Voz: Bienes Inmuebles

H., S. R. c. Club de Campo Chacras de la Cruz S.A. s/cumplimiento de contrato

En Buenos Aires, a los 14 días del mes de febrero del año dos mil veinticuatro, reunidos los señores jueces de la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Guillermo Dante González Zurro, María Isabel Benavente y Carlos Alberto Calvo Costa, a fin de pronunciarse en el expediente nº 60548/2020, “H., S. R. c. Club de Campo Chacras de la Cruz S.A. s. cumplimiento de contrato”, el Dr. González Zurro dijo:

1. Sumario

La sentencia dictada en primera instancia rechazó la demanda promovida por S. R. H. contra el Club de Campo Chacras de la Cruz S.A, con costas. El demandante pretendía que la sociedad cumpla con las disposiciones estatutarias y reglamentarias del conjunto inmobiliario del que él forma parte, de manera tal que cada uno de los propietarios contribuyera igualitariamente con los gastos comunes de mantenimiento y conservación del complejo (expensas) en la proporción 1/273 ava parte; reclamaba, además, la reliquidación de los gastos de los últimos años de acuerdo a lo establecido en dicha normativa.

El juez de grado señaló que incumbía a la parte actora demostrar los extremos invocados. Sin embargo, con la única prueba documental ofrecida, H. no evidenció fundamento para su reclamo.

El sentenciante sostuvo, además, que existía una interpretación divergente sobre los alcances del estatuto y del reglamento interno. Empero, estimó que el art. 21 del reglamento le quitaba toda fuerza al planteo, ya que la desarrolladora Urbaland Argentina S.A., mientras sea accionista del dominio de las parcelas destinadas a la venta, quedaba exenta del pago de expensas y gastos comunes por dichas unidades.

Adicionalmente, el magistrado refirió la realización de una asamblea general extraordinaria de socios en septiembre del año 2017, que aprobó la suscripción de un acuerdo propuesto por la desarrolladora para la limitación de la eximición en el pago de expensas. Tal convenio fue suscripto el 16/03/2018.

Por último, el colega calificó como llamativo que si el tema radicaba en la falta de pago de gastos y expensas por Urbaland S.A. o del accionista M. A., ninguno de ambos haya sido traído a juicio.

La parte derrotada apeló el fallo y, en su expresión de agravios, se quejó –en lo principal– de que, pese a que el juez se limitó a una interpretación de los alcances del estatuto y del reglamento interno, de ninguno de los artículos surge que un accionista clase A esté exento del pago de las expensas comunes. Sostuvo, a partir del dictamen de la perita contadora, que existe arbitrariedad en la liquidación de expensas. El juez –afirmó– omitió toda referencia al dictamen, así como como prescindió de valorar la prueba de los testigos M. M. y G. G.

En su segundo agravio, afirmó que el sentenciante, al disponer que Urbaland Argentina S.A. se encontraba exenta del pago de expensas por ser accionista clase B, falló extra petita, en violación a los principios de congruencia y de buena fe. Asimismo, cuestionó como un error del juzgador considerar a la asamblea celebrada el 13/09/2017 como una asamblea general extraordinaria, pues se trató de una asamblea ordinaria, por lo que no podía tratar el punto sobre limitación de la cláusula de eximición de expensas. Por lo demás, el apelante estimó que esas estipulaciones eran ajenas al planteo de autos. Pidió que se disponga la inoponibilidad a su parte del supuesto acuerdo, por no haberse aprobado según los arts. 235 y 250 de la ley 19550.

Por último, en el tercero de los agravios, criticó la decisión judicial en cuanto a que la desarrolladora Urbaland Argentina S.A. y el accionista M. A. no habían sido traídos a juicio en calidad de demandados.

La demandada contestó la expresión de agravios, donde se pronunció por su rechazo y manifestó que Urbaland y A. son sujetos que actúan en el comercio y no dentro del espectro regulado por el reglamento interno, pues carecen del derecho al uso y goce de la infraestructura cultural, social y deportiva, como sí gozan los adquirentes de los lotes, tal como resulta ser el demandante. Se refirió también al art. 21 del reglamento y al acuerdo celebrado el 18/03/2018. Negó arbitrariedad en la liquidación, que técnicamente no son expensas sino una contribución fija por lote que abarca un número de mejoras, inversiones y servicios previstos y pactados de antemano. Se preguntó si el actor, al momento de comprar, ignoraba que se trataba de un desarrollo urbano sujeto a un plazo determinado, como también si pasó por alto la cláusula 21 del reglamento. También cuestionó por falta de fundamento la afirmación de H. sobre que las acciones clase A de M. A. deben cotizar aun cuando no se produjo la primera venta que unifique la doble condición de socio/propietario y ni siquiera existe plano de creación y partida inmobiliaria del lote. ¿Cuál sería el quebramiento a la igualdad de trato entre los socios –se interroga el demandado– si esas acciones, que hoy son cinco, carecen de un lote asignado? Finalmente, con relación al tercero de los agravios, expresó que el actor, en la etapa prejudicial, dirigió su reclamo contra la empresa desarrolladora y contra A., para luego excluirlos de la demanda, por lo que comparte la apreciación del juez.

2. Sujetos y Antecedentes

Para poder comprender mejor el problema traído a esta instancia, identificaré a los distintos sujetos intervinientes y detallaré los antecedentes de relevancia.

El demandante S. R. H., por compra a Urbaland Argentina S.A. (escritura no 426 del 19/05/2011), reviste el carácter de nudo propietario de la parcela 16, fracción IV del Club de Campo Chacras de la Cruz, ubicado en el Partido de Exaltación de la Cruz; asimismo, por el mismo instrumento público, M. M. A. le transfirió onerosamente a H. la acción ordinaria nominativa no endosable no 118 correspondiente al Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., acción que constituye con la parcela 16 “un todo inescindible” (escritura citada, cláusula segunda). La usufructuaria vitalicia es S. C., quien no interviene en este juicio (ver escritura citada, cláusula V y resolución del 18/08/2021). H., en ese mismo acto, se obligó a abonar al Club de Campo “las expensas comunes y/o cuotas y/o cargas que dicha entidad requiera y/o cobre para el mantenimiento de los servicios…incluyendo la parte proporcional de los gastos de mantenimiento de las partes comunes y servicios” (iii, e).

M. M. A., por su parte, actuando por su propio derecho y como presidente de Urbaland Argentina S.A., constituyó mediante escritura 617 del 08/08/2003 el “Club de Campo Chacras de la Cruz S.A.”, asociación civil; entidad de carácter civil sin fines de lucro que, para su funcionamiento, adoptó la forma de sociedad anónima (estatuto, cap. I). En lo que aquí interesa, este Club administra, recauda y aplica fondos a los gastos de funcionamiento, conservación y desarrollo de las instalaciones deportivas, sociales, infraestructura y servicios.

El capital social está representado por 273 acciones ordinarias, nominativas no endosables clase A, “las que serán transferidas a quienes resulten adquirentes de cada una de las parcelas” y por 27 acciones preferidas, nominativas no endosables clase B, correspondientes a la desarrolladora del emprendimiento Chacras de la Cruz (estatuto, art. 4).

Los asociados se obligan a atender los gastos de funcionamiento, mantenimiento, conservación y ampliación de las instalaciones, obras y servicios, proveer los fondos necesarios de conformidad a las reglamentaciones que establezca esta sociedad (estatuto, art. 5, a). En dicho artículo, a efectos de “reglar las relaciones de los propietarios entre sí, a cada una de las unidades parcelarias correspondientes a las doscientos setenta y tres (273) ava parte indivisa, correspondientes a las doscientos setenta y tres (273) acciones ordinarias, nominativas no endosables clase A, proporción ésta que se fija los fines de determinar el valor de cada unidad con relación al conjunto del inmueble y a los bienes comunes; su uso y goce; el pago de las cargas y gastos por expensas comunes y extraordinarias…”.

El Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., bajo la presidencia de M. M. A., dictó el reglamento interno (ver escritura 482). En lo que aquí nos interesa, el art. 16 dispone: “Todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el buen mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de los servicios de carácter común, con abstracción del uso que realicen de los mismos…”.

El art. 17 del reglamento, a su vez, establece: “Todos los gastos y expensas comunes serán soportados por cada propietario en una doscientos setenta y tres (273) ava parte…”.

El art. 21 del mismo texto dice: “Por ser condición de compra y de conocimiento de todos los accionistas al momento de suscribir cualquier documento que acredite la voluntad de adquirir una parcela y por ende una acción de Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., los propietarios y el Administrador no podrán obstaculizar o restringir de ninguna forma, ya sea directa o indirectamente, las actividades de la sociedad Urbaland Argentina S.A., en su condición de propietaria, vendedora y desarrolladora del emprendimiento urbanístico, hasta tanto no haya enajenado la totalidad de las parcelas, resultante de la subdivisión aprobada o a aprobarse, ni se podrá obligar [a] dicha sociedad a contribuir al pago o realización de obras, mejoras o cualquier otra erogación, al margen o distintos de los que tomó a su cargo en la oportunidad de la venta y que resultan de los respectivos boletos de compraventa. Por tanto, mientras Urbaland Argentina S.A. sea accionista del dominio de las parcelas destinadas a la venta, estará exenta por dichas unidades del pago de las expensas y gastos comunes destinados al funcionamiento y mantenimiento de los bienes comunes presentes y/o futuros y de contribuir a la realización de obras y mejoras que dispusiera efectuar la Asamblea, no pudiéndosele tampoco trabar la libre disponibilidad de las referidas parcelas, ni exigírsele el pago de cuotas sociales y demás contribuciones previstas por el Estatuto social y en este reglamento”.

3. Fundamentos. Solución

La pretensión de cumplimiento contractual contenida en la demanda, esto es, que cada uno de los propietarios de las 273 parcelas se encuentran obligados a contribuir y pagar el 0,366% (1/273) del importe total de los gastos comunes de mantenimiento y conservación (expensas comunes) merece ser interpretada a partir de la realidad de este tipo de emprendimientos y la totalidad de las normas regulatorias. En efecto, habitualmente transcurre un lapso considerable entre la primera y la última venta de las parcelas de un conjunto inmobiliario, por lo que el factor tiempo no puede ser soslayado. En este sentido, dentro de las prerrogativas de la empresa desarrolladora, suele contemplarse que no pague expensas por los lotes o parcelas que todavía no fueron vendidos, particularidad posiblemente motivada como compensación por la inversión inicial de las obras de infraestructura, servicios y construcción de las partes comunes, cuya erogación adelantó la empresa para hacer viable el emprendimiento. Como quiera que se catalogue axiológicamente tal eximición, lo cierto es que, en el caso, no solo fue plasmada en el reglamento obligatorio, sino que expresamente el demandante lo consintió al adquirir el bien y la acción inherente.

Ahora bien, si hay parcelas no vendidas que están exentas del pago de las expensas y gastos comunes (art. 21 del reglamento), mal podría exigirse el pago al titular de la acción clase A correspondiente. Esto es así por una razón fundamental: la parcela y la acción conforman “un todo inescindible” (arg. art. 1 inc. a del dec. 9404/86 de la Pcia. de Buenos Aires; escritura de compraventa, cláusula segunda y art. 21 del reglamento: “cualquier documento que acredite la voluntad de adquirir una parcela y por ende una acción del Club de campo”; ver, asimismo, respuesta de la perita contadora María Alejandra Barbona a la impugnación de la demandada presentada el 07/04/2022, p. 2, quinto párrafo), por lo que si la parcela no paga, la acción tampoco. Dicho de otra manera pero con idéntico sentido: el accionista paga expensas en la medida en que reúna también la condición de adquirente de una parcela y es por esta parcela que paga. Esta es, a mi juicio, la interpretación sistemática y funcional más coherente con todo el plexo regulatorio, al respetar la compatibilidad entre las distintas cláusulas en juego (5, 16, 17 y 21 del reglamento interno).

En este sendero interpretativo, es útil subrayar que aunque no lo demanda –como lo puso de manifiesto el colega de grado– pareciera que la acción de cumplimiento tendría principalmente en miras a M. A., presidente en su origen de las sociedades Urbaland Argentina y Club de Campo Chacras de la Cruz, y alma mater de todo el emprendimiento. Pues bien, debo recordar que el Club de Campo era al comienzo titular de las 273 acciones clase A, las que se corresponden con las 273 parcelas que se pusieron en venta (cuando menos de las 255 unifamiliares). Si Urbaland Argentina, propietaria de las parcelas, está exenta de pagar –aspecto reconocido por el apelante en sus agravios– no advierto la razón por la que el titular de las acciones aún no transferidas deba, por esa sola circunstancia, estar obligado al pago de expensas. Estimo entonces adecuado formular la siguiente distinción entre las disposiciones definitivas de los arts. 5, 16 y 17 del reglamento interno, es decir, aquellas que contemplan el supuesto teórico de haberse vendido la totalidad de las parcelas, y la disposición temporal del art. 21, cuya nota transitoria surge de sus términos: “mientras Urbaland Argentina S.A. sea accionista del dominio de las parcelas destinadas a la venta”. Vale decir, el demandante tendría razón en su planteo recién cuando se hubiesen vendido la totalidad de las parcelas, no antes. De ahí que no es cierta la afirmación volcada en el primero de los agravios acerca de que no surge del estatuto ni del reglamento que un accionista clase A pueda eximirse del pago de las expensas comunes, afirmación que también realizó la perita contadora María Alejandra Barbona (dictamen, respuesta al punto 7). Es que tal afirmación escinde de cada accionista la necesaria condición concomitante de propietario de la parcela; por lo tanto, si el accionista “por defecto” – por caso M. A.; rectius: la sociedad Club de Campo Chacras de la Cruz– no compró ninguna parcela (más bien las intenta vender a través de la sociedad desarrolladora), no se daría, siguiendo la interpretación contextual (art. 1064 CCCN), el presupuesto reglamentario para exigirle el pago. Y si únicamente compró una parcela y ya cuenta con la acción respectiva, paga expensas por esa sola parcela (tal como declaró el testigo G. M. G., min. 46). De hecho, la misma perita contadora así lo entendió al contestar la impugnación de la demandada: “Atento a que conforme los estatutos y los reglamentos no puede existir un lote del Club que no se encuentre vinculado inescindiblemente a una acción clase A y no puede existir una acción clase A emitida por la sociedad que no se encuentre inescindiblemente vinculada a un lote, por ello concluí que son 273 los accionistas/propietarios del club los que deben contribuir con el pago de las expensas liquidadas por la sociedad” (presentación del 07/04/2022, p. 2, quinto párrafo). Por lo que la profesional reconoce que no basta la sola condición de accionista para pagar las expensas sino que se debe dar el binomio: propietario/accionista (arg. decreto provincial 9404/86). Este conjunto inescindible responde –respectivamente– al derecho de dominio para cada parcela residencial y al derecho de los propietarios de participar en las partes comunes (social, deportiva, etc.). El dominio de este segundo sector recae en Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., que es la sociedad administradora y que los propietarios de las parcelas residenciales integran como socios y cuyos gastos deben soportar para su mantenimiento. Así incluso habría sido la práctica desde el comienzo del emprendimiento, donde no se dividía el presupuesto anual de gastos por los 273 lotes sino solo entre los adquirentes –en su doble condición de propietarios y accionistas– a ese momento. Entre ellos se hallaba H. (ver declaración de los testigos G. M. G., min. 15 en adelante y M. M., min. 10; min. 13 y min. 27 en adelante), quien adquirió su acción y su parcela en el año 2011, por lo que la postura ahora desplegada emerge contradictoria con su conducta precedente (art. 1067 CCCN).

Adicionalmente, tampoco puede silenciarse lo acordado en la asamblea general de accionistas del 13/09/2017, que si bien no fue una asamblea extraordinaria como por inadvertido error se dijo en la sentencia, sus decisiones son obligatorias (art. 233 LS). En el marco de dicha asamblea se acordó por mayoría –con voto negativo del aquí recurrente– la propuesta económica y financiera de la empresa desarrolladora por los períodos 2017-2022, la que se habría plasmado en el convenio complementario del 16/03/2018 (ver asimismo declaración de G., minuto 21 en adelante). Este convenio entre el Club de Campo Chacras de la Cruz S.A. (bajo la presidencia de N. P.) y Urbaland Argentina S.A. (representada por su apoderado G. G. P.) estableció, entre otros aspectos, la ratificación de que –según el art. 21 del reglamento interno– el Emprendimiento Urbaland Argentina se encuentra eximido de abonar expensas comunes por todas la parcelas de su titularidad hasta tanto sean vendidas y transferidas a un tercero (punto 3); por la cláusula primera se fijó como objetivo la interpretación sobre el alcance del art. citado art. 21; en la cláusula segunda “dejan aclarado el alcance interpretativo de la exención de pago de expensas estatuida en el art. 21 del reglamento interno del club de campo será extendiéndolo a todas las parcelas de propiedad de Urbaland Argentina S.A. como desarrolladora hasta la cantidad de 20 (veinte) parcelas, sin límite de tiempo. En virtud de lo expuesto la empresa desarrolladora NO deberá abonar expensas sobre dicha cantidad de parcelas hasta tanto sean comercializadas y cedida su titularidad dominial definitivamente a un tercero (o adquirente definitivo)…la presente estipulación tendrá un plazo de duración de veinte (20) años contados a partir de la fecha de su celebración o hasta que se venda la totalidad de las parcelas de propiedad de la empresa desarrolladora, lo que suceda primero"; además Urbaland se obligó por cinco años a realizar un aporte extraordinario e irrevocable por el equivalente a USD 35.000 (cláusula tercera); asumió la obligatoriedad de abonar una “multa por corte de pasto” de las parcelas que mantenga en su poder (cláusula cuarta) y la obligación de pagar expensas sobre todas las parcelas que excedan del número de veinte fijado como límite interpretativo del artículo 21 del reglamento interno (cláusula quinta), entre otras obligaciones (aporte extraordinario sobre parcelas no comercializadas; deber de colaboración, etc).

Aquella asamblea y este convenio complementario, ambos de fecha anterior al inicio de esta acción, no solo son oponibles a S. H. sino que confirman el sentido interpretativo formulado en el presente voto, más allá de que el eventual cumplimiento o incumplimiento de las citadas obligaciones sea materia ajena a este juicio.

Por último, el denominado segundo agravio en realidad no constituye un verdadero agravio, pues que Urbaland Argentina S.A. se encuentra exenta del pago de expensas no es una decisión extra petita sino una aseveración que surge del propio texto reglamentario (art. 21 cit.). Tampoco configura una crítica, incluida en el tercero de los agravios, que al juez le resulte llamativo la omisión en demandar a A. y a Urbaland Argentina S.A., apreciación –por lo demás– llena de sentido común.

En síntesis, el impacto del factor tiempo en esta clase de emprendimientos urbanísticos privados permite advertir como dato de la realidad el incremento progresivo de las parcelas vendidas entre los años 2017 y 2021 (ver cuadro presentado por la contadora Barbona en su dictamen, respuesta al punto 2), lo que, sumado al límite cumplido de 20 parcelas exentas, debió ya generar la disminución proporcional –en términos reales y no nominales– del gasto por expensas a cargo del demandante, cuya tendencia se halla muy cercana a la situación ideal prevista en las disposiciones definitivas del reglamento interno (arts. 5, 6 y 17).

Propicio, pues, desestimar los agravios y confirmar la sentencia apelada; con costas de segunda instancia a cargo del apelante vencido (art. 68 CPCCN).

4. Conclusión

Por los argumentos expuestos, si mi voto fuera compartido, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fuera materia apelación. Con costas de segunda instancia al apelante vencido.

La Dra. María Isabel Benavente dijo:

Adhiero por análogas consideraciones al voto del Dr. González Zurro.

A la misma cuestión, el Dr. Carlos A. Calvo Costa dijo:

Por compartir la solución a la que ha arribado, adhiero al voto de mi distinguido colega Dr. Guillermo González Zurro.

Y Visto:

Lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo precedente, el Tribunal RESUELVE:

1. Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fuera materia apelación.

2. Costas de segunda instancia al apelante vencido.

3. Para entender en las apelaciones interpuestas por estimar altos y bajos los honorarios regulados en la sentencia de primera instancia, los trabajos se valorarán con arreglo a las pautas contenidas en el artículo 16 de la ley 27423, las que permitirán un examen razonable a los fines de determinar la retribución de los profesionales intervinientes.

En cuanto a la base regulatoria, la presente causa carece de contenido económico en estrictez de concepto en atención al objeto que se persiguió y que fue, además, rechazado. Por eso, se considerará el valor, motivo, extensión y calidad jurídica de la labor desarrollada; la complejidad; la responsabilidad que de las particularidades del caso pudiera derivarse para los profesionales; el resultado obtenido; la trascendencia de la resolución a que se llegare para futuros casos; la trascendencia moral que para los interesados revista la cuestión en debate y pautas legales de los artículos 1, 3, 14, 15, 16, 19, 20, 26, 29, 51, 54, 58 y c.c. de la ley 27423.

En cuanto a la auxiliar de justicia se evaluará la labor efectuada con arreglo a las pautas subjetivas del artículo mencionado, en cuanto resultan aplicables a la actividad prestada en el expediente, apreciada por su valor, motivo, calidad, complejidad y extensión, así como su mérito técnico científico, entre otros elementos; así como las pautas contenidas en artículo 478 del Código Procesal.

En consecuencia, por resultar equitativos se confirman los honorarios del Dr. Leandro Gabriel Ríos por su actuación como apoderado del accionante. Los correspondientes por los incidentes que fueron resueltos el 18 de agosto de 2021 y el 6 de mayo de 2022 se confirman también, en su caso por no resultar bajos.

Los honorarios del Dr. Ignacio Abel Uriburu, apoderado de la accionada, se confirman por resultar equitativos. Respecto de los fijados por lo actuado en los incidentes resueltos el 18 de agosto de 2021 y el 6 de mayo de 2022, cuyas costas recaen sobre su cliente, se advierte que resta notificarlo en su domicilio real dado que el accionante carece de legitimación para apelarlos por no ser el condenado en esas cuestiones. Por lo tanto, se difiere la apelación por bajos hasta tanto se cumpla con la notificación mencionada, a fin de salvaguardar los derechos de la parte.

Los de la auxiliar de justicia, contadora María Alejandra Barbona, por no resultar altos, se los confirma.

Por los trabajos realizados en esta instancia se regulan los honorarios del Dr. Leandro Gabriel Ríos en la cantidad de 3 UMA, equivalente a la suma de $ 103.146 y los del Dr. Ignacio Abel Uriburu en la cantidad de 4,20 UMA, equivalente a la suma de $ 144.405 (conf. art. 30 de la ley 27423).

La equivalencia de la unidad de medida arancelaria (UMA) que se expresó es la establecida en la Res. SGA Nº 12/24 CSJN.

4. Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase. – Guillermo D. González Zurro. – María Isabel Benavente. – Carlos A. Calvo Costa (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).

Grupo Picasso S.R.L. c. P., H. L. M. y otros s/ordinario

En Buenos Aires, a 15 de diciembre de 2023, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “GRUPO PICASSO S.R.L. c/ P., H. L. M. Y OTROS s/ ORDINARIO” (registro nº 17.266/2011), procedente del JUZGADO Nº 1 del fuero (SECRETARÍA Nº 2), en la cual como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden: doctores Heredia, Vassallo y Garibotto.

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, doctor Heredia dijo:

1º) Grupo Picasso S.R.L., representada por su socio gerente A. M. S., e invocando la condición de constructora, financista y única habilitada para enajenar las unidades funcionales correspondientes a un edificio situado en la localidad de Caseros, Provincia de Buenos Aires, promovió la presente demanda por indemnización de daños y perjuicios contra el señor H. L. P. (socio de Grupo Picasso S.R.L. y titular de la inmobiliaria “H. P. Propiedades”), la señora G. R. A. (propietaria del terreno donde fue construido el referido edificio), el señor C. E. C. (cónyuge de la anterior) y el señor R. D. C. (arquitecto y director de obra de la construcción).

En concreto, la sociedad actora atribuyó a los demandados diversas conductas que, a su juicio, los responsabilizaba civilmente. Así, con relación a H. L. P., le imputó una conducta defraudatoria de los derechos que correspondían a Grupo Picasso S.R.L. como empresa encargada de la construcción y beneficiaria de la comercialización de las unidades funcionales del mencionado edificio, pues concretó, mediante diversos artificios, usurpaciones de venta sin rendición de cuenta alguna. De su lado, a los cónyuges G. R. A. y C. E. C. les reprochó que faltasen a su obligación “…dejarle en sus manos la Construcción y Enajenación, a cambio de la entrega de un número determinado de activos del inmueble…” y rendir cuentas, pese a haber conocido que la construcción y posterior comercialización de las unidades no era de incumbencia del señor P. a título personal, sino exclusivamente de Grupo Picasso S.R.L., obteniendo de ese modo un enriquecimiento sin causa. Y, en fin, respecto del señor R. D. C., por haber sido funcional, con su actuación y firma, a las actitudes de los restantes codemandados orientadas a la exclusión de Grupo Picasso S.A. del negocio inmobiliario de que se trataba.

Los perjuicios reclamados fueron: daño emergente; lucro cesante; pérdida de chance; daños derivados de la posible ejecución deficiente de la obra; e intereses (fs. 194/218).

2º) El fallo de primera instancia –dictado el 29/4/2022– acogió parcialmente la demanda de Grupo Picasso S.A. y, en consecuencia, condenó a H. L. P., G- R. A. y R. D. C. al pago de ciertas cantidades en él fijadas y de otras a determinar en la etapa de ejecución de sentencia, con más intereses y costas. En cambio, rechazó la demanda respecto del señor C. E. C., con costas a cargo de la demandante.

Para así concluir, examinó el pronunciamiento, en primer lugar, las excepciones de falta de legitimación pasiva que opusieron, por separado, los cónyuges G. R. A. y C. E. C. Al respecto, rechazó la opuesta por la señora A. ya que su legitimación para ser demandada surgía del hecho de haber firmado diversos boletos de compraventa a favor de adquirentes de unidades funcionales del edificio construido sobre el terreno de su propiedad, y de que era inverosímil que no supiera de la existencia de Grupo Picasso S.R.L., de su intervención como constructora y de su derecho la comercialización de las unidades funcionales. En cambio, acogió la excepción de falta de legitimación pasiva articulada por el señor C. E. C. al entender que ninguna responsabilidad podía serle atribuida por la circunstancia de haber prestado en los referidos boletos el asentimiento previsto por el art. 1277 del Código Civil de 1869.

Asimismo, el fallo entendió indisputable la responsabilidad civil del señor H. L. M. P. en razón de la condena penal que recibiera por comisión del delito de administración fraudulenta, más allá de no haber tampoco contestado la demanda de autos y, por ello, haber sido declarado rebelde.

En cuando al codemandado C., el pronunciamiento de la anterior instancia ponderó que su confesión ficta en los términos del art. 417 del Código Procesal, así como lo concluido a su respecto en la causa penal seguida contra H. L. P., constituían elementos de juicio bastantes para extraer la convicción de que había tomado partido en perjuicio de Grupo Picasso S.R.L. al permitir a este último un manejo discrecional de la operatoria.

Pasando al examen de los resarcimientos pedidos, la sentencia de primera instancia admitió parcialmente lo reclamado en concepto de daño emergente, íntegramente la pretensión referente al lucro cesante, pero negó la reparación de chance perdida en la obtención de una renta financiera e igualmente por su carácter incierto el rubro “perjuicios derivados de la posible ejecución deficiente de la obra”.

3º) Contra la reseñada decisión apelaron la parte actora, la codemandada G. R. A. y el codemandado R. D. C.

Grupo Picasso S.A. expresó sus agravios valiéndose de un memorial presentado el 2/11/2022, cuyo traslado fue resistido por G. R. A. y C. E. C. mediante escrito del 3/9/2023.

La señora A. fundó su recurso con un escrito presentado el día 2/11/2022, que mereció una respuesta de la sociedad actora incorporada al expediente digital el 14/11/2022.

El recurso de apelación del codemandado C. fue declarado desierto el día 17/8/2023 por no haber fundado su recurso en la ocasión prevista por el art. 259 del Código Procesal.

Se llamó autos para sentencia el 24/10/2023.

4º) Llegan los autos a conocimiento de esta alzada sin discusión acerca de que, como lo resolvió el fallo recurrido, los diferentes planteos de las partes deben ser decididos con arreglo al derecho privado en vigencia con anterioridad al 1/8/2015 en que comenzó a regir el Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la ley 26.994 (art. 7, CCyC).

Por lo tanto, el presente voto hará referencia a dicho derecho privado anterior, sin perjuicio de citar en cuanto sea pertinente las normas concordantes del citado cuerpo legal hoy en vigor.

En otro orden de cosas, se aclara que los agravios serán examinados en su totalidad, pero sin sujeción al orden propuesto por las partes, respetando en cambio el que se considera más apropiado a los fines expositivos; que no hay queja respecto del rubro “perjuicios derivados de la posible ejecución deficiente de la obra”; y que la deserción del recurso articulado por el codemandado C. permite considerar firme la condena dictada en su contra en términos que, bien entendidos, implicaron afirmar su complicidad respecto del codemandado P. (art. 1081 del Código Civil de 1869).

5º) Por razones de orden lógico en la exposición, corresponde comenzar con el examen de la apelación de G. R. A. en cuanto controvierte el rechazo de la excepción de legitimación pasiva que opuso. Asimismo, simultáneamente será examinada la apelación de la actora referente al rechazo de la demanda respecto del cónyuge de aquella, señor C. E. C. Veamos.

(a) Cabe tener como indiscutido que la señora G. R. A. facilitó un terreno de su propiedad (véase la copia de la respectiva escritura de adquisición en fs. 171/172, reservadas) para que en él se construyera un edificio, a cambio de oportunamente recibir cuatro unidades funcionales y una cochera.

Así se inferirse de la lectura de las respectivas descripciones de hechos volcadas en los escritos constitutivos del proceso.

(b) Teniendo ello en cuenta, como primera aproximación, puede entonces decirse que ese indiscutido evento se corresponde, en sustancia, con una modalidad negocial bastante difundida en nuestro medio, según la cual el propietario de un terreno conviene con un tercero (generalmente una empresa constructora) el aporte de un inmueble para que se construya sobre él un edificio destinado a la división por el sistema de propiedad horizontal. Quien se vincula con el aportante del terreno se compromete, a su vez, a reunir las inversiones necesarias para la edificación y a entregarle oportunamente, en compensación, determinadas unidades del edificio. Para el aportante del terreno es una forma de obtener un beneficio superior al precio de venta del terreno que podría lograr en el mercado inmobiliario; y, para su cocontratante, es una manera de reducir las inversiones y de asegurar la colocación de las unidades (conf. Moreira, L., Contratos sobre departamentos en construcción, Buenos Aires, 1985, p. 21).

Suele denominarse al indicado negocio como “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir”.

Pero la referencia a una “permuta” puede acaso ser cuestionable pues la obligación principal del constructor consiste en un “hacer” y no en el “dar” característico de la permuta. Por esta razón, un sector de la doctrina evita identificar el contrato con una permuta y se pronuncia por su carácter innominado o atípico, haciendo aplicables las normas relativas a la permuta respecto del dueño del terreno y las de la locación de obra para el constructor (conf. D’alessio, M., Teoría y técnica de los contratos, instrumentos públicos y privados II, Buenos Aires, 2015, p. 1588 y ss., Cerávolo, F., Transmisión de terreno a cambio de sectores de propiedad autónoma en edificio a construir sobre aquel, Revista del Notariado, nº 710, p. 494 y ss.; Acquarone, M. y Rodríguez Acquarone, P., Aplicaciones actuales de las normas del contrato de permuta, Revista del Notariado, nº 902, p. 225 y ss.).

Otro sector no propone, sin embargo, una objeción como la precedentemente reseñada pues afirma que se está en presencia de la obligación de intercambiar una cosa presente por una futura, lo cual no desnaturaliza la condición de “permuta” según la definición del art. 1485 del Código Civil de 1869 (actual art. 1172, CCyC), ya que es lícita la contratación sobre cosas futuras en la compraventa, cuyas normas son aplicables subsidiariamente a la permuta (arts. 1168, 1327 y 1492, cit. Cód. Civ.; actuales arts. 1007, 1131 y 1175, CCyC; conf. Hoz, M. de, Transferencia de inmueble por unidades a construir, Revista Notarial, La Plata, año 99, nº 915, p. 898 y ss.; Blanco Lara, R., Garbarino, E. y Gonzalía, M., Transferencia de inmuebles por unidades a construir, Revista del Notariado, nº 905, p. 83 y ss.; Cám. Apel. Civ. Com. Azul, Sala I, 28/8/2018, “Souto, Rubén José c/ Fernández, Carlos Matías s/ resolución contrato compraventa inmuebles”, expte. nº 1-63114-2018, citado por Stoppani, M., Acuerdo de transmisión de dominio de terreno a cambio de unidad a construir: ¿synallagma innominado?, en la obra coordinada por Velázquez Arroyo, L. y Adame Goddard, J., “Estudios de derecho romano y derecho civil desde una perspectiva histórica, comparativa y práctica”, Universidad Nacional Autónoma de México, Instituto de Investigaciones Jurídicas, México, 2022, p. 393).

Sin que sea necesario tomar partido por una u otra posición, a los fines del presente voto se seguirá identificando al negocio tratado en estas actuaciones como una “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir”, máxime ponderando que incluso quienes participan de la idea de estar en presencia de un contrato innominado y atípico, admiten útil conservar el difundido nombre de “permuta” para esta figura, en razón de su tipicidad social y de que se trata del contrato más afín (conf. Sóligo Schuler, N., Boletos de permuta de inmuebles por unidades a construir, Revista del Notariado, nº 893, p. 253).

Aclarado lo anterior, interesa observar que la formulación técnica de tal negocio depende principalmente de la determinación de cuál de las partes será el propietario del inmueble durante la etapa de la construcción.

En tal sentido, pueden darse dos modalidades:

I. Esquema basado en la transferencia del dominio del terreno al constructor: en este caso, en virtud de la tradición efectuada en base a un título suficiente, el constructor adquiere el dominio del terreno, pero se trata de un dominio revocable ya que está sujeto a la condición resolutoria de que cumpla las obligaciones a su cargo, de suerte que si así no lo hiciere el transmitente puede recuperar el inmueble; y

II. Esquema basado en que el dominio del terreno permanezca en cabeza de quien lo aporta, hipótesis que, valga desde ya señalarlo, es la propia del caso de autos, toda vez que, en palabras del propio representante legal de la sociedad actora, la propiedad del terrero correspondía a la señora A. hasta la finalización de la obra (véase las expresiones del señor S., como particular damnificado querellante, en fs. 11 vta. y 222 de la causa nº 701/2013 “P., H. L. M. s/ estafa Grupo Picasso S.R.L.”, en trámite por ante el Juzgado en lo Correccional nº 3 de la localidad de San Martín, Provincia de Buenos Aires).

Pues bien, en cuanto aquí interesa destacar, cuando el dominio del terreno permanece en cabeza de quien lo aporta (hipótesis que es, como acaba de decirse, la del sub lite), la propiedad de lo edificado le corresponde a dicho aportante en virtud del principio de la accesión (art. 2315, Cód. Civ. de 1869 –actual art. 230, primer párrafo, CCyC–; Zannoni, E. y Kemelmajer de Carlucci, A., Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 2005, t. 10, ps. 73/74), lo cual determina para el constructor la asunción de un riesgo, cual es realizar la obra sobre inmueble ajeno, sin perjuicio de su derecho personal a que se le transfiera la propiedad del inmueble a la finalización de la obra, debiendo cumplir a esa fecha con la obligación de dividir horizontalmente el edificio y de efectuar la tradición del dominio horizontal de las unidades prometidas al otro contratante. Claro está, antes de ello, corrientemente se entrega la posesión del terreno al constructor desde la celebración del contrato, para que cumpla con la empresa constructiva (conf. Moreira, L., Boletos sobre terrenos a cambio de departamentos por construir, Revista del Notariado, nº 781, p. 277).

(c) Ahora bien, aunque indiscutida es la presencia de un contrato de las características precedentemente expuestas, lo controvertido es si ese contrato, que indudablemente tenía como parte a la señora A. en tanto propietaria del terreno, también reconocía como parte contractual a Grupo Picasso S.R.L. en la posición de empresa constructora.

Al respecto, Grupo Picasso S.R.L. ha afirmado que el negocio no tuvo como parte contractual al codemandado H. L. M. P. a título personal, sino que quien asumió ese papel fue dicha sociedad, la cual fue constituida por el mismo P. y por el señor A. M. S. para, precisamente, encargarse de la edificación y, además, para encabezar ulteriormente la comercialización de las unidades funcionales con la intermediación de la inmobiliaria “H. P. Propiedades” (fs. 195 vta. y ss.; véase el contrato de sociedad y las constancias de su inscripción a fs. 6/15).

Semejante escenario, empero, fue negado por la señora A. al oponer, por vía de excepción, su falta de legitimación pasiva afirmando específicamente que “…nunca autoricé al señor S. ni la supuesta sociedad que dice representar, para realizar ninguna gestión relacionada con la obra, toda vez que la misma estaba a cargo del señor P. …” (fs. 731 vta.).

En tales condiciones, negada por dicha codemandada su condición de cocontratante respecto de Grupo Picasso S.R.L., corría a cargo de esta última persona jurídica, como imperativo de su propio interés, acreditar la falsedad de esa negativa o, lo que es lo mismo decir, que la señora A. era efectivamente su contraparte en la “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir”.

Es que la carga de la prueba de la excepción de falta de legitimación para obrar no depende de la posición del actor o del demandado, sino de la situación que cada uno adquiere en el juicio conforme a los hechos; en consecuencia, la parte actora se halla habilitada para arrimar al juicio las pruebas tendientes a desvirtuar afirmaciones efectuadas por la parte demandada en el responde para fundar la defensa (conf. Palacio, L. y Alvarado Velloso, A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, Santa Fe, 1994, t. 7, ps. 358/359), siendo por ello claro, en una situación como la examinada, que no correspondía a la accionada acreditar su carencia de legitimación pasiva, sino a la actora demostrar que aquella revestía la calidad vinculatoria que le imputaba (conf. Morello, A. y otros, Códigos Procesales de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación, comentados y anotados, La Plata – Buenos Aires, 1990, t. IV-B, ps. 260/261).

(d) Sobre el particular observo, ante todo, que el negocio de que se trata, no fue instrumentado por escrito y es tal informalidad la que, en primer lugar, conspira contra la posición defensiva de la sociedad actora frente a la excepción de falta de legitimación pasiva.

Por otra parte, no puedo dejar de destacar que el señor A. M. S. fue completamente contradictorio en cuanto a sus afirmaciones referentes a la condición de la señora A. como cocontratante de Grupo Picasso S.R.L. En efecto, en sede penal, al presentarse como querellante, el nombrado afirmó haber tomado contacto directo con los cónyuges demandados y que “…seguidamente acordamos con ellos la construcción por parte del Grupo Picasso S.R.L…” (fs. 11 vta. de la citada causa criminal nº 701/2013). En cambio, al proponer la presente demanda civil como representante de Grupo Picasso S.R.L., el señor S. ya no afirmó haber tenido contacto directo con la señora A. y su esposo, sino que sostuvo que el proyecto le “…fue presentado por el Sr. H. L. M. P. …” (fs. 194 vta.).

Al margen de lo anterior, inexistente un contrato escrito de “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir”, la calidad de contratante de la señora A. frente a Grupo Picasso S.R.L. ha pretendido ser demostrada por tal persona jurídica con fundamento en la suscripción que aquella hiciera –conjuntamente con su esposo– de ciertos boletos de compraventa de unidades funcionales (fs. 747 y vta.), así como a tenor de la presunción derivada del art. 388 del Código Procesal por haber los demandados omitido acompañarlos al sub lite.

Sin embargo, a mi modo de ver, nada de lo anterior es admisible.

(e) Comencemos por lo último.

En efecto, la parte actora ofreció al demandar como prueba documental en poder de terceros (rectius, en poder de una de las partes) que se intime al señor P., a la codemandada A. y a su cónyuge, para que acompañen la totalidad de los boletos de compraventa que suscribieron “…excluyendo a Grupo Picasso S.R.L…” en la venta de las unidades funcionales del edificio (fs. 209 vta.).

Tal ofrecimiento de prueba fue proveído favorablemente a fs. 1279, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 388 del Código Procesal y, en orden a su cumplimiento, seguido de la expresión “Notifíquese”.

Esta última manda jurisdiccional fue indicativa de que la correspondiente intimación debía cumplirse por cédula pues, como regla, basta como comprensiva de la voluntad judicial de exigir ese modo de notificación la enunciación “notifíquese” (conf. Fassi, S., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 1978, t. I, p. 398, nº 939, texto y jurisp. cit. en nota nº 5; Morello, A. y otros, ob. cit., t. II-B, p. 762 y sus citas; CNCom. Sala D, 3/4/2014, “Monsanto Argentina S.A. C/ Abel Anibal Bruno S.A. c/ ejecutivo”; CNCiv. Sala C, 27/9/1976, LL 1976-D, p. 590; CNCiv. Sala D, 30/8/1978, Rep. ED 13-618; CNCiv. Sala C, 24/6/1980, ED 89-661).

Sin embargo, no hay constancia de que la parte actora haya cursado la cédula respectiva, como tampoco de una notificación personal de codemandado alguno.

Al parecer, Grupo Picasso S.R.L. entendió que el requerimiento fue operativo con su sola postulación en la demanda (en tal sentido, en su cuarto agravio ante esta alzada dicha parte expresa que “…se intimó a los codemandados bajo apercibimiento de ley a acompañar en autos la totalidad de la documentación vinculada con el negocio que pudiera existir en su poder. Eso fue ofrecido en el escrito de demanda, en los términos del Art. 388 CPCCN, sin que ninguno de ellos diera cumplimiento con lo requerido, con lo cual, se tornó operativo el apercibimiento contenido en dicha norma…”). Sin embargo, es ello un claro error interpretativo de la parte actora al desentenderse de lo expresamente ordenado en fs. 1279.

Con lo que va dicho que, incumplida la notificación del apercibimiento en juego, no es posible extraer presunción alguna contra la demandada A. o contra su esposo en los términos del citado art. 388 de la ley de rito.

(f) Como se dijo, Grupo Picasso S.R.L. afirma que debe reconocerse como su cocontratante a la señora A. por haber suscripto, conjuntamente con su esposo, ciertos boletos de compraventa de unidades funcionales.

Al respecto, cabe recordar que al oponer la excepción de falta de legitimación y contestar la demanda, fue la propia codemandada A. la que reconoció haber suscripto cuatro boletos de compraventa, aclarando que ello fue “…por disposición del señor P. quien hizo las ventas, dejando constancia que nunca recibí sumas de dinero por tales ventas …” (fs. 734 vta., cap. 7).

Corresponde, pues, indagar cuál es, en el contexto de los restantes elementos de juicio reunidos, la significación jurídica de la suscripción por la señora A. (y por su esposo) de tales boletos y, en su caso, si ello puede ser entendido como demostrativo de que su cocontratante no fue el señor P., sino Grupo Picasso S.R.L. como esta última lo pretende.

(g) Aunque los referidos boletos no fueron incorporados al sub lite, obra copia de ellos en la causa penal nº 701/2013 (fs. 329/332 y complemento de fs. 333; fs. 335/338 y complementos de fs. 339 y 340; fs. 359/361).

La lectura de tales instrumentos, sin embargo, no permite constatar la presencia de una declaración de voluntad expresa o tácita de la señora A. (o de su esposo) en el sentido de reconocer a Grupo Picasso S.R.L. como su contraparte directa en la “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir” y no, por caso, solamente como la empresa ejecutora de la obra por virtud de un encargo recibido al efecto del codemandado P. y con relación al cual era ajena la señora A. y su cónyuge. Aporta un dato concordante con tal impresión el hecho de que, frente a la solicitud de A. M. S. de que los citados cónyuges fueran penalmente citados en el carácter de imputados, se opuso a ello Ministerio Público Fiscal actuante en la referida causa nº 701/2013, bajo el argumento de que “…no se advierte participación de aquellos en la exclusión del negocio efectuado por P. …” y, teniendo indudablemente a la vista los referidos boletos, porque “…no se cuenta con documentos que acrediten los términos, condiciones y alcance de la asociación entre C. y A. y Grupo Picasso S.R.L. como para imputarles fraude en perjuicio de dicha sociedad…” (fs. 487 y 489 de la causa nº 701/2013).

(h) Todo parece indicar que tanto la señora A. (como su esposo) al firmar tales boletos de compraventa, antes que cómplices del señor P. en una maniobra en perjuicio de Grupo Picasso S.R.L., fueron también víctimas de dicho codemandado rebelde y condenado criminalmente.

Al respecto, cabe observar que, si bien en la sentencia que atribuyó al señor P. la comisión del delito de administración fraudulenta hubo una especial mención a los boletos firmados por la codemandada A. y por su esposo, lo cierto es que el decisorio no levantó sospecha alguna contra estos últimos sino que, por el contrario, los mencionó para señalar que actuaron “…a requerimiento…” de P. (véase en la sentencia condenatoria del 12/2/2016, los puntos 5 y 6 de la enumeración hecha al tratarse la primera y segunda cuestión, así como la valoración de la prueba; fs. 3 y 5 del legajo nº 619/3) y, acoto yo, evidentemente engañados por él.

En tal orden de ideas, además, la señora A., a diferencia de su adversaria en autos, siempre fue consistente en su versión de haber sido ajena a cualquier relación con Grupo Picasso S.R.L. En efecto, lo mismo que en autos, ya en sede penal declaró aquella como testigo que “… nosotros solo aportamos el terreno…”; y que P. “…se encargaba de construir y comercializar. Para nosotros P. hacía solo toda esa tarea, sin ninguna sociedad…” (fs. 254 vta., de la causa penal nº 701/2013).

Su esposo, valga señalarlo, prestó en sede penal un testimonio de análogo tenor (fs. 248/250, de la causa penal nº 701/2013), y es significativo señalar que en las audiencias testimoniales respectivas estuvieron presentes los apoderados del señor A. M. S., sin que ninguno repreguntase a los declarantes ni tachase de falsos sus dichos (fs. 250 y 255 vta., cit. causa nº 701/2013).

(i) A esta altura, no es ocioso señalar que fue el propio señor A. M. S. quien, en una presentación suya posterior a los referidos testimonios, reconoció en sede penal que el accionar de P. perjudicó notoriamente a la señora A. y su esposo, y que la confianza que estos últimos depositaron en aquél fue defraudada lo mismo que la suya (fs. 257 y vta. cit. causa nº 701/2013).

Es más: con relación a si la codemandada A. y su esposo conocían o no a Grupo Picasso S.R.L., el señor A. M. S. en la misma ocasión expresamente afirmó que “…P. les ocultó la existencia de Grupo Picasso S.R.L., lo cual parecería creíble, toda vez que C. y A. mostraron una total distancia y desconocimiento del devenir del negocio, el cual dejaron totalmente a la voluntad del imputado P. …” (fs. 259 vta., causa penal nº 701/2013).

Ciertamente, los posteriores dichos y escritos de A. M. S. en sede penal intentaron relativizar tales expresiones propias, pero evidentemente todo ello fue fútil para descartar la idea de que los cónyuges demandados fueron también víctimas del engaño de P., máxime ponderando las distintas decisiones adoptadas con posterioridad en sede penal –que se han reseñado– que desvincularon de responsabilidad a los citados cónyuges con relación a la defraudación cometida en perjuicio de Grupo Picasso S.R.L.

(j) En suma, la participación por la actora y su cónyuge en el otorgamiento de los apuntados boletos, más allá del carácter indeliberado o no que se le atribuya, resulta insuficiente para establecer que haya sido la primera (y no el codemandado P. ) la contraparte de Grupo Picasso S.R.L. en la “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir” o, dicho de otro modo, que su responsabilidad civil estuviera comprometida por haber faltado a la obligación de dejar en manos de la actora la construcción y enajenación de las unidades funcionales, como esta última lo postuló en su demanda. Y mucho menos que tuvieran que rendir cuentas, como también se propuso al inicio.

Antes bien, ni siquiera esa participación en el otorgamiento de los aludidos boletos puede ser entendida como un acto de complicidad en la defraudación llevada a cabo por P. en perjuicio de la sociedad que integraba. Ello fue descartado en sede penal y debe serlo también en esta sede comercial pues en autos tampoco ha sido acreditada la colaboración indirecta que, como regla, califica a la complicidad (conf. Bueres, A. y Highton, E., Código Civl y normas complementarias – Análisis doctrinal y jurisprudencial, Buenos Aires, 2005, t. 3-A, p. 236; CNCom. Sala B, 16/2/1982, JA 1982-II, p. 433; CNCom. Sala D, 29/7/2009, “Gasulla, Eduardo y otro s/ Altos Los Polvorines S.A. y otros s/ sumario”).

(k) Me importa todavía señalar, en respuesta a los argumentos planteados por la actora en su escrito de contestación de agravios del 14/11/2022, lo siguiente: I) en esta sede comercial no es posible negar valor probatorio al documento del 30/10/2011 por el cual el codemandado P. descartó una relación contractual entre Grupo Picasso S.R.L. y la señora A. (o su esposo), cuando el mismo documento sí fue ponderado en sede penal como recognoscitivo de que la operación fue hecha “por su exclusiva cuenta y responsabilidad” (citada sentencia condenatoria del 12/2/2016, fs. 5 del legajo nº 619/3), ya que por el principio de indivisibilidad no puede asignársele a los varios reconocimientos efectuados en un documento valor de confesión extrajudicial en un caso, pero no en otro (conf. Devis Echandía, H., Teoría de la prueba judicial, Buenos Aires, 1976, t. 2, ps. 573/574); II) la circunstancia de que P. no haya tenido por sí capacidad económica o conocimiento científico para construir un edificio, no sirve de suyo para tener por acreditado que Grupo Picasso S.R.L. fuera cocontratante de la señora A. (o de su esposo) y no de dicho codemandado por cuyo encargo o permiso bien pudo haber la actora asumido, entre otros, el trámite de excepción a las normas del Código de Planeamiento Urbano, o aun colocado su cartel en el obrador; III) el silencio observado por la señora A. y su esposo a cartas documento remitidas por Grupo Picasso S.R.L. en las que se hacía referencia al papel jugado por tal persona jurídica en la construcción, tampoco alcanza para legitimar pasivamente a dichos codemandados pues, como lo tiene observado el tribunal, el silencio guardado frente a misivas no puede entenderse como una aceptación de lo que en ellas pudiera indicarse, máxime si proponen aseveraciones unilaterales del remitente que el destinatario no está obligado a rebatir (conf. CNCom. Sala D, 15/5/2007, causa nº 79.918/2003 “López Méndez, Osvaldo Horacio c/ Pallotti, Ricardo y otro”; íd. Sala D, 22/10/2007, causa nº 84.808 “Sirolli, Nélida Dora c/ Fernández Alberto y otro”; íd. Sala D, 4/2/2008, causa nº 19.994/2001 “Diseños y Construcciones S.A. c/ Banco Sudameris Argentina S.A. s/ ordinario”; CNCiv. Sala K, 13/10/92, “Quintana de García, Tarsilia c/ Bordoli, Ida”, LL 1994-B, p. 312, con nota de Compagnucci de Caso, R., El silencio como manifestación omisiva de la voluntad; Méndez Sierra, E., El silencio frente a la buena fe y a los requerimientos privados, LL 1994-A, p. 670; etc.); y si bien lo anterior puede tener cuando lo que resulta de las misivas se encuentra corroborado por otras probanzas (conf. CNCom. Sala D, 2/9/2010, “La Nueva Cooperativa de Seguros Ltda. c/ Orrequia, Graciela Julia s/ ordinario”), el material probatorio colectado en la causa no permite lo propio; y IV) la confesión ficta de los recordados codemandados tampoco tiene el valor pretendido de legitimarlos pasivamente frente a la actora, toda vez que, como es sabido, dicha confesión no tiene un carácter absoluto y su eficacia se desvirtúa cuando hay elementos de juicio contrarios a ella (conf. Fassi, S., ob. cit., t. II, p. 369, nº 2422; Palacio, L. y Alvarado Velloso, A., ob. cit., t. 8, p. 302).

(l) Lo expuesto hasta aquí conduce a revocar la sentencia apelada en cuanto rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la señora A. y, a la vez, confirmar la absolución de la demanda dictada a favor del señor C. E. C., no sin antes dejar de señalar la coincidencia que se tiene con el fallo apelado en cuanto a que el asentimiento dado por este último codemandado –en los términos del art. 1277 del Código Civil de 1869– con ocasión del otorgamiento de los recordados boletos de compraventa, no lo convirtió en parte de acto de disposición alguno, ni dejó de ser por ello un tercero (conf. Belluscio, A. y Zannoni, E., Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 1986, t. 6, p. 173, nº 16).

6º) La anticipada suerte adversa de la demanda respecto del codemandado C. E. C. no se ve alterada, desde ya, por el tenor del tercer agravio de la parte actora.

Denuncia esta última que la sentencia apelada fue incongruente y arbitraria porque las razones que invocó para condenar al codemandado C. debieron también llevar a la condena del nombrado C.

A mi modo de ver, el fallo no fue incongruente, ni arbitrario.

(a) Afecta el principio de congruencia procesal la sentencia que decide: I) ultra petitum, otorgando al actor más de lo que pidió; II) citra petitum, dejando sin resolver pretensiones que deben ser objeto de fallo; o III) extra petitum, alterando o modificando, en aspectos esenciales, las pretensiones formuladas por las partes (conf. Colombo, C. y Kiper, C., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado y comentado, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 191, nº 7).

Lo postulado en el agravio, empero, no se compadece con ninguna de las alternativas precedentemente descriptas.

Consiguientemente, no cabe hablar de sentencia incongruente.

(b) Y tampoco, así lo entiendo, de sentencia arbitraria.

Es que, en rigor, lo arbitrario es querer transpolar el negativo juicio de valor hecho respecto de la conducta de un codemandado (C.) a otro codemandado por actos diferentes (C.), bajo el argumento, supuestamente común a ambos, de haber tomado partido a favor del codemandado P. en el conflicto societario que este último mantenía con Grupo Picasso S.R.L.

A todo evento, la presencia de esta última conducta tampoco resulta comprobada respecto de C. E. C. por las circunstancias mencionadas por la recurrente en su memorial, toda vez que: I) habiendo entendido los cónyuges demandados que su vínculo contractual lo era exclusivamente con P., ninguna obligación tenía C. (o su esposa) de exigirle a aquél los documentos que acreditaban una actuación suya en nombre de Grupo Picasso S.R.L., pues para ellos esta persona jurídica era res inter alios; II) la significación jurídica que tuvo la firma de C. (y de su esposa) en diversos boletos de compraventa, ya fue examinada con anterioridad para destacar, precisamente, su condición de tercero; III) el carácter profesional y el hecho de que C. enga un nivel de preparación intelectual superior al promedio, no es razón apreciable para su condena, desde que se trata de juzgar objetivamente la implicancia de actos o conductas y no condiciones personales subjetivas; y IV) la exclusión de A. M. S. del obrador que, según lo declaró P., fue consensuada con C. (fs. 478 de la causa penal nº 619/3; la apelación cita por error a la foja 680 de tal causa), no propone argumento alguno desfavorable a este último pues bien puede ser entendida la indicada como una actitud suya congruente con el hecho de no haber reconocido como cocontratista de su esposa sino personal y exclusivamente al señor P. (véase en este sentido lo declarado por C. a fs. 250 de la causa penal nº 619/3).

7º) El segundo agravio de Grupo Picasso S.A., aunque expuesto respecto del codemandado C., resulta común a la cónyuge de este último y así cabe resolverlo.

En su mérito, pretende la actora una condena favorable fundada en la doctrina del enriquecimiento sin causa, perspectiva esta última que fue invocada en la demanda y que Grupo Picasso S.R.L. reitera respecto de A. el resistir su apelación (escrito del 14/11/2022), manteniéndola, como se dijo, especialmente respecto de C. en el segundo agravio del memorial presentado el día 3/11/2022.

Al respecto, lo que en sustancial síntesis se plantea es que, aun descartada toda responsabilidad contractual de A. o extracontractual de C., no podrían ellos enriquecerse merced al trabajo e inversión de un tercero como lo sería Grupo Picasso S.R.L., debiendo por tanto ser condenados al pago del valor de las unidades funcionales y cochera que quedarían en su patrimonio como producto de esa labor e inversión (fs. 202 vta., fs. 749 vta. y 753; segundo agravio citado in fine).

La acción por enriquecimiento incausado no procede cuando la ley otorga al empobrecido otros medios para ser indemnizado (conf. Alterini, A., Ameal, O. y López Cabana, R., Derecho de obligaciones civiles y comerciales, Buenos Aires, 2000, p. 745, nº 1768; Trigo Represas, F. y López Mesa, M., Tratado de la responsabilidad civil, Buenos Aires, 2004, t. I, p. 203); y hete aquí que en el caso de autos se encuentra firme la sentencia de condena dictada contra los codemandados P. y C. por indemnización de daños sufridos por Grupo Picasso S.R.L., razón por la cual esta última cuenta con otra vía para la reparación que pretende por parte de quienes sí fueron sus legitimados pasivos. Sentando lo cual, no puede dejar de ser estimado que la condena perseguida respecto de los codemandados A. y C. bajo el pretexto de un enriquecimiento ilícito, no es más que un subterfugio para ampliar respecto de ellos una legitimación pasiva en el proceso de daños que no se ha tenido por existente en el ámbito de la responsabilidad contractual y/o extracontractual que se les endilgó.

Por otra parte, queda en claro que a tenor de la “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir” los citados codemandados no han de quedarse con cuatro departamentos y una cochera sin transmisión alguna del terreno donde se asienta el edificio construido. Por el contrario, el plan de ejecución del negocio supone la transmisión del dominio de tal terreno, y esa transmisión es la causa de la adjudicación de tales departamentos y cochera a ellos, por lo cual de ninguna manera puede decirse que se enriquecen “sin causa”.

De lo que se trata, a todo evento, es también de observar que si las restantes unidades fueron vendidas sin recibir Grupo Picasso S.R.L. la contraprestación retributiva que esperaba por su trabajo e inversiones, ello es el resultado de la maniobra defraudatoria del codemandado P. tal como ha sido resuelto en sede penal y reconocido por este voto, pero no de la actuación de los cónyuges codemandados a quienes, lógicamente, no puede trasladárseles las consecuencias patrimoniales del ilícito cometido por aquel.

Así pues, el rechazo de la demanda respecto de los cónyuges codemandados resulta innegable incluso bajo la perspectiva de la doctrina del enriquecimiento incausado.

8º) Cuestiona la parte actora –dando ello lugar a su cuarto agravio– el rechazo de la reparación reclamada, como parte del daño emergente, en concepto de préstamos de capital de trabajo efectuados por los socios.

La sentencia recurrida desestimó el rubro por la falta de contabilización de los mutuos, lo cual es criticado por Grupo Picasso S.R.L. por entender que los aportes surgen de la documentación que acompañó con la demanda y que cabe tener por reconocida en función de la rebeldía de P. y de la confesión ficta de los codemandados, correspondiendo asimismo tener en cuenta la omisión de estos en acompañar la totalidad de la documentación vinculada al negocio que tuvieran en su poder, así como la razonabilidad de la existencia de tales aportes en función del trabajo desarrollado y las características del caso.

Juzgo que el agravio es inadmisible respecto del codemandado C., pero admisible respecto del señor P.

Tanto C. como P. fueron declarados rebeldes (fs. 782 y 774, respectivamente), aunque el memorial de la actora hace referencia, en este punto, solamente a la rebeldía del segundo.

Ahora bien, la mera rebeldía no determina la suerte favorable de la acción intentada (conf. Morello, A. y otros, ob. cit., t. II-B, p. 30; CNCom. Sala B, 23/2/1999, “Rodolfo Alonso Editor S.H. c/ Latinexport S.A. s/ ordinario”). La rebeldía, ciertamente, no conlleva ipso iure al acogimiento de la acción intentada, pues el tácito reconocimiento que la actitud omisiva del rebelde comporta no releva al tribunal de dictar sentencia “…según el mérito de la causa…”, tal como lo prescribe el art. 60 del Código Procesal (conf. CNCom. Sala A, 16/10/1985, “Guillermo Ameijeiras S.A. c/ La Vascongada S.A.”; Palacio, L. y Alvarado Velloso, A., ob. cit., t. 3, ps. 41/42). Dicho con otras palabras, en ningún caso la rebeldía impone al juez una decisión favorable a las pretensiones de la parte actora, sino que lo autoriza para acceder a ellas sólo si fueran justas, debiendo el magistrado establecer los efectos jurídicos pertinentes con relación a las circunstancias particulares de la causa y demás elementos que obren en el proceso (conf. CNCom. Sala B, 24/04/81, “Argentina Televisora Color c/ Globopharm s/ ordinario”; íd., Sala D, 17/10/2012, “Banco de la Provincia de Buenos Aires c/ Fontana, Ernesto Luis s/ ordinario”; íd., 25/6/2015, “Colorantes Industriales Argentina S.A. c/ International Leather Group S.A. s/ ordinario”).

En tales condiciones, la rebeldía del codemandado C. no es bastante para condenarlo por el concepto de que se trata, menos con fundamento en su confesión ficta, pues lo atinente a la existencia o no de “préstamos destinados a capital de trabajo” efectuados por los socios de Grupo Picasso S.R.L. (tal el concepto que fue individualizado en fs. 204 vta.), no se refiere a un hecho personal suyo (conf. Morello, A. y otros, ob. cit., t. V-B, p. 92); y menos con fundamento en su silencio frente al requerimiento de acompañamiento de documentación en poder de terceros –rectius, en poder de las partes– que, ordenado a fs. 1279 bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 388 del Código Procesal, nunca fue notificado, como ya se ha visto.

Diferente es, en cambio, la situación del codemandado P. En efecto, a la rebeldía suya se sumó, posteriormente, su confesión ficta que, entre otros aspectos, sí aprehendía hechos que podían ser de su conocimiento personal. Y, en tal sentido, precisamente ese codemandado aceptó fictamente como un hecho cierto que Grupo Picasso S.R.L. recibió las cantidades de U$S 220.000 y $ 17.000 referidas en fs. 204 vta. como “prestamos” (fs. 1676, posiciones 9ª y 10ª).

Pues bien, tales fondos razonablemente fueron invertidos en la construcción del edificio por parte de Grupo Picasso S.R.L. pesando sobre esta última, lógicamente, la oportuna devolución de lo recibido e invertido con utilización de las cantidades que se cobraran en concepto de venta de las unidades funcionales a terceros. Empero, frustrado esto último por la defraudación atribuida al señor P. en sede penal (que, como lo dijo la sentencia que lo condenó criminalmente, incluyó el desvió de las sumas cobradas por ventas a su propio patrimonio), claro es que se produjo un daño emergente para la sociedad actora que, consiguientemente, debe mensurarse en la cantidad de divisas indicadas, pues esa es, precisamente, la medida de la exposición que tiene Grupo Picasso S.R.L. al eventual reclamo de reintegro de quienes concedieron los préstamos, entre ellos el propio P.

Con lo que va dicho, entonces, que respecto a H. L. P. debe ampliarse su condena al pago de U$S 237.000 o su equivalente en moneda de curso legal de acuerdo a lo previsto por el art. 765, CCyC.

9º) La demanda aprehendió también el resarcimiento de la “pérdida de chance” u oportunidades de inversión por parte de Grupo Picasso S.R.L. de las sumas correspondientes a ventas de las unidades funcionales, de no haber sido apropiadas por el codemandado P. (fs. 208/209).

Las oportunidades de negocios, se ha dicho, son verdaderos activos de la sociedad y, por ello, tiene el derecho de recuperarlas para sí o ser compensada por daños que pueda haber sufrido por privación de ellas (conf. Junyent Bas, F., Sociedad y empresa – Las reglas del buen gobierno, tendencias en orden a la sociedad informal, intervención y responsabilidad, acciones societarias y concursales, Buenos Aires, 2006, p. 38, nº 3.4.2). Por lo demás, parece adecuado pensar que la indemnización por la frustración de una oportunidad de negocio no puede ser justipreciada sino a título de chance perdida, pues el supuesto aprehende la certeza de que de no haber mediado el desvío podría la actora haber mantenido la esperanza de concretar la inversión, pero a la par la incertidumbre, definitiva ya, de si no habiéndose producido el desvío, hubiera obtenido dicha parte una ganancia (conf. CNCom. Sala D, 20/12/2016, “Vireyes Agropecuaria S.A. c/ Stein, Alberto y otros s/ordinario” y su cita de Zannoni, E., El daño en la responsabilidad civil, Buenos Aires, 1982, ps. 50/51, nº 19).

Generalmente, la cuestión de la pérdida de oportunidades de negocios es examinada con relación a la responsabilidad de los administradores societarios por violación al deber de lealtad (conf. Llebot Majo, J., Los deberes de los administradores de la sociedad anónima, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1996, ps. 119/122, nº 6.5; Díaz Echegaray, J., Deberes y responsabilidades de los administradores de sociedades de capital, Thompson-Aranzadi, Navarra, 2006, ps. 169/174). Sin embargo, es claro que también la responsabilidad de un socio puede quedar comprometida cuando la pérdida de la oportunidad de un negocio beneficioso para la sociedad, la frustración de sus chances o razonables expectativas, es la consecuencia de una actuación suya como la descripta por el art. 54 de la ley 19.550 (conf. Manóvil, R., Grupos de sociedades en el derecho comparado, Buenos Aires, 1998, p. 685, nº 7.5.2, texto y nota nº 400).

La cuestión, valga aclararlo, debe ponderarse teniendo en consideración la presencia de un negocio presentado u ofrecido y su relación con el objeto social (conf. Dobson, J., Interés societario, Buenos Aires, 2010, p. 159, nº 37); y que la oportunidad hubiera entrado en el dominio de la actividad de la sociedad o que esta hubiera tenido un interés objetivamente relevante en ella, sea porque manifestó ya su interés en el negocio, sea porque recibió una propuesta contractual o está en negociaciones para la conclusión de un contrato (conf. Coutinho de Abreu, J., Responsabilidade civil dos administradores de sociedades, Almedina, Coimbra, 2010, p. 31; véase también: Pérez Carrillo, E., La administración de la sociedad anónima – obligaciones, responsabilidad y aseguramiento, Marcial Pons Ediciones, Madrid-Barcelona, 1999, p. 104, nota nº 114). Cabe insistir en lo último: para derivar del aprovechamiento una imputación se requiere que la oportunidad de negocio hubiera sido ofrecida a la sociedad o que la sociedad tuviera interés en la operación o inversión de que se trate. Es que cualquier otra oportunidad de negocio, aunque resulte conveniente para la consecución de los fines sociales, no constituye una “corporate opportunity”, es decir, una oportunidad de negocios para la sociedad (conf. CNCom. Sala D, 20/12/2016, “Vireyes Agropecuaria S.A. c/ Stein, Alberto y otros s/ordinario”).

Pues bien, por lo que toca al sub examine, la sociedad actora no identificó ningún negocio presentado u ofrecido que hubiera suscitado su interés, sino que aludió genéricamente a la pérdida de la oportunidad de “colocar a valores de mercado” en “inversiones a corto plazo en el mercado financiero”, v. gr. plazos fijos, las sumas correspondientes a ventas de unidades funcionales (fs. 206 vta.).

Pero, al lado de ello, como lo destacó el juez a quo sin recibir una crítica concreta ante esta alzada, la propia actora indicó en fs. 205 vta. que de haberse ingresado esas sumas a su patrimonio las habría orientado a la satisfacción de gastos y distribución de dividendos, extremo que descarta, entonces, por contradictorio, la pérdida de la oportunidad de inversión específicamente mencionada como sustento del reclamo.

En tal marco, parece juicioso confirmar lo decidido en la anterior instancia, máxime ponderando que ni aun a título de pérdida de “chance” son resarcibles los daños puramente eventuales, cuya producción depende de una condición aún no realizada y en sí de incierta realización (conf. CNCom. Sala D, 27/12/2012, “LC Acción Producciones S.A. c/ Arte Radiotelevisivo Argentino S.A. (ARTEAR) s/ ordinario”).

Esto debe ser así, además, porque tampoco ha sido rebatida ante esta alzada la afirmación del juez a quo, concurrentemente orientada al rechazo del reclamo, de que el daño derivado de la privación de la percepción de las sumas referidas ha de considerarse atendido con la reparación del lucro cesante.

10º) Siguiendo un orden expositivo lógico, el agravio que toca considerar es el séptimo de la actora.

Sostiene dicha parte como errónea la decisión adoptada por el fallo de primera instancia en hacer correr los intereses correspondientes a todos los resarcimientos admitidos a partir de la fecha de interposición de la demanda, entendiendo que deben devengarse desde que cada perjuicio se produjo.

Ciertamente, resulta inaceptable la respuesta jurisdiccional de la sentencia apelada y mucho más bajo el pretexto de que al haber reclamado la actora “…el precio de esas unidades funcionales, su conducta ratificó la actuación del mencionado P. …” consintiendo “…un mandato tácito…” o, en su caso, una gestión de negocios que también luce ratificada.

Es que semejante fundamento del fallo pierde de vista que, en cuanto aquí interesa, no fue demandado en autos ningún precio, sino daños y perjuicios sufridos por la sociedad actora derivados de la actuación ilícita de uno de sus socios (P.) en complicidad con terceros, lo que coloca las cosas en el plano de la responsabilidad extracontractual (conf. Manovil, R. ob. cit., p. 686) y fuera de cualquier relación representativa o de gestión susceptible de ratificación.

Así las cosas, procede aplicar la solución general correspondiente a tal escenario, a saber, que los intereses corren desde que se produce cada perjuicio, solución ampliamente aceptada en el derecho anterior que es el aplicable al sub lite (véase por todos: Pizarro, R. y Vallespinos, C., Instituciones de Derecho Privado – Obligaciones, Buenos Aires, 2006, t. 1, p. 424, nº 2) y que actualmente es la recogida por el art. 1748, CCyC.

De tal suerte: I) los intereses sobre los gastos que fueron admitidos por al fallo apelado como resarcibles en concepto de daño emergente, deberán correr a la tasa bancaria fijada en dicho pronunciamiento a partir de la fecha de cada uno; II) los intereses correspondientes al lucro cesante admitido en la instancia anterior (U$S 546.400), por ser accesorios de un daño derivado de la defraudatoria comercialización de las unidades funcionales llevada a cabo por P., deben correr desde el 7/7/2010, fecha en que Grupo Picasso S.R.L. remitió a ese codemandado una carta documento reclamándole por la referida comercialización (fs. 30, reservada); y III) los intereses correspondientes al rubro –también calificado como daño emergente– relacionado a “préstamos de capital de trabajo” efectuados por los socios (rubro que este voto admite por un capital de U$S 237.000) deben correr a la tasa del 7% anual –que es la fijada con carácter firme para el lucro cesante fijado también en la citada divisa extranjera– con devengo a partir de la fecha en que quedó notificada la demanda respecto de P. (22/3/2012, fs. 766/767), ya que en ella cabe estimar producida la mora respectiva (arg. art. 886, CCyC).

Con tal alcance se admite el agravio.

11º) Las modificaciones que propone esta ponencia obligan a una adecuación del régimen de las costas adoptado en la instancia anterior (art. 279 del Código Procesal), aspecto que, además, es el concernido por el sexto agravio de la parte actora, y por el punto 5 del memorial presentado por la codemandada A.

Sobre el particular, juzgo adecuado resolver lo siguiente: I) Deben correr en el orden causado las expensas devengadas en las relaciones procesales “actora-A.” y “actora-C.”, habida cuenta que la participación de los cónyuges demandados –engañados por P.– en la suscripción de boletos, pudo hacer pensar a Grupo Picasso S.R.L. en la complicidad de ellos respecto de la maniobra defraudatoria investigada y sancionada en sede penal. En otras palabras, la distribución de las expensas se justicia en ambas relaciones procesales, porque la parte actora pudo creerse con derecho para demandar a los citados cónyuges (conf. Palacio, L., y Alvarado Velloso, A., ob. cit., t. 3, ps. 97/98; Fenochietto, E. y Arazi, R., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado y concordado, Buenos Aires, 1993, t. 1, p. 284; Highton, E. y Areán, B., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, concordado con los códigos provinciales – Análisis doctrinal y jurisprudencial, Buenos Aires, 2004, t. 2, ps. 67/68; etc.).

II) En cambio, no hay razón para alterar la decisión adoptada por el fallo apelado en lo concerniente a las costas devengadas en las relaciones procesales “actora-P.” y “actora-C.” habida cuenta, en ambos casos, del principio objetivo de la derrota (art. 68, primera parte, del Código Procesal).

12º) Con relación a las costas de alzada, corresponde establecer que en el recurso de la codemandada G. R. A., se distribuyan en el orden causado por idéntica razón a la expuesta en el considerando anterior respecto de la creencia que pudo asistir a la actora acerca de su derecho contra aquella; y en la apelación de Grupo Picasso S.R.L. también por su orden pues el recurso respectivo solo fue resistido por los cónyuges demandados cuya inocencia postula este voto (art. 68, segunda parte, del Código Procesal).

13º) Cierro el voto destacando que la absolución de la demanda que, de acuerdo a esta ponencia, corresponde a la señora G. A. A., torna de innecesaria consideración los agravios por ella expresados en los puntos 2, 3 y 4 de su memorial.

14º) Por lo expuesto, propongo al acuerdo revocar la sentencia de primera instancia en cuanto rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por G. R. A. y la condenó; confirmar la absolución del codemandado C. E. C.; modificar el fallo con el efecto de ampliar la condena respecto del codemandado H. L. P. con el alcance definido en el considerando 8º; disponer que los intereses tengan devengo de acuerdo a lo explicitado en el considerando 10º; y que el régimen de las costas de primera y segunda instancia sea el indicado en los considerandos 11º y 12º.

Así voto.

Los señores Jueces de Cámara, doctores Vassallo y Garibotto, adhieren al voto que antecede.

Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan:

I. Revocar la sentencia de primera instancia en cuanto rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por G. R. A. y la condenó;

II. Confirmar la absolución del codemandado C. E. C.;

III. Modificar el fallo con el efecto de ampliar la condena respecto del codemandado H. L. P. con el alcance definido en el considerando 8º del voto que abrió el acuerdo;

IV. Disponer que los intereses tengan devengo de acuerdo a lo explicitado en el considerando 10º del voto que abrió el acuerdo;

V. Establecer el régimen de las costas de primera y segunda instancia de acuerdo a lo indicado en los considerandos 11º y 12º del voto que abrió el acuerdo.

VI. Diferir la fijación de los emolumentos de segunda instancia para cuando esté determinada la base regulatoria y cuantificados los honorarios devengados en la instancia anterior.

Notifíquese electrónicamente.

Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas CSJN nº 15/2013 y 24/2013) y, una vez consumido el plazo legal previsto por el art. 257 del Código Procesal, devuélvase la causa en su soporte físico y digital –a través del Sistema de Gestión Judicial y mediante pase electrónico– al Juzgado de origen. Agréguese copia certificada de lo resuelto. – Pablo D. Heredia. – Gerardo G. Vassallo. – Juan R. Garibotto (Sec.: Horacio Piatti).

U., M. c. Á., R. s/simulación

Comentado por Mariano Gagliardo: Una mirada a la interposición de persona (A propósito de la simulación jurídica).

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de noviembre del año dos mil veintitrés, en acuerdo la Sra. jueza y los Sres. jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “U., M. c/ Á., R. s/ simulación, expte. 65119/14” respecto de la sentencia de fecha 22 de agosto de 2022 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sra. jueza de cámara y Sres. jueces de cámara MARISA SANDRA SORINI – JOSÉ BENITO FAJRE – RICARDO LI ROSI.

La Sra. Jueza de Cámara, Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

I. M. E. U. promovió demanda por simulación y colación contra R. E. Á. a fin que sea declarado simulado el acto de compraventa del 4 de Agosto de 1987 en virtud del cual la demandada habría adquirido, con fondos propios, el inmueble sito en la calle Conesa …, Ciudad Autónoma de Buenos Aires y declarar que el acto real en virtud del cual la demandada habría adquirido dicho inmueble resultó ser una donación encubierta de su difunto padre quien adquirió, con fondos propios, el 100% de dicho inmueble inscribiéndolo a nombre de la demandada bajo la forma de una compraventa en fraude a sus derechos hereditarios. Solicita se condene a la demandada en su carácter de cónyuge supérstite de su difunto padre, a colacionar los valores actuales de dicho inmueble en los autos caratulados “Ullman, Julio s/sucesión ab intestato” Expte. 28857. Subsidiariamente, de considerarse que la demandada al no revestir el carácter de heredera forzosa al momento de la donación no podría ser sujeto pasivo de la colación, interpone en subsidio la acción de reducción en los términos del art. 3601 del Código Civil. Asimismo en el supuesto que se considerase que en el caso de autos no existió un acto simulado sino “sustitución real de persona” considerándose que la demandada conserva la titularidad de inmueble sito en Conesa … en su carácter de mandataria de su difunto padre quien revestiría en dicho supuesto el carácter de mandante oculto, ejerce la acción de mandante en su carácter de heredero forzoso de su difunto padre y solicita se ordene a la demandada a restituir el inmueble al acervo sucesorio de su padre.

Relató que su difunto padre, J. U., llegado a nuestro país en 1936 proveniente de Alemania, logró al largo del tiempo junto con un socio y amigo la expansión y creación de la compañía conocida como K. & U. SRL tratándose de una de las empresas de parquización y paisajismo más renombradas del país, participando en obras de envergadura. A los fines de la década del 80 ya separado de su difunta madre conoció a la señorita R. E. Á. con quien comienza a convivir y a quien, sostiene, hizo partícipe de un estilo de vida en el que contaban con lujosos autos y viajes constantes al exterior generados de los importantes ingresos de la sociedad K. & U. Indica que el 4 de agosto su padre compró a la demandada la casa sita en Conesa … y la inscribió a su nombre simulando una compraventa y dos meses después contrajo matrimonio con ella. Indica que su padre vendió la sociedad K. & U. SA en el año 1988 y todos sus bienes, dilapidó su fortuna en vida, y no quedaron bienes en su sucesorio más que un automotor. Indica que la compra simulada del inmueble de la calle Conesa … constituye una donación encubierta en vida de su padre a favor de la Sra. Á. que corresponde colacionar, trayendo el bien al acervo hereditario para su posterior partición. Sobre la “causa simulandi” destaca que la intención de su padre, al simular la compraventa de la casa sita en Conesa … fue vaciar su haber hereditario para privilegiar a su cónyuge. Dentro de las presunciones doctrinarias y jurisprudenciales para desentrañar la naturaleza del acto simulado refiere a la subfortuna y entiende que reside en la imposibilidad económica real de la Sra. R. E. Á. para hacerse de los recursos necesarios para la adquisición de la vivienda, de contado, en el barrio de Belgrano. Relata que la profesión de la Sra. Á. era la de maestra artesanal y técnica por lo que no podría haberse permitido una inversión de semejante envergadura máxime que no se desempeñaba como tal al momento de la adquisición. Por su parte despliega los argumentos a fin de referir que su padre durante el año 1987 resultaba un exitoso empresario dueño del 48% del paquete accionario de una importante empresa y beneficiario de una renta mensual en marcos alemanes. Que en contraste con la actividad docente esporádica de la compradora aparente del inmueble de la calle Conesa …, indica que el verdadero adquirente J. U. se encontraba en condiciones económicas más que aptas para la operación.

La demandada Sra. R. E. Á. contestó la demanda y señaló que en el año 1980 se desempeñaba como docente con una carga horaria de 54 hs Cátedra y contaba con ahorros propios fruto de su trabajo como modista de alta costura actividad ejercida durante 17 años mientras estudiaba y vivía en el domicilio de sus padres facilitándole este hecho capacidad de ahorro. Refiere que asimismo cuenta con parte de la herencia de su madre en cuyo acervo se declaran un inmueble en la calle Lugones que comprende tres departamentos en PH y un predio en la localidad balnearia de San Clemente del Tuyú, como asimismo lo recibido en donación por su difunto padre. Que al fallecer su padre se realizan mejoras en la propiedad de la calle Lugones y luego se procede a la venta de las tres unidades funcionales con la correspondiente partición. Refiere que recibe el cobro por medio de un poder general de sus padres, de una herencia recibida por ellos en España. Sostiene que adquiere la propiedad de la calle Conesa siendo soltera y con dinero propio, todo el dinero fue reunido tanto de las sumas ahorradas durante más de 25 años fruto de su trabajo como modista y docente como de la herencia recibida por sus padres.

El Sr. Juez de Primera Instancia luego de analizar la prueba rendida en la causa y hacer referencia al concepto de colación; los requisitos que deben reunirse para concluir que un negocio es simulado; analizar la prueba producida en la causa y las presunciones que de ellas derivan, mencionó diversas cuestiones jurídicas en torno a que se encontraba acreditado que el acto fue simulado y propuso en definitiva en sus considerandos declarar la nulidad de la compraventa cuestionada por lo cual afirmó que se estaba en presencia de una donación efectuada por el Sr. J. U. a la Sra. R. E. Á. y por lo tanto correspondía hacer lugar a la demanda de colación que el actor promoviera y así se dispuso en su parte dispositiva en cuanto hizo lugar a la demanda de colación impetrada.

II. La demandada se agravia de la desmesurada valoración efectuada por el a quo sobre las declaraciones de los testigos propuestos por la actora, indica que son subjetivas, no sustentadas en nada certero ni en otros medios de prueba, surgen falsedades de las mismas, hace referencia a las fechas de venta del inmueble de calle Amenábar respecto del cual sostiene que el mismo fue vendido con fecha posterior a la adquisición por su parte del inmueble de la calle Conesa lo cual surge asimismo del proceso sucesorio. Se agravia que el sentenciante solo tenga en cuenta el trabajo del Sr. J., pero no haya ponderado su trabajo de años sin valorar que en dichas épocas el trabajo no era registrado, menos aún el de modista; que no se haya valorado la herencia que recibiera de sus padres con más sus ahorros lo cual fuera suficiente para adquirir la propiedad. Se agravia que se otorgue relevancia probatoria a meras presunciones; que de los balances acompañados por la actora surge que tenía un cargo importante en la empresa de su esposo y señala que la compra del inmueble la efectuó en Australes y no en dólares, que la empresa estaba al borde la quiebra y que no fue valorada de manera suficiente la prueba aportada por su parte.

III. A modo de inicio, recordaré que el artículo 265 del Código Procesal exige al apelante, como requisito, que su escrito recursivo contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que considera equivocadas. En este sentido, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado”, T.º I, pág. 835/837; CN.Civ., Sala “A”, libres nº 37.127 del 10/08/1988, nº 33.911 del 21/09/1988, nº 76.132 del 09/10/2017, nº 37.990 del 28/09/2022, entre muchos otros). Sin embargo, bien vale destacar que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CN.Civ., Sala “A”, 15.11.84, LL 1985-B-394; íd. Sala “D”, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala “F” 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala “G”, 29.785, LL 1986-A-228, entre otros).

Corresponde, entonces, señalar que “criticar” es muy distinto de “disentir”, pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (conf. CN.Civ., Sala “A”, voto del Dr. Escuti Pizarro en libre nº 414.905 del 15/4/2005 y mis votos en Sala “A”, libres nº 2.486 del 30/04/2020, nº 1.488 del 29/10/2021; nº 6.072 del 08/11/2021, nº 70.892 del 11/11/2021 y nº 37.990 del 28/09/2022, entre muchos otros).

En este orden de ideas, entiendo que el escrito a través del cual la demandada pretende fundar sus quejas, logra cumplir con los requisitos antes mencionados.

De este modo, a efectos de preservar el derecho de defensa en juicio, de indudable raigambre constitucional, no habré de propiciar el pedido de deserción formulado por la parte actora al contestar el traslado de la expresión de agravios.

IV. Antes de proceder al estudio de los agravios formulados por la recurrente, estimo prudente recordar que los magistrados no se encuentran compelidos a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal, CSJN, 27/05/1964, “Dermidio Benítez c/ S.A. Compañía Sansinena”, Fallos 258:304; íd. 28/07/1965, “SRL Fernández González y Tacconi c. SRL Madinco”, Fallos 262:222; íd. 06/12/1968, “Prudencia Cía. Argentina de Seguros Generales S.A. c. Capitán y/o Propietario y/o Armador del Buque Rhone, Giralt, Agustín y otros”, Fallos 272:225; además, CNCiv., Sala “F” en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-B-1040, sum. 74, Sala “A”, voto del Dr. Li Rosi en libre Nº 039473/2012/CA003 del 19/12/2019, entre otros; CN.Fed. Civil y Com., Sala “I”, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CNCom., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173).

Por otra parte, precisaré que el contrato cuyas consecuencias son objeto de la presente acción, fue celebrado el día 4 de agosto de 1987. Ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), corresponde determinar el derecho aplicable al caso. El art. 7 de este cuerpo normativo determina: “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, no obstante, ellas “no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario”.

El concepto de “relación jurídica” –que fuese también utilizado en el texto del art. 3 del Código Civil reformado por la ley 17.711, el cual estableció el principio que toma la actual normativa–, ha sido definido como aquella que se establece entre dos o más personas –por ende, subjetiva– con carácter peculiar y particular, nazcan de la ley o contrato, que pueda ser creada o modificada por la voluntad de las partes, que desaparece con el ejercicio del derecho y el cumplimiento de la obligación. A este concepto se contrapone el de la situación jurídica objetiva, la que es permanente, susceptible de ejercicio indefinido y se encuentra organizada por la ley de modo igual para todos, como por ejemplo los derechos reales (cfr. Borda, Guillermo; La reforma del Código Civil. Efectos de la ley con relación al tiempo; publicado en ED 28-807).

Dentro de la categoría de “relación jurídica” se encuentra la que surge de los vínculos contractuales en virtud de lo establecido por el art. 1137, 1197, 1198 y ss. Cód. Civ., a lo que debe sumarse, tal como surge de la letra del art. 7, que “las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución…”, consagrándose así la excepción a la regla de aplicación inmediata (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída; La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas en curso de ejecución, publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Número extraordinario: Claves del Código Civil y Comercial, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2015).

Por su parte, la creación, modificación o extinción de la relación jurídica es consecuencia de un hecho jurídico que se agota en el momento en que se producen dichos hechos, por lo que pretender la aplicación de la nueva ley sobre los momentos dinámicos ya consumados, en este caso los efectos que surgen del vínculo contractual, implicaría darle el efecto retroactivo que la norma prohíbe. Así lo ha entendido la jurisprudencia y la doctrina (cfr. CNCiv., en pleno, 21/12/1971, “Rey, José J. c. Viñedos y Bodegas Arizu S.A.”, La Ley Online, AR/JUR/123/1971; Borda, Guillermo, art. cit.; Moisset de Espanés, Luis; Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 (Código Civil); p. 46, Universidad Nacional de Córdoba, Córdoba, 1976; Belluscio, Augusto (dir.); Zannoni, Eduardo A. (coord.); Código Civil y leyes complementarias, t. I, p. 28, Astrea, Buenos Aires, 2005; Junyent Bas, Francisco A.; El derecho transitorio. A propósito del artículo 7 del Código Civil y Comercial, La Ley 27/04/2015; y Kemelmajer de Carlucci, Aída; El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme, La Ley 22/04/2015).

En consecuencia, considero que los hechos de esta causa han de ser subsumidos en las disposiciones del Código Civil de la Nación, aprobado por ley 340, y no en las del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por ley 26.994. Ello así, puesto que el acto que se considera simulado ha sido celebrado con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, que ha comenzado a regir a partir del 1 de agosto de 2015. En ese sentido, “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron (SCBA, El Derecho, 100-316). En definitiva, una ley nueva no podría anular un contrato válidamente hecho bajo la ley anterior, ni ella podría validar un contrato nulo a tenor de la ley precedente (Heredia, Pablo D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley Online AR/DOC/2137/2015).

V. Conforme a la regla iura novit curia, los jueces tienen no sólo la facultad sino también el deber de discurrir los conflictos litigiosos y dirimirlos según el derecho vigente, calificando autónomamente la realidad de hecho y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen, con prescindencia de los fundamentos que enuncian las partes (conf. C.S.J.N., diciembre 16-1976, La Ley, tomo 1977-A, página 259). Por lo tanto, sin perjuicio de lo que opinen las partes, el juez, como calificador e intérprete, debe analizar y determinar los efectos de los actos cuya existencia se invoque basado en la voluntad de aquéllas y en la estructura jurídica de la hipótesis concreta en comparación con las leyes en vigor, imponiéndole el referido principio el deber de dirimir la litis según el derecho aplicable con prescindencia de los planteos de los justiciables (conf. CSJN, junio 14-1977, La Ley, tomo 1977-D, página 105).

En esa senda y en la especie no comparto con el sentenciante en que estamos frente a un supuesto de un acto simulado sino que considero nos enfrentamos a un supuesto de mandato oculto por interposición de persona; el acto es real y surte todos los efectos entre las partes, sin perjuicio de las relaciones existentes entre el adquirente y su mandante oculto, las que son para el enajenante “res inter alios acta”.

En ese sentido, así lo ha resuelto la Sala “F” de esta Cámara, en cuanto adhirió al criterio según el cual “esta conclusión se basa en la seriedad y efectividad del consentimiento intercambiado entre las partes. El “tradens” ha querido enajenar el bien a favor del “accipiens” y no del mandante oculto; de ahí que la hipótesis no entra en la cláusula final del art. 955, puesto que aquel no ha constituido o transmitido derechos a personas distintas del adquirente (conf., CNCiv. Sala F, diciembre 26/1997, “Valdez de Ferreyra María Delia c/ Ferreyra Dardo Abraham y otro s/ simulación”, L. 224.800, jurisprudencia y doctrina allí citada; asimismo, este criterio fue desarrollado por el Dr. LLambías en su voto, CNCiv. Sala “A”, libre del 1/11/60, E.D. t. 3 p. 411, fallo 1333; también Belluscio A.C.; Zannoni, E.A., “…Código Civil Anotado”, comentario del último al art. 955, t. 4 p. 399 y jurisp. citada en la nota 52 al pie; Cámara, R., “Simulación de los negocios jurídicos”, p. 71, Madrid, 1926; Llambías, J.J., “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, t II, p. 533, núm. 1798; Bossert, G.A., “Régimen Jurídico del Concubinato”, p. 105, núm. 85 y p. 110, núm. 87, Ed. Astrea, 1990)”. Se sostuvo que –de acuerdo a esta doctrina que comparto– “para que haya simulación relativa, es necesario que quien transmitió el dominio del bien conozca que la persona que lo adquiere no es el que en realidad efectuó la compra. Si por el contrario aquel ignora esa situación no puede hablarse de simulación, sino de interposición de persona, debiendo la persona, cuyos derechos se pretendió desbaratar, deducir una acción fundada en la existencia de un mandato oculto” (ver en igual sentido Sala “F”, 27/8/1982, “María Margarita s/ trasferencia de dominio – ordinario”, L. 262.517; íd., junio 18/1991 “La Valle, Eldo c/ Felicetti de La Valle, Liria M. y otros”, además en libre nº 65.685/2018, “Librería Huemul S.A. c/ Rembado, Mariana Mercedes y otros s/ simulación”, voto del Dr. Posse Saguier del 27/06/2022).

En igual línea de pensamiento, sostuvo lo dispuesto en un fallo de la Sala E de esta Cámara, con voto del Dr. Galmarini quien recordó que “solamente puede hablarse de simulación si los sujetos del negocio están confabulados, con la intención de hacer creer que el derechohabiente es el testaferro, que aparece en el acto. Pero si este actúa como verdadero adquirente sin acuerdo y hasta con desconocimiento de la realidad con el transmisor del derecho, ocultándosele el real accipiens (persona a quien se constituye o transmite el derecho –art. 955, Cód. Civil–), no habría simulación, sino que se trataría de un mandato oculto (Cifuentes, Santos, obra cit. p. 509, nº 266)”; (conf., CNCiv. Sala E, febrero 13/2019 “Golía, Juana Generosa c/ Catalfamo, María Esther s/ nulidad de acto jurídico”).

El art. 955 del C. Civil establece que “La simulación tiene lugar cuando encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o cuando por él se constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas, que no son aquéllas para quienes en realidad se constituyen o transmiten”.

En cuanto a la simulación en la persona es clásica la polémica, nos indica Cifuentes, que ha suscitado el caso del prestanombre, o de la persona a nombre de quien se declara que se transmiten bienes o derechos, pero que no es el verdadero destinatario de esa transmisión, sino que actúa dando su nombre, manteniendo oculto al que en realidad lo recibe. Dos teorías principales están en pugna. Para una solamente puede hablarse de simulación si los sujetos del negocio están confabulados, con la intención de hacer creer que el derechohabiente es el testaferro que aparece en el acto. Pero si éste actúa como verdadero adquirente sin acuerdo y hasta con desconocimiento de la realidad por el transmisor del derecho, ocultándosele al real accipiens (persona a quien se constituye o transmite el derecho –art. 955, Código Civil–) no habría simulación, sino que se trataría de un mandato oculto.

Prevalece en la doctrina y la jurisprudencia, con inequívocas razones, la opinión que sólo considera simulado el acto de interposición ficticia, pues se antepone, con trascendencia esencial de toda simulación, el acuerdo de voluntades para desvincular al adquirente (Conf. Muller en “Código Civil y normas complementarias Análisis doctrinario y Jurisprudencial” de Bueres-Highton Tº 2 “B”, págs. 642 y siguientes).

Se ha dicho que “en la interposición real de personas no hay simulación pues el transmitente ignora que ha tratado con el testaferro de un tercero. En tal supuesto no hay acto simulado, puesto que el acto es real y surte todos sus efectos entre las partes, sin perjuicio de las relaciones existentes entre el adquirente y su mandante oculto, las que son para la enajenante res inter alios acta. Esta conclusión se basa en la seriedad y efectividad del consentimiento intercambiado entre las partes. El tradens ha querido enajenar el bien a favor del accipiens y no del mandante oculto; de ahí que la hipótesis no entre en la cláusula final del art. 955, puesto que aquél no ha constituido o transmitido derechos a personas distintas del adquirente”. “…el mandante oculto que quiera fijar el destino final de los bienes en su patrimonio tendrá que recurrir, no a una acción de simulación contra los intervinientes en el acto de constitución o transmisión de los derechos, sino a una acción de mandato contra el mandatario que se resista a transmitirle el bien (Conf. Arts. 1904, 1909, 1911 y 1929, Cód. Civil). (Conf. Código Civil y leyes complementarias, Comentado, Anotado y Concordado. Editorial Astrea. Belluscio-Zannoni, Tº 4, págs. 399/400).

Desde esta perspectiva, como el accionante no pretende la invalidez de la transmisión sino solamente que el verdadero adquirente fue su papá J. U. y no ha demandado al vendedor del inmueble de la calle Conesa …, al no existir el vicio de simulación en la venta instrumentada en la escritura pública de fecha 4 de agosto de 1987 entiendo que el encuadre jurídico efectuado por el Sr. Juez de Primera Instancia no es aquél que corresponde a la situación que se debate en la causa sino el que se ha desarrollado hasta el presente.

Por otra parte, debe resaltarse que si bien ni la demandada ni el propio accionante cuestionaron este aspecto de la sentencia lo cierto es que éste último en el objeto de su demanda expresó que “…en el hipotético y remoto supuesto que VS considerase que en el caso de autos no existió un acto simulado sino “sustitución real de persona” considerándose que la demandada conserva la titularidad del inmueble sito en Conesa …, CABA, en su carácter de mandataria de mi difunto padre quien revestiría en dicho supuesto el carácter de mandante oculto, ejerzo la acción de mandante en mi carácter de heredero forzoso de mi difunto padre y solicito ordene a la Sra. R. E. Á. a restituir el inmueble al acervo sucesorio de mi padre”. Pretensión subsidiaria que luego desarrolló al final de su demanda en donde requiere de manera accesoria la procedencia de la acción de rendición de cuentas del mandato por la existencia de “sustitución real de persona” y se sirva restituir al acervo sucesorio de su mandante el inmueble que adquirió con fondos propios de quien fuera su padre.

Sentado todo lo que hasta aquí antecede debemos tener en claro que la cuestión aquí a dilucidar radica en esclarecer si cuando la Sra. R. Á. –aquí demandada– adquirió el inmueble de la calle Conesa … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en realidad lo hizo con su propio dinero y para sí o, si, por el contrario, lo hizo con dinero del Sr. J. U. –padre del accionante– y en cumplimiento de un mandato oculto, en calidad de prestanombre por lo cual, una vez fallecido el Sr. J. U. y ante el reclamo de su heredero, dicho bien inmueble debe ser reintegrado a la sucesión.

Debe asentarse que en hipótesis como la de autos de interposición real de persona si bien no puede hablarse en sentido estrictamente técnico de simulación, en sustancia subyace un acto con esa característica. “Así lo aseveró el Dr. Mirás en el fallo antes aludido, cuando señaló que todo mandato oculto simula frente a terceros, siendo de aplicación, por consiguiente, los principios sobre simulación, tanto en materia de prueba como en lo tocante a la meritación de la licitud o ilicitud del acto del testaferro” (Cámara Civil, Sala E, expte. 60189/2012 “C.F.M. c/ D.L.M.S y otros s/ escrituración”, del 13 de marzo de 2017).

Corresponde referir respecto de la prueba que cuando la simulación es interpuesta por terceros, esta puede acreditarse por cualquier medio de prueba, siendo de fundamental importancia la prueba de presunciones. La actividad probatoria debe orientarse a demostrar la causa simulandi, es decir el motivo que explique razonablemente la simulación. Por su parte, su ponderación por parte del juez debe seguir un criterio estricto, pero a la vez realista (Pizarro, Ramón D.; Vallespinos Carlos G.; Obligaciones, t. 2, p. 346, Buenos Aires, Hammurabi, 1999).

Siguiendo a Borda, cabe decir que las presunciones adquieren así en esta materia una importancia singular; sobre la base de ellas que se resuelven por lo general esta clase de juicios. Los jueces las admiten siempre que por su carácter y concordancia lleven a su ánimo la convicción de que el acto fue simulado (Borda, Guillermo A.; Tratado de Derecho Civil – Parte General, 13ª ed., t. II, p. 349, Buenos Aires, La Ley, 2008).

Es en torno a la prueba producida en la causa que la demandada se agravia ante esta alzada y ello por cuanto considera desmesurada la valoración efectuada por el a quo respecto a las declaraciones de los testigos propuestos por la parte actora pues refiere que las mismas siempre tienen que estar sustentadas con otros medios de prueba; que las declaraciones hacen una valoración solo basada en dichos del causante como asimismo cuestiona la ponderación que el Sr. Juez de Primera instancia efectuara.

En la causa obra la declaración testimonial de L. C. S. (audiencia video filmada) quien conoció a J. U. a través de una relación comercial pues le hizo un trabajo de gráfica para el vivero y con el correr de los años hicieron algún tipo de amistad. He de destacar que el testigo cuando fue preguntado sobre la situación económica del señor J. U. refirió “mucha plata”, “el vivero era muy importante”, y hasta donde conoce tenía muy buenos recursos económicos, veía como vivía (el Sr. U.). Conoce que los bienes que integraban el patrimonio eran el vivero, vivía en un departamento de la calle Amenábar que vendió y luego compró Conesa que él (J. U.) le contaba era muy importante. Preguntado sobre quien compró la casa de la calle Conesa respondió “Julio” ya que él le dijo que había comprado una casa, que no aparecía como que la casa la había comprado otra persona pues él tenía recursos. Indica que el Sr. U. tenía fondos, ellos venían de sus ingresos, de su trabajo, el vivero era muy importante, hicieron obras para la época del mundial. Él lo conoce como un hombre de mucho dinero. Respecto de la relación de J. con su hijo M. el causante le comentaba que era distante no por decisión propia sino por limitación de su esposa. El testigo M. A. cuya declaración fue transcripta en la sentencia de grado (también video filmada) refirió que conocía mucho a J. U., indica que era dueño de un vivero importante de Buenos Aires, una firma muy prestigiosa, que el Sr. J. U. tenía un pasar muy holgado. Refiere que lo sabe porque fue muy amigo de él e hicieron algunas cosas juntos, lo sabe fundamentalmente por como vivía, viajaba mucho, tenía muchas propiedades. Relata que fueron quienes armaron en el año 78 todo el tema de la cancha de River. Relata que para el testigo la obra póstuma de J. fue el Paseo de la Plaza que está en Corrientes y Rodríguez Peña. Que conoció a J. U. en el año 70. Tenía el 50% de la sociedad, varios vehículos y varias casas. Que también tenía una pensión vitalicia como exiliado de la segunda guerra. Indica que conoció a la demandada quien era profesora de colegio primario de actividades prácticas, que no tenía bienes, refiere que era empleada y vivía en un departamento alquilado, que sabían por ella que vivía en un departamento alquilado porque una vez la fueron a buscar con U., le consta eso y que el testigo supiera la misma no tenía bienes. Indica que el Sr. J. U. en el año 87 tenía un pasar muy holgado por el vivero, era un proyecto muy prestigioso, tenía muy buen nivel de ingresos. Refiere que J. U. compró una casa en la calle Conesa con el producido de la venta de un departamento, que se lo contó el Sr. U. Respecto de la relación con el hijo refiere que no era buena, que era muy amigo con el causante, que no tenía buena relación con el hijo y siempre intuyó la intromisión de la demandada porque la escuchó. Refiere que tenía el causante tres propiedades, una de ellas en Amenábar la vendió para comprar Conesa. Indica que esto último lo sabe.

Si se analizan estas audiencias puede apreciarse que los cuestionamientos que ahora se efectúan en cuanto a que la valoración de esta prueba ha sido dimensionada o sobrevalorada en la instancia anterior, debe resaltarse que en su momento ninguna repregunta se efectuó a los testigos a fin de poder desentrañar o desvirtuar la forma de conocimiento que tenían de la situación económica del Sr. J. U. o bien averiguar lo atinente a las fechas en que el inmueble de la calle Amenábar fue efectivamente vendido para adquirir el de la calle Conesa cuando aquél aparece inscripto con posterioridad, tema que no fue cuestionado en la audiencia testimonial. Mucho menos se ha impugnado la idoneidad de estos testigos. Nótese que todas las apreciaciones que la demandada vuelca tanto al tiempo de alegar como al tiempo de expresar sus agravios, ponen énfasis en que se trata de declaraciones subjetivas. Sin embargo, la parte actora, al tiempo de celebración de las audiencias testimoniales no logró a través de las repreguntas que allí se formularan, demostrar la falta de sinceridad y la evidente subjetividad de los dichos de los testigos con la cual alza sus quejas en esta instancia.

Respecto de la prueba testimonial se ha resuelto que las declaraciones de los testigos no deben mirarse con disfavor, ni con exageradas aprehensiones. La aceptación del dicho de un testigo tiene que ser menos rigurosa que su examen para desecharlo. Esto ocurre porque, en definitiva, el juez está apoyado en la construcción jurídica de que los testigos no pueden mentir, tanto por existir una punición legal sobre falso testimonio (art. 275 del Cód. Penal y 449 del Cód. Procesal), cuanto porque el método de interrogación judicial libre y de oficio por el juez (art. 442 del Cód. Proc.), pone de resalto el sistema posible para indagar la mendacidad en que pudiera incurrir el testigo o su falta de comprensión de los hechos (CNCiv. Sala C, abril 23/1996, Aparicio c/30 de Agosto S.R.L., L. 184.485; CNCiv. Sala F, noviembre 30/2006, Conde Javier Héctor c/ Fortin Maure S.A. y otros s/ daños y perjuicios L. 452.502). Esta posibilidad de indagar sobre la mendacidad de los testigos también la tiene la parte contraria a la que los propuso mediante la formulación de preguntas que sean pertinentes, aunque no tengan estricta relación con las indicadas por quien lo propuso (art. 242, segundo párrafo, Cód. Procesal). Además, las partes dentro del plazo de prueba pueden alegar y probar acerca de su idoneidad (art. 456 del Cód. Procesal).

En definitiva, en tanto las declaraciones testimoniales no aparecen como intencionadas ni falaces, y ponderando que resultan coherentes con la razón que dan de sus dichos, frente a la falta de una versión de los hechos o pruebas en contrario, no puedo sino considerar en que la prueba en análisis ha de ser debidamente ponderada a los fines del presente proceso.

Por lo demás se refuerzan los dichos de los testigos en torno a la adquisición del inmueble por parte del causante cuanto de la importancia de la empresa de paisajismo de la cual era socio, a través del artículo periodístico obrante a fs. 9 cuya autenticidad obra con la contestación de oficio a fs. 443.

Se agravia la demandada en cuanto solo se ha tenido en cuenta el trabajo del Sr. J. U., pero no se ponderó su trabajo de años como modista; la herencia que recibiera, la cual junto a sus ahorros era suficiente para adquirir la casa de la calle Conesa.

Advierto que en el caso concreto no hay prueba en la causa acerca de la actividad de modista que refiere la demandada, lo cual requería de una mínima actividad probatoria de su parte. Sí existe prueba realizada por el accionante respecto de su actividad docente con el informe del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires obrante a fs. 239/247 que da cuenta que R. E. Á. se desempeñó desde el 24/7/84 hasta el 26/9/84 en la Escuela nº 20/10 con el cargo de Maestra especial Educación Artes y Técnica, también su desempeñó en el cargo de Maestra Especial en la Localidad de San Martín entre octubre de 1976 hasta mayo de 1984 (fs. 302). No hay constancia o prueba en autos que dé cuenta acerca de la suma que habría recibido proveniente de una herencia de España. En cuanto a la herencia recibida por el fallecimiento de su madre el Sr. Juez de primera Instancia valoró que del informe de dominio que luce agregado a fs. 344/351 se advierte que la venta de ese inmueble fue partido entre tres hermanos ya que su padre les cedió sus derechos por la suma de $400.000 (ver expte. Sucesorio “Losada de Álvarez Guillermina” y fs. 249/254 de las presentes). Respecto de ello es decir en relación a un haber sucesorio compartido con el resto de sus hermanos, la demandada se limita a sostener que ello fue suficiente con más sus ahorros (los que no fueron acreditados siquiera de manera indiciaria en la causa) para la adquisición del inmueble de la calle Conesa. Sin embargo, su queja solo tiende a demostrar su disconformidad con la no ponderación del haber hereditario que recibiera en la sucesión de su madre con más sus ahorros. Sostiene que ello era suficiente a los fines de la adquisición del bien de la calle Conesa, sin embargo, no controvierte de manera fundada y a través de una prueba concreta el fundamento de su postura por lo cual queda huérfano de sustento dada la forma meramente subjetiva en que efectúa su disenso.

Es dable señalar que tratándose de terceros ajenos al negocio es principio receptado que sobre ellos pesa la carga de la prueba de acreditar la insinceridad del negocio atacado –como hecho constitutivo de su pretensión– por lo que debe ofrecer y producir la prueba de su afirmación, pudiendo valerse sin limitación de todos los medios autorizados, incluso las presunciones –que adquieren en esta materia una importancia singular–, no obstante lo cual dicho principio no empece a imponer al demandado el deber moral de aportar los elementos tendientes a demostrar la sinceridad del acto (Conf. Borda, Tratado de Derecho Civil, Parte General, 12ª. Ed., t. II pág. 339 nº 1188; Zannoni en Belluscio “Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado”, t. 4, pág. 422, nº 8).

Es cierto que en principio la carga de la prueba corresponde a quien ha invocado el hecho pertinente. Sin embargo, en supuestos como el que se debaten en esta causa la prueba se encuentra en cabeza de ambas partes, sobretodo como en el caso, en el que la demandada ha sostenido que contaba con el patrimonio suficiente para adquirir el inmueble de la calle Conesa a través del dinero fruto de su trabajo como docente y como modista; así también del dinero proveniente de la herencia recibida de su madre y de la suma que obtuviera por una herencia que sus padres recibieran de España. Sin embargo, la demandada no ha probado el trabajo de modista; su dedicación docente se encuentra acotada a un informe que da cuenta de solo ocho años dedicada a la actividad; el inmueble heredado de la calle Lugones fue compartido con sus hermanos y desconocemos su valor y no hay constancia bancaria alguna que demuestre que la demandada tenía depósitos que hicieran presumir que gozaba de importantes ingresos y que con ello se encontraba en condiciones de adquirir el inmueble de la calle Conesa.

Se ha sostenido que la falta de medios en quien aparece como adquirente, es también uno de los indicios más frecuentes de la simulación y de mayor elocuencia. Se destaca la importancia que reviste la averiguación de la fortuna del adquirente, pues la imposibilidad patrimonial del comprador es un hecho revelador de la insinceridad del acto (Conf. Sala A Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, “Z.M.M. c/ G.R.E. y otros s/simulación” expte. 53.082 del 7/06/2023).

En este entendimiento no logra la demandada a través de sus agravios desvirtuar la conclusión a la cual arriba el Juez de grado en cuanto refiere que “Todo ello en modo alguno alcanza para acreditar la capacidad económica de la Sra. Á. para adquirir el inmueble de la calle Conesa …”, pues la circunstancia de disentir y reiterar los argumentos de su contestación de demanda sin revertir a través de prueba concreta y específica la postura que esgrime es insuficiente a los fines que pretende.

Se agravia la demandada en cuanto no fue considerado que el inmueble fue adquirido en Australes y no en dólares. Así de la escritura surge el valor del inmueble en la suma de Australes 15.000 a la fecha de su adquisición en agosto de 1987. Más allá de reiterar que aun valorando el precio en Australes no encontramos en la causa al menos de manera indiciaria la existencia de ingresos y/o ahorros en Australes por parte de la demandada; como así tampoco contamos con el valor de venta del inmueble que adquiriera en la sucesión de su mamá que fuera partido entre los tres hermanos, como tampoco la fecha en que el mismo fuera enajenado. Respecto del valor del bien de autos debe ponderarse que el inmueble de la calle Conesa … situado en el Barrio de Belgrano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con una superficie cubierta de 182 mts. cuadrados fue valuado por la perito tasadora en la suma de U$S600.000 al mes de diciembre de 2018; luego especificó retrotrayendo el valor del inmueble a Junio de 2005 que el valor en esa fecha era de U$S 300.000 para lo cual ponderó las variables del valor del dólar estadounidense y cuestiones atinentes a la oferta y demanda del mercado y luego aclaró la experta que el método utilizado en la tasación efectuada es el comparativo teniendo en cuenta las ofertas de propiedades similares en el mismo barrio (fs. 409).

Por otra parte, también se queja la demandada cuando refiere que adquirió la casa en el año 1984 y que en el año 1980 la empresa del causante se encontraba al borde de la quiebra, prueba que no fue valorada. Sin embargo, de las constancias de la causa surge que el inmueble de la calle Conesa fue adquirido en el año 1987 y no 1984 como sostiene la demandada (ver copia certificada de escritura de compraventa obrante a fs. 68/72 del proceso sucesorio de J. U.). Mientras que respecto al período en el cual fue adquirida la propiedad la perita tasadora informó que el valor de la Sociedad K. & U. en 1986-1987 era de U$S 325.000, lo cual fue cuestionado por la demandada con la sola mención que se desconocía la valuación presentada toda vez que la experta fundaba su criterio mediante las fluctuaciones de la moneda dólar. Lo cierto es al fin y al cabo que la accionada en sus agravios hace referencia a una fecha incorrecta respecto de la adquisición de la vivienda –1984 en lugar de 1987– y nada menciona respecto de la valuación de la empresa en dicha época.

Con respecto a la ausencia de contradocumento que menciona la accionada en sus agravios debe ponerse de resalto que en la prueba de la simulación que pueden aportar los terceros, éstos no están alcanzados por la exigencia del art. 960 respecto del contradocumento, es lógico dado que éste está destinado normalmente a quedar secreto y es conocido sólo por las partes del acto simulado (cfr. Cámara Nacional en lo Civil, Sala C, Expte. “Gómez, Marta c/ Ramírez Carolina s/ simulación”, del 2/5/2022).

Por último, la lejanía en el vínculo entre padre e hijo del que dieron cuenta los testigos, sumado al matrimonio celebrado entre el causante y la demandada dos meses después de la adquisición del bien, conjuntamente con toda la prueba producida dan sustento a la causa por la cual se habría privado al accionante de heredar en la proporción pertinente el inmueble objeto de autos. El plexo indiciario convence a la suscripta de que quien disponía del dinero propio, ya sea por sí o bien por medio de terceros, era J. U. –padre del actor y esposo de la demandada– adicionalmente a que la accionada no se encontraba en condiciones económicas de afrontar dicha compra por lo cual ha de llegarse a la conclusión que el Sr. J. U. puso el inmueble a nombre de la demandada debido a las particulares circunstancias que lo mantenían alejado de su hijo –aquí actor– y beneficiar de ese modo sólo a su futura cónyuge.

Por ello si mi voto fuera compartido, deberá modificarse la sentencia apelada, declarándose que el inmueble sito en Conesa … matrícula 16-19025 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires en la cual aparece como compradora R. E. Á., en realidad pertenece a quien fuera su cónyuge J. U. motivo por el cual corresponde se condene a la demandada a los fines de restituir el bien inmueble a la sucesión de su cónyuge en el plazo de 40 días, debiendo a sus efectos realizar los actos correspondientes.

Atento la modificación propuesta precedentemente y el modo en que ha de cumplirse la sentencia, conducen a que resulte abstracto pronunciarse en relación con el agravio relativo al cómputo de intereses establecidos en primera instancia por cuanto aquellos devienen improcedentes en razón de la forma en que se propone decidir; máxime cuando al delimitar la pretensión en subsidio fundada en el mandato oculto se limitó a pedir la integración del bien en el acervo sucesorio.

Sin perjuicio del diferente encuadre jurídico sostenido, se confirma la imposición de costas a la accionada vencida dispuesta en el punto VII de la sentencia de Primera Instancia. Las costas devengadas en la presente Instancia se imponen a la demandada que resulta vencida (art. 68 del CPCC).

A la cuestión propuesta, el Dr. Fajre dijo:

El Dr. Fajre por análogas razones a las aducidas por la Dra. Sorini, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

A la cuestión propuesta, el Dr. Li Rosi dijo:

Razones análogas a las desarrolladas en su fundado voto por la Sra. Juez preopinante, llevan al suscripto a acompañar la solución propuesta. Así lo voto.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) modificar la sentencia apelada, declarándose que el inmueble sito en Conesa … matrícula 16-19025 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires en la cual aparece como compradora R. E. Á., en realidad pertenece a quien fuera su cónyuge J. U. motivo por el cual corresponde se condene a la demandada a los fines de restituir el bien inmueble a la sucesión de su cónyuge en el plazo de 40 días, debiendo a sus efectos realizar los actos correspondientes. 2) imponer las costas de primera instancia como las de la presente a la demandada que resulta vencida (art. 68 del CPCC). 3) pasen los autos a despacho para el tratamiento de los recursos de honorarios interpuestos y para la fijación –en caso de corresponder–, de los emolumentos de alzada.

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente, publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Marisa S. Sorini. – José B. Fajre. – Ricardo Li Rosi.

A., A. y otro c. B., J. M. s/ cumplimiento de contrato y B., J. M. c. A., A. y otros s/ reivindicación

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de noviembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “A., A. Y OTRO c/ B., J. M. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (Exp. 51598/2017) y su acumulado “B., J. M. C/ A., A. Y OTROS S/ REIVINDICACIÓN” (Exp. 56134/2017), respecto de la sentencia única dictada el 28.04.23 y honorarios regulados en ella (v. aquí), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:

I. Los Sres. A. y S. A. promovieron demanda de cumplimiento de contrato contra J. M. B., en su carácter de heredero de la Sra. P. M. B., con el objeto de inscribir a nombre de los primeros la escritura de donación con reserva de usufructo efectuada por esta última respecto del inmueble de la Av. Montes de Oca …, 6to. piso, depto. A, de esta Ciudad de Buenos Aires.

Por otro lado, el Sr. J. M. B., en el carácter ya indicado, promovió acción reivindicatoria contra los Sres. A. y eventuales ocupantes y/o poseedores del aludido inmueble. Asimismo, reclamó daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de cumplimiento de contrato y admitió parcialmente la acción reivindicatoria, denegando el reclamo indemnizatorio. En ambos casos, se impuso las costas a los vencidos.

Para decidir de tal modo, el Sr. Juez de grado consideró que había caducado para los reclamantes la posibilidad de aceptar la oferta de donación, por haber sido intentada luego de la muerte de la donante y cuando ya se encontraba en vigencia el art. 1545, del CCCN. No obstante, entendió que los Sres. A. entraron en posesión del inmueble de buena fe y, en virtud de ello, desestimó la pretensión indemnizatoria.

II. Contra el referido pronunciamiento se alzan los Sres. A. y S. A. en ambos expedientes, quienes expresaron agravios el 05.07.23 en el exp. 51598/17 (v. aquí) y en igual fecha en el exp. 56134/17, (v. aquí), los que merecieron las réplicas de la parte contraria el 09.08.23 (v. aquí) y el 07.08.23 (v. aquí), respectivamente.

Por su lado, el Sr. J. M. B. también recurrió la sentencia y expresó agravio únicamente en el exp. 51598/17 (v. aquí), cuyo traslado fue contestado por la contraria el 04.08.23 (v. aquí).

Los agravios de los Sres. A. giran en torno al encuadre legal que efectúa el judicante de primera instancia, pues entienden que no resulta de aplicación al caso la normativa del CCCN, dado que sus derechos ya habían sido adquiridos bajo la vigencia del Cód. Civil derogado. Afirman que la aplicación retroactiva de las disposiciones del nuevo CCCN viola sus derechos adquiridos.

Argumentan, con cita de doctrina, que la oferta de donación puede ser aceptada por el donatario luego de fallecido el donante y antes o después de la vigencia del CCCN, pues se trata de consecuencias consumadas de relaciones o situaciones jurídicas existentes con anterioridad y agotadas las consecuencias de la parte donante.

Destacan, además, que cualquier duda resulta despejada por el art. 1800 del actual código de fondo, que establece como regla general que la declaración unilateral de la voluntad causa una obligación jurídicamente exigible en los casos previstos por la ley o por los usos y costumbres.

Refieren también que la exigencia por una nueva ley de nuevos recaudos a quienes se hallaban en posesión de todos los requisitos necesarios para efectuar la aceptación de una donación, menoscaba sus derechos subjetivos.

Continúan diciendo que la sentencia de grado no ha tenido en cuenta el contexto probatorio que acredita de modo fehaciente que la donante no quería en modo alguno que su hermano heredara el inmueble en cuestión. Por último, aducen que detentaban la posesión legítima y de buena fe del inmueble, circunstancia que sustenta la calidad de propietarios de los reclamantes. Finalmente, se quejan que la sentencia de grado no haya impuesto las costas a la contraria por el rechazo de la pretensión de daños y perjuicios.

Por su lado, el Sr. J. M. B. se queja del rechazo del resarcimiento reclamado. Sostiene que los demandados en el juicio de reivindicación tenían conocimiento de la oferta de donación y de la obligación de aceptarla, pero optaron por no aceptarla y tomar la posesión del inmueble de cualquier modo, lo que debería constituir mala fe por parte de los accionados. Añade que, a pesar de la modificación del código de fondo, los Sres. A. recibieron varias notificaciones y cartas documento donde se les hizo conocer el reclamo finalmente admitido y que este hecho es relevante para descartar la buena fe de la posesión que detentaban.

III. Comienzo por señalar que desoiré el pedido de deserción formulado por el actor B. en el marco de la acción reivindicatoria, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales, como acontece en la especie.

Sentado ello, la primera cuestión que corresponde dilucidar gira en torno a la posibilidad de aceptar una oferta de donación realizada bajo la vigencia del Código Civil –ley 340– por parte del donante fallecido, considerando las implicaciones del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

La discusión se enfoca, entonces, en las reglas de aplicación temporal de la ley, particularmente el art. 7 del nuevo CCCN.

Ahora bien, antes de ingresar en el análisis de las normas de derecho transitorio, es pertinente recordar que, si bien la donación no siempre ha sido concebida como un acto de naturaleza contractual en el Derecho Romano, el desarrollo posterior de la figura, a partir de las influencias del Derecho Canónico y el proceso de codificación napoleónico impuso el dilema de la calificación del acto de liberalidad entre vivos. En ese orden, las legislaciones de la época se inclinaron mayoritariamente por entender la donación como un contrato, aunque el Código francés reguló la donación como simple acto, ubicando la figura junto con los testamentos y acercándose así a una naturaleza más semejante a los actos de liberalidad de entidad sucesoria que al plano contractual. No obstante, esta concepción no fue acompañada por la doctrina que siguió entendiendo la donación como un contrato.

Nuestro codificador Vélez Sarsfield, aunque inspirado entre otras fuentes en el Código Francés, se apartó de la concepción seguida por ese cuerpo normativo y definió a la donación como un contrato en nuestro derecho, siguiendo las enseñanzas de Freitas.

Esta postura resultaba coherente con la concepción que el código civil abrazaba sobre el concepto de contrato, entendiendo siempre a éste como acto jurídico bilateral con contenido patrimonial (conf. arts. 1137, 1167 y 1168, Cód. Civil).

Nuestro nuevo ordenamiento de fondo ha incorporado nuevos elementos diferenciadores del régimen anterior y llevan a concluir que en la regulación actual se ha acentuado el carácter contractual de la donación, reduciendo todo lo posible su similitud con las disposiciones de corte sucesorio.

Así, mientras en el código velezano resulta claro el espíritu del legislador de dotar de trascendencia ultra vires al ánimo de liberalidad del donante, el CCCN ha procurado eliminar cualquier distinción al respecto, consagrando la aplicación de las normas generales sobre la formación del consentimiento a la donación. Esta conclusión surge al no encontrarse en la nueva legislación ninguna norma de excepción a las reglas sobre la formación del consentimiento que el plexo normativo establece para los contratos en general.

Ahora bien, la oferta de donación, si bien constituye un acto jurídico unilateral, tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. O sea, no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación. Vale señalar que, el donante podía –antes de la vigencia del CCCN y también con el ordenamiento actual– revocar la donación, sin derecho para el donatario de reclamar ninguna consecuencia jurídica a raíz de ello. Y esto es así por cuanto el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptar siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

La cuestión, entonces, es qué ocurre con las ofertas de donación que permanezcan no aceptadas al tiempo de entrada en vigencia del nuevo régimen, si el donante ha fallecido o devenido incapaz. Ello nos lleva al problema de la eficacia temporal de la ley.

Cabe recordar que el código velezano –vigente al momento de materializarse la escritura de donación objeto de autos– prescribía en su art. 3 que “a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados con garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias”.

De manera concordante, el nuevo ordenamiento del CCCN, en su art. 7, mantiene el régimen anterior, con excepción de un agregado final, en cuanto a que las nuevas leyes supletorias sí se aplicarán a los contratos en curso de ejecución si son más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

Como puede verse, la ley distingue entre retroactividad y aplicación inmediata de la ley, rechazando como principio la primera y admitiendo, también como principio, la segunda.

De este modo, las nuevas leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (art. 3, Cód. Civil, y art. 7, CCCN). Tal efecto consiste en que la nueva ley toma la relación o situación en el estado en que se encontraba al tiempo de ser sancionada, pasando a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo que se desarrollaron.

La doctrina distingue entre los hechos cumplidos y sus consecuencias, y entre la retroactividad y aplicación inmediata de la ley. Sobre esa base, es que Roubier propuso –en el derecho francés– un sistema que establece la irretroactividad de la ley respecto de los hechos cumplidos y el efecto inmediato sobre las situaciones jurídicas (Paul Roubier, El derecho transitorio (conflicto de las leyes en el tiempo), París, 1960).

Así, el jurista francés determinó que en toda situación jurídica los aspectos dinámicos son lo de la creación o constitución y de la extinción; cuando una de estas fases está concluida es un hecho cumplido y la nueva ley no puede volver sobre ella.

No obstante, se ha dicho también que la situación jurídica tiene una fase estática durante la cual ella produce sus efectos: los efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley son regulados por ella, aunque se hayan generado durante la vigencia de la ley anterior (J. C. Rivera, Instituciones de derecho civil. Parte general, Ed. Abeledo Perrot, t. I, pág. 215 y sgtes.; S. Cifuentes, Elementos de derecho civil. Parte general, Ed. Astrea, pág. 31/2) y sólo se extinguen con el ejercicio de los derechos o cumplimiento de las obligaciones que emanan de ellas.

Explicaba Guillermo Borda que una ley tiene efectos inmediatos cuando anula o modifica, acrece o disminuye los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas o cuando vuelve sin retroactividad sobre la constitución o extinción en curso de una relación jurídica, por ejemplo, cuando se modifica el término de la prescripción no cumplida. Entonces, al regular los efectos que se producen después de su entrada en vigencia, pero que resultan de relaciones jurídicas nacidas bajo el imperio de la ley antigua, no hay aplicación retroactiva, sino inmediata de la nueva ley. Esto ocurre al alterarse el contenido del derecho de propiedad, del régimen del matrimonio o si la nueva ley modifica los efectos de los contratos en curso de ejecución al momento de dictarse la ley (G. Borda, “Efectos de la ley con relación al tiempo”, ED, 28, pág. 809).

En el caso particular de autos, la aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN ha sido señalada por la doctrina en el sentido que la muerte del causante, acaecida en instancia previa a la aceptación, o sea, antes del perfeccionamiento del contrato y encontrándose vigente la nueva norma; no se trataría de una situación agotada o concluida a la que se aplique la ley anterior, sino de una situación in fieri, en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación (A. Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal Culzoni, pág. 157/8; C. Armella, “El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, en Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 –abril–; E. D. Otero, Código Civil y Comercial. Comentado, Dir. Rivera – Medina, t. IV, pág. 675/6).

Lo expuesto hasta aquí permite descartar el primer agravio de los recurrentes A. cuando afirman que el sentenciante aplicó retroactivamente una norma. La solución del juez de grado, en rigor, no tiene fundamento en la aplicación retroactiva de la nueva ley, sino en su aplicación inmediata a los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas, es decir, los que se producen después de la entrada en vigor de la nueva ley.

En efecto, como señala claramente Heredia, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que restan reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la ley nueva no tiene efectos sobre los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos.

Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo” (P. Heredia, El derecho transitorio en materia contractual, en RCCyC 2015 (julio), LL, del 01.07.15).

Tampoco es cierto que esta aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN esté “modificando la relación jurídica del destinatario de la oferta”. Tal como se ha expresado en párrafos anteriores, frente a la oferta de donación el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptarla siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

En este punto es importante destacar que la posesión del inmueble que invocan los Sres. A., aun cuando pudiera haberse producido durante la vigencia del código velezano, no se traduce en la consolidación del derecho que reclaman porque no implica la aceptación tácita de la oferta de donación en los términos de los arts. 1792 y 1795 del código derogado.

Ello así, pues tal solución podría admitirse frente a la donación de una cosa mueble. Para los inmuebles, en cambio, el cuerpo normativo derogado al igual que el vigente son coincidentes en disponer que deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones de bienes inmuebles (art. 1810, Cód. Civil, y art. 1552, CCCN).

De este modo, la forma solemne absoluta es establecida como condición de eficacia y no meramente probatoria, y está relacionada con la conveniencia de asegurar la elaboración y el proceso reflexivo del donante, como la seguridad jurídica en el tráfico de bienes.

Por ello, la escritura en la cual se instrumentó la oferta de donación del inmueble y la posesión denunciada del inmueble son insuficientes para atribuirle a los recurrentes la calidad de donatarios, porque es necesario que la aceptación también sea extendida con esa formalidad específica prescripta por la ley.

Ni siquiera podría encontrar sustento la posición de los Sres. A. mediante la interpretación de la voluntad de la donante como un acto unilateral, en los términos del art. 1800 del CCCN, pues como ya se ha dicho en párrafos anteriores, la oferta de donación tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. La citada oferta no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación.

Más aún, si se tiene en cuenta que la propia voluntad de la causante plasmada en la escritura de oferta de donación dejó establecido que “la presente donación ha de ser aceptada por los donatarios” y que el dominio y propiedad del bien sería adquirido por los donatarios al “aceptar esta oferta”.

Por esta razón, tampoco resulta suficiente argumentar que motivos de justicia y seguridad jurídica imponen respetar la voluntad del causante por el hecho que, quien ofertó lo hizo a sabiendas de que el donatario podría aceptar la oferta aún luego de la muerte del donante. Aunque este último supiera de la eficacia post mortem del acto de liberalidad que realiza, no por ello podrá sostenerse que la oferta garantizaba que la transmisión a título gratuito del bien objeto de esa manifestación se fuera a producir, ya que para ello siempre sería necesario que la aceptación se plasmara como manifestación consolidante del contrato.

Incluso, es razonable que el donante no haya imaginado una eventual modificación legislativa y tampoco tuviera la oportunidad de revertir los términos de su declaración con motivo de su deceso; pero este escenario tampoco justificaría eximirlo del alcance de la nueva normativa. En efecto, aunque no hubiera imaginado tal situación, tampoco podía descartarla si la nueva norma mantiene los mismos principios sobre aplicación temporal de la ley que regían durante la vigencia del código derogado.

A todo lo expuesto, resta agregar que incluso en la hipótesis de admitir que la oferta de donación emitida antes de la vigencia del CCCN, mantiene su eficacia post mortem; para que la donación produzca sus efectos propios, requerirá de la correspondiente aceptación del donatario. En ese orden, dado que la aceptación se verificará temporalmente en el marco de vigencia de la nueva ley, entonces será necesaria la recepción de la aceptación por parte del donante para que el contrato quede perfeccionado (conf. arts. 971, 976 y 978, CCCN). Este hecho resultará imposible por el prefallecimiento del donante, lo que impedirá –en definitiva– el perfeccionamiento del contrato.

Por ello, aunque se forzara la eficacia post mortem de la oferta emitida bajo la vigencia de la ley derogada, nunca se alcanzaría la configuración del negocio causal en el que debe sustentarse el título suficiente para la adquisición del derecho real involucrado.

Por todo lo dicho, entonces, entiendo que la solución del sentenciante de grado sobre la cuestión en disputa ha sido ajustada a derecho y propondré a mis colegas de sala confirmar el rechazo de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por A. y S. A. y la admisión de la demanda de reivindicación articulada por J. M. B.

IV. En otro orden, el Sr. J. M. B. se quejó del rechazo de los daños y perjuicios reclamados junto con la acción reivindicatoria.

Cabe recordar que el magistrado de primera instancia desestimó la indemnización pretendida en el entendimiento que los Sres. A. y S. A. habían comenzado a poseer de buena fe el inmueble en cuestión y el cambio legal analizado les impidió aceptar la promesa de donación.

El CCCN, en su art. 1916, mantuvo la clasificación de posesión legítima e ilegítima del ordenamiento anterior (art. 2355, Cód. Civil), aunque definiendo a primera por interpretación en contrario. Es decir, las relaciones de poder son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Por ejemplo, cuando se tengan sin título, o por un título nulo, o fueron adquiridas por un modo insuficiente para adquirir derechos reales o personales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer o tener la cosa, o no lo tenía para transmitir la posesión o la tenencia.

Con fundamento en las condiciones personales del titular de la relación de poder, se distinguen –además– dos categorías: relación de poder ilegítima de buena fe y relación de poder ilegítima de mala fe.

La buena fe requiere del poseedor la persuasión de la legitimidad de su posesión (art. 2356 del Código Civil), basada en un título, por lo que si éste falta en forma completa no puede hablarse de buena fe. La buena fe exige una convicción sobre legitimidad que no admite dudas (conf. art. 4006 del Código Civil; Salas – Trigo Represas, Código Civil y leyes complementarias anotados, 2ª ed., Depalma, Buenos Aires, 1983, t. II, pág. 599; Highton – Bueres, Código Civil y normas complementarias, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2004, T. 5A, 179; Belluscio – Zannoni, Código Civil y leyes complementarias, Buenos Aires, Astrea, 2009, t. 10, pág. 240, CNCiv. Sala F, del 9.4.86, JA 1986-IV, pág. 711).

No dejo de tener en cuenta que se encuentra a cargo del acreedor o del propietario la prueba de la mala fe del deudor, habida cuenta la presunción de buena fe establecida por el ar. 2362 del Código (Highton – Bueres, Código Civil y normas, 2ª ed., complementarias Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 2 A, pág. 367). Pero, en este caso, no puedo dejar de ponderar las particulares circunstancias que presenta el caso, pues, indudablemente, en el tiempo que transcurrió entre el fallecimiento de la donante (12.11.14) y la entrada en vigencia de la nueva legislación de fondo (01.08.15), los donatarios pudieron haber aceptado la oferta de donación. En ese supuesto, hubiera quedado perfeccionado el contrato de donación y la posesión que detentaban debería juzgarse legítima.

Es claro que este evento no se produjo, es decir, no fue aceptada la oferta de donación antes de la vigencia del nuevo ordenamiento, lo que trajo aparejada la caducidad de la oferta, no por causa imputable al donante o al donatario, ni siquiera por causa de la muerte del donatario porque, como se ha visto, la oferta pudo haber sido aceptada mientras estuvo vigente el código velezano; sino por aplicación inmediata de lo prescripto por el art. 1545, del CCCN.

En este contexto, entiendo que el caso no admite una posición categórica en virtud de la cual pueda sostenerse que la posesión ejercida por los Sres. A. ha sido de buena fe al momento en que la adquirieron. Similares reparos podrían formularse a la posición contraria.

A pesar de lo dicho, la buena fe o mala fe del poseedor se juzga en cada acto de percepción de frutos, y se tiene en cuenta la concreta buena fe del poseedor actual en el momento de la separación de los mismos (art. 1936, CCCN).

Lo distintivo de esta norma es que, siguiendo el criterio clásico, en cuanto los frutos, la buena fe o la mala fe no se juzga al principio de la relación posesoria sino al momento de la percepción.

De este modo, a partir de la citación a juicio, el poseedor se encontrará en una situación especial y en un estado de zozobra respecto de la calificación de su vinculación con la cosa, que lo obligará, respecto de esta, a conducirse con suma diligencia, pues si resulta vencido, deberá, respecto de los frutos, “restituir los percibidos y lo que por su culpa deja de percibir” (art. 1935, CCCN), y responderá “de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución” (art. 1936, CCCN).

En el caso, ha quedado debidamente acreditado que los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria se han negado a entregar el inmueble, resistiendo la demanda incoada en su contra.

Así las cosas, la falta de restitución y el mantenimiento de la posesión sin contar con derecho para hacerlo constituyen un obrar antijurídico atribuible a la accionada que, además, genera al demandante perjuicio cierto derivado de la privación de su uso y que, como contrapartida, se erige en un beneficio incausado para el deudor (CNCiv., Sala C, “Rybnik, I. y otros c/ Bonifacio Uno S.A. s/ reivindicación” –expte. n° 106.267/2007–, del 17.05.16).

Por lo tanto, los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria deberán indemnizar al actor por los frutos civiles que hubiera podido percibir del inmueble, los que en el caso están representados por el valor locativo que ha dejado de ingresar al patrimonio del titular del dominio y habrán de computarse desde que fuera requerida la restitución a través de la notificación del traslado de la demanda (14.09.18).

El Sr. B. reclamó una indemnización por lucro cesante, toda vez que no ha podido disponer del bien. Tradujo ese perjuicio en el valor locativo de la propiedad.

Considero que no se trata en este proceso de poner precio a una ocupación exclusiva sino de medir el daño económico (patrimonial) del titular registral, que no puede usar su propiedad. Por tanto, calcularlo a través de una estimación del “valor locativo” supuestamente perdido es sólo una de las posibles formas, modelo o hipótesis de trabajo que no siempre se adecua a la realidad.

La indemnización por lucro cesante debe reflejar ganancias reales y posibles, dejadas de percibir durante el período de indisponibilidad de la cosa. Como todo daño, para ser indemnizable, debe ser cierto. La cuantificación puede deferirse al juez (art. 165 del C. Procesal) con o sin asesoramiento técnico. Pero es carga de quien reclama el resarcimiento acreditar la certeza del perjuicio.

Tampoco es ajeno al criterio del judicante lo que “acostumbra suceder, según el curso normal y ordinario de las cosas” (art. 901 del Código Civil; art. 1727 del CCCN). Es el principio de normalidad.

Sobre estos parámetros, tomando como referencia lo dictaminado por la martillera designada en los autos sobre reivindicación en fecha 09.03.22 (v. aquí) –sin cuestionamiento alguno de las partes–; y teniendo en cuenta además que lo que se indemniza es una “chance”, dado que los inmuebles destinados a alquiler no siempre se hallan locados continuamente, como así también que su mantenimiento tiene un costo; en uso de las facultades conferidas al suscripto por el 165 del CPCC, propongo conceder por este concepto la suma de $10.000 mensuales por los períodos correspondientes al año 2018, la de $15.000 mensuales los del año 2019, la de $20.000 mensuales para el año 2020 y la de $35.000 mensuales desde el 01.01.21 y hasta la efectiva devolución del inmueble, con más sus intereses, que serán calculados del modo dispuesto en el considerando.

V. Finalmente, con relación al daño moral reclamado por el reivindicante, debe tenerse presente que este perjuicio se produce cuando se lesionan afecciones legítimas de una persona o cuando se ocasionan daños que se traducen en padecimientos físicos o que hayan perturbado la tranquilidad y el ritmo normal de vida (conf. CNCiv., Sala E, ED 42-311; íd., Sala F, ED 100-309).

En la reparación del daño moral no domina la idea de una pena para el responsable, sino la de compensar de alguna manera el daño causado a la víctima. En atención al modo en el que fue solicitado, carente de toda fundamentación y dado que de la prueba rendida no puede siquiera presumirse su existencia –aunque no se desconocen las molestias que pueden haberse padecido por esta cuestión–; no considero que se encuentre configurado en la especie un agravio moral en el accionante que sirva de sustento para acceder a lo peticionado.

En consecuencia, propongo al acuerdo modificar sobre este aspecto la sentencia de grado y admitir la pretensión resarcitoria únicamente por los conceptos indicados precedentemente.

Propongo entonces que los intereses se devenguen respecto del canon locativo desde cada vencimiento mensual y hasta su efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina de acuerdo a la doctrina plenaria sentada en los autos “Samudio de Martínez, Ladislao c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios” del 20/04/2009.

VI. Por último, cabe señalar que los agravios de los A. y S. A. por el modo en que han sido impuestas las costas en el expediente sobre acción reivindicatoria han perdido virtualidad, en función de la admisión parcial de los agravios de la contraria.

De cualquier modo, no es ocioso recordar que, la solución adecuada, a los efectos de la imposición de las costas, es aquélla que consulta el resultado final del pleito, es decir, si las partes obtienen o no lo que reclamaban. En consecuencia, el rechazo de uno o más de los argumentos invocados no importa el rechazo parcial de la acción deducida, cuando por el resultado final se ve que el actor ha obtenido en la sentencia lo que pretendía sustancialmente en la demanda.

No son los argumentos los que acarrean las costas, sino el litigio en general, de acuerdo a las concretas pretensiones deducidas.

Por ello, la estimación de la demanda determina el vencimiento, aunque la misma fuese admitida por uno solo de los varios argumentos hechos valer por el actor.

VII. En síntesis, por las razones expuestas, y si mi voto fuera compartido, propongo a mis colegas modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente; confirmándola en todo lo demás que decide y fue materia de agravios.

Asimismo, propongo que las costas de Alzada sean impuestas a los Sres. A. y S. A., por resultar sustancialmente vencidos (art. 68 primera parte del Código Procesal).

Así voto.

El Dr. Díaz Solimine adhiere al voto que antecede por análogas razones.

El Dr. Converset no participa del Acuerdo por encontrarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente. 2) Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue materia de agravios. 3) Imponer las costas de Alzada a los Sres. A. y S. A. 4) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese a las partes, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, cumplido ello, vuelvan las actuaciones a despacho a los fines de tratar los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios de primera instancia y establecer los emolumentos correspondientes a la labor de alzada. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).

O., L. A. y Otro c. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires s/ prescripción adquisitiva

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 15 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “O., L. A. Y OTRO C/ GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano Luis Caia dijo:

La sentencia recurrida admitió la demanda. En consecuencia, declaró que L. A. O. ha adquirido por prescripción el día 8 de diciembre de 2013 el dominio del 50% indiviso del inmueble sito en la calle 24 de Noviembre …, UF …, piso 3º, de esta ciudad, cuya titularidad de dominio se encuentra registrada a nombre de C. de J. C. de M. Con costas en el orden causado.

Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Promueve el actor demanda contra el “Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, tendiente a que se declare que ha adquirido por prescripción el dominio del 50% indiviso del inmueble sito en la calle 24 de Noviembre … UF … piso 3º, de esta ciudad.

Sostiene, que adquirió el 50% indiviso del bien por compra efectuada el día 2 de mayo de 1977 mediante escritura nro. 167, pasada ante la escribana M. G. G. al Folio nro. 427 del Registro Notarial nro. 336. Que, la Sra. C. de J. C. adquirió la restante porción indivisa del bien mediante el mismo acto.

Afirma, que los condóminos habitaban el inmueble desde el momento de su adquisición hasta el fallecimiento de la señora C. ocurrido el día 8 de diciembre de 1993, momento en el que comenzó a poseer la totalidad de la finca a título de dueño en forma pública y notoria e ininterrumpida.

Sostiene, que la condómina falleció sin dejar herederos por lo que no aplica al caso probar la interversión del título y es por ello que se demanda al “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”.

A fs. 65 se presenta el “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires” quien opone excepción de falta de legitimación pasiva fundada en que la única legitimada para ser demandada en la causa es la sucesión de C. de J. C. y no el “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, cuya intervención, en este tipo de procesos, es al solo efecto de fiscalizar la prueba a producirse y, subsidiariamente, para ejercer los derechos que la ley le otorga, en el supuesto de que el actor no justificase los recaudos que aquélla establece o se tratase de bienes sin dueño.

A fs. 77/78 se admite la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires” y se ordena dar intervención al “Departamento de Herencias Vacantes dependiente de la Procuración General de la Ciudad de Buenos Aires”.

A fs. 86 se presenta la curadora de la sucesión de C. de J. C. a contestar demanda.

Sostiene, que como el actor resulta ser condómino debe probar la interversión del título.

A fs. 131 digital, se acreditó el fallecimiento del actor L. A. O. y a fs. 130 digital se presenta Norma Teresa Vena, en carácter de heredera del accionante.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, la anterior sentenciante destacó que del informe de dominio obrante en autos se desprende que el bien en cuestión se encuentra inscripto en condominio a nombre de L. A. O. y C. de J. C. de M., siendo cada uno de ellos titular de la mitad indivisa de aquél; y que de las constancias del expediente sucesorio de C. de J. C. (expte. Nro., 41277/2016) la condómina falleció el día 8 de diciembre de 1993 y tras citar a sus posibles herederos, sin que se haya presentado persona alguna, se reputó la sucesión vacante.

Valoró la situación del condómino que pretende usucapir para señalar que la prueba relativa al momento en que se inició la referida interversión del título no aplica al caso toda vez que la condómina, quien habitaba el inmueble con el aquí actor, no dejó sucesores, lo que hace innecesaria la demostración del momento en que aquél comenzó a poseer la totalidad del bien como dueño, dado que no existía persona alguna a la que excluir de la posesión. Que, con relación al “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, que actúa mediante la curadora del expediente sucesorio, el Estado adquiere los bienes jure occupationis, no en carácter de heredero ya que el Fisco no hereda. Que, el Estado, en realidad, no es un heredero ni un sucesor en el sentido técnico de la palabra, porque él adquiere los bienes de un muerto, precisamente en virtud de un título que supone que no haya herederos. El Estado no recibe los bienes a título de heredero, sobre lo que por otra parte existe unanimidad en la doctrina, y el fundamento es su dominio eminente. Que, en el caso la herencia ha sido declarada vacante y la presente acción ha sido entablada contra el GCBA, quien interviene a través de la curadora designada en el proceso sucesorio, por lo que resulta un tercero ajeno a la relación entre los condóminos y al no existir sucesores de la copropietaria y que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires resulta ser un tercero en la relación de los condóminos, dadas las especiales circunstancias del caso, aplicar la normativa de manera sistemática implicaría imponerle a quien es dueño de la mitad indivisa de un bien y siempre lo habitó, un mayor rigorismo probatorio que quien es un mero usurpador. Que, la sucesión de la copropietaria recién fue iniciada en el año 2016 cuando habían transcurrido más de 20 años desde su fallecimiento y en junio de 2018 fue reputada vacante, de modo que durante dicho lapso no existió persona alguna a quien el cotitular del inmueble pudiese excluir de la posesión de la porción indivisa que pertenecía a su condómina. Luego del análisis de los testimonios, surge que el accionante poseyó con ánimo de dueño, en forma continua, pública y pacífica, desde hace más de veinte años el inmueble que pretende usucapir, en el que realizó diversas mejoras y así tuvo por acreditado que lo ocupa de manera exclusiva desde hace largo tiempo. Que, los comprobantes de impuestos y tasas revelan que el actor afrontó desde el mes de diciembre de 1993 su pago. Por lo tanto, agregado el plano de mensura que requiere la norma del art.24, inc. d) de la ley 14.159, tuvo por reunidos los extremos exigidos por el art. 4015 del Cód. Civil y el ya citado art. 24 de la ley 14.159, para así admitir la demanda.

III. Los recursos

La curadora del sucesorio vacante expresa sus agravios mediante presentación del 8/6/2023. Se alza contra la sentencia pues sostiene que no está motivada ni presenta ningún tipo de exteriorización del razonamiento que justifica la decisión ni tampoco se expresan normas jurídicas que se adecuen a la decisión, lo que la convierten en arbitraria y no considerable como acto jurisdiccional válido. Dice, que la actora no ha probado debidamente –sin lugar a dudas– que ha poseído la cosa con ánimo de dueño durante el lapso prescripto en cuestión pues de la prueba que obra en autos no surge en forma clara, contundente e indubitable que se encuentran probados los hechos que se han invocado en la demanda y, por ende, no justifican en modo alguno la posesión por parte del actor, ni mucho menos, el “animus domini”. Admite que no es heredera de la causante, sin embargo, la parte actora no conocía a ciencia cierta que la Sra. C. no tenía herederos, motivo por el cual, no puede entenderse que ante esa situación el Sr. O. no debió excluir la posesión de otra persona, pues, con ese criterio, ante el inicio de una prescripción adquisitiva contra cualquier persona fallecida, quien inicie el proceso, puede suponer que la persona a quien pretende usucapir no tiene sucesores, por lo cual entiende que no debe excluir la posesión de nadie, resultándole la acreditación de los extremos, mucho más leve que a cualquier otro particular. Que, aquí se debate una posesión entre comuneros de un mismo bien inmueble indiviso, y no un supuesto de invocación de posesión de un comunero frente a un tercero ajeno a la cosa. Que, sólo podía atribuirse una posesión exclusiva entre comuneros si se hubiera verificado un supuesto de interversión del título (conf. art. 2458 CC), y no sólo del animus domini, esto la voluntad de poseer exclusivamente, sino también la realización efectiva de actos capaces por sí mismos de operar tal exclusión, de manera que el excluido se vea en la necesidad de oponerse. Que, del juego armónico de la normativa aplicable al caso y de las leyes que regían el condominio, se infiere que frente a los condóminos y sus sucesores sólo puede invocarse la posesión exclusiva del bien si mediara interversión del título, por las razones apuntadas. Que, sólo puede aplicarse el razonamiento del fallo frente a personas que no revistieran esa condición, que no es el caso de este proceso, del modo en que ha quedado integrada la litis. Sostiene, que sería un absurdo jurídico que cada condómino poseedor de un bien pudiera reputarse poseedor exclusivo de la totalidad de la cosa común aún frente a sus propios comuneros, sin que fuese exigible la interversión de título entre ellos sino que operaría una suerte de “prescripción adquisitiva automática”. Que, si el Sr. O. comenzó a poseer el bien a título de dueño del 50% indiviso para invocar la posesión exclusiva de toda la cosa común, debió demostrar que la poseyó para sí con exclusión de su comunero y explicar a partir de qué momento concreto se produjo la interversión de su título sobre la cosa, ya que eso, no se desprende de ningún modo directo, ni indirecto ni remoto de su carácter de copropietario de parte indivisa, como sostiene el magistrado, confundiendo el instituto jurídico de la coposesión de cosa indivisa entre coposeedores y frente a terceros, como si todo fuera lo mismo. Que, el Sr. O. es sólo poseedor exclusivo de su parte indivisa equivalente al 50%, y ello así, porque en estas actuaciones tramita una acción entablada entre coposeedores de cosa indivisa y sus sucesores, como nadie debate. Que, la parte actora no aportó ni una sola probanza referida a trabajo, ni mejora alguna en el inmueble objeto de autos, que permita probar la realización de un acto posesorio válido para usucapir el mismo. Que, las declaraciones testimoniales de los testigos aportados por la parte actora adolecen de toda importancia jurídica; mientras que la prueba documental aportada por el Sr. O. es escasa e insuficiente a los efectos de acreditar el derecho pretendido. Que, en el caso de autos el ejercicio de un señorío fáctico efectivo no se evidencia en modo alguno, y la mera ocupación por ser titular de la otra parte indivisa, no implica posesión animus domini.

La parte actora se agravia en fecha 12/6/2023 respecto del modo en que se impusieron las costas.

IV. La solución

a) Encuadre legal

El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.

Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.

Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts. 726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derechos u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. Taraborrelli, José N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev. La Ley del 3/9/15).

Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.

b) Liminarmente, cabe hacer mención a la alegada arbitrariedad del decisorio que sostiene la quejosa.

Sabido es que la tacha de arbitrariedad es improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa.

Nuestro máximo Tribunal ha señalado al respecto: “La doctrina de la arbitrariedad reviste carácter excepcional y su aplicación no tiene por objeto corregir en tercera instancia pronunciamientos equivocados o que el recurrente considera como tales, ni cubre las discrepancias planteadas respecto de la valoración y selección de la pruebas efectuadas por el Tribunal de la causa, ni autoriza a suplir el criterio de los jueces en cuestiones que, por su naturaleza le son propias si la sentencia expone argumentos suficientes que bastan para sustentarla” (CS, noviembre 27-1979, “Poblet S.M. c/ Colegio San Fecha de firma: 08/06/2021 José Obrero”, ídem junio 5-1980, “Knaus, Silverio c/ Kilstein, Leonardo”; ídem junio 24-1980, “Moyano, Juan C.”, ídem julio 22-1980, “MoisGhami SA” RED. 14, página 893, sum. 416). (CNCiv., Sala “H”, “Lucero SA c/ López Vidal s/ prescripción adquisitiva”. R. 494841, 03/09/2008).

Por otra parte, ha sostenido nuestro Máximo Tribunal que la tacha de arbitrariedad no debe encubrir las discrepancias del apelante en lo referente a la apreciación y selección de la prueba, más cuando es un remedio estrictamente excepcional y de su exclusivo resorte. (C.S., mayo 11-976, E.D., 64-407) (conf. CNCiv, Sala J, Expte. Nº 67983/2015 “Aguilar Teresa del Valle c/ Coto C.I.C.S.Ay otro s/ daños y perjuicios” del 30/5/2020; íd, Expte.Nº13309/2008 “Ortega Maidana Elva Ramona c/ Maldonado Demetrio y otros s/ daños y perjuicios del 6/8/2020; íd. Expte. 26585/2015 “Bocos, Daniel Edgardo c/ Aleman Díaz, Alejandro y otro s/daños y perjuicios” del 28/6/2010; Exp. Nº 23.710/2010, “Casanovas, César Ignacio y otro c/ Bravo, Mercedes Carmen y otros s/ Daños y perjuicios” del 24/9/2021).

Por ello, no encontrando elemento alguno que permita vislumbrar que el pronunciamiento de grado este dotado de tal arbitrariedad cabe desestimar este reproche.

c) Principiaré por señalar que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.

Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (CNCiv, Sala J, 1/10/09, expte. Nº 2.575/2004 “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”; íd., 23/6/2010, expte. Nº 59.366/2004 “Berdier, Tristán Marcelo c/ Snitovsky, Luis y otro s/ daños y perjuicios”; íd., 18/3/2021 Expte Nº 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. – ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).

Se ha sostenido también que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que ésta no está facultada constitucionalmente para suplir el déficit argumental o las quejas que no dedujo (conf. CNCiv, Sala J, 24/9/09, Expte. Nº 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; íd, 18/2/2010 expte. Nº 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios”; íd., 15/7/2010, expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; íd., 18/3/2021 Expte. 63642/2017 “Necchi, Laura Beatriz c/ Cuviello; Elida Nora y otros s/ Desalojo: intrusos entre muchos otros).

La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).

En la especie podría considerarse que no se configuran estos recaudos toda vez que no se rebate certeramente las razones fundadas por la sentenciante de grado para admitir la demanda estableciendo que la interversión del título no aplica al caso toda vez que la condómina, quien habitaba el inmueble con el aquí actor, no dejó sucesores lo que hace innecesaria la demostración del momento en que aquél comenzó a poseer la totalidad del bien como dueño entendiendo que el Estado adquiere los bienes jure occupationis, no en carácter de heredero ya que el Fisco no hereda. No censuró, adecuadamente, que hubiese tenido por reunidos los extremos exigidos por el art.4015 del Cód.Civil y el ya citado art.24 de la ley 14.159 para así admitir la pretensión. Es que contrariamente a lo postulado en sus agravios, no se trata de una acción entablada entre coposeedores de cosa indivisa y sus sucesores, pues el quejoso, como se vio, no reviste ese carácter. De tal guisa, carece de sustento lo que postula en su alegato en punto a la interversión del título que exige al accionante pues en el caso éste no tiene la intención de privar a la restante poseedora de disponer de la cosa, pues ésta ha fallecido sin herederos que la sucedan.

No se desconoce que el condómino que pretende prescribir debe justificar haber intervertido su título mediante actos inequívocos de exclusión de sus coposeedores, de modo tal que no queden dudas que su antigua coposesión, compartida, mutó a una posesión exclusiva y excluyente. Empero, en el caso no era menester probar que el accionante ha excluido cualquier acto de posesión de la otra condómina, pues ha fallecido sin herederos. Es decir, no hay copropietaria a quien oponer su intención de prescribir la totalidad del inmueble, ni que sus actos, en el caso, puedan confundirse con el ejercicio de los derechos que la ley otorga al condómino sobre la cosa común.

Antes bien, sus quejas se presentan como un mero parecer que no logra desvirtuar las razones de la magistrada sustentado en elementos objetivos de la causa; es que el discurso recursivo ensayado no excede el límite de una mera discrepancia o disenso con lo decidido en la instancia de grado (CNCiv, Sala J, 18/3/2021 Expte. Nº 41469/2017 “Serra, Susana Alicia c/ Arguello, Federico y otro s/División de Condominio”; íd., 13/5/2021 Expte Nº 18216/2015 “Nesi Mariano Gaston c/ Kapow SA s/ daños y perjuicios”; íd., Expte. 36.123/2014 “Prevención Aseguradora de Riesgos del Trabajo S.A. c/ Lopresti, Gisela Paola y otros s/ cobro de sumas de dinero” del 25/10/2021).

Por ello, resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal, cuando los agravios de la recurrente se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos ante el a quo en el escrito de inicio, sin hacerse cargo de las consideraciones que aquélla expresó al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por la magistrada de la instancia previa (CNCiv, Sala J, 15/7/2010, Expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; íd., 23/6/2011, Expte. 90.579/2003 “Rivera Cofre José Alejandro y otros c/ Clínica Gral. de Obstetricia y Cirugía Ntra. Sra. de Fátima y otros s/ daños y perjuicios”, entre otros).

En efecto, no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv. Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57). Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión de la colega de grado, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76; CNCiv, Sala J, expte.36879/2014 “Cabrera Gonzalez, Benita Ygnacia y otro c/ Porcel, Carlos Alberto y otros s/daños y perjuicios” del 17/11/2021).

d) Por ello, aun cuando debe considerarse en el presente caso que la expresión de agravios no cumple acabadamente con todos los recaudos procedimentales impuestos, procederé a efectuar algunas precisiones sobre los cuestionamientos del planteo recursivo impetrado, a los fines de satisfacer las quejas de la accionante.

De acuerdo con el artículo 3588 del Código Civil “a falta de los que tengan derecho a heredar… los bienes del difunto, sean raíces o muebles, que se encuentren en el territorio de la república, ya sea extranjero o ciudadano argentino, corresponden al fisco, provincial o nacional, según fueren las leyes que rigieren a ese respecto”. De acuerdo con él, los bienes que constituyen el caudal relicto serán del dominio privado del estado nacional o provincial, de conformidad con lo establecido por el artículo 2342 del Código Civil, con todas las consecuencias que ello suscita.

Para la doctrina mayoritaria, los bienes de la herencia vacante se atribuyen al Estado Nacional o provincial como titular de lo que se ha dado en llamar el dominio eminente que le corresponde en virtud de la soberanía y del derecho eminente sobre los mismos bienes. Esta es, también, la posición de la jurisprudencia predominante que niega al Estado el carácter de heredero. El hecho de que el fisco deba satisfacer con el producido de los bienes relictos las deudas del causante y tenga a su cargo la liquidación de la herencia, no desvirtúa esta conclusión ni transforma al Estado en su sucesor, porque esta satisfacción se basa en la necesidad de salvaguardar la seguridad del tráfico, erigiéndose así, en una solución de derecho positivo incuestionable.

A mayor abundamiento resulta clara la nota del codificador al art. 3588 “El Estado, en realidad no es un heredero ni un sucesor en el sentido técnico de la palabra; porque él adquiere los bienes de un muerto, precisamente en virtud de un título que supone que no haya heredero. Es en virtud de su derecho de soberanía que el Estado adquiere los bienes sin dueño, que se encuentran en su territorio”. En el proceso de herencia vacante el fisco actúa como liquidador de una masa de bienes a los que no se atribuye titular alguno en carácter de sucesor universal (conf. ZANNONI, Derecho Civil – Derecho de las sucesiones to.2, Astrea, p. 123 y sgtes.).

El Código Civil en su artículo 2342 enumeraba en su inciso 3 dentro de los bienes privados del Estado general o de los Estados particulares, a los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos.

Así, bienes vacantes son los inmuebles sin dueño conocido; con la particularidad que al no haber herederos instituidos o ab intestato, constituyen la herencia vacante. Se incluyen en este inciso los bienes provenientes de personas físicas que mueren sin herederos, legítimos ni testamentarios. Entre sus caracteres de destacan que son bienes enajenables y embargables, con las restricciones y bajo los requisitos fijados por el derecho administrativo; y son usucapibles (conf. KEMELMAJER de CARLUCCI, A., en Código Civil y leyes complementarias to.10, Astrea, p. 166 y sgtes.).

Desde esa perspectiva, la prescripción adquisitiva corre contra el Estado y las provincias, pero solo en cuanto a ciertos bienes privados (ej. art. 2342, incs.1 y 3) (conf. PAPAÑO-KIPER-DILLON-CAUSSE, Derechos Reales tomo 2, Astrea, p. 314 y sgtes.), hallándose ante la inexistencia de herederos legitimado pasivamente en este tipo de acciones.

e) Ahora bien, superada la cuestión referida a la prescriptibilidad de los bienes que integran las sucesiones vacantes, es dable recordar que la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de los derechos reales por “la continuación de la posesión” en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante el tiempo establecido por la ley. La adquisición por este medio se basa en dos hechos fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y la duración de esa posesión por un cierto tiempo. De la conjunción de la posesión con el tiempo la ley hace derivar la adquisición, siendo éste uno de los efectos más importantes de la posesión (cfr. Areán, Beatriz, Derechos reales, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2003, tomo 1, pág. 375).

En efecto, el artículo 3948 del Código Civil establece que “la prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”.

El fundamento esencial de este instituto radica en la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo; siendo también un modo de resolver un problema que, de otra manera, no tendría solución pues quien posee, de no mediar la usucapión, tendría un perpetuo peligro en sus derechos. De allí que la prescripción adquisitiva tenga un fundamento de orden público, pues no atiende sólo al interés del poseedor, sino también al interés social (conf. Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales; 2º Edición; T* I, pág. 310, núm. 367). No cabe duda de que la usucapión cumple una función consolidadora de situaciones fácticas, brinda seguridad jurídica al tráfico inmobiliario y certeza a los derechos al liquidar situaciones inestables poniendo en claro la composición del patrimonio.

Nuestro ordenamiento jurídico consagra dos clases de prescripción adquisitiva: la “breve” de diez años, que exige el justo título y la buena fe (art. 3999 del Cód. Civil); y la “larga” de veinte años, que prescinde de esos requisitos (art. 4015 del Cód. Civil). En la especie, al no existir un título que tenga por objeto transmitir un derecho de propiedad revestido de las solemnidades exigidas para su validez (art. 4010 del Cód. Civil), es de aplicación lo normado por el art. 4015 del Cód. Civil, que dice “Prescríbase también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.

Por su lado, el artículo 2351 del Código Civil establece que “habrá posesión de las cosas cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”. La misma se exterioriza a través de la realización de actos posesorios durante el tiempo previsto por la ley y tiene dos elementos que son el “corpus” y el “animus”. El primero consiste en la posibilidad de disponer físicamente de la cosa, no siendo necesario el contacto permanente o directo con ella sino la posibilidad fáctica de hacerlo; mientras que el segundo se refiere a la presencia en el sujeto de una voluntad determinada de tratar la cosa como si le perteneciera, como si fuera su dueño (“animus domini”), y supone un acto externo y visible que revela la existencia de una dominación de hecho que ha de engendrar la efectividad de esa toma de posesión a través de la disponibilidad de la cosa (cfr. CNCiv. Sala C, “Otero, Lorenzo David c/ Martínez Lucio Alfredo y otro s/ prescripción adquisitiva”, del 11/9/2007).

En el sub lite, y a partir de lo expuesto no era menester que el accionante probase la intervención de su título toda vez que la cotitular ya había fallecido y aquello que pretende usucapirse pertenece al dominio privado del Estado y resulta plenamente usucapible. En el caso, surge que el accionante en su relación con la cosa refleja se comportó como dueño, sin reconocer en otra persona un derecho superior al ejercido. Lo decisivo es que este se conduzca con las cosas como lo hacen los titulares de derechos reales según la opinión común. En suma, si una persona tiene el corpus y se comporta con la cosa sin reconocer en otro un derecho real superior, se puede decir que tiene ánimo de dueño y que es poseedora (conf. KIPER, en Código Civil y leyes complementarias op. cit., pág. 186).

Luego, a pesar de la enjundia de la queja ejercida, no se aprecia que se hubiese alterado la causa posesoria del accionante, la cual si bien inmutable nada impide que pueda transformarse en determinadas circunstancias (conf.art.2353 del Código Civil). En efecto, como ya ha sido desarrollado, el Estado –en el caso el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires– no es sucesor, ni heredero de la cotitular dominial (C. de J. C. de M.), ni tampoco detentaba la posesión del bien objeto de autos en forma efectiva y actual de acuerdo a las constancias de autos, sino que por el contrario encuentro probado, como lo ha hecho mi colega de la anterior instancia, que el accionante ha cumplido con los recaudos exigidos por la ley ejerciendo actos con ánimo de tener la cosa para sí y a título de dueño.

En ese sentido, no logra rebatir satisfactoriamente la valoración efectuada en la sentencia en crisis, en punto a los comprobantes de pago acompañados cuando el propio recurrente reconoce que al ser copropietario indefectiblemente abonaría los gastos que corresponden a servicios, por tratarse también de su propiedad. Recuérdese, que el decreto ley 5756/58 modificó la exigencia de la ley 14.159 y en el art. 24 inc. c) admite el pago por parte del poseedor de impuestos y tasas que gravan el inmueble aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión. El hecho de hallarse los recibos de pago en poder de quien demanda la usucapión hace suponer, salvo prueba en contrario que han sido abonados por él (CNCiv, Sala F, agos. 27-1964, ED 12-297).

Se ha dicho asimismo que la falta de continuidad en el pago de los impuestos, tasas y contribuciones que pesan sobre la propiedad no es factor determinante para descartar el animus dominis requerido para el progreso de la prescripción adquisitiva. En un período tan largo como el que se requiere de posesión, es lógica la dificultad de acumular recibos, por lo cual no siempre se pueden acompañar todas las constancias que acreditan el pago efectivo de los gravámenes que pesan sobre la propiedad. Por ello, esta circunstancia no puede restar virtualidad a la exteriorización de la voluntad de aprehensión del dominio que significan los pagos que fueron comprobados, ya que es dable presumir que estos sólo se efectúan por quien actúa como poseedor a título de dueño (CNCiv. Sala M, 8/03/93; C. 119367).

Por lo demás, en mi opinión, con las testimoniales producidas se logra acreditar la posesión de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo legal, prueba relevante para la consideración de los actos posesorios sin que las impugnaciones que ensaya en su alegato logren esmerilar sus dichos.

De todo lo dicho, emerge que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede valerse de la interversión exigida por el artículo 2458, pues ella es exigible a “quien tiene la cosa a nombre del poseedor” y, como ya fue señalado, ello no acontece en este especial supuesto donde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no mantenía vínculo alguno con el titular dominial ni con el inmueble objeto de autos.

Es sabido que los actos de posesión, para ser útiles a la prescripción adquisitiva, deben caracterizarse como el ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la posesión como base de la prescripción, debe probarla, como así también, demostrar que ella reúne todos los caracteres que la ley exige. El concepto de acto posesorio se refiere a toda disposición material que se ejerce sobre una cosa “animus domini” y ha de tratarse siempre de algún acto material que importe una relación de hecho entre la persona y la cosa, que revele la dependencia física de ésta respecto de aquélla. Por lo demás, respecto al elemento físico o material de la posesión, corresponde al interesado acreditar el “corpus”, valiéndose a tal fin de los actos que lo caracterizan y que resultan enunciativamente del artículo 2384 del Código Civil. De este modo, quien hubiere cercado o construido, dado el inmueble en arrendamiento, o cumplido allí cualquier explotación o cultivo, al demostrar uno de esos hechos, se coloca en condiciones para hacer correr desde ese momento el plazo de prescripción exigido por la ley (CNCiv., Sala A, “Muñoz Juan Carlos c/ Calfruni Julio s/ prescripción adquisitiva” del 15/05/07).

Va de suyo que la norma citada facilita la prueba de la posesión, pues cuando se realizan los actos que enumera, la ley dice que se está en presencia de actos “posesorios”. Por lo tanto, si bien el código no consagra expresamente una presunción de posesión como el artículo 2230 del código francés, el artículo 2384 lo hace indirectamente al enunciar cuáles son los actos posesorios, ya que en definitiva presume que quien acredita haber realizado algunos de esos actos u otros análogos, lo ha hecho como poseedor y no como tenedor.

Se trata de una presunción iuris tantum que puede ser destruida por prueba en contrario: quien pretenda que quien realizó tales actos no es poseedor, sino tenedor, deberá probarlo (p. ej., exhibiendo un contrato de locación que demuestre la falta de animus domini, o que quien realizó tales actos reconoció de alguna manera un derecho superior al suyo en otra persona) (conf. Kemelmajer de Carlucci, Código Civil y leyes complementarias op. cit., pág. 288).

La ocupación de un inmueble, para configurar un acto de posesión a los fines de la usucapión no requiere de la presencia activa y permanente del poseedor sino la clara demostración de que este, una vez iniciada la posesión y mediante los actos respectivos de percepción de frutos, deslindes, construcción de mejoras o reparación (art. 2384 , Cód. Civil), no abandonó su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (CNCiv, Sala G, 17/4/2013, “Díaz Antonia y otro c/ Giovinazzo Ernesto Andrés y otros s/ prescripción adquisitiva”, Cita: MJ-JU-M-78725-AR | MJJ78725 | MJJ78725 y sus citas), como ha quedado probado en la especie.

En suma, la prueba rendida permite colegir que el actor, durante el plazo de la usucapión, ha probado la posesión del inmueble “con ánimo de tenerlo para sí”, comportándose como verdadero dueño sin reconocer en otro u otros un mejor derecho sobre el inmueble que se pretende usucapir, razón por la cual el rechazo de los agravios vertidos se impone y en consecuencia, la confirmación del fallo apelado (conf. CNCiv. Sala J, Expte. 57661/2014 “Berberian, Claudio ara c/ sucesores de Aram Tzivelekian y otro s/ prescripcion adquisitiva”, del mayo de 2021).

No es ocioso señalar que supuestos como el de autos, que presentan características de inusual y particularísima excepcionalidad, obligan a proceder con suma prudencia, ya que extremar “el cumplimiento de la prueba explícita de la interversión implicaría incurrir en un exceso ritual, y ello en detrimento de la justicia del caso”, máxime cuando durante todo el tiempo en que el actor habitó en el inmueble no hubo intento alguno –judicial o extrajudicial– por parte de potenciales interesados, de disponer, usufructuar o turbar a aquél en el uso exclusivo de la cosa (Cám. Civ. y Com. Rosario, Sala III, 9-4-18, “Roldán Bermúdez, Consuelo c/. Soccol, Teresa y ot. s/. usucapión”).

La Corte Suprema de la Nación ha señalado que “en la interpretación de la ley no puede prescindirse de las consecuencias que se derivan de cada criterio, pues ellas constituyen uno de los índices más seguros para verificar su razonabilidad y su coherencia con el sistema en que está engarzada la norma” (Fallos: 324:2107). Así, “la hermenéutica de las normas constitucionales y legales no puede ser realizada por el intérprete en un estado de indiferencia respecto del resultado, y sin tener en cuenta el contexto social en que tal resultado fue previsto originariamente y habrá de ser aplicado al tiempo de la emisión del fallo judicial” (Fallos: 324:2153).

En lo que sigue podrá advertirse que las pruebas recolectadas, debidamente analizadas en conjunto de conformidad con las pautas elaboradas por la doctrina y la jurisprudencia, contribuyen a crear la convicción de que efectivamente se verificaron actos materiales de ocupación de antigua data por parte del condómino actor sobre la totalidad del inmueble.

Entiendo que el análisis integral de las pruebas recolectadas permite demostrar verosímil y razonablemente la veracidad de los hechos alegados por el actor acerca del comienzo y el mantenimiento de la posesión pública, pacífica, ininterrumpida, exclusiva y excluyente por más de veinte años sobre el inmueble objeto de autos, esto es, desde la muerte de C. de J. C. de M. I. B.

Por estas razones, a partir de las probanzas aportadas y en atención al criterio restrictivo que debe imperar en este tipo de litigios, si mi opinión fuera compartida, deberían desestimarse las quejas formuladas y confirmarse la muy fundada sentencia apelada.

f) Con respecto a las costas, cabe recordar que son las erogaciones que necesariamente deben hacer los sujetos del proceso, para obtener la actuación de la ley mediante la resolución judicial que pretenden (Podetti, Tratado de los actos procesales, Pág.111), siendo principio general en la materia que el objetivamente derrotado debe resarcir íntegramente las mismas al vencedor (Conf. Morello, “Cód. Procesal Comentado y Anotado”, Tomo II, pág. 363. Ed. Abeledo Perrot).

De tal modo, no constituyen una suerte de castigo para el vencido, sino una forma de resarcir las erogaciones en las que debió incurrir aquel que se vio constreñido a iniciar una acción judicial a fin de lograr el reconocimiento de su derecho. Ahora bien, el principio así esbozado no resulta ser absoluto ya que en el segundo párrafo de la citada norma del ritual aquel se ve atenuado al autorizar a los jueces a que, enmarcados en un prudente arbitrio, ponderando cada caso en particular y siempre que resulte justificada tal exención, prescindan de su aplicación, en tanto encuentren mérito suficiente para ello (conf. CNCiv., esta Sala J, “Kruck, Edith L. c/ Cons. de Prop. Juan de Garay 1294/96/98/1300 s/ejecución de convenio”, 15/06/21; íd., íd., expediente Nº 96598/2019Saliter, Marcos c/ Intrusos: Ocupantes Recuero 2701/05/ esq. Arrotea S/N CABA y otros s/Desalojo: intrusos” del 17/03/21).

Se ha sostenido reiteradamente sobre la materia que la condena en costas al vencido es la regla y su dispensa, la excepción de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando medien razones fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (conf. Elena Highton-Beatriz Areán, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tomo 2, pág.65, Ed. Hammurabi). Por otro lado, esta Sala tiene dicho que la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es, de por sí, suficiente para eximir del pago de las costas del juicio, pues es indudable que –salvo hipótesis de actitudes maliciosas– todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos si el resultado del juicio no le es favorable (conf. CNCiv., Sala J, Expte. Nº 45.248/20 “Gómez c/ Penso s/ med. Prec.” del 28/12/20).

Sólo es admisible la eximición frente a las características peculiares y dificultades del asunto pero, en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación de los que se infiere la misma sin lugar a dudas. No basta, por tanto, la mera expectativa que pudo abrigar el perdidoso, en cuanto a obtener un resultado acorde con su pretensión (íd. íd., con cita de Morello-Sosa-Berizonce y jurisprudencial; íd. íd., r. Nº 186.589, del 5/3/96).

En la especie, dadas las particularidades que presenta el caso, existen razones que pudieron llevar a la parte demandada a creerse con derecho para controvertir el derecho del actor como lo hizo, que se erigen en motivos de entidad para sustentar el apartamiento del principio rector del vencimiento objetivo establecido en el ordenamiento aplicable, correspondiendo que las costas de ambas instancias sean impuestas por el orden causado (art.68 del Código Procesal).

V. Por todo lo que dejo expresado doy mi voto para que: Se confirme la sentencia en todo lo que decide y fue motivo de apelación y agravio, con imposición de las costas de alzada en el orden causado (art. 68 del Código Procesal).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

Desestimar las quejas planteadas y confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue objeto de apelación y agravio, con imposición de las costas de alzada en el orden causado (art. 68 del Código Procesal).

La regulación de honorarios de los profesionales intervinientes se difiere hasta tanto sean fijados los correspondientes a la instancia de grado.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Daniel S. Pittalá).

Arcos del Gourmet S.A. y otro c. AABE s/ proceso de conocimiento

En Buenos Aires, Capital Federal de la República Argentina, a los 19 días del mes de septiembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala V de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, para resolver el recurso interpuesto en el expediente: “ARCOS DEL GOURMET S.A. Y OTRO C/ EN-AABE S/ PROCESO DE CONOCIMIENTO”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

El Sr. Juez de Cámara, Dr. Pablo Gallegos Fedriani, dijo:

I. Que por sentencia del 24/8/22, la Sra. Juez de la anterior instancia rechazó, con costas, la demanda promovida por Arcos del Gourmet S.A. tendiente a que declarase la nulidad de la Resolución Nº 170/14 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), mediante la cual se puso fin a la concesión de la cual había sido adjudicataria originariamente y suscripto el Contrato de Concesión de Uso de Inmuebles Nº ON 007567 con ONABE (que fuera luego reconducido por el Convenio de Reconducción del Contrato; luego unificados los dos anteriores mediante el Contrato de Concesión de Uso Nº ON 007724; luego suscripta con la ADIF SE la Adenda Nº 1 al Contrato de Concesión de Uso; y posteriormente suscripto con la ADIF SE el Contrato de Readecuación de Concesión de Uso y Explotación Nº AF 000261).

II. Que contra ese decisorio, el 25/8/2022 apeló la parte actora y expresó agravios el 26/10/22, los que fueron contestados por la demandada el 13/11/22. El 16/03/23 se llamaron autos para sentencia.

III. Que como surge de la causa, por expediente nro. 876/00 se realizó el llamado a Licitación Pública nro. 6/4/02 para la concesión de uso y explotación de una serie de inmuebles ubicados en el predio sito en la Avda. Juan B. Justo, entre Santa Fe y Paraguay, estación Palermo de la ex Línea San Martín.

IV. Que la citada resolución puso fin a la concesión basándose en que el Decreto nro. 1723/12 desafectó del uso ferroviario distintos predios ubicados en las Playas Estaciones Ferroviarias Palermo Liniers y Caballito a fin de destinarlos al desarrollo de proyectos integrales de urbanización.

Asimismo, se mencionó que a ese fin el Decreto nro. 1416/16 instruyó a la AABE a transferir esos inmuebles a una sociedad anónima constituida al efecto.

V. Que luego de realizar un exhaustivo análisis de los antecedentes que desembocaron en el dictado de la resolución cuya declaración de nulidad se pretende (a cuyos términos cabe remitirse en un todo), la Sra. Juez se refirió al contrato de Concesión de Uso y Explotación Nº AF000261 suscripto el 7/9/11, en cuanto prevé en su cláusula vigésimo primera la posibilidad de revocación: “VIGÉSIMA PRIMERA: Revocación. ADIF podrá revocar el CONTRATO en cualquier momento, previa decisión debidamente fundada en razones de oportunidad, mérito y conveniencia, a su exclusivo criterio. Se deja expresa constancia que conforme lo establecido por la Ley Nº 26.352 los bienes transferidos a ADIF deben explotarse con sujeción primaria al reordenamiento de la actividad ferroviaria. Consecuentemente, ADIF podrá revocar el CONTRATO en cualquier momento en cumplimiento de tales fines. La simple notificación al CONCESIONARIO de la decisión de revocar el CONTRATO bastará para que el mismo se considere extinguido de pleno derecho. Producida la notificación, el CONCESIONARIO deberá desocupar los inmuebles en el término de TREINTA (30) días, en las condiciones estipuladas en la Cláusula Vigésima del presente. El CONCESIONARIO solo tendrá derecho a reclamar una indemnización que resulte equivalente a las inversiones que efectivamente se hubieran realizado en cumplimiento del contrato de concesión y que, a la fecha de la revocación, se acrediten mediante la presentación del estudio técnico pertinente, que no hubieran sido amortizadas. La presentación técnica que el CONCESIONARIO efectúe, correspondiente a la inversión y amortización que este #27116140#338861777#20220824101802250 considere, será analizada y aprobada por ADIF para acceder al reconocimiento reclamado. Por lo tanto, el CONCESIONARIO no tendrá derecho a reclamar indemnización alguna en concepto de lucro cesante o por cualquier otro concepto que no sea el previsto en el párrafo anterior, como consecuencia de la revocación. El CONCESIONARIO tendrá derecho a la devolución de las garantías constituidas la suma depositada, sobre la que ADIF no reconocerá interés alguno”.

VI. Que entendió la Sra. Juez que el rasgo característico del contrato administrativo radica en la presencia de prerrogativas públicas, las que pueden provenir del ordenamiento general, en cuyo caso resultan verdaderas potestades. Asimismo, expresó: “Se trata de una potestad jurídica que tiene el Estado para cumplir con el fin público que se pretende satisfacer a través de la celebración del contrato administrativo de que se trate”.

VII. Que el interés público al que hace referencia la Sra. Juez, por su sola enunciación no significa que el Estado en cualquier momento y por su sola invocación pueda modificar –sin justificarlo debidamente– situaciones jurídicas consolidadas.

VIII. Que no escapa al suscripto la importancia que la concesión otorgada en el caso sub examine ha tenido en la transformación de la zona denominada “Puente Pacífico de la Ciudad de Buenos Aires”. En efecto, durante mucho tiempo la terminal del ferrocarril al Pacífico traía a ese lugar vino no fraccionado, cuyo fraccionamiento se realizaba en las bodegas establecido alrededor de la Avda. Juan B. Justo y de la terminal ferroviaria.

Por una ley posterior se prohibió que los vinos viniesen a granel a la Ciudad de Buenos Aires y se dispuso que el embotellamiento debía realizarse en las provincias vitivinícolas; lo que dejó a las bodegas de Puente Pacífico sin función alguna. Toda la zona decayó desde el punto de vista urbanístico, con locales abandonados y la correspondiente suciedad y edificios ocupados, ya sea al frente de la Avda. Juan B. Justo, como así también sobre la calle Godoy Cruz donde se encontraba intrusado el edificio de bodegas Gioll.

IX. Que la realidad actual es totalmente diferente. En efecto, la zona se ha convertido en un lugar de gran calidad habitacional, las bodegas Gioll se han transformado en el Centro Cultural de Ciencia, se abrieron avenidas que integran al barrio de Palermo y específicamente la zona ocupada por los Arcos del Gourmet se transformó en un lugar de compras y de paseo.

X. Que el desarrollo efectuado por la Sra. Juez respecto de las modificaciones experimentadas por el lugar y los diferentes fines que se le fueron otorgando, todos bajo el rotulo de “interés público”, determina que se deba analizar específicamente la resolución que dio de baja la concesión.

Si bien tal como lo afirma la Sra. Juez, existe una prerrogativa especial del Estado basada en el interés público, su sola invocación –como se expresara más arriba– no implica que deba ser aceptada como válida. En efecto, como lo resolvió la CSJN el 27/12/11 en la causa: “Silva Tamayo, Gustavo Eduardo c/RN – Sindicatura General de la Nación – resol. 58/03 459/03 s/Empleo Público”: “…si bien no existen formas rígidas para el cumplimiento de la exigencia de motivación explícita del acto administrativo, la cual debe adecuarse, en cuanto la modalidad de su configuración a la índole particular de cada acto administrativo, no cabe la admisión de fórmulas carentes de contenido, de expresiones de manifiesta generalidad o, en su caso, circunscribirla a la mención de citas legales, que contempla una potestad genérica no justificada en los actos concretos” (Fallos 314:625)…En suma, y como ha sido señalado por el tribunal al caso ‘Schnaiderman’ antes citado…’ la circunstancia de que la entidad administrativa obrare en ejercicio de facultades discrecionales en manera alguna puede constituir un justificativo de su conducta arbitraria como tampoco de la omisión de los recaudos que, para el dictado de todo acto administrativo exige la ley 19.549. Es precisamente la legitimidad constituida por la legalidad y la razonabilidad con que se ejercen tales facultades el principio que otorga validez a los actos de los órganos del Estado y que permiten a los jueces ante planteos concretos de parte interesada, verificar el cumplimiento de dichas exigencias (doctrina de fallos 307:639 320:2509). Lo hasta aquí expresado es suficiente para concluir que las resoluciones impugnadas exhiben vicios en la causa y en la motivación, que originan la nulidad del acto emitido con tales defectos (arts. 7º y 14 de la ley 19.549)”.

XI. Que como lo ponen de manifiesto Carlos M. Grecco y Guillermo A. Muñoz en “La precariedad en los permisos, autorizaciones, licencias y concesiones”, Editorial de Palma, Buenos Aires 1992, no le está impedido el Poder Judicial el “…examinar a posteriori la legitimidad de cara al ejercicio concreto de la potestad revocatoria” (conf. página 132).

XII. Que sin intención de negar las facultades revocatorias del concedente, lo cierto es que en el caso sub examine la Resolución nro. 170/14 de la AABE, por la cual se revocó la concesión a la actora, carece de causa y motivación en los términos de la ley 19.549 (arts. 7 y 14). En consecuencia, corresponde: Revocar la sentencia apelada, hacer lugar a la demanda y declarar la nulidad de la Resolución Nº 170/14 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Las costas de ambas instancias deben ser impuestas en el orden causado, en atención a la complejidad que reviste la cuestión en debate (art. 68, segundo párrafo, del CPCCN).

Así voto.

El Sr. Juez de Cámara, Dr. Guillermo F. Treacy, dijo:

I. Que en cuanto a los antecedentes de la presente causa me remito a los considerandos I y II del voto que antecede.

II. Que cabe señalar que la parte actora, a través de la acción planteada, persigue la declaración de nulidad de la Resolución Nº 170/14, emitida por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), que puso fin al contrato de concesión de uso y explotación que había sido dispuesto en el Contrato de Readecuación de Concesión de Uso y Explotación Nº AF000261.

En este marco, cabe señalar que de las constancias de la causa resulta que el 7 de septiembre de 2011 fue celebrado el Contrato de Readecuación de Concesión de Uso y Explotación Nro. AF000261 por la Administración de Infraestructuras Ferroviarias Sociedad del Estado (ADIF) y la sociedad Arcos del Gourmet S.A., respecto de los inmuebles Nros. 3575571-0009 A/B/C. 0013, 0014, 0015, 0016, 0017, 0018, 0019, 4022, 4025, 4029, 4036, 4046, 4057, 4058, 4059, 4060, 4061, 4065/A, 4065/B, 4065/C-D, 4065/E, 4065-F, 4065 /G-H, 4065/I-J, 4065/K-L, 4065/ M-N, 4065/O-P, 4065/Q-R, 4065/T-U, 4065/V-W, 4065/X-Y, 4065/Z-AA, 4065/AB-AC, 4065/AD-AE, 4065 /AF-AG-AH, 4065/sin número, 4501, 4502, 4503, 4504, 4505, 4506 y 8101, ubicados en jurisdicción de la Estación Palermo, ex Línea San Martín, de la Ciudad de Buenos Aires (cláusula primera), con destino exclusivo a la ejecución y explotación del Proyecto Constructivo declarado de interés público por el Decreto Nro. 1835/07 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y el Organismo Nacional de Administración de Bienes (ONABE) y las obras descriptas en su Anexo I (cláusula séptima).

En la cláusula tercera de ese contrato se fijó el plazo de concesión hasta el 31 de diciembre de 2025, con más la prórroga prevista en la cláusula segunda del contrato Nro. ON007724 (20% del plazo de la concesión en los términos previstos en el artículo 12, inciso b, del Decreto Nro. 1023/01 si el concedente hubiera cumplido íntegramente con sus obligaciones), la que se verificaría de acuerdo de lo previsto en la cláusula vigésimo tercera. También se estableció que el plazo de vigencia de la concesión se ampliaría en 5 años, con más una prórroga de 3 años, en caso de cumplimiento en tiempo y forma respecto de cada uno de los compromisos asumidos, de acuerdo a lo establecido en la cláusula vigésimo tercera.

Por otro lado, en las cláusulas segunda, cuarta, quinta y sexta se estableció lo relativo a los alcances de la concesión, la fijación del canon mensual, la forma de pago y la mora; y en las cláusulas octava a vigésima, lo relativo al cumplimiento de la normativa local, al proyecto de obra, la conservación, la custodia, la responsabilidad, los servicios, impuestos, tasas y contribuciones, la inspección, la intransferibilidad, los seguros, las garantías, la sublocación, la rescisión por incumplimientos contractuales, y las condiciones de restitución del inmueble.

En la cláusula vigésimo primera se dispuso:

“ADIF podrá revocar el CONTRATO en cualquier momento, previa decisión debidamente fundada en razones de oportunidad, mérito y conveniencia, a su exclusivo criterio. Se deja expresa constancia que conforme lo establecido por la Ley Nro. 26.352 los bienes transferidos a ADIF deben explotarse con sujeción primaria al reordenamiento de la actividad ferroviaria. Consecuentemente, ADIF podrá revocar el CONTRATO en cualquier momento en cumplimiento de tales fines. La simple notificación al CONCESIONARIO de la decisión de revocar el CONTRATO bastará para que el mismo se considere extinguido de pleno derecho. Producida la notificación, el CONCESIONARIO deberá desocupar los inmuebles en el término de TREINTA (30) días, en las condiciones estipuladas en la Cláusula Vigésima del presente. El CONCESIONARIO solo tendrá derecho a reclamar una indemnización que resulte equivalente a las inversiones que efectivamente se hubieran realizado en cumplimiento del contrato de concesión y que, a la fecha de la revocación, se acrediten mediante la presentación del estudio técnico pertinente, que no hubieran sido amortizadas. La presentación técnica que el CONCESIONARIO efectúe, correspondiente a la inversión y amortización que este considere, será analizada y aprobada por ADIF para acceder al reconocimiento reclamado. Por lo tanto, el CONCESIONARIO no tendrá derecho a reclamar indemnización alguna en concepto de lucro cesante o por cualquier otro concepto que no sea el previsto en el párrafo anterior, como consecuencia de la revocación. El CONCESIONARIO tendrá derecho a la devolución de las garantías constituidas y la suma depositada, sobre la que ADIF no reconocerá interés alguno.” (lo destacado no pertenece al original).

Por otra parte, en la cláusula vigésimo segunda se estableció que serían de aplicación las Leyes Nros. 17.091 y 26.352, el Decreto Nº 752/08 y la Resolución del ex Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios Nº 1413/08; y en las cláusulas vigésimo tercera a vigésimo quinta se previó lo relativo a la prórroga del contrato, el derecho de preferencia, la jurisdicción y los domicilios.

Con posterioridad, el 19 de diciembre de 2014, la Agencia de Administración de Bienes del Estado, en ejercicio de las facultades previstas en el Decreto Nº 1382/12, dictó la Resolución Nº 170 /14, por medio de la cual revocó el Contrato de Readecuación de Concesión de Uso y Explotación Nº AF000261. En los considerandos del acto expresó que su finalidad era posibilitar la disponibilidad de los predios para la implementación de los proyectos de urbanización previstos en el Decreto Nº 1723/12, por medio del cual se habían desafectado del uso ferroviario diversos predios ubicados en las Playas de las Estaciones Palermo, Liniers y Caballito a los fines de destinarse al desarrollo de proyectos integrales de urbanización y/o inmobiliarios, cuyas rentas, utilidades y/o beneficios integrarían el Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Sistema Integrado Previsional Argentino, debiéndose evaluar la posibilidad de su reinversión en el financiamiento de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento. Además, se señaló que por el Decreto Nº 1416/13 se había instruido a la Agencia de Administración de Bienes del Estado a transferir el concepto de aporte de capital los inmuebles referidos a favor de la sociedad anónima que se constituiría al efecto. Finalmente, en los fundamentos del Decreto Nº 110/17 se expresó que “…mediante Escritura Nº 123 de fecha 30 de diciembre de 2014 la AGENCIA DE ADMINISTRACIÓN DE BIENES DEL ESTADO, con la intervención de la ESCRIBANÍA GENERAL DEL GOBIERNO DE LA NACIÓN, procedió a transferir el dominio del inmueble como aporte de capital a favor de PLAYAS FERROVIARIAS DE BUENOS AIRES SOCIEDAD ANÓNIMA… Que por un error material en el Anexo I del Decreto Nº 1723/12, se omitió consignar las Nomenclaturas correspondientes a los polígonos delimitados por la calle Honduras, Avenida Juan B. Justo, calle Gorriti y calle Darwin (fracción identificada como CIRCUNSCRIPCIÓN 17 – SECCIÓN 35) y calle José Antonio Cabrera, esquina Avenida Juan B. Justo, esquina Coronel Niceto Vega (fracción identificada como CIRCUNSCRIPCIÓN 17 – SECCIÓN 33)…”.

III. Que en este marco de consideraciones, esta Sala, en oportunidad de revocar la medida cautelar (“Incidente No 1 – actor: Arcos del Gourmet S.A. demandado: ENAABE y otro s/ inc. de medida cautelar”, nro. 30002/2015, del 7 de septiembre de 2021), señaló que la Resolución Nº 170/14 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), por medio de la cual se revocó el Contrato de Readecuación de Concesión de Uso y Explotación Nº AF000261, aparecía como razonable habida cuenta de que había sido dictada en ejercicio de las facultades previstas en la cláusula vigésimo primera del propio contrato de concesión con la finalidad de articular los proyectos integrales de urbanización y/o inmobiliarios, u otras modalidades de explotación cuyas rentas, utilidades y/o beneficios, a cargo de Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A., integran el Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Sistema Integrado Previsional Argentino, tal como lo dispone el Decreto Nº 1723/12. En este sentido, se ha expresado que “…el acto administrativo que dispone la rescisión [o revocación] de la concesión se presume legítimo y produce por sí solo la obligación de cumplir el mandato contenido en él (Grecco, C. M, “Autotutela Administrativa y Proceso Judicial. A propósito de la ley 17.091”, en Grecco, C.M, Muñoz, G.A, Fragmentos y Testimonios del Derecho Administrativo, Buenos Aires, AD-HOC S.R.L., 1999, pág. 230), ya que para la protección del dominio, el Estado y sus entidades disponen de las facultades de la autotutela administrativa (cfr. Fallos 323:2919).

En efecto, la revocación del acto refiere a una potestad jurídica que tiene el Estado para cumplir con el fin público que se pretende satisfacer a través de la celebración del contrato administrativo de que se trate. Por eso es que en el ámbito administrativo, la extinción de los contratos se produce, entre otros medios, por “revocación”, que a su vez, puede ser por razones de oportunidad, mérito o conveniencia, o por razones de legitimidad (v. Cassagne, J. C., “La contratación pública”, en Tratado general de los contratos públicos, T. I, Buenos Aires, La Ley, 2013, p. 24 y ss.). Además, la extinción de un contrato, invocándose razones de oportunidad, mérito y conveniencia, constituye una facultad expresamente prevista en el artículo 18 de la Ley Nº 19.549 en tanto conforma una prerrogativa estatal propia del régimen exorbitante que caracteriza a los contratos administrativos. Al respecto, la revocación de un contrato administrativo fundada en motivos de oportunidad, mérito y conveniencia puede deberse a un cambio en las circunstancias de hecho tenidas en cuenta al momento de su celebración, o por razones de interés público o por una nueva valoración del interés público originario.

En cuanto aquí interesa, resulta pertinente señalar que la revocación en análisis encontró fundamento en la necesidad de transferir los inmuebles para la implementación de los proyectos urbanísticos previstos en el Decreto Nº 1723/12. Dicho decreto desafectó del uso ferroviario varios inmuebles ubicados en la ex Playas ferroviarias de la Estación Palermo, Liniers y Caballito a los fines de destinarse al desarrollo de proyectos integrales de urbanización y/o inmobiliarios, cuyas utilidades integrarán el Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Sistema Integrado Previsional Argentino, estableciéndose en su artículo 3 que la Agencia de Administración de Bienes del Estado debería instrumentar la transferencia de los inmuebles a la sociedad anónima que se constituya.

En ese sentido, la revocación por razones de “oportunidad” la dispone y la lleva a cabo la Administración pública, por sí y ante sí, por tratarse de una potestad ínsita, ya que la Administración pública tiene la facultad y el deber de apreciar el interés público y de actuar para satisfacerlo (v. Marienhoff, M., “Doctrina clásica: revocación del acto administrativo por razones de oportunidad, mérito o conveniencia. Órgano estatal competente para disponer y llevar a efecto tal revocación. Lo atinente a la indemnización”, LL-1980-B, 817). En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, declaró que a la autoridad administrativa le compete la facultad de revocar sus actos por razones de oportunidad, mérito o conveniencia, cuando el interés público así lo requiera, sin perjuicio de la indemnización que en tal supuesto le corresponda al afectado por la revocación (Fallos 175: 373). Además, tal como señaló la jueza de grado, “la Administración extingue el acto con base en una discrecional interpretación del interés público que la lleva a decidir no continuar con la tramitación, ya sea porque ha concluido en la inconveniencia de ejecutar el contrato, o bien ha resuelto efectuar modificaciones en el proyecto o a otras características relativas a su ejecución, o por cualquier otra razón dejada a su apreciación prudencial”.

III.1. De acuerdo con tales consideraciones, resulta clara la facultad del Estado Nacional de revocar el contrato de que aquí se trata ante la valoración del interés público explicitado. Sin embargo, la recurrente entiende que existen vicios que permiten declarar la invalidez de la referenciada Resolución Nº 170/2014, fundamentando su alegación en la supuesta existencia de una serie de defectos en los elementos esenciales del acto administrativo, puntualmente en la “causa”, “competencia”, “objeto”, “procedimiento” y “finalidad”.

En este aspecto, corresponde adentrarse al análisis de los agravios presentados por la parte recurrente, ante lo cual corresponde recordar que no se exige al Tribunal seguir exhaustivamente cada uno de los argumentos esgrimidos, sino más bien abordar aquellas cuestiones y evaluar los elementos aportados que ostenten pertinencia y relevancia en la resolución del conflicto (cf. Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 278:271; 291:390; 297:140; 301:970).

III.2. Con respecto al alegado vicio en el elemento competencia, resulta menester señalar que la recurrente entiende que la facultad de revocar el contrato se había atribuido a la ADIF, tal como surge de la cláusula vigésimo primera ya transcripta. No obstante ello, y sin tener –a criterio de la actora– facultades para actuar, el acto de revocación fue dictado por la AABE.

En primer lugar, cabe recordar que el elemento competencia se define mediante un escrutinio minucioso de tres características: a) la redacción expresa de la norma que rige el asunto; b) la inferencia razonablemente deducible de dicho texto; y c) los poderes inherentes emanados de la naturaleza o esencia del acto en cuestión (v. COMADIRA J., “Procedimientos administrativos. Ley Nacional de Procedimientos Administrativos anotada y comentada”; Tomo I; Buenos Aires. La Ley. 2003, pág. 156).

Ahora bien, la Ley Nº 26.352 –según el texto introducido por el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 1382/2012– establece en su artículo 3º inciso a) las funciones y competencias de la ADIF, y entre ellas expresamente se dispone que se encargará de: “La administración de la infraestructura ferroviaria, de los bienes necesarios para el cumplimiento de aquella, de los bienes ferroviarios concesionados a privados cuando por cualquier causa finalice la concesión, o de los bienes muebles que se resuelva desafectar de la explotación ferroviaria. La administración de los bienes inmuebles que se desafecten de la explotación ferroviaria estará a cargo de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, organismo descentralizado, en el ámbito de la Jefatura de Gabinete de Ministros” (lo destacado es propio). Por lo tanto, la norma vigente desde 2012 prevé entre las funciones de este organismo la de “administrar los bienes inmuebles desafectados del uso, declarados innecesarios y/o sin destino; asignar y reasignar los restantes bienes inmuebles que integran el patrimonio del Estado Nacional” (art. 8º inc. 3º del decreto aludido).

Es decir, si bien el Contrato de Readecuación de Concesión de Uso y Explotación Nro. AF000261 fue suscripto por la ADIF y Arcos del Gourmet SA el 7 de septiembre de 2011, lo cierto es que con posterioridad –en el año 2012– fue introducida una modificación en las competencias de aquella entidad. En efecto, la competencia para la administración de los contratos sobre los inmuebles vinculados a la concesión revocada se encuentra transferida a la AABE, y ello sucedió luego de la suscripción del convenio invocado por la actora. Por lo tanto, el dictado por parte de la AABE del acto de revocación ahora impugnado resulta legítimo –en tanto esta agencia es continuadora institucional (al menos a estos fines) de la ADIF–, lo que permite desechar la alegada configuración de un vicio en la competencia.

III.3. En lo que concierne a la finalidad del acto, especialmente en el contexto de actos administrativos dictados en virtud de facultades discrecionales, como acontece en la presente causa, la revisión judicial reside, por un lado, en los elementos concretos de la determinación y, por otro lado, en la evaluación de la razonabilidad. Estos dos aspectos, junto con la observancia de la legalidad, integran los conceptos de legitimidad inherentes a toda acción del Estado (cf. Fallos 320:2509). En esta última apreciación, resulta prudente examinar si se satisface el requisito de proporcionalidad entre el objetivo del acto y su fin (cf. Fallos 248:800; 307:2284; entre otros).

Bajo estas premisas, es posible constatar que el Decreto Nº 1723/12 explicitó la necesidad de urbanizar el terreno identificado como “Estación Palermo” (Anexo I) con los siguientes propósitos: salvaguardar el patrimonio inmueble, fomentar el valor de los bienes mediante la implementación de proyectos locales y regionales, y dedicarlos a la implementación de políticas públicas en áreas como salud, educación, medio ambiente, producción, administración y vivienda, entre otras. En este sentido, más allá de la relevancia de la concesión otorgada a la parte demandante en el contexto de la transformación urbanística de la zona, lo cierto es que dicho aspecto ha sido ponderado por la repartición competente en su decisión (vid. fojas 41/136 de las Bases del Concurso Nacional para el Desarrollo del Plan Maestro Playa Ferroviaria Palermo). Ahora bien, frente a un cambio en la valoración del interés público, nada obsta a que la Administración concedente pueda proceder de otro modo, sin perjuicio de los derechos que pudieran corresponder a la concesionaria (arg. art. 18 de la Ley Nº 19.549).

En efecto, se observa que en el área objeto de la concesión se persigue cumplir con diversos objetivos, que no pueden considerarse satisfechos cabalmente en la actualidad a la luz de lo señalado en el Decreto Nº 1732/12. En otras palabras, no se ha demostrado que los distintos objetivos de interés público que la Administración persigue y que se mencionan en los considerandos del mencionado decreto se vean satisfechos mediante la concesión bajo análisis, la cual tiene un propósito meramente comercial.

En consecuencia, la actuación del Estado se presenta como razonable en la medida en que persigue obtener la disponibilidad de los bienes inmuebles para cumplir con los propósitos identificados a través de proyectos de urbanización y/o inmobiliarios (conforme al Masterplan de Desarrollo Urbanístico para el Predio Palermo II y el análisis sobre posibles escenarios a considerar en el predio, elaborado por Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. dentro del proyecto DDSU-ANSES-PROCREAR, vid. fs. 234/244 de estas actuaciones), sin que se haya acreditado una desviación de poder que pueda extenderse como violatoria del principio de razonabilidad.

III.4. Por otra parte, tampoco se advierte un incumplimiento de los procedimientos esenciales y sustanciales que hubiera afectado el derecho de la recurrente al debido proceso adjetivo. En efecto, se constata la existencia de varios informes previos y un dictamen jurídico de la asesoría legal permanente (Dictamen Nº 287/14, obrante a fojas 95/103 del exp. Adm. AABE 849/2014, reservado en sobre 4296), donde se ha realizado un exhaustivo análisis de la cuestión y en el que se han ponderado los distintos intereses en juego. Si bien la recurrente plantea la falta de participación previa de su parte con anterioridad al acto de revocación, es innegable que tal potestad revocatoria de la Administración opera de manera unilateral (cf. artículo 18 segundo párrafo de la Ley Nº 19.549).

Esta premisa ha sido, asimismo, receptada en el contrato de concesión de uso AF000261 por cuanto se dispuso que la Administración, “en cualquier momento y a su exclusivo criterio”, podrá revocar el contrato, bastando con la simple notificación al concesionario de la decisión para que se considere extinguido de pleno derecho (v. cláusula vigésima primera). Dicha cláusula forma parte del régimen contractual al cual la recurrente se sometió de forma voluntaria y sin expresa reserva, lo cual determina la improcedencia de su impugnación ulterior (Fallos 328:1100; 328:470, entre muchos otros).

Por último, y toda vez que se dio cumplimiento a la normativa aplicable, sin que se advierta una conducta irrazonable de la Administración, tampoco cabe tener por vulnerado el principio de buena fe o de confianza legítima que se espera de ella, máxime cuando –a la luz del marco normativo y contractual y de la conducta de la demandada– no se advierte en qué pudo sustentarse esa “confianza”.

IV. Que a mayor abundamiento, importa recordar que los actos emanados del ejercicio de funciones administrativas, como en autos, gozan de presunción de legitimidad. El principio de legitimidad, inherente a todo acto administrativo, impone sobre quien alega su nulidad la carga de alegar y demostrar lo contrario (cf. Fallos: 310:234). En consecuencia, carece de fundamentación sostener su carácter ilícito o arbitrario sin la existencia de un análisis concreto, minucioso y detallado en relación con los elementos y pruebas que despojarían a dichos actos de su validez jurídica (cf. Fallos: 318:2431; 321:685; 331:466). En ese marco, toda vez que la actora no logró demostrar el presupuesto de su pretensión anulatoria, esto es, la ilegitimidad de la Resolución Nº 170/14, corresponde confirmar la decisión de la jueza de grado.

V. Que en consecuencia, conforme lo expuesto en este voto, correspondería rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y confirmar la resolución de primera instancia de fecha 24/08/2022 en lo que ha sido materia de agravios. Con costas a la vencida (cf. art. 68 del CPCCN).

Así voto.

El Sr. Juez de Cámara, Dr. Jorge F. Alemany, dijo:

I. Que adhiero a lo expuesto en el voto que antecede, con las siguientes precisiones adicionales: Tanto en el escrito de interposición de la demanda como al expresar agravios, la parte demandante sostiene que la resolución nº 170/2014 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado está viciada porque contradice la finalidad del decreto de necesidad y urgencia nº 1382/2012 y del decreto nº 1723/2012. En particular, afirma que “…las finalidades buscadas, aplicables a las tres playas ferroviarias, eran exactamente las mismas que se había procurado con el proyecto Distrito Arcos… ”, así como que “…está demostrado que el proyecto urbanístico integral diseñado por la sociedad Playas Ferroviarias S.A. –nueva titular del dominio–, para esa zona aledaña a las vías, denominado como “Palermo Green” no exigía revocar la concesión…”, debido a que el centro comercial construido en el predio objeto de la concesión fue concebido de manera acorde a los conceptos y lineamientos urbanísticos desarrollados por las autoridades nacionales. Sostiene que la revocación es irrazonable por innecesaria ya que, a su entender, hubiera sido posible transferir el dominio a la nueva sociedad estatal Playas Ferroviarias S.A. sin revocar la concesión. En resumen, sus agravios se fundan en el argumento de que las razones de oportunidad y conveniencia invocadas para dictar la resolución revocatoria de la concesión son aparentes porque en el caso no existía ninguna razón de esa índole valedera para proceder de ese modo aunque, como regla, las razones de oportunidad y conveniencia no son revisables en tanto signifiquen sustituir el criterio de la autoridad administrativa por la valoración judicial. En rigor, los cuestionamientos expuestos por la parte apelante no se vinculan con la legitimidad de la medida, sino con la apreciación de la oportunidad y conveniencia de ella: vale decir, si mantener la concesión era más conveniente que revocarla. Del examen del decreto de necesidad y urgencia 1382/2012, de los decretos nº 1723/2012; nº 1416/2013, artículo 1º; nº 110/2017; y nº 479/2017, así como de los demás actos dictados como consecuencia de aquellos resulta que, en ejercicio de sus facultades, el Poder Ejecutivo reorganizó el régimen de administración de los bienes del Estado para darles un mejor uso racional y aprovechamiento, instituyó un agencia administrativa, le atribuyó las facultades correspondientes y, en cuanto interesa, en el artículo 2º del decreto nº 1723/2012 dispuso que: “[l]os inmuebles referidos en el ANEXO I deberán destinarse al desarrollo de proyectos integrales de urbanización y/o inmobiliarios, a cuyos fines instrúyese a la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) en su carácter de Administradora Legal del Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Sistema Integrado Previsional Argentino y a la Secretaría de Política Económica y Planificación del Desarrollo del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas para que constituyan una Sociedad Anónima dentro de los TREINTA (30) días de publicado el presente en el Boletín Oficial, en los términos indicados en el modelo de estatuto consignado en el ANEXO II. Las rentas, utilidades y/o beneficios que se generen como consecuencia de la implementación del presente, integrarán el Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Sistema Integrado Previsional Argentino, debiéndose evaluar la posibilidad de su reinversión en el financiamiento de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento, a través de los instrumentos financieros disponibles para ello”.

En cumplimiento de lo así establecido, se creó a sociedad estatal Playas Ferroviarias S.A., a la que se le transfirió el dominio de los inmuebles del predio de la Estación Palermo, con el objeto de que las rentas resultantes de su explotación fueran destinadas a las finalidades allí previstas.

Al respecto, cabe poner de manifiesto que, al expresar agravios, la parte apelante no se hace cargo de que su parte ocupaba en inmueble en cuestión en virtud del contrato de concesión ya aludido, en cuya cláusula 21º se establecía que podría ser revocada por razones de oportunidad y que el lanzamiento quedaba sujeto a las disposiciones de la Ley nº 17.091, en cuyo artículo 1º se aclara que, no obstante la obligación de restituir inmediatamente el inmueble, el concesionario mantiene las acciones de orden pecuniario que le pudieren corresponder. Las consideraciones sobre las que funda su pretensión, se refieren a las características urbanísticas de proyecto llevado a cabo por su parte, que a su entender siguen los mismos lineamientos que los proyectos desarrollados con posterioridad y en virtud de lo dispuesto en los decretos referidos, pero no hace referencia a los resultados económicos de la explotación, y a los beneficios que hubiera obtenido Playas Ferroviarias S.A. en caso de la empresa concesionaria hubiera seguido explotando el inmueble. La afirmación de que el dominio podía haber sido transferido a la nueva sociedad estatal así creada para la mejor explotación del predio con destino a proyectos de urbanización o inmobiliarios, no da cuenta del importe del canon; de los beneficios obtenidos por su parte del alquiler de los locales libres de gastos y después de pagar impuestos; ni de los demás aspectos económicos de ese negocio a fin de demostrar que, según afirma la empresa, el modo de proceder que resultaba más favorable a su parte también era el más conveniente para la Administración; más conveniente aún que revocar la concesión, para el mejor aprovechamiento tanto desde el punto de vista urbanístico como inmobiliario. Los agravios así expuestos son insuficientes parar desconocer la validez de los diversos actos en los que se fundó la revocación de la concesión y la resolución en la que se la decidió, así como lo decidido en el día de la fecha en el juicio de lanzamiento promovido por Playas Ferroviarias S.A. en la causa caratulada “Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. c/ Arcos del Gourmet S.A. s/Lanzamiento Ley 17.091”, expte. nº 47454/2018, cuya suspensión a las resultas de la finalización del presente juicio ordinario fue dejada sin efecto por la resolución dictada por esta Sala el 7/9/2021, en la que, entre otros fundamentos, se expresó que, cuando se trate de bienes del dominio público, que hubieran sido materia de concesión, o de bienes afectados a la prestación de servicios públicos, o asignados a una función estatal específica, la administración goza de las facultades que le acuerda la Ley nº 17.091, expresamente previstas en el contrato de concesión ya revocado (ver Fallos 271:229; 307:1172; 318:1246).

Así voto.

En atención al resultado del Acuerdo que antecede, por mayoría se resuelve: Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y confirmar la resolución de primera instancia de fecha 24/08/2022 en lo que ha sido materia de agravios. Con costas a la vencida (cf. art. 68 del CPCCN).

Regístrese, notifíquese y devuélvase. – Pablo Gallegos Fedriani (en disidencia). – Guillermo F. Treacy. – Jorge Alemany.

G. L., O. A. c. G., R. R. s/ simulación y G. L., O. A. c. G., R. R. s/ simulación

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 15 días del mes de septiembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” y su conexo “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” respecto de las sentencias obrantes en formato digital, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. jueces de cámara Dres. Converset y Díaz Solimine. El Dr. Trípoli no participa del acuerdo por encontrarse excusado.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Converset dijo:

I. Antecedentes

A) “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 37654/2013

1. Se presentó O. A. G. L. y promovió demanda por nulidad de escritura, simulación, colación y reducción de donación contra R. R. G. Peticionó además la reparación por los daños y perjuicios ocasionados.

Dijo que en el sucesorio “G., O. A. s/ Sucesión Ab-intestato” se dictó declaratoria de herederos en favor suyo y de su hermano –el aquí demandado–, sin perjuicio de los derechos que le cabían a la cónyuge supérstite C. E. L. Expuso que el proceso concluyó con la partición y adjudicación de bienes.

Indicó que el 15.12.2012, falleció su madre, Sra. C. E. L., y que efectuó averiguaciones acerca de los bienes que deberían integrar el acervo hereditario de su progenitora.

Añadió que constató que la Sra. L. le había vendido dos inmuebles recibidos en la partición, a su hijo R. R. G., efectuadas por modalidad de tracto abreviado, a saber: a) una casa sita en la calle Gregorio de Laferrere Nº …; b) un chalet ubicado en la ciudad de Mar del Plata, sobre la calle Arana y Gorini nº … de Punta Mogotes.

Precisó que ambos bienes fueron vendidos simuladamente a un precio inferior a su valor de mercado y que su madre continuó haciendo uso de ellos incluso con posterioridad a la venta. El inmueble de la calle Laferrere es donde vivía su madre, en tanto que el chalet de la localidad de Mar del Plata lo utilizaba para vacaciones.

Destacó que la Sra. L. no se encontraba necesitada de dinero y que su hermano –el demandado–, carecía de recursos para afrontar las compraventas. Sobre esto último afirmó que R. R. G.: carecía de patrimonio con anterioridad al fallecimiento de su padre; su única actividad laboral la efectúa como conductor de taxi, que dispuso de los bienes adjudicados para la compra de un automotor y la licencia de taxi.

Sostuvo que las operaciones realizadas entre la Sra. C. E. L. y el Sr. R. R. G. encubrieron una donación e intentaron violar su legítima hereditaria. Peticionó la nulidad de las ventas simuladas y la incorporación de ambos bienes en el acervo hereditario de su madre, quedando subsidiariamente planteada la acción de reducción de las donaciones para recomponer la legítima que le corresponde como heredero forzoso.

Finalmente dejó constancia que se efectuó una partición privada en la sucesión de su padre, discriminando que bienes se le adjudicaron a su hermano y alega que éste se excedió en su hijuela, motivo por el cual reclamó la colación del excedente por afectar su legítima.

2. Al comparecer al proceso y contestar demanda, R. R. G., expresó que siempre fue una persona austera, conservadora, ahorrativa y contraída al trabajo, con lo cual fue formando su patrimonio anterior al deceso de su progenitor, amén de lo recibido en la partición efectuada en la sucesión de su padre.

Señaló que se dedicaba a la gastronomía y poseía junto a otros dos socios un bar y un restaurante, comercio que fueron oportunamente vendidos por un valor de u$s33.500 y u$s 45.000 respectivamente. Añadió que dedicó parte del dinero recibido a su siguiente negocio, consistente en la compra y venta de automotores, así como trámites de gestoría. Luego que dejara de ser rentable el negocio, empezó a efectuar tareas de construcción, consistentes en mantenimiento edilicio.

Señaló diversas enajenaciones efectuadas por los herederos del Sr. O. G. y afirmó que ahorró la totalidad del dinero que le correspondía.

Sostuvo que los inmuebles que adquirió poseían un avanzado deterioro que reducía su costo y al día de hoy son visibles, y que, en oportunidad de efectuarse las compraventas, se realizaron las tasaciones correspondientes.

Realizó un recuento de los fondos utilizados para adquirir cada uno de los bienes: a) la propiedad de la calle Gregorio Laferrere, valuada en U$S139.000, la abonó mediante transferencia bancaria por U$S100.000 y los restantes U$S39.000 los entregó en efectivo con el producido de la venta de la propiedad de la calle Pepiri; b) el de la ciudad de Mar del Plata, tasado en U$S115.000, los pagó con los U$S76.000 sobrantes de la venta del bien de la calle Pepiri y los U$S40.000 provinieron de sus ahorros, entregando la totalidad de la suma al contado en el acto escriturario.

3. Principió por señalar la magistrada de grado, que el conflicto debía juzgarse conforme el derogado código civil, en tanto acto simulado y la acción de simulación quedan sometidos a la ley vigente al momento que tuvieron lugar.

Sostuvo que la prueba de que un negocio es simulado corresponde a quien lo invoque (art. 960) y que, tratándose de terceros que no han sido partícipes del acto, rige a su respecto amplitud probatoria, adquiriendo enorme trascendencia las presunciones hominis.

Precisó que cuando confluyen las acciones de colación y reducción con la de simulación, la pretensión es la colación o la reducción y esto las torna en acciones principales, siendo la acción de simulación tan sólo un medio para el ejercicio de aquellas.

Tras valorar los elementos arrimados al proceso, concluyó que el cuadro probatorio resultaba insuficiente para persuadirla acerca de la existencia de la simulación denunciada. Impuso las costas del proceso al accionante.

3. [sic] El fallo fue apelado por la actora por expresión de agravios que luce en formato digital y fuera replicado por el emplazado en idéntico formato.

Ahora bien, a la luz de la presentación efectuada, considero que no asiste razón al accionado por cuanto los agravios de la actora satisfacen los recaudos exigidos por la legislación procesal. A sus efectos, cabe recordar que esta valoración debe ser hecha con criterio amplio, dado que se encuentra en juego la garantía constitucional de la defensa en juicio. Por ello, el pedido de declaración de deserción del recurso formulado será desoído.

B) “G. L. O. A.c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 88060/2014

1. O. A. G. L., promovió demanda por simulación y nulidad de la escritura nroº 271 pasada el día 6.12.2011, contra R. R. G., O. J. R. y A. J. V.

Dijo que conforme se desprende de la contestación de demanda formulada por su hermano –R. R. G.– en la causa nro. 37.654/2013, parte de los fondos con los que habría realizado las compraventas allí cuestionadas provinieron del producido de la enajenación del inmueble sito en la calle Pepiri Nº … esquina Iriarte, hoy Dr. Pedro Luis Balina, cuyo adquirente resultó O. J. R.

Añadió que el escribano interviniente en la operatoria fue A. J. V. y que también se realizó por el procedimiento de tracto abreviado, el mismo día que las restantes compraventas que considera simuladas.

Sostuvo que el inmueble objeto de la presente no cambio su estado de desocupación con posterioridad a la enajenación y que en realidad se trató de una maniobra de su hermano para intentar justificar la proveniencia de los fondos con los que le adquirió las propiedades a su madre.

Alegó que: el notario fue designado por el vendedor; los fondos abonados al Sr. G. en la operación no ingresaron en ninguna cuenta, ni de él ni de su madre; el inmueble estaba embargado y no se levantó la medida cautelar al momento de la escritura; el Sr. R. no se mudó al inmueble adquirido; su condición tributaria era de monotributista y ello deviene en la imposibilidad de demostrar el origen de los u$s 115.000 pagados en ese acto con dinero en efectivo.

2. Al comparecer al proceso, A. J. V. opuso excepción de falta de legitimación pasiva y, en subsidio, contestó demanda.

Expuso que, en su rol de escribano, fue designado para hacer por tracto abreviado las escrituras de los bienes de la calle Pepirí …, en Peralta Ramos de Mar del Plata, Gregorio de Laferrere … de CABA, entre otros, mediante resolución del Juez interviniente en la sucesión de O. A. G. (expte. 23.266/1990).

Indicó que el Sr. R. G. le comunicó su intención de vender el inmueble de la arteria Pepirí … –bien compuesto por 2 parcelas– que se concretó el día 6.12.2011 y resultó adquirente el Sr. O. J. R., quien abonó en el acto escriturario la suma de U$S115.000 en efectivo.

Adujo que por no surgir ningún elemento que pudiera hacerle dudar que la operación se encontrara dentro de los marcos legales, autorizó la escritura.

Manifestó desconocer si entre las partes mediaba una intención distinta a la manifestada en las respectivas escrituras públicas, las cuales fueron realizadas dentro del marco legal y con el efectivo pago de los precios convenidos. Sobre el punto, amplió, afirmando que no es función notarial obtener tasaciones de mercado de los inmuebles ni investigar la situación patrimonial de las partes.

Precisó, con relación al embargo de la propiedad que adquirió el Sr. R., quedó claro en la escritura y las partes prestaron conformidad, con que se lo tomaba a los efectos de la inscripción dominial, pero que el Sr. G. era el responsable de su cancelación.

Expresó que la escritura pública otorgada no adolece de fallas, ha sido regularmente inscripta y no ha sido objeto de cuestionamientos formales ni redargüidas de falsedad, motivó por el cual opuso defensa de falta de legitimación pasiva.

3. Al comparecer al proceso, R. R. G. opuso excepción de falta de legitimación activa y, en subsidio, contestó demanda.

Expresó que el inmueble sito en Pepirí … y Baliña …, se divide en dos pequeños departamentos que le fueron oportunamente adjudicados en el marco de la sucesión de su padre O. A. G., situación que fue aceptada por el accionante quien contaba con propiedades adjudicadas.

Manifestó que, para la época de la partición, la propiedad se encontraba ocupada por indigentes que habían sustraído todos los cables eléctricos, caños de plomo de agua, herrajes, quemado puertas, zócalos y pisos de madera para calefaccionarse, y otros deterioros considerables.

Así fue que, prosiguió, asumió todas las reparaciones y debió iniciar una demanda de desalojo.

Dijo que diciembre de 2010 y encontrándose concluidas las tareas de refacción, la propiedad se puso a la venta –por publicación en medios de venta masivos– y fue adquirida el día 6.12.2011 por el Sr. O. J. R.

Refirió que habiendo optado el adquirente por comprar ambas propiedades –Pepiri … y Baliña …– y considerando que sobre el bien pesaba un embargo, se arribó a la suma de U$S115.000.

Señaló que el inmueble no estaba afectado al patrimonio de la Sra. E. L., razón por la cual en calidad de tercero no le cabe legitimación para obrar.

4. Finalmente se presentó O. J. R. y replicó la demanda, negando la plataforma fáctica sostenida por el actor.

Expresó que conoció al Sr. R. R. G. a través de una publicación en la página web www.vivaavisos.com.ar, ya que estaba interesado en adquirir una propiedad que tuviera incorporado un local a la calle para iniciar allí una actividad comercial familiar. Así fue que se negoció por ambas propiedades la suma de U$S115.000, fijado de acuerdo a los valores de mercado y, añadió que, existir en dicho momento un embargo, se redujo el valor del bien.

Dijo que la compra se efectuó con el objetivo de poner una panadería junto a sus padres, proyecto que por razones personales no se pudo concretar, razón por la cual procedió a darlas en alquiler.

Señaló que el origen de los fondos que le permitió la adquisición de las propiedades son productos del ahorro desde que se inició en el mercado laboral. En tal sentido, indicó que tuvo la ventaja que sus padres solventaron varios de sus gastos personales y que desde temprana edad trabajó en diferentes lugares tales como la panadería “El amanecer” –propiedad de su madre y del Sr. H. F.–, haciéndolo desde el año 2009 en “Laboratorios Richmond”.

Afirmó que el Sr. F., esposo de su madre y padre de crianza, le otorgó un mutuo de u$s 50.000, que se comprometió a devolver con el alquiler de los inmuebles.

5. Liminarmente la magistrada de grado, desestimó las defensas de falta de legitimación activa opuesta por los emplazados G. y V.

Explicó que, si bien era cierto que el aquí actor resultaba ser un tercero ajeno a la compraventa impugnada, tenía un interés propio en la acción de simulación, por cuanto lo decidido tendría una incidencia inmediata en la causa “G. L., O. A. c/ G., R. R. s/ Simulación” (expte. nº37.654/2013), ya que, de desbaratarse la compraventa, caerían los argumentos allí esbozados por el demandado R. R. G. como eje de su defensa.

Seguidamente desestimó las defensas de legitimación pasiva, afirmando que para demostrar el vicio de una declaración de voluntad se requería llamar a juicio a todas las personas que han formulado tal declaración.

Tocante al fondo de la cuestión, tras encuadrar el conflicto en el vicio de simulación regulado por el art 955 del CCiv del código velezano y valorar la prueba producida, concluyó en que el actor no había producido prueba concluyente de la simulación.

Fue así que rechazó la demanda articulada e impuso las costas al actor. En tanto que las costas por el rechazo de las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva las colocó a cargo de los vencidos.

6. El fallo fue apelado por el accionante y el notario V. por expresión de agravios que lucen en formato digital y fuera replicado por aquellas en idéntico formato.

II. Rechazos de demanda

1. Conforme se desprende de los fallos recurridos y luego de efectuar un análisis de las constancias de las causas, plasmó la sentenciante que la valoración de los elementos colectados no la conducía al convencimiento de que los actos atacados constituyan actos simulados y dispuso el rechazo de las acciones.

Fue así que en forma preliminar reseño las constancias del sucesorio “G., O. s/ Sucesión” (expte. Nº23.266/1990) y puso de relieve el carácter de coherederos que O. A. G. y R. R. G., y su cónyuge supérstite C. E. L. revisten respecto de O. G., así como también los bienes componentes del acervo hereditario, a saber: 1) Pepiri … CABA; 2) Centenera …, CABA 3) Alberti …, CABA 4) Alberti …, CABA 5) Gregorio de Laferrere …, CABA 6) lote 9 de la manzana O, Partido de Almirante Brown, Claypole, provincia de Buenos Aires 7) 3 lotes en el partido de Las Heras, provincia de Buenos Aires; 8) Chacabuco Nº … de la localidad de Las Heras, provincia de Buenos Aires; 9) Arana y Goini Nº … de la localidad de Peralta Ramos, partido de Gral. Pueyrredón – Mar del Plata; 10) lote de terreno ubicado en Villa Salsipuedes, departamento de Colón, provincia de Córdoba; 11) Automotor marca Fiat, modelo Regatta, dominio …

Dijo que posteriormente y en el marco de una audiencia, se efectuó una partición parcial, la cual fue homologada, adjudicándose los siguientes bienes: Pepiri …, CABA, Baliña …, CABA, y Alberti Nº …, departamentos D, E y F, CABA, Gregorio de Laferrere …, CABA, Arana y Goini Nº … de Mar del Plata, y el automóvil Fiat Regatta, para C. E. L. y R. R. G.; Alberti …, departamentos A, B, y C de CABA, para O. A. G. L.

Asimismo, acordaron la venta de los bienes sitos en Gral. Las Heras, provincia de Buenos Aires (lotes 6, 7 y 8), Chacabuco … de Gral. Las Heras, provincia de Buenos Aires, Lote 10 de Salsipuedes, provincia de Córdoba, y Mario Bravo y Caraguatí de Claypole, provincia de Buenos Aires.

Señaló que C. E. L. y R. R. G. presentaron un acuerdo de partición –el cual se homologó–, en relación a los siguientes bienes: a favor de C. E. L., la propiedad sita en Gregorio de Laferrere …, CABA, Villa Las Colinas –ex Arana y Goini– Nº … de Mar del Plata, y el automóvil Fiat Regatta; y en cabeza de R. R. G., los bienes sitos en Pepiri …, CABA, Baliña …, CABA, y Alberti Nº …, departamentos D, E y F, CABA.

Afirmó que fueron vendidas por medio del sistema de tracto abreviado, las propiedades sitas en Del Barco Centenera nº …, CABA –en el año 1992–, y en la calle Ramón Bravo entre Caraguati y Corvera de la localidad de Claypole, provincia de Buenos Aires –en el año 2007–. Sobre el punto, explicó que, si bien no obraban en la causa los valores de dichas operaciones, el accionado denunció que el bien de la calle Del Barco Centenera se vendió en la suma de U$S60.000, correspondiéndole la cantidad de U$S30.000; mientras que la propiedad de la vía Ramón Bravo se enajenó por U$S24.000, correspondiéndole U$S8.000.

Expuso que el 3.4.3007 C. E. L., O. A. G. L. y R. R. G. vendieron por el procedimiento de tracto abreviado los lotes 6, 7 y 8 ubicados en el partido de General Las Heras, provincia de Buenos Aires, operación por la cual R. R. G. denunció haber percibido la suma de U$S5.000.

Señaló que el 9.9.2011 R. R. G. le vendió a Y. P., la UF Nº 4 del bien sito en la calle Alberti Nº … de esta ciudad, por la suma de U$S100.000, recibidos en efectivo en el acto escriturario.

2. “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/ SIMULACIÓN” expte. nro. 88060/2014

Reseñó que el 6.11.2011 R. R. G. le vendió a O. J. R. la finca sita en Pepiri Nº … por la suma de U$S115.000, satisfechos en el acto escriturario, en dinero en efectivo.

Como fuera expuesto precedentemente, la magistrada desestimó la acción intentada.

Para así decidir, tuvo en consideración que no se había logrado probar relación alguna entre R. R. G. y O. J. R. previo al acto impugnado, ni tampoco se hallaba verificada la insolvencia de O. J. R. o su imposibilidad económica para adquirir el inmueble.

Por el contrario, destacó la a quo que la actividad probatoria desplegada por los codemandados G. y R., daban cuenta de la validez del acto escriturario, dando cuenta del origen de los fondos y su desembolso al momento de suscribirse la escritura.

Para apoyar tal aserto tuvo en cuenta la prueba informativa y testimonial, que daba cuenta que el Sr. R. trabajó desde muy chico en la panadería de su padre, que en el año 2009 era empleado del laboratorio “Richmond”, que resultaba titular de cuentas bancarias en el banco “Comafi”, que sus padres colaboraron en la adquisición del inmueble y que el notario dejó constancia en la escritura Nº 271 que el precio se pagó en el momento de la escrituración, en dólares billetes estadounidenses. Añadió que el emplazado, en oportunidad de contestar demanda, acompañó los contratos de locación suscriptos el 12.3.2014 y 7.5.2014.

Concluyó la magistrada de grado en que el accionante no había logrado acreditar hechos reales que comporten indicios susceptibles de conllevar a la presunción de que se estaba frente un acto simulado por cuanto no demostró la relación entre los codemandados, la imposibilidad económica de R. de abonar el precio, que éste no haya desembolsado el dinero, el origen de los fondos, ni la existencia de una causa simulandi.

3. “G. L. O. A. c. G. R. R. s/ SIMULACIÓN” expte. nro. 37654/2013

La acción deducida también fue rechazada, en tanto la magistrada de grado sostuvo que no se verificaba la insolvencia de R. R. G. o la imposibilidad económica de éste para adquirir los inmuebles.

Sostuvo la a quo que los elementos probatorios conferían seriedad al eje defensivo elaborado por el accionado y demostraban la solvencia económica de R. R. G. para adquirir las propiedades en cuestión, ya sea con el producido de la venta de los inmuebles que heredó de su padre, ya sea con ingresos propios, los que lograron ser acreditados en la medida necesaria.

Sobre el punto, indicó que las declaraciones testimoniales producidas daban cuenta de la historia laboral y/o profesional de R. R. G., coincidente con lo referido al contestar demanda. A ello debía agregarse que: a) AFIP informó que el emplazado se encuentra inscripto en la categoría monotributista en la actividad de “…servicios de transporte automotor de pasajeros mediante taxis y remises, alquiler de autos con chofer…”, habiéndose registrado con anterioridad en ganancias personas físicas desde el año 1991 y hasta el año 2015; b) La dirección de rentas del GCBA dio cuenta de la solicitud de inscripción del emprendimiento “Bora-Bora a nombre del emplazado -entre otros- desde el 9.5.1990.

Añadió que además el escribano interviniente en ambas operaciones, constató la entrega de las sumas de dinero en efectivo por parte de Ricardo Rubén a su madre C. E. L. en oportunidad de celebrarse las compraventas.

Afirmo que el vínculo de parentesco entre la causante y su hijo no bastaba de por sí para presumir el acto simulado y que, aún en caso de duda, el juez debía inclinarse por mantener la validez del acto jurídico como un medio de reconocer la exterioridad de las acciones y la fuerza vinculante de la declaración de la voluntad de las partes. Fue así que rechazó la demanda por simulación.

Por último, se adentró en la colación articulada, que también fue desestimada por la colega de grado, quien consideró que la pretensión ensayada importaba en rigor la reedición de lo resuelto en el proceso sucesorio del Sr. O. A. G., en la que todos los herederos solicitaron la aprobación del convenio de partición y su modificación, que fueron homologados.

4. Reprocha el actor O. G. L. la solución adoptada y peticiona la revocación de ambos fallos. Afirma que se ha efectuado una incorrecta valoración de la prueba y que las sentencias se basaron en presunciones que no producen la convicción volcada en el decisorio.

Respecto al expte. nro. 37654/2013 señala que: a) los testimonios analizados no acreditan la solvencia económica de R. R. G. y solo mencionan el supuesto desempeño laboral; b) se soslayó consignar que el accionado registra en AFIP desde el 18.9.2002 baja definitiva en ganancias personas físicas; c) el emplazado debió demostrar el origen de los fondos, tal como requiere AFIP; d) el inicio de actividades informado la Dirección General de Rentas del GCBA no puede preceder a la solicitud de inscripción del emprendimiento “Bora-Bora”; e) no se valoró que su madre continuó viviendo en los inmuebles luego de las transmisiones de los inmuebles; f) no existe prueba que corrobore la habilitación de un comercio en Lomas de Zamora a nombre del accionado.

Concluye que de todo ello resulta la imposibilidad económica del demandado para llevar a cabo las operaciones cuestionadas.

Tocante al expte. nro. 80060/2014, indica que: a) los testimonios de P., O. y A. refieren a vaguedades sin solvencia probatoria; b) impugna la declaración del Sr. F., por resultar contradictoria. Concluye en que ambas deposiciones, se basan en comentarios que recibieron, no acreditan la solvencia económica del codemandado R. y provienen de la versión interesada comentada por el demandado; c) la declaración de H. F. debe invalidarse atento el vínculo afectivo que lo une con el emplazado R. y que no acompañó el documento que instrumenta el préstamo; d) los informes bancarios y de su empleadora “Laboratorios Richmond” dan cuenta de la falta de recursos suficientes para la adquisición del bien, dada su condición de empleado administrativo; e) la compraventa no fue declarada por el emplazado a AFIP; f) el Sr. G. eligió al notario designado y abonó la totalidad de los gastos de honorarios y escrituración; g) la compraventa se formalizó como si no existiera un gravamen sobre el inmueble y a un precio que no resulta significativamente menor a su valor de plaza sin gravámenes.

Concluye en que el Sr. R. resulta una interpósita persona a cuyo nombre obra a la titularidad del inmueble.

5. En cuanto al encuadre jurídico, aclararé que atendiendo a la fecha que habría tenido lugar los actos jurídicos cuestionados al igual que en la instancia anterior, entiendo que resulta de aplicación lo dispuesto por la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, conforme lo dispuesto por el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.

Dicho esto, destacaré que la colega detalló ampliamente las normas aplicables al caso como así también las distintas doctrinas relacionadas con el thema decidendum, con lo cual, a los fines de no caer reiteraciones innecesarias, me remito en lo esencial a lo allí expuesto.

Por una cuestión metodológica, corresponde adentrarse en primer término en el análisis de la simulación articulada en el expte. nro. 88060/2014, en tanto, conforme los términos en que fue deducida la acción y la estrategia defensiva adoptada por el emplazado en el expte. nro. 37654/2013, la solución a adoptar tendrá decisiva incidencia en la restante simulación incoada.

6. “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 88060/2014

a) Resultaría que el presente tiene su causa en supuesto de simulación muy específica denominada “interposición de persona”, ello así en tanto se ataca un acto jurídico (compraventa) por encontrarse simulada las personas de los contratantes, en el caso, el adquirente de los bienes Sr. O. J. R.

La convención de testaferro se ha definido como la simulación que se realiza por intervención de un tercero que toma el lugar de una de las partes en el contrato. Esto implica, siempre, la interposición ficticia o simulada de personas, en la que el sujeto interpuesto, es decir, el testaferro, es un contratante ficticio, aparente, que mediante acuerdo simulatorio se sustituye al verdadero contratante que está oculto (cfr. Zannoni, Eduardo, “Código Civil y leyes complementarias. Belluscio – director- y Zannoni -coordinador-”, T.4 p. 398; ps. 397/398).

De tal forma, tratándose de la simulación por interpósita persona, es necesario que en el acto aparente y querido aparezca un sujeto como parte cuando en realidad no tiene ese carácter por lo que, para hacer caer la escritura en cuestión, es menester accionar por simulación.

De acuerdo con el maestro Francisco Ferrara, quien se encargó especialmente de esta figura en su clásica obra “La simulación de los actos jurídicos”, lo que caracteriza al “hombre de paja” –o testaferro– es que: debe ponerse entre dos que deben ligarse en el negocio, entre los cuales debe descansar en definitiva su contenido patrimonial sin que el intermediario tenga un interés personal en el acto; y también por su función, siendo esta la de ocultar al verdadero dueño del negocio que quiere permanecer entre bastidores (cfr. dicho autor, “La simulación de los actos jurídicos”, Madrid, 1926, pág. 287).

Por lo general, cuando alguien quiere fingir una disminución de su patrimonio, para evitar el peligro de que el testaferro abuse de su aparente condición, procura escoger persona de su confianza, y así sucede que esas ventas simuladas se realizan, no en favor de un extraño, sino de algún íntimo amigo, o de algún pariente próximo: hijo, hermano, mujer (cfr. Ferrara, Francisco, “La simulación de los negocios jurídicos” trad. esp., ed. revista de derecho privado, Madrid, 1960, pág. 387).

En este punto, es dable destacar que la causa simulandi es definida como el interés que lleva a las partes a formalizar el contrato simulado; o sea; el por qué del engaño, el objetivo que induce a efectuarlo. Es la utilidad que los individuos obtienen al concluir el negocio viciado.

La mayoría de la doctrina sostiene la procedencia de la declaración de simulación del acto jurídico, aunque no se haya demostrado la existencia de la causa de simular. Adhiero a esta postura, puesto que no es requisito legal y por lo tanto no cabe imponerla como condición sine qua non para probar la ficción del acto simulado (cfr. Mosset Iturraspe, “Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios” ps. 39 y 41 y sus citas; esta Sala, 14/05/81. ED. 94, 94-318, entre otros) y, además, es posible la revelación del vicio sin ella.

Afirma Rivera, que en la prueba de la simulación que pueden aportar los terceros, estos no estén alcanzados por la exigencia del art. 960 respecto del contradocumento, es lógico dado que éste está destinado normalmente a quedar secreto y es conocido sólo por las partes del acto simulado (cfr. “Instituciones de derecho civil”, 1995, ps. 870/871). Es decir que los terceros no han de poder presentar una prueba directa de la simulación. Es con ese fundamento que la jurisprudencia y doctrina nacional admiten la validez de la prueba de presunciones.

En cuanto a las presunciones la única regla en la materia es que estas deben graves, precisas y concordantes. Para ser graves deben ser revestir tal grado de probabilidad que en el ánimo del magistrado se traduzca en certeza moral, deben ser fruto de una inducción potente. Precisas, que es lo mismo que inequívocas, no deben admitir interpretaciones inciertas o dubitativas y; concordantes, cuando por su número y calidad permitan un encadenamiento persuasivo y lógico, cuya combinación tenga la evidencia necesaria por su convergencia al mismo objeto, sin que se destruyan sino fortaleciéndose mutuamente.

b) A fin de decidir si ha existido un supuesto de simulación, habré de evaluar la prueba producida conforme las reglas de la sana crítica, vinculando los diversos datos que surgen de aquélla, pues la presunción ha de fundarse en hechos reales y probados además de revestir los requisitos de gravedad, precisión y –en caso de ser varias– concordancia.

En dicha inteligencia, si el demandante que debe suministrar la prueba de la simulación fracasa en su intento, el acto presuntamente aparente surtirá plenos efectos. En caso de duda razonable, obviamente, el juez deberá inclinarse por mantener la validez del acto jurídico como un medio de reconocer la exterioridad de las acciones y la fuerza vinculante de la declaración de la voluntad de las partes y, en consecuencia, habrá de rechazar la acción de simulación.

Resulta fuera de controversia en esta instancia (art. 277 del CPCC) que: el Sr. R. no conocía al Sr G. -vendedor-, el adquirente tomó conocimiento de que el inmueble se encontraba a la venta por la publicación efectuada en medios masivos, la inexistencia de un valor vil en el valor de venta y la entrega de los u$s 115.000 en el acto y verificada por el escribano.

De la escritura nro. 271 pasada por ante el escribano Verni, resulta también que el adquirente se encontraba en conocimiento que, sobre el inmueble, pesaba un embargo. Añadió el notario en su réplica que se tomó el embargo solo a los efectos de la inscripción dominial, pero que el Sr. Ricardo Rubén G. era el responsable de su liberación, extremo que aceptado por R. por considerarlo suficientemente solvente para responder por el embargo (fs. 86).

Con relación a lo expuesto en sus agravios acerca de que, frente a la existencia del embargo, el precio acordado no resulta significativamente menor a su valor de plaza (informado por el perito en US$ 142.903,14) para justificar la adquisición de un inmueble embargado, resulta una cuestión puramente conjetural que remite al campo de lo hipotético.

Tocante a la alegada falta de ejecución material del contrato, el actor guarda un llamativo silencio respecto a los contratos de locación acompañados por el emplazado R. (fs. 156/160 y 161/164) y que darían cuenta de la efectiva disposición material sobre el inmueble que ejercía el adquirente.

Así, en tanto el inmueble de la calle ubicado por la calle Pedro Baliña … fue alquilado el 12.3.2014 al Sr. M. I. Z. L. por el lapso de 2 años, el ubicado en Pepirí … fue locado a los Sres. J. L. G. y C. F. G. el 7.5.2014, también por 2 años a partir del 7.5.2014. Ambos instrumentos cuentan con el comprobante que acredita el pago de impuesto de sellos.

A mayor abundamiento, pongo de relieve que la parte actora desistió (presentación digital del 12.5.2022) de la prueba testimonial respecto a los ocupantes -locatarios- del inmueble.

Es cierto que el Sr. R. G. abonó los gastos notariales (posiciones 9 de fs. 604 y 7 fs. 606). Empero, encuentro que la práctica habitual de que sea el adquirente quien los abone, no enerva la facultad que tienen las partes de negociar tal aspecto en el marco de la autonomía de la voluntad.

Ratifica la hermenéutica la circunstancia que el inmueble fue transferido con un embargo, asumido por el vendedor.

Desde otro lado, contrariamente a lo alegado por el recurrente, resulta que el notario fue propuesto por el vendedor –que intervenía en las restantes operaciones realizadas por R. G.– y, luego, aceptado por el comprador (posiciones 6 fs. 604 y 8 fs. 606).

Corresponde ahora, adentrarse, en los ingresos correspondientes al Sr. R.

Justificó la inversión realizada, producto de sus ahorros de su salario y en el préstamo que efectuara su padre de crianza y el esposo de su madre, Sr. H. F. Su trabajo como empleado en relación de dependencia en la panadería de sus padres y luego, desde el año 2009, en el laboratorio Richmond, resulta acreditado con la testimonial e informativa correspondiente.

Resulta incierto el ingreso que percibía en la panadería de sus padres, más ello no descarta que percibiera una remuneración por su labor; en tanto que el laboratorio Richmond dio cuenta de una remuneración bruta de $39.290,26 para el periodo de diciembre de 2017 (fs. 455).

La existencia del préstamo fue corroborada por el Sr. F. al contestar la intimación que le fuera cursada a fin de que acompañe el instrumento que documentaba la operación a favor de R. (fs. 540).

Afirmó que el préstamo se efectuó en el año 2011 por pedido expreso de su madre, la Sra. J. del C. L. M., quien resulta ser su esposa desde hace treinta y cinco años. Añadió que conoce a Oscar desde bebé, razón por la cual lo une una relación de corte familiar y siempre lo trató como a un hijo. Dijo que la familia intervino activamente en el proyecto de adquisición de su primer inmueble, ya que sus ahorros eran insuficientes, prestándole aproximadamente u$s 58.000. Expuso que el préstamo no se instrumentó a pedido expreso de la madre de O., a lo que accedió en demostración de la confianza que tenía en su hijo y evitar suspicacias familiares, dado que tiene otros hijos del mismo matrimonio. Adujo que O. le firmó una constancia del valor recibido y firmaron una planilla, donde mes a mes se consignaban las cantidades que O. iba devolviendo con sus ahorros y los alquileres de la casa y del local de Pepirí y Baliña. Por último, dijo que la deuda se encuentra cancelada y que no conserva la documentación.

Sus dichos fueron impugnados en sus agravios.

Lo informado por el Sr. F. comporta una suerte de prueba testimonial extrajudicial y preconstituida que puede ser enervada por prueba en contrario. La existencia de un vínculo afectivo no lo califica como un testigo excluido (art. 427 del CPCC). Por el contrario, es esa relación la que, según encuentro, sustentaría el préstamo y su modalidad de instrumentación.

Por lo demás, lo informado fue ratificado por las declaraciones de los Sres. E., F. y R. (fs. 457, 459 y 462), quienes avalaron tal aserto, expresando que R. compró una casa con ayuda de su padre y de ahorros que poseía. Añadieron que el proyecto tenía por finalidad expandir el negocio de panadería de sus padres.

Sus testimonios fueron también cuestionados por la actora, en oportunidad de presentar su alegato, quien calificó de mendaces los dichos y sólo sustentados en los dichos del accionado. Pese a ello, advierto que no existe elemento alguno que desvirtúe sus dichos ni circunstancias que permitan inferir un interés en beneficiar al emplazado.

Recuerdo que los testigos fueron citados bajos a declarar bajo juramento de decir verdad, advertidos de las consecuencias penales del falso testimonio y tampoco se advierte la existencia de un vínculo entre accionado y deponentes que permite inferir parcialidad alguna.

Por último, diré que las cuestiones atinentes a la falta de declaración de la operación del vendedor ante el organismo de recaudación fiscal y sus eventuales implicancias, resulta una cuestión que excede el marco del presente proceso. Lo cierto es que la entrega en efectivo, fue constatada por el escribano, quien, verificados los recaudos pertinentes, no opuso reparados a su celebración.

c) En conclusión resultan descartados los indicios clásicos de simulación: no hay vínculos estrechos entre las partes, el comprador tomó conocimiento de la venta del inmueble por publicidad masiva, el comprador hizo disposición del inmueble luego de la escritura, resulta acreditada la solvencia del adquirente y el valor de venta del inmueble se corresponde a los precios de mercado.

Cabe así concluir en la desestimación de los agravios vertidos, en tanto tal como se ha sostenido y sin perjuicio de la atemperación del principio rector en materia probatoria, es en definitiva carga de quien acciona invocar y acreditar la simulación alega.

Por lo expuesto, por estos fundamentos, propiciaré al Acuerdo, confirmar el decisorio.

d) La colega de grado dispuso que las costas del rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva sean impuestas al escribano en su condición de vencido.

Rezonga el notario la imposición de costas dispuesta en la sentencia. Señala que la nulidad pretendida y alegada en la demanda está fundada en causas extrañas al quehacer notarial, y las cuestiones debatidas giran en torno a la actuación personal de las partes intervinientes.

El art. 68 del Código Procesal consagra el criterio objetivo de la derrota, como fundamento de la imposición de las costas. Sin embargo, el citado artículo 68 en su segunda parte dispone que el juez podrá eximir total o parcialmente de esa responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad.

Según la doctrina predominante, los requisitos del acto simulado son tres: 1) una declaración de voluntad disconforme con la intención efectiva del sujeto; 2) concertada de acuerdo entre las partes del acto simulado y 3º) con el propósito de engañar a terceros (conf. Llambías, Jorge Joaquín, “Código Civil comentado”, Tomo II, pág. 177).

Y ha sido sobre tales aspectos sobre los que ha girado la controversia. Destaco que en ningún momento se redarguyó de falsedad la entrega de dinero constatada por el notario ni se cuestionaron sus aspectos formales. Su comparencia al proceso tan solo se fundó en la alegación formulada en la demanda, respecto a que el notario resultaría cómplice y coautor material de la simulación (fs. 11) en tanto asesoró al accionado para simular una venta y con ello la entrada de dinero, alegaciones que resultan huérfanas de todo sustento (art. 377 del ritual).

Así las cosas, no resulta adecuadamente explicitado el fundamento por el cual se impusieron las costas al notario. Por ello, las costas devengadas con motivo de su participación en la causa deben ser a cargo de la parte actora, que promovió la intervención estéril, en su condición de vencida.

Así voto.

7. “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 37654/2013

a) Las compraventas atacadas por vicio de simulación, fueron efectuadas por la Sra. E. L. a su hijo el Sr. R. R. G., con fecha, ambas, del 6.12.2011. La enajenación de la finca sita en Gregorio de Laferrere … CABA fue efectuada por un valor de u$s 139.000, en tanto que la ubicada en Arana y Goini … Punta Mogote, Partido de General Pueyrredón, fue por u$s 80.000 (escrituras referenciadas como anexos “o” y “p”, reservadas en secretaría que en este acto tengo a la vista).

Para adquirir el inmueble sito en Laferrere el Sr. G. dijo haber efectuado una transferencia bancaria, de una cuenta de su titularidad, por valor de u$s 100.000 a la cuenta de la compradora en el HSBC el 14.9.2011. Tal movimiento resulta corroborado con la informativa remitida por la mentada entidad bancaria (fs. 134/142). En tanto que el saldo de u$s 39.000 fue abonado en efectivo por el comprador, con el remanente de la operación de venta de la calle Pepirí (fs. 60).

Respecto a la compraventa de la finca sita en el partido de General Pueyrredón, en el acto notarial, el escribano V. dejó constancia que los fondos utilizados por el accionado para adquirir los inmuebles de su madre, provenían, parcialmente, de la venta que realizase simultáneamente de la finca ubicada en esta Capital, calle Pepirí … y … esquina a la calle Doctor Pedro Baliña, otorgada al folio 927 de este registro y por el precio de u$s 115.000 billetes (cláusula 4ª). Agregó el emplazado que debió desembolsar de sus ahorros u$s 4.000 para integrar los u$s 80.000 (fs. 60).

Ha quedado descartada la simulación y el origen legítimo de los fondos del Sr. R. G. por valor de u$s 115.000, producto de la venta del inmueble sito en calle Balina y Pepirí.

b) Los valores convenidos en la escritura fueron objetados por el actor, por resultar subvaluados: atribuyó un valor de venta de u$s 240.000 al ubicado en esta ciudad y de u$s 100.000, al existente en partido de General Pueyrredón (fs. 14 vta. y 15).

En el verdaderamente escueto informe pericial técnico (fs. 190), efectuado el 2.3.2012, se estableció un valor de venta para el bien sito en Laferrere 2077 de esta ciudad de u$s 220.000 mínimo y u$s 180.000 máximo. Fue impugnado por el emplazado (fs. 201/202).

La opinión del experto es un elemento auxiliar para el conocimiento del juez, sin que por su propia índole de carácter interpretativo de hechos que están al alcance del juzgador, resulte de por si vinculante u obligatorio. Es que, el informe pericial tiene por objeto integrar el conocimiento del magistrado y no sustituirlo en su misión jurisdiccional.

Si bien la sana crítica que como criterio valorativo impone el mencionado art. 386, aconsejaría frente a la inexistencia de otros elementos científicos que se le opongan, adherir sin más a las conclusiones del dictamen pericial, si las conclusiones del informe lejos se encuentran de ser claras precisas y consecuencia lógica de los fundamentos vertidos, a fin de obtener plena validez probatoria, corresponde apartarse de aquél.

Tal es la situación que acontece en autos. En el caso no fueron acompañadas las tasaciones que darían sustento al dictamen, no fueron explicitados mínimos parámetros para justificar el valor (superficies, ambientes, estado de conservación, etc.), y, peor aún, resulta incierto si el perito ingresó a la vivienda para confeccionar su informe.

Sostengo tal aserto en la ausencia de registro fotográfico.

Por tal razón, prescindiré del dictamen.

Ello así, la falta de otros elementos impide considerar la existencia de un precio vil en la compraventa. Tal extremo perjudicará a la actora (art. 377 del CPCC).

No luce tasación respecto al inmueble sito en extraña jurisdicción. Ello, en tanto el actor -por intermedio de su letrado apoderado- señaló que los valores denunciados en autos por ambas partes eran muy similares, no justificándose la pericial (fs. 181). Ergo, a contrario sensu, cabe inferir que no existía una subvaluación tal como se adujo en la demanda.

c) Se sostuvo en el escrito inicial que la Sra. C. E. L. -quien falleciera a sus 80 años el 15.12.2012 (fs. 5 expte. nro. 21548/2013) y encontrándose internada en la institución geriátrica “Valentino” (fs. 161)- ostentaba ingresos suficientes que evidenciaban su falta de necesidad para generarlos, extremo que dejaría sin sustento la venta de los inmuebles a su hijo. Se especificó que ellos serían: pensión por $4.000 y renta de departamentos por un valor de $5.000 (fs. 17 vta).

No existen –siquiera han sido invocados– cuáles serían las propiedades que generaban frutos en favor de la Sra. L. Más aún, si se repara en las sucesivas adjudicaciones, resulta que, luego de enajenados los bienes a su hijo no quedarían inmuebles a su nombre.

Desde otro lado, ANSES informó que el haber mensual liquidado a la Sra. L. para el período de noviembre de 2011, ascendía a la suma de $3.220,56 (fs. 151). Al prestar declaración, la Dra. A. B., dijo que la posición económica de la Sra. L. luego del fallecimiento de su marido era buena, dado el patrimonio que detentaba en el haber hereditario de su cónyuge, pero precisó que su situación financiera era mala (respuesta a la repregunta 3ra fs. 177). Tengo también para mí que su internación geriátrica desde el 10.10.2012, sin saber su costo, fue sufragada en forma particular, si se repara que tal prestación no fue informada como cubierta por su obra social OSBA (fs. 212).

De tal forma los ingresos de la Sra. L., consistentes exclusivamente en su jubilación, no me persuaden para concluir que, descontados los necesario para una adecuada subsistencia, tuviera una holgada situación financiera, como se predicara en la demanda.

d) Capacidad económica del Sr. R. R. G.

Sobre el punto interesa señalar que los agravios no alcanzan a conmover los sólidos fundamentos dados por la magistrada de grado para justificar la capacidad económica del emplazado para realizar la adquisición, tanto respecto a las actividades laborales llevadas a cabo, como por los cuantiosos bienes que fueron puestos a la venta, conforme adjudicación y partición llevada a cabo por los herederos en el sucesorio del Sr. O. G., ya reseñado, en extenso, con anterioridad. Solo a título ejemplificativo y por su proximidad temporal con los actos cuestionados, destaco que el 9.9.2011, el Sr. G. vendió al Sr. Y. P. la propiedad sita en Alberti … UF nº 4 de esta ciudad por un valor de u$s 100.000 (anexo “n” reservado en sobre), utilizados para la adquisición del inmueble sito en Laferrere.

Consecuentemente, encuentro acreditada la solvencia económica del Sr. R. R. G. para la adquisición de los inmuebles No desconozco que la Sra. L. Carmen habría continuado habitando el domicilio sito en Gregorio de Laferrere 2077, luego de efectuada la venta. Prueba de ello, resulta el poder judicial conferido al Dr. D. R., con fecha 17.5.2012, incorporado en el proceso por daños y perjuicios seguido entre las mismas partes (expte. nro. 60.919/2011).

Empero, entiendo que tal extremo en soledad, resulta insuficiente para abonar la acción deducida.

e) De este modo, los agravios en estudio carecen de andamiaje ya que la valoración de la prueba que hiciera el juzgador se ajusta a las reglas de la sana crítica (arts 386 y 456 del ritual).

Por lo expuesto, por estos fundamentos, propiciaré al Acuerdo, confirmar el decisorio.

III. Conclusión

En razón de lo expuesto, si el sentido de mi voto resulta compartido, propongo al Acuerdo:

En los autos “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 37654/2013: Confirmar la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas de Alzada al vencido. (art. 68 del CPCC).

En los autos “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 88060/2014: 1) Modificar la imposición de costas dispuesta por el rechazo de la excepción de legitimación pasiva opuesta por el notario, imponiéndoselas al actor; 2) Confirmar la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas de Alzada al vencido. (art. 68 del CPCC).

El Dr. Díaz Solimine por razones análogas adhiere al voto que antecede.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve:

En los autos “G. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 37654/2013: Confirmar la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas de Alzada al vencido. (art. 68 del CPCC).

En los autos “G. L. O. A. c/ G. R. R. s/SIMULACIÓN” expte. nro. 88060/2014: 1) Modificar la imposición de costas dispuesta por el rechazo de la excepción de legitimación pasiva opuesta por el notario, imponiéndoselas al actor; 2) Confirmar la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas de Alzada al vencido. (art. 68 del CPCC).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine.

Patronato de la Infancia c. Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión.

Comentado por Carlos M. Clerc y Gonzalo A. Mendizábal: La prescripción adquisitiva en la voz de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Dictamen de la Procuradora Fiscal ante la Corte: I. A fs. 6/8, el Patronato de la Infancia, quien dice tener su domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, promueve demanda de usucapión, con fundamento en los arts. 3999, 4015 y concordantes del Código Civil, contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, a fin de que se declare la adquisición de dominio a su favor por prescripción adquisitiva, de las fracciones de campo designadas como parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.

Relata que ese Patronato fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo y que los bienes recibidos en esa oportunidad comprendían una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a, ubicada en el partido de la municipalidad codemandada, lindantes en el extremo norte con las parcelas 694 y 695 que se encuentran sobre el arroyo Tapalqué y que formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar separadas físicamente del resto del campo. Son –a su entender– un sobrante del plano nº 98 del año 1934.

Señala que continuó ejerciendo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, explotándolo desde el año 1971 en forma directa en una primera etapa y luego arrendándolo a terceros. Esta posesión fue turbada en las referidas circunstancias en octubre de 2008.

Manifiesta que dirige su pretensión contra la Municipalidad de Tapalqué por ser quien detenta la posesión del inmueble. Asimismo, añade que demanda a la Provincia de Buenos Aires toda vez que, si bien el terreno no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires a su nombre, figura su inscripción en catastro de la provincia y ésta resulta la titular de dominio pues las parcelas en cuestión serían un sobrante que habría resultado del plano nº 98 de 1934 y en ese entonces los sobrantes, aun cuando se tratara de una superficie reducida, debían registrarse a nombre del fisco provincial.

A fs. 49, se corre vista, por la competencia, a este Ministerio Público.

II. La competencia originaria de la Corte, conferida por el art. 117 de la Constitución Nacional y reglamentada por el art. 24, inc. 1º, del decreto-ley 1285/58 procede en los juicios en que una provincia es parte si a la distinta vecindad de la contraria se une el carácter civil de la materia en debate (Fallos: 269:270; 272:17; 294:217; 310:1074; 313:548; 323:690,843 y 1202; 324:732, entre muchos otros).

Se ha atribuido tal carácter a los casos en los que su decisión hace sustancialmente aplicables disposiciones del derecho común, entendido como tal el que se relaciona con el régimen de legislación enunciado en el art. 75, inc. 12, de la Constitución Nacional (Fallos: 310:1074, cons. 3º; 311:1588, 1597 y 1791; 313:548; 314:810).

En el sub lite, de los términos de la demanda, a cuya exposición de los hechos se debe atender de modo principal para determinar la competencia (Fallos: 306:1056; 308:229, 1239 y 2230, entre otros), se desprende que la actora, con fundamento en normas de derecho común, pretende obtener de la Provincia de Buenos Aires y de la Municipalidad de Tapalqué el reconocimiento de su derecho de dominio sobre el referido terreno por usucapión, solicitando que se expida el título correspondiente, como así también que se le extienda la respectiva inscripción registral a su nombre.

En su mérito, prima facie y dentro del limitado marco cognoscitivo propio de la cuestión de competencia en examen, entiendo que cabe asignar naturaleza civil a la materia del pleito (v. Fallos: 291:139, cons. 1º; 300:651; 324:851), toda vez que V.E. para solucionar el pleito deberá aplicar, sustancialmente lo dispuesto en los arts. 2506 a 2523, 2571, 2572 Y siguientes del Código Civil con respecto al derecho de dominio, como así también los arts. 3999 y 4015 de dicho Código sobre prescripción adquisitiva, lo cual confirma la naturaleza civil de la materia en debate (v. dictámenes de este Ministerio Público del 15 de mayo de 1998 y 11 de agosto de 2003, in re P. 584, XXXIII, Originario “Puente del Plata S.A. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ acción declarativa”).

Por ello, de acreditarse la distinta vecindad que el actor invoca, opino que la causa prima facie corresponde a la instancia originaria del Tribunal.

Buenos Aires, 10 de diciembre de 2010. – Laura M. Monti.

Buenos Aires, 23 de Mayo de 2023.

Vistos los autos: “Patronato de la Infancia c/ Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión”, de los que

Resulta:

I) A fs. 6/8 el Patronato de la Infancia promueve demanda de usucapión contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, con fundamento en los artículos 3999, 4015 y concordantes del Código Civil entonces vigente, a fin de que se declare adquirido el dominio por prescripción adquisitiva de las parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.

Expone que en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, se lo instituyó heredero de una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, lindante en su extremo norte con las parcelas 694 y 695, las que –según aduce– formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar siquiera separadas físicamente del resto de la finca. Considera que dichos lotes son un sobrante del plano 98 de 1934.

Alega que continuó con el ejercicio de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, incluidas las parcelas que pretende usucapir, explotándolo directamente desde 1971 y luego arrendándolo a terceros.

Afirma que la posesión fue turbada por el municipio demandado en octubre de 2008, circunstancia que dio lugar a la promoción de una acción de despojo que tramitó ante el Juzgado Civil y Comercial nº 3 de Azul. Añade que por el hecho de la turbación la firma arrendataria –Isalema S.A.– realizó una denuncia penal.

Explica que dirige su pretensión contra la Municipalidad en su condición de poseedora de los inmuebles, y que demanda a la Provincia de Buenos Aires en razón de que al momento de iniciar esta acción figuraba como titular de la parcela 694 en la “plancheta de catastro” agregada a fs. 10/12.

II) A fs. 50/51 la señora Procuradora Fiscal dictaminó que la causa correspondía, prima facie, a la instancia originaria de esta Corte, toda vez que la solución del pleito exigía, de manera sustancial, la aplicación de los artículos 2506 a 2523, 2571, 2572, 3999 y 4015 del código citado, y que, consecuentemente, cabía asignar naturaleza civil a la materia debatida.

Sobre la base de esa opinión, al encontrarse demandada una provincia y acreditada la distinta vecindad invocada por la actora, a fs. 52 el Tribunal declaró su competencia para entender en el caso por la vía prevista en el artículo 117 de la Constitución Nacional.

III) A fs. 93/102 la actora amplía la demanda y solicita, como pretensión subsidiaria, que se declare aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 de la Provincia de Buenos Aires, pues sostiene que las parcelas en cuestión son demasías, ya sea que se interprete que la discrepancia del área no supera el cinco por ciento de la medida superficial del respectivo título de dominio, o que no configura una unidad de explotación económica independiente (incisos 1º y 2º del citado artículo).

Cita como fundamento de este planteo las conclusiones del dictamen 83418, producido por la Secretaría Letrada III de la Asesoría de Gobierno provincial, en el expediente administrativo 2113-98097.

IV) A fs. 131/132 se presenta la Provincia de Buenos Aires y hace reserva de responder el traslado de la demanda luego de producida la prueba.

V) A fs. 216/236 la Municipalidad de Tapalqué opone las excepciones de cosa juzgada y de falta de legitimación activa, esta última en relación a la pretensión subsidiaria deducida a fs. 93/102 (v. apartado VIII de fs. 216/236). A fs. 253/254 el Tribunal resolvió desestimar la primera de las defensas referidas y diferir el tratamiento de la segunda para la oportunidad del dictado de la sentencia definitiva.

En la misma oportunidad el municipio demandado contesta la demanda, niega los hechos invocados por el actor, en particular que hubiera realizado actos posesorios en las parcelas en cuestión. Agrega que, por el contrario, el actor reconoció que la municipalidad detentaba la posesión.

Solicita asimismo el rechazo del planteo subsidiario tendiente a que se aplique el artículo 11 del decreto-ley local 9533/80, por tratarse de bienes municipales.

En este sentido aclara que los lotes dejaron de ser fiscales a partir de su inscripción a nombre de la Municipalidad de Tapalqué y que el régimen de demasías establecido por la citada norma se aplica en el supuesto de terrenos fiscales que no tengan un destino para la comunidad o que no constituyan una unidad de explotación independiente.

Señala que a ambas parcelas se les ha asignado un fin de interés público para la comunidad, ya que fueron destinadas a la construcción de un estacionamiento para los turistas que visiten el Monumento del Cantón Viejo de Tapalqué y de un establecimiento para el tratamiento y prevención de adicciones.

Sostiene que tampoco se cumplen las condiciones previstas en el artículo 25, inciso d, del citado decreto-ley, porque: a) las parcelas 694 y 695 fueron siempre terrenos fiscales que se inscribieron luego a nombre del municipio; b) los vecinos siempre tuvieron conocimiento del carácter fiscal de aquellas como un hecho notorio, no ocupadas por particulares, sin construcciones permanentes ni provisorias y sin mejoras realizadas por otros que no fueran las del municipio o de las personas autorizadas; c) hasta el año 2008, según información que obra en la municipalidad en las actas de inspección y otras constancias del estado de los predios, se encontraban desocupadas y d) en los terrenos en cuestión había animales de los campos vecinos que solo entraban allí a pastar.

Concluye que la ausencia de esos presupuestos de hecho, determina la falta de legitimación del Patronato de la Infancia para accionar sobre la petición de incorporar las parcelas al predio de su propiedad con fundamento en la norma local referida, e impiden un pronunciamiento del Tribunal sobre la pretensión de fondo interpuesta al respecto.

VI) A fs. 601/602 la Provincia de Buenos Aires manifiesta la ausencia de interés de su parte en el resultado del pleito y solicita su desvinculación de las presentes actuaciones.

Desconoce los hechos invocados en la demanda y observa que la Dirección de Geodesia provincial no aprobó los planos de mensura confeccionados por el actor para adquirir el dominio por usucapión. Destaca que de la prueba documental acompañada surge la existencia de otro plano de mensura registrado por la Municipalidad de Tapalqué.

Indica que la parcela 694 se encuentra inscripta a nombre de dicho municipio en la matrícula 5860/104 del Registro de la Propiedad Inmueble y que, con relación a la parcela 695, por carecer de antecedentes registrales, correspondía la aplicación de los artículos 4º del decreto-ley 9533/80 y 225 de la Ley Orgánica de Municipalidades que prevén la transferencia de los inmuebles pertenecientes a la Provincia de Buenos Aires, por dominio inminente o vacancia, a los municipios en que se encuentren ubicados.

Posteriormente, en la oportunidad de alegar sobre la prueba producida, el Estado provincial reitera que carece de interés en el resultado del pleito e insiste en que se la desvincule del juicio (fs. 632/633).

VII) A fs. 659/662 obra el dictamen de la señora Procuradora Fiscal en el que sostiene que no subsiste la competencia originaria de esta Corte ya que la Provincia de Buenos Aires habría perdido la condición de parte sustancial en el pleito, por haberse transferido el dominio de los inmuebles a la Municipalidad de Tapalqué, luego de lo cual las actuaciones quedaron en condiciones de dictar sentencia.

Considerando:

1º) Que de conformidad con lo decidido por el Tribunal a fs. 52, al haber sido demandada la Provincia de Buenos Aires y encontrarse acreditada la distinta vecindad invocada por el actor, la pretensión deducida con fundamento en normas de derecho común tendiente al reconocimiento de su derecho de dominio por usucapión de las parcelas en cuestión, corresponde a la competencia originaria de esta Corte.

No obsta a esa conclusión el desinterés en el resultado del pleito manifestado por el Estado provincial, ni la circunstancia de que en la actualidad los inmuebles se encuentren inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble local a nombre de la Municipalidad de Tapalqué (matrículas 5825/104 y 5860/104, fs. 140 y 149), ya que a la fecha de la promoción de la demanda (14 de octubre de 2009) la Provincia de Buenos Aires figuraba como propietaria de la parcela 694 en las constancias de catastro (fs. 10/12 y 398/400), y su inscripción a favor del municipio se concretó posteriormente (v. informe de dominio de fs. 148/149).

En consecuencia, dado que el artículo 24, inciso a, de la ley 14.159 aplicable al caso (texto según decreto-ley 5756/58) establece que el juicio sobre prescripción adquisitiva de inmuebles debe entablarse contra “quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda”, y en mérito a la titularidad que ostentaba el Estado provincial de la parcela 694 al inicio del proceso de acuerdo a las constancias citadas y a que la demandante se opuso en sede administrativa a la posterior transferencia de dominio a favor de la municipalidad demandada (expte. 2360-0217545-2010, incorporado al expte. 5100-23720/2012), el Tribunal no comparte la conclusión del dictamen de la señora Procuradora Fiscal de fs. 659/662.

Cabe destacar en tal sentido que el Patronato de la Infancia invoca haber poseído con ánimo de dueño las tierras que pretende usucapir desde el año 1971 y, en el caso de haberse acreditado los actos posesorios respectivos y los demás presupuestos legales, la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva se habría producido con mucha antelación a la cuestionada inscripción a favor del municipio, circunstancias estas que deben dilucidarse en este pronunciamiento.

2º) Que, por el contrario, la pretensión subsidiaria deducida por el actor a fs. 93/102, tendiente a que se declare aplicable al caso el régimen jurídico de las denominadas “demasías, excedentes o sobrantes fiscales” previsto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 local, constituye una cuestión de derecho público provincial, ajena a la jurisdicción originaria de esta Corte, ya que el planteo efectuado exige revisar, sustancialmente, normas y actos locales, interpretándolos en su espíritu y en los efectos que la soberanía local ha querido darles, lo que determina que sean los jueces provinciales los que tengan a su cargo el conocimiento y la decisión de tales cuestiones que versan sobre aspectos propios del derecho provincial (doctrina de Fallos: 312:282; 312:606; 316:1740; 320:217; 326:1591; 329:560; 330:1718).

Por consiguiente, no corresponde que el Tribunal se expida sobre este punto, como así tampoco acerca de la excepción de la falta de legitimación opuesta al respecto en el apartado VIII de la presentación de fs. 216/236.

3º) Que delimitado de tal modo el alcance de este pronunciamiento, corresponde señalar que, encontrándose la causa en trámite ante este Tribunal, el 1º de agosto de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994. En el Libro Cuarto, Título I, Capítulo 2, se reguló la prescripción adquisitiva y se introdujeron reformas respecto al régimen anterior (artículos 1897 y siguientes).

Sin embargo, la situación planteada debe ser juzgada de conformidad con la regulación prevista en el Código Civil derogado, toda vez que se configura una situación jurídica agotada o concluida bajo el régimen anterior que, por el principio de la irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones (arg. “D.L.P., V.G. y otro”, Fallos: 338:706). La noción de consumo jurídico conduce a concluir que el caso debe regirse por la antigua ley y por la interpretación que de ella ha realizado el Tribunal (Fallos: 338:1455; 341:289; 342:1903, entre otros).

4º) Que, sentado ello, cabe destacar que no es objeto de controversia en este pleito que el Patronato de la Infancia es propietario de la estancia “La María”, ni el hecho de que las parcelas 694 y 695 que se pretenden usucapir lindan con esa propiedad (v. fs. 222, apartado V.1).

La discrepancia gira en torno a la posesión que tanto la institución demandante como el municipio se arrogan respecto a dichas tierras.

En efecto, la parte actora sostiene que las dos parcelas referidas formaban y forman parte integrante del inmueble recibido en la sucesión testamentaria de doña María Alina Uballes de Recondo y que continuó con la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo que ostentaba la anterior propietaria (parcela 696a –con título– y 694 y 695 –sin título–), explotándolas en forma directa en una primera etapa (desde el año 1971 hasta el año 1999) y luego arrendándolo a terceros (fs. 7 vta. y 95), mientras que la Municipalidad de Tapalqué afirma que las parcelas 694 y 695 fueron durante muchos años terrenos fiscales de propiedad de la Provincia de Buenos Aires hasta la inscripción registral a su nombre, y que las ha poseído hasta la actualidad, habiendo realizado actos posesorios de manera directa a través de los distintos gobiernos que administraron el municipio (fs. 216/236, apartado V.2).

5º) Que cabe recordar que, a los fines de adquirir el dominio del modo pretendido, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524 inciso 7º de aquel (artículo 4015 código cit., Fallos: 291:139). Es necesario que el pretenso poseedor no solo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590).

La comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (Fallos: 123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos (Fallos: 326:2048; 337:850).

6º) Que de las constancias incorporadas al proceso surge que el Patronato de la Infancia fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, y que fue declarado en posesión de la herencia el 7 de julio de 1971, en los términos del artículo 3413 del Código Civil entonces vigente (fs. 1/4 y 144 vta. del expte. 15.557/1971 caratulado “Uballes de Recondo, María Alina s/ testamentaria”, que tramitó ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil nº 14).

En la referida sucesión testamentaria el actor recibió una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, ubicado en el Partido de Tapalqué, Provincia de Buenos Aires.

Sin embargo, no existe referencia alguna en el marco de ese proceso sucesorio, ni en su incidente de administración, acerca de la posesión que –según se invoca– habrían detentado los anteriores propietarios de las fracciones linderas.

Por otro lado, la nota del 18 de agosto de 1971 remitida por la firma “Carlos R. Azcona & Cía. S.A.” al entonces apoderado del Patronato de la Infancia, Dr. Antonio Arias, acompañada por la demandante (fs. 68 y 93/102, apartado 3º.B.b), no constituye una prueba fehaciente de la posesión alegada hasta ese entonces, pues si bien allí se indica que “El campo tiene una superficie total de 2.350 Has. según título más un excedente de 85 Has. que está ubicado en el extremo norte del límite del campo sobre el arroyo Tapalqué”, lo cierto es que, aun en el caso de que se hubiera demostrado la autenticidad de ese instrumento –desconocido por la contraria, quien cuestionó asimismo su aptitud probatoria–, esa afirmación no acreditaría, como resulta exigible, que los anteriores propietarios hubieran realizado actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil en relación a las fracciones objeto de esta acción.

Cabe asimismo poner de resalto que la cantidad de hectáreas calificadas en la nota como “excedente” (85) no coinciden con la superficie de las parcelas 694 y 695 (77 hectáreas) y, fundamentalmente, que la propia demandante señaló que no es posible autenticar dicha nota por cuanto la firma remitente fue declarada en quiebra hace muchos años (fs. 95), y no se produjo prueba alguna al efecto.

En definitiva, las medidas probatorias aportadas no resultan suficientes para demostrar que el Patronato de la Infancia haya continuado con la posesión que –según aduce, y es un hecho controvertido– pudieron haber detentado los anteriores propietarios de las referidas parcelas, ni que hubiese entrado en posesión de ellas junto con la estancia “La María” recibida por testamento.

7º) Que en lo concerniente a la explotación por cuenta propia de las tierras linderas a su propiedad que el actor alega haber realizado durante el período comprendido entre 1971 y 1999, las declaraciones testimoniales obrantes a fs. 338/352 y 362/364 de los señores Ramón Juan Lezica Alvear, Leopoldo Víctor Oneto, Pedro Ibarguren, Alejandro Eduardo Black, Eduardo Oscar Hernández y Luis Martín Romero, tampoco acreditan que la institución demandante hubiera realizado actos posesorios que indiquen su intención de someterlas al ejercicio de un derecho de propiedad.

Es que, aun cuando los testigos citados afirmaron que las 77 hectáreas que se pretenden usucapir formaban parte de un lote mayor perteneciente a la estancia “La María” (ver respuestas a la pregunta 11 del interrogatorio de fs. 337), no han individualizado actos posesorios concretos de la naturaleza requerida por el instituto en examen durante el período indicado.

Por el contrario, el testigo Alejandro Eduardo Black –socio voluntario ad honorem desde el año 1976 del Patronato de la Infancia, integrante de la Comisión Directiva desde esa fecha, presidente desde 1986 a 1992 y vicepresidente desde entonces–, declaró en referencia a las parcelas 694 y 695 que: “esa superficie quedó formando parte del campo recibido y en explotación y en esa primera visita del año 1974 se la vio a lo lejos porque era un matorral imposible de avanzar y formaba parte de un gran potrero” (fs. 347 vta., énfasis añadido). A su vez, el testigo Eduardo Oscar Hernández, de profesión ingeniero agrónomo, quien se desempeñó hasta el año 2010 en “Isalema S.A.” –arrendataria de la estancia “La María” a partir del 1º de febrero de 1999– declaró que las mejoras en ese lugar recién se realizaron a partir del año 2003 (fs. 351/352, respuesta a la pregunta 12 del interrogatorio de fs. 337). Por su parte, el testigo Luis Martín Romero, administrador del campo lindero denominado “Las Vinchucas”, dijo que hacia el año 2004 o 2005 se realizaron trabajos de plantación o fertilización y que antes de esa fecha había pasturas degradadas o campos naturales (fs. 362/364, respuesta a la pregunta 14 del interrogatorio de fs. 361).

Sin perjuicio de lo expuesto, corresponde señalar que el artículo 24, inciso c, de la ley 14.159 (texto según decreto-ley 5756/58) establece que la sentencia que declare adquirido el dominio de un inmueble por usucapión no puede fundarse exclusivamente en la prueba testimonial, y que ninguna de las restantes probanzas producidas en el proceso se refieren a actos posesorios realizados entre los años 1971 y 1999.

8º) Que, asimismo, esta Corte desde antiguo ha observado que no es suficiente por regla general ocupar un campo y explotarlo en su provecho para inducir necesariamente que el que lo hace tenga ánimo de dueño, porque tales actos son comunes a otras causas de ocupación, cultivo, explotación, etc., máxime cuando no se indica un solo hecho tal como una mensura judicial o pago de contribuciones o algo semejante que traduzca el propósito inequívoco de adquirirlo (arg. Fallos: 122:114; 128:239; 131:155 y 132:55).

En tal sentido cabe destacar que la parte actora no acreditó el pago de impuestos o tasas que graven a las parcelas que pretende incorporar a su patrimonio –ni probó fehacientemente encontrarse exenta al respecto–, extremo que hubiera coadyuvado a la consecución del propósito perseguido, ya que dichos pagos deben ser especialmente considerados en asuntos de esta naturaleza de acuerdo a lo previsto en el citado artículo 24, inciso c, de la ley 14.159.

Si bien el pago de impuestos no es un acto que demuestre por sí solo que quien lo hizo es poseedor del inmueble a que esos gravámenes se refieren, puede llegar a constituir un elemento apreciable para tener por comprobada la posesión cuando tal acto se encuentra reforzado por otros elementos que corroboren esa posesión (CSJ 3353/2002 (38-M)/CS1 “Mímica, Ricardo Juan y otro c/ Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, Provincia de s/ usucapión”, sentencia del 3 de junio de 2014).

9º) Que, en tales condiciones, carece de relevancia determinar si la inclusión de “una superficie aproximada a 77 hectáreas de tierras fiscales” en los contratos de arrendamiento de la estancia “La María” suscriptos entre el Patronato de la Infancia y la firma “Isalema S.A.”, y las eventuales mejoras que pudo haber realizado la arrendataria en esas tierras, constituyeron actos posesorios aptos para demostrar el ánimo de dueño de las parcelas 694 y 695. En efecto, en la mejor de las hipótesis para la demandante –ya que la mera tenencia de esas tierras le hubiera permitido arrendarlas–, con dichos instrumentos solo se acreditaría la posesión durante la vigencia de los contratos, es decir, a partir del 1º de febrero de 1999 y hasta octubre del año 2008, fecha esta última en la que se produjeron los hechos que dieron lugar a la promoción de la causa “Patronato de la Infancia c/ Municipalidad de Tapalqué s/ acción posesoria” (expte. 59.033), que tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº 3 de Azul, Provincia de Buenos Aires.

En consecuencia, las pruebas aportadas al respecto, debido al corto período al que se refieren –menos de diez años–, también resultan insuficientes para demostrar que el interesado se mantuvo en el ejercicio de la posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524, inciso 7º, del Código Civil (artículo 4015 del código citado).

10) Que, por último, cabe agregar que, no obstante las razones de índole administrativa expuestas en el apartado h) de fs. 97, lo cierto es que, en rigor, la parte actora tampoco cumplió con el recaudo de acompañar con la demanda el plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva (artículo 24, inciso b, de la ley 14.159).

11) Que, así las cosas, la demanda debe ser rechazada pues no se probó la posesión efectiva, pública, pacífica, ininterrumpida e inequívoca, con ánimo de dueños de las fracciones de campo cuya usucapión se pretende durante todo el lapso previsto por el artículo 4015 del Código Civil.

Por ello, habiendo dictaminado la señora Procuradora Fiscal, se decide: Rechazar la demanda de usucapión seguida por el Patronato de la Infancia contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué. Con costas (artículo 68, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Notifíquese, comuníquese a la Procuración General de la Nación y, oportunamente, archívese. – Horacio D. Rosatti. – Juan C. Maqueda. – Carlos F. Rosenkrantz. – Ricardo L. Lorenzetti.

V., D. I. c/ Cons. Prop. Paraguay… s/daños y perjuicios derivados de la prop. horizontal

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 17 días del mes de Abril del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “V., D. I. c/ Cons. prop. Paraguay … s/daños y perjuicios derivados de la prop. Horizontal”, respecto de la sentencia dictada el 9 de agosto de 2022, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, arrojó como resultado que el orden de votación debía realizarse de la siguiente manera: señoras juezas de Cámara doctoras Beatriz Alicia Verón, señor juez de Cámara doctor Maximiliano Luis Caia y Gabriela Mariel Scolarici.

A la cuestión propuesta, la Dra. Beatriz A. Verón dijo:

1.1.- Contra la sentencia de primera instancia de fecha 9 de agosto de 2022 se alza la parte actora quien expresa agravios el 1 de febrero de 2023, los que merecieron las respuestas de fecha 15 de febrero de 2023 por parte del Consorcio demandado.

1.2.- La apelante impugna la decisión del primer magistrado por cuanto se han excluido de la reparación los daños de la cocina y los daños de una pared. Asimismo entiende que hubo una inadecuada interpretación del comportamiento del consorcio, el que reputa de doloso. Se alza contra la suma concedida por privación de uso del departamento y daño moral, la que considera exigua y solicita su elevación como así también se queja de la fecha de cálculo de los intereses y solicita que los mismos de computen desde la fecha de la carta documento de 23 de septiembre de 2014.

Sostiene que los daños de la cocina, sin perjuicio de lo que surge del acuerdo de fs. 7 y que no fueron solicitados expresamente en el escrito inicial, a fs. 211 se han denunciado nuevos daños y el agravamiento de los ya existentes, lo cual fue contestado por la contraria a fs. 221/222. Luego a fs. 313/314 se solicita medida para mejor proveer, haciéndose mención a lo oportunamente denunciado a fs. 211, a lo que el juzgado, previo traslado a la contraria, proveyó haciendo lugar en los términos del art. 163 inc. 6) del CPCCN los hechos nuevos invocados y se dispuso la ampliación de la pericia en función de los puntos nuevos señalados. (ver fs. 320 del 16 de mayo de 2018).

Respecto a la pared, entiende que ha sido errónea la decisión del magistrado “a quo” de imponer a cargo de la accionante el 30% de los gastos de las tareas de electricidad. Solicita se disponga que la totalidad de los costos de los trabajos eléctricos se encuentren a cargo del consorcio demandado.

Luego manifiesta su disconformidad por la suma concedida por daño moral y privación de uso parcial de la unidad atento la gran cantidad de tiempo transcurrido que debió convivir con los importantes deterioros de su inmueble.

Cuestiona la fecha de cómputo de los réditos y la calificación de la conducta del consorcio, la que insiste, se repute como dolosa.

Al contestar el traslado la contraria solicita la deserción del recurso.

2.1.- Por lo pronto el Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.

Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su art. 7º sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.

Corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida conforme a la ley anterior, y también por tanto las consecuencias que emanan de ella, por lo que al haber nacido al amparo de tal legislación, es en definitiva la que se aplica.

2.2.- Adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama "jurídicamente relevantes" (Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527), o "singularmente trascendentes" como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil", en Estudios sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).

2.3.- Liminarmente, resulta prudente analizar el cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 265 del CPCC por la parte actora apelante en función de lo expuesto en la contestación de los agravios efectuada por el consorcio demandado.

La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una "crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas". Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones.

Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto "Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado", t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988; CNCiv., esta Sala J, Expte. Nº 2.575/2004, “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”, del 1/10/09).

De la lectura pormenorizada de la presentación de la parte actora se advierte que se ha dado cumplimiento con la normativa citada; y aún en el caso que pudiera considerarse que resulte dudoso el cumplimiento del artículo 265 del CPCN, lo cierto es que corresponde proceder al estudio de los agravios allí vertidos en función del criterio amplio que debe regir la protección del derecho de defensa en juicio.

3.1.- El cuestionamiento del apelante se enmarca en la procedencia y/o cuantía de los ítems resarcitorios contemplados en la sentencia en crisis.

3.2.- En primer lugar, en lo que a los arreglos de la cocina, cabe mencionar que de fs. 7 emerge un acuerdo entre las partes en el que de la cláusula segunda se desprende que “… 1º) los daños existentes en el living son de responsabilidad del Consorcio requerido , toda vez que la carpeta y membrana del balcón terraza del 9º piso y los anclajes de la herrería de dicho balcón se encuentran en mal estado; 2º) los daños existentes en la cocina son de responsabilidad de la requirente quien deberá tomar a su cargo la reparación del cerramiento existente sobre la ampliación de la misma”.

El mentado Acuerdo data del mes de octubre de 2012.

Ahora bien, transcurrido ampliamente el plazo estipulado en la cláusula tercera, punto 3, más precisamente el 17 de mayo de 2017, a fs. 211, se denuncian nuevos daños y el agravamiento de los existentes, entre los cuales se detalla el desprendimiento del cielorraso de la cocina con caída de mampostería y revoque y se solicita la ampliación de la prueba pericial. De lo manifestado se dio traslado, el que fue contestado por la contraria a fs. 221/222.

Luego a fs. 313/314 se reitera la medida para mejor proveer previamente solicitada a los fines que el perito se expida acerca de los daños presentes en la unidad, “incluyendo los irreparables daños en pisos, instalaciones eléctricas, equipamiento y obviamente cielorrasos y paredes, etc”, haciéndose mención de la presentación ya detallada de fs. 206/211.

A fs. 320 (formato papel) el magistrado de grado tuvo presente los hechos nuevos invocados a fs. 313/314 y dispuso la ampliación de la pericia.

A fs. 354/362 el perito arquitecto designado de oficio, Guillermo Julio Marenco, presenta su informe en el que sobre el punto en cuestión explicó “Lo que se verificó es la existencia de una importante zona dañada por filtraciones en una de las paredes de la cocina, cielorraso y fondo de viga …”. (cfr. fs. 357).

Luego, a fs. 358 el experto refiere que “Efectivamente, la cocina original ha sido ampliada avanzando sobre el balcón, agregando una superficie cubierta de alrededor de 7.80 m2. Su cubierta ha sido realizada con techo de tejas sobre estructura de madera y sus aventanamientos materializados con cerramiento mixtos de aluminio y vidrio. De los daños detectados tanto en la pared de la cocina como en el cielorraso y dintel del Living, ninguno de ellos podría atribuirse al techo agregado. De hecho, no hay afectación alguna en su superficie visible, ni la pendiente de dicho techo drena hacia zonas afectadas. En la visita realizada se observó desde arriba, desde el balcón del departamento 9º B que, sobre el techado original de tejas, en el primer tramo, desde su amure a la losa del balcón, hasta la mitad de su superficie, se agregó una membrana hidrófuga, para reforzar su aislación. La zona dañada con filtraciones y humedades importantes es la pared de la cocina original que la divide de la cocina del departamento vecino, es decir, pared que no está en contacto con el nuevo techado y, se encuentra alejado de él. Solo hay una viga, límite original de la cocina con el balcón que está afectada por humedad aunque, el origen de la misma podría no ser el mismo”.

Agrega que “especialmente las filtraciones cuyos rastros elocuentes se encuentran en el cielorraso del Living, son o fueron producidas por alguna falla de la aislación hidrófuga del balcón del departamento del 9º Piso B. Las de la cocina, están aisladas de aquella y, por su particular ubicación, podría deberse a filtraciones de agua de lluvia o a filtraciones derivadas de instalaciones sanitarias.”.

Sentado ello, entiendo que, si bien en el escrito inicial de fecha 8 de julio de 2015 (fs. 41/48) no se reclama específicamente reparación alguna de la cocina, lo cierto es que el agravamiento de los daños fueron denunciados en la presentación de fs. 206/211 y 313/314, donde se solicitó una ampliación de la pericia en consecuencia, lo que fue satisfactoriamente proveído con fecha 320.

Llevada a cabo la prueba pericial, se detalla específicamente lo acontecido en la cocina y los posibles orígenes de dichos daños. Todo ello ya ha sido debidamente analizado precedentemente. Puntualmente cabe remarcar que el experto determinó que “De los daños detectados tanto en la pared de la cocina como en el cielorraso y dintel del Living, ninguno de ellos podría atribuirse al techo agregado”.

Dicha prueba pericial no ha sido observada por ninguna de las partes, por lo que atento los términos de la misma, le habré de otorgar la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.

Sobre este piso de marcha, es de recordar que se debe ponderar la concordancia o discordancia que pudiesen ofrecer las diversas pruebas aportadas a los autos, pues muchas veces la certeza no se obtiene con una evaluación aislada de tales elemento, tomados uno por uno, sino en su totalidad, ya que bien podría suceder que probanzas individualmente estudiadas resultan débiles o imprecisas, pero que al ser complementadas entre sí llevan al ánimo del juez la convicción de la verdad de los hechos (mis votos in re “Lozano, Juan Pablo c/ Cuesta, Rafael y otros s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 17.059/2.012, del 15/02/2019; ídem, “Nasta, Luis c/ GCBA y otro s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 1.314/2.010, del 08/6/2017; ídem, “Gioncardo, María c/ Acosta Flores, Eri s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 2.819/2.007, del 26/8/2.010; ídem, “Avellaneda, Ramón c/ La Central de Vicente López s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 29.078/2004, del 17/8/2010; esta Sala, “Flores Rosel c/ Colman, Mabel s/ Cobro de sumas”, Expte. Nº 27.677/2002, del 27/02/2007, entre otros; ver también –entre otros– los trabajos de Peyrano, J. W., Chiappini, J.O. “Apreciación conjunta de la prueba en materia civil y comercial”, J.A. 1984- III-799; Díaz de Guijarro, E. “La unidad integral de la prueba”, J.A. 1985-I- 784; Falcón, Enrique, Código Procesal, T.III, pág. 190).

Nótese que en el acuerdo de fs. 7 los arreglos que tomaría a su cargo la accionante eran los consistentes en reparar el cerramiento existente sobre la ampliación de la cocina, lo que, de acuerdo a lo peritado por el arquitecto Marenco, no tendría relación con las filtraciones existentes en el sector de la cocina.

Sentado ello, atento el tiempo transcurrido y el análisis efectuado de las pruebas producidas en autos, corresponde acoger en este sentido el agravio vertido por la parte accionante y decidir que, la reparación de los daños en la cocina, producto de filtraciones ajenas a la reforma efectuada por la parte actora (techo agregado), estarán a cargo de la demandada.

Ello así ya que si se acredita que el inmueble de la actora ha experimentado deterioros que provienen de filtraciones, se configura un menoscabo patrimonial que debe ser reparado por el dueño y/o guardián de las cosas viciosas en los términos del art. 1113 2º párr. in fine del Código de Vélez (esta Sala in re “Elefteriu Zonca, Eduardo c/ Cons. de Prop. Bolívar 1867/69/75/87 s/ Ds. y Ps.”, Expte. nº 115.605/2.005, del 04/6/09; ídem, CNCiv., Sala D, “Trotta, Claudia c/ Subra, P. s/ Ds. y Ps.”, Expte. n? 46.666/02, del 13/12/05; ídem, “Archimaut. María c/ Cons. Prop. Álvarez Thomas 827 s/ Ds. y Ps.”, del 30/04/04; ídem, Sala A in re "Orloff, Hernán c/ Cons. Prop. Arenales 1167/71 s/ Ds. y Ps. del 06/5/96).

3.3.- Por el contrario, corresponde confirmar lo decidido en relación a la pared a desmantelar del living, ya que no se ha verificado que la única alternativa sea retirar la pared, por lo que siendo una elección de la actora, el costo correspondiente a la instalación eléctrica de dicha pared, será soportado en un 70% a cargo del consorcio demandado y un 30% a cargo de la propia accionante, tal como se resolviera en la instancia de grado, lo que así ha de confirmarse.

4.1.- En cuanto a la reparación otorgada por privación de uso parcial y moral, ambos subsumidos dentro del daño extrapatrimonial, recuerdo ante todo que se trata de un nocimiento que encuadra dentro de la categoría “consecuencias no patrimoniales” y que se produce cuando la afección o lesión tiene naturaleza “espiritual” (art. 1741 del CCyCom.).

Desde una concepción sistémica en donde la Constitución constituye el vértice o nu?cleo, el Derecho de Daños tutela intereses trascendentes de la persona además de los estrictamente patrimoniales, aquí se trata de la lesión a los sentimientos o afecciones legítimas” de una persona, la perturbación de la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado. Mientras el daño patrimonial afecta lo que el sujeto “tiene”, este perjuicio lesiona lo que el sujeto “es” (Zavala de González, Matilde, Resarcimiento de Daños, t. 4, págs. 103, 1143).

Por lo demás, el referido art 1741 del CCyCN in fine establece que “el monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas”, lo que delimita la actividad jurisdiccional y acentúa su función reparatoria; en otras palabras, el monto del resarcimiento debe permitir procurarse un placer que compense o sustituya el displacer sufrido (Ubiría, Fernando, Código Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, t. 10-B, 2019, págs. 62/64).

Para la CSJN el dolor humano es apreciable y la tarea del juez es realizar la justicia humana, no se trata de una especulación ilícita con los sentimientos sino de darle a la víctima la posibilidad de procurar satisfacciones equivalentes a lo que ha perdido. Aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, se trata de compensar, en la medida posible, un daño consumado. El dinero es un medio de obtener satisfacción goces y distracciones para reestablecer el equilibrio en los bienes extrapatrimoniales, y aunque no cumpla una función valorativa exacta, el dolor no puede medirse o tasarse, por lo que se trata solamente de dar algunos medios de satisfacción, que no es igual a equivalencia.

La dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que resulta posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir –dentro de lo humanamente posible– las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la situación vivida (CSJN, 12/4/2011, "Baeza, Silvia c/ Prov. Bs. As. ", RCyS, 11/2011, pág. 261, con nota de Jorge Mario Galdós).

4.2.- En función de tales consideraciones, al ponderar la naturaleza y el alcance de las afecciones comprobadas en cuanto a la repercusión en la dimensión espiritual del accionante, propongo elevar por este concepto a la suma de quinientos mil pesos ($500.000) (art. 165 del CPCCN).

5.- Tasa de interés

Se agravia la parte actora por la data de cómputo de los réditos fijados por el primer sentenciante, que determinó que se calculen desde la fecha de inicio de la demanda. Solicita la quejosa que se apliquen desde la carta documento del 23 de Septiembre de 2014.

Cabe recordar que la indemnización resulta un equivalente del daño sufrido y el interés compensa la demora en su reparación al no haber el responsable cumplido inmediatamente con su obligación de resarcir. Se trata entonces de una estimación “actual” que la juez de grado ha tenido en cuenta para sopesar la variación patrimonial de la prestación debida, considerando para ello que estamos ante una indemnización de daños que, lejos de resultar una obligación “dineraria” en la que se adeuda un quantum y resulta insensible a la variación del poder adquisitivo, importa una verdadera obligación “de valor” en la que se debe un quid y, por tanto, sí admite o reconoce las alteraciones sufridas por el poder adquisitivo (Casiello, Juan, Méndez Sierra, Eduardo, “Deudas de dinero y deudas de valor. Situación actual”, LL 28/08/03, pág. 1;).

Sabido es que la fijación judicial de intereses para las deudas en mora procura resarcir al acreedor por la demora en percibir su crédito y castigar al incumplidor, quien se apartó de los términos de la obligación asumida en origen, ya que el orden jurídico requiere, como pauta general de conducta, que toda persona cumpla con las obligaciones que legítimamente asume o le impone la ley.

Así las cosas, en el caso, la mora quedó configurada con la CD fechada 23 de septiembre de 2014, oportunidad en que la accionante le hizo saber al consorcio demandado de las filtraciones que aquejaban a su unidad funcional, por lo que fue en esa oportunidad en que la demandada se anotició del reclamo de la actora.

Establecido ello, deviene prudente y razonado, en el caso, acoger el agravio vertido sobre este tópico y disponer que los réditos fijados por el magistrado “a quo” en la sentencia recurrida, comiencen a computarse a la tasa allí dispuesta desde la fecha de la CD de fecha 23 de septiembre de 2014.

6.- Por último, en lo atinente a la conducta atribuida al consorcio, lo cierto es que para configurarse una conducta dolosa merecedora de algún tipo de reproche mediante sanciones, debe estar debidamente acreditada, lo que en el caso no acontece, ya que más allá de las particularidades de la cuestión aquí debatida, no se ha evidenciado una conducta deliberadamente maliciosa como entiende la parte actora.

Cabe recordar que la facultad judicial de imponer sanciones procesales debe ser ejercida con mesura y prudencia, de modo que no resulte lesiva para el derecho de defensa. Por ello, corresponde aplicarlas sólo en casos de real gravedad, cuando de la apreciación de la totalidad de la conducta durante el proceso surja la reiteración de actos que demuestren la intención maliciosa.

El art. 45 del CPCC se refiere a conductas obstruccionistas o dilatorias del proceso, tales como la promoción de incidentes o la deducción de recursos manifiestamente inadmisibles, y conductas que dejan de ser la manifestación de una habilidad o capacidad defensiva de la parte. Como señala Colombo, la norma sanciona la inconducta procesal genérica, es decir, aquella que se manifiesta a lo largo del proceso. Tal sanción es independiente de las que, durante el transcurso del proceso, procede a aplicar a cualquiera de las partes que incurra en actitudes reñidas con el deber de lealtad, probidad o buena fe (inconducta procesal específica). La llamada inconducta procesal genérica, es aquélla conducta contraria a los deberes de lealtad, probidad y buena fe, y lo que la ley intenta es reprimir a quien formula defensas o aseveraciones con cabal conocimiento de su sinrazón –temeridad– o abuso deliberado de los procedimientos implementados por la ley para garantizar los principios de bilateralidad y el de defensa en juicio –malicia– (Kielmaniovich, Jorge, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, t.I, pág.81, Ed. Lexis Nexis, Bs. As., ed. 2003; Fassi-Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Comentado”, T.1, pág.323).

En efecto, la norma contenida en el artículo 45 no reprime los errores formales, o los planteos jurídicos errados, ni la ignorancia del derecho o la ausencia de habilidad profesional, a menos que se evidencie un caso de inconducta procesal (ver CNCiv. Sala D, 08/11/1999, “G, C. A. y otro c/A. S, C. I.”, JA.2001–II, síntesis); sino que tutela el principio de moralidad, basamento fundamental de la actuación procesal, la cual debe ser observada por las partes y es deber de los jueces que no se burle (Abreut de Begher, Liliana E., “Temeridad y malicia” LL.1990– B,263). (Ver esta Sala en autos “S., O. S. c/ Estado Nacional y otros s/ nulidad de acto jurídico” (Expte. Nº 39.259/2013), del 12/10/21).

En el caso, no se verifica la malicia y/o dolo en el obrar, lo que como ya se ha dicho, para imponer sanciones es menester que estén debidamente acreditados. Por ello, se impone el rechazo del agravio vertido al respecto.

7.- Por las consideraciones desarrolladas, doy mi voto para:

a) Modificar parcialmente la sentencia recaída en autos, y decidir que los daños presentes en la cocina de la unidad funcional de la actora, sean reparadas a costa del consorcio demandado, en los términos dispuestos en el ap. 3.2 de la presente.

b) Elevar a la suma de quinientos mil pesos ($500.000) la reparación por daño moral y privación de uso.

c) Disponer que los réditos fijados por el magistrado “a quo” en la sentencia recurrida, comiencen a computarse a la tasa allí dispuesta desde la fecha de la CD de fecha 23 de septiembre de 2014.

d) Confirmar la sentencia de grado en lo demás que ha sido objeto de apelación y agravio;

e) Imponer las costas de Alzada a la demandada vencida (art. 68 CPCCN).

f) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.

Así voto.

El Dr. Maximiliano Luis Caia y la Dra. Gabriela M. Scolarici adhieren al voto precedente.

Buenos Aires, 17 de abril de 2023.

Y Vistos: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE:

a) Modificar parcialmente la sentencia recaída en autos, y decidir que los daños presentes en la cocina de la unidad funcional de la actora, sean reparadas a costa del consorcio demandado, en los términos dispuestos en el ap. 3.2 de la presente.

b) Elevar a la suma de quinientos mil pesos ($500.000) la reparación por daño moral y privación de uso.

c) Disponer que los réditos fijados por el magistrado “a quo” en la sentencia recurrida, comiencen a computarse a la tasa allí dispuesta desde la fecha de la CD de fecha 23 de septiembre de 2014.

d) Confirmar la sentencia de grado en lo demás que ha sido objeto de apelación y agravio;

e) Imponer las costas de Alzada a la demandada vencida (art. 68 CPCCN).

f) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.

Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y devuélvase. – Beatriz Alicia Verón. – Gabriela Mariel Scolarici. – Maximiliano Luis Caia (Sec.: Mariano Carlos Gigli).

A., D. S. c/ P., A. y otro s/ reivindicación

En la ciudad de Azul, a los trece días del mes de abril del año Dos Mil Veintitrés, celebrando Acuerdo Ordinario (Acuerdo 3975/2020), se reúnen los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi, con la presencia del Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados “A. D. S. c/ P. A. y otro s/ Reivindicación” (causa nº 69.183). Habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes y Dra. Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ra – ¿Procede el recurso de apelación incoado contra la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados?

2da – En caso afirmativo, ¿procede hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada?

3ra – En caso negativo, ¿procede el recurso de apelación planteado contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22?

4ta – ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. 1. Con fecha 11/2/10 (fs. 53 vta.), D. S. A. interpuso acción reivindicatoria contra J. A. P. y M. C. A., respecto del inmueble nomenclatura catastral Circ. I, Secc. A, Mz 47, Parcela 13, de la ciudad de Laprida (56). Para ello, invocó su carácter de cesionaria (por escritura pública del 25/11/09; fs. 9 y vta.) de la acción reivindicatoria que respecto del aludido inmueble le correspondería a la Sra. I. N. Q. de P. (cedente), presunta adquirente del aludido inmueble por prescripción adquisitiva no declarada.

La sentencia definitiva del 13/4/22, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los accionados al contestar demanda (fs. 415 vta./417), por considerar que, no habiéndose acreditado una sentencia declaratoria de prescripción adquisitiva del inmueble en favor de la cedente Q., la parte actora (la Sra. A.) no probó su carácter de titular del dominio, necesario para el planteo de la acción reivindicatoria objeto de su pretensión. En consecuencia, rechazó la acción reivindicatoria objeto de la demanda.

2. Contra el aludido decisorio interpuso recurso de apelación la accionante (21/4/22). Elevadas las actuaciones a esta Alzada, argumenta la recurrente en su expresión agravios del 4/8/22 que, conforme la opinión de Guilermo A. Borda, que cita la propia sentencia, “el art. 2772 es claro (…) cuando dice que la acción de reivindicación puede ser ejercida contra el poseedor de la cosa por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o imperfecto. Ya no se trata solamente del propietario sino de todos los que tengan un derecho real sobre la cosa”; por lo que, acorde el referido autor, “…el comprador que no ha recibido la tradición tiene acción reivindicatoria contra los terceros. Los fundamentos de esta doctrina parecen incontrovertibles. Hay que observar, en primer término, que acción real y derecho real no son conceptos equivalentes y, por ello, es perfectamente posible el ejercicio de una acción real sin la titularidad actual de un derecho real, dado que la transmisión de las acciones reales en independiente de los derechos reales que le sirven de base”.

Argumenta que, tal como lo refirió al incoar la demanda, al momento de cederse la acción reivindicatoria por la Sra. Q. de P., el inmueble objeto de la acción ya había sido adquirido por usucapión, cesando por ello el dominio del anterior propietario.

Esgrime que el título de la adquisición del dominio es la posesión continua con los elementos característicos que marca la ley y por el plazo que ella misma exige; y que la adquisición surge de la ley cuando se dan las condiciones necesarias. Agrega que el proceso de usucapión sólo interesa a la comprobación de esas condiciones; y, en su caso, conduce al dictado de una sentencia meramente declarativa, que logra la publicidad de la situación adquirida, mediante la inscripción registral.

Trae a colación jurisprudencia conforme la que, con la acción correspondiente, el usucapiente no persigue el dominio del inmueble, pues ya lo tiene por este modo de adquisición legal; sino que busca sólo un título comprobatorio de ese dominio. Que tal derecho constituye un derecho adquirido, que se encuentra en su patrimonio independientemente de la acción ejercitada; y que la prescripción es uno de los modos de adquirir el dominio (art. 2524 inc. 7 del CC).

Argumenta que, acorde la jurisprudencia, la exigencia de obtención previa de la sentencia declarativa de usucapión no es rigurosa, si en el juicio reivindicatorio se prueba el tiempo de la posesión; de lo contrario –conforme la jurisprudencia que cita–, habría que concluir que el poseedor por el tiempo de la prescripción adquisitiva (animus domine), sólo tendría en defensa de su derecho de propiedad el interdicto o acción posesoria, y si no la dedujera dentro del año (art. 4038 C.C.) quedaría en total desamparo jurídico frente al usurpador.

Cita doctrina conforme a la cual la posesión veinteañal es un título por excelencia que elimina cualquier otro; bastando el transcurso del plazo legal para que la posesión constituya un título de adquisición, tan perfecto como el de la compra o cualquier otro.

Agrega que la Sra. Q. de P., es propietaria por prescripción animus domine por más de veinte años, pues su posesión fue a título de dueña, pública y pacífica, durante veintiséis años. Añade que no interesa que la cedente hubiera perdido la posesión de su inmueble al tiempo de la cesión, atento que la adquisición dominial ya se había producido al cumplirse el plazo legal de veinte años; por lo que, en su carácter de cesionaria, se encuentra legitimada para incoar la presente acción reivindicatoria.

Corrido el traslado de ley, contestó la parte demandada por escrito del 12/09/22; con lo que, firme el llamado de autos para sentencia y practicado el sorteo de rigor, se encuentran estos obrados en condiciones de ser resueltos.

II. 1. Legitimación activa del usucapiente consumado no declarado

Adelanto que, a mi juicio, asiste razón a la actora en cuanto sostiene que no debió admitirse la excepción de falta de legitimación activa planteada por la parte accionada.

A fin de fundamentar mi criterio, señalo en primer término que, acorde la fecha de promoción de la demanda (11/2/10; fs. 53 vta.), la determinación de la legitimación activa para el planteo de la acción reivindicatoria objeto de la pretensión, queda sujeta a las previsiones del derogado Código Civil (art. 7 CCCN). Ello sin perjuicio de que, en lo que estrictamente interesa al aludido tópico, no se advierten sustanciales diferencias con el Código Civil y Comercial vigente.

Se discute en autos si el usucapiente consolidado pero no declarado (en el caso, la cedente, I. N. Q. de P.), posee legitimación activa para plantear una acción reivindicatoria, poseyéndola entonces también la aquí actora, en su carácter de cesionaria de los derechos y acciones de aquella (cf. art. 1444 C.C. y último párrafo de la nota al art. 1445 C.C.; sobre la legitimación del cesionario del derecho real de dominio para plantear la acción reivindicatoria, puede verse Ricardo J. Papaño, Claudio M. Kiper, Gregorio A. Dillón y Jorge R. Causse, Derecho Civil. Derechos reales, 3ª ed., Bs. As., 2012, Ed. Astrea, T. 2, pág. 434; y en el marco del actual Código Civil y Comercial, Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini, Tratado de los Derechos Reales, 1ª ed., 1ª reimp., La Ley, Bs. As, 2018, T. I, pág. 655 a 658).

2. En referencia a la prescripción como modo de adquirir el derecho real de dominio, señala Areán que “la prescripción debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto. Ello no significa que la prescripción no se opere de pleno derecho y que hasta tanto no haya sido alegada no se adquiera el derecho. La prescripción es un modo de adquisición de un derecho real. Transcurrido el plazo que la ley determina y habiendo reunido la posesión todos los requisitos que de acuerdo con aquélla la torna hábil para usucapir, el efecto adquisitivo se opera ipso iure. No hay ninguna disposición que establezca que para ganar el derecho real por usucapión, es necesario un juicio. (…) Consideramos, en consecuencia, que la adquisición se opera ipso iure, pero ello no se opone a que el juez no pueda decretar de oficio la prescripción” (Beatriz A. Areán, Juicio de usucapión, 5ª ed. act. y amp., Hammurabi, Bs. As., 2009, págs. 60 y 61; el destacado es propio).

Cabe destacar que el aludido carácter declarativo de la sentencia de prescripción adquisitiva, ha sido expresamente recogido por el actual art. 1905 CCCN. Así es que, en su marco, explican Nelson G. A. Cossari y Leandro R. N. Cossari, que “la sentencia es declarativa. Así lo dice expresamente el art. 1905 en su segundo párrafo. Ello significa que el usucapiente adquiere el dominio por el simple transcurso del tiempo unido a su posesión. La sentencia no es constitutiva de su derecho, sino simplemente declarativa del mismo. (…) El derecho real, puede afirmarse, se adquiere ipso iure por la sola consumación del término sin que sea necesaria una sentencia que así lo declare. El efecto adquisitivo de la usucapión es producido por la ley, y basta con cumplir los requisitos previstos en ésta. No es necesaria una sentencia que así lo disponga. La adquisición es automática. Las Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucumán 2011) concluyeron de lege data que: “La adquisición por usucapión larga no requiere la sentencia ni su registración para su oponibilidad a terceros. El titular registral que perdió el dominio del inmueble por efecto de la usucapión carece de facultad dispositiva. El tercero adquirente del titular registral no propietario carece de título suficiente, aunque estuviese inscripto; de posesión, por ausencia de vacuidad (art. 2383 Código Civil) y de buena fe, en razón de que sabía o debía saber que requería de la tradición efectiva del inmueble para adquirir el derecho que se ejerce por la posesión” (firmaron el despacho: Pepe, Rojas Torres, Villanustre, Bressan, Luverá, Daniel G. Luna, Puerta de Chacón, Pujol de Zizzias, Alterini, Fernández, Corna, Morales, Ventura, Padilla, Hirsch, Orelle, Casabé, Casal, Pereyra, José R., Pérez, Zencic, Salas, Cornejo, Sierz, Rossetti, Daguerre, Castruccio, Anis, Farina, Palomanes, Encabo, Guardiola, Vázquez, Gabriela A., Barbaglia, Colombo, Toledo, Chocobar, Nelson Cossari, Víctor Martínez [h.]).

Con sentencia o sin ella, con proceso o sin él, la posesión va germinando en el tiempo y mientras no exista interrupción de ésta, su fruto maduro será el dominio –o el derecho real de que se trate–. Sin embargo, al poseedor le resultará conveniente recurrir al proceso judicial para hacerse con una resolución judicial que declare su derecho. Existe consenso en que queda a la autonomía de la voluntad del prescribiente oponer la usucapión a quien le discute el dominio y que el juez no podría declarar ante un reclamo del antiguo titular de oficio la usucapión. (…) Un error en la defensa, la falta de contestación en término de una acción, la pérdida de las pruebas de la posesión durante el lapso legal pueden tornar ilusorio el derecho adquirido” (cf. Nelson G. A. Cossari y Leandro R. N. Cossari en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, Dir. Jorge H. Alterini, Coord. Ignacio E. Alterini, 3ª ed. act. y amp., 2019, T. IX, págs. 226 y 227, el destacado es propio).

3. Como se advierte, tanto en el marco del derogado Código Civil como del actual Código Civil y Comercial, la sentencia dictada en un juicio de usucapión posee carácter declarativo, y no constitutivo del derecho real.

Sobre ese presupuesto, y en torno, en concreto, a la facultad del adquirente por usucapión –no declarado– de accionar por reivindicación, se ha señalado que “quien adquirió por usucapión también ha obtenido un título con tanto valor como el de quien ha habido su derecho por un modo derivado; pero tal supuesto, frente al ataque de un tercero no tiene contemplación expresa en el contexto normativo” (Gabriel B. Ventura, La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, trabajo incorporado al libro “Homenaje a Dalmacio Vélez Sarsfield” Ed. Academia Nacional de Derecho de Córdoba; Córdoba, 2000, Tomo III, pág. 167 a 181; la negrita es propia). Seguidamente, agregaba el referido autor que “el caso que nos interesa desarrollar en este breve estudio se presenta cuando el adquirente por usucapión, respecto del cual se han cumplido los plazos de posesión, adquirida y mantenida con todos los requisitos que la ley exige para permitir la adquisición por dicho modo, aun sin haber obtenido una sentencia favorable que le permita de manera indiscutida la oponibilidad de su derecho, intenta una acción reivindicatoria. Ese adquirente es desposeído por un tercero; es decir no por el propietario o quien tenga un título adquisitivo, sino por un simple tercero que logra desplazar de su posesión al adquirente por usucapión. Obviamente dicho propietario tendrá, en primer lugar todas las acciones posesorias y policiales que le puedan corresponder, según la previsión de los arts. 2468 y ss.; pero si partimos del supuesto de haber prescripto las mismas por haberse cumplido el plazo del año previsto en el art. 4038 del C.C., estaríamos frente a un propietario desprovisto de defensas correlativas a un titular dominial. Desde ya desechamos por muy simplista y poco profunda la posición de sostener que al no tener documento acreditativo de su derecho, a este adquirente por usucapión le estén vedadas, no sólo la reivindicatoria, sino cualquier otra acción real. No creemos que sea ésa la solución que respete el espíritu de la ley cuando en el art. 2524, inc. 7º enuncia la prescripción como modo de adquirir. Tampoco coincidiría esta postura con el pronunciamiento doctrinario que establece que la sentencia de usucapión tiene solo efecto declarativo y que el derecho real adquirido por el usucapiente se adquiere desde el momento del cumplimiento de los supuestos legales, razón por la cual amén de ser poseedor, estaríamos en presencia de un verdadero “dominus” que, como tal, merece todo el respaldo y protección legal” (Gabriel B. Ventura, art. cit. La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio; el destacado me pertenece).

Más adelante, postula el referido autor la necesidad de distinguir la titularidad material, sustancial o real (causa generadora del derecho real); de la titularidad formal, cartular o instrumental (referida al instrumento continente de la causa idónea del derecho real); y de la titularidad registral (la que surge de las constancias registrales). Sobre esa base, pone de relieve que si bien los artículos 2789 a 2790 del Código de Vélez, sólo parecieran tener en cuenta los modos derivados de adquirir el dominio, “frente a este vacío, interpretar la expresión “título” solo aludiendo al título en sentido formal (titularidad cartular, instrumental o formal, según nuestra terminología) sin dudas nos llevaría a la falsa conclusión que el usucapiente no tiene título”. Pero, continúa el autor que vengo citando, “si, por el contrario, damos a dicha expresión el sentido más técnico refiriéndonos al título en sentido sustancial (titularidad real en nuestra terminología) y la armonizamos con el resto de la normativa, no podremos negar que el usucapiente tiene el título al que hacen referencia los dispositivos citados”. De allí que, concluye Ventura, “el adquirente por usucapión tiene título, aun cuando todavía no haya tan siquiera iniciado el trámite judicial para obtener una sentencia favorable. Tiene pues título en sentido material y falta concretar a su respecto el título en sentido formal, mediante la sentencia declarativa. Por ello no es dable negarle acción reivindicatoria frente a un tercero usurpador que logre desplazarlo de su posesión” (cf. Gabriel B. Ventura, art. cit., el destacado es propio).

En la misma dirección, en torno al reivindicante que tiene el inmueble por modo y no por título, señalaba Levitán que “el inmueble se tiene por modo y no por título, cuando se ejerció la posesión durante más de veinte años, en forma pública, pacífica, continua, ininterrumpida como si fuera real propietario del bien, y sin haberse presentado a la justicia para obtener el reconocimiento de su dominio. Si el prescribiente es privado de su posesión, ya vencido el plazo prescribitorio, bien puede reivindicar el inmueble de quien lo tiene bajo su propia posesión. Naturalmente en este juicio deberá acreditar su dominio por modo (art. 2524, inc. 7º, Cód. Civ.), en cuyo caso volverá a tener bajo su posesión el inmueble. Independientemente de que, en forma simultánea, inicie juicio de usucapión contra el titular de dominio del bien, en el nuevo proceso o por juicio separado, o bien inicie posteriormente a su reivindicación el juicio por usucapión” (José Levitán, Prescripción adquisitiva de dominio, 3ª ed. act. y amp., Bs. As., Astrea, 1990, pág. 335; la negrita es propia).

Por su parte, en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en 1999 en Santa Fe (Universidad Nacional del Litoral), la Comisión nº 4 concluyó que “no obsta a la acción reivindicatoria que quien es titular por usucapión no haya sido declarado como tal por sentencia, sin perjuicio de que debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral”.

Acompañando la conclusión alcanzada en las aludidas jornadas, se han expedido autores como Ricardo J. Papaño, Claudio M. Kiper, Gregorio A. Dillón y Jorge R. Causse (Derecho Civil. Derechos reales, ob. cit., T. 2, pág. 450; y Claudio Kiper, Tratado de Derecho Reales, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2016, T. II, pág. 460); Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini (Tratado de los Derechos Reales, ob. cit., T. I, pág. 665); y Juan José Guardiola (La usucapión en el nuevo Código, RCCyC 2016 –marzo–, 07/03/2016, 19; ver nota 111), entre otros.

En efecto, se ha señalado que la conclusión de las XII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1999, es congruente con el efecto simplemente declarativo de la sentencia de prescripción adquisitiva; y que esa conclusión debiera extenderse a otras acciones reales (cf. Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini, Tratado de los Derechos Reales, ob. cit., T. I, pág. 665; en igual sentido, Marina Mariani de Vidal y Adriana Avella, Derechos reales en el Código Civil y Comercial, Bs. As., Zavalía, 2016, T. 2, pág. 357).

En consecuencia, conforme lo hasta aquí expuesto, corresponde concluir que quien cuenta con una usucapión consumada y no declarada en su favor, posee legitimación activa para accionar por reivindicación. Por ello, más allá de lo que se resuelva en el apartado siguiente en punto a la efectiva configuración de la prescripción adquisitiva, cabe concluir que la accionante de autos, cesionaria por escritura pública del 25/11/09 (fs. 9 y vta.) de los derechos de la usucapiente, I. N. Q., se encuentra legitimada para postular la pretensión reivindicatoria objeto de autos. En consecuencia, propongo al acuerdo hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia recurrida en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados, con costas de ambas instancias a éstos en su calidad de vencidos (arts. 1, 2, 3 y 7 CCCN; arts. 1444, nota al 1445, 2524 inc. 7, 2758, 2789 y 2790 C.C.; arts. 68, 274 y 384 CPCC).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la segunda cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. 1. Resuelta la revocación de la sentencia apelada del 13/4/22 en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los accionados, corresponde ingresar en el análisis de fundabilidad de la pretensión reivindicatoria planteada. Referiré, a esos efectos, los antecedentes del caso.

La actora A. relató en su demanda de fs. 36/53 que la Sra. Q. tuvo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del lote de terreno y su galpón durante más de 26 años, habiendo sido despojada de su posesión con abuso de confianza por los aquí demandados. Narró, en lo que importa, que en el año 1979 el Ingeniero M. O. D. –interventor municipal con cargo de Intendente de facto–, le otorgó al Sr. O. P. y a su esposa I. N. Q. (cedente), la posesión del terreno de autos. Explicó que, originariamente, el inmueble recibido por el matrimonio P. (hoy parcela 13) abarcaba también la posteriormente subdividida parcela 13 a, hoy de propiedad de la actora. Refirió que el terreno en cuestión, pertenecía, como muchos otros de la ciudad –por entonces ociosos–, al Sr. F. P., quien nunca se radicó en la ciudad. Que poco tiempo después, el Sr. P. y la Sra. Q., mandaron a confeccionar un plano de edificación con un empleado de obras públicas municipal, y construyeron un galpón sobre calle Mitre, destinado a un taller mecánico. Narró que el Sr. P. trabajó en su taller mecánico hasta su fallecimiento en el año 1987; y que, de allí en adelante, su esposa, I. N. Q. (cedente), comisionó el alquiler de dicho inmueble a la empresa Miguel Torres y Cía. Que lo alquiló a M. Á. P. de 1988 a 1990; luego a E. V., de mayo de 1990 a septiembre de 1991; y luego a la empresa de combis CARLAP.

Que, posteriormente, al pasar un tiempo sin poder alquilarlo, la Sra. Q. lo ofreció en comodato a unos vecinos, C. de V. y M. de los Á. U., para que lo usaran para el depósito de semillas, herbicidas etc., vinculados a su actividad comercial. Relató que debido al olor que ocasionaban las semillas y los herbicidas, los vecinos inmediatos del lugar –hoy accionados– se quejaron en la Municipalidad y ante la Sra. Q., por lo que ésta habló con de V. para realizar una limpieza del lugar. Que con el pasar de los años, y atendiendo a que de V. usaba muy poco el inmueble, el accionado J. A. P. solicitó a la Sra. Q. utilizar el galpón para guardar vehículos; a lo que la mencionada accedió bajo la condición de que lo mantuviera limpio y ordenado, autorizando así al nombrado a usar dicho galpón conjuntamente con el Sr. de V. Que, posteriormente, el accionando P. comenzó a usar el inmueble en forma exclusiva, devolviendo el Sr. de V. la llave del galpón a la Sra. Q., a fines del año 2003.

Explicó que en el año 2005, la Sra. Q. decidió vender el galpón y se lo ofreció al accionado P., con quien no llegó a un acuerdo sobre el precio. Que en mayo de 2005 se lo cedió a la Sra. A. y su pareja, Sr. O. P., junto con los derechos posesorios, por la suma $6.700; pero cuando la Sra. Q. le comunicó al Sr. P. que había vendido el galpón, el mencionado se negó a entregarle las llaves. Que con fecha 12/5/05, la Sra. Q. le remitió al Sr. P. una carta documento notificándole la venta, rescindiendo el contrato de comodato e intimándolo al desalojo del inmueble (ver fs. 33); a la que éste respondió, mediante CD del 18/5/5 (fs. 32), rechazando la intimación y negando la existencia de un contrato de comodato entre las partes.

2. Al contestar demanda –en forma subsidiaria a la excepción de falta de legitimación activa abordada en la cuestión anterior–, los accionados J. A. P. y M. C. A. sostuvieron (ver fs. 415/424) que la Sra. Q. no fue poseedora del inmueble por más de 20 años, pues en los autos “P., O. A. – P., J. A. s/ su denuncia” (causa 11165 en trámite ante la UFI Nº 7 de Olavarría), la mencionada declaró que lo poseía desde el año 1982 aproximadamente, y no desde el año 1979. Destacaron que entre el año 1976 y 1981, fue interventor municipal el Sr. A. S., y que el Ingeniero D. fue desde el año 1981 a diciembre de 1983.

Narraron que contrajeron matrimonio el 20/10/2000, y que se fueron a vivir a la casa de su propiedad, sita en calle Mitre Nº …, lindante con el inmueble de autos. Explicaron que “la parte del inmueble en litigio que estaba sin edificar estaba totalmente abandonado, es por ello, que nuestros mandantes comienzan a limpiarlo y desratizar y en general a hacer mantenimiento del mismo. Con posterioridad, aproximadamente desde marzo de 2001, por la actividad que realiza el Sr. P., posee diferentes maquinarias de labor para el campo y al carecer de lugar cercano a su casa deciden comenzar a poseer con ánimo de dueños dicho sector del terreno, y utilizarlo así, para guardar las maquinarias. Todo esto fue aconteciendo sin la expresa autorización de nadie, como tampoco sin el reclamo expreso de persona alguna” (sic, fs. 418 vta.).

Continuaron explicando que en el mes de marzo de 2003, le solicitaron al Sr. C. de V. –que hacía uso exclusivamente del galpón ubicado sobre el terreno en litigio–, que procediera a su limpieza y desinfección, dado que el nombrado guardaba varias cosas, entre ellas semillas, que provocaban olores nauseabundos. Relataron que de V. hizo la limpieza del galpón y luego lo abandonó, dejándolo abierto y sin ánimo aparente de continuar ocupándolo. Por ello es que, relataron, a principio de abril de 2003, decidieron tomar posesión del galpón juntamente con el terreno circundante, para proceder a su limpieza y desinfección. Luego realizaron arreglos en general –según detallaron a fs. 419–; y continuaron poseyendo en forma pública e ininterrumpida con ánimo de dueños, para prescribir en el futuro. Así es que en el año 2005 –y conforme acta de manifestación y constatación que agregan; fs. 189 y vta.– dejaron constancia notarial de que poseían el inmueble “animus domini” desde dos años atrás aproximadamente; y solicitaron liquidaciones de tributos y cambio de responsable del pago de impuestos a su nombre.

Narraron que cuando recibieron la carta documento de la Sra. Q. (el 14 de mayo de 2005), intimándolos al desalojo del inmueble, e invocando un contrato de comodato, quedaron desconcertados, pues nunca habían celebrado contrato alguno con la mencionada. Esgrimieron que ignoraban que ésta pretendiera derechos sobre el inmueble; y que luego de la intimación comenzó el hostigamiento y amenazas por parte del Sr. P. (pareja de la aquí accionante), lo que dio motivo a diferentes causas penales; iniciando luego la aquí accionante un juicio de desalojo que fue rechazado.

Finalmente, argumentaron que con la prueba acompañada y ofrecida, y, fundamentalmente con el acta notarial de constatación del 5 de mayo de 2005, queda acreditado que son poseedores a título de dueños; y adujeron que de haber tenido la Sra. Q. derechos posesorios sobre el inmueble, ellos se perdieron por abandono, conforme los arts. 2454 y 2456 C.C. Ello desde que, esgrimieron, al momento en que ellos comenzaron a poseer a título de dueños, el inmueble se hallaba totalmente abandonado y libre de todo ocupante.

II. Integración de la litis. Alcance de una eventual sentencia que admita la reivindicación

Antes de ponderar la efectiva verificación de una adquisición prescriptiva del dominio (lo que acarrearía el acogimiento de la acción reivindicatoria intentada), es necesario formular algunas precisiones relativas a la adecuada integración de la litis (en concreto, a la ausencia de integración con el titular registral o sus herederos), y al concreto alcance que, en su caso, tendrá una eventual procedencia de la presente reivindicación. Esta cuestión debe ser valorada con antelación al fondo del asunto, desde que, si se optara por la postura que –como se verá– considera que siempre debe integrarse la litis con el titular registral, la pretensión de fondo objeto de autos (acción de reivindicación) no podría resolverse en esta ocasión.

Pues bien, a la luz de las particularidades que posee una acción reivindicatoria planteada por el usucapiente consumado y no declarado, cuando es incoada contra un tercero, se han planteado diferentes posibles escenarios procesales, que interesan a la adecuada integración de la litis y a los consecuentes alcances de una sentencia de reivindicación.

En las Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Santa Fe en el año 1999 –ya aludidas en este voto–, se concluyó que si bien el titular de una usucapión no declarada se encuentra legitimado para plantear la acción reivindicatoria, “debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral”. Advierto que a la luz de los desarrollos más específicos efectuados por otros autores a los que seguidamente aludo, esa conclusión podría tildarse de excesivamente dogmática o genérica, pues se desentiende de otras posibles alternativas procesales, hábiles para conjugar las exigencias de una adecuada integración de la litis, con los alcances de la sentencia dictada en un juicio de reivindicación.

En efecto, como anticipé, autores que han formulado un desarrollo más casuístico sobre el tópico, plantean otras posibles alternativas para conjugar ambos extremos. Ciertamente, tras reconocer legitimación activa en el juicio de reivindicación al usucapiente consumado pero no declarado, señalaba Levitán que ello es independiente “de que, en forma simultánea, inicie juicio de usucapión contra el titular de dominio del bien, en el nuevo proceso o por juicio separado, o bien inicie posteriormente a su reivindicación el juicio por usucapión. Con varias acciones obtendrá, si triunfa en ellas, el reintegro de la posesión y la inscripción del dominio a su nombre en el Registro de la Propiedad” (José Levitán, Prescripción adquisitiva de dominio, ob. cit., pág. 335). Como se ve, este autor admite que pueda tramitarse el proceso de reivindicación sin la integración con el titular registral, no obstante lo cual, para obtener la titularidad formal del derecho y su oponibilidad al titular registral, deberá en todo caso el accionante, en forma concomitante o posterior, iniciar el pertinente proceso de usucapión.

Por su parte, en el trabajo más minucioso que he hallado sobre la cuestión, distingue Ventura dos situaciones, a saber: que el demandado reconozca expresa o tácitamente el derecho del actor; o que lo niegue. En el primer supuesto, el autor concluye que la acción debe prosperar, aunque “no proporcionará al reivindicante adquirente por usucapión la titularidad formal o cartular, para lo que deberá iniciar acción aparte”. En el segundo, “juntamente con la acción reivindicatoria deberá otorgársele al actor la posibilidad de generar toda la prueba del dominio (…) para ello el reivindicante deberá proceder conforme a los arts. 4015 y 4016 y a la ley 14.159, lo que implicará necesariamente también todas las diligencias preparatorias y posteriores exigidas y la citación del propietario antecedente y de quienes se consideren con derecho (…) De procederse como lo proponemos resulta obvio que el adquirente, además de la protección jurídica frente al ataque, obtendrá la titularidad cartular o formal del dominio, puesto que virtualmente se han seguido todos los pasos para obtenerla” .” (Gabriel B. Ventura, La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, ob. cit.; el destacado es propio). Como puede observarse, este autor admite un juicio de reivindicación planteado por el usucapiente no declarado, sin integración con el titular registral (sea porque el tercero demandado se allanó a la pretensión, o porque el accionante no hizo uso de la posibilidad de proceder conforme los arts. 4015 y 4016 C.C. y la ley 14.159 y citar al titular registral), caso en el cual, el proceso de reivindicación podrá tramitarse, pero el accionante no podrá obtener la titularidad cartular o formal del dominio.

Ahora bien, en el caso de autos, advierto que no se ha requerido ni se ha ordenado en la anterior instancia integrar la litis con el titular registral, ni tampoco se ha verificado el cumplimiento de los demás recaudos de rigor propios de un juicio de usucapión (arts. 679 y ss. CPCC; art. 24, Ley 14.159). Ante ese cuadro, y en vistas de las diferentes alternativas procesales ponderadas por los autores recién citados (Levitán y Ventura); y sin tomar partido sobre la conveniencia en términos generales y abstractos, de integrar la litis con el titular registral, entiendo razonable y útil, en este específico caso e instancia del proceso, continuar su tramitación, dejando desde ya sentado que, en caso de prosperar la acción reivindicatoria, ella no acarreará la modificación de la titularidad formal del inmueble, ni tendrá efectos de cosa juzgada frente al titular registral o sus sucesores. Los efectos de una posible sentencia favorable, se limitarán entonces a resolver la entrega del inmueble a la accionante, debiendo en todo caso la mencionada iniciar luego el pertinente juicio de usucapión, cumplimentando todos los recaudos atinentes a ese proceso (citados arts. 679 y ss. CPCC; art. 24 Ley 14.159).

Ello pues, en el caso, la alternativa procesal seleccionada es hábil para dar pronta solución a un proceso que ya lleva más de trece años de tramitación (impidiendo se retrotraiga en sus etapas por falta de debida integración), dando respuesta judicial al largo conflicto habido entre las partes, sin afectar el derecho de defensa de quienes no han sido traídos a juicio (arts. 18 CN y 15 CBA; arts. 1, 2 y 3 CCCN; arts. 34 inc. 5 e y 384 CPCC).

Con el alcance antes indicado, me adentro entonces, seguidamente, en el meollo de la cuestión.

III. Configuración de la prescripción adquisitiva del dominio por parte de la cedente

1. Ahora sí, es procedente ingresar en el análisis de la configuración, a los efectos del presente proceso, de una adquisición del derecho de dominio por prescripción adquisitiva en favor de la Sra. Q. de P., cedente de la acción reivindicatoria a la aquí accionante.

A esos fines, recuerdo que la cuestión de autos se encuentra regida por el derogado Código Civil (art. 7 del C.C. y C.). De todos modos, señalo también que el actual Código Civil y Comercial de la Nación tampoco trajo una regulación sustancialmente diferente de la materia en examen, por lo que sus contenidos sirven de valiosa guía interpretativa, tal como lo ha señalado este tribunal en anteriores precedentes (causas nº 61.761, “Casaux”, del 04-5-2017; nº 64.698, “Sevillano Carlos…”, del 20/04/21 entre muchas otras). En efecto, el nuevo código no modificó el plazo veinteañal para usucapir careciendo de justo título y buena fe, ni tampoco introdujo alteraciones sustanciales con relación a los presupuestos que viabilizan esta clase de acciones (arts. 1897, 1899, 1900, 1909, 1928 y ccs. del C.C. y C.); lo que resulta de utilidad, como pauta hermenéutica, al momento de resolver (cf. esta Sala, causas nº 60.441 del 06-10-16, “Arias…”; nº 61.692 del 12-9-17, “Presso…”; nº 62.132 del 09-10-17, “Weber…”; nº 64.204, del 28-11-19, “Bruggesser…”; nº 65610, “Romero Miguel Ángel…”, del 18/08/2020).

2. En el presente caso, se verifica suficiente y concordante prueba en punto a la época de inicio de la posesión ostentada por la Sra. Q. –y su cónyuge fallecido, O. P.–, cedente de la acción reivindicatoria a la aquí actora, D. S. A. (escritura nº 147 del 25/11/2009, que obra a fs. 9/9 vta.). En particular, la parte actora produjo abundante prueba testimonial, así como prueba pericial para acreditar el inicio de la posesión.

Sabido es que, como lo ha destacado esta Sala, la prueba testimonial resulta insuficiente para fundar la sentencia de usucapión, conforme lo dispone el art. 24 inc. c. de la Ley 14.159 (Ley de Catastro Nacional, BO 10/10/1952) –texto según el art. 1º del Decr. Ley 5756/58– (cfr. Areán, Beatriz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Edición –reimpresión–, Ed. Hammurabi, 2009, pág. 580). Pero ello no significa que el art. 1 del Decr. Ley 5756/58 le reste importancia a este medio probatorio, pues como lo subrayan Kiper y Otero, ‘la ley considera a la prueba testimonial como uno de los medios más importantes, aunque expresamente imponga que la adquisición no pueda basarse exclusivamente en los dichos de testigos. En este caso puede verse claramente la aplicación de la necesidad de contar con prueba compuesta’ (Claudio M. Kiper y Mariano C. Otero “Prescripción adquisitiva”, Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 2007, pág. 316, citado por esta Sala en la causa nº 66237, “Vitale Luis María y Añorga Patricia Norma…”, del 11/02/21; en esta causa se cita también, en sentido concordante, jurisprudencia de la Cám. Civ. y Com. 2º de La Plata, Sala 3, causa nro. 116791, del 33/2014 y de la Cám. Civ. y Com. de Pergamino, “Benavídez…”, del 15/10/19).

Por otras parte, señala Camps que el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires “…no exige que la prueba no testifical cubra todo el plazo señalado en el art. 4015, Cód. Civ., sino tan sólo que el fallo no se base exclusivamente en la prueba de testigos, si esta prueba resulta vigorosa, el rigor valorativo de las restantes piezas podrá amenguarse; caso contrario la valoración de estos medios corroborantes deberá verificarse con severidad (…) la prueba testifical mantiene todo su valor y por lo general resulta la más apta para acreditar las afirmaciones del demandante puesto que posibilita la reconstrucción de los hechos a través del lapso posesorio, pero debe confrontarse con otras pruebas que reflejen esos mismos hechos (…) aun cuando la sentencia no pueda fundarse exclusivamente en prueba testimonial en la usucapión, esta prueba es por lo común la más importante y convincente porque se trata de acreditar hechos materiales” (cfr. Camps, Carlos Enrique “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires,”, Tomo II, Ed. Lexis-Nexis, 2004, pág. 519; citado por esta Sala en la aludida causa “Vitale…”, del 11/02/21; en la que se trajo a colación también la opinión coincidente de Gabriel H. Quadri, en La prueba en el proceso civil y comercial, Tomo II, Ed. Abeledo-Perrot, 2011, pág. 1788; cf. cita de esta Sala, en la causa cit. nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21).

De modo que es tarea del magistrado combinar los distintos elementos probatorios para formar su convicción a través de una prueba compuesta, que en palabras de Alsina “…resulta de la combinación de pruebas simples imperfectas, es decir que consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero que consideradas en conjunto, llevan a un pleno convencimiento. Como puede apreciarse, en materia de usucapión, la prueba testimonial es una prueba simple, que requiere ser complementada con otro medio probatorio, dando así lugar a la prueba compuesta, de que habla en forma permanente la jurisprudencia” (cfr. “Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial “, Tomo IV, pág. 304; Areán, Beatriz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Ed. act. y amp., reimp., 2009, pág. 580, nota 216, esta Sala, causa Nº 51.037, del 23/10/07 “Quillehauquy…”, causa Nº 60.441, del 6/10/16 “Arias…”, 63.022, del 23/10/18 “Sorsoli…”; causa cit. nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21, entre otras).

3. Conforme los lineamientos expuestos, analizaré la prueba testimonial ofrecida por la accionante, rendida conforme los interrogatorios obrantes a fs. 617/619.

S. A. A., herrero, declaró a fs. 629 vta. que la tarea de confeccionar el portón del galpón construido en el inmueble de autos, le fue encomendada por la Sra. Q. y el Sr. P. entre los años 1980 y 1985.

Por su parte, E. B., albañil, preguntado sobre en qué año aproximadamente construyó el galpón situado en el inmueble, respondió “el año 1978 y 1979, la fecha exacta no la sé, sé que era invierno” (fs. 631 vta.); agregando luego que lo construyó por encargo del Sr. P., quien le pagó los trabajos.

A su turno, C. A. V., albañil que ayudó al testigo B. en la construcción del galpón, declaró que ello ocurrió “año 1970 y algo; 1978 o 1976” (fs. 633 vta.).

Asimismo, el testigo C. E. I., cuyo nombre luce en el proyecto de galpón para taller mecánico acompañado con la demanda (fs. 35), declaró que hacia el 1º de octubre de 1978 comenzó a trabajar en la Municipalidad de Laprida como dibujante en la oficina técnica (lo que implica, declaró, desarrollar tareas de proyectos y planos); y que, a esa época, también trabajaba en el sector privado, en la oficina técnica del maestro mayor de obras D. N. Declaró que en el marco de ese trabajo privado, proyectaba planos –que no firmaba–; y contestó afirmativamente a la pregunta de “si es viable la posibilidad de la aparición de un plano que junto con el proyecto aparezca su propio nombre” (sic fs. 639 vta.).

Igualmente, M. F. L., quien conocía a la cedente y su cónyuge por ir al colegio con la hija mayor de los mencionados, preguntado por si conocía al Sr. P., respondió “yo le conozco cuando él trabajaba en la Ford en la década del 1970, después como era mecánico habilitó un local de atención a los vehículos en Mitre entre Rivadavia y Lavalle, en ese momento eran descampados…” (fs. 640); y más adelante, preguntado por la razón de sus dichos, refirió: “lo sé y me consta por mi trabajo cuando yo iba a la escuela primaria y vendía fruta y verdura casa por casa”. A renglón seguido, a la pregunta relativa a los años en que se dedicó a la venta de frutas y verduras, contestó “del año 1978 al 1983, en que marcó mi vida Mundial, inundación y la Guerra de las Malvinas” (sic fs. 640 vta.).

De la valoración global de la prueba testimonial transcripta en sus partes pertinentes, representada por cinco declaraciones de testigos directos y con edad suficiente para recordar hechos de tiempos pretéritos, que se advierten espontáneas y concordantes, y de cuyo vigor probatorio en lo atinente al período de inicio de la posesión no encuentro motivos para dudar (arts. 384 y 456 CPCC), puede tenerse por acreditado que la Sra. Q. (cedente de la accionante), comenzó a poseer el inmueble de autos junto con quien fuera su cónyuge, hacia el año 1980.

4. Esa conclusión, se ve además avalada por la pericia del 17/08/16, llevada a cabo por el Ingeniero en Construcciones, C. D. C. (fs. 725 a 731 vta.), en la que, al requerimiento de que determine en forma fehaciente el tiempo estimativo del que datan los cerramientos del galpón, concluyó que “es posible datar la fecha de la fabricación de estos cerramientos en torno a unos treinta y cinco o cuarenta años atrás, o lo que es lo mismo, a finales de la década de 1970 o principio de la década de 1980, y dado el estado de los anclajes y sujeción de los mismos a la mampostería con una fecha de colocación similar a la de la fabricación” (sic fs. 729 vta., punto d). Y luego, en respuesta al requerimiento de informe sobre “cualquier otro punto de interés” (fs. 730, punto g), agregó que “la fecha de construcción del galpón es similar a la de la carpintería metálica también con poco mantenimiento en los últimos años, en torno a los treinta y cinco o cuarenta años de ejecutado, por lo que puede datarse a finales de los años 70 o en el primer lustro de los años 80”. Incluso, refirió el experto en su respuesta al punto “a” de la accionada (fs. 730 vta.), que “el dibujo del plano del galpón agregado a folio 33 del cuaderno de pruebas coincide con la construcción realizada sobre el inmueble en litigio…” (arts. 384 y 474 CPCC).

5. Pudiendo tenerse entonces por acreditado que el inicio de la posesión de la cedente de la parte actora, se remonta, al menos, al comienzo del año 1980, procede valorar la continuidad de la posesión pacífica e ininterrumpida por ella invocada por el período legal de 20 años.

Al respecto, advierto como probanzas a considerar, en el marco de una valoración integrada de la prueba, la existencia de constancias de tasas por alumbrado, limpieza y conservación de la vía pública (fs. 12 y 14), por inspección de seguridad e higiene (fs. 13) y por servicios sanitarios (fs. 34), que se encontraron, al menos a partir de los años 1986/1988, a nombre de O. J. P. (ver fs. 12/14).

Asimismo, la prueba testimonial rendida en autos también da cuenta de que, iniciada la posesión, la Sra. Q. y el Sr. P. la continuaron pública y pacíficamente en el tiempo, pues este último tenía allí su taller mecánico (cf. declaraciones de E. L. A. a fs. 635 vta.; de C. A. de V. a fs. 637, de C. E. I., a fs. 639 y vta., y de M. F. L., a fs. 640).

Luego de fallecer su cónyuge (el 12/10/88), la Sra. Q. continuó ejerciendo actos posesorios, al otorgar el inmueble en alquiler o en comodato. En efecto, al declarar en el juicio de desalojo que tengo a la vista (Expte. 4.487/05, Juzgado de Paz de Gral. La Madrid), la Sra. Q. declaró que su marido P. falleció el 13/10/88; y que, tras ello, comenzó a alquilar el galpón, habiéndoselo locado a “P., quien es mecánico, V., M. P., C. de V. y después a P. en préstamo como a C. de V., ambos en préstamo” (sic fs. 190 del citado expediente de desalojo). En concordancia con esas declaraciones, se advierten en autos las constancias numeradas como fs. 15 a 31 (que han sido luego aglutinadas en seis fojas), relativas a pagos por contratos de alquiler recibidos por la Sra. Q. de parte del Sr. M. P. (constancias nº 17, 18, 19, 30 y 31; la más antigua de noviembre del 1988, y la más reciente de febrero del 1990), y del Sr. E. V. (constancias nº 16 y 20 a 29; la más antigua de mayo de 1990 y la más reciente de agosto de 1991).

Por su parte, las declaraciones testimoniales del martillero M. Á. T., y C. A. de V., otorgan fuerza probatoria a las anteriores constancias; las que, si bien no pueden considerarse auténticas por adolecer del debido reconocimiento, sí pueden, atento a la aludida prueba testimonial, considerarse verosímiles en las circunstancias del caso (art. 384 CPCC). Ciertamente, declaró el martillero T. a fs. 632 y vta. (interrogatorio a fs. 617 y vta.) que la Sra. P. le otorgó el galpón de calle Mitre entre Lavalle y Rivadavia para que lo alquile (respuesta a pregunta sexta), y que se lo alquiló al Sr. M. P. (respuesta a pregunta octava).

Por su parte, el testigo C. A. de V., comerciante y vecino de los Sres. P., declaró a fs. 637/638 (interrogatorio a fs. 618 y vta.), que el Sr. P. era mecánico, y había trabajado en Ford y después en el galpón en cuestión (respuestas a preguntas cuarta y quinta). Declaró además que tuvo depósito de granos en el aludido galpón; y que su propietaria era la Sra. P., quien se lo prestó para guardar semillas y “otras cosas”, desde los años 2000/2001 hasta 2002/2003 (ver declaraciones de fs. 637 vta., coincidentes con las oportunamente efectuadas por el mencionado a fs. 192 y vta. del referido juicio de desalojo). Relató asimismo que estuvo en el galpón hasta que se generaron inconvenientes con el vecindario en razón de los productos almacenados en el galpón; y que “a raíz del problema de la semilla, lo desocupé, me quedó una balanza y un equipo de aire acondicionado y devolví las llaves a chongui Q. la Sra. de P.” (cf. fs. 637 vta.; el destacado es propio). Asimismo, a fs. 192 vta. del juicio de desalojo, el Sr. V. declaró que mientras él ocupaba el galpón, el accionado P. guardaba máquinas agrícolas.

La prueba referida en los párrafos precedentes, que, como se dijo, debe ser ponderada con visión de conjunto (cf. esta Sala, causas citadas nº 51.037, del 23/10/07 “Quillehauquy…”, nº 60.441, del 6/10/16 “Arias…”, nº 63.022, del 23/10/18 “Sorsoli…”; nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21, entre otras), acredita suficientemente a mi juicio la continuidad y duración necesaria de la posesión pacífica; y en particular la intención de poseer con ánimo de dueño durante el período prescriptivo de veinte años. Ello al menos desde el año 1980 hasta el mes de mayo de 2005 (fs. 32 y 289/289 vta.), en que, como se verá, puede considerarse que los accionados intervirtieron el título por el cual se encontraban en poder de la cosa. Es que, a partir de las declaraciones del Sr. de V. en cuanto refieren que mientras él ocupaba en préstamo el galpón, el Sr. P. dejaba máquinas –declaraciones de las que no encuentro motivos para dudar, y que no se ven desvirtuadas por prueba en contrario; arts. 375, 384 y 456 CPCC–, encuentro verosímil que los accionados también ingresaron en el inmueble en carácter de comodatarios (tenedores). Es que, a la luz del historial descripto en punto a la utilidad que se otorgó al inmueble (taller mecánico primero y locaciones o comodatos luego); y atendiendo a que el Sr. de V. ratificó la versión contenida en la demanda de que ocupaba el galpón por autorización y comodato de la Sra. Q., al mismo tiempo en que los accionados comenzaron a ocupar el inmueble, no es verosímil que estos últimos efectivamente desconocieran, como dicen, los derechos posesorios de aquella. Por el contrario, es más verosímil frente a la prueba rendida, la versión de la actora de que éstos también comenzaron a utilizar el inmueble como comodatarios, con la autorización de la Sra. Q., a cambio de mantenerlo en buenas condiciones (cf. demanda a fs. 38 vta.; arts., 1, 2, 3 y 1727 CCCN; arts. 375, 384 y 456 CPCC).

Siendo ello así, debo ponderar que los demandados no pusieron en conocimiento de la Sra. Q. su intención de intervertir el título, sino hasta la contestación brindada en su CD del 18/5/05, donde pusieron de manifiesto su voluntad de apropiarse del inmueble. Antes de ello, los mencionados no pueden ser considerados poseedores, de conformidad con lo estatuido por el art. 2353 C.C., en cuanto prescribe que “nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de la posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario” (en igual sentido, actual 1.915 CCCN). Por lo demás, cabe destacar que todas las pruebas que los mencionados traen como relevantes en punto a la prueba de su posesión animus domini (fs. 289 y ss.), son a partir del año 2005, de manera que ello coadyuva a considerar que, para esa fecha, habiendo la Sra. Q. comenzado a poseer animus domini al menos hacia el año 1980, ya se había consumado en su beneficio el derecho real de dominio (art. 2524 inc. 7 CC), por haber transcurrido –holgadamente– el plazo de prescripción establecido en el art. 4015 del Código Civil. Tampoco los accionados ofrecieron en autos probanzas tendientes a acreditar, más allá de sus meros dichos, su alegación de que al momento en que comenzó su relación de poder con el inmueble, la posesión de la Sra. Q. ya se había extinguido por abandono (art. 2454 C.C.; art. 375 CPCC). Más aún, en torno al accionar procesal de los demandados, cabe señalar que éstos desistieron de la prueba testimonial que habían ofrecido (fs. 780, 781, 784 y 785).

IV. En razón de lo expuesto, propicio hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados, en su calidad de vencidos (arts. 1, 2, 3, 5, 7 y 1727 del Código Civil y Comercial, y doctrina interpretativa de los arts. 1905, 1915, 1928, 1930 del referido Código; arts. 2353, 2384, 2445, 2458, 2524 inc. 7, 2758, 2790, 2794, 4015 y ccs. del Código Civil; arts. 68, 375, 384, 456, 474 y ccs. CPCC).

Asimismo, propongo aclarar que conforme lo desarrollado en el Considerando II, a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión contra sus legítimos contradictores (art. 679 y sgtes. del CPCC).

Finalmente, propongo disponer el levantamiento por la instancia de origen, una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10 (fs. 456/457).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la tercera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

De conformidad con lo resuelto en las anteriores cuestiones, propongo declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados (9/5/22), contra la resolución del 2/5/22 que rechazó su pretensión de ordenar la demolición de lo construido por la accionante, en incumplimiento de la medida cautelar de no innovar ordenada con fecha 20/09/10.

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la cuarta cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de las cuestiones anteriores, corresponde: 1) Hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados en su calidad de vencidos. 2) Hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los accionados, en su calidad de vencidos. 3) Aclarar que a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión, contra sus legítimos contradictores. 4) Disponer el levantamiento, por la instancia de origen y una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10. 5) Declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22. 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 51 Ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido.

Autos y Vistos:

Considerando:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados en su calidad de vencidos. 2) Hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los accionados, en su calidad de vencidos. 3) Aclarar que a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión, contra sus legítimos contradictores. 4) Disponer el levantamiento, por la instancia de origen y una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10. 5) Declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22. 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 51 Ley 14.967). Regístrese. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).