Voz: Canon Locativo

B., S. G. y otros c. S., M. N. y otros s/rectificación de título de propiedad

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de abril de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “B., S. G. Y OTROS c/ S., M. N. Y OTROS s/RECTIFICACION DE TITULO DE PROPIEDAD”, respecto de la sentencia de fs. 215/241, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CARLOS A. CARRANZA CASARES – GASTON M. POLO OLIVERA.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 215/241 dispuso la rectificación del asiento registral del inmueble de la calle Bartolomé Mitre … y, a la par, fijó como canon locativo a pagar por M. N. S. a M. Á. B., S. G. B., Á. R. B., S. M. B., R. G. y J. L. G., la suma de $ 44.000 del 1 al 10 de cada mes desde que adquiera firmeza la sentencia y durante el tiempo que se encuentre ocupando el aludido inmueble. Con costas a la condenada y a A. S. B., B. S. B. y M. C. B.

II. Los recursos

El fallo fue apelado por S. G. B., quien en su memorial de fs. 288/291, contestado a fs. 293/296, cuestiona el punto de partida del pago del canon y su monto.

III. El canon o indemnización

Con fundamento en el art. 2684 del Código Civil la doctrina y la jurisprudencia ha reconocido el derecho del condómino que no aprovecha del inmueble común de reclamar una indemnización de aquél que sí lo hace.

Esta sala ha señalado en más de una oportunidad que es principio recibido que cualquiera de los comuneros puede usar la cosa en tanto lo toleren los restantes, pero en caso de requerir éstos una compensación por ese uso, ella se devenga a partir de la comunicación de la voluntad en tal sentido(1).

Es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria. Sólo se ha admitido ese derecho, limitando su proyección hacia el futuro. Como se entiende que cada uno puede gozar de la cosa sin limitaciones, mientras no embarace el derecho igual de los demás, únicamente mediando exclusión de hecho de alguno de ellos, nace para el excluido el derecho de reclamar una indemnización consistente en el valor locativo proporcional a su interés; con la sola limitación ya apuntada de que tal potestad no tendrá efecto retroactivo, sino que operará una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi, puesto que previo a ello se presume el asentimiento del comunero reclamante(2).

El silencio o la pasividad ante la ocupación del bien importa el consentimiento que hace improcedente el cobro por el tiempo anterior a su requerimiento(3). La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recibida, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza(4).

El art. 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación prescribe que el uso y goce excluyente sobre toda la cosa en medida mayor o calidad distinta de la convenida, no da derecho de indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

Por aplicación de las reglas que rigen en materia de condominio, no obstante las diferencias que se reconocen entre este derecho real y la comunidad hereditaria, existe consenso en el sentido que si un coheredero usa y goza de la cosa común excluyendo a los demás coherederos, asiste a estos últimos el derecho a obtener una compensación, equivalente al valor locativo de aquélla y en la proporción que les corresponde sobre la masa hereditaria(5).

Ha recordado esta sala, con abundante respaldo jurisprudencial, que la compensación sólo es procedente desde el momento en que se formula el reclamo(6).

Este criterio jurisprudencial se encuentra ahora expresamente consagrado en el art 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone que “El heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la media compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida”.

En el caso, como adelanté, la sentencia dispuso que la ocupante del bien, M. N. S., debía pagar una indemnización o canon a los cotitulares que promovieron la presente demanda; y en esta instancia la discusión, mantenida por una sola de las actoras, se circunscribe al punto de partida y al monto de lo debido.

Como he recordado, la regla es que el importe se adeuda desde que se formula el reclamo.

El pronunciamiento dispuso que el pago recién comience desde que adquiera firmeza con el argumento de que, por una parte, “no se ha producido prueba alguna que demuestre cuáles serían los valores retroactivos”, y de que, por la otra, “la tenencia del bien objeto de la litis en tiempo anterior al dictado de la presente fue a raíz de un yerro a su inscripción registral que excede a M. N. S., hija de J. S.”.

No puedo acompañar el razonamiento de la sentencia.

Aun sin tener en cuenta el yerro en la inscripción de la declaratoria practicada en la sucesión de J. A. B. M. rectificado en la sentencia (se inscribió el bien en cabeza de su cónyuge, madre de la aquí demandada, con la asignación de 1/2, cuanto le correspondía solo 1/6, por ser de carácter propio y concurrir con los cinco hijos del causante), la aquí emplazada, como heredera de madre, era cotitular registral del bien y lo utilizaba y utiliza con exclusividad, por lo tanto era y es pasible del reclamo.

Además, una vez señalado tal error a través de la presente demanda (precedida de la mediación), ya no podía ampararse en él para sostener un porcentaje sobre la propiedad que no era el que correspondía.

De allí que, respecto de la recurrente, el cómputo del canon o indemnización ha de calcularse desde la fecha de la mediación realizada el 25 de junio de 2015 (fs. 4 y fs. 159/177 digital).

Respecto de su monto, el perito tasador en su informe de fs. 126/135 (fs. 135/141 digital) del 7 de mayo de 2019, expresó que el inmueble estaba al límite de su vida útil, en muy mal estado de mantenimiento, con un alto grado de obsolescencia funcional y económica y estimó su valor en $ 44.000 mensuales.

La eficacia probatoria de los dictámenes ha de estimarse de conformidad con las reglas de la sana crítica (art. 386 del Co?digo Procesal), teniendo en cuenta la competencia de los peritos, los principios científicos o técnicos en que se fundan, las observaciones formuladas y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (art. 477 del citado cuerpo legal).

A pesar de que en nuestro sistema los peritajes no revisten el carácter de prueba legal, si los expertos son unas personas especialmente calificadas por su saber específico y se desempeñan como auxiliares judiciales distintos de las partes, la prudencia aconseja aceptar los resultados a los que hayan llegado, en tanto no adolezcan de errores manifiestos, o no resulte contrariado por otra probanza de igual o parejo tenor(7).

Aun cuando las conclusiones de los dictámenes periciales no obligan a los jueces en la ponderación de la prueba, para prescindir de ellas se requiere, cuanto menos, que se les opongan otros elementos no menos convincentes(8). Si no se observan razones que desmerezcan sus asertos, corresponde asignarles suficiente valor probatorio(9), que es lo ocurre en el caso pues el peritaje no ha sido impugnado (la demandada fue declarada rebelde a fs.83) y tampoco es cuestionado por la recurrente.

En cuanto a las pautas que han de seguirse para determinar la indemnización o valor locativo, se deberá tomar en cuenta la renta que podría haberse obtenido si todos los comuneros hubieran alquilado la cosa a favor de un tercero(10). El juez tiene amplia libertad para ponderar el monto del canon, evaluando, asimismo, las vicisitudes del mercado y el tiempo transcurrido, entre otras circunstancias(11).

Asiste razón a la apelante en cuanto a que el importe determinado por el experto ha sido afectado por la desvalorización monetaria, de allí que propicio que sea reajustado desde la peritación a la fecha con la utilización de la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, utilizada en el fuero, sin que ello importe una actualización por índices vedada(12).

En relación con la recurrente, el importe mensual así reajustado deberá abonarse desde la fecha de la mediación, en el porcentaje que le corresponde sobre el inmueble como coheredera de su padre J. A. B. y B., a su vez, sucesor de su progenitor J. A. B. M., junto con sus cuatro hermanos y la mujer de aquél, esto es, una dieciochoava parte.

IV. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo modificar la sentencia apelada en cuanto al punto de partida y el importe mensual adeudado a la apelante, conforme lo expresado en los últimos párrafos del apartado III, con costas a la demandada vencida (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares. Con lo que terminó el acto.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I.- Modificar la sentencia apelada en cuanto al punto de partida y el importe mensual adeudado a la apelante, conforme lo expresado en los últimos párrafos del apartado III, con costas a la demandada vencida. II.- Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III.- Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV.- Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvanse.- La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gaston M. Polo Olivera.

(1) C.N.Civ., esta sala, R. 117.585 del 3/12/92; R. 117.585, del 3/12/92 y L. 13.383, del 29/4/86.

(2) C.N.Civ., sala D, del 26/3/74 en E.D. 54-475; íd., sala B, “Zappacosta, Eduardo H. c/ Izquierdo, Osvaldo N.”, del 17/2/06.

(3) C.N.Civ., sala A, “Lambois, Pablo O. c/ Cerviño, María J.”, del 14/10/82 y sus citas, en Jurisprudencia Argentina 1984-I, 519; ídem, sala J, expte. 70.320/2013, del 9/8/18 y sus citas.

(4) C.N.Civ., sala H, L. 117.527, del 16/6/93 y expte. 64.812/2012, 27/3/15; íd., sala D, “Ziruinik, Perla C..N. c/ Smolar, J.A.”, del 12/10/01; esta sala L. 545.702, del 19/8/10 y sus citas; CIV/52614/2012/CA1 y CIV/52611/2012/CA1 del 27/4/15, entre otros.

(5) C.N.Civ., esta sala, L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(6) C.N.Civ., esta sala, L.523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(7) Fallos: 331:2109.

(8) Fallos: 321:2118.

(9) Fallos: 329:5157.

(10) Areán, en Bueres, dir, Highton, coor, Código Civil, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5 B, p. 82.

(11) C.N.Civ., sala D, “Aolita, José Oscar c/ Aolita, Osvaldo Roque s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, del 15/5/98; ver esta sala G, L. 525.758, del 8/6/08 y L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(12) Fallos: 315:158, 992 y 1209; 339:1583; Conclusiones de la comisión 2 de las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en Bahía Blanca del 1 al 3 de octubre de 2015.

A., R. M. c. Induplack Fiduciaria S.A. S/ daños y perjuicios – ordinario

En Buenos Aires, a 26 días del mes de marzo del año 2025, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “A., R. M. c/ Induplack Fiduciaria S.A. S/ daños y perjuicios – ordinario”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I. La sentencia dictada el 31 de octubre de 2024 rechazó la defensa de transacción deducida, e hizo lugar a la demanda por cumplimiento de contrato y daños, con costas. En consecuencia condenó a Induplack Fiduciaria S.A. a entregar la posesión y a escriturar a favor de R. M. A., el inmueble sito en esta ciudad, calle Hipólito Yrigoyen Nº …, tercer piso, designada provisoriamente como 3º “D”, Lote FR 9-3484, y un espacio guarda-coche cubierta, a la que se le asignó el Nº 14, dentro del plazo de 30 días, bajo apercibimiento de procederse a escriturar conforme lo prescripto en el art. 512 del CPCCN, a costa de la sociedad demandada, y en caso de ser jurídicamente de imposible cumplimiento, a resolver en daños (art. 513 del CPCCN). Asimismo, condenó a la accionada a abonar al demandante la suma de $198.000, con más los intereses establecidos en el considerando IV y el monto establecido en concepto de cláusula penal, cuya determinación se efectuará en la etapa de liquidación.

Contra dicho pronunciamiento apeló el actor, cuyos agravios se elevaron en formato digital el 18 de diciembre, sin respuesta de la contraria.

II. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los hechos que la generaron, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, vigente a ese momento.

Sentado lo anterior diré que se trata la presente de una demanda por escrituración y daños y perjuicios, respecto del inmueble sito en la calle Hipólito Yrigoyen Nº …, tercer piso, designada provisoriamente como 3º “D”, Lote FR 9-3484, y un espacio guarda-coche cubierta, a la que se le asignó el Nº 14.

Conforme ya señalé en el considerando I, la sentencia de grado hizo lugar a la demanda.

Los agravios del actor giran en torno al rechazo del rubro pérdida de chance, la reducción de la multa al 50%, la insuficiencia del pago del canon locativo y el rechazo de la partida por daño moral.

III. Pérdida de chance

La sentencia recurrida desestimó este rubro.

Para así decidir el Sr. juez de la instancia de grado consideró que el actor no aportó prueba alguna que acredite que adquirió el inmueble con la finalidad de percibir un alquiler del mismo, o a modo de inversión; ya que, tanto de sus dichos en la presentación inicial, así como de las declaración testimoniales de T., O. y W., se desprende que el departamento fue adquirido para su hijo, para ayudarlo a tener un techo propio, sin brindar demasiadas precisiones.

Ello provocó el agravio del actor, por haberse rechazado este rubro sobre la base de considerar que el inmueble no se adquirió a modo de inversión. Considera que está legítimamente probado que lo que debe resarcirse es la chance en sí misma y no la ganancia o la pérdida de aquella, pues como se indicó en el libelo de inicio, el inmueble sería adquirido para ayudar a su hijo, pero no es posible indicar en la misma circunstancias futuras que fueron las que pasaron, de salir a buscar y ayudarlo con un alquiler puesto que no se materializó la entrega de la unidad, e infinitas posibilidades que podrían resultar de la adquisición de un inmueble de pozo, como la de ser cambiado por uno más grande, o ser vendido y adquirir otro o hacerse del dinero. Agrega que, sólo cuando se cumplen ciertos requisitos o características indispensables que deben concurrir en un cierto menoscabo o detrimento para que el perjuicio sea contemplado a los fines de su indemnización, el daño es jurídico y, por lo tanto, reparable

Se ha sostenido que cuando el daño consiste en la frustración de una esperanza, en la pérdida de una chance, de una probabilidad, coexisten un elemento de certeza y uno de incertidumbre. Certeza de que de no mediar el evento dañoso el damnificado habría mantenido la esperanza futura de –en este caso- evitar el perjuicio. Pero, a la par, incertidumbre -ya definitiva- de que manteniéndose la situación de hecho que era el presupuesto de la chance, la pérdida se habría evitado (conf. Zanonni, Eduardo, El daño en la responsabilidad civil, Astrea, Buenos Aires, 1987, pág. 76).

Este tipo de daño, puede ser resarcible según el mayor o menor grado de probabilidad de que llegara a acontecer, aunque fuerza es aclarar que lo que habrá de resarcirse no será la totalidad de la pérdida sufrida o la ganancia dejada de percibir, pues el juez debe apreciar la proporción de ese valor que en concreto representa la frustración de la chance (Conf. Highton, Elena, “Accidentes de tránsito. Daño resarcible como lucro cesante y daño emergente en caso de lesiones a las personas desde la óptica de los jueces civiles (Justicia Nacional Civil)”, Revista de Derecho de Daños, Nº II, pág. 58).

No puede identificarse con el lucro cesante, sino que lo resarcible es esa chance, la que debe ser apreciada judicialmente, según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta (esta cámara, Sala D, 10-9-92, Jurisprudencia de la CNAC, Isis, Sum. Nº 0008460).

Precisamente para obtener esa certeza, la pérdida de chance debe ser probada y en esa es la inteligencia que lo dispone el art. 1739 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Desde esta perspectiva, advierto que lo manifestado por el actor en el escrito de inicio, en cuanto a que la compra del referido inmueble tenía por objeto ayudar a su hijo para que pudiera tener su techo propio, en atención a la situación que atraviesa el país, ha sido corroborado por la declaración de los testigos ofrecidos.

G. P. O., al ser preguntado por el destino del inmueble refirió que “ … era justamente dárselo a D.” . Por su parte el testigo T. también dijo que “… era un departamento que había comprado para el hijo para regalárselo”. Finalmente W., también se manifestó en el mismo sentido, en cuanto a que el propio actor le comentó que el departamento era para dáselo al hijo

Como es sabido, la denominada pérdida de chance constituye un rubro sujeto a un alto grado de incertidumbre, ya que en definitiva resulta imposible establecer con precisión si la persona que alega el perjuicio, habría obtenido o no ciertas ventajas o evitado o no ciertas pérdidas, de no haber mediado el comportamiento antijurídico atribuido a otro sujeto.

En el caso, no hay dudas que el actor ha sufrido un perjuicio, pero no ha logrado acreditar que configure en una pérdida de chance en los términos expuestos precedentemente, ya que el destino del inmueble era, precisamente, entregárselo a su hijo y ello lejos está de ser sujeto a un grado de incertidumbre.

Así, propondré que se confirme la sentencia recurrida en este punto del recurso.

IV. Multa

El sentenciante consideró prudente reducirla en un 50 %, fijándola en el 3 % mensual del valor de última cuota que correspondería pagar a la fecha, por cada día de demora, hasta el efectivo cumplimiento de las obligaciones asumidas, desde el 30/6/2019.

Fundó su decisión en que la aplicación de la multa fijada para los vendedores, desde la fecha de mora -en este caso- en la entrega de la posesión y hasta el efectivo cumplimiento arrojaría una suma desproporcionada con el monto del precio pactado y que lo que se está sancionando es la demora en el cumplimiento de la prestación comprometida, por lo que consideró que resulta excesiva si se la compara con la entidad del incumplimiento sancionado y desnaturaliza el negocio jurídico al cual accede

Luego de analizar la pieza presentada por el recurrente, no puedo menos que concluir en que, en lo atinente a la reducción de la multa, no cumple con los requisitos de suficiencia técnica exigidos por los arts. 265 y 266 del CPCCN, pues no deja constituir un mero desacuerdo con lo decidido acerca de la atribución de de responsabilidad sin formular una crítica concreta y razonada de los fundamentos tenidos en cuenta por el magistrado de grado.

Es que, partiendo de base que los jueces se encuentran facultados para reducir las penas, siempre que su monto resulte desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, cuando el valor de las prestaciones, y las demás circunstancias del caso, configuren un aprovechamiento de la situación del deudor, lo cierto es que el recurrente se limitó a sostener que se encuentra verificado el incumplimiento del demandado y la gravedad de la falta que se sanciona que no es nada más ni nada menos que el incumplimiento en la entrega y escrituración de la unidad funcional objeto de las presentes, sin hacerse cargo en lo más mínimo de los argumentos que expuso el sentenciante para decidir como lo hizo.

Luego, propicio que se declare desierto este punto del recurso de apelación, y firme lo decidido en la sentencia de grado con relación a la reducción de la multa.

V. Canon locativo.

El actor solicitó por este rubro la suma de $198.000.

El Sr. juez de grado admitió esta indemnización y señaló que dicha suma fue convenida entre las partes en el acuerdo transaccional suscripto, desde enero de 2019 hasta la efectiva entrega del bien. Agregó que si bien no se produjo prueba que acredite el valor equivalente a un alquiler del valor en plazo a partir de ese momento, lo cierto es que dicha obligación fue contraída por la empresa demandada en el acuerdo transaccional reconocido, por considerar razonable el monto estimado por el accionante que limitó su pretensión a los períodos comprendidos entre enero y noviembre de 2019 (11 meses), sin extenderlo a los que se devengaran con posterioridad, motivo por el cual estableció dicha suma, pues de otro modo se afectaría seriamente el principio de congruencia, que impide que reconozca menoscabos no reclamados.

El actor considera que de la prueba producida se desprende que el acuerdo transaccional no fue cumplido hasta el día de la fecha por la demandada por lo que el mismo debería calcularse hasta la efectiva entrega y escrituración de la unidad, con los montos correspondientes a un canon locativo de una unidad de similares características, puesto que resultaba imposible indicar cuales serias los montos de alquileres futuros en la economía de nuestro país que es de público conocimiento.

Luce en autos el informe presentado por el perito arquitecto designado, Walter Ariel Duhalde. Allí el experto realizó una descripción del inmueble acompañado por fotografías. Refiere que se trata de un departamento que se conforma de 1 ambiente divisible, con placard, cocina integrada, toilette y baño principal completo y una superficie aproximada de 41.00 m2. Sin embargo, no se le requirió al perito que informe acerca del valor locativo del inmueble.

Dicho informe fue consentido por las partes.

Ahora bien, lo cierto es que la aludida obligación de pagar un canon mensual fue contraída por la empresa demandada y el actor en el acuerdo transaccional que luce a fs. 3, de cuya cláusula cuarta surge que en caso de no cumplir la vendedora con la cláusula tercera, se compromete a abonar a la parte compradora un canon mensual equivalente a un alquiler en plaza de ese momento, desde el mes de enero de 2019 hasta la efectiva del inmueble objeto de este proceso.

Por lo tanto, no habiendo prueba fehaciente que acredite el valor de dicho canon al momento de la firma del referido acuerdo, cualquier estimación al respecto resultaría hipotética y carente de fundamentos. De tal modo, en virtud del principio de congruencia, corresponde disponer que la empresa accionada deberá abonarle al actor la suma de $198.000 por cada mes a partir enero de 2019 hasta la efectiva entrega del inmueble.

VI. Daño moral

La sentencia recurrida desestimó este rubro.

Para así decidir, el Sr. juez a quo entendió que no se aportó elemento de valoración alguno del que resulte con suficiente grado de verosimilitud que la postergación en la concreción definitiva de la operación inmobiliaria hubiere causado algún tipo de molestia espiritual de entidad que justifique el reconocimiento de la reparación reclamada por este concepto y por esa razón, desestimaré esta partida.

Alega el recurrente que el a quo no realiza un correcto análisis de las circunstancias del caso en concreto; ya que sostener que no sufrió emociones que afectaron su paz y tranquilidad ante una operación inmobiliaria hasta el momento frustrada, tal como surge de los hechos y ante una empresa que no contestaba sus llamados, que además intentó una defensa culpando a quien resulta ser la víctima, dicho rechazo resulta manifiestamente arbitrario.

Respecto de este reclamo, cabe recordar que, de acuerdo con lo que disponía el art. 522 del Código Civil, hoy derogado, en materia de responsabilidad contractual, el juez está facultado para condenar al responsable a la reparación del agravio moral, de conformidad con la índole del hecho generador de la responsabilidad y las circunstancias del caso.

En el ámbito contractual, no cualquier daño moral origina la responsabilidad del autor del hecho, sino un verdadero agravio.

De ahí que siendo excepcional, corresponde al actor la prueba de que verdaderamente hubo daño moral (Conf. Borda, Guillermo, “La Reforma del Código Civil-Responsabilidad Contractual”, en E.D. 29-763); en otras palabras, es necesaria la acreditación de la existencia de una lesión a los sentimientos, afecciones o de la tranquilidad anímica, que no puede confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos y de los negocios (Conf. Huberman, Carlos, ob. cit.).

Desde esta perspectiva, no tengo dudas que los reiterados incumplimientos por parte de la sociedad demandada, pudieron haber causado en el actor sentimientos de angustia e impotencia que deben ser reparados. Ello es así apenas se considere que el propósito de la compra del referido inmueble fue entregárselo a su hijo para que lo habitara, tal como lo declararon expresamente los testigos, circunstancia que, a mi modo de ver, a lo largo de casi 5 años lesionó sus sentimientos.

Por lo tanto, en consideración a las circunstancias apuntadas sobre hechos que se le achacaron al actor y que a la postre no pudieron acreditarse, juzgo que este rubro debe prosperar por la suma reclamada en la demanda, lo que así habré de proponer al acuerdo.

VII. Costas

Por todo lo expuesto, corresponde imponer las costas de esta Alzada a cargo de Induplack Fiduciaria S.A., en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).

VIII. Por lo tanto, si mi voto fuera compartido, propongo al acuerdo de mis distinguidos colegas que se modifique la sentencia de grado y se disponga que la sociedad condenada deberá abonarle al actor un canon locativo de $198.000 por cada mes a partir enero de 2019 hasta la efectiva entrega del inmueble; que se la revoque en cuanto desestimó el daño moral, el que habrá de prosperar por la suma reclamada en el escrito de inicio y que se la confirme en los demás que decide y ha sido materia de apelación y agravios, con costas de esta Alzada en los términos del considerando VII. – José Benito Fajre. – Liliana Edith Abreut de Begher. – Claudio Marcelo Kiper.

T., M. D. y otros c. T., R. D. s/ fijación y/o cobro de valor locativo

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días del mes de marzo de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “T., M. D. Y OTROS c/ T., R. D. s/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO”, respecto de la sentencia de fs. 1192, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Carlos A. Carranza Casares – Gastón M. Polo Olivera.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 1192 del registro digital hizo lugar, con costas, a la demanda interpuesta por M. de los Á. T., M. e. T. y N. L. M. y condenó a R. D. T. a abonar las sumas que indicó, en concepto de alquiler del inmueble de la calle Miranda …, esquina Bermúdez …, de esta ciudad, hasta su desocupación o hasta el pronunciamiento definitivo y firme a favor de este último en el juicio por prescripción adquisitiva que inició.

A la par, admitió la excepción de falta de legitimación deducida contra M. D. T. y D. R. C. R., con costas, por haber cedido sus derechos hereditarios respecto en la sucesión de G. T., titular original del bien.

II. El recurso

El fallo fue apelado por el vencido, que presentó su memorial a fs. 1201/1206, contestado a fs. 1208/1213, en el que aduce que la defensa de prescripción adquisitiva debe decidirse en esta causa y que las pruebas aportadas dan sustento su planteo de usucapión.

III. La defensa de prescripción adquisitiva

R. D. T. al contestar demanda opuso como defensa y como reconvención la prescripción adquisitiva.

A fs. 1025 ambas fueron desestimadas y la resolución de esta sala de fs. 1036 confirmó el rechazo de la reconvención, pero dispuso, en sintonía con lo previsto en el art. 2551 del Código Civil y Comercial de la Nación, que la usucapión podía oponerse como defensa, tal como había hecho el demandado.

Además, a fs. 1177, al rechazar el pedido de acumulación con el juicio por prescripción adquisitiva promovido por el aquí emplazado, el juez expresamente señaló “el planteamiento de la prescripción adquisitiva también se halla albergado en autos, por vía de la excepción opuesta por la accionada al contestar demanda”.

De allí, que, como sostiene el recurrente, correspondía que la sentencia definitiva de la presente causa tratase tal defensa.

La admisibilidad formal de la defensa de usucapión se halla, entonces, decidida y firme. Resta examinar su procedencia.

Hago notar, asimismo, que en el juicio por prescripción adquisitiva promovido por el aquí demandado en 2023 (expte. 47.300/2023), se declaró la caducidad de instancia de oficio a fs. 36 el 3 de febrero de 2025.

Zanjado lo anterior, recuerdo que conforme el art. 3948 del Código Civil la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley (ver arts. 2565 y 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación). Y según el art. 4015 del mencionado cuerpo legal la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales se prescribe por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor (ver art. 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Este es uno de los efectos más importantes de la posesión, ya que al prolongarse en el tiempo, el estado de hecho se transforma en derecho(1).

Ha expresado esta sala en L. 577.350, del 3/11/11, entre otros, que dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el derecho se consolida sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo matemático(2).

También ha sostenido este tribunal que en ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador, configurando una hipótesis de prueba legal o tasada. Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la prueba de testigos será muy importante; sin embargo, el art. 24, inc. c), primera parte de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley N° 5756/58 establece que se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Tiene, en consecuencia, un valor preponderante, pero debe estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo, la acreditación del pago de impuestos(3).

En el caso, el demandado acompañó boletas de tributos locales, de Aguas Sanitarias y Aguas Argentinas, de Segba y Edesur, de Gas del Estado y Metrogás, que datan de la década de 1960 y 1970 hasta el 2015, pero fueron expresamente desconocidas a fs. 1008 por la contraparte.

Los oficios dirigidos a Edesur, Telefónica, Metrogás fueron contestados sin poder reconocer la documentación (ver fs. 1146, salvedad hecha de la respuesta de Edesur de fs. 1052), en tanto que a fs. 1153 se declaró la negligencia de la prueba informativa dirigida a la Dirección General de Rentas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Aysa, y Aguas Argentinas.

De todos modos, ha señalado esta sala que el pago de tales impuestos y servicios no constituye de por sí un acto posesorio(4).

Y esto último es especialmente aplicable en supuestos como el presente en los cuales un coheredero demanda a los otros.

No puede hablarse de una posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una usucapión, en el supuesto del copropietario que usa de la cosa común, pues en tal caso no hace más que ejercer facultades reconocidas por la ley, mientras no intente desconocer en forma indubitable –pública y manifiesta– los derechos de los restantes condóminos(5).

Cuando el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva sin expresar su voluntad de excluir al otro comunero, no hace más que ejercer la facultad de uso y goce que el ordenamiento jurídico le concede por su condición de tal, beneficiándose en tal caso por la tolerancia de su condómino, sin que ello sea relevante para lograr la usucapión del bien inmueble(6).

El coheredero o condómino interesado en usucapir debe expresar con claridad esa intención mediante actos posesorios que transformen la posesión compartida en exclusiva.

Es así que el recurrente debía acreditar el ejercicio de tales actos posesorios en los términos del art. 2384 del Código Civil (ver art. 1928 del Código Civil y Comercial de la Nación) como para demostrar la intención de actuar como dueño, necesaria para configurar la usucapión.

La circunstancia de ocupar un inmueble aunque fuere por largo tiempo, no permite concluir que dicha ocupación se haya hecho con intención de adquirir la propiedad mediante usucapión, pues se requiere una prueba plena e indubitable que deje expuestos con precisión los actos posesorios realizados con animus domini, durante todo el transcurso exigido por la ley(7).

Invoca el apelante haber dado en locación una parte del bien.

Al respecto, ha dicho esta sala que el dar en alquiler un inmueble no es un elemento que por sí solo demuestre la realización de un acto posesorio del cual derivar la existencia de animus domini a efectos de la procedencia de la prescripción adquisitiva, pues un simple gestor o administrador también puede hacerlo, y no por ello se lo considera dueño de la propiedad(8).

De todos modos, al menos como elemento indiciario, he de examinar el único acto invocado por el cual el demandado podría haber actuado como dueño con exclusión de los coherederos al alquilarlo sin su intervención.

Aun cuando con el reconocimiento de la documental acompañada por parte del testigo (locatario o comodatario que continúa viviendo en el inmueble objeto del pleito) que declaró el 26 de agosto de 2022 (ver documentos digitales), se tuviesen por auténticos los contratos de locación adjuntados, lo cierto es que el más antiguo data del 15 de octubre de 1997 (Anexo III), en tanto que la presente demanda fue iniciada el 9 de septiembre de 2016 (fs. 35/37), por lo que (sin contar la carta documento de fs. 13 y el acta de mediación de fs. 2), no habría transcurrido el plazo de veinte años exigido por la ley.

Además, el aludido deponente dijo en forma vaga que su relación locativa databa de cerca de treinta años atrás, pero fue preciso cuando afirmó que llegó al inmueble un año después de la muerte de A. T. (padre de R. D.) y ésta aconteció el 17 de julio de 1996 (ver su proceso sucesorio venido como prueba).

Esto último contrasta con los testimonios de las testigos que declararon, una en la misma audiencia del 26 de agosto de 2022 y la otra en la del 20 de mayo de 2022 (ver documentos digitales), vecinas y conocidas de la familia T., quienes fueron contestes en sostener que en el mencionado inmueble funcionaba una carpintería en la que trabajó con el padre de las actoras M. E. y M. de los Á., A. T. (junto con su hermano A.) hasta su fallecimiento en 1997. Asimismo, dijeron que había un acuerdo para alquilar el local y distribuir ese ingreso, que posteriormente fue incumplido.

De todos modos, aun prescindiendo de estas dos últimas declaraciones, en el mejor de los casos para el demandado, según lo expresado por el aludido testigo por él propuesto, ese acto con exclusión de los coherederos se ubicaría en julio de 1997 y desde entonces no habría transcurrido el mentado plazo de usucapión.

Añado que el art. 2353 del Código Civil prescribe que nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario (ver art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Como ha señalado esta sala, la citada norma consagra una aplicación de la regla romana nemo ipse sibi causam possessionis mutare potest (Digesto, 41, 2, 3, 19), es decir que nadie puede por sí mismo cambiar la causa de su posesión. El que ha comenzado a poseer por otro, por ejemplo, como locatario o comodatario, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Se entiende que quien es tenedor no puede por mero designio de su propia voluntad cambiar la causa o título de su relación con la cosa. Es decir que la voluntad es, como regla, impotente para mutar el carácter originario de la relación posesoria en virtud de la causa possessionis(9).

Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Código Civil(10).

Reafirma lo concluido el hecho sabido de que el juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas, puesto que es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente(11).

Corresponde a quien pretende usucapir acreditar la existencia de los requisitos que hacen a la procedencia de la prescripción adquisitiva, debiendo ser estricto el criterio de valoración de la prueba producida al efecto, en tanto ésta debe ser concluyente, fidedigna, categórica, inequívoca, precisa y concordante, lo que resulta de la índole de la cuestión debatida y de un imperativo legal(12).

En definitiva, el demandado ha omitido acreditar el supuesto de hecho de la normativa cuya aplicación requería (art. 377 del Código Procesal). La noción de la carga de la prueba contemplada en esta norma, precisamente indica al juez cómo resolver frente a hechos insuficientemente verificados, a fin de evitar el non liquet (no está claro), e indirectamente señala a cuál de las partes le interesa esa demostración y quien, por ende, asume el riesgo de la falta de evidencia(13), como ha ocurrido en el caso.

Advierto, por fin, que el recurrente no ha expresado agravios sobe el importe fijado como canon o indemnización.

IV. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo confirmar el pronunciamiento apelado, con costas de esta instancia al demandado vencido (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Confirmar el pronunciamiento apelado, con costas de esta instancia al demandado. II. Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III. Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvanse. La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gastón M. Polo Olivera.

(1) Cf. Castan Tobeñas, José, Derecho Civil Español, común y foral, Tomo II, “Derecho de Cosas”, Volumen I, 11a. edición revisada y puesta al día por Gabriel García Cantero, Madrid, 1978, p. 332; C.N.Civ., esta sala, L. 466.791, del 13/11/07.

(2) Alsina, Tratado teórico-práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ediar, Buenos Aires, 1961, t. III, p. 304; ver asimismo Fuster, La prueba en el proceso de usucapión, en LLC 2017, abril, 1.

(3) C.N.Civ., esta sala, expte. 50.646/2009/CA1, del 9/8/16.

(4) C.N.Civ., esta sala, L. 72.831, del 6/10/14.

(5) C.N.Civ., sala E, expte. 110619/08 del 5/12/2018; ídem, sala F expte. 108.079/2013, del /2/2019 [sic]; Andorno, Luis, La usucapión pretendida por un condómino, J.A. 1985-II-9.

(6) C.N.Civ., sala A, expte. 73.789/2017, del /6/2023 [sic]; ídem, sala G, expte. 75.933/2015, del 16/9/2019; íd., sala M, expte. 49.386/2013, del 6/5/2022.

(7) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699, del 17/4/13.

(8) C.N.Civ., esta sala, L. 569.745, expte. 4755/2006, del 24/5/2011; C.N.Civil, sala F, 17/02/2009, DJ, 12/08/2009, 2244; C.N.Civil, sala K, 31/05/2002, La Ley, 2002-D, 214.

(9) C.N.Civ., esta sala, L. 577.350, del 3/11/11 y sus citas.

(10) C.N.Civ., esta sala, CIV/96314/2012/CA1, del 23/10/2017; Fallos: 316:2297; ver art. 1915 citado.

(11) C.N.Civ., esta sala, L. 72.528/11, del 16/8/14 y sus citas.

(12) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699, del 17/4/2013, en La Ley 2013-E, 385, entre otros.

(13) C.N.Civ., esta sala, L. 490.669, del 7/3/08 y L. 495.434, del 9/5/08.

La Estrella S.A. Cía. de Seg. de Retiro c. Juncal Cía. de Seg. de Autos y Patrimoniales S.A. s/cumplimiento de contrato

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de marzo de dos mil veinticinco, en reunión para Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “La Estrella S.A. Cía. de Seg. de Retiro c/Juncal Cía. de Seg. de Autos y Patrimoniales S.A. s/Cumplimiento de contrato” (Expte. Nº 7696/2022), respecto de la sentencia del 28 de agosto de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. Lorena Fernanda Maggio – Dr. Roberto Parrilli – Dr. Claudio Ramos Feijóo.

A la cuestión planteada, la Dra. Maggio dijo:

I. Antecedentes

La sentencia de primera instancia resolvió hacer lugar a la demanda interpuesta y, en consecuencia, condenar a Juncal Compañía de Seguros de Autos y Patrimoniales S.A. a abonar a La Estrella S.A. Compañía de Seguros de Retiro la cantidad de dólares un mil cuatrocientos (u$s 1.400.-) con más intereses, y costas.

La demanda se fundó en el contrato de locación firmado entre las partes el 01 de agosto de 2017, por el cual se dio en alquiler a la accionante una baulera ubicada en la calle San Martín Nº 469/83, U.C. V, ubicada en el 4to. subsuelo, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por un plazo de 36 meses. Su vencimiento operó el día 31 de julio de 2020, con un canon locativo de U$S 700 más IVA mensual. En su cláusula decimoquinta se estableció una garantía por todas y cada una de las obligaciones emergentes del contrato consistente en el depósito de la suma aquí reclamada, equivalente a dos meses del canon locativo. No obstante haber restituido el bien locado, el depósito no fue reintegrado.

II. Agravios

Contra el referido pronunciamiento se alzaron por la demandada, los Delegados Liquidadores designados por la Superintendencia de Seguros de la Nación en la Comisión Liquidadora de “C/ JUNCAL COMPAÑIA DE SEGUROS DE AUTOS Y PATRIMONIALES S.A. S/LIQUIDACIÓN JUDICIAL DE ASEGURADORAS”, expresando agravios mediante presentación del 10/05/2024. En lo principal, arguyen: 1) que la argumentación sostenida en la contestación de demanda no fue tenida en cuenta, pues se tomó tergiversada; insistiendo en que lo invocado no fue la tácita reconducción del contrato, sino lo que surge del art. 1218 del CCyC: esto es, que hubo continuación de la locación en los mismos términos contratados, lo que incluye a la cláusula 12; 2) que se tuvo por válida la entrega de llaves a una persona que no es parte ni autorizado en el contrato, y omitiendo el preaviso pactado en la mentada cláusula 12; afirmando que ello importó el incumplimiento de la locataria y que “Por lo tanto, la fallida ejerció su legítimo derecho de retener el depósito en garantía, ya que corresponde a los dos meses de alquiler perdidos por el locador demandado”; 3) que “al no haber existido preaviso formal pactado de 60 días, el daño se ha configurado, pues no se pudieron cobrar 60 días de alquiler. De allí la retención realizada.”; y que “Si mi mandante no ha efectuado reclamo por estos 2 meses que retuvo, es porque justamente ha retenido estos importes.” Luego, sin perjuicio de esos argumentos para sostener el rechazo de la demanda, a todo evento, se agravia “por la tasa de interés anual, establecida en un 6%”.

Ello mereció la réplica del representante de la pretensora, presentada el 12/06/2024.

III. Aclaraciones preliminares

Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquéllas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611; entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N.).

Dicho ello, me abocaré al estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada.

IV. La solución

IV.1. La relación locativa emergente del contrato acompañado en el presente expediente está fuera de discusión. Lo que se pone en cuestión es el cumplimiento de las condiciones para restituir la cosa debidamente, su recepción, así como la facultad de los locadores de retener la suma percibida en concepto de depósito.

IV.2. Según la “constancia de devolución de llaves” respectiva, el bien locado fue restituido el 31 de marzo de 2021.

Atinente al cuestionamiento intentado aquí respecto a la validez de tal entrega, por haberse efectuado a una persona no autorizada por la locadora, corresponde señalar que no fue alegado en la contestación de demanda, de cuya lectura se desprende que lo afirmado más bien fue que “En realidad, lo que la parte actora hizo fue entregar el inmueble sin el preaviso fehaciente para evitar el pago de dos meses más de alquiler. Y no le efectuó la entrega al representante legal del demandado, sino al Sr. P. F. Simplemente, entregaron las llaves y se fueron sin afrontar las consecuencias de su indebido accionar por incumplimiento contractual.”; insistiéndose en reprochar el incumplimiento del mentado preaviso, pero no de la restitución del bien locado –sin perjuicio de aclarar la falta de relación personal o comercial de F. con la locadora, “a excepción de compartir con el Sr. H. E. G. G., el cuadro del personal de Juncal Compañía de Seguros de Autos y Patrimoniales S.A. (el primero como empleado, el segundo como directivo)”–. De tal modo, más allá de si F. fue concretamente autorizado para recibir las llaves de la baulera por la demandada, lo cierto es que ésta no ha puesto en duda que aquella fuera efectivamente restituida, lo que concuerda con la absoluta ausencia de reclamos de su parte, tanto por su estado de conservación, como por alquileres no abonados.

Luego, tocante a la tempestividad de tal acto, basta notar que el preaviso al que se alude en la cláusula decimosegunda del contrato –de sesenta días de la fecha de devolución de la baulera–, se pactó para el caso de resolución anticipada, que no es lo que sucedió en la especie. En efecto, aquí, vencido el plazo convenido, la locación continuó en los mismos términos contratados hasta que el bien locado fue restituido –recordemos: el 31 de marzo de 2021–. No era necesario cumplir con aquel preaviso, porque se trataba de un contrato vencido.

Por lo demás, la ausencia de reclamo de alquileres impagos impone derivar que no se verificó tal situación y, de todos modos, las sumas eventualmente adeudadas por ese concepto no habrían podido compensarse con la que la accionada ha pretendido retener. En ese sentido, no puede ignorarse que en la cláusula decimoquinta del contrato, donde se indicó que el locatario entregaba en ese acto a la locadora, en calidad de depósito, la suma de U$S 1.400, se pactó: “no se imputará al pago de alquileres” (ver también Salgado, Alí Joaquín, “Locación comodato y desalojo”, Rubinzal-Culzoni, 2021, pág. 53 y jurisprudencia allí citada); lo que definitivamente sella la suerte adversa de las quejas intentadas contra la admisión de la demanda.

IV.3. Lo mismo sucede con el agravio esbozado contra la tasa de interés anual establecida en un 6%, que, a la luz de lo fijado en precedentes recientes de esta Sala (cfr., “Lizza, María del Carmen c/Pacompia Limache, Felicitas Consuelo s/Ejecución especial ley 24.441”, del 11/09/2024, entre otros), no aparece elevada.

V. Conclusión

Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y fue materia de recurso; 2) Imponer las costas de Alzada de igual modo que las de primera instancia (cfr. art. 68 del C.P.C.C.N.); 3) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la anterior (cfr. art. 30 de la ley 27.423). Así lo voto.

Los Dres. Parrilli y Ramos Feijóo, por análogas razones a las aducidas por la Dra. Maggio, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y fue materia de recurso; 2) Imponer las costas de Alzada de igual modo que las de primera instancia (cfr. art. 68 del C.P.C.C.N.); 3) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la anterior (cfr. art. 30 de la ley 27.423).

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (cfr. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Lorena Fernanda Maggio. – Roberto Parrilli. – Claudio Ramos Feijóo.

M., E. R. c. V., R. M. s/liquidación de régimen de comunidad de bienes

Comentada por Lucas Bellotti San Martín: La constancia sobre el origen de los fondos en la adquisición de un inmueble ganancial y el posterior reclamo de recompensas.

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de febrero del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “M., E. R. c/V., R. M. s/LIQUIDACION DE REGIMEN DE COMUNIDAD DE BIENES” respecto de la sentencia dictada el día 5 de febrero del 2024, establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO – CARLOS A. CALVO COSTA.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia dictada el día 5 de febrero del 2024 hizo lugar a la demanda entablada por E. R. M. y, en consecuencia, integró al régimen de comunidad de bienes el inmueble ubicado en la calle Tapalqué … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el mobiliario que da cuenta el inventario presentado por la perita tasadora, conforme con las pautas y alcances establecidos en el considerando III, puntos A) y B). Asimismo, desestimó la liquidación de los porcentajes correspondientes a las sociedades comerciales “Sisem Soluciones de Información S.A.”, “AD Sistemas S.A.”, “AG Inversiones S.A.” y “Sisem Soluciones de Uruguay S.R.L.” y calificó como ganancial las acciones de las partes, registrándolas por mitades y de acuerdo a las pautas establecidas en el considerando III, punto C). Por último, hizo lugar a la liquidación de la suma de dinero habida en la caja de seguridad del Banco Provincia de Buenos Aires y reconoció a favor del actor el derecho a recompensa por el uso exclusivo que efectuó la demandada del inmueble ganancial antes referido.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas del actor (f. 330) y de la demandada (f. 335). Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído del día 25 de marzo del 2024–, la accionada fundó su recurso mediante la presentación incorporada al sistema digital el día 27 de marzo del 2024. Corrido el pertinente traslado, las quejas fueron replicadas por el demandante el día 11 de abril del 2024.

Por su lado, el legitimado activo expresó agravios el día 5 de abril del 2024. Su traslado, conferido a f. 354, fue contestado por la demandada el día 16 de abril del 2024.

II. Antes de ingresar en el estudio del caso, estimo oportuno efectuar una breve reseña de los hechos que motivaron el inicio de estas actuaciones.

i. En su escrito de inicio, el accionante relató que, tras contraer matrimonio, el patrimonio de la sociedad conyugal se integró con un inmueble sito en la calle Tapalqué … de la CABA, las sociedades “Ad Sistemas S.A.”, “Ag Inversiones SA” y “Sisem Soluciones de Uruguay” y la suma en efectivo de Dólares Estadounidenses Doscientos Cuarenta Mil (U$S 240.000) depositados en una caja de seguridad del Banco de la Provincia de Buenos Aires.

Respecto del primero del ellos, manifestó que la propiedad cuenta con una superficie de 300 metros cuadrados, tres plantas, cuatro dormitorios, habitación de servicio, cuatro baños, cocina, kitchinet y pileta. Que el inmueble fue tasado entre Dólares Estadounidenses Trescientos Cincuenta Mil (U$S 350.000) y Dólares Estadounidenses Trescientos Setenta y Cinco Mil (U$S 375.000) y que lo adquirió por la suma de Dólares Estadounidenses Ochenta y Cinco Mil (U$S 85.000), de los que él aportó una gran cantidad –U$S 32.000– por la venta de un inmueble propio ubicado en la calle Fernández … de esta ciudad. Acompañó un inventario de los mobiliarios que existía en el inmueble al momento de la separación y efectuó una estimación de Pesos Siete Millones Quinientos Mil ($7.500.000).

Seguidamente, en relación a las sociedades “Ad Sistemas S.A.” y “Ag inversiones S.A.”, apuntó que ambas se encuentran integradas por Veinte Mil (20.000) acciones y detalló los porcentajes que le corresponde a cada uno.

Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó que se haga lugar a la demanda, con costas.

ii. A su turno, a fs. 126/130, se presentó R. M. V. y contestó la demanda entablada en su contra. Con excepción del inmueble de la calle Tapalqué …, que fuera sede del hogar conyugal, y la participación accionaria de las sociedades denunciadas en la demanda, negó cada una de las afirmaciones del actor.

Particularmente, objetó que el inmueble referenciado haya sido abonado con fondos propios del actor y descartó alguna referencia en el título de propiedad. Resaltó que las fotografías invocadas para justificar el mobiliario carecen de certificación y concluyó que “no identifican la totalidad del mismo”.

Efectuó una serie de consideraciones sobre algunos bienes adquiridos por su hijo y reiteró que el inventario acompañado carece de cualquier atributo que permita considerarlo auténtico y veraz.

Por su lado, si bien reconoció la participación accionaria de ambos cónyuges en las sociedades comerciales, invocó la existencia de maniobras fraudulentas a fin de deteriorar su valor patrimonial.

Efectuó una serie de consideraciones respecto al canon locativo y concluyó que el accionante carece de legitimación para reclamar. Explicó las diferencias entre el alquiler y el canon locativo y ofreció prueba.

Fundó en derecho y solicitó el rechazo de la demanda, con costas.

iii. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, y agregados los correspondientes alegados, el juez de grado consideró que el actor no logró acreditar que el inmueble de la calle Tapalqué …/… haya sido adquirido con dinero propio del producido de la venta de otro bien y, en consecuencia, decidió que se liquide en la proporción del 50% para cada uno de ellos. Por otro lado, en relación al mobiliario existente en la vivienda al tiempo de la separación, estimó que, por la desvalorización existente en la actualidad, en la etapa de ejecución de sentencia, se deberá efectuar una nueva valuación bajo apercibiendo que, en caso de falta de acuerdo, se realice su división conforme a lo estipulado por el art. 500 del CCyCN. A su vez, en lo que hace al dinero denunciado en la caja de seguridad, el magistrado de la instancia anterior, tras constatar la cantidad de U$S 8.140, consideró que aquel, al no haberse discutido su origen, revistió el carácter de bien ganancial y lo dividió por mitades. Finalmente, el sentenciante, por las razones plasmadas en el decisorio, fijó, en concepto de canon locativo, en el 25% del valor del mercado la suma que deberá abonar la señora V. por su ocupación exclusiva.

III. Efectuada esta breve reseña, y previo a tratar las quejas vertidas por los recurrentes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

IV. A modo de inicio, apuntaré que el art. 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. En este sentido, el contenido de la impugnación, se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado”, tº I, pág. 835/7; CNCiv. Esta Sala, libres nº 37.127 del 10/8/88, nº 33.911 del 21/9/88 entre muchos otros; ver mis votos en la Sala A, libres nº 85107 del 24/11/2016; nº 15165 del 30/11/2016; 01903/ 2017/CA001 del 27/10/2021, nº 014088 del 29/10/21, nº 006072 del 08/11/2021, nº70892 del 11/11/21). De allí que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado, no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CNCiv., esta Sala, 15.11.84, LL 1985-B-394; íd. Sala D, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala F 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala G, 29.7.85, LL 1986-A-228, entre otros).

Debo, entonces, señalar que “criticar” es muy distinto de “disentir”, pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (conf. Sala A, voto del Dr. Escuti Pizarro en libre nº 414.905 del 15-4-05; ver mis votos en los libres nº 85107 del 24/11/2016, nº 15165 del 30/11/2016, nº 019036/ 2017/CA 001 del 27/10/2014, nº 01488 del 29/10/21; nº 006072 del 08/11/2021, nº 70892 del 11/11/2021).

La crítica requerida implica que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que forme la base lógica de la decisión y, luego, señalar en qué punto del desarrollo argumental media un error en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica (CNCom, Sala D, 24-IV-1984, LL 1985 A-309; DJ 1984-4-117).

Las quejas expuestas deben alcanzar un mínimo de suficiencia técnica. Esto exige que sean razonadas, fundadas y objetivas sobre los errores de la sentencia, no pudiendo considerarse agravios las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general, el mero desacuerdo con lo resuelto o simples consideraciones subjetivas y digresiones inconducentes o que carezcan del debido sustento jurídico (CNCiv., Sala C, sent. del 8-VIII-1974, LL 156-615; ídem, sent. del 17-XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; Sala D, sent. del 25-II-1980, LL 1980-D-98; 14-VIII-1980, LL 1981-A-19).

Es por lo dicho que se ha considerado que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene simples afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso (CNCiv., sala C, sent. del. 17-XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; Sala E, sent. del 3-VII-1980, LL1980-D-638; citados en Morello, ob. cit.). Tampoco la acumulación de alegaciones genéricas sumadas sin orden ni concepto (CNCiv, sala D, sent. del 12-IX-1979, Der. 86-442, citado en Morello, ob. cit.). Idéntico reparo merece la remisión a escritos anteriores de la causa, la que no satisface las exigencias del artículo 265 de la legislación adjetiva (CSJN, “Guillermo Martínez v. Junta Nacional de Granos s/cobro de pesos”, sent. del 18-IX-1973, Fallos: 286:317; “Gobierno Nacional c/ Astilleros Tigre S.R.L. s/expropiación”, sent. del 14-VIII-1964, Fallos: 259:237).

Desde esta perspectiva, debería coincidirse en que los pasajes del escrito a través de los cuales la demandada pretende fundar sus quejas no cumplen, siquiera mínimamente, con los recaudos básicos que debe contener una expresión de agravios. La accionada se limita, en escasas líneas –una carilla–, a manifestar su discrepancia con la decisión del magistrado y a realizar breves postulados sin sustento probatorio. No ha dedicado siquiera un renglón a demostrar los errores fácticos o jurídicos en que pretende fundar sus agravios.

Su pieza recursiva carece de un discurso sistemático y no transita de premisa a conclusión mediante el examen orgánico de elementos pertinentes y conducentes de convicción incorporados a la causa. La queja, carente de elementos probatorios que la respalden, acrisola la insuficiencia técnica, dogmática y jurídica del recurso.

La expresión de agravios debe representar un ataque tendiente a discutir las partes del fallo que el apelante entiende que lo perjudica, debe contener fundamentos y una explicación lógica de por qué el juez ha errado en su decisión.

Nada de esto aconteció en el memorial de la demandada. El único argumento idóneo tendiente a resistir la pretensión del demandante resulta ser la supuesta extracción por parte del accionante de las sumas reservadas en la caja de seguridad del Banco Provincia, argumento que, reitero, carece de todo sustento probatorio (art. 377 CPCCN). La sola argumentación sin ningún contexto fáctico que la respalde impide siquiera evaluar la procedencia de la queja.

Tampoco paso por alto la mera referencia a la imposición de los gastos casuísticos en el petitorio del recurso. Solicitar, en tan solo un renglón, que “en caso de contradicción, las costas sean impuestas al actor” no cumple con los requisitos previstos en el código de rito. La insuficiencia de fundamentación me impide sobreabundar al respecto.

En definitiva, la pobreza argumental de la emplazada al momento de expresar sus agravios me conduce, inevitablemente, a declarar la deserción de su recurso en todo lo que fue materia de agravios (art. 266 CPCCN). Así lo decido.

V. Sentado lo anterior, apuntaré que el thema decidendum de esta Alzada quedó, entonces, circunscripto a determinar a) la procedencia del derecho a recompensa por la venta de un bien propio del actor, b) el porcentaje y fecha desde la cual debe computarse el canon locativo a cargo de la demandada y c) la imposición de los gastos casuísticos.

Motivos de índole metodológico, imponen abocarme, en primer lugar, a las quejas circunscriptas al derecho de recompensa invocado por el demandante.

Comencemos.

A esta altura del proceso, no es materia de discusión que, el día 20 de diciembre de 1990, las partes contrajeron matrimonio y que, el día 28 de junio del 2021, se produjo la disolución de su vínculo conyugal (ver f. 35, expte. nº. 16002/2021, caratulado “V., R. M. s/ Divorcio”).

Tampoco se controvierte que el inmueble ubicado en la calle Tapalqué … de esta ciudad, fue adquirido por los contendientes mediante escritura n.º 749 ni que, a la fecha de su adquisición –18 de diciembre de 1995–, se encontraban unidos en matrimonio; sin embargo, sí es materia de discusión el dinero aportado por cada una de las partes para hacerse de la referida propiedad.

En efecto, el accionante cuestionó la decisión del sentenciante y afirmó que “el bien fue adquirido por el producido de la venta de otro departamento ubicado en la calle Fernández 560, de esta ciudad”. Objetó que “Es erróneo que no se haya aportado prueba” y que “en la documental está el título de venta de dicho bien proveniente de mi familia y mi patrimonio”. Se remitió a las declaraciones testimoniales obrantes a f. 198 y f. 200 y concluyó que “No queda la menor duda que parte de los fondos por el cual se adquirió el inmueble de la calle Tapalqué fueron realizados con sumas de dinero cuya procedencia deviene de fondos de origen propio”.

Las quejas no prosperarán. Explico por qué.

i. El origen de la teoría de las recompensas se remonta al derecho consuetudinario francés y su finalidad era evitar que el precio obtenido de la venta de un inmueble propio se reputara ganancial. Luego, esta teoría fue extendiéndose a otros supuestos en que a raíz de los actos de gestión de cualquiera de los cónyuges (aunque en general eran del marido), se ocasionara un perjuicio al otro en sus bienes, concediendo a este último, a la disolución de la comunidad, el derecho a compensar los valores de que se vio privado (conf. Zannoni, Eduardo A., Derecho civil…, cit., T. I, ps. 774/775; Fassi, Santiago C. – Bossert, Gustavo A., Sociedad conyugal, Astrea, Buenos Aires, 1977, T. II, ps. 259 y ss.; Sambrizzi, Eduardo A., El régimen patrimonial del matrimonio…, cit., ps. 568/570; etc.).

Se han invocado distintos fundamentos jurídicos acerca de las recompensas, tales como el enriquecimiento sin causa de un cónyuge en detrimento del otro, la prohibición de donaciones entre cónyuges en aquellos regímenes que las proscriben, el pago con subrogación cuando se cancelan deudas propias con fondos gananciales, mantener cada masa de bienes en su integridad, la inmutabilidad de las convenciones matrimoniales en los regímenes las regulan, entre otros (ver al respecto Zannoni, Eduardo A., “La liquidación de la sociedad conyugal y las compensaciones debidas entre los cónyuges: su naturaleza (y una consideración especial al art. 1273 del Código Civil)”, LA LEY, 155-352; Fassi, Santiago C. – Bossert, Gustavo A., Sociedad conyugal…, cit., T. II, ps. 262/264).

Actualmente, las recompensas han sido definidas como los “créditos entre uno de los cónyuges y la sociedad conyugal que surgen con motivo de la gestión patrimonial de los bienes propios y gananciales durante la sociedad conyugal y que deben ser determinados después de la disolución para establecer con exactitud la masa partible” (Belluscio, Augusto C., Manual de derecho de familia, Depalma, Buenos Aires, 2006, T. 2, p. 544. Ver también Zannoni, Eduardo A., Derecho civil. Derecho de familia, Astrea, Buenos Aires, 1998, T. I, p. 767; Azpiri, Jorge A., Régimen de bienes del matrimonio, Hammurabi, 3ra. ed. actual. y ampl., 2012, Buenos Aires, p. 271; Sambrizzi, Eduardo A., El régimen patrimonial del matrimonio en el nuevo Código Civil y Comercial, LA LEY, Buenos Aires, 2015, p. 566; Fleitas Ortiz de Rozas, Abel – Roveda, Eduardo, Régimen de bienes del matrimonio, LA LEY, Buenos Aires, 2001, p. 224; etc.).

De manera sintética podría decirse que, como todo régimen de comunidad, se cimenta en la tradicional distinción entre bienes propios y gananciales, la finalidad de las recompensas es evitar que el patrimonio propio de uno de los consortes se incremente a expensas del haber común o este aumente a costa del patrimonio propio de uno de los cónyuges.

El Código Civil y Comercial de la Nación se ocupa ahora expresamente de regular las llamadas recompensas en forma sistematizada. Sin perjuicio de lo dispuesto para supuestos puntuales, la regla general de la procedencia de estas recompensas surge del primer párrafo del art. 491, en tanto dispone que “La comunidad debe recompensa al cónyuge si se ha beneficiado en detrimento del patrimonio propio, y el cónyuge a la comunidad si se ha beneficiado en detrimento del haber de la comunidad”.

ii. Desde este punto de partida, y a los efectos de determinar la existencia de un beneficio de la comunidad en detraimiento del patrimonio propio de uno de los cónyuges –en el particular caso de autos, el actor–, corresponde analizar las constancias arrimadas a la causa, las que, como ha venido sucediendo hace más de tres décadas de ejercicio de la judicatura, serán evaluadas a la luz de la sana crítica (art. 386 CPCCN).

Veamos.

El día 26 de junio del 2022, prestó declaración testimonial la señora T. I. M. En dicha oportunidad, la tía del demandante, tras ser advertida de las penas por falso testimonio, y ser consultada sobre el patrimonio de la comunidad, afirmó que “No sé, la casa nada más. Esto lo sé porque la tienen hace muchos años, soy de la familia y la conozco”. Agregó que “Para comprarla, nosotros le cedimos a E. el departamento que era de mis padres antes de que se casara” y que “Eso lo vendieron unos años después y compraron esa casa”.

Seguidamente, al ser interrogada por la forma en que abonaron la referencia casa, apuntó que “No lo compraron con plata de los dos porque ella no trabaja ni aportaba nada, pero ya estaban casados” y detalló que “La casa está en Mataderos, en la calle Tapalqué, tiene un living comedor grande/garage/un jardín en la entrada/una cocina y después un pasillo que te lleva una dependencia de servicio. Eso en la PB, en la planta alta tiene tres dormitorios, un baño y arriba hicieron otra habitación más grande. También tiene pileta” (sic) (ver f. 199).

A continuación, con similares precisiones, se pronunció el primo hermano del accionante, el señor A. G. Allí, luego de contestar las generales de la ley, precisó que “La casa la compraron cuando estaban casados, pero para comprarla el vendió un departamento que era propio de él, que lo tenía desde antes. Vendió ese departamento para después comprar la otra casa”. Abundó que “Después tienen dos autos, uno de cada uno” y que “Hay un auto que es de E., que es un Honda y otro lo usan los demás, uno de los hijos también lo usa” (ver f. 199).

No paso por alto las quejas del accionante haciendo hincapié en las contundentes declaraciones de su tía y primo hermano. Sin embargo, y más allá del vínculo que unía a los declarantes con el accionante, circunstancia que no constituye una causal de inidoneidad en los términos del 427 del código de rito, lo cierto es que el resto de las constancias impiden tener por configurado los extremos antes señalados.

En efecto, nótese que, a fs. 131/135, bajo el título “Contesta Demanda: DOCUMENTAL”, luce agregado el título de propiedad del inmueble ubicado en la calle Tapalqué …/… de esta ciudad. De la referida documentación, se extrae que, el día 18 de diciembre de 1995, las partes adquirieron, por medio de compraventa, a los señores H. R. S. y R. T. S. la propiedad ubicada entre las calles Araujo y Basualdo.

Conforme surge del apartado cuarto de la escritura número setecientos cuarenta y nueve, el precio de venta se pactó en “un total de Dólares Estadounidenses Ochenta y Cinco Mil (US$ 85.000)”, importe que, según fuera expresado, fue recibido en el mismo acto por los vendedores.

Ahora bien, del referido título de propiedad ninguna aclaración surge del producido de venta de bien propio que el accionante alega haber vendido ni las características del mismo. La escritura traslativa de dominio de Tapalqué … coloca a ambos cónyuges como titulares del bien sin hacer distinción alguna respecto a porcentajes o forma de adquisición.

Las declaraciones vertidas por los parientes del demandante no emiten ninguna certeza respecto a la fecha en la cual se habría realizado la operación ni el precio de la misma. La insuficiencia de elementos probatorios que desvirtúen lo plasmado en la escritura número seiscientas cuarenta y nueve, impiden tener por configurado los dichos de los testigos. Si el cónyuge, en oportunidad de celebrar el acto de compraventa del inmueble, omitió formular la manifestación del caso respecto del origen de los fondos, su incorporación al patrimonio de la sociedad conyugal como bien ganancial deviene implícita.

Así lo ha sostenido nuestro Máximo Tribunal al aclarar que la prueba de la adquisición como propio del bien debe surgir de la misma escritura de compra en la cual debe constar que el dinero es de su propiedad y el modo en que el mismo fue adquirido; en caso contrario, el bien deberá ser considerado como ganancial” (conf. CSJN Fallos, 24:177; 30:585; 47:270).

De igual manera se ha pronunciado esta Cámara en pleno, en los autos “Serrey de Drabble, María C. c. Drabble, Leslie”, al determinar que para asignar carácter propio al inmueble adquirido es de absoluta necesidad (respecto de terceros) que la escritura contenga la manifestación de que el dinero es de ella (o del marido), así como la designación de cómo el dinero pertenece a la mujer o el marido (CNCiv., en pleno, 14/7/72, LA LEY, 148-163).

También, la Sala F de esta Cámara ha sostenido que “Si la cónyuge en oportunidad de celebrar el acto de compraventa omite formular la manifestación del caso respecto del origen de los fondos, consiente su incorporación al patrimonio de la sociedad conyugal como bien ganancial” (CNCiv. Sala F, “C.M.R. s/sucesión”, del 13/02/97).

En suma, difícilmente se puede otorgar mayor relevancia a una declaración testimonial –de los parientes del peticionante– por sobre la voluntad plasmada de los contrayentes en el instrumento público (escritura pública n.º 649). La inexistencia de precisiones concretas que ilustren sobre la verdadera suma aportada por el recurrente impide abordar un camino distinto al del magistrado que me precedió.

Reitero, la única constancia sobre un eventual importe abonado como consecuencia de la venta de otro inmueble de propiedad del actor, resulta ser las propias manifestaciones del accionante en su escrito de inicio y los testimonios de sus parientes. La sola mención de US$ 32.000 abonados por el producido de un bien propio resulta insuficiente para adoptar un decisión contraria a la de la sentencia de grado.

En definitiva, por todas estas consideraciones, he de proponer al Acuerdo confirmar la sentencia de grado en lo que a este aspecto se refiere.

V. [sic] Desestimadas las quejas vertidas por el actor respecto al derecho de recompensa, corresponde abordar las circunscriptas al porcentaje determinado para responder al canon locativo y la fecha desde la cual debe computarse el cargo a la accionada.

Sobre el particular, la parte actora dijo que “no existe ningún fundamento fáctico ni jurídico que permita menguar el % que me corresponde” y que “los argumentos del sentenciante no son cierto ni comprobados en autos”. Agregó que “El monto del 25% no solo es arbitrario, sino que no cubre los gastos de alquiler y expensas” y efectuó una descripción del propiedad en cuestión.

i. Cuando un condómino ocupa el inmueble común lo hace a título de propietario, derecho igual al que le asiste a los demás comuneros, por lo que es prima facie admisible el pedido de fijar un valor locativo, por el uso exclusivo y excluyente que alguno de ellos haga de la cosa común, hasta que el bien se liquide o experimente modificación la situación de ocupación (arts. 2676, 2684, 2691, 2699, 2700 y ccs., Código Civil).

Destaco que dicha compensación locativa ha de abonarse a partir del reclamo del condómino que no disfruta de la cosa común, efectuada en forma fehaciente. Esto es así debido a que, hasta ese entonces, se supone que la inacción importó conformidad con la situación existente. De allí que “si un condómino usó y gozó de la cosa común en forma exclusiva, sin que le sea reclamado un derecho igual por los otros, éstos deben asumir las consecuencias de su asentimiento implícito y, por ende, no pueden cobrar ningún alquiler mientras mantengan su silencio” (Llambías, Código Civil anotado, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1979, t. IV-A, p. 520; Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, 6ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2012, t. I, p. 485/486, n.º 566).

Ahora bien, del escrito de demanda del expediente conexo sobre compensación económica (expte. n.º 103678/2021), tengo para mi que, para el momento del reclamo de estas actuaciones, los hijos del entonces matrimonio ya habían adquirido la mayoría de edad.

Asimismo, de las referidas actuaciones, surge que la aquí demandada –actora en el conexo– percibe, desde el año 2008, sus propios ingresos y se desempeña como farmacéutica (fs. 2/4). Las declaraciones testimoniales brindadas en el marco de ese expediente dan cuenta de la mencionada situación.

En efecto, I. A. G., al ser consultada sobre la situación económica de la accionada, apuntó que “R. es Farmacéutica, trabaja en una farmacia, se dedica a eso. Lo sé porque la conozco desde los 18 años, se que estudiaba eso, me lo ha dicho ella… Ella trabaja hace varios años en la farmacia, los chicos ya estaban en la primaria cuando ella comenzó a trabajar ahí” (ver f. 182).

De igual manera, C. B. F., sobre la misma pregunta, respondió que “Si, ella trabajaba y estudiaba…” y que “Se ocupaba de absolutamente todo, por eso necesito una elaboración detallada su vuelta a lo laboral porque había que cubrir todos los frentes” (ver f. 188).

A su vez, de toda la documental adjunta en el mencionado expediente, tengo para mí que, desde la salida del demandante del inmueble que fuera sede del hogar conyugal, la accionada continuó afrontando los gastos del mismo a su propio costo.

En definitiva, las constancias arrimadas a la causa, ilustran que, si bien corresponde menguar el porcentaje del canon requerido por el actor, las circunstancias en las cuales se desenvolvió su desocupación del inmueble, la situación económica de la señora V. y la posibilidad de solventarse por sus propios recursos, me llevan a considerar que, por su ocupación exclusiva, abone el 40% del valor que se estime para responder al canon locativo y la deuda que haya podido generarse al respecto. Así lo decido.

ii. Aclarado lo anterior, corresponde responder las quejas vertidas por el accionante respecto a la fecha desde la cual debe computarse el cargo de la accionada.

Sobre el particular, el accionante dijo que abandonó el inmueble que fuera sede de hogar conyugal en el mes de abril del año 2021 y que “es desde esta la fecha que debe comenzarse como inicio del cálculo liquidatario en etapa de ejecución de sentencia”.

Esto no es así.

Si bien es verdad que el condómino que usa y goza de la cosa con exclusividad está obligado a resarcir a los restantes por esa utilización, la indemnización se debe a partir del reclamo de estos últimos, pues hasta ese entonces debe suponerse que su silencio o inactividad importa conformidad con la situación existente (Conf. Llambías-Alterini, Código Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia, ed. Abeledo-Perrot, t. IV-A pág. 520 n.º 4 y jurisprudencia citada en pág. 521 nº 10).

En este sentido, la jurisprudencia es conteste en que la fijación del precio locativo por la ocupación y uso de un bien inmueble, corresponde sólo desde la fecha de la exigencia, dado que para el período anterior se presume un consentimiento tácito con la ocupación gratuita (CNCiv, sala C, febrero 27-1969, E.D. 27-698; íd. marzo 19-970, E.D., 32-337).

De igual manera, Beatriz Areán explicó que “el que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe. Así la petición de aquéllos que produzca los efectos requeridos debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza” (cfr. Areán, Beatriz, en Bueres, Alberto J. [dir.]; Highton, Elena I. [coord..]; Código Civil y normas complementarias; 2ª ed., t. 5B, p. 81, Buenos Aires, Hammurabi, 2004).

En función de ello, y por estas consideraciones, estimo que corresponde confirmar este aspecto de la sentencia en la medida que la obligación a cargo de la accionada comenzó desde la fecha de la mediación (17 de junio del 2021).

VII. En cuanto a las quejas vertidas por el accionante en torno a la imposición de costas, entiendo acertado el criterio adoptado por el sentenciante al distribuirlas en el orden causado.

Es que en el especial supuesto de autos, las pretensiones del demandante han prosperado parcialmente. Se ha desestimado el reclamo de la liquidación de los porcentajes de las partes correspondientes a las sociedades comerciales “Sisem Soluciones de Información S.A.”, “AD Sistemas S.A.”, “AG Inversiones S.A.” y “Sisem Soluciones de Uruguay S.R.L.”, como también el derecho a recompensa por la supuesta venta de un bien de carácter propio para hacerse con el inmueble ubicado en la calle Tapalqué. Aplicar el principio de la derrota a fin que la demandada cargue con las costas del pleito implicaría desvirtuar el régimen establecido en el [sic]

Por tal circunstancia, en razón del vencimiento parcial y mutuo que merecieron las pretensiones, así como la duda razonable que pudo generar la interpretación del caso, considero que no sólo las costas de la instancia anterior sino también las devengadas en esta alzada, deberán ser soportadas en el orden causado (conf. arts. 68, 2º párrafo, 71 y conc. del Código Procesal).

VIII. En función de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: a) Modificar la sentencia de grado en lo que hace al porcentaje que la accionada deberá abonar en concepto de canon locativo fijándola en la proporción dispuesta en el considerando VI, pto. i. b) Confirmar todo lo demás que se decide y fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen de acuerdo a lo establecido en el considerando VII.

Los Dres. Sebastián Picasso y Carlos A. Calvo Costa adhirieron por los mismos fundamentos al voto del Dr. Ricardo Li Rosi.

Y Vistos:

Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, del que dan cuenta sus considerandos, se resuelve: a) Modificar la sentencia de grado en lo que hace al porcentaje que la accionada deberá abonar en concepto de canon locativo fijándola en la proporción dispuesta en el considerando VI, pto. i. b) Confirmar todo lo demás que se decide y fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen de acuerdo a lo establecido en el considerando VII.

Los honorarios se regularán cuando se haga lo propio en la instancia de grado.

Notifíquese a los interesados en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvanse. – Ricardo Li Rosi. – Sebastián Picasso. – Carlos A. Calvo Costa (Sec.: Julián Herrera).

S., N. S. c. G., A. B. s/ fijación y/o cobro de valor locativo

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 27 días del mes de diciembre de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo la Sra. Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “S., N. S. DEMANDADO: G., A. B. s/ FIJACIÓN Y /O COBRO DE VALOR LOCATIVO” (EXPTE. Nº7941/2016/1), respecto de la sentencia del 14 de septiembre de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. Lorena Fernanda Maggio – Dr. Claudio Ramos Feijóo – Dr. Roberto Parrilli.

A la cuestión planteada, la Dra. Maggio dijo:

I. Antecedentes

Iniciada la demanda de fijación de canon locativo por el Sr. S. respecto del inmueble que fue sede del hogar conyugal y que se ubica en la calle M. nº XXXX de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, contra su ecónyuge Sra. A. B. G.; el magistrado de la instancia inferior resolvió hacer lugar a la pretensión de la actora y condenar a la demandada al pago de una compensación a favor de N. S. S. por el uso exclusivo que tuvo del inmueble antes mencionado, cuyo monto se establecerá en la etapa de ejecución de sentencia, en la que el experto deberá actualizar la tasación del inmueble obrante en autos a fs. 163 de fecha 26/05/2021. El canon se fijó con efecto retroactivo a la fecha de notificación de la demanda (8/10/2018) ello en virtud de que la mediación no se ha concretado por no encontrarse notificada la requerida, conforme surge del acta agregada a fs. 21.

Asimismo, resolvió que como a esa época la hija en común de las partes era menor de edad y vivía en el inmueble junto a su madre; el actor percibirá el 50% del canon y se computará hasta el 24/6/2022, fecha en que la joven cumplió los 21 años de edad. A partir de allí el monto compensatorio que abonará la Sra. G. será del 100% del valor que se establezca en la etapa de ejecución y se extenderá hasta que la demandada desocupe el bien, se compense con otro u otros bienes, o cese su uso exclusivo; imponiendo las costas a la demandada conforme el art. 68 del CPCCN.

II. Agravios

Contra el referido pronunciamiento se alzaron tanto la parte actora como la demandada.

El pretensor mediante presentación efectuada por su letrada apoderada se agravia que se le haya reconocido solo el 50 % del canon locativo hasta la mayoría de edad de su hija menor de edad, con fundamento en que ningún embargo puede afectar más del 30 % del sueldo del alimentante, y que garantizarle vivienda a un hijo menor de edad es consecuencia de la responsabilidad parental que ejercieron ambos padres. Manifiesta que en el convenio de alimentos, el Sr. S. debía abonar todos los servicios de la casa, sin embargo nada se acordó respecto de la vivienda de L., y le garantizó vivienda cada vez que L. residía con él. Solicita se reconsidere el porcentaje otorgado del canon locativo resuelto en la instancia anterior; con costas.

Adicionalmente se agravia del plazo desde que se adeuda la compensación, solicitando que se compute desde a la fecha de la mediación en lugar de la fecha notificación de la demanda. Lo que mereció réplica de la contraria.

Asimismo, la demandada arremete contra el decisorio sosteniendo que el inmueble es ganancial y que la Sra. G. no debe abonar canon locativo alguno hasta la mayoría de edad de la hija menor en común de las partes. Se agravia también, que el Sr. Juez de primera instancia no haya considerado que el actor en expediente conexo 38998/2016 a fs. 189 y 189 vta. haya consentido expresamente que el inmueble de calle M. XXXX se atribuya a la aquí demandada y a la hija menor de ambos –L.–. Además, plantea que por principio de eventualidad se modifique y corrija el porcentaje sobre la base de cálculo que debe mensurarse la compensación a favor del Sr. S., en virtud que el 18 % del inmueble es ganancial. También cuestiona que la fecha de cómputo del valor locativo es la fecha del dictado de la sentencia de fs. 974 de tal expediente conexo (14/09/2023).

Subsidiariamente se queja sobre la pericia de tasación agregada en estos actuados de fs. digital 161/163 solicitando que se designe perito oficial de la C.S.J.N. u otro distinto al perito interviniente en autos.

Por último, embate sobre las costas y pide que se la exima de las mismas.

III. Aclaraciones preliminares

Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquéllas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611; entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N.).

Asimismo, para resolver en autos he tenido a la vista la totalidad de las presentes actuaciones, junto con los exptes. nº 38998/2016 “G., A. B. c/ S., N. S. s/ liquidación de Régimen De Comunidad de Bienes”; nº 7941/2016 “S., N. S. c/ G., A. B. s/ divorcio”; nº 78130/2014 “G., A. B. c/ S., N. S. S/denuncia por violencia familiar”; nº 8196/2015 “G., A. B. y Otros c/ S., N. S. s/ alimentos”; nº 17767/2015 “G., A. B. y Otros c/ S., N. S. s/tenencia de Hijos y Régimen de Visitas”; nº 38998/2016 “G., A. B. c/ S., N. S. s/ liquidación de régimen de comunidad de bienes”; nº 76527/2016 “S., N. S. C/ G., A. B. S/alimentos”; nº 17767/2015/1 “Incidente Nº 1 – Actor: G., A. B. Y Otro S/ejecución De Acuerdo – Mediación”; nº 90578/2016 “S., N. S. C/ G., A. B. S/cuidado Personal De Los Hijos” ; nº 95026/2016 “S., N. S. c/ G., A. B. S/alimentos”; nº 19737/2017 “G., A. B. C/ S., N. S. S/ medidas Precautorias”; nº 38998/2016/1 “Incidente Nº 1 – Actor: G., A. B. Demandado: S., N. S. S/art. 250 C.p.c. – Incidente Civil”; nº 7941/2016/1 “Incidente Nº 1 – Actor: S., N. S. Demandado: G., A. B. S/fijación Y/o Cobro De Valor Locativo”; nº 95026/2016/1 “Incidente Nº 1 – Actor: S., N. S. Demandado: G., A. B. S/ejecución de Alimentos – Incidente”; nº 8196/2015/1 “Incidente Nº 1 – Actor: S., N. S. Demandado: G., A. B. S/ejecución de Alimentos – Incidente”; nº 8196/2015/1 “Incidente Nº 1 – Actor: G., A. B. Demandado: S., N. S. S/ejecución de Alimentos – Incidente”; nº 38998/2016/2 “Incidente Nº 2 – ACTOR: G., A. B. Demandado: S., N. S. S/beneficio de Litigar Sin Gastos”; nº 8196/2015/1/2 “Incidente Nº 2 – Actor: G., A. B. Demandado: S., N. S. S/art. 250 C.p.c – Incidente Familia”. Ello, junto con la documentación reservada correspondiente a cada actuación.

Corresponde señalar que conforme lo dispone el artículo 265 del Código Procesal Civil y Comercial, la impugnación debe contener una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que se consideren equivocadas.

Dicho ello, me abocaré al estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada.

IV. Preliminarmente cabe destacar que, en el expediente conexo “G., A. B. c/ S., N. S. s /LIQUIDACION DE REGIMEN DE COMUNIDAD DE BIENES” Exp. Nº 38.998/2016, se ha dictado sentencia en el día de la fecha, y se ha resuelto que el inmueble sito en calle M. nº XXXX de C.A.B.A. objeto de estos actuados es bien propio del actor. Razón por la cual me releva de expedirme sobre el planteo de la demandada en cuanto a la calificación del bien como ganancial remitiéndome a lo resuelto en dichas actuaciones; motivo por el cual corresponde rechazar el agravio al respecto. Así lo decido.

V. La Sra. G. se queja sosteniendo que en la sentencia de la instancia anterior el Sr. Juez no consideró que en fs. 189 y 189 vta. el actor haya consentido atribución de la vivienda a la demandada y a su hija L. Continúa esbozando una serie de cuestionamientos que corresponden a otros expedientes conexos; para concluir en su embate que la sentencia recurrida resulta ser arbitraria sin fundamento.

Del estudio pormenorizado de todas las actuaciones surge que el actor a fs. 164 a 191 de autos con fecha 26/05/2017 propuso :“VENTA DE LA VIVIENDA FAMILIAR: Propongo que la vivienda familiar (una casa que adquirí con dinero propio proveniente de la venta del inmueble de la calle F. V. XXXX Caba, que era de carácter propio, y es de grandes dimensiones con pileta, y se encuentra muy abandonada por la Sra G.) sea vendida, para la mejor administración de los bienes en favor de nuestros hijos, para no tener gastos superfluos y verse con el correr del tiempo disminuido el patrimonio familiar (del que ellos tres, serán únicos herederos), y con el producido de dicha venta, propongo que se adquiera un departamento en la misma zona, de dos ambientes que se escriturarán directamente en favor de los tres hijos del matrimonio, y se detalle un usufructo en favor de la madre Sra G., hasta la mayoría de edad de la menor L., en tanto la madre conviva con La niña. El saldo de dinero del producido de la venta, pertenecerá al suscripto, por ser el bien de carácter propio y también comprará un departamento a nombre de los tres hijos con usufructo para él. Mientras tanto, consiento que la Señora G. viva en M. XXXX Caba, provisoriamente, consentimiento que se efectúa con la condición resolutoria de la convivencia con la menor L. S., y siempre y cuando permita a las inmobiliarias, que esta parte designe a recibir interesados y la Sra preste conformidad con venta.- … Y no introduzca personas ajenas a él.- Asimismo, quedará totalmente vedado el ingreso de toda persona ajena atento a que mi mandante ya ha intimado a la actora (porque tuvo noticias que tenía intenciones de hacer ingresar al domicilio que fuera asiento del hogar conyugal a sus padres), intimación que se hizo extensiva a otras personas, atento que la actora vendió los muebles de los hijos mayores en un claro desprecio por la intimidad de sus hijos.- Aclaro que en caso de no aceptación de la venta de este bien por la demandada, en la forma pedida, me opongo a que sea base de la vivienda de la actora y L. S., ya que M. y N. conviven con su padre el suscripto, en un departamento alquilado de dos ambientes y medio, que es insuficiente para nosotros y para la misma L. que viene todos los fines de semana a compartir con su padre y hermanos.- Con la restricción del art. 456 CCyC consiento la atribución de la vivienda familiar provisoriamente en M. XXXX Caba como se dijo supra.”. Lo que no recibió al respecto cuestionamiento alguno por parte de la demandada. Tampoco se ha acreditado en autos causal alguna que la deje sin efecto.

El principio de seguridad jurídica torna inadmisible sustentar sentencias en meras conjeturas o meras interpretaciones sin sustento. De lo contrario, como viene sosteniendo esta Sala, convertimos en letra muerta una directiva liminar, como es la preservación de la defensa en juicio garantizada por el art. 18 de la Constitución Nacional (cfr. esta Sala, in re “Ojeda, Julián Ramón c/Gauna, Diego Fernando s/Daños y perjuicios”, del 29/12/2014).

En el delineado contexto, entiendo que conforme surge de todos los elementos analizados y las fechas de las presentaciones efectuadas por las partes en los expedientes que tengo a la vista para así resolver; concluyo que no hay duda alguna que el actor ha consentido que su hija L. viva junto a su madre y hasta la mayoría de edad –es decir cumplidos los 18 años, operando el 3 de junio del 2020 (ver f. 8 de Exp. 8196/2015)– en el inmueble de su titularidad y de carácter propio de éste.

Coincidentemente, adviértase que la demandada en su expresión de agravios –ver fs. 276/280– también solicita a esta alzada no abonar canon locativo alguno al actor hasta la mayoría de edad de la hija menor en común (L. S.). No está de más recordarle y aclararle a la parte demandada que art. 25 del CCyC establece que “Menor de edad es la persona que no ha cumplido dieciocho años”; conforme a ello, no resulta certero que L. haya alcanzado el 03/06/2023 la mayoría de edad.

Aclarado esto corresponde dejar sentado que no hay controversia en que la demandada Sra. G. convive –hasta la fecha– con su hija L. S. en inmueble de calle M. XXXX de C.A.B.A. Tampoco existe discrepancia que la demandada era quien estaba al cuidado de L. mientras era menor de edad, sin perjuicio del régimen de comunicación con su progenitor, el aquí actor.

Así es que, de conformidad con lo establecido en el art. 444 del Código Civil y Comercial de la Nación, “A petición de parte interesada, el juez puede establecer: una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del cónyuge a quien no se atribuye la vivienda…”.

Conforme a lo establecido en la disposición transcripta, cuando uno de los cónyuges resida en el inmueble sede del hogar conyugal, el magistrado actuante se encuentra facultado para fijar una compensación a favor de aquél que se encuentra impedido de utilizarlo una renta compensatoria por el uso del inmueble (conf. Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), “Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, Tº II, pág. 784).

Para la fijación del canon en cuestión es primordial tener en cuenta la calificación y el carácter del bien. Asimismo, si en el inmueble habitan hijos con derecho alimentario dicha circunstancia es fundamental, pues la vivienda puede integrar la prestación alimentaria que corresponde a los progenitores (conf. Duprat, Carolina, comentario al art. 444 del CCC, en Picasso, Sebastián y otros (dirs.), “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Infojus, Buenos Aires, 2015, Tº II, pág. 83).

Con criterio que se comparte se ha dicho que, cuando la sentencia razona que al admitirse en ocasión del divorcio que los niños vivan con su madre en el mismo domicilio que lo hacían antes de ese momento y que ello pudiere implicar la atribución del hogar conyugal, lo que es viable, no permite extrapolar que refleje la intención de renunciar a percibir un canon locativo por ese uso, lo cual el mismo artículo 444 del Código Civil y Comercial de la Nación permite fijar –ya sea de oficio o a petición de parte interesada– cuando se atribuyó el uso de la vivienda a uno de los ex cónyuges. Como es sabido, en las relaciones familiares la versatilidad de la vida incide en el cambio de su dinámica, lo que lleva a que las partes puedan acordar cambios. Por ello, el acatamiento de las garantías constitucionales y convencionales, esencialmente contextuales en esta materia, repercute en la necesaria flexibilización en la apreciación de las cuestiones sobre las que versó la litis. El debido proceso en materia de familia permite romper con las estructuras que limitan y mantener aquéllas que dan seguridad (BERIZONCE, R.O.: “El principio de legalidad bajo el prisma constitucional”, en: LL, 2011-E, 1144; MORELLO, A.M., “Familia y jurisdicción. Hacia una tarea interdisciplinaria”, JA, 1990-IV-879). De esta particularidad dan cuenta también las disposiciones contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto al proceso de familia. (CNCiv. Sala K “F., P. A. contra C., A. sobre fijación y/o cobro de valor locativo” Exp. Nº41412/2017 y sus citas).

El Código Civil y Comercial no hace distinciones sobre la calificación del bien, por lo que uno de los cónyuges podrá solicitar judicialmente al otro la determinación y el pago del canon locativo desde el inicio de la crisis conyugal, compensatorio del uso del inmueble –ganancial de cualquiera de los cónyuges o propio del peticionario– del que se ve privado (conf. Rivera-Medina, op. y loc. cits., pág. 93 y siguientes; Ameal – Hernández -Ugarte; op. y loc. cits., pág. 167 y siguientes; Bueres Alberto J., “Código Civil y Comercial de la Nación, Analizado, Comparado y Concordado”., tº.1, pág.351/352).

Así, a fin de evitar que se produzca un abuso del derecho, el Código –al igual que el régimen derogado– prevé la posibilidad de que el juez establezca una renta compensatoria por el uso de la vivienda (conf. Lorenzetti Ricardo Luis; “Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado”, tº II, pág. 786).

En el delicado contexto de las actuaciones, y tal como lo han sostenido reiteradamente tanto la doctrina como la jurisprudencia, resulta de estricta justicia que el cónyuge que usa con exclusividad un bien le pague al otro cónyuge una compensación por ese uso (v. Sambrizzi, Eduardo A., Régimen de bienes en el matrimonio”, Edit. LA LEY, Año 2007, p. 180).

De lo que se desprende que de la interpretación armónica de lo establecido en los arts. 484 y 485 del citado cuerpo legal, se ha llegado a la conclusión de que “cuando uno de los esposos usa exclusivamente un bien durante la indivisión, en detrimento del otro, éste tiene el derecho de reclamar el pago de un canon locativo, debiéndolo a partir del referido reclamo, ya que el uso anterior se presume consentido hasta la fecha del mismo” (v. Kemelmajer de Carlucci, Aída; Herrera, Marisa; Lloveras, Nora –Directoras–, “Tratado de Derecho de Familia según el Código Civil y Comercial de 2014”, Año 2014, T. I p. 833).

Desde esta perspectiva se ha señalado que “si uno de los cónyuges tiene el uso y goce exclusivo de determinado bien, el otro cónyuge se encuentra legitimado para requerir una compensación a partir del día en que hace efectiva la solicitud, no pudiendo solicitarla por el período anteriormente transcurrido, que se considera consentido (art. 485)” (Herrera, Marisa; “Manual de Derecho de las Familias”, Edit. Abeledo Perrot, Año 2016, v. p. 229).

Al mismo tiempo resulta imperioso recordar que es indiscutible que la “vivienda” forma parte de su contenido de la obligación alimentaria por parte de los progenitores para con sus hijas/os, por lo que ella queda incluida en lo que debe brindar el obligado a prestarla. El art. 659 del CC y Com. establece el alcance de la obligación alimentaria cuando ordena que “La obligación de alimentos comprende la satisfacción de las necesidades de los hijos de manutención, educación, esparcimiento, vestimenta, habitación, asistencia, gastos por enfermedad y los gastos necesarios para adquirir una profesión u oficio. Los alimentos están constituidos por prestaciones monetarias o en especie y son proporcionales a las posibilidades económicas de los obligados y necesidades del alimentado”.

Asimismo, cabe recordar que el legislador ha establecido que la obligación alimentaria subsiste a hasta los 21 años del hijo, así el art. 658. Reza: “Regla general. Ambos progenitores tienen la obligación y el derecho de criar a sus hijos, alimentarlos y educarlos conforme a su condición y fortuna, aunque el cuidado personal esté a cargo de uno de ellos. La obligación de prestar alimentos a los hijos se extiende hasta los veintiún años, excepto que el obligado acredite que el hijo mayor de edad cuenta con recursos suficientes para proveérselos por sí mismo”.

En definitiva, la obligación de pagar alimentos, no obstaculiza a que, si se reclama, el ex cónyuge que habita ese lugar deba pagar un canon por la parte que se ocupa de ese departamento, si bien, para su fijación, deberá tenerse en cuenta también la ocupación que hacen de ese inmueble los hijos en común (conf. CNCiv., Sala K, en autos “F., P. A. c/ C., A. s/ fijación y/o cobro de valor locativo” del 6/4/21).

Por todo lo desarrollado precedentemente, con más el detenido estudio de las profusas actuaciones judicializadas por las partes, y teniendo en cuenta el contexto en el que se fueron suscitando los hechos; considerando que en la especie rige el principio de solidaridad familiar, propongo a mis colegas que la obligación de pago por compensación por canon locativo opere desde que L. S. cumpliera la mayoría de edad –es decir 18 años–; y desde los 18 años y que hasta que la joven cumpliera los 21 años el monto de dicha compensación sea del 50%. A partir de allí el monto compensatorio que abonará la Sra. G. será del 100%; sobre del valor que oportunamente se establezca en la etapa de ejecución conforme los fundamentos que infra se desarrollaran; y se extenderá hasta que la demandada desocupe el bien, se compense con otro u otros bienes, o cese su uso exclusivo. Así lo voto.

VI. Sobre el tratamiento del tercer agravio expresado por la demandada, donde peticiona que en aras del principio de eventualidad procesal se corrija el error del a quo al considerar que el 100% del bien sito en calle M. XXXX de esta cuidad pertenece al actor; debo decir que su planteo no se ajusta a derecho conforme ha quedado resuelto en autos “G., A. B. c/ S., N. S. s/ liquidación de régimen de comunidad de bienes”, Expte. 38998/2016; el carácter propio del actor Sr. S.; sin perjuicio de los derechos ahí reconocidos. Lo que así se decide.

VII. Ambas partes se quejan de la fecha en la cual debe computarse el canon locativo. El actor postula que sea desde la fecha de mediación, argumentando su pretensión con citas jurisprudenciales, sin rebatir con argumentos sólidos lo decidido en la instancia anterior.

Por su parte, la demandada se queja que el actor solo fundo “en solo 3 renglones su pedido…” (Sic); empero embate no dista mucho de ello, pues su crítica al respecto resulta ser escueta y vacía de fundamento legal.

En tal contexto, atento el tenor de los agravios ensayados por ambas partes en lo que atañe al cómputo del plazo desde cuándo debe operar el canon locativo sentenciado por el magistrado anterior, para desecharlos basta con notar que ninguno se ocupa de rebatir las motivaciones esenciales del pronunciamiento recurrido en torno a eso que pretenden criticar (cfr. arts. 265 y 266 del C.P.C.C.N.). Proponiendo a mis colegas la deserción de las quejas al respecto.

VIII. La demandada embate en forma subsidiaria que el Sr. Juez de grado haya afirmado que la pericia de tasación agregada a fs. digital 161/163 sea correcta y se haya dispuesto la realización de otra pericia para que se expida sobre el valor locativo actual; solicitando subsidiariamente también que en caso que sea necesario llevar adelante la pericia se designe perito oficial de la C.S.J.N. u otro distinto al perito interviniente en autos.

Por supuesto que no ignoro que las partes han impugnado la pericia de tasación efectuada por el Sr, martillero público N. S. A saber, la actora la efectuó a fs. digital 176; mientras que la demandada lo hizo a fs. digital 178 a 181. Por su parte el perito designado de oficio respondió debidamente a tales cuestionamientos, justificando razonablemente los fundamentos desplegados en su informe contestando las impugnaciones a fs. digital 187/188, lo que mereció replica por parte de la Sra. G. a fs. digitales 190 a 194.

Pero su recurso no puede prosperar en este aspecto, pues encuentro que aquellos cuestionamientos fueron adecuadamente contestados ratificando las conclusiones vertidas en su informe pericial; y, por lo tanto, coincido con la valoración que en ese sentido hizo el magistrado anterior.

Cabe aclarar que el a quo resolvió que, a fin de contar con una estimación justa y objetiva del valor actual del inmueble, que determine en valores reales el canon que percibirá el actor, el experto deberá expedirse sobre el valor real actual del inmueble y también sobre su valor locativo. Dicha ampliación pericial se hará en la etapa de ejecución de sentencia, en la que el experto deberá, como se dijo, actualizar la tasación del inmueble.

Como se puede advertir, no es sencillo el asunto de establecer el monto de la renta, ya que depende de diversas circunstancias y no de un mero cálculo aritmético desactualizado. La situación coyuntura económica del país de esta última década (como mínimo) justifica realizar una nueva evaluación sobre la cuestión. En tal sentido, y teniendo especial relevancia en la situación económica financiera y de mercado del país; como a las circunstancias particulares de cada caso; obligan a ser prudente al respecto y requerirse de la expertica de un auxiliar de justicia a efectos de que la solución de la controversia se ajuste a derecho.

Es que, más allá de que en autos se ha practicado una pericia que estima el valor locativo del inmueble objeto de autos, lo cierto es que dicho informe data de mayo del 2021, de lo que claramente se desprende que se encuentra desactualizado (ver fs. 161/174). Así, lo concreto es que, en la coyuntura actual, se debe confirmar lo decidido en la instancia de grado y rechazar los agravios de la demandada, única quejosa al respecto.

IX. Se queja también la demandada sobre la imposición de costas impuesta por el Sr. Juez de la instancia anterior conforme las pautas establecidas en el primer parte del art. 68 del CPCCN. La quejosa intenta fundar su agravio en el estado de vulnerabilidad de salud y económica solicitando se la exima de la imposición de costas en su contra.

Al respecto, y de conformidad con lo dispuesto por los arts. 68 y 71 del Código Procesal, es el resultado de las pretensiones lo que determina el modo en que las partes deben soportar los gastos del proceso. Sobre este punto, cabe decir que la norma no sujeta a jueces y juezas a una solución estrictamente matemática, sino a una fijación prudencial y de conformidad con las particularidades de la causa, teniendo en cuenta las posiciones asumidas por ambas partes, como así también la trascendencia jurídica de sus planteos (Kielmanovich, Jorge L., Código Procesal Civil…, ob. cit., T. I, pág. 156). Es entonces que, en virtud del contexto en el que estas actuaciones se han desarrollado; y en función de haber resultado en una significativa porción de sus reclamos tanto el actor como la demandada, juzgo equitativo imponer las costas por su orden, modificando lo resuelto en la sentencia de la primera instancia.

Las costas en la Alzada se distribuyen en el orden causado por los mismos argumentos (cfr. art. 71 del C.P.C.C.N.).

X. Conclusión

Por lo expuesto, propongo al Acuerdo de mis distinguidos colegas de esta Sala: 1) Modificar el decisorio apelado en cuanto a la imposición de costas, que se distribuyen en el orden causado, conforme lo establecido (cfr. arts. 68 y 71 del Código Procesal); 2) Confirmar la sentencia de grado en todo lo demás que decide y fue materia de recurso, con arreglo a las pautas establecidas en el punto V; 3) Imponer las costas de Alzada en el orden causado (cfr. art. 71 del Código Procesal) ; 4) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la anterior. Así lo voto.

Los Dres. Ramos Feijóo y Parrilli, por análogas razones a las aducidas por la Dra. Maggio, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar el decisorio apelado en cuanto a la imposición de costas, que se distribuyen en el orden causado (cfr. arts. 68 y 71 del Código Procesal); 2) Confirmar la sentencia de grado en todo lo demás que decide y fue materia de recurso, con arreglo a las pautas establecidas en el punto V; 3) Imponer las costas de Alzada en el orden causado (cfr. art. 71 del Código Procesal); 4) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la anterior.

Regístrese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvanse las actuaciones a la instancia de grado. – Lorena F. Maggio. – Claudio Ramos Feijóo. – Roberto Parrilli.

P., P. A. c. P., G. A. s/ fijación y/o cobro de valor locativo (ordinario)

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 20 días de diciembre dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “P, P A c/ P, G A s/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO (ORDINARIO)”, Expte. nro. 69.667/2019, respecto de la sentencia de fecha 14.3.2024 (fs. 224/251), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores GASTÓN M. POLO OLIVERA – CARLOS ALBERTO CARRANZA CASARES.

A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:

I. Los antecedentes. La sentencia

P. A. P. promovió demanda contra G. A. P., por fijación y cobro de canon locativo, respecto del inmueble sito en Av. …, piso 2do., depto. A-B de esta ciudad (dos unidades funcionales –5 y 6– fusionadas en una misma vivienda por los originales adquirentes).

Expuso que ese inmueble fue recibido por transmisión hereditaria por ambos hermanos, siendo que el demandado se hallaría usando y gozando del bien con exclusión de sus derechos como heredera. Solicitó además que se condene al accionado a abonar los impuestos y los gastos por servicios y expensas adeudados, o en su caso el reintegro de lo que deba abonar, con más sus intereses y las costas del proceso.

Planteó la inconstitucionalidad de normas que vedan la posibilidad de indexar deudas dinerarias y de la previsión del CCCN:730. Fundó en derecho y ofreció prueba.

El demandado contestó demanda; postuló el rechazo de la acción, con costas. Negó haber ocupado de modo exclusivo desde el año 2014 el inmueble de marras. Manifestó que sólo en el mes de junio de 2018, por motivos personales, comenzó a vivir en la Unidad Funcional 5 del inmueble, no de ambos quedando la unidad 6 a disposición de la actora; sobre ello fundó la excepción de falta de legitimación pasiva.

Cumplida la etapa probatoria, la jueza de grado dictó sentencia, mediante la cual hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó a G. A. P. a pagar a P. A. P. un importe por el uso exclusivo del inmueble de marras, a establecer conforme las pautas para su liquidación previstas en el decisorio, con más sus accesorios y las costas del proceso. Rechazó la inconstitucionalidad planteada respecto de las normas que prohíben la indexación, difirió tanto el tratamiento de tacha de inconstitucionalidad del CCCN:730 como de la determinación de los honorarios.

La sentencia fue apelada por la parte actora en fs. 252; expresó agravios en fs. 265/270, cuyo traslado no fue contestado por la contraria. Por su lado, el sr. Fiscal General ante esta Cámara emitió su dictamen en fs. 258, postulando el rechazo del recurso respecto de lo resuelto en la instancia de grado en relación con la inconstitucionalidad de las leyes que obstan la indexación.

La actora cuestionó el descuento del 30 % del valor del canon locativo establecido, su cuantificación y actualización del monto; también criticó la tasa de interés aplicable, el rechazo de la capitalización y la actualización monetaria.

II. Los agravios y la decisión

De manera liminar debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).

Sentado lo expuesto, cabe recordar que el CCCN:2328, en un texto que recoge conceptos establecidos en el derogado código civil velezano previstos para el condominio (arg. arts. 2684 y cc.) establece respecto del uso y goce de los bienes que componen la comunidad hereditaria (arg. CCCN:2323) que “(e)l heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes…” y agrega que “el copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida” (la cursiva me pertenece).

Pues bien, tal requerimiento o interpelación, aparece formulada mediante la carta documento de fecha 5.10.2017 (ver prueba de informes de fecha 14.6.21).

Se estima, al igual que en relación con el régimen del condominio, cuyas regulaciones son analógicamente aplicables acá, el coheredero ha tolerado el uso y goce de su copartícipe hasta el momento en que ha requerido tal canon o indemnización (arg. Belluscio-Maffía, Derecho Sucesorio, según las normas del Código Civil y Comercial, Astrea, pág. 197; ver asimismo respecto de la aplicación analógica del régimen del condominio en Gurfinkel de Wendy, Derechos Reales, 2da. Ed. Actualizada, ed. A. Perrot, pág. 503, que recuerda que si bien debe establecerse que comunidad hereditaria y ese derecho real no constituyen institutos idénticos, se pueden aplicar supletoriamente a la comunidad hereditaria las normas del condominio).

Como fue expuesto, esto ya se encontraba previsto respecto del condominio en el código velezano derogado, con aplicación en casos como este, en tanto se consideró que como el uso y goce de la cosa común pertenece por igual a todos los comuneros y ordinariamente no todos pueden instalarse en la vivienda para usarla, se ha considerado que la privación que unos sufren en beneficio de otros que lo excluyen debe serles compensada en dinero, cuando ello es reclamado; se trata pues, de reglar una suerte de división de goce y uso, compensando lo que unos reciben de más en especie, con dinero que se da a los otros (CNCiv., sala C, 13.8.1981, Passeron, Roque R. y otro, LL 1983-A-581; arg. cciv.:2684).

En igual sentido se ha resuelto que la compensación por el uso exclusivo de un inmueble por parte de uno o alguno de los herederos, sólo se debe desde que alguno de ellos manifestó su oposición (arts. 2684 y 2699 del Código Civil). Pues, para el uso y goce de las cosas sujetas a indivisión se opta por el “ius prohibendi”, sin que sea necesario un requerimiento expreso del monto que se pretende, sino que basta la oposición para que nazca la obligación de abonar una compensación. Esa oposición es sólo oponible a quien detenta el uso exclusivo del inmueble desde que la conoció (CNCiv., sala L, 17.7.1997, Estrada Mazzini, Exequiel J. F. s/ sucesión testamentaria, fallo L0511791; ver también CNCiv. Sala C, 4.12.2018; Bustos, Josefa Olga c/ sucesión ab intestato s/ inc. fijación y/o cobro de valor locativo, Fallo C056677).

Según la expresa letra de la ley, el llamado “canon locativo” es técnicamente una indemnización, que se cuantificará sobre la base del valor que se le asigne al uso de ese bien en proporción a las porciones hereditarias de los restantes coherederos; es decir, no pagará por la parte indivisa de la que sea considerado propietario, pero sí la utilización exclusiva de las porciones ajenas (Azpiri, Incidencias del Código Civil y Comercial, Derecho Sucesorio, ed. Hammurabi, pág. 108).

Esta sala ha sostenido que en cuanto a las pautas que deben seguirse para determinar el valor locativo, se deberá tomar en cuenta la renta que podría haberse obtenido si todos los comuneros hubieran alquilado la cosa a favor de un tercero (cf. Areán, en Bueres, dir, Highton, coor, Código Civil…, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5 B, p. 82). El juez tiene amplia libertad para ponderar el dictamen que hubieran elaborado los peritos sobre el valor locativo del inmueble, evaluando, asimismo, las vicisitudes del mercado y el tiempo transcurrido, entre otras circunstancias (cf. C.N.Civ., sala D, “Aolita, José Oscar c/ Aolita, Osvaldo Roque s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, del 15/5/98; ver esta sala G, L. 525.758, del 8/6/08 y L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas; esta Sala, 4.9.19, in re “Waintraub, Esther Paulina Y Otro C/ Waintraub, Berta Cora S/ Fijación y/o Cobro Valor Locativo”).

A los efectos de establecer el quantum de la indemnización debida, se consideraron los elementos colectados en autos, como ser la constatación llevada cabo en el expediente nro. 67.553/18, se expuso que el inmueble consta de cinco ambientes, dos dormitorios, cocina…, living comedor, dos baños completos y toilette, con balcón a la calle Elcano. Y también se agregó en la diligencia del oficial de justicia que “el estado del inmueble es bueno con faltante de pintura en todos los ambientes” (v. fs. 43).

A su turno, el perito tasador desinsaculado en autos, Lionel Pablo Raspa, luego de establecer valuaciones por año de ambas unidades funcionales en cuanto a los cánones locativos peritados, expuso que las condiciones en que se encuentran actualmente los inmuebles imponen que el valor se reduzca en un 30 % del precio (por faltante de pintura y reparación de manchas de humedad), tal como expuso la magistrada de grado en la sentencia.

El mentado “canon locativo” representa así el valor que se ha de determinar como compensación por la utilización del bien integrante de la comunidad hereditaria indivisa, como indemnización por tal privación del uso y goce que también tiene la heredera excluida, pero donde el potencial valor en el mercado locativo del bien, es una pauta más a tener en cuenta por parte del juzgador.

El valor de la reparación debido a la actora (o lo que usualmente se ha denominado canon locativo y hasta así se caratulan este tipo procesos con pretensiones análogas a las formuladas acá) puede ser catalogado como un canon, mas no responde a una locación naturalmente, sino a una compensación por el uso y goce exclusivo del bien en el estado en que se encuentra, proporcional a la porción del heredero (heredera en el caso) excluido, integrado por diversos aspectos, además del eventual valor de mercado de locación que pudiere obtenerse, tales como los daños y perjuicios reales vinculados con la ocupación exclusiva como pauta macro, el valor intrínseco del inmueble, la aptitud locativa, el destino del inmueble y la realidad económica (arg. Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, t. 11, pág. 333 y ss. en comentario del cciv. 2684; en sentido diverso de este razonamiento que propongo, ver Mattera, en Mourelle de Tamborenea, Planificación Sucesoria, ed. La Ley, pág. 290 y ss., Buenos Aires, 2022).

La indemnización, establecida por la norma es un concepto también replicado en los escenarios análogos del condominio e indivisión poscomunitaria en el régimen patrimonial del matrimonio (arg. CCCN:1988 y 484) de exclusión del uso y goce del oponente, es definida genéricamente como la suma de dinero que se paga como equivalente del daño sufrido por el damnificado en su patrimonio (Pizarro-Vallespinos, Tratado de responsabilidad civil, t. I, pág. 634, ed. Rubinzal Culzoni), trasciende el concepto de canon locativo stricto sensu, pues el quantum de la reparación establecida en favor del heredero desplazado en el goce de sus derechos sobre la cosa o el bien, se integra con otros elementos además de la fijación aritmética y proporcional del valor de un alquiler. Esta compensación tiene de canon lo que la periodicidad de la obligación del pago debido al coheredero le confiere.

Piénsese de manera diversa: si el inmueble ocupado por uno de los coherederos se encontrara en una situación de deterioro tal que impidiere directamente su oferta en locación en el mercado, ¿existiría aun derecho a una indemnización por parte del heredero excluido? La respuesta –en mi opinión– es afirmativa, sólo si se considera que la causa de la indemnización es la compensación por esa exclusión, no por la porción de locación no percibida, que en este hipotético caso sería inexistente, sujeto -claro está- a la acreditación de perjuicios patrimoniales derivados de otros extremos.

Desde esta perspectiva, y teniendo en cuenta que se ha establecido un valor actual sujeto a consideración para establecer la indemnización prevista por el CCCN:2328, no veo cuestionamiento viable a la determinación efectuada con base en lo dispuesto por el cpr 165, siendo que su cuantificación no es arbitraria sino que abrevó en parámetros objetivos ya referenciados.

En efecto, la cuantificación final establecida para determinar una indemnización por el uso exclusivo del bien por parte del coheredero demandado con exclusión de la actora, considerado en base a la suma de $ 108.266 mensual (con pautas de valoración actualizadas a agosto de 2022), que compensarán una ocupación que data desde el 5.10.2017, no me parece un valor reducido, contemplando la tasa de interés aplicable.

En virtud de tales consideraciones, soy de la opinión de que debe rechazarse este agravio y confirmarse la sentencia en este aspecto.

A los efectos de abordar las pautas de actualización del valor del canon locativo o indemnización para los períodos posteriores a agosto de 2022, encuentro pertinente el tratamiento previo de la inconstitucionalidad de las normas que han vedado la indexación.

No se me escapa el asedio sostenido que han soportado los muros de la ley de convertibilidad para sostener la prohibición de indexar, con el fin de establecer un marco legal idóneo para la operatividad del plan económico de convertibilidad del peso con el dólar para estabilizar la macroeconomía y contener la hiperinflación imperante en 1991.

Si bien ese plan literalmente estalló en el año 2001 junto con la paz social y la economía argentinas, perturbando pautas de convivencia y conmoviendo las instituciones de la República, no es menos cierto que la vigencia de las normas dispuestas por el art. 7 y 10 de la ley 23.928 se mantuvo por expreso imperio del legislador al dictar la ley 25.561, sostenimiento que la jurisprudencia ha acompañado en la inteligencia que las pautas de actualización debían someterse a criterios objetivos y a la utilización de tasas de interés bancarias, continentes en su composición de una escoria inflacionaria.

Tal como ha señalado el Fiscal General en su dictamen, cuyos fundamentos comparto y remito en honor a la brevedad, las normas de marras han superado el test de razonabilidad, teniendo en cuenta que la inconstitucionalidad de la norma es la última ratio prevista por nuestro ordenamiento jurídico, sin que exista otro medio o alternativa para salvaguardar un derecho constitucional severa y injustamente lesionado.

Esta sala tiene dicho, que sin perjuicio de lo decido por la Corte Suprema en contra de la pretensión de la recurrente (ver Fallos 316:2604) y de que en el caso se aplica a las sumas adeudadas un interés equivalente al promedio mensual de la tasa activa aplicada por el Banco de la Nación Argentina (Fallos: 339:1583), no puede olvidarse que el interesado en la declaración de inconstitucionalidad debe demostrar claramente de qué manera esta contraría la Constitución Nacional, causándole de ese modo gravamen y debe probar, además, que ello ocurre en el caso concreto (cf. Fallos 310:211; 314:495; 316:687; 321:221; 325:645; 326:3007; 327:4023; 328:1416; 330:3109) y estos extremos no pueden considerarse satisfechos cuando –como en la especie– la fundamentación efectuada no reúne los requisitos mínimos que son exigibles en estos casos (cf. Fallos: 313:1638; 328:1416; esta sala, R. 500.360, del 7/3/08). Por lo demás, ha de tenerse presente que la declaración de inconstitucionalidad de una norma legal constituye la más delicada de las funciones susceptibles de encomendar a un tribunal de justicia y, como tal, configura un acto de gravedad institucional que debe ser considerado la última ratio del orden jurídico, por lo que no cabe efectuarla sino cuando un acabado examen conduce a una convicción cierta de que su aplicación conculca el derecho constitucional invocado (Fallos:324:920; 326: 417, 2692, entre otros), lo que el memorial de fs. 265/270 no ha logrado acreditar, toda vez que no desarrolla argumentos atinentes al supuesto agravio concreto provocado en el caso (CNCiv., esta sala G, 29.5.19, “Salguero, Mario Alejandro C/ Benítez, Juan Martin y Otros S/ Daños y Perjuicios”, del voto del dr. Carranza Casares).

La inflación es un flagelo lamentablemente perenne en nuestro país, pero no por su continuidad recurrente en la Historia de nuestra Nación debe ser un fenómeno tolerado y no combatido con las herramientas con las que cuenta el Estado, mediante el diseño y la aplicación de políticas públicas y el dictado de normas para su implementación.

La aplicación invariable para cualquier caso de índices de incremento de precios, tomados del mercado o aspecto de la economía que sea, no deja de ser una alternativa extraordinaria que el legislador ha sabido permitir en su utilización en casos específicos, o bien en el actual marco de la libertad contractual, donde diversos elementos y escenarios han de ser considerados a los efectos de establecer el sinalagma y las pautas de intercambio que han de tener en cuenta las partes contratantes, al momento de anudar sus obligaciones de acuerdo con sus intereses. Así tanto el precio, la existencia o configuración de obligaciones periódicas o no, las prestaciones recíprocas, el plazo, la tasa de interés y eventualmente la aplicación de índices, conforman un todo que no puede ser valorado por parcelas; tomando por caso el tópico actualización prescindiendo del factor tiempo y de la tasa de interés, en su caso.

Es por tal motivo que comparar la determinación de una indemnización en los términos del CCCN:2328 que utiliza como una pauta más de ponderación el valor locativo del inmueble, no implica per se que deba proyectarse sobre aquél también prácticas de cláusulas utilizadas en contratos de alquiler contemporáneos en los cuales se pacte una indexación de las cánones periódicos, aun luego del dictado del DNU 70/23 (que derogó la ley 27.737) donde establece una amplia libertad de contrato.

Lo expuesto me persuade de la improcedencia de la tacha de inconstitucionalidad formulada.

La actora se agravió asimismo del valor de actualización de los cánones devengados con posterioridad al 7.8.22, fecha en la cual el perito estimó el precio del alquiler de los inmuebles en $ 232.000 en conjunto.

Antes fue expuesto que el valor de renta del inmueble es una pauta más de consideración al momento de establecer la indemnización prevista por la norma aplicable al caso (arg. CCCN:2328). Con lo cual el ritmo del mercado de locaciones y aun los usos y costumbres actuales para el reajuste de los cánones periódicos también es un parámetro referencial del juzgador.

Sentado lo expuesto, también es cierto que el reclamo de la pretensora ha sido realizado no sólo con relación a las sumas adeudadas desde la formulación fehaciente de la oposición al uso y goce exclusivo, sino también de los cánones devengados con posterioridad hasta que se concrete el cese de la exclusión de la coheredera para gozar de sus derechos sobre la porción indivisa que le asiste en tal carácter (arg. v. fs. 24vta., tercer párrafo). También lo es que el “canon locativo” debe preverse en un valor constante con base en una pauta objetiva, que permita preservar el poder adquisitivo de la moneda de pago, a fin de no permitir un enriquecimiento sin causa del deudor por la continua degradación del valor del dinero abonado.

Una alternativa objetiva que permite preservar el valor de la indemnización debida hasta el cese del uso exclusivo del inmueble me parece la utilización del dólar estadounidense, moneda usualmente utilizada en operaciones del mercado inmobiliario.

De tal modo, estableciendo el monto histórico considerado al momento de la actualización del peritaje de tasación aludido, la cotización del valor del peso frente a la moneda estadounidense, y en uso de las facultades previstas por el cpr 165, estimo que el valor del canon locativo a devengarse desde la fecha de la sentencia de grado y hasta el cese serán U$S 500 (dólares estadounidenses quinientos, o su equivalente en pesos a la cotización del dólar MEP a la fecha del pago), que deberá abonar mensualmente el demandado a la coheredera acreedora, del 1 al 10 de cada mes, hasta el cese de la ocupación del departamento objeto de autos.

En su caso esa suma devengará un interés moratorio del 8 % anual.

No se me escapa que la apelante arguyó un enriquecimiento sin causa de la contraria desde agosto de 2022 en adelante, por el efecto corrosivo de la inflación en los cánones debidos con posterioridad a esa fecha de actualización.

Empero, cabe memorar que se encuentra firme la sentencia en cuanto estableció un monto actualizado a agosto de 2022 de $ 108.266 mensual por la indemnización con períodos históricos devengados desde el 5.10.2017 (casi cinco años antes) con la aplicación de una tasa activa que aplica el Banco de la Nación Argentina hasta su efectivo pago.

Este mecanismo liquidatario (que no comparto mas debo respetar porque no es materia de agravios, que colisiona con lo dispuesto por la CSJN en el reciente fallo “Barrientos” del 15.10.24; ver además Viale Lescano, La Deuda de Intereses en el Código Civil y Comercial de la Nación, pág. 181 y ss.) fallado a los efectos de cuantificar la indemnización actualizada abarca los conceptos devengados desde el 5.10.2017 hasta su pago comprende la depreciación del valor de la moneda aun después del 7.8.22 (fecha de la presentación del perito tasador), pues esa tasa bancaria aplicada contiene implícita una escoria inflacionaria, como fue adelantado supra.

Por último, la apelante insiste en la capitalización mensual. No se ha efectuado un tratamiento al respecto que alcance el umbral crítico de audibilidad previsto por el cpr 265 y 266, en tanto se ha abordado la cuestión desde un plano genérico vinculado con la tasa de interés aplicable, y el requerimiento de una tasa incrementada o una doble tasa de interés.

La capitalización se encuentra vedada, como refirió la jueza de grado, por el CCCN:770. Se ha sostenido en doctrina, además, que la excepción del anatocismo por la notificación del traslado de la demanda judicial, previsto por el CCCN: 770-b, no se aplica a obligaciones de valor, lo cual comprende esta en tanto se considere que se trata de una indemnización, según la expresa terminología de la norma que regula esta cuestión (arg. CCCN:2328).

Respecto de la doble tasa de interés o de un plus sobre la tasa bancaria, ha sostenido esta Sala que no resulta procedente pues “no existen circunstancias que justifiquen su aplicación” (conf. C.N.Civ., sala E, “Pintos c/ González”, del 27/4/15, Sala G, “Seijo, Susana Beatriz C/ Mayo S.A.T.A. s/ daños y perjuicios”, del 18/8/2016, Sala M, “Gil, Walter Ricardo c/ Eguis, Luis y ot. s/ daños y perjuicios”, del 04/07/2017, entre otros).

Este temperamento restrictivo en cuanto a la elevación de la tasa de interés por sobre aquellas previstas por el Banco Central, aparece sostenido en que la Corte Suprema de Justicia de la Nación recientemente ha descalificado una sentencia que establecía esta doble tasa activa, en relación con la interpretación de la facultad de los Jueces en ese particular aspecto decisorio (CSJN en “García, Javier Omar c/ UGOFE S.A. y otros s/ Daños y perjuicios” nº 51.158/2007/1/RH1, del 7/3/2023).

III. Las costas de alzada

Estimo que no cabe imposición de costas en esta instancia atento que no ha mediado contradictorio (arg. cpr 68 y 69).

IV. Conclusión

Efectuadas estas consideraciones, propongo al Acuerdo modificar la sentencia y establecer que el quantum de la indemnización mensual que el demandado debe abonar desde la fecha de la sentencia de grado y hasta el cese del uso y goce exclusivo del inmueble será U$S 500 (dólares estadounidenses quinientos, o su equivalente en pesos a la cotización del dólar MEP a la fecha del pago), que deberá abonar mensualmente el demandado a la coheredera acreedora, del 1 al 10 de cada mes, hasta el cese de la ocupación del departamento objeto de autos. Establecer un interés moratorio por este concepto de una tasa del 8 % anual. Confirmar la sentencia en lo demás que ha decidido y ha sido materia de agravio.

Sin imposición de costas atento no haber mediado contradictorio en Alzada.

Tal mi parecer.

El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos A. Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Polo Olivera.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I. Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, modificar la sentencia y condenar al demandado a abonar desde la fecha de la sentencia de grado y hasta el cese del uso y goce exclusivo del inmueble la cuantía de U$S 500 (dólares estadounidenses quinientos, o su equivalente en pesos a la cotización del dólar MEP a la fecha del pago), que deberá abonar mensualmente el demandado a la coheredera acreedora, del 1 al 10 de cada mes, hasta el cese de la ocupación del departamento objeto de autos. Establecer un interés moratorio por este concepto de una tasa del 8 % anual. II. Confirmar la sentencia en lo demás que ha decidido y ha sido materia de agravio. III. Sin imposición de costas de Alzada. IV. Difiérase la regulación de honorarios hasta tanto se fijen los de la anterior instancia. Vueltos los autos a la instancia de grado el tribunal arbitrará lo conducente al logro del ingreso del faltante tributo de justicia, y se recuerda al personal la responsabilidad que impone la ley 23.898. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado y al Sr. Fiscal de Cámara, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante. – Gastón M. Polo Olivera. – Carlos A. Carranza Casares.

R., D. Y. Y O. c. S., J. M. s/ fijación y/o cobro de valor locativo

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de mayo de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “R. D. Y. Y O. C/ S. J. M. S/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO”, respecto de la sentencia dictada el 12 de septiembre de 2023 (ver aquí), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Díaz Solimine y Converset.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Díaz Solimine dijo:

I. Antecedentes y sentencia de primera instancia

A. N. B., M. D. B. –por sí y en representación de L. B. B.–, A. C. R., D. Y. R., M. E. R., M. R. R., M. R., F. R., S. V. R., L. I. M. C., M. A R., R. E. R., M. del C. R., L. C. R. y A. A. R. interpusieron demanda contra J. M. S. para la determinación, fijación y cobro de una indemnización proporcional respecto al inmueble ubicado en la calle Vallejos … de esta ciudad. Manifestaron que, según el expediente “S. de R. R. R. y otros s/ sucesión ab intestato”, expte. 97521/1993, acreditan su carácter de sucesores de los herederos de los causantes de autos, entre los cuales se encuentran J. C., F., P., E., E. y R. R. y S.

Detallaron los derechos de cada heredero, mencionando cesiones y representaciones, destacando que J. M. S. se opuso a cumplir con un acuerdo firmado por su cedente, ocupando el inmueble sin retribución, a pesar de los requerimientos formulados.

Reclamaron el pago del canon locativo durante una mediación celebrada el 10 de noviembre de 2017 y en una audiencia el 2 de mayo de 2018. Fundaron su demanda en derecho, ofrecieron prueba y solicitaron la determinación del valor locativo y la condena del demandado al pago, con costas.

J. M. S. contestó la demanda negando los hechos y alegando prescripción adquisitiva por usucapión, basada en una posesión pacífica, ininterrumpida y continuada desde fines de 1977.

Argumentó que la posesión veinteañal extinguió cualquier derecho anterior al inmueble, incluyendo los invocados por los actores. Además, detalló las mejoras realizadas en el inmueble y el uso comercial actual del mismo, entre otros aspectos.

Sostuvo que, de no prosperar la prescripción adquisitiva, los demandantes sólo podrían reclamar:

i. desde la mediación del 10 de noviembre de 2017, la coheredera A. R., titular de 1/12ava parte;

ii. desde la mediación del 11 de junio de 2018, los coherederos L. I. M., R. E. M. A., M. del C., A. A., S. V., L. C. R., y D. Y. y M. E. R., titulares de 5/12avas partes indivisas;

iii. desde la notificación de la demanda (21.11.2019), los coherederos A. N., M. D. y L. B. B., M. R., M. y F. R., titulares de 4/12avas partes indivisas.

Además, planteó la compensación judicial por los gastos de conservación del inmueble.

El Sr. Juez de grado no tuvo por probada la posesión pública, pacífica e ininterrumpida alegada por el demandado desde el año 1977, por lo que desestimó la prescripción adquisitiva. En cambio, dijo que la ocupación exclusiva del inmueble por parte del demandado fue reconocida. En consecuencia, admitió la demanda, fijando el valor locativo en la cantidad de $69.000 mensuales, que el demandado deberá abonar a los otros coherederos que aquí han demandado, desde la fecha del reclamo con la mediación previa obligatoria, esto es, al 10 de noviembre de 2017, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R.

Asimismo, dispuso que el importe así dispuesto deberá ser incrementado, en forma mensual, en la forma dispuesta por la ley 27.551 y que los cánones deberán ser abonados del 1 al 5 de cada mes, y mientras dure la ocupación exclusiva del demandado.

Sin adición de intereses, se afirmó, por no haber sido solicitados.

Las costas se impusieron al accionado vencido y se difirió la regulación de honorarios para una vez que exista liquidación definitiva.

I. [sic] Apelación de las partes

Disconforme con lo resuelto, se alza la parte demandada (ver aquí).

II. Agravios de la parte demandada (ver aquí)

El apelante criticó la sentencia en cuanto:

a. fijó la fecha de comienzo de la obligación de reconocimiento del valor locativo desde el 10 de noviembre de 2017 cuando, de la documentación acompañada por los propios actores, resulta que quien sólo reclamó a esa fecha fue la coheredera A. R., titular de 1/12ava parte indivisa del acervo hereditario; que los coherederos L. I. M., R. E., M. A., M. del C., A. A., S. V., L. C., M. J. S., S. R. S., D. Y. y M. E. R. (titulares de 5/12avas parte indivisas), en cambio, dejaron constancia de su intención de instar pretensión de reconocimiento del valor locativo, en la etapa de mediación, recién el 11 de junio de 2018; y respecto de los coherederos A. N., M. D. y L. B. B., M. R., M. y F. R. (titulares de 4/12avas partes indivisas) se debe computar desde la fecha de notificación de la demanda;

b. no estableció la proporción en que dicho valor locativo debe ser reconocido; ello así por cuanto no todos los coherederos demandaron en estas actuaciones.

Señala que si bien los coherederos M. J. y R. S. R. (1/12ava parte indivisa) participaron de la mediación, no reclamaron en este juicio; de manera que solicita se revoque la sentencia y se disponga que el monto total a reconocer resulta equivalente al 83,33% del capital reconocido, en tanto dicho porcentaje es el que se corresponde con las 10/12avas partes indivisas que ostentan los coherederos demandantes, en el acervo hereditario;

c. estableció un monto en concepto de compensación que no se condice con el valor locativo de mercado que regía en el período comprendido entre el mes de noviembre de 2017 y el mes de agosto de 2022; pide que se establezca aquel que el perito martillero estableció de manera cronológica, como valor referencial de mercado, desde el mes de noviembre de 2017;

d. dispuso que el capital establecido debe actualizarse mensualmente, bajo el índice dispuesto por la ley 27.551; solicita que dicha actualización devenga aplicable hacia el futuro (desde que la sentencia adquiera firmeza y con una frecuencia semestral, como lo determina la ley); en primer lugar, porque el perito martillero estableció el valor locativo de referencia desde el mes de noviembre de 2017 y, a partir de allí, exteriorizó una progresiva actualización; y en segundo lugar, porque la ley 27.551 entró en vigencia en el mes de julio de 2020, razón por la cual no puede aplicarse retroactivamente.

IV. [sic] Corrido el traslado de ley, los agravios fueron respondidos por la coactora D. Y. R. el 19 de diciembre de 2013 (ver aquí); escrito que ratificaron y adhirieron los coactores M. R. (ver aquí), L. C. R. y A. A. R. (ver aquí), L. B. (ver aquí), A. y M. B. (ver aquí), y A. C. R., M. R. R., F. R. y M. R. (ver aquí).

V. Tratamiento del recurso

1. El art. 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación establece respecto del uso y goce de los bienes que componen la comunidad hereditaria que “el heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes…” y agrega que “…el copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida”.

Se estima, al igual que en el régimen del condominio, cuyas regulaciones son analógicamente aplicables aquí, que el coheredero ha tolerado el uso y goce de su copartícipe hasta el momento en que ha requerido tal canon o indemnizaciónn (arg. Belluscio-Maffía, Derecho Sucesorio, según las normas del Código Civil y Comercial, Astrea, pág. 197; ver asimismo respecto de la aplicación analógica del régimen del condominio en Gurfinkel de Wendy, Derechos Reales, 2da. Ed. Actualizada, ed. A. Perrot, pág. 503, que recuerda que si bien debe establecerse que comunidad hereditaria y ese derecho real no constituyen institutos idénticos, se pueden aplicar supletoriamente a la comunidad hereditaria las normas del condominio; CNCiv., Sala G, “G. D. N. c/ G., M. N. s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, expte. nº 22.304/2019, del 1.1.2023).

Precisamente, el art. 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación contempla la situación que se suscita cuando uno de los condóminos usa y goza en forma exclusiva de la cosa común y priva a los demás de igual derecho. La regulación es encarada desde el punto de vista de los condóminos no usuarios. Allí se postula “el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenidas, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente”.

En cuanto a la indemnización prevista para el condómino no usuario cabe apuntar las siguientes notas:

a) Solo opera a partir de la notificación. Es preciso hacerle saber a quien tiene la cosa la oposición al uso exclusivo o en una medida mayor a la convenida o permitida. Recién entonces podrá ese sujeto saber que el aprovechamiento que ha venido realizando dejó de ser consentido y que en lo sucesivo deberá afrontar las consecuencias previstas en la norma.

b) La oposición debe ser “fehaciente”. La expresión denota que la manifestación de la voluntad debe ser clara e inequívoca en cuanto a la oposición al uso y goce exclusivo o excesivo de la cosa común.

No debe haber dudas al respecto y si las hay, la indemnización no procede.

c) La indemnización se refiere al canon locativo. Únicamente se computa el precio por el uso y goce exclusivo de la cosa común.

d) La indemnización se limita a la medida del interés del condómino oponente. La pretensión del condómino excluido no puede ir más allá de su parte indivisa, que es la medida de su derecho. Admitir otra cosa, como que el condómino oponente pueda percibir la totalidad del canon locativo, importaría un enriquecimiento sin causa que no debe ser admitido.

e) La indemnización corresponde únicamente a quien se opuso. Así lo aclara el Código, pero en realidad la solución no es sino una consecuencia o concreta aplicación de lo apuntado en la nota anterior.

Lo expuesto supone que de haber más de un condómnio [sic] excluido, la oposición de uno no aprovecha a los demás. De modo que si estos también pretenden una indemnización por el uso exclusivo, deberán manifestar su voluntad en los términos indicados, dirigiéndola al condómino usuario (Lorenzetti, Ricardo Luis, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo IX, arts. 1882 a 2161, Rubinzal-Culzoni Editores, págs. 337/340).

Estas consideraciones resultan suficientes para establecer el punto de partida del lapso por el que debe computarse la compensación que es debida por el demandado y su alcance.

En el caso de la coactora A. C. R., resulta claro que tal requerimiento apareció formulado en el acta de mediación de fecha 10 de noviembre de 2017 (ver fs. 1).

Mientras que en el caso de los coherederos L. I. M., R. e. R., M. A. R., M. C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. (por poder otorgado en favor de V. E. R.) y L. C. R., tal interpelación se concretó, por vía de la reconvención, en la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018 (ver observaciones asentadas en el acta obrante a fs. 2/5).

Por los demás, lo cierto es que el requerimiento de los coherederos A. N. B., L. B. B., M. R. R. y F. R. de ser indemnizados, se exteriorizó a partir de la fecha en que se notificó el traslado de la demanda (21.11.2019, conf. cédula de fs. 69).

De ahí que el período por el cual habrá de prosperar la compensación, en el caso de los coherederos L. I. M., R. E. R., M. A. R., M. del C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. y L. C. R., deberá retrotraerse a la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018; y en el supuesto de los coherederos A. N. B., L, B. B., M. R. R. y F. R., a la fecha en que se notificó el traslado de la demanda, esto es, al 21 de noviembre de 2019.

Por lo demás, también resulta correcto decir que la indemnización pretendida por los coherederos reclamantes no puede ir más allá de su parte indivisa, que es la medida en que cada uno de ellos participa en la propiedad. De manera que propiciaré también la modificación de lo resuelto en la sentencia de grado en este sentido.

2. El demandado cuestiona también el valor locativo asignado por el juzgador a la compensación económica por el período comprendido entre los meses de noviembre de 2017 a agosto de 2022.

En respuesta a los puntos de pericia propuestos por la parte actora, el tasador designado como perito de oficio, J. M. M., estimó –valorando al efecto la ubicación, medidas, inspección ocular y estado general del inmueble de la calle Vallejos … de esta ciudad– que el canon locativo a la fecha de la pericia (agosto de 2022), alcanzaba los $69.000 mensuales.

Luego, en respuesta a los puntos de pericia propuestos por la parte demandada, el perito presentó un detalle del valor locativo del inmueble, desde el mes de noviembre de 2017 hasta la fecha de presentación del informe (1 de septiembre de 2022).

Fijando como inicio del alquiler el mes de noviembre del 2017, dijo haber computado un 20% de ajuste semestral, hasta finalizado el segundo contrato. En noviembre del año 2021, ese nuevo ajuste se fijó en un 49,53% anual.

Aquí el detalle:

En cuanto a la metodología utilizada en la pericia, el experto indicó que se realizó utilizando el método comparativo de mercado. Dijo que aplicó valores bajo el régimen de la ley de alquileres y utilizando los indices del Banco Central de la República Argentina. Se efectuó, además, utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). También dijo haber utilizado información testimonial y documental de la Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas del GCBA) sobre la base de datos de Argenprop (ver aquí).

Ante la impugnación de la parte actora (ver aquí), el experto aclaró: “la tasacion se realizó sobre la propiedad con las características que presentaba la misma en el momento en que me hice presente al lugar a fines de realizar las tareas que se me encomendó”.

Ratificó así su dictamen (ver aquí).

Correponde destacar que si bien los dictámenes elaborados por los peritos no resultan vinculantes para el juez, constituyen un eficaz aporte para esclarecer la verdad de los hechos y sus conclusiones han de ser consideradas en tanto se basen en fundamentos científicos de la especialidad del experto.

En el caso, el informe del perito de oficio fue confeccionado con los lineamientos establecidos por el art. 472 del Código Procesal, toda vez que explicó en detalle las operaciones técnicas y los principios científicos en que se sustenta.

Es por ello que, la prescindencia de las conclusiones del experto debe provenir de fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión del idóneo se haya reñida con los principios lógicos y máximas de experiencia (conf. CNCiv. Com. Fed., Sala III, 4/2/1994, LL 1994-D, 439), lo que no se da en el caso de autos.

De manera que, dado que no existen cuestionamientos ni elementos que pongan en duda el rigor técnico del peritaje, se deben aceptar sus conclusiones para acreditar el valor de los cánones locativos informados por el perito tasador. En consecuencia, el demandado deberá abonar a los coherederos reclamantes los cánones locativos debidos en el período cuestionado, según corresponda y limitado al interés de cada oponente, en los valores indicados por el experto en la pericia del 1 de septiembre de 2022, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R. Por lo tanto, se admitirá la queja.

3. Finalmente, el demandado se agravia por la manera en que el juez decidió la actualización del canon locativo.

En el caso, como se vio, resultó un hecho litigioso la determinación del valor locativo del inmueble que habita el demandado S. El perito tasador designado de oficio, por su parte, señaló que a fin de realizar la tasación tuvo en cuenta la normativa de alquileres (ley 27.551).

El art. 14 de la ley dice: “Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.

En el caso, está claro, que por tratarse de una fijación judicial de cannon locativo no se pacta entre las partes cómo se va a actualizar el monto. Por ende a fines de realizar una tasación adecuada, considerando el valor de mercado y que quien no usa el inmueble y debe alquilar queda sometido a las prácticas usuales, siendo un hecho notorio que en el actual contexto inflacionario los locadores introducen cláusulas de ajuste y que la ley establece claramente cuál es la que se permite aplicar a los contratos de alquiler, es que considero que para fijar el cannon locativo debe aplicarse la actualización anual aplicando el índice elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (art. 14 de la ley 27.551), partiendo del monto estimado en la sentencia y fecha de la pericia (canon de $69.000 desde el mes de noviembre de 2021), por lo que la primera actualización corresponde aplicarla a noviembre de 2022 y, así de manera anual, mientras dure la ocupación exclusiva del demandado. Lo contrario implicaría que quien se mantiene en el uso del inmueble abone un valor por debajo del de mercado, y la compensación no sea adecuada, dificultando a quien no usa el inmueble acceder a una vivienda adecuada.

VI. En síntesis. Si el sentido de mi voto es compartido, propondré al Acuerdo modificar la sentencia y, en consecuencia: i.- retrotraer el punto de partida del período por el cual habrá de prosperar la compensación, en el caso de los coherederos L. I. M., R. E. R., M. A. R., M. del C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. y L. C. R., a la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018; y en el supuesto de los coherederos A. N. B., L. B. B., M. R. R. y F. R., a la fecha en que se notificó el traslado de la demanda, esto es, al 21 de noviembre de 2019; ii.- disponer que la indemnización pretendida por los coherederos reclamantes no pueda ir más allá de su parte indivisa, que es la medida en que cada uno de ellos participa en la propiedad de que se trata; iii.- determinar que el demandado deberá abonar a los coherederos reclamantes los cánones locativos debidos en el período cuestionado (noviembre de 2017 a agosto de 2022), según corresponda, en los valores indicados por el experto en la pericia del 1 de septiembre de 2022, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R.; iv.- fijar como pauta de actualización de los cánones locativos los lineamientos expuestos en el considerando V.3. Con costas de Alzada en el orden causado, atendiendo a la porción de cada condómino, conforme los precedentes de este Tribunal en la materia.

Así voto.

El Dr. Converset, por razones análogas, adhiere al voto que antecede.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia y, en consecuencia: I. retrotraer el punto de partida del período por el cual prosperará la compensación en los siguientes términos: a.- para los coherederos L. I. M., R. E. R., M. A. R., M. del C. R., D. Y. R., M. E. R., A. A. R., S. V. R., M. D. B., M. E. R. y L. C. R., a la audiencia de mediación celebrada el 2 de mayo de 2018; b.- para los coherederos A. N. B., L. B. B., M. R. R. y F. R., a la fecha en que se notificó el traslado de la demanda, es decir, el 21 de noviembre de 2019; II.- disponer que la indemnización pretendida por los coherederos reclamantes no pueda ir más allá de su parte indivisa, que es la medida en que cada uno de ellos participa en la propiedad de que se trata; III.- determinar que el demandado deberá abonar a los coherederos reclamantes los cánones locativos, por el período que comprende noviembre de 2017 a agosto de 2022, según corresponda, en los valores indicados por el experto en la pericia del 1 de septiembre de 2022, descontando la parte proporcional que le corresponde al condenado en su calidad de sucesor de su madre, doña M. P. R.; IV.- fijar como pauta de actualización de los cánones locativos, partiendo del monto estimado en la sentencia y fecha de la pericia (canon de $69.000 desde el mes de noviembre de 2021) bajo los lineamientos expuestos en el considerando V.3. 2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado, atendiendo a la porción de cada condómino, conforme los precedentes de este Tribunal en la materia. 3) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, oportunamente, devuélvanse. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan M. Converset.

C. F. M. X. c. M. M. E. s/alimentos (sentencia firme y consentida)

Tigre, …

Y Vistos: a fin de resolver los planteos efectuados en fecha 26/3/24 por la parte actora, cuyo traslado ya sido evacuado por el demandado en fecha;

Considerando: Primero) I. Denuncia la parte actora el incumplimiento en el pago de la cuota alimentaria, en tanto en el mes de febrero de 2024, solo se le abono el 20 % fijado como alimentos provisorios cuando se acordó una cuota definitiva del 30 %. Reclama la diferencia por $ 159.913,24.

Dice además que respecto a los meses de diciembre de 2023 y SAC y marzo de 2024 no puede corroborar si se le pago correctamente en tanto el demandado no le exhibió sus recibos de sueldo. Pide se lo intime a adjuntarlos en autos.

Por otro lado, explica que en autos se acordó que se mudaría del domicilio en el que actualmente reside con sus hijos (de propiedad del demandado y su familia) en fecha del 01/04/2024.

Dice que junto a su nueva pareja ha firmado la oferta de compraventa en fecha del 08/03/2024 de una propiedad pero que los trámites a realizar hasta la efectiva posesión requieren de tres meses más.

Solicito se la habilite a permanecer con sus hijos en el domicilio actual hasta fecha del 01/08/2024. Ello a fines de evitarles una mudanza, con todo lo que implica, por dos o tres meses para tener que volver a mudarse.

Agrega que el inmueble que le fue adjudicado mediante acuerdo se encuentra con el suministro de gas cortado y que no cuenta con dinero para reconectarlo; a lo que agrega que el demandado retiene las llaves de dicho inmueble y que dado que se trata de una puerta pentágono resulta oneroso el cambio de cerradura.

II. Conferido el respectivo traslado, en fecha 8/4/24 lo evacua el Sr. M.

Adjunta copia de sus recibos de haberes de diciembre 2023, SAC dic 2023, enero, febrero y marzo 2024, así como constancias de transferencias a la cuenta de la parte actora.

Explica que la diferencia que se le reclama es consecuencia del tardío diligenciamiento del oficio de retención directa por parte de la propia actora.

Practica liquidación y dice haber transferido a la parte actora las diferencias resultantes en virtud de la retención directa de solo el 20 %.

Pide en consecuencia, por infundados, se rechacen los reclamos que se le efectúan respecto al pago de la cuota alimentaria.

Respecto a la autorización pedida por la actora para continuar en el inmueble hasta el 1/8/24, se opone. Dice que el convenio se firmó el 7/12/23 y que tuvo 4 meses para resolver todas las cuestiones que plantea.

Alega que tanto la fecha límite estipulada como la adjudicación del inmueble a la actora eran condiciones esenciales para lograr el acuerdo integral que se firmó.

Se opone en definitiva a lo solicitado, agregando que él ya fue flexible al acordar como fecha de entrega de la propiedad el 1/4/24, cuando su pretensión era que se le devuelva en febrero, ya que recibe reclamos del condómino heredero desde marzo de 2022 y la Sra. ha permanecido allí, sin abonar suma alguna desde hace tiempo.

Solicita se ordene a la actora que desocupe el inmueble en cuestión, en el plazo máximo de 10 días, y abone el importe de pesos TREINTA MIL ($30.000) diarios desde el 1/4/24 al día de la entrega del inmueble, con más las sanciones conminatorias que solicita en el punto III.

En el punto III, para el hipotético caso que no se resuelva tal como pide, solicita se designe un valor por canon locativo más la aplicación de las sanciones conminatorias que autorizan los art. 804 del Código Civil, lo que se sugiere no sea inferior a PESOS CUATROCIENTOS MIL ($400.000) por mes para el caso del canon locativo y de PESOS TREINTA MIL ($30.000) como astreintes.

III. En fecha 10/4/24 se confiere traslado de dicha presentación a la parte actora, quien lo evacua en fecha 22/4/24.

Brinda una serie de explicaciones respecto a la demora en el diligenciamiento del oficio de retención directa y afirma que ello, de todas formas, no empece a la obligación del demandado de abonar el 30 % acordado.

Insiste en que el demandado no ha exhibido ni adjuntado los recibos de diciembre, SAC y marzo 2024, por lo que pide nueva intimación. Agrega requerimiento por el mes de abril de 2024 para poder cotejar el monto que le fue depositado, aunque presume que es correcto.

Sostiene que el demandado no desvirtúa con sus argumentos ni los hechos planteados por su parte ni la fundamentación en derecho, por lo que solicita que se provea la cautelar pedida en fecha del 26/03/2024 alegando que el derecho contractual que tanto cita el demandado no está por sobre los derechos humanos de sus hijos, a una vivienda digna.

Denuncia violencia y maltrato hacia su persona.

IV. En fecha 2/5/24 pasan las actuaciones a resolver.

Segundo) I. Los largos párrafos dedicados a justificar la demora en el diligenciamiento del oficio de retención directa devienen en una discusión estéril, en tanto la retención ya ha sido efectivizada y el demandado no ha negado su obligación de abonar el 30 % en concepto de alimentos durante los meses en que la empresa solo retuvo la cuota provisoria del 20 %.

En efecto, con la documental acompañada en fecha 8/4/24 –no negada por la contraria– ha acreditado el pago de las diferencias resultantes.

Tan es así, que al contestar el traslado conferido la actora –aunque nada dice en concreto– no insiste con el pago de la diferencia de $ 159.913,24 reclamada al inicio, la que surge abonada, conforme documental ya referida.

Cabe destacar además que, contrariamente a lo afirmado por la actora, el demandado al evacuar el traslado conferido ha adjuntado los recibos de sueldo de diciembre 2023, SAC dic 2023, enero, febrero y marzo 2024, faltando sólo el de abril de 2024, el que recién le fue requerido en la presentación de fecha 22/4/24 y respecto al cual aún no se ha ordenado su presentación en autos.

Dado que no se han reclamado intereses por la demora en el pago del 10 % de diferencia –el que ya ha sido abonado– y teniendo en cuenta que tal demora, en el caso de autos, se encuentra justificada en función a la desinteligencia entre las partes respecto a la retención directa, la petición de la actora ha de ser rechazada, en tanto no ha quedado acreditado incumplimiento de la obligación asumida por parte del demandado.

Por último, atento los reproches mutuos entre las letradas, he de señalar que no es cierto que la letrada de la actora haya librado el oficio de retención directa sin que fuera ordenado en autos, ya que fue proveído en fecha 26/12/23; como tampoco surge de autos que haya tenido que reiterar el pedido de libramiento en tres oportunidades para que sea proveído. Fue pedido en fecha 15/12/23 (viernes) y reiterado el 19/12/23 (martes) cuando aún no había sido proveído su primer escrito.

Más allá de ello, se recuerda a ambas letradas que es deber del abogado favorecer las posibilidades de avenimiento y conciliación o de una justa transacción. Tal deber es más imperioso en los conflictos de familia, en los cuales la intervención del abogado debe inspirarse en el propósito de allanar o suavizar las diferencias. El abogado no debe estimular las pasiones de sus clientes y se abstendrá de compartirlas (art. 13 del Código de Ética Colproba).

La cuestión aquí planteada podría haberse evitado con una fluida y respetuosa comunicación por lo que se las invita a que procuren evitar la excesiva judicialización del conflicto familiar, lo que claramente va en detrimento de los intereses de los involucrados, y en especial, de los niños.

Tercero) I. Solicita la parte actora se amplíe el plazo para la desocupación del inmueble (pactada para el 1/4/2024) y se la autorice a retirarse el 1/8/24.

Dice que precisa 3 meses para los trámites y efectiva posesión del inmueble cuya oferta de compra ha materializado junto a su pareja el 8/3/24.

En primer lugar, del propio documento aportado por la actora surge que pactó que la escritura traslativa de dominio y entrega de posesión sería dentro de los 45 días de aceptada la oferta. Surge también que la oferta fue aceptada y que el comprador fue notificado en forma expresa de la aceptación de oferta el día 11/3/24.

De ahí que no se encuentre debidamente justificada la prórroga de 3 meses que solicita, la que, en realidad, dado que pide desocupar el inmueble el 1/8/24 se trata de un plazo de cuatro meses y medio desde la aceptación de la oferta.

Los pactos entre las partes deben ser analizados bajo el prisma del art. 9 del Cód. Civ. y Com. de la Nación. Este artículo tiene el valor de adoptar a la buena fe como un principio general relativo al ejercicio de los derechos, que exige un comportamiento coherente y el ordenamiento jurídico no puede proteger la pretensión y conducta contradictoria, ni el obrar incoherente (Morello y otro Código Procesal Comentado, T IV-B, p. 520).

Como una derivación necesaria e inmediata del principio general de buena fe resultan inadmisibles las alegaciones que importan ponerse en contradicción con los propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces. (SCBA, Ac 40267 S 22-8-1989, CARATULA: Prack, Juana María C. y otros c/ Fisco de la Provincia de Bs.As. s/ Interdicto de recobrar, PUBLICACIONES: AyS 1989-III-69, JUBA B 15015).

Asimismo, la Suprema Corte ha destacado expresamente el respeto a los principios de buena fe y lealtad procesal (art. 706 del CCyC), ejes de todo el sistema jurídico (arts. 9 y 10 CCyC). No caben dudas de que la realización de un acuerdo, aunque no haya sido homologado, demuestra que las partes estaban en condiciones de asumir aquello a lo que se comprometieron y esto es un dato de trascendencia a la hora de resolver. (SCBA, SCBA LP C 119849 S 04/05/2016, Carátula: P., C. c/ V., L. s/ Alimentos, Juba).

Desde el momento de suscribir el acuerdo 13/12/24, la Sra. C. F. sabía (a ello se comprometió) que debía desocupar el inmueble el 1/4/24. es decir, contó con un plazo de 4 meses y medio para arbitrar los medios necesarios a tal fin. Plazo que en efecto, el demandado pretendía fuera menor (Nótese que ello fue pactado en la audiencia de vista de causa, celebrada en forma personal por la Suscripta).

No cabe pues que unilateralmente pretenda modificar los términos de lo convenido.

Por otro lado, mediante acuerdo homologado se ha adjudicado a la peticionante una propiedad. Las cuestiones denunciadas respecto a la falta del servicio de gas y extravío de las llaves resultan endebles justificativos para fundar su pedido. Existen múltiples y diversas soluciones que la Sra. C. podría haber implementado en estos meses, pese a lo cual opta por continuar con un inmueble improductivo.

Y si bien la peticionante puede decidir por sí cómo administrar su patrimonio, no puede pretender que las consecuencias de sus decisiones o de su falta de acción sean soportadas en forma exclusiva por el Sr. M.

Ambos progenitores se encuentran obligados a respetar el derecho humano de sus hijos a una vivienda digna (arts. 658 y 659 del CCyC). No pesa únicamente sobre el Sr. M. tal deber. De ahí que la invocación genérica de estas normas supralegales no sirva como sustento como para permitir que la Sra. C. evada las obligaciones asumidas en el acuerdo homologado en autos.

Tampoco se aprecia que el pedido judicial de cumplimiento de un pacto, homologado judicialmente, pueda traducirse en violencia hacia la Sra. C.

Por todo ello, ante la expresa oposición del Sr. M., la prórroga solicitada, tal como ha sido solicitada, ha de ser rechazada.

II. Sin embargo, el Sr. M. plantea en forma subsidiaria que se fije un valor por canon locativo más la aplicación de las sanciones conminatorias que autorizan los art. 804 del Código Civil, lo que se sugiere no sea inferior a PESOS CUATROCIENTOS MIL ($400.000) por mes para el caso del canon locativo y de PESOS TREINTA MIL ($30.000) como astreintes.

En función al rechazo resuelto respecto al pedido de prórroga, resultando de ello y a tenor del pacto homologado en autos, que la continuación en la ocupación gratuita del bien por parte de la Sra. C. resulta incausada, teniendo en cuenta los especiales principios que han de tenerse en cuenta al resolver el conflicto familiar, considero una alternativa viable fijar un canon locativo, a fin de que el Sr. M. no se vea perjudicado por el incumplimiento de lo pactado (art. arts. 444, 484, 526 y cc. del CCYC).

En tal sentido, debo señalar que la actora no ha impugnado el valor estimado de $ 400.000.

Respecto a la fijación las sanciones conminatorias del art. 804 del CCyC, no se ha expresado –ni se colige– el fundamento de su aplicación conjunta con el de un canon locativo.

En base a todo ello, resuelvo: I. Intimar al Sr. M. para que en el plazo de 5 días presente en autos el recibo de sueldo de abril 2024 bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de oficiar para requerírselo a su empleador.

II. Rechazar el reclamo efectuado en fecha 26/3/24 respecto a diferencias impagas en la cuota alimentaria (arg. art. 645 del CPCC).

III. Rechazar el pedido efectuado en fecha 26/3/24 de prórroga por 3 meses para la desocupación de la vivienda (arts. 9, 959, 961, 1061, 1064, 1067, y cc. del CCyC). En consecuencia, podrá la actora optar por:

a. Desocupar el inmueble en el plazo de 10 días, bajo apercibimiento de abonar una multa al Sr. M. de $ 30.000 por cada día de retardo en el cumplimiento de su obligación (arg. art. 790, 804 y cc. del CCyC).

b. Permanecer en el inmueble hasta el 1/8/24 pagando un canon locativo por tal ocupación, que se fija en la suma de $ 400.000 mensual, a pagar del 1 al 10 de cada mes, con más intereses en caso de mora.

Deberá hacer saber su opción en autos en el plazo de cinco días de notificada de la presente, bajo apercibimiento de entender que se aplicará la opción a.

IV. Las costas se imponen a la parte actora (arg. art. 68 del CPCC).

V. Teniendo en cuenta el mérito y extensión de los trabajos realizados, regulase honorarios a la Dra. C. A. R., inscripta al Tº IV Fº 147 del CAAL, patrocinante de la parte actora, en la suma de 7 (SIETE) IUS y a la Dra. E. M. H., Tº XXXI Fº 187 C.A.S.I., patrocinante del demandado, en la suma de 8 (OCHO) IUS, ambas con más los aportes de ley e IVA en caso de corresponder (arg. arts. 9, 14 a 16, 51, 54 y cc. de la ley 14.967).

Regístrese. Notifíquese. – Sandra F. Veloso.

G. M. R. c. Cons. de Prop. Laprida … CABA s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, a 23 días del mes de abril del año 2024, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados “G. M. R. c/ Cons. de Prop. Laprida … CABA S/ Daños y Perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I. La sentencia dictada con fecha 4 de diciembre de 2023 hizo lugar a la demanda promovida por M. R. G. de P. de la T. contra Consorcio de Propietarios de Laprida … de esta Ciudad y condenó a este último a: reparar todas las tareas detalladas en el acápite b) del pto. IV) atinente a la “responsabilidad”, en forma total; a abonar el monto de $1.916.000 a la actora, con más intereses. El pago de las sumas reconocidas y los arreglos dispuestos en el inmueble deberán depositarse en el plazo de 90 días corridos desde que se encuentre firme la decisión atacada. En el caso de incumplimiento, transcurrido el plazo dispuesto, comenzará a correr una multa de $100.000 diarios por retardo en el cumplimiento de la sentencia en favor de la accionante, y se considerará a la administradora de la demandada, S. B., incursa en el delito de desobediencia (conf. art. 239 del Cód. Penal). Con costas al Consorcio en su calidad de vencido (art. 68 del CPCCN).

Contra dicho pronunciamiento se alzaron ambas partes. La reclamante fundó su recurso con fecha 27 de febrero de 2024, que no fue respondido por su contraria; mientras que el consorcio expresó agravios con fecha 23 de febrero de 2024, los que merecieron la respuesta de fecha 12 de marzo de 2024.

II. Ante todo debo señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los daños que se reclaman –ver carta documento de fs. 39–, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, por aplicación de lo dispuesto en su art. 7.

La actora se agravia respecto del rechazo del rubro solicitado por el pago del alquiler de vivienda durante las obras en la unidad funcional afectada. Sostiene que tal como surge de la ampliación de demanda de fs. 495/507 (foliatura digital) solicitó dos tipos de prestación a cargo de la accionada: una, en especie, la de proceder a efectuar los arreglos pertinentes en su unidad funcional y la otra, en dinero, que incluía los daños y perjuicios causados por la accionada, el pago de una vivienda mientras duran las obras para el arreglo. Estima que, lejos de ser una prestación meramente accesoria, es uno de los rubros fundamentales de la demanda dado que los expertos advirtieron acerca de la imposibilidad de residir en el inmueble objeto de autos mientras se llevan adelante los trabajos. Destaca que esa “imposibilidad” proviene de su edad y estado de salud. Destaca que, si bien el juez de grado reconoció que el demandado es responsable, entiende que no es procedente ese reclamo porque no se produjo prueba tendiente a fijar el canon locativo diario ni una tasación que me permita liquidar ello al momento del dictado de la decisión en crisis. Afirma que no estaba obligada a producir prueba sobre el alquiler solicitado, es más, afirma que esa tarea hubiera imposible dado que en los hechos, no se podría siquiera imaginar no sólo cuánto tiempo demandarían las obras (que, por cierto, no sé sabía –hasta la pericia efectuada en el marco del expediente– cuál serían a la postre), sino también qué valor tendría que desembolsar el consorcio para cubrir el alquiler peticionado. Considera que el quantum de este rubro es una cuestión que, por su propia naturaleza, debía –y debe– dilucidarse en el momento de la ejecución de sentencia, dado que la demanda data de noviembre de 2019 y que la sentencia de primera instancia fue dictada en diciembre de 2023, es decir, transcurrieron 4 años de diferencia entre una y la otra. Entiende que se trata de un caso de excesivo rigor formal no sólo porque la propia naturaleza de la pretensión obstaba a la producción de la prueba que exige el magistrado, sino porque se da en el marco de un caso donde la accionante tiene avanzada edad y es discapacitada, justamente, por sus afecciones respiratorias. En efecto, conforme la normativa constitucional y convencional citada en la demanda, a la cual nos remitimos para evitar repeticiones, entendemos que es responsabilidad del tribunal tener en consideración la vulnerabilidad de la parte al momento de fallar.

Cuestiona asimismo que, si bien acertadamente el a quo no sólo impuso la obligación al consorcio de llevar adelante los arreglos solicitados que surgen de la pericia arquitectónica de marras, sino que también previó que, de no cumplirse con lo ordenado, el administrador será pasible de ser considerado incurso en el delito de desobediencia. Sin embargo, critica este punto de la sentencia porque se incluyó erróneamente el nombre de la administradora que por entonces tenía ese cargo, pero que probablemente no lo tenga más al momento de hacerse las obras. Entiende que quedaría desactualizado el decisorio en este punto y pasaría a ser letra muerta. Por este motivo es que solicita se elimine la mención expresa del nombre del administrador que contiene la sentencia atacada.

Se queja respecto del quantum indemnizatorio otorgado en concepto de incapacidad psicofísica. Indica que el juez de grado decidió tratar juntamente la indemnización por daño físico y por daño psicológico, unificando el monto en $ 1.000.000. Entiende que la cifra no guarda relación con sendas pericias obrantes en el expediente, ni con sus conclusiones y es sustancialmente menor que la media que se establece en el fuero.

Asimismo, se agravia por el monto otorgado en concepto de daño moral, justificando su decisión en citas doctrinarias y teniendo en cuenta el daño por el tiempo que le irrogó vivir en un inmueble en las características verificadas mediante pericial arquitecta por la falta de respuesta del consorcio desde el año 2017 o respuestas tardías con más la incapacidad en su salud psicofísica que le provocó. Indica que el hecho de haber soportado durante tantísimos años un ambiente absolutamente nocivo para su condición de discapacitada respiratoria y de adulta mayor ha sido demoledor anímicamente. El agotamiento e impotencia que sufrió a causa de la indiferencia del Consorcio resulta indescriptible, máxime cuando se le daba la razón pour la gallerie, mas, al momento de hacerse los arreglos, siempre los copropietarios se echaban para atrás. Agrega que las fotografías acompañadas, como, asimismo, aquellas adunadas por la perito arquitecta, ilustran sobradamente el estado en que se encuentra su unidad funcional. Evidentemente, el goce futuro que puede recibir esta parte con el monto otorgado por el a quo en concepto de daño moral no se asemeja ni siquiera en lo más mínimo a todos los padecimientos por los que transitó y por los que sigue transitando.

Por último, cuestiona el plazo de pago de las sumas reconocidas y los arreglos dispuestos, que, según se sostuvo en la decisión en crisis deberán depositarse en el plazo de 90 días corridos desde que ésta se encuentre firme. Entiende y le resulta plausible dar noventa días corridos para que el accionado lleve adelante los arreglos necesarios, sin embargo, considera irrazonable que deba esperar el mismo plazo para recibir la justa indemnización que le corresponde. Asimismo, solicita se fije el plazo para el pago del canon locativo reclamado.

El consorcio destaca que en todo lo que se refiere a la reparación de las partes comunes afectadas nada puede plantear en materia de agravios, en virtud de la responsabilidad atribuida. Sin perjuicio de ello, manifiesta que de las declaraciones testimoniales obrantes en autos como así también de las actas de asamblea agregadas se desprende una actitud belicosa de su contraria. Destaca que ello se ve manifestado en el impedimento al ingreso de operarios enviados por la administración a fin de efectuar reparaciones en su unidad funcional por no ser integrales o de su agrado. En virtud de ello afirma que los daños producidos se agravaron en base a la conducta de la actora, descripta precedentemente.

Finalmente se queja en tanto se endilga en su esfera personal una sanción de índole penal para el caso de incumplimiento de la sentencia, que deberá llevarse adelante por una persona distinta. Destaca que, tal como lo manifestó en autos, administró en consorcio hasta el 1 de marzo de 2024 y que, si eventualmente la administración que la suceda no cumpliera con lo dispuesto en la sentencia, se vería involucrada en un conflicto del que no es parte, tal como se mencionó, el delito de desobediencia.

III. En virtud de lo expuesto diré que M. R. G. de P. de la T. entabló demanda contra el Consorcio de Propietarios Laprida … CABA a fin que se lo condene a efectuar la reparación integral necesaria en virtud de los daños existentes en su unidad funcional producidos desde otros sectores del consorcio con más la indemnización por daños a la salud, psicológico y moral, gastos de mudanza y vivienda durante el plazo de la reparación y cualquier otro rubro que surja y corresponda (ver fs. 34/35). Al ampliar su demanda a fs. 61/62, indicó que en virtud de su cuadro de salud –asmática crónica– y varias internaciones que atravesó, le impidieron reunir al día de la presentación inicial, la totalidad de la documentación requerida, la que acompañó en esa oportunidad.

A su turno, el consorcio demandado sostuvo que si bien los departamentos del edificio, entre ellos el de la actora han sufrido y padece daños debidos a la integridad y construcción, se han ido reparando a medida que las posibilidades del consorcio lo han permitido. Afirmó que conforme surge de los libros de actas, la reclamante y su esposo han ocupado cargos en el Consejo de Propietarios, han suscrito actas y en ellas no reclamaron nada hasta el año 2017. Destacó que el consorcio siempre aceptó realizar arreglos en la unidad de la reclamante y que, cada vez que se llevaban a cabo, ésta agregaba una exigencia más a su pretensión, y que como el consorcio no estaba de acuerdo con los adicionales, ésta no permitía el acceso al personal enviado a fin de efectuar las reparaciones. En virtud de ello manifestó que el agravamiento de los daños es imputable a su conducta obstruccionista, esgrimiendo siempre su calidad de incapacitada como argumento esencial de su reclamo. A ello agrega que una persona que posee deficiencias respiratorias como las que dice padecer su contraria, no puede vivir con perros y gatos. Argumentó que el consorcio siempre aceptó llevar a cabo las reparaciones, pero de la misma forma en la que llevaba a cabo en las demás unidades, trabajo por trabajo, circunstancia que nunca fue aceptada por la reclamante.

IV. Son hechos no controvertidos que la unidad funcional correspondiente a la actora sufre deterioros que deben ser reparados por el consorcio demandado. Asimismo, que desde el año 2018 la accionante ha solicitado el arreglo integral de su departamento sin que el consorcio diera respuesta a la solución completa de los daños.

V. Dicho ello corresponde tratar los agravios articulados por el consorcio demandado que se vinculan con el agravamiento de los daños existentes, que reconoce al expresarlos, como así también admite su responsabilidad en efectuarlos.

Laminarmente y a tenor de las circunstancias ventiladas en autos, teniendo especialmente en cuenta la circunstancia de ser la actora una adulta mayor y discapacitada, considero fundamental dejar expresamente asentado que habré de analizar el caso con mayor cautela.

Me explico.

Respecto de las fuentes normativas de derecho privado, junto al Código Civil y Comercial de la Nación, consideraré en el caso la Convención de los Derechos de las Personas con Discapacidad (Nº 26378) y abordaré los estándares de la Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores (CIDHPM). Este tratado regional fue aprobado por la Asamblea General de la OEA, entró en vigor en el sistema interamericano desde el 11 de enero de 2017 y cuenta con jerarquía superior a la ley en Argentina por disposición constitucional. En tal sentido, el nuevo código incorpora principios relativos a la autonomía personal, a la capacidad, a la voluntad y a los instrumentos de apoyo, asistencia y salvaguarda, previstos en la CDPD. De modo tal que así logra dar cumplimiento –al menos normativo– a la Primera Observación General de la ONU (del Comité para la supervisión de la aplicación de los Estados parte de esta Convención), que trata sobre el alcance y significado del artículo 12, los sistemas de apoyo y salvaguardias. Por otro lado, conforme a la premisa establecida en el artículo 2 del Código Civil y Comercial de la Nación, que reclama la interpretación sistemática del código con las convenciones de derechos humanos, en el derecho argentino se introduce el modelo social de la discapacidad. El código de fondo, pues, adopta los principios de la autonomía personal y la igualdad, como base para la articulación de la capacidad, la voluntad, los derechos y deberes referidos a las personas en situación de discapacidad (conf. María Isolina Dabove “Autonomía y Vulnerabilidad en la vejez: respuestas judiciales emblemáticas”, Revista de Derecho Privado, núm. 34, pp. 53-85, 2018, Universidad Externado de Colombia, https://doi.org/10.18601/01234366.n34.03).

Si bien en el caso de autos, tomando como parámetro el artículo citado anteriormente, la accionante transita una vejez “normal” a diferencia de la “patológica” que señala el informe, lo cierto es que cabe encuadrar dicha clasificación allí reseñada dentro de su aspecto cognitivo. Sin perjuicio de ello no he de soslayar que cuenta con una copia del certificado de discapacidad, cuya copia obra a fs. 5, emitido el 18 de octubre de 2019, del que surge que presenta un diagnóstico de EPOC.

Asimismo, habré de seguir los lineamientos otorgados por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en cuanto sostuvo que cuando se trata de una personas que integra un grupo vulnerable, con preferente tutela constitucional (art. 75, inc. 23 de la Constitución Nacional), se debe tener presente que el derecho de ocurrir ante un órgano judicial en procura de justicia, consagrado en el citado art. 18, requiere que la tutela judicial resulte efectiva; esto es, que sea oportuna y posea la virtualidad de resolver, sin dilaciones, las cuestiones sometidas a su conocimiento. A partir de la reforma constitucional de 1994, cobra especial énfasis el deber del legislador de estipular respuestas especiales y diferenciadas para los sectores vulnerables, con el objeto de asegurarles el goce pleno y efectivo de todos sus derechos y dicho imperativo constitucional resulta transversal a todo el ordenamiento jurídico (ver Fallos: 344:983 “García Blanco Esteban”). La calificación constitucional de los ancianos como un grupo particularmente vulnerable, incorpora una regla hermenéutica que no se compadece con la introducción de diferencias que, lejos de protegerlos, desmejoran su posición jurídica (Fallos: 328:566 “Itzcovich, Mabel” (Voto del juez Lorenzetti).

Dicho esto, habré de recordar que esta sala ha sostenido reiteradamente que para que exista expresión de agravios no bastan manifestaciones imprecisas, genéricas, razonamientos totalizadores, remisiones, ni, por supuesto, el planteamiento de cuestiones ajenas. Se exige legalmente que se indiquen, se patenticen, se analicen parte por parte las consideraciones de la sentencia apelada. Ello no significa ingresar en un ámbito de pétrea conceptualización, ni de rigidez insalvable. En el fecundo cauce de la razonabilidad, y sin caer en un desvanecedor ritualismo de exigencias, deben indicarse los equívocos que se estiman configurados según el análisis –que debe hacerse– de la sentencia apelada (esta sala, 11/2013 “Gini, Marcela Alejandra c/ Ponce, Jorge Gustavo y otro s/ daños y perjuicios”, L. 629.142; 20/5/2013, “Ávila, Gustavo José c/ Transporte Automotor Plaza SACI y otros s/ Daños y perjuicios” L. 616.334”; ídem, 8/2 /2013, “Abraham, Christian Walter c/ Rodríguez, Diego Cristian y otros s/ Desalojo por vencimiento de contrato” L. 604.274; entre muchos otros).

En su escrito, el apelante debe examinar los fundamentos de la sentencia y concretar los errores que a su juicio ella contiene, de los cuales derivan las quejas. Su función consiste en mantener el alcance concreto del recurso y fijar la materia de reexamen por el ad quem, dentro de la trama de las relaciones fácticas y jurídicas que constituye el ámbito del litigio.

Luego de analizar la pieza presentada por el consorcio demandado en este punto, no puedo menos que concluir en que no cumple con los requisitos de suficiencia técnica exigidos por los arts. 265 y 266 del CPCCN, pues no deja de constituir un mero desacuerdo con lo decidido acerca de la obligación impuesta en la sentencia apelada, en cuanto le ordenó efectuar las reparaciones totales en la unidad funcional de la accionante, sin formular una crítica concreta y razonada de los fundamentos tenidos en cuenta por el magistrado de grado.

Me explico.

Claramente, el consorcio no se hizo cargo en sus pretensos agravios de los argumentos sobre los que el magistrado de la instancia de grado fundó su decisión, porque no atacó los fundamentos esgrimidos al respecto. Únicamente se limitó a invocar lo ya manifestado al contestar la demanda, argumentos que reedita en su expresión de agravios y que hacen referencia a la falta de colaboración y actitud belicosa de su contraria. Ello, sin tener en cuenta que admitió el estado de deterioro del inmueble, que llegó a la instancia de mediación, oportunidad en que se cerró sin acuerdo el 13 de noviembre de 2018, que hasta el 21 de diciembre de 2018 el consorcio no intimó a la actora sino a través de la carta documento de fecha 21 de diciembre de 2018, tendiente a informarle que se haría presente a efectos de evaluar los daños sufridos; es decir con un lapso mayor al de un mes de celebrada la última audiencia de mediación.

Por todo ello, no puedo sino concluir que la queja ensayada carece de entidad para lograr el propósito que persigue, ya que el apelante, reitero, no aborda, en el marco de su presentación de alzada, consideraciones de peso que desvirtúen las razones que desarrolla el magistrado de grado para llegar al resultado plasmado en la sentencia, dado que no indicó el proyecto de arreglos graduales que tendría en la unidad funcional afectada, ni indicó cuáles fueron los agravantes a la condición del inmueble a los que aludió en su responde y en sus pretensos agravios.

Luego, propicio que se declare desierto este punto del recurso de apelación, y firme lo decidido por el anterior sentenciante.

VI. En cuanto a los agravios de la reclamante me referiré en primer término al rechazo del rubro de pago de alquiler de vivienda durante las obras de la unidad funcional afectada, por considerar que no se produjo prueba tendiente a fijar el canon locativo diario ni una tasación que le permita liquidar al momento del pronunciamiento, conforme lo estipulado por el art. 377 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

A tal fin me referiré al informe pericial médico obrante en autos elaborado por el experto legista Guillermo Agustín Larrarte quien, luego de describir con precisión los antecedentes de salud de la accionante sostuvo que la actora “…es una persona portadora de enfermedades respiratorias. Dichas enfermedades son: insuficiencia respiratoria crónica, enfermedad pulmonar obstructiva crónica acompañada de disnea (cf ii-iii) y crisis asmáticas… Debe tomar medicación de por vida e inhalar oxígeno, también de por vida en su domicilio, debido a que, sin estos elementos, especialmente el oxígeno, no puede respirar con normalidad y sin estos elementos es incompatible la vida. Además, la Sra. G., M. R. debe estar bajo cuidados médicos y de enfermería domiciliaria. El medio donde debe vivir una persona con esta enfermedad respiratoria grave debe tener el máximo de confort. Es inadmisible la humedad que se describe en el expediente judicial, así como la problemática del agua. Todas estas falencias en su domicilio agravan la signo/sintomatología respiratoria de la actora. Definición de conceptos médicos se define disnea como la sensación subjetiva de la pérdida de aire. El paciente no puede respirar con normalidad…además la Sra. G., M. R. presenta un cuadro de hipotiroidismo e insuficiencia vascular periférica…” (sic hoja 5 del informe presentado con fecha 10 de abril de 2023).

El peritaje no fue cuestionado por las partes.

Asimismo tendré en cuenta para analizar este agravio, lo manifestado por la arquitecta María Graciela Campiglio, quien, al contestar los puntos de pericia de la parte actora y ser interrogada acerca de si se puede realizar todo el trabajo en la dueña viviendo allí, sostuvo que el trabajo descrito en función de sanar las patologías existentes no puede realizarse con la dueña viviendo allí. No sólo por la condición física invocada por la actora (sobre la cual no cabe que me expida), sino por la magnitud de las tareas y la afectación a todo el inmueble. No podría un ser humano habitar un departamento sin pisos, con paredes picadas, y/o revocadas ni sin agua fría ni caliente. Las tareas se realizan en simultáneo actuando gremio por gremio en combinación, respetando los tiempos de trabajo de cada uno de ellos y de secado de materiales (ver pág. 36 del informe presentado el 18 de mayo de 2022).

El informe tampoco fue cuestionado por ninguna de las partes.

De acuerdo con lo que dispone el art. 477 del Código Procesal, la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica y los demás elementos de convicción que ofrezca la causa.

La claridad en las conclusiones del perito es indispensable para allegar el suficiente poder convictivo al ánimo del juez (Conf. Devis Echandía, Hernando, “Teoría General de la prueba judicial”, Tomo II, pág. 336).

Pues bien, desde esta perspectiva entiendo que tanto el dictamen de la ingeniera como el del perito médico presentados en autos son claros y elaborados a partir de la prueba colectada, sin que advierta razones de peso para apartarme de sus conclusiones en lo atinente a la imposibilidad de efectuar las reparaciones a la unidad funcional en cuestión mientras la reclamante habite su departamento.

A mi modo de ver, no obsta a la concesión del reclamo que la accionante no haya cuantificado el canon locativo, toda vez que resulta irrelevante que al momento de interponer la demanda lo hubiese justipreciado, toda vez que el proceso se inició en el año 2019 y, como es de público conocimiento, los valores de los alquileres no se han mantenido en el tiempo hasta la actualidad.

Por todo lo dicho, habré de proponer al acuerdo de mis colegas la modificación de la sentencia en este sentido, y admitir los agravios de esta recurrente, y diferir la cuantificación del rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia.

VII. Me referiré en este punto a la queja de la reclamante en torno a la insuficiencia del monto otorgado por el anterior sentenciante correspondiente a la incapacidad psicofísica de la actora.

El magistrado de grado otorgó la suma de $1.000.000 en concepto de incapacidad psicofísica.

En sus agravios la accionante se queja por el tratamiento conjunto de ambas partidas y solicita se eleve la suma otorgada a $3.000.000.

Encontrándose firme la existencia de daño antijurídico y de factores de atribución de responsabilidad, así como de un nexo causal adecuado, entiendo que sólo resta precisar los daños sufridos por la reclamante a raíz del hecho de autos y fijar la correspondiente indemnización o resarcimiento, considerando su magnitud y el principio de reparación integral que tiene jerarquía constitucional (CSJN, Fallos 321:487 y 327:3753 entre otros).

Ello importa restablecer el equilibrio perdido o volver todo lo posible a la situación anterior al hecho dañoso, de la persona y bienes afectados. Tal principio, que se desprendía del artículo 1083 del Código Civil, ha sido ahora recogido por el artículo 1740 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone en lo pertinente: “la reparación del daño debe ser plena. Consiste en la restitución de la situación del damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en especie…”; en tal sentido, el tema se conecta con la determinación del contenido del daño y con la medida de ese contenido.

Esa conexión proyecta sus efectos a la determinación de los daños susceptibles de reparación y, una vez fijados éstos, se erige como directiva esencial para su cuantificación. En nuestro sistema, el principio de reparación plena o integral es una de las grandes columnas sobre las que se asienta el sistema de responsabilidad civil, a punto que nuestra Corte Suprema de Justicia suele hacer referencia a él como el “principio constitucional de reparación integral”, elevándolo al plano de derecho constitucional, con todo lo que ello implica, particularmente a la hora de establecer la razonabilidad de sus limitaciones posibles (Conf. Pizarro, Daniel-Vallespinos Carlos, Tratado de Responsabilidad Civil, Rubinzal-Culzoni, Tomo I, pág. 571 y sgtes.).

Respecto de los porcentuales de incapacidad que estimaron los peritos, ya hace tiempo participo de la idea que, para cuantificar la magnitud del perjuicio, no debe asignársele un valor absoluto. Lo que debe ponderarse es en qué medida dicha mengua física y psíquica ha repercutido patrimonialmente en la situación particular del lesionado, tanto sea en la disminución de sus aptitudes para el trabajo, como en otros aspectos, de su vida que, de manera indirecta, le han impuesto limitaciones en su vida social y la forma en que esto afectó sus perspectivas de evolución material o en la configuración de un perjuicio (esta Sala, 12/08/2019, “Bogado, Ramón Alfredo C/ Transportes Automotores La Plata S.A. y otros S/ Daños y perjuicios”).

Claramente, para su valoración no existen pautas fijas, pues para su determinación debe considerarse la persona en su integridad, con su multiforme actividad, debiendo computarse y repararse económicamente todas las facultades propias en la amplia gama de su personalidad en su vida en relación.

A ello agrego que, esta Sala en los autos “Merodio, Gabriel Alejandro y otro c/ Aguas Argentinas S.A. y otro s/ daños y perjuicios”, del 26/10/2015, señaló que para utilizar criterios matemáticos, deben ponderarse los ingresos de la víctima –acreditados en el expediente–, las tareas desarrolladas al momento del hecho, cuales se vio impedido de seguir realizándolas y las posibilidades de ingresos futuros, suma final que invertida en alguna actividad productiva, permita a la víctima obtener una renta mensual equivalentes a los ingresos frustrados por el ilícito, de manera que el capital de condena se agote al final del periodo de vida económica activa del damnificado. Así se tiene en cuenta, por un lado, la productividad del capital y la renta que puede producir, y por el otro, que el capital se agote o extinga al finalizar el lapso resarcitorio (Zavala de González, Resarcimiento de daños. Daños a las personas, Hammurabi, 1993, T. 2a, pág. 523).

Si bien existen diversas fórmulas de cálculo (ej. “Vuoto”, “Marshall”, “Las Heras-Requena”, etc.) se trata en esencia de la misma fórmula, con variantes, para obtener el valor presente de una renta constante no perpetua (Acciarri, Hugo – Testa, Matías I., “La utilidad, significado y componentes de las fórmulas para cuantificar indemnizaciones por incapacidad y muertes”, La Ley del 9/2/2011, pág. 2).

Ahora bien, ese cálculo no tiene por qué atar al juzgador, sino que conduce únicamente a una primera aproximación, o sea, una base, a partir del cual el juez puede y debe realizar las correcciones necesarias atendiendo a las particularidades del caso concreto (Pizarro-Vallespinos, op. cit., T. 4, pág. 318; Zavala de González, op. cit., T. 2a, pág. 504). Por ende, no corresponde otorgar a la víctima, sin más, la suma que en cada caso resulte de la aplicación rígida de la fórmula mencionada, sino que ella servirá simplemente como pauta orientadora para un resarcimiento pleno.

Sabido es que cuando se trata de una incapacidad provocada por lesiones, el daño emergente no puede medirse sólo en función de la ineptitud laboral, sino que ello también debe ser ponderado a partir de toda la vida de relación de la víctima, en consideración a sus condiciones personales, como el sexo, la edad y el estado civil, entre otras.

En ese orden de ideas, se decidió que la indemnización por incapacidad sobreviniente procura el resarcimiento de aquellos daños que tuvieron por efecto disminuir la capacidad vital de la persona afectada, no sólo en su faz netamente laboral o productiva, sino en toda su vida de relación y, por ello, no pueden establecerse pautas fijas por cuanto habrá de atenerse a circunstancias de hecho, variables en cada caso particular pues, para que la indemnización sea justa y equitativa deben apreciarse diversos elementos y circunstancias de la víctima, tales como edad, sexo, formación educativa, ocupación laboral y condición socioeconómica (esta sala, in re “Jara Trinidad Agustín y otro c/ Sfiligoy Adrián José Francisco y otros s/ Daños y perjuicios” Expte. Nº 110.022/2009, agosto de 2015). En consecuencia, para su valoración no existen pautas fijas, pues para su determinación debe considerarse la persona en su integridad, con su multiforme actividad, debiendo computarse y repararse económicamente todas las facultades propias en la amplia gama de su personalidad en su vida en relación (esta sala, in re “Derungs Georgina Bibiana C/ Línea 22 Sociedad Anónima S/ Daños y perjuicios” Expte. Nº 17362/2018, marzo de 2021). Deben ponderarse en concreto las limitaciones que el damnificado circunstancias particulares, el sexo, las condiciones socioeconómicas, la actividad laboral anterior y la real incidencia de las lesiones en su actividad actual (esta sala, in re “Ortega Balaguer, Gustavo Ramón C/ Crugnola, Vanesa Rosana y otro S/ Daños y perjuicios, Expte. Nº 17051/2017, marzo de 2020).

En función de estos parámetros analizaré las pruebas producidas.

Respecto del informe pericial médico, a las conclusiones ya transcriptas precedentemente, agregaré que el experto sostuvo que la actora presenta anormalidades de la respiración, insuficiencia respiratoria crónica, enfermedad pulmonar obstructiva crónica no especificada, Asma no especificada. Asimismo tiene dependencia de otras máquinas y dispositivos capacitantes, tales datos surgen del certificado de discapacidad.

En virtud de lo expuesto concluyó que de acuerdo al análisis de la documentación presentada, el examen clínico médico la reclamante presenta una enfermedad pulmonar grave que determina una incapacidad total y permanente total del 100% y que debe vivir en una propiedad que le ofrezca la mayor y mejor comodidad física.

En cuanto al peritaje psicológico la Lic. Claudia D’Elía concluyó que la Sra. G. puso de manifiesto una actitud de colaboración y predisposición adecuada para la realización del presente estudio psicológico, se abrió a un diálogo espontáneo y fluido sobre diversas situaciones de su historia vital y de los hechos que promueven las presentes actuaciones. Se trata de una persona lúcida, orientada en tiempo y espacio, con curso de pensamiento y contenido normal. Su discurso es coherente, y no ha incurrido en el presente estudio psicodiagnóstico en fallas lógicas y/o contradicciones. Su relato presenta signos de verosimilitud, descartándose la existencia de fenómenos de simulación de patología psíquica, así como también de disimulación de aspectos conflictivos. La función sensoperceptiva se encuentra dentro de parámetros de normalidad, no evidenciándose trastornos en dicha área. Las funciones psíquicas superiores concentración, atención y memoria, se hallan conservadas. Su coordinación visomotora es adecuada. El juicio de realidad se encuentra conservado, no existiendo al momento del examen actividad delirante ni ideación bizarra. El vínculo transferencial que estableció con la suscripta denotó confianza. Se evaluó que los hechos de autos afectan considerablemente su estado psíquico y emocional, así como sus hábitos de dormir y sus vínculos sociales, amén de su estado físico y las enfermedades respiratorias preexistentes que se ven agravadas. A partir del hecho de autos, se vio afectada su capacidad de goce en el plano individual, interpersonal y recreativo y su nexo es causal directo, produciendo un estado, que agrava su estructura de personalidad, la cual previamente a los hechos, ha sido lo suficientemente adaptada a la realidad como para posibilitarle un desarrollo vital satisfactorio. Se evidencia pérdida de seguridad, así como temor, angustia y ansiedad. De acuerdo a lo evaluado, concluyó que el evento de autos que ha padecido la peritada ha provocado en ella un estado de perturbación emocional compatible con la figura de daño psíquico. El impacto producido fue tal, que no pudo ser tramitado en su psiquismo mediante la instrumentación de mecanismos de defensa funcionales, por el contrario, apelando a la represión y a la formación reactiva. El estado psíquico al momento del informe pericial de acuerdo al Baremo para valorar incapacidades neuropsiquiátricas de los doctores Mariano Castex y Daniel Silva, se puede categorizar como Trastorno de ansiedad generalizada y le corresponde un porcentaje de incapacidad del 10%.

Los peritajes tampoco fueron impugnados.

En virtud de encontrar los informes sólidamente fundados, tendré en cuenta para justipreciar la partida las condiciones personales de la reclamante, de 86 años de edad, estado civil viuda, vive sola en el departamento objeto de autos, tiene una hija y una nieta que habitan un departamento alquilado; sus ingresos se conforman con su jubilación y la pensión de su marido junto a la ayuda de su hija, afiliada a Swiss Medical, quien cuenta con un certificado de discapacidad (ver fs. 4/6 del incidente de beneficio de litigar sin gastos que tengo a la vista).

Por todo ello, por considerar que la suma otorgada es adecuada, propongo al acuerdo de mis colegas su confirmación (art. 165 CPCCN).

VIII. En cuanto a las consecuencias no patrimoniales, el anterior sentenciante cuantificó el rubro en $500.000.

La actora se queja por considerar que el monto es insuficiente.

El art. 1741 del Código Civil y Comercial de la Nación, en base al distingo entre daño-lesión y daño-consecuencia, se refiere al daño no patrimonial que debe entenderse como equivalente al usualmente denominado daño extrapatrimonial o moral, por oposición al patrimonial. Si bien la previsión legal sólo alude a la legitimación y no menciona aspectos conceptuales del daño moral, subsisten los criterios desarrollados con anterioridad: se trata de una lesión a un derecho de la personalidad, de un bien extrapatrimonial, a un interés jurídico. Así se sostuvo que el daño moral es la lesión en los sentimientos que determina dolor o sufrimientos físicos, inquietud espiritual o agravio en las afecciones legítimas y en general toda clase de padecimientos insusceptibles de apreciación pecuniaria (conf. Lorenzetti, Ricardo, Código Civil y Comercial…, tomo VIII, Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 498 y sgtes.).

Tal como ha indicado mi distinguida colega, la Dra. Abreut de Begher en los autos “Leguizamón, Marcos Gerardo c/ Expreso General Sarmiento SA y otro s/ daños y perjuicios. (Acc. Trán. c/Les. o Muerte)”, del 29/04/2019, nuestro máximo Tribunal ha dicho que para la valoración del daño moral debe tenerse en cuenta el estado de incertidumbre y preocupación que produjo el hecho, la lesión a los sentimientos afectivos, la entidad del sufrimiento, su carácter resarcitorio, la índole del hecho generador de la responsabilidad, y que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a éste (conf. CSJN, Fallos 321:1117; 325:1156; 318:385; entre otros).

La cuantificación de este rubro debe atender a la gravedad objetiva del daño causado, que va a determinarse en función de la entidad que asume la modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir y por la repercusión que tal minoración determina en el modo de estar de la víctima, que resulta siempre anímicamente perjudicada. El dolor, la pena, la angustia, etc., son sólo elementos que permiten aquilatar la entidad objetiva del daño moral padecido, pero ello debe ser valorado prudencialmente por el juez, tomando en cuenta las circunstancias objetivas del caso concreto (conf. Pizarro-Vallespinos, ob. cit., Rubinzal-Culzoni, T. I, pág. 795 y sgtes.).

Están acreditados los padecimientos de la actora a raíz de la situación vivida, así como las mencionadas secuelas incapacitantes en su faz psicofísica, a las que se hicieron referencia en ambos peritajes. Todo ello, sin dudas, debió haberle provocado sentimientos de angustia que deben ser reparados.

En base a lo expuesto, considero que la suma otorgada para resarcir este aspecto del reclamo es reducida, por ende propondré al acuerdo de mis colegas su elevación a la suma de $1.500.000 (art. 165 CPCCN).

IX. Se agravia la actora respecto del plazo para el cumplimiento de la obligación de dar sumas de dinero, por entender que el a quo la asimiló con la de hacer las reparaciones, es decir, 90 días. No cuestiona este último aspecto, sino el relativo a la indemnización pecuniaria.

Por entender que asiste razón a la peticionante, teniendo en cuenta sus condiciones personales, entre las que destaco su edad avanzada, su condición de persona con discapacidad y las ya enumeradas anteriormente, habré de proponer al acuerdo de mis colegas la modificación de la sentencia en este aspecto y disponer que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero producto de las indemnizaciones otorgadas, será de 10 días desde que se encuentre firme la presente. Sin perjuicio de ello, correrán los 90 días fijados por el juez de grado para efectuar los arreglos correspondientes en la unidad funcional de la actora.

X. Por último habré de referirme a los agravios vertidos por ambas partes respecto de lo decidido por el magistrado de grado en tanto dispuso en el punto IV que “…En el caso de incumplimiento, la administradora de la demandada, S. B., será considerada incursa en el delito de desobediencia (conf. art 239 del Cód. Penal)…”.

La actora critica este punto de la sentencia por entender que se incluyó erróneamente el nombre de la administradora que probablemente no tenga el cargo al momento de hacerse las obras. En virtud de ello entiende que quedaría desactualizado el decisorio y solicita se elimine la mención expresa del nombre del administrador que contiene la sentencia en ese punto.

Por su parte dentro del contenido de la expresión de agravios del consorcio demandado, S. B. en el punto II de la presentación se queja en forma personal en cuanto el magistrado de la anterior instancia le endilgó en su esfera personal una sanción de índole penal para el caso de incumplimiento por parte de una persona distinta a ella.

De la compulsa de autos surge que en la presentación de fecha 19 de febrero de 2024 S. B. renunció a la administración del consorcio demandado. Asimismo en el “otro si digo” del escrito, el letrado patrocinante también presentó su renuncia. A mayor abundamiento, se acompañó al escrito mencionado la nota emitida por la administradora mediante la que comunicó a los copropietarios su decisión de renunciar a la representación del consorcio y el acta de asamblea virtual en cuya orden del día se redactaron los puntos referidos a la renuncia de la administración B. y los datos del nuevo administrador, para que comience sus actividades el viernes 1/3/2024.

En virtud de lo expresado, a mi modo de ver, asiste razón a la hoy ex representante del consorcio en cuanto a que corresponde eliminar su nombre propio transcripto en el punto IV de la sentencia apelada, toda vez que al presente ya no es la representante de la parte demandada.

Por lo tanto, a partir de lo decidido expresado precedentemente, entiendo que las quejas deducidas por S. B. devienen abstractas al presente.

XI. Las costas de alzada se imponen al consorcio demandado en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).

XII. En consecuencia, para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo de mis distinguidos colegas: 1) que se declare desierto el recurso de apelación de la demandada referido al agravamiento de los daños en la unidad funcional de la actora en virtud de su conducta; 2) que se modifique la sentencia apelada en el sentido que: se admita el reclamo de la actora tendiente a que se le abone el pago de un alquiler de vivienda durante el plazo insumido por las obras en su unidad funcional y diferir la cuantificación de este rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia; 3) que se eleve el monto fijado por consecuencias no patrimoniales a la suma de $1.500.000; 4) que se establezca que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero es de 10 días contados desde que se encuentre firme la presente; 5) que se declare abstracto el agravio de S. B. respecto a la inclusión de su nombre propio en el punto IV del decisorio en crisis; 6) que se la confirme en todo lo demás que decide y ha sido objeto de apelación y agravios, con las costas de alzada al consorcio demandado en los términos del punto XI.

El Dr. Kiper y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el Dr. Fajre, adhieren al voto que antecede.

Y Visto: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: 1) Declarar desierto el recurso de apelación de la demandada referido al agravamiento de los daños en la unidad funcional de la actora en virtud de su conducta; 2) Modificar la sentencia apelada en el sentido que: se admita el reclamo de la actora tendiente a que se le abone el pago de un alquiler de vivienda durante el plazo insumido por las obras en su unidad funcional y diferir la cuantificación de este rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia; 3) elevar el monto fijado por consecuencias no patrimoniales a la suma de $1.500.000; 4) establecer que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero es de 10 días contados desde que se encuentre firme la presente; 5) declarar abstracto el agravio de S. B. respecto a la inclusión de su nombre propio en el punto IV del decisorio en crisis; 6) confirmarla en todo lo demás que decide y ha sido objeto de apelación y agravios, con las costas de alzada al consorcio demandado en los términos del punto XI. Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (Conf. AC. 15/13), notifíquese y, oportunamente, devuélvase. – José B. Fajre. – Claudio M. Kiper. – Liliana Abreut de Begher.