Contrato de Compraventa – Página 2

Agrodamfer S.A. c. R., J. A. y otros s/ daños y perjuicios -ordinario-

Comentado por Juliana Kina: Reflexiones sobre la buena fe en los contratos a partir del fallo “Agrodamfer”.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 12 días del mes de febrero del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “AGRODAMFER SA c/R., J. A. Y OTROS s/ DAÑOS Y PERJUICIOS –ORDINARIO–”, respecto de la sentencia de fecha 16 de julio del 2021 se establece la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Sebastián Picasso – Carlos A. Calvo Costa.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia dictada el día 16 de julio del 2021, aclarada el día 19/8/2021, rechazó la demanda entablada por AGRODAMFER S.A. contra J. A. R., J. A. R. (hijo del primero), M. M. R. y M. D. L. M. R., con costas a su cargo.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la parte actora (f. 381). Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de f. 435–, el demandante fundó su recurso mediante la presentación incorporada al sistema digital el día 25 de junio del 2024. Corrido el pertinente traslado de ley (art. 265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), las quejas fueron replicadas por las demandadas el día 29 de julio del 2024.

II. Previo al tratamiento de los agravios formulados en esta Alzada, creo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el presente proceso.

i. En su escrito de inicio, la sociedad accionante relató que, el día 12 de junio del 2013, formalizó una propuesta de compra respecto a dos “fracciones de campo” de aproximadamente 415 hectáreas ubicadas en la Localidad de O’Brien, Circunscripción VIII, partido de General Viamonte, provincia de Buenos Aires. Precisó que el precio fue de U$S 2.600.000 y que la oferta fue dirigida a los intermediarios inmobiliarios, M. L. M. y G. K., quienes actuaban en representación de los demandados.

Continuó señalando que, en garantía de la oferta, entregó un cheque, identificado bajo n.º 1941506 del Banco BBVA Francés, por la suma de $1.000.000. Que, de acuerdo a lo establecido en la cláusula 4, la incomparecencia de los oferentes a la suscripción de los instrumentos importaba una retractación que implicaba la pérdida de la seña y que, conforme a lo dispuesto en el apartado 6, la frustración de la operación por causas ajenas o hechos desconocidos a los oferentes y ofertantes derivaba en la devolución de la seña al comprador y en la renuncia a todo tipo de reclamo.

Apuntó que la penalidad que se estipuló contra los vendedores en caso de inasistencia fue la devolución de la seña doblada y que la oferta fue suscripta por la parte vendedora como prueba de aceptación y conformidad. Resaltó que el plazo de vigencia operaba el día 5 de julio de 2013 y que el escribano designado para la celebración de la compraventa requirió el informe de dominio de los lotes en cuestión, los certificados de anotaciones personales de los demandados y recibió la copia de la donación de la nuda propiedad de los terrenos que efectuó J. A. R. en favor de sus hijos, J. A., M. M. y M. D. L. M. R.

Dijo que, sorpresiva e inesperadamente, con todos estos informes, surgió la inhibición general de bienes dispuesta contra el Sr. J. A. R. (padre) en el expediente “LELFUN S.A. c/ R. HNOS. SOC. DE HECHO Y OT. S/ COBRO EJEC. EXP.”; la traba de embargo sobre la fracción de terreno identificada con la matrícula n.º 2602, en los autos caratulados “Banco de la Pampa c/ El Bagual y otros s/ ejecución hipotecaria”, en trámite por ante el Juzgado del Fuero n.º 90; y la traba del embargo sobre la fracción de terreno identificada con la matrícula n.º 2606, en los autos caratulados “LATRIGOYEN Y CÍA. S.A. c/ EL BAGUAL DE O’BRIEN S.A. Y OT. S/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA” (expte. nº 68023/2010), en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 51. Que, con estas limitaciones, los vendedores “no pudieron o no quisieron” solucionar las cuestiones pendientes y que la “situación dominial” de los lotes frustró la operación de compraventa.

Remarcó que las tratativas terminaron con el retiro de la documental existente en la escribanía y con la devolución del cheque entregado en garantía del negocio jurídico. Concluyó que los demandados deben responder por los daños y perjuicios derivados de la frustración de la operación y ofreció prueba.

Fundó en derecho y solicitó la admisión de la demanda, con costas.

ii. A f. 61, se presentó, por su propio derecho, J. A. R. y contestó la demanda entablada en su contra. Por imperativa procesal, efectuó una negativa pormenorizada de los hechos relatados en el escrito de inicio y dio su versión de los mismos.

Negó, particularmente, que la frustración del negocio haya sido por su culpa y/o por la situación dominial de los lotes de terreno. Cuestionó la procedencia de los daños y perjuicios reclamados como supuesto incumplimiento y admitió que recibió por parte de los operadores inmobiliarios, los Sres. K. y L. M., una propuesta para la venta de una fracción del campo de su propiedad. Apuntó que la parte actora conocía las medidas cautelares que recaían sobre los referidos terrenos y que las mismas “estaban siendo atendidas y se cancelarían juntamente con la venta de las fracciones”.

Destacó que, aun cuando existía una “pequeña demora”, el levantamiento de las medidas cautelares se llevaría a cabo en forma simultánea a la celebración del negocio jurídico. Que la parte actora propuso una reducción “significativa” del ofrecimiento del precio de venta inicial de más de U$S 200.000 y que fue ello lo que provocó la frustración de la operación con anterioridad al vencimiento del plazo estipulado para su celebración. Agregó que, en ese mismo acto, se procedió a la devolución del cheque entregado por la sociedad accionante y que esta última lo recibió de conformidad y no efectuó reclamo alguno.

Indicó que la pretensión de la parte actora configuró “una multa por garantía de oferta” y que no se trató de una seña. Que no existió principio de ejecución de contrato y transcribió la cláusula en la que se le impuso el compromiso de devolución del “importe entregado” como garantía de la oferta.

Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó el rechazo de la demanda, con costas.

iii. A fs. 84/94, se presentaron M. D. L. M. R., M. M. R. y J. A. R. y contestaron la demanda entablada en su contra. Plantearon la nulidad de la notificación del traslado de la demanda y solicitaron la citación como terceros de los operadores inmobiliarios, M. L. M. y G. K.

Subsidiariamente, efectuaron una negativa de los hechos relatados en el escrito de inicio y dieron su versión de los mismos.

Indicaron que el título que fundó la demanda se trató de una reserva atípica de garantía de oferta que no fue suscripta por quienes en la demanda se dice les fue entregado el dinero y que los propietarios no prestaron conformidad con la recepción del cheque. Reconocieron que las tratativas no se hallaban concluidas y que nunca se entregó una suma de dinero a la contraparte.

Resaltaron que nadie puede duplicar lo que nunca recibió y enumeraron una serie de causales que llevaron a la frustración de las tratativas.

Impugnaron los montos pretendidos en el escrito de inicio y enfatizaron en que no participaron en ninguna operatoria. Que nunca fueron citados para escriturar ni tampoco para la negociación del levantamiento de las medidas cautelares. Concluyeron que las pruebas a recabarse en la causa corroborarán, entre otros extremos, que el precio de venta estipulado era bajo, indicio que, lógicamente, demostraba que la actora estaba al tanto del estado dominial de los inmuebles.

Ofrecieron prueba, fundaron en derecho y solicitaron el rechazo de la demanda, con costas.

iv. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, y agregados los correspondientes alegatos, la magistrada de la instancia anterior concluyó que la actora se retractó de la oferta efectuada y se retiró de la misma sin haber abonado nada. En consecuencia, tras considerar que no existió acuerdo de partes, ni tampoco contrato de compraventa, decidió rechazar la demanda entablada por la actora e imponerle las costas a su cargo.

III. Efectuada esta breve reseña, y en forma previa a examinar las quejas vertidas por los recurrentes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Es en este marco que ahondaremos en la cuestión de fondo del caso sub examine.

V. [sic] El thema decidendum de esta Alzada, quedó circunscripto a determinar la procedencia del reclamo formulado por la parte actora y la imposición de gastos casuísticos.

Motivos de índole metodológico, imponen abordar, en primer lugar, las quejas relacionadas al supuesto incumplimiento contractual.

Comencemos.

i. A esta altura del proceso, no es materia de discusión que, el día 12 de junio del 2013, la empresa accionante formuló una propuesta de compra a los efectos de adquirir dos “fracciones de campo” de aproximadamente 415 hectáreas ubicadas en la Localidad de O’Brien, Circunscripción VIII, partido de General Viamonte, provincia de Buenos Aires.

Tampoco se discute que los nudos propietarios eran los señores M. D. L. M. R., M. M. R. y J. A. R. (hijo) y que el progenitor, J. A. R., era usufructuario de las propiedades por donación con beneficio de usufructo firmado a favor de sus hijos. Menos se controvierte que sobre el usufructuario pesaba una inhibición general de bienes y que los lotes se encontraban embargados, conforme surge certificados de dominio agregados al incidente sobre medidas precautorias (fs. 14/34, expte. n.º 78891/13).

Por último, las partes son contestes en que, a los efectos de sellar la promesa de oferta, se otorgó, en concepto de garantía, el cheque n.º 1941506 del BBVA Banco Francés por el importe de $ 1.000.000, dirigida, exclusivamente, a los operados inmobiliarios.

Sin embargo, sí es motivo de discusión la frustración de la operación de compraventa por culpa de los demandados al omitir informar sobre la existencia de medidas cautelares sobre los lotes en cuestión.

En efecto, la parte actora cuestionó la decisión de la sentenciante y dijo que “del documento surge que el ofertante garantizó su oferta con la entrega de un cheque en garantía de la misma” y que “el cheque cumplió con la condición de garantizar la oferta”. Agregó que la jueza se apartó de lo establecido por las partes y que “los vendedores, al incluir la cláusula de aceptación de la oferta, establecieron, para el caso de frustración de la compraventa por causas que le fueran atribuibles, un valor tasado en concepto de los eventuales daños y perjuicios que le ocasionaran al oferente”. Concluyeron que “no hubo duda sobre la verdadera intención de las partes” y que “a la fecha en que se propuso la firma de la escritura traslativa de dominio, el titular de la nuda propiedad se encontraba inhibido y los inmuebles embargados”. Calificaron de arbitraria la decisión de la sentenciante y citaron jurisprudencia.

Expuestas las distintas posturas de las partes, a los efectos de lograr un mayor esclarecimiento de la cuestión, y sin desconocer la ausencia de agravio respecto al marco jurídico abordado en la anterior instancia, considero prudente efectuar ciertas aclaraciones antes de analizar las quejas de la sociedad demandante.

ii. La ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales encuentra su fundamento en el abuso del derecho (art. 1071 Código Civil y art. 991 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Es un principio del derecho que se es libre de celebrar o no un contrato, y que solo excepcionalmente puede existir una obligación de contratar. Empero, cuando realizan una oferta o crean una expectativa razonable en la otra parte pueden tener responsabilidad precontractual. En este caso, siguen teniendo libertad de no obligarse, pero deben indemnizar a la otra parte por haber confiado en ella. Es decir, el ejercicio de la libertad tiene su costo. Tal es la doctrina que surge de los arts. 1324 y 910 del Código Civil (López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los contratos, Zavalía, Buenos Aires, 2006, t. 1, p. 148 y ss.; Lorenzetti, Ricardo L., Tratado de los contratos. Parte General, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, p. 125 y ss.).

De allí que, en aquéllos casos en que, ejerciendo su derecho a no contratar, la parte se niegue a celebrar el negocio jurídico en algunas de las formas mencionadas en el párrafo anterior, resultará de aplicación la prohibición del abuso del derecho, consagrada en el art. 1071 del Código Civil –hoy 991 del Código Civil y Comercial de la Nación–, y aplicable a la teoría del contrato, por tratarse de un standard jurídico de todo el sistema (Alterini, Atilio A., Contratos. Civiles-Comerciales-De consumo, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1999, págs. 81 y ss.).

El deber de buena fe se halla en cabeza de los contratantes no sólo al momento de la celebración y ejecución del contrato, sino también en la etapa de su formación (Conf. Bueres, Alberto J., “Objeto del negocio jurídico”, ed. Hammurabi, pág. 173 y ss.).

Así también lo dispone el art. 2º.1.15. de los Principios Unidroit en tanto establece que si bien las partes negociantes no son responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo, la que “… negocia o interrumpe las negociaciones de mala fe es responsable por los daños y perjuicios causados a la otra parte”; aclarándose luego en el art. 2º.1.15.(3) que “… se considera mala fe que una parte entre en o continúe negociaciones cuando al mismo tiempo tiene la intención de no llegar a un acuerdo”.

En síntesis, toda persona involucrada en negociaciones preparatorias de un contrato tiene el deber de conducirlas en consonancia con las exigencias de la buena fe y la transparencia y, por tanto, de no generar la ruptura de las mismas infringiendo este principio (conf. Borda, Guillermo A. “Tratado de Derecho Civil-Obligaciones” Tomo II, 8a. Ed. Pág. 146 y ss.).

A mayor esclarecimiento, no quiero dejar de precisar que la cuestión inequívocamente trae a la memoria el antecedente “Litvak, Adolfo c. Olivetti Argentina S.A.” (Conf. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala B, del 16/9/1953, publicado en LA LEY, nº 75.239, cita online LALEY AR/JUR/6/1953) y, lo que al juicio del suscripto es aún más importante, la célebre nota del distinguido Alfredo Orgaz, a cuyas lúcidas conclusiones remito, pues más allá de las diferencias, lo cierto es que la analogía es inequívoca y, por ende, útil a la hora de resolver el régimen de responsabilidad que cabe al caso que aquí convoca.

Sobre la base de estas premisas, y a los efectos de dilucidar la responsabilidad de la demandada en la frustración de las tratativas precontractuales, me avocaré a analizar las constancias arrimadas a la causa, las que serán analizadas, una vez más y como viene sucediendo hace más de tres décadas de ejercicio en la judicatura, de acuerdo a los principios de la sana crítica (art. 386 CPCCN).

Veamos.

iii. Del expediente conexo, caratulado “Agrodamfer S.A. c/ R., J. A. y otros s/ medidas cautelares” (expte. n.º 78891/2013), que en este acto tengo a la vista, surge la existencia una medida cautelar trabada por el Juzgado de Paz en los autos caratulados “Leflon c/ R. Hnos. Soc. de hecho s/ ejecución hipotecaria”, cuya fecha de caducidad operó el día 6 de agosto del 2004.

Seguidamente, de los certificados de dominio incorporados al incidente referenciado, tengo para mí que, sobre los lotes identificados bajo las matrículas n.º 2606 y 2602, existían, para el momento de las tratativas, distintos embargos trabados en los expedientes caratulados “Banco de la Pampa c/ El Bagual y otros s/ ejecución hipotecaria”, en trámite por ante el Juzgado del Fuero n.º 90, y “LATRIGOYEN Y CIA. S.A. c/ EL BAGUAL DE O’BRIEN S.A. Y OT. S/ EJECUCION HIPOTECARIA”, en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 51, que impedían disponer libremente de las fracciones de campo (ver fs. 188/193).

A su vez, a fs. 101/103, luce incorporada la oferta suscripta por O. L. C. el día 13 de junio de 2013. El instrumento fue dirigido a los Sres. M. L. M. y G. K., operadores inmobiliarios, y en su contenido se dispuso que “Nos dirigimos a usted a fin de elevar a vuestra consideración –para que a su vez le transmita a la parte “Vendedora”– una oferta de compra de dos fracciones de campo, con una superficie total de 415 Has (aproximadamente) próximo a la localidad d O’Brien, Circunscripción VIII del partido de Gral. Viamonte, Provincia de Buenos Aires, que forman parte del establecimiento “Las Petaquitas”… las condiciones de nuestra oferta son las siguientes… U$S 2.600.000… de los cuales U$S 1.700.000 en billetes y U$S 900.000 con la transferencia simultánea a favor de La Magdelin SCA del inmueble que más abajo se referirá…”.

A su vez, en las cláusulas segunda y tercera, se precisó la forma de pago y escrituración y, como garantía de la oferta, se acordó que “En prueba de garantía de la presente oferta entregamos a Ustedes el cheque n.º 1941506 del Banco BBVA Francés por el monto de $ 1.000.000. De ser aceptada esta oferta por la parte “Vendedora” y para el único y exclusivo caso que no concurriésemos a suscribir la documentación necesaria para el cumplimiento de la presente conforme términos ofrecidos el valor referido deberá ser entregado al aceptante en concepto de total indemnización por daños y perjuicios…” (ver cl. 5, el resaltado me pertenece).

Por último, de acuerdo a la cláusula 6, la oferta tuvo vigencia hasta el 5 de julio de 2013, fecha en la cual, a más tardar, se debían suscribir las escrituras traslativas de dominio y demás documentos señalados en el punto 3. Asimismo, en la referida cláusula, se acordó que “en el caso que el presente contrato de compraventa resultare de imposible cumplimiento para cualquiera de las partes, por causas ajenas a ellos y/o por razones fundadas en hechos desconocidos por los mismos, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el presente contrato En ese caso, el vendedor procederá a restituir al comprador la totalidad de la seña entregada, no teniendo ninguna de las partes derecho a reclamo alguno por cualquier causa derivada del presente… “ (el resaltado no es del original).

Por otro lado, ya ingresando al estudio de estas actuaciones, apuntaré que, a fs. 188/193, consta agregado el informe de dominio respecto de la fracción de campo ubicado en el partido de General Viamonte, próximo a la estación General O’Brien, Circunscripción VIII; parcela 713 h, matrícula 2609, Provincia de Buenos Aires.

A su vez, respecto del restante terreno, ubicado también en el partido de General Viamonte, identificado según Circunscripción VIII, parcela 713 d, matrícula 2602, consta que el Sr. J. A. R. fue propietario del 50 % del lote desde el 10/10/2006 y que, el día 11/06/2009, le adjudicó la nuda propiedad a sus hijos M. M., M. D. L. M. y J. A. R. (ver asiento 13).

A su turno, el día 14 de septiembre del 2018, luce incorporada la contestación de oficio enviada por el Banco BBVA Francés. Allí, se dio cuenta que, desde el 14 de abril del 2010, “las cuentas de la sociedad actora, AGRODAMFER S.A., se encontraban en estado de CUENTAS CERRADAS” (el resaltado siempre me pertenece).

A continuación, en el marco de la etapa probatoria, se practicaron una serie de declaraciones testimoniales que, debido a su cantidad y extensión, me remitiré a lo pertinente de cada una de ellas.

La primera fue brindada el día 1 de noviembre del 2018. En dicha oportunidad, el señor M. A. P. V., tras contestar las generales de la ley, y presentarse como escribano de la negociación, apuntó que “el actor estuvo en la escribanía a raíz de una compraventa de un campo en la Provincia de Bs. As. y que ellos eran los vendedores”.

Destacó que el dominio estaba partido, parte de nuda propiedad a nombre de los hijos y usufructo a nombre del padre y descartó conocer a M. M. R. Resaltó que, por su apellido, podría ser una nuda propietaria y afirmó conocer a M. D. L. M. R. (ver fs. 335/vta.).

A continuación, con similares precisiones, declaró el señor G. T. K. Allí, el agente inmobiliario, remarcó que no recuerda haber solicitado los certificados de anotaciones personales ni certificados de dominio de las fracciones de campo y, al ser consultado por si sabía de la existencia de gravámenes sobre las propiedades, dijo que no le recordaba. Indicó que comercializó aproximadamente 10 fracciones de campo de la familia R. B. sin problemas y que, a la fecha de la firma de la carta de oferta, “estaban T. y J. B. creo que estaba el Dr. V., el Sr. O. C., por las partes creo nadie más…”. Apuntó no recordar si los hijos de J. A. R. se encontraban presentes en el acto o si pasaron a firmar el documento después y que junto con el Sr. M. L. recibió y conservó el cheque al que alude la carta de oferta. Resaltó que el cheque fue devuelto porque la operación no se concretó y que repitió que “se lo devolvimos a O. C.”. Concluyó que “la operación quedó sin efecto porque había una inhibición sobre una de las partes vendedoras, lo cual no permitía seguir adelante con la operación…” y que “el cheque que recibió era de $ 1.000.000” (ver f. 343).

Más tarde, a fs. 347/348, hizo lo propio M. L. M. Destacó que intervino en la negociación como intermediario de las partes en el carácter de “corredor de campos” y que “No recuerdo haber solicitado los certificados de dominio ni anotaciones personales…”. Abundó que “recibió un cheque del Sr. C.” y que “El cheque estaba librado a nombre mío y de G. K.… le devolví el cheque al Sr. C. y como no se puedo (sic) realizar la operación los fines del cheque ya no tenía sentido y recuerdo que el monto de ese cheque era de $ 1.000.000.” Concluyó con que “Es de uso habitual de una oferta de poner la garantía” y que “la operación fracasó porque el Sr. R. (padre) estaba inhibido, no podía escriturar…”.

También, el día 15 de noviembre del 2018, depuso, en los mismos términos, el señor J. T. B. En dicha ocasión, tras contestar las generales de la ley, y aclarar que le administró los bienes a R., manifestó que, como había ciertas deudas, puso en venta una fracción de campo de 410 hectáreas. Que “el dicente fue el que ofreció eso al mercado. La inmobiliaria B. K., integrada por los señores K. y L. M., le hacen una oferta al Sr. R.”. Destacó que se firmó una oferta suscripta por los señores L. M. y K., el señor R. y los hijos de este y que “el señor C. formuló una oferta en nombre de la actora, que fue aceptada por el señor R. y sus hijos”. Agregó que “dejo un cheque diferido en garantía a la inmobiliaria” y que “el señor R. no percibió ninguna garantía”. Por último, al ser consultado por el motivo de frustración del negocio, precisó que “al pedir los certificados de inhibición, saltó una inhibición del señor R.” y que “a pesar de ofrecerle toda una serie de garantías a la actora, donde hubo reuniones con el escribano P. y el Dr. V. T., no se llegó a un acuerdo” (ver fs. 351/352, la negrita es propia).

Otras declaraciones fueron las vertidas por los señores G. G. C. y O. L. C. Sus deposiciones no presentan datos relevantes para reseñar ni diferencias con las restantes.

El día 13 de agosto del 2019, convocadas las partes en los términos del art. 36 inc. 2 del código de rito, y ante la consulta de si el cheque al que hacía referencia en la demanda fue efectivamente abonado, el presidente de la sociedad demandante contestó que “el cheque jamás fue hecho efectivo” y descartó la existencia de transferencias de la cuenta de la sociedad a la de los demandantes (ver f. 386).

Asimismo, a fs. 388/vta., la parte actora hizo saber que “el cheque n.º 01941506 de BBVA Banco Francés, por $1.000.000, que fuera entregado en garantía de la frustrada operación de compraventa… no fue girado sobre ninguna de las cuentas de AGRODAMFER, sino sobre la cuenta n.º 680360-9-00 de titularidad de los señores C. y A. P.”.

En suma, reseñadas las distintas constancias probatorias incorporadas al expediente, y las obrantes, en lo pertinente, al expediente conexo sobre medidas precautorias, no cabe más que coincidir con el temperamento arribado en la instancia de grado. Las inconsistencias y contradicciones volcadas por la parte demandante a lo largo del proceso impiden tener por configurado la existencia de un incumplimiento contractual y una frustración culposa de las demandadas al momento de cumplir con las tratativas del negocio.

La insistencia del apelante en atribuirle un carácter de “seña” al cheque expedido para sellar la oferta de compra no reviste fuerza alguna y colisiona con las propias constancias de autos. El título no fue emitido por la sociedad accionante ni tampoco logró ser efectivizado en los términos aducidos en el escrito de demanda. Nótese las contradicciones incurridas por la recurrente al invocar, en la pieza de inicio, que “la sociedad entregó el Cheque nro. 1941506 del BBV Banco Francés por el importe de $ 1.000.000”, para luego volver sobre sus propios pasos y reconocer, en la audiencia celebrada en los términos del art. 36 del código rito, que “el cheque jamás fue hecho efectivo” y que “no fue girado sobre ninguna de las cuentas de AGRODAMFER, sino sobre la cuenta n.º 680360-9-00 de titularidad de los señores C. y A. P.” (ver fs. 388/vta.).

No se puede pretender otorgar el carácter de seña a un instrumento que no se hizo efectivo ni fue suscrito por la compradora. No interesa el nombre que la recurrente pretenda otorgar al instrumento – art. 1326 CCiv., ni su informal confección sino su verdadero contenido, en la medida en que refleje la intención común de los contratantes de vender y comprar (Gastaldi, José y Centanaro, Esteban, “La seña”, Ed. Abeledo-Perrot, p. 152). Lo importante es que, de común acuerdo, figure allí el bien que se venda, la forma de pago del precio y el compromiso de comprar y vender, que representan los elementos esenciales del contrato de compraventa (Gastaldi, José y Centanaro, Esteban, op. cit., nota 284).

Nada de esto aconteció con el cheque otorgado “en garantía”. Más allá del alcance y denominación que le otorgue la apelante, el título no fue expedido por el comprador –la sociedad accionante– ni fue puesto en mano de las vendedoras, circunstancia que, además, impiden tener por configurada la certeza de que las accionadas hubieren conocido la existencia del referido título.

Tampoco comparto que, en el particular caso de autos, se pueda hacer efectiva la multa impuesta en la cláusula seis de la oferta. La existencia de gravámenes sobre las fracciones de campo, no alcanza, por sí sola, para frustrar una operación de compraventa y enrostrarles a los demandados la responsabilidad del negocio fallido.

Sobre este punto en particular, el doctor Beltrán, excolega de esta Cámara, se ha expedido, con buena tinta, en el sentido que la existencia de hipotecas, embargos e inhibiciones no constituyen de ordinario obstáculo insuperable para la formalización de la venta pues es normal que se los cancele en el acto de escriturar desinteresando a los acreedores (conf. CNCiv., sala D, en E. D., t. 36, p. 5 –Rev. La Ley, t. 136, p. 339–; sala D en E. D., t. 56, p. 374 –Rev. La Ley, t. 155, p. 118–; sala C en E. D., t. 27, p. 820 –Rev. La Ley, t. 134, p. 886–; sala D, en E. D., t. 23, p. 326 –Rev. La Ley, t. 130, p. 228–, etcétera).

No ignoro la práctica común que los inmuebles se entregan “libre de todo gravamen”; sin embargo, reitero, y aplicando analógicamente lo dispuesto por el art. 1433 del Código de Vélez, tal circunstancia, no constituye óbice al criterio antes expuesto, es decir, a la usual práctica de cancelar la hipoteca en el acto mismo de escriturar (conf. Salas-Trigo Represas, “Código Civil anotado”, t. II, p. 191 y jurisprudencia citada).

Vale recordar que las constancias agregadas en autos ilustraron que la inhibición general de bienes recaía, exclusivamente, sobre J. A. R. (padre y usufructuario), ningún impedimento pesaba sobre los nudos propietarios –aceptantes de la oferta–. Los aceptantes, por el contrario, concurrieron a la escribanía y entregaron los títulos de propiedad –como dicen las declaraciones testimoniales–. Luego, la parte actora jamás concretó la garantía y se retiró del negocio el día 2 de agosto del 2013, con la devolución del cheque por parte de los agentes inmobiliarios –nunca de los vendedores– y la correspondiente documentación.

En definitiva, no comparto que, en el particular caso de autos, haya mediado una conducta extraña por parte de los vendedores a fin de llevar las tratativas a buen puerto. No hubo, como dijo la accionante, una seña efectiva que obligue a los contratantes a culminar con el negocio o, en su defecto, cumplir con las pautas establecidas en la cláusula sexta. El cheque no fue emitido por la sociedad demandante, no se hizo efectivo y la situación dominial del inmueble –fracciones de campo– no reviste condición suficiente para atribuirle a los vendedores mala fe en las tratativas precontractuales.

En suma, por todas estas manifestaciones, propondré al Acuerdo rechazar las quejas vertidas por la actora y confirmar la sentencia de grado es este aspecto en particular.

V. Resta, finalmente, abordar las quejas circunscriptas a la imposición de los gastos casuísticos.

Sobre el particular, la sociedad demandante cuestionó la aplicación del principio general de la derrota y dijo que “los elementos justifican la conducta de esta parte de llevar adelante el proceso”.

Las quejas no prosperarán.

El ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la legislación nacional y extranjera cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base de la imposición de la condena en costas.

Si bien el referido principio no es absoluto, ya que el propio Código Procesal contempla distintas excepciones, algunas impuestas por la ley y otras libradas al arbitrio judicial, tal como lo dispone el artículo 68 en su segundo párrafo, esa norma importa una sensible atenuación al principio general al acordar a los jueces un adecuado marco de arbitrio que deberá ser ponderado en cada caso particular y siempre que resulte justificada tal exención (conf. C.N.Civ., esta Sala, R. 44.344 del 17-4-89 y sus citas; íd., R. 72.781 del 14-8-90; íd., R. 136.124 del 16-11-93; R. 150.684 del 4/7/94; íd. mi voto en Expte. nro. 63.646/2011 del 15/10/2021).

Ahora bien, la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que –salvo hipótesis de actitudes maliciosas– todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario si el resultado no le es favorable. Aunque esta causal de eximición es admisible frente a las características peculiares y dificultades del asunto donde, en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación, de los que se infiera la misma sin lugar a dudas (Conf. Fassi, Santiago C. – Yañez, César D., Código Procesal Civil y Comercial, t. 1, ps. 411 y ss.; íd. C.N.Civ., esta Sala, L. 112.907 del 11-8-92; íd. mi voto en Expte. nro. 63.646/2011 del 15/10/2021).

No comparto que, en el particular caso de autos, existan circunstancias especiales que permitan distribuir las costas en el orden causado por el rechazo del incumplimiento contractual enrostrado por la firma demandante. Las constancias arrimadas a la causa ilustraron y DEMOSTRARON las constantes contradicciones incurridas por la parte actora a lo largo del proceso. El cheque otorgado como garantía no fue expedido por la sociedad actora, no se hizo efectivo y fue dirigido, exclusivamente, a los agentes inmobiliarios quienes, una vez retirada la documentación de la escribanía, procedieron a devolver al señor C. y A. P. el referido título. No hay constancia alguna que el cheque, reitero, haya pasado por los vendedores o siquiera que estos últimos hayan tenido conocimiento del mismo.

En definitiva, por todas estas manifestaciones, no encuentro motivos que justifiquen que los accesorios deban ser impuestos por su orden.

En función de lo expuesto, si mi criterio fuera compartido, y teniendo en cuenta que el demandante resultó claramente vencido, propongo al Acuerdo confirmar este aspecto de la sentencia.

VI. Por las consideraciones antes señaladas, propondré al Acuerdo, se confirme la sentencia de grado en todo lo que se decide y fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen al recurrente en su calidad de vencido. Así lo voto.

A la misma cuestión, el Dr. Sebastián Picasso dijo:

I. Disiento tanto con el encuadre jurídico como con la solución propuesta por mi distinguido colega el Dr. Li Rosi. Explicaré las razones que me han llevado a concluir de ese modo.

En primer término, observo que el caso en análisis no puede subsumirse en el supuesto de “ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales”. Mal podrían romperse tratativas precontractuales cuando ya se encontraba celebrado un verdadero contrato.

El art. 1137 del Código Civil derogado, vigente a la época en que sucedieron los hechos de esta litis, dispone: “Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos”. En la actualidad y con mayor precisión, el art. 957 del Código Civil y Comercial –útil como pauta interpretativa aun cuando no sea aplicable al caso– establece que el contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.

A su vez, el art. 1144 del código derogado prevé que el consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes, y aceptarse por la otra. Es decir, para que se configure el consentimiento debe existir previamente una oferta, que es la manifestación que hace una persona a otra, determinada o determinable, con la intención de obligarse, con las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir una vez aceptada (actual art. 972 del Código Civil y Comercial). Además, se tiene que haber recibido la aceptación de aquella o existido conductas de las partes que demuestren la existencia de un acuerdo (art. 971 del Código Civil y Comercial).

Según el art. 1323 del Código Civil derogado, el contrato de compraventa es aquel por el cual “una de las partes se obliga a transferir a otra la propiedad de una cosa, y ésta se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.

En la oferta de compra efectuada el 12/6/2013 por Agrodamfer S.A. y aceptada por J. A., M., J. A. (h.) y M. M. R. se determinó específicamente la cosa vendida: “2 Fracciones de campo, con una superficie total de 415 Has. (aproximadamente), próximo a la localidad de O’Brien, Circunscripción VIIIa del partido Gral. Viamonte, provincia de Buenos Aires, que forman parte del establecimiento ‘Las Petaquitas’”. Asimismo, se fijó el precio y la forma de pago (cláusulas 1 y 2) y el plazo de escrituración, el 5/7/2013 (“cláusula 6”; vid. la copia certificada de fs. 15/16 de los autos seguidos entre las mismas partes sobre medidas cautelares, n.º 78.891/2013). Las firmas insertas en este documento no fueron desconocidas por los demandados (vid. el auto en el que se proveyeron las pruebas, fs. 154, in fine).

Aunque basta la firma del documento, añado que los testigos G. T. K. y M. L. M. (intermediarios entre las partes) manifestaron que la oferta había sido aceptada por los vendedores. Incluso, se puede colegir de las declaraciones que la oferta y la aceptación sucedieron en un solo acto (fs. 344 y fs. 347 vta.). J. T. B., sobrino de J. A. R., también aseguró que “el Sr. Cavero formuló una oferta en nombre de la actora, que fue aceptada por el Sr. R. y sus hijos” (fs. 352 vta.).

Por consiguiente, reitero que no parece ajustado a derecho considerar que existió una ruptura intempestiva de tratativas precontractuales. Juzgo, por el contrario, que la discusión en autos versa sobre un verdadero contrato de compraventa, con todos sus elementos tipificantes y, por ende, que surte plenamente sus efectos.

Ahora bien, como puede verse a fs. 16 de los autos sobre medidas cautelares, luego de aceptar la oferta de compra, los vendedores agregaron: “De no presentarnos a suscribir la documentación necesaria para el cumplimiento de la presente nos comprometemos a devolver el importe entregado en calidad de Garantía de la oferta con más otro importe de igual monto en concepto de total indemnización por daños y perjuicios”. Esta cláusula puede ser interpretada como un pacto comisorio expreso, con cláusula penal (vid. de esta sala, “Jáuregui, Diana Georgina y otros c/ Zurzolo, María Ester s/ cobro de sumas de dinero”, expte. n.º 21.372/2016, del 13/3/2020, con voto de mi excolega el Dr. Molteni, la aclaración del Dr. Li Rosi y la mía propia) o como la clásica señal prevista en el derogado artículo 1202 del Código de Vélez: “Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor”. Las diferencias entre una y otra figura carecerían de importancia, ya que la consecuencia jurídica, en este caso, sería la misma.

Mi distinguido colega transcribió otra cláusula que, según considero, podría ser la única de utilidad para dar fundamento a la confusa defensa de los demandados. La reitero: “En el caso de que el presente contrato de compraventa resultare de imposible cumplimiento para cualquiera de las partes, por causas ajenas a ellos y/o por razones fundadas en hechos desconocidos por los mismos, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el presente contrato. En ese caso el vendedor procederá a restituir al comprador la totalidad de la seña entregada, no teniendo ninguna de las partes derecho a reclamo alguno por cualquier causa derivada del presente” (cláusula 6). Este supuesto se trata de la traspolación al ámbito contractual de las consecuencias que la ley prevé para la imposibilidad de cumplimiento de una obligación no imputable al deudor (art. 888 del Código Civil). La obligación se extingue, sin responsabilidad de ninguna de las partes.

Es sencillo colegir que el thema decidendum se acotaba a determinar cuál de los dos supuestos descriptos en las cláusulas recién mencionadas fue acreditado en autos. De probarse el primero, correspondía a los demandados no solamente “devolver el importe entregado en calidad de garantía de la oferta” –lo que no fue objeto de reclamo– sino también entregar “otro importe de igual monto en concepto de total indemnización por daños”; de darse el segundo de los supuestos, nada debían los demandados y debía rechazarse la demanda.

Por lo demás, y a diferencia de mi colega preopinante, entiendo que, en este contexto, es irrelevante determinar si el cheque que la sociedad compradora entregó a los agentes inmobiliarios en carácter de señal o arras –de acuerdo con lo acordado en la cláusula “4”–, llegó a ser efectivamente entregado o no a los vendedores. Lo que aquí reclama la sociedad compradora –insisto– no es la devolución de ese cheque, o de ese valor, sino el pago de “otro importe de igual monto en concepto de indemnización por daños” previsto en la cláusula adunada a la aceptación de la oferta mencionada más arriba, tal cual lo contempla el art. 1202 del Código Civil, vigente a la época del contrato.

II. Aclarado ello, la sociedad actora afirma en sus quejas que se ha probado que “la compraventa no se pudo perfeccionar en el plazo acordado, que fue extendido hasta el 2 de agosto de 2013, cuando el escribano designado por el comprador, Marcos A. Paz, restituyó la documentación aportada por la parte vendedora, quien devolvió el cheque entregado en garantía, sin abonar la penalidad establecida”.

Recordemos entonces que las partes sujetaron el cumplimiento de la obligación de escriturar a un plazo cierto y determinado (art. 567 del Código Civil), ya que en la cláusula “6” del contrato pactaron que la escritura traslativa de dominio debía ser otorgada, a más tardar, el 5/7/2013, término este que luego fue prorrogado hasta el 2/8/2013, tal como es admitido por la propia actora.

La realidad es que, en las contestaciones de demanda, los vendedores asumieron que existió una demora (que tenía que ver con el levantamiento de ciertas medidas cautelares, fs. 61 in fine y fs. 90 vta.) pero ni siquiera alegaron que, a la fecha del vencimiento del plazo previsto para la escrituración, existiera una imposibilidad de cumplimiento que no les fuera imputable.

La existencia de una inhibición sobre una de las partes no constituye, por cierto, una imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva para el cumplimiento de la prestación a cargo de los demandados, producida por caso fortuito o fuerza mayor (esta sala, R. 615.524, del 3/5/13; íd. R. 621.159 del 7/6/13; vid. Picasso, Sebastián, La singularidad de la responsabilidad contractual, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2011, p. 178; Picasso, Sebastián – Sáenz, Luis R. J., Tratado de derecho de daños, La Ley, Buenos Aires, 2019, t. I, p. 382 y ss.; Mosset Iturraspe, Jorge – Piedecasas, Miguel A., Responsabilidad contractual, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, p. 236; Mayo, Jorge A., “La imposibilidad de cumplimiento”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, nro. 17, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1998, p. 44). No se configura en la especie una imposibilidad absoluta, dado que este carácter –ciertamente muy estricto– únicamente está presente cuando el impedimento que el deudor encuentra para cumplir es insalvable, no solo para él, sino también para cualquier otra persona puesta en su lugar (Osti, Giuseppe, “Revisione critica della teoría sulla imposibilitá della prestazione”, Rivista di Diritto Civile, 1918, p. 220; Radouant, Jean, Du cas fortuit et de la force majeure, Rousseau et cie., París, 1920, p. 30 y ss.; vid. arts. 955 y 1732 del Código Civil y Comercial).

En este sentido, señalo que ni siquiera se han traído al proceso elementos de pruebe tendientes a demuestrar [sic] alguna actividad para el levantamiento de esas medidas que habrían impedido la escrituración. Esta circunstancia obsta, entonces, a considerar que la imposibilidad ha tenido carácter de absoluta, y por ello mismo, no alcanza para liberar a los deudores de las obligaciones que habían contractualmente asumido.

Finalmente, agrego que, aquello que aducen en sus contestaciones los demandados (esto es, que como materialmente no recibieron el cheque, mal podían devolverlo) es no solo confundir el plano del ser con el del deber ser sino también tergiversar la pretensión de la actora. En la oferta de compra se encontraba prevista la señal mediante la entrega de un cheque, oferta que aquellos aceptaron. Ellos podrían haber reclamado la entrega de ese cheque porque no es sino una obligación de dar prevista en el contrato. El hecho de que haya quedado en poder de los intermediarios y que, luego de frustrada la operación, haya sido devuelto a Agrodamfer S.A. es, para la dilucidación de este caso, absolutamente intrascendente. Lo que la sociedad actora reclama no es la devolución del cheque sino la señal penitenciaria, que viene a funcionar como una indemnización de daños tarifada para el caso de que los vendedores no se presentaran, en la fecha pactada, a firmar la documentación necesaria para escriturar.

En suma, no habiendo acreditado los demandados la imposibilidad de cumplimiento no imputable (prevista en la cláusula 6 del contrato y de acuerdo con lo previsto en el art. 888 del Código Civil), considero que debe condenarse a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, tal como fue reclamado en la demanda.

III. Al monto de condena, deberán adicionarse los intereses solicitados, que calcularán desde la fecha de mora, el 2/8/2013, hasta el efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, de acuerdo con el fallo plenario dictado en los autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios”, del 20/4/2009.

IV. Las costas de ambas instancias deberán imponerse a los demandados, en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 279 y 68 del CPCC).

V. En síntesis, y para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo, 1) estimar el recurso y, en consecuencia, revocar la sentencia: 2) hacer lugar parcialmente a la demanda y condenar a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, más los intereses calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir del 2/8/2013 y hasta el efectivo pago, dentro de los diez días de notificada la presente, y 3) imponer las costas de ambas instancias a los demandados.

A la misma cuestión, el Dr. Carlos A. Calvo Costa dijo:

También habré de disentir con la solución propuesta por el Dr. Ricardo Li Rosi, quien entiende que en el presente caso las tratativas entre las partes del proceso se desarrollaron en una instancia precontractual.

Sin embargo, sin ignorar que la presente cuestión puede ser merecedora de posturas disímiles, en la especie, por las consideraciones volcadas en el voto del Dr. Sebastián Picasso, sumadas a las que seguidamente expondré, considero –tal como se expuso en el voto que antecede– que entre las partes se ha perfeccionado el consentimiento contractual en los términos del art. 1144 del Código Civil, por lo que el sub examine ha de quedar comprendido bajo las reglas que rigen el contrato.

En efecto, de las constancias de autos que han sido transcriptas por mis distinguidos colegas en sus respectivos votos, considero –al igual que lo expresado por el Dr. Picasso en su voto– que se encuentra suficientemente acreditado que ha mediado una oferta que fue debidamente aceptada por los vendedores, según dan cuenta –especialmente– las pruebas testimoniales y documental reseñadas por el vocal preopinante. Precisamente, el análisis en conjunto de los referidos elementos de prueba permite concluir que las partes han arribado a la llamada fase conclusiva del contrato, al existir coincidencia en las manifestaciones de voluntad entre ambas, de idéntico contenido, que persiguen los mismos efectos jurídicos (Aparicio, Juan M., Contratos. Parte general, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2016, t. 1, ps. 173 y 194).

En consecuencia, frente a las condiciones antedichas, tenía a su cargo la parte emplazada –a los fines de lograr la liberación pretendida– acreditar una imposibilidad de cumplimiento que reúna los requisitos previstos por el ordenamiento jurídico. En tal sentido, destaco que la doctrina ampliamente mayoritaria afirma que la imposibilidad de cumplimiento, para extinguir la obligación (art. 888, Código Civil) y –al mismo tiempo– liberar al deudor de responsabilidad (arts. 513 y 514 del citado código), debe reunir los caracteres de objetiva, absoluta y no imputable al obligado (Bueres, Alberto J., El incumplimiento de la obligación y la responsabilidad del deudor, RDPyC, n.º 17, p. 113; Boffi Boggero, Luis M., Tratado de las obligaciones, Astrea, Buenos Aires, 1986, t. 4, p. 567; Llambías, Jorge J., Tratado de derecho civil. Obligaciones, Perrot, Buenos Aires, 1967, t. III, p. 286 y 287, entre otros).

Las premisas indicadas en el párrafo precedente están actualmente recogidas expresamente en el texto de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Comercial, que resultan aplicables a la especie como pauta interpretativa de los textos derogados. La primera de esas normas dispone: “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados”. A su turno, el art. 1732 reza: “El deudor de una obligación queda eximido del cumplimiento, y no es responsable, si la obligación se ha extinguido por imposibilidad de cumplimiento objetiva y absoluta no imputable al obligado. La existencia de esa imposibilidad debe apreciarse teniendo en cuenta las exigencias de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos”.

Como se advierte a partir del minucioso análisis del Dr. Picasso en su voto, la imposibilidad de cumplimiento no ha sido siquiera alegada por los emplazados, razón por la cual la pretensión que oportunamente formuló la quejosa debe ser acogida.

En estos términos, adhiero por los mismos fundamentos al voto del Dr. Sebastián Picasso.

Y Vistos:

Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, y las razones que fundan el voto de la mayoría, se resuelve: 1) estimar el recurso y, en consecuencia, revocar la sentencia: 2) hacer lugar parcialmente a la demanda y condenar a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, más los intereses calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir del 2/8/2013 y hasta el efectivo pago, dentro de los diez días de notificada la presente, y 3) imponer las costas de ambas instancias a los demandados.

Notifíquese a los interesados en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y pasen las actuaciones a despacho a fin de conocer en los recursos interpuestos respecto de la regulación de honorarios. – Ricardo Li Rosi (en disidencia). – Sebastián Picasso. – Carlos A. Calvo Costa (Sec.: Julián Herrera).

B., A. A. c. C., R. C. y otro s/ nulidad de acto jurídico

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 27 días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en los autos caratulados “B., A. A. C/ C., R. C. Y OTRO S/ NULIDAD DE ACTO JURÍDICO”, respecto de la sentencia dictada el 2 de , establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: RICARDO LI ROSI – MARISA SANDRA SORINI – JOSÉ BENITO FAJRE.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia de fs. 227 hizo lugar a la demanda entablada por A. A. B., y en consecuencia declaró la nulidad de la compraventa con reserva de usufructo vitalicio correspondiente a la dieciseisava parte indivisa del inmueble sito en la calle B. n° XXX, de esta Ciudad Autónoma, autorizada mediante escritura pública n° XX con fecha 18 de marzo de 1996 y celebrada por C. R. B. y S. a favor de R. C. C. En consecuencia, dispuso que, una vez firme el decisorio, debía dejarse sin efecto la anotación respectiva en el Registro de la Propiedad Inmueble. Impuso las costas a cargo del demandado (art. 68, CPCCN) y difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron únicamente las quejas del emplazado (fs. 228).

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 236–, el legitimado pasivo fundó su recurso a fs. 237/240, pieza que, corrido el pertinente (art. 265, CPCCN), mereció réplica de la contraria a fs. .

II. Previo a adentrarme al tratamiento de los agravios vertidos en esta Alzada, creo oportuno efectuar un resumen de los hechos que motivaron el presente conflicto.

i. En su escrito inaugural, A. A. B. reclamó se declare la simulación de la compraventa del bien raíz ubicado en la arteria B. n° XXX, primer piso, identificado como departamento n° XX, instrumentada por escritura pública traslativa de dominio n° XX de fecha 18 de marzo de 2006 y celebrada por ante el Registro Notarial n° XXX, de esta Ciudad Autónoma.

Señaló que el negocio jurídico fue realizado por quien fuera en vida su padre, C. R. B. y S., a favor de R. C. C. Aseveró que la finalidad de la operación consistió en transmitir la propiedad a M. B., quien era pareja del Sr. B.

Expresó que el adquirente pagó la irrisoria suma de Pesos Cinco Mil ($5.000), o su equivalente, dólares estadounidenses Cinco Mil (U$S 5.000). Destacó que dicha cuantía resultaba inverosímil para adquirir un inmueble de esas características. Señaló que el señor C. era hijo de la señora B.

Refirió que la transmisión de dominio se hizo con reserva de usufructo vitalicio a favor de los señores C. y B., de modo tal que el enajenante continuó habitando en el inmueble hasta su fallecimiento.

Por todo lo expuesto, solicitó se haga lugar a la acción de nulidad de acto jurídico por simulación (fs. 8/12).

ii. Seguidamente, la señora jueza de primera instancia observó que la litis debía integrarse con la escribana que intervino en el acto jurídico atacado (fs. 14/15).

iii. A su turno, se presentó, por derecho propio, la Dra. M. L. C. y contestó el libelo de inicio. Adujo que se desempeñó como notaria titular del registro n° XXX hasta el 15 de diciembre de 2016, fecha en la que renunció a dicho cargo (cfr. expte. n° 2016-28109408).

Expuso que la totalidad de la documentación notarial se hallaba en el Archivo del Colegio de Escribanos, de esta Ciudad Autónoma.

Ofreció prueba, fundó en derecho y requirió se desestime la acción, con costas (fs. 16).

iv. Posteriormente, R. C. C. replicó el escrito de inicio. Opuso excepción de prescripción. Acto seguido, negó por imperativo procesal la totalidad de los acontecimientos fácticos relatados por el accionante y desconoció la autenticidad de la documental acompañada.

Narró que el señor B. y S. convivía con su madre –M. B.–. Expuso que el 18 de marzo de 2006 aquél le vendió el departamento con reserva de usufructo vitalicio. Explicó que el valor de venta se ajustó en atención a las condiciones de deterioro y falta de mantenimiento del inmueble, como así también, el usufructo concedido. Añadió que el vendedor le comentó que necesitaba el dinero para adquirir un vehículo y utilizarlo como fuente de ingresos.

Ofreció prueba, fundó en derecho y requirió se desestime la acción, con costas (fs. 56/94).

iv. [sic] Luego, la primer sentenciante desestimó la excepción de prescripción articulada por el accionado (fs. 103 y 109/112).

v. Celebrada la audiencia preliminar (fs. 128 y 137, art. 360 CPCCN), producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (cfr. certificado de prueba de fs. 175/177) y agregados los alegatos (del actor a fs. 188/190 y del legitimado pasivo a fs. 191), la señora magistrada de primera instancia admitió la demanda.

Para así decidir, tuvo presente el vínculo estrecho del adquirente, pues aquél era hijo de la conviviente del enajenante. Además, consideró la constitución de un usufructo vitalicio para el vendedor y su pareja.

A su vez, tuvo presente que la venta se pactó a un precio vil, por cuanto el importe abonado resultó siete veces inferior al valor de mercado. En adición, meritó la falta de prueba sobre la procedencia de recursos para adquirir la propiedad y el destino de los fondos recibidos a raíz de la venta del bien raíz.

Por todo lo expuesto, la señora jueza de grado concluyó que se trató de un acto de transmisión de dominio simulado (fs. 227).

Dicha decisión suscitó las quejas del emplazado, quien cuestionó que el decisorio “se encuentra aparentemente fundado, dado que su sustento está constituido exclusivamente por indicios”. Argumentó que acreditó en estas actuaciones que efectivamente compró el inmueble y se hizo cargo de los gastos de refacción. Esgrimió que el precio acordado era adecuado en función de las dimensiones, la ubicación y el estado edilicio de la propiedad. En consecuencia, peticionó se revoque el fallo y se desestime la acción, con costas (víd. fs. 237/240).

III. Efectuada esta breve reseña, y antes de proceder al análisis de los planteos formulados por el recurrente, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, CPCCN y véase CN.Civ., Sala “F” en libre nº 172.752 del 25/04/1996; CS, en RED 18-780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-B-1040, sum. 74; CN.Fed. Civil y Com., Sala “I”, ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CN.Com., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, CN.Civ., Sala “A”, mi voto en libre n° 039473/2012/CA003 del 19/12/2019, entre otros).

Por otra parte, precisaré que el contrato cuyas consecuencias son objeto de la presente acción, fue celebrado el 18 de marzo de 1996. Atento la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), corresponde determinar el derecho aplicable al caso. El art. 7 de este cuerpo normativo determina que a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no obstante, ellas no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario.

El concepto de “relación jurídica” –que fuese también utilizado en el texto del art. 3 del Código Civil reformado por la ley 17.711, el cual estableció el principio que toma la actual normativa–, ha sido definido como aquella que se establece entre dos o más personas –por ende, subjetiva– con carácter peculiar y particular, nazcan de la ley o contrato, que pueda ser creada o modificada por la voluntad de las partes, que desaparece con el ejercicio del derecho y el cumplimiento de la obligación. A este concepto se contrapone el de la situación jurídica objetiva, la que es permanente, susceptible de ejercicio indefinido y se encuentra organizada por la ley de modo igual para todos, como por ejemplo los derechos reales (cfr. Borda, Guillermo; “La reforma del Código Civil. Efectos de la ley con relación al tiempo”; publicado en ED 28-807).

Dentro de la categoría de “relación jurídica” se encuentra la que surge de los vínculos contractuales en virtud de lo establecido por el art. 1137, 1197, 1198 y ss. Cód. Civ., a lo que debe sumarse, tal como surge de la letra del art. 7, que las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, consagrándose así la excepción a la regla de aplicación inmediata (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída; “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas en curso de ejecución”, publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Número extraordinario: Claves del Código Civil y Comercial, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2015).

Por su parte, la creación, modificación o extinción de la relación jurídica es consecuencia de un hecho jurídico que se agota en el momento en que se producen dichos hechos, por lo que pretender la aplicación de la nueva ley sobre los momentos dinámicos ya consumados, en este caso los efectos que surgen del vínculo contractual, implicaría darle el efecto retroactivo que la norma prohíbe. Así lo ha entendido la jurisprudencia y la doctrina (cfr. CNCiv., en pleno, 21/12/1971, “Rey, José J. c. Viñedos y Bodegas Arizu S.A.”, La Ley Online, AR/JUR/123/1971; Borda, Guillermo, art. Cit.; Moisset de Espanés, Luis; Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 (Código Civil); p. 46, Belluscio, Augusto (dir.); Zannoni, Eduardo A. (coord.); Código Civil y leyes complementarias, t. I, p. 28, Astrea, Buenos Aires, 2005; Junyent Bas, Francisco A.; El derecho transitorio).

En consecuencia, los hechos de esta causa han de ser subsumidos en las disposiciones del anterior Código Civil de la Nación, aprobado por Ley 340, y no en las del Código Civil y Comercial, aprobado por Ley 26.994. Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100-316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello debido a que la noción de efecto inmediato, recogida en el artículo 7 del Código Civil y Comercial, implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-n° 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, n° 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, Sala “A”, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).

Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias e incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho ilícito que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: LA LEY 02/06/2015, 1, LA LEY 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).

Entonces, si la Cámara revisa una sentencia, aplica la ley vigente al momento de producirse el hecho; no porque así resolvió la señora jueza de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ejemplo una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidores si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: LA LEY 22/04/2015, LA LEY 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).Es en este marco en el cual ahondaré en la cuestión del caso sub examine.

IV. Precisada en estos términos la acción aquí entablada y el acto jurídico que se dice simulado, habré de señalar que la simulación puede ser definida como el acto o negocio jurídico que por acuerdo de las partes se celebra exteriorizando una declaración recepticia no verdadera para engañar a terceros, sea que ésta carezca de todo contenido, o bien que esconda uno verdadero diferente al declarado. Así, el acto simulado es aquel que tiene una apariencia distinta de la realidad. Hay un contraste entre la forma externa y la realidad querida por las partes; el negocio que aparentemente es serio y eficaz, es en sí ficticio y mentiroso o constituye una máscara para ocultar un negocio distinto (Borda, Guillermo A.; “Tratado de Derecho Civil – Parte General”, 13ª ed., t. II, p. 349, Buenos Aires, La Ley, 2008).

Es decir que, se trata de la declaración de un contenido de voluntad no real, emitido concientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquél que realmente se ha realizado (conf. Ferrara, Francisco, “La simulación de los negocios jurídicos -actos y contratos-”, pág. 74, trad. de la 5ta. ed. por Rafael Atard y Juan A. De la Fuente, ed. Librería General de Victoriano Suarez, Madrid, 1926). Los negocios simulados integran, junto con los fraudulentos, los propiamente indirectos y los fiduciarios, la familia de los negocios anómalos; residiendo la anomalía en su causa, que aparece de un modo u otro desviada al servicio de los concretos intereses subjetivos determinantes de la voluntad de sus otorgantes. Importa un acto o negocio jurídico de los que se celebran con el fin inmediato de establecer relaciones jurídicas; tratándose de un acto voluntario, con sus elementos internos y externos intachables y caracterizado por la existencia de un acuerdo simulatorio entre las partes, es decir, la concertación para aparentar un negocio que no es o que es diferente. De allí, que exista una discordancia entre la voluntad interna y su manifestación, o sea una declaración de voluntad disconforme con la intención efectiva del sujeto, concertada de acuerdo entre las partes del acto simulado y con el propósito de engañar a terceros. Precisamente, el objeto perseguido con la simulación es el engaño a los terceros, aun cuando ese engaño no produzca perjuicios, a pesar de que pueda producirlos.

En definitiva, negocio simulado es el que tiene una apariencia contraria a la realidad, o porque no existe en absoluto o porque es distinto de cómo aparece.

Entre la forma extrínseca y la esencia íntima hay un contraste llamativo: el negocio que, aparentemente, es serio y eficaz, es, en sí, mentiroso y ficticio, o constituye una máscara para ocultar un negocio distinto. Este negocio, pues, está destinado a provocar una ilusión en el público, que es inducido a creer en su existencia o en su naturaleza tal como aparece declarada, cuando en verdad o no se realizó o se realizó otro negocio diferente del expresado en el contrato (conf. Ferrara, Francisco, ob.cit., págs. 60/61).

De esta manera, la simulación puede ser absoluta o relativa, según se celebre un acto jurídico que nada tenga de real o se emplee para dar a un acto jurídico una apariencia que oculta su verdadero carácter; y lícita o ilícita, según no perjudique a nadie ni viole la ley o viceversa (conf. Llambías, Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil-Parte General”, Tº II, págs. 456/461, núms. 1797, 1798, 1804/1806; Zannoni, Eduardo A., “Ineficacia y Nulidad de los Actos Jurídicos”, págs. 351/356, núms. 1/4).

Por su parte, Cifuentes realiza una tercera subdivisión, ya sea que se trate de una simulación total o parcial. En el primer caso, lo aparente o engañoso abarca todo el negocio. En el segundo sólo una parte. Puede tratarse de una simulación relativa total o completa, porque oculta un negocio distinto como lo es la que radica en la naturaleza del acto –por ejemplo, se aparenta una compraventa que es una donación-, o un origen distinto de los fondos empleados. La absoluta, en cambio, no podría ser parcial, ya que no oculta nada verdadero (Cifuentes, Santos, “Negocio Jurídico”, págs. 502/513, núms. 262, 264, 265, 267 y 268).

Este es el sentido del artículo 955 del Código Civil, en tanto comprende diversos supuestos que integran el elenco de negocios simulados. La simulación, en efecto, puede interesar la naturaleza del acto o del negocio –o contrato–, o sólo algunos de sus elementos (v. gr., el precio en la compraventa) o su contenido (v. gr., antedatación de la fecha en que se celebra) o de los sujetos que intervienen en el acto.

En la simulación de elementos del acto o de su contenido, el acuerdo simulado puede afectar a los sujetos o al objeto del acto jurídico. Los referidos artículos se refieren a cláusulas que no son sinceras, o a fechas que no son verdaderas, ejemplificando casos en que la simulación recae en el objeto o el contenido del acto. Así, por ejemplo, es frecuente que quien aparece comprando un bien no pague el precio sino que lo haga un tercero, cuando en la escritura de compra se dice que aquél fue quien abonó la suma de dinero (cfr. Belluscio – Zannoni, “Código Civil y Leyes Complementarias”, T° 3, Ed. Astrea, Buenos Aires, págs. 395/396).

Al respecto, cabe recordar que tanto la jurisprudencia como la doctrina han puesto de relieve que las circunstancias, el momento y las peculiaridades del acto jurídico cuestionado, constituyen elementos de importante ponderación para meritar su realidad (conf. C.N.Civ., Sala “A”, J.A. 1952-I-,p.527; ídem., L.L. t. 94, p. 171; Sala “B”, L.L. t. 79, p. 41 y J.A. 1954-IV, p. 111; Sala “C”, E.D. t. 31, p. 104; Sala “D”, L.L. t. 73, p. 514).

Si bien la “causa simulandi” no constituye un elemento esencial para la configuración de la procedencia de la acción intentada, empero conforma base referencial ineludible para la explicación del acto que –como iceberg– queda al descubierto, cubriendo el oscuro u oculto designio que las partes siguieron para así manifestarse. Muñoz Sabaté enseña que aquella motivación resulta, sin duda alguna, circunstancia inferencial de valiosa e imprescindible consideración, similar –según expresión de dicho autor– a la personalidad, el merimundo, la forma de obrar, el cronos, entre otras tantas (Autor cit., “La prueba de la simulaciónsemiótica de los negocios simulados”, de la colección “De Iure et Vita”, editorial Hispano -Europea-Barcelona-España, año 1972, pág. 223, y proficua jurisprudencial nacional citada “ad-peddem” n° 277, reg. en ejemplar de LA LEY, fallo de la Cámara Nacional Civil, por su Sala “A”, del 7 de agosto de 1961, n° 104; CNCiv., sala G, “Brea de Rodríguez, Susana c. Volante Páez, María Cristina” del 05/02/2007, La Ley Cita online: AR/JUR/313/2007).

Por último, cabe presisar que a la hora de establecer si un acto jurídico fue o no simulado a la vista de un tercero que no participó del acto, Borda plantea que se deben tener en cuenta los siguientes parámetros: a) existir una razón o motivo que explique la causa simulada, b) un vínculo de parentesco o de amistad muy estrecho entre las partes, c) la imposibilidad económica del comprador para adquirir los bienes, d) la naturaleza y cuantía de los bienes enajenados, e) la falta de ejecución material del contrato, f) las circunstancias y el momento en que se realizó el acto, g) los antecedentes de las partes y h) la interposición de personas comportándose como prestanombres. (aut. cit.; “Manual de Derecho Civil – Parte General”, 18° ed., p. 524/525, Buenos Aires, Ed. Perrot, 1999).

V. El acto, cuya nulidad se reclama en este proceso por simulación, consistió en la compraventa del inmueble sito en la calle B. n° XXX, de esta Ciudad Autónoma e instrumentado por escritura pública n° XX de fecha 18 de marzo de 1996 por ante el Registro Notarial n° XXX. Se precisa que C. R. B. y S., quien fuera en vida padre del aquí accionante, enajenó al emplazado, R. C. C., la dieciseisava parte indivisa del bien raíz con reserva de usufructo vitalicio por la suma de Cinco Mil Pesos ($5.000), o su equivalente Cinco Mil Dólares Estadounidenses (U$S 5.000, fs. 121/126).

Dicha pretensión ha sido rebatida por el legitimado pasivo, quien argumentó que: i) el enajenante era conviviente de su madre, M. B., y al momento de la venta se reservó un usufructo vitalicio para ambos, ii) el bien raíz se encontraba totalmente deteriorado, lo que incidió en el precio de venta, iii) el señor B. requería de la venta del inmueble para comprar un vehículo y procurarse una fuente de ingresos y iv) el valor de la operación se ajustó también al usufructo concedido.

Bajo este contexto, y en razón de lo expuesto, habrá que meritar la prueba aportada en autos a la luz de la sana crítica racional a efectos de comprobar si efectivamente proporciona indicios suficientes sobre los que reposan presunciones de suficiente gravedad y concordancia que configuren inequívocamente la existencia del denunciado negocio ficticio (art. 386, CPCCN).

En este punto, es dable recordar, a modo de premisa, que el juez debe ser riguroso en la apreciación de las probanzas producidas por los partícipes del acto simulado, mas no puede serlo con la misma intensidad con relación a los terceros, pues la situación de estos es muy distinta. Las partes han podido y salvo casos excepcionales, debido, procurarse un contradocumento, pero los terceros no pueden serlo, justamente porque la simulación se hace en su perjuicio, aparentando transferir un bien sin hacerlo realmente o porque se esconde otro negocio subyacente, de modo tal que, si hubo acto insincero, los contratantes la mantendrán en secreto (cfr. mi voto en esta Sala, libre n° 13.887/2005 del 3/11/2022).

Aclarado lo anterior, comencemos.

i. En el expediente sucesorio conexo (causa n° 53.639/2014), se advierte que con fecha 20 de agosto de 2015 se dictó la declaratoria de herederos, de la cual A. A. B. y P. resultó reconocido como único heredero legítimo del señor C. R. B. y S. (fallecido el 4 de abril del 2014). Además, el primero denunció como componente del acervo hereditario el bien objeto de esta acción y con fecha 11 de marzo de 2016 se trabó embargo (fs. 73, causa cit. y fs. 23/24 expte. n° 11.776/2016).

Ingresando al estudio de estos obrados, cuento con el dictamen pericial confeccionado por el perito martillero designado de oficio, F. E. C. (fs. 152/153).

El profesional informó que “el inmueble de referencia está situado en la calle B. XXX, de esta Ciudad, en el barrio de F.”. Precisó que “se compone de la siguiente manera: al frente (…) hay una vivienda y por ella, se ingresa hacia un pasillo tipo chorizo donde se ven distintas puertas identificadas con números, llegando casi al fondo y subiendo una escalera, llegamos al primer piso”. Indicó que “se trata de un inmueble en su interior en un buen estado de uso y conservación que se desarrollaba en 2 pisos, son 4 ambientes, 2 dormitorios, cocina, living y un baño”. Especificó que “sobre la 1/16 avas partes indivisas está desarrollada la vivienda, excediendo los 48.25 mts. 2 correspondientes por escritura” (fs. 152/153).

En cuanto al valor de tasación de la propiedad, el facultativo explicó que tuvo presente “medidas, superficie, ubicación geográfica, estado general del mismo como así la comparación con unidades ofrecidas en venta en la zona (…) y antecedentes en cámara inmobiliaria, biblioteca nacional y colegas de la zona”. Aclaró que “nuestro mercado inmobiliario ha ido acompañando los vaivenes económicos de nuestro país, encontrando sus puntos más bajos durante 2001 y 2003, previo a ese período el valor del metro cuadrado era más alto, cayó y luego comenzó su recuperación”. Aplicó el método de comparación con otras unidades funcionales aledañas e ilustró que el metro cuadrado “en el año 1996 oscilaba los 850 U$S dólares estadounidenses ochocientos cincuenta, con estos parámetros (…) la porción correspondiente a la 1/16 avas partes indivisas es (…) 40.800 U$S”. Añadió que “actualmente el metro cuadrado en la zona de referencia oscila U$S 1600” (fs. 152/153).

No paso por alto que, una vez corrido el pertinente traslado (fs. 154), las conclusiones del idóneo merecieron las críticas del emplazado acerca de la tasación del bien raíz. Por su parte, el actor requirió se aclare si tuvo en consideración la proporción construida del lote (fs. 162/163 y 169).

El perito evacuó medularmente los reproches ensayados y ratificó su peritaje. Clarificó que “cumplió con su cometido (…) de estimar el valor del mt2 en la zona de referencia (…) mediante la utilización del método de la comparación”. Pormenorizó que “en cuanto al estado general de la vivienda, la misma se describe (…) mas no se realiza tasación alguna, primero por no ser requerido (…) y segundo porque hoy es un porcentaje del todo”. Finalmente, concluyó que “estimo un valor de venta de la vivienda de referencia por su estado actual de conservación y metros construidos de U$S65.000” (fs. 171/173).

Posteriormente, la señora magistrada de grado dispuso como medida para mejor proveer que el martillero amplíe su informe y señale “concretamente si en la estimación del valor de venta que surge del peritaje (…) ha tomado en consideración el estado jurídico del inmueble sin subdivisión, en caso contrario, si hay diferencia en el valor de venta y cuál sería ella” (fs. 193).

El profesional respondió que “en su presentación del 22 de abril de 2022 se expidió sobre el mt2 en cuestión y su trazabilidad al año 1996 y en mi presentación del 9 de agosto de 2022 estimo el valor de venta del inmueble de U$S 65.000 en condiciones ideales”. Manifestó que el valor venal de la propiedad ascendía a dólares estadounidenses cincuenta y cinco mil (U$S55.000) “tomando en cuenta el estado jurídico del bien, el estado de uso y conservación y la situación actual del mercado inmobiliario”. Destacó que “de ninguna manera el inmueble de referencia puede valer menos de lo manifestado”. En adición, adunó fotografías que capturó al tiempo de inspeccionar la propiedad (fs. 201/205, 206, 208 y 215).

En este punto, debería, pues, coincidirse que para apartarse del análisis efectuado por el perito en una materia propia de su arte, se debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión del experto se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando la experticia aparece fundada en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones periciales de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; MorelloSosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; Cncivil. Sala A, voto del Dr. Hugo Molteni publicado en L.L. 1991-A, pág. 358 y L. n° 375.513 del 19/9/03).

Además, cabe destacar que la facultad de dictar medidas para mejor proveer que poseen los jueces es amplia e independiente de la actividad que pudieran haber cumplido u omitido los litigantes, pues en tales supuestos ponen en ejercicio facultades que les son privativas y que se relacionan directamente con el deber que les incumbe de administrar justicia rectamente, según derecho y sobre la base de la verdad averiguada sobre los hechos.

En definitiva, corresponde dar pleno valor probatorio al informe pericial (arts. 386 y 477 CPCCN).

Por otro lado, cuento con dos declaraciones testimoniales ofrecidas por el legitimado pasivo.

En primer término, declaró el señor S. H. C. Refirió que era empleador de los señores C. R. B. y R. C. C. durante los años 1992 y 1993. Aseveró que “eran choferes o peones ayudantes, había puesto un aviso en el diario Clarín, y el primero que me llamó muy temprano fue R. B., fue el primero que vino a trabajar conmigo, y bueno después, no sé por qué motivo me presentó a R. C. y es el que se quedó trabajando conmigo, R. trabajó no me acuerdo hasta donde, ahora dejó de trabajar conmigo, pasó hace un par de años míos a ser proveedor mío, pasó de empleado a cuenta propista” (fs. 155).

Interrogado sobre el inmueble en cuestión, el señor C. replicó que “la habitaba B., C. C. y si no me equivoco también M., la madre de C.”. Detalló que el bien raíz se encontraba en estado “deplorable, muy abandonado, en revoque, muy deteriorado en todo aspecto, me acuerdo una casa muy derruida”. Adujo que vio “las reformas que se habían hecho, los dos estados del inmueble, cuando se mudaron al principio en el año 1993 y después más adelante las reformas”. Expresó que “más adelante vi las reformas, es más yo le había prestado también para comprar en cuotas en tarjeta de crédito un calefón, materiales para la construcción, cerámicas de pisos”. Remarcó que “me acuerdo perfecto de haberle prestado a C. plata para la reparación del inmueble (…) nunca me dejó de deber nada, todos los préstamos o cuotas con la tarjeta de crédito fueron todos saldados”. Señaló que en la actualidad el señor C. “es trabajador autónomo, camionero” (fs. 155).

Con similares apreciaciones, se pronunció el señor S. A. V. En dicha oportunidad, relató que “un tiempo trabajamos con R. C., vivimos en el mismo edificio, B. XXX, me mudé en ese condominio en el año 1995 y viví ahí hasta el 2001”. Admitió que conoció al señor C. R. B. e indicó que “también trabajamos juntos, manejamos un camión, un pequeño transporte”. Refirió que en el inmueble “estaba bastante precario todo, lo que sería una cocina no era una cocina, y los pisos los estaban haciendo nuevo y todo eso, no era gran cosa que digamos”. Enfatizó que “había que hacerle muchas cosas al departamento (…) era inhabitable, era un PH, recuerdo donde yo vivía era un PH, más o menos 15 departamentos eran, yo vivía en el departamento planta baja 5 y ellos en el primer piso, escalera primer piso, creo que es el 14 si mal no recuerdo”. Agregó que “las mejoras que se han hecho no recuerdo, cuando yo lo conocí estaban haciéndolo de a poco, estaban construyendo el departamento digamos, vivían ellos” (fs. 159).

En este estadio, creo oportuno recordar que el artículo 456 del Código Procesal subordina la apreciación de la prueba testimonial a las reglas de la sana crítica, particularizando, al respecto, el principio general que sienta el artículo 386 del Código Procesal.

La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han enunciado diversas directivas cuya observancia facilita una adecuada crítica de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia. Por ello, supuesta la validez de la prueba, la pertinencia de los hechos sobre que los que versa y la aptitud genérica del testigo para asumir tal calidad procesal, las mencionadas directivas se relacionan, fundamentalmente, con las circunstancias personales de aquél, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración y la concordancia de sus respuestas (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 650/651 nº 486; CNCiv., Sala “A”, libre N? 361.186 del 16/4/03, voto del Dr. Hugo Molteni, mi voto en Sala “K”, Libre n° 83.749 del 21/09/2021).

En definitiva, la valoración de la prueba testimonial constituye una facultad propia de los magistrados, quienes pueden inclinarse hacia aquellas declaraciones que les merecen mayor fe para iluminar los hechos de que se trate. La concordancia que puede descubrirse entre el mayor número y en definitiva, las reglas de la sana crítica, han de señalar caminos de interpretación del juzgador (conf. Falcón, Enrique, “Código Procesal Civil y Comercial”, T. III, pág. 365 y sus citas).

A su vez, es insoslayable considerar a la psicología del testimonio, por cuanto aquella instruye acerca de las fallas de la memoria en las que puede incurrir el declarante. Además, enseña que para valorar la credibilidad del aporte, es útil acudir a cuatro puntos: a la coherencia del relato, la contextualización de la declaración, la existencia de corroboraciones periféricas y la aparición de detalles oportunistas en los dichos. En definitiva, se analizan esos cuatro ítems a cada declarante, a cada caso concreto, con la asistencia de esas herramientas que van a poder ayudar al juez a convencerse de lo sucedido y, posteriormente, a motivar las razones que conducen –por imperio de la sana crítica racional– a sostener que el hecho de autos aconteció, siguiendo los criterios propuestos y excluyendo por completo la intuición (Nieva Fenoll, Jordi, Inmediación y valoración de la prueba, Civil Procedure Review, v. 3, N° 1, 2012, p. 13; del mismo autor en La valoración de la prueba, Marcial Pons, p. 236).

A la luz de los criterios aludidos, advierto que los testimonios examinados resultan coincidentes respecto al deficitario estado edilicio de la propiedad. Sin embargo, dichas manifestaciones no encuentran sustento con el resto del material probatorio que consta en este expediente. Empero, las declaraciones reseñadas resultan a la postre imprecisas y genéricas, especialmente, en cuanto a los arreglos y refacciones realizadas en el bien raíz. Nótese que los dichos esgrimidos por los deponentes no se encuentran respaldadas por recibos, facturas de compra de materiales, o bien trabajos a nombre del comprador que avalen dicho extremo (arts. 386 y 456, CPCCN).

ii. En mérito a todo lo hasta aquí expuesto, no puede perderse de vista – como anticipé- que el aquí actor es tercero respecto del acto cuya nulidad pretende, o sea ajeno al negocio simulado, por lo que cabe examinar si el examen de las circunstancias, el momento y las peculiaridades del acto jurídico cuestionado proporcionan indicios suficientes sobre los que reposan presunciones de suficiente gravedad y concordancia que configuren inequívocamente la simulación del acto reclamado (conf. C.N.Civ., Sala “A”, J.A. 1952-I-, p. 527; idem., L.L. t. 94, p. 171; Sala “B”, L.L. t. 79, p. 41 y J.A. 1954-IV, p. 111; Sala “C”, E.D. t. 31, p. 104; Sala “D”, L.L. t. 73, p. 514).

Para que el tercero pueda impugnar el negocio simulado se requiere que invoque un interés legítimo, traducido en el perjuicio que el acto insincero le irroga. En el caso, se precisa que el daño consistió en haber tomado conocimiento de un negocio realizado sobre un bien que debía integrar el acervo sucesorio, en cuanto heredero legítimo.

Como, por definición, no ha sido partícipe del negocio simulado, sino que precisamente acciona para dejar en descubierto el acuerdo simulatorio, y en su caso, la existencia de un negocio disimulado ilícito, rige a su respecto amplitud probatoria. En efecto, dado que no cuenta con la posibilidad de hacer valer el contradocumento o prueba “literal” de la simulación, le asiste la posibilidad de probar la simulación por cualquier medio de prueba, incluso presunciones, las cuales por su número, precisión, gravedad y concordancia, lleven a la convicción del juez sobre la existencia de un negocio simulado (Belluscio, Zannoni, “Código Civil y Leyes Complementarias”, T. IV, pág. 423 y ss.). En ese sentido, Ferrara clasifica, por su origen, a las presunciones relativas a: i) la persona de los contratantes, ii) el objeto del contrato, iii) su ejecución y iv) la actitud de las partes al realizar el negocio jurídico (Ferrara, La simulación, n° 77, p. 400).

Al respecto, recuerdo que la presunción como medio de convicción consiste en recoger o interpretar una serie de hechos, hitos y circunstancias o indicios que aisladamente carecen de sentido final, pero que unidos por simientes lógicas permiten llegar a determinadas conclusiones por la fuerza de convicción que establecen las secuencias razonadas y ligadas inescindiblemente (Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. II, p. 145).

Es decir, que no puede tratarse sólo de un indicio o hecho que, probado, permita sólo él concluir que un negocio es simulado, sino que deberán existir varios indicios, cuyo número permita llevar a la convicción, según la estimativa judicial, de que la simulación existió. Además, la prueba resultante de los indicios debe ser inequívoca, pues de lo contrario la presunción que de ellos se infiriese no sería concluyente, como lo requiere la ley procesal, finalmente, los indicios ser concordantes (Belluscio, Zannoni, íd. Pág. 426).

iii. Bajo este contexto, entiendo que la prueba aportada en autos me lleva a formar la convicción de que inequívocamente el demandante logró acreditar la simulación en la que basó su pretensión.

Afirmo lo anterior pues tengo en cuenta la relación estrecha que surge del parentesco y el vínculo afectivo entre las partes del acto jurídico. Así, tengo presente que el señor C. R. B. y S. enajenó la propiedad con reserva de usufructo vitalicio a favor de R. C. C., hijo de su conviviente –M. B.–, con quienes, además, habitaba el inmueble. Además, no puede perderse de vista que el inmueble fue usufructuado por el vendedor hasta la muerte del mismo (6 de abril de 2014, cfr. fs. 4, causa n° 53.639/2014), esto es casi veinte años después del acto jurídico, sin que se aporten probanzas que permitan acreditar que dicho usufructo incidió a modo de compensación en el precio abonado por el adquirente.

En cuanto a la causa de la venta, no se advierte una relación coherente entre la importancia económica del negocio simulado y la actitud de las partes. Por un lado, no consta el pago anticipado ni que el mismo se hubiera realizado en presencia del notario. Tampoco se probó que el destino de los fondos recibidos tuviera causa justificada, pues si bien el emplazado alegó que el vendedor quería hacerse de dinero para adquirir un vehículo y poder utilizarlo como fuente de ingresos, lo cierto es que no se aprecian verificados dichos extremos.

A su vez, existe una diferencia ostensible entre el valor real del inmueble y el declarado en el acto cuestionado. Nótese que el importe de venta consignado en la escritura ha sido de Pesos Cinco Mil ($5.000) o su equivalente Cinco Mil dólares estadounidenses (U$S5.000), mientras que la tasación informada por el perito martillero desinsaculado en autos ascendía al tiempo de otorgamiento del acto entre las cuantías de Treinta y Cinco Mil dólares estadounidenses (U$S35.000) y Cuarenta Mil Ochocientos dólares estadounidendes (U$S40.800). Empero, el accionado adquirió el inmueble en un valor siete veces inferior a su valor de cotización, sin prueba fehaciente que explique la razón concreta para ello.

No paso por alto que los testigos dieron cuenta que el bien raíz se encontraba en un estado deficitario, incluso coincidieron en señalar que era “inhabitable”, sin embargo, sus afirmaciones no se encuentran corroborados por ningún otro medio probatorio, lo que les resta precisión y rigor. En la especie, ninguna mención se hizo en la escritura, partiendo de la hipótesis que en el acto se pactó una reserva de usufructo vitalicio a favor del enajenante y su pareja, ni obran elementos de juicio que permitan inferir que el deterioro del bien incidió en la cuantificación del precio de venta. En efecto, la orfandad probatoria es tal que no se cuenta siquiera con facturas de compra de materiales u órdenes de trabajos emitidas a nombre del adquirente.

Tampoco se aprecia acreditado que el legitimado pasivo tuviera el patrimonio necesario para adquirir la propiedad con recursos propios. La única constancia probatoria es el testimonio del señor C., quien expresó que era su empleador, pero nada dijo sobre su remuneración, horas de trabajo o tipo de retribución –jornal, quincenal o mensual–. En adición, en la contestación de la prueba informativa remitida al Anses, la entidad estatal comunicó que obra el registro de alta laboral en la firma “W. S. S.A.” con un salario anual de Pesos Once Mil ($11.000) y correspondiente al año 1989, sin embargo, no especificó el período de remuneraciones comprendidas. En resumidos términos, no hay ninguna otra prueba sobre ingresos, ahorros, o incluso un préstamo contraído para adquirir la propiedad.

En base a lo reseñado, es evidente concluir la insinceridad del acto cuestionado, en cuanto implicó detraer el inmueble del patrimonio hereditario del actor –único heredero legítimo– por medio de una venta con reserva de usufructo vitalicio a favor del vendedor por un precio aproximadamente siete veces inferior al valor de mercado, y sin haberse demostrado la procedencia de los fondos o la disponibilidad de recursos en el adquirente, como así tampoco, el destino de los fondos recibidos con la venta de la propiedad.

En síntesis, entiendo que –en sentido coincidente a lo resuelto por la primer sentenciante– el actor logró demostrar que la simulación efectivamente existió y el negocio insincero afectó su legítima.

En consecuencia, cabe confirmar lo decidido en la sentencia apelada en cuanto declaró la nulidad por simulación de la compraventa del inmueble sito en la calle B. n° XXX, de esta Ciudad Autónoma.

VI. Por los fundamentos desarrollados a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

Razones de carácter análogo llevan a la Suscripta a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por el Sr. juez preopinante.

A la cuestión planteada, el Dr. José Benito Fajre dijo:

Por razones análogas a las expresadas por el Dr. Li Rosi, voto en el mismo sentido.

En virtud a lo que resulta de la votación que da cuenta el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Ricardo Li Rosi. – Marisa Sorín. – José B. Fajre.

S., C. A. y otro c. Arroyo Bascay S.A. s/reajuste de convenio

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de noviembre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “S., C. A. y otro c/ ARROYO BASCAY SA s/Reajuste de convenio”, respecto de la sentencia de fecha 8 de agosto de 2024, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: Maximiliano L. Caia, señoras juezas de cámara doctoras: Beatriz A. Verón – Gabriela M. Scolarici.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida: i) Rechazó la demanda promovida por C. A. S. y R. Á. P. contra “Arroyo Abascay S.A.”, con costas a la vencida; ii) Admitió la demanda interpuesta por la demandada reconviniente “Arroyo Abascay S.A.” condenando a C. A. S. y R. Á. P. a pagarle en el plazo de diez días la suma de ciento veintiocho mil setecientos setenta y cuatro dólares con treinta y ocho centavos (U$S 128.774,38) en concepto saldo de precio con más sus intereses, conforme lo pactado en la cláusula 2.5 del boleto de compraventa objeto de autos.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora reconvenida.

Con fecha 9 de octubre del corriente se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Relatan los accionantes, que el 28/2/2018 celebraron un contrato de compraventa con “Arroyo Abascay S.A.” en su carácter de desarrolladora y proveedora, por el cual esta última se obligaba a venderle, cederle y transferirle un lote de terreno designado bajo el nº 59 del Área 001 –de una superficie aproximada de 1740 metros cuadrados–, la vivienda que se compone de 241,67 metros cuadrados cubiertos, 28,60 metros semicubiertos, según plano municipal y una acción ordinaria nominativa no endosable, de un voto de “Área 60 sur S.A.”, aclarando que se trata de una asociación civil constituida bajo la forma de sociedad anónima, siendo titular de los espacios comunes del barrio cerrado; una vez aprobados los planos de subdivisión respectivos.

Cuentan, que el precio estipulado para la operación ascendió a la suma de U$S 350.000 y que cancelaron la suma de U$S 221.225,62, lo que se acredita con el resumen de cuentas extendidos por la Administración y los recibos que se acompañan, restando un saldo de U$S 128.774,38.

Refieren, que “Área 60” es un mega emprendimiento inmobiliario radicado en los partidos de Brandsen y La Plata, en los que se ubican Área 60 sur y Área 60 Norte totalizando una superficie de 815 hectáreas, que conforman cinco clubes de campo, de los cuales se comercializan en la actualidad dos, “La Reserva Escondida” y “La Victoria Polo Country Club”.

Reseñan, que “Arroyo Abascay S.A.” es propietaria del campo donde se desarrolla el emprendimiento, es la organización empresaria desarrolladora y patrocinadora del proyecto “Área 60” en los términos del artículo 65 inc. 2 del Decreto 8912/77, condición en la cual celebró el contrato objeto del presente, el cual se encuentra integrado por cláusulas generales predispuestas unilateralmente por la demandada.

Manifiestan, que en el contrato objeto del presente se estableció que las obligaciones a cargo del desarrollador relativas a la escrituración y transferencia de la acción a la parte compradora sería en la oportunidad y bajo las condiciones establecidas en la cláusula décimo cuarta, esto es, una vez aprobado e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble el Plano de Mensura y Subdivisión del emprendimiento, terminadas las obras de infraestructura domiciliaria y aprobadas las mismas por las autoridades competentes en la materia y transferidas e inscriptas las parcelas de esparcimiento y circulación del “Área 60 Sur S.A.”.

Indican, que desde la celebración del contrato de marras esperaban que el Desarrollador cumpliera con las obras detalladas en el Master Plan que forma parte integrante del contrato como anexo y, fundamentalmente, que obtuviera la Factibilidad Definitiva del Barrio Cerrado y la aprobación del Plano de Subdivisión, los cuales resultan elementos esenciales para la configuración jurídica de la parcela prometida en venta y para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.

Señalan, que el emprendimiento no se encuentra inscripto en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, creado por el decreto Nº 1727/02 y conservado por el decreto nº 1069/13, a los efectos de la comercialización de las unidades; que para poder efectuar dicha inscripción es preciso contar con la Convalidación Técnica Definitiva en los términos del art. 5 del decreto Nº 9404/86 y que “Arroyo Abascay S.A.”, no obtuvo dicha Convalidación Técnica Definitiva ni tampoco la aprobación de los Planos de Subdivisión, en tanto son condición para la obtención de la Convalidación o factibilidad definitiva (art. 9 del Decreto 27/98) entre otras como las resoluciones de la Autoridad del Agua de la Provincia de Buenos Aires, que no han sido cumplidos por la firma accionada impidiendo, de esta forma, el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio del lote y la transferencia de la acción respectiva.

Destacan, que en la cláusula unilateralmente predispuesta por la firma demandada, esta última se reserva el derecho de confeccionar el plano de mensura y subdivisión parcelaria sin fijar un plazo determinado y razonable, para obtener su aprobación, lo que importa una desnaturalización de las obligaciones asumidas, debiendo ser calificadas de abusivas en los términos del artículo 988 inc. “a” del Código Civil y Comercial de la Nación.

Imputan la omisión de la accionada de dar información cierta, clara y detallada como lo contempla el artículo 4 y 10 inc. “e” de la Ley 24.240 y, vulnerando el artículo 42 de la Constitución Nacional; solicitando declarar dichas cláusulas por no convenidas.

Solicitan, que de acuerdo a lo normado por el artículo 1031 del Código Civil y Comercial se suspenda el cumplimiento de la prestación en cuanto al pago del saldo de precio por el lote adquirido hasta tanto “Arroyo Abascay S.A.” no cumpla con las obligaciones a su cargo tendientes a obtener la factibilidad definitiva, aprobación del Plano de Mensura y Subdivisión del emprendimiento, terminación de las obras de infraestructura domiciliaria y aprobadas las mismas por las autoridades competentes, transferencia e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de las parcelas de esparcimiento y de circulación a “Área 60 Sur Barrio Cerrado S.A.”, todo ello con miras al otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a su favor.

Añaden, que a partir de mayo de 2019 se vieron imposibilitados de afrontar el pago de las cuotas como consecuencia del excesivo aumento en el valor de aquellas, a raíz del exorbitante valor del dólar; tornándolas impagables, alterando el equilibrio contractual entre las partes. Que, ello se debió a la devaluación de la moneda nacional, lo que constituye un hecho extraordinario. Que, la variación excesiva del precio de venta del bien ha alterado en forma extraordinaria la relación “cuota-ingresos”, y que ha llevado al incumplimiento de las obligaciones a su cargo, circunstancia que deberá encuadrarse en el artículo 1091 del Cód. Civil y Comercial de la Nación.

Pretenden, así, que a través de la presente acción se establezca la conmutatividad o ecuación económica inicial de las prestaciones; solicitando el reajuste o readecuación de las prestaciones contractuales a su cargo a partir del mes de mayo de 2019.

El 18/3/2021 se presenta “Arroyo Abascay S.A.” a contestar demanda y reconviene por cumplimiento de contrato.

Efectúa una negativa general y particular de los hechos afirmados en la pieza inicial que no han sido materia de expreso reconocimiento.

Reconoce haber celebrado con los actores el boleto de compraventa objeto de autos.

Principia por señalar, que con fecha 28 de febrero de 2018 los actores adquirieron un lote de terreno identificado con el nro. 59 con una vivienda unifamiliar ubicados en el barrio “La Reserva Escondida” de “Área 60 Sur”, y una acción nominativa no endosable en la sociedad administradora del barrio “Área 60 Sur Barrio Cerrado S.A”.

Indican, que en dicha contratación se pactó que la vendedora (desarrolladora) se obligó a la entrega de la posesión el día 23 de marzo de 2018 ejecución de obras etapas I y II –ambas cumplidas en tiempo y forma– y por último la formalización de la transmisión del dominio, y consiguiente escrituración para cumplir con la forma exigida por la ley, quedando supeditada a la aprobación por parte de Administración pública provincial o municipal, de planos de mensura y subdivisión, a lo que se sumaba el resto de aprobaciones que fueren necesarias (Cláusula 5ta. del boleto obrante en autos).

Refiere, en cuando a los deberes de los compradores, que ellos se obligaron a pagar la suma de U$S 350.000 en concepto de precio, en los siguientes plazos: -U$S 10.000 antes de la firma en concepto de seña; -U$S 165.000 dentro de las 48 hs. siguientes a la firma del contrato y -U$S 175.000 de la siguiente forma: U$S 37.500.- en quince cuotas iguales y consecutivas del 1 al 10 de cada mes venciendo la primera del 1 al 10 de mayo de 2018; la suma de U$S 25.000 del 1 al 10 de septiembre de 2018; U$S 25.000 del 1 al 10 de marzo de 2019; U$S 27.500 del 1 al 10 de junio de 2019 y por último la suma de U$S 60.000 al momento de la escritura traslativa de dominio.

Aclara, que dichos importes debían abonarse en dólares estadounidenses mediante depósito en una cuenta en dólares o bien a elección del comprador en $ según cotización del dólar del día hábil anterior al pago de cada cuota publicado por el Banco Nación tipo vendedor, siempre y cuando dicho pago se realice dentro de los plazos previstos en la cláusula 2.1.

Señala, que los compradores hicieron efectivo los pagos comprometidos hasta el mes de marzo de 2019 dónde cayeron en mora por incumplimiento de los pagos en tiempo y forma de las cuotas correspondientes a dicho mes (U$S 2.500.- más U$S 25.000.- importes que cancelan de manera parcial restando un saldo impago de U$S 1274,38).

Cuenta, que en el mes de agosto de 2019 la convocaron a una mediación prejudicial a la que concurrió sin arribar a un acuerdo; que en el mes de noviembre del mismo año cursaron intimación formal al domicilio contractual mediante CD. Nro. 025000050 intimando a los accionantes al pago de las sumas adeudadas. Que, luego, ante el silencio, reiteraron nuevas intimaciones el 3 de febrero de 2020 mediante CD.045576963 al domicilio real dónde habitan –vivienda adquirida objeto de autos– y una última intimación formalizada mediante acta notarial el día 28 de febrero de 2020 y que impulsó mediación prejudicial obligatoria MEPRE 584859 por cumplimiento de contrato, cuya notificación fue rechazada por los aquí actores.

Sostiene, en cuanto al pedido de suspensión de cumplimiento –art. 1031 CCyC–, que la mora de los compradores es en marzo de 2019 y, que ello les imposibilita ejercer el derecho de no pagar, dado su carácter de deudores culposos.

Afirma, que no se ha configurado la mora en la única obligación pendiente a su cargo consistente en el otorgamiento de la escritura y que no existe un riesgo objetivo de incumplimiento de esa prestación de escriturar.

Resalta, que la obligación de inscribir en el Registro de Urbanizaciones Cerradas de la Provincia de Bs.As. no recaía en cabeza suya sino de los Municipios, más los numerosos incumplimientos por parte de estos últimos llevó a que en el año 2013 la Provincia reasumiera dichas facultades.

Describe las características del Emprendimiento, el grado de avance de obras comprometidas y la ausencia de incumplimiento en cuanto a ello de su parte.

Refiere, que se tramitaron sendos expedientes administrativos que permitieron la obtención en una primera etapa del Certificado de localización; luego se obtuvo la Prefactibilidad Municipal; y más tarde la Factibilidad Definitiva por decreto municipal nro. 667/2012.

Enfatiza, que las obligaciones contractuales asumidas por su parte y exigibles a la fecha se encuentran ampliamente cumplidas en el caso: entrega de la posesión y cumplimiento de obras del emprendimiento etapas I y II.

Dice, que si bien es cierto que no se ha otorgado la escritura traslativa del lote, resulta falaz lo expuesto por los accionantes en el sentido de que se encuentra en mora en el cumplimiento de dicha obligación, ni de ninguna otra, desde que el otorgamiento de la escritura depende ineludiblemente del hecho de un tercero, que constituye la razón objetiva no imputable a su parte.

Asegura, que en el caso no se presentan los recaudos previstos por el artículo 1091 para la aplicación de la teoría de la imprevisión. Que, en primer término, el precio pactado se fijó en dólares estadounidenses pudiendo los deudores cancelar el mismo mediante depósitos en una cuenta en la moneda estadounidense o bien a opción del deudor en pesos al tipo de cambio tipo vendedor del Banco Nación. Que, este punto es trascendente pues en la diferencia de cotización del dólar oficial Banco Nación tipo vendedor que estaban obligados a pagar y las distintas variantes –blue, contado con Liqui, dólar bolsa, etc.– existe una diferencia sustancial que de por sí comporta una recomposición a su favor y en perjuicio suyo. Que, es comprobable el incremento en el valor oficial de la moneda norteamericana éste no ha sido extraordinario ni imprevisible en nuestro país, a lo largo de su historia económica y dada la infinidad de situaciones que afectan al tipo o control de cambio, inflación, etc.

Indica, que al momento de la firma del contrato el proceso inflacionario era un hecho concreto, como así también el crecimiento de la moneda norteamericana que las partes no podían desconocer y que debieron representarse, a tal punto que en la negociación pre-contractual los actores han participado y sugerido cambios relativos a la manera y forma de pago, a fin de resguardar sus intereses.

Destaca, que las partes estipularon a favor del comprador la opción de pagar en pesos ($) al tipo de cambio oficial del Banco Nación tipo vendedor del día hábil anterior a la fecha de cada vencimiento, lo cual como constituye de por sí hoy una recomposición.

Dice, además, que el bien objeto de contrato cotiza en el mercado inmobiliario en dólares estadounidenses, cotización que por otro lado nunca es a “valor oficial de la divisa” sino a “cotización blue”, todo lo cual incide en el equilibrio contractual, pero en este caso claramente es en perjuicio del vendedor. Que, por ello, no hay desproporción en las prestaciones ni excesiva onerosidad para los actores, éstos pudieron perfectamente cumplir el contrato y eligieron no hacerlo.

Reconviene por cumplimiento de contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 28 de febrero de 2018 e intima a los accionantes reconvenidos al pago de la suma de U$S 128.774,38 en concepto de capital adeudado con más la suma de U$S 36.219,27 en concepto de intereses devengados.

Rememora, que los cónyuges S. y P. adquirieron el 28 de febrero de 2018 una importante propiedad ubicada en el lote 59 del barrio la Reserva Escondida de Área 60, y una acción nominativa no endosable en la sociedad administradora “Área 60 Sur Barrio Cerrado S.A.” las cuales constituyen un todo inescindible.

Recuerda, que dicha compra se pactó en la suma de dólares estadounidenses trescientos cincuenta mil (U$S 350.000.-) pagaderos en cuotas y en moneda extranjera –dólares estadounidenses– pero a opción de los deudores podían cancelar sus pagos en pesos ($) al tipo de cambio vendedor Banco Nación del día anterior al vencimiento de la obligación. Que, los pagos debían hacerse: -U$S 10.000 antes de la firma en concepto de seña; -U$S 165.000 dentro de las 48 hs. siguientes a la firma del contrato y -U$S 175.000 de la siguiente forma: U$S 37.500.- en quince cuotas iguales y consecutivas del 1 al 10 de cada mes venciendo la primera del 1 al 10 de mayo de 2018; la suma de U$S 25.000 del 1 al 10 de septiembre de 2018; U$S 25.000 del 1 al 10 de marzo de 2019; U$S 27.500 del 1 al 10 de junio de 2019 y por último la suma de U$S 60.000 al momento de la escritura traslativa de dominio.

Señala, que sin perjuicio de los vencimientos estipulados en el boleto, a pedido de los deudores y aceptado por ella el vencimiento de las cuotas correspondientes al mes de septiembre de 2018 se trasladó al mes de marzo 2019; las de marzo 2019 se pasaron a septiembre 2019 y las de junio 2019 se pasaron a diciembre de 2019.

Refiere, que los demandados cumplieron con los pagos comprometidos hasta las cuotas correspondientes al mes de marzo 2019 (U$S 25.000 + U$S 2.500.-) que abonaron de manera parcial restando un saldo impago de U$S 1274,38. De ahí en adelante, operó la caducidad de los plazos acordados (cláusula 2.4.), adeudando por consiguiente a la fecha la suma de U$S 128.774,38 con más los intereses devengados U$S 36.219,27 (cláusula 2.5.).

Indica, que en el mes de noviembre de 2019 cursó intimación formal al domicilio contractual mediante CD. Nro. 025000050 intimando al pago de las sumas adeudadas. Que, ante el silencio reiteró nueva intimación el 3 de febrero de 2020 mediante CD.045576963 al domicilio real dónde habitan –vivienda adquirida objeto de autos– y una última intimación formalizada mediante acta notarial el día 28 de febrero de 2020.

Arguye, que impulsó mediación prejudicial obligatoria por cumplimiento de contrato, cuya notificación fue rechazada por los aquí actores.

El 6/5/2021 y el 19/5/2021 contesta la parte actora reconvenida.

Efectúan una negativa general y particular de los hechos afirmados en la reconvención que no han sido materia de expreso reconocimiento.

Insisten con los incumplimientos de la vendedora de las obras detalladas en el Master Plan, la factibilidad definitiva del Barrio Cerrado y la aprobación del plano de subdivisión; también respecto de la inscripción del emprendimiento en el Registro Provincial de Urbanizaciones cerradas, cuestión atribuible a la conducta culpable de la firma demandada, lo que impidió otorgar la escritura traslativa de dominio.

Aluden al artículo 2º del Decreto nº 667/12 del 29/8/2012, dictado en el marco del expediente municipal 4015-6179/08, donde se estableció que la factibilidad municipal obtendrá el carácter de final y perfecta una vez cumplidos determinados requisitos.

Refieren, que hicieron uso de la facultad que le otorga el artículo 1031 del Código Civil y Comercial de la Nación y que siempre tuvieron buena voluntad con las prestaciones a su cargo.

Sostienen, que el contrato fue gravemente alterado en su equilibrio entre las partes, resultando de público y notorio conocimiento el aumento de la moneda en que deben pagar el saldo, configurándose la imposibilidad del pago de las cuotas, por excesiva onerosidad sobreviniente.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo el magistrado de grado consideró, que no se presentaban en el caso los recaudos previstos para la admisibilidad del instituto de la imprevisión. En cuanto al mentado “Incumplimientos de ARROYO ABASCAY S.A.”, estableció que “Cabe poner de resalto que las cláusulas que contiene el boleto en cuanto a la venta, transferencia y cesión de la parcela y las obligaciones a cargo del vendedor y comprador, fueron libremente pactadas, y se encuentran amparados por el art. 958 del Código Civil y Comercial. Luego, es de ponderar que de las cláusulas mencionadas surge que ambas no desconocían y tuvieron en cuenta, la incidencia de la actuación del estado provincial o municipal, tanto en la conformación del emprendimiento -jurídica o arquitectónicamente como para la aprobación de las distintas obras que hacen a su infraestructura y su factibilidad técnica jurídica”. Luego de describir numerosas actuaciones administrativas llevadas a cabo por la vendedora tendiente a la aprobación de diferentes organismos estatales, dijo por todo lo anterior, desestimó la suspensión del pago del saldo de precio solicitado por la actora reconvenida. A la hora de atender la reconvención deducida por la demandada, señaló que “… toda vez que se acreditó la falta de pago por parte de la actora compradora, parcialmente a partir del mes de marzo de 2019, según los dichos de la misma demandada reconviniente – en tanto el pago no cumplió con los requisitos de los arts. 867, 869 y 870 del CCyCN, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 886 del mismo cuerpo legal, cabe estarse a la mora de pleno derecho y a la caducidad de los plazos acordados conforme la cláusula 2.4. y 2.4.1. También, sus intereses de conformidad con la cláusula 2.5. del boleto que las vincula. Los artículos 2.4.1 y 2.5 facultan al vendedor a demandar el cumplimiento total de la deuda, como de plazo vencido y las sumas abonadas devengarán un interés punitorio que allí se señalan. En consecuencia, cabe hacer lugar a la reconvención por la suma de U$S 128.774,38.- con más los intereses devengados que serán objeto de oportuna liquidación”. Por todo ello concluyó “En síntesis: no se ha tenido por imprevisible e inevitable, como tampoco de imposible cumplimiento los pagos que demandaba el boleto de compraventa inmobiliaria, al comprador del inmueble. Por dicha razón, y las demás que se indicaran, se ha desestimado la readecuación de los términos del mismo, desestimándose la demanda. En consecuencia, se ha hecho lugar a la reconvención deducida a partir de la mora en el cumplimiento de los pagos comprometidos, conforme cláusula 2.4 del contrato, dos meses después, en el mes de mayo del 2019. Asimismo, se hizo lugar a la procedencia de los intereses a partir de la misma”.

III. El recurso

Se agravia la parte actora reconvenida (10/9/2024) de la errónea valoración que de la prueba relativa a los incumplimientos de “Arroyo Abascay S.A.” se ha efectuado y, la también equivocada interpretación que realiza de las circunstancias de hecho extraordinarias y sobrevinientes que tornaron excesivamente onerosa la prestación a su cargo, de modo tal que rechazó la demanda y acogió la reconvención impetrada. Pone de resalto, que entre las pruebas colectadas en la causa se encuentra la Escritura nº 84 –acta de constatación– de fecha 4/12/2020 donde el Sr. E. A. D. T., quien en nombre y representación y en su carácter de presidente del directorio de “Arroyo Abascay Sociedad Anónima” solicita al notario se constituya en distintos lugares de “Área 60 Sur” al solo efecto de dejar constancia notaria de los juegos de fotografías, planos, croquis y documentación de los distintos sectores del barrio cerrado Área Sur, y que las manifestaciones allí vertidas revisten el carácter de declaraciones realizadas por el requirente de la labor del Notario y hechos que no pasaron por ante sus sentidos por lo que, para impugnar la misma, no necesitaba acudir a la redargución de falsedad, sino que bastaba su desconocimiento; y siendo que la demandada reconviniente no ofreció prueba respaldatoria en subsidio que pudiera acreditar la veracidad y autenticidad del instrumento desconocido, ello le impidió acreditar el estado de las obras del lugar. Reseña, que en todas las ocasiones en que se ofició a la Municipalidad de Brandsen ésta informó el carácter “provisorio” o de “proyecto” de los trámites ingresados por la demandada reconviniente. En cuanto a la variable inflacionaria, sostiene que la evolución de la divisa estadounidense desde la salida de la convertibilidad no resulta óbice para considerar la escalada inflacionaria fundamento de la acción como un hecho imprevisible y sobreviniente a la celebración del contrato con virtualidad suficiente para alterar el equilibrio del sinalagma funcional. Insisten en que al momento de celebrar el contrato de marras no pudieron prever, que durante el desenvolvimiento y ejecución de la relación contractual tendría lugar en la economía argentina un salto inflacionario como el que da cuenta la pericia contable producida en autos y que el precio del dólar estadounidense duplicara su valor; se trata de un hecho imprevisible y extraordinario que tornó excesivamente onerosa la prestación a su cargo. Se agravia de que el sentenciante de grado asuma que se está frente a un contrato paritario por el simple hecho de contar con un mayor o menor grado de detalle en la redacción de las cláusulas a fin de evitar la regulación protectoria consumeril; sostiene que los contratos tipo de los desarrolladores inmobiliarios son eminentemente contratos de consumo los cuales, a su vez, son típicamente de adhesión a cláusulas predispuestas. Se agravia de que el A Quo advirtió que en los hechos se produjo una modificación contractual que tornó más onerosas sus prestaciones, pero que ello también fue padecido por la demandada quien no se encuentra en condiciones de escriturar el bien a favor de los adquirentes en virtud de que las diligencias por ella efectuadas y que se encontraban a su cargo, tan solo revisten el carácter de provisorias o no definitivas. Remarcan, que en atención al demorado avance de las gestiones administrativas a cargo de la demandada reconviniente, no son dueños jurídicamente hablando, no cuentan con derecho real de dominio alguno sobre el inmueble de marras porque no se ha escriturado a su favor, que ellos les impiden vender el inmueble a valor de plaza. Que, desde la celebración del contrato en el año 2018 no se han obtenido aprobaciones definitivas lo que tornaba procedente, a su vez, la suspensión de cumplimiento solicitada. Sostiene, que no resulta de aplicación la norma del art. 774 CCCN toda vez que no estamos frente a un contrato de servicio sino de obra que exige la obtención de un resultado; la actividad de la autoridad pública no puede constituirse en un condicionamiento indefinido para excluir la responsabilidad a la demandada reconviniente por el incumplimiento a sus obligaciones; según la sentencia recurrida, ello podría ser por tiempo indeterminado, lo que produce un serio menoscabo a su derecho de propiedad. Se alza contra la tasa de interés fijada. Se queja de la imposición de costas.

El traslado fue contestado por la contraria el 19/9/2024.

IV. La solución

a) Adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

b) Entrando al análisis de los agravios vertidos por las partes, resulta prudente analizar el cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 265 del CPCC por la parte actora reconvenida en función de lo expuesto por su contraria en la contestación de agravios.

La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones.

Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988; CNCiv., esta Sala J, Expte. Nº 2.575/2004, “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”, del 1/10/09).

Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 1/10/09, expte. Nº 2.575/2004 “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”. Ídem, 23/6/2010, expte. Nº 59.366/2004 “Berdier, Tristán Marcelo c/ Snitovsky, Luis y otro s/ daños y perjuicios” Ídem íd., 18/3/2021 Expte. Nº 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. –ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).

En la especie debe considerarse que no se configuran estos recaudos toda vez que no se rebate certeramente las razones fundadas por el sentenciante de grado para rechazar la demanda, en particular atinente al incumplimiento que enrostra a la demandada en la actividad efectuada ante el poder público –que reseña en una profusa descripción– a los fines de obtener la aprobación e inscripción del Plano de Mensura y Subdivisión, como la terminación de las obras de Infraestructura domiciliara. No sólo eso, sino que fundamentalmente no censura que su parte incurrió en mora y que desde la firma del boleto hasta ese momento –inclusive con posterioridad–, han habido diversas gestiones tendientes a lograr la aprobación de la autoridad administrativa correspondiente.

En este punto, no puede perderse de vista que la cuestión relativa al incumplimiento achacado a la demandada no apunta a la extinción del contrato de compra y venta celebrado base de su reclamo –pacto comisorio–, sino a la suspensión de cumplimiento prevista en el artículo 1031 del CCyC planteada, en el caso, como acción.

Recuerdo, luego, que la novedad legislativa en esta materia es que se autoriza la suspensión del contrato por vía de acción. Desde esta nueva perspectiva, la suspensión del cumplimiento no es un instrumento de defensa sino de ofensiva. Se trata de un supuesto de tutela del crédito del demandante y no ya de una excepción, dado que en este supuesto no hay requerimiento previo del otro contratante. El contratante que se halla frente al incumplimiento contractual de la contraparte puede ahora superar aquella actitud meramente pasiva, como era la de esperar el reclamo para luego excepcionarse, y optar por accionar directamente para obtener la admisión judicial de la suspensión. Como ocurre con la suspensión del contrato deducida mediante excepción, para que sea procedente la acción de suspensión contractual, son requisitos: 1) el incumplimiento de la parte contraria, es decir, que el contratante, frente a quien se requiere la admisión de la suspensión, haya incumplido; 2) la gravedad o entidad suficiente del incumplimiento; 3) que el contratante incumplidor no ofrezca cumplir su prestación; 4) que la obligación del contratante teóricamente incumplidor no esté, en realidad, sujeta a plazo o condición suspensiva.

Y, en cuanto a la carga de la prueba cuando la suspensión es pedida por el demandante en función del incumplimiento parcial o defectuoso del otro contratante, no se traslada a la parte contraria sino que es el mismo actor quien debe acreditar el extremo en que funda su petición (conf. SOBRINO REIG, E., “Contratos”, Edunpaz, p.246 y sgtes.).

Falla en ese aspecto luego la parte actora, pues dicho extremo no puede considerarse cumplido aludiendo vagamente al resultado de los informes producidos para dar cuenta que “Arroyo Abascay” no cumplió con la totalidad de las gestiones para obtener la aprobación definitiva. Es que, no sólo no se rebate que la obligación de la demandada contratante está sujeta a una condición suspensiva –aprobación– sino que además en modo alguno puede considerarse la existencia de un incumplimiento de entidad suficiente desde que esta parte ha dado muestra de su diligencia a la hora de cumplir con los requisitos exigidos por la autoridad municipal y/o provincial, pese al tiempo transcurrido en virtud de la magnitud del proyecto en desarrollo lo cual no puede pasar desapercibido por la quejosa, aun cuando se catalogue la relación en la órbita del consumo.

En ese sentido, repárese en lo informado por el perito tasador quien describió “…El barrio consta con los siguientes servicios: iluminación, red subterránea, agua potable, red de gas natural, avenidas, calles pavimentadas, cloacas y planta de tratamiento de desechos, seguridad y tecnología. Único emprendimiento con Fibra óptica (FTTH) en el pilar de cada lote. Cuenta con: – Golf – Polo – Taqueo – Restó La Vicky – Club House Familiar y Deportivo. – Tenis – Fútbol – Club Hípico – Lagunas – Actividades Náuticas – Único emprendimiento que cuenta con un pelo de fibra óptica en tu pilar. (FTTH) Una laguna de 3 hectáreas permite realizar deportes acuáticos no motorizados…”

Tocante al acta notarial a la que alude en sus quejas en una rememoración de su contestación de la documental aportada por la demandada, es dable señalar que el artículo 296 CCyC establece, que el instrumento público hace plena fe: a) en cuanto a que se ha realizado el acto, la fecha, el lugar y los hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal; b) en cuanto al contenido de las declaraciones sobre convenciones, disposiciones, pagos, reconocimientos y enunciaciones de hechos directamente relacionados con el objeto principal del acto instrumentado, hasta que se produzca prueba en contrario.

A partir de la posición de la quejosa, debe decirse que tratándose de las cláusulas insertas en el cuerpo del instrumento público de dispositivas – aquellas declaraciones que el oficial público recibe, cuya veracidad no comprueba personalmente. Por ejemplo, las partes declaran que antes del acto ya se habían hecho entrega de dinero o que ya han celebrado un acuerdo. Este tipo de declaraciones tiene fuerza probatoria instrumental diferente a las declaraciones formalmente esenciales-; y enunciativas directas -no son necesarias al acto. Pero, al hacerlas y aceptarlas, tienen un valor de cláusulas dispositivas. Por ejemplo, se declara que se ha entregado la posesión antes del acto y se establece un día determinado. También tienen fuerza probatoria instrumental de diferente rango de las declaraciones formalmente esenciales- (equiparables, como se dijo, a las dispositivas), si bien tienen plena fe entre las partes y terceros, para impugnar su contenido o veracidad, basta ofrecer prueba en contra y será el juez quien la aprecia. No se requiere acudir a la tramitación de un juicio de redargución de falsedad en sede penal sino que basta que en el juicio donde se invoca el instrumento público la parte impugnante traiga pruebas de la inexactitud de las declaraciones (conf. HERRERA-CARAMELO-PICASSO, “Código Civil y Comercial Comentado” to. 2, Infojus, p. 479 y sgtes.).

Va de suyo, que si bien es cierto que no debía redargüir de falsa el acta notarial no lo es menos que no bastaba con su desconocimiento –como propone– sino debía probarse su inexactitud lo que no sólo no ha hecho sino que tampoco ha desvirtuado el material fáctico ya valorado.

Tampoco, debe decirse, se impugna que le fue otorgada la posesión en fecha 23/3/2018, prestando los adquirentes conformidad con la entrega de la vivienda y el lote en perfectas condiciones. Luego, a la luz del material aportado, mal puede considerarse cumplido el requisito exigido por la normativa invocada para habilitar la suspensión de cumplimiento invocada, en la cual, debe decirse, se pretende amparar la actora para justificar su incumplimiento incluso anterior a la vía ofensiva ejercida.

Por lo demás, en torno a la modificación de las condiciones contractuales y la mayor onerosidad de las prestaciones, debe decirse aquí también que la verdadera labor impugnativa no consiste en denunciar ante el Tribunal de Alzada las supuestas injusticias o errores que el fallo apelado pudiere contener, sino que deben demostrárselas con argumentos concretos, poniendo en evidencia qué elementos de hecho y de derecho le dan la razón a quien protesta, y si ello no sucede debe declararse desierto el recurso (CNCiv. Sala D, Expte. 47828/2009 “B. S. J. y otros c/ B. R. V. y otros s/daños y perjuicios”, de junio de 2017).

Es que, la expresión de agravios proporciona a la parte ocasión idónea para formular la crítica de la sentencia recurrida autorizando un trabajo de técnica jurídica destinado a demostrar a la Alzada el error del juzgador, sea en la apreciación de los hechos como en la aplicación del derecho que corresponda.

En el caso, efectivamente, la presentación efectuada por la actora reconvenida constituye una mera disconformidad con el temperamento adoptado en el decisorio atacado, sin sustento jurídico de entidad susceptible de desvirtuar, siquiera mínimamente, los fundamentos expuestos para desestimar su argumento, en tanto no rebate que la inflación acaecida a partir de la firma del contrato que vincula a las partes y la última cuota paga en su totalidad en febrero del 2019 no constituye un hecho imprevisible, con los alcances que requiere la norma para configurar el fundamento de la procedencia de la acción; ni que la evaluación de ambas monedas desde la salida de la convertibilidad hasta la firma del contrato permita afirmar que la modificación del valor de la divisa americana era imprevisible, objetivamente, para las partes; menos aun que el valor del inmueble que ingresa en el patrimonio de la parte actora, no tiene pérdida, medido en dólares aunque sí, tiene un significativo aumento cuantitativo en su favor, si lo apreciamos en pesos. En esa línea argumental, no se hace cargo de la valoración asignada a las reformas incorporadas a la vivienda, ya que según el informe de la apoderada del barrio –no cuestionado–, se ha demostrado que el comprador llevó a cabo modificaciones y ampliaciones en el inmueble, luego de la firma del boleto en los meses de 9/2020, 2/2021 y 7/2021 y 2/2022, lo que autoriza a relativizar la dificultad, de pago alegado. Desde ese piso de marcha, concluye sin hesitación el anterior sentenciante que la equivalencia de las prestaciones no se alteró, tampoco se produjo un profundo desequilibrio imprevisible de las que incumbe a una u otra parte. Nada de esto, debe decirse, ha sido adecuadamente censurado.

Es decir, los contratos nacen para ser cumplidos. Se trata de un imperativo lógico y jurídico que deriva de la autonomía de la voluntad e impone a los contratantes el deber de ajustar su conducta a los términos de lo convenido. Sin embargo, puede suceder en los contratos que proyectan sus efectos en el tiempo que al momento del cumplimiento cambien radicalmente las circunstancias tenidas en cuenta por las partes al contratar. Muchas veces esos cambios no inciden en los términos de lo pactado: las ventajas o desventajas forman parte del riesgo negocial que soportan los contratantes. Sin embargo, no siempre es así. Ocurre a veces que por una alteración sobreviniente, extraordinaria e imprevisible la ecuación del negocio jurídico resulta gravemente alterada durante el período de ejecución contractual. Como consecuencia de ello, la prestación de uno de los contratantes deviene excesivamente onerosa respecto de la del otro, con grave ruptura del equilibrio real del contrato. La teoría de la imprevisión, o doctrina de la excesiva onerosidad sobreviniente, da una respuesta justa y equilibrada a esta cuestión, protegiendo el interés de quien, en tales circunstancias, resulta perjudicado, sin desentenderse, por cierto, de la situación del beneficiado. Su origen es la llamada cláusula rebus sic stantibus, conocida ya en el derecho romano.

Esta cláusula significa que los contratos se entienden concluidos bajo la condición tácita de que subsistirán las condiciones bajo las cuales se contrató y que, cuando ello no ocurre y se produce una transformación extraordinaria de las circunstancias, los jueces están autorizados a revisar el contrato. En el derecho moderno la teoría de la imprevisión tiene una aceptación cada vez más amplia. Las profundas alteraciones provocadas en la economía mundial por las grandes guerras del siglo XX, y también fenómenos específicos como la inflación o las devaluaciones, no podían dejar impasibles a legisladores y jueces (esta Sala. Expte. Nº 49.063/2020, “Hospital Británico de Buenos Aires Asociación Civil c/ Zicarelli Group S.A. s/ reajuste – pesificación”, del 11/5/2023).

A diferencia de lo acontecido en el antecedente recién citado –donde el sinalagma contractual sí se había visto afectado por la emergencia sanitaria provocada por el virus Sars-CoV-2–, en este caso no puede hablarse de una situación extraordinaria.

Vale señalar, que este instituto se ubica dentro de un ámbito verdaderamente excepcional y que requiere de suma prudencia a la hora de su aplicación. No cualquier alteración de las circunstancias fácticas tenidas en cuenta, o de la relación de onerosidad genética del contrato, habilita a invocarla. Una solución semejante sería gravemente perturbadora y conduciría inexorablemente a un completo desquiciamiento del sistema.

Para que pueda aplicarse la teoría pues, es necesario que las prestaciones a cargo de una de las partes hayan devenido excesivamente onerosas. La ley deja librada la apreciación de si la onerosidad es o no excesiva, al criterio judicial. Adviértase, como parámetro de apreciación, que no se trata aquí de que la prestación haya devenido de cumplimiento imposible, porque éste sería un supuesto de fuerza mayor; el deudor puede cumplir, pero hacerlo le significa un sacrificio extraordinario, no razonable. No es necesario, entonces que el cumplimiento coloque al deudor en situación de ruina, bastando con que la onerosidad sobreviniente resulte groseramente repugnante a la equidad. El caso típico es el encarecimiento excesivo de la prestación que falta por cumplir, pero puede ocurrir también que la prestación que falta por cumplir haya devenido insignificante con relación a la que se cumplió. Finalmente, también juega la teoría de la imprevisión para restablecer el equilibrio de las prestaciones (véase: Borda Guillermo A., ‘Tratado de Derecho Civil Obligaciones’; ob. cit., pág. 139).

Asimismo, la teoría sólo es aplicable cuando la excesiva onerosidad ha derivado de un acontecimiento extraordinario e imprevisible. He aquí el punto de contacto de esta teoría con la fuerza mayor; sólo que en este último supuesto el acontecimiento imprevisible y extraordinario provoca imposibilidad de cumplir, mientras que en el otro sólo hace excesivamente oneroso el cumplimiento.

Ahora bien, cuando la ley se refiere a acontecimientos imprevisibles, no se trata de una imprevisibilidad absoluta, dado que cualquier ocurrencia, aunque sea inesperada, es susceptible de ser conocida y eventualmente pensada. Lo que se requiere es que el hecho escape a la habitual y prudente previsibilidad.

Uno de los hechos que más frecuentemente se relaciona con la teoría de la imprevisión es la inflación. Así pues, cuando en una época de inflación se celebra un contrato de duración prolongada, las partes pueden y deben prever las repercusiones que sobre sus obligaciones tendrá la inflación. Entonces, aunque el cumplimiento deviene excesivamente oneroso, no cabe invocar la teoría de la imprevisión para desligarse de las obligaciones asumidas. Pero puede ocurrir que como consecuencia de un hecho inesperado (una guerra, medida de gobierno, etc.) la inflación tome de pronto una curva muy aguda. En este supuesto podría legítimamente hablarse de acontecimiento extraordinario e imprevisible que permite la revisión del contrato (conf. Borda, Guillermo A., ‘Tratado de Derecho Civil’ T. I, pág. 141/142; esta CNCom, esta Obligaciones Sala A, 28.12.07, ‘C.P. Tecnologías SA c/ Plus Salud SA’).

Así pues, el carácter imprevisible del acontecimiento exigido por la norma citada que vuelve excesivamente onerosa la prestación tiene relación directa con las posibilidades concretas para preverlas que tiene o que son exigibles al sujeto afectado (véase en ese sentido: esta CNCom, Sala D, 10.11.2015, ‘BWA S.A. c /Autopistas del Sol S.A. s/ ordinario’). Por ende, para juzgar la previsibilidad debe atenderse al mayor deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las circunstancias (conf. Alterini, Jorge H., ‘Código Civil y Comercial Comentado’, T. V, pág. 737) (conf. CNCom., Sala A, “Alveolite María Celia c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ sumarísimo”, del 14/2/2024 Cita: MJ-JU-M-149228-AR|MJJ149228| MJJ149228).

En ese sentido, las variaciones aludidas, sin bien no se desconocen, no resulta una circunstancia imprevisible. No resulta una contradicción señalar que tanto la inflación como la devaluación de la moneda pueden resultar hechos que afecten el equilibrio contractual y tornen excesivamente onerosas las prestaciones. Empero, en el marco de la economía de este país no puede decirse que esas variaciones escapen a la habitual y prudente previsibilidad en los términos de los art. 1726, 1727, 1728, 1730 y conc. del Código Civil y Comercial. Pues, esto es, en definitiva, como lo ha demostrado nuestra historia económica –lamentablemente– lo que suele ocurrir según el curso natural y ordinario de las cosas.

Así, es general la opinión en nuestro país de que la inflación es un fenómeno crónico y, por tanto, perfectamente previsible, lo que descarta, en principio se reitera, la aplicación de la teoría de la imprevisión por su sola existencia (conf. Belluscio, ‘Código Civil Comentado, Anotado y Concordado’, ED. Astrea, T. V, pág. 927) (conf. CNCom, Sala A, op. cit.).

Más aun cuando era resorte de su parte probar la alteración del sinalagma, extremo que no hizo, sino antes bien las ampliaciones en el inmueble luego de la firma del boleto, en los meses de 9/2020, 2/2021 y 7/2021 y 2/2022, autoriza a relativizar la dificultad de pago alegado como bien sostuvo el anterior sentenciante. A lo que se suma, que de acuerdo con lo informado por el perito tasador “…el valor de plaza del inmueble en conjunto con el lote en la cantidad de Dólares Estadounidenses Doscientos Cincuenta y tres mil trescientos doce (U$s253.312) …”, –sin contemplar el valor de la acción–, por encima de los U$S245.000 –lote y vivienda– pactados en el boleto.

En definitiva, únicamente puede considerarse fundado un recurso, cuando en razón de su contenido sustancial resulta apropiado para la obtención de una resolución que, reforme, modifique, amplíe o anule el procedimiento impugnado, corolario de lo cual, y no dándose en el caso los requisitos de referencia, corresponde declarar –parcialmente– desierto el recurso de apelación incoado (Cfr. arts. 265 y 266 del Código Procesal).

Finalmente, en punto a las costas, no advirtiendo razones de mérito que permitan apartarse del principio objetivo de la derrota, propondré su desestimación.

En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:

I. Se declare desierto el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida, con costas.

II. Costas de Alzada a los vencidos.

Así mi voto.

La Dra. Beatriz A. Verón y la Dra. Gabriela M. Scolarici adhieren al voto precedente.

Y Vistos: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

I. Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida, con costas.

II. Costas de Alzada a los vencidos.

III. Diferir la regulación de honorarios hasta tanto sean estimados en la instancia de grado.

IV. Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y, oportunamente, devuélvase. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón. – Gabriela M. Scolarici.

B., H. A. c. Cons. de Prop. Paraguay … s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de octubre de 2024, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARICI. Dr. RAMOS FEIJÓO. La vocalía Nº 18 no interviene por hallarse vacante.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela M. Scolarici dijo:

I. La presente se origina en la demanda entablada por el actor, peticionando que el consorcio demandado proceda a efectuar las reparaciones pertinentes para hacer cesar los daños producidos en su departamento a raíz de filtraciones originadas en desperfectos en partes comunes del edificio, y las necesarias para reestablecer su inmueble al estado en que se hallaba antes de sufrir los daños referidos. Asimismo, solicitó la indemnización de los daños y perjuicios que afirma haber padecido con motivo de los desperfectos antes aludidos y la negligencia que imputa al consorcio demandado por el incumplimiento de las obligaciones a su cargo.

II. El Señor juez de primera instancia, mediante la sentencia dictada con fecha 30 de octubre de 2023, resolvió rechazar la demanda interpuesta, con costas a cargo del actor.

Apeló este último, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 172/184, cuyo traslado fue respondido a fs. 186/190.

Se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Agravios

La actora se agravia del rechazo de la demanda. Insiste en sostener que ha quedado demostrada la responsabilidad del consorcio demandado originada en la falta de diligencia y celeridad en reparar los desperfectos que provocaron las filtraciones que afectaron su unidad y afirma que las reparaciones efectuadas resultaron deficientes. Asimismo alega que ha probado que por negligencia del consorcio accionado se frustró la venta de su inmueble, debiendo su parte devolver la reserva recibida.

IV. Adelanto que seguiré a las recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN, Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

En su escrito inicial el demandante relató que es propietario de la unidad ubicada en planta baja “A” del edificio sito en la calle Paraguay … de esta ciudad. Refirió: “lo tenía alquilado obteniendo del mismo una renta mensual, al finalizar el contrato el mismo lo hacen extensivo al 5 de mayo, el inquilino antes de desocuparlo le reclama al Sr. B. que arregle los serios deterioros provocados por la humedad y/o filtraciones provenientes del Dpto del 1 piso Dto. A, cuyo ocupante o propietaria es la Sra. L. B., ante esto y a fin de corroborar la verdad de los hechos el inquilino le manda fotos de la humedad al Sr. B. el 05/04/2021 vía WhatsApp. Acto seguido el actor le reenvía a la administradora dichas fotos poniéndola a la administradora en conocimiento de la situación ese mismo día y por el mismo medio de comunicación”.

Sostuvo que el 12 de abril el inquilino le mandó más fotos que denotaban que se había agravado la filtración, procediendo el actor a reenviar dichas fotos a la administración del consorcio demandado. Que, ante aquel pedido, el actor se dispuso a arreglarlo para poder disponer del mismo y no perder la venta que había concretado el 16 de marzo con el señor S. P. B. o de perderla poder volver alquilarlo lo antes posible, pero al concurrir al departamento se dio cuenta de que sería un trabajo infructuoso ya que las filtraciones no habían sido solucionadas hasta la fecha.

Seguidamente refirió que el recibir la comunicación antes aludida, la administradora del consorcio envió una carta documento a la Sra. L. B. –propietaria del departamento del primer piso “A”– el día 16 de abril solicitando permita el ingreso a su unidad para que pueda concurrir un plomero a constatar las filtraciones y dar solución a las mismas.

Que recién el día 3 de mayo la administración envía al Sr. F. T. para ver el origen de la filtración y “pasa presupuesto el 4 de mayo observando la falla del flotante, pero a su entender la perdida mayor era del desagüe”.

Relató que “en el mientras tanto había un intercambio de mail entre el actor y la administradora y entre esta y los consorcistas por este tema, (los que se adjuntarán como prueba)”. Que habían transcurrido más de 60 días desde que el Sr. B. iniciara el reclamo ante la administración por las filtraciones y humedades que había en su departamento sin que las mismas fueran solucionadas, razón por la cual el 1 de junio el actor debió devolver la seña recibida en concepto de reserva por la compra de su inmueble, perdiendo la venta ya que el comprador antes de la escrituración realizaría una nueva constatación de la unidad para corroborar que todos estos problemas estuvieran solucionados, cosa que claramente no sucedió.

Sostuvo que la administradora dispuso que fueran la arquitecta S. A. R. y el plomero S. R. y la propietaria del 2º, también Arquitecta, encomendando a esta última que contrate un plomero de su confianza, el Sr J. C. Que el consorcio, vía mail, descartó la participación de la arquitecta S. A. R., ya que ésta cobraría por ir a constatar de dónde provenía la pérdida de agua, y dispusieron enviar a los plomeros R. y C.

Seguidamente refirió el actor: “La administración da informe de la visita de estos dos plomeros, más el primer presupuesto del Sr. T. estarían los 3 informes solicitado por el consorcio, donde el mismo dice en mail, de fecha 9/6 : el Sr T. que a su entender son los desagües // el Sr. S. R. dice que la filtración es a través del flotante y es de índole particular del 1ª /// por último el sr J. C. puesto por unos de los propietarios del edificio coincide con los 2 plomeros anteriores diciendo que no solo puede ser el flotante sino que también puede ser los caños de desagüe”.

Relató luego que en función de ello la administración sugirió hacer una prueba hidráulica a fin de averiguar si las filtraciones provenían del desagüe.

Que recién el día 19 de junio la propietaria del 1º “A”, Sra. L. B. a través de mail, dijo haber reparado el flotante y le sugirieron esperar 10 días para ver si la filtración se había solucionado.

Sostuvo que dado el tiempo transcurrido sin que pudiera darse una solución definitiva al problema de las filtraciones y la humedad en su departamento, el actor inició una mediación, siendo el mediador designado el Dr. C. C. quien citó a la a la Sra. L. B., propietaria del 1º”A” y a la administración a una conciliación, no presentándose ninguno de los requeridos, no obstante estar debidamente notificados.

Que el 12 de julio, a requerimiento del actor, la escribana G. S. procedió a realizar la constatación de las filtraciones y/o humedad y de todos los daños ocasionados en su unidad y el actor envió una carta documento a la administración.

Que el 15 de julio la administración contestó la carta documento negando haber recibido la notificación para la conciliación y alegando que ni ella ni el consorcio tenían responsabilidad por la humedad en cuestión, ya que era de índole particular, correspondiéndole a la propietaria del 1 “A” la reparación del problema, pues la causa “era el flotante y no le pertenecía al consorcio la reparación”. Refirió que la administración decidió “mandar a constatar el arreglo del flotante al Dpto. 1ª y verificar el estado de humedad en el departamento del Sr. B. y que vaya el plomero S. R. que oportunamente verifico la perdida de del flotante y el Sr. C. M. un nuevo plomero”.

Continuó relatando que el día 16 de Julio ambos plomeros coincidieron en que la pérdida provenía de los caños del desagüe, previo a verificación de medición de humedad en el departamento del actor con instrumento de precisión, que demostró en el punto más alto la humedad de las paredes, y por haber realizado recién ese mismo día la prueba hidráulica solicitada oportunamente, que confirmó lo ya manifestado por el Sr. T. en presupuesto de reparación del desagüe de fecha 4 de mayo.

Que el 20 de julio la administración informó el resultado de la visita hecha por los plomeros vía mail, y adjuntó el presupuesto del Sr. S. R. comunicando que la pérdida del flotante había sido arreglada y que, según la prueba hidráulica realizada recién ese mismo día, se confirmó que la pérdida provenía de los caños del desagüe, haciendo saber al consorcio que le corresponde arreglarlo a cuenta del mismo.

A continuación refirió que se coordinó para que el día 2 de agosto se empiece el trabajo, pero la Sra. B. no se encontraba en el domicilio y el plomero se quedó esperando con todos los materiales. Que la administración envió carta documento a la Sra. B. y los trabajos empezaron recién el día 4 de agosto.

Al responder el traslado de la demanda el consorcio accionado sostuvo que desde que su parte tomó conocimiento del reclamo formulado por el actor respecto a la existencia de daños en su unidad causados por supuestas filtraciones, ha arbitrado los medios para tratar de dilucidar cuál era la causa origen de las mismas y poder darle una solución integral.

Que la primer comunicación del actor a la administración relativa a la existencia de daños en su unidad data de los primeros días del mes de abril de 2021 y no del 16 de marzo como se manifiesta en la demanda.

Que ante el reclamo efectuado por el Sr. B. a la administración a principios de abril de 2021, iniciaron las tratativas necesarias para ingresar a la unidad funcional del piso primero departamento “A” para poder detectar la posible causa de la misma y, a su vez, ingresar también al departamento del actor para verificar las consecuencias.

Que luego de varias acciones llevadas a cabo a efectos de ingresar a la unidad ubicada en el piso inmediato superior, y ante las constates suspensiones por parte de la propietaria de las visitas acordadas, decidimos el envío de carta documento.

Sostuvo que debe tenerse en cuenta que la situación epidemiológica –que se vivió a partir de marzo de 2020 y que se prolongó durante el primer semestre del 2.021– afectó el normal desarrollo de todos los trabajos que debían encararse en los domicilios, ya que muchas veces ante la detección de casos de covid debían suspenderse visitas o el inicio de arreglos, más allá de la restricción de circulación dispuesta por DNU 334/2021 desde el 22 de mayo de 2021 hasta el 30 de mayo de 2021 y que incluía además el 5 y 6 de junio de 2021.

Refirió que en un primer momento, el personal idóneo que concurrió a verificar las unidades advirtió que las filtraciones provenientes del departamento ubicado en el primer piso identificado con la letra “A” era ocasionadas por un incorrecto funcionamiento del flotante del inodoro instalado en dicha unidad y atento el carácter particular y no consorcial del arreglo se instó a la propietaria Sra. L. B. a efectuar las refacciones pertinentes. Que en ese momento se consultaron varios plomeros y dos de ellos coincidieron en que la primera causa a descartar era la pérdida por el flotante del inodoro del baño del departamento “A” del primer piso del consorcio demandado.

Que luego de varias intimaciones, la Sra. B. realizó el arreglo en el flotante del inodoro que se encontraba a su cargo y el Sr. B. indicó luego de este arreglo que la humedad existente en su unidad se estaba secando, y por ello, pensaron que tan solo restaría volver a pintar su techo dado que no se evidenció en ningún momento desprendimiento en la mampostería. No obstante, atento a que la humedad en la unidad del actor se volvió a hacer visible a fines de mayo de 2021, pese al arreglo efectuado en el flotante del inodoro del baño del 1º “A”, se resolvió efectuar una prueba hidráulica. Que la misma arrojó como resultado la existencia de una pérdida en los caños de desagüe del baño de la unidad correspondiente al primer piso, y dicho arreglo fue efectuado por el consorcio a través del contratista Sr. S. R.

Que a su vez, para evitar futuros nuevos reclamos y reducir al máximo nuevos episodios con actor, decidieron con la Sra. B. colocar nuevas llaves de paso de agua fría y caliente tanto en el baño como en la cocina de modo tal de minimizar futuros incidentes. Afirmó que su parte jamás se negó a cumplir con sus obligaciones y cuando se verificó que debía efectuar el arreglo del desagüe, se actuó en consecuencia, reparándose los mismos a través de M&R SERVICIOS INTEGRALES.

Sostuvo que en su consecuencia, el objeto de la demanda relativo al cese de la causa origen de la filtración deviene abstracto toda vez que ya ha sido resuelto efectuándose las reparaciones tanto en el flotante del inodoro instalado en el baño del departamento 1 “A” como en el arreglo de los caños de desagüe, incluso antes de la promoción de esta demanda, no existiendo a la fecha filtración alguna en el departamento del actor. Que también deviene abstracto el reclamo respecto a que se efectúen las reparaciones necesarias en la propiedad del actor para la restitución del bien a su estado anterior ya que se efectuaron los trabajos de reparación y pintura en el cielorraso y paredes del living del dormitorio y placar.

Comienzo por recordar que el consorcio es un ente comunitario con personalidad jurídica propia, distinto de las personas humanas que lo componen, y es el que debe velar por el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio, ya que reviste el carácter de guardián de las cosas comunes, cuya administración, reparación, conservación, correcto servicio y seguridad se encuentra a su cargo, obligación que ejerce a través del administrador. Por ende, debe velar por el mantenimiento y conservación de los bienes y sectores comunes del edificio, la que supone reparar las deficiencias existentes en una parte común y aquellas que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación.

Es sabido que, cuando el reclamo tiene lugar entre un consorcista y el consorcio de propietarios, la responsabilidad es contractual, pues el reglamento de copropiedad y administración tiene tal naturaleza, y de él derivan obligaciones para ambas partes.

Al respecto, se ha afirmado que la responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios, por filtraciones y humedades: “es claramente contractual pues la relación que une a las partes se desprende de la normativa de un reglamento de copropiedad y administración (…). Es así que corresponde dictar sentencia condenando al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, por ejemplo, reparar las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad que corresponda en óptimas condiciones de buen uso y goce cuando el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos” (Highton, Elena I.,Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 549/550).

El fundamento normativo se encuentra actualmente en los artículos 1716 y 1749 del Código Civil y Comercial: el consorcio responde en tanto el incumplimiento de alguna de las obligaciones que se encuentran a su cargo cause un daño a alguno de los consorcistas.

Por estar en esos casos frente a obligaciones de resultado (la realización de las reparaciones pertinentes, art. 1723 del Código Civil y Comercial), el consorcio no puede demostrar su cumplimiento probando su falta de culpa, sino que, constatada la inejecución, la única forma que tiene para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Com. (Conf. CNCiv Sala A, 30/7/2024 “González, Daniel Horacio c/ Cons. de Prop. Avda. Entre Ríos 674 /678 s/ daños y perjuicios”).

Es sabido que hay obligaciones previas y específicas entre el consorcio y los consorcistas y entre éstos entre sí que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad (Highton, Elena, “Apuntes sobre el daño y la reparación”, en Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 27). En este sentido la falta de atención por parte del Consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones por daños y perjuicios, ya sea por parte de los consorcistas o de terceros (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs. As. 2º edición, Hammurabi, pág.384).

En la especie, la conducta reprochada gira en torno a la omisión y/o dilación del ente consorcial en ejecutar las tareas y reparaciones necesarias con motivo de filtraciones provenientes del desagüe del edificio, que le ocasionaron al accionante filtraciones y humedades en su departamento y cuya reparación le correspondería al Consorcio.

Sabido es que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, que, por ello, para determinar quién debe asumir el costo de una reparación, no interesa establecer dónde se manifestó el daño, sino cómo se originó, pues si se originó en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio, y tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter de guardián que ostenta en relación a las referidas instalaciones, por su carácter de bienes de uso común del consorcio (Conf. CNCiv., esta sala, 18/3/2024, “Álvarez, Carina Alejandra c/ Consorcio de propietarios Campichuelo 628 s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad”).

Al respecto, el derecho civil determina un gran principio rector de la materia, genérico y flexible, que es aquel que prohíbe causar daños a otro en su persona o en sus bienes (alterum non laedere), e impone la consiguiente responsabilidad cuando esa conducta dañosa se conjuga con los demás presupuestos (conf. Pizarro-Vallespinos, “Tratado de Obligaciones”, t. II, pág. 234, 1º ed., Rubinzal Culzoni).

Asimismo, no puede soslayarse que, en procesos como el presente, el dictamen pericial adquiere una especial significación desde que resulta ser, en la generalidad de los casos, la “probatio probatissima” (conf.: Rabinovich Berkman, R. D. “Responsabilidad del Médico”, pág. 239, núm. 52, ed. Astrea, 1999), pues resulta de particular relevancia en lo que hace a la existencia y entidad de los daños por lo que se reclama.

No cabe duda que en este tipo de casos se acentúa el significado del peritaje, pues cuanto mayor es el conocimiento que debe tenerse sobre un tema específico más relevancia adquiere el informe pericial, no obstante que sus conclusiones son evaluadas según las reglas de la sana crítica, pero, sin ingresar a un campo específico técnico para discutir lo que no sabe o no conoce, sino que debe aplicar criterios de orden procesal o sustancial, obviamente de raigambre jurídica, que podrán conducir al sentenciante a admitir o desestimar la pretensión intentada por el accionante (Conf. CNCiv., esta Sala, 28/12/2020, Expte Nº 87.423/2018 “Casalnuovo, Carlos Alberto c/ Consorcio de Propietarios Fray Justo Santa María de Oro 2988/90/92/94/96 s/ daños derivados de la propiedad horizontal”; ídem 28/6/2021 Expte. N 90.589/2018 “Estévez, Ana María c/Consorcio de Propietarios Conesa 537/539 s/daños y perjuicios”; entre otros muchos).

En estas actuaciones se produjo el informe técnico efectuado por el perito arquitecto designado en autos (ver fs. 128) quien informó conforme el relevamiento efectuado del inmueble de autos: “Departamento P.B A es frentista a la calle Paraguay, y se accede por pasillo. Está conformado por hall de acceso, living comedor al frente, cocina contrafrente, amplia luminosa, baño completo interno (ventilación x conducto), dormitorio frentista con placar. Se encuentra bien mantenida en general y en consecuencia está en condiciones de uso normal sin riesgos para su habitabilidad, y sin nocividad ambiental. Con respecto al depto 1A, tiene la misma conformación y ubicación frentista, coincidiendo sus núcleos sanitarios, y su distribución con el de PB A”.

Seguidamente refirió: “En lo respecta a la pericia solicitada, y con el fin de ilustrar a V.S. sobre las causas de las humedades sin ingresar en las discordancias de las formas, tiempos y fechas de resolución entre las partes, hare referencia a los puntos de las preguntas periciales que son más relevantes ante este hecho, que entiendo ya fue consumado o reparado en su gravedad”.

En cuanto al estado del baño del departamento del primer piso “A” el experto informó: “El estado actual del baño del 1A, es correcto, estimando buen funcionamiento sus artefactos. Los depósitos de los inodoros de los deptos., son embutidos en pared, accionables por medio de botón que producen la descarga del agua que contienen hacia los artefactos primarios y llevan una válvula a flotante que regula la entrada de agua y la descarga puede producirse por sifón o bien directa. Estas válvulas son alimentadas directamente con servicio de tanque y se instalan independizándose de la cañería de alimentación mediante una llave de paso. Estos baños contienen pileta de piso embutida en contrapiso (sin cielorrasos armados) y está destinada a recibir desagües de piso exclusivamente y según su destino puede ser primario, secundario o pluvial. En este caso se empalma con bañera, bidet`, lavatorio y piso”.

A continuación refirió: “Ante la magnitud de la marca de humedad que se vislumbra en el sector cielorraso y parte superior de pared, indica que al no existir un chorro pronunciado, debido a que la caja de piso no estaba suspendida, hizo que el agua se distribuyera por parte de la losa, y agregado a la probable existencia de una avería en las cañerías de conexión desde la PPA, hasta la columna troncal de desagüe del edificio o desde una de las cañerías de distribución a esta PPA. El trabajo fue hecho con buen criterio, al ejecutar por el consorcio un cambio en el baño 1A, de toda la distribución de los caños de desagües antiguos de plomo, desde los artefactos sanitarios, junto con la caja de piso y de su nuevo desplazamiento, el cual se demuestra en las fotografías”.

“Con respecto a la incidencia de una existente pérdida del flotante, pudo haber contribuido al efecto y en mayor medida al haber una negligencia que desconozco, de la inquilina, al mantener corriendo el agua en los artefactos sanitarios sin darle un corte con la llave de paso o subsanar el problema de inmediato, pero aunque agrava esto la situación no fue relevante como lo detallado en el punto anterior. Igualmente dejo establecido que es correcto el accionar de ir descartando posibles pérdidas (con pruebas hidráulicas, etc.) sin dilatar el tiempo de ejecución, que en este caso no debería llevar más de veinte días, y si está bien programado (junto a la colocación de las cerámicas respectivas en solado). Con su posterior trabajo de enduido, pintura, junto con la previa espera de la superficie seca, no debería pasar dos meses. Debo aclarar que en un futuro cercano, sería conveniente hacer el trabajo en los demás baños, para evitar problemas”.

Respecto a los deterioros existentes en el departamento del actor el perito informó: “El estado actual del baño es correcto, no se verifican humedades y se estima buen funcionamiento de sus artefactos. En lo que respecta a los otros ambientes inspeccionados se manifiesta un englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placard (pared lindera al baño). Esto se debió a la humedad que lo afectó. No se aprecian humedades en los paramentos del pasillo, cocina, living, lo cual no afecta en absoluto la habitabilidad y confort. Hay un precario trabajo de pintura, con algunos resquebrajamientos superficiales en algunos sectores (cocina), de estos paramentos (tal vez debido a una falta de secado previo). A mi sano entender se deben rehacer estos trabajos, con un lijado profundo, enduido y pintura de calidad, dentro de una óptima terminación con la propia antigüedad constructiva que tiene estos tabiques y sus revoques. Se adjuntan fotografías al respecto”.

El peritaje fue impugnado por el actor a fs. 134.

El perito respondió a fs. 136/137 señalando: A mi sano entender, llevar al estado original de sus paramentos, reparando las fisuras e imperfecciones, pintando los paramentos involucrados en su totalidad, que incluyen las mismas, implicaría un costo estimativo de $80000, incluyendo materiales y mano de obra. Con un tiempo de ejecución de no más de 7 días. Igualmente ante la variación de costos existentes en el mercado, lo razonable es obtener tres presupuestos”.

Asimismo refirió: “Se entiende que la prueba fue en el mes de junio 2021 y se comienza el trabajo de cambios de cañerías en agosto. No puedo ser objetivo, ni me corresponde indicar con certeza, el plazo de ejecución en el que el consorcio hizo el arreglo correspondiente, desde el accionar de ir descartando posibles pérdidas hasta la realización de las pruebas hidráulicas, confirmando las pérdidas. (Quiero entender que según manifiesta la demandada en la causa, las filtraciones nacen aproximadamente a fines de marzo y se agravan en abril. Luego la prueba hidráulica fue en junio y a fines de agosto comienzan los trabajos de cambios de cañerías, etc.). De mi parte solo pude establecer cual podía ser el periodo normal aproximado de tiempo del trabajo a realizar (20 días)”.

Ahora bien, el informe realizado por el perito arquitecto da cuenta de que fueron efectuadas de manera correcta, por parte del personal contratado por el consorcio, las reparaciones en los caños de desagües del edificio que provocaban las filtraciones en el departamento del actor.

No se ha acreditado fehacientemente en la causa una demora en la reparación aludida, imputable a un obrar negligente de parte del consorcio demandado, que hubiera generado mayores daños en el inmueble del actor.

Si se ha verificado que la unidad en cuestión presenta ciertos daños derivados de las filtraciones ocurridas que deben ser reparados por la parte demandada, a saber “englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placar (pared lindera al baño)” y resquebrajamientos superficiales de la pintura en algunos sectores de la cocina.

Atento a ello propongo al Acuerdo admitir la demanda, condenando al consorcio demandado a efectuar en el término de 30 días, las reparaciones de los daños –antes referidos– que, según lo informado por el perito ingeniero, presenta el inmueble del actor como consecuencia de las filtraciones derivadas de los defectos habidos en los caños de desagüe del edificio.

V. Indemnización reclamada por el actor con fundamento en la presunta frustración de la venta de su departamento a causa de la demora imputada a la demandada en la realización de las reparaciones a su cargo

Sostiene el actor que con fecha 16 de marzo de 2021 concretó la reserva de venta del departamento de su propiedad con el Sr. S. P. B., recibiendo la suma (Dólares cinco mil) U$S 5.000. Que dicha reserva tenía una validez de 90 días a partir de su aceptación es decir desde el 16/03/21. Asimismo sostuvo que de las cláusulas de la misma, surgía que: “la parte compradora realizará una nueva constatación de la propiedad antes de la fecha de escrituración para verificar nuevamente el estado de entrega de la misma, mobiliarios, cocina etc., estado general, arreglos de las filtraciones existentes y verificando que no esté habitado ya que a la fecha de la reserva la propiedad se encuentra habitada”.

Relató que “pasados los 90 días y dado que las filtraciones no se arreglaron y haciendo efectiva dicha cláusula el comprador retiró la reserva, debiendo el actor devolver dicha seña”.

Al respecto, juzgo que no se ha acreditado de manera fehaciente la relación causal entre la cancelación de la reserva de venta del departamento del actor y un obrar imputable al consorcio demandado.

Es que ni el convenio de reserva adjuntado a la demanda ni el recibo por la devolución de la seña recibida oportunamente resultan idóneos para probar dicho extremo.

Por otra parte, en cuanto a la producción de prueba testimonial solicitada por el actor en su memorial, cabe señalar que ha quedado consentido el llamado de Autos a Sentencia, sin que la parte introdujera planteo alguno, con el consecuente efecto purgatorio del proceso que cabe asignarle.

Consecuentemente, corresponde rechazar el reclamo en estudio.

VI. Consecuencias no patrimoniales

En el caso entiendo que la conducta de la accionada no ha provocado una afectación del equilibrio espiritual e integridad en la persona del actor de una entidad tal que permita acoger esta partida, atento las constancias de esta causa, así como la índole del hecho generador de la responsabilidad.

Es sabido que ni las simples molestias o inconvenientes, así como los reclamos extrajudiciales y la necesidad de accionar judicialmente para obtener el reconocimiento del derecho, justifican por sí solos su procedencia, sino que es menester alegar y probar razonablemente la modificación disvaliosa en la capacidad, espíritu del querer o sentir del supuesto damnificado para así admitir tal rubro indemnizatorio.

Es que la noción de daño moral se halla vinculada al concepto de desmedro extrapatrimonial no equiparables o asimilables a las meras dificultades o perturbaciones que pueda llegar a provocar un incumplimiento contractual, en tanto esas vicisitudes o contrariedades son propias del riesgo de cualquier contingencia negocial- (conf. CNCiv., Sala “J”,15/03/2010, Expte. Nº 40.230/2006 “Benzadon, Ricardo José c. Guillermo Dietrich S. A. y otro s/daños y perjuicios”; Ídem, 21/9/2010, Expte. Nº 26.783/2007 “Sherman, Gregorio Néstor Gabriel c/ Asociación Nuestra Señora de Luján de San José de Flores y otro s/ daños y perjuicios”; Idem id 28/02/2012 Expte Nº 88.172/2007 “Goffredo Andrea Laura c/Pejnovic Sergio y otro s/daños y perjuicios”; ídem 24/9/2018, Expte. Nº 77910/2016 “Quarracino Cecilia y otros c/ Cabanillas de Tomkinson Susana Beatriz s/ cumplimiento de contrato”; entre otros).

La mención en abstracto de diversos padecimientos extrapatrimoniales no resulta idónea para conceder una suma por un daño que requiere, como todos, una cierta entidad y, por definición, “una modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, y que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquél en que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial que es menester demostrar a fin de admitir el reclamo pretendido, extremo que claramente no se configura en los presentes (art. 377 CPCCN), por lo que corresponde el rechazo del agravio incoado.

Consecuentemente, propongo al acuerdo desestimar el reclamo efectuado por este concepto.

VII. En cuanto a las indemnizaciones solicitadas por el actor en concepto de “pérdida de valor venal del departamento”, “erogaciones efectuadas para recuperar la habitabilidad del inmueble” y “pérdida de cánones locativos por 36 meses”, toda vez que no se ha aportado a la causa elemento de convicción alguno tendiente a acreditar los referidos perjuicios, no cabe más que desestimar dichos reclamos.

VIII. Costas

Recuerdo que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de este, y respecto a su imposición el Código Procesal ha adoptado en su art. 68 la “teoría del hecho objetivo de la derrota”, sin embargo, el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Según Chiovenda, la justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, pág. 280 y ss.).

De tal modo, no constituyen una suerte de castigo para el vencido, sino una forma de resarcir las erogaciones en las que debió incurrir aquel que se vio constreñido a iniciar una acción judicial a fin de lograr el reconocimiento de su derecho. Ahora bien, el principio así esbozado no resulta ser absoluto ya que en el segundo párrafo de la citada norma del ritual aquel se ve atenuado al autorizar a los jueces a que, enmarcados en un prudente arbitrio, ponderando cada caso en particular y siempre que resulte justificada tal exención, prescindan de su aplicación, en tanto encuentren mérito suficiente para ello (conf. CNCiv., Sala J, “Kruck, Edith L. c/ Cons. de Prop. Juan de Garay 1294/96/98/1300 s/ ejecución de convenio”, 15/06/21; íd., íd., expediente Nº96598/2019 Saliter, Marcos c/ Intrusos: Ocupantes Recuero 2701/05/ esq. Arrotea S/N CABA y otros s/Desalojo: intrusos” del 17/03/2021).

Así el art. 68, segunda parte, del ritual, prescribe que “el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad (de las costas) al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad”.

Tal disposición importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (ver Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373).

Se ha sostenido reiteradamente sobre la materia que la condena en costas al vencido es la regla y su dispensa la excepción, de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando medien razones fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (conf. Elena Highton-Beatriz Arean, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tomo 2, pág.65, Ed. Hammurabi).

Atento a la naturaleza de la cuestión debatida, las circunstancias que rodean el caso, y la forma en que se resuelve, propongo al Acuerdo imponer las costas de ambas instancias por su orden.

IX. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto, propongo al Acuerdo, revocar la sentencia apelada y admitir parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay 3861 a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado.

Por razones análogas a las aducidas por la vocal preopinante el Dr. Ramos Feijóo votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Autos y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede: Se revoca la sentencia apelada y se admite parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay … a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado. Se deja constancia de que la vocalía Nº 18 se encuentra vacante. Notifíquese y devuélvase. – Gabriela M. Scolarici. – Claudio Ramos Feijóo.

G., O. J. c. O., M. C. s/ fijación plazo cumplimiento obligación

En la ciudad de Azul, a los ocho días del mes de Octubre del año Dos Mil Veinticuatro, celebran Acuerdo los Sres. Jueces integrantes de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Dra. María Inés Longobardi y Dr. Víctor Mario Peralta Reyes (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia del Secretario, para dictar sentencia en los autos caratulados: “G. O. J. c/ O. M. C. s/ Fijación Plazo Cumplimiento Obligación” (Causa nº 72053). Practicado el sorteo prescripto por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del CPCC, resultó el siguiente orden de votación: Dr. Peralta Reyes y Dra. Longobardi.

Cuestiones:

1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva de fecha 1/12/2023?

2da. ¿Son procedentes los recursos de apelación interpuesto por la parte demandada contra las regulaciones de honorarios contenidas en la sentencia apelada de fecha 1/12/2023 y en la resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023?

3ra. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. O. J. G. promovió demanda contra M. C. O. por fijación de plazo para cumplimiento de obligación, con sustento en los siguientes instrumentos contractuales: 1) Por el primero de ellos, formalizado el día 3/5/2017, la aquí demandada M. C. O. le cedió al actor los derechos, acciones y obligaciones que ostentaba –en virtud del boleto de compraventa celebrado con A. M. W.– con relación al departamento ubicado en calle San Martín nº 612 de Tandil, matrícula 35.502/58; habiéndose fijado el precio en la suma de u$s 210.000, que el cesionario –aquí accionante– debía abonar en once cuotas mensuales y consecutivas, las dos primeras de u$s 15.000, cada una, y las restantes de u$s 20.000 cada una. 2) Mediante el segundo instrumento, suscripto el día 19/4/2018, las partes rescindieron la anterior cesión de boleto de compraventa que habían formalizado el día 3/5/2017, y, en consecuencia, la cedente M. C. O. se comprometió a abonar al cesionario O. J. G. la suma de u$s 105.000, habiéndose estipulado que este pago “será realizado simultáneamente con la firma de una nueva Cesión de Boleto de Compraventa sobre el inmueble descripto. Las partes manifiestan que de esta manera, se habrán reintegrado toda suma abonada al día de la fecha y que la posesión del citado inmueble, no había sido entregada” (cláusula segunda). Finalmente, en la cláusula tercera de esta rescisión de la cesión del boleto de compraventa, ambas partes dejaron expresado que “no habrá nada más que reclamar y don O. J. G. permite la libre disponibilidad del inmueble a doña M. C. O.” (he destacado en negrita las cláusulas segunda y tercera de este instrumento de rescisión, porque en torno a las mismas versa el presente litigio).

Pues bien, en la demanda que dio inicio al presente juicio –entablada el día 8/7/2021–, se señaló que distintas circunstancias impidieron la venta del referido inmueble y, por consiguiente, la cancelación por parte de la Sra. O. de la suma de u$s 105.000, que corresponde al reintegro de las cuotas pagadas –conforme se estipuló en el mencionado instrumento de rescisión de fecha 19/4/2018–. Y se agregó en la demanda que algunas de esas circunstancias fueron imputables a la Sra. O., como por ejemplo no adecuar el precio de venta a las variables del mercado inmobiliario, mientras que otras fueron ajenas a ella, como sucedió con la retracción experimentada por ese mercado. Y se afirmó que, ante este cuadro de situación, el actor tuvo que iniciar numerosas gestiones extrajudiciales “a los fines de fijar un plazo para la devolución del dinero”, enviando cartas documento que se negó a recibir la Sra. O., y labrando un acta notarial de notificación con fecha 18/10/2018. Se concluyó sosteniendo que, finalmente, el actor se vio obligado a iniciar la pertinente etapa de mediación extrajudicial.

Agregó también el accionante, que ha quedado en una situación desventajosa, puesto que la Sra. O. goza de la posesión y el usufructo del departamento –cobro de alquileres, etc.–, habiendo percibido una suma importante del precio pactado en la cesión del boleto de compraventa. Mientras que su situación es claramente desfavorable, ya que quedó sin derecho alguno sobre el departamento y aún no ha podido cobrar la suma de u$s 105.000, que la demandada le adeuda en concepto de reintegro. Afirmó el accionante que la Sra. O. “tuvo una conducta evasiva permanentemente”, y puntualizó que viene a demandarla por fijación de plazo para el cumplimiento de la obligación pendiente, para poner fin a su situación de incertidumbre y hacer cesar los perjuicios que la misma le genera (demanda de fecha 8/7/2021).

II. A su turno compareció al proceso la demandada M. C. O., quien sostuvo que el convenio de rescisión de fecha 19/4/2018 “contiene una condición resolutoria para el cumplimiento de la obligación, que consistía en la venta del inmueble”. Negó que ella no haya arbitrado los medios necesarios para llevar adelante la venta, cuando la realidad es que contactó a corredores inmobiliarios de la ciudad, a tales efectos; y sostuvo que fue el actor “quien sistemáticamente rechazó una tras otra las ofertas concretas de compra del inmueble” (ver punto 3 de la contestación de demanda). Y en referencia al pago de la suma de u$s 105.000, que se encuentra a su cargo, dijo que “el citado acuerdo de rescisión en su cláusula 2da. somete el pago a una condición resolutoria regida por el imperativo de que se efectúe una nueva cesión o venta del inmueble”. Asimismo, insistiendo en este concepto de condición resolutoria, sostuvo lo siguiente: “En efecto la misma consistía en que el pago se haría efectivo una vez cumplido un hecho futuro e incierto (art. 343 CCyC), como es la concreción de la venta del inmueble a un 3ro.; momento en el cual las partes ya nada tendrían que reclamarse entre sí y cada una obtendría su parte del acuerdo” (ver punto 4 del responde; lo resaltado me pertenece).

Más adelante, dijo haber actuado diligentemente en todo momento, llevando adelante acciones tendientes a cumplimentar la condición de venta del inmueble incluida en el convenio de rescisión; y así aseveró que el inmueble fue ofrecido y mostrado en sucesivas oportunidades a los potenciales compradores, por medio de las martilleras públicas L. O. y J. R., y también por el Sr. E., encargado del edificio. En función de estas alegaciones solicitó la eximición de mora en los términos de los arts. 887 inc. b) y 888 del Código Civil y Comercial de la Nación, al afirmar que la obligación se encontraba sometida a un plazo indeterminado (ver punto 6).

Del relato precedente se desprende una contradicción en el esquema defensivo de la accionada, ya que en el inicio de su escrito de responde argumentó que la obligación de pago a su cargo estaba sujeta a una condición resolutoria (ver puntos 3 y 4), mientras que, más adelante, sostuvo que dicha obligación estaba sometida a un plazo indeterminado (ver punto 6). En la parte pertinente de este voto analizaré la obligación que pesa sobre la parte demandada, y estableceré el correcto encuadramiento legal que debe darse a la cláusula segunda de la rescisión de boleto formalizada por las partes el día 19/4/2018.

III. Transitada la etapa probatoria se llegó al dictado de la sentencia de la anterior instancia de fecha 1/12/2023, donde se hizo lugar a la demanda entablada por O. J. G. por fijación de plazo de la obligación de restituir acordada en el referido instrumento de rescisión del día 19/4/2018, y se determinó que la obligación de la demandada M. C. O. venció el día 19 de mayo de 2018. Las costas se impusieron a la demandada vencida y se regularon honorarios a los letrados intervinientes. Posteriormente, mediante resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023 se regularon los honorarios de la mediadora.

Para arribar a esta conclusión, el Juez de la anterior instancia consideró que la obligación de restituir la suma de u$s 105.000, que asumió la demandada en el instrumento de rescisión del boleto de compraventa de fecha 19/4/2018, ha sido subordinada a un plazo indeterminado, por lo que corresponde hacer lugar a la demanda instaurada. Y a los fines de la concreta fijación del plazo en que la demandada debió cumplir esa obligación, se atuvo –exclusivamente– al testimonio del Escribano interviniente en la operación –A. A. Z.–, quien en su declaración testimonial afirmó que, al poco tiempo de firmarse el instrumento de rescisión, M. C. O. procedería a la venta del inmueble y con el producido de esa venta le devolvería a O. J. G. la suma adeudada de u$s 105.000. Habiendo agregado el notario que, por esa razón, en el instrumento de rescisión no se indicó un plazo determinado para el cumplimiento de la obligación a cargo de la aquí demandada.

Y al referirse el juzgador a los dichos del Escribano Z., dijo que en la audiencia videograbada, el notario señaló “que no se consignó plazo alguno, ya que la demandada tenía un comprador para el departamento y la operación se iba a concretar a los pocos días, por lo que se esperaba que la restitución al actor se efectivizara en un muy breve lapso de tiempo; luego frustrada esa operación, la venta, por distintas razones que no hacen al tópico, no se concretó” (lo destacado me pertenece).

De esta manera, sobre la base de la aludida declaración testimonial, concluyó aseverando el Juez de grado que “la intención común de las partes exteriorizada en el instrumento era que la restitución tuviera lugar a los pocos días, por lo que estimo justo fijar el plazo de un mes desde que se suscribió el mutuo distracto, es decir, el vencimiento operó el día 19 de mayo de 2018”.

IV. La sentencia reseñada fue pasible del recurso de apelación deducido por la demandada M. C. O., quien expresó agravios en esta sede por medio del escrito de fecha 19/4/2024.

El primer agravio de la demandada versa sobre el supuesto error del juzgador “al considerar que no es de aplicación al caso la condición resolutoria”. A su vez, en el segundo agravio atribuye un error en la fundamentación de la sentencia, y refiere a la “fijación arbitraria de la fecha de vencimiento de la obligación”. En el tercer agravio dice que la sentencia sostuvo erróneamente “que se encuentran reconocidos los supuestos pagos efectuados por el actor”. Por su parte, en el cuarto agravio se queja porque “las declaraciones testimoniales aportadas por esta parte no fueron tenidas en cuenta”. Y en el quinto agravio cuestionó la imposición de costas dispuesta en el pronunciamiento de grado, y apeló por altos los honorarios regulados al letrado de la parte actora, peticionando la fijación de los honorarios de su letrado patrocinante, en el mínimo legal.

Este escrito recursivo fue contestado por el actor con fecha 3/5/2024, tras lo cual se practicaron los trámites procesales de rigor y se realizó el sorteo de ley, habiendo quedado las actuaciones en condiciones de ser examinadas para el dictado de la presente sentencia.

V. Incursionando en la temática traída a esta alzada, cabe reiterar que en el instrumento de rescisión de la cesión de boleto de compraventa que las partes formalizaron el día 19/4/2018, se estipuló que M. C. O. se comprometía a abonar a O. J. G. la suma de u$s 105.000, que correspondía a un porcentaje de lo que éste último había pagado con motivo de la cesión de boleto de compraventa que, en ese acto, se rescindía de común acuerdo. Según la declaración testimonial del Escribano A. A. Z., que intervino en la operación, el Sr. G. había pagado un monto mayor por la cesión de boleto de compraventa; más, sin embargo, se le dedujo una multa por incumplimiento, por lo que le había quedado la referida acreencia de u$s 105.000 (ver declaración de este notario en la audiencia videograbada del día 13/9/2023).

Ahora bien, en lo que constituye lo relevante de la cuestión litigiosa, se estipuló en este instrumento de rescisión, que el referido pago de u$s 105.000 “será realizado simultáneamente con la firma de una nueva Cesión de Boleto de Compraventa sobre el inmueble descripto. Las partes manifiestan que de esta manera, se habrán reintegrado toda suma abonada al día de la fecha y que la posesión del citado inmueble, no había sido entregada” (cláusula segunda). Y esto se complementa con lo acordado en la cláusula tercera, según la cual “ambas partes dejan formalmente expresado que no habrá nada más que reclamar y don O. J. G. permite la libre disponibilidad del inmueble a doña M. C. O.” (la expresión de la cláusula segunda destacada en negrita, es la que ha motivado el conflicto planteado en estas actuaciones).

Pues bien, al quedar en claro la problemática en escorzo, corresponde señalar que en la sentencia apelada se desestimó el argumento basal de la demandada, quien postuló que el pago de u$s 105.000 se sujetó a una “condición resolutoria”, porque el mismo se supeditó a un hecho futuro e incierto consistente en la concreción de una nueva cesión del boleto de compraventa a un tercero; habiendo alegado la accionada que arbitró todos los medios para llevar adelante esa venta, para lo cual contactó a corredores inmobiliarios de la ciudad. También atribuyó responsabilidad al actor, aseverando que éste rechazó todas y cada una de las ofertas de compra que se realizaron.

En el anterior apartado II advertí la contradicción que encierra el planteo defensivo de la demandada, ya que en el punto 4 de su contestación de demanda, sostuvo que el pago se sujetó a una “condición resolutoria”, mientras que en el punto 6 expresó que “la obligación se encontraba sometida a un plazo indeterminado” (ver escrito de responde del día 9/3/2023). Como puede observarse, se trata de dos figuras jurídicas completamente diferentes, lo que evidencia el equívoco encuadramiento legal que se deslizó en el esquema defensivo de la accionada M. C. O.

VI. Ahora bien, esta cuestión fue correctamente zanjada en la sentencia apelada, cuando el Juez de grado entendió que la obligación de la demandada no estaba sujeta a una “condición resolutoria”, como ésta lo pretende (aquí debe aclararse que el planteo de la demandada encierra un error de denominación, porque, en rigor, a lo que aludió fue a una “condición suspensiva”, en tanto hecho futuro e incierto al cual las partes habrían subordinado la plena eficacia de un acto jurídico; art. 343, primer párrafo, del C.C.C.N.). De todas maneras, este error de encuadramiento carece de relevancia práctica en el caso de autos, porque la obligación de la demandada no se sujetó a ninguna condición, sino que, por el contrario, su exigibilidad quedó diferida al vencimiento de un plazo indeterminado tácito, tal como lo habré de poner de resalto en los desarrollos siguientes (arts. 350, 351, 871 inc. c), 887 inc. a) del C.C.C.N.).

Y tal como lo adelanté en el párrafo precedente, la cuestión fue resuelta en forma acertada por el Juez de la anterior instancia, cuando puntualizó que si se entendiera que la obligación estaba sujeta a una condición suspensiva, ello “implicaría que dependía de la voluntad de la deudora la concreción de la venta y el eventual cumplimiento de la obligación, consumándose un enriquecimiento ilícito a su favor que resulta inadmisible para nuestro ordenamiento jurídico, de acuerdo al principio de buena fe reseñado, es claro que no fue esa la intención del actor al suscribir la rescisión de cesión de boleto…” (lo destacado en negrita es propio). Y sustentó el juzgador esta conclusión en los dichos del Escribano Z. que transcribí en el apartado III, al afirmar este notario que “no se consignó plazo alguno, ya que la demandada tenía un comprador para el departamento y la operación se iba a concretar a los pocos días, por lo que se esperaba que la restitución al actor se efectivizara en un muy breve lapso de tiempo; luego frustrada esa operación, la venta, por distintas razones que no hacen al tópico, no se concretó”. Y sobre estos dichos asentó el sentenciante su conclusión decisoria, al señalar que “se trata en autos de una obligación cuya validez se halla reconocida, que ha sido subordinada a un plazo indeterminado”, por lo que “corresponde hacer lugar a la demanda instaurada”.

La solución adoptada en el pronunciamiento de grado se encuentra ajustada a derecho, puesto que si se considerara que la obligación de reintegro de la demandada estaba sujeta a una condición suspensiva –como esa parte lo sostiene sin asidero alguno–, se estaría ante una condición prohibida en los términos del art. 344 del C.C.C.N. En efecto, esa condición no sólo sería contraria a la moral y a las buenas costumbres al generar un enriquecimiento indebido de la deudora, sino que haría depender de la exclusiva voluntad de ésta el cumplimiento de la obligación (citado art. 344, primer párrafo).

Pero más allá de lo expuesto, lo cierto es que al desentrañar la verdadera esencia de la cláusula contractual en análisis, se arriba a la conclusión de que la misma no se trata de una condición, en cuanto hecho futuro e incierto, es decir, contingente, en cuanto puede o no suceder (así se trae como ejemplo de condición, a la obligación que asume un club de fútbol con sus futbolistas profesionales, de pagarles un premio adicional si logran el campeonato). Y en esta línea se ha precisado que “la incertidumbre objetiva es la nota más distintiva de la condición. Debe tratarse de un hecho cuya propia verificación sea en sí misma contingente, eventual. Insistimos en que la incertidumbre se refiere a la existencia misma del hecho y no al tiempo de su producción” (conf. Pizarro-Vallespinos, Tratado de Obligaciones, Santa Fe 2017, tomo I, págs. 225 a 227; lo destacado me pertenece).

Sobre la base de estos conceptos doctrinarios, se advierte que la cláusula contractual en examen no puede tratarse jamás de una condición, porque el acontecimiento que la misma contempla, esto es, “la firma de una nueva cesión de boleto de compraventa sobre el inmueble descripto”, debe producirse necesariamente, a los fines de arribar a la satisfacción del crédito del acreedor –O. J. G.– y a la consecuente liberación de la deudora –M. C. O.–. En otras palabras, la firma de una nueva cesión del boleto de compraventa entre la aquí demandada y un tercero, no es un hecho incierto o contingente, que puede o no suceder, sino que el mismo debe producirse inexorablemente; de lo contrario, la accionada incurriría en un intolerable enriquecimiento ilícito. Así se ha distinguido a la condición del plazo, puntualizándose que “el plazo es siempre inexorable, pues fatalmente habrá de producirse. La condición, en cambio, es incierta y contingente”, esto es, “puede o no suceder” (conf. Pizarro-Vallespinos, ob. cit. pág. 225 y 231).

Es así que cabe afirmar –sin hesitaciones– que la obligación de la demandada de concretar una nueva cesión del boleto de compraventa, a los fines de reintegrar la suma de u$s 105.000 adeudada al aquí accionante, se encontraba sujeta a un plazo indeterminado –como se decidió en la sentencia apelada–, y no a una condición –como equívocamente lo planteó la demandada–. Y dentro de la clasificación de plazo indeterminado, en el caso de autos se está ante un plazo indeterminado tácito, supuesto en el cual, “el plazo no está fijado expresamente (por eso es indeterminado), pero surge tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación” (conf. Pizarro-Vallespinos, ob. cit. pág. 276; art. 871 inc. c), art. 887 inc. a) del C.C.C.N.). Y a los fines de evaluar la naturaleza y circunstancias de la obligación, que permitirán definir la fecha en que debe cumplirse ese plazo indeterminado tácito, debe considerarse lo que emana de los usos y la buena fe, conforme la pauta establecida en el art. 887 inc. a) del C.C.C.N.

A la luz de estas consideraciones, en el caso de autos resulta indudable que la obligación de pago de la demandada no podía demorarse indefinidamente –como esa parte lo pretende–, sino que debía cumplirse en un plazo prudente y razonable, acorde con lo que aconsejan los usos y costumbres del mercado inmobiliario, y la directriz esencial que brinda el principio de buena fe (arts. 1, 2, 9, 10, 729, 961, 1061, 1067 y ccs. del C.C.C.N.). En esta línea de pensamiento resulta de utilidad recalar en la opinión de Compagnucci de Caso, quien recuerda que el plazo resulta tácito cuando “de la interpretación de la voluntad de las partes, se arriba a la conclusión de que ellas no se propusieron deferir la fijación del plazo a la decisión del juez, sino que estimaron que la obligación debía cumplirse dentro de un plazo determinado”. O bien que “la fijación de un plazo tácito no implica que las partes estén autorizadas para dilatar de manera indefinida la ejecución de las obligaciones. Estas deben ser cumplidas de buena fe y en la forma que los contratantes entendieron o debieron entender razonablemente que debían cumplirse” (conf. Compagnucci de Caso, en Código Civil y Comercial comentado, Tratado Exegético, 3ª edición, Jorge H. Alterini Director general, Buenos Aires, 2019, tomo IV, pág. 453, con cita de precedentes jurisprudenciales).

VII. Y la conceptualización que he realizado sobre el plazo de cumplimiento de la obligación de la demandada, calificándolo como un plazo indeterminado tácito, se encuentra respaldada por la prueba testimonial producida en el trámite del proceso (arts. 375, 384, 456 y ccs. del C.P.C.C.).

Ya hice referencia a la declaración testimonial del Escribano Z., que intervino en la operación, por lo que sus manifestaciones resultan de valía para esclarecer el escenario fáctico. En su declaración en la audiencia videograbada, expresó este notario que, al poco tiempo de firmarse el instrumento de rescisión, M. C. O. procedería a la venta del inmueble y con el producido de esa venta le devolvería a O. J. G. la suma adeudada de u$s 105.000; habiendo agregado que, por esa razón, en el instrumento de rescisión no se indicó un plazo determinado para el cumplimiento de la obligación a cargo de la aquí accionada. Este testigo continuó brindando detalles de las posteriores vicisitudes del negocio, y señaló que, después de suscripta la rescisión, M. C. O. pidió por el departamento sumas muy altas, por eso no se pudo vender, demorándose la concreción de la venta hasta la actualidad; por lo que G. no ha podido cobrar la suma a la que tiene derecho (arts. 384 y 456 del C.P.C.C.).

De esta manera, el testimonio del Escribano Z. –que posee un elevado valor probatorio por haber intervenido en la operación– está revelando la actitud reprochable de la demandada M. C. O., quien dificultó la concreción de la venta del departamento, al haber pedido un precio muy elevado, en claro perjuicio a los intereses del acreedor O. J. G., quien ha visto demorada –en exceso– la percepción de su crédito. Y esta conducta de la demandada, contraria al principio de buena fe, se vislumbra aún con mayor nitidez si se repara en que, según los dichos de este testigo, M. C. O. quiso retirar la carpeta de la escribanía, lo que le fue denegado, porque no estaba cumplimentado el pago que ha generado el presente litigio, y, además, porque la titular de dominio –A. M. W.– es la persona que tiene que prestar su conformidad para tal retiro de documentación. También relató el testigo Z., que hubo un interesado –G. B.–, pero la venta no se concretó (ver este testimonio en la audiencia videograbada del día 13/9/2023).

La actitud renuente de la demandada, también se desprende de la declaración testimonial del encargado del edificio, C. A. E., quien aseveró que el departamento estaba en venta y que hubo ofertas. Así mencionó el ofrecimiento del Sr. L., que quería comprar la unidad, y dijo que O. le pidió la suma de u$s 180.000, pero el comprador ofreció u$s 175.000; agregando que después la compra quedó en la nada, porque las hijas del interesado se opusieron a la misma. En otro orden, afirmó que el departamento se encuentra alquilado (desde hace unos cuatro años), y en cuanto a la venta manifestó que, según le han dicho, ha venido gente a comprarlo, pero no puede dar precisiones (ver los dichos de este testigo en la audiencia videograbada del día 13/9/2023).

También es de utilidad la declaración de la martillera J. N. R., quien señaló que O. la llamó para vender el departamento, pero no tuvo gente interesada. En lo que reviste interés, dijo que el precio era de u$s 180.000, si bien O. escuchaba ofertas; y recordó haberle dicho a O. que debía bajarse ese valor, porque el mercado ha bajado entre un 30% y un 40%, y todos los propietarios están bajando. Agregó que no mostró el departamento, porque no hubo gente interesada (arts. 384 y 456 del C.P.C.C.). En esa misma línea se ubican los dichos de la martillera L. V. O., quien dijo que es complicado vender el departamento; que se ofreció en u$s 180.000, pero nunca le pasaron ofertas; que sí han ido a ver la unidad, pero el cliente nunca se presentó; que lo tiene publicado y lo han trabajado, pero no es una propiedad económica y la gente busca algo más moderno, a lo que se suma que está todo parado (arts. 384 y 456 del C.P.C.C.; ver estos testimonios en las audiencias de los días 13/9/2023 y 20/9/2023).

Del plexo probatorio analizado precedente se desprende, con nitidez, la conducta reticente y contraria al deber de buena fe de la demandada M. C. O., quien pidió una suma muy elevada por el precio del departamento, y no buscó ninguna alternativa para adecuar el mismo a la realidad del mercado inmobiliario, que evidencia valores en franco descenso (desoyendo las indicaciones de las martilleras que contactó a tal efecto). A ello se suma que la demandada ha tenido alquilado el inmueble, obteniendo en consecuencia, un canon locativo; todo ello, en franco detrimento de los intereses del actor, quien ha visto postergada –durante mucho tiempo– la percepción de la acreencia que le corresponde en calidad de reintegro (u$s 105.000), tal como se acordó en el instrumento de rescisión de la cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018.

VIII. Pues bien, partiendo de la naturaleza y circunstancias del negocio celebrado entre las partes, es menester determinar el momento en que debió cumplirse la obligación de reintegrar al actor la suma de u$s 105.000, cuya exigibilidad se sujetó a un plazo indeterminado tácito, tal como lo he señalado en los desarrollos precedentes (art. 871 inc. c) y 887 inc. a) del C.C.C.N.). Y tal como lo establece esta última norma, a tal fin corresponde considerar los usos y costumbres, y la conducta que las partes deben asumir con arreglo al principio de buena fe (arts. 1, 2, 9, 10, 729, 961, 1061, 1067 y ccs. del C.C.C.N.).

En esta faena debe ponderarse, especialmente, la conducta reticente y contraria al deber de buena fe, que ha evidenciado la demandada M. C. O., quien demoró –excesivamente– el cumplimiento de la obligación a su cargo, solicitando una suma muy elevada para concretar la nueva venta del departamento, sin idear soluciones alternativas ante la falta de interesados, y desoyendo las recomendaciones de las martilleras –por ella misma contratadas– que le señalaron la considerable baja de valores que había experimentado el mercado inmobiliario (entre un 30% y un 40% de reducción de precios). A ello se agrega que la demandada alquiló la unidad, obteniendo por ello un canon locativo; por lo que ha dilatado injustificadamente– el cumplimiento de su obligación, persiguiendo su exclusivo beneficio y provocando un evidente perjuicio al aquí accionante, que no ha podido obtener la satisfacción de su acreencia.

En la sentencia apelada se determinó el momento de cumplimiento de la obligación de la demandada, sobre la base de los dichos del Escribano Z. Y así señaló el Juez de grado que “la intención común de las partes exteriorizada en el instrumento era que la restitución tuviera lugar a los pocos días, por lo que estimo justo fijar el plazo de un mes desde que se suscribió el mutuo distracto, es decir, el vencimiento operó el día 19 de mayo de 2018”. En virtud de ello, en la parte dispositiva se determinó que “la obligación de la demandada venció el día 19 de mayo de 2018” (lo destacado me pertenece).

En el segundo agravio de la parte demandada, se cuestiona por arbitraria esta fijación del plazo de cumplimiento de la obligación, al sostenerse que esta decisión sólo se basa en la declaración del Escribano Z.; puntualizándose que “tanto el supuesto comprador, como el hecho de que se concretaría la venta en los próximos días, solo existieron en la imaginación del testigo Z., máxime cuando esta parte advirtió que no había compradores”. Entiendo que este agravio debe ser receptado, porque un plazo de treinta días resulta exiguo en atención a las características de la obligación, al ser improbable que la concreción de una nueva venta del departamento pudiera realizarse en tan breve lapso. En efecto, a los fines de la fijación del plazo en análisis, debe computarse el tiempo necesario para la realización de diferentes gestiones, entre las cuales pueden enumerarse las siguientes: contactar a las martilleras encargadas del trámite; realizar las publicaciones que fueran pertinentes; recepcionar las ofertas y mostrar la unidad a los interesados; formalizar tratativas precontractuales; confeccionar los instrumentos contractuales, etcétera. Todas estas gestiones pueden insumir un tiempo de mayor extensión al determinado en la sentencia de grado, por lo que estimo prudente y razonable fijar en cinco meses el plazo en cuestión, a contar desde el día en que se suscribió la rescisión de la cesión de boleto de compraventa (19/4/2018), o sea que la obligación de la demandada de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) y art. 887 inc. a) del C.C.C.N.). En consecuencia, propongo la modificación de la sentencia apelada en lo que respecta a la fecha de vencimiento de la obligación de la demandada.

Sobre esta base, resultó ajustada a derecho la intimación que el actor le cursó a la demandada mediante acta notarial de fecha 18/10/2018, labrada por el Escribano G. A. S., que se acompañó con el escrito de demanda. A través de este instrumento notarial, se notificó a la demandada M. C. O. la intimación del actor a pagar la suma de u$s 105.000, en el plazo de 15 días, bajo apercibimiento de reclamar judicialmente la fijación del plazo para su cancelación y el pago de la mencionada suma con más los intereses y gastos.

IX. Con las consideraciones precedentes se ha dado suficiente respuesta al primero y al segundo agravio de la demandada; y también se ha abordado el tercer agravio referido a las declaraciones de los testigos de su parte, que fueron debidamente ponderados en este decisorio. En cuanto al tercer agravio, donde se hace referencia a los pagos efectuados por el actor, debe señalarse que esta cuestión resulta ajena al marco del presente litigio, que está exclusivamente referido a la obligación de la demandada de pagar la suma de u$s 105.000, a la que se obligó en virtud de la rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018.

Y con relación al último agravio que versa sobre la imposición de costas, entiendo que el mismo debe ser rechazado, porque las costas han sido correctamente adjudicadas en la sentencia apelada, con arreglo a la regla del vencimiento en juicio. Por lo demás, resulta indudable la condición de vencida que ostenta la accionada, y la modificación de la sentencia apelada que se propicia en este voto, no altera en modo alguno esa conclusión. Por lo tanto, debe ser confirmado el pronunciamiento de grado, en el que se impusieron las costas del juicio a la demandada en su calidad de vencida (art. 68 del C.P.C.C.).

En cuanto a las costas de alzada, en atención al acogimiento de uno de los agravios de la apelante, entiendo que las mismas deben imponerse en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor (arts. 68 y 69 del C.C.C.C.).

X. En razón de todo lo hasta aquí expuesto, propicio adoptar la siguiente resolución: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, en cuanto hizo lugar a la demanda de fijación de plazo de la obligación de restituir acordada por las partes en el instrumento de rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018; 2) Modificar la sentencia apelada y determinar que la obligación de la demandada M. C. O. de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) del C.C.C.N.); 3) Confirmar la sentencia apelada en cuanto impuso las costas del juicio a la accionada vencida, e imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor, en atención al resultado obtenido en esta instancia recursiva (arts. 68 y 69 del C.P.C.C.).

En la siguiente cuestión se tratarán los recursos de apelación interpuestos contra las regulaciones de honorarios contenidas en la sentencia apelada de fecha 1/12/2023 y en la resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023.

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. En la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, se regularon los honorarios de los letrados intervinientes en el juicio, a cuyo fin se tomó como base regulatoria el valor de la obligación de restituir que asciende a la suma de u$s 105.000, que, traducida a pesos a la cotización oficial del Banco de la Nación Argentina para esa fecha, arrojó la suma de $ 39.532.500. Sobre esta base se regularon los honorarios del Dr. D. F. P. en 300 jus arancelarios, y los del Dr. M. N. en 210 jus arancelarios.

En la expresión de agravios de la demandada se apelaron por altos los honorarios del letrado del accionante, y se solicitó que se fijaran en el mínimo legal los honorarios del letrado de esa parte. Es por ello, que abordaré este recurso al tratar el aspecto cuantitativo de la regulación de honorarios.

II. Por su parte, en la resolución ampliatoria de fecha 18/12/2023, se regularon los honorarios de la mediadora interviniente Dra. L. P. C., en la suma equivalente a 80 jus arancelarios, “toda vez que la estricta aplicación de la escala arancelaria establecida por el art. 27 del Dec. 2530/10 vigente al momento de celebración de la mediación, conduciría a una evidente e injusta desproporción (art. 1255, 2º párr. del CCCN)”.

Esta resolución fue pasible del recurso de apelación deducido por la demandada, quien los consideró altos (ver escrito de fecha 26/12/2023). Y en el escrito de fundamentación de este recurso, señaló que la regulación de los honorarios de la mediadora resulta desproporcionada y debe ser reducida. Dijo que el presente se trata de “un proceso de fijación de plazo de cumplimiento de obligación, con ausencia de reclamación de un monto determinado”, y agregó que “la regulación recurrida excede hasta en más del 800% el parámetro actual de regulación de honorarios previsto en el Decreto nro. 600/2021 art. 31 inc. h), que determina para los asuntos de monto indeterminado el equivalente a 8,69 IUS”. Finalmente, solicitó la reducción de los honorarios de la mediadora interviniente, determinándose una equitativa retribución que considere la labor desarrollada y que el litigio carece de monto determinado (ver escrito de fecha 8/2/2024).

En primer término he de señalar que, respecto de la solicitud de regulación en el mínimo de la escala formulada por la demandada en su expresión de agravios de fecha 19/04/2024, este Tribunal ha decidido reiteradamente que dicha petición ha de formularse con anterioridad al dictado del auto regulatorio, razón por la cuál aquella resulta extemporánea (esta Sala, causa nº 62.345, del 12/9/2017, “Solitin…” y nº 64.326, del 7/5/2019, “Rattiguen…”, entre otras).

Con relación a los honorarios de los mediadores ha resuelto esta Sala que: “no deben perderse de vista principios tales como el de remuneración justa y el de proporcionalidad, tanto en relación al monto en juego y a la labor efectivamente desarrollada, como a otros honorarios que se deban regular o ya se hubieren determinado…”. Y que: “la finalidad está –entre otros aspectos– en poner una valla a regulaciones desmesuradas o ínfimas. Por su parte, el art. 1627 del Código Civil (hoy art. 1255 CCCN) otorga a los magistrados la potestad de disminuir los honorarios e incluso ir por debajo de las escalas arancelarias cuando haya una evidente e injustificada desproporción en las prestaciones. En síntesis: la actuación del mediador habrá de ser merituada al momento de regular honorarios a todos los profesionales intervinientes, teniendo en cuenta que los mediadores se desempeñan en la fase prejudicial y la intervención de los letrados como asesores de las partes se da durante todo el transcurso de un juicio, desde el comienzo hasta el final” (cf. esta Sala, causa nº 61945 del 13/7/17, “Bertolín…” y nº 62.758 del 20/12/17, “Sánchez…”, entre otras; Cám. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, sala II, causa nº 162.147, 20/10/16, “Fernández c/ Branda s/ Daños y Perj. Autom. c/ Les. o Muerte (Exc. Estado)”; esta Sala, causa nº 63.002 del 12/4/18, “Siebenhaar…”).

En autos, considerando las regulaciones practicadas a favor de los profesionales intervinientes por ambas partes y de la mediadora, no se advierte la vulneración de los principios y normas referidos supra, ni tampoco del principio de proporcionalidad.

En cuanto al argumento referente a la carencia de monto determinado en autos, cabe señalar que ello no será de recibo. En efecto, tal como lo ha decidido este Tribunal en reiteradas ocasiones en torno a la base regulatoria, “…debe atenderse obviamente al interés económico comprometido, puntualizando que los honorarios deben ser fijados prudencialmente, valorando la importancia, complejidad y extensión de la labor desarrollada …” (Pesaresi Guillermo – Passarón, Julio, “Honorarios en concursos y quiebras”, pág. 575; esta sala en causa nº 58.721, “Iturralde…” del 13/05/2014; esta Sala, causa nº 67.478 del 27/8/24, “Rezola….”; entre otras). En autos dicho monto surge del escrito de inicio (08/7/21), en el cual se expresó que el objeto de esta litis era demandar a la Sra. M. C. O. por fijación de plazo para el cumplimiento de la obligación contraída convencionalmente; y es precisamente en el instrumento de rescisión de la Cesión de Boleto de Compraventa, en el que se estableció el monto a pagar por la demandada en la cantidad de u$s105.000, la que pasó a representar el interés económico puesto en juego. Luego, ese monto convertido a moneda de curso legal, arrojó la suma de $39.532.500, la cual ha devenido firme y consentida como base regulatoria de estos autos.

III. En atención a lo expuesto, corresponde revisar las regulaciones de honorarios apeladas. Consecuentemente, atento el valor y mérito de los trabajos realizados en autos, el monto al que asciende la base regulatoria ($ 39.532500) y lo dispuesto por los arts. 1, 15, 16, 21, 28 y cc. de la Ley 14.967 y art. 1255 inc. 2 CCCN corresponde confirmar, dada la forma de apelación, las regulaciones de fecha 1/12/2023 y 18/12/2023, fijándose los honorarios del Dr. D. F. P. en la suma equivalente a trescientos (300) jus arancelarios y los de la Dra. L. P. C., en la suma equivalente a ochenta (80) jus arancelarios; en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera.

Asimismo, atento lo dispuesto por el art. 31 de la Ley 14.967, se regulan los honorarios por las tares cumplidas en esta instancia, en la siguiente forma: a favor del Dr. D. F. P., en la suma equivalente a setenta y cinco (75) jus arancelarios y los del Dr. M. N., en la suma equivalente a cincuenta y dos con cincuenta (52,50) jus arancelarios, en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera.

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

A la tercera cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de las cuestiones anteriores, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, en cuanto hizo lugar a la demanda de fijación de plazo de la obligación de restituir acordada por las partes en el instrumento de rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018; 2) Modificar la sentencia apelada y determinar que la obligación de la demandada M. C. O. de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) del C.C.C.N.); 3) Confirmar la sentencia apelada en cuanto impuso las costas del juicio a la accionada vencida, e imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor, en atención al resultado obtenido en esta instancia recursiva (arts. 68 y 69 del C.P.C.C.); 4) Atento el valor y mérito de los trabajos realizados en autos, el monto al que asciende la base regulatoria ($ 39.532500) y lo dispuesto por los arts. 1, 15, 16, 21, 28 y cc. de la Ley 14.967 y art. 1255 inc. 2 CCCN corresponde confirmar, dada la forma de apelación, las regulaciones de fecha 1/12/2023 y 18/12/2023, fijándose los honorarios del Dr. D. F. P. en la suma equivalente a trescientos (300) jus arancelarios y los de la Dra. L. P. C., en la suma equivalente a ochenta (80) jus arancelarios; en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera; 5) Atento lo dispuesto por el art. 31 de la Ley 14.967, se regulan los honorarios por las tares cumplidas en esta instancia, en la siguiente forma: a favor del Dr. D. F. P., en la suma equivalente a setenta y cinco (75) jus arancelarios y los del Dr. M. N., en la suma equivalente a cincuenta y dos con cincuenta (52,50) jus arancelarios, en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera.

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

Autos y Vistos:

Considerando:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 1/12/2023, en cuanto hizo lugar a la demanda de fijación de plazo de la obligación de restituir acordada por las partes en el instrumento de rescisión de cesión de boleto de compraventa de fecha 19/4/2018; 2) Modificar la sentencia apelada y determinar que la obligación de la demandada M. C. O. de pagar al actor la suma de u$s 105.000, debió cumplirse y tuvo vencimiento el día 19 de septiembre de 2018 (art. 871 inc. c) del C.C.C.N.); 3) Confirmar la sentencia apelada en cuanto impuso las costas del juicio a la accionada vencida, e imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la demandada, y en el restante veinte por ciento (20%) al actor, en atención al resultado obtenido en esta instancia recursiva (arts. 68 y 69 del C.P.C.C.); 4) Atento el valor y mérito de los trabajos realizados en autos, el monto al que asciende la base regulatoria ($ 39.532500) y lo dispuesto por los arts. 1, 15, 16, 21, 28 y cc. de la Ley 14.967 y art. 1255 inc. 2 CCCN corresponde confirmar, dada la forma de apelación, las regulaciones de fecha 1/12/2023 y 18/12/2023, fijándose los honorarios del Dr. D. F. P. en la suma equivalente a trescientos (300) jus arancelarios y los de la Dra. L. P. C., en la suma equivalente a ochenta (80) jus arancelarios; en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera; 5) Atento lo dispuesto por el art. 31 de la Ley 14.967, se regulan los honorarios por las tares cumplidas en esta instancia, en la siguiente forma: a favor del Dr. D. F. P., en la suma equivalente a setenta y cinco (75) jus arancelarios y los del Dr. M. N., en la suma equivalente a cincuenta y dos con cincuenta (52,50) jus arancelarios, en ambos casos con más aporte legal e IVA, si correspondiera. Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).

Quality Plastic SA c. Supermercados Mayoristas Makro s/ordinario

En Buenos Aires, a los 26 días del mes de septiembre de dos mil veinticuatro, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados “QUALITY PLASTIC SA contra SUPERMERCADOS MAYORISTAS MAKRO SA sobre ORDINARIO” (Expediente Nº 15493/2021) originarios del Juzgado del Fuero Nº 1, Secretaría Nº 1, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 CPCC, resultó que debían votar en el siguiente orden: Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers (Vocalía Nº 2), Doctor Héctor Osvaldo Chómer (Vocalía Nº 1) y Doctora María Elsa Uzal (Vocalía Nº 3).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers dijo:

I. Los hechos del caso.

(1.) Quality Plastic SA promovió demanda contra Supermercados Mayoristas Makro SA persiguiendo el cobro de tres millones setecientos ochenta y cuatro mil novecientos cincuenta y siete pesos con ochenta y cinco centavos ($3.784.957,85), proveniente de seis (6) facturas que emitió por la venta de diversos muebles plásticos a la accionada, con más sus respectivos intereses y las costas del juicio.

En apoyo de su postura, refirió que se dedicaba a la comercialización de sillas, mesas y demás muebles de plástico que vendía, entre otros clientes, a la demandada. Aseveró que esta última no le había abonado la suma reclamada, derivada de las ventas instrumentadas a través de la factura nro. 1180, emitida el 22.11.18 por cuatrocientos setenta y tres mil ochocientos sesenta y tres pesos con treinta y dos centavos ($473.863,32), la nro. 1174, del 21.11.18 por un total de cuatrocientos setenta y tres mil ochocientos sesenta y tres pesos con treinta y dos centavos ($473.863,32), la nro. 1188, creada el 23.11.18 por setecientos cincuenta y cinco mil cuatrocientos treinta y seis pesos con cincuenta y dos centavos ($755.436,52), la nro. 1211, emitida el 3.12.18 por la suma de quinientos tres mil cuatrocientos noventa y siete pesos con cinco centavos ($503.497,05), la nro. 1218, del 4.12.18 también por setecientos cincuenta y cinco mil cuatrocientos treinta y seis pesos con cincuenta y dos centavos ($755.436,52) y la nro. 1222, del 5.12.18 por la suma de ochocientos veintidós mil cuatrocientos cuarenta y un pesos con doce centavos ($822.441,12). Señaló que había intimado a la demandada a pagar el dinero adeudado el 17.7.19 mediante una carta documento que no mereció respuesta de su contraria, por lo que decidió iniciar la presente acción.

(2.) Corrido el pertinente traslado de ley, la demandada Supermercados Mayoristas Makro SA compareció al juicio en fs. 85/89, contestando la demanda incoada y solicitando su rechazo con costas.

En defensa de su postura y luego de desconocer las facturas y la carta documento adjuntadas por la actora, refirió que había mantenido una relación comercial con la accionante entre marzo de 2017 y principios de 2019, en virtud de la cual esta última le vendía muebles plásticos, en cuyo marco habían celebrado dos (2) acuerdos comerciales de acuerdo con los cuales la demandante se había comprometido a efectuar descuentos del nueve coma dos por ciento (9,2%) y del once coma seis por ciento (11,6%) del total facturado por volumen de compra y gastos logísticos, los que se aplicaban sobre el importe total de las compras y de manera mensual. Sostuvo que, como consecuencia de la aplicación de esos descuentos, emitió cuatro (4) notas de “débito y créditos internas” entre el 9.12.18 y el 10.1.19 por un total de setecientos noventa y nueve mil novecientos cuarenta y tres pesos con dieciséis centavos ($799.943,16), monto que debía compensarse con el crédito reclamado en la demanda.

Por otra parte, adujo que, de acuerdo con los remitos que emitió y que la propia actora había adjuntado a su demanda, parte de la mercadería facturada en los instrumentos en los que se basó el reclamo había sido devuelta, lo que también motivó la emisión de cinco (5) notas de débito entre el 27.3.19 y el 4.4.19 por un total de seiscientos cincuenta y nueve mil ochenta y ocho pesos con veinticuatro centavos ($659.088,24), suma que también debía ser compensada con el valor reclamado en la demanda. Explicó que esas devoluciones de productos se habían canalizado a través de la compañía Celsur Logistic SA, que se ocupaba de la recepción y de la devolución de la mercadería de Makro.

(3.) Integrada de ese modo la litis, el 7.2.22 se resolvió abrir la causa a prueba y, habiéndose producido las ofrecidas del modo que da cuenta la certificación actuarial del 4.9.23, los autos fueron puestos a los efectos del art. 482 CPCC el 27.9.23, habiendo hecho uso del derecho a que se refiere esa norma únicamente la actora con su presentación del 9.11.23 y, dictándose finalmente pronunciamiento definitivo el 14.3.24.

II. La sentencia apelada

Así planteado el caso, en su sentencia, el Señor Juez de la anterior instancia resolvió hacer lugar a la demanda incoada y condenar a la accionada a abonar la suma reclamada de tres millones setecientos ochenta y cuatro mil quinientos treinta y siete pesos con ochenta y cinco centavos ($3.784.537,85), con más sus respectivos intereses y las costas del pleito.

Para decidir del modo adelantado, recordó que la demandada había sido declarada negligente en la producción del peritaje contable que ofreció para demostrar la existencia de los créditos que invocó en su contestación. Destacó, por otra parte, que el informe del experto contable daba cuenta de que tanto las facturas como la deuda reclamada se encontraban registradas en la contabilidad de la actora. Apuntó que las declaraciones de los testigos ofrecidos por la accionada no tenían un contenido útil para dirimir la controversia y señaló que, aún cuando se habían acompañado a la causa los acuerdos comerciales que preveían los descuentos invocados por la accionada en su contestación de demanda, no se había demostrado la emisión de las notas de crédito y débito que dijo haber confeccionado y de las que surgiría el supuesto crédito a compensar, ello, como consecuencia de la negligencia de la demandada en la producción del peritaje contable sobre sus libros según ya se dijo.

Por otro lado, señaló que la actora había adjuntado a su demanda la carta documento mediante la cual le reclamó a su contraparte el pago de las sumas adeudadas por las facturas cuyo cobro aquí pretendió, de modo que debían tenerse por entregados esos documentos y por aceptadas las cuentas en ellos volcadas, dado que no habían sido impugnados en el lapso que prevé el art. 1145 CCyC, sin que la accionada hubiera producido prueba que desvirtuara dicha presunción legal.

III. Los agravios

Contra dicha decisión se alzó únicamente la parte demandada mediante el recurso de apelación interpuesto el 18.3.24, que, concedido el 21.3.24, fue fundado en fd. 117/9 mediante el memorial que mereció respuesta de su contraria en fd. 121/3.

En su memorial, la apelante criticó que se hubieran tenido por entregadas las facturas y objetó el modo en que fue valorada la información que surgía de la contabilidad de la actora. Cuestionó, también, que no se hubiera tomado en consideración la compensación que pretendió por la devolución de parte de las mercaderías facturadas ni los créditos derivados de los acuerdos comerciales que celebró con la demandada.

Con respecto a la entrega de los documentos, recordó que había desconocido la carta documento acompañada por la accionante, en la que supuestamente se la intimaba al pago de las facturas aquí reclamadas, y que esta última no había oficiado al correo para que ratificara la autenticidad de esa misiva. En ese marco, consideró que no podían tenerse por entregadas las facturas ni, por ende, operativa la presunción prevista en el art. 1145 CCyC.

En punto a la información contable de la actora, destacó que el perito contador había indicado que el informe lo había elaborado tomando en consideración el “libro diario” y el “libro de inventarios y balances” de la actora, los que habían sido rubricados en el año 2021, es decir, años después de emitidas las facturas, así como también había analizado la información contenida en su “libro IVA-Ventas”, que no estaba rubricado. Planteó que, en esas condiciones, esos libros no debían considerarse como llevados en legal forma, por lo que carecían de fuerza probatoria alguna.

Sobre la devolución de parte de los bienes facturados, sostuvo que ello no era un hecho controvertido, dado que surgía de los remitos adjuntados por la propia demandante, y apuntó que, además, la existencia de esas devoluciones había sido ratificada mediante oficio por Celsur Logistica SA, empresa encargada de efectuarlas, así como también por las declaraciones de los testigos.

Añadió que también se había acreditado la existencia de los acuerdos comerciales que le concedían descuentos mensuales sobre los precios de facturación en virtud de los cuales emitió las notas de débito cuya compensación requirió, los que habían sido suscritos por el presidente de la actora.

IV. La solución

(1.) Thema decidendum.

En función del contenido asignado por la demandada a su recurso, el thema decidendum en esta instancia consiste en determinar, por un lado, si, con la prueba rendida en la causa, puede concluirse que se encuentra demostrada la existencia del crédito reclamado en la demanda y la entrega de las facturas en las que se instrumentaron las ventas que lo constituyen, ello, a fin de establecer si es o no aplicable la presunción de la existencia de cuentas liquidadas establecida en el art. 1145 CCyC y, por ende, si es posible concluir que la actora es acreedora del monto cuyo pago reclama. Siempre que la respuesta a ese interrogante fuera positiva, corresponderá evaluar luego la procedencia de los planteos de compensación introducidos por la accionada, a cuyo fin deberá indagarse si se probó la devolución de parte de los bienes facturados por la actora y, además, si se acreditó la existencia de un crédito en favor de la demandada derivado de la aplicación de descuentos pactados a través de sendos acuerdos comerciales, que también pueda ser compensado con la suma reclamada en la demanda.

(2.) Análisis de la prueba sobre la existencia del crédito invocado como existente en favor de la actora por la venta de muebles plásticos a la accionada.

En su memorial, la demandada sostuvo que el crédito invocado por la actora como sustento de su demanda no se encontraba debidamente acreditado. En ese sentido, adujo, por un lado, que no podía considerarse que existieran cuentas liquidadas entre las partes en los términos del art. 1145 CCyC dado que era errónea la conclusión a la que arribó el juez a quo al considerar que había consentido el contenido de las facturas en las que se instrumentó esa deuda, las que el sentenciante tuvo por entregadas a la accionada mediante la remisión de una carta documento que esta última había desconocido al contestar la demanda y cuya autenticidad no había sido respaldada por ningún otro medio de prueba. Por otra parte, arguyó que la existencia de la deuda no podía considerarse demostrada con el peritaje contable, puesto que aquél se había basado en la información contenida en libros que no eran llevados en debida forma.

En punto a la existencia del crédito cuyo cobro se reclamó, cabe señalar que, contrariamente a lo manifestado por la demandada, la entrega de las facturas que instrumentaron la deuda cuyo pago se exige en este pleito sí se encuentra acreditada en la causa. Al contestar la demanda, la accionada explicó que “Celsur Logistica SA […] se ocupa de la logística de la mercadería de Makro, sea para su recepción o devolución”, lo que fue confirmado por los testigos Lopardo y Vasquez, empleados de logística de la accionada que desempeñaban sus tareas en el predio de Celsur Logística SA (ver declaraciones del 27.10.22 y del 7.11.22). Dicha empresa, en respuesta al oficio que se le dirigió, reconoció las seis (6) facturas presentadas en esta causa e indicó que su recepción fue firmada por empleados suyos que identificó (ver contestación del 8.9.22). En ese contexto, debe considerarse que la entrega de las facturas a la compañía encargada de la gestión de la logística de la demandada importó el ingreso de aquélla a la esfera de conocimiento y contralor de la accionada, por haber tenido la primera, cuanto menos, una representación aparente de esta última parte para los actos vinculados a la entrega de la mercadería (art. 367 CCyC), entre los que se halla la recepción de la documentación vinculada a esa materia.

Cuadra recordar en este contexto que la factura es un elemento de prueba por excelencia del contrato de compraventa y también –por analogía– de otros contratos comerciales como los de publicidad, locación de obra o de servicios. Se trata de un instrumento emanado unilateralmente del comerciante a través del cual se describe el objeto del negocio jurídico celebrado, el precio pactado, el plazo para el pago –si lo hubiere– y el nombre del cliente y que, por eso mismo, no determina por sí sólo la existencia de un crédito a favor del emisor ya que su virtualidad probatoria no se encuentra en su confección unilateral sino en la recepción por el comprador y en su aceptación en forma expresa o tácita por éste (esta CNCom., esta Sala A, 14.2.08, in re: “Sistemas Bejerman S.A. c/ Nicolaide Héctor Jorge y otro s/ Ordinario”; idem, 14.12.06, in re: “Ratto S.A. c/ S.A. Alba Fábrica de Pinturas Esmaltes y Barnices s/ Ordinario”; en igual sentido, Sala B, 2.4 .90, in re: “Bodega Tres Blusones S.R.L. c/ Kapusta Manuel s/ Ordinario”).

En esa línea argumental, se ha dicho que las facturas poseen óptima eficacia liquidatoria y probatoria del negocio que instrumentan, por lo que cabe, en principio, estar a sus términos si hubiese trascurrido el plazo legal del actual artículo 1145 CCyC –equivalente al oportunamente previsto por el art. 474 CCom. anteriormente vigente– sin impugnación, dado que la presunción que de ello se deriva es de especial intensidad (esta CNCom., esta Sala A, 17.10.06, in re: “C.A.D .A.C. S.A. c/ Maricin S.R.L. s/ Ordinario”; idem, Sala B, 19.9.95, in re: “Pac Seguridad S.A. c/ Riva S.A. s/ Ordinario”; idem, 29.8.96, in re: “Diners Club Argentina S.A. c/ Hanono de Juaya s/ Ordinario”; idem, 21.5.98, in re: Novar S.A. c/ Siderca S.A. s/ Ordinario”; idem, Sala C, 14.10.91, in re: “Productos Químicos Urquiza S.R.L. c/ Orus S.A. s/ Ordinario”; idem, 31.10.94, in re: “Marítima Buenos Aires S.R.L. c/ Baidagro S.A. s/ Ordinario”; entre otros).

En este marco, cabe reiterar que cuando media una presunción legal a favor de cualquiera de las partes, se opera un desplazamiento de la carga de la prueba hacia el adversario. En ese sentido, cabe atribuir especial relevancia en el caso, a la presunción establecida en el artículo 1145 CCyC (antes art. 474 CCom.) que crea una conjetura con respecto a las consecuencias de hecho del silencio guardado por el destinatario de la factura, pero cuyos efectivos alcances son susceptibles de ser contradichos por evidencias que destruyan la suposición atribuida por ley (esta CNCom., Sala C, 20.6.97, in re: “García Osvaldo c/ Aguas Argentinas s/ Ordinario”).

Así, pues, demostrada la entrega de la facturas a la intermediaria designada por la accionada y frente a la ausencia de impugnaciones u objeciones sobre la información volcada en aquéllas, cabe concluir que las cuentas allí reflejadas se correspondían adecuadamente con el precio acordado entre las partes para la mercadería entregada, sin que la demandada haya aportado prueba alguna que sugiera algo distinto.

En ese marco, las objeciones presentadas por esta última a la aptitud probatoria de la información contenida en los libros contables de la demandada que fueron analizados por el perito contador y que habían sido rubricados con posterioridad a la emisión de las facturas de autos, no obstan a considerar existente la deuda con la demandante dada la presunción ya referida y la falta de pruebas con la aptitud suficiente para rebatirla.

En este punto, cabe señalar que, además, las quejas que expuso en su memorial la accionada con respecto a la insuficiencia de las pruebas aportadas para demostrar la existencia del crédito reclamado por la actora resultan contradictorias con la defensa que esgrimió en su contestación de demanda y con los demás planteos que introduce en su memorial. Es que, según lo afirmado por la demandada en esas oportunidades, esta última cuenta con saldos a su favor derivados de la aplicación de ciertos descuentos que calculó sobre, justamente, los montos facturados por la actora y, por otra parte, de la devolución de algunos bienes que estaban contemplados en esos documentos, sumas que, sostiene, fueron estimadas con base en las cuentas reflejadas en las facturas que ahora desconoce, postura que resulta incoherente.

Sentado ello, corresponde ahora establecer si la demandada demostró la subsistencia de algún crédito en su favor contra la demandante que sea susceptible de ser compensado con la deuda que con ella mantiene según se concluyó en este apartado.

(3.) Procedencia de la compensación incoada por la accionada por los créditos derivados de las supuestas devoluciones de productos y la aplicación de descuentos acordados.

En su memorial, la accionada sostuvo, además, que la existencia de un crédito en su favor por ciertos productos devueltos a la actora había sido demostrada con los remitos que adjuntó esta última a su demanda y con la información que brindó la empresa interviniente en el proceso de devolución, así como a través de los testimonios que ofreció. Aseveró, asimismo, que debía considerarse acreditado que también tenía una acreencia contra la accionante por la aplicación sobre los montos facturados de ciertos descuentos acordados con aquélla.

Según sostuvo en su contestación de demanda, los saldos que la accionada invocó en su favor, tanto los derivados de los descuentos como aquéllos correspondientes a las devoluciones, habrían sido reflejados en sendas notas de crédito, cuyos números precisó en ese escrito pero que no adjuntó al pleito ni, tampoco, dijo haber entregado a la accionante a fin de que aquélla tuviera la oportunidad de analizar y cuestionar –o confirmar– las cuentas que ahí se habían reflejado. Para demostrar la existencia de esas acreencias, la accionada ofreció, en cambio, la realización de un peritaje contable sobre sus libros, pero fue declarada negligente en la producción de esa prueba en el 15.6.23.

Así, los únicos elementos de prueba tendientes a acreditar la existencia de dichos créditos en cabeza de la demandada fueron las copias de los dos (2) acuerdos comerciales en que se instrumentaron los descuentos del once coma seis por ciento (11,6%) y del nueve coma dos por ciento (9,2%) que se aplicarían mensualmente sobre los importes facturados (fs. 91/92), firmados por el presidente de la actora (ver reconocimiento de la firma por parte de Bril del 7.11.22), y la información aportada sobre Celsur Logística SA sobre la existencia de sendas devoluciones de mercadería (ver contestación de oficio del 18.10.22). Sin embargo, esos elementos no bastan para concluir que la accionada tenga aún hoy una acreencia frente a la actora susceptible de ser compensada con la deuda que mantiene con aquélla.

En efecto, en punto al crédito supuestamente derivado de la aplicación de los acuerdos comerciales, no hay información alguna sobre el modo en que fue liquidada la suma invocada por la demandante, ni tampoco es posible concluir que cada una de esas notas de débito que la accionada dijo haber emitido –pero que, reitero, no trajo a este pleito– se hubiera efectivamente correspondido con los montos incluidos en las facturas que aquí se reclaman, así como tampoco es posible descartar que aquéllas, de existir, hubieran sido ya descontadas del pago de otras operaciones celebradas entre las partes. En este punto, recuérdase que, como lo afirmó la accionada en su contestación de demanda, el vínculo que mantuvo con la actora se inició un año y medio antes de la emisión de las facturas que dieron motivo al presente pleito y culminó a principios de 2019, es decir, meses después de la confección de la última de ellas, de modo que es posible inferir que existieron operaciones anteriores y posteriores a las que pudieron ya haberse aplicado los créditos en cuestión.

Misma consideración cabe efectuar con respecto a la acreencia invocada por la demandada y que habría nacido como consecuencia de la devolución de parte de los productos facturados y entregados por la actora, puesto que, al no haber la accionada aportado su información contable para su análisis por parte del perito contador, se desconoce si el crédito estaba asentado en sus libros y si había o no sido aplicado a la cancelación de otras facturas. Por otra parte, tampoco hay elementos de prueba que permitan concluir que los bienes devueltos hubieran sido incluidos en las facturas cuyo cobro aquí se procura, dado que en los remitos aportados a la litis por la actora (fs. 70/2) no hay información que permita determinar si los bienes devueltos pertenecieron o no a los lotes correspondientes a las ventas que suscitó la deuda de autos, datos que tampoco se encuentran en la información brindada por Celsur Logística (ver contestación del 18.10.22), desconociéndose, también, cuál es el valor que, eventualmente, cabría asignarle a cada uno de esos muebles restituidos.

En esa línea de ideas, reiteradamente ha sostenido esta Sala que el art. 377 del CPCC pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y ello no depende sólo de la condición de actor o demandado, sino de la situación en que cada litigante se coloque en el proceso. Así pues, la obligación de afirmar y de probar se distribuye entre las partes, en el sentido de que se deja a la iniciativa de cada una de ellas hacer valer los hechos que quieren que sean considerados por el juez y que tienen interés que sean tenidos por él como verdaderos (esta CNCom., esta Sala A, 14.6.07, in re: “Delpech, Fernando Francisco c/ Vitama S.A. s/ Ordinario”; idem, 29.12.00, in re: “Conforti, Carlos Ignacio y otros c/ B. G. B. Viajes y Turismo S.A. s/ Ordinario”; entre muchos otros; en la misma línea, Chiovenda, Giuseppe, “Principios de Derecho Procesal Civil”, Tº II, pág. 253).

La consecuencia de esta regla es que quien no ajusta su conducta a esos postulados rituales debe necesariamente soportar las inferencias que se derivan de su inobservancia, consistentes en que el órgano judicial tenga por no verificados los hechos esgrimidos como base de sus respectivos planteos (CNCiv., Sala A, 1.10 .81, in re: “Alberto de Río, Gloria c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires s/ Ordinario”; idem, Sala D, 11.12.81, in re: “Galizzi, Armando B. c/ Omicron S.A.”; idem, in re: “Greco José c/ Coloiera, Salvador y otro”; en igual sentido, esta CNCom., esta Sala A, 12.11.99, in re: "Citibank NA c/ Otarola, Jorge s/ Ordinario” ; idem, 6.10.89, in re: “Filan SAIC c/ Musante Esteban s/ Ordinario”; idem, Sala B, 16.9.92, in re: "Larocca, Salvador c/ Pesquera Salvador”; idem, 15.12.89, in re: “Barbara Alfredo y otra c/ Mariland SA y otros”; idem, Sala E, 29.9.95, in re: “Banco Roca Coop. Ltdo. C/ Coop. de Tabacaleros Tucumán Limitada s/ Ordinario”; entre muchos otros).

La carga de la prueba actúa, entonces, como un imperativo del propio interés de cada uno de los litigantes y quien no acredita los hechos que debe probar corre el riesgo de perder el pleito, asumiendo así las consecuencias de que la prueba se produzca o no, que en principio debe ser cumplida por quien quiera innovar la situación de su adversario (esta CNCom., esta Sala A, 30.8.07, in re: “Dato Robinson, Oscar Eduardo c/ Casino Buenos Aires S.A. y otros s/ Ordinario”, entre muchos otros).

En el caso, en el marco recién descripto, encuentro que la demandada no logró acreditar ni la existencia de créditos en su favor contra la actora, ni su cuantía, ni su subsistencia hasta el día de la fecha, de modo que debe desestimarse su pretensión de cancelar la deuda que mantiene con la actora por compensación.

Por ello, no corresponde hacer lugar a la queja en estudio, debiendo, en cambio, confirmarse la sentencia apelada también en este aspecto.

(4.) Costas de Alzada.

Establecido lo anterior, sólo resta expedirse sobre el modo en que deberán ser soportadas las costas devengadas en esta instancia.

Sabido es que en nuestro sistema procesal, los gastos del juicio deben ser satisfechos –como regla– por la parte que ha resultado vencida en aquél. Ello así en la medida que las costas son en nuestro régimen procesal corolario del vencimiento (arts. 68, 69 y 558 CPCCN) y se imponen, no como una sanción, sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio, gastos que deben ser reembolsados por el vencido.

Es cierto que ésa es la regla general y que la ley también faculta al juez a eximir de las costas al vencido, en todo o en parte, siempre que encuentre mérito para ello (arts. 68 y ss.). Pero ello, esto es, la imposición de las costas en el orden causado o su eximición –en su caso–, sólo procede en los casos en que por la naturaleza de la acción deducida, la forma como se trabó la litis, su resultado o en atención a la conducta de las partes, su regulación requiere un apartamiento de la regla general (Colombo, Carlos y Kiper, Claudio, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", t. I, p. 491).

En los considerandos precedentes se llegó a la conclusión de que debía rechazarse el recurso incoado por la accionada en tanto había sido acertada la decisión a la que arribó el juez a quo en su pronunciamiento al establecer que la existencia del crédito de la actora se encontraba debidamente acreditada y que, por el contrario, no se habían probado las acreencias que la demandada pretendió compensar, razón que determina que la apelante haya resultado sustancialmente perdidosa también en esta instancia, con la consecuencia de que, toda vez que al no advertirse razones que ameriten un apartamiento del principio objetivo de la derrota antes expuesto, corresponde que sea dicha parte quien soporte las costas generadas por la tramitación de la causa en esta instancia.

V. Conclusión.

Como corolario de lo hasta aquí expuesto, propongo entonces al Acuerdo:

(a) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada;

(b) Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fue materia de agravio; y por último,

Así voto.

Por análogas razones los Señores Jueces de Cámara, Doctor Héctor Osvaldo Chómer y Doctora María Elsa Uzal, adhieren al voto anterior.

Con lo que terminó este Acuerdo.

VI. Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se RESUELVE:

(a) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada;

(b) Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fue materia de agravio; y por último,

Notifíquese a las partes y devuélvase a primera instancia. Oportunamente, glósese copia certificada de la presente sentencia al libro No 134 de Acuerdo Comerciales-Sala A.

A fin de cumplir con la publicidad prevista por el art. 1º de la ley 25 .856, según el Punto I.3 del Protocolo anexado a la Acordada 24/13 CSJN, hágase saber a las partes que la publicidad de la sentencia dada en autos se efectuará, mediante la pertinente notificación al CIJ. – Héctor Osvaldo Chomer. – María Elsa Uzal. – Alfredo A. Kölliker Frers (Prosec.: Valeria C. Pereyra).

G., M. de las M. c. Lyjm Desarrollos S.A. s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 12 días del mes de septiembre de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “G., M. de las M. c/ Lyjm Desarrollos S.A. s/ daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida i) admitió parcialmente la demanda entablada por M. de las M. G. y, como consecuencia de ello, condenó a “LyJM Desarrollos S.A” a pagarle las sumas de u$s4.200 (cuatro mil doscientos dólares) y $221.062 (pesos doscientos veintiún mil sesenta y dos), con más los intereses establecidos en los considerandos y las costas del proceso (art. 68 CPCC); ii)admitió parcialmente la reconvención interpuesta por “LyJM Desarrollos S.A” y, en consecuencia, condenó a M. de las M. G. a pagarle la suma de u$s600 (dólares seiscientos), con más los intereses establecidos en los considerandos y las costas del proceso reconvencional (art. 68 CPCC).

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.

Firme el llamamiento de autos, queda de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Promueve la parte actora demanda por indemnización de daños y perjuicios a raíz del cumplimiento tardío de la entrega de la posesión del inmueble y condiciones de adquisición.

Relata, que el día 24 de mayo de 2019 suscribió con la demandada un boleto de compraventa por el cual adquirió un departamento ubicado en la calle Tacuarí …, Unidad Funcional n° 204 2° “D”, de CABA, comprometiéndose la vendedora a hacer entrega de la posesión el día 31 de julio de 2019, como surge de la cláusula segunda de dicho instrumento, con una prórroga de hasta 180 días, conforme cláusula séptima punto 7.

Dice, que según cláusula tercera se estableció el monto y forma de pago, la cual para el día 22-06-2019 ya se encontraba cumplida en su totalidad.

Señala, que en caso de incumplimiento en los plazos fijados se determinó en la cláusula sexta una multa diaria de u$s100 hasta el momento en que se hiciera efectivo el cumplimiento.

Agrega, que el plazo máximo en el cual la demandada debía entregar la posesión de la unidad comprada era el 27 de enero de 2020 y que el 28 del mismo mes y año cursó una carta documento intimándola para que en el plazo de 72 hs. entregue la posesión de la unidad y realicen las terminaciones en la misma, tal como había sido acordado.

Destaca, que la demandada respondió el 19- 02-2020 que se había fijado como fecha de constatación el 03-03-2020 y dice que al asistir ese día y hora establecidas, la unidad seguía estando con una serie de desperfectos internos y externos (la colocación de una reja de protección hacia el exterior) que hacían imposible recibir la posesión de manera útil y segura.

Señala, que se suscribió el acta que adjunta donde la parte demandada se comprometía a cumplir con los trabajos pendientes fijándose una nueva fecha para el día 10-03-2020, y que en esa fecha como seguía sin tener todos los elementos terminados, optó por recibir la unidad en las condiciones en que estaba para por lo menos asegurarse la posesión, pese a que no había sido lo establecido en los instrumentos celebrados por las partes.

Denuncia, que otro incumplimiento es el atraso en otorgar la escritura traslativa de dominio ya que demoraron nueve meses para ello.

Destaca, entonces, la demora en el cumplimiento de su obligación por parte de la demandada, en particular la entrega de la posesión, pese a que su parte cumplió de manera inmediata su obligación de pago.

Reclama en concepto de indemnización la multa de u$s100 diarios establecida en el contrato, señalando que del boleto como del resto de la documentación adjunta, resulta que hubo una demora de 42 días desde que se debió hacer la entrega de la posesión hasta la fecha en que recibió el inmueble, por lo que reclama la suma de u$s 4.200 por este concepto. También reclama la colocación de reja en la parte trasera del inmueble, tanto en el sector lindero al estacionamiento como en las puertas y ventanas de la parte de atrás, o bien la suma correspondiente a dicha colocación.

Con fecha 30-05-2022 se presenta “LYJM Desarrollos S.A” a contestar demanda y reconvención.

Dice, que su parte se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios de pequeña y mediana envergadura desde el año 2016, principalmente edificios con destino a vivienda multifamiliar en CABA y Prov. Bs. As. Que, en los primeros días del mes de enero de 2020 se comunicó telefónicamente con cada uno de los inversores y compradores a quienes debía entregar las unidades construidas en el edificio de la calle Tacuarí … de CABA, entre ellas la Sra. G., en virtud del boleto de compraventa suscripto entre las partes con fecha 24-05-2019.

Describe el procedimiento de entrega de las unidades, señalando que se coordina de buena fe con cada comprador una visita a la unidad funcional a fin de que puedan revisarla, donde comparece la arquitecta que llevó adelante el proyecto y dirección de obra, en el caso la arquitecta N. R., y en ese momento se le da al comprador la posibilidad de observar e individualizar detalles de terminación que se enumeran en una planilla y se firma junto con el acta de posesión.

Agrega, que siempre hay detalles de terminación para ajustar y en función de su experiencia es que acuerda por escrito las imperfecciones o detalles que existan en cada unidad y se compromete a realizarlas, siempre que correspondan según lo comprometido y criterio de la Directora de Obra.

Cuenta, que tal como se establece en la cláusula séptima punto 3 del boleto de compraventa, la compradora no podía negarse a recibir la posesión aún cuando existieran detalles de terminación pendientes. Que, en este punto está la cuestión central que la actora soslaya en todo momento.

Afirma, que no cabe duda de que los detalles que la actora invoca en el acta de constatación acompañada son menores y de terminación y señala que en el escrito de demanda no se mencionan cuáles eran las supuestas imperfecciones que impedían la toma de posesión, destacando que el reclamo de colocación de rejas resulta improcedente puesto que no existía compromiso u obligación alguna para su colocación.

Indica, que el acta de constatación que adjunta la actora con su demanda fue requerida por la demandada y, luego transcribe lo que surge el acta, en relación con los detalles de terminación que, insiste, son menores y no impedían la habitabilidad del departamento o tomar posesión de la unidad. Que, tampoco existía negativa de su parte a solucionarlos.

Sostiene, que no puede aplicarse la multa por incumplimiento a su parte cuando era la propia actora la que se negaba a recibir la posesión.

Expone, luego, una línea de tiempo con el orden cronológico de los hechos y concluye que la demora en la entrega de posesión de 42 días y consecuente multa pretendida es improcedente. Que, la actora no explica por qué tomó posesión el día 10-2-2020 y no antes, ya que según invoca la falta de las terminaciones seguía pendiente.

Asevera, en relación con la fecha de otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, que el reclamo en la demanda es vago y destaca que en el boleto de compraventa no surge una fecha determinada para dicho otorgamiento, sino que se estableció en la cláusula quinta que sería otorgada una vez obtenidas las aprobaciones pertinentes del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, efectuada la subdivisión y afectación del inmueble de acuerdo a las normas de propiedad horizontal y otorgado el Reglamento de copropiedad y administración. Que, no existe incumplimiento de su parte en relación con dicha cuestión.

Niega, que exista obligación alguna respecto de la colocación de reja en tanto ello no surge del boleto ni de ningún otro instrumento y tampoco le fueron colocadas rejas a las otras unidades del edificio. Que, en la demanda se omitió acompañar la totalidad de los anexos del boleto de compraventa que contiene el proyecto donde se identifica a la unidad de la actora y el listado de especificaciones técnicas y detalles de terminación, lo que constituye una prueba cabal de que no existe tal obligación a cargo de la demandada.

Reconviene por incumplimiento contractual, reclamándole a la actora la suma de u$s600 o su equivalente en pesos, por incumplimiento de la cláusula séptima punto 9 del boleto de compraventa ya que, afirma, correspondía a la actora abonar esa suma al momento de la toma de posesión en concepto de fondo de equipamiento, importe este que permanece impago. Que, esta suma se cobra a cada uno de los propietarios a fin de equipar y decorar las partes comunes del edificio, como por ejemplo, plantas, reposeras, equipamiento del SUM, aclarando que ese importe es independiente del precio de la unidad y no compensable con otros importes, tal como se establece en el boleto de compraventa.

Reclama además la multa prevista en la cláusula sexta del boleto de compraventa por los días de demora en la toma de posesión, desde que fuera intimada formalmente mediante carta documento del 19-02-2020 el día 0303-2020 hasta el 10-03-2020, en que efectivamente lo hizo.

Con fecha 30-06-2022, la actora contesta el traslado de la reconvención. Desconoce la documentación que no haya sido acompañada en la demanda y los hechos invocados por la reconviniente.

Dice, que no procede la aplicación de la multa establecida en la cláusula séptima con relación a su parte, porque es de aplicación en caso de incomparecencia de la compradora, lo que no sucedió.

Afirma, que “si hay algo que hizo la parte actora fue intentar la posesión de la unidad comprada”, máxime si se considera que ya había efectuado el pago total del precio convenido y debió enviar carta documento intimando a la demandada.

Destaca, que la propia demandada reconoce que existían reparaciones pendientes que no son menores.

Sostiene, que tampoco corresponde la aplicación de multa por el incumplimiento del fondo de reserva ya que el contrato no lo dispone. Que, la reconviniente hace una interpretación arbitraria del boleto de compraventa y señala que de pretender aplicarlas a la actora, resultan cláusulas abusivas e invoca la normativa de defensa del consumidor en el sentido de la interpretación más favorable a su parte.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, el sentenciante de grado reseñó el boleto de compraventa celebrado por las partes y sus anexos correspondientes acompañados por la demandada. Tuvo por establecido, que la demandada había percibido la totalidad del precio de compra de la unidad funcional adquirida por la actora y debía hacer entrega de la unidad funcional terminada y en las condiciones previstas en el proyecto, a más tardar el día 27 de enero de 2020 (a los 180 días desde el primigenio vencimiento). Que, la vendedora no entregó la posesión de la unidad a la actora en la fecha indicada. Que, el 10-03-2020 se labra el acta de entrega de posesión de la unidad, que acompañaron ambas partes. Señaló, que más allá de lo estipulado en la cláusula cuarta de dicho instrumento en donde se deja constancia del principio de cumplimiento de lo establecido en el boleto de compraventa, señalándose que obligación se considerará íntegramente cumplida con la celebración de la escritura traslativa de dominio, lo cierto es que la compradora dejó una nota manuscrita al pie de dicho documento, donde dejó constancia que “LA COMPRADORA manifiesta que la entrega no es realizada en tiempo y forma. Agrega como trabajo pendiente pintura puerta baño y 2 estantes del placard (rayón en el canto)”. Tuvo entonces por acreditado con la documentación analizada que: 1.- La actora adquirió un departamento de la demandada y lo abonó íntegramente; 2.- Debía recibir la posesión del bien terminado y en las condiciones previstas en el proyecto, a más tardar el día 27-01-2020; 3.- La compradora recibió la posesión del inmueble el día 10-032020, dejando constancia en el instrumento suscripto con ocasión de ello, de que la entrega “no es realizada en tiempo y forma”. Entendió, que ninguna de las tres razones en que se funda la defensa esgrimida por la demandada para justificar la analizada demora de 42 días en la entrega de la posesión pueden tener favorable acogida. Mencionó, además, que tampoco se ha demostrado en autos una actitud abusiva, irracional o dogmática de parte de la adquirente sino que por el contrario, el acta de constatación del día 03-03-2020 da cuenta de que existían los desperfectos allí descriptos y la demandada los reconoció al haber asumido la obligación de llevar a cabo esos trabajos. Que, por ello no tuvo por justificada la demora de la demandada en la entrega de la posesión de la unidad funcional adquirida por la actora en la fecha pactada dando lugar a la aplicación de la multa de u$s100 diarios prevista en la cláusula sexta del boleto de compraventa para el caso de incumplimientos contractuales y en caso de imposibilidad de abonar en dólares estadounidenses, la condena podrá cumplirse realizando la conversión en moneda de curso legal, utilizando la cotización que en el mercado financiero se conoce como dólar “MEP” tipo vendedor (Mercado Electrónico de Pago) tal como se publica en los periódicos especializados al día anterior al pago con más los intereses a la tasa del 8% anual, desde la fecha de la intimación del 28-01-2020 y hasta el efectivo pago. Acerca de la colocación de una reja en el inmueble en el sector lindero a un estacionamiento solicitado por la actora valoró la prueba pericial de ingeniero civil producida el que consideró contundente en cuanto a la necesidad de la colocación de la reja. Que, se trata de un deficiente cumplimiento del contrato, en tanto la cosa entregada contiene un defecto que resulta de importancia para el cumplimiento de la finalidad para la cual fue adquirido el departamento. Que, no puede admitirse la defensa de la demandada en relación a que la colocación de la reja no fue prevista en el Boleto de Compraventa pues existen muchas instalaciones y accesorios que resultan esenciales al funcionamiento del departamento adquirido por la actora que tampoco se encuentran descriptos en el boleto de compraventa y sus anexos y, sin embargo, han sido instalados en el departamento para que pueda cumplir con la finalidad para la cual fue adquirido por el comprador. En tanto, rechazó el reclamo de aplicación de multa derivado del invocado retraso en el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, pues el boleto de compraventa no estableció una fecha determinada para tal acto sino que, en su cláusula quinta, supeditó su otorgamiento al momento en que se obtengan “las aprobaciones pertinentes del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, efectuada la subdivisión y afectación del inmueble en el que se construirá el edificio de acuerdo a las normas de propiedad horizontal, y otorgado el Reglamento de Copropiedad y Administración”. Que, la actora ningún fundamento o prueba aportó para modificar su decisión sobre la reconvención dijo que no existe defensa clara frente a este reclamo, y considerando la claridad y suficiencia del punto 9 de la cláusula séptima y la ausencia de defensa de la actora, admitió el reclamo y sobre la aplicación de la multa contractual a la parte actora por la demora en la toma de posesión la consideró improcedente como consecuencia de la admisión de su reclamo.

III. Los recursos

“LYJM Desarrollos S.A” presenta sus quejas el 17/4/2024. Se alza contra la multa concedida a la actora por la demora en la entrega de posesión de 42 días ya que a) Soslaya en todo momento las gestiones previas a la toma de posesión realizadas para proceder a la entrega, y la caprichosa e infundada negativa de la actora a tomar posesión. Que, el procedimiento descripto fue el realizado con la actora dentro del plazo previsto, es decir con anterioridad al 28.1.2020 y ello fue acreditado con el testimonio de la arquitecta R., que es omitido por completo por el sentenciante, sin dar razón plausible. Que, ello prueba su buena fe quien efectivamente citó a la actora a tomar posesión en tiempo y forma: la actora se presentó y fue esta quien se negó a suscribir el acta correspondiente, lo que en el fondo escondía el designio de hacerse de sumas de dinero que en derecho no le corresponden. Que, este procedimiento se repitió el 11.02.2020 oportunidad en que se suscribió la planilla que el a quo desestima pues dice que no tiene la firma de la actora pero porque se negó a firmarla, especulando con un reclamo judicial para obtener un lucro que no le corresponde. Que, el hecho quedó acreditado con el testimonio de la Arq. R., que corrobora lo que dicha planilla expresa. Sostiene, que hubieron varias reuniones previas entre las partes, en la propia unidad y con el fin de ser entregada reconocido también en las cartas documento enviadas por la accionante pues es la propia actora quien admite haber acordado con su parte la corrección de las terminaciones a realizar lo que demuestra que la actora fue citada a tomar posesión, y que la misma se negó invocando ciertos defectos en las terminaciones. Dice, que se encuentra probado que los defectos de terminación eran mínimos y no impedían la habitabilidad del inmueble y, por tanto, tampoco la toma de posesión. Se queja pues las rejas no estaban incluidas en el precio del departamento, ni previstas en el proyecto y tampoco puede utilizarse ahora como excusa para justificar la negativa caprichosa de la actora para tomar posesión. b) Se alza pues el sentenciante realiza una interpretación errónea de la cláusula séptima punto 3 del boleto de compraventa ya que al decir “a las mismas” se refiere a las unidades que corresponde entregar en posesión. Que, la actora no podía negarse a tomar posesión por falta de terminaciones menores tanto de las unidades como de las partes comunes del edificio. c) Cuestiona el alcance del a quo al sostener que “aún de considerarse que se trata de terminaciones que deban realizarse dentro de la unidad funcional del comprador, lo referido a tales detalles e imperfecciones, entran dentro de la subjetividad del adquirente y considero que no pueden serle impuestas según el criterio del vendedor. En todo caso, debió producirse prueba en autos que demostrara lo menor o insignificante de los trabajos pendientes, lo que no se hizo”, ya que un lego puede comprender sin necesidad de prueba alguna que el listado de terminaciones que la actora solicitaba eran de una entidad insignificante y no impedían la toma de posesión. Que, resulta evidente que la magnitud de los cuestionamientos que realizaba la actora no impedían bajo ningún punto de vista la toma de posesión de la unidad. Que, tampoco se negó a realizar las reparaciones y que siempre demostró buena fe y predisposición para solucionar los planteos de la actora. d) Se queja de la interpretación que el a quo realiza en relación al acta notarial realizada pues no se discute la existencia de esas reparaciones menores sino su entidad para justificar una negativa cerrada e infundada a recibir la posesión. Se alza contra la tasa de interés en dólares del 8% anual. Se queja por admitir el reclamo de colocación de rejas en el balcón ya que las terminaciones con que se debía entregar el departamento surgen del mismo boleto y del anexo el “Listado de Especificaciones técnicas” que detalla las terminaciones con las que será entregada la unidad funcional, y es con esas terminaciones con las que la actora compró el departamento: EL PRECIO NO INCLUYE LA COLOCACIÓN DE REJAS EN LA UNIDAD. Que, es cierto y lógico que los propietarios de los pisos más bajos coloquen rejas en sus balcones y no así los de pisos superiores, pero esto es a cargo de cada propietario. Se agravia del rechazo de la multa a su favor toda vez que la demora en la entrega se debió exclusivamente a la negativa de la actora. Se queja de la imposición de costas a su cargo en relación al reclamo entablado por la actora.

La parte actora expresa sus agravios mediante presentación del 15/4/2024. Se queja de la procedencia de la reconvención pues no se consideró que al contestar el traslado no solo se adjuntó los resúmenes de expensas (ver fs. 94/105) donde no surge deuda alguna por tal concepto, sino que además se argumentó de manera concreta el motivo por el cual no debería prosperar dicho reclamo. Que, en caso de haber existido dicha deuda la parte demandada reconviniente tuvo reiteradas oportunidades para exigir dicho pago como cuando se realizó el boleto; se constató el estado del inmueble mediante escribana o hasta en la entrega de la posesión. Que, en todo momento guardó silencio y recién lo hizo cuando recibió la demanda, procurando así un descuento de su deuda. Que, el argumento esgrimido por el a quo es inconsistente ya que reconoce que la demandada reconviniente no probó fehacientemente su reclamo, sino que se limitó en que supuestamente no se acreditó el cumplimiento por su parte. Que, tampoco analizó ni hizo mención alguna al oficio remitido a la administración (el cual se encuentra agregado a fs. 118) del que surgen las sumas recaudadas en concepto de fondo de reserva extraordinario (el cual se designa para la decoración y equipamiento de espacios comunes del edificio) y en ningún momento hace mención a los deudores. Que, si hubiera estado como deudora por tal concepto, va de suyo que se hubiera incluido en dicha acta. Que, del informe presentado por el administrador ante el a quo donde manifestó que habiendo recibido al asumir sus funciones el fondo de reserva no se le indicó por medio alguno la existencia de propietarios deudores o faltantes de pago, por lo que consideró que las sumas recibidas correspondía al total de lo recaudado tras el aporte de todas las unidades funcionales según el Reglamento de Copropiedad respectivo. El traslado fue contestado por la demandada el día 26/4/2024.

IV. La solución

b) Así las cosas, no existe discusión acerca del boleto de compraventa suscripto entre las partes, y a partir del reconocimiento formulado por la emplazada en su contestación de demanda (al decir “su parte se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios de pequeña y mediana envergadura desde el año 2016, principalmente edificios con destino a vivienda multifamiliar en CABA y Prov. Bs. As.”), queda en evidencia la existencia de una relación de consumo, por lo que no existe motivo que justifique sustraerse del ámbito de aplicación de las normas que regulan el instituto.

Es decir, ante todo, cabe señalar que la relación jurídica habida se encuadra dentro de las previsiones de la los artículos 1092 y sgtes. del CCyC y Ley de Defensa del Consumidor, en tanto se trata de la compraventa de inmuebles a estrenar (conf. documental acompañada), quedando comprendida tal situación en las disposiciones de dicha normativa, que contempla “…la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda cuando la oferta es pública y dirigida a personas indeterminadas…”, entendiéndose –por tal– el inmueble a construirse, en construcción o que nunca haya sido ocupado (Decreto reglamentario 1789/94; Lorenzetti, Ricardo L., “Consumidores”, pág.112). Tal como señala Juan M. Farina en “Defensa del consumidor y del usuario” (Pág. 84), en referencia al carácter de proveedor enunciado por la ley, que ésta no expresa, haciendo de ello su “profesión” sino “…de manera profesional…”, lo cual significa que una persona reviste esta condición cuando ejerce una actividad con relevante capacidad y aplicación para lograr óptimos resultados, la que puede desempeñarse como profesión habitual del sujeto u ocasionalmente es decir “por ocasión o contingencia”. La demandada, a partir de lo expuesto, se encuentra así comprendida en los términos del artículo 2 de la ley 24.240 –art.1093 del CCyC–; mientras que el actor considerando el destino final con el que contrató –en su calidad de consumidor final adquirente de inmuebles destinados a vivienda–, resulta alcanzado por el artículo 1° de la citada norma (art. 1092 del CCyC). En consecuencia, cabe justipreciar la responsabilidad de la accionada, considerando –en orden a lograr la efectiva protección de los intereses económicos del consumidor–, que la Ley 24.240 contiene un esquema de responsabilidad civil propio, aunque no excluye la aplicación del Código Civil y, en diversos aspectos, se complementa con las disposiciones de este cuerpo legal (conf. Lorenzetti, ob. cit., pág. 381 y ssgts.; “Contrato de consumo y prescripción de la acción por vicios redhibitorios”, por Sandra A. Frustagli, JA.2004-II, 757/63).

Bajo tales lineamientos, cabe analizar el alcance del contrato, objeto de autos y la voluntad evidenciada por las partes en su ejecución, a fin de determinar la eventual responsabilidad de la accionada por el incumplimiento de la obligación que se imputa (CNCiv. Sala J, expte.69888/2018 “Varela, Giselle Elizabeth c/ Gofredo, Gustavo Javier y otro s/ daños y perjuicios”, del 9/6/2021).

Entiendo que la calificación del acto jurídico celebrado dentro del contexto de la llamada relación de consumo resulta una tarea preliminar de fundamental importancia ya que, a partir de la misma corresponderá aplicar, bajo determinados supuestos, las soluciones particulares que aporte esta regulación.

Es que, el régimen argentino de defensa del consumidor evidencia manifestaciones incontrastables que ubican al contrato de compraventa como la matriz que toma para la generalización de efectos hacia otros contratos de consumo. Así, en el ámbito inmobiliario, en donde se condicionaba la aplicación del estatuto protectorio a los inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terrenos adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta era pública y dirigida a personas indeterminadas y, en concordancia con ello, el dec. 1798/1994 –reglamentario de la ley 24.240– precisaba que la norma alcanzaba a las distintas etapas en las que podía comercializarse una vivienda. La compraventa de lotes o de inmuebles en propiedad horizontal era la sede más frecuente o habitual de la que parecía partir el legislador, lo que no podía sorprender por las experiencias previas de los regímenes especiales de la compraventa, ley 14.005 (Venta de Lotes en Mensualidades) y 19.724 (Prehorizontalidad). En ese marco, es legítimo pensar que el estadio actual de la ley 24.240 y del Código Civil y Comercial de la Nación, al poner el acento en la relación de consumo (arts. 1092 y ss.), eliminar las restricciones al ámbito objetivo antes recordadas y extender la protección de los consumidores y usuarios –en consonancia con el art. 42 de la Constitución Nacional–, ha utilizado a figuras tradicionales, como la compraventa, para lograr el afianzamiento o la consolidación actual del régimen de consumo (conf. HERNÁNDEZ, Carlos A. La compraventa como paradigma de los contratos de cambio y su proyección en el régimen de defensa del consumidor, cita online LA LEY AR/DOC/4837/2015).

c) A partir de ello, su queja no configura un acto de impugnación destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida para demostrar su injusticia, ya que no realiza una evaluación o crítica de las consideraciones que formula el anterior sentenciante, sino que expresa un simple disenso con lo decidido con argumentos que no intentan rebatir los fundamentos tenidos en mira para decidir la cuestión, la expresión de agravios no reúne los requisitos establecidos por la citada norma legal (CNCiv., Sala H, 13-02-06, “Pasolli, Jorge c/ Camargo, Roberto S. y otro”, La Ley Online) y debe declararse desierta.

Recuerdo, que los recurrentes deben poner de manifiesto los errores de hecho o de derecho, que contenga la sentencia; y la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo. Deben, pues, cumplir la imperativa disposición del artículo 265 del CPCC.

En ese sentido, no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv., Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57).

En el caso, no existe controversia acerca que la posesión de la unidad funcional, terminada y en las condiciones previstas en el proyecto, no fue entregada el día 27 de enero de 2020 (a los 180 días desde el primigenio vencimiento), resultando dirimente de la cuestión que la emplazada no rebate que la unidad presentaba imperfecciones las cuales se comprometió acordándose la entrega el 10 de marzo de 2020 fecha en la que se labró el acta respectiva. Tan es así, que es sus agravios admite que en ningún momento se negó a realizar las reparaciones ni tampoco desconoce su existencia, sin que describirlas de “menores” –como las califica– o que ello contraríe su procedimiento de entrega; resulten argumentos idóneos para contrarrestar la decisión de grado. Máxime, cuando sustenta su postura en la cláusula séptima punto 3 del boleto de compraventa, pues como bien indica el anterior sentenciante se sigue de su correcta lectura –sin necesidad de interpretación (arg. art. 1063 CCyC)– que se alude a detalles generales del edificio o a sus parte comunes, en modo alguno se menciona terminaciones que deban realizarse dentro de la unidad funcional objeto de la compraventa. Y, a todo evento, mal puede objetar lo decidido cuando en el acta del 3 de marzo de 2020 la demandada asumió efectuar las reparaciones detalladas conviniendo la entrega de la posesión el 10 de marzo de ese año y lo dispuesto en la cláusula 2 del boleto de compraventa, en virtud del cual la demandada se comprometió a entregar la unidad “terminada”. Luego si existían reparaciones por hacer y a ello se comprometió al ser requerida, mal puede ahora pretender desconocer su obligación y las consecuencias que ello acarreaba. Repárese, que al contestar la carta documento el 18 de febrero de 2020 alude a que la negativa de la compradora se debía a “supuestos detalles de terminación faltantes” los cuales no niega sino que, como ya se dijo, los admitió al punto de comprometerse a repararlos y convenir la entrega el 3 de marzo de 2020, fecha en la que aun subsistían razón por la cual se postergó ese acto para el 10 de marzo cuando terminó por efectivizarse todo lo cual no hace más que afirmar que no ha existido de parte de la accionante una actitud abusiva, irracional o dogmática como señala el anterior sentenciante sino que, como bien ha sostenido el Magistrado de grado y no ha merecido adecuada censura -menos puede tenerse por probada con la declaración de su arquitecta-, la demora en la entrega debido a detalles pendientes de reparar, carece de justificación atendiendo a los plazos convenidos.

d) Recuerdo, luego, que la cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o no ejecutar la obligación (art.790 Cód. Civ. y Com.).

Por otra parte, la pena o multa impuesta en la obligación, entra en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses cuando el deudor se hubiese constituido en mora y el acreedor no tiene derecho a otra indemnización, aunque pruebe que la pena no es indemnización suficiente (art.793 Cód. Civil y Comercial). Bustamante Alsina la define como “una estipulación accesoria a otra obligación, por la cual el deudor o un tercero se obliga a favor del acreedor o de un tercero a una determinada prestación, con el fin de asegurar el cumplimiento y fijar el límite del resarcimiento en el caso de retardarse o de no ejecutarse la obligación principal” (conf. “Teoría de la responsabilidad civil”, n° 382, pág. 138, año 1980). La cláusula penal tiene una función ambivalente, según lo destaca la mayoría de la doctrina, considerando que tiene tanta importancia la función compulsiva –se estipula para asegurar el cumplimiento de la obligación principal, compeliendo al deudor al cumplimiento de la palabra empeñada–, como resarcitoria desde que cumple una función indemnizatoria, que consiste en una valuación o liquidación convencional anticipada de los daños que el incumplimiento de la obligación provoque al acreedor, ya que conforme a su naturaleza compleja, no puede explicarse sino por la acumulación de ambas que hacen a la plenitud de la institución (conf. Ameal – López Cabana – Zannoni, “Código Civil comentado, anotado y concordado”, Belluscio-Zannoni, T. 3, pág. 202, año 1981).

No deviene ocioso, entonces, puntualizar que en nuestro sistema la inmutabilidad de la cláusula penal reviste caracteres de relatividad y con sustento en el art. 656 del Código velezano (actual art. 794, segundo párrafo, del Código Civil y Comercial), el órgano jurisdiccional está facultado a modificarla, más no a derogarla pues, como se adelantara, por regla de principio debe respetarse la autonomía de la voluntad plasmada en la convención, limitándose la jurisdicción a morigerarla cuando traduce un exceso manifiesto y notorio, al punto de tornarse contraria a la moral y las buenas costumbres. La norma citada permite al juez reducir las penas a sus justas proporciones cuando sean evidentemente desmesuradas. Es decir que, normativamente, la revisión judicial de la cláusula penal es viable cuando se verifican dos elementos: 1) objetivo: que la pena resulta excesiva (monto desproporcionado) tomando en consideración: la gravedad de la falta, el valor de las prestaciones, las demás circunstancias del caso y 2) subjetivo: el abusivo aprovechamiento de la situación del deudor. En primer lugar, se deberá apreciar si el monto de la pena es desproporcionado, presupuesto objetivo, brindando la norma ciertas pautas que permitirán apreciar si el requisito se encuentra cumplido. En tal sentido, se menciona la gravedad de la falta cometida, el valor de las prestaciones y las demás circunstancias del caso, lo cual remite a la noción de equidad (conf. CNCiv. Sala J “Asvanian, Ignacio c/ Zentrum 42 S.R.L. s/ escrituración”, 22 de abril de 2021).

En el caso de autos, para decidir la cuestión basta con remitirse a lo convenido por las partes en la cláusula sexta que alude a las consecuencias generadas por el incumplimiento en su inciso a).

En este contexto, la apelante no ha cumplido con su carga de indicar cuáles son los defectos u omisiones del pronunciamiento que objeta y los fundamentos que lo impulsan a proponer los reproches que formula. En efecto, lo desarrollado no constituye una expresión de agravios en los términos de los artículos citados. De allí que, ante la falta de un agravio específico sobre la cuestión, corresponde declarar su deserción en este aspecto y con relación al reclamo concerniente a la entrega tardía de la posesión el decisorio de grado será confirmado (cfr. art. 265 del C.P.C.C.).

Va de suyo, que el agravio destinado a receptar su pretensión de multa por resistencia a tomar posesión de la unidad, habrá de ser desestimada.

e) Idéntico temperamento habré de adoptar respecto de la queja esgrimida por la accionante ante la procedencia de la reconvención deducida por la demandada, ya que no rebate la decisión de grado sustentada en lo pactado en la cláusula séptima punto 9 del boleto de compraventa ni censura que no hubiese existido de su parte –al dar respuesta al reclamo– defensa alguna, limitándose a señalar que la cláusula no sería operativa –sin explicar las razones de su argumento–, y que debería ser interpretada en su favor dada su calidad de consumidora, pero sin expresar –menos demostrar–, su pago. Y, aún cuando así pueda considerarse los escuetos argumentos propuestos para repeler el reclamo carecen de adecuado respaldo documental pues de la escritura traslativa de dominio ninguna mención se hace al cumplimiento de esta convención a poco que se repara que la carta de pago alude al pago de precio convenido en pesos tres millones cien mil (cláusula tercera del boleto de compraventa y constancias del acto escriturario sin que se advierta el alcance pretendido por la demandante en su responde). Por lo demás, basta con lo convenido en el instrumento primigenio para sustentar su reclamo, siendo que a su parte en calidad de deudora correspondía demostrar su pago (arts. 894 y concs del CCyC) que no puede tener por cumplido con la prueba informativa ofrecida menos con el informe del administrador producido y que se reduce a un Acta de Asamblea pero que en modo alguno acredita la cancelación de esa obligación contractual.

Con gran claridad, se ha sostenido que la ley pide, con la finalidad de mantener el debate en un plano intelectual antes que verbal, que la crítica dirigida a la sentencia sea concreta, lo cual significa que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que constituya estrictamente la idea dirimente y que forme la base lógica de la decisión. Efectuada esta labor de comprensión, incumbe luego a la parte la tarea de señalar cuál punto del desarrollo argumental mismo ha incurrido en una errata en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica, que llevará al desacierto ulterior concretado en el veredicto. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, antes que tener éxito en su reclamo, se disipa en una continuada contradicción respecto de todo el desarrollo expresivo del magistrado, haciendo tal fatigoso como incompleto su reclamo, y por ello cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica, antes que por la solidez de la sentencia todavía no examinada (CNCom, sala D, abril 24-984, Persiani e Hijos, José c/ Productos Pulpa Moldeada S.A.; CNCiv, Sala G, “Preziosa, Jonathan Damián c/ Alegre, Paublino Carlo y otro s/ daños y perjuicios”, Expte. N° 91.144/2015, del 10/8/2021).

Todo lo hasta aquí expuesto evidencia que las quejas esbozadas se presentan como una mera discrepancia o disenso con lo decidido en la instancia de grado, pues no rebaten adecuadamente las consideraciones brindadas en la sentencia, por lo que resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal.

f) Distinta suerte, entiendo, correrá la queja levantada por la demandada respecto de la procedencia del reclamo concerniente a los gastos para la colocación de una reja en el inmueble. Es que, tal como señala el anterior sentenciante no se discute que ello no fue previsto en el Boleto de Compraventa. Y, si bien no se desconoce que existen muchas instalaciones y accesorios que resultan esenciales al funcionamiento del departamento adquirido que tampoco se encuentran descriptos en el boleto de compraventa y sus anexos, lo cierto es que la accionante en su presentación inaugural basó su reclamo en que “…la constructora se había comprometido a hacerlo por un tema de seguridad…”, sin que ello pueda desprenderse de documento respaldatorio alguno, menos aun del intercambio epistolar aportado por los litigantes.

Así las cosas, maguer la calidad de consumidora con que se ha rotulado a la actora y el carácter de proveedora de la empresa demandada, de lo que se trata en el caso es de determinar los incumplimientos atribuidos, enmarcada esa valoración en el plexo contractual interpretado y calificado bajo la órbita de la relación de consumo pero sin desatender los institutos que regulan la vida y extinción de los contratos. Luego, lejos de cumplir con ese estándar la solución que se cuestiona, encomiable por cierto, altera el principio de congruencia pues se basa en una “falencia del proyecto” cuando ello no ha sido materia de debate en el trámite de la causa máxime si se advierte que tampoco fue ello integrado en el cuestionario inicial al especialista provocando ello el desinterés manifestado por la demandada ya que la designación se ceñía, según el reclamo, al costo de colocación de la reja.

Por lo expuesto, habré de atender las quejas vertidas y proponer al Acuerdo revocar este aspecto del decisorio de grado.

g) En lo tocante a la tasa de interés fijada respecto de la multa por la demora en la entrega de posesión, entiendo que su posición resulta incongruente con la alícuota establecida para la procedencia de su reclamo en moneda extranjera, circunstancia que ab initio limita su agravio. No obstante, hemos dicho que de atenderse a las distintas variables que presenta nuestra economía, para obligaciones pactadas en dólares estadounidenses la tasa de interés que corresponde fijar es la del ocho por ciento (8 %) anual, directa, comprensiva de los punitorios y compensatorios. Ello en la inteligencia que el acreedor, con esta tasa –que se juzga adecuada a la regla moral (conf. arts. 279, 958 y 1004 y cctes. Código Civil y Comercial de la Nación)–, encontrará apropiado resarcimiento acorde con la situación existente, a las actuales condiciones de la economía del país y atendiendo especialmente a las tasas que imperan en el mercado respecto de este tipo de créditos. También se evita, de ese modo, que el incumplimiento reporte beneficio al deudor por el transcurso del tiempo (conf. CNCiv., Sala J, “B, A. R. c/ T. M, R. s/ ejec. hipotecaria”, 5/11/20; íd., íd., “M, M. T. c/ M, E. I. s/ ejecución”, 21/10/20; íd., íd., “W, D. A. c/ M, L. F. s/ Ejecución hipotecaria”, 01/10/20; íd., íd., “P. S. G. c/M. M. M. s/Ejecución hipotecaria”, 21/5/2009; íd., íd., “C. L. N. y otro c/ C. G. A. y otro s/Ejecución Hipotecaria”, del 24/6/2019; íd., íd., “L. O. B. c/ R. N. G. y otro s/ Ejecución Hipotecaria”, del 19/2/2020, entre otros). íd. “P, R. G. y otros c/ VL FIDUCIARIA SA s/ ejecución hipotecaria del 14/2/2023).

h) Finalmente, en cuanto a las costas, no advirtiendo ni habiéndose invocado razones fundadas que conduzcan a apartarse del principio rector en la materia corresponderá desestimar su queja.

En merito a lo expuesto propongo al Acuerdo:

I. Revocar la sentencia apelada en lo concerniente a la procedencia de la partida por gastos de colocación de reja y confirmarla en lo que demás decide.

II. Imponer las costas de Alzada por el principal en un 80% a la demandada y 20% a la actora en atención a la manera en que se decide; y por la reconvención a la actora vencida (arts. 68 y 71 CPCCN).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

I. Revocar la sentencia apelada en lo concerniente a la procedencia de la partida por gastos de colocación de reja y confirmarla en lo que demás decide.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional.

Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría.

Vuelvan los autos a despacho a los fines de proceder a la regulación de honorarios conforme lo previsto en el art. 279 del CPCC.

Oportunamente, devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).

C. R., A. L. de la P. c. H., L. A. y otro s/ daños y perjuicios

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 11 días del mes de septiembre del año dos mil veinticuatro, en acuerdo la Sra. Jueza y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “C. R., A. L. de la P. c/ H., L. A. y otro s/ Daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fecha 7 de marzo de 2024, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sra. Jueza de Cámara y Sres. Jueces de Cámara MARISA SANDRA SORINI – RICARDO LI ROSI – JOSÉ BENITO FAJRE.

La Sra. Jueza de Cámara, Dra. Marisa Sandra Sorini, dijo:

I. La sentencia de fecha 7 de marzo de 2024 hizo lugar parcialmente a la demanda promovida y, en consecuencia, condenó a L. A. H. y N. H. Z., a apagar a A. L. de la P. C. R. la suma de $750.000, más intereses y costas.

Contra dicho pronunciamiento, con fecha 11 de marzo de 2024 se alzó la parte actora y el 14 de marzo de 2024 lo hicieron los codemandados. Las respectivas expresiones de agravios fueron presentadas con fecha 23 de abril de 2024 (demandante) y 26 de abril de 2024 (accionados).

Corridos los traslados de ley, con fecha 30 de abril de 2024 la accionante contestó las críticas esbozadas por la parte demandada.

II. Estimo oportuno efectuar en primer término una breve síntesis de los hechos que motivaron este proceso.

No se encuentra discutido en autos que los codemandados vendieron a la parte actora, un cachorro de la raza Pastor Ovejero Alemán, el que le fue entregado a la demandante con fecha 14 de febrero de 2021, por la suma total de $45.000. Tampoco se controvierte en esta instancia que el animal presenta un diagnóstico de criptorquidia unilateral.

La parte actora, en su escrito inaugural, demandó por los daños y perjuicios que dice haberle ocasionado los vicios ocultos que presentó el perro adquirido. En ese sentido, relató que decidió adquirir un cachorro de Pastor Ovejero Alemán con el objeto de que cada uno de sus hijos tuviera una mascota y, a futuro, unirlos con la finalidad de cría y reproducción ya que, pensaba adquirir una perra de igual raza pero hembra para su hija. Es así que, como dijera, compró el cachorro a los aquí accionados que le fue entregado el día 14 de febrero de 2021 con toda la documentación y la libreta sanitaria correspondiente. Agregó que, el 8 de marzo de 2021 se formalizó la venta del perro a través de los formularios otorgados por el Club de Pastor Ovejero Alemán (POA). Explicó que aquel organismo es el encargado de todo lo relacionado con la cría de pura raza del Pastor Alemán como las transferencias de ejemplares, nacimientos, control de criaderos y demás circunstancias vinculadas con la crianza. Expuso que con fecha 9 de abril de 2021, en ocasión de llevar al animal de nombre “M.” a una consulta veterinaria, el profesional advirtió que el can padecía “Criptorquidia”, es decir, que poseía uno solo de los testículos en su escroto.

Al contestar la demanda entablada en su contra, los accionados reconocieron la compraventa del can, haberlo entregado en la fecha mencionada junto con toda la documentación y la libreta sanitaria correspondiente y haber formalizado la venta con la suscripción de los formularios correspondientes ante el POA. Sin embargo, los codemandados aseguraron que la actora no demostró la intención de reproducción del perro a futuro sino que adquirió el ejemplar como mascota. Resaltaron que la dificultad que tiene el ejemplar no lo hace impropio para su destino y que la accionante lo recibió de plena conformidad, con la entrega de toda documentación que acredita el cambio de titularidad, certificada por POA. Concluyeron que el animal le fue entregado a la compradora en perfecto estado de salud, pasados los cuarenta y cinco días desde su nacimiento, con la libreta sanitaria correspondiente, como ella misma lo reconoció, y sin ningún vicio oculto, por cuanto en clínica veterinaria se aguarda hasta los seis meses del animal para dar el diagnóstico correcto acerca de una posible afección testicular o no.

Se advierte entonces que las partes discrepan en cuanto a la atribución de responsabilidad que se deriva del hecho.

El sentenciante de grado enmarcó normativamente el caso dentro de la órbita de una relación de consumo, para lo cual refirió a la Ley de Defensa del Consumidor y a los artículos correspondientes del código de fondo. Luego de analizar las pruebas aportadas en las actuaciones, el a quo resolvió “Por esa razón, entiendo que se encuentran configurados los presupuestos de responsabilidad que haces admisible la acción, conforme el marco normativo aplicable la legislación de consumo aplicable al caso, en tanto, los demandados que, como ellos mismos lo reconocen, se dedican como actividad comercial a la cría y venta de perros de la raza adquirida por la actora, han vendido un ejemplar que padecía una enfermedad presumiblemente hereditaria, que lo hace impropio a los efectos reproductivos o al menos, disminuye su eficacia. Y por esa razón, deberán responder por los daños que se hubieren probado, que guarden relación con esa condición”.

En esta Alzada los emplazados se agravian de la atribución de responsabilidad endilgada en la sentencia de grado, de la procedencia y cuantía de ciertos montos otorgados en concepto de indemnización, de la fecha de cómputo para los intereses y de la imposición de costas. Por su parte, la actora circunscribe sus quejas al monto concedido por privación de uso y pérdida de chance, y a la fecha desde la cuál deben comenzar a computarse los intereses.

III. Huelga recordar que en el proceso formativo de su convicción, el juzgador sólo excepcionalmente puede lograr una certeza absoluta sobre la forma en que sucedieron los hechos, pero ha de bastar para fundar su decisión haber alcanzado una certeza o convicción moral, entendiendo por ésta, el grado sumo de probabilidad acerca de la verdad, tras el examen de la prueba aportada por los litigantes; dicho estudio no puede efectuarse fuera del marco que emana de la sana crítica (art. 386 del Código Procesal), que no se encuentra encerrada con límites de carácter abstracto sino que –por el contrario– es la consecuencia ineludible de un razonamiento integrado por reglas lógicas y máximas de experiencia (principios extraídos de la observación del comportamiento humano común y científicamente verificables), en el cual se relacionan los hechos alegados con la totalidad de las pruebas rendidas en el transcurso del litigio y que justifiquen verosímilmente el derecho invocado (conf. CNCiv., Sala L, “Ruiz Roberto c/Azcona Rubén s/Ds. y Ps.” expte. 183.966/87; del 5/5/99).

IV. Pongo de resalto que, conforme lo dispone el art. 386 del Código Procesal, los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes, ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada.

V. Ante todo, cabe recordar que en virtud de la regla “iure novit curia” corresponde al juzgador aplicar el derecho que habrá de regir la relación jurídica sustancial independientemente de aquella invocada o consentida por las partes. Se trata no sólo de una facultad sino del deber de discurrir los conflictos litigiosos y dirimirlos según el derecho vigente, calificando autónomamente la realidad de hecho y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen, con prescindencia de los fundamentos que enuncian las partes, facultad que deriva de los principios esenciales que organizan la función jurisdiccional de la justicia (v. Sala H en “A., M. O. c/ A., M. D. s/Daños y perjuicios”, expte nº 32063/2014, del 06/07/2023).

Los primeros tres artículos de la ley 24.240, reformada por la ley 26.361, sientan el ámbito de aplicación del estatuto del consumidor. Comienzan definiendo al consumidor, luego al proveedor de bienes y servicios para terminar con la relación de consumo.

Sentado ello, se recuerda que el primer artículo de la ley establece en su primera parte que “… la presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final…”.

Explica Santarelli que el “consumo final”, alude a una transacción que se da fuera del marco de la actividad profesional de la persona, ya que no va a involucrar el bien o servicio adquirido en otra actividad con fines de lucro, o en otro proceso productivo (cfr. Santarelli, Fulvio G.; en Picasso, Sebastián; Vazquez Ferreyra, Roberto A.; Ley de Defensa del Consumidor comentada y anotada, t. I, p. 30, Buenos Aires, La Ley, 2009).

Así las cosas, la propia parte actora en su demanda aduce que la finalidad de la operación realizada era “que cada uno de mis hijos tuviera su propia mascota y, a futuro, unirlos con la finalidad de cría y reproducción”.

En consecuencia, ante la posibilidad de involucrar al can adquirido en una actividad con fines de lucro o en otro proceso productivo –aun cuando ello se encuentre en cierto punto controvertido por los demandados–, se colige que la contratación tenía un propósito distinto al “destino final”, en el sentido antes reseñado, por lo que debe excluirse el hecho de autos del ámbito de aplicación de la citada normativa.

En cambio, el Código Civil y Comercial de la Nación, en sus arts. 1033/1043 refiere a las disposiciones generales de la obligación de saneamiento y luego, los arts. 1051/1058 regulan la responsabilidad por vicios ocultos –eje central del reclamo de la demandante–.

La garantía de vicios redhibitorios se encuentra comprendida dentro del género de la obligación de saneamiento, comprensiva también de la garantía de evicción. Explica la doctrina que para su configuración, deben reunirse las siguientes condiciones: a) debe tratarse de un vicio en la cosa en sí misma y en su materialidad; b) debe existir al tiempo del negocio; c) la transmisión debe ser a título oneroso; d) el vicio debe ser oculto; e) debe ser grave; f) debe ser ignorado por el adquirente; y g) no debe haber pacto expreso de no responsabilidad por vicios redhibitorios (cfr. Cifuentes, Santos; en Belluscio, Augusto [dir.]; Zannoni, Eduardo [coord.]; Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, t. 9, p. 773, Buenos Aires, Astrea, 2004).

El art. 1051 del CCCN estipula que la responsabilidad por defectos ocultos, se extiende a los vicios redhibitorios, “considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor”.

La noción de vicio redhibitorio adoptada, al igual que sucedía en el código derogado, pone énfasis en la entidad del defecto para comprometer el destino o la utilidad del bien; aunque en la nueva redacción legal se contempla ahora de modo expreso que la afectación del destino pueda deberse a causas estructurales o funcionales, lo cual otorga mayor precisión a la hora de determinar el surgimiento de la responsabilidad en estudio (Ver Carlos A. Hernández y Sandra A. Frustagli en Lorenzetti, Ricardo L.: “Ob. cit.,”, t. VI, p. 102; Sala “I” en “Panificados del Centro SA c/ Cencosud S.A. s/Daños y perjuicios”, expte. nº 31086/2016, del 20/10/2022).

Respecto a la responsabilidad por saneamiento, el artículo 1039 del CCCN establece que “El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre: a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; c) declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057”.

A su vez, el acreedor de la obligación de saneamiento cuenta también con otra posibilidad y así lo prescribe el art. 1040 del mismo ordenamiento: “tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el artículo 1039, excepto: a) si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; b) si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente; d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa. La exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad”.

Entonces, si el defecto carece de la gravedad necesaria para resolver el contrato, pueden ocurrir dos cosas: o el defecto es subsanable y se subsana, o no lo es, en cuyo caso siempre procedería la resolución parcial si la cosa fuese divisible. Si no lo fuese, no parece haber otro remedio que soportar el contrato con acción por el resarcimiento de daños (v. Jorge H. Alterini en “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3era Ed. actualizada y aumentada, T. V, pág. 656).

Así las cosas, en el caso, subsistió la compraventa del animal y la actora optó por reclamar los daños y perjuicios que entiende le fueron ocasionados por el vicio que presentó el cachorro adquirido.

Lógicamente, la aplicación de estas normas guarda relación con lo regulado en el Código Civil y Comercial de la Nación, según el cual los animales domésticos siguen siendo calificados como “cosas”, más precisamente como cosas muebles que pueden desplazarse por sí mismas (cfr. art. 227 CCCN).

Sin perjuicio de lo cual, no soy ajena a que los animales domésticos, a los que llamamos habitualmente mascotas, están lejos de ser considerados como “cosas” por sus “dueños”, aunque esa sea la calificación que les asigna el Código Civil y Comercial de la Nación (v. Nelson D. Saralegui en “Estatus Jurídico de los Animales: Distinciones, Análisis, Conclusiones y Perspectivas”, La Ley Online, AR/DOC/1725/2023).

Siguiendo ese lineamiento, si bien la legislación vigente resulta clara respecto al carácter de “cosa” que tienen los animales en nuestro sistema, ello no ha impedido la proliferación de trabajos doctrinales e incluso de fallos que dotan a los animales con otra naturaleza jurídica distinta. Sin embargo, por atendibles que puedan resultar estas corrientes, una cosa es sostener que sería deseable una reforma legislativa que consagre en todo o en parte esas ideas y, otra muy distinta, es ignorar el derecho existente y proponer distintas interpretaciones contrarias a lo normado (v. Picasso, Sebastián en “¿Tienen los animales derechos personalísimos?”, La Ley Online, AR/DOC/2175/2024).

VI. Sobre la base de estas premisas, comenzaré por tratar los agravios de los accionados respecto a la atribución de responsabilidad.

Se agravian los recurrentes por cuanto afirman que no existe evidencia que corrobore que tenían conocimiento –o debían tenerlo– de que el perro padecía criptorquidia al momento de la entrega. Hacen hincapié en la manifestación expresada por la demandante según la cual el perro le fue entregado “con toda la documentación y la libreta sanitaria correspondiente”, lo que, a su entender, significa que el mismo se entregó en óptimas condiciones y con ambos testículos en su escroto. Exponen que, de acuerdo a lo explicado por el perito veterinario, la retracción del testículo después de la entrega del cachorro es una posibilidad poco común y no necesariamente conocida por el vendedor ya que no se halló bibliografía que describa un caso semejante. Consideran erróneo que, debido a su actividad comercial habitual y a los tiempos en que se manifiesta la patología en un perro, debieron haber advertido el defecto y ponerlo en conocimiento de la demandante antes de la adquisición del cachorro. Aseveran los recurrentes que no ha quedado demostrado que conocían el defecto del perro antes de ser vendido. Luego, apuntan que el Magistrado de primera instancia incurrió en una contradicción dado que, por un lado, infiere que la demandante tenía intención de destinar el perro a la reproducción y, por el otro, al tratar el rubro “pérdida de valor”, lo desestimó debido a que no se acreditó la intención de la accionante de comercializar al perro. Manifiestan que la decisión de adquirir un perro con pedigrí puede obedecer a distintos motivos –como por ejemplo simplemente adquirirlo como mascota, para exposiciones caninas o para trabajos y deportes caninos– y no se limita únicamente a la reproducción.

Como ya dijera, las partes no controvierten la compraventa del Pastor Ovejero Alemán en sí, sino la existencia de los supuestos vicios ocultos que, según alega la actora, tenía el perro al momento de su entrega a la compradora.

Dicho ello, veamos entonces si con los medios probatorios producidos en autos, corresponde hacer lugar a las quejas de los emplazados respecto a la atribución de responsabilidad o si, por el contrario, corresponde confirmar lo resuelto en la instancia de grado en este aspecto.

El perito veterinario designado en autos, Abel O. Arguelles de Iriondo, presentó el informe con fecha 20/03/2023 y 22/05/2023. Inspeccionó clínicamente al canino y solicitó la realización de un estudio ecográfico del mismo. Constató que el animal presenta “Criptorquídia unilateral”. Explicó que ello consiste en el “descenso parcial o incompleto del o los testículos que no llegan a alojarse en el escroto, lo cual puede ser unilateral o bilateral cuando es uno o los dos testículos respectivamente y, de acuerdo a su ubicación ectópica, se pueden clasificar en “abdominal” o “inguinal” cuando el testículo permanece en la cavidad abdominal o se queda en el canal inguinal respectivamente. Durante los primeros estadios de la vida fetal, las gónadas embrionarias están ubicados en la pared dorsal de la cavidad abdominal, en contacto con la cara ventral del riñón correspondiente. A medida que se produce el crecimiento, normal y gradualmente migran desde su posición primigenia hasta llegar al escroto a través del canal inguinal. Este recorrido comienza a partir de la 2º mitad de la gestación (35-45 días), acelerándose por efecto de los andrógenos secretados a partir del día 54 y, finalmente, en los primeros días de vida a través del canal inguinal llegarán a la bolsa escrotal, proceso que terminaría a las 6 u 8 semanas de vida”. Precisó que, entre los días 10 y 14 los testículos ya se sitúan en el escroto, aunque existe una marcada variabilidad en cuanto al momento que esto ocurre. Al respecto, destacó que, si bien hay quienes sostienen que dicho descenso puede extenderse hasta los 6 meses de edad, oportunidad en la que ocurre el cierre de los anillos inguinales, en la clínica diaria habitualmente se diagnostica cuando los testículos no son palpables dentro del escroto hacia las 8 semanas de edad.

Al ser preguntado concretamente respecto si los demandados o un experto veterinario, a los 45 días de haber nacido el perro, pueden establecer si aquel va a tener o no los dos testículos, el perito veterinario contestó: “En condiciones normales, dentro de los diez días de vida los testículos se movilizan a través del canal inguinal debido a la contracción del ligamento escrotal. Aproximadamente entre los 10 a 15 días, los testículos deberían estar en sus respectivos escrotos, aunque como se ha mencionado anteriormente, este lapso es variable por lo que es poco probable establecer con éxito esta predicción. En estos casos, cobra mucha importancia tener información de la descendencia de ambos progenitores para saber si hermanos o medio hermanos lo han padecido”.

En relación a las causas de esta anomalía, el experto indicó que son diversas y pueden intervenir factores no genéticos como el tamaño del testículo en relación con el canal inguinal. Sin perjuicio de ello, determinó que principalmente se destaca la predisposición genética, siendo el criptorquidismo indudablemente hereditario. Añadió que la Criptorquidia puede afectar a perros de cualquier raza, pero que el Pastor Alemán, entre otros, puede tener mayor predisposición a presentarla.

Continuando con la explicación del caso, el veterinario expuso que los testículos que no han descendido no producen espermatozoides pero sí hormonas sexuales, razón por la cual los animales criptorquídios bilaterales son estériles. En cambio, el en el caso de un animal criptorquídio unilateral, el testículo escrotal produce un eyaculado cuyo semen posee un número menor de espermatozoides que los machos normales, pero igualmente fértil. Clarificó entonces que los machos criptorquídios son fértiles y pueden perpetuar el defecto en su progenie. Agregó que los perros con criptorquidia tienen mayor riesgo de desarrollar neoplasias testiculares y torsión testicular. Informó que, en estos casos, es aconsejable la castración para evitar la transmisión a las crías dada la alta heredabilidad que tiene la patología en cuestión y también por la propia salud del animal ya que tienen mayor riesgo de desarrollar las afecciones recién mencionadas.

Al ser consultado acerca si es posible que el testículo haya descendido correctamente y luego se haya retraído, el perito respondió que “Mientras el canal inguinal no esté cerrado existe la remota posibilidad de una retracción testicular. No se hallaron casos descriptos en la bibliografía consultada”. Refirió también que no le consta que ello haya ocurrido en el caso de autos.

Respecto a la cantidad de crías promedio que puede tener un perro de esta raza a lo largo de su vida, el veterinario señaló que no resulta fácil predecir el número ya que ello depende de la calidad seminal y, en gran medida, de la fertilidad y habilidad materna.

No pierdo de vista que el dictamen mencionado fue objeto de los pedidos de explicaciones formulados por las partes (v. presentaciones incorporadas el 23/03/2023 y 31/05/2023). Sin embargo, con fecha 27/03/2023, 01/06/2023 y 09/06/2023, el veterinario Arguelles Iriondo respondió en forma clara y concreta aquellos cuestionamientos.

Aclaró que “NO ES IMPOSIBLE que el testículo se retraiga una vez descendido mientras el canal inguinal permanezca abierto y que, por otro lado, no se ha hallado bibliografía que describa un caso semejante”. A su vez, expresó que, a la revisación clínica del perro, no surgen evidencias que permitan confirmar que en los primeros meses de vida del cachorro, su testículo haya descendido al escroto y luego retraído al canal inguinal o abdomen.

Por otro lado, volvió a referirse a la cantidad de crías promedio que puede tener un perro de esta raza durante su vida. Al respecto, señaló “No obstante y con la salvedad que el semen del testículo del criptorquídio unilateral tiene menor calidad espermática, lo que se describe a continuación puede resultar extrapolable siempre y cuando no padezca algún tumor u otra patología asociada a sus testículos. Lo habitual es que una hembra de raza pequeña para entre 3 y 5 cachorros, mientras que las razas más grandes pueden parir entre 7 y 9 crías (rango más probable para la raza) (…) y la cantidad total de crías a lo largo de la vida útil del canino macho dependerá de la cantidad de montas que realice con retención del servicio”. Sobre el punto, puso de manifiesto también que existen diversos factores que pueden alterar la cantidad de crías como la edad, nutrición y estado de salud, tanto de la hembra como del macho.

Por último, arguyó que “… diagnosticar mucho antes de los dos meses de edad informada disminuye la certeza del mismo”.

A fin de la valoración de la presente pericia, en primer término, debe recordarse que el art. 477 del Código Procesal, dispone: “la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos y técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica, las observaciones formuladas por los consultores técnicos y los letrados (…) y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca”.

En esta línea, se ha dicho que “el valor probatorio de un peritaje se mide por su apoyo gnoseológico y científico, es decir, por la seriedad, prolijidad, y exhaustividad del camino seguido por el experto para arribar a sus conclusiones. Ello implica, esencialmente, la existencia de explicaciones razonables sobre las afirmaciones finales” (CNCiv, sala H, 30/4/1996, LL, 1997-B, 156).

El valor probatorio de un dictamen dependerá, además de la idoneidad del experto y de la solidez de sus conclusiones, de los mecanismos utilizados para llevar a cabo la peritación o pruebas realizadas, de su claridad en la exposición razonada del dictamen, así como de sus fundamentos científicos, y que la experticia vale tanto como resulta de sus fundamentos y de la claridad de la exposición, no pudiendo consistir en una mera opinión del experto que prescinde del necesario sustento científico, el cual no se tiene por sobreentendido sino que debe exponerse en detalle (cfr. Fajre, José Benito, en Díaz Solimine, Omar L.; La prueba en el proceso civil, p. 365, Buenos Aires, La Ley, 2013).

Expuesto lo que antecede, considero que resulta fundado el informe pericial y no se han opuesto a sus conclusiones, razones o argumentos con la entidad suficiente que permitan apartarme de éstas, máxime cuando las objeciones aludidas no fueron suscriptas por un profesional idóneo en la materia. En consecuencia, le otorgo pleno valor probatorio a la experticia (art. 477, Código Procesal).

Con fecha 03/03/2023 luce incorporada la contestación de oficio remitida por el Club Argentino de Criadores del Perro Ovejero Alemán, a través de la cual informó que el Sr. L. A. H. es el titular del criadero V. L. Nº 8561y que la cría “M” fue registrada en tiempo y forma.

Por otra parte, el 13/04/2023 se agregó lo informado por el Kennel Club Argentino en cuanto a que el codemandado H. no tiene criadero alguno registrado ante dicha institución.

Ahora bien, en virtud de lo que surge de las pruebas hasta aquí reseñadas, coincido con mi colega de la anterior instancia en cuanto a que los demandados son responsables por la carencia que presentaba el can que vendieron a la demandante.

Me explico.

Considero que en autos concurren los presupuestos necesarios que dan lugar a la existencia de un vicio redhibitorio.

No se discute en este estadío que el perro que adquirió la accionante presentó una anomalía descripta como “Criptorquidia Unilateral”, lo cual constituye en principio una deficiencia en el perro.

Como ya mencionara, la normativa establece que los vicios redhibitorios son defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.

Resulta lógico que el padecimiento físico que presenta el perro, de haber sido conocido por la demandante al momento de su compra, podría haber llevado a aquella a optar –si así lo consideraba– por no adquirirlo o, al menos, podría haber sugerido abonar un precio menor. Respecto al destino y utilidad del perro, el perito fue claro en cuanto a que un animal con esta patología es fértil pero en menor medida y, al mismo tiempo, no se recomienda la reproducción de perros con dicha afección a fin de evitar que la misma sea transmitida a sus crías.

Así las cosas, aun cuando la intención de la compradora de reproducir en un futuro al animal adquirido pueda no ser del todo clara, a mi modo de ver, a más de las propias manifestaciones de la accionante, resulta coherente que quien adquiere un animal doméstico con el fin principal de constituirse en la mascota del hogar, eventualmente opte por utilizarlo para su reproducción, siendo ello también un destino esperable. A ello se suma, tal como expuso mi colega de la instancia de grado, que presumiblemente quien adquiere un perro con pedigrí y lo inscribe en las instituciones respectivas, lo hace con un eventual fin de reproducción del animal, aunque, tal como sostienen los accionados, pueda no limitarse únicamente a esos efectos. Ello en forma alguna excluye que el mismo también sea adquirido como mascota familiar.

En este punto, me permito destacar que si bien, como ya mencionara, los animales son considerados “cosas” para nuestra legislación, indudablemente para la familia que lo adquiere, el perro en este caso, resulta ser mucho más que ello. En ese sentido, el lazo afectivo que se forja entre el perro y sus dueños determina que un simple “cambio” por otro ejemplar de la misma raza o la devolución del mismo, no resulten las opciones más adecuadas en este caso.

Retomando el análisis de la cuestión, el eje central a dilucidar radica en determinar si los demandados tenían conocimiento o no de la imperfección que presentaba el canino al momento de su entrega a la parte actora.

Ello así ya que la reparación de daños no procede si el enajenante no conoció, ni pudo conocer la existencia de vicios (cfr. art. 1040 CCCN), a la vez que la responsabilidad por defectos ocultos no comprende los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición (cfr. art. 1053 CCCN).

Así queda claro que los defectos por los cuales responde el trasmitente son aquellos que preexistían al tiempo de la adquisición, ya que los defectos sobrevinientes los debe soportar su propietario (v. Jorge H. Alterini en “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3era Ed. actualizada y aumentada, T. V, pág. 649). Se consideran “existentes”, aquellos cuya causa es anterior o concomitante con la efectivización de la venta. Téngase presente que la norma habla de ‘tiempo de adquisición’ y no de celebración del contrato, por lo tanto el momento es el de la tradición, no de la contratación, en que debe verificarse el vicio (v. Gregorini Clusellas, Eduardo L. en “Vicios redhibitorios en el derecho de consumo”, La Ley, 2011-D, 1158, ob. cit en Jorge H. Alterini, “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3era Ed. actualizada y aumentada, T. V, pág. 649).

Como regla, la carga de la prueba de la existencia del vicio al momento de la transmisión le corresponde al adquirente. No obstante, la excepción se aplica cuando el transmitente actúa profesionalmente, haciendo de su actividad profesión habitual, normalmente con un fin de lucro (v. Spota, A. G. y Leiva Fernández, L. F. P. en “Contratos. Instituciones de derecho civil”, La Ley, Buenos Aires, 2009, T. VII, nº 2211, pág. 982, cit. en Jorge H. Alterini en “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3era Ed. actualizada y aumentada, T. V, pág. 650).

Es por ello que resulta dirimente establecer si el perro presentaba la criptorquidia al momento de ser entregado a sus nuevos dueños.

Lo dictaminado por el perito veterinario me convence de que evidentemente el perro presentaba la ausencia de uno de sus testículos a la fecha de entrega.

Veamos.

El perro objeto de estos autos, llamado “M.”, nació el día 01/01/2021 (v. “Cambio de titularidad” acompañado a la demanda) y coinciden las partes en que le fue entregado a la Sra. C. R. el día 14/02/2021.

Respecto al momento en el que se manifiesta el padecimiento que presentó M., el perito veterinario explicó que el descenso de los testículos hacia el escroto resulta ser un proceso que termina a las 6 u 8 semanas de vida del animal. Dijo también que, si bien el proceso puede extenderse hasta los 6 meses de edad –ya que es en esa oportunidad que se produce el cierre de los anillos inguinales–, habitualmente se diagnostica cuando los testículos no son palpables dentro del escroto, hacia las 8 semanas de edad. Expuso asimismo que entre los días 10 y 14 los testículos ya se sitúan en el escroto, aun existiendo cierta variabilidad en cuanto al momento en que esto ocurre. En concordancia con esto último, señaló que en condiciones normales, dentro de los 10 días de vida los testículos se movilizan a través del canal inguinal y, aproximadamente, entre 10 a 15 días, los testículos deberían estar en sus respectivos escrotos. Hizo alusión también a que resulta muy poco probable, no hallándose casos semejantes en la práctica, que el testículo haya descendido correctamente y luego se haya retraído, hecho que tampoco consta que haya ocurrido en autos.

Vemos entonces como, si bien el experto apuntó que la ausencia del testículo habitualmente se diagnostica a las 8 semanas de vida, también refirió a la habitualidad de que ello suceda entre los 10 y 15 días de vida del animal e incluso a las 6 semanas desde su nacimiento.

Recuerdo que, conforme las fechas de nacimiento y entrega mencionadas, el can fue entregado a sus nuevos dueños a las 6 semanas de vida, es decir, oportunidad en la que el perito precisó que el padecimiento podía ser detectable. No soslayo que si bien la entrega efectiva se realizó el 14/02/2021, las partes son contestes en cuanto a que la formalización de la venta con los respectivos certificados se efectuó recién el 08/03/2021, es decir, habiendo transcurrido con comodidad más de 8 semanas desde el nacimiento de M.

A más de ello, si bien partiendo de la base de los tiempos estipulados por el perito, podría existir un margen de 2 semanas en las que la anomalía se pudo haber presentado luego de la entrega, en el caso, reviste carácter fundamental que el veterinario Arguelles de Iriondo fue contundente al explicar que el Ovejero Alemán es una raza con mayor predisposición a sufrir este trastorno y que la causa principal del mismo es su predisposición genética, por lo que el criptorquidismo es indudablemente hereditario.

En este estadío, destaco que los demandados poseen un criadero registrado (v. contestación de oficio incorporada el 03/03/2023) por lo que bien puede decirse que la cría y reproducción de perros de esta raza resultaba ser una actividad habitual para ellos. Entonces, en el entendimiento de que los criadores se sirven luego de alguna de sus crías para continuar con el ciclo de reproducción, evidentemente alguna de ellas –antecesores del perro M.– debió presentar la misma afección que luego le fue transmitida.

Indudablemente entonces los codemandados debieron haber conocido la existencia del vicio por el que en esta instancia reclama la parte actora. En ese contexto, debieron al menos los vendedores, hoy demandados, haber extremado los recaudos en forma previa a la entrega del cachorro. Por ejemplo, esperar un período mayor de tiempo a fin de cerciorarse si el perro presentaba o no la patología descripta que indefectiblemente debió padecer alguno de sus antecesores y, en caso de presentarla –como finalmente ocurrió– comunicárselo a los futuros dueños.

La transmisión hereditaria de la patología en cuestión, me lleva a concluir que la causa del vicio que presentó el perro M., preexistía al momento de su adquisición, es decir, que es anterior a la efectivización de la venta, existiendo un margen variable para su manifestación concreta, conforme explicó el perito. Pero en forma alguna se trata de una carencia sobreviniente.

Nótese que nada dicen los demandados recurrentes respecto al factor hereditario de la anomalía al que hizo referencia el experto que dictaminó en autos.

Por lo demás, recuerdo que la posibilidad de que el testículo haya descendido para luego retraerse fue calificada como remota –tal como los mismos accionados reconocen en sus agravios– y sin evidencias que den a entender que ello ocurrió en autos. Justamente, al ser ello una posibilidad muy poco frecuente, es que aumentan las posibilidades de que el padecimiento del can se haya presentado con anterioridad a la entrega.

En esas condiciones, corresponde recordar que, conforme lo prescripto en el art. 1040 del CCCN, aun alegando el desconocimiento o no haber podido conocer el vicio en el animal, el enajenante no puede eximirse de su responsabilidad por daños cuando actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad –cuestión esta última que no acontece en autos–.

Como ya apuntara, los demandados, al tener a su nombre un criadero de perros, realizaban este tipo de operaciones en forma habitual. Al respecto, se ha sostenido que el código no se refiere exclusivamente a las profesiones que se ejercen con un título habilitante, sino al profesional que resulta de percibir una retribución por una actividad habitual (v. Jorge H. Alterini en “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3era Ed. actualizada y aumentada, T. V, pág. 612).

Es por ello que, a mi parecer, resulta infructuoso el intento de los accionados de eximirse de responsabilidad alegando que el perro fue entregado con toda la documentación y libreta sanitaria correspondiente. En forma alguna la entrega de los respectivos papeles equivale a decir que el perro no poseía imperfección alguna. Basta con ver que la documentación acompañada por la actora –en concordancia con lo después informado por POA– no descarta concretamente la existencia de alguna patología en el animal.

En suma, lo expuesto sella la suerte adversa de los agravios de los emplazados en torno a la atribución de responsabilidad, por lo que propondré confirmar lo decidido al respecto en la instancia de grado.

VII. Establecido lo anterior, corresponde entonces abocarme a los agravios sobre las partidas indemnizatorias concedidas.

En forma previa a adentrarme en el tratamiento pormenorizado de cada una de ellas, se impone recordar que el art. 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. Y en este sentido, el contenido de la impugnación debe consistir en una fundamentación de cada uno de los agravios que se tengan contra las partes del fallo que se consideren equivocadas. Es decir, se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (Gozaíni, Osvaldo A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 101/102; Kielmanovich, Jorge L., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, Lexis Nexis, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2003, t. I, p. 426).

Los accionados, al inicio de su escrito de expresión de agravios manifiestan que se ven agraviados por el “quantum” de la totalidad de los rubros indemnizatorios por resultar elevados y carecer de sustento fáctico y legal. Sin embargo, luego no se hacen cargo de esta afirmación sino sólo para ciertos rubros –que serán tratados a continuación– pero no respecto a la totalidad de ellos.

Resulta evidente a criterio de la suscripta que aquella manifestación de tipo genérica en forma alguna cumple los requisitos de suficiencia técnica exigidos por el art. 265 del Código Procesal para constituir una verdadera expresión de agravios, por lo que únicamente serán analizados los rubros indemnizatorios sobre los que los demandados erigieron una crítica conforme las pautas establecidas, debiéndose declarar desierto el recurso respecto a las restantes indemnizaciones y confirmar lo decidido a su respecto.

a) Privación de uso. Pérdida de chance

El Sr. Juez de la instancia de origen otorgó la suma de $400.000 por estos conceptos, cuestión que generó la queja de todas las partes.

La demandante centra sus quejas en la cuantía otorgada, alegando que existe una diferencia de $100.000 entre lo reclamado y lo otorgado sin que el a quo haya justificado el motivo por el cual no concedió la suma solicitada en su totalidad. En definitiva, solicita que se otorgue la suma de $500.000 por ambos rubros.

A su turno, la parte demandada limita su reproche a señalar que el sentenciante incurrió en una contradicción ya que al aceptar la premisa de que el perro fue adquirido con fines reproductivos, entonces no se podría considerar simplemente un bien de consumo personal, sino que formaría parte de una actividad comercial o reproductiva. Por ende, entiende que la indemnización por pérdida de chance y privación de uso no puede ser admitida.

Huelga recordar que ya me he referido a la finalidad de la adquisición del cachorro por la Sra. C. R., de lo que se deriva que la procedencia de esta indemnización deviene aceptable, contrariamente a lo sostenido por los encartados.

Partiendo de la base que uno de los fines por los que la actora adquirió el can eran reproductivos, la imposibilidad de utilizarlo a tales efectos deviene necesariamente en que deba ser indemnizada. A mi criterio, a la hora de establecer la procedencia de un partida por privación de uso, resulta determinante lo dictaminado por el perito veterinario en cuanto a que, si bien el can con un testículo sigue siendo fértil –aunque en menor medida–, no es aconsejable que los perros con un trastorno como el que presenta M. se reproduzcan, para de esa forma evitar la transmisión de la afección a las crías dada la alta heredabilidad que tiene la patología en cuestión y también en beneficio de la propia salud del animal ya que los afectados tienen mayor riesgo de desarrollar otras afecciones.

Por otro lado, se ha dicho que la pérdida de una posibilidad o chance constituye una zona gris o limítrofe entre lo cierto y lo incierto, lo hipotético y lo seguro; se trata de una situación en la que media un comportamiento antijurídico que interfiere en el curso normal de los acontecimientos de forma tal que no se podrá saber si el afectado habría o no obtenido una ganancia o evitado una pérdida de no haber mediado ese hecho antijurídico. O sea, para un determinado sujeto había posibilidades a favor y en contra de obtener o no cierta ventaja, pero un hecho de un tercero le ha impedido tener la oportunidad de participar en esas probabilidades. Privar de esa esperanza, de esa posibilidad, conlleva un daño, aun cuando pueda ser dificultoso estimar la medida de ese daño porque lo frustrado, lo perdido es la chance y no el beneficio esperado. Coexisten pues (a) un elemento de certeza (de no mediar el evento dañoso el damnificado habría mantenido la esperanza) y al mismo tiempo, (b) un elemento de incertidumbre, ahora definitiva, cual es si manteniéndose la situación de hecho que era el presupuesto de la chance, la ganancia se habría obtenido realmente (Trigo Represas, F. A. “Pérdida de la chance de curación y daño cierto, secuela de mala praxis” LL 1986-C-34, reproducido en su libro Reparación de daños por mala praxis médica, Hammurabi, Bs. As., 1995, pag. 237 y sgts., citado por Aída Kemelmajer de Carlucci “Reparación de la chance de curación y relación de causalidad adecuada” en Relación de causalidad en la responsabilidad civil, Revista de Derecho de Daños, T. 2003-2 Rubinzal Culzoni, pág. 248; v. esta Sala en “F., P. A. c/ G. A., E. y otros s/Daños y perjuicios”, expte nº 44891/2008, del 15/03/2023).

En el caso bajo análisis, al haber la compradora contemplado la posibilidad de reproducción futura del animal que adquirió, la ausencia de uno de sus testículos disminuye su posibilidad de reproducción a la vez que se desaconseja la misma, tal como vimos que explicó el experto.

El perito veterinario designado en autos, informó que las hembras de raza Ovejero Alemán pueden parir entre 7 y 9 crías, mientras que la cantidad total de crías que un macho puede tener a lo largo de su vida útil, dependerá de la cantidad de montas que realice con retención del servicio. A su vez, señaló que la cantidad total de crías que pueda tener dependerá también, en gran medida, de las características de la hembra.

Por último, en lo que respecta a la queja de la demandante relativa a la diferencia no otorgada entre lo reclamado y lo concedido, recuerdo que, encontrándose acreditada la existencia y características de los daños más no aun su cuantificación, corresponde establecer si es factible recurrir a las facultades previstas por el art. 165 del Cód. Proc., el cual en su último párrafo, exige fijar el importe del capital aunque aquél no estuviere acreditado, si la existencia del crédito se encontrara legalmente comprobada.

Así se ha dicho que “corresponde distinguir dos situaciones: una es la determinada por la acreditación legal del perjuicio; otra es la falta de justificación de su monto. Pero existen elementos que permiten arribar al monto; por ello es posible que se lo fije. No es una ausencia total, absoluta de bases que conduzcan a su determinación. Otra situación está perfilada también por la acreditación legal del perjuicio y la falta de justificación de su monto, pero no ofrece apoyos de ninguna clase para precisar –aunque fuera por vía deductiva– la suma que corresponde. Siempre que se configure la primera situación, procede fijar el monto. Se ha decidido jurisprudencialmente que la falta de prueba concreta sobre la entidad del perjuicio no obsta, por aplicación del art. 165 del Cód. Proc., a su determinación por el tribunal” (CNEspCivyCom, sala I, 30/10/1981).

Evidentemente, la suma reclamada no ata al juzgador, por lo que las quejas de la reclamante sobre el punto serán desestimadas.

En definitiva, tomando como parámetro lo determinado por el experto, estimo que resulta equitativo confirmar la suma fijada en la instancia de grado comprensiva de la privación de uso y la pérdida de chance (art. 165 del CPCCN).

b) Daño extrapatrimonial (daño moral)

El Magistrado de grado fijó en $300.000 la suma por esta partida.

Son los codemandados quienes se agravian de ello. Señalan que el Sr. Juez se contradijo dado que si considera que el vendedor actuó de buena fe, no debería reconocerse una compensación por daño moral ya que esa compensación se suele reservar para situaciones en las que existe mala fe o dolo del vendedor. Aseguran que se demostró que como vendedores, actuaron con buena fe.

El daño moral ha sido certeramente definido como: “una minoración en la subjetividad de la persona, derivada de la lesión a un interés no patrimonial. O, con mayor precisión, una modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, consecuencia de una lesión a un interés no patrimonial, que habrá de traducirse en un modo de estar diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial” (Pizarro, Ramón D., Daño moral. Prevención. Reparación. Punición. El daño moral en las diversas ramas del derecho, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, p. 31).

En lo que atañe a su prueba, en virtud de lo normado por el art. 377 del Código Procesal, se encuentra en cabeza del pretensor la acreditación de su existencia y magnitud, aunque, en atención a las características de esta especial clase de perjuicios, sea muy difícil producir prueba directa en ese sentido, lo que otorga gran valor a las presunciones (Bustamante Alsina, Jorge, “Equitativa valuación del daño no mensurable”, LL, 1990-A-655).

Sin perjuicio de ello, es oportuno recordar que, dentro de la órbita de la responsabilidad contractual, prima en doctrina y jurisprudencia un criterio restrictivo (conf. Llambías, “Tratado de Derecho Civil”, “Obligaciones”, t. I, pág. 353; Cazeaux y Trigo Represas, “Derecho de las Obligaciones”, 2a. ed.:, t. I, pág. 382; Cichero, “La reparación del daño moral en la reforma de 1968”, en E.D. 66-157; Borda, “Tratado de Derecho Civil”, “Obligaciones”, 7a. ed., t. I, pág. 195, Nº 175; Mayo en Belluscio, “Código Civil Comentado, Anotado y Concordado”, t. 2, pág. 733, Nº 4; Sala “F” en LA LEY, 1978-B, 521; íd., en E.D. 88-628).

Así, explica Zavala de González que acreditada la existencia del daño moral derivado del incumplimiento contractual, y siempre que medie petición de parte, el juez deberá ordenar su reparación, puesto que se impone resarcir el daño efectivo si concurren los presupuestos pertinentes, tanto nos hallemos ante una obligación nacida de una responsabilidad contractual, como ante una de naturaleza extracontractual (cfr. Zavala de González, Matilde y sus citas; en Bueres, A. J. [dir.]; Highton, Elena I. [coord.]; Código Civil y normas complementarias, t. 2A, p. 233, Buenos Aires, Hammurabi, 2003).

Como es sabido, cuando se ha demandado por perjuicios materiales causados por la inejecución de un contrato, no cabría sin más presumir que la sola realización del hecho habría acarreado la lesión de los sentimientos. Sin embargo, en casos como los descriptos, este resarcimiento se encuentra condicionado por la presencia de aquellos elementos de convicción que hubieran permitido colegir la afectación de otros intereses morales que no fueran meras preocupaciones o molestias que de ordinario provocan los acontecimientos generadores de perjuicios (conf. CNCiv., Sala “A”, exptes. nº 90.096 del 5/7/91, nº 109.402 del 20/8/92; nº 469.994 del 7/3/07, nº 95744/2013 del 9/2/17; esta Sala en “L., D. I. c/D. y E., G. J. s/Ds. y ps.”, expte. nº 44159/2017 del 02/11/2022).

Por consiguiente, aunque por lo general, la inejecución de un contrato no produce secuelas personales, se tornaría admisible el resarcimiento del daño moral, cuando no se trata ya de meras perturbaciones, sino de molestias intensas que alteran la vida íntima y cotidiana del reclamante.

Asimismo, ateniéndome a lo que prescribe nuestro ordenamiento, resulta preciso señalar que en el caso de autos se corroboraron esencialmente daños de orden material. De ahí que, el simple detrimento en los bienes materiales e inclusive el cercenamiento de las prerrogativas del propietario en su utilización, no constituye daño moral.

Esta institución fue introducida en la ley a fin de resarcir o reparar la lesión a los sentimientos, afecciones legítimas de una persona cuando se perturbe su vida, su tranquilidad, su libertad, su salud u otros valores extrapatrimoniales. En el caso en cuestión, no aparece dolor humano apreciable en estos aspectos, que deba ser compensado pues nada se ha perdido en el patrimonio moral del actor, siendo insuficiente a estos efectos los desagrados o molestias que pueda haber sufrido el damnificado (CNCiv., Sala F, “Michanie, A. c/Robles Chena, Lucila s/Daños y perjuicios”, del 13/10/98).

No desconozco que el caso de autos reviste ciertas particularidades, tal como ya he mencionado, en el sentido que el perro que resulta ser la mascota de una familia, para ese núcleo familiar no resulta equiparable en los hechos a cualquier otro bien material, aun cuando la legislación así los considere actualmente.

Sin embargo, a mi modo de ver, la anomalía que el can presenta no genera una alteración en la relación afectiva y en la cotidianeidad que existe entre éste y la familia, siendo justamente este lazo afectivo un rasgo que claramente lo distingue de cualquier otro bien material.

En definitiva, ocurre que la demandante no logró acreditar fehacientemente el daño reclamado, es decir, la eventual extensión de un agravio espiritual con la entidad suficiente como para tornarlo resarcible, máxime cuando impera un criterio restrictivo en la materia, subsistiendo únicamente meros desagrados o molestias que no son objeto de reparación.

Por lo expuesto, en la medida en que no puede considerarse que una limitación en la anatomía del perro –que, por cierto, existe desde su nacimiento según se acreditó– pueda afectar los sentimientos de la actora hacia él, propongo hacer lugar a las quejas de los accionados y desestimar el presente rubro.

VIII. El Sr. Juez de primera instancia estableció en el considerando V de la sentencia que los intereses deberán liquidarse desde la notificación del traslado de la demanda (11/11/2022) hasta su efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

La demandante entiende que los réditos deben comenzar a computarse a partir de que se originó el perjuicio, hecho que entiende ocurrido desde la adquisición del can, lo que así solicita.

En sentido opuesto, los accionados entienden que no corresponde aplicar intereses desde una fecha anterior a la sentencia ya que ello resulta desproporcionado e injusto. Propician se ajusten los intereses de acuerdo al período que corresponda posterior a la sentencia definitiva.

En primer término, advierto que ninguna de las partes controvierte la tasa a aplicar sino que dirigen sus quejas al momento al partir del cual deben computarse esos intereses.

En cuanto al punto de partida de los intereses, conviene destacar que, tanto en materia contractual como extracontractual, la reparación se debe desde que se sufre cada perjuicio y es desde ese mismo momento que corren los intereses (Zavala de González, Resarcimiento de daños, cit., t. 4, p. 563); es claro que la obligación de reparar –ya tenga su origen en un hecho ilícito o en la inejecución de una obligación– no está sujeta a plazo alguno, sino que es exigible desde el momento mismo en que se causa cada perjuicio. Siendo esto así, es evidente que no resulta posible requerir una interpelación, pues ese instituto está previsto por la ley únicamente para ciertos supuestos excepcionales de obligaciones a plazo (como el plazo tácito; arg. art. 509, ya citado) y no puede extenderse a situaciones en donde el cumplimiento de la obligación no se halla diferido a ningún momento futuro (CNCiv. Sala A, 20/9/2021, L. E. I. c/ M. D. M. y otros s/ Daños y perjuicios. L. n.º 55.634).

Por lo que llevo dicho, propicio desestimar los agravios de los codemandados, hacer lugar a los de la actora y, en consecuencia, disponer que los intereses deben empezar a computarse a partir del día 14 de febrero de 2021, toda vez que fue la fecha en la que los demandados entregaron el cachorro con el vicio en cuestión a la actora. En definitiva, fue en aquella oportunidad que se produjo el perjuicio por el que prospera el reclamo de autos.

IX. En el punto “H” de su expresión de agravios, los accionados dicen agraviarse de la imposición de costas a su parte ya que la demanda debe ser rechazada y las costas deben imponerse a la actora.

Remitiendo a lo ya dicho en torno a los requisitos exigidos por el art. 265 del Código Procesal, es indudable que lo expuesto por los recurrentes lejos se encuentra de cumplir con aquella carga, más bien parece ser que se refieren a una consecuencia lógica respecto a la adecuación de las costas para el caso que se hiciera lugar a sus agravios, cuestión que no aconteció en autos.

Por ende, los pretensos agravios sobre el punto no habrán de prosperar.

En cuanto a las costas de Alzada, en los términos del art. 68 del Código Procesal, juzgo que deberían ser soportadas por los codemandados, atento al principio objetivo de la derrota.

X. En síntesis, para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo: 1) desestimar el rubro daño moral; 2) modificar lo decidido respecto a la fecha de inicio del cómputo de los intereses y disponer que los mismos comenzarán a computarse a partir del día 14 de febrero de 2021; 3) confirmar el resto de la sentencia apelada en todo lo que ha sido objeto de apelación y agravios; 4) imponer las costas de alzada a cargo de los codemandados (art. 68 del Código Procesal). Así lo voto.

A la cuestión propuesta, el Dr. Li Rosi dijo:

Razones de carácter análogo llevan al suscripto a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por la Sra. Juez preopinante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Fajre dijo:

Por razones análogas a las expresadas por la Dra. Sorini, voto en el mismo sentido.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) desestimar el rubro daño moral; 2) modificar lo decidido respecto a la fecha de inicio del cómputo de los intereses y disponer que los mismos comenzarán a computarse a partir del día 14 de febrero de 2021; 3) confirmar el resto de la sentencia apelada en todo lo que ha sido objeto de apelación y agravios; 4) imponer las costas de alzada a cargo de los codemandados (art. 68 del Código Procesal).

Diferir la adecuación de los honorarios de los profesionales intervinientes y la fijación de los correspondientes a esta instancia, hasta tanto obre liquidación definitiva aprobada (art. 279 del Código Procesal). Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente, publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Marisa S. Sorini. – Ricardo Li Rosi. – José B. Fajre.

M., V. c. F., A. E. y otros s/daños y perjuicios derivados de la prop. horiz. (ordinario).

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días de agosto de Dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “M., V. C/ F., A. E. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ (ORDINARIO)”, respecto de la sentencia de fs. 1061/1109 del registro digital Lex 100, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Gastón M. Polo Olivera – Carlos Alberto Carranza Casares.

A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:

I. a. En fs. 153/164 el sr. V. M. interpuso demanda contra los sres. A. F. S. –posteriormente sus herederos L. N. F., J. L. F., M. F. Z. y E. A. Z.–, G. F. D. y A. E. F. para que se los condene a demoler y desinstalar las obras antirreglamentarias que enunció existentes en el inmueble –sujeto al régimen de propiedad horizontal– ubicado en la calle H. …. y …, esquina G. C. … y …, de esta ciudad; todo ello a fin de restablecer al estado anterior el inmueble, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios.

Sostuvo que el 28 de agosto de 2001 adquirió el dominio de la unidad funcional nro. 5 (departamento 4) ubicada en el primer piso del inmueble sito en la calle G. C. … y … esquina H. … y …. Agregó que en esa oportunidad fue informado por el anterior propietario y administrador del consorcio –sr. F. L. F.– “acerca de una chimenea (ducto evacuador de gases), que se encontraba apoyada indebidamente en la unidad 5 (…) y en relación a la cual, había formulado los reclamos del caso”.

Señaló que “adquirida la propiedad y tomada la posesión” comprobó junto a su familia los ruidos molestos que ocasionaba el funcionamiento del conducto, lo que fue comunicado al sr. F. que le “entregó dos denuncias que había efectuado ante el Gobierno de la Ciudad”.

Indicó que posteriormente tomó conocimiento que el sr. F. había adquirido el 50 % indiviso de la unidad funcional nro. 2 del inmueble, destinada a local gastronómico y “en su nuevo rol realizó ampliaciones del conducto, aumentando el volumen del ruido utilizando para ello una parte de la terraza del edificio que es de uso común, y que se encuentra físicamente ubicada sobre mi dormitorio”. También que en la referida unidad se construyó una cámara frigorífica de material que posee dos motores “ubicada debajo de una de las ventanas de mi propiedad que da al patio del pulmón del edificio” que, en funcionamiento, provoca asimismo ruidos molestos.

Dijo que los padecimientos sufridos por él y su núcleo familiar se prolongaron desde el momento en que adquirió la propiedad hasta aproximadamente el mes de julio del año 2012, momento en que acaeció el desalojo que tramitó ante el Juzgado en lo Civil nro. 47 en los autos “D., G. F. y otros c/ C. N., S. s/ desalojo”, Expte. nro. 6.205/2012.

No obstante, luego de ocurrido el desalojo, los titulares del inmueble de la unidad funcional nro. 2 efectuaron reformas allí y en el sector terraza sin que se contara con el permiso de obra establecido en el art. 2.1.1.1 del Código de Edificación de la ciudad.

Dio cuenta de los diferentes reclamos efectuados a los demandados así como las denuncias realizadas en diferentes organismos gubernamentales.

Fundó en Derecho su pretensión y ofreció prueba.

b. En fs. 191/193 se presentó por derecho propio el dr. G. F. D. y opuso excepción de prescripción de acuerdo a los términos del cciv:3962.

En subsidio, contestó la demanda efectuando una negativa de los extremos invocados por el accionante y sostuvo que las argüidas “obras nuevas” datan de hace más de veinte años pues el local del que es condómino se encontraba afectado a la explotación comercial del rubro gastronómico; agregó que lo único que resultaba nuevo era “el motor del extractor de gases, el cual debe actualizarse o bien repararse periódicamente”. Peticionó el rechazo de la acción entablada.

c. La sra. A. E. F., mediante apoderado, contestó en fs. 200/208 la acción entablada en su contra. Opuso como defensa la prescripción de las acciones derivadas de la ley 13.512 en los términos del cciv:4023; adhirió también a la contestación efectuada por el codemandado D..

Peticionó, luego de negar los extremos invocados en el escrito liminar –a excepción de lo expresamente reconocido–, el rechazo de la pretensión: señaló que el emplazamiento y disposición del conducto evacuador de humos y olores así como la cámara frigorífica existían al momento en que el accionante adquirió la unidad funcional nro. 4 (año 2001) sin que se hubiesen producido modificaciones respecto de ellos, sólo su reparación “en razón de su estado o conservación”.

d. En fs. 213/223 compareció la sra. A. F. S., mediante apoderado, y contestó la acción en términos similares a la efectuada por la codemandada sra. F.

e. En fs. 1030/1033 se presentó el sr. D. P. –en virtud del contrato de compraventa celebrado con M. F. Z. y E. A. Z.– y contestó su citación; opuso excepción de prescripción en los términos del cciv:3962.

f. En fs. 294/295 se admitió el hecho nuevo invocado por el accionante en fs. 266/268 en los términos del cpr 365.

g. En la sentencia dictada en fs. 1061/1109 del registro digital Lex 100 el a quo admitió la defensa de prescripción interpuesta por los emplazados y, en consecuencia, rechazó la pretensión promovida por el sr. V. M., con costas a su cargo. Difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.

h. El pronunciamiento fue apelado por el perdidoso, quien expresó sus quejas en fs. 1159/1171, traslado contestado en fs. 1174/1177 y 1179/1181. Cuestionó las conclusiones a las que arribó el anterior sentenciante en virtud de la apreciación de los hechos efectuada y la escasa y errónea valoración de la prueba producida, así como la aplicación e interpretación de las normas jurídicas por las que admitió la excepción de prescripción articulada y, en consecuencia, rechazó la acción entablada.

Agregó que el a quo no consideró la totalidad de la pretensión cuyo objeto ha sido desarrollado en el punto 1 de fs. 153, lo que resulta una omisión grave.

Criticó que no se hubiesen ponderado las múltiples diligenciadas llevadas a cabo por el accionante y su cónyuge frente a organismos gubernamentales tendientes a modificar y hacer cesar la situación de irregularidad invocada, extremos que junto con el reconocimiento efectuado por los emplazados –en los términos del cciv:3989, actual CCCN 2545– lo “liberan de las consecuencias de la prescripción”, más aun cuando los argüidos daños presentan una continuidad en el tiempo y resultan progresivos, y entiende también que, por tratarse de la vulneración del derecho ambiental amparado en la CN, resulta imprescriptible.

Por último, se queja de lo decido en torno a la imposición de costas.

II. Debido a la entrada en vigor del Código Civil y Comercial de la Nación cabe señalar que si bien el CCCN:7 establece la aplicación inmediata de sus disposiciones con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994), esto no implica la retroactividad de la norma, específicamente vedada por la disposición positiva, en análogo sentido a lo dispuesto por el Código Civil en su artículo 3, que ha sido su fuente (arg. Kemelmajer de Carlucci, La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes, pág. 16, ed. Rubinzal-Culzoni, año 2015). Introduce sí cierta novedad respecto de las normas protectorias del consumidor, estipulando que cuando las nuevas leyes supletorias sean más favorables al consumidor, las mismas serán aplicables a los contratos en curso de ejecución.

En consecuencia, teniendo en cuenta las particularidades del caso traído a decisión judicial, resulta aplicable la normativa vigente con anterioridad al 1.8.2015.

No obstante, no es posible soslayar que el Código Civil y Comercial de la Nación resulta, asimismo, una pauta interpretativa extremadamente valiosa respecto de cuestiones sujetas a la normativa derogada. Ello en su carácter de síntesis de rumbos y matices que el Derecho Privado argentino ha ido adquiriendo, aun en la vigencia de los Códigos Civil y de Comercio anteriores, en virtud del laborioso enriquecimiento derivado de los pronunciamientos judiciales y del aporte de la Doctrina.

También debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).

III. Cabe avanzar primeramente respecto del progreso de la excepción de prescripción y sus críticas.

Para ello, recuerdo que este Tribunal ya ha sostenido que la prescripción liberatoria es el medio por el cual el transcurso del tiempo opera la modificación sustancial de un derecho en razón de la inacción de su titular –que pierde la facultad de exigirlo compulsivamente– subsistiendo la obligación como natural, de ahí que lo que se pierde es la acción, más no el derecho (CNCiv., esta Sala, r. 504.366, del 22/04/2008; “Franco, Alejandro y otro c/ Ideas del Sur S.A. y otros s/ daños y perjuicios”, del 03/05/2022; “Orlando, José c/ EDESUR S.A. s/ daños y perjuicios”, del 26/04/2024).

Ésta puede ver afectado su curso por causales de suspensión, cuando determinadas circunstancias hacen que el tiempo se detenga, pero cuando ellas desaparecen su curso se reanuda, computándose el lapso anterior y lo que queda inutilizado es el tiempo en que duró la causal suspensiva (cciv 3983 y CCCN 2539), o de interrupción frente al reconocimiento expreso o tácito por parte del deudor respecto del derecho del acreedor lo que conlleva a la renuncia del beneficio de la prescripción (cciv 3989 y CCCN 2545; Bueres-Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Buenos Aires, Hammurabi, 2005, Tº 6B, págs. 704 y ss).

En base a estos breves lineamientos y analizada la prueba producida a través del prisma de la sana crítica que impone el cpr 386, adelanto que las quejas del accionante no tendrán favorable acogida.

Ello, primeramente, al ponderar que la existencia del ducto evacuador de gases al momento en que el accionante adquirió el inmueble en fecha 28 de agosto de 2001 no resulta controvertida, fue expresamente manifestado en el escrito liminar.

Tampoco la existencia de una cámara frigorífica de material “ubicada debajo de una de las ventanas” de propiedad del accionante que da al “pulmón del edificio” y que la unidad funcional nro. 2 del inmueble sito en H. … y …, esquina G. C. … y …, se encontraba destinado al rubro gastronómico.

Estos extremos resultan corroborados también por lo que emerge de las declaraciones testimoniales brindadas por los sres. M. L. G., M. R. R. y M. G. O., quienes dieron cuenta sobre la existencia de un local gastronómico en la planta baja del edificio así como la existencia del ducto y otras construcciones alli? existentes; agrego también que el sr. O. señaló que el sistema de ventilación se instaló “por el año 86”– (cfr. fs. 554/556, 561/563, 564/565).

Así, estas declaraciones analizadas en los términos del cpr 456, reafirman que en la planta baja del edificio sito en H. … y …, esquina G. C. … y …, se encontraba, al menos desde el año 1986, un local afectado al giro comercial vinculado al rubro gastronómico, así como el ducto y otras construcciones, circunstancias que no encuentro contrarrestadas, ya que no existe algún elemento que me ilustre en cuanto a que las obras denunciadas como “antirreglamentarias” en la demanda hubiesen tenido lugar o llevado a cabo luego de que el accionante adquirió la unidad funcional nro. 5 del inmueble (cpr 377).

Por este motivo, a fin de analizar la procedencia o no de la defensa de prescripción opuesta por los emplazados, así como su interrupción o suspensión, corresponde determinar la fecha de inicio para su cómputo y que de acuerdo a lo que emerge de las constancias de autos reseñadas cabe tenerla en el momento en que el accionante adquirió el inmueble, es decir, en fecha 28 de agosto de 2001, en coincidencia con la indicada por él mismo como la de comprobación de los ruidos molestos “que ocasionaba el funcionamiento del conducto” circunstancia generadora de los daños invocados.

Partiendo desde ahí, al igual que el a quo, considero que desde el 28 de agosto de 2001 hasta el momento de interposición de la demanda el 4 de diciembre de 2013, la acción se encontraba prescripta de acuerdo con los términos del cciv:4023.

Agrego que tampoco encuentro –como lo sostiene el accionante en sus quejas– algún supuesto de suspensión o interrupción de este plazo de prescripción que, reitero, comenzó a computarse desde el 28 de agosto de 2001.

Ello, en tanto, los argüidos daños, de acuerdo a los dichos del propio apelante, acaecieron desde “adquirida la propiedad y tomada la posesión”, momento que impide postergar el comienzo de la prescripción incluso aun cuando resulten daños de duración prolongada, pues no nos encontraríamos frente a efectos dañosos autónomos sino frente a un daño único por lo que, al considerar que la prescripción de los daños continuos o de efectos continuados comienza a computarse desde ese momento originario, cae el argumento vinculado a la no procedencia de la excepción de prescripción.

Por otra parte, tampoco comparto con el quejoso que estuviese debidamente acreditado el argüido reconocimiento de los demandados en los términos del cciv:3989 con sustento en las copias de las actas de fechas 24 de abril de 2006 y 5 de agosto de 2011 acompañadas como prueba documental por el recurrente al momento de contestar el traslado de la defensa en examen respecto de A. E. F. y A. F. S. (véanse fs. 238/239 y 240/241) pues no encuentro que las propuestas allí asentadas resulten una admisión o aceptación del derecho invocado por el accionante y que tal intención haga operar el reconocimiento invocado, el que, por otra parte, debe interpretarse restrictivamente; aquellas propuestas más bien aparecen como herramientas para lograr una convivencia consorcial armónica.

Por otro lado, al ponderar las actuaciones administrativas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires vinculadas a la habilitación o no del local gastronómico, no paso por alto que varias de ellas tuvieron lugar como consecuencia de los reclamos efectuados, en su mayoría, por la sra. M. R. – cónyuge del sr. M., de acuerdo a lo que emerge de la copia de escritura de compraventa de fs. 4/9–, con asistencia de la Defensoría del Pueblo; no obstante, no puede soslayarse la circunstancia que, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 30 de la ley 3/1997 de esta ciudad, la queja que se efectuare “no interrumpe los plazos para interponer los recursos administrativos o acciones judiciales previstos por el ordenamiento jurídico”; por ello, estimo que aquellos reclamos efectuados no pueden computarse a los fines de tener por interrumpido el plazo de prescripción en estudio.

Por último, tampoco encuentro audible el argumento de la imprescriptibilidad de la acción con sustento en CN:41 y 42 pues no existe ningún elemento probatorio que acredite de manera fehaciente la vulneración argüida con sustento en algún tipo de contaminación del ambiente ya sea en su modalidad olfativa, visual, auditiva (conf. fs. 242/243).

En base a este análisis, estimo que corresponde confirmar el pronunciamiento apelado en cuanto admitió la defensa interpuesta por los demandados y por los que rechazó la acción entablada.

No obstante ello, no soslayo las conclusiones que emergen del informe pericial confeccionado por el experto designado de oficio, ingeniero civil R., cuya valoración cabe efectuar en los términos del cpr 386 y 477.

Repárese en este sentido lo señalado por el perito respecto al deficiente y precario estado y conservación de las construcciones argüidas como las originarias de los daños y señaladas como “antirreglamentarias” susceptibles de provocar u originar daños tales como riesgo de incendio, vibraciones y ruidos, etc..

Por este motivo, claro está que la solución que se propone en el presente voto no releva a la parte demandada de la responsabilidad de conservar las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditar debidamente al Consorcio los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y … (arg. CCCN:1710 y ss.).

Finalizando, considero que el temperamento adoptado en la instancia de grado respecto de la imposición de costas en cabeza del vencido consulta los principios generales básicos previstos por el código de rito, que impone al perdidoso soportar los mismos, por resultar vencido (cpr 68).

Es que la imposición a cargo del vencido importa la aplicación del principio objetivo de derrota previsto por el código de rito (cpr 68), sin que ello deba ser visto como una sanción o pena complementaria a la condena pecuniaria, sino la determinación legal al caso de quién debe afrontar los gastos que ha exigido el litigio.

Por su parte, atento a las particularidades del caso, los gastos causídicos devengados en la actividad en esta instancia revisora corresponde sean distribuidas por su orden.

IV. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, propongo al Acuerdo: I. Rechazar las quejas del recurrente y confirmar la sentencia de grado en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio. II. Disponer, en los términos del CCCN:1710 y ss., en cabeza de la parte demandada, la adecuada conservación de las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditación frente al Consorcio de los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y ….. III. Las costas de Alzada deberán imponerse en el orden causado (cpr 68).

El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos A. Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Polo Olivera. Con lo que terminó el acto.

Buenos Aires, 21 de agosto de 2024.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: I. Rechazar las quejas del recurrente y confirmar la sentencia de grado en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio. II. Disponer, en los términos del CCCN:1710 y ss., en cabeza de la parte demandada, la adecuada conservación de las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditación frente al Consorcio de los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y …. III. Las costas de Alzada se imponen en el orden causado (arg. cpr 68). IV. Difiérase la regulación de honorarios hasta tanto se fijen los de la anterior instancia. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante. – Gastón M. Polo Olivera. – Carlos A. Carranza Casares.

G., D. A. c. L., M. G. s/ rescisión de contrato.

Comentado por María Valentina Aicega: Venta sujeta a condición suspensiva.Con especial referencia a la mora, la cláusula penal y la convalidación.

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 9 días del mes de Agosto de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “G. D. A. C/ L. M. G. S/ RESCISIÓN DE CONTRATO”, respecto de la sentencia corriente en formato digital, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Converset, Díaz Solimine y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Converset dijo:

1. Antecedentes de la causa

i. Se presentó D. A. G. y promovió demanda contra M. G. L. por rescisión de contrato por incumplimiento y restitución respecto del inmueble sito en la calle Cnel. Beltrán nº 101/107/113, esquina del Valle Iberlucea nº 4491/93, UF nº 6, integrada por los polígonos 00-06 y 01-02, de la localidad de Remedios de Escalada, Partido de Lanús, Provincia de Buenos Aires.

Relató que el 28 de marzo de 2018, suscribió con el demandado un boleto de compraventa mediante el cual se obligaba a escriturar el inmueble mencionado. Precisó que el precio convenido fue de U$ 90.000, de los cuales U$ 30.000 debían ser pagados en el momento de la firma del boleto de compra y venta; otros U$30.000 el 30 de marzo de 2018 y los U$30.000 restantes el 30 de diciembre de 2018 o, cuando se encontrara concluido el trámite de subdivisión. Añadió que el plazo de escrituración fue pactado para dentro de los 45 días contados a partir del momento en que el demandado hubiese realizado el pago total del precio convenido.

Dijo que el demandado pagó las dos primeras cuotas y el 15 de mayo de 2019 le envió una carta documento intimándolo a culminar el trámite de subdivisión para poder pagar la última cuota y escriturar. Le respondió que el trámite de subdivisión ante la Dirección de Catastro Territorial de la provincia de Buenos Aires se encontraba concluido, por lo que ante el incumplimiento del comprador, comunicó su decisión de dejar sin efecto la operación.

ii. Al contestar demanda M. G. L. reconoció que el 28 de marzo de 2018 firmó con el actor el boleto de compraventa y que, para culminar con el pago del precio, se acordó que el saldo restante se abonaría el 30 de diciembre de 2018 o en su defecto en el momento en que se encuentre concluido el trámite de subdivisión del inmueble en cuestión.

Manifestó que el 15 de mayo de 2019, le envió una carta documento a la vendedora para conocer el estado actual del trámite y la posibilidad de suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio como así también de efectuar el pago del saldo de precio y que, ante el silencio de la vendedora le comunico que hacia efectivo el apercibimiento de la cláusula séptima.

Expresó que en el mes de octubre de 2019 tomó contacto con la escribana L. G. que tenía a cargo culminar el trámite de subdivisión quien le informó que aún no se encontraba inscripto el Reglamento de Copropiedad, por ende, no estaba cumplida la condición para que pueda pagar el saldo de precio.

Por último, reconvino por cumplimiento de contrato y solicitó se haga efectiva la multa prevista en el contrato en cuanto a la mora del actor en el cumplimiento del trámite de subdivisión. Destacó que del título antecedente que acompaña surge que la actora no es titular dominial del 100% de la unidad funcional que le vendió, sino que cuenta solamente con un 70% indiviso.

iii. Al contestar la reconvención el emplazado adujo que al momento de celebrarse el contrato ambas partes desconocían que el plano de subdivisión habría estado aprobado y que por ello incluyeron en el contrato dicha condición; rechazando el incumplimiento atribuido a su parte.

Desde otro lado dijo que G. O. L. y él eran los titulares de la unidad funcional Nº 3 quienes decidieron crear 2 unidades funcionales (la Nº 5 y 6). Expuso que él se quedaría con la unidad Nº 6 y L. con la Nº 5. Ambos firmaron boletos de compraventa a favor de terceras personas, pero que no se terminaron concretando las escrituras de modificación del reglamento y de compraventa de ambas unidades (Nº 5 y 6), porque G. O. L. (condómino de la Unidad funcional Nº3) resultó estar inhibido, por lo tanto, como informase la Escribana G., no se pudo realizar ninguna de las dos escrituras.

iv. La anterior magistrada, Dra. P. R. B., comenzó por señalar que no existía controversia acerca del vínculo contractual derivado del boleto de compraventa, para luego señalar las posturas asumidas por las partes luego de la celebración del negocio.

Tras valorar el plexo probatorio sostuvo que fue la parte actora quien incurrió en mora en el cumplimiento de sus obligaciones.

Así fue que desestimó la demanda interpuesta e hizo lugar a la reconvención deducida. En consecuencia condenó a D. A. G. a que: otorgue la escritura traslativa de dominio del inmueble en el plazo de 20 días; abone una multa diaria de U$S 25 a contar desde el 20 de diciembre de 2019 y hasta la fecha de la escrituración. Dispuso la a quo que, vencido el plazo y, en caso de imposibilidad de cumplimiento, se declararía resuelto el contrato y D. A. G. deberá devolverle la suma pagada al comprador más una suma igual en concepto de indemnización.

Impuso las costas del proceso a la actora.

v. Contra dicho pronunciamiento se alza el actor por expresión de agravios que luce en soporte digital y fuera replicado por el demandado en idéntico formato.

En virtud de lo actuado, las actuaciones han quedado en condiciones de dictar sentencia definitiva.

2. Del rechazo de la acción

i. Para fundar el rechazo de la acción, la a quo tuvo en cuenta que: a) a la fecha de la firma del boleto los planos de subdivisión estaban aprobados; b) al 17 de mayo de 2023 aún se encontraba en trámite la modificación del reglamento de copropiedad del inmueble.

De todo lo expuesto, sostuvo que a la fecha de la firma del boleto –28 de marzo de 2018– los planos ya estaban aprobados, razón por la cual, conforme el principio de buena fe, el plazo impuesto en la cláusula SEGUNDA para el pago del saldo de precio (“en el momento que se encuentre concluido el trámite de subdivisión del inmueble en cuestión”) se refería a la finalización de subdivisión con el otorgamiento de la escritura pública (art. 2038 del CCyC).

Desde otro lado destacó que existían otras antecedentes que hacían reprochable la conducta del actor. Destacó que al momento de la firma del boleto el actor no era el dueño del 100% de la cosa que vendía. Explicó la magistrada que quien vende una cosa ajena se encuentra obligado a transmitir o a hacer transmitir el dominio al comprador, caso contrario debía pagar los daños y perjuicios.

Sobre el punto reseño la declaración de la notaria L. G., quien indicó que para realizar la operación de venta era necesario comenzar por la escritura de modificación de reglamento, en la cual se crearían las unidades funcionales 5 y 6, a expensas de la unidad funcional número tres que desaparecería. Dijo que en el mismo acto por escritura simultánea otorgaría la escritura de venta de la unidad funcional número 5 y 6. 2. Adujo que días previos a la fecha estipulada de la escritura, del certificado del 1.10.2019 surgía anotada una inhibición general a nombre del Sr. G. O. L. Por último declaró la escribana que se les comunicó a todos los intervinientes (especialmente al Sr. L. entregándole una copia del certificado a fin de que procediera a su pago y levantamiento) de la imposibilidad de escriturar hasta tanto no se levantara la anotación existente.

De lo expuesto, la magistrada concluyó que para realizar las ventas de las UF 5 y 6, previo se debía firmar la escritura de modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal, y para ello ningún titular de dominio debía tener inhibición general de bienes.

ii. El recurrente reprocha la solución adoptada en la instancia anterior. Alega que de los términos del boleto de compraventa no surge que se hubiera obligado a realizar todos los medios necesarios para cumplir con la obligación asumida de venta de venta de cosa ajena, de modo tal que no puede predicarse que hubiere culpa de su parte para que se configure la responsabilidad prevista por el art. 1031 del CCyC.

Aduce que el decisorio resulta abstracto ya que, conforme las escrituras de modificación de reglamento de copropiedad y de adjudicación de la UF. nº 6 a su favor, se encuentra en condiciones de escriturar a favor del demandado.

Sostiene que en el boleto de compra y venta no existía un plazo cierto estipulado para finalizar el trámite de subdivisión ni tampoco el demandado en su carta documento del 15 de mayo de 2019, lo intimó por un plazo cierto para que concluyera dicho trámite. En tal sentido, indica que, aún en el supuesto de existir un impedimento ajeno a la voluntad de las partes y motivado en demoras de carácter administrativo o judicial, como era el caso (una anotación de inhibición del condómino de la unidad que me había obligado a escriturar), el boleto preveía que los plazos se podían prorrogar.

Por lo expuesto, peticiona se dicte un nuevo pronunciamiento ordenándose escriturar el inmueble y ordenándose al accionado a pagar el saldo de precio, dejándose sin efecto la multa e imponiéndose las costas en el orden causado.

iii. Recuerdo que la obligación de escriturar es una obligación de hacer, que recae por igual sobre ambas partes, razón por la cual los contratantes deben colaborar para facilitar su ejecución. Se trata de una obligación en la que ambas partes son deudoras y acreedoras, por lo que pesa sobre ellas el deber de cumplir con aquellas obligaciones previas, que hacen posible el otorgamiento de la escritura. Es para los obligados tanto una obligación como un derecho, debiendo ajustar su conducta a los principios de lealtad y buena fe.

Sobre el punto y en sentido coincidente este Tribunal ha resuelto que “La obligación de escriturar pesa por igual sobre ambos contratantes, de allí que se afirme que ambos revisten el carácter de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual deben colaborar en miras a su mejor ejecución. Ocurre que para el otorgamiento de la escritura es necesaria la actividad y la realización de diligencias que no son exclusivas de una de las partes, sino comunes. De ahí que, la sola circunstancia de agotarse el plazo para escriturar no es suficiente para considerar habilitado el ejercicio del pacto resolutorio expreso, ya que es al magistrado a quien le incumbe ponderar la conducta observada por las partes: valorar si la operación no se finiquitó en tiempo propio por circunstancias imprevistas, ni imputables (CCiv, Sala “H”, Vázquez, C/ Rusconi Agisacif, 16/12/2011).

iv. A) Por una cuestión metodológica corresponde adentrarse en la invcoada ausencia de mora por parte del actor.

No se encuentra controvertido en esta instancia que la culminación de la operación de compraventa requería el otorgamiento de la escritura pública de subdivisión, la que no pudo llevarse ante la inhibición de bienes que pesaba sobre él condómino de la propiedad horizontal, Sr. G. A. L. (art. 277 del CPCC).

Sobre tal circunstancia, el actor aduce que, en tanto se trata de un inmueble del que resulta cotitular, la imposibilidad de escriturar se trata de un hecho ajeno a su voluntad que no compromete su responsabilidad, en tanto no se probó su culpa para la realización de la compraventa.

B) Ahora bien, de las escrituras nro. 141 de modificación de reglamento y nro. 142 de adjudicación por partición, ambas del 27 de diciembre de 2023 acompañadas por el actor el 4.3.2024 luego del dictado de primera instancia –no desconocidas por el accionado (presentación del 12.3.2024)– resulta que el actor adquirió el dominio sobre la totalidad de la unidad funcional que prometiera en venta al Sr. M. G. L.

El hecho sobreviniente, se encuentra normado en el art.163 inc. 6º ap. 2º del CPCC, y su acontecimiento faculta al juez a considerarlo al momento de sentenciar, sin necesidad de que haya sido invocado por las partes como hecho nuevo, aunque el mismo debe surgir del expediente (quod non est in actum, non est in mundo).

En esta línea argumental, se ha resuelto que “el magistrado debe dictar sentencia de acuerdo con las acciones deducidas en el juicio, tomando en cuenta los hechos afirmados en la demanda y en su contestación. Pero la aplicación estricta de este principio tendría como consecuencia que el sentenciante no pueda considerar un hecho extintivo o constitutivo por ser posterior a ese momento procesal, lo cual sería contrario a toda economía, pues podría exigir un nuevo juicio. Se admite –por ende– que éste verifique y decida si el derecho se extingue o consolida en el curso del proceso” (Cám. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2ª, causa 58.768, RSD369-93, Sent. del 23-12-1993, ‘Ercoli c/ Balbona s/ Sumario’, LLBA 1994-244).

En la valoración del asunto se impone recordar que la Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho reiteradamente que los pronunciamientos judiciales deben adecuarse a las circunstancias existentes al momento en que se dictan (CSJN Fallos: 341:590 y su cita a Fallos: 311:787 y 330:642), aun cuando ellas resulten sobrevinientes a la interposición de los recursos.

C) Así las cosas, los antecedentes reseñados permiten subsumir el conflicto, contrariamente a lo alegado en los agravios, como un supuesto de venta de cosa propia.

Por aplicación del principio “iura novit curia”, ha de recordarse que el juzgador tiene la facultad y el deber de discurrir los conflictos litigiosos y dirimirlos según el derecho vigente, calificando autónomamente la realidad fáctica y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen, con prescindencia de los fundamentos que hayan enunciado las partes o del nombre que se le hubiera asignado a la acción intentada.

El boleto de compraventa, aun cuando no es título suficiente para adquirir el dominio de un inmueble, constituye una convención válida que genera diversas obligaciones para las partes. En efecto, si bien el boleto de compraventa resulta insuficiente para el objetivo final perseguido, resulta válido y produce efectos para exigir el otorgamiento de escritura –obligación de hacer– en virtud del principio de conservación del contrato que exige optar por la solución que permita la subsistencia del negocio, y aun cuando las partes no lo hayan previsto de manera expresa, existe la obligación implícita impuesta por la ley de otorgar la pertinente escritura.

Sentadas tales premisas, existen situaciones que pueden presentarse en la realidad como ser una persona que transmita o constituya un derecho careciendo del necesario y previo título jurídico para hacerlo, por lo cual el acto realizado se ve desprovisto de eficacia; pero puede también ocurrir que dicha persona asuma con posterioridad la posición legal que no tenía y entonces el acto derivado adquiere, a su vez, la eficiencia de que inicialmente estaba desprovisto. El juego de este proceso se denomina convalidación de los actos jurídicos (Díaz, Guillermo, “Hipoteca sobre inmueble ajeno. (Su constitución y ulterior convalidación”, La Ley, Buenos Aires, La Ley, tomo 94, p. 898).

Explica Kiper que el art. 1885 del CCyC consagra el instituto de la convalidación aplicable a todos los derechos reales y que “este principio apunta a un acto jurídico ineficaz que posteriormente por un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes” (Kiper Claudio, Manual Derechos Reales, Ed. Rubinzal Culzoni, ps. 25/26).

De tal forma, con las escrituras acompañadas corresponde tener al actor, antes condómino, debidamente legitimado para la transmisión del dominio de la unidad funcional de su exclusiva titularidad.

Abona tal conclusión, las modalidades en que se celebró el boleto de compraventa en la cual ninguna referencia se hace a que el inmueble sea ajeno y la circunstancia de que el trámite de subdivisión ante la Dirección de Catastro Territorial de la provincia de Buenos Aires ya se encontraba concluido al momento de la firma del boleto (conf. fs. Boleto de compraventa que luce fs. 8/10).

El propio actor ratifica tal conclusión cuando refiere en sus agravios que “había garantizado la promesa de escrituración” (pág. 7).

D) Zanjada la cuestión sobre el encuadre jurídico que considero aplicable, corresponde analizar la falta de responsabilidad alegada por el actor.

En el caso, resulta claro que si el otorgamiento de la escritura no fue posible en el plazo convenido, ello obedeció a la demora del aquí actor en concluir con el trámite de subdivisión del inmueble, obligación ajena a la compradora, a la que también le resulta inoponible la cuestión referida a la inhibición general de bienes que pesaba sobre el restante condómino.

Por lo expuesto y en razón del deber de colaboración que emana del principio de buena fe contractual, era evidente que pesaba sobre la parte vendedora la carga de instar el trámite necesario para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a favor del comprador, facilitando a la escribana designada toda la documentación pertinente que se le requiriese a los fines de concretar dicho acto escriturario (cláusula 9na del boleto).

De allí que resulten improcedentes las intimaciones cursadas por el vendedor (fs. 5 y 7) requiriendo el pago del saldo de precio al comprador, ya que aquél se encontraba en conocimiento de la imposibilidad de escriturar. Por lo expuesto cabe concluir que no estaba legitimado para colocar en mora a su cocontratante que, cabe destacar, no incumplió ninguna de sus obligaciones previstas en el boleto de compraventa (art. 1031 CCyC).

Desde otro lado, cabe señalar que tampoco resulta probado por el Sr. G. que, ante la inhibición del condómino, haya logrado un acuerdo de prórroga con el comprador (art. 377 del CPCC) tal como estipularon las partes en su cláusula 9na.

Por último cabe señalar que el recurrente guarda silencio frente a las precisas consideraciones dadas por la magistrada para determinar que el trámite de subdivisión refiere al otorgamiento de las escrituras públicas pertinentes.

v. Por lo expuesto, propiciaré al acuerdo confirmar la atribución de responsabilidad discernida en la instancia anterior.

Por último, señalaré que la solución torna superfluo el tratamiento del agravio efectuado en el cual se peticionara la modificación de la imposición de costas a su parte. Es que atendiendo que aquello fue solicitado para el supuesto en que se revocara la sentencia, dicha queja se ha vuelto abstracta.

3. De la cláusula penal

i. La magistrada de grado hizo lugar a la reconvención efectuada por M. G. L. y condenó a D. A. G. a que en el plazo de 20 días otorgue la escritura traslativa de dominio del inmueble, imponiéndole el pago de una multa diaria de U$S 25 a contar desde el 20 de diciembre de 2019 y hasta la fecha de la escrituración.

A tal fin, conforme los dictados de la moral y las buenas costumbres (art. 794 del CCyC), morigeró la cláusula penal dispuesta en el boleto de U$S 100, teniendo en cuenta que la compradora se encontraba en posesión del inmueble desde la fecha de suscripción del boleto.

Sostiene el actor que la aplicación de la multa resulta improcedente. Alega que: a) no existió mora de su parte; b) su aplicación contraría la normativa dispuesta por el art. 793 del CCyC.

ii. La cláusula penal está dominada, en el derecho argentino y en lo que aquí interesa, por los siguientes principios: tiene una doble función (compulsoria y resarcitoria); de su carácter accesorio se deriva que ella se extingue toda vez que desaparece el vínculo al cual se halla subordinada; por eso, si el deudor cumple con la prestación inherente al objeto de la obligación principal, extingue la cláusula penal. Esta regla no ofrece dificultades cuando el pago se ha efectuado en forma absolutamente satisfactoria en cuanto al objeto debido, tiempo y lugar; pero cuando el pago ha sido insatisfactorio en alguno de estos aspectos, la cuestión es más dudosa (Kemelmajer de Carlucci, Aída, La cláusula penal. Su régimen jurídico en el derecho civil, comercial, laboral, administrativo, tributario, internacional y procesal, Ed. Depalma, 1981, Buenos Aires, núms. 2 y ss.).

En el Derecho moderno la cláusula penal es un instituto polivalente, porque tiene dos funciones principales: una función compulsiva o estimulativa, o de “pena obligacional” (Cárdenas Quirós, Estudios de Derecho Privado I, Lima, 1994, pág. 349, nota 1), mediante la cual proporciona un incentivo para la conducta debida por el deudor, esto es para el cumplimiento específico de su obligación (CNCivil, sala A, La Ley, 1997-B, 180; Sala B, La Ley 1991-B, 143); y una función indemnizatoria, mediante la cual fija de antemano el monto de los daños resarcibles para el caso de incumplimiento, sea este absoluto (cláusula penal compensatoria) o relativo (cláusula penal moratoria) (Alterini, Atilio Aníbal, “La cláusula penal flexible”, La Ley 2009-B, 1119).

Debe tenerse en cuenta que la puesta en ejercicio de las sanciones que contemplan en general las cláusulas penales exigen el cumplimiento de tres requisitos: a) el incumplimiento de una obligación: b) la imputabilidad y c) la mora del deudor (Compagnucci de Caso, Rubén H., “Incumplimiento del deudor y cláusula penal”, LL 1994-E-622), aspectos que, como ha sido desarrollado, se encuentran verificados.

Ahora bien, en nuestro ordenamiento legal y conforme el art. 790 del CCyC, la convención accesoria por la cual se asume el compromiso de satisfacer cierta prestación si no se cumple lo debido o se hace tardía o irregularmente, constituye una modificación del derecho común, para reforzar las consecuencias que se derivan del incumplimiento, en la doble función conminatoria (compulsar a los deudores a cumplir con lo acordado ante la amenaza de satisfacer una amenaza más gravosa) e indemnizatoria (constituye un medio de fijar por anticipado los daños y perjuicios que deben pagarse en caso de incumplimiento), que conforme al criterio dominante corresponde otorgar a la cláusula penal.

Claro está que el acreedor no puede, aunque en los hechos lo haya padecido, reclamar una indemnización de una mayor cuantía (art. 794 del CCyC).

iii. Sentadas tales premisas, encuentro que el razonamiento introducido en los agravios no se ajusta la normativa vigente, por cuanto lo que no resulta permitido es acumular la pena o multa derivada de una cláusula penal a la eventual indemnización ante el incumplimiento relativo de la obligación.

Ello así, dado el incumplimiento imputable al aquí actor y que la mora supone la posibilidad de cumplimiento de la prestación principal, nada obsta –sino todo lo contrario– a que pueda acumularse la pretensión de cumplimiento con la cláusula penal para resarcimiento del daño moratorio por el retardo padecido.

Por lo expuesto propiciaré desestimar las quejas.

4. Conclusión.

En razón de lo expuesto, propongo al Acuerdo, si el sentido de mi voto resultara compartido, confirmar en un todo la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas (art. 68, CPCC). Así voto.

El Dr. Díaz Solimine dijo que por razones análogas adhiere al voto que antecede.

El Dr. Trípoli no interviene por hallarse en uso de licencia (art. 109 RJNC).

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: Confirmar en un todo la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas (art. 68, CPCC).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine.

Voz: Contrato de Compraventa