D. L., A. E. y otro c. J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento
En la Capital Federal de la República Argentina, a los 18 días del mes de julio del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos caratulados “D. L., A. E. y otro c/ J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento”, expediente nº 93010/2019, la Dra. Benavente dijo:
I. A. E. y A. D. L. promovieron demanda contra J. L. S., G. P. J., A. S. J. y H. O. C., a efectos de que se declare la nulidad de la escritura nº 45, del 29 de febrero de 2012, en la que se instrumentó la venta por la cual G. P. J. y A. S. J. vendieron a H. O. C. el lote ubicado en “Lomas de los Cachorros”, Partido de Pilar, provincia de Buenos Aires, cuyos datos catastrales se mencionan.
Relataron que el 30 de diciembre de 1999, celebraron con G. y A. J. un mutuo por U$S 30.000, cuyo pago garantizaron con hipoteca. Como los deudores no cumplieron con el pago, promovieron la consiguiente ejecución (autos “D. L., A. E. y otro c. J., A. S. s/ ejecución hipotecaria”, expte nº 60.215/2000), en la que se dictó sentencia de trance y remate, el 26 de junio de 2001. En la subasta –que tuvo lugar el 31 de mayo de 2007– resultaron compradores los ejecutantes. El remate se aprobó el 20 de junio de 2007 y se declaró compensado el precio con el monto de la deuda; se intimó a la desocupación del bien subastado y se dispuso entregar la posesión ficta a los adquirentes, que se efectivizó con posterioridad.
Con motivo de la protocolización de las actuaciones –el 13 de septiembre de 2019– los actores tomaron conocimiento de que el inmueble había sido vendido por los deudores hipotecarios a H. O. C.
Todos los emplazados –debidamente citados– contestaron demanda y solicitaron el rechazo de la acción.
Producida la prueba, la colega de la instancia anterior dictó sentencia. Hizo lugar a la demanda y, en su mérito, declaró la nulidad de la escritura de venta que celebraron A. P. y A. S. J., por un lado y H. O. C., por otro, con relación a todo lo plantado y edificado, ubicado en el paraje “Lomas de los Cachorros”, partido de Pilar, provincia de Buenos Aires (Lote nº 7, Manzana 134, Parcela 7).
El pronunciamiento fue apelado por J. L. S., que no es otro que el escribano que intervino en la operación. Fue consentido, en cambio, por las partes del acto.
II. No obstante que no se discute en este expediente la responsabilidad civil del escribano S., éste ha sido bien citado y, por ende, se encuentra legitimado para intervenir en este proceso en el que se debatió si el acto jurídico que el recurrente autorizó a pedido de los comparecientes había sido una venta a non domino y, por ende, debía ser decretada su nulidad.
En efecto. Es bien sabido que, en principio, solo están llamados a ser demandados en el juicio en que se debate la ineficacia de un acto jurídico aquellos que han intervenido en él, a quienes se reprocha haber provocado el defecto en que se asienta el planteo, como así también todos aquellos frente a quienes se pretende oponer los efectos de la sentencia. Pero, en el caso, se presenta una situación muy especial, en la medida que los vendedores eran los titulares inscriptos que fueron desapoderados del inmueble en el juicio seguido por ejecución hipotecaria, extremo que cierne sobre el notario la sospecha de no haber extremado las medidas para comprobar la titularidad de la cosa.
En el expediente en que se dispuso la subasta pública y resultaron adquirentes los ejecutantes, la venta se perfeccionó en los términos del art. 586 CPCCN. Luego, los demandados aprovechando que aquélla no había sido inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, enajenaron la cosa a un tercero.
Al contestar demanda, el escribano defendió la regularidad del acto. Señaló que el inmueble exhibía dos embargos y una hipoteca. Al conectarse con los vendedores, estos manifestaron que la deuda garantizada con el gravamen había sido cancelada, de modo que el comprador asumió tanto los embargos –que habían caducado– como la hipoteca, porque entendía que no le habría de traer ningún perjuicio. Tampoco figuraban anotaciones personales en contra de los enajenantes. Manifestó que no hizo el estudio de títulos porque, según el comprador, la tarea había sido realizada por un abogado de su confianza y por esa razón solicitó una reducción de los emolumentos. Además, C. pidió la expedición de un segundo testimonio del título, debido a que los vendedores habían extraviado el anterior.
Al formular las quejas el recurrente sostiene que el estudio de títulos no es obligatorio en la práctica notarial. Como se advierte, esta particularidad torna admisible la intervención en juicio del escribano, en la medida que se cuestiona su diligencia en la venta y el cumplimiento de los recaudos de la correcta práctica notarial.
Al respecto, no es dudoso que la función notarial propiamente dicha no se circunscribe a redactar una escritura de acuerdo con lo que dicen las partes sino que, como profesional del derecho, debe verificar que el acto que se celebra cumple con todos los recaudos legales. Es cierto que muchas de las manifestaciones de los involucrados no son objetivamente comprobables o reclaman ser valorados judicialmente y ello se proyecta en la correcta integración del juicio contradictorio. Así, no es exigible –en principio– que el notario sea llamado a integrar la litis en aquellos casos en que una de las partes invoque que es víctima de error o de dolo o cuando aduce que se trata de un acto simulado. Sin embargo, en determinadas circunstancias, si bien su comparecencia al juicio no es estrictamente indispensable para que se declare la invalidez del acto entre las partes(1), su citación tampoco está de más, en la medida que el objeto de la controversia se vincule –claro está– con la regularidad de su actuación profesional. Es el caso en que un menor de edad –cuya identidad y aptitud para lleva a cabo el negocio debe verificar el escribano– celebra un negocio jurídico que no le ha sido permitido por el ordenamiento legal. Lo propio sucede si quien vende no es el dueño o carece de poder suficiente para el acto, en la medida que el notario está precisado a verificar la condición o aptitud de quien comparece ante sí a otorgar un negocio jurídico(2). En esa línea se consideró ineludible la citación del escribano cuando tuvo por acreditada la representación invocada por una de las partes con un acta falsa(3).
Desde la perspectiva anteriormente expuesta, en la medida que se sostiene que el recurrente no ha cumplido con la necesaria verificación de la legitimación de las partes, es claro que S. está facultado para controvertir en esta alzada la sentencia.
III. No se discute en la especie que por la fecha en que ha sido celebrada la escritura que se procura anular –29 de diciembre de 2012– es de aplicación al caso el Código Civil sustituido.
IV. Según la versión del apelante, no tenía ninguna obligación de realizar el estudio de títulos, sino de comprobar si quienes vendían eran los dueños y si existían restricciones para disponer. De allí es que verificó que la cosa estaba en cabeza de los enajenantes, en tanto que la hipoteca y los embargos fueron asumidos por el comprador. De modo que no existía obstáculo para proceder a la escrituración.
Llama la atención que, al contestar demanda, S. expresamente señaló que el adquirente le había solicitado un nuevo testimonio de la escritura y, además, ser eximido de los honorarios derivados del estudio de títulos con fundamento en que un abogado de su confianza ya lo había realizado. Si C. solicitó la reducción antedicha es claro que el notario lo había incorporado como parte de una práctica que se reflejaba en los emolumentos.
Por cierto, el referido estudio no sólo no es prescindible, como se afirma en las quejas sino, muy por el contrario, se encuentra ampliamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia contemporánea como una exigencia para demostrar la buena fe del adquirente.
He sostenido antes de ahora que si bien en los textos legales no se menciona la obligación de realizar el estudio de títulos, cuando se encomienda al escribano la instrumentación de una escritura de venta, el notario se obliga a prestar toda la diligencia propia de un experto en la materia para asegurar que el acto cumpla su finalidad(4). De allí, calificada doctrina entiende que a pesar de no existir un deber legal expreso, aquél estudio ha sido siempre una previsora tradición en el quehacer notarial. Incluso se ha sostenido que tal práctica es vinculante, por considerar que ese recaudo forma parte de la costumbre notarial (art. 1º, última parte, del CCC) y es primordial para el fiel y acabado cumplimiento de la tarea.
La conclusión anteriormente expuesta tiene sustento en que el otorgamiento de la escritura permitirá completar el fin propuesto por quien encomendó la tarea, ya que frente a un eventual cuestionamiento, la buena fe es una exigencia del art. 392 CCC –anterior art. 1051 CC– para que nazca ex lege el derecho aparente y para ello se demanda, entre otros recaudos, un eficaz estudio de títulos. Sobre el particular, la doctrina es conteste que dicho estudio es la herramienta fundamental de la buena fe activa o diligente que indica que es preciso realizar un minucioso análisis de los antecedentes y estudiar a fondo aquellas cuestiones que alertan sobre alguna situación de riesgo o peligro para la correcta y regular formación del dominio(5).
El cometido anteriormente enunciado no se cumpliría si no se examinan, además de las constancias registrales, los antecedentes extrarregistrales que pudieren surgir a partir de la indagación de aquéllos, como ocurrió en el caso, para cumplir correcta y eficazmente la labor notarial que no es otra que preservar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario(6).
En la especie, el escribano demandado tuvo a la vista el informe de dominio que daba cuenta de una hipoteca y dos embargos decretados por el Juzgado Nacional en lo Civil nº 109. Estos elementos debieron motivar una investigación más profunda, no obstante que el adquirente –principal interesado– lo relevó de efectuar el estudio de títulos, con la excusa de que ya lo había realizado un abogado de su confianza. Es verdad que C. asumió los embargos y la hipoteca, pero tal proceder no lo liberaba de cumplir fielmente con los deberes inherentes a su cargo y de comprobar cuál era el estado del juicio mencionado en el asiento registral (art. 29 inc. d de la ley 404 GCBA)(7), ya que como depositario de la fe pública no solo está precisado a tutelar los derechos de quien lo contrató sino que también está llamado a proteger –reitero– la regularidad del tráfico jurídico.
V. Tampoco tiene ningún asidero la postura del apelante en defensa de la idoneidad de la venta debido a que la subasta no se había inscripto en el registro correspondiente.
Es sabido que en el caso de la venta en subasta pública, el perfeccionamiento de la transmisión del dominio en cabeza del comprador se produce con la aprobación del remate, el pago del precio y la entrega de posesión, sin resultar necesaria la escritura pública (art. 586 CPCCN)(8). No obstante, para su oponibilidad frente a terceros es necesaria la inscripción registral (art. 2505 CC y 1893 CCC)(9).
De todos modos, si quien vende la cosa no es el verdadero dueño, por más que no se hubiera inscripto la subasta, la solución no es la que surge del art. 1051 –aplicable al caso– sino que tanto durante la vigencia del código derogado como en el actual art. 392 CCC, última parte, la solución no es otra que la imposibilidad del tercer adquirente de invocar la buena fe y el título oneroso frente al verdadero propietario, para quien el acto que se llevó a cabo sin su intervención es inoponible. La inscripción registral no sanea por sí las imperfecciones que pudiera tener el acto antecedente ni el título en virtud de cual opera la transmisión.
VI. El resto de las quejas vertidas por el apelante constituyen la transcripción de distintos pronunciamientos que contradicen –sin rebatir– la solución de la sentencia y sólo postulan defender con argumentos que han sido largamente superados, la bondad del título del comprador -C.– que ni siquiera cuestionó la sentencia.
Por tanto, propongo que se rechacen los agravios y se confirme la sentencia en todo cuanto ha sido materia de apelación.
De compartirse, las costas de alzada deberían ser impuestas al apelante vencido (art. 68 CPCCN).
El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN); 2) Una vez regulados los honorarios de primera instancia se hará lo propio con los de Alzada.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián P. Ricordi).
(1) Corte Suprema de Justicia de Mendoza (27 diciembre 2007, “Hugalde de Sánchez, Nidia”, La Ley Gran Cuyo, marzo 2008, 140), con erudito voto de la doctora Kemelmajer de Carlucci.
(2) Luis Moisset de Espanés y José Fernando Márquez, “Nulidad de escrituras públicas. Responsabilidad del escribano”, en Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, número 90, año 2008/02.
(3) CNCiv., Sala G, “Lafontaine, Pedro A. F. c. Piñeroa, José A. y otros”, LL 2005-F, 638, con nota de Marcelo Hersalis.
(4) Esta Sala, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura” del 13 de julio de 2015, Allende, Ignacio, “Revalorización del estudio de títulos, en Revista del Notariado nº 805, p. 1986, p. 1529; Alterini, Jorge H., “Estudio de títulos”, LL 1981-B, 864.
(5) Alterini, Atilio A., “Importancia del estudio de títulos”, en Gaceta del Notariado, Publicación del Colegio de Escribanos de la Provincia de Sante Fe, nº 88, de 1982; Pondé, “Títulos perfectos”, Revista del Notariado, nº 771-587; Bueres, en Bueres-Highton, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, Ed. Hammurabi, Bs. As. t. 4-B, p. 724 ss. y 745 ss.; v. mi voto en esta Sala julio 13/2015, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”; en el mismo sentido, esta Sala, “Plis, José c. Dellachiesa, Jorge H.”, del 21-05-2007. Ver también De Hoz, Marcelo, “El estudio de títulos desde la óptica jurisprudencial: tendencias y análisis de los casos más trascendentes”, en Revista del Notariado 897, 75; Laquis, Manuel A., “Estado de la interpretación del artículo 1051 “in fine”, LL 1985-E, p. 730.
(6) Giralt Font, Jaime, “Conveniencia del estudio de títulos con relación al art. 1051 del Código Civil”.
(7) Esta Sala, mi voto, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”, del 13-7- 2015.
(8) Highton, Elena I., “Juicio Hipotecario”, Tomo 2, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1995, págs. 429/430; Martínez, Oscar J, “La subasta Judicial, Ed. Platense, La Plata, 1972, pp. 117/119 y 123.
(9) Trigo Represas, Félix “La nulidad de los actos jurídicos y los terceros adquirentes de inmuebles”, en Revista del Notariado, nº 821, p. 427.
P., J. M. c. P., C. M. y otro s/ simulación
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de Junio del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados “P., J. M. c/ P., C. M. y otro s/ Simulación” (EXPTE. Nº 93.732/2021), respecto de la sentencia dictada, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, arrojó como resultado que el orden de votación debía realizarse de la siguiente manera: señora jueza de Cámara doctora Beatriz Alicia Verón, señor juez de Cámara doctor Maximiliano Luis Caia, y doctora jueza de Cámara doctora Gabriela Mariel Scolarici.
A la cuestión propuesta, la Dra. Beatriz A. Verón dijo:
1.1. Contra la sentencia definitiva de primera instancia que rechazó la demanda entablada, se alza la parte actora y expresa numerosos agravios que merecieron respuesta de su contraparte.
1.2. J. M. P. demanda la nulidad por “simulación” del acto jurídico plasmado en la escritura de compraventa del inmueble sito en la calle O’Higgins … piso 4º “A” de esta Ciudad Autónoma (operación del 31/03/2017 por U$D185.000), a fin que se ordene su inscripción a nombre de B. S. C. (su madre) y se condene a C. M. P. y a C. I. L. (su hermano y cuñada) al pago de los frutos civiles por el uso y goce de dicha propiedad (cfr. pág. Nº 1 de la demanda agregada a fs. 2/12).
1.3. Sintetizaré los agravios formulados por el actor apelante para su mejor tratamiento posterior.
Primero rechaza que debiera integrar la litis con el vendedor del inmueble pues éste actuó de buena fe al desconocer el entramado oculto sobre el origen fraudulento de los fondos utilizados por los demandados pertenecientes a C.
Afirma que demostró la “interposición de personas” del art. 333 CCyCom. en el acuerdo simulatorio entre los esposos accionados; reclama primero que el inmueble adquirido se inscriba a nombre de la sucesión y luego que se incorpore a dichos autos el dinero de su compra (cita lo resuelto en los autos sobre “rendición de cuentas”).
Considera que corresponde analizar la “trazabilidad del dinero” y que el rechazo de su pretensión equivale a premiar la captación de voluntad de una adulta mayor con fines espurios y la mala fe del heredero administrador de los bienes, consumándose una defraudación en su perjuicio (agrega que sufre una discapacidad neurológica degenerativa).
Explica que también debió demandar a C. L. porque ésta, como esposa de su hermano, no podía desconocer el verdadero origen de los fondos utilizados en la compra, y además porque en definitiva incorporó dicho bien en su patrimonio.
A todo evento reclama que las costas del proceso se fijen por su orden pues litigó con razones fundadas (cita el resultado obtenido en la “rendición” y acusa una eventual contradicción ante soluciones disímiles).
1.4. Los demandados, por su parte –en lo pertinente– ponen de resalto el reconocimiento efectuado por la actora de que en autos persiguieron transparentar el origen de los fondos usados para la compra, y razonan que el alegado “desvío de fondos” o “apropiación” no puede en derecho configurar un acto simulado.
Niegan que el acusado “acuerdo simulatorio” pueda producirse por una sola de las partes del negocio (parte compradora) y no se encuentra en debate que el vendedor no participó del supuesto “engaño”, y explican que se trató simplemente de la decisión de un matrimonio de adquirir una vivienda en conjunto.
Afirman que se incumplió la carga de acreditar la falta de capacidad económica para adquirir el inmueble, enfatizan que la presente acción fue promovida bajo la figura de la “simulación” y no del “fraude”, sin que resulte viable reconducir el objeto del proceso hacia una discusión sobre la licitud u origen de los fondos empleados en la operación.
En otro orden sostienen que la codemandada C. L. no es parte del sucesorio, ni de la rendición de cuentas, por lo que su porción indivisa en el inmueble adquirido no puede ser atacada por la vía pretendida por el actor.
Por lo demás y a todo evento señalan que en caso de considerarse configurado el acto simulado, igualmente corresponde rechazar la acción entablada por encontrarse prescripta la acción.
1.5. En el marco de las Acordadas 13/20 y 14/20, 16/20 y 25/20 de la CSJN, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme (del 28/5/2025, fs. 341), quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
2.1. Adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527), o “singularmente trascendentes” como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil”, en Estudios sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).
2.2. Recuerdo además que en el proceso civil dispositivo se sirve y opera, en términos generales y con relación a las partes procesales, un imperativo en base a la idea de la carga procesal, que se estructura a partir del propio interés de aquéllos a cuya iniciativa el legislador confía entonces la apertura de la instancia, la confirmación material del objeto del proceso, su desarrollo y conclusión (esta Sala in re “Ballesteros, Mauro c/ Línea de Microómnibus 47 s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 49.602/2018, del 23/11/2021, entre muchos otros).
No parece dudoso que la carga procesal, en definitiva, aparejaría antes que una facultad un imperativo, es más algo que se “debe” hacer que algo que se “puede” hacer, desde que no se la establece para garantizar o procurar sencillamente el ejercicio de un derecho, prerrogativa o potestad procesal, sino el cumplimiento de una conducta fijada, cierto que en interés de la propia parte gravada con ella, pero también de la propia administración de justicia (Kielmanovich, Código Civil y Comercial de la Nación, Abeledo Perrot, págs. 107/109; esta Sala in re “Carlino, Gonzalo c/ Kleiman, Darío Mario y otro s/ Nulidad de Acto Jurídico”, Expte. Nº 83.592/2015, del 07/12/2022; ídem, “Dembovich, Pedro c/ Chornogubsky Clerici, Andrés s/ Nulidad de escritura”, Expte. Nº 58.124/2.010, del 08/8/2019; ídem, “Nasta, Luis c/ GCBA s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 1.314/2.010, del 08/6/2.017, entre muchos otros).
En esta línea analizaré las probanzas producidas a la luz del “principio de la sana crítica”, pues sirven para ilustrar al órgano jurisdiccional acerca del significado de los hechos individuales que importan al proceso, saber cuáles se han producido, qué consecuencias jurídicas derivan de ellos y arribar así a la decisión final acerca de tales fundamentos. Las reglas de la sana crítica son reglas del correcto entendimiento humano: contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia (Couture, Eduardo, JA 71-80 y ss.); tales principios deben además adecuarse con las circunstancias de hecho, el derecho del caso y las máximas de la experiencia que, al decir de Wilhelm Kisch, es el “conocimiento que tiene el juez de la vida y de las personas” (Elementos de Derecho Procesal Civil, trad. L. Prieto Castro, 1º ed., Madrid, pág. 189).
2.3. Desde otra perspectiva confluyente, tengo presente que el apelante manifiesta sufrir una discapacidad neurológica degenerativa (“Parkinson precoz”) que estima revelador de una situación de particular vulnerabilidad, situación que también cabe contemplar en orden a resguardar los derechos fundamentales y principios constitucionales involucrados para no afectar el derecho a una tutela judicial efectiva (doct. art. 75, inc. 23 C.N).
3.1. Sentado lo expuesto, en grado de adelanto y por las razones que paso a desarrollar, considero que la compraventa cuya nulidad se procura en autos no ha sido “simulada” y que por tanto la desestimación de los agravios formulados se impone.
3.2. En efecto, el apelante no cuestiona el encuadre jurídico aplicado por el juez de grado en cuanto tal sino estrictamente la interpretación de los hechos y de su consecuente calificación, por lo que me limitaré a recordar que según el art. 333 del CCyCom. La simulación tiene lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o cuando por él se constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas, que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten.
El acto reputado “simulado” esconde una realidad subyacente, un negocio oculto, constituye una máscara para encubrir un negocio distinto, por lo que se verifica un contraste entre la forma externa y la realidad querida por las partes.
Por esta vía se procura transparentar el verdadero carácter del acto atacado, siendo la causa simulandi el móvil del caso concreto, el fin específico, la razón última del negocio simulado orientado a perjudicar a terceros en violación del principio cardinal alterum non laedere (Tobías, José, Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético, La Ley t. II, pág. 862; esta Sala in re “Maranca, Cecilia c/ Maranca, Samanta y otros s/ Simulación”, Expte. Nº 8.734/2017, del 29/10/2021, entre otros).
En el caso de autos estamos ante un contrato bilateral que requiere un acuerdo entre las partes contratantes, es decir entre el declarante y el destinatario de la declaración (el llamado acuerdo simulatorio o acuerdo simulandi), paso esencial pues para engañar se requiere de tratos o entendimientos entre los protagonistas de tales maniobras (cfr. esta Sala en autos “Suarez Gallo, María Gabriela c/ Korin, Marcelo A. s/ Liquidación de régimen de comunidad de bienes”, Expte. Nº 58.915/2020, del 26/02/2024, entre otros; Tobías, ob. cit., pág. 845).
Por lo demás y en este marco, tengo también en cuenta que la presente acción de simulación al ser ejercida por un tercero reviste el carácter de “acción conservatoria”, por lo que en los hechos constituye un instrumento legal de defensa de la intangibilidad de un patrimonio que opera como garantía (Tobías, ob. cit., págs. 873/4).
3.3. El caso sub examine presenta particularidades que cabe atender debidamente, pues no sólo es preciso determinar la naturaleza y alcance de la pretensión de “simulación” entablada sino a la par entender que ésta se inserta en un marco relacional ya existente entre los litigantes y con incidencia directa en el perímetro de su abordaje y decisión consecuente, todo lo cual pone en evidencia la gravedad de un conflicto familiar de larga data.
En este mismo sentido, el juez de grado bien razonó cuando al referirse al tenor de la misma pretensión formulada en autos sostuvo que “… el déficit se halla en su mismo origen, por cuanto ni la causa, ni el objeto de la pretensión revestían idoneidad ni reunían los recaudos para lograr los efectos jurídicos perseguidos evidenciándose –tal como fuera planteada– la improponibilidad objetiva de la acción intentada para alcanzar el fallo que se pretendió” (sic) (pág. Nº 11).
4.1. La demanda de estos autos por “simulación” fue iniciada por J. M. P. el día 14/12/2021 (cfr. fs. 2/53) en la que acusó a su hermano C. M. P. de haber comprado el citado departamento con dinero perteneciente a la madre de ambos (S. C.), y hete aquí estrictamente el alegado “engaño” en el que se cimenta la pretensión, la razón que constituye basamento para entablar la demanda de autos.
En efecto, el actor sostuvo que dicha maniobra fue posible porque su hermano era el apoderado que gestionaba la administración de las propiedades de su madre, y por tanto el inmueble debió haberse inscripto a nombre de C. para oportunamente integrar el acervo hereditario (pág. Nº 2, fs. 2/12) (cabe aquí señalar que las actuaciones sucesorias son las emergentes del Expte. Nº 19.985/2017 que tengo a la vista).
Explicó la operatoria desplegada para lograr la “captación de fondos”, afirmó que el demandado le ocultó la existencia del poder de administración, modificó o sustituyó paulatinamente el domicilio de pago de los inquilinos y/o desnaturalizó los contratos de locación para convertirlos en préstamos, todo en su detrimento patrimonial (pág. Nº 2/7).
4.2. En dicho marco cabe observar entonces que los accionados acusaron “inexistencia de objeto”, explicaron que con el mismo basamento e intenciones el demandante de autos había iniciado anteriormente una “rendición de cuentas” y que el inicio del segundo proceso obedeció a la posibilidad de un desenlace desfavorable en el primero, lo que cabe juzgar verosímil (cfr. pieza agregada a fs. 71/74, págs. Nº 5 y 2 respectivamente).
En efecto, así respecto a la cuestionada compra (aspecto central de la queja en análisis) afirmaron que la realizaron en estricto cumplimiento de las previsiones legales, punto sobre el que parece coincidir el apelante pues reconoce que la compraventa fue celebrada con la buena fe del vendedor a quien -por tanto- no demandó en autos (cfr. acáp. Nº 1.3).
Asimismo el apelante también reconoce que el objeto de este proceso se orientó a la identificación del origen de los fondos con los que se adquirió el inmueble, es decir para comprobar que el dinero fue desviado por Carlos Perazzolo de la administración de las propiedades que pertenecían a su madre (ver pág. Nº 7 de sus agravios).
Al respecto, siguiendo aquí al maestro José Tobías, diré que en el caso de autos promedió una interposición real de personas y no ficticia, lo que por tanto no puede conferir basamento a un acuerdo simulatorio, el mandatario adquirió la propiedad inmueble para sí y es por tanto la parte del negocio celebrado, desconociendo la otra parte que se actúa en interés de otro (ver ob. cit., págs. 849/850).
En la misma línea y como bien explica Jorge Mayo, aquí promedió un propósito unilateral de simulación y no una verdadera simulación (aut. cit., “La inscripción de bienes a nombre de otra persona no es un supuesto de simulación”, ED 176-988), por lo que el acto es válido y eficaz para trasladar los derechos del transmitente que pasan a existir en cabeza del único adquirente que ha contratado, quien luego debe transferir al mandante todo lo recibido, sin que sean las normas de simulación las que resuelven la contienda en caso de no cumplir (cfr. Tobías, ob. cit., pág. 850), por lo que corresponde desestimar la acusada “interposición de personas” entre los propios cónyuges codemandados que actuaron como compradores del inmueble.
Como bien razonara el juez de grado, si el actor en tanto tercero ajeno al negocio pretendió por vía de simulación la nulidad del acto bilateral, la declaración de su invalidez no puede decretarse respecto de uno sólo de sus otorgantes, debió enderezar su petición respecto de todos los otorgantes del acto e integrar el proceso con todos los legitimados pasivos.
No se demandó por fraude o enriquecimiento sin causa, la simulación es una categoría jurídica que requiere la demostración de un acuerdo entre partes de aparentar el acto que se oculta de un contenido distinto o directamente inexistente (arts. 333/334 CCyCom.), sin que resulte viable como se pretende “… incorporar al sucesorio, no el dinero de la rendición de cuentas, sino el inmueble que los demandados adquirieron con él” (sic), sin vulneración por ello de derecho hereditario alguno.
Del fallo apelado también surge –con criterio que comparto– que “… quien compró adquirió para sí y quien vendió enajenó lo que era suyo e incluso, destaco, si el transmitente hubiera ignorado o se encontrare al margen de una real interposición de persona –cosa que se descarta atento a la data del deceso de la Sra. C. (5/2/17)– el acto igualmente habría devenido válido y exento de todo vicio, de modo que los derechos se transmiten efectivamente a quien contrató con el vendedor” (sic).
En otro orden y a mayor abundamiento, tampoco se acreditó en autos el cuestionado origen de los fondos de la compra, es decir que no se aportaron elementos como constancias bancarias, transferencias, registros contables, etc., para desvirtuar la capacidad económica de los demandados (art. 377 del rito) (ver también la resolución del 28/12/2022 de fs. 85/86, la del 27/4/2023 de fs. 87 que desestimó abundante prueba –no cuestionada– y el tenor de los informes de pericia contable obrantes a fs. 105/107 y fs. 182/183).
5.1. Sin perjuicio que lo desarrollado hasta aquí resulte suficiente para proponer la confirmación del fallo atacado, otras razones de peso robustecen la solución propuesta y por tanto me persuaden más aún a proponer su confirmación.
5.2. Ahora me refiero a que lo discutido en estas actuaciones sobre “simulación” iniciadas el 14/12/2021 (fs. 2/53) se superpone parcialmente en su objeto con la “rendición de cuentas” reclamada contra C. P. sólo cuatro meses antes (cfr. Expte. Nº 56.463/2021 que también tengo a la vista), extremo que surge sin hesitación del tenor o alcance de la pretensión formulada en tales actuaciones.
En efecto, de la presentación de inicio glosada a fs. 2/88, en lo pertinente surge que el accionante solicitó (cito textualmente) “… que se rinda cuenta de todos aquellos montos recaudados en nombre de Sra. B. C. y que no se encontraran prescriptos al momento de fallecimiento de la causante en febrero de 2017…. a fin de que… aporte detalle de todas las sumas percibidas en nombre de la Causante (ya sea en concepto de alquileres, montos en concepto de garantía, etc.), denuncie las cajas de ahorro, cuentas corrientes, depósitos a plazo fijo en las que se depositaron los fondos percibidos así como cualquier otro tipo de inversión bancaria o bursátil a nombre de la causante; compras de moneda extranjera, asimismo detalle de todas las salidas de dinero con su correspondiente comprobante que lo justifique” (sic) (ver págs. 2/3 de la presentación de inicio).
En igual línea el escrito de inicio continuó en los siguientes términos: “Asimismo se solicita que explique el destino de los montos producidos por la venta de los inmuebles de San Martín …, 4 N de la Ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires y del de la calle Larrea 1393, de la ciudad de Buenos Aires. Todo esto con el propósito de determinar la existencia de un saldo a favor del acervo pendiente de acreditar en estos autos…” (sic) (ver págs. 2/3), para –finalmente, subrayo– reclamar el depósito en autos de los fondos remanentes debidamente actualizados (cfr. acáp. X, Nº 5, pág. 17).
5.3. Respecto al trámite de su desarrollo, este Tribunal ya admitió la pretensión entablada al considerar que C. M. P. estaba obligado a rendir las cuentas correspondientes a las gestiones que realizara a favor de su extinta madre (cfr. resoluciones de fs. 146 del 22/6/2022, la de fs. 160 del 24/10/2022 y finalmente la del 05/12/2022 de fs. 167).
En este marco cabe observar que finalmente se aprobó la liquidación practicada por el actor a fs. 249/252 por $2.718.215,2, siendo dicha suma representativa de los “valores” correspondientes a la fecha de los períodos comprendidos (cfr. resolución del 05/8/2024 de fs. 265 que quedó firme en virtud de lo decidido por este Tribunal el 24/9/2024 a fs. 284).
5.4. Corrobora la interpretación del caso diversas manifestaciones del apelante quien en lo pertinente afirmó que “nunca fue intención de esta parte ejecutar ambos litigios sino de constituir la prueba…” (pág. Nº 25 de sus agravios), que tenía que “demostrar que el inmueble adquirido a escasos días del fallecimiento de su madre se realizó con fondos del sucesorio” (sic) (ídem), que “… la única forma de demostrar que la verdadera titular de los fondos era la Sra. B. C. era solicitar al demandado que concretara la rendición de cuentas obligatoria por ley en caso de fallecimiento del mandante y que a pesar de los años transcurridos seguía negándose a incorporar en el acervo sucesorio” (sic) (pág. Nº 26).
6. Como surge del desarrollo precedente, la declaración de voluntad emergente del título atacada plasmó la compra del inmueble de conformidad con la intención efectiva de los sujetos intervinientes, de allí por tanto que en atención a las circunstancias de hecho relatadas y las razones de derecho desarrolladas, considero que la desestimación de las quejas formuladas se impone, con imposición de costas pues no encuentro mérito suficiente para apartarme del “principio objetivo de la derrota en juicio” ínsito en el art. 68 del CPCCN.
7. En virtud de lo expuesto, doy mi voto para:
a) Confirmar el fallo apelado en todo cuanto ha sido objeto de apelación y agravio;
b) Imponer las costas de Alzada a la actora vencida (art. 68 del rito).
La Dra. Gabriela M. Scolarici y el Dr. Maximiliano Luis Caia adhieren al voto precedente.
Con lo que terminó el acto, firmando los Sres. vocales en los términos de las Acordadas 12/20, 31/20 CSJN.
Y Vistos:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:
a) Confirmar el fallo apelado en todo cuanto ha sido objeto de apelación y agravio;
b) Imponer las costas de Alzada a la actora vencida (art. 68 del rito).
Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y devuélvase. – Beatriz A. Verón. – Maximiliano L. Caia. – Gabriela M. Scolarici.
G., C. G. y otro c. C. M., A. y otro s/ escrituración
En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a 6 de junio de 2025, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer del recurso interpuesto en los autos “G., C. G. y OTRO c/ C. M., A. y OTRO s/ ESCRITURACIÓN” respecto de la sentencia dictada el 16 de agosto de 2024 (v. aquí), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente (v. aquí): Sres. jueces de cámara Dres. Converset, Díaz Solimine y Trípoli.
Sobre la cuestión propuesta, el Dr. Converset dijo:
I) Antecedentes
1) C. G. G. y M. E. G., por derecho propio, promovieron demanda de escrituración contra A. C. M. y N. B. G. con el objeto de que, en el carácter de herederos instituidos por el señor A. L. M., se los condene a otorgar a favor de los peticionarios, en las proporciones que indican, la escritura de venta sobre el 50% del inmueble ubicado en Caracas …, unidades funcionales 1, 2 y 3, de esta ciudad, matrículas FR 5 -11804/1, 5-11804/2 y 5-11804/3 (v. aquí).
En dicha presentación, los sujetos reclamantes expusieron que la pretensión la ejercían con causa en el boleto de compraventa celebrado el 17 de noviembre de 2005 entre el señor A. L. M., como vendedor, y las señoras M. E. G. y G. M. B., hoy fallecida, a quien los pretendientes sucedieron en calidad de herederos por partes iguales, por lo que la coactora G. formula su reclamo en ambas condiciones.
Explicaron que el boleto de venta en el que sustentan la escrituración estaba protocolizado en la escritura nro. 231 del registro notarial nro. 1116 a cargo de la escribana H. de G. junto con el poder de disposición que el vendedor también otorgó a las adquirentes en igual fecha para que, en nombre y representación del enajenante, transfirieran el dominio de las unidades funcionales.
Esgrimieron que, según las constancias del instrumento sobre el que apoyan la reclamación, la parte compradora abonó el precio en su totalidad, el que fue en ese momento recibido por el vendedor, quien, a su vez, las colocó en posesión del bien enajenado, la que desde entonces ejercen de manera pacífica, continua e ininterrumpida.
Con eje en tales aspectos relatan una serie de sucesos y actos jurídicos que refrendarían la situación planteada en apoyo del reclamo emprendido.
Expusieron que el coactor C. G. G. tomó conocimiento circunstancial de la referida documentación en la que ambos demandantes sustentan la escrituración y que, por eso, el nombrado remitió cartas documento a los demandados por intermedio de las cuales los citó a otorgar la respectiva escritura traslativa del dominio para el 13 de mayo de 2021 en las condiciones que se describen en el escrito inicial. Manifestaron que, a pesar de este emplazamiento, los demandados no negaron el ejercicio de la posesión del inmueble, pero desconocieron el soporte material bajo el cual sustentaban la reclamación sin haberlo previamente compulsado, pese a que fue puesto a disposición de ellos. Dijeron que, en cambio, los demandados refirieron la presencia de ciertas inconsistencias que les generaban dudas puntuales acerca de los sujetos a quienes correspondía la titularidad del porcentaje registrado a nombre del señor M., según quedó expresado en las misivas que los intimados les enviaron en respuesta.
Precisaron que, no obstante estas circunstancias, los herederos del vendedor solicitaron la inscripción del bien a nombre suyo en el marco del expediente sucesorio del titular registral, pese al compromiso asumido en sentido contrario mientras no se dilucidara la situación.
Argumentaron que la ausencia de certeza invocada por la persona de los demandados se disipaba con la documentación aportada al escrito de demanda, donde, además, se dejaba en claro cuáles eran las proporciones perseguidas por cada uno de los pretendientes respecto de la parte indivisa que todavía permanecía anotada en cabeza del causante, es decir que, sobre esa mitad del bien, el 75% debería inscribirse a nombre de M. E. G. y el 25% restante de esa proporción a nombre de C. G. G.
2) La pretensión fue controvertida por M. A. C. y N. B. G. (v. aquí), quienes manifestaron que la porción indivisa reclamada por los promotores de la demanda les correspondía como herederos designados por el señor A. L. M. en el testamento que el causante otorgó en vida, según se desprendía de las constancias del expediente sucesorio (23.585/2015).
Esgrimieron en respaldo de su postura que el boleto invocado por las personas de los demandantes estaba plagado de elementos inverosímiles y falsos que no podían ignorar. Al respecto, refirieron que las personas compradoras fueron designadas en el boleto en calidad de comisionistas, esto es, sin precisión sobre el individuo a quien se transmitiría la propiedad y que, en la misma fecha, el señor M. había instituido legatarias del mismo bien a las comisionistas a las que habría transmitido el inmueble a título de venta. Sin embargo, explican que ese testamento quedó descalificado por el otorgamiento de otro de fecha posterior. Según señalaron, dicha circunstancia revelaría que la legataria M. E. G. pretendía para sí la totalidad del inmueble y que el contenido del boleto sería falso, por la incongruencia a la que conducía pensar en el pago de un precio por una propiedad con la que había sido beneficiada de manera gratuita a través de un legado, liberalidad que la propia interesada había invocado tiempo antes en el expediente sucesorio del causante, pero que no llegó a prosperar debido a la existencia de un segundo testamento que revocaba el anterior.
También negaron la efectivización del pago del precio, por no haberse materializado en las condiciones previstas por la Ley 25345, que rige desde el año 2000.
Además, sostuvieron que el boleto presentado por los actores como título del derecho esgrimido había quedado desvirtuado por las constancias de otra documentación posterior, firmada por los mismos demandantes en 2009, que los propios interesados acompañaron al expediente de la sucesión, de la cual surgía que el señor M. junto con los hermanos G. y la madre de éstos aparecían disponiendo de sus derechos en un sentido diferente.
Agregaron que resultaba llamativo que los reclamantes invocaran las prerrogativas que surgirían del boleto 18 años después de la fecha de ese instrumento, comportamiento que, según entendieron, fue adoptado como una reacción al pedido de inscripción registral del testamento que efectuaron en calidad de sucesores del señor M. respecto del inmueble objeto del litigio.
Los demandados también indicaron que consideraban extraño que la propiedad no hubiera sido denunciada en el patrimonio transmitido en el marco de la sucesión de la señora G. M. B., junto con otras circunstancias que reseñaron en el mismo sentido.
Con apoyo en tales reflexiones, solicitaron el rechazo de la demanda.
II) La sentencia de primera instancia
1.i) En el pronunciamiento de grado, emitido luego de declarada la cuestión de puro derecho (v. aquí), la Sra. Jueza de la instancia anterior rechazó la demanda e impuso las costas del proceso a cargo de los actores vencidos.
1.ii) Además, aplazó la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para la oportunidad en la que quedara determinada la base económica del pleito.
2.i) Para expedirse en el sentido indicado, luego de efectuar diversas consideraciones acerca del régimen legal aplicable junto con otras referencias conceptuales acerca del marco bajo el cual se inscribía la disputa y las herramientas idóneas para dilucidarla, una vez encuadrado el entuerto en función de las circunstancias de modo, tiempo y lugar que lo determinaban y de las posiciones sostenidas de un lado y de otro, en función del desarrollo que siguieron los acontecimientos, para desentrañar la respuesta al entuerto, la juzgadora expuso que, bajo la directiva de la buena fe y las pautas interpretativas aplicables, lo fundamental era contemplar la conducta seguida por las partes del negocio luego de celebrado el acuerdo esgrimido en sustento de la escrituración reclamada en la demanda.
2.ii.a) En particular, la magistrada destacó, por un lado, en el boleto de compraventa celebrado el 17 de noviembre de 2005, en el que se sustentaba la demanda de escrituración, A. L. M. vendía la totalidad del bien ubicado en Caracas 852/854, de esta ciudad, a G. M. B. y a M. E. G., en comisión, pese a que, ese mismo día, el señor M. también legaba a las nombradas la misma propiedad.
2.ii.b) Además, la juzgadora puntualizó que, por otro lado, en el convenio preliminar suscripto el 5 de noviembre de 2009, esto es, casi cuatro años después, las mismas partes, vale decir, A. L. M., G. M. B., por sí y en calidad de presidenta del Centro de Rehabilitación SACI, y M. E. G., a quienes se añadió C. G. G., decidieron terminar con las controversias existentes entre ellos respecto de la titularidad del inmueble referido y el fondo de comercio y/o habilitación municipal. Pese a que poco tiempo antes el señor M. les había transmitido el inmueble de la calle Caracas, la señora magistrada indicó que, en esa nueva oportunidad, el mismo sujeto se obligó a transferir el 50% de la misma finca a C. G. G. o a quien él designase, sea a título oneroso o gratuito, a criterio del último, a cambio de lo cual el señor G. se comprometió a otorgar un usufructo vitalicio sobre esa parte indivisa a favor de su madre G. M. B.
Asimismo, en contraposición con las obligaciones previstas en el boleto, la juzgadora indicó que, en el nuevo acuerdo, se estipuló que, para el caso de que A. L. M. decidiera en el futuro transmitir el 50% restante a favor de M. E. G. o quien ella individualizara, los gastos escriturales estarían a cargo de esta última. Además, puntualizó que, a raíz de esta transferencia a favor del señor G., allí también acordaron que C. G. G.se comprometía a transmitir en favor de su hermana, M. E. G., el 50% del terreno situado en Río Luján, Partido de Escobar, Prov. de Buenos Aires. La juzgadora agregó que, en paralelo, G. M. B., en su carácter de accionista y presidente del directorio de Centro Integral de Rehabilitación SACI, admitió que arbitraría los medios legales y societarios necesarios para que la titularidad de la habilitación municipal y/o fondo de comercio de la sociedad quedara en cabeza de sus hijos C. G. y M. E. G. por partes iguales. Finalmente, señaló que en este segundo negocio se dispuso que, una vez fenecido el usufructo que C. G. G. otorgaría en favor de su madre, tanto él como su hermana M. E. quedaban obligados a poner en venta el inmueble de Caracas junto con su fondo de comercio y/o habilitación municipal, en tanto que A. L. M. se había comprometido a incluir los términos de las operaciones previstas en el Anexo I en cualquier transferencia de dominio o de derechos que hiciera sobre su 50% indiviso, por lo que, en definitiva, el nuevo adquirente quedaría obligado a vender la propiedad en las condiciones pactadas en el Anexo I, de modo que, fruto de estas obligaciones, en última instancia, las partes adquirentes de ambas proporciones quedaban obligadas a enajenar el inmueble de Caracas … de CABA y su fondo de comercio y/o habilitación municipal.
2.iii) Bajo estas circunstancias, a juzgar por la magistrada de la instancia anterior, resultaba cuanto menos sugestivo el hecho de que, en primer lugar, A. L. M., a los pocos días de adquirirla (14 días), haya enajenado su propiedad. Pero, en segundo lugar, más llamativo le parecía que el propio M. hubiera legado el mismo inmueble a la señora B., madre de los actores y prima hermana suya, y a M. E. G., y que, el mismo día y consecutivamente, les haya vendido esa propiedad en comisión mediante boleto de compraventa junto con un poder irrevocable otorgado ante la misma escribana del testamento.
Por eso tampoco encontró lógico que M. E. G. se hubiera presentado el 30 de abril de 2015 en el juicio sucesorio del señor M., su tío segundo, para invocar un testamento que contenía un legado sobre el mismo bien que había comprado nueve años antes y por el cual habría pagado la totalidad del precio y recibido la posesión.
No menos extraño entendió el paso de 18 años hasta que se solicitó la escrituración de la propiedad por la cual ya se había cancelado la totalidad de precio cuando se contaba con un poder especial irrevocable que permitía perfeccionar la venta en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del mandato.
2.iv) Con todo, con base en los argumentos que desarrolló, la sentenciadora entendió dirimente advertir que las mismas partes, cuatro años después del boleto esgrimido en apoyo de la pretensión, habían celebrado el denominado convenio preliminar con el objeto de terminar con las controversias que subsistían entre ellas respecto de la titularidad del inmueble y su fondo de comercio y/o habilitación municipal, por lo que, según dijo, de esta forma desactivaron lo que habían acordado inicialmente, por cuanto en un segundo momento establecieron disposiciones incompatibles con los términos del boleto que habían celebrado con antelación, situación que “denota que las partes, aun sin decirlo expresamente, le quitaron validez”.
A continuación, la magistrada expuso que, tal como lo plasmaron en el convenio preliminar, la disputa de los interesados respecto de la titularidad del inmueble era inequívoca, por lo que inicialmente intentaron ponerle fin mediante las operaciones harto discordantes del 17 de noviembre de 2005 –legado y boleto de compraventa con poder especial irrevocable–, pero que, ante su fracaso, con el mismo objetivo, suscribieron años más tarde el mencionado convenio preliminar. Y si bien la jueza de grado reconoció que, según lo revelaban los acontecimientos, los interesados tampoco pudieron superar sus diferencias a través de este segundo acuerdo, en su opinión, “no puede dudarse que invalidó y tornó ineficaz el boleto de compraventa objeto de autos”.
En definitiva, la magistrada a cargo del trámite de la causa expuso que, en un escenario como el que exhibía esta contienda, donde, entre los otorgantes del boleto, con posterioridad se suscribieron otros instrumentos que se contraponían entre sí, ante la constatación de actos jurídicos que resultaban llamativos, contradictorios y sin una explicación que otorgara otro sentido a la intención de las partes, como resultado de la comparación entre el boleto de compraventa invocado por los demandantes y el convenio preliminar suscripto entre las mismas partes que intervinieron en ese negocio previo, “fácil resulta advertir la incompatibilidad que se aprecia de ambos, por lo que no puede sino colegirse que el convenio dejó sin efecto y/o invalidó el boleto de compraventa celebrado años antes”. En ese sentido, la sentenciadora agregó que “de una lectura de ambos instrumentos, se aprecia con claridad como éstos resultan incompatibles”.
IV) [sic] El planteo recursivo
1) El pronunciamiento ha sido objeto de la apelación articulada por el señor C. G. G. y la señora M. E. G. (v. aquí y aquí).
2) En su expresión de agravios (v. aquí, aquí y aquí), que ha sido respondida oportunamente por la parte demandada (v. aquí), los apelantes cuestionan la decisión de la señora jueza de grado.
3) Los recurrentes entienden que la juzgadora desestimó la demanda, pese a que reconoció que el instrumento base de la pretensión existía y era auténtico, y, no obstante los cuestionamientos que presentaron los sujetos demandados, no fue argüido de falso.
4) También atribuyen a la juzgadora haberse pronunciado sobre asuntos ajenos al marco que le imponía la extensión de su jurisdicción, porque decidió desentrañar situaciones fácticas sin advertir que antes había manifestado que el boleto era auténtico y existente.
5) Con un fundamento similar, protestan por las derivaciones que la jueza infirió a partir de las constancias plasmadas en el convenio preliminar. Al respecto, sostienen que, en ese instrumento, nunca se eximió al señor M. de la obligación de escriturar el inmueble asumida en el boleto. En aquella ocasión, dicen, los miembros de la familia G. abordaron y contemplaron múltiples asuntos que querían dejar plasmados y resueltos respecto de cuestiones societarias de Centro Integral de Rehabilitación SACI y otros aspectos personales suyos ajenos al señor M., por lo que no era necesario formular ningún tipo de reserva sobre el boleto. En tal sentido, manifiestan que el convenio no sería un contradocumento, sino, como mucho, un documento contradictorio, a lo que añaden que el boleto no fue invalidado.
Además, refieren que el convenio preliminar fue firmado por el señor C. G. G., persona ajena a la adquisición acordada en el boleto, quien desconocía a esa época la existencia del boleto de venta del inmueble de la calle Caracas.
Con estos ejes, plantean otras situaciones a partir de los hechos tenidos por acreditados en la sentencia apelada que permitirían un abordaje alternativo al realizado por la magistrada.
6) A su vez, los apelantes destacan que el señor M., a juicio de quienes no era el propietario real del inmueble de la calle Caracas, no incluyó en el testamento que otorgó el 13 de junio de 2013 la condición establecida en el convenio preliminar (cláusula octava), pese a que se había comprometido a hacerlo en toda transferencia del bien, incluso de causa testamentaria, y subrayan que, siquiera, llegó a mencionar a ese bien como de su patrimonio a la época en la que otorgó la disposición de última voluntad referida por los demandados, ya que únicamente aludió en tal instrumento al sito en la calle Estados Unidos (v. cláusula cuarta).
Añadieron que, en el desarrollo de su argumentación, la jueza de grado no reparó en las constancias de otro de los documentos ofrecidos como prueba por la parte demandada –Cesión de Derechos de Locación. Reconocimiento–, de fecha posterior al convenio preliminar, de los cuales surge que los allí otorgantes, el señor M. incluido, mencionaron el carácter de dueña real del inmueble de la señora M. E. G.
Entienden, asimismo, que la conclusión que la juzgadora extrae de los acontecimientos, que los calificó de contradictorios y carentes de explicación que permita comprender su razón de ser, es fruto de una valoración subjetiva, sin sustento. En tal sentido, subrayan que la sentencia no toma en consideración que los reclamantes ostentan la posesión del bien de manera ininterrumpida desde el momento de la firma del boleto. En igual dirección, señalan los motivos por los cuales, a su modo de ver las cosas, el legado no sería motivo para adoptar el entendimiento sostenido en el pronunciamiento. Por el contrario, creen que ratificaría la idea de transmitir la propiedad en el mismo sentido.
Junto con esto, exponen que tampoco el transcurso del tiempo (18 años) podría generar una idea como la ensayada en la sentencia apelada. Entienden que ello no es extraño si se toma en cuenta que el interesado no tiene en su poder el instrumento, el que recién fue hallado por el señor G. en el año 2020 y de manera casual, quien, de inmediato, adoptó las acciones correspondientes.
Argumentan que, con esta perspectiva, tampoco sería llamativo que el señor M. hubiera enajenado la propiedad a los 14 de días de haberla adquirido, porque ningún principio legal lo impide ni constituye una conducta opuesta a la moral, buenas costumbres o buena fe ni perjudica a nadie.
7) En conexión con tales reflexiones, los impugnantes cuestionan que la juzgadora haya aceptado la presencia de divergencias al momento de la suscripción del boleto y asumido que la firma del convenio hubiera sido una respuesta para ponerles finiquito. Sobre el particular, expresan que las diferencias se suscitaron después de la venta del inmueble entre las compradoras y el señor C. G. G., las que tuvieron como escenario a Centro de Rehabilitación Integral SACI, de la que los tres miembros de la familia eran los únicos accionistas. Según manifiestan, M. compró a la sociedad el inmueble en 2005, que luego enajenó a la Sra. B. y a la Sra. G., quienes lo adquirieron “con dinero de los 3”. Según indican, esta fue la causa de la divergencia ulterior entre los tres miembros de la familia, la cual tuvo un principio de solución con la transmisión del bien a C. G. G. en el porcentaje del 50% mediante el convenio preliminar con la anuencia de las adquirentes por boleto, la que se terminaría de resolver con la escrituración del bien en las proporciones reclamadas en el escrito de demanda.
En este mismo orden de consideraciones, los apelantes reprueban que la juzgadora haya analizado las proyecciones del paso de ese tiempo de manera desigual para unos y otros. Puntualizan al respecto que allí ha sido considerada llamativa la inactividad de los compradores por boleto, pero no fue reputada extraña la falta de reclamos del vendedor durante el mismo lapso, quien, si subsistía como propietario del 50%, no se explicaría por qué hasta su muerte no efectuó ningún tipo de reclamo por los alquileres del bien.
8) En paralelo, los sujetos demandantes plantean que tampoco ha sido tomado apropiadamente en cuenta que, al responder los emplazamientos para escriturar, las reservas que la parte demandada invocó sobre la escrituración se concentraron en torno a la falta de certeza que a juicio de ella presentaban las proporciones reclamadas por los actores sobre el inmueble. Según afirman los reclamantes, esta cuestión quedó dilucidada con los porcentajes expresados en conjunto por ellos al promover la demanda.
9) También se quejan de las referencias que la magistrada efectuó respecto de la posesión del bien objeto del pleito, a juicio de quien las relaciones locativas que avalaron los sujetos pasivos del reclamo no alcanzarían para acreditar esa relación específica de los promotores de la demanda con el inmueble y la situación de dueños de la propiedad. Sobre este punto, advirtieron que no detentan la posesión, ya que la ostentan sin controversia entre las partes, por lo que la sentenciadora no pudo ponerla en duda. Además, refieren que los contratos de alquiler que firmaron respecto del inmueble revelan la expresión de potestades que confirman las previsiones plasmadas en el boleto fuente del reclamo. Aunque admiten que un contrato de alquiler en forma aislada no demuestra posesión y/o propiedad, destacan que acompañaron más de un contrato y que tal extremo debió analizarse en concordancia con los demás elementos de juicio.
En síntesis, entienden que la validez de la operación de compraventa está demostrada con el acuerdo en el precio, el pago aceptado de conformidad y la transmisión de la posesión al momento de la suscripción del boleto, que se ejerció de forma continua, pacífica, notoria y no controvertida, por lo que solo restaría la escrituración.
V) La decisión
1.a) Si algo ha quedado fuera de duda es que, como repetidamente expresaron los apelantes, tanto en su demanda como en la expresión de agravios, el reclamo encuentra su causa jurídica en el “…boleto de compraventa de fecha 17 de noviembre de 2005, que se encuentra protocolizado y agregado a la Escritura Pública Nº 231, folio 603/604 del Registro Notarial de la Capital Federal Nº 1116 a cargo de la Escribana M. R. H. de G.”. En dicho documento (v. aquí), entre A. L. M., el vendedor, y G. M. B. y M. E. G., las compradoras en comisión, acordaron que el primero vendía a las segundas, en comisión, las unidades funcionales 1, 2 y 3 del inmueble de la calle Caracas, …, de esta ciudad (v. cláusula primera), por un precio de $300.000 (v. cláusula segunda), cancelado en el mismo acto, por lo que se colocaba a las adquirentes en posesión del bien (v. cláusula tercera).
Aun cuando se resistió la efectividad de ese pago a la luz de las previsiones de la Ley 25345 al contestar la demanda –nótese, por lo demás, que sus efectos han sido modificados por el artículo 1ºƒ del Decreto 22/2001[(1)]–, por ahora, tal asunto no impide avanzar con las consideraciones que siguen.
1.b) Tampoco está discutido que, a la fecha de interposición de la demanda, no se otorgó la escritura necesaria para que opere la transferencia del dominio de las unidades funcionales referidas.
2.a) A su vez, las partes no cuestionan que, con posterioridad a la celebración de aquel acto, en un acuerdo de voluntades posterior, mediante la intervención de las mismas personas que firmaron el boleto de venta –la señora G. M. B. lo hizo por sí y en representación de Centro Integral de Rehabilitación SACI– y del señor C. G. G., “en virtud de las controversias existentes entre las partes respecto de la titularidad del inmueble situado en la calle Caracas … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y del fondo de comercio y/o habilitación municipal de Centro Integral de Rehabilitación SACI”, establecieron las obligaciones que allí redactaron.
2.b) En particular, de tal documento se destaca que, en la cláusula primera, el señor M. se obligó a transferir el 50% de la propiedad ubicada en Caracas …, unidades funcionales 1, 2 y 3, de esta ciudad, de la cual se dijo que era titular, al señor C. G. G. o a quien él designara, sea a título oneroso o gratuito, a criterio del último nombrado. En la misma cláusula, a continuación, se dejó establecido que, “[p]ara el caso que el Sr. A. L. M. decidiera en el futuro transmitir el 50% restante a favor de la Srta. M. E. G. o de quien ésta designe, los gastos escriturales que ésta transmisión de dominio generase serán a cargo de la Srta. M. E. G.”.
2.c) A su vez, en la cláusula segunda, el señor C. G. G.se obligó a otorgar el usufructo de por vida sobre su parte indivisa en el inmueble mencionado a favor de la Sra. G. M. B., mientras que, en la cláusula tercera, el mismo otorgante se obligó a transferir su parte indivisa en el terreno situado en el Río Luján, Partido de Escobar, a la Srta. M. E. G., a título oneroso o gratuito.
2.d) En paralelo, en la cláusula cuarta, la Sra. Bordo, como accionista y presidente del directorio de Centro Integral de Rehabilitación SACI, se obligó a arbitrar los medios legales y societarios necesarios para que la titularidad de la habilitación y/o fondo de comercio de la sociedad quedase en cabeza del señor C. G. G. y de la Sra. M. E. G. en partes iguales (50% y 50%), a lo que éstos prestaron su conformidad.
2.e) Además, en la cláusula octava, una vez que se extinguiera el usufructo de la Sra. B. sobre el inmueble de la calle Caracas reconocido en la cláusula segunda, el señor y la señora G. se obligaron a vender ese inmueble con el fondo de comercio y/o habilitación municipal incluido, de acuerdo con las pautas plasmadas en el Anexo I que integraba el convenio. De la misma manera, el señor M. se obligó incluir las previsiones de ese anexo en cualquier transferencia de dominio o de derechos que hiciera sobre su 50% indiviso del inmueble de la calle Caracas, incluidos los de carácter testamentario, por lo que el nuevo adquirente quedaría también obligado a vender el inmueble en iguales condiciones.
3) En el recién mencionado Anexo I, suscripto por las mismas personas, donde quedaron constituidas en calidad de parte, por un lado, M. E. G. y/o A. L. M., pero también “cualquier tercero que adquiera en el futuro y por cualquier concepto o título el 50% indiviso del inmueble ubicado en la Calle Caracas …, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya titularidad se encuentra al día de la fecha en cabeza del Sr. A. L. M.”, en adelante PARTE A, y por otro lado, C. G. G., en adelante PARTE B, sus otorgantes sentaron las bases a las cuales sujetarían la venta del inmueble y del respectivo fondo de comercio una vez vencido el usufructo a favor de la señora B. En particular, previeron que el monto percibido por la venta del inmueble y del fondo de comercio sería repartido en proporciones iguales entre ambas partes (cláusula duodécima).
4) El examen del contenido de un documento y del otro, en especial las cláusulas que involucran el alcance de las obligaciones asumidas por los otorgantes del segundo acto y, particularmente, las condiciones bajo las cuales dispondrían las unidades funcionales del inmueble de la calle Caracas, revela que los mismos sujetos que intervinieron en el boleto de venta que tiene fecha del 17 de noviembre de 2005, a quienes se añadió el señor C. G. G., de una forma u otra, sea cual fuera la explicación que justifique este proceder, diseñaron otro esquema de disposición del inmueble por intermedio del cual, por un acto voluntario y libremente adoptado, alteraron de manera sustancial los alcances del boleto anterior en una medida que importó desvirtuar la eficacia de tal acuerdo.
Y ello ha de ser entendido así aun cuando las partes no hubieran hecho una manifestación expresa al respecto, dado que tal extremo no constituye un recaudo necesario para innovar en las condiciones de su vigencia, aunque una referencia expresa hubiera sido deseable.
Según mi enfoque, nuestro ordenamiento sustantivo, el derogado y el actual, no exigen un acuerdo posterior con expresa referencia a los términos de un contrato anterior para conocer los alcances de las prerrogativas allí plasmadas y determinar la subsistencia de sus consecuencias, siquiera ante un acto previo formalmente válido y plenamente exigible. En particular, según el régimen legal aplicable a las estipulaciones contractuales mencionadas, los hechos exteriores de manifestación de voluntad pueden consistir en la ejecución de un hecho material consumado o comenzado, o simplemente en la expresión positiva o tácita de voluntad (art. 914 del Código Civil anterior), a menos que se exija una forma determinada (art. 916 del Código Civil anterior). En efecto, fuera de este último supuesto, la declaración de voluntad puede ser no formal, positiva o tácita (art. 915 del Código Civil anterior). Será positiva si se manifiesta verbalmente o por escrito, o por otros signos inequívocos con referencia a determinados objetos (art. 917 del Código Civil anterior), y será tácita cuando la voluntad resulte de aquellos actos por los cuales se pueda conocer con certidumbre su existencia, siempre que la expresión positiva no se encuentre exigida o no haya una protesta o declaración expresa contraria (art. 918 del Código Civil anterior).
5) En este sentido, de modo puntual, cabría señalar que la derogación tácita de un contrato puede obedecer a la celebración de un contrato posterior entre las mismas partes con disposiciones que sean incompatibles con las del primero (cfr. AA. VV, Código Civil y Comercial y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Belluscio [dir.] y Zannoni [coord.], Astrea, t. 5, pág. 947).
Precisamente, en este supuesto se configura esa situación. Según los términos del denominado convenio preliminar que suscribieron los otorgantes iniciales del boleto de venta, a quienes se sumó el señor G., en esa ocasión, entre todos, consensuaron obligaciones a cargo del transmitente M. y de la señora B. que importaron la modificación de los alcances del boleto original, por lo que, pese a la resistencia expresada por los demandantes, corresponde acompañar la decisión de la juzgadora.
En efecto, tal como surge de los términos del designado convenio preliminar, el señor M., que en el boleto de venta se obligó a transmitir el dominio de las unidades del inmueble sito en la calle Caracas a la señora B. y a la señora G., ahora dispuso del 50% de esa propiedad en favor del señor C. G. G., que se concretó, según surge del informe de dominio acompañado a la demanda (v. aquí). Incluso, la señora B. consintió que el señor M. disponga del bien en un sentido por completo diferente al acordado al momento de celebrar el boleto de venta. En tanto en este último el trato consistió en que el bien se anotara a su nombre y de la señora G. o de las personas que eventualmente ellas designaran en su calidad de comisionistas, la nombrada en el acuerdo posterior aceptó que el señor M. transmita el 50% indiviso del inmueble a nombre del señor G., como luego lo hizo, y el resto a la señora M. E. G., si así lo decidiera el propietario en el futuro (cfr. cláusula primera), o a cualquier otro adquirente (cfr. cláusula octava). Además, no podría obviarse que, a su vez, el señor G. se obligó a constituir en favor de la señora B. el usufructo vitalicio sobre su parte indivisa (cfr. cláusula segunda).
Aun cuando esta enajenación a favor del señor G. ya permite reputar alterado de manera sustancial el objeto del boleto firmado en noviembre de 2005, por lo que la escrituración pretendida con el alcance previsto en ese instrumento, que constituye la causa jurídica de la pretensión, según los actores lo expresaron en diversas ocasiones, no sería fáctica ni jurídicamente ejecutable en los términos y alcances bajo los cuales quedó pactada, es necesario destacar que fueron los mismos otorgantes del acuerdo original quienes, con respaldo en un negocio ulterior –el ya citado convenio preliminar–, aceptaron regular sus derechos en una medida diferente y bajo condiciones diversas con fuente en un contrato autónomo e independiente de fecha posterior.
Acerca del porcentaje restante, sobre la cual los reclamantes insisten en hacer valer los términos del boleto de venta, los participantes del convenio preliminar reconocieron que subsistía en cabeza del señor M. A diferencia de la prestación estipulada en el boleto de venta, los otorgantes del convenio dejaron en manos del nombrado la decisión de transmitir esa proporción “a favor de la Srta. M. E. G. o de quien ésta designe”, si así él lo “decidiera en el futuro” (cláusula primera). En concordancia con esta previsión que concedía al señor M. un amplio margen de actuación discrecional, en la cláusula octava del convenio se indicó que el mismo sujeto asumía la obligación complementaria de incluir el Anexo I “…en cualquier transferencia de dominio o derechos sobre su 50% indiviso…”. Para reconocer la sustancial diferencia que consagró el llamado convenio preliminar, no podría olvidarse tampoco que, como ya se indicó, en ese Anexo I, respecto de la parte indivisa que a ese momento se hallaba en cabeza del señor M., tanto él y/o la señora M. E. G. y/o cualquier tercero que adquiriese en el futuro esa proporción quedaban obligados a desprenderse de esa finca y del correspondiente fondo de comercio y/o habilitación municipal en las condiciones allí pactadas una vez fenecido el usufructo que el Sr. C. G. G. otorgaría a favor de la Sra. G. M. B. de G. sobre el mismo inmueble. De ahí que, en rigor, incluso sobre este porcentaje restante también medió una sustancial innovación respecto de lo establecido originariamente en el boleto.
Como también lo plasmaron, las partes expresaron en esta segunda oportunidad que suscribían el convenio “con plena capacidad, discernimiento, intención y libertad”.
6) Frente a este escenario, comparto la frustración que los apelantes expresan a través del espíritu combativo que revelan los términos bajo los cuales desarrollan sus cuestionamientos hacia el fallo emitido por la Sra. Magistrada de la instancia anterior. Sin embargo, la incompatibilidad entre el primer acto y el segundo es inocultable y, por lo tanto, poco podría hacerse al respecto.
Es claro que, como lo explican en el memorial, el proceder seguido por los otorgantes de ambos actos podría encontrar una versión alternativa como la que proponen. Según ese abordaje paralelo del asunto, las discordancias puntualizadas por la juzgadora asumirían un rol anecdótico. Tanto el legado simultáneo otorgado por el señor M. junto con la suscripción del boleto, la prolongada inactividad de los hermanos G. respecto de los derechos que les acordaba ese instrumento, la ausencia de reclamos de parte del señor M. sobre los derechos que la titularidad sobre la mitad indivisa le proporcionaba por los frutos civiles generados por el alquiler del inmueble y la posesión que acompañaría a la situación de los promotores del juicio no tendrían la incidencia determinante invocada para la resolución del entuerto, aunque sí permitirían hallar el sentido a ciertos interrogantes. Sin embargo, la línea fáctica de los acontecimientos encontraría un eje común en la necesidad de encontrar una solución a las divergencias entre los interesados respecto de la titularidad del inmueble y del fondo de comercio y/o habilitación municipal a nombre del Centro Integral de Rehabilitación SACI. Más ahora cuando, según los actores sostienen, el señor M. habría adquirido inicialmente el inmueble de la calle Caracas por la compra realizada a la mencionada persona jurídica, cuyo capital social pertenecería a la señora B. y a los hermanos G. por partes iguales. Al margen de las limitaciones cognoscitivas que impuso la declaración de la causa de puro derecho, que ambas partes han consentido, tales reflexiones no impiden advertir que la pretensión de escriturar el inmueble a nombre de los actores reposa con exclusividad en los términos del boleto de venta firmado el 17 de noviembre de 2005.
Ante este panorama, cualesquiera sean las acciones que eventualmente otorgarían las obligaciones plasmadas en el convenio preliminar y no obstante cuáles sean las condiciones que debería satisfacer su ejercicio para vislumbrar alguna chance de éxito, y sin perjuicio de la discusión que podría suscitar la posesión que los demandantes invocaron sobre el bien objeto del reclamo y sus posibles proyecciones, en este supuesto concreto, según lo intenté explicar, los propios reclamantes circunscribieron el título y la causa de su pretensión a las cláusulas del boleto de venta celebrado el 17 de noviembre de 2005, por lo que el análisis de la pretensión no podría emprenderse con prescindencia de tales estipulaciones puntuales.
Bajo esta aproximación, entiendo que, por un hecho voluntario posterior, en ejercicio de su libre autonomía, aunque de manera indirecta o tácita, las partes han dispuesto de los derechos sobre el bien inmueble objeto del boleto en un sentido diverso del inicialmente determinado y, en ese sentido, establecieron obligaciones diversas de las originariamente pactadas, por lo que entiendo que la pretensión no puede prosperar tal como ha sido formulada.
En oposición o lo afirmado por los apelantes, la juzgadora no extralimitó los términos bajo los cuales quedó trabado el entuerto, sino que, por el contrario, ajustó su actuación en función de las controversias que la disputa suscitó, puesto que, como correspondía, se concentró en el análisis de la pretensión que los reclamantes fundaron en el boleto de venta en función de los hechos extintivos e impeditivos que la parte demandada invocó en procura del rechazo de la demanda. En este supuesto, precisamente, entre otras razones que expresaron con igual propósito, los sujetos pasivos de la pretensión esgrimieron la ausencia de efectos del boleto de venta por obra de su consiguiente ineficacia sobreviniente a raíz de un acuerdo posterior que, como se entendió en la instancia anterior, implicó una derogación del acuerdo original, cuanto menos tácita.
De esta manera, entiendo que el recurso de apelación deducido por el señor y la señora G. debe ser rechazado.
VI) Costas
1) El planteo de la parte actora encuentra como presupuesto la revisión del fallo en el sentido auspiciado en el escrito de expresión de agravios. Según se ve, la apelación, en mi opinión, no tendría chances de progresar, por lo que tal respuesta deja sin sustento la queja formulada en materia de costas.
2) Por consiguiente, considero que este agravio también debe ser desestimado.
VII) Conclusión
Bajo las condiciones enunciadas, entiendo que las quejas de la parte actora no pueden prosperar, de modo que, si mis distinguidos colegas de sala comparten el enfoque expuesto, correspondería confirmar la sentencia apelada en todo cuanto ha sido objeto y materia de agravios.
En cuanto a las costas generadas por la intervención ante esta sede, entiendo que también deberían ser soportadas por los reclamantes en su condición de vencidos, de acuerdo con la regla que rige en la materia a partir del hecho objetivo de la derrota y la ausencia de mérito suficiente para apartarse de esa directiva (cfr. Arts. 68, primer párrafo, 164 y 272 del CPCyCN). Así voto.
Por razones análogas, los doctores Díaz Solimine y Trípoli adhieren al voto del doctor Converset.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, el tribunal resuelve: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida en todo aquello que ha sido objeto y materia de los agravios, con costas (cfr. Arts. 68, primer párrafo, y 69 del CPCyCN).
La regulación de honorarios queda diferida para una vez que se determine la retribución de las tareas cumplidas en la instancia de grado.
La sentencia se suscribe en forma electrónica de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la Acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine. – Pablo Trípoli.
(1) Artículo 1º – El pago en efectivo de sumas de dinero superiores a PESOS DIEZ MIL ($ 10.000), su equivalente en moneda extranjera, efectuado en ocasión del otorgamiento de escritura pública, por la que se constituyan, modifiquen, declaren o extingan derechos reales sobre inmuebles, tendrá para las partes y frente a terceros los mismos efectos cancelatorios que los procedimientos previstos en lo incisos 1 a 4 del artículo 1º de la Ley Nº 25.345.
P., S. c. Next Car S.R.L. s/ordinario
En Buenos Aires, a los 4 días del mes de abril de dos mil veinticinco, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia del Secretario de Cámara, para entender en los autos caratulados “P., S. c/ NEXT CAR S.R.L. s/ORDINARIO” (Expediente Nº 69277/2019), originarios del Juzgado del Fuero Nº 18, Secretaría nº 35, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCC, resultó que debían votar en el siguiente orden: Doctor Héctor Osvaldo Chomer (Vocalía 14), Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers (vocalía 13) y Doctora María Guadalupe Vásquez (vocalía 15), esta última en razón de haber sido desinsaculada para subrogar dicha Vocalía con posterioridad al sorteo.
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, doctor Héctor Osvaldo Chomer dijo:
En este estado debo formular una aclaración, no una excusa, que estimo imprescindible en el presente contexto.
Como resulta de los antecedentes disponibles mi intervención se produce como consecuencia de encontrarse vacante la Vocalía 14 de este Tribunal. Recibida entonces la encomienda, me aboqué al estudio de las cuestiones recursivas propuestas.
La enorme cantidad de cargos de magistrados hoy vacantes en esta Cámara (ocho Vocalías vacantes sobre 18 existentes), produce un recargo de tareas que, inevitablemente, se refleja en la consecuente demora en las respuestas jurisdiccionales a los recursos. Y es claro que la solución del problema de las persistentes vacantes no depende de los jueces sobrecargados de trabajo, que igualmente deben dar tempestiva respuesta y adecuada solución a los demorados planteos que no son más que las consecuencias provocadas por la ya referida falta de nombramiento de magistrados.
En ese escenario, sólo advierto que mi voto será extremadamente escueto, sin por ello abdicar de los sólidos argumentos necesarios para sostener adecuadamente una solución válida.
En cualquier caso, y así señalada la particular circunstancia que motiva mi participación, de seguido expondré mi parecer jurisdiccional.
I. Los hechos del caso
1. S. P. promovió demanda por daños y perjuicios en fs. 22/38 contra Next Car S.R.L. procurando cobrar la suma de $1.337.100 con más los intereses y costas del proceso.
Sostuvo que padece una discapacidad relacionada con una patología en la columna vertebral, la cual radica en una escoliosis y espondiloartrosis dorsolumbar, razón por la cual debió someterse a una cirugía de columna en noviembre del año 2016 y en razón de ello el médico le aconsejó que sólo podía manejar vehículos que tengan caja automática.
Continuó narrando que a través de internet conoció a la empresa demandada y habiéndose dirigido a Store Motors –empresa dependiente de aquélla– suscribió las “Condiciones generales de contratación para el otorgamiento del mandato por reserva de unidad, oferta de compra u gestión de crédito”, donde se constituía a su parte como mandante y a Next Car S.R.L. como mandataria, con el encargo de adquirir un vehículo a su favor. Manifestó que el costo total de la operación ascendía a $430.000, que se abonó la suma de $43.000 –$12.000 por reserva y $31.000 por gestión comercial– y que la entrega del vehículo fue pactada a los diez días hábiles computados a partir del 12/04/17.
Luego de explayarse acerca de que cumplido dicho plazo no le fuera entregado el vehículo y los problemas que le generó su falta de entrega, expuso que el 30/06/17 se apersonó en Store Motors, solicitando la baja del plan y el reintegro de la suma abonada, lo cual nunca fue concretado.
En función de ello, y alegando una imperante necesidad de adquirir un vehículo es que se vió obligada a adquirir otro a través de Automóviles del Pilar S.A., donde debió abonar la suma de $524.100, monto mucho mayor a que le fuera ofrecido oportunamente el vehículo por Next Car S.R.L.
Reclamó en función de ello: a) daño emergente: $137.100 (compresiva de $43.000 por reintegro de lo abonado a la demandada y de $94.100 por mayor valor que tuvo que abonar para adquirir otro vehículo), b) $200.000 por daño moral y c) sanción punitiva por la suma de $1.000.000; todo ello con más sus respectivos intereses y costas.
Ofreció prueba.
2. Next Car S.R.L. pese a estar debidamente notificada en fsd. 98, no se presentó y fue declarada rebelde a fsd. 102, resolución que le fuera comunicada por cédula de fsd. 106.
3. Abierta la causa a prueba, y producida la que dio cuenta la certificación actuarial a fsd. 165, se pusieron los autos a alegar, habiendo hecho uso de tal derecho solo la parte actora a fsd. 171/72.
II. La sentencia apelada
El 25/10/25 el magistrado de primera instancia hizo lugar parcialmente a la demanda condenando a Next Car S.R.L. a abonar a S. P. dentro del plazo de diez días de quedar firme la sentencia la suma de $543.000 con más los intereses y costas del juicio.
Para así decidir señaló que ante la falta de contestación de demanda, tuvo por auténtica la prueba documental agregada con el escrito de inicio, por exactos los hechos y los incumplimientos en que incurrió la demandada sobre los que la actora fundó su pretensión. Entre ellos en los que se mencionó que la demandada reconoció en sede administrativa el vínculo jurídico ofreciendo abonar la restitución del dinero en dos cuotas iguales, mensuales y consecutivas por el 50% de lo pagado hasta ahora.
Conteste con ello, y en atención a que Next Car S.R.L. no llevó adelante los actos comprendidos en el mandato, encuadró el supuesto en el art. 10, inc. c, de la LDC, es decir, en la resolución por incumplimiento contractual.
Así precisó que con el recibo obrante en fs. 15 cabe tener por exacto que la actora entregó $43.000 en concepto de reserva y gastos por gestión comercial y condenó a su restitución, ello con más intereses desde el 30/06/17 hasta el efectivo pago.
Asimismo, con base en las declaraciones testimoniales, admitió en concepto de daño moral la suma de $200.000 –valuado a la fecha de dicho pronunciamiento– con una tasa de interés pura del 8% anual desde la mora –30/06/17– y hasta el efectivo pago. Precisó además que, en caso de incumplimiento de la sentencia, sería aplicable la tasa activa Banco Nación Argentina para sus operaciones de descuento a treinta días. Por otra parte, fijó el monto de la sanción punitiva en $300.000 –a la fecha del pronunciamiento– a lo que aditó intereses en caso de incumplimiento de la sentencia en igual tasa que el daño moral determinado anteriormente.
Desestimó por otra parte, la petición de publicar la sentencia en diarios de difusión masiva y la comunicación a la Secretaría de Comercio –Dirección Nacional del Consumidor.
Asimismo, desestimó el reclamo por “mayor valor que abonó por el rodado”, pues según las cláusulas que se describen en el objeto del contrato de mandato, la obligación de la demandada fue de medios y no de resultado. Agregó que tampoco existió una relación de causalidad adecuada entre el obrar antijurídico que se le atribuyó a Next Car S.R.L. y el rubro reclamado.
Las costas las impuso a la demandada en su calidad de vencida.
III. Los agravios
Contra dicho pronunciamiento, se alzó únicamente la accionante, quien sustentó su recurso con la presentación de fecha 08/08/24, la cual no mereció réplica de la demandada.
La apelante se quejó por el rechazo del rubro solicitado en concepto de daño emergente, más específicamente, en lo que se refirió al “mayor valor que abonó por el rodado que debió procurarse luego de que la demandada haya incumplido deliberadamente con sus obligaciones”. Expone que el daño ocasionado es de carácter objetivo y encuentra como nexo de causalidad adecuado el incumplimiento al deber de seguridad que recae sobre los proveedores. Precisa que aún en el supuesto de que se considere que la obligación es de medios, tampoco existió un obrar diligente en la demandada para procurarse aquello que se obligó, respondió con evasivas ante los diversos reclamos y ya durante el transcurso del proceso tuvo una actitud renuente y fue declarada en rebeldía. Por último, expone que existió un nexo adecuado de causalidad, pues el incumplimiento de la demandada, le generó un “empobrecimiento patrimonial”, al tener la necesidad de procurarse de un bien a un precio mayor del que originariamente la demandada se había comprometido.
La Sra. Fiscal ante esta Cámara en su dictamen del 04/09/24 señaló que las cuestiones traídas a estudio versan sobre aspectos de hecho y prueba ajenas a los intereses cuyo resguardo tiene encomendado.
IV. La solución propuesta
1. El thema decidendum
Traídos los agravios por la parte actora, el thema decidendum se ciñe en determinar si corresponde o no el reintegro de la diferencia que por mayor valor debió abonar dicha parte para comprar otro rodado ante el incumplimiento de la demandada.
En su expresión de agravios, la accionante adujo que no debía considerarse que era una “obligación de medios” sino que se trataba de una “obligación de resultado”. Ahora bien, asumiendo que la demandante hubiera querido hacer mención a la distinción entre la responsabilidad “subjetiva” y la “objetiva” y hubiera propuesto que debía entenderse que la responsabilidad de la accionada era “objetiva”, lo cierto es que ello entraría en franca contradicción con otros argumentos al manifestar que existió una conducta negligente de la demandada.
En efecto, si la responsabilidad de la accionada fuera “objetiva” –como se presume que la actora quiso sostener– aquélla tendría una obligación de resultado y sólo podría liberarse del deber de responder frente al deudor acreditando la concurrencia del casus o del hecho de un tercero por quien no debe responder, siempre que la acción de éste exceda toda posibilidad de previsión por su parte (CNCom., Sala A, 25.6.98, in re: “Folgueras, Haydée A. y otro c. Banco de Quilmes S.A.”, LL 1998-E-155; Sala B, 10.4.96, in re: “Quisquisola, Roberto y otro c. Banco Mercantil Argentino S.A.”, LL 1997-B-80; CNCivComFed., Sala II, in re: “Boggiano de Ucha, Zulema y otro c. Banco de la Nación Argentina”, diario LL, 26.2.07; cfr. Alterini – Ameal – López Cabana, Curso de Obligaciones, t. II, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 4ta ed., p. 167; Lorenzetti, ob. cit., p. 701). La sola ausencia de culpa de Next Car S.R.L. en sentido lato sería, pues, irrelevante a los fines exoneratorios, ya que no sería esa la conducta que califica, sino la falta de obtención del resultado debido (esta Sala, 4.12.99, in re: “Toscano, Carmen c. Banco Mercantil Argentino”, LL 2000-A-66).
Ahora bien, como resulta evidente, sostener simultáneamente que la responsabilidad de la demandada era “objetiva” y, además, debatir sobre la adopción de las medidas de adecuada diligencia resulta contradictorio.
Sentado ello, y más allá de cual fuera el factor de atribución, entiendo pertinente recordar que, para que proceda la imputación de responsabilidad –respecto del punto bajo examen–, resulta menester que se reúnan los cuatro (4) presupuestos de la responsabilidad civil: a) la antijuridicidad, que consiste en la infracción a los deberes impuestos por la ley o el contrato; b) el factor de atribución –subjetivo u objetivo–, que permite imputar ese incumplimiento u obrar antijurídico al deudor; c) el daño, entendido como la lesión a un derecho subjetivo o interés de la víctima en el incumplimiento jurídicamente atribuible; y d) una relación de causalidad suficiente entre el incumplimiento del deudor y el daño sufrido por el acreedor (CNCom., Sala A, 19.07.07, in re: “Castro Justo c/ Banca Nazionale del Lavoro S.A. s/ ordinario”; en igual sentido, Llambías, Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil”, Ed. Perrot, T. I, Bs. As., 1983, págs. 119/120; Alterini – Ameal – López Cabana, “Derecho de Obligaciones Civiles y Comerciales”, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1996, pág. 158).
En ese contexto, es preciso resaltar que como señala Alfredo Orgaz: “… que existe una diferencia entre la causalidad y la culpabilidad. La primera tiene por objeto establecer cuando y en qué condiciones un resultado cualquiera –o más concretamente un daño– debe ser imputado objetivamente a la acción u omisión de una persona. Tiene por fin establecer lo que los prácticos de la Edad Media llamaban imputati facti y responde a la siguiente pregunte: ¿debe ser considerado tal sujeto como autor de tal daño? La segunda cuestión, es la de la culpabilidad, se prepone determinar cuándo y en qué condiciones un resultado debe ser imputado subjetivamente a su autor. Se trata de ahora de establecer la imputatio juris y responde a esta pregunta: ¿debe ser también considerado culpable de él, a los fines de la responsabilidad? La primera cuestión es, como se ve, previa a la segunda, desde que antes de resolver sobre si el daño se debió a la acción culpable de una persona, hay que establecer que fue realmente su acción la que lo produjo. El adjetivo, como siempre, presupone el sustantivo (…). Por otra parte, en un sistema jurídico como el nuestro la relación de causalidad tiene una importancia de primer plano, no sólo como condición general de la responsabilidad, sino también para establecer la medida de esta responsabilidad ya que –salvo excepciones muy limitadas– el responsable solamente está obligado a resarcir los daños que tengan vinculación causal con su acto y no los demás…” (cfr. Orgaz, Alfredo, “El Daño Resarcible”, Bs. As., 1952, págs. 59/60).
La “relación causal” entre un “hecho ilícito” y el “daño” cuya reparación se persigue es, un elemento o presupuesto indispensable de la responsabilidad civil, a punto tal que todas las descripciones de las distintas fattispeci que dan lugar a la obligación de reparar incluyen referencias causales (ver Lorenzetti, Ricardo Luis, Director, Código Civil y Comercial Comentado, Tomo VIII, Ed. Rubinzal Culzoni, Bs. As., 2015, pág. 418).
En este contexto, cabe determinar en primer término, si existió una relación causal entre el hecho y el daño causado y cuya indemnización se pretende que se indemnice mediante la presente apelación. Es decir, si el incumplimiento de la demandada fue el que generó que la demandante tuviera que adquirir en forma posterior –ver factura presentada como prueba documental a fs. 19– un vehículo de mayor valor.
Con ese fin, es que no puede obviarse que el vehículo que se pretendió adquirir en primer término fue un MODELO MARCA HONDA HRV L.X 1.8 CVT (el subrayado me pertenece), –ver fs. 6– y lo que finalmente se adquirió es un auto MODELO MARCA HONDA HRV EX CVT, (el subrayado me pertenece) –ver fs. 19–.
Vehículos que si bien eran del año 2017, mismo modelo, pertenecían a dos gamas distintas, en tanto el primero era base y el segundo una versión intermedia ente aquella y la full (véase nota https://tn.com.ar/autos/novedades/2016/02/12/la-honda-hr-v-nacional-tiene-una-nueva-version-intermedia-por-417000/ ).
En ese contexto, el actor no probó que ante el incumplimiento de la demandada, el vehículo que se pretendió adquirir en primer término haya sufrido una modificación en su precio que lo hiciera más oneroso, tampoco probó que dicha gama no se fabricara más y por tanto tuvo que adquirir un vehículo con una versión distinta.
En este contexto de situación, resulta necesario recordar que el art. 377 del CPCCN pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción y ello no depende sólo de la condición de actor o demandado, sino de la situación en que cada litigante se coloque dentro del proceso.
En tal inteligencia, la obligación de afirmar y de probar se distribuye entre las partes, en el sentido de que se deja a la iniciativa de cada una de ellas hacer valer los hechos que quieren que sean considerados por el Juez y que tienen interés en que sean tenidos por él como verdaderos (cfr. CNCom. esta Sala A, 22.05.2014, in re “De Rose Francisco y otro c/ Federación Sindicatos Unidos Petroleros e Hidrocarburíferos (S.U.P.E.H.) s/ ordinario”; ídem, 14.06.2007, in re “Delpech, Fernando Francisco c/ Vitama S.A. s/ ordinario”; en igual sentido, Chiovenda, Giuseppe, “Principios de Derecho Procesal Civil”, t. II, pág. 253).
La consecuencia de esta regla es que quien no ajusta su conducta a esos postulados rituales debe necesariamente soportar las inferencias que se derivan de su inobservancia, consistentes en que el órgano judicial tenga por no verificados los hechos esgrimidos como base de sus respectivos planteos (cfr. esta CNCom., esta Sala A, 22.05.2014, in re “De Rose Francisco y otro c/ Federación Sindicatos Unidos Petroleros e Hidrocarburíferos…”, cit. precedentemente; ídem, 12.11.1999, in re “Citibank NA c/ Otarola, Jorge”; bis ídem, 06.10.1989, in re “Filan S.A.I.C. c/ Musante Esteban”; en igual sentido, CNCiv., Sala A, 01.10.1981, in re “Alberto de Río, Gloria c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires”; ídem, Sala D, 11.12.1981, in re “Galizzi, Armando B. c/ Omicron S.A.”; bis ídem, 03.05.1982, in re “Greco José c/ Coloiera, Salvador y otro”, entre muchos otros).
La carga de la prueba actúa, entonces, como imperativo del propio interés de cada uno de los litigantes y quien no acredita los hechos que debe probar arriesga su suerte en el pleito.
Esta ausencia de prueba, en tanto que no fue acreditado que haya existido una relación causal entre el hecho alegado –incumplimiento de la demandada– y el daño que genere la obligación de indemnizar –tener que adquirir un vehículo de mayor, que como se fijara era de gama distinta–, impone que se desestime el agravio en cuestión y que se confirme la sentencia apelada en todo cuanto ha sido materia de agravios.
V. Por ello, propongo al Acuerdo: desestimar el recurso de la actora, con el efecto de confirmar la sentencia apelada. Sin costas por no haber contradictor en esta segunda instancia recursiva.
He aquí mi voto.
El Señor Juez de Cámara Dr. Alfredo Arturo Kölliker Frers dice: Comparto los fundamentos vertidos por el Señor Juez preopinante por lo que adhiero a la solución por él propiciada. Voto, en consecuencia, en igual sentido.
Por análogas razones, la Sra. Doctora María Guadalupe Vásquez adhiere a los votos que anteceden.
Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan: confirmar la sentencia apelada. Sin costas por no haber contradictor en esta segunda instancia recursiva.
Firman los suscriptos en razón de haber sido desinsaculados para subrogar las Vocalías Nro. 13, 14 y 15, respectivamente.
Notifíquese a las partes al domicilio electrónico o, en su caso, en los términos del CPr. 133 y la Acordada C.S.J.N. 3/2015, pto. 10. Comuníquese (cfr. Acordada C.S.J.N. Nº 15/13).
Agre?guese en el libro nº 45 de Acuerdos Comerciales, Sala “E”, en soporte papel, copia certificada de la presente.
Y Vistos:
Por los fundamentos del acuerdo precedente, se resuelve: confirmar la sentencia apelada. Sin costas por no haber contradictor en esta segunda instancia recursiva.
Firman los suscriptos en razón de haber sido desinsaculados para subrogar las Vocalías Nro. 13, 14 y 15, respectivamente.
Notifíquese a las partes al domicilio electrónico o, en su caso, en los términos del CPr. 133 y la Acordada C.S.J.N. 3/2015, pto. 10. Comuníquese (cfr. Acordada C.S.J.N. Nº 15/13). Agréguese en el expediente en soporte papel copia certificada de la presente sentencia. Oportunamente, devuélvase sin más trámite. La firma electrónica se formaliza en virtud de lo establecido en la Acordada C.S.J.N. Nº 12/2020 (arts. 2º, 3º y 4º). – Héctor O. Chomer. – Alfredo A. Kölliker Frers. – María Guadalupe Vásquez (Sec.: Francisco J. Troiani).
A., R. M. c. Induplack Fiduciaria S.A. S/ daños y perjuicios – ordinario
En Buenos Aires, a 26 días del mes de marzo del año 2025, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “A., R. M. c/ Induplack Fiduciaria S.A. S/ daños y perjuicios – ordinario”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:
I. La sentencia dictada el 31 de octubre de 2024 rechazó la defensa de transacción deducida, e hizo lugar a la demanda por cumplimiento de contrato y daños, con costas. En consecuencia condenó a Induplack Fiduciaria S.A. a entregar la posesión y a escriturar a favor de R. M. A., el inmueble sito en esta ciudad, calle Hipólito Yrigoyen Nº …, tercer piso, designada provisoriamente como 3º “D”, Lote FR 9-3484, y un espacio guarda-coche cubierta, a la que se le asignó el Nº 14, dentro del plazo de 30 días, bajo apercibimiento de procederse a escriturar conforme lo prescripto en el art. 512 del CPCCN, a costa de la sociedad demandada, y en caso de ser jurídicamente de imposible cumplimiento, a resolver en daños (art. 513 del CPCCN). Asimismo, condenó a la accionada a abonar al demandante la suma de $198.000, con más los intereses establecidos en el considerando IV y el monto establecido en concepto de cláusula penal, cuya determinación se efectuará en la etapa de liquidación.
Contra dicho pronunciamiento apeló el actor, cuyos agravios se elevaron en formato digital el 18 de diciembre, sin respuesta de la contraria.
II. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los hechos que la generaron, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, vigente a ese momento.
Sentado lo anterior diré que se trata la presente de una demanda por escrituración y daños y perjuicios, respecto del inmueble sito en la calle Hipólito Yrigoyen Nº …, tercer piso, designada provisoriamente como 3º “D”, Lote FR 9-3484, y un espacio guarda-coche cubierta, a la que se le asignó el Nº 14.
Conforme ya señalé en el considerando I, la sentencia de grado hizo lugar a la demanda.
Los agravios del actor giran en torno al rechazo del rubro pérdida de chance, la reducción de la multa al 50%, la insuficiencia del pago del canon locativo y el rechazo de la partida por daño moral.
III. Pérdida de chance
La sentencia recurrida desestimó este rubro.
Para así decidir el Sr. juez de la instancia de grado consideró que el actor no aportó prueba alguna que acredite que adquirió el inmueble con la finalidad de percibir un alquiler del mismo, o a modo de inversión; ya que, tanto de sus dichos en la presentación inicial, así como de las declaración testimoniales de T., O. y W., se desprende que el departamento fue adquirido para su hijo, para ayudarlo a tener un techo propio, sin brindar demasiadas precisiones.
Ello provocó el agravio del actor, por haberse rechazado este rubro sobre la base de considerar que el inmueble no se adquirió a modo de inversión. Considera que está legítimamente probado que lo que debe resarcirse es la chance en sí misma y no la ganancia o la pérdida de aquella, pues como se indicó en el libelo de inicio, el inmueble sería adquirido para ayudar a su hijo, pero no es posible indicar en la misma circunstancias futuras que fueron las que pasaron, de salir a buscar y ayudarlo con un alquiler puesto que no se materializó la entrega de la unidad, e infinitas posibilidades que podrían resultar de la adquisición de un inmueble de pozo, como la de ser cambiado por uno más grande, o ser vendido y adquirir otro o hacerse del dinero. Agrega que, sólo cuando se cumplen ciertos requisitos o características indispensables que deben concurrir en un cierto menoscabo o detrimento para que el perjuicio sea contemplado a los fines de su indemnización, el daño es jurídico y, por lo tanto, reparable
Se ha sostenido que cuando el daño consiste en la frustración de una esperanza, en la pérdida de una chance, de una probabilidad, coexisten un elemento de certeza y uno de incertidumbre. Certeza de que de no mediar el evento dañoso el damnificado habría mantenido la esperanza futura de –en este caso- evitar el perjuicio. Pero, a la par, incertidumbre -ya definitiva- de que manteniéndose la situación de hecho que era el presupuesto de la chance, la pérdida se habría evitado (conf. Zanonni, Eduardo, El daño en la responsabilidad civil, Astrea, Buenos Aires, 1987, pág. 76).
Este tipo de daño, puede ser resarcible según el mayor o menor grado de probabilidad de que llegara a acontecer, aunque fuerza es aclarar que lo que habrá de resarcirse no será la totalidad de la pérdida sufrida o la ganancia dejada de percibir, pues el juez debe apreciar la proporción de ese valor que en concreto representa la frustración de la chance (Conf. Highton, Elena, “Accidentes de tránsito. Daño resarcible como lucro cesante y daño emergente en caso de lesiones a las personas desde la óptica de los jueces civiles (Justicia Nacional Civil)”, Revista de Derecho de Daños, Nº II, pág. 58).
No puede identificarse con el lucro cesante, sino que lo resarcible es esa chance, la que debe ser apreciada judicialmente, según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta (esta cámara, Sala D, 10-9-92, Jurisprudencia de la CNAC, Isis, Sum. Nº 0008460).
Precisamente para obtener esa certeza, la pérdida de chance debe ser probada y en esa es la inteligencia que lo dispone el art. 1739 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Desde esta perspectiva, advierto que lo manifestado por el actor en el escrito de inicio, en cuanto a que la compra del referido inmueble tenía por objeto ayudar a su hijo para que pudiera tener su techo propio, en atención a la situación que atraviesa el país, ha sido corroborado por la declaración de los testigos ofrecidos.
G. P. O., al ser preguntado por el destino del inmueble refirió que “ … era justamente dárselo a D.” . Por su parte el testigo T. también dijo que “… era un departamento que había comprado para el hijo para regalárselo”. Finalmente W., también se manifestó en el mismo sentido, en cuanto a que el propio actor le comentó que el departamento era para dáselo al hijo
Como es sabido, la denominada pérdida de chance constituye un rubro sujeto a un alto grado de incertidumbre, ya que en definitiva resulta imposible establecer con precisión si la persona que alega el perjuicio, habría obtenido o no ciertas ventajas o evitado o no ciertas pérdidas, de no haber mediado el comportamiento antijurídico atribuido a otro sujeto.
En el caso, no hay dudas que el actor ha sufrido un perjuicio, pero no ha logrado acreditar que configure en una pérdida de chance en los términos expuestos precedentemente, ya que el destino del inmueble era, precisamente, entregárselo a su hijo y ello lejos está de ser sujeto a un grado de incertidumbre.
Así, propondré que se confirme la sentencia recurrida en este punto del recurso.
IV. Multa
El sentenciante consideró prudente reducirla en un 50 %, fijándola en el 3 % mensual del valor de última cuota que correspondería pagar a la fecha, por cada día de demora, hasta el efectivo cumplimiento de las obligaciones asumidas, desde el 30/6/2019.
Fundó su decisión en que la aplicación de la multa fijada para los vendedores, desde la fecha de mora -en este caso- en la entrega de la posesión y hasta el efectivo cumplimiento arrojaría una suma desproporcionada con el monto del precio pactado y que lo que se está sancionando es la demora en el cumplimiento de la prestación comprometida, por lo que consideró que resulta excesiva si se la compara con la entidad del incumplimiento sancionado y desnaturaliza el negocio jurídico al cual accede
Luego de analizar la pieza presentada por el recurrente, no puedo menos que concluir en que, en lo atinente a la reducción de la multa, no cumple con los requisitos de suficiencia técnica exigidos por los arts. 265 y 266 del CPCCN, pues no deja constituir un mero desacuerdo con lo decidido acerca de la atribución de de responsabilidad sin formular una crítica concreta y razonada de los fundamentos tenidos en cuenta por el magistrado de grado.
Es que, partiendo de base que los jueces se encuentran facultados para reducir las penas, siempre que su monto resulte desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, cuando el valor de las prestaciones, y las demás circunstancias del caso, configuren un aprovechamiento de la situación del deudor, lo cierto es que el recurrente se limitó a sostener que se encuentra verificado el incumplimiento del demandado y la gravedad de la falta que se sanciona que no es nada más ni nada menos que el incumplimiento en la entrega y escrituración de la unidad funcional objeto de las presentes, sin hacerse cargo en lo más mínimo de los argumentos que expuso el sentenciante para decidir como lo hizo.
Luego, propicio que se declare desierto este punto del recurso de apelación, y firme lo decidido en la sentencia de grado con relación a la reducción de la multa.
V. Canon locativo.
El actor solicitó por este rubro la suma de $198.000.
El Sr. juez de grado admitió esta indemnización y señaló que dicha suma fue convenida entre las partes en el acuerdo transaccional suscripto, desde enero de 2019 hasta la efectiva entrega del bien. Agregó que si bien no se produjo prueba que acredite el valor equivalente a un alquiler del valor en plazo a partir de ese momento, lo cierto es que dicha obligación fue contraída por la empresa demandada en el acuerdo transaccional reconocido, por considerar razonable el monto estimado por el accionante que limitó su pretensión a los períodos comprendidos entre enero y noviembre de 2019 (11 meses), sin extenderlo a los que se devengaran con posterioridad, motivo por el cual estableció dicha suma, pues de otro modo se afectaría seriamente el principio de congruencia, que impide que reconozca menoscabos no reclamados.
El actor considera que de la prueba producida se desprende que el acuerdo transaccional no fue cumplido hasta el día de la fecha por la demandada por lo que el mismo debería calcularse hasta la efectiva entrega y escrituración de la unidad, con los montos correspondientes a un canon locativo de una unidad de similares características, puesto que resultaba imposible indicar cuales serias los montos de alquileres futuros en la economía de nuestro país que es de público conocimiento.
Luce en autos el informe presentado por el perito arquitecto designado, Walter Ariel Duhalde. Allí el experto realizó una descripción del inmueble acompañado por fotografías. Refiere que se trata de un departamento que se conforma de 1 ambiente divisible, con placard, cocina integrada, toilette y baño principal completo y una superficie aproximada de 41.00 m2. Sin embargo, no se le requirió al perito que informe acerca del valor locativo del inmueble.
Dicho informe fue consentido por las partes.
Ahora bien, lo cierto es que la aludida obligación de pagar un canon mensual fue contraída por la empresa demandada y el actor en el acuerdo transaccional que luce a fs. 3, de cuya cláusula cuarta surge que en caso de no cumplir la vendedora con la cláusula tercera, se compromete a abonar a la parte compradora un canon mensual equivalente a un alquiler en plaza de ese momento, desde el mes de enero de 2019 hasta la efectiva del inmueble objeto de este proceso.
Por lo tanto, no habiendo prueba fehaciente que acredite el valor de dicho canon al momento de la firma del referido acuerdo, cualquier estimación al respecto resultaría hipotética y carente de fundamentos. De tal modo, en virtud del principio de congruencia, corresponde disponer que la empresa accionada deberá abonarle al actor la suma de $198.000 por cada mes a partir enero de 2019 hasta la efectiva entrega del inmueble.
VI. Daño moral
La sentencia recurrida desestimó este rubro.
Para así decidir, el Sr. juez a quo entendió que no se aportó elemento de valoración alguno del que resulte con suficiente grado de verosimilitud que la postergación en la concreción definitiva de la operación inmobiliaria hubiere causado algún tipo de molestia espiritual de entidad que justifique el reconocimiento de la reparación reclamada por este concepto y por esa razón, desestimaré esta partida.
Alega el recurrente que el a quo no realiza un correcto análisis de las circunstancias del caso en concreto; ya que sostener que no sufrió emociones que afectaron su paz y tranquilidad ante una operación inmobiliaria hasta el momento frustrada, tal como surge de los hechos y ante una empresa que no contestaba sus llamados, que además intentó una defensa culpando a quien resulta ser la víctima, dicho rechazo resulta manifiestamente arbitrario.
Respecto de este reclamo, cabe recordar que, de acuerdo con lo que disponía el art. 522 del Código Civil, hoy derogado, en materia de responsabilidad contractual, el juez está facultado para condenar al responsable a la reparación del agravio moral, de conformidad con la índole del hecho generador de la responsabilidad y las circunstancias del caso.
En el ámbito contractual, no cualquier daño moral origina la responsabilidad del autor del hecho, sino un verdadero agravio.
De ahí que siendo excepcional, corresponde al actor la prueba de que verdaderamente hubo daño moral (Conf. Borda, Guillermo, “La Reforma del Código Civil-Responsabilidad Contractual”, en E.D. 29-763); en otras palabras, es necesaria la acreditación de la existencia de una lesión a los sentimientos, afecciones o de la tranquilidad anímica, que no puede confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos y de los negocios (Conf. Huberman, Carlos, ob. cit.).
Desde esta perspectiva, no tengo dudas que los reiterados incumplimientos por parte de la sociedad demandada, pudieron haber causado en el actor sentimientos de angustia e impotencia que deben ser reparados. Ello es así apenas se considere que el propósito de la compra del referido inmueble fue entregárselo a su hijo para que lo habitara, tal como lo declararon expresamente los testigos, circunstancia que, a mi modo de ver, a lo largo de casi 5 años lesionó sus sentimientos.
Por lo tanto, en consideración a las circunstancias apuntadas sobre hechos que se le achacaron al actor y que a la postre no pudieron acreditarse, juzgo que este rubro debe prosperar por la suma reclamada en la demanda, lo que así habré de proponer al acuerdo.
VII. Costas
Por todo lo expuesto, corresponde imponer las costas de esta Alzada a cargo de Induplack Fiduciaria S.A., en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).
VIII. Por lo tanto, si mi voto fuera compartido, propongo al acuerdo de mis distinguidos colegas que se modifique la sentencia de grado y se disponga que la sociedad condenada deberá abonarle al actor un canon locativo de $198.000 por cada mes a partir enero de 2019 hasta la efectiva entrega del inmueble; que se la revoque en cuanto desestimó el daño moral, el que habrá de prosperar por la suma reclamada en el escrito de inicio y que se la confirme en los demás que decide y ha sido materia de apelación y agravios, con costas de esta Alzada en los términos del considerando VII. – José Benito Fajre. – Liliana Edith Abreut de Begher. – Claudio Marcelo Kiper.
R., P. M. c. VM Desarrollos Urbanos SRL y otro s/daños y perjuicios
En la Capital Federal, a los 26 días del mes de marzo del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos “Rossi, Pablo Martín c/VM Desarrollos Urbanos SRL y otro s/ daños y perjuicios”, expediente nº 87.409/2019, la Dra. Benavente:
I. Pablo Martín Rossi demando? a VM Desarrollos Urbanos SRL por la resolución del contrato celebrado con más los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la demandada. Relató que el 31 de marzo de 2016 suscribió con la emplazada un Boleto de Compraventa bajo la modalidad conocida como “compraventa en pozo” o “compraventa futura”. El proyecto denominado “La Julieta” se ubicaba en la calle General Guido a 150 metros de la intersección con la Ruta Nacional 8, altura del kilometro Nro. 52, provincia de Buenos Aires. La fecha de entrega de la posesión se pactó para el 30 de marzo de 2018, aunque se facultó al vendedor a disponer de una prórroga de 90 días corridos. No obstante sus reclamos por distintas vías, VM Desarrollos Urbanos no cumplió con la entrega pactada. Tampoco el estado de la cosa al momento de la promoción de la demanda evidenciaba que se encontrara próxima a finalizar.
La emplazada no contestó demanda por lo que se decretó su rebeldía.
La sentencia admitió parcialmente la pretensión y condenó a la accionada a abonar las sumas que se indican. Fue apelada por el actor, quien expresó agravios el 14-11-2024, los cuales no fueron respondidos.
El pronunciamiento viene apelado por Rossi que pretende la revisión de los montos de condena y la determinación de los intereses.
II. En esta instancia no se encuentra controvertido el encuadre asignado por el a quo, principalmente en cuanto a que la relación que vincula a las partes se enmarca en la ley 24.240, criterio que -además- considero de aplicación en este caso(1).
En sus agravios, el actor pretende que la restitución de las sumas oportunamente abonadas se disponga en dólares estadounidenses, porque así fue ofrecido por la emplazada.
El contrato es un acto mediante el cual las partes programan su futuro, administran sus recursos, ordenan sus preferencias y controlan los riesgos. El cambio de reglas afecta a la previsibilidad(2). De tal manera, para alcanzar la satisfacción del interés creditorio debe atenderse a la naturaleza del negocio económico jurídico basamento del reclamo(3). Estas reglas rigen tanto para la ejecución del contrato como al momento de evaluar lo que le es debido a cada parte en caso de resolución.
Así, en caso de incumplimiento, como regla general se aplican los artículos 1087, 1088 y 1089 CCyCN, en cuanto consideran implícita la facultad resolutoria en los contratos con prestaciones recíprocas (art. 1084 CCyCN). No ejecutada la prestación se puede requerir el cumplimiento por un plazo no inferior a quince días o el menor que establezcan los usos o surja de la índole de la prestación, transcurridos los cuales se produce la resolución. A partir de allí, las partes sólo podrán reclamarse la restitución de lo dado y el resarcimiento de daños(4).
En esta instancia, no existe controversia en cuanto a la naturaleza del vínculo que unía a las partes, así como tampoco que la resolución del contrato le es imputable al incumplimiento de VM Desarrollos Urbanos SRL. El actor se agravia de que el a quo hubiera dispuesto la devolución de las sumas oportunamente abonadas sin considerar ningún método de actualización.
En primer lugar debe destacarse que la pretensión del actor, tanto al demandar como en sus agravios, no es más que un intento de utilizar la moneda extranjera como cláusula de ajuste de las sumas cuya restitución se pretende, sin cuestionar la constitucionalidad de la ley 23.928 que lo prohíbe.
De todos modos, es correcta la decisión del juez de admitir la restitución de las sumas en pesos, esto es en la misma moneda que fueron abonadas, con más los intereses correspondientes, porque -como efecto de la resolución contractual- las partes deben proceder a restituir exactamente lo que mutuamente se entregaron (arts. 1079, 1080 y ccdes. CCyCN).
Es cierto que los involucrados pueden voluntariamente y de común acuerdo efectuar cualquier modificación del contrato original, siempre y cuando no exista un impedimento legal (arg art. 957 CCyCN). No obstante, el actor no acreditó haber alcanzado un acuerdo con la empresa demandada, ni que ésta se hubiera obligado a restituir lo abonado en dólares estadunidenses según la cotización vigente al momento de cada pago, o que -en el mejor de los casos- la oferta hubiera emanado de un órgano de la sociedad o de quien estaba facultado para obligarla y, por ende, para agravar la responsabilidad contractual de la emplazada.
No resultan suficientes, al efecto, las copias de los emails acompañados en la demanda. Es que sin perjuicio de que difícilmente podría asignarse el efecto vinculante que se pretende a las propuestas efectuadas en el marco de una negociación transaccional que no se concretó (art. 1641 CCyCN), lo cierto es que de la documentación agregada a la causa tampoco se desprende ninguna expresión de voluntad concreta en esos términos. Pero además -y más importante aún- no se comprobó que el supuesto compromiso sobreviniente emanaran del representante legal de la emplazada o de su legítimo representante con facultades suficientes.
La prueba pericial informática poco aporta a la cuestión. Ello así pues la perita sólo pudo indicar que no advirtió “irregularidades” en los emails, aunque aclaró que no se encontraba en condiciones de afirmar que aquéllos fueran auténticos.
No pierdo de vista que en el último email, enviado el 6-8-2018 desde la dirección KurtS@vmdu.com.ar, se adjuntó una planilla haciendo un detalle como el que se pretende reclamar en la demanda. Sin embargo, de aquél no se desprende el motivo por el cual se efectuó dicha liquidación ni -reitero- que su remitente contara con facultades para realizar un ofrecimiento de esa naturaleza (ver informe del 21-8-2023 y documentación adjunta).
En función de lo expuesto, propicio confirmar este punto de la sentencia.
III. Daño psicológico
Es bien sabido que el escrito de expresión de agravios deberá contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. Por tanto, debe señalar parte por parte los errores fundamentales de la sentencia y realizar un análisis razonado que demuestre que es errónea, injusta o contraria a derecho. No es admisible remitirse a presentaciones anteriores (art. 265 CPCCN) ni a argumentos previos como así tampoco realizar apreciaciones genéricas o subjetivas que sólo revelen una mera disconformidad con la resolución apelada(5). La falta de cumplimiento de esos recaudos trae como consecuencia la falta de apertura de la alzada y la declaración de deserción de la apelación (art. 266 del Código Procesal). En el caso, las quejas del apelante en contra de la cuantía reconocida en concepto de incapacidad psíquica no cumplen con las exigencias antedichas.
El magistrado de grado fundó la admisión del reclamo por este renglón en el dictamen pericial psicológico, que estimó la incapacidad en un 10%. Además de las conclusiones periciales, consideró los problemas personales que el actor denunció haber padecido a raíz de no disponer de un inmueble que -según dijo- había adquirido con destino a vivienda.
Sin embargo, lo único que hace el recurrente en sus agravios es transcribir un fragmento del fallo y cuestionar genéricamente la suma reconocida, por considerarla reducida, pero no se indica cuál es el yerro en que incurrió el sentenciante, qué prueba omitió considerar o por qué motivo considera que resulta exigua en el caso. Nótese, en particular, que el actor tampoco explicó en qué aspectos de su vida de relación tuvo repercusión el incumplimiento de la demandada, además de los considerados por el a quo.
En este orden de ideas, las críticas ensayadas no permiten tener por cumplida la carga que impone el artículo 265 del código de rito. Por tanto, propongo a mi distinguido colega declarar desierto el agravio mencionado.
IV. Daño moral
Como cualquier clase de daño, el daño extrapatrimonial debe ser acreditado (art. 1744 CCyCN). Algunas veces puede surgir de manera más clara ante la afectación de derechos personalísimos, pero debe tomarse un criterio más riguroso cuando se pretende el resarcimiento por las molestias que se derivan de perjuicios ocasionados a bienes estrictamente patrimoniales(6).
Es sabido que la reparación del daño moral no se limita al “dolor” y al “sufrimiento”, sino que debe abarcar el conjunto de repercusiones extrapatrimoniales desfavorables. Con sustento en ese postulado se ha entendido que el menoscabo de bienes con valor pecuniario es idóneo para causar un daño moral indemnizable sólo si la incolumidad de esos bienes se vincula con lo que se denomina “interés de afección”(7).
En la especie no veo que se configuren los extremos antedichos. Si bien el actor denunció en reiteradas oportunidades que el destino del bien era para vivienda, lo que también puso de relieve en el intercambio de correos electrónicos, ello no se desprende de ningún elemento de prueba objetivo.
Entiendo que el daño extrapatrimonial que puede considerarse configurado en el caso no excede el que puede presumirse por la frustración de un negocio de estas características. Desde allí, en tanto no se ha discutido su procedencia, considero que la suma reconocida en la sentencia no es reducida y propongo confirmarla.
V. Intereses
Finalmente corresponde analizar el agravio vinculado con la tasa de interés. El a quo ha dispuesto que los intereses correrán desde la fecha en que el demandado debía cumplir con la entrega de la posesión (30/03/2018).
En primer lugar corresponde destacar que me encuentro impedida de tratar la capitalización pretendida según lo establecido por el artículo 770 inc. b) CCyCN, ya que fue una cuestión no propuesta al juez de la anterior instancia (art. 277 CPCCN).
En lo que se refiere a la tasa determinada, por las razones proporcionadas por la Sala en los autos “Fagundez Fernández, Fernanda E. c. Medicar SA s. daños y perjuicios”, del 5-11-2024, hemos adecuado la decisión a las directivas de la Corte Suprema “in re” “Barrientos, Gabriela A. y otros c. Orosco, Damián s. daños y perjuicios”, del 15-10-2024.
En razón de lo expuesto, postulo modificar la tasa de interés determinada en la sentencia y disponer que se aplique la reglamentada por el BCRA para el uso de la justicia.
VI. En síntesis. Por lo expuesto propongo al Acuerdo modificar el modo de liquidar los intereses, conforme lo establecido en el considerando VI. En lo demás propicio confirmar el pronunciamiento apelado.
De compartirse, propongo que las costas de Alzada se impongan a la demandada (art. 68 del CCCN).
El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: Modificar lo decidido en materia de intereses, conforme lo establecido en el considerando V. 2) Confirmar el pronunciamiento en todo lo demás que se decide y fue materia de agravio. 3) Imponer las costas de alzada a la parte demandada (art. 68 CPCCN). 4) Diferir la regulación de honorarios por los trabajos realizados en esta instancia, para una vez que se encuentren determinados los correspondientes a la instancia anterior (artículo 14 del Arancel).
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – María Isabel Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).
(1) CNCiv., esta Sala, mi voto in re “Martínez, Mabel Noemí c/ Fideicomiso Jujuy 1875 s/ resolución de contrato”, Expte. Nro. 91.356/2018, del 4-7-2023.
(2) Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los contratos – parte general”, Ed. Rubinzal-culzoni, pags. 171/175.
(3) CNCiv., Sala J, voto del Dr. Caia in re “Lattarulo, Mónica Clara c/ Besel S.R.L. s/ daños y perjuicios”, Expte. Nro. 79.797/2019, del 5-8-2024.
(4) Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los contratos – parte especial”, Ed. Rubinzal-culzoni, Tº I pag. 262.
(5) Alsina, Hugo, “Derecho Procesal” Tº IV, pág. 389; Manuel Ibáñez Frocham, "Tratado de los recursos en el proceso civil", Buenos Aires, 1969, página 152; Morello, Augusto, "Código Procesal…", Buenos Aires, 1969, tomo II, página 565; Fenochietto-Arazi “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº I, pág. 939.
(6) CNCiv., esta Sala, mi voto in re “Petrillo, Horacio Héctor c/ Nesis, Hernán Saúl s/ daños y perjuicios”, Expte. Nro. 63.642/2015, del 31-7-2024.
(7) Zavala de González, Matilde, “Resarcimiento de daños”, t. 1, pág. 174.
FCA Compañía Financiera S.A. c. M., N. S. s/secuestro prendario
Buenos Aires, 13 de marzo de 2025
1. FCA Compañía Financiera S.A. apeló subsidiariamente la resolución dictada en fs. 28, ratificada mediante pronunciamiento de fs. 38, en cuanto rechazó, ante la configuración de una relación de consumo, el procedimiento de secuestro prendario aquí pretendido.
Los fundamentos del recurso fueron expuestos en fs. 29/37.
La señora Fiscal General ante esta Cámara de Apelaciones emitió su dictamen en fs. 50/57, propiciando la desestimación de los agravios.
2. La cuestión recursiva traída a conocimiento del Tribunal resulta sustancialmente análoga a la resuelta por la Sala en fecha 13.7.2023, en la causa “FCA Compañía Financiera S.A. c/ Tacuri, Alejandro José Miguel s/ secuestro prendario” (registro nº 22158/2022).
En aquella oportunidad, y considerando lo resuelto por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en la causa “HSBC Bank Argentina S.A. c/ Martínez, Ramón Vicente s/ secuestro prendario” (Fallos 342:1004), se dijo lo siguiente:
En primer lugar, cabe referir que el decreto ley 15.348/46, ratificado mediante ley 12.962 y cuyo texto fue reordenado según los términos del decreto 897/1995, establece –en su art. 39– que “cuando el acreedor sea el Estado, sus reparticiones autárquicas, un banco, una entidad financiera autorizada por el Banco Central de la República Argentina o una institución bancaria o financiera de carácter internacional, sin que tales instituciones deban obtener autorización previa alguna ni establecer domicilio en el país, ante la presentación del certificado prendario, el juez ordenará el secuestro de los bienes y su entrega al acreedor, sin que el deudor pueda promover recurso alguno. El acreedor procederá a la venta de los objetos prendados, en la forma prevista por el artículo 585 del Código de Comercio, sin perjuicio de que el deudor pueda ejercitar, en juicio ordinario, los derechos que tenga que reclamar el acreedor. El trámite de la venta extrajudicial preceptuado en este artículo no se suspenderá por embargo de bienes ni por concurso, incapacidad o muerte del deudor”.
De acuerdo con el texto precedentemente transcripto, el secuestro prendario constituye un procedimiento simple, destinado a facilitar la ulterior venta extrajudicial de los bienes afectados a la garantía, en cuyo marco la actividad jurisdiccional se circunscribe a la comprobación de los recaudos de admisibilidad del pedido introducido por el acreedor y al diligenciamiento de la orden pertinente (conf. Robiolo, J., La prenda con registro en el quehacer bancario, Revista Zeus –colección jurisprudencial–, Rosario, 1981, t. 25, p. 28).
Ese trámite especial no prevé citación alguna del deudor (conf. Fernández, R., Prenda con registro-Ley 12.962. Estudio del instituto y comentario de la ley, Buenos Aires, 1948, p. 334), ni da lugar a la formación de juicio de ninguna naturaleza, como tampoco representa un proceso de ejecución prendaria (conf. Podetti, J., Tratado de las ejecuciones, Buenos Aires, 1968, t. VII-B, ps. 195 y 196, nº 255).
Tratándose de una prenda sin desplazamiento que, en rigor –y por tanto– constituye una verdadera hipoteca mobiliaria (Cámara, H. La prenda con registro en el Tercer Congreso Nacional de Derechos Civil, LL t. 104, año 1961, p. 874), la intervención judicial obedece a la necesidad de que el acreedor entre en posesión de la cosa, como presupuesto necesario de la ejecución extrajudicial.
En ese marco, el juez ordena el secuestro y entrega del bien prendado “…sin que el deudor pueda promover recurso alguno…”, lo que implica que aquel no puede plantear ninguna cuestión susceptible de impedir la concreción del desapoderamiento, ni la enajenación privada de la cosa dada en garantía.
Y ello conlleva, desde la perspectiva del deudor, el diferimiento de toda posibilidad de ejercer su derecho de defensa, a través de un juicio ordinario generalmente posterior a la agresión patrimonial.
Esa facultad excepcional, que –en definitiva– permite la ejecución de la garantía sin conocimiento judicial previo, fue otorgada por el legislador a determinadas entidades cuya seriedad y solvencia se presume, lo cual supone que no abusarán del privilegio y minimiza la posibilidad de que eventuales daños no sean atendidos; con el objeto de facilitar la recuperación del crédito (conf. Mugillo, R., Régimen general de la prenda con registro, comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 1984, p. 214).
Llegado este punto, cabe puntualizar que la vigencia de ese régimen legal resulta indiscutible.
Es que el art. 2220 del Código Civil y Comercial de la Nación establece expresamente que la prenda con registro “se rige por la legislación especial” y ninguna modificación sufrió ese texto legal.
Sentado ello, cabe añadir que toda controversia relativa a su legitimidad constitucional debe considerarse actualmente superada.
Es que si bien, en su tiempo, algunas voces autorales levantaron objeciones relativas a la validez constitucional del régimen establecido por el decreto nº 15.348/46 (conf. Alvo, S., Prenda con registro. Estudio jurídico analítico y comparado, Buenos Aires, 1966, t. II, p. 16; Farina, G., El Pacto de San José de Costa Rica [Algunas consideraciones en materia comercial. El artículo 39 de la ley de prenda con registro], LL 1988-E, p. 1142), la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha reconocido la validez de las garantías autoliquidables; respecto a la facultad reconocida al Banco de la Nación para ordenar por sí y extrajudicialmente la venta en remate público del bien hipotecado a su favor (Fallos 323:809), como así también en materia de secuestros prendarios, descartando la inconstitucionalidad del art. 39 de la ley de prenda por considerar que el derecho de defensa del deudor se encuentra suficientemente garantizado a través del juicio ordinario (Fallos 329:4352).
En similar sentido, esta Sala ha considerado que aquella prohibición legal que recae sobre el deudor en los términos del art. 39 de la ley de prenda (“…sin que el deudor pueda promover recurso alguno”) no resulta violatoria de su derecho de defensa en juicio en la medida que aquel cuenta con una vía judicial expresa, a través de un procedimiento de conocimiento amplio, para deducir las defensas que entienda pertinentes; y en tanto existen diversos fundamentos (jurídicos y económicos) que justifican razonablemente el procedimiento especial adoptado por el legislador (7/8/2009, “Schenfeld, Jorge Ricardo c/ Citibank N.A. s/ ordinario”).
Se trata, finalmente, de reconocer que ha existido una evolución de la concepción según la cual el principio de contradicción no admitía aplazamiento alguno –salvo para el caso de las medidas cautelares clásicas– a otra, según la cual, por razones de política legislativa –que se apoyan principalmente en la necesidad de dar una solución rápida al trámite de recupero de créditos–, se admite la postergación, a una etapa ulterior, del ejercicio del derecho a ser oído por parte del demandado; sin que por ello se entienda que existe un cercenamiento de la garantía a la tutela judicial efectiva de sus derechos (conf. Boretto, M., Las garantías autoliquidables, Santa Fe, 2010, p. 143).
Lo expuesto hasta aquí da cuenta, en definitiva, que la facultad de pedir al juez el secuestro de la cosa dada en garantía para su venta extrajudicial encuentra apoyatura en una regla legal cuya vigencia y constitucionalidad no admite debate alguno.
Así es que hay nulla quaestio cuando la ejecución comprende bienes que garantizan negocios de cartera comercial (art. 1379 del Código Civil y Comercial de la Nación), pero si –como ocurre en el caso– la garantía real fue otorgada en el marco de una operación que califica como de cartera de consumo, corresponde analizar si aquella facultad que el art. 39 concede a determinados actores institucionales resulta compatible con el régimen protectorio del consumidor.
En otras palabras, la reducción del margen defensivo del deudor, derivado de la existencia de un régimen especial que no prevé su derecho a ser oído y ejercer sus medios de defensa antes de la ejecución de las garantías autoliquidables, es razonable en el ámbito de la financiación de las actividades empresariales; de modo tal que su problemática se circunscribe, como se dijo, a las relaciones de consumo, en tanto gobernadas por reglas y principios que, prima facie, se encuentran en pugna con aquel brevísimo procedimiento que prevé la ley de prenda.
Véase que la Corte Suprema de Justicia de la Nación delimitó concretamente los alcances de ese conflicto normativo en cuanto estableció que privar al deudor –en la relación de consumo– de todo ejercicio de derecho de defensa, en forma previa al secuestro del bien prendado, podría colocarlo en una situación que no se condice con la especial protección que le confiere el artículo 42 de la Constitución Nacional (“HSBC Bank Argentina S.A. c/ Martínez, Ramón Vicente s/ secuestro prendario”, sentencia del 11/6/2019; el subrayado no está en el texto original).
3.a) Aclarado ello, corresponde avanzar en el análisis de la cuestión sometida a conocimiento de la Sala.
De modo preliminar, cabe referir que la prenda con registro no puede nacer sin la preexistencia de una relación jurídica antecedente y soporte indispensable; presupone lógicamente, la existencia de un crédito a garantizar (conf. Cámara, H., Prenda con registro o hipoteca mobiliaria, Buenos Aires, 1984, p. 175).
En el caso, ese crédito garantizado mediante prenda deriva de la compraventa de un automotor destinado a uso particular, lo cual autoriza a presumir la existencia de una operación de financiación para consumo.
El art. 36 de la ley 24.240 aprehende los contratos de mutuo, que contengan cláusulas predispuestas y con diversidad de garantías, tanto personales como reales (conf. Gerscovich, C., Consumidores Bancarios. Derechos económicos de los bancos y sus clientes, Buenos Aires, 2011, p. 325).
Así, y conforme ha resuelto reiteradamente esta Sala, no se puede negar al mutuo prendario tomado por la señora M. la condición de operación protegida por el estatuto del consumidor (CNCom., Sala D. 24/11/2020, “HSBC Bank Argentina S.A. c/ Castaño, Myriam Noemí s/ secuestro prendario”; íd., 26/11/2020, “HSBC Bank Argentina S.A. c/ Coronel, Patricia s/ secuestro prendario”; entre muchos otros).
b) Sentado ello, el examen de la cuestión atinente a la articulación de las normas prendarias y las disposiciones de la ley de defensa del consumidor debe comenzar, para desbrozar el terreno, por definir los efectos que proyecta la decisión adoptada por el legislador a través de la regla establecida en el art. 2220 del Código Civil y Comercial, en cuanto fue previsto que la prenda con registro “se rige por la legislación especial”.
Al respecto, debe señalarse que el principio según el cual, si no aparece clara la voluntad derogatoria, una ley general posterior nunca deroga ni modifica, implícita o tácitamente, la ley especial anterior, no resuelve la contradicción normativa configurada en autos.
No se ignora que (i) en el año 1995, el texto del decreto ley 15.348/46 –ratificado mediante ley 12.962– fue reordenado y, en esa oportunidad, fue considerada –entre otras razones– la necesidad de “asegurar el ejercicio básico de la libertad de comercio y el libre acceso a los mercados por partes de los productores y consumidores” y eliminar “las restricciones que obstaculizaban el acceso de los distintos sectores de la producción y del público en general a fuentes de financiación tales como la constitución de garantías reales sobre máquinas y bienes, para la adquisición de bienes de capital y consumo durables”; todo lo cual revela que los consumidores y usuarios se encuentran comprendidos dentro del elenco posible de deudores prendarios y (ii) en el año 2015 tuvo lugar la unificación del derecho privado, a través de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, ocasión en la que también fueron reformadas diversas leyes (v. anexo II de la ley 26.994), sin alteración alguna del régimen de prenda con registro.
Pero aun así, sobre la base de considerar que el decreto ley 15.348/46 es ley especial respecto de la ley 24.240 y su vigencia ha sido expresamente ratificada por el legislador en el año 2015, no puede otorgarse prevalencia a las normas prendarias, pues ello implicaría soslayar la innovación metodológica que significó la incorporación, en el Código Civil y Comercial, de los contratos de consumo como una fragmentación del tipo general de los contratos, que influye sobre los tipos especiales y establece, en el campo de la interpretación un “diálogo de fuentes”, de manera que ese ordenamiento general recupera una centralidad para iluminar a las demás normas existentes en el sistema (conf. Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación elaborados por la Comisión Redactora, en “Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, 2012, p. 635).
Según fue explicado en los fundamentos del referido Anteproyecto, se trató de no reformar otras leyes, excepto que ello fuera absolutamente necesario, y cabe colegir entonces que no fue introducida modificación alguna en el régimen de prenda con registro pues la incorporación en la parte general del ordenamiento de fondo de un capítulo relativo a los contratos de consumo significó que la “protección mínima” allí establecida –como así también, por lógica derivación, las reglas específicas previstas en la ley 24.240– resultan aplicables a todos los tipos especiales, es decir; todos los que resultaron incluidos en ese cuerpo normativo, como así también aquellos regulados a través de microsistemas normativos autosuficientes.
Lo expuesto conduce a descartar que el régimen de la prenda con registro, en tanto no modificado por el legislador, sea refractario a la aplicación de las normas tuitivas de los consumidores y usuarios.
4.a) Dilucidado ese asunto preliminar, resulta ineludible analizar la dimensión constitucional de la protección de los consumidores y usuarios, pues allí reside el fundamento en el que se apoya la preeminencia del régimen tuitivo.
A ese fin, cabe referir que las normas de derecho privado incorporadas a la Constitución Nacional tienen eficacia interpretativa, pues la norma constitucional dirige la interpretación de todos los textos comprendidos en la materia que a ella se refiere (conf. Rivera, J., Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, Buenos Aires, 2012, p. 5).
Así es que consagrar constitucionalmente una declaración de derechos de los consumidores, adquiere considerable relieve pues, desde el punto de vista hermenéutico, conforma un punto de sustento para las decisiones sobre interpretación y aplicación del sistema normativo que las desenvuelve (conf. Stiglitz, G., Reglas para la defensa de consumidores y usuarios, Rosario, 1997, p. 12).
Desde esa óptica, conviene recordar que los derechos del consumidor son una especie del género “derechos humanos” (conf. Ghersi, C. y otros, Derecho y responsabilidades de las empresas y consumidores, Buenos Aires, 1994, ps. 22/23) o, más particularmente, un “derecho civil constitucionalizado” (conf. Lorenzetti, R., Consumidores, Santa Fe, 2009, p. 45), y puesto que un principio basilar en la materia es, justamente, el de asegurar al consumidor el acceso a la justicia de manera fácil y eficaz, lo cual debe entenderse inclusive como una exigencia de orden público (conf. Uzal, M., La protección al consumidor en el ámbito de la ley internacional: la ley aplicable y la jurisdicción competente, en Academia Judicial Internacional, “Relaciones de Consumo, Derecho y Economía”, Buenos Aires, 2006, t. I, p. 163, espec. ps. 189/190), la interpretación judicial debe dar prelación al derecho constitucionalmente protegido de modo expreso, por encima del que tiene simple fundamento de derecho común. Y el derecho del consumidor presenta las características de un microsistema con principios propios, inclusive derogatorios del derecho privado tradicional (conf. voto del juez Heredia en CNCom., en pleno, 29/6/2011, “Autoconvocatoria a plenario s/competencia del fuero comercial en los supuestos de ejecución de títulos cambiarios en que se invoquen involucrados derechos de consumidores”).
La Constitución Nacional es la fuente principal del derecho del consumo y, en caso de colisión del estatuto del consumidor con otras reglas legales, la primacía de ese régimen protectorio conduce a la aplicación de las soluciones que lo rigen de modo específico (conf. Stiglitz, G. y Hernández, C., Tratado de Derecho del Consumidor, Buenos Aires, 2015, t. II, p. 268).
Es posible afirmar entonces que la ley 24.240, dictada en ejercicio del texto constitucional, reglamenta derechos de superior jerarquía a los regulados por la ley de prenda con registro.
b) Sobre tales premisas, la normativa prendaria será inaplicable en todo aquello que resulte incompatible con las herramientas de protección previstas en el ámbito de financiamiento del consumo.
Ahora bien, es necesario identificar concretamente aquellos elementos del trámite previsto en el art. 39 del decreto ley 15.348/46 que, dado el carácter imperativo de la protección especial conferida al consumidor, no pueden ser incorporados convencionalmente en el marco de un mutuo prendario.
Resulta útil recordar, someramente, que aquella norma autoriza el secuestro de la cosa dada en garantía, sin audiencia del deudor, como acto preparatorio de la venta extrajudicial.
Ninguna participación le cabe al consumidor, y aunque se trata de un contrato que requiere una previa liquidación para determinar la cantidad adeudada en un momento concreto, el acreedor no se encuentra obligado a presentar los elementos de hecho y de cálculo que justifican el crédito.
Ello trae aparejado que la corrección de los cálculos liquidatorios en los cuales se apoyará la venta privada no recibe control alguno en sede judicial.
Es obvio que, en ese marco, el proveedor de la financiación no satisface el deber de información que le incumbe, lo cual vulnera un derecho especialmente protegido por ley de defensa del consumidor, como así también por el Código Civil y Comercial, que regula el asunto en materia de contratos bancarios (arts. 1385 y ss.).
Ese deber informativo, no sólo es importante en la etapa precontractual y en la fase de formalización, sino que subsiste y es esencial para la correcta ejecución del contrato (conf. Boretto, M., El deber de información en el estatuto del consumidor y en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación: reflexiones a mano alzada, SJA 18/11/2015, p. 89, cita online TR LALEY AR/DOC/5422/2015; Stiglitz, G. y Hernández, C., ob. cit., t. I, p. 575).
Desde esa perspectiva, no puede soslayarse que el pedido tendiente a obtener el secuestro prendario comprende, en definitiva, un reclamo derivado de un contrato alcanzado por el art. 36 de la ley 24.240, pero sin cumplir con la carga informativa que tal precepto establece en favor del deudor e impidiéndose al consumidor todo control acerca de la corrección del quantum del crédito cuya ejecución se persigue, llevando consigo la operatoria, además, a desnaturalizar las obligaciones a cargo del proveedor, confiriendo indebidos privilegios procesales y probatorios.
Ello no hace más que dificultar notoriamente la defensa del consumidor al no facilitársele los elementos de hecho y de cálculo utilizados para fijar la cantidad reclamada y supone una indebida inversión de la carga de la prueba, poniendo en cabeza suya la ulterior determinación de la incorrección de la liquidación efectuada por el prestamista, a la par que se le priva del asesoramiento previo a la conclusión del contrato y del control judicial de las cláusulas abusivas que pudieran existir en el mismo (en similar sentido, CNCom. Sala D, 16/5/2017, “Compañía Financiera Argentina S.A. c/ Cardozo, Héctor s/ ejecutivo”).
En ese contexto, cabe añadir que el mandato que contiene el art. 42 de la Constitución Nacional, que otorga una tutela preferencial a los consumidores, requiere que la protección encomendada a las autoridades no quede circunscripta solo al reconocimiento de ciertos derechos y garantías, sino que además asegure que aquellos cuenten con la posibilidad de obtener una eficaz defensa en las instancias judiciales (conf. Fallos 338:1344; 343:1233; 344:2835; 344:3095), todo lo cual conduce a concluir que las prerrogativas que asisten a los usuarios no se encuentran suficientemente garantizadas a través del juicio ordinario posterior a la ejecución extrajudicial.
Desde esa perspectiva, corresponde destacar que las cláusulas restrictivas que refiere el art. 988, inciso b, del Código Civil y Comercial de la Nación pueden presentarse, mostrando toda su gravedad, de cara al derecho de acceso a la justicia y la garantía de la defensa en juicio (conf. Heredia, P. y Calvo Costa, C., Código Civil comentado y anotado, Buenos Aires, 2022, t. IV, v. opinión del director de la obra en p. 77). Y, lo expuesto hasta aquí demuestra que, en el caso, tales restricciones se concretan en la vulneración del derecho a la información, cuya tutela, como se dijo, es esencial para la protección de los consumidores y usuarios.
Así, aunque el diseño legal previsto en el art. 39 de la ley de prenda con registro no merece, en abstracto, ningún reproche de tipo constitucional, es incompatible con la forma pronunciada de protección jurídica que prevé la ley 24.240; y ello constituye un obstáculo insalvable para que empresarios y consumidores intenten una autorregulación con contenido diferente al que prevé esa norma (conf. Stiglitz, R., Contratos. Teoría General, Buenos Aires, 1990, v. 1, p. 367).
Por lo tanto, la posibilidad que brinda el art. 39 de la ley de prenda con registro, de pedir el secuestro a fin de proceder a la venta extrajudicial de la cosa pignorada, está sujeta a control judicial en cuanto a la determinación que tal acuerdo no constituya una cláusula abusiva según lo previsto por el art. 37 de la ley de defensa del consumidor.
Tal como fue adelantado, el secuestro del bien prendado, sin citación del deudor en la relación de consumo, no puede ser convalidado cuando resulta de cláusula predispuesta en contrato de adhesión, pues –tal como fue explicado– importa la renuncia o restricción de los derechos del consumidor y conlleva una inversión de la carga de la prueba en perjuicio suyo, en franca violación de los principios contenidos en el art. 37, incisos b) y c), de la ley 24.240.
La declaración de abusividad de la cláusula que autoriza a la entidad bancaria a pedir el secuestro del automotor según el trámite especial que prevé el art. 39 de la ley de prenda con registro significa, en los términos del art. 37 del estatuto consumeril y art. 1122 del Código Civil y Comercial, que la misma se tenga por no convenida.
Ello puede provocar el mero desplazamiento de esa cláusula viciada, sin integración alguna del negocio, por resultar innecesario; o el reemplazo de la cláusula anulada por otra que permita superar el vicio y se ajuste a la naturaleza del acuerdo y los intereses que razonablemente puedan considerarse perseguidos por las partes. Y esa facultad judicial integradora del contrato, que encuentra su fundamento en la nulidad parcial, puede ser ejercida oficiosamente (conf. Casanova, M. en la obra dirigida por Heredia, P. y Calvo Costa, C., Código Civil comentado y anotado, Buenos Aires, 2022, t. II, ps. 758/759), lo cual en el caso resulta inevitable pues la entidad bancaria denunció el incumplimiento contractual en sede judicial, de modo tal que la adecuación de la convención se justifica ante la necesidad de definir el trámite aplicable al recupero del crédito invocado por aquella.
5. A ese fin, cabe reiterar que la cláusula nº 12 del contrato prendario incorporado en autos es abusiva, pues restringe los derechos del consumidor e impone una inversión de la carga de la prueba en su perjuicio, todo lo cual constituye una violación de las reglas previstas en el art. 37, incisos b) y c), de la ley 24.240.
Ahora bien, es necesario puntualizar que aquello deriva exclusivamente de la falta de audiencia anterior al secuestro prendario; sin que tales vicios puedan predicarse respecto de la facultad de proceder a la ulterior venta extrajudicial (v. cláusula 12º).
Si se otorga al consumidor la posibilidad de ser oído y obtener, eventualmente, una respuesta jurisdiccional a su planteo defensivo, nada obsta a que posteriormente se ejecute extrajudicialmente el automotor, según la forma prevista por el art. 2229 del Código Civil y Comercial.
Ninguna otra cosa puede interpretarse a partir de una atenta lectura de lo decidido por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en la causa “HSBC Bank Argentina S.A. c/ Martínez, Ramón Vicente s/ secuestro prendario”, sentencia del 11/6/2019, en cuanto allí señaló la necesidad de garantizar el ejercicio de derecho de defensa del deudor, en la relación de consumo, en forma previa al secuestro del bien prendado.
Ahora bien, aunque el diseño legal previsto en el art. 39 decreto ley 15.348/46 debe ceder cuando ello sea necesario para garantizar el cumplimiento de las pautas mínimas de protección de los consumidores o usuarios, establecidas mediante leyes dictadas como derivación de la regla constitucional prevista en el art. 42 (24.240 y Código Civil y Comercial), es de esencial relevancia que ello sea concretado a través un mecanismo que permita armonizar los intereses en juego.
El legislador argentino, en el año 2015, introdujo diversas reglas tendientes a facilitar la ejecución extrajudicial de la prenda, junto a otras pautas relativas a figuras de garantía mobiliaria autoejecutables, que revelan su intención de reducir los riesgos asociados a la incertidumbre de cobro en caso de impago (conf. Boretto, M., Reformas al Derecho Privado Patrimonial en el Nuevo Código Civil: Las garantías patrimoniales: reflexiones sobre la “ejecución prendaria”, DJ 17/10/2012, p. 93, cita online TR LA LEY AR/DOC/4781/2012).
Y en el ámbito internacional se observa una creciente tendencia a desjudicializar la ejecución de las garantías mobiliarias, que se ha traducido en la elaboración de “leyes modelo”, mediante la intervención de diversos organismos supranacionales, tales como la Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional (CNUDMI-UNCITRAL) y la Organización de Estados Americanos (OEA), que se apoyan en el consenso que existe en punto a que la disponibilidad del crédito en condiciones razonables y competitivas está condicionada por las expectativas de recupero a través de un proceso rápido, de bajo costo y eficiente (conf. Morán Bovio, D. [dir.], Ley Modelo Interamericana sobre Garantías Mobiliarias: su implementación, Marcial Pons, Madrid, 2020, p. 32 y ss.; Ley Modelo de la CNUDMI sobre Garantías Mobiliarias. Guía para su incorporación al derecho interno, Viena, 2018, p. 4 y ss.).
Aunque las novedades legislativas introducidas en nuestro país, como así también las iniciativas supranacionales, reposan principalmente en la autonomía de la voluntad como reguladora del procedimiento extrajudicial de ejecución de las garantías crediticias y, por tanto, contienen soluciones que deberán ser necesariamente adaptadas si –como ocurre aquí– se presenta un caso en que las mismas fueron otorgadas en el marco de contratos de consumo, de todos modos merecen ser destacadas en tanto reveladoras de una preocupación por superar los obstáculos que se presentan en el trámite de recupero de créditos.
Y ello reposa en la idea de que las garantías mobiliarias son fundamentales para la disponibilidad de crédito, la amplitud de la oferta de capital y las condiciones de la financiación, que asimismo constituyen elementos determinantes para la viabilidad del acceso a mejores condiciones de vida de familias y colectivos desfavorecidos y, en este sentido, de la eficacia de las políticas de reducción de la pobreza (conf. Kozolchyk, B., Secured lending and its poverty reduction effect, Texas International Law Review, nº 42, 2007, ps. 727/749).
Todo lo expuesto hasta aquí mueve a la Sala a adoptar un remedio que, en primer lugar, satisfaga las razones jurídicas que determinan la improcedencia de secuestrar bienes pertenecientes a consumidores sin audiencia previa, pero también considere las razones económicas en las que se apoyan las modernas tendencias relativas a la desjudicialización de la ejecución de las garantías mobiliarias.
Por consiguiente, la bilateralización del secuestro prendario se concretará a través de la citación al deudor, a fin de posibilitar la eventual oposición de alguna de las excepciones autorizadas según la correlación del art. 600 del Código Procesal y el art. 30 de aquella ley especial (incompetencia, falta de personería, litispendencia, falsedad e inhabilidad de título, pago, cosa juzgada, renuncia del crédito, renuncia del privilegio prendario, caducidad de la inscripción y nulidad del contrato de prenda).
Entre tales planteos defensivos no se incluye la excepción de nulidad de la ejecución, prevista en el art. 545 del Código Procesal, por cuanto la bilateralización del secuestro prendario no comprenderá el diligenciamiento de un mandamiento de embargo e intimación de pago, ni la citación de remate, sino que se cumplirá a través de un traslado que se notificará por cédula.
Por lógica derivación, cualquier planteo invalidante de esa citación deberá ser introducido y resuelto según las reglas relativas a la nulidad de los actos procesales, que resulten aplicables en lo pertinente (conf. art. 169 y ss. del Código Procesal).
En definitiva, el acreedor prendario podrá eventualmente ejecutar el bien prendado mediante trámite extrajudicial, pero antes deberá ser oído el consumidor, a través de una sustanciación a concretarse –en los términos antes referidos– ante el juez correspondiente a su domicilio real (art. 36 de la ley 24.240), que resolverá las excepciones, si las hubiere, conforme lo prevé el último párrafo del art. 30 del decreto ley 15.348/46.
En ese esquema procesal, cuya definición incumbe a la Sala en atención a la facultad integradora de los contratos que establecen los arts. 989 y 1122 del Código Civil y Comercial y el art. 37 de la ley 24.240, el pronunciamiento que corresponde emitir al juez decide sobre la pertinencia del secuestro prendario y el trámite se agota en la efectivización de esa medida, todo lo cual habilitará la ejecución extrajudicial del bien, según las reglas previstas a ese fin por el art. 2229 del Código Civil y Comercial.
Y, por último, vale destacar que esa sustanciación previa al secuestro prendario es equivalente a la contradicción procesal atenuada que establece el régimen especial de ejecución de hipotecas previsto en el Título V de la ley 24.441, aunque el elenco de excepciones que permite la lectura correlativa del art. 30 de la ley de prenda con registro y el art. 600 del Código Procesal es todavía más amplio que las posibilidades defensivas que admite el art. 64 de esa ley de financiamiento de la vivienda y la construcción, todo lo cual revela que aquella se trata de una solución similar a la que fuera adoptada por el legislador ante una situación que guarda cierta analogía.
6. Por todo lo hasta aquí expuesto, y oída la Fiscal General, se resuelve:
Admitir con los alcances explicitados la apelación interpuesta por FCA Compañía Financiera S.A., y así, modificar el decisorio de grado, en el sentido de disponer la bilateralización del secuestro prendario según los términos establecidos en el considerando 5º de este pronunciamiento.
Sin costas de Alzada, frente a la ausencia de contradictorio.
Notifíquese electrónicamente, cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15/13 y 24/13), y remítase el soporte digital del expediente –a través del Sistema de Gestión Judicial y mediante pase electrónico– a la Mesa General de Entradas, a fin de que por su intermedio sea devuelto al Juzgado de origen.
Firman los suscriptos por hallarse vacante la vocalía 12 (art. 109, RJN). – Gerardo G. Vassallo. – Pablo D. Heredia (Sec.: Horacio Piatti).
P., R. J. c. Ziza S.A. y otros s/ simulación y P., D. J. c. Ziza S.A. y otros s/ simulación
Comentado por Lucas P. Leiva Fernández: Cuando el amor finge: la simulación detrás de los bienes propios y gananciales.
En Buenos Aires, a los 19 días del mes de febrero de 2025, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados:“P., R. J. c/ Ziza SA y otros s/ Simulación” y “P., D. J. c/ Ziza SA y otros s/ Simulación”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia en los expedientes acumulados el 19 de agosto de 2024, que rechazó la demanda por la cual cada uno de los actores perseguía que se declaren simulados ciertos actos jurídicos, e hizo lugar a la reconvención por colación contra una de las actoras, los vencidos expresan agravios. Los demandados, G., M. P., M. C. P., y Ziza SA, respondieron los respectivos traslados.
Sostiene D. P. que la sentencia es arbitraria. Pues encuadró mal los hechos, omite resolver cuestiones, introdujo cuestiones ajenas, violó el principio de congruencia. y no valoró adecuadamente la prueba. En primer lugar, alega que se interpretaron mal los hechos, pues no demandó la nulidad de la compraventa del inmueble sito en la calle Talcahuano …, sino incorporar al acervo sucesorio de su padre, el bien ubicado en la Avda. del Libertador … piso … A y B, de esta Ciudad. Cuestiona lo resuelto sobre la carga probatoria. Luego cita lo declarado por testigos en el sentido de que la demandada ya era amante de su padre desde largo tiempo atrás (1974, no 1986) al reconocido, y que adquirió su primer departamento con dinero de su padre.
Destaca que “en octubre de 1994, nuestro padre y la Sra. M. C. P., adquieren un departamento en la Av. del Libertador con un metraje que duplica al anterior y en una mejor ubicación. Que se escritura el día 25/10/94, escritura 139, a nombre de una sociedad panameña, Ponte Ferrari Corp, constituida días antes a este solo efecto, inscripta en Panamá el 04/10/1994 y cuyo firmante en la escritura de compra es D. A. G., Esposo de la hermana de M. C. P., M. H. P. El mismo día de la compra de la propiedad a Big Ben SCA, el 25/10/1994, y M. C. P. de P., le vende Talcahuano a Big Ben SCA, el que en realidad fue dado en parte de pago por la compra del nuevo departamento”. (fs.62 / 75 Exp 17498/2016). (…) Que un año después y sin necesidad alguna, y aprovechándose del Alzheimer de nuestro padre, M. C. P., repite la escritura de adecuación de Ponte Ferrari Corp de Panamá a Ziza SA de Argentina en el caso la numero 913, y manifiesta lo siguiente: ‘QUE LAS ACCIONES DE LA SOCIEDAD QUE REPRESENTO SON PROVENIENTES DE DINERO PROPIO, DE ACUERDO A LA SIGUIENTE DOCUMENTACIÓN…, Y PROSIGUE “QUE CON FECHA 19 DE JUNIO DE 1992, COMPRO; SIENDO DE ESTADO CIVIL SOLTERA EL INMUEBLE DE LA CALLE TALCAHUANO …. – ( Fs. 62/75 Exp 17498/2016).”
Agrega que la propia demandada reconoce, al responder la acción, que, respecto del departamento de la Avda. del Libertador, “se debió abonar una diferencia de U$S 100.000, de la cual ella aportó el 5 %”. Dice que se omitió valorar la declaración de la testigo B. Agrega que los otros codemandados no declararon estos bienes ante la Dirección Impositiva.
También sostiene que el a quo no valoró las mentiras de la demandada a lo largo del litigio. Afirma, con cita de la testigo H. y de otras, que la demandada no tenía dinero para concretar las adquisiciones que menciona el a quo. Formula consideraciones sobre el estado de salud de su padre. Concluye que “desde el inicio de su relación nuestro padre y M. C. P., intentaron ocultar, primero el origen del dinero de las compras efectuadas por M. C. P., y luego la ganancialidad de los mismos a partir de su matrimonio”.
Por último, cita el dictamen del Fiscal en la causa penal y, en subsidio, critica la imposición de las costas.
En el expediente acumulado, pueden leerse similares agravios del otro actor, hermano de la apelante citada, y las respectivas respuestas.
I. Hechos
Los actores son hijos del fallecido S. P. Su padre tenía un negocio de artículos de cuero junto a su suegro. Aquél se divorció en 1988 de su esposa, madre de los actores, y contrajo matrimonio con la demandada M. C. P. el 20 de noviembre de 1990. Esta última, en colaboración con su hermana y su cuñado, adquirió para la sociedad Zizas SA un inmueble. Según los actores, las sucesivas adquisiciones de este inmueble, sito en la Avda Libertador, han sido fruto de maniobras no sinceras, con el sólo fin de perjudicarlos. Esto es, que no pudieran heredarlo.
En su relato, insisten con diversos argumentos en que la demandada, originariamente empleada del negocio de su padre, no tenía dinero para las adquisiciones que fue realizando e incorporando al patrimonio de sociedades. Alegan que hubo actos jurídicos simulados o, desde otro enfoque, derecho a cuestionar transmisiones que afectaron su legítima.
El juez de primera instancia consideró, en cambio, que había pruebas suficientes para concluir que la demandada contaba con ingresos suficientes.
Sostuvo el a quo que “que la escritura Nº 54 (ver fs. 11/16) que da origen a todo el presente reclamo, y en la cual el actor refirió en su demanda que “se mintió sobre el estado civil de la esposa de mi padre”, no es cierto, sino que todo lo contrario, pues de la misma se desprende, justamente, que aquella estaba casada con el Sr. S., y lo que efectivamente surge palmariamente, y de la cual el causante prestó su consentimiento a tales fines, es que ‘los fondos que emplea en la presenta compra, provienen de recursos propios obtenidos con anterioridad a su matrimonio…’. Como punto destacable, en este primer punto en análisis, es que la Sra. M. C. P. aquí demandada, a casi dos años de haber contraído nupcias con el Sr. S. P., adquirió un inmueble con fondos propios, lo que así se dejó asentado en la escritura respectiva y de la cual, por su parte, su cónyuge prestó el consentimiento en dicha transacción. Nada hace presumir, hasta el momento, la no bondad del acto escriturario y la simulación alegada en los líbelos iniciales. Mención aparte corresponde hacer respecto de la capacidad económica de la demandada, quien logró probar, prima facie, que aquella no resultaba ser, al momento de la adquisición del inmueble, una persona carente de recursos o fortuna, sino que, todo lo contrario, ya que puede advertirse con meridiana facilidad, a través del extenso plexo probatorio desplegado por aquella, que su situación económica era ventajosa. Al respecto, adviértase, por ejemplo, que en el año 1979 – muchos años antes de contraer nupcias con el causante Sr. S.– la demandada ya había adquirido su primer inmueble en la calle Suipacha …, unidad Funcional Nº 213 de esta Ciudad (ver informe de dominio obrante a fs. 299/300)”.
Agregó el juez de primera instancia que “La demandada, Sra. P., en cambio, aportó las siguientes pruebas, acorde en buena medida con su relato, de donde surge que: a) Previo a la fecha en que efectuara la compra de la propiedad en litigo, había adquirido, años antes, un inmueble en la calle Suipacha … de esta Ciudad de 33m2 como ya fuera referido (ver informe de dominio de fs. 305/308); b) Posteriormente, en el año 1983, con el producto de la venta del inmueble antes referido, adquirió el departamento de la calle Suipacha … de esta Ciudad de 85m2 (ver informe de dominio obrante a fs. 299); c) Contaba con una larga trayectoria de modelo de pasarela, en la que trabajaba tanto para marcas nacionales como internacionales; d) Siendo soltera, se había asociado con el Sr. P. (S. P. SRL), cuya objeto societario se dedicaba al rubro textil e indumentario, empresa de la que llegó a resultar propietaria en un 50% y presidenta de la firma, tal como diera cuenta la “cesión de cuotas y modificación de contrato” obrante a fs. 256/257, entre otras; c) Que la Sra. P. había trabajado aproximadamente durante 3 años en la firma “Julio Rosenstein SRL”, tal como dieran cuenta las declaraciones testimoniales obrantes en autos, entre otras. d) Luego de ello, contrajo matrimonio con el causante. Todo ello, permite entonces concluir, que la demandada no resultaba ser una persona carente de bienes de fortuna, sino que, todo lo contrario, en tanto la concatenación de las distintas compraventa de inmuebles, sumado a las diferentes labores realizadas a lo largo de los daños, evidencian su buen pasar económico antecedente al matrimonio contraído con el Sr. S.–. A ello agrego, que misma suerte corrió la adquisición del inmueble de la calle Talcahuano … piso 13 de esta Ciudad, en tanto y tal como surge de la escritura Nº 109 obrante a fs. 302/304, la Sra. P. había vendido el inmueble último de la calle Suipacha con el asentimiento del Sr. P., lo que evidencia que aquella contaba con los fondos propios para adquirir la unidad referida al comenzar el presente párrafo. A modo de corolario, debo destacar que la actora tampoco ha podido probar la falta de fortuna en la demandada, si se tiene en consideración que aquella contaba con parte de la propiedad de un automotor Mercedes Benz 300 CE y la embarcación de 10m de eslora a la que bautizó “No problem”. De ello, da cuenta la prueba documental adjunta en autos a la que me remito brevitis causa. Por ello, a esta altura del análisis, sinceramente nada hace presumir que la adquisición del inmueble cuya simulación se pretende, se haya efectuado, en realidad, con fondos provenientes del Sr. S.”.
II. Agravios
Hecho el relato precedente, cabe entonces revisar si son exactas las descripciones y conclusiones vertidas en el fallo apelado, o si asiste razón a los apelantes.
a) Inmuebles de la calle Talcahuano y Libertador
M. C. P. adquirió, en 1979, un inmueble en la calle Suipacha … de esta Ciudad de 33m2 (ver informe de dominio de fs. 305/308); posteriormente, en el año 1983, con el producto de la venta del inmueble antes referido, adquirió el departamento de la calle Suipacha … de esta Ciudad de 85m2 (ver informe de dominio obrante a fs. 299). Según la demandada, lo vendió el 1 de abril de 1993 por U$S 78.000 (ver fs. 328), aunque en la escritura se mencionan $78.000 (ver fs. 303).
El 19 de junio de 1992 la demandada, M. C.P., adquirió una unidad funcional de 186 m2, más 2 cocheras y baulera, en el edificio sito en la calle Talcahuano 1276 de esta Ciudad. Manifestó en la escritura que estaba casada con S. P.. La compra se hizo por US$ 240.000, se pagó una parte, y el resto en cuotas. En lo que aquí interesa, declaró la compradora que “los fondos que emplea en la presente compra provienen de recursos propios obtenidos con anterioridad a su matrimonio y de utilidades extraídas de la Sociedad Sami P. SRL” (fs. 15). Dicho inmueble, el 27 de abril de 1993, lo afectó como bien de familia (fs. 286). Este inmueble, antes, había sido alquilado por S. P., por 2 años, con vencimiento el 30 de junio de 1992. Aquella fue la garante (ver fs. 288 y ss).
El 25 de octubre de 1994 M. C. P. vendió las unidades funcionales antes mencionadas a Big Ben SCA por la suma de US$ 260.000. Se manifestó en el acto jurídico formalizado por escritura pública que lo hacía con fondos propios. Estuvo presente en el acto S. P., quien prestó su consentimiento con la venta que efectuaba su esposa, en los términos del art. 1277 del Código Civil, entonces vigente (ver fs. 17/20, escritura número 138).
A continuación, el mismo día, se formalizó otra venta. En esta oportunidad, la mencionada Big Ben SCA le vendió el inmueble sito en Avda Libertador …, piso 23 letras A y B, con una superficie de 358m2, más baulera y guardacoche, por la suma de U$S 360.000, a la sociedad panameña Ponte Ferrari Corp, representada en ese acto por el codemandado G., cuñado de M. C. P. (fs. 21/4). LA hermana, M. E. P., es socia de dicha empresa.
La sociedad panameña fue constituida en ese país el 3 de octubre de 1994, pocos días antes de la compra del inmueble. El 16 de noviembre de 2006, M. C. P. de P., con domicilio en el inmueble antes referido, y su hermana M. E. P., con el objeto de adecuar la sociedad extranjera al derecho argentino, la convirtieron en “Ziza SA” (fs 88/94), de la cual es Presidente del Directorio.
Posteriormente, el 13 de junio de 2007, puso el inmueble a nombre de la continuadora Ziza SA, aquí codemandada. En dicho acto manifestó que “las acciones de la sociedad que representa son provenientes de dinero propio”. Hizo un relato de las adquisiciones anteriores y, respecto del inmueble sito en la calle Talcahuano, dijo que lo “compró siendo de esta civil soltera” (fs. 26 vta). Agregó que, con el dinero de la venta de este último, la sociedad panameña Ponte Ferrari Corp adquirió el ubicado en la calle Libertador. Presente en el acto S. P. expresó que “concurre a este acto al solo efecto de ratificar lo manifestado por su cónyuge … que las acciones de la citada sociedad Ziza SA son exclusivamente de carácter propio” (fs. 27).
En síntesis, a pesar del reconocimiento del fallecido S. P. sobre el carácter propio del dinero utilizado por la demandada M. C. P., los hijos del causante cuestionan su veracidad.
b) Marco jurídico
Cuando en 1992 la demandada manifestó que adquiría, estando casada, con fondos propios, tal manifestación unilateral no era oponible al otro cónyuge, lo cierto es que en 2007 el marido ratificó tales declaraciones. Esto le otorga una presunción de veracidad. Claro que la caracterización de un bien como propio o ganancial no depende de la voluntad de los cónyuges, ya que no pueden decidir acerca de su naturaleza, pues ello depende de una serie de reglas que, en general, se refieren al tiempo de la adquisición y a la naturaleza del derecho que justifica esa adquisición.
Como es sabido, los bienes gananciales son aquellos que conforman la masa común de los cónyuges, y respecto de los cuales cada esposo tiene un derecho potencial sobre los adquiridos por el otro, que se materializará al extinguirse la comunidad. Son aquellos incorporados al patrimonio de uno, otro, o ambos, durante el régimen de comunidad por causa onerosa, siempre que no corresponda calificarlos como propios.
Se presume, de acuerdo al art. 1271 del Código Civil, la cualidad de ganancial de todos los bienes existentes a la culminación del régimen (Méndez Costa, Josefa, Código Civil de la República Argentina explicado, T. IV, p. 375, Santa Fe, 2011). Es sabido que el art. 1271 del Cód. Civil establece una regla de prueba respecto del carácter de los bienes existentes a la disolución de la sociedad conyugal. Los presume gananciales y quien afirme el carácter propio debe probarlo. Se trata, en consecuencia, de una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada por la prueba en contra, pesando ello sobre el cónyuge que pretenda desvirtuar el carácter del bien presumido por la ley (GUAGLIANONE, Disolución y liquidación de la sociedad conyugal, p. 213 y ss.; BELLUSCIO, Manual de derecho de familia, t. II, p. 72, 5º edición; ZANNONI, Eduardo, Derecho de Familia, t. I, p. 483, nº 394 y ss.; MAZZINGHI, Derecho de Familia, t. II, nº 243; MÉNDEZ COSTA, Efectos patrimoniales del matrimonio, en Derecho de familia, I, p. 346; FASSI, Santiago y BOSSERT, Gustavo, Sociedad conyugal, t. I, p. 330 y ss.).
El fundamento de la ganancialidad reside en la presunción de concurrencia de ambos cónyuges en un esfuerzo común empleado en lograr bienes, y en la solidaridad que el matrimonio crea entre ellos, con total prescindencia del aporte que aquellos efectuaron para las adquisiciones.
Por regla, puede decirse que son propios los bienes que cada esposo era propietario desde antes de la celebración del matrimonio, y los que adquiera después por título gratuito. También lo son los adquiridos por subrogación real de un bien propio. Así lo preveía el art. 1266 del Código Civil vigente en ese entonces. En cambio, son gananciales los que adquiera luego de las nupcias por un título oneroso.
En el caso de los bienes adquiridos por subrogación real, es importante que en el acto de adquisición se deje constancia de que el dinero pertenece a uno de los cónyuges, y se mencione el origen de los fondos, para que no resulte incluido por la presunción de ganancialidad. Así lo resolvió un fallo plenario de esta Cámara (14/7/72, La Ley 148-163).
Al tratarse de una regla general, quien alegue lo contrario carga con la prueba de sus afirmaciones.
Se ha acreditado que, antes de casarse, M. C. P. era titular de un inmueble sito en la calle Suipacha … de esta Ciudad, de 85m2. También que dicho inmueble fue vendido. De tal forma, ya poseía dinero propio. Sin embargo, advierto que, según la propia demandada, lo vendió en 1993 por U$S 78.000 (ver contestación de demanda, fs. 328). Este es un detalle importante.
c) La prueba
No se discute que el fallecido S. P. trabajaba en la firma de su suegro, J. R. SRL, dedicada a la venta de artículos de cuero. Tampoco que M. C. P. fue empleada de dicho negocio, ubicado en la calle Florida.
La demandada, formó con su cónyuge la sociedad S. P. SRL, dedicada a la venta de indumentaria femenina, de la cual S. P. era titular del 75% de las cuotas, y ella del 25% restante. En 1987 adquirió un 25% más ver fs. 328). Esto encuentra respaldo en la copia de fs. 255/7).
En 1988, antes de casarse, los mencionados adquirieron un automóvil Mercedes Benz (fs. 278), que luego S. P. vendió por la suma de U$S 73.500, en 1992 (fs. 279). También en 1988 M. C. P. adquirió, a través de un plan de ahorro, un Ford Sierra Ghia (fs. 282), y un yate, en 1989 (fs. 309/14), que vendió en junio de 1993 por la suma de U$S 85.000 (fs 317).
Surge de fs. 386/8 que M. C. P. estuvo inscripta en la AFIP desde 2005 para el pago del impuesto a los bienes personales, y desde 2008 para el impuesto a las ganancias. En 2015 pasó a ser monotributista, aunque también antes había tenido esta categoría. Menos aportes impositivos parece haber realizado el fallecido esposo (ver fs. 389/91). No hay constancia de los períodos que aquí interesan.
La testigo F., trabajó en Julio Rosenstein SRL., entre el año 1964 hasta el año 2000. Primero fue empleada y luego fue jefa de administración. Declaró que la demandada fue allí vendedora, “Habrá sido un par de años desde el año 72 al 74”. Luego “se constituye otra sociedad que es la SAMY P. SRL. Y ahí en esa sociedad se integra a la Sra. P., con un 25% de acciones. Lo sé porque, el Sr. S. P. comento que le habían cedido un 25% para resguardar a la Sra. P. en ese momento (…) dijo que lo había hecho para proteger a la Sra. C. ya que él era un Señor mayor” ver fs. 532/3).
La testigo B., que también trabajó en ese negocio entre el 13 de marzo del año 1978, hasta el 10 de agosto del año 2000, dijo que “ella era una persona que no tenía ningún poder adquisitivo. Por su vestir. Y esas cosas la sabemos (…) en una de las conversaciones que tuvimos con la Sra. C. estaban por vender unos de los barcos que le quedaban al Sr. S., entonces ella (M. C.) muy jocosa me dijo que los hijos que no iban a ver nunca nada, porque ella los iba a ‘cagar’. y que no iba a dejarles a ver ni un solo centavo y que todo iba a ir para ella. Esa es mi verdad (…) La Sra. C. me suspendía y amonestaba cada vez que podía. No le tengo ningún rencor. Esto figura en los libros de la empresa” (fs. 554/5).
En forma similar se explayó la testigo H. Relató que fue empleada del negocio original, y que en el departamento de la calle Suipacha “después del año 85/86/87, no recuerdo exactamente qué fecha, hacíamos trabajos que tenían que ver con la empresa que eran trabajos en negro, no declarados. Era el dto. del Sr. S. P., era como un dúplex, hacíamos trabajos que no se podían hacer en el local (…) finales del año 78/80/81, (S. P.) pidió una cantidad de dólares creo que era 25.000 o 30.000, no recuerdo exactamente, tenía que hacer una escritura en la calle Suipacha. Yo estaba en la oficina cuando lo pidió y a la semana siguiente se lo dimos (…) el Sr. S. traía todos sus impuestos de servicios de su casa y los del Dto. de la calle Suipacha (…)”. Luego sostuvo que S. P. tenía una posición económica muy importante, con viajes, bienes, etc. Agregó que “el Sr. S. para darle un poco de identidad de dueña la puso como socia. Lo sé porque le Sr. S. nos dijo, a mí y a la gente de la oficina, para que el resto del personal la tomara como que era uno de los dueños”. Finalmente, que a “SAMY P. SA, a esta empresa le hice juicio por mi despido” (ver fs. 662/3).
Por su parte, la testigo A. declaró que “Conoce a M. C. P. Mi relación con ella comienza cuando voy a ingresar al Instituto de María Fernanda Cartier, instituto de modelos. Ella Fue mi profesora de Manequin, de maquillaje también era profesora de casting. Nos enseñaba a posar, a hacer fotos porque ella era modelo publicitaria. Era muy conocida en esos años porque trabajaba en El arte de la elegancia de Jean Cartier. Era un programa que se emitía por canal 9 los sábados (…) ella se iba de viaje, estaba muy ocupada. Hacia desfiles. Tenía una agenda muy ocupada. Yo a veces desfilaba en los cursos. Ella viajaba a Europa porque asesoraba a fábricas (…) Cuando empecé a ver el Arte de la Moda ella era primera figura. Cuando digo moda me refiero a catálogos, publicidades, desfiles, asesoramiento de imagen. También asesoraba a los fabricantes, de ahí sus viajes a Europa (…) ella tenía su departamento, por lo que ella me comentaba. Yo la veía con su buen auto. Su presencia, como se vestía, toda su imagen. Daba una imagen de una persona que estaba bien económicamente. Yo en ese momento trabajaba con ella y ganaba muy bien. Me imagino que ella ganaba muchísimo mejor que yo por su exposición (…) el Sr. P. estaba muy preocupado por su nivel económico (…) Yo veía que siempre era C. la que pagaba” (fs. 559/60).
A fs. 675/6 puede verse el informe del perito tasador, del que surge que el valor del departamento ubicado en la Avda Libertador es importante, más de U$S 1.000.000, y bastante más elevado que el correspondiente al de la calle Talcahuano.
En materia de simulación la prueba debe examinarse en conjunto, especialmente cuando es invocada por terceros, que necesariamente han de recurrir a las presunciones. En el caso, se han demostrado hechos que, ligados y vinculados con otros, alcanzan valor probatorio con entidad tal para hacer desaparecer la duda y crear una fuerte presunción de simulación. Para que la acción prospere es necesario acreditar, sin duda, que el acto jurídico fue realizado con el propósito de defraudar a los herederos, sustrayendo a su acción el inmueble amenazado de ser incluido en la sucesión, mediante una declaración falaz.
En el caso, las ventas y adquisiciones no fueron simuladas, fueron reales. Lo que se cuestiona es el origen de los fondos. La demandada P. sostiene, con apoyo en los títulos, que eran propios, mientras que los actores, con apoyo en ciertas presunciones, sostienen que eran gananciales. No se está cuestionado en este litigio la operación, sino la declaración de ser propio el inmueble inserta en las adquisiciones, tema que es ajeno a los vendedores.
III. Conclusión
Considero que asiste razón a los apelantes. En efecto, entiendo que hay presunciones que permiten concluir que el fallecido S. P. también hizo aportes a las adquisiciones de inmuebles antes mencionadas.
Veamos. M. C. P., en 1992, adquirió por US$ 240.000 el inmueble de la calle Talcahuano al 1200. Se pagó una parte, y el resto en cuotas. En lo que aquí interesa, declaró la compradora que “los fondos que emplea en la presente compra provienen de recursos propios obtenidos con anterioridad a su matrimonio y de utilidades extraídas de la Sociedad S. P. SRL” (fs. 15).
Ninguna prueba produjo sobre tales ingresos. Surge de la causa que trabajó como vendedora unos años, y que también fue modelo, pero no mucho más. Lo que sí se ha acreditado es que dicho inmueble, dos años antes, era alquilado por S. P. en una suma importante. A la vez, me llama la atención que la compradora no precisó vender su inmueble de la calle Suipacha para hacer frente a esta compra. El de la calle Suipacha lo vendió un año después.
Si realmente obtuvo tanto dinero de la sociedad S. P., debo presumir que también lo obtuvo su socio, en principio mayoritario, y luego igualitario, S. P. Este último tuvo el dinero suficiente para afrontar el alquiler durante dos años.
Advierto que la SRL se denominaba “S. P.”, lo que hace inferir que el fallecido S. P. tenía un rol relevante, dado que la firma llevaba su nombre.
Además, se hipotecó el inmueble de la calle Talcahuano. Como estaban casados, es dable pensar que las cuotas fueron abonadas también por el cónyuge de la deudora. De arribar a otra conclusión, habría un derecho a recompensa para el fallecido (CNCiv, sala B, 28/04/1981, Talotti, Ángel, LA LEY 1981-D-412 TR LALEY AR/JUR/3488/1981).
Se afirma por los demandados que S. P., luego de su divorcio, estaba en mala situación económica. Sin embargo, adquirió un Mercedes Benz, que luego vendió en U$S 73.000. También se ha probado que una cantidad similar le donó a una de sus hijas, aquí actora. A la vez, surge de la división de bienes luego del divorcio, que se le adjudicaron diversas cuotas de sociedades (ver fs. 15 del expte acumulado).
Luego, en 1993, viene la compra del inmueble de la Avda. Libertador. Por un lado, se dio en pago el mencionado inmueble de la calle Talcahuano, a mi entender ganancial. A la vez, genera una presunción en contra que aquél se haya puesto a nombre de una sociedad panameña. Luego, pasa al dominio de una nueva sociedad, continuadora de la anterior, que casualmente recibió aportes de la hermana de la propietaria de esta última. No comprendo por qué, si los entonces cónyuges habían sido socios, ahora el esposo quedaba fuera de todo, ni siquiera en mínima proporción.
Agrego que el domicilio de los cónyuges fue en dicho inmueble, que es también el domicilio legal de la sociedad Ziza SA. Observo que, en el año 2006, al constituirse Ziza SA, el capital social fue de $45.000, muy inferior al valor de los inmuebles.
A esto se suma lo declarado por las testigos. Si bien parecen tener más simpatía por el causante que por su segunda esposa, completan un cuadro en función de lo ya expuesto.
En esta clase de juicios, cuando el actor aporta indicios capaces de generar presunciones, se invierte la carga de la prueba ya que quien pretende desbaratarlas debe arrimar contraindicios o demostrar hechos que revelen que aquellas no poseen los caracteres de gravedad, precisión y concordancia, con otros elementos (Sala F, 29/8/78, ED, 82-287; Sala D, 27/6/72, ED, 46-175). En el caso, esto no ha ocurrido, ya que la demandada, si bien no se limitó a la negativa de la pretensión del actor, no colaboró y produjo prueba de descargo, que le reste fuerza de convicción a los indicios que podrían sustentar la posición de la contraparte.
Una característica que suelen presentar los actos simulados es que tienden a una disminución del activo en perjuicio de terceros (Ferrara, F., “La simulación”, n.23, p. 174 y ss.; Cámara, H., “Simulación en los actos jurídicos”, p. 109; Mosset Iturraspe, Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios, p. 27).
Hay que demostrar, aunque sea a través de indicios, la causa simulandi o el motivo por el cual la inscripción del bien se realizó a nombre de uno solo de los aportantes del dinero (Medina, Graciela – Flores, Pablo, La prueba de la simulación, RDPyC, “Simulación”, 2006-1, págs. 132 y 133). Se manifiesta que no hay causa simulandi. Sin embargo, la motivación fue impedir que el inmueble en cuestión fuera heredado por los sucesores del difunto esposo de la demandada.
El reconocimiento de uno de los cónyuges es suficiente en las relaciones de comunidad, pero frente a terceros la prueba contraria que desvirtúa la presunción de ganancialidad debe ser concluyente (arg. art. 1260). Una solución similar se desprende del actual art. 466 del Código Civil y Comercial. Entonces, es menester que conste en el acto de adquisición, además del reconocimiento del otro cónyuge, la manifestación del origen propio de los fondos utilizados, especificando la causa que determina tal propiedad (v. gr.: datos que individualicen una sucesión, donación o enajenación de un bien propio, protocolo en el que se consignaron las respectivas escrituras, etc.). De lo contrario, el instrumento de adquisición será inoponible a terceros, y puede ser cuestionado por los herederos que se sientan perjudicados (Méndez Costa, ob. cit, p. 133; Herrera, Marisa, en Lorenzetti (Dir), Código Civil y Comercial de la Nación, III, ps. 111/2).
Las manifestaciones de los cónyuges no pueden desvirtuar el real carácter propio o ganancial de los bienes, que surge de la ley y no de la voluntad de las partes, por lo que pueden ser cuestionadas por sus herederos (CNCiv., Sala B, 12/5/94, JA, 1996-II-669; en igual sentido, ídem, Sala F, 15/12/89, JA, 1990-III-344).
En la simulación, son “terceros” las personas que no participaron en el acto ni son sucesores universales de quienes los otorgaron. Sin embargo, si los herederos actúan en amparo de sus legítimas, frente a los actos realizados por el causante que los perjudica, también deben ser considerados terceros (CNCiv., sala I, 14-8-1997, “I. de P., M.R.A. y otro c/C. de P., M.J. y otro”, L.L. 1998-B-580).
Por consiguiente, una vez acaecida la muerte del causante, se produce la apertura de su sucesión (art. 2277, Código Civil y Comercial) y el heredero adquiere la legitimación como tercero para atacar los actos celebrados por su antecesor en vida.
Si bien el juez deberá extremar las precauciones al momento de valorar la prueba producida por las partes en la acción entablada entre sí, podrá disminuir el rigor respecto de los terceros, quienes no disponen de la posibilidad de ofrecer una prueba directa. En estos casos, la acreditación de la simulación deberá sustentarse en indicios, los cuales serán valorados por el juez al momento de sentenciar y darán lugar a la prueba presuncional. Vale decir que queda reservado a la prudente apreciación judicial el examen del valor de los indicios y la importancia de los vínculos entre sí para dar nacimiento a la presunción de simulación.
En cuanto a la causa penal, no incide en lo que aquí interesa, ya que el Fiscal interviniente se limitó a descartar la inexistencia de delito, pero no aseveró que no hubiera alguna simulación.
Como se desprende del relato que antecede, pretenden los actores que se declare que el inmueble mencionado, que fue adquirido como bien propio de la demandada, a través de una persona jurídica, sea declarado como perteneciente a la sociedad conyugal entre ésta y el Sr. S. P., formando por tanto parte del acervo hereditario de este último.
Es cierto que el inmueble no pertenece a M. C. P. sino a la sociedad anónima Ziza. Pero también lo es que la propietaria de las acciones y Presidenta de esta firma es la demandada, junto a su hermana. Por ende, no puede alegar Ziza SA ser un tercero de buena fe, y debe ser objeto de la condena.
En su demanda, de manera escueta, los actores reclaman la indemnización de los perjuicios que alegan. Sin embargo, ninguna prueba se produjo al respecto. Además, como bien sostuvo la demandada, eventualmente tendría el derecho de habitación, como cónyuge supérstite, sobre el inmueble objeto del sucesorio.
IV. Costas
Se ha resuelto que, en el marco de un proceso sobre liquidación de la sociedad conyugal, corresponde distribuir las costas en el orden causado y las comunes por mitades entre ambos cónyuges, máxime cuando la discusión se centra en los valores en juego, existiendo consenso sobre los créditos que integraban la sociedad conyugal liquidada, pues lo contrario provocaría una merma en la porción del cónyuge obligado a cargar con la totalidad de las costas (conf. Fassi y Bossert, “Sociedad conyugal”, t. 2 p. 322 nº 198 y fallos citados en nota 175; CNCiv. sala B La Ley, 132 -1051 nº 18.510-S; Sala E, M., M. c. O., AD, 2/11/2004).
En materia de derecho de familia se afirma una tendencia que sugiere prescindir para su imposición del principio de la derrota, entre otras razones, por la especial naturaleza de los derechos en litigio (Kielmanovich, Jorge, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y anotado, Lexis Nexis, p. 155).
Se ha sostenido que “en principio, no corresponde imponer las costas con fundamento en el principio de la derrota, pues la intervención del juez es una carga común, necesaria para componer las diferencias entre las partes. Sólo cabe imponer las costas a uno de los cónyuges en estos asuntos, cuando su conducta fuera irrazonable, gratuita o injustificada y la consiguiente intervención de la justicia obviable (Sumario Nº 15370 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil Boletín Nº 11/2003; CNCiv, Sala H “TRG c/BA s/medidas precautorias” 03/06/2003, Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y Minería de Neuquén Sala; III, “JN c. SMFA”, del 06/03/2010, publicado en La Ley Online).
Además, no puedo omitir que no todas las pretensiones de los actores tuvieron acogida favorable. Incluso, aunque en subsidio, los apelantes solicitaron la distribución en el orden causado en el caso de no ser acogida su pretensión, alegando la complejidad del caso.
Atento ello, la naturaleza de las presentes actuaciones y las particularidades del caso, no me queda más que propiciar la imposición de costas en el orden causado.
Por todo lo expuesto, propongo que se revoque la sentencia apelada, declarando ganancial el inmueble sito en Libertador … (unidad funcional y complementaria), con costas de ambas instancias en el orden causado.
El Dr. José B. Fajre y la Dra. Liliana E. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.
Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: Revocar la sentencia apelada, declarando ganancial el inmueble sito en Libertador … (unidad funcional y complementaria), con costas de ambas instancias en el orden causado.
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Claudio M. Kiper. – José B. Fajre. – Liliana E. Abreut de Begher.
G., F. S. y otros c. S., F. D. y otro s/ resolución de contrato
En la ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de febrero de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y el Señor Juez de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “G., F. S. y Otros c/ S., F. D. y Otro s/ resolución de contrato” (nº 2046/2021), respecto de la sentencia de primera instancia dictada el día 15 de febrero de 2024, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sr. Juez de Cámara Dr. José Benito Fajre, Sra. Jueza de Cámara Dra. Marisa Sorini y Sr. Juez de Cámara Dr. Ricardo Li Rosi
El Señor Juez de Cámara Doctor Fajre dijo:
I. La sentencia dictada el 15/02/2024 hizo lugar a la demanda promovida por E. P. G., F. S. G. y C. C. G. contra F. D. G. y F. D. S., y declaró resuelto el boleto de compraventa celebrado el día 13 de noviembre de 2017 por culpa de los demandados, condenando a éstos a restituir a aquéllos la Unidad Funcional Nro. 1 del inmueble sito en la calle Anselmo Sáenz Valiente …, de esta Ciudad, libre de ocupantes y enseres, dentro del plazo de diez días de encontrarse firme la sentencia, bajo apercibimiento de ejecución mediante lanzamiento de estilo; y al pago de la suma de U$s 100 diarios, desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien. En este sentido, rechazó la reconvención intentada por los demandados en todos sus términos.
El Sr. Magistrado de grado consideró que se hallaba corroborado el incumplimiento de los compradores por no haber abonado el saldo de precio en la oportunidad de ser convocados al acto de escrituración.
Sostuvo que el momento de escrituración señalado en la cláusula cuarta debía ser interpretado como un acto necesariamente posterior a la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, ya que mal podría escriturarse una unidad funcional inexistente jurídicamente. Resaltó que, si bien los compradores pretendían entender que el acto jurídico allí celebrado era puro y simple, resultaba indudable la existencia de dicha condición.
Por lo tanto, entendió que, como corolario lógico de ello, debía interpretarse que el plazo de sesenta días establecido para el otorgamiento de la escritura no nacía con la propia firma del boleto de compraventa, sino a partir del cumplimiento de la condición ya referida. De esta manera concluyó que, al no haber los demandados reconvinientes acreditado una demora injustificada por parte de los vendedores en orden a la realización dicho trámite previo, ni ningún otro actuar culpable, no correspondía imputarles mora alguna en el cumplimiento de la obligación de escriturar.
Consideró que los compradores no dieron cumplimiento al plan prestacional obligado, toda vez que, además de comparecer al acto de escrituración, debían abonar el saldo de precio pactado, y sin embargo, unilateral e inconsultamente decidieron no hacerlo so pretexto de aplicar una cláusula penal que no correspondía.
Respecto de la fijación de la multa de 100 dólares diarios hasta la restitución del bien, estableció que no correspondía tomar un temperamento distinto ya que los demandados, no habían requerido morigeración alguna del monto convenido, e incluso peticionaron la aplicación de ella por el mismo valor al deducir la reconvención. Sostuvo que ello daba cuenta de la conformidad con la cuantía de la pena, la que como había sido ratificada por ambas partes en esta sede judicial, no podía considerarse excesiva.
III. [sic] Esta decisión motivó los agravios de la parte demandada, presentados el 26/04/2024, que fueron respondidos por la actora en fecha 10/05/2024.
Los demandados sostienen que el a quo hizo una interpretación forzada del boleto de compraventa, ya que este no establece ninguna condición para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y debe estarse en primer lugar a la literalidad de las palabras insertas en el documento.
Aluden que quedaría vacío de sentido considerar que el plazo de sesenta (60) días debía computarse desde que se efectuara la subdivisión del condominio afectándola como Unidad Funcional 1, haría impracticable e incierto el plazo de sesenta días establecido.
Resaltan que es incorrecto entender que existía una condición previa (que era la subdivisión de la propiedad y que recién ahí debía contabilizarse el plazo), ya que el 03/12/2020 el escribano M. P. podía realizar la adjudicación de división por condominio y la escritura traslativa de venta en el mismo momento, tal como surge de lo informado por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 276).
Aluden que es llamativo que se exprese en la sentencia que la demandada no acreditó una demora injustificada, cuando se encuentra probado y reconocido por la contraria, que la escrituración de la propiedad se frustró en varias oportunidades por no concurrir un tercero y cuando la misma pretendía suceder casi tres años después de la firma del boleto.
Indican que era evidente que se necesitaban de la participación de un tercero para realizar el acto, pero los vendedores asumieron dicho riesgo al celebrar un boleto de compraventa en los términos que lo hicieron, sino hubiesen esperado primero a subdividir y después a vender para no depender de un tercero.
Resalta que la cláusula octava disponía de dos premisas necesarias para que pueda ser aplicada la resolución que utilizó el actor reconvenido; una de ellas era que la compradora no se presentara a la escrituración, lo cual no fue cumplida, porque de la propia constancia emitida por el escribano designado indica que la compradora se encontraba presente en el acto escriturario. La otra condición era que no se abone el saldo de precio, sostiene que ellos manifestaron que correspondía abonar U$S 12.000 y que dicho saldo de precio era el correspondiente entregar en virtud de la multa debida por la contraria en razón del contrato, el saldo de precio también fue intentado abonarse y fue la otra parte quien se negó a recibir dichos valores y escriturar.
Sostiene que la resolución no procede aún bajo el paraguas del régimen general del art. 1087 y 1088 En dichas circunstancias, para que proceda la resolución debe darse un incumplimiento esencial y grave. Resalta que considera que no incurrió en ningún incumplimiento, pero analizando la postura del actor reconvenido, lo cierto es que mal puede considerar como esencial o grave la falta de integración de U$S 9.000 dólares de saldo de precio, cuando ello representa el 12% del monto del inmueble.
Hace hincapié en que hay circunstancias de la realidad de las partes que nunca fueron analizadas ni tomadas en cuenta y que denotan la mala fe en el proceder. Indica que el boleto de compraventa se encuentra pago en un 72% y esta parte ofreció pagar lo que se correspondía en el acto de escrituración. Si las partes tienen una diferencia que radica en el 12% del monto de la compra, mal puede esa cuestión llegar a una resolución intempestiva y de pleno derecho como hizo la actora reconvenida y pretender quedarse con todas las sumas abonadas (U$S 54.000), pretender una multa de cien dólares diarios que según determino el juez de primera instancia ascendería a (U$S 124.000) y encima quedarse con la propiedad inmueble cuyo valor ascendía a U$S 75.000.
Ruega a este tribunal que se aprecie la magnitud de la arbitrariedad descomunal del fallo de primera instancia.
IV. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, habré de coincidir con el que expuso el Sr. Magistrado de la instancia de grado, pues toda vez que esta acción nació como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. Heredia, Pablo D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley on line, AR/DOC/2137/2015).
Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa Código Civil y Comercial de la Nación.
V. No esta discutido que el 13 de noviembre del año 2017 las partes suscribieron el boleto de compraventa obrante a fs. 89/110, con relación a la mitad indivisa de la propiedad sita en la calle Anselmo Sáenz Valiente Nro. … de C.A.B.A, la que una vez sometida al Régimen de Propiedad Horizontal y otorgado el Reglamento de Administración sería designada como Unidad Funcional Nro.1 según el plano de subdivisión que tenían a la vista.
Así las cosas, los compradores, demandados en las presentes, entregaron a los actores la suma de 54.000 dólares americanos a cuenta del precio, quedando pendiente la suma de 21.000 dólares americanos que debían ser abonados al momento de la escritura traslativa de dominio. En dicha oportunidad se entregó la posesión del mencionado inmueble.
Asimismo, tampoco está discutido ante esta alzada el intercambio de misivas que se dio entre las partes a partir del 7/09/2020 que detallaré a continuación.
En fecha 7 de septiembre de 2020 el Sr. S. remitió a los vendedores la Carta Documento identificada bajo el Nro. CD889351515, en la que señalaba que habiendo vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta para la escrituración, los intimaba a que en el lapso de 72 hs procedan a indicar día y hora en que sería cumplido por su parte la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio sometiendo el inmueble a propiedad horizontal otorgando el reglamento de administración, por ante el Escribano W. N. M. P., bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de hacer efectiva la cláusula octava respecto al cobro de la suma de 100 dólares por cada día de mora desde el vencimiento del plazo pactado.
Los vendedores, actores en el presente juicio, contestaron la intimación a través de la misiva nro. CD088934402 de fecha 17 de septiembre de 2020. Expresaron que desde la fecha de la firma del boleto de compraventa siempre manifestaron su intención cumplir con el otorgamiento de la escritura dentro del plazo estipulado de 60 días. Dijeron que asistieron en más de una oportunidad a las oficinas del escribano M. P. con el fin de instrumentar la escritura en cuestión, y que incluso con fecha 16/12/2019 le solicitaron al escribano que labre acta para dejar constancia de la asistencia de ellos a la cita de la escrituración fijada. Hicieron hincapié en que el incumplimiento del Sr. O. C. quien, según sus dichos, se había opuesto a dar cumplimiento con las obligaciones a su cargo pese a haber prestado conformidad, tal como surgía del boleto de compraventa suscripto el 13/11/2017. Finalizaron la CD indicando que se encontraban a su entera disposición para dar cumplimiento con el otorgamiento de la escritura pública en fecha que oportunamente fijare el escribano publico designado.
Los compradores respondieron a través de la Carta Documento Nro. CD084351281, notificada el día 28/09/2020. Manifestaron que el Sr. C. era un tercero ajeno a la operación de compraventa, que no se desprendía del boleto de compraventa la existencia de condición expresa alguna sujeta al acto de escrituración y que por lo tanto era responsabilidad de los vendedores procurar el debido cumplimiento de las obligaciones asumidas. Sostuvieron que atento el vencimiento del plazo de 72 hs de la intimación cursada sin que se haya indicado día y hora en que sería cumplida la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, hacían efectiva la cláusula octava del boleto de compraventa respecto al cobro de la suma de 100 dólares por cada día de mora desde el vencimiento del plazo pactado.
Los actores contestaron dicha misiva mediante carta documento de fecha 30/09/2020, identificada bajo el Nro. CD069451662, indicaron que la escrituración era de imposible cumplimiento hasta tanto el Sr. C. no accediera a la escrituración en los términos suscriptos en el boleto, por lo tanto, era improcedente la constitución en mora. Asimismo, informaron que el Sr. C. ya había sido intimado a dar cumplimiento con aquello a lo que se había obligado en el boleto de compraventa.
En fecha 13/10/2020 la codemandada F. G. envió carta documento al escribano, solicitando que indique día y hora en que se llevara a cabo la firma de la escritura traslativa de dominio y el reglamento de administración, para proceder a notificar a los vendedores.
La demandada acompañó como documental un instrumento que sirvió de constancia de recibo de documentación, firmado por el Escribano M. P. De él surge que el 9 de noviembre del 2020 el mencionado notario recibió de la compradora F. D. G. el boleto de compraventa, boleta de impuesto de sellos convencimiento 30/11/2020 para abonar y la suma de $101.600 para el pago de dicho impuesto.
El 26/11/2020 el Escribano W. M. envió CD a la codemandada, Sra. F. G., detalló que, sin perjuicio de haberle notificado telefónicamente, por whats app y mail, le comunicaba por dicho medio que citaban a los compradores para el día 3 de diciembre del 2020 a fin de suscribir el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de la UF 1 situada en esta Ciudad con frente a la calle Sáenz Valiente 138/140.
El día 3/12/2021 finalmente todos los interesados se hicieron presentes en la escribanía, pero fracasó el acto escriturario. En la parte final del documento que correspondería al instrumento de venta de la unidad en favor de los demandados el escribano M. P. anotó lo siguiente: “La presente escritura quedó sin efecto en razón de que las partes no llegaron a un acuerdo manifestando la parte compradora, F. D. G. y F. D. S., que ofrece pagar la suma de Doce mil Dólares Estadounidenses (U$D 12.000) del saldo de precio pactado en el Boleto de Compraventa citado en la escritura, monto que deriva por descontar la multa diaria pactada como clausula penal que surge de dicho Boleto, que asciende a la fecha a Nueve mil Dólares Estadounidenses (U$D 9.000). La parte Vendedora, E. P. G., F. S. G. y C. C. G., declara que se presentaron a cobrar el saldo de precio pactado y suscribir la escritura en los términos del Boleto, prestando disconformidad con la cláusula penal expresada por la parte compradora, haciendo uso de lo dispuesto por la citada clausula Octava, solicitando en consecuencia la resolución de dicho Boleto y la restitución del inmueble en el plazo de setenta y dos hs. Encontrándose presentes todas las partes intervinientes, quienes fueron debidamente notificadas, firman en prueba de asistencia, manifestando cada parte que se reservan los derechos que les correspondan”.
La parte actora fecha 30/12/2020 envió la Carta Documento Nro. CD079834335, dejando constancia que a la fecha de envío no se había hecho entrega del inmueble respectivo, por lo cual, se hacía efectiva la multa dispuesta por la Cláusula Octava por el tiempo que dure la mora en la que infundadamente estaban incurriendo desde el día 3 de diciembre de 2020 (cfr. DEOX de Correo Argentino recibido el 12/08/2022).
El 9 de febrero de 2021 el Dr. K., en carácter de apoderado de los Sres. S. y G., envió una carta documento a los actores aludiendo, en resumen, que en virtud de las demoras en la escrituración sus mandantes habían decidido dar un giro en su vida aceptando una oferta laboral para radicarse en Italia por lo que habían tenido que disponer de los dólares estadounidenses asignados para el pago del saldo del precio a abonarse en la escritura frustrada. En este sentido, ofrecía pagar el saldo del precio en pesos al tipo de cambio oficial del BNA. Su viaje al extranjero se corrobora con lo informado por el Registro Nacional de Ingresos y Egresos de Personas al Territorio Nacional, ya que de allí surge que el 11/01/2021, apenas un mes luego de la fallida escrituración, los demandados abandonaron del país con destino a Italia (ver DEOX de Andreani del 07/07/2022 y del Registro Civil de CABA del 27/10/2022).
VI. La cuestión central a decidir radica en determinar si la resolución del contrato efectuada por la parte vendedera en fecha 03/12/2020 fue conforme a derecho, o bien, por el contrario, cabe hacerle lugar a la reconvención de la parte actora y ordenar la escrituración del inmueble respecto del cual versó del boleto de compraventa suscripto por las partes el 17 de noviembre del 2017.
Detallaré a continuación las cláusulas del boleto de compraventa que resultan relevantes para desentrañar la cuestión debatida en las presentes actuaciones.
En la cláusula primera dispone “Los vendedores venden y la compradora adquiere la mitad indivisa de la propiedad sita en la calle Anselmo Sáenz Valiente … de C.A.B.A. la que una vez sometida a Propiedad Horizontal y otorgado el Reglamento de Administración y según plano de SUBDIVISIÓN que tengo a la vista, aprobado bajo la característica MH 1068-96, será asignada como UNIDAD FUNCIONAL número UNO, ubicada en la Planta Baja al frente de esta misma Ciudad, entre las calles YERBAL y las vías del F. C. SARMIENTO; Nomenclatura Catastral: Circunscripción 1, Sección 95, Manzana 35, Parcela 25.-; Matrícula: FR 154804, con las medidas y demás circunstancias que surgen del respectivo título de propiedad, en el estado en que se encuentra que la compradora conoce y acepta. Conjuntamente con el presente ambas partes suscriben copia del plano de mesura identificando inequívocamente la unidad funcional que se enajena, la cual surgirá una vez otorgado el Reglamento de Administración lo que se efectuará oportunamente con el otorgamiento de la Escritura Traslativa de Dominio”.
Luego la cláusula cuarta establece que “La escritura traslativa de dominio se firmará dentro de los sesenta (60) días corridos. El escribano interviniente será W. N. M. P. Los vendedores deberán entregar el título de propiedad original y toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio original y toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a la escribanía designada en este acto, dentro de los 15 días hábiles contados a partir de la firma del presente boleto, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones estipuladas en la cláusula octava.”
La cláusula octava describe que “Si a la fecha fijada para la escrituración y sin necesidad de intimación judicial alguna, LA COMPRADORA no se presentare a firmar la escritura traslativa de dominio y a pagar el saldo de precio, el presente quedará resuelto de pleno derecho, pudiendo los vendedores disponer automáticamente del inmueble mediante la simple constancia otorgada por la escribanía designada de que la escritura no se ha podido realizar por no haberse presentado la compradora, quedándose en tal caso los vendedores con los importes recibidos, todo ello sin perjuicio de sus derechos de utilizar la acción de cumplimiento si así lo desearen. Si fuesen los VENDEDORES los que a la fecha fijada no otorgaren la escritura de venta la COMPRADORA podrá optar entre ejercer la acción de cumplimiento de contrato, o considerar el presente resuelto de pleno derecho, exigiendo en tal caso de los VENDEDORES los importes recibidos, más otro tanto igual, en concepto de indemnización, importes que deberán abonarse a la compradora dentro de las 72 horas de serle notificada la opción de rescisión, a partir de las cuales, ambas sumas devengarán un interés punitorio igual al mayor que cobre el Banco de la Nación Argentina, para las operaciones de giro en descubierto en cuentas corrientes, sin perjuicio del accionar por los daños y perjuicios que correspondan. Las partes contratantes pactan de común acuerdo que de producirse alguna de las situaciones enunciadas en la presente clausula se abonará la suma de Dólares Billetes Estadounidenses Cien (U$S100) diarios, en concepto de multa por todo el tiempo que dure la mora por parte del infractor. En todos los casos, la mora es automática y se produce por el solo trascurso del tiempo.”
Respecto de la intervención del Sr. C., anterior condómino del inmueble, la cláusula décima segunda dispone que “Presente en este acto el señor F. L. O. C. domiciliado en calle Anselmo Saenz Valiente … de esta Ciudad, presta su conformidad a todo lo pactado en el presente boleto de compraventa en el cual será designado como unidad funcional 1. Y conjuntamente una vez constituido el reglamento de administración correspondiente, se le adjudicará al Sr. C. la unidad funcional 2, según plano de mensura que tengo a la vista firmando en derecho plano cada una de las partes la unidad funcional que le corresponde”.
VII. Normalmente, en el boleto de compraventa las partes establecen los requisitos que habiliten el cumplimiento de la obligación de escriturar, así como el plazo –a veces tácito o incierto–, los efectos de la mora, una pena por el retardo, un pacto comisorio expreso, etc. Todo esto, en principio, se halla sujeto a la libertad contractual de las partes. Se trata de una obligación de hacer, ya que recae sobre un hecho positivo que consiste sustancialmente en una actividad. Debe ser cumplida en tiempo y modo acordes con la intención de las partes o con la índole de la obligación. (art. 775, Código Civil y Comercial de la Nación).
La obligación de escriturar pesa por igual sobre ambos contratantes, de allí que se afirme que ambos revisten el carácter de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar. Ocurre que para el otorgamiento de la escritura es necesaria la actividad y la realización de diligencias que no son exclusivas de una de las partes, sino comunes. Esto es importante en tanto se proyecta en el examen de la mora en la que puede, o no, incurrir una de las partes. Así, es sabido que para que el escribano pueda otorgar la escritura el comprador debe estar dispuesto a pagar el saldo del precio, aportarle sus datos personales, mientras que el vendedor debe acercarle los títulos y antecedentes necesarios. Además, la obligación de escriturar es denominada indivisible, irregular o impropia, en tanto la acción debe ser ejercida por todos los compradores contra todos los vendedores y viceversa.
Se ha dicho que en la obligación de escriturar cobran significativa relevancia las denominadas “cargas o deberes secundarios de fidelidad o de conducta”, deberes que han sido calificados como “una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe del cumplimiento” y que acompañan al deber primordial de cumplir la prestación. Tales cargas alcanzan por igual ambas partes –de hecho, recaen en mayor medida sobre la vendedora– y comprenden toda la actividad de cooperación y diligencia –designación del escribano, entrega de títulos, remoción de obstáculos, vigilancia activa de la gestión del notario, etc.– necesaria para que el acto de otorgamiento de la escritura sea posible en el tiempo previsto en el contrato (esta cámara, Sala A, 9/8/78, “Revista del Notariado”, 762-2.392, y Sala H 09/04/2018 “Peroni, Ana Sofía C/ Pérez Myriam Isabel S/ Escrituración, ordinario” Expte. No. 1442/2011).
En el caso de autos, el acto escriturario no solo requería de la presencia y colaboración del vendedor y de la compradora, sino que además debía comparecer el Sr. C., el entonces condómino del inmueble en cuestión, quien por ostentar tal carácter debía suscribir el Reglamento de Propiedad con división de condominio y adjudicación, lo que solo así permitiría la venta de la Unidad Funcional número uno en favor de los Sres. S. y G.
Ello era plenamente conocido por los compradores, dado que se tomó el recaudo de incluir la cláusula decima segunda detallada en el considerando que antecede.
Asimismo, ambas partes coinciden en sus relatos al manifestar que anteriormente, más precisamente el 16/12/19 había fracasado su intento de culminar con el acto escriturario por la ausencia del Sr. C.
En este contexto, los términos en los que los compradores practicaron la intimación enviada a los compradores el 7/09/2020 fue intempestiva y alejada del parámetro de la buena fe conforme con la realidad del negocio y las conductas que venían desplegando los interesados con anterioridad.
En primer lugar, la parte compradora (demandada reconviniente) dirigió su intimación únicamente a los vendedores, solicitándoles que en 72 hs. comuniquen la fecha de escrituración, cuando bien es sabido que es el escribano –que ya había sido designado– quien usualmente define la fecha en conjunto con los otorgantes.
Recién el 13/10/2020 los demandados le remitieron carta documento al notario, solicitándole que fije la fecha para celebrar la escritura traslativa de dominio correspondiente, lo que efectivamente fue cumplido, ya que a los pocos días (09/11/20) la Sra. G. arrimó la documentación que correspondía y la fecha de escrituración fue fijada para el 3 de diciembre.
Por otro lado, si bien es cierto que la cláusula cuarta establece que “La escritura traslativa de dominio se firmará dentro de los sesenta (60) días corridos” lo cierto es que no indica a partir de cuándo se computaba dicho plazo. Tampoco establece una sanción ante el transcurso de dicho lapso. A partir de la interpretación contextual del contrato, es evidente que el objeto del contrato era la unidad funcional 1, la cual era inexistente hasta que no se cumpliera con el trámite de afectación del bien a la propiedad horizontal, y por lo tanto era imposible que se pudiera escriturar previo a ello. Conociendo los contratantes que necesariamente deberían contar con la conformidad del otro condómino para hacer el trámite de subdivisión, afectación al régimen de propiedad horizontal y adjudicación, tomaron el recaudo de contar su conformidad en el boleto de compraventa, para que, en caso de conflicto, pudieran compelerlo a su cumplimiento.
Ahora bien, lo primordial es que surge textualmente de la letra del contrato que el presupuesto necesario para aplicar la cláusula penal prevista en el apartado octavo era que justamente estuviera fijada la fecha de escrituración y alguna de las partes obstaculizara su cumplimiento. Es evidente que dicho presupuesto no estaba dado el 7/09/2020, momento a partir del cual la compradora empezó a computar la cláusula penal, independientemente de que luego el escribano le comunicó la fecha de escrituración.
Lo que intentó hacer el comprador en el actor escriturario fallido fue compensar el saldo del precio de la compraventa del inmueble con la suma que, según su parecer, adeudaba el vendedor en concepto de clausula penal, pero la existencia y virtualidad de dicha obligación accesoria era dudosa, ya que no había sido reconocida por la contraparte. En este contexto, siendo que se encontraba a su disposición la escritura no se entiende por qué no eligió actuar diligentemente, y en todo caso, tomar el recaudo de cancelar el saldo del precio en dicha oportunidad y luego discutir posteriormente la aplicación de la cláusula penal.
El recurrente insiste en su expresión de agravios que se generaría una gran injusticia al permitirle al vendedor retener el 72% del precio de venta del bien y, además, que se le deba restituir el inmueble en cuestión. Admito que puede dar esa impresión, pero es que, lamentablemente el comprador reconviniente siempre mantuvo su postura errada respecto de la pretendida cláusula penal que existía en su favor al momento de la escrituración fallida, jamás ha ofrecido abonar los u$21.000 del saldo del precio a cambio de que se escriture el inmueble a su nombre, por lo que mal podría este servidor apartarse del marco propuesto por las partes en el marco del proceso.
En este sentido, no puedo más que coincidir con lo decidido por el Sr. Magistrado de grado en el sentido que la compradora no tenía derecho a pagar una suma menor a la acordada, esto es, 21.000 dólares. Por lo tanto, se concluye que la escrituración intentada el 3/12/2020 fracasó exclusivamente por culpa de la compradora, quien no puso a disposición de la demandada el saldo del precio.
El incumplimiento de la compradora, habilitaba al vendedor a optar por la resolución del contrato. Del propio acuerdo de partes surge que se estableció el pacto comisorio expreso (ver cláusula octava del contrato) y las distintas opciones del vendedor ante el claro incumplimiento de la compradora.
En ese sentido, cabe recordar que el pacto comisorio puede ser expreso (pactado por las partes) y que aplicando la libertad en materia de contrataciones y el principio del efecto vinculante de los contratos (art. 958 y 959 CCYCN), las partes pueden pactar expresamente la resolución para el caso de que alguna obligación no se cumpla con las modalidades convenidas. En este supuesto la resolución se produce de pleno derecho y surte efectos desde que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente, su voluntad de resolver (art. 1086, CCYCN). Es decir que a través de este pacto las partes pueden convenir el régimen al que habrán de someterse ante la potencial resolución del contrato. Así las partes pueden determinar cuáles serán los incumplimientos que habilitan la resolución, sorteando inicialmente el debate acerca de la configuración y entidad del incumplimiento (art. 1084), aunque siempre dentro de los límites impuestos por la buena fe y el abuso del derecho. Ello además puede ir acompañado de otros pactos sobre los daños que deberá reparar el incumplidos (art. 1082) e incluso establecer cuáles son las prestaciones que deberán restituirse en qué modo, tiempo y forma (conf. Ricardo L. Lorenzetti Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Rubinzal-Culzoni, Tomo VI, pág. 204).
La facultad de resolver, como es lógico, se confiere a quien ejecutó o estuvo dispuesto a cumplir las obligaciones a su cargo y nunca para operar a favor de la parte culpable (conf. Belluscio (dir.) – Zannoni (coord..), Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, ed. Astrea, Bs. As. 1984, tomo 5, pág. 984).
En ese contexto, habiéndose negado los compradores a abonar el saldo del precio y habiendo optado el vendedor por resolver el convenio de acuerdo a lo previsto en la cláusula octava del contrato, este último se encuentra autorizado para quedarse con las sumas abonadas en concepto de indemnización, tal como fue pactado, y reclamar la restitución del inmueble.
Tal como fueron planteadas las cosas, considero que no resulta abusiva la resolución del contrato. Por otro lado, es absurdo el planteo de la recurrente, en sentido que la sola presencia de ella en el acto de escrituración bastaría para impedir que el vendedor haga uso del pacto comisorio. Es evidente que incumplió con la prestación principal que estaba a su cargo, que era abonar el saldo del precio.
VIII. En lo que respecta a la cláusula penal, el sentenciante de grado hizo efectiva la establecida en la cláusula octava en favor del actor y condenó al demandado al pago de la suma de U$s 100 diarios, desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del inmueble.
Al día de la fecha han pasado más de 1500 días desde el citado 3/12/2020, por lo que la suma ascendería más allá de los U$s 150.000.
Ante todo, según es sabido, la cláusula penal es la estipulación accesoria a una obligación principal por la cual el deudor debe satisfacer una cierta prestación si no cumple lo debido o lo cumple tardíamente. También se debe destacar que puede ser compensatoria (prevista por las partes para el supuesto de un incumplimiento absoluto y total de la obligación, por lo que el monto previsto en ella sustituye al id quod interest y a cualquier otra liquidación de daños derivada del incumplimiento) o moratoria (prevista para el caso de incumplimiento relativo de la obligación, ya sea ocasionado por los supuestos de retardo, de mora o de cumplimiento defectuoso) (cfr. esta cámara, Sala M, “A., R. D. y otro c/ G.S.A. y otro s/ daños y perjuicios”, sentencia del 20/02/2024 ).
La pactada en el contrato es una cláusula penal moratoria que, en definitiva, determina las consecuencias del incumplimiento relativo en la restitución del inmueble, es decir la demora en la entrega de la cosa.
En este caso extinción del contrato no implica la de la cláusula penal, ya que adquiere virtualidad tras la resolución del contrato y su destino es operar una vez ocurrido este suceso (Sánchez Herrero, Andrés, Resolución de los contratos por incumplimiento, Buenos Aires, La Ley, 2018, pp. 447 y 667 y art. 7.3.5 (3) de los Principios Unidroit.).
Ya se ha dicho, durante la vigencia del anterior código (art. 656), que la inmutabilidad de la cláusula penal era relativa, debido a que excepcionalmente los jueces podían revisarla si, de acuerdo con el valor de las prestaciones en juego y las demás circunstancias del caso, mantener su aplicación conduciría a consagrar un aprovechamiento injustificado, por parte del acreedor, de la situación en la que se hallaba el deudor. Está claro que, sin embargo, esa facultad judicial de morigerar la cláusula penal es excepcional y debe ser ejercida con prudencia, de modo que se justifica sólo cuando aquella es notoriamente abusiva, importa una lesión a la regla moral, o significa una exacción exorbitante (ver Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Obligaciones, 9ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 224, n.° 205; Calvo Costa, Carlos A., Derecho de las obligaciones, cit., p. 617).
El vigente art. 794 consagra la faculta de los jueces para morigerar las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor.
En este sentido, considero que la pretensión actora respecto al cobro de una cláusula penal que duplica el valor de venta de la propiedad luce como abusiva, y los jueces no pueden amparar el ejercicio abusivo de los derechos (conf. art.10 CCCN).
No ignoro que la demandada reconviniente no solicitó la morigeración de la cláusula penal en su primera presentación, sino que, en lugar de ello, tal como menciona el a quo se hizo eco de dicho pacto para que le sea aplicado a la accionante.
Recién en los agravios ante esta alzada se quejaron del desproporcionado resultado que arroja su aplicación.
No obstante, lo expuesto, debemos señalar que la prestación objeto de la cláusula penal debe poder ser objeto de la obligación, y la cláusula penal desproporcionada ofende la moral y las buenas costumbres en los términos del art. 279 CCyC. Los jueces tienen la facultad de morigerar, aun actuando de oficio, una cláusula penal que pudieran haber pactado las partes de un contrato cuando se configure un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor, más dicha facultad debe limitarse estrictamente a corregir los abusos y no irrumpir en lo pactado libremente (v. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Infojus, Dres. Herrera, Caramelo y Picasso. Tomo III pág. 91 y esta cámara, Sala M, sentencia del 11/04/2024 nº 25551/2019 “V., L. M. c. S. , N. E. y otro s. daños y perjuicios”)
Tomaré en cuenta que, al momento de la resolución del contrato el vendedor había percibido USD 54.000, equivalente al 72% del precio total (USD 75.000), que retiene en concepto de cláusula penal compensatoria conforme lo establecido en la cláusula octava del boleto de compraventa. Asimismo, la demandada ha mantenido la posesión del inmueble desde hace más de 4 años.
En orden a ello, propondré que la multa sea reducida a 5 dólares diarios a computarse desde el 3/12/2020 hasta la efectiva restitución del inmueble a los actores.
IX. Propiciaré que las costas de alzada se impongan al demandado vencido por haber resultado vencido en lo sustancial (cfr. Art. 68 del CPCCN).
X. Por lo tanto, para el caso de que mi voto fuera compartido, propongo a mis colegas modificar la sentencia apelada únicamente en cuanto al monto de la cláusula penal, el que se fija en USD 5 diarios desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien y confirmar la sentencia en todo cuanto decide y fue materia de apelación y agravios, con costas al demandado. Así lo voto.
A la cuestión planteada, la Dra. Sorini dijo:
Por análogas razones, voto en el mismo sentido que el Dr. Fajre.
Y Visto: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, el Tribunal decide: I. modificar la sentencia apelada únicamente en cuanto al monto de la cláusula penal, el que se fija en USD 5 diarios desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien y confirmar la sentencia en todo cuanto decide y fue materia de apelación y agravios, con costas al demandado. II. Diferir la regulación de honorarios por las labores cumplidas ante esta Cámara, para una vez que se regulen los honorarios en la anterior instancia.
Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013) y devuélvase a la instancia de origen. El Dr. Li Rosi no firma por hallarse en uso de licencia (Resol. 53/25). – José B. Fajre. – Marisa S. Sorini.
M., E. R. c. V., R. M. s/liquidación de régimen de comunidad de bienes
Comentada por Lucas Bellotti San Martín: La constancia sobre el origen de los fondos en la adquisición de un inmueble ganancial y el posterior reclamo de recompensas.
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de febrero del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “M., E. R. c/V., R. M. s/LIQUIDACION DE REGIMEN DE COMUNIDAD DE BIENES” respecto de la sentencia dictada el día 5 de febrero del 2024, establecieron la siguiente cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO – CARLOS A. CALVO COSTA.
A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:
I. La sentencia dictada el día 5 de febrero del 2024 hizo lugar a la demanda entablada por E. R. M. y, en consecuencia, integró al régimen de comunidad de bienes el inmueble ubicado en la calle Tapalqué … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el mobiliario que da cuenta el inventario presentado por la perita tasadora, conforme con las pautas y alcances establecidos en el considerando III, puntos A) y B). Asimismo, desestimó la liquidación de los porcentajes correspondientes a las sociedades comerciales “Sisem Soluciones de Información S.A.”, “AD Sistemas S.A.”, “AG Inversiones S.A.” y “Sisem Soluciones de Uruguay S.R.L.” y calificó como ganancial las acciones de las partes, registrándolas por mitades y de acuerdo a las pautas establecidas en el considerando III, punto C). Por último, hizo lugar a la liquidación de la suma de dinero habida en la caja de seguridad del Banco Provincia de Buenos Aires y reconoció a favor del actor el derecho a recompensa por el uso exclusivo que efectuó la demandada del inmueble ganancial antes referido.
Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas del actor (f. 330) y de la demandada (f. 335). Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído del día 25 de marzo del 2024–, la accionada fundó su recurso mediante la presentación incorporada al sistema digital el día 27 de marzo del 2024. Corrido el pertinente traslado, las quejas fueron replicadas por el demandante el día 11 de abril del 2024.
Por su lado, el legitimado activo expresó agravios el día 5 de abril del 2024. Su traslado, conferido a f. 354, fue contestado por la demandada el día 16 de abril del 2024.
II. Antes de ingresar en el estudio del caso, estimo oportuno efectuar una breve reseña de los hechos que motivaron el inicio de estas actuaciones.
i. En su escrito de inicio, el accionante relató que, tras contraer matrimonio, el patrimonio de la sociedad conyugal se integró con un inmueble sito en la calle Tapalqué … de la CABA, las sociedades “Ad Sistemas S.A.”, “Ag Inversiones SA” y “Sisem Soluciones de Uruguay” y la suma en efectivo de Dólares Estadounidenses Doscientos Cuarenta Mil (U$S 240.000) depositados en una caja de seguridad del Banco de la Provincia de Buenos Aires.
Respecto del primero del ellos, manifestó que la propiedad cuenta con una superficie de 300 metros cuadrados, tres plantas, cuatro dormitorios, habitación de servicio, cuatro baños, cocina, kitchinet y pileta. Que el inmueble fue tasado entre Dólares Estadounidenses Trescientos Cincuenta Mil (U$S 350.000) y Dólares Estadounidenses Trescientos Setenta y Cinco Mil (U$S 375.000) y que lo adquirió por la suma de Dólares Estadounidenses Ochenta y Cinco Mil (U$S 85.000), de los que él aportó una gran cantidad –U$S 32.000– por la venta de un inmueble propio ubicado en la calle Fernández … de esta ciudad. Acompañó un inventario de los mobiliarios que existía en el inmueble al momento de la separación y efectuó una estimación de Pesos Siete Millones Quinientos Mil ($7.500.000).
Seguidamente, en relación a las sociedades “Ad Sistemas S.A.” y “Ag inversiones S.A.”, apuntó que ambas se encuentran integradas por Veinte Mil (20.000) acciones y detalló los porcentajes que le corresponde a cada uno.
Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó que se haga lugar a la demanda, con costas.
ii. A su turno, a fs. 126/130, se presentó R. M. V. y contestó la demanda entablada en su contra. Con excepción del inmueble de la calle Tapalqué …, que fuera sede del hogar conyugal, y la participación accionaria de las sociedades denunciadas en la demanda, negó cada una de las afirmaciones del actor.
Particularmente, objetó que el inmueble referenciado haya sido abonado con fondos propios del actor y descartó alguna referencia en el título de propiedad. Resaltó que las fotografías invocadas para justificar el mobiliario carecen de certificación y concluyó que “no identifican la totalidad del mismo”.
Efectuó una serie de consideraciones sobre algunos bienes adquiridos por su hijo y reiteró que el inventario acompañado carece de cualquier atributo que permita considerarlo auténtico y veraz.
Por su lado, si bien reconoció la participación accionaria de ambos cónyuges en las sociedades comerciales, invocó la existencia de maniobras fraudulentas a fin de deteriorar su valor patrimonial.
Efectuó una serie de consideraciones respecto al canon locativo y concluyó que el accionante carece de legitimación para reclamar. Explicó las diferencias entre el alquiler y el canon locativo y ofreció prueba.
Fundó en derecho y solicitó el rechazo de la demanda, con costas.
iii. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, y agregados los correspondientes alegados, el juez de grado consideró que el actor no logró acreditar que el inmueble de la calle Tapalqué …/… haya sido adquirido con dinero propio del producido de la venta de otro bien y, en consecuencia, decidió que se liquide en la proporción del 50% para cada uno de ellos. Por otro lado, en relación al mobiliario existente en la vivienda al tiempo de la separación, estimó que, por la desvalorización existente en la actualidad, en la etapa de ejecución de sentencia, se deberá efectuar una nueva valuación bajo apercibiendo que, en caso de falta de acuerdo, se realice su división conforme a lo estipulado por el art. 500 del CCyCN. A su vez, en lo que hace al dinero denunciado en la caja de seguridad, el magistrado de la instancia anterior, tras constatar la cantidad de U$S 8.140, consideró que aquel, al no haberse discutido su origen, revistió el carácter de bien ganancial y lo dividió por mitades. Finalmente, el sentenciante, por las razones plasmadas en el decisorio, fijó, en concepto de canon locativo, en el 25% del valor del mercado la suma que deberá abonar la señora V. por su ocupación exclusiva.
III. Efectuada esta breve reseña, y previo a tratar las quejas vertidas por los recurrentes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).
IV. A modo de inicio, apuntaré que el art. 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. En este sentido, el contenido de la impugnación, se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado”, tº I, pág. 835/7; CNCiv. Esta Sala, libres nº 37.127 del 10/8/88, nº 33.911 del 21/9/88 entre muchos otros; ver mis votos en la Sala A, libres nº 85107 del 24/11/2016; nº 15165 del 30/11/2016; 01903/ 2017/CA001 del 27/10/2021, nº 014088 del 29/10/21, nº 006072 del 08/11/2021, nº70892 del 11/11/21). De allí que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado, no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CNCiv., esta Sala, 15.11.84, LL 1985-B-394; íd. Sala D, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala F 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala G, 29.7.85, LL 1986-A-228, entre otros).
Debo, entonces, señalar que “criticar” es muy distinto de “disentir”, pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (conf. Sala A, voto del Dr. Escuti Pizarro en libre nº 414.905 del 15-4-05; ver mis votos en los libres nº 85107 del 24/11/2016, nº 15165 del 30/11/2016, nº 019036/ 2017/CA 001 del 27/10/2014, nº 01488 del 29/10/21; nº 006072 del 08/11/2021, nº 70892 del 11/11/2021).
La crítica requerida implica que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que forme la base lógica de la decisión y, luego, señalar en qué punto del desarrollo argumental media un error en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica (CNCom, Sala D, 24-IV-1984, LL 1985 A-309; DJ 1984-4-117).
Las quejas expuestas deben alcanzar un mínimo de suficiencia técnica. Esto exige que sean razonadas, fundadas y objetivas sobre los errores de la sentencia, no pudiendo considerarse agravios las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general, el mero desacuerdo con lo resuelto o simples consideraciones subjetivas y digresiones inconducentes o que carezcan del debido sustento jurídico (CNCiv., Sala C, sent. del 8-VIII-1974, LL 156-615; ídem, sent. del 17-XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; Sala D, sent. del 25-II-1980, LL 1980-D-98; 14-VIII-1980, LL 1981-A-19).
Es por lo dicho que se ha considerado que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene simples afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso (CNCiv., sala C, sent. del. 17-XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; Sala E, sent. del 3-VII-1980, LL1980-D-638; citados en Morello, ob. cit.). Tampoco la acumulación de alegaciones genéricas sumadas sin orden ni concepto (CNCiv, sala D, sent. del 12-IX-1979, Der. 86-442, citado en Morello, ob. cit.). Idéntico reparo merece la remisión a escritos anteriores de la causa, la que no satisface las exigencias del artículo 265 de la legislación adjetiva (CSJN, “Guillermo Martínez v. Junta Nacional de Granos s/cobro de pesos”, sent. del 18-IX-1973, Fallos: 286:317; “Gobierno Nacional c/ Astilleros Tigre S.R.L. s/expropiación”, sent. del 14-VIII-1964, Fallos: 259:237).
Desde esta perspectiva, debería coincidirse en que los pasajes del escrito a través de los cuales la demandada pretende fundar sus quejas no cumplen, siquiera mínimamente, con los recaudos básicos que debe contener una expresión de agravios. La accionada se limita, en escasas líneas –una carilla–, a manifestar su discrepancia con la decisión del magistrado y a realizar breves postulados sin sustento probatorio. No ha dedicado siquiera un renglón a demostrar los errores fácticos o jurídicos en que pretende fundar sus agravios.
Su pieza recursiva carece de un discurso sistemático y no transita de premisa a conclusión mediante el examen orgánico de elementos pertinentes y conducentes de convicción incorporados a la causa. La queja, carente de elementos probatorios que la respalden, acrisola la insuficiencia técnica, dogmática y jurídica del recurso.
La expresión de agravios debe representar un ataque tendiente a discutir las partes del fallo que el apelante entiende que lo perjudica, debe contener fundamentos y una explicación lógica de por qué el juez ha errado en su decisión.
Nada de esto aconteció en el memorial de la demandada. El único argumento idóneo tendiente a resistir la pretensión del demandante resulta ser la supuesta extracción por parte del accionante de las sumas reservadas en la caja de seguridad del Banco Provincia, argumento que, reitero, carece de todo sustento probatorio (art. 377 CPCCN). La sola argumentación sin ningún contexto fáctico que la respalde impide siquiera evaluar la procedencia de la queja.
Tampoco paso por alto la mera referencia a la imposición de los gastos casuísticos en el petitorio del recurso. Solicitar, en tan solo un renglón, que “en caso de contradicción, las costas sean impuestas al actor” no cumple con los requisitos previstos en el código de rito. La insuficiencia de fundamentación me impide sobreabundar al respecto.
En definitiva, la pobreza argumental de la emplazada al momento de expresar sus agravios me conduce, inevitablemente, a declarar la deserción de su recurso en todo lo que fue materia de agravios (art. 266 CPCCN). Así lo decido.
V. Sentado lo anterior, apuntaré que el thema decidendum de esta Alzada quedó, entonces, circunscripto a determinar a) la procedencia del derecho a recompensa por la venta de un bien propio del actor, b) el porcentaje y fecha desde la cual debe computarse el canon locativo a cargo de la demandada y c) la imposición de los gastos casuísticos.
Motivos de índole metodológico, imponen abocarme, en primer lugar, a las quejas circunscriptas al derecho de recompensa invocado por el demandante.
Comencemos.
A esta altura del proceso, no es materia de discusión que, el día 20 de diciembre de 1990, las partes contrajeron matrimonio y que, el día 28 de junio del 2021, se produjo la disolución de su vínculo conyugal (ver f. 35, expte. nº. 16002/2021, caratulado “V., R. M. s/ Divorcio”).
Tampoco se controvierte que el inmueble ubicado en la calle Tapalqué … de esta ciudad, fue adquirido por los contendientes mediante escritura n.º 749 ni que, a la fecha de su adquisición –18 de diciembre de 1995–, se encontraban unidos en matrimonio; sin embargo, sí es materia de discusión el dinero aportado por cada una de las partes para hacerse de la referida propiedad.
En efecto, el accionante cuestionó la decisión del sentenciante y afirmó que “el bien fue adquirido por el producido de la venta de otro departamento ubicado en la calle Fernández 560, de esta ciudad”. Objetó que “Es erróneo que no se haya aportado prueba” y que “en la documental está el título de venta de dicho bien proveniente de mi familia y mi patrimonio”. Se remitió a las declaraciones testimoniales obrantes a f. 198 y f. 200 y concluyó que “No queda la menor duda que parte de los fondos por el cual se adquirió el inmueble de la calle Tapalqué fueron realizados con sumas de dinero cuya procedencia deviene de fondos de origen propio”.
Las quejas no prosperarán. Explico por qué.
i. El origen de la teoría de las recompensas se remonta al derecho consuetudinario francés y su finalidad era evitar que el precio obtenido de la venta de un inmueble propio se reputara ganancial. Luego, esta teoría fue extendiéndose a otros supuestos en que a raíz de los actos de gestión de cualquiera de los cónyuges (aunque en general eran del marido), se ocasionara un perjuicio al otro en sus bienes, concediendo a este último, a la disolución de la comunidad, el derecho a compensar los valores de que se vio privado (conf. Zannoni, Eduardo A., Derecho civil…, cit., T. I, ps. 774/775; Fassi, Santiago C. – Bossert, Gustavo A., Sociedad conyugal, Astrea, Buenos Aires, 1977, T. II, ps. 259 y ss.; Sambrizzi, Eduardo A., El régimen patrimonial del matrimonio…, cit., ps. 568/570; etc.).
Se han invocado distintos fundamentos jurídicos acerca de las recompensas, tales como el enriquecimiento sin causa de un cónyuge en detrimento del otro, la prohibición de donaciones entre cónyuges en aquellos regímenes que las proscriben, el pago con subrogación cuando se cancelan deudas propias con fondos gananciales, mantener cada masa de bienes en su integridad, la inmutabilidad de las convenciones matrimoniales en los regímenes las regulan, entre otros (ver al respecto Zannoni, Eduardo A., “La liquidación de la sociedad conyugal y las compensaciones debidas entre los cónyuges: su naturaleza (y una consideración especial al art. 1273 del Código Civil)”, LA LEY, 155-352; Fassi, Santiago C. – Bossert, Gustavo A., Sociedad conyugal…, cit., T. II, ps. 262/264).
Actualmente, las recompensas han sido definidas como los “créditos entre uno de los cónyuges y la sociedad conyugal que surgen con motivo de la gestión patrimonial de los bienes propios y gananciales durante la sociedad conyugal y que deben ser determinados después de la disolución para establecer con exactitud la masa partible” (Belluscio, Augusto C., Manual de derecho de familia, Depalma, Buenos Aires, 2006, T. 2, p. 544. Ver también Zannoni, Eduardo A., Derecho civil. Derecho de familia, Astrea, Buenos Aires, 1998, T. I, p. 767; Azpiri, Jorge A., Régimen de bienes del matrimonio, Hammurabi, 3ra. ed. actual. y ampl., 2012, Buenos Aires, p. 271; Sambrizzi, Eduardo A., El régimen patrimonial del matrimonio en el nuevo Código Civil y Comercial, LA LEY, Buenos Aires, 2015, p. 566; Fleitas Ortiz de Rozas, Abel – Roveda, Eduardo, Régimen de bienes del matrimonio, LA LEY, Buenos Aires, 2001, p. 224; etc.).
De manera sintética podría decirse que, como todo régimen de comunidad, se cimenta en la tradicional distinción entre bienes propios y gananciales, la finalidad de las recompensas es evitar que el patrimonio propio de uno de los consortes se incremente a expensas del haber común o este aumente a costa del patrimonio propio de uno de los cónyuges.
El Código Civil y Comercial de la Nación se ocupa ahora expresamente de regular las llamadas recompensas en forma sistematizada. Sin perjuicio de lo dispuesto para supuestos puntuales, la regla general de la procedencia de estas recompensas surge del primer párrafo del art. 491, en tanto dispone que “La comunidad debe recompensa al cónyuge si se ha beneficiado en detrimento del patrimonio propio, y el cónyuge a la comunidad si se ha beneficiado en detrimento del haber de la comunidad”.
ii. Desde este punto de partida, y a los efectos de determinar la existencia de un beneficio de la comunidad en detraimiento del patrimonio propio de uno de los cónyuges –en el particular caso de autos, el actor–, corresponde analizar las constancias arrimadas a la causa, las que, como ha venido sucediendo hace más de tres décadas de ejercicio de la judicatura, serán evaluadas a la luz de la sana crítica (art. 386 CPCCN).
Veamos.
El día 26 de junio del 2022, prestó declaración testimonial la señora T. I. M. En dicha oportunidad, la tía del demandante, tras ser advertida de las penas por falso testimonio, y ser consultada sobre el patrimonio de la comunidad, afirmó que “No sé, la casa nada más. Esto lo sé porque la tienen hace muchos años, soy de la familia y la conozco”. Agregó que “Para comprarla, nosotros le cedimos a E. el departamento que era de mis padres antes de que se casara” y que “Eso lo vendieron unos años después y compraron esa casa”.
Seguidamente, al ser interrogada por la forma en que abonaron la referencia casa, apuntó que “No lo compraron con plata de los dos porque ella no trabaja ni aportaba nada, pero ya estaban casados” y detalló que “La casa está en Mataderos, en la calle Tapalqué, tiene un living comedor grande/garage/un jardín en la entrada/una cocina y después un pasillo que te lleva una dependencia de servicio. Eso en la PB, en la planta alta tiene tres dormitorios, un baño y arriba hicieron otra habitación más grande. También tiene pileta” (sic) (ver f. 199).
A continuación, con similares precisiones, se pronunció el primo hermano del accionante, el señor A. G. Allí, luego de contestar las generales de la ley, precisó que “La casa la compraron cuando estaban casados, pero para comprarla el vendió un departamento que era propio de él, que lo tenía desde antes. Vendió ese departamento para después comprar la otra casa”. Abundó que “Después tienen dos autos, uno de cada uno” y que “Hay un auto que es de E., que es un Honda y otro lo usan los demás, uno de los hijos también lo usa” (ver f. 199).
No paso por alto las quejas del accionante haciendo hincapié en las contundentes declaraciones de su tía y primo hermano. Sin embargo, y más allá del vínculo que unía a los declarantes con el accionante, circunstancia que no constituye una causal de inidoneidad en los términos del 427 del código de rito, lo cierto es que el resto de las constancias impiden tener por configurado los extremos antes señalados.
En efecto, nótese que, a fs. 131/135, bajo el título “Contesta Demanda: DOCUMENTAL”, luce agregado el título de propiedad del inmueble ubicado en la calle Tapalqué …/… de esta ciudad. De la referida documentación, se extrae que, el día 18 de diciembre de 1995, las partes adquirieron, por medio de compraventa, a los señores H. R. S. y R. T. S. la propiedad ubicada entre las calles Araujo y Basualdo.
Conforme surge del apartado cuarto de la escritura número setecientos cuarenta y nueve, el precio de venta se pactó en “un total de Dólares Estadounidenses Ochenta y Cinco Mil (US$ 85.000)”, importe que, según fuera expresado, fue recibido en el mismo acto por los vendedores.
Ahora bien, del referido título de propiedad ninguna aclaración surge del producido de venta de bien propio que el accionante alega haber vendido ni las características del mismo. La escritura traslativa de dominio de Tapalqué … coloca a ambos cónyuges como titulares del bien sin hacer distinción alguna respecto a porcentajes o forma de adquisición.
Las declaraciones vertidas por los parientes del demandante no emiten ninguna certeza respecto a la fecha en la cual se habría realizado la operación ni el precio de la misma. La insuficiencia de elementos probatorios que desvirtúen lo plasmado en la escritura número seiscientas cuarenta y nueve, impiden tener por configurado los dichos de los testigos. Si el cónyuge, en oportunidad de celebrar el acto de compraventa del inmueble, omitió formular la manifestación del caso respecto del origen de los fondos, su incorporación al patrimonio de la sociedad conyugal como bien ganancial deviene implícita.
Así lo ha sostenido nuestro Máximo Tribunal al aclarar que la prueba de la adquisición como propio del bien debe surgir de la misma escritura de compra en la cual debe constar que el dinero es de su propiedad y el modo en que el mismo fue adquirido; en caso contrario, el bien deberá ser considerado como ganancial” (conf. CSJN Fallos, 24:177; 30:585; 47:270).
De igual manera se ha pronunciado esta Cámara en pleno, en los autos “Serrey de Drabble, María C. c. Drabble, Leslie”, al determinar que para asignar carácter propio al inmueble adquirido es de absoluta necesidad (respecto de terceros) que la escritura contenga la manifestación de que el dinero es de ella (o del marido), así como la designación de cómo el dinero pertenece a la mujer o el marido (CNCiv., en pleno, 14/7/72, LA LEY, 148-163).
También, la Sala F de esta Cámara ha sostenido que “Si la cónyuge en oportunidad de celebrar el acto de compraventa omite formular la manifestación del caso respecto del origen de los fondos, consiente su incorporación al patrimonio de la sociedad conyugal como bien ganancial” (CNCiv. Sala F, “C.M.R. s/sucesión”, del 13/02/97).
En suma, difícilmente se puede otorgar mayor relevancia a una declaración testimonial –de los parientes del peticionante– por sobre la voluntad plasmada de los contrayentes en el instrumento público (escritura pública n.º 649). La inexistencia de precisiones concretas que ilustren sobre la verdadera suma aportada por el recurrente impide abordar un camino distinto al del magistrado que me precedió.
Reitero, la única constancia sobre un eventual importe abonado como consecuencia de la venta de otro inmueble de propiedad del actor, resulta ser las propias manifestaciones del accionante en su escrito de inicio y los testimonios de sus parientes. La sola mención de US$ 32.000 abonados por el producido de un bien propio resulta insuficiente para adoptar un decisión contraria a la de la sentencia de grado.
En definitiva, por todas estas consideraciones, he de proponer al Acuerdo confirmar la sentencia de grado en lo que a este aspecto se refiere.
V. [sic] Desestimadas las quejas vertidas por el actor respecto al derecho de recompensa, corresponde abordar las circunscriptas al porcentaje determinado para responder al canon locativo y la fecha desde la cual debe computarse el cargo a la accionada.
Sobre el particular, la parte actora dijo que “no existe ningún fundamento fáctico ni jurídico que permita menguar el % que me corresponde” y que “los argumentos del sentenciante no son cierto ni comprobados en autos”. Agregó que “El monto del 25% no solo es arbitrario, sino que no cubre los gastos de alquiler y expensas” y efectuó una descripción del propiedad en cuestión.
i. Cuando un condómino ocupa el inmueble común lo hace a título de propietario, derecho igual al que le asiste a los demás comuneros, por lo que es prima facie admisible el pedido de fijar un valor locativo, por el uso exclusivo y excluyente que alguno de ellos haga de la cosa común, hasta que el bien se liquide o experimente modificación la situación de ocupación (arts. 2676, 2684, 2691, 2699, 2700 y ccs., Código Civil).
Destaco que dicha compensación locativa ha de abonarse a partir del reclamo del condómino que no disfruta de la cosa común, efectuada en forma fehaciente. Esto es así debido a que, hasta ese entonces, se supone que la inacción importó conformidad con la situación existente. De allí que “si un condómino usó y gozó de la cosa común en forma exclusiva, sin que le sea reclamado un derecho igual por los otros, éstos deben asumir las consecuencias de su asentimiento implícito y, por ende, no pueden cobrar ningún alquiler mientras mantengan su silencio” (Llambías, Código Civil anotado, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1979, t. IV-A, p. 520; Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, 6ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2012, t. I, p. 485/486, n.º 566).
Ahora bien, del escrito de demanda del expediente conexo sobre compensación económica (expte. n.º 103678/2021), tengo para mi que, para el momento del reclamo de estas actuaciones, los hijos del entonces matrimonio ya habían adquirido la mayoría de edad.
Asimismo, de las referidas actuaciones, surge que la aquí demandada –actora en el conexo– percibe, desde el año 2008, sus propios ingresos y se desempeña como farmacéutica (fs. 2/4). Las declaraciones testimoniales brindadas en el marco de ese expediente dan cuenta de la mencionada situación.
En efecto, I. A. G., al ser consultada sobre la situación económica de la accionada, apuntó que “R. es Farmacéutica, trabaja en una farmacia, se dedica a eso. Lo sé porque la conozco desde los 18 años, se que estudiaba eso, me lo ha dicho ella… Ella trabaja hace varios años en la farmacia, los chicos ya estaban en la primaria cuando ella comenzó a trabajar ahí” (ver f. 182).
De igual manera, C. B. F., sobre la misma pregunta, respondió que “Si, ella trabajaba y estudiaba…” y que “Se ocupaba de absolutamente todo, por eso necesito una elaboración detallada su vuelta a lo laboral porque había que cubrir todos los frentes” (ver f. 188).
A su vez, de toda la documental adjunta en el mencionado expediente, tengo para mí que, desde la salida del demandante del inmueble que fuera sede del hogar conyugal, la accionada continuó afrontando los gastos del mismo a su propio costo.
En definitiva, las constancias arrimadas a la causa, ilustran que, si bien corresponde menguar el porcentaje del canon requerido por el actor, las circunstancias en las cuales se desenvolvió su desocupación del inmueble, la situación económica de la señora V. y la posibilidad de solventarse por sus propios recursos, me llevan a considerar que, por su ocupación exclusiva, abone el 40% del valor que se estime para responder al canon locativo y la deuda que haya podido generarse al respecto. Así lo decido.
ii. Aclarado lo anterior, corresponde responder las quejas vertidas por el accionante respecto a la fecha desde la cual debe computarse el cargo de la accionada.
Sobre el particular, el accionante dijo que abandonó el inmueble que fuera sede de hogar conyugal en el mes de abril del año 2021 y que “es desde esta la fecha que debe comenzarse como inicio del cálculo liquidatario en etapa de ejecución de sentencia”.
Esto no es así.
Si bien es verdad que el condómino que usa y goza de la cosa con exclusividad está obligado a resarcir a los restantes por esa utilización, la indemnización se debe a partir del reclamo de estos últimos, pues hasta ese entonces debe suponerse que su silencio o inactividad importa conformidad con la situación existente (Conf. Llambías-Alterini, Código Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia, ed. Abeledo-Perrot, t. IV-A pág. 520 n.º 4 y jurisprudencia citada en pág. 521 nº 10).
En este sentido, la jurisprudencia es conteste en que la fijación del precio locativo por la ocupación y uso de un bien inmueble, corresponde sólo desde la fecha de la exigencia, dado que para el período anterior se presume un consentimiento tácito con la ocupación gratuita (CNCiv, sala C, febrero 27-1969, E.D. 27-698; íd. marzo 19-970, E.D., 32-337).
De igual manera, Beatriz Areán explicó que “el que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe. Así la petición de aquéllos que produzca los efectos requeridos debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza” (cfr. Areán, Beatriz, en Bueres, Alberto J. [dir.]; Highton, Elena I. [coord..]; Código Civil y normas complementarias; 2ª ed., t. 5B, p. 81, Buenos Aires, Hammurabi, 2004).
En función de ello, y por estas consideraciones, estimo que corresponde confirmar este aspecto de la sentencia en la medida que la obligación a cargo de la accionada comenzó desde la fecha de la mediación (17 de junio del 2021).
VII. En cuanto a las quejas vertidas por el accionante en torno a la imposición de costas, entiendo acertado el criterio adoptado por el sentenciante al distribuirlas en el orden causado.
Es que en el especial supuesto de autos, las pretensiones del demandante han prosperado parcialmente. Se ha desestimado el reclamo de la liquidación de los porcentajes de las partes correspondientes a las sociedades comerciales “Sisem Soluciones de Información S.A.”, “AD Sistemas S.A.”, “AG Inversiones S.A.” y “Sisem Soluciones de Uruguay S.R.L.”, como también el derecho a recompensa por la supuesta venta de un bien de carácter propio para hacerse con el inmueble ubicado en la calle Tapalqué. Aplicar el principio de la derrota a fin que la demandada cargue con las costas del pleito implicaría desvirtuar el régimen establecido en el [sic]
Por tal circunstancia, en razón del vencimiento parcial y mutuo que merecieron las pretensiones, así como la duda razonable que pudo generar la interpretación del caso, considero que no sólo las costas de la instancia anterior sino también las devengadas en esta alzada, deberán ser soportadas en el orden causado (conf. arts. 68, 2º párrafo, 71 y conc. del Código Procesal).
VIII. En función de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: a) Modificar la sentencia de grado en lo que hace al porcentaje que la accionada deberá abonar en concepto de canon locativo fijándola en la proporción dispuesta en el considerando VI, pto. i. b) Confirmar todo lo demás que se decide y fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen de acuerdo a lo establecido en el considerando VII.
Los Dres. Sebastián Picasso y Carlos A. Calvo Costa adhirieron por los mismos fundamentos al voto del Dr. Ricardo Li Rosi.
Y Vistos:
Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, del que dan cuenta sus considerandos, se resuelve: a) Modificar la sentencia de grado en lo que hace al porcentaje que la accionada deberá abonar en concepto de canon locativo fijándola en la proporción dispuesta en el considerando VI, pto. i. b) Confirmar todo lo demás que se decide y fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen de acuerdo a lo establecido en el considerando VII.
Los honorarios se regularán cuando se haga lo propio en la instancia de grado.
Notifíquese a los interesados en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvanse. – Ricardo Li Rosi. – Sebastián Picasso. – Carlos A. Calvo Costa (Sec.: Julián Herrera).