
Los recursos
A fs. 283 apeló el actor la sentencia definitiva así como la regulación de honorarios por considerarlos altos, mientras que el letrado del actor apeló la regulación de sus honorarios por bajos.
A fs. 284 fue concedido libremente el recurso interpuesto contra la sentencia definitiva, mientras que los recursos contra la regulación de honorarios fueron concedidos en los términos del art. 244 CPCCN.
El actor expresó agravios a fs. 290/304, que recibieron respuesta a fs. 306/313.
Los agravios
La accionante se queja porque la sentenciante de primera instancia no ha valorado correctamente los hechos constitutivos del derecho invocado en base a la prueba producida en autos. En tal sentido, considera acreditados todos los extremos enunciados por su parte, siendo que, muy por el contrario, la demandada no ha producido prueba que conlleve a desligarse de la obligación de abonar la comisión. De allí que entiende que la sentencia en crisis es arbitraria.
Subsidiariamente, para el caso de que no se haga lugar al recurso de apelación, requiere que se modifique la imposición en costas en atención a los términos de la cuestión debatida y por haber actuado sobre la base de elementos que le otorgarían el derecho de peticionar como lo hizo –encontrándose además legitimado para hacerlo–.
La solución
Preliminarmente, señalaré que el análisis de los agravios esbozados por el recurrente no seguirá necesariamente el método expositivo adoptado por él y que no atenderé todos sus planteos recursivos, sino aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto de la causa (Cfr. CSJN: “Altamirano Ramón c/ Comisión Nacional de Energía Atómica”, del 11.11.1986; íd.: “Soñes, Raúl c/ Administración Nacional de Aduanas”, del 12.2.1987; Fallos: 221:37; 222:186; 226:474; 228:279; 233:47; 234:250; 243:563; 247:202; 310:1162; entre otros).
Sostiene el actor en sus agravios que: (i) cumplió con sus obligaciones de corredor inmobiliario en forma diligente y de buena fe; y (ii) sus gestiones fueron útiles, determinantes del contacto entre las partes y en la concreción del negocio. Así, aduce que el éxito de la operación inmobiliaria fue consecuencia directa de su obrar como intermediario.
Adelanto que le asiste razón.
Así pues con las constancias de fs. 186/195, fs. 196/205 y fs. 206/214, es posible concluir que M. realizó actos concatenados que fueron causa de la celebración de la compraventa del inmueble de la calle Zapata, a partir de la cual reclama el cobro de su comisión como intermediario.
Veamos.
El 24.5.2017 F. y C. autorizaron que el accionante ofreciera a la venta el inmueble de la calle Zapata por el plazo de 90 días por U$S 380.000 y acordaron que el comprador podía adquirirlo a través de un crédito hipotecario.
El 13.1.2018 R. y Estudio Cabildo 500 SRL suscribieron el recibo Nº 4274 ad referéndum, a través del cual el primero le encomendó a Estudio Cabildo 500 SRL la compra del inmueble de la calle Zapata en una suma no mayor a U$S 330.000. En el mismo acto pactaron una comisión a favor del actor de U$S 13.200 más IVA.
Asimismo, existe el recibo Nº 4324 del 1.2.2018 –instrumento de trascendental importancia– en el que se fijó el precio de compra en U$S 340.000 y se elevaron los honorarios del intermediario a U$S 13.600 a cancelarse en dólares billetes estadounidenses en el acto de la firma del boleto de compraventa. Se indicó expresamente inclusive que si “con posterioridad al vencimiento de la autorización de venta, adquiriera el inmueble mencionado se compromete a abonar a Estudio Cabildo SRL los honorarios pactados”; supuesto este último, que finalmente, ocurrió.
En ese recibo obra en manuscrito y luego suscripto por R. que se cambió el inmueble que condicionaba la venta. Así, se quitó el de la calle Comodoro Rivadavia y se lo reemplazó por el de la calle Sucre –volveré sobre éste punto más adelante–.
Luego, en el documento titulado “Referencia: Operación de compraventa” del 1.2.2018 que suscribieron F. y C., expresamente se hace referencia a la operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata por U$S 340.000 sujeta al otorgamiento del préstamo hipotecario a favor de R.
Sobre estos hechos cabe concluir entonces que a partir del 1.2.2018 M. alcanzó el acuerdo entre los vendedores y el demandado y que comenzaron las diligencias para formalizar la escritura traslativa de dominio.
En consonancia con lo antes dicho, ha sostenido la colega Sala D de esta Cámara que “con la aceptación sin modificaciones de la oferta de compra (…) quedó perfeccionado el contrato de compraventa, restando sólo a las partes cumplir las prestaciones pendientes. Recuerdo una vez más, que el corredor es ajeno a la etapa de cumplimiento del contrato de compraventa, pues su tarea concluyó al acercar a las partes y obtener de ambas el consentimiento al negocio propuesto” (CNCom., Sala D, “López Castromil Federico José c/ Aguirre Sandra Viviana s/ordinario”, del 30.3.23).
A esta altura de la exposición, cabe examinar si se modificaron sustancialmente las condiciones originariamente acordadas entre la parte compradora y vendedora respecto del inmueble de la calle Zapata.
Es que denunció el actor que el demandado decidió “retirarse” del contrato y observo que solo consta en autos que el 5.6.2018 “Cabildo 500 SRL” devolvió al demandado los U$S 20.000 que éste había entregado –suma sobre la que da cuenta el recibo “ad-referendum” Nº 4324– y R. indicó que nada tenía que reclamar por la operación inmobiliaria.
No obstante ello, según informe de dominio y escritura, el negocio que se encomendó al actor se llevó a cabo el 12.7.2018, aunque con dos variantes respecto de aquel en el que intervino el actor, a saber: 1) no solo el demandado adquirió el inmueble sino que también lo hizo N. R.; y 2) el valor de la compraventa ascendió a U$S 300.000.
Por lo demás, coincide en ese acto jurídico el escribano Giurato y que se constituyó una hipoteca a favor del Banco Credicoop, tal como sí era de esperar de las tratativas en las que intervino M.
Asimismo, también se verificó la venta del inmueble de la calle Sucre, operación que condicionaba la operatoria encomendada al actor.
Sobre el particular, diré que no existe prueba que acredite un incumplimiento a los deberes de diligencia que le incumben en su actuación profesional.
Al respecto advierto que el actor obtuvo de N. R. autorización de venta del inmueble de la calle Sucre primero el 7.2.2018 por U$S 139.000 y luego el 19.3.2018 por U$S 143.000. Asimismo, acreditó con el “Recibo Nº 4530 ad referéndum” del 11.6.2018 que V. ofreció comprar esa finca por U$S 130.000 y que recibió de aquélla dinero en concepto de reserva bajo cláusula ad referéndum. También observo que con el recibo Nº 4532 se elevó el monto para comprar dicho inmueble a U$S 134.000 y que el 26.6.2018 “Estudio Cabildo 500” devolvió a V. U$S 8.800 que había recibido en concepto de reserva ad referéndum.
Por otro lado, V. reconoció como propias las firmas insertas en esos documentos (v. acta de audiencia digitalizada el 13.4.22).
Finalmente, del informe de dominio de la propiedad de la calle Sucre se desprende que el cónyuge de V. es titular del inmueble desde el 12.7.2018 conforme escritura otorgada por un valor de U$S 134.000.
De acuerdo entonces a las pruebas rendidas y los hechos acreditados, cabe analizar las principales cuestiones que aquí se debaten, esto es: si le corresponde a M. la comisión por su intermediación en la venta del inmueble de la calle Zapata y si la diferencia del precio de la operatoria pactada en el “recibo Nº 4324” respecto del valor de la compraventa que finalmente se celebró entre los vendedores y en la que participó una parte compradora adicional –R.– le da o no al corredor derecho a percibir su comisión –y en su caso en qué extensión–.
Previo a entrar en el análisis preanunciado, debo recordar que el art. 1345 CCCN define expresamente al contrato de corretaje. Establece la norma que se trata del contrato en virtud del cual “una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”.
En estos términos, no tengo dudas –y ambas partes son contestes en ello– de que M. participó en la intermediación en la compraventa del inmueble de la calle Zapata (v. recibo Nº 4324 y documento titulado “referencia: operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata obrante a fs. 186/195).
Asimismo, la respuesta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) de fs. 222 demuestra que M. se encontraba autorizado para el ejercicio profesional del corretaje, inscripción que lo habilita a reclamar el cobro de su comisión (conf. art. 1346 CCCN).
Por otro lado, el art. 1350 CCCN establece expresamente que la comisión le es debida al corredor “si el negocio se celebra como resultado de su intervención”.
En este caso, con el informe de dominio de fs. 196/205 y la escritura pública de fs. 124/135 y fs. 136/147; se comprobó que el negocio jurídico en el que M. intervino como corredor se celebró, aun cuando las partes no coinciden en que la operatoria sea el resultado de su intervención.
En este sentido, destaco que la a quo pese a sostener que el actor tenía legitimación para reclamar el cobro de sus honorarios, consideró esencial que el demandado desistió de la operación cumplido el plazo de 90 días pactado para concretar la escritura conforme el contrato suscripto el 1.2.2018 y que no se acreditó que se hubiera hecho operativa la extensión de 30 días prevista para el caso de que el escribano lo hubiera solicitado.
No obstante, advierto –y este dato no es menor– que en el recibo Nº 4324 del 1.2.2018 suscripto por el actor y el demandado se pactó que los honorarios a favor del corredor debían abonarse aún vencida la autorización de compra cuando el comprador hubiera adquirido el inmueble; es decir, se contempló expresamente el supuesto luego acaecido en la especie.
No se me escapa que el demandado en los términos de la seña ad referéndum tenía derecho a “retirarse” del contrato de compraventa. Sin embargo, dos hechos jurídicos deben aquí considerarse: el primero, que el demandado desistió de la operación mientras las tratativas contractuales iban encaminadas a una escrituración; y el segundo, que la compraventa del inmueble de la calle Zapata efectivamente se concretó.
Con los hechos reseñados tampoco comparto el criterio de la a quo quien juzgó que el corredor pudo retener para sí la seña ad referéndum de U$S20.000 que entregó R. Ello porque el demandado no indicó fehacientemente las causas de su retiro y/o que las mismas fueran imputables al corredor.
Añado que no pierdo de vista que el actor explicó que, en forma sorpresiva, el 1.6.2018 R. manifestó que su reserva sobre el inmueble de la calle Zapata –aceptada por los vendedores– estaba caduca y que, por tal motivo, desistía de su oferta y solicitaba la inmediata devolución del dinero que dejó como adelanto de las gestiones encomendadas. En este escenario, considero que la conducta del demandado bien puedo hacer creer al actor que ya no tenía interés por comprar el inmueble y que, por ello, aquél reintegró el monto que había recibido ad referéndum.
Adicionalmente, subrayo que resulta llamativo el escaso tiempo que transcurrió entre la devolución del dinero por parte del actor –el 5.6.2018– y la fecha en que se formalizó la escritura –el 12.7.2018–, pues apenas había pasado poco más de un mes.
Al respecto, aclaro que conforme los hechos cronológicamente reseñados no puedo encontrar una razón lógica –y el demandado tampoco la probó– que justifique por qué razón se consignó un monto relativamente inferior –U$S 40.000– al que ya se había acordado y que, en consecuencia, tuviera relevancia jurídica para modificar el monto de la comisión cristalizada en el acuerdo sobre el precio de venta del inmueble.
En el descripto escenario cobra virtualidad el art. 1350 CCCN, que dispone que en los casos en que la comisión esté expresamente estipulada cabe estar a lo acordado. Así, toda vez que en el contrato se estipuló una comisión de U$S 13.600, no existe razón para apartarse de ese acuerdo.
Agrego que el CCCN reforzó esta posición, puesto que una norma expresa describe los supuestos en los que existe obligación de pagar la comisión al corredor (art. 1352) de aquellos en los que no (art. 1353).
Recuérdese que los tres casos en que, concluido el contrato, la comisión se debe, son los siguientes: “1. Si el contrato está sometido a condición resolutoria y ésta no se cumple. Es la solución que había propuesto una parte de la doctrina durante la vigencia de las disposiciones del CCom: cuando el contrato está sujeto a condición resolutoria, como el negocio queda perfeccionado inmediatamente, el corredor puede cobrar su comisión. 2. Si el contrato no se cumple, se resuelve, se rescinde o media distracto. En este caso, el intermediario llevó a cabo exitosamente su labor, razón por la cual no puede negársele el derecho a la comisión. Las alternativas ulteriores del negocio cuya conclusión posibilitó le resultan inoponibles y no pueden perjudicarlo. 3. Si el corredor no concluye el contrato habiendo iniciado la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares. Este supuesto busca desalentar la conducta de las partes que prescinden de la actuación del corredor una vez avanzadas las negociaciones, a fin de sustraerse al pago de la comisión devengada. La previsión reproduce, en lo sustancial, la norma del art. 37 inc. a) segundo párrafo de la ley 20.266 derogado” (v. Tevez, Alejandra Noemí, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, comentario a los arts. 1345 a 1355, pág. 915 a 935, obra dirigida por José María Curá, Tomo IV, ed. La Ley, Buenos Aires, 2015).
En tales condiciones, queda claro que la norma no autorizaba a R. a desentenderse de su obligación de abonar la comisión cuando rescindió el contrato.
Tanto más aún ello es así si se advierte que las tratativas contractuales se encontraban muy avanzadas. En efecto, obsérvese que el corredor había entregado la documentación necesaria para que el accionado la enviase al banco para gestionar el crédito hipotecario otorgado conforme surge de la respuesta de Banco Credicoop (DEO: 945863) y que el actor también había enviado al escribano que intervino en la operación el detalle y documentación para llevarla a cabo (v. recibo Nº 4324, documento “referencia: operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata, recibo de entrega al escribano de la documentación e información referida a las condiciones relativas a la compraventa a celebrarse y recibo de entrega de documentación suscripto por R. para gestionar el crédito hipotecario obrantes a fs. 186/195).
En su defensa, sostuvo el demandado sobre el punto que no se configuraron los supuestos del art. 1352 CCCN y que por ello no adeuda la comisión. Así, alegó que el negocio pudo concretarse cuando se apartó el corredor; que se negoció un precio menor que satisfizo al vendedor y al comprador y que, además, se incorporó una nueva parte a la operación.
En su contestación de demanda R. indicó que el corredor incumplió su obligación de informar a las partes todo lo que conocía y que podía influir en la conclusión del negocio (art. 1347 CCCN). En tal orden de ideas, arguyó que no informó al potencial vendedor de la calle Zapata que la reserva era ad-referéndum de que se concretara la operación de venta de otra propiedad. Refirió también que ello llevó a los vendedores a dudar de las buenas intenciones de su parte.
Juzgo que no le asiste razón. En este sentido, destaco que si bien de la documentación que acompañó el actor suscripta por la parte vendedora del inmueble de la calle Zapata no se advierte que F. y C. hubieran conocido que la compra estaba sujeta a la condición suspensiva de la venta del inmueble de la calle Sucre, lo cierto es que actor y demandado coinciden en la existencia de la condición suspensiva aún cuando difieren sobre las consecuencias que pudiera acarrear que la parte vendedora no la hubiera conocido.
Al respecto incumbía a quien lo alegó acreditar que el desconocimiento de la condición suspensiva engendró dudas en los vendedores del inmueble de la calle Zapata (art. 377, Cpr.).
En tal sentido no pierdo de vista que el actor acusó la negligencia (fs. 254/255) de la testimonial de F. y C. y que el demandado desistió de su producción (fs. 257).
De esta manera, no hay prueba de que el actor hubiere incumplido con los deberes de diligencia a su cargo.
Y, muy por el contrario, hay prueba suficiente que permite inferir que M. suscribió con la parte compradora y vendedora las correspondientes autorizaciones; recibió la reserva de R.; obtuvo la autorización de venta del inmueble de la calle Sucre que indicó el demandado como condición para que se perfeccione la compra del inmueble de la calle Zapata; y recibió ofertas y seña ad referéndum de V. y de R. para la venta de los dos inmuebles tal como se le encomendó.
Todo ello lo realizó hasta que quienes resultaron a la postre compradores directa o indirectamente, tal como ocurrió en el caso de R. –pese a haberse exteriorizado como comprador junto con R.– y de V. –más allá de que en el documento figure como comprador su marido– desistieran y se “retiraran” del negocio.
Ello cierra la suerte del caso toda vez que, reitero, incumbía al demandado probar que el obrar negligente de M. determinó cierta duda en los compradores y que, por dicho motivo, la compra se frustró por la intervención del corredor.
Destaco que no pierdo de vista que la venta del inmueble de la calle Sucre constituía un negocio jurídico distinto al de autos, tal como sostiene la primer sentenciante.
No obstante, no es menos cierto que la venta de ese inmueble era una condición expresamente pactada para la compra del de la calle Zapata en la que intervino M., cuya comisión se reclama en autos. Así y con la venta del inmueble de la calle Sucre que se realizó el mismo día que la venta del inmueble de la calle Zapata –el 12.7.2018–; se acreditó el cumplimiento de una de las condiciones.
En tal sentido subrayo que no resulta aplicable el art. 1353 CCCN que establece que la comisión no se debe cuando el contrato “está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple; (…) o …(hay)… falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor”. Es que no solo el actor contaba con las autorizaciones de venta del inmueble de la calle Sucre sino que también la venta se perfeccionó.
Sea que comprador y vendedor hubieran tenido expreso conocimiento de las condiciones –sea esta la concreción del otorgamiento del préstamo hipotecario a favor de R. o bien la venta del inmueble de la calle Sucre– lo cierto es que la operación de compraventa efectivamente se llevó a cabo.
En este estado de cosas no se produjo un cambio sustancial de las condiciones que impidan el derecho al cobro de la comisión de M. (conf. art., 1352 inc. c) CCCN).
Respecto al argumento del demandado que sostiene que no debe condenárselo al pago de toda la comisión puesto que según escritura dos fueron los compradores, adelanto que su discurso carece de toda virtualidad jurídica.
Es que conforme el recibo Nº 4324 el demandado firmó con el actor el negocio jurídico y, en consecuencia, es R. el único obligado al pago de la comisión del corredor derivado de la participación en la operación inmobiliaria (arts. 959 y 1021 CCCN).
Tras lo anterior, resta decidir la moneda en que deberá cumplirse la condena
El recibo ad referéndum Nº 4324 dice “EL COMITENTE deja expresa constancia que declara y reconoce lo siguiente: “De acuerdo a los términos del artículo 1328 inciso D del Código Civil y Comercial al momento de la firma de la escritura traslativa de dominio pagaré –en dinero en efectivo a Estudio Cabildo 500 SRL, corredor inmobiliario Mariano Carlos M., matrícula profesional número 4285 CUCICBA, el importe de U$S 13,600.- (DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES trece mil seiscientos) más I.V.A. en concepto de honorarios pactados y acordados por su intervención profesional, siendo condición esencial el pago de honorarios mencionados (como así también el pago del precio de compra del inmueble) en la moneda establecida exclusivamente, es decir, dólares billetes estadounidenses. Dejo constancia que dichos honorarios (como así también el pago del precio de compra del inmueble) los abonaré según lo dispuesto en los artículos 766, 867, 868 y 869 del Código Civil y Comercial, renunciando expresamente a las disposiciones estipuladas en el artículo 765 del citado cuerpo legal (…)”.
Al respecto el art. 765 CCCN establece que “… si por el acto por el cual se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.
Coincido con la sostenida y mayoritaria doctrina y jurisprudencia que postula que el art. 765 segunda parte del CCCN no es de orden público. Así, por no resultar una norma imperativa, no habría inconvenientes en que las partes en uso de la autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 del código citado) pacten –como dice el art. 766 del mismo ordenamiento– que el deudor deba entregar la cantidad correspondiente en la especie designada (cfr. Ossola, Federico Alejandro en Lorenzetti, Ricardo Luis, Cód. Civil y Comercial de la Nación Comentado, T. V, p. 126, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2015; Bombchil, Máximo, “Las normas sobre obligaciones en moneda extranjera en el Código Civil y Comercial son supletorias y no imperativas”, LL 2015-D-1211; Gagliardo, Mariano, “Obligaciones en moneda extranjera. La justicia de un pronunciamiento”, LL 2015-E, 474; Rivera, Julio César, “Cumplimiento de obligaciones en moneda extranjera: la babel de los tiempos que corren” y jurisprudencia allí citada, LL 2020-F-343, entre otros; esta Sala F, 29/6/2022, “Schiffer, Jorge Fabián y otros c/ Stinsnaidro, Dana y otro s/ejecutivo”, Expte. COM Nº 16171/2021).
Tal como surge del recibo ad referéndum Nº 4324, el demandado renunció a la facultad prevista en el art. 765 del CCCN; sin embargo, frente a la imposibilidad de acceder al mercado libre de cambios para adquirir esa suma de moneda extranjera cabrá decidir el modo en que podrá el accionado cumplir con la condena.
Ya he expresado en mi voto de esta Sala en “Orac, Néstor Ricardo c/ Zepeda Graneros Alejandro Israel y otro s/ ordinario” Expte. Nº COM 12266/2021 con fecha 6.6.2023 que la cotización oficial que brinda el mercado único y libre de cambios del BCRA no es representativa de un tipo de cambio que resulte equivalente al verdadero valor del dólar estadounidense. En dicho precedente me explayé sobre los motivos que me llevaron a considerar que frente a la imposibilidad de acceder al mercado libre de cambios para adquirir esa suma de moneda extranjera, el deudor para liberarse de su obligación acordada en esa moneda podrá recurrir a la operatoria bursátil de títulos de la deuda pública argentina en pesos y dólares, es decir, al llamado dólar MEP del día anterior al pago, por ser el que más se ajusta a la realidad negocial actual.
En cuanto a la tasa de interés, será fijada en el 7 % anual desde la mora que tendré por acaecida el 12.7.2018, fecha en que se celebró la escritura traslativa de dominio y momento en que, de acuerdo a lo previsto en el recibo Nº 4324, el demandado debía abonar la comisión.
Es que, tratándose de una deuda en dólares, la tasa aplicable debe reconocer un rédito puro, púes el valor de los dólares cuenta con cierta estabilidad por tratarse de una moneda fuerte que no se encuentra en principio, en un proceso de desvalorización de importancia (cfr. esta Sala F, 18.5.2017, “Kapusta, Teodoro y otro c/ Banco Provincia de Buenos Aires s/ ordinario”; íd. 30.11.2021, “Blanco, Federico Alejandro c/ Soto, Leonardo Salvador s/ ejecutivo”; entre otros).
Respecto de la aplicación de la teoría de la imprevisión alegada por el demandado coincido con el criterio sustentado en autos “M., M. C. c/ R., N. Lorena c/ ordinario” por la Sala C con fecha 29.12.2023. Así puesto que no es posible alegar que la cotización de la moneda extranjera pactada (dólar estadounidense billete) sea por sí solo un indicador de acontecimiento imprevisible: ello de acuerdo a la época en que sucedieron los hechos y marco de la economía de nuestro país.
Consecuentemente rechazaré la cuestión planteada.
Decidido lo anterior, deviene abstracto el agravio del actor sobre la imposición de costas a su cargo; es que acogidas sus quejas cabe readecuar las decididas en primera instancia (art. 279, Cpr.).
Ello así, de acuerdo al sentido de mi voto, las costas de ambas instancias respecto del fondo del asunto serán impuestas al demandado sustancialmente vencido (art. 68, Cpr.).
Conclusión
Por todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: i) admitir la apelación interpuesta por el actor y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda con el alcance de condenar a N. R. R. a abonar al actor dentro del plazo de 10 días de quedar firme la presente la suma de U$S 13.600 o su equivalente en pesos a la cotización de dólar MEP del día anterior al pago; ii) imponer las costas de ambas instancias al demandado vencido (art. 68, Cpr.); iii) atento el éxito del recurso y la modificación de la sentencia, dejar sin efecto la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes.
Así voto.
El Dr. Barreiro dice:
Comparto los fundamentos que inspiran la decisión que sugirió mi distinguida colega, la Dra. Tevez con la prevención que anteriormente señalé en la resolución interlocutoria del 22/5/2023, en DOUDAN SAIC s/ Pedido de Propia Quiebra, Expte. COM Nº 6649/2017.
Y Vistos:
I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: i) admitir la apelación interpuesta por el actor y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda con el alcance de condenar a N. R. R. a abonar al actor dentro del plazo de 10 días de quedar firme la presente la suma de U$S 13.600 o su equivalente en pesos a la cotización de dólar MEP del día anterior al pago; y ii) imponer las costas de ambas instancias al demandado vencido (Cpr. 68).
II. Honorarios
En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Cód. Procesal, corresponde dejar sin efecto la regulación efectuada en la instancia de grado y establecer los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento para que no medie incongruencia con los recursos deducidos y el resultado del pleito (Fallos 313:528; 311:2687; 314/1873; 598/33). Lo cual no faculta a agravar la situación del único apelante, si fuera el caso (Fallos 321:2307).
Atento ello, ponderando el mérito de la labor profesional cumplida, apreciada por su calidad y eficacia, así como el monto comprometido en el proceso, se fijan en 80 UMA (equivalente a $1.547.040) los honorarios a favor del letrado patrocinante y luego letrado apoderado de la parte actora, doctor G. O. R. P. (Ley 27.423: 1, 3, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 24, y 51 y Ac. CSJN 25/2022).
Teniendo en cuenta lo establecido en la Ley Nº 26.589, la fecha en la que recayó la sentencia, la trascendencia económica de la materia y los establecido en el art. 2, inc. g) del Anexo I del decreto 2536/15 y Dec. 286/2023 (conf. esta Sala “Ammaturo Francisco Horacio y otros c/Darex SA y otro s/ordinario”; “All Music S.R.L. c/ Supermercados Ekono S.A. s/ ordinario” ambos del 29.03.12), se fijan en 47 UHOM, los honorarios regulados a favor de la mediadora C. D. G.
Finalmente, por las actuaciones de Alzada que motivaron la resolución que antecede, se fijan en 28 UMA (equivalente a $ 541.464) los emolumentos a favor de la representación letrada del accionante, doctor G. O. R. P. (art. 30 ley cit. y Ac. CSJN 19/23).
Se deja constancia que la revisión del estipendio y su equivalencia en pesos (art. 19 LA) ha sido efectuada conforme el valor de la UMA vigente al tiempo de esta regulación (Ac. CSJN 19/23). Ello, claro está, sin desmedro de la actualización que pudiera corresponder conforme la previsión del art. 51 Ley 27.423.
La presente regulación no incluye el Impuesto al Valor Agregado, que pudiere corresponderle a los beneficiarios en razón de su condición, impuesto que debe ser soportado por quien tiene a su cargo el pago de las costas conforme la doctrina sentada por C.S.J.N. in re: “Compañía General de Combustibles S.A. s/ recurso de apelación” del 16.6.93.
La adición corresponde previa acreditación de su condición de responsable inscripto frente al tributo.
Se fija en diez días el plazo conforme lo dispuesto por el artículo 54 de la Ley 27.423.
El doctor Ernesto Lucchelli no interviene en la presente decisión por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).
III. Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado. – Alejandra N. Tevez. – Rafael F. Barreiro (Prosec.: letrada: María Eugenia Soto).