P., M. c. Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ daños y perjuicios
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 15 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “P., M. c/Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ Daños y perjuicios” (Expte. Nº 40162/2019), respecto de la sentencia del 28 de marzo de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO – Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO – Dr. ROBERTO PARRILLI.
A la cuestión planteada, la Dra. Maggio dijo:
I. Antecedentes
I.1. En el escrito inaugural de estas actuaciones, obrante a fs. 81/100, M. P. vino “a incoar formal demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios”, contra Felipe Vallese … S.R.L., Renato Esteban Ferraris y Beatriz Concepción Ferrer –respecto de quien la desistió poco después, a f. 151–.
Al explicar los hechos fundantes de la acción, relató que “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX, accedí a la publicación del inmueble sito en la calle Felipe Vallese … de esta Ciudad de Buenos Aires (eso fue aproximadamente en el mes de abril 2018) en donde explícitamente se ofrecían departamentos CON TERRAZA CON PARRILLA PARA USOS MÚLTIPLES Y LAUNDRY, DUCHAS Y SOLARIUM.”; que “concerté una visita”, a la que “fui acompañado por la Sra. A. Del V. dicho junto con las distintas ‘amenities’ del edificio (terraza de usos múltiples con parrilla, etc.)”, luego de lo cual “comuniqué mi interés en avanzar con la compra del departamento en las condiciones ofrecidas.”; que “En ese contexto, entré en contacto con la empresa constructora y comercializadora del inmueble”, “FELIPE VALLESE … SRL cuyo socio gerente es el coaccionado R. E. F.”, y que “con fecha 17 de Mayo de 2018 POR MEDIO DEL ESCRIBANO CRISTIAN M. LUISI QUE PUSO LA VENDEDORA”, “me hicieron firmar una escritura de transmisión de dominio del inmueble que NUNCA ME FUE LEÍDA EN SU TOTALIDAD YA QUE EN SU ÚLTIMA PARTE Y CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL, SE ESTIPULA” una “CLÁUSULA PREDISPUESTA (LA NUMERO 8 ‘USO DE LOS BIENES COMUNES’)”, que transcribió y que, en síntesis, dispone que “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula.
Así, afirmó que “en esa fecha, adquirí la unidad funcional nº 2 de Felipe Vallese … (piso 1ºB) de la Capital Federal, EN UN EDIFICIO QUE TIENE AMENITIES QUE ME FUERON OFRECIDAS EN LA PROPUESTA DE COMPRA PERO QUE (POR UN ACCIONAR MALICIOSO DE LOS VENDEDORES COMERCIANTES) ME RESULTAN AJENAS EN SU USO A PERPETUIDAD.”; que “Esta particular circunstancia establecida fraudulentamente en la escritura de marras contra mi voluntad y mediante engaños, no me fue advertida por nadie (ni por los vendedores, ni por el escribano actuante, etc.)”, y que tampoco él la advirtió, “sino nunca hubiera firmado la misma.”
Continuó relatando que “Ya mudado, pretendí utilizar la parrilla de la terraza (DE USO PERPETUO DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) a lo que fui informado que para ello debía solicitar autorización previa.”; que ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; lo que sucedió una “única vez” y que, “Tiempo después”, “ME FUE COMUNICADO QUE NUNCA MÁS NADIE DEL EDIFICIO (A EXCEPCIÓN DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) HABRÍA DE PODER INGRESAR EN ESA PARTE COMÚN.”
Apuntó que “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, vino a solicitar que “se me indemnice por los daños y perjuicios que la compra del inmueble me ha generado”.
Arguyó que las demandadas “han INCURRIDO EN UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR VIOLACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR LEY Nº 24.240 Y DE LEALTAD COMERCIAL LEY Nº 22.802 (ENTRE OTRAS)”; transcribiendo el art. 9 de esta última y un precedente jurisprudencial de otro fuero en el que se confirmó la sanción de multa impuesta a una inmobiliaria por publicidad engañosa, violatoria de esa norma y del derecho a información del consumidor previsto en el art. 42 de la Constitución Nacional y en la ley 24.240. Por ello, –informó– “denuncié penalmente a los aquí accionados por el delito de estafa”.
En fin, solicitó que “se haga lugar a la demanda, condenándose a los accionados por los daños y perjuicios (patrimoniales y extrapatrimoniales) que su mala fe me ha generado.”; reclamando, concretamente, “daño emergente”, que estimó en “la diferencia entre el valor actual del mercado del inmueble con y sin amenities, es decir U$S 10.000”, y “daño moral”, que estimó en $ 200.000. (Todas las mayúsculas corresponden al original).
I.2. A su tiempo, la representación letrada de los emplazados peticionó el rechazo de esa demanda (ver contestación de Felipe Vallese S.R.L. a fs. 259/265, a la que adhirió R. E. F. en su presentación de fs. 269/270).
En ese sentido, tras efectuar una serie de negativas específicas, se refirió a la “realidad de los hechos”, empezando por precisar, sobre la palabra “amenities”, que “la única inmobiliaria a la cual los demandados otorgamos autorización de venta” fue a REMAX, “la cual jamás hizo mención de ese término, sino de adicionales”.
Señaló que “el Reglamento de Copropiedad y Administración de fecha 22 de abril del año 2014, en plena vigencia, estipula en su cláusula octava el uso perpetuo de bienes comunes por propietarios de unidades funcionales”; y reseñó el contenido de dicha cláusula, indicando luego que “Lo transcripto no implica que los servicios adicionales de parrilla, solárium, ducha y laundry (éste ubicado en la PB), no puedan utilizarse por los restantes consorcistas sino que solo se necesita para terraza, parrilla y ducha, la pertinente reserva y autorización por vía de la Administración, cuya llave será entregada por el encargado del edificio, a los fines de un orden elemental dentro del normal desenvolvimiento del consorcio”.
Agregó que “Tal como se manifestara en el Reglamento, se dio estricto cumplimiento a la copia y lectura de las cláusulas de transcripción obligatoria en la escritura traslativa de dominio” –entre ellas, la aludida cláusula octava–, “entregándose a cada una de las partes firmantes un ejemplar, en el acto de la escritura, a los efectos de poder corroborar personalmente lo leído por el escribano actuante”.
Siguiendo esa línea, adujo que “la mala fe procesal y contractual del actor, queda plasmada en los diferentes asertos que vuelca en la denuncia penal en la cual dice: ‘el escribano leyó delante mío (la escritura), de R. E. F. y de su hija A. B. F.’ mientras que en la demanda civil que nos ocupa, manifiesta que: ‘nunca me fue leída en su totalidad’”; y que “resulta improcedente la posición asumida por la contraria, la cual parece desconocer uno de los principios generales del derecho que sostiene ‘nadie puede alegar su propia torpeza’.”; añadiendo que otra circunstancia que en el libelo de inicio parece ignorarse es que también fue “firmado de plena conformidad”, “que el art. 6to. del Reglamento de Copropiedad y Administración autoriza la modificación de destinos y distribución de medidas y la confección de los planos pertinentes, de corresponder”.
Distinguió las “distintas posibilidades” que F. “exhibió y ofreció a la venta –como hace con todos y cada uno de los eventuales adquirentes de unidades del edificio–”; aseverando luego que P. “jamás compró –ni consecuentemente podrá vender– con ‘amenities’, dado que nunca existieron las mismas en el contrato de compraventa firmado entre las partes de estos actuados.”; y que, en consecuencia, no existió daño “alguno al actor/comprador, con motivo de la operación comercial realizada”.
Achacó que “el peticionante no distinga entre lo que significa uso perpetuo y uso exclusivo de las facilidades adicionales que el inmueble posee en beneficio de todos los copropietarios”; mencionando que aquel “solicitó autorización para el uso de la terraza en una sola oportunidad”, que “le fue concedida por la Administración” y que, al usarla, “provocó deterioros en dichas instalaciones”; tras lo cual apuntó que, “En la actualidad”, “dicha terraza se encuentra condicionada de utilizar por filtraciones que dañan a la unidad que se encuentra por debajo de la misma y que el consorcio todavía no le ha dado solución”, documentándolo con “fotografías certificadas notarialmente”.
Puso en conocimiento que las unidades funcionales 29 y 30 son de propiedad de los hijos de F.
Finalmente, esgrimió que surge “del mismo estudio de mercado acompañado por la actora que el contrato de compraventa celebrado con la demandada no le produjo ni le producirá perjuicio económico alguno.”; pues, al contrario, “adquirió la UF a u$s60.000 y puede llegar a venderla con todos los servicios que la misma posee entre u$s90.000 y u$s95.000”.
I.3. En la sentencia de primera instancia, el juez de grado, tras referirse a los términos en los que quedó trabada la litis (ver Considerando I), y establecer como “debidamente acreditado, mediante la incorporación al proceso de la escritura traslativa de dominio del inmueble y el reglamento de copropiedad, documentos estos no controvertidos y que fueron agregados por las partes, que los accesorios o ‘amenities’, como los denomina el actor, fueron adjudicados, en cuanto a su uso, a perpetuidad en favor de la unidad funcional nº29” (ver Considerando II.1); sin embargo, consideró “de relevancia el análisis de las declaraciones de los testigos aportados por las partes” –y de las respectivas impugnaciones–, de lo que, en definitiva, derivó como “debidamente acreditado que la demandada, en el proceso de promoción y ofrecimiento a la venta de las unidades funcionales como la del accionante, incluía la utilización de los accesorios, entre los que se encontraba, entre otros, el acceso a la terraza con parrilla y ducha.”; “pero sin informar debidamente que se requería el consentimiento de quien tiene el uso a perpetuidad del sector, es decir, el propietario de la U.F 29.” (Ver Considerando II.2).
Asimismo, meritó la experticia de tasación presentada en autos y la impugnación formulada al respecto, concluyendo que “El informe pericial acreditó la existencia de los espacios cuya utilización ha motivado este proceso judicial, y los propios dichos de la actora en su impugnación, han ratificado que se trata de un espacio de uso exclusivo de la unidad funcional nº 29 y que se requiere la autorización del propietario de la misma para poder acceder a dichos espacios.” (Ver Considerando II.3).
En cambio, estimó “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba puesto que el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera carece de incidencia en el presente proceso ya que lo que en dicha causa se investigaba es la presunta existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual” (Ver Considerando II.4).
Así, reputó “acreditado el incumplimiento contractual de la parte demandada en el contrato de compraventa que quedó configurado a partir de la exhibición y ofrecimiento en venta del departamento adquirido por P.”. En ese sentido, puntualizó que “Resulta de aplicación al caso la ley de defensa del consumidor 24.240”, que “la demandada es un proveedor, en los términos del art. 2” de esa ley; que “Se configuró, entonces, un contrato de consumo en los términos del art. 1093 del CCyC.”; que “la empresa demandada, a través de su socio gerente, el codemandado F. y de las inmobiliarias mencionadas en las testimoniales (conf., en particular la analizada declaración de M. S. del 03-08-2021, pero también la de los otros testigos vecinos del actor que adquirieron sus departamentos en similares condiciones), ofreció en venta la unidad funcional del accionante, incluyendo la posibilidad de utilizar sectores adicionales (en particular y en lo que se refiere al presente reclamo, la parrilla y ducha de la terraza del edificio).”; que “Sin embargo, y a la luz de las pruebas que se han analizado, la información brindada no fue suficiente, lo que constituye un incumplimiento del deber de información al consumidor, establecido en el art. 4 de la LDC y art. 1100 del CCyC.”; invocando también el art. 42 de la Constitución Nacional y los criterios interpretativos de los arts. 1095, 961, 1061 y 1067 del CCyCN. Por otra parte, sostuvo que “Esta particular manera de establecer la forma de utilizar los espacios referidos, es decir, dependiendo de la voluntad de quien detenta su uso exclusivo, resulta inoponible al comprador del departamento (art. 344, primer párrafo, CCyC)”. También expresó que “cabe aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios contenida en el inciso b) del art. 1051 del CCyC” y que “De allí que resulte procedente el reclamo de daños y perjuicios, conforme lo dispuesto por el art. 1057 ‘in fine’ del CCyC, en tanto lo que se reclama es la diferencia entre el precio que hubiere correspondido con y sin la utilización de los sectores referidos, más el daño moral, optando el comprador por la subsistencia del contrato (art. 1066 del CCyC).” (Ver Considerando III).
A continuación, se expidió sobre la responsabilidad endilgada a “R. E. F., con sustento en lo dispuesto por los arts. 54 y 59 de la ley 19.550.”; considerando –en sustancia– que “no se encuentran debidamente acreditados los extremos que exige la normativa citada por el actor para hacer responsable al socio gerente de la sociedad propietaria y vendedora del departamento adquirido por P.” (Ver Considerando IV).
Por último, trató “el reclamo indemnizatorio formulado por el accionante”, bajo los rubros “Daño emergente. Valor inferior de inmueble” y “Daño moral”; estableciendo allí mismo lo relativo a los intereses respectivos. (Ver Considerando V).
En fin, resolvió hacer lugar a la demanda contra Felipe Vallese … S.R.L., condenándola a abonar al actor las sumas de u$s5.850, o el equivalente en pesos al valor “MEP”, y $300.000, con más los intereses establecidos y las costas del proceso; y rechazándola contra R. E. F., con costas en el orden causado.
II. Agravios
Contra el referido pronunciamiento se alzaron tanto el pretensor, como la parte emplazada.
Así, en su presentación digital de fecha 12/05/2023, el demandante se queja de la “falta de condena al socio gerente por el obrar ilícito de la S.R.L.”; pieza que fue contestada por el letrado apoderado de la parte demandada mediante presentación digital del 22/05/2023.
A su tiempo, este último expresó agravios mediante presentación digital de fecha 23/05/2023. En primer lugar, critica “la aceptación de la demanda”, reprochando –en síntesis– inadecuada valoración de las pruebas y aplicación de las normas; y luego, “a todo evento y frente al hipotético supuesto que V.E. confirmasen la decisión en crisis”, cuestiona que para el importe de condena establecido en moneda extranjera se dispusiera “la conversión del dólar estadounidense a pesos utilizando para ello el conocido Dólar MEP” y “una tasa de interés confiscatoria del 8%”; lo que mereció la réplica del accionante, mediante presentación digital del 31/05/2023.
III. Aclaraciones preliminares
Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquéllas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611; entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N.).
Dicho ello, me abocaré al estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada.
IV. De la admisión de la demanda decidida en primera instancia
IV.1. Sobre el particular, preliminarmente, vale recordar que, al explicar los hechos fundantes de la demanda, se relató que fue “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX”, que el pretensor accedió “a la publicación del inmueble” en cuestión, “aproximadamente en el mes de abril 2018”; y señalar que ninguna de las publicaciones certificadas el 25/04/2019 como coincidentes “exactamente con los sitios web referenciados” y acompañadas como prueba instrumental –ver fs. 58/73, también contestación de oficio de la escribana B. R. agregada el 25/08/2020–, corresponde a alguna de esas dos inmobiliarias, ni al año 2018, y tampoco puntualmente a la unidad funcional adquirida por el aquí demandante; tal como puso de relieve el a quo al exponer los motivos por los que resolvió desestimar el embargo solicitado con dicho escrito inaugural (ver f. 121).
En ese sentido, y reparando en que luego, al sentenciar, el mismo magistrado reputó lo adjuntado como documental a fs. 44/57 como la “publicidad relacionada con el departamento adquirido por P.”; corresponde aclarar que ello es equivocado pues, en realidad, se trata de un “informe de valoración”, un “análisis comparativo de mercado” y, finalmente, una “propuesta” de publicación efectuada por un agente “adherido al sistema Coldwell Banker Alas” al aquí accionante –y/o a su padre, “M.”–, el 15/05/2019.
Por otra parte, si bien en el libelo de inicio se ofreció prueba informativa respecto a las dos empresas inmobiliarias mencionadas, tenemos que Buró Servicios S.R.L. (Re/Max Buró), respondió adjuntando “la publicación del inmueble relacionada al edificio sito en Felipe Vallese …, Capital Federal” e informando que “no surge de la publicación acompañada, que el edificio cuente con amenities o que estos se incluyan en la oferta de venta.” –ver publicación y contestación de oficio agregadas el 31/08/2020–; y que, ante ello, sin embargo, el pretensor no produjo, y a la postre, decidió desistir del informe requerido respecto de la otra firma: “Coldwell Banker Alas” (ver presentación del 15/11/2021); como también desistió de producir la declaración testimonial de Andrea Del Valle, quien –según relató– sería la persona de dicha inmobiliaria que lo acompañó en su primera visita al departamento en cuestión (ver presentación del 19/10/2021).
De tal modo, lo cierto es que no se ha acreditado, concretamente, cuál fue esa publicación a la que el demandante dijo hacer accedido y, por lo tanto, se desconocen los términos utilizados en la misma respecto de las características del inmueble en cuestión.
Sin perjuicio de ello, puntualmente sobre lo publicado en la página de “Felipe Vallese …” en la red social “Facebook” (cfr. pieza certificada obrante a f. 59), noto que, además de que data del 10/03/2015 –esto es, más de tres años antes de que P. se interesara en el inmueble en cuestión–, refiere, en general, a la venta de 32 departamentos, con distintas posibilidades de precios –“desde US$ 76.000”– y características, aunque ninguna ofertada como “amenitie”; de modo que no aparece que esa publicación pudiera inducir a error, engaño o confusión, en violación al art. 9 de la ley 22.802, como se adujo en el libelo de inicio.
IV.2. Sentado lo anterior, corresponde pasar a tratar la crítica que el letrado apoderado de la parte demandada elabora en su expresión de agravios en torno a lo que reprocha como una forzada aplicación de la ley 24.240 en favor del accionante, soslayándose la eficacia probatoria de lo consignado en la escritura traslativa de dominio y en el reglamento de propiedad horizontal en tanto no medió redargución de falsedad por parte de aquel, y también la forma en que deben dirimirse las cuestiones consorciales.
a) En efecto, el análisis de esta cuestión debe preceder al de cualquier otra, pues lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio, emerge de lo que el pretensor procuró presentar como una cláusula predispuesta en la escritura de venta que “me hicieron firmar” y “nunca me fue leída en su totalidad”, establecida “CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL”, “fraudulentamente”, “contra mi voluntad y mediante engaños” y que “no me fue advertida por nadie”.
Así, se impone empezar por aclarar que la de la discordia es, en realidad, una cláusula del “Reglamento de Copropiedad y Administración” del edificio en cuestión, inscripto en el correspondiente Registro de la Propiedad Inmueble el 05/06/2014, y aportado en copia tanto con la demanda –ver fs. 8/43–, como con su contestación –ver fs. 178/195– (en adelante, “el Reglamento”); cláusula que simplemente fue copiada en la escritura de venta de marras.
A propósito de ello, vale recordar que el CCyCN, en el art. 2037, define la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”; y, en el art. 2038, dispone que “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.” Añado que, en comentario a esta previsión, que expresa normativamente lo que ya antes era admitido en forma unánime por doctrina y jurisprudencia, se ha señalado que “La consecuencia es que ninguno de los propietarios puede desconocer o rescindir el reglamento (hayan sido creadores o adherentes al mismo) y desprenderse de los derechos y obligaciones que de él se originan, mientras sean titulares de una de las unidades funcionales que integran el edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.” (cfr. Mario Zelaya en “Código civil y comercial de la Nación comentado” dirigido por Ricardo Luis Lorenzetti, 1ª ed., Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2015, t. IX, p. 443).
b) Pues bien, en la especie, tenemos que el Reglamento que integra el título suficiente de M. P. sobre la unidad funcional número 2 del piso primero (designada internamente con la letra “B”) del edificio sito en esta Ciudad con frente a la calle Felipe Vallese …, establece, en la cláusula octava, sobre “USO DE LOS BIENES COMUNES”, que “El uso de los bienes especificados como comunes estará ajustado a su destino, con arreglo a las disposiciones legales, las de este Reglamento y las del Reglamento Interno que apruebe la Asamblea.”; y seguidamente, tras el título “USO PERPETUO DE BIENES COMUNES POR PROPIETARIOS DE UNIDADES FUNCIONALES”, que: “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula, que, en lo que interesa aquí puntualmente reza: “la unidad funcional veintinueve: el espacio común en el décimo piso del edificio indicado en el plano como azotea o espacio aéreo que se podrá destinar como terraza con solárium, parrilla y jacuzzi, instalaciones electromecánicas y/o comunicaciones”; previendo en la parte final que: “Los titulares de dominio de las unidades funcionales que tengan el uso perpetuo de los lugares comunes relacionados en esta cláusula, podrán transferir dicho uso a otro titular de dominio de unidad funcional de este Consorcio exclusivamente. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización.”
Además, esta cláusula debe correlacionarse con otra del mismo Reglamento, la sexta, en cuanto exceptúa de la necesidad de “contar con la aprobación expresa del administrador”, a “las construcciones, modificaciones o cambios de destino en la unidad complementaria II y en las superficies comunes de uso perpetuo por propietarios de unidades funcionales que se especificarán en la cláusula octava del presente, quedando expresamente autorizados para hacerlo quienes resultaren ser sus respectivos propietarios, a cuyo efecto quedan desde ya autorizados a modificar los planos respectivos y/o cambio de destino y siendo los gastos comunes abonados en la forma indicada en el presente Reglamento. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización, confiriéndose PODER ESPECIAL con carácter de irrevocable por el plazo de treinta años a favor de quienes resultaren titulares de las unidades funcionales a las que se adjudicara la unidad complementaria II y/o el uso perpetuo de bienes comunes especificados en la cláusula octava”, con diversas facultades a esos efectos.
c) Por otra parte, tenemos que en la escritura de la venta en cuestión, Nº 227, del 17/05/2018, cuya copia certificada –acompañada por el demandante– obra a fs. 112/118, consta que, en ese acto, M. P., identificado como la parte compradora, declaró, entre otras cosas, “Que conoce y acepta en todas sus partes el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el Consorcio.” (ver fs. 114 vta.), y constan también transcriptas las cláusulas sexta y octava de dicho Reglamento, tal como allí se dispuso, completas y con las partes correspondientes destacadas en mayúsculas y/o en “negrita” (ver fs. 114 vta./116).
Y, en la parte final del instrumento, se lee: “PREVIA LECTURA y ratificación, y habiendo hecho uso del derecho de lectura directa de la presente, firman los comparecientes ante mí, doy fe.” (El destacado corresponde al original).
A mayor abundamiento, contamos también con la contestación de oficio del escribano L. agregada el 28/09/2020, notario interviniente en la escritura en cuestión, confirmando que “se entregó una copia a cada parte para su lectura” y “fue leída en forma completa antes de su firma”; así como que “la firma de cualquier escritura implica conocimiento y aceptación”.
d) Entonces: estamos ante un instrumento público (cfr. art. 289, inc. a), del CCyCN), que, como tal, hace plena fe, en lo que aquí interesa, tanto en cuanto a que P. declaró conocer y aceptar en todas sus partes el Reglamento, como a que se firmó previa lectura y ratificación (por tratarse de “hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él”), “hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal” (cfr. art. 296, inc. a), del CCyCN).
Tal declaración no se ha verificado en la especie. De hecho, en el escrito de inicio se apuntó que fue “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, que se vino a demandar como se lo hizo; lo que aparece incomprensible, pues no puede ignorarse que, sin tal redargución, la eficacia probatoria de dicha escritura en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, se erige como un valladar infranqueable para la demostración del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
En ese sentido, no puede soslayarse que constituye una necesidad social, por contribuir a la seguridad jurídica y facilitar la prueba, que determinados hechos o relaciones jurídicas que la ley considera trascendentes puedan ser acreditados sin otro requisito que la exhibición de un determinado instrumento.
Esto tiende a realizar de modo más perfecto la verdad objetiva (Brebbia, Roberto H., “Hechos y actos jurídicos”, Astrea, Buenos Aires, 1979, p. 417). Por ello la ley crea una categoría de instrumentos a los que denomina públicos (entre ellos, las escrituras), a los que impone severos requisitos de validez (cfr. arts. 290/294 del CCyCN) y, en la medida en que éstos se cumplan, les atribuye un efecto singular: la eficacia probatoria propia (cfr. art. 296 del citado Código), la cualidad de hacer plena fe de su contenido mientras no sean declarados falsos en sede judicial (Zinny, Mario A., “El acto notarial”, Ad-Hoc, Buenos Aires, 2007, p. 97).
De tal modo, a tenor de lo que consta en la escritura de la venta en cuestión, no puede considerarse sino que el Reglamento ha integrado la oferta de contrato aceptada por P. en el acto de adquisición de la unidad funcional de marras, quedando así incorporado al consorcio y obligado a cumplir ese conjunto de reglas. Es que, si no existió declaración de falsedad en juicio de su manifestación de conocer y aceptar el mentado Reglamento, amparada por la fe pública por el efecto propio de la categoría de instrumento que la contiene, no cabe derivar otra conclusión de ningún otro elemento.
IV.3. Por supuesto, lo anterior impone discrepar ya con el criterio seguido por el juez de grado al disponerse a analizar las declaraciones testimoniales –y las correlativas impugnaciones– producidas por una y otra parte. No obstante, atendiendo a los cuestionamientos que el letrado apoderado de la parte accionada dirige más bien a ese análisis en sí mismo, y sus conclusiones, me permitiré agregar algunas apreciaciones sobre las pruebas en cuestión.
Así, por un lado, respecto a los testimonios brindados a instancias del accionante, por tres de sus vecinas, adquirentes de otros departamentos en el mismo edificio: I. C. O., N. B. F. y E. C. M. (en audiencias celebradas el 21/09/2021, el 05/10/2021 y el 19/10/2021, conforme actas y registros en soporte fílmico correspondientes, incorporados como “documentos digitales” en el sistema Lex100), acoto que, además de que no versaron sobre la concreta operación de marras, sus dichos en punto a que no (se les) leyeron las escrituras de sus respectivas compras antes de firmarlas, por lo que no fue sino después de ello que pudieron conocer las vicisitudes atinentes a sus posibilidades de uso de los espacios en cuestión –que emergen del Reglamento–, aparecen ciertamente llamativos; al menos, en dos de los tres casos.
Esto es: en el de O., porque dijo haber adquirido su departamento a través de un crédito hipotecario –del Banco Nación–, para cuyo otorgamiento se requiere, como es sabido, la puesta a disposición de toda la documentación pertinente (Reglamento incluido, cfr. art. 2038 del CCyCN) con bastante antelación a la firma de la escritura de venta; y en el de C. M., porque admitió haber vivido en el edificio como locataria antes de convertirse en propietaria, lo que revela que también ella debió tener conocimiento del Reglamento desde mucho antes del acto escriturario de la unidad funcional que adquirió.
Por otro lado, sobre el testimonio brindado por M. B. S. (en audiencia celebrada el 03/08/2021, conforme acta y registro en soporte fílmico respectivo, incorporado como “documento digital” en el sistema Lex100), quien, en respuesta al interrogatorio preliminar, manifestó conocer tanto al actor –por haberlo visto cuando fue a visitar el departamento y cuando se hizo la escritura correspondiente, aclarando que “no fue un cliente mío directo, sino vino por otra inmobiliaria, Coldwell Banker”–, como a la demandada –por ser “mi cliente”, como “agente independiente en Remax Buró que es una S.R.L.”–; hay que decir que, al contestar preguntas formuladas tanto por una parte como por la otra, dicha deponente fue consistente en sostener que el edificio en cuestión no tiene “amenities”; explicando que “se mostraba todo el edificio completo, hasta la sala de máquinas obviamente”, pero que “todo lo que era en espacio común”, “le correspondía” a “la unidad 29”; y que eso “figura en el reglamento y también en la escritura, que fue leída previamente a la firma”, documentación que, antes de la operación, “se le envió a la agente” de P.. Luego, ante preguntas formuladas de oficio, reiteró que aquel “vino con su agente y mostré todo el edificio”, manifestado que cuando subieron a la terraza se le dijo que “se podía acceder, pero en ningún momento yo hablé de nada de uso común”, y que explicó el procedimiento para acceder “no a él sino a la agente de la otra inmobiliaria”, porque “yo no tengo contacto de hablar y explicarle a él”, “mostramos y queda en el trabajo de la otra agente ver si su cliente va a acceder a la compra o no”.
Y, al respecto, no puede negarse razón al representante de la emplazada cuando arguye que es “de público y notorio” que tales detalles dependen de lo que el consorcio decida e implemente, a través de sus órganos correspondientes, y de conformidad con el Reglamento.
IV.4. En esa línea, debe clarificarse que el a quo achacó a la demandada no haber acreditado “de qué manera los adquirentes de las unidades funcionales podían hacer uso de dichas instalaciones”, pese a que ello se desprende del libro de actas Nº 1 del consorcio de propietarios del inmueble en cuestión, que fue entregado por su administrador a requerimiento del perito tasador designado de oficio en autos –Martillero G. L. P.–, quien aportó copias del mismo con su informe presentado digitalmente el 09/12/2020.
En efecto, tal como puso de relieve el nombrado experto, de la foja Nº 2 de dicho libro, correspondiente al acta de la asamblea extraordinaria celebrada el 14/02/2017, en cuyo orden del día se incluyó el tema –en el punto 7)–, se lee: “Sobre las llaves de la terraza y uso de la misma, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad el uso perpetuo de la misma corresponde a la UF 29, debido a esto deberán llamar al Administrador vía email para solicitar su uso” (nótese que este procedimiento no refiere a “el consentimiento” o “la voluntad” de quienes detenten la propiedad de la unidad funcional 29 –como consideró el magistrado anterior–, y que en esta causa no ha estado en debate la significancia de ese uso perpetuo de partes comunes adjudicado en la cláusula octava del Reglamento, ni se ha accionado con fundamento en un ejercicio abusivo de ese derecho por parte de los propietarios favorecidos).
En tal contexto, corresponde reparar en que el propio pretensor expresó, en el escrito inaugural, que cuando fue informado de que para utilizar la parrilla de la terraza “debía solicitar autorización previa”; ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; y en que, si bien luego afirmó que ello sucedió una “única vez” y que, “tiempo después”, se le comunicó que “nunca más” podría “ingresar en esa parte común”; lo cierto es que no aportó prueba documental ni propuso producir informativa o testimonial respecto del administrador del consorcio, para acreditar que alguna vez hubiera solicitado, en la forma dispuesta en asamblea, el uso de la mentada terraza, y que tal pedido le hubiera sido denegado.
IV.5. A propósito de la aludida experticia, cabe ponderar también que el idóneo informó allí, para fines del año 2020, que “la unidad funcional referenciada se estima en la plaza del rubro, con amenities, para una venta en efectivo y de contado, en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDESES OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS (u$s 81.900) y sin amenities en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES SETENTA Y SEIS MIL CINCUENTA (u$s 76.050).” (ver respuesta al punto 1); aclarando luego que “hoy el mercado inmobiliario, tanto los inmuebles a estrenar como los usados, sufrieron un desplome o baja en su compra-venta, dado a la fluctuación y variación de la moneda extranjera (dólares estadounidenses) y a la oferta y demanda en dicho mercado, teniéndose además en cuenta las condiciones que afectaron a la compra-venta de propiedades producto de la pandemia reinante en la actualidad y en nuestro país.” (ver respuesta al punto 5). Y, en ese marco, aparece que los USD 60.000 abonados por P. el 17/05/2018 (cfr. escritura de la venta en cuestión), esto es, antes del “desplome o baja” explicado por el especialista, se corresponderían más bien con el precio de una unidad sin amenities; lo que vendría a corroborar la inexistencia del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
IV.6. Finalmente, se impone señalar que tampoco comparto el criterio del a quo al estimar “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba”, pues si bien es obvio que, como aquel señaló, “el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera” fue en orden a la “existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual”, ello no puede, sin más, traducirse en que lo actuado en sede penal “carece de incidencia en el presente proceso”.
Por el contrario, la relevancia de lo obrante en el expediente Nº CCC 31250/2019 que por el delito de Estafa tramitó ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional Nº 16, Secretaría Nº 111, recibido –y reservado– conforme constancias a fs. 282/283 de estos autos y que tengo a la vista en este acto, aparece innegable apenas se advierte que el aquí demandante –allí denunciante (cfr. constancia a fs. 1/2)–, en su declaración testimonial ante la fiscal interviniente (cfr. acta a fs. 36/37), tras afirmar ser “de profesión u ocupación empresario”, y reconocer su firma en la denuncia que le fue exhibida, admitió que “La realidad es que rubriqué la escritura y también el reglamento de copropiedad, pero no leí detenidamente todo, el escribano leyó delante mío, de R. E. F. y de su hija A. B. F. y yo sólo firmé.”; y que luego “me di cuenta que en el reglamento de copropiedad y en la escritura decía, que todos los espacios comunes, se los cedemos a la Unidad Funcional Nro. 29”.
Nótese que esto fue meritado entre los fundamentos que llevaron a dicha fiscal a solicitar al juez de la causa que sobreseyera a los allí imputados –entre ellos, los aquí accionados F.y F., y hasta el escribano L.–(ver fs. 45/47); resolución que, en efecto, acabó adoptando dicho magistrado, tras descartar “que nos encontremos frente al delito de estafa”, conclusión a la que arribó ponderando “que de lo declarado por P. surge que el escribano que otorgó el acto cuestionado leyó los términos de la escritura, motivo por el que debe entenderse que los imputados no desplegaron un engaño.”; “que no se aportó documental alguna de la que puede inferirse que existió un compromiso contractual previo entre los contratantes que incluyera el uso de los ‘amenities’.”; y que “Por el contrario, tal como remarcó la Sra. Fiscal, de los términos de la escritura se desprende con claridad que el negocio implicaba para P. ceder el uso de algunos espacios comunes en favor de otra unidad del consorcio.” (ver fs. 48/50). Y, todo ello, echa por tierra la imputación de incumplimiento contractual invocada como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
IV.7. A la luz de todo lo analizado, en definitiva, si bien coincido con el magistrado anterior en la caracterización del contrato de marras como de consumo, en cambio, no puedo coincidir en que pueda reputarse configurado “el incumplimiento contractual de la parte demandada” alegado o “un incumplimiento del deber de información al consumidor” conforme normas invocadas por aquel; sobre todo, por la eficacia probatoria de la escritura de venta en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, circunstancia que impide “aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios” y normas correspondientes, como se hizo en primera instancia.
En consecuencia, propiciaré que se haga lugar a los agravios expresados por el letrado apoderado de la parte demandada en tal sentido, y se revoque la sentencia de grado, disponiendo el rechazo de la demanda; lo que torna abstracto tratar las otras quejas.
Ello, más allá de la opinión que puedan merecerme las cláusulas del Reglamento en cuestión, por las situaciones conflictivas a las que su aplicación pueda dar lugar en la práctica; y, por supuesto, sin perjuicio de los derechos/las acciones que pueda ejercer el pretensor para obtener, por las vías que correspondan, la modificación de aquel (cfr. art. 2057 del CCyCN y cc.), o la aprobación de un reglamento interno que aborde tales situaciones (arg. art. 2046 del CCyCN, y cláusula octava del mentado Reglamento).
V. Conclusión
Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.). Así lo voto.
Los Dres. Ramos Feijóo y Parrilli, por análogas razones a las aducidas por la Dra. Maggio, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.).
En atención al modo en que se decide, se difiere la adecuación de los honorarios regulados en primera instancia para una vez que exista liquidación definitiva aprobada (arts. 68, 69 y 279 del CPCCN).
Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (cfr. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Lorena F. Maggio. – Claudio Ramos Feijóo. – Roberto Parrilli.