D., B. E. c. T., A. s/ desalojo (excepto por falta de pago)
Comentado por Claudio Kiper: Comodato. Legitimación. Desalojo o acción reivindicatoria.
En la ciudad de Azul, a los un días del mes de Junio del año dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia del Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados: “D. B. E. c/ T. A. s/ Desalojo” (causa nº 69.335), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi.
Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:
1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 08/06/2022?
2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:
I. B. E. D. promovió demanda de desalojo contra A. T., con relación al inmueble ubicado en calle Ezeiza nº … de la ciudad de Tandil, con el objeto de obtener el desahucio de dicha propiedad, en razón de la ilegitimidad y antijuridicidad de la tenencia que ostenta el demandado, debiendo procederse, en consecuencia, al desalojo de éste y/o de cualquier otro ocupante; con imposición de costas.
Dijo la actora que el inmueble objeto de este juicio, identificado como: Circunscripción I, Sección C, Quinta 126, Manzana 126-e, Parcela 1-h, fue adquirido por su hermano A. P. D. –por escritura nº 144 de fecha 27/7/1983–, quien falleció el día 20/3/1986, siendo de estado civil soltero, sin descendientes ni ascendientes. Por ello, en su juicio sucesorio se dictó declaratoria de herederos a favor de sus hermanos J. R., B. M., R. P., M. J., E. R. y B. E. D., siendo esta última la promotora del presente proceso.
Señaló la actora que, excepto ella y su hermana E. R., sus demás hermanos han fallecido, por lo que tanto ella como su hermana E. R. D., son las únicas y universales herederas del titular de dominio del inmueble objeto de autos –A. P. D.–. En función de este detalle de antecedentes, consideró que se encuentra legitimada para promover el presente juicio de desalojo.
Con relación al demandado A. T., dijo que ocupa el inmueble sin ostentar título legítimo alguno, y que el mismo le fue entregado en comodato por A. P. D. Y así puntualizó que, con fecha 24/7/2019, se realizó un acta notarial de constatación del estado de ocupación del inmueble, en cuya ocasión el demandado manifestó “estar en dicho inmueble porque el vasco D. lo puso ahí hace unos veinte años…”. De esta manera, con relación a las obligaciones del comodatario, concluyó sosteniendo que “si la duración del contrato no está pactada ni surge de su finalidad, el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento”.
II. Al contestar la demanda el accionado A. T., aseveró que fue empleado de R. P. D., con quien trabajó entre 9 y 10 años, y que en ese marco de relación laboral y de amistad, este último le ofreció el inmueble objeto de autos porque nadie lo habitaba y se encontraba muy deteriorado. Así expresó que reside en el inmueble desde enero de 1998, sin haber arribado a ningún acuerdo con R. P. D., sino que éste se limitó a indicarle la disponibilidad de la vivienda por encontrarse desocupada. Negó la existencia del comodato alegado por la actora y sostuvo que, desde el año 1998 en adelante, ocupa el inmueble en calidad de poseedor animus domini, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Dijo que realizó mejoras en la vivienda, pagó impuestos y solicitó el suministro de energía eléctrica a la Usina Municipal de Tandil, por lo que, en función de estas consideraciones, opuso excepción de prescripción adquisitiva del dominio. En forma subsidiaria y para el caso que se hiciera lugar a la presente acción, solicitó se le abonen –a valores actuales– las mejoras y reparaciones que dijo haber realizado a la propiedad, así como lo abonado en concepto de impuestos, con más los intereses legales correspondientes.
III. Tramitado el proceso y habiéndose producido la prueba pertinente, se arribó al dictado de la sentencia de la anterior instancia de fecha 8/6/2022 –que ha llegado apelada a esta alzada–, en la cual se rechazó la demanda de desalojo que dio inicio a las presentes actuaciones, con imposición de costas a la actora vencida. Y sin perjuicio de que los fundamentos de esta sentencia se examinarán en el apartado V del presente voto –donde abordaré una de las partes medulares de la cuestión litigiosa–, en este punto corresponde adelantar algunas de sus directrices esenciales.
En efecto, desde el ángulo del demandado, consideró el Juez de grado que aquél ocupa el inmueble objeto de autos en virtud de un comodato sin plazo que celebró con R. P. D., quien, como se vio, era uno de los hermanos y coherederos del titular dominial del inmueble -A. P. D.- (ver segundo párrafo del apartado I de este voto). Seguidamente, partiendo de la base antedicha, se adentró en el tratamiento de la situación procesal de la actora, y luego de diversas consideraciones sobre los hechos de la presente causa y sobre el derecho que entendió aplicable, arribó a la conclusión de que B. E. D. no se encuentra legitimada para promover la presente acción de desalojo, por lo que la demanda debe rechazarse. En este sentido, no tuvo por acreditado que B. E. D. sea sucesora de su hermano R. P. D. –quien diera el inmueble en comodato al accionado–, y adujo que tampoco está legitimada para accionar por desalojo en el carácter de copropietaria.
IV. Dicha sentencia fue apelada por la parte actora, quien destacó un error esencial en dicho decisorio, por no haber evaluado las declaratorias de herederos que obran en uno de los expedientes agregados por cuerda –número 7834–, de las que resulta el fallecimiento de R. P. D., acaecido el día 23/6/2006. En función de ello, sostuvo que la legitimación activa de la actora deriva plena de su carácter de heredera del nombrado, estando habilitada para solicitar la restitución del bien. Así destacó que el error de la sentencia radica en haber partido del supuesto de que la actora tan sólo sería copropietaria del bien, cuando en realidad reviste la calidad de heredera de R. P. D.
Sobre la base de estas consideraciones, solicitó la revocación de la sentencia apelada y el acogimiento de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.
Los agravios fueron contestados por el demandado, quien solicitó el rechazo del recurso incoado, haciendo hincapié en el carácter de poseedor del inmueble que invocó al contestar la demanda. De esta manera, habiendo quedado cumplimentados los pasos procesales de rigor y practicado el sorteo de ley, se encuentran los presentes actuados en condiciones de ser examinados a los fines del dictado de este pronunciamiento.
V. 1. Corresponde señalar, en primer lugar, que en la sentencia se analizó la prueba producida a fin de definir el carácter en el que A. T. ocupa la vivienda, a cuyo fin se valoraron las declaraciones de los testigos que depusieron en la causa y se ponderó, especialmente, el acta notarial labrada con fecha 24/7/2019. En virtud de ello, el Juez de grado tuvo “por acreditado que A. T. ingresó al inmueble objeto de autos, como comodatario frente al acuerdo alcanzado con R. P. D. hace, hoy por hoy, cerca de 23 años (art. 384 CPPCC)”. Por ello, no consideró necesario analizar las restantes alegaciones del demandado sobre el carácter de su relación de poder con el inmueble.
Partiendo de esta base, entendió el magistrado que debía analizar con mayor profundidad la legitimación de la actora. Y en esta línea señaló que, al tenerse por acreditada la existencia de un contrato de comodato entre R. P. D. y A. T., que a falta de prueba en contrario debe entenderse celebrado sin plazo, es indudable que el comodante puede solicitar la restitución de la cosa en cualquier momento. Sobre esta solicitud de restitución, dijo no tener acreditado que R. P. D. y B. E. D. le hayan exigido al comodatario que debía desocupar el inmueble en un plazo de 6 a 8 meses; por lo que desestimó lo expresado en la demanda en tal sentido.
Seguidamente, el Juez de grado introdujo un párrafo que, como se verá, no se encuentra ajustado a las constancias de la causa. Así puntualizó que: “Tampoco tengo por acreditado el fallecimiento de R. P., y más allá de resultar hermanos, que B. E. sea sucesora de éste y pueda exigir la restitución en este proceso de desalojo como sucesora del comodante, único habilitado por el momento a solicitar la restitución”. De este modo, descartó el carácter de sucesora de la actora B. E. D.
Luego de estas consideraciones se preguntó el juzgador si, en su carácter de copropietaria, la actora se encuentra legitimada para solicitar la restitución del inmueble, siendo que la ocupación del demandado se funda en un contrato de comodato sin plazo celebrado por otro copropietario (en referencia al hermano de la actora, R. P. D.). De esta manera refirió al art. 1613 del Código Civil, aplicable igualmente al comodato (art. 2264 del mismo código), según el cual, ninguno de los copropietarios puede, sin el consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera fuera la causa que para ello hubiere. Y sostuvo que lo dispuesto por esta norma “obstaba a que Blanca Esther, ante un contrato vigente, solicitara su resolución sin el consentimiento de los restantes copropietarios”.
En este orden de ideas, con cita de doctrina relativa a los arts. 1985, 1986, 1993, 1994 y 1995 del C.C.C.N., que rigen el destino y la administración de la cosa común, señaló el magistrado que los condóminos pueden ponerse de acuerdo y convenir sobre el destino al que sujetarán la cosa, y de mediar tal convenio habrá que estar a sus términos, lo que no es sino una manera de respetar la palabra empeñada.
De esta manera, sostuvo el Juez de la anterior instancia que “por lo que reconoce la propia actora, todos los sucesores del titular registral han aceptado el uso y goce que de la cosa venía llevando a cabo T.”, por lo que debe estarse a los términos de esta convención. En consecuencia, le negó legitimación a la actora en el carácter de copropietaria del bien, al hacer una enumeración de quiénes serían los posibles legitimados para pedir la restitución de la cosa dada en comodato y señalar que, en este supuesto, dicho pedido de restitución puede ser hecho por “la totalidad de los copropietarios, a modo de retroceso o finiquito del acuerdo originario”.
2. A efectos de clarificar la situación fáctica y evidenciar el error que se deslizó en la sentencia apelada –el cual señalé en el tercer párrafo del anterior punto 1–, resulta de interés puntualizar que el inmueble objeto de autos fue adquirido por A. P. D., por escritura nº 144 de fecha 27/7/1983, pasada ante la Escribana N. E. C., tal como se acredita con la copia de este instrumento público y de la copia de dominio expedida por el Registro de la Propiedad, que se allegaron con el escrito de demanda. Con esta presentación también se acompañó copia de la declaratoria de herederos dictada –con fecha 6/3/2002– en el juicio sucesorio de A. P. D. –fallecido el día 20/3/1986–, en la cual se declararon sus herederos a sus hermanos J. R., B. M., R. P., M. J., E. R. y B. E. D. y S.
Ahora bien, también resulta de valía otro expediente correspondiente a un juicio de prescripción adquisitiva de un inmueble distinto al de autos, que habiendo sido ofrecido como prueba corre agregado por cuerda, y que se caratula “D. B. E. c/ D. E. R. y otros s/Prescripción adquisitiva larga” (expediente nº 7834). Y digo que este expediente es relevante, porque en el mismo se encuentran glosadas las copias de las declaratorias de herederos dictadas en los juicios sucesorios de cuatro de las personas indicadas en el párrafo anterior como herederos de A. P. D., quienes fallecieron con posterioridad a éste. Me estoy refiriendo a J. R., B. M., R. P. y M. J. D. y S.
Así se tiene que a fs. 1043/1043vta. del mencionado expediente nº 7834, hay copia de la declaratoria de herederos de los sucesorios de B. M. D. –fallecido el 2/12/2004– y de R. P. D. –fallecido el 23/6/2006–, siendo herederos sus hermanos J. R. D., M. J. D., E. R. D. y B. E: D. Asimismo, a fs. 1042/1042 vta. de ese mismo expediente, obra copia de la declaratoria de herederos dictada en el juicio sucesorio de J. R. D. y S., quien falleció el día 7/8/2008, siendo herederas sus hermanas M. J. D. y S., E. R. D. y S. y B. E. D.y S. Por último, a fs. 1056/1056 vta. del citado expediente, está la copia de la declaratoria de herederos del sucesorio de M. J. D. – fallecida el día 3/4/2012–, siendo herederas sus hijas M. de L. L. y G. I. L., y su cónyuge F. L.
3. En síntesis, surge de lo antedicho que en el juicio sucesorio de A. P. D. –titular dominial del inmueble de autos–, han quedado como actuales integrantes de la comunidad hereditaria sus hermanas E. R. D. y S. y B. E. D. y S., así como también los herederos de M. J. D. y S., indicados en el párrafo precedente. Solo resta señalar que la última actuación importante del juicio sucesorio de A. P. D. –expediente nº 27.739 que también tengo a la vista–, es la declaratoria de herederos que detallé al inicio del anterior punto 2, dictada el día 6/3/2002, sin que las actuaciones posteriores tengan alguna relevancia.
De lo hasta aquí señalado, se desprende con claridad el error que se deslizó en la sentencia apelada, cuando no se tuvo por acreditado el deceso de R. P. D., ni el carácter de sucesora de éste de la aquí accionante B. E. D. Y sobre esta base se arribó a otra equívoca conclusión, al puntualizarse que, al no estar demostrado el carácter de sucesora de B. E. D., tampoco se tiene por acreditado que ésta “pueda exigir la restitución en este proceso de desalojo como sucesora del comodante, único habilitado por el momento a solicitar la restitución” (ver el tercer párrafo del anterior punto 1, donde reproduje estas conclusiones de la sentencia apelada).
Muy por el contrario, B. E. D., en su doble carácter de sucesora del titular dominial del bien –A. P. D.– y de sucesora del coheredero que dio el inmueble en comodato –R. P. D.–, se encuentra plenamente legitimada para accionar por desalojo contra el comodatario A. T., aunque no cuente con el concurso de sus coherederos –que son los restantes integrantes de la comunidad hereditaria–, es decir, de su hermana E. R. D. y de los sucesores de su otra hermana M. J. D. Ello emerge con absoluta claridad de las normas aplicables en la especie y de la doctrina y jurisprudencia elaborada en la materia.
Así expresa Ferrer que “los integrantes de la comunidad no sólo están habilitados individualmente para instar la conservación material de los bienes que constituyen su objeto, sino también para proceder a su conservación jurídica mediante su defensa judicial, sin requerir el concurso de los demás (arts.2324, 2327 y 2354, CCC)” (Comunidad Hereditaria e Indivisión Posganancial, Santa Fe, 2016, pág. 310; lo destacado me pertenece). Y siempre dentro del título de las acciones judiciales conservatorias, este mismo autor refiere al proceso de desalojo, señalando que “cualquiera de los comuneros, sin necesidad del concurso de los otros, tiene legitimación activa para demandar el desalojo de un inmueble sucesorio ocupado por un tenedor precario, en cuanto titular del derecho de uso y goce del inmueble, del cual es copropietario, o sea, aunque dicho derecho no sea exclusivo. Este criterio soluciona el problema que se plantea, cuando uno de los copartícipes, sin consentimiento de los demás, da en comodato un inmueble hereditario a un tercero” (conf. Ferrer, ob. cit. pág. 311; los destacados son propios).
Esta solución es la misma que imperaba durante la vigencia del Código Civil, siendo de interés aludir a un antiguo precedente en el que se trató la legitimación para accionar por desalojo de los herederos, en el marco de la comunidad hereditaria. Las conclusiones de este caso, que si bien refiere a los supuestos de locación vencida o de intrusión, también son aplicables al comodato, y en el mismo se puntualizó: “En el supuesto de que la cosa arrendada pertenezca a la masa indivisa, cualquiera de los coherederos tiene legitimación individual para interponer la pretensión de desalojo una vez vencido el plazo contractual o cuando el bien se encuentre ocupado por un intruso, pues en este caso la pretensión reviste el carácter de un acto conservatorio (arts. 1613, 1615, 3420, 3450 y 3451, Cód. Civil)” (Cám. 1ª. Civ. y Com. La Plata, Sala I, 1/9/92, Lexis nº 14/15589, citado por Areán, Juicio de desalojo, Bs. As. 2004, pág. 209, ver también págs. 202 y 203, donde esta misma autora aborda el supuesto del comodato; el resaltado corresponde al suscripto).
Y en otro precedente más reciente se sostuvo: “Aunque la cosa pertenezca a la masa indivisa, cualquiera de los coherederos tiene legitimación individual para reclamar el desalojo contra quien está en la ocupación sin derecho. Es que el desalojo tiene una finalidad conservatoria, que aparecería totalmente desvirtuada si en los casos de transmisión de dominio mortis causa se exigiese la prueba formal de la inscripción del bien en cabeza de los derechohabientes” (Superior Tribunal de Justicia de Corrientes, C 12 70401/2, “Desimoni de Gauna Lotero”, sentencia del 25/12/2014; el destacado es propio). En esa misma línea de pensamiento señala Salgado que, una vez dictada la declaratoria de herederos, cualquiera de los herederos posee legitimación para demandar el desalojo, en tanto se trata de un acto de administración y no de disposición (Locación, Comodato y Desalojo, edición ampliada y actualizada, Santa Fe 2021, pág. 340). Y aunque no sea el supuesto de autos, expresa este autor con relación al condominio, que “el condómino no necesita de la autorización de los restantes para ejercer la acción de desalojo, ya que realiza un acto de administración, conservatorio de un patrimonio común, en calidad de mandatario o gestor oficioso” (ob. cit. pág. 339; ver en este mismo sentido, CNCiv. Sala H, “Olivera”, sentencia del 19/5/2018, La Ley 2018-D, 241).
De esta manera, ha quedado de resalto la legitimación que ostenta la actora para accionar por desalojo. En efecto, al haberse acreditado el deceso de R. P. D., que tornó imposible una manifestación de voluntad de esta persona, y al haberse celebrado el comodato sin plazo, los sucesores del comodante pueden solicitar la restitución de la cosa en cualquier momento (arts. 2285 del Cód. Civil, art. 1536 inciso e) del C.C.C.N.). Estando habilitados para ejercer esta facultad cualquiera de los coherederos –aún sin el concurso de los demás–, por tratarse de un acto conservatorio en beneficio de la masa hereditaria; máxime que ningún otro coheredero expresó su voluntad de que el demandado continúe permaneciendo en el inmueble. Precisamente, surge de la demanda que dio inicio al presente juicio, que B. E. D. accionó en su carácter de coheredera del titular de dominio del inmueble de autos –A. P. D.–, a lo que cabe agregar que, como ya lo señalé, también reviste la condición de coheredera de quien dio en comodato la vivienda –R. P. D.–.
Por todo lo expuesto, debe revocarse la sentencia apelada en cuanto rechazó la demanda de desalojo sobre la base de que B. E. D. carece de legitimación para accionar.
VI. 1. Ahora bien, por aplicación de la denominada apelación implícita, corresponde tratar en este apartado las defensas introducidas por el demandado en su contestación de demanda, las que no fueron consideradas en el fallo apelado en virtud de la decisión que se adoptó. En efecto, el accionado resultó victorioso en esa instancia por la cuestión atinente a la legitimación de la parte actora, y en razón de ese éxito se ha visto impedido de deducir recurso de apelación; por lo que en esta parcela de mi voto debo adentrarme en el análisis de las defensas que el accionado planteó en su escrito de responde. Así ha sostenido la Casación Bonaerense que las cuestiones o defensas introducidas oportunamente por una parte, no consideradas por el fallo de primera instancia en decisión favorable a sus intereses, quedan implícitamente sometidas al tribunal de alzada y debe abordarlas cuando ante la apelación de la contraria revoca aquella decisión (S.C.B.A., sentencias del 11/3/2009 “Calió”, del 25/3/2009 “Greco”, del 7/10/2009 “Bahamonde”, del 1/9/2010 “Rodríguez”, del 1/9/2010 “Asociación 20 de agosto”, entre muchos otros; conf. Quadri, Los Recursos Ordinarios en el Proceso Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, págs. 455 y 456; esta Sala, causas nº 64515, “Sociedad Argentina…”, del 19/9/2019; nº 65233, “Cetolini…” del 23/7/2020; nº 66703, “Alzamendi…”, del 26/8/2021, entre muchas otras).
Tal como lo puse de resalto en el apartado II, al contestar la demanda A. T., adujo que reside en el inmueble desde el año 1998, sin haber arribado a ningún acuerdo con R. P. D. –con quien trabajó entre 9 y 10 años–, sino que este se limitó a indicarle la disponibilidad de la vivienda por encontrarse desocupada. Negó la existencia del comodato alegado por la actora y sostuvo que, desde el año 1998 en adelante, ocupa el inmueble en calidad de poseedor animus domini, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Dijo que realizó mejoras en la vivienda, pagó impuestos y solicitó el suministro de energía eléctrica, por lo que, en función de estas consideraciones, opuso excepción de prescripción adquisitiva del dominio. En forma subsidiaria, solicitó se le abonen –a valores actuales– las mejoras y reparaciones que dijo haber realizado en la propiedad, así como lo abonado en concepto de impuestos, con más los intereses legales correspondientes.
2. Acerca de esta temática, señalé en un voto del año 2007, que “la acción de desalojo no puede deducirse contra el ocupante de la finca que invoca la calidad de poseedor, ya que, en este caso, el medio idóneo para obtener la restitución de la cosa serán las acciones posesorias o la acción reivindicatoria. Pero no basta la mera invocación de la posesión, sino que la misma debe estar corroborada por pruebas que prima facie la avalen (conf. Areán, Juicio de desalojo, pág. 293). O sea que, como lo señala esta misma autora, el accionado debe justificar prima facie la efectividad de la posesión que invoca. Y con cita de un precedente jurisprudencial pone de relieve que en el juicio de desalojo, en razón de su procedimiento sumario especial, no es imperativa la prueba indubitable que acredite el carácter o la calidad de poseedor. Bastará analizar si la posesión alegada es seria y fundada, o si, por el contrario, solo constituye una argucia dilatoria mediante la cual solo se procura el rechazo de la acción de desalojo (ob. cit. págs. 294 y 295, con mención del fallo de la CNEsp. Civ. y Com., sala II, de fecha 6-5-85, publicado en J.A. 1986-I-288)” (esta Sala, causa nº 51.277, “Marina”, sentencia del 28/11/2007).
Y proseguí expresando en aquella oportunidad, que “en una misma línea de pensamiento, ha resuelto la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires que no procede la demanda de desalojo si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando así la seriedad de su pretensión (S.C.B.A., 26-6-84, J.A. 1984-IV, síntesis; 15-12-99, Lexis nº 14/70954; ver también Kiper, en Código Civil y leyes complementarias dirigido por Zannoni y coordinado por Kemelmajer de Carlucci, tomo 10, págs. 210 y 211). O sea que, según la doctrina de la Casación Bonaerense, no basta con mentar o invocar el título de poseedor por el demandado en proceso de desalojo para enervar la pretensión que lo anima, desde que es menester que se acredite prima facie tal aserto (S.C.B.A., Ac. 83.235 del 2-7-03, LLBA 2004-180; Ac. 83.216 del 10-9-03; Ac. 94.916 del 19-9-07)” (esta Sala, citada causa “Marina” del 28/11/2007; en ese mismo sentido, esta Sala, causa nº 52.120, “Loyal”, sentencia del 22/7/2008).
Por lo demás, la mencionada doctrina de la Suprema Corte Provincial se ha reiterado en precedentes posteriores. Es así que, en una reciente sentencia de esta alzada del día 26/4/2023, en la causa nº 69.416, “Andenoche”, se puntualizó: “El Máximo Tribunal Provincial, en la causa “Rivero” (C 107.082, del 12/09/12), cuyo criterio ha sido sustento de más de un pronunciamiento dictado por este Tribunal (ver causas nº 58.637. “Sanabria, Gustavo Rafael…”, del 15/07/14 y 58.219, “Contreras, María Luján…”, del 02/09/14), destaca que: “Conforme inveterada doctrina de esta Suprema Corte, el desalojo no es la vía idónea para obtener la restitución de un bien cuando el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión (conf. causas C. 97.416, sent. de 13-II-2008; C. 99.074, sent. de 30-IX-2009; C. 100.803, sent. de 22-XII-20l0)” (esta Sala, causa nro. 59.737, del 3/12/2015 “Molina…”).
Y también se dijo en la referida causa nº 69.416, que “la acción personal de desalojo reglada por el art.676 del Código Procesal Civil y Comercial no constituye una vía sucedánea de las acciones petitorias o posesorias. Es decir: no procede, si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius possesionis. A ello cabe añadir que… corresponde desestimar la acción por desalojo intentada si los demandados han acreditado prima facie el carácter de poseedores que invocaron, lo que impide que pueda considerárselos como deudores de una obligación exigible de restituir, como lo exige el art. 676 del Código Procesal Civil y Comercial (conf. Ac. 73.150, sent. del 21-XI-2001)…’ (SCBA C.83216, “Cencosud S.A.” Sent.10/9/2003).” (esta Sala, causa nº 56978, “Sucesores de Juan Tamame…”, del 28/12/12).
La doctrina expresada en el párrafo anterior ha sido reproducida en nuevos pronunciamientos de la Corte Provincial, donde se dijo que: “La acción de desalojo no es la vía idónea para obtener la restitución del bien cuando el accionado ha comprobado prima facie la efectividad de la posesión, pues la pertinente investigación sobre el tópico desnaturalizaría el trámite, en el que está excluido todo debate referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius posesionis” (conf. doctrina de fallos, SCBA, C 118.196 Sent. del 19/9/2018 “Viviendas 18 de Julio Sociedad Civil”, C 118.906 Sent. del 19/9/2018 “Viviendas 18 de Julio II Etapa”, C 107.082, sent. del 12/09/12, citada causa “Rivero”, entre otras).
Solo resta puntualizar que los conceptos antedichos han sido vertidos en otros decisorios de este Tribunal (causa nº 63.167, “Duarte”, del 11/10/2018, causa nº 63.814, “Santoro”, del 4/4/2019, causa nº 66.932, “Bojesen”, del 22/12/2021); siendo también de interesante consulta el fallo dictado por la Suprema Corte Provincial, en la causa C 123.365, “Puga, María del Carmen contra Trani, Juana Rosa y otro. Desalojo”, sentencia del 27/9/2021.
3. Precisado el encuadre jurídico del caso, cabe adentrarse en el examen de la probatoria rendida en autos, a los fines de esclarecer si el demandado ha acreditado prima facie la efectividad de la posesión invocada, con el objeto de enervar la acción de desalojo promovida en su contra.
Los testigos que declararon en la audiencia del día 14/7/2021, fueron contestes en señalar que hacía veinte años –aproximadamente– que el demandado habita en el inmueble objeto del presente juicio. También señalaron que la ocupación del demandado consiste en limpiar vidrios en la calle y que, en un principio, esta tarea la realizó con el Señor D., hasta que éste último falleció (ver respuestas de los testigos S., R. y C.). Por su parte, con respecto al inmueble motivo de este juicio, remarcó el testigo R. que el demandado limpiaba vidrios –vidrieras de negocios– con un señor hasta que éste falleció hace varios años, y que la casa de calle Ezeiza se la cedió ese señor. En sentido coincidente, el testigo Cardoso expresó que el demandado limpiaba vidrios con un señor que le decían “el vasco”, y cree que este señor era el dueño de la casa.
Estas aserciones de los testigos son coincidentes con la mencionada acta notarial de fecha 24/7/2019, que se allegó al proceso y fue ponderada por el Juez de grado, donde el accionado manifestó “estar en dicho inmueble porque el vasco D. lo puso allí hace unos veinte años”. En virtud de estas inequívocas constancias probatorias de la causa, el juzgador tuvo “por acreditado que A. T. ingresó al inmueble objeto de autos, como comodatario frente al acuerdo alcanzado con R. P. D. hace, hoy por hoy, cerca de 23 años (art. 384 CPCC)”. Y luego de sentar esta conclusión se abocó a examinar la legitimación de la actora para accionar por desalojo, por lo que no consideró necesario “analizar las restantes alegaciones hechas por T. en cuanto al carácter de su relación de poder con el inmueble” (ver primer párrafo del considerando 5 de la sentencia apelada).
Pero en razón de que en el apartado V de este voto, propicié la revocación de la sentencia apelada en lo que respecta a la legitimación de la parte actora, es que me veo compelido a analizar la relación de poder que ostenta el demandado con el inmueble de autos, a fin de establecer si ha acreditado prima facie la efectividad de la posesión por él invocada. En definitiva, es menester determinar si el accionado ha intervertido el título de su relación de poder sobre la cosa, dado que, como se dijo, ingresó a la vivienda en calidad de comodatario. Así se ha sostenido en doctrina que “sólo si el demandado consigue probar su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo será rechazada”; habiéndose agregado que “al demandado no le basta con invocar su calidad de poseedor, sino que, por lo menos, debe aportar elementos serios que en principio lo acrediten, aún cuando la prueba no sea concluyente” (conf. Kiper, en Código Civil y leyes complementarias, Director Zannoni, Coordinadora Kemelmajer de Carlucci, tomo 10, págs. 210 y 211; art. 2353 del Cód. Civil; art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación).
Vuelvo una vez más a las declaraciones testimoniales vertidas en la causa, puesto que de las mismas resultan actos posesorios inequívocos del demandado, quien, a partir de un momento que en este proceso no ha quedado debidamente esclarecido, procedió a intervertir su título de tenedor precario –comodatario sin plazo– con el que venía ocupando el inmueble y comenzó a poseerlo con ánimo de dueño. Asimismo, estas declaraciones de los testigos fueron complementadas con la pericia de arquitectura practicada en autos, habiéndose configurado un plexo probatorio que resulta suficiente para acreditar la seriedad de la posesión invocada y, por ende, para desestimar la acción de desalojo intentada. En efecto, la cuestión planteada en autos exorbita el marco del presente proceso y deberá ser dilucidada mediante la articulación de las pertinentes acciones posesorias o de la acción reivindicatoria, tal como lo puse de resalto en el anterior punto 2 (arts.163 inc.5, 375, 384, 456, 474, 676 y ccs. del Código Procesal).
Así se tiene que la testigo B., que habita la vivienda contigua a la del demandado, dijo que éste hizo arreglos y limpieza en la casa, y que ha visto albañiles, sin poder precisar cuándo se realizaron estos trabajos.
Agregó que el accionado levantó una pared que linda con su casa y que, en el frente de su vivienda, puso un portón y planchones, sin recordar tampoco el momento en que ello se concretó. A su turno, el testigo N. afirmó que el demandado hizo modificaciones en la casa, que tiene planchones en el frente y una puerta; explicando que la modificación consistió en correr una pared hacia un costado. Agregó que T. también hizo otras modificaciones en la vivienda, consistentes en instalaciones y en la refacción de una pieza y del baño. Señaló que estas modificaciones las fue realizando a lo largo del tiempo –durante el que han mantenido trato–, y que la última la vio antes de la pandemia, consistente en el ensanchamiento de la entrada hacia el fondo. Con respecto a la primera modificación que fue arreglar una mesada y la pieza, dijo que ello aconteció en los años 2004/2005, sin recordar bien la fecha. Por su parte, la testigo S., que tiene una vivienda colindante con la del demandado, dijo que este hace veinte años que vive allí y que ha modificado la casa. Agregó que ha arreglado adentro de la casa y el patio, y que le hizo una habitación a la hija, sin poder precisar cuándo realizó estas modificaciones, pues las ha ido concretando de a poco. También el testigo R. aseveró que el demandado hizo modificaciones en el inmueble, evidenciando dudas con respecto a si, primeramente, se hicieron las del frente o las de adentro.
Precisó que el demandado hizo un paredón de planchones y una puerta en el frente, y techo y cielorraso en la habitación. Finalmente, el testigo C. señaló que fue a vivir a ese barrio en el año 2001 y que el demandado ya estaba viviendo allí. Dijo que pasa siempre por la casa de T., y que éste le hizo muchas modificaciones a la vivienda, la primera de ellas fue en baño y cocina, hace cinco o seis años; y agregó que el demandado ha revocado y cambiado muebles, arregló la habitación y ha hecho limpieza del patio, que antes se encontraba muy desprolijo y que ahora está impecable (arts.384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).
Los dichos de los testigos que referí precedentemente se ven corroborados por la pericia de arquitectura practicada por la Arquitecta B. U. de fecha 21/2/2022, que no ha merecido observaciones y de la cual no encuentro mérito para apartarme. La experta describió –minuciosamente– las características edilicias del inmueble, con fotos ilustrativas del frente de la misma, en el que se observa el cerramiento de planchas de hormigón, con puerta de acceso de chapa y cerramiento de chapas y tirantes de madera a modo de portón. Seguidamente, constató el interior de la vivienda y detalló sus diferentes características, acompañando varias fotos que resultan por demás ilustrativas. Al momento de determinar la antigüedad de la construcción, dijo que ello es dificultoso en este caso, aunque puntualizó que la misma podría estimarse aproximadamente en 50 o 60 años. Con relación a la pregunta relativa a las partes de la casa en las que se han realizado mejoras, señaló lo siguiente: “Primeramente se distingue que se ha realizado un cerramiento en el frente sobre línea municipal que se advierte más actual, el mismo es de planchas de hormigón, tiene una puerta de acceso de demolición de chapa y a modo de portón unas chapas sostenidas por tirantes de madera. También se aprecia el muro lateral de ladrillo cerámico conjuntamente con las ventanas de aluminio blanco, que se percibe con revoques interiores y pintados al látex. Y en el local del baño, se observan los artefactos, inodoro con mochila y con columna de losa blanca de líneas actuales al igual que en sector de ducha, con revestimientos cerámicos en distintos tonos”. Y seguidamente, al preguntársele si puede determinar la antigüedad de dichas mejoras, respondió la perito arquitecta que: “Al respecto puedo informar que las mejoras pueden tener entre 10/15 años de antigüedad, según mi apreciación técnica” (todo lo resaltado me pertenece). Por último, determinó el valor de las mejoras realizando un cómputo y presupuesto de materiales y mano de obra, y ponderando un coeficiente de depreciación por el transcurso del tiempo. De esta manera, concluyó cuantificando el valor de todas las mejoras, a la fecha de la pericia, en la suma de $ 293.240,60.
Como puede observarse, se está ante un trabajo pericial que cuenta con el debido fundamento científico, y sus conclusiones derivan de la detallada constatación del inmueble que realizó la experta, por lo que reviste plena eficacia probatoria (arts.384 y 474 del Cód. Proc.). Esta pericia de arquitectura se complementa con las facturas de compras de materiales que se agregaron con la contestación de demanda, y viene a corroborar los testimonios analizados precedentemente; por lo que, de esta manera, se ha conformado un conjunto de elementos probatorios que son reveladores de los actos posesorios que, sobre el inmueble de autos, ha realizado el demandado A. T. (art.2384 del Cód. Civil; art.1928 del C.C.C.N.).
En este sentido, tal como lo señalé precedentemente, a partir de un momento que en este proceso no ha quedado debidamente esclarecido, el demandado procedió a intervertir su título de tenedor precario –comodatario sin plazo– con el que venía ocupando el inmueble, y comenzó a poseerlo con ánimo de dueño (arts.2351, 2352 y 2353 del Cód. Civil; arts.1908, 1909, 1910 y 1915 del C.C.C.N.).
4. En este sentido, al haberse acreditado la seriedad de la posesión invocada por el accionado, resulta evidente que la cuestión planteada en autos exorbita el marco del presente proceso de desalojo y deberá ser dilucidada mediante la articulación de las pertinentes acciones posesorias o de la acción reivindicatoria (arts.163 inc.5, 330, 354, 375, 384, 456, 474, 676 y ccs. del Cód. Proc.). En consecuencia, por los fundamentos aquí expuestos, corresponde receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y rechazar la demanda de desalojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. Con relación a las costas de ambas instancias, las mismas deben imponerse a la parte actora por haber resultado vencida en el litigio (art. 68 del Cód. Proc.), y la regulación de los honorarios profesionales debe diferirse para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 14.967).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:
D. carece de legitimación para accionar. 2) [sic] Receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y, por los fundamentos expuestos en la presente sentencia, rechazar la demanda de desalojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora, por haber resultado vencida en el litigio (art.68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 14.967).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
Autos y Vistos:
Considerando:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada de fecha 8/6/2022, en cuanto rechazó la demanda de desalojo sobre la base de que B. E. D. carece de legitimación para accionar. 2) Receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y, por los fundamentos expuestos en la presente sentencia, rechazar la demanda de desalojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora, por haber resultado vencida en el litigio (art. 68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad (arts.31 y 51 de la ley 14.967). Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).