Voz: Medianería

Consorcio de Propietarios Av. del Tejar … y Rómulo Naón c. R., J. M. s/cobro de medianería

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de julio del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo la Sra. Jueza y el Sr. Juez de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar … y Rómulo Naón c/ R., J. M. s/ cobro de medianería”, respecto de la sentencia única dictada el 25 de marzo de 2024, establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señora Jueza y Señores Jueces de Cámara: DRA. Marisa Sandra Sorini – Dr. José Benito Fajre – Dr. Ricardo Li Rosi.

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa S. Sorini dijo:

I. a. La sentencia única de fs. 161 dictada en el expediente nº 89.401/2019 (en adelante causa “A”) hizo lugar a la acción impetrada por el “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/…”, y en consecuencia, condenó a J. M. R. a abonar a la parte actora, dentro del plazo de diez días y bajo pena de ejecución, la suma que resulta del informe pericial ($1.763.714,30), con más los intereses y las costas del proceso. Finalmente, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la accionante (fs. 164) y del legitimado pasivo, quien posteriormente desistió del recurso (fs. 168, 179 y 181).

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 217–, la reclamante fundó su recurso a fs. 218/221, pieza que, corrido el pertinente traslado de ley, mereció réplica de la contraria a fs. 223/224.

b. El pronunciamiento único de fs. 215 en el expediente acumulado nº 25.782/2017 (causa “B”) desestimó la demanda deducida por J. M. R. contra el “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/…”, con costas a cargo del demandante. Por último, practicó regulación de los emolumentos profesionales.

Se advierte que el fallo no mereció recurso de las partes, de modo tal que resultó consentido y adquirió autoridad de cosa juzgada.

II. Así las cosas, cabe examinar únicamente en esta Alzada las quejas introducidas en el expediente “A”.

A tal efecto, estimo oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron el inicio de los presentes obrados.

i. En su escrito inaugural, el ente consorcial promovió demanda de cobro de medianería contra J. M. R.

Relató que era titular de las partes comunes del inmueble sito en la Avenida del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/… Señaló que a su lado se construyó un edificio, de propiedad del emplazado, y que el mismo apoyó su construcción sobre el muro divisorio. Afirmó que se creó el condominio por la pared medianera en los términos del art. 2006 del CCCN, y consecuentemente, el crédito aquí reclamado.

Aseveró que el accionado manifestó no hacer uso del muro y argumentó que edificó una pared propia contigua, sin embargo, nunca le permitió el acceso a la obra para corroborar dicho extremo.

Mencionó que en el expediente que tramitó sobre prueba anticipada, el perito ingeniero desinsaculado en esas actuaciones dictaminó que se trataba de un muro divisorio.

Estimó el valor de los derechos de medianería y practicó liquidación con intereses. Fundó en derecho, ofreció prueba y peticionó se admita la acción, con costas (fs. 45/56).

ii. Corrido el traslado, se presentó, por medio de apoderado, el demandado R. y contestó demanda. Negó, por imperativo procesal, la totalidad de acontecimientos fácticos y desconoció la autenticidad de la documental acompañada. Sostuvo que no le asiste razón a la accionante, toda vez que la porción utilizada fue menor a la reclamada. En base a dichos argumentos, efectuó un cálculo propio del derecho de medianería que le correspondía abonar. Ofreció prueba, fundó en derecho y reclamó se rechace parcialmente la acción, con costas (fs. 78/82).

iii. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (fs. 104/105 y 127/129), y agregados los correspondientes alegatos (de la parte actora a fs. 148/149 y del legitimado pasivo a fs. 150/152), el señor juez de grado dictó sentencia (fs. 161).

III. Previo a tratar las quejas vertidas por el legitimado activo, resulta necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Por otra parte, corresponde señalar que la presente acción indemnizatoria –cobro de medianería– habrá de ser subsumida de conformidad con la ley vigente al momento del surgimiento del crédito, esto es, la normativa del Código Civil, por ser la ley aplicable al momento de suceder el evento por el cual se reclama (arts. 3, CC, art. 7, CCCN).

Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello en razón de que la noción de efecto inmediato, recogida en el art. 7 del nuevo Cód. Civ. y Com., implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-nº 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, nº 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, sala A, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).

Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias o incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: La Ley 02/06/2015, 1, La Ley 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).

Entonces, si la Cámara revisa una sentencia relativa a una acción indemnizatoria, como el presente cobro de medianería, aplica la ley vigente al momento de surgimiento del crédito; no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: La Ley 22/04/2015, La Ley 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).

IV. El debate en esta instancia se centra en determinar la cuantía concedida por derecho de medianería y lo relativo a los intereses.

Comencemos.

El señor juez de primera instancia hizo lugar a la acción por cobro de medianería y concedió a la parte actora la cantidad de Pesos Un Millón Setecientos Sesenta y Tres Mil Setecientos Catorce con treinta centavos ($1.763.714,30). Para estimar dicho valor, tuvo presente lo dictaminado por el perito desinsaculado de oficio.

En su memorial, el ente consorcial reclama dicha cuantía por insuficiente y peticiona se eleve.

Las quejas no prosperarán.

Veamos por qué.

1. Como es sabido, un muro lindero puede ser encaballado (cuando coincide con la línea que separa los inmuebles, por lo que vendría a quedar asentado en parte en terreno de uno de los vecinos y en parte en el del otro) o contiguo (cuando uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los inmuebles, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos). Jurídicamente el muro se clasifica en privativo –lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería; o sea, hacerse condómino de la pared– y medianero, que es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa establecido por la ley (Mariani de Vidal, Marina M., Curso de derechos reales, Zavalía, Buenos Aires, 2010, t. 2, p. 210 y ss.; Areán, Beatriz, comentario al art. 2717 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Higthon, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5B, p. 167 y ss.).

La obligación de pagar el precio de la pared nace desde su construcción si se trata de un muro encaballado, y hasta la altura de tres metros; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de una pared que excede de los tres metros del muro encaballado (Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 528). El art. 2017 del Código Civil y Comercial, en similar sentido, establece: “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación”.

Esa utilización tiene lugar cuando el vecino no titular de la pared la utiliza para algún fin específico, como por ejemplo apoyo de edificios, tirantes, instalación de cañerías, empotrado de una escuadra de hierro, colocación de ganchos para sostener una estantería de madera, apoyo de un galpón o tinglado, etc. (Mariana de Vidal, Curso de Derechos reales, cit., t. 2, p. 220; Borda, op. cit., t. I, p. 549/550; Areán, comentario al art. 2728 en op. cit., t. 5B, p. 213 y ss.).

Ahora bien, reconocida la obligación de contribuir al pago de la pared, debe tomarse en cuenta el valor del muro al tiempo de la demanda o de la constitución en mora (art. 2736 del Código Civil). En similar sentido el art. 2019 del Código Civil y Comercial dispone: “El valor computable de la medianería es el del muro, cimiento o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora”.

2. Así las cosas, encontrándose consentida la cuestión atinente a la existencia del muro medianero, el thema decidendum radica en determinar la suma indemnizatoria concedida por derecho de medianería.

Para ello, me abocaré al análisis de los elementos de juicio obrantes en estas actuaciones, los que serán valorados bajo el prisma de la sana crítica racional (arts. 377 y 386, CPCCN).

A tal efecto, cuento con el dictamen pericial presentado el 12 de agosto de 2021 por el perito designado de oficio, ingeniero Eduardo Rubén Bernal, quien se constituyó en el domicilio de la parte actora, examinó los planos del inmueble y efectuó un relevamiento de los inmuebles linderos. Informó que “la superficie del muro a liquidar es de 338.71 m2”. Explicó que “en base a esa superficie se realizó el cálculo que sigue: mampostería en elevación de 0.30 m de espesor: 334.71 m2 x 0.30 m = 100.41 m3 y revoques interiores y exteriores completos: 334.71 m2”. Especificó los siguientes valores unitarios de reposición “muro de mampostería en elevación de 0.30 m de espesor: $21.829,88 / m3, revoques interiores completos $1.480,15 / m2, revoques exteriores completos $1.484,71/ m2 e incremento por trabajo desde balancín $534,64/ m2 (…) contenidos en la revista Vivienda nº 708 de julio de 2021”. Aplicó a dichos importes el índice de depreciación por antigüedad y estado de conservación del muro. Estimó un valor final de $3.527.428,60, por lo que consideró que “el monto a abonar por el propietario del inmueble de calle av. Rómulo S. Naón … es de $1.763.714,30” (fs. digitales 118/121).

No pierdo de vista que, una vez corrido el pertinente traslado –ver proveído de fs. 122–, el dictamen mereció las críticas de la parte demandada (ver fs. 110, expte. nº 79.622/2017). Se advierte que la pieza fue declarada extemporánea (fs. 113, causa cit.), no obstante, el facultativo respondió tales críticas. Clarificó que “lejos de constituir una impugnación, la presentación en responde configura una manifestación de desacuerdo carente de fundamentos técnicos (…) no incorpora documentación alguna ni argumentos que permitan reconsiderar las conclusiones elaboradas luego de la inspección pericial”. Añadió que “respecto de la liquidación por derechos de medianería incorporada, no habiéndose producido cambios en las conclusiones expresadas, ratifico el cálculo efectuado por mi parte”. En resumidos términos, luego de evacuar cada una de los reproches ensayados, ratificó el dictamen originario (fs. 131/132, causa cit.).

Por su parte, el ente consorcial –aquí reclamante– coincidió acerca de la superficie estimada por el profesional, de modo que receptó favorablemente la experticia (ver fs. 66/78, causa cit.).

Al respecto, debe recordarse que aun cuando el dictamen pericial carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; cfr. Sala “A”, en libre nº 375.513 del 19/09/2003 entre muchos).

Por ello, para desvirtuar las conclusiones periciales, es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que el experto hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos, por lo que, para que las observaciones que formulen las partes puedan tener favorable acogida, es necesario que aporten probanzas de similar o mayor rigor técnico (CNCiv. Sala “A”, 10/11/2011, “Piñeiro, Gabriel Alberto c/ Ausilli, José Luis y otros s/ daños y Perjuicios”, LL 2011-F, 568; ídem, 30/11/2012, “Granatti, Aldo Rene y otro c/ Microómnibus General Pacheco S. A. y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 562.884; ídem, 18/2/2013, “Sacchi, Sebastián Nicolás c/ Transportes Metropolitanos General Roca S. A. y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 534.862; ídem, 18/6/2013, “Bejarano Condori, Martina y otros c/ Martínez, Gustavo y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 606.722, “R. L. M. C. c/ Consultores Asociados Ecotrans SA s/ daños y perjuicios”, L. nº 6057/2008 del 17/02/2016, entre otros).

Y, en estas actuaciones, no existen elementos de juicio que permitan apartarme de las conclusiones vertidas por el perito. En consecuencia, al encontrarse la pericia debidamente fundada, con el correspondiente asidero científico, le otorgaré la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.

En ese marco de consideración resulta innecesaria la reapertura del trámite probatorio ante esta Alzada a fin de que se ordene al perito designado en estas actuaciones que cuantifique el valor de la medianería “a valores actuales”, tal como postula el apelante. Empero, dicho extremo ya fue ponderado por el perito al momento de presentar su dictamen, por cuanto nótese que estimó valores vigentes en aquella oportunidad (12 de agosto de 2021), y sobre cuyos importes se dispuso la aplicación de intereses.

Sobre el particular, no desconozco las facultades ordenatorias e instructorias que el código de rito precepta en su artículo 36 inciso 4, toda vez que la medida solicitada se torna innecesaria. Sucede que la apertura a prueba en esta instancia es de carácter excepcional, debido a que las situaciones que la autorizan son enunciadas expresamente por el artículo 260 del Código Procesal de modo limitativo y dentro de las hipótesis allí planteadas. Considero que ninguna de esas excepciones se configura en el especial caso de autos, ya que existe un dictamen pericial cuyas conclusiones he aceptado, como lo dije, en los términos de los artículos 386 y 477 del Código Procesal, las que bastan para decidir la cuestión. Por ello, el agravio respecto a este punto no prosperará.

3. En mérito a todo lo expuesto, entiendo que la sentencia se encuentra ajustada a derecho y que los valores informados por el experto son aquellos que el demandado debe abonar a la parte actora a partir de la utilización del muro construido por ésta.

En consecuencia, por las razones apuntadas, entiendo que corresponde desestimar los reclamos expuestos respecto a este punto del decisorio, y en consecuencia, confirmar la resolución recurrida. Así lo voto.

V. Finalmente, respecto a los agravios referidos a los intereses, corresponde recordar que el señor magistrado de grado resolvió que debían aplicarse desde la fecha de la pericia y hasta el momento del efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Esta decisión suscitó los reclamos del consorcio accionante, quien solicita se fijen réditos por el período que abarca desde la fecha de constitución en mora –17 de septiembre de 2017– y hasta la fecha de la pericia. Argumenta que el decisorio apelado lo priva de percibir intereses desde que el momento que la accionada “se sirvió efectivamente del muro”.

Adelanto que las quejas prosperarán.

A modo de inicio, se precisa que la obligación de pagar el precio del muro encaballado nace desde que el vecino se ha servido del muro (Borda, op. cit., t. I, p. 528, n.º 625; Mariani de Vidal, op. cit. t. 2, p. 219).

No hay que confundir el inicio de la obligación de pagar la medianería –que nace desde que el lindero se sirve o utiliza la pared el vecino no propietario– con el momento a tener en cuenta para el valor de la pared. Por el contrario, dado que –como acabo de señalarlo– la obligación de pagar el valor del muro encaballado nace a partir de que el lindero se sirve de él, la obligación es exigible desde ese mismo instante sin necesidad de previa interpelación, en atención al principio de la mora automática que establece el artículo 509 del Código Civil –y que se aplica también a las obligaciones puras y simples–. Igualmente, y a fin de no vulnerar el sentido del recurso, toda vez que el apelante solicitó que los intereses corran desde la fecha de “notificación de los autos conexos del 17/09/2017”, propondré al acuerdo modificar la sentencia y establecer como fecha de inicio de cómputo –dies a quo– de los intereses aquella oportunidad.

En relación a la tasa de interés, tiene dicho esta sala: “La circunstancia de que, en este caso, la obligación a cargo del demandado y su aseguradora consista en una deuda de valor, que el juez traduce en una suma de dinero al momento de dictar sentencia –como compensación por el perjuicio sufrido– no puede llevar a pensar que no hubiese resultado exigible en el momento mismo del ilícito (ver doctrina del plenario del fuero in re “Gómez Esteban c/ Empresa Nacional de Transporte s/ daños y perjuicios” del 16-12-1958) y tampoco permite sostener que ese quantum así determinado contenga mecanismos de actualización o cualquier otro que configure una repotenciación o indexación de deuda, como ocurría en un contexto de hiperinflación donde si resultaba acertado hablar de un interés puro del 6% u 8% sobre las sumas así “actualizadas” o “indexadas”” (esta Sala, in re “Girame, Ana María c/. La Primera De Grand Bourg S.A.T.C.I. y Otros S/ Daños y Perjuicios”, sentencia de fecha seis de mayo de 2022).

Dicho lo anterior, es claro que por aplicación del plenario de ésta Cámara Nacional Civil in re: “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta SA s/ daños y perjuicios” del 20 de abril de 2009, los intereses por las sumas establecidas en concepto de resarcimiento hasta su efectivo pago, deben liquidarse según la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, dado que, aun cuando se hayan fijado los importes –como suele decirse– a valores actuales, la suma por la que prospera la demanda no implica –de conformidad a la situación económica imperante en nuestro país–, en ningún modo, una alteración del significado económico del capital de condena (excepción ésta contemplada en el referido plenario para la no aplicación de la tasa en cuestión).

Considero pertinente mencionar que no desconozco lo resuelto recientemente por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en cuanto a que corresponde aplicar la tasa de interés pura a fin de no conceder un enriquecimiento injustificado al accionante en aquellos supuestos de obligaciones de valor –como ocurre en autos– en los que la desvalorización de la moneda se produce después de que ésta es expresada en dinero y no con anterioridad (v. CSJN en “Barrientos, Gabriela A. y otros c/ Ocorso, Damián y otros s/Daños y perjuicios”, expte. nº 28.577/2008/1/RH1 del 15/10/2024). Sin perjuicio de lo cual, reiterando lo expuesto en los párrafos precedentes, considero que no se configura una alteración del significado económico del capital de condena, por lo que corresponde estarse a lo establecido en el fallo plenario mencionado.

En función de lo expuesto, entiendo que, en atención a la medida del recurso y en virtud de la prohibición emergente de la reformatio in peius, sería prudencial calcular los intereses desde la fecha de constitución en mora –17 de septiembre de 2017– y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

En conclusión, si mi voto fuera compartido, debería modificarse el pronunciamiento apelado en este aspecto del debate, en el sentido que dejo indicado.

VI. Por los fundamentos expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto a disponer que los intereses se devenguen desde el 17 de septiembre de 2017 y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de esencialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279, CPCCN). Así lo voto.

A la cuestión propuesta, el Dr. Fajre dijo:

Por razones análogas a las expresadas por la Dra. Sorini, voto en el mismo sentido.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto a disponer que los intereses se devenguen desde el 17 de septiembre de 2017 y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de esencialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279, CPCCN).

El Dr. Ricardo Li Rosi no firma por hallarse en uso de licencia (arts. 14 del RL –Ac. 34/77 CSJN– y 109 del RJN). Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente, publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Marisa S. Sorini. – José B. Fajre.

Consorcio de Propietarios Edificio Montevideo Nº … c. ICI Suites S.R.L. s/ cobro de medianería

Comentado por Néstor Luis Lloveras: Breves apuntes sobre la regulación de la medianería en el Código Civil y Comercial.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 16 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO MONTEVIDEO Nº … C/ ICI SUITES S.R.L. S/ COBRO DE MEDIANERÍA”, respecto de la sentencia dictada el 31 de mayo de 2023establecieron la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Marisa Sandra Sorini – José Benito Fajre.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia de fs. 755–aclarada a fs. hizo lugar a la demanda entablada por el “Consorcio de Propietarios del Edificio Montevideo Nº …” y, en consecuencia, condenó a “ICI Suites SRL” a abonarle a la parte actora, dentro de los diez días de notificado y bajo pena de ejecución, la suma que resulte del informe pericial, con más sus intereses y las costas del proceso. A su vez, desestimó la reconvención deducida por la firma accionada, con costas a su cargo (art. 68, CPCCN). Finalmente, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la emplazada (fs. 756 y del accionante (fs. .

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 784, el legitimado activo fundó su recurso a fs. quejas que, (art. 265, CPCCN), fueron replicadas por la contraria a fs.

Por su parte, la compañía demandada expresó agravios a fs. 788/796 los que, fueron contestados por el reclamante a fs.

II. Antes de iniciar el examen del caso, considero oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron este proceso.

i. La presente demanda tuvo su génesis en el reclamo impetrado por cobro de medianería. En su escrito inaugural, el administrador del consorcio, por intermedio de apoderado, relató que la legitimada pasiva construyó un edificio lindero y se apoyó en el muro divisorio de su edificación. Explicó que dicha acción dio nacimiento al derecho y crédito por medianería en la suma de pesos setecientos treinta mil setecientos ocho con quince centavos ($730.708,15). Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó se admita la demanda, con costas (cfr. fs. 71/79).

ii. Corrido el traslado de ley, se presentó, también por medio de apoderado, “ICI Suites S.R.L.” y reconvino. Señaló que en el muro del demandante se detectaron irregularidades en una de sus bases. En adición, invocó la existencia de filtraciones. Fundó en derecho, ofreció prueba y requirió se admita la reconvención, con costas (fs. 269/287).

iii. A su turno, el legitimado activo contestó la reconvención impetrada. Negó, por imperativo procesal, la totalidad de los hechos invocados y desconoció la autenticidad de la documental adunada. Refirió que la rotura de las cañerías de desague fue provocada por los trabajos de obra realizados durante la demolición y exacavación del edificio lindero. Opuso las excepciones de falta de legitimación para obrar –pasiva y activa– y de prescripción. Ofreció prueba, fundó en derecho y pidió se rechace el planteo defensivo incoado por la parte demandada, con costas (fs. 293/299 y 305/307).

iv. Celebrada la audiencia preliminar (fs. 339 y 340, art. 360 CPCCN), producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (fs. 555/557) y agregados los correspondientes alegatos (del reclamante a fs. 745/752 y de la emplazada a fs. 734/744), el señor magistrado de primera instancia dictó sentencia (fs. 755aclarada a fs. .-

III. Efectuada esta breve reseña, y atento el pedido de deserción del recurso impetrado por la parte actora respecto de los reclamos esgrimidos por la firma accionada (vid. pieza de fs. 800/804, debo destacar que el artículo 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. Y en este sentido, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado”, Tº I, págs. 835/7; Cn.Civ. Sala “A”, libres nº 37.127 del 10/08/1988, nº 33.911 del 21/09/1988 entre muchos otros; ver mis votos en Sala “A”, libres nº 85.107 del 24/11/2016; nº 1.903/2017 del 27/10/2021, nº 70.892 del 11/11/2021, entre otros). Sin embargo, bien vale destacar que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CN. Civ., Sala “A”, 15.11.84, LL1985-B-394; íd. Sala “D”, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala “F” 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala “G”, 29.7.85, LL 1986-A-228).

En este orden de ideas, deviene necesario señalar que “criticar” es muy distinto de “disentir”, pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (CNCiv., Sala “A”, voto del Dr. Escuti Pizarro en libre n?414.905 del 15/4/2005, y mis votos en Sala “A”, libres nº570.223 del 9/2/12 y nº103.635/2010 del 13/10/17, entre otros).

La crítica requerida implica que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que forme la base lógica de la decisión y, luego, señalar en qué punto del desarrollo argumental media un error en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica (Cn. Com, Sala “D”, 24-IV-1984, LL 1985 A-309; DJ 1984-4-117, id. mi voto en Sala “A”, libre nº 1.488 del 29/10/2021).

Las quejas expuestas deben alcanzar un mínimo de suficiencia técnica. Esto exige que sean razonadas, fundadas y objetivas sobre los errores de la sentencia, no pudiendo considerarse agravios las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general, el mero desacuerdo con lo resuelto o las simples consideraciones subjetivas y las digresiones inconducentes o que carezcan del debido sustento jurídico (Cn. Civ., Sala “C”, sent. del 8-VIII-1974, LL 156-615; ídem, sent. del 17XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; Sala “D”, sent. del 25-II-1980, LL 1980-D98; 14-VIII-1980, LL 1981-A-19).

El hecho de que la crítica sea concreta implica referirse al error de la resolución que se reclama ante esta Alzada, pues los agravios deben ser formulados de modo específico, claro y explícito, lo que es una carga procesal. Asimismo, importa que sea razonada ya que debe contener fundamentos y una explicación lógica de las razones por las cuales el juez ha errado en su decisión. Deben puntualizarse defectos, vicios y omisiones, para lo cual no basta la mera discrepancia respecto a los fundamentos desarrollados por el sentenciante (cfr. Falcón Enrique M., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Concordado y Anotado”, Ed. Abeledo Perrot, 2da.ed., T. III, Buenos Aires, 2008, pág. 492 y ss.).

Es por lo dicho que se ha considerado que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene simples afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso (CN.Civ., Sala “C”, sent. del. 17-XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; esta Sala, sent. del 3-VII-1980, LL1980D-638; citados en Morello, ob. cit.). Tampoco la acumulación de alegaciones genéricas sumadas sin orden ni concepto (CN.Civ, Sala “D”, sent. del 12-IX-1979, Der. 86-442, citado en Morello, ob. cit.). Idéntico reparo merece la remisión a los escritos anteriores de la causa, la que no satisface las exigencias del artículo 265 de la legislación adjetiva (CSJN, “Guillermo Martínez v. Junta Nacional de Granos s/ cobro de pesos”, sent. del 18-IX-1973, Fallos: 286:317; “Gobierno Nacional c/ Astilleros Tigre S.R.L s/ expropiación”, sent. del 14-VIII-1964, Fallos: 259:237).

Desde esta perspectiva, debería coincidirse en que los pasajes del escrito a través de los cuales la parte demandada pretende fundar sus quejas respecto de la prescripción del reclamo por cobro de medianería, en particular de los ítems “submuración y cimientos”, lo atinente al estado del muro medianero y la “liquidación de los honorarios profesionales” (vid. puntos “2, 3 y 5” del memorial) no cumplen, siquiera mínimamente, con los recaudos básicos que debe contener una expresión de agravios, tratándose en realidad de un mero disenso con la solución a la que arribara el señor juez de primera instancia. La compañía apelante recurre, en puridad, a afirmaciones genéricas y dogmáticas que solo demuestran una discrepancia con lo resuelto en la instancia de grado. En definitiva, no formula ninguna referencia precisa a los fundamentos desarrollados por el anterior sentenciante para decidir del modo en que lo hizo, de forma de poder ser analizado por este Tribunal y poder revertirlo.

Ya he dicho, en numerosas oportunidades, que no puede considerarse un verdadero agravio las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general y el mero desacuerdo con lo resuelto en la instancia de grado. Empero, la expresión de agravios debe representar un ataque tendiente a discutir las partes del fallo que el apelante entiende que lo perjudica, debe contener fundamentos y una explicación lógica de por qué el juez ha errado en su decisión, lo que no aconteció –insisto– en el especial caso de marras (ver mi reciente voto en Sala “A”, libre nº 21.792/2012 del 7/6/2024, entre otros).

Por demás, la firma emplazada incurre en copiosa cita de fragmentos del decisorio apelado, sin embargo no desarrolla un juicio crítico de por qué habría de modificarse la resolución recurrida, lo que evidencia una deficiente técnica argumentativa. Empero, las quejas enunciadas se ciñen a la expresión de un mero disenso frente a la resolución adversa, y no aportan razones que permitan comprender por qué aquella sería incorrecta.

En ese orden, respecto a la prescripción del crédito por la construcción del muro medianero, advierto que la recurrente se limita a manifestar su disenso, mas no argumenta las razones que conducirían a declarar prescripto aquel reclamo. En efecto, nada dice acerca de la construcción del subsuelo en su propiedad, pues ha sido a partir de ese momento que efectivamente utilizó el muro medianero, y que dio motivo a la presente acción, de modo que no acaeció su prescripción.

Por otro lado, tampoco el apelante rebate en su memorial la ausencia de prueba sobre la relación de causalidad de los daños reclamados y el deficiente estado del muro lindero. Es que la demandada siquiera ofreció prueba informativa u otro medio probatorio idóneo a fin de verificar los extremos invocados, en particular, no acreditó que los deterioros materiales encuentren su origen en la falta de mantenimiento de las cañerías cloacales del ente consorcial demandante. De tal modo, la expresión de meras conjeturas, tales como “ya había daños antes de que se empezase con la construcción del edificio”, resultan insuficientes para conmover la decisión atacada, pues no encuentran sustento en las constancias probatorias de la causa.

Idéntico criterio habré de propiciar se adopte con relación a los agravios referidos a la cuantía indemnizatoria reconocida en concepto de “honorarios profesionales”, ya que los reproches ensayados resultan meras disquisiciones sobre los aranceles informados por la experta, sin aportar razones suficientes que conducirían a modificar lo decidido en este punto.

A mayor abundamiento, nótese que si bien el decreto 7887/55 regula honorarios mínimos para las tareas afines al proyecto y dirección de obra, como así también, de la confección del plano y liquidación de medianería, lo cierto es que aquellas retribuciones, se encuentran actualmente desactualizadas, motivo por el cual deviene razonable adoptar el coeficiente de actualización sugerido por la facultativa, quien tuvo presente las variables de indexación aplicadas por el “Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo”. En otros términos, la idónea informó pautas arancelarias vigentes, de modo tal que la indemnización que encuentra sustento en aquellas resulta, en puridad, fundada y no arbitraria, tal como postula la recurrente en su memorial.

En conclusión, puede observarse durante el desarrollo de los cuestionamientos enunciados, que estos resultan carentes de discurso sistemático, al no transitar desde una premisa hasta su conclusión, mediante el examen orgánico de los elementos de juicio pertinentes y conducentes de convicción incorporados a la causa. Discutir el criterio judicial sin apoyar la oposición en basamento fáctico idóneo o sin dar razones jurídicas a un distinto punto de vista, no le permite alcanzar la necesaria idoneidad recursiva (cfr. voto del Dr. Peirano, CN.Com., Sala “A”, “Telecal S.A. c. Protelar S.A”, del 12/05/2003, Publicado en: LA LEY 2004-B, 1015, Cita online: AR/JUR/3071/2003). De esta manera, no se aportan razones que justifiquen adoptar una solución distinta a la que arribara el primer sentenciante, más allá del vertimiento de meras discrepancias subjetivas y conjeturas totalmente inconducentes.

En síntesis, las quejas se circunscriben a una mera insistencia para que se revise el fallo de grado, pero no constituyen una crítica concreta y razonada. En efecto, la mera insistencia constituye la expresión de una divergencia con la decisión adversa a la pretensión de parte. En otras palabras, en esta instancia, con insistir, no alcanza (Conf. Cn.Civ. esta Sala, mi voto en libre nº 55770/2019 del 31/05/2022).

En mérito a todo lo expuesto, no cabe más que hacer efectiva la sanción dispuesta por el artículo 266 del Código Procesal y declarar la deserción del recurso de apelación impetrado por la empresa accionada con relación a los tópicos aludidos (art. 266, CPCCN).

IV. Sentado lo anterior, y previo a tratar los restantes reclamos vertidos por las partes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquellas que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (cfr. arg. art. 386, CPCCN, y véase Cn. Civ., Sala “F” en causa libre nº 172.752 del 25/04/1996; CS, en RED 18780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-b-1040, sum 74, CN.Fed. Civil y Com. Sala “I”, ED. 115-677- LA LEY, 1985-B, 263; CNCom., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Asimismo, corresponde señalar que los hechos de esta causa han de ser subsumidos en las disposiciones del anterior Código Civil de la Nación, aprobado por Ley 340, y no en las del flamante Código Civil y Comercial, aprobado por Ley 26.994. Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello en razón de que la noción de efecto inmediato, recogida en el art. 7 del nuevo Cód. Civ. y Com., implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-nº 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, nº 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, sala A, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).

Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias o incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: La Ley 02/06/2015, 1, La Ley 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).

Entonces, si la Cámara revisa una sentencia relativa a una acción indemnizatoria, como el presente cobro de medianería, aplica la ley vigente al momento de surgimiento del crédito; no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: La Ley 22/04/2015, La Ley 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).

V. El thema decidendum de esta Alzada quedó, entonces, circunscripto a examinar: i) el rechazo del planteo referido a la invasión del lote lindero de parte del accionante; ii) la inclusión del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) en la liquidación de la cuenta indemnizatoria y iii) lo relativo a los intereses.

Comencemos.

El señor magistrado de primera instancia desestimó la reconvención en el entendimiento que “con los elementos aportados no es posible encontrar datos o signos concluyentes que acrediten que las bases del muro invadían el terreno de la demandada”.

Dicha decisión suscitó las quejas de la compañía legitimada pasiva, quien requirió su admisión en esta instancia. Argumentó que se aprecia probada la invasión del muro medianero, en especial a partir de los testimonios ofrecidos y las actas de constatación notarial. Calificó el decisorio de grado de “injusto y desproporcionado”, por cuanto “manda pagar la liquidación de medianería haciendo oídos sordos a las constancias de autos que dan fe de la invasión y por consiguiente las consecuencias que ello trae aparejado”.

Las quejas no prosperarán.

Veamos por qué.

1. Como es sabido, un muro lindero puede ser encaballado (cuando coincide con la línea que separa los inmuebles, por lo que vendría a quedar asentado en parte en terreno de uno de los vecinos y en parte en el del otro) o contiguo (cuando uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los inmuebles, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos). Jurídicamente el muro se clasifica en privativo –lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería; o sea, hacerse condómino de la pared– y medianero, que es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa establecido por la ley (Mariani de Vidal, Marina M., Curso de derechos reales, Zavalía, Buenos Aires, 2010, t. 2, p. 210 y ss.; Arean, Beatriz, comentario al art. 2717 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Higthon, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5B, p. 167 y ss.).

La obligación de pagar el precio de la pared nace desde su construcción si se trata de un muro encaballado, y hasta la altura de tres metros; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de una pared que excede de los tres metros del muro encaballado (Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 528). El art. 2017 del Código Civil y Comercial, en similar sentido, establece: “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación”.

Esa utilización tiene lugar cuando el vecino no titular de la pared la utiliza para algún fin específico, como por ejemplo apoyo de edificios, tirantes, instalación de cañerías, empotrado de una escuadra de hierro, colocación de ganchos para sostener una estantería de madera, apoyo de un galpón o tinglado, etc. (Mariana de Vidal, Curso de Derechos reales, cit., t. 2, p. 220; Borda, op. cit., t. I, p. 549/550; Arean, comentario al art. 2728 en op. cit., t. 5B, p. 213 y ss.).

Ahora bien, reconocida la obligación de contribuir al pago de la pared, debe tomarse en cuenta el valor del muro al tiempo de la demanda o de la constitución en mora (art. 2736 del Código Civil). En similar sentido el art. 2019 del Código Civil y Comercial dispone: “El valor computable de la medianería es el del muro, cimiento o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora”.

2. Así las cosas, se precisa que la cuestión a dilucidar radica en examinar si efectivamente el muro medianero invadió la propiedad de la firma accionada.

Para ello, me avocaré al análisis de los elementos de juicio obrantes en estas actuaciones, los que serán valorados bajo el prisma de la sana crítica racional (arts. 377 y 386, CPCCN).

A tal efecto, cuento con el dictamen pericial presentado el 28 de mayo de 2021 por la perito arquitecta designada de oficio, Susana Beatriz De Nobili, quien se constituyó en el domicilio de la parte actora, examinó los planos del inmueble y efectuó un relevamiento de los inmuebles linderos. Ilustró que “el edificio construido de la calle Montevideo … y el edificio aledaño cuyo número es Montevideo … comparten un muro que separa a las dos propiedades. Según datos obtenidos de los planos de obras y demoliciones de ambas heredades, hubo una construcción demolida en el predio de Montevideo … de planta baja y 2 pisos, en condominio de antigua data, y posteriormente fue construido el edificio de Montevideo … utilizando los muros existentes”. Pormenorizó que “de acuerdo a relevamiento en obra, fotografías, plantas y cortes de planos aprobados a la vista, y planos de demolición, el muro en cuestión, según la reglamentación vigente al año 1966, se trataría de un muro de ladrillos macizos de espesor total 0.30 m., con capa hidrófuga vertical exterior, jaharro y enlucido tanto exterior como interior, aplomado y alineado según las reglas del arte y cerrando toda la edificación, desde planta baja hasta el 10 piso, más la azotea con murete de 0.15 m. y pilares cada 2 m. Dentro del espesor se halla planteda una estructura de hormigón armado, compuesto por bases, columnas y vigas, bajo nivel 0 se encuentra un sótano con cañerías suspendidas a la vista”. Destacó que “de acuerdo a los planos a la vista, el eje se desarrolla por el medio del muro”. Añadió que “en el plano registrado como Casa de Departamentos con fecha 30/10/1996 y en el Conforme a Obras registrado con fecha 8/1968, el muro, las bases así como todos los componentes de la obra fueron aprobados según la reglamentación vigente” (fs. 492/501.

Consultada sobre el estado de los materiales del muro medianero, mampostería, revoque interior y exterior, la facultativa replicó que “en las dos inspecciones realizadas en la obra nueva y en el edificio aledaño, se observaron las partes del muro que quedaron a la vista, como los muretes de la azotea, el muro que cierra la construcción del actor, el muro de sótano y el divisorio de planta baja en ambos casos”. Señaló que “en cuanto al muro divisorio, se encuentra con sus revoques y pinturas reparadas, en los sectores de planta baja, se observa el muro en buenas condiciones” (fs. 492/501.

Interrogada para que indique si de las actas de constatación notarial adunadas por la emplazada reconviniente era posible determinar científicamente que lo se constató en esos instrumentos era una base del edificio de Montevideo …, la experta respondió que “en el acta de constatación con fecha 14/01/2015 que se encuentra en el expediente, fue previa a la demolición del edificio donde luego se construiría la nueva obra, en el acta de constatación de fecha 18/05/2015 (…) el arquitecto Federico Eliaschef y la escribana Valeria León, hacen la inspección del lote ya con el edificio demolido, allí constata la Sra. Escribana con las indicaciones del arquitecto la existencia de una base del edificio lindero que estaría invadiendo 20 cm según sus dichos”. Dictaminó que “según la inspección realizada y la fotografía adjunta, no son datos suficientes para confirmar dicha invasión por esta perito (…) según mi leal saber y entender, esa invasión no hace al muro antirreglamentario, y fue utilizado como apoyo de la nueva construcción (fs. 492/501.

A su vez, preguntada si su incumbencia profesional le permite determinar certeramente la ubicación de un eje divisorio de predios o si debe contar para ese menester con la intervención de un profesional agrimensor, la profesional contestó que “según las actividades profesionales reservadas al título de arquitecto, por la Resolución Ministerial nº 498/063 y sus Anexos, no están dentro de las tareas del arquitecto determinar los ejes divisorios de predios. De acuerdo a la Resolución nº 432 del 28/03/87, en los alcances de la incumbencias profesionales del título de agrimensor, le corresponde esa delimitación: Incumbencias profesionales del título de agrimensor según la Resolución nº 432 realizar determinación, demarcación, y comprobación de hechos territoriales existentes y de actos posesorios y de muros y cercos divisorios y medianeros, realizar por mensura la determinación, demarcación y verificación de inmuebles y parcelas y sus afectaciones” (fs. 492/501.

No pierdo de vista que, una vez corrido el pertinente traslado –ver proveído de fs. 502, el dictamen mereció las críticas y el pedido de explicaciones por la parte demandada, sin el sustento de consultor técnico. En efecto, nótese que en la pieza impugnativa –obrante a fs. la emplazada cuestionó las conclusiones de la idónea acerca de la invasión de la base del edificio lindero en su predio.

Sin embargo, lo cierto es que, en la debida oportunidad procesal, la arquitecta De Nobili brindó las aclaraciones que le fueron solicitadas. Refirió que “en la fotografía que se encuentra en el acta de constatación de fecha 18/5/2015 (sello y firma de escribana Valeria León) se observa un bloque de hormigón armado, con hierros aletados sobresaliendo del mismo, que se encontraría emergiendo de un muro”. Especificó que “no se pueden considerar dimensiones, ya que no hay ninguna referencia métrica”, pues “solo se observa una construcción auxiliar, formada por un puntal metálico del tipo telescópico abrazando a un ladrillo que apoya en madera de obra”. Asimismo, observó que “en la mencionada acta, la Sra. Escribana expresa, transcribo: ´durante toda mi diligencia, mi requirente saca fotografías, las que una vez impresas me serán entregadas y formarán parte del presente acto´”, sin embargo, “en el acta, la única foto existente, es la que detallo y cuenta con los elementos mencionados”. Resaltó que “dichos elementos descriptos no son suficientes para evaluar las características, dimensiones y ubicación de la base en cuestión” (fs. 549/551.

A su vez, la facultativa clarificó que “la invasión aludida, al no haber un plano donde constara dicha irregularidad, fue verificada en el momento de los trabajos de excavación para la cimentación de la obra a realizar según acta de constatación de fecha 18/1/2015”. Indicó que “en cuanto a la influencia en el proyecto y la ejecución de la obra, esta perito no cuenta con documentación al respecto, que pudiera aclarar sobre medidas, volúmenes, cotas y/o ubicación de la irregularidad que nos ocupa para evaluar la misma”. Informó que “no exisitiendo documentación que avale lo contrario, una invasión de 20 cm de una de las bases del muro que fue utilizado, se señala como una invasión parcial, donde el conjunto de lo edificado es mayor a la superficie de invasión”. Concluyó que “esa invasión no hace al muro antirreglamentario” (fs. 549/551.

En resumidos términos, luego de evacuar cada una de las solicitudes de aclaraciones, ratificó el dictamen originario.

Al respecto, debe recordarse que aun cuando el dictamen pericial carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; cfr. Sala “A”, en libre nº 375.513 del 19/09/2003 entre mucho).

Por ello, para desvirtuar las conclusiones periciales, es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que el experto hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos, por lo que, para que las observaciones que formulen las partes puedan tener favorable acogida, es necesario que aporten probanzas de similar o mayor rigor técnico (CNCiv. Sala “A”, 10/11/2011, “Piñeiro, Gabriel Alberto c/ Ausilli, José Luis y otros s/ daños y Perjuicios”, LL 2011-F, 568; ídem, 30/11/2012, “Granatti, Aldo Rene y otro c/ Microómnibus General Pacheco S. A. y otros s/ daños y Perjuicios”, L. nº 562.884; ídem, 18/2/2013, “Sacchi, Sebastián Nicolás c/ Transportes Metropolitanos General Roca S. A. y otros s/ daños y Perjuicios”, L. nº 534.862; ídem, 18/6/2013, “Bejarano Condori, Martina y otros c/ Martínez, Gustavo y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 606.722, “R. L. M. C. c/ Consultores Asociados Ecotrans SA s/ Daños y perjuicios”, L. nº 6057/2008 del 17/02/2016, entre otros).

Y, en estas actuaciones, no existen elementos de juicio que permitan apartarme de las conclusiones vertidas por la perito. Las quejas que introduce la legitimada pasiva en esta instancia se limitan a remitirse a los argumentos brindados en su impugnación al informe pericial, apreciándoselas más como una mera disconformidad con la resolución adversa a su pretensión que una crítica concreta y razonada del decisorio de grado.

En consecuencia, al encontrarse la pericia debidamente fundada, con el correspondiente asidero científico, le otorgaré la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.

Por otra parte, no desconozco que la parte demandada ofreció la declaración testimonial de los señores N. B., F. y C. (fs. 362/366). Sin embargo, desde ya adelanto que sus dichos no resultan pertinentes para dilucidar la presente cuestión.

En primer término, el señor B. admitió haberse desempeñado como calculista de la obra que se realizó en la calle Montevideo nº …, de esta Ciudad Autónoma. Expresó que “proyectó la estructura de hormigón armado y también la dirigió”, sin embargo no supo precisar si en el subsuelo constató la existencia de una invasión del edificio lindero (fs. 362 y vta.).

Seguidamente, depuso el señor F., quien declaró que era obrero de “ICI Suites SRL”. Especificó que realizaba tareas de armado de hormigón, precisamente, desde la base hasta su terminación. Manifestó que la obra contaba con un subsuelo, y que allí “encontramos una base que salía para el lado de la obra y había fuga de agua, nos hicieron tardar para hacer la obra, y tardamos porque tuvimos que reformar todas las bases, sacar agua con bomba”. Especificó que el material de la base era de “hormigón”. Afirmó que como consecuencia de aquel saliente “pasábamos un material que pudiera retener el agua que pasaba para la base y ahí tardamos un montón, en esas cosas (…) semanas, dos por lo menos”. En adición, expresó que –a su juicio- era factible picar dicho saliente “por el plano sí, pero el arquitecto dijo que no y lo dejamos así, porque era una base del edificio de al lado” (fs. 363/364).

Finalmente, el señor C. también reconoció haber laborado en la compañía demandada en el rol de “encargado del edificio”. Narró que en el subsuelo encontró “medianera, submurales y viga de fundición (…) también la zapata del vecino que invadía la parte de ICI Suites, a donde justamente en esa parte teníamos la viga de fundición, todo esto tuvo consecuencia en la obra, sí me hicieron trabajar mucho”. Alegó que “se hizo a la zapata que invadía el terreno, se hizo como una especie de dibujo para no tocarla, no se tocó, porque teníamos una orden del ingeniero y arquitecto que eso no se podía tocar, solo tuve la orden de no tocar esa zapata (…) era de cemento, con hormigón (…) me consta porque era duro, no se podía picar esa parte, sería hormigón antiguo”. Adujo que hubo que modificar el proyecto de la obra “debido a la columna que invadía el terreno vecino, lo supe porque el arquitecto me trajo como tenía que hacerlo” (fs. 365/366).

En este estadio, creo oportuno recordar que el artículo 456 del Código Procesal subordina la apreciación de la prueba testimonial a las reglas de la sana crítica, particularizando, al respecto, el principio general que sienta el artículo 386 del Código Procesal.

La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han enunciado diversas directivas cuya observancia facilita una adecuada crítica de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia. Por ello, supuesta la validez de la prueba, la pertinencia de los hechos sobre que los que versa y la aptitud genérica del testigo para asumir tal calidad procesal, las mencionadas directivas se relacionan, fundamentalmente, con las circunstancias personales de aquél, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración y la concordancia de sus respuestas (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 650/651 nº 486; CNCiv., Sala “A”, libre N? 361.186 del 16/4/03, voto del Dr. Hugo Molteni, mi voto en Sala “K”, Libre nº 83.749 del 21/09/2021).

En definitiva, la valoración de la prueba testimonial constituye una facultad propia de los magistrados, quienes pueden inclinarse hacia aquellas declaraciones que les merecen mayor fe para iluminar los hechos de que se trate. La concordancia que puede descubrirse entre el mayor número y en definitiva, las reglas de la sana crítica, han de señalar caminos de interpretación del juzgador (conf. Falcón, Enrique “Código Procesal Civil y Comercial…”, T. III, pág. 365 y sus citas).

A su vez, es insoslayable considerar a la psicología del testimonio, por cuanto aquella instruye acerca de las fallas de la memoria en las que puede incurrir el declarante. Además, enseña que para valorar la credibilidad del aporte, es útil acudir a cuatro puntos: a la coherencia del relato, la contextualización de la declaración, la existencia de corroboraciones periféricas y la aparición de detalles oportunistas en los dichos. En definitiva, se analizan esos cuatro ítems a cada declarante, a cada caso concreto, con la asistencia de esas herramientas que van a poder ayudar al juez a convencerse de lo sucedido y, posteriormente, a motivar las razones que conducen –por imperio de la sana crítica racional– a sostener que el hecho de autos aconteció, siguiendo los criterios propuestos y excluyendo por completo la intuición (Nieva Fenoll, Jordi, Inmediación y valoración de la prueba, Civil Procedure Review, v. 3, Nº 1, 2012, p. 13; del mismo autor en La valoración de la prueba, Marcial Pons, p. 236).

A la luz de los criterios expuestos, no paso por alto que el señor B. no hizo referencia alguna a la invasión reclamada en autos, incluso dijo que no podía determinar su existencia. Por su parte, si bien los señores F. y C. declararon haber visto una base o zapata de hormigón proveniente del edificio lindero, lo cierto es que, en puridad, no brindaron mayores detalles. De hecho, se aprecia que los dichos del señor C. acerca de la modificación del proyecto de obra no se encuentran corroborados por ningún otro medio de prueba, puesto que la accionada no ofreció medio probatorio idóneo y conducente a fin de acreditar dicho extremo, lo que resta –en rigor– veracidad a sus afirmaciones.

Afirmo lo anterior porque aquellos testimonios deben confrontarse con las actas de constatación notarial acompañadas al responde (vid. fs. 107/108 y 110/113 vta.), las cuales tampoco aportan indicios concluyentes que acrediten ciertamente que las bases del muro medianero invadían el terreno de la accionada.

Explicaré por qué.

En el instrumento público suscripto con fecha 14 de mayo de 2015 no se aprecia referencia alguna al reclamo objeto de autos. La razón es simple, dicha acta había sido confeccionada previamente a la demolición del edificio donde luego se construiría la nueva obra (fs. 110/113 vta.).

Posteriormente, en el acta de fecha 18 de mayo de 2015, la escribana V. de L. y el arquitecto de la firma accionada, F. E., inspeccionaron el lote con el inmueble ya demolido (fs. 107/108). En dicho acto, la notaria asentó que “también compruebo por indicación de mi requirente la existencia de una de las bases del edificio sito en Montevideo … que estaría invadiendo 20 centímetros la propiedad de mi requirente”.

3. En mérito a las constancias probatorias reseñadas, en especial atendiendo lo dictaminado en la citada experticia, entiendo que no es posible concluir que las bases del muro medianero invadían el terreno de la emplazada. Empero, nótese que la experta desinsaculada en autos sostuvo de modo categórico que “el muro, las bases así como todos los componentes de la obra fueron aprobados según la reglamentación vigente” (fs. y .

En cuanto a la afirmación formulada por la escribana De L., advierto que se trata de un indicio que no se encuentra corroborado por otro medio de prueba que arroje meridiana claridad sobre el extremo invocado. En ese orden, se recuerda que la perito contundentemente concluyó que las actas notariales de referencia “no son datos suficientes para confirmar dicha invasión (…) ya que no hay ninguna referencia métrica, pues solo se observa una construcción auxiliar, formada por un puntal metálico del tipo telescópico abrazando a un ladrillo que apoya en madera de obra” (fs. 492/501 y 549/551.

En definitiva, la ausencia de datos o signos concluyentes acerca de las características, dimensiones ni ubicación de la base en cuestión me impide discernir si efectivamente medió invasión, máxime si se advierte que la accionada construyó el edificio, tal como expresó la perito, sirviéndose del muro medianero.

En síntesis, la orfandad probatoria es tal que me impide apreciar verificada la pretensión impetrada por la demandada reconviniente (arts. 377 y 386, CPCCN).

En consecuencia, por las razones apuntadas, entiendo que corresponde desestimar los reclamos expuestos respecto a este punto del decisorio, y en consecuencia, confirmar la resolución recurrida. Así lo voto.

VI. Respecto del cuestionamiento esgrimido por la legitimada pasiva sobre la aplicación de la alícuota del IVA en la cuantificación del crédito por medianería, entiendo prudente destacar que en esta Cámara se ha decidido que “es improcedente su cómputo, cuando el gravamen fue creado y entró en vigencia con posterioridad a la construcción del muro y la actora no demostró haber incurrido en ninguna erogación de carácter fiscal (CN. Civ., Sala “L”, expte. 29.008 del 9/5/84). De ahí que –al ser aplicable en la especie la omisión de acreditación– corresponda admitir la postura de la demandada, en este aspecto” (CNCiv., Sala F, “Consorcio Córdoba 996/1000 esquina C. Pellegrini 787/791 c/ Avenida Córdoba 972 S.R.L.”, del 15/11/2000, con voto de la Dra. Highton de Nolasco; Sala “M”, “Cons. Prop. Lima 563/571 c/ Madrid 13 S.A. s/ cobro de medianería”, expte. nº 30.806/2017, Sala “G”, “G., S. D. y otro c. Cons. de Prop. T. XXX s/ cobro de medianería” del 27/11/2019, Sala “A”, libres nº 74.306/2018 y 32.292/2019 del 20/03/2023).

La experta desinsaculada en autos informó que el muro en cuestión ha sido construido en el año 1966, mientras que el gravamen entró en vigencia con posterioridad a la construcción del muro (año 1975). Aun así, tampoco se ha acreditado su pago.

En ese contexto, teniendo en cuenta que el quejoso solicitó se desestime la aplicación de la alícuota del IVA en la justipreciación de la suma indemnizatoria, propongo al Acuerdo que se haga lugar a la queja y se detraiga de la suma indemnizatoria la alícuota fijada en concepto de IVA. Así lo decido.

VII. Finalmente, respecto a los agravios referidos a los intereses, corresponde recordar que el señor magistrado de grado resolvió que debían aplicarse desde la fecha de la pericia y hasta el momento del efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Esta decisión suscitó los reclamos del consorcio accionante, quien solicitó se fijen réditos por el período que abarca desde la fecha de constitución en mora – celebración de la primera audiencia de mediación– y hasta la fecha de la pericia.

Argumentó que el decisorio apelado lo priva de percibir intereses desde que el momento que la accionada “se sirvió efectivamente del muro”.

Adelanto que las quejas prosperarán.

A modo de inicio, se precisa que la obligación de pagar el precio del muro encaballado nace desde que el vecino se ha servido del muro (Borda, op. cit., t. I, p. 528, n.º 625; Mariani de Vidal, op. cit. t. 2, p. 219).

No hay que confundir el inicio de la obligación de pagar la medianería –que nace desde que el lindero se sirve o utiliza la pared el vecino no propietario– con el momento a tener en cuenta para el valor de la pared. Por el contrario, dado que – como acabo de señalarlo– la obligación de pagar el valor del muro encaballado nace a partir de que el lindero se sirve de él, la obligación es exigible desde ese mismo instante sin necesidad de previa interpelación, en atención al principio de la mora automática que establece el artículo 509 del Código Civil –y que se aplica también a las obligaciones puras y simples–. Igualmente, y a fin de no vulnerar el sentido del recurso, toda vez que el apelante solicitó que los intereses corran desde la fecha de celebración de la audiencia de mediación, propondré al acuerdo modificar la sentencia y establecer como fecha de inicio de cómputo -dies a quode los intereses el 18 de abril de 2017.

Con relación a la tasa, resalto que de acuerdo a lo establecido por la doctrina plenaria sentada por esta Cámara Civil en los autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios”, sentencia del 20/04/09, sobre el capital reconocido corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

El citado fallo plenario prevé la utilización de la mencionada tasa, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de la sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido.

En función de lo allí dispuesto, he venido sosteniendo que, en los casos en que la cuantificación de los rubros se ha realizado a valores vigentes a la fecha de la sentencia apelada, corresponde aplicar un interés puro del 8% anual desde la mora y hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial.

Sin embargo, la realidad del mercado financiero, contingente y variable, me lleva a revisar el criterio que he venido utilizando, pues considero que la tasa de interés establecida en el mencionado fallo plenario no altera, actualmente, el contenido económico del capital establecido en la sentencia.

En función de lo expuesto, considero que debería confirmarse la sentencia en crisis y establecerse que los intereses se calculen conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

En consecuencia, si mi voto fuera compartido, debería modificarse el pronunciamiento apelado en este aspecto del debate, en el sentido que dejo indicado.

VIII. Por los fundamentos expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto: a) detraer la alícuota del IVA en la cuenta indemnizatoria, de acuerdo a las consideraciones desarrolladas en el pto “VI” y b) disponer que los intereses se devenguen desde el 18 de abril de 2017 y hasta su efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, en virtud de lo señalado en el pto. “VII”; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la firma “ICI Suites SRL”, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art 279, CPCCN).

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

Razones de carácter análogo llevan a la Suscripta a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por el Sr. juez preopinante.

El Dr. José Benito Fajre no interviene en el Acuerdo por encontrarse en goce de licencia (arts. 14 RLJN y 109 RJN).

En virtud a lo que resulta de la votación que da cuenta el Acuerdo que antecede se resuelve: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto: a) detraer la alícuota del IVA en la cuenta indemnizatoria, de acuerdo a las consideraciones desarrolladas en el pto “VI” y b) disponer que los intereses se devenguen desde el 18 de abril de 2017 y hasta su efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, en virtud de lo señalado en el pto. “VII”; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la firma “ICI Suites SRL”, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art 279, CPCCN).

El Dr. José Benito Fajre no suscribe la presente por encontrarse en goce de licencia (arts. 14 RLJN y 109 RJN).

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Ricardo Li Rosi. – Marisa S. Sorini.

Consorcio de Propietarios Charcas … Capital Federal c. Día Argentina S.A. y otros s/daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 19 días del mes de septiembre de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “Consorcio de Propietarios Charcas … Capital Federal c/ Día Argentina S.A. y otros s/ daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2023 y su aclaratoria del día 30/11/2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida i) hizo lugar la demanda entablada por el Consorcio de Propietarios de la calle Charcas … contra M. V. F., S. E. F. y “DÍA Argentina S.A.” (cfr. aclaratoria referida), en consecuencia, condenó a estas a abonar a la parte actora, dentro del plazo de diez días, la suma de un millón cuatrocientos mil pesos ($ 1.400.000); con más sus intereses y costas; ii) dispuso, dentro del plazo de treinta días, que las demandadas lleven a cabo las tareas de reparación señaladas en el informe pericial, como así también, procedan con la remoción de los árboles y/o malezas existentes sobre la medianera, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 513 del Código Procesal.

Contra dicho pronunciamiento se alzan las emplazadas S. E. F., M. V. F. y “DÍA Argentina S.A.”.

El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Relata la parte actora, que las coaccionadas F. resultan ser titulares del inmueble (local) ubicado en la calle Charcas … que se encuentra alquilado a la coemplazada “DÍA Argentina S.A.” en el que se ha instalado el negocio denominado “Supermercado DÍA”.

Indica, que de allí provienen humedades y filtraciones que afectan sectores comunes del consorcio, tales como el sótano, bauleras, sala de gas, y medidores de electricidad.

Explica, que el ingreso de agua se produce de manera continua desde el local y que ello afecta en mayor medida al sótano donde se encuentran las salas de medidores de electricidad y gas.

Precisa, que el edificio se encuentra afectado por la total falta de higiene (existencia de roedores, insectos) en la parte posterior del local en la que existen también malezas, plantas y árboles crecidos en exceso. Que, ello ha deteriorado la medianera lindante con riesgo de derrumbe.

Aclara, que una parte del muro ya se desmoronó a la altura del departamento ubicado en la Planta Baja “B”, tal como se puede observar de las impresiones fotográficas que adjunta a la demanda.

Cuenta, que con motivo de ello el consorcio se vio obligado a efectuar denuncias ante la “Dirección General de Guardias y Emergencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, ante lo cual el responsable del supermercado mencionado únicamente podó y cortó algunas de las ramas existentes en el fondo del local.

Solicita se proceda con la reparación total de humedades y filtraciones que originan los daños existentes en los sectores comunes del edificio, los de la unidad funcional sita en la Planta Baja, como así también se lleven a cabo las tareas que sean necesarias efectuar dentro del local para evitar daños futuros.

A fs. 45/45vta. el consorcio accionante estima el monto de los daños producidos en la suma de pesos setenta mil ($70.000), dejándose constancia que el importe definitivo surgirá de la pericia solicitada como prueba anticipada. Finalmente, a fs. 89 realiza una estimación final en virtud de la pericia llevada a cabo en autos como prueba anticipada en la suma de $180.000.

A fs. 97/106 se presentan M. V. F. y S. E. F. a contestar demanda.

Reconocen ser las titulares dominiales del inmueble sito en la calle Charcas … (cfr. fs. 107) como así también que se halla ocupado por el “Supermercado DÍA”, siendo que la firma “DÍA Argentina S.A.” resulta ser locataria desde el año 2005.

Formulan una negativa general y particular de los hechos expuestos en el libelo inicial y desconocen la documental aportada por la parte actora.

Destacan, que no estaban al tanto de los hechos alegados pues jamás recibieron una comunicación por parte del Consorcio y/o la locataria del inmueble y/o ente de contralor estatal alguno.

Aseveran, que “DÍA Argentina S.A.” es quien tiene legalmente a su cargo el mantenimiento del predio arrendado. Que, ellas nunca tuvieron la posibilidad de realizar ningún tipo de arreglo y/o reparación ya que la tenencia del bien se encuentra en manos de la locataria y, por ello, no les cabe la obligación de efectuar reparaciones y mucho menos el pago de una indemnización.

Sostienen, que no se encuentran legalmente obligadas a contribuir a la reparación y/o construcción del muro lindero ya que las humedades denunciadas no afectan a su parte y –dicen– si el consorcio actor hubiera tenido un patio en lugar de un sótano tampoco sentiría tal afectación, pues lo normal y natural es que las aguas escurran y que al subsuelo llegue humedad.

Afirman, que en el caso el muro es apto para separar patios descubiertos, razón por la cual de requerir la actora otro uso del muro contiguo deberá esta última hacerse cargo de las reparaciones y/o construcciones.

A fs. 110/113vta. comparece “DÍA Argentina S.A.” a contestar demanda. Efectúa una negativa de los hechos invocados en la demanda y la documentación aportada.

Reconoce ser la locataria del inmueble propiedad de las emplazadas F. y añade que el local allí emplazado linda en sus fondos con el consorcio demandante.

Cuenta, que no constató anomalía ni defecto alguno en cualquiera de las partes integrantes del inmueble que alquila y afirma que la propiedad se encuentra en correctas condiciones de construcción y mantenimiento.

Manifiesta, que en razón de las reglas de la medianería la responsabilidad por cualquier eventual daño se encontraría a cargo del propio consorcio.

Afirma, que como locataria del lugar no tiene a su cargo aquellos trabajos que excedan del mero mantenimiento, tales como el derrumbe de un muro o algún otro desperfecto en la estructura del edificio; que, únicamente se encuentran a su cargo las mejoras por mantenimiento (cfr. art. 1207 del CCCN), no así los gastos de conservación.

Sostiene, que las únicas responsables por los daños que se dicen sufridos por el consorcio serían las propietarias del inmueble en cuestión.

A fs. 130/131 se desestimó el planteo de nulidad articulado por las demandadas F., con costas.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, el sentenciante de grado tuvo en cuenta que los demandados han negado la responsabilidad que se les imputa e incluso cuestionaron su legitimación pasiva. Que, por tratarse de un supuesto de daños producidos por filtraciones derivadas de un[as] deficiencias alegadas en la conservación del inmueble lindero, la cuestión queda subsumida en el artículo 1757 del Código Civil y Comercial, que regula los supuestos de responsabilidad del dueño y guardián de cosas riesgosas y viciosas. Así, sopesó el dictamen pericial producido como prueba anticipada en autos que dio cuenta de los daños constatados en el inmueble del consorcio actor (jardín del contrafrente del departamento de la planta baja “B”, subsuelo del consorcio, sala de medidores de electricidad como en un sector de las bauleras) y determinó que el origen de los deterioros (derrumbe, filtraciones y humedades) son producto de la falta de mantenimiento de la propiedad y medianera lindera (presión de los árboles que ejercen hacia la medianera, filtraciones como posible causa de un caño pluvial posiblemente deteriorado que afectaban también el sector de subsuelo del consorcio donde se ubican los medidores de electricidad y otro sector donde están las bauleras). Destacó, que los testigos que declararon en la causa corroboraron todas las conclusiones volcadas por el perito ingeniero en sus informes. En cuanto al deber de conservación del inmueble, estableció que se encuentra a cargo de la totalidad de las demandadas, las Sras. F. y “Día Argentina S.A.” en su calidad de dueñas y guardián de la cosa viciosa, respectivamente (art. 1758 del CCyC). Concluyó, que al haberse acreditado la existencia del daño invocado, el carácter vicioso del inmueble lindero derivado de su deficiente mantenimiento, y la relación de causalidad adecuada entre tales omisiones y los perjuicios generados, la pretensión deducida por el consorcio actor debe ser admitida.

III. Los recursos

Las demandadas F. expresan agravios por medio de su presentación del 22/4/2024. Cuestionan la atribución de responsabilidad de su parte, pues consideran que en autos únicamente debe responder la locataria “DÍA Argentina S.A.” en función de lo dispuesto por los art. 1206 y 1207 del CCCN. Que, nunca se le dio aviso del estado en que se encontraba el local y los daños que generaba en el consorcio, siendo que este último se comunicaba directamente con la firma demandada, que se había anoticiado de la situación. Dice, que hasta por razones de economía procesal debió imponerse la condena solo a “DÍA” (guardián de la cosa), siendo que si las titulares dominiales son condenadas a pagar, tendrán acción contra la locataria “DÍA” toda vez que esta es la que, en última instancia, está obligada a responder frente a cualquier daño que se genere en el inmueble, especialmente porque de autos surge que jamás medió avisó a las propietarias y/o a la locadora y –además– porque de la demanda se desprende que en su momento asumió la poda y limpieza del sector del inmueble que en definitiva se indica como productor de los daños, esto es, el patio que se ubica al fondo del predio. Que, es evidente que no resultan responsables pues no conocían la situación; que, más allá de la responsabilidad objetiva, existe el obrar de las restantes partes por quienes no deben responder, lo que no ha sido meritado por el Sr. Juez de primera instancia. Critica, que no se haya tenido en cuenta que la medianera afectada es una cosa común. Que, si el consorcio actor precisaba que no drenara humedad a sectores especiales de su construcción la ley le imponía hacerse cargo de la construcción que le aproveche, mientras que a esta parte se le imponía solo “soportar” tales trabajos. Finalmente, y en torno a las obligaciones que supone el condominio de muros, reitera que la contribución es por partes iguales, siempre y cuando beneficie a ambos condóminos. Que, el muro es y era apto para separar patios descubiertos, razón por la cual de requerir el consorcio otro uso del muro contiguo debía él hacerse cargo de las reparaciones y/o construcciones del caso. Se queja en tanto el Sr. Juez de grado omitió valorar dicha cuestión pues se trata de un caso de medianería (“cosa común”). Que, no ha habido un obrar antijurídico de la parte. Que, la contraria siempre se puso en situación de damnificada omitiendo su deber de prevención del daño (cfr. art. 1710 del CCCN). Manifiesta, que si la contraria creía que la situación se originaba en la propiedad de su titularidad y que la afectaba, debió haber adoptado las medidas del caso para no sufrir los perjuicios que –tardíamente– invoca, pues tenía la obligación de prevenir el daño, y con mayor razón cuando se advierte que –conforme los describe– estos daños no eran ostensibles, sino situados en su sótano y en relación a una cosa común, la Medianera o Muro Divisorio. Se quejan también por la cuantificación del daño pues el monto establecido en la anterior instancia resulta arbitrario en tanto el Juez parece haber dispuesto una actualización que la parte desconoce como tampoco indica de qué manera arribó a dicha suma. Que, la condena se cifra a valores actuales, entendiéndose ello a valores a la fecha de la sentencia, sin embargo, el Tribunal y pese a que el consorcio no reclamó intereses de ningún tipo –lo que implica incurrir en incongruencia y “extra petita”–, postula estos acrecidos desde el 18/04/2017 y hasta el efectivo pago a la tasa activa, todo lo cual resulta absolutamente improcedente. Los agravios no han sido contestados.

De su lado, la codemandada “DÍA Argentina S.A.”, postula sus quejas (22/4/2024) y solicita se revoque la sentencia y se rechace la demanda atento la insuficiente prueba del hecho invocado en la demanda como generador de los supuestos daños. Que, la sentencia de primera instancia tiene por acreditado el hecho que en la demanda se invocara como generador del daño por el cual se reclama por la presentación del informe pericial y por la declaración de los testigos Sra. F., Sr. S. y Sr. L. En relación al informe pericial entiende que el a quo realizó una interpretación parcial del mismo, al tomar en cuenta para sentenciar únicamente las cuestiones señaladas por el experto que benefician a la actora y perjudican a las demandadas, más no tuvo en cuenta –y/o dejó de lado– las cuestiones desfavorables al consorcio actor y favorables a su parte y a las demandadas Sras. F. Que, el perito ingeniero verificó la existencia de un caño pluvial que se encontraba en el inmueble de las demandadas, pero jamás dijo, aseveró ni mucho menos acreditó, que dicho caño pluvial estuviera efectivamente deteriorado. Que, en el hipotético y supuesto caso que tal mencionado caño pluvial efectivamente estuviera deteriorado, el perito dijo que “podría” ser la causa de las filtraciones pero no mencionó, aseveró ni acreditó que tal supuesta circunstancia realmente fuera la causa de las filtraciones. Que, no es cierta la afirmación que ninguna de las partes, en especial las demandadas, han podido rebatir los términos de este informe pues si ha sido cuestionado, aunque se ha hecho caso omiso a los argumentos allí planteados. Por otra parte, con respecto a la prueba testimonial producida, dichas declaraciones fueron impugnadas sin perjuicio de lo cual el a quo consideró dejar de lado dichas impugnaciones al no tenerlas en cuenta siendo que sus declaraciones están teñidas de subjetividades por ser parte en el presente juicio al ser vecinos e integrantes del consorcio de copropietarios actor. Se queja, además, por la atribución de responsabilidad a su parte pues como mero locatario, no tiene a su cargo aquellos trabajos que excedan del mero mantenimiento; que por fallas en la estructura del edificio debe responder el titular de dominio de la propiedad. Que, resulta excesivo y carece de fundamento legal pretender que el locatario se haga cargo de supuestos daños que se dicen causados en la propiedad lindera cuando la causa que a éstos se atribuye es ajena a la ejecución o inejecución de las tareas normales de mantenimiento (cfr. arts. 1207 y 1211 del CCCN). Concluye en relación a la responsabilidad que el hecho generador está lejos de haberse acreditado. Y en cuanto a su relación causal con el daño invocado, nada se dice sobre el particular en la sentencia apelada. Cuestiona el acogimiento del rubro “daños materiales” por los motivos antes expuestos. En subsidio, se agravia del monto fijado en la anterior instancia, pues considera que de manera arbitraria se ha actualizado el monto estimado por el perito ingeniero. Por último, se queja por la fijación de intereses no pedidos en la demanda. Que, nuevamente, el primer sentenciante actualiza la suma estimada aplicando intereses desde la fecha en la cual se constataron los daños (constatación del GCBA del 18/4/2017) hasta el efectivo pago.

Luego, la codemandada “Día Argentina S.A.” amplía su presentación anterior (24/4/2024) y cuestiona la condena relativa a los daños que se tuvieron probados en el subsuelo del consorcio en lo que respecta a la reparación dineraria como a la reparación en especie, pues no se pudo establecer siquiera indiciariamente que los daños en tal sector fueran imputables a su parte como guardián del inmueble vecino. Así, no podría descartarse que esas filtraciones provinieran del edificio vecino pero de ninguna manera se afirmó que esto fuera así ni que esta fuera la única explicación posible. Que, el perito presupone edificaciones –baños y cocinas– que el mismo dictamen señala que no existen y que “se desconoce si existieron anteriormente”. Que, a esta hipótesis indemostrada se le añadió todavía la conjetura de una eventual y tampoco acreditada “pérdida” en las “instalaciones” de estos “baños” y “cocinas” que podrían haber llegado a existir en un pasado no especificado. Que, tampoco se constató que el caño pluvial estuviera deteriorado, sino que simplemente se afirmó que, si lo estuviera, podría haber causado los daños. Que, la pericia no probó que las humedades en el subsuelo del Consorcio actor provinieran de algún defecto en el inmueble vecino. Que, el dictamen no expresó nada en forma asertiva ni concluyente sobre tales extremos, por consiguiente entienden que hubo una errónea interpretación del mismo por parte del sentenciante. Que, debió desestimarse las pretensiones del consorcio con relación a las filtraciones y humedades pues de acuerdo a lo previsto en el art. 377 del CPCC, este debía probar su origen. Por otro lado, se queja pues considera que es erróneo el encuadramiento de las filtraciones y humedades en el régimen de los arts. 1726, 1722, 1729, 1731, 1730 y 1757 del Código Civil y Comercial. Que, tampoco existe en lo atinente a “Día Argentina S.A.”, la condición de guardián. Que, en lo tocante al subsuelo del Consorcio, no se acreditó ninguna anomalía en algún sector del inmueble demandado adyacente a aquél. Critica que la sentencia recurrida no discrimina los montos que corresponden a los arreglos a realizarse en el subsuelo del consorcio (sector baulera y sala de medidores), a pesar de que el perito así lo hizo, por lo que corresponderá detraerse del capital de condena. Se agravia, además, de la omisión la conducta del consorcio accionante pues –entiende– faltó a sus deberes de buena fe y de prevenir o evitar la agravación del daño (art. 1710 CCyC). Que, de haberse considerado esta conducta, el monto de la condena debía reducirse significativamente, tal como lo plantearon las propietarias del inmueble y la cuestión no fue abordada en la sentencia apelada. Por otro lado, se agravia nuevamente del capital de condena por ser excesivo y que no se justificó el aumento extraordinario (cfr. pericia realizada por ingeniero civil) –que por cierto no debió realizarse una estimación judicial pues el Juez no tiene conocimientos especializados sobre el tema– y de la aplicación de intereses no pedidos con fundamento en el art. 1740 del CCCN y 19 de la CN; que, todo ello resulta violatorio del principio de congruencia. Se agravia, en subsidio, respecto de la tasa de interés establecida y fecha de inicio de computo de los accesorios. Por último, cuestiona la distribución de costas que han sido impuestas a su parte en su totalidad.

Corrido el pertinente traslado, no fue evacuado.

IV. La solución

a) En lo que atañe a la alegada arbitrariedad del decisorio que sostienen las recurrentes, es dable recordar que resulta improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa.

Nuestro máximo Tribunal ha señalado al respecto: “La doctrina de la arbitrariedad reviste carácter excepcional y su aplicación no tiene por objeto corregir en tercera instancia pronunciamientos equivocados o que el recurrente considera como tales, ni cubre las discrepancias planteadas respecto de la valoración y selección de la pruebas efectuadas por el Tribunal de la causa, ni autoriza a suplir el criterio de los jueces en cuestiones que, por su naturaleza le son propias si la sentencia expone argumentos suficientes que bastan para sustentarla” (CS, noviembre 27-1979, “Poblet S. M. c/ Colegio San Fecha de firma: 08/06/2021 José Obrero”, ídem junio 5- 1980, “Knaus, Silverio c/ Kilstein, Leonardo”; ídem junio 24-1980, “Moyano, Juan C.”, ídem julio 221980, “MoisGhami SA” RED. 14, página 893, sum. 416). (CNCiv., Sala “H”, “Lucero SA c/ López Vidal s/ prescripción adquisitiva”. R. 494841, 03/09/2008).

Por otra parte, ha sostenido nuestro Máximo Tribunal que la tacha de arbitrariedad no debe encubrir las discrepancias del apelante en lo referente a la apreciación y selección de la prueba, más cuando es un remedio estrictamente excepcional y de su exclusivo resorte. (C.S., mayo 11-976, E.D., 64-407) (conf. esta Sala, Expte. Nº 67983/2015 “Aguilar Teresa del Valle c/ Coto C.I.C.S.Ay otro s/ daños y perjuicios” del 30/5/2020; íd., Expte.Nº13309/2008 “Ortega Maidana Elva Ramona c/ Maldonado Demetrio y otros s/ daños y perjuicios del 6/8/2020; íd. Expte.66350/2014 “Trasmonte, Sergio Ariel c/Fernández, Norma Alejandra y otro s/daños y perjuicios).

Por ello, no encontrando elemento alguno que permita vislumbrar que el pronunciamiento de grado este dotado de tal arbitrariedad cabe desestimar este reproche (conf. Sala J Expte. 26585/2015 “Bocos, Daniel Edgardo c/ Aleman Díaz, Alejandro y otro s/daños y perjuicios” del 28/6/20; íd. Exp. Nº 23.710/2010, “Casanovas, César Ignacio y otro c/ Bravo, Mercedes Carmen y otros s/ Daños y perjuicios” del 24/9/2021).

b) Adelanto, luego, que seguiré a las recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos:258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

Recuerdo, luego, que el anterior sentenciante valorando esencialmente el estudio pericial de autos, estimó que al reconocer las accionadas –M. V. y S. E. F.– la titularidad dominial del inmueble ubicado en la calle Charcas … ninguna duda podía abrigarse en cuanto a su legitimación pasiva para ser demandadas como propietarias de la cosa viciosa; mientras que “DÍA Argentina S.A.”, quien desde el año 2005 revestía la calidad de locataria del inmueble, resulta alcanzado por la obligación de responder dada su calidad de guardián de la cosa viciosa.

Principiaré por señalar, entonces, en orden al cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 265 del CPCC, que esta constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988; CNCiv., esta Sala J, Expte. Nº 2.575/2004, “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”, del 1/10/09).

De ahí que resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal, cuando los agravios de los recurrentes se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos ante el a quo en el escrito de inicio, sin hacerse cargo de las consideraciones que aquel expresó al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por el magistrado de la instancia previa (CNCiv. Sala J, 15/7/2010, Expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Idem., id., 23/6/2011, Expte. 90.579/2003 “Rivera Cofre José Alejandro y otros c/ Clínica Gral. de Obstetricia y Cirugía Ntra. Sra. de Fátima y otros s/ daños y perjuicios”, íd. íd. Expte. nº 36.303/2020 “M., E. c/ O., D. A. y otro s/daños y perjuicios”, del 27/2/2023, entre otros).

Y esto es lo que ocurre con “DIA” en lo atinente a su carácter de legitimado pasivo, pues no hace más que reiterar de modo textual e íntegro los términos de su contestación de demanda sobre el punto (v.ap.IV.7).

Otro tanto acontece con las titulares dominiales –Sras. F.–, quienes insisten en esta instancia en enmarcar la acción en una cuestión de medianería sin hacerse cargo de que los fundamentos esbozados por el anterior magistrado para admitir el reclamo por filtraciones derivadas del inmueble lindero, subsumiendo la cuestión en el artículo 1757 del Código Civil y Comercial, que regula los supuestos de responsabilidad del dueño y guardián de cosas riesgosas y viciosas.

Ahora bien, cabe señalar que en este tipo de supuestos la prueba pericial resulta de particular trascendencia en lo que se refiere a la existencia y entidad de los daños por los que se reclama, como así también en el análisis causal de su origen, por lo que el informe del experto no es una mera apreciación sobre la materia del litigio sino un análisis razonado con bases científicas y conocimientos técnicos que permite al juez rastrear la verdad de lo sucedido.

Con relación a la prueba científica, se ha sostenido que, en cuanto a su apreciación por parte del juez, “resultan muy ilustrativos los conceptos expresados por Michele Taruffo, catedrático en Italia de la Facultad de Derecho de la Universidad de Pavía (“La prueba, artículos y conferencias” –Monografías Jurídicas Universitas– Ed. Metropolitana, Santiago de Chile – 2008), en cuanto expresa que “… la decisión del juez en torno a los hechos no puede fundarse más que en las pruebas que han sido adquiridas en el juicio: las pruebas, de hecho, son los únicos instrumentos de los que el juez puede servirse para “conocer”, y por tanto para reconstruir de modo verídico los hechos de la causa” (conf. CNCiv., Sala J, in re expte. “Benítez, Eduardo Aparicio c/ Sarrabayrouse, Juan Ignacio, y otros s/ daños y perjuicios”, expte. 106.479/2005, del 17/8/2010; íd. íd. Exp. nº 84284/2018 “Ascarate, Andrea Beatriz c/ Navarro, De López Sheila y otros s/daños y perjuicios”, del 13/3/2024).

Cabe rememorar, luego, que el perito ingeniero en su estudio de fs. 83/84 vta. expuso, que “… En el jardín del contrafrente del departamento planta baja “B” del consorcio, pudo constatar que la pared medianera presenta desprendimientos de revoques y ladrillos en su sector superior. Los mismos fueron provocados por la presión sobre la misma de ramas y árboles del vecino terreno donde se ubica el supermercado mencionado (“Día”)… en el contrafrente del departamento planta baja “B” presenta inclinaciones de su sector superior y desprendimiento de mampostería…”(el sombreado y subrayado me pertenecen). En cuanto a la causa de los daños descriptos expresó, que “…en el contrafrente del departamento planta baja “B”, el origen es la presión que provocaron los arboles del inmueble vecino sobre la medianera…”. Así, pierden –rápidamente– sustento las quejas de las titulares dominiales como indiqué supra.

Es más, con fecha 24/9/2022 el experto amplió su dictamen dando respuesta a los puntos de pericia ofrecidos por las emplazadas F. Allí explicó, que “… Al … de la calle Charcas se ubica el consorcio actor, conformado por un edificio desarrollado en planta baja, subsuelo y 9 pisos altos. La construcción vecina está ocupada por el supermercado Día. Se aprecia lo expuesto en la fotografía 1 que acompaña el informe presentado por el suscripto el 7/9/18. En el consorcio actor hacia el contrafrente está el jardín del departamento B de planta baja. El mismo tiene terreno y pasto con drenaje natural. Según se constató en la inspección llevada a cabo oportunamente, sobre la medianera común con la demandada, hay plantas y una parrilla de material. Ver fotografía 5 de dicho informe. Del lado del terreno de la demandada en ese sector hay árboles sobre dicha medianera. Ver fotografías acompañadas a dicho informe…”. En cuanto a los daños de la pared medianera, refirió que del lado del consorcio actor se observan “… desprendimientos de revoques y de ladrillos en su sector superior, ocasionados por la presión sobre la misma de ramas y árboles del vecino terreno donde se ubica el supermercado… Los daños en la medianera, hacia el contrafrente, fueron provocados por la presión sobre la misma de ramas y árboles del terreno de la demandada. De manera que si se hubiera llevado a cabo la tala de los mismos, se habrían evitado…” (el sombreado y subrayado me pertenecen). Así las cosas, como se dijo, la causa de tales daños se ubica en los árboles ubicados sobre el fundo vecino, de ahí que mal pueda subsumirse la cuestión en su asunto de medianería como proponen insistentemente.

Sobre el particular, más allá de que el Código Civil no resulte aplicable al supuesto, considero que la norma establecida en el art. 2628 del Código Civil es una pauta interpretativa que debe ser considerada. Durante su vigencia, disponía: “El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques…”. Al sancionarse el Código Civil y Comercial de la Nación, el legislador omitió fijar una limitación al dominio de esta índole, pero convalidó la pauta del art. 2629 en el nuevo art. 1982 al establecer: “El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo”. Bajo esta disposición, legislador le brindó al dueño del inmueble en el que penetran raíces de un árbol vecino, la posibilidad de ejercer “justicia por mano propia”, autorizándolo directamente a cortar las raíces. Sin embargo, claro está, ello no importa entender que si en el avance de tales raíces se hubieren generado daños, quien plantó el árbol no sea responsable de su reparación (conf. CNCiv. Sala A, “Teixeira, Andrea Carina c/ Cons. de Prop. Jaramillo 1838 s/ daños y perjuicios”, del 10/12/2022).

En base a lo dicho, amén la potestad que consagra la norma en favor del afectado, considero que mal puede justificarse el dueño y/o guardián en el hecho de la víctima con entidad para fracturar el nexo causal. Así, la conducta que se le endilga al actor no se traduce en una causal de exoneración que permita liberar de responsabilidad al dueño y guardián del objeto riesgoso introducido en el medio. Aquí cobra relevancia que, como se dijo, los demandados no controvirtieron el encuadre jurídico fijado por el sentenciante de grado (arts. 1757 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación). Por tanto, al no comprobarse ningún eximente, no existen razones para apartarse de la presunción objetiva de responsabilidad fijada por la norma. Ello importa, a mi criterio, confirmar la decisión de grado.

Así, también se ha sostenido que el dueño responde por ser tal, no por ser guardián: el dueño no guardián responde si no puede acreditar alguna de las causales de exención previstas en la norma (KEMELMAJER de CARLUCCI, en “Código Civil Anotado”, ed. ASTREA, vol. 5, pág. 465). Y sólo es tercero por quien no se debe responder, aquel que utiliza la cosa contra la voluntad expresa o presunta del propietario o guardador, y esto es así porque si se interpretara que ese tercero es todo aquel que no es dependiente, la última frase del art. 1113 seria superflua. Aun en el extremo que el uso de la cosa haya sido contraria a la voluntad, no cesa la responsabilidad del dueño o guardián si el uso ha sido posible por un acto culposo del mismo (conf., KEMELMAJER de CARLUCCI, en op. cit., pág. 566; SCBA., Ac.53.139 del 12-9-95). Y es de manifiesta obviedad en el caso, no solamente que “DIA” no usaba la cosa contra la voluntad de las dueñas sino con su conformidad vertida en una relación contractual y a título oneroso –locación– a la que es extraña la víctima –res inter alios acta–.

En definitiva, debemos tener presente que en el referido art. 1113, la conjunción “o” tiene una función copulativa, debiendo leerse “el dueño y el guardián”, porque el hecho de que el dueño desplace la guarda jurídica no basta para eximirlo de responsabilidad si el uso de la cosa por el guardián no es contra su voluntad, sino, precisamente, “por” la voluntad del dueño o en virtud de la misma. De ahí que todos los hechos dañosos que reconozcan su causa adecuada en el riesgo de la cosa, tornan responsables indistintos al propietario como al guardián. La responsabilidad de uno no excluye la del otro toda vez que se trata de dos obligaciones independientes, indistintas, ya que cada uno responde por un título distinto frente al damnificado (KEMELMAJER de CARLUCCI, en op. cit., pág. 478). Se trata, pues, de obligaciones que no son subsidiarias ni excluyentes, sino conjuntas (causa 85.715 del 23-4-2002 de la anterior Sala IIa).

Otro tanto acontece con los daños que afectan el subsuelo del consorcio actor.

Reitero, que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv., Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57).

Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del “A Quo”, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76, entre otros).

En el caso, para contrarrestar la asignación de responsabilidad, no se rebate certeramente que, las humedades y filtraciones han sido originadas en la propiedad de titularidad de las codemandadas F. y locada por “DÍA”, y que tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter que ostentan en relación al inmueble del que provienen.

En efecto, señaló el perito, que “…existen filtraciones en el subsuelo del edificio actor, sobre la misma medianera, tanto en la sala de medidores de electricidad como en un sector de las bauleras. Se observan en las fotografías 6 a 13. En la 14 puede apreciarse que el instrumento utilizado por el suscripto midió humedades activas al momento de la inspección…”. Consultado el experto con relación al estado general del muro medianero refirió, “…en el subsuelo filtraciones que provocaron el deterioro del revoque y pintura…en el subsuelo el origen de las filtraciones se estima provienen del edificio vecino. Ello, porque en el edificio actor sólo existen humedades sobre la medianera y sector adyacente. Las otras paredes del subsuelo del mismo, que no dan hacia la medianera, no tienen humedades. En el supermercado no hay baños ni cocinas sobre la pared medianera actualmente, pero se desconoce si existieron anteriormente y una perdida en sus instalaciones provocó las filtraciones observadas. También se observó cerca de la medianera un caño pluvial, cuya salida a la calle puede observarse en la fotografía 15, y de estar deteriorado podría ser una causa de daños…”.

Precisa que los sectores del consorcio afectados por filtraciones y humedades son el sector subsuelo donde se ubican los medidores de electricidad y otro sector también en el subsuelo donde están las bauleras (cfr. respuesta nº4).

A fs. 121/122vta. las demandadas F. plantean la nulidad de la prueba pericial anticipada –y en subsidio impugnan el dictamen–, cuyos traslados fueron contestados por el consorcio accionante a fs. 124/125 y por el perito ingeniero a fs. 127, siendo que este último ratificó su informe.

A fs. 130/131 se desestimó la nulidad articulada por los fundamentos expuestos en el decisorio a los cuales me remito en honor a la brevedad.

Con fecha 24/9/2022, el experto amplió su dictamen dando respuesta a los puntos de pericia ofrecidos por las emplazadas F. En cuanto a los daños de la pared medianera refirió, que del lado del consorcio actor “…se verificaron daños en revoques y pintura en el subsuelo del consorcio actor, en el sector de medidores de electricidad y bauleras, ocasionados por una filtración proveniente del vecino demandado…”. Con relación al origen de los mismos, expuso, que “…En cuanto a los daños en el subsuelo del consorcio actor, fueron provocados desde el inmueble de la demandada, se verificó que sobre la misma existe un caño pluvial. De estar deteriorado podría ser la causa de las filtraciones…”.

Refirió el experto que no se observaron deficiencias en la construcción del sótano salvo en la medianera y sectores adyacentes ocasionadas por las filtraciones descriptas. Que, los sectores han sido mantenidos convenientemente de acuerdo a lo que surgió de la inspección.

Si bien no se desconoce que el perito conjetura acerca de la existencia de instalaciones –baño y cocina– en el inmueble lindero al consorcio como probables causas de las filtraciones; y acerca del deterioro de un caño pluvial como la causa de las filtraciones, lo cierto es que es contundente cuando señala que los daños son ocasionados por una filtración proveniente del inmueble del vecino demandado. Afirma, que “…los daños en el subsuelo del consorcio actor, fueron provocados desde el inmueble de la demandada…”; destacando que la construcción del sótano no presenta deficiencias (descartando una de las defensas de las recurrentes), salvo las existentes en la medianera y sectores adyacentes provocados por las filtraciones descriptas. Y, así como explicó lo que debió hacerse con los árboles dijo, que “…en cuanto a la filtración hacia el subsuelo del edificio actor, se debió cavar del otro lado a fin de buscar el origen de la misma y solucionarla…”.

El dictamen mereció las impugnaciones de las demandadas F. (16/3/2023) en tanto consideran que este último informe se limita a reproducir impresiones de un dictamen efectuado en el marco de una prueba anticipada en el año 2018, todo lo cual resta oponibilidad a los efectos de la resolución del presente. El perito contestó el día 20/3/2023 señalando que dio respuesta al cuestionario de la parte, siendo que entre ambos informes se tiene una idea exacta de cuál es la situación desde un punto de vista técnico.

Arribados a este punto, debe repararse que en materia de procesos de daños y perjuicios la pericia técnica que no resulte controvertida por otros elementos de prueba deviene relevante ya que el informe del experto no es una mera apreciación sobre la materia del litigio, sino un análisis razonado con bases científicas y conocimientos técnicos fruto del examen objetivo de circunstancias de hecho, y de aplicación de los principios científicos inherentes a la especialidad.

Recuerdo, asimismo, que aunque las opiniones de los peritos no resultan vinculantes para el juzgador (arg. arts. 386 y 477, Cód. Procesal), cabe asignarles una importancia significativa, sobre todo cuando –como ocurre en el sub lite– la materia sometida a peritación excede –por su naturaleza eminentemente técnica– los conocimientos propios de un juez. En estos casos, el apartamiento de las conclusiones del experto requiere razones serias y elementos objetivos que acrediten la existencia de errores de entidad que justifique prescindir de sus datos. No se trata de exponer meras discrepancias con la opinión del perito o de formular consideraciones genéricas que pongan en duda sus conclusiones, sino –antes bien– de demostrar con fundamentos apropiados que el peritaje es equivocado, lo cual debe ser hecho de modo muy convincente, toda vez que el juez carece de conocimientos específicos sobre el tópico (conf. CNCiv, Sala J, causas 6200/92 del 8/5/2000 y 485/97 del 26/12/2000; Sala II, causa 7487/92 del 10/8/1999, y sus citas).

Con relación a la prueba científica, se ha sostenido que, en cuanto a su apreciación por parte del juez, “resultan muy ilustrativos los conceptos expresados por Michele Taruffo, catedrático en Italia de la Facultad de Derecho de la Universidad de Pavía (“La prueba, artículos y conferencias” – Monografías Jurídicas Universitas – Ed. Metropolitana, Santiago de Chile – 2008), en cuanto expresa que “… la decisión del juez en torno a los hechos no puede fundarse más que en las pruebas que han sido adquiridas en el juicio: las pruebas, de hecho, son los únicos instrumentos de los que el juez puede servirse para “conocer”, y por tanto para reconstruir de modo verídico los hechos de la causa” (conf. CNCiv., Sala J, in re expte. “Benítez, Eduardo Aparicio c/ Sarrabayrouse, Juan Ignacio, y otros s/ daños y perjuicios”, expte. 106.479/2005, del 17/8/2010; íd. íd. Exp. nº 84284/2018 “Ascarate, Andrea Beatriz c/ Navarro, De López Sheila y otros s/daños y perjuicios”, del 13/3/2024).

Dicho esto, al no contar con otros elementos de prueba que permitan desvirtuar las conclusiones arribas en el dictamen pericial supra referido, estaré a exposición técnica para establecer entonces que las filtraciones provienen del inmueble lindero al consorcio actor (conf. art. 386 y 477 del CPCC).

A partir de lo expuesto, creo oportuno señalar que el anterior sentenciante enmarcó la cuestión bajo la órbita de los artículos 1757 y 1758 del Código Civil y Comercial, pues consideró que las filtraciones de agua o humedades desde inmuebles vecinos es un riesgo proveniente “de la cosa” e inserto en la figura de responsabilidad objetiva.

Corresponde remarcar, entonces, que antiguamente los supuestos como el de autos estaban contemplados en el art. 1133 inc. 5º del Código Civil de Vélez, artículo que fue derogado por la ley 17.711. En efecto, disponía dicho artículo que “cuando de cualquier cosa inanimada resultare daño a alguno, su dueño responderá de la indemnización si no prueba que de su parte no hubo culpa, como en los casos siguientes: “humedad en las paredes contiguas por causas evitables”. Este precepto se trataba de una responsabilidad subjetiva consagrada que invertía la carga de la prueba, pues presumía la culpa del dueño y podía resistir la acción demostrando que de su parte no hubo culpa.

A partir del dictado de la ley 17.711 que modificó el Código Civil (actualmente derogado por la ley 26.994), quedó comprendida en la segunda parte del art. 1113, la responsabilidad objetiva del dueño o guardián por el daño causado por las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado de la que sólo podrá eximirse si fractura el nexo causal acreditando los eximentes allí indicados.

Así, de conformidad con lo que surge de las constancias de autos, tal como lo consideró el colega de grado la responsabilidad que se atribuye ha de ser evaluada dentro de la órbita que propone el artículo relativo a los daños ocasionados por el vicio o riesgo de la cosa y que presume la responsabilidad del dueño o guardián de las cosas viciosas, habida cuenta que, una vez acreditado que el inmueble del reclamante del resarcimiento experimentó algún menoscabo que proviene de filtraciones originadas en otra unidad funcional; partes comunes del edificio; o en el lindero; se configura un menoscabo patrimonial que debe ser reparado por quien detente la calidad de dueño de las cosas viciosas en los términos del artículo 1757 del CCyC (antes art. 1113, párr. 2º, in fine del CC). Siendo ello así, incumbe al accionante la prueba del daño y que éste se produjo como consecuencia de la ejecución de la obra señalada en su demanda (relación de causalidad) –filtraciones en el caso–, mientras que, a la demandada, para eximirse de responsabilidad total o parcial, se le exige la demostración de que el suceso se debió al hecho de la propia víctima o un tercero por quien no debe responder, o bien el casus genérico que contenga los recaudos atinentes a la verificación y configuración de un hecho fortuito (conf. Pizarro, R. en “Causalidad Adecuada y Factores de Extraños”, en “Derecho de Daños, Homenaje al Dr. Mosset Iturraspe”, págs. 278/280 Buenos Aires, 1989; Trigo Represas en La Ley 1986-D-479; SCJN en La Ley 1988-D295; Alterini-Ameal-López Cabana en “Derecho de Obligaciones”, pág. 708) (CNCiv. Sala J, Exp. nº 84284/2018 “Ascarate, Andrea Beatriz c/ Navarro, De López Sheila y otros s/daños y perjuicios”, del 13/3/2024).

En virtud de ello, entiendo que las probanzas colectadas son suficientes sobre el origen del hecho lesivo (filtraciones y humedades) pues así surge de las probanza científica para tener configurada la responsabilidad de las demandadas, en los términos que se iniciara la presente acción de daños (art. 377 del CPCC).

En punto a la prevención del daño, la propia disposición que así la consagrada (artículo 1710 del CCyC) me exime de mayores razones para desestimar el pueril argumento ensayado, cuando estaba en el ámbito de su esfera de actuación evitar la producción del daño sin que hubiesen tampoco demostrado que la conducta del accionante hubiese incidido en su agravamiento, extremo en este caso que –a todo evento– sólo hubiese repercutido en la extensión de su deber de reparar.

Ahora bien, no está discutida en esta instancia la obligación de las demandadas de hacer –proceder con la remoción de los árboles y/o malezas existentes sobre la medianera que afectan a la unidad de planta baja letra “B” del consorcio actor–, aunque sí exponen sus quejas sobre el monto otorgado para ejecutar las reparaciones en el sector del consorcio afectado.

Cabe señalar aquí, que la indemnización por daños y perjuicios cumple una función de equilibrio patrimonial, es decir que está destinada a colocar el patrimonio dañado en las mismas condiciones en que se encontraba con anterioridad al hecho; lo que importa sobremanera a la víctima es demostrar la existencia del daño y su extensión, aunque la omisión en el último de los aspectos no significa el rechazo, sino sólo su fijación prudencial, considerada en todo el contexto del proceso y de las circunstancias que rodearon al hecho desencadenante.

De acuerdo a lo establecido por los artículos 1727 y 1738 del Código Civil y Comercial, el daño patrimonial consiste en una disminución o minoración, apreciable pecuniariamente, en relación a los bienes que integran el patrimonio (perjuicio efectivamente sufrido o daño emergente), o bien, en la falta de aumento de ese conjunto de bienes con valor económico (ganancias de que se vio privado el damnificado o lucro cesante). (cfr. esta Sala, “D. L., O. T. c/ T., Mario A. y otro s/ daños y perjuicios” Expte. nro. 19.948/2018 del 20/4/2021).

En torno a las reparaciones a realizar, el perito ingeniero indicó en su dictamen que “…en la sala de medidores se considera necesario retirar los mismos y los tableros eléctricos colocados sobre la medianería, para poder reparar la humedad de la misma en ese sector. Picar las superficies flojas y realizar un trabajo de impermeabilización de la medianera desde el interior, con materiales especiales… luego rehacer los revoques, reinstalar los medidores y tableros eléctricos que se habían retirado, y finalmente pintar. Ello, para los sectores de paredes y cielorrasos afectados. En el sector bauleras, deben picarse las superficies flojas y realizar el trabajo de impermeabilización similar al descripto para la sala de medidores. Luego rehacer los revoques, y finalmente pintar. Todo para los sectores afectados. La medianera que separa ambas propiedades, entre el departamento planta baja “B” del terreno vecino también debe ser reparada. Deben retirarse los ladrillos flojos y rehacerse la misma, con sus revoques. Luego se pintará…”.

En cuanto al costo de las reparaciones, las estimó en un total de $183.467 al mes de septiembre de 2018, de acuerdo a los cálculos realizados en las planillas adjuntas, que discrimina de la siguiente manera: $72.533 para las reparaciones a realizar en la sala de medidores eléctricos; $64.570, para los arreglos del sector bauleras; y $42.364 respecto de la medianera en planta baja. Aclara que estima considerado que trabajen un oficial albañil, un ayudante, un pintor y un electricista, un plazo de dos meses para llevar a cabo las tareas descriptas.

En este orden de ideas, por este concepto se admitió la cuantía estimada por el experto que el juez estimó en la suma de $1.400.000 a valores actuales contemplativo de todas las reparaciones que, a su criterio, debían llevarse a cabo. Sin embargo, en tanto no existen elementos objetivos en la causa para mensurar los trabajos del modo en que lo hizo el anterior sentenciante, considero prudente diferir para la etapa de ejecución de sentencia se proceda a realizar una estimación actualizada de los valores que conllevarán las tareas necesarias para proceder a las reparaciones ya establecidas ello de modo de aunar la reparación integral del que es legítimo acreedor el consorcio actor y el derecho de los deudores de modo que aquello no importe un enriquecimiento indebido en favor de aquél.

Luego, las quejas relativas a la tasa de interés se tornan, en este estadio, abstractas.

VII. [sic] Costas

Como se ha resuelto reiteradamente, debe decirse que las costas son erogaciones que necesariamente deben hacer los sujetos del proceso, para obtener la actuación de la ley mediante la resolución judicial que pretenden (Podetti, Tratado de los Actos Procesales, pág. 111), siendo principio general en la materia que el objetivamente derrotado debe resarcir íntegramente las mismas al vencedor (conf. Morello, Cód. Proc. Comentado y Anotado, Tomo II, pág. 363, ed. Abeledo Perrot”).

Respecto a su imposición, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha adoptado en su artículo 68 la teoría del hecho objetivo de la derrota. “La justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar”, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Giuseppe Chiovenda, citado en Fenochietto – Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t. 1, pág. 280).

El mismo artículo 68 del rito, en su segundo párrafo, prescribe que el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Y dicha eximición de costas que autoriza el referido artículo, es también aplicable a los incidentes en virtud de la remisión contenida en el texto del artículo 69 del mismo cuerpo legal (cfr. esta Sala, “Banco de Crédito Argentino S.A. c. Cesario Jorge Ángel s/ Incidente Civil” Exp. Nro. 120916/1995/1, del 15/12/2020).

Al respecto, se ha sostenido que las costas no constituyen un castigo para el perdedor, sino que importan tan solo un resarcimiento de los gastos que ha debido efectuar la parte a fin de lograr el reconocimiento de su derecho (CNCiv., Sala D, LL 1977- B53); es decir, que tienden a que las erogaciones que han sido necesarias con motivo del proceso no graviten, en definitiva, en desmedro de la integridad del derecho reconocido (CNCiv., Sala D. ED 85-305, conf. esta Sala “Soto Arnaldo Raúl c/ Cía. de Transportes Río de la Plata S.A. y otro s/ Daños y Perjuicios” Exp. Nro. 47795 /1993 del 7/10/2020; y en autos “R. G., Ed. C/ D., A. A. s/ denuncia por violencia familiar (Expte. Nº 10.472/2021), del 28/09/21).

Por otra parte, es menester recordar que el vencimiento que sirve de fundamento para aplicar el principio objetivo de la derrota en materia de costas, se produce cuando una de las partes obtiene del órgano jurisdiccional la protección jurídica de sus pretensiones frente al adversario, sea mediante una sentencia definitiva, o una interlocutoria que decida el incidente con fuerza de definitiva (cfr. Reimundín, Ricardo, “La condena en costas en el proceso civil”, págs.106 y 107, 2da. Ed., Zabalía, 1966; Loutayf Ranea, Roberto G. “Condena en costas en el proceso Civil”, pág. 53).

En el caso que nos convoca, atento no haber justificado la excepción al principio general se propone al acuerdo desestimar la queja (art.68 CPCC).

En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:

I. Se modifique la sentencia en el sentido de diferir para la etapa de ejecución de sentencia la realización de una estimación actualizada de los valores que conllevarán las tareas necesarias para proceder a las reparaciones ya establecidas.

II. Se confirme la sentencia recurrida en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravio.

III. Costas de Alzada a las demandadas vencidas (conf. art. 68 del CPCC).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

I. Modificar la sentencia en el sentido de diferir para la etapa de ejecución de sentencia la realización de una estimación actualizada de los valores que conllevarán las tareas necesarias para proceder a las reparaciones ya establecidas.

II. Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravio.

III. Costas de Alzada a las demandadas vencidas (conf. art. 68 del CPCC).

IV. Diferir la regulación de honorarios para el momento en que exista liquidación firme.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional.

Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría. Oportunamente, devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).