G., F. S. y otros c. S., F. D. y otro s/ resolución de contrato
En la ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de febrero de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y el Señor Juez de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “G., F. S. y Otros c/ S., F. D. y Otro s/ resolución de contrato” (nº 2046/2021), respecto de la sentencia de primera instancia dictada el día 15 de febrero de 2024, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sr. Juez de Cámara Dr. José Benito Fajre, Sra. Jueza de Cámara Dra. Marisa Sorini y Sr. Juez de Cámara Dr. Ricardo Li Rosi
El Señor Juez de Cámara Doctor Fajre dijo:
I. La sentencia dictada el 15/02/2024 hizo lugar a la demanda promovida por E. P. G., F. S. G. y C. C. G. contra F. D. G. y F. D. S., y declaró resuelto el boleto de compraventa celebrado el día 13 de noviembre de 2017 por culpa de los demandados, condenando a éstos a restituir a aquéllos la Unidad Funcional Nro. 1 del inmueble sito en la calle Anselmo Sáenz Valiente …, de esta Ciudad, libre de ocupantes y enseres, dentro del plazo de diez días de encontrarse firme la sentencia, bajo apercibimiento de ejecución mediante lanzamiento de estilo; y al pago de la suma de U$s 100 diarios, desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien. En este sentido, rechazó la reconvención intentada por los demandados en todos sus términos.
El Sr. Magistrado de grado consideró que se hallaba corroborado el incumplimiento de los compradores por no haber abonado el saldo de precio en la oportunidad de ser convocados al acto de escrituración.
Sostuvo que el momento de escrituración señalado en la cláusula cuarta debía ser interpretado como un acto necesariamente posterior a la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, ya que mal podría escriturarse una unidad funcional inexistente jurídicamente. Resaltó que, si bien los compradores pretendían entender que el acto jurídico allí celebrado era puro y simple, resultaba indudable la existencia de dicha condición.
Por lo tanto, entendió que, como corolario lógico de ello, debía interpretarse que el plazo de sesenta días establecido para el otorgamiento de la escritura no nacía con la propia firma del boleto de compraventa, sino a partir del cumplimiento de la condición ya referida. De esta manera concluyó que, al no haber los demandados reconvinientes acreditado una demora injustificada por parte de los vendedores en orden a la realización dicho trámite previo, ni ningún otro actuar culpable, no correspondía imputarles mora alguna en el cumplimiento de la obligación de escriturar.
Consideró que los compradores no dieron cumplimiento al plan prestacional obligado, toda vez que, además de comparecer al acto de escrituración, debían abonar el saldo de precio pactado, y sin embargo, unilateral e inconsultamente decidieron no hacerlo so pretexto de aplicar una cláusula penal que no correspondía.
Respecto de la fijación de la multa de 100 dólares diarios hasta la restitución del bien, estableció que no correspondía tomar un temperamento distinto ya que los demandados, no habían requerido morigeración alguna del monto convenido, e incluso peticionaron la aplicación de ella por el mismo valor al deducir la reconvención. Sostuvo que ello daba cuenta de la conformidad con la cuantía de la pena, la que como había sido ratificada por ambas partes en esta sede judicial, no podía considerarse excesiva.
III. [sic] Esta decisión motivó los agravios de la parte demandada, presentados el 26/04/2024, que fueron respondidos por la actora en fecha 10/05/2024.
Los demandados sostienen que el a quo hizo una interpretación forzada del boleto de compraventa, ya que este no establece ninguna condición para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y debe estarse en primer lugar a la literalidad de las palabras insertas en el documento.
Aluden que quedaría vacío de sentido considerar que el plazo de sesenta (60) días debía computarse desde que se efectuara la subdivisión del condominio afectándola como Unidad Funcional 1, haría impracticable e incierto el plazo de sesenta días establecido.
Resaltan que es incorrecto entender que existía una condición previa (que era la subdivisión de la propiedad y que recién ahí debía contabilizarse el plazo), ya que el 03/12/2020 el escribano M. P. podía realizar la adjudicación de división por condominio y la escritura traslativa de venta en el mismo momento, tal como surge de lo informado por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 276).
Aluden que es llamativo que se exprese en la sentencia que la demandada no acreditó una demora injustificada, cuando se encuentra probado y reconocido por la contraria, que la escrituración de la propiedad se frustró en varias oportunidades por no concurrir un tercero y cuando la misma pretendía suceder casi tres años después de la firma del boleto.
Indican que era evidente que se necesitaban de la participación de un tercero para realizar el acto, pero los vendedores asumieron dicho riesgo al celebrar un boleto de compraventa en los términos que lo hicieron, sino hubiesen esperado primero a subdividir y después a vender para no depender de un tercero.
Resalta que la cláusula octava disponía de dos premisas necesarias para que pueda ser aplicada la resolución que utilizó el actor reconvenido; una de ellas era que la compradora no se presentara a la escrituración, lo cual no fue cumplida, porque de la propia constancia emitida por el escribano designado indica que la compradora se encontraba presente en el acto escriturario. La otra condición era que no se abone el saldo de precio, sostiene que ellos manifestaron que correspondía abonar U$S 12.000 y que dicho saldo de precio era el correspondiente entregar en virtud de la multa debida por la contraria en razón del contrato, el saldo de precio también fue intentado abonarse y fue la otra parte quien se negó a recibir dichos valores y escriturar.
Sostiene que la resolución no procede aún bajo el paraguas del régimen general del art. 1087 y 1088 En dichas circunstancias, para que proceda la resolución debe darse un incumplimiento esencial y grave. Resalta que considera que no incurrió en ningún incumplimiento, pero analizando la postura del actor reconvenido, lo cierto es que mal puede considerar como esencial o grave la falta de integración de U$S 9.000 dólares de saldo de precio, cuando ello representa el 12% del monto del inmueble.
Hace hincapié en que hay circunstancias de la realidad de las partes que nunca fueron analizadas ni tomadas en cuenta y que denotan la mala fe en el proceder. Indica que el boleto de compraventa se encuentra pago en un 72% y esta parte ofreció pagar lo que se correspondía en el acto de escrituración. Si las partes tienen una diferencia que radica en el 12% del monto de la compra, mal puede esa cuestión llegar a una resolución intempestiva y de pleno derecho como hizo la actora reconvenida y pretender quedarse con todas las sumas abonadas (U$S 54.000), pretender una multa de cien dólares diarios que según determino el juez de primera instancia ascendería a (U$S 124.000) y encima quedarse con la propiedad inmueble cuyo valor ascendía a U$S 75.000.
Ruega a este tribunal que se aprecie la magnitud de la arbitrariedad descomunal del fallo de primera instancia.
IV. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, habré de coincidir con el que expuso el Sr. Magistrado de la instancia de grado, pues toda vez que esta acción nació como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. Heredia, Pablo D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley on line, AR/DOC/2137/2015).
Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa Código Civil y Comercial de la Nación.
V. No esta discutido que el 13 de noviembre del año 2017 las partes suscribieron el boleto de compraventa obrante a fs. 89/110, con relación a la mitad indivisa de la propiedad sita en la calle Anselmo Sáenz Valiente Nro. … de C.A.B.A, la que una vez sometida al Régimen de Propiedad Horizontal y otorgado el Reglamento de Administración sería designada como Unidad Funcional Nro.1 según el plano de subdivisión que tenían a la vista.
Así las cosas, los compradores, demandados en las presentes, entregaron a los actores la suma de 54.000 dólares americanos a cuenta del precio, quedando pendiente la suma de 21.000 dólares americanos que debían ser abonados al momento de la escritura traslativa de dominio. En dicha oportunidad se entregó la posesión del mencionado inmueble.
Asimismo, tampoco está discutido ante esta alzada el intercambio de misivas que se dio entre las partes a partir del 7/09/2020 que detallaré a continuación.
En fecha 7 de septiembre de 2020 el Sr. S. remitió a los vendedores la Carta Documento identificada bajo el Nro. CD889351515, en la que señalaba que habiendo vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta para la escrituración, los intimaba a que en el lapso de 72 hs procedan a indicar día y hora en que sería cumplido por su parte la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio sometiendo el inmueble a propiedad horizontal otorgando el reglamento de administración, por ante el Escribano W. N. M. P., bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de hacer efectiva la cláusula octava respecto al cobro de la suma de 100 dólares por cada día de mora desde el vencimiento del plazo pactado.
Los vendedores, actores en el presente juicio, contestaron la intimación a través de la misiva nro. CD088934402 de fecha 17 de septiembre de 2020. Expresaron que desde la fecha de la firma del boleto de compraventa siempre manifestaron su intención cumplir con el otorgamiento de la escritura dentro del plazo estipulado de 60 días. Dijeron que asistieron en más de una oportunidad a las oficinas del escribano M. P. con el fin de instrumentar la escritura en cuestión, y que incluso con fecha 16/12/2019 le solicitaron al escribano que labre acta para dejar constancia de la asistencia de ellos a la cita de la escrituración fijada. Hicieron hincapié en que el incumplimiento del Sr. O. C. quien, según sus dichos, se había opuesto a dar cumplimiento con las obligaciones a su cargo pese a haber prestado conformidad, tal como surgía del boleto de compraventa suscripto el 13/11/2017. Finalizaron la CD indicando que se encontraban a su entera disposición para dar cumplimiento con el otorgamiento de la escritura pública en fecha que oportunamente fijare el escribano publico designado.
Los compradores respondieron a través de la Carta Documento Nro. CD084351281, notificada el día 28/09/2020. Manifestaron que el Sr. C. era un tercero ajeno a la operación de compraventa, que no se desprendía del boleto de compraventa la existencia de condición expresa alguna sujeta al acto de escrituración y que por lo tanto era responsabilidad de los vendedores procurar el debido cumplimiento de las obligaciones asumidas. Sostuvieron que atento el vencimiento del plazo de 72 hs de la intimación cursada sin que se haya indicado día y hora en que sería cumplida la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, hacían efectiva la cláusula octava del boleto de compraventa respecto al cobro de la suma de 100 dólares por cada día de mora desde el vencimiento del plazo pactado.
Los actores contestaron dicha misiva mediante carta documento de fecha 30/09/2020, identificada bajo el Nro. CD069451662, indicaron que la escrituración era de imposible cumplimiento hasta tanto el Sr. C. no accediera a la escrituración en los términos suscriptos en el boleto, por lo tanto, era improcedente la constitución en mora. Asimismo, informaron que el Sr. C. ya había sido intimado a dar cumplimiento con aquello a lo que se había obligado en el boleto de compraventa.
En fecha 13/10/2020 la codemandada F. G. envió carta documento al escribano, solicitando que indique día y hora en que se llevara a cabo la firma de la escritura traslativa de dominio y el reglamento de administración, para proceder a notificar a los vendedores.
La demandada acompañó como documental un instrumento que sirvió de constancia de recibo de documentación, firmado por el Escribano M. P. De él surge que el 9 de noviembre del 2020 el mencionado notario recibió de la compradora F. D. G. el boleto de compraventa, boleta de impuesto de sellos convencimiento 30/11/2020 para abonar y la suma de $101.600 para el pago de dicho impuesto.
El 26/11/2020 el Escribano W. M. envió CD a la codemandada, Sra. F. G., detalló que, sin perjuicio de haberle notificado telefónicamente, por whats app y mail, le comunicaba por dicho medio que citaban a los compradores para el día 3 de diciembre del 2020 a fin de suscribir el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de la UF 1 situada en esta Ciudad con frente a la calle Sáenz Valiente 138/140.
El día 3/12/2021 finalmente todos los interesados se hicieron presentes en la escribanía, pero fracasó el acto escriturario. En la parte final del documento que correspondería al instrumento de venta de la unidad en favor de los demandados el escribano M. P. anotó lo siguiente: “La presente escritura quedó sin efecto en razón de que las partes no llegaron a un acuerdo manifestando la parte compradora, F. D. G. y F. D. S., que ofrece pagar la suma de Doce mil Dólares Estadounidenses (U$D 12.000) del saldo de precio pactado en el Boleto de Compraventa citado en la escritura, monto que deriva por descontar la multa diaria pactada como clausula penal que surge de dicho Boleto, que asciende a la fecha a Nueve mil Dólares Estadounidenses (U$D 9.000). La parte Vendedora, E. P. G., F. S. G. y C. C. G., declara que se presentaron a cobrar el saldo de precio pactado y suscribir la escritura en los términos del Boleto, prestando disconformidad con la cláusula penal expresada por la parte compradora, haciendo uso de lo dispuesto por la citada clausula Octava, solicitando en consecuencia la resolución de dicho Boleto y la restitución del inmueble en el plazo de setenta y dos hs. Encontrándose presentes todas las partes intervinientes, quienes fueron debidamente notificadas, firman en prueba de asistencia, manifestando cada parte que se reservan los derechos que les correspondan”.
La parte actora fecha 30/12/2020 envió la Carta Documento Nro. CD079834335, dejando constancia que a la fecha de envío no se había hecho entrega del inmueble respectivo, por lo cual, se hacía efectiva la multa dispuesta por la Cláusula Octava por el tiempo que dure la mora en la que infundadamente estaban incurriendo desde el día 3 de diciembre de 2020 (cfr. DEOX de Correo Argentino recibido el 12/08/2022).
El 9 de febrero de 2021 el Dr. K., en carácter de apoderado de los Sres. S. y G., envió una carta documento a los actores aludiendo, en resumen, que en virtud de las demoras en la escrituración sus mandantes habían decidido dar un giro en su vida aceptando una oferta laboral para radicarse en Italia por lo que habían tenido que disponer de los dólares estadounidenses asignados para el pago del saldo del precio a abonarse en la escritura frustrada. En este sentido, ofrecía pagar el saldo del precio en pesos al tipo de cambio oficial del BNA. Su viaje al extranjero se corrobora con lo informado por el Registro Nacional de Ingresos y Egresos de Personas al Territorio Nacional, ya que de allí surge que el 11/01/2021, apenas un mes luego de la fallida escrituración, los demandados abandonaron del país con destino a Italia (ver DEOX de Andreani del 07/07/2022 y del Registro Civil de CABA del 27/10/2022).
VI. La cuestión central a decidir radica en determinar si la resolución del contrato efectuada por la parte vendedera en fecha 03/12/2020 fue conforme a derecho, o bien, por el contrario, cabe hacerle lugar a la reconvención de la parte actora y ordenar la escrituración del inmueble respecto del cual versó del boleto de compraventa suscripto por las partes el 17 de noviembre del 2017.
Detallaré a continuación las cláusulas del boleto de compraventa que resultan relevantes para desentrañar la cuestión debatida en las presentes actuaciones.
En la cláusula primera dispone “Los vendedores venden y la compradora adquiere la mitad indivisa de la propiedad sita en la calle Anselmo Sáenz Valiente … de C.A.B.A. la que una vez sometida a Propiedad Horizontal y otorgado el Reglamento de Administración y según plano de SUBDIVISIÓN que tengo a la vista, aprobado bajo la característica MH 1068-96, será asignada como UNIDAD FUNCIONAL número UNO, ubicada en la Planta Baja al frente de esta misma Ciudad, entre las calles YERBAL y las vías del F. C. SARMIENTO; Nomenclatura Catastral: Circunscripción 1, Sección 95, Manzana 35, Parcela 25.-; Matrícula: FR 154804, con las medidas y demás circunstancias que surgen del respectivo título de propiedad, en el estado en que se encuentra que la compradora conoce y acepta. Conjuntamente con el presente ambas partes suscriben copia del plano de mesura identificando inequívocamente la unidad funcional que se enajena, la cual surgirá una vez otorgado el Reglamento de Administración lo que se efectuará oportunamente con el otorgamiento de la Escritura Traslativa de Dominio”.
Luego la cláusula cuarta establece que “La escritura traslativa de dominio se firmará dentro de los sesenta (60) días corridos. El escribano interviniente será W. N. M. P. Los vendedores deberán entregar el título de propiedad original y toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio original y toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a la escribanía designada en este acto, dentro de los 15 días hábiles contados a partir de la firma del presente boleto, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones estipuladas en la cláusula octava.”
La cláusula octava describe que “Si a la fecha fijada para la escrituración y sin necesidad de intimación judicial alguna, LA COMPRADORA no se presentare a firmar la escritura traslativa de dominio y a pagar el saldo de precio, el presente quedará resuelto de pleno derecho, pudiendo los vendedores disponer automáticamente del inmueble mediante la simple constancia otorgada por la escribanía designada de que la escritura no se ha podido realizar por no haberse presentado la compradora, quedándose en tal caso los vendedores con los importes recibidos, todo ello sin perjuicio de sus derechos de utilizar la acción de cumplimiento si así lo desearen. Si fuesen los VENDEDORES los que a la fecha fijada no otorgaren la escritura de venta la COMPRADORA podrá optar entre ejercer la acción de cumplimiento de contrato, o considerar el presente resuelto de pleno derecho, exigiendo en tal caso de los VENDEDORES los importes recibidos, más otro tanto igual, en concepto de indemnización, importes que deberán abonarse a la compradora dentro de las 72 horas de serle notificada la opción de rescisión, a partir de las cuales, ambas sumas devengarán un interés punitorio igual al mayor que cobre el Banco de la Nación Argentina, para las operaciones de giro en descubierto en cuentas corrientes, sin perjuicio del accionar por los daños y perjuicios que correspondan. Las partes contratantes pactan de común acuerdo que de producirse alguna de las situaciones enunciadas en la presente clausula se abonará la suma de Dólares Billetes Estadounidenses Cien (U$S100) diarios, en concepto de multa por todo el tiempo que dure la mora por parte del infractor. En todos los casos, la mora es automática y se produce por el solo trascurso del tiempo.”
Respecto de la intervención del Sr. C., anterior condómino del inmueble, la cláusula décima segunda dispone que “Presente en este acto el señor F. L. O. C. domiciliado en calle Anselmo Saenz Valiente … de esta Ciudad, presta su conformidad a todo lo pactado en el presente boleto de compraventa en el cual será designado como unidad funcional 1. Y conjuntamente una vez constituido el reglamento de administración correspondiente, se le adjudicará al Sr. C. la unidad funcional 2, según plano de mensura que tengo a la vista firmando en derecho plano cada una de las partes la unidad funcional que le corresponde”.
VII. Normalmente, en el boleto de compraventa las partes establecen los requisitos que habiliten el cumplimiento de la obligación de escriturar, así como el plazo –a veces tácito o incierto–, los efectos de la mora, una pena por el retardo, un pacto comisorio expreso, etc. Todo esto, en principio, se halla sujeto a la libertad contractual de las partes. Se trata de una obligación de hacer, ya que recae sobre un hecho positivo que consiste sustancialmente en una actividad. Debe ser cumplida en tiempo y modo acordes con la intención de las partes o con la índole de la obligación. (art. 775, Código Civil y Comercial de la Nación).
La obligación de escriturar pesa por igual sobre ambos contratantes, de allí que se afirme que ambos revisten el carácter de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar. Ocurre que para el otorgamiento de la escritura es necesaria la actividad y la realización de diligencias que no son exclusivas de una de las partes, sino comunes. Esto es importante en tanto se proyecta en el examen de la mora en la que puede, o no, incurrir una de las partes. Así, es sabido que para que el escribano pueda otorgar la escritura el comprador debe estar dispuesto a pagar el saldo del precio, aportarle sus datos personales, mientras que el vendedor debe acercarle los títulos y antecedentes necesarios. Además, la obligación de escriturar es denominada indivisible, irregular o impropia, en tanto la acción debe ser ejercida por todos los compradores contra todos los vendedores y viceversa.
Se ha dicho que en la obligación de escriturar cobran significativa relevancia las denominadas “cargas o deberes secundarios de fidelidad o de conducta”, deberes que han sido calificados como “una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe del cumplimiento” y que acompañan al deber primordial de cumplir la prestación. Tales cargas alcanzan por igual ambas partes –de hecho, recaen en mayor medida sobre la vendedora– y comprenden toda la actividad de cooperación y diligencia –designación del escribano, entrega de títulos, remoción de obstáculos, vigilancia activa de la gestión del notario, etc.– necesaria para que el acto de otorgamiento de la escritura sea posible en el tiempo previsto en el contrato (esta cámara, Sala A, 9/8/78, “Revista del Notariado”, 762-2.392, y Sala H 09/04/2018 “Peroni, Ana Sofía C/ Pérez Myriam Isabel S/ Escrituración, ordinario” Expte. No. 1442/2011).
En el caso de autos, el acto escriturario no solo requería de la presencia y colaboración del vendedor y de la compradora, sino que además debía comparecer el Sr. C., el entonces condómino del inmueble en cuestión, quien por ostentar tal carácter debía suscribir el Reglamento de Propiedad con división de condominio y adjudicación, lo que solo así permitiría la venta de la Unidad Funcional número uno en favor de los Sres. S. y G.
Ello era plenamente conocido por los compradores, dado que se tomó el recaudo de incluir la cláusula decima segunda detallada en el considerando que antecede.
Asimismo, ambas partes coinciden en sus relatos al manifestar que anteriormente, más precisamente el 16/12/19 había fracasado su intento de culminar con el acto escriturario por la ausencia del Sr. C.
En este contexto, los términos en los que los compradores practicaron la intimación enviada a los compradores el 7/09/2020 fue intempestiva y alejada del parámetro de la buena fe conforme con la realidad del negocio y las conductas que venían desplegando los interesados con anterioridad.
En primer lugar, la parte compradora (demandada reconviniente) dirigió su intimación únicamente a los vendedores, solicitándoles que en 72 hs. comuniquen la fecha de escrituración, cuando bien es sabido que es el escribano –que ya había sido designado– quien usualmente define la fecha en conjunto con los otorgantes.
Recién el 13/10/2020 los demandados le remitieron carta documento al notario, solicitándole que fije la fecha para celebrar la escritura traslativa de dominio correspondiente, lo que efectivamente fue cumplido, ya que a los pocos días (09/11/20) la Sra. G. arrimó la documentación que correspondía y la fecha de escrituración fue fijada para el 3 de diciembre.
Por otro lado, si bien es cierto que la cláusula cuarta establece que “La escritura traslativa de dominio se firmará dentro de los sesenta (60) días corridos” lo cierto es que no indica a partir de cuándo se computaba dicho plazo. Tampoco establece una sanción ante el transcurso de dicho lapso. A partir de la interpretación contextual del contrato, es evidente que el objeto del contrato era la unidad funcional 1, la cual era inexistente hasta que no se cumpliera con el trámite de afectación del bien a la propiedad horizontal, y por lo tanto era imposible que se pudiera escriturar previo a ello. Conociendo los contratantes que necesariamente deberían contar con la conformidad del otro condómino para hacer el trámite de subdivisión, afectación al régimen de propiedad horizontal y adjudicación, tomaron el recaudo de contar su conformidad en el boleto de compraventa, para que, en caso de conflicto, pudieran compelerlo a su cumplimiento.
Ahora bien, lo primordial es que surge textualmente de la letra del contrato que el presupuesto necesario para aplicar la cláusula penal prevista en el apartado octavo era que justamente estuviera fijada la fecha de escrituración y alguna de las partes obstaculizara su cumplimiento. Es evidente que dicho presupuesto no estaba dado el 7/09/2020, momento a partir del cual la compradora empezó a computar la cláusula penal, independientemente de que luego el escribano le comunicó la fecha de escrituración.
Lo que intentó hacer el comprador en el actor escriturario fallido fue compensar el saldo del precio de la compraventa del inmueble con la suma que, según su parecer, adeudaba el vendedor en concepto de clausula penal, pero la existencia y virtualidad de dicha obligación accesoria era dudosa, ya que no había sido reconocida por la contraparte. En este contexto, siendo que se encontraba a su disposición la escritura no se entiende por qué no eligió actuar diligentemente, y en todo caso, tomar el recaudo de cancelar el saldo del precio en dicha oportunidad y luego discutir posteriormente la aplicación de la cláusula penal.
El recurrente insiste en su expresión de agravios que se generaría una gran injusticia al permitirle al vendedor retener el 72% del precio de venta del bien y, además, que se le deba restituir el inmueble en cuestión. Admito que puede dar esa impresión, pero es que, lamentablemente el comprador reconviniente siempre mantuvo su postura errada respecto de la pretendida cláusula penal que existía en su favor al momento de la escrituración fallida, jamás ha ofrecido abonar los u$21.000 del saldo del precio a cambio de que se escriture el inmueble a su nombre, por lo que mal podría este servidor apartarse del marco propuesto por las partes en el marco del proceso.
En este sentido, no puedo más que coincidir con lo decidido por el Sr. Magistrado de grado en el sentido que la compradora no tenía derecho a pagar una suma menor a la acordada, esto es, 21.000 dólares. Por lo tanto, se concluye que la escrituración intentada el 3/12/2020 fracasó exclusivamente por culpa de la compradora, quien no puso a disposición de la demandada el saldo del precio.
El incumplimiento de la compradora, habilitaba al vendedor a optar por la resolución del contrato. Del propio acuerdo de partes surge que se estableció el pacto comisorio expreso (ver cláusula octava del contrato) y las distintas opciones del vendedor ante el claro incumplimiento de la compradora.
En ese sentido, cabe recordar que el pacto comisorio puede ser expreso (pactado por las partes) y que aplicando la libertad en materia de contrataciones y el principio del efecto vinculante de los contratos (art. 958 y 959 CCYCN), las partes pueden pactar expresamente la resolución para el caso de que alguna obligación no se cumpla con las modalidades convenidas. En este supuesto la resolución se produce de pleno derecho y surte efectos desde que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente, su voluntad de resolver (art. 1086, CCYCN). Es decir que a través de este pacto las partes pueden convenir el régimen al que habrán de someterse ante la potencial resolución del contrato. Así las partes pueden determinar cuáles serán los incumplimientos que habilitan la resolución, sorteando inicialmente el debate acerca de la configuración y entidad del incumplimiento (art. 1084), aunque siempre dentro de los límites impuestos por la buena fe y el abuso del derecho. Ello además puede ir acompañado de otros pactos sobre los daños que deberá reparar el incumplidos (art. 1082) e incluso establecer cuáles son las prestaciones que deberán restituirse en qué modo, tiempo y forma (conf. Ricardo L. Lorenzetti Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Rubinzal-Culzoni, Tomo VI, pág. 204).
La facultad de resolver, como es lógico, se confiere a quien ejecutó o estuvo dispuesto a cumplir las obligaciones a su cargo y nunca para operar a favor de la parte culpable (conf. Belluscio (dir.) – Zannoni (coord..), Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, ed. Astrea, Bs. As. 1984, tomo 5, pág. 984).
En ese contexto, habiéndose negado los compradores a abonar el saldo del precio y habiendo optado el vendedor por resolver el convenio de acuerdo a lo previsto en la cláusula octava del contrato, este último se encuentra autorizado para quedarse con las sumas abonadas en concepto de indemnización, tal como fue pactado, y reclamar la restitución del inmueble.
Tal como fueron planteadas las cosas, considero que no resulta abusiva la resolución del contrato. Por otro lado, es absurdo el planteo de la recurrente, en sentido que la sola presencia de ella en el acto de escrituración bastaría para impedir que el vendedor haga uso del pacto comisorio. Es evidente que incumplió con la prestación principal que estaba a su cargo, que era abonar el saldo del precio.
VIII. En lo que respecta a la cláusula penal, el sentenciante de grado hizo efectiva la establecida en la cláusula octava en favor del actor y condenó al demandado al pago de la suma de U$s 100 diarios, desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del inmueble.
Al día de la fecha han pasado más de 1500 días desde el citado 3/12/2020, por lo que la suma ascendería más allá de los U$s 150.000.
Ante todo, según es sabido, la cláusula penal es la estipulación accesoria a una obligación principal por la cual el deudor debe satisfacer una cierta prestación si no cumple lo debido o lo cumple tardíamente. También se debe destacar que puede ser compensatoria (prevista por las partes para el supuesto de un incumplimiento absoluto y total de la obligación, por lo que el monto previsto en ella sustituye al id quod interest y a cualquier otra liquidación de daños derivada del incumplimiento) o moratoria (prevista para el caso de incumplimiento relativo de la obligación, ya sea ocasionado por los supuestos de retardo, de mora o de cumplimiento defectuoso) (cfr. esta cámara, Sala M, “A., R. D. y otro c/ G.S.A. y otro s/ daños y perjuicios”, sentencia del 20/02/2024 ).
La pactada en el contrato es una cláusula penal moratoria que, en definitiva, determina las consecuencias del incumplimiento relativo en la restitución del inmueble, es decir la demora en la entrega de la cosa.
En este caso extinción del contrato no implica la de la cláusula penal, ya que adquiere virtualidad tras la resolución del contrato y su destino es operar una vez ocurrido este suceso (Sánchez Herrero, Andrés, Resolución de los contratos por incumplimiento, Buenos Aires, La Ley, 2018, pp. 447 y 667 y art. 7.3.5 (3) de los Principios Unidroit.).
Ya se ha dicho, durante la vigencia del anterior código (art. 656), que la inmutabilidad de la cláusula penal era relativa, debido a que excepcionalmente los jueces podían revisarla si, de acuerdo con el valor de las prestaciones en juego y las demás circunstancias del caso, mantener su aplicación conduciría a consagrar un aprovechamiento injustificado, por parte del acreedor, de la situación en la que se hallaba el deudor. Está claro que, sin embargo, esa facultad judicial de morigerar la cláusula penal es excepcional y debe ser ejercida con prudencia, de modo que se justifica sólo cuando aquella es notoriamente abusiva, importa una lesión a la regla moral, o significa una exacción exorbitante (ver Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Obligaciones, 9ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 224, n.° 205; Calvo Costa, Carlos A., Derecho de las obligaciones, cit., p. 617).
El vigente art. 794 consagra la faculta de los jueces para morigerar las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor.
En este sentido, considero que la pretensión actora respecto al cobro de una cláusula penal que duplica el valor de venta de la propiedad luce como abusiva, y los jueces no pueden amparar el ejercicio abusivo de los derechos (conf. art.10 CCCN).
No ignoro que la demandada reconviniente no solicitó la morigeración de la cláusula penal en su primera presentación, sino que, en lugar de ello, tal como menciona el a quo se hizo eco de dicho pacto para que le sea aplicado a la accionante.
Recién en los agravios ante esta alzada se quejaron del desproporcionado resultado que arroja su aplicación.
No obstante, lo expuesto, debemos señalar que la prestación objeto de la cláusula penal debe poder ser objeto de la obligación, y la cláusula penal desproporcionada ofende la moral y las buenas costumbres en los términos del art. 279 CCyC. Los jueces tienen la facultad de morigerar, aun actuando de oficio, una cláusula penal que pudieran haber pactado las partes de un contrato cuando se configure un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor, más dicha facultad debe limitarse estrictamente a corregir los abusos y no irrumpir en lo pactado libremente (v. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Infojus, Dres. Herrera, Caramelo y Picasso. Tomo III pág. 91 y esta cámara, Sala M, sentencia del 11/04/2024 nº 25551/2019 “V., L. M. c. S. , N. E. y otro s. daños y perjuicios”)
Tomaré en cuenta que, al momento de la resolución del contrato el vendedor había percibido USD 54.000, equivalente al 72% del precio total (USD 75.000), que retiene en concepto de cláusula penal compensatoria conforme lo establecido en la cláusula octava del boleto de compraventa. Asimismo, la demandada ha mantenido la posesión del inmueble desde hace más de 4 años.
En orden a ello, propondré que la multa sea reducida a 5 dólares diarios a computarse desde el 3/12/2020 hasta la efectiva restitución del inmueble a los actores.
IX. Propiciaré que las costas de alzada se impongan al demandado vencido por haber resultado vencido en lo sustancial (cfr. Art. 68 del CPCCN).
X. Por lo tanto, para el caso de que mi voto fuera compartido, propongo a mis colegas modificar la sentencia apelada únicamente en cuanto al monto de la cláusula penal, el que se fija en USD 5 diarios desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien y confirmar la sentencia en todo cuanto decide y fue materia de apelación y agravios, con costas al demandado. Así lo voto.
A la cuestión planteada, la Dra. Sorini dijo:
Por análogas razones, voto en el mismo sentido que el Dr. Fajre.
Y Visto: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, el Tribunal decide: I. modificar la sentencia apelada únicamente en cuanto al monto de la cláusula penal, el que se fija en USD 5 diarios desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien y confirmar la sentencia en todo cuanto decide y fue materia de apelación y agravios, con costas al demandado. II. Diferir la regulación de honorarios por las labores cumplidas ante esta Cámara, para una vez que se regulen los honorarios en la anterior instancia.
Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013) y devuélvase a la instancia de origen. El Dr. Li Rosi no firma por hallarse en uso de licencia (Resol. 53/25). – José B. Fajre. – Marisa S. Sorini.
M., O. P. y otro c. D. L., C. D. y otro s. cumplimiento de contrato
Acuerdo
En Buenos Aires, a los 21 días del mes octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos los señores jueces de la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Guillermo Dante González Zurro y María Isabel Benavente, a fin de pronunciarse en el expediente nº 32937/2019, “M., O. P. y otro c. D. L., C. D. y otro s. cumplimiento de contrato”, el Dr. González Zurro dijo:
1. Sumario
La sentencia de primera instancia admitió la demanda promovida por los vendedores O. P. M. y D. S. G. contra las compradoras C. D. D. L. y L. B. D. L., y declaró resuelto el boleto de compraventa firmado el 30/5/2018 con relación al departamento en construcción del primer piso al frente, sito en Av. Emilio Castro …; con pérdida por parte de las demandadas de las sumas abonadas a la firma del boleto. Con costas.
Contra este pronunciamiento apelaron únicamente las demandadas, quienes en la expresión de agravios volvieron sobre el tema de la nulidad de la notificación del traslado de la demanda, negaron haber incurrido en mora, por lo que cuestionaron el incumplimiento y, especialmente, que deban perder la cantidad pagada. Además, consideran que se da la situación de enriquecimiento sin causa. También criticaron la imposición de costas.
Los agravios fueron contestados.
2. La nulidad
Todo lo relativo a la nulidad de la notificación del traslado de la demanda ya fue, en su oportunidad, materia de decisión por parte del juzgado y de este tribunal, razón por lo que la cuestión queda alcanzada por el principio de preclusión y fuera, por lo tanto, de una nueva revisión de esta instancia.
Postulo, por lo tanto, desestimar este agravio.
3. El incumplimiento
Las apelantes ponen en crisis el incumplimiento, y niegan haber incurrido en mora. Fundamentan su argumento en que los términos del boleto de compraventa (en especial, la cláusula segunda, la que transcriben) no fijan una fecha cierta del comienzo del pago mensual de las cuotas.
Ahora bien. Aunque no se haya establecido en forma expresa cuándo comenzaba el primer mes de los ocho que se pactaron para el pago del saldo de precio (“…será abonado en ocho cuotas iguales, mensuales y consecutivas…”), el plazo no es indeterminado sino que resulta tácito de la naturaleza y circunstancias de la obligación, tal como puso de resalto la colega de grado. En efecto, la interpretación de la voluntad de las partes conduce a la conclusión de que ellas no se propusieron diferir la fijación del plazo a la decisión del juez –aspecto tampoco reclamado– sino que estimaron que la obligación debía cumplirse dentro de un plazo razonable(1). En este sentido, es útil manifestar que el boleto data de mayo de 2018 (ver p. 10 y vta.), y que la parte demandada intimó el pago con cartas documento, de septiembre y octubre de 2018 (ver pp. 4/7). Además de los seis años transcurridos, conforma un dato insoslayable que otros dos compradores, firmantes del mismo boleto, y hermanos de las demandadas, suscribieron un instrumento de “rescisión” del boleto con fecha 16/10/2018.
De manera tal que no encuentro ninguna razón válida para revocar la decisión anterior, que declaró resuelto el boleto de compraventa.
4. La pérdida de lo pagado
Las recurrentes D. L. cuestionan la pérdida de la cantidad entregada a la firma del boleto de compraventa, lo que consideran un enriquecimiento sin causa en beneficio de la parte actora.
Entiendo que no se da en el caso el supuesto legal invocado por las demandadas, desde que existe una causa lícita para que los vendedores retengan la parte del precio recibida (arg. “a contrario” del art. 1794 CCCN). En efecto, además del pacto comisorio expreso, las partes pactaron una cláusula penal aplicable al caso de “rescisión” (resolución): “…si el incumplimiento fuera de la parte compradora, la vendedora podrá optar por: a) dar por rescindida esta operación de pleno derecho con pérdida de las sumas entregadas por la compradora, a favor de la vendedora en concepto de indemnización estimada como compensación suficiente y única…” (ver p. 10 vta., cláusula quinta). Por consiguiente, lo acordado en pleno ejercicio de la autonomía de la voluntad(2) es fundamento suficiente para considerar lícita la pérdida de las prestaciones cumplidas (arg. Arts. 1079 inc. h y 1082 del CCCN).
Por otra parte, las razones expuestas, que incluyen la resolución previa de los otros firmantes del boleto con pérdida de lo abonado (ver instrumento de “rescisión” citado, cláusula tercera), sumado a la falta de contestación de demanda, y el largo tiempo transcurrido me inclinan por mantener lo pactado, sin hacer uso de la facultad del art. 798 del CCCN.
Ello establecido, propicio desestimar el agravio y confirmar este aspecto del fallo apelado.
5. Costas
En atención a que la cuestión se ajusta al principio objetivo de la derrota (art. 68 CPCCN), no hallo motivo para apartarme del criterio legal, por lo que propongo confirmar la imposición de costas resuelta en la instancia anterior.
Dada la suerte adversa de la apelación, propicio también imponer las costas de esta segunda instancia a las recurrentes vencidas.
6. Conclusión
Por lo que se lleva dicho, postulo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fuera materia de apelación. Con costas.
La Dra. María Isabel Benavente adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. Se deja constancia de que la Vocalía nº 37 se encuentra vacante.
Y Visto:
Lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo precedente, el Tribunal RESUELVE:
1. Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fuera materia de apelación.
2. Costas de segunda instancia a las demandadas (art. 68 CPCCN).
3. Para entender en las apelaciones interpuestas por considerar altos y bajos los honorarios regulados en la sentencia de primera instancia, los trabajos se valorarán con arreglo a las pautas contenidas en el artículo 16 de la ley 27423, las que permitirán un examen razonable a los fines de determinar la retribución de los profesionales intervinientes.
Para ello, se considerará el interés económico comprometido, el valor, motivo, extensión y calidad jurídica de la labor desarrollada; la complejidad; la responsabilidad que de las particularidades del caso pudiera derivarse para los profesionales; el resultado obtenido; la trascendencia de la resolución a que se llegare para futuros casos; la trascendencia económica y moral que para los interesados revista la cuestión en debate y pautas legales de los artículos 1, 3, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 54, 58 y c.c. de la ley 27423.
En consecuencia, por no resultar altos se confirman los honorarios del Dr. Daniel Pablo Walter Escobar, que patrocinó a la accionante; y por no ser bajos, se confirman los correspondientes al Dr. Gustavo Andrés Balderrama, abogado de las demandadas.
Por los trabajos realizados en esta instancia se regulan los honorarios del Dr. Daniel Pablo Walter Escobar en la cantidad de 2,10 UMA equivalente a la suma de $ 127.636 y los del Dr. Gustavo Andrés Balderrama en 1 UMA equivalente a $ 60.779. Asimismo, por las labores que concluyeron en los pronunciamientos del 22 de septiembre de 2021 y el 29 de marzo de 2022, se regulan los honorarios del Dr. Daniel Pablo Walter Escobar en 1 UMA equivalente a $ 60.779. (conf. art. 30 de la ley 27423).
La equivalencia de la unidad de medida arancelaria (UMA) que se expresó es la establecida en la Res. SGA Nº 2375/24 CSJN.
4. Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – Guillermo D. González Zurro. – María I. Benavente (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).
(1) Ramella, Anteo E., La resolución por incumplimiento, Buenos Aires, Astrea, 1979, pp. 108/109.
(2) Sánchez Herrero, Andrés, Resolución de los contratos por incumplimiento, Buenos Aires, TR La Ley, 2018, p. 668.
Fiduciaria Buenos Aires S.A. c. Ascensores Servas S.A. s/ordinario
En Buenos Aires a los 27 días del mes de febrero de dos mil veintitrés, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fueron traídos para conocer los autos caratulados “FIDUCIARIA BUENOS AIRES SA contra ASCENSORES SERVAS SA sobre ORDINARIO” (expte. nro. COM 23041/2013), en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que debía votarse en el siguiente orden: Vocalía nro. 5, la nro. 6 y la nro. 4. Dado que la nro. 6 se halla actualmente vacante, intervendrán las Doctoras María Guadalupe Vásquez y Matilde E. Ballerini (art. 109, RJN).
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
La señora Jueza de Cámara María Guadalupe Vásquez dijo:
I. La sentencia apelada
El señor Juez de Primera Instancia hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por Fiduciaria Buenos Aires SA (en adelante, “Fiduciaria Buenos Aires”) contra Ascensores Servas SA (en adelante, “Ascensores Servas”), declarando correctamente resuelto por culpa de la demandada el contrato de provisión de dos ascensores y el de compraventa de una unidad funcional, y rechazando los daños y perjuicios reclamados. A su vez, rechazó la reconvención de Ascensores Servas por la escrituración de la mencionada unidad funcional (fs. 719/738).
De forma preliminar, sostuvo que, por la fecha en la que ocurrieron los hechos, son aplicables al caso el Código Civil y el Código de Comercio, en virtud del artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Por un lado, rechazó la defensa de falta de legitimación activa opuesta por la demandada. Sostuvo que en ambos contratos que instrumentan la relación entre las partes aparece Fiduciaria Buenos Aires como contratante, lo que resulta suficiente para rechazar la defensa propuesta. Agregó que resulta una contradicción que Ascensores Servas oponga esta excepción y al mismo tiempo reconvenga por la escrituración del contrato. Valoró que la actora probó a partir de los contratos de fideicomiso acompañados su carácter de fiduciaria de los propietarios del edificio sito en Avenida Belgrano 3629/35, quien en los términos de la ley 24.441 está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos.
Por otro lado, y considerando la base de la prueba documental, expuso que Fiduciaria Buenos Aires contrató a Ascensores Servas para la provisión e instalación de dos ascensores en el edificio que estaba construyendo sito en Avenida Belgrano nro. 3629/35. Agregó que la actora firmó un boleto de compraventa por el cual se obligó a entregar a la demandada una unidad funcional en el mencionado edificio. Sostuvo que se encuentra probado que entre ambos contratos existe conexidad. Para así decidir, valoró que el recibo extendido por la actora indica como forma de pago la compensación con la factura nro. 573 de la demandada, correspondiente a los ascensores contratados. Además, consideró que tanto los contratos como la factura por los ascensores y el recibo de pago del precio de la unidad funcional tienen la misma fecha, y son por el mismo precio. También tuvo por acreditado, a partir del propio relato de la demandada y de la prueba producida en el expediente, que los ascensores no fueron entregados, encontrándose actualmente en la fábrica de Ascensores Servas.
Estimó aplicable al caso las normas del Código Civil referentes al pago por compensación convencional. Luego, valoró como pauta interpretativa la regulación del artículo 1074 del Código Civil y Comercial de la Nación respecto a los contratos conexos. Así, concluyó que estos contratos deben ser interpretados los unos por medio de los otros, siendo posible oponer los efectos del incumplimiento de uno de los contratos al otro.
Analizó los argumentos brindados por la demandada en relación con la falta de entrega de los ascensores. Rechazó la defensa según la cual la obra no estaba en condiciones para la instalación de los ascensores.
En este sentido, postuló, por un lado, que las notas acompañadas que acreditarían esta situación no fueron probadas luego de su desconocimiento por parte de Fiduciaria Buenos Aires. Por otro lado, valoró que ante la intimación de la actora por carta documento a cumplir con el contrato guardó silencio, sin hacer mención alguna a la justificación aquí brindada. Incluso, agregó que en la respuesta a la carta documento que tuvo por resuelto el contrato tampoco existe alusión a este argumento, sino que hace referencia a resoluciones de la Secretaría de Comercio. Sostuvo que dicha misiva implica un reconocimiento de que la demora responde a razones ajenas a las partes. Además, tuvo en cuenta la declaración del señor F. –arquitecto de la obra– quien no mencionó incumplimientos de la actora, y del señor A. –empleado de la construcción– que testificó que para el mes de enero la construcción estaba lista para recibir los ascensores.
Afirmó que esa conclusión no se ve menoscabada por la sentencia dictada en los autos “Cleimbosky, Marcela S. s/ Fiduciaria Buenos Aires SA s/daños y perjuicios” en la cual según la demandada se rechazó su responsabilidad en el atraso en la culminación de las obras y entrega de la unidad. Destacó que en ese caso se concluyó que la falta de ascensores no era óbice para la entrega de una unidad funcional y que Fiduciaria Buenos Aires no podía oponer el incumplimiento de uno de sus proveedores –Ascensores Servas– para deslindarse de responsabilidad frente a los compradores.
También rechazó la defensa de la demandada vinculada con supuestos problemas de importación de bienes. Adujo que la carga de la prueba es de Ascensores Servas. Tuvo en cuenta el dictamen pericial que concluyó que las empresas en general tienen acopio de los materiales utilizados para la fabricación de ascensores. Agregó que la demandada no acompañó al expediente documental que acredite la solicitud de los bienes importados, no siendo posible vincular los despachos de aduana que figuran en el libro IVA Compras de Ascensores Servas en los meses de octubre de 2010 y febrero de 2011 con la fabricación de los ascensores que son aquí objeto de reclamo. Por último, valoró que la demandada en ningún momento explica cómo, si existían problemas de importación, un tercero fue capaz de proveer los ascensores a la actora luego de la resolución del contrato, de acuerdo a la prueba documental e informativa producida.
Acreditado el incumplimiento contractual de Ascensores Servas, analizó la resolución realizada por Fiduciaria Buenos Aires. Reiteró que la conexidad de los contratos y el pago por compensación permite la resolución del contrato ante el incumplimiento de una de las partes. Por ello, concluyó que la resolución de ambos contratos realizada por Fiduciaria Buenos Aires fue ajustada a derecho y, en consecuencia, desestimó la reconvención por escrituración planteada por Ascensores Servas, en tanto la resolución tiene como efecto volver las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato. Agregó que la inversión incurrida por la demandada para fabricar los ascensores no puede ser indemnizada por la actora porque fue consecuencia de su propio obrar culpable en el incumplimiento de su obligación.
Sobre el monto indemnizatorio reclamado por Fiduciaria Buenos Aires, que la actora cuantificó en su alegato entre $ 84.871,08 –por la condena de la actora en sede civil– y U$S 43.274,50 –valor en dólares de los materiales para la instalación de los ascensores–, consideró que no se acreditó un daño que guarde relación de causalidad necesaria con el obrar antijurídico.
En este sentido explicó, por un lado, que a la actora se la condenó en sede civil por incumplimiento en una fecha de entrega prometida a la accionante incluso anterior a la pactada para la entrega de los ascensores, por lo que Ascensores Servas no puede ser responsabilizada. Por el otro, consideró que el costo de los materiales para la instalación de los ascensores era propio de la inversión de la actora en la construcción del edificio, y en tanto el pago era por compensación con la unidad funcional, no existió daño alguno.
Agregó que, eventualmente, podría haber reclamado el mayor precio que pudo haber tenido que pagar para suplir el incumplimiento de Ascensores Servas. Sin embargo, concluyó que no puede considerarlo puesto que la pretensión no fue introducida en el escrito de demanda.
Finalmente, rechazó el pedido de aplicación de una multa por temeridad y malicia en tanto no apreció que la actitud de la demandada exceda su derecho de defensa en juicio. También rechazó la citación como tercero del señor Santoro en virtud de que no hizo lugar a la reconvención y el propio el citado manifestó que respecto a la unidad funcional solo detenta derechos como fideicomisario.
Por lo expuesto, hizo lugar parcialmente a la demanda, con costas por su orden; rechazó la reconvención por la escrituración de la unidad funcional, con costas a la demandada reconviniente; rechazó la citación del tercero, con costas por su orden, y rechazó la solicitud de aplicación de una multa por temeridad y malicia, con costas a la reconvenida.
II. Los recursos
La sentencia fue apelada por ambas partes. Ascensores Servas lo hizo a fojas 741 y fundó su recurso a fojas 2642/2647, que fue contestado a fojas 2650/2657. Por su parte, Fiduciaria Buenos Aires, que apeló a fojas 746, lo fundó a fojas 2642/2648, y fue contestado a fojas 2659/2662.
La señora Fiscal de Cámara dictaminó a fojas 2667.
1. Ascensores Servas se agravió del rechazo de la reconvención y de la imposición de costas a su cargo.
Sostuvo que el anterior sentenciante tergiversó los hechos, en tanto no tuvo en cuenta que la demandada no desconoció sus obligaciones sino que ofreció la entrega de los ascensores construidos en un 70%, más la diferencia en dinero a cambio de la escrituración de la unidad funcional.
Agregó que el señor Juez de Primera Instancia no valoró el comportamiento de la actora a partir del principio de la buena fe que rige las relaciones contractuales. Explicó que, con su actitud, Fiduciaria Buenos Aires se benefició al usufructuar con la unidad funcional mientras la demandada incurría en costos y ponía a disposición los ascensores.
Alegó que no se valoraron correctamente las notas acompañadas como documental y las declaraciones testimoniales que prueban que la obra civil no estaba terminada ni apta para la instalación de los ascensores. Reiteró que la imposibilidad de instalar los ascensores no fue por hechos imputables a ella sino por circunstancias ajenas, tales como la falta de avance de la obra y la imposibilidad de importar insumos necesarios.
En subsidio, requirió que en caso de ratificar lo resuelto por el señor Juez, se establezcan las costas por su orden, en tanto Ascensores Servas pudo entenderse con derecho para peticionar la escrituración, además de que se rechazó la demanda por daños y perjuicios cursada por la actora. Finalmente, se agravió de la imposición de costas por su orden en el rechazo de la demanda por daños y perjuicios incoada por Fiduciaria Buenos Aires.
2. Fiduciaria Buenos Aires se agravió de que el anterior sentenciante considere que no exista daño alguno que guarde relación de causalidad con el obrar antijurídico de la demandada. Explicó que el comportamiento de Ascensores Servas la obligó a enviar cartas documento, contratar patrocinio jurídico para iniciar una demanda, sumado a que debió rescindir el contrato, buscar otro prestador y abonar una suma superior. Agregó que es incorrecto considerar que pudo disponer de la unidad funcional durante todo este tiempo en tanto estaba comprometida en el boleto de compraventa.
En segundo lugar, se agravió del rechazo de la imposición de multa por temeridad y malicia. Adujo que el propio sentenciante reconoce que las defensas planteadas por la demandada no podrían nunca haber prosperado en tanto contradecían su conducta procesal. Consideró que este accionar excede el derecho de defensa que posee Ascensores Servas.
Finalmente, se agravió de la imposición de costas por su orden, a pesar de haber hecho lugar a la demanda. Sostuvo que ello es contradictorio con el principio de costas a la vencida.
III. La decisión
En el caso, no se encuentra controvertida la existencia de: (i) un contrato para la provisión e instalación de dos ascensores por parte de la demandada a la actora en el edificio ubicado en Belgrano …; (ii) un boleto de compraventa de la unidad nro. 17 en edificio en cuestión. Tampoco se encuentra discutido que tanto los ascensores como la unidad funcional no fueron entregados.
Las cuestiones a resolver consisten en determinar si la resolución de los contratos por parte de Fiduciaria Buenos Aires fue ajustada a derecho, si le corresponde una indemnización por daños y perjuicios o, en caso contrario, si Ascensores Servas tiene derecho a la escrituración del boleto de compraventa de la unidad funcional nro. 17. Por cuestiones metodológicas, corresponde tratar, en primer lugar, los agravios traídos por la demandada; y, en segundo orden, los planteados por la actora.
1. El artículo 265 del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Nación le impone a la apelante la carga de criticar concreta y razonadamente las motivaciones y conclusiones del fallo apelado. En ese sentido, no basta el mero disenso con la solución recurrida.
Reiteradamente, esta Sala dijo que “[l]a expresión de agravios debe formular una crítica concreta y razonada de los errores en que pudiera haber incurrido el órgano jurisdiccional, a juicio de quien se alza impugnando el fallo. No satisfaciéndose eficientemente la carga procesal, si no se puntualizan los errores extraídos del razonamiento del Juez, indicando con datos precisos y puntuales, cuáles son los fundamentos jurídicos que se le oponen y que emergen de las constancias de la causa” (“Dittler, Silvia c/ La Meridional Compañía de Seguros SA s/ ordinario”, 7.03.2019 y sus citas).
En suma, la expresión de agravios debe contener una refutación de las conclusiones de hecho y de derecho que fundan el pronunciamiento recurrido, y debe indicar las circunstancias fácticas y las razones jurídicas que sustentan su pretensión recursiva. Esta Sala consideró que “[d]iscutir el criterio de valoración judicial sin apoyar la oposición o sin dar bases jurídicas a un punto de vista, no es expresar agravios” (“Marcote, Alicia y otros c/ BBVA Banco Francés SA s/ ordinario”, 25.08.2015; “Benzi, Celia Elizabeth c/ Plan Rombo SA de Ahorro para fines determinados y otros s/ ordinario”, 16.10.2015, y sus citas).
Sin embargo, Ascensores Servas no se hizo cargo en su recurso de los fundamentos de hecho y de derecho expuestos por el señor Juez. Véase que el anterior sentenciante clasificó a los contratos como conexos, determinó que el pago en el caso se estructuró por compensación convencional, aplicando el artículo 818 del Código Civil de la Nación, tuvo por probado que los ascensores no fueron entregados, concluyó que el incumplimiento de uno de los contratos extendía sus efectos al otro y que la demandada no acreditó ninguna circunstancia que justifique su incumplimiento. Sin embargo, en la expresión de agravios de la demandada no existe crítica alguna sobre estas conclusiones de hecho y de derecho a las que arriba el señor Juez. Por ello, considero que el recurso no cumple la carga impuesta por el artículo 265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
A fin de evitar la adopción de soluciones formales, y de preservar el derecho de defensa en juicio, analizaré las quejas presentadas (CNCom., esta Sala, expte. nro. 42850/2017, “Kraftwelt Argentina SRL c/ Prosegur SA s/ ordinario”, 10.11.2021).
En el caso se encuentra probado que la demandada no cumplió con las obligaciones a su cargo. El contrato que unía a las partes estipulaba la provisión y el montaje de ascensores electromecánicos (cláusula nro. 1, fs. 5) y tenía como plazo de entrega el 30 de abril de 2011 (cláusulas 6 y 10, fs. 7/8). En este sentido, la propia demandada aduce que actualmente los ascensores se encuentran en su fábrica, con un avance aproximado del 63% (escrito de contestación de demanda, fs. 132), reconociendo expresamente en las cartas documentos que existe un “desplazamiento de plazo de entrega”, aunque aduce que el motivo es ajeno a las partes (fs. 116).
Aun así, tampoco la demandada probó las dos defensas planteadas que justificarían su incumplimiento. En este sentido, cabe recordar que la carga de la prueba configura un riesgo y quien no acredita los hechos en que fundó su demanda o los argumentos en que construyó su defensa o excepción, por aplicación del artículo 377 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, pierde el pleito si de ellos depende la suerte de la litis (esta Sala, expte. nro. 23375/2016, “Mbtecnic SRL y otro c/ Frávega SACIEI s/ordinario”, 23.12.2021; “Coinsud SRL c/ AGCO Argentina SA s/ordinario”, 30.11.2016; “Aragone, José María c/ Banco Privado de Inversiones s/ordinario”, 30.10.2013).
Así, respecto a la falta de avance de la obra imputable a la actora, no solo fue un argumento que la demandada no opuso en su intercambio epistolar con Fiduciaria Buenos Aires, sino que tampoco logró acreditarlo, en tanto solamente sustenta su defensa el testimonio del señor C., quien es su dependiente (fs. 401), y declaró, ante la pregunta sobre cómo transcurrió la relación comercial entre las partes, que “ [a]l principio correcta, Servas empezó a fabricar las partes estándar y luego no pudo proseguir porque los huecos de los ascensores y sala de máquinas, estaban sin terminar, la obra civil, por ese motivo no se tenían las medidas exactas para fabricar elementos que son a medida (…)” (respuesta nro. 5, fs. 402). Sin embargo, el señor F., arquitecto de la obra contratado por Fiduciaria Buenos Aires, ante la pregunta sobre si fueron cumplidas las condiciones de contratación por parte de la demandada en tiempo y forma declaró “[n]o. De hecho yo como director de obra comencé a preocuparme con el atraso de la no provisión del ascensor, el atraso para la obra. Intenté interceder ya que yo los había presentado pero no tuve ninguna respuesta. Al poco tiempo supe que fiduciaria BS había rescindido el contrato ya que se habían cumplido todos los plazos” (respuesta nro. 7, fs. 329). Además, el señor A., empleado, declaró, ante la pregunta de si conoce a Ascensores Servas, que “[s]í, fue una vez a la obra a verificar el hueco del ascensor, en diciembre 2010 y nos dio unos detalles para reparar el hueco donde iba colocado el ascensor, para mediados de enero ya estaba lito el hormigón para que el ascensor fuera colocado pero la empresa Servas no apareció más en la obra” (respuesta nro. 3, fs. 344 vta.). Para más, la demandada no produjo puntos de pericia en este sentido, aun cuando el perito arquitecto podría haberse expedido al respecto (fs. 583/586).
En cuanto a los problemas en las importaciones, Ascensores Servas sostiene que el perito ingeniero electrónico informó en su dictamen que “[s]e debe tener presente que muchos de los elementos que se utilizan, especialmente los componentes electrónicos son importados, y en algunas épocas no eran de disposición inmediata” (respuesta a punto b) de pericia de la parte actora, fs. 447). Sin embargo, para valorar dicha conclusión cabe tener presente que fue una referencia genérica, en tanto no se pronunció sobre elementos específicos de los ascensores en cuestión, y tampoco determinó las fechas en los que los problemas a las importaciones sucedieron. Para más, en el mismo punto también responde “[s]e puede considerar que, en general, los materiales de utilización común en la fabricación de diversos tipos de ascensores, las empresas tienen acopio de ellos, no siendo necesariamente así con los específicos para cada uno de ellos” (respuesta a punto b) de pericia de la parte actora, fs. 447).
Teniendo esto en cuenta y considerando que: (i) la actora acreditó que Ascensores Súbito proveyó e instaló los ascensores (fs. 646) en los meses siguientes a la resolución contractual (documentación original, fs. 31/39; respuesta nro. 10, declaración testigo F., fs. 330), (ii) el arquitecto F. declaró “[n]o lo sé por la boca de Servas, sino por gente de fiduciaria BS. AS., que aducían problemas de importación de partes, problema que no tenía yo con otras empresas proveedoras de ascensores (respuesta nro. 9, fs. 330), (iii) el señor A., ante la pregunta de si tenía conocimiento de problemas en las importaciones, dijo “[n]o, otras empresas cumplieron en tiempo y forma (respuesta nro. 5, fs. 344 vta) y (iv) Ascensores Servas tampoco acreditó en el expediente las disposiciones de la Secretaría de Comercio y del Poder Ejecutivo Nacional que imposibilitarían las importaciones mencionadas en las cartas documentos intercambiadas con la actora (fs. 116/117), cabe concluir que la demandada no probó, aun cuando era su carga (art. 377, CPCCN), la defensa planteada.
En suma, encontrándose probado que la demandada incumplió su obligación de proveer los ascensores, no tienen asidero los alegatos realizados en el recurso bajo estudio vinculados a la supuesta mala fe de la actora. En ese marco, corresponde confirmar que fue ajustada a derecho la resolución, por culpa de la demandada, de los contratos de provisión de dos ascensores y de compraventa de una unidad funcional (arts. 216, Cód. Com.; art. 1204, CCN), así como confirmar el rechazo de la reconvención por la escrituración de la mencionada unidad funcional.
2. Con respecto al agravio traído por la actora en relación con el rechazo de los daños y perjuicios reclamados, cabe reiterar aquí que la expresión de agravios, por imperativo del artículo 265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, debe contener una refutación de las conclusiones de hecho y de derecho que fundan el pronunciamiento recurrido, y debe indicar las circunstancias fácticas y las razones jurídicas que sustentan su pretensión recursiva.
Respecto a los gastos en los que la actora alega tuvo que incurrir para el envío de las cartas documentos y el patrocinio letrado, cabe tener presente que de acuerdo con el artículo 77 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación los gastos causados por la sustanciación del proceso quedan comprendidos en la condena en costas, por lo que no constituye un rubro que deba ser considerado de forma autónoma.
En cuanto al mayor costo que alega tuvo que incurrir para instalar los ascensores, no solo no produjo prueba que acredite dicho rubro (art. 377, CPCCN) sino que introdujo esta pretensión recién en esta instancia recursiva.
Recuérdese que el artículo 277 Código Procesal Civil y Comercial de la Nación establece que la actuación de la Alzada posee dos límites. Uno referido a la consideración de los agravios, pues ése es el ámbito de su actuación jurisdiccional, límite que corresponde al principio tantum devolutum quantum apelatum.
El restante tiene vinculación con la actividad previa del impugnante, ya que el contenido de la fundamentación del recurso debe encontrarse enmarcado dentro de la aludida esfera previamente limitada cual es el planteo introductorio que tiende a la determinación del thema decidendum (CNCom., esta Sala, “Banco Comafi SA c/ Mesri, Javier Cristian y otros/ Ordinario”, 18.04.2022, entre muchos otros).
En este sentido, habiendo introducido este planteo recién en esta instancia, no resulta audible (CNCom., esta Sala, “Brana, María Alejandra c/ Plan Óvalo SA de Ahorro p/f Determinados s/ ordinario”, 28.10.2020).
Finalmente, el supuesto daño derivado de la imposibilidad de disponer de la unidad funcional nro. 17 hasta el dictado de la sentencia de la anterior instancia no fue acreditado (art. 377, CPCCN). Más importante aún, no fue demostrada su relación de causalidad con el obrar de la demandada, máxime cuando la actora resolvió el boleto de compraventa el 27.06.2011 (fs. 19).
3. Tampoco procede la aplicación de una sanción por temeridad y malicia solicitada por Fiduciaria Buenos Aires.
El artículo 45 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación describe dos conductas: (i) la “temeridad” representada por el obrar de la parte que litiga sin razón valedera y conciencia de ello, al deducir pretensiones o defensas cuya falta de fundamento no puede ignorar, de acuerdo a las pautas mínimas de razonabilidad y (ii) la “malicia” consistente en la utilización del proceso contra los fines de este; obstaculizando intencionalmente su normal desarrollo a través de la formulación de peticiones exclusivamente destinadas a obstruir el desenvolvimiento de pleito o retardar su decisión. Ambas conductas, tienen un común denominador: la mala fe de quien las realiza (CNCom., esta Sala, “Holub Verónica Lena c/ Aceros MB SA s/ ordinario”, 7.11.2019).
De esta forma, el artículo 45 otorga a los órganos jurisdiccionales un delicado instrumento que trasciende el mero interés individual de quien triunfa o pierde en el pleito, en tanto apunta a una mejor administración de justicia, por lo que exige un uso cauto y prudente teniendo en cuenta, en cada caso, el beneficio de la duda (CNCom., esta Sala, “Czernizer, Sergio c/ Kitanik, Miguel”, 23.02.1995).
Tal como ha dicho esta Sala en otras oportunidades, es necesario para su configuración, el empleo desviado y antifuncional de las reglas del proceso y la obstrucción malintencionada al curso de la justicia debe aparecer en consecuencia, como manifiesta y sistemática, no bastando la articulación de pretensiones que no resultan acogidas o de recursos que se desestiman (“Ardenas SA c/ Sahara SCA s/ sumario”, 26.06.1995).
A mi criterio, de las constancias de autos no surgen elementos que permitan concluir que la demandada reconviniente haya incurrido en las conductas previstas por el citado artículo 45. En efecto, el mero rechazo de las excepciones planteadas y de la reconvención interpuesta es insuficiente para acreditar que la parte haya, sin razón valedera y con conciencia de ello, deducido defensas cuya falta de fundamento no pudo ignorar de acuerdo a las pautas mínimas de razonabilidad.
Por ello, se rechaza la pretensión de aplicación de una multa por temeridad y malicia.
4. Por principio general, las costas son en nuestro régimen procesal el corolario del vencimiento (arts. 68 y ss, CPCCN) y se imponen no como una sanción sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio, gastos que deben ser reembolsados por el vencido.
Si bien la ley contempla diversas excepciones al principio antes señalado, estas deben ser interpretadas restrictivamente, sobre la base de circunstancias objetivas y debidamente fundadas, que demuestren la injusticia de aplicar el principio general; de otro modo, se desnaturalizaría el fundamento objetivo del vencimiento convirtiendo la excepción en regla (CNCom., esta Sala, “Ediciones Arani SRL c/ NOP SRL”, 24.07.1989).
Una de las contingencias propias de todo proceso es la de que ninguna de las partes obtenga la satisfacción integra de su pretensión o de su oposición, resultando ambas, en forma total o parcial, vencedoras y vencidas.
Esa es la hipótesis que contempla el artículo 71 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 2021, T. II, p. 252).
Dicho artículo dispone que “si el resultado del pleito o incidente fuere parcialmente favorable a ambos litigantes, las costas se compensarán o se distribuirán prudencialmente por el juez en proporción al éxito obtenido por cada uno de ellos”.
En ese marco, la distribución de las costas realizada por la sentencia apelada luce adecuada, en tanto la demanda fue admitida parcialmente respecto a la resolución del contrato de compraventa, pero no respecto a los daños y perjuicios solicitados. De modo similar, las costas derivadas de la reconvención fueron correctamente impuestas a la reconviniente en atención al criterio objetivo de la derrota receptado en el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Respecto a las costas de Alzada, en tanto se rechazan ambos recursos, se imponen por su orden en virtud del criterio objetivo de la derrota (art. 68, CPCCN).
IV. Conclusión
Como consecuencia de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: (i) rechazar los recursos de ambas partes y, en consecuencia, (ii) confirmar la sentencia apelada, con costas de Alzada por su orden.
He concluido.
Por análogas razones, la Dra. Matilde E. Ballerini adhiere a la solución del voto que antecede.
Y Vistos:
Por los fundamentos del acuerdo que precede, se resuelve: (i) rechazar los recursos de ambas partes y, en consecuencia, (ii) confirmar la sentencia apelada, con costas de Alzada por su orden.
Regístrese y notifíquese por Secretaría, conforme Acordadas nro. 31/11 y 38/13 CSJN y devuélvase. Oportunamente, cúmplase con la publicación a la Dirección de Comunicación Pública de la CSJN, según lo dispuesto en el artículo 4 de la Acordada nro. 15/13 CSJN. – M. Guadalupe Vásquez. – Matilde E. Ballerini.