Voz: Acción Reivindicatoria

P., A. A. y otro c. N., M. J. y otro s/reivindicación

En Buenos Aires, a los días 12 del mes de febrero del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos “P., A. A. y otro c/N., M. J. y otro s/reivindicación”, expediente nº 40.481/2016, la Dra. Benavente dijo:

I.- A. P. y M. R. F. promovieron demanda contra M. J. N. y M. S. D. por reivindicación de la parte indivisa compuesta por 25,50 mts.2, del inmueble de propiedad de los actores ubicado en Callao 1490, piso 3º, Unidad Funcional nº 6, de esta ciudad.

Señalaron que el 7 de junio de 1994, adquirieron la unidad funcional nº 6, anteriormente mencionada, con una superficie propia de 235,71 m2 y un patio de propiedad común –aunque de uso exclusivo– de 4,84 m2. En la Planta Azotea cuenta con una superficie cubierta propia de 51,60 m2 y azotea de propiedad común –también de uso exclusivo– de 16,50 m2. Todo ello alcanza a una superficie propia de 352,1 m2 que corresponde al porcentual de 25,66 %, con relación al valor total del conjunto del inmueble y demás bienes de propiedad común detallados en el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Afirma que la superficie anteriormente mencionada no corresponde a la realidad y que los metros faltantes se encuentran en poder de la UF nº 5.

Explicaron que, no obstante haber mantenido negociones con los vecinos demandados para obtener el reintegro de la superficie reclamada, no lograron su objetivo. Destacan reiteradamente que los propietarios de la Unidad Funcional nº 5 ocupan una superficie sobre la cual no tienen ningún título.

En su momento, por el silencio observado por los demandados frente al traslado que les fuera conferido, se decretó su rebeldía, la que cesó una vez que N. y D. se presentaron a estar de derecho y articularon la nulidad de todo lo actuado. Obtuvieron respuesta favorable a su planteo. Con posterioridad, contestaron demanda y ofrecieron prueba.

Luego de terminar el período probatorio se dictó sentencia que rechazó la acción y declaró a la reconvención de tratamiento abstracto.

Viene apelada por los actores, que expresaron agravios el 14 de noviembre de 2024 los que fueron replicados el 25 de noviembre de ese año.

II.- En las quejas, los actores sostienen que la sentencia es arbitraria porque soslaya, entre otros argumentos, que la colega de grado no tuvo en cuenta que los emplazados agregaron en su defensa una cesión por la cual los vendedores les habrían transferidos los derechos y acciones sobre el espacio en disputa, concretamente, los derechos posesorios sobre la cosa, que detentaban a partir de que ellos mismos compraron el inmueble, en el año 1954. Afirman que la a quo no tuvo en cuenta el primer informe pericial ni las impugnaciones formuladas al segundo. Tampoco valoró que surge acreditado sin ninguna duda que los accionados poseen los metros que les corresponden según el título de propiedad.

De conformidad con las constancias del expediente, el edificio ubicado en Callao 1490, que forma esquina con la avenida Las Heras, es de gran categoría, construido como un edificio “de renta” en 1920. Pertenecía a un único dueño. El 30 de junio de 1942, M. N. vendió el inmueble a los cónyuges R. L. – G. M.. Constaba de tres unidades habitacionales independientes, con sus accesos, servicios y usos complementarios. El acceso principal se encuentra por Avenida Callao. A los servicios se accede por una escalera y ascensor independiente, desde la portería (ubicada en PB) y desde cada departamento por una escalera interior al área de servicio ubicada en la planta inmediatamente superior.

El 8 de septiembre de 1954, su entonces propietario –D. A. A. G.M.– decidió someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal (ley 13.512) y dictó el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Con posterioridad, las unidades funcionales fueron adquiridas por distintos propietarios, en el estado en que se encontraban inicialmente.

Así, el 7 de junio de 1994, A. P. de D. y A. P. –en su calidad de presidente y vicepresidenta de Maripal SACIF– vendieron a A. A. P. y a M. R. F. de P., la unidad nº 6, ubicada en el tercer piso del bien con frente a la Avenida Callao 1488/90/94/1500, esquina Las Heras 1810. En 1967, dicha unidad había sido aportada por M. P. y N. G. M. de P. a la sociedad vendedora.

Por otra parte, el 5 de octubre de 1998, H. F. F. G., en representación de C. A. F. L., vendió a los cónyuges N. y D. –representados en el acto por E. E. G. U.– la unidad nº 5 del edificio ubicado en la esquina de las avenidas Callao y Las Heras.

Según los actores, reclamaron a los emplazados los metros cuadrados que figuran en el título y en el Reglamento de Copropiedad, sin obtener resultados. Por su parte, los contrarios afirman que dos años después de adquirir el dominio recibieron reclamos por parte de los accionantes. Como respuesta, exhibieron la cesión de los derechos posesorios sobre la cosa, que daba cuenta de que sus antecesores en el dominio los ostentaban desde 1954.

Tal como recordó la jueza de primera instancia, por el plenario “Arcadini”(1), los adquirentes se encuentran facultados para reivindicar la cosa, aunque no hayan recibido la tradición, por cuanto en toda compraventa se realiza una cesión tácita e implícita de la acción reivindicatoria. La doctrina de ese fallo sigue vigente en la medida que el Código Civil y Comercial no dispuso lo contrario.

Pero, para que la pretensión tenga éxito, es preciso demostrar en primer lugar, la titularidad del derecho real concretamente ejercicio –en el caso, el dominio de la cosa que se pretende reivindicar– y, en segundo término, la desposesión o despojo del que ha sido víctima el pretensor o sus antecesores en el dominio. La a quo consideró que ninguna de las dos exigencias se encuentran cumplidas.

Al respecto, es sabido que la reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares (actual art. 2247 del Código Civil y Comercial de la Nación). Le asiste al titular del dominio que ha perdido la posesión o que tiene el derecho de poseer de reclamarla de quien efectivamente la posee y que no puede oponer un título mejor que el del actor(2). Vale decir, consiste en una acción de condena y de carácter restitutorio, pues con ella se impone al demandado la condena de dar o restituir la cosa(3).

En la expresión de agravios, los recurrentes no cuestionan específicamente los fundamentos, sino que se limitan a expresar genéricamente que son arbitrarios e infundados. Solo refieren a la diferencia que existe en los metros que figuran en el título y que no tienen, sin formular ninguna argumentación seria sobre las conclusiones del fallo en cuanto a que los metros que reivindican nunca le pertenecieron.

Por lo demás, no existe ningún elemento sobre la desposesión que alegan. Muy por el contrario, en la especie se probó que el inmueble no experimentó modificaciones estructurales desde su construcción –en 1920– ocasión en la cual perteneció a un único dueño. Por lo demás, el Ing. Ferdkin en su peritaje suministra una explicación plausible de por qué razón difieren los metros que figuran tanto en el Reglamento como en el título con la superficie real, de modo que la cuestión del despojo queda reducida a un plano de mera abstracción.

Los apelantes pretenden hacer decir al informe del perito agrimensor algo que, en rigor, no dice. En efecto, Maders Loza señaló que las modificaciones que comprobó en tabiques interiores de la UF nº 6, no hacen al fondo de la cuestión. Precisamente son divisiones internas que ninguna incidencia tienen sobre el problema en debate. Esta conclusión fue compartida con el Ingeniero Ferdkin –designado en el expediente en segundo término– y corroborada por los testigos todos los cuales conocen perfectamente el edificio.

Es verdad que existen diferencias en la superficie que figura en el ti?tulo de la UF nº 6 y en el Reglamento de Copropiedad con los metros reales. Pero se trata, en todo caso, de un problema que se gestó en el origen de la afectación del edificio al régimen de la propiedad horizontal y no como consecuencia de un despojo. Expresamente, el Ing. Ferdkin hizo mérito de la falta de claridad que presenta la interpretación del Plano de Antecedentes que sirvió de base al escribano para redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración por no ajustarse a las directivas de la Ordenanza 24411/69. Insisto, no se probó que hubieran existido modificaciones. Antes bien, las paredes divisorias son las originales del edificio. Están construidas en mampostería de ladrillos macizos revocados y estucados y no existe paso posible desde la planta del tercer piso al área de servicio del segundo piso.

Explicó el perito un argumento esencial: la superficie reclamada por el actor en la planta del tercer piso, forma parte inescindible de los metros cuadrados propios de la UF nº 5 (departamento del segundo piso), aunque se encuentre ubicada en el tercer piso. Del mismo modo, la UF nº 6, tiene su área de servicio en el piso 4º, que le pertenece como superficie propia. Incluso, no existe paso posible desde la planta del 3º piso al área de servicio del 2º piso. También el Agrimensor Maders Loza destacó que la unidad de los actores no tiene acceso a los sectores que pretende reivindicar, sino que solamente se accede por una escalara interna. La misma apreciación formularon los testigos O., R., C. O. y R. Recuérdese que la propiedad fue construida por un solo dueño en 1920 y nunca experimentó modificaciones estructurales, de modo que el diseño que se comprobó pericialmente es el que concibió su propietario originario.

III.- Uno de los argumentos que esgrimen los actores es que los propios demandados reconvinieron por prescripción adquisitiva de los metros que tienen en el tercer piso y adjuntaron un convenio firmado con su antecesora en el dominio –con firma certificada– que da cuenta que el 1º de marzo de 2000 F. L. transmitió todos los derechos posesorios sobre los 36 m2 del tercer piso, exonerándose de cualquier reclamo posterior.

Al respecto, no abrigo dudas que la cesión de los derechos posesorios –por lo demás, innecesaria– se justifica porque, según los propios apelantes, habían comenzado a efectuar los reclamos plasmados en este juicio contra los accionados. Por tanto, la referida cesión parece más bien una garantía sobreabundante de la legitimidad de la transmisión operada dos años antes a cambio de la renuncia de reclamar por evicción o saneamiento.

IV.- En suma, los agravios no logran probar que la sentencia se encuentra equivocada sino todo lo contrario. Por tanto, propicio desestimar las quejas y confirmar el pronunciamiento apelado.

De compartirse, las costas deberían ser impuestas a los apelantes que resultan vencidos toda vez que no encuentro mérito para apartarme del criterio objetivo de la derrota que en la materia enuncia el art. 68 CPCCN.

El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN). 2) Diferir la regulación de los honorarios para una vez que se haga lo propio con los de primera instancia.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la vocalía nº37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).

(1) CNCiv. en pleno, “Arcadini, Roque (suc) c. Maleca, Carlos, JA 1958-IV, p. 427, CSJN Fallos 308:452.

(2) Salas, A. – Trigo Represas, Félix A. – López Mesa, Marcelo J., "Código Civil Anotado", ed. Depalma, Bs. As., año 2000, t. IV -B, p. 97, nº 1 bis.

(3) Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comercial Comentado, Tratado exegético”, La Ley, 2016, TºX, pag.812; Kiper, Claudio, “Tratado de Derechos Reales”, Rubinzal Culzoni, Tº II, pag.450.

P., A. H. y otros c/ C., R. y otros s/prescripción adquisitiva

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “P. A. H. Y OTROS C/ C. R. Y OTROS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA”, respecto de la sentencia de fs. 2119, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Carlos A. Carranza Casares – Gastón M. Polo Olivera.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 2119 del registro digital hizo lugar a la demanda interpuesta por M. L. F. y D. y A. H. P. contra R. C. (su herencia vacante), y declaró operada la prescripción adquisitiva a favor de los tres primeros, del inmueble ubicado en Uriarte xxx, piso 1º B, unidad funcional cuatro, de esta ciudad.

II. El recurso

El fallo fue apelado por la curadora de los bienes de la sucesión vacante quien presentó su memorial a fs. 2179/2198, contestado a fs. 2202/2203 y fs. 2219/2220.

Aduce que los actores no demostraron haber habitado por veinte años la propiedad con ánimo de dueños; que no realizaron mejoras; que hubo períodos en los cuales no abonaron los impuestos y servicios; que los pagos no fueron corroborados; que los testimonios no acreditaron el animus domini; que no hubo interversión del título.

Ante la extensión del memorial de la demandada, he de recordar que, conforme la doctrina de la Corte Suprema, los jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas ni a tratar la totalidad de las cuestiones propuestas, sino sólo aquellas, de unas y otras, que estimen conducentes para fundar sus conclusiones(1).

III. Ley aplicable

Aclaro, ante todo, que en razón de la fecha en la que tuvieron lugar los hechos fundamento del reclamo, no corresponde la aplicación retroactiva de la normativa de fondo del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (cf. arts. 7 y 2537 del citado, similar al art. 3 del Código Civil), sin que se advierta, ni menos aún se haya demostrado, que la aplicación de las nuevas disposiciones pudiesen conducir a un resultado diverso al arribado.

IV. Prescripción Adquisitiva

Conforme el art. 3948 del Código Civil la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley (ver arts. 2565 y 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación). Y según el art. 4015 del mencionado cuerpo legal la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales se prescribe por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor (ver art. 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Éste es uno de los efectos más importantes de la posesión, ya que al prolongarse en el tiempo, el estado de hecho se transforma en derecho(2).

Esta prescripción adquisitiva o usucapión, por la que una situación de hecho se transforma en una de derecho y de tal manera hace coincidir la apariencia con la realidad, refleja la función social de la propiedad, expresamente reconocida en el art 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos(3).

A su vez, cuando la posesión es para fines de vivienda –como ocurre en el supuesto en estudio– este instituto encuentra sustento en el art. 14 bis de la Constitución Nacional que consagra el derecho al acceso a una vivienda digna y en el art. 11 de Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos que resguarda el derecho a una vivienda adecuada.

A este respecto, el Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales en su Observación General Nº4 sobre el derecho a una vivienda adecuada, destaca, entre los aspectos que deben ser tenidos en cuenta en la materia, en primer lugar, la seguridad jurídica de la tenencia (n. 8).

En el caso, los demandantes invocan ocupar el bien como si fueran dueños desde el año 1988.

Ha expresado esta sala en L. 577.350, del 3/11/11, entre otros, que dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el derecho se consolida sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo matemático(4).

También ha sostenido este tribunal que en ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador, configurando una hipótesis de prueba legal o tasada. Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la prueba de testigos será muy importante; sin embargo, el art. 24, inc. c), primera parte de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley Nº 5756/58 establece que se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Tiene, en consecuencia, un valor preponderante, pero debe estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo, la acreditación del pago de impuestos(5).

En esta causa, precisamente, se han recabado una serie de testimonios que respaldan la pretensión.

M. M. R. expresó a fs. 1306/1307 que conocía a los actores desde 1998 y que también había estado en su domicilio, que creía que era un departamento prestado, que hacía muchos años que vivían allí (cuando D. tenía 10 u 11 años).

A. C. narró a fs. 1308 que los conocía desde 1991 y que siempre había supuesto que era “casa de ellos”, nunca había sabido que “alquilaran ni nada”.

G. N. B. dijo a fs. 1528 que conocía a los demandantes “desde el año 82 – 83 más o menos”, describió el inmueble y manifestó que calculaba que “en el 91 ya vivían en ese departamento”.

Además, los interesados también han acompañado abundante prueba documental en aval de su reclamo, por lo que de ninguna manera puede sostenerse que la pretensión se sustenta sólo sobre los testimonios recogidos.

Aun tomando en consideración únicamente la documentación posterior al fallecimiento de R. C. (el 22 de agosto de 1988, fs. 50 del juicio sucesorio), es decir, prescindiendo de la adjuntada anterior a esa fecha, se advierte que eran ellos quienes se hacían cargo de tales desembolsos.

Así, se agregaron comprobantes pagos de alumbrado, barrido y limpieza de los años 1988, 1990, 1993, 1996, 1997, 1998, 1999 (a partir de aquí a nombre de A. H. P.), 2000, 2001 y un plan de pagos del período 2003/2008 y otro suscripto en 2012; de expensas pagas a nombre de A. P. de los años 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2010, 2011 y 2012 (año en el que se inició este proceso); facturas pagas de Telecom Argentina S.A. a nombre de M. F. de los años 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2005, 2010, 2011 y 2012; otro tanto de Obras Sanitarias de la Nación de los años 1991, 1993, de Aguas Argentinas de los años 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998 (a partir de aquí a nombre de A. P.), 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 y de Aguas y Saneamientos Argentinos S.A. de los años 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011; de Segba S.A. de los años 1988, 1989, 1991, 1992 y de Edenor S.A. de los años 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2003, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012; de igual modo de Gas del Estado de 1988, 1989, 1990, 1991, 1992 y de Metrogás de 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 (a partir de aquí a nombre de M. L. F.), 2009, 2009, 2010, 2011, 2012 (ver documentación reservada a fs. 1003).

Aunque la documentación es numerosa y completa, recuerdo que, como lo ha señalado esta sala, no es menester que la prueba abarque todo el período necesario para prescribir; las evidencias de esta índole deben remontarse a un lapso que cubra una parte considerable de aquél, de modo de producir un convencimiento suficiente acerca del comportamiento del pretenso poseedor, en tal calidad(6); sobremanera cuando, como en el caso, los desembolsos en su enorme mayoría se han efectuado no en un solo acto sino a lo largo del tiempo.

Y si bien es cierto que después de la reforma introducida por el decreto-ley Nº 5756/58, la acreditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción, aunque no en forma exclusiva, dicho pago “será especialmente considerado”, como elemento probatorio que sigue teniendo gran importancia para el éxito de la acción.

Además, esta sala ha dicho que tampoco se requiere que los recibos estén extendidos a nombre de quien aspira a usucapir ni que se demuestre el pago durante todo el lapso de posesión. Es que la tenencia de los recibos de pagos de impuestos y tasas resultan una prueba corroborante de la posesión, dado que se presume que quien tiene en su poder el recibo de gravamen de la propiedad es quien ha efectuado el pago(7). De todos modos, hago notar que muchos de los aludidos comprobantes se hallan a nombre de los demandantes.

Obras Sanitarias de la Nación informó que no había deuda pendiente y que el registro se extendía hasta el segundo bimestre de 1993, último emitido previo a la entrega en concesión a Aguas Argentinas S.A. (fs. 1247), esta última confirmó que eran auténticas la facturas acompañadas posteriores al año 2001, no teniendo archivos anteriores a ese año (fs. 1585) y AYSA comunicó el estado de deuda a partir de 2006 y que la titularidad del servicio se encuentra a nombre de A. P. a partir del año 2006 (fs. 1335/1341 y 1587) y que las facturas arrimadas eran similares a las que emite la empresa (fs. 1549); Metrogás hizo saber que el servicio había sido dado de baja desde julio de 2012 (fs. 1250 y 1536) y que la documental adjunta era similar a la emitida por la distribuidora (fs. 1557); Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires anotició que el plan de pagos de ABL, período 2003/2008, gestionado por A. H. P. se hallaba cancelado (fs. 1319); Edenor adjuntó facturas y pagos desde 2012 bajo titularidad de Marta L. F. (fs. 1348/1352) y dijo que las facturas adjuntas del año 2008 en adelante poseían visos de autenticidad ya que todos sus datos son reales y que las de fecha anterior por su antigüedad no la podía cotejar con sus registros (fs. 1533); Telecom hizo saber el alta dada a favor de M. F. en el año 1992 (fs. 1365/1367) y que las copias agregadas al oficio guardaban similitud a las emitidas por la compañía (fs. 1538 y 1554); la Dirección General de Rentas de la Ciudad expresó también que la documentación acompañada con el oficio guardaba similitud con las emitida por esa dirección y agregó la cuenta corriente de los ejercicios fiscales desde 2003, sin contar en su base de datos ejercicios anteriores (fs. 1518).

Este reconocimiento, por parte de las distintas reparticiones, de la autenticidad o verosimilitud de la documentación acompañada resulta suficiente elemento respaldatorio, sobremanera si se repara que no se trata de acreditar un pago que tenga por saldada una deuda, sino de ponderar, con un grado de probabilidad bastante, el comportamiento asumido por quienes ocupaban el inmueble a usucapir.

Por otra parte, pongo de manifiesto que a efectos de adquirir el derecho real de dominio por prescripción no interesa la manera en que se adquiere la posesión, la que podría ser de mala fe viciosa, afectada por los vicios de violencia, clandestinidad o abuso de confianza y, si ella fue viciosa, en su origen, el plazo de veinte años comienza a correr cuando los vicios han quedado purgados (cf. art. 3959 del Código Civil)(8).

No importa, entonces, el modo en que los actores hayan tomado la posesión del departamento, si ésta les fue dada por R C. o por alguien más o si han sido usurpadores sino que, como ya lo adelanté, que se hayan comportado, en su caso, a partir del fallecimiento de la nombrada, por interversión del título, como verdaderos propietarios durante el plazo que exige la ley.

Respecto de este último recaudo, debe aceptarse que el plazo de veinte años exigido a los efectos de la prescripción adquisitiva puede cumplirse durante la tramitación del proceso: el art. 163, inciso 6o del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación faculta al juez para hacer mérito en la sentencia de los hechos constitutivos, modificativos y extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos. Se trata del denominado ius superveniens, sustentado sobre todo en razones de economía procesal(9).

Asimismo, señalo como prueba informativa corroborante que la Secretaría Electoral de la Capital Federal hizo saber que tanto A. H. P. como M. L. F. figuraban con domicilio en Uriarte xxx, 1º B, de esa ciudad, desde 1988; en tanto que D. P. lo tenía desde 1994 (fs. 1227bis; ver también informe del Registro Nacional de las Personas de fs. 1369 y del Registro Nacional de las Personas de fs. 1252/1254).

No obsta al reclamo el hecho de que no hubiera acreditado la realización de refacciones de cierta envergadura como para acompañar los respectivos comprobantes, desde que se ha demostrado la ajustada situación económica en la que vivían (fs. 1306/1307, 1308 y 1528). Sus limitaciones, por lo demás, son las tienen muchos propietarios para llevar a cabo significativas reparaciones o reformas en su hogar.

Lo importante es que ellos le dieron el uso que podría darle el verdadero propietario(10).

Pongo de manifiesto también que la posesión nunca fue turbada en modo alguno. Como ha ocurrido en otro precedente de la sala, nadie promovió un interdicto o una acción posesoria, mucho menos una acción reivindicatoria, ni siquiera un simple desalojo(11).

Ha de presumirse la intención de poseer de los reclamantes respecto del bien en litigio si siempre se comportaron a su respecto como si fueran los dueños, sin reconocer ningún derecho sobre aquél y no se probó que esa posesión, ejercida en forma pública y pacífica, fuera turbada(12).

De manera que debe entenderse, a la luz del conjunto de las pruebas reseñadas, que los demandantes han venido ocupando el inmueble desde hace más de treinta y cinco años, con ánimo de comportarse como dueños, poseyendo en forma exclusiva y excluyente (arg. art. 2353 del Código Civil; ver art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación); máxime si se repara en que su derecho encuentra soporte constitucional en el mencionado derecho a la vivienda digna o adecuada.

Hay una necesidad social de que la propiedad sea asegurada y, en consecuencia, que la larga posesión sea protegida y puesta al abrigo de toda contestación. Los derechos no pueden ser ejercidos indefinidamente. Es por ello que la vida social impone que determinados hechos de una cierta antigüedad pasen a pertenecer al terreno de la historia y no puedan ejercer influencia en la vida actual(13).

V. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo al acuerdo confirmar la sentencia apelada, con costas a la parte demandada vencida, con el alcance dado en el apartado VI del pronunciamiento de primera instancia que no ha merecido agravios (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares. Con lo que terminó el acto.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, conformidad con lo dictaminado por la Defensora Pública ante esta cámara a fs. 2219/2220, SE RESUEVE: I.- Confirmar la sentencia apelada, con costas a la parte demandada vencida, con el alcance dado en el apartado VI del pronunciamiento de primera instancia. II.- Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III.- Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV.- Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes y la Defensora de Cámara en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvase.- .- La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gastón M. Polo Olivera.

(1) Fallos: 272:225; 274:113; 308:2172; 310:1853, 2012; 311:120, 512; 312:1150, entre otros.

(2) Cf. Castan Tobeñas, José, Derecho Civil Español, común y foral, Tomo II, “Derecho de Cosas”, Volumen I, 11a. edición revisada y puesta al día por Gabriel García Cantero, Madrid, 1978, p. 332; C.N.Civ., esta sala, L. 466.791, del 13/11/07.

(3) Ver Kiper, Otero, Prescripción adquisitiva, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2017, p. 15; Gregorini Clusellas, La usucapión veinteañal y sus recaudos, en La Ley 1996-C, p. 67.

(4) Alsina, Tratado teórico-práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ediar, Buenos Aires, 1961, t. III, p. 304; ver asimismo Fuster, La prueba en el proceso de usucapión, en LLC 2017, abril, 1.

(5) C.N.Civ., esta sala, expte. 50.646/2009/CA1, del 9/8/16.

(6) C.N.Civ., esta sala, expte. 50.646/2009/CA1, del 9/8/16 citado.

(7) C.N.Civ., esta sala, L.72.528/2011 del 16/10/14 y su cita.

(8) Arean, Beatriz, Juicio de usucapión, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1998, p. 175.

(9) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699 “Díaz c/ Giovinazzo s/ prescripción adquisitiva”, del 17/4/13, entre otros.

(10) C.N.Civ., esa sala, L. 612.699, del 17/4/13 citado.

(11) C.N.Civ., esa sala, L. 612.699 del 17/4/13 citado y expte. 109.113/2010/CA1, del 23/12/15.

(12) Fallos: 308:452.

(13) Diez-Picazo, Luis, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid, 1978, Volumen II, n. 582, p. 585; C.N.Civ., esta sala, L. 543.895, del 12/3/10.

A., A. y otro c. B., J. M. s/ cumplimiento de contrato y B., J. M. c. A., A. y otros s/ reivindicación

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de noviembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “A., A. Y OTRO c/ B., J. M. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (Exp. 51598/2017) y su acumulado “B., J. M. C/ A., A. Y OTROS S/ REIVINDICACIÓN” (Exp. 56134/2017), respecto de la sentencia única dictada el 28.04.23 y honorarios regulados en ella (v. aquí), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:

I. Los Sres. A. y S. A. promovieron demanda de cumplimiento de contrato contra J. M. B., en su carácter de heredero de la Sra. P. M. B., con el objeto de inscribir a nombre de los primeros la escritura de donación con reserva de usufructo efectuada por esta última respecto del inmueble de la Av. Montes de Oca …, 6to. piso, depto. A, de esta Ciudad de Buenos Aires.

Por otro lado, el Sr. J. M. B., en el carácter ya indicado, promovió acción reivindicatoria contra los Sres. A. y eventuales ocupantes y/o poseedores del aludido inmueble. Asimismo, reclamó daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de cumplimiento de contrato y admitió parcialmente la acción reivindicatoria, denegando el reclamo indemnizatorio. En ambos casos, se impuso las costas a los vencidos.

Para decidir de tal modo, el Sr. Juez de grado consideró que había caducado para los reclamantes la posibilidad de aceptar la oferta de donación, por haber sido intentada luego de la muerte de la donante y cuando ya se encontraba en vigencia el art. 1545, del CCCN. No obstante, entendió que los Sres. A. entraron en posesión del inmueble de buena fe y, en virtud de ello, desestimó la pretensión indemnizatoria.

II. Contra el referido pronunciamiento se alzan los Sres. A. y S. A. en ambos expedientes, quienes expresaron agravios el 05.07.23 en el exp. 51598/17 (v. aquí) y en igual fecha en el exp. 56134/17, (v. aquí), los que merecieron las réplicas de la parte contraria el 09.08.23 (v. aquí) y el 07.08.23 (v. aquí), respectivamente.

Por su lado, el Sr. J. M. B. también recurrió la sentencia y expresó agravio únicamente en el exp. 51598/17 (v. aquí), cuyo traslado fue contestado por la contraria el 04.08.23 (v. aquí).

Los agravios de los Sres. A. giran en torno al encuadre legal que efectúa el judicante de primera instancia, pues entienden que no resulta de aplicación al caso la normativa del CCCN, dado que sus derechos ya habían sido adquiridos bajo la vigencia del Cód. Civil derogado. Afirman que la aplicación retroactiva de las disposiciones del nuevo CCCN viola sus derechos adquiridos.

Argumentan, con cita de doctrina, que la oferta de donación puede ser aceptada por el donatario luego de fallecido el donante y antes o después de la vigencia del CCCN, pues se trata de consecuencias consumadas de relaciones o situaciones jurídicas existentes con anterioridad y agotadas las consecuencias de la parte donante.

Destacan, además, que cualquier duda resulta despejada por el art. 1800 del actual código de fondo, que establece como regla general que la declaración unilateral de la voluntad causa una obligación jurídicamente exigible en los casos previstos por la ley o por los usos y costumbres.

Refieren también que la exigencia por una nueva ley de nuevos recaudos a quienes se hallaban en posesión de todos los requisitos necesarios para efectuar la aceptación de una donación, menoscaba sus derechos subjetivos.

Continúan diciendo que la sentencia de grado no ha tenido en cuenta el contexto probatorio que acredita de modo fehaciente que la donante no quería en modo alguno que su hermano heredara el inmueble en cuestión. Por último, aducen que detentaban la posesión legítima y de buena fe del inmueble, circunstancia que sustenta la calidad de propietarios de los reclamantes. Finalmente, se quejan que la sentencia de grado no haya impuesto las costas a la contraria por el rechazo de la pretensión de daños y perjuicios.

Por su lado, el Sr. J. M. B. se queja del rechazo del resarcimiento reclamado. Sostiene que los demandados en el juicio de reivindicación tenían conocimiento de la oferta de donación y de la obligación de aceptarla, pero optaron por no aceptarla y tomar la posesión del inmueble de cualquier modo, lo que debería constituir mala fe por parte de los accionados. Añade que, a pesar de la modificación del código de fondo, los Sres. A. recibieron varias notificaciones y cartas documento donde se les hizo conocer el reclamo finalmente admitido y que este hecho es relevante para descartar la buena fe de la posesión que detentaban.

III. Comienzo por señalar que desoiré el pedido de deserción formulado por el actor B. en el marco de la acción reivindicatoria, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales, como acontece en la especie.

Sentado ello, la primera cuestión que corresponde dilucidar gira en torno a la posibilidad de aceptar una oferta de donación realizada bajo la vigencia del Código Civil –ley 340– por parte del donante fallecido, considerando las implicaciones del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

La discusión se enfoca, entonces, en las reglas de aplicación temporal de la ley, particularmente el art. 7 del nuevo CCCN.

Ahora bien, antes de ingresar en el análisis de las normas de derecho transitorio, es pertinente recordar que, si bien la donación no siempre ha sido concebida como un acto de naturaleza contractual en el Derecho Romano, el desarrollo posterior de la figura, a partir de las influencias del Derecho Canónico y el proceso de codificación napoleónico impuso el dilema de la calificación del acto de liberalidad entre vivos. En ese orden, las legislaciones de la época se inclinaron mayoritariamente por entender la donación como un contrato, aunque el Código francés reguló la donación como simple acto, ubicando la figura junto con los testamentos y acercándose así a una naturaleza más semejante a los actos de liberalidad de entidad sucesoria que al plano contractual. No obstante, esta concepción no fue acompañada por la doctrina que siguió entendiendo la donación como un contrato.

Nuestro codificador Vélez Sarsfield, aunque inspirado entre otras fuentes en el Código Francés, se apartó de la concepción seguida por ese cuerpo normativo y definió a la donación como un contrato en nuestro derecho, siguiendo las enseñanzas de Freitas.

Esta postura resultaba coherente con la concepción que el código civil abrazaba sobre el concepto de contrato, entendiendo siempre a éste como acto jurídico bilateral con contenido patrimonial (conf. arts. 1137, 1167 y 1168, Cód. Civil).

Nuestro nuevo ordenamiento de fondo ha incorporado nuevos elementos diferenciadores del régimen anterior y llevan a concluir que en la regulación actual se ha acentuado el carácter contractual de la donación, reduciendo todo lo posible su similitud con las disposiciones de corte sucesorio.

Así, mientras en el código velezano resulta claro el espíritu del legislador de dotar de trascendencia ultra vires al ánimo de liberalidad del donante, el CCCN ha procurado eliminar cualquier distinción al respecto, consagrando la aplicación de las normas generales sobre la formación del consentimiento a la donación. Esta conclusión surge al no encontrarse en la nueva legislación ninguna norma de excepción a las reglas sobre la formación del consentimiento que el plexo normativo establece para los contratos en general.

Ahora bien, la oferta de donación, si bien constituye un acto jurídico unilateral, tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. O sea, no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación. Vale señalar que, el donante podía –antes de la vigencia del CCCN y también con el ordenamiento actual– revocar la donación, sin derecho para el donatario de reclamar ninguna consecuencia jurídica a raíz de ello. Y esto es así por cuanto el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptar siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

La cuestión, entonces, es qué ocurre con las ofertas de donación que permanezcan no aceptadas al tiempo de entrada en vigencia del nuevo régimen, si el donante ha fallecido o devenido incapaz. Ello nos lleva al problema de la eficacia temporal de la ley.

Cabe recordar que el código velezano –vigente al momento de materializarse la escritura de donación objeto de autos– prescribía en su art. 3 que “a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados con garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias”.

De manera concordante, el nuevo ordenamiento del CCCN, en su art. 7, mantiene el régimen anterior, con excepción de un agregado final, en cuanto a que las nuevas leyes supletorias sí se aplicarán a los contratos en curso de ejecución si son más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

Como puede verse, la ley distingue entre retroactividad y aplicación inmediata de la ley, rechazando como principio la primera y admitiendo, también como principio, la segunda.

De este modo, las nuevas leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (art. 3, Cód. Civil, y art. 7, CCCN). Tal efecto consiste en que la nueva ley toma la relación o situación en el estado en que se encontraba al tiempo de ser sancionada, pasando a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo que se desarrollaron.

La doctrina distingue entre los hechos cumplidos y sus consecuencias, y entre la retroactividad y aplicación inmediata de la ley. Sobre esa base, es que Roubier propuso –en el derecho francés– un sistema que establece la irretroactividad de la ley respecto de los hechos cumplidos y el efecto inmediato sobre las situaciones jurídicas (Paul Roubier, El derecho transitorio (conflicto de las leyes en el tiempo), París, 1960).

Así, el jurista francés determinó que en toda situación jurídica los aspectos dinámicos son lo de la creación o constitución y de la extinción; cuando una de estas fases está concluida es un hecho cumplido y la nueva ley no puede volver sobre ella.

No obstante, se ha dicho también que la situación jurídica tiene una fase estática durante la cual ella produce sus efectos: los efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley son regulados por ella, aunque se hayan generado durante la vigencia de la ley anterior (J. C. Rivera, Instituciones de derecho civil. Parte general, Ed. Abeledo Perrot, t. I, pág. 215 y sgtes.; S. Cifuentes, Elementos de derecho civil. Parte general, Ed. Astrea, pág. 31/2) y sólo se extinguen con el ejercicio de los derechos o cumplimiento de las obligaciones que emanan de ellas.

Explicaba Guillermo Borda que una ley tiene efectos inmediatos cuando anula o modifica, acrece o disminuye los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas o cuando vuelve sin retroactividad sobre la constitución o extinción en curso de una relación jurídica, por ejemplo, cuando se modifica el término de la prescripción no cumplida. Entonces, al regular los efectos que se producen después de su entrada en vigencia, pero que resultan de relaciones jurídicas nacidas bajo el imperio de la ley antigua, no hay aplicación retroactiva, sino inmediata de la nueva ley. Esto ocurre al alterarse el contenido del derecho de propiedad, del régimen del matrimonio o si la nueva ley modifica los efectos de los contratos en curso de ejecución al momento de dictarse la ley (G. Borda, “Efectos de la ley con relación al tiempo”, ED, 28, pág. 809).

En el caso particular de autos, la aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN ha sido señalada por la doctrina en el sentido que la muerte del causante, acaecida en instancia previa a la aceptación, o sea, antes del perfeccionamiento del contrato y encontrándose vigente la nueva norma; no se trataría de una situación agotada o concluida a la que se aplique la ley anterior, sino de una situación in fieri, en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación (A. Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal Culzoni, pág. 157/8; C. Armella, “El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, en Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 –abril–; E. D. Otero, Código Civil y Comercial. Comentado, Dir. Rivera – Medina, t. IV, pág. 675/6).

Lo expuesto hasta aquí permite descartar el primer agravio de los recurrentes A. cuando afirman que el sentenciante aplicó retroactivamente una norma. La solución del juez de grado, en rigor, no tiene fundamento en la aplicación retroactiva de la nueva ley, sino en su aplicación inmediata a los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas, es decir, los que se producen después de la entrada en vigor de la nueva ley.

En efecto, como señala claramente Heredia, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que restan reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la ley nueva no tiene efectos sobre los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos.

Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo” (P. Heredia, El derecho transitorio en materia contractual, en RCCyC 2015 (julio), LL, del 01.07.15).

Tampoco es cierto que esta aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN esté “modificando la relación jurídica del destinatario de la oferta”. Tal como se ha expresado en párrafos anteriores, frente a la oferta de donación el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptarla siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

En este punto es importante destacar que la posesión del inmueble que invocan los Sres. A., aun cuando pudiera haberse producido durante la vigencia del código velezano, no se traduce en la consolidación del derecho que reclaman porque no implica la aceptación tácita de la oferta de donación en los términos de los arts. 1792 y 1795 del código derogado.

Ello así, pues tal solución podría admitirse frente a la donación de una cosa mueble. Para los inmuebles, en cambio, el cuerpo normativo derogado al igual que el vigente son coincidentes en disponer que deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones de bienes inmuebles (art. 1810, Cód. Civil, y art. 1552, CCCN).

De este modo, la forma solemne absoluta es establecida como condición de eficacia y no meramente probatoria, y está relacionada con la conveniencia de asegurar la elaboración y el proceso reflexivo del donante, como la seguridad jurídica en el tráfico de bienes.

Por ello, la escritura en la cual se instrumentó la oferta de donación del inmueble y la posesión denunciada del inmueble son insuficientes para atribuirle a los recurrentes la calidad de donatarios, porque es necesario que la aceptación también sea extendida con esa formalidad específica prescripta por la ley.

Ni siquiera podría encontrar sustento la posición de los Sres. A. mediante la interpretación de la voluntad de la donante como un acto unilateral, en los términos del art. 1800 del CCCN, pues como ya se ha dicho en párrafos anteriores, la oferta de donación tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. La citada oferta no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación.

Más aún, si se tiene en cuenta que la propia voluntad de la causante plasmada en la escritura de oferta de donación dejó establecido que “la presente donación ha de ser aceptada por los donatarios” y que el dominio y propiedad del bien sería adquirido por los donatarios al “aceptar esta oferta”.

Por esta razón, tampoco resulta suficiente argumentar que motivos de justicia y seguridad jurídica imponen respetar la voluntad del causante por el hecho que, quien ofertó lo hizo a sabiendas de que el donatario podría aceptar la oferta aún luego de la muerte del donante. Aunque este último supiera de la eficacia post mortem del acto de liberalidad que realiza, no por ello podrá sostenerse que la oferta garantizaba que la transmisión a título gratuito del bien objeto de esa manifestación se fuera a producir, ya que para ello siempre sería necesario que la aceptación se plasmara como manifestación consolidante del contrato.

Incluso, es razonable que el donante no haya imaginado una eventual modificación legislativa y tampoco tuviera la oportunidad de revertir los términos de su declaración con motivo de su deceso; pero este escenario tampoco justificaría eximirlo del alcance de la nueva normativa. En efecto, aunque no hubiera imaginado tal situación, tampoco podía descartarla si la nueva norma mantiene los mismos principios sobre aplicación temporal de la ley que regían durante la vigencia del código derogado.

A todo lo expuesto, resta agregar que incluso en la hipótesis de admitir que la oferta de donación emitida antes de la vigencia del CCCN, mantiene su eficacia post mortem; para que la donación produzca sus efectos propios, requerirá de la correspondiente aceptación del donatario. En ese orden, dado que la aceptación se verificará temporalmente en el marco de vigencia de la nueva ley, entonces será necesaria la recepción de la aceptación por parte del donante para que el contrato quede perfeccionado (conf. arts. 971, 976 y 978, CCCN). Este hecho resultará imposible por el prefallecimiento del donante, lo que impedirá –en definitiva– el perfeccionamiento del contrato.

Por ello, aunque se forzara la eficacia post mortem de la oferta emitida bajo la vigencia de la ley derogada, nunca se alcanzaría la configuración del negocio causal en el que debe sustentarse el título suficiente para la adquisición del derecho real involucrado.

Por todo lo dicho, entonces, entiendo que la solución del sentenciante de grado sobre la cuestión en disputa ha sido ajustada a derecho y propondré a mis colegas de sala confirmar el rechazo de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por A. y S. A. y la admisión de la demanda de reivindicación articulada por J. M. B.

IV. En otro orden, el Sr. J. M. B. se quejó del rechazo de los daños y perjuicios reclamados junto con la acción reivindicatoria.

Cabe recordar que el magistrado de primera instancia desestimó la indemnización pretendida en el entendimiento que los Sres. A. y S. A. habían comenzado a poseer de buena fe el inmueble en cuestión y el cambio legal analizado les impidió aceptar la promesa de donación.

El CCCN, en su art. 1916, mantuvo la clasificación de posesión legítima e ilegítima del ordenamiento anterior (art. 2355, Cód. Civil), aunque definiendo a primera por interpretación en contrario. Es decir, las relaciones de poder son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Por ejemplo, cuando se tengan sin título, o por un título nulo, o fueron adquiridas por un modo insuficiente para adquirir derechos reales o personales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer o tener la cosa, o no lo tenía para transmitir la posesión o la tenencia.

Con fundamento en las condiciones personales del titular de la relación de poder, se distinguen –además– dos categorías: relación de poder ilegítima de buena fe y relación de poder ilegítima de mala fe.

La buena fe requiere del poseedor la persuasión de la legitimidad de su posesión (art. 2356 del Código Civil), basada en un título, por lo que si éste falta en forma completa no puede hablarse de buena fe. La buena fe exige una convicción sobre legitimidad que no admite dudas (conf. art. 4006 del Código Civil; Salas – Trigo Represas, Código Civil y leyes complementarias anotados, 2ª ed., Depalma, Buenos Aires, 1983, t. II, pág. 599; Highton – Bueres, Código Civil y normas complementarias, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2004, T. 5A, 179; Belluscio – Zannoni, Código Civil y leyes complementarias, Buenos Aires, Astrea, 2009, t. 10, pág. 240, CNCiv. Sala F, del 9.4.86, JA 1986-IV, pág. 711).

No dejo de tener en cuenta que se encuentra a cargo del acreedor o del propietario la prueba de la mala fe del deudor, habida cuenta la presunción de buena fe establecida por el ar. 2362 del Código (Highton – Bueres, Código Civil y normas, 2ª ed., complementarias Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 2 A, pág. 367). Pero, en este caso, no puedo dejar de ponderar las particulares circunstancias que presenta el caso, pues, indudablemente, en el tiempo que transcurrió entre el fallecimiento de la donante (12.11.14) y la entrada en vigencia de la nueva legislación de fondo (01.08.15), los donatarios pudieron haber aceptado la oferta de donación. En ese supuesto, hubiera quedado perfeccionado el contrato de donación y la posesión que detentaban debería juzgarse legítima.

Es claro que este evento no se produjo, es decir, no fue aceptada la oferta de donación antes de la vigencia del nuevo ordenamiento, lo que trajo aparejada la caducidad de la oferta, no por causa imputable al donante o al donatario, ni siquiera por causa de la muerte del donatario porque, como se ha visto, la oferta pudo haber sido aceptada mientras estuvo vigente el código velezano; sino por aplicación inmediata de lo prescripto por el art. 1545, del CCCN.

En este contexto, entiendo que el caso no admite una posición categórica en virtud de la cual pueda sostenerse que la posesión ejercida por los Sres. A. ha sido de buena fe al momento en que la adquirieron. Similares reparos podrían formularse a la posición contraria.

A pesar de lo dicho, la buena fe o mala fe del poseedor se juzga en cada acto de percepción de frutos, y se tiene en cuenta la concreta buena fe del poseedor actual en el momento de la separación de los mismos (art. 1936, CCCN).

Lo distintivo de esta norma es que, siguiendo el criterio clásico, en cuanto los frutos, la buena fe o la mala fe no se juzga al principio de la relación posesoria sino al momento de la percepción.

De este modo, a partir de la citación a juicio, el poseedor se encontrará en una situación especial y en un estado de zozobra respecto de la calificación de su vinculación con la cosa, que lo obligará, respecto de esta, a conducirse con suma diligencia, pues si resulta vencido, deberá, respecto de los frutos, “restituir los percibidos y lo que por su culpa deja de percibir” (art. 1935, CCCN), y responderá “de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución” (art. 1936, CCCN).

En el caso, ha quedado debidamente acreditado que los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria se han negado a entregar el inmueble, resistiendo la demanda incoada en su contra.

Así las cosas, la falta de restitución y el mantenimiento de la posesión sin contar con derecho para hacerlo constituyen un obrar antijurídico atribuible a la accionada que, además, genera al demandante perjuicio cierto derivado de la privación de su uso y que, como contrapartida, se erige en un beneficio incausado para el deudor (CNCiv., Sala C, “Rybnik, I. y otros c/ Bonifacio Uno S.A. s/ reivindicación” –expte. n° 106.267/2007–, del 17.05.16).

Por lo tanto, los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria deberán indemnizar al actor por los frutos civiles que hubiera podido percibir del inmueble, los que en el caso están representados por el valor locativo que ha dejado de ingresar al patrimonio del titular del dominio y habrán de computarse desde que fuera requerida la restitución a través de la notificación del traslado de la demanda (14.09.18).

El Sr. B. reclamó una indemnización por lucro cesante, toda vez que no ha podido disponer del bien. Tradujo ese perjuicio en el valor locativo de la propiedad.

Considero que no se trata en este proceso de poner precio a una ocupación exclusiva sino de medir el daño económico (patrimonial) del titular registral, que no puede usar su propiedad. Por tanto, calcularlo a través de una estimación del “valor locativo” supuestamente perdido es sólo una de las posibles formas, modelo o hipótesis de trabajo que no siempre se adecua a la realidad.

La indemnización por lucro cesante debe reflejar ganancias reales y posibles, dejadas de percibir durante el período de indisponibilidad de la cosa. Como todo daño, para ser indemnizable, debe ser cierto. La cuantificación puede deferirse al juez (art. 165 del C. Procesal) con o sin asesoramiento técnico. Pero es carga de quien reclama el resarcimiento acreditar la certeza del perjuicio.

Tampoco es ajeno al criterio del judicante lo que “acostumbra suceder, según el curso normal y ordinario de las cosas” (art. 901 del Código Civil; art. 1727 del CCCN). Es el principio de normalidad.

Sobre estos parámetros, tomando como referencia lo dictaminado por la martillera designada en los autos sobre reivindicación en fecha 09.03.22 (v. aquí) –sin cuestionamiento alguno de las partes–; y teniendo en cuenta además que lo que se indemniza es una “chance”, dado que los inmuebles destinados a alquiler no siempre se hallan locados continuamente, como así también que su mantenimiento tiene un costo; en uso de las facultades conferidas al suscripto por el 165 del CPCC, propongo conceder por este concepto la suma de $10.000 mensuales por los períodos correspondientes al año 2018, la de $15.000 mensuales los del año 2019, la de $20.000 mensuales para el año 2020 y la de $35.000 mensuales desde el 01.01.21 y hasta la efectiva devolución del inmueble, con más sus intereses, que serán calculados del modo dispuesto en el considerando.

V. Finalmente, con relación al daño moral reclamado por el reivindicante, debe tenerse presente que este perjuicio se produce cuando se lesionan afecciones legítimas de una persona o cuando se ocasionan daños que se traducen en padecimientos físicos o que hayan perturbado la tranquilidad y el ritmo normal de vida (conf. CNCiv., Sala E, ED 42-311; íd., Sala F, ED 100-309).

En la reparación del daño moral no domina la idea de una pena para el responsable, sino la de compensar de alguna manera el daño causado a la víctima. En atención al modo en el que fue solicitado, carente de toda fundamentación y dado que de la prueba rendida no puede siquiera presumirse su existencia –aunque no se desconocen las molestias que pueden haberse padecido por esta cuestión–; no considero que se encuentre configurado en la especie un agravio moral en el accionante que sirva de sustento para acceder a lo peticionado.

En consecuencia, propongo al acuerdo modificar sobre este aspecto la sentencia de grado y admitir la pretensión resarcitoria únicamente por los conceptos indicados precedentemente.

Propongo entonces que los intereses se devenguen respecto del canon locativo desde cada vencimiento mensual y hasta su efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina de acuerdo a la doctrina plenaria sentada en los autos “Samudio de Martínez, Ladislao c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios” del 20/04/2009.

VI. Por último, cabe señalar que los agravios de los A. y S. A. por el modo en que han sido impuestas las costas en el expediente sobre acción reivindicatoria han perdido virtualidad, en función de la admisión parcial de los agravios de la contraria.

De cualquier modo, no es ocioso recordar que, la solución adecuada, a los efectos de la imposición de las costas, es aquélla que consulta el resultado final del pleito, es decir, si las partes obtienen o no lo que reclamaban. En consecuencia, el rechazo de uno o más de los argumentos invocados no importa el rechazo parcial de la acción deducida, cuando por el resultado final se ve que el actor ha obtenido en la sentencia lo que pretendía sustancialmente en la demanda.

No son los argumentos los que acarrean las costas, sino el litigio en general, de acuerdo a las concretas pretensiones deducidas.

Por ello, la estimación de la demanda determina el vencimiento, aunque la misma fuese admitida por uno solo de los varios argumentos hechos valer por el actor.

VII. En síntesis, por las razones expuestas, y si mi voto fuera compartido, propongo a mis colegas modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente; confirmándola en todo lo demás que decide y fue materia de agravios.

Asimismo, propongo que las costas de Alzada sean impuestas a los Sres. A. y S. A., por resultar sustancialmente vencidos (art. 68 primera parte del Código Procesal).

Así voto.

El Dr. Díaz Solimine adhiere al voto que antecede por análogas razones.

El Dr. Converset no participa del Acuerdo por encontrarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente. 2) Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue materia de agravios. 3) Imponer las costas de Alzada a los Sres. A. y S. A. 4) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese a las partes, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, cumplido ello, vuelvan las actuaciones a despacho a los fines de tratar los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios de primera instancia y establecer los emolumentos correspondientes a la labor de alzada. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).

C., H. J. c. P., Z. R. s/acción reivindicatoria

Comentado por Antonio Budano Roig: El constitucionalismo y la vaguedad de principios en un interesante fallo.

En la ciudad de Junín, a la fecha que resulta de la suscripción de la presente (ac. 3975 S.C.B.A.), se reúnen en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín, Doctores JUAN JOSÉ GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURÁN y GASTÓN MARIO VOLTA, en causa nº JU-1604-2018 caratulada: “C., H. J. C/ P., Z. R. S/ ACCIÓN REIVINDICATORIA”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Volta.

La Cámara planteó las siguientes cuestiones:

1a. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

I. El 2 de mayo del corriente año la Sra. Jueza Dra. Daniela K. Ragazzini dictó sentencia única en los autos “PZ R s/ Acción declarativa (expte.: JU-2825-2017); “C H J c/ P Z R y Ot. s/ Incidente de redargución de falsedad” (expte. Nº JU-9480-2018) y “C H J C/ P Z R s/ Acción Reivindicatoria” (expte. Nº JU1604-2018).

Por la misma resolvió: 1) Rechazar con costas la acción declarativa tendiente a lograr la inscripción registral de la transferencia de dominio por donación del inmueble que individualiza de la ciudad de Chacabuco, conformada por la escritura nº 143 del 17/9/2009 del registro notarial nº 5 de esa ciudad de promesa de donación otorgada por el Sr. S A M en favor de la Sra. P y la escritura de aceptación de la misma instrumentada por escritura Nº 74 de fecha 29/3/2017 autorizada por la Escribana MM del P B, titular del mismo registro notarial. Consideró la sentenciante, con cita de doctrina y jurisprudencia, que habiendo fallecido el donante el 14/11/2009 (ver certificado de fs. 3 expte. ZCB 22074/2010) por aplicación de los arts. 7 y 1545 CCCN había caducado la posibilidad de aceptación que posibilitaba el art. 1795 del código civil derogado. 2) Sobre la base de la anterior decisión declaró abstracto el tratamiento del incidente de redargución de falsedad incoado por el Sr. C respecto de la adulteración material de la mencionada escritura nº 143, imponiendo las costas por su orden. Esa pretensión se articuló afirmando que se habría insertado con posterioridad una enmienda en su cláusula tercera para posibilitar la referida aceptación y salvar de ese modo su invalidez original a tenor de lo dispuesto por el art. 1790 Código Civil. La mencionada disposición en su texto reza: “Establece el donante que la aceptación de esta Promesa de Donación se efectuará (y acá aparece el interlineado que se aduce como agregado “/en vida o/”) con posterioridad a su fallecimiento y del fallecimiento de su cónyuge mencionada, importando esa aceptación la transmisión del dominio pleno del inmueble en la forma expuesta, conforme lo establecido por el artículo 1795 del Código Civil. Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria Autorizante, en este Registro Cinco a mi cargo, mediante la presentación de las pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas”. 3) Hizo lugar con costas a la acción promovida por el Sr. C (heredero y administrador judicial en la sucesión de la cónyuge del donante D E C vda. de M fallecida el 19/3/2017 expte. ZCB 32087-2017) contra la Sra. P por reivindicación del inmueble y al reclamo de daños y perjuicios determinados conforme valores locativos informados pericialmente desde el 12/11/2017 hasta la efectiva restitución con más intereses. 4) Desestimó en cambio el reclamo indemnizatorio contra la Escribana B “puesto que además de no ser ocupante del inmueble actuó dentro de sus funciones”.

II. Apelaron Z P patrocinada por el Dr. Yaber el 3/5/2023, el Sr. Horacio J. C patrocinado por el Dr. Dentella el 5/5/2023 y la Escr. M M B patrocinada por el Dr. Marino el 8/5/2023.

Radicadas las actuaciones el 12/7/2023 en este tribunal y puestas en estado expresaron sus agravios: a) la escribana B el 4/8/2023 solicitando se revoque la sentencia apelada en cuanto a la declaración de abstracto y se rechace íntegramente demanda e incidente instaurados contra ella por el Sr. C, con expresa imposición de costas a la actora vencida; b) la Sra. P el 16/8/2023 sosteniendo la vigencia y validez del acto celebrado en 2009 no puede ser decretado cancelado por una ley de 2015 ni por una sentencia judicial en 2023 y en consecuencia de la aceptación formalizada sobre la base de un derecho adquirido, y la inaplicabilidad del art. 1545 CCCN. Se disconforma también de lo resuelto en el incidente de redargución de falsedad, postulando su rechazo y no la declaración de abstracto, con costas al actor. Peticiona finalmente se revoque la sentencia en cuanto hace lugar a la reivindicación y la indemnización de daños y perjuicios ya que habiendo salido el bien del patrimonio del Sr. M nada se le transmitió mortis causa al Sr. C, ni existió una retención indebida siendo posterior ese título hereditario a su posesión desde el año 2009 y c) el Sr. C el 22/8/2023, criticando la declaración de abstracto de su planteo de redargución de falsedad y solicitando su favorable recepción, con argumentos similares a su demanda y análisis de elementos probatorios para establecer la responsabilidad de la escribana demandada y ampliar la condena hacia ella y las costas en ambas instancias.

Ejercieron su derecho a réplica, resistiendo las impugnaciones, la Sra. P el 4/9/2023, la Escribana B el 14/9/2023 y el Sr. C el 15/9/2023.

Todo ello con argumentos a los que por razones de brevedad me remito.

Firme el llamado de autos para sentencia, se está en condiciones de resolver (art. 263 CPCC).

III.A. En esa tarea y recordando que la CSJN ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.) y que tampoco tiene el deber de ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (Fallos 274:113; 280:3201; 144:611), paso a ocuparme -directamente y sin reseñarlas por su extensión y abundantes reiteraciones- de las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto, inclinándome por los medios probatorios que produzcan mayor convicción. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (su obra “Proceso y derecho procesal”, Ed. Aguilar, Madrid, 1960, p. 971, párr. 1527), o “singularmente trascendentes” como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil”, en “Estudios sobre el proceso civil”, ps. 369 y ss.).

III.B. Dicho esto, parece importante comenzar memorando que cuando estaba en trámite de sanción el Proyecto de 2012, con el texto del actual art. 1545, las XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (UBA 2013) por unanimidad recomendaron “Al regularse la caducidad de la oferta, debe mantenerse como excepción la oferta de donación”. También la 38 Jornada Notarial Bonaerense celebrada en Bahía Blanca en noviembre de ese mismo año concluyó “Oferta de donación o donación sujeta a aceptación Se recomienda que el proyecto mantenga la posibilidad de que la oferta de donación pueda ser aceptada aun después de la muerte o de la incapacidad sobreviniente del donante, ya que constituye un instituto útil, contemplado hoy por nuestro Código Civil. Se fundamenta en que, quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar…”.

También en el LXIV Seminario Laureano A. Moreira que se había llevado a cabo en noviembre de 2012, Ángel Francisco Cerávolo en “Algunas cuestiones del proyecto de unificación en materia de donaciones” decía:

“Vélez se apartó, en la materia, de las normas generales de los contratos; en todos los supuestos (excepto en la donación) la muerte del oferente hace caducar la oferta si esta no hubiese sido aceptada con anterioridad. Pretendió, de algún modo, acercar las ofertas de donación a los testamentos suponiendo, según alguna doctrina, que “quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar”. Destacaban la practicidad de la disposición Segovia, Machado y Salvat.

Otros autores han destacado la inconveniencia de la excepción, así como que esta norma no tiene prácticamente correlato en el derecho comparado. Expresa Belluscio, que se trata de una disposición anómala que se aparta de la regla en materia de contratos prevista en el artículo 1149, “consagrando una especie de contrato post mortem, ya que queda perfeccionado después de la muerte de una de las partes contratantes”. Ya en el Anteproyecto de 1954 (art. 1347), el Proyecto de 1993 (art. 1008), y el Proyecto de Código Civil unificado de 1998 (art. 1424) se suprimía la excepción.

Lo cierto es que la modificación puede generar, más allá del obvio cambio para el futuro, un importante problema con relación a las ofertas ya efectuadas.

La aplicación inmediata de la ley, a partir del día de su vigencia, hará caducar de pleno derecho las ofertas de donantes que hubiesen fallecido, en tanto no hayan sido aceptadas por el donatario; no parece que en la materia pueda alegarse un derecho adquirido respecto de una oferta de donación no aceptada.

Se ha propuesto en presentación efectuada por el Consejo Federal del Notariado, la modificación de norma proyectada, basándose en la practicidad de la normativa que se pretende derogar y en la arraigada costumbre de utilizar la figura” (el resaltado me pertenece).

Sin embargo, la ley 26.994, sancionada el 1 de octubre de 2014 y promulgada el día 7 de ese mes de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación no aceptó esas sugerencias, manteniendo el texto proyectado Está claro que con la supresión de este instrumento notarial frecuentemente utilizado para la planificación patrimonial del donante, se quiso “evitar la creciente tendencia que existe por parte de la sociedad a eludir el sistema judicial” en materia sucesoria (Pablo Luis Manganaro “Oferta de donación en el Código Civil de Vélez y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Comparación entre fuentes” – Revista Aequitas Vol. 8 Núm. 8 (2014) p. 85 y ss.).

El 16 de noviembre de ese mismo año se sancionó la ley 27.077 que anticipó la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento para el 15 de agosto de 2015. Es decir que desde ese momento (art. 8 CCCN) se supo que las ofertas o promesas de donación anteriores con donante fallecido contaban con ese período de aproximadamente 9 meses para ser aceptadas.

Ello explica también porque no se introdujo ninguna disposición especial de derecho transitorio.

Si bien se ha dicho que “La ley debió haber contemplado ciertas soluciones para los casos particulares que traerían dificultad como este” (XVIII Jornada Notarial Cordobesa 2015) o que existe una “carencia de disposiciones legales claras y específicas acerca de la aplicación de la ley en relación al tiempo” (39 Jornada Notarial Bonaerense, Mar del Plata 2015), lo cierto es que dichas manifestaciones, al igual que la de ciertos autores, estaban inspiradas más en la crítica a la solución adoptada o en el deseo de otorgarle ultraactividad al art. 1795 del Código Civil derogado, que en dificultades interpretativas reales.

Sabido es que conforme el art. 7 del nuevo ordenamiento (similar al art. 3 del Código anterior reformado por la ley 17.711) “las situaciones jurídicas en proceso de formación (continua o sucesiva): son regidas por la nueva ley, siendo el corolario de su efecto inmediato; Lo propio del efecto inmediato establecido por el primer párrafo es que la situación sea regida por ella” (José Tobías com. al art. 7 en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, 2ª edición actualizada y aumentada Jorge H. Alterini Director To. I).

Por la naturaleza contractual de la donación (en ambos regímenes), es necesario para su perfeccionamiento el acuerdo de voluntades que resulta una consecuencia de la oferta y su aceptación Dicha aceptación no es, por cierto, una condición de forma sino que es parte esencial de la substancia misma del contrato de donación. Y si bien en materia contractual la aceptación de la donación puede ser expresa (manifestada verbalmente, por escrito o por signos inequívocos; art. 1145, C.C parte segunda) o tácita (en el mismo sentido 1545 CCCN); se entiende que distinta solución se impone en el caso de que se trate de una donación de un bien inmueble a la cual el art. 1810 CC y 1552 CCCN impone como solemnidad absoluta la escritura pública y su falta no puede considerarse suplida con la posesión ejercida sobre el inmueble. (CSJN “Estado Mayor General de Ejército c. Provincia de Buenos Aires s/ acción declarativa” 06/08/2013; SCBA C 97616 S 07/10/2009 “Lazzarini”).

Hago aquí un alto para desechar en base a lo anterior la incidencia que P pretende asignar a una presunta posesión de su parte del inmueble. Aun dando por comprobada la misma desde la formalización de la promesa de donación en septiembre de 2009 –lo que es más que discutible teniendo en cuenta la permanencia en la ocupación del bien por parte de la cónyuge de M fallecido éste y a tenor de la cláusula tercera de la que luego me ocuparé– no solo está desprovista del alcance de aceptación sino que desde el reclamo de su entrega se vio interrumpida en tiempo hábil en sus efectos adquisitivos por vía de la prescripción (arts. 4015, 4016 CC 2537 CCCN).

Retomando el hilo del alcance temporal de la nueva regulación, faltando esa aceptación no estamos frente a una situación jurídica agotada, sino in fieri, en formación, por lo que el art. 1545 CCCN es inmediatamente aplicable, en tanto es la normativa vigente al momento de la aceptación.

III.C. Y así lo entendió la doctrina: Aída Kemelmajer de Carlucci (“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes” Rubinzal Culzoni 2015 p. 157 y Segunda Parte misma edit. 2016 p. 225/266), Carolina Dell’ Orefice – Hernán V. Prat (“La aplicación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y el derecho transitorio” en RCCyC 2015 (julio), 19), Catalina Moggia (“Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” Ricardo L. Lorenzetti Rubinzal-Culzoni To. VII p. 686), María Florencia Rodríguez Amat – Marcelo W. Suarez Belzoni (“Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Ley 26.994” Revista del Notariado Nº 920 – febr. 2016 p. 142 y ss.), Carlos Marcelo D’Alessio (“El contrato de donación en el Código Civil y Comercial” en https://www.pensamientocivil.com.ar/doctrina/1719-contrato-donacion- codigo- civil-y-comercial), Gustavo A. Bono (“El artículo 7º frente a los derechos reales: esquema general y consideración especial de las adquisiciones por usucapión y por donación” en RDPYC Rubinzal-Culzoni 2015 – I p. 377/380), Cristina Armella (“El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR/DOC/1132/2015), José Ignacio Pastore (“Donaciones: oferta, aceptación y fallecimiento del donante” RCCyC 2021 (octubre), 205), Inés María Eastman (en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” José María Curá Director La Ley 2a ed. To. V p. 51), Augusto Luis Piccon (“Oferta de donación: una oferta distinta” Revista Notarial Córdoba Año 2015/01 Nº 92 p. 137 y ss.) y Esteban D. Otero (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Dir. Herrera-Caramelo-Picasso Infojus Tomo IV p. 266 y en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” de Rivera-Medina La Ley To. IV p. 675/676).

Este último autor (en “Situación actual de la oferta de donación como tradicional modalidad de planificación sucesoria” en Revista de Derecho Privado y Comunitario Rubinzal Culzoni 2019 1 Sucesiones II p. 141-188), luego de destacar que “no hay aplicación retroactiva de la norma si se concluye en la imposibilidad de aceptar una donación con donante fallecido y oferta emitida antes de la nueva ley, ya que rige a tal efecto la regla de la aplicación inmediata, como principio rector, atento al reconocimiento de los actos en crisis y sus consecuencias”, se encarga de rebatir –a mi modo de ver acertadamente– la opinión que minoritariamente sostiene una parte del notariado (Natalio Etchegaray, Gastón Di Castelnuovo y Néstor Lamber) ya que “siguen desdibujando en alguna medida los límites entre lo que es una oferta y el contrato en sí mismo, y con ello, las fronteras de lo que se entiende por situaciones jurídicas consumadas y sus efectos” o porque “pareciera inferirse que la oferta por sí sola generaría las obligaciones propias del contrato, lo cual no resulta coincidente con la naturaleza contractual de la obligación. Es decir, no podría atribuírsele a esa declaración unilateral los efectos del contrato, ya que no los tiene”.

III.D. La jurisprudencia ha seguido el mismo camino:

*Además del fallo de la CCCom de Azul Sala I 14/7/2016 autos “Bustamante Noemí R. s/ Sucesión ab intestato” LLOnline AR/JUR/44251/2016 que citó en aval de su solución la colega de grado anterior, la CCivyCom. de Mar del Plata, sala II, 2-6-2016, autos “Irigoyen, Agustín A. s/Sucesión ab intestato” Registro 132-S Folio Nº 679/83 expte. Nº 161276 y luego 30/4/2020 “Aguinaga Ernesto Esteban s/ Autorizaciones” Registro 62 Folio 467 Expte. 169104 dictó sentencias en el mismo sentido.

En la última se expresó: “… no ostenta un derecho contractual adquirido…El autor (Llambías) señalaba, a continuación, que “la noción derecho adquirido” se contrapone a la de “derecho en expectativa”, que en verdad no es un derecho, sino una esperanza o posibilidad de que pase a serlo cuando se reúna los presupuestos legales, los que por ahora no son sino una mera eventualidad” (ob. cit. p. 131. Pablo Heredia destaca que la “Corte Suprema de Justicia de la Nación ha decidido en forma reiterada que la Constitución Nacional no impone una versión reglamentaria en materia de validez intertemporal de leyes, por lo que el legislador o el juez en sus respectivas esferas, pueden establecer o resolver que la ley nueva destruya o modifique un mero interés, una simple facultad o un derecho en expectativa ya existente” (“El derecho transitorio en materia contractual” RCCyC 2015 (julio) 01/07/2015, 30, cita online AR/DOC/2137/2015) Partiendo de esa idea, el autor afirma que “no existe afectación de derechos adquiridos cuando la aplicación de la nueva norma tan solo afecta los efectos en curso de una relación jurídica aun nacida bajo el imperio de la ley antigua”. Sostiene así que en los casos en que la fase precontractual es sucesiva, progresiva o de larga duración, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que están por reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la nueva ley no tiene efectos sobre los contratos en curso, no se aplica a los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos. Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo”. En síntesis el peticionario no cuenta con “situación jurídica perfeccionada” con la vieja regulación, como afirma y la manifestación de su voluntad para aceptar la donación y tener por celebrado el contrato se debe ajustar a la ley vigente al momento en que ésta se produzca (arts. 7 y 1545 CCyC)”.

Por este criterio también se expidieron:

*CNCiv. Sala M “Drucaroff, Diana s/ sucesión ab intestato” 22/04/2021(Cita: TR LALEY AR/JUR/15977/2021) “En la donación nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se le aplica la ley vigente al momento de la aceptación. En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. De acuerdo con el art. 1545 del Cód. Civ. y Com., las donaciones emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe una situación o relación ya nacida o agotada”.

*CCivyCom de Azul Sala II “Borrego. N. Á. c/ Valtuille. L. A. y otros s/ cumplimiento de contratos civiles/comerciales” 10-feb-2022 (Cita: MJ-JU-M-136077-AR | MJJ136077 | MJJ136077 y Rubinzal Online /// RC J 929/22) “Puesto que el art. 1545 del nuevo CCivCom. es de aplicación inmediata (art. 7 del CCivCom.), la vigencia de esta norma vino a aniquilar el derecho a aceptar la donación que hasta ese momento ostentaba el donatario, actor de las presentes actuaciones; en efecto, las ofertas emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no podrán ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de la entrada en vigencia del nuevo código, una situación o relación ya nacida o agotada”.

*Recientemente el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro en sentencia nº 115 del 11/9/2023 dictada en autos “Chaves, Alberto y Mesas, Francisca S/Sucesión Ab- intestato S/Casación” (Expte. Nº RO-71516-C-0000) tuvo por caduca una oferta de donación fallecido el donante y no aceptada durante la vigencia del Código anterior. En el voto del Ministro Apcarian, que hizo mayoría, luego de señalarse que “la nueva solución del Código Civil y Comercial recoge las críticas de la doctrina mayoritaria, que señalaban la incongruencia de la solución adoptada por el Código Civil con la naturaleza contractual de la donación; pues si antes de producirse el acuerdo de voluntades fallece una de las partes, no puede haber contrato”, se expresó:

“nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se debe aplicar la ley vigente a ese último momento (cf. Rodríguez Amat, María Florencia – Suárez Belzoni, Marcelo Walter, “Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia de la ley 26.994 (nuevo CCCN)”, public. en Revista del Notariado 920, 142, La Ley cita online: AR/DOC/2532/2016; cf. CNCiv., Sala M, “Papini, Francisco José c/Papini, Andrea Fabiana y otro s/fijación y/o cobro de valor locativo” del 21- 05-18; idem “Drucaroff, Diana s/sucesión ab intestato”, del 22-04-21).

En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. (cf. Rivera, Julio C. – Medina, Graciela “Código Civil y Comercial Comentado”, T. IV, págs. 674/675, La Ley, Buenos Aires, 2014).

Las razones que conducen a seguir esta conclusión son variadas: a) como antes se dijo, no se trata de una situación agotada, o concluida a la que se le aplique la ley vigente al momento de su formulación, sino de una actuación en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación; b) no se está en presencia de una ley supletoria, pues aún no hay contrato, por lo que mal puede hablarse de voluntad contractual presumida; c) las únicas donaciones no aceptadas reconocidas por el Código Civil y Comercial son las del art. 197 para las fundaciones y por el especial sistema del nacimiento de esta nueva persona jurídica. Por todo ello, el art. 1545 es inmediatamente aplicable y las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de su entrada en vigencia, una situación o relación ya nacida o agotada. (Cf. Kemelmajer de Carlucci, Aída “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, págs. 157/158, Rubinzal Culzoni, 2015).

En definitiva, a la luz de una mirada conjunta de los arts. 7, 1545 y 796 del CCyC, cabe señalar que las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigor del citado Código unificado no podrán ser aceptadas después de la muerte del donante”.

III.E. Descartada la posibilidad de aceptar una oferta que había caducado, recursivamente se apela a la infracción constitucional y/o convencional de la aplicación de la norma vigente.

Y llegado a este punto no puedo resistir la tentación de transcribir algunas reflexiones de Julio César Rivera (“Balance de la aplicación del Código Civil y Comercial a cinco años de su entrada en vigencia” LA LEY 11/11/2020,1): “Lo que “no es” la constitucionalización. El peligro que encierra la generalización de la idea de “constitucionalización” es que el derecho privado codificado o legislado sea sustituido por una serie de principios vaporosos que habiliten a los jueces a apartarse de la ley y sustituirla por su propio sentimiento de justicia….Pero lo más grave es que estas ideas calan en la jurisprudencia, y así aparecen émulos locales del bon juge Magnaud, que, lisa y llanamente, prescinden de las soluciones del Código Civil y Comercial o de la ley aplicable al caso, para resolver lo que les indica su conciencia, para lo cual siempre van a encontrar el apoyo de algún principio establecido en alguna convención internacional. …Y sobre esto ya hemos dicho que no hay nada tan peligroso para el ordenamiento jurídico –en concreto, para la seguridad jurídica garantizada por las decisiones judiciales– como un juez que aplica una teoría prescindiendo de los cánones interpretativos y del método legalmente establecido (en particular, del sistema de fuentes)… Si todo se reduce a la aplicación de una serie de principios más o menos vagos –el interés superior del niño, la familia integrada–, no solo se está limitando el derecho a su función de resolución de casos judiciales, sino, peor aún, se está restando toda relevancia al derecho infraconstitucional y abriendo el cauce a lo que Irti denuncia como puro subjetivismo judicial, absolutamente contradictorio con el funcionamiento de un Estado de derecho… hemos dicho antes de ahora –siguiendo a Elías P. Guastavino– que los “…principios no abren la puerta a una especie de derecho libre o recurso mágico para dejar de fundar una decisión, lo que desafiaría todos los moldes de las construcciones jurídicas propias del legalismo y escaparía a cualquier consideración sistemática del derecho privado”.

No resiste el menor análisis descartar la operatividad inmediata de la norma con el “argumento” de su carácter discriminatorio por violación de la protección integral de las mujeres, en tanto ninguna distinción en función del género consagra. Tampoco por lo que he dicho por una presunta e inexistente retroactividad de la ley, que afectara un “derecho adquirido” desconociendo la voluntad del donante.

Y es en relación a este último aspecto que resurge la cuestión que fue incorrectamente desplazada por abstracta en la sentencia en revisión, ya que al margen de su influencia respecto de la validez de la aceptación, en cuanto cuestionamiento a la promesa, también lo tiene en materia de costas y responsabilidad profesional. Y de ella me ocuparé seguidamente.

IV. ¿Por qué la Sra. P no aceptó la donación en el largo período transcurrido hasta el año 2017?

Ella misma dio la siguiente explicación: “…la cláusula Tercero es bien clara y contundente: Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria autorizante en este Registro cinco a mi cargo, mediante la presentación de las Pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas. O sea, que para poder inscribir la donación en el Registro de Propiedad a nombre de la donataria, debía indefectiblemente cumplimentar dos pasos: Primero acreditar con las partidas de defunción expedidas por el Registro de las Personas, la muerte de ambos: de S A M y de D E C. Segundo, dejar constancia de su aceptación por acto notarial. Ambos pasos se cumplieron en el tiempo prefijado por el donante. No podía hacerse antes” (textual de su fundamentación del recurso).

Esta reconocida exigencia, que resulta del párrafo final de la cláusula escrituraria transcripta en el punto I, incontrastablemente imponía como condición el fallecimiento del donante. Así incluso resulta de la cláusula primera de la escritura nº 74 de aceptación.

Y ello estaba alcanzado por la prohibición del art. 1790 del Código Civil (reiterada en el art. 1546 del actual). Como explica Zago (Código Civil de Bueres-Highton Hammurabi To. 4D p. 7/8) “La norma, que reproduce la postura de Freitas, quita validez a la promesa que se realiza para que se cumpla luego del fallecimiento del promitente…Ello resulta consecuencia lógica de lo que hemos manifestado respecto a que Vélez consideró a la donación no como simple acto jurídico sino como un contrato celebrado entre el donante, que se obliga a entregar gratuitamente el bien, y el donatario , que debe aceptar prestando su consentimiento para que se formalice la convención bilateral de contenido patrimonial… para que la disposición contenida en el artículo sea aplicable y la promesa de donación sea nula como tal, resulta indispensable que el acto se realice para tener efectos después de la muerte del donante”. O como señala Moggia de Samitier (Código Civil Comentado. Contratos Parte Especial Rubinzal Culzoni To. II p. 226) “no es admisible que la muerte del donante constituya el hecho que origina la situación jurídica”, como especie de actos mortis causa vedados, a diferencia de los actos inter vivos in dies mortis dilatati (ver Guastavino en su comentario a la sentencia Kodama c/ Ferrari ED 173-387).

La imposición de ese requisito era, por otra parte, evidentemente contradictoria con el interlineado “o en vida”, que no aparece en la fotocopia que se acompañó (ver fs. 5/6 del expte. 9480/2018) y ha sido causa de la redargución de falsedad.

Obviamente la pericia del Calígrafo Hidalgo del 18/11/2021 expte. 9480/2018 no pudo determinar que haya sido insertada y salvada con posterioridad, teniendo en cuenta la posibilidad de que a través del fotocopiado se hayan suprimido esas partes. Pero ello constituye un elemento indiciario de gran importancia que debe ser conjugado con la declaración testimonial de la Escribana Delménico (fs. 67/68 expte. 9480/2018), quien al advertir que “estaba condicionado a aceptar después de la muerte y eso no estaba aceptado conforme las normas del Código vigente” le recomendó que fuera a ver a un abogado.

No se me escapa que en la denuncia en el Juzgado Notarial (expte. 45183/2019 agregado el 9/11/2020 en causa 2825/2017) no se pudo determinar pericialmente en la matriz la adulteración en cuanto al tiempo de ejecución por la inalterabilidad de las tintas empleadas. Empero ello no descarta su falsificación.

El encuadernado del libro de protocolo correspondiente al año 2009, sin haber sido remitido al archivo departamental del Colegio de Escribanos tampoco descarta esa adulteración mecanográfica, ya que no se sabe –y tampoco la Escr. B lo intentó acreditar– cuando ocurrió.

Así como lo obvio no requiere explicación, es imposible justificar lo absurdo. Y por ello al contestar la demanda la escribana B nada dice sobre una interpretación contextual mínimamente aceptable de la inserción de esa cláusula: si la Sra. P pudiese aceptar la donación en vida de M – tal como resulta de la aclaración “casualmente” interlineada- porqué tenía que justificar su fallecimiento para efectuarla (art. 1064 CCCN).

Ningún sentido inteligente puede asignarse a la cláusula tercera del cuerpo de la escritura con lo incorporado en forma mecanográfica: es totalmente imposible aceptar la oferta en vida de una persona si para ello es necesario acreditar su fallecimiento.

Ello es la prueba más categórica de que el agregado “o en vida”, aunque estuviese salvado de puño y letra de la autorizante al final, no podía estar al momento del otorgamiento de la promesa de donación.

Aunque inválida por la prohibición del art. 1790 CC, tiene en cambio coherencia si esa aceptación estaba condicionada al fallecimiento del donante, tal como resulta de la fotocopia.

Ya no se trababa del incumplimiento de su obligación de “operar y asesorar con cautela” (39 Jornada Notarial Bonaerense) en relación a una aceptación con donante fallecido entrado en vigencia el nuevo código, sino de posibilitarla salvando la invalidez originaria de la oferta. Y ello únicamente podía intentarse adulterando materialmente la escritura con la expresión interlineada y salvada (arts. 375, 384, 163 inc. 5, CPCC; 993, 994 1001 CC; 294, 296 CCCN).

El mal desempeño profesional de la Escr. B (art. 35 incs. 3 y 7 ley 9020) en cuanto a la instrumentación (con los requisitos formales para su validez como testamento o eventualmente su conversión que permitiese asignarle la calidad de legado) de lo que palmariamente era la voluntad del Sr. M (dejar el inmueble a la Sra. P una vez producido su fallecimiento y de su cónyuge) se “corrigió” con ese interlineado, sin siquiera advertir que con la aceptación, dejando constancia en la cláusula primera (“procede a la entrega de las pertinentes Partidas de Defunción del señor S A M….conforme lo estipulado en la escritura de Promesa de Donación Gratuita….”; ver fs. 19/20 expte. 2825/2017), estaba dando cuenta de ello e imposibilitando su registración (art. 9 inc. a ley 17.801; 1044, 1047 CC, 386/7 CCCN); y ello al margen de resultar extemporánea (Orden de Servicio 45/2015 Registro de la Propiedad Inmueble Pcial.).

V. Así las cosas, corresponde imponer las costas por la acción de redargución de falsedad en ambas instancias a cargo de la Escribana B (art. 68 CPCC). No se hacen extensivas las mismas a la codemandada P en tanto no existe prueba de connivencia en los hechos inherentes a su actuación notarial (art. 68 del CPCC).

Asimismo se le hace extensiva, con costas, a la notaria demandada, en forma concurrente (arts. 850, 1751, 1766, 1768 CCCN), la obligación de reparar los daños y perjuicios por los que fuera condenada la Sra. P Y ello por cuanto con su incorrecto accionar profesional dio lugar a la apariencia de un derecho que determinó esa ilegítima permanencia, privando a los herederos de la Sra. C de M de su detentación y uso.

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículo 168 de la Constitución Provincial–, estimo que CORRESPONDE:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del P B, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículos 168 de la Constitución Provincial y arts. 266, 267 del CPCC–, se resuelve:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del PB, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Regístrese, notifíquese automáticamente, conforme lo dispuesto por el art. 10 del Ac. 4013 SCBA y oportunamente remítanse al juzgado de origen. – Juan J. Guardiola. – Ricardo M. Castro Durán. – Gastón M. Volta (Sec.: Pablo M. Demaría).

S., Y. C. y otros c. A. L. G. s/ proceso ordinario por audiencias (reivindicación)

Comentado por Leandro R. N. Cossari: Acción de reivindicatoria: legitimación activa en la cesión de derechos hereditarios y en la adquisición por usucapión.

En la ciudad de Curuzú Cuatiá, Provincia de Corrientes, República Argentina, a los 28 días del mes de septiembre del año dos mil veintitrés, estando reunidos en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Laboral, el Señor Presidente de la misma, Dr. César H. E. Rafael FERREYRA, y los Sres. Jueces Titulares Dres. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y Claudio Daniel FLORES, asistidos por la Secretaria Autorizante, tomaron en consideración el juicio caratulado: “S. Y. C. Y OTROS C/ A. L. G. S/ PROCESO ORDINARIO POR AUDIENCIAS (REIVINDICACIÓN)”, Expte. Nº LXP 22574/20, venidos en apelación y que practicado el Sorteo de la causa, resultó para votar en primer término, el Dr. César H. E. Rafael FERREYRA, en segundo término, el Dr. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y para el caso de disidencia, el Dr. Claudio Daniel FLORES.

Relación de causa

El Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

Como la practicada por el a quo se ajusta a las constancias de autos, a ella me remito a fin de evitar repeticiones.

A fs. 551/558, el Señor Juez de primera instancia dictó la Sentencia Nº 138, por la que dispuso: 1.- Rechazar la acción de reivindicación promovida por los Sres. Y. C. S. y M. R. S. 2.- Imponer las costas procesales en el orden causado.

Contra este decisorio, interpusieron recurso de apelación los Dres. J. C. C. y L. S. V., apoderados de los actores.

El traslado ordenado a fs. 560 por Providencia Nº 365 fue contestado por la Dra. N. G. G., apoderada de la parte demandada.

El recurso se concedió con efecto suspensivo y trámite inmediato por Auto Nº 1981.

Ingresada la causa ante esta Alzada, advertida la Actuaria que el inmueble litigioso era habitado por menores, por Decreto Nº 220 –previo a todo trámite–, dispuso correr vista al Ministerio Pupilar.

Por Auto Nº 232, se tuvo por interpuesto recurso de revocatoria contra la Providencia Nº 220, por parte de los Dres. Juan C. C. y L. S. V. –apoderados de los actores–, llamándose autos para resolver respetándose la integración y orden de sorteo firmes en el Expte. Nº LXP 13225/16, que ya tuvo trámite por ante esta Alzada y guarda íntima conexidad con el presente.

Por Resolución Nº 62, este Tribunal rechazó el recurso de revocatoria interpuesto por los letrados de la parte actora, manteniendo firme la Providencia Nº 220.

El Ministerio Pupilar, contestó la vista conferida expidiéndose en los términos de su Dictamen Nº 1539.

Por Auto Nº 571, se tuvo por contestada vista, llamándose autos para sentencia, respetándose la integración y orden de sorteo firmes en autos.

Habiéndose cumplimentado los pasos procesales preindicados y hallándose firmes los mismos, los autos quedan en estado de ser resueltos en definitiva.

Los Dres. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y Claudio Daniel FLORES, manifiestan conformidad con la precedente relación de causa y seguidamente, la Excma. Cámara de Apelaciones plantea las siguientes cuestiones:

PRIMERA: ¿Es nula la Sentencia recurrida?

SEGUNDA: En caso contrario, ¿debe la misma ser confirmada, modificada o revocada?

A la primera cuestión planteada, el señor camarista Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

El recurso no fue interpuesto y no advirtiéndose vicios de fondo o de forma que invaliden la sentencia recurrida, no corresponde considerar la cuestión. Así voto.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Ricardo Horacio Picciochi Ríos dijo:

Que adhiere.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Claudio Daniel Flores dijo:

Que adhiere.

A la segunda cuestión planteada, el señor camarista Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

I. El señor Juez de primera instancia, para rechazar la demanda de reivindicación promovida por el señor Y. C. S. y la señora M. R. S., se fundó en las siguientes consideraciones:

a) afirmaron tener derechos por haber adquirido el inmueble en fecha 7 de septiembre de 1992 mediante escritura pública (de cesión de derechos hereditarios) que celebraron con el señor Á. A. B., quien a su vez lo habría adquirido de T. S. de Á. por escritura pública (de cesión de derechos hereditarios) del 22 de junio de 1983;

b) de dichos instrumentos “se infiere la adquisición de posesión y su ejercicio animus domine desde el 07/09/1992”, pero no son el título suficiente o perfecto para reivindicar el inmueble ni en base a ellos se los puede considerar “propietarios formales o registrales del inmueble” ni cesionarios de los derechos hereditarios en la sucesión del titular registral pues no se acreditó la legitimación de la primera cedente T. S. Á;

c) no tienen legitimación activa ni el derecho de dominio (derivado ni originario), titularizando los actores sólo derecho a reclamar por la turbación o desapoderamiento esgrimidos vía de las acciones posesorias;

d) tratándose de una cuestión formal no corresponde adentrarse en las cuestiones posesorias, las que deberán ser debatidas en la acción correspondiente, teniendo en cuenta que paralelamente iniciaron la prescripción adquisitiva que abarcaría el inmueble en cuestión.

II. Los actores, en su apelación, más concretamente en sus agravios primero y tercero, expresan que han demostrado con infinidad de pruebas en este y en otros procesos agregados por cuerda, que son poseedores del inmueble desde el 7 de septiembre de 1992 y que, por consecuencia, al cabo de 20 años se han convertido en sus dueños. Al mismo tiempo, y como lo hicieron en la demanda, afirman que adquirieron la propiedad del inmueble, y la detentan, desde esa fecha. Dicen que a fin de “dejar más clara la titularidad que detentan sobre dicha propiedad” iniciaron el proceso de prescripción adquisitiva.

En otro orden, en los agravios segundo y cuarto, cuestionan la decisión en cuanto por la misma, según entienden, se deja el inmueble en manos de quien tuvo acceso al mismo mediante abuso de confianza. Al respecto se extienden en consideraciones sobre aspecto sustanciales de la controversia que el primer sentenciante expresamente dijo no abordar por encontrar que los actores carecen de legitimación activa.

III. Es cierto que los actores fueron ambiguos en la demanda –y en cierto modo continúan siéndolo en el recurso– cuando fundaron su legitimación activa.

Pues, por un lado, invocaron una adquisición de la “propiedad” del inmueble derivada de la escritura pública celebrada el 7 de septiembre de 1992 con el señor Á. A. B.; por otro, indicaron esa fecha como la de la adquisición de la “posesión” sobre el inmueble afirmando “que resulta suficientemente acreditada la posesión que han ejercido los actores sobre el inmueble, durante más de veinte ocho años, habiendo realizado actos posesorios en forma continua e ininterrumpida a lo largo de ese lapso” (sic), sugiriendo la adquisición originaria del derecho real de dominio al cumplimiento del plazo de prescripción (arts. 2524, inc. 7º y 4015, Cód. Civil).

En el recurso, si bien parecen insistir con la invocación de ambos modos de adquisición del derecho real, el argumento de la apelación se decanta por el segundo, al afirmar al final del primer agravio: “De igual modo se sostiene que los preceptos establecen terminantemente que al cabo de veinte años de posesión continua y no interrumpida, con ánimo de dueño, cualesquiera sean los defectos del título, aunque se trate de un usurpador, aunque el enajenante no haya tenido capacidad, o no haya sido propietario, el poseedor se convierte en dueño”. Bien entendido que, en su caso y de corresponder, la sentencia a recaer en el proceso de usucapión no ha de aclarar una titularidad adquirida de modo derivado el 7 de septiembre de 1992 sino que, eventualmente y de corresponder insisto, ha de declarar adquirido el dominio al cabo del transcurso de 20 años.

IV. Lo apuntado, y despejado que fuera el asunto de la adquisición derivada Y. C. S. del dominio o de derecho alguno que los legitime a reivindicar el inmueble, que el primer Juez rechazó fundamentalmente porque no se acreditó la legitimación de T. S. de Á. para ceder derechos hereditarios en la sucesión del titular registral del inmueble y que los apelantes de manera alguna controvierten, nos conduce a analizar la legitimación activa del señor S. y de la señora S. para intentar la reivindicación del inmueble como usucapientes que no cuentan con sentencia judicial que declare adquirido el dominio. En este sentido, el señor Juez de primera instancia luego de afirmar que –a su juicio– los instrumentos presentados por los actores permitirían “inferir la adquisición de posesión y su ejercicio animus domine desde el 07/09/1992”, dijo que de esa situación –por inexistencia de título formal o perfecto del dominio– sólo deriva la titularización de acciones posesorias. Los apelantes afirman, como se ha visto, que al cabo de 20 años de la adquisición de la posesión se convirtieron en dueños del inmueble y, por consecuencia, tendrían legitimación para reivindicarlo.

V. Las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999) afirmaron que “no obsta a la acción reivindicatoria que quien es titular por usucapión no haya sido declarado tal por sentencia, sin perjuicio de que debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral” (conf. Kiper, Claudio M., Tratado de derechos reales, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, t. II, p. 460, y en Código Civil comentado. Derechos reales, dir. por Claudio M. Kiper, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, t. II, p. 492; Alterini, Jorge H. – Alterini, Ignacio E. – Alterini, María E., Tratado de derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2018, t. I, p. 665; Martinelli, Fabiana, Las disposiciones generales de las defensas reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2022-2, Acciones posesorias y reales, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, p. 429).

Ahora bien, el hecho de que quien o quienes se dicen usucapientes, es decir, quienes afirmen ser titulares del dominio por prescripción adquisitiva de un inmueble, puedan iniciar un proceso de reivindicación contra quien o quienes sindican como despojantes por un despojo ocurrido luego de cumplido el plazo para adquirir, no los exime de la necesidad de que esa adquisición les sea previamente reconocida por sentencia judicial, sea en el mismo proceso de reivindicación o uno que tramite por separado, debiendo cumplir con todas las disposiciones procesales indicadas en la ey 14.159, como las diligencias preparatorias y posteriores exigidas y la citación del propietario antecedente y de quienes se consideren con derecho, entre otras (conf. Ventura, Gabriel V., La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, en Homenaje a Dalmacio Vélez Sarsfield, Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Córdoba, 2000, t. III, p. 179; Principi, Guillermo D., Legitimación en las acciones reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2022-2, cit., p. 374).

VI. En nuestro caso, los actores, a la vez que iniciaron este proceso de reivindicación invocando también la posesión de más de 20 años, en la misma fecha promovieron el proceso de usucapión a fin de que judicialmente se declare adquirido el derecho real de dominio sobre el inmueble, sentencia que –de dictarse, eventualmente, y dado su efecto declarativo– ha de tener efectos retroactivos al tiempo en que se habría cumplido el plazo de prescripción.

Ello indica que, en rigor, la suspensión que se debió pedir y decretar, es la del dictado de la sentencia en este proceso de reivindicación, pues de la eventual sentencia de prescripción adquisitiva derivaría –o no– el necesario presupuesto –legitimación– del dictado de una sentencia que condene o no a restituir el inmueble.

En otras palabras, ambos procesos debieron acumularse –sin perjuicio de su tramitación separada– para ser resueltos en una única sentencia.

VII. A la vez, estimo que no es procedente desconocer legitimación activa para demandar la reivindicación de un inmueble contra un tercero, a quien o quienes afirman haber adquirido el dominio del mismo por posesión de más de 20 años y a la vez promovieron –en proceso aparte o en el mismo proceso– la declaración judicial de la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva; en su lugar, a mi juicio, debió suspenderse el dictado de sentencia en este proceso, decretar su acumulación con el de prescripción adquisitiva y, oportunamente, resolverlos en una única sentencia en la que se verifique si los actores efectivamente adquirieron o no el dominio del bien y en consecuencia su legitimación para reivindicarlo, luego, si el resultado fuere afirmativo, la procedencia o no de la acción reivindicatoria dirigida contra el tercero. Entiendo que una decisión tal encuentra sustento en las disposiciones vigentes de los arts. 1º, 3º, 9º, 56 incs. c), e) y concs., del CPCyC.

VIII. Propondré pues hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por los actores, pero sólo parcialmente. Es que los apelantes, que detuvieron con su pedido el proceso de usucapión, también piden de esta Cámara un juicio de mérito sobre la procedencia de la acción reivindicatoria intentada contra la demandada, aspecto de la cuestión que no se puede analizar sin antes tener definida o no su legitimación activa a través del pronunciamiento a recaer, eventualmente, en el proceso de usucapión.

De modo que, de aceptarse la solución que propongo, el éxito de los apelantes en esta instancia ha de ser solo parcial, circunstancia que a mi juicio habilita la distribución de las costas del recurso en el orden causado (art. 336, CPCyC); más todavía cuando los fundamentos sintéticamente desarrollados en el precedente considerando V serán propios del tribunal (art. 335, inc. f, CPCyC), no aportados por los apelantes; quienes se limitaron a invocar –para sostener su legitimación y el error de la sentencia, es decir, en lo pertinente– la adquisición del dominio por prescripción y el inicio del proceso correspondiente para que se la reconozca; argumento suficiente para revocar la sentencia pero no para hacer lugar a la demanda de reivindicación –por lo menos en esta oportunidad– y, además, eximirlo de las propias costas del recurso.

Por lo expuesto, propongo dictar el siguiente pronunciamiento: 1º) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por los actores y, en consecuencia, revocar en todas sus partes la sentencia dictada en primera instancia bajo el nº 138 en fecha 16 de diciembre de 2022. 2º) Decretar la acumulación del presente con el proceso tramitado en el Expte. nº LXP 22575/20, caratulados “S. Y. C. y S. M. R. c/ P. Da S. y/o herederos y/o legatarios y/o quien se considere con derecho s/ Prescripción adquisitiva”, del mismo Juzgado de primera instancia, que continuará tramitando por separado para dictarse en primera instancia una única sentencia en ambos procesos, quedando éste suspendido hasta tanto. 3º) Costas del recurso en el orden causado. Así voto.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Ricardo Horacio Picciochi Ríos dijo:

Que compartiendo el criterio y doctrina sustentado por el Señor Vocal preopinante, adhiero al mismo.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Claudio Daniel Flores dijo:

Que compartiendo el criterio y doctrina sustentado por el Señor Camarista que votara en primer término, adhiero al mismo.

Y Vistos:

Por los fundamentos que instruye el Acuerdo precedente, se resuelve: 1º) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por los actores y, en consecuencia, revocar en todas sus partes la sentencia dictada en primera instancia bajo el nº 138 en fecha 16 de diciembre de 2022. 2º) Decretar la acumulación del presente con el proceso tramitado en el Expte. nº LXP 22575/20, caratulados “S. Y. C. y S. M. R. c/ P. Da S. y/o herederos y/o legatarios y/o quien se considere con derecho s/ Prescripción adquisitiva”, del mismo Juzgado de primera instancia, que continuará tramitando por separado para dictarse en primera instancia una única sentencia en ambos procesos, quedando éste suspendido hasta tanto. 3º) Costas del recurso en el orden causado. 4º) Regístrese, insértese, agréguese, notifíquese y vuelvan los autos al Juzgado de origen. CMF. – César H. E. Rafael Ferreyra. – Ricardo H. Picciochi Ríos. – Claudio D. Flores (Sec.: María I. Ridolfi).

D., B. E. c. T., A. s/ desalojo (excepto por falta de pago)

Comentado por Claudio Kiper: Comodato. Legitimación. Desalojo o acción reivindicatoria.

En la ciudad de Azul, a los un días del mes de Junio del año dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia del Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados: “D. B. E. c/ T. A. s/ Desalojo” (causa nº 69.335), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 08/06/2022?

2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. B. E. D. promovió demanda de desalojo contra A. T., con relación al inmueble ubicado en calle Ezeiza nº … de la ciudad de Tandil, con el objeto de obtener el desahucio de dicha propiedad, en razón de la ilegitimidad y antijuridicidad de la tenencia que ostenta el demandado, debiendo procederse, en consecuencia, al desalojo de éste y/o de cualquier otro ocupante; con imposición de costas.

Dijo la actora que el inmueble objeto de este juicio, identificado como: Circunscripción I, Sección C, Quinta 126, Manzana 126-e, Parcela 1-h, fue adquirido por su hermano A. P. D. –por escritura nº 144 de fecha 27/7/1983–, quien falleció el día 20/3/1986, siendo de estado civil soltero, sin descendientes ni ascendientes. Por ello, en su juicio sucesorio se dictó declaratoria de herederos a favor de sus hermanos J. R., B. M., R. P., M. J., E. R. y B. E. D., siendo esta última la promotora del presente proceso.

Señaló la actora que, excepto ella y su hermana E. R., sus demás hermanos han fallecido, por lo que tanto ella como su hermana E. R. D., son las únicas y universales herederas del titular de dominio del inmueble objeto de autos –A. P. D.–. En función de este detalle de antecedentes, consideró que se encuentra legitimada para promover el presente juicio de desalojo.

Con relación al demandado A. T., dijo que ocupa el inmueble sin ostentar título legítimo alguno, y que el mismo le fue entregado en comodato por A. P. D. Y así puntualizó que, con fecha 24/7/2019, se realizó un acta notarial de constatación del estado de ocupación del inmueble, en cuya ocasión el demandado manifestó “estar en dicho inmueble porque el vasco D. lo puso ahí hace unos veinte años…”. De esta manera, con relación a las obligaciones del comodatario, concluyó sosteniendo que “si la duración del contrato no está pactada ni surge de su finalidad, el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento”.

II. Al contestar la demanda el accionado A. T., aseveró que fue empleado de R. P. D., con quien trabajó entre 9 y 10 años, y que en ese marco de relación laboral y de amistad, este último le ofreció el inmueble objeto de autos porque nadie lo habitaba y se encontraba muy deteriorado. Así expresó que reside en el inmueble desde enero de 1998, sin haber arribado a ningún acuerdo con R. P. D., sino que éste se limitó a indicarle la disponibilidad de la vivienda por encontrarse desocupada. Negó la existencia del comodato alegado por la actora y sostuvo que, desde el año 1998 en adelante, ocupa el inmueble en calidad de poseedor animus domini, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Dijo que realizó mejoras en la vivienda, pagó impuestos y solicitó el suministro de energía eléctrica a la Usina Municipal de Tandil, por lo que, en función de estas consideraciones, opuso excepción de prescripción adquisitiva del dominio. En forma subsidiaria y para el caso que se hiciera lugar a la presente acción, solicitó se le abonen –a valores actuales– las mejoras y reparaciones que dijo haber realizado a la propiedad, así como lo abonado en concepto de impuestos, con más los intereses legales correspondientes.

III. Tramitado el proceso y habiéndose producido la prueba pertinente, se arribó al dictado de la sentencia de la anterior instancia de fecha 8/6/2022 –que ha llegado apelada a esta alzada–, en la cual se rechazó la demanda de desalojo que dio inicio a las presentes actuaciones, con imposición de costas a la actora vencida. Y sin perjuicio de que los fundamentos de esta sentencia se examinarán en el apartado V del presente voto –donde abordaré una de las partes medulares de la cuestión litigiosa–, en este punto corresponde adelantar algunas de sus directrices esenciales.

En efecto, desde el ángulo del demandado, consideró el Juez de grado que aquél ocupa el inmueble objeto de autos en virtud de un comodato sin plazo que celebró con R. P. D., quien, como se vio, era uno de los hermanos y coherederos del titular dominial del inmueble -A. P. D.- (ver segundo párrafo del apartado I de este voto). Seguidamente, partiendo de la base antedicha, se adentró en el tratamiento de la situación procesal de la actora, y luego de diversas consideraciones sobre los hechos de la presente causa y sobre el derecho que entendió aplicable, arribó a la conclusión de que B. E. D. no se encuentra legitimada para promover la presente acción de desalojo, por lo que la demanda debe rechazarse. En este sentido, no tuvo por acreditado que B. E. D. sea sucesora de su hermano R. P. D. –quien diera el inmueble en comodato al accionado–, y adujo que tampoco está legitimada para accionar por desalojo en el carácter de copropietaria.

IV. Dicha sentencia fue apelada por la parte actora, quien destacó un error esencial en dicho decisorio, por no haber evaluado las declaratorias de herederos que obran en uno de los expedientes agregados por cuerda –número 7834–, de las que resulta el fallecimiento de R. P. D., acaecido el día 23/6/2006. En función de ello, sostuvo que la legitimación activa de la actora deriva plena de su carácter de heredera del nombrado, estando habilitada para solicitar la restitución del bien. Así destacó que el error de la sentencia radica en haber partido del supuesto de que la actora tan sólo sería copropietaria del bien, cuando en realidad reviste la calidad de heredera de R. P. D.

Sobre la base de estas consideraciones, solicitó la revocación de la sentencia apelada y el acogimiento de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

Los agravios fueron contestados por el demandado, quien solicitó el rechazo del recurso incoado, haciendo hincapié en el carácter de poseedor del inmueble que invocó al contestar la demanda. De esta manera, habiendo quedado cumplimentados los pasos procesales de rigor y practicado el sorteo de ley, se encuentran los presentes actuados en condiciones de ser examinados a los fines del dictado de este pronunciamiento.

V. 1. Corresponde señalar, en primer lugar, que en la sentencia se analizó la prueba producida a fin de definir el carácter en el que A. T. ocupa la vivienda, a cuyo fin se valoraron las declaraciones de los testigos que depusieron en la causa y se ponderó, especialmente, el acta notarial labrada con fecha 24/7/2019. En virtud de ello, el Juez de grado tuvo “por acreditado que A. T. ingresó al inmueble objeto de autos, como comodatario frente al acuerdo alcanzado con R. P. D. hace, hoy por hoy, cerca de 23 años (art. 384 CPPCC)”. Por ello, no consideró necesario analizar las restantes alegaciones del demandado sobre el carácter de su relación de poder con el inmueble.

Partiendo de esta base, entendió el magistrado que debía analizar con mayor profundidad la legitimación de la actora. Y en esta línea señaló que, al tenerse por acreditada la existencia de un contrato de comodato entre R. P. D. y A. T., que a falta de prueba en contrario debe entenderse celebrado sin plazo, es indudable que el comodante puede solicitar la restitución de la cosa en cualquier momento. Sobre esta solicitud de restitución, dijo no tener acreditado que R. P. D. y B. E. D. le hayan exigido al comodatario que debía desocupar el inmueble en un plazo de 6 a 8 meses; por lo que desestimó lo expresado en la demanda en tal sentido.

Seguidamente, el Juez de grado introdujo un párrafo que, como se verá, no se encuentra ajustado a las constancias de la causa. Así puntualizó que: “Tampoco tengo por acreditado el fallecimiento de R. P., y más allá de resultar hermanos, que B. E. sea sucesora de éste y pueda exigir la restitución en este proceso de desalojo como sucesora del comodante, único habilitado por el momento a solicitar la restitución”. De este modo, descartó el carácter de sucesora de la actora B. E. D.

Luego de estas consideraciones se preguntó el juzgador si, en su carácter de copropietaria, la actora se encuentra legitimada para solicitar la restitución del inmueble, siendo que la ocupación del demandado se funda en un contrato de comodato sin plazo celebrado por otro copropietario (en referencia al hermano de la actora, R. P. D.). De esta manera refirió al art. 1613 del Código Civil, aplicable igualmente al comodato (art. 2264 del mismo código), según el cual, ninguno de los copropietarios puede, sin el consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera fuera la causa que para ello hubiere. Y sostuvo que lo dispuesto por esta norma “obstaba a que Blanca Esther, ante un contrato vigente, solicitara su resolución sin el consentimiento de los restantes copropietarios”.

En este orden de ideas, con cita de doctrina relativa a los arts. 1985, 1986, 1993, 1994 y 1995 del C.C.C.N., que rigen el destino y la administración de la cosa común, señaló el magistrado que los condóminos pueden ponerse de acuerdo y convenir sobre el destino al que sujetarán la cosa, y de mediar tal convenio habrá que estar a sus términos, lo que no es sino una manera de respetar la palabra empeñada.

De esta manera, sostuvo el Juez de la anterior instancia que “por lo que reconoce la propia actora, todos los sucesores del titular registral han aceptado el uso y goce que de la cosa venía llevando a cabo T.”, por lo que debe estarse a los términos de esta convención. En consecuencia, le negó legitimación a la actora en el carácter de copropietaria del bien, al hacer una enumeración de quiénes serían los posibles legitimados para pedir la restitución de la cosa dada en comodato y señalar que, en este supuesto, dicho pedido de restitución puede ser hecho por “la totalidad de los copropietarios, a modo de retroceso o finiquito del acuerdo originario”.

2. A efectos de clarificar la situación fáctica y evidenciar el error que se deslizó en la sentencia apelada –el cual señalé en el tercer párrafo del anterior punto 1–, resulta de interés puntualizar que el inmueble objeto de autos fue adquirido por A. P. D., por escritura nº 144 de fecha 27/7/1983, pasada ante la Escribana N. E. C., tal como se acredita con la copia de este instrumento público y de la copia de dominio expedida por el Registro de la Propiedad, que se allegaron con el escrito de demanda. Con esta presentación también se acompañó copia de la declaratoria de herederos dictada –con fecha 6/3/2002– en el juicio sucesorio de A. P. D. –fallecido el día 20/3/1986–, en la cual se declararon sus herederos a sus hermanos J. R., B. M., R. P., M. J., E. R. y B. E. D. y S.

Ahora bien, también resulta de valía otro expediente correspondiente a un juicio de prescripción adquisitiva de un inmueble distinto al de autos, que habiendo sido ofrecido como prueba corre agregado por cuerda, y que se caratula “D. B. E. c/ D. E. R. y otros s/Prescripción adquisitiva larga” (expediente nº 7834). Y digo que este expediente es relevante, porque en el mismo se encuentran glosadas las copias de las declaratorias de herederos dictadas en los juicios sucesorios de cuatro de las personas indicadas en el párrafo anterior como herederos de A. P. D., quienes fallecieron con posterioridad a éste. Me estoy refiriendo a J. R., B. M., R. P. y M. J. D. y S.

Así se tiene que a fs. 1043/1043vta. del mencionado expediente nº 7834, hay copia de la declaratoria de herederos de los sucesorios de B. M. D. –fallecido el 2/12/2004– y de R. P. D. –fallecido el 23/6/2006–, siendo herederos sus hermanos J. R. D., M. J. D., E. R. D. y B. E: D. Asimismo, a fs. 1042/1042 vta. de ese mismo expediente, obra copia de la declaratoria de herederos dictada en el juicio sucesorio de J. R. D. y S., quien falleció el día 7/8/2008, siendo herederas sus hermanas M. J. D. y S., E. R. D. y S. y B. E. D.y S. Por último, a fs. 1056/1056 vta. del citado expediente, está la copia de la declaratoria de herederos del sucesorio de M. J. D. – fallecida el día 3/4/2012–, siendo herederas sus hijas M. de L. L. y G. I. L., y su cónyuge F. L.

3. En síntesis, surge de lo antedicho que en el juicio sucesorio de A. P. D. –titular dominial del inmueble de autos–, han quedado como actuales integrantes de la comunidad hereditaria sus hermanas E. R. D. y S. y B. E. D. y S., así como también los herederos de M. J. D. y S., indicados en el párrafo precedente. Solo resta señalar que la última actuación importante del juicio sucesorio de A. P. D. –expediente nº 27.739 que también tengo a la vista–, es la declaratoria de herederos que detallé al inicio del anterior punto 2, dictada el día 6/3/2002, sin que las actuaciones posteriores tengan alguna relevancia.

De lo hasta aquí señalado, se desprende con claridad el error que se deslizó en la sentencia apelada, cuando no se tuvo por acreditado el deceso de R. P. D., ni el carácter de sucesora de éste de la aquí accionante B. E. D. Y sobre esta base se arribó a otra equívoca conclusión, al puntualizarse que, al no estar demostrado el carácter de sucesora de B. E. D., tampoco se tiene por acreditado que ésta “pueda exigir la restitución en este proceso de desalojo como sucesora del comodante, único habilitado por el momento a solicitar la restitución” (ver el tercer párrafo del anterior punto 1, donde reproduje estas conclusiones de la sentencia apelada).

Muy por el contrario, B. E. D., en su doble carácter de sucesora del titular dominial del bien –A. P. D.– y de sucesora del coheredero que dio el inmueble en comodato –R. P. D.–, se encuentra plenamente legitimada para accionar por desalojo contra el comodatario A. T., aunque no cuente con el concurso de sus coherederos –que son los restantes integrantes de la comunidad hereditaria–, es decir, de su hermana E. R. D. y de los sucesores de su otra hermana M. J. D. Ello emerge con absoluta claridad de las normas aplicables en la especie y de la doctrina y jurisprudencia elaborada en la materia.

Así expresa Ferrer que “los integrantes de la comunidad no sólo están habilitados individualmente para instar la conservación material de los bienes que constituyen su objeto, sino también para proceder a su conservación jurídica mediante su defensa judicial, sin requerir el concurso de los demás (arts.2324, 2327 y 2354, CCC)” (Comunidad Hereditaria e Indivisión Posganancial, Santa Fe, 2016, pág. 310; lo destacado me pertenece). Y siempre dentro del título de las acciones judiciales conservatorias, este mismo autor refiere al proceso de desalojo, señalando que “cualquiera de los comuneros, sin necesidad del concurso de los otros, tiene legitimación activa para demandar el desalojo de un inmueble sucesorio ocupado por un tenedor precario, en cuanto titular del derecho de uso y goce del inmueble, del cual es copropietario, o sea, aunque dicho derecho no sea exclusivo. Este criterio soluciona el problema que se plantea, cuando uno de los copartícipes, sin consentimiento de los demás, da en comodato un inmueble hereditario a un tercero” (conf. Ferrer, ob. cit. pág. 311; los destacados son propios).

Esta solución es la misma que imperaba durante la vigencia del Código Civil, siendo de interés aludir a un antiguo precedente en el que se trató la legitimación para accionar por desalojo de los herederos, en el marco de la comunidad hereditaria. Las conclusiones de este caso, que si bien refiere a los supuestos de locación vencida o de intrusión, también son aplicables al comodato, y en el mismo se puntualizó: “En el supuesto de que la cosa arrendada pertenezca a la masa indivisa, cualquiera de los coherederos tiene legitimación individual para interponer la pretensión de desalojo una vez vencido el plazo contractual o cuando el bien se encuentre ocupado por un intruso, pues en este caso la pretensión reviste el carácter de un acto conservatorio (arts. 1613, 1615, 3420, 3450 y 3451, Cód. Civil)” (Cám. 1ª. Civ. y Com. La Plata, Sala I, 1/9/92, Lexis nº 14/15589, citado por Areán, Juicio de desalojo, Bs. As. 2004, pág. 209, ver también págs. 202 y 203, donde esta misma autora aborda el supuesto del comodato; el resaltado corresponde al suscripto).

Y en otro precedente más reciente se sostuvo: “Aunque la cosa pertenezca a la masa indivisa, cualquiera de los coherederos tiene legitimación individual para reclamar el desalojo contra quien está en la ocupación sin derecho. Es que el desalojo tiene una finalidad conservatoria, que aparecería totalmente desvirtuada si en los casos de transmisión de dominio mortis causa se exigiese la prueba formal de la inscripción del bien en cabeza de los derechohabientes” (Superior Tribunal de Justicia de Corrientes, C 12 70401/2, “Desimoni de Gauna Lotero”, sentencia del 25/12/2014; el destacado es propio). En esa misma línea de pensamiento señala Salgado que, una vez dictada la declaratoria de herederos, cualquiera de los herederos posee legitimación para demandar el desalojo, en tanto se trata de un acto de administración y no de disposición (Locación, Comodato y Desalojo, edición ampliada y actualizada, Santa Fe 2021, pág. 340). Y aunque no sea el supuesto de autos, expresa este autor con relación al condominio, que “el condómino no necesita de la autorización de los restantes para ejercer la acción de desalojo, ya que realiza un acto de administración, conservatorio de un patrimonio común, en calidad de mandatario o gestor oficioso” (ob. cit. pág. 339; ver en este mismo sentido, CNCiv. Sala H, “Olivera”, sentencia del 19/5/2018, La Ley 2018-D, 241).

De esta manera, ha quedado de resalto la legitimación que ostenta la actora para accionar por desalojo. En efecto, al haberse acreditado el deceso de R. P. D., que tornó imposible una manifestación de voluntad de esta persona, y al haberse celebrado el comodato sin plazo, los sucesores del comodante pueden solicitar la restitución de la cosa en cualquier momento (arts. 2285 del Cód. Civil, art. 1536 inciso e) del C.C.C.N.). Estando habilitados para ejercer esta facultad cualquiera de los coherederos –aún sin el concurso de los demás–, por tratarse de un acto conservatorio en beneficio de la masa hereditaria; máxime que ningún otro coheredero expresó su voluntad de que el demandado continúe permaneciendo en el inmueble. Precisamente, surge de la demanda que dio inicio al presente juicio, que B. E. D. accionó en su carácter de coheredera del titular de dominio del inmueble de autos –A. P. D.–, a lo que cabe agregar que, como ya lo señalé, también reviste la condición de coheredera de quien dio en comodato la vivienda –R. P. D.–.

Por todo lo expuesto, debe revocarse la sentencia apelada en cuanto rechazó la demanda de desalojo sobre la base de que B. E. D. carece de legitimación para accionar.

VI. 1. Ahora bien, por aplicación de la denominada apelación implícita, corresponde tratar en este apartado las defensas introducidas por el demandado en su contestación de demanda, las que no fueron consideradas en el fallo apelado en virtud de la decisión que se adoptó. En efecto, el accionado resultó victorioso en esa instancia por la cuestión atinente a la legitimación de la parte actora, y en razón de ese éxito se ha visto impedido de deducir recurso de apelación; por lo que en esta parcela de mi voto debo adentrarme en el análisis de las defensas que el accionado planteó en su escrito de responde. Así ha sostenido la Casación Bonaerense que las cuestiones o defensas introducidas oportunamente por una parte, no consideradas por el fallo de primera instancia en decisión favorable a sus intereses, quedan implícitamente sometidas al tribunal de alzada y debe abordarlas cuando ante la apelación de la contraria revoca aquella decisión (S.C.B.A., sentencias del 11/3/2009 “Calió”, del 25/3/2009 “Greco”, del 7/10/2009 “Bahamonde”, del 1/9/2010 “Rodríguez”, del 1/9/2010 “Asociación 20 de agosto”, entre muchos otros; conf. Quadri, Los Recursos Ordinarios en el Proceso Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, págs. 455 y 456; esta Sala, causas nº 64515, “Sociedad Argentina…”, del 19/9/2019; nº 65233, “Cetolini…” del 23/7/2020; nº 66703, “Alzamendi…”, del 26/8/2021, entre muchas otras).

Tal como lo puse de resalto en el apartado II, al contestar la demanda A. T., adujo que reside en el inmueble desde el año 1998, sin haber arribado a ningún acuerdo con R. P. D. –con quien trabajó entre 9 y 10 años–, sino que este se limitó a indicarle la disponibilidad de la vivienda por encontrarse desocupada. Negó la existencia del comodato alegado por la actora y sostuvo que, desde el año 1998 en adelante, ocupa el inmueble en calidad de poseedor animus domini, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Dijo que realizó mejoras en la vivienda, pagó impuestos y solicitó el suministro de energía eléctrica, por lo que, en función de estas consideraciones, opuso excepción de prescripción adquisitiva del dominio. En forma subsidiaria, solicitó se le abonen –a valores actuales– las mejoras y reparaciones que dijo haber realizado en la propiedad, así como lo abonado en concepto de impuestos, con más los intereses legales correspondientes.

2. Acerca de esta temática, señalé en un voto del año 2007, que “la acción de desalojo no puede deducirse contra el ocupante de la finca que invoca la calidad de poseedor, ya que, en este caso, el medio idóneo para obtener la restitución de la cosa serán las acciones posesorias o la acción reivindicatoria. Pero no basta la mera invocación de la posesión, sino que la misma debe estar corroborada por pruebas que prima facie la avalen (conf. Areán, Juicio de desalojo, pág. 293). O sea que, como lo señala esta misma autora, el accionado debe justificar prima facie la efectividad de la posesión que invoca. Y con cita de un precedente jurisprudencial pone de relieve que en el juicio de desalojo, en razón de su procedimiento sumario especial, no es imperativa la prueba indubitable que acredite el carácter o la calidad de poseedor. Bastará analizar si la posesión alegada es seria y fundada, o si, por el contrario, solo constituye una argucia dilatoria mediante la cual solo se procura el rechazo de la acción de desalojo (ob. cit. págs. 294 y 295, con mención del fallo de la CNEsp. Civ. y Com., sala II, de fecha 6-5-85, publicado en J.A. 1986-I-288)” (esta Sala, causa nº 51.277, “Marina”, sentencia del 28/11/2007).

Y proseguí expresando en aquella oportunidad, que “en una misma línea de pensamiento, ha resuelto la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires que no procede la demanda de desalojo si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando así la seriedad de su pretensión (S.C.B.A., 26-6-84, J.A. 1984-IV, síntesis; 15-12-99, Lexis nº 14/70954; ver también Kiper, en Código Civil y leyes complementarias dirigido por Zannoni y coordinado por Kemelmajer de Carlucci, tomo 10, págs. 210 y 211). O sea que, según la doctrina de la Casación Bonaerense, no basta con mentar o invocar el título de poseedor por el demandado en proceso de desalojo para enervar la pretensión que lo anima, desde que es menester que se acredite prima facie tal aserto (S.C.B.A., Ac. 83.235 del 2-7-03, LLBA 2004-180; Ac. 83.216 del 10-9-03; Ac. 94.916 del 19-9-07)” (esta Sala, citada causa “Marina” del 28/11/2007; en ese mismo sentido, esta Sala, causa nº 52.120, “Loyal”, sentencia del 22/7/2008).

Por lo demás, la mencionada doctrina de la Suprema Corte Provincial se ha reiterado en precedentes posteriores. Es así que, en una reciente sentencia de esta alzada del día 26/4/2023, en la causa nº 69.416, “Andenoche”, se puntualizó: “El Máximo Tribunal Provincial, en la causa “Rivero” (C 107.082, del 12/09/12), cuyo criterio ha sido sustento de más de un pronunciamiento dictado por este Tribunal (ver causas nº 58.637. “Sanabria, Gustavo Rafael…”, del 15/07/14 y 58.219, “Contreras, María Luján…”, del 02/09/14), destaca que: “Conforme inveterada doctrina de esta Suprema Corte, el desalojo no es la vía idónea para obtener la restitución de un bien cuando el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión (conf. causas C. 97.416, sent. de 13-II-2008; C. 99.074, sent. de 30-IX-2009; C. 100.803, sent. de 22-XII-20l0)” (esta Sala, causa nro. 59.737, del 3/12/2015 “Molina…”).

Y también se dijo en la referida causa nº 69.416, que “la acción personal de desalojo reglada por el art.676 del Código Procesal Civil y Comercial no constituye una vía sucedánea de las acciones petitorias o posesorias. Es decir: no procede, si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius possesionis. A ello cabe añadir que… corresponde desestimar la acción por desalojo intentada si los demandados han acreditado prima facie el carácter de poseedores que invocaron, lo que impide que pueda considerárselos como deudores de una obligación exigible de restituir, como lo exige el art. 676 del Código Procesal Civil y Comercial (conf. Ac. 73.150, sent. del 21-XI-2001)…’ (SCBA C.83216, “Cencosud S.A.” Sent.10/9/2003).” (esta Sala, causa nº 56978, “Sucesores de Juan Tamame…”, del 28/12/12).

La doctrina expresada en el párrafo anterior ha sido reproducida en nuevos pronunciamientos de la Corte Provincial, donde se dijo que: “La acción de desalojo no es la vía idónea para obtener la restitución del bien cuando el accionado ha comprobado prima facie la efectividad de la posesión, pues la pertinente investigación sobre el tópico desnaturalizaría el trámite, en el que está excluido todo debate referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius posesionis” (conf. doctrina de fallos, SCBA, C 118.196 Sent. del 19/9/2018 “Viviendas 18 de Julio Sociedad Civil”, C 118.906 Sent. del 19/9/2018 “Viviendas 18 de Julio II Etapa”, C 107.082, sent. del 12/09/12, citada causa “Rivero”, entre otras).

Solo resta puntualizar que los conceptos antedichos han sido vertidos en otros decisorios de este Tribunal (causa nº 63.167, “Duarte”, del 11/10/2018, causa nº 63.814, “Santoro”, del 4/4/2019, causa nº 66.932, “Bojesen”, del 22/12/2021); siendo también de interesante consulta el fallo dictado por la Suprema Corte Provincial, en la causa C 123.365, “Puga, María del Carmen contra Trani, Juana Rosa y otro. Desalojo”, sentencia del 27/9/2021.

3. Precisado el encuadre jurídico del caso, cabe adentrarse en el examen de la probatoria rendida en autos, a los fines de esclarecer si el demandado ha acreditado prima facie la efectividad de la posesión invocada, con el objeto de enervar la acción de desalojo promovida en su contra.

Los testigos que declararon en la audiencia del día 14/7/2021, fueron contestes en señalar que hacía veinte años –aproximadamente– que el demandado habita en el inmueble objeto del presente juicio. También señalaron que la ocupación del demandado consiste en limpiar vidrios en la calle y que, en un principio, esta tarea la realizó con el Señor D., hasta que éste último falleció (ver respuestas de los testigos S., R. y C.). Por su parte, con respecto al inmueble motivo de este juicio, remarcó el testigo R. que el demandado limpiaba vidrios –vidrieras de negocios– con un señor hasta que éste falleció hace varios años, y que la casa de calle Ezeiza se la cedió ese señor. En sentido coincidente, el testigo Cardoso expresó que el demandado limpiaba vidrios con un señor que le decían “el vasco”, y cree que este señor era el dueño de la casa.

Estas aserciones de los testigos son coincidentes con la mencionada acta notarial de fecha 24/7/2019, que se allegó al proceso y fue ponderada por el Juez de grado, donde el accionado manifestó “estar en dicho inmueble porque el vasco D. lo puso allí hace unos veinte años”. En virtud de estas inequívocas constancias probatorias de la causa, el juzgador tuvo “por acreditado que A. T. ingresó al inmueble objeto de autos, como comodatario frente al acuerdo alcanzado con R. P. D. hace, hoy por hoy, cerca de 23 años (art. 384 CPCC)”. Y luego de sentar esta conclusión se abocó a examinar la legitimación de la actora para accionar por desalojo, por lo que no consideró necesario “analizar las restantes alegaciones hechas por T. en cuanto al carácter de su relación de poder con el inmueble” (ver primer párrafo del considerando 5 de la sentencia apelada).

Pero en razón de que en el apartado V de este voto, propicié la revocación de la sentencia apelada en lo que respecta a la legitimación de la parte actora, es que me veo compelido a analizar la relación de poder que ostenta el demandado con el inmueble de autos, a fin de establecer si ha acreditado prima facie la efectividad de la posesión por él invocada. En definitiva, es menester determinar si el accionado ha intervertido el título de su relación de poder sobre la cosa, dado que, como se dijo, ingresó a la vivienda en calidad de comodatario. Así se ha sostenido en doctrina que “sólo si el demandado consigue probar su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo será rechazada”; habiéndose agregado que “al demandado no le basta con invocar su calidad de poseedor, sino que, por lo menos, debe aportar elementos serios que en principio lo acrediten, aún cuando la prueba no sea concluyente” (conf. Kiper, en Código Civil y leyes complementarias, Director Zannoni, Coordinadora Kemelmajer de Carlucci, tomo 10, págs. 210 y 211; art. 2353 del Cód. Civil; art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Vuelvo una vez más a las declaraciones testimoniales vertidas en la causa, puesto que de las mismas resultan actos posesorios inequívocos del demandado, quien, a partir de un momento que en este proceso no ha quedado debidamente esclarecido, procedió a intervertir su título de tenedor precario –comodatario sin plazo– con el que venía ocupando el inmueble y comenzó a poseerlo con ánimo de dueño. Asimismo, estas declaraciones de los testigos fueron complementadas con la pericia de arquitectura practicada en autos, habiéndose configurado un plexo probatorio que resulta suficiente para acreditar la seriedad de la posesión invocada y, por ende, para desestimar la acción de desalojo intentada. En efecto, la cuestión planteada en autos exorbita el marco del presente proceso y deberá ser dilucidada mediante la articulación de las pertinentes acciones posesorias o de la acción reivindicatoria, tal como lo puse de resalto en el anterior punto 2 (arts.163 inc.5, 375, 384, 456, 474, 676 y ccs. del Código Procesal).

Así se tiene que la testigo B., que habita la vivienda contigua a la del demandado, dijo que éste hizo arreglos y limpieza en la casa, y que ha visto albañiles, sin poder precisar cuándo se realizaron estos trabajos.

Agregó que el accionado levantó una pared que linda con su casa y que, en el frente de su vivienda, puso un portón y planchones, sin recordar tampoco el momento en que ello se concretó. A su turno, el testigo N. afirmó que el demandado hizo modificaciones en la casa, que tiene planchones en el frente y una puerta; explicando que la modificación consistió en correr una pared hacia un costado. Agregó que T. también hizo otras modificaciones en la vivienda, consistentes en instalaciones y en la refacción de una pieza y del baño. Señaló que estas modificaciones las fue realizando a lo largo del tiempo –durante el que han mantenido trato–, y que la última la vio antes de la pandemia, consistente en el ensanchamiento de la entrada hacia el fondo. Con respecto a la primera modificación que fue arreglar una mesada y la pieza, dijo que ello aconteció en los años 2004/2005, sin recordar bien la fecha. Por su parte, la testigo S., que tiene una vivienda colindante con la del demandado, dijo que este hace veinte años que vive allí y que ha modificado la casa. Agregó que ha arreglado adentro de la casa y el patio, y que le hizo una habitación a la hija, sin poder precisar cuándo realizó estas modificaciones, pues las ha ido concretando de a poco. También el testigo R. aseveró que el demandado hizo modificaciones en el inmueble, evidenciando dudas con respecto a si, primeramente, se hicieron las del frente o las de adentro.

Precisó que el demandado hizo un paredón de planchones y una puerta en el frente, y techo y cielorraso en la habitación. Finalmente, el testigo C. señaló que fue a vivir a ese barrio en el año 2001 y que el demandado ya estaba viviendo allí. Dijo que pasa siempre por la casa de T., y que éste le hizo muchas modificaciones a la vivienda, la primera de ellas fue en baño y cocina, hace cinco o seis años; y agregó que el demandado ha revocado y cambiado muebles, arregló la habitación y ha hecho limpieza del patio, que antes se encontraba muy desprolijo y que ahora está impecable (arts.384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).

Los dichos de los testigos que referí precedentemente se ven corroborados por la pericia de arquitectura practicada por la Arquitecta B. U. de fecha 21/2/2022, que no ha merecido observaciones y de la cual no encuentro mérito para apartarme. La experta describió –minuciosamente– las características edilicias del inmueble, con fotos ilustrativas del frente de la misma, en el que se observa el cerramiento de planchas de hormigón, con puerta de acceso de chapa y cerramiento de chapas y tirantes de madera a modo de portón. Seguidamente, constató el interior de la vivienda y detalló sus diferentes características, acompañando varias fotos que resultan por demás ilustrativas. Al momento de determinar la antigüedad de la construcción, dijo que ello es dificultoso en este caso, aunque puntualizó que la misma podría estimarse aproximadamente en 50 o 60 años. Con relación a la pregunta relativa a las partes de la casa en las que se han realizado mejoras, señaló lo siguiente: “Primeramente se distingue que se ha realizado un cerramiento en el frente sobre línea municipal que se advierte más actual, el mismo es de planchas de hormigón, tiene una puerta de acceso de demolición de chapa y a modo de portón unas chapas sostenidas por tirantes de madera. También se aprecia el muro lateral de ladrillo cerámico conjuntamente con las ventanas de aluminio blanco, que se percibe con revoques interiores y pintados al látex. Y en el local del baño, se observan los artefactos, inodoro con mochila y con columna de losa blanca de líneas actuales al igual que en sector de ducha, con revestimientos cerámicos en distintos tonos”. Y seguidamente, al preguntársele si puede determinar la antigüedad de dichas mejoras, respondió la perito arquitecta que: “Al respecto puedo informar que las mejoras pueden tener entre 10/15 años de antigüedad, según mi apreciación técnica” (todo lo resaltado me pertenece). Por último, determinó el valor de las mejoras realizando un cómputo y presupuesto de materiales y mano de obra, y ponderando un coeficiente de depreciación por el transcurso del tiempo. De esta manera, concluyó cuantificando el valor de todas las mejoras, a la fecha de la pericia, en la suma de $ 293.240,60.

Como puede observarse, se está ante un trabajo pericial que cuenta con el debido fundamento científico, y sus conclusiones derivan de la detallada constatación del inmueble que realizó la experta, por lo que reviste plena eficacia probatoria (arts.384 y 474 del Cód. Proc.). Esta pericia de arquitectura se complementa con las facturas de compras de materiales que se agregaron con la contestación de demanda, y viene a corroborar los testimonios analizados precedentemente; por lo que, de esta manera, se ha conformado un conjunto de elementos probatorios que son reveladores de los actos posesorios que, sobre el inmueble de autos, ha realizado el demandado A. T. (art.2384 del Cód. Civil; art.1928 del C.C.C.N.).

En este sentido, tal como lo señalé precedentemente, a partir de un momento que en este proceso no ha quedado debidamente esclarecido, el demandado procedió a intervertir su título de tenedor precario –comodatario sin plazo– con el que venía ocupando el inmueble, y comenzó a poseerlo con ánimo de dueño (arts.2351, 2352 y 2353 del Cód. Civil; arts.1908, 1909, 1910 y 1915 del C.C.C.N.).

4. En este sentido, al haberse acreditado la seriedad de la posesión invocada por el accionado, resulta evidente que la cuestión planteada en autos exorbita el marco del presente proceso de desalojo y deberá ser dilucidada mediante la articulación de las pertinentes acciones posesorias o de la acción reivindicatoria (arts.163 inc.5, 330, 354, 375, 384, 456, 474, 676 y ccs. del Cód. Proc.). En consecuencia, por los fundamentos aquí expuestos, corresponde receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y rechazar la demanda de desalojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. Con relación a las costas de ambas instancias, las mismas deben imponerse a la parte actora por haber resultado vencida en el litigio (art. 68 del Cód. Proc.), y la regulación de los honorarios profesionales debe diferirse para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

D. carece de legitimación para accionar. 2) [sic] Receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y, por los fundamentos expuestos en la presente sentencia, rechazar la demanda de desa­lojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora, por haber resultado vencida en el litigio (art.68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

Autos y Vistos:

Considerando:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada de fecha 8/6/2022, en cuanto rechazó la demanda de desalojo sobre la base de que B. E. D. carece de legitimación para accionar. 2) Receptar las defensas introducidas por el accionado en su contestación de demanda y, por los fundamentos expuestos en la presente sentencia, rechazar la demanda de desalojo incoada por B. E. D. contra A. T., respecto del inmueble objeto del presente juicio. 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora, por haber resultado vencida en el litigio (art. 68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad (arts.31 y 51 de la ley 14.967). Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).

A., D. S. c/ P., A. y otro s/ reivindicación

En la ciudad de Azul, a los trece días del mes de abril del año Dos Mil Veintitrés, celebrando Acuerdo Ordinario (Acuerdo 3975/2020), se reúnen los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi, con la presencia del Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados “A. D. S. c/ P. A. y otro s/ Reivindicación” (causa nº 69.183). Habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes y Dra. Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ra – ¿Procede el recurso de apelación incoado contra la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados?

2da – En caso afirmativo, ¿procede hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada?

3ra – En caso negativo, ¿procede el recurso de apelación planteado contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22?

4ta – ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. 1. Con fecha 11/2/10 (fs. 53 vta.), D. S. A. interpuso acción reivindicatoria contra J. A. P. y M. C. A., respecto del inmueble nomenclatura catastral Circ. I, Secc. A, Mz 47, Parcela 13, de la ciudad de Laprida (56). Para ello, invocó su carácter de cesionaria (por escritura pública del 25/11/09; fs. 9 y vta.) de la acción reivindicatoria que respecto del aludido inmueble le correspondería a la Sra. I. N. Q. de P. (cedente), presunta adquirente del aludido inmueble por prescripción adquisitiva no declarada.

La sentencia definitiva del 13/4/22, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los accionados al contestar demanda (fs. 415 vta./417), por considerar que, no habiéndose acreditado una sentencia declaratoria de prescripción adquisitiva del inmueble en favor de la cedente Q., la parte actora (la Sra. A.) no probó su carácter de titular del dominio, necesario para el planteo de la acción reivindicatoria objeto de su pretensión. En consecuencia, rechazó la acción reivindicatoria objeto de la demanda.

2. Contra el aludido decisorio interpuso recurso de apelación la accionante (21/4/22). Elevadas las actuaciones a esta Alzada, argumenta la recurrente en su expresión agravios del 4/8/22 que, conforme la opinión de Guilermo A. Borda, que cita la propia sentencia, “el art. 2772 es claro (…) cuando dice que la acción de reivindicación puede ser ejercida contra el poseedor de la cosa por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o imperfecto. Ya no se trata solamente del propietario sino de todos los que tengan un derecho real sobre la cosa”; por lo que, acorde el referido autor, “…el comprador que no ha recibido la tradición tiene acción reivindicatoria contra los terceros. Los fundamentos de esta doctrina parecen incontrovertibles. Hay que observar, en primer término, que acción real y derecho real no son conceptos equivalentes y, por ello, es perfectamente posible el ejercicio de una acción real sin la titularidad actual de un derecho real, dado que la transmisión de las acciones reales en independiente de los derechos reales que le sirven de base”.

Argumenta que, tal como lo refirió al incoar la demanda, al momento de cederse la acción reivindicatoria por la Sra. Q. de P., el inmueble objeto de la acción ya había sido adquirido por usucapión, cesando por ello el dominio del anterior propietario.

Esgrime que el título de la adquisición del dominio es la posesión continua con los elementos característicos que marca la ley y por el plazo que ella misma exige; y que la adquisición surge de la ley cuando se dan las condiciones necesarias. Agrega que el proceso de usucapión sólo interesa a la comprobación de esas condiciones; y, en su caso, conduce al dictado de una sentencia meramente declarativa, que logra la publicidad de la situación adquirida, mediante la inscripción registral.

Trae a colación jurisprudencia conforme la que, con la acción correspondiente, el usucapiente no persigue el dominio del inmueble, pues ya lo tiene por este modo de adquisición legal; sino que busca sólo un título comprobatorio de ese dominio. Que tal derecho constituye un derecho adquirido, que se encuentra en su patrimonio independientemente de la acción ejercitada; y que la prescripción es uno de los modos de adquirir el dominio (art. 2524 inc. 7 del CC).

Argumenta que, acorde la jurisprudencia, la exigencia de obtención previa de la sentencia declarativa de usucapión no es rigurosa, si en el juicio reivindicatorio se prueba el tiempo de la posesión; de lo contrario –conforme la jurisprudencia que cita–, habría que concluir que el poseedor por el tiempo de la prescripción adquisitiva (animus domine), sólo tendría en defensa de su derecho de propiedad el interdicto o acción posesoria, y si no la dedujera dentro del año (art. 4038 C.C.) quedaría en total desamparo jurídico frente al usurpador.

Cita doctrina conforme a la cual la posesión veinteañal es un título por excelencia que elimina cualquier otro; bastando el transcurso del plazo legal para que la posesión constituya un título de adquisición, tan perfecto como el de la compra o cualquier otro.

Agrega que la Sra. Q. de P., es propietaria por prescripción animus domine por más de veinte años, pues su posesión fue a título de dueña, pública y pacífica, durante veintiséis años. Añade que no interesa que la cedente hubiera perdido la posesión de su inmueble al tiempo de la cesión, atento que la adquisición dominial ya se había producido al cumplirse el plazo legal de veinte años; por lo que, en su carácter de cesionaria, se encuentra legitimada para incoar la presente acción reivindicatoria.

Corrido el traslado de ley, contestó la parte demandada por escrito del 12/09/22; con lo que, firme el llamado de autos para sentencia y practicado el sorteo de rigor, se encuentran estos obrados en condiciones de ser resueltos.

II. 1. Legitimación activa del usucapiente consumado no declarado

Adelanto que, a mi juicio, asiste razón a la actora en cuanto sostiene que no debió admitirse la excepción de falta de legitimación activa planteada por la parte accionada.

A fin de fundamentar mi criterio, señalo en primer término que, acorde la fecha de promoción de la demanda (11/2/10; fs. 53 vta.), la determinación de la legitimación activa para el planteo de la acción reivindicatoria objeto de la pretensión, queda sujeta a las previsiones del derogado Código Civil (art. 7 CCCN). Ello sin perjuicio de que, en lo que estrictamente interesa al aludido tópico, no se advierten sustanciales diferencias con el Código Civil y Comercial vigente.

Se discute en autos si el usucapiente consolidado pero no declarado (en el caso, la cedente, I. N. Q. de P.), posee legitimación activa para plantear una acción reivindicatoria, poseyéndola entonces también la aquí actora, en su carácter de cesionaria de los derechos y acciones de aquella (cf. art. 1444 C.C. y último párrafo de la nota al art. 1445 C.C.; sobre la legitimación del cesionario del derecho real de dominio para plantear la acción reivindicatoria, puede verse Ricardo J. Papaño, Claudio M. Kiper, Gregorio A. Dillón y Jorge R. Causse, Derecho Civil. Derechos reales, 3ª ed., Bs. As., 2012, Ed. Astrea, T. 2, pág. 434; y en el marco del actual Código Civil y Comercial, Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini, Tratado de los Derechos Reales, 1ª ed., 1ª reimp., La Ley, Bs. As, 2018, T. I, pág. 655 a 658).

2. En referencia a la prescripción como modo de adquirir el derecho real de dominio, señala Areán que “la prescripción debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto. Ello no significa que la prescripción no se opere de pleno derecho y que hasta tanto no haya sido alegada no se adquiera el derecho. La prescripción es un modo de adquisición de un derecho real. Transcurrido el plazo que la ley determina y habiendo reunido la posesión todos los requisitos que de acuerdo con aquélla la torna hábil para usucapir, el efecto adquisitivo se opera ipso iure. No hay ninguna disposición que establezca que para ganar el derecho real por usucapión, es necesario un juicio. (…) Consideramos, en consecuencia, que la adquisición se opera ipso iure, pero ello no se opone a que el juez no pueda decretar de oficio la prescripción” (Beatriz A. Areán, Juicio de usucapión, 5ª ed. act. y amp., Hammurabi, Bs. As., 2009, págs. 60 y 61; el destacado es propio).

Cabe destacar que el aludido carácter declarativo de la sentencia de prescripción adquisitiva, ha sido expresamente recogido por el actual art. 1905 CCCN. Así es que, en su marco, explican Nelson G. A. Cossari y Leandro R. N. Cossari, que “la sentencia es declarativa. Así lo dice expresamente el art. 1905 en su segundo párrafo. Ello significa que el usucapiente adquiere el dominio por el simple transcurso del tiempo unido a su posesión. La sentencia no es constitutiva de su derecho, sino simplemente declarativa del mismo. (…) El derecho real, puede afirmarse, se adquiere ipso iure por la sola consumación del término sin que sea necesaria una sentencia que así lo declare. El efecto adquisitivo de la usucapión es producido por la ley, y basta con cumplir los requisitos previstos en ésta. No es necesaria una sentencia que así lo disponga. La adquisición es automática. Las Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucumán 2011) concluyeron de lege data que: “La adquisición por usucapión larga no requiere la sentencia ni su registración para su oponibilidad a terceros. El titular registral que perdió el dominio del inmueble por efecto de la usucapión carece de facultad dispositiva. El tercero adquirente del titular registral no propietario carece de título suficiente, aunque estuviese inscripto; de posesión, por ausencia de vacuidad (art. 2383 Código Civil) y de buena fe, en razón de que sabía o debía saber que requería de la tradición efectiva del inmueble para adquirir el derecho que se ejerce por la posesión” (firmaron el despacho: Pepe, Rojas Torres, Villanustre, Bressan, Luverá, Daniel G. Luna, Puerta de Chacón, Pujol de Zizzias, Alterini, Fernández, Corna, Morales, Ventura, Padilla, Hirsch, Orelle, Casabé, Casal, Pereyra, José R., Pérez, Zencic, Salas, Cornejo, Sierz, Rossetti, Daguerre, Castruccio, Anis, Farina, Palomanes, Encabo, Guardiola, Vázquez, Gabriela A., Barbaglia, Colombo, Toledo, Chocobar, Nelson Cossari, Víctor Martínez [h.]).

Con sentencia o sin ella, con proceso o sin él, la posesión va germinando en el tiempo y mientras no exista interrupción de ésta, su fruto maduro será el dominio –o el derecho real de que se trate–. Sin embargo, al poseedor le resultará conveniente recurrir al proceso judicial para hacerse con una resolución judicial que declare su derecho. Existe consenso en que queda a la autonomía de la voluntad del prescribiente oponer la usucapión a quien le discute el dominio y que el juez no podría declarar ante un reclamo del antiguo titular de oficio la usucapión. (…) Un error en la defensa, la falta de contestación en término de una acción, la pérdida de las pruebas de la posesión durante el lapso legal pueden tornar ilusorio el derecho adquirido” (cf. Nelson G. A. Cossari y Leandro R. N. Cossari en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, Dir. Jorge H. Alterini, Coord. Ignacio E. Alterini, 3ª ed. act. y amp., 2019, T. IX, págs. 226 y 227, el destacado es propio).

3. Como se advierte, tanto en el marco del derogado Código Civil como del actual Código Civil y Comercial, la sentencia dictada en un juicio de usucapión posee carácter declarativo, y no constitutivo del derecho real.

Sobre ese presupuesto, y en torno, en concreto, a la facultad del adquirente por usucapión –no declarado– de accionar por reivindicación, se ha señalado que “quien adquirió por usucapión también ha obtenido un título con tanto valor como el de quien ha habido su derecho por un modo derivado; pero tal supuesto, frente al ataque de un tercero no tiene contemplación expresa en el contexto normativo” (Gabriel B. Ventura, La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, trabajo incorporado al libro “Homenaje a Dalmacio Vélez Sarsfield” Ed. Academia Nacional de Derecho de Córdoba; Córdoba, 2000, Tomo III, pág. 167 a 181; la negrita es propia). Seguidamente, agregaba el referido autor que “el caso que nos interesa desarrollar en este breve estudio se presenta cuando el adquirente por usucapión, respecto del cual se han cumplido los plazos de posesión, adquirida y mantenida con todos los requisitos que la ley exige para permitir la adquisición por dicho modo, aun sin haber obtenido una sentencia favorable que le permita de manera indiscutida la oponibilidad de su derecho, intenta una acción reivindicatoria. Ese adquirente es desposeído por un tercero; es decir no por el propietario o quien tenga un título adquisitivo, sino por un simple tercero que logra desplazar de su posesión al adquirente por usucapión. Obviamente dicho propietario tendrá, en primer lugar todas las acciones posesorias y policiales que le puedan corresponder, según la previsión de los arts. 2468 y ss.; pero si partimos del supuesto de haber prescripto las mismas por haberse cumplido el plazo del año previsto en el art. 4038 del C.C., estaríamos frente a un propietario desprovisto de defensas correlativas a un titular dominial. Desde ya desechamos por muy simplista y poco profunda la posición de sostener que al no tener documento acreditativo de su derecho, a este adquirente por usucapión le estén vedadas, no sólo la reivindicatoria, sino cualquier otra acción real. No creemos que sea ésa la solución que respete el espíritu de la ley cuando en el art. 2524, inc. 7º enuncia la prescripción como modo de adquirir. Tampoco coincidiría esta postura con el pronunciamiento doctrinario que establece que la sentencia de usucapión tiene solo efecto declarativo y que el derecho real adquirido por el usucapiente se adquiere desde el momento del cumplimiento de los supuestos legales, razón por la cual amén de ser poseedor, estaríamos en presencia de un verdadero “dominus” que, como tal, merece todo el respaldo y protección legal” (Gabriel B. Ventura, art. cit. La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio; el destacado me pertenece).

Más adelante, postula el referido autor la necesidad de distinguir la titularidad material, sustancial o real (causa generadora del derecho real); de la titularidad formal, cartular o instrumental (referida al instrumento continente de la causa idónea del derecho real); y de la titularidad registral (la que surge de las constancias registrales). Sobre esa base, pone de relieve que si bien los artículos 2789 a 2790 del Código de Vélez, sólo parecieran tener en cuenta los modos derivados de adquirir el dominio, “frente a este vacío, interpretar la expresión “título” solo aludiendo al título en sentido formal (titularidad cartular, instrumental o formal, según nuestra terminología) sin dudas nos llevaría a la falsa conclusión que el usucapiente no tiene título”. Pero, continúa el autor que vengo citando, “si, por el contrario, damos a dicha expresión el sentido más técnico refiriéndonos al título en sentido sustancial (titularidad real en nuestra terminología) y la armonizamos con el resto de la normativa, no podremos negar que el usucapiente tiene el título al que hacen referencia los dispositivos citados”. De allí que, concluye Ventura, “el adquirente por usucapión tiene título, aun cuando todavía no haya tan siquiera iniciado el trámite judicial para obtener una sentencia favorable. Tiene pues título en sentido material y falta concretar a su respecto el título en sentido formal, mediante la sentencia declarativa. Por ello no es dable negarle acción reivindicatoria frente a un tercero usurpador que logre desplazarlo de su posesión” (cf. Gabriel B. Ventura, art. cit., el destacado es propio).

En la misma dirección, en torno al reivindicante que tiene el inmueble por modo y no por título, señalaba Levitán que “el inmueble se tiene por modo y no por título, cuando se ejerció la posesión durante más de veinte años, en forma pública, pacífica, continua, ininterrumpida como si fuera real propietario del bien, y sin haberse presentado a la justicia para obtener el reconocimiento de su dominio. Si el prescribiente es privado de su posesión, ya vencido el plazo prescribitorio, bien puede reivindicar el inmueble de quien lo tiene bajo su propia posesión. Naturalmente en este juicio deberá acreditar su dominio por modo (art. 2524, inc. 7º, Cód. Civ.), en cuyo caso volverá a tener bajo su posesión el inmueble. Independientemente de que, en forma simultánea, inicie juicio de usucapión contra el titular de dominio del bien, en el nuevo proceso o por juicio separado, o bien inicie posteriormente a su reivindicación el juicio por usucapión” (José Levitán, Prescripción adquisitiva de dominio, 3ª ed. act. y amp., Bs. As., Astrea, 1990, pág. 335; la negrita es propia).

Por su parte, en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en 1999 en Santa Fe (Universidad Nacional del Litoral), la Comisión nº 4 concluyó que “no obsta a la acción reivindicatoria que quien es titular por usucapión no haya sido declarado como tal por sentencia, sin perjuicio de que debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral”.

Acompañando la conclusión alcanzada en las aludidas jornadas, se han expedido autores como Ricardo J. Papaño, Claudio M. Kiper, Gregorio A. Dillón y Jorge R. Causse (Derecho Civil. Derechos reales, ob. cit., T. 2, pág. 450; y Claudio Kiper, Tratado de Derecho Reales, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2016, T. II, pág. 460); Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini (Tratado de los Derechos Reales, ob. cit., T. I, pág. 665); y Juan José Guardiola (La usucapión en el nuevo Código, RCCyC 2016 –marzo–, 07/03/2016, 19; ver nota 111), entre otros.

En efecto, se ha señalado que la conclusión de las XII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1999, es congruente con el efecto simplemente declarativo de la sentencia de prescripción adquisitiva; y que esa conclusión debiera extenderse a otras acciones reales (cf. Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini, Tratado de los Derechos Reales, ob. cit., T. I, pág. 665; en igual sentido, Marina Mariani de Vidal y Adriana Avella, Derechos reales en el Código Civil y Comercial, Bs. As., Zavalía, 2016, T. 2, pág. 357).

En consecuencia, conforme lo hasta aquí expuesto, corresponde concluir que quien cuenta con una usucapión consumada y no declarada en su favor, posee legitimación activa para accionar por reivindicación. Por ello, más allá de lo que se resuelva en el apartado siguiente en punto a la efectiva configuración de la prescripción adquisitiva, cabe concluir que la accionante de autos, cesionaria por escritura pública del 25/11/09 (fs. 9 y vta.) de los derechos de la usucapiente, I. N. Q., se encuentra legitimada para postular la pretensión reivindicatoria objeto de autos. En consecuencia, propongo al acuerdo hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia recurrida en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados, con costas de ambas instancias a éstos en su calidad de vencidos (arts. 1, 2, 3 y 7 CCCN; arts. 1444, nota al 1445, 2524 inc. 7, 2758, 2789 y 2790 C.C.; arts. 68, 274 y 384 CPCC).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la segunda cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. 1. Resuelta la revocación de la sentencia apelada del 13/4/22 en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los accionados, corresponde ingresar en el análisis de fundabilidad de la pretensión reivindicatoria planteada. Referiré, a esos efectos, los antecedentes del caso.

La actora A. relató en su demanda de fs. 36/53 que la Sra. Q. tuvo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del lote de terreno y su galpón durante más de 26 años, habiendo sido despojada de su posesión con abuso de confianza por los aquí demandados. Narró, en lo que importa, que en el año 1979 el Ingeniero M. O. D. –interventor municipal con cargo de Intendente de facto–, le otorgó al Sr. O. P. y a su esposa I. N. Q. (cedente), la posesión del terreno de autos. Explicó que, originariamente, el inmueble recibido por el matrimonio P. (hoy parcela 13) abarcaba también la posteriormente subdividida parcela 13 a, hoy de propiedad de la actora. Refirió que el terreno en cuestión, pertenecía, como muchos otros de la ciudad –por entonces ociosos–, al Sr. F. P., quien nunca se radicó en la ciudad. Que poco tiempo después, el Sr. P. y la Sra. Q., mandaron a confeccionar un plano de edificación con un empleado de obras públicas municipal, y construyeron un galpón sobre calle Mitre, destinado a un taller mecánico. Narró que el Sr. P. trabajó en su taller mecánico hasta su fallecimiento en el año 1987; y que, de allí en adelante, su esposa, I. N. Q. (cedente), comisionó el alquiler de dicho inmueble a la empresa Miguel Torres y Cía. Que lo alquiló a M. Á. P. de 1988 a 1990; luego a E. V., de mayo de 1990 a septiembre de 1991; y luego a la empresa de combis CARLAP.

Que, posteriormente, al pasar un tiempo sin poder alquilarlo, la Sra. Q. lo ofreció en comodato a unos vecinos, C. de V. y M. de los Á. U., para que lo usaran para el depósito de semillas, herbicidas etc., vinculados a su actividad comercial. Relató que debido al olor que ocasionaban las semillas y los herbicidas, los vecinos inmediatos del lugar –hoy accionados– se quejaron en la Municipalidad y ante la Sra. Q., por lo que ésta habló con de V. para realizar una limpieza del lugar. Que con el pasar de los años, y atendiendo a que de V. usaba muy poco el inmueble, el accionado J. A. P. solicitó a la Sra. Q. utilizar el galpón para guardar vehículos; a lo que la mencionada accedió bajo la condición de que lo mantuviera limpio y ordenado, autorizando así al nombrado a usar dicho galpón conjuntamente con el Sr. de V. Que, posteriormente, el accionando P. comenzó a usar el inmueble en forma exclusiva, devolviendo el Sr. de V. la llave del galpón a la Sra. Q., a fines del año 2003.

Explicó que en el año 2005, la Sra. Q. decidió vender el galpón y se lo ofreció al accionado P., con quien no llegó a un acuerdo sobre el precio. Que en mayo de 2005 se lo cedió a la Sra. A. y su pareja, Sr. O. P., junto con los derechos posesorios, por la suma $6.700; pero cuando la Sra. Q. le comunicó al Sr. P. que había vendido el galpón, el mencionado se negó a entregarle las llaves. Que con fecha 12/5/05, la Sra. Q. le remitió al Sr. P. una carta documento notificándole la venta, rescindiendo el contrato de comodato e intimándolo al desalojo del inmueble (ver fs. 33); a la que éste respondió, mediante CD del 18/5/5 (fs. 32), rechazando la intimación y negando la existencia de un contrato de comodato entre las partes.

2. Al contestar demanda –en forma subsidiaria a la excepción de falta de legitimación activa abordada en la cuestión anterior–, los accionados J. A. P. y M. C. A. sostuvieron (ver fs. 415/424) que la Sra. Q. no fue poseedora del inmueble por más de 20 años, pues en los autos “P., O. A. – P., J. A. s/ su denuncia” (causa 11165 en trámite ante la UFI Nº 7 de Olavarría), la mencionada declaró que lo poseía desde el año 1982 aproximadamente, y no desde el año 1979. Destacaron que entre el año 1976 y 1981, fue interventor municipal el Sr. A. S., y que el Ingeniero D. fue desde el año 1981 a diciembre de 1983.

Narraron que contrajeron matrimonio el 20/10/2000, y que se fueron a vivir a la casa de su propiedad, sita en calle Mitre Nº …, lindante con el inmueble de autos. Explicaron que “la parte del inmueble en litigio que estaba sin edificar estaba totalmente abandonado, es por ello, que nuestros mandantes comienzan a limpiarlo y desratizar y en general a hacer mantenimiento del mismo. Con posterioridad, aproximadamente desde marzo de 2001, por la actividad que realiza el Sr. P., posee diferentes maquinarias de labor para el campo y al carecer de lugar cercano a su casa deciden comenzar a poseer con ánimo de dueños dicho sector del terreno, y utilizarlo así, para guardar las maquinarias. Todo esto fue aconteciendo sin la expresa autorización de nadie, como tampoco sin el reclamo expreso de persona alguna” (sic, fs. 418 vta.).

Continuaron explicando que en el mes de marzo de 2003, le solicitaron al Sr. C. de V. –que hacía uso exclusivamente del galpón ubicado sobre el terreno en litigio–, que procediera a su limpieza y desinfección, dado que el nombrado guardaba varias cosas, entre ellas semillas, que provocaban olores nauseabundos. Relataron que de V. hizo la limpieza del galpón y luego lo abandonó, dejándolo abierto y sin ánimo aparente de continuar ocupándolo. Por ello es que, relataron, a principio de abril de 2003, decidieron tomar posesión del galpón juntamente con el terreno circundante, para proceder a su limpieza y desinfección. Luego realizaron arreglos en general –según detallaron a fs. 419–; y continuaron poseyendo en forma pública e ininterrumpida con ánimo de dueños, para prescribir en el futuro. Así es que en el año 2005 –y conforme acta de manifestación y constatación que agregan; fs. 189 y vta.– dejaron constancia notarial de que poseían el inmueble “animus domini” desde dos años atrás aproximadamente; y solicitaron liquidaciones de tributos y cambio de responsable del pago de impuestos a su nombre.

Narraron que cuando recibieron la carta documento de la Sra. Q. (el 14 de mayo de 2005), intimándolos al desalojo del inmueble, e invocando un contrato de comodato, quedaron desconcertados, pues nunca habían celebrado contrato alguno con la mencionada. Esgrimieron que ignoraban que ésta pretendiera derechos sobre el inmueble; y que luego de la intimación comenzó el hostigamiento y amenazas por parte del Sr. P. (pareja de la aquí accionante), lo que dio motivo a diferentes causas penales; iniciando luego la aquí accionante un juicio de desalojo que fue rechazado.

Finalmente, argumentaron que con la prueba acompañada y ofrecida, y, fundamentalmente con el acta notarial de constatación del 5 de mayo de 2005, queda acreditado que son poseedores a título de dueños; y adujeron que de haber tenido la Sra. Q. derechos posesorios sobre el inmueble, ellos se perdieron por abandono, conforme los arts. 2454 y 2456 C.C. Ello desde que, esgrimieron, al momento en que ellos comenzaron a poseer a título de dueños, el inmueble se hallaba totalmente abandonado y libre de todo ocupante.

II. Integración de la litis. Alcance de una eventual sentencia que admita la reivindicación

Antes de ponderar la efectiva verificación de una adquisición prescriptiva del dominio (lo que acarrearía el acogimiento de la acción reivindicatoria intentada), es necesario formular algunas precisiones relativas a la adecuada integración de la litis (en concreto, a la ausencia de integración con el titular registral o sus herederos), y al concreto alcance que, en su caso, tendrá una eventual procedencia de la presente reivindicación. Esta cuestión debe ser valorada con antelación al fondo del asunto, desde que, si se optara por la postura que –como se verá– considera que siempre debe integrarse la litis con el titular registral, la pretensión de fondo objeto de autos (acción de reivindicación) no podría resolverse en esta ocasión.

Pues bien, a la luz de las particularidades que posee una acción reivindicatoria planteada por el usucapiente consumado y no declarado, cuando es incoada contra un tercero, se han planteado diferentes posibles escenarios procesales, que interesan a la adecuada integración de la litis y a los consecuentes alcances de una sentencia de reivindicación.

En las Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Santa Fe en el año 1999 –ya aludidas en este voto–, se concluyó que si bien el titular de una usucapión no declarada se encuentra legitimado para plantear la acción reivindicatoria, “debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral”. Advierto que a la luz de los desarrollos más específicos efectuados por otros autores a los que seguidamente aludo, esa conclusión podría tildarse de excesivamente dogmática o genérica, pues se desentiende de otras posibles alternativas procesales, hábiles para conjugar las exigencias de una adecuada integración de la litis, con los alcances de la sentencia dictada en un juicio de reivindicación.

En efecto, como anticipé, autores que han formulado un desarrollo más casuístico sobre el tópico, plantean otras posibles alternativas para conjugar ambos extremos. Ciertamente, tras reconocer legitimación activa en el juicio de reivindicación al usucapiente consumado pero no declarado, señalaba Levitán que ello es independiente “de que, en forma simultánea, inicie juicio de usucapión contra el titular de dominio del bien, en el nuevo proceso o por juicio separado, o bien inicie posteriormente a su reivindicación el juicio por usucapión. Con varias acciones obtendrá, si triunfa en ellas, el reintegro de la posesión y la inscripción del dominio a su nombre en el Registro de la Propiedad” (José Levitán, Prescripción adquisitiva de dominio, ob. cit., pág. 335). Como se ve, este autor admite que pueda tramitarse el proceso de reivindicación sin la integración con el titular registral, no obstante lo cual, para obtener la titularidad formal del derecho y su oponibilidad al titular registral, deberá en todo caso el accionante, en forma concomitante o posterior, iniciar el pertinente proceso de usucapión.

Por su parte, en el trabajo más minucioso que he hallado sobre la cuestión, distingue Ventura dos situaciones, a saber: que el demandado reconozca expresa o tácitamente el derecho del actor; o que lo niegue. En el primer supuesto, el autor concluye que la acción debe prosperar, aunque “no proporcionará al reivindicante adquirente por usucapión la titularidad formal o cartular, para lo que deberá iniciar acción aparte”. En el segundo, “juntamente con la acción reivindicatoria deberá otorgársele al actor la posibilidad de generar toda la prueba del dominio (…) para ello el reivindicante deberá proceder conforme a los arts. 4015 y 4016 y a la ley 14.159, lo que implicará necesariamente también todas las diligencias preparatorias y posteriores exigidas y la citación del propietario antecedente y de quienes se consideren con derecho (…) De procederse como lo proponemos resulta obvio que el adquirente, además de la protección jurídica frente al ataque, obtendrá la titularidad cartular o formal del dominio, puesto que virtualmente se han seguido todos los pasos para obtenerla” .” (Gabriel B. Ventura, La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, ob. cit.; el destacado es propio). Como puede observarse, este autor admite un juicio de reivindicación planteado por el usucapiente no declarado, sin integración con el titular registral (sea porque el tercero demandado se allanó a la pretensión, o porque el accionante no hizo uso de la posibilidad de proceder conforme los arts. 4015 y 4016 C.C. y la ley 14.159 y citar al titular registral), caso en el cual, el proceso de reivindicación podrá tramitarse, pero el accionante no podrá obtener la titularidad cartular o formal del dominio.

Ahora bien, en el caso de autos, advierto que no se ha requerido ni se ha ordenado en la anterior instancia integrar la litis con el titular registral, ni tampoco se ha verificado el cumplimiento de los demás recaudos de rigor propios de un juicio de usucapión (arts. 679 y ss. CPCC; art. 24, Ley 14.159). Ante ese cuadro, y en vistas de las diferentes alternativas procesales ponderadas por los autores recién citados (Levitán y Ventura); y sin tomar partido sobre la conveniencia en términos generales y abstractos, de integrar la litis con el titular registral, entiendo razonable y útil, en este específico caso e instancia del proceso, continuar su tramitación, dejando desde ya sentado que, en caso de prosperar la acción reivindicatoria, ella no acarreará la modificación de la titularidad formal del inmueble, ni tendrá efectos de cosa juzgada frente al titular registral o sus sucesores. Los efectos de una posible sentencia favorable, se limitarán entonces a resolver la entrega del inmueble a la accionante, debiendo en todo caso la mencionada iniciar luego el pertinente juicio de usucapión, cumplimentando todos los recaudos atinentes a ese proceso (citados arts. 679 y ss. CPCC; art. 24 Ley 14.159).

Ello pues, en el caso, la alternativa procesal seleccionada es hábil para dar pronta solución a un proceso que ya lleva más de trece años de tramitación (impidiendo se retrotraiga en sus etapas por falta de debida integración), dando respuesta judicial al largo conflicto habido entre las partes, sin afectar el derecho de defensa de quienes no han sido traídos a juicio (arts. 18 CN y 15 CBA; arts. 1, 2 y 3 CCCN; arts. 34 inc. 5 e y 384 CPCC).

Con el alcance antes indicado, me adentro entonces, seguidamente, en el meollo de la cuestión.

III. Configuración de la prescripción adquisitiva del dominio por parte de la cedente

1. Ahora sí, es procedente ingresar en el análisis de la configuración, a los efectos del presente proceso, de una adquisición del derecho de dominio por prescripción adquisitiva en favor de la Sra. Q. de P., cedente de la acción reivindicatoria a la aquí accionante.

A esos fines, recuerdo que la cuestión de autos se encuentra regida por el derogado Código Civil (art. 7 del C.C. y C.). De todos modos, señalo también que el actual Código Civil y Comercial de la Nación tampoco trajo una regulación sustancialmente diferente de la materia en examen, por lo que sus contenidos sirven de valiosa guía interpretativa, tal como lo ha señalado este tribunal en anteriores precedentes (causas nº 61.761, “Casaux”, del 04-5-2017; nº 64.698, “Sevillano Carlos…”, del 20/04/21 entre muchas otras). En efecto, el nuevo código no modificó el plazo veinteañal para usucapir careciendo de justo título y buena fe, ni tampoco introdujo alteraciones sustanciales con relación a los presupuestos que viabilizan esta clase de acciones (arts. 1897, 1899, 1900, 1909, 1928 y ccs. del C.C. y C.); lo que resulta de utilidad, como pauta hermenéutica, al momento de resolver (cf. esta Sala, causas nº 60.441 del 06-10-16, “Arias…”; nº 61.692 del 12-9-17, “Presso…”; nº 62.132 del 09-10-17, “Weber…”; nº 64.204, del 28-11-19, “Bruggesser…”; nº 65610, “Romero Miguel Ángel…”, del 18/08/2020).

2. En el presente caso, se verifica suficiente y concordante prueba en punto a la época de inicio de la posesión ostentada por la Sra. Q. –y su cónyuge fallecido, O. P.–, cedente de la acción reivindicatoria a la aquí actora, D. S. A. (escritura nº 147 del 25/11/2009, que obra a fs. 9/9 vta.). En particular, la parte actora produjo abundante prueba testimonial, así como prueba pericial para acreditar el inicio de la posesión.

Sabido es que, como lo ha destacado esta Sala, la prueba testimonial resulta insuficiente para fundar la sentencia de usucapión, conforme lo dispone el art. 24 inc. c. de la Ley 14.159 (Ley de Catastro Nacional, BO 10/10/1952) –texto según el art. 1º del Decr. Ley 5756/58– (cfr. Areán, Beatriz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Edición –reimpresión–, Ed. Hammurabi, 2009, pág. 580). Pero ello no significa que el art. 1 del Decr. Ley 5756/58 le reste importancia a este medio probatorio, pues como lo subrayan Kiper y Otero, ‘la ley considera a la prueba testimonial como uno de los medios más importantes, aunque expresamente imponga que la adquisición no pueda basarse exclusivamente en los dichos de testigos. En este caso puede verse claramente la aplicación de la necesidad de contar con prueba compuesta’ (Claudio M. Kiper y Mariano C. Otero “Prescripción adquisitiva”, Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 2007, pág. 316, citado por esta Sala en la causa nº 66237, “Vitale Luis María y Añorga Patricia Norma…”, del 11/02/21; en esta causa se cita también, en sentido concordante, jurisprudencia de la Cám. Civ. y Com. 2º de La Plata, Sala 3, causa nro. 116791, del 33/2014 y de la Cám. Civ. y Com. de Pergamino, “Benavídez…”, del 15/10/19).

Por otras parte, señala Camps que el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires “…no exige que la prueba no testifical cubra todo el plazo señalado en el art. 4015, Cód. Civ., sino tan sólo que el fallo no se base exclusivamente en la prueba de testigos, si esta prueba resulta vigorosa, el rigor valorativo de las restantes piezas podrá amenguarse; caso contrario la valoración de estos medios corroborantes deberá verificarse con severidad (…) la prueba testifical mantiene todo su valor y por lo general resulta la más apta para acreditar las afirmaciones del demandante puesto que posibilita la reconstrucción de los hechos a través del lapso posesorio, pero debe confrontarse con otras pruebas que reflejen esos mismos hechos (…) aun cuando la sentencia no pueda fundarse exclusivamente en prueba testimonial en la usucapión, esta prueba es por lo común la más importante y convincente porque se trata de acreditar hechos materiales” (cfr. Camps, Carlos Enrique “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires,”, Tomo II, Ed. Lexis-Nexis, 2004, pág. 519; citado por esta Sala en la aludida causa “Vitale…”, del 11/02/21; en la que se trajo a colación también la opinión coincidente de Gabriel H. Quadri, en La prueba en el proceso civil y comercial, Tomo II, Ed. Abeledo-Perrot, 2011, pág. 1788; cf. cita de esta Sala, en la causa cit. nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21).

De modo que es tarea del magistrado combinar los distintos elementos probatorios para formar su convicción a través de una prueba compuesta, que en palabras de Alsina “…resulta de la combinación de pruebas simples imperfectas, es decir que consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero que consideradas en conjunto, llevan a un pleno convencimiento. Como puede apreciarse, en materia de usucapión, la prueba testimonial es una prueba simple, que requiere ser complementada con otro medio probatorio, dando así lugar a la prueba compuesta, de que habla en forma permanente la jurisprudencia” (cfr. “Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial “, Tomo IV, pág. 304; Areán, Beatriz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Ed. act. y amp., reimp., 2009, pág. 580, nota 216, esta Sala, causa Nº 51.037, del 23/10/07 “Quillehauquy…”, causa Nº 60.441, del 6/10/16 “Arias…”, 63.022, del 23/10/18 “Sorsoli…”; causa cit. nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21, entre otras).

3. Conforme los lineamientos expuestos, analizaré la prueba testimonial ofrecida por la accionante, rendida conforme los interrogatorios obrantes a fs. 617/619.

S. A. A., herrero, declaró a fs. 629 vta. que la tarea de confeccionar el portón del galpón construido en el inmueble de autos, le fue encomendada por la Sra. Q. y el Sr. P. entre los años 1980 y 1985.

Por su parte, E. B., albañil, preguntado sobre en qué año aproximadamente construyó el galpón situado en el inmueble, respondió “el año 1978 y 1979, la fecha exacta no la sé, sé que era invierno” (fs. 631 vta.); agregando luego que lo construyó por encargo del Sr. P., quien le pagó los trabajos.

A su turno, C. A. V., albañil que ayudó al testigo B. en la construcción del galpón, declaró que ello ocurrió “año 1970 y algo; 1978 o 1976” (fs. 633 vta.).

Asimismo, el testigo C. E. I., cuyo nombre luce en el proyecto de galpón para taller mecánico acompañado con la demanda (fs. 35), declaró que hacia el 1º de octubre de 1978 comenzó a trabajar en la Municipalidad de Laprida como dibujante en la oficina técnica (lo que implica, declaró, desarrollar tareas de proyectos y planos); y que, a esa época, también trabajaba en el sector privado, en la oficina técnica del maestro mayor de obras D. N. Declaró que en el marco de ese trabajo privado, proyectaba planos –que no firmaba–; y contestó afirmativamente a la pregunta de “si es viable la posibilidad de la aparición de un plano que junto con el proyecto aparezca su propio nombre” (sic fs. 639 vta.).

Igualmente, M. F. L., quien conocía a la cedente y su cónyuge por ir al colegio con la hija mayor de los mencionados, preguntado por si conocía al Sr. P., respondió “yo le conozco cuando él trabajaba en la Ford en la década del 1970, después como era mecánico habilitó un local de atención a los vehículos en Mitre entre Rivadavia y Lavalle, en ese momento eran descampados…” (fs. 640); y más adelante, preguntado por la razón de sus dichos, refirió: “lo sé y me consta por mi trabajo cuando yo iba a la escuela primaria y vendía fruta y verdura casa por casa”. A renglón seguido, a la pregunta relativa a los años en que se dedicó a la venta de frutas y verduras, contestó “del año 1978 al 1983, en que marcó mi vida Mundial, inundación y la Guerra de las Malvinas” (sic fs. 640 vta.).

De la valoración global de la prueba testimonial transcripta en sus partes pertinentes, representada por cinco declaraciones de testigos directos y con edad suficiente para recordar hechos de tiempos pretéritos, que se advierten espontáneas y concordantes, y de cuyo vigor probatorio en lo atinente al período de inicio de la posesión no encuentro motivos para dudar (arts. 384 y 456 CPCC), puede tenerse por acreditado que la Sra. Q. (cedente de la accionante), comenzó a poseer el inmueble de autos junto con quien fuera su cónyuge, hacia el año 1980.

4. Esa conclusión, se ve además avalada por la pericia del 17/08/16, llevada a cabo por el Ingeniero en Construcciones, C. D. C. (fs. 725 a 731 vta.), en la que, al requerimiento de que determine en forma fehaciente el tiempo estimativo del que datan los cerramientos del galpón, concluyó que “es posible datar la fecha de la fabricación de estos cerramientos en torno a unos treinta y cinco o cuarenta años atrás, o lo que es lo mismo, a finales de la década de 1970 o principio de la década de 1980, y dado el estado de los anclajes y sujeción de los mismos a la mampostería con una fecha de colocación similar a la de la fabricación” (sic fs. 729 vta., punto d). Y luego, en respuesta al requerimiento de informe sobre “cualquier otro punto de interés” (fs. 730, punto g), agregó que “la fecha de construcción del galpón es similar a la de la carpintería metálica también con poco mantenimiento en los últimos años, en torno a los treinta y cinco o cuarenta años de ejecutado, por lo que puede datarse a finales de los años 70 o en el primer lustro de los años 80”. Incluso, refirió el experto en su respuesta al punto “a” de la accionada (fs. 730 vta.), que “el dibujo del plano del galpón agregado a folio 33 del cuaderno de pruebas coincide con la construcción realizada sobre el inmueble en litigio…” (arts. 384 y 474 CPCC).

5. Pudiendo tenerse entonces por acreditado que el inicio de la posesión de la cedente de la parte actora, se remonta, al menos, al comienzo del año 1980, procede valorar la continuidad de la posesión pacífica e ininterrumpida por ella invocada por el período legal de 20 años.

Al respecto, advierto como probanzas a considerar, en el marco de una valoración integrada de la prueba, la existencia de constancias de tasas por alumbrado, limpieza y conservación de la vía pública (fs. 12 y 14), por inspección de seguridad e higiene (fs. 13) y por servicios sanitarios (fs. 34), que se encontraron, al menos a partir de los años 1986/1988, a nombre de O. J. P. (ver fs. 12/14).

Asimismo, la prueba testimonial rendida en autos también da cuenta de que, iniciada la posesión, la Sra. Q. y el Sr. P. la continuaron pública y pacíficamente en el tiempo, pues este último tenía allí su taller mecánico (cf. declaraciones de E. L. A. a fs. 635 vta.; de C. A. de V. a fs. 637, de C. E. I., a fs. 639 y vta., y de M. F. L., a fs. 640).

Luego de fallecer su cónyuge (el 12/10/88), la Sra. Q. continuó ejerciendo actos posesorios, al otorgar el inmueble en alquiler o en comodato. En efecto, al declarar en el juicio de desalojo que tengo a la vista (Expte. 4.487/05, Juzgado de Paz de Gral. La Madrid), la Sra. Q. declaró que su marido P. falleció el 13/10/88; y que, tras ello, comenzó a alquilar el galpón, habiéndoselo locado a “P., quien es mecánico, V., M. P., C. de V. y después a P. en préstamo como a C. de V., ambos en préstamo” (sic fs. 190 del citado expediente de desalojo). En concordancia con esas declaraciones, se advierten en autos las constancias numeradas como fs. 15 a 31 (que han sido luego aglutinadas en seis fojas), relativas a pagos por contratos de alquiler recibidos por la Sra. Q. de parte del Sr. M. P. (constancias nº 17, 18, 19, 30 y 31; la más antigua de noviembre del 1988, y la más reciente de febrero del 1990), y del Sr. E. V. (constancias nº 16 y 20 a 29; la más antigua de mayo de 1990 y la más reciente de agosto de 1991).

Por su parte, las declaraciones testimoniales del martillero M. Á. T., y C. A. de V., otorgan fuerza probatoria a las anteriores constancias; las que, si bien no pueden considerarse auténticas por adolecer del debido reconocimiento, sí pueden, atento a la aludida prueba testimonial, considerarse verosímiles en las circunstancias del caso (art. 384 CPCC). Ciertamente, declaró el martillero T. a fs. 632 y vta. (interrogatorio a fs. 617 y vta.) que la Sra. P. le otorgó el galpón de calle Mitre entre Lavalle y Rivadavia para que lo alquile (respuesta a pregunta sexta), y que se lo alquiló al Sr. M. P. (respuesta a pregunta octava).

Por su parte, el testigo C. A. de V., comerciante y vecino de los Sres. P., declaró a fs. 637/638 (interrogatorio a fs. 618 y vta.), que el Sr. P. era mecánico, y había trabajado en Ford y después en el galpón en cuestión (respuestas a preguntas cuarta y quinta). Declaró además que tuvo depósito de granos en el aludido galpón; y que su propietaria era la Sra. P., quien se lo prestó para guardar semillas y “otras cosas”, desde los años 2000/2001 hasta 2002/2003 (ver declaraciones de fs. 637 vta., coincidentes con las oportunamente efectuadas por el mencionado a fs. 192 y vta. del referido juicio de desalojo). Relató asimismo que estuvo en el galpón hasta que se generaron inconvenientes con el vecindario en razón de los productos almacenados en el galpón; y que “a raíz del problema de la semilla, lo desocupé, me quedó una balanza y un equipo de aire acondicionado y devolví las llaves a chongui Q. la Sra. de P.” (cf. fs. 637 vta.; el destacado es propio). Asimismo, a fs. 192 vta. del juicio de desalojo, el Sr. V. declaró que mientras él ocupaba el galpón, el accionado P. guardaba máquinas agrícolas.

La prueba referida en los párrafos precedentes, que, como se dijo, debe ser ponderada con visión de conjunto (cf. esta Sala, causas citadas nº 51.037, del 23/10/07 “Quillehauquy…”, nº 60.441, del 6/10/16 “Arias…”, nº 63.022, del 23/10/18 “Sorsoli…”; nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21, entre otras), acredita suficientemente a mi juicio la continuidad y duración necesaria de la posesión pacífica; y en particular la intención de poseer con ánimo de dueño durante el período prescriptivo de veinte años. Ello al menos desde el año 1980 hasta el mes de mayo de 2005 (fs. 32 y 289/289 vta.), en que, como se verá, puede considerarse que los accionados intervirtieron el título por el cual se encontraban en poder de la cosa. Es que, a partir de las declaraciones del Sr. de V. en cuanto refieren que mientras él ocupaba en préstamo el galpón, el Sr. P. dejaba máquinas –declaraciones de las que no encuentro motivos para dudar, y que no se ven desvirtuadas por prueba en contrario; arts. 375, 384 y 456 CPCC–, encuentro verosímil que los accionados también ingresaron en el inmueble en carácter de comodatarios (tenedores). Es que, a la luz del historial descripto en punto a la utilidad que se otorgó al inmueble (taller mecánico primero y locaciones o comodatos luego); y atendiendo a que el Sr. de V. ratificó la versión contenida en la demanda de que ocupaba el galpón por autorización y comodato de la Sra. Q., al mismo tiempo en que los accionados comenzaron a ocupar el inmueble, no es verosímil que estos últimos efectivamente desconocieran, como dicen, los derechos posesorios de aquella. Por el contrario, es más verosímil frente a la prueba rendida, la versión de la actora de que éstos también comenzaron a utilizar el inmueble como comodatarios, con la autorización de la Sra. Q., a cambio de mantenerlo en buenas condiciones (cf. demanda a fs. 38 vta.; arts., 1, 2, 3 y 1727 CCCN; arts. 375, 384 y 456 CPCC).

Siendo ello así, debo ponderar que los demandados no pusieron en conocimiento de la Sra. Q. su intención de intervertir el título, sino hasta la contestación brindada en su CD del 18/5/05, donde pusieron de manifiesto su voluntad de apropiarse del inmueble. Antes de ello, los mencionados no pueden ser considerados poseedores, de conformidad con lo estatuido por el art. 2353 C.C., en cuanto prescribe que “nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de la posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario” (en igual sentido, actual 1.915 CCCN). Por lo demás, cabe destacar que todas las pruebas que los mencionados traen como relevantes en punto a la prueba de su posesión animus domini (fs. 289 y ss.), son a partir del año 2005, de manera que ello coadyuva a considerar que, para esa fecha, habiendo la Sra. Q. comenzado a poseer animus domini al menos hacia el año 1980, ya se había consumado en su beneficio el derecho real de dominio (art. 2524 inc. 7 CC), por haber transcurrido –holgadamente– el plazo de prescripción establecido en el art. 4015 del Código Civil. Tampoco los accionados ofrecieron en autos probanzas tendientes a acreditar, más allá de sus meros dichos, su alegación de que al momento en que comenzó su relación de poder con el inmueble, la posesión de la Sra. Q. ya se había extinguido por abandono (art. 2454 C.C.; art. 375 CPCC). Más aún, en torno al accionar procesal de los demandados, cabe señalar que éstos desistieron de la prueba testimonial que habían ofrecido (fs. 780, 781, 784 y 785).

IV. En razón de lo expuesto, propicio hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados, en su calidad de vencidos (arts. 1, 2, 3, 5, 7 y 1727 del Código Civil y Comercial, y doctrina interpretativa de los arts. 1905, 1915, 1928, 1930 del referido Código; arts. 2353, 2384, 2445, 2458, 2524 inc. 7, 2758, 2790, 2794, 4015 y ccs. del Código Civil; arts. 68, 375, 384, 456, 474 y ccs. CPCC).

Asimismo, propongo aclarar que conforme lo desarrollado en el Considerando II, a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión contra sus legítimos contradictores (art. 679 y sgtes. del CPCC).

Finalmente, propongo disponer el levantamiento por la instancia de origen, una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10 (fs. 456/457).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la tercera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

De conformidad con lo resuelto en las anteriores cuestiones, propongo declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados (9/5/22), contra la resolución del 2/5/22 que rechazó su pretensión de ordenar la demolición de lo construido por la accionante, en incumplimiento de la medida cautelar de no innovar ordenada con fecha 20/09/10.

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la cuarta cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de las cuestiones anteriores, corresponde: 1) Hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados en su calidad de vencidos. 2) Hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los accionados, en su calidad de vencidos. 3) Aclarar que a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión, contra sus legítimos contradictores. 4) Disponer el levantamiento, por la instancia de origen y una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10. 5) Declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22. 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 51 Ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido.

Autos y Vistos:

Considerando:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados en su calidad de vencidos. 2) Hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los accionados, en su calidad de vencidos. 3) Aclarar que a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión, contra sus legítimos contradictores. 4) Disponer el levantamiento, por la instancia de origen y una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10. 5) Declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22. 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 51 Ley 14.967). Regístrese. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).