C., C. J. c. H. C., C. M. s/desalojo por falta de pago
Dictamen de la Procuración General de la Nación ante la Corte:
–I–
El Juzgado Civil y Comercial nº 9 de San Martín, provincia de Buenos Aires, y el Juzgado Nacional en lo Civil nº 18 discrepan acerca de la aptitud para conocer en este reclamo por desalojo (resoluciones del 30 de marzo y 8 de mayo de 2023, incorporadas a fojas 2 y 3 del expediente en formato digital que se aludirá en adelante).
El juez provincial declinó entender con sustento en el fuero de atracción que ejerce el sucesorio del titular del inmueble objeto de las actuaciones, en trámite ante la justicia nacional (CIV 72175/2013, “G N s/ sucesión ab intestato”). Al respecto, explicó que el fuero de atracción, cuyo fin es la concentración ante el sucesorio de los procesos que involucren el patrimonio del causante, produce la modificación de las reglas de competencia con relación a determinadas acciones, entre las que se incluyen aquéllas que tienen lugar con motivo de la administración, liquidación y participación de la herencia (resol. del 30 de marzo de 2023, agregada a fs. 2).
A su turno, la jueza nacional resistió la radicación fundada en que el fuero de atracción opera cuando el causante ocupa el polo pasivo de la relación en los procesos de naturaleza contenciosa, lo que no ocurre en el caso. En tal sentido, refirió que el actor es cesionario de los derechos hereditarios cedidos por una de las coherederas en los autos CIV 72175/2013, “G, N s/ sucesión ab intestato”. En tales términos, precisó que el beneficiario de la cesión se encuentra posicionado como sujeto activo y que el resultado de la acción de desalojo no incidirá en el juicio sucesorio porque no se discute la composición de la masa hereditaria (resol. del 8 de mayo de 2023, fs. 3).
Ratificada la declinatoria por el juzgado provincial (v. decisión del 12 de mayo de 2023, fs. 4), se ha suscitado un conflicto que debe dirimir la Corte con arreglo a lo establecido por el artículo 24, inciso 7, del decreto-ley 1285/58, texto según ley 21.708 (v. fs. 11).
–II–
Los conflictos de competencia entre los tribunales de distinta jurisdicción deben resolverse por aplicación de leyes nacionales de procedimiento y, en la tarea de esclarecerlos, es necesario valorar el relato de los hechos incluido en la demanda y, en tanto se ajuste a ellos, el derecho que se invoca como sustento de la pretensión, así como indagar en su origen y naturaleza y en la relación jurídica existente entre las partes (ver Fallos: 340:815, “Brusco”; 344:776, “Pérez”; 345:599, “Villafañe”; 345:600, “Wingeyer”; 345:800, “Ford Argentina”; 346:624, “Gorenstein”, entre otros).
En el caso, el actor C J C solicitó el desalojo de C M H C y los demás ocupantes de un inmueble ubicado en la localidad de Villa Maipú, partido de San Martín, provincia de Buenos Aires. Señaló que el bien integra el acervo hereditario del señor N G, cuyo juicio sucesorio tramita en el Juzgado Nacional en lo Civil nº 18. Acreditó su legitimación mediante la cesión de los derechos hereditarios efectuada a su favor por la cónyuge supérstite del causante. Relató que la accionada ocupa el inmueble en virtud de un contrato de locación celebrado con el comunero del sucesorio, quien también reviste el carácter de cesionario a partir de la transferencia de derechos concretada por la coheredera, hija del causante. Afirmó que el convenio locativo fue celebrado sin su consentimiento y que, por tanto, no le es oponible. Fundó su derecho en los artículos 1.187 y concordantes del Código Civil y Comercial y 679 del Código Procesal (ver escrito de inicio incorporado a fs. 2).
En tal contexto, cabe precisar que en el caso no se configura el fuero de atracción dispuesto por el artículo 2.336 del Código Civil y Comercial, toda vez que la acción de desalojo no se dirige contra la sucesión ni se trata de alguno de los supuestos previstos en aquel cuerpo legal. El instituto del fuero de atracción sólo opera respecto de las acciones personales donde el causante resulta demandado, es decir, en forma pasiva, como un modo de concentrar ante el magistrado del proceso universal todos los juicios contra el causante que pudieran afectar la universalidad de su patrimonio (Fallos: 340:850 “Tullberg”; y CSJ 1700/2020/CS1, “Álvarez Borda, Juan José c/ Álvarez, Juan José y otros s/ nulidad del acto jurídico”, del 22 de marzo de 2022; y dictamen en los autos CSJ 1261/2023/CS1, “Salas, Eloísa c/ Salas, Margot Elizabeth y/o quien resulte ocupante s/ desalojo – sumarísimo”, del 02 de octubre de 2023; entre otros).
Esas circunstancias no se verifican aquí porque el beneficiario de la cesión de los derechos hereditarios –correspondientes a la sucesión de N G– es el sujeto activo de esta acción de desahucio, a lo que se suma que el objeto del reclamo es la desocupación del aludido inmueble, sin que corresponda ingresar en el debate de otros extremos, como las controversias que pudieran suscitarse entre los cesionarios en torno a la administración de los bienes que integran el patrimonio hereditario, toda vez que la demanda se dirige, exclusivamente, contra la inquilina –C M H C– y los eventuales subinquilinos y ocupantes del predio.
–III–
Por lo expuesto y dentro del limitado marco cognoscitivo en el que se deciden estos conflictos, estimo que el proceso debe continuar su trámite ante el Juzgado en lo Civil y Comercial nº 9 de San Martín, provincia de Buenos Aires, al que habrá de remitirse, a sus efectos.
Buenos Aires, 23 de noviembre de 2023. – Víctor Ernesto Abramovich Cosarín.
Buenos Aires, 10 de abril de 2025
Autos y Vistos:
De conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador Fiscal, se declara que resulta competente para entender en estas actuaciones el Juzgado en lo Civil y Comercial nº 9 del Departamento Judicial de San Martín, Provincia de Buenos Aires, al que se le remitirán. Hágase saber al Juzgado Nacional en lo Civil nº 18. – Horacio Daniel Rosatti. – Carlos Fernando Rosenkrantz. – Ricardo Luis Lorenzetti.
C. F. M. X. c. M. M. E. s/alimentos (sentencia firme y consentida)
Tigre, …
Y Vistos: a fin de resolver los planteos efectuados en fecha 26/3/24 por la parte actora, cuyo traslado ya sido evacuado por el demandado en fecha;
Considerando: Primero) I. Denuncia la parte actora el incumplimiento en el pago de la cuota alimentaria, en tanto en el mes de febrero de 2024, solo se le abono el 20 % fijado como alimentos provisorios cuando se acordó una cuota definitiva del 30 %. Reclama la diferencia por $ 159.913,24.
Dice además que respecto a los meses de diciembre de 2023 y SAC y marzo de 2024 no puede corroborar si se le pago correctamente en tanto el demandado no le exhibió sus recibos de sueldo. Pide se lo intime a adjuntarlos en autos.
Por otro lado, explica que en autos se acordó que se mudaría del domicilio en el que actualmente reside con sus hijos (de propiedad del demandado y su familia) en fecha del 01/04/2024.
Dice que junto a su nueva pareja ha firmado la oferta de compraventa en fecha del 08/03/2024 de una propiedad pero que los trámites a realizar hasta la efectiva posesión requieren de tres meses más.
Solicito se la habilite a permanecer con sus hijos en el domicilio actual hasta fecha del 01/08/2024. Ello a fines de evitarles una mudanza, con todo lo que implica, por dos o tres meses para tener que volver a mudarse.
Agrega que el inmueble que le fue adjudicado mediante acuerdo se encuentra con el suministro de gas cortado y que no cuenta con dinero para reconectarlo; a lo que agrega que el demandado retiene las llaves de dicho inmueble y que dado que se trata de una puerta pentágono resulta oneroso el cambio de cerradura.
II. Conferido el respectivo traslado, en fecha 8/4/24 lo evacua el Sr. M.
Adjunta copia de sus recibos de haberes de diciembre 2023, SAC dic 2023, enero, febrero y marzo 2024, así como constancias de transferencias a la cuenta de la parte actora.
Explica que la diferencia que se le reclama es consecuencia del tardío diligenciamiento del oficio de retención directa por parte de la propia actora.
Practica liquidación y dice haber transferido a la parte actora las diferencias resultantes en virtud de la retención directa de solo el 20 %.
Pide en consecuencia, por infundados, se rechacen los reclamos que se le efectúan respecto al pago de la cuota alimentaria.
Respecto a la autorización pedida por la actora para continuar en el inmueble hasta el 1/8/24, se opone. Dice que el convenio se firmó el 7/12/23 y que tuvo 4 meses para resolver todas las cuestiones que plantea.
Alega que tanto la fecha límite estipulada como la adjudicación del inmueble a la actora eran condiciones esenciales para lograr el acuerdo integral que se firmó.
Se opone en definitiva a lo solicitado, agregando que él ya fue flexible al acordar como fecha de entrega de la propiedad el 1/4/24, cuando su pretensión era que se le devuelva en febrero, ya que recibe reclamos del condómino heredero desde marzo de 2022 y la Sra. ha permanecido allí, sin abonar suma alguna desde hace tiempo.
Solicita se ordene a la actora que desocupe el inmueble en cuestión, en el plazo máximo de 10 días, y abone el importe de pesos TREINTA MIL ($30.000) diarios desde el 1/4/24 al día de la entrega del inmueble, con más las sanciones conminatorias que solicita en el punto III.
En el punto III, para el hipotético caso que no se resuelva tal como pide, solicita se designe un valor por canon locativo más la aplicación de las sanciones conminatorias que autorizan los art. 804 del Código Civil, lo que se sugiere no sea inferior a PESOS CUATROCIENTOS MIL ($400.000) por mes para el caso del canon locativo y de PESOS TREINTA MIL ($30.000) como astreintes.
III. En fecha 10/4/24 se confiere traslado de dicha presentación a la parte actora, quien lo evacua en fecha 22/4/24.
Brinda una serie de explicaciones respecto a la demora en el diligenciamiento del oficio de retención directa y afirma que ello, de todas formas, no empece a la obligación del demandado de abonar el 30 % acordado.
Insiste en que el demandado no ha exhibido ni adjuntado los recibos de diciembre, SAC y marzo 2024, por lo que pide nueva intimación. Agrega requerimiento por el mes de abril de 2024 para poder cotejar el monto que le fue depositado, aunque presume que es correcto.
Sostiene que el demandado no desvirtúa con sus argumentos ni los hechos planteados por su parte ni la fundamentación en derecho, por lo que solicita que se provea la cautelar pedida en fecha del 26/03/2024 alegando que el derecho contractual que tanto cita el demandado no está por sobre los derechos humanos de sus hijos, a una vivienda digna.
Denuncia violencia y maltrato hacia su persona.
IV. En fecha 2/5/24 pasan las actuaciones a resolver.
Segundo) I. Los largos párrafos dedicados a justificar la demora en el diligenciamiento del oficio de retención directa devienen en una discusión estéril, en tanto la retención ya ha sido efectivizada y el demandado no ha negado su obligación de abonar el 30 % en concepto de alimentos durante los meses en que la empresa solo retuvo la cuota provisoria del 20 %.
En efecto, con la documental acompañada en fecha 8/4/24 –no negada por la contraria– ha acreditado el pago de las diferencias resultantes.
Tan es así, que al contestar el traslado conferido la actora –aunque nada dice en concreto– no insiste con el pago de la diferencia de $ 159.913,24 reclamada al inicio, la que surge abonada, conforme documental ya referida.
Cabe destacar además que, contrariamente a lo afirmado por la actora, el demandado al evacuar el traslado conferido ha adjuntado los recibos de sueldo de diciembre 2023, SAC dic 2023, enero, febrero y marzo 2024, faltando sólo el de abril de 2024, el que recién le fue requerido en la presentación de fecha 22/4/24 y respecto al cual aún no se ha ordenado su presentación en autos.
Dado que no se han reclamado intereses por la demora en el pago del 10 % de diferencia –el que ya ha sido abonado– y teniendo en cuenta que tal demora, en el caso de autos, se encuentra justificada en función a la desinteligencia entre las partes respecto a la retención directa, la petición de la actora ha de ser rechazada, en tanto no ha quedado acreditado incumplimiento de la obligación asumida por parte del demandado.
Por último, atento los reproches mutuos entre las letradas, he de señalar que no es cierto que la letrada de la actora haya librado el oficio de retención directa sin que fuera ordenado en autos, ya que fue proveído en fecha 26/12/23; como tampoco surge de autos que haya tenido que reiterar el pedido de libramiento en tres oportunidades para que sea proveído. Fue pedido en fecha 15/12/23 (viernes) y reiterado el 19/12/23 (martes) cuando aún no había sido proveído su primer escrito.
Más allá de ello, se recuerda a ambas letradas que es deber del abogado favorecer las posibilidades de avenimiento y conciliación o de una justa transacción. Tal deber es más imperioso en los conflictos de familia, en los cuales la intervención del abogado debe inspirarse en el propósito de allanar o suavizar las diferencias. El abogado no debe estimular las pasiones de sus clientes y se abstendrá de compartirlas (art. 13 del Código de Ética Colproba).
La cuestión aquí planteada podría haberse evitado con una fluida y respetuosa comunicación por lo que se las invita a que procuren evitar la excesiva judicialización del conflicto familiar, lo que claramente va en detrimento de los intereses de los involucrados, y en especial, de los niños.
Tercero) I. Solicita la parte actora se amplíe el plazo para la desocupación del inmueble (pactada para el 1/4/2024) y se la autorice a retirarse el 1/8/24.
Dice que precisa 3 meses para los trámites y efectiva posesión del inmueble cuya oferta de compra ha materializado junto a su pareja el 8/3/24.
En primer lugar, del propio documento aportado por la actora surge que pactó que la escritura traslativa de dominio y entrega de posesión sería dentro de los 45 días de aceptada la oferta. Surge también que la oferta fue aceptada y que el comprador fue notificado en forma expresa de la aceptación de oferta el día 11/3/24.
De ahí que no se encuentre debidamente justificada la prórroga de 3 meses que solicita, la que, en realidad, dado que pide desocupar el inmueble el 1/8/24 se trata de un plazo de cuatro meses y medio desde la aceptación de la oferta.
Los pactos entre las partes deben ser analizados bajo el prisma del art. 9 del Cód. Civ. y Com. de la Nación. Este artículo tiene el valor de adoptar a la buena fe como un principio general relativo al ejercicio de los derechos, que exige un comportamiento coherente y el ordenamiento jurídico no puede proteger la pretensión y conducta contradictoria, ni el obrar incoherente (Morello y otro Código Procesal Comentado, T IV-B, p. 520).
Como una derivación necesaria e inmediata del principio general de buena fe resultan inadmisibles las alegaciones que importan ponerse en contradicción con los propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces. (SCBA, Ac 40267 S 22-8-1989, CARATULA: Prack, Juana María C. y otros c/ Fisco de la Provincia de Bs.As. s/ Interdicto de recobrar, PUBLICACIONES: AyS 1989-III-69, JUBA B 15015).
Asimismo, la Suprema Corte ha destacado expresamente el respeto a los principios de buena fe y lealtad procesal (art. 706 del CCyC), ejes de todo el sistema jurídico (arts. 9 y 10 CCyC). No caben dudas de que la realización de un acuerdo, aunque no haya sido homologado, demuestra que las partes estaban en condiciones de asumir aquello a lo que se comprometieron y esto es un dato de trascendencia a la hora de resolver. (SCBA, SCBA LP C 119849 S 04/05/2016, Carátula: P., C. c/ V., L. s/ Alimentos, Juba).
Desde el momento de suscribir el acuerdo 13/12/24, la Sra. C. F. sabía (a ello se comprometió) que debía desocupar el inmueble el 1/4/24. es decir, contó con un plazo de 4 meses y medio para arbitrar los medios necesarios a tal fin. Plazo que en efecto, el demandado pretendía fuera menor (Nótese que ello fue pactado en la audiencia de vista de causa, celebrada en forma personal por la Suscripta).
No cabe pues que unilateralmente pretenda modificar los términos de lo convenido.
Por otro lado, mediante acuerdo homologado se ha adjudicado a la peticionante una propiedad. Las cuestiones denunciadas respecto a la falta del servicio de gas y extravío de las llaves resultan endebles justificativos para fundar su pedido. Existen múltiples y diversas soluciones que la Sra. C. podría haber implementado en estos meses, pese a lo cual opta por continuar con un inmueble improductivo.
Y si bien la peticionante puede decidir por sí cómo administrar su patrimonio, no puede pretender que las consecuencias de sus decisiones o de su falta de acción sean soportadas en forma exclusiva por el Sr. M.
Ambos progenitores se encuentran obligados a respetar el derecho humano de sus hijos a una vivienda digna (arts. 658 y 659 del CCyC). No pesa únicamente sobre el Sr. M. tal deber. De ahí que la invocación genérica de estas normas supralegales no sirva como sustento como para permitir que la Sra. C. evada las obligaciones asumidas en el acuerdo homologado en autos.
Tampoco se aprecia que el pedido judicial de cumplimiento de un pacto, homologado judicialmente, pueda traducirse en violencia hacia la Sra. C.
Por todo ello, ante la expresa oposición del Sr. M., la prórroga solicitada, tal como ha sido solicitada, ha de ser rechazada.
II. Sin embargo, el Sr. M. plantea en forma subsidiaria que se fije un valor por canon locativo más la aplicación de las sanciones conminatorias que autorizan los art. 804 del Código Civil, lo que se sugiere no sea inferior a PESOS CUATROCIENTOS MIL ($400.000) por mes para el caso del canon locativo y de PESOS TREINTA MIL ($30.000) como astreintes.
En función al rechazo resuelto respecto al pedido de prórroga, resultando de ello y a tenor del pacto homologado en autos, que la continuación en la ocupación gratuita del bien por parte de la Sra. C. resulta incausada, teniendo en cuenta los especiales principios que han de tenerse en cuenta al resolver el conflicto familiar, considero una alternativa viable fijar un canon locativo, a fin de que el Sr. M. no se vea perjudicado por el incumplimiento de lo pactado (art. arts. 444, 484, 526 y cc. del CCYC).
En tal sentido, debo señalar que la actora no ha impugnado el valor estimado de $ 400.000.
Respecto a la fijación las sanciones conminatorias del art. 804 del CCyC, no se ha expresado –ni se colige– el fundamento de su aplicación conjunta con el de un canon locativo.
En base a todo ello, resuelvo: I. Intimar al Sr. M. para que en el plazo de 5 días presente en autos el recibo de sueldo de abril 2024 bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de oficiar para requerírselo a su empleador.
II. Rechazar el reclamo efectuado en fecha 26/3/24 respecto a diferencias impagas en la cuota alimentaria (arg. art. 645 del CPCC).
III. Rechazar el pedido efectuado en fecha 26/3/24 de prórroga por 3 meses para la desocupación de la vivienda (arts. 9, 959, 961, 1061, 1064, 1067, y cc. del CCyC). En consecuencia, podrá la actora optar por:
a. Desocupar el inmueble en el plazo de 10 días, bajo apercibimiento de abonar una multa al Sr. M. de $ 30.000 por cada día de retardo en el cumplimiento de su obligación (arg. art. 790, 804 y cc. del CCyC).
b. Permanecer en el inmueble hasta el 1/8/24 pagando un canon locativo por tal ocupación, que se fija en la suma de $ 400.000 mensual, a pagar del 1 al 10 de cada mes, con más intereses en caso de mora.
Deberá hacer saber su opción en autos en el plazo de cinco días de notificada de la presente, bajo apercibimiento de entender que se aplicará la opción a.
IV. Las costas se imponen a la parte actora (arg. art. 68 del CPCC).
V. Teniendo en cuenta el mérito y extensión de los trabajos realizados, regulase honorarios a la Dra. C. A. R., inscripta al Tº IV Fº 147 del CAAL, patrocinante de la parte actora, en la suma de 7 (SIETE) IUS y a la Dra. E. M. H., Tº XXXI Fº 187 C.A.S.I., patrocinante del demandado, en la suma de 8 (OCHO) IUS, ambas con más los aportes de ley e IVA en caso de corresponder (arg. arts. 9, 14 a 16, 51, 54 y cc. de la ley 14.967).
Regístrese. Notifíquese. – Sandra F. Veloso.