B., D. R. c. C., M. M. y otros s/prescripción adquisitiva.
En Buenos Aires, a los 20 días del mes de mayo del año dos mil veinte, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras. María Isabel Benavente y Gabriela A. Iturbide, a fin de pronunciarse en los autos “B., D. R. c/C., M. M. y otros s/prescripción adquisitiva”, expediente nº18.054/2006, la Dra. Iturbide dijo:
I. Contra la sentencia dictada a fojas 1473/1477 en la que el señor juez de grado rechazó la demanda promovida por D. R. B. y le impuso las costas del proceso, expresó agravios la actora a fs. 1972/1977, los que fueron contestados a fs. 1979/1981 y 1986. A fs. 2011 se llamó autos a sentencia, resolución que ha adquirido firmeza, por lo que la causa se encuentra en condiciones de dictar pronunciamiento definitivo.
II. Al verter sus quejas en esta instancia, la recurrente criticó la valoración de la prueba que realizó el a quo y que no se ponderara el tiempo transcurrido durante la tramitación del proceso. En esta línea argumental, sostuvo que alcanzó a acreditar en el expediente la totalidad de los requisitos legales exigidos para la prescripción adquisitiva del inmueble sito en la calle Sarandí …, piso …, Unidad Funcional …, de esta Ciudad, motivo por el cual solicitó la revocación de la sentencia apelada y la admisión de la demanda instaurada.
III. Como premisa, aclaro que tendré en cuenta el marco legal, doctrinal y jurisprudencial en función del cual el magistrado de la instancia anterior sustentó su decisión, pues se trata en el caso de hechos consumados antes de la entrada en vigencia del actual Código Civil y Comercial de la Nación (cfr. arg. art. 7, Código Civil y Comercial), sin perjuicio de advertir que, aun cuando se adoptara una postura distinta en relación a la aplicación de la ley en el tiempo, la solución no variaría, habida cuenta de los principios contemplados en los artículos 1891, 1899, 1909, 1911, 1939, 2565 y concordantes del nuevo ordenamiento legal.
IV. Una vez efectuada la aclaración preliminar en torno al marco legal que aplicaré para definir las cuestiones propuestas al conocimiento de este Tribunal, corresponde precisar que la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo y que, en particular, la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley. Estos conceptos, consagrados en el Código de Vélez, no han sufrido cambios en el actual Código Civil y Comercial.
En este caso concreto, la actora pretende obtener mediante la vía de la usucapión larga el dominio del inmueble objeto de la litis. Para ello, invoca su posesión a título de propietaria, pública, pacífica, inequívoca, continua e ininterrumpida durante veinte años (conf. art. 4015 del Código Civil), sin que obste a ello la falta de título o su nulidad, ni la mala fe en la posesión (art. 4016 del Código Civil). Cabe aclarar que ese plazo no ha sido modificado en el Código Civil y Comercial.
Ahora bien, se ha sostenido jurisprudencialmente que frente a las dificultades prácticas que presenta la prueba del animus domini, hay que tener en cuenta que si los actos posesorios –y sobre todo un conjunto de ellos, de distinta índole, apropiados a las características del fundo– se han repetido durante un lapso más que suficiente para prescribir sin interrupciones y denotando por parte de quien los ejerce una conducta objetivamente exteriorizada como de dueño, esos actos constituirían la prueba misma del animus rem sibi habendi (Cám. Apel. Civ. y Com., Trenque Lauquen, 29/8/91, elDialWSCBO). También se ha dicho en una orientación similar que si las evidencias versan sobre actos cumplidos a lo largo del plazo de prescripción, esas evidencias deben acreditar un comportamiento “activo” del usucapiente, comportamiento que se debe sostener en una cadena regular de actos, los que no necesariamente deben cumplirse a diario, pero cuanto menos demostrar el uso normal del inmueble, es decir, el uso que podría darle el verdadero propietario. Además, este uso regular demostrable a través de concretos actos posesorios, debe abarcar una etapa temporal bastante anterior a la fecha de promoción de la demanda (Cám. 1a. Apel. Civ. Com. La Plata, Sala III, 7/7/92, SAIJ, sum. B0200450, citado en Areán, Beatriz, “Juicio de usucapión”, p. 335).
En ese contexto, juzgo acertada la crítica de la actora en cuanto al límite temporal que el a quo le asignó a la interposición de la demanda, pues a diferencia de lo que surge del pronunciamiento apelado, considero que los veinte años que exige la ley pueden cumplirse durante la sustanciación del proceso (arg. art.163 inc. 6 in fine CPCCN). En otras palabras, el plazo exigido por la ley debe verificarse al momento de dictar sentencia, por lo que resulta útil a los fines de cumplir ese plazo el tiempo que hubiere transcurrido desde la promoción de la demanda. Una interpretación distinta, alejada del espíritu y finalidad de las normas procesales y de fondo, derivaría en un inútil y absolutamente disvalioso dispendio jurisdiccional y en una falta de reconocimiento del derecho que indudablemente asiste a quien hubiere permanecido en la ocupación del inmueble a título de dueño durante el mentado lapso de tiempo.
Siguiendo esa línea de razonamiento, analizaré la prueba rendida a fin de determinar si se encuentran reunidos los elementos que en el caso deben concurrir para declarar adquirido el dominio por usucapión.
Veamos:
De la prueba informativa producida por la actora resulta que el 30 de marzo de 1994 aquélla registró el cambio de su domicilio ante al Registro Nacional de las Personas al inmueble objeto de estos autos (v. fs. 1169/1172). La Policía Federal Argentina se pronunció a fojas 1194 en términos similares en relación al mentado domicilio.
A fs. 1245 Metrogas se expidió sobre la autenticidad de las facturas acompañadas por la actora e hizo saber que a la fecha de aquella contestación (02/07/2015) el inmueble no registraba deuda. La factura más lejana data de agosto de 1993 y la más reciente de junio de 2005, en tanto que la más antigua en la que se registra a la actora corresponde al mes de agosto de 1999.
AySA explicó en su contestación de fs. 1296 que no podía expedirse acerca de las facturas expedidas con anterioridad al 2001, por no tener forma de cotejarlo (la más antigua data de junio de 1993), aunque confirmó que las posteriores eran auténticas (la última data de marzo de 2008). También informó que a la fecha de su contestación (08/07/2015) el inmueble no registraba deuda.
A su vez, EDESUR indicó a fs. 1363 que las facturas acompañadas (correspondientes al periodo 1993/2005) eran auténticas, y que a la fecha de su contestación (06/07/2015) el inmueble no registraba deuda.
En el mismo sentido, la administración del consorcio del edificio informó a fs. 1413 que las expensas eran abonadas mensualmente por la actora –sin indicar concretamente desde cuándo– y que al 4 de marzo de 2016 no se registraba deuda por ningún concepto (04/03/2016).
La Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se pronunció a fojas 1358/1360 sobre la autenticidad de las constancias acompañadas por los períodos comprendidos entre 1994 y 2005.
Al respecto, se ha sostenido que el pago de los impuestos con mucha antelación a la iniciación del proceso por usucapión constituye un insuperable elemento objetivo de convicción acerca de la exteriorización del animus domini (Cám. Civ. y Com. Rosario, Sala II, 6/9/94, JA, 1997-I, síntesis) y si bien no basta ese pago para tener por probada la posesión, cuando ella surge de otros elementos probatorios obrantes en el proceso, no resulta razonable denegar la pretensión si ese pago se ha hecho con periodicidad regular durante todo el período previsto por la ley para considerar adquirido el dominio (plazo que, como ya lo dije, no ha variado en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación; ver al respecto artículo 4015 del Código Civil y 1899 del Código Civil y Comercial).
Por su parte, el Oficial de Justicia Daniel E. Valderrey se constituyó en el inmueble de la calle Sarandí …, UF …, piso …, con el fin de verificar su estado físico y de ocupación. El 29 de junio de 2015 dio cumplimiento con la manda, y al constituirse en el lugar donde debía practicarse la diligencia fue atendido por la actora.
Resulta necesario también señalar que del informe pericial agregado a fs. 1394/1399, presentado por el Ing. David Ezequiel Dolinko, se desprende que en el inmueble se han realizado múltiples refacciones de larga data, correspondiendo la más antigua a 20 años antes de la pericia (24/08/2015). A su vez indicó el experto que la factura obrante a fs. 530, emitida el 20 de abril de 2004 y que da cuenta de la realización de reparaciones en la unidad, concuerda parcialmente con las instalaciones que pudo verificar.
Por último, de las declaraciones testimoniales agregadas a fs. 1080 (M. E. P.), 1158 (R. M. L.) y 1159 (A. E. G.), resulta que la actora, al momento de brindarse cada una de sus declaraciones, se comportaba como dueña del departamento desde hacía más de 20 años. En los mismos términos brindó su declaración N. d. C. R. a fs. 1157, aunque no pudo precisar si la actora se comportaba con animus domini con anterioridad al año 2000 ya que fue en ese año cuando visitó por primera vez el inmueble.
En definitiva, los testigos fueron contestes en torno a la ubicación del inmueble, su descripción y a pesar de que algunos no pudieron indicar desde cuándo la actora comenzó a ocuparlo pues la conocieron cuando ya vivía allí, todos coincidieron en que la ocupación se llevó a cabo de manera ininterrumpida y pacífica, que aquélla abonaba todos los gastos de mantenimiento (expensas, impuestos, etc.) y que le hizo refacciones.
En este contexto, adelanto que habré de proponer una solución distinta para el litigio sometido a consideración de esta Sala, puesto que a mi juicio las pruebas producidas en el expediente y su valoración conforme a las normas jurídicas aplicables al caso me llevan a admitir la demanda instaurada. Aclaro que no paso por alto los testimonios brindados en esta instancia, pero lo cierto es que tanto los dichos de Z. como los de L. poco agregaron a lo que se desprende de los demás elementos probatorios que he valorado en el desarrollo de mi voto.
Ahora bien, aunque la mayoría de los testigos coincidieron en que la actora comenzó a ocupar el inmueble entre mediados y fines de los ochenta, la prueba documental más antigua data del año 1993, esto es, cuando aún no habían transcurrido los veinte años al momento del inicio de la demanda. También es cierto que el art. 24 de la ley 14.159, en su inciso c), establece que en este tipo de procedimientos “se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión” (decr. ley 5756/58).
Al respecto, cabe advertir que difícilmente los hechos que sirven de base a la adquisición que se pretende, por su variedad y reiteración a lo largo de los años, puedan ser acreditados a través de una única prueba. De allí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento (Alsina, Hugo, Tratado de Derecho Procesal Civil, p. 304).
Precisamente tal circunstancia es la que se verifica en autos. La pretensión de la actora encuentra suficiente fundamento, por un lado, en las declaraciones de los testigos a las que ya hice referencia, de las que surge que ha ejercido la posesión sobre el inmueble durante más de veinte años (plazo establecido por la ley para que opere la prescripción adquisitiva), y por otro, en la copiosa y variada prueba documental e informativa a las que también he aludido previamente, que dan cuenta de que la interesada ha abonado al menos desde 1993 los impuestos y servicios correspondientes al departamento en cuestión, y que complementan de modo suficiente los testimonios brindados en la causa. La valoración conjunta de todos esos elementos probatorios me permite llegar a la convicción de que la demanda debe prosperar, pues desde mi punto de vista no resulta imprescindible que los comprobantes de pagos de impuestos y servicios abarquen la totalidad del plazo previsto en el art. 4015 del Código Civil. Resultan suficientes, en cambio, las declaraciones contestes de los cuatro testigos en tal sentido, y la documentación que respalda esas afirmaciones durante más de trece de los veinte años en cuestión (desde 1993 hasta 2006, año en el que se promovió la demanda).
A todo evento, me parece determinante para modificar el pronunciamiento apelado el hecho de que a la fecha de la sentencia de primera instancia, y con mayor razón a la de este pronunciamiento, se ha cumplido el plazo exigido por la ley para declarar adquirido el dominio. En este sentido, reitero que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 163, inc. 6 in fine del Código Procesal, “la sentencia podrá hacer mérito de los hechos constitutivos, modificativos o extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos”, precepto que la jurisprudencia ha interpretado en el sentido de que si las condiciones fácticas sufrieron en el curso del juicio modificaciones de interés, no pueden dejar de tenerse en cuenta a la fecha de la sentencia, pues los jueces al dictarla deben contemplar las circunstancias existentes al momento de la decisión, aunque ellas sean sobrevinientes a la interposición de la acción.
En definitiva el juez, al momento de pronunciar sentencia, debe atender a las condiciones existentes a esa fecha, pues no sólo corresponde valorar las circunstancias propias de la traba de la litis sino también hechos modificatorios o extintivos producidos durante la tramitación del pleito.
Nótese que, de adoptar un temperamento contrario, se omitiría la consideración de las pruebas aportadas con visión de conjunto, en una ponderación global, y se aplicaría con excesivo rigor un método analítico que desvirtuaría el verdadero mérito de la prueba acopiada en el proceso por la vía de una visión parcializada de los elementos probatorios incorporados a la causa, con el resultado disvalioso que ello implica (CNCiv., Sala L, mi voto ‘in re’ “G. A. L. c/ R. M. E. s/ prescripción adquisitiva”, del 19/09/2018).
En ese sentido, considero atendibles los agravios vertidos por la actora en torno a la fuerza probatoria que mi colega de grado le asignó a la prueba testimonial, la cual a pesar de que carece de valor por sí sola, rodeada de otras aportaciones complementarias, es considerada por algunos autores como la más importante en el juicio de usucapión (ver opinión de Jorge H. Alterini, “Tratado de los Derechos Reales”, Ed. La Ley. Tº I, pág. 229).
Por otro lado, la relación que une a los testigos con la actora no debe interpretarse como un obstáculo para asignarles a sus dichos el valor probatorio que merecen, pues ocurre que en este tipo de procedimientos (como así también, por ejemplo, en numerosas causas de familia) son precisamente los amigos, los conocidos o los vecinos quienes se encuentran en mejores condiciones de declarar acerca de los extremos conducentes para la solución del litigio. Difícilmente pueda un extraño aportar datos relevantes acerca de si la actora ocupó un inmueble durante más de veinte años comportándose en relación a la cosa como si fuera su propietaria. Por lo demás, el número de declaraciones, el grado de coherencia entre ellas y el nivel de detalle brindado por cada uno de los dicentes me convencen de su pleno valor probatorio de conformidad con las reglas de la sana crítica, pauta que debe guiar la apreciación judicial de la prueba en los procedimientos civiles (conf. arts. 386, 456 y concs. del Código Procesal).
V. En definitiva, atendiendo a las características de la prueba en juicios de la naturaleza del presente (se trata como he dicho de una prueba compuesta derivada de la composición de pruebas simples que al ser evaluadas en su conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento), y de acuerdo con los elementos hasta aquí analizados, estimo que corresponde tener por probados los extremos alegados en el escrito inicial a los fines de admitir la pretensión, y por ello propongo al Acuerdo que se admita la queja vertida por la actora y se revoque el pronunciamiento apelado, declarando adquirido el dominio por la actora el día 30 de marzo de 2014, fecha que resulta de computar veinte años a partir de aquella que realizó el trámite de cambio de domicilio al inmueble objeto de autos, debiéndose oportunamente en la instancia de grado librar oficio y testimonio de estilo.
Aclaro que he optado por esa fecha porque si bien en el escrito de demanda se alude a 1984 como el año en el que B. habría comenzado a ejercer la posesión sobre la cosa con ánimo de dueña, lo cierto es que no obra en autos otra constancia documental que esclarezca la cuestión.
Todo ello lo dispongo en cumplimiento de lo previsto por el artículo 1905 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, norma que, a diferencia de otras a las que me referí al comienzo de mi voto, resulta de aplicación inmediata por revestir carácter eminentemente procesal ya que alude a los recaudos que debe cumplir el juez al dictar sentencia de prescripción adquisitiva, la que, por lo demás, no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comenzó la posesión (conf. Iturbide, Gabriela y Pereira, Manuel, “Efectos de la aplicación de la ley en el tiempo con relación a los derechos reales y a los privilegios”, en Revista del Código Civil y Comercial, La Ley, Año 1, Número 1, julio 2015, p. 30 y ss.; Kemelmajer de Carlucci, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, Ed. Rubinzal Culzoni, año 2015, p. 160 y ss.). Las costas de ambas instancias se imponen a la demandada vencida (art. 68, primera parte y art. 279 del Código Procesal). Así voto.
La Dra. María Isabel Benavente adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal resuelve: 1) Revocar el pronunciamiento apelado y declarar adquirido por la actora el dominio sobre el inmueble sito en la calle Sarandí …, piso …, Unidad Funcional …, de esta Ciudad, Mat. F.R. 8-555/42. 2) Encomendar a la instancia de grado la orden y libramiento del correspondiente oficio y testimonio de inscripción. 2) [sic] Las costas de ambas instancias se imponen a la demandada vencida (art. 68, primera parte y art. 279 del Código Procesal).
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – Gabriela A. Iturbide. – María Isabel Benavente (Sec.: Adrián P. Ricordi).