Voz: Bienes Inmuebles

Consorcio de Propietarios Av. del Tejar … y Rómulo Naón c. R., J. M. s/cobro de medianería

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de julio del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo la Sra. Jueza y el Sr. Juez de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar … y Rómulo Naón c/ R., J. M. s/ cobro de medianería”, respecto de la sentencia única dictada el 25 de marzo de 2024, establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señora Jueza y Señores Jueces de Cámara: DRA. Marisa Sandra Sorini – Dr. José Benito Fajre – Dr. Ricardo Li Rosi.

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa S. Sorini dijo:

I. a. La sentencia única de fs. 161 dictada en el expediente nº 89.401/2019 (en adelante causa “A”) hizo lugar a la acción impetrada por el “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/…”, y en consecuencia, condenó a J. M. R. a abonar a la parte actora, dentro del plazo de diez días y bajo pena de ejecución, la suma que resulta del informe pericial ($1.763.714,30), con más los intereses y las costas del proceso. Finalmente, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la accionante (fs. 164) y del legitimado pasivo, quien posteriormente desistió del recurso (fs. 168, 179 y 181).

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 217–, la reclamante fundó su recurso a fs. 218/221, pieza que, corrido el pertinente traslado de ley, mereció réplica de la contraria a fs. 223/224.

b. El pronunciamiento único de fs. 215 en el expediente acumulado nº 25.782/2017 (causa “B”) desestimó la demanda deducida por J. M. R. contra el “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/…”, con costas a cargo del demandante. Por último, practicó regulación de los emolumentos profesionales.

Se advierte que el fallo no mereció recurso de las partes, de modo tal que resultó consentido y adquirió autoridad de cosa juzgada.

II. Así las cosas, cabe examinar únicamente en esta Alzada las quejas introducidas en el expediente “A”.

A tal efecto, estimo oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron el inicio de los presentes obrados.

i. En su escrito inaugural, el ente consorcial promovió demanda de cobro de medianería contra J. M. R.

Relató que era titular de las partes comunes del inmueble sito en la Avenida del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/… Señaló que a su lado se construyó un edificio, de propiedad del emplazado, y que el mismo apoyó su construcción sobre el muro divisorio. Afirmó que se creó el condominio por la pared medianera en los términos del art. 2006 del CCCN, y consecuentemente, el crédito aquí reclamado.

Aseveró que el accionado manifestó no hacer uso del muro y argumentó que edificó una pared propia contigua, sin embargo, nunca le permitió el acceso a la obra para corroborar dicho extremo.

Mencionó que en el expediente que tramitó sobre prueba anticipada, el perito ingeniero desinsaculado en esas actuaciones dictaminó que se trataba de un muro divisorio.

Estimó el valor de los derechos de medianería y practicó liquidación con intereses. Fundó en derecho, ofreció prueba y peticionó se admita la acción, con costas (fs. 45/56).

ii. Corrido el traslado, se presentó, por medio de apoderado, el demandado R. y contestó demanda. Negó, por imperativo procesal, la totalidad de acontecimientos fácticos y desconoció la autenticidad de la documental acompañada. Sostuvo que no le asiste razón a la accionante, toda vez que la porción utilizada fue menor a la reclamada. En base a dichos argumentos, efectuó un cálculo propio del derecho de medianería que le correspondía abonar. Ofreció prueba, fundó en derecho y reclamó se rechace parcialmente la acción, con costas (fs. 78/82).

iii. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (fs. 104/105 y 127/129), y agregados los correspondientes alegatos (de la parte actora a fs. 148/149 y del legitimado pasivo a fs. 150/152), el señor juez de grado dictó sentencia (fs. 161).

III. Previo a tratar las quejas vertidas por el legitimado activo, resulta necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Por otra parte, corresponde señalar que la presente acción indemnizatoria –cobro de medianería– habrá de ser subsumida de conformidad con la ley vigente al momento del surgimiento del crédito, esto es, la normativa del Código Civil, por ser la ley aplicable al momento de suceder el evento por el cual se reclama (arts. 3, CC, art. 7, CCCN).

Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello en razón de que la noción de efecto inmediato, recogida en el art. 7 del nuevo Cód. Civ. y Com., implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-nº 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, nº 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, sala A, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).

Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias o incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: La Ley 02/06/2015, 1, La Ley 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).

Entonces, si la Cámara revisa una sentencia relativa a una acción indemnizatoria, como el presente cobro de medianería, aplica la ley vigente al momento de surgimiento del crédito; no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: La Ley 22/04/2015, La Ley 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).

IV. El debate en esta instancia se centra en determinar la cuantía concedida por derecho de medianería y lo relativo a los intereses.

Comencemos.

El señor juez de primera instancia hizo lugar a la acción por cobro de medianería y concedió a la parte actora la cantidad de Pesos Un Millón Setecientos Sesenta y Tres Mil Setecientos Catorce con treinta centavos ($1.763.714,30). Para estimar dicho valor, tuvo presente lo dictaminado por el perito desinsaculado de oficio.

En su memorial, el ente consorcial reclama dicha cuantía por insuficiente y peticiona se eleve.

Las quejas no prosperarán.

Veamos por qué.

1. Como es sabido, un muro lindero puede ser encaballado (cuando coincide con la línea que separa los inmuebles, por lo que vendría a quedar asentado en parte en terreno de uno de los vecinos y en parte en el del otro) o contiguo (cuando uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los inmuebles, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos). Jurídicamente el muro se clasifica en privativo –lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería; o sea, hacerse condómino de la pared– y medianero, que es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa establecido por la ley (Mariani de Vidal, Marina M., Curso de derechos reales, Zavalía, Buenos Aires, 2010, t. 2, p. 210 y ss.; Areán, Beatriz, comentario al art. 2717 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Higthon, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5B, p. 167 y ss.).

La obligación de pagar el precio de la pared nace desde su construcción si se trata de un muro encaballado, y hasta la altura de tres metros; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de una pared que excede de los tres metros del muro encaballado (Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 528). El art. 2017 del Código Civil y Comercial, en similar sentido, establece: “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación”.

Esa utilización tiene lugar cuando el vecino no titular de la pared la utiliza para algún fin específico, como por ejemplo apoyo de edificios, tirantes, instalación de cañerías, empotrado de una escuadra de hierro, colocación de ganchos para sostener una estantería de madera, apoyo de un galpón o tinglado, etc. (Mariana de Vidal, Curso de Derechos reales, cit., t. 2, p. 220; Borda, op. cit., t. I, p. 549/550; Areán, comentario al art. 2728 en op. cit., t. 5B, p. 213 y ss.).

Ahora bien, reconocida la obligación de contribuir al pago de la pared, debe tomarse en cuenta el valor del muro al tiempo de la demanda o de la constitución en mora (art. 2736 del Código Civil). En similar sentido el art. 2019 del Código Civil y Comercial dispone: “El valor computable de la medianería es el del muro, cimiento o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora”.

2. Así las cosas, encontrándose consentida la cuestión atinente a la existencia del muro medianero, el thema decidendum radica en determinar la suma indemnizatoria concedida por derecho de medianería.

Para ello, me abocaré al análisis de los elementos de juicio obrantes en estas actuaciones, los que serán valorados bajo el prisma de la sana crítica racional (arts. 377 y 386, CPCCN).

A tal efecto, cuento con el dictamen pericial presentado el 12 de agosto de 2021 por el perito designado de oficio, ingeniero Eduardo Rubén Bernal, quien se constituyó en el domicilio de la parte actora, examinó los planos del inmueble y efectuó un relevamiento de los inmuebles linderos. Informó que “la superficie del muro a liquidar es de 338.71 m2”. Explicó que “en base a esa superficie se realizó el cálculo que sigue: mampostería en elevación de 0.30 m de espesor: 334.71 m2 x 0.30 m = 100.41 m3 y revoques interiores y exteriores completos: 334.71 m2”. Especificó los siguientes valores unitarios de reposición “muro de mampostería en elevación de 0.30 m de espesor: $21.829,88 / m3, revoques interiores completos $1.480,15 / m2, revoques exteriores completos $1.484,71/ m2 e incremento por trabajo desde balancín $534,64/ m2 (…) contenidos en la revista Vivienda nº 708 de julio de 2021”. Aplicó a dichos importes el índice de depreciación por antigüedad y estado de conservación del muro. Estimó un valor final de $3.527.428,60, por lo que consideró que “el monto a abonar por el propietario del inmueble de calle av. Rómulo S. Naón … es de $1.763.714,30” (fs. digitales 118/121).

No pierdo de vista que, una vez corrido el pertinente traslado –ver proveído de fs. 122–, el dictamen mereció las críticas de la parte demandada (ver fs. 110, expte. nº 79.622/2017). Se advierte que la pieza fue declarada extemporánea (fs. 113, causa cit.), no obstante, el facultativo respondió tales críticas. Clarificó que “lejos de constituir una impugnación, la presentación en responde configura una manifestación de desacuerdo carente de fundamentos técnicos (…) no incorpora documentación alguna ni argumentos que permitan reconsiderar las conclusiones elaboradas luego de la inspección pericial”. Añadió que “respecto de la liquidación por derechos de medianería incorporada, no habiéndose producido cambios en las conclusiones expresadas, ratifico el cálculo efectuado por mi parte”. En resumidos términos, luego de evacuar cada una de los reproches ensayados, ratificó el dictamen originario (fs. 131/132, causa cit.).

Por su parte, el ente consorcial –aquí reclamante– coincidió acerca de la superficie estimada por el profesional, de modo que receptó favorablemente la experticia (ver fs. 66/78, causa cit.).

Al respecto, debe recordarse que aun cuando el dictamen pericial carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; cfr. Sala “A”, en libre nº 375.513 del 19/09/2003 entre muchos).

Por ello, para desvirtuar las conclusiones periciales, es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que el experto hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos, por lo que, para que las observaciones que formulen las partes puedan tener favorable acogida, es necesario que aporten probanzas de similar o mayor rigor técnico (CNCiv. Sala “A”, 10/11/2011, “Piñeiro, Gabriel Alberto c/ Ausilli, José Luis y otros s/ daños y Perjuicios”, LL 2011-F, 568; ídem, 30/11/2012, “Granatti, Aldo Rene y otro c/ Microómnibus General Pacheco S. A. y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 562.884; ídem, 18/2/2013, “Sacchi, Sebastián Nicolás c/ Transportes Metropolitanos General Roca S. A. y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 534.862; ídem, 18/6/2013, “Bejarano Condori, Martina y otros c/ Martínez, Gustavo y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 606.722, “R. L. M. C. c/ Consultores Asociados Ecotrans SA s/ daños y perjuicios”, L. nº 6057/2008 del 17/02/2016, entre otros).

Y, en estas actuaciones, no existen elementos de juicio que permitan apartarme de las conclusiones vertidas por el perito. En consecuencia, al encontrarse la pericia debidamente fundada, con el correspondiente asidero científico, le otorgaré la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.

En ese marco de consideración resulta innecesaria la reapertura del trámite probatorio ante esta Alzada a fin de que se ordene al perito designado en estas actuaciones que cuantifique el valor de la medianería “a valores actuales”, tal como postula el apelante. Empero, dicho extremo ya fue ponderado por el perito al momento de presentar su dictamen, por cuanto nótese que estimó valores vigentes en aquella oportunidad (12 de agosto de 2021), y sobre cuyos importes se dispuso la aplicación de intereses.

Sobre el particular, no desconozco las facultades ordenatorias e instructorias que el código de rito precepta en su artículo 36 inciso 4, toda vez que la medida solicitada se torna innecesaria. Sucede que la apertura a prueba en esta instancia es de carácter excepcional, debido a que las situaciones que la autorizan son enunciadas expresamente por el artículo 260 del Código Procesal de modo limitativo y dentro de las hipótesis allí planteadas. Considero que ninguna de esas excepciones se configura en el especial caso de autos, ya que existe un dictamen pericial cuyas conclusiones he aceptado, como lo dije, en los términos de los artículos 386 y 477 del Código Procesal, las que bastan para decidir la cuestión. Por ello, el agravio respecto a este punto no prosperará.

3. En mérito a todo lo expuesto, entiendo que la sentencia se encuentra ajustada a derecho y que los valores informados por el experto son aquellos que el demandado debe abonar a la parte actora a partir de la utilización del muro construido por ésta.

En consecuencia, por las razones apuntadas, entiendo que corresponde desestimar los reclamos expuestos respecto a este punto del decisorio, y en consecuencia, confirmar la resolución recurrida. Así lo voto.

V. Finalmente, respecto a los agravios referidos a los intereses, corresponde recordar que el señor magistrado de grado resolvió que debían aplicarse desde la fecha de la pericia y hasta el momento del efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Esta decisión suscitó los reclamos del consorcio accionante, quien solicita se fijen réditos por el período que abarca desde la fecha de constitución en mora –17 de septiembre de 2017– y hasta la fecha de la pericia. Argumenta que el decisorio apelado lo priva de percibir intereses desde que el momento que la accionada “se sirvió efectivamente del muro”.

Adelanto que las quejas prosperarán.

A modo de inicio, se precisa que la obligación de pagar el precio del muro encaballado nace desde que el vecino se ha servido del muro (Borda, op. cit., t. I, p. 528, n.º 625; Mariani de Vidal, op. cit. t. 2, p. 219).

No hay que confundir el inicio de la obligación de pagar la medianería –que nace desde que el lindero se sirve o utiliza la pared el vecino no propietario– con el momento a tener en cuenta para el valor de la pared. Por el contrario, dado que –como acabo de señalarlo– la obligación de pagar el valor del muro encaballado nace a partir de que el lindero se sirve de él, la obligación es exigible desde ese mismo instante sin necesidad de previa interpelación, en atención al principio de la mora automática que establece el artículo 509 del Código Civil –y que se aplica también a las obligaciones puras y simples–. Igualmente, y a fin de no vulnerar el sentido del recurso, toda vez que el apelante solicitó que los intereses corran desde la fecha de “notificación de los autos conexos del 17/09/2017”, propondré al acuerdo modificar la sentencia y establecer como fecha de inicio de cómputo –dies a quo– de los intereses aquella oportunidad.

En relación a la tasa de interés, tiene dicho esta sala: “La circunstancia de que, en este caso, la obligación a cargo del demandado y su aseguradora consista en una deuda de valor, que el juez traduce en una suma de dinero al momento de dictar sentencia –como compensación por el perjuicio sufrido– no puede llevar a pensar que no hubiese resultado exigible en el momento mismo del ilícito (ver doctrina del plenario del fuero in re “Gómez Esteban c/ Empresa Nacional de Transporte s/ daños y perjuicios” del 16-12-1958) y tampoco permite sostener que ese quantum así determinado contenga mecanismos de actualización o cualquier otro que configure una repotenciación o indexación de deuda, como ocurría en un contexto de hiperinflación donde si resultaba acertado hablar de un interés puro del 6% u 8% sobre las sumas así “actualizadas” o “indexadas”” (esta Sala, in re “Girame, Ana María c/. La Primera De Grand Bourg S.A.T.C.I. y Otros S/ Daños y Perjuicios”, sentencia de fecha seis de mayo de 2022).

Dicho lo anterior, es claro que por aplicación del plenario de ésta Cámara Nacional Civil in re: “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta SA s/ daños y perjuicios” del 20 de abril de 2009, los intereses por las sumas establecidas en concepto de resarcimiento hasta su efectivo pago, deben liquidarse según la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, dado que, aun cuando se hayan fijado los importes –como suele decirse– a valores actuales, la suma por la que prospera la demanda no implica –de conformidad a la situación económica imperante en nuestro país–, en ningún modo, una alteración del significado económico del capital de condena (excepción ésta contemplada en el referido plenario para la no aplicación de la tasa en cuestión).

Considero pertinente mencionar que no desconozco lo resuelto recientemente por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en cuanto a que corresponde aplicar la tasa de interés pura a fin de no conceder un enriquecimiento injustificado al accionante en aquellos supuestos de obligaciones de valor –como ocurre en autos– en los que la desvalorización de la moneda se produce después de que ésta es expresada en dinero y no con anterioridad (v. CSJN en “Barrientos, Gabriela A. y otros c/ Ocorso, Damián y otros s/Daños y perjuicios”, expte. nº 28.577/2008/1/RH1 del 15/10/2024). Sin perjuicio de lo cual, reiterando lo expuesto en los párrafos precedentes, considero que no se configura una alteración del significado económico del capital de condena, por lo que corresponde estarse a lo establecido en el fallo plenario mencionado.

En función de lo expuesto, entiendo que, en atención a la medida del recurso y en virtud de la prohibición emergente de la reformatio in peius, sería prudencial calcular los intereses desde la fecha de constitución en mora –17 de septiembre de 2017– y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

En conclusión, si mi voto fuera compartido, debería modificarse el pronunciamiento apelado en este aspecto del debate, en el sentido que dejo indicado.

VI. Por los fundamentos expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto a disponer que los intereses se devenguen desde el 17 de septiembre de 2017 y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de esencialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279, CPCCN). Así lo voto.

A la cuestión propuesta, el Dr. Fajre dijo:

Por razones análogas a las expresadas por la Dra. Sorini, voto en el mismo sentido.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto a disponer que los intereses se devenguen desde el 17 de septiembre de 2017 y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de esencialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279, CPCCN).

El Dr. Ricardo Li Rosi no firma por hallarse en uso de licencia (arts. 14 del RL –Ac. 34/77 CSJN– y 109 del RJN). Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente, publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Marisa S. Sorini. – José B. Fajre.

G., G. A. y otro c. Sapienza SRL y otro s/ sumarísimo

En Buenos Aires, a los 18 días del mes de julio de dos mil veinticinco, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos “G., G. A. Y OTRO c/ SAPIENZA SRL Y OTRO s/ SUMARÍSIMO”, (Expte. Nº 59988/2018), en los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctores Eduardo R. Machin (7), Matilde. E. Ballerini (8) y Alejandra N. Tevez (9).

En razón de lo dispuesto por esta Cámara en el Acuerdo del 20.12.23 y por haber sido desinsaculadas mediante sorteo realizado el día 26.12.23 y su prórroga por Acuerdo del 16.12.2024, las Dras. Matilde E. Ballerini y Alejandra N. Tevez fueron designadas para subrogar las Vocalías 8 y 9, respectivamente (art. 109 RJN).

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver.

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 909/910?

El Señor Juez de Cámara Doctor Eduardo R. Machin dice:

La sentencia apelada

Mediante la sentencia obrante a fs. 909/910, la magistrada de grado hizo lugar a la demanda de desalojo interpuesta por G. A. G. y E. Ch. E. F. contra Sapienza SRL y todo inquilino, subinquilino y/u ocupante del inmueble sito en la calle Humboldt … de CABA.

Para así decidir, en primer lugar, la a quo rechazó las excepciones de falta de legitimación activa y litispendencia interpuestas por la demandada, así como el pedido de prejudicialidad planteado.

Con respecto a la primera de esas defensas, la sentenciante consideró determinante el hecho de que se hubiera tenido por desistida a la accionada de la redargución de falsedad alegada respecto de los instrumentos con los cuales los actores fundaron su derecho.

En cuanto al pedido de prejudicialidad, la magistrada concluyó que los presupuestos requeridos para admitir el instituto no se encontraban verificados, toda vez que en la causa penal –Nº47954/2018– sólo se había citado a prestar declaración indagatoria a quien no era parte en este reclamo.

Asimismo, sostuvo que adoptar un temperamento contrario podría afectar el derecho de las partes a que la cuestión se dilucide en un tiempo razonable produciendo una efectiva privación de justicia.

También agregó que el objeto de esta litis consiste en el desalojo y recuperación de la tenencia del inmueble con un proceso de acotado marco cognoscitivo, lo cual –consideró– que impide, como regla, encuadrar dicho trámite en el instituto de la prejudicialidad.

En lo relativo a la litispendencia, la sentenciante juzgó que los procesos en los cuales se había fundado esta defensa no solamente fueron iniciados con posterioridad al presente proceso sino que tampoco evidenciaban identidad con el objeto aquí perseguido.

En lo que respecta al fondo del asunto, la magistrada ponderó la prueba producida en la causa y concluyó que, vencido el plazo pactado en el comodato, había cesado el derecho de la accionada de mantenerse en la tenencia y ocupación del inmueble, quien, por lo demás, tampoco había logrado acreditar ninguno de sus argumentos defensivos ni produjo prueba idónea susceptible de desvirtuar los hechos fundantes del reclamo.

Asimismo, agregó que la naturaleza de la acción obstaba al tratamiento de cuestiones que exceden el marco atinente a la tenencia de la cosa.

En consecuencia, condenó a Sapienza SRL y a eventuales subinquilinos y ocupantes a desalojar el inmueble y restituir la tenencia a la parte actora en el plazo de 10 días de notificados de la sentencia, bajo apercibimiento de ordenar su inmediato lanzamiento.

Finalmente, impuso las costas a la demandada por el principio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC).

El recurso

La sentencia fue únicamente apelada por la demandada, quien expresó sus agravios a fs. 915/966, los que fueron contestados por su contraparte a fs. 1033/1056

La apelante se agravia, sustancialmente, de que se hubieran desestimado sus defensas de falta de legitimación y litispendencia y el planteo de prejudicialidad.

Sostiene que la a quo soslayó los elementos probatorios anexados en las causas que tramitan tanto en sede penal como comercial, lo que a su criterio hace nula la sentencia.

En tal sentido, refiere que el expediente penal contiene una acción de redargución de falsedad y que en el expediente comercial se dedujo una acción de nulidad de los instrumentos que la a quo pretende homologar en este expediente.

Argumenta que el hecho de que el legislador hubiera fijado como vía para impugnar la falsedad de un instrumento público la del incidente de redargución de falsedad, no se sigue la prohibición de hacerlo por la vía de acción autónoma ya sea civil, comercial o penal.

Insiste en que esas acciones tienen una clara conexidad y vinculación jurídica y fáctica con la pretensión aquí deducida, lo que ocasionaría un escándalo jurídico ante la posibilidad de que se decrete la nulidad de los actos jurídicos en los cuales se basa el decisorio aquí apelado.

Afirma que hasta tanto se resuelva la acción penal y la acción de nulidad de los actos jurídicos involucrados, los reclamantes no han acreditado su legitimación para iniciar este proceso ni tampoco que hubo un incumplimiento de su parte que autorice a forzar la consumación del desalojo.

Agrega que la magistrada ignoró que el juzgado civil 39 y la alzada de ese fuero resolvieron sobre la conexidad y vinculación con los expedientes referidos.

En cuanto a la desestimación de la excepción de litispendencia, sostiene que la a quo soslayó un escrito donde denunció como hecho nuevo que los aquí actores fueron imputados en la causa penal referida y sostiene que de las actas de declaración indagatoria surge que los hechos coinciden con el objeto de este expediente.

Entiende que no empece a ello la circunstancia de que se hubiera dictado la falta de mérito de los acusados, por cuanto la propia resolución establece que ella no es desvinculante de responsabilidad penal.

En punto al rechazo del planteo de prejudicialidad, sostiene que el proceso penal fue iniciado con anterioridad a este expediente, en busca de la declaración de falsedad instrumental de todos los instrumentos que la a quo pretende hacer valer en su sentencia.

Asimismo, refiere que el proceso penal se encuentra avanzado en su trámite y con medidas pendientes para determinar la responsabilidad penal de los aquí actores, acusados de delitos que implican actos de defraudación, administración infiel y creación de documentos apócrifos, por lo que refiere que debe hacerse lugar a la prejudicialidad.

Por otro lado, cuestiona que la magistrada hubiera merituado en su perjuicio la declaración de negligencia de la prueba testimonial por cuanto sostiene que se trataba de una prueba común y de interés para ambas partes.

Agrega que el juzgado hizo lugar a su planteo de hechos nuevos que tenían que ver con la aparición de datos que servían para la citación del testigo y que, como consecuencia de ello, se dictó una medida para mejor proveer requiriéndose la remisión de la causa penal para su compulsa efectiva, todo lo cual considera que fue desechado con el advenimiento de la juez subrogante.

La solución

1. Como surge de la reseña que antecede, los actores interpusieron demanda de desalojo a fin de obtener la restitución del inmueble sito en la calle Humboldt … de CABA por vencimiento del plazo del contrato de comodato que los unía con la demandada.

La señora jueza de grado hizo lugar a la acción, lo cual generó los agravios que acabo de resumir.

2. Adelanto que, a mi juicio, la sentencia debe ser confirmada.

Así lo juzgo en razón de que la expresión de agravios de la accionada no satisface las exigencias previstas en el art. 265 CPCCN en cuanto a su técnica recursiva, por lo que el recurso debe considerarse desierto.

Recuérdese que para que cumpla con su finalidad, el escrito de expresión de agravios debe constituir una exposición jurídica que contenga un análisis serio, razonado y crítico de la resolución apelada tendiente a demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho.

Deben precisarse así los errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen, especificándose con exactitud los fundamentos de las objeciones (conf. CNCiv. Sala C, in re “Leberat J. c/Raunar S.R.L. s/ ejecución hipotecaria” del 10.5.89; CNCom, Sala: B in re “Banco Crédito Liniers Cía. Financiera SA c/ Skoko Ana s/sum.” del 02.06.1989; íd. Sala E in re “Tyco Electronics Argentina SA c/NSS SA s/ordinario” del 12.05.2006; íd. Sala C in re “Agua Va S.A. c/Danone Argentina S.A.” del 30.4.10; entre muchos otros).

Ello no ha ocurrido en el mencionado escrito, donde la recurrente más allá del esfuerzo puesto en la extensión de su recurso dejó sin atender los fundamentos basales que llevaron a la magistrada a decidir el rechazo de sus defensas.

Ejemplo de ello, es que en punto a la excepción de falta de legitimación, la magistrada juzgó determinante para su desestimación el hecho de que la apelante no hubiera sostenido la impugnación de la documentación fundante promoviendo el incidente de redargución de falsedad respectivo.

Destacando, en tal sentido, que en su oportunidad se la tuvo por desistida de la impugnación de los instrumentos que sustentaron la legitimación de los actores. Legitimación que, a su vez, la tuvo por corroborada no sólo con la documentación atacada, sino por el informe del Registro de la Propiedad Inmueble obrante a fs. 400/403.

En efecto, la aquí recurrente no se hizo cargo de que fue tenida por desistida –por decisión firme, del 23/04/2019– de la impugnación en cuestión por la vía incidental, con el alcance del art. 395 del CPCCN. Sin siquiera explicar por qué, la promoción de un remedio procesal distinto al de la vía incidental, debería operar en igual sentido que lo establecido para esta. Es que el legislador, distinguió la existencia de dos remedios distintos y sólo dispuso el efecto de la resolución conjunta para el supuesto de la vía incidental dentro del proceso principal.

En concreto, no se advierten razones para apartarse del devenir propio de la naturaleza del proceso de conocimiento limitado y en este continente el recurrente, como señala la sentenciante, no logró a pesar del tiempo transcurrido desvirtuar el carácter de propietarios de los actores para que su defensa resulte conducente.

En cuanto al planteo de prejudicialidad, más allá del esfuerzo argumental expuesto por la recurrente, lo cierto es que, en estricto rigor, tampoco ha podido desvirtuar el fundamento que llevó a su rechazo.

Véase que la sentenciante resaltó que el estrecho marco cognoscitivo que tiene el proceso de desalojo impide, como regla, encuadrar el trámite en el instituto de la prejudicialidad penal, conclusión sobre la que la recurrente nada dijo.

En efecto, la recurrente no se hace cargo de la duración del presente proceso de desalojo ni del proceso penal de que da cuenta. Véase que iniciados en el año 2018, aún siguen en trámite en el año 2025.

La aplicación mecánica del instituto de prejudicialidad, concebida como propone la apelante, importaría no el resguardo ante una hipótesis de escándalo por sentencias contradictorias, sino el de consagrar en el caso una dilación temporal injustificada, lo que contraría el estándar de razonabilidad que la misma normativa recoge conforme la doctrina del inc. b, del art. 1775 del CCyCN.

A ello se suma que, tal como fue advertido por la propia recurrente, se ha dictado en sede penal la falta de mérito de los actores todo lo cual se presenta suficiente para otorgar en este contexto respaldo a la conclusión de desestimar la aplicación de este instituto al presente caso.

Por último, en cuanto a la desestimación de la excepción de litispendencia, la accionada tampoco ha controvertido la conclusión de que los procesos en los que fundó tal defensa fueron iniciados con posterioridad y no tienen identidad con el objeto pretendido en esta causa.

Véase que, sin perjuicio de que se inició una diligencia preliminar preparatoria con anterioridad a este proceso, el expediente principal “Sapienza SRL c/ Such, Jose Luis y otros s/ordinario” (Nº 3900/2019), fue iniciado con posterioridad y lo que allí se demanda es la redargución y nulidad de la escritura traslativa de dominio sobre el inmueble objeto de este desalojo, el que se encuentra en su inicio.

Por último, la queja de que la jueza hizo una incorrecta apreciación de la declaración de negligencia de la prueba testimonial resulta antojadiza, ya que no explica qué prueba en concreto avala las defensas esgrimidas conforme acertadamente realiza la anterior Magistrada.

Por ello, y siendo que el recurso no exhibe ningún otro argumento destinado a controvertir las afirmaciones expuestas en el pronunciamiento en cuanto al fondo, entiendo procedente considerarlo desierto en los términos del art. 266 CPCCN y, en consecuencia, confirmar la sentencia.

La conclusión

Por las razones expuestas propongo a mis distinguidas colegas, declarar desierto el recurso de la demandada en los términos del art. 266 CPCCN, y confirmar la sentencia en todas sus partes. Con costas de alzada a la recurrente vencida (art. 68 CPCCN). Así voto.

Por análogas razones, las Señoras Juezas de Cámara, doctoras Matilde E. Ballerini y Alejandra N. Tevez, adhieren al voto anterior.

Y Vistos:

Por los fundamentos del acuerdo que antecede se resuelve: declarar desierto el recurso de la demandada en los términos del art. 266 CPCCN, y confirmar la sentencia en todas sus partes. Con costas de alzada a la recurrente vencida (art. 68 CPCCN).

Notifíquese por Secretaría.

Cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4º de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del 21.5.2013.

Oportunamente, devuélvase al Juzgado de primera instancia. En la misma fecha se registró la presente en el protocolo de sentencias del sistema informático Lex 100. Conste. – Eduardo R. Machin. – Matilde E. Ballerini. – Alejandra N. Tevez (Prosec.: Manuel R. Trueba).

Corte Suprema de Justicia. Acordada n° 15/2025.- Subasta Judicial. Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales. Aprobación. Implementación. Registro. Trámite. Celebración de la subasta. Postura máxima secreta. Extensión de plazo del acto de la subasta. Cierre de la subasta. Suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta.

Corte Suprema de Justicia

Acordada n° 15/2025.- Subasta Judicial. Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales. Aprobación. Implementación. Registro. Trámite. Celebración de la subasta. Postura máxima secreta. Extensión de plazo del acto de la subasta. Cierre de la subasta. Suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta (julio 10-2025).

Buenos Aires, 10 de julio de 2025.-

Los Señores Ministros que suscriben la presente,

CONSIDERARON:

I. Que esta Corte, en el marco del programa de fortalecimiento institucional del Poder Judicial de la Nación y en uso de las facultades que le otorga la Constitución Nacional, procedió a regular distintos aspectos vinculados al uso de tecnologías electrónicas y digitales y, en consecuencia, dispuso su gradual implementación en el ámbito del Poder Judicial de la Nación, a partir de la puesta en marcha de proyectos de informatización y digitalización (conf. acordadas 31/11; 14/2013; 38/2013; 3/2015 y 15/2019, entre otras).

II. Que, con fecha 1° de julio de 2010, este Tribunal y la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, celebraron un Convenio Marco de Cooperación Interjurisdiccional (conf. resolución 1791/2010), a fin de prestar colaboración mutua en materias tecnológicas y de gestión judicial.

III. Que el 9 de abril de 2024 se suscribió un Acuerdo Específico –cuya firma fue autorizada por resolución 2203/2022-, por el cual la Suprema Corte provincial cedió, de manera gratuita e intransferible, el uso del software para la implementación del sistema de subastas judiciales por medios electrónicos, de exclusiva aplicación en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

IV. Que en lo que respecta a la aplicación de este sistema en la justicia federal con asiento en las provincias, su implementación quedará sujeta a la ampliación que se disponga, con la intervención de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires.

V. Que este procedimiento representa un cambio trascendente en el modo de sustanciar las subastas judiciales, en tanto permite la ágil realización de los bienes; asegura el anonimato de los postores; habilita una más amplia participación del público interesado y garantiza el control ciudadano.

VI. Que, en efecto, el procedimiento electrónico exime de la presencialidad en el acto de subasta, facilita la concurrencia desde cualquier punto del país y posibilita la celebración de las subastas de manera simultánea y continua.

VII. Que, asimismo, el mecanismo de ofertas anónimo, se instrumenta por medio de un procedimiento de entrecruzamiento de datos automático al que sólo tiene acceso la autoridad judicial interviniente.

VIII. Que, además, se contempla la visualización del procedimiento de subastas por parte de la ciudadanía, de manera online y en tiempo real, lo cual otorga seguridad y transparencia en la prestación de este servicio de justicia.

IX. Que la presente acordada se dicta en ejercicio de las competencias previstas en los artículos 108 y 113 de la Constitución Nacional.

X. Que, en atención a la naturaleza de la decisión, resulta aplicable la excepción prevista en el punto dispositivo 6 de la acordada 15/2023. Asimismo, y en razón de la cantidad de Ministros habilitados que participan, la medida se adopta de acuerdo a lo establecido, en lo pertinente, en el punto dispositivo segundo de la acordada 12/2024.

Por ello,

ACORDARON:

1°) Aprobar el Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales que, como Anexo, forma parte de la presente.

2°) Disponer que la utilización de este sistema resultará obligatoria para todos los tribunales nacionales y federales con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a partir del 1° de octubre del año en curso.

3°) Encomendar a los titulares del Centro de Asistencia Judicial Federal y de la Dirección de Sistemas, que adopten las medidas necesarias para la puesta en funcionamiento del sistema informático que se regula en el Anexo que integra la presente.

4°) Establecer que su aplicación a los tribunales federales con asiento en las provincias se diferirá hasta la oportunidad señalada en el considerando IV.

Todo lo cual dispusieron, ordenando que se comunique, se publique en el Boletín Oficial y en la pa?gina web del Tribunal y se registre en el libro correspondiente, de lo que doy fe. – Horacio Daniel Rosatti. – Carlos Fernando Rosenkrantz (Sec.: Luis Sebastián Clerici).

ANEXO

REGLAMENTO DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS JUDICIALES

TÍTULO I – PARTE GENERAL

ARTÍCULO 1

El sistema de subastas electrónicas judiciales se regirá por las disposiciones del presente reglamento, en la medida que resulte compatible con las normas sustanciales y procesales aplicables.

ARTÍCULO 2

Las subastas electrónicas, que se dispongan en el ámbito del Poder Judicial de la Nación, se realizarán en el “Portal de Subastas Electrónicas Judiciales” (en adelante, “Portal”), el cual funcionará en el sitio web de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y estará a cargo de la Oficina de Subastas Judiciales, dependiente del Centro de Asistencia Judicial Federal.

Dicho “Portal” ofrecerá información de acceso público y permitirá el seguimiento, en directo, de la celebración de las subastas.

La Dirección de Sistemas de la Corte Suprema de Justicia de la Nación adoptará las medidas necesarias para garantizar la permanente disponibilidad y accesibilidad al “Portal” y tendrá a su cargo las cuestiones técnicas que se susciten, con relación al “Portal”.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación no será responsable de las interrupciones, suspensiones o inconvenientes que se produzcan en el acceso, funcionamiento u operatividad del “Portal”, provocadas por caso fortuito, fuerza mayor, o causadas por terceros.

ARTÍCULO 3

Para participar como oferente, será necesario empadronarse en el “Registro General de Subastas Electrónicas Judiciales” (en adelante “Registro”) e inscribirse en cada una de las subastas en las que se desee intervenir.

Dicho “Registro” funcionará en el ámbito del Centro de Asistencia Judicial Federal de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y estará a cargo de la Oficina de Subastas Judiciales.

ARTÍCULO 4

En el “Portal” se publicarán los datos consignados en los edictos (conf. artículos 566 y 567 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Además, a los fines de una adecuada publicidad, se informará: fecha y hora de inicio y cierre de las acreditaciones de los postores; tramos de puja fijados y sus importes; datos de la cuenta judicial (conf. art. 12 del Reglamento); datos de contacto del martillero designado y, en caso de corresponder, el valor base, fecha y horario de visitas y todo otro dato que pueda resultar de interés, establecido por el magistrado interviniente, de acuerdo con la naturaleza de los bienes en cuestión. Se adjuntarán, también, imágenes del bien por subastar.

La publicación, en el “Portal” deberá realizarse con una antelación no menor a diez (10) días hábiles de la fecha de celebración de la subasta judicial.

TÍTULO II – DEL REGISTRO GENERAL DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS JUDICIALES

CAPÍTULO I: TRÁMITE PARA INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO

ARTÍCULO 5

El empadronamiento en el “Registro” estará disponible durante todo el año, a excepción de los periodos de feria judicial, días feriados, inhábiles, asuetos y aquellos en los que se haya dispuesto la suspensión de plazos procesales. Tendrá una vigencia de un (1) año computado a partir de la fecha de admisión de la inscripción. Transcurrido dicho plazo, caducará automáticamente.

El reempadronamiento deberá hacerse con una antelación no menor a quince (15) días hábiles al vencimiento del empadronamiento vigente.

ARTÍCULO 6

En el formulario electrónico de empadronamiento, disponible en el portal, se deberán consignar los siguientes datos:

a) Nombre y apellido o razón social.

b) Nacionalidad.

c) Tipo y número de documento. En el caso de extranjeros, pasaporte vigente.

d) Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.), o Código Único de Identificación Tributaria (C.U.I.T).

e) Domicilio real actualizado.

f) Dirección de correo electrónico.

g) Teléfono de contacto.

h) CBU correspondiente a la persona física o jurídica, según el caso.

Aquellos que se presenten en carácter de apoderados, deberán denunciar, además, los datos que anteceden respecto de sus poderdantes.

La información consignada revestirá carácter de declaración jurada.

Cumplido ello, el sistema enviará un link con el formulario completado a la dirección de correo electrónico denunciado, el cual deberá ser presentado para su validación en los términos enunciados en el artículo 7.

ARTÍCULO 7

El empadronamiento y, en su caso, el reempadronamiento, deberá ser validado ante el funcionario designado por las cámaras federales con sede en las provincias o, en su defecto, por los juzgados federales, cuando éstos se encuentren fuera de la sede de aquellas. Para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la validación se hará ante la Oficina de Subastas Judiciales. A tal fin, se deberá adjuntar:

a) Original del formulario de empadronamiento o reempadronamiento, firmado por la/el aspirante.

b) Original y copia del DNI o pasaporte vigente.

c) Aquellas personas que actúen por medio de un representante, original y copia certificada del instrumento que acredite la personería invocada.

d) En el caso de personas jurídicas, además del instrumento indicado en el inciso c), deberán presentar copia certificada del contrato social y de sus modificaciones, debidamente inscriptos ante autoridad competente y de la designación de autoridades.

El funcionario designado deberá corroborar la correspondencia entre los datos denunciados en el formulario y la documentación que se exhibe y disponer, en el mismo acto, la admisión o rechazo de las solicitudes de empadronamiento o reempadronamiento. La denegatoria se formalizará por escrito, con indicación de causa. Contra dicha decisión podrá deducirse recurso de reconsideración, dentro de los tres (3) días hábiles; el que será resuelto por la misma dependencia.

En caso de admisión, el sistema generará un nombre de usuario y contraseña. El alta en el “Registro” quedará perfeccionada con el cambio de contraseña que deberá gestionar la persona o representante de la entidad admitida.

ARTÍCULO 8

La constancia de admisión contendrá la siguiente información: fecha de alta, apellido y nombre o razón social y mención de la documentación acompañada. Se otorgarán dos ejemplares, de los cuales, uno será para la persona o representante de la entidad inscripta y el restante será reservado en la oficina receptora, junto con las constancias de la documentación presentada. Ambos ejemplares deberán estar firmados por el funcionario interviniente.

La documentación que respalde el empadronamiento o reempadronamiento quedará bajo la custodia de la Oficina de Subastas Judiciales. En caso de tratarse de una dependencia judicial del interior del país, quedará bajo su custodia y a disposición de la Oficina de Subastas Judiciales.

ARTÍCULO 9

El usuario está obligado a facilitar y mantener actualizada información veraz, exacta y completa de su identidad y, en su caso, del poderdante o comitente.

ARTÍCULO 10

El usuario registrado se compromete a mantener su contraseña en secreto. De igual modo, se compromete a cerrar su código de usuario al final de cada sesión y a notificar, a la Oficina de Subastas Judiciales, cualquier pérdida o acceso no autorizado por parte de terceros.

Es de exclusiva responsabilidad del usuario mantener la confidencialidad de la cuenta de usuario y de la contraseña, las cuales serán personales e intransferibles. No podrá utilizarse la conexión con el “Portal” de cualquier forma que pueda afectar, dañar o sobrecargar su funcionamiento.

El incumplimiento de las obligaciones facultará a la Oficina de Subastas Judiciales a revocar las autorizaciones de acceso a los servicios del portal, extremo que quedará reflejado en el “Registro” y en el legajo respectivo.

CAPÍTULO II – DE LA INSCRIPCIÓN EN LAS SUBASTAS

ARTÍCULO 11

Las personas registradas deberán inscribirse en cada una de las subastas en las que pretendan presentarse como postores.

La solicitud se efectuará por medio del formulario disponible en el “Portal”, designado como “Ficha de inscripción como postor”.

En caso de actuar como comisionista, el comitente también deberá estar inscripto en el Registro.

La inscripción a cada subasta quedará perfeccionada con el reenvío del formulario a la dirección de correo electrónico registrado, oportunidad en que el sistema generará y asignará un “Código de Postor”, que será único, secreto y específico para la subasta a la cual se ha inscripto.

ARTÍCULO 12

Cuando el depósito en garantía sea exigible como condición para ofertar, se deberá acompañar la constancia de integración del monto, como presupuesto de aceptación de la calidad de postor.

En ese caso, la inscripción se perfeccionará con la validación de la efectivización del pago del depósito en garantía, oportunidad en la cual se generará el respectivo “Código de Postor”.

Dicha validación podrá ser realizada de manera remota, por medio de las herramientas electrónicas que ofrece el portal.

En caso que la subasta sea ordenada por un tribunal con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dicha validación podrá efectuarse de manera presencial, ante la Oficina de Subastas Judiciales.

Cuando se trate de bienes cuya subasta sea ordenada por tribunales federales con sede en las provincias, aquella podrá realizarse ante el funcionario designado por la Cámara Federal de Apelaciones correspondiente o, en su defecto, por los juzgados federales, cuando éstos se encuentren fuera de la sede de aquella.

El depósito deberá encontrarse acreditado en la cuenta de autos, con una antelación mínima de tres (3) días hábiles anteriores a la fecha de inicio del acto de subasta. Los datos de la cuenta judicial serán publicados en el portal, juntamente con los relativos al bien por subastar.

ARTÍCULO 13

En cualquier caso, la habilitación como postor estará supeditada al cumplimiento de los demás requisitos que determine la autoridad judicial que intervenga en la causa, los cuales deberán ser informados en el “Portal”, conforme lo dispuesto en el artículo 4 de la presente.

ARTÍCULO 14

Sólo podrán intervenir en las subastas quienes se encuentren habilitados hasta el día hábil anterior a la fecha de inicio del acto de subasta.

CAPÍTULO III – DE LA CELEBRACIÓN DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 15

Establecida la fecha de celebración de la subasta, el martillero acreditará su designación para la intervención en la ejecución del bien que se trate e informará a la Oficina de Subastas Judiciales los datos indicados en el artículo 4 del Reglamento. Ello, sin perjuicio de la publicación de edictos (conf. arts. 566 y 567 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) y la acreditación de este extremo.

El martillero deberá efectivizar lo ordenado en el párrafo anterior con una antelación mínima de diez (10) días hábiles al plazo dispuesto en el artículo 4 del presente.

Cumplido ello, la Oficina de Subastas Judiciales publicará la información correspondiente a la subasta en el “Portal” de conformidad con el artículo 4 de este Reglamento, para conocimiento de todos los interesados.

ARTÍCULO 16

El acto de subasta comenzará automáticamente con la habilitación del enlace al cual podrán acceder los postores habilitados, en el día y hora señalados. Durante la sustanciación, la puja será continua y permanente y podrá ser observada, en tiempo real, por el público en general en el portal.

ARTÍCULO 17

La celebración de la subasta se sustanciará en un plazo de diez (10) días, los cuales se computarán en días hábiles, durante las veinticuatro (24) horas.

Cuando el inicio esté previsto para un día inhábil, comenzará el primer día hábil subsiguiente. Si el día inhábil queda comprendido en el plazo de celebración de la subasta, ésta se interrumpirá hasta el primer día hábil subsiguiente. En ese caso, el procedimiento se reiniciará automáticamente.

Quedan exceptuadas de las previsiones que anteceden, los días inhábiles y las suspensiones de plazos procesales que se decreten con carácter retroactivo, en cuyo caso no se interrumpirá el cómputo del plazo de celebración de la subasta.

ARTÍCULO 18

Durante la sustanciación del acto de subasta, el Código de Postor, así como las ofertas, el monto y el día y la hora de su efectivización, serán reflejados automáticamente y de manera simultánea en el “Portal” y comunicados a los restantes postores.

ARTÍCULO 19

El rango de importes, dentro de los cuales se pueda ofertar, estará determinado por un cuadro de tramos de pujas, numerado correlativamente, de manera que cada uno de aquellos corresponda a un monto concreto.

ARTÍCULO 20

En caso de existir valor base (inmuebles o bienes muebles o semovientes, en razón de la importancia económica), éste conformará el primer tramo de la subasta. Los tramos subsiguientes se incrementarán en un cinco por ciento (5%) cada uno de ellos, calculados sobre el monto indicado en el tramo inicial.

De no haberse establecido valor base, el incremento mencionado en el párrafo anterior será calculado automáticamente por el sistema, tomando como referencia la primera oferta realizada en la subasta.

Los postores, al ofertar, deberán indicar el número de tramo correspondiente.

CAPÍTULO IV – DE LA POSTURA MÁXIMA SECRETA

ARTÍCULO 21

Antes del inicio de la subasta cada postor podrá ingresar al sistema el precio máximo que está dispuesto a ofertar, el cual deberá coincidir con uno de los tramos predeterminados. El sistema realizará la puja automáticamente, en nombre del postor, en el tramo subsiguiente al monto del postor anterior y así, de manera sucesiva, hasta llegar al precio máximo que sólo el postor conoce.

Si el precio máximo del postor es superado en el siguiente tramo, aquél deberá realizar las sucesivas ofertas de manera manual.

La puja automática quedará anulada si el oferente que haya optado por esta modalidad realiza una oferta manual. En tal caso, corresponderá que el oferente continúe su intervención según este último modo de puja.

Si existe paridad en las posturas máxima secretas, la prioridad se establecerá en función de la fecha y hora de ingreso de las propuestas.

CAPÍTULO V – DE LA EXTENSIÓN DE PLAZO DEL ACTO DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 22

Si en los últimos tres (3) minutos, previos al cierre de la subasta, algún postor ofertara un precio más alto, el tiempo para el cierre de ésta se ampliará, automáticamente, diez (10) minutos y se renovará, por igual lapso, ante cada nueva oferta que supere la anterior. Esta situación será publicitada y notificada automáticamente por el sistema, a todos los postores.

El tiempo de la subasta se extenderá por idéntico periodo con cada nueva oferta más alta que la anterior que se presente, renovándose dicho plazo hasta tanto no se realicen ofertas por diez (10) minutos seguidos.

CAPÍTULO VI – CIERRE DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 23

El cierre de la subasta se producirá en el día y hora señaladas, de manera automática, salvo en el supuesto previsto en los artículos 22 y 30, o que concurriera alguno de los supuestos del artículo 17 del Reglamento. A su conclusión, el vencedor en la subasta será notificado a la dirección de correo electrónico denunciado. El monto de la venta se comunicará -en forma simultánea- a todos los postores.

ARTÍCULO 24

Finalizada la subasta, el martillero deberá suscribir un acta, en doble ejemplar, donde se indicará el resultado del remate, los datos del vencedor (Código de Postor y monto de adjudicación) y el de los demás postores, con la mayor oferta realizada por cada uno de ellos. El acta será confeccionada en el formulario que, a tal efecto, quedará habilitado en el “Portal”.

Uno de los ejemplares deberá ser presentado en el expediente judicial, en el plazo de tres (3) días hábiles de finalizado el acto de subasta (conf. art. 564 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). El restante, quedará bajo su guarda.

ARTÍCULO 25

La Oficina de Subastas deberá suscribir y remitir al juzgado interviniente -dentro de los tres (3) días hábiles de finalizada la subasta- una lista certificada en la cual consten los datos personales de los postores acreditados, los códigos de postor asignados y, en caso de corresponder, la información relativa a las validaciones de los depósitos en garantía y/o comprobantes de pago de aquellos. Dicha lista deberá ser agregada al expediente judicial.

ARTÍCULO 26

El vencedor en la subasta deberá presentar ante la autoridad judicial competente, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la finalización de la misma, la siguiente documentación: comprobante de inscripción a la subasta; pago del depósito en garantía –si correspondiere-; constancia del Código de Postor y toda aquella documentación que, a criterio de la autoridad judicial, sea necesaria para acreditar su condición de comprador de la subasta electrónica. Además, deberá ratificar el domicilio oportunamente informado o constituir uno nuevo.

ARTÍCULO 27

Cuando se trate de inmuebles o bienes muebles registrables, con la información detallada en los artículos 24 a 26 del presente, el órgano jurisdiccional competente procederá a la aprobación de la subasta, a los fines de lo dispuesto en los artículos 580, siguientes y concordantes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 28

En el caso de bienes muebles no registrables, el martillero entregará la posesión, una vez autorizado por la autoridad judicial competente. El formulario de recepción, generado automáticamente por el sistema, deberá ser presentado para ser agregado a las actuaciones judiciales.

ARTÍCULO 29

Cuando el ofertante no resultara ganador, las sumas depositadas en garantía serán devueltas de oficio, por medio de libranza judicial u oficio emanado del órgano judicial interviniente. La transferencia electrónica del importe se hará a la cuenta bancaria informada.

CAPÍTULO VII – DE LA SUSPENSIÓN, APLAZAMIENTO, ANULACIÓN O CANCELACIÓN DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 30

En el supuesto que concurra alguna de las circunstancias que amerite la suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta ordenada, el acto emanado de la autoridad judicial competente que así lo disponga deberá ser notificado a las partes, al martillero y a la Oficina de Subastas Judiciales. La publicación que esta última haga en el “Portal”, será aviso suficiente para los postores admitidos. De corresponder, en aquella decisión, se fijará una nueva fecha.

Voces: SUBASTA JUDICIAL – SUBASTA PUBLICA – COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS – DERECHO PROCESAL – CORTE SUPREMA DE JUSTICIA – EMBARGO – REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL – INMUEBLES – MARTILLERO – PUBLICIDAD – RESPONSABILIDAD CIVIL – ACTOS Y HECHOS JURÍDICOS – MEDIDAS CAUTELARES – NULIDAD PROCESAL – PROCEDIMIENTO – PROCESOS DE EJECUCION – SUBASTA – DAÑOS Y PERJUICIOS

P., J. M. c. P., C. M. y otro s/ simulación

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de Junio del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados “P., J. M. c/ P., C. M. y otro s/ Simulación” (EXPTE. Nº 93.732/2021), respecto de la sentencia dictada, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, arrojó como resultado que el orden de votación debía realizarse de la siguiente manera: señora jueza de Cámara doctora Beatriz Alicia Verón, señor juez de Cámara doctor Maximiliano Luis Caia, y doctora jueza de Cámara doctora Gabriela Mariel Scolarici.

A la cuestión propuesta, la Dra. Beatriz A. Verón dijo:

1.1. Contra la sentencia definitiva de primera instancia que rechazó la demanda entablada, se alza la parte actora y expresa numerosos agravios que merecieron respuesta de su contraparte.

1.2. J. M. P. demanda la nulidad por “simulación” del acto jurídico plasmado en la escritura de compraventa del inmueble sito en la calle O’Higgins … piso 4º “A” de esta Ciudad Autónoma (operación del 31/03/2017 por U$D185.000), a fin que se ordene su inscripción a nombre de B. S. C. (su madre) y se condene a C. M. P. y a C. I. L. (su hermano y cuñada) al pago de los frutos civiles por el uso y goce de dicha propiedad (cfr. pág. Nº 1 de la demanda agregada a fs. 2/12).

1.3. Sintetizaré los agravios formulados por el actor apelante para su mejor tratamiento posterior.

Primero rechaza que debiera integrar la litis con el vendedor del inmueble pues éste actuó de buena fe al desconocer el entramado oculto sobre el origen fraudulento de los fondos utilizados por los demandados pertenecientes a C.

Afirma que demostró la “interposición de personas” del art. 333 CCyCom. en el acuerdo simulatorio entre los esposos accionados; reclama primero que el inmueble adquirido se inscriba a nombre de la sucesión y luego que se incorpore a dichos autos el dinero de su compra (cita lo resuelto en los autos sobre “rendición de cuentas”).

Considera que corresponde analizar la “trazabilidad del dinero” y que el rechazo de su pretensión equivale a premiar la captación de voluntad de una adulta mayor con fines espurios y la mala fe del heredero administrador de los bienes, consumándose una defraudación en su perjuicio (agrega que sufre una discapacidad neurológica degenerativa).

Explica que también debió demandar a C. L. porque ésta, como esposa de su hermano, no podía desconocer el verdadero origen de los fondos utilizados en la compra, y además porque en definitiva incorporó dicho bien en su patrimonio.

A todo evento reclama que las costas del proceso se fijen por su orden pues litigó con razones fundadas (cita el resultado obtenido en la “rendición” y acusa una eventual contradicción ante soluciones disímiles).

1.4. Los demandados, por su parte –en lo pertinente– ponen de resalto el reconocimiento efectuado por la actora de que en autos persiguieron transparentar el origen de los fondos usados para la compra, y razonan que el alegado “desvío de fondos” o “apropiación” no puede en derecho configurar un acto simulado.

Niegan que el acusado “acuerdo simulatorio” pueda producirse por una sola de las partes del negocio (parte compradora) y no se encuentra en debate que el vendedor no participó del supuesto “engaño”, y explican que se trató simplemente de la decisión de un matrimonio de adquirir una vivienda en conjunto.

Afirman que se incumplió la carga de acreditar la falta de capacidad económica para adquirir el inmueble, enfatizan que la presente acción fue promovida bajo la figura de la “simulación” y no del “fraude”, sin que resulte viable reconducir el objeto del proceso hacia una discusión sobre la licitud u origen de los fondos empleados en la operación.

En otro orden sostienen que la codemandada C. L. no es parte del sucesorio, ni de la rendición de cuentas, por lo que su porción indivisa en el inmueble adquirido no puede ser atacada por la vía pretendida por el actor.

Por lo demás y a todo evento señalan que en caso de considerarse configurado el acto simulado, igualmente corresponde rechazar la acción entablada por encontrarse prescripta la acción.

1.5. En el marco de las Acordadas 13/20 y 14/20, 16/20 y 25/20 de la CSJN, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme (del 28/5/2025, fs. 341), quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

2.1. Adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527), o “singularmente trascendentes” como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil”, en Estudios sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).

2.2. Recuerdo además que en el proceso civil dispositivo se sirve y opera, en términos generales y con relación a las partes procesales, un imperativo en base a la idea de la carga procesal, que se estructura a partir del propio interés de aquéllos a cuya iniciativa el legislador confía entonces la apertura de la instancia, la confirmación material del objeto del proceso, su desarrollo y conclusión (esta Sala in re “Ballesteros, Mauro c/ Línea de Microómnibus 47 s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 49.602/2018, del 23/11/2021, entre muchos otros).

No parece dudoso que la carga procesal, en definitiva, aparejaría antes que una facultad un imperativo, es más algo que se “debe” hacer que algo que se “puede” hacer, desde que no se la establece para garantizar o procurar sencillamente el ejercicio de un derecho, prerrogativa o potestad procesal, sino el cumplimiento de una conducta fijada, cierto que en interés de la propia parte gravada con ella, pero también de la propia administración de justicia (Kielmanovich, Código Civil y Comercial de la Nación, Abeledo Perrot, págs. 107/109; esta Sala in re “Carlino, Gonzalo c/ Kleiman, Darío Mario y otro s/ Nulidad de Acto Jurídico”, Expte. Nº 83.592/2015, del 07/12/2022; ídem, “Dembovich, Pedro c/ Chornogubsky Clerici, Andrés s/ Nulidad de escritura”, Expte. Nº 58.124/2.010, del 08/8/2019; ídem, “Nasta, Luis c/ GCBA s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 1.314/2.010, del 08/6/2.017, entre muchos otros).

En esta línea analizaré las probanzas producidas a la luz del “principio de la sana crítica”, pues sirven para ilustrar al órgano jurisdiccional acerca del significado de los hechos individuales que importan al proceso, saber cuáles se han producido, qué consecuencias jurídicas derivan de ellos y arribar así a la decisión final acerca de tales fundamentos. Las reglas de la sana crítica son reglas del correcto entendimiento humano: contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia (Couture, Eduardo, JA 71-80 y ss.); tales principios deben además adecuarse con las circunstancias de hecho, el derecho del caso y las máximas de la experiencia que, al decir de Wilhelm Kisch, es el “conocimiento que tiene el juez de la vida y de las personas” (Elementos de Derecho Procesal Civil, trad. L. Prieto Castro, 1º ed., Madrid, pág. 189).

2.3. Desde otra perspectiva confluyente, tengo presente que el apelante manifiesta sufrir una discapacidad neurológica degenerativa (“Parkinson precoz”) que estima revelador de una situación de particular vulnerabilidad, situación que también cabe contemplar en orden a resguardar los derechos fundamentales y principios constitucionales involucrados para no afectar el derecho a una tutela judicial efectiva (doct. art. 75, inc. 23 C.N).

3.1. Sentado lo expuesto, en grado de adelanto y por las razones que paso a desarrollar, considero que la compraventa cuya nulidad se procura en autos no ha sido “simulada” y que por tanto la desestimación de los agravios formulados se impone.

3.2. En efecto, el apelante no cuestiona el encuadre jurídico aplicado por el juez de grado en cuanto tal sino estrictamente la interpretación de los hechos y de su consecuente calificación, por lo que me limitaré a recordar que según el art. 333 del CCyCom. La simulación tiene lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o cuando por él se constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas, que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten.

El acto reputado “simulado” esconde una realidad subyacente, un negocio oculto, constituye una máscara para encubrir un negocio distinto, por lo que se verifica un contraste entre la forma externa y la realidad querida por las partes.

Por esta vía se procura transparentar el verdadero carácter del acto atacado, siendo la causa simulandi el móvil del caso concreto, el fin específico, la razón última del negocio simulado orientado a perjudicar a terceros en violación del principio cardinal alterum non laedere (Tobías, José, Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético, La Ley t. II, pág. 862; esta Sala in re “Maranca, Cecilia c/ Maranca, Samanta y otros s/ Simulación”, Expte. Nº 8.734/2017, del 29/10/2021, entre otros).

En el caso de autos estamos ante un contrato bilateral que requiere un acuerdo entre las partes contratantes, es decir entre el declarante y el destinatario de la declaración (el llamado acuerdo simulatorio o acuerdo simulandi), paso esencial pues para engañar se requiere de tratos o entendimientos entre los protagonistas de tales maniobras (cfr. esta Sala en autos “Suarez Gallo, María Gabriela c/ Korin, Marcelo A. s/ Liquidación de régimen de comunidad de bienes”, Expte. Nº 58.915/2020, del 26/02/2024, entre otros; Tobías, ob. cit., pág. 845).

Por lo demás y en este marco, tengo también en cuenta que la presente acción de simulación al ser ejercida por un tercero reviste el carácter de “acción conservatoria”, por lo que en los hechos constituye un instrumento legal de defensa de la intangibilidad de un patrimonio que opera como garantía (Tobías, ob. cit., págs. 873/4).

3.3. El caso sub examine presenta particularidades que cabe atender debidamente, pues no sólo es preciso determinar la naturaleza y alcance de la pretensión de “simulación” entablada sino a la par entender que ésta se inserta en un marco relacional ya existente entre los litigantes y con incidencia directa en el perímetro de su abordaje y decisión consecuente, todo lo cual pone en evidencia la gravedad de un conflicto familiar de larga data.

En este mismo sentido, el juez de grado bien razonó cuando al referirse al tenor de la misma pretensión formulada en autos sostuvo que “… el déficit se halla en su mismo origen, por cuanto ni la causa, ni el objeto de la pretensión revestían idoneidad ni reunían los recaudos para lograr los efectos jurídicos perseguidos evidenciándose –tal como fuera planteada– la improponibilidad objetiva de la acción intentada para alcanzar el fallo que se pretendió” (sic) (pág. Nº 11).

4.1. La demanda de estos autos por “simulación” fue iniciada por J. M. P. el día 14/12/2021 (cfr. fs. 2/53) en la que acusó a su hermano C. M. P. de haber comprado el citado departamento con dinero perteneciente a la madre de ambos (S. C.), y hete aquí estrictamente el alegado “engaño” en el que se cimenta la pretensión, la razón que constituye basamento para entablar la demanda de autos.

En efecto, el actor sostuvo que dicha maniobra fue posible porque su hermano era el apoderado que gestionaba la administración de las propiedades de su madre, y por tanto el inmueble debió haberse inscripto a nombre de C. para oportunamente integrar el acervo hereditario (pág. Nº 2, fs. 2/12) (cabe aquí señalar que las actuaciones sucesorias son las emergentes del Expte. Nº 19.985/2017 que tengo a la vista).

Explicó la operatoria desplegada para lograr la “captación de fondos”, afirmó que el demandado le ocultó la existencia del poder de administración, modificó o sustituyó paulatinamente el domicilio de pago de los inquilinos y/o desnaturalizó los contratos de locación para convertirlos en préstamos, todo en su detrimento patrimonial (pág. Nº 2/7).

4.2. En dicho marco cabe observar entonces que los accionados acusaron “inexistencia de objeto”, explicaron que con el mismo basamento e intenciones el demandante de autos había iniciado anteriormente una “rendición de cuentas” y que el inicio del segundo proceso obedeció a la posibilidad de un desenlace desfavorable en el primero, lo que cabe juzgar verosímil (cfr. pieza agregada a fs. 71/74, págs. Nº 5 y 2 respectivamente).

En efecto, así respecto a la cuestionada compra (aspecto central de la queja en análisis) afirmaron que la realizaron en estricto cumplimiento de las previsiones legales, punto sobre el que parece coincidir el apelante pues reconoce que la compraventa fue celebrada con la buena fe del vendedor a quien -por tanto- no demandó en autos (cfr. acáp. Nº 1.3).

Asimismo el apelante también reconoce que el objeto de este proceso se orientó a la identificación del origen de los fondos con los que se adquirió el inmueble, es decir para comprobar que el dinero fue desviado por Carlos Perazzolo de la administración de las propiedades que pertenecían a su madre (ver pág. Nº 7 de sus agravios).

Al respecto, siguiendo aquí al maestro José Tobías, diré que en el caso de autos promedió una interposición real de personas y no ficticia, lo que por tanto no puede conferir basamento a un acuerdo simulatorio, el mandatario adquirió la propiedad inmueble para sí y es por tanto la parte del negocio celebrado, desconociendo la otra parte que se actúa en interés de otro (ver ob. cit., págs. 849/850).

En la misma línea y como bien explica Jorge Mayo, aquí promedió un propósito unilateral de simulación y no una verdadera simulación (aut. cit., “La inscripción de bienes a nombre de otra persona no es un supuesto de simulación”, ED 176-988), por lo que el acto es válido y eficaz para trasladar los derechos del transmitente que pasan a existir en cabeza del único adquirente que ha contratado, quien luego debe transferir al mandante todo lo recibido, sin que sean las normas de simulación las que resuelven la contienda en caso de no cumplir (cfr. Tobías, ob. cit., pág. 850), por lo que corresponde desestimar la acusada “interposición de personas” entre los propios cónyuges codemandados que actuaron como compradores del inmueble.

Como bien razonara el juez de grado, si el actor en tanto tercero ajeno al negocio pretendió por vía de simulación la nulidad del acto bilateral, la declaración de su invalidez no puede decretarse respecto de uno sólo de sus otorgantes, debió enderezar su petición respecto de todos los otorgantes del acto e integrar el proceso con todos los legitimados pasivos.

No se demandó por fraude o enriquecimiento sin causa, la simulación es una categoría jurídica que requiere la demostración de un acuerdo entre partes de aparentar el acto que se oculta de un contenido distinto o directamente inexistente (arts. 333/334 CCyCom.), sin que resulte viable como se pretende “… incorporar al sucesorio, no el dinero de la rendición de cuentas, sino el inmueble que los demandados adquirieron con él” (sic), sin vulneración por ello de derecho hereditario alguno.

Del fallo apelado también surge –con criterio que comparto– que “… quien compró adquirió para sí y quien vendió enajenó lo que era suyo e incluso, destaco, si el transmitente hubiera ignorado o se encontrare al margen de una real interposición de persona –cosa que se descarta atento a la data del deceso de la Sra. C. (5/2/17)– el acto igualmente habría devenido válido y exento de todo vicio, de modo que los derechos se transmiten efectivamente a quien contrató con el vendedor” (sic).

En otro orden y a mayor abundamiento, tampoco se acreditó en autos el cuestionado origen de los fondos de la compra, es decir que no se aportaron elementos como constancias bancarias, transferencias, registros contables, etc., para desvirtuar la capacidad económica de los demandados (art. 377 del rito) (ver también la resolución del 28/12/2022 de fs. 85/86, la del 27/4/2023 de fs. 87 que desestimó abundante prueba –no cuestionada– y el tenor de los informes de pericia contable obrantes a fs. 105/107 y fs. 182/183).

5.1. Sin perjuicio que lo desarrollado hasta aquí resulte suficiente para proponer la confirmación del fallo atacado, otras razones de peso robustecen la solución propuesta y por tanto me persuaden más aún a proponer su confirmación.

5.2. Ahora me refiero a que lo discutido en estas actuaciones sobre “simulación” iniciadas el 14/12/2021 (fs. 2/53) se superpone parcialmente en su objeto con la “rendición de cuentas” reclamada contra C. P. sólo cuatro meses antes (cfr. Expte. Nº 56.463/2021 que también tengo a la vista), extremo que surge sin hesitación del tenor o alcance de la pretensión formulada en tales actuaciones.

En efecto, de la presentación de inicio glosada a fs. 2/88, en lo pertinente surge que el accionante solicitó (cito textualmente) “… que se rinda cuenta de todos aquellos montos recaudados en nombre de Sra. B. C. y que no se encontraran prescriptos al momento de fallecimiento de la causante en febrero de 2017…. a fin de que… aporte detalle de todas las sumas percibidas en nombre de la Causante (ya sea en concepto de alquileres, montos en concepto de garantía, etc.), denuncie las cajas de ahorro, cuentas corrientes, depósitos a plazo fijo en las que se depositaron los fondos percibidos así como cualquier otro tipo de inversión bancaria o bursátil a nombre de la causante; compras de moneda extranjera, asimismo detalle de todas las salidas de dinero con su correspondiente comprobante que lo justifique” (sic) (ver págs. 2/3 de la presentación de inicio).

En igual línea el escrito de inicio continuó en los siguientes términos: “Asimismo se solicita que explique el destino de los montos producidos por la venta de los inmuebles de San Martín …, 4 N de la Ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires y del de la calle Larrea 1393, de la ciudad de Buenos Aires. Todo esto con el propósito de determinar la existencia de un saldo a favor del acervo pendiente de acreditar en estos autos…” (sic) (ver págs. 2/3), para –finalmente, subrayo– reclamar el depósito en autos de los fondos remanentes debidamente actualizados (cfr. acáp. X, Nº 5, pág. 17).

5.3. Respecto al trámite de su desarrollo, este Tribunal ya admitió la pretensión entablada al considerar que C. M. P. estaba obligado a rendir las cuentas correspondientes a las gestiones que realizara a favor de su extinta madre (cfr. resoluciones de fs. 146 del 22/6/2022, la de fs. 160 del 24/10/2022 y finalmente la del 05/12/2022 de fs. 167).

En este marco cabe observar que finalmente se aprobó la liquidación practicada por el actor a fs. 249/252 por $2.718.215,2, siendo dicha suma representativa de los “valores” correspondientes a la fecha de los períodos comprendidos (cfr. resolución del 05/8/2024 de fs. 265 que quedó firme en virtud de lo decidido por este Tribunal el 24/9/2024 a fs. 284).

5.4. Corrobora la interpretación del caso diversas manifestaciones del apelante quien en lo pertinente afirmó que “nunca fue intención de esta parte ejecutar ambos litigios sino de constituir la prueba…” (pág. Nº 25 de sus agravios), que tenía que “demostrar que el inmueble adquirido a escasos días del fallecimiento de su madre se realizó con fondos del sucesorio” (sic) (ídem), que “… la única forma de demostrar que la verdadera titular de los fondos era la Sra. B. C. era solicitar al demandado que concretara la rendición de cuentas obligatoria por ley en caso de fallecimiento del mandante y que a pesar de los años transcurridos seguía negándose a incorporar en el acervo sucesorio” (sic) (pág. Nº 26).

6. Como surge del desarrollo precedente, la declaración de voluntad emergente del título atacada plasmó la compra del inmueble de conformidad con la intención efectiva de los sujetos intervinientes, de allí por tanto que en atención a las circunstancias de hecho relatadas y las razones de derecho desarrolladas, considero que la desestimación de las quejas formuladas se impone, con imposición de costas pues no encuentro mérito suficiente para apartarme del “principio objetivo de la derrota en juicio” ínsito en el art. 68 del CPCCN.

7. En virtud de lo expuesto, doy mi voto para:

a) Confirmar el fallo apelado en todo cuanto ha sido objeto de apelación y agravio;

b) Imponer las costas de Alzada a la actora vencida (art. 68 del rito).

La Dra. Gabriela M. Scolarici y el Dr. Maximiliano Luis Caia adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó el acto, firmando los Sres. vocales en los términos de las Acordadas 12/20, 31/20 CSJN.

Y Vistos:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

a) Confirmar el fallo apelado en todo cuanto ha sido objeto de apelación y agravio;

b) Imponer las costas de Alzada a la actora vencida (art. 68 del rito).

Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y devuélvase. – Beatriz A. Verón. – Maximiliano L. Caia. – Gabriela M. Scolarici.

G., C. G. y otro c. C. M., A. y otro s/ escrituración

En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a 6 de junio de 2025, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer del recurso interpuesto en los autos “G., C. G. y OTRO c/ C. M., A. y OTRO s/ ESCRITURACIÓN” respecto de la sentencia dictada el 16 de agosto de 2024 (v. aquí), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente (v. aquí): Sres. jueces de cámara Dres. Converset, Díaz Solimine y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta, el Dr. Converset dijo:

I) Antecedentes

1) C. G. G. y M. E. G., por derecho propio, promovieron demanda de escrituración contra A. C. M. y N. B. G. con el objeto de que, en el carácter de herederos instituidos por el señor A. L. M., se los condene a otorgar a favor de los peticionarios, en las proporciones que indican, la escritura de venta sobre el 50% del inmueble ubicado en Caracas …, unidades funcionales 1, 2 y 3, de esta ciudad, matrículas FR 5 -11804/1, 5-11804/2 y 5-11804/3 (v. aquí).

En dicha presentación, los sujetos reclamantes expusieron que la pretensión la ejercían con causa en el boleto de compraventa celebrado el 17 de noviembre de 2005 entre el señor A. L. M., como vendedor, y las señoras M. E. G. y G. M. B., hoy fallecida, a quien los pretendientes sucedieron en calidad de herederos por partes iguales, por lo que la coactora G. formula su reclamo en ambas condiciones.

Explicaron que el boleto de venta en el que sustentan la escrituración estaba protocolizado en la escritura nro. 231 del registro notarial nro. 1116 a cargo de la escribana H. de G. junto con el poder de disposición que el vendedor también otorgó a las adquirentes en igual fecha para que, en nombre y representación del enajenante, transfirieran el dominio de las unidades funcionales.

Esgrimieron que, según las constancias del instrumento sobre el que apoyan la reclamación, la parte compradora abonó el precio en su totalidad, el que fue en ese momento recibido por el vendedor, quien, a su vez, las colocó en posesión del bien enajenado, la que desde entonces ejercen de manera pacífica, continua e ininterrumpida.

Con eje en tales aspectos relatan una serie de sucesos y actos jurídicos que refrendarían la situación planteada en apoyo del reclamo emprendido.

Expusieron que el coactor C. G. G. tomó conocimiento circunstancial de la referida documentación en la que ambos demandantes sustentan la escrituración y que, por eso, el nombrado remitió cartas documento a los demandados por intermedio de las cuales los citó a otorgar la respectiva escritura traslativa del dominio para el 13 de mayo de 2021 en las condiciones que se describen en el escrito inicial. Manifestaron que, a pesar de este emplazamiento, los demandados no negaron el ejercicio de la posesión del inmueble, pero desconocieron el soporte material bajo el cual sustentaban la reclamación sin haberlo previamente compulsado, pese a que fue puesto a disposición de ellos. Dijeron que, en cambio, los demandados refirieron la presencia de ciertas inconsistencias que les generaban dudas puntuales acerca de los sujetos a quienes correspondía la titularidad del porcentaje registrado a nombre del señor M., según quedó expresado en las misivas que los intimados les enviaron en respuesta.

Precisaron que, no obstante estas circunstancias, los herederos del vendedor solicitaron la inscripción del bien a nombre suyo en el marco del expediente sucesorio del titular registral, pese al compromiso asumido en sentido contrario mientras no se dilucidara la situación.

Argumentaron que la ausencia de certeza invocada por la persona de los demandados se disipaba con la documentación aportada al escrito de demanda, donde, además, se dejaba en claro cuáles eran las proporciones perseguidas por cada uno de los pretendientes respecto de la parte indivisa que todavía permanecía anotada en cabeza del causante, es decir que, sobre esa mitad del bien, el 75% debería inscribirse a nombre de M. E. G. y el 25% restante de esa proporción a nombre de C. G. G.

2) La pretensión fue controvertida por M. A. C. y N. B. G. (v. aquí), quienes manifestaron que la porción indivisa reclamada por los promotores de la demanda les correspondía como herederos designados por el señor A. L. M. en el testamento que el causante otorgó en vida, según se desprendía de las constancias del expediente sucesorio (23.585/2015).

Esgrimieron en respaldo de su postura que el boleto invocado por las personas de los demandantes estaba plagado de elementos inverosímiles y falsos que no podían ignorar. Al respecto, refirieron que las personas compradoras fueron designadas en el boleto en calidad de comisionistas, esto es, sin precisión sobre el individuo a quien se transmitiría la propiedad y que, en la misma fecha, el señor M. había instituido legatarias del mismo bien a las comisionistas a las que habría transmitido el inmueble a título de venta. Sin embargo, explican que ese testamento quedó descalificado por el otorgamiento de otro de fecha posterior. Según señalaron, dicha circunstancia revelaría que la legataria M. E. G. pretendía para sí la totalidad del inmueble y que el contenido del boleto sería falso, por la incongruencia a la que conducía pensar en el pago de un precio por una propiedad con la que había sido beneficiada de manera gratuita a través de un legado, liberalidad que la propia interesada había invocado tiempo antes en el expediente sucesorio del causante, pero que no llegó a prosperar debido a la existencia de un segundo testamento que revocaba el anterior.

También negaron la efectivización del pago del precio, por no haberse materializado en las condiciones previstas por la Ley 25345, que rige desde el año 2000.

Además, sostuvieron que el boleto presentado por los actores como título del derecho esgrimido había quedado desvirtuado por las constancias de otra documentación posterior, firmada por los mismos demandantes en 2009, que los propios interesados acompañaron al expediente de la sucesión, de la cual surgía que el señor M. junto con los hermanos G. y la madre de éstos aparecían disponiendo de sus derechos en un sentido diferente.

Agregaron que resultaba llamativo que los reclamantes invocaran las prerrogativas que surgirían del boleto 18 años después de la fecha de ese instrumento, comportamiento que, según entendieron, fue adoptado como una reacción al pedido de inscripción registral del testamento que efectuaron en calidad de sucesores del señor M. respecto del inmueble objeto del litigio.

Los demandados también indicaron que consideraban extraño que la propiedad no hubiera sido denunciada en el patrimonio transmitido en el marco de la sucesión de la señora G. M. B., junto con otras circunstancias que reseñaron en el mismo sentido.

Con apoyo en tales reflexiones, solicitaron el rechazo de la demanda.

II) La sentencia de primera instancia

1.i) En el pronunciamiento de grado, emitido luego de declarada la cuestión de puro derecho (v. aquí), la Sra. Jueza de la instancia anterior rechazó la demanda e impuso las costas del proceso a cargo de los actores vencidos.

1.ii) Además, aplazó la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para la oportunidad en la que quedara determinada la base económica del pleito.

2.i) Para expedirse en el sentido indicado, luego de efectuar diversas consideraciones acerca del régimen legal aplicable junto con otras referencias conceptuales acerca del marco bajo el cual se inscribía la disputa y las herramientas idóneas para dilucidarla, una vez encuadrado el entuerto en función de las circunstancias de modo, tiempo y lugar que lo determinaban y de las posiciones sostenidas de un lado y de otro, en función del desarrollo que siguieron los acontecimientos, para desentrañar la respuesta al entuerto, la juzgadora expuso que, bajo la directiva de la buena fe y las pautas interpretativas aplicables, lo fundamental era contemplar la conducta seguida por las partes del negocio luego de celebrado el acuerdo esgrimido en sustento de la escrituración reclamada en la demanda.

2.ii.a) En particular, la magistrada destacó, por un lado, en el boleto de compraventa celebrado el 17 de noviembre de 2005, en el que se sustentaba la demanda de escrituración, A. L. M. vendía la totalidad del bien ubicado en Caracas 852/854, de esta ciudad, a G. M. B. y a M. E. G., en comisión, pese a que, ese mismo día, el señor M. también legaba a las nombradas la misma propiedad.

2.ii.b) Además, la juzgadora puntualizó que, por otro lado, en el convenio preliminar suscripto el 5 de noviembre de 2009, esto es, casi cuatro años después, las mismas partes, vale decir, A. L. M., G. M. B., por sí y en calidad de presidenta del Centro de Rehabilitación SACI, y M. E. G., a quienes se añadió C. G. G., decidieron terminar con las controversias existentes entre ellos respecto de la titularidad del inmueble referido y el fondo de comercio y/o habilitación municipal. Pese a que poco tiempo antes el señor M. les había transmitido el inmueble de la calle Caracas, la señora magistrada indicó que, en esa nueva oportunidad, el mismo sujeto se obligó a transferir el 50% de la misma finca a C. G. G. o a quien él designase, sea a título oneroso o gratuito, a criterio del último, a cambio de lo cual el señor G. se comprometió a otorgar un usufructo vitalicio sobre esa parte indivisa a favor de su madre G. M. B.

Asimismo, en contraposición con las obligaciones previstas en el boleto, la juzgadora indicó que, en el nuevo acuerdo, se estipuló que, para el caso de que A. L. M. decidiera en el futuro transmitir el 50% restante a favor de M. E. G. o quien ella individualizara, los gastos escriturales estarían a cargo de esta última. Además, puntualizó que, a raíz de esta transferencia a favor del señor G., allí también acordaron que C. G. G.se comprometía a transmitir en favor de su hermana, M. E. G., el 50% del terreno situado en Río Luján, Partido de Escobar, Prov. de Buenos Aires. La juzgadora agregó que, en paralelo, G. M. B., en su carácter de accionista y presidente del directorio de Centro Integral de Rehabilitación SACI, admitió que arbitraría los medios legales y societarios necesarios para que la titularidad de la habilitación municipal y/o fondo de comercio de la sociedad quedara en cabeza de sus hijos C. G. y M. E. G. por partes iguales. Finalmente, señaló que en este segundo negocio se dispuso que, una vez fenecido el usufructo que C. G. G. otorgaría en favor de su madre, tanto él como su hermana M. E. quedaban obligados a poner en venta el inmueble de Caracas junto con su fondo de comercio y/o habilitación municipal, en tanto que A. L. M. se había comprometido a incluir los términos de las operaciones previstas en el Anexo I en cualquier transferencia de dominio o de derechos que hiciera sobre su 50% indiviso, por lo que, en definitiva, el nuevo adquirente quedaría obligado a vender la propiedad en las condiciones pactadas en el Anexo I, de modo que, fruto de estas obligaciones, en última instancia, las partes adquirentes de ambas proporciones quedaban obligadas a enajenar el inmueble de Caracas … de CABA y su fondo de comercio y/o habilitación municipal.

2.iii) Bajo estas circunstancias, a juzgar por la magistrada de la instancia anterior, resultaba cuanto menos sugestivo el hecho de que, en primer lugar, A. L. M., a los pocos días de adquirirla (14 días), haya enajenado su propiedad. Pero, en segundo lugar, más llamativo le parecía que el propio M. hubiera legado el mismo inmueble a la señora B., madre de los actores y prima hermana suya, y a M. E. G., y que, el mismo día y consecutivamente, les haya vendido esa propiedad en comisión mediante boleto de compraventa junto con un poder irrevocable otorgado ante la misma escribana del testamento.

Por eso tampoco encontró lógico que M. E. G. se hubiera presentado el 30 de abril de 2015 en el juicio sucesorio del señor M., su tío segundo, para invocar un testamento que contenía un legado sobre el mismo bien que había comprado nueve años antes y por el cual habría pagado la totalidad del precio y recibido la posesión.

No menos extraño entendió el paso de 18 años hasta que se solicitó la escrituración de la propiedad por la cual ya se había cancelado la totalidad de precio cuando se contaba con un poder especial irrevocable que permitía perfeccionar la venta en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del mandato.

2.iv) Con todo, con base en los argumentos que desarrolló, la sentenciadora entendió dirimente advertir que las mismas partes, cuatro años después del boleto esgrimido en apoyo de la pretensión, habían celebrado el denominado convenio preliminar con el objeto de terminar con las controversias que subsistían entre ellas respecto de la titularidad del inmueble y su fondo de comercio y/o habilitación municipal, por lo que, según dijo, de esta forma desactivaron lo que habían acordado inicialmente, por cuanto en un segundo momento establecieron disposiciones incompatibles con los términos del boleto que habían celebrado con antelación, situación que “denota que las partes, aun sin decirlo expresamente, le quitaron validez”.

A continuación, la magistrada expuso que, tal como lo plasmaron en el convenio preliminar, la disputa de los interesados respecto de la titularidad del inmueble era inequívoca, por lo que inicialmente intentaron ponerle fin mediante las operaciones harto discordantes del 17 de noviembre de 2005 –legado y boleto de compraventa con poder especial irrevocable–, pero que, ante su fracaso, con el mismo objetivo, suscribieron años más tarde el mencionado convenio preliminar. Y si bien la jueza de grado reconoció que, según lo revelaban los acontecimientos, los interesados tampoco pudieron superar sus diferencias a través de este segundo acuerdo, en su opinión, “no puede dudarse que invalidó y tornó ineficaz el boleto de compraventa objeto de autos”.

En definitiva, la magistrada a cargo del trámite de la causa expuso que, en un escenario como el que exhibía esta contienda, donde, entre los otorgantes del boleto, con posterioridad se suscribieron otros instrumentos que se contraponían entre sí, ante la constatación de actos jurídicos que resultaban llamativos, contradictorios y sin una explicación que otorgara otro sentido a la intención de las partes, como resultado de la comparación entre el boleto de compraventa invocado por los demandantes y el convenio preliminar suscripto entre las mismas partes que intervinieron en ese negocio previo, “fácil resulta advertir la incompatibilidad que se aprecia de ambos, por lo que no puede sino colegirse que el convenio dejó sin efecto y/o invalidó el boleto de compraventa celebrado años antes”. En ese sentido, la sentenciadora agregó que “de una lectura de ambos instrumentos, se aprecia con claridad como éstos resultan incompatibles”.

IV) [sic] El planteo recursivo

1) El pronunciamiento ha sido objeto de la apelación articulada por el señor C. G. G. y la señora M. E. G. (v. aquí y aquí).

2) En su expresión de agravios (v. aquí, aquí y aquí), que ha sido respondida oportunamente por la parte demandada (v. aquí), los apelantes cuestionan la decisión de la señora jueza de grado.

3) Los recurrentes entienden que la juzgadora desestimó la demanda, pese a que reconoció que el instrumento base de la pretensión existía y era auténtico, y, no obstante los cuestionamientos que presentaron los sujetos demandados, no fue argüido de falso.

4) También atribuyen a la juzgadora haberse pronunciado sobre asuntos ajenos al marco que le imponía la extensión de su jurisdicción, porque decidió desentrañar situaciones fácticas sin advertir que antes había manifestado que el boleto era auténtico y existente.

5) Con un fundamento similar, protestan por las derivaciones que la jueza infirió a partir de las constancias plasmadas en el convenio preliminar. Al respecto, sostienen que, en ese instrumento, nunca se eximió al señor M. de la obligación de escriturar el inmueble asumida en el boleto. En aquella ocasión, dicen, los miembros de la familia G. abordaron y contemplaron múltiples asuntos que querían dejar plasmados y resueltos respecto de cuestiones societarias de Centro Integral de Rehabilitación SACI y otros aspectos personales suyos ajenos al señor M., por lo que no era necesario formular ningún tipo de reserva sobre el boleto. En tal sentido, manifiestan que el convenio no sería un contradocumento, sino, como mucho, un documento contradictorio, a lo que añaden que el boleto no fue invalidado.

Además, refieren que el convenio preliminar fue firmado por el señor C. G. G., persona ajena a la adquisición acordada en el boleto, quien desconocía a esa época la existencia del boleto de venta del inmueble de la calle Caracas.

Con estos ejes, plantean otras situaciones a partir de los hechos tenidos por acreditados en la sentencia apelada que permitirían un abordaje alternativo al realizado por la magistrada.

6) A su vez, los apelantes destacan que el señor M., a juicio de quienes no era el propietario real del inmueble de la calle Caracas, no incluyó en el testamento que otorgó el 13 de junio de 2013 la condición establecida en el convenio preliminar (cláusula octava), pese a que se había comprometido a hacerlo en toda transferencia del bien, incluso de causa testamentaria, y subrayan que, siquiera, llegó a mencionar a ese bien como de su patrimonio a la época en la que otorgó la disposición de última voluntad referida por los demandados, ya que únicamente aludió en tal instrumento al sito en la calle Estados Unidos (v. cláusula cuarta).

Añadieron que, en el desarrollo de su argumentación, la jueza de grado no reparó en las constancias de otro de los documentos ofrecidos como prueba por la parte demandada –Cesión de Derechos de Locación. Reconocimiento–, de fecha posterior al convenio preliminar, de los cuales surge que los allí otorgantes, el señor M. incluido, mencionaron el carácter de dueña real del inmueble de la señora M. E. G.

Entienden, asimismo, que la conclusión que la juzgadora extrae de los acontecimientos, que los calificó de contradictorios y carentes de explicación que permita comprender su razón de ser, es fruto de una valoración subjetiva, sin sustento. En tal sentido, subrayan que la sentencia no toma en consideración que los reclamantes ostentan la posesión del bien de manera ininterrumpida desde el momento de la firma del boleto. En igual dirección, señalan los motivos por los cuales, a su modo de ver las cosas, el legado no sería motivo para adoptar el entendimiento sostenido en el pronunciamiento. Por el contrario, creen que ratificaría la idea de transmitir la propiedad en el mismo sentido.

Junto con esto, exponen que tampoco el transcurso del tiempo (18 años) podría generar una idea como la ensayada en la sentencia apelada. Entienden que ello no es extraño si se toma en cuenta que el interesado no tiene en su poder el instrumento, el que recién fue hallado por el señor G. en el año 2020 y de manera casual, quien, de inmediato, adoptó las acciones correspondientes.

Argumentan que, con esta perspectiva, tampoco sería llamativo que el señor M. hubiera enajenado la propiedad a los 14 de días de haberla adquirido, porque ningún principio legal lo impide ni constituye una conducta opuesta a la moral, buenas costumbres o buena fe ni perjudica a nadie.

7) En conexión con tales reflexiones, los impugnantes cuestionan que la juzgadora haya aceptado la presencia de divergencias al momento de la suscripción del boleto y asumido que la firma del convenio hubiera sido una respuesta para ponerles finiquito. Sobre el particular, expresan que las diferencias se suscitaron después de la venta del inmueble entre las compradoras y el señor C. G. G., las que tuvieron como escenario a Centro de Rehabilitación Integral SACI, de la que los tres miembros de la familia eran los únicos accionistas. Según manifiestan, M. compró a la sociedad el inmueble en 2005, que luego enajenó a la Sra. B. y a la Sra. G., quienes lo adquirieron “con dinero de los 3”. Según indican, esta fue la causa de la divergencia ulterior entre los tres miembros de la familia, la cual tuvo un principio de solución con la transmisión del bien a C. G. G. en el porcentaje del 50% mediante el convenio preliminar con la anuencia de las adquirentes por boleto, la que se terminaría de resolver con la escrituración del bien en las proporciones reclamadas en el escrito de demanda.

En este mismo orden de consideraciones, los apelantes reprueban que la juzgadora haya analizado las proyecciones del paso de ese tiempo de manera desigual para unos y otros. Puntualizan al respecto que allí ha sido considerada llamativa la inactividad de los compradores por boleto, pero no fue reputada extraña la falta de reclamos del vendedor durante el mismo lapso, quien, si subsistía como propietario del 50%, no se explicaría por qué hasta su muerte no efectuó ningún tipo de reclamo por los alquileres del bien.

8) En paralelo, los sujetos demandantes plantean que tampoco ha sido tomado apropiadamente en cuenta que, al responder los emplazamientos para escriturar, las reservas que la parte demandada invocó sobre la escrituración se concentraron en torno a la falta de certeza que a juicio de ella presentaban las proporciones reclamadas por los actores sobre el inmueble. Según afirman los reclamantes, esta cuestión quedó dilucidada con los porcentajes expresados en conjunto por ellos al promover la demanda.

9) También se quejan de las referencias que la magistrada efectuó respecto de la posesión del bien objeto del pleito, a juicio de quien las relaciones locativas que avalaron los sujetos pasivos del reclamo no alcanzarían para acreditar esa relación específica de los promotores de la demanda con el inmueble y la situación de dueños de la propiedad. Sobre este punto, advirtieron que no detentan la posesión, ya que la ostentan sin controversia entre las partes, por lo que la sentenciadora no pudo ponerla en duda. Además, refieren que los contratos de alquiler que firmaron respecto del inmueble revelan la expresión de potestades que confirman las previsiones plasmadas en el boleto fuente del reclamo. Aunque admiten que un contrato de alquiler en forma aislada no demuestra posesión y/o propiedad, destacan que acompañaron más de un contrato y que tal extremo debió analizarse en concordancia con los demás elementos de juicio.

En síntesis, entienden que la validez de la operación de compraventa está demostrada con el acuerdo en el precio, el pago aceptado de conformidad y la transmisión de la posesión al momento de la suscripción del boleto, que se ejerció de forma continua, pacífica, notoria y no controvertida, por lo que solo restaría la escrituración.

V) La decisión

1.a) Si algo ha quedado fuera de duda es que, como repetidamente expresaron los apelantes, tanto en su demanda como en la expresión de agravios, el reclamo encuentra su causa jurídica en el “…boleto de compraventa de fecha 17 de noviembre de 2005, que se encuentra protocolizado y agregado a la Escritura Pública Nº 231, folio 603/604 del Registro Notarial de la Capital Federal Nº 1116 a cargo de la Escribana M. R. H. de G.”. En dicho documento (v. aquí), entre A. L. M., el vendedor, y G. M. B. y M. E. G., las compradoras en comisión, acordaron que el primero vendía a las segundas, en comisión, las unidades funcionales 1, 2 y 3 del inmueble de la calle Caracas, …, de esta ciudad (v. cláusula primera), por un precio de $300.000 (v. cláusula segunda), cancelado en el mismo acto, por lo que se colocaba a las adquirentes en posesión del bien (v. cláusula tercera).

Aun cuando se resistió la efectividad de ese pago a la luz de las previsiones de la Ley 25345 al contestar la demanda –nótese, por lo demás, que sus efectos han sido modificados por el artículo 1ºƒ del Decreto 22/2001[(1)]–, por ahora, tal asunto no impide avanzar con las consideraciones que siguen.

1.b) Tampoco está discutido que, a la fecha de interposición de la demanda, no se otorgó la escritura necesaria para que opere la transferencia del dominio de las unidades funcionales referidas.

2.a) A su vez, las partes no cuestionan que, con posterioridad a la celebración de aquel acto, en un acuerdo de voluntades posterior, mediante la intervención de las mismas personas que firmaron el boleto de venta –la señora G. M. B. lo hizo por sí y en representación de Centro Integral de Rehabilitación SACI– y del señor C. G. G., “en virtud de las controversias existentes entre las partes respecto de la titularidad del inmueble situado en la calle Caracas … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y del fondo de comercio y/o habilitación municipal de Centro Integral de Rehabilitación SACI”, establecieron las obligaciones que allí redactaron.

2.b) En particular, de tal documento se destaca que, en la cláusula primera, el señor M. se obligó a transferir el 50% de la propiedad ubicada en Caracas …, unidades funcionales 1, 2 y 3, de esta ciudad, de la cual se dijo que era titular, al señor C. G. G. o a quien él designara, sea a título oneroso o gratuito, a criterio del último nombrado. En la misma cláusula, a continuación, se dejó establecido que, “[p]ara el caso que el Sr. A. L. M. decidiera en el futuro transmitir el 50% restante a favor de la Srta. M. E. G. o de quien ésta designe, los gastos escriturales que ésta transmisión de dominio generase serán a cargo de la Srta. M. E. G.”.

2.c) A su vez, en la cláusula segunda, el señor C. G. G.se obligó a otorgar el usufructo de por vida sobre su parte indivisa en el inmueble mencionado a favor de la Sra. G. M. B., mientras que, en la cláusula tercera, el mismo otorgante se obligó a transferir su parte indivisa en el terreno situado en el Río Luján, Partido de Escobar, a la Srta. M. E. G., a título oneroso o gratuito.

2.d) En paralelo, en la cláusula cuarta, la Sra. Bordo, como accionista y presidente del directorio de Centro Integral de Rehabilitación SACI, se obligó a arbitrar los medios legales y societarios necesarios para que la titularidad de la habilitación y/o fondo de comercio de la sociedad quedase en cabeza del señor C. G. G. y de la Sra. M. E. G. en partes iguales (50% y 50%), a lo que éstos prestaron su conformidad.

2.e) Además, en la cláusula octava, una vez que se extinguiera el usufructo de la Sra. B. sobre el inmueble de la calle Caracas reconocido en la cláusula segunda, el señor y la señora G. se obligaron a vender ese inmueble con el fondo de comercio y/o habilitación municipal incluido, de acuerdo con las pautas plasmadas en el Anexo I que integraba el convenio. De la misma manera, el señor M. se obligó incluir las previsiones de ese anexo en cualquier transferencia de dominio o de derechos que hiciera sobre su 50% indiviso del inmueble de la calle Caracas, incluidos los de carácter testamentario, por lo que el nuevo adquirente quedaría también obligado a vender el inmueble en iguales condiciones.

3) En el recién mencionado Anexo I, suscripto por las mismas personas, donde quedaron constituidas en calidad de parte, por un lado, M. E. G. y/o A. L. M., pero también “cualquier tercero que adquiera en el futuro y por cualquier concepto o título el 50% indiviso del inmueble ubicado en la Calle Caracas …, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya titularidad se encuentra al día de la fecha en cabeza del Sr. A. L. M.”, en adelante PARTE A, y por otro lado, C. G. G., en adelante PARTE B, sus otorgantes sentaron las bases a las cuales sujetarían la venta del inmueble y del respectivo fondo de comercio una vez vencido el usufructo a favor de la señora B. En particular, previeron que el monto percibido por la venta del inmueble y del fondo de comercio sería repartido en proporciones iguales entre ambas partes (cláusula duodécima).

4) El examen del contenido de un documento y del otro, en especial las cláusulas que involucran el alcance de las obligaciones asumidas por los otorgantes del segundo acto y, particularmente, las condiciones bajo las cuales dispondrían las unidades funcionales del inmueble de la calle Caracas, revela que los mismos sujetos que intervinieron en el boleto de venta que tiene fecha del 17 de noviembre de 2005, a quienes se añadió el señor C. G. G., de una forma u otra, sea cual fuera la explicación que justifique este proceder, diseñaron otro esquema de disposición del inmueble por intermedio del cual, por un acto voluntario y libremente adoptado, alteraron de manera sustancial los alcances del boleto anterior en una medida que importó desvirtuar la eficacia de tal acuerdo.

Y ello ha de ser entendido así aun cuando las partes no hubieran hecho una manifestación expresa al respecto, dado que tal extremo no constituye un recaudo necesario para innovar en las condiciones de su vigencia, aunque una referencia expresa hubiera sido deseable.

Según mi enfoque, nuestro ordenamiento sustantivo, el derogado y el actual, no exigen un acuerdo posterior con expresa referencia a los términos de un contrato anterior para conocer los alcances de las prerrogativas allí plasmadas y determinar la subsistencia de sus consecuencias, siquiera ante un acto previo formalmente válido y plenamente exigible. En particular, según el régimen legal aplicable a las estipulaciones contractuales mencionadas, los hechos exteriores de manifestación de voluntad pueden consistir en la ejecución de un hecho material consumado o comenzado, o simplemente en la expresión positiva o tácita de voluntad (art. 914 del Código Civil anterior), a menos que se exija una forma determinada (art. 916 del Código Civil anterior). En efecto, fuera de este último supuesto, la declaración de voluntad puede ser no formal, positiva o tácita (art. 915 del Código Civil anterior). Será positiva si se manifiesta verbalmente o por escrito, o por otros signos inequívocos con referencia a determinados objetos (art. 917 del Código Civil anterior), y será tácita cuando la voluntad resulte de aquellos actos por los cuales se pueda conocer con certidumbre su existencia, siempre que la expresión positiva no se encuentre exigida o no haya una protesta o declaración expresa contraria (art. 918 del Código Civil anterior).

5) En este sentido, de modo puntual, cabría señalar que la derogación tácita de un contrato puede obedecer a la celebración de un contrato posterior entre las mismas partes con disposiciones que sean incompatibles con las del primero (cfr. AA. VV, Código Civil y Comercial y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Belluscio [dir.] y Zannoni [coord.], Astrea, t. 5, pág. 947).

Precisamente, en este supuesto se configura esa situación. Según los términos del denominado convenio preliminar que suscribieron los otorgantes iniciales del boleto de venta, a quienes se sumó el señor G., en esa ocasión, entre todos, consensuaron obligaciones a cargo del transmitente M. y de la señora B. que importaron la modificación de los alcances del boleto original, por lo que, pese a la resistencia expresada por los demandantes, corresponde acompañar la decisión de la juzgadora.

En efecto, tal como surge de los términos del designado convenio preliminar, el señor M., que en el boleto de venta se obligó a transmitir el dominio de las unidades del inmueble sito en la calle Caracas a la señora B. y a la señora G., ahora dispuso del 50% de esa propiedad en favor del señor C. G. G., que se concretó, según surge del informe de dominio acompañado a la demanda (v. aquí). Incluso, la señora B. consintió que el señor M. disponga del bien en un sentido por completo diferente al acordado al momento de celebrar el boleto de venta. En tanto en este último el trato consistió en que el bien se anotara a su nombre y de la señora G. o de las personas que eventualmente ellas designaran en su calidad de comisionistas, la nombrada en el acuerdo posterior aceptó que el señor M. transmita el 50% indiviso del inmueble a nombre del señor G., como luego lo hizo, y el resto a la señora M. E. G., si así lo decidiera el propietario en el futuro (cfr. cláusula primera), o a cualquier otro adquirente (cfr. cláusula octava). Además, no podría obviarse que, a su vez, el señor G. se obligó a constituir en favor de la señora B. el usufructo vitalicio sobre su parte indivisa (cfr. cláusula segunda).

Aun cuando esta enajenación a favor del señor G. ya permite reputar alterado de manera sustancial el objeto del boleto firmado en noviembre de 2005, por lo que la escrituración pretendida con el alcance previsto en ese instrumento, que constituye la causa jurídica de la pretensión, según los actores lo expresaron en diversas ocasiones, no sería fáctica ni jurídicamente ejecutable en los términos y alcances bajo los cuales quedó pactada, es necesario destacar que fueron los mismos otorgantes del acuerdo original quienes, con respaldo en un negocio ulterior –el ya citado convenio preliminar–, aceptaron regular sus derechos en una medida diferente y bajo condiciones diversas con fuente en un contrato autónomo e independiente de fecha posterior.

Acerca del porcentaje restante, sobre la cual los reclamantes insisten en hacer valer los términos del boleto de venta, los participantes del convenio preliminar reconocieron que subsistía en cabeza del señor M. A diferencia de la prestación estipulada en el boleto de venta, los otorgantes del convenio dejaron en manos del nombrado la decisión de transmitir esa proporción “a favor de la Srta. M. E. G. o de quien ésta designe”, si así él lo “decidiera en el futuro” (cláusula primera). En concordancia con esta previsión que concedía al señor M. un amplio margen de actuación discrecional, en la cláusula octava del convenio se indicó que el mismo sujeto asumía la obligación complementaria de incluir el Anexo I “…en cualquier transferencia de dominio o derechos sobre su 50% indiviso…”. Para reconocer la sustancial diferencia que consagró el llamado convenio preliminar, no podría olvidarse tampoco que, como ya se indicó, en ese Anexo I, respecto de la parte indivisa que a ese momento se hallaba en cabeza del señor M., tanto él y/o la señora M. E. G. y/o cualquier tercero que adquiriese en el futuro esa proporción quedaban obligados a desprenderse de esa finca y del correspondiente fondo de comercio y/o habilitación municipal en las condiciones allí pactadas una vez fenecido el usufructo que el Sr. C. G. G. otorgaría a favor de la Sra. G. M. B. de G. sobre el mismo inmueble. De ahí que, en rigor, incluso sobre este porcentaje restante también medió una sustancial innovación respecto de lo establecido originariamente en el boleto.

Como también lo plasmaron, las partes expresaron en esta segunda oportunidad que suscribían el convenio “con plena capacidad, discernimiento, intención y libertad”.

6) Frente a este escenario, comparto la frustración que los apelantes expresan a través del espíritu combativo que revelan los términos bajo los cuales desarrollan sus cuestionamientos hacia el fallo emitido por la Sra. Magistrada de la instancia anterior. Sin embargo, la incompatibilidad entre el primer acto y el segundo es inocultable y, por lo tanto, poco podría hacerse al respecto.

Es claro que, como lo explican en el memorial, el proceder seguido por los otorgantes de ambos actos podría encontrar una versión alternativa como la que proponen. Según ese abordaje paralelo del asunto, las discordancias puntualizadas por la juzgadora asumirían un rol anecdótico. Tanto el legado simultáneo otorgado por el señor M. junto con la suscripción del boleto, la prolongada inactividad de los hermanos G. respecto de los derechos que les acordaba ese instrumento, la ausencia de reclamos de parte del señor M. sobre los derechos que la titularidad sobre la mitad indivisa le proporcionaba por los frutos civiles generados por el alquiler del inmueble y la posesión que acompañaría a la situación de los promotores del juicio no tendrían la incidencia determinante invocada para la resolución del entuerto, aunque sí permitirían hallar el sentido a ciertos interrogantes. Sin embargo, la línea fáctica de los acontecimientos encontraría un eje común en la necesidad de encontrar una solución a las divergencias entre los interesados respecto de la titularidad del inmueble y del fondo de comercio y/o habilitación municipal a nombre del Centro Integral de Rehabilitación SACI. Más ahora cuando, según los actores sostienen, el señor M. habría adquirido inicialmente el inmueble de la calle Caracas por la compra realizada a la mencionada persona jurídica, cuyo capital social pertenecería a la señora B. y a los hermanos G. por partes iguales. Al margen de las limitaciones cognoscitivas que impuso la declaración de la causa de puro derecho, que ambas partes han consentido, tales reflexiones no impiden advertir que la pretensión de escriturar el inmueble a nombre de los actores reposa con exclusividad en los términos del boleto de venta firmado el 17 de noviembre de 2005.

Ante este panorama, cualesquiera sean las acciones que eventualmente otorgarían las obligaciones plasmadas en el convenio preliminar y no obstante cuáles sean las condiciones que debería satisfacer su ejercicio para vislumbrar alguna chance de éxito, y sin perjuicio de la discusión que podría suscitar la posesión que los demandantes invocaron sobre el bien objeto del reclamo y sus posibles proyecciones, en este supuesto concreto, según lo intenté explicar, los propios reclamantes circunscribieron el título y la causa de su pretensión a las cláusulas del boleto de venta celebrado el 17 de noviembre de 2005, por lo que el análisis de la pretensión no podría emprenderse con prescindencia de tales estipulaciones puntuales.

Bajo esta aproximación, entiendo que, por un hecho voluntario posterior, en ejercicio de su libre autonomía, aunque de manera indirecta o tácita, las partes han dispuesto de los derechos sobre el bien inmueble objeto del boleto en un sentido diverso del inicialmente determinado y, en ese sentido, establecieron obligaciones diversas de las originariamente pactadas, por lo que entiendo que la pretensión no puede prosperar tal como ha sido formulada.

En oposición o lo afirmado por los apelantes, la juzgadora no extralimitó los términos bajo los cuales quedó trabado el entuerto, sino que, por el contrario, ajustó su actuación en función de las controversias que la disputa suscitó, puesto que, como correspondía, se concentró en el análisis de la pretensión que los reclamantes fundaron en el boleto de venta en función de los hechos extintivos e impeditivos que la parte demandada invocó en procura del rechazo de la demanda. En este supuesto, precisamente, entre otras razones que expresaron con igual propósito, los sujetos pasivos de la pretensión esgrimieron la ausencia de efectos del boleto de venta por obra de su consiguiente ineficacia sobreviniente a raíz de un acuerdo posterior que, como se entendió en la instancia anterior, implicó una derogación del acuerdo original, cuanto menos tácita.

De esta manera, entiendo que el recurso de apelación deducido por el señor y la señora G. debe ser rechazado.

VI) Costas

1) El planteo de la parte actora encuentra como presupuesto la revisión del fallo en el sentido auspiciado en el escrito de expresión de agravios. Según se ve, la apelación, en mi opinión, no tendría chances de progresar, por lo que tal respuesta deja sin sustento la queja formulada en materia de costas.

2) Por consiguiente, considero que este agravio también debe ser desestimado.

VII) Conclusión

Bajo las condiciones enunciadas, entiendo que las quejas de la parte actora no pueden prosperar, de modo que, si mis distinguidos colegas de sala comparten el enfoque expuesto, correspondería confirmar la sentencia apelada en todo cuanto ha sido objeto y materia de agravios.

En cuanto a las costas generadas por la intervención ante esta sede, entiendo que también deberían ser soportadas por los reclamantes en su condición de vencidos, de acuerdo con la regla que rige en la materia a partir del hecho objetivo de la derrota y la ausencia de mérito suficiente para apartarse de esa directiva (cfr. Arts. 68, primer párrafo, 164 y 272 del CPCyCN). Así voto.

Por razones análogas, los doctores Díaz Solimine y Trípoli adhieren al voto del doctor Converset.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, el tribunal resuelve: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida en todo aquello que ha sido objeto y materia de los agravios, con costas (cfr. Arts. 68, primer párrafo, y 69 del CPCyCN).

La regulación de honorarios queda diferida para una vez que se determine la retribución de las tareas cumplidas en la instancia de grado.

La sentencia se suscribe en forma electrónica de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la Acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine. – Pablo Trípoli.

(1) Artículo 1º – El pago en efectivo de sumas de dinero superiores a PESOS DIEZ MIL ($ 10.000), su equivalente en moneda extranjera, efectuado en ocasión del otorgamiento de escritura pública, por la que se constituyan, modifiquen, declaren o extingan derechos reales sobre inmuebles, tendrá para las partes y frente a terceros los mismos efectos cancelatorios que los procedimientos previstos en lo incisos 1 a 4 del artículo 1º de la Ley Nº 25.345.

Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Disposición 5 de mayo 26 de 2025.- Registro de la Propiedad Inmueble: Cesión de derechos hereditarios; universalidad de bienes; publicidad; Registro de Anotaciones Personales; tomas de razón; asiento de dominio u otros derechos reales inscriptos; declaratoria de herederos o testamento aprobado; acompañamiento.

Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal

Disposición 5 de mayo 26 de 2025.- Registro de la Propiedad Inmueble: Cesión de derechos hereditarios; universalidad de bienes; publicidad; Registro de Anotaciones Personales; tomas de razón; asiento de dominio u otros derechos reales inscriptos; declaratoria de herederos o testamento aprobado; acompañamiento (B. O. 28/05/2025).

Ciudad de Buenos Aires, 26/05/2025

VISTO el artículo 2302 del Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo 137 del decreto 2080/80 (T.O. decreto 466/99) y las Disposiciones Técnico Registrales 6 y 8 de 1999 y

CONSIDERANDO:

Que en virtud del artículo 137 del decreto 2080/80 (t.o. decreto 466/99) y de las Disposiciones Técnico Registrales 6 y 8 de 1999, este Registro toma razón de las cesiones de derechos hereditarios sobre la universalidad de bienes por un plazo de 5 (cinco) años en el Registro de Anotaciones Personales;

Que el artículo 2302 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que la publicidad de las Cesiones de Derechos Hereditarios se tiene por cumplida desde su celebración entre los contratantes y respecto a otros herederos, legatarios y acreedores del cedente desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio;

Que según la definición de López de Zavalía la cesión de herencia o de derechos hereditarios es “el contrato traslativo de todo o una parte alícuota de una universalidad jurídica recibida a título de heredero o coheredero, y moldeada en el acto de concertarse el negocio” (López de Zavalla, “Teoría de los contratos, Parte especial”, t. I, p. 641).

Que por ello siempre el objeto de la cesión de herencia lo constituye una universalidad jurídica, toda vez que no se enajena cada uno de los objetos singulares que integran la herencia, sino todo o parte del patrimonio hereditario, como un conjunto unificado de derechos y obligaciones que conforman un solo objeto.

Que por ello la inscripción de las mismas en el Registro de Anotaciones personales carece de valor legal adicional a los fines de su publicidad y oponibilidad a terceros.

Que la ley 17.801 por medio del Principio de Especialidad Registral exige que los derechos inscribibles estén perfectamente determinados en cuanto al objeto (inmueble) y al sujeto (titular del derecho).

Que si bien es cierto que la Cámara Civil en pleno en fallo “Discoli, Alberto T., suc.” año 1979 a la cuestión planteada de si la cesión de derechos hereditarios que comprende bienes inmuebles presentada en el proceso sucesorio es oponible a terceros, o por el contrario requiere, a ese efecto, su anotación registral acorde con lo que dispone el art. 2505 del Cód. Civil, resolvió por mayoría que para que la cesión de derechos hereditarios, que comprende cosas inmuebles, sea oponible a terceros interesados debe ser anotada en el Registro de la Propiedad; no es menos cierto que dicho plenario se resolvió bajo la vigencia del Código Civil velezano que no contenía una previsión tan clara como el actual 2302 del Código Civil y Comercial.

Que a todo evento su cumplimiento real y concreto en la actualidad queda satisfecho por la práctica del Registro de tomar razón de las cesiones de derechos hereditarios con relación al dominio de un inmueble particular, siempre que se cuente con declaratoria de herederos o testamento aprobado y su respectiva orden de inscripción.

Que en la misma línea el artículo 100 del Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil dispone, como único caso de registración de cesiones de derechos hereditarios, aquellas que corresponden a un inmueble determinado y que las mismas deben ingresar al Registro de la Propiedad junto con la Declaratoria de Herederos o Testamento aprobado.

Que ello es así ya que la cesión opera la transmisión de la herencia como universalidad jurídica, en todo o en parte, pero al mismo tiempo sus efectos recaen sobre cada uno de los distintos bienes que la componen.

Que deben cumplirse las formalidades que las leyes generales exigen para que los actos de enajenación o transmisión de los mismos puedan ser opuestos a terceros: así, si se trata de inmuebles, será conducente a efectos de darle publicidad adicional a la prevista en el Artículo 2302 del Código Civil y Comercial preciso, la inscripción de la cesión en el Registro de la Propiedad, pero no en el Registro de Anotaciones Personales, sino en la respectiva matricula del inmueble involucrado en la cesión.

Que en otro orden de ideas mediante el DNU N° 70/2023 y la Ley N° 27.742 de Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos se declaró la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal y administrativa, entre otras, y se dispuso un programa general de desregulación a través de la eliminación de múltiples trámites para el ciudadano.

Que por su parte el Decreto 891/2017, y demás norma emitida en consecuencia, implementó la simplificación de trámites para el ciudadano, incluyendo la eliminación de registros innecesarios o duplicados.

Que ciertas regulaciones dictadas han quedado desactualizadas en virtud de los avances jurídicos y sociales, conteniendo exigencias que, si bien al momento de su dictado resultaban justificadas, actualmente generan dilaciones y costos infundados.

Que a fin de tornar más eficiente y eficaz la gestión pública resulta necesario continuar con la simplificación y reducción de cargas y complejidades innecesarias en los distintos trámites y procedimientos que llevan a cabo las jurisdicciones nacionales.

Que en virtud de lo considerado, de las actuales necesidades y del estado del servicio registral, se requiere dejar sin efecto la registración de las cesiones de derechos hereditarios sobre la universalidad de bienes, en orden al cumplimiento de la publicidad prevista en la norma de fondo;

Que la presente Disposición Técnico Registral se dicta en uso de las facultades establecidas por los arts. 173, inc. a, y 174 del Decreto 2080/80 (t.o. Decreto 466/1999),

Por ello,

EL DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL DISPONE:

ARTÍCULO 1°.- A partir del 1 de Julio de 2025 no se tomará razón de cesiones de derechos hereditarios sobre una herencia, o sobre parte indivisa de ella, en el Registro de Anotaciones Personales, con independencia de la fecha de su otorgamiento.- Por ello serán objeto de rechazo (artículo 9, inc. a. Ley 17801) los documentos que contengan cesión de derechos hereditarios sobre universalidad de bienes.-

ARTÍCULO 2°.- La publicidad de las Cesiones de Derechos Hereditarios anotadas en el Registro de Anotaciones Personales con anterioridad a la vigencia de la presente, continuara hasta tanto se produzca la caducidad de las mismas.-

ARTÍCULO 3°.- Consecuentemente, solo se tomará razón en este registro de las cesiones de derechos hereditarios, cuando ellas se efectuaran con relación a un asiento de dominio, u otros derechos reales inscriptos, y siempre que sean acompañadas con la respectiva declaratoria de herederos o testamento aprobado, o estos se encontraren ya registrados.-

ARTÍCULO 4°.- Comuníquese, publíquese, dese a la Dirección Nacional de Registro Oficial y archívese. – Bernardo Mihura de Estrada

e. 28/05/2025 N° 35770/25 v. 28/05/2025

Fecha de publicación 28/05/2025

VOCES: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE – CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS – UNIVERSALIDAD DE BIENES – PUBLICIDAD – DOMINIO – DERECHOS REALES – DECLARATORIA DE HEREDEROS – TESTAMENTO – ESCRITURA PÚBLICA – PROCESO SUCESORIO – HERENCIA – HEREDEROS – CONTRATOS – CESIÓN NDE HERENCIA – BIENES INMUEBLES – TERCEROS.

B., S. G. y otros c. S., M. N. y otros s/rectificación de título de propiedad

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de abril de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “B., S. G. Y OTROS c/ S., M. N. Y OTROS s/RECTIFICACION DE TITULO DE PROPIEDAD”, respecto de la sentencia de fs. 215/241, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CARLOS A. CARRANZA CASARES – GASTON M. POLO OLIVERA.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 215/241 dispuso la rectificación del asiento registral del inmueble de la calle Bartolomé Mitre … y, a la par, fijó como canon locativo a pagar por M. N. S. a M. Á. B., S. G. B., Á. R. B., S. M. B., R. G. y J. L. G., la suma de $ 44.000 del 1 al 10 de cada mes desde que adquiera firmeza la sentencia y durante el tiempo que se encuentre ocupando el aludido inmueble. Con costas a la condenada y a A. S. B., B. S. B. y M. C. B.

II. Los recursos

El fallo fue apelado por S. G. B., quien en su memorial de fs. 288/291, contestado a fs. 293/296, cuestiona el punto de partida del pago del canon y su monto.

III. El canon o indemnización

Con fundamento en el art. 2684 del Código Civil la doctrina y la jurisprudencia ha reconocido el derecho del condómino que no aprovecha del inmueble común de reclamar una indemnización de aquél que sí lo hace.

Esta sala ha señalado en más de una oportunidad que es principio recibido que cualquiera de los comuneros puede usar la cosa en tanto lo toleren los restantes, pero en caso de requerir éstos una compensación por ese uso, ella se devenga a partir de la comunicación de la voluntad en tal sentido(1).

Es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria. Sólo se ha admitido ese derecho, limitando su proyección hacia el futuro. Como se entiende que cada uno puede gozar de la cosa sin limitaciones, mientras no embarace el derecho igual de los demás, únicamente mediando exclusión de hecho de alguno de ellos, nace para el excluido el derecho de reclamar una indemnización consistente en el valor locativo proporcional a su interés; con la sola limitación ya apuntada de que tal potestad no tendrá efecto retroactivo, sino que operará una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi, puesto que previo a ello se presume el asentimiento del comunero reclamante(2).

El silencio o la pasividad ante la ocupación del bien importa el consentimiento que hace improcedente el cobro por el tiempo anterior a su requerimiento(3). La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recibida, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza(4).

El art. 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación prescribe que el uso y goce excluyente sobre toda la cosa en medida mayor o calidad distinta de la convenida, no da derecho de indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

Por aplicación de las reglas que rigen en materia de condominio, no obstante las diferencias que se reconocen entre este derecho real y la comunidad hereditaria, existe consenso en el sentido que si un coheredero usa y goza de la cosa común excluyendo a los demás coherederos, asiste a estos últimos el derecho a obtener una compensación, equivalente al valor locativo de aquélla y en la proporción que les corresponde sobre la masa hereditaria(5).

Ha recordado esta sala, con abundante respaldo jurisprudencial, que la compensación sólo es procedente desde el momento en que se formula el reclamo(6).

Este criterio jurisprudencial se encuentra ahora expresamente consagrado en el art 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone que “El heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la media compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida”.

En el caso, como adelanté, la sentencia dispuso que la ocupante del bien, M. N. S., debía pagar una indemnización o canon a los cotitulares que promovieron la presente demanda; y en esta instancia la discusión, mantenida por una sola de las actoras, se circunscribe al punto de partida y al monto de lo debido.

Como he recordado, la regla es que el importe se adeuda desde que se formula el reclamo.

El pronunciamiento dispuso que el pago recién comience desde que adquiera firmeza con el argumento de que, por una parte, “no se ha producido prueba alguna que demuestre cuáles serían los valores retroactivos”, y de que, por la otra, “la tenencia del bien objeto de la litis en tiempo anterior al dictado de la presente fue a raíz de un yerro a su inscripción registral que excede a M. N. S., hija de J. S.”.

No puedo acompañar el razonamiento de la sentencia.

Aun sin tener en cuenta el yerro en la inscripción de la declaratoria practicada en la sucesión de J. A. B. M. rectificado en la sentencia (se inscribió el bien en cabeza de su cónyuge, madre de la aquí demandada, con la asignación de 1/2, cuanto le correspondía solo 1/6, por ser de carácter propio y concurrir con los cinco hijos del causante), la aquí emplazada, como heredera de madre, era cotitular registral del bien y lo utilizaba y utiliza con exclusividad, por lo tanto era y es pasible del reclamo.

Además, una vez señalado tal error a través de la presente demanda (precedida de la mediación), ya no podía ampararse en él para sostener un porcentaje sobre la propiedad que no era el que correspondía.

De allí que, respecto de la recurrente, el cómputo del canon o indemnización ha de calcularse desde la fecha de la mediación realizada el 25 de junio de 2015 (fs. 4 y fs. 159/177 digital).

Respecto de su monto, el perito tasador en su informe de fs. 126/135 (fs. 135/141 digital) del 7 de mayo de 2019, expresó que el inmueble estaba al límite de su vida útil, en muy mal estado de mantenimiento, con un alto grado de obsolescencia funcional y económica y estimó su valor en $ 44.000 mensuales.

La eficacia probatoria de los dictámenes ha de estimarse de conformidad con las reglas de la sana crítica (art. 386 del Co?digo Procesal), teniendo en cuenta la competencia de los peritos, los principios científicos o técnicos en que se fundan, las observaciones formuladas y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (art. 477 del citado cuerpo legal).

A pesar de que en nuestro sistema los peritajes no revisten el carácter de prueba legal, si los expertos son unas personas especialmente calificadas por su saber específico y se desempeñan como auxiliares judiciales distintos de las partes, la prudencia aconseja aceptar los resultados a los que hayan llegado, en tanto no adolezcan de errores manifiestos, o no resulte contrariado por otra probanza de igual o parejo tenor(7).

Aun cuando las conclusiones de los dictámenes periciales no obligan a los jueces en la ponderación de la prueba, para prescindir de ellas se requiere, cuanto menos, que se les opongan otros elementos no menos convincentes(8). Si no se observan razones que desmerezcan sus asertos, corresponde asignarles suficiente valor probatorio(9), que es lo ocurre en el caso pues el peritaje no ha sido impugnado (la demandada fue declarada rebelde a fs.83) y tampoco es cuestionado por la recurrente.

En cuanto a las pautas que han de seguirse para determinar la indemnización o valor locativo, se deberá tomar en cuenta la renta que podría haberse obtenido si todos los comuneros hubieran alquilado la cosa a favor de un tercero(10). El juez tiene amplia libertad para ponderar el monto del canon, evaluando, asimismo, las vicisitudes del mercado y el tiempo transcurrido, entre otras circunstancias(11).

Asiste razón a la apelante en cuanto a que el importe determinado por el experto ha sido afectado por la desvalorización monetaria, de allí que propicio que sea reajustado desde la peritación a la fecha con la utilización de la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, utilizada en el fuero, sin que ello importe una actualización por índices vedada(12).

En relación con la recurrente, el importe mensual así reajustado deberá abonarse desde la fecha de la mediación, en el porcentaje que le corresponde sobre el inmueble como coheredera de su padre J. A. B. y B., a su vez, sucesor de su progenitor J. A. B. M., junto con sus cuatro hermanos y la mujer de aquél, esto es, una dieciochoava parte.

IV. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo modificar la sentencia apelada en cuanto al punto de partida y el importe mensual adeudado a la apelante, conforme lo expresado en los últimos párrafos del apartado III, con costas a la demandada vencida (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares. Con lo que terminó el acto.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I.- Modificar la sentencia apelada en cuanto al punto de partida y el importe mensual adeudado a la apelante, conforme lo expresado en los últimos párrafos del apartado III, con costas a la demandada vencida. II.- Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III.- Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV.- Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvanse.- La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gaston M. Polo Olivera.

(1) C.N.Civ., esta sala, R. 117.585 del 3/12/92; R. 117.585, del 3/12/92 y L. 13.383, del 29/4/86.

(2) C.N.Civ., sala D, del 26/3/74 en E.D. 54-475; íd., sala B, “Zappacosta, Eduardo H. c/ Izquierdo, Osvaldo N.”, del 17/2/06.

(3) C.N.Civ., sala A, “Lambois, Pablo O. c/ Cerviño, María J.”, del 14/10/82 y sus citas, en Jurisprudencia Argentina 1984-I, 519; ídem, sala J, expte. 70.320/2013, del 9/8/18 y sus citas.

(4) C.N.Civ., sala H, L. 117.527, del 16/6/93 y expte. 64.812/2012, 27/3/15; íd., sala D, “Ziruinik, Perla C..N. c/ Smolar, J.A.”, del 12/10/01; esta sala L. 545.702, del 19/8/10 y sus citas; CIV/52614/2012/CA1 y CIV/52611/2012/CA1 del 27/4/15, entre otros.

(5) C.N.Civ., esta sala, L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(6) C.N.Civ., esta sala, L.523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(7) Fallos: 331:2109.

(8) Fallos: 321:2118.

(9) Fallos: 329:5157.

(10) Areán, en Bueres, dir, Highton, coor, Código Civil, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5 B, p. 82.

(11) C.N.Civ., sala D, “Aolita, José Oscar c/ Aolita, Osvaldo Roque s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, del 15/5/98; ver esta sala G, L. 525.758, del 8/6/08 y L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(12) Fallos: 315:158, 992 y 1209; 339:1583; Conclusiones de la comisión 2 de las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en Bahía Blanca del 1 al 3 de octubre de 2015.

R., P. M. c. VM Desarrollos Urbanos SRL y otro s/daños y perjuicios

En la Capital Federal, a los 26 días del mes de marzo del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos “Rossi, Pablo Martín c/VM Desarrollos Urbanos SRL y otro s/ daños y perjuicios”, expediente nº 87.409/2019, la Dra. Benavente:

I. Pablo Martín Rossi demando? a VM Desarrollos Urbanos SRL por la resolución del contrato celebrado con más los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la demandada. Relató que el 31 de marzo de 2016 suscribió con la emplazada un Boleto de Compraventa bajo la modalidad conocida como “compraventa en pozo” o “compraventa futura”. El proyecto denominado “La Julieta” se ubicaba en la calle General Guido a 150 metros de la intersección con la Ruta Nacional 8, altura del kilometro Nro. 52, provincia de Buenos Aires. La fecha de entrega de la posesión se pactó para el 30 de marzo de 2018, aunque se facultó al vendedor a disponer de una prórroga de 90 días corridos. No obstante sus reclamos por distintas vías, VM Desarrollos Urbanos no cumplió con la entrega pactada. Tampoco el estado de la cosa al momento de la promoción de la demanda evidenciaba que se encontrara próxima a finalizar.

La emplazada no contestó demanda por lo que se decretó su rebeldía.

La sentencia admitió parcialmente la pretensión y condenó a la accionada a abonar las sumas que se indican. Fue apelada por el actor, quien expresó agravios el 14-11-2024, los cuales no fueron respondidos.

El pronunciamiento viene apelado por Rossi que pretende la revisión de los montos de condena y la determinación de los intereses.

II. En esta instancia no se encuentra controvertido el encuadre asignado por el a quo, principalmente en cuanto a que la relación que vincula a las partes se enmarca en la ley 24.240, criterio que -además- considero de aplicación en este caso(1).

En sus agravios, el actor pretende que la restitución de las sumas oportunamente abonadas se disponga en dólares estadounidenses, porque así fue ofrecido por la emplazada.

El contrato es un acto mediante el cual las partes programan su futuro, administran sus recursos, ordenan sus preferencias y controlan los riesgos. El cambio de reglas afecta a la previsibilidad(2). De tal manera, para alcanzar la satisfacción del interés creditorio debe atenderse a la naturaleza del negocio económico jurídico basamento del reclamo(3). Estas reglas rigen tanto para la ejecución del contrato como al momento de evaluar lo que le es debido a cada parte en caso de resolución.

Así, en caso de incumplimiento, como regla general se aplican los artículos 1087, 1088 y 1089 CCyCN, en cuanto consideran implícita la facultad resolutoria en los contratos con prestaciones recíprocas (art. 1084 CCyCN). No ejecutada la prestación se puede requerir el cumplimiento por un plazo no inferior a quince días o el menor que establezcan los usos o surja de la índole de la prestación, transcurridos los cuales se produce la resolución. A partir de allí, las partes sólo podrán reclamarse la restitución de lo dado y el resarcimiento de daños(4).

En esta instancia, no existe controversia en cuanto a la naturaleza del vínculo que unía a las partes, así como tampoco que la resolución del contrato le es imputable al incumplimiento de VM Desarrollos Urbanos SRL. El actor se agravia de que el a quo hubiera dispuesto la devolución de las sumas oportunamente abonadas sin considerar ningún método de actualización.

En primer lugar debe destacarse que la pretensión del actor, tanto al demandar como en sus agravios, no es más que un intento de utilizar la moneda extranjera como cláusula de ajuste de las sumas cuya restitución se pretende, sin cuestionar la constitucionalidad de la ley 23.928 que lo prohíbe.

De todos modos, es correcta la decisión del juez de admitir la restitución de las sumas en pesos, esto es en la misma moneda que fueron abonadas, con más los intereses correspondientes, porque -como efecto de la resolución contractual- las partes deben proceder a restituir exactamente lo que mutuamente se entregaron (arts. 1079, 1080 y ccdes. CCyCN).

Es cierto que los involucrados pueden voluntariamente y de común acuerdo efectuar cualquier modificación del contrato original, siempre y cuando no exista un impedimento legal (arg art. 957 CCyCN). No obstante, el actor no acreditó haber alcanzado un acuerdo con la empresa demandada, ni que ésta se hubiera obligado a restituir lo abonado en dólares estadunidenses según la cotización vigente al momento de cada pago, o que -en el mejor de los casos- la oferta hubiera emanado de un órgano de la sociedad o de quien estaba facultado para obligarla y, por ende, para agravar la responsabilidad contractual de la emplazada.

No resultan suficientes, al efecto, las copias de los emails acompañados en la demanda. Es que sin perjuicio de que difícilmente podría asignarse el efecto vinculante que se pretende a las propuestas efectuadas en el marco de una negociación transaccional que no se concretó (art. 1641 CCyCN), lo cierto es que de la documentación agregada a la causa tampoco se desprende ninguna expresión de voluntad concreta en esos términos. Pero además -y más importante aún- no se comprobó que el supuesto compromiso sobreviniente emanaran del representante legal de la emplazada o de su legítimo representante con facultades suficientes.

La prueba pericial informática poco aporta a la cuestión. Ello así pues la perita sólo pudo indicar que no advirtió “irregularidades” en los emails, aunque aclaró que no se encontraba en condiciones de afirmar que aquéllos fueran auténticos.

No pierdo de vista que en el último email, enviado el 6-8-2018 desde la dirección KurtS@vmdu.com.ar, se adjuntó una planilla haciendo un detalle como el que se pretende reclamar en la demanda. Sin embargo, de aquél no se desprende el motivo por el cual se efectuó dicha liquidación ni -reitero- que su remitente contara con facultades para realizar un ofrecimiento de esa naturaleza (ver informe del 21-8-2023 y documentación adjunta).

En función de lo expuesto, propicio confirmar este punto de la sentencia.

III. Daño psicológico

Es bien sabido que el escrito de expresión de agravios deberá contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. Por tanto, debe señalar parte por parte los errores fundamentales de la sentencia y realizar un análisis razonado que demuestre que es errónea, injusta o contraria a derecho. No es admisible remitirse a presentaciones anteriores (art. 265 CPCCN) ni a argumentos previos como así tampoco realizar apreciaciones genéricas o subjetivas que sólo revelen una mera disconformidad con la resolución apelada(5). La falta de cumplimiento de esos recaudos trae como consecuencia la falta de apertura de la alzada y la declaración de deserción de la apelación (art. 266 del Código Procesal). En el caso, las quejas del apelante en contra de la cuantía reconocida en concepto de incapacidad psíquica no cumplen con las exigencias antedichas.

El magistrado de grado fundó la admisión del reclamo por este renglón en el dictamen pericial psicológico, que estimó la incapacidad en un 10%. Además de las conclusiones periciales, consideró los problemas personales que el actor denunció haber padecido a raíz de no disponer de un inmueble que -según dijo- había adquirido con destino a vivienda.

Sin embargo, lo único que hace el recurrente en sus agravios es transcribir un fragmento del fallo y cuestionar genéricamente la suma reconocida, por considerarla reducida, pero no se indica cuál es el yerro en que incurrió el sentenciante, qué prueba omitió considerar o por qué motivo considera que resulta exigua en el caso. Nótese, en particular, que el actor tampoco explicó en qué aspectos de su vida de relación tuvo repercusión el incumplimiento de la demandada, además de los considerados por el a quo.

En este orden de ideas, las críticas ensayadas no permiten tener por cumplida la carga que impone el artículo 265 del código de rito. Por tanto, propongo a mi distinguido colega declarar desierto el agravio mencionado.

IV. Daño moral

Como cualquier clase de daño, el daño extrapatrimonial debe ser acreditado (art. 1744 CCyCN). Algunas veces puede surgir de manera más clara ante la afectación de derechos personalísimos, pero debe tomarse un criterio más riguroso cuando se pretende el resarcimiento por las molestias que se derivan de perjuicios ocasionados a bienes estrictamente patrimoniales(6).

Es sabido que la reparación del daño moral no se limita al “dolor” y al “sufrimiento”, sino que debe abarcar el conjunto de repercusiones extrapatrimoniales desfavorables. Con sustento en ese postulado se ha entendido que el menoscabo de bienes con valor pecuniario es idóneo para causar un daño moral indemnizable sólo si la incolumidad de esos bienes se vincula con lo que se denomina “interés de afección”(7).

En la especie no veo que se configuren los extremos antedichos. Si bien el actor denunció en reiteradas oportunidades que el destino del bien era para vivienda, lo que también puso de relieve en el intercambio de correos electrónicos, ello no se desprende de ningún elemento de prueba objetivo.

Entiendo que el daño extrapatrimonial que puede considerarse configurado en el caso no excede el que puede presumirse por la frustración de un negocio de estas características. Desde allí, en tanto no se ha discutido su procedencia, considero que la suma reconocida en la sentencia no es reducida y propongo confirmarla.

V. Intereses

Finalmente corresponde analizar el agravio vinculado con la tasa de interés. El a quo ha dispuesto que los intereses correrán desde la fecha en que el demandado debía cumplir con la entrega de la posesión (30/03/2018).

En primer lugar corresponde destacar que me encuentro impedida de tratar la capitalización pretendida según lo establecido por el artículo 770 inc. b) CCyCN, ya que fue una cuestión no propuesta al juez de la anterior instancia (art. 277 CPCCN).

En lo que se refiere a la tasa determinada, por las razones proporcionadas por la Sala en los autos “Fagundez Fernández, Fernanda E. c. Medicar SA s. daños y perjuicios”, del 5-11-2024, hemos adecuado la decisión a las directivas de la Corte Suprema “in re” “Barrientos, Gabriela A. y otros c. Orosco, Damián s. daños y perjuicios”, del 15-10-2024.

En razón de lo expuesto, postulo modificar la tasa de interés determinada en la sentencia y disponer que se aplique la reglamentada por el BCRA para el uso de la justicia.

VI. En síntesis. Por lo expuesto propongo al Acuerdo modificar el modo de liquidar los intereses, conforme lo establecido en el considerando VI. En lo demás propicio confirmar el pronunciamiento apelado.

De compartirse, propongo que las costas de Alzada se impongan a la demandada (art. 68 del CCCN).

El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: Modificar lo decidido en materia de intereses, conforme lo establecido en el considerando V. 2) Confirmar el pronunciamiento en todo lo demás que se decide y fue materia de agravio. 3) Imponer las costas de alzada a la parte demandada (art. 68 CPCCN). 4) Diferir la regulación de honorarios por los trabajos realizados en esta instancia, para una vez que se encuentren determinados los correspondientes a la instancia anterior (artículo 14 del Arancel).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – María Isabel Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).

(1) CNCiv., esta Sala, mi voto in re “Martínez, Mabel Noemí c/ Fideicomiso Jujuy 1875 s/ resolución de contrato”, Expte. Nro. 91.356/2018, del 4-7-2023.

(2) Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los contratos – parte general”, Ed. Rubinzal-culzoni, pags. 171/175.

(3) CNCiv., Sala J, voto del Dr. Caia in re “Lattarulo, Mónica Clara c/ Besel S.R.L. s/ daños y perjuicios”, Expte. Nro. 79.797/2019, del 5-8-2024.

(4) Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los contratos – parte especial”, Ed. Rubinzal-culzoni, Tº I pag. 262.

(5) Alsina, Hugo, “Derecho Procesal” Tº IV, pág. 389; Manuel Ibáñez Frocham, "Tratado de los recursos en el proceso civil", Buenos Aires, 1969, página 152; Morello, Augusto, "Código Procesal…", Buenos Aires, 1969, tomo II, página 565; Fenochietto-Arazi “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº I, pág. 939.

(6) CNCiv., esta Sala, mi voto in re “Petrillo, Horacio Héctor c/ Nesis, Hernán Saúl s/ daños y perjuicios”, Expte. Nro. 63.642/2015, del 31-7-2024.

(7) Zavala de González, Matilde, “Resarcimiento de daños”, t. 1, pág. 174.

T., M. D. y otros c. T., R. D. s/ fijación y/o cobro de valor locativo

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días del mes de marzo de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “T., M. D. Y OTROS c/ T., R. D. s/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO”, respecto de la sentencia de fs. 1192, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Carlos A. Carranza Casares – Gastón M. Polo Olivera.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 1192 del registro digital hizo lugar, con costas, a la demanda interpuesta por M. de los Á. T., M. e. T. y N. L. M. y condenó a R. D. T. a abonar las sumas que indicó, en concepto de alquiler del inmueble de la calle Miranda …, esquina Bermúdez …, de esta ciudad, hasta su desocupación o hasta el pronunciamiento definitivo y firme a favor de este último en el juicio por prescripción adquisitiva que inició.

A la par, admitió la excepción de falta de legitimación deducida contra M. D. T. y D. R. C. R., con costas, por haber cedido sus derechos hereditarios respecto en la sucesión de G. T., titular original del bien.

II. El recurso

El fallo fue apelado por el vencido, que presentó su memorial a fs. 1201/1206, contestado a fs. 1208/1213, en el que aduce que la defensa de prescripción adquisitiva debe decidirse en esta causa y que las pruebas aportadas dan sustento su planteo de usucapión.

III. La defensa de prescripción adquisitiva

R. D. T. al contestar demanda opuso como defensa y como reconvención la prescripción adquisitiva.

A fs. 1025 ambas fueron desestimadas y la resolución de esta sala de fs. 1036 confirmó el rechazo de la reconvención, pero dispuso, en sintonía con lo previsto en el art. 2551 del Código Civil y Comercial de la Nación, que la usucapión podía oponerse como defensa, tal como había hecho el demandado.

Además, a fs. 1177, al rechazar el pedido de acumulación con el juicio por prescripción adquisitiva promovido por el aquí emplazado, el juez expresamente señaló “el planteamiento de la prescripción adquisitiva también se halla albergado en autos, por vía de la excepción opuesta por la accionada al contestar demanda”.

De allí, que, como sostiene el recurrente, correspondía que la sentencia definitiva de la presente causa tratase tal defensa.

La admisibilidad formal de la defensa de usucapión se halla, entonces, decidida y firme. Resta examinar su procedencia.

Hago notar, asimismo, que en el juicio por prescripción adquisitiva promovido por el aquí demandado en 2023 (expte. 47.300/2023), se declaró la caducidad de instancia de oficio a fs. 36 el 3 de febrero de 2025.

Zanjado lo anterior, recuerdo que conforme el art. 3948 del Código Civil la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley (ver arts. 2565 y 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación). Y según el art. 4015 del mencionado cuerpo legal la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales se prescribe por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor (ver art. 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Este es uno de los efectos más importantes de la posesión, ya que al prolongarse en el tiempo, el estado de hecho se transforma en derecho(1).

Ha expresado esta sala en L. 577.350, del 3/11/11, entre otros, que dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el derecho se consolida sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo matemático(2).

También ha sostenido este tribunal que en ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador, configurando una hipótesis de prueba legal o tasada. Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la prueba de testigos será muy importante; sin embargo, el art. 24, inc. c), primera parte de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley N° 5756/58 establece que se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Tiene, en consecuencia, un valor preponderante, pero debe estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo, la acreditación del pago de impuestos(3).

En el caso, el demandado acompañó boletas de tributos locales, de Aguas Sanitarias y Aguas Argentinas, de Segba y Edesur, de Gas del Estado y Metrogás, que datan de la década de 1960 y 1970 hasta el 2015, pero fueron expresamente desconocidas a fs. 1008 por la contraparte.

Los oficios dirigidos a Edesur, Telefónica, Metrogás fueron contestados sin poder reconocer la documentación (ver fs. 1146, salvedad hecha de la respuesta de Edesur de fs. 1052), en tanto que a fs. 1153 se declaró la negligencia de la prueba informativa dirigida a la Dirección General de Rentas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Aysa, y Aguas Argentinas.

De todos modos, ha señalado esta sala que el pago de tales impuestos y servicios no constituye de por sí un acto posesorio(4).

Y esto último es especialmente aplicable en supuestos como el presente en los cuales un coheredero demanda a los otros.

No puede hablarse de una posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una usucapión, en el supuesto del copropietario que usa de la cosa común, pues en tal caso no hace más que ejercer facultades reconocidas por la ley, mientras no intente desconocer en forma indubitable –pública y manifiesta– los derechos de los restantes condóminos(5).

Cuando el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva sin expresar su voluntad de excluir al otro comunero, no hace más que ejercer la facultad de uso y goce que el ordenamiento jurídico le concede por su condición de tal, beneficiándose en tal caso por la tolerancia de su condómino, sin que ello sea relevante para lograr la usucapión del bien inmueble(6).

El coheredero o condómino interesado en usucapir debe expresar con claridad esa intención mediante actos posesorios que transformen la posesión compartida en exclusiva.

Es así que el recurrente debía acreditar el ejercicio de tales actos posesorios en los términos del art. 2384 del Código Civil (ver art. 1928 del Código Civil y Comercial de la Nación) como para demostrar la intención de actuar como dueño, necesaria para configurar la usucapión.

La circunstancia de ocupar un inmueble aunque fuere por largo tiempo, no permite concluir que dicha ocupación se haya hecho con intención de adquirir la propiedad mediante usucapión, pues se requiere una prueba plena e indubitable que deje expuestos con precisión los actos posesorios realizados con animus domini, durante todo el transcurso exigido por la ley(7).

Invoca el apelante haber dado en locación una parte del bien.

Al respecto, ha dicho esta sala que el dar en alquiler un inmueble no es un elemento que por sí solo demuestre la realización de un acto posesorio del cual derivar la existencia de animus domini a efectos de la procedencia de la prescripción adquisitiva, pues un simple gestor o administrador también puede hacerlo, y no por ello se lo considera dueño de la propiedad(8).

De todos modos, al menos como elemento indiciario, he de examinar el único acto invocado por el cual el demandado podría haber actuado como dueño con exclusión de los coherederos al alquilarlo sin su intervención.

Aun cuando con el reconocimiento de la documental acompañada por parte del testigo (locatario o comodatario que continúa viviendo en el inmueble objeto del pleito) que declaró el 26 de agosto de 2022 (ver documentos digitales), se tuviesen por auténticos los contratos de locación adjuntados, lo cierto es que el más antiguo data del 15 de octubre de 1997 (Anexo III), en tanto que la presente demanda fue iniciada el 9 de septiembre de 2016 (fs. 35/37), por lo que (sin contar la carta documento de fs. 13 y el acta de mediación de fs. 2), no habría transcurrido el plazo de veinte años exigido por la ley.

Además, el aludido deponente dijo en forma vaga que su relación locativa databa de cerca de treinta años atrás, pero fue preciso cuando afirmó que llegó al inmueble un año después de la muerte de A. T. (padre de R. D.) y ésta aconteció el 17 de julio de 1996 (ver su proceso sucesorio venido como prueba).

Esto último contrasta con los testimonios de las testigos que declararon, una en la misma audiencia del 26 de agosto de 2022 y la otra en la del 20 de mayo de 2022 (ver documentos digitales), vecinas y conocidas de la familia T., quienes fueron contestes en sostener que en el mencionado inmueble funcionaba una carpintería en la que trabajó con el padre de las actoras M. E. y M. de los Á., A. T. (junto con su hermano A.) hasta su fallecimiento en 1997. Asimismo, dijeron que había un acuerdo para alquilar el local y distribuir ese ingreso, que posteriormente fue incumplido.

De todos modos, aun prescindiendo de estas dos últimas declaraciones, en el mejor de los casos para el demandado, según lo expresado por el aludido testigo por él propuesto, ese acto con exclusión de los coherederos se ubicaría en julio de 1997 y desde entonces no habría transcurrido el mentado plazo de usucapión.

Añado que el art. 2353 del Código Civil prescribe que nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario (ver art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Como ha señalado esta sala, la citada norma consagra una aplicación de la regla romana nemo ipse sibi causam possessionis mutare potest (Digesto, 41, 2, 3, 19), es decir que nadie puede por sí mismo cambiar la causa de su posesión. El que ha comenzado a poseer por otro, por ejemplo, como locatario o comodatario, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Se entiende que quien es tenedor no puede por mero designio de su propia voluntad cambiar la causa o título de su relación con la cosa. Es decir que la voluntad es, como regla, impotente para mutar el carácter originario de la relación posesoria en virtud de la causa possessionis(9).

Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Código Civil(10).

Reafirma lo concluido el hecho sabido de que el juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas, puesto que es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente(11).

Corresponde a quien pretende usucapir acreditar la existencia de los requisitos que hacen a la procedencia de la prescripción adquisitiva, debiendo ser estricto el criterio de valoración de la prueba producida al efecto, en tanto ésta debe ser concluyente, fidedigna, categórica, inequívoca, precisa y concordante, lo que resulta de la índole de la cuestión debatida y de un imperativo legal(12).

En definitiva, el demandado ha omitido acreditar el supuesto de hecho de la normativa cuya aplicación requería (art. 377 del Código Procesal). La noción de la carga de la prueba contemplada en esta norma, precisamente indica al juez cómo resolver frente a hechos insuficientemente verificados, a fin de evitar el non liquet (no está claro), e indirectamente señala a cuál de las partes le interesa esa demostración y quien, por ende, asume el riesgo de la falta de evidencia(13), como ha ocurrido en el caso.

Advierto, por fin, que el recurrente no ha expresado agravios sobe el importe fijado como canon o indemnización.

IV. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo confirmar el pronunciamiento apelado, con costas de esta instancia al demandado vencido (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Confirmar el pronunciamiento apelado, con costas de esta instancia al demandado. II. Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III. Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvanse. La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gastón M. Polo Olivera.

(1) Cf. Castan Tobeñas, José, Derecho Civil Español, común y foral, Tomo II, “Derecho de Cosas”, Volumen I, 11a. edición revisada y puesta al día por Gabriel García Cantero, Madrid, 1978, p. 332; C.N.Civ., esta sala, L. 466.791, del 13/11/07.

(2) Alsina, Tratado teórico-práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ediar, Buenos Aires, 1961, t. III, p. 304; ver asimismo Fuster, La prueba en el proceso de usucapión, en LLC 2017, abril, 1.

(3) C.N.Civ., esta sala, expte. 50.646/2009/CA1, del 9/8/16.

(4) C.N.Civ., esta sala, L. 72.831, del 6/10/14.

(5) C.N.Civ., sala E, expte. 110619/08 del 5/12/2018; ídem, sala F expte. 108.079/2013, del /2/2019 [sic]; Andorno, Luis, La usucapión pretendida por un condómino, J.A. 1985-II-9.

(6) C.N.Civ., sala A, expte. 73.789/2017, del /6/2023 [sic]; ídem, sala G, expte. 75.933/2015, del 16/9/2019; íd., sala M, expte. 49.386/2013, del 6/5/2022.

(7) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699, del 17/4/13.

(8) C.N.Civ., esta sala, L. 569.745, expte. 4755/2006, del 24/5/2011; C.N.Civil, sala F, 17/02/2009, DJ, 12/08/2009, 2244; C.N.Civil, sala K, 31/05/2002, La Ley, 2002-D, 214.

(9) C.N.Civ., esta sala, L. 577.350, del 3/11/11 y sus citas.

(10) C.N.Civ., esta sala, CIV/96314/2012/CA1, del 23/10/2017; Fallos: 316:2297; ver art. 1915 citado.

(11) C.N.Civ., esta sala, L. 72.528/11, del 16/8/14 y sus citas.

(12) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699, del 17/4/2013, en La Ley 2013-E, 385, entre otros.

(13) C.N.Civ., esta sala, L. 490.669, del 7/3/08 y L. 495.434, del 9/5/08.

Crisalle, Marisa c. Proto, María Natalia y otros s/ escrituración.

En Buenos Aires, a los 17 días del mes de marzo del 2025, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Crisalle, Marisa C/ Proto, Maria Natalia y Otros S/Escrituración”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia el 25 de noviembre de 2024, que hizo lugar a la demanda que perseguía la escrituración de un inmueble, con costas por su orden, y que admitió parcialmente los reclamos indemnizatorios, expresan agravios ambas partes. También ambas respondieron los traslados respectivos.

La actora cuestiona que el juez no haya valorado la conducta dilatoria de los demandados, y que haya considerado que los demandados comenzaron los trámites pertinentes en el año 2015, cuando iniciaron un nuevo expediente en 2021 para obtener el final de obra. Entiende que el plazo de 180 días estipulado se encontraba vencido. Concluye que hubo mora de los obligados, y que deben cargar con las costas. Al ser así, entiende que la cláusula penal debió extenderse por un período mayor, a la vez que critica la morigeración. Luego cuestiona el rechazo del daño moral, y de la forma en la que fueron distribuidas las costas.

Los demandados alegan que la actora inició este juicio para evitar el pago del saldo de precio, ya que recibió la posesión sin formular reserva. Sostienen que los reclamos indemnizatorios son improcedentes, pues no se presentó a escriturar cuando fue convocada. Agregan que al tomar la posesión, carece de perjuicio, y que el dinero que adeuda pudo haberlo invertido y así obtener una renta. Alegan que reclamó insistentemente al gobierno de la Ciudad la aprobación de los planos. También que la única testigo es amiga de la actora, y que su declaración fue parcial. Concluyen que han cumplido debidamente con sus obligaciones. Por último, cuestionan la imposición de costas.

I. Hechos

Se persigue la escrituración del inmueble sito en la calle Moliere …, Unidad Funcional Nro. 2, Piso 1º, de Capital Federal, que la actora compró a María Natalia Proto, Martín Gabriel Stagnaro y Tamara Barcelo el 24/10/2017, por boleto de compraventa.

Se pactó en dicho contrato “un precio total de venta pactado de común acuerdo entre las partes en ciento siete mil dólares estadounidenses (U$S 107.000) pagaderos de la siguiente forma: la suma de ochenta mil dólares estadounidenses (U$S 80.000), la parte compradora abona en este acto a la parte vendedora en dinero en efectivo y a entera satisfacción, otorgando por la presente suficiente recibo y carta de pago en legal forma. Y el saldo o sea la suma de veintisiete mil dólares estadounidenses (U$S 27.000), el comprador los abonará en efectivo al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio. En caso que a esa fecha el comprador no contara con esa cantidad de dólares estadounidenses billetes podrá tomar una HIPOTECA EN PRIMER GRADO a favor del vendedor o de quien este designe (…) Dicha escritura traslativa de dominio con o sin hipoteca se firmará a partir de los CIENTO OCHENTA DIAS (180) a contar de la fecha de la toma de posesión y cuando el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de por aprobado el plano respectivo y todo lo concerniente para poder otorgar el respectivo reglamento de Copropiedad y Administración que regirá la unidad objeto del presente”.

En el Boleto de Compraventa se pactó una cláusula de incumplimiento de cualquiera de las partes, de poder exigir la suma de U$S 50, por cada día de retardo en el cumplimiento.

La posesión fue entregada el 7 de mayo de 2018. En cambio, no se formalizó la escritura pública.

Dice el boleto (cláusula séptima) que “… para el caso de incumplimiento a las obligaciones contraídas se establece lo siguiente: Si el incumplimiento fuera por parte de la compradora la vendedora podrá optar por: a) exigir el cumplimiento con más los daños y perjuicios b) vencido el plazo para ello, dar por resuelto el presente de pleno derecho, pudiendo disponer libremente de la propiedad, devolviendo la suma de cincuenta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 50.000), quedando la suma de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000.-) en concepto de única indemnización a favor del vendedor libremente convenida entre las partes, siendo obligación de la parte compradora la entrega inmediata de la posesión del bien objeto de la presente. Si el incumplimiento fuera por parte de la vendedora la compradora podrá optar por a) dar por resuelto la presente de pleno derecho exigiendo a la vendedora la devolución de las sumas entregadas hasta esa fecha, con más otra suma que se pacta en este acto de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000), en concepto de única indemnización libremente convenida entre las partes, o b) exigir el cumplimiento de todo lo establecido en el contrato solicitando la escrituración judicial. En ambos casos de incumplimiento los compradores se comprometen a la entrega inmediata de la POSESIÓN DE LA UNIDAD”.

Agrega la cláusula octava: “La parte que no cumpla con las obligaciones contraídas por este boleto de compra venta, incurrirá en mora de pleno derecho la que se producirá por el mero vencimiento de los plazos convenidos, sin necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial alguno, y podrá exigir una sanción diaria de CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES (u$s 50) por cada día de mora en el cumplimiento de las obligaciones”.

El 3/5/2022 se aprobó el plano para el final de obra y el 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra.

El 12 de enero de 2023, según informó la escribana a cargo los trámites necesarios, se sometió el inmueble objeto de autos al Derecho Real de Propiedad Horizontal, al otorgarse el reglamento. Para esa fecha fue citada la actora a concurrir a la escribanía, para el otorgamiento del título suficiente, pero no concurrió.

II. Escrituración. Mora

El juez admitió la demanda de escrituración. Es lo que la actora pretende, y no hubo oposición de los demandados.

Lo que se discute es si los demandados se encontraban en mora.

El a quo tuvo “por acreditado por la contestación de oficio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ya mencionada que los demandados instaron el curso del expediente administrativo –desde 2015– y que, más allá del tiempo transcurrido –prolongado debido al tiempo de inactividad causado por la pandemia del Covid–, tendiente a cumplir con todos los recaudos necesarios para materializar la efectiva transmisión del bien. Por ello, por no haberse cumplido las condiciones establecidas en el acuerdo, no se desprende en forma clara y positiva que el plazo de 180 días establecido para escriturar, se hubieren cumplido al momento de deducirse el reclamo y por lo tanto, no corresponde considerar que los demandados hubieren incurrido en mora en la obligación de escriturar”.

Por esa circunstancia, impuso las costas de esta pretensión en el orden causado. Ambas conclusiones son motivo de agravio.

Entiendo que le asiste razón a la actora. Es cierto que en 2015 se inició un trámite ante el Gobierno de la Ciudad. Pero también lo es que en abril de 2021 se inició otro expediente con la finalidad de obtener el certificado de final de obra. Así lo informó el Gobierno de la Ciudad.

El problema se suscita porque la demandada presentó dicho pedido en el Gobierno de la Ciudad, más de 3 años después de suscripto el contrato.

En mi opinión, teniendo en cuenta que los contratos deben ejecutarse e interpretarse de buena fe, dicho plazo no podía quedar sujeto a la discreción de los obligados. Cabe interpretar que el plano debía presentarse en un plazo razonable, salvo motivos de excepción que lo impidieran, en el caso no demostrados. Se ha invocado la pandemia, pero el trámite pudo haberse iniciado mucho antes de dicho hecho.

Con el criterio opuesto, se llegaría a la absurda situación de que la parte demandada podía tomarse 10 años para presentar el plano, sin ninguna consecuencia, con grave perjuicio para la otra parte, que con legítima expectativa espera la contraprestación.

No me parece razonable que los demandados hayan tardado más en presentar el plano, que el tiempo que acordó era necesario para someterlo al derecho de propiedad horizontal. No puede tomarse todo ese tiempo para iniciar un trámite administrativo que, por lo visto, no duró excesivamente. Demoró alrededor de un año. La escrituración se subordinó al acaecimiento de ciertos recaudos cuya realización no es puramente potestativa del deudor.

No es que no había plazo, sino que se pactó el cómputo a partir de un plazo incierto (Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa Inmobiliaria, Ediar Bs. As. 1976, p. 336), aunque advierto que para cierta doctrina constituye un plazo tácito. A fin de analizar si la obligada incurrió en mora respecto de la referida obligación, entiendo que la modalidad establecida por las partes para diferir la exigibilidad de tal prestación, no impone la fijación de un plazo, sino que conduce a interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el término acordado (conf. CNCiv, Sala A, “Alfredo, A. c/ Comisión Municipal de la Vivienda”, publicado en LA LEY, 1988-C, 452).

Si bien el vencimiento del plazo incierto se produce al concretarse el acontecimiento que lo constituye, ello no obsta a que sea el juez quien evalúe la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.

Si bien en los supuestos de plazo determinado incierto el juez no puede alterar el orden de lo pactado, modificando arbitrariamente el plazo previsto por las partes para cumplir la obligación, ello no obsta a que pueda evaluar la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.

Habiéndose subordinado la exigibilidad de la obligación a un hecho potestativo, aunque parcialmente a cargo del deudor, es dable que el juez decida si el plazo ha transcurrido o no a la fecha de promoción de la demanda.

Esta conclusión se impone desde que en el cumplimiento de los deberes secundarios de fidelidad o de conducta, como los llama la doctrina alemana, que acompañan al básico deber de prestación, los contratantes deben extremar la buena fe en su cumplimiento, desplegando una conducta que permita alcanzar el interés de la contraria, toda vez que entre los contratantes existe una relación de confianza y una obligación de cooperación, que en el ámbito de nuestro ordenamiento jurídico constituyen una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe de cumplimiento (Cám 2a Civil y Comercial, Córdoba, López, Mario Ricardo c. Los Carolinos S.A. s/ ordinario – cumplimiento / resolución de contrato. recurso de apelación, 04/07/2013, TR LALEY AR/JUR/48381/2013).

En suma, es deber del juez interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el plazo de vencimiento incierto acordado al deudor, pues el plazo suspensivo incierto no puede postergarse “sine die”, ni quedar al arbitrio de la parte a cuyo cargo se ha puesto la realización de los trámites necesarios para que el plazo comience a correr. En estos supuestos la diligencia o inactividad de la parte que asumió el compromiso, constituye una cuestión de hecho que corresponde juzgar judicialmente.

En ese sentido, se ha entendido que cuando estamos ante un plazo suspensivo incierto que dependía de la realización de actividades por parte del deudor, hechos potestativos a cumplir en cierto tiempo, si ha transcurrido un lapso suficiente para dar fin a los trámites previos y el demandado no probó que practicara actos útiles para que ello tuviera lugar “…corresponde dar por transcurrido el plazo incierto y considerar que la obligación es pura y simple exigible en la oportunidad más próxima que su índole consienta” (CNCiv. Sala A, voto del Dr. Llambías, LA LEY, 113-212, Sala C, Voto del Dr. Cifuentes in re: “Criscuolo de García c Borque de Blaya”, 15/6/77, LA LEY, 1978 A-416, fallo 75.442). En sentido similar un precedente judicial sostuvo: “En la cláusula sexta de los actos jurídicos de compraventa se estipuló que la escritura traslativa de dominio sería otorgada una vez finiquitados todos los trámites necesarios para la subdivisión horizontal de las unidades vendidas y despachados los certificados correspondientes. Cláusulas de ese tipo (muy frecuentes en los boletos de compraventa de departamentos) entrañan un plazo suspensivo incierto que difiere la exigibilidad de la obligación (arts. 566 y 568 C.C.). Pero plazo incierto no significa inexistencia de plazo, ni que la parte que se beneficia con el mismo pueda dilatar abusivamente y “sine die” el cumplimiento de la obligación a su cargo, toda vez que en ese caso el afectado puede pedir la fijación judicial del término dentro del cual aquélla debe ejecutarse” (CNCiv. Sala D, 25/61970, JA 1970-B-153).

Al valorar las constancias del expediente a la luz de la sana crítica, concluyo sin dudas en que los demandados no han sido muy activos y diligentes en promover el avance del referido trámite, en función de las obligaciones asumidas. En autos no se produjo ninguna prueba tendiente a justificar que la demora en llevar a cabo la presentación de los planos se debió a trámites administrativos no tenidos en cuenta al momento de firmarse el contrato, ni a ninguna otra causa que pudiera configurar una imposibilidad de cumplimiento objetiva, absoluta y no imputable ocasionada por caso fortuito.

El contrato se suscribió el 24 de octubre de 2017. La posesión se entregó el 7 de mayo de 2018. El trámite se presentó ante la autoridad administrativa el 22/04/2021. El 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra, esto es 11 meses después, aproximadamente. Para peor, recién el 12 de enero de 2023, la escribana citó a escriturar.

¿Cuál hubiera sido el plazo razonable para presentar el plano, obrando de buena fe, y de acuerdo a lo que las partes esperaban de la otra? Entiendo que 6 meses podría ser un plazo tolerable para dicha actuación. Esto es, el 7 de noviembre de 2018. Teniendo en cuenta que el gobierno de la Ciudad demoró 11 meses en aprobarlo, llegamos al 7 de diciembre de 2019. En suma, valoro una demora de 30 meses, o bien 900 días.

Las partes pactaron una multa diaria de U$S 50. Esto arrojaría una suma de U$S 45.000. Ahora bien, en su escrito de demanda la actora reclama por “102 días: Penalidad U$S 5100” (ver pág. 588 del PDF). El principio de congruencia no me permite otorgar más de lo expresamente solicitado, pues se afectarían las garantías constitucionales de defensa en juicio y del debido proceso.

La cláusula penal hace las veces de indemnización sustitutiva, porque “suple la indemnización de los daños” (art. 793, Código Civil y Comercial).

Admite nuestro Código, al consagrar el principio de la inmutabilidad relativa, la reducción de la pena excesiva o exorbitante, para lo cual es posible valorar de alguna forma la existencia del daño. Para ello, entonces, es necesario comparar el valor de la pena con el de la prestación principal (ver arts. 794, 1714, 1742, 1747, y ccdtes.).

Teniendo en cuenta los valores en juego, el de la prestación principal y el de las accesorias, así como la gravedad de la falta cometida, así como que la actora tenía la posesión y que mantuvo en su poder la suma necesaria para el saldo de precio, considero que la aplicación estricta de lo pactado convertiría en desproporcionado el monto fijado (ver esta Sala, 27/11/2024; Cano, María Beatriz vs. Vivarelli y Balzano, Ana María s. Escrituración, Rubinzal Online; RC J 13588/24).

Obviamente, distinto sería el criterio si no se hubiese entregado la posesión, y si la escrituración fuese imposible (v.gr.: si se enajena a un tercero de buena fe y a título oneroso). En el caso, se trata de una cláusula penal moratoria, comprensiva del retardo en el cumplimiento, que se acumula a la pretensión principal.

Por lo tanto, propongo que se establezca en la suma de U$S 4000 el monto que compensa la demora en escriturar. Los intereses serán los fijados en primera instancia y correrán desde igual fecha, por falta de agravios al respecto. A la vez, la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, teniendo en cuenta lo expuesto.

III. Demora en la entrega de la posesión

El magistrado de primera instancia concluyó que “el incumplimiento de la obligación de entregar la posesión por parte de la vendedora es una circunstancia verificada y por ende, eficiente para aplicar la multa convencional (art. 792 del CCCN)”.

La entrega de la posesión fue pactada para el 30 de noviembre de 2017 (cláusula quinta), pero finalmente fue entregada el 7 de mayo de 2018, es decir con 158 días de retardo. Por este motivo, en el fallo apelado se admitió este reclamo por u$s 3.950.

Los demandados alegan que la actora no hizo reserva alguna al recibir la posesión. La actora se queja de la reducción efectuada por el a quo.

Ante el incumplimiento del vendedor en la entrega del departamento, constituye un daño indemnizable el referente a la privación del uso, o sea, la pérdida de la chance de la renta potencial neta del inmueble, que debe ser resarcido mediante el pago de un valor locativo mensual calculado a valores actuales [Kiper, Claudio, Juicio de escrituración, § 41; CNCiv., Sala B, 21/9/81, ED, 97-308]. Si la posibilidad de ganancias tiene bastante fundamento, la pérdida de ella a causa de un incumplimiento contractual debe ser indemnizada, en tales casos lo que se indemniza es la chance en sí misma y no la ganancia frustrada, debiendo ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta, no pudiendo nunca identificarse con el eventual beneficio perdido [CNCom., Sala A, 24/12/81, ED, 98-287].

Ahora bien, las partes valuaron el daño mediante una cláusula penal. Ello es absolutamente válido. A la vez, por lo dicho anteriormente, comparto el criterio del a quo en el sentido de morigerar la pena pactada.

Lo cierto es que la renuncia no se presume y su interpretación es restrictiva (art. 948), máxime advirtiendo que la otra parte estaba en mora, que se configuró de pleno derecho.

No advierto razones de peso en ninguno de los recursos interpuestos para apartarme de lo resuelto. Los demandados dedican parte de su memorial a criticar a la testigo que declaró en el juicio, cuando lo cierto es que dicho testimonio no influyó en la solución del caso. Curiosamente, la actora se queja de que el juez no haya valorado esta declaración.

Propongo confirmar lo resuelto sobre el punto.

IV. Daño moral

En la sentencia apelada se dice que “no se ha aportado elemento de valoración alguno del que resulte con suficiente grado de verosimilitud que la postergación en la concreción definitiva de la operación inmobiliaria hubiere causado algún tipo de molestia espiritual de entidad que justifique el reconocimiento de la reparación reclamada por este concepto y por esa razón, desestimaré esta partida”.

En principio, los diversos supuestos de incumplimiento que suelen presentarse no dan lugar a la reparación del daño moral, cuya procedencia es menos frecuente en el ámbito de la compraventa de inmuebles. No obstante, el art. 1741 del Cód. Civil y Comercial no la impide. La carga probatoria del daño moral recae invariablemente sobre el actor, quien deberá acreditarlo, mediante demostración activa, cuando se afecte un bien de naturaleza patrimonial (art. 1744).

Ahora bien, como ya expuse anteriormente, las partes acordaron una cláusula penal para el supuesto de demora en el cumplimiento de la obligación de escriturar.

Al ser así, de los términos en que ha sido redactada la cláusula que específicamente se concibió para dirimir situaciones como la que nos ocupa, denota que su finalidad ha sido prefijar las consecuencias patrimoniales del incumplimiento contractual (daño). Esta caracterización arroja, a su vez, una consecuencia fundamental: que deba interpretarse que tal pena entró en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses, privando al acreedor del derecho a otra indemnización, aunque probase que la pena no es indemnización suficiente (art. 793, CCyC).

La reparación estipulada en la cláusula penal resulta omnicomprensiva de todo perjuicio, siendo por tanto improcedente adicionar, a la suma resultante de aquella previsión contractual, una nueva indemnización que responda a la lesión de otros intereses amparados por el ordenamiento jurídico (en el caso, los intereses extrapatrimoniales que pudiera haber visto afectada la compradora a raíz de la conducta de sus contrapartes).

Por lo tanto, el agravio no puede progresar.

Por lo expuesto, propongo que se modifique parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y que se la confirme en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.

El Dr. José B. Fajre y la Dra. Liliana E. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.

Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: modificar parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4.000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y confirmarla en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Claudio M. Kiper. – José B. Fajre. – Liliana E. Abreut de Begher.