Voz: Oferta

Agrodamfer S.A. c. R., J. A. y otros s/ daños y perjuicios -ordinario-

Comentado por Juliana Kina: Reflexiones sobre la buena fe en los contratos a partir del fallo “Agrodamfer”.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 12 días del mes de febrero del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “AGRODAMFER SA c/R., J. A. Y OTROS s/ DAÑOS Y PERJUICIOS –ORDINARIO–”, respecto de la sentencia de fecha 16 de julio del 2021 se establece la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Sebastián Picasso – Carlos A. Calvo Costa.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia dictada el día 16 de julio del 2021, aclarada el día 19/8/2021, rechazó la demanda entablada por AGRODAMFER S.A. contra J. A. R., J. A. R. (hijo del primero), M. M. R. y M. D. L. M. R., con costas a su cargo.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la parte actora (f. 381). Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de f. 435–, el demandante fundó su recurso mediante la presentación incorporada al sistema digital el día 25 de junio del 2024. Corrido el pertinente traslado de ley (art. 265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), las quejas fueron replicadas por las demandadas el día 29 de julio del 2024.

II. Previo al tratamiento de los agravios formulados en esta Alzada, creo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el presente proceso.

i. En su escrito de inicio, la sociedad accionante relató que, el día 12 de junio del 2013, formalizó una propuesta de compra respecto a dos “fracciones de campo” de aproximadamente 415 hectáreas ubicadas en la Localidad de O’Brien, Circunscripción VIII, partido de General Viamonte, provincia de Buenos Aires. Precisó que el precio fue de U$S 2.600.000 y que la oferta fue dirigida a los intermediarios inmobiliarios, M. L. M. y G. K., quienes actuaban en representación de los demandados.

Continuó señalando que, en garantía de la oferta, entregó un cheque, identificado bajo n.º 1941506 del Banco BBVA Francés, por la suma de $1.000.000. Que, de acuerdo a lo establecido en la cláusula 4, la incomparecencia de los oferentes a la suscripción de los instrumentos importaba una retractación que implicaba la pérdida de la seña y que, conforme a lo dispuesto en el apartado 6, la frustración de la operación por causas ajenas o hechos desconocidos a los oferentes y ofertantes derivaba en la devolución de la seña al comprador y en la renuncia a todo tipo de reclamo.

Apuntó que la penalidad que se estipuló contra los vendedores en caso de inasistencia fue la devolución de la seña doblada y que la oferta fue suscripta por la parte vendedora como prueba de aceptación y conformidad. Resaltó que el plazo de vigencia operaba el día 5 de julio de 2013 y que el escribano designado para la celebración de la compraventa requirió el informe de dominio de los lotes en cuestión, los certificados de anotaciones personales de los demandados y recibió la copia de la donación de la nuda propiedad de los terrenos que efectuó J. A. R. en favor de sus hijos, J. A., M. M. y M. D. L. M. R.

Dijo que, sorpresiva e inesperadamente, con todos estos informes, surgió la inhibición general de bienes dispuesta contra el Sr. J. A. R. (padre) en el expediente “LELFUN S.A. c/ R. HNOS. SOC. DE HECHO Y OT. S/ COBRO EJEC. EXP.”; la traba de embargo sobre la fracción de terreno identificada con la matrícula n.º 2602, en los autos caratulados “Banco de la Pampa c/ El Bagual y otros s/ ejecución hipotecaria”, en trámite por ante el Juzgado del Fuero n.º 90; y la traba del embargo sobre la fracción de terreno identificada con la matrícula n.º 2606, en los autos caratulados “LATRIGOYEN Y CÍA. S.A. c/ EL BAGUAL DE O’BRIEN S.A. Y OT. S/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA” (expte. nº 68023/2010), en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 51. Que, con estas limitaciones, los vendedores “no pudieron o no quisieron” solucionar las cuestiones pendientes y que la “situación dominial” de los lotes frustró la operación de compraventa.

Remarcó que las tratativas terminaron con el retiro de la documental existente en la escribanía y con la devolución del cheque entregado en garantía del negocio jurídico. Concluyó que los demandados deben responder por los daños y perjuicios derivados de la frustración de la operación y ofreció prueba.

Fundó en derecho y solicitó la admisión de la demanda, con costas.

ii. A f. 61, se presentó, por su propio derecho, J. A. R. y contestó la demanda entablada en su contra. Por imperativa procesal, efectuó una negativa pormenorizada de los hechos relatados en el escrito de inicio y dio su versión de los mismos.

Negó, particularmente, que la frustración del negocio haya sido por su culpa y/o por la situación dominial de los lotes de terreno. Cuestionó la procedencia de los daños y perjuicios reclamados como supuesto incumplimiento y admitió que recibió por parte de los operadores inmobiliarios, los Sres. K. y L. M., una propuesta para la venta de una fracción del campo de su propiedad. Apuntó que la parte actora conocía las medidas cautelares que recaían sobre los referidos terrenos y que las mismas “estaban siendo atendidas y se cancelarían juntamente con la venta de las fracciones”.

Destacó que, aun cuando existía una “pequeña demora”, el levantamiento de las medidas cautelares se llevaría a cabo en forma simultánea a la celebración del negocio jurídico. Que la parte actora propuso una reducción “significativa” del ofrecimiento del precio de venta inicial de más de U$S 200.000 y que fue ello lo que provocó la frustración de la operación con anterioridad al vencimiento del plazo estipulado para su celebración. Agregó que, en ese mismo acto, se procedió a la devolución del cheque entregado por la sociedad accionante y que esta última lo recibió de conformidad y no efectuó reclamo alguno.

Indicó que la pretensión de la parte actora configuró “una multa por garantía de oferta” y que no se trató de una seña. Que no existió principio de ejecución de contrato y transcribió la cláusula en la que se le impuso el compromiso de devolución del “importe entregado” como garantía de la oferta.

Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó el rechazo de la demanda, con costas.

iii. A fs. 84/94, se presentaron M. D. L. M. R., M. M. R. y J. A. R. y contestaron la demanda entablada en su contra. Plantearon la nulidad de la notificación del traslado de la demanda y solicitaron la citación como terceros de los operadores inmobiliarios, M. L. M. y G. K.

Subsidiariamente, efectuaron una negativa de los hechos relatados en el escrito de inicio y dieron su versión de los mismos.

Indicaron que el título que fundó la demanda se trató de una reserva atípica de garantía de oferta que no fue suscripta por quienes en la demanda se dice les fue entregado el dinero y que los propietarios no prestaron conformidad con la recepción del cheque. Reconocieron que las tratativas no se hallaban concluidas y que nunca se entregó una suma de dinero a la contraparte.

Resaltaron que nadie puede duplicar lo que nunca recibió y enumeraron una serie de causales que llevaron a la frustración de las tratativas.

Impugnaron los montos pretendidos en el escrito de inicio y enfatizaron en que no participaron en ninguna operatoria. Que nunca fueron citados para escriturar ni tampoco para la negociación del levantamiento de las medidas cautelares. Concluyeron que las pruebas a recabarse en la causa corroborarán, entre otros extremos, que el precio de venta estipulado era bajo, indicio que, lógicamente, demostraba que la actora estaba al tanto del estado dominial de los inmuebles.

Ofrecieron prueba, fundaron en derecho y solicitaron el rechazo de la demanda, con costas.

iv. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, y agregados los correspondientes alegatos, la magistrada de la instancia anterior concluyó que la actora se retractó de la oferta efectuada y se retiró de la misma sin haber abonado nada. En consecuencia, tras considerar que no existió acuerdo de partes, ni tampoco contrato de compraventa, decidió rechazar la demanda entablada por la actora e imponerle las costas a su cargo.

III. Efectuada esta breve reseña, y en forma previa a examinar las quejas vertidas por los recurrentes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Es en este marco que ahondaremos en la cuestión de fondo del caso sub examine.

V. [sic] El thema decidendum de esta Alzada, quedó circunscripto a determinar la procedencia del reclamo formulado por la parte actora y la imposición de gastos casuísticos.

Motivos de índole metodológico, imponen abordar, en primer lugar, las quejas relacionadas al supuesto incumplimiento contractual.

Comencemos.

i. A esta altura del proceso, no es materia de discusión que, el día 12 de junio del 2013, la empresa accionante formuló una propuesta de compra a los efectos de adquirir dos “fracciones de campo” de aproximadamente 415 hectáreas ubicadas en la Localidad de O’Brien, Circunscripción VIII, partido de General Viamonte, provincia de Buenos Aires.

Tampoco se discute que los nudos propietarios eran los señores M. D. L. M. R., M. M. R. y J. A. R. (hijo) y que el progenitor, J. A. R., era usufructuario de las propiedades por donación con beneficio de usufructo firmado a favor de sus hijos. Menos se controvierte que sobre el usufructuario pesaba una inhibición general de bienes y que los lotes se encontraban embargados, conforme surge certificados de dominio agregados al incidente sobre medidas precautorias (fs. 14/34, expte. n.º 78891/13).

Por último, las partes son contestes en que, a los efectos de sellar la promesa de oferta, se otorgó, en concepto de garantía, el cheque n.º 1941506 del BBVA Banco Francés por el importe de $ 1.000.000, dirigida, exclusivamente, a los operados inmobiliarios.

Sin embargo, sí es motivo de discusión la frustración de la operación de compraventa por culpa de los demandados al omitir informar sobre la existencia de medidas cautelares sobre los lotes en cuestión.

En efecto, la parte actora cuestionó la decisión de la sentenciante y dijo que “del documento surge que el ofertante garantizó su oferta con la entrega de un cheque en garantía de la misma” y que “el cheque cumplió con la condición de garantizar la oferta”. Agregó que la jueza se apartó de lo establecido por las partes y que “los vendedores, al incluir la cláusula de aceptación de la oferta, establecieron, para el caso de frustración de la compraventa por causas que le fueran atribuibles, un valor tasado en concepto de los eventuales daños y perjuicios que le ocasionaran al oferente”. Concluyeron que “no hubo duda sobre la verdadera intención de las partes” y que “a la fecha en que se propuso la firma de la escritura traslativa de dominio, el titular de la nuda propiedad se encontraba inhibido y los inmuebles embargados”. Calificaron de arbitraria la decisión de la sentenciante y citaron jurisprudencia.

Expuestas las distintas posturas de las partes, a los efectos de lograr un mayor esclarecimiento de la cuestión, y sin desconocer la ausencia de agravio respecto al marco jurídico abordado en la anterior instancia, considero prudente efectuar ciertas aclaraciones antes de analizar las quejas de la sociedad demandante.

ii. La ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales encuentra su fundamento en el abuso del derecho (art. 1071 Código Civil y art. 991 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Es un principio del derecho que se es libre de celebrar o no un contrato, y que solo excepcionalmente puede existir una obligación de contratar. Empero, cuando realizan una oferta o crean una expectativa razonable en la otra parte pueden tener responsabilidad precontractual. En este caso, siguen teniendo libertad de no obligarse, pero deben indemnizar a la otra parte por haber confiado en ella. Es decir, el ejercicio de la libertad tiene su costo. Tal es la doctrina que surge de los arts. 1324 y 910 del Código Civil (López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los contratos, Zavalía, Buenos Aires, 2006, t. 1, p. 148 y ss.; Lorenzetti, Ricardo L., Tratado de los contratos. Parte General, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, p. 125 y ss.).

De allí que, en aquéllos casos en que, ejerciendo su derecho a no contratar, la parte se niegue a celebrar el negocio jurídico en algunas de las formas mencionadas en el párrafo anterior, resultará de aplicación la prohibición del abuso del derecho, consagrada en el art. 1071 del Código Civil –hoy 991 del Código Civil y Comercial de la Nación–, y aplicable a la teoría del contrato, por tratarse de un standard jurídico de todo el sistema (Alterini, Atilio A., Contratos. Civiles-Comerciales-De consumo, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1999, págs. 81 y ss.).

El deber de buena fe se halla en cabeza de los contratantes no sólo al momento de la celebración y ejecución del contrato, sino también en la etapa de su formación (Conf. Bueres, Alberto J., “Objeto del negocio jurídico”, ed. Hammurabi, pág. 173 y ss.).

Así también lo dispone el art. 2º.1.15. de los Principios Unidroit en tanto establece que si bien las partes negociantes no son responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo, la que “… negocia o interrumpe las negociaciones de mala fe es responsable por los daños y perjuicios causados a la otra parte”; aclarándose luego en el art. 2º.1.15.(3) que “… se considera mala fe que una parte entre en o continúe negociaciones cuando al mismo tiempo tiene la intención de no llegar a un acuerdo”.

En síntesis, toda persona involucrada en negociaciones preparatorias de un contrato tiene el deber de conducirlas en consonancia con las exigencias de la buena fe y la transparencia y, por tanto, de no generar la ruptura de las mismas infringiendo este principio (conf. Borda, Guillermo A. “Tratado de Derecho Civil-Obligaciones” Tomo II, 8a. Ed. Pág. 146 y ss.).

A mayor esclarecimiento, no quiero dejar de precisar que la cuestión inequívocamente trae a la memoria el antecedente “Litvak, Adolfo c. Olivetti Argentina S.A.” (Conf. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala B, del 16/9/1953, publicado en LA LEY, nº 75.239, cita online LALEY AR/JUR/6/1953) y, lo que al juicio del suscripto es aún más importante, la célebre nota del distinguido Alfredo Orgaz, a cuyas lúcidas conclusiones remito, pues más allá de las diferencias, lo cierto es que la analogía es inequívoca y, por ende, útil a la hora de resolver el régimen de responsabilidad que cabe al caso que aquí convoca.

Sobre la base de estas premisas, y a los efectos de dilucidar la responsabilidad de la demandada en la frustración de las tratativas precontractuales, me avocaré a analizar las constancias arrimadas a la causa, las que serán analizadas, una vez más y como viene sucediendo hace más de tres décadas de ejercicio en la judicatura, de acuerdo a los principios de la sana crítica (art. 386 CPCCN).

Veamos.

iii. Del expediente conexo, caratulado “Agrodamfer S.A. c/ R., J. A. y otros s/ medidas cautelares” (expte. n.º 78891/2013), que en este acto tengo a la vista, surge la existencia una medida cautelar trabada por el Juzgado de Paz en los autos caratulados “Leflon c/ R. Hnos. Soc. de hecho s/ ejecución hipotecaria”, cuya fecha de caducidad operó el día 6 de agosto del 2004.

Seguidamente, de los certificados de dominio incorporados al incidente referenciado, tengo para mí que, sobre los lotes identificados bajo las matrículas n.º 2606 y 2602, existían, para el momento de las tratativas, distintos embargos trabados en los expedientes caratulados “Banco de la Pampa c/ El Bagual y otros s/ ejecución hipotecaria”, en trámite por ante el Juzgado del Fuero n.º 90, y “LATRIGOYEN Y CIA. S.A. c/ EL BAGUAL DE O’BRIEN S.A. Y OT. S/ EJECUCION HIPOTECARIA”, en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 51, que impedían disponer libremente de las fracciones de campo (ver fs. 188/193).

A su vez, a fs. 101/103, luce incorporada la oferta suscripta por O. L. C. el día 13 de junio de 2013. El instrumento fue dirigido a los Sres. M. L. M. y G. K., operadores inmobiliarios, y en su contenido se dispuso que “Nos dirigimos a usted a fin de elevar a vuestra consideración –para que a su vez le transmita a la parte “Vendedora”– una oferta de compra de dos fracciones de campo, con una superficie total de 415 Has (aproximadamente) próximo a la localidad d O’Brien, Circunscripción VIII del partido de Gral. Viamonte, Provincia de Buenos Aires, que forman parte del establecimiento “Las Petaquitas”… las condiciones de nuestra oferta son las siguientes… U$S 2.600.000… de los cuales U$S 1.700.000 en billetes y U$S 900.000 con la transferencia simultánea a favor de La Magdelin SCA del inmueble que más abajo se referirá…”.

A su vez, en las cláusulas segunda y tercera, se precisó la forma de pago y escrituración y, como garantía de la oferta, se acordó que “En prueba de garantía de la presente oferta entregamos a Ustedes el cheque n.º 1941506 del Banco BBVA Francés por el monto de $ 1.000.000. De ser aceptada esta oferta por la parte “Vendedora” y para el único y exclusivo caso que no concurriésemos a suscribir la documentación necesaria para el cumplimiento de la presente conforme términos ofrecidos el valor referido deberá ser entregado al aceptante en concepto de total indemnización por daños y perjuicios…” (ver cl. 5, el resaltado me pertenece).

Por último, de acuerdo a la cláusula 6, la oferta tuvo vigencia hasta el 5 de julio de 2013, fecha en la cual, a más tardar, se debían suscribir las escrituras traslativas de dominio y demás documentos señalados en el punto 3. Asimismo, en la referida cláusula, se acordó que “en el caso que el presente contrato de compraventa resultare de imposible cumplimiento para cualquiera de las partes, por causas ajenas a ellos y/o por razones fundadas en hechos desconocidos por los mismos, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el presente contrato En ese caso, el vendedor procederá a restituir al comprador la totalidad de la seña entregada, no teniendo ninguna de las partes derecho a reclamo alguno por cualquier causa derivada del presente… “ (el resaltado no es del original).

Por otro lado, ya ingresando al estudio de estas actuaciones, apuntaré que, a fs. 188/193, consta agregado el informe de dominio respecto de la fracción de campo ubicado en el partido de General Viamonte, próximo a la estación General O’Brien, Circunscripción VIII; parcela 713 h, matrícula 2609, Provincia de Buenos Aires.

A su vez, respecto del restante terreno, ubicado también en el partido de General Viamonte, identificado según Circunscripción VIII, parcela 713 d, matrícula 2602, consta que el Sr. J. A. R. fue propietario del 50 % del lote desde el 10/10/2006 y que, el día 11/06/2009, le adjudicó la nuda propiedad a sus hijos M. M., M. D. L. M. y J. A. R. (ver asiento 13).

A su turno, el día 14 de septiembre del 2018, luce incorporada la contestación de oficio enviada por el Banco BBVA Francés. Allí, se dio cuenta que, desde el 14 de abril del 2010, “las cuentas de la sociedad actora, AGRODAMFER S.A., se encontraban en estado de CUENTAS CERRADAS” (el resaltado siempre me pertenece).

A continuación, en el marco de la etapa probatoria, se practicaron una serie de declaraciones testimoniales que, debido a su cantidad y extensión, me remitiré a lo pertinente de cada una de ellas.

La primera fue brindada el día 1 de noviembre del 2018. En dicha oportunidad, el señor M. A. P. V., tras contestar las generales de la ley, y presentarse como escribano de la negociación, apuntó que “el actor estuvo en la escribanía a raíz de una compraventa de un campo en la Provincia de Bs. As. y que ellos eran los vendedores”.

Destacó que el dominio estaba partido, parte de nuda propiedad a nombre de los hijos y usufructo a nombre del padre y descartó conocer a M. M. R. Resaltó que, por su apellido, podría ser una nuda propietaria y afirmó conocer a M. D. L. M. R. (ver fs. 335/vta.).

A continuación, con similares precisiones, declaró el señor G. T. K. Allí, el agente inmobiliario, remarcó que no recuerda haber solicitado los certificados de anotaciones personales ni certificados de dominio de las fracciones de campo y, al ser consultado por si sabía de la existencia de gravámenes sobre las propiedades, dijo que no le recordaba. Indicó que comercializó aproximadamente 10 fracciones de campo de la familia R. B. sin problemas y que, a la fecha de la firma de la carta de oferta, “estaban T. y J. B. creo que estaba el Dr. V., el Sr. O. C., por las partes creo nadie más…”. Apuntó no recordar si los hijos de J. A. R. se encontraban presentes en el acto o si pasaron a firmar el documento después y que junto con el Sr. M. L. recibió y conservó el cheque al que alude la carta de oferta. Resaltó que el cheque fue devuelto porque la operación no se concretó y que repitió que “se lo devolvimos a O. C.”. Concluyó que “la operación quedó sin efecto porque había una inhibición sobre una de las partes vendedoras, lo cual no permitía seguir adelante con la operación…” y que “el cheque que recibió era de $ 1.000.000” (ver f. 343).

Más tarde, a fs. 347/348, hizo lo propio M. L. M. Destacó que intervino en la negociación como intermediario de las partes en el carácter de “corredor de campos” y que “No recuerdo haber solicitado los certificados de dominio ni anotaciones personales…”. Abundó que “recibió un cheque del Sr. C.” y que “El cheque estaba librado a nombre mío y de G. K.… le devolví el cheque al Sr. C. y como no se puedo (sic) realizar la operación los fines del cheque ya no tenía sentido y recuerdo que el monto de ese cheque era de $ 1.000.000.” Concluyó con que “Es de uso habitual de una oferta de poner la garantía” y que “la operación fracasó porque el Sr. R. (padre) estaba inhibido, no podía escriturar…”.

También, el día 15 de noviembre del 2018, depuso, en los mismos términos, el señor J. T. B. En dicha ocasión, tras contestar las generales de la ley, y aclarar que le administró los bienes a R., manifestó que, como había ciertas deudas, puso en venta una fracción de campo de 410 hectáreas. Que “el dicente fue el que ofreció eso al mercado. La inmobiliaria B. K., integrada por los señores K. y L. M., le hacen una oferta al Sr. R.”. Destacó que se firmó una oferta suscripta por los señores L. M. y K., el señor R. y los hijos de este y que “el señor C. formuló una oferta en nombre de la actora, que fue aceptada por el señor R. y sus hijos”. Agregó que “dejo un cheque diferido en garantía a la inmobiliaria” y que “el señor R. no percibió ninguna garantía”. Por último, al ser consultado por el motivo de frustración del negocio, precisó que “al pedir los certificados de inhibición, saltó una inhibición del señor R.” y que “a pesar de ofrecerle toda una serie de garantías a la actora, donde hubo reuniones con el escribano P. y el Dr. V. T., no se llegó a un acuerdo” (ver fs. 351/352, la negrita es propia).

Otras declaraciones fueron las vertidas por los señores G. G. C. y O. L. C. Sus deposiciones no presentan datos relevantes para reseñar ni diferencias con las restantes.

El día 13 de agosto del 2019, convocadas las partes en los términos del art. 36 inc. 2 del código de rito, y ante la consulta de si el cheque al que hacía referencia en la demanda fue efectivamente abonado, el presidente de la sociedad demandante contestó que “el cheque jamás fue hecho efectivo” y descartó la existencia de transferencias de la cuenta de la sociedad a la de los demandantes (ver f. 386).

Asimismo, a fs. 388/vta., la parte actora hizo saber que “el cheque n.º 01941506 de BBVA Banco Francés, por $1.000.000, que fuera entregado en garantía de la frustrada operación de compraventa… no fue girado sobre ninguna de las cuentas de AGRODAMFER, sino sobre la cuenta n.º 680360-9-00 de titularidad de los señores C. y A. P.”.

En suma, reseñadas las distintas constancias probatorias incorporadas al expediente, y las obrantes, en lo pertinente, al expediente conexo sobre medidas precautorias, no cabe más que coincidir con el temperamento arribado en la instancia de grado. Las inconsistencias y contradicciones volcadas por la parte demandante a lo largo del proceso impiden tener por configurado la existencia de un incumplimiento contractual y una frustración culposa de las demandadas al momento de cumplir con las tratativas del negocio.

La insistencia del apelante en atribuirle un carácter de “seña” al cheque expedido para sellar la oferta de compra no reviste fuerza alguna y colisiona con las propias constancias de autos. El título no fue emitido por la sociedad accionante ni tampoco logró ser efectivizado en los términos aducidos en el escrito de demanda. Nótese las contradicciones incurridas por la recurrente al invocar, en la pieza de inicio, que “la sociedad entregó el Cheque nro. 1941506 del BBV Banco Francés por el importe de $ 1.000.000”, para luego volver sobre sus propios pasos y reconocer, en la audiencia celebrada en los términos del art. 36 del código rito, que “el cheque jamás fue hecho efectivo” y que “no fue girado sobre ninguna de las cuentas de AGRODAMFER, sino sobre la cuenta n.º 680360-9-00 de titularidad de los señores C. y A. P.” (ver fs. 388/vta.).

No se puede pretender otorgar el carácter de seña a un instrumento que no se hizo efectivo ni fue suscrito por la compradora. No interesa el nombre que la recurrente pretenda otorgar al instrumento – art. 1326 CCiv., ni su informal confección sino su verdadero contenido, en la medida en que refleje la intención común de los contratantes de vender y comprar (Gastaldi, José y Centanaro, Esteban, “La seña”, Ed. Abeledo-Perrot, p. 152). Lo importante es que, de común acuerdo, figure allí el bien que se venda, la forma de pago del precio y el compromiso de comprar y vender, que representan los elementos esenciales del contrato de compraventa (Gastaldi, José y Centanaro, Esteban, op. cit., nota 284).

Nada de esto aconteció con el cheque otorgado “en garantía”. Más allá del alcance y denominación que le otorgue la apelante, el título no fue expedido por el comprador –la sociedad accionante– ni fue puesto en mano de las vendedoras, circunstancia que, además, impiden tener por configurada la certeza de que las accionadas hubieren conocido la existencia del referido título.

Tampoco comparto que, en el particular caso de autos, se pueda hacer efectiva la multa impuesta en la cláusula seis de la oferta. La existencia de gravámenes sobre las fracciones de campo, no alcanza, por sí sola, para frustrar una operación de compraventa y enrostrarles a los demandados la responsabilidad del negocio fallido.

Sobre este punto en particular, el doctor Beltrán, excolega de esta Cámara, se ha expedido, con buena tinta, en el sentido que la existencia de hipotecas, embargos e inhibiciones no constituyen de ordinario obstáculo insuperable para la formalización de la venta pues es normal que se los cancele en el acto de escriturar desinteresando a los acreedores (conf. CNCiv., sala D, en E. D., t. 36, p. 5 –Rev. La Ley, t. 136, p. 339–; sala D en E. D., t. 56, p. 374 –Rev. La Ley, t. 155, p. 118–; sala C en E. D., t. 27, p. 820 –Rev. La Ley, t. 134, p. 886–; sala D, en E. D., t. 23, p. 326 –Rev. La Ley, t. 130, p. 228–, etcétera).

No ignoro la práctica común que los inmuebles se entregan “libre de todo gravamen”; sin embargo, reitero, y aplicando analógicamente lo dispuesto por el art. 1433 del Código de Vélez, tal circunstancia, no constituye óbice al criterio antes expuesto, es decir, a la usual práctica de cancelar la hipoteca en el acto mismo de escriturar (conf. Salas-Trigo Represas, “Código Civil anotado”, t. II, p. 191 y jurisprudencia citada).

Vale recordar que las constancias agregadas en autos ilustraron que la inhibición general de bienes recaía, exclusivamente, sobre J. A. R. (padre y usufructuario), ningún impedimento pesaba sobre los nudos propietarios –aceptantes de la oferta–. Los aceptantes, por el contrario, concurrieron a la escribanía y entregaron los títulos de propiedad –como dicen las declaraciones testimoniales–. Luego, la parte actora jamás concretó la garantía y se retiró del negocio el día 2 de agosto del 2013, con la devolución del cheque por parte de los agentes inmobiliarios –nunca de los vendedores– y la correspondiente documentación.

En definitiva, no comparto que, en el particular caso de autos, haya mediado una conducta extraña por parte de los vendedores a fin de llevar las tratativas a buen puerto. No hubo, como dijo la accionante, una seña efectiva que obligue a los contratantes a culminar con el negocio o, en su defecto, cumplir con las pautas establecidas en la cláusula sexta. El cheque no fue emitido por la sociedad demandante, no se hizo efectivo y la situación dominial del inmueble –fracciones de campo– no reviste condición suficiente para atribuirle a los vendedores mala fe en las tratativas precontractuales.

En suma, por todas estas manifestaciones, propondré al Acuerdo rechazar las quejas vertidas por la actora y confirmar la sentencia de grado es este aspecto en particular.

V. Resta, finalmente, abordar las quejas circunscriptas a la imposición de los gastos casuísticos.

Sobre el particular, la sociedad demandante cuestionó la aplicación del principio general de la derrota y dijo que “los elementos justifican la conducta de esta parte de llevar adelante el proceso”.

Las quejas no prosperarán.

El ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la legislación nacional y extranjera cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base de la imposición de la condena en costas.

Si bien el referido principio no es absoluto, ya que el propio Código Procesal contempla distintas excepciones, algunas impuestas por la ley y otras libradas al arbitrio judicial, tal como lo dispone el artículo 68 en su segundo párrafo, esa norma importa una sensible atenuación al principio general al acordar a los jueces un adecuado marco de arbitrio que deberá ser ponderado en cada caso particular y siempre que resulte justificada tal exención (conf. C.N.Civ., esta Sala, R. 44.344 del 17-4-89 y sus citas; íd., R. 72.781 del 14-8-90; íd., R. 136.124 del 16-11-93; R. 150.684 del 4/7/94; íd. mi voto en Expte. nro. 63.646/2011 del 15/10/2021).

Ahora bien, la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que –salvo hipótesis de actitudes maliciosas– todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario si el resultado no le es favorable. Aunque esta causal de eximición es admisible frente a las características peculiares y dificultades del asunto donde, en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación, de los que se infiera la misma sin lugar a dudas (Conf. Fassi, Santiago C. – Yañez, César D., Código Procesal Civil y Comercial, t. 1, ps. 411 y ss.; íd. C.N.Civ., esta Sala, L. 112.907 del 11-8-92; íd. mi voto en Expte. nro. 63.646/2011 del 15/10/2021).

No comparto que, en el particular caso de autos, existan circunstancias especiales que permitan distribuir las costas en el orden causado por el rechazo del incumplimiento contractual enrostrado por la firma demandante. Las constancias arrimadas a la causa ilustraron y DEMOSTRARON las constantes contradicciones incurridas por la parte actora a lo largo del proceso. El cheque otorgado como garantía no fue expedido por la sociedad actora, no se hizo efectivo y fue dirigido, exclusivamente, a los agentes inmobiliarios quienes, una vez retirada la documentación de la escribanía, procedieron a devolver al señor C. y A. P. el referido título. No hay constancia alguna que el cheque, reitero, haya pasado por los vendedores o siquiera que estos últimos hayan tenido conocimiento del mismo.

En definitiva, por todas estas manifestaciones, no encuentro motivos que justifiquen que los accesorios deban ser impuestos por su orden.

En función de lo expuesto, si mi criterio fuera compartido, y teniendo en cuenta que el demandante resultó claramente vencido, propongo al Acuerdo confirmar este aspecto de la sentencia.

VI. Por las consideraciones antes señaladas, propondré al Acuerdo, se confirme la sentencia de grado en todo lo que se decide y fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen al recurrente en su calidad de vencido. Así lo voto.

A la misma cuestión, el Dr. Sebastián Picasso dijo:

I. Disiento tanto con el encuadre jurídico como con la solución propuesta por mi distinguido colega el Dr. Li Rosi. Explicaré las razones que me han llevado a concluir de ese modo.

En primer término, observo que el caso en análisis no puede subsumirse en el supuesto de “ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales”. Mal podrían romperse tratativas precontractuales cuando ya se encontraba celebrado un verdadero contrato.

El art. 1137 del Código Civil derogado, vigente a la época en que sucedieron los hechos de esta litis, dispone: “Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos”. En la actualidad y con mayor precisión, el art. 957 del Código Civil y Comercial –útil como pauta interpretativa aun cuando no sea aplicable al caso– establece que el contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.

A su vez, el art. 1144 del código derogado prevé que el consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes, y aceptarse por la otra. Es decir, para que se configure el consentimiento debe existir previamente una oferta, que es la manifestación que hace una persona a otra, determinada o determinable, con la intención de obligarse, con las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir una vez aceptada (actual art. 972 del Código Civil y Comercial). Además, se tiene que haber recibido la aceptación de aquella o existido conductas de las partes que demuestren la existencia de un acuerdo (art. 971 del Código Civil y Comercial).

Según el art. 1323 del Código Civil derogado, el contrato de compraventa es aquel por el cual “una de las partes se obliga a transferir a otra la propiedad de una cosa, y ésta se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.

En la oferta de compra efectuada el 12/6/2013 por Agrodamfer S.A. y aceptada por J. A., M., J. A. (h.) y M. M. R. se determinó específicamente la cosa vendida: “2 Fracciones de campo, con una superficie total de 415 Has. (aproximadamente), próximo a la localidad de O’Brien, Circunscripción VIIIa del partido Gral. Viamonte, provincia de Buenos Aires, que forman parte del establecimiento ‘Las Petaquitas’”. Asimismo, se fijó el precio y la forma de pago (cláusulas 1 y 2) y el plazo de escrituración, el 5/7/2013 (“cláusula 6”; vid. la copia certificada de fs. 15/16 de los autos seguidos entre las mismas partes sobre medidas cautelares, n.º 78.891/2013). Las firmas insertas en este documento no fueron desconocidas por los demandados (vid. el auto en el que se proveyeron las pruebas, fs. 154, in fine).

Aunque basta la firma del documento, añado que los testigos G. T. K. y M. L. M. (intermediarios entre las partes) manifestaron que la oferta había sido aceptada por los vendedores. Incluso, se puede colegir de las declaraciones que la oferta y la aceptación sucedieron en un solo acto (fs. 344 y fs. 347 vta.). J. T. B., sobrino de J. A. R., también aseguró que “el Sr. Cavero formuló una oferta en nombre de la actora, que fue aceptada por el Sr. R. y sus hijos” (fs. 352 vta.).

Por consiguiente, reitero que no parece ajustado a derecho considerar que existió una ruptura intempestiva de tratativas precontractuales. Juzgo, por el contrario, que la discusión en autos versa sobre un verdadero contrato de compraventa, con todos sus elementos tipificantes y, por ende, que surte plenamente sus efectos.

Ahora bien, como puede verse a fs. 16 de los autos sobre medidas cautelares, luego de aceptar la oferta de compra, los vendedores agregaron: “De no presentarnos a suscribir la documentación necesaria para el cumplimiento de la presente nos comprometemos a devolver el importe entregado en calidad de Garantía de la oferta con más otro importe de igual monto en concepto de total indemnización por daños y perjuicios”. Esta cláusula puede ser interpretada como un pacto comisorio expreso, con cláusula penal (vid. de esta sala, “Jáuregui, Diana Georgina y otros c/ Zurzolo, María Ester s/ cobro de sumas de dinero”, expte. n.º 21.372/2016, del 13/3/2020, con voto de mi excolega el Dr. Molteni, la aclaración del Dr. Li Rosi y la mía propia) o como la clásica señal prevista en el derogado artículo 1202 del Código de Vélez: “Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor”. Las diferencias entre una y otra figura carecerían de importancia, ya que la consecuencia jurídica, en este caso, sería la misma.

Mi distinguido colega transcribió otra cláusula que, según considero, podría ser la única de utilidad para dar fundamento a la confusa defensa de los demandados. La reitero: “En el caso de que el presente contrato de compraventa resultare de imposible cumplimiento para cualquiera de las partes, por causas ajenas a ellos y/o por razones fundadas en hechos desconocidos por los mismos, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el presente contrato. En ese caso el vendedor procederá a restituir al comprador la totalidad de la seña entregada, no teniendo ninguna de las partes derecho a reclamo alguno por cualquier causa derivada del presente” (cláusula 6). Este supuesto se trata de la traspolación al ámbito contractual de las consecuencias que la ley prevé para la imposibilidad de cumplimiento de una obligación no imputable al deudor (art. 888 del Código Civil). La obligación se extingue, sin responsabilidad de ninguna de las partes.

Es sencillo colegir que el thema decidendum se acotaba a determinar cuál de los dos supuestos descriptos en las cláusulas recién mencionadas fue acreditado en autos. De probarse el primero, correspondía a los demandados no solamente “devolver el importe entregado en calidad de garantía de la oferta” –lo que no fue objeto de reclamo– sino también entregar “otro importe de igual monto en concepto de total indemnización por daños”; de darse el segundo de los supuestos, nada debían los demandados y debía rechazarse la demanda.

Por lo demás, y a diferencia de mi colega preopinante, entiendo que, en este contexto, es irrelevante determinar si el cheque que la sociedad compradora entregó a los agentes inmobiliarios en carácter de señal o arras –de acuerdo con lo acordado en la cláusula “4”–, llegó a ser efectivamente entregado o no a los vendedores. Lo que aquí reclama la sociedad compradora –insisto– no es la devolución de ese cheque, o de ese valor, sino el pago de “otro importe de igual monto en concepto de indemnización por daños” previsto en la cláusula adunada a la aceptación de la oferta mencionada más arriba, tal cual lo contempla el art. 1202 del Código Civil, vigente a la época del contrato.

II. Aclarado ello, la sociedad actora afirma en sus quejas que se ha probado que “la compraventa no se pudo perfeccionar en el plazo acordado, que fue extendido hasta el 2 de agosto de 2013, cuando el escribano designado por el comprador, Marcos A. Paz, restituyó la documentación aportada por la parte vendedora, quien devolvió el cheque entregado en garantía, sin abonar la penalidad establecida”.

Recordemos entonces que las partes sujetaron el cumplimiento de la obligación de escriturar a un plazo cierto y determinado (art. 567 del Código Civil), ya que en la cláusula “6” del contrato pactaron que la escritura traslativa de dominio debía ser otorgada, a más tardar, el 5/7/2013, término este que luego fue prorrogado hasta el 2/8/2013, tal como es admitido por la propia actora.

La realidad es que, en las contestaciones de demanda, los vendedores asumieron que existió una demora (que tenía que ver con el levantamiento de ciertas medidas cautelares, fs. 61 in fine y fs. 90 vta.) pero ni siquiera alegaron que, a la fecha del vencimiento del plazo previsto para la escrituración, existiera una imposibilidad de cumplimiento que no les fuera imputable.

La existencia de una inhibición sobre una de las partes no constituye, por cierto, una imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva para el cumplimiento de la prestación a cargo de los demandados, producida por caso fortuito o fuerza mayor (esta sala, R. 615.524, del 3/5/13; íd. R. 621.159 del 7/6/13; vid. Picasso, Sebastián, La singularidad de la responsabilidad contractual, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2011, p. 178; Picasso, Sebastián – Sáenz, Luis R. J., Tratado de derecho de daños, La Ley, Buenos Aires, 2019, t. I, p. 382 y ss.; Mosset Iturraspe, Jorge – Piedecasas, Miguel A., Responsabilidad contractual, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, p. 236; Mayo, Jorge A., “La imposibilidad de cumplimiento”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, nro. 17, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1998, p. 44). No se configura en la especie una imposibilidad absoluta, dado que este carácter –ciertamente muy estricto– únicamente está presente cuando el impedimento que el deudor encuentra para cumplir es insalvable, no solo para él, sino también para cualquier otra persona puesta en su lugar (Osti, Giuseppe, “Revisione critica della teoría sulla imposibilitá della prestazione”, Rivista di Diritto Civile, 1918, p. 220; Radouant, Jean, Du cas fortuit et de la force majeure, Rousseau et cie., París, 1920, p. 30 y ss.; vid. arts. 955 y 1732 del Código Civil y Comercial).

En este sentido, señalo que ni siquiera se han traído al proceso elementos de pruebe tendientes a demuestrar [sic] alguna actividad para el levantamiento de esas medidas que habrían impedido la escrituración. Esta circunstancia obsta, entonces, a considerar que la imposibilidad ha tenido carácter de absoluta, y por ello mismo, no alcanza para liberar a los deudores de las obligaciones que habían contractualmente asumido.

Finalmente, agrego que, aquello que aducen en sus contestaciones los demandados (esto es, que como materialmente no recibieron el cheque, mal podían devolverlo) es no solo confundir el plano del ser con el del deber ser sino también tergiversar la pretensión de la actora. En la oferta de compra se encontraba prevista la señal mediante la entrega de un cheque, oferta que aquellos aceptaron. Ellos podrían haber reclamado la entrega de ese cheque porque no es sino una obligación de dar prevista en el contrato. El hecho de que haya quedado en poder de los intermediarios y que, luego de frustrada la operación, haya sido devuelto a Agrodamfer S.A. es, para la dilucidación de este caso, absolutamente intrascendente. Lo que la sociedad actora reclama no es la devolución del cheque sino la señal penitenciaria, que viene a funcionar como una indemnización de daños tarifada para el caso de que los vendedores no se presentaran, en la fecha pactada, a firmar la documentación necesaria para escriturar.

En suma, no habiendo acreditado los demandados la imposibilidad de cumplimiento no imputable (prevista en la cláusula 6 del contrato y de acuerdo con lo previsto en el art. 888 del Código Civil), considero que debe condenarse a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, tal como fue reclamado en la demanda.

III. Al monto de condena, deberán adicionarse los intereses solicitados, que calcularán desde la fecha de mora, el 2/8/2013, hasta el efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, de acuerdo con el fallo plenario dictado en los autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios”, del 20/4/2009.

IV. Las costas de ambas instancias deberán imponerse a los demandados, en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 279 y 68 del CPCC).

V. En síntesis, y para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo, 1) estimar el recurso y, en consecuencia, revocar la sentencia: 2) hacer lugar parcialmente a la demanda y condenar a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, más los intereses calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir del 2/8/2013 y hasta el efectivo pago, dentro de los diez días de notificada la presente, y 3) imponer las costas de ambas instancias a los demandados.

A la misma cuestión, el Dr. Carlos A. Calvo Costa dijo:

También habré de disentir con la solución propuesta por el Dr. Ricardo Li Rosi, quien entiende que en el presente caso las tratativas entre las partes del proceso se desarrollaron en una instancia precontractual.

Sin embargo, sin ignorar que la presente cuestión puede ser merecedora de posturas disímiles, en la especie, por las consideraciones volcadas en el voto del Dr. Sebastián Picasso, sumadas a las que seguidamente expondré, considero –tal como se expuso en el voto que antecede– que entre las partes se ha perfeccionado el consentimiento contractual en los términos del art. 1144 del Código Civil, por lo que el sub examine ha de quedar comprendido bajo las reglas que rigen el contrato.

En efecto, de las constancias de autos que han sido transcriptas por mis distinguidos colegas en sus respectivos votos, considero –al igual que lo expresado por el Dr. Picasso en su voto– que se encuentra suficientemente acreditado que ha mediado una oferta que fue debidamente aceptada por los vendedores, según dan cuenta –especialmente– las pruebas testimoniales y documental reseñadas por el vocal preopinante. Precisamente, el análisis en conjunto de los referidos elementos de prueba permite concluir que las partes han arribado a la llamada fase conclusiva del contrato, al existir coincidencia en las manifestaciones de voluntad entre ambas, de idéntico contenido, que persiguen los mismos efectos jurídicos (Aparicio, Juan M., Contratos. Parte general, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2016, t. 1, ps. 173 y 194).

En consecuencia, frente a las condiciones antedichas, tenía a su cargo la parte emplazada –a los fines de lograr la liberación pretendida– acreditar una imposibilidad de cumplimiento que reúna los requisitos previstos por el ordenamiento jurídico. En tal sentido, destaco que la doctrina ampliamente mayoritaria afirma que la imposibilidad de cumplimiento, para extinguir la obligación (art. 888, Código Civil) y –al mismo tiempo– liberar al deudor de responsabilidad (arts. 513 y 514 del citado código), debe reunir los caracteres de objetiva, absoluta y no imputable al obligado (Bueres, Alberto J., El incumplimiento de la obligación y la responsabilidad del deudor, RDPyC, n.º 17, p. 113; Boffi Boggero, Luis M., Tratado de las obligaciones, Astrea, Buenos Aires, 1986, t. 4, p. 567; Llambías, Jorge J., Tratado de derecho civil. Obligaciones, Perrot, Buenos Aires, 1967, t. III, p. 286 y 287, entre otros).

Las premisas indicadas en el párrafo precedente están actualmente recogidas expresamente en el texto de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Comercial, que resultan aplicables a la especie como pauta interpretativa de los textos derogados. La primera de esas normas dispone: “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados”. A su turno, el art. 1732 reza: “El deudor de una obligación queda eximido del cumplimiento, y no es responsable, si la obligación se ha extinguido por imposibilidad de cumplimiento objetiva y absoluta no imputable al obligado. La existencia de esa imposibilidad debe apreciarse teniendo en cuenta las exigencias de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos”.

Como se advierte a partir del minucioso análisis del Dr. Picasso en su voto, la imposibilidad de cumplimiento no ha sido siquiera alegada por los emplazados, razón por la cual la pretensión que oportunamente formuló la quejosa debe ser acogida.

En estos términos, adhiero por los mismos fundamentos al voto del Dr. Sebastián Picasso.

Y Vistos:

Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, y las razones que fundan el voto de la mayoría, se resuelve: 1) estimar el recurso y, en consecuencia, revocar la sentencia: 2) hacer lugar parcialmente a la demanda y condenar a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, más los intereses calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir del 2/8/2013 y hasta el efectivo pago, dentro de los diez días de notificada la presente, y 3) imponer las costas de ambas instancias a los demandados.

Notifíquese a los interesados en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y pasen las actuaciones a despacho a fin de conocer en los recursos interpuestos respecto de la regulación de honorarios. – Ricardo Li Rosi (en disidencia). – Sebastián Picasso. – Carlos A. Calvo Costa (Sec.: Julián Herrera).

C., P. S. c/ G., G. s/ ordinario

En Buenos Aires a los 5 días del mes de junio de dos mil veinticuatro, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fue traído para conocer el expediente caratulado “C. P. S. contra G. G. sobre ORDINARIO” (expte. nro. COM 11230/2020), en los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que debía votarse en el siguiente orden: Vocalía nro. 6, la nro. 5 y la nro. 4. Dado que la nro. 6 está actualmente vacante, intervendrán las Doctoras María Guadalupe Vásquez y Matilde E. Ballerini (art. 109, RJN).

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

La señora Jueza de Cámara María Guadalupe Vásquez dijo:

I. La sentencia apelada

El señor Juez de Primera Instancia rechazó la demanda promovida por el señor P. S. C. contra el señor G. G. para obtener la restitución de la suma de U$S 20.000 entregada en concepto de oferta de compra de un inmueble sito en la calle Echeverría (fs. 366).

De forma preliminar, estableció que lo que se discute es si el demandado debe o no restituir la suma recibida en concepto de propuesta de compra, y, en definitiva, si aceptó o no esa oferta con anterioridad a su vencimiento –el 18.03.2020– y si comunicó ese hecho al accionante. Aclaró que el señor G., aunque es corredor matriculado, intervino en el negocio en interés propio, por ser uno de los herederos y copropietarios del inmueble.

Entendió que si bien la propuesta de compra, acompañada por el demandado como prueba documental, contiene una leyenda “aceptamos esta propuesta”, seguida de varias firmas, carece de valor probatorio puesto que no tiene fecha cierta ni precisa cuál de las dos propuestas se acepta. Agregó que tampoco demuestra que la aceptación se hubiera puesto en conocimiento del actor en forma oportuna.

Sin embargo, señaló que el comportamiento de las partes anterior y posterior a la firma del referido documento resta sustento a la versión del actor. Apuntó que el intercambio de mensajes de whatsapp, certificados notarialmente, desacredita que el actor no haya conocido la aceptación de la propuesta. Consideró que, antes de la suscripción de la propuesta, las partes ya habían consensuado la venta. Añadió que las modificaciones posteriores a la propuesta inicial no alteran el perfeccionamiento del contrato.

Por ello, juzgó acreditado que la propuesta de compra fue, en los hechos, aceptada por el demandado, lo que fue conocido por el actor, quien incluso consintió las modificaciones ulteriores con relación al precio. Agregó que el actor tampoco invocó que la operación no pudo realizarse en virtud de algún condicionamiento vinculado a la propiedad del inmueble.

En ese marco, y considerando que las partes pactaron la pérdida de la suma entregada en caso de desistimiento del actor, rechazó la demanda, con costas al vencido.

II. El recurso

El actor recurrió la sentencia a fojas 369 y fundó su recurso a fojas 374/379, que fue contestado por el demandado a fojas 381/384.

En primer lugar, coincidió con la calificación otorgada por el juez de la anterior instancia respecto de la leyenda “aceptamos esta propuesta” y las firmas allí insertas. Por el contrario, disintió respecto a la valoración de los mensajes de whatsapp, acompañados por el demandado. Afirmó que, si bien fueron certificados por escribana pública, ella no pudo verificar si los mensajes eran auténticos y correspondían a un intercambio con el actor. Agregó que el demandado ofreció prueba informativa pero, finalmente, la desistió. Indicó que es carga del demandado probar la autenticidad de ese intercambio y que el mismo se encontrara completo.

En segundo lugar, alegó que el referido intercambio de mensajes demuestra exactamente lo contrario a lo concluido en la sentencia apelada, esto es, que el demandado no le comunicó la aceptación de la oferta dentro del plazo pactado.

Afirmó que si la oferta hubiera sido aceptada el mismo día de la propuesta de compra –esto es, el 9.03.2020–, sería irrazonable el intercambio posterior de numerosos mensajes. Agregó que, si hubiera existido un acuerdo, no tendría sentido que con posterioridad –a saber, el 17.03.2020– el demandado pretendiera un precio mayor. Destacó que en esos mensajes el demandado no le reprochó ningún incumplimiento y, en especial, no peticionó un refuerzo de la seña. Aseveró que hubo casi dos meses de silencio entre el supuesto acuerdo y el reclamo de su parte. Añadió que los propietarios no solicitaron el desarchivo de la sucesión hasta pasados varios meses desde la oferta.

Por ello, solicitó se haga lugar a la demanda con expresa imposición de costas.

III. La decisión

En el presente caso, no se encuentra controvertido que el 9.03.2020 el actor realizó una “propuesta de compra” por el inmueble ubicado en la calle Echeverría …; que la misma tenía vigencia hasta el 18.03.2020; y que entregó al demandado en ese concepto la suma de U$S 20.000.

Las cuestiones a resolver consisten en determinar si la oferta fue oportunamente aceptada y, en ese caso, si el actor tuvo conocimiento de la aceptación dentro del plazo pactado.

1. A esos fines, cabe destacar que el artículo 971 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que “los contratos se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta o por una conducta de las partes que sea suficiente para demostrar la existencia de acuerdo”.

Además, el artículo 972 estipula que “la oferta es la manifestación dirigida a persona determinada o determinable, con la intención de obligarse y con las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir de ser aceptada”. En el contrato plurilateral, esto es, cuando ha de ser celebrado por varias partes, “y la oferta emana de distintas personas, o es dirigida a varios destinatarios, no hay contrato sin el consentimiento de todos los interesados (…)” (art. 977).

A su vez, “[p]ara que el contrato se concluya, la aceptación debe expresar la plena conformidad con la oferta. Cualquier modificación a la oferta que su destinatario hace al manifestar su aceptación, no vale como tal, sino que importa la propuesta de un nuevo contrato, pero las modificaciones pueden ser admitidas por el oferente si lo comunica de inmediato al aceptante” (art. 978).

Finalmente, la aceptación se conforma mediante “[t]oda declaración o acto del destinatario que revela conformidad con la oferta…” (art. 979). Así, resultan relevantes los comportamientos concluyentes de las partes que den cuenta de la manifestación de su voluntad con la finalidad de obligarse (Heredia – Calvo Costa, “Código Civil y Comercial Comentado”, Tomo IV, p. 55, Bs. As., 2022).

2. En el caso, a los efectos de resolver la cuestión debatida, cabe examinar el contenido de la “propuesta de compra”, obrante a fojas 6/11 y a fojas 101/117, acompañada por ambas partes.

De ella surge que, el 9.03.2020, el actor realizó una propuesta de compra de un inmueble ubicado en la calle Echeverría …, con validez hasta el 18.03.2020, y, en ese concepto, entregó al demandado la suma de U$S 20.000, en dólares billetes. La recepción de ese monto por parte del demandado no está cuestionada.

En ese documento, las partes previeron dos esquemas de pagos posibles. En la denominada opción A, el comprador –aquí actor– pagaría la suma total de U$S 760.000 contra escritura de dominio y posesión dentro de los 90 días, comenzando el cómputo a partir de la firma de la seña, el día 18.03.2020, fecha en la que se realizaría un refuerzo por la suma de U$S 30.000. De acuerdo a la opción B, el comprador pagaría la suma total de U$S 765.000 de la siguiente manera: U$S 600.000 contra la escritura traslativa de domino y el saldo restante sería abonado en un plazo máximo de 24 meses, quedando los intereses y las cuotas a convenir.

Finalmente, en relación con el arrepentimiento, el documento establece que “[e]n caso de que EL COMPRADOR desistiera de la presente operación y/o no se presentara a la firma de la respectiva Escritura o boleto, según se convenga, en el día y hora indicados y en las condiciones referidas anteriormente, perderá la suma entregada en éste acto, produciéndose la mora automáticamente sin necesidad de intimación judicial o extrajudicial alguna, pudiendo EL VENDEDOR disponer libremente de su propiedad y autorizando a entregar dicho valor al VENDEDOR en concepto de compensación sin derecho a reclamo alguno y bajo ningún concepto por parte del COMPRADOR. Si fuera EL VENDEDOR quien no concurriera a firmar la escritura, según se convenga, dentro del referido plazo de validez, deberá serle devuelta a EL COMPRADOR en forma inmediata la suma que en éste acto entrega más otra igual”.

Por último, el instrumento dispone que “[l]a presente oferta es ‘Ad Referéndum’ del Propietario”. Del propio documento y de la contestación de demanda surge que los titulares del inmueble, al momento de la oferta, eran los herederos del señor J. G. (sus hijos V., M. A., G. y G., de acuerdo con la declaración de herederos del expte. 44984/2015, “G. J. s/ sucesión ab-intestato”, acompañada por la demandada) y su ex cónyuge, la señora N. T. N. (fs. 118/131 de la contestación de demanda).

De ello surge que la oferta de compra fue realizada, en los términos del artículo 972 del Código Civil y Comercial de la Nación, a los mencionados titulares del inmueble. Por ello, y tratándose de una oferta plurilateral, los titulares del inmueble, de conformidad con los artículos 971, 977 y 978, debían manifestar su aceptación a fin de que el contrato se tenga por concluido.

3. En ese marco interpretativo, entiendo que corresponde examinar si la oferta de compra fue aceptada por los titulares, y si el actor tenía conocimiento de ello.

Al respecto, cabe ponderar el documento acompañado por el demandado a fojas 101/117. Allí se puede observar la propuesta de compra descripta anteriormente y, al dorso, por debajo de la fecha, se encuentra escrita de puño y letra la leyenda que dice “aceptamos esta propuesta”. Más abajo, a la derecha, se aprecian las firmas del demandado G. G., a continuación la de V. G., más abajo aparece la de M. G. Sobre el margen izquierdo y al pie, se ven las firmas del actor, de N. T. N. y de G. G.. De allí surge que la propuesta de compra cuenta con la aceptación de todos los titulares del inmueble.

A fin de resolver las cuestiones controvertidas, estimo dirimente que el actor reconoció el instrumento. Literalmente manifestó “reconozco expresamente la autenticidad de la propuesta de compra, resoluciones judiciales y cartas documento acompañadas por el accionado en su contestación de demanda” (fs. 147/148). De este modo, el reconocimiento comprende la autenticidad de las firmas.

Si bien en el recurso bajo estudio el recurrente planteó argumentos a fin de desvirtuar la fuerza probatoria de ese documento, ellos resultan novedosos, y contradictorios con los expuestos en la contestación del traslado de la documental. Por ello, son inaudibles en los términos del artículo 277 Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que establece que la actuación de la Alzada posee dos límites. Uno referido a la consideración de los agravios, pues ese es el ámbito de su actuación jurisdiccional, límite que corresponde al principio tantum devolutum quantum apelatum. El restante tiene vinculación con la actividad previa del impugnante, ya que el contenido de la fundamentación del recurso debe encontrarse enmarcado dentro de la aludida esfera previamente limitada cual es el planteo introductorio que tiende a la determinación del thema decidendum (CNCom, esta Sala, “Banco Comafi SA c/ Mesri, Javier Cristian y otro s/ ordinario”, 18.04.2022, entre muchos otros).

De este modo, entiendo que la aceptación de la oferta por parte de los titulares del inmueble se encuentra acreditada por el documento acompañado por el demandado a fojas 101/117.

A ello cabe agregar que, tal como entendió el señor Juez de Primera Instancia, la conducta de las partes posterior a la celebración de ese convenio (art. 1065, inc. b, CCCN) –que resulta de las pruebas producidas– confirma la aceptación en cuestión, así como su conocimiento por parte del actor. En particular, cabe tener en cuenta el intercambio de mensajes de whatsapp acompañado por el demandado.

Al respecto, cabe precisar que de la escritura pública acompañada a fojas 90/100 se desprende que la notaria interviniente constató que los mensajes insertados en su protocolo fueron extraídos del teléfono celular del demandado, y resultan de un intercambio con una línea telefónica registrada bajo el nombre “Sebastián”, que el actor no niega que le pertenezca (fs. 147/148). Así, el acta de comprobación otorga valor probatorio al intercambio por whatsapp.

Los mensajes intercambiados por las partes desde la celebración de la oferta hasta el 18.03.2020 –inclusive– reflejan que conversaron ciertas condiciones de la compraventa del inmueble. Así, los mensajes del 13 de marzo de 2020 refieran a la fuerza mayor ante la pandemia desatada por el Covid-19 (fs. 301/304 de la documentación original). Además, los del 15.03.2020 plasman que las partes previeron la posibilidad de modificar las fechas de la seña y de la escritura ante la situación sanitaria (fs. 305/306 de la documentación original).

Además, el 16.03.2020 el actor propuso un esquema de fechas y el demandado respondió con otras dos alternativas. En una de ellas propuso continuar con la oferta inicial de U$S 765.000, modificando la fecha de la escritura, y otra opción que flexibilizaba los plazos, pero aumentaba el valor de venta a U$S 800.000 (fs. 313/314 de la documentación original). Al respecto, la doctrina ha sostenido que la aceptación “(…) puede contener una oferta alternativa, sin que implique rechazo de la oferta originaria; en efecto, al aceptar, puede hacerse una contraoferta y si esta es rechazada, quedar firme el contrato en los términos de la oferta primigenia (…)” (Heredia – Calvo Costa, ob. cit., p. 54/55). De este modo, puede entenderse que el demandado contraofertó la propuesta ofrecida por el actor. En cualquier caso, en el mismo mensaje el demandado manifestó que la opción de la oferta original continuaba vigente.

A continuación, las partes mantuvieron una conversación telefónica de la cual no se produjo prueba alguna, aun cuando el actor no podía desatender su carga probatoria (art. 377, CPCCN). Sin embargo, es dable entender que en esa instancia llegaron a algún acuerdo puesto que, con posterioridad, el actor le requirió documentación para que la escribana pudiera avanzar (fs. 317 de la documentación original). El 18.03.2020 –fecha en la que vencía la oferta realizada por el actor– el demandado envió copia del título, y continuaron la conversación. Así, analizaron la posibilidad de realizar el boleto de compraventa y acordaron que el demandado redactaría la seña. Aquel fue el último intercambio que realizaron las partes por whatsapp hasta el 9 de mayo de 2020, cuando el actor solicitó llamar al demandado.

En suma, del intercambio expuesto surge la voluntad de ambas partes de concretar la operación. Esto implica que el demandado aceptó la oferta original, que el actor tuvo conocimiento de ello y que las partes continuaron ultimando los detalles de la operación; sin que el actor haya acreditado la existencia de un arrepentimiento por parte del demandado ni la causa concreta por la cual la operación finalmente no se concretó.

En este marco, cabe destacar que el actor no produjo prueba alguna tendiente a acreditar su postura. De este modo, cabe ponderar que la carga de la prueba configura un riesgo y quien no acredita los hechos en que fundó su demanda o los argumentos en que construyó su defensa o excepción, por aplicación del artículo 377 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, pierde el pleito si de ellos depende la suerte de la litis (expte. nro. 23375/2016, “Mbtecnic SRL y otro c/ Frávega SACIEI s/ordinario”, 23.12.2021; “Coinsud SRL c/AGCO Argentina SA s/ordinario”, 30.11.2016; “Aragone, José María c/ Banco Privado de Inversiones s/ordinario”, 30.10.2013).

Por lo expuesto, corresponde rechazar el recurso del actor y confirmar la sentencia apelada.

4. En cuanto a las costas de Alzada, es principio general que es la vencida quien debe pagar todos los gastos de la contraria y que el juez puede eximir de ellos al litigante vencido, si encontrare mérito suficiente, debiendo aplicar tal excepción restrictivamente.

Desde esa perspectiva, no se advierte que medien aquí circunstancias arrimadas cuya peculiaridad fáctica o jurídica permita soslayar el criterio objetivo de la derrota (art. 68, CPCCN).

Por ello, se imponen las costas de Alzada a la parte actora vencida.

IV. Conclusión

Como consecuencia de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: (i) rechazar el recurso del actor; y en consecuencia, confirmar la sentencia apelada; (ii) con costas de Alzada al actor vencido.

He concluido.

Por compartir la solución arribada, la Dra. Matilde E. Ballerini adhiere al voto que antecede. Con lo que se terminó este Acuerdo que firmaron las señoras Juezas de Cámara.

Y Vistos:

Por los fundamentos del acuerdo que precede, se resuelve: (i) rechazar el recurso del actor; y en consecuencia, confirmar la sentencia apelada; (ii) con costas de Alzada al actor vencido.

Regístrese y notifíquese por Secretaría, conforme Acordadas nro. 31/11 y 38/13 CSJN y devuélvase. Oportunamente, cúmplase con la publicación a la Dirección de Comunicación Pública de la CSJN, según lo dispuesto en el artículo 4 de la Acordada nro. 15/13 CSJN. – M. Guadalupe Vásquez. – Matilde E. Ballerini (Sec.: Adriana E. Milovich).

A., A. y otro c. B., J. M. s/ cumplimiento de contrato y B., J. M. c. A., A. y otros s/ reivindicación

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de noviembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “A., A. Y OTRO c/ B., J. M. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (Exp. 51598/2017) y su acumulado “B., J. M. C/ A., A. Y OTROS S/ REIVINDICACIÓN” (Exp. 56134/2017), respecto de la sentencia única dictada el 28.04.23 y honorarios regulados en ella (v. aquí), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:

I. Los Sres. A. y S. A. promovieron demanda de cumplimiento de contrato contra J. M. B., en su carácter de heredero de la Sra. P. M. B., con el objeto de inscribir a nombre de los primeros la escritura de donación con reserva de usufructo efectuada por esta última respecto del inmueble de la Av. Montes de Oca …, 6to. piso, depto. A, de esta Ciudad de Buenos Aires.

Por otro lado, el Sr. J. M. B., en el carácter ya indicado, promovió acción reivindicatoria contra los Sres. A. y eventuales ocupantes y/o poseedores del aludido inmueble. Asimismo, reclamó daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de cumplimiento de contrato y admitió parcialmente la acción reivindicatoria, denegando el reclamo indemnizatorio. En ambos casos, se impuso las costas a los vencidos.

Para decidir de tal modo, el Sr. Juez de grado consideró que había caducado para los reclamantes la posibilidad de aceptar la oferta de donación, por haber sido intentada luego de la muerte de la donante y cuando ya se encontraba en vigencia el art. 1545, del CCCN. No obstante, entendió que los Sres. A. entraron en posesión del inmueble de buena fe y, en virtud de ello, desestimó la pretensión indemnizatoria.

II. Contra el referido pronunciamiento se alzan los Sres. A. y S. A. en ambos expedientes, quienes expresaron agravios el 05.07.23 en el exp. 51598/17 (v. aquí) y en igual fecha en el exp. 56134/17, (v. aquí), los que merecieron las réplicas de la parte contraria el 09.08.23 (v. aquí) y el 07.08.23 (v. aquí), respectivamente.

Por su lado, el Sr. J. M. B. también recurrió la sentencia y expresó agravio únicamente en el exp. 51598/17 (v. aquí), cuyo traslado fue contestado por la contraria el 04.08.23 (v. aquí).

Los agravios de los Sres. A. giran en torno al encuadre legal que efectúa el judicante de primera instancia, pues entienden que no resulta de aplicación al caso la normativa del CCCN, dado que sus derechos ya habían sido adquiridos bajo la vigencia del Cód. Civil derogado. Afirman que la aplicación retroactiva de las disposiciones del nuevo CCCN viola sus derechos adquiridos.

Argumentan, con cita de doctrina, que la oferta de donación puede ser aceptada por el donatario luego de fallecido el donante y antes o después de la vigencia del CCCN, pues se trata de consecuencias consumadas de relaciones o situaciones jurídicas existentes con anterioridad y agotadas las consecuencias de la parte donante.

Destacan, además, que cualquier duda resulta despejada por el art. 1800 del actual código de fondo, que establece como regla general que la declaración unilateral de la voluntad causa una obligación jurídicamente exigible en los casos previstos por la ley o por los usos y costumbres.

Refieren también que la exigencia por una nueva ley de nuevos recaudos a quienes se hallaban en posesión de todos los requisitos necesarios para efectuar la aceptación de una donación, menoscaba sus derechos subjetivos.

Continúan diciendo que la sentencia de grado no ha tenido en cuenta el contexto probatorio que acredita de modo fehaciente que la donante no quería en modo alguno que su hermano heredara el inmueble en cuestión. Por último, aducen que detentaban la posesión legítima y de buena fe del inmueble, circunstancia que sustenta la calidad de propietarios de los reclamantes. Finalmente, se quejan que la sentencia de grado no haya impuesto las costas a la contraria por el rechazo de la pretensión de daños y perjuicios.

Por su lado, el Sr. J. M. B. se queja del rechazo del resarcimiento reclamado. Sostiene que los demandados en el juicio de reivindicación tenían conocimiento de la oferta de donación y de la obligación de aceptarla, pero optaron por no aceptarla y tomar la posesión del inmueble de cualquier modo, lo que debería constituir mala fe por parte de los accionados. Añade que, a pesar de la modificación del código de fondo, los Sres. A. recibieron varias notificaciones y cartas documento donde se les hizo conocer el reclamo finalmente admitido y que este hecho es relevante para descartar la buena fe de la posesión que detentaban.

III. Comienzo por señalar que desoiré el pedido de deserción formulado por el actor B. en el marco de la acción reivindicatoria, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales, como acontece en la especie.

Sentado ello, la primera cuestión que corresponde dilucidar gira en torno a la posibilidad de aceptar una oferta de donación realizada bajo la vigencia del Código Civil –ley 340– por parte del donante fallecido, considerando las implicaciones del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

La discusión se enfoca, entonces, en las reglas de aplicación temporal de la ley, particularmente el art. 7 del nuevo CCCN.

Ahora bien, antes de ingresar en el análisis de las normas de derecho transitorio, es pertinente recordar que, si bien la donación no siempre ha sido concebida como un acto de naturaleza contractual en el Derecho Romano, el desarrollo posterior de la figura, a partir de las influencias del Derecho Canónico y el proceso de codificación napoleónico impuso el dilema de la calificación del acto de liberalidad entre vivos. En ese orden, las legislaciones de la época se inclinaron mayoritariamente por entender la donación como un contrato, aunque el Código francés reguló la donación como simple acto, ubicando la figura junto con los testamentos y acercándose así a una naturaleza más semejante a los actos de liberalidad de entidad sucesoria que al plano contractual. No obstante, esta concepción no fue acompañada por la doctrina que siguió entendiendo la donación como un contrato.

Nuestro codificador Vélez Sarsfield, aunque inspirado entre otras fuentes en el Código Francés, se apartó de la concepción seguida por ese cuerpo normativo y definió a la donación como un contrato en nuestro derecho, siguiendo las enseñanzas de Freitas.

Esta postura resultaba coherente con la concepción que el código civil abrazaba sobre el concepto de contrato, entendiendo siempre a éste como acto jurídico bilateral con contenido patrimonial (conf. arts. 1137, 1167 y 1168, Cód. Civil).

Nuestro nuevo ordenamiento de fondo ha incorporado nuevos elementos diferenciadores del régimen anterior y llevan a concluir que en la regulación actual se ha acentuado el carácter contractual de la donación, reduciendo todo lo posible su similitud con las disposiciones de corte sucesorio.

Así, mientras en el código velezano resulta claro el espíritu del legislador de dotar de trascendencia ultra vires al ánimo de liberalidad del donante, el CCCN ha procurado eliminar cualquier distinción al respecto, consagrando la aplicación de las normas generales sobre la formación del consentimiento a la donación. Esta conclusión surge al no encontrarse en la nueva legislación ninguna norma de excepción a las reglas sobre la formación del consentimiento que el plexo normativo establece para los contratos en general.

Ahora bien, la oferta de donación, si bien constituye un acto jurídico unilateral, tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. O sea, no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación. Vale señalar que, el donante podía –antes de la vigencia del CCCN y también con el ordenamiento actual– revocar la donación, sin derecho para el donatario de reclamar ninguna consecuencia jurídica a raíz de ello. Y esto es así por cuanto el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptar siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

La cuestión, entonces, es qué ocurre con las ofertas de donación que permanezcan no aceptadas al tiempo de entrada en vigencia del nuevo régimen, si el donante ha fallecido o devenido incapaz. Ello nos lleva al problema de la eficacia temporal de la ley.

Cabe recordar que el código velezano –vigente al momento de materializarse la escritura de donación objeto de autos– prescribía en su art. 3 que “a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados con garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias”.

De manera concordante, el nuevo ordenamiento del CCCN, en su art. 7, mantiene el régimen anterior, con excepción de un agregado final, en cuanto a que las nuevas leyes supletorias sí se aplicarán a los contratos en curso de ejecución si son más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

Como puede verse, la ley distingue entre retroactividad y aplicación inmediata de la ley, rechazando como principio la primera y admitiendo, también como principio, la segunda.

De este modo, las nuevas leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (art. 3, Cód. Civil, y art. 7, CCCN). Tal efecto consiste en que la nueva ley toma la relación o situación en el estado en que se encontraba al tiempo de ser sancionada, pasando a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo que se desarrollaron.

La doctrina distingue entre los hechos cumplidos y sus consecuencias, y entre la retroactividad y aplicación inmediata de la ley. Sobre esa base, es que Roubier propuso –en el derecho francés– un sistema que establece la irretroactividad de la ley respecto de los hechos cumplidos y el efecto inmediato sobre las situaciones jurídicas (Paul Roubier, El derecho transitorio (conflicto de las leyes en el tiempo), París, 1960).

Así, el jurista francés determinó que en toda situación jurídica los aspectos dinámicos son lo de la creación o constitución y de la extinción; cuando una de estas fases está concluida es un hecho cumplido y la nueva ley no puede volver sobre ella.

No obstante, se ha dicho también que la situación jurídica tiene una fase estática durante la cual ella produce sus efectos: los efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley son regulados por ella, aunque se hayan generado durante la vigencia de la ley anterior (J. C. Rivera, Instituciones de derecho civil. Parte general, Ed. Abeledo Perrot, t. I, pág. 215 y sgtes.; S. Cifuentes, Elementos de derecho civil. Parte general, Ed. Astrea, pág. 31/2) y sólo se extinguen con el ejercicio de los derechos o cumplimiento de las obligaciones que emanan de ellas.

Explicaba Guillermo Borda que una ley tiene efectos inmediatos cuando anula o modifica, acrece o disminuye los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas o cuando vuelve sin retroactividad sobre la constitución o extinción en curso de una relación jurídica, por ejemplo, cuando se modifica el término de la prescripción no cumplida. Entonces, al regular los efectos que se producen después de su entrada en vigencia, pero que resultan de relaciones jurídicas nacidas bajo el imperio de la ley antigua, no hay aplicación retroactiva, sino inmediata de la nueva ley. Esto ocurre al alterarse el contenido del derecho de propiedad, del régimen del matrimonio o si la nueva ley modifica los efectos de los contratos en curso de ejecución al momento de dictarse la ley (G. Borda, “Efectos de la ley con relación al tiempo”, ED, 28, pág. 809).

En el caso particular de autos, la aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN ha sido señalada por la doctrina en el sentido que la muerte del causante, acaecida en instancia previa a la aceptación, o sea, antes del perfeccionamiento del contrato y encontrándose vigente la nueva norma; no se trataría de una situación agotada o concluida a la que se aplique la ley anterior, sino de una situación in fieri, en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación (A. Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal Culzoni, pág. 157/8; C. Armella, “El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, en Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 –abril–; E. D. Otero, Código Civil y Comercial. Comentado, Dir. Rivera – Medina, t. IV, pág. 675/6).

Lo expuesto hasta aquí permite descartar el primer agravio de los recurrentes A. cuando afirman que el sentenciante aplicó retroactivamente una norma. La solución del juez de grado, en rigor, no tiene fundamento en la aplicación retroactiva de la nueva ley, sino en su aplicación inmediata a los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas, es decir, los que se producen después de la entrada en vigor de la nueva ley.

En efecto, como señala claramente Heredia, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que restan reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la ley nueva no tiene efectos sobre los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos.

Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo” (P. Heredia, El derecho transitorio en materia contractual, en RCCyC 2015 (julio), LL, del 01.07.15).

Tampoco es cierto que esta aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN esté “modificando la relación jurídica del destinatario de la oferta”. Tal como se ha expresado en párrafos anteriores, frente a la oferta de donación el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptarla siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

En este punto es importante destacar que la posesión del inmueble que invocan los Sres. A., aun cuando pudiera haberse producido durante la vigencia del código velezano, no se traduce en la consolidación del derecho que reclaman porque no implica la aceptación tácita de la oferta de donación en los términos de los arts. 1792 y 1795 del código derogado.

Ello así, pues tal solución podría admitirse frente a la donación de una cosa mueble. Para los inmuebles, en cambio, el cuerpo normativo derogado al igual que el vigente son coincidentes en disponer que deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones de bienes inmuebles (art. 1810, Cód. Civil, y art. 1552, CCCN).

De este modo, la forma solemne absoluta es establecida como condición de eficacia y no meramente probatoria, y está relacionada con la conveniencia de asegurar la elaboración y el proceso reflexivo del donante, como la seguridad jurídica en el tráfico de bienes.

Por ello, la escritura en la cual se instrumentó la oferta de donación del inmueble y la posesión denunciada del inmueble son insuficientes para atribuirle a los recurrentes la calidad de donatarios, porque es necesario que la aceptación también sea extendida con esa formalidad específica prescripta por la ley.

Ni siquiera podría encontrar sustento la posición de los Sres. A. mediante la interpretación de la voluntad de la donante como un acto unilateral, en los términos del art. 1800 del CCCN, pues como ya se ha dicho en párrafos anteriores, la oferta de donación tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. La citada oferta no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación.

Más aún, si se tiene en cuenta que la propia voluntad de la causante plasmada en la escritura de oferta de donación dejó establecido que “la presente donación ha de ser aceptada por los donatarios” y que el dominio y propiedad del bien sería adquirido por los donatarios al “aceptar esta oferta”.

Por esta razón, tampoco resulta suficiente argumentar que motivos de justicia y seguridad jurídica imponen respetar la voluntad del causante por el hecho que, quien ofertó lo hizo a sabiendas de que el donatario podría aceptar la oferta aún luego de la muerte del donante. Aunque este último supiera de la eficacia post mortem del acto de liberalidad que realiza, no por ello podrá sostenerse que la oferta garantizaba que la transmisión a título gratuito del bien objeto de esa manifestación se fuera a producir, ya que para ello siempre sería necesario que la aceptación se plasmara como manifestación consolidante del contrato.

Incluso, es razonable que el donante no haya imaginado una eventual modificación legislativa y tampoco tuviera la oportunidad de revertir los términos de su declaración con motivo de su deceso; pero este escenario tampoco justificaría eximirlo del alcance de la nueva normativa. En efecto, aunque no hubiera imaginado tal situación, tampoco podía descartarla si la nueva norma mantiene los mismos principios sobre aplicación temporal de la ley que regían durante la vigencia del código derogado.

A todo lo expuesto, resta agregar que incluso en la hipótesis de admitir que la oferta de donación emitida antes de la vigencia del CCCN, mantiene su eficacia post mortem; para que la donación produzca sus efectos propios, requerirá de la correspondiente aceptación del donatario. En ese orden, dado que la aceptación se verificará temporalmente en el marco de vigencia de la nueva ley, entonces será necesaria la recepción de la aceptación por parte del donante para que el contrato quede perfeccionado (conf. arts. 971, 976 y 978, CCCN). Este hecho resultará imposible por el prefallecimiento del donante, lo que impedirá –en definitiva– el perfeccionamiento del contrato.

Por ello, aunque se forzara la eficacia post mortem de la oferta emitida bajo la vigencia de la ley derogada, nunca se alcanzaría la configuración del negocio causal en el que debe sustentarse el título suficiente para la adquisición del derecho real involucrado.

Por todo lo dicho, entonces, entiendo que la solución del sentenciante de grado sobre la cuestión en disputa ha sido ajustada a derecho y propondré a mis colegas de sala confirmar el rechazo de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por A. y S. A. y la admisión de la demanda de reivindicación articulada por J. M. B.

IV. En otro orden, el Sr. J. M. B. se quejó del rechazo de los daños y perjuicios reclamados junto con la acción reivindicatoria.

Cabe recordar que el magistrado de primera instancia desestimó la indemnización pretendida en el entendimiento que los Sres. A. y S. A. habían comenzado a poseer de buena fe el inmueble en cuestión y el cambio legal analizado les impidió aceptar la promesa de donación.

El CCCN, en su art. 1916, mantuvo la clasificación de posesión legítima e ilegítima del ordenamiento anterior (art. 2355, Cód. Civil), aunque definiendo a primera por interpretación en contrario. Es decir, las relaciones de poder son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Por ejemplo, cuando se tengan sin título, o por un título nulo, o fueron adquiridas por un modo insuficiente para adquirir derechos reales o personales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer o tener la cosa, o no lo tenía para transmitir la posesión o la tenencia.

Con fundamento en las condiciones personales del titular de la relación de poder, se distinguen –además– dos categorías: relación de poder ilegítima de buena fe y relación de poder ilegítima de mala fe.

La buena fe requiere del poseedor la persuasión de la legitimidad de su posesión (art. 2356 del Código Civil), basada en un título, por lo que si éste falta en forma completa no puede hablarse de buena fe. La buena fe exige una convicción sobre legitimidad que no admite dudas (conf. art. 4006 del Código Civil; Salas – Trigo Represas, Código Civil y leyes complementarias anotados, 2ª ed., Depalma, Buenos Aires, 1983, t. II, pág. 599; Highton – Bueres, Código Civil y normas complementarias, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2004, T. 5A, 179; Belluscio – Zannoni, Código Civil y leyes complementarias, Buenos Aires, Astrea, 2009, t. 10, pág. 240, CNCiv. Sala F, del 9.4.86, JA 1986-IV, pág. 711).

No dejo de tener en cuenta que se encuentra a cargo del acreedor o del propietario la prueba de la mala fe del deudor, habida cuenta la presunción de buena fe establecida por el ar. 2362 del Código (Highton – Bueres, Código Civil y normas, 2ª ed., complementarias Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 2 A, pág. 367). Pero, en este caso, no puedo dejar de ponderar las particulares circunstancias que presenta el caso, pues, indudablemente, en el tiempo que transcurrió entre el fallecimiento de la donante (12.11.14) y la entrada en vigencia de la nueva legislación de fondo (01.08.15), los donatarios pudieron haber aceptado la oferta de donación. En ese supuesto, hubiera quedado perfeccionado el contrato de donación y la posesión que detentaban debería juzgarse legítima.

Es claro que este evento no se produjo, es decir, no fue aceptada la oferta de donación antes de la vigencia del nuevo ordenamiento, lo que trajo aparejada la caducidad de la oferta, no por causa imputable al donante o al donatario, ni siquiera por causa de la muerte del donatario porque, como se ha visto, la oferta pudo haber sido aceptada mientras estuvo vigente el código velezano; sino por aplicación inmediata de lo prescripto por el art. 1545, del CCCN.

En este contexto, entiendo que el caso no admite una posición categórica en virtud de la cual pueda sostenerse que la posesión ejercida por los Sres. A. ha sido de buena fe al momento en que la adquirieron. Similares reparos podrían formularse a la posición contraria.

A pesar de lo dicho, la buena fe o mala fe del poseedor se juzga en cada acto de percepción de frutos, y se tiene en cuenta la concreta buena fe del poseedor actual en el momento de la separación de los mismos (art. 1936, CCCN).

Lo distintivo de esta norma es que, siguiendo el criterio clásico, en cuanto los frutos, la buena fe o la mala fe no se juzga al principio de la relación posesoria sino al momento de la percepción.

De este modo, a partir de la citación a juicio, el poseedor se encontrará en una situación especial y en un estado de zozobra respecto de la calificación de su vinculación con la cosa, que lo obligará, respecto de esta, a conducirse con suma diligencia, pues si resulta vencido, deberá, respecto de los frutos, “restituir los percibidos y lo que por su culpa deja de percibir” (art. 1935, CCCN), y responderá “de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución” (art. 1936, CCCN).

En el caso, ha quedado debidamente acreditado que los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria se han negado a entregar el inmueble, resistiendo la demanda incoada en su contra.

Así las cosas, la falta de restitución y el mantenimiento de la posesión sin contar con derecho para hacerlo constituyen un obrar antijurídico atribuible a la accionada que, además, genera al demandante perjuicio cierto derivado de la privación de su uso y que, como contrapartida, se erige en un beneficio incausado para el deudor (CNCiv., Sala C, “Rybnik, I. y otros c/ Bonifacio Uno S.A. s/ reivindicación” –expte. n° 106.267/2007–, del 17.05.16).

Por lo tanto, los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria deberán indemnizar al actor por los frutos civiles que hubiera podido percibir del inmueble, los que en el caso están representados por el valor locativo que ha dejado de ingresar al patrimonio del titular del dominio y habrán de computarse desde que fuera requerida la restitución a través de la notificación del traslado de la demanda (14.09.18).

El Sr. B. reclamó una indemnización por lucro cesante, toda vez que no ha podido disponer del bien. Tradujo ese perjuicio en el valor locativo de la propiedad.

Considero que no se trata en este proceso de poner precio a una ocupación exclusiva sino de medir el daño económico (patrimonial) del titular registral, que no puede usar su propiedad. Por tanto, calcularlo a través de una estimación del “valor locativo” supuestamente perdido es sólo una de las posibles formas, modelo o hipótesis de trabajo que no siempre se adecua a la realidad.

La indemnización por lucro cesante debe reflejar ganancias reales y posibles, dejadas de percibir durante el período de indisponibilidad de la cosa. Como todo daño, para ser indemnizable, debe ser cierto. La cuantificación puede deferirse al juez (art. 165 del C. Procesal) con o sin asesoramiento técnico. Pero es carga de quien reclama el resarcimiento acreditar la certeza del perjuicio.

Tampoco es ajeno al criterio del judicante lo que “acostumbra suceder, según el curso normal y ordinario de las cosas” (art. 901 del Código Civil; art. 1727 del CCCN). Es el principio de normalidad.

Sobre estos parámetros, tomando como referencia lo dictaminado por la martillera designada en los autos sobre reivindicación en fecha 09.03.22 (v. aquí) –sin cuestionamiento alguno de las partes–; y teniendo en cuenta además que lo que se indemniza es una “chance”, dado que los inmuebles destinados a alquiler no siempre se hallan locados continuamente, como así también que su mantenimiento tiene un costo; en uso de las facultades conferidas al suscripto por el 165 del CPCC, propongo conceder por este concepto la suma de $10.000 mensuales por los períodos correspondientes al año 2018, la de $15.000 mensuales los del año 2019, la de $20.000 mensuales para el año 2020 y la de $35.000 mensuales desde el 01.01.21 y hasta la efectiva devolución del inmueble, con más sus intereses, que serán calculados del modo dispuesto en el considerando.

V. Finalmente, con relación al daño moral reclamado por el reivindicante, debe tenerse presente que este perjuicio se produce cuando se lesionan afecciones legítimas de una persona o cuando se ocasionan daños que se traducen en padecimientos físicos o que hayan perturbado la tranquilidad y el ritmo normal de vida (conf. CNCiv., Sala E, ED 42-311; íd., Sala F, ED 100-309).

En la reparación del daño moral no domina la idea de una pena para el responsable, sino la de compensar de alguna manera el daño causado a la víctima. En atención al modo en el que fue solicitado, carente de toda fundamentación y dado que de la prueba rendida no puede siquiera presumirse su existencia –aunque no se desconocen las molestias que pueden haberse padecido por esta cuestión–; no considero que se encuentre configurado en la especie un agravio moral en el accionante que sirva de sustento para acceder a lo peticionado.

En consecuencia, propongo al acuerdo modificar sobre este aspecto la sentencia de grado y admitir la pretensión resarcitoria únicamente por los conceptos indicados precedentemente.

Propongo entonces que los intereses se devenguen respecto del canon locativo desde cada vencimiento mensual y hasta su efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina de acuerdo a la doctrina plenaria sentada en los autos “Samudio de Martínez, Ladislao c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios” del 20/04/2009.

VI. Por último, cabe señalar que los agravios de los A. y S. A. por el modo en que han sido impuestas las costas en el expediente sobre acción reivindicatoria han perdido virtualidad, en función de la admisión parcial de los agravios de la contraria.

De cualquier modo, no es ocioso recordar que, la solución adecuada, a los efectos de la imposición de las costas, es aquélla que consulta el resultado final del pleito, es decir, si las partes obtienen o no lo que reclamaban. En consecuencia, el rechazo de uno o más de los argumentos invocados no importa el rechazo parcial de la acción deducida, cuando por el resultado final se ve que el actor ha obtenido en la sentencia lo que pretendía sustancialmente en la demanda.

No son los argumentos los que acarrean las costas, sino el litigio en general, de acuerdo a las concretas pretensiones deducidas.

Por ello, la estimación de la demanda determina el vencimiento, aunque la misma fuese admitida por uno solo de los varios argumentos hechos valer por el actor.

VII. En síntesis, por las razones expuestas, y si mi voto fuera compartido, propongo a mis colegas modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente; confirmándola en todo lo demás que decide y fue materia de agravios.

Asimismo, propongo que las costas de Alzada sean impuestas a los Sres. A. y S. A., por resultar sustancialmente vencidos (art. 68 primera parte del Código Procesal).

Así voto.

El Dr. Díaz Solimine adhiere al voto que antecede por análogas razones.

El Dr. Converset no participa del Acuerdo por encontrarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente. 2) Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue materia de agravios. 3) Imponer las costas de Alzada a los Sres. A. y S. A. 4) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese a las partes, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, cumplido ello, vuelvan las actuaciones a despacho a los fines de tratar los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios de primera instancia y establecer los emolumentos correspondientes a la labor de alzada. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).

C., F. c. E., J. P. s/ ordinario

En Buenos Aires a los 14 días del mes de septiembre de dos mil veintidós, reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “C., F. CONTRA E., J. P. SOBRE ORDINARIO”, EXPTE. CIV 41507/2019; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctora Tevez, Doctor Barreiro y Doctor Lucchelli.

Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 7 de diciembre de 2021?

La Sra. Juez de Cámara Dra. Alejandra N. Tevez dice:

I. Antecedentes de la causa

a.1. F. C. (en adelante, “C.”) demando a J. P. E. (en adelante, “E.”), por daños y perjuicios que estimó en u$s 12.000 y $ 150.000, intereses y costas.

Explicó que el 22.11.2017 suscribió una reserva ad referendum para la adquisición de un departamento, entregando al accionado en su condición de corredor inmobiliario la suma de u$s 6.000.

Destacó que su intención era habitarlo, razón por la cual, si bien cuando lo visitó observó que se encontraba ocupado por un inquilino, el accionado se comprometió a que sería entregado deshabitado y así quedó asentado en el instrumento de reserva. Señaló también que ello era condición del Banco de la Nación Argentina para el otorgamiento de un crédito hipotecario que gestionó y le fue otorgado.

Continuó relatando que 48 hs antes de proceder a la escrituración el inmueble continuaba habitado, motivo por el cual la operación no pudo llevarse a cabo. Atribuyó responsabilidad al corredor inmobiliario ante el incumplimiento en la condición de entregarlo libre de ocupantes.

Reclamó la restitución de los u$s 6.000 dejados como reserva, con más otra suma equivalente (CCyCN 1079) y señaló que el corredor inmobiliario, por resultar responsable de la frustración de la operación, perdió el derecho a percibir su comisión.

Indicó también que si bien su reserva fue efectuada ad referendum, nunca le fue comunicada fehacientemente la aceptación por parte del propietario ni consta en el documento de reserva, razón por la cual el demandado carece de justificación alguna para retener las sumas entregadas.

Transcribió el intercambio epistolar y correos electrónicos cursados con la contraparte, fundó en derecho su reclamo, ofreció prueba en sustento de su postura y cuantificó los rubros reclamados del siguiente modo: i) daño material, u$s 12.000; y ii) daño moral y psicológico, $150.000.

b. En 2.10.2019 se tuvo por extemporánea la contestación de demanda presentada por E., resolución que fue confirmada por esta Sala F el 19.12.2019.

c. A fs. 284 se pusieron los autos para alegar y tal derecho fue ejercido por la actora en fs. 286/291 y por la demandada en fs. 292/295.

II. La sentencia de primera instancia

a. El a quo dictó sentencia el 7.12.2021. Admitió parcialmente la demanda y condenó a J. P. E. a pagar a F. C. U$S 6.000 como devolución de reserva y $ 75.000 por resarcimiento del daño moral, con más los intereses, y procedió a regular honorarios.

b. Para así decidir en primer orden ponderó que la falta de contestación de demanda permite tener por ciertos los hechos pertinentes y lícitos afirmados por la parte actora como fundamento de su pretensión; valorando para ello las demás circunstancias de la causa (arts. 356 inc.1 y cc. CPCCN).

En tal inteligencia, tuvo por auténtica la documentación acompañada –particularmente la “reserva de compra”– y también los hechos afirmados por la accionante.

c. De otro lado el primer sentenciante observó que la oferta de reserva efectuada ad referendum no luce aceptada por el propietario y ello fue afirmado por la actora en su demanda, razón por la cual juzgó que la pretendida aceptación del contrato invocada por el demandado en su alegato careció de andamiaje probatorio, siendo insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.

Asimismo, dada la falta de contestación de demanda y cuanto emerge de los correos electrónicos, halló demostrado que E. incumplió con la condición de contar con el inmueble desocupado, tornándolo inadecuado para el fin previsto, esto es, que la actora pudiera habitarlo.

Concluyó que el corredor retuvo injustificadamente los fondos correspondientes a la reserva y ofreció mediar en la adquisición de un bien “libre de ocupantes” cuando no era así, comprometiendo su responsabilidad.

d. Se abocó luego a los rubros indemnizatorios reclamados y admitió la devolución de los u$s 6.000 entregados por la reserva, dada la falta de acreditación de la aceptación de la oferta de reserva y de la entrega al vendedor del inmueble. Rechazó que dicha suma deba ser restituida “doblada” dado que fue previsto en el contrato que ello ocurriría en caso de que el vendedor aceptare la oferta y luego éste se arrepintiera, circunstancias que consideró no acontecieron en el caso.

Juzgó procedente también el resarcimiento por daño moral por la suma de $75.000 e impuso las costas al demandado.

III. Los recursos

Contra dicho pronunciamiento interpusieron apelación ambas partes en fs. 305 y fs. 301 y fueron concedidos a fs. 306 y fs. 302 respectivamente.

Los incontestados agravios de C. corren en fs. 324/332, mientras que los de E. lucen a fs. 314/322 y merecieron respuesta en fs. 334/340.

En fs. 342 se llamaron los autos para dictar sentencia en el orden establecido en el sorteo practicado en fs. 343 (Cpr. 268).

IV. Los agravios

La parte actora invocó en sus agravios que: i) contrariamente a lo juzgado en el grado, la reserva fue aceptada por el vendedor, ii) ante la falta de contestación de demanda, debió admitirse la pretensión en su integridad, iii) corresponde la devolución doblada de la reserva, iv) debe elevarse el monto admitido por daño moral, y v) la sentencia incurre en arbitrariedad.

De su lado el demandado postuló en su recurso que: i) el vendedor había aceptado la reserva, ii) en su condición de intermediario no resulta legitimado pasivo para ser demandado, iii) no desatendió ninguna de sus obligaciones, iv) resulta improcedente la admisión del daño moral, y v) la accionante incumplió previamente con su obligación incurriendo en mora.

V. La solución

a. Aclaración preliminar

Diré, liminarmente, que el análisis de los agravios esbozados por los quejosos no seguirá necesariamente el método expositivo por ellos adoptado; y que no atenderé todos los planteos recursivos, sino sólo aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto en la causa (conf. CSJN, “Altamirano, Ramón c/ Comisión Nac. de Energía Atómica”, del 13.11.86; ídem, “Soñes, Raúl c/ Adm. Nacional de Aduanas”, del 12.02.87; bis ídem, “Pons, María y otro” del 6.10.87; ter ídem, “Stancato, Caramelo”, del 15.9.89; y Fallos 221: 37, 222: 186, 226: 474, 228: 279, 233: 47, 234: 250, 243: 563, 247: 202, 310: 1162; entre otros).

Así porque los magistrados no están obligados a seguir a las partes en cada una de las argumentaciones, ni a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas a la causa, sino solo aquellas estimadas conducentes para fundar sus conclusiones (CSJN, Fallos: 272: 225; 274: 113; 276: 132; 200: 320; esta Sala, mi voto, in re, “Bocci Jorge Humberto c/ Inmobiliaria Prisa S.A. s/ ordinario” del 10/10/19, entre muchos otros).

b. Aceptación de la reserva

Recuerdo que ambos litigantes se alzaron contra la conclusión a la que arribó el a quo en punto a que no se habría producido efectivamente la aceptación de la reserva por parte del vendedor.

Para decidir en tal sentido ponderó el sentenciante de grado que así lo sostuvo la accionante al demandar, no surgía de las constancias de la causa la aceptación, el apartado destinado a tal fin en el instrumento de reserva lucía sin completar y firmar por la parte vendedora y ello tampoco fue acreditado por el demandado. Juzgó además que resultaba insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.

Disiento en este punto con cuanto fuera decidido en el grado, aspecto sobre el cual seguidamente me explayaré. No obstante, me permito aclarar que esta discrepancia no me llevará a modificar el sentido y alcance de la condena de restitución de las sumas entregadas por la actora en concepto de reserva sin doblar.

Paso de seguido a fundar mi anticipada conclusión.

Resulta cierto que en el instrumento de “Reserva de Compra” que fuera aportado por la actora –cuya autenticidad ha quedado debidamente acreditada ante la falta de desconocimiento, producto de la incontestación de demanda– luce sin completar ni firmar el apartado destinado a plasmar la aceptación del vendedor (ver documento, pág. 1 y pág. 2).

Sin embargo, la carencia de la expresa aceptación, en el caso, resulta suplida por la conducta desplegada por las partes a lo largo de todo el tiempo en el que se sucedieron las negociaciones hasta la proximidad de la fecha de otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y constitución de mutuo con garantía hipotecaria.

Me explico. En primer orden observo que la oferta de reserva de la actora ad refendum se efectuó el 22.11.2017 (ver documento, pág. 1 y pág. 2) y que se formuló por un plazo de 5 días corridos, razón por la cual, de no haber sido aceptada, C. se encontraba habilitada a partir del 27.11.2017 a exigir la restitución de los u$s 6.000 entregados en dicho acto. Sin embargo, no solo no procedió a reclamar el reembolso, sino que, antes bien, avanzó con los trámites inherentes al otorgamiento de la escritura de compra-venta.

En efecto, fue invocado por la actora en su demanda y no se halla controvertido que se estableció como fecha de escrituración el 23.5.2018.

Y en función de lo que emerge de los correos electrónicos –cuya autenticidad fue corroborada por la inimpugnada ampliación del informe pericial informático– la conducta de los litigantes se ajustaba a un negocio propio de aquél que resultó aceptado por la parte vendedora y se encaminaba a su ejecución.

Señalo a tal fin:

(i) El correo del 9.3.2018 enviado por el demandado a la actora cuyo asunto reza “Escritura simultánea” en el que reenvió un mail de cierta escribana donde se da cuenta de que se pidieron todos los certificados, salvo dominio e inhibición, a la espera de una fecha para escriturar.

(ii) El correo del 10.3.2018 en el cual la actora responde que se comunicó con ella la escribana.

(iii) Los correos del 12, 13, 14 y 15 de marzo de 2018 en los cuales la actora, además de solicitar ciertas medidas del inmueble, indagaba sobre los avances en la búsqueda de un nuevo departamento por parte del ocupante.

Así entonces, todo el tiempo corrido desde la realización de la reserva, el 22.11.2017, hasta la frustración del acto de escrituración 48 hs. antes de su otorgamiento, el 21.5.2018 –esto es, durante cuatro meses y medio– y la actividad desplegada tanto por la compradora como por el corredor intermediario, permiten dar razón a ambos recurrentes en punto a que la parte vendedora había aceptado la propuesta.

Refuerza esta conclusión el hecho de que el Banco de la Nación Argentina informó que acordó con la actora en fecha 12.5.2018 el otorgamiento de préstamo hipotecario por $2.770.000 por un plazo de 360 cuotas y con fecha 18.5.2018, a pedido de la titular interesada, se amplió el monto del mismo a $2.984.000 –tan solo 5 días antes de la fecha de escrituración–, préstamo este que finalmente no se concretó debido a que las partes no se presentaron a escriturar (v. informe del BNA, pág. 40).

Por último, la aceptación del vendedor queda también corroborada por el contenido de las cartas documento cursadas entre los litigantes en las cuales se achacan recíprocamente la culpa en el incumplimiento de la escrituración (v. CD de fecha 11.6.2018, 18.6.2018 y 26.6.2018).

No paso por alto las labores previas que usualmente deben llevarse a cabo para el otorgamiento de una escritura traslativa del dominio de un inmueble y la constitución de un mutuo hipotecario, y el hecho de que necesariamente debe contarse con la colaboración del titular registral. Ello en la medida que es de público y notorio que el vendedor debe entregar al escribano interviniente toda la documentación de rigor obrante en su poder para proceder al estudio de títulos, además de que el profesional habrá de proceder a la traba de la matrícula y preparación del borrador de la escritura. Y, en el caso bajo examen hay consenso, como dije, en punto a que el negocio se frustró cuando faltaban tan sólo dos días para la firma, lo que permite conjeturar que la parte vendedora había puesto a disposición de la escribana interviniente la documentación necesaria para llevar a cabo el acto escritural, conducta propia de quien aceptó la oferta de reserva de su cocontratante.

Todas las conductas antedichas resultan encuadrables en aquellas previstas en el art. 262 del CCyCN, norma que dispone: “Manifestación de la voluntad. Los actos pueden exteriorizarse oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material”, a la vez que el art. 979 del mismo cuerpo establece que “Toda declaración o acto del destinatario que revela conformidad con la oferta constituye aceptación”.

Sobre el punto, se tiene dicho que, como se aplica el principio de libertad de forma (arts. 284, 958, y en el iter negocial de los contratos por adhesión, art. 990), no hay óbice para que –al menos en la generalidad de los contratos, aunque no en todos– la aceptación se manifieste en forma tácita (art. 264), expresión cuya mejor explicación se halla en el derogado art. 1146 del Código de Vélez Sarsfield “si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta” (conf. Luis FP Leiva Fernández, en “Código Civil Y Comercial Comentado. Tratado Exegético” 3ª edición, dirigida por Jorge H. Alterini, pág. 130, ed. Thomson Reuters-La Ley, Buenos Aires, 2019).

Las consideraciones hasta aquí apuntadas me persuaden –tal como lo anticipara– de que, contrariamente a cuanto fuera juzgado en el grado, la reserva de compra ad refendum devino aceptada por el vendedor, aun cuando no se hubiera dejado constancia expresa y por escrito de tal circunstancia en instrumento alguno.

Y, a todo evento, he de agregar que la expresión volcada por la actora en su demanda relacionada con la falta de comunicación formal de la aceptación de la oferta, no implica lisa y llanamente que la aceptación nunca ocurrió.

Una detenida lectura del escrito troncal permite observar que dicha mención fue plasmada de modo subsidiario para el caso de que “inverosímilmente esta demanda no triunfe en su pretensión”, argumentando entonces que “si la oferta de compra nunca fue aceptada entonces la reserva sería cuanto menos, incausada, por lo tanto también en este supuesto corresponde la restitución de las referidas sumas entregadas” (v. pág. 5 de demanda).

De ahí que, en base a todo lo expuesto, juzgo que la oferta de compra ad refendum de la actora devino aceptada por la parte vendedora, tal lo invocado por ambos litigantes en sus recursos.

c. Incumplimiento del corredor inmobiliario

c.1. E. se alzó además contra la condena dictada en su contra y que fuera estructurada sobre la base de dos premisas: (i) la retención injustificada de los fondos correspondientes a la reserva, y (ii) la intermediación en la compra-venta de un inmueble libre de ocupantes cuando no se cumplía dicho recaudo, circunstancia que comprometía su responsabilidad (CCyCN: 1347).

Postuló en el recurso la falta de legitimación para ser demandado al no ser parte en la relación jurídica sustancial entablada entre la actora y la parte vendedora, por resultar un mero intermediario.

Señaló además que el importe entregado de u$s 6.000 estaba en manos del propietario, en su calidad de vendedor, tal lo estipulado en el documento de reserva.

Argumentó finalmente que C. tenía conocimiento de que el inmueble se encontraba ocupado por un locatario con contrato vigente por un año más y que, en todo caso, la hipotética inobservancia en que podría haber incurrido el vendedor y/o la falta de desocupación en término por un tercero inquilino, no implica incumplimiento alguno atribuible a su parte.

c.2. Principiaré el tratamiento de las quejas reseñando, como hiciera a través de cierto aporte doctrinario en el que colaboré, que en el desarrollo de la actividad que le es encomendada, el corredor promueve la conclusión de contratos y, a tal fin, se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda. No es él quien celebra el negocio jurídico a nombre de las partes, sino que son éstas quienes directamente lo perfeccionan con su intervención. Así, la nota distintiva del corretaje está constituida por el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados. La obligación nuclear del corredor constituye una prestación profesional: mediar en la negociación o conclusión de uno o varios negocios. En el marco de esa función de intermediación tiene además determinados deberes secundarios de conducta, que el CCyCN enumera en el art. 1347. De acuerdo con esta norma, el corredor debe, entre otras cuestiones: proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a los contratantes, así como comunicar a aquellos todas las circunstancias que conozca y que puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio (ver in extenso: Tevez, Alejandra Noemí, en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, comentarios a los art. 1345 a 1355, tomo III, pág. 915 a 935, obra dirigida por el Dr. José María Curá, ed. La Ley, Buenos Aires, 2015).

c.3. Aplicando tales conceptos al caso bajo examen, advierto, por un lado, que aún cuando el inmueble que el defendido ofreciera en venta se encontraba ocupado por un locatario –difiriendo de cuanto fuera establecido en el documento de reserva– ello no implica que hubiera aquél incumplido con sus obligaciones como corredor. No obstante, lo anterior no desvirtúa aquello que fuera juzgado en el grado en punto a que de todos modos retuvo injustificadamente la suma entregada por la actora; es por esta razón que la condena dictada en su contra habrá de mantenerse.

Me explico. No se encuentra controvertido que el inmueble objeto de negocio se hallaba ocupado por un inquilino al tiempo en que C. se interesó en la operatoria, y que esa ocupación se mantuvo durante todo el lapso en que se llevaron a cabo los preparativos para arribar a la firma de la escritura de compra-venta.

Sin embargo, esta circunstancia, en mi parecer, no conlleva a considerar que el corredor transgrediera los establecido en el art. 1347 del CCyCN.

En efecto. A partir de los elementos aportados al proceso, resulta patente que C. lo visitó por primera vez estando ocupado y siguió atentamente la situación del locatario y su comprometida reubicación hasta la frustración de la compra motivada en su permanencia en el inmueble.

Me persuade de ello, por un lado, cuanto expresara la actora en su demanda, donde refirió que “al realizar una visita al inmueble… tomó conocimiento que había una persona llamada “s.” morando en el mismo, que estaba en vías de mudarse pero que, en una clara muestra de continuar adelante con la operación de compraventa, de acuerdo con lo manifestado por el demandado y con lo que éste último se comprometió, este morador desocuparía el inmueble en cuestión en el mes de marzo de 2018” (sic, ver pág. 11 de demanda).

Y, de otro, me convence el contenido de los correos electrónicos que aportara con la demanda antes apuntados, en los que se refirió al estado de ocupación y al avance de la mudanza.

Es así que el 13.3.2018 la actora escribió, en clara referencia al ocupante: “quiero saber si dejará las luces y cortinas y cuánto me cobra por las mismas; así como saber si consiguió departamento”; recibiendo como respuesta de la inmobiliaria el 14.3.2018 que “Se retrasó con la mudanza porque está con problemas laborales, en cuanto lo resuelva va a seguir ocupándose. El tema de las luces y cortinas le vamos a avisar y te vamos a pasar el contacto directo para que arreglen entre ustedes”.

En el siguiente correo aportado C. escribió: “Hola I., aguardo medidas y contacto. Por otro lado no conviene que concurra al banco a presionar por la escritura cuando S. no consiguió lugar (aunque mucha garra no le puso, hace 3 1/2 meses que lo sabe). Puedo aguardar hasta fines de marzo principios de abril, para mudarme”.

El conocimiento del estado de ocupación resulta ratificado también con la declaración testimonial de A. L. G. M. quien sostuvo que “en el momento que nosotras hicimos la visita había un inquilino, yo le pregunté si se iba a ir y dijo que sí, que no había problema y que iba a arreglar eso con la inmobiliaria, estaba el de la inmobiliaria en ese momento y dijo que sí, que de eso se iban a ocupar ellos” (sic, v. respuesta 10º).

En el mismo sentido depuso C. M. D. quien expresó “Recuerdo haber visto mails donde la Sra. C. me compartió algún Whatsapp que dpto elegido estaba habitado por una persona que se había comprometido a irse, creo que era alguien que debía irse” (v. respuesta 10º).

Ante este cuadro de situación, dable es inferir, de un lado, que más allá de cuanto se plasmara en la Reserva de Compra, el inmueble en todo momento se encontró locado, circunstancia que no resultaba ajena a la actora desde que lo advirtió desde su primera visita, y, ello no obstante, procedió a realizar una oferta de compra. Y, de otro lado, resulta evidente que todos los intervinientes en la operación esperaban que el inquilino, quien contaba con contrato vigente, desocupara el inmueble antes de la fecha de escrituración.

El incumplimiento de esta última condición –que conllevó a la frustración de la operación– no puede ser enrostrado al corredor. Así pues, en definitiva, era la parte vendedora quien había asumido el compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes al aceptar tácitamente la oferta que incluía tal previsión.

La permanencia del estado de ocupación hasta la víspera de la fecha de escrituración y constitución de mutuo hipotecario fue lo que en definitiva llevó a C. a considerar incumplida la exigencia de que le sea entregado “libre de objetos y ocupantes”. Así porque, si bien la situación no le resultaba desconocida, como dije, contaba con la expectativa de que se resolviera de acuerdo a sus intereses en tiempo oportuno.

Esto es en definitiva lo que llevó al fracaso del negocio en el que intervino el corredor; pero, insisto, en mi parecer ello no resulta atribuible al profesional demandado.

En este punto me permito recordar que el corredor no es parte del negocio que llevan adelante las partes; como antes señalé, el rol que asume es el de acercarlas y mediar entre ellas para que concluya satisfactoriamente.

Es que se pueden distinguir precisamente dos actos jurídicos bien definidos y de distinta naturaleza: (i) el contrato de corretaje entre el corredor y comitente, que tiene por finalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes; y (ii) el contrato principal, que se lleva a cabo entre aquellas partes que el comitente ha conseguido acercar, respecto del cual el corredor resulta ajeno.

También hay que distinguir, pero ahora respecto exclusivamente de la relación de corretaje, dos tiempos distintos que ella tiene. En efecto, en un primer estadio el comitente encarga al corredor su actividad mediadora, de cooperación, para realizar un contrato determinado. Y luego, localizada la otra parte, el corredor transmite la propuesta; sólo si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente, naciendo allí el segundo estadio de la relación de corretaje, del cual surge el derecho del corredor a cobrar su comisión (conf. Jorge H. Alterini “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3º edición, tomo III, pág. 745, ed. La Ley, Buenos Aires).

Lo anterior permite razonar que el vínculo obligacional –que contemplaba la entrega del inmueble libre de objetos y ocupantes– no resultaba exigible al corredor, en tanto su rol era el de intermediar y acercar a las partes.

De allí que, en síntesis, no hubo un incumplimiento en las obligaciones establecidas en el art. 1347 del CCyCN.

Agrego que la circunstancia de que no se hubiera accionado contra la parte vendedora ni tampoco fuera citada a juicio como tercera me impide formular cualquier tipo de consideración sobre la conducta desplegada en el contrato y su eventual cumplimiento/incumplimiento del compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes.

Llegada a este punto he de resaltar que se encuentra suficientemente demostrado por medio de las declaraciones testimoniales y los correos electrónicos que C. adquiriría el inmueble con la clara intención de habitarlo.

Recuérdese que de los correos electrónicos antes referidos se desprende que aquélla indagaba sobre el avance de la mudanza del ocupante; y obsérvese además que los inimpugnados testimonios brindados por los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V. son contestes en punto a que la demandante se encontraba alquilando un departamento y su intención era adquirir uno propio a través de un crédito hipotecario.

c.4. Lo hasta aquí dicho no desmerece cuanto fuera juzgado en el grado en punto a que el accionado retuvo injustificadamente las sumas que recibiera en concepto de reserva.

Es que si bien el documento “Reserva de Compra” contiene una cláusula denominada “Autorización” que establece que “Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autoriza al corredor a entregar la presente reserva al vendedor, debiendo integrarse la diferencia del precio de la operación”, lo cierto es que no se encuentra acreditado el cumplimiento de todas las condiciones antedichas.

En efecto. Aun cuando juzgara en párrafos anteriores que hubo aceptación de la reserva por parte del vendedor y que el demandado no resulta responsable por el estado de ocupación del inmueble, lo cierto es que este no aportó al proceso los certificados de dominio e inhibición que debía obtener como condición previa a la entrega de las sumas recibidas a la parte vendedora.

Por otro lado –y esto resulta dirimente– tampoco se encuentra acreditada documentalmente la transmisión de los u$s 6.000 al titular del inmueble objeto de compra-venta, ni tampoco se propuso su citación en los términos del Cpr. 94 para que eventualmente la sentencia dictada lo alcanzara como a los litigantes principales (Cpr. 96).

Todo lo cual torna desestimable la queja dirigida a resistir la juzgada condena de retención indebida de las sumas que recibiera de la actora.

c.5. Subsidiariamente la parte demandada argumentó que la actora incurrió en mora frente a la parte vendedora dado que no abonó la suma de u$s 20.000 en concepto de seña, como se encontraba contractualmente previsto en la “Reserva de Compra”.

Postuló entonces que de acuerdo a lo establecido en el art. 1031 del CCyCN, esta excepción de incumplimiento contractual impedía a la actora reclamar, tanto a su parte como al titular del inmueble, la desocupación.

Observo que la defensa ensayada en esta oportunidad deviene improponible. Ello así en la medida en que el cauce procesal adecuado para oponer defensas o excepciones al progreso de la acción –como lo es una excepción de incumplimiento– era la contestación de demanda, acto procesal este cuyo ejercicio fue declarado extemporáneo por resoluciones del 2.10.2019 y 19.12.2019.

Cabe aclarar que, ante la falta de contestación de demanda o declaración de extemporaneidad, como ocurrió en el trámite de la causa, el proceso continúa su curso sin que quepa retrotraer etapas precluidas ni tampoco pueda la defendida volcar argumentos u oponer defensas propias de una etapa superada.

Es así que por vía de apelación no resultan atendibles la introducción de argumentos defensivos que debieron plasmarse en la oportunidad establecida en el Cpr. 356. Un razonamiento diverso importaría tanto como desnaturalizar las reglas del debido proceso, dando lugar a una suerte de segunda oportunidad de contestar demanda, conculcándose así el derecho de defensa de la accionante.

Por lo antes dicho, el argumento introducido no puede ser examinado en esta instancia en tanto no ha sido objeto de planteo y posterior análisis por parte del a quo (arg. art. 277 Cpr.).

Repárese sobre el particular que no se trata aquí de un supuesto en que el primer sentenciante omitió examinar argumentos introducidos oportunamente por la defendida, caso en el cual cabría a la Alzada intervenir a través el recurso de apelación correspondiente (Cpr. 278).

d. Restitución de sumas entregadas por reserva

d.1. De seguido me abocaré al examen de los agravios planteados por la accionante contra la condena que, si bien dispuso la devolución de los u$s 6.000, rechazó que tal suma deba restituirse duplicada.

Argumentó en sus quejas que la restitución de la seña doblada tiene sustento en el documento de “Reserva de Compra”, en el cual se cita el art. 1059 del CCyCN, los usos y costumbres y el art. 36, inc. e, de la ley 20.266.

Los agravios resultan desestimables.

En primer orden señalo que en el documento de reserva fue establecido que “Una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora, si la compradora se arrepiente la vendedora deberá reintegra las sumas recibidas más otro tanto igual, el cual tendrá un plazo de 48 hs. (art. 1059, C. Civ. y Com.)”.

De su lectura dable es advertir que la obligación de restituir la suma doblada recae en cabeza de la parte vendedora, una vez que aceptara la oferta de la actora, mas no compromete al corredor inmobiliario.

Por otro lado, si bien dicha cláusula por los usos y costumbres resulta habitual para este tipo de contratos, como quedó dicho, opera entre comprador y vendedor, dado que el corredor resulta ser un mero intermediario entre los contratantes.

Es que la propia figura del corredor importa que en ejercicio de sus funciones ponga en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas (art. 34, inc. a de ley 20.266) o tener relación de dependencia o representación (art. 1345 del CCyCN).

Tanto es ello así que el propio documento previó en la cláusula denominada “Autorización” antes apuntada que, una vez aceptada la oferta por la parte vendedora y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autorizaba al corredor a entregar la reserva al vendedor.

Vale decir, el corredor resulta ser cuanto menos un depositario del dinero de la reserva, el cual, una vez cumplidas las condiciones previstas en el contrato debía ser entregado a la parte vendedora –más allá de que ello en el caso no ocurrió– sin que pueda acontecer el supuesto de arrepentimiento por parte de dicho corredor en la medida en que no resulta parte de la operatoria.

Es que, como quedó dicho, el rol que asume el corredor es el de intermediar entre las partes, pero no resulta parte en el contrato de compra-venta. Se trata de una obligación de medios y no de resultado, como sería la efectiva realización del negocio pretendido por el comitente. Ahora bien, no debe confundirse la naturaleza de su obligación con el requisito de efectiva celebración del negocio (conf. Alterini, ob. op. citada, pág. 744).

De otro lado, más allá de que al tiempo en que se sucedieron los hechos el art. 36, inc. e, de la ley 20.266 invocado por la recurrente se encontraba derogado por el art. 3, inc. c de la ley 26.994, lo cierto es que el incumplimiento del corredor a sus obligaciones lo hace eventualmente responsable por los daños generados en consecuencia, como lo es, de un lado, la restitución de la suma retenida indebidamente y, por otro, de los daños moratorios que en el caso están representados por los intereses generados a consecuencia de la indisposición de las sumas, junto al daño causado en la órbita extrapatrimonial –lo cual abordaré más adelante–.

d.2. Por último, he de señalar que contrariamente a lo invocado por la actora en su recurso, la falta de contestación de demanda no importa admitir derechamente la integridad de las pretensiones.

La incontestación de demanda por el accionado produce el efecto que dispone el Cpr 356.1, pero la misma no es suficiente para que el juez admita la verdad de los hechos alegados por la actora. Así pues, la sentencia debe pronunciarse según el mérito de la causa debiendo verificarse los hechos. Solo produce una presunción favorable a la pretensión del accionante, que debe ser ratificada o robustecida mediante la correspondiente prueba (conf. Sala B, “Milan de Portela, Olga c/ Milan, Guillermo s/ ord.”, del 13.4.92; íd. Sala A “The Chase Manhattan Bank NA c/ Álvarez, Hernán s/ ord”, del 28/02/95).

Lo anterior permite razonar que aún cuando no opuso defensas, excepciones ni ofreció pruebas de modo tempestivo, de ello no se deriva que se le pueda imponer el cumplimiento de una cláusula contractual, como lo es la restitución “doblada”, cuando no asumió tal compromiso.

e. Daño moral

e.1. Por otro lado ambos contendientes se quejaron del reconocimiento del daño moral fijado en $75.000, con más sus intereses.

Mientras los agravios de la parte actora se circunscribieron al monto reconocido, los de la demandada se dirigieron a rechazar su procedencia argumentando que no incurrió en conducta antijurídica.

e.2. Tengo dicho en numerosos precedentes en supuestos de incumplimiento contractual, que el daño moral es un perjuicio que aprehende el orden jurídico. Y es así en la medida en que lesiona los bienes más preciados de la persona humana, al alterar el equilibrio de espíritu, la paz, la tranquilidad, la privacidad.

Toda persona vive en estado de equilibrio espiritual y tiene derecho a permanecer en ese estado; las alteraciones anímicamente perjudiciales deben ser resarcidas (v. mi voto in re “Oriti, Lorenzo Carlos c/ Volkswagen Argentina S.A. y otro s/ ordinario”, del 01/03/11).

Esa modificación disvaliosa del espíritu –como claramente se hubiera definido, v. Pizzaro, Daniel en “Reflexiones en torno al daño moral y su reparación”, JA del 17.09.86– no corresponde identificarla exclusivamente con el dolor, porque pueden suceder, como resultas de la interferencia antijurídica, otras conmociones espirituales: la preocupación intensa, angustia, aflicciones, la aguda irritación vivencial y otras alteraciones que, por su grado, hieren razonablemente el equilibrio referido (conf. Mosset Iturraspe, Jorge, “Responsabilidad por Daños”, t. V, Ed. Rubinzal-Culzoni, 1999, págs. 53/4).

Por otro lado, cuando el daño moral tiene origen contractual, debe ser apreciado con criterio estricto, desde que generalmente en ese ámbito de interacción humana sólo se afectan intereses pecuniarios.

En este sentido, corresponde a quien reclama la indemnización la prueba de su existencia, es decir, la acreditación de las circunstancias fácticas susceptibles de llevar al ánimo del juzgador la certidumbre de que la actitud del incumplidor provocó un efectivo menoscabo de su patrimonio moral.

Ello pues, de su mismo concepto se desprende que el mero incumplimiento contractual no basta para admitir su procedencia en los términos de la norma citada (v. mis votos en los autos “Miani Luis Fabio c/ Zurich Argentina Compañía de Seguros S.A. s/ ordinario”, del 12/02/19 y “Marotta Germán Ricardo c/ LG Electronics S.A. s/ ordinario”, del 19/02/19, entre muchos, a los que me remito a fin de evitar alongar en demasía este voto).

El carácter restrictivo que la jurisprudencia asigna a la reparación de esta clase de perjuicio en materia contractual tiende esencialmente a excluir las pretensiones insustanciales, basadas en las simples molestias que pueda ocasionar el incumplimiento del contrato (conf. esta Sala, “Vásquez Gabriel Fernando c/ Cti PCS S.A. s/ ordinario”, del 23/03/10, con cita a Borda, Guillermo A., “La reforma del 1968 al Código Civil”, Ed. Perrot, Bs. As., 1971, pág. 203).

Por otro lado, resulta de difícil o imposible producción la prueba directa de este daño al residir en lo más íntimo de la personalidad. De tal manera, su modo habitual de comprobación quedará ceñido a indicios y presunciones hominis.

Así, a partir de la acreditación por vía directa de un hecho, podrá inducirse indirectamente otro distinto, desconocido, a través de una valoración lógica del juzgador, basada en las reglas de la sana crítica (conf. Pizarro, Ramón Daniel, “Daño moral. Prevención. Reparación. Punición”, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 626/8).

Desde las antedichas perspectivas conceptuales, es perceptible en la especie que el incumplimiento de la demandada pudo aparejar en la actora sinsabor, ansiedad y molestias, que de algún modo trascendieron la normal adversidad que en la vida cotidiana se verifica frente a contingencias ordinarias.

En efecto. La injustificada retención de una suma considerable al tiempo en que la accionante se encontraba en vías de adquirir un inmueble destinado a ser su hogar, junto el derrotero en el que se vio incursa para obtener el reconocimiento de su derecho, resultan suficientemente ilustrativos de los padecimientos anímicos que la frustración de la operatoria le generó.

Angustia sobre la cual se explayaron los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V.

En definitiva, es indudable que las contingencias toleradas excedieron el concepto de mera molestia o incomodidad, para tornarse en una situación en la cual vio la actora frustrada su legítima expectativa de obtener una vivienda.

Todas las circunstancias anteriormente apuntadas justifican la concesión del rubro.

En consecuencia, propiciaré la desestimación de los agravios de la demandada sobre este punto.

e.3. En relación a la queja de la accionante, juzgo que el monto concedido resulta exiguo. De allí que, en uso de las atribuciones conferidas por el código de rito, propondré elevar la suma por este rubro a $150.000 (Cpr. 165).

f. Arbitrariedad

Finalmente, la invocada arbitrariedad invocada por la actora será rechazada de plano.

Es que una sentencia adolece de tal vicio cuando omite el examen o resolución sobre alguna cuestión oportunamente propuesta y cuya valoración resulta inexcusable para las circunstancias probadas en la causa y para la posterior aplicación del derecho vigente, o cuando se prescinde del claro e imperioso mandato de la ley; siempre que afecte de manera sustancial el derecho del impugnante y, lo silenciado sea conducente para la adecuada solución de la causa (Conf. CSJN, en autos, “Villarruel, Jorge c/ C.N.A. y S s/ Sumario”, del 17/11/94); o cuando se falla sobre la base de una mera aserción dogmática, lo que no ocurre en la especie (véanse las hipótesis ponderadas por el magistrado de grado en el considerando vertidos a fs. 624/625 de la sentencia).

Entiendo –más allá de la diferenciación en la valoración de ciertos elementos de prueba que volcara en este voto con aquella efectuada en el grado en relación a la aceptación de la reserva– que el fallo es coherente y concreto; está adecuadamente fundado y expone suficientemente las razones que las circunstancias sustentan.

Carece de contradicciones y el criterio de análisis empleado se ajusta a las premisas que sirven de antecedente a sus conclusiones.

Además, como es sabido, la tacha de arbitrariedad requiere la invocación y demostración de vicios graves en el pronunciamiento, razonamientos ilógicos, o contradictorios, o aparentes; apartamiento palmario de las circunstancias del proceso (Conf. CSJN, en autos, “De Renzis, Enrique A c/ Aerolíneas Argentinas” del 07/04/92, 1993-III, Síntesis, JA; esta Sala, “Bamarsa S.A.C.I.F.F.I.M.A. c/ Espínola Milton Carlos s/ ordinario”).

En virtud de lo expuesto, la arbitrariedad incoada debió fundarse en un hecho contrario o incompatible con el denunciado o bien, exponer su inverosimilitud, lo que advierto no ha acontecido, circunstancia que resta razonabilidad y consistencia a su defensa (CPr. 163:5 in fine y 386).

En definitiva, no existen irregularidades en el fallo, toda vez que el primer sentenciante realizó un análisis razonado de las probanzas reunidas y su decisión se fundó en aquellas.

Ergo, la queja no puede ser admitida.

VI. Conclusión

Por las consideraciones que anteceden, si mi voto fuera compartido por mis distinguidos colegas del Tribunal, propongo al Acuerdo: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).

Así voto.

Por análogas razones los doctores Barreiro y Lucchelli adhieren al voto que antecede.

Y Vistos:

I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).

II. Honorarios

1.a. En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Cód. Procesal, corresponde dejar sin efecto la regulación efectuada en la instancia de grado y establecer los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento para que no medie incongruencia con los recursos deducidos y el resultado del pleito (Fallos 313:528; 311:2687; 314/1873).

Atento la labor profesional cumplida en el presente, apreciada por su calidad y eficacia, así como el monto por el cual prospera la sentencia, se fijan en 33,25 UMA (equivalente a $345.800) los de los letrados patrocinantes de la parte actora, doctores A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Ley 27.423: arts. 1, 3, 15, 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).

1.b. Asiste razón al auxiliar quejoso tocante a que su remuneración no ha sido fijada en UMA, en tanto la ley 27.423 era el ordenamiento vigente cuando se cumplieron los trabajos objeto de remuneración Atento ello, se fijan en 7,55 UMA ($78.520) los emolumentos a favor del perito ingeniero informático, R. O. P. (Ley 27.423: arts. 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).

2. Con relación a la mediadora actuante, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley Nº 26.589, la fecha en que recayó la sentencia y la trascendencia económica de la materia implicada, corresponde la aplicación de lo establecido en el art. 2, inc. f) del Anexo I de los decretos 2536/15 y 353/22 (conf. esta Sala “Ammaturo Francisco Horacio y otros c/Darex SA y otro s/ordinario”; “All Music S.R.L. c/ Supermercados Ekono S.A. s/ ordinario” ambos del 29.03.12), se fijan en 20 UHOM los honorarios regulados a favor de la profesional L. J. G., los cuales equivalen a $34.200.

3. Por las actuaciones de Alzada que motivaron la resolución que antecede, se fijan en 10 UMA (equivalente a $104.000) los estipendios de los profesionales A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Dec. Ley 27.423 art. 30 y Ac. CSJN 25/22).

4. La presente regulación no incluye el Impuesto al Valor Agregado, que pudiere corresponderle a los beneficiarios en razón de su condición, impuesto que debe ser soportado por quien tiene a su cargo el pago de las costas conforme la doctrina sentada por C.S.J.N. in re: “Compañía General de Combustibles S.A. s/ recurso de apelación” del 16.6.93”.

La adición corresponde previa acreditación de su condición de responsable inscripto frente al tributo.

Se fija en diez días el plazo para su pago conforme lo dispuesto por el artículo 54 de la Ley 27.423.

III. Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado. – Alejandra N. Tevez. – Rafael F. Barreiro. – Ernesto Lucchelli (Sec.: María Florencia Estevarena).

C., F. c. E., J. P. s/ ordinario