Patronato de la Infancia c. Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión.
Comentado por Carlos M. Clerc y Gonzalo A. Mendizábal: La prescripción adquisitiva en la voz de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Dictamen de la Procuradora Fiscal ante la Corte: I. A fs. 6/8, el Patronato de la Infancia, quien dice tener su domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, promueve demanda de usucapión, con fundamento en los arts. 3999, 4015 y concordantes del Código Civil, contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, a fin de que se declare la adquisición de dominio a su favor por prescripción adquisitiva, de las fracciones de campo designadas como parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.
Relata que ese Patronato fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo y que los bienes recibidos en esa oportunidad comprendían una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a, ubicada en el partido de la municipalidad codemandada, lindantes en el extremo norte con las parcelas 694 y 695 que se encuentran sobre el arroyo Tapalqué y que formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar separadas físicamente del resto del campo. Son –a su entender– un sobrante del plano nº 98 del año 1934.
Señala que continuó ejerciendo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, explotándolo desde el año 1971 en forma directa en una primera etapa y luego arrendándolo a terceros. Esta posesión fue turbada en las referidas circunstancias en octubre de 2008.
Manifiesta que dirige su pretensión contra la Municipalidad de Tapalqué por ser quien detenta la posesión del inmueble. Asimismo, añade que demanda a la Provincia de Buenos Aires toda vez que, si bien el terreno no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires a su nombre, figura su inscripción en catastro de la provincia y ésta resulta la titular de dominio pues las parcelas en cuestión serían un sobrante que habría resultado del plano nº 98 de 1934 y en ese entonces los sobrantes, aun cuando se tratara de una superficie reducida, debían registrarse a nombre del fisco provincial.
A fs. 49, se corre vista, por la competencia, a este Ministerio Público.
II. La competencia originaria de la Corte, conferida por el art. 117 de la Constitución Nacional y reglamentada por el art. 24, inc. 1º, del decreto-ley 1285/58 procede en los juicios en que una provincia es parte si a la distinta vecindad de la contraria se une el carácter civil de la materia en debate (Fallos: 269:270; 272:17; 294:217; 310:1074; 313:548; 323:690,843 y 1202; 324:732, entre muchos otros).
Se ha atribuido tal carácter a los casos en los que su decisión hace sustancialmente aplicables disposiciones del derecho común, entendido como tal el que se relaciona con el régimen de legislación enunciado en el art. 75, inc. 12, de la Constitución Nacional (Fallos: 310:1074, cons. 3º; 311:1588, 1597 y 1791; 313:548; 314:810).
En el sub lite, de los términos de la demanda, a cuya exposición de los hechos se debe atender de modo principal para determinar la competencia (Fallos: 306:1056; 308:229, 1239 y 2230, entre otros), se desprende que la actora, con fundamento en normas de derecho común, pretende obtener de la Provincia de Buenos Aires y de la Municipalidad de Tapalqué el reconocimiento de su derecho de dominio sobre el referido terreno por usucapión, solicitando que se expida el título correspondiente, como así también que se le extienda la respectiva inscripción registral a su nombre.
En su mérito, prima facie y dentro del limitado marco cognoscitivo propio de la cuestión de competencia en examen, entiendo que cabe asignar naturaleza civil a la materia del pleito (v. Fallos: 291:139, cons. 1º; 300:651; 324:851), toda vez que V.E. para solucionar el pleito deberá aplicar, sustancialmente lo dispuesto en los arts. 2506 a 2523, 2571, 2572 Y siguientes del Código Civil con respecto al derecho de dominio, como así también los arts. 3999 y 4015 de dicho Código sobre prescripción adquisitiva, lo cual confirma la naturaleza civil de la materia en debate (v. dictámenes de este Ministerio Público del 15 de mayo de 1998 y 11 de agosto de 2003, in re P. 584, XXXIII, Originario “Puente del Plata S.A. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ acción declarativa”).
Por ello, de acreditarse la distinta vecindad que el actor invoca, opino que la causa prima facie corresponde a la instancia originaria del Tribunal.
Buenos Aires, 10 de diciembre de 2010. – Laura M. Monti.
Buenos Aires, 23 de Mayo de 2023.
Vistos los autos: “Patronato de la Infancia c/ Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión”, de los que
Resulta:
I) A fs. 6/8 el Patronato de la Infancia promueve demanda de usucapión contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, con fundamento en los artículos 3999, 4015 y concordantes del Código Civil entonces vigente, a fin de que se declare adquirido el dominio por prescripción adquisitiva de las parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.
Expone que en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, se lo instituyó heredero de una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, lindante en su extremo norte con las parcelas 694 y 695, las que –según aduce– formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar siquiera separadas físicamente del resto de la finca. Considera que dichos lotes son un sobrante del plano 98 de 1934.
Alega que continuó con el ejercicio de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, incluidas las parcelas que pretende usucapir, explotándolo directamente desde 1971 y luego arrendándolo a terceros.
Afirma que la posesión fue turbada por el municipio demandado en octubre de 2008, circunstancia que dio lugar a la promoción de una acción de despojo que tramitó ante el Juzgado Civil y Comercial nº 3 de Azul. Añade que por el hecho de la turbación la firma arrendataria –Isalema S.A.– realizó una denuncia penal.
Explica que dirige su pretensión contra la Municipalidad en su condición de poseedora de los inmuebles, y que demanda a la Provincia de Buenos Aires en razón de que al momento de iniciar esta acción figuraba como titular de la parcela 694 en la “plancheta de catastro” agregada a fs. 10/12.
II) A fs. 50/51 la señora Procuradora Fiscal dictaminó que la causa correspondía, prima facie, a la instancia originaria de esta Corte, toda vez que la solución del pleito exigía, de manera sustancial, la aplicación de los artículos 2506 a 2523, 2571, 2572, 3999 y 4015 del código citado, y que, consecuentemente, cabía asignar naturaleza civil a la materia debatida.
Sobre la base de esa opinión, al encontrarse demandada una provincia y acreditada la distinta vecindad invocada por la actora, a fs. 52 el Tribunal declaró su competencia para entender en el caso por la vía prevista en el artículo 117 de la Constitución Nacional.
III) A fs. 93/102 la actora amplía la demanda y solicita, como pretensión subsidiaria, que se declare aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 de la Provincia de Buenos Aires, pues sostiene que las parcelas en cuestión son demasías, ya sea que se interprete que la discrepancia del área no supera el cinco por ciento de la medida superficial del respectivo título de dominio, o que no configura una unidad de explotación económica independiente (incisos 1º y 2º del citado artículo).
Cita como fundamento de este planteo las conclusiones del dictamen 83418, producido por la Secretaría Letrada III de la Asesoría de Gobierno provincial, en el expediente administrativo 2113-98097.
IV) A fs. 131/132 se presenta la Provincia de Buenos Aires y hace reserva de responder el traslado de la demanda luego de producida la prueba.
V) A fs. 216/236 la Municipalidad de Tapalqué opone las excepciones de cosa juzgada y de falta de legitimación activa, esta última en relación a la pretensión subsidiaria deducida a fs. 93/102 (v. apartado VIII de fs. 216/236). A fs. 253/254 el Tribunal resolvió desestimar la primera de las defensas referidas y diferir el tratamiento de la segunda para la oportunidad del dictado de la sentencia definitiva.
En la misma oportunidad el municipio demandado contesta la demanda, niega los hechos invocados por el actor, en particular que hubiera realizado actos posesorios en las parcelas en cuestión. Agrega que, por el contrario, el actor reconoció que la municipalidad detentaba la posesión.
Solicita asimismo el rechazo del planteo subsidiario tendiente a que se aplique el artículo 11 del decreto-ley local 9533/80, por tratarse de bienes municipales.
En este sentido aclara que los lotes dejaron de ser fiscales a partir de su inscripción a nombre de la Municipalidad de Tapalqué y que el régimen de demasías establecido por la citada norma se aplica en el supuesto de terrenos fiscales que no tengan un destino para la comunidad o que no constituyan una unidad de explotación independiente.
Señala que a ambas parcelas se les ha asignado un fin de interés público para la comunidad, ya que fueron destinadas a la construcción de un estacionamiento para los turistas que visiten el Monumento del Cantón Viejo de Tapalqué y de un establecimiento para el tratamiento y prevención de adicciones.
Sostiene que tampoco se cumplen las condiciones previstas en el artículo 25, inciso d, del citado decreto-ley, porque: a) las parcelas 694 y 695 fueron siempre terrenos fiscales que se inscribieron luego a nombre del municipio; b) los vecinos siempre tuvieron conocimiento del carácter fiscal de aquellas como un hecho notorio, no ocupadas por particulares, sin construcciones permanentes ni provisorias y sin mejoras realizadas por otros que no fueran las del municipio o de las personas autorizadas; c) hasta el año 2008, según información que obra en la municipalidad en las actas de inspección y otras constancias del estado de los predios, se encontraban desocupadas y d) en los terrenos en cuestión había animales de los campos vecinos que solo entraban allí a pastar.
Concluye que la ausencia de esos presupuestos de hecho, determina la falta de legitimación del Patronato de la Infancia para accionar sobre la petición de incorporar las parcelas al predio de su propiedad con fundamento en la norma local referida, e impiden un pronunciamiento del Tribunal sobre la pretensión de fondo interpuesta al respecto.
VI) A fs. 601/602 la Provincia de Buenos Aires manifiesta la ausencia de interés de su parte en el resultado del pleito y solicita su desvinculación de las presentes actuaciones.
Desconoce los hechos invocados en la demanda y observa que la Dirección de Geodesia provincial no aprobó los planos de mensura confeccionados por el actor para adquirir el dominio por usucapión. Destaca que de la prueba documental acompañada surge la existencia de otro plano de mensura registrado por la Municipalidad de Tapalqué.
Indica que la parcela 694 se encuentra inscripta a nombre de dicho municipio en la matrícula 5860/104 del Registro de la Propiedad Inmueble y que, con relación a la parcela 695, por carecer de antecedentes registrales, correspondía la aplicación de los artículos 4º del decreto-ley 9533/80 y 225 de la Ley Orgánica de Municipalidades que prevén la transferencia de los inmuebles pertenecientes a la Provincia de Buenos Aires, por dominio inminente o vacancia, a los municipios en que se encuentren ubicados.
Posteriormente, en la oportunidad de alegar sobre la prueba producida, el Estado provincial reitera que carece de interés en el resultado del pleito e insiste en que se la desvincule del juicio (fs. 632/633).
VII) A fs. 659/662 obra el dictamen de la señora Procuradora Fiscal en el que sostiene que no subsiste la competencia originaria de esta Corte ya que la Provincia de Buenos Aires habría perdido la condición de parte sustancial en el pleito, por haberse transferido el dominio de los inmuebles a la Municipalidad de Tapalqué, luego de lo cual las actuaciones quedaron en condiciones de dictar sentencia.
Considerando:
1º) Que de conformidad con lo decidido por el Tribunal a fs. 52, al haber sido demandada la Provincia de Buenos Aires y encontrarse acreditada la distinta vecindad invocada por el actor, la pretensión deducida con fundamento en normas de derecho común tendiente al reconocimiento de su derecho de dominio por usucapión de las parcelas en cuestión, corresponde a la competencia originaria de esta Corte.
No obsta a esa conclusión el desinterés en el resultado del pleito manifestado por el Estado provincial, ni la circunstancia de que en la actualidad los inmuebles se encuentren inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble local a nombre de la Municipalidad de Tapalqué (matrículas 5825/104 y 5860/104, fs. 140 y 149), ya que a la fecha de la promoción de la demanda (14 de octubre de 2009) la Provincia de Buenos Aires figuraba como propietaria de la parcela 694 en las constancias de catastro (fs. 10/12 y 398/400), y su inscripción a favor del municipio se concretó posteriormente (v. informe de dominio de fs. 148/149).
En consecuencia, dado que el artículo 24, inciso a, de la ley 14.159 aplicable al caso (texto según decreto-ley 5756/58) establece que el juicio sobre prescripción adquisitiva de inmuebles debe entablarse contra “quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda”, y en mérito a la titularidad que ostentaba el Estado provincial de la parcela 694 al inicio del proceso de acuerdo a las constancias citadas y a que la demandante se opuso en sede administrativa a la posterior transferencia de dominio a favor de la municipalidad demandada (expte. 2360-0217545-2010, incorporado al expte. 5100-23720/2012), el Tribunal no comparte la conclusión del dictamen de la señora Procuradora Fiscal de fs. 659/662.
Cabe destacar en tal sentido que el Patronato de la Infancia invoca haber poseído con ánimo de dueño las tierras que pretende usucapir desde el año 1971 y, en el caso de haberse acreditado los actos posesorios respectivos y los demás presupuestos legales, la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva se habría producido con mucha antelación a la cuestionada inscripción a favor del municipio, circunstancias estas que deben dilucidarse en este pronunciamiento.
2º) Que, por el contrario, la pretensión subsidiaria deducida por el actor a fs. 93/102, tendiente a que se declare aplicable al caso el régimen jurídico de las denominadas “demasías, excedentes o sobrantes fiscales” previsto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 local, constituye una cuestión de derecho público provincial, ajena a la jurisdicción originaria de esta Corte, ya que el planteo efectuado exige revisar, sustancialmente, normas y actos locales, interpretándolos en su espíritu y en los efectos que la soberanía local ha querido darles, lo que determina que sean los jueces provinciales los que tengan a su cargo el conocimiento y la decisión de tales cuestiones que versan sobre aspectos propios del derecho provincial (doctrina de Fallos: 312:282; 312:606; 316:1740; 320:217; 326:1591; 329:560; 330:1718).
Por consiguiente, no corresponde que el Tribunal se expida sobre este punto, como así tampoco acerca de la excepción de la falta de legitimación opuesta al respecto en el apartado VIII de la presentación de fs. 216/236.
3º) Que delimitado de tal modo el alcance de este pronunciamiento, corresponde señalar que, encontrándose la causa en trámite ante este Tribunal, el 1º de agosto de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994. En el Libro Cuarto, Título I, Capítulo 2, se reguló la prescripción adquisitiva y se introdujeron reformas respecto al régimen anterior (artículos 1897 y siguientes).
Sin embargo, la situación planteada debe ser juzgada de conformidad con la regulación prevista en el Código Civil derogado, toda vez que se configura una situación jurídica agotada o concluida bajo el régimen anterior que, por el principio de la irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones (arg. “D.L.P., V.G. y otro”, Fallos: 338:706). La noción de consumo jurídico conduce a concluir que el caso debe regirse por la antigua ley y por la interpretación que de ella ha realizado el Tribunal (Fallos: 338:1455; 341:289; 342:1903, entre otros).
4º) Que, sentado ello, cabe destacar que no es objeto de controversia en este pleito que el Patronato de la Infancia es propietario de la estancia “La María”, ni el hecho de que las parcelas 694 y 695 que se pretenden usucapir lindan con esa propiedad (v. fs. 222, apartado V.1).
La discrepancia gira en torno a la posesión que tanto la institución demandante como el municipio se arrogan respecto a dichas tierras.
En efecto, la parte actora sostiene que las dos parcelas referidas formaban y forman parte integrante del inmueble recibido en la sucesión testamentaria de doña María Alina Uballes de Recondo y que continuó con la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo que ostentaba la anterior propietaria (parcela 696a –con título– y 694 y 695 –sin título–), explotándolas en forma directa en una primera etapa (desde el año 1971 hasta el año 1999) y luego arrendándolo a terceros (fs. 7 vta. y 95), mientras que la Municipalidad de Tapalqué afirma que las parcelas 694 y 695 fueron durante muchos años terrenos fiscales de propiedad de la Provincia de Buenos Aires hasta la inscripción registral a su nombre, y que las ha poseído hasta la actualidad, habiendo realizado actos posesorios de manera directa a través de los distintos gobiernos que administraron el municipio (fs. 216/236, apartado V.2).
5º) Que cabe recordar que, a los fines de adquirir el dominio del modo pretendido, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524 inciso 7º de aquel (artículo 4015 código cit., Fallos: 291:139). Es necesario que el pretenso poseedor no solo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590).
La comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (Fallos: 123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos (Fallos: 326:2048; 337:850).
6º) Que de las constancias incorporadas al proceso surge que el Patronato de la Infancia fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, y que fue declarado en posesión de la herencia el 7 de julio de 1971, en los términos del artículo 3413 del Código Civil entonces vigente (fs. 1/4 y 144 vta. del expte. 15.557/1971 caratulado “Uballes de Recondo, María Alina s/ testamentaria”, que tramitó ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil nº 14).
En la referida sucesión testamentaria el actor recibió una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, ubicado en el Partido de Tapalqué, Provincia de Buenos Aires.
Sin embargo, no existe referencia alguna en el marco de ese proceso sucesorio, ni en su incidente de administración, acerca de la posesión que –según se invoca– habrían detentado los anteriores propietarios de las fracciones linderas.
Por otro lado, la nota del 18 de agosto de 1971 remitida por la firma “Carlos R. Azcona & Cía. S.A.” al entonces apoderado del Patronato de la Infancia, Dr. Antonio Arias, acompañada por la demandante (fs. 68 y 93/102, apartado 3º.B.b), no constituye una prueba fehaciente de la posesión alegada hasta ese entonces, pues si bien allí se indica que “El campo tiene una superficie total de 2.350 Has. según título más un excedente de 85 Has. que está ubicado en el extremo norte del límite del campo sobre el arroyo Tapalqué”, lo cierto es que, aun en el caso de que se hubiera demostrado la autenticidad de ese instrumento –desconocido por la contraria, quien cuestionó asimismo su aptitud probatoria–, esa afirmación no acreditaría, como resulta exigible, que los anteriores propietarios hubieran realizado actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil en relación a las fracciones objeto de esta acción.
Cabe asimismo poner de resalto que la cantidad de hectáreas calificadas en la nota como “excedente” (85) no coinciden con la superficie de las parcelas 694 y 695 (77 hectáreas) y, fundamentalmente, que la propia demandante señaló que no es posible autenticar dicha nota por cuanto la firma remitente fue declarada en quiebra hace muchos años (fs. 95), y no se produjo prueba alguna al efecto.
En definitiva, las medidas probatorias aportadas no resultan suficientes para demostrar que el Patronato de la Infancia haya continuado con la posesión que –según aduce, y es un hecho controvertido– pudieron haber detentado los anteriores propietarios de las referidas parcelas, ni que hubiese entrado en posesión de ellas junto con la estancia “La María” recibida por testamento.
7º) Que en lo concerniente a la explotación por cuenta propia de las tierras linderas a su propiedad que el actor alega haber realizado durante el período comprendido entre 1971 y 1999, las declaraciones testimoniales obrantes a fs. 338/352 y 362/364 de los señores Ramón Juan Lezica Alvear, Leopoldo Víctor Oneto, Pedro Ibarguren, Alejandro Eduardo Black, Eduardo Oscar Hernández y Luis Martín Romero, tampoco acreditan que la institución demandante hubiera realizado actos posesorios que indiquen su intención de someterlas al ejercicio de un derecho de propiedad.
Es que, aun cuando los testigos citados afirmaron que las 77 hectáreas que se pretenden usucapir formaban parte de un lote mayor perteneciente a la estancia “La María” (ver respuestas a la pregunta 11 del interrogatorio de fs. 337), no han individualizado actos posesorios concretos de la naturaleza requerida por el instituto en examen durante el período indicado.
Por el contrario, el testigo Alejandro Eduardo Black –socio voluntario ad honorem desde el año 1976 del Patronato de la Infancia, integrante de la Comisión Directiva desde esa fecha, presidente desde 1986 a 1992 y vicepresidente desde entonces–, declaró en referencia a las parcelas 694 y 695 que: “esa superficie quedó formando parte del campo recibido y en explotación y en esa primera visita del año 1974 se la vio a lo lejos porque era un matorral imposible de avanzar y formaba parte de un gran potrero” (fs. 347 vta., énfasis añadido). A su vez, el testigo Eduardo Oscar Hernández, de profesión ingeniero agrónomo, quien se desempeñó hasta el año 2010 en “Isalema S.A.” –arrendataria de la estancia “La María” a partir del 1º de febrero de 1999– declaró que las mejoras en ese lugar recién se realizaron a partir del año 2003 (fs. 351/352, respuesta a la pregunta 12 del interrogatorio de fs. 337). Por su parte, el testigo Luis Martín Romero, administrador del campo lindero denominado “Las Vinchucas”, dijo que hacia el año 2004 o 2005 se realizaron trabajos de plantación o fertilización y que antes de esa fecha había pasturas degradadas o campos naturales (fs. 362/364, respuesta a la pregunta 14 del interrogatorio de fs. 361).
Sin perjuicio de lo expuesto, corresponde señalar que el artículo 24, inciso c, de la ley 14.159 (texto según decreto-ley 5756/58) establece que la sentencia que declare adquirido el dominio de un inmueble por usucapión no puede fundarse exclusivamente en la prueba testimonial, y que ninguna de las restantes probanzas producidas en el proceso se refieren a actos posesorios realizados entre los años 1971 y 1999.
8º) Que, asimismo, esta Corte desde antiguo ha observado que no es suficiente por regla general ocupar un campo y explotarlo en su provecho para inducir necesariamente que el que lo hace tenga ánimo de dueño, porque tales actos son comunes a otras causas de ocupación, cultivo, explotación, etc., máxime cuando no se indica un solo hecho tal como una mensura judicial o pago de contribuciones o algo semejante que traduzca el propósito inequívoco de adquirirlo (arg. Fallos: 122:114; 128:239; 131:155 y 132:55).
En tal sentido cabe destacar que la parte actora no acreditó el pago de impuestos o tasas que graven a las parcelas que pretende incorporar a su patrimonio –ni probó fehacientemente encontrarse exenta al respecto–, extremo que hubiera coadyuvado a la consecución del propósito perseguido, ya que dichos pagos deben ser especialmente considerados en asuntos de esta naturaleza de acuerdo a lo previsto en el citado artículo 24, inciso c, de la ley 14.159.
Si bien el pago de impuestos no es un acto que demuestre por sí solo que quien lo hizo es poseedor del inmueble a que esos gravámenes se refieren, puede llegar a constituir un elemento apreciable para tener por comprobada la posesión cuando tal acto se encuentra reforzado por otros elementos que corroboren esa posesión (CSJ 3353/2002 (38-M)/CS1 “Mímica, Ricardo Juan y otro c/ Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, Provincia de s/ usucapión”, sentencia del 3 de junio de 2014).
9º) Que, en tales condiciones, carece de relevancia determinar si la inclusión de “una superficie aproximada a 77 hectáreas de tierras fiscales” en los contratos de arrendamiento de la estancia “La María” suscriptos entre el Patronato de la Infancia y la firma “Isalema S.A.”, y las eventuales mejoras que pudo haber realizado la arrendataria en esas tierras, constituyeron actos posesorios aptos para demostrar el ánimo de dueño de las parcelas 694 y 695. En efecto, en la mejor de las hipótesis para la demandante –ya que la mera tenencia de esas tierras le hubiera permitido arrendarlas–, con dichos instrumentos solo se acreditaría la posesión durante la vigencia de los contratos, es decir, a partir del 1º de febrero de 1999 y hasta octubre del año 2008, fecha esta última en la que se produjeron los hechos que dieron lugar a la promoción de la causa “Patronato de la Infancia c/ Municipalidad de Tapalqué s/ acción posesoria” (expte. 59.033), que tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº 3 de Azul, Provincia de Buenos Aires.
En consecuencia, las pruebas aportadas al respecto, debido al corto período al que se refieren –menos de diez años–, también resultan insuficientes para demostrar que el interesado se mantuvo en el ejercicio de la posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524, inciso 7º, del Código Civil (artículo 4015 del código citado).
10) Que, por último, cabe agregar que, no obstante las razones de índole administrativa expuestas en el apartado h) de fs. 97, lo cierto es que, en rigor, la parte actora tampoco cumplió con el recaudo de acompañar con la demanda el plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva (artículo 24, inciso b, de la ley 14.159).
11) Que, así las cosas, la demanda debe ser rechazada pues no se probó la posesión efectiva, pública, pacífica, ininterrumpida e inequívoca, con ánimo de dueños de las fracciones de campo cuya usucapión se pretende durante todo el lapso previsto por el artículo 4015 del Código Civil.
Por ello, habiendo dictaminado la señora Procuradora Fiscal, se decide: Rechazar la demanda de usucapión seguida por el Patronato de la Infancia contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué. Con costas (artículo 68, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Notifíquese, comuníquese a la Procuración General de la Nación y, oportunamente, archívese. – Horacio D. Rosatti. – Juan C. Maqueda. – Carlos F. Rosenkrantz. – Ricardo L. Lorenzetti.
Don Emilio S.A. s/recurso de queja
Comentado por Alejandro Borda: Cláusula penal y mora.
Buenos Aires, 21 de diciembre de 2022
Vistos los autos: “Recurso de hecho deducido por la parte actora en la causa Don Emilio S.A s/ recurso de queja”, para decidir sobre su procedencia.
Considerando:
1º) Que el día 25 de junio de 2009 las partes celebraron un contrato de compraventa de un inmueble rural por un importe de U$S 1.000.000. En la escritura traslativa de dominio se dejó constancia de que el comprador abonó en el acto un monto de U$S 800.000 y que el saldo de precio de U$S 200.000 debía pagarse dentro de los 90 días siempre y cuando se cumplieran una serie de condiciones (que fueron establecidas en un instrumento separado): a) la aprobación por el Registro Público de Comercio de las reformas estatutarias de la sociedad vendedora; b) la aprobación del plano de mensura y reparcelamiento del inmueble; y c) el desistimiento en los autos “Orozco, Y. c/ Pereira, E. s/ simulación y nulidad de actos jurídicos”. A su vez, el convenio estipuló una cláusula penal de U$S 2.000 por cada día de demora del enajenante en el cumplimiento de su obligación.
Si bien las condiciones a) y c) se hicieron efectivas en los primeros 90 días, la Dirección Nacional de Catastro recién aprobó los referidos planos en marzo de 2011. Luego de un intercambio epistolar infructuoso, en julio de ese año el vendedor promovió la presente acción de cumplimiento de contrato, reclamando el saldo de precio de U$S 200.000, con más sus intereses. El adquirente demandado rechazó la pretensión y, además, reconvino por el cobro de la cláusula penal, por el período comprendido entre que se vencieron los 90 días de plazo y se aprobaran finalmente los planos.
2º) Que el juez de primera instancia en lo civil y comercial nº 6 de la primera circunscripción de la Provincia de Formosa hizo lugar a la demanda y rechazó la reconvención.
La Cámara Civil y Comercial confirmó el acogimiento de la acción (concluyendo que la deuda existía y debía ser abonada) y revocó la desestimación de la reconvención. Indicó que correspondía admitir la procedencia de la cláusula penal ante la demora del demandante en el cumplimiento de una de las condiciones establecidas en el contrato: la aprobación, dentro del plazo de 90 días, del plano de mensura y reparcelamiento del inmueble rural. Ello, por tratarse de una obligación sujeta a un plazo cierto, cuya mora era automática.
Contra ese pronunciamiento interpuso recurso extraordinario local la parte actora, el que fue denegado por la Alzada. El Superior Tribunal de la Provincia de Formosa rechazó el recurso de queja incoado contra la citada denegatoria de la cámara de apelaciones.
3º) Que contra la sentencia del Superior Tribunal de Formosa interpuso recurso extraordinario federal la parte actora, cuya denegación dio origen a la presente queja.
El apelante arguye que las obligaciones garantizadas con cláusula penal en el contrato eran de medios y no de resultado. Destaca que al vencimiento de los 90 días le hizo saber al comprador que se habían aprobado las reformas estatutarias, se había desistido del pleito oportunamente pactado y el agrimensor contratado había presentado ante la Dirección Nacional de Catastro el plano para su aprobación. Relata que, incluso, en una misiva del 10 de octubre de 2009 le aclaró al adquirente que su comunicación era al solo efecto de desvincularse de la imputabilidad de la multa pero que no exigiría el saldo de precio hasta que no se aprobaran los planos pertinentes (que en ese entonces era la única condición convenida que restaba hacerse efectiva). Añade que el plano fue finalmente aprobado el 16 de marzo de 2011, momento en el cual recién intimó al pago del importe adeudado.
En este escenario, manifiesta que es arbitraria la resolución de la cámara que: a) consideró que la cláusula penal accedía a una obligación de plazo cierto cuya mora era automática, sin contemplar la conducta desplegada, categorizándola implícitamente como una obligación de resultado (pese a que carecía de sentido que se obligase a que una autoridad administrativa dictara un acto); b) rechazó el planteo de que la demora respondía a causas ajenas y se limitó a aseverar que no había mediado en el caso un vicio de la voluntad; c) omitió cuestiones y pruebas conducentes, como el intercambio epistolar descripto, del cual se desprende elaccionar de cada una de las partes, que sirve como una pauta de interpretación del convenio; y d) no analizó la falta de perjuicio del comprador, ya que la escritura fue inscripta a su nombre, era el único legitimado para seguir con los trámites administrativos en la Dirección de Catastro y los planos aprobados recién le serían exigidos en una próxima transferencia. Colige que todo ello importa una violación a sus garantías del debido proceso y defensa en juicio.
Expone que todos estos argumentos, que no se reducen a una mera discrepancia con el criterio adoptado, fueron ignorados por la cámara al rechazar el recurso extraordinario local y por el Tribunal Superior al denegar la queja. Refiere que la sentencia recurrida, que no consideró su impacto económico y se ciñó a señalar que se trataba de cuestiones de hecho, prueba y derecho común y que las conclusiones arribadas no eran dogmáticas o antojadizas, es arbitraria. Aduce que se frustró la vía intentada sin una fundamentación idónea; esto es, sin que se explicitaran las razones por las cuales había sido acertada la desestimación de su presentación.
4º) Que esta Corte ha sostenido reiteradamente que son extrañas a la apelación federal las decisiones de los superiores tribunales de provincia que resuelven sobre los recursos extraordinarios de carácter local interpuestos ante ellos (Fallos: 308:1577, entre otros). A ello se suma que el objeto de debate en este pleito quedó circunscripto a determinar la procedencia de la cláusula penal moratoria requerida por el demandado reconviniente –en tanto la admisión de la acción por el saldo de precio se encuentra firme–; planteo que remite al examen de cuestiones de hecho, prueba y derecho común, materias propias de los jueces de la causa y, en principio, ajenas a la vía del art. 14 de la ley 48.
Sin embargo, cabe hacer una excepción cuando la sentencia no constituye una derivación razonada del derecho vigente con aplicación a las circunstancias comprobadas en la causa; ello, en menoscabo de los derechos de defensa en juicio y debido proceso del recurrente. En efecto, la omisión de tratar planteos conducentes y considerar prueba relevante habilita la revocación del pronunciamiento por arbitrariedad.
La cámara civil y comercial fundó la procedencia de la cláusula penal y, por ende, de la reconvención, en dos aspectos puntuales: a) la obligación de que se aprobasen los planos, de plazo cierto –90 días– y mora automática, fue incumplida (presumiendo entonces que se trataba de una obligación de resultado, en un criterio opuesto al del juez de primera instancia, que estimó que la inobservancia no le era imputable al actor y que, en todo caso, hacía falta una interpelación para constituirlo en mora); b) las cláusulas fueron negociadas por las partes sin que se haya alegado ningún vicio de la voluntad, por lo que no tenía asidero legal el intento de justificar el incumplimiento por causas ajenas.
El accionante controvirtió tales conclusiones con fundamentos serios y sólidos que exigían, como mínimo, un estudio más profundo del asunto. No obstante, el Superior Tribunal de Formosa, al recibir la queja por recurso extraordinario local denegado, se limitó a señalar en forma dogmática que “el recurso… se circunscribe a cuestiones relativas a la apreciación de los hechos, a partir de la selección y valoración que los jueces competentes realizan del material probatorio”; que “de la sentencia se colige que no existe tacha de arbitrariedad que se sustente en la mera disconformidad”; que “el análisis pormenorizado que hace la Alzada de los instrumentos, de la interdependencia que existe entre ellos, del derecho aplicable y la consecuente admisión de la reconvención son todas cuestiones de hecho, prueba y derecho que podrán no compartirse… pero que de ninguna manera constituyen cuestiones arbitrarias, dogmáticas, inmotivadas o antojadizas”; y que “el escrito recursivo… no logra criticar en forma suficiente el razonamiento utilizado por el tribunal para denegar el remedio extraordinario”.
En definitiva, el Tribunal a quo omitió, sin justificación alguna, expedirse con respecto a:
a) La naturaleza, el contenido y la extensión de la obligación. En particular, si el actor garantizaba el accionar de la Dirección de Catastro (obligación de resultado) o se comprometía a realizar ante ella, de forma diligente, las gestiones que fueran necesarias para lograr la aprobación de los planos (obligación de medios que, al tener un factor de atribución subjetivo, exigía indagar la conducta desplegada y, eventualmente, la necesidad de una interpelación para la constitución en mora); todo lo cual era imprescindible para determinar si había mediado un incumplimiento. El hecho de que el instrumento firmado estableciera que “el incumplimiento… en el plazo convenido generará una multa diaria de 2.000 dólares por cada día de demora” no autorizaba a colegir, sin más, que la referida obligación era de resultado. Máxime, cuando implicaba que un tercero ajeno al contrato, con carácter de autoridad administrativa, cumpliera la manda;
b) Los intercambios epistolares y demás prueba demostrativa de la intención de las partes, a efectos de interpretar de buena fe el convenio y la finalidad de la cláusula penal. Al respecto, cabe destacar que el apelante contrató a un agrimensor (quien fue designado y facultado por ambos litigantes en la escritura y, según el juez de grado, habría desempeñado su labor de forma eficaz), presentó a la autoridad competente dentro de los 90 días los planos para su aprobación, hizo saber tal circunstancia a su contraparte (para desligarse de cualquier imputabilidad de la cláusula penal, alegando que no dependía de su voluntad el dictado del acto administrativo) y exigió judicialmente el saldo de precio después de finalizado el trámite respectivo;
c) Los perjuicios padecidos por cada una de las partes. Luego de la celebración del contrato, el comprador estaba en una posición favorable: tenía la posesión de las hectáreas, la escritura traslativa de dominio y la inscripción en el registro. A su vez, aún no había abonado el 20% del precio, que estaba supeditado, entre otras cosas, a la aprobación de los planos que le servirían para una futura venta (por tratarse de una rectificación). Por lo tanto, el actor tenía un especial interés en que el trámite administrativo avanzara, para poder reclamar en sede judicial el saldo, lo que recién pudo efectivizar en el año 2011;
d) Las consecuencias del pronunciamiento en relación con la magnitud del negocio jurídico celebrado. La procedencia de la multa de U$S 2.000 diarios por el período que va desde que se cumplieron los 90 días pactados hasta que se aprobaron los planos superaría el millón de dólares. Esto significa, que tendría un impacto económico desproporcionado y distorsivo, que desnaturalizaría el contrato de compraventa suscripto.
Todas estas cuestiones no examinadas por el Tribunal generaban interrogantes suficientes sobre los cimientos de la sentencia y, en consecuencia, ameritaban un análisis más detallado. La prescindencia de circunstancias relevantes y conducentes para la solución del litigio, que llevaron a admitir la cláusula penal (y, por ende, la reconvención), afectando en forma directa e inmediata las garantías constitucionales invocadas, habilita la descalificación del pronunciamiento por arbitrariedad.
Por lo expresado, se declara procedente la queja, formalmente admisible el recurso extraordinario y se deja sin efecto la decisión apelada. Con costas (art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, proceda a dictar un nuevo fallo con arreglo a lo expresado. Agréguese la queja al principal. Reintégrese el depósito de fs. 2/3. Notifíquese y devuélvase. – Horacio D. Rosatti. – Carlos F. Rosenkrantz. – Juan C. Maqueda.
R., A. M. c. M. de P., A. s/ prescripción adquisitiva
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 31 días del mes de cctubre del año dos mil veintidós, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulado “R. A. M. c/ M. DE P. A. S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA” respecto de la sentencia de fecha 30 de octubre de 2019. El tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la Sra. Jueza de Cámara Dra. GABRIELA MARIEL SCOLARICI y el Sr. Juez de Cámara Dr. MAXIMILIANO L. CAIA y la Sra. Jueza de Cámara Dra. Beatriz A. VERÓN.
A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela Mariel Scolarici, dijo:
I. La sentencia de grado dictada con fecha 30 de octubre de 2019 rechazó la demanda interpuesta por A. M. R., con costas e hizo lugar a la reconvención por desalojo promovida por el curador de la sucesión M. DE P. En consecuencia condenó a R. A. M., a desalojar el inmueble sito en la calle QUESADA …, MATRÍCULA NRO. 16-…, de esta Ciudad, en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento con costas.
Contra el decisorio apela y expresa agravios la parte actora 1113/1141. Corrido el pertinente traslado de ley, obra a fs. 1143/1145 el responde de la contraria.
Por resolución de fecha 19 de septiembre del corriente, este Tribunal desestima la agregación de prueba documental; el replanteo de prueba testimonial como el hecho nuevo invocado y la producción de prueba pericial de Ingeniería efectuado por la parte actora.
En el marco de las Acordadas 31/20 y concs. de la CSJN, se dictó el llamado de autos a sentencia, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
II. Como previo y antes de entrar en el tratamiento de los agravios deducidos, cabe precisar que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015, aprobado por la ley 26.994, contempla de manera expresa lo relativo a la “temporalidad” de la ley. Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su art. 7º sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, como así también el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan o de las relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Las consecuencias son los efectos –de hecho o de derecho– que reconocen como causa una situación o relación jurídica, por ende, siendo que en las presentes actuaciones la situación de que se trata ha quedado constituida, con sus consecuencias devengadas, conforme la ley anterior, corresponde analizar la cuestión a la luz de la misma, así como la doctrina y jurisprudencia a ella aplicable.
III. Hechos
Motiva el inicio de las presentes actuaciones la demanda incoada por A. M. R., por prescripción adquisitiva contra A. M. DE P., respecto al inmueble sito en QUESADA Nº …, MATRÍCULA NRO. 16-…, de esta Ciudad.
Manifiesta que ejerce la posesión de dicho inmueble desde el año 1949 fecha de su nacimiento, habitándolo junto a sus progenitores, C. E. D. y A. M. R., quienes habían ingresado a la propiedad como inquilinos de una de las habitaciones.
Relata ser continuador de la posesión que iniciara su padre en el año 1946 como inquilino y en el año 1970 como poseedor con ánimo de usucapir. Que desde hace más de veinte años ejerce la posesión del inmueble, sin ser molestado ni intimado a abandonarlo y que siempre se comportó como dueño abonando los servicios e impuestos que gravan la propiedad. También señaló que dispuso la instalación de servicios (gas natural, teléfono, energía eléctrica) imprescindibles para una vivienda digna. como actos de conservación y mantenimiento, como diligente propietario.
Por su parte la Procuración General del GCBA en su carácter de curador de la herencia vacante, en autos “M. DE P. A. S/ SUCESIÓN AB INTESTATO”, contesta demanda, solicitando el rechazo de la pretensión, y planteando reconvención por desalojo, toda vez que el accionante ocupa el bien en calidad de simple tenedor, del inmueble objeto de autos que integra el acervo hereditario.
IV. Agravios
Los cuestionamientos de la parte actora giran sustancialmente en torno al rechazo de la acción intentada.
Aclaran los recurrentes en orden al extenso tiempo transcurrido que la causa Nº 9520/27 fue iniciada por quien fuera su abuelo Sr. A. M. R., en tanto los presentes obrados fueron iniciados por su padre Sr. A. M. R., quien falleciera el 22-12-2021.
Fundan su queja en que no se ha valorado adecuadamente la copiosa prueba documental producida en consonancia con las particularidades del caso.
Remarca la quejosa que es indiscutible la eficacia probatoria de la prueba producida, cantidad de impuestos y servicios abonados por el actor (antes de su fallecimiento acaecido el 22-11- 2021), pago de conexión de servicios, boletas de gas y electricidad fechadas en 1989 aportadas como prueba a nombre del padre del demandante. En cuanto al estado de deuda del inmueble manifiesta que la adhesión a un plan de pagos resulta significativo de la voluntad de cumplir con sus obligaciones. Remarca que la posesión animus domini no requiere que el usucapiente resida permanentemente en el bien y que el hecho que la parte actora no contara con recursos para efectuar mejoras no significa que no se haya comportado como dueño del inmueble en cuestión.
Que el informe de dominio corrobora que el inmueble seguía y sigue a nombre de la propietaria original (que le alquilara habitaciones al actor y su padre), concluye que conjugado el abandono por el titular de la herencia vacante sumado a los actos posesorios de la parte actora se debe tener por configurada la interversión del título.
Resalta asimismo la especial situación de autos, en los cuales el vínculo con la cosa a usucapir, es desde tiempo remoto, pues desde 1950 comenzó como locación de una habitación, arrendada por quien falleciera hace más de sesenta años y cuya herencia fue declarada vacante. Que los demandados jamás han llevado a acabo acto impulsorio alguno; han tomado una actitud de absoluta pasividad. Considera que no corresponde aplicar el principio de continuidad de la causa en el vínculo con la cosa. Que debe tomarse en cuenta la realidad de los hechos, la voluntad de los ocupantes del inmueble como el desinterés demostrado por la supuesta herencia vacante.
Adelanto que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos: 274:113), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
V. En primer término, a los fines de encuadrar el tema, se efectuarán algunas consideraciones generales.
Cabe recordar que la usucapión es un modo de adquisición de los derechos reales por “la continuación de la posesión” en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante el tiempo establecido por la ley. La adquisición por este medio se basa en dos hechos fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y la duración de esa posesión por un cierto tiempo. De la conjunción de la posesión con el tiempo la ley hace derivar la adquisición, siendo éste uno de los efectos más importantes de la posesión (cfr. Areán, Beatriz, “Derechos reales”, Ed. Hammurabi, Bs. As. 2003, tomo 1, pág. 375).
El art. 2351 del código civil entonces vigente, disponía que “habrá posesión de las cosas cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder (corpus) con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”. La intención del poseedor, el animus possidendi no implica creerse propietario, ni siquiera pensar que se va a llegar a ser propietario, sino solo actuar con prescindencia de la existencia de un propietario, sometiendo la cosa a su poder y excluyendo la intromisión de extraños, independientemente de que conozca o no quién es el propietario (conf. Highton, Elena, “Posesión y tenencia (Concepto de ambos institutos. Semejanzas y diferencias en la doctrina en general y en nuestro Código Civil)”, L. L. 1988-A-973).
Actualmente el nuevo ordenamiento dispone en el Libro Cuarto, Título II, Posesión y Tenencia, específicamente en el art. 1908 “que las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia”, el art 1909 establece que “hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
Ahora bien, tal como hemos sostenido reiteradamente, el elemento que diferencia a la posesión de la tenencia es que el que tiene la cosa para sí es poseedor, en tanto que el que la tiene para otro es tenedor. El querer tener la cosa para sí es el animus possidendi, animus domini o animus rem sibi habendi. La intención del poseedor no implica creerse propietario, ni siquiera pensar que se va a llegar a ser propietario, sino sólo actuar con prescindencia de la existencia de un propietario, sometiendo la cosa a su poder y excluyendo la intromisión de extraños (C. N. Civ., esta Sala, 18/2/2014 Expte. Nº 43.946/2006 “Sansone Lila c/ Hayne de Mock Ana Berta y otro s/ prescripción adquisitiva” Idem, 5/4/218 Expte. Nº 6345/2014 “Gau, Luis Alberto c/ Disu Sociedad en Comandita Por Acciones s/Prescripción adquisitiva”. Ídem id; 10/6/2019 “Báez Lionel Ramón c/ Reynaud y Boulle Amada Leona s/Prescripción adquisitiva).
La posesión como elemento de derecho es la que permitirá la adquisición de cosas por prescripción, ya que tiene innegables efectos publicitarios, permite revelar a los terceros cual es la aparente situación jurídica con relación a la cosa, y los actos posesorios contemplados en el anterior art. 2384 del Cód. Civil y en el actual art 1928 del CCyCN, junto con la exigencia que establecía el art. 2479 implica la posibilidad de que aquel que ha poseído la cosa efectivamente de manera quieta, pública, pacífica, ininterrumpida y exclusiva, con animus domini adquiera el dominio de ella por usucapión (conf. Garrido Cordobera, Lidia M. R., “Problemática de la prescripción adquisitiva y la publicidad posesoria. (Un fallo ajustado a derecho)”, L. L. 1989-B-71).
Va de suyo que la norma citada facilita la prueba de la posesión, pues cuando se realizan los actos que enumera, la ley dice que se está en presencia de actos “posesorios”. Por lo tanto, si bien el código no consagra expresamente una presunción de posesión como el art. 2230 del código francés, el artículo 2384 lo hace indirectamente al enunciar cuáles son los actos posesorios, ya que en definitiva presume que quien acredita haber realizado algunos de esos actos u otros análogos, lo ha hecho como poseedor y no, como tenedor. Se trata de una presunción iuris tantum que puede ser destruida por prueba en contrario: quien pretenda que quien realizó tales actos no es poseedor, sino tenedor, deberá probarlo (p. ej., exhibiendo un contrato de locación que demuestre la falta de animus domini, o que quien realizó tales actos reconoció de alguna manera un derecho superior al suyo en otra persona) (conf. Zannoni -Kemelmajer de Carlucci, Código Civil y leyes complementarias, Comentado, anotado y concordado, Tº 10, pág. 288).
Adviértase que el nuevo Código Civil y Comercial ha morigerado estos recaudos, pues solo impone como recaudo para prescribir, la posesión ostensible y continua (art. 1900 del Código Civil y Comercial).
El fundamento del instituto es la estabilidad del derecho de propiedad, permitiendo, cuando se verifiquen sus recaudos, dar finiquito a toda posible controversia sobre la base de acreditar efectiva posesión. Ante el argumento de que es inmoral premiar al usurpador o en general a aquel que se apropia carente de título y buena fe, se sostiene que la inacción negligente del propietario durante tantos años en que debió ejercer sus derechos, hace presumir su renuncia. Consecuentemente los transmitirá como castigo a favor de quien purgó sus falencias desempeñándose públicamente como propietario.
Por otra parte, esta prescripción más que una utilidad práctica contempla la necesidad de aventar incertidumbres como las que podrían plantearse a cualquier propietario, ante el eventual cuestionamiento de uno de los eslabones en la cadena de transmisiones de sus antecesores. Se enfrentaría entonces con la prueba diabólica, a veces imposible, de acreditar una legitimidad remota. Una norma sabia como la del art. 3270 del Cód. Civil derogado (actual Art. 399 del CCyCN) le obligaría a demostrar su derecho con todos sus antecedentes, dado que nadie podrá transmitir uno mejor ni más extenso que el propio.
La conjunción de estos fundamentos más que uno solo en particular, hace que la usucapión sea justa, además de conveniente y necesaria para el orden jurídico y social. Confiere seguridad jurídica, estimulando el aprovechamiento y explotación de los bienes por lo que además de operar en interés del usucapiente, lo hace también en el interés social” (conf. Gregorini Clusellas, Eduardo L., “La usucapión veinteañal y sus recaudos”, L.L. 1996-C-67).
En síntesis, pues, esta institución tiene su fundamento, por una parte, en la presunción de abandono de la cosa por parte de su propietario y en favor a quien la posee y le da un aprovechamiento económico, pues esto interesa no sólo a los individuos sino a toda la sociedad (interés social) y, por otra, en la necesidad de otorgar validez y seguridad a situaciones de hecho que se mantienen un período prolongado.
Así, se ha sostenido que la usucapión cumple una función consolidadora de situaciones fácticas, brinda seguridad jurídica al tráfico inmobiliario y certeza a los derechos al liquidar situaciones inestables poniendo en claro la composición del patrimonio. En definitiva, la prescripción adquisitiva responde a fines de seguridad jurídica y de convivencia social y por ello es una institución de orden público, basada en la necesidad de dar certidumbre a los derechos (conf. C.N.Civ., Sala C, 11/09/2007, “Otero Lorenzo, David c. Martínez, Lucio Alfredo y otros”).
Por el carácter perpetuo que reviste el derecho real de dominio, su titular conserva su propiedad aunque no realice sobre la cosa actividad alguna (art. 2510, Cód. Civil y actual art 1942 del CCYCN). Sin embargo, si otra persona posee esa misma cosa durante el tiempo requerido para adquirirla por prescripción aunque el titular no estuviera en conocimiento de aquella posesión, la ley considera su inacción como abandono de la cosa, y en consecuencia permite que se la adjudique al poseedor por cuanto en esta situación entiende que fue el poseedor quien realmente ejerció el derecho sobre ella.
Por el contrario, aun cuando la cosa permanezca abandonada durante largo tiempo, si nadie realiza sobre ella actos posesorios, el propietario y sus herederos conservarán la titularidad del dominio sobre ella. En consecuencia, no bastará la simple inacción del propietario desposeído, sino que será menester la acción efectiva del poseedor.
La posesión veinteañal, al ser título adquisitivo del dominio de los inmuebles, sin justo título ni buena fe, exige precisamente por esa circunstancia, la concurrencia inexorable del “corpus” y el “animus” durante el término legal y su consiguiente acreditación. Por ende, tratándose de un modo originario y no derivado de adquirir el dominio, la sentencia judicial que acoge la acción contenciosa regulada en la ley 14.159 es declarativa y no constitutiva del dominio (C. N. Civ., esta Sala, 4/3/2009, Expte. 119.221/95, “Calautti, Roberto Felipe c/ D’Antuono de Rapicavali, Antonieta Gracia s/ prescripción adquisitiva” ídem 16/5/2018 Expte. Nº 52979/2013 “Rodríguez Fernando César y otro c/ Spirito Ana María y otros s/Prescripción adquisitiva”).
La usucapión es un modo excepcional para adquirir el dominio, por lo cual se deben extremar los recaudos exigidos por la ley, a los efectos que su comprobación sea insospechable, clara y convincente, asegurando así el título que se va a obtener, sin descuidar los diversos intereses que estén involucrados (Flah, Lily R. – Smayevsky, Miriam, “La protección de los terceros y el proceso de usucapión”, L. L. 1987-A, 984).
La doctrina y la jurisprudencia son contestes en señalar que en los juicios de esta naturaleza, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y solo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados pues están en juego poderosas razones de orden público, al tratarse de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular, en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Código Civil derogado y actual Art. 1943 del CCyCN (Conf. CNCiv., Sala G, 27/06/2008, “Murúa, Rodolfo Oscar y otro c. Maleh de Mizrahi, Raquel” ídem esta Sala, 6/10/2015, Expte. Nº 35622/2008 “Santini Ana María c/ Real e Iseas Juan Isidro y otros s/prescripción adquisitiva”).
No cabe duda entonces de que es el usucapiente quien debe acreditar en forma plena y acabada que se ha poseído tal bien “animus domini”, de manera efectiva, quieta, pacífica e ininterrumpidamente. Al efecto, si bien se admite cualquier medio de prueba, la decisión que admita la demanda no podrá sostenerse exclusivamente en prueba testimonial. Así resulta de lo dispuesto en el art. 24 de la ley 14.159, texto según dec.-ley 5756/58.
Las probanzas deberán constituirse en elementos a tal punto persuasivos que no dejen duda en la convicción del juzgador sobre la efectiva posesión invocada. Pues la posesión no se presume, será necesario acreditar que ambos elementos que la integran (corpus y animus domini) confluyen indudablemente para decidir que la relación posesoria invocada es inequívoca” (Conf. J. R. Causse, F. J. Causse y D.E. Causse “Desalojo, posesorio e interversión del título” LL. 1995-E-406).
Dada naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio, y aun cuando el derecho se adquiere sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición.
Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años puedan ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento.
El proceso de reconstrucción de los hechos debe demostrar de manera inequívoca: a) la existencia de actos posesorios; b) la continuidad de esa posesión; c) el carácter público de la conducta desplegada y e) la antigüedad de la posesión que exceda el lapso exigido por la ley, o sea, el de veinte años (ver esta Sala in re Expte. Nº 66.479/2.008 “García, Jorge c/ Lapadula, Horacio s/ Reivindicación”, del 06/5/2019 Ídem 30/4/2021 Expte. 47175/1991; “D. M. R. M. c/ R. G. M. y otro s/ Posesión Vicenal”, entre otros muchos).
VI. Reitero, en general se admiten todos los medios de prueba, pero conforme principio consagrado por la ley 14.159, modif. por el decr.Ley 5756/58 el fallo no puede fundarse exclusivamente en la prueba testimonial.-
Asimismo y en relación a lo manifestado por la quejosa si bien luego de la reforma introducida por el Decreto-Ley Nº 5756/58, la acreditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción, aun cuando se considere que en la actualidad dicho pago “será especialmente considerado”, como elemento probatorio sigue teniendo gran importancia, aunque no es decisivo para el éxito de la acción.
El hecho de que el usucapiente acredite haber abonado los impuestos durante todo el lapso de la posesión, si no está avalado por otras pruebas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada dicha posesión, pues un simple tenedor, como un locatario pueden abonar los impuestos y ello por sí solo no lo convierte en poseedor (conf. C.N.Civ., Sala C, 22/06/2000, “Sigal Berko c. Musa de Villar, Amelia y otros s/prescripción adquisitiva”, E.D. 191-267; Idem., esta Sala, 4/3/2009, Expte. 119.221/95, “Calautti, Roberto Felipe c/ D’Antuono de Rapicavali, Antonieta Gracia s/ prescripción adquisitiva”).
En este sentido, hemos sostenido que lo que debe quedar en claro, no son los actos materiales de ocupación, sino la realización de actos que difícilmente el mero ocupante habría de ejecutar, es decir, aquellos de tal envergadura o características que solo quien se ha trazado el objetivo de apropiarse de la cosa estaría dispuesto a llevar a cabo (CNCiv., esta Sala, 4/3/2009, Expte. 119.221/95, “Calautti, Roberto Felipe c/ D’Antuono de Rapicavali, Antonieta Gracia s/ prescripción adquisitiva”; Ídem; 22/6/2020; Expte. Nº 78613/2011 “De los Santos Jaqueline Elizabeth c/ Liga Arg Pro estudio e Investigación de Virus y Tumores y otro s/ prescripción adquisitiva”).
Como corolario de todo lo expuesto, resulta necesario probar que el accionante ha poseído el inmueble con ánimo de dueño, que tal posesión ha sido pública, continua e ininterrumpida y que estos caracteres duraron el tiempo exigido por la ley (conf. Areán, B., op. cit., pág. 286).
Así las cosas, debe entenderse por “posesión pública” aquella que haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, porque éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida. En cuanto al recaudo de la continuidad, el mismo consiste en la concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor alguno, durante todo el tiempo exigido por la ley (conf. Papaño- Kiper- Dillon- Causse, Derechos reales, Tº2, págs. 310 y 311).
En los presentes, tal como señalara la distinguida sentenciante de grado, el Sr. A. M. R. peticionó, mediante la presente acción, que se declarara operada a su favor la prescripción adquisitiva del inmueble ubicado en la calle QUESADA NRO. …, MATRÍCULA NRO. …, de esta Ciudad, siendo resistida dicha pretensión por la Procuración del GCBA, en su carácter de curadores de la sucesión M. de P., quien a su vez reconviene por desalojo, toda vez que el accionante ocupaba el bien en calidad de simple tenedor por manifestar ser continuador de la locación que comenzó su padre.
Cabe señalar que dentro de la institución de la prescripción adquisitiva, pueden darse situaciones fácticas disímiles que admiten un tratamiento diferenciado: 1) podría suceder que quien solicita la usucapión haya gozado la posesión siempre a título de dueño, v.gr. un extraño ingresa a un bien abandonado y ejerce sobre él actos posesorios (en este supuesto bastará que se pruebe cuándo comenzó a poseer para establecer el punto de partida del plazo); o, 2) el caso en el cual una persona comenzó a ocupar el inmueble a título de comodatario o arrendatario, pero luego sostiene que al cabo de cierto tiempo, cesó de reconocerle al dueño el carácter de tal y comenzó a poseer por sí. Esto último es lo que se llama interversión del título: en consecuencia, aquí deberá probarse no solamente la posesión actual, sino también el momento en que se empezó a poseer para sí (conf. Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, actualizado por Delfina M. Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 325, núm. 385).
Así en el caso alega el accionante que ocupa el bien a raíz de la locación que iniciara su padre en el año 1946, pretendiendo a partir del año 1970 intervertir su título pues dejaron de concurrir a cobrarle alquiler.
Al respecto conforme disponía el entonces vigente art. 2353 (actual 1915 del CCyCN), nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión.
Para la procedencia de la interversión del título, resulta menester la realización de actos materiales que resulten idóneos para generar el cambio de título de la relación real, extremo que incide sobre los elementos de la usucapión (Kiper, Claudio M. – Otero, Mariano C., Prescripción adquisitiva, 2da. Edición, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2022, p. 110).
Para que se produzca la interversión del título y se transforme la naturaleza de la ocupación es menester que el tenedor realice un acto positivo de voluntad, que revele el propósito de contradecir la posesión de aquel en cuyo nombre se tenía la cosa de manera tal que no quede la más mínima duda de su intención de privarlo de la facultad de disponer de ella (CNCiv., sala E, 14.2.95, JA, supl. del 20.3.96), pues mientras esa voluntad de cambiar la causa de la posesión quede en el simple terreno de las determinaciones individuales, no existe interversión –art. 2353, cód. civil– (CNCiv., sala H, 5.12.94, DJ, 1995-II-544; conf. CNCiv. y Com. Fed., sala I, LL, 151-38; íd. DJ, 1990-II-838; CNCiv., sala A, JA, 1981-IV-229; sala F, LL-100-715; íd. LL, 126-788; SC Bs. As., LL, 1989-B-179; CNCiv. y Com. Fed., Sala II, “Torres, Raquel Blanca c. Estado Nacional Argentino s/ juicio contra la Nación”, del 25 de noviembre de 1997, MJ-JU-E-8661-AR|EDJ8661|EDJ8661).
El conocido principio de inmutabilidad de la causa o título, es decir que ningún tenedor puede pasar a ser poseedor por medio de una operación mental o manifestaciones verbales en tal sentido, ya que deben existir actos exteriores materiales o jurídicos que revelen inequívoca, concluyente y positivamente el cambio de relación con la cosa.
En lo referente al paso del tiempo, este también es descartado como idóneo para hacer mutar la causa de la relación, cualquiera fuere su extensión (conf. Claudio Kiper, Director, “Código Civil comentado”, Derechos Reales, Tomo I, Buenos Aires, 2004, Rubinzal Culzoni Editores, pág. 169).
En este sentido, el tenedor no puede por mero designio de su propia voluntad cambiar la causa o título de su relación con la cosa. Es decir que la voluntad es impotente para mutar el carácter originario de la relación posesoria en virtud de la “causa possessionis”. “La voluntad de quien quiere intervertir su título por sí sola no basta. Se requiere además que esa voluntad se exteriorice mediante actos que tengan entidad suficiente como para contradecir el derecho de quien era poseedor (CSJN Fallos: 316:2297). Mientras la voluntad no se exteriorice y “quede en el dominio de las simples determinaciones individuales, ella no puede dar lugar a una interversión de título, como ocurriría si el locatario de una finca dejase de pagar los alquileres estipulados por creerse dueño de la cosa a título de heredero, cualquiera sea el tiempo que esta situación se prolongue, mientras el locatario no realice actos que públicamente exterioricen su voluntad no habrá interversión (conf. SALVAT, Raymundo. Manuel J., Tratado de Derecho Civil Derechos Reales 5ª Edición actualizada por Manuel J. Argañaras TEA S.A. Buenos Aires 1961. Tomo I Nº 376, p. 36 Nº 31).
Es decir, que, para poder cambiar dicha relación, y según lo normado por el antes vigente artículo 2458 del Código Civil, el tenedor debe manifestar por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa. Esos actos deben ser concluyentes e inequívocos, debiendo afirmar la posesión propia y negar la ajena.
En esa inteligencia el mero hecho de iniciarse la acción de usucapión no puede bastar para considerar verosímil la posesión invocada, pues para ello se requiere prueba acabada de la interversión de título (arts. 2456 y 2458).
En general, la tendencia jurisprudencial respecto de la interversión del título exige que quien venía detentando la cosa como tenedor, o conforme cualquier otro título que implique reconocer la propiedad a nombre de otro, para convertirse en poseedor debe demostrar que exteriorizó manifiestamente su intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, así como que tales actos exteriores han producido el efecto buscado. No basta para ello la mera afirmación de haber comenzado a poseer por sí, si el comienzo de la ocupación del inmueble reposó en una relación jurídica que implicaba reconocer en otro el dominio o la posesión del inmueble, el usucapiente debe demostrar cómo se concretó la interversión del título y que su ocupación es, desde entonces, a título de dueño (conf. Ghersi-Weingarten, “Código Civil”, Tº V, ed. Nova Tesis, p. 369).
Es decir, no basta la mera detentación de la cosa, pues lo contrario importa confundir ocupación con posesión (conf. CNCiv., sala D, 18/12/81, J. A., 1983-I, p. 360).
De allí que sea exigible a quien inició el contacto con la cosa con un título de mero tenedor, o el de usurpador, la prueba categórica sobre el comienzo de la posesión o, lo que es lo mismo, de la fecha de la interversión del título por el que la tenencia pasó a ser con animus domini. Es que, la satisfacción por el usucapiente de la carga de acreditar desde cuándo posee el inmueble, resulta imprescindible a fin de poder tenerse por cumplido el plazo legal.
Entonces era carga del accionante probar la interversión del título y demostrar que había ocupado el inmueble con ánimo de dueño; ello así, puesto que uno de los prespuestos de la posesión animus domini es la publicidad y su exteriorización.
Con relación a la publicidad de la posesión, se sostiene que ella apunta más que al conocimiento efectivo por parte del propietario, a la posibilidad de que este pueda haberla conocido; interesa el comportamiento del poseedor, si este ha actuado como tal a los ojos de todo el mundo, sin importar si el propietario se ha enterado o no, sea porque está ausente o porque se ha desinteresado totalmente de la cosa (Areán, Beatriz, Juicio de usucapión, Hammurabi, Buenos Aires, 1984, p. 113)
La parte actora debió probar la interversión del título, esto es los actos exteriores inequívocos de exclusión, es decir, de las circunstancias que excedan la voluntad del sujeto y el mero transcurso del tiempo. Se trata de cuestiones de hecho que, como tales, deben ser acreditadas por quien las alega (art. 377 del Código Procesal).
Específicamente en los juicios de usucapión, cuando se aduce una interversión unilateral del título sobre la cosa, deberá producirse la prueba pertinente, con el fin de posibilitar al juez que conozca cuál fue el momento en que el usucapiente inició su posesión, a los efectos de determinar desde cuándo debe computarse el curso de la prescripción adquisitiva. (Zelaya, Mario A., “La prueba de la interversión unilateral del título en el juicio de usucapión”, LL 5/03/2021, 8.)
La ausencia de todo elemento probatorio acerca de tan trascendente hecho solo puede ir en desmedro de la postura asumida por la parte reclamante en el proceso de usucapión.
Respecto de la prueba documental acompañada en el expediente cuyas copias lucen a fs. 1/62 y sin perjuicio que la contraparte acompañó un estado deuda del inmueble de autos (fs. 604/605), cabe recordar que el pago de los impuestos únicamente tiene virtualidad como elemento demostrativo del ánimo de poseer por sí; pero no es en sí mismo un acto posesorio, a punto tal que el abono hecho por el verdadero titular del dominio ni siquiera tiene efecto interruptivo de la prescripción adquisitiva. Es que, en definitiva, no se trata de un acto material sino jurídico, que por sí solo no es revelador del contacto con la cosa, sino que únicamente constituye una exteriorización del animus rem sibi habendi o bien una prueba complementaria de su existencia, que debe estar acompañada por otras para la prueba de la posesión (conf. Borda, G. A., obra citada, Tº I, pág. 330, núm. 392; Llambías-Alterini, “Código Civil anotado”, Tº. IV-A, pág. 125, ap. II, núm. 12; Peña Guzmán, L. A., obra citada, t. I, pág. 308; Papaño Kiper-Dillon-Causse, obra citada, Tº I, pág. 51, ap. A); Kiper en Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, “Código Civil comentado, anotado y concordado”, t. 10, pág. 289 y sgtes., núm. 2; CNCiv., Sala B, del 05/03/1963, L.L. 110-691; id., Sala F, del 15/02/1968, L.L. 130-645; id., Sala C, del 06/11/1973, L.L. 154-76; id., Sala H, del 06/02/2001, L.L. 2001-E-179 idem esta Sala Expte. nº 53.886/2’14 1/6/2022 “P., L. M. c/B. de P., L. y otra s/ prescripción adquisitiva).
Así las cosas, los pagos acreditados devienen inidóneos por sí solos para acreditar la posesión y menos aún para probar la interversión.
La demanda de usucapión es improcedente, no obstante el pago de impuestos o servicios relativos al inmueble, si el resto de la prueba reunida resulta insuficiente para demostrar la existencia de actos posesorios realizados claramente con el ánimo de dueño y durante el término legal de la prescripción (cfr. CNCiv., Sala H, 28/4/03, “F., E c/ F., A.”, LL, 2003-C, 561, citados por Kiper, Claudio M., Otero, Mariano C., Prescripción adquisitiva,2º ed. Actualizada y ampliada, Buenos Aires, La Ley, 2010, p. 297).
No escapa a mi análisis que no se ha producido prueba testimonial alguna, y si bien la prueba de testigos, en estos casos, no basta para el dictado de una sentencia favorable (art. 24 inc. c Ley. 24.159), pues debe ser valorada en conjunto con los demás medios aportados, en el caso se declaró su caducidad (ver fs. 459), lo que también conduce a concluir en la ausencia de prueba antes mencionado.
Cabe resaltar que su producción sin lugar a dudas, hubiera permitido dar cuenta de los actos posesorios “animus domini” realizados por el accionante e invocados en el escrito inaugural durante el transcurso del plazo exigido por la ley, cosa que no sucedió en la especie.
Respecto al plano de mensura que no fue aportado por el accionante, cabe señalar que constituye un requisito de admisibilidad de la acción, a fin de individualizar de manera acabada el bien que se intenta usucapir, suministrando los más precisos datos sobre ubicación, medidas y linderos del inmueble que será objeto del pleito, facilitando así la labor del juez en el momento de dictar sentencia. Puede asimismo resultar de valor corroborante, cuando tiene una antigüedad que permita descartar la perspectiva del proceso como su único fundamento, y acogerlo como acto determinativo y también publicitario de la extensión de la posesión.
Así hemos sostenido que constituye un acto posesorio, que sin dudas exterioriza el animus, atento, que su finalidad permite vincular el inmueble sobre el que se formula la pretensión y recaen las pruebas, de tal forma que no haya dificultades, a los fines de la emisión del título (Conf. CNCiv. esta Sala, 22/6/2020, Expte. Nº 78613/2011 “De Los Santos Jaqueline Elizabeth c/ Liga Arg Pro Estudio e Investigación de Virus y Tumores y otro s/ Prescripción Adquisitiva” Ídem 19/5/2021, Expte. Nº 53304/2008 “Pérez Pérez Carmen Anunciada c/ Wasylczuk y Halchuk Miguel s/ prescripción adquisitiva”).
Con relación a la prueba de los actos materiales sobre la cosa, es relevante la prueba pericial que obra a fs. 543/56 que fuera consentida por las partes, donde surge en forma palmaria el estado de abandono de la propiedad.
El informe pericial presenta constancias fotográficas tomadas en el inmueble de la calle Quesada … que dan cuenta que la construcción se encontraba seriamente afectada por el deterioro y falta de mantenimiento más allá de las alegaciones efectuadas en esta Alzada en torno al replanteo de prueba desestimado, respecto a las mejoras efectuadas con posterioridad al dictamen de autos.
El informe abarca interiores, exteriores, áreas libres en el terreno y fachadas al espacio urbano, como el detalle de interior de habitaciones y baño.
Respecto a la existencia de vegetación invasiva en patio lateral y fondo, indicó el experto que resultó imposible recorrer y relevar esos sitios, indicando asimismo la falta de revestimientos en sectores húmedos y la existencia de diversas patologías en sector superior del frente principal.
En virtud de ello, no es posible presumir la realización en forma permanente de trabajos de cuidado y mantenimiento como hace un diligente propietario –tal como fuera invocado en el inicio– actos que necesariamente implican comportarse como dueño, tales como eventuales mejoras o inevitables reparaciones que en tan largo lapso de tiempo era esperable que se hubieren efectuado, tratándose de una finca urbana.
Ante la ausencia de prueba idónea respecto a las mejoras sobre el bien que manifiesta haber efectuado (art. 377 CPCCN), no se pueden tener por acreditados los requisitos que exige la pretensión de autos.
A mayor abundamiento, robustecen la postura defensiva adoptada por la demanda las constancias probatorias y diligencias efectuadas que surgen de las copias certificadas de los autos caratulados “M. D. P. A. S/ SUCESIÓN”, Expte. Nº 42193/07, donde, entre otras actuaciones, se decretó la subasta del bien, a pesar de no haberse concretado la misma.
En definitiva, no cabe interpretar que con el paso de los años el accionante ocupó el inmueble con ánimo de propietario, pues, como se ha señalado, para que exista pérdida de la posesión no basta con la mera ocupación sino que “es menester que quien tiene la cosa, mediante actos positivos de voluntad conocidos por el poseedor, revele el propósito de contradecir la posesión de aquel o aquellos en cuyo nombre tenía la cosa, de manera que no quedara duda alguna sobre su intención de privarlos de la facultad de disponer de la misma” (conf. CNCivil, Sala F, LA LEY, 100-717).
En este mismo sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido que –ante el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por el medio contemplado en el art. 4015 del Cód. Civil– la realización de los actos comprendidos en el art. 2353 –interversión del título– y el constante ejercicio de esa posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. CSJN, “Glastra S.A. c/ Estado Nacional”, 07/10/93, Fallos 316:2297, La Ley online: AR/JUR/388/1993).
En definitiva, dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por usucapión, “la prueba de la posesión debe ser plena e indubitable no sólo en lo que respecta a la individualización del bien, sino también a los actos posesorios invocados, que deben ser inequívocos y evidenciar ánimo posesorio. Ello implica la conformación de una prueba completa, la que, dentro de lo razonable, debe abarcar todo el período de posesión” (Areán, Beatriz, Comentario al art. 4016 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Highton, Elena I. (coord.), “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, t. 6 “B”, p. 750).
La prescripción adquisitiva de dominio es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares. La adquisición, por ende, surge de la ley cuando se dan las condiciones de su nacencia (Conf CNCiv Sala H, 24/6/2009, “Barello, Marcelo c/ Cattaneo de Franqueiro, María Asunción y otros s/ prescripción adquisitiva”), y -en el presente- estimo que dichas condiciones no se han configurado acabadamente.
Por estas razones, con los elementos de autos y en atención al criterio restrictivo que debe imperar en este tipo de litigios, si mi opinión fuera compartida, deberían desestimarse las quejas formuladas y confirmarse la sentencia apelada.
VII. A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto propongo al acuerdo:
I. Confirmar la sentencia recurrida con costas de Alzada a la vencida (art. 68 del CPCC).
II. Diferir la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para una vez determinados los de la instancia de grado.
El Dr. Maximiliano L. Caia y la Dra. Beatriz A. Verón adhieren al voto precedente.
Y Vistos:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:
I. Confirmar la sentencia recurrida, con costas de Alzada a la vencida (art. 68 del CPCC).
II. Diferir la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para una vez determinados los de la instancia de grado.
Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y oportunamente devuélvase. – Gabriela M. Scolarici. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón (Sec.: Mariano C. Gigli).