W., G. I. c. R., J. L. s/ejecutivo
Comentado por Federico Manuel Lértora: Nulidad del mandamiento de intimación de pago.
Buenos Aires, 30 de mayo de 2024
Y Vistos:
1.) Apeló el demandado J. L. R. la decisión de fd. 106 a través de la cual se rechazó su planteo de nulidad contra la intimación de pago llevada a cabo el 13.06.23 y los actos dictados en consecuencia.
Los fundamentos del recurso obran en fd. 114/119, los que fueron contestados por la parte actora en fd. 121/122.
2.) El recurrente persigue que se deje sin efecto la resolución apelada.
Se agravió de que el juez de grado no haya abierto a prueba el incidente de nulidad y que no haya valorado la prueba que, según postula, certificaría el momento en que se notificó de las presentes actuaciones. Señaló que no debió tomarse como notificación los embargos de haberes pues, esta circunstancia no se encontraría acreditada en autos. Agregó que su profesión de buzo táctico de la Prefectura Naval Argentina lo obliga a traslados eventuales a todas partes del país. Sostiene la nulidad del mandamiento toda vez que no debió haberse fijado aquél en la puerta de un domicilio en el cual no residía y, si bien no fue redargüido de falsedad, ello lo fue porque se lo atacó de nulidad. Finalizó quejándose de que se hayan vulnerado sus derechos al debido proceso y a la defensa.
La ejecutante, a su turno, solicitó el rechazo del recurso, por entender que el memorial no constituía una expresión de agravios, pues no atacaba los fundamentos del juez, sino que constituía una mera manifestación de disconformidad que autoriza a que esta Sala lo declare desierto.
3.) Ahora bien, de las constancias obrantes en autos se advierte que la parte actora promovió acción de cobro ejecutivo contra por la suma J. L. R. de U$S 10.000, con más sus intereses (la accionante señaló, que la suma reclamada proviene de la falta de pago de veinte –20– pagarés suscriptos por el demandado por la suma de U$S 500 cada uno; fd. 2/8 y escrito de fd. 9/11). Asimismo denunció como domicilio del demandado el de Av. Juan de Garay 1262, piso 9, unidad 115, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (acompañó informe de dominio del cual se advierte que el edificio consta de varias alturas: 1262/64/68/70/72/74; fd. 12/13).
Solicitó embargo de haberes ante la Prefectura Naval Argentina y requirió, sólo en caso de que el accionando desconociera las firmas insertas en aquellos pagarés, que se efectuare la prueba pericial caligráfica.
3.1. Del auto de inicio se extrae que se ordenó el libramiento del mandamiento de intimación contra el accionado, por la suma de U$S 10.000 con más intereses U$S 4.000. Se aclaró que, en caso de frustrarse aquel diligenciamiento, la actora podría reiterar la misma sin necesidad de petición previa, considerándose como denunciado el domicilio inserto en el despacho a librarse. A su vez detalló que para el supuesto de no poder realizar la diligencia debido a que quien se pretende citar se encuentra en su domicilio en horas inhábiles, con el mismo apercibimiento anterior podría practicar una nueva, pero con habilitación de días y horas inhábiles, sin necesidad de petición previa. Asimismo, y por razones de economía procesal, añadió que en caso de resultar frustrada la diligencia realizada y de entender el peticionante que el requerido “vive allí”, podría librarse un mandamiento bajo responsabilidad de la parte actora sin que requiera petición previa. Finalmente, se destacó que en caso de resultar necesarios, a fin de conocer el domicilio del demandado, podría, también, librarse los correspondientes oficios de informes (fd. 14).
Con fecha 03.05.2023, mediante oficio electrónico, la Prefectura Naval Argentina informó haber tomado nota del embargo ordenado sobre los haberes del accionado.
3.2. Con fecha 28.03.2023, el oficial notificador se presentó en la dirección que surgía del mandamiento de intimación de pago –Av. Juan de Garay 1262, piso 9, unidad 115 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires– y, por no hallar chapa municipal, devolvió el documento (ver fd. 52).
Librado un nuevo mandamiento, este fue diligenciado con fecha 13.06.2023.
Allí, el oficial notificador, no pudiendo acceder a la unidad 115 del piso 9, procedió a fijar el documento con su duplicado y copias en la puerta del edificio “…de acuerdo a lo expresamente ordenado por S.S.…”.
3.3. El 15.08.2023, no habiendo opuesto defensas el accionado, se dictó sentencia de trance y remate, condenándolo a pagar U$S 10.000 con más intereses y costas (fd. 71).
3.4. El 25.09.2023, se presentó el demandado J. L. R. planteando la nulidad de la ejecución a partir del diligenciamiento del mandamiento de intimación, el que se habría hecho en un domicilio en el cual no residía. Además, negó la deuda y opuso excepción de falsedad de título.
Explicó que su “domicilio real” es en Paraná 1005, Barranquera, San Fernando, Provincia de Chaco y no donde se diligenció el mandamiento de intimación. En razón de ello es que solicitó la nulidad de todo lo actuado. A tal fin acompañó copia de su DNI. Señaló que tomó conocimiento de los presentes obrados cuando se presentó el 13.09.2023 en el domicilio de Av. Juan de Garay 1262, piso 9, unidad 115, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ya que dicho inmueble es de su propiedad, mas no es su domicilio.
Desconoció asimismo, la firma de los pagarés que se le pretende ejecutar.
3.5. El juez de gado rechazó el planteo de nulidad por considerarlo extemporáneo, desestimando la alegación hecha por el nulidicente en el sentido de que había tomado conocimiento del proceso al arribar a su propiedad de Av. Juan de Garay 1262, piso 9, unidad 115 el pasado 13.09.2023.
Para así decidir, consideró que la circunstancia de que su empleador, la Prefectura Naval Argentina, comenzara a ejecutar el embargo de haberes dispuesto en autos –desde abril del año 2023– es indicativa de que conocía las actuaciones.
A tal conclusión arribó, destacando que antes del 13.09.23, ya se le había comenzado a practicar los embargos ordenados en autos. Por ejemplo, señaló que con fecha 05.05.23 se le descontó de sus haberes la suma de $83.682,82; el día 05.06.23 la suma de $81.152,16, el día 05.07.23 $86.783,41 y $25.012,72, el día 03.08.23 se descontaron $109.047,20 y el día 06.09.23 $113.633,41, todos ellos con antelación a la fecha denunciada como de toma de conocimiento por el propio nulidicente (13.09.23).
Estimó así que la suma total de descuentos ($ 499.311,72) no pudo pasar inadvertida para el ejecutado, por lo que juzgó inverosímil la fecha alegada como toma de conocimiento, y consideró que ello ocurrió con el primer descuento de haberes.
4.) Se impone recordar, como primera medida, que la nulidad procesal es la privación de los efectos imputados a los actos del proceso que adolecen de algún vicio en sus elementos esenciales y que, por ello, carecen de aptitud para cumplir el fin a que se hallan destinados (cfr. Palacio Lino, “Derecho Procesal Civil”, Editorial Abeledo Perrot, Tº I, pág. 387).
Dicho ésto, recuérdase que uno de los presupuestos esenciales para su declaración es el denominado “principio de trascendencia” plasmado en el antiguo brocárdico galo “pas de nullité sans grief” (CNCiv., Sala “D”, in re: “Coll Collada A. c/Municipalidad de la Capital”, del 12.6.86, LL, 1986-D-174). Es que, las nulidades existen, en la medida en que se ha ocasionado un perjuicio debiendo limitar su procedencia a los supuestos en que el acto que se estima viciado sea susceptible de causar un agravio o perjuicio concreto al impugnante (esta CNCom., Sala “E”, in re: “Depart S.A. c/Goldemberg”, del 11.11.87; LL, 1989-B-611); pues frente a la necesidad de obtener actos procesales válidos, existe la necesidad de obtener actos procesales firmes, sobre los cuales pueda consolidarse el derecho (CNCiv., Sala “E”, in re: “Sabbattini c/Consorcio de Propietarios”, del 28.4.81, RED 15-671; íd. Sala “F”, in re: “Beltrame H. Caminos R.”, del 24.6.96).
5.) En el contexto descripto más arriba, no comparte la Sala el razonamiento seguido por el juez de grado para rechazar la nulidad, considerándola no solo extemporánea, sino sosteniendo que pesa sobre quien la alega, la carga de acreditar la tempestividad del planteo, es decir, acreditar el momento en el que habría tomado conocimiento del acto nulo.
Es sabido que las nulidades procesales son susceptibles de convalidación por consentimiento expreso o tácito de la persona a quien presuntamente perjudiquen y no haya reclamo dentro de los cinco (5) días subsiguientes a haberse anoticiado, tal como lo prescribe el art. 170, segundo párrafo CPCCN.
Sin embargo, se ha dicho, no es procesalmente exigible que se acredite el momento en que el nulidicente tomó conocimiento del vicio. Ello así, en tanto no constituye recaudo de procedibilidad nulidificatoria. Será carga de la contraparte arrimar prueba tendiente a demostrar lo contrario, es decir: que se ha producido un consentimiento tácito que torne impertinente la invalidez pretendida (CNCom, Sala B, in re “A.G. Cordero c/ Cirlafin SA s/ordinario”, del 26.12.86; ídem, Sala C, in re “L. Guillon c/ Forciniti, Mario s/ ejecutivo”, del 10.10.06; Sala F, 27.12.13, “Geijo Ernesto Javier Octavio C/ Dubini María Silvina S/Ejecutivo”, Sala B, Empy Ascensores SRL C/ Consorcio de Prop. de la Calle B de Irigoyen 670/8 S/ Sumarísimo del 21/10/08).
En ese orden de ideas, el o los descuentos que hayan producido como consecuencia de la traba del embargo decretado en autos, no pueden predicar per se una efectiva toma de conocimiento del proceso y menos aún de la intimación de pago. En el mejor de los casos y para el supuesto de que el empleador haya notificado al trabajador la medida ordenada, entregando copia de la resolución judicial en cumplimiento de la obligación que le impone la Ley 27.320 –extremo, por cierto, no acreditado– ello habría significado que el embargado sabía de la existencia del proceso y nada más. Y suponer, como lo ha hecho el juez, que el eventual conocimiento de la existencia del juicio conlleva el haberse notificado de la intimación de pago, importa soslayar la posibilidad de que la existencia de un embargo no supone necesariamente que la intimación de pago se ha llevado a cabo.
Dicho esto, considera el Tribunal que, a partir de los elementos arrimados al expediente, no cupo rechazar, por extemporáneo, el planteo de nulidad.
6.) Dicho esto y en la medida en que el magistrado, pese a rechazar la nulidad por tardía, ha analizado el valor de los elementos documentales aportados por el ejecutado en su defensa (v. gr. DNI, pasaje de Flecha Bus; factura de Personal-Flow), por lo que debe entenderse que ha ingresado, al menos mínimamente, en su tratamiento, lo que habilita a esta Sala a hacer lo propio.
6.1. Hecha esta prevención, cabe reparar en las explicaciones brindadas por el oficial notificador en el informe que surge del mandamiento diligenciado con fecha 13.06.2023 (por el cual se tuvo por intimado de pago al ejecutado), mandamiento que fijó en la puerta del edificio sito en la Av. Juan de Garay 1272, piso 9, unidad 115, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
De dicho informe surge textualmente: “…no pudiendo acceder hasta a unidad funcional 115… …intimé de pago… …y procedí a notificarle… …fijando el duplicado y las copias acompañadas en la puerta del edificio, de acuerdo a lo expresamente ordenado por S.S. Conste.” (el destacado es del Tribunal). Sin embargo, del cuerpo del mandamiento y de los despachos allí transcriptos no se advierte tal orden y tampoco surge que se haya identificado al demandado o que la diligencia se haya entendido con persona alguna.
Sí, en cambio, puede extraerse de la transcripción en el mandamiento del proveído de fecha 29.12.2022, que el juez había admitido llevar a cabo la diligencia “bajo responsabilidad de la parte actora”, aunque ello era así, sólo ante una eventual frustración de la diligencia y si el peticionante entendía que el requerido vivía allí.
Ahora bien, ante el contexto fáctico antes descripto, bien vale recordar los términos del art. 53 del Capítulo III del “Reglamento” de la Oficina de Mandamientos y Notificaciones, Acordada 3/75 CSJN (bajo el título “De los mandamientos de intimación librados a domicilios denunciados”) que textualmente dispone: “no ordenándose en el mandamiento expresamente lo contrario, cuando se trate de domicilio simplemente denunciado, si no se responde a los reiterados llamados, o se informe que no es domicilio del requerido o no conocerle, se devolverá sin accionar el mandamiento al tribunal que lo libró, dejando constancia de esas circunstancias. Si por informe de los vecinos u otra circunstancia el domicilio apareciere ser el de la persona indicada, el oficial de justicia deberá volver otra vez a hora apropiada” (el destacado es de la Sala).
De ello se deriva que, no surgiendo del mandamiento que algún vecino o el encargado le hayan informado al oficial de justicia que el ejecutado “vive allí”, debió el auxiliar devolver el documento, ya que no había sido librado “bajo responsabilidad” de la parte.
6.2. Y a ello cabe adicionar dos extremos: (i) por un lado que, según surge de la copia del DNI acompañado a fd. 76/87 (ver pág. 23), que luce emitido con fecha 22.04.2023, el demandado denunció como domicilio ante el Registro Nacional de las Personas el de Avenida Río Paraná 1005, Barranqueras, San Fernando, Provincia de Chaco, y (ii) por el otro, que el pasaje de ómnibus emitido a su nombre desde la ciudad de Corrientes lleva fecha de salida 12.09.23 a las 20.05 hs. con arribo a la terminal de Retiro el día 13.09.23, aproximadamente a las 09.00 hs. (ver pág. 10 de fd. 76/87).
En cuanto a la factura de Personal Flow (pág. 12 de fd. 76/87), si bien no informa el mismo domicilio que el que consta en el DNI, sino uno ubicado en la ciudad de Corrientes (ciudad ubicada en la margen opuesta del río Paraná), sí da cuenta de que el servicio contratado a nombre de J. L. R., estaba transcurriendo, al mes de septiembre de 2023, su cuarto mes de promoción, de lo que se infiere, que habría sido contratado durante el mes de junio 2023, mes en el cual se llevó a cabo en esta ciudad la diligencia impugnada.
En tal contexto, la aseveración hecha por el ejecutado en el sentido de que el inmueble de la Av. Juan de Garay 1272, piso 9, unidad 115, CABA si bien sería de su propiedad, no era su domicilio al tiempo de llevarse a cabo la intimación de pago, se presenta como una versión verosímil.
En orden a las circunstancias descriptas, estima la Sala que el planteo introducido por el quejoso revistió seriedad suficiente en los términos requeridos por los arts. 172 y 545, inc. 1º CPCCN, por lo que correspondió adentrarse en la dilucidación de la cuestión relativa a la validez de la diligencia de intimación de pago cumplimentada en el sub lite.
Recuérdese que el art. 543 del mismo cuerpo normativo establece que “son irrenunciables la intimación de pago, la citación para oponer excepciones y la sentencia”. Ello es así, porque en este tipo de procesos, el mandamiento de intimación de pago cumple una doble función; por un lado es una orden del juez al oficial de justicia para que intime el pago al ejecutado del capital reclamado y lo calculado por intereses y costas y, por el otro, es el acto introductivo de la defensa, que importa la citación para oponer excepciones y convierte en parte al ejecutado (cfr. Colombo, Carlos J., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación anotado y comentado”, Tº V., pág. 64).
En otras palabras, la intimación de pago en el juicio ejecutivo no constituye el mero traslado de la acción interpuesta sino que, en virtud de la naturaleza del título que la sustenta, comporta un verdadero requerimiento de pago formulado por el oficial de justicia contra el cual pueden oponerse determinadas y taxativas defensas (cfr. fallo transcripto en Colombo – Kiper, ob. cit., pág. 64).
En esta línea, procede la nulidad de la ejecución si se demuestra que el accionado no fue intimado y citado al pago, toda vez que se ve privado de ejercer su legítimo derecho de defensa y oponer las excepciones que puede entender que le competen para resistir la ejecución (esta Sala, 09.09.2010, Musmanno Héctor Vicente C/ Nordi Elbio Alberto S/Ejecutivo).
Así pues, siendo la intimación de pago una actuación ineludible a efectos de asegurar la defensa en juicio del demandado ya que la misma conforma, propiamente, el traslado de la demanda en el proceso ejecutivo, ese trámite procesal debe rodearse de las mayores garantías con el fin de que llegue a conocimiento efectivo del accionado (esta CNCom., esta Sala A, 17.12.09, “Ojea Eduardo Matías c. Beirwerth Gustavo Roberto s. Ejecutivo”; íd., Sala B, 2.09.76, “Labate Pascual c/ Forace Juan s/ Ejecutivo”). Por lo tanto, al importar dicha diligencia la citación para oponer excepciones, resulta ser un acto esencial en tanto que introductivo de la instancia y su omisión compromete gravemente la defensa en juicio garantizada por el art. 18 CN, lo que obliga a extremar el rigor en la apreciación de la legitimidad del trámite respectivo (esta CNCom., Sala C, 23.11.73, “Granja Tres Arroyos S.A. c/ García Hilda s/ Ejecutivo”).
A partir de tales elementos, cabrá declarar la nulidad de la intimación de pago.
7.) Dado lo particular de la cuestión traída a conocimiento del Tribunal, las costas se imponen en el orden causado (arts. 68 y 69 CPCCN).
8.) Por todo ello, esta Sala resuelve:
a. Admitir el recurso interpuesto y revocar la resolución de grado, declarando la nulidad de la intimación de pago llevada a cabo el 13.06.23.
b. Las costas de ambas instancias se imponen en el orden causado atento las particularidades del caso (arts. 68 y 69 CPCCN).
Notifíquese y oportunamente, devuélvanse virtualmente las actuaciones a la instancia anterior.
A fin de cumplir con la publicidad prevista por el art. 1 de la ley 25.856, según el Punto I.3 del Protocolo anexado a la Acordada 24/13 CSJN y con el objeto de implementar esa medida evitando obstaculizar la normal circulación de la causa, hágase saber a las partes que la publicidad de la sentencia dada en autos se efectuará, mediante la pertinente notificación al CIJ. – María Elsa Uzal. – Héctor O. Chomer. – Alfredo A. Kölliker Frers (Prosec. “Ad-Hoc”: Pablo Caro).
C., F. c. E., J. P. s/ ordinario
En Buenos Aires a los 14 días del mes de septiembre de dos mil veintidós, reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “C., F. CONTRA E., J. P. SOBRE ORDINARIO”, EXPTE. CIV 41507/2019; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctora Tevez, Doctor Barreiro y Doctor Lucchelli.
Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 7 de diciembre de 2021?
La Sra. Juez de Cámara Dra. Alejandra N. Tevez dice:
I. Antecedentes de la causa
a.1. F. C. (en adelante, “C.”) demando a J. P. E. (en adelante, “E.”), por daños y perjuicios que estimó en u$s 12.000 y $ 150.000, intereses y costas.
Explicó que el 22.11.2017 suscribió una reserva ad referendum para la adquisición de un departamento, entregando al accionado en su condición de corredor inmobiliario la suma de u$s 6.000.
Destacó que su intención era habitarlo, razón por la cual, si bien cuando lo visitó observó que se encontraba ocupado por un inquilino, el accionado se comprometió a que sería entregado deshabitado y así quedó asentado en el instrumento de reserva. Señaló también que ello era condición del Banco de la Nación Argentina para el otorgamiento de un crédito hipotecario que gestionó y le fue otorgado.
Continuó relatando que 48 hs antes de proceder a la escrituración el inmueble continuaba habitado, motivo por el cual la operación no pudo llevarse a cabo. Atribuyó responsabilidad al corredor inmobiliario ante el incumplimiento en la condición de entregarlo libre de ocupantes.
Reclamó la restitución de los u$s 6.000 dejados como reserva, con más otra suma equivalente (CCyCN 1079) y señaló que el corredor inmobiliario, por resultar responsable de la frustración de la operación, perdió el derecho a percibir su comisión.
Indicó también que si bien su reserva fue efectuada ad referendum, nunca le fue comunicada fehacientemente la aceptación por parte del propietario ni consta en el documento de reserva, razón por la cual el demandado carece de justificación alguna para retener las sumas entregadas.
Transcribió el intercambio epistolar y correos electrónicos cursados con la contraparte, fundó en derecho su reclamo, ofreció prueba en sustento de su postura y cuantificó los rubros reclamados del siguiente modo: i) daño material, u$s 12.000; y ii) daño moral y psicológico, $150.000.
b. En 2.10.2019 se tuvo por extemporánea la contestación de demanda presentada por E., resolución que fue confirmada por esta Sala F el 19.12.2019.
c. A fs. 284 se pusieron los autos para alegar y tal derecho fue ejercido por la actora en fs. 286/291 y por la demandada en fs. 292/295.
II. La sentencia de primera instancia
a. El a quo dictó sentencia el 7.12.2021. Admitió parcialmente la demanda y condenó a J. P. E. a pagar a F. C. U$S 6.000 como devolución de reserva y $ 75.000 por resarcimiento del daño moral, con más los intereses, y procedió a regular honorarios.
b. Para así decidir en primer orden ponderó que la falta de contestación de demanda permite tener por ciertos los hechos pertinentes y lícitos afirmados por la parte actora como fundamento de su pretensión; valorando para ello las demás circunstancias de la causa (arts. 356 inc.1 y cc. CPCCN).
En tal inteligencia, tuvo por auténtica la documentación acompañada –particularmente la “reserva de compra”– y también los hechos afirmados por la accionante.
c. De otro lado el primer sentenciante observó que la oferta de reserva efectuada ad referendum no luce aceptada por el propietario y ello fue afirmado por la actora en su demanda, razón por la cual juzgó que la pretendida aceptación del contrato invocada por el demandado en su alegato careció de andamiaje probatorio, siendo insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.
Asimismo, dada la falta de contestación de demanda y cuanto emerge de los correos electrónicos, halló demostrado que E. incumplió con la condición de contar con el inmueble desocupado, tornándolo inadecuado para el fin previsto, esto es, que la actora pudiera habitarlo.
Concluyó que el corredor retuvo injustificadamente los fondos correspondientes a la reserva y ofreció mediar en la adquisición de un bien “libre de ocupantes” cuando no era así, comprometiendo su responsabilidad.
d. Se abocó luego a los rubros indemnizatorios reclamados y admitió la devolución de los u$s 6.000 entregados por la reserva, dada la falta de acreditación de la aceptación de la oferta de reserva y de la entrega al vendedor del inmueble. Rechazó que dicha suma deba ser restituida “doblada” dado que fue previsto en el contrato que ello ocurriría en caso de que el vendedor aceptare la oferta y luego éste se arrepintiera, circunstancias que consideró no acontecieron en el caso.
Juzgó procedente también el resarcimiento por daño moral por la suma de $75.000 e impuso las costas al demandado.
III. Los recursos
Contra dicho pronunciamiento interpusieron apelación ambas partes en fs. 305 y fs. 301 y fueron concedidos a fs. 306 y fs. 302 respectivamente.
Los incontestados agravios de C. corren en fs. 324/332, mientras que los de E. lucen a fs. 314/322 y merecieron respuesta en fs. 334/340.
En fs. 342 se llamaron los autos para dictar sentencia en el orden establecido en el sorteo practicado en fs. 343 (Cpr. 268).
IV. Los agravios
La parte actora invocó en sus agravios que: i) contrariamente a lo juzgado en el grado, la reserva fue aceptada por el vendedor, ii) ante la falta de contestación de demanda, debió admitirse la pretensión en su integridad, iii) corresponde la devolución doblada de la reserva, iv) debe elevarse el monto admitido por daño moral, y v) la sentencia incurre en arbitrariedad.
De su lado el demandado postuló en su recurso que: i) el vendedor había aceptado la reserva, ii) en su condición de intermediario no resulta legitimado pasivo para ser demandado, iii) no desatendió ninguna de sus obligaciones, iv) resulta improcedente la admisión del daño moral, y v) la accionante incumplió previamente con su obligación incurriendo en mora.
V. La solución
a. Aclaración preliminar
Diré, liminarmente, que el análisis de los agravios esbozados por los quejosos no seguirá necesariamente el método expositivo por ellos adoptado; y que no atenderé todos los planteos recursivos, sino sólo aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto en la causa (conf. CSJN, “Altamirano, Ramón c/ Comisión Nac. de Energía Atómica”, del 13.11.86; ídem, “Soñes, Raúl c/ Adm. Nacional de Aduanas”, del 12.02.87; bis ídem, “Pons, María y otro” del 6.10.87; ter ídem, “Stancato, Caramelo”, del 15.9.89; y Fallos 221: 37, 222: 186, 226: 474, 228: 279, 233: 47, 234: 250, 243: 563, 247: 202, 310: 1162; entre otros).
Así porque los magistrados no están obligados a seguir a las partes en cada una de las argumentaciones, ni a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas a la causa, sino solo aquellas estimadas conducentes para fundar sus conclusiones (CSJN, Fallos: 272: 225; 274: 113; 276: 132; 200: 320; esta Sala, mi voto, in re, “Bocci Jorge Humberto c/ Inmobiliaria Prisa S.A. s/ ordinario” del 10/10/19, entre muchos otros).
b. Aceptación de la reserva
Recuerdo que ambos litigantes se alzaron contra la conclusión a la que arribó el a quo en punto a que no se habría producido efectivamente la aceptación de la reserva por parte del vendedor.
Para decidir en tal sentido ponderó el sentenciante de grado que así lo sostuvo la accionante al demandar, no surgía de las constancias de la causa la aceptación, el apartado destinado a tal fin en el instrumento de reserva lucía sin completar y firmar por la parte vendedora y ello tampoco fue acreditado por el demandado. Juzgó además que resultaba insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.
Disiento en este punto con cuanto fuera decidido en el grado, aspecto sobre el cual seguidamente me explayaré. No obstante, me permito aclarar que esta discrepancia no me llevará a modificar el sentido y alcance de la condena de restitución de las sumas entregadas por la actora en concepto de reserva sin doblar.
Paso de seguido a fundar mi anticipada conclusión.
Resulta cierto que en el instrumento de “Reserva de Compra” que fuera aportado por la actora –cuya autenticidad ha quedado debidamente acreditada ante la falta de desconocimiento, producto de la incontestación de demanda– luce sin completar ni firmar el apartado destinado a plasmar la aceptación del vendedor (ver documento, pág. 1 y pág. 2).
Sin embargo, la carencia de la expresa aceptación, en el caso, resulta suplida por la conducta desplegada por las partes a lo largo de todo el tiempo en el que se sucedieron las negociaciones hasta la proximidad de la fecha de otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y constitución de mutuo con garantía hipotecaria.
Me explico. En primer orden observo que la oferta de reserva de la actora ad refendum se efectuó el 22.11.2017 (ver documento, pág. 1 y pág. 2) y que se formuló por un plazo de 5 días corridos, razón por la cual, de no haber sido aceptada, C. se encontraba habilitada a partir del 27.11.2017 a exigir la restitución de los u$s 6.000 entregados en dicho acto. Sin embargo, no solo no procedió a reclamar el reembolso, sino que, antes bien, avanzó con los trámites inherentes al otorgamiento de la escritura de compra-venta.
En efecto, fue invocado por la actora en su demanda y no se halla controvertido que se estableció como fecha de escrituración el 23.5.2018.
Y en función de lo que emerge de los correos electrónicos –cuya autenticidad fue corroborada por la inimpugnada ampliación del informe pericial informático– la conducta de los litigantes se ajustaba a un negocio propio de aquél que resultó aceptado por la parte vendedora y se encaminaba a su ejecución.
Señalo a tal fin:
(i) El correo del 9.3.2018 enviado por el demandado a la actora cuyo asunto reza “Escritura simultánea” en el que reenvió un mail de cierta escribana donde se da cuenta de que se pidieron todos los certificados, salvo dominio e inhibición, a la espera de una fecha para escriturar.
(ii) El correo del 10.3.2018 en el cual la actora responde que se comunicó con ella la escribana.
(iii) Los correos del 12, 13, 14 y 15 de marzo de 2018 en los cuales la actora, además de solicitar ciertas medidas del inmueble, indagaba sobre los avances en la búsqueda de un nuevo departamento por parte del ocupante.
Así entonces, todo el tiempo corrido desde la realización de la reserva, el 22.11.2017, hasta la frustración del acto de escrituración 48 hs. antes de su otorgamiento, el 21.5.2018 –esto es, durante cuatro meses y medio– y la actividad desplegada tanto por la compradora como por el corredor intermediario, permiten dar razón a ambos recurrentes en punto a que la parte vendedora había aceptado la propuesta.
Refuerza esta conclusión el hecho de que el Banco de la Nación Argentina informó que acordó con la actora en fecha 12.5.2018 el otorgamiento de préstamo hipotecario por $2.770.000 por un plazo de 360 cuotas y con fecha 18.5.2018, a pedido de la titular interesada, se amplió el monto del mismo a $2.984.000 –tan solo 5 días antes de la fecha de escrituración–, préstamo este que finalmente no se concretó debido a que las partes no se presentaron a escriturar (v. informe del BNA, pág. 40).
Por último, la aceptación del vendedor queda también corroborada por el contenido de las cartas documento cursadas entre los litigantes en las cuales se achacan recíprocamente la culpa en el incumplimiento de la escrituración (v. CD de fecha 11.6.2018, 18.6.2018 y 26.6.2018).
No paso por alto las labores previas que usualmente deben llevarse a cabo para el otorgamiento de una escritura traslativa del dominio de un inmueble y la constitución de un mutuo hipotecario, y el hecho de que necesariamente debe contarse con la colaboración del titular registral. Ello en la medida que es de público y notorio que el vendedor debe entregar al escribano interviniente toda la documentación de rigor obrante en su poder para proceder al estudio de títulos, además de que el profesional habrá de proceder a la traba de la matrícula y preparación del borrador de la escritura. Y, en el caso bajo examen hay consenso, como dije, en punto a que el negocio se frustró cuando faltaban tan sólo dos días para la firma, lo que permite conjeturar que la parte vendedora había puesto a disposición de la escribana interviniente la documentación necesaria para llevar a cabo el acto escritural, conducta propia de quien aceptó la oferta de reserva de su cocontratante.
Todas las conductas antedichas resultan encuadrables en aquellas previstas en el art. 262 del CCyCN, norma que dispone: “Manifestación de la voluntad. Los actos pueden exteriorizarse oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material”, a la vez que el art. 979 del mismo cuerpo establece que “Toda declaración o acto del destinatario que revela conformidad con la oferta constituye aceptación”.
Sobre el punto, se tiene dicho que, como se aplica el principio de libertad de forma (arts. 284, 958, y en el iter negocial de los contratos por adhesión, art. 990), no hay óbice para que –al menos en la generalidad de los contratos, aunque no en todos– la aceptación se manifieste en forma tácita (art. 264), expresión cuya mejor explicación se halla en el derogado art. 1146 del Código de Vélez Sarsfield “si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta” (conf. Luis FP Leiva Fernández, en “Código Civil Y Comercial Comentado. Tratado Exegético” 3ª edición, dirigida por Jorge H. Alterini, pág. 130, ed. Thomson Reuters-La Ley, Buenos Aires, 2019).
Las consideraciones hasta aquí apuntadas me persuaden –tal como lo anticipara– de que, contrariamente a cuanto fuera juzgado en el grado, la reserva de compra ad refendum devino aceptada por el vendedor, aun cuando no se hubiera dejado constancia expresa y por escrito de tal circunstancia en instrumento alguno.
Y, a todo evento, he de agregar que la expresión volcada por la actora en su demanda relacionada con la falta de comunicación formal de la aceptación de la oferta, no implica lisa y llanamente que la aceptación nunca ocurrió.
Una detenida lectura del escrito troncal permite observar que dicha mención fue plasmada de modo subsidiario para el caso de que “inverosímilmente esta demanda no triunfe en su pretensión”, argumentando entonces que “si la oferta de compra nunca fue aceptada entonces la reserva sería cuanto menos, incausada, por lo tanto también en este supuesto corresponde la restitución de las referidas sumas entregadas” (v. pág. 5 de demanda).
De ahí que, en base a todo lo expuesto, juzgo que la oferta de compra ad refendum de la actora devino aceptada por la parte vendedora, tal lo invocado por ambos litigantes en sus recursos.
c. Incumplimiento del corredor inmobiliario
c.1. E. se alzó además contra la condena dictada en su contra y que fuera estructurada sobre la base de dos premisas: (i) la retención injustificada de los fondos correspondientes a la reserva, y (ii) la intermediación en la compra-venta de un inmueble libre de ocupantes cuando no se cumplía dicho recaudo, circunstancia que comprometía su responsabilidad (CCyCN: 1347).
Postuló en el recurso la falta de legitimación para ser demandado al no ser parte en la relación jurídica sustancial entablada entre la actora y la parte vendedora, por resultar un mero intermediario.
Señaló además que el importe entregado de u$s 6.000 estaba en manos del propietario, en su calidad de vendedor, tal lo estipulado en el documento de reserva.
Argumentó finalmente que C. tenía conocimiento de que el inmueble se encontraba ocupado por un locatario con contrato vigente por un año más y que, en todo caso, la hipotética inobservancia en que podría haber incurrido el vendedor y/o la falta de desocupación en término por un tercero inquilino, no implica incumplimiento alguno atribuible a su parte.
c.2. Principiaré el tratamiento de las quejas reseñando, como hiciera a través de cierto aporte doctrinario en el que colaboré, que en el desarrollo de la actividad que le es encomendada, el corredor promueve la conclusión de contratos y, a tal fin, se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda. No es él quien celebra el negocio jurídico a nombre de las partes, sino que son éstas quienes directamente lo perfeccionan con su intervención. Así, la nota distintiva del corretaje está constituida por el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados. La obligación nuclear del corredor constituye una prestación profesional: mediar en la negociación o conclusión de uno o varios negocios. En el marco de esa función de intermediación tiene además determinados deberes secundarios de conducta, que el CCyCN enumera en el art. 1347. De acuerdo con esta norma, el corredor debe, entre otras cuestiones: proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a los contratantes, así como comunicar a aquellos todas las circunstancias que conozca y que puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio (ver in extenso: Tevez, Alejandra Noemí, en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, comentarios a los art. 1345 a 1355, tomo III, pág. 915 a 935, obra dirigida por el Dr. José María Curá, ed. La Ley, Buenos Aires, 2015).
c.3. Aplicando tales conceptos al caso bajo examen, advierto, por un lado, que aún cuando el inmueble que el defendido ofreciera en venta se encontraba ocupado por un locatario –difiriendo de cuanto fuera establecido en el documento de reserva– ello no implica que hubiera aquél incumplido con sus obligaciones como corredor. No obstante, lo anterior no desvirtúa aquello que fuera juzgado en el grado en punto a que de todos modos retuvo injustificadamente la suma entregada por la actora; es por esta razón que la condena dictada en su contra habrá de mantenerse.
Me explico. No se encuentra controvertido que el inmueble objeto de negocio se hallaba ocupado por un inquilino al tiempo en que C. se interesó en la operatoria, y que esa ocupación se mantuvo durante todo el lapso en que se llevaron a cabo los preparativos para arribar a la firma de la escritura de compra-venta.
Sin embargo, esta circunstancia, en mi parecer, no conlleva a considerar que el corredor transgrediera los establecido en el art. 1347 del CCyCN.
En efecto. A partir de los elementos aportados al proceso, resulta patente que C. lo visitó por primera vez estando ocupado y siguió atentamente la situación del locatario y su comprometida reubicación hasta la frustración de la compra motivada en su permanencia en el inmueble.
Me persuade de ello, por un lado, cuanto expresara la actora en su demanda, donde refirió que “al realizar una visita al inmueble… tomó conocimiento que había una persona llamada “s.” morando en el mismo, que estaba en vías de mudarse pero que, en una clara muestra de continuar adelante con la operación de compraventa, de acuerdo con lo manifestado por el demandado y con lo que éste último se comprometió, este morador desocuparía el inmueble en cuestión en el mes de marzo de 2018” (sic, ver pág. 11 de demanda).
Y, de otro, me convence el contenido de los correos electrónicos que aportara con la demanda antes apuntados, en los que se refirió al estado de ocupación y al avance de la mudanza.
Es así que el 13.3.2018 la actora escribió, en clara referencia al ocupante: “quiero saber si dejará las luces y cortinas y cuánto me cobra por las mismas; así como saber si consiguió departamento”; recibiendo como respuesta de la inmobiliaria el 14.3.2018 que “Se retrasó con la mudanza porque está con problemas laborales, en cuanto lo resuelva va a seguir ocupándose. El tema de las luces y cortinas le vamos a avisar y te vamos a pasar el contacto directo para que arreglen entre ustedes”.
En el siguiente correo aportado C. escribió: “Hola I., aguardo medidas y contacto. Por otro lado no conviene que concurra al banco a presionar por la escritura cuando S. no consiguió lugar (aunque mucha garra no le puso, hace 3 1/2 meses que lo sabe). Puedo aguardar hasta fines de marzo principios de abril, para mudarme”.
El conocimiento del estado de ocupación resulta ratificado también con la declaración testimonial de A. L. G. M. quien sostuvo que “en el momento que nosotras hicimos la visita había un inquilino, yo le pregunté si se iba a ir y dijo que sí, que no había problema y que iba a arreglar eso con la inmobiliaria, estaba el de la inmobiliaria en ese momento y dijo que sí, que de eso se iban a ocupar ellos” (sic, v. respuesta 10º).
En el mismo sentido depuso C. M. D. quien expresó “Recuerdo haber visto mails donde la Sra. C. me compartió algún Whatsapp que dpto elegido estaba habitado por una persona que se había comprometido a irse, creo que era alguien que debía irse” (v. respuesta 10º).
Ante este cuadro de situación, dable es inferir, de un lado, que más allá de cuanto se plasmara en la Reserva de Compra, el inmueble en todo momento se encontró locado, circunstancia que no resultaba ajena a la actora desde que lo advirtió desde su primera visita, y, ello no obstante, procedió a realizar una oferta de compra. Y, de otro lado, resulta evidente que todos los intervinientes en la operación esperaban que el inquilino, quien contaba con contrato vigente, desocupara el inmueble antes de la fecha de escrituración.
El incumplimiento de esta última condición –que conllevó a la frustración de la operación– no puede ser enrostrado al corredor. Así pues, en definitiva, era la parte vendedora quien había asumido el compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes al aceptar tácitamente la oferta que incluía tal previsión.
La permanencia del estado de ocupación hasta la víspera de la fecha de escrituración y constitución de mutuo hipotecario fue lo que en definitiva llevó a C. a considerar incumplida la exigencia de que le sea entregado “libre de objetos y ocupantes”. Así porque, si bien la situación no le resultaba desconocida, como dije, contaba con la expectativa de que se resolviera de acuerdo a sus intereses en tiempo oportuno.
Esto es en definitiva lo que llevó al fracaso del negocio en el que intervino el corredor; pero, insisto, en mi parecer ello no resulta atribuible al profesional demandado.
En este punto me permito recordar que el corredor no es parte del negocio que llevan adelante las partes; como antes señalé, el rol que asume es el de acercarlas y mediar entre ellas para que concluya satisfactoriamente.
Es que se pueden distinguir precisamente dos actos jurídicos bien definidos y de distinta naturaleza: (i) el contrato de corretaje entre el corredor y comitente, que tiene por finalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes; y (ii) el contrato principal, que se lleva a cabo entre aquellas partes que el comitente ha conseguido acercar, respecto del cual el corredor resulta ajeno.
También hay que distinguir, pero ahora respecto exclusivamente de la relación de corretaje, dos tiempos distintos que ella tiene. En efecto, en un primer estadio el comitente encarga al corredor su actividad mediadora, de cooperación, para realizar un contrato determinado. Y luego, localizada la otra parte, el corredor transmite la propuesta; sólo si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente, naciendo allí el segundo estadio de la relación de corretaje, del cual surge el derecho del corredor a cobrar su comisión (conf. Jorge H. Alterini “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3º edición, tomo III, pág. 745, ed. La Ley, Buenos Aires).
Lo anterior permite razonar que el vínculo obligacional –que contemplaba la entrega del inmueble libre de objetos y ocupantes– no resultaba exigible al corredor, en tanto su rol era el de intermediar y acercar a las partes.
De allí que, en síntesis, no hubo un incumplimiento en las obligaciones establecidas en el art. 1347 del CCyCN.
Agrego que la circunstancia de que no se hubiera accionado contra la parte vendedora ni tampoco fuera citada a juicio como tercera me impide formular cualquier tipo de consideración sobre la conducta desplegada en el contrato y su eventual cumplimiento/incumplimiento del compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes.
Llegada a este punto he de resaltar que se encuentra suficientemente demostrado por medio de las declaraciones testimoniales y los correos electrónicos que C. adquiriría el inmueble con la clara intención de habitarlo.
Recuérdese que de los correos electrónicos antes referidos se desprende que aquélla indagaba sobre el avance de la mudanza del ocupante; y obsérvese además que los inimpugnados testimonios brindados por los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V. son contestes en punto a que la demandante se encontraba alquilando un departamento y su intención era adquirir uno propio a través de un crédito hipotecario.
c.4. Lo hasta aquí dicho no desmerece cuanto fuera juzgado en el grado en punto a que el accionado retuvo injustificadamente las sumas que recibiera en concepto de reserva.
Es que si bien el documento “Reserva de Compra” contiene una cláusula denominada “Autorización” que establece que “Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autoriza al corredor a entregar la presente reserva al vendedor, debiendo integrarse la diferencia del precio de la operación”, lo cierto es que no se encuentra acreditado el cumplimiento de todas las condiciones antedichas.
En efecto. Aun cuando juzgara en párrafos anteriores que hubo aceptación de la reserva por parte del vendedor y que el demandado no resulta responsable por el estado de ocupación del inmueble, lo cierto es que este no aportó al proceso los certificados de dominio e inhibición que debía obtener como condición previa a la entrega de las sumas recibidas a la parte vendedora.
Por otro lado –y esto resulta dirimente– tampoco se encuentra acreditada documentalmente la transmisión de los u$s 6.000 al titular del inmueble objeto de compra-venta, ni tampoco se propuso su citación en los términos del Cpr. 94 para que eventualmente la sentencia dictada lo alcanzara como a los litigantes principales (Cpr. 96).
Todo lo cual torna desestimable la queja dirigida a resistir la juzgada condena de retención indebida de las sumas que recibiera de la actora.
c.5. Subsidiariamente la parte demandada argumentó que la actora incurrió en mora frente a la parte vendedora dado que no abonó la suma de u$s 20.000 en concepto de seña, como se encontraba contractualmente previsto en la “Reserva de Compra”.
Postuló entonces que de acuerdo a lo establecido en el art. 1031 del CCyCN, esta excepción de incumplimiento contractual impedía a la actora reclamar, tanto a su parte como al titular del inmueble, la desocupación.
Observo que la defensa ensayada en esta oportunidad deviene improponible. Ello así en la medida en que el cauce procesal adecuado para oponer defensas o excepciones al progreso de la acción –como lo es una excepción de incumplimiento– era la contestación de demanda, acto procesal este cuyo ejercicio fue declarado extemporáneo por resoluciones del 2.10.2019 y 19.12.2019.
Cabe aclarar que, ante la falta de contestación de demanda o declaración de extemporaneidad, como ocurrió en el trámite de la causa, el proceso continúa su curso sin que quepa retrotraer etapas precluidas ni tampoco pueda la defendida volcar argumentos u oponer defensas propias de una etapa superada.
Es así que por vía de apelación no resultan atendibles la introducción de argumentos defensivos que debieron plasmarse en la oportunidad establecida en el Cpr. 356. Un razonamiento diverso importaría tanto como desnaturalizar las reglas del debido proceso, dando lugar a una suerte de segunda oportunidad de contestar demanda, conculcándose así el derecho de defensa de la accionante.
Por lo antes dicho, el argumento introducido no puede ser examinado en esta instancia en tanto no ha sido objeto de planteo y posterior análisis por parte del a quo (arg. art. 277 Cpr.).
Repárese sobre el particular que no se trata aquí de un supuesto en que el primer sentenciante omitió examinar argumentos introducidos oportunamente por la defendida, caso en el cual cabría a la Alzada intervenir a través el recurso de apelación correspondiente (Cpr. 278).
d. Restitución de sumas entregadas por reserva
d.1. De seguido me abocaré al examen de los agravios planteados por la accionante contra la condena que, si bien dispuso la devolución de los u$s 6.000, rechazó que tal suma deba restituirse duplicada.
Argumentó en sus quejas que la restitución de la seña doblada tiene sustento en el documento de “Reserva de Compra”, en el cual se cita el art. 1059 del CCyCN, los usos y costumbres y el art. 36, inc. e, de la ley 20.266.
Los agravios resultan desestimables.
En primer orden señalo que en el documento de reserva fue establecido que “Una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora, si la compradora se arrepiente la vendedora deberá reintegra las sumas recibidas más otro tanto igual, el cual tendrá un plazo de 48 hs. (art. 1059, C. Civ. y Com.)”.
De su lectura dable es advertir que la obligación de restituir la suma doblada recae en cabeza de la parte vendedora, una vez que aceptara la oferta de la actora, mas no compromete al corredor inmobiliario.
Por otro lado, si bien dicha cláusula por los usos y costumbres resulta habitual para este tipo de contratos, como quedó dicho, opera entre comprador y vendedor, dado que el corredor resulta ser un mero intermediario entre los contratantes.
Es que la propia figura del corredor importa que en ejercicio de sus funciones ponga en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas (art. 34, inc. a de ley 20.266) o tener relación de dependencia o representación (art. 1345 del CCyCN).
Tanto es ello así que el propio documento previó en la cláusula denominada “Autorización” antes apuntada que, una vez aceptada la oferta por la parte vendedora y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autorizaba al corredor a entregar la reserva al vendedor.
Vale decir, el corredor resulta ser cuanto menos un depositario del dinero de la reserva, el cual, una vez cumplidas las condiciones previstas en el contrato debía ser entregado a la parte vendedora –más allá de que ello en el caso no ocurrió– sin que pueda acontecer el supuesto de arrepentimiento por parte de dicho corredor en la medida en que no resulta parte de la operatoria.
Es que, como quedó dicho, el rol que asume el corredor es el de intermediar entre las partes, pero no resulta parte en el contrato de compra-venta. Se trata de una obligación de medios y no de resultado, como sería la efectiva realización del negocio pretendido por el comitente. Ahora bien, no debe confundirse la naturaleza de su obligación con el requisito de efectiva celebración del negocio (conf. Alterini, ob. op. citada, pág. 744).
De otro lado, más allá de que al tiempo en que se sucedieron los hechos el art. 36, inc. e, de la ley 20.266 invocado por la recurrente se encontraba derogado por el art. 3, inc. c de la ley 26.994, lo cierto es que el incumplimiento del corredor a sus obligaciones lo hace eventualmente responsable por los daños generados en consecuencia, como lo es, de un lado, la restitución de la suma retenida indebidamente y, por otro, de los daños moratorios que en el caso están representados por los intereses generados a consecuencia de la indisposición de las sumas, junto al daño causado en la órbita extrapatrimonial –lo cual abordaré más adelante–.
d.2. Por último, he de señalar que contrariamente a lo invocado por la actora en su recurso, la falta de contestación de demanda no importa admitir derechamente la integridad de las pretensiones.
La incontestación de demanda por el accionado produce el efecto que dispone el Cpr 356.1, pero la misma no es suficiente para que el juez admita la verdad de los hechos alegados por la actora. Así pues, la sentencia debe pronunciarse según el mérito de la causa debiendo verificarse los hechos. Solo produce una presunción favorable a la pretensión del accionante, que debe ser ratificada o robustecida mediante la correspondiente prueba (conf. Sala B, “Milan de Portela, Olga c/ Milan, Guillermo s/ ord.”, del 13.4.92; íd. Sala A “The Chase Manhattan Bank NA c/ Álvarez, Hernán s/ ord”, del 28/02/95).
Lo anterior permite razonar que aún cuando no opuso defensas, excepciones ni ofreció pruebas de modo tempestivo, de ello no se deriva que se le pueda imponer el cumplimiento de una cláusula contractual, como lo es la restitución “doblada”, cuando no asumió tal compromiso.
e. Daño moral
e.1. Por otro lado ambos contendientes se quejaron del reconocimiento del daño moral fijado en $75.000, con más sus intereses.
Mientras los agravios de la parte actora se circunscribieron al monto reconocido, los de la demandada se dirigieron a rechazar su procedencia argumentando que no incurrió en conducta antijurídica.
e.2. Tengo dicho en numerosos precedentes en supuestos de incumplimiento contractual, que el daño moral es un perjuicio que aprehende el orden jurídico. Y es así en la medida en que lesiona los bienes más preciados de la persona humana, al alterar el equilibrio de espíritu, la paz, la tranquilidad, la privacidad.
Toda persona vive en estado de equilibrio espiritual y tiene derecho a permanecer en ese estado; las alteraciones anímicamente perjudiciales deben ser resarcidas (v. mi voto in re “Oriti, Lorenzo Carlos c/ Volkswagen Argentina S.A. y otro s/ ordinario”, del 01/03/11).
Esa modificación disvaliosa del espíritu –como claramente se hubiera definido, v. Pizzaro, Daniel en “Reflexiones en torno al daño moral y su reparación”, JA del 17.09.86– no corresponde identificarla exclusivamente con el dolor, porque pueden suceder, como resultas de la interferencia antijurídica, otras conmociones espirituales: la preocupación intensa, angustia, aflicciones, la aguda irritación vivencial y otras alteraciones que, por su grado, hieren razonablemente el equilibrio referido (conf. Mosset Iturraspe, Jorge, “Responsabilidad por Daños”, t. V, Ed. Rubinzal-Culzoni, 1999, págs. 53/4).
Por otro lado, cuando el daño moral tiene origen contractual, debe ser apreciado con criterio estricto, desde que generalmente en ese ámbito de interacción humana sólo se afectan intereses pecuniarios.
En este sentido, corresponde a quien reclama la indemnización la prueba de su existencia, es decir, la acreditación de las circunstancias fácticas susceptibles de llevar al ánimo del juzgador la certidumbre de que la actitud del incumplidor provocó un efectivo menoscabo de su patrimonio moral.
Ello pues, de su mismo concepto se desprende que el mero incumplimiento contractual no basta para admitir su procedencia en los términos de la norma citada (v. mis votos en los autos “Miani Luis Fabio c/ Zurich Argentina Compañía de Seguros S.A. s/ ordinario”, del 12/02/19 y “Marotta Germán Ricardo c/ LG Electronics S.A. s/ ordinario”, del 19/02/19, entre muchos, a los que me remito a fin de evitar alongar en demasía este voto).
El carácter restrictivo que la jurisprudencia asigna a la reparación de esta clase de perjuicio en materia contractual tiende esencialmente a excluir las pretensiones insustanciales, basadas en las simples molestias que pueda ocasionar el incumplimiento del contrato (conf. esta Sala, “Vásquez Gabriel Fernando c/ Cti PCS S.A. s/ ordinario”, del 23/03/10, con cita a Borda, Guillermo A., “La reforma del 1968 al Código Civil”, Ed. Perrot, Bs. As., 1971, pág. 203).
Por otro lado, resulta de difícil o imposible producción la prueba directa de este daño al residir en lo más íntimo de la personalidad. De tal manera, su modo habitual de comprobación quedará ceñido a indicios y presunciones hominis.
Así, a partir de la acreditación por vía directa de un hecho, podrá inducirse indirectamente otro distinto, desconocido, a través de una valoración lógica del juzgador, basada en las reglas de la sana crítica (conf. Pizarro, Ramón Daniel, “Daño moral. Prevención. Reparación. Punición”, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 626/8).
Desde las antedichas perspectivas conceptuales, es perceptible en la especie que el incumplimiento de la demandada pudo aparejar en la actora sinsabor, ansiedad y molestias, que de algún modo trascendieron la normal adversidad que en la vida cotidiana se verifica frente a contingencias ordinarias.
En efecto. La injustificada retención de una suma considerable al tiempo en que la accionante se encontraba en vías de adquirir un inmueble destinado a ser su hogar, junto el derrotero en el que se vio incursa para obtener el reconocimiento de su derecho, resultan suficientemente ilustrativos de los padecimientos anímicos que la frustración de la operatoria le generó.
Angustia sobre la cual se explayaron los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V.
En definitiva, es indudable que las contingencias toleradas excedieron el concepto de mera molestia o incomodidad, para tornarse en una situación en la cual vio la actora frustrada su legítima expectativa de obtener una vivienda.
Todas las circunstancias anteriormente apuntadas justifican la concesión del rubro.
En consecuencia, propiciaré la desestimación de los agravios de la demandada sobre este punto.
e.3. En relación a la queja de la accionante, juzgo que el monto concedido resulta exiguo. De allí que, en uso de las atribuciones conferidas por el código de rito, propondré elevar la suma por este rubro a $150.000 (Cpr. 165).
f. Arbitrariedad
Finalmente, la invocada arbitrariedad invocada por la actora será rechazada de plano.
Es que una sentencia adolece de tal vicio cuando omite el examen o resolución sobre alguna cuestión oportunamente propuesta y cuya valoración resulta inexcusable para las circunstancias probadas en la causa y para la posterior aplicación del derecho vigente, o cuando se prescinde del claro e imperioso mandato de la ley; siempre que afecte de manera sustancial el derecho del impugnante y, lo silenciado sea conducente para la adecuada solución de la causa (Conf. CSJN, en autos, “Villarruel, Jorge c/ C.N.A. y S s/ Sumario”, del 17/11/94); o cuando se falla sobre la base de una mera aserción dogmática, lo que no ocurre en la especie (véanse las hipótesis ponderadas por el magistrado de grado en el considerando vertidos a fs. 624/625 de la sentencia).
Entiendo –más allá de la diferenciación en la valoración de ciertos elementos de prueba que volcara en este voto con aquella efectuada en el grado en relación a la aceptación de la reserva– que el fallo es coherente y concreto; está adecuadamente fundado y expone suficientemente las razones que las circunstancias sustentan.
Carece de contradicciones y el criterio de análisis empleado se ajusta a las premisas que sirven de antecedente a sus conclusiones.
Además, como es sabido, la tacha de arbitrariedad requiere la invocación y demostración de vicios graves en el pronunciamiento, razonamientos ilógicos, o contradictorios, o aparentes; apartamiento palmario de las circunstancias del proceso (Conf. CSJN, en autos, “De Renzis, Enrique A c/ Aerolíneas Argentinas” del 07/04/92, 1993-III, Síntesis, JA; esta Sala, “Bamarsa S.A.C.I.F.F.I.M.A. c/ Espínola Milton Carlos s/ ordinario”).
En virtud de lo expuesto, la arbitrariedad incoada debió fundarse en un hecho contrario o incompatible con el denunciado o bien, exponer su inverosimilitud, lo que advierto no ha acontecido, circunstancia que resta razonabilidad y consistencia a su defensa (CPr. 163:5 in fine y 386).
En definitiva, no existen irregularidades en el fallo, toda vez que el primer sentenciante realizó un análisis razonado de las probanzas reunidas y su decisión se fundó en aquellas.
Ergo, la queja no puede ser admitida.
VI. Conclusión
Por las consideraciones que anteceden, si mi voto fuera compartido por mis distinguidos colegas del Tribunal, propongo al Acuerdo: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).
Así voto.
Por análogas razones los doctores Barreiro y Lucchelli adhieren al voto que antecede.
Y Vistos:
I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).
II. Honorarios
1.a. En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Cód. Procesal, corresponde dejar sin efecto la regulación efectuada en la instancia de grado y establecer los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento para que no medie incongruencia con los recursos deducidos y el resultado del pleito (Fallos 313:528; 311:2687; 314/1873).
Atento la labor profesional cumplida en el presente, apreciada por su calidad y eficacia, así como el monto por el cual prospera la sentencia, se fijan en 33,25 UMA (equivalente a $345.800) los de los letrados patrocinantes de la parte actora, doctores A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Ley 27.423: arts. 1, 3, 15, 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).
1.b. Asiste razón al auxiliar quejoso tocante a que su remuneración no ha sido fijada en UMA, en tanto la ley 27.423 era el ordenamiento vigente cuando se cumplieron los trabajos objeto de remuneración Atento ello, se fijan en 7,55 UMA ($78.520) los emolumentos a favor del perito ingeniero informático, R. O. P. (Ley 27.423: arts. 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).
2. Con relación a la mediadora actuante, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley Nº 26.589, la fecha en que recayó la sentencia y la trascendencia económica de la materia implicada, corresponde la aplicación de lo establecido en el art. 2, inc. f) del Anexo I de los decretos 2536/15 y 353/22 (conf. esta Sala “Ammaturo Francisco Horacio y otros c/Darex SA y otro s/ordinario”; “All Music S.R.L. c/ Supermercados Ekono S.A. s/ ordinario” ambos del 29.03.12), se fijan en 20 UHOM los honorarios regulados a favor de la profesional L. J. G., los cuales equivalen a $34.200.
3. Por las actuaciones de Alzada que motivaron la resolución que antecede, se fijan en 10 UMA (equivalente a $104.000) los estipendios de los profesionales A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Dec. Ley 27.423 art. 30 y Ac. CSJN 25/22).
4. La presente regulación no incluye el Impuesto al Valor Agregado, que pudiere corresponderle a los beneficiarios en razón de su condición, impuesto que debe ser soportado por quien tiene a su cargo el pago de las costas conforme la doctrina sentada por C.S.J.N. in re: “Compañía General de Combustibles S.A. s/ recurso de apelación” del 16.6.93”.
La adición corresponde previa acreditación de su condición de responsable inscripto frente al tributo.
Se fija en diez días el plazo para su pago conforme lo dispuesto por el artículo 54 de la Ley 27.423.
III. Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado. – Alejandra N. Tevez. – Rafael F. Barreiro. – Ernesto Lucchelli (Sec.: María Florencia Estevarena).