Voz: Consentimiento Expreso

O. S., M. B. c. S., G. R. y otros s/nulidad de escritura

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 8 días del mes de febrero del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14 de la acordada n.º 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “O. S., M. B. c/ S., G. R. y otros s/ nulidad de escritura”, respecto de la sentencia de fecha 14/6/2022, se establece la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: Sebastián Picasso – Carlos A. Calvo Costa – Ricardo Li Rosi.

A la cuestión propuesta, el Dr. Sebastián Picasso dijo:

I. La sentencia de fecha 14 de junio de 2022 rechazó las excepciones de falta de legitimación pasiva opuestas por los demandados G. R. S. y M. J. V. También desestimó la demanda interpuesta por M. B. O. S. contra H. C. B., G. R. S. y M. J. V., e impuso las costas en el orden causado y “las comunes por mitades” (sic, vid. la sentencia de fecha 14/6/2022).

Contra dicho pronunciamiento se alzó la demandante, quien expresó agravios con fecha 18 de agosto de 2022. Esta presentación fue contestada por el codemandado V. el día 30 de agosto de 2022 y por el codemandado B. con fecha cinco de septiembre de 2022, mientras que el 11 de septiembre de 2022 hizo lo propio la codemandada S.

II. Memoro que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (art. 386, Código Procesal).

Creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (es decir, la supuesta falta de discernimiento de una de las partes del negocio) ha acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente, el caso debe juzgarse a la luz de la legislación anterior, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, segunda parte, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, p. 87/88; Roubier, Paul, Le droit transitoire, Dalloz, París, 2008, p. 190/191).

Por último señalo que, incluso en los aspectos que continúan siendo regidos por la legislación derogada, las disposiciones del Código Civil y Comercial constituyen una valiosísima pauta interpretativa, en tanto condensan las actuales tendencias doctrinales y jurisprudenciales y expresan además la intención del legislador de nuestros días (esta sala, 25/6/2015, “C., Jésica María c/ B., Carlos Ricardo y otros s/ Daños y perjuicios”; ídem, 30/3/2016, “F., Celeste Ester c/ D. P., Virginia Gabriela y otro s/ Daños y perjuicios”, expte. n.º 11.725/2013; 11/10/2016, “R., Jorge Oscar c/ A., Adrián Bartolomé y otro s/ Nulidad de acto jurídico” y “A., Adrián Bartolomé y otro c/ R., Jorge Oscar s/ Restitución de bienes”, exptes. n.º 47.289/2001 y 38.328/2003; ídem, CAC y C, Azul, sala II, 15/11/2016, “Ferreira, Rodríguez Amelia c/ Ferreira Marcos, y otra s/ Desalojo”, LL 2017-B, 109, RCCyC 2017 (abril), 180; Galdós, Jorge Mario, “La responsabilidad civil y el derecho transitorio”, LL 16/11/2015, 3).

III. Estimo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el presente proceso.

A fs. 63/74 se presentó, por su propio derecho, M. B. O. S., y promovió una demanda contra H. C. B., G. R. S. y M. J. V., a fin de que se declarase la nulidad de la escritura de compraventa del 50% indiviso del inmueble sito en la calle Pareja …/… de esta ciudad, celebrada el 12 de mayo de 2014, entre H. C. B. y N. M. D., por haberse hallado esta última –según sostiene la demandante– privada de discernimiento al momento de la celebración del acto. Relató que, en el año 2008, comenzaron a advertir que su abuela, N. M. D., inició un proceso de deterioro en su estado de salud mental. Destacó que los médicos psiquiatras que la trataron en diferentes oportunidades le diagnosticaron demencia senil y deterioro cognitivo. Señaló que N. vivía en el inmueble en cuestión desde el año 1965, pero que, en los últimos años de su vida –al no valerse por sí misma–, estuvo al cuidado de su hija mayor, G. R. S., tía de la actora. Agregó que, en el año 2015, con sus capacidades físicas y mentales notoriamente disminuidas, fue internada en un geriátrico y, lamentablemente, el 15 de abril de ese mismo año falleció. Resaltó que, hasta el momento del deceso, su abuela era cotitular de tres bienes: a) un inmueble ubicado en el partido de Moreno, provincia de Buenos Aires; b) un local comercial bajo el nombre de fantasía “Joyería S.”, sito en la Av. B. 4338 de esta ciudad, y c) el inmueble de la calle Pareja …/… de esta ciudad, del que era condómina (25%) por razones hereditarias. Sin embargo, indicó que su tía se presentó en la sucesión de su abuela, y manifestó que esta última no había dejado bienes que integrasen el acervo hereditario. Como consecuencia de ello, decidió pedir un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, y fue entonces cuando tomó conocimiento de que su abuela había vendido el 50% indiviso del inmueble de la calle Pareja, del que era dueña, al Sr. H. C. B., por medio de la escritura otorgada por el escribano público M. J. V. –con un usufructo gratuito y vitalicio a favor de la vendedora–, por el precio total de U$S 50.600. Manifestó que esta fue una noticia inesperada para la actora, pues el acto mal pudo haberse llevado a cabo en razón del deterioro de las facultades mentales de su abuela, la edad avanzada que esta tenía y, sobre todo, el precio vil por el que se había realizado la operación. Alegó que existieron maniobras dolosas, con la necesaria connivencia de H. B. y G. S., para simular una compraventa de naturaleza ilícita, aprovechando la vulnerabilidad de N. D. En cuanto a la situación médica de su abuela, expuso que las historias clínicas acreditan que, al menos desde el año 2011, existían constancias de su afección mental y de la gravedad de esta. Que el siete de noviembre de 2012 comenzó su atención en la Clínica Psiquiátrica Psiquis-Mariazell de la localidad de San Martín, provincia de Buenos Aires, institución que presta servicios integrales especializados en salud mental, y que el tratamiento fue pedido por su hija G. S. porque su madre presentaba un deterioro cognitivo (fallos mnésicos) desde hacía más o menos 12 meses. Añadió la demandante que en ese estado, el día 12 de mayo de 2015, se realizó la venta del inmueble que aquí se cuestiona. Expuso que, luego de esta operatoria, con fecha 10 de enero de 2015, su abuela fue controlada por última vez en la clínica, y que, a principios de ese año, fue internada por su hija G. en el geriátrico La Misión, de esta ciudad. Que luego, el día 23 de marzo de 2015, se la trasladó de urgencia al Hospital Zubizarreta, y desde allí fue derivada a la Clínica Nuevo Palermo, donde quedó internada por fractura de la cadera derecha. Apuntó que, en la historia clínica de esta institución, se señaló que la paciente tenía hipertensión arterial y demencia senil. Finalmente, dijo la actora que, como consecuencia de una insuficiencia respiratoria aguda, su abuela falleció el día 15 de abril de 2015.

A fs. 110/120 vta. se presentó la Sra. G. R. S., y, luego de oponer las excepciones de prescripción y de falta de legitimación activa para obrar –que fueron rechazadas por la magistrada de grado en su sentencia–, contestó la demanda. Realizó una negativa general y pormenorizada de los hechos relatados por la demandante, y desconoció la documental acompañada en el escrito de inicio. A continuación, dio su versión de los hechos. Relató que ella no tuvo intervención alguna en el acto notarial que instrumentó la compraventa, en la que obran como comparecientes la Sra. N. M. D. y el Sr. H. C. B., como únicas partes intervinientes. Señaló que no resulta viable la acción deducida en su contra como sucesora de N. M. D., por cuanto la nulidad se refiere a un acto jurídico entre vivos. Afirmó que la causante se domiciliaba en la calle Pareja …/… de esta ciudad, mientras que ella lo hacía en Salvador María del Carril …, 2º piso, departamento 9, de esta ciudad. Destacó que la operación que se pretende nulificar no se celebró por un precio vil, que no existieron maniobras dolosas de su parte, que el Sr. B. no actuó en connivencia con ella como su “testaferro” con el fin de insolventar a la causante, con dolo, para desheredar a la actora. Resaltó que nadie es incapaz hasta que no se lo declare judicialmente. Por último, solicitó el rechazo de la demanda, con costas a la actora.

A fs. 131/135 vta. se presentó por su propio derecho M. J. V., quien, en primer lugar, interpuso las excepciones de falta de personería, falta de legitimación activa, y falta de legitimación pasiva –defensas que también fueron rechazadas por la Sra. juez de grado–, y a renglón seguido contestó demanda. Realizó una negativa general y particular de los hechos relatados en el escrito de inicio por la actora, y desconoció la autenticidad de la prueba documental acompañada por ella. A continuación, manifestó que el acto atacado es la compraventa de la mitad indivisa que tenía la vendedora N. M. D., en la que ella se reservó el usufructo vitalicio y gratuito. Destacó que la Sra. D. comprendía la importancia, la naturaleza, el precio y las consecuencias del acto que otorgó, que no advirtió ningún deterioro cognitivo por parte de la vendedora, y que oportunamente se requirió un certificado de inhibición que fue solicitado a los fines del acto escriturario. Finalmente, refirió que intervino como escribano público, y que su actuación se limitó al cumplimiento de la forma del instrumento, respecto del cual ejecutó todos y cada uno de los recaudos y requisitos legales, por lo que solicitó el rechazo de la demanda interpuesta en su contra, con costas a la demandante.

A fs. 153/160 se presentó por su propio derecho H. C. B., y contestó la demanda. En primer término, realizó una negativa genérica y pormenorizada de los hechos descriptos en la demanda por la actora, y desconoció la documental acompañada por ella. A continuación, manifestó que se pretende anular una operación de compraventa realizada dentro de una total legalidad y sin que haya existido vicio alguno. Que la vendedora actuó con discernimiento, intención, y libertad. Explicó que la realidad es que, cinco años antes de que se realizara la compraventa, la Sra. D. manifestó que deseaba vender su parte en la casa sita en la calle Pareja …/…, de esta ciudad, donde vivía con su hija G., pero conservando la tenencia, para continuar viviendo allí hasta el resto de sus días, y de paso, poder disfrutar del dinero obtenido y tener tranquilidad económica. Destacó que, como él ya conocía a la vendedora y a su familia desde mucho tiempo atrás, pues había sido consultor impositivo de su marido H. y de su hija G., luego de reiteradas propuestas, juntó sus ahorros de muchos años, y además pidió un préstamo de U$S10.000 para invertirlos en la compra del 50% del inmueble perteneciente a la Sra. D. Hizo saber que el precio del negocio inmobiliario fue fijado por la propia vendedora, luego de haber consultado previamente en diversas inmobiliarias acerca del valor máximo que se podía obtener en una operación de esas características, es decir, con reserva de usufructo vitalicio. Enunció que G. S. resultó perjudicada por la operación, en tanto tenía vocación hereditaria sobre la parte de la porción del inmueble que vendió su madre, pero también era quien debía afrontar en soledad el cuidado y manutención de aquella, sin tener ayuda alguna del resto de la familia. Resaltó que el VIR de la porción transmitida era, a la fecha de la operación, de $405.069,05, y el precio acordado (U$S 50.600) equivalía a $ 406.318, según la cotización oficial del dólar del día anterior. Y que, si bien es público y notorio que el VIR es generalmente inferior al valor de mercado de los bienes, también es inevitable que el precio de un inmueble con reserva de usufructo vitalicio, y cuyo 50% restante reconoce dos titulares más, debe ser inferior que el valor ordinario de mercado. Finalmente, solicitó el rechazo de demanda, con costas.

La sentenciante de grado enmarcó el presente en las previsiones legales de los arts. 474, 931, 932 y 3.616 del Código Civil y, luego de un análisis de la prueba producida en autos, concluyó: “si bien puede decirse que la abuela de la actora, tal vez por la edad o por sus circunstancias personales de salud tenía un deterioro cognitivo, ello no acredita que no pudiera entender y comprender que lo que hizo el día 12 de mayo de 2014 fue vender la parte que ella tenía en el inmueble (la nuda propiedad de sólo un cincuenta por ciento), para obtener una suma de dinero y asegurarse así hasta su muerte el usufructo, es decir, poder vivir allí tranquila (…) Tampoco existe prueba que tal deterioro fuera evidente (…) La supuesta incapacidad no surge del mismo acto” (sic, sentencia del 14/6/2022). Por lo tanto, rechazó la pretensión de la actora.

En esta alzada, la demandante recurrente se agravia –en lo medular– porque entiende que, en la sentencia recurrida, se efectuó una valoración errada de la prueba producida al momento de evaluarse el deterioro cognitivo y la consiguiente falta de discernimiento que afectaba a la Sra. N. D. al momento de otorgar el acto cuestionado. Al respecto, señala que no se han valorado de modo adecuado las historias clínicas y la pericia médica psiquiátrica, que no se tuvo en cuenta la edad avanzada de la contratante, y que también se desmerecieron las declaraciones testimoniales producidas en autos, sin justificación razonable. Además, se queja de que la juez de grado no advirtió que existieron maniobras dolosas y de mala fe para aprovecharse del deterioro cognitivo de la vendedora, con la necesaria connivencia entre H. C. B. y G. R. S., y la participación del Escribano M. J. V. Finalmente, se agravia porque entiende que la solvencia del comprador B. no fue acreditada, y que la compraventa se celebró por un precio vil.

IV. El art. 944 del Código Civil establecía: “Son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos”. El acto es voluntario cuando fue realizado con discernimiento, intención y libertad (art. 897 de aquel cuerpo normativo).

Se ha sostenido que el discernimiento es la cualidad o facultad del sujeto por la cual conoce y distingue lo bueno de lo malo, lo justo de lo injusto, lo conveniente de lo inconveniente. No hay que confundirlo con la capacidad, ya que la persona puede tener discernimiento sin capacidad, como es el caso del demente declarado por el acto realizado en un intervalo lúcido, o a la inversa, el supuesto del sujeto capaz que sufre la pérdida accidental de la razón (Cifuentes, Santos, Negocio jurídico, Astrea, Buenos Aires, 1986, p. 36 y 37).

El art. 1045 del Código Civil disponía la anulabilidad de los actos jurídicos “cuando sus agentes obraren con una incapacidad accidental, como si por cualquier causa se hallasen privados de su razón”. Es el caso de quien carece de discernimiento al momento de otorgar el acto jurídico, ya sea que ese estado derive de la embriaguez, el uso de drogas, el estado hipnótico, el estado emocional de miedo, cólera o venganza, entre otras muchas causales, y en particular la presencia de una enfermedad mental en una persona no interdicta; situaciones todas ellas que colocan al sujeto en la imposibilidad de llegar a comprender el acto que realiza y sus consecuencias (Lloveras de Resk, María E., comentario al art. 1045 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Highton, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 1999, t. 2C, p. 335/336).

Explica Zannoni que la ausencia momentánea o circunstancial de discernimiento en un sujeto capaz, si bien afecta la voluntariedad del acto realizado en ese estado, requiere su demostración concluyente como causa de anulabilidad de aquel. Aquí la presunción es de capacidad, o sea, del pleno desarrollo de la facultad volitiva de determinación, en el entender y el querer (Zannoni, Eduardo A., Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos, Astrea, Buenos Aires, 2004, p. 242). La misma idea se plasmó en el art. 31 del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuyo inc. “a” se establece: “La capacidad general de ejercicio de la persona humana se presume, aun cuando se encuentre internada en un establecimiento asistencial”.

En estos supuestos, la prueba de la falta de discernimiento para obtener la anulación del acto debe ser aportada por quien la invoque, y además debe dirigirse a comprobar esa carencia al momento en que se realizó el acto (art. 377 Código Procesal; Cifuentes, Santos, comentario a los arts. 1045 y 1046 en Belluscio, Augusto C. – Zannoni, Eduardo A. (dirs.), Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1994, t. 4, p. 710).

Ahora bien, un detenido estudio de los medios probatorios obrantes en autos me persuado de que no asiste razón a la apelante. Me explico a continuación.

A fs. 338/345 vta., la perito psiquiatra designada en autos, Dra. Patricia Elena Ortega Tomasich, presentó su informe pericial –luego de un análisis de las pruebas instrumentales que constan en el expediente, y de aclarar que en el presente caso el objeto de análisis fueron las historias clínicas de la Sra. N. M. D., en sus últimos años, y sus padecimientos informados escuetamente por colegas psiquiatras–, describió: “La Sra. D., de 79 años, fue llevada por su hija, G. S., el 7 de noviembre de 2012, al Centro ambulatorio San Martín de la Clínica PsiquisMariazell (fs. 7), donde se le realizó una evaluación de ingreso (fs. 8 y 9) firmada por la Dra. Julia Quiroz Caier, Psiquiatra, MN 110158. – Según la hija de la Sra. D., como consta en el expediente, el motivo de la consulta fue ‘fallas mnésicas’, ‘deterioro cognitivo desde más o menos 12 meses’ previos a esa fecha. Además ‘no se levanta de la cama: le tira la cama’ (en la historia consta que N. lo niega). También se expresó que hay ‘Discordancia entre el relato de ambas’. – El cuadro de síntomas positivos consigna: ansiedad, hipobulia y negativismo. Además, que no tuvo tratamientos psiquiátrico o psicológico; que tuvo una caída con fisura de cadera (no se informa cuándo) que requirió rehabilitación, que fue incompleta y la sumió en postración. – Vivía con la hija y el yerno. – Como antecedente clínico tenía Hipertensión arterial (no hay información desde cuándo), y que recibe como medicación Hidroclorotiazida (diurético para la Hipertensión) e Ibuprofeno (analgésico, sin especificar los mgr de cada comprimido) cada 8 hs. – El examen psiquiátrico está resumido en una grilla de síntomas para cada área: Atención: normal; Percepción: normal; Memoria: hipomnesia de fijación (dificultad para retener información, por ejemplo 3 sustantivos que le fueran mencionados); Ideación: normal, retardada; Pensamiento: retardado; Juicio: debilitado; Afectividad: hipotimia (tono afectivo bajo); Actividad: hipobulia (poca actividad motora); Lenguaje: normal; Actividad en la vida diaria: sueño conservado. – Se le diagnostica, según el DSM IV (Manual Diagnóstico y Estadístico de Enfermedades Mentales IV) en el Eje I (correspondiente a Enfermedades o Trastornos mayores): Depresión asociada a enfermedad médica; Eje II (corresponde a diagnóstico de Personalidad): aplazado y Eje III (corresponde a enfermedades médica, o de cualquier índole, que se padezcan simultáneamente): Hipertensión arterial. – Se le indica Atención domiciliaria programada MENSUAL, y tratamiento psicofarmacológico con escitalopran (antidepresivo Inhibidor de Recaptación de Serotonina IRSS) 10 mgr por día. 3 – El 1º control domiciliario (fs. 11) fue realizado por la Dra. Quiroz Caier el 2 de enero de 2013 (casi dos meses después de ingresar al sistema) y, según consignó la Dra., ‘la cuidadora dice que no recibió la medicación porque no se la compran.’ (Encomillado por copia textual) – Dos meses después, el 1 de marzo de 2013, ‘según la hija está vigil (despierta) y con mejoría anímica’, pero según la cuidadora ‘ansiedad con heteroagresión (problemas de conducta)’. La Dra. Julia Quiroz Caier, Psiquiatra, MN 110158, le agrega clonazepan (ansiolítico benzodiacepínico) 0,5 mgr 1 comprimido por noche y escitalopran 10 mgr 1 comprimido por mañana. (Encomillado por copia textual) – Durante el resto del año no fue controlada ya que los profesionales que concurrieron el 18 de mayo y el 3 de septiembre de 2013 no fueron atendidos. – El 10 de febrero de 2014 (fs. 11) fue vista por la Dra. Yamila Salem, Psiquiatra, MN 106083, que consignó ‘Vigil, colaboradora, Deterioro cognitivo leve a moderado, eutímica, tranquila, sueño y apetito normal’, e indicó escitalopran 10 mgr, medio comprimido por día. (Encomillado por copia textual) – El 27 de agosto de 2014, seis meses después, nuevamente la Dra. Salem escribió en la evolución de la Historia clínica: ‘lúcida, tranquila, heteroagresividad (agresiva con otros), sueño (+), orexia (apetito) (+), Deterioro cognitivo.’ Indica: aumento de escitalopran 10 mgr a 1 comprimido/día; agrega Alplax 1 mgr (alprazolan, ansiolítico benzodiacepínico), medio comprimido 3 veces/día y además Fenergan 25 mgr (prometazina, antihistamínico con propiedades sedantes) 1 comprimido y medio repartido en tarde y noche. (Encomillado por copia textual) – El 20 de octubre estaba ausente. – El 24 de noviembre de 2014, el Dr. Bubby Anza Asport, Psiquiatra, MN 124244, escribió ‘sin cambios, estable’. No consignó ningún diagnóstico y modificó la medicación (no explica la razón): ‘suspende Fenergan por Zolpidem’ (hipnótico inductor del sueño), escitalopran y alprazolan sin cambios y agregó ‘quetiapina 25 mgr (antipsicótico estabilizador del ánimo) 2 comprimidos y medio’ repartidos en 3 tomas. (Encomillado por copia textual) 4 – El 10 de enero de 2015 (fs 12) el Dr. Bubby Auza Asport consignó ‘sin cambios, paciente estable’ y unos garabatos ilegibles. (Encomillado por copia textual) – (En fs. 283 y 284 se encuentra un Informe Psicosocial del Geriátrico La Misión, con fecha 28 de noviembre de 2014, donde se indica que la Sra. D. era traída por la hija desde el Geriátrico Le Chatelet, donde había estado varios meses.) – A fs. 14 hay una Hoja de ingreso, con fecha 29 de noviembre de 2014, sin referencia. – A fs. 15, con fecha 2 de diciembre de 2014, en una hoja fotocopia de un original roto parcialmente, se consignan los diagnósticos: ‘Síndrome demencial, Hipertensión arterial, se desconocen alergias’. Se agrega ‘Medicación habitual: escitalopran 10 mgr, quetiapina 25 mgr: 3 mitades/día repartidos en 3 tomas, alprazolan (no indican los mgr) un comprimido y medio/día repartidos en 2 tomas y amlodipina 10 mgr: 1 comprimido/día.’ (Encomillado por copia textual) – – A fs. 16 siguen evoluciones clínicas breves, hasta el 25 de marzo de 2015, en que sufre una caída con fractura de cadera que motiva su traslado a la Clínica Nuevo Palermo para su operación. – A fs. 17 se registró el ingreso en la Clínica Nuevo Palermo, el 25 de marzo de 2015, ‘por caída de su propia altura fractura de cadera izquierda, estable, lúcida, HTA (Hipertensión arterial), Demencia senil’. Desde fs. 18 a 41 son las evoluciones diarias a la espera de la prótesis de cadera. Se programó la cirugía para el 15 de abril de 2015. Consta que ingresa en Terapia Intensiva, desde quirófano, en paro (cardíaco) y fallece luego de maniobras de RCP el 15 de abril de 2015 a las 18 hs” (sic, fs. 338 vta./339 vta.).

Añadió la perito: “en el expediente la Sra. D. fue examinada por la psiquiatra Dra. Yamila Salem, MN 106083, en fechas 10 de febrero y 27 de agosto de 2014, consignando en ambas ocasiones el diagnóstico de Deterioro cognitivo, por lo tanto en mayo de dicho año el diagnóstico debía ser el mismo” (sic, pto. 1 de respuesta de puntos de pericia, fs. 343; el resaltado me pertenece). En cuanto a los síntomas que presentaba la Sra. D., y que resultan de la historia clínica, dijo: “Los síntomas positivos que se encuentran en el inicio de la Historia Clínica, en noviembre de 2012, son: ansiedad, hipobulia, negativismo, hipomnesia de fijación (falla en la memoria inmediata, no recuerda palabras que se le pide que repita más tarde durante el examen), ideación retardada (demora en la asociación de pensamientos), juicio debilitado (disminuida la capacidad de razonar), afectividad: hipotimia (poca respuesta afectiva). El diagnóstico fue en ese momento: Depresión. Los síntomas consignados durante 2014, con diagnóstico de Deterioro cognitivo, son inespecíficos: lúcida, vigil (quiere decir que estaba despierta), colaboradora, tranquila, eutímica (estado de ánimo normal), sueño y apetito normales, heteroagresividad (agresiva con otros)” (sic, pto. 3 de la respuesta a los puntos de pericia, fs. 343/343 vta.). Al referirse al diagnóstico, dijo: “Depresión en 2012 y Deterioro cognitivo en 2014” (sic, pto. 4 de la respuesta a los puntos de pericia, fs. 343 vta.). Respecto de si el diagnóstico médico descripto en la demanda permite advertir una afección en las facultades cognitivas y/o en el discernimiento de la causante, indicó: “El diagnóstico, que consta en la Historia clínica, es el de Deterioro cognitivo, el que ‘implica en su definición toda alteración de las capacidades mentales superiores. Entonces, Deterioro cognitivo es toda alteración o disminución de las habilidades adaptativas que son propias de la capacidad intelectiva del sujeto, más allá de lo atribuible al declinar de la edad. Para corroborar su existencia es necesario objetivar la disminución de la capacidad cognitiva analizada por la evaluación mediante pruebas psicométricas que midan el nivel de funcionamiento’” (pto. 8 de la respuesta a los puntos de pericia, fs. 344). Finalmente, concluyó: “La capacidad de discernimiento debería haberse evaluado específicamente para que no quede sujeta a la inferencia. Pero esto es lo que hay” (fs. 344 vta.).

En cuanto a la medicación que se suministró a la causante, y si esta fue la adecuada, la perito expresó: “Como expliqué arriba (…), en el caso del Deterioro cognitivo se medica en función de los síntomas, en la medida que aparecen. No es posible, por lo consignado en la Historia clínica, saber qué criterios sintomáticos tuvieron en mente los Psiquiatras que indicaron la medicación. Por lo tanto tampoco en posible responder la segunda parte, porque de acuerdo a las metas terapéuticas, la medicación que recibió podría facilitar o dificultar la capacidad de discernir” (sic, fs. 343 vta.). A continuación, realizó una acabada descripción de los efectos de los medicamentos que fueron suministrados a la Sra. D.: “Clonazepan y alprazolan (Alplax® es una marca registrada de dicha droga) son ansiolíticos, quiere decir que calman la ansiedad; pertenecen al mismo grupo farmacológico (Benzodiacepinas), es decir son ‘parientes’ farmacológicos, que comparten efectos con algunas diferencias de grado. Se caracterizan por ser ansiolíticos (atenúan la ansiedad y la angustia), relajantes musculares, inductores del sueño y antiepilépticos (en grado bajo inhiben las convulsiones). No están recomendados en el anciano porque el efecto relajante muscular facilita las caídas (y las fracturas). Por los cambios fisiológicos en la farmacocinética (procesamientos) de los medicamentos en los ancianos, la eliminación está enlentecida y tiende a la acumulación, con mayor posibilidad de efectos secundarios; producen alteración de la memoria, que puede acentuar los déficits mnésicos ya existentes. 13. Escitalopran es un antidepresivo IRSS (Inhibidor de Recaptación de Serotonina), de buena tolerancia y bajo perfil de efectos secundarios, siendo los principales: cefaleas, a nivel digestivo: náuseas, alteración del ritmo evacuatorio, y a nivel cognitivo, en 10-30% de los pacientes pueden presentar dificultades para concentrarse y demora en ‘encontrar las palabras’. Prometazina (Fenergan®) es un antialérgico de acción sedante e hipnótica, que se usa en ancianos porque no genera la dependencia que pueden dar las benzodiacepinas” (vid. fs. 343 vta./344).

No se me escapa que a fs. 351/353 vta. la codemandada G. R. S. observó la pericia psiquiátrica y requirió explicaciones a la experta. Sin embargo, a fs. 355/358, la perito dio una acabada y completa contestación a cada uno de los puntos requeridos al observar el dictamen. Señalo que las observaciones de la emplazada no contaron con el aval del informe de un consultor técnico, por lo que no dejan de presentarse como afirmaciones dogmáticas carentes de suficiente fundamento y, en consecuencia, no logran desvirtuar las conclusiones a las que llegó la experta en su dictamen (esta sala, 25/6/2013, “S. C., Daniel Jesús c/ F., Alberto y otros s/ Daños y perjuicios”, L. nº 579.478).

A mayor abundamiento, es sabido que, aun cuando las normas procesales no acuerdan el carácter de prueba legal al dictamen pericial, si los informes comportan la apreciación específica en el campo del saber del perito, para desvirtuarlo es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que el experto hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos. Por ende, para que las observaciones que formulan las partes puedan tener favorable acogida, es necesario que aporten probanzas de similar o mayor rigor técnico que desmerezcan las conclusiones alcanzadas en el peritaje (esta Sala, 30/11/2012, “G., Aldo René y otro c/ Microómnibus General Pacheco S. A. y otros s/ Daños y Perjuicios”, L. nº 562.884; ídem, 18/6/2013, “B. C., Martina y otros c/ M., Gustavo y otros s/ Daños y perjuicios”, L. nº 606.722).

Por lo tanto, teniendo en cuenta los fundados términos en los que fue formulado el dictamen, le otorgo plena eficacia probatoria (art. 477 Código Procesal).

Por otro lado, a fs. 412/412 vta. prestó declaración testimonial el Sr. R. C. D. –testigo ofrecido por la actora–, quien, al ser preguntado acerca de si conocía a la abuela de la actora, indicó que: “la vio una sola vez, en la casa cuando fue con E. porque estaba interesado en una moto que estaba en venta y el cartel estaba en la relojería, fue así como fue hasta la casa y la conoció a la abuela. Toco el timbre E. y sale la abuela no los dejo pasar a ver la moto estaba muy alterada y hubo otra señora que les indico que no podían verla. Esa fue la única vez que vio a la abuela de M. (…) se la vio muy alterada y perdida e insultaba por lo que le cerraron la puerta (…) no parecía estar muy en sus cabales” (sic).

A fs. 413/413 vta. declaró el testigo L. H. S. V. –propuesto por la actora–, quien, respecto de la Sra. D., señaló que: “la vio esporádicamente en la relojería (…) atendía al público. De lo último que se acuerda de haberla visto en el 2014 la vio por última vez y después preguntó a la otra hija y le dieron que estaba internada que no estaba bien, eso fue para el año 2014. Pasó de atender a estar sentada como anulada” (sic).

Finalmente, a fs. 414/414 prestó declaración testimonial L. I. M. –testigo también ofrecida por la demandante–, quien, al ser interrogada a propósito de la abuela de la actora, precisó que: “la dicente trabaja con la tía de M. e iban a buscar la al colegio (…) la vio una par de veces en la puerta del colegio y una vez tuvo una reacción violenta con la otra abuela en la puerta del colegio eso ocurrió en el año 2010 (…). No volvió a verla de nuevo a la abuela paterna” (sic).

Ahora bien, un análisis de los elementos probatorios recién referidos permite colegir que la pericia psiquiátrica solo pudo acreditar que la Sra. D. padecía un deterioro cognitivo leve, mas no uno grave, o una demencia senil, que hayan podido traducirse en una falta de discernimiento, con la consiguiente imposibilidad de la abuela de la actora para comprender las implicancias del acto que se pretende nulificar.

En este orden de ideas, no se me escapa que el 10 de febrero de 2014 la Sra. D. fue vista por la psiquiatra Yamila Salem, quien consignó que la paciente estaba “vigil, colaboradora, deterioro cognitivo leve a moderado, eutímica, tranquila, sueño y apetito normal” (fs. 252), mientras que, el 24 de noviembre de 2014, el Dr. Bubby Anza Asport consignó que la paciente se encontraba “sin cambios. Encuentro estable” (fs. 253).

Nótese que, además, la experta, en su informe, precisó, en cuanto a la capacidad de decidir, que: “A mayor importancia o trascendencia de la decisión, en relación a riesgos, beneficios y consecuencias, mayor es la necesidad de valorar con rigor y precisión la competencia para decidir. El estado cognitivo y emocional en un momento concreto determina si un individuo es capaz o no de tomar determinada decisión ya que la evaluación de la competencia no es estática sino que se modifica con el transcurso del tiempo” (fs. 344 vta.), y concluyó: “La Sra. D. tenía diagnóstico, como consta en la Historia clínica y avalado por una Psiquiatra, la Dra. Yamila Salem, MN 106083, de Deterioro cognitivo. La capacidad de discernimiento debería haberse evaluado específicamente para que no quede sujeta a la inferencia” (sic, fs. 344 vta.; los resaltados me pertenecen en todos los casos).

Es claro, entonces, que el primer registro de “síndrome demencial” fue efectuado el dos de diciembre de 2014 (vid. la constancia de fs. 15), es decir, siete meses después del acto de compraventa que la demandante pretende cuestionar.

Por otro lado, la prueba testimonial tampoco logra modificar la suerte de la queja. Es que ninguno de los testigos manifestó tener un trato habitual y continuo con la Sra. D. Por el contrario, los deponentes relataron haber tenido encuentros casuales con la difunta, e incluso, D. refirió haberla visto solo una vez. Asimismo, los testimonios no puntualizan situaciones de la que pueda inferirse de manera indudable una grave deterioro cognitivo por parte de la abuela de la demandante. En este sentido, los deponentes expresaron: “se la vio muy alterada y perdida e insultaba” (D.), “de lo último que se acuerda de haberla visto en el 2014 la vio por última vez y después preguntó a la otra hija y le dieron que estaba internada que no estaba bien, eso fue para el año 2014. Pasó de atender a estar sentada como anulada” (V.), o “la vio un par de veces en la puerta del colegio y una vez tuvo una reacción violenta con la otra abuela en la puerta del colegio eso ocurrió en el año 2010” (M.).

En cuanto a las quejas atinentes a que en la sentencia de grado no se tuvo en cuenta la edad de la vendedora al momento de realizar el acto cuestionado (81 años), destaco que se trata de una mera opinión subjetiva, desprovista de aval científico. Al respecto, es pertinente resaltar que la edad avanzada de una persona no presupone incapacidad para contratar, salvo que se acredite lo contrario, por lo que estas quejas también habrán de rechazarse (art. 377 del Código Procesal).

Resta ahora analizar las críticas de la demandante referidas al supuesto aprovechamiento y la eventual connivencia dolosa entre los codemandados G. R. S., H. C. B. y el notario M. J. V., para perjudicar a la Sra. N. D. Más allá de que, sobre este punto, la recurrente resalta circunstancias que no poseen relación directa con el hecho de autos (por ejemplo, pormenores de los autos “S. H. y otro s/ Sucesión ab-intestato”), y que aclara que es lógico pensar que no hay una prueba directa ni determinante de la connivencia, lo cierto es que –entre sus manifestaciones– afirma la existencia de indicios graves, precisos y concordantes que permitirían demostrarla.

Una vez más, disiento con esta afirmación de la recurrente. Veamos.

Las constancias de autos permiten advertir que la codemandada S. –tía de la actora– se constituyó en el único sostén de la Sra. D. en sus últimos años de vida. Es cierto que, en algunas constancias de las historias clínicas, se dejó asentado que la Sra. N. D. no recibió atención médica, al no haber sido recibidos los médicos en su domicilio, en el que vivía con la Sra. G. (vid. la historia clínica del establecimiento “Psquis-Mariazell” de fs. 252). Sin embargo, también es posible observar que fue la coemplazada quien se ocupó –desde un principio– de acompañar a D. en su atención clínica (vid. fs. 8/9), y quien, incluso, vivía junto a ella, mientras que en ningún momento se advierte que la actora haya participado de modo activo en el cuidado de quien en vida fue su abuela.

Menos aún puede soslayarse que, si bien la señora D. procedió a la venta del 50 % indiviso del inmueble de la calle Pareja, lo cierto que, en el mismo acto, se reservó el usufructo vitalicio, con lo que se aseguró el uso y goce de la propiedad hasta el momento de su fallecimiento.

En otro orden de ideas, no puedo pasar por alto que, con la operación de compraventa cuestionada en autos, la propia G. S. resultó perjudicada, toda vez que tenía vocación hereditaria sobre una parte de la porción enajenada (50% indiviso del inmueble de la calle Pareja …/… de esta ciudad). Nótese que, incluso en la hipótesis de que la acción en análisis prosperase, esto terminaría beneficiando a la mencionada codemandada, al incrementarse el acervo sucesorio de su madre.

En cuanto a lo manifestado en la expresión de agravios con relación al destino del precio de U$S 50.600, por el que celebró la compraventa de autos, las joyas, y demás efectos personales de la causante, se trata de un planteo que excede el marco del presente proceso, y deberá –en todo caso– ser sustanciado por la vía y forma que corresponda.

Respecto de las quejas que versan sobre la no participación de la Sra. G. S. en el acto escriturario, nótese que esta intervención no era necesaria ni pertinente, dado que su madre estaba viva y era la propietaria de la porción indivisa objeto del contrato.

Otra circunstancia alegada por la apelante consiste en la supuesta mala fe del comprador, Sr. B., y en su falta de capacidad económica para realizar la transacción inmobiliaria que se cuestiona en autos, así como en el precio por el que se celebró la compraventa. Sobre el particular, creo pertinente examinar lo informado por la perito contadora designada en autos, Angela Rosa Fernández, con fecha dos de agosto de 2021.

En efecto, de la respuesta nº 7 del cuestionario realizado por la actora resulta que el codemandado B. tiene una participación en “Urbanizadora el Trébol S.A.” y también en la sociedad de hecho “Sanitarios Beiró”. Además, se transcribieron diversas operaciones económicas realizadas por él tanto en moneda nacional como en divisa extranjera, y asimismo, con fecha 12 de mayo de 2020, la Caja de Valores corroboró la participación del emplazado en las sociedades nombradas en forma precedente, y dio cuenta de las inversiones realizadas por él y del rendimiento de ellas. Por otro lado, el mismo día del negocio jurídico cuestionado en autos, B. requirió un mutuo dinerario por la suma de U$S 10.000 (vid. fs. 149/150 y pto. 7.2 de la pericia contable).

No se me escapa que, con fecha 25 de agosto de 2021, la actora impugnó este informe pericial y, en lo medular, indicó que la documentación e información aportada por B. a la contadora debía tener estricta relación con la fecha de la compraventa, o bien, con fechas anteriores, para poder relacionarla y acreditar la capacidad económica para afrontar una operación inmobiliaria de ese tipo. Al respecto, sin perjuicio de que la experta, con fecha ocho de septiembre de 2021, brindó las explicaciones del caso, se observa que la impugnación de la demandante no tiene la entidad suficiente como para desvirtuar lo plasmado en la pericia técnica, en la medida en que es notorio que las operaciones descriptas superan el importe por el que se realizó la compraventa de autos, y dan –además– cuenta del caudal económico del emplazado, el que es notorio, y no puede solo estar relacionado con transacciones cercanas a la fecha del negocio inmobiliario, porque es sabido que el ahorro no puede darse de un día para el otro. Por lo expuesto, entiendo que la pericia contable practicada en autos goza de pleno valor probatorio (art. 477 del Código Procesal).

En cuanto al precio por el que se realizó la compraventa del 50% indiviso, con reserva de usufructo, del inmueble sito en la calle Pareja …/… de esta ciudad, a fs. 318/331 la arquitecta María Sala Victorica, en su informe pericial, teniendo en cuenta las estadísticas existentes en “Reporte Inmobiliario” y “Dirección General de Estadísticas y Censos”, indicó que, a la fecha de la compraventa, el inmueble tenía un valor de U$S 329.555. Esta pericia fue consentida por las partes.

Ahora bien, conforme resulta de la escritura obrante a fs. 145/147, la compraventa cuestionada se realizó por el precio de U$S 50.600, un valor inferior al que fue informado por la perito contadora, ya que, si se tiene en cuenta que se vendió el 50% indiviso de la propiedad, podría conjeturarse que el precio debería haber sido de, aproximadamente, U$S 164.777,50. A partir de esta constatación intenta la recurrente extraer presunciones tales como que los involucrados se conocían, y que fueron partícipes de un supuesto engaño.

No dejo de advertir que la diferencia entre el monto del precio de mercado del bien y el de su venta es llamativa. Sin embargo, no puedo pasar por alto que, en el caso, la transacción se realizó con reserva de usufructo vitalicio, y es sabido que este tiene un valor en sí mismo, que no es más que la compensación económica que debe soportar el usufructuario a los fines de usar y gozar la cosa, cuya propiedad permanece en cabeza de otra persona. Además, el comprador B. comparte el condominio con otras dos personas.

A ello se añade que en autos no se produjo prueba tendiente a establecer los valores del usufructo y de la nuda propiedad del bien. Así las cosas, la falta de otros elementos que puedan valer como prueba indiciaria de la existencia de la supuesta maniobra –lo que no se suple mediante las diversas conjeturas que se expresan en el recurso– determina una vez más el rechazo de los agravios sobre este aspecto.

Finalmente, en lo que respecta a la complicidad que se pretende achacar al escribano interviniente en la compraventa, Sr. V., es conveniente resaltar que, en ciertas ocasiones, el notario, cuando lo considere conveniente, puede requerir una constancia médica relativa al estado mental de la otorgante. Es evidente que, en el caso, la apreciación del escribano V. demuestra que la poderdante tenía una apariencia de lucidez cuando se llevó a cabo la compraventa, pues no advirtió una falencia en su capacidad de comprensión, la que tampoco pudo ser acreditada en este expediente.

Así las cosas, ante la inanidad de los supuestos hechos que se esgrimen como indicios –y que distan de ser tales–, y en ausencia de todo otro elemento que corrobore que la Sra. D. carecía de descernimiento, o que fue engañada por el Sr. B., junto con la Sra. S. y el escribano V., mociono confirmar la sentencia apelada.

VI. En atención a la manera en que propongo resolver las quejas, en los términos del art. 68 del Código Procesal, juzgo que las costas de alzada deberían imponerse a la demandante, quien –de seguirse mi opinión– resultaría vencida en esta instancia.

VII. En síntesis, y para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo rechazar el recurso de la actora y confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue objeto de apelación y agravios, con costas de alzada a la apelante.

Finalmente, postulo diferir la regulación de los honorarios profesionales para una vez que hayan sido fijados los correspondientes a la primera instancia.

Los Dres. Carlos A. Calvo Costa y Ricardo Li Rosi adhirieron por los mismos fundamentos al voto del Dr. Sebastián Picasso.

Y Vistos:

Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, del que dan cuenta sus considerandos, se resuelve: confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y fue objeto de apelación y agravios, con costas de alzada a la actora.

Los honorarios se regularán cuando se haga lo propio en la instancia de grado.

Notifíquese a los interesados en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvanse. – Sebastián Picasso. – Carlos A. Calvo Costa. – Ricardo Li Rosi.

C., F. c. E., J. P. s/ ordinario

En Buenos Aires a los 14 días del mes de septiembre de dos mil veintidós, reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “C., F. CONTRA E., J. P. SOBRE ORDINARIO”, EXPTE. CIV 41507/2019; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctora Tevez, Doctor Barreiro y Doctor Lucchelli.

Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 7 de diciembre de 2021?

La Sra. Juez de Cámara Dra. Alejandra N. Tevez dice:

I. Antecedentes de la causa

a.1. F. C. (en adelante, “C.”) demando a J. P. E. (en adelante, “E.”), por daños y perjuicios que estimó en u$s 12.000 y $ 150.000, intereses y costas.

Explicó que el 22.11.2017 suscribió una reserva ad referendum para la adquisición de un departamento, entregando al accionado en su condición de corredor inmobiliario la suma de u$s 6.000.

Destacó que su intención era habitarlo, razón por la cual, si bien cuando lo visitó observó que se encontraba ocupado por un inquilino, el accionado se comprometió a que sería entregado deshabitado y así quedó asentado en el instrumento de reserva. Señaló también que ello era condición del Banco de la Nación Argentina para el otorgamiento de un crédito hipotecario que gestionó y le fue otorgado.

Continuó relatando que 48 hs antes de proceder a la escrituración el inmueble continuaba habitado, motivo por el cual la operación no pudo llevarse a cabo. Atribuyó responsabilidad al corredor inmobiliario ante el incumplimiento en la condición de entregarlo libre de ocupantes.

Reclamó la restitución de los u$s 6.000 dejados como reserva, con más otra suma equivalente (CCyCN 1079) y señaló que el corredor inmobiliario, por resultar responsable de la frustración de la operación, perdió el derecho a percibir su comisión.

Indicó también que si bien su reserva fue efectuada ad referendum, nunca le fue comunicada fehacientemente la aceptación por parte del propietario ni consta en el documento de reserva, razón por la cual el demandado carece de justificación alguna para retener las sumas entregadas.

Transcribió el intercambio epistolar y correos electrónicos cursados con la contraparte, fundó en derecho su reclamo, ofreció prueba en sustento de su postura y cuantificó los rubros reclamados del siguiente modo: i) daño material, u$s 12.000; y ii) daño moral y psicológico, $150.000.

b. En 2.10.2019 se tuvo por extemporánea la contestación de demanda presentada por E., resolución que fue confirmada por esta Sala F el 19.12.2019.

c. A fs. 284 se pusieron los autos para alegar y tal derecho fue ejercido por la actora en fs. 286/291 y por la demandada en fs. 292/295.

II. La sentencia de primera instancia

a. El a quo dictó sentencia el 7.12.2021. Admitió parcialmente la demanda y condenó a J. P. E. a pagar a F. C. U$S 6.000 como devolución de reserva y $ 75.000 por resarcimiento del daño moral, con más los intereses, y procedió a regular honorarios.

b. Para así decidir en primer orden ponderó que la falta de contestación de demanda permite tener por ciertos los hechos pertinentes y lícitos afirmados por la parte actora como fundamento de su pretensión; valorando para ello las demás circunstancias de la causa (arts. 356 inc.1 y cc. CPCCN).

En tal inteligencia, tuvo por auténtica la documentación acompañada –particularmente la “reserva de compra”– y también los hechos afirmados por la accionante.

c. De otro lado el primer sentenciante observó que la oferta de reserva efectuada ad referendum no luce aceptada por el propietario y ello fue afirmado por la actora en su demanda, razón por la cual juzgó que la pretendida aceptación del contrato invocada por el demandado en su alegato careció de andamiaje probatorio, siendo insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.

Asimismo, dada la falta de contestación de demanda y cuanto emerge de los correos electrónicos, halló demostrado que E. incumplió con la condición de contar con el inmueble desocupado, tornándolo inadecuado para el fin previsto, esto es, que la actora pudiera habitarlo.

Concluyó que el corredor retuvo injustificadamente los fondos correspondientes a la reserva y ofreció mediar en la adquisición de un bien “libre de ocupantes” cuando no era así, comprometiendo su responsabilidad.

d. Se abocó luego a los rubros indemnizatorios reclamados y admitió la devolución de los u$s 6.000 entregados por la reserva, dada la falta de acreditación de la aceptación de la oferta de reserva y de la entrega al vendedor del inmueble. Rechazó que dicha suma deba ser restituida “doblada” dado que fue previsto en el contrato que ello ocurriría en caso de que el vendedor aceptare la oferta y luego éste se arrepintiera, circunstancias que consideró no acontecieron en el caso.

Juzgó procedente también el resarcimiento por daño moral por la suma de $75.000 e impuso las costas al demandado.

III. Los recursos

Contra dicho pronunciamiento interpusieron apelación ambas partes en fs. 305 y fs. 301 y fueron concedidos a fs. 306 y fs. 302 respectivamente.

Los incontestados agravios de C. corren en fs. 324/332, mientras que los de E. lucen a fs. 314/322 y merecieron respuesta en fs. 334/340.

En fs. 342 se llamaron los autos para dictar sentencia en el orden establecido en el sorteo practicado en fs. 343 (Cpr. 268).

IV. Los agravios

La parte actora invocó en sus agravios que: i) contrariamente a lo juzgado en el grado, la reserva fue aceptada por el vendedor, ii) ante la falta de contestación de demanda, debió admitirse la pretensión en su integridad, iii) corresponde la devolución doblada de la reserva, iv) debe elevarse el monto admitido por daño moral, y v) la sentencia incurre en arbitrariedad.

De su lado el demandado postuló en su recurso que: i) el vendedor había aceptado la reserva, ii) en su condición de intermediario no resulta legitimado pasivo para ser demandado, iii) no desatendió ninguna de sus obligaciones, iv) resulta improcedente la admisión del daño moral, y v) la accionante incumplió previamente con su obligación incurriendo en mora.

V. La solución

a. Aclaración preliminar

Diré, liminarmente, que el análisis de los agravios esbozados por los quejosos no seguirá necesariamente el método expositivo por ellos adoptado; y que no atenderé todos los planteos recursivos, sino sólo aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto en la causa (conf. CSJN, “Altamirano, Ramón c/ Comisión Nac. de Energía Atómica”, del 13.11.86; ídem, “Soñes, Raúl c/ Adm. Nacional de Aduanas”, del 12.02.87; bis ídem, “Pons, María y otro” del 6.10.87; ter ídem, “Stancato, Caramelo”, del 15.9.89; y Fallos 221: 37, 222: 186, 226: 474, 228: 279, 233: 47, 234: 250, 243: 563, 247: 202, 310: 1162; entre otros).

Así porque los magistrados no están obligados a seguir a las partes en cada una de las argumentaciones, ni a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas a la causa, sino solo aquellas estimadas conducentes para fundar sus conclusiones (CSJN, Fallos: 272: 225; 274: 113; 276: 132; 200: 320; esta Sala, mi voto, in re, “Bocci Jorge Humberto c/ Inmobiliaria Prisa S.A. s/ ordinario” del 10/10/19, entre muchos otros).

b. Aceptación de la reserva

Recuerdo que ambos litigantes se alzaron contra la conclusión a la que arribó el a quo en punto a que no se habría producido efectivamente la aceptación de la reserva por parte del vendedor.

Para decidir en tal sentido ponderó el sentenciante de grado que así lo sostuvo la accionante al demandar, no surgía de las constancias de la causa la aceptación, el apartado destinado a tal fin en el instrumento de reserva lucía sin completar y firmar por la parte vendedora y ello tampoco fue acreditado por el demandado. Juzgó además que resultaba insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.

Disiento en este punto con cuanto fuera decidido en el grado, aspecto sobre el cual seguidamente me explayaré. No obstante, me permito aclarar que esta discrepancia no me llevará a modificar el sentido y alcance de la condena de restitución de las sumas entregadas por la actora en concepto de reserva sin doblar.

Paso de seguido a fundar mi anticipada conclusión.

Resulta cierto que en el instrumento de “Reserva de Compra” que fuera aportado por la actora –cuya autenticidad ha quedado debidamente acreditada ante la falta de desconocimiento, producto de la incontestación de demanda– luce sin completar ni firmar el apartado destinado a plasmar la aceptación del vendedor (ver documento, pág. 1 y pág. 2).

Sin embargo, la carencia de la expresa aceptación, en el caso, resulta suplida por la conducta desplegada por las partes a lo largo de todo el tiempo en el que se sucedieron las negociaciones hasta la proximidad de la fecha de otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y constitución de mutuo con garantía hipotecaria.

Me explico. En primer orden observo que la oferta de reserva de la actora ad refendum se efectuó el 22.11.2017 (ver documento, pág. 1 y pág. 2) y que se formuló por un plazo de 5 días corridos, razón por la cual, de no haber sido aceptada, C. se encontraba habilitada a partir del 27.11.2017 a exigir la restitución de los u$s 6.000 entregados en dicho acto. Sin embargo, no solo no procedió a reclamar el reembolso, sino que, antes bien, avanzó con los trámites inherentes al otorgamiento de la escritura de compra-venta.

En efecto, fue invocado por la actora en su demanda y no se halla controvertido que se estableció como fecha de escrituración el 23.5.2018.

Y en función de lo que emerge de los correos electrónicos –cuya autenticidad fue corroborada por la inimpugnada ampliación del informe pericial informático– la conducta de los litigantes se ajustaba a un negocio propio de aquél que resultó aceptado por la parte vendedora y se encaminaba a su ejecución.

Señalo a tal fin:

(i) El correo del 9.3.2018 enviado por el demandado a la actora cuyo asunto reza “Escritura simultánea” en el que reenvió un mail de cierta escribana donde se da cuenta de que se pidieron todos los certificados, salvo dominio e inhibición, a la espera de una fecha para escriturar.

(ii) El correo del 10.3.2018 en el cual la actora responde que se comunicó con ella la escribana.

(iii) Los correos del 12, 13, 14 y 15 de marzo de 2018 en los cuales la actora, además de solicitar ciertas medidas del inmueble, indagaba sobre los avances en la búsqueda de un nuevo departamento por parte del ocupante.

Así entonces, todo el tiempo corrido desde la realización de la reserva, el 22.11.2017, hasta la frustración del acto de escrituración 48 hs. antes de su otorgamiento, el 21.5.2018 –esto es, durante cuatro meses y medio– y la actividad desplegada tanto por la compradora como por el corredor intermediario, permiten dar razón a ambos recurrentes en punto a que la parte vendedora había aceptado la propuesta.

Refuerza esta conclusión el hecho de que el Banco de la Nación Argentina informó que acordó con la actora en fecha 12.5.2018 el otorgamiento de préstamo hipotecario por $2.770.000 por un plazo de 360 cuotas y con fecha 18.5.2018, a pedido de la titular interesada, se amplió el monto del mismo a $2.984.000 –tan solo 5 días antes de la fecha de escrituración–, préstamo este que finalmente no se concretó debido a que las partes no se presentaron a escriturar (v. informe del BNA, pág. 40).

Por último, la aceptación del vendedor queda también corroborada por el contenido de las cartas documento cursadas entre los litigantes en las cuales se achacan recíprocamente la culpa en el incumplimiento de la escrituración (v. CD de fecha 11.6.2018, 18.6.2018 y 26.6.2018).

No paso por alto las labores previas que usualmente deben llevarse a cabo para el otorgamiento de una escritura traslativa del dominio de un inmueble y la constitución de un mutuo hipotecario, y el hecho de que necesariamente debe contarse con la colaboración del titular registral. Ello en la medida que es de público y notorio que el vendedor debe entregar al escribano interviniente toda la documentación de rigor obrante en su poder para proceder al estudio de títulos, además de que el profesional habrá de proceder a la traba de la matrícula y preparación del borrador de la escritura. Y, en el caso bajo examen hay consenso, como dije, en punto a que el negocio se frustró cuando faltaban tan sólo dos días para la firma, lo que permite conjeturar que la parte vendedora había puesto a disposición de la escribana interviniente la documentación necesaria para llevar a cabo el acto escritural, conducta propia de quien aceptó la oferta de reserva de su cocontratante.

Todas las conductas antedichas resultan encuadrables en aquellas previstas en el art. 262 del CCyCN, norma que dispone: “Manifestación de la voluntad. Los actos pueden exteriorizarse oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material”, a la vez que el art. 979 del mismo cuerpo establece que “Toda declaración o acto del destinatario que revela conformidad con la oferta constituye aceptación”.

Sobre el punto, se tiene dicho que, como se aplica el principio de libertad de forma (arts. 284, 958, y en el iter negocial de los contratos por adhesión, art. 990), no hay óbice para que –al menos en la generalidad de los contratos, aunque no en todos– la aceptación se manifieste en forma tácita (art. 264), expresión cuya mejor explicación se halla en el derogado art. 1146 del Código de Vélez Sarsfield “si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta” (conf. Luis FP Leiva Fernández, en “Código Civil Y Comercial Comentado. Tratado Exegético” 3ª edición, dirigida por Jorge H. Alterini, pág. 130, ed. Thomson Reuters-La Ley, Buenos Aires, 2019).

Las consideraciones hasta aquí apuntadas me persuaden –tal como lo anticipara– de que, contrariamente a cuanto fuera juzgado en el grado, la reserva de compra ad refendum devino aceptada por el vendedor, aun cuando no se hubiera dejado constancia expresa y por escrito de tal circunstancia en instrumento alguno.

Y, a todo evento, he de agregar que la expresión volcada por la actora en su demanda relacionada con la falta de comunicación formal de la aceptación de la oferta, no implica lisa y llanamente que la aceptación nunca ocurrió.

Una detenida lectura del escrito troncal permite observar que dicha mención fue plasmada de modo subsidiario para el caso de que “inverosímilmente esta demanda no triunfe en su pretensión”, argumentando entonces que “si la oferta de compra nunca fue aceptada entonces la reserva sería cuanto menos, incausada, por lo tanto también en este supuesto corresponde la restitución de las referidas sumas entregadas” (v. pág. 5 de demanda).

De ahí que, en base a todo lo expuesto, juzgo que la oferta de compra ad refendum de la actora devino aceptada por la parte vendedora, tal lo invocado por ambos litigantes en sus recursos.

c. Incumplimiento del corredor inmobiliario

c.1. E. se alzó además contra la condena dictada en su contra y que fuera estructurada sobre la base de dos premisas: (i) la retención injustificada de los fondos correspondientes a la reserva, y (ii) la intermediación en la compra-venta de un inmueble libre de ocupantes cuando no se cumplía dicho recaudo, circunstancia que comprometía su responsabilidad (CCyCN: 1347).

Postuló en el recurso la falta de legitimación para ser demandado al no ser parte en la relación jurídica sustancial entablada entre la actora y la parte vendedora, por resultar un mero intermediario.

Señaló además que el importe entregado de u$s 6.000 estaba en manos del propietario, en su calidad de vendedor, tal lo estipulado en el documento de reserva.

Argumentó finalmente que C. tenía conocimiento de que el inmueble se encontraba ocupado por un locatario con contrato vigente por un año más y que, en todo caso, la hipotética inobservancia en que podría haber incurrido el vendedor y/o la falta de desocupación en término por un tercero inquilino, no implica incumplimiento alguno atribuible a su parte.

c.2. Principiaré el tratamiento de las quejas reseñando, como hiciera a través de cierto aporte doctrinario en el que colaboré, que en el desarrollo de la actividad que le es encomendada, el corredor promueve la conclusión de contratos y, a tal fin, se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda. No es él quien celebra el negocio jurídico a nombre de las partes, sino que son éstas quienes directamente lo perfeccionan con su intervención. Así, la nota distintiva del corretaje está constituida por el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados. La obligación nuclear del corredor constituye una prestación profesional: mediar en la negociación o conclusión de uno o varios negocios. En el marco de esa función de intermediación tiene además determinados deberes secundarios de conducta, que el CCyCN enumera en el art. 1347. De acuerdo con esta norma, el corredor debe, entre otras cuestiones: proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a los contratantes, así como comunicar a aquellos todas las circunstancias que conozca y que puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio (ver in extenso: Tevez, Alejandra Noemí, en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, comentarios a los art. 1345 a 1355, tomo III, pág. 915 a 935, obra dirigida por el Dr. José María Curá, ed. La Ley, Buenos Aires, 2015).

c.3. Aplicando tales conceptos al caso bajo examen, advierto, por un lado, que aún cuando el inmueble que el defendido ofreciera en venta se encontraba ocupado por un locatario –difiriendo de cuanto fuera establecido en el documento de reserva– ello no implica que hubiera aquél incumplido con sus obligaciones como corredor. No obstante, lo anterior no desvirtúa aquello que fuera juzgado en el grado en punto a que de todos modos retuvo injustificadamente la suma entregada por la actora; es por esta razón que la condena dictada en su contra habrá de mantenerse.

Me explico. No se encuentra controvertido que el inmueble objeto de negocio se hallaba ocupado por un inquilino al tiempo en que C. se interesó en la operatoria, y que esa ocupación se mantuvo durante todo el lapso en que se llevaron a cabo los preparativos para arribar a la firma de la escritura de compra-venta.

Sin embargo, esta circunstancia, en mi parecer, no conlleva a considerar que el corredor transgrediera los establecido en el art. 1347 del CCyCN.

En efecto. A partir de los elementos aportados al proceso, resulta patente que C. lo visitó por primera vez estando ocupado y siguió atentamente la situación del locatario y su comprometida reubicación hasta la frustración de la compra motivada en su permanencia en el inmueble.

Me persuade de ello, por un lado, cuanto expresara la actora en su demanda, donde refirió que “al realizar una visita al inmueble… tomó conocimiento que había una persona llamada “s.” morando en el mismo, que estaba en vías de mudarse pero que, en una clara muestra de continuar adelante con la operación de compraventa, de acuerdo con lo manifestado por el demandado y con lo que éste último se comprometió, este morador desocuparía el inmueble en cuestión en el mes de marzo de 2018” (sic, ver pág. 11 de demanda).

Y, de otro, me convence el contenido de los correos electrónicos que aportara con la demanda antes apuntados, en los que se refirió al estado de ocupación y al avance de la mudanza.

Es así que el 13.3.2018 la actora escribió, en clara referencia al ocupante: “quiero saber si dejará las luces y cortinas y cuánto me cobra por las mismas; así como saber si consiguió departamento”; recibiendo como respuesta de la inmobiliaria el 14.3.2018 que “Se retrasó con la mudanza porque está con problemas laborales, en cuanto lo resuelva va a seguir ocupándose. El tema de las luces y cortinas le vamos a avisar y te vamos a pasar el contacto directo para que arreglen entre ustedes”.

En el siguiente correo aportado C. escribió: “Hola I., aguardo medidas y contacto. Por otro lado no conviene que concurra al banco a presionar por la escritura cuando S. no consiguió lugar (aunque mucha garra no le puso, hace 3 1/2 meses que lo sabe). Puedo aguardar hasta fines de marzo principios de abril, para mudarme”.

El conocimiento del estado de ocupación resulta ratificado también con la declaración testimonial de A. L. G. M. quien sostuvo que “en el momento que nosotras hicimos la visita había un inquilino, yo le pregunté si se iba a ir y dijo que sí, que no había problema y que iba a arreglar eso con la inmobiliaria, estaba el de la inmobiliaria en ese momento y dijo que sí, que de eso se iban a ocupar ellos” (sic, v. respuesta 10º).

En el mismo sentido depuso C. M. D. quien expresó “Recuerdo haber visto mails donde la Sra. C. me compartió algún Whatsapp que dpto elegido estaba habitado por una persona que se había comprometido a irse, creo que era alguien que debía irse” (v. respuesta 10º).

Ante este cuadro de situación, dable es inferir, de un lado, que más allá de cuanto se plasmara en la Reserva de Compra, el inmueble en todo momento se encontró locado, circunstancia que no resultaba ajena a la actora desde que lo advirtió desde su primera visita, y, ello no obstante, procedió a realizar una oferta de compra. Y, de otro lado, resulta evidente que todos los intervinientes en la operación esperaban que el inquilino, quien contaba con contrato vigente, desocupara el inmueble antes de la fecha de escrituración.

El incumplimiento de esta última condición –que conllevó a la frustración de la operación– no puede ser enrostrado al corredor. Así pues, en definitiva, era la parte vendedora quien había asumido el compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes al aceptar tácitamente la oferta que incluía tal previsión.

La permanencia del estado de ocupación hasta la víspera de la fecha de escrituración y constitución de mutuo hipotecario fue lo que en definitiva llevó a C. a considerar incumplida la exigencia de que le sea entregado “libre de objetos y ocupantes”. Así porque, si bien la situación no le resultaba desconocida, como dije, contaba con la expectativa de que se resolviera de acuerdo a sus intereses en tiempo oportuno.

Esto es en definitiva lo que llevó al fracaso del negocio en el que intervino el corredor; pero, insisto, en mi parecer ello no resulta atribuible al profesional demandado.

En este punto me permito recordar que el corredor no es parte del negocio que llevan adelante las partes; como antes señalé, el rol que asume es el de acercarlas y mediar entre ellas para que concluya satisfactoriamente.

Es que se pueden distinguir precisamente dos actos jurídicos bien definidos y de distinta naturaleza: (i) el contrato de corretaje entre el corredor y comitente, que tiene por finalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes; y (ii) el contrato principal, que se lleva a cabo entre aquellas partes que el comitente ha conseguido acercar, respecto del cual el corredor resulta ajeno.

También hay que distinguir, pero ahora respecto exclusivamente de la relación de corretaje, dos tiempos distintos que ella tiene. En efecto, en un primer estadio el comitente encarga al corredor su actividad mediadora, de cooperación, para realizar un contrato determinado. Y luego, localizada la otra parte, el corredor transmite la propuesta; sólo si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente, naciendo allí el segundo estadio de la relación de corretaje, del cual surge el derecho del corredor a cobrar su comisión (conf. Jorge H. Alterini “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3º edición, tomo III, pág. 745, ed. La Ley, Buenos Aires).

Lo anterior permite razonar que el vínculo obligacional –que contemplaba la entrega del inmueble libre de objetos y ocupantes– no resultaba exigible al corredor, en tanto su rol era el de intermediar y acercar a las partes.

De allí que, en síntesis, no hubo un incumplimiento en las obligaciones establecidas en el art. 1347 del CCyCN.

Agrego que la circunstancia de que no se hubiera accionado contra la parte vendedora ni tampoco fuera citada a juicio como tercera me impide formular cualquier tipo de consideración sobre la conducta desplegada en el contrato y su eventual cumplimiento/incumplimiento del compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes.

Llegada a este punto he de resaltar que se encuentra suficientemente demostrado por medio de las declaraciones testimoniales y los correos electrónicos que C. adquiriría el inmueble con la clara intención de habitarlo.

Recuérdese que de los correos electrónicos antes referidos se desprende que aquélla indagaba sobre el avance de la mudanza del ocupante; y obsérvese además que los inimpugnados testimonios brindados por los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V. son contestes en punto a que la demandante se encontraba alquilando un departamento y su intención era adquirir uno propio a través de un crédito hipotecario.

c.4. Lo hasta aquí dicho no desmerece cuanto fuera juzgado en el grado en punto a que el accionado retuvo injustificadamente las sumas que recibiera en concepto de reserva.

Es que si bien el documento “Reserva de Compra” contiene una cláusula denominada “Autorización” que establece que “Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autoriza al corredor a entregar la presente reserva al vendedor, debiendo integrarse la diferencia del precio de la operación”, lo cierto es que no se encuentra acreditado el cumplimiento de todas las condiciones antedichas.

En efecto. Aun cuando juzgara en párrafos anteriores que hubo aceptación de la reserva por parte del vendedor y que el demandado no resulta responsable por el estado de ocupación del inmueble, lo cierto es que este no aportó al proceso los certificados de dominio e inhibición que debía obtener como condición previa a la entrega de las sumas recibidas a la parte vendedora.

Por otro lado –y esto resulta dirimente– tampoco se encuentra acreditada documentalmente la transmisión de los u$s 6.000 al titular del inmueble objeto de compra-venta, ni tampoco se propuso su citación en los términos del Cpr. 94 para que eventualmente la sentencia dictada lo alcanzara como a los litigantes principales (Cpr. 96).

Todo lo cual torna desestimable la queja dirigida a resistir la juzgada condena de retención indebida de las sumas que recibiera de la actora.

c.5. Subsidiariamente la parte demandada argumentó que la actora incurrió en mora frente a la parte vendedora dado que no abonó la suma de u$s 20.000 en concepto de seña, como se encontraba contractualmente previsto en la “Reserva de Compra”.

Postuló entonces que de acuerdo a lo establecido en el art. 1031 del CCyCN, esta excepción de incumplimiento contractual impedía a la actora reclamar, tanto a su parte como al titular del inmueble, la desocupación.

Observo que la defensa ensayada en esta oportunidad deviene improponible. Ello así en la medida en que el cauce procesal adecuado para oponer defensas o excepciones al progreso de la acción –como lo es una excepción de incumplimiento– era la contestación de demanda, acto procesal este cuyo ejercicio fue declarado extemporáneo por resoluciones del 2.10.2019 y 19.12.2019.

Cabe aclarar que, ante la falta de contestación de demanda o declaración de extemporaneidad, como ocurrió en el trámite de la causa, el proceso continúa su curso sin que quepa retrotraer etapas precluidas ni tampoco pueda la defendida volcar argumentos u oponer defensas propias de una etapa superada.

Es así que por vía de apelación no resultan atendibles la introducción de argumentos defensivos que debieron plasmarse en la oportunidad establecida en el Cpr. 356. Un razonamiento diverso importaría tanto como desnaturalizar las reglas del debido proceso, dando lugar a una suerte de segunda oportunidad de contestar demanda, conculcándose así el derecho de defensa de la accionante.

Por lo antes dicho, el argumento introducido no puede ser examinado en esta instancia en tanto no ha sido objeto de planteo y posterior análisis por parte del a quo (arg. art. 277 Cpr.).

Repárese sobre el particular que no se trata aquí de un supuesto en que el primer sentenciante omitió examinar argumentos introducidos oportunamente por la defendida, caso en el cual cabría a la Alzada intervenir a través el recurso de apelación correspondiente (Cpr. 278).

d. Restitución de sumas entregadas por reserva

d.1. De seguido me abocaré al examen de los agravios planteados por la accionante contra la condena que, si bien dispuso la devolución de los u$s 6.000, rechazó que tal suma deba restituirse duplicada.

Argumentó en sus quejas que la restitución de la seña doblada tiene sustento en el documento de “Reserva de Compra”, en el cual se cita el art. 1059 del CCyCN, los usos y costumbres y el art. 36, inc. e, de la ley 20.266.

Los agravios resultan desestimables.

En primer orden señalo que en el documento de reserva fue establecido que “Una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora, si la compradora se arrepiente la vendedora deberá reintegra las sumas recibidas más otro tanto igual, el cual tendrá un plazo de 48 hs. (art. 1059, C. Civ. y Com.)”.

De su lectura dable es advertir que la obligación de restituir la suma doblada recae en cabeza de la parte vendedora, una vez que aceptara la oferta de la actora, mas no compromete al corredor inmobiliario.

Por otro lado, si bien dicha cláusula por los usos y costumbres resulta habitual para este tipo de contratos, como quedó dicho, opera entre comprador y vendedor, dado que el corredor resulta ser un mero intermediario entre los contratantes.

Es que la propia figura del corredor importa que en ejercicio de sus funciones ponga en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas (art. 34, inc. a de ley 20.266) o tener relación de dependencia o representación (art. 1345 del CCyCN).

Tanto es ello así que el propio documento previó en la cláusula denominada “Autorización” antes apuntada que, una vez aceptada la oferta por la parte vendedora y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autorizaba al corredor a entregar la reserva al vendedor.

Vale decir, el corredor resulta ser cuanto menos un depositario del dinero de la reserva, el cual, una vez cumplidas las condiciones previstas en el contrato debía ser entregado a la parte vendedora –más allá de que ello en el caso no ocurrió– sin que pueda acontecer el supuesto de arrepentimiento por parte de dicho corredor en la medida en que no resulta parte de la operatoria.

Es que, como quedó dicho, el rol que asume el corredor es el de intermediar entre las partes, pero no resulta parte en el contrato de compra-venta. Se trata de una obligación de medios y no de resultado, como sería la efectiva realización del negocio pretendido por el comitente. Ahora bien, no debe confundirse la naturaleza de su obligación con el requisito de efectiva celebración del negocio (conf. Alterini, ob. op. citada, pág. 744).

De otro lado, más allá de que al tiempo en que se sucedieron los hechos el art. 36, inc. e, de la ley 20.266 invocado por la recurrente se encontraba derogado por el art. 3, inc. c de la ley 26.994, lo cierto es que el incumplimiento del corredor a sus obligaciones lo hace eventualmente responsable por los daños generados en consecuencia, como lo es, de un lado, la restitución de la suma retenida indebidamente y, por otro, de los daños moratorios que en el caso están representados por los intereses generados a consecuencia de la indisposición de las sumas, junto al daño causado en la órbita extrapatrimonial –lo cual abordaré más adelante–.

d.2. Por último, he de señalar que contrariamente a lo invocado por la actora en su recurso, la falta de contestación de demanda no importa admitir derechamente la integridad de las pretensiones.

La incontestación de demanda por el accionado produce el efecto que dispone el Cpr 356.1, pero la misma no es suficiente para que el juez admita la verdad de los hechos alegados por la actora. Así pues, la sentencia debe pronunciarse según el mérito de la causa debiendo verificarse los hechos. Solo produce una presunción favorable a la pretensión del accionante, que debe ser ratificada o robustecida mediante la correspondiente prueba (conf. Sala B, “Milan de Portela, Olga c/ Milan, Guillermo s/ ord.”, del 13.4.92; íd. Sala A “The Chase Manhattan Bank NA c/ Álvarez, Hernán s/ ord”, del 28/02/95).

Lo anterior permite razonar que aún cuando no opuso defensas, excepciones ni ofreció pruebas de modo tempestivo, de ello no se deriva que se le pueda imponer el cumplimiento de una cláusula contractual, como lo es la restitución “doblada”, cuando no asumió tal compromiso.

e. Daño moral

e.1. Por otro lado ambos contendientes se quejaron del reconocimiento del daño moral fijado en $75.000, con más sus intereses.

Mientras los agravios de la parte actora se circunscribieron al monto reconocido, los de la demandada se dirigieron a rechazar su procedencia argumentando que no incurrió en conducta antijurídica.

e.2. Tengo dicho en numerosos precedentes en supuestos de incumplimiento contractual, que el daño moral es un perjuicio que aprehende el orden jurídico. Y es así en la medida en que lesiona los bienes más preciados de la persona humana, al alterar el equilibrio de espíritu, la paz, la tranquilidad, la privacidad.

Toda persona vive en estado de equilibrio espiritual y tiene derecho a permanecer en ese estado; las alteraciones anímicamente perjudiciales deben ser resarcidas (v. mi voto in re “Oriti, Lorenzo Carlos c/ Volkswagen Argentina S.A. y otro s/ ordinario”, del 01/03/11).

Esa modificación disvaliosa del espíritu –como claramente se hubiera definido, v. Pizzaro, Daniel en “Reflexiones en torno al daño moral y su reparación”, JA del 17.09.86– no corresponde identificarla exclusivamente con el dolor, porque pueden suceder, como resultas de la interferencia antijurídica, otras conmociones espirituales: la preocupación intensa, angustia, aflicciones, la aguda irritación vivencial y otras alteraciones que, por su grado, hieren razonablemente el equilibrio referido (conf. Mosset Iturraspe, Jorge, “Responsabilidad por Daños”, t. V, Ed. Rubinzal-Culzoni, 1999, págs. 53/4).

Por otro lado, cuando el daño moral tiene origen contractual, debe ser apreciado con criterio estricto, desde que generalmente en ese ámbito de interacción humana sólo se afectan intereses pecuniarios.

En este sentido, corresponde a quien reclama la indemnización la prueba de su existencia, es decir, la acreditación de las circunstancias fácticas susceptibles de llevar al ánimo del juzgador la certidumbre de que la actitud del incumplidor provocó un efectivo menoscabo de su patrimonio moral.

Ello pues, de su mismo concepto se desprende que el mero incumplimiento contractual no basta para admitir su procedencia en los términos de la norma citada (v. mis votos en los autos “Miani Luis Fabio c/ Zurich Argentina Compañía de Seguros S.A. s/ ordinario”, del 12/02/19 y “Marotta Germán Ricardo c/ LG Electronics S.A. s/ ordinario”, del 19/02/19, entre muchos, a los que me remito a fin de evitar alongar en demasía este voto).

El carácter restrictivo que la jurisprudencia asigna a la reparación de esta clase de perjuicio en materia contractual tiende esencialmente a excluir las pretensiones insustanciales, basadas en las simples molestias que pueda ocasionar el incumplimiento del contrato (conf. esta Sala, “Vásquez Gabriel Fernando c/ Cti PCS S.A. s/ ordinario”, del 23/03/10, con cita a Borda, Guillermo A., “La reforma del 1968 al Código Civil”, Ed. Perrot, Bs. As., 1971, pág. 203).

Por otro lado, resulta de difícil o imposible producción la prueba directa de este daño al residir en lo más íntimo de la personalidad. De tal manera, su modo habitual de comprobación quedará ceñido a indicios y presunciones hominis.

Así, a partir de la acreditación por vía directa de un hecho, podrá inducirse indirectamente otro distinto, desconocido, a través de una valoración lógica del juzgador, basada en las reglas de la sana crítica (conf. Pizarro, Ramón Daniel, “Daño moral. Prevención. Reparación. Punición”, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 626/8).

Desde las antedichas perspectivas conceptuales, es perceptible en la especie que el incumplimiento de la demandada pudo aparejar en la actora sinsabor, ansiedad y molestias, que de algún modo trascendieron la normal adversidad que en la vida cotidiana se verifica frente a contingencias ordinarias.

En efecto. La injustificada retención de una suma considerable al tiempo en que la accionante se encontraba en vías de adquirir un inmueble destinado a ser su hogar, junto el derrotero en el que se vio incursa para obtener el reconocimiento de su derecho, resultan suficientemente ilustrativos de los padecimientos anímicos que la frustración de la operatoria le generó.

Angustia sobre la cual se explayaron los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V.

En definitiva, es indudable que las contingencias toleradas excedieron el concepto de mera molestia o incomodidad, para tornarse en una situación en la cual vio la actora frustrada su legítima expectativa de obtener una vivienda.

Todas las circunstancias anteriormente apuntadas justifican la concesión del rubro.

En consecuencia, propiciaré la desestimación de los agravios de la demandada sobre este punto.

e.3. En relación a la queja de la accionante, juzgo que el monto concedido resulta exiguo. De allí que, en uso de las atribuciones conferidas por el código de rito, propondré elevar la suma por este rubro a $150.000 (Cpr. 165).

f. Arbitrariedad

Finalmente, la invocada arbitrariedad invocada por la actora será rechazada de plano.

Es que una sentencia adolece de tal vicio cuando omite el examen o resolución sobre alguna cuestión oportunamente propuesta y cuya valoración resulta inexcusable para las circunstancias probadas en la causa y para la posterior aplicación del derecho vigente, o cuando se prescinde del claro e imperioso mandato de la ley; siempre que afecte de manera sustancial el derecho del impugnante y, lo silenciado sea conducente para la adecuada solución de la causa (Conf. CSJN, en autos, “Villarruel, Jorge c/ C.N.A. y S s/ Sumario”, del 17/11/94); o cuando se falla sobre la base de una mera aserción dogmática, lo que no ocurre en la especie (véanse las hipótesis ponderadas por el magistrado de grado en el considerando vertidos a fs. 624/625 de la sentencia).

Entiendo –más allá de la diferenciación en la valoración de ciertos elementos de prueba que volcara en este voto con aquella efectuada en el grado en relación a la aceptación de la reserva– que el fallo es coherente y concreto; está adecuadamente fundado y expone suficientemente las razones que las circunstancias sustentan.

Carece de contradicciones y el criterio de análisis empleado se ajusta a las premisas que sirven de antecedente a sus conclusiones.

Además, como es sabido, la tacha de arbitrariedad requiere la invocación y demostración de vicios graves en el pronunciamiento, razonamientos ilógicos, o contradictorios, o aparentes; apartamiento palmario de las circunstancias del proceso (Conf. CSJN, en autos, “De Renzis, Enrique A c/ Aerolíneas Argentinas” del 07/04/92, 1993-III, Síntesis, JA; esta Sala, “Bamarsa S.A.C.I.F.F.I.M.A. c/ Espínola Milton Carlos s/ ordinario”).

En virtud de lo expuesto, la arbitrariedad incoada debió fundarse en un hecho contrario o incompatible con el denunciado o bien, exponer su inverosimilitud, lo que advierto no ha acontecido, circunstancia que resta razonabilidad y consistencia a su defensa (CPr. 163:5 in fine y 386).

En definitiva, no existen irregularidades en el fallo, toda vez que el primer sentenciante realizó un análisis razonado de las probanzas reunidas y su decisión se fundó en aquellas.

Ergo, la queja no puede ser admitida.

VI. Conclusión

Por las consideraciones que anteceden, si mi voto fuera compartido por mis distinguidos colegas del Tribunal, propongo al Acuerdo: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).

Así voto.

Por análogas razones los doctores Barreiro y Lucchelli adhieren al voto que antecede.

Y Vistos:

I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).

II. Honorarios

1.a. En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Cód. Procesal, corresponde dejar sin efecto la regulación efectuada en la instancia de grado y establecer los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento para que no medie incongruencia con los recursos deducidos y el resultado del pleito (Fallos 313:528; 311:2687; 314/1873).

Atento la labor profesional cumplida en el presente, apreciada por su calidad y eficacia, así como el monto por el cual prospera la sentencia, se fijan en 33,25 UMA (equivalente a $345.800) los de los letrados patrocinantes de la parte actora, doctores A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Ley 27.423: arts. 1, 3, 15, 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).

1.b. Asiste razón al auxiliar quejoso tocante a que su remuneración no ha sido fijada en UMA, en tanto la ley 27.423 era el ordenamiento vigente cuando se cumplieron los trabajos objeto de remuneración Atento ello, se fijan en 7,55 UMA ($78.520) los emolumentos a favor del perito ingeniero informático, R. O. P. (Ley 27.423: arts. 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).

2. Con relación a la mediadora actuante, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley Nº 26.589, la fecha en que recayó la sentencia y la trascendencia económica de la materia implicada, corresponde la aplicación de lo establecido en el art. 2, inc. f) del Anexo I de los decretos 2536/15 y 353/22 (conf. esta Sala “Ammaturo Francisco Horacio y otros c/Darex SA y otro s/ordinario”; “All Music S.R.L. c/ Supermercados Ekono S.A. s/ ordinario” ambos del 29.03.12), se fijan en 20 UHOM los honorarios regulados a favor de la profesional L. J. G., los cuales equivalen a $34.200.

3. Por las actuaciones de Alzada que motivaron la resolución que antecede, se fijan en 10 UMA (equivalente a $104.000) los estipendios de los profesionales A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Dec. Ley 27.423 art. 30 y Ac. CSJN 25/22).

4. La presente regulación no incluye el Impuesto al Valor Agregado, que pudiere corresponderle a los beneficiarios en razón de su condición, impuesto que debe ser soportado por quien tiene a su cargo el pago de las costas conforme la doctrina sentada por C.S.J.N. in re: “Compañía General de Combustibles S.A. s/ recurso de apelación” del 16.6.93”.

La adición corresponde previa acreditación de su condición de responsable inscripto frente al tributo.

Se fija en diez días el plazo para su pago conforme lo dispuesto por el artículo 54 de la Ley 27.423.

III. Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado. – Alejandra N. Tevez. – Rafael F. Barreiro. – Ernesto Lucchelli (Sec.: María Florencia Estevarena).

C., F. c. E., J. P. s/ ordinario