P., A. A. y otro c. N., M. J. y otro s/reivindicación
En Buenos Aires, a los días 12 del mes de febrero del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos “P., A. A. y otro c/N., M. J. y otro s/reivindicación”, expediente nº 40.481/2016, la Dra. Benavente dijo:
I.- A. P. y M. R. F. promovieron demanda contra M. J. N. y M. S. D. por reivindicación de la parte indivisa compuesta por 25,50 mts.2, del inmueble de propiedad de los actores ubicado en Callao 1490, piso 3º, Unidad Funcional nº 6, de esta ciudad.
Señalaron que el 7 de junio de 1994, adquirieron la unidad funcional nº 6, anteriormente mencionada, con una superficie propia de 235,71 m2 y un patio de propiedad común –aunque de uso exclusivo– de 4,84 m2. En la Planta Azotea cuenta con una superficie cubierta propia de 51,60 m2 y azotea de propiedad común –también de uso exclusivo– de 16,50 m2. Todo ello alcanza a una superficie propia de 352,1 m2 que corresponde al porcentual de 25,66 %, con relación al valor total del conjunto del inmueble y demás bienes de propiedad común detallados en el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Afirma que la superficie anteriormente mencionada no corresponde a la realidad y que los metros faltantes se encuentran en poder de la UF nº 5.
Explicaron que, no obstante haber mantenido negociones con los vecinos demandados para obtener el reintegro de la superficie reclamada, no lograron su objetivo. Destacan reiteradamente que los propietarios de la Unidad Funcional nº 5 ocupan una superficie sobre la cual no tienen ningún título.
En su momento, por el silencio observado por los demandados frente al traslado que les fuera conferido, se decretó su rebeldía, la que cesó una vez que N. y D. se presentaron a estar de derecho y articularon la nulidad de todo lo actuado. Obtuvieron respuesta favorable a su planteo. Con posterioridad, contestaron demanda y ofrecieron prueba.
Luego de terminar el período probatorio se dictó sentencia que rechazó la acción y declaró a la reconvención de tratamiento abstracto.
Viene apelada por los actores, que expresaron agravios el 14 de noviembre de 2024 los que fueron replicados el 25 de noviembre de ese año.
II.- En las quejas, los actores sostienen que la sentencia es arbitraria porque soslaya, entre otros argumentos, que la colega de grado no tuvo en cuenta que los emplazados agregaron en su defensa una cesión por la cual los vendedores les habrían transferidos los derechos y acciones sobre el espacio en disputa, concretamente, los derechos posesorios sobre la cosa, que detentaban a partir de que ellos mismos compraron el inmueble, en el año 1954. Afirman que la a quo no tuvo en cuenta el primer informe pericial ni las impugnaciones formuladas al segundo. Tampoco valoró que surge acreditado sin ninguna duda que los accionados poseen los metros que les corresponden según el título de propiedad.
De conformidad con las constancias del expediente, el edificio ubicado en Callao 1490, que forma esquina con la avenida Las Heras, es de gran categoría, construido como un edificio “de renta” en 1920. Pertenecía a un único dueño. El 30 de junio de 1942, M. N. vendió el inmueble a los cónyuges R. L. – G. M.. Constaba de tres unidades habitacionales independientes, con sus accesos, servicios y usos complementarios. El acceso principal se encuentra por Avenida Callao. A los servicios se accede por una escalera y ascensor independiente, desde la portería (ubicada en PB) y desde cada departamento por una escalera interior al área de servicio ubicada en la planta inmediatamente superior.
El 8 de septiembre de 1954, su entonces propietario –D. A. A. G.M.– decidió someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal (ley 13.512) y dictó el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Con posterioridad, las unidades funcionales fueron adquiridas por distintos propietarios, en el estado en que se encontraban inicialmente.
Así, el 7 de junio de 1994, A. P. de D. y A. P. –en su calidad de presidente y vicepresidenta de Maripal SACIF– vendieron a A. A. P. y a M. R. F. de P., la unidad nº 6, ubicada en el tercer piso del bien con frente a la Avenida Callao 1488/90/94/1500, esquina Las Heras 1810. En 1967, dicha unidad había sido aportada por M. P. y N. G. M. de P. a la sociedad vendedora.
Por otra parte, el 5 de octubre de 1998, H. F. F. G., en representación de C. A. F. L., vendió a los cónyuges N. y D. –representados en el acto por E. E. G. U.– la unidad nº 5 del edificio ubicado en la esquina de las avenidas Callao y Las Heras.
Según los actores, reclamaron a los emplazados los metros cuadrados que figuran en el título y en el Reglamento de Copropiedad, sin obtener resultados. Por su parte, los contrarios afirman que dos años después de adquirir el dominio recibieron reclamos por parte de los accionantes. Como respuesta, exhibieron la cesión de los derechos posesorios sobre la cosa, que daba cuenta de que sus antecesores en el dominio los ostentaban desde 1954.
Tal como recordó la jueza de primera instancia, por el plenario “Arcadini”(1), los adquirentes se encuentran facultados para reivindicar la cosa, aunque no hayan recibido la tradición, por cuanto en toda compraventa se realiza una cesión tácita e implícita de la acción reivindicatoria. La doctrina de ese fallo sigue vigente en la medida que el Código Civil y Comercial no dispuso lo contrario.
Pero, para que la pretensión tenga éxito, es preciso demostrar en primer lugar, la titularidad del derecho real concretamente ejercicio –en el caso, el dominio de la cosa que se pretende reivindicar– y, en segundo término, la desposesión o despojo del que ha sido víctima el pretensor o sus antecesores en el dominio. La a quo consideró que ninguna de las dos exigencias se encuentran cumplidas.
Al respecto, es sabido que la reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares (actual art. 2247 del Código Civil y Comercial de la Nación). Le asiste al titular del dominio que ha perdido la posesión o que tiene el derecho de poseer de reclamarla de quien efectivamente la posee y que no puede oponer un título mejor que el del actor(2). Vale decir, consiste en una acción de condena y de carácter restitutorio, pues con ella se impone al demandado la condena de dar o restituir la cosa(3).
En la expresión de agravios, los recurrentes no cuestionan específicamente los fundamentos, sino que se limitan a expresar genéricamente que son arbitrarios e infundados. Solo refieren a la diferencia que existe en los metros que figuran en el título y que no tienen, sin formular ninguna argumentación seria sobre las conclusiones del fallo en cuanto a que los metros que reivindican nunca le pertenecieron.
Por lo demás, no existe ningún elemento sobre la desposesión que alegan. Muy por el contrario, en la especie se probó que el inmueble no experimentó modificaciones estructurales desde su construcción –en 1920– ocasión en la cual perteneció a un único dueño. Por lo demás, el Ing. Ferdkin en su peritaje suministra una explicación plausible de por qué razón difieren los metros que figuran tanto en el Reglamento como en el título con la superficie real, de modo que la cuestión del despojo queda reducida a un plano de mera abstracción.
Los apelantes pretenden hacer decir al informe del perito agrimensor algo que, en rigor, no dice. En efecto, Maders Loza señaló que las modificaciones que comprobó en tabiques interiores de la UF nº 6, no hacen al fondo de la cuestión. Precisamente son divisiones internas que ninguna incidencia tienen sobre el problema en debate. Esta conclusión fue compartida con el Ingeniero Ferdkin –designado en el expediente en segundo término– y corroborada por los testigos todos los cuales conocen perfectamente el edificio.
Es verdad que existen diferencias en la superficie que figura en el ti?tulo de la UF nº 6 y en el Reglamento de Copropiedad con los metros reales. Pero se trata, en todo caso, de un problema que se gestó en el origen de la afectación del edificio al régimen de la propiedad horizontal y no como consecuencia de un despojo. Expresamente, el Ing. Ferdkin hizo mérito de la falta de claridad que presenta la interpretación del Plano de Antecedentes que sirvió de base al escribano para redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración por no ajustarse a las directivas de la Ordenanza 24411/69. Insisto, no se probó que hubieran existido modificaciones. Antes bien, las paredes divisorias son las originales del edificio. Están construidas en mampostería de ladrillos macizos revocados y estucados y no existe paso posible desde la planta del tercer piso al área de servicio del segundo piso.
Explicó el perito un argumento esencial: la superficie reclamada por el actor en la planta del tercer piso, forma parte inescindible de los metros cuadrados propios de la UF nº 5 (departamento del segundo piso), aunque se encuentre ubicada en el tercer piso. Del mismo modo, la UF nº 6, tiene su área de servicio en el piso 4º, que le pertenece como superficie propia. Incluso, no existe paso posible desde la planta del 3º piso al área de servicio del 2º piso. También el Agrimensor Maders Loza destacó que la unidad de los actores no tiene acceso a los sectores que pretende reivindicar, sino que solamente se accede por una escalara interna. La misma apreciación formularon los testigos O., R., C. O. y R. Recuérdese que la propiedad fue construida por un solo dueño en 1920 y nunca experimentó modificaciones estructurales, de modo que el diseño que se comprobó pericialmente es el que concibió su propietario originario.
III.- Uno de los argumentos que esgrimen los actores es que los propios demandados reconvinieron por prescripción adquisitiva de los metros que tienen en el tercer piso y adjuntaron un convenio firmado con su antecesora en el dominio –con firma certificada– que da cuenta que el 1º de marzo de 2000 F. L. transmitió todos los derechos posesorios sobre los 36 m2 del tercer piso, exonerándose de cualquier reclamo posterior.
Al respecto, no abrigo dudas que la cesión de los derechos posesorios –por lo demás, innecesaria– se justifica porque, según los propios apelantes, habían comenzado a efectuar los reclamos plasmados en este juicio contra los accionados. Por tanto, la referida cesión parece más bien una garantía sobreabundante de la legitimidad de la transmisión operada dos años antes a cambio de la renuncia de reclamar por evicción o saneamiento.
IV.- En suma, los agravios no logran probar que la sentencia se encuentra equivocada sino todo lo contrario. Por tanto, propicio desestimar las quejas y confirmar el pronunciamiento apelado.
De compartirse, las costas deberían ser impuestas a los apelantes que resultan vencidos toda vez que no encuentro mérito para apartarme del criterio objetivo de la derrota que en la materia enuncia el art. 68 CPCCN.
El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN). 2) Diferir la regulación de los honorarios para una vez que se haga lo propio con los de primera instancia.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se deja constancia que la vocalía nº37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).
(1) CNCiv. en pleno, “Arcadini, Roque (suc) c. Maleca, Carlos, JA 1958-IV, p. 427, CSJN Fallos 308:452.
(2) Salas, A. – Trigo Represas, Félix A. – López Mesa, Marcelo J., "Código Civil Anotado", ed. Depalma, Bs. As., año 2000, t. IV -B, p. 97, nº 1 bis.
(3) Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comercial Comentado, Tratado exegético”, La Ley, 2016, TºX, pag.812; Kiper, Claudio, “Tratado de Derechos Reales”, Rubinzal Culzoni, Tº II, pag.450.