En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de mayo de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “R. D. Y. Y O. C/ S. J. M. S/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO”, respecto de la sentencia dictada el 12 de septiembre de 2023 (ver aquí), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Díaz Solimine y Converset.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Díaz Solimine dijo:
I. Antecedentes y sentencia de primera instancia
A. N. B., M. D. B. –por sí y en representación de L. B. B.–, A. C. R., D. Y. R., M. E. R., M. R. R., M. R., F. R., S. V. R., L. I. M. C., M. A R., R. E. R., M. del C. R., L. C. R. y A. A. R. interpusieron demanda contra J. M. S. para la determinación, fijación y cobro de una indemnización proporcional respecto al inmueble ubicado en la calle Vallejos … de esta ciudad. Manifestaron que, según el expediente “S. de R. R. R. y otros s/ sucesión ab intestato”, expte. 97521/1993, acreditan su carácter de sucesores de los herederos de los causantes de autos, entre los cuales se encuentran J. C., F., P., E., E. y R. R. y S.
Detallaron los derechos de cada heredero, mencionando cesiones y representaciones, destacando que J. M. S. se opuso a cumplir con un acuerdo firmado por su cedente, ocupando el inmueble sin retribución, a pesar de los requerimientos formulados.
Reclamaron el pago del canon locativo durante una mediación celebrada el 10 de noviembre de 2017 y en una audiencia el 2 de mayo de 2018. Fundaron su demanda en derecho, ofrecieron prueba y solicitaron la determinación del valor locativo y la condena del demandado al pago, con costas.
J. M. S. contestó la demanda negando los hechos y alegando prescripción adquisitiva por usucapión, basada en una posesión pacífica, ininterrumpida y continuada desde fines de 1977.
Argumentó que la posesión veinteañal extinguió cualquier derecho anterior al inmueble, incluyendo los invocados por los actores. Además, detalló las mejoras realizadas en el inmueble y el uso comercial actual del mismo, entre otros aspectos.
Sostuvo que, de no prosperar la prescripción adquisitiva, los demandantes sólo podrían reclamar:
i. desde la mediación del 10 de noviembre de 2017, la coheredera A. R., titular de 1/12ava parte;
ii. desde la mediación del 11 de junio de 2018, los coherederos L. I. M., R. E. M. A., M. del C., A. A., S. V., L. C. R., y D. Y. y M. E. R., titulares de 5/12avas partes indivisas;
iii. desde la notificación de la demanda (21.11.2019), los coherederos A. N., M. D. y L. B. B., M. R., M. y F. R., titulares de 4/12avas partes indivisas.
Además, planteó la compensación judicial por los gastos de conservación del inmueble.
El Sr. Juez de grado no tuvo por probada la posesión pública, pacífica e ininterrumpida alegada por el demandado desde el año 1977, por lo que desestimó la prescripción adquisitiva. En cambio, dijo que la ocupación exclusiva del inmueble por parte del demandado fue reconocida. En consecuencia, admitió la demanda, fijando el valor locativo en la cantidad de $69.000 mensuales, que el demandado deberá abonar a los otros coherederos que aquí han demandado, desde la fecha del reclamo con la mediación previa obligatoria, esto es, al 10 de noviembre de 2017, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R.
Asimismo, dispuso que el importe así dispuesto deberá ser incrementado, en forma mensual, en la forma dispuesta por la ley 27.551 y que los cánones deberán ser abonados del 1 al 5 de cada mes, y mientras dure la ocupación exclusiva del demandado.
Sin adición de intereses, se afirmó, por no haber sido solicitados.
Las costas se impusieron al accionado vencido y se difirió la regulación de honorarios para una vez que exista liquidación definitiva.
I. [sic] Apelación de las partes
Disconforme con lo resuelto, se alza la parte demandada (ver aquí).
II. Agravios de la parte demandada (ver aquí)
El apelante criticó la sentencia en cuanto:
a. fijó la fecha de comienzo de la obligación de reconocimiento del valor locativo desde el 10 de noviembre de 2017 cuando, de la documentación acompañada por los propios actores, resulta que quien sólo reclamó a esa fecha fue la coheredera A. R., titular de 1/12ava parte indivisa del acervo hereditario; que los coherederos L. I. M., R. E., M. A., M. del C., A. A., S. V., L. C., M. J. S., S. R. S., D. Y. y M. E. R. (titulares de 5/12avas parte indivisas), en cambio, dejaron constancia de su intención de instar pretensión de reconocimiento del valor locativo, en la etapa de mediación, recién el 11 de junio de 2018; y respecto de los coherederos A. N., M. D. y L. B. B., M. R., M. y F. R. (titulares de 4/12avas partes indivisas) se debe computar desde la fecha de notificación de la demanda;
b. no estableció la proporción en que dicho valor locativo debe ser reconocido; ello así por cuanto no todos los coherederos demandaron en estas actuaciones.
Señala que si bien los coherederos M. J. y R. S. R. (1/12ava parte indivisa) participaron de la mediación, no reclamaron en este juicio; de manera que solicita se revoque la sentencia y se disponga que el monto total a reconocer resulta equivalente al 83,33% del capital reconocido, en tanto dicho porcentaje es el que se corresponde con las 10/12avas partes indivisas que ostentan los coherederos demandantes, en el acervo hereditario;
c. estableció un monto en concepto de compensación que no se condice con el valor locativo de mercado que regía en el período comprendido entre el mes de noviembre de 2017 y el mes de agosto de 2022; pide que se establezca aquel que el perito martillero estableció de manera cronológica, como valor referencial de mercado, desde el mes de noviembre de 2017;
d. dispuso que el capital establecido debe actualizarse mensualmente, bajo el índice dispuesto por la ley 27.551; solicita que dicha actualización devenga aplicable hacia el futuro (desde que la sentencia adquiera firmeza y con una frecuencia semestral, como lo determina la ley); en primer lugar, porque el perito martillero estableció el valor locativo de referencia desde el mes de noviembre de 2017 y, a partir de allí, exteriorizó una progresiva actualización; y en segundo lugar, porque la ley 27.551 entró en vigencia en el mes de julio de 2020, razón por la cual no puede aplicarse retroactivamente.
IV. [sic] Corrido el traslado de ley, los agravios fueron respondidos por la coactora D. Y. R. el 19 de diciembre de 2013 (ver aquí); escrito que ratificaron y adhirieron los coactores M. R. (ver aquí), L. C. R. y A. A. R. (ver aquí), L. B. (ver aquí), A. y M. B. (ver aquí), y A. C. R., M. R. R., F. R. y M. R. (ver aquí).
V. Tratamiento del recurso
1. El art. 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación establece respecto del uso y goce de los bienes que componen la comunidad hereditaria que “el heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes…” y agrega que “…el copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida”.
Se estima, al igual que en el régimen del condominio, cuyas regulaciones son analógicamente aplicables aquí, que el coheredero ha tolerado el uso y goce de su copartícipe hasta el momento en que ha requerido tal canon o indemnizaciónn (arg. Belluscio-Maffía, Derecho Sucesorio, según las normas del Código Civil y Comercial, Astrea, pág. 197; ver asimismo respecto de la aplicación analógica del régimen del condominio en Gurfinkel de Wendy, Derechos Reales, 2da. Ed. Actualizada, ed. A. Perrot, pág. 503, que recuerda que si bien debe establecerse que comunidad hereditaria y ese derecho real no constituyen institutos idénticos, se pueden aplicar supletoriamente a la comunidad hereditaria las normas del condominio; CNCiv., Sala G, “G. D. N. c/ G., M. N. s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, expte. nº 22.304/2019, del 1.1.2023).
Precisamente, el art. 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación contempla la situación que se suscita cuando uno de los condóminos usa y goza en forma exclusiva de la cosa común y priva a los demás de igual derecho. La regulación es encarada desde el punto de vista de los condóminos no usuarios. Allí se postula “el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenidas, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente”.
En cuanto a la indemnización prevista para el condómino no usuario cabe apuntar las siguientes notas:
a) Solo opera a partir de la notificación. Es preciso hacerle saber a quien tiene la cosa la oposición al uso exclusivo o en una medida mayor a la convenida o permitida. Recién entonces podrá ese sujeto saber que el aprovechamiento que ha venido realizando dejó de ser consentido y que en lo sucesivo deberá afrontar las consecuencias previstas en la norma.
b) La oposición debe ser “fehaciente”. La expresión denota que la manifestación de la voluntad debe ser clara e inequívoca en cuanto a la oposición al uso y goce exclusivo o excesivo de la cosa común.
No debe haber dudas al respecto y si las hay, la indemnización no procede.
c) La indemnización se refiere al canon locativo. Únicamente se computa el precio por el uso y goce exclusivo de la cosa común.
d) La indemnización se limita a la medida del interés del condómino oponente. La pretensión del condómino excluido no puede ir más allá de su parte indivisa, que es la medida de su derecho. Admitir otra cosa, como que el condómino oponente pueda percibir la totalidad del canon locativo, importaría un enriquecimiento sin causa que no debe ser admitido.
e) La indemnización corresponde únicamente a quien se opuso. Así lo aclara el Código, pero en realidad la solución no es sino una consecuencia o concreta aplicación de lo apuntado en la nota anterior.
Lo expuesto supone que de haber más de un condómnio [sic] excluido, la oposición de uno no aprovecha a los demás. De modo que si estos también pretenden una indemnización por el uso exclusivo, deberán manifestar su voluntad en los términos indicados, dirigiéndola al condómino usuario (Lorenzetti, Ricardo Luis, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo IX, arts. 1882 a 2161, Rubinzal-Culzoni Editores, págs. 337/340).
Estas consideraciones resultan suficientes para establecer el punto de partida del lapso por el que debe computarse la compensación que es debida por el demandado y su alcance.
En el caso de la coactora A. C. R., resulta claro que tal requerimiento apareció formulado en el acta de mediación de fecha 10 de noviembre de 2017 (ver fs. 1).
Mientras que en el caso de los coherederos L. I. M., R. e. R., M. A. R., M. C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. (por poder otorgado en favor de V. E. R.) y L. C. R., tal interpelación se concretó, por vía de la reconvención, en la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018 (ver observaciones asentadas en el acta obrante a fs. 2/5).
Por los demás, lo cierto es que el requerimiento de los coherederos A. N. B., L. B. B., M. R. R. y F. R. de ser indemnizados, se exteriorizó a partir de la fecha en que se notificó el traslado de la demanda (21.11.2019, conf. cédula de fs. 69).
De ahí que el período por el cual habrá de prosperar la compensación, en el caso de los coherederos L. I. M., R. E. R., M. A. R., M. del C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. y L. C. R., deberá retrotraerse a la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018; y en el supuesto de los coherederos A. N. B., L, B. B., M. R. R. y F. R., a la fecha en que se notificó el traslado de la demanda, esto es, al 21 de noviembre de 2019.
Por lo demás, también resulta correcto decir que la indemnización pretendida por los coherederos reclamantes no puede ir más allá de su parte indivisa, que es la medida en que cada uno de ellos participa en la propiedad. De manera que propiciaré también la modificación de lo resuelto en la sentencia de grado en este sentido.
2. El demandado cuestiona también el valor locativo asignado por el juzgador a la compensación económica por el período comprendido entre los meses de noviembre de 2017 a agosto de 2022.
En respuesta a los puntos de pericia propuestos por la parte actora, el tasador designado como perito de oficio, J. M. M., estimó –valorando al efecto la ubicación, medidas, inspección ocular y estado general del inmueble de la calle Vallejos … de esta ciudad– que el canon locativo a la fecha de la pericia (agosto de 2022), alcanzaba los $69.000 mensuales.
Luego, en respuesta a los puntos de pericia propuestos por la parte demandada, el perito presentó un detalle del valor locativo del inmueble, desde el mes de noviembre de 2017 hasta la fecha de presentación del informe (1 de septiembre de 2022).
Fijando como inicio del alquiler el mes de noviembre del 2017, dijo haber computado un 20% de ajuste semestral, hasta finalizado el segundo contrato. En noviembre del año 2021, ese nuevo ajuste se fijó en un 49,53% anual.
Aquí el detalle:
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2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
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|
Enero |
$13.000,00 |
$18.720,00 |
$26.956,80 |
$38.817,79 |
$69.653,00 |
|
|
Febrero |
$13.000,00 |
$18.720,00 |
$26.956,80 |
$38.817,79 |
$69.653,00 |
|
|
Marzo |
$13.000,00 |
$18.720,00 |
$26.956,80 |
$38.817,79 |
$69.653,00 |
|
|
Abril |
$13.000,00 |
$18.720,00 |
$26.956,80 |
$38.817,79 |
$69.653,00 |
|
|
Mayo |
$15.600,00 |
$22.464,00 |
$32.348,16 |
$46.581,34 |
$69.653,00 |
|
|
Junio |
$15.600,00 |
$22.464,00 |
$32.348,16 |
$46.581,34 |
$69.653,00 |
|
|
Julio |
$15.600,00 |
$22.464,00 |
$32.348,16 |
$46.581,34 |
$69.653,00 |
|
|
Agosto |
$15.600,00 |
$22.464,00 |
$32.348,16 |
$46.581,34 |
$69.653,00 |
|
|
Septiembre |
$15.600,00 |
$22.464,00 |
$32.348,16 |
$46.581,34 |
||
|
Octubre |
$15.600,00 |
$22.464,00 |
$32.348,16 |
$46.581,34 |
||
|
Noviembre |
$13.000,00 |
$18.720,00 |
$26.956,80 |
$38.817,79 |
$69.653,00 |
|
|
Diciembre |
$13.000,00 |
$18.720,00 |
$26.956,80 |
$38.817,79 |
$69.653,00 |
En cuanto a la metodología utilizada en la pericia, el experto indicó que se realizó utilizando el método comparativo de mercado. Dijo que aplicó valores bajo el régimen de la ley de alquileres y utilizando los indices del Banco Central de la República Argentina. Se efectuó, además, utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). También dijo haber utilizado información testimonial y documental de la Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas del GCBA) sobre la base de datos de Argenprop (ver aquí).
Ante la impugnación de la parte actora (ver aquí), el experto aclaró: “la tasacion se realizó sobre la propiedad con las características que presentaba la misma en el momento en que me hice presente al lugar a fines de realizar las tareas que se me encomendó”.
Ratificó así su dictamen (ver aquí).
Correponde destacar que si bien los dictámenes elaborados por los peritos no resultan vinculantes para el juez, constituyen un eficaz aporte para esclarecer la verdad de los hechos y sus conclusiones han de ser consideradas en tanto se basen en fundamentos científicos de la especialidad del experto.
En el caso, el informe del perito de oficio fue confeccionado con los lineamientos establecidos por el art. 472 del Código Procesal, toda vez que explicó en detalle las operaciones técnicas y los principios científicos en que se sustenta.
Es por ello que, la prescindencia de las conclusiones del experto debe provenir de fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión del idóneo se haya reñida con los principios lógicos y máximas de experiencia (conf. CNCiv. Com. Fed., Sala III, 4/2/1994, LL 1994-D, 439), lo que no se da en el caso de autos.
De manera que, dado que no existen cuestionamientos ni elementos que pongan en duda el rigor técnico del peritaje, se deben aceptar sus conclusiones para acreditar el valor de los cánones locativos informados por el perito tasador. En consecuencia, el demandado deberá abonar a los coherederos reclamantes los cánones locativos debidos en el período cuestionado, según corresponda y limitado al interés de cada oponente, en los valores indicados por el experto en la pericia del 1 de septiembre de 2022, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R. Por lo tanto, se admitirá la queja.
3. Finalmente, el demandado se agravia por la manera en que el juez decidió la actualización del canon locativo.
En el caso, como se vio, resultó un hecho litigioso la determinación del valor locativo del inmueble que habita el demandado S. El perito tasador designado de oficio, por su parte, señaló que a fin de realizar la tasación tuvo en cuenta la normativa de alquileres (ley 27.551).
El art. 14 de la ley dice: “Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.
En el caso, está claro, que por tratarse de una fijación judicial de cannon locativo no se pacta entre las partes cómo se va a actualizar el monto. Por ende a fines de realizar una tasación adecuada, considerando el valor de mercado y que quien no usa el inmueble y debe alquilar queda sometido a las prácticas usuales, siendo un hecho notorio que en el actual contexto inflacionario los locadores introducen cláusulas de ajuste y que la ley establece claramente cuál es la que se permite aplicar a los contratos de alquiler, es que considero que para fijar el cannon locativo debe aplicarse la actualización anual aplicando el índice elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (art. 14 de la ley 27.551), partiendo del monto estimado en la sentencia y fecha de la pericia (canon de $69.000 desde el mes de noviembre de 2021), por lo que la primera actualización corresponde aplicarla a noviembre de 2022 y, así de manera anual, mientras dure la ocupación exclusiva del demandado. Lo contrario implicaría que quien se mantiene en el uso del inmueble abone un valor por debajo del de mercado, y la compensación no sea adecuada, dificultando a quien no usa el inmueble acceder a una vivienda adecuada.
VI. En síntesis. Si el sentido de mi voto es compartido, propondré al Acuerdo modificar la sentencia y, en consecuencia: i.- retrotraer el punto de partida del período por el cual habrá de prosperar la compensación, en el caso de los coherederos L. I. M., R. E. R., M. A. R., M. del C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. y L. C. R., a la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018; y en el supuesto de los coherederos A. N. B., L. B. B., M. R. R. y F. R., a la fecha en que se notificó el traslado de la demanda, esto es, al 21 de noviembre de 2019; ii.- disponer que la indemnización pretendida por los coherederos reclamantes no pueda ir más allá de su parte indivisa, que es la medida en que cada uno de ellos participa en la propiedad de que se trata; iii.- determinar que el demandado deberá abonar a los coherederos reclamantes los cánones locativos debidos en el período cuestionado (noviembre de 2017 a agosto de 2022), según corresponda, en los valores indicados por el experto en la pericia del 1 de septiembre de 2022, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R.; iv.- fijar como pauta de actualización de los cánones locativos los lineamientos expuestos en el considerando V.3. Con costas de Alzada en el orden causado, atendiendo a la porción de cada condómino, conforme los precedentes de este Tribunal en la materia.
Así voto.
El Dr. Converset, por razones análogas, adhiere al voto que antecede.
Y Vistos:
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia y, en consecuencia: I. retrotraer el punto de partida del período por el cual prosperará la compensación en los siguientes términos: a.- para los coherederos L. I. M., R. E. R., M. A. R., M. del C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. y L. C. R., a la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018; b.- para los coherederos A. N. B., L. B. B., M. R. R. y F. R., a la fecha en que se notificó el traslado de la demanda, es decir, el 21 de noviembre de 2019; II.- disponer que la indemnización pretendida por los coherederos reclamantes no pueda ir más allá de su parte indivisa, que es la medida en que cada uno de ellos participa en la propiedad de que se trata; III.- determinar que el demandado deberá abonar a los coherederos reclamantes los cánones locativos, por el período que comprende noviembre de 2017 a agosto de 2022, según corresponda, en los valores indicados por el experto en la pericia del 1 de septiembre de 2022, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R.; IV.- fijar como pauta de actualización de los cánones locativos, partiendo del monto estimado en la sentencia y fecha de la pericia (canon de $69.000 desde el mes de noviembre de 2021) bajo los lineamientos expuestos en el considerando V.3. 2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado, atendiendo a la porción de cada condómino, conforme los precedentes de este Tribunal en la materia. 3) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, oportunamente, devuélvanse. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan M. Converset.