Corte Suprema de Justicia. Acordada n° 15/2025.- Subasta Judicial. Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales. Aprobación. Implementación. Registro. Trámite. Celebración de la subasta. Postura máxima secreta. Extensión de plazo del acto de la subasta. Cierre de la subasta. Suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta.
Corte Suprema de Justicia
Acordada n° 15/2025.- Subasta Judicial. Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales. Aprobación. Implementación. Registro. Trámite. Celebración de la subasta. Postura máxima secreta. Extensión de plazo del acto de la subasta. Cierre de la subasta. Suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta (julio 10-2025).
Buenos Aires, 10 de julio de 2025.-
Los Señores Ministros que suscriben la presente,
CONSIDERARON:
I. Que esta Corte, en el marco del programa de fortalecimiento institucional del Poder Judicial de la Nación y en uso de las facultades que le otorga la Constitución Nacional, procedió a regular distintos aspectos vinculados al uso de tecnologías electrónicas y digitales y, en consecuencia, dispuso su gradual implementación en el ámbito del Poder Judicial de la Nación, a partir de la puesta en marcha de proyectos de informatización y digitalización (conf. acordadas 31/11; 14/2013; 38/2013; 3/2015 y 15/2019, entre otras).
II. Que, con fecha 1° de julio de 2010, este Tribunal y la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, celebraron un Convenio Marco de Cooperación Interjurisdiccional (conf. resolución 1791/2010), a fin de prestar colaboración mutua en materias tecnológicas y de gestión judicial.
III. Que el 9 de abril de 2024 se suscribió un Acuerdo Específico –cuya firma fue autorizada por resolución 2203/2022-, por el cual la Suprema Corte provincial cedió, de manera gratuita e intransferible, el uso del software para la implementación del sistema de subastas judiciales por medios electrónicos, de exclusiva aplicación en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
IV. Que en lo que respecta a la aplicación de este sistema en la justicia federal con asiento en las provincias, su implementación quedará sujeta a la ampliación que se disponga, con la intervención de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires.
V. Que este procedimiento representa un cambio trascendente en el modo de sustanciar las subastas judiciales, en tanto permite la ágil realización de los bienes; asegura el anonimato de los postores; habilita una más amplia participación del público interesado y garantiza el control ciudadano.
VI. Que, en efecto, el procedimiento electrónico exime de la presencialidad en el acto de subasta, facilita la concurrencia desde cualquier punto del país y posibilita la celebración de las subastas de manera simultánea y continua.
VII. Que, asimismo, el mecanismo de ofertas anónimo, se instrumenta por medio de un procedimiento de entrecruzamiento de datos automático al que sólo tiene acceso la autoridad judicial interviniente.
VIII. Que, además, se contempla la visualización del procedimiento de subastas por parte de la ciudadanía, de manera online y en tiempo real, lo cual otorga seguridad y transparencia en la prestación de este servicio de justicia.
IX. Que la presente acordada se dicta en ejercicio de las competencias previstas en los artículos 108 y 113 de la Constitución Nacional.
X. Que, en atención a la naturaleza de la decisión, resulta aplicable la excepción prevista en el punto dispositivo 6 de la acordada 15/2023. Asimismo, y en razón de la cantidad de Ministros habilitados que participan, la medida se adopta de acuerdo a lo establecido, en lo pertinente, en el punto dispositivo segundo de la acordada 12/2024.
Por ello,
ACORDARON:
1°) Aprobar el Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales que, como Anexo, forma parte de la presente.
2°) Disponer que la utilización de este sistema resultará obligatoria para todos los tribunales nacionales y federales con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a partir del 1° de octubre del año en curso.
3°) Encomendar a los titulares del Centro de Asistencia Judicial Federal y de la Dirección de Sistemas, que adopten las medidas necesarias para la puesta en funcionamiento del sistema informático que se regula en el Anexo que integra la presente.
4°) Establecer que su aplicación a los tribunales federales con asiento en las provincias se diferirá hasta la oportunidad señalada en el considerando IV.
Todo lo cual dispusieron, ordenando que se comunique, se publique en el Boletín Oficial y en la pa?gina web del Tribunal y se registre en el libro correspondiente, de lo que doy fe. – Horacio Daniel Rosatti. – Carlos Fernando Rosenkrantz (Sec.: Luis Sebastián Clerici).
ANEXO
REGLAMENTO DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS JUDICIALES
TÍTULO I – PARTE GENERAL
ARTÍCULO 1
El sistema de subastas electrónicas judiciales se regirá por las disposiciones del presente reglamento, en la medida que resulte compatible con las normas sustanciales y procesales aplicables.
ARTÍCULO 2
Las subastas electrónicas, que se dispongan en el ámbito del Poder Judicial de la Nación, se realizarán en el “Portal de Subastas Electrónicas Judiciales” (en adelante, “Portal”), el cual funcionará en el sitio web de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y estará a cargo de la Oficina de Subastas Judiciales, dependiente del Centro de Asistencia Judicial Federal.
Dicho “Portal” ofrecerá información de acceso público y permitirá el seguimiento, en directo, de la celebración de las subastas.
La Dirección de Sistemas de la Corte Suprema de Justicia de la Nación adoptará las medidas necesarias para garantizar la permanente disponibilidad y accesibilidad al “Portal” y tendrá a su cargo las cuestiones técnicas que se susciten, con relación al “Portal”.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación no será responsable de las interrupciones, suspensiones o inconvenientes que se produzcan en el acceso, funcionamiento u operatividad del “Portal”, provocadas por caso fortuito, fuerza mayor, o causadas por terceros.
ARTÍCULO 3
Para participar como oferente, será necesario empadronarse en el “Registro General de Subastas Electrónicas Judiciales” (en adelante “Registro”) e inscribirse en cada una de las subastas en las que se desee intervenir.
Dicho “Registro” funcionará en el ámbito del Centro de Asistencia Judicial Federal de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y estará a cargo de la Oficina de Subastas Judiciales.
ARTÍCULO 4
En el “Portal” se publicarán los datos consignados en los edictos (conf. artículos 566 y 567 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Además, a los fines de una adecuada publicidad, se informará: fecha y hora de inicio y cierre de las acreditaciones de los postores; tramos de puja fijados y sus importes; datos de la cuenta judicial (conf. art. 12 del Reglamento); datos de contacto del martillero designado y, en caso de corresponder, el valor base, fecha y horario de visitas y todo otro dato que pueda resultar de interés, establecido por el magistrado interviniente, de acuerdo con la naturaleza de los bienes en cuestión. Se adjuntarán, también, imágenes del bien por subastar.
La publicación, en el “Portal” deberá realizarse con una antelación no menor a diez (10) días hábiles de la fecha de celebración de la subasta judicial.
TÍTULO II – DEL REGISTRO GENERAL DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS JUDICIALES
CAPÍTULO I: TRÁMITE PARA INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO
ARTÍCULO 5
El empadronamiento en el “Registro” estará disponible durante todo el año, a excepción de los periodos de feria judicial, días feriados, inhábiles, asuetos y aquellos en los que se haya dispuesto la suspensión de plazos procesales. Tendrá una vigencia de un (1) año computado a partir de la fecha de admisión de la inscripción. Transcurrido dicho plazo, caducará automáticamente.
El reempadronamiento deberá hacerse con una antelación no menor a quince (15) días hábiles al vencimiento del empadronamiento vigente.
ARTÍCULO 6
En el formulario electrónico de empadronamiento, disponible en el portal, se deberán consignar los siguientes datos:
a) Nombre y apellido o razón social.
b) Nacionalidad.
c) Tipo y número de documento. En el caso de extranjeros, pasaporte vigente.
d) Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.), o Código Único de Identificación Tributaria (C.U.I.T).
e) Domicilio real actualizado.
f) Dirección de correo electrónico.
g) Teléfono de contacto.
h) CBU correspondiente a la persona física o jurídica, según el caso.
Aquellos que se presenten en carácter de apoderados, deberán denunciar, además, los datos que anteceden respecto de sus poderdantes.
La información consignada revestirá carácter de declaración jurada.
Cumplido ello, el sistema enviará un link con el formulario completado a la dirección de correo electrónico denunciado, el cual deberá ser presentado para su validación en los términos enunciados en el artículo 7.
ARTÍCULO 7
El empadronamiento y, en su caso, el reempadronamiento, deberá ser validado ante el funcionario designado por las cámaras federales con sede en las provincias o, en su defecto, por los juzgados federales, cuando éstos se encuentren fuera de la sede de aquellas. Para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la validación se hará ante la Oficina de Subastas Judiciales. A tal fin, se deberá adjuntar:
a) Original del formulario de empadronamiento o reempadronamiento, firmado por la/el aspirante.
b) Original y copia del DNI o pasaporte vigente.
c) Aquellas personas que actúen por medio de un representante, original y copia certificada del instrumento que acredite la personería invocada.
d) En el caso de personas jurídicas, además del instrumento indicado en el inciso c), deberán presentar copia certificada del contrato social y de sus modificaciones, debidamente inscriptos ante autoridad competente y de la designación de autoridades.
El funcionario designado deberá corroborar la correspondencia entre los datos denunciados en el formulario y la documentación que se exhibe y disponer, en el mismo acto, la admisión o rechazo de las solicitudes de empadronamiento o reempadronamiento. La denegatoria se formalizará por escrito, con indicación de causa. Contra dicha decisión podrá deducirse recurso de reconsideración, dentro de los tres (3) días hábiles; el que será resuelto por la misma dependencia.
En caso de admisión, el sistema generará un nombre de usuario y contraseña. El alta en el “Registro” quedará perfeccionada con el cambio de contraseña que deberá gestionar la persona o representante de la entidad admitida.
ARTÍCULO 8
La constancia de admisión contendrá la siguiente información: fecha de alta, apellido y nombre o razón social y mención de la documentación acompañada. Se otorgarán dos ejemplares, de los cuales, uno será para la persona o representante de la entidad inscripta y el restante será reservado en la oficina receptora, junto con las constancias de la documentación presentada. Ambos ejemplares deberán estar firmados por el funcionario interviniente.
La documentación que respalde el empadronamiento o reempadronamiento quedará bajo la custodia de la Oficina de Subastas Judiciales. En caso de tratarse de una dependencia judicial del interior del país, quedará bajo su custodia y a disposición de la Oficina de Subastas Judiciales.
ARTÍCULO 9
El usuario está obligado a facilitar y mantener actualizada información veraz, exacta y completa de su identidad y, en su caso, del poderdante o comitente.
ARTÍCULO 10
El usuario registrado se compromete a mantener su contraseña en secreto. De igual modo, se compromete a cerrar su código de usuario al final de cada sesión y a notificar, a la Oficina de Subastas Judiciales, cualquier pérdida o acceso no autorizado por parte de terceros.
Es de exclusiva responsabilidad del usuario mantener la confidencialidad de la cuenta de usuario y de la contraseña, las cuales serán personales e intransferibles. No podrá utilizarse la conexión con el “Portal” de cualquier forma que pueda afectar, dañar o sobrecargar su funcionamiento.
El incumplimiento de las obligaciones facultará a la Oficina de Subastas Judiciales a revocar las autorizaciones de acceso a los servicios del portal, extremo que quedará reflejado en el “Registro” y en el legajo respectivo.
CAPÍTULO II – DE LA INSCRIPCIÓN EN LAS SUBASTAS
ARTÍCULO 11
Las personas registradas deberán inscribirse en cada una de las subastas en las que pretendan presentarse como postores.
La solicitud se efectuará por medio del formulario disponible en el “Portal”, designado como “Ficha de inscripción como postor”.
En caso de actuar como comisionista, el comitente también deberá estar inscripto en el Registro.
La inscripción a cada subasta quedará perfeccionada con el reenvío del formulario a la dirección de correo electrónico registrado, oportunidad en que el sistema generará y asignará un “Código de Postor”, que será único, secreto y específico para la subasta a la cual se ha inscripto.
ARTÍCULO 12
Cuando el depósito en garantía sea exigible como condición para ofertar, se deberá acompañar la constancia de integración del monto, como presupuesto de aceptación de la calidad de postor.
En ese caso, la inscripción se perfeccionará con la validación de la efectivización del pago del depósito en garantía, oportunidad en la cual se generará el respectivo “Código de Postor”.
Dicha validación podrá ser realizada de manera remota, por medio de las herramientas electrónicas que ofrece el portal.
En caso que la subasta sea ordenada por un tribunal con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dicha validación podrá efectuarse de manera presencial, ante la Oficina de Subastas Judiciales.
Cuando se trate de bienes cuya subasta sea ordenada por tribunales federales con sede en las provincias, aquella podrá realizarse ante el funcionario designado por la Cámara Federal de Apelaciones correspondiente o, en su defecto, por los juzgados federales, cuando éstos se encuentren fuera de la sede de aquella.
El depósito deberá encontrarse acreditado en la cuenta de autos, con una antelación mínima de tres (3) días hábiles anteriores a la fecha de inicio del acto de subasta. Los datos de la cuenta judicial serán publicados en el portal, juntamente con los relativos al bien por subastar.
ARTÍCULO 13
En cualquier caso, la habilitación como postor estará supeditada al cumplimiento de los demás requisitos que determine la autoridad judicial que intervenga en la causa, los cuales deberán ser informados en el “Portal”, conforme lo dispuesto en el artículo 4 de la presente.
ARTÍCULO 14
Sólo podrán intervenir en las subastas quienes se encuentren habilitados hasta el día hábil anterior a la fecha de inicio del acto de subasta.
CAPÍTULO III – DE LA CELEBRACIÓN DE LA SUBASTA
ARTÍCULO 15
Establecida la fecha de celebración de la subasta, el martillero acreditará su designación para la intervención en la ejecución del bien que se trate e informará a la Oficina de Subastas Judiciales los datos indicados en el artículo 4 del Reglamento. Ello, sin perjuicio de la publicación de edictos (conf. arts. 566 y 567 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) y la acreditación de este extremo.
El martillero deberá efectivizar lo ordenado en el párrafo anterior con una antelación mínima de diez (10) días hábiles al plazo dispuesto en el artículo 4 del presente.
Cumplido ello, la Oficina de Subastas Judiciales publicará la información correspondiente a la subasta en el “Portal” de conformidad con el artículo 4 de este Reglamento, para conocimiento de todos los interesados.
ARTÍCULO 16
El acto de subasta comenzará automáticamente con la habilitación del enlace al cual podrán acceder los postores habilitados, en el día y hora señalados. Durante la sustanciación, la puja será continua y permanente y podrá ser observada, en tiempo real, por el público en general en el portal.
ARTÍCULO 17
La celebración de la subasta se sustanciará en un plazo de diez (10) días, los cuales se computarán en días hábiles, durante las veinticuatro (24) horas.
Cuando el inicio esté previsto para un día inhábil, comenzará el primer día hábil subsiguiente. Si el día inhábil queda comprendido en el plazo de celebración de la subasta, ésta se interrumpirá hasta el primer día hábil subsiguiente. En ese caso, el procedimiento se reiniciará automáticamente.
Quedan exceptuadas de las previsiones que anteceden, los días inhábiles y las suspensiones de plazos procesales que se decreten con carácter retroactivo, en cuyo caso no se interrumpirá el cómputo del plazo de celebración de la subasta.
ARTÍCULO 18
Durante la sustanciación del acto de subasta, el Código de Postor, así como las ofertas, el monto y el día y la hora de su efectivización, serán reflejados automáticamente y de manera simultánea en el “Portal” y comunicados a los restantes postores.
ARTÍCULO 19
El rango de importes, dentro de los cuales se pueda ofertar, estará determinado por un cuadro de tramos de pujas, numerado correlativamente, de manera que cada uno de aquellos corresponda a un monto concreto.
ARTÍCULO 20
En caso de existir valor base (inmuebles o bienes muebles o semovientes, en razón de la importancia económica), éste conformará el primer tramo de la subasta. Los tramos subsiguientes se incrementarán en un cinco por ciento (5%) cada uno de ellos, calculados sobre el monto indicado en el tramo inicial.
De no haberse establecido valor base, el incremento mencionado en el párrafo anterior será calculado automáticamente por el sistema, tomando como referencia la primera oferta realizada en la subasta.
Los postores, al ofertar, deberán indicar el número de tramo correspondiente.
CAPÍTULO IV – DE LA POSTURA MÁXIMA SECRETA
ARTÍCULO 21
Antes del inicio de la subasta cada postor podrá ingresar al sistema el precio máximo que está dispuesto a ofertar, el cual deberá coincidir con uno de los tramos predeterminados. El sistema realizará la puja automáticamente, en nombre del postor, en el tramo subsiguiente al monto del postor anterior y así, de manera sucesiva, hasta llegar al precio máximo que sólo el postor conoce.
Si el precio máximo del postor es superado en el siguiente tramo, aquél deberá realizar las sucesivas ofertas de manera manual.
La puja automática quedará anulada si el oferente que haya optado por esta modalidad realiza una oferta manual. En tal caso, corresponderá que el oferente continúe su intervención según este último modo de puja.
Si existe paridad en las posturas máxima secretas, la prioridad se establecerá en función de la fecha y hora de ingreso de las propuestas.
CAPÍTULO V – DE LA EXTENSIÓN DE PLAZO DEL ACTO DE LA SUBASTA
ARTÍCULO 22
Si en los últimos tres (3) minutos, previos al cierre de la subasta, algún postor ofertara un precio más alto, el tiempo para el cierre de ésta se ampliará, automáticamente, diez (10) minutos y se renovará, por igual lapso, ante cada nueva oferta que supere la anterior. Esta situación será publicitada y notificada automáticamente por el sistema, a todos los postores.
El tiempo de la subasta se extenderá por idéntico periodo con cada nueva oferta más alta que la anterior que se presente, renovándose dicho plazo hasta tanto no se realicen ofertas por diez (10) minutos seguidos.
CAPÍTULO VI – CIERRE DE LA SUBASTA
ARTÍCULO 23
El cierre de la subasta se producirá en el día y hora señaladas, de manera automática, salvo en el supuesto previsto en los artículos 22 y 30, o que concurriera alguno de los supuestos del artículo 17 del Reglamento. A su conclusión, el vencedor en la subasta será notificado a la dirección de correo electrónico denunciado. El monto de la venta se comunicará -en forma simultánea- a todos los postores.
ARTÍCULO 24
Finalizada la subasta, el martillero deberá suscribir un acta, en doble ejemplar, donde se indicará el resultado del remate, los datos del vencedor (Código de Postor y monto de adjudicación) y el de los demás postores, con la mayor oferta realizada por cada uno de ellos. El acta será confeccionada en el formulario que, a tal efecto, quedará habilitado en el “Portal”.
Uno de los ejemplares deberá ser presentado en el expediente judicial, en el plazo de tres (3) días hábiles de finalizado el acto de subasta (conf. art. 564 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). El restante, quedará bajo su guarda.
ARTÍCULO 25
La Oficina de Subastas deberá suscribir y remitir al juzgado interviniente -dentro de los tres (3) días hábiles de finalizada la subasta- una lista certificada en la cual consten los datos personales de los postores acreditados, los códigos de postor asignados y, en caso de corresponder, la información relativa a las validaciones de los depósitos en garantía y/o comprobantes de pago de aquellos. Dicha lista deberá ser agregada al expediente judicial.
ARTÍCULO 26
El vencedor en la subasta deberá presentar ante la autoridad judicial competente, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la finalización de la misma, la siguiente documentación: comprobante de inscripción a la subasta; pago del depósito en garantía –si correspondiere-; constancia del Código de Postor y toda aquella documentación que, a criterio de la autoridad judicial, sea necesaria para acreditar su condición de comprador de la subasta electrónica. Además, deberá ratificar el domicilio oportunamente informado o constituir uno nuevo.
ARTÍCULO 27
Cuando se trate de inmuebles o bienes muebles registrables, con la información detallada en los artículos 24 a 26 del presente, el órgano jurisdiccional competente procederá a la aprobación de la subasta, a los fines de lo dispuesto en los artículos 580, siguientes y concordantes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
ARTÍCULO 28
En el caso de bienes muebles no registrables, el martillero entregará la posesión, una vez autorizado por la autoridad judicial competente. El formulario de recepción, generado automáticamente por el sistema, deberá ser presentado para ser agregado a las actuaciones judiciales.
ARTÍCULO 29
Cuando el ofertante no resultara ganador, las sumas depositadas en garantía serán devueltas de oficio, por medio de libranza judicial u oficio emanado del órgano judicial interviniente. La transferencia electrónica del importe se hará a la cuenta bancaria informada.
CAPÍTULO VII – DE LA SUSPENSIÓN, APLAZAMIENTO, ANULACIÓN O CANCELACIÓN DE LA SUBASTA
ARTÍCULO 30
En el supuesto que concurra alguna de las circunstancias que amerite la suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta ordenada, el acto emanado de la autoridad judicial competente que así lo disponga deberá ser notificado a las partes, al martillero y a la Oficina de Subastas Judiciales. La publicación que esta última haga en el “Portal”, será aviso suficiente para los postores admitidos. De corresponder, en aquella decisión, se fijará una nueva fecha.
Voces: SUBASTA JUDICIAL – SUBASTA PUBLICA – COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS – DERECHO PROCESAL – CORTE SUPREMA DE JUSTICIA – EMBARGO – REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL – INMUEBLES – MARTILLERO – PUBLICIDAD – RESPONSABILIDAD CIVIL – ACTOS Y HECHOS JURÍDICOS – MEDIDAS CAUTELARES – NULIDAD PROCESAL – PROCEDIMIENTO – PROCESOS DE EJECUCION – SUBASTA – DAÑOS Y PERJUICIOS
M., M. I. y otro c. Nldgroup S.A. y otro s/sumarísimo
En Buenos Aires, a los 15 días del mes de abril de dos mil veinticinco, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos “M., M. I. Y OTRO c/ NLDGROUP S.A. Y OTRO s/ SUMARÍSIMO” ( 16205/2023; juzg. Nº 12 sec. Nº 24), en los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctores Matilde. E. Ballerini (8), Eduardo R. Machin (7) y Alejandra N. Tevez (9).
Las Dras. Matilde Ballerini y Alejandra N. Tevez suscriben la presente en razón de lo dispuesto por esta Cámara en el Acuerdo del 20.12.23 y por haber sido desinsaculadas mediante sorteo realizado el día 26.12.23 y su prórroga por Acuerdo del 16.12.2024 para subrogar las Vocalías 8 y 9, respectivamente (conf. art. 109 RJN).
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
La Señora Juez de Cámara Doctora Matilde E. Ballerini dice:
I. A fs. 2/10 las Sras. M. I. M. y M. J. B. promovieron demanda contra Nldgroup SA y el Sr. N. E. O. solicitando se fije un plazo para que los accionados cumplan con el pago de la suma correspondiente al valor actual de tres lotes y medio del emprendimiento “Punta Médanos – Pueblo Marítimo”.
Relataron que con fecha 24/06/2009 celebraron con Nldgroup SA un contrato de cesión de acciones y derechos –con su modificatorio y ampliatorio del 14/07/2009– a través del cual transfirieron el 50% del paquete accionario de Canevas SA a cambio del pago de U$S 150.000 más el monto equivalente a tres lotes y medio del mencionado proyecto.
Señalaron que el Sr. O. firmó dichos convenios en su doble carácter de presidente de la sociedad y de fiador y principal pagador de las obligaciones asumidas por ésta.
Explicaron que el pago de los terrenos debía instrumentarse con la emisión y entrega de los boletos autorizados por el fideicomiso “Emprendimiento Urbanístico Punta Médanos Pueblo Marítimo” dentro de los 60 días de lanzada la segunda etapa del respectivo plan. Sin embargo, pese a que transcurrieron 14 años desde que se acordó la entrega de dichos documentos, la segunda fase del proyecto no sólo no se lanzó, sino que ni siquiera comenzaron las obras para su ejecución.
Por ello, requirieron se establezca un plazo a fin de que los demandados abonen el saldo del precio en dólares estadounidenses o, en su defecto, se haga entrega de los lotes pactados con sus respectivos boletos de adhesión.
En subsidio reclamaron una indemnización por daños y perjuicios más la aplicación de astreintes, conforme lo previsto por el art. 513 del CPr.
En atención a la conexidad denunciada con el expediente “F., M. F. c/ O., N. y otro s/ Ordinario” (90112/2018), a fs. 47 se dispuso la remisión de las presentes actuaciones al Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial Nº 12, Secretaría Nº 24.
Corrido el traslado de ley, a fs. 76/77 se presentaron el Sr. N. E. O. y Nldgroup SA, quienes plantearon la recusación con causa y sin causa del Sr. Juez interviniente y contestaron demanda.
En síntesis, reconocieron que las actoras adquirieron los lotes correspondientes al Master Plan II del aludido emprendimiento pero indicaron que por graves problemas el proyecto no se pudo desarrollar, destacando que no tiene fecha obligatoria para su ejecución.
Afirmaron haber cumplido parcialmente el contrato celebrado, en tanto abonaron a las accionantes la suma de U$S 150.000.
A efectos de dar por concluido el pleito, propusieron entregar dos terrenos ubicados en el Master Plan I del barrio marítimo Punta Médanos, cuyo valor –según alegaron– superaba lo pretendido en la demanda ya que los lotes se encontraban completamente desarrollados y contaban con servicios y amenities de primer nivel. Con la presentación de fs. 95/96 las accionantes rechazaron la oferta por considerarla insuficiente.
Por su parte, los planteos de recusación con causa y sin causa formulados por los defendidos fueron desestimados por este Tribunal mediante la resolución dictada a fs. 9/10 en la causa “M., M. I. y otro c/ Nldgroup SA y otro s/ sumarísimo s/ incidente de recusación con causa” (16205/2023/1).
En orden a las restantes cuestiones de hecho que rodearon el trámite del presente, a fin de evitar prolongadas y estériles reiteraciones, cabe remitirse al pronunciamiento recurrido por hallarse allí exhaustivamente relatadas.
II. La sentencia dictada a fs. 145/54 hizo lugar a la demanda y condenó a Nldgroup SA y a N. E. O. a pagar en forma solidaria a las coactoras la suma de U$S 138.250, dentro de los 10 días de quedar firme el pronunciamiento.
Estableció además que dicho importe sólo devengará intereses a la tasa anual del 8 % en caso de incumplimiento de la condena.
Para así decidir, el Sr. Juez a quo consideró, en base a lo resuelto el 12/04/2022 en la causa análoga “F. M. F. c/ O., N. y otro s/ ordinario” (Expte. Nº 90.112/2018), que correspondía fijar un plazo para el cumplimiento de la obligación de los accionados y disponer el pago del saldo del precio en moneda extranjera.
A fin de determinar el valor de los lotes reclamados ponderó las tasaciones realizadas por la martillera pública designada en autos, quien evaluó los terrenos según su mayor o menor aproximación a la costa y en función de las ofertas publicadas de propiedades ubicadas en el mismo emprendimiento.
Rechazó la impugnación formulada por los accionados contra dicho informe, bajo el fundamento de que se trataba de una mera discrepancia con los valores indicados, que contenía además la incorporación de documentos presentados en forma extemporánea. De ese modo, concluyó que no existían elementos probatorios o argumentos que justificaran apartarse de la prueba pericial practicada en autos.
En consecuencia, calculó el promedio de las tres tasaciones efectuadas por la experta en función de la ubicación de los lotes respecto del mar y condenó a los defendidos a abonar la suma resultante de U$S 138.250.
III. Contra dicho pronunciamiento se alzaron los demandados a fs. 155. Expresaron agravios a fs. 159/60, que fueron contestados por la Sra. M. a fs. 162/64 y por la Sra. Bel a fs. 166.
La Sra. Fiscal General de esta Cámara omitió dictaminar por los argumentos desarrollados a fs. 170.
En esencia, los accionados cuestionan que el anterior sentenciante haya desestimado la impugnación realizada contra la prueba pericial rendida en autos, omitiéndose apreciar el informe de tasación acompañado.
IV. En atención al contenido del recurso, llega firme a esta instancia –por no haber sido materia de agravio– la condena de los defendidos a pagar una suma de dinero equivalente al valor de los tres lotes y medio adquiridos por las actoras en virtud del contrato de cesión de acciones y derechos que unió a los contendientes.
El debate, en cambio, se centra únicamente en la valuación de dichos terrenos.
Al respecto, cabe recordar que la perito martillera tasó las parcelas de la siguiente manera: aquellas ubicados en la zona más alejada de la costa en U$S 23.500; las del área intermedia en U$S 40.000 y las cercanas a la franja costera en U$S 55.000 (v. fs. 123/25 y su anexo de fs. 126/30).
El Juez de grado calculó el promedio de las sumas informadas por la experta y lo multiplicó por la cantidad de lotes reclamados, lo que resultó un total de U$S 138.250.
Los demandados critican que no se haya ponderado el informe de tasación con el que impugnaron el peritaje practicado en la causa, del que surge que los valores de los terrenos resultan inferiores a los fijados por la martillera pública (v. fs. 137/38 y fs. 139).
La queja no tendrá favorable recepción.
Nótese que en ocasión de contestar demanda los accionados no ofrecieron prueba pero al impugnar el dictamen presentado por la experta adjuntaron un documento con el objeto de desvirtuar la valuación de los lotes prometidos (v. fs. 137/38 y fs. 139).
Tal instrumento, lejos de cuestionar la eficacia de la perito en la labor efectuada, pretendió suplir la orfandad probatoria de los recurrentes al introducir una nueva tasación que a todas luces resulta improcedente ya que, como se dijo, no fue ofrecido en el momento oportuno y, en consecuencia, no puede ser admitido (en ese sentido, CNCom., Sala D, in re “F., M. F. c/ O., N. y otro s/ Ordinario”, del 11/08/2022).
Lo expuesto es suficiente para sellar la suerte adversa del recurso.
Sin embargo, a fin de reforzar la justicia de la solución propiciada, cabe destacar que la martillera pública designada en estas actuaciones tuvo en cuenta varios aspectos para tasar los lotes objeto de esta acción, a saber: i) la superficie promedio de las parcelas; ii) la incidencia de los costos por expensas en los terrenos y los impuestos que gravan las propiedades; iii) la ubicación de los lotes según su cercanía a la franja costera; y iv) la publicación de ofertas de terrenos emplazados en el mismo emprendimiento en portales especializados del sector inmobiliario (v. fs. 123/25).
Recuérdese que aunque las conclusiones de los peritos no resultan vinculantes para el Juez, su apartamiento debe encontrar apoyo en razones serias, en fundamentos objetivamente demostrativos de que aquéllas se hallan reñidas con principios lógicos o máximas de experiencia.
Como es sabido, resulta preciso invocar razones fundadas, las que a su vez han de reposar sobre elementos de juicio al menos de igual jerarquía que los invocados por el experto, que permitan desvirtuar el informe (CNCom, Sala B, in re “Cavic, Griselda Elena c/ General Motors de Argentina S.R.L. y otros s/ sumarísimo”, del 27/07/2020).
En el caso, no existe siquiera algún elemento probatorio en contra del peritaje de tasación producido en el expediente, por lo que corresponde desestimar el agravio en estudio y confirmar la sentencia de grado en cuanto se basó en las valuaciones realizadas por la experta para establecer el monto de la condena.
V. Las costas de Alzada serán impuestas a los demandados por haber resultado sustancialmente vencidos (art. 68 CPr).
VI. Como corolario de todo lo expuesto, si mi criterio es compartido, propongo al Acuerdo: desestimar el recurso de los accionados planteados a fs. 155 y, en consecuencia, confirmar íntegramente el pronunciamiento apelado. Las costas de Alzada se imponen a los demandados (art. 68 CPr).
Así voto.
Por análogas razones, los Señores Jueces de Cámara, doctor Eduardo R. Machin y doctora Alejandra N. Tevez, adhieren al voto anterior.
Y Vistos:
Por los fundamentos del acuerdo que antecede se resuelve: desestimar el recurso de los accionados planteados a fs. 155 y, en consecuencia, confirmar íntegramente el pronunciamiento apelado. Las costas de Alzada se imponen a los demandados (art. 68 CPr).
Notifíquese por Secretaría.
Cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4º de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del 21.5.2013.
Oportunamente, devuélvase al Juzgado de primera instancia. En la misma fecha se registró la presente en el protocolo de sentencias del sistema informático Lex 100. Conste. – Matilde E. Ballerini. – Eduardo R. Machin. – Alejandra N. Tevez (Sec.: Rafael F. Bruno).
Á., L. A. c. K., J. S. s/ ordinario
En Buenos Aires, a los 9 días del mes de mayo de dos mil veintitrés, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fue traído para conocer el proceso caratulado “Á., L. A. contra K., J. S. sobre ORDINARIO” (expte. nro. COM 31247/2019) en el que resultó que debía votarse en el siguiente orden al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: Vocalías nro. 5, nro. 4 y nro. 6. Dado que la nro. 6 se halla actualmente vacante, intervendrán las Doctoras María Guadalupe Vásquez y Matilde E. Ballerini (art. 109 RJN).
Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
La señora Jueza de Cámara María Guadalupe Vásquez dijo:
I. La sentencia apelada
El señor Juez de Primera Instancia hizo lugar a la demanda promovida por la señora L. A. Á. contra el señor Jorge Silvio K. y, en consecuencia, lo condenó a pagar la suma de $ 727.280, más intereses a la tasa que cobra el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a treinta días (fs. 304).
Señaló que la señora Á. reclama al señor K., en su carácter de titular de “Brick Propiedades y Servicios”, interviniente en una operación de compraventa de un inmueble, la reparación de los daños y perjuicios causados por la demora en la escrituración. Precisó que la actora acusa al demandado de no haberle informado la existencia de un gravamen hipotecario, y que su cancelación implicó una dilación que tornó más onerosa la compraventa inmobiliaria como consecuencia de la variación de la relación de cambio entre el peso y el dólar estadounidense.
Además, afirmó que no existe controversia en cuanto a que la demandante quiso adquirir un inmueble que seleccionó entre los ofrecidos por el demandado por internet; la parte actora solicitó un crédito con garantía hipotecaria al Banco de la Nación Argentina; el inmueble estaba gravado con una hipoteca inscripta; el precio de la compraventa era de U$S 128.000, y la escrituración de la operación se realizó el 28.05.2018.
En ese marco, consideró el carácter de corredor inmobiliario del señor K. y juzgó que estaba obligado a recabar los antecedentes dominiales del inmueble en venta de acuerdo con el artículo 1347 del Código Civil y Comercial de la Nación y el artículo 10 de la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires. Valoró como antijurídica la omisión de cumplir ese deber.
Asimismo, tuvo por acreditado que la publicidad del inmueble en cuestión señalaba que era “apto crédito” y, por ende, susceptible de ser gravado con hipoteca a favor del dador del crédito a los efectos de su adquisición. Indicó que el señor K. estaba obligado a suministrar información clara, cierta y detallada sobre las características esenciales del bien ofrecido y sus condiciones de comercialización, y que estos términos se incluyen en el contrato y obligan al oferente, de conformidad con los artículos 1, 2, 4 y 8 de la ley nro. 24.240. En adición a lo anterior, entendió acreditado que la parte demandada conocía la existencia del gravamen hipotecario no cancelado y omitió informarlo a la señora Á., en violación de su deber de buena fe previsto en el artículo 9 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sostuvo que los perjuicios reclamados guardan relación de causalidad con la conducta antijurídica del señor K. Cuantificó el daño emergente en $ 577.280 a partir de la diferencia de tipo de cambio del peso y el dólar estadounidense entre el 5.04.2018 –cuando se cumplió la condición de la parte vendedora para avanzar con la operación– y el 28.05.2018 –cuando la compraventa inmobiliaria se perfeccionó–; y el daño moral en $ 150.000. En ambos casos, determinó el cómputo de los intereses a partir del 28.05.2018.
Finalmente, rechazó la pretensión de daño punitivo y condenó a la parte demandada en costas.
II. Los recursos
La señora L. A. Á. y el señor Jorge Silvio K. apelaron la sentencia a fojas 306 y 308, respectivamente. Los agravios de la parte actora están expresados a fojas 325/327 y fueron contestados a fojas 329. A su vez, los agravios de la parte demandada están expresados a fojas 333 y fueron contestados a fojas 334/338.
La señora Fiscal General de Cámara expidió su dictamen a fojas 340/345.
1. Por un lado, la señora Á. cuestionó el rechazo de su pretensión de daño punitivo. Acusó que la parte demandada no tuvo una actitud diligente en la publicación del inmueble. Destacó su carácter de intermediario profesional en operaciones inmobiliarias.
2. Por otro, el señor K. afirmó que la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires no establece cuándo deben solicitarse los informes de situación registral y que actuó conforme los usos profesionales para los casos en que la operación inmobiliaria se realiza sin un boleto de compraventa previo.
Insistió en que remitió la documentación pertinente a la escribana designada por la parte actora para que solicite los informes correspondientes.
Agregó que la anotación hipotecaria estaba prescripta por el transcurso de 37 años desde su inscripción, por lo que no podía causar efecto contra el adquirente, y podía ser cancelada de oficio por el Registro de la Propiedad Inmueble o en el acto de escrituración de la compraventa inmobiliaria. A partir de ello, negó la existencia de obstáculo registral para escriturar y la existencia de publicidad errónea. Indicó que solicitó la instrumentación simultánea de la cancelación de la hipoteca original, la compraventa inmobiliaria y la constitución del nuevo gravamen a la escribana interviniente el 9.04.2018, cuando tomó conocimiento de la existencia de la hipoteca previa.
Sostuvo que la parte actora conocía los riesgos cambiarios del país. Señaló que la reserva del inmueble por la parte vendedora no implicó el cumplimiento de la condición prevista para la realización de la operación con la parte actora sino el comienzo de los trámites para su escrituración, los cuales normalmente se realizan dentro de los 30 días posteriores. Apuntó que el mismo plazo estaba previsto en la reserva realizada por la señora Á. en relación con su operación. A partir de esto, afirmó que, en su caso, la fecha del perjuicio no podía ser anterior a esos términos.
Finalmente, rechazó la posibilidad de que se cause un daño moral en un marco contractual cuando la fluctuación constante de la moneda nacional es un hecho público y notorio. Entendió que no hubiera habido reclamo en caso de ausencia de variación cambiaria.
III. La sentencia
1. Liminarmente, no existe controversia en cuanto a que (i) la señora Á. fue atraída por la publicidad de un inmueble realizada por “Brick Propiedades y Servicios” –marca de titularidad del señor K. con la cual opera en el mercado inmobiliario– donde se anunciaba que era “apto crédito”; (ii) el 23.01.2018 reservó ese inmueble y supeditó su compra a la obtención de un crédito hipotecario; (iii) el 19.02.2018 reiteró su reserva bajo la misma condición, y, por su parte, la vendedora sujetó la operación a la adquisición simultánea de otro inmueble; (iv) el 10.01.2018 el Banco de la Nación Argentina le notificó a la actora la adjudicación del crédito hipotecario; (v) existía una hipoteca inscripta en relación con el inmueble que pretendía adquirir la señora Á.; y (vi) la compraventa fue celebrada finalmente el 28.05.2018 por el valor de U$S 128.000.
En esta instancia, se debate principalmente si el señor K. estaba obligado a informar a la señora Á. la existencia de la anotación de un gravamen en relación con el inmueble, y si esta falta de información causó los daños y perjuicios reclamados. Asimismo, se debate la responsabilidad por daño moral y la procedencia del daño punitivo pretendido por la parte actora.
2. El Código Civil y Comercial de la Nación establece que hay contrato de corretaje cuando una persona (corredor) se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de negocios sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes (art. 1345). Asimismo, aclara que el contrato se entiende perfeccionado por la intervención del corredor sin protesta contemporánea de los interesados al comienzo de su actuación, si aquél está habilitado para el ejercicio profesional (art. 1346).
En lo que interesa a este caso, las obligaciones principales del corredor son asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar (art. 1347, inc. a); proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes (art. 1347, inc. b); y comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio (art. 1347, inc. c).
Ahora bien, el código aclara que sus reglas no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales (art. 1355).
Entre estas se destaca la Ley de Martilleros (ley nro. 20.266, modificada por la ley nro. 25.028), que establece su aplicación al ejercicio del corretaje (art. 31). Según sus términos, los corredores tienen que inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente y “cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local” (art. 33, inc. e); y están facultados para recabar los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes de las oficinas públicas directamente (art. 34, inc. c).
La reglamentación local a la que remite la Ley de Martilleros para este caso es la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires –aplicable por expresa disposición del Congreso de la Nación–. Esta norma prescribe que los corredores inmobiliarios deben solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas (art. 10, inc. 2); y proponer los negocios con exactitud y claridad (art. 10, inc. 5). Requiere que la publicidad que realicen sea precisa, inequívoca, y no incluya información que pueda inducir a error a los interesados, ni calidades o condiciones que no sean ciertas (art. 12). Asimismo, establece que tienen prohibido efectuar publicidad que pueda inducir a engaño a los interesados o que se insinúen operaciones contrarias a la ley (art. 13, inc. 6).
En estos términos, la jurisprudencia del fuero es conteste en sostener que el corredor es un profesional cuya intervención debe brindar seguridad a los contratantes sobre las condiciones fácticas y jurídicas del negocio y garantizar así el éxito de la operación (CNCom., Sala F, expte. 28409/2012, “Cosenza, Omar Luis Floro c/ Porcino, Andrea Paula s/ ordinario”, 8.08.2017; doctrina Sala D, expte. nro. 27902/2011, “Moretti, Osvaldo Pablo c/ Vallejos, Carmen y otros s/ ordinario”, 17.03.2016). De esta manera, el corredor promueve la conclusión de contratos y, a tal fin, se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda. No es quien celebra el negocio jurídico a nombre de las partes sino que estas son quienes directamente lo perfeccionan con su participación. En consecuencia, la nota distintiva del corretaje está constituida por el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados. La obligación nuclear del corredor constituye una prestación profesional: mediar en la negociación o conclusión de negocios (CNCom., Sala F, expte. nro. 41507/2019, “Calabria, Fabiana c/ Erglis, Juan Pablo s/ ordinario”, 14.09.2022; doctrina esta Sala, expte. nro. 9761/2010, “Proyecto del Atlántico SA c/ Ganger, Enrique Rodolfo s/ ordinario”, 7.10.2014).
Se entendió también que el corredor, en cuanto auxiliar de comercio, es un experto en la materia y tiene la función de determinar con precisión y por sí la legitimación de sus clientes para celebrar la operación que propone, para lo cual tiene el deber de hacer cumplir la obligación de presentar el título de propiedad; y no ofrecer el bien a probables interesados en su compra hasta no haber cumplido satisfactoriamente sus obligaciones (doctrina “Cosenza, Omar Luis Floro c/ Porcino, Andrea Paula s/ ordinario” y “Moretti, Osvaldo Pablo c/ Vallejos, Carmen y otros s/ ordinario”, ya citados).
Además, en relación con la publicidad de bienes y servicios, la Ley de Lealtad Comercial (ley nro. 22.802) prohíbe la realización de cualquier clase de presentación o propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de sus características o propiedades (art. 9).
Asimismo, el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor, ley nro. 24.240 (en adelante, “LDC”) prevé que el proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización.
Sin embargo, corresponde realizar alguna precisión en relación con la aplicabilidad de esa ley al caso puesto que excluye expresamente a los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello (art. 2, párr. 2°, LDC). Esta disposición supone que esas actividades están reguladas por un régimen específico –diseñado, en general, en ejercicio del poder de policía local– y sujetas al control de colegios profesionales reconocidos oficialmente (Picasso, Sebastián y Vázquez Ferreyra, Roberto, “Ley de Defensa del Consumidor comentada y anotada”, Tomo I, La Ley, 2009, p. 54; Chamatropulos, Demetrio Alejandro, “Estatuto del Consumidor Comentado”, Tomo I, La Ley, 2019, p. 205).
Aun así, la misma ley establece también su aplicación a la publicidad del ofrecimiento de los servicios mencionados (art. 2, LDC; CNCiv, Sala G, “Degleue, Cynthia L. c/ Tobolsky, Ángel s/ daños y perjuicios”, 13.03.2007, en LALEY AR/JUR/3369/2007; CNCAF, Sala I, expte. nro. 33.347/2017, “Toribio P. de Achaval y Cía. SA c/ DNCI s/ lealtad comercial – ley 22.802 art. 22”, 19.06.2018). En este sentido, el legislador entendió que la divulgación de los servicios asemeja a los profesionales liberales a los proveedores que realizan actividad económica con fines de lucro.
En estos autos, la publicidad involucrada en los hechos causantes de estas actuaciones (fs. 134/141) no tuvo por objeto la difusión directa de los servicios de intermediación inmobiliaria prestados por el demandado bajo la marca “Brick Propiedades y Servicios”. En efecto, se trata de una publicación realizada en el portal web denominado “Zonaprop”, donde los datos del anunciante se limitan a los de contacto. La finalidad central del anuncio era dar a conocer al público los elementos centrales del inmueble ofrecido por el propietario, y de las condiciones fácticas y jurídicas de la compraventa promovida por la parte demandada, en su calidad de auxiliar de comercio.
Sin embargo, entiendo que la Ley de Defensa del Consumidor –al menos, los deberes de información previstos en su artículo 4– aplica al caso no solo porque puede entenderse que esa publicidad también atrajo clientela a “Brick Propiedades y Servicios”, sino también porque el demandado detentaba un nivel de organización empresarial significativo, que incluía la delegación de funciones. Esto último diferencia a la actividad desarrollada por el señor K. de las particularidades de la prestación profesional individual típica a la que refiere la Ley de Defensa del Consumidor (Chamatropulos, ob. cit., p. 210 y sus citas; Frustagli, Sandra, “La intermediación inmobiliaria ejercida por sociedades de corredores (Los horizontes de la defensa del consumidor)”, La Ley, AR/DOC/6254/2010).
3. A partir de lo anterior, corresponde considerar si el señor K., en su carácter de titular de “Brick Propiedades y Servicios”, incurrió en una conducta antijurídica.
En primer lugar, advierto que la parte demandada no afirmó ni acreditó haber solicitado los informes de situación registral ni haberlos puesto a disposición de la parte actora. Por el contrario, su defensa consiste en que no le correspondía cumplir tales prestaciones, aunque sin invocar ni probar fundamento jurídico positivo en ese sentido. Sin embargo, tal obligación resulta de la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires (art. 10, inc. 2), a la cual remite la Ley de Martilleros (art. 33, inc. e) e, indirectamente, del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1355).
En segundo lugar, está acreditado que la publicidad del inmueble de la parte demandada manifestaba que era “apto crédito” (fs. 134/141). La señora Á. fue atraída a involucrarse en la posible compraventa de ese inmueble en consideración especial de este término, dado que revestía el carácter de tomadora de un crédito hipotecario. La relevancia de esta característica del bien ofertado para esa parte está reflejada en su condición de que la operación se realizase en ajuste a las condiciones del préstamo hipotecario que tenía asignado (fs. 143/147), lo cual era coherente con su obligación de contratar “sobre la base de títulos perfectos, libre de todo gravamen o inhibición” según los términos del crédito asignado por el Banco de la Nación Argentina (fs. 134/141).
No obstante, los hechos acreditados en el proceso revelan que la característica de “apto crédito”, de mínima, conducía a una representación inexacta sobre las características del bien inmueble ofertado. Este tenía inscripta una hipoteca de 1987 y una cláusula de inembargabilidad a favor del Banco Hipotecario Nacional en el Registro de la Propiedad Inmueble (fs. 277). Si bien los efectos de la anotación de la hipoteca duran 20 años sin que se renueve (art. 2210, CCCN), su cancelación ocurre con el otorgamiento de una escritura pública o resolución judicial, más su inscripción en el registro (arts. 2204 y 2208, CCCN). En este sentido, advierto que este acto notarial de cancelación de la hipoteca y la cláusula de inembargabilidad se realizó el 23.04.2018 con causa en el pago de la obligación garantizada, es decir, no por el transcurso del tiempo desde su constitución o anotación (fs. 114/115). A mayor abundamiento, el Banco Hipotecario Nacional (acreedor garantizado) informó que la cancelación de su crédito ocurrió el 1.03.2018 (fs. 197). Estas fechas contrastan con la de la primera reserva de la señora Álvarez, es decir, el 23.01.2018 (fs. 134/141).
Asimismo, resalto que una dependiente del señor K. (cfr. fs. 181/182) informó a la parte actora por correo electrónico del 5.04.2018 –es decir, dos meses después de la primera reserva– que (i) la propiedad estaba hipotecada, (ii) la hipoteca estaba “cancelada” pero faltaba su escrituración; y (iii) la fijación de fecha para escriturar la compraventa inmobiliaria dependía de esta escrituración (fs. 245). Sobre esta comunicación, se destaca que el perito informático manifestó haber verificado su existencia sin comprobar la existencia de anomalías que puedan indicar que haya sido manipulado (fs. 245).
De este modo, la conducta de la parte demandada implicó un incumplimiento de su obligación de proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, y de abstenerse de mencionar supuestos inexactos, tal como prescriben los citados artículos 1347, incisos b y c del Código Civil y Comercial de la Nación, y 10, inciso 5, de la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires.
Dado que la parte actora fue captada a partir de la publicidad del inmueble por internet, ese anuncio conllevó una violación de la mencionada ley nro. 2340 que prescribe que la publicidad de los corredores inmobiliarios (i) debe ser precisa, inequívoca, y no incluir información que pueda inducir a error a los interesados, ni calidades o condiciones que no sean ciertas (art. 12); y (ii) no debe poder inducir a engaño a los interesados o que se insinúen operaciones contrarias a la ley (art. 13, inc. 6). Además, configuró una violación del artículo 9 de la Ley de Lealtad Comercial y del artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor.
Por lo tanto, el señor K. incumplió sus obligaciones legales de conformidad con el Código Civil y Comercial de la Nación, la Ley de Martilleros, la Ley de Lealtad Comercial, la Ley de Defensa del Consumidor y la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires por acción y omisión no justificada, con lo cual su conducta es antijurídica (arts. 1716 y 1717, CCCN).
4. Sentada la antijuridicidad de las conductas de la parte demandada, corresponde considerar la existencia de una relación de causalidad entre aquella y los daños y perjuicios cuya indemnización demanda la parte actora.
Inicialmente, señalo que la señora Á. reservó el inmueble por primera vez el 23.01.2018, y una segunda vez el 19.02.2018 (fs. 134/141). Esta referencia temporal es determinante porque ella tenía un interés esencial, manifestado y conocido por el señor K. en aplicar su crédito hipotecario a la compraventa que realizase. En este sentido, este crédito hipotecario adjudicado el 5.01.2018 y notificado el 10.01.2018 por el Banco de la Nación Argentina implicaba su obligación de (i) presentar documentación en un plazo de 60 días, y (ii) contratar “sobre la base de títulos perfectos, libre de todo gravamen o inhibición” (fs. 134/141).
No obstante, la señora Á. (y la escribana designada por el banco adjudicante del crédito) fueron informadas recién el 5.04.2018 de (i) que la parte vendedora reservó un inmueble cuya venta el mismo corredor promovía; (ii) la existencia de la hipoteca inscripta en relación con el inmueble pretendido por la parte actora y cuya cancelación no estaba escriturada; (iii) el condicionamiento que esto implicaba para la fijación de fecha de la compraventa con la parte actora; y (iv) que no se entregó el título y poder originales a la escribana “porque seguramente se necesitarán para el trámite de cancelación de hipoteca” (fs. 245 ).
Por consiguiente, entre la primera reserva intentada por la señora Á. (23.01.2018) y el correo electrónico mencionado de la dependiente del señor K. (5.04.2018) transcurrieron más de dos meses. Este lapso de tiempo condicionó a la parte actora a no poder desistir de la operación y, en su caso, buscar otro inmueble sin arriesgarse a que se frustrase su adjudicación del crédito hipotecario. Recuerdo aquí que este establecía un plazo de disponibilidad limitado. En estos términos, la falta de información completa y oportuna coartó las posibilidades de decisión de la parte actora, que quedó sujeta a continuar con la negociación que había iniciado.
A ello cabe agregar que los daños y perjuicios reclamados resultaron de su concurrencia con (i) la dilación por la necesidad de tiempo para la instrumentación y registración de la cancelación de los gravámenes, y (ii) la variación de la relación de cambio entre la moneda nacional y el dólar estadounidense en el transcurso de ese tiempo. Si bien estas concausas excedieron al control del señor K., a este le son imputables las consecuencias mediatas previsibles de sus propias conductas antijurídicas (arts. 1726 y 1727, CCCN) cuando él conocía (i) la condición esencial para la parte actora de que el inmueble en cuestión fuera “apto crédito”, y (ii) el hecho público y notorio de que la moneda nacional tiene fluctuaciones significativas, contingencia cubierta en los contratos de corretaje y compraventa con su pacto en moneda extranjera (art. 1728, CCCN).
Por su parte, el señor K. afirma que debe considerarse un plazo de 30 días desde que informó la reserva de otro inmueble por la parte vendedora (5.04.2018). Su argumento consiste en que la compraventa con la señora Á. estaba condicionada a que la parte vendedora comprase “simultáneamente” otro inmueble. Sin embargo, se advierte que esta fecha contradice su manifestación de que esa comunicación se realizó el 27.03.2019 (fs. 109/112) aunque sin aportar elemento probatorio que lo sostenga.
En cualquier caso, ese argumento es inconducente porque no está acreditada la fecha en que se realizó esa reserva, ni en qué condiciones. Incluso, el hecho de que ambas operaciones se tuvieran que realizar “simultáneamente” implicaba que el obstáculo que retrasase a una operación también incidiese sobre la otra. Así, la adquisición del inmueble por la parte vendedora no podía realizarse el 5.04.2018 ni días después porque (i) la cancelación de la hipoteca y la cláusula de inembargabilidad se instrumentó el 23.04.2018 y se inscribió el 2.05.2018, y (ii) esto impedía que pudiera realizarse la compraventa del inmueble en condiciones de “apto crédito” por la señora Á. A ello se agrega que los instrumentos originales fueron entregados a la escribana por la parte demandada el 4.05.2018 –testimonio del título de propiedad del inmueble a transferirse y del poder a ejercerse– (fs. 120) y 21.05.2018 –copia de la escritura de cancelación de los gravámenes– (fs. 127). Estos recibos de documentación fueron aportados al proceso por la parte demandada.
Por lo tanto, entiendo suficientemente acreditada la relación de causalidad entre las conductas antijurídicas imputables al señor K. y los daños y perjuicios cuya indemnización demanda la parte actora (art. 1726, CCCN). Asimismo, estos argumentos son suficientes para rechazar el cuestionamiento de la cuantificación del daño emergente del señor K., por lo cual propongo al Acuerdo rechazar dicho agravio.
5. En cuanto a la calificación de la conducta, el Código Civil y Comercial de la Nación establece que la culpa consiste en la omisión de la diligencia debida según la naturaleza de la obligación y las circunstancias de las personas, el tiempo y el lugar, y comprende la imprudencia, la negligencia y la impericia en el arte o profesión (art. 1724). Asimismo, prescribe la pauta de valoración de la conducta de que, cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la valoración de la previsibilidad de las consecuencias (art. 1725).
En el caso, la culpa del demandado surge de su omisión de recabar y comunicar en forma oportuna la situación registral del inmueble en cuestión, más aún cuando publicitó al bien como “apto crédito” (fs. 134/141) y tomó conocimiento de la importancia de ese dato para la parte actora, quien desde su primer reserva condicionó la operación a la obtención de un crédito hipotecario (fs. 143/147). Por lo tanto, entiendo acreditada la culpa del señor K. en relación con las conductas en cuestión.
6. Respecto del agravio sobre el concepto de daño moral, se recuerda que el artículo 265 del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Nación impone la carga de criticar concreta y razonadamente las motivaciones y conclusiones del fallo apelado a la parte apelante. En ese sentido, no basta el mero disenso con la solución recurrida.
En este caso, el señor K. no expuso argumentos de hecho y de derecho a fin de criticar de manera concreta y razonada las motivaciones y conclusiones de la sentencia apelada en relación con el agravio en cuestión, más allá de manifestar su disconformidad y negar extremos afirmados en aquélla. No obstante, a fin de evitar la adopción de soluciones formales y de preservar el derecho de defensa en juicio, se analizan sus quejas (“Granja Martín SRL c/ Banco Ciudad de Buenos Aires s/ ordinario”, ya citado).
Conforme el Código Civil y Comercial de la Nación, el daño moral existe cuando se lesionan derechos de las personas que son extraños a valores económicos (art. 1737); y su reparación tiene un carácter resarcitorio en tanto la finalidad de la indemnización es compensar los efectos del agravio moral sufrido (arts. 1738 y 1740). Al respecto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación entendió que la valoración del daño moral debe considerar el estado de incertidumbre y preocupación que produjo el hecho, la lesión en los sentimientos afectivos, la entidad del sufrimiento, su carácter resarcitorio, la índole del hecho generador de la responsabilidad, y que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material pues no se trata de un daño accesorio a éste (Fallos: 323:3614, “Martínez, Diego Daniel”; Fallos: 318:385, “Rebesco”).
En relación con este tipo de resarcimiento en el marco contractual, se sostuvo que su apreciación debe ser efectuada con criterio restrictivo porque no tiene por objeto resarcir las desilusiones, incertidumbres y disgustos sino solamente determinados padecimientos espirituales que corresponden por la naturaleza del hecho causante y las circunstancias del caso. En este sentido, la carga de acreditar su existencia corresponde a quien lo reclama (art. 1744, CCCN; art. 377, CPCCN), lo cual se justifica especialmente porque el daño moral se vincula con un desmedro extrapatrimonial o lesión en sentimientos personales no asimilables a las meras molestias, dificultades, inquietudes o perturbaciones propias de cualquier incumplimiento contractual. Por esta razón, quien invoca el daño moral debe acreditar las circunstancias especiales a las que la ley condiciona la procedencia de su resarcimiento (CNCom, Sala A, expte. nro. 27919/2017, “Lenarduzzi, Alejandro y otro c. Automóviles San Jorge SA s/ ordinario”, 7.12.2021). De otra manera, la indemnización podría configurar un enriquecimiento indebido a favor del reclamante (CNCom, esta Sala, “Laborde de Ognian, Ethel Beatriz c/ Universal Assistance SA”, 9.02.2010 y sus citas).
Sin embargo, lo señalado en el párrafo anterior no obsta a que la prueba directa del daño moral sea objetivamente difícil como consecuencia de la naturaleza interior de los bienes jurídicos en los que incide (CNCom, esta Sala, “Alustiza, José María Bautista c/ Ford Argentina SCA y otros s/ ordinario”, 16.05.2016). Así, la restricción en la valoración del daño moral no puede erigirse en un obstáculo insalvable para su reconocimiento cuando el reclamo tiene visos de seriedad suficientes y base sólida en los antecedentes de la causa.
En estos términos, entiendo que está acreditado el daño moral causado por resultar implícito en la naturaleza de los hechos en cuestión (CNCom., expte. nro. 23724/2016, “García Dietze, Alejandro Pablo c/ Iaorana SRL y otro s/ ordinario”, 13.04.2022). La señora Á. tomó conocimiento de la existencia de un gravamen anotado que procuró especial y expresamente evitar a los efectos de cumplir las condiciones del crédito hipotecario que se le había adjudicado más de dos meses después de haber empezado las gestiones para la compra del inmueble. También, la solución de esta contingencia desconocida conllevó que tuviera que experimentar una variación significativa del valor de la operación en moneda nacional cuando la operación estaba encaminada a su conclusión. Esto debe haber afectado desfavorablemente su estabilidad emocional, anímica y desenvolvimiento, es decir, implicó un daño moral que justifica su reparación en tanto produjo profundas preocupaciones o estados de irritación (CNCom., esta Sala, expte. nro. 10297/2016, “Nieves, Javier Alberto c/ FCA SA de Ahorro para Fines Determinados y otro s/ sumarísimo”, 5.08.2020; expte. nro. 7425/2019, “David, Jimena Alejandra c/ Industrial and Commercial Bank of China SA y otro s/ ordinario”, 19.05.2021).
Ahora bien, en cuanto a la cuantificación de la indemnización por daño moral, pondero el carácter resarcitorio de dicho rubro, la índole del hecho generador de la responsabilidad y la entidad del sufrimiento causado, que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material pues no se trata de un daño accesorio a este (Fallos: 311:1018, “Bonadero Alberdi de Inaudi”; Fallos: 321:1117, “Martínez, Diego Daniel”). Asimismo, que no corresponde aplicar pautas matemáticas para su cuantificación (Fallos: 312:2412, “Harris”; Fallos: 318:1598, “Pérez, Fredy Fernando”) sino que es preciso valorar las circunstancias de la causa pues la cuantía de la reparación depende de la gravedad de la culpa y de las características de las partes, factores que deben juzgarse según la sana crítica (arts. 163 y 386, CPCCN).
Por lo anterior, acreditado el daño moral pero no su monto, y toda vez que puede aplicarse el artículo 165, parte 3, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ante dicha situación, entiendo razonable el monto determinado en la sentencia apelada y, en consecuencia, propondré su confirmación. Igualmente, en relación con el mecanismo resuelto en relación con los intereses, de conformidad con lo establecido por el artículo del 1748 del Código Civil y Comercial de la Nación y la doctrina de la Cámara en pleno en “SA La Razón SA s/ inc. de pago de honorarios a los profesionales”, 27.10.1994).
En consecuencia, propongo al Acuerdo rechazar el agravio en cuestión de la parte demandada y confirmar lo resuelto en la parte correspondiente de la sentencia apelada.
7. En cuanto al daño punitivo, advierto que está receptado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 52 bis de la Ley de Defensa del Consumidor. El daño punitivo se erige en nuestro ordenamiento jurídico como una herramienta tuitiva para el consumidor (art. 42, CN) en el marco del derecho de daños.
El daño punitivo regulado por esa norma constituye una multa civil que, en el marco de una relación de consumo, puede ser aplicada por el juez a un proveedor de bienes o servicios, y a instancia y beneficio del damnificado. Se trata de una suma de dinero que excede la reparación del daño sufrido y cuya función es sancionar conductas graves y con impacto social que lesionan los derechos de los consumidores.
Al mismo tiempo, esa multa civil posee una función preventiva toda vez que genera incentivos económicos suficientes en el infractor para, por un lado, disuadirlo de incurrir en conductas perjudiciales similares y, por el otro, desalentar su incumplimiento eficiente de normas (conf. Diario de Sesiones de la Cámara de Diputados de la Nación, 18° Sesión Ordinaria, Dictamen de las Comisiones de Defensa del Consumidor, de Comercio y de Justicia, Fundamentos, párr. 15, 9.08.2006). En este último aspecto, procura que para el proveedor no resulte más conveniente, en términos económicos, reparar que evitar el daño. Finalmente, el daño punitivo busca que el impacto de ese efecto disuasivo se extienda a otros agentes de modo tal que se abstengan de incurrir en la conducta socialmente no deseada.
La sanción pecuniaria en el daño punitivo está estrechamente asociada a la idea de prevención de ciertos daños, y también a la punición y al pleno desmantelamiento de los efectos de ilícitos que, por su gravedad o por sus consecuencias, requieren algo más que la mera indemnización resarcitoria de los perjuicios causados (CNCom., esta Sala, expte. nro. 42014/2009 “Acuña, Miguel Ángel c/ Banco de Galicia y Buenos Aires SA s/ sumarísimo” 28.06.2016; Stiglitz, Rubén S. y Pizarro, Ramón D., “Reformas a la ley de defensa del consumidor”, LL, 2009B, p. 949).
En sentido similar, la jurisprudencia de la Suprema Corte de los Estados Unidos –país que ha desarrollado una extendida práctica de condenas por daños punitivos– ha puntualizado que la imposición de esos daños tiene por finalidad la sanción y la disuasión (cfr. doct. Suprema Corte de los Estados Unidos, “Pacific Mutual Life Insurance Company v. Haslip”, 499 U.S. 1 (1991), 4.03.1991; “BMW of North America, Inc. v. Ira Gore, Jr.”, 517 U.S. 559 (1996), 20.05.1996; “State Farm Mutual Automobile Insurance Co. v. Campbell, et al”, 538 U.S. 408, 7.04.2003).
Tanto en el derecho comparado como en la doctrina nacional se destacó que esta sanción sólo procede en casos de particular gravedad, calificados por (i) dolo o culpa grave del sancionado; (ii) obtención de enriquecimientos indebidos derivados del ilícito; o (iii) en casos excepcionales, por un abuso de posición de poder, particularmente cuando evidencia menosprecio grave por derechos individuales o de incidencia colectiva (CNCom., esta Sala, expte. nro. 33694/2006; “Spadavecchia, María Cristina c/ Agroindustrias Cartellone SA s/ ordinario”, 19.11.2015).
No todo incumplimiento puede dar lugar a la fijación de daños punitivos. Se trata de casos de particular gravedad que denotan, por parte del dañador, una gran indiferencia o menosprecio por los derechos ajenos, priorizando netamente aspectos económicos. Lo que se busca con este instituto es castigar la conducta desaprensiva que ha tenido el dañador respecto de los derechos de terceros.
En estos términos, si bien existió un objetivo incumplimiento de la obligación del señor K., titular “Brick Propiedades y Servicios”, conforme el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor, la prueba ofrecida y producida obsta a que se pueda considerar que se debió a un deliberado y desaprensivo proceder que pueda justificar la imposición de la multa, o que su conducta haya sido con dolo o culpa grave. Tal como destacó el señor Juez de Primera Instancia, los dependientes de la inmobiliaria mostraron preocupación por la situación de la actora, contestaron sus reclamos y procuraron solucionar el conflicto generado.
Para más, el incumplimiento tampoco revistió una gravedad inusitada desde que el defecto en la información no impidió la operación de compraventa sino que demoró su concreción, lo que justificó la reparación de los daños materiales e inmateriales causados.
Por lo demás, tampoco se demostró el carácter generalizado de la falta –esto es, que la publicidad engañosa constituya un modo de operar del demandado– ni el carácter indeterminado de los sujetos afectados. Así, los hechos controvertidos no tuvieron un impacto colectivo que trascienda la reparación de los daños acreditados e indemnizados, ni que justifique la aplicación de una medida disuasiva y sancionatoria.
En estos términos, entiendo que no se reúnen los requisitos necesarios para la procedencia del rubro reclamado. En consecuencia, propongo al Acuerdo rechazar el recurso de la parte actora y confirmar la sentencia apelada en lo pertinente.
8. Finalmente, se recuerda que el artículo 71 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación establece que las costas se compensarán o se distribuirán prudencialmente por el juez en proporción al éxito obtenido por cada uno de ellos si el resultado del pleito o incidente fuere parcialmente favorable a ambos litigantes. El principio general en esta materia es que la vencida debe pagar todos los gastos de la contraria y, que el juez puede eximir de ellos al litigante vencido si encontrare mérito para ello, debiendo aplicar tal excepción, restrictivamente (art. 68, CPCCN).
En atención a que ambos recursos de apelación son rechazados y que no se advierten circunstancias cuya peculiaridad fáctica o jurídica permita soslayar el criterio objetivo de la derrota, se imponen las costas de esta instancia por su orden.
IV. Conclusión
Como corolario de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: (i) rechazar los recursos de apelación interpuestos por la señora Á. y el señor K. e (ii) imponer costas de Alzada por su orden.
He concluido.
Por análogas razones, la Dra. Matilde E. Ballerini adhiere a la solución del voto que antecede. Con lo que se terminó este Acuerdo que firmaron las señoras Juezas de Cámara.
Y Vistos:
Por los fundamentos del acuerdo que precede, se resuelve: (i) rechazar los recursos de apelación interpuestos por la señora Á. y el señor K. e (ii) imponer costas de Alzada por su orden. – M. Guadalupe Vásquez. – Matilde E. Ballerini (Prosec.: Adriana Milovich).