S. H. D. c. D. D. H. s/ ordinario – daños y perjuicios
En la ciudad de Gualeguaychú, Provincia de Entre Ríos, a los veinticinco días del mes de julio de dos mil veintitrés, se reúnen los Señores Miembros de la Excma. Sala Primera en lo Civil y Comercial de la Cámara de Apelaciones de Gualeguaychú, Dres. Ana Clara Pauletti, Valeria M. Barbiero de Debeheres y Marcelo J. Arnolfi, para conocer del recurso interpuesto en los autos caratulados: “S. H. D. C/ D. D. H. S/ ORDINARIO DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia dictada el 05/04/2023. De conformidad al sorteo oportunamente realizado, la votación tendrá lugar en el siguiente orden: PAULETTI, BARBIERO de DEBEHERES, ARNOLFI.
Estudiados los autos la Excma. Sala propuso las siguientes cuestiones a resolver:
¿Es justa la sentencia apelada? y en su caso ¿qué pronunciamiento corresponde dictar?
A las cuestiones planteadas la Sra. Vocal Dra. Ana Clara Pauletti, dijo:
1. En fecha 07/04/2022 esta Sala hizo lugar al recurso de apelación del actor H. D. S. contra la sentencia el 23/11/2021 que había desestimado la responsabilidad civil de D. H. D. por el accidente de tránsito que motivó el juicio, y, en consecuencia, determinó su existencia, desgravando las indemnizaciones que correspondieran en un 70%, y en decisión que se adoptó por mayoría, remitió las actuaciones al juzgado de primera instancia interviniente para que determinara la procedencia y alcance de las indemnizaciones reclamadas y se expidiera sobre la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por el tercero citado, Sr. M. E. B.
Se difirió la imposición de costas y la regulación de honorarios para cuando el juez de grado dictara sentencia sobre las cuestiones no tratadas.
Ahora el tribunal tiene para decidir sobre el recurso de apelación deducido por el tercero citado, Sr. M. E. B., contra la sentencia consecuencia de la aludida, dictada el 05/04/2023, donde se hizo lugar a la demanda articulada por el Sr. H. D. S. y condenó al Sr. D. H. D. a abonarle en el plazo de diez (10) días, la suma de $ 2.086.496,67, con más intereses (conforme aclaratoria del 19/04/2023), haciendo extensiva la condena a la Aseguradora Federal Argentina S.A. (en Liquidación) y al Sr. M. E. B. en su calidad de tercero citado, a quien rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva que opuso. Impuso las costas del juicio a la parte demandada en la proporción en que prosperó la demanda, con la extensión dispuesta al tercero citado; y difirió la regulación de los honorarios.
2. En sus fundamentos el juez de grado contempló la sentencia de esta Alzada el 07/04/2022, y se expidió acerca de la procedencia y alcance de los rubros indemnizatorios reclamados en la demanda, la proporción de atribución de responsabilidad dispuesta; y sobre la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el tercero citado Sr. M. E. B.
En lo que importa al tratamiento del recurso deducido por éste, luego de tratar y cuantificar los rubros indemnizatorios, el fallo se expidió sobre la defensa de falta de legitimación pasiva por él opuesta.
Repasó que fue citado en calidad de tercero por el demandado debido a su participación como productor asesor de seguros en la celebración de un contrato de seguros entre el demandado y la compañía aseguradora, y por formar parte de la cadena de comercialización por la que debía asumir responsabilidad solidaria. Contempló que B. opuso excepción de falta de legitimación pasiva argumentando que sus obligaciones estaban definidas por la ley y que no existía una relación de subordinación con la aseguradora.
El juez tuvo en cuenta la regulación de la actividad de los productores asesores de seguros en la Ley N° 22.400, cuyo art. 10 enumera sus funciones y deberes, dejando a salvo en el art. 11 que el cumplimiento de la función de productor asesor no implica en sí misma subordinación jurídica o relación de dependencia con la entidad aseguradora o el asegurado, y que el art. 53 de la Ley de seguros N° 17.418 refiere a las facultades como auxiliares en la celebración del contrato de seguro, por lo que no había dudas acerca de que frente al consumidor de seguros, el productor asesor forma parte de la relación de consumo existente entre aquél y la compañía de seguros cuyos productos ofrece, vende y asesora.
Extrajo que como vendedor de seguros, intermediario o asesor, el productor forma parte de la cadena de comercialización en esta relación de consumo y resulta alcanzado y legitimado pasivamente frente al art. 40 LDC, respondiendo solidariamente por el daño invocado y probado del consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso o repetición que correspondan, con lo cual, desestimó la excepción opuesta.
3. En su memorial de agravios –05/05/2023– ese tercero citado apelante criticó el rechazo de su defensa y que se le haya extendido la condena.
Dijo que la ponderación judicial contenía un error evidente y carecía de fundamentos legales, y que lo decidido podía generar una situación de desprotección para el asegurado y dificultar la actividad de los productores asesores de seguros. Cuestionó los escasos argumentos que sostuvieron la decisión y que no se valoró la documentación presentada.
Sostuvo que el criterio sentencial no era aplicable al caso, pues B. cumplió con sus deberes según la Ley 22.400, con lo cual, fue un error grave determinar la responsabilidad solidaria, ya que el productor asesor no asume la responsabilidad de las partes en el contrato por el que intermedió.
Puntualizó que el concepto de “cadena de comercialización” no se aplica a los productores de seguros, quienes son simples intermediarios y no están incluidos en el art. 40 de la LDC. Citó jurisprudencia insistiendo con que el productor de seguros no puede ser demandado por no ser parte del contrato de seguro ni tener obligación de pago de indemnización.
Criticó que el actor no atribuyó responsabilidad al productor de manera objetiva o subjetiva, sino que se centró en la extensión de responsabilidad según el art. 40 de la LDC a los sujetos que intervienen en la cadena de comercialización de un bien o servicio, independientemente de un vínculo contractual con el consumidor, a lo cual acotó que, incluso, existe divergencia en la jurisprudencia y la doctrina acerca de la aplicación del estatuto especial de los consumidores a los contratos de seguros, ya que algunos consideran que esta ley no se aplica a las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
Por eso reprobó la sentencia que asumió que el productor asesor de seguros forma parte de la relación de consumo entre el consumidor y la compañía aseguradora, y que cumple una función en la cadena de comercialización de los productos, la cual, dijo, va en contra de lo establecido por los tribunales nacionales que descartan la aplicación automática de la LDC por sobre la ley especial de seguros.
Destacó que la normativa aplicable a las aseguradoras impone estrictas reglas de información y requisitos financieros para proteger a los asegurados en caso de siniestros. Sin embargo, estas exigencias no se aplican a los productores de seguros según la Ley 22400 y la Resolución de la SSN N°24.828/96, ya que están sujetos a requisitos diferentes y no tienen la obligación de cumplir con las indemnizaciones prometidas en las pólizas en las que intervienen, y no se encuentran en igualdad de condiciones que las aseguradoras en lo que respecta a la responsabilidad frente a los asegurados.
Volvió sobre la separación de responsabilidades fijadas legalmente entre las aseguradoras y los productores, con lo cual, no es compatible con la extensión de responsabilidad determinada en el fallo, siendo que no se estableció una relación de consumo entre las partes y las normas de la LDC no son aplicables al caso. Pidió en definitiva se revoque la sentencia atacada y haga lugar a la excepción planteada oportunamente.
4. El actor contestó el recurso en su presentación del 15/05/2023, señalando que el apelante no refutó los argumentos centrales del fallo.
Analizó que el juez consideró la existencia de una relación de consumo y estimó que el productor de seguros es un vendedor de los servicios de la compañía de seguros, por lo que corresponde aplicar el art. 40 de la LDC, que establece responsabilidad objetiva y solidaria.
Dijo que el productor también tiene obligaciones de informar, asesorar, aconsejar y advertir al asegurado sobre las coberturas de seguros disponibles. Criticó que el apelante argumentó que el derecho de consumo debe ceder ante la Ley de Seguros, pero sostuvo que la protección económica de los consumidores no puede ser ignorada.
Destacó que la Ley de Seguros no está excluida del sistema legal creado por el derecho del consumidor y señaló que el tercero productor de seguros se encuentra sujeto a la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios en cuanto al incumplimiento del deber de información, consejo o advertencia. En este caso, el productor omitió informar o advertir al asegurado sobre la crisis y suspensión de emisión de nuevas pólizas de la aseguradora, a pesar de ser de fácil acceso para los productores de seguros; y que solo se preocupó por pasar la solicitud de seguro, renovaciones y cobrar comisiones, sin cumplir sus deberes de asesoramiento.
Argumentó que la ley que regula la actividad de los productores asesores de seguros les impone funciones y obligaciones que exceden la intermediación, y tienen el deber de asesorar al asegurado para lograr la cobertura más adecuada, así como verificar que la póliza contenga las estipulaciones y condiciones elegidas por el asegurado. Dijo que en este caso, hubo un claro incumplimiento del deber de asesoramiento, advertencia y consejo, ya que el productor no informó al asegurado sobre la insolvencia de la aseguradora y no recomendó cambiar de entidad aseguradora.
Concluyó que la condena al productor debe mantenerse debido a la falta de información o advertencia de la insolvencia de la aseguradora durante la vigencia del contrato de seguro. El productor debió haber advertido la insolvencia de la compañía, ya que se habían tomado medidas de saneamiento antes del siniestro; por lo que finalmente solicitó el rechazo del recurso con costas.
5. Cabe rememorar que el demandado D. H. D. pidió la citación en garantía de la Aseguradora Federal Argentina S.A., que se encontraba en liquidación (el Delegado Liquidador se presentó en el juicio a fs. 155 y vta.), y la citación como tercero del mencionado B. en los términos del art. 91 y 93 CPCC –fs. 93, 96, 97–, en su condición de productor asesor de la aseguradora, y por formar parte como vendedor de servicios de la cadena de comercialización en los términos del art. 40 de la Ley de Defensa del Consumidor.
El Sr. B. opuso de su lado excepción de falta de legitimación pasiva –fs. 109 y sgtes.– cuyo tratamiento fue diferido oportunamente y recién tratado en las circunstancias explicadas al inicio.
Al pedir su citación, el demandado asegurado explicó la responsabilidad del productor en función del art. 40 LDC, y en particular por la obligación de asesorar que tiene asignada, con información veraz sobre los alcances del seguro y la mejor cobertura. Se afirmó al respecto que existe un déficit de asesoramiento cuando por su actividad profesionalizada se va interiorizando que la Aseguradora Federal estaba dejando de pagar siniestros, presentando estados contables endebles, etc., información que debió brindar al asegurado y recomendarle el cambio de entidad aseguradora, lo cual no hizo.
Según B., el productor asesor de seguros no tiene responsabilidad alguna por el evento dañoso; que se trata de la única persona autorizada para intermediar en seguros, en función del poder que le otorgan las entidades aseguradoras para celebrar contratos de seguros, pero no es garante del cumplimiento de las obligaciones de aquéllas, lo cual no resulta de la Ley 22.400 ni de ninguna otra norma, y descarta el art. 366 CCC. Se afirmó que no se trata del “vendedor” que prevé el art. 40 de la Ley de Defensa al Consumidor, sino de un representante de éste; que el productor no asume responsabilidad ajena, ni garantiza la conducta contractual de las partes que intervienen en el contrato intermediado, careciendo de legitimación para ser demandado por no ser titular de la relación jurídica en que sustentó la pretensión.
En el proceso se dijo que Benedetti era un productor asesor, actividad específica que está regulada por el estatuto del productor asesor de seguros, Ley N° 22.400, que contempla requisitos, pautas de actuación y sanciones disciplinarias.
En principio ciertamente, en la contratación del seguro, existe una relación de consumo en los términos del art. 1 de la LDC porque el actor es una persona física que adquirió un servicio oneroso, como destinatario final de una prestación –cobertura de seguro– y no puede negarse que tanto el productor, como la aseguradora, intervinieron en esta operación de manera profesional, vinculada al negocio del mercado asegurador. En ese marco se ha entendido que todas las obligaciones originadas en virtud de esta relación contractual quedan amparadas por las normas del derecho de los consumidores, aunque la actividad de la entidad aseguradora y el productor esté regulada además, por leyes especiales, N° 17.418 (Ley de Seguros), N°20.091 (Empresas de Seguros) y 22.400 (Productores Asesores de Seguros) (conf.: Cám 5ACyC de Córdoba, “Gutiérrez Ferraris, Javier c. Liberty Seguros Argentina S.A y Otro s/ Ordinario – Otros – Recurso de apelación”, del 15/09/2015, LL, AR/JUR/35364/2015).
En relación a ese esquema legal, el derecho de información que conforma uno de los pilares de sistema protectorio consumeril, tiene correlato en el deber de información impuesto a los proveedores de bienes y servicios en general, y en particular con la del productor de seguros y la compañía aseguradora, quienes deben cumplir cabalmente el art.4 de la Ley 24.240.
En la especie, se invocó la responsabilidad del productor de seguros por déficits en su obligación de asesorar al asegurado a fin de que éste obtenga la más adecuada cobertura –art. 10, inc. c), Ley 22.400–, lo cual era exigible, en la celebración del contrato de seguro, como durante el plazo de vigencia de dicho seguro.
La sentencia tuvo en cuenta esa imputación y al respecto el Sr. B. no expuso una defensa específica que mostrara una interpretación diferente de su obligación “de asesorar”, ni su diligencia (demostrativa también de su buena fe) en base a la información profesional disponible en el mercado en relación a la Aseguradora Federal S.A., y ni siquiera expuso que no estaba a su alcance haber accedido a la misma, para, en función de su obligación de asesoramiento, evitar el desamparo de aquél.
Pero aun así, como se sabe, el art. 40 LDC establece la responsabilidad objetiva frente al consumidor de todos los miembros de la cadena de comercialización (la responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan), y el aquí vendedor, no explicó ni acreditó con su defensa, como tampoco lo puso en evidencia en el recurso, su ajenidad a la misma, siendo que legalmente la función que reconoció, comprende la venta de seguros, medio indirecto para vender seguros que incluyen las compañías de seguros en su plan de negocios.
La realidad de esa operatoria impide que se la pueda excluir del alcance del estatuto protectorio del consumidor, cuando el sistema de comercialización del mercado asegurador se destina a ellos, siendo que la tutela especial constitucional que emana del art. 42 CN atraviesa el sistema jurídico en su conjunto, sin excluir al microsistema de seguros.
Con esto digo, que la existencia de una relación de consumo activa el sistema de protección consumeril –arts. 1 y 2 LDC y 1092 y 1093 CCC–, cuyo carácter transversal expande sus efectos a los regímenes especiales aplicables a la situación jurídica específica.
Así las cosas, de la interpretación armónica de la normativa aludida, reforzada por los arts. 1094 y 1095 CCC, surge de modo efectivo la responsabilidad estudiada, y en la medida que según el art. 93 CPCC, la sentencia puede condenar al tercero si al sustanciarse el pedido de su intervención, el actor hubiese ampliado la demanda solicitando su condena, supuesto que aconteció en la especie –fs. 96–, por ende, la condena solidaria al productor de seguros así citado, es para mí acertada.
Los agravios no son pues procedentes.
7. [sic] Con lo expuesto, el recurso tratado merece su rechazo, con costas al apelante vencido, difiriéndose la regulación de honorarios hasta tanto obren los de la instancia de origen.
A las mismas cuestiones planteadas la Sra. Vocal Dra. Valeria M. Barbiero de Debeheres, dijo:
Que adhiere al voto precedente por iguales fundamentos.
A las mismas cuestiones planteadas el sr. Vocal Dr. Marcelo J. Arnolfi, dijo:
Que existiendo mayoría hace uso de la facultad de abstenerse de emitir su voto, conforme lo autorizado por el art. 47 de la L.O.P.J. (texto según Ley 9234).
Y Visto:
Por los fundamentos del Acuerdo que antecede, por mayoría; se resuelve:
1. RECHAZAR el recurso de apelación interpuesto el 14/04/2023 en representación del tercero citado, Sr. M. E. B., contra la sentencia dictada el 05/04/2023.
2. IMPONER las costas al apelante vencido.
3. DIFERIR la regulación de honorarios por la actuación profesional desplegada ante esta Alzada para cuando el judicante de grado establezca los correspondientes a la misma.
4. REGISTRAR, notificar conforme SNE y, oportunamente, remitir al juzgado de origen. Conste que la presente se suscribe mediante firma digital. En 25 de julio de 2023 se registró en soporte informático (Acuerdo S.T.J Nº 20/09 del 23/06/09 Punto 7). – Ana Clara Pauletti. – Valeria M. Barbiero de Debeheres. – Marcelo J. Arnolfi (Sec. subrogante: Joaquín M. Venturino).
Club Ferro Carril Oeste c. Banco de la Ciudad de Buenos Aires s/ordinario
Buenos Aires, 7 de febrero de 2023
1. La parte actora apeló subsidiariamente la decisión dictada en fs. 3, mantenida mediante pronunciamiento de fs. 5, que en cuanto aquí interesa referir, la exhortó a indicar de forma precisa y concreta contra quién o quiénes dirige la presente acción, de conformidad con lo previsto en el cpr 330.
Los fundamentos del recurso fueron expuestos en fs. 4.
2. Es sabido que, como regla, para no resentir las posibilidades de defensas y contestación del demandado, se encuentra vedada la posibilidad de modificar la situación jurídica de quienes actúan como partes en un juicio con posterioridad a la notificación del traslado de la demanda (art. 331, Código Procesal; conf. Fenochietto, Carlos E., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado, anotado y concordado, T. 2, pág. 327, Buenos Aires, 1999; esta Sala, 27.8.13, “Alba Cía. Argentina de Seguros S.A. c/Zanello, Carlos Norberto y otros s/ordinario”).
No obstante, distinto es el caso cuando –como aquí sucede– la promotora de la causa mantiene intacto su reclamo, esto es, no persigue un cambio o una ampliación de los términos de su pretensión originaria, sino extender su reclamo a otra persona, esto es, una ampliación subjetiva de la demanda.
Pues bien, en tal hipótesis, para no cercenar en forma previa la posibilidad de integrar la litis y evitar otro proceso, y en el entendimiento de que al no alterarse la demanda inicial no media perjuicio alguno para el derecho de defensa de los demás litigantes, resulta válido que el actor recurra a la figura del “codemandado genérico” para mantener la posibilidad de traer a otro sujeto al pleito mediante su concreta individualización hasta el momento de celebrarse la audiencia prevista por el art. 360 del Código Procesal (conf. esta Sala, 14.11.17, “Rodríguez, Betiana Lorena c/ Guini S.A. y otro s/ ordinario”; CNCiv., Sala F, 5.10.16, “R., M. E. C/M. L. D. y otro s/daños y perjuicios”; íd., Sala G, 28.10.16, “V. P. C. c/ H. J. J. y otro s/daños y perjuicios”).
De allí que, en las condiciones descriptas y en función de lo hasta aquí expuesto, habrá de admitirse la proposición recursiva sub examine.
3. Por ello, se resuelve:
Admitir la subsidiaria apelación deducida en fs. 4 y, en consecuencia, revocar la providencia de fs. 3 –punto 2–.
Notifíquese electrónicamente, cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15/13 y 24/13), y remítase el soporte digital del expediente –a través del Sistema de Gestión Judicial y mediante pase electrónico– al Juzgado de origen. – Pablo D. Heredia. – Gerardo G. Vassallo. – Juan R. Garibotto (Sec.: Horacio Piatti).
Club Ferro Carril Oeste c. Banco de la Ciudad de Buenos Aires s/ordinario
C., P. W. c. S., E. M. s/ Fijación y/o cobro de valor locativo
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los quince días del mes de marzo de dos mil veintidós, reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “C. P. W. C/ S. E. M. S/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO” (EXPTE. Nº 59468/2016), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. Juan Pablo Rodríguez y Dra. Paola Mariana Guisado.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Rodríguez dijo:
I. La sentencia de primera instancia Hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada M. S. E. a fs. 44 y sgtes. y, en consecuencia, rechazó la acción entablada por P. W. C. contra M. S. E. Con costas a la parte actora, vencida.
Contra dicha decisión se alzó el actor, quien expresó sus agravios en formato digital, los que fueron respondidos en la misma forma.
Llega firme a esta segunda instancia lo decidido en torno a la aplicación de la ley con relación al tiempo y el consecuente sometimiento del caso a las normas del Código de Vélez, temperamento correcto, dada la fecha en que se celebrara el boleto de compraventa y el período reclamado, motivo por el cual el recurso será examinado con sujeción a dicho ordenamiento.
II. En primer lugar, vale resaltar que la legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para demandar o ser demandada respecto de una pretensión en el proceso. Por ello es que la excepción de falta de legitimación para obrar contemplada en el inciso 3º, del art. 347 del Código Procesal sostiene la ausencia de la legitimación procesal, es decir que el actor o el demandado no son las personas especialmente legitimadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la que versa el proceso. Es manifiesta cuando resulta de los términos en que está concebida la demanda, o de los documentos agregados a ella o del escrito en el cual se opone la excepción, es decir, cuando no se requiere otro trámite que el de los incidentes de excepciones y puede ser resuelta con los elementos obrantes en la causa (conf. Falcón, Enrique M. “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, Concordado y Comentado”, t. III, págs. 42/3; Fassi, Santiago C. “Código Procesal Civil y Comercial, Comentado, Anotado y Concordado”, t. II, págs. 79/80). Solo después de acreditarse las “justas partes” o las “partes legítimas” –condición de admisibilidad intrínseca de la acción o pretensión– se entra en el juzgamiento del mérito, atendibilidad o fundabilidad de lo pretendido (ver Morllo-Sosa-Berizonce: “Código Procesal Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As. Y de la nación, comentados y anotados”, t. IV, p. 221).
Sentado ello, para dar respuesta a los agravios y desentrañar quienes se encuentra autorizados por la ley a realizar un reclamo como el impetrado en autos, vale recordar que respecto de inmuebles, en materia de transmisión y adquisición de derechos reales que se ejercen por la posesión en general, y del derecho de dominio o condominio en particular, nuestro sistema adhiere a la teoría del modo suficiente, constituida por la tradición o entrega material de la cosa, y del título suficiente, representado por el acto jurídico que reúne los recaudos apuntados. Solo después que se cumplen ambos requisitos: celebración del acto jurídico (título suficiente) y tradición (modo suficiente), el dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens. Luego, para hacer oponibles los derechos reales sobre inmuebles a terceros, como simple medio de publicidad y sin función constitutiva, es necesaria “la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda” (art. 2005). El mencionado sistema de transferencia de dominio respecto de inmuebles encuentra su quicio normativo en los arts. 577, 1184, inc. 1°, 1185, 2505, 2524, 2601, 2603 y 2609, del Cód. Civil). En esta línea, la pauta formal que el ordenamiento impone para que el acto jurídico compraventa de inmuebles se erija en título suficiente es la escritura pública (art. 1184, inc. 1°, Cód. Civil). Tal concepción se mantiene inalterable aun después de que la ley 17.711 introdujera al art. 2355 del Cód. Civil el último párrafo.
Respecto de la naturaleza jurídica del boleo de compraventa de inmuebles, en el que el actor basa su pretensión, se han desarrollado distintas posiciones. A modo de síntesis, siguiendo la clasificación de Llambías – Alterini (Llambías, Jorge Joaquín – Alterini, Atilio, “Código civil Anotado”, t. III-A, ps. 104/5), pueden mencionarse las siguientes, que son las que mayor difusión han conseguido:
1) La tesis que ve en el boleto un contrato de compraventa de inmuebles perfecto y definitivo como tal. Los sostenedores de esta postura (Borda y Bustamante Alsina entre otros) consideran a la escritura pública como un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio con independencia de la compraventa. La forma no hace al contrato sino al perfeccionamiento del derecho real, lo que autoriza a que el juez escriture en lugar del vendedor remiso, y a que funcione el pacto comisorio.
2) La tesis que lo considera un precontrato o promesa de compraventa.
Según esta opinión, el boleto constituye una promesa bilateral y de ella nace exclusivamente la obligación de celebrar el contrato definitivo por escritura pública sobre la base de un nuevo acuerdo de voluntades.
Con su habitual claridad, Borda, al criticar esta posición, explica que la distinción entre contrato y promesa bilateral de compraventa tiene explicación en Francia e Italia, donde el contrato tiene efecto traslativo de la propiedad, pero no se justifica en nuestro derecho en que la compraventa no es más que la promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla (art. 1323, Cód. Civil).
3) La tesis que lo considera un contrato definitivo y perfecto, pero no de compraventa, sino en el que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa en la forma exigida por la ley. Quienes así lo entienden, consideran que el boleto constriñe a las partes a otorgar la escritura pública de compraventa, encuadrando el supuesto en una compraventa forzosa en los términos del art. 1324, inc. 2°, del Cód. Civil.
4) La tesis que distingue entre “negocio obligatorio” y “negocio dispositivo”. De acuerdo con esta posición el boleto de compraventa constituye el “negocio obligatorio”, esto es, aquel en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir el derecho a la otra, aunque esa transmisión no se realiza instantáneamente sino a través del “negocio dispositivo” o de cumplimiento preparado por el anterior y que opera esta transmisión liberando a los contrayentes de las obligaciones contraídas en virtud del acto precedente (Racciatti y Spota). Esta concepción es muy similar a la primera, quedando sus diferencias reducidas al ámbito terminológico.
Cualquiera sea la postura que se adopte en la materia, aunque son la explicadas en 1) y 3 las que han concitado el mayor número de adhesiones, lo cierto es que toda esa discusión se libra en el ámbito de los derechos personales. La llave que en materia de inmuebles permite el ingreso al mundo de los derechos reales está constituida por el acto jurídico idóneo para transferir derechos reales, que en cuanto a la forma requiere de la escritura pública. Mientras ello no ocurra, no habrá derecho real transmitido, porque falla el recaudo del título suficiente.
En ese escenario, vale comenzar por señalar que en lo que respecta al condominio, de conformidad con el art. 2684 del derogado Código Civil, todo condómino puede usar de la cosa común, siempre que se ajuste a su destino y que no la deteriore en su interés particular, con la aclaración que como ese derecho de uso y goce corresponde a todos los condóminos, cada uno lo podrá ejercer de modo que no estorbe el derecho igual de los demás, o si los condóminos no llegan a un acuerdo sobre el punto, resultarán de aplicación los arts. 2699 y siguientes (conf. Mariani de Vidal, Marina: “Curso de derechos reales”, t. 2, pág. 153). Hoy día, en función de lo normado por el art. 1986 del Nuevo Código, que repite la vieja regulación, también uno de ellos puede usar y gozar toda la cosa, con la sola limitación de respetar el destino y no deteriorarla en su propio interés, ni impedir el derecho igual de los otros.
De ahí que, el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y de acuerdo con la jurisprudencia que imperaba durante la vigencia del Código Civil derogado, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe. Así, la petición de aquellos que produzca los efectos requeridos debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza (conf. Bueres-Highaton: “Código Civil…, t. 5B, pág. 81).
En la actualidad, luego de la reforma, cuando uno de los condóminos practique un uso excluyente de toda la cosa, sin permiso, o en medida mayor, o calidad distinta a la convenida, el ordenamiento jurídico le confiere de manera expresa al condómino el derecho a oponerse y a reclamar una compensación pecuniaria. Mientras no haya oposición, se entiende que hay un consentimiento tácito con tal situación. El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que les asiste, nada les debe.
Esta norma, art. 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación, recoge una reiterada jurisprudencia aludida más arriba, cuando uno de los condóminos de un inmueble notifica al otro el cese de la voluntad de admitir el uso gratuito del bien, y le reclama un monto por el uso exclusivo. El derecho al cobro nace a partir de la oposición, y el derecho a la compensación sólo beneficia a quien se opone y en proporción a su parte, indemnización que suele fijarse teniendo en cuenta el valor locativo del inmueble (ver Kiper, Claudio: “Tratado de derechos reales”, t. 1, p. 474).
En el caso, lo agravios no logran controvertir lo que se señala en la sentencia apelada en cuanto a que “… de las probanzas de autos y de las propias manifestaciones del actor en su escrito de inicio, fluye acreditado que a la fecha de promoción de la demanda, como también a la fecha de perfeccionarse la traba de la litis en estos obrados, la transmisión del derecho real de dominio respecto de la proporción correspondiente al actor, no se había perfeccionado atento no haberse celebrado al pertinente escritura traslativa de dominio”, la que se perfeccionó siete años más tarde. Ello resulta prístino de las pruebas aportadas al proceso, como el certificado de dominio sobre el inmueble en cuestión de fs. 100 y sgtes., y la fotocopia certificada de testimonio de escritura traslativa de dominio celebrada con fecha 11 de mayo de 2017, de fs. 117. Queda claro en suma, que durante el tiempo en que se devengaron los períodos locativos que abarcan el reclamo (agosto de 2013 a septiembre de 2016), el accionante sólo contaba con el boleto de compraventa de fs. 4/7 y el poder especial de fs. 14/16, pero carecía del derecho real que invocara en su presentación inicial.
En este orden, bien hizo notar el juez, que en el caso de autos, el actor no ha ampliado demanda por períodos posteriores supuestamente devengados con posterioridad a la interposición del escrito de demanda, ni ha hecho ninguna reserva en tal sentido en el escrito de inicio. Por lo que, en relación a la totalidad de los períodos respecto de los que se solicita la fijación y cobro de un valor locativo en este proceso –y que quedaran establecidos al momento de trabarse la Litis– respecto a la demandada, el actor no resultaba ser el titular dominial.
El demandante ahora en la alzada apela a la figura del gestor de negocios, pero en el escrito liminar, como bien lo hace notar el juez, promovió la demanda, por derecho propio, y fundó su reclamo, cabe agregar, en su condición de “propietario del 50% de la finca ubicada en la calle VICENTE LÓPEZ Nº …, P. 4º U.F. Nº 5, CABA”. Del mismo modo en otra parte explicó que: “la titularidad de dominio del inmueble en cuestión y que surgen de las constancias que se acompañan, corresponde a: – M. S. E.: 1/2 – P. W. C.: 1/2. (por Boleto de Compraventa)”. Además de hacer referencia a su condición de condómino o comunero en otros pasajes de la citada presentación que integra la traba de la litis. Ello, pese a que durante el lapso en cuestión carecía del título suficiente apto para justificar la existencia del derecho real en el que se fundamenta su pretensión, tal como jurídicamente quedara desarrollado precedentemente al analizar la naturaleza jurídica del citado instrumento privado.
En esta línea, sin argumentos que en los agravios lo descalifiquen, en la sentencia se adosa que tampoco ha acreditado el actor ninguna relación contractual con la demandada que hiciera nacer en cabeza de ella obligación alguna del pago de un canon locativo. Para luego aclarar que la acreditación en este proceso de la celebración de la escritura traslativa de dominio realizada con posterioridad, de ningún modo puede de manera retroactiva sanear la falta de derecho del que carecía el actor a la fecha de cada uno de los periodos reclamados.
Argumentó también “…que respecto a terceros el derecho real de domino se perfecciona con la pertinente inscripción registral ante el registro de la propiedad, y a futuro, el que nunca puede tener efecto retroactivo toda vez que –hasta tanto no se perfecciona la transmisión de derecho real de domino– el actor contaba con un derecho a la cosa (derecho personal) y no ya sobre la cosa (derecho real). Y añadió, que tampoco sanea la situación del actor, la presentación de un poder especial otorgado a su favor por quien sí detentaba el derecho real de dominio, Sr. S. M. Ello, toda vez que no se ha intentado la demanda en representación del Sr. S. M. –y mediante dicho poder– sino el actor por derecho propio”.
En función de todo lo expuesto, considero que los agravios deben ser íntegramente rechazados, y que la sentencia apelada debe ser confirmada en todo cuanto decide. Con costas de alzada al actor, que resulto vencido (art. 68 del Código Procesal).
La Dra. Guisado votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por el Dr. Rodríguez.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal resuelve: Rechazar íntegramente los agravios, y confirmar la sentencia apelada en todo cuanto decide. Con costas de alzada al actor, que resulto vencido (art. 68 del Código Procesal).
El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Juan P. Rodríguez. – Paola M. Guisado.