Voz: Acciones Reales

Budeguer, Juan José c. Estado Nacional – ONABE y otro s/prescripción adquisitiva

Comentada por Gabriela Iturbide: ¿Usucapión contra el Estado? Reflexiones acerca del fallo “Budeguer” dictado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Dictamen de la Procuradora fiscal ente la Corte:

I. A fs. 294/315, la Cámara Federal de Apelaciones de Tucumán, al revocar el fallo de primera instancia, hizo lugar a la demanda de prescripción adquisitiva promovida por Juan José Budeguer en contra del Estado Nacional –propietario de un inmueble ubicado en la localidad de Pacará Pintado–, parte de la ex finca Juan Posse, Departamento Cruz Alta.

Los magistrados, para decidir de tal modo –en lo que aquí interesa–, entendieron que la sola circunstancia de que el inmueble en cuestión estuviera inscripto a nombre del Estado Nacional no le otorgaba el carácter de afectación al servicio de la comunidad, pues nunca aquél había tenido uso público, ni un acto de afectación idóneo a tal fin. En consecuencia –afirmaron– el inmueble sobre el cual recae la acción de usucapión o prescripción adquisitiva, pertenece al dominio privado del Estado y como tal resulta prescriptible y enajenable.

Además, tuvieron por demostrado que el actor había detentado la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble por veinte años desde el 30 de abril de 1980. A tal fin, señalaron que mediante escritura pública Nº 114 del 22 de febrero de 1999 aquél había adquirido las acciones y derechos posesorios sobre el inmueble (fs. 48/49), subrogándose en los derechos y acciones posesorios de los anteriores tenedores del inmueble (escrituras 113 y 112 obrantes a fs. 50/55). Asimismo, ponderaron que la posesión del actor sobre el predio estaba acreditada con el plano de mensura confeccionado por el agrimensor Roberto Padrós, registrado con el Nº 1800/P/11 y firmado por el agrimensor Humberto Ramón Ballesteros por el área Catastro y Agrimensura de la Municipalidad de la Banda del Río Salí (fs. 56/57).

En lo que respecta al animus domini sobre el bien ponderaron que Budeguer había efectuado el pago de impuestos del predio (fs. 204/217 y 219) y, en respuesta a un requerimiento de la AFIP aquél había reconocido como propio el inmueble sub examine. Al mismo tiempo consideraron que había aportado la documentación que comprobaba la remisión al ingenio Leales de la caña de azúcar producida en el fundo en cuestión (fs. 72/77).

Evaluaron también que la inspección ocular practicada por el juez de paz de Cruz Alta (fs. 224) daba cuenta de que en dicho inmueble se hallaba plantado con caña de azúcar, con cultivos realizados en las trochas y callejones y que, según manifestaciones del ingeniero Abregú, se había realizado fertilización y aplicación de herbicidas. Añadieron que también surgía de él que dicho predio se hallaba “delimitado en sector Este y Sur con alambres de púa y postes de cemento; el sector Norte delimitado por camino vecinal…” y que los vecinos del lugar expusieron que dicha propiedad pertenecía a Budeguer.

Consideraron, en consecuencia, que dichas circunstancias constituían actos posesorios típicos (art. 2384 del Código Civil), inequívocos y demostrativos de su animus domini sobre la totalidad del predio, que se desarrollaron por el tiempo requerido por ley y que hacían procedente la usucapión solicitada.

II. Contra tal decisión, el Estado Nacional interpuso recurso extraordinario, que denegado por el a quo da lugar a la presente queja.

Pone de relieve que el inmueble que se intenta usucapir, identificado en su mayor extensión con la matrícula A-07079, se encuentra afectado en un 50% o más de su superficie a la rotonda ubicada en la localidad de Los Vallistos (acceso a San Cayetano), en la intersección de la ruta nacional Nº 9 con la ruta provincial Nº 304.

Afirma que dicho predio está inscripto a nombre del Estado Nacional desde 1976, según informe del Registro de la Propiedad Inmueble, adquirido por expropiación en los autos: “Estado Nacional Argentino c. Paz Posse Ldta. Ingenio San Juan s. Expropiación”, sentencia dictada en el Juzgado Nacional de 1ra. Instancia en lo Civil y Comercial Nº 4 de la Capital Federal, Secretaría Nº 7.

Asevera que de dicho pronunciamiento surge indiscutiblemente la declaración de utilidad pública del bien que se pretende adquirir por prescripción, toda vez que él da cuenta de que por “sentencia de esta causa, seguida por el Estado Nacional contra Paz y Posse limitada. Ingenio San Juan Sociedad Anónima sobre expropiación, expediente nº cuatrocientos sesenta y cuatro mil novecientos setenta y tres, de cuyo examen RESULTA: que… la actora promueve esta demanda con el fin de expropiar los bienes que constituyen el activo fijo de la demandada, de acuerdo con el decreto un mil seiscientos ochenta y ocho/ setenta y tres que los declara de utilidad pública…”.

Sentado ello, descalifica la ponderación de la prueba efectuada por la cámara para tener por acreditada la posesión veinteañal por accesión toda vez que, a su juicio, el actor debía probar, también, la posesión de sus transmitentes. Ello así –dice– ya que, si bien la cesión a favor del actor se había practicado por un instrumento público, el notario sólo podía dar fe del acto acontecido en su presencia mas no de las afirmaciones y apreciaciones de los comparecientes de conformidad con lo dispuesto en el art. 993 del Código Civil.

En tal sentido, considera que resultaban insuficientes para demostrar tal recaudo legal las escrituras que cedieron derechos y acciones posesorias, en la medida que con ellas no se acreditaba que quienes fueron cediendo esos derechos y acciones hubieran estado legitimados para cederlos, que hubieran poseído el inmueble desde 1980, ni mucho menos que lo hubieran hecho durante veinte años.

Por último, desacredita también el valor probatorio de dichas escrituras, en la medida que, a su juicio, el Complejo Agroindustrial San Juan, primer cedente de las acciones posesorias, al no revestir el carácter de titular dominial del bien, no podía cederlo, ya que nadie puede transmitir un derecho mejor del que tiene.

III. Corresponde señalar, preliminarmente, que el 1º de agosto de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994. En el Libro Cuarto, Título I, Capítulo 2, se reguló la prescripción adquisitiva y se introdujeron reformas respecto del régimen anterior (arts. 1897 y siguientes). Sin embargo, estimo que la situación planteada debe ser examinada de conformidad con la regulación prevista en el Código Civil derogado, toda vez que se configura una situación agotada o concluida bajo el régimen anterior que, por el principio de irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones (arg. “D.L.P., V.G. y otro”, Fallos: 338:706). La noción de consumo jurídico conduce a concluir que el caso debe regirse por la antigua ley y por la interpretación que de ella ha realizado el Tribunal (Fallos: 338:1455; 341:289; 342:1903, entre otros).

IV. Sentado lo expuesto, a mi modo de ver, el recurso extraordinario es admisible pues, aunque los agravios del recurrente remiten al examen de cuestiones de hecho, prueba y derecho común, que como regla son ajenas a la instancia del art. 14 de la ley 48, corresponde hacer excepción a tal principio cuando, como ocurre en el caso, el tribunal se apartó de las circunstancias comprobadas de la causa, efectuó afirmaciones dogmáticas y omitió considerar cuestiones conducentes para la correcta solución del pleito (doctrina de Fallos: 310:1761; 321:1462 y 1744; 322:1025, entre otros).

En efecto, tal como señala el a quo –y no es objeto de controversia por las partes– el inmueble en cuestión está inscripto a nombre del Estado Nacional desde el 19 de octubre de 1976, adquirido por expropiación, tal como consta en el informe del Registro de la Propiedad Inmueble “*Expropiación* Juicio: Estado Nacional Argentino c/ Paz Posse Ltda. Ingenio San Juan s/Expropiación; Juz. Nac. De la 1º Inst. en los Civ. y Com. Fed. 4 de la Cap. Fed. Secret. 7ª.- Testimonio de fecha 19/10/1976 *Entró: 2793* Fecha 05/03/1982* insc: ndeg* verif.: cbc” (v. fs. 83/84).

La cámara funda su sentencia, para hacer lugar a la pretensión del actor, en que el predio que intenta usucapir no tuvo uso público y que Budeguer había detentado la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble por veinte años desde el 30 de abril de 1980.

Es menester recordar que, según la jurisprudencia de Corte, la comprobación de los extremos para usucapir un bien –en este caso de dominio del Estado– debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (Fallos: 123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte del demandado, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean los suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos (Fallos: 326:2048; 337:850).

Es así, ha dicho el Tribunal, que a los fines de adquirir el dominio del modo pretendido, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el art. 2373 del Código Civil y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el art. 2524 inc. 7º de aquél (art. 4015 código cit., Fallos: 291:139). En ese sentido, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio de otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590).

A la luz de tal doctrina, estimo que asiste razón al apelante, ya que el a quo tuvo por cumplido el plazo veinteañal para usucapir, adicionando el tiempo de los supuestos poseedores que precedieron al actor mediante las escrituras públicas de fs. 47/55, sin ponderar que dichos instrumentos –por los cuales se efectuaron sucesivas cesiones de derechos y acciones posesorios sobre el predio en cuestión hasta llegar a Budeguer– no alcanzaban para acreditar que quienes cedieron la posesión hubieran estado legitimados para hacerlo ni que hubieran poseído el inmueble durante veinte años.

En efecto, a mi modo de ver, las escrituras 112, 113 y 114 –todas instrumentadas el mismo día 22 de febrero de 1999 (v. fs. 48/55)– resultaban inidóneas para sustentar el cumplimiento del plazo para usucapir en la medida que –como bien señala el recurrente– el notario sólo pudo dar fe de lo acontecido en su presencia mas no de su contenido, esto es que Complejo Agroindustrial San Juan S.A., Capta S.A. y Harvest S.A. –cedentes de la posesión al actor– hubieran realizado actos de naturaleza de los señalados por el art. 2351 del Código Civil de modo continuo para adquirir la posesión.

En tales circunstancias, estimo que resulta arbitraria la sentencia al omitir ponderar adecuadamente prueba conducente para la correcta solución del pleito, al no haberse valorado que no se acreditó la posesión efectiva, pública, pacífica, ininterrumpida e inequívoca, con ánimo de dueño, de las fracciones de campo cuya usucapión se pretende, durante todo el lapso previsto por el art. 4015 del Código Civil.

Las consideraciones precedentes, a mi modo de ver, son suficientes para resolver el caso y tornan innecesario el tratamiento de las restantes cuestiones planteadas en este recurso.

Estimo, en función de lo expresado, que la sentencia apelada contiene defectos de fundamentación que justifican su descalificación como acto jurisdiccional, ya que media relación directa e inmediata entre lo decidido y las garantías constitucionales que se invocan como vulneradas (art. 15 de la ley 48).

V. Por lo tanto, opino que corresponde hacer lugar al recurso extraordinario, dejar sin efecto el pronunciamiento de fs. 294/315 y devolver las actuaciones al tribunal de origen, a efectos de que por quien corresponda, se dicte uno nuevo de conformidad con el presente. Buenos Aires, 22 de septiembre de 2023. – Laura M. Monti.

Buenos Aires, 3 de abril de 2025

Vistos los autos: “Recurso de hecho deducido por la demandada en la causa Budeguer, Juan José c/ Estado Nacional – ONABE y otro s/ prescripción adquisitiva”, para decidir sobre su procedencia.

Considerando

Que en atención a la naturaleza de los agravios planteados por la recurrente, el Tribunal considera que la inobservancia de los recaudos previstos en la acordada 4/2007 en la que ha incurrido el apelante no constituye un obstáculo insalvable para la admisibilidad de la pretensión recursiva (conf. art. 11 del reglamento aprobado por dicha acordada).

Que los agravios del apelante encuentran adecuada respuesta en el dictamen de la señora Procuradora Fiscal de la Nación, a cuyos fundamentos y conclusiones corresponde remitir en razón de brevedad.

Por ello, oída la señora Procuradora Fiscal, se declara admisible la queja, procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto la sentencia apelada. Con costas. Vuelvan los autos al tribunal de origen para que, por intermedio de quien corresponda, dicte un nuevo pronunciamiento. Exímase al recurrente de integrar el depósito previsto en el art. 286 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuyo pago se encuentra diferido de conformidad con lo prescripto en la acordada 47/91. Devuélvanse los autos principales y remítase digitalmente la queja. Notifíquese. – Horacio D. Rosatti. – Carlos F. Rosenkrantz. – Ricardo L. Lorenzetti.

F., M. F. c. Q., C. M. s/división de condominio

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 25 días del mes de febrero de 2025, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente, resultó el siguiente orden de votación: Dr. Ramos Feijóo – Dra. Scolarici.

A la cuestión planteada el Dr. Claudio Ramos Feijóo, dijo:

I. La sentencia dictada con fecha 31/5/22 hizo lugar parcialmente a la pretensión incoada por M. F. F. como así también a la reconvención entablada por C. M. Q. En consecuencia resolvió: 1) Condenar al Sr. Q. a dividir el condominio que tiene con la actora con respecto al inmueble sito en la calle Arce …, entre Concepción Arenal y Santos Dumont, unidad 15 del séptimo piso, matrícula 17-4863/15 de esta ciudad, en la proporción que surge del título escritura nº 72 del 11-06-12; 2) Pagar a la actora en concepto de canon locativo la suma de $3.850 mensuales a liquidarse a partir del 18-12-14 y hasta el mes de agosto de 2017 inclusive, debiendo estarse después a lo que de común acuerdo propongan las partes o a lo que estime el tasador que se designe al efecto en la etapa de ejecución, con más intereses a la tasa activa desde el 18-12-14 hasta que se liquide el condominio o cese la ocupación exclusiva. 3) Condenar a M. F. F. a pagar al demandado la parte que a ella corresponde de hipoteca y expensas que gravan la propiedad desde la reconvención y sus ampliaciones, más los intereses a liquidarse a la misma tasa y desde que se hizo efectivo cada pago. 4) Imponer las costas en su totalidad en el orden causado.

II. A f. 627 apeló el pronunciamiento la parte actora, fundando su recurso a fs. 851/854, cuyo traslado fue respondido a fs. 866/871.

Las quejas se desarrollaron en torno a la condena de pagar las expensas del inmueble; y a la imposición de costas.

III. El Sr. Q. apeló a f. 620 y su recurso se declaró mal concedido (ver fs. 865 y 870).

IV. En este escenario pasaré a examinar los agravios expresados, en la inteligencia que en su estudio y análisis corresponde seguir el rumbo de la Corte Federal y de la doctrina interpretativa. En efecto, claro está que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, Tº I, pág. 825; Fenocchieto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, T 1, pág. 620). En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).

V. Conforme surge del escrito inaugural que obra a fs. 36/42, M. F. F. promovió demanda a fin de dividir el condominio que tiene con C. M. Q. sobre la propiedad ubicada en la calle Arce …, unidad funcional nº 15 del piso dpto. “B” de esta ciudad y de que se fije un canon locativo por el uso exclusivo que realiza este último.

Explicó que el 11 de junio de 2012 adquirió el inmueble junto con el demandado por la suma de U$S123.000, que se abonó al contado y que en el mismo acto se constituyó una hipoteca a favor del Banco de la Ciudad de Buenos Aires por el importe de $403.500 a restituir en 240 cuotas. Refirió que en el título se asentó que ella adquiría el porcentaje del 7/10 avas partes, mientras que el accionado lo hacía respecto de las 3/10 avas partes, no obstante lo cual sostiene que ella aportó la suma de U$S 37.815, comprensivo de lo abonado a la firma del boleto y los gastos de escrituración, y que el demandado pagó únicamente la suma de U$S4.800, por lo que solicitó que al momento de dictar sentencia se le atribuya el 90% de la totalidad del inmueble.

El Sr. Q. se allanó a la pretensión de división de condominio en forma real, incondicionada, oportuna, total y efectiva. Sin embargo, sostuvo que la propiedad fue adquirida en un 50% por cada condómino y explicó que como el adelanto que le correspondía abonar en dólares estadounidenses a la actora lo realizó su madre, esta última exigió que su hija figurara en la escritura con el 70% del dominio, requerimiento al que accedió con la condición de que F. abonara el 70% de la hipoteca, no así de los impuestos y expensas durante la convivencia, en la cual cada uno abonaba el 50%.

Además, reconvino por el cobro de sumas de dinero abonadas en concepto de hipoteca, impuestos y expensas (ver f. 155 vta. del escrito de fs. 143/161).

VI. En lo que hace al agravio relativo al pago de expensas he de señalar que la expresión de agravios es el acto procesal mediante el cual la parte recurrente fundamenta la apelación, refutando total o parcialmente las conclusiones establecidas en la sentencia, respecto a la apreciación de los hechos y valoración de las pruebas, o a la aplicación de las normas jurídicas (conf. Palacio, “Derecho Procesal Civil”, t. V, pág. 266, Nº 599).

Constituye un acto de impugnación, destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida, con el fin de obtener su revocación o modificación parcial por el tribunal de apelación (conf. Fenochietto – Arazi, “Código Procesal Comentado”, t. I, pág. 939), en el que el apelante debe examinar los fundamentos de la sentencia y concretar los errores que a su juicio ella contiene, de los cuales derivan los agravios que reclama (conf. Alsina, “Derecho Procesal”, t. IV, pág. 389).

En tal sentido, el artículo 265 del Código Procesal impone al apelante el deber de efectuar una crítica concreta y razonada de las partes del fallo recurrido que serían a su criterio equivocadas, a cuyo fin es necesario que las razones por las cuales se pretende obtener la revisión de la providencia apelada se expresen al fundar el recurso, indicando detalladamente los errores, omisiones y demás deficiencias que el recurrente pudiera reprochar al pronunciamiento recurrido, y la refutación de las conclusiones de hecho y de derecho en que fundó el juez su decisión (CNCiv. Sala B, R. 336.751 del 29/11/01; R. 339.296 del 12/2/02, R. 470.156, del 22/11/06, entre otros).

En este marco, diré que la queja vertida por la recurrente no cumple con la exigencia prevista en el art. 265 del ritual. Pues se limita a tachar de “aparente” al fundamento de la sentencia y de “injusta” a la condena de pagar las expensas en la forma dispuesta, pero olvida brindar argumentos que permitan variar la solución que discute. Y es que el hecho de reeditar argumentos ya expuestos en presentaciones anteriores no puede entenderse bajo ninguna circunstancia como una crítica concreta al pronunciamiento atacado.

Por ello, no habiendo la actora reconvenida cumplido con la carga procesal impuesta por la ley ritual (conf. art. 265 del Código Procesal) deberá declararse desierto el recurso de apelación por ella interpuesto.

Sin perjuicio de ello, y solo a fin de dar respuesta a las manifestaciones vertidas en la pieza recursiva, destaco que comparto la decisión de la anterior magistrada. Y es que tal como lo expuso en el pronunciamiento, así lo dispone el art. 2046 inc. c) del CCCN –“el propietario está obligado a pagar expensas comunes y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa”–.

En ese sentido, esta Sala, con voto de la Dra. Scolarici, tuvo oportunidad de pronunciarse recientemente en autos “Caricato, María Valeria c/ Caricato, María Carolina s/fijación y/o cobro de canon locativo” (Expte. Nº 13425/21), del 6/12/24: “desde que se reconoce a favor del actor la compensación por el uso exclusivo del inmueble por la demandada, los pagos de impuestos y de expensas durante ese lapso deben ser compartidos en esa medida (Conf. CNCiv. Sala J, 29/5/2008 “N. M. A. c/ B. A. M. s/liquidación de Sociedad Conyugal”), en atención a que la obligación de participar en el mantenimiento y conservación del inmueble sujeto a condominio mientras perdure su estado de indivisión, recae sobre ambas partes.

El principio general dimana de los antes vigentes arts. 2685 y 2686 del Código Civil que claramente imponían a todos los condóminos la obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa común, ya que se trata de gastos que han beneficiado a todos, asegurando la existencia e integridad del objeto (conf. Arean, Beatriz, en Highton-Bueres, Cód. Civil y normas complementarias. Anotado y concordado, Hammurabi, T. V, pág. 588; Lafaille, Derecho Civil. Tratado de los derechos reales, T. IV, Vol. II, p. 229, nº 1990).

Todo condómino tiene a su cargo la obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa en comunidad, ya que dichos gastos aprovechan a todos en su calidad de cotitulares del derecho de propiedad de la cosa.

Cualquier propietario que realizara gastos de conservación y reparación de la cosa afrontándolos con su propio peculio tiene derecho a reclamar a los demás para que participen en ellos, conforme a sus respectivas partes.

El art. 1991 del Cód. Civil y Comercial reitera el texto aunque con una notable variante –suprime la facultad de liberación por el abandono–, al disponer que cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. (CNCiv, Sala J 12/7/2019 “Y. M. y otro c/ T. J. C. s/ fijación y/o cobro de valor locativo).

Como consecuencia de lo dicho, propongo al Acuerdo confirmar este aspecto del decisorio.

VII. En relación al cuestionamiento respecto de la condena en costas –como institución de neta raigambre procesal– estas son el resultado objetivo de apreciaciones personales del juez, quien confrontando los sucesos desarrollados con sus resultados finales, como otras contingencias de orden subjetivo (v.gr: la conducta observada en el curso de la litis), permiten llegar a una resolución particular que dispone, esencialmente, quien y como se retribuirán al contrario los desembolsos que debió realizar para el reconocimiento del derecho (Gozaíni, Osvaldo A., Costas Procesales –doc. y jurisp. 2da. ed. ampliada– EDIAR, Bs. As, 1998).

El art. 68 del Código Procesal consagra el criterio objetivo de la derrota, como fundamento de la imposición de las costas. Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener ante el órgano jurisdiccional, la satisfacción de su derecho. Estas deben ser reembolsadas por el vencido con prescindencia de la buena fe, de su mayor o menor razón para litigar y de todo concepto de culpa, negligencia, imprudencia o riesgo y de la malicia o temeridad de su contrario (conf., CNCiv., Sala A, E. D., 90-504; íd., Sala D, LL., 1977-A-433; íd., Sala F, J. A., 1982-I-173; íd. Sala H, “Arena, María c/Empresa Línea 47 S. A. s/Daños y perjuicios”, del 14/06/94).

En este sentido, se ha resuelto que ellas deben ser soportadas íntegramente por la parte que dio origen al reclamo e hizo necesario acudir a la vía judicial para el reconocimiento del derecho invocado.

Sin embargo, el citado artículo 68 en su segunda parte dispone que el juez podrá eximir total o parcialmente de esa responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Este párrafo importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373). A decir de Morello, Sosa y Berizonce, lo relativo a la existencia de mérito para disponer la eximición queda librado, en cada caso concreto, al prudente arbitrio judicial (auts. cits., Código Procesal…, t. II B, pág. 52).

Cabe resaltar que la finalidad de este proceso es terminar con el estado de comunidad beneficiando a todas las partes, sin perjuicio de que la acción fuese iniciada por uno u otro; lo que no puede pesar como una presunción a los fines de la imposición de costas, salvo que se hubiese controvertido el derecho a pedir la partición, lo que no ocurre en el caso (Chiovenda, Giuseppe; “La Condena en Costas”, pág. 149, Bs. As., 2004).

En este contexto, en atención a las particularidades que la causa ofrece, entre las que se destaca que la actora no probó haber aportado el 90% del valor del inmueble como señaló en su demanda, que el Sr. Q. reconvino por el pago de impuestos y expensas, se allanó al pedido de división de condominio (art. 307 del CPCCN), como sí también a la fijación del canon reclamado por la accionante y teniendo en cuenta los vencimientos parciales y mutuos, habré de proponer al Acuerdo que se confirme la imposición de costas dispuesta en la instancia de grado (art. 68 segundo párrafo del CPCCN).

VIII. Corolario de lo dicho y a tenor de las consideraciones desplegadas a lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo: confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y fue materia de apelación y agravios. Las costas de Alzada se imponen, al igual que las de primera instancia, en el orden causado (art. 68 y 71 CPCCN).

Por razones análogas a las aducidas por el vocal preopinante la Dra. Scolarici votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.

Autos y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, SE RESUELVE: confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y fue materia de apelación y agravios. Con costas de Alzada en el orden causado Notifíquese y devuélvanse a la instancia de grado. – Claudio Ramos Feijóo. – Gabriela Mariel Scolarici.

P., A. A. y otro c. N., M. J. y otro s/reivindicación

En Buenos Aires, a los días 12 del mes de febrero del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos “P., A. A. y otro c/N., M. J. y otro s/reivindicación”, expediente nº 40.481/2016, la Dra. Benavente dijo:

I.- A. P. y M. R. F. promovieron demanda contra M. J. N. y M. S. D. por reivindicación de la parte indivisa compuesta por 25,50 mts.2, del inmueble de propiedad de los actores ubicado en Callao 1490, piso 3º, Unidad Funcional nº 6, de esta ciudad.

Señalaron que el 7 de junio de 1994, adquirieron la unidad funcional nº 6, anteriormente mencionada, con una superficie propia de 235,71 m2 y un patio de propiedad común –aunque de uso exclusivo– de 4,84 m2. En la Planta Azotea cuenta con una superficie cubierta propia de 51,60 m2 y azotea de propiedad común –también de uso exclusivo– de 16,50 m2. Todo ello alcanza a una superficie propia de 352,1 m2 que corresponde al porcentual de 25,66 %, con relación al valor total del conjunto del inmueble y demás bienes de propiedad común detallados en el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Afirma que la superficie anteriormente mencionada no corresponde a la realidad y que los metros faltantes se encuentran en poder de la UF nº 5.

Explicaron que, no obstante haber mantenido negociones con los vecinos demandados para obtener el reintegro de la superficie reclamada, no lograron su objetivo. Destacan reiteradamente que los propietarios de la Unidad Funcional nº 5 ocupan una superficie sobre la cual no tienen ningún título.

En su momento, por el silencio observado por los demandados frente al traslado que les fuera conferido, se decretó su rebeldía, la que cesó una vez que N. y D. se presentaron a estar de derecho y articularon la nulidad de todo lo actuado. Obtuvieron respuesta favorable a su planteo. Con posterioridad, contestaron demanda y ofrecieron prueba.

Luego de terminar el período probatorio se dictó sentencia que rechazó la acción y declaró a la reconvención de tratamiento abstracto.

Viene apelada por los actores, que expresaron agravios el 14 de noviembre de 2024 los que fueron replicados el 25 de noviembre de ese año.

II.- En las quejas, los actores sostienen que la sentencia es arbitraria porque soslaya, entre otros argumentos, que la colega de grado no tuvo en cuenta que los emplazados agregaron en su defensa una cesión por la cual los vendedores les habrían transferidos los derechos y acciones sobre el espacio en disputa, concretamente, los derechos posesorios sobre la cosa, que detentaban a partir de que ellos mismos compraron el inmueble, en el año 1954. Afirman que la a quo no tuvo en cuenta el primer informe pericial ni las impugnaciones formuladas al segundo. Tampoco valoró que surge acreditado sin ninguna duda que los accionados poseen los metros que les corresponden según el título de propiedad.

De conformidad con las constancias del expediente, el edificio ubicado en Callao 1490, que forma esquina con la avenida Las Heras, es de gran categoría, construido como un edificio “de renta” en 1920. Pertenecía a un único dueño. El 30 de junio de 1942, M. N. vendió el inmueble a los cónyuges R. L. – G. M.. Constaba de tres unidades habitacionales independientes, con sus accesos, servicios y usos complementarios. El acceso principal se encuentra por Avenida Callao. A los servicios se accede por una escalera y ascensor independiente, desde la portería (ubicada en PB) y desde cada departamento por una escalera interior al área de servicio ubicada en la planta inmediatamente superior.

El 8 de septiembre de 1954, su entonces propietario –D. A. A. G.M.– decidió someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal (ley 13.512) y dictó el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Con posterioridad, las unidades funcionales fueron adquiridas por distintos propietarios, en el estado en que se encontraban inicialmente.

Así, el 7 de junio de 1994, A. P. de D. y A. P. –en su calidad de presidente y vicepresidenta de Maripal SACIF– vendieron a A. A. P. y a M. R. F. de P., la unidad nº 6, ubicada en el tercer piso del bien con frente a la Avenida Callao 1488/90/94/1500, esquina Las Heras 1810. En 1967, dicha unidad había sido aportada por M. P. y N. G. M. de P. a la sociedad vendedora.

Por otra parte, el 5 de octubre de 1998, H. F. F. G., en representación de C. A. F. L., vendió a los cónyuges N. y D. –representados en el acto por E. E. G. U.– la unidad nº 5 del edificio ubicado en la esquina de las avenidas Callao y Las Heras.

Según los actores, reclamaron a los emplazados los metros cuadrados que figuran en el título y en el Reglamento de Copropiedad, sin obtener resultados. Por su parte, los contrarios afirman que dos años después de adquirir el dominio recibieron reclamos por parte de los accionantes. Como respuesta, exhibieron la cesión de los derechos posesorios sobre la cosa, que daba cuenta de que sus antecesores en el dominio los ostentaban desde 1954.

Tal como recordó la jueza de primera instancia, por el plenario “Arcadini”(1), los adquirentes se encuentran facultados para reivindicar la cosa, aunque no hayan recibido la tradición, por cuanto en toda compraventa se realiza una cesión tácita e implícita de la acción reivindicatoria. La doctrina de ese fallo sigue vigente en la medida que el Código Civil y Comercial no dispuso lo contrario.

Pero, para que la pretensión tenga éxito, es preciso demostrar en primer lugar, la titularidad del derecho real concretamente ejercicio –en el caso, el dominio de la cosa que se pretende reivindicar– y, en segundo término, la desposesión o despojo del que ha sido víctima el pretensor o sus antecesores en el dominio. La a quo consideró que ninguna de las dos exigencias se encuentran cumplidas.

Al respecto, es sabido que la reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares (actual art. 2247 del Código Civil y Comercial de la Nación). Le asiste al titular del dominio que ha perdido la posesión o que tiene el derecho de poseer de reclamarla de quien efectivamente la posee y que no puede oponer un título mejor que el del actor(2). Vale decir, consiste en una acción de condena y de carácter restitutorio, pues con ella se impone al demandado la condena de dar o restituir la cosa(3).

En la expresión de agravios, los recurrentes no cuestionan específicamente los fundamentos, sino que se limitan a expresar genéricamente que son arbitrarios e infundados. Solo refieren a la diferencia que existe en los metros que figuran en el título y que no tienen, sin formular ninguna argumentación seria sobre las conclusiones del fallo en cuanto a que los metros que reivindican nunca le pertenecieron.

Por lo demás, no existe ningún elemento sobre la desposesión que alegan. Muy por el contrario, en la especie se probó que el inmueble no experimentó modificaciones estructurales desde su construcción –en 1920– ocasión en la cual perteneció a un único dueño. Por lo demás, el Ing. Ferdkin en su peritaje suministra una explicación plausible de por qué razón difieren los metros que figuran tanto en el Reglamento como en el título con la superficie real, de modo que la cuestión del despojo queda reducida a un plano de mera abstracción.

Los apelantes pretenden hacer decir al informe del perito agrimensor algo que, en rigor, no dice. En efecto, Maders Loza señaló que las modificaciones que comprobó en tabiques interiores de la UF nº 6, no hacen al fondo de la cuestión. Precisamente son divisiones internas que ninguna incidencia tienen sobre el problema en debate. Esta conclusión fue compartida con el Ingeniero Ferdkin –designado en el expediente en segundo término– y corroborada por los testigos todos los cuales conocen perfectamente el edificio.

Es verdad que existen diferencias en la superficie que figura en el ti?tulo de la UF nº 6 y en el Reglamento de Copropiedad con los metros reales. Pero se trata, en todo caso, de un problema que se gestó en el origen de la afectación del edificio al régimen de la propiedad horizontal y no como consecuencia de un despojo. Expresamente, el Ing. Ferdkin hizo mérito de la falta de claridad que presenta la interpretación del Plano de Antecedentes que sirvió de base al escribano para redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración por no ajustarse a las directivas de la Ordenanza 24411/69. Insisto, no se probó que hubieran existido modificaciones. Antes bien, las paredes divisorias son las originales del edificio. Están construidas en mampostería de ladrillos macizos revocados y estucados y no existe paso posible desde la planta del tercer piso al área de servicio del segundo piso.

Explicó el perito un argumento esencial: la superficie reclamada por el actor en la planta del tercer piso, forma parte inescindible de los metros cuadrados propios de la UF nº 5 (departamento del segundo piso), aunque se encuentre ubicada en el tercer piso. Del mismo modo, la UF nº 6, tiene su área de servicio en el piso 4º, que le pertenece como superficie propia. Incluso, no existe paso posible desde la planta del 3º piso al área de servicio del 2º piso. También el Agrimensor Maders Loza destacó que la unidad de los actores no tiene acceso a los sectores que pretende reivindicar, sino que solamente se accede por una escalara interna. La misma apreciación formularon los testigos O., R., C. O. y R. Recuérdese que la propiedad fue construida por un solo dueño en 1920 y nunca experimentó modificaciones estructurales, de modo que el diseño que se comprobó pericialmente es el que concibió su propietario originario.

III.- Uno de los argumentos que esgrimen los actores es que los propios demandados reconvinieron por prescripción adquisitiva de los metros que tienen en el tercer piso y adjuntaron un convenio firmado con su antecesora en el dominio –con firma certificada– que da cuenta que el 1º de marzo de 2000 F. L. transmitió todos los derechos posesorios sobre los 36 m2 del tercer piso, exonerándose de cualquier reclamo posterior.

Al respecto, no abrigo dudas que la cesión de los derechos posesorios –por lo demás, innecesaria– se justifica porque, según los propios apelantes, habían comenzado a efectuar los reclamos plasmados en este juicio contra los accionados. Por tanto, la referida cesión parece más bien una garantía sobreabundante de la legitimidad de la transmisión operada dos años antes a cambio de la renuncia de reclamar por evicción o saneamiento.

IV.- En suma, los agravios no logran probar que la sentencia se encuentra equivocada sino todo lo contrario. Por tanto, propicio desestimar las quejas y confirmar el pronunciamiento apelado.

De compartirse, las costas deberían ser impuestas a los apelantes que resultan vencidos toda vez que no encuentro mérito para apartarme del criterio objetivo de la derrota que en la materia enuncia el art. 68 CPCCN.

El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN). 2) Diferir la regulación de los honorarios para una vez que se haga lo propio con los de primera instancia.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la vocalía nº37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).

(1) CNCiv. en pleno, “Arcadini, Roque (suc) c. Maleca, Carlos, JA 1958-IV, p. 427, CSJN Fallos 308:452.

(2) Salas, A. – Trigo Represas, Félix A. – López Mesa, Marcelo J., "Código Civil Anotado", ed. Depalma, Bs. As., año 2000, t. IV -B, p. 97, nº 1 bis.

(3) Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comercial Comentado, Tratado exegético”, La Ley, 2016, TºX, pag.812; Kiper, Claudio, “Tratado de Derechos Reales”, Rubinzal Culzoni, Tº II, pag.450.

Consorcio de Propietarios Edificio Montevideo Nº … c. ICI Suites S.R.L. s/ cobro de medianería

Comentado por Néstor Luis Lloveras: Breves apuntes sobre la regulación de la medianería en el Código Civil y Comercial.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 16 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO MONTEVIDEO Nº … C/ ICI SUITES S.R.L. S/ COBRO DE MEDIANERÍA”, respecto de la sentencia dictada el 31 de mayo de 2023establecieron la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Marisa Sandra Sorini – José Benito Fajre.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia de fs. 755–aclarada a fs. hizo lugar a la demanda entablada por el “Consorcio de Propietarios del Edificio Montevideo Nº …” y, en consecuencia, condenó a “ICI Suites SRL” a abonarle a la parte actora, dentro de los diez días de notificado y bajo pena de ejecución, la suma que resulte del informe pericial, con más sus intereses y las costas del proceso. A su vez, desestimó la reconvención deducida por la firma accionada, con costas a su cargo (art. 68, CPCCN). Finalmente, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la emplazada (fs. 756 y del accionante (fs. .

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 784, el legitimado activo fundó su recurso a fs. quejas que, (art. 265, CPCCN), fueron replicadas por la contraria a fs.

Por su parte, la compañía demandada expresó agravios a fs. 788/796 los que, fueron contestados por el reclamante a fs.

II. Antes de iniciar el examen del caso, considero oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron este proceso.

i. La presente demanda tuvo su génesis en el reclamo impetrado por cobro de medianería. En su escrito inaugural, el administrador del consorcio, por intermedio de apoderado, relató que la legitimada pasiva construyó un edificio lindero y se apoyó en el muro divisorio de su edificación. Explicó que dicha acción dio nacimiento al derecho y crédito por medianería en la suma de pesos setecientos treinta mil setecientos ocho con quince centavos ($730.708,15). Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó se admita la demanda, con costas (cfr. fs. 71/79).

ii. Corrido el traslado de ley, se presentó, también por medio de apoderado, “ICI Suites S.R.L.” y reconvino. Señaló que en el muro del demandante se detectaron irregularidades en una de sus bases. En adición, invocó la existencia de filtraciones. Fundó en derecho, ofreció prueba y requirió se admita la reconvención, con costas (fs. 269/287).

iii. A su turno, el legitimado activo contestó la reconvención impetrada. Negó, por imperativo procesal, la totalidad de los hechos invocados y desconoció la autenticidad de la documental adunada. Refirió que la rotura de las cañerías de desague fue provocada por los trabajos de obra realizados durante la demolición y exacavación del edificio lindero. Opuso las excepciones de falta de legitimación para obrar –pasiva y activa– y de prescripción. Ofreció prueba, fundó en derecho y pidió se rechace el planteo defensivo incoado por la parte demandada, con costas (fs. 293/299 y 305/307).

iv. Celebrada la audiencia preliminar (fs. 339 y 340, art. 360 CPCCN), producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (fs. 555/557) y agregados los correspondientes alegatos (del reclamante a fs. 745/752 y de la emplazada a fs. 734/744), el señor magistrado de primera instancia dictó sentencia (fs. 755aclarada a fs. .-

III. Efectuada esta breve reseña, y atento el pedido de deserción del recurso impetrado por la parte actora respecto de los reclamos esgrimidos por la firma accionada (vid. pieza de fs. 800/804, debo destacar que el artículo 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. Y en este sentido, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado”, Tº I, págs. 835/7; Cn.Civ. Sala “A”, libres nº 37.127 del 10/08/1988, nº 33.911 del 21/09/1988 entre muchos otros; ver mis votos en Sala “A”, libres nº 85.107 del 24/11/2016; nº 1.903/2017 del 27/10/2021, nº 70.892 del 11/11/2021, entre otros). Sin embargo, bien vale destacar que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CN. Civ., Sala “A”, 15.11.84, LL1985-B-394; íd. Sala “D”, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala “F” 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala “G”, 29.7.85, LL 1986-A-228).

En este orden de ideas, deviene necesario señalar que “criticar” es muy distinto de “disentir”, pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (CNCiv., Sala “A”, voto del Dr. Escuti Pizarro en libre n?414.905 del 15/4/2005, y mis votos en Sala “A”, libres nº570.223 del 9/2/12 y nº103.635/2010 del 13/10/17, entre otros).

La crítica requerida implica que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que forme la base lógica de la decisión y, luego, señalar en qué punto del desarrollo argumental media un error en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica (Cn. Com, Sala “D”, 24-IV-1984, LL 1985 A-309; DJ 1984-4-117, id. mi voto en Sala “A”, libre nº 1.488 del 29/10/2021).

Las quejas expuestas deben alcanzar un mínimo de suficiencia técnica. Esto exige que sean razonadas, fundadas y objetivas sobre los errores de la sentencia, no pudiendo considerarse agravios las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general, el mero desacuerdo con lo resuelto o las simples consideraciones subjetivas y las digresiones inconducentes o que carezcan del debido sustento jurídico (Cn. Civ., Sala “C”, sent. del 8-VIII-1974, LL 156-615; ídem, sent. del 17XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; Sala “D”, sent. del 25-II-1980, LL 1980-D98; 14-VIII-1980, LL 1981-A-19).

El hecho de que la crítica sea concreta implica referirse al error de la resolución que se reclama ante esta Alzada, pues los agravios deben ser formulados de modo específico, claro y explícito, lo que es una carga procesal. Asimismo, importa que sea razonada ya que debe contener fundamentos y una explicación lógica de las razones por las cuales el juez ha errado en su decisión. Deben puntualizarse defectos, vicios y omisiones, para lo cual no basta la mera discrepancia respecto a los fundamentos desarrollados por el sentenciante (cfr. Falcón Enrique M., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Concordado y Anotado”, Ed. Abeledo Perrot, 2da.ed., T. III, Buenos Aires, 2008, pág. 492 y ss.).

Es por lo dicho que se ha considerado que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene simples afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso (CN.Civ., Sala “C”, sent. del. 17-XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; esta Sala, sent. del 3-VII-1980, LL1980D-638; citados en Morello, ob. cit.). Tampoco la acumulación de alegaciones genéricas sumadas sin orden ni concepto (CN.Civ, Sala “D”, sent. del 12-IX-1979, Der. 86-442, citado en Morello, ob. cit.). Idéntico reparo merece la remisión a los escritos anteriores de la causa, la que no satisface las exigencias del artículo 265 de la legislación adjetiva (CSJN, “Guillermo Martínez v. Junta Nacional de Granos s/ cobro de pesos”, sent. del 18-IX-1973, Fallos: 286:317; “Gobierno Nacional c/ Astilleros Tigre S.R.L s/ expropiación”, sent. del 14-VIII-1964, Fallos: 259:237).

Desde esta perspectiva, debería coincidirse en que los pasajes del escrito a través de los cuales la parte demandada pretende fundar sus quejas respecto de la prescripción del reclamo por cobro de medianería, en particular de los ítems “submuración y cimientos”, lo atinente al estado del muro medianero y la “liquidación de los honorarios profesionales” (vid. puntos “2, 3 y 5” del memorial) no cumplen, siquiera mínimamente, con los recaudos básicos que debe contener una expresión de agravios, tratándose en realidad de un mero disenso con la solución a la que arribara el señor juez de primera instancia. La compañía apelante recurre, en puridad, a afirmaciones genéricas y dogmáticas que solo demuestran una discrepancia con lo resuelto en la instancia de grado. En definitiva, no formula ninguna referencia precisa a los fundamentos desarrollados por el anterior sentenciante para decidir del modo en que lo hizo, de forma de poder ser analizado por este Tribunal y poder revertirlo.

Ya he dicho, en numerosas oportunidades, que no puede considerarse un verdadero agravio las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general y el mero desacuerdo con lo resuelto en la instancia de grado. Empero, la expresión de agravios debe representar un ataque tendiente a discutir las partes del fallo que el apelante entiende que lo perjudica, debe contener fundamentos y una explicación lógica de por qué el juez ha errado en su decisión, lo que no aconteció –insisto– en el especial caso de marras (ver mi reciente voto en Sala “A”, libre nº 21.792/2012 del 7/6/2024, entre otros).

Por demás, la firma emplazada incurre en copiosa cita de fragmentos del decisorio apelado, sin embargo no desarrolla un juicio crítico de por qué habría de modificarse la resolución recurrida, lo que evidencia una deficiente técnica argumentativa. Empero, las quejas enunciadas se ciñen a la expresión de un mero disenso frente a la resolución adversa, y no aportan razones que permitan comprender por qué aquella sería incorrecta.

En ese orden, respecto a la prescripción del crédito por la construcción del muro medianero, advierto que la recurrente se limita a manifestar su disenso, mas no argumenta las razones que conducirían a declarar prescripto aquel reclamo. En efecto, nada dice acerca de la construcción del subsuelo en su propiedad, pues ha sido a partir de ese momento que efectivamente utilizó el muro medianero, y que dio motivo a la presente acción, de modo que no acaeció su prescripción.

Por otro lado, tampoco el apelante rebate en su memorial la ausencia de prueba sobre la relación de causalidad de los daños reclamados y el deficiente estado del muro lindero. Es que la demandada siquiera ofreció prueba informativa u otro medio probatorio idóneo a fin de verificar los extremos invocados, en particular, no acreditó que los deterioros materiales encuentren su origen en la falta de mantenimiento de las cañerías cloacales del ente consorcial demandante. De tal modo, la expresión de meras conjeturas, tales como “ya había daños antes de que se empezase con la construcción del edificio”, resultan insuficientes para conmover la decisión atacada, pues no encuentran sustento en las constancias probatorias de la causa.

Idéntico criterio habré de propiciar se adopte con relación a los agravios referidos a la cuantía indemnizatoria reconocida en concepto de “honorarios profesionales”, ya que los reproches ensayados resultan meras disquisiciones sobre los aranceles informados por la experta, sin aportar razones suficientes que conducirían a modificar lo decidido en este punto.

A mayor abundamiento, nótese que si bien el decreto 7887/55 regula honorarios mínimos para las tareas afines al proyecto y dirección de obra, como así también, de la confección del plano y liquidación de medianería, lo cierto es que aquellas retribuciones, se encuentran actualmente desactualizadas, motivo por el cual deviene razonable adoptar el coeficiente de actualización sugerido por la facultativa, quien tuvo presente las variables de indexación aplicadas por el “Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo”. En otros términos, la idónea informó pautas arancelarias vigentes, de modo tal que la indemnización que encuentra sustento en aquellas resulta, en puridad, fundada y no arbitraria, tal como postula la recurrente en su memorial.

En conclusión, puede observarse durante el desarrollo de los cuestionamientos enunciados, que estos resultan carentes de discurso sistemático, al no transitar desde una premisa hasta su conclusión, mediante el examen orgánico de los elementos de juicio pertinentes y conducentes de convicción incorporados a la causa. Discutir el criterio judicial sin apoyar la oposición en basamento fáctico idóneo o sin dar razones jurídicas a un distinto punto de vista, no le permite alcanzar la necesaria idoneidad recursiva (cfr. voto del Dr. Peirano, CN.Com., Sala “A”, “Telecal S.A. c. Protelar S.A”, del 12/05/2003, Publicado en: LA LEY 2004-B, 1015, Cita online: AR/JUR/3071/2003). De esta manera, no se aportan razones que justifiquen adoptar una solución distinta a la que arribara el primer sentenciante, más allá del vertimiento de meras discrepancias subjetivas y conjeturas totalmente inconducentes.

En síntesis, las quejas se circunscriben a una mera insistencia para que se revise el fallo de grado, pero no constituyen una crítica concreta y razonada. En efecto, la mera insistencia constituye la expresión de una divergencia con la decisión adversa a la pretensión de parte. En otras palabras, en esta instancia, con insistir, no alcanza (Conf. Cn.Civ. esta Sala, mi voto en libre nº 55770/2019 del 31/05/2022).

En mérito a todo lo expuesto, no cabe más que hacer efectiva la sanción dispuesta por el artículo 266 del Código Procesal y declarar la deserción del recurso de apelación impetrado por la empresa accionada con relación a los tópicos aludidos (art. 266, CPCCN).

IV. Sentado lo anterior, y previo a tratar los restantes reclamos vertidos por las partes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquellas que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (cfr. arg. art. 386, CPCCN, y véase Cn. Civ., Sala “F” en causa libre nº 172.752 del 25/04/1996; CS, en RED 18780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-b-1040, sum 74, CN.Fed. Civil y Com. Sala “I”, ED. 115-677- LA LEY, 1985-B, 263; CNCom., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Asimismo, corresponde señalar que los hechos de esta causa han de ser subsumidos en las disposiciones del anterior Código Civil de la Nación, aprobado por Ley 340, y no en las del flamante Código Civil y Comercial, aprobado por Ley 26.994. Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello en razón de que la noción de efecto inmediato, recogida en el art. 7 del nuevo Cód. Civ. y Com., implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-nº 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, nº 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, sala A, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).

Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias o incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: La Ley 02/06/2015, 1, La Ley 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).

Entonces, si la Cámara revisa una sentencia relativa a una acción indemnizatoria, como el presente cobro de medianería, aplica la ley vigente al momento de surgimiento del crédito; no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: La Ley 22/04/2015, La Ley 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).

V. El thema decidendum de esta Alzada quedó, entonces, circunscripto a examinar: i) el rechazo del planteo referido a la invasión del lote lindero de parte del accionante; ii) la inclusión del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) en la liquidación de la cuenta indemnizatoria y iii) lo relativo a los intereses.

Comencemos.

El señor magistrado de primera instancia desestimó la reconvención en el entendimiento que “con los elementos aportados no es posible encontrar datos o signos concluyentes que acrediten que las bases del muro invadían el terreno de la demandada”.

Dicha decisión suscitó las quejas de la compañía legitimada pasiva, quien requirió su admisión en esta instancia. Argumentó que se aprecia probada la invasión del muro medianero, en especial a partir de los testimonios ofrecidos y las actas de constatación notarial. Calificó el decisorio de grado de “injusto y desproporcionado”, por cuanto “manda pagar la liquidación de medianería haciendo oídos sordos a las constancias de autos que dan fe de la invasión y por consiguiente las consecuencias que ello trae aparejado”.

Las quejas no prosperarán.

Veamos por qué.

1. Como es sabido, un muro lindero puede ser encaballado (cuando coincide con la línea que separa los inmuebles, por lo que vendría a quedar asentado en parte en terreno de uno de los vecinos y en parte en el del otro) o contiguo (cuando uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los inmuebles, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos). Jurídicamente el muro se clasifica en privativo –lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería; o sea, hacerse condómino de la pared– y medianero, que es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa establecido por la ley (Mariani de Vidal, Marina M., Curso de derechos reales, Zavalía, Buenos Aires, 2010, t. 2, p. 210 y ss.; Arean, Beatriz, comentario al art. 2717 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Higthon, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5B, p. 167 y ss.).

La obligación de pagar el precio de la pared nace desde su construcción si se trata de un muro encaballado, y hasta la altura de tres metros; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de una pared que excede de los tres metros del muro encaballado (Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 528). El art. 2017 del Código Civil y Comercial, en similar sentido, establece: “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación”.

Esa utilización tiene lugar cuando el vecino no titular de la pared la utiliza para algún fin específico, como por ejemplo apoyo de edificios, tirantes, instalación de cañerías, empotrado de una escuadra de hierro, colocación de ganchos para sostener una estantería de madera, apoyo de un galpón o tinglado, etc. (Mariana de Vidal, Curso de Derechos reales, cit., t. 2, p. 220; Borda, op. cit., t. I, p. 549/550; Arean, comentario al art. 2728 en op. cit., t. 5B, p. 213 y ss.).

Ahora bien, reconocida la obligación de contribuir al pago de la pared, debe tomarse en cuenta el valor del muro al tiempo de la demanda o de la constitución en mora (art. 2736 del Código Civil). En similar sentido el art. 2019 del Código Civil y Comercial dispone: “El valor computable de la medianería es el del muro, cimiento o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora”.

2. Así las cosas, se precisa que la cuestión a dilucidar radica en examinar si efectivamente el muro medianero invadió la propiedad de la firma accionada.

Para ello, me avocaré al análisis de los elementos de juicio obrantes en estas actuaciones, los que serán valorados bajo el prisma de la sana crítica racional (arts. 377 y 386, CPCCN).

A tal efecto, cuento con el dictamen pericial presentado el 28 de mayo de 2021 por la perito arquitecta designada de oficio, Susana Beatriz De Nobili, quien se constituyó en el domicilio de la parte actora, examinó los planos del inmueble y efectuó un relevamiento de los inmuebles linderos. Ilustró que “el edificio construido de la calle Montevideo … y el edificio aledaño cuyo número es Montevideo … comparten un muro que separa a las dos propiedades. Según datos obtenidos de los planos de obras y demoliciones de ambas heredades, hubo una construcción demolida en el predio de Montevideo … de planta baja y 2 pisos, en condominio de antigua data, y posteriormente fue construido el edificio de Montevideo … utilizando los muros existentes”. Pormenorizó que “de acuerdo a relevamiento en obra, fotografías, plantas y cortes de planos aprobados a la vista, y planos de demolición, el muro en cuestión, según la reglamentación vigente al año 1966, se trataría de un muro de ladrillos macizos de espesor total 0.30 m., con capa hidrófuga vertical exterior, jaharro y enlucido tanto exterior como interior, aplomado y alineado según las reglas del arte y cerrando toda la edificación, desde planta baja hasta el 10 piso, más la azotea con murete de 0.15 m. y pilares cada 2 m. Dentro del espesor se halla planteda una estructura de hormigón armado, compuesto por bases, columnas y vigas, bajo nivel 0 se encuentra un sótano con cañerías suspendidas a la vista”. Destacó que “de acuerdo a los planos a la vista, el eje se desarrolla por el medio del muro”. Añadió que “en el plano registrado como Casa de Departamentos con fecha 30/10/1996 y en el Conforme a Obras registrado con fecha 8/1968, el muro, las bases así como todos los componentes de la obra fueron aprobados según la reglamentación vigente” (fs. 492/501.

Consultada sobre el estado de los materiales del muro medianero, mampostería, revoque interior y exterior, la facultativa replicó que “en las dos inspecciones realizadas en la obra nueva y en el edificio aledaño, se observaron las partes del muro que quedaron a la vista, como los muretes de la azotea, el muro que cierra la construcción del actor, el muro de sótano y el divisorio de planta baja en ambos casos”. Señaló que “en cuanto al muro divisorio, se encuentra con sus revoques y pinturas reparadas, en los sectores de planta baja, se observa el muro en buenas condiciones” (fs. 492/501.

Interrogada para que indique si de las actas de constatación notarial adunadas por la emplazada reconviniente era posible determinar científicamente que lo se constató en esos instrumentos era una base del edificio de Montevideo …, la experta respondió que “en el acta de constatación con fecha 14/01/2015 que se encuentra en el expediente, fue previa a la demolición del edificio donde luego se construiría la nueva obra, en el acta de constatación de fecha 18/05/2015 (…) el arquitecto Federico Eliaschef y la escribana Valeria León, hacen la inspección del lote ya con el edificio demolido, allí constata la Sra. Escribana con las indicaciones del arquitecto la existencia de una base del edificio lindero que estaría invadiendo 20 cm según sus dichos”. Dictaminó que “según la inspección realizada y la fotografía adjunta, no son datos suficientes para confirmar dicha invasión por esta perito (…) según mi leal saber y entender, esa invasión no hace al muro antirreglamentario, y fue utilizado como apoyo de la nueva construcción (fs. 492/501.

A su vez, preguntada si su incumbencia profesional le permite determinar certeramente la ubicación de un eje divisorio de predios o si debe contar para ese menester con la intervención de un profesional agrimensor, la profesional contestó que “según las actividades profesionales reservadas al título de arquitecto, por la Resolución Ministerial nº 498/063 y sus Anexos, no están dentro de las tareas del arquitecto determinar los ejes divisorios de predios. De acuerdo a la Resolución nº 432 del 28/03/87, en los alcances de la incumbencias profesionales del título de agrimensor, le corresponde esa delimitación: Incumbencias profesionales del título de agrimensor según la Resolución nº 432 realizar determinación, demarcación, y comprobación de hechos territoriales existentes y de actos posesorios y de muros y cercos divisorios y medianeros, realizar por mensura la determinación, demarcación y verificación de inmuebles y parcelas y sus afectaciones” (fs. 492/501.

No pierdo de vista que, una vez corrido el pertinente traslado –ver proveído de fs. 502, el dictamen mereció las críticas y el pedido de explicaciones por la parte demandada, sin el sustento de consultor técnico. En efecto, nótese que en la pieza impugnativa –obrante a fs. la emplazada cuestionó las conclusiones de la idónea acerca de la invasión de la base del edificio lindero en su predio.

Sin embargo, lo cierto es que, en la debida oportunidad procesal, la arquitecta De Nobili brindó las aclaraciones que le fueron solicitadas. Refirió que “en la fotografía que se encuentra en el acta de constatación de fecha 18/5/2015 (sello y firma de escribana Valeria León) se observa un bloque de hormigón armado, con hierros aletados sobresaliendo del mismo, que se encontraría emergiendo de un muro”. Especificó que “no se pueden considerar dimensiones, ya que no hay ninguna referencia métrica”, pues “solo se observa una construcción auxiliar, formada por un puntal metálico del tipo telescópico abrazando a un ladrillo que apoya en madera de obra”. Asimismo, observó que “en la mencionada acta, la Sra. Escribana expresa, transcribo: ´durante toda mi diligencia, mi requirente saca fotografías, las que una vez impresas me serán entregadas y formarán parte del presente acto´”, sin embargo, “en el acta, la única foto existente, es la que detallo y cuenta con los elementos mencionados”. Resaltó que “dichos elementos descriptos no son suficientes para evaluar las características, dimensiones y ubicación de la base en cuestión” (fs. 549/551.

A su vez, la facultativa clarificó que “la invasión aludida, al no haber un plano donde constara dicha irregularidad, fue verificada en el momento de los trabajos de excavación para la cimentación de la obra a realizar según acta de constatación de fecha 18/1/2015”. Indicó que “en cuanto a la influencia en el proyecto y la ejecución de la obra, esta perito no cuenta con documentación al respecto, que pudiera aclarar sobre medidas, volúmenes, cotas y/o ubicación de la irregularidad que nos ocupa para evaluar la misma”. Informó que “no exisitiendo documentación que avale lo contrario, una invasión de 20 cm de una de las bases del muro que fue utilizado, se señala como una invasión parcial, donde el conjunto de lo edificado es mayor a la superficie de invasión”. Concluyó que “esa invasión no hace al muro antirreglamentario” (fs. 549/551.

En resumidos términos, luego de evacuar cada una de las solicitudes de aclaraciones, ratificó el dictamen originario.

Al respecto, debe recordarse que aun cuando el dictamen pericial carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; cfr. Sala “A”, en libre nº 375.513 del 19/09/2003 entre mucho).

Por ello, para desvirtuar las conclusiones periciales, es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que el experto hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos, por lo que, para que las observaciones que formulen las partes puedan tener favorable acogida, es necesario que aporten probanzas de similar o mayor rigor técnico (CNCiv. Sala “A”, 10/11/2011, “Piñeiro, Gabriel Alberto c/ Ausilli, José Luis y otros s/ daños y Perjuicios”, LL 2011-F, 568; ídem, 30/11/2012, “Granatti, Aldo Rene y otro c/ Microómnibus General Pacheco S. A. y otros s/ daños y Perjuicios”, L. nº 562.884; ídem, 18/2/2013, “Sacchi, Sebastián Nicolás c/ Transportes Metropolitanos General Roca S. A. y otros s/ daños y Perjuicios”, L. nº 534.862; ídem, 18/6/2013, “Bejarano Condori, Martina y otros c/ Martínez, Gustavo y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 606.722, “R. L. M. C. c/ Consultores Asociados Ecotrans SA s/ Daños y perjuicios”, L. nº 6057/2008 del 17/02/2016, entre otros).

Y, en estas actuaciones, no existen elementos de juicio que permitan apartarme de las conclusiones vertidas por la perito. Las quejas que introduce la legitimada pasiva en esta instancia se limitan a remitirse a los argumentos brindados en su impugnación al informe pericial, apreciándoselas más como una mera disconformidad con la resolución adversa a su pretensión que una crítica concreta y razonada del decisorio de grado.

En consecuencia, al encontrarse la pericia debidamente fundada, con el correspondiente asidero científico, le otorgaré la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.

Por otra parte, no desconozco que la parte demandada ofreció la declaración testimonial de los señores N. B., F. y C. (fs. 362/366). Sin embargo, desde ya adelanto que sus dichos no resultan pertinentes para dilucidar la presente cuestión.

En primer término, el señor B. admitió haberse desempeñado como calculista de la obra que se realizó en la calle Montevideo nº …, de esta Ciudad Autónoma. Expresó que “proyectó la estructura de hormigón armado y también la dirigió”, sin embargo no supo precisar si en el subsuelo constató la existencia de una invasión del edificio lindero (fs. 362 y vta.).

Seguidamente, depuso el señor F., quien declaró que era obrero de “ICI Suites SRL”. Especificó que realizaba tareas de armado de hormigón, precisamente, desde la base hasta su terminación. Manifestó que la obra contaba con un subsuelo, y que allí “encontramos una base que salía para el lado de la obra y había fuga de agua, nos hicieron tardar para hacer la obra, y tardamos porque tuvimos que reformar todas las bases, sacar agua con bomba”. Especificó que el material de la base era de “hormigón”. Afirmó que como consecuencia de aquel saliente “pasábamos un material que pudiera retener el agua que pasaba para la base y ahí tardamos un montón, en esas cosas (…) semanas, dos por lo menos”. En adición, expresó que –a su juicio- era factible picar dicho saliente “por el plano sí, pero el arquitecto dijo que no y lo dejamos así, porque era una base del edificio de al lado” (fs. 363/364).

Finalmente, el señor C. también reconoció haber laborado en la compañía demandada en el rol de “encargado del edificio”. Narró que en el subsuelo encontró “medianera, submurales y viga de fundición (…) también la zapata del vecino que invadía la parte de ICI Suites, a donde justamente en esa parte teníamos la viga de fundición, todo esto tuvo consecuencia en la obra, sí me hicieron trabajar mucho”. Alegó que “se hizo a la zapata que invadía el terreno, se hizo como una especie de dibujo para no tocarla, no se tocó, porque teníamos una orden del ingeniero y arquitecto que eso no se podía tocar, solo tuve la orden de no tocar esa zapata (…) era de cemento, con hormigón (…) me consta porque era duro, no se podía picar esa parte, sería hormigón antiguo”. Adujo que hubo que modificar el proyecto de la obra “debido a la columna que invadía el terreno vecino, lo supe porque el arquitecto me trajo como tenía que hacerlo” (fs. 365/366).

En este estadio, creo oportuno recordar que el artículo 456 del Código Procesal subordina la apreciación de la prueba testimonial a las reglas de la sana crítica, particularizando, al respecto, el principio general que sienta el artículo 386 del Código Procesal.

La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han enunciado diversas directivas cuya observancia facilita una adecuada crítica de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia. Por ello, supuesta la validez de la prueba, la pertinencia de los hechos sobre que los que versa y la aptitud genérica del testigo para asumir tal calidad procesal, las mencionadas directivas se relacionan, fundamentalmente, con las circunstancias personales de aquél, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración y la concordancia de sus respuestas (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 650/651 nº 486; CNCiv., Sala “A”, libre N? 361.186 del 16/4/03, voto del Dr. Hugo Molteni, mi voto en Sala “K”, Libre nº 83.749 del 21/09/2021).

En definitiva, la valoración de la prueba testimonial constituye una facultad propia de los magistrados, quienes pueden inclinarse hacia aquellas declaraciones que les merecen mayor fe para iluminar los hechos de que se trate. La concordancia que puede descubrirse entre el mayor número y en definitiva, las reglas de la sana crítica, han de señalar caminos de interpretación del juzgador (conf. Falcón, Enrique “Código Procesal Civil y Comercial…”, T. III, pág. 365 y sus citas).

A su vez, es insoslayable considerar a la psicología del testimonio, por cuanto aquella instruye acerca de las fallas de la memoria en las que puede incurrir el declarante. Además, enseña que para valorar la credibilidad del aporte, es útil acudir a cuatro puntos: a la coherencia del relato, la contextualización de la declaración, la existencia de corroboraciones periféricas y la aparición de detalles oportunistas en los dichos. En definitiva, se analizan esos cuatro ítems a cada declarante, a cada caso concreto, con la asistencia de esas herramientas que van a poder ayudar al juez a convencerse de lo sucedido y, posteriormente, a motivar las razones que conducen –por imperio de la sana crítica racional– a sostener que el hecho de autos aconteció, siguiendo los criterios propuestos y excluyendo por completo la intuición (Nieva Fenoll, Jordi, Inmediación y valoración de la prueba, Civil Procedure Review, v. 3, Nº 1, 2012, p. 13; del mismo autor en La valoración de la prueba, Marcial Pons, p. 236).

A la luz de los criterios expuestos, no paso por alto que el señor B. no hizo referencia alguna a la invasión reclamada en autos, incluso dijo que no podía determinar su existencia. Por su parte, si bien los señores F. y C. declararon haber visto una base o zapata de hormigón proveniente del edificio lindero, lo cierto es que, en puridad, no brindaron mayores detalles. De hecho, se aprecia que los dichos del señor C. acerca de la modificación del proyecto de obra no se encuentran corroborados por ningún otro medio de prueba, puesto que la accionada no ofreció medio probatorio idóneo y conducente a fin de acreditar dicho extremo, lo que resta –en rigor– veracidad a sus afirmaciones.

Afirmo lo anterior porque aquellos testimonios deben confrontarse con las actas de constatación notarial acompañadas al responde (vid. fs. 107/108 y 110/113 vta.), las cuales tampoco aportan indicios concluyentes que acrediten ciertamente que las bases del muro medianero invadían el terreno de la accionada.

Explicaré por qué.

En el instrumento público suscripto con fecha 14 de mayo de 2015 no se aprecia referencia alguna al reclamo objeto de autos. La razón es simple, dicha acta había sido confeccionada previamente a la demolición del edificio donde luego se construiría la nueva obra (fs. 110/113 vta.).

Posteriormente, en el acta de fecha 18 de mayo de 2015, la escribana V. de L. y el arquitecto de la firma accionada, F. E., inspeccionaron el lote con el inmueble ya demolido (fs. 107/108). En dicho acto, la notaria asentó que “también compruebo por indicación de mi requirente la existencia de una de las bases del edificio sito en Montevideo … que estaría invadiendo 20 centímetros la propiedad de mi requirente”.

3. En mérito a las constancias probatorias reseñadas, en especial atendiendo lo dictaminado en la citada experticia, entiendo que no es posible concluir que las bases del muro medianero invadían el terreno de la emplazada. Empero, nótese que la experta desinsaculada en autos sostuvo de modo categórico que “el muro, las bases así como todos los componentes de la obra fueron aprobados según la reglamentación vigente” (fs. y .

En cuanto a la afirmación formulada por la escribana De L., advierto que se trata de un indicio que no se encuentra corroborado por otro medio de prueba que arroje meridiana claridad sobre el extremo invocado. En ese orden, se recuerda que la perito contundentemente concluyó que las actas notariales de referencia “no son datos suficientes para confirmar dicha invasión (…) ya que no hay ninguna referencia métrica, pues solo se observa una construcción auxiliar, formada por un puntal metálico del tipo telescópico abrazando a un ladrillo que apoya en madera de obra” (fs. 492/501 y 549/551.

En definitiva, la ausencia de datos o signos concluyentes acerca de las características, dimensiones ni ubicación de la base en cuestión me impide discernir si efectivamente medió invasión, máxime si se advierte que la accionada construyó el edificio, tal como expresó la perito, sirviéndose del muro medianero.

En síntesis, la orfandad probatoria es tal que me impide apreciar verificada la pretensión impetrada por la demandada reconviniente (arts. 377 y 386, CPCCN).

En consecuencia, por las razones apuntadas, entiendo que corresponde desestimar los reclamos expuestos respecto a este punto del decisorio, y en consecuencia, confirmar la resolución recurrida. Así lo voto.

VI. Respecto del cuestionamiento esgrimido por la legitimada pasiva sobre la aplicación de la alícuota del IVA en la cuantificación del crédito por medianería, entiendo prudente destacar que en esta Cámara se ha decidido que “es improcedente su cómputo, cuando el gravamen fue creado y entró en vigencia con posterioridad a la construcción del muro y la actora no demostró haber incurrido en ninguna erogación de carácter fiscal (CN. Civ., Sala “L”, expte. 29.008 del 9/5/84). De ahí que –al ser aplicable en la especie la omisión de acreditación– corresponda admitir la postura de la demandada, en este aspecto” (CNCiv., Sala F, “Consorcio Córdoba 996/1000 esquina C. Pellegrini 787/791 c/ Avenida Córdoba 972 S.R.L.”, del 15/11/2000, con voto de la Dra. Highton de Nolasco; Sala “M”, “Cons. Prop. Lima 563/571 c/ Madrid 13 S.A. s/ cobro de medianería”, expte. nº 30.806/2017, Sala “G”, “G., S. D. y otro c. Cons. de Prop. T. XXX s/ cobro de medianería” del 27/11/2019, Sala “A”, libres nº 74.306/2018 y 32.292/2019 del 20/03/2023).

La experta desinsaculada en autos informó que el muro en cuestión ha sido construido en el año 1966, mientras que el gravamen entró en vigencia con posterioridad a la construcción del muro (año 1975). Aun así, tampoco se ha acreditado su pago.

En ese contexto, teniendo en cuenta que el quejoso solicitó se desestime la aplicación de la alícuota del IVA en la justipreciación de la suma indemnizatoria, propongo al Acuerdo que se haga lugar a la queja y se detraiga de la suma indemnizatoria la alícuota fijada en concepto de IVA. Así lo decido.

VII. Finalmente, respecto a los agravios referidos a los intereses, corresponde recordar que el señor magistrado de grado resolvió que debían aplicarse desde la fecha de la pericia y hasta el momento del efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Esta decisión suscitó los reclamos del consorcio accionante, quien solicitó se fijen réditos por el período que abarca desde la fecha de constitución en mora – celebración de la primera audiencia de mediación– y hasta la fecha de la pericia.

Argumentó que el decisorio apelado lo priva de percibir intereses desde que el momento que la accionada “se sirvió efectivamente del muro”.

Adelanto que las quejas prosperarán.

A modo de inicio, se precisa que la obligación de pagar el precio del muro encaballado nace desde que el vecino se ha servido del muro (Borda, op. cit., t. I, p. 528, n.º 625; Mariani de Vidal, op. cit. t. 2, p. 219).

No hay que confundir el inicio de la obligación de pagar la medianería –que nace desde que el lindero se sirve o utiliza la pared el vecino no propietario– con el momento a tener en cuenta para el valor de la pared. Por el contrario, dado que – como acabo de señalarlo– la obligación de pagar el valor del muro encaballado nace a partir de que el lindero se sirve de él, la obligación es exigible desde ese mismo instante sin necesidad de previa interpelación, en atención al principio de la mora automática que establece el artículo 509 del Código Civil –y que se aplica también a las obligaciones puras y simples–. Igualmente, y a fin de no vulnerar el sentido del recurso, toda vez que el apelante solicitó que los intereses corran desde la fecha de celebración de la audiencia de mediación, propondré al acuerdo modificar la sentencia y establecer como fecha de inicio de cómputo -dies a quode los intereses el 18 de abril de 2017.

Con relación a la tasa, resalto que de acuerdo a lo establecido por la doctrina plenaria sentada por esta Cámara Civil en los autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios”, sentencia del 20/04/09, sobre el capital reconocido corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

El citado fallo plenario prevé la utilización de la mencionada tasa, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de la sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido.

En función de lo allí dispuesto, he venido sosteniendo que, en los casos en que la cuantificación de los rubros se ha realizado a valores vigentes a la fecha de la sentencia apelada, corresponde aplicar un interés puro del 8% anual desde la mora y hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial.

Sin embargo, la realidad del mercado financiero, contingente y variable, me lleva a revisar el criterio que he venido utilizando, pues considero que la tasa de interés establecida en el mencionado fallo plenario no altera, actualmente, el contenido económico del capital establecido en la sentencia.

En función de lo expuesto, considero que debería confirmarse la sentencia en crisis y establecerse que los intereses se calculen conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

En consecuencia, si mi voto fuera compartido, debería modificarse el pronunciamiento apelado en este aspecto del debate, en el sentido que dejo indicado.

VIII. Por los fundamentos expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto: a) detraer la alícuota del IVA en la cuenta indemnizatoria, de acuerdo a las consideraciones desarrolladas en el pto “VI” y b) disponer que los intereses se devenguen desde el 18 de abril de 2017 y hasta su efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, en virtud de lo señalado en el pto. “VII”; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la firma “ICI Suites SRL”, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art 279, CPCCN).

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

Razones de carácter análogo llevan a la Suscripta a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por el Sr. juez preopinante.

El Dr. José Benito Fajre no interviene en el Acuerdo por encontrarse en goce de licencia (arts. 14 RLJN y 109 RJN).

En virtud a lo que resulta de la votación que da cuenta el Acuerdo que antecede se resuelve: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto: a) detraer la alícuota del IVA en la cuenta indemnizatoria, de acuerdo a las consideraciones desarrolladas en el pto “VI” y b) disponer que los intereses se devenguen desde el 18 de abril de 2017 y hasta su efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, en virtud de lo señalado en el pto. “VII”; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la firma “ICI Suites SRL”, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art 279, CPCCN).

El Dr. José Benito Fajre no suscribe la presente por encontrarse en goce de licencia (arts. 14 RLJN y 109 RJN).

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Ricardo Li Rosi. – Marisa S. Sorini.

S., Y. C. y otros c. A. L. G. s/ proceso ordinario por audiencias (reivindicación)

Comentado por Leandro R. N. Cossari: Acción de reivindicatoria: legitimación activa en la cesión de derechos hereditarios y en la adquisición por usucapión.

En la ciudad de Curuzú Cuatiá, Provincia de Corrientes, República Argentina, a los 28 días del mes de septiembre del año dos mil veintitrés, estando reunidos en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Laboral, el Señor Presidente de la misma, Dr. César H. E. Rafael FERREYRA, y los Sres. Jueces Titulares Dres. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y Claudio Daniel FLORES, asistidos por la Secretaria Autorizante, tomaron en consideración el juicio caratulado: “S. Y. C. Y OTROS C/ A. L. G. S/ PROCESO ORDINARIO POR AUDIENCIAS (REIVINDICACIÓN)”, Expte. Nº LXP 22574/20, venidos en apelación y que practicado el Sorteo de la causa, resultó para votar en primer término, el Dr. César H. E. Rafael FERREYRA, en segundo término, el Dr. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y para el caso de disidencia, el Dr. Claudio Daniel FLORES.

Relación de causa

El Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

Como la practicada por el a quo se ajusta a las constancias de autos, a ella me remito a fin de evitar repeticiones.

A fs. 551/558, el Señor Juez de primera instancia dictó la Sentencia Nº 138, por la que dispuso: 1.- Rechazar la acción de reivindicación promovida por los Sres. Y. C. S. y M. R. S. 2.- Imponer las costas procesales en el orden causado.

Contra este decisorio, interpusieron recurso de apelación los Dres. J. C. C. y L. S. V., apoderados de los actores.

El traslado ordenado a fs. 560 por Providencia Nº 365 fue contestado por la Dra. N. G. G., apoderada de la parte demandada.

El recurso se concedió con efecto suspensivo y trámite inmediato por Auto Nº 1981.

Ingresada la causa ante esta Alzada, advertida la Actuaria que el inmueble litigioso era habitado por menores, por Decreto Nº 220 –previo a todo trámite–, dispuso correr vista al Ministerio Pupilar.

Por Auto Nº 232, se tuvo por interpuesto recurso de revocatoria contra la Providencia Nº 220, por parte de los Dres. Juan C. C. y L. S. V. –apoderados de los actores–, llamándose autos para resolver respetándose la integración y orden de sorteo firmes en el Expte. Nº LXP 13225/16, que ya tuvo trámite por ante esta Alzada y guarda íntima conexidad con el presente.

Por Resolución Nº 62, este Tribunal rechazó el recurso de revocatoria interpuesto por los letrados de la parte actora, manteniendo firme la Providencia Nº 220.

El Ministerio Pupilar, contestó la vista conferida expidiéndose en los términos de su Dictamen Nº 1539.

Por Auto Nº 571, se tuvo por contestada vista, llamándose autos para sentencia, respetándose la integración y orden de sorteo firmes en autos.

Habiéndose cumplimentado los pasos procesales preindicados y hallándose firmes los mismos, los autos quedan en estado de ser resueltos en definitiva.

Los Dres. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y Claudio Daniel FLORES, manifiestan conformidad con la precedente relación de causa y seguidamente, la Excma. Cámara de Apelaciones plantea las siguientes cuestiones:

PRIMERA: ¿Es nula la Sentencia recurrida?

SEGUNDA: En caso contrario, ¿debe la misma ser confirmada, modificada o revocada?

A la primera cuestión planteada, el señor camarista Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

El recurso no fue interpuesto y no advirtiéndose vicios de fondo o de forma que invaliden la sentencia recurrida, no corresponde considerar la cuestión. Así voto.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Ricardo Horacio Picciochi Ríos dijo:

Que adhiere.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Claudio Daniel Flores dijo:

Que adhiere.

A la segunda cuestión planteada, el señor camarista Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

I. El señor Juez de primera instancia, para rechazar la demanda de reivindicación promovida por el señor Y. C. S. y la señora M. R. S., se fundó en las siguientes consideraciones:

a) afirmaron tener derechos por haber adquirido el inmueble en fecha 7 de septiembre de 1992 mediante escritura pública (de cesión de derechos hereditarios) que celebraron con el señor Á. A. B., quien a su vez lo habría adquirido de T. S. de Á. por escritura pública (de cesión de derechos hereditarios) del 22 de junio de 1983;

b) de dichos instrumentos “se infiere la adquisición de posesión y su ejercicio animus domine desde el 07/09/1992”, pero no son el título suficiente o perfecto para reivindicar el inmueble ni en base a ellos se los puede considerar “propietarios formales o registrales del inmueble” ni cesionarios de los derechos hereditarios en la sucesión del titular registral pues no se acreditó la legitimación de la primera cedente T. S. Á;

c) no tienen legitimación activa ni el derecho de dominio (derivado ni originario), titularizando los actores sólo derecho a reclamar por la turbación o desapoderamiento esgrimidos vía de las acciones posesorias;

d) tratándose de una cuestión formal no corresponde adentrarse en las cuestiones posesorias, las que deberán ser debatidas en la acción correspondiente, teniendo en cuenta que paralelamente iniciaron la prescripción adquisitiva que abarcaría el inmueble en cuestión.

II. Los actores, en su apelación, más concretamente en sus agravios primero y tercero, expresan que han demostrado con infinidad de pruebas en este y en otros procesos agregados por cuerda, que son poseedores del inmueble desde el 7 de septiembre de 1992 y que, por consecuencia, al cabo de 20 años se han convertido en sus dueños. Al mismo tiempo, y como lo hicieron en la demanda, afirman que adquirieron la propiedad del inmueble, y la detentan, desde esa fecha. Dicen que a fin de “dejar más clara la titularidad que detentan sobre dicha propiedad” iniciaron el proceso de prescripción adquisitiva.

En otro orden, en los agravios segundo y cuarto, cuestionan la decisión en cuanto por la misma, según entienden, se deja el inmueble en manos de quien tuvo acceso al mismo mediante abuso de confianza. Al respecto se extienden en consideraciones sobre aspecto sustanciales de la controversia que el primer sentenciante expresamente dijo no abordar por encontrar que los actores carecen de legitimación activa.

III. Es cierto que los actores fueron ambiguos en la demanda –y en cierto modo continúan siéndolo en el recurso– cuando fundaron su legitimación activa.

Pues, por un lado, invocaron una adquisición de la “propiedad” del inmueble derivada de la escritura pública celebrada el 7 de septiembre de 1992 con el señor Á. A. B.; por otro, indicaron esa fecha como la de la adquisición de la “posesión” sobre el inmueble afirmando “que resulta suficientemente acreditada la posesión que han ejercido los actores sobre el inmueble, durante más de veinte ocho años, habiendo realizado actos posesorios en forma continua e ininterrumpida a lo largo de ese lapso” (sic), sugiriendo la adquisición originaria del derecho real de dominio al cumplimiento del plazo de prescripción (arts. 2524, inc. 7º y 4015, Cód. Civil).

En el recurso, si bien parecen insistir con la invocación de ambos modos de adquisición del derecho real, el argumento de la apelación se decanta por el segundo, al afirmar al final del primer agravio: “De igual modo se sostiene que los preceptos establecen terminantemente que al cabo de veinte años de posesión continua y no interrumpida, con ánimo de dueño, cualesquiera sean los defectos del título, aunque se trate de un usurpador, aunque el enajenante no haya tenido capacidad, o no haya sido propietario, el poseedor se convierte en dueño”. Bien entendido que, en su caso y de corresponder, la sentencia a recaer en el proceso de usucapión no ha de aclarar una titularidad adquirida de modo derivado el 7 de septiembre de 1992 sino que, eventualmente y de corresponder insisto, ha de declarar adquirido el dominio al cabo del transcurso de 20 años.

IV. Lo apuntado, y despejado que fuera el asunto de la adquisición derivada Y. C. S. del dominio o de derecho alguno que los legitime a reivindicar el inmueble, que el primer Juez rechazó fundamentalmente porque no se acreditó la legitimación de T. S. de Á. para ceder derechos hereditarios en la sucesión del titular registral del inmueble y que los apelantes de manera alguna controvierten, nos conduce a analizar la legitimación activa del señor S. y de la señora S. para intentar la reivindicación del inmueble como usucapientes que no cuentan con sentencia judicial que declare adquirido el dominio. En este sentido, el señor Juez de primera instancia luego de afirmar que –a su juicio– los instrumentos presentados por los actores permitirían “inferir la adquisición de posesión y su ejercicio animus domine desde el 07/09/1992”, dijo que de esa situación –por inexistencia de título formal o perfecto del dominio– sólo deriva la titularización de acciones posesorias. Los apelantes afirman, como se ha visto, que al cabo de 20 años de la adquisición de la posesión se convirtieron en dueños del inmueble y, por consecuencia, tendrían legitimación para reivindicarlo.

V. Las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999) afirmaron que “no obsta a la acción reivindicatoria que quien es titular por usucapión no haya sido declarado tal por sentencia, sin perjuicio de que debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral” (conf. Kiper, Claudio M., Tratado de derechos reales, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, t. II, p. 460, y en Código Civil comentado. Derechos reales, dir. por Claudio M. Kiper, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, t. II, p. 492; Alterini, Jorge H. – Alterini, Ignacio E. – Alterini, María E., Tratado de derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2018, t. I, p. 665; Martinelli, Fabiana, Las disposiciones generales de las defensas reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2022-2, Acciones posesorias y reales, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, p. 429).

Ahora bien, el hecho de que quien o quienes se dicen usucapientes, es decir, quienes afirmen ser titulares del dominio por prescripción adquisitiva de un inmueble, puedan iniciar un proceso de reivindicación contra quien o quienes sindican como despojantes por un despojo ocurrido luego de cumplido el plazo para adquirir, no los exime de la necesidad de que esa adquisición les sea previamente reconocida por sentencia judicial, sea en el mismo proceso de reivindicación o uno que tramite por separado, debiendo cumplir con todas las disposiciones procesales indicadas en la ey 14.159, como las diligencias preparatorias y posteriores exigidas y la citación del propietario antecedente y de quienes se consideren con derecho, entre otras (conf. Ventura, Gabriel V., La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, en Homenaje a Dalmacio Vélez Sarsfield, Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Córdoba, 2000, t. III, p. 179; Principi, Guillermo D., Legitimación en las acciones reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2022-2, cit., p. 374).

VI. En nuestro caso, los actores, a la vez que iniciaron este proceso de reivindicación invocando también la posesión de más de 20 años, en la misma fecha promovieron el proceso de usucapión a fin de que judicialmente se declare adquirido el derecho real de dominio sobre el inmueble, sentencia que –de dictarse, eventualmente, y dado su efecto declarativo– ha de tener efectos retroactivos al tiempo en que se habría cumplido el plazo de prescripción.

Ello indica que, en rigor, la suspensión que se debió pedir y decretar, es la del dictado de la sentencia en este proceso de reivindicación, pues de la eventual sentencia de prescripción adquisitiva derivaría –o no– el necesario presupuesto –legitimación– del dictado de una sentencia que condene o no a restituir el inmueble.

En otras palabras, ambos procesos debieron acumularse –sin perjuicio de su tramitación separada– para ser resueltos en una única sentencia.

VII. A la vez, estimo que no es procedente desconocer legitimación activa para demandar la reivindicación de un inmueble contra un tercero, a quien o quienes afirman haber adquirido el dominio del mismo por posesión de más de 20 años y a la vez promovieron –en proceso aparte o en el mismo proceso– la declaración judicial de la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva; en su lugar, a mi juicio, debió suspenderse el dictado de sentencia en este proceso, decretar su acumulación con el de prescripción adquisitiva y, oportunamente, resolverlos en una única sentencia en la que se verifique si los actores efectivamente adquirieron o no el dominio del bien y en consecuencia su legitimación para reivindicarlo, luego, si el resultado fuere afirmativo, la procedencia o no de la acción reivindicatoria dirigida contra el tercero. Entiendo que una decisión tal encuentra sustento en las disposiciones vigentes de los arts. 1º, 3º, 9º, 56 incs. c), e) y concs., del CPCyC.

VIII. Propondré pues hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por los actores, pero sólo parcialmente. Es que los apelantes, que detuvieron con su pedido el proceso de usucapión, también piden de esta Cámara un juicio de mérito sobre la procedencia de la acción reivindicatoria intentada contra la demandada, aspecto de la cuestión que no se puede analizar sin antes tener definida o no su legitimación activa a través del pronunciamiento a recaer, eventualmente, en el proceso de usucapión.

De modo que, de aceptarse la solución que propongo, el éxito de los apelantes en esta instancia ha de ser solo parcial, circunstancia que a mi juicio habilita la distribución de las costas del recurso en el orden causado (art. 336, CPCyC); más todavía cuando los fundamentos sintéticamente desarrollados en el precedente considerando V serán propios del tribunal (art. 335, inc. f, CPCyC), no aportados por los apelantes; quienes se limitaron a invocar –para sostener su legitimación y el error de la sentencia, es decir, en lo pertinente– la adquisición del dominio por prescripción y el inicio del proceso correspondiente para que se la reconozca; argumento suficiente para revocar la sentencia pero no para hacer lugar a la demanda de reivindicación –por lo menos en esta oportunidad– y, además, eximirlo de las propias costas del recurso.

Por lo expuesto, propongo dictar el siguiente pronunciamiento: 1º) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por los actores y, en consecuencia, revocar en todas sus partes la sentencia dictada en primera instancia bajo el nº 138 en fecha 16 de diciembre de 2022. 2º) Decretar la acumulación del presente con el proceso tramitado en el Expte. nº LXP 22575/20, caratulados “S. Y. C. y S. M. R. c/ P. Da S. y/o herederos y/o legatarios y/o quien se considere con derecho s/ Prescripción adquisitiva”, del mismo Juzgado de primera instancia, que continuará tramitando por separado para dictarse en primera instancia una única sentencia en ambos procesos, quedando éste suspendido hasta tanto. 3º) Costas del recurso en el orden causado. Así voto.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Ricardo Horacio Picciochi Ríos dijo:

Que compartiendo el criterio y doctrina sustentado por el Señor Vocal preopinante, adhiero al mismo.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Claudio Daniel Flores dijo:

Que compartiendo el criterio y doctrina sustentado por el Señor Camarista que votara en primer término, adhiero al mismo.

Y Vistos:

Por los fundamentos que instruye el Acuerdo precedente, se resuelve: 1º) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por los actores y, en consecuencia, revocar en todas sus partes la sentencia dictada en primera instancia bajo el nº 138 en fecha 16 de diciembre de 2022. 2º) Decretar la acumulación del presente con el proceso tramitado en el Expte. nº LXP 22575/20, caratulados “S. Y. C. y S. M. R. c/ P. Da S. y/o herederos y/o legatarios y/o quien se considere con derecho s/ Prescripción adquisitiva”, del mismo Juzgado de primera instancia, que continuará tramitando por separado para dictarse en primera instancia una única sentencia en ambos procesos, quedando éste suspendido hasta tanto. 3º) Costas del recurso en el orden causado. 4º) Regístrese, insértese, agréguese, notifíquese y vuelvan los autos al Juzgado de origen. CMF. – César H. E. Rafael Ferreyra. – Ricardo H. Picciochi Ríos. – Claudio D. Flores (Sec.: María I. Ridolfi).

D., B. E. c. T., A. s/ desalojo (excepto por falta de pago)

Comentado por Claudio Kiper: Comodato. Legitimación. Desalojo o acción reivindicatoria.

En la ciudad de Azul, a los un días del mes de Junio del año dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia del Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados: “D. B. E. c/ T. A. s/ Desalojo” (causa nº 69.335), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 08/06/2022?

2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. B. E. D. promovió demanda de desalojo contra A. T., con relación al inmueble ubicado en calle Ezeiza nº … de la ciudad de Tandil, con el objeto de obtener el desahucio de dicha propiedad, en razón de la ilegitimidad y antijuridicidad de la tenencia que ostenta el demandado, debiendo procederse, en consecuencia, al desalojo de éste y/o de cualquier otro ocupante; con imposición de costas.

Dijo la actora que el inmueble objeto de este juicio, identificado como: Circunscripción I, Sección C, Quinta 126, Manzana 126-e, Parcela 1-h, fue adquirido por su hermano A. P. D. –por escritura nº 144 de fecha 27/7/1983–, quien falleció el día 20/3/1986, siendo de estado civil soltero, sin descendientes ni ascendientes. Por ello, en su juicio sucesorio se dictó declaratoria de herederos a favor de sus hermanos J. R., B. M., R. P., M. J., E. R. y B. E. D., siendo esta última la promotora del presente proceso.

Señaló la actora que, excepto ella y su hermana E. R., sus demás hermanos han fallecido, por lo que tanto ella como su hermana E. R. D., son las únicas y universales herederas del titular de dominio del inmueble objeto de autos –A. P. D.–. En función de este detalle de antecedentes, consideró que se encuentra legitimada para promover el presente juicio de desalojo.

Con relación al demandado A. T., dijo que ocupa el inmueble sin ostentar título legítimo alguno, y que el mismo le fue entregado en comodato por A. P. D. Y así puntualizó que, con fecha 24/7/2019, se realizó un acta notarial de constatación del estado de ocupación del inmueble, en cuya ocasión el demandado manifestó “estar en dicho inmueble porque el vasco D. lo puso ahí hace unos veinte años…”. De esta manera, con relación a las obligaciones del comodatario, concluyó sosteniendo que “si la duración del contrato no está pactada ni surge de su finalidad, el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento”.

II. Al contestar la demanda el accionado A. T., aseveró que fue empleado de R. P. D., con quien trabajó entre 9 y 10 años, y que en ese marco de relación laboral y de amistad, este último le ofreció el inmueble objeto de autos porque nadie lo habitaba y se encontraba muy deteriorado. Así expresó que reside en el inmueble desde enero de 1998, sin haber arribado a ningún acuerdo con R. P. D., sino que éste se limitó a indicarle la disponibilidad de la vivienda por encontrarse desocupada. Negó la existencia del comodato alegado por la actora y sostuvo que, desde el año 1998 en adelante, ocupa el inmueble en calidad de poseedor animus domini, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Dijo que realizó mejoras en la vivienda, pagó impuestos y solicitó el suministro de energía eléctrica a la Usina Municipal de Tandil, por lo que, en función de estas consideraciones, opuso excepción de prescripción adquisitiva del dominio. En forma subsidiaria y para el caso que se hiciera lugar a la presente acción, solicitó se le abonen –a valores actuales– las mejoras y reparaciones que dijo haber realizado a la propiedad, así como lo abonado en concepto de impuestos, con más los intereses legales correspondientes.

III. Tramitado el proceso y habiéndose producido la prueba pertinente, se arribó al dictado de la sentencia de la anterior instancia de fecha 8/6/2022 –que ha llegado apelada a esta alzada–, en la cual se rechazó la demanda de desalojo que dio inicio a las presentes actuaciones, con imposición de costas a la actora vencida. Y sin perjuicio de que los fundamentos de esta sentencia se examinarán en el apartado V del presente voto –donde abordaré una de las partes medulares de la cuestión litigiosa–, en este punto corresponde adelantar algunas de sus directrices esenciales.

En efecto, desde el ángulo del demandado, consideró el Juez de grado que aquél ocupa el inmueble objeto de autos en virtud de un comodato sin plazo que celebró con R. P. D., quien, como se vio, era uno de los hermanos y coherederos del titular dominial del inmueble -A. P. D.- (ver segundo párrafo del apartado I de este voto). Seguidamente, partiendo de la base antedicha, se adentró en el tratamiento de la situación procesal de la actora, y luego de diversas consideraciones sobre los hechos de la presente causa y sobre el derecho que entendió aplicable, arribó a la conclusión de que B. E. D. no se encuentra legitimada para promover la presente acción de desalojo, por lo que la demanda debe rechazarse. En este sentido, no tuvo por acreditado que B. E. D. sea sucesora de su hermano R. P. D. –quien diera el inmueble en comodato al accionado–, y adujo que tampoco está legitimada para accionar por desalojo en el carácter de copropietaria.

IV. Dicha sentencia fue apelada por la parte actora, quien destacó un error esencial en dicho decisorio, por no haber evaluado las declaratorias de herederos que obran en uno de los expedientes agregados por cuerda –número 7834–, de las que resulta el fallecimiento de R. P. D., acaecido el día 23/6/2006. En función de ello, sostuvo que la legitimación activa de la actora deriva plena de su carácter de heredera del nombrado, estando habilitada para solicitar la restitución del bien. Así destacó que el error de la sentencia radica en haber partido del supuesto de que la actora tan sólo sería copropietaria del bien, cuando en realidad reviste la calidad de heredera de R. P. D.

Sobre la base de estas consideraciones, solicitó la revocación de la sentencia apelada y el acogimiento de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

Los agravios fueron contestados por el demandado, quien solicitó el rechazo del recurso incoado, haciendo hincapié en el carácter de poseedor del inmueble que invocó al contestar la demanda. De esta manera, habiendo quedado cumplimentados los pasos procesales de rigor y practicado el sorteo de ley, se encuentran los presentes actuados en condiciones de ser examinados a los fines del dictado de este pronunciamiento.

V. 1. Corresponde señalar, en primer lugar, que en la sentencia se analizó la prueba producida a fin de definir el carácter en el que A. T. ocupa la vivienda, a cuyo fin se valoraron las declaraciones de los testigos que depusieron en la causa y se ponderó, especialmente, el acta notarial labrada con fecha 24/7/2019. En virtud de ello, el Juez de grado tuvo “por acreditado que A. T. ingresó al inmueble objeto de autos, como comodatario frente al acuerdo alcanzado con R. P. D. hace, hoy por hoy, cerca de 23 años (art. 384 CPPCC)”. Por ello, no consideró necesario analizar las restantes alegaciones del demandado sobre el carácter de su relación de poder con el inmueble.

Partiendo de esta base, entendió el magistrado que debía analizar con mayor profundidad la legitimación de la actora. Y en esta línea señaló que, al tenerse por acreditada la existencia de un contrato de comodato entre R. P. D. y A. T., que a falta de prueba en contrario debe entenderse celebrado sin plazo, es indudable que el comodante puede solicitar la restitución de la cosa en cualquier momento. Sobre esta solicitud de restitución, dijo no tener acreditado que R. P. D. y B. E. D. le hayan exigido al comodatario que debía desocupar el inmueble en un plazo de 6 a 8 meses; por lo que desestimó lo expresado en la demanda en tal sentido.

Seguidamente, el Juez de grado introdujo un párrafo que, como se verá, no se encuentra ajustado a las constancias de la causa. Así puntualizó que: “Tampoco tengo por acreditado el fallecimiento de R. P., y más allá de resultar hermanos, que B. E. sea sucesora de éste y pueda exigir la restitución en este proceso de desalojo como sucesora del comodante, único habilitado por el momento a solicitar la restitución”. De este modo, descartó el carácter de sucesora de la actora B. E. D.

Luego de estas consideraciones se preguntó el juzgador si, en su carácter de copropietaria, la actora se encuentra legitimada para solicitar la restitución del inmueble, siendo que la ocupación del demandado se funda en un contrato de comodato sin plazo celebrado por otro copropietario (en referencia al hermano de la actora, R. P. D.). De esta manera refirió al art. 1613 del Código Civil, aplicable igualmente al comodato (art. 2264 del mismo código), según el cual, ninguno de los copropietarios puede, sin el consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera fuera la causa que para ello hubiere. Y sostuvo que lo dispuesto por esta norma “obstaba a que Blanca Esther, ante un contrato vigente, solicitara su resolución sin el consentimiento de los restantes copropietarios”.

En este orden de ideas, con cita de doctrina relativa a los arts. 1985, 1986, 1993, 1994 y 1995 del C.C.C.N., que rigen el destino y la administración de la cosa común, señaló el magistrado que los condóminos pueden ponerse de acuerdo y convenir sobre el destino al que sujetarán la cosa, y de mediar tal convenio habrá que estar a sus términos, lo que no es sino una manera de respetar la palabra empeñada.

De esta manera, sostuvo el Juez de la anterior instancia que “por lo que reconoce la propia actora, todos los sucesores del titular registral han aceptado el uso y goce que de la cosa venía llevando a cabo T.”, por lo que debe estarse a los términos de esta convención. En consecuencia, le negó legitimación a la actora en el carácter de copropietaria del bien, al hacer una enumeración de quiénes serían los posibles legitimados para pedir la restitución de la cosa dada en comodato y señalar que, en este supuesto, dicho pedido de restitución puede ser hecho por “la totalidad de los copropietarios, a modo de retroceso o finiquito del acuerdo originario”.

2. A efectos de clarificar la situación fáctica y evidenciar el error que se deslizó en la sentencia apelada –el cual señalé en el tercer párrafo del anterior punto 1–, resulta de interés puntualizar que el inmueble objeto de autos fue adquirido por A. P. D., por escritura nº 144 de fecha 27/7/1983, pasada ante la Escribana N. E. C., tal como se acredita con la copia de este instrumento público y de la copia de dominio expedida por el Registro de la Propiedad, que se allegaron con el escrito de demanda. Con esta presentación también se acompañó copia de la declaratoria de herederos dictada –con fecha 6/3/2002– en el juicio sucesorio de A. P. D. –fallecido el día 20/3/1986–, en la cual se declararon sus herederos a sus hermanos J. R., B. M., R. P., M. J., E. R. y B. E. D. y S.

Ahora bien, también resulta de valía otro expediente correspondiente a un juicio de prescripción adquisitiva de un inmueble distinto al de autos, que habiendo sido ofrecido como prueba corre agregado por cuerda, y que se caratula “D. B. E. c/ D. E. R. y otros s/Prescripción adquisitiva larga” (expediente nº 7834). Y digo que este expediente es relevante, porque en el mismo se encuentran glosadas las copias de las declaratorias de herederos dictadas en los juicios sucesorios de cuatro de las personas indicadas en el párrafo anterior como herederos de A. P. D., quienes fallecieron con posterioridad a éste. Me estoy refiriendo a J. R., B. M., R. P. y M. J. D. y S.

Así se tiene que a fs. 1043/1043vta. del mencionado expediente nº 7834, hay copia de la declaratoria de herederos de los sucesorios de B. M. D. –fallecido el 2/12/2004– y de R. P. D. –fallecido el 23/6/2006–, siendo herederos sus hermanos J. R. D., M. J. D., E. R. D. y B. E: D. Asimismo, a fs. 1042/1042 vta. de ese mismo expediente, obra copia de la declaratoria de herederos dictada en el juicio sucesorio de J. R. D. y S., quien falleció el día 7/8/2008, siendo herederas sus hermanas M. J. D. y S., E. R. D. y S. y B. E. D.y S. Por último, a fs. 1056/1056 vta. del citado expediente, está la copia de la declaratoria de herederos del sucesorio de M. J. D. – fallecida el día 3/4/2012–, siendo herederas sus hijas M. de L. L. y G. I. L., y su cónyuge F. L.

3. En síntesis, surge de lo antedicho que en el juicio sucesorio de A. P. D. –titular dominial del inmueble de autos–, han quedado como actuales integrantes de la comunidad hereditaria sus hermanas E. R. D. y S. y B. E. D. y S., así como también los herederos de M. J. D. y S., indicados en el párrafo precedente. Solo resta señalar que la última actuación importante del juicio sucesorio de A. P. D. –expediente nº 27.739 que también tengo a la vista–, es la declaratoria de herederos que detallé al inicio del anterior punto 2, dictada el día 6/3/2002, sin que las actuaciones posteriores tengan alguna relevancia.

De lo hasta aquí señalado, se desprende con claridad el error que se deslizó en la sentencia apelada, cuando no se tuvo por acreditado el deceso de R. P. D., ni el carácter de sucesora de éste de la aquí accionante B. E. D. Y sobre esta base se arribó a otra equívoca conclusión, al puntualizarse que, al no estar demostrado el carácter de sucesora de B. E. D., tampoco se tiene por acreditado que ésta “pueda exigir la restitución en este proceso de desalojo como sucesora del comodante, único habilitado por el momento a solicitar la restitución” (ver el tercer párrafo del anterior punto 1, donde reproduje estas conclusiones de la sentencia apelada).

Muy por el contrario, B. E. D., en su doble carácter de sucesora del titular dominial del bien –A. P. D.– y de sucesora del coheredero que dio el inmueble en comodato –R. P. D.–, se encuentra plenamente legitimada para accionar por desalojo contra el comodatario A. T., aunque no cuente con el concurso de sus coherederos –que son los restantes integrantes de la comunidad hereditaria–, es decir, de su hermana E. R. D. y de los sucesores de su otra hermana M. J. D. Ello emerge con absoluta claridad de las normas aplicables en la especie y de la doctrina y jurisprudencia elaborada en la materia.

Así expresa Ferrer que “los integrantes de la comunidad no sólo están habilitados individualmente para instar la conservación material de los bienes que constituyen su objeto, sino también para proceder a su conservación jurídica mediante su defensa judicial, sin requerir el concurso de los demás (arts.2324, 2327 y 2354, CCC)” (Comunidad Hereditaria e Indivisión Posganancial, Santa Fe, 2016, pág. 310; lo destacado me pertenece). Y siempre dentro del título de las acciones judiciales conservatorias, este mismo autor refiere al proceso de desalojo, señalando que “cualquiera de los comuneros, sin necesidad del concurso de los otros, tiene legitimación activa para demandar el desalojo de un inmueble sucesorio ocupado por un tenedor precario, en cuanto titular del derecho de uso y goce del inmueble, del cual es copropietario, o sea, aunque dicho derecho no sea exclusivo. Este criterio soluciona el problema que se plantea, cuando uno de los copartícipes, sin consentimiento de los demás, da en comodato un inmueble hereditario a un tercero” (conf. Ferrer, ob. cit. pág. 311; los destacados son propios).

Esta solución es la misma que imperaba durante la vigencia del Código Civil, siendo de interés aludir a un antiguo precedente en el que se trató la legitimación para accionar por desalojo de los herederos, en el marco de la comunidad hereditaria. Las conclusiones de este caso, que si bien refiere a los supuestos de locación vencida o de intrusión, también son aplicables al comodato, y en el mismo se puntualizó: “En el supuesto de que la cosa arrendada pertenezca a la masa indivisa, cualquiera de los coherederos tiene legitimación individual para interponer la pretensión de desalojo una vez vencido el plazo contractual o cuando el bien se encuentre ocupado por un intruso, pues en este caso la pretensión reviste el carácter de un acto conservatorio (arts. 1613, 1615, 3420, 3450 y 3451, Cód. Civil)” (Cám. 1ª. Civ. y Com. La Plata, Sala I, 1/9/92, Lexis nº 14/15589, citado por Areán, Juicio de desalojo, Bs. As. 2004, pág. 209, ver también págs. 202 y 203, donde esta misma autora aborda el supuesto del comodato; el resaltado corresponde al suscripto).

Y en otro precedente más reciente se sostuvo: “Aunque la cosa pertenezca a la masa indivisa, cualquiera de los coherederos tiene legitimación individual para reclamar el desalojo contra quien está en la ocupación sin derecho. Es que el desalojo tiene una finalidad conservatoria, que aparecería totalmente desvirtuada si en los casos de transmisión de dominio mortis causa se exigiese la prueba formal de la inscripción del bien en cabeza de los derechohabientes” (Superior Tribunal de Justicia de Corrientes, C 12 70401/2, “Desimoni de Gauna Lotero”, sentencia del 25/12/2014; el destacado es propio). En esa misma línea de pensamiento señala Salgado que, una vez dictada la declaratoria de herederos, cualquiera de los herederos posee legitimación para demandar el desalojo, en tanto se trata de un acto de administración y no de disposición (Locación, Comodato y Desalojo, edición ampliada y actualizada, Santa Fe 2021, pág. 340). Y aunque no sea el supuesto de autos, expresa este autor con relación al condominio, que “el condómino no necesita de la autorización de los restantes para ejercer la acción de desalojo, ya que realiza un acto de administración, conservatorio de un patrimonio común, en calidad de mandatario o gestor oficioso” (ob. cit. pág. 339; ver en este mismo sentido, CNCiv. Sala H, “Olivera”, sentencia del 19/5/2018, La Ley 2018-D, 241).

De esta manera, ha quedado de resalto la legitimación que ostenta la actora para accionar por desalojo. En efecto, al haberse acreditado el deceso de R. P. D., que tornó imposible una manifestación de voluntad de esta persona, y al haberse celebrado el comodato sin plazo, los sucesores del comodante pueden solicitar la restitución de la cosa en cualquier momento (arts. 2285 del Cód. Civil, art. 1536 inciso e) del C.C.C.N.). Estando habilitados para ejercer esta facultad cualquiera de los coherederos –aún sin el concurso de los demás–, por tratarse de un acto conservatorio en beneficio de la masa hereditaria; máxime que ningún otro coheredero expresó su voluntad de que el demandado continúe permaneciendo en el inmueble. Precisamente, surge de la demanda que dio inicio al presente juicio, que B. E. D. accionó en su carácter de coheredera del titular de dominio del inmueble de autos –A. P. D.–, a lo que cabe agregar que, como ya lo señalé, también reviste la condición de coheredera de quien dio en comodato la vivienda –R. P. D.–.

Por todo lo expuesto, debe revocarse la sentencia apelada en cuanto rechazó la demanda de desalojo sobre la base de que B. E. D. carece de legitimación para accionar.

VI. 1. Ahora bien, por aplicación de la denominada apelación implícita, corresponde tratar en este apartado las defensas introducidas por el demandado en su contestación de demanda, las que no fueron consideradas en el fallo apelado en virtud de la decisión que se adoptó. En efecto, el accionado resultó victorioso en esa instancia por la cuestión atinente a la legitimación de la parte actora, y en razón de ese éxito se ha visto impedido de deducir recurso de apelación; por lo que en esta parcela de mi voto debo adentrarme en el análisis de las defensas que el accionado planteó en su escrito de responde. Así ha sostenido la Casación Bonaerense que las cuestiones o defensas introducidas oportunamente por una parte, no consideradas por el fallo de primera instancia en decisión favorable a sus intereses, quedan implícitamente sometidas al tribunal de alzada y debe abordarlas cuando ante la apelación de la contraria revoca aquella decisión (S.C.B.A., sentencias del 11/3/2009 “Calió”, del 25/3/2009 “Greco”, del 7/10/2009 “Bahamonde”, del 1/9/2010 “Rodríguez”, del 1/9/2010 “Asociación 20 de agosto”, entre muchos otros; conf. Quadri, Los Recursos Ordinarios en el Proceso Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, págs. 455 y 456; esta Sala, causas nº 64515, “Sociedad Argentina…”, del 19/9/2019; nº 65233, “Cetolini…” del 23/7/2020; nº 66703, “Alzamendi…”, del 26/8/2021, entre muchas otras).

Tal como lo puse de resalto en el apartado II, al contestar la demanda A. T., adujo que reside en el inmueble desde el año 1998, sin haber arribado a ningún acuerdo con R. P. D. –con quien trabajó entre 9 y 10 años–, sino que este se limitó a indicarle la disponibilidad de la vivienda por encontrarse desocupada. Negó la existencia del comodato alegado por la actora y sostuvo que, desde el año 1998 en adelante, ocupa el inmueble en calidad de poseedor animus domini, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Dijo que realizó mejoras en la vivienda, pagó impuestos y solicitó el suministro de energía eléctrica, por lo que, en función de estas consideraciones, opuso excepción de prescripción adquisitiva del dominio. En forma subsidiaria, solicitó se le abonen –a valores actuales– las mejoras y reparaciones que dijo haber realizado en la propiedad, así como lo abonado en concepto de impuestos, con más los intereses legales correspondientes.

2. Acerca de esta temática, señalé en un voto del año 2007, que “la acción de desalojo no puede deducirse contra el ocupante de la finca que invoca la calidad de poseedor, ya que, en este caso, el medio idóneo para obtener la restitución de la cosa serán las acciones posesorias o la acción reivindicatoria. Pero no basta la mera invocación de la posesión, sino que la misma debe estar corroborada por pruebas que prima facie la avalen (conf. Areán, Juicio de desalojo, pág. 293). O sea que, como lo señala esta misma autora, el accionado debe justificar prima facie la efectividad de la posesión que invoca. Y con cita de un precedente jurisprudencial pone de relieve que en el juicio de desalojo, en razón de su procedimiento sumario especial, no es imperativa la prueba indubitable que acredite el carácter o la calidad de poseedor. Bastará analizar si la posesión alegada es seria y fundada, o si, por el contrario, solo constituye una argucia dilatoria mediante la cual solo se procura el rechazo de la acción de desalojo (ob. cit. págs. 294 y 295, con mención del fallo de la CNEsp. Civ. y Com., sala II, de fecha 6-5-85, publicado en J.A. 1986-I-288)” (esta Sala, causa nº 51.277, “Marina”, sentencia del 28/11/2007).

Y proseguí expresando en aquella oportunidad, que “en una misma línea de pensamiento, ha resuelto la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires que no procede la demanda de desalojo si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando así la seriedad de su pretensión (S.C.B.A., 26-6-84, J.A. 1984-IV, síntesis; 15-12-99, Lexis nº 14/70954; ver también Kiper, en Código Civil y leyes complementarias dirigido por Zannoni y coordinado por Kemelmajer de Carlucci, tomo 10, págs. 210 y 211). O sea que, según la doctrina de la Casación Bonaerense, no basta con mentar o invocar el título de poseedor por el demandado en proceso de desalojo para enervar la pretensión que lo anima, desde que es menester que se acredite prima facie tal aserto (S.C.B.A., Ac. 83.235 del 2-7-03, LLBA 2004-180; Ac. 83.216 del 10-9-03; Ac. 94.916 del 19-9-07)” (esta Sala, citada causa “Marina” del 28/11/2007; en ese mismo sentido, esta Sala, causa nº 52.120, “Loyal”, sentencia del 22/7/2008).

Por lo demás, la mencionada doctrina de la Suprema Corte Provincial se ha reiterado en precedentes posteriores. Es así que, en una reciente sentencia de esta alzada del día 26/4/2023, en la causa nº 69.416, “Andenoche”, se puntualizó: “El Máximo Tribunal Provincial, en la causa “Rivero” (C 107.082, del 12/09/12), cuyo criterio ha sido sustento de más de un pronunciamiento dictado por este Tribunal (ver causas nº 58.637. “Sanabria, Gustavo Rafael…”, del 15/07/14 y 58.219, “Contreras, María Luján…”, del 02/09/14), destaca que: “Conforme inveterada doctrina de esta Suprema Corte, el desalojo no es la vía idónea para obtener la restitución de un bien cuando el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión (conf. causas C. 97.416, sent. de 13-II-2008; C. 99.074, sent. de 30-IX-2009; C. 100.803, sent. de 22-XII-20l0)” (esta Sala, causa nro. 59.737, del 3/12/2015 “Molina…”).

Y también se dijo en la referida causa nº 69.416, que “la acción personal de desalojo reglada por el art.676 del Código Procesal Civil y Comercial no constituye una vía sucedánea de las acciones petitorias o posesorias. Es decir: no procede, si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius possesionis. A ello cabe añadir que… corresponde desestimar la acción por desalojo intentada si los demandados han acreditado prima facie el carácter de poseedores que invocaron, lo que impide que pueda considerárselos como deudores de una obligación exigible de restituir, como lo exige el art. 676 del Código Procesal Civil y Comercial (conf. Ac. 73.150, sent. del 21-XI-2001)…’ (SCBA C.83216, “Cencosud S.A.” Sent.10/9/2003).” (esta Sala, causa nº 56978, “Sucesores de Juan Tamame…”, del 28/12/12).

La doctrina expresada en el párrafo anterior ha sido reproducida en nuevos pronunciamientos de la Corte Provincial, donde se dijo que: “La acción de desalojo no es la vía idónea para obtener la restitución del bien cuando el accionado ha comprobado prima facie la efectividad de la posesión, pues la pertinente investigación sobre el tópico desnaturalizaría el trámite, en el que está excluido todo debate referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius posesionis” (conf. doctrina de fallos, SCBA, C 118.196 Sent. del 19/9/2018 “Viviendas 18 de Julio Sociedad Civil”, C 118.906 Sent. del 19/9/2018 “Viviendas 18 de Julio II Etapa”, C 107.082, sent. del 12/09/12, citada causa “Rivero”, entre otras).

Solo resta puntualizar que los conceptos antedichos han sido vertidos en otros decisorios de este Tribunal (causa nº 63.167, “Duarte”, del 11/10/2018, causa nº 63.814, “Santoro”, del 4/4/2019, causa nº 66.932, “Bojesen”, del 22/12/2021); siendo también de interesante consulta el fallo dictado por la Suprema Corte Provincial, en la causa C 123.365, “Puga, María del Carmen contra Trani, Juana Rosa y otro. Desalojo”, sentencia del 27/9/2021.

3. Precisado el encuadre jurídico del caso, cabe adentrarse en el examen de la probatoria rendida en autos, a los fines de esclarecer si el demandado ha acreditado prima facie la efectividad de la posesión invocada, con el objeto de enervar la acción de desalojo promovida en su contra.

Los testigos que declararon en la audiencia del día 14/7/2021, fueron contestes en señalar que hacía veinte años –aproximadamente– que el demandado habita en el inmueble objeto del presente juicio. También señalaron que la ocupación del demandado consiste en limpiar vidrios en la calle y que, en un principio, esta tarea la realizó con el Señor D., hasta que éste último falleció (ver respuestas de los testigos S., R. y C.). Por su parte, con respecto al inmueble motivo de este juicio, remarcó el testigo R. que el demandado limpiaba vidrios –vidrieras de negocios– con un señor hasta que éste falleció hace varios años, y que la casa de calle Ezeiza se la cedió ese señor. En sentido coincidente, el testigo Cardoso expresó que el demandado limpiaba vidrios con un señor que le decían “el vasco”, y cree que este señor era el dueño de la casa.

Estas aserciones de los testigos son coincidentes con la mencionada acta notarial de fecha 24/7/2019, que se allegó al proceso y fue ponderada por el Juez de grado, donde el accionado manifestó “estar en dicho inmueble porque el vasco D. lo puso allí hace unos veinte años”. En virtud de estas inequívocas constancias probatorias de la causa, el juzgador tuvo “por acreditado que A. T. ingresó al inmueble objeto de autos, como comodatario frente al acuerdo alcanzado con R. P. D. hace, hoy por hoy, cerca de 23 años (art. 384 CPCC)”. Y luego de sentar esta conclusión se abocó a examinar la legitimación de la actora para accionar por desalojo, por lo que no consideró necesario “analizar las restantes alegaciones hechas por T. en cuanto al carácter de su relación de poder con el inmueble” (ver primer párrafo del considerando 5 de la sentencia apelada).

Pero en razón de que en el apartado V de este voto, propicié la revocación de la sentencia apelada en lo que respecta a la legitimación de la parte actora, es que me veo compelido a analizar la relación de poder que ostenta el demandado con el inmueble de autos, a fin de establecer si ha acreditado prima facie la efectividad de la posesión por él invocada. En definitiva, es menester determinar si el accionado ha intervertido el título de su relación de poder sobre la cosa, dado que, como se dijo, ingresó a la vivienda en calidad de comodatario. Así se ha sostenido en doctrina que “sólo si el demandado consigue probar su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo será rechazada”; habiéndose agregado que “al demandado no le basta con invocar su calidad de poseedor, sino que, por lo menos, debe aportar elementos serios que en principio lo acrediten, aún cuando la prueba no sea concluyente” (conf. Kiper, en Código Civil y leyes complementarias, Director Zannoni, Coordinadora Kemelmajer de Carlucci, tomo 10, págs. 210 y 211; art. 2353 del Cód. Civil; art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Vuelvo una vez más a las declaraciones testimoniales vertidas en la causa, puesto que de las mismas resultan actos posesorios inequívocos del demandado, quien, a partir de un momento que en este proceso no ha quedado debidamente esclarecido, procedió a intervertir su título de tenedor precario –comodatario sin plazo– con el que venía ocupando el inmueble y comenzó a poseerlo con ánimo de dueño. Asimismo, estas declaraciones de los testigos fueron complementadas con la pericia de arquitectura practicada en autos, habiéndose configurado un plexo probatorio que resulta suficiente para acreditar la seriedad de la posesión invocada y, por ende, para desestimar la acción de desalojo intentada. En efecto, la cuestión planteada en autos exorbita el marco del presente proceso y deberá ser dilucidada mediante la articulación de las pertinentes acciones posesorias o de la acción reivindicatoria, tal como lo puse de resalto en el anterior punto 2 (arts.163 inc.5, 375, 384, 456, 474, 676 y ccs. del Código Procesal).

Así se tiene que la testigo B., que habita la vivienda contigua a la del demandado, dijo que éste hizo arreglos y limpieza en la casa, y que ha visto albañiles, sin poder precisar cuándo se realizaron estos trabajos.

Agregó que el accionado levantó una pared que linda con su casa y que, en el frente de su vivienda, puso un portón y planchones, sin recordar tampoco el momento en que ello se concretó. A su turno, el testigo N. afirmó que el demandado hizo modificaciones en la casa, que tiene planchones en el frente y una puerta; explicando que la modificación consistió en correr una pared hacia un costado. Agregó que T. también hizo otras modificaciones en la vivienda, consistentes en instalaciones y en la refacción de una pieza y del baño. Señaló que estas modificaciones las fue realizando a lo largo del tiempo –durante el que han mantenido trato–, y que la última la vio antes de la pandemia, consistente en el ensanchamiento de la entrada hacia el fondo. Con respecto a la primera modificación que fue arreglar una mesada y la pieza, dijo que ello aconteció en los años 2004/2005, sin recordar bien la fecha. Por su parte, la testigo S., que tiene una vivienda colindante con la del demandado, dijo que este hace veinte años que vive allí y que ha modificado la casa. Agregó que ha arreglado adentro de la casa y el patio, y que le hizo una habitación a la hija, sin poder precisar cuándo realizó estas modificaciones, pues las ha ido concretando de a poco. También el testigo R. aseveró que el demandado hizo modificaciones en el inmueble, evidenciando dudas con respecto a si, primeramente, se hicieron las del frente o las de adentro.

Precisó que el demandado hizo un paredón de planchones y una puerta en el frente, y techo y cielorraso en la habitación. Finalmente, el testigo C. señaló que fue a vivir a ese barrio en el año 2001 y que el demandado ya estaba viviendo allí. Dijo que pasa siempre por la casa de T., y que éste le hizo muchas modificaciones a la vivienda, la primera de ellas fue en baño y cocina, hace cinco o seis años; y agregó que el demandado ha revocado y cambiado muebles, arregló la habitación y ha hecho limpieza del patio, que antes se encontraba muy desprolijo y que ahora está impecable (arts.384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).

Los dichos de los testigos que referí precedentemente se ven corroborados por la pericia de arquitectura practicada por la Arquitecta B. U. de fecha 21/2/2022, que no ha merecido observaciones y de la cual no encuentro mérito para apartarme. La experta describió –minuciosamente– las características edilicias del inmueble, con fotos ilustrativas del frente de la misma, en el que se observa el cerramiento de planchas de hormigón, con puerta de acceso de chapa y cerramiento de chapas y tirantes de madera a modo de portón. Seguidamente, constató el interior de la vivienda y detalló sus diferentes características, acompañando varias fotos que resultan por demás ilustrativas. Al momento de determinar la antigüedad de la construcción, dijo que ello es dificultoso en este caso, aunque puntualizó que la misma podría estimarse aproximadamente en 50 o 60 años. Con relación a la pregunta relativa a las partes de la casa en las que se han realizado mejoras, señaló lo siguiente: “Primeramente se distingue que se ha realizado un cerramiento en el frente sobre línea municipal que se advierte más actual, el mismo es de planchas de hormigón, tiene una puerta de acceso de demolición de chapa y a modo de portón unas chapas sostenidas por tirantes de madera. También se aprecia el muro lateral de ladrillo cerámico conjuntamente con las ventanas de aluminio blanco, que se percibe con revoques interiores y pintados al látex. Y en el local del baño, se observan los artefactos, inodoro con mochila y con columna de losa blanca de líneas actuales al igual que en sector de ducha, con revestimientos cerámicos en distintos tonos”. Y seguidamente, al preguntársele si puede determinar la antigüedad de dichas mejoras, respondió la perito arquitecta que: “Al respecto puedo informar que las mejoras pueden tener entre 10/15 años de antigüedad, según mi apreciación técnica” (todo lo resaltado me pertenece). Por último, determinó el valor de las mejoras realizando un cómputo y presupuesto de materiales y mano de obra, y ponderando un coeficiente de depreciación por el transcurso del tiempo. De esta manera, concluyó cuantificando el valor de todas las mejoras, a la fecha de la pericia, en la suma de $ 293.240,60.

Como puede observarse, se está ante un trabajo pericial que cuenta con el debido fundamento científico, y sus conclusiones derivan de la detallada constatación del inmueble que realizó la experta, por lo que reviste plena eficacia probatoria (arts.384 y 474 del Cód. Proc.). Esta pericia de arquitectura se complementa con las facturas de compras de materiales que se agregaron con la contestación de demanda, y viene a corroborar los testimonios analizados precedentemente; por lo que, de esta manera, se ha conformado un conjunto de elementos probatorios que son reveladores de los actos posesorios que, sobre el inmueble de autos, ha realizado el demandado A. T. (art.2384 del Cód. Civil; art.1928 del C.C.C.N.).

En este sentido, tal como lo señalé precedentemente, a partir de un momento que en este proceso no ha quedado debidamente esclarecido, el demandado procedió a intervertir su título de tenedor precario –comodatario sin plazo– con el que venía ocupando el inmueble, y comenzó a poseerlo con ánimo de dueño (arts.2351, 2352 y 2353 del Cód. Civil; arts.1908, 1909, 1910 y 1915 del C.C.C.N.).

4. En este sentido, al haberse acreditado la seriedad de la posesión invocada por el accionado, resulta evidente que la cuestión planteada en autos exorbita el marco del presente proceso de desalojo y deberá ser dilucidada mediante la articulación de las pertinentes acciones posesorias o de la acción reivindicatoria (arts.163 inc.5, 330, 354, 375, 384, 456, 474, 676 y ccs. del Cód. Proc.). En consecuencia, por los fundamentos aquí expuestos, corresponde receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y rechazar la demanda de desalojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. Con relación a las costas de ambas instancias, las mismas deben imponerse a la parte actora por haber resultado vencida en el litigio (art. 68 del Cód. Proc.), y la regulación de los honorarios profesionales debe diferirse para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

D. carece de legitimación para accionar. 2) [sic] Receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y, por los fundamentos expuestos en la presente sentencia, rechazar la demanda de desa­lojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora, por haber resultado vencida en el litigio (art.68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

Autos y Vistos:

Considerando:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada de fecha 8/6/2022, en cuanto rechazó la demanda de desalojo sobre la base de que B. E. D. carece de legitimación para accionar. 2) Receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y, por los fundamentos expuestos en la presente sentencia, rechazar la demanda de desalojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora, por haber resultado vencida en el litigio (art. 68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad (arts.31 y 51 de la ley 14.967). Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).

Patronato de la Infancia c. Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión.

Comentado por Carlos M. Clerc y Gonzalo A. Mendizábal: La prescripción adquisitiva en la voz de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Dictamen de la Procuradora Fiscal ante la Corte: I. A fs. 6/8, el Patronato de la Infancia, quien dice tener su domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, promueve demanda de usucapión, con fundamento en los arts. 3999, 4015 y concordantes del Código Civil, contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, a fin de que se declare la adquisición de dominio a su favor por prescripción adquisitiva, de las fracciones de campo designadas como parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.

Relata que ese Patronato fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo y que los bienes recibidos en esa oportunidad comprendían una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a, ubicada en el partido de la municipalidad codemandada, lindantes en el extremo norte con las parcelas 694 y 695 que se encuentran sobre el arroyo Tapalqué y que formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar separadas físicamente del resto del campo. Son –a su entender– un sobrante del plano nº 98 del año 1934.

Señala que continuó ejerciendo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, explotándolo desde el año 1971 en forma directa en una primera etapa y luego arrendándolo a terceros. Esta posesión fue turbada en las referidas circunstancias en octubre de 2008.

Manifiesta que dirige su pretensión contra la Municipalidad de Tapalqué por ser quien detenta la posesión del inmueble. Asimismo, añade que demanda a la Provincia de Buenos Aires toda vez que, si bien el terreno no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires a su nombre, figura su inscripción en catastro de la provincia y ésta resulta la titular de dominio pues las parcelas en cuestión serían un sobrante que habría resultado del plano nº 98 de 1934 y en ese entonces los sobrantes, aun cuando se tratara de una superficie reducida, debían registrarse a nombre del fisco provincial.

A fs. 49, se corre vista, por la competencia, a este Ministerio Público.

II. La competencia originaria de la Corte, conferida por el art. 117 de la Constitución Nacional y reglamentada por el art. 24, inc. 1º, del decreto-ley 1285/58 procede en los juicios en que una provincia es parte si a la distinta vecindad de la contraria se une el carácter civil de la materia en debate (Fallos: 269:270; 272:17; 294:217; 310:1074; 313:548; 323:690,843 y 1202; 324:732, entre muchos otros).

Se ha atribuido tal carácter a los casos en los que su decisión hace sustancialmente aplicables disposiciones del derecho común, entendido como tal el que se relaciona con el régimen de legislación enunciado en el art. 75, inc. 12, de la Constitución Nacional (Fallos: 310:1074, cons. 3º; 311:1588, 1597 y 1791; 313:548; 314:810).

En el sub lite, de los términos de la demanda, a cuya exposición de los hechos se debe atender de modo principal para determinar la competencia (Fallos: 306:1056; 308:229, 1239 y 2230, entre otros), se desprende que la actora, con fundamento en normas de derecho común, pretende obtener de la Provincia de Buenos Aires y de la Municipalidad de Tapalqué el reconocimiento de su derecho de dominio sobre el referido terreno por usucapión, solicitando que se expida el título correspondiente, como así también que se le extienda la respectiva inscripción registral a su nombre.

En su mérito, prima facie y dentro del limitado marco cognoscitivo propio de la cuestión de competencia en examen, entiendo que cabe asignar naturaleza civil a la materia del pleito (v. Fallos: 291:139, cons. 1º; 300:651; 324:851), toda vez que V.E. para solucionar el pleito deberá aplicar, sustancialmente lo dispuesto en los arts. 2506 a 2523, 2571, 2572 Y siguientes del Código Civil con respecto al derecho de dominio, como así también los arts. 3999 y 4015 de dicho Código sobre prescripción adquisitiva, lo cual confirma la naturaleza civil de la materia en debate (v. dictámenes de este Ministerio Público del 15 de mayo de 1998 y 11 de agosto de 2003, in re P. 584, XXXIII, Originario “Puente del Plata S.A. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ acción declarativa”).

Por ello, de acreditarse la distinta vecindad que el actor invoca, opino que la causa prima facie corresponde a la instancia originaria del Tribunal.

Buenos Aires, 10 de diciembre de 2010. – Laura M. Monti.

Buenos Aires, 23 de Mayo de 2023.

Vistos los autos: “Patronato de la Infancia c/ Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión”, de los que

Resulta:

I) A fs. 6/8 el Patronato de la Infancia promueve demanda de usucapión contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, con fundamento en los artículos 3999, 4015 y concordantes del Código Civil entonces vigente, a fin de que se declare adquirido el dominio por prescripción adquisitiva de las parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.

Expone que en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, se lo instituyó heredero de una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, lindante en su extremo norte con las parcelas 694 y 695, las que –según aduce– formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar siquiera separadas físicamente del resto de la finca. Considera que dichos lotes son un sobrante del plano 98 de 1934.

Alega que continuó con el ejercicio de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, incluidas las parcelas que pretende usucapir, explotándolo directamente desde 1971 y luego arrendándolo a terceros.

Afirma que la posesión fue turbada por el municipio demandado en octubre de 2008, circunstancia que dio lugar a la promoción de una acción de despojo que tramitó ante el Juzgado Civil y Comercial nº 3 de Azul. Añade que por el hecho de la turbación la firma arrendataria –Isalema S.A.– realizó una denuncia penal.

Explica que dirige su pretensión contra la Municipalidad en su condición de poseedora de los inmuebles, y que demanda a la Provincia de Buenos Aires en razón de que al momento de iniciar esta acción figuraba como titular de la parcela 694 en la “plancheta de catastro” agregada a fs. 10/12.

II) A fs. 50/51 la señora Procuradora Fiscal dictaminó que la causa correspondía, prima facie, a la instancia originaria de esta Corte, toda vez que la solución del pleito exigía, de manera sustancial, la aplicación de los artículos 2506 a 2523, 2571, 2572, 3999 y 4015 del código citado, y que, consecuentemente, cabía asignar naturaleza civil a la materia debatida.

Sobre la base de esa opinión, al encontrarse demandada una provincia y acreditada la distinta vecindad invocada por la actora, a fs. 52 el Tribunal declaró su competencia para entender en el caso por la vía prevista en el artículo 117 de la Constitución Nacional.

III) A fs. 93/102 la actora amplía la demanda y solicita, como pretensión subsidiaria, que se declare aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 de la Provincia de Buenos Aires, pues sostiene que las parcelas en cuestión son demasías, ya sea que se interprete que la discrepancia del área no supera el cinco por ciento de la medida superficial del respectivo título de dominio, o que no configura una unidad de explotación económica independiente (incisos 1º y 2º del citado artículo).

Cita como fundamento de este planteo las conclusiones del dictamen 83418, producido por la Secretaría Letrada III de la Asesoría de Gobierno provincial, en el expediente administrativo 2113-98097.

IV) A fs. 131/132 se presenta la Provincia de Buenos Aires y hace reserva de responder el traslado de la demanda luego de producida la prueba.

V) A fs. 216/236 la Municipalidad de Tapalqué opone las excepciones de cosa juzgada y de falta de legitimación activa, esta última en relación a la pretensión subsidiaria deducida a fs. 93/102 (v. apartado VIII de fs. 216/236). A fs. 253/254 el Tribunal resolvió desestimar la primera de las defensas referidas y diferir el tratamiento de la segunda para la oportunidad del dictado de la sentencia definitiva.

En la misma oportunidad el municipio demandado contesta la demanda, niega los hechos invocados por el actor, en particular que hubiera realizado actos posesorios en las parcelas en cuestión. Agrega que, por el contrario, el actor reconoció que la municipalidad detentaba la posesión.

Solicita asimismo el rechazo del planteo subsidiario tendiente a que se aplique el artículo 11 del decreto-ley local 9533/80, por tratarse de bienes municipales.

En este sentido aclara que los lotes dejaron de ser fiscales a partir de su inscripción a nombre de la Municipalidad de Tapalqué y que el régimen de demasías establecido por la citada norma se aplica en el supuesto de terrenos fiscales que no tengan un destino para la comunidad o que no constituyan una unidad de explotación independiente.

Señala que a ambas parcelas se les ha asignado un fin de interés público para la comunidad, ya que fueron destinadas a la construcción de un estacionamiento para los turistas que visiten el Monumento del Cantón Viejo de Tapalqué y de un establecimiento para el tratamiento y prevención de adicciones.

Sostiene que tampoco se cumplen las condiciones previstas en el artículo 25, inciso d, del citado decreto-ley, porque: a) las parcelas 694 y 695 fueron siempre terrenos fiscales que se inscribieron luego a nombre del municipio; b) los vecinos siempre tuvieron conocimiento del carácter fiscal de aquellas como un hecho notorio, no ocupadas por particulares, sin construcciones permanentes ni provisorias y sin mejoras realizadas por otros que no fueran las del municipio o de las personas autorizadas; c) hasta el año 2008, según información que obra en la municipalidad en las actas de inspección y otras constancias del estado de los predios, se encontraban desocupadas y d) en los terrenos en cuestión había animales de los campos vecinos que solo entraban allí a pastar.

Concluye que la ausencia de esos presupuestos de hecho, determina la falta de legitimación del Patronato de la Infancia para accionar sobre la petición de incorporar las parcelas al predio de su propiedad con fundamento en la norma local referida, e impiden un pronunciamiento del Tribunal sobre la pretensión de fondo interpuesta al respecto.

VI) A fs. 601/602 la Provincia de Buenos Aires manifiesta la ausencia de interés de su parte en el resultado del pleito y solicita su desvinculación de las presentes actuaciones.

Desconoce los hechos invocados en la demanda y observa que la Dirección de Geodesia provincial no aprobó los planos de mensura confeccionados por el actor para adquirir el dominio por usucapión. Destaca que de la prueba documental acompañada surge la existencia de otro plano de mensura registrado por la Municipalidad de Tapalqué.

Indica que la parcela 694 se encuentra inscripta a nombre de dicho municipio en la matrícula 5860/104 del Registro de la Propiedad Inmueble y que, con relación a la parcela 695, por carecer de antecedentes registrales, correspondía la aplicación de los artículos 4º del decreto-ley 9533/80 y 225 de la Ley Orgánica de Municipalidades que prevén la transferencia de los inmuebles pertenecientes a la Provincia de Buenos Aires, por dominio inminente o vacancia, a los municipios en que se encuentren ubicados.

Posteriormente, en la oportunidad de alegar sobre la prueba producida, el Estado provincial reitera que carece de interés en el resultado del pleito e insiste en que se la desvincule del juicio (fs. 632/633).

VII) A fs. 659/662 obra el dictamen de la señora Procuradora Fiscal en el que sostiene que no subsiste la competencia originaria de esta Corte ya que la Provincia de Buenos Aires habría perdido la condición de parte sustancial en el pleito, por haberse transferido el dominio de los inmuebles a la Municipalidad de Tapalqué, luego de lo cual las actuaciones quedaron en condiciones de dictar sentencia.

Considerando:

1º) Que de conformidad con lo decidido por el Tribunal a fs. 52, al haber sido demandada la Provincia de Buenos Aires y encontrarse acreditada la distinta vecindad invocada por el actor, la pretensión deducida con fundamento en normas de derecho común tendiente al reconocimiento de su derecho de dominio por usucapión de las parcelas en cuestión, corresponde a la competencia originaria de esta Corte.

No obsta a esa conclusión el desinterés en el resultado del pleito manifestado por el Estado provincial, ni la circunstancia de que en la actualidad los inmuebles se encuentren inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble local a nombre de la Municipalidad de Tapalqué (matrículas 5825/104 y 5860/104, fs. 140 y 149), ya que a la fecha de la promoción de la demanda (14 de octubre de 2009) la Provincia de Buenos Aires figuraba como propietaria de la parcela 694 en las constancias de catastro (fs. 10/12 y 398/400), y su inscripción a favor del municipio se concretó posteriormente (v. informe de dominio de fs. 148/149).

En consecuencia, dado que el artículo 24, inciso a, de la ley 14.159 aplicable al caso (texto según decreto-ley 5756/58) establece que el juicio sobre prescripción adquisitiva de inmuebles debe entablarse contra “quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda”, y en mérito a la titularidad que ostentaba el Estado provincial de la parcela 694 al inicio del proceso de acuerdo a las constancias citadas y a que la demandante se opuso en sede administrativa a la posterior transferencia de dominio a favor de la municipalidad demandada (expte. 2360-0217545-2010, incorporado al expte. 5100-23720/2012), el Tribunal no comparte la conclusión del dictamen de la señora Procuradora Fiscal de fs. 659/662.

Cabe destacar en tal sentido que el Patronato de la Infancia invoca haber poseído con ánimo de dueño las tierras que pretende usucapir desde el año 1971 y, en el caso de haberse acreditado los actos posesorios respectivos y los demás presupuestos legales, la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva se habría producido con mucha antelación a la cuestionada inscripción a favor del municipio, circunstancias estas que deben dilucidarse en este pronunciamiento.

2º) Que, por el contrario, la pretensión subsidiaria deducida por el actor a fs. 93/102, tendiente a que se declare aplicable al caso el régimen jurídico de las denominadas “demasías, excedentes o sobrantes fiscales” previsto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 local, constituye una cuestión de derecho público provincial, ajena a la jurisdicción originaria de esta Corte, ya que el planteo efectuado exige revisar, sustancialmente, normas y actos locales, interpretándolos en su espíritu y en los efectos que la soberanía local ha querido darles, lo que determina que sean los jueces provinciales los que tengan a su cargo el conocimiento y la decisión de tales cuestiones que versan sobre aspectos propios del derecho provincial (doctrina de Fallos: 312:282; 312:606; 316:1740; 320:217; 326:1591; 329:560; 330:1718).

Por consiguiente, no corresponde que el Tribunal se expida sobre este punto, como así tampoco acerca de la excepción de la falta de legitimación opuesta al respecto en el apartado VIII de la presentación de fs. 216/236.

3º) Que delimitado de tal modo el alcance de este pronunciamiento, corresponde señalar que, encontrándose la causa en trámite ante este Tribunal, el 1º de agosto de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994. En el Libro Cuarto, Título I, Capítulo 2, se reguló la prescripción adquisitiva y se introdujeron reformas respecto al régimen anterior (artículos 1897 y siguientes).

Sin embargo, la situación planteada debe ser juzgada de conformidad con la regulación prevista en el Código Civil derogado, toda vez que se configura una situación jurídica agotada o concluida bajo el régimen anterior que, por el principio de la irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones (arg. “D.L.P., V.G. y otro”, Fallos: 338:706). La noción de consumo jurídico conduce a concluir que el caso debe regirse por la antigua ley y por la interpretación que de ella ha realizado el Tribunal (Fallos: 338:1455; 341:289; 342:1903, entre otros).

4º) Que, sentado ello, cabe destacar que no es objeto de controversia en este pleito que el Patronato de la Infancia es propietario de la estancia “La María”, ni el hecho de que las parcelas 694 y 695 que se pretenden usucapir lindan con esa propiedad (v. fs. 222, apartado V.1).

La discrepancia gira en torno a la posesión que tanto la institución demandante como el municipio se arrogan respecto a dichas tierras.

En efecto, la parte actora sostiene que las dos parcelas referidas formaban y forman parte integrante del inmueble recibido en la sucesión testamentaria de doña María Alina Uballes de Recondo y que continuó con la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo que ostentaba la anterior propietaria (parcela 696a –con título– y 694 y 695 –sin título–), explotándolas en forma directa en una primera etapa (desde el año 1971 hasta el año 1999) y luego arrendándolo a terceros (fs. 7 vta. y 95), mientras que la Municipalidad de Tapalqué afirma que las parcelas 694 y 695 fueron durante muchos años terrenos fiscales de propiedad de la Provincia de Buenos Aires hasta la inscripción registral a su nombre, y que las ha poseído hasta la actualidad, habiendo realizado actos posesorios de manera directa a través de los distintos gobiernos que administraron el municipio (fs. 216/236, apartado V.2).

5º) Que cabe recordar que, a los fines de adquirir el dominio del modo pretendido, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524 inciso 7º de aquel (artículo 4015 código cit., Fallos: 291:139). Es necesario que el pretenso poseedor no solo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590).

La comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (Fallos: 123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos (Fallos: 326:2048; 337:850).

6º) Que de las constancias incorporadas al proceso surge que el Patronato de la Infancia fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, y que fue declarado en posesión de la herencia el 7 de julio de 1971, en los términos del artículo 3413 del Código Civil entonces vigente (fs. 1/4 y 144 vta. del expte. 15.557/1971 caratulado “Uballes de Recondo, María Alina s/ testamentaria”, que tramitó ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil nº 14).

En la referida sucesión testamentaria el actor recibió una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, ubicado en el Partido de Tapalqué, Provincia de Buenos Aires.

Sin embargo, no existe referencia alguna en el marco de ese proceso sucesorio, ni en su incidente de administración, acerca de la posesión que –según se invoca– habrían detentado los anteriores propietarios de las fracciones linderas.

Por otro lado, la nota del 18 de agosto de 1971 remitida por la firma “Carlos R. Azcona & Cía. S.A.” al entonces apoderado del Patronato de la Infancia, Dr. Antonio Arias, acompañada por la demandante (fs. 68 y 93/102, apartado 3º.B.b), no constituye una prueba fehaciente de la posesión alegada hasta ese entonces, pues si bien allí se indica que “El campo tiene una superficie total de 2.350 Has. según título más un excedente de 85 Has. que está ubicado en el extremo norte del límite del campo sobre el arroyo Tapalqué”, lo cierto es que, aun en el caso de que se hubiera demostrado la autenticidad de ese instrumento –desconocido por la contraria, quien cuestionó asimismo su aptitud probatoria–, esa afirmación no acreditaría, como resulta exigible, que los anteriores propietarios hubieran realizado actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil en relación a las fracciones objeto de esta acción.

Cabe asimismo poner de resalto que la cantidad de hectáreas calificadas en la nota como “excedente” (85) no coinciden con la superficie de las parcelas 694 y 695 (77 hectáreas) y, fundamentalmente, que la propia demandante señaló que no es posible autenticar dicha nota por cuanto la firma remitente fue declarada en quiebra hace muchos años (fs. 95), y no se produjo prueba alguna al efecto.

En definitiva, las medidas probatorias aportadas no resultan suficientes para demostrar que el Patronato de la Infancia haya continuado con la posesión que –según aduce, y es un hecho controvertido– pudieron haber detentado los anteriores propietarios de las referidas parcelas, ni que hubiese entrado en posesión de ellas junto con la estancia “La María” recibida por testamento.

7º) Que en lo concerniente a la explotación por cuenta propia de las tierras linderas a su propiedad que el actor alega haber realizado durante el período comprendido entre 1971 y 1999, las declaraciones testimoniales obrantes a fs. 338/352 y 362/364 de los señores Ramón Juan Lezica Alvear, Leopoldo Víctor Oneto, Pedro Ibarguren, Alejandro Eduardo Black, Eduardo Oscar Hernández y Luis Martín Romero, tampoco acreditan que la institución demandante hubiera realizado actos posesorios que indiquen su intención de someterlas al ejercicio de un derecho de propiedad.

Es que, aun cuando los testigos citados afirmaron que las 77 hectáreas que se pretenden usucapir formaban parte de un lote mayor perteneciente a la estancia “La María” (ver respuestas a la pregunta 11 del interrogatorio de fs. 337), no han individualizado actos posesorios concretos de la naturaleza requerida por el instituto en examen durante el período indicado.

Por el contrario, el testigo Alejandro Eduardo Black –socio voluntario ad honorem desde el año 1976 del Patronato de la Infancia, integrante de la Comisión Directiva desde esa fecha, presidente desde 1986 a 1992 y vicepresidente desde entonces–, declaró en referencia a las parcelas 694 y 695 que: “esa superficie quedó formando parte del campo recibido y en explotación y en esa primera visita del año 1974 se la vio a lo lejos porque era un matorral imposible de avanzar y formaba parte de un gran potrero” (fs. 347 vta., énfasis añadido). A su vez, el testigo Eduardo Oscar Hernández, de profesión ingeniero agrónomo, quien se desempeñó hasta el año 2010 en “Isalema S.A.” –arrendataria de la estancia “La María” a partir del 1º de febrero de 1999– declaró que las mejoras en ese lugar recién se realizaron a partir del año 2003 (fs. 351/352, respuesta a la pregunta 12 del interrogatorio de fs. 337). Por su parte, el testigo Luis Martín Romero, administrador del campo lindero denominado “Las Vinchucas”, dijo que hacia el año 2004 o 2005 se realizaron trabajos de plantación o fertilización y que antes de esa fecha había pasturas degradadas o campos naturales (fs. 362/364, respuesta a la pregunta 14 del interrogatorio de fs. 361).

Sin perjuicio de lo expuesto, corresponde señalar que el artículo 24, inciso c, de la ley 14.159 (texto según decreto-ley 5756/58) establece que la sentencia que declare adquirido el dominio de un inmueble por usucapión no puede fundarse exclusivamente en la prueba testimonial, y que ninguna de las restantes probanzas producidas en el proceso se refieren a actos posesorios realizados entre los años 1971 y 1999.

8º) Que, asimismo, esta Corte desde antiguo ha observado que no es suficiente por regla general ocupar un campo y explotarlo en su provecho para inducir necesariamente que el que lo hace tenga ánimo de dueño, porque tales actos son comunes a otras causas de ocupación, cultivo, explotación, etc., máxime cuando no se indica un solo hecho tal como una mensura judicial o pago de contribuciones o algo semejante que traduzca el propósito inequívoco de adquirirlo (arg. Fallos: 122:114; 128:239; 131:155 y 132:55).

En tal sentido cabe destacar que la parte actora no acreditó el pago de impuestos o tasas que graven a las parcelas que pretende incorporar a su patrimonio –ni probó fehacientemente encontrarse exenta al respecto–, extremo que hubiera coadyuvado a la consecución del propósito perseguido, ya que dichos pagos deben ser especialmente considerados en asuntos de esta naturaleza de acuerdo a lo previsto en el citado artículo 24, inciso c, de la ley 14.159.

Si bien el pago de impuestos no es un acto que demuestre por sí solo que quien lo hizo es poseedor del inmueble a que esos gravámenes se refieren, puede llegar a constituir un elemento apreciable para tener por comprobada la posesión cuando tal acto se encuentra reforzado por otros elementos que corroboren esa posesión (CSJ 3353/2002 (38-M)/CS1 “Mímica, Ricardo Juan y otro c/ Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, Provincia de s/ usucapión”, sentencia del 3 de junio de 2014).

9º) Que, en tales condiciones, carece de relevancia determinar si la inclusión de “una superficie aproximada a 77 hectáreas de tierras fiscales” en los contratos de arrendamiento de la estancia “La María” suscriptos entre el Patronato de la Infancia y la firma “Isalema S.A.”, y las eventuales mejoras que pudo haber realizado la arrendataria en esas tierras, constituyeron actos posesorios aptos para demostrar el ánimo de dueño de las parcelas 694 y 695. En efecto, en la mejor de las hipótesis para la demandante –ya que la mera tenencia de esas tierras le hubiera permitido arrendarlas–, con dichos instrumentos solo se acreditaría la posesión durante la vigencia de los contratos, es decir, a partir del 1º de febrero de 1999 y hasta octubre del año 2008, fecha esta última en la que se produjeron los hechos que dieron lugar a la promoción de la causa “Patronato de la Infancia c/ Municipalidad de Tapalqué s/ acción posesoria” (expte. 59.033), que tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº 3 de Azul, Provincia de Buenos Aires.

En consecuencia, las pruebas aportadas al respecto, debido al corto período al que se refieren –menos de diez años–, también resultan insuficientes para demostrar que el interesado se mantuvo en el ejercicio de la posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524, inciso 7º, del Código Civil (artículo 4015 del código citado).

10) Que, por último, cabe agregar que, no obstante las razones de índole administrativa expuestas en el apartado h) de fs. 97, lo cierto es que, en rigor, la parte actora tampoco cumplió con el recaudo de acompañar con la demanda el plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva (artículo 24, inciso b, de la ley 14.159).

11) Que, así las cosas, la demanda debe ser rechazada pues no se probó la posesión efectiva, pública, pacífica, ininterrumpida e inequívoca, con ánimo de dueños de las fracciones de campo cuya usucapión se pretende durante todo el lapso previsto por el artículo 4015 del Código Civil.

Por ello, habiendo dictaminado la señora Procuradora Fiscal, se decide: Rechazar la demanda de usucapión seguida por el Patronato de la Infancia contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué. Con costas (artículo 68, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Notifíquese, comuníquese a la Procuración General de la Nación y, oportunamente, archívese. – Horacio D. Rosatti. – Juan C. Maqueda. – Carlos F. Rosenkrantz. – Ricardo L. Lorenzetti.

I., M. (sus sucesores) c. Asociación Deportiva de Berazategui y Otros. Acción posesoria

La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, de conformidad con lo establecido en el art. 4 del Acuerdo n° 3971, procede al dictado de la sentencia definitiva en la causa C. 123.699, “I., M. (sus sucesores) contra Asociación Deportiva de Berazategui y otros. Acción posesoria”, con arreglo al siguiente orden de votación (Ac. 2078): doctores Kogan, Soria, Torres, Genoud.

Antecedentes

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Quilmes revocó la sentencia de primera instancia que había admitido la excepción de falta de legitimación activa opuesta por las demandadas y, por ende, hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por M. I. y continuada por sus sucesores R. M. I., M. O. I., E. F. I., C. O. I., G. O. I., F. E. I. y M. M. I. Condenó a la Asociación Deportiva Berazategui y a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a que restituyeran a los actores, en el plazo de diez días de notificada la presente, la posesión de los inmuebles ubicados en el Partido de Berazategui, sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, individualizados catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 96. Impuso las costas de ambas instancias a la parte demandada.

A su vez rechazó la acción posesoria interpuesta en relación con el bien individualizado catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzana 100 del Partido de Berazategui, imponiendo las costas de ambas instancias a los actores (v. sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Se interpusieron, por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, recursos extraordinarios de nulidad y de inaplicabilidad de ley (v. documento electrónico de fecha 13-IX-2019).

Oído el señor Procurador General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ª) ¿Es fundado el recurso extraordinario de nulidad?

En caso contrario:

2ª) ¿Lo es el de inaplicabilidad de ley?

A la primera cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I.1. El señor M. I. inició acción posesoria de recobrar respecto de los inmuebles individualizados como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96 y 100 contra la Asociación Deportiva Berazategui y la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sosteniendo la ocupación indebida por estas últimas. Posteriormente y en razón del fallecimiento del actor se presentaron, con el mismo patrocinio letrado, sus herederos: R. M. I., M. O. I., E. F. I., C. O. I., G. O. I. y F. E. I. . M. M. I. lo hizo con distinto patrocinio letrado (v. fs. 38/43).

Corrido el traslado de ley contestó demanda la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, señalando que era un ente totalmente distinto a la Asociación Deportiva Berazategui e interponiendo excepción de falta de legitimación activa en los actores, la que fue repelida por estos.

Ante la falta de presentación de la Asociación Deportiva Berazategui el magistrado declaró su rebeldía (v. fs. 760/765 vta.).

Posteriormente, se abrió el juicio a prueba y a su turno se dictó sentencia haciendo lugar a la excepción planteada por la demandada. Por ende, se rechazó la demanda interpuesta, con costas a los actores.

Este pronunciamiento fue apelado por estos últimos, quienes presentaron sendos memoriales de agravios (v. escritos electrónicos, ambos de fecha 6-V-2019) que fueron repelidos por la contraria (v. escrito electrónico de fecha 21-VI-2019).

I.2. Elevados los autos a la Cámara, esta revocó la sentencia desestimando la excepción de falta de legitimación activa, admitió la demanda y condenó a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui y a la Asociación Deportiva Berazategui a restituir los inmuebles Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96; la rechazó respecto de la Manzana 100.

Para decir como lo hizo –en la medida del recurso interpuesto– determinó, en principio, la aplicación del Código Civil velezano y recordó la definición de posesión contenida en el art. 2351 como también la de corpus, elaborada por Savigny y referida en las obras de distintos autores de doctrina.

Afirmó además, teniendo en cuenta lo que dispone el art. 2.469 del Código Civil, que en el ámbito de las acciones posesorias el debate debía versar sobre la posesión y no sobre el derecho a poseer y que, por lo tanto, debía prescindirse del título que pudiera respaldar o no la posesión; cuando existieran dudas sobre quién era el poseedor en el momento del ataque debía recurrirse al examen del derecho o del mejor derecho a poseer. De allí que para el actor el objetivo era justificar su relación de poder con la cosa, la posesión y también la lesión sufrida, que era el desapoderamiento.

Ingresó seguidamente al análisis de los agravios por la admisión de la excepción de falta de legitimación activa, anticipando que el juez de primera instancia había omitido sopesar piezas probatorias conducentes y había efectuado una valoración distorsionada de otras pruebas producidas, tergiversando las reglas de la sana crítica.

Luego de resaltar la facultad propia de los jueces de grado respecto de la selección y atribución de jerarquía de las pruebas producidas, analizó el Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui, especialmente las actas n° 42 del 18 de mayo de 1992 –referida a la integración de la Subcomisión de Golf– y la n° 147 del 22 de junio de 1992, en las que se solicitaba por nota al señor J. (rectius: R.) L. C. el préstamo de las tierras linderas al golf, lo que coincidía plenamente con el documento aportado por la parte actora agregado a fs. 6 y con su respuesta a fs. 7.

Advirtió que tres años antes de esa nota, el 14 de agosto de 1989, se había labrado el acta n° 44, donde la Subcomisión de Golf comunicaba la existencia de conversaciones con los dueños de los campos linderos a los de la Asociación con el propósito de conseguirlos en préstamo para agrandar el campo de golf existente.

Comprobó que todo lo referido estaba corroborado por el informe pericial contable de fs. 376/381 y que debía, además, cotejarse con los dichos del testigo A. B. N., de fs. 1156, cuyas expresiones cobraban particular relevancia pues como surgía del Libro de Actas había formado parte de la Subcomisión de Golf y había participado de las negociaciones con el señor I. , quien fue reconocido por la entidad como el poseedor del predio y el que informó de la existencia de un coposeedor. Señaló el sentenciante que el testigo había manifestado que en el predio estaba asentada una casilla de madera y un cuidador de los caballos que allí pastaban.

Encontró que lo declarado por ese testigo coincidía con lo narrado por la testigo G. M. P. a fs. 982/983, quien afirmó que había visto en el inmueble una casilla de madera con techo de chapa y a una persona que cuidaba animales. Desestimó, en cambio, el testimonio de E. V. B., de fs. 948/949, ya que este declaró conocer que las tierras eran de I. por los dichos de este último.

Puso también de relieve que las referidas actas y la supuesta compra del predio no habían merecido un solo párrafo en la sentencia cuestionada, pero aclaró que si bien eran documentos privados las actas estaban asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y secretario de la Comisión Directiva, cuyas autenticidades no habían sido negadas.

Sumó a ello la actitud procesal de la Asociación Deportiva Berazategui al no afrontar la litis, ya que según el criterio de esa Sala la incomparecencia declarada y firme constituía una presunción de verdad de los hechos ilícitos.

Seguidamente, luego de referirse a la función valorativa de la prueba por los jueces y citando a reconocidos procesalistas, estableció que por el examen de los medios de prueba en su conjunto, la fiabilidad de los elementos probatorios traídos, la aplicación de presunciones y el análisis de las conductas de las partes, se concluía que el señor M. I., en un principio junto con el señor R. L., detentaba la posesión de los inmuebles objeto del proceso cuando se celebró el contrato de comodato con la Asociación Deportiva Berazategui mediante el cual se habría cedido el uso del predio.

Determinó entonces que en vista de la calidad de prueba aportada devenía irrelevante la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios o que el domicilio de los actores no coincidiera con el de los inmuebles, pues apoyándose en un fallo de Cámara Nacional Civil había establecido que el corpus no requería para su configuración el contacto material o físico con la cosa, ya que bastaba con la posibilidad de disponer físicamente de ella a voluntad del poseedor.

En razón del análisis valorativo que había realizado el sentenciante afirmó que se encontraba acreditada la realización de actos exteriores sobre la cosa con continuidad y sin vicios por parte del señor M. I., que lo mostraron comportándose como si fuera titular de derecho real al momento del denunciado desapoderamiento y desconociendo la existencia de otro titular, lo que a la postre significaba reconocerle la legitimación activa amplia, como también a sus sucesores, para el ejercicio de las defensas posesorias, lo que implicaba el rechazo de la excepción planteada por la contraparte.

I.3. La Cámara continuó el análisis de la causa con el objeto de determinar si se había probado el desapoderamiento que alegaba la parte actora.

Así determinó que se encontraba incontrovertido que habiendo M. I. intimado por carta documento a la Asociación Deportiva Berazategui con fecha 25 de junio de 1998 por la restitución de la tenencia del predio, rescindiendo el contrato de comodato, la respuesta a ello procedió de la Fundación a través de una misiva suscripta por el señor R. A. S., en la que se le hacía saber a I. que el predio había sido entregado en propiedad a la Fundación por la Municipalidad de Berazategui mediante convenio de permuta firmado el 12 de marzo de 1997, el que había sido aprobado por el Honorable Concejo Deliberante del municipio mediante la ordenanza 3.001/97, como surgía del documento agregado a fs. 9 y de la narración de los hechos formulada por la codemandada a fs. 762 y vta.

Agregó el sentenciante que a fs. 966 se encontraba anejada la presentación de la Municipalidad de Berazategui, en la que adjuntaba copia del convenio y de la respectiva ordenanza, y manifestó que el expediente municipal 4011-12207-HB-97 se encontraba extraviado.

El Tribunal de Alzada, luego de señalar el contenido de los arts. 2401 y 3.270 del Código Civil velezano y las contradicciones en el relato de los hechos efectuado por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, determinó las inconsistencias de la argumentación de la demandada, teniendo en cuenta las constancias obrantes en la causa. Así, luego de analizar las declaraciones de los testigos L., F. y C. (v. fs. 1074, 1075 y 1076, respect.), consideró que de esas testificales no surgían aportes decisivos con los que se pudiera tener por probada la posesión por parte de la Municipalidad de Berazategui.

Creyó conveniente aclarar que los actores no habían realizado cuestionamiento alguno enderezado a dejar sin efecto el convenio municipal, ratificado por la ordenanza pertinente, pero determinó que esa circunstancia no podía serles oponible cuando no se habían acreditado los hechos que habían servido de base para el acuerdo.

Así, reconociendo la presunción de legitimidad que ostentaban los actos administrativos, siguiendo los postulados de la Corte federal y teniendo en cuenta que este Tribunal provincial sostiene que esa característica no exime a la Administración de acreditar seria y razonablemente los hechos que constituyeron la motivación y que se hubiera cumplido estrictamente con el debido procedimiento.

Puso de relieve que había sido a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a quien le habría incumbido acreditar que el municipio detentaba la posesión jurídica del predio como base del derecho que le trasmitió, encontrando que no lo había logrado con la escasez probatoria respecto de tal extremo. Agregó además que, vista la relación jurídica entre ella y la Asociación Deportiva Berazategui, el convenio no podía serle oponible a los actores.

Luego de descartar el valor jurídico de ese acuerdo ingresó a analizar la incidencia jurídica del contrato de comodato celebrado entre los poseedores y la Asociación Deportiva Berazategui.

Determinó entonces que el desapoderamiento se había producido cuando los comodantes dieron por concluido el vínculo contractual y la sociedad demandada no cumplió con su obligación de restituir el inmueble, así como por la intervención de la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui invocando un derecho derivado del convenio celebrado con el municipio local.

Dispuso por lo tanto que la acción posesoria prosperaba también contra esa Fundación a pesar de ser personas jurídicas distintas y no haber formado parte del contrato de comodato, en razón de la vinculación jurídica existente entre ambas que aquella había reconocido en su responde.

II. Se agravia la recurrente denunciando el quebrantamiento de los arts. 168 y 171 de la Constitución provincial.

II.1. Inicia su impugnación sosteniendo que la Cámara ha omitido pronunciarse sobre una cuestión esencial que fue planteada por la Fundación al contestar la demanda, consistente en que no había sido redargüida de falsedad la escritura pública n° 103 de fecha 1 de julio de 2013, la que obraba en fotocopia certificada a fs. 735/740 y que fue calificada por la propia actora como un hecho nuevo en sus presentaciones de fs. 785/791 y 792/794, donde ofreció prueba. Aclara que si bien dicha cuestión no fue tampoco resuelta en la sentencia de primera instancia ello obedeció a que en función del acogimiento de las defensas de falta de legitimación activa de la actora y de prescripción no resultó necesario adentrarse en la decisión del resto de las cuestiones argumentadas.

Señala que en la cláusula sexta de la citada escritura pública el notario dejó expresa constancia de la entrega de la posesión material y libre de todo ocupante, extremo que la Cámara ha prescindido analizar y resolver en su sentencia, ya que con ello se ha demostrado que desde los dos años anteriores a la fecha de notificación de la demanda a la Fundación esta no había sido la poseedora de las tierras objeto de autos, a cuya restitución ha sido condenada mediante la sentencia de la Cámara. Cita doctrina legal sobre el concepto de cuestión esencial en apoyo de su postura.

II.2. Seguidamente denuncia la falta de fundamentación legal.

Basa su argumentación nulitiva en que en los considerandos del fallo la Cámara hizo una somera referencia a los arts. 2351, 2374 y 2401 del Código de Vélez, la que considera que ha sido totalmente inoficiosa, al igual que la cita del art. 2.469, pues se refiere a la acción posesoria de mantener y no a la de recobrar, motivo por el cual podría entenderse que haya existido un aparente fundamento legal.

Afirma que el sentenciante no ha dado ningún fundamento legal o cita expresa de ley en la argumentación que desliza en torno al eje central de la cuestión debatida que es la procedencia de la acción posesoria de recobrar y sus requisitos, dados por el hecho de la posesión, su carácter y condiciones, ni tampoco sobre el desapoderamiento argumentado. Cita doctrina legal en apoyo de su postura.

Esta carencia absoluta de cita normativa o fundamento de precepto legal en lo que respecta al tema central debatido o proveimiento definitivo sobre el que debería basarse el decisorio cuestionado, en la doctrina de esta Corte tornarían viable este carril extraordinario de revisión, en tanto impiden a esta parte saber a qué atenerse y ejercer debidamente la garantía constitucional de defensa en juicio, por lo que debería anularse la sentencia cuestionada y remitirse la presente causa a otro tribunal para que decida.

III. Coincido con el señor Procurador General en que el recurso no prospera.

III.1. Ingresando en el estudio del primer canal anulatorio, por medio del cual se aduce omisión de tratamiento de cuestiones esenciales, anticipo que no puede prosperar, en atención a lo resuelto por este Superior Tribunal en casos sustancialmente análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 -texto según ley 13.812- y 298, CPCC).

Se advierte que la impugnación que despliegan los recurrentes está encaminada a cuestionar el pronunciamiento que les es adverso pues la Cámara, para revocar la decisión de primera instancia, analizó los hechos y las pruebas y concluyó que había existido desapoderamiento por parte de la Fundación y que por lo tanto no le era oponible a los actores la donación del predio que había efectuado la Municipalidad a la demandada, encontrando en ello suficiente prueba para resolver como lo hizo (v. pto. 12, sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Por lo tanto, lo que la impugnante aduce como omisión del tratamiento de una cuestión esencial es en realidad la crítica a la forma en que se ha resuelto la cuestión, equivocando la vía elegida, pues su embate es propio del recurso de inaplicabilidad de ley (conf. doctr. causas Rc. 119.571, “B., L. J. y otra”, resol. de 4-III-2015; Rc. 119.851, “Fernández”, resol. de 17-VI- 2015 y Rc. 119.932, “Varela”, resol. de 1-VII-2015; e.o.).

III.2. También denuncia la recurrente falta de fundamentación legal, con apoyo en el art. 171 de la Constitución provincial.

En cuanto a la segunda causal invocada, cabe señalar que tampoco ha de prosperar en razón de lo que ha resuelto este Tribunal en casos análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 –texto según ley 13.812– y 298, CPCC).

En efecto, el fallo encuentra sustento expreso en la ley, según surge de su simple lectura (v.gr., arts. 2351, 2374, 2401, 2469 y 3270, Cód. Civ.), más allá de la pertinencia de las normas citadas por el sentenciante para decidir (conf. doctr. causas C. 109.059, “R., V. d. V.”, sent. de 26-II-2013 y C. 117.988, “Duche”, sent. de 15-VII-2015).

IV. En consecuencia, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, debe rechazarse el recurso extraordinario interpuesto. Costas a la recurrente vencida (arts. 68 y 298, CPCC).

Voto por la negativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la primera cuestión también por la negativa.

A la segunda cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I. Con base en los mismos fundamentos del fallo de la Cámara, sintetizados al tratar la cuestión anterior, se agravia la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui denunciando la violación y falta de aplicación de los arts. 375, 384, 333 y 345 inciso 3 del Código Procesal Civil y Comercial; 2.353, 2.458, 2.364, 2.455, 2.456, 2.473, 2.384, 2.477, 2.478, 2.479, 2.480, 2.481, 2.482, 2.487, 2.490, 2.492 y 2.494 del Código Civil.

I.1. Inicia su impugnación sosteniendo que las violaciones legales se han producido como consecuencia de la interpretación absurda de las pruebas obrantes en la causa.

Señala que la Cámara, luego de realizar un extenso abordaje respecto de la naturaleza jurídica de la posesión, transcribiendo extensas citas doctrinarias y jurisprudenciales y efectuando genéricas citas de artículos del Código Civil velezano que nada tenían que ver con la cuestión debatida ni se relacionaban con la acción posesoria analizada (menciona la cita al art. 2.469 del Cód. Civ.), concluyó arbitrariamente, con notorio desvío lógico y conceptual, que el actor habría justificado su relación de poder con la cosa y también la lesión inferida por el desapoderamiento por abuso de confianza.

Afirma, sin desconocer la facultad de los jueces de seleccionar los medios probatorios, que el actor no logró demostrar ni siquiera mínimamente que se encontraba en posesión del predio en las condiciones exigidas por el Código Civil para merecer la protección posesoria al momento que dice haber sido desposeído y menos aún probó la desposesión o despojo con clandestinidad o por abuso de confianza.

Agrega que la sentencia resulta contradictoria en este punto, cuando por un lado entiende que corresponde exigir del actor la justificación o prueba de la posesión alegada al momento de deducir la demanda como de los actos materiales del desapoderamiento que endilga y, por el otro, sin que el actor hubiera logrado probar esos dos hechos pretende colocar en cabeza de la Fundación la carga de probar que el municipio de Berazategui detentaba la posesión jurídica del predio cuando se la transmitió.

Encuentra que la Cámara estructura su fundamento en una supuesta relación contractual entre I. y L. y la Asociación Deportiva Berazategui que dataría del año 1992 por la cual los primeros, como poseedores, habrían cedido a la segunda, en comodato gratuito, las fracciones objeto de autos sin que aquellos hubiesen acreditado un solo pago de impuestos o la existencia de un plano de posesión y tampoco habrían aportado una sola prueba documental fehaciente, debidamente reconocida o pública que probara el corpus y el animus de la posesión que esgrimen.

Destaca que el sentenciante dio por probada la relación contractual en función de los siguientes elementos: la nota privada –que obra a fs. 6– supuestamente enviada el 22 de junio de 1992 por la Subcomisión de Golf y el presidente de la Asociación en la que se pide a un tal señor López Comendador el préstamo de terrenos linderos al campo de golf, sin que se hubiera probado quién era esa persona ni se especificaran cuáles eran esos terrenos; la respuesta del coposeedor R. A. L. del 15 de agosto de 1992 –obrante a fs. 7– y el acta de asamblea n° 147 de la Asociación, de fecha 22 de junio de 1992.

Entiende que la Cámara ha realizado una interpretación absurda, caprichosa y meramente subjetiva ya que no pueden serles oponibles a la Fundación los instrumentos privados referidos que no tienen fecha cierta y que fueron procesalmente desconocidos por esa parte, señalando, además, que no es menos absurda y arbitraria la afirmación en la sentencia que pretende demostrar el valor probatorio sosteniendo que “su autenticidad no ha sido negada categóricamente” (sic).

Asevera que en el escrito de contestación de demanda de fs. 761/766 la Fundación ha negado la existencia de negociación alguna entre el actor M. I. y la Subcomisión de Golf de la Asociación, ya que se han desconocido las supuestas reuniones existentes entre las partes, al igual que el supuesto acuerdo que habrían alcanzado. También niega que el actor M. I. hubiera acordado la entrega de la tenencia de los inmuebles en préstamo a la Asociación; que I. y L. hubieran celebrado un contrato de comodato con aquella y que a través de las supuestas misivas se hubiera concretado la entrega de los inmuebles.

Indica que la existencia de esos documentos privados no han podido ser corroborados [sic] por la pericia contable de fs. 376/381, efectuada sobre los libros de la Asociación, en la que se informó que solo podía hacerse referencia a la reunión de la Comisión Directiva del 22 de junio de 1992 contenida en el acta n° 147 de la que surgía, entre los temas tratados, el envío de una nota a J. [rectius: R.] L. Comendador solicitando con carácter de préstamo las tierras linderas al club a fin de utilizarlas para la práctica del golf, sin que existiera contrato alguno ni constancia de la ocupación por parte de la Asociación Deportiva Berazategui.

Impugna las declaraciones de los testigos propuestos por la actora, señor B. N. y señora G. M. P., por ser manifestaciones de oídas provenientes del señor M. I. y porque, además, localizan temporalmente la posesión de I. a fines de 1980, desconociendo además B. N. la existencia de actos posesorios por parte de I. con posterioridad a ese momento.

Cuestiona, además, la trascendencia probatoria que la sentencia le confiere tanto a las actas de la Comisión Directiva como a la declaración de los dos únicos testigos de la actora antes citados y al resultado de la pericia contable, ya que entiende que no permiten concluir sino de forma notablemente absurda e irrazonable que se pueda tener por cierta la posesión material originaria de I. y de López, y luego del primero de ellos, de un importante predio de nueve hectáreas sobre la colectora Berazategui de la autopista Buenos Aires-La Plata.

Pone de relieve que el procedimiento lógico jurídico empleado por la Cámara, a la hora de valorar las pruebas producidas en el presente proceso, resulta irrazonable y contradictorio con las constancias de la causa y que no es menos absurda la conclusión a la que arriba el sentenciante de que la falta de contestación de la demanda por parte de la Asociación Deportiva Berazategui permite suponer que ese tácito reconocimiento del derecho de la contraparte puede afectar los derechos de esta codemandada que sí ha contestado la demanda, negando todos los hechos y controvirtiendo expresamente los dos requisitos fundamentales de la acción posesoria de recobrar, el hecho de la posesión y el del desapoderamiento.

Reitera que no puede ser considerado nunca como una presunción en contra de los derechos o de la posición adoptada por el otro codemandado que sí compareció al proceso y desconoció los hechos y la documentación sobre la que el actor fundó su derecho. Entiende que la conclusión de la Cámara es una afirmación dogmática con la que ha violado tanto las reglas de la sana crítica como los arts. 59 y 384 del Código Procesal Civil y Comercial.

Agrega que no menos arbitraria es la conclusión del sentenciante de que la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios por parte de los actores que se pretenden poseedores o de que su domicilio no coincida con el de los inmuebles objeto de autos no resultan demostrativos del inexistente hecho de la posesión alegada, como lo entendió el juez de primera instancia.

Apunta que la única referencia a la localización temporal de la supuesta posesión del señor I. fue dada por los dichos de los testigos de la parte actora, B. N. y G. M. P., quienes precisaron la posesión a fines de 1980, desconociendo el primero de los nombrados la existencia de actos posesorios por parte de aquel con posterioridad a ese momento.

Trae a colación que la Corte federal (Fallos: 116:70, in re “Cía la Previsora c/ Prov. de Bs.As.” de

1912; Fallos: 30:452, de 1886, in re “Casas Ramon c/ Basso Manuel y Otro”; Fallos: 53:127, de 1893, in re “Belisario Ávila y Otros c/Provincia de Córdoba”) tiene dicho desde antaño que en las acciones posesorias no solo es inútil la prueba del derecho de poseer sino que el demandante debe probar su posesión en el momento en que tuvieron lugar los hechos constitutivos del despojo y que en las acciones posesorias es necesario tener la posesión material y probar que se la tenía en el momento del hecho que da lugar a la demanda, sin que la mera posesión aparente autorice el ejercicio de las acciones posesorias.

I.2. Se desconforma también de que la Cámara haya establecido que el desapoderamiento del predio se hubiera producido después del 25 de junio de 1998, restándole eficacia al convenio celebrado con el municipio el 12 de marzo de 1997.

Entiende que es un absurdo interpretativo considerar que el desapoderamiento habría ocurrido cuando el señor S., por la Fundación, respondió la carta documento del 18 de junio de 1998 por medio de la cual el señor I. comunicó a la Asociación la decisión de rescindir el comodato e intimó la devolución del predio en el plazo de diez días. Agrega que por ese responde el sentenciante estableció que era la Fundación y no la Asociación la que tenía dicha posesión, según el convenio del 12 de marzo de 1997.

También considera absurdo que se haya descartado la incidencia del convenio con el municipio y que se considere que se resistió la restitución del inmueble dado en comodato según la nota privada del 25 de junio de 1998, no probada y desconocida por la Fundación, con la cual la Cámara tuvo por verificado el elemento intencional de desposeer al sujeto respecto del objeto que está bajo su posesión, como si la intención de desposeer fuera lo mismo que la concreción de ese hecho mediante actos materiales concretos.

II. El recurso prospera.

Dos cuestiones son traídas al debate: 1) la falta de prueba de la posesión del predio por parte del actor M. I. (conformado por nueve manzanas en la localidad de Berazategui linderos a la Asociación Deportiva Berazategui); 2) la falta de legitimación de la Fundación Deportiva Berazategui para ser condenada.

II.1. Comenzaré por el análisis y resolución de la discutida posesión por parte del actor, hoy sus sucesores, ya que de allí deriva la desestimación de la demanda que anticipo.

En principio es necesario dejar aclarado que en el presente caso es de aplicación el Código Civil (ley 340), en razón de lo que dispone el art. 7 del Código Civil y Comercial, al haberse iniciado la demanda el 25 de junio de 1999.

También que esta Corte ha establecido que cuando se impugna una tarea propia de las instancias ordinarias –valoración de prueba pericial, testimonial y documental– es imprescindible demostrar fehacientemente que el procedimiento lógico jurídico empleado por el juzgador resulta irrazonable y contradictorio con las circunstancias de la causa (conf. doctr. causas C.103.653, “Fassina”, sent. de 7-X-2009 y C. 122.310, “Nonaka”, sent. de 3-VII-2019).

Sentado lo anterior y discutiéndose el hecho de la posesión debe recordarse que el art. 2.351 del Código velezano dispone que “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.

De allí que en nuestro sistema legal se requiere tener el poder físico sobre la cosa y, además,

no reconocer en nadie el poderío sobre ella.

También establece el art. 2.384 que “Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes”.

La doctrina coincide en que el enunciado legal es sumamente general y existe un sin fin de actos no enumerados que también configuran actos posesorios, por lo que se debe meritar en cada caso concreto y por encima de la norma las circunstancias de tiempo, modo y lugar para arribar a una conclusión concreta (v. Gabás, Alberto A.; Juicios Posesorios-Acciones e interdictos, 3ra. Edición, Hammurabi, Buenos Aires, 2012, págs. 32 a 34).

Ahora bien, ingresando al estudio de los agravios planteados por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sustentados en la errónea apreciación de las pruebas aportadas, encuentro que le asiste razón, pues en el razonamiento de la Cámara se ha configurado el absurdo en la apreciación de las constancias obrantes en la causa.

Debemos recordar que el señor M. I. sostuvo en su demanda que había adquirido la posesión de los inmuebles, ubicados en el Partido de Berazategui sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, entre las calles 14 y 21, cuyas nomenclaturas catastrales corresponden a Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 100; que en primer término poseyó en condominio con el señor Raúl López posesiones que les fueron transmitidas por un anterior poseedor, pero que luego su condómino le transfirió la posesión sobre el total de las manzanas mediante la documental que acompañó a la demanda. Manifestó además que en octubre de 1980 se entregó la fracción de nueve hectáreas en comodato al señor N. J. M. O. y que su condómino, posteriormente, había dado en comodato a la Subcomisión de Golf de la Asociación Deportiva Berazategui ese mismo predio.

Al contestar demanda, la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui puso en conocimiento que la Municipalidad de Berazategui le donó esas manzanas catastrales.

La recurrente señala que es erróneo el criterio de la Cámara de considerar que la posesión del señor I. se mantuvo a partir del comodato supuestamente otorgado en su momento por su condómino L.

Considero que le asiste razón en este punto.

Siendo que la posesión sobre las cosas se prueba con los hechos realizados con ella o por ella, encuentro que es erróneo sostener que existió un comodato por el cual M. I. y su condómino dieron en préstamo el predio de marras, ya que ninguna intervención le cupo en el supuesto negocio jurídico, lo que se pondrá en evidencia seguidamente.

Analizando el punto 11 del pronunciamiento de la Cámara se desprende que se le otorgó valor probatorio al Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui por el solo hecho de estar rubricado por la oficina de Entidades de Bien Público de la Municipalidad de Berazategui con fecha 14 de octubre de 1988, en la cual se encuentra labrada el acta n° 142 de fecha 18 de mayo de 1992 (a fs. 183), en la que se dispuso la formación de la Subcomisión de Golf, y que por el acta n° 147 del 22 de junio de 1992 (a fs. 191 y sigs.) se había dejado asentado el envío de una nota al señor J. L. C., solicitándole en carácter de préstamo las tierras linderas al golf y que la fecha y los términos del pedido se condecían plenamente con los documentos aportados por la parte actora, que lucían agregados a fs. 6 y 7, es decir con dos notas privadas.

Como bien lo señala la recurrente, para que sus contenidos adquirieran autenticidad los instrumentos privados que se encuentran firmados deberían haber sido reconocidos por sus otorgantes (arts. 1.012 y 1.028, CPCC) frente al desconocimiento que la Fundación hizo en su responde no solo de las supuestas notas sino también de las actas: “Asimismo niego la autenticidad de toda la documentación agregada por la actora en cuanto no fuere expresamente reconocida por mi parte” (fs. 760 y vta., pto. 3). Tal extremo no fue producido por la parte actora y no puede ser suplido con el informe del perito contable, quien solo se manifiesta sobre el contenido de las actas pero no sobre la veracidad de ellas.

Por ello es absurda la conclusión de la Cámara de que “Si bien las actas constituyen documentos privados atribuibles a una de las demandadas, encontrándose asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y el secretario de la Comisión Directiva cuya autenticidad no ha sido negada categóricamente, deben tenerse por ciertas y, por tanto, valoradas en consonancia con los hechos relatados” (el destacado me pertenece).

Advierto, además, que la parte actora no pudo demostrar tampoco con las declaraciones de los testigos E. V. B. y G. M. P. (v. actas de fs. 948/949 y 982/983) la realización de actos posesorios a partir de la fecha en que se denuncia como la de posesión, año 1968.

De las actas de audiencia surge que los dichos del primero de los declarantes fueron de oídas del señor I. –circunstancias que la Cámara apreció para desestimarla– y que la otra testigo manifestó haber observado una casilla y unos caballos en el predio, datos que cita en el año 1980.

Nada de esto último pudo ser probado por la parte actora, quien sostuvo en su demanda haber otorgado la tenencia del predio al señor N. O., quien cuidaba caballos allí, pero obra a fs. 1.159 el desistimiento a la citación de este último.

En cuanto a la declaración del señor B. N. (v. acta de audiencia de fs. 1.156/1.158), cabe destacar que sus dichos solamente se refieren a las conversaciones realizadas en el ámbito de la Subcomisión de Golf en el año 1989, pero ningún otro dato aporta con el que pueda tenerse por acreditado que el señor M. I. realizó actos que pudieran ser considerados posesorios en los términos del art. 2.384 del Código Civil.

Es dable destacar que ni siquiera el presunto comodato ha sido un acto que emanó del señor I. y la documentación que acompañó a la demanda puede ser considerada un indicio, pero no sustituye a los hechos que el poseedor debe realizar en su inmueble, como ser plantar, alambrar, construir, poner un cuidador, hacer un pozo de agua, celebrar un contrato de tenencia de inmueble, criar animales, entre tantos otros que pueden realizarse en un terreno baldío.

Tampoco la falta de prueba de actos posesorios por parte de I. significa reconocer en los demandados derechos posesorios o reales, pues la cuestión excede el ámbito de la acción posesoria de recuperación intentada.

De esta manera, es absurda la conclusión de la Cámara que dio por probado el hecho de la posesión en cabeza de M. I. y por ello avanzó en el análisis de un desapoderamiento que nunca existió.

II.2. Todo lo dicho me lleva a pronunciarme acerca del demandado que se encuentra en rebeldía, pues a pesar de que no se presentó a estar a derecho, de las pruebas aportadas al expediente se infiere que lo decidido le alcanza, pues lo que ha quedado demostrado es la inexistencia de actos posesorios por parte del señor M. I. y de sus sucesores.

Esta Corte tiene dicho que la declaración de rebeldía solo crea una presunción a favor del actor de la veracidad de los hechos lícitos y pertinentes que constan en la demanda, pero no tiene de por sí el efecto de que la misma sea procedente (conf. arts. 354 inc. 1 y 60, CPCC; conf. doctr. causas Ac. 90.315, “Estévez”, sent. de 6-VI-2007 y C. 118.232, “Delgado”, sent. de 8-IV-2015).

También ha afirmado que la falta de contestación de la demanda –mediando o no declaración de rebeldía– podrá ser estimada como un reconocimiento de la verdad de los hechos lícitos y pertinentes expuestos en la demanda (conf. doctr. art. 354 inc. 1, CPCC). De ello se infiere que el juez no se encuentra obligado a aceptar o considerar automáticamente esa verdad. La presunción por rebeldía declarada posee un carácter netamente residual, tornándose operativa solo en caso de duda del judicante (conf. art. 60, Cód. cit.). En el mismo sentido, el silencio de la accionada rebelde deberá interpretarse –en todo caso– como un primer indicio que podrá –o no– ser corroborado por la restante prueba (conf. doctr. causa C. 117.091, “Jasale”, sent. de 30-X-2013).

De la forma que se decide no es necesario ingresar al restante agravio planteado por la recurrente y, además, se está dando respuesta a la parte actora, en cumplimiento del principio de la apelación adhesiva, que no llegó a esta instancia por haberle sido favorable la sentencia que aquí se revoca, pues su expresión de agravios (v. documento electrónico de fecha 6-V-2019) no alcanza para modificar esta decisión (conf. doctr. Causas C. 109.072, “Lincuiz”, sent. de 12-XII-2012 y C. 116.924, “Ligor S.A.”, sent. de 7-VIII-2013).

III. En consecuencia, si mi opinión es compartida, se hace lugar al recurso y se revoca la sentencia de Cámara, confirmándose el pronunciamiento de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

Voto por la afirmativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la segunda cuestión también por la afirmativa.

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, se rechaza el recurso extraordinario de nulidad interpuesto. Costas a la recurrente (arts. 68 y 298 in fine, CPCC).

Asimismo, se hace lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto, se revoca la sentencia de Cámara confirmándose la de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

El depósito previo efectuado con fechas 8 y 21 de octubre de 2019 deberá restituirse a la interesada (art. 293, CPCC).

Regístrese, notifíquese de oficio y por medios electrónicos (conf. resol. Presidencia 10/20, art. 1 acápite 3 “c”; resol. SCBA 921/21) y devuélvase por la vía que corresponda.

Suscripto por el Actuario interviniente, en la ciudad de La Plata, en la fecha indicada en la constancia de la firma digital (Ac. SCBA 3971/20). – Hilda Kogan. – Daniel F. Soria. – Sergio G. Torres. – Luis E. Genoud.

B., D. R. c. C., M. M. y otros s/prescripción adquisitiva.

En Buenos Aires, a los 20 días del mes de mayo del año dos mil veinte, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras. María Isabel Benavente y Gabriela A. Iturbide, a fin de pronunciarse en los autos “B., D. R. c/C., M. M. y otros s/prescripción adquisitiva”, expediente nº18.054/2006, la Dra. Iturbide dijo:

I. Contra la sentencia dictada a fojas 1473/1477 en la que el señor juez de grado rechazó la demanda promovida por D. R. B. y le impuso las costas del proceso, expresó agravios la actora a fs. 1972/1977, los que fueron contestados a fs. 1979/1981 y 1986. A fs. 2011 se llamó autos a sentencia, resolución que ha adquirido firmeza, por lo que la causa se encuentra en condiciones de dictar pronunciamiento definitivo.

II. Al verter sus quejas en esta instancia, la recurrente criticó la valoración de la prueba que realizó el a quo y que no se ponderara el tiempo transcurrido durante la tramitación del proceso. En esta línea argumental, sostuvo que alcanzó a acreditar en el expediente la totalidad de los requisitos legales exigidos para la prescripción adquisitiva del inmueble sito en la calle Sarandí …, piso …, Unidad Funcional …, de esta Ciudad, motivo por el cual solicitó la revocación de la sentencia apelada y la admisión de la demanda instaurada.

III. Como premisa, aclaro que tendré en cuenta el marco legal, doctrinal y jurisprudencial en función del cual el magistrado de la instancia anterior sustentó su decisión, pues se trata en el caso de hechos consumados antes de la entrada en vigencia del actual Código Civil y Comercial de la Nación (cfr. arg. art. 7, Código Civil y Comercial), sin perjuicio de advertir que, aun cuando se adoptara una postura distinta en relación a la aplicación de la ley en el tiempo, la solución no variaría, habida cuenta de los principios contemplados en los artículos 1891, 1899, 1909, 1911, 1939, 2565 y concordantes del nuevo ordenamiento legal.

IV. Una vez efectuada la aclaración preliminar en torno al marco legal que aplicaré para definir las cuestiones propuestas al conocimiento de este Tribunal, corresponde precisar que la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo y que, en particular, la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley. Estos conceptos, consagrados en el Código de Vélez, no han sufrido cambios en el actual Código Civil y Comercial.

En este caso concreto, la actora pretende obtener mediante la vía de la usucapión larga el dominio del inmueble objeto de la litis. Para ello, invoca su posesión a título de propietaria, pública, pacífica, inequívoca, continua e ininterrumpida durante veinte años (conf. art. 4015 del Código Civil), sin que obste a ello la falta de título o su nulidad, ni la mala fe en la posesión (art. 4016 del Código Civil). Cabe aclarar que ese plazo no ha sido modificado en el Código Civil y Comercial.

Ahora bien, se ha sostenido jurisprudencialmente que frente a las dificultades prácticas que presenta la prueba del animus domini, hay que tener en cuenta que si los actos posesorios –y sobre todo un conjunto de ellos, de distinta índole, apropiados a las características del fundo– se han repetido durante un lapso más que suficiente para prescribir sin interrupciones y denotando por parte de quien los ejerce una conducta objetivamente exteriorizada como de dueño, esos actos constituirían la prueba misma del animus rem sibi habendi (Cám. Apel. Civ. y Com., Trenque Lauquen, 29/8/91, elDialWSCBO). También se ha dicho en una orientación similar que si las evidencias versan sobre actos cumplidos a lo largo del plazo de prescripción, esas evidencias deben acreditar un comportamiento “activo” del usucapiente, comportamiento que se debe sostener en una cadena regular de actos, los que no necesariamente deben cumplirse a diario, pero cuanto menos demostrar el uso normal del inmueble, es decir, el uso que podría darle el verdadero propietario. Además, este uso regular demostrable a través de concretos actos posesorios, debe abarcar una etapa temporal bastante anterior a la fecha de promoción de la demanda (Cám. 1a. Apel. Civ. Com. La Plata, Sala III, 7/7/92, SAIJ, sum. B0200450, citado en Areán, Beatriz, “Juicio de usucapión”, p. 335).

En ese contexto, juzgo acertada la crítica de la actora en cuanto al límite temporal que el a quo le asignó a la interposición de la demanda, pues a diferencia de lo que surge del pronunciamiento apelado, considero que los veinte años que exige la ley pueden cumplirse durante la sustanciación del proceso (arg. art.163 inc. 6 in fine CPCCN). En otras palabras, el plazo exigido por la ley debe verificarse al momento de dictar sentencia, por lo que resulta útil a los fines de cumplir ese plazo el tiempo que hubiere transcurrido desde la promoción de la demanda. Una interpretación distinta, alejada del espíritu y finalidad de las normas procesales y de fondo, derivaría en un inútil y absolutamente disvalioso dispendio jurisdiccional y en una falta de reconocimiento del derecho que indudablemente asiste a quien hubiere permanecido en la ocupación del inmueble a título de dueño durante el mentado lapso de tiempo.

Siguiendo esa línea de razonamiento, analizaré la prueba rendida a fin de determinar si se encuentran reunidos los elementos que en el caso deben concurrir para declarar adquirido el dominio por usucapión.

Veamos:

De la prueba informativa producida por la actora resulta que el 30 de marzo de 1994 aquélla registró el cambio de su domicilio ante al Registro Nacional de las Personas al inmueble objeto de estos autos (v. fs. 1169/1172). La Policía Federal Argentina se pronunció a fojas 1194 en términos similares en relación al mentado domicilio.

A fs. 1245 Metrogas se expidió sobre la autenticidad de las facturas acompañadas por la actora e hizo saber que a la fecha de aquella contestación (02/07/2015) el inmueble no registraba deuda. La factura más lejana data de agosto de 1993 y la más reciente de junio de 2005, en tanto que la más antigua en la que se registra a la actora corresponde al mes de agosto de 1999.

AySA explicó en su contestación de fs. 1296 que no podía expedirse acerca de las facturas expedidas con anterioridad al 2001, por no tener forma de cotejarlo (la más antigua data de junio de 1993), aunque confirmó que las posteriores eran auténticas (la última data de marzo de 2008). También informó que a la fecha de su contestación (08/07/2015) el inmueble no registraba deuda.

A su vez, EDESUR indicó a fs. 1363 que las facturas acompañadas (correspondientes al periodo 1993/2005) eran auténticas, y que a la fecha de su contestación (06/07/2015) el inmueble no registraba deuda.

En el mismo sentido, la administración del consorcio del edificio informó a fs. 1413 que las expensas eran abonadas mensualmente por la actora –sin indicar concretamente desde cuándo– y que al 4 de marzo de 2016 no se registraba deuda por ningún concepto (04/03/2016).

La Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se pronunció a fojas 1358/1360 sobre la autenticidad de las constancias acompañadas por los períodos comprendidos entre 1994 y 2005.

Al respecto, se ha sostenido que el pago de los impuestos con mucha antelación a la iniciación del proceso por usucapión constituye un insuperable elemento objetivo de convicción acerca de la exteriorización del animus domini (Cám. Civ. y Com. Rosario, Sala II, 6/9/94, JA, 1997-I, síntesis) y si bien no basta ese pago para tener por probada la posesión, cuando ella surge de otros elementos probatorios obrantes en el proceso, no resulta razonable denegar la pretensión si ese pago se ha hecho con periodicidad regular durante todo el período previsto por la ley para considerar adquirido el dominio (plazo que, como ya lo dije, no ha variado en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación; ver al respecto artículo 4015 del Código Civil y 1899 del Código Civil y Comercial).

Por su parte, el Oficial de Justicia Daniel E. Valderrey se constituyó en el inmueble de la calle Sarandí …, UF …, piso …, con el fin de verificar su estado físico y de ocupación. El 29 de junio de 2015 dio cumplimiento con la manda, y al constituirse en el lugar donde debía practicarse la diligencia fue atendido por la actora.

Resulta necesario también señalar que del informe pericial agregado a fs. 1394/1399, presentado por el Ing. David Ezequiel Dolinko, se desprende que en el inmueble se han realizado múltiples refacciones de larga data, correspondiendo la más antigua a 20 años antes de la pericia (24/08/2015). A su vez indicó el experto que la factura obrante a fs. 530, emitida el 20 de abril de 2004 y que da cuenta de la realización de reparaciones en la unidad, concuerda parcialmente con las instalaciones que pudo verificar.

Por último, de las declaraciones testimoniales agregadas a fs. 1080 (M. E. P.), 1158 (R. M. L.) y 1159 (A. E. G.), resulta que la actora, al momento de brindarse cada una de sus declaraciones, se comportaba como dueña del departamento desde hacía más de 20 años. En los mismos términos brindó su declaración N. d. C. R. a fs. 1157, aunque no pudo precisar si la actora se comportaba con animus domini con anterioridad al año 2000 ya que fue en ese año cuando visitó por primera vez el inmueble.

En definitiva, los testigos fueron contestes en torno a la ubicación del inmueble, su descripción y a pesar de que algunos no pudieron indicar desde cuándo la actora comenzó a ocuparlo pues la conocieron cuando ya vivía allí, todos coincidieron en que la ocupación se llevó a cabo de manera ininterrumpida y pacífica, que aquélla abonaba todos los gastos de mantenimiento (expensas, impuestos, etc.) y que le hizo refacciones.

En este contexto, adelanto que habré de proponer una solución distinta para el litigio sometido a consideración de esta Sala, puesto que a mi juicio las pruebas producidas en el expediente y su valoración conforme a las normas jurídicas aplicables al caso me llevan a admitir la demanda instaurada. Aclaro que no paso por alto los testimonios brindados en esta instancia, pero lo cierto es que tanto los dichos de Z. como los de L. poco agregaron a lo que se desprende de los demás elementos probatorios que he valorado en el desarrollo de mi voto.

Ahora bien, aunque la mayoría de los testigos coincidieron en que la actora comenzó a ocupar el inmueble entre mediados y fines de los ochenta, la prueba documental más antigua data del año 1993, esto es, cuando aún no habían transcurrido los veinte años al momento del inicio de la demanda. También es cierto que el art. 24 de la ley 14.159, en su inciso c), establece que en este tipo de procedimientos “se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión” (decr. ley 5756/58).

Al respecto, cabe advertir que difícilmente los hechos que sirven de base a la adquisición que se pretende, por su variedad y reiteración a lo largo de los años, puedan ser acreditados a través de una única prueba. De allí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento (Alsina, Hugo, Tratado de Derecho Procesal Civil, p. 304).

Precisamente tal circunstancia es la que se verifica en autos. La pretensión de la actora encuentra suficiente fundamento, por un lado, en las declaraciones de los testigos a las que ya hice referencia, de las que surge que ha ejercido la posesión sobre el inmueble durante más de veinte años (plazo establecido por la ley para que opere la prescripción adquisitiva), y por otro, en la copiosa y variada prueba documental e informativa a las que también he aludido previamente, que dan cuenta de que la interesada ha abonado al menos desde 1993 los impuestos y servicios correspondientes al departamento en cuestión, y que complementan de modo suficiente los testimonios brindados en la causa. La valoración conjunta de todos esos elementos probatorios me permite llegar a la convicción de que la demanda debe prosperar, pues desde mi punto de vista no resulta imprescindible que los comprobantes de pagos de impuestos y servicios abarquen la totalidad del plazo previsto en el art. 4015 del Código Civil. Resultan suficientes, en cambio, las declaraciones contestes de los cuatro testigos en tal sentido, y la documentación que respalda esas afirmaciones durante más de trece de los veinte años en cuestión (desde 1993 hasta 2006, año en el que se promovió la demanda).

A todo evento, me parece determinante para modificar el pronunciamiento apelado el hecho de que a la fecha de la sentencia de primera instancia, y con mayor razón a la de este pronunciamiento, se ha cumplido el plazo exigido por la ley para declarar adquirido el dominio. En este sentido, reitero que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 163, inc. 6 in fine del Código Procesal, “la sentencia podrá hacer mérito de los hechos constitutivos, modificativos o extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos”, precepto que la jurisprudencia ha interpretado en el sentido de que si las condiciones fácticas sufrieron en el curso del juicio modificaciones de interés, no pueden dejar de tenerse en cuenta a la fecha de la sentencia, pues los jueces al dictarla deben contemplar las circunstancias existentes al momento de la decisión, aunque ellas sean sobrevinientes a la interposición de la acción.

En definitiva el juez, al momento de pronunciar sentencia, debe atender a las condiciones existentes a esa fecha, pues no sólo corresponde valorar las circunstancias propias de la traba de la litis sino también hechos modificatorios o extintivos producidos durante la tramitación del pleito.

Nótese que, de adoptar un temperamento contrario, se omitiría la consideración de las pruebas aportadas con visión de conjunto, en una ponderación global, y se aplicaría con excesivo rigor un método analítico que desvirtuaría el verdadero mérito de la prueba acopiada en el proceso por la vía de una visión parcializada de los elementos probatorios incorporados a la causa, con el resultado disvalioso que ello implica (CNCiv., Sala L, mi voto ‘in re’ “G. A. L. c/ R. M. E. s/ prescripción adquisitiva”, del 19/09/2018).

En ese sentido, considero atendibles los agravios vertidos por la actora en torno a la fuerza probatoria que mi colega de grado le asignó a la prueba testimonial, la cual a pesar de que carece de valor por sí sola, rodeada de otras aportaciones complementarias, es considerada por algunos autores como la más importante en el juicio de usucapión (ver opinión de Jorge H. Alterini, “Tratado de los Derechos Reales”, Ed. La Ley. Tº I, pág. 229).

Por otro lado, la relación que une a los testigos con la actora no debe interpretarse como un obstáculo para asignarles a sus dichos el valor probatorio que merecen, pues ocurre que en este tipo de procedimientos (como así también, por ejemplo, en numerosas causas de familia) son precisamente los amigos, los conocidos o los vecinos quienes se encuentran en mejores condiciones de declarar acerca de los extremos conducentes para la solución del litigio. Difícilmente pueda un extraño aportar datos relevantes acerca de si la actora ocupó un inmueble durante más de veinte años comportándose en relación a la cosa como si fuera su propietaria. Por lo demás, el número de declaraciones, el grado de coherencia entre ellas y el nivel de detalle brindado por cada uno de los dicentes me convencen de su pleno valor probatorio de conformidad con las reglas de la sana crítica, pauta que debe guiar la apreciación judicial de la prueba en los procedimientos civiles (conf. arts. 386, 456 y concs. del Código Procesal).

V. En definitiva, atendiendo a las características de la prueba en juicios de la naturaleza del presente (se trata como he dicho de una prueba compuesta derivada de la composición de pruebas simples que al ser evaluadas en su conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento), y de acuerdo con los elementos hasta aquí analizados, estimo que corresponde tener por probados los extremos alegados en el escrito inicial a los fines de admitir la pretensión, y por ello propongo al Acuerdo que se admita la queja vertida por la actora y se revoque el pronunciamiento apelado, declarando adquirido el dominio por la actora el día 30 de marzo de 2014, fecha que resulta de computar veinte años a partir de aquella que realizó el trámite de cambio de domicilio al inmueble objeto de autos, debiéndose oportunamente en la instancia de grado librar oficio y testimonio de estilo.

Aclaro que he optado por esa fecha porque si bien en el escrito de demanda se alude a 1984 como el año en el que B. habría comenzado a ejercer la posesión sobre la cosa con ánimo de dueña, lo cierto es que no obra en autos otra constancia documental que esclarezca la cuestión.

Todo ello lo dispongo en cumplimiento de lo previsto por el artículo 1905 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, norma que, a diferencia de otras a las que me referí al comienzo de mi voto, resulta de aplicación inmediata por revestir carácter eminentemente procesal ya que alude a los recaudos que debe cumplir el juez al dictar sentencia de prescripción adquisitiva, la que, por lo demás, no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comenzó la posesión (conf. Iturbide, Gabriela y Pereira, Manuel, “Efectos de la aplicación de la ley en el tiempo con relación a los derechos reales y a los privilegios”, en Revista del Código Civil y Comercial, La Ley, Año 1, Número 1, julio 2015, p. 30 y ss.; Kemelmajer de Carlucci, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, Ed. Rubinzal Culzoni, año 2015, p. 160 y ss.). Las costas de ambas instancias se imponen a la demandada vencida (art. 68, primera parte y art. 279 del Código Procesal). Así voto.

La Dra. María Isabel Benavente adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal resuelve: 1) Revocar el pronunciamiento apelado y declarar adquirido por la actora el dominio sobre el inmueble sito en la calle Sarandí …, piso …, Unidad Funcional …, de esta Ciudad, Mat. F.R. 8-555/42. 2) Encomendar a la instancia de grado la orden y libramiento del correspondiente oficio y testimonio de inscripción. 2) [sic] Las costas de ambas instancias se imponen a la demandada vencida (art. 68, primera parte y art. 279 del Código Procesal).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – Gabriela A. Iturbide. – María Isabel Benavente (Sec.: Adrián P. Ricordi).