En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “V., J. M. y otro c/ LA PALOMA PRODUCCIONES SA s/ cumplimiento de contrato”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Gabriel G. Rolleri y Maximiliano L. Caia. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.
A la cuestión propuesta el Dr. Gabriel G. Rolleri dijo:
I) Apelación
Contra la sentencia dictada por ante la anterior instancia de fecha 27 de abril de 2021, apeló la parte actora, quien expresó agravios a fs. 890/894.
Habiéndose corrido el pertinente traslado, el mismo ha sido contestado por la contraria a fs. 896/905.
Con el consentimiento del llamado de autos a sentencia de fs. 908 las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo.
II) La sentencia
El pronunciamiento de grado rechazó la demanda perpetrada por la parte actora en todas sus partes, con costas.
Por último, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.
III) Agravios
a) Preliminarmente debo señalar que no me encuentro obligado a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso a estudio (CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.).
Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el mismo (CSJN, Fallos: 274:113; 280:320; 144:611).
b) Los actores se quejan por encontrarse disconformes con el rechazo de la demanda decidida.
Aseveran, que el punto a resolver se trata de la comprobación de hechos, concretamente, si durante la vigencia del contrato de locación 1) la parte locataria había cumplido con la obligación de notificar fehacientemente su intención de rescisión anticipada, 2) si había entregado de conformidad el inmueble, 3) si había pagado las tasas de impuesto y servicios reclamadas y 4) si corresponde la reparación de daños.
Cuestionan que la sentencia concluya y tenga por probado que la parte locataria avisó debidamente su intención de rescindir anticipadamente el contrato a la parte locadora a partir de documentos extraños a los locadores (firmados por el corredor inmobiliario y oficioso administrador del edificio) y de dos testimonios íntimamente vinculados a los locatarios, una por ser empleada de la misma locataria y el otro por ser el mismo corredor inmobiliario que firmó los documentos supuestamente en nombre de los locadores y que, concomitantemente, actuando como corredor inmobiliario había conseguido a los locatarios el nuevo inmueble donde mudarse.
Afirman que la sentencia otorga validez a la prueba documental acompañada por la demandada para tener por acreditada la actuación del señor A. como mandatario tácito de los locadores mencionando los documentos agregados a fs. 107 y 108 –correspondientes a la notificación de la voluntad de rescindir y a la entrega del inmueble–, pero deja de lado y nada dice sobre el tercer documento acompañado por la demandada en el anexo VI de fs. 109; en el cual en la cláusula tercera es claramente un “Bill de Indemnidad” del señor A. en favor de La Paloma Producciones S.A. para el caso que no consiguiera aquello a lo que se compromete, esto es: la suscripción del mismo documento por parte de los locadores.
Entienden que el compromiso de A. a conseguir las firmas de los locadores y el requerimiento de tal compromiso por parte de los locatarios es un reconocimiento expreso de todos los firmantes sobre la falta de poder de representación de A. respecto de los locadores.
Arguyen que la sentencia destaca las conclusiones del informe pericial contable para tener por probado que la demandada estaba al día en el pago de los alquileres al tiempo de la rescisión del contrato, con lo cual estaban dadas las condiciones para rescindir; pero que dicha prueba resulta absolutamente estéril al proceso, pues aquello que se dice probado con sus conclusiones es un extremo que no se encontraba controvertido, ya que el hecho reprochado en la demanda fue abandonar la locación sin haber comunicado fehacientemente la intención de rescindir anticipadamente el contrato y que nunca dijeron que existía una imposibilidad en las facultades de rescisión por atraso en los alquileres.
Agregan que se omitió considerar la confesión ficta por parte de La Paloma Producciones SA.
Plantean que los reconocimientos formulados en la contestación de demanda que allí menciona son elocuentes, pues habiendo concurrido el locador –señor V.– a retirar en mano los cheques correspondientes a alquileres hasta el mes de enero de 2014 no tiene ningún sentido práctico ni jurídico que la locataria haya comunicado su voluntad de rescisión anticipada a un tercero a partir de octubre de 2013, ni que haya devuelto las llaves a un tercero y haya pretendido liquidar las deudas por ABL y AYSA con un tercero en vez de hacerlo personalmente con el locador que mes a mes se presentó a retirar los cheques por el alquiler. Adiciona, que menos aún tiene sentido que haya tenido la demandada que firmar con ese tercero un “Acuerdo” especial para sentirse indemne ante los posibles reclamos del locador que obviamente podría sentirse engañado, como efectivamente ocurrió.
Argumentan que la firma demandada tuvo la oportunidad cierta de notificar personalmente al locador en repetidas oportunidades y no lo hizo, incumpliendo así la obligación expresa que tenía por contrato.
Concluyen su exposición manifestando que la realidad de los hechos marca que no existió mandato alguno por parte del señor A. en representación de los locadores y por lo tanto resulta acreditado que La Paloma Producciones S.A. incumplió con la obligación contractual de notificar de manera fehaciente y con la anticipación pactada la rescisión del contrato de locación, debiendo en consecuencia hacerse cargo de la indemnización correspondiente.
Rezongan también de que si bien se reconoce y tiene por probada la existencia de deuda tributaria, sostiene el sentenciante que al no poder determinar la cuantía de la deuda que corresponde a la unidad locada y siendo que esta prueba incumbía a la actora, rechaza ese reclamo.
Disienten, a su vez, con la desestimación de la indemnización por los daños producidos en el piso del inmueble locado.
IV. Postura de las partes y relato de los hechos
a) A fs. 71/77 se presentaron J. M. V. y M. F. O. y promovieron demanda por incumplimiento de contrato de locación y cobro de sumas de dinero por los daños ocasionados en el inmueble locado contra La Paloma Producciones SA.
Manifestaron que el 2 de febrero de 2012 suscribieron un contrato de locación con la firma demandada, el cual finalizaba el 31 de enero de 2017, estableciéndose el canon en dólares estadounidenses, pagaderos exclusivamente en su equivalente en pesos a la cotización del Banco de la Nación Argentina tipo vendedor del día anterior al de la fecha de vencimiento de la obligación mediante cheque cruzado no a la orden y a favor de la locadora.
Expusieron que durante la vigencia del contrato la locataria pagó los alquileres mediante cheques a la orden de los locadores que eran entregados en mano.
Alegaron que la locataria rescindió anticipadamente el contrato, sin cumplir con las obligaciones pactadas en la cláusula 2.1 –estar al día en el pago de los alquileres y avisar de manera fehaciente la voluntad de rescindir–, en la cláusula 8 –el pago de tasas y servicios–, en la cláusula 10 –efectuar reparaciones–, y en la cláusula 14, que preveía que al extinguirse la locación la entrega de las llaves debería justificarse con instrumento escrito emanado de la locadora.
Relataron el intercambio epistolar cursado con su contraria.
b) A fs. 109/122 compareció La Paloma Producciones SA y contestó demanda, solicitando la citación de tercero en los términos del art. 94 y cctes. del CPCC de M. P. A. (desestimada por resolución de fs. 135/136, confirmada por este Tribunal a fs. 227/228).
Efectuó una negativa pormenorizada de los extremos alegados en el escrito de inicio y de la documental allí acompañada, brindando su versión de los hechos.
Sostuvo que con fecha 23 de octubre de 2013, habiendo transcurrido más de un año de vigencia del plazo de la locación y estando al día en el pago de los cánones locativos, notificó fehacientemente a los actores en el domicilio contractualmente constituido que haría ejercicio de la resolución anticipada y que con fecha 1 de febrero de 2014 restituiría el inmueble locado.
Señaló que dicha notificación fue recibida en ejercicio de su mandato por el Sr. A., en representación del Sr. V. por lo que es falso que abandonara la locación como así también que no notificara fehacientemente su voluntad resolutoria y que no cumpliera con la debida anticipación en la notificación.
Invocó que el 31/1/2014 realizó la entrega de llaves del inmueble locado, conforme acta suscripta por el Sr. A. en representación del Sr. V., donde se aclaró que los gastos del inmueble serian saldados antes del 10 de febrero de 2014; suscribiéndose en esa fecha el acuerdo mediante el cual se instrumentó la aceptación de la recepción del inmueble de plena conformidad (Anexo VI), acordándose que el depósito en garantía oportunamente entregado por su parte –por la suma de USD 4500, equivalente a dicha fecha a la suma de $ 35190– sería imputado a la cancelación de ABL y AYSA desde abril 2013 a enero 2014 por hasta la suma de $ 25.869,96, que fuera notificada por el administrador Sr. A. mediante factura Nº 1-00000804, detallando que la suma restante sería a favor de los locadores en concepto de indemnización art. 8 Ley 23.091.
Por ello sostuvo que es falso que no entregara los comprobantes de pago de ABL/AYSA o no cumpliera con el correspondiente pago acordado.
Refirió que en ese instrumento el Sr. A. –quien expresamente intervino en representación de los actores– se responsabilizó a hacer suscribir el mentado acuerdo por los locadores y por cualquier tipo de reclamo.
En relación a la representación ejercida por el Sr. A. y consentida por la parte actora, expresó que de la Escritura Nº 489 acompañada por la propia demandante surge que el Sr. M. P. A. resulta ser copropietario en el 14.89% del inmueble sito en Costa Rica …, así como que del sitio de internet http://www.e-altgelt.com/propiedad-226_local-alquiler-palermo-costa-rica-4988.html (que en copia acompaña como Anexo VII) emerge que el Sr. M. P. A. resulta presidente de Alegelt Negocios Inmobiliarios, que ofrece en alquiler al inmueble objeto de estos autos, sito en calle Costa Rica 4998/4994.
Arguyó que desde un comienzo y durante la totalidad de la vigencia del contrato y hasta su finalización mantuvo con éste un trato habitual y directo, comportándose ostensible y razonablemente como representante de los coactores, quienes jamás negaron y/u objetaron dicha actuación en modo alguno; siendo que todas las cuestiones diarias y habituales relativas al trato entre inquilinos y propietarios fue desarrollada exclusivamente con el Sr. A. y consentidas por los actores, siendo abonadas las expensas y el ABL a esta persona. Adicionó, en ese sentido, que en septiembre 2012 el Sr. A. le facturó pagos y reintegros de ABL por la suma de $ 7.651.12 y $ 6.430,06, los cuales jamás fueron objeto de reclamo por parte de los actores, por lo que se acredita con ello el efecto cancelatorio del pago efectuado a través de su mandante Sr. A.
V. La solución
a) Primeramente creo oportuno dejar aclarado que no se encuentra discutida la relación contractual habida entre las partes ni que la demandada rescindió anticipadamente la locación, residiendo el central cuestionamiento respecto de los actos cumplidos por el Sr. A. en representación de lo locadores, cuya capacidad para actuar como lo hizo y eficacia de los actos cumplidos resulta el eje central de los cuestionamientos vertidos.
Destaco, por otra parte, que tampoco ha mediado controversia ante esta instancia respecto a que en virtud de la fecha en que se desarrolló la relación locativa resulta aplicable en la especie el Código Civil –Ley 340– (conf. art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación).
Ahora bien, el magistrado de la anterior instancia consideró que con el informe pericial contable de fs. 593/594 se acreditó que mientras duró la ocupación del inmueble la demandada abonó, libramiento de cheques mediante, todos los alquileres, por lo que se encontraba al día en el pago del precio de la locación a la fecha de la rescisión.
Luego, señaló que la firma demandada expresó que convino la rescisión y entrega de la propiedad con una tercera persona, M. P. A., en la inteligencia que éste actuaba como mandatario de los codemandantes, acompañando al efecto como prueba documental a fs. 107 un aviso original por el que la accionada comunicó el 23 de octubre de 2013 que haría uso de la facultad de rescindir el contrato el 1º de febrero de 2014, y a fs. 108 una nota que da cuenta de la entrega y recepción de la propiedad el 31 de enero de 2014; figurando ambas constancias a nombre de los coactores pero suscriptas por A., quien reconoció su firma en la documental citada.
Refirió, a su vez, que las declaraciones testimoniales brindadas en autos por N. E. P., gerente de la empresa demandada, y por el propio A. permiten afirmar que éste actuó, en el caso, como mandatario de los actores; pues mientras duró la locación visitaba el inmueble, se hizo cargo del pago de impuestos municipales que debía abonar la locataria, y con ésta negoció la rescisión y entrega de la propiedad, concluyendo en definitiva que se comportó como un mandatario con mandato suficiente.
Destacó, al efecto, que el art. 1873 del Código Civil velezano establecía que el mandato puede ser expreso o tácito, entendiendo que en el caso A. actuó como mandatario tácito; destacando que en los supuestos de conflicto entre el interés de quien no dio poder suficiente y el tercero de buena fe que creyó por razones serias que había mandato, la ley se inclina frecuentemente por este último, protegiendo de este modo la seguridad jurídica.
Remató que quien actuó simulando un mandato aparente no afecta al tercero, aunque sí es responsable respecto de los daños y perjuicios que su actuación le pudo ocasionar al mandante, en este caso, a la actora.
En su virtud, juzgó que al haber notificado la demandada de manera fehaciente y con la anticipación pactada la rescisión del contrato de locación y abonado la totalidad de los arriendos, corresponde tener por cumplido lo convenido en la cláusula segunda 2.1.
Tocante al incumplimiento de la cláusula octava –pago de impuestos y tasas– que la parte actora achaca a la firma demanda, indicó el sentenciante que a fs. 307/322 obra informe emitido por Rentas de la Ciudad que da cuenta de la existencia de deuda en concepto de impuesto inmobiliario y de alumbrado, barrido y limpieza, del cual se extrae que el inmueble adeuda el pago de diversos períodos –que comprenden los vigentes a la época de ocupación por la demandada– desde abril de 1989 hasta mayo de 2014, que se encuentran en gestión judicial, siendo la deuda por el inmueble en su totalidad y no por las unidades alquiladas por la demandada; lo que impide conocer cuánto es la deuda que efectivamente no abonó la accionada.
Por ello, dado que incumbía a la parte actora determinar qué porcentaje del pago del impuesto le correspondía abonar a LA PALOMA PRODUCCIONES S.A., rechazó el reclamo en concepto del pago de impuestos municipales.
Por último, en lo que hace a la indemnización requerida por incumplimiento de lo pactado en la cláusula décima del contrato –reparaciones– señaló que la parte actora no produjo prueba pericial técnica que demuestre la efectiva existencia y extensión de los daños invocados en la demanda; destacando, asimismo, que de la declaración del testigo A. resulta que la locataria, cuando se retiró de la propiedad, entregó el inmueble en el mismo estado de conservación en que se encontraba al locar, siendo que si bien el piso se fue percudiendo fue por ser un piso de obra, por la mala calidad del material y no por mal uso de este. Añadió que la locataria no estaba obligada contractualmente a mejorar el piso.
Así, ante la carencia de prueba sobre el incumplimiento endilgado a la parte demandada, concluyó que ésta no incurrió en el incumplimiento de lo pactado.
b) Sentado ello, adelanto que no considero atendibles los argumentos expuestos por los apelantes, por cuanto entiendo –al igual que el juez de grado– que no se encuentran demostrados en autos los incumplimientos contractuales endilgados a la firma demandada, sin que se marque siquiera tangencialmente en autos el yerro atribuido al fallo en crisis.
En efecto, debo señalar que la expresión de agravios consiste en la fundamentación destinada a impugnar la sentencia, cuando el recurso ha sido concedido libremente, con la modalidad de obtener su modificación o su revocación (Highton-Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, Tomo 5, pág. 239). No es una simple fórmula carente de sentido, sino que constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe constituir una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de la partes del fallo que el apelante considere equivocadas” (Morello-Sosa-Berisonce, Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As. y de la Nación, Abeledo Perrot, Tomo III, pág.351)
Alsina sostiene que la expresión de agravios supone como carga procesal, una exposición jurídica en la que mediante el análisis razonado y crítico del fallo impugnado se evidencia su injusticia (Alsina, Tratado, T.IV, pág. 389). Requiere así, una articulación seria, fundada, concreta y objetiva de los errores de la sentencia punto por punto y una demostración de los motivos para considerar que ella es errónea, injusta o contraria a derecho, no siendo las afirmaciones genéricas y las impugnaciones de orden general idóneas para mantener la apelación (Kielmanovich, Jorge, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Abeledo Perrot, 2015, T I, pág.740).
La crítica razonada no se sustituye con una mera discrepancia sino que debe implicar el estudio de los razonamientos del juzgador, demostrando a la Cámara las equivocadas deducciones, inducciones y conjeturas sobre las distintas cuestiones resueltas (Fenochietto-Arazi, Código Procesal y Comercial de la Nación, Astrea, Tomo 1, pág. 941; Falcón, Enrique, “Cuestiones especiales de los recursos”, en Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2009, t VIII, pág.106 y sgtes.).
Se ha entendido que expresar agravios significa reputar y poner de manifiesto errores (de hecho o de derecho), que contenga la sentencia y que la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo (Cám. 2a, Sala III, La Plata, RDJ 1979-9-35, sum. 34 citado en Morello-Sosa-Berisonce, op. cit., pág. 335; ver Eduardo Couture, Fundamentos del Derecho procesal civil, ed. B de F., 2005, 4ta. reimpresión, pág. 281; Arazi, Roland y De los Santos, Mabel, Recursos Ordinarios y Extraordinarios en el régimen procesal de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 2005, 200).
En suma, la expresión de agravios no es cuestión de extensión del escrito, ni de manifestaciones sonoras, ni de profusión de citas, ni tampoco de injurias más o menos veladas al juez, sino de efectividad en la demostración del eventual error in judicando: ilegalidad e injusticia del fallo. Pero el escrito debe ser proporcionado a la complejidad del asunto, importancia fáctica y jurídica: es pretensión dialéctica exagerada la de querer demoler con uno o dos párrafos una sentencia circunstanciadamente fundada; es ingenuo abuso de la facultad querer someter a la Cámara a la eventual lectura de una interminable perorata y, antes, ocupar diez días del otro letrado para replicarla (Colombo-Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, La ley, T. III, pág. 172).
Entonces, la falta de cumplimiento de la crítica concreta y razonada de los puntos del fallo recurrido, trae como consecuencia la falta de apertura de la Alzada y consecuentemente la declaración de deserción del recurso de apelación (conf. art. 266 del Código Procesal).
En el caso, más allá del esfuerzo recursivo efectuado por la parte actora, no se rebate certeramente que con la prueba rendida a quedado suficientemente acreditado que la firma accionada ha cumplido temporáneamente con el preaviso previo establecido en la cláusula 2.1 del contrato de locación que unió a las partes, en el entendimiento que la actuación llevada a cabo el Sr. A. era como mandatario de los actores.
Tal como marcó el sentenciante, los documentos acompañados por la parte demandada a fs. 107 y 108 fueron suscriptos ambos por el Sr. A., siendo reconocidos por éste al momento de prestar testimonio en autos (v. fs. 267vta./268).
El documento de fs. 107 consiste en una misiva privada dirigida a los actores, de fecha 23/10/2013, por la cual le hacía saber “…la voluntad de hacer uso del Apartado 2.1 de la Cláusula Segunda, del Contrato de Locación celebrado con fecha 02 de febrero de 2012…”, agregando que sería desde “…el 1º (Primero) de Febrero de 2014, cumplimiento de esta manera los plazos establecidos en la misma…”; encontrándose suscripto ese documento al pie –como se dijo– por el Sr. A., con la aclaración de su firma y la leyenda “…p/V….”, en clara alusión de que suscribía en nombre del Sr. V.
Por su parte, en el instrumento agregado a fs. 108 se redactó “…a los 31 días del mes de enero de 2014, entre el Sr. J. V….y la Sra. M. F. O. de M. …en adelante llamados LA LOCADORA, representados en este acto por el Sr. M. P. A….y por la otra parte LA PALOMA PRODUCCIONES SA…en adelante la LOCATARIA… convienen en celebrar la entrega y recepción del inmueble…se realizará antes del 10 de febrero de 2014…”.
Asimismo, en el documento adjuntado en copia a fs. 91, titulado “ACUERDO” también se mencionó que el Sr. A. intervenía en representación de los locadores. Allí se reconoce que con fecha 23/10/2023 la locataria manifestó su voluntad rescindir anticipadamente la locación, que el 31/1/2014 efectivizó la entrega del inmueble dejándose constancia que se encontraba en perfecto estado de uso y conservación; y que convenian que el depósito en garantía de u$s4.500, que a esa fecha equivalía a $35.190 (conforme cotización BNA), se imputaría para cancelar la liquidación de gastos de ABL y AYSA por el periodo correspondiente a abril 2013 hasta enero 2014, por la suma de $25.869,96 que había sido previamente notificada por el Sr. A. mediante factura Nº1-00000804, asignándose el monto restante ($9.320,04) como pago único, total y definitivo por la indemnización estipulada en el artículo 8º de la ley 23.091.
Tocante a las declaraciones brindadas por los testigos N. E. P. (fs. 261/263) y M. P. A. (fs.267/271), principalmente la de este último, a mi modo de ver deja entrever que evidentemente existía un manejo con ribetes particulares en la intermediación que A. llevaba a cabo en la relación locativa entre las partes de este proceso; pues repasando tales declaraciones puede extraerse que:
• El inmueble objeto de locación integraba un conjunto inmobiliario único con distintas unidades funcionales que no había sido subdividido registralmente, pero que sí estaban asignadas a los distintos condóminos para su uso exclusivo, que no contaba con la figura de “administrador de consorcio”, revistiendo el Sr. A. la calidad de condómino del edificio, pero con atribución de otra unidad funcional distinta a la locada por los actores a la firma demandada.
• A. como condómino se encargaba de recaudar de los distintos condóminos el porcentual correspondiente a cada uno para el pago de ABL y AYSA, dado que explicó que al momento de la relación locativa en debate el servicio de AYSA era común por contar el edificio con un solo medidor. También mencionó que dicho servicio se encontraba al día y que había deuda de ABL pero que era no sólo de la época del contrato sino de períodos anteriores y posteriores, que el condominio estaba evaluando ingresar en una moratoria por ese tema, y que por ese motivo se dejó constancia en la entrega del inmueble objeto de locación que él (A.) se hacia cargo ante los locadores de la deuda de ABL de la unidad arrendada por la firma demandada.
• De la exposición de P. (gerente de la firma accionada) como del propio A. se desprende que este último intervenía en modo personal en todo lo relacionado a la propiedad locada, tanto con la firma accionada como con los locatarios anteriores y posteriores a la “La Paloma”, siendo quien se encargaba de recibir y entregar sucesivamente la propiedad dada en alquiler, recibir el pago del aporte de los gastos de mantenimiento comunes, etc.
• A. manifiesta en todo momento que intermediaba entre locadores y locataria, refiriéndose a ambas partes como clientes y amigos de muchos años, dedicándose respecto a las dos partes en la intermediación de este tipo de actividades.
• En lo que hace al pago del alquiler, la Sra. P. explicó que, tal como fue pautado en el contrato, se hacía mediante cheque a nombre del Sr. V. “…con la cláusula no a la orden y cruzados…”, y que mensualmente el cheque debía ser retirado por el sector de pagos de la empresa accionada por el titular del cheque o quién éste autorice.
• Durante el transcurso de tiempo entre que la firma accionada dio el preaviso de que el 31/1/2014 rescindiría anticipadamente la locación y su efectivización, A. gestionó una nueva locación del inmueble por encomienda de los aquí actores, la que se efectivizó de forma inmediata a la entrega del inmueble locado por parte de la demandada.
Ahora bien, contrariamente a los que postulan los recurrentes, encuentro sus dichos veraces y coherentes con el contexto en que se desarrolló la relación locativa en debate, por lo que no encuentro mérito para desechar tales testimonios, que entiendo deben ser apreciados para dilucidar la contienda por la gravitación que ha tenido la actuación de los testigos en el desarrollo de los hechos en debate (conf. arg. art. 386 y 456 del CPCC).
Pues bien, dados los particulares lineamientos en los que se desarrollaba la relación locativa entre las partes, y puntualmente la descripción efectuada por el Sr. A. de su actuación entre éstas, me lleva a la convicción de que esa circunstancia evidentemente pudo haber conducido a los representantes legales de la firma demandada a considerar que el Sr. A. actuaba por mandato –sea tácito o expreso– de los locadores. Es que, tal como se aprecia de su larga exposición (muy puntillosa y detallada al explicar su intervención) en ningún momento medió oposición de los aquí actores respecto de la actuación llevada a cabo por A., ni hicieron saber fehacientemente a la locataria que se abstuvieran de tratar con aquél cuestiones relacionadas con el contrato de locación (conf. art. 1873, 1874 y cctes. del Código Civil).
En este orden de ideas, cuadra reseñar que la jurisprudencia y la doctrina han hecho una fecunda aplicación de la idea del mandato aparente. Se admite que el mandante está obligado frente al tercero de buena fe: cuando no obstante no haber culpa del mandante, las circunstancias son tales que aun mediando la mayor diligencia por parte del tercero, ha podido confiar en la existencia de poderes; como ocurre si el deudor paga su deuda a un empleado del acreedor que le lleva el recibo debidamente firmado (recibo que, empero, el empleado no estaba autorizado a cobrar) (3067) (conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil – Contratos, T.II, 9ª ed. – Buenos Aires: La Ley, 2008, pág. 478). La apariencia jurídica como instituto aceptado por la doctrina y jurisprudencia requiere se reúnan determinadas circunstancias para configurarla, a saber: a) La actuación de una persona o parte llevada a cabo de tal forma que razonablemente induzca a creer que ejerce una representación; b) La conducta culpable del responsable promoviendo o permitiendo, pudiendo oponerse, la actuación del mandatario aparente; c) Que los terceros con quienes el mandatario contrate actúan de buena fe y sin culpa en la apreciación de los hechos; d) Que las circunstancias en que el mandatario aparente actúe, hagan razonablemente suponer que ejercita un mandato, y que el mismo comprenda las facultades referidas al negocio específico (STIGLITZ, Rubén S., Derecho de Seguros, Abeledo Perrot, 1997, T. I., págs. 308/310, notas 45 a 54 con citas de doctrina y jurisprudencia, citado en GREGORINI CLUSELLAS, Eduardo L, “Locación de Servicios y Responsabilidades Profesionales”, Ed. FEDYE, 2001, pág. 253, CNCiv Sala B, “CALCAGNO FABIAN c/ VIVAR FARIAS OSVALDO Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS”, del 19/8/2014).
Por ello, se ha dicho que el mandato aparente se verifica cuando las circunstancias que rodean una gestión hacen razonablemente suponer que una persona obra en ejercicio de un mandato (CNCiv, Sala H, “Eisner, Isidoro y otro c. La Panamericana Coop. de Seguros Ltda.”, del 22/11/1993; íd. esta Sala “Balaguer, Salvador c. Diseños Puntanos S.A.”, del 03/12/1998; íd. Sala A, “Juliani, Rodrigo C. v. Club Atlético River Plate”, del 20/11/2008).
Correlativamente, en estos casos el mandante está obligado ante el tercero de buena fe si las circunstancias son tales que este último ha podido confiar en la existencia de poderes, ya que de tal forma se atiende a la seguridad jurídica que constituye un valor de singular relieve en el mundo del derecho (CNCiv, Sala G, “B., E. C. c/ S. O. L. y otro s/restitución de bienes”, del 11/8/2022); incluso, ante la duda en cuanto a la existencia del mandato se debe resolver por la afirmativa si se ha creado una apariencia favorable en ese sentido (Sumario Nº18647 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil, Sala A, 20/11/2008).
En este orden de ideas, no albergo dudas –en coincidencia con lo apreciado por mi colega de grado– que a la actuación llevada a cabo por el Sr. A. invocando la representación de los actores (v. documentos de fs. 91, 107 y 108) debe otorgarse plena eficacia y, en consecuencia, aptitud para considerar cumplido el requisito de preaviso estipulado en la cláusula 2.1 del contrato de locación celebrado entre las partes que es objeto de este pleito.
Las restantes quejas planteadas también serán desestimadas, pues conforme lo expuesto por el Sr. A. (respecto de quien no media controversia en cuanto a que era quien se encargaba de la gestión de recaudación y pagos comunes de todo el inmueble), la propiedad locada por la accionada formaba parte de un inmueble cuyas unidades funcionales se encontraba sin subdividir registralmente, por lo que la tasa de ABL era única y era afrontada por cada condómino en el porcentual de su propiedad. Asimismo, indicó que el inmueble registraba deuda por ese concepto por períodos anteriores y posteriores a la locación en debate.
En este cuadro de situación, que ello impide conocer cuánto es la deuda que efectivamente no abonó la accionada, y por ende apreciar si el monto estimado en el acuerdo de fs. 91 alcanza a cubrirla; por lo que concuerdo con la desestimación de tal reclamo.
Máxime si contemplamos que en el referido acuerdo (fs. 91) se dejó constancia que la suma del depósito allí compensada cubría el monto de ABL y AYSA que correspondía a la unidad locada por el período abril 2013 a enero 2014; y que en esa actuación intervino el Sr. A. en representación de los actores, quien –insisto– no media controversia en cuanto a que era la persona encargada del cálculo de lo que correspondía abonar a cada unidad funcional por dichos conceptos, que eran comunes a todos los condóminos.
Por último, en lo que hace a los agravios planteados en torno a la desestimación de la indemnización por los daños producidos en el piso del inmueble locado, no puedo más que señalar que al tenerse por válida la actuación cumplida por el Sr. A. invocando la representación de los actores hace que el referido reclamo no pueda prosperar, pues en el acuerdo de fs. 91 se dejó constancia que éste recibió el inmueble en representación de los locadores en perfecto estado de uso y conservación; circunstancia que corroboró al prestar declaración ante la anterior instancia, donde explicó que el piso en cuestión era el “piso de obra” y que tenía el desgaste propio de cuatro años de alquiler, sumando el plazo de los locatarios anteriores al de la aquí demandada.
No se controvierte, por otra parte, que la locataria no estaba obligada contractualmente a mejorar el piso, tal como marcó el juez de grado en su sentencia.
Para concluir, no puedo dejar de destacar que avala todo lo hasta aquí expuesto la contestación de oficio de la firma “Promo Brand SRL” (fs. 306), que alquiló a los actores el inmueble objeto de autos a los luego de que la demandada rescinda el contrato, quien informó que ocupó el inmueble de marras desde mediados de enero de 2014 hasta el mes de agosto de 2015, y que el pago de impuestos y servicios se rendía por intermedio del Sr. A. y/o alguno de los integrantes de la familia V.
Por ello, la insistencia de la recurrente en torno a que no se tuvo en cuenta la confesión ficta de la demandada carece de aptitud para revertir la solución arribada en virtud de la prueba producida ante la instancia de grado, que fue concluyente en torno a demostrar que no se configuraron los incumplimientos contractuales que la parte actora imputó a la firma “La Paloma Producciones S.A.” (conf. arg. art. 386 del CPCC).
En fin, no se han aportado argumentos objetivos y valederos que rebatan los serios fundamentos esgrimidos en el decisorio de grado por el magistrado interviniente para fallar como lo hizo.
En definitiva, en virtud de todo lo hasta aquí expuesto, propongo al Acuerdo se desestimen las quejas vertidas por los demandantes y se confirme la sentencia recurrida.
IV) Costas.
Las costas devengadas en esta instancia deberán ser soportadas por la parte actora en su condición de vencida (art. 68 del CPCCN).
V) Conclusión.
Por todo ello y si mi distinguido colega compartiera mi criterio, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que fuera materia de apelación y agravio; 2) Imponer las costas de esta instancia a la parte actora vencida (art. 68 del CPCC); 3) Conocer sobre los honorarios de los profesionales intervinientes.
Así lo voto.
El señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE:
1) Confirmar la sentencia en todo lo que fue materia de apelación y agravio.
2) Imponer las costas de esta instancia a la parte actora vencida (art. 68 del CPCC).
Conociendo el recurso interpuesto por la perito contadora Yael Samanta Grynberg contra los honorarios regulados a su favor en la sentencia de primera instancia; cabe señalar, en virtud del principio iura novit curia, que según el criterio del Tribunal, la ley 27.423 debe ser aplicada a toda regulación de honorarios que no se encuentre firme a la fecha de su entrada en vigencia, aun tratándose de trabajos llevados a cabo con anterioridad (conf. esta Sala, en autos “Acquistapace, Pablo Leandro c/ Burrofato, Guillermo s/daños y perjuicios”, 17 de mayo de 2021, entre otros).
Ello así, de conformidad con el principio general establecido por el art. 7 del Código Civil y Comercial, segu?n el cual las leyes son de aplicación inmediata, aun a las consecuencias de relaciones jurídicas preexistentes o situaciones legales “en curso”, sin que ello implique una indebida irretroactividad ni afecte garantías constitucionales, en tanto importa la operatividad de sus efectos inmediatos sobre situaciones jurídicas no consumadas al comienzo de su vigencia En efecto, los hechos cumplidos se rigen por la ley vigente a la época en que se consumaron, pero las situaciones jurídicas en curso se regulan, sin retroactividad, por la ley nueva, ya sea que lo que se encuentre en curso sea su constitución o extinción o sus efectos (Belluscio, Augusto – Zannoni, Eduardo, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 1979, T. 1, pág. 17)
No obsta a ello la regulación efectuada en primera instancia bajo el imperio de la ley anterior, pues la noción de consumo jurídico no se vincula a la existencia de una sentencia que no se encuentra firme, razón por la cual las causas que se encuentran en apelación deben ser resueltas interpretando rectamente el art. 7 del Código Civil y Comercial (Kemelmajer de Carlucci, Aida, El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme, La Ley Online AR/DOC/1330/2015).
Sentado ello, ponderando la naturaleza, importancia y extensión del trabajo realizado; interés económico comprometido; la proporción que deben guardar los honorarios de los peritos con los de los letrados; la incidencia de su labor en el resultado del pleito; lo dispuesto por los artículos 1, 16, 21, 22, 51 y 58 de la ley 27.423, y el valor de la UMA establecido por la Acordada de la Corte Suprema de Justicia de la Nación Nº 12/2021 para la fecha de la regulación y por la Resolución SGA Nº 1497/2024 para la actualidad, se elevan los honorarios regulados a favor de la perito contadora Yael Samanta Grynberg a 4 UMA, equivalentes al día de la fecha a pesos doscientos diez mil cuarenta ($210.040).
Por la actuación ante esta alzada, se establece la retribución del del Dr. Carlos Aurelio Arias, letrado patrocinante de la parte actora, en 50 UMA –pesos dos millones seiscientos veinticinco mil quinientos ($2.625.500)–; y los de la Dra. Romina P. Farace, letrada apoderada de la demandada, en 70,5 UMA –pesos tres millones setecientos un mil novecientos cincuenta y cinco ($3.701.955)– (art. artículos 1, 16, 20, 21, 22, 26, 29, 30 y 51 de la ley 27.42330 y el valor de la UMA establecido por la Resolución SGA Nº 1497/2024).
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Gabriel G. Rolleri. – Maximiliano L. Caia (Sec.: Paula A. Seoane).