R., C. M. y O. c. P., M. s/consignación
Comentado por Daniel Guillermo Alioto: ¿Obligación de pagar cánones locativos por períodos posteriores a la conclusión de un contrato de locación de un inmueble?
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de diciembre de 2022, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “R. C. M. Y O. C/P. M. S/CONSIGNACIÓN” respecto de la sentencia dictada con fecha 31 de mayo de 2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli:
I. La sentencia de primera instancia declaró abstracto un pronunciamiento sobre la consignación de las llaves del inmueble locado; y rechazó la demanda entablada por C. M. R. y C. A. R. contra M. P., con costas.
El fallo fue apelado por la parte actora, quien expresó agravios con fecha 27 de septiembre de 2022, cuyo traslado fue contestado por la parte contraria el día 17 de octubre de igual año.
II. No admitiré el pedido formulado por la demandada de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, por cuanto la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las quejas en tanto las respectivas expresiones de agravios reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales.
III. Los accionantes demandaron por consignación de las llaves del inmueble de la calle Rosario …, 3º “13”, de esta ciudad, que habían locado a la demandada; y por los daños y perjuicios que les ocasionó la resolución anticipada del contrato de locación suscripto entre ambas partes, por exclusiva culpa de la locadora.
Al respecto, señalaron que desde la celebración del contrato de locación habían solicitado a la locadora, en múltiples oportunidades y por distintas vías, que realizara arreglos necesarios para el normal uso y goce del inmueble. Le atribuyeron a la locadora una constante falta de respuesta positiva, pese a las misivas cursadas, razón por la cual, previo apercibimiento, dieron por resuelto el contrato por su exclusiva culpa; en consecuencia, se le requirió que indicara lugar y fecha para la devolución de las llaves, para lo cual se le remitió una nueva carta documento que siquiera fue retirada por la accionada de las oficinas del correo. De ahí que sostuvieran que, habida cuenta que la locadora había caído en mora respecto de la recepción del bien, no les resulta exigible el pago de los cánones locativos desde el mes de diciembre de 2020 en adelante. Por otra parte, con fundamento en el incumplimiento de la obligación de conservar el inmueble en buen estado, responsabilizaron a la demandada por la finalización del contrato y, con ello, de los daños ocasionados (material y moral).
La Sra. Magistrada de grado, tras valorar la prueba producida e interpretar conjuntamente los términos de los dos contratos de locación celebrados entre las partes (uno por el período comprendido entre el 1/12/2017 y el 30/11/2019, y otro desde el 1/12/2019 al 30/11/2021) concluyó que no se había acreditado incumplimiento contractual alguno atribuible a la parte demandada P. De allí que decidió no admitir las partidas resarcitorias reclamadas, ni declarar la liberación de los demandantes de los cánones devengados a partir de la intimación a la locadora a recibir el inmueble. De manera que se decidió por el rechazo de la demanda.
En cuanto a la consignación de las llaves, en tanto ya habían sido recibidas por la locadora, la juzgadora valoró que un pronunciamiento en ese sentido resultaba abstracto.
Los demandantes solicitan ante esta instancia que se revoque la decisión adoptada por la Sra. Juez a quo.
Para fundar su queja reprochan la falta de valoración por parte de la anterior sentenciante de la conducta asumida por la demandada P. frente a las cartas documentos acompañadas, así como su incomparecencia a la instancia de mediación previa. Afirman que resulta un yerro trascendental de la sentencia apelada el haber considerado que la demandada fue debidamente notificada de las intimaciones extrajudiciales de autos y, sin embargo, no haber ponderado, en forma alguna, su silencio frente a las requisitorias, que fueron validadas en el expediente, tanto en su contendido como por los avisos de visita del correo. Refieren que la juzgadora incurrió en contradicción al omitir ponderar el silencio de la locadora y, de todas formas, condenarlos al pago de la totalidad del contrato de locación, considerando injustificada la resolución contractual. Se agravian, asimismo, por la interpretación que la sentenciante les dio a las cláusulas contractuales. Resaltan que pesaba sobre la locadora la obligación de mantener la habitabilidad del inmueble. Finalmente, critican la declaración de “cuestión abstracta” por la consignación de llaves y lo decidido en materia de costas.
IV. El régimen jurídico de la resolución por incumplimiento del contrato de locación se compone de dos tipos de normas: 1) las que regulan la resolución por incumplimiento en general, previstas en los arts. 1077 a 1089 del CCyCN, que resultan aplicables a este contrato, dado su carácter bilateral, y 2) las que regulan la resolución por incumplimiento del contrato de locación en particular (arts. 1194, 1201, 1202, 1205, 1206, 1207, 1208, 1211/1214, 1219/1220, 1222/1224 del CCyCN).
En ese sentido, el art. 1078, inc. b), del Código Civil y Comercial explicita: “…la extinción del contrato puede declararse extrajudicialmente o demandarse ante un juez…”.
Como puede advertirse, al admitir la resolución extrajudicial se reconoce un margen mayor de actuación a la justicia privada, sin perjuicio de la posibilidad de que esta resolución pueda ser revisada en sede judicial.
Ahora bien, esta revisión puede suscitarse por distintas vías.
En el caso particular de autos, sucede frente al planteo indemnizatorio promovido por los contratantes que resolvieron extrajudicialmente el contrato, y el cuestionamiento introducido por la locadora demandada, quien, frente a la recepción de aquel requerimiento extrajudicial, guardó silencio.
En respuesta a la queja que introducen los apelantes, lo cierto es que, con relación a este último escenario, es decir, el silencio del contratante requerido y a cómo debe interpretarse su silencio posterior a la recepción del requerimiento, adhiero a la postura de que el silencio del intimado no implica una conformidad tácita con el requerimiento y que, en consecuencia, conserva su derecho de impugnarlo con posterioridad. En apoyo de esta tesis, gravitan dos argumentos de peso: a) La ley no le impone al requerido la obligación de expresarse. Ciertamente, el nuevo Código Civil y Comercial reconoce su derecho a “(…) oponerse a la extinción si, al tiempo de la declaración, el declarante no ha cumplido, o en está en situación de cumplir, la prestación que debía realizar para poder ejercer la facultad de extinguir el contrato (…)”. Con todo, no le impone la carga de hacerlo…; b) Si el requerimiento fuese defectuoso –esto es, si no se ajustase a los requisitos que surgen de la ley–, no podría producir la resolución del contrato, a pesar del silencia del deudor requerido (Sánchez Herrero, Andrés, “Tratado de la Resolución de los Contratos por Incumplimiento”, T. I, págs. 385 y sgtes., La Ley, 2015).
De manera que, frente al derecho de oposición ejercido oportunamente por la demandada, resultó correcto que la sentencia se expidiera, entonces, acerca de la validez de aquella resolución extrajudicial.
El fallo apelado, como se adelantó, concluyó que dicha resolución extrajudicial del contrato había resultado infundada y, por ende, que los actores deben afrontar las consecuencias de su ruptura ilegítima.
Los accionantes, en sus quejas, pretenden que se revoque tal decisión y se reconozca, en definitiva, la conclusión de la locación por las causales previstas en el art. 1220 del CCyCN y, de ese modo, su derecho para dar por rescindido el contrato.
Sobre el punto, el referido artículo establece que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido; b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Es cierto que siempre que se presente un supuesto de hecho subsumible en la norma se podrá ejercer la facultad resolutoria. Con todo, esto no implica que toda vez que se incumpla alguna de estas obligaciones se verificará el supuesto de hecho que habilita para resolver. En el caso del incumplimiento de la obligación de conservar la cosa locada –que, vale decir, en parte pesa sobre el locador y en parte sobre el locatario–, no creo que un incumplimiento de menor rango de esta obligación pueda justificar una medida tan drástica. Debe tratarse de un incumplimiento grave o esencial, en los términos del art. 1084 del CCyCN. De lo contrario, si bien se verificará un incumplimiento de esta obligación que generará las consecuencias que correspondan (v. gr., la responsabilidad civil), no se podrá resolver (Sánchez Herrero, Andrés, “La resolución por incumplimiento en el contrato de locación”, TR LALEY AR/DOC/2625/2019).
En autos ha quedado probado que antes de suscribir el contrato de locación de fecha 2/12/2019, las partes se encontraban unidas por uno anterior –suscripto el 30/11/2017– en virtud del cual P. había alquilado a los actores el inmueble de la calle Rosario … 3º “13” de esta ciudad con destino de vivienda. El contrato firmado en el año 2019, entonces, no ha sido sino para los accionantes, en definitiva, una suerte de continuación de la locación.
De hecho, como bien señala el fallo apelado, en la cláusula octava se dejó expresamente asentado que “es el segundo contrato de locación celebrado entre las partes…” y que “…los locatarios reciben la unidad locada en perfecto estado de habitabilidad y conservación que a la fecha se encuentra recién pintada cielorrasos y paredes, y que declaran conocer y aceptar…”.
De modo que no hay duda alguna que, al mes de diciembre de 2019, los actores conocían el estado del inmueble. No sólo volvieron a alquilar el departamento para que continuara siendo su vivienda, sino que, además, el hecho de que lo aceptaran sin reservas y en condiciones de habitabilidad y conservación, indica que eso fue lo acordado.
Pero eso no es todo. La pérdida de gas denunciada, al tiempo de la resolución, ya había sido superada; además que ni siquiera se acreditó que existiese al tiempo de la celebración del segundo contrato. Debe tenerse presente que los requerimientos vía mail relacionados con tal desperfecto son de julio de 2020 y coinciden con la data del presupuesto y facturas que acreditan su reparación.
La conducta de la locataria así desplegada no es menor, pues a la aceptación de continuar en la locación sin exigir ninguna otra obra o modificación en el inmueble, se añade que, frente al requerimiento por un desperfecto sobreviniente, se actuó en consecuencia.
Con respecto a los demás vicios o defectos no admitidos en la sentencia, nada se ha logrado probar. En ese punto, coincido en que la declaración de la testigo V. no es suficiente para acreditar los defectos del departamento; ni las fotografías acompañadas, por cuanto no surge el momento en que fueron tomadas ni que todas ellas pertenezcan al inmueble en cuestión. A lo que añado que no puede considerarse cualquier imperfección como un vicio tal que habilite el funcionamiento de la garantía por vicios redhibitorios. Insisto que se requiere que tengan una entidad importante.
Todo lo hasta aquí expuesto me lleva a concluir –en idéntico sentido que la sentenciante– que no procede decretar la resolución del negocio jurídico por causas imputables a la locadora, ya que no se probó que no diera cumplimiento a los supuestos previstos en el art. 1220 del CCyCN.
No desconozco que es de carácter iuris tantum la presunción que establece el art. 1200 CCyCN de que el bien se entrega en buen estado apropiado para su destino. Empero la prueba que se aportó a esta causa lejos está de desvirtuarla. Por el contrario, conduce a acoger la defensa esgrimida por la accionada al contestar demanda.
V. Se agravian los actores de la decisión de la Sra. Jueza de grado de considerar abstracto un pronunciamiento referido a la consignación de llaves por ellos efectuada.
Sin embargo, por haberse denegado la rescisión del contrato promovida por los apelantes por culpa de la locadora P., y no mediando contrademanda por resolución por falta de pago –en autos la reconvención fue desestimada–, no procede fijar la conclusión del contrato en el sentido reclamado.
En cambio, fue correcto decir que las llaves fueron recibidas por la locadora, razón por la cual un pronunciamiento sobre la recepción de aquellas resulta abstracto. De manera que la queja dirigida a revocar lo así decidido habrá de ser también desestimada.
VI. Finalmente, la parte actora cuestiona la imposición de las costas. En primer lugar, porque considera que la demanda debe ser acogida y, en el caso de que se confirme el rechazo, porque se creyó con derecho a demandar por los daños ocasionados, por lo que solicita se impongan en el orden causado.
Sin embargo, no encuentro razones que lleven a apartarse del principio que establece que deben imponerse al vencido, pues la simple creencia de contar con derecho a litigar, no basta para adoptar un criterio diferente. Así, se ha señalado que la expresión razón fundada para litigar, contenida en el art. 68 del Código Procesal, contempla aquellos supuestos en que, por las particularidades del caso, cabe considerar que el vencido actuó sobre la base de una convicción razonable acerca del derecho invocado en el litigio. Con todo, no se trata de la mera creencia subjetiva del litigante en orden a la razonabilidad de la pretensión, sino de la existencia de circunstancias objetivas que demuestren la concurrencia de un justificativo para eximirlo de las costas, puesto que todo aquel que somete una cuestión a la decisión judicial, es porque cree que le asiste razón para peticionar como lo hace, mas ello no lo exime necesariamente del pago de los gastos en que hizo incurrir a su contrario si el resultado le es desfavorable (conf. C.N.Civ., Sala E, 03/12/2003, DJ 23/06/2004, 576; citado en “Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, de Highton-Areán, T. II, pág. 68, Editorial Hammurabi, 2004; esta Sala, “Rosende Eduardo Daniel c. Rosenberg Diana Carolina s/ cumplimiento de contrato”, expte. nº 414.148).
VII. Por lo expuesto y los propios fundamentos de la sentencia en crisis, voto por que se confirme el decisorio de grado en todo lo que decide y ha sido materia de apelación y de agravios, con costas de Alzada a la parte actora vencida por aplicación del principio objetivo de la derrota (conf. art. 68 del CPCC).
Así voto.
Por razones análogas, los Dres. Converset y Díaz Solimine adhirieron al voto que antecede.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y ha sido materia de apelación y de agravios. 2) Imponer las costas de Alzada a la parte actora. 3) Pasar a despacho las actuaciones para resolver los recursos de apelación interpuestos contra la regulación de honorarios efectuada en la instancia de grado, y determinar los que corresponden por los trabajos en la Alzada. 4) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Pablo Trípoli. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).
P. S., A. M. c. Voss S.A.C.I. s/ordinario
Comentado por Eduardo Luis Gregorini Clusellas: La ruptura intempestiva sin preaviso de un contrato de servicios.
En Buenos Aires, a 1º de septiembre de dos mil veintidós, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “P. S., A. M. contra VOSS S.A.C.I. sobre ORDINARIO”, registro nº COM 7189/2015 procedente del JUZGADO Nº 14 del fuero (SECRETARÍA Nº 28), en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, Doctores: Vassallo, Heredia y Garibotto.
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el señor Juez de Cámara, doctor Gerardo G. Vassallo dice:
I. A. M. P. S. dedujo demanda el 30.3.15 contra Voss S.A.C., a quien reclamo el pago de la suma de $ 417.463, por los daños y perjuicios que le habría generado la ruptura sorpresiva del vínculo comercial que los unía.
En prieta síntesis dijo dedicarse a la confección de prendas de vestir a façón y que a partir del año 2002 empezó una relación comercial con la demandada, a quien describió como una empresa de venta de prendas finas para niños, titular de varios locales en diversos puntos del país.
Dijo que frente a la buena calidad de su labor, la demandada le ofreció ser el proveedor exclusivo de su empresa, lo cual fue aceptado dado que ello representaba un incremento notable en su actividad con un importante ingreso asegurado.
A tal efecto, detalló los volúmenes de facturación correspondientes a los últimos 3 años previos a la ruptura del vínculo comercial.
Destacó que por el nivel de actividad que representó la relación con Voss, debió contratar operarios y alquilar un taller para el desarrollo de aquellas tareas.
Señaló que el acuerdo no se formalizó por escrito ni fue pactado un plazo concreto de finalización del vínculo.
En este punto sostuvo que desde el inicio de la relación hasta los meses de febrero y marzo de 2013 la remesa de prendas para confeccionar fue normal. Sin embargo a partir de ese último año, la demanda de tareas fue mínima, y nula desde abril a agosto. Aclaró que frente a sus reclamos, en agosto de 2013 fue enviada una última remesa de alguna entidad.
Frente a esta ruptura unilateral e intempestiva, el actor dijo haberse visto forzado a despedir personal por lo cual debió pagar las correspondientes indemnizaciones.
Reclamó, como resarcimiento, una indemnización equivalente al 50% de la suma facturada durante el último año completo de trabajo con la demandada, sustentado en que el ramo de la confección a façón ese es el margen de utilidad usual y que ese tiempo es el que se tarda en fidelizar a un nuevo cliente.
II. Voss S.A.C. se presentó el 9.11.2015, negó los hechos y contestó demanda.
Reconoció que acordó verbalmente con el actor, a partir del año 2008, que este le brindara un servicio de confección de determinadas prendas (trabajo a façón), relación que se complicó en marzo de 2013, cuando el actor aumentó considerablemente los precios de confección. Al no mediar acuerdo entre ellos en punto a tales costos, el vínculo concluyó.
Negó que el actor trabajara en exclusividad para ella, y señaló como prueba de tal particularidad, la numeración salteada de las facturas acompañadas y emitidas a nombre de Voss.
Calificó la relación comercial como una locación de servicios informal, pactada en forma verbal, sin vigencia temporal definida, sin similitud de productos confeccionados, ni cantidad de facturación, ni mínimos garantizados ni plazos de entrega.
Así durante la vigencia de la relación dijo que los términos de las tareas asignadas a P. S., fueron acordados en cada oportunidad, siendo la única constante a través del tiempo la reiterada asignación de labores. Pero negó que existiera un contrato único de ejecución continuada.
Negó la necesidad de un preaviso razonable para concretar la desvinculación, en tanto no fue pactado un contrato de tracto sucesivo o de obligaciones recíprocas pendientes “…sino una relación continuada de repetitividad en el tiempo pero con condiciones cambiantes y variables…”.
Rechazó que pueda imputársele haber requerido, impuesto o reclamado inversión alguna en el taller de confección de la actora.
Explicó que siendo que la relación comercial entre las partes es de ejecución inmediata en donde Voss S.A.C. entregaba la materia prima al actor y éste confeccionaba las prendas y facturaba sus servicios, la relación se agotaba con cada entrega y cada pago, sin que se encontrara pactada la continuidad de las labores, ni un plan de entregas mensuales, ni tiempo definido ni cantidades mínimas.
Denunció que el 8.3.2013 se presentó su concurso preventivo y que su parte no solicitó la continuación de ningún contrato en curso de ejecución conforme la LCQ: 20 y que por lo tanto el presunto contrato a fasón, de suministro o similar quedó resuelto de pleno derecho.
III. La sentencia del 12.7.2021 rechazó la demanda en todas sus partes e impuso al actor las costas del proceso.
Para así decidir, el magistrado de grado comenzó por calificar la relación comercial entre las partes como una locación de servicios, la cual por su carácter informal no requiere de contrato escrito.
Negó que el actor haya demostrado ser proveedor exclusivo de la demandada; resultando lo contrario de la prueba informativa.
De seguido, recordó que en las relaciones jurídicas de ejecución continuada, abonada, habitual, permanente y de plazo indefinido ambas partes tienen derecho a dar por finalizados los contratos pero no hacerlo de forma abusiva, permitiéndole a la contraparte que adopte las previsiones necesarias para minimizar los efectos perjudiciales que pudiera irrogarle la mentada ruptura.
Pero, en el caso, dijo demostrado que el actor paralelamente a Voss S.A. prestó servicios a otros terceros, amén que no fue probado que el señor P. S. se viera forzado a montar una gran estructura para atender su relación con la aquí demandada.
Estas circunstancias, a juicio del señor Juez, no justificaba que para el caso fuera de aplicación igual doctrina que para otros contratos de duración que exige la notificación de un preaviso razonable como condición para concluir el vínculo.
Entendió que lejos de la situación del comerciante cuya subsistencia depende de su relación con aquel a quien le presta sus servicios en forma exclusiva, el actor brindó su prestación, en operaciones concretas perfectamente individualizadas y separadamente facturadas, durante un tiempo, a la demandada y a otros terceros, hasta que la emplazada dejó de requerir sus servicios, sin que mediara contrato alguno que la obligara a seguir haciéndolo y menos con un plazo cierto.
Sólo el actor apeló la sentencia (16.7.2021).
El memorial fue presentado el 16.5.2022, pieza que fue contestada por el estudio sindical a cargo de la quiebra de la demandada, el 17.5.2022.
Los agravios del recurrente fueron delimitados en lo que a su entender fueron los dos condicionantes en que basó el sentenciante su decisión: (a) concluir que era necesaria la prestación del servicio en forma exclusiva para que la ruptura sin preaviso sea susceptible de reparación; y (b) que la subsistencia comercial del actor dependa del otorgamiento del preaviso.
IV. Reseñados los antecedentes fácticos que gobiernan al caso, es útil señalar que no hay controversia entre las partes en que: (*) se vincularon a través de un contrato de locación de servicios durante varios años; (**) que éste fue verbal y de plazo indeterminado; y (***) que la demandada dio fin al convenio sin preavisar al actor.
(a) La cuestión se centra entonces en establecer si, por las características del contrato y el desempeño comercial de cada una de las partes, era menester cursar preaviso para poder concluir regularmente el vínculo.
Ha dicho la Sala C de esta Cámara en la causa “Distri-Hur S.A.”, que el ejercicio regular del derecho a rescindir sin causa los contratos sin plazo determinado se encuentra subordinado a la necesidad de respetar dos tiempos: (a) por un lado, es necesario respetar cierto lapso de vigencia del convenio respectivo, desde que no se puede rescindir sin dar al contratante el tiempo necesario para amortizar la inversión realizada con motivo del negocio y obtener las ganancias que habrían justificado su interés en contratar; y (b) por otro lado, se entiende necesario respetar el tiempo que demandaba el otorgamiento de un preaviso adecuado. Concretamente: “…Respecto del primero, en ocasión de fallar el caso “Cherr – Hasso Wlademar c/ The Seven Up” del 5.11.91 (Fallos: 314.1358; ED, 164-42), la Corte Suprema señaló que a fin de evaluar la regularidad del derecho a rescindir, era necesario determinar si había existido un retorno de la inversión efectuada por el concesionario en la medida en que esta finalidad había sido uno de los motivos determinantes de la duración indefinida del contrato, dejando aclarado que la falta de amortización tornaba abusivo el aludido ejercicio. Entonces el contrato sin duración determinada no podía ser rescindido en cualquier tiempo, sino que era necesario el transcurso del tiempo de vigencia que se presentara imprescindible para que tuviera lugar esa amortización y se cumplieran las expectativas económicos que las partes hubieran podido esperar del contrato, lo cual llevó a la doctrina que compartimos a hablar de la necesidad de respetar un plazo tácito (Legarre, Santiago, La Corte se pronuncia nuevamente sobre los contratos de concesión, ED 145-759) (…) Recién después de transcurrido tal plazo tácito, cuya duración dependía de la cuantía de las inversiones y de la rentabilidad del negocio, nacía el derecho a rescindir sin causa, con la consecuencia de que el contrato continuaba mientras ninguna de las partes lo denunciara…” (CNCom., Sala C, 25.3.2022, “Distri – Hur S.A. y otro c/ Pepsico de Argentina S.R.L. s/ ordinario”).
En el caso en estudio, no existe controversia sustantiva en punto a que medió entre las partes un contrato de duración pero sin plazo determinado. Véase que la disputa fincó en el plazo en que se desarrolló la relación (diez años para el actor y cinco para la demandada), pero en modo alguno fue negado que se trató de una relación prolongada de tiempo indeterminado.
Tampoco fue alegado por el actor que no pudo amortizar las máquinas y demás elementos para la tarea asumida; omisión que permite concluir que tal amortización ocurrió.
Como lo expresa el fallo citado, es inocultable “…al sentido común, que un establecimiento en explotación no puede cerrar sus puertas de un día para el otro, por lo que se concluyó también que el ejercicio de ese derecho a rescindir sin causa no podía ser intempestivo, debiendo otorgar un adecuado preaviso (…) La duración de ese preaviso variaba en función de diversas circunstancias, pero, cualesquiera que fueran las pautas que se adoptaran para fijarlo, fue pacífico admitir que quien decidía la desvinculación debía otorgar a su contraparte ocasión de reinsertarse en el mercado y solucionar los inconvenientes que naturalmente le acarreaba la cesación del convenio, para lo cual debía otorgarle ese preaviso cuya extensión debía ser coherente con la naturaleza y circunstancias de la relación…”.
Como lo sostiene la jurisprudencia citada, que coincide con la desarrollada por esta alzada (esta Sala, 23.12.10, “Gregorutti Alejandro c/ Royal Canin Argentina s/ ordinario”), en los contratos de tiempo indeterminado siempre debe existir preaviso de rescisión.
Es que la ruptura del vínculo de plazo indeterminado sin un anuncio previo en un tiempo razonable, resulta un ejercicio abusivo del derecho a concluir un contrato de estas características, especialmente si, como en el caso, la relación tuvo una duración de al menos 5 años. Es que frente a la razonable expectativa de la parte en punto a la continuidad del vínculo contractual, la rescisión sorpresiva no le otorga tiempo alguno para reencauzar su actividad a las nuevas circunstancias comerciales (CNCom., Sala B, 8.2.22, “Alicia Elsa Miceli c/ System Link International y otro s/ ordinario”).
El Código Civil, aplicable al caso por la fecha en que se dio por concluido el vínculo, no preveía una norma que impusiera el preaviso a la cocontratante ante su decisión de rescindir sin causa el contrato, como si lo hace ahora el actual Código Civil y Comercial (art. 1279).
Sin embargo, ya la doctrina y jurisprudencia era coincidente en punto a que la facultad rescisoria constituía un elemento natural de todo contrato de duración, con plazo indeterminado. Pero sin perjuicio de lo anterior, el conocido fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en la causa “Automóviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A.”, precisó que esa libertad para decidir la finalización del negocio reconocía una limitación, cual es el deber de dar al cocontratante un preaviso por un lapso razonable a fin de facilitarle la readecuación de la operatoria comercial (en igual sentido, CNCom., Sala A, 18.5.1990, “Víctor Collado S.R.L. e hijos c/San Sebastián S.A.”; CNCom., Sala C, 13.2.1998, “Tercal S.A. c/I.B.M. Argentina”, ED 181-265; CNCom., Sala E, 27.5.2005, “Souto, Ángel c/Nobleza Piccardo S.A.”; C.Apel.Civ.Com. Mar del Plata, Sala I, 25.8.1994, “Dos Santos, José L: c/ Laboratorios Hetty S.R.L., LLBA 1995-518; CNCom., Sala C, 2.4.2004, “Automotores Monte Berico S.A. c/Sevel Argentina S.A.”).
Es que la exigencia de preaviso posee justificación de índole jurídica y de naturaleza práctica y económica. La primera radica en el hecho de que constituye derivación del principio general de buena fe –art. 1198 del Código Civil– (CNCom., Sala C, 6.2.2004, “Hermida, Daniel Mario c/ Pepsico Snacks S.A. s/ ordinario”), que veda los comportamientos intempestivos y sorpresivos, contrarios a la confianza y cooperación propias de la relación de larga duración; y, las segundas, se refieren a que el complejo entramado de relaciones económicas y comerciales que se produce entre las partes en este tipo de contratos, debe ser desmontado para avocarse a la implementación de nuevos esquemas de comercialización y de permitir la búsqueda de alternativas comerciales, la reorganización de su empresa y la eventual liquidación de stocks remanentes (Rouillón, A. y Alonso, D., Código de Comercio Comentado y Anotado, T. II, pág. 743).
Así, el plazo de preaviso debe ser suficiente para que el afectado pueda solucionar los inconvenientes que naturalmente acarrea la cesación del contrato de que se trata (CNCom., Sala B, 8.9.16, “Pedrayes María Claudia c/ DirecTV Argentina S.A.”).
De hecho, el referido artículo 1279 del código unificado de 2015, exige que el preaviso sea comunicado con “razonable anticipación”, concepto que, como dije, recepta la doctrina tradicional.
En nada afecta lo dicho que la prestación de tareas del rescindido sea brindada al contrario en forma exclusiva, como lo exige la sentencia.
Es que la indemnización por falta de preaviso de la rescisión contractual, en el caso locación de servicios sin plazo determinado, procede al margen de toda nota de exclusividad. Lo que debe privilegiarse es la imposibilidad en que se vio el comerciante de sustituir o adaptar su negocio a raíz de la sorpresiva ruptura comunicada por su contraparte (CNCom., Sala E, 28.8.06, “Bercun Carlos c/ Citibank N.A. s/ ordinario”).
La existencia o no de exclusividad en el contrato concluido sólo podrá influir en la magnitud del daño causado y por consecuencia, en la cuantía de la indemnización (esta Sala, 23.12.10, “Gregorutti Alejandro c/ Royal Canin Argentina s/ ordinario”).
Pues bien, conforme fuera ya señalado y de su lado reconocido por la demandada, no hay controversia a esta altura en que Voss S.A. rescindió unilateralmente y en forma abrupta el contrato de locación de servicios concertado verbalmente.
La justificación que brindó la accionada al presentar su descargo (aumento excesivo del costo de los servicios por parte del señor P. S.), no fue materia de prueba, lo cual impide su consideración.
Frente a ello, al tratarse de una rescisión sin causa y con omisión de todo preaviso, cabe concluir que el actor tiene derecho a ser indemnizado, dado la irregular y abusiva conducta de la demandada.
(b) Definido entonces el actuar antijurídico atribuible a Voss S.A., cabe mensurar la cuantía de la indemnización para resarcir el daño.
Debo presumir que la ruptura sorpresiva del contrato por parte de la demandada produjo un daño patrimonial al actor, consecuencia evidente de la abrupta y sustancial suspensión forzada de tareas.
Véase que en la causa sólo se probó que el actor trabajó esporádicamente para dos empresas (Cheek S.A. y Viu S.A.); pero en ambos casos la relación había cesado tiempo antes de la rescisión de Voss S.A.
Y su relación con A.Y. Not Dead S.A. tuvo inicio en mayo de 2013 (fs. 448) y en una medida inferior a la que lo relacionaba con la demandada. De todos modos, esta última circunstancia se tendrá en cuenta de seguido, al determinar el resarcimiento.
Al explicar su reclamo económico el señor P. S. sostuvo que reclamaba un año de ganancia, pues el preaviso debió cursarse con tal anticipación pues este era el plazo usual en su actividad para conseguir un nuevo cliente.
Para ello, el actor cuantificó en un 50% de la suma facturada la ganancia usual del sector; porcentual que aplicó sobre el último año completo de relación (2012) para fijar el resarcimiento perseguido.
Como fue dicho, la concesión de un plazo razonable de preaviso tiene por objeto compensar las expectativas generadas por la estabilidad de la relación y dar al perjudicado la posibilidad de reorganizar su actividad (CNCom., Sala B, 31.5.2000, “Austral S.R.L. c/ Nestlé Argentina S.A.”, del 31/05/00; íd., Sala C, 6.12.11, “Caiquen S.A. c/ Aguas Danone de Argentina S.A. s/ ordinario”; íd., 19.4.08, “Insumos Biomédicos S.A. c/ Johnson & Johnson Medical S.A. s/ ordinario”; íd., 25.3.22, “Distri-Hur S.A. y otro c/ Pepsico de Argentina S.R.L. s/ ordinario”), de acuerdo a las circunstancias de cada caso (CNCom., Sala E, 28.8.06, “Bercun Carlos c/ Citibank N.A. s/ ordinario”; íd., Sala E, 11.11.09, “Nova Pharma Corporation c/ 3M Argentina S.A.”; íd. 24.3.03, “Laiño, Néstor C. c/ Nestlé Argentina S.A.”, LL 2003-F, pág. 569, entre muchos otros).
En este sentido, la cuantificación “en meses” del preaviso omitido no se relaciona estrictamente con la duración del contrato sino, más bien, con el tiempo que debe darse al contratante para que pueda tomar todas las medidas necesarias para evitar los perjuicios que le ocasionaría un ruptura brusca, es decir, proveerse los medios que sean del caso para sustituir su fuente de ingresos comenzando otro emprendimiento, sustituyendo al cliente (CNCom., Sala A, 18.5.90, “Víctor Collado S.R.L. e hijos c/ San Sebastián S.A.”, entre muchos otros) o, en su caso, liquidarlo ordenadamente (conf. CNCom., Sala C, 2.4.04, “Automotores Monte Berico S.A. c/ Sevel Argentina S.A.”).
Aun sin una regla concreta para calcular el plazo de preaviso, no hay dudas en que este debe siempre ser “razonable”, ni exiguo ni excesivo, pues de lo que se trata es, como se dijo, solo dar suficiente tiempo al otro contratante para que pueda reconvertir el negocio ordenadamente y sin perjuicios (esta Sala, 1.9.16, “Cellularnet S.A. c/ Telecom Personal S.A. s/ ordinario”; íd., 3.3.2020, “Veppo Paola María Antonia c/ Ana Maya S.A. s/ ordinario”).
En este estricto orden de ideas, resulta relevante, como señalé, la existencia o no de exclusividad en el contrato concluido para establecer la magnitud del daño causado.
La lectura del proceso me permite advertir la escasa actividad probatoria desarrollada por las partes; en particular por el actor quien debe acreditar los hechos en que basó su pretensión (artículo 377 código procesal).
Véase que ni siquiera aportó al perito, como tampoco lo hizo la hoy quiebra demandada, sus libros de comercio, lo cual frustró la utilidad del peritaje (fs. 605).
Empero debo señalar que si bien la demandada negó los guarismos de facturación que señaló el actor en su demanda, tal negativa se redujo a la formal, sin aportar cuanto menos, su propia estimación cuando, como ya adelanté, Voss S.A. había reconocido una relación comercial de cinco años.
Y no fue negado tampoco que la ganancia usual en la actividad ronda el 50% de la facturación, elementos estos que en esta situación cabe tener por reconocidos.
Cabe también tener en cuenta que ninguna de las partes intentó acreditar cual fue la extensión temporal de la relación. Así cabe estar a la menor, que fue la admitida por la demandada, y que alcanza los cinco años.
Todos estos elementos me permiten fijar estimativamente la cuantía de un resarcimiento que entiendo razonable conforme los escasos elementos allegados.
Para ello, y partiendo de la base de la existencia de daño resarcible, es de aplicación el tercer párrafo del artículo 165 del Código procesal en cuanto habilita al Juez a otorgar algún valor como indemnización en estos casos. Facultad que debe ser ejercida con suma prudencia y siempre que los elementos probatorios allegados permitan tener cabal conciencia de los bienes en juego.
Ha dicho tanto la jurisprudencia como la doctrina que esta disposición está orientada a conceder a la víctima de un daño algún tipo de indemnización cuando se trata de “un daño de monto no comprobable” (Arazi, R. y Rojas J., Código Procesal en lo Civil y Comercial, T. I, página 674; Falcón E., Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, T. III, página 602; CNCom., Sala D, 8.4.2002, “Cuyule, Norberto c/ Banco Río de la Plata S.A.). Sin embargo, otra parte de la doctrina no condiciona el ejercicio de la facultad prevista en el referido artículo 165 a que exista alguna dificultad objetiva para cuantificar el daño.
Si bien no exime al pretensor a probar la magnitud del daño entiende que, en caso que tal carga no hubiere sido cumplida, corresponde al Juez estimar la cuantía del resarcimiento, siempre que el perjuicio estuviera claramente definido. Prerrogativa que debe ser ejercida con suma prudencia ante la ausencia de prueba específica (Palacio L. y Alvarado Velloso, A, Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Nación, T. 4, página 487/489).
Frente a lo dicho, entiendo en el caso prudente y congruente con un principio de Justicia, fijar algún tipo de resarcimiento por el preaviso omitido, ello, en tanto no hay estipulación convenida entre las partes ni disposición legal (anterior o actual) que fije un plazo concreto (esta Sala, 25.4.2014, “BRK Tech S.A. c/ Directv Argentina S.A. s/ ordinario”; íd., 11.3.2014, “Statuto Horacio Ricardo c/ Volkswagen Argentina S.A. s/ ordinario”; íd., “Cino Ricardo c/ La Mercantil Andina Cía. de Seguros S.A. s/ ordinario”).
Así esta Alzada ha resuelto que los meses por los que debe ser formalizado el preaviso no se corresponden necesariamente con el número de años en los cuales se extendió la relación, sino que el plazo de preaviso debe ser aquel que se estime suficiente para permitir la adaptación del rescindido a la nueva situación creada (CNCom., Sala C, 13.2.98, “Tercal S.A. c/ IBM Argentina SA”; íd. esta Sala, 1.3.16, “Sola Andrés Valentín c/ Diageo Argentina S.A. s/ ordinario”).
Con estos elementos, y demostrado que el actor pocos meses después de la inicial quita de pedidos por parte de Voss S.A. estaba trabajando para un tercero (A.Y. Not Dead), bien que en menor volumen, entiendo equitativo fijar en $ 69.577, esto es, la ganancia que dejó de percibir el actor por dos meses, en tanto entiendo es el preaviso adecuado en esta situación.
Reitero, la aplicación de la facultad que autoriza el artículo 165 del código de rito debe ser utilizada con criterio prudente y restrictivo, tanto más cuando la escasa actividad del actor impide evaluar si existen elementos en este caso que permitan un resarcimiento mayor.
En cuanto a los accesorios correspondientes a la indemnización por preaviso omitido, resulta incuestionable su devengo a partir de la fecha en que la demandada resolvió ilegítimamente el contrato, dando lugar a dicha específica reparación (CNCom. Sala D, 15.2.05, “Grosso de Cipontino, Delia c/ Disco S.A. s/ ordinario”), por lo que los mismos serán calculados conforme la tasa que percibe el Banco de la Nación Argentina desde el 1 de septiembre de 2013.
(c) Si bien postularé la modificación de la sentencia de grado, admitiendo la condena a Voss S.A., hoy su quiebra, ello no justifica que las costas sean impuestas en su totalidad a la demandada.
Es que el monto que propongo es notablemente inferior al pretendido por el señor P. S., lo cual me habilita a aplicar la solución prevista en el artículo 71 del código procesal y, por tanto, distribuir las costas de ambas instancias en el orden causado.
V. Conforme lo expuesto, si mi voto es compartido, propongo al Acuerdo que estamos celebrando, admitir el recurso de apelación articulado por el actor con el efecto de hacer lugar parcialmente a la demanda, y condenar a Voss S.A.I.C. a pagar al accionante la suma de $ 69.577 con más los intereses indicados en el punto IV (b) del voto inicial.
Entiendo además, por lo dicho en el punto IV (c), que las costas de ambas instancias deberán ser distribuidas en el orden causado (art. 71 código procesal).
Así voto.
Los señores Jueces de Cámara Pablo Heredia y Juan R. Garibotto adhieren al voto que antecede.
VI. Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan:
(a) Revocar la sentencia de grado con el efecto de hacer lugar parcialmente a la demanda, y condenar a Voss S.A.I.C. a pagar al accionante la suma de $ 69.577 con más los intereses indicados en el punto IV (b) del voto inicial.
(b) Distribuir las costas de ambas instancias en el orden causado.
(c) En función de lo supra decidido, y en base a lo dispuesto en el artículo 279 del Código Procesal, corresponde fijar los honorarios de los profesionales intervinientes en estas actuaciones.
Para ello, debe comenzar por precisarse que, conforme los argumentos expuestos en un caso análogo (esta Sala, 13.3.18, “Skillmedia S.R.L. c/ Estudio ML S.A. s/ ordinario”, expte. nº 36208/2015), la presente regulación de honorarios habrá de efectuarse con el arancel vigente al momento en que las tareas profesionales objeto de retribución fueron cumplidas.
Asimismo, cabe aclarar que la regulación de honorarios habrá de practicarse aplicando el principio de proporcionalidad, es decir, meritando –por un lado– que cada estipendio guarde una proporción adecuada y razonable con la cuantía de los intereses en juego y con la labor desarrollada, y –por el otro– que exista una equitativa relación armónica entre todas las remuneraciones profesionales.
Sentado ello, meritando la naturaleza, importancia y extensión de las tareas realizadas hasta fs. 612, fíjanse los estipendios en $ 44.000 (pesos cuarenta y cuatro mil), para el letrado apoderado de la parte actora, M. I. G. C.; en $ 800 (pesos ochocientos) para el letrado patrocinante por la misma parte, D. V.; en $ 10.000 (pesos diez mil) para la letrada patrocinante de la parte actora, A. L. L.; en $ 300 (pesos trescientos) para la letrada de la parte demandada, V. R. V.; en $ 32.000 (pesos treinta y dos mil) para el letrado apoderado por la misma parte, R. A. B.; en $ 13.600 (pesos trece mil seiscientos) para el letrado apoderado de la parte demandada, R. A. B.; en $ 800 (pesos ochocientos) para la letrada por la misma parte, A. F. O., y en $ 23.000 (pesos veintitrés mil) para el perito contador, C. A. A. (arts. 6, 7, 9, 10, 19, 37 y 38, ley 21.839 y art. 3, decreto ley 16.638/57).
Por las labores desarrolladas a partir de fs. 613, y con base en el mínimo arancelario establecido por la ley de la materia, regúlanse los honorarios en 4,83 UMA, equivalentes a la fecha a $ 43.474,84 (cuarenta y tres mil cuatrocientos setenta y cuatro pesos con ochenta y cuatro centavos), para el letrado apoderado de la parte actora, M. I. G. C.; en 1,50 UMA, equivalentes a la fecha a $ 13.501,50 (trece mil quinientos un pesos con cincuenta centavos), para la sindicatura, Estudio Vergara, Sala Spinelli & Asociados, y en 2,15 UMA, equivalentes a la fecha a $ 19.352,15 (diecinueve mil trescientos cincuenta y dos pesos con quince centavos), para su letrado patrocinante E. B. (arts. 20, 21, 22, 24, 29 y 51, ley 27.423 y Acordada CSJN 12/22).
Por otra parte, debe precisarse que la ley de mediación no contiene la obligatoriedad de expresar en el pronunciamiento regulatorio la cantidad de UHOM equivalente a la suma de pesos en que fueron expresados los honorarios; lo que significa que esa unidad de medida –según su valor al tiempo del pronunciamiento regulatorio de la anterior instancia– debe necesariamente ser considerada a los efectos de la cuantificación de la retribución profesional, pero de ningún modo implica que ese honorario deba ser expresado en UHOM y no en moneda de curso legal.
Por lógica derivación, la relación de equivalencia entre UHOM y la moneda nacional de curso legal vigente al tiempo de la regulación de honorarios, resulta definitiva a los efectos de su pago; pues no fue incluida en el decreto nº 2536/2015 norma alguna que autorice una ulterior actualización (conf. esta Sala, 10/3/2022, “Domínguez, Julián c/ Volkswagen Argentina S.A. (División Audi) y otro s/ ordinario”).
Consecuentemente, la remuneración se fijará en pesos argentinos.
Con tales pautas, regúlase el estipendio en $ 20.520 (pesos veinte mil quinientos veinte) para la mediadora, N. E. B.
Por los trabajos efectuados ante esta Alzada, fíjanse los honorarios en 3,28 UMA, equivalentes a la fecha a $ 29.523,28 (pesos veintinueve mil quinientos veintitrés con veintiocho centavos), para el letrado apoderado de la parte actora, M. I. G. C., y en 3,01 UMA, equivalentes a la fecha a $ 27.093,01 (veintisiete mil noventa y tres pesos con un centavo), para la sindicatura, Estudio V., S. S. & Asociados (arts. 30 y 51, ley 27.423 y Acordada CSJN 12/22).
(d) Notifíquese electrónicamente.
(e) Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas nº 15/2013 y 24/2013) y, oportunamente glósese copia certificada de lo aquí resuelto, y devuélvase la causa tanto en su soporte físico, de corresponder, y en su soporte electrónico.– Gerardo G. Vassallo.– Pablo D. Heredia.– Juan R. Garibotto (Sec.: Horacio Piatti).
P. S., A. M. c. Voss S.A.C.I. s/ordinario
Dendrón, S.A.F.A.C.F. e I. c/ Ricci Ballarini, Angel Fernando y otro s/ desalojo.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 7 días del mes de mayo de mil novecientos noventa y nueve, reunidos en acuerdo los señores jueces de la sala G de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: ‘Dendrón, S.A.F.A.C.F. e I. c. Ricci Ballarini, Angel Fernando y otro s/desalojo’, respecto de la sentencia de fs. 116/117, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: doctores Greco, Bellucci, Montes de Oca.
A la cuestión planteada el doctor Greco dijo:
I. La sentencia de primera instancia admite la pretensión de Dendrón Sociedad Anónima Forestal, Agropecuaria, Comercial, Financiera e Inmobiliaria; en consecuencia decreta el desalojo de Angel Fernando Ricci Ballarini y demás ocupantes del inmueble de Soldado de la Independencia 1130 de esta ciudad, por la causal de falta de pago. Viene apelada por Ricci Ballarini y por Roxana Patricia Oyhanarte, quienes se agravian en escritos presentados por separado pero de idéntico contenido (fs. 133/134 y 136/138, contestados a fs. 146 y 144, respectivamente).
II. Al declararse por la sala la deserción del recurso interpuesto en su oportunidad por los ahora apelantes de la sentencia definitiva (fs. 93) quedó firme la resolución desestimatoria de las defensas de falta de legitimación y falta de personería (fs. 64/65). No se puede ignorar, con patrocinio letrado, el instituto de la preclusión; por consiguiente los recurrentes no pueden argumentar de nuevo que Dendrón, S.A.F.A.C.F. e I. no habría acreditado ser propietaria de la cosa cuyo desalojo se persigue ni que la letrada que la representa no habría probado su carácter con la documentación pertinente, ya que se trata de cuestiones articuladas, sustanciadas y resueltas en la interlocutoria citada. Hago notar que tanto la resolución de primera instancia como la de esta alzada tuvieron allí por probado tanto el contrato de locación presentado con la demanda como el mandato acreditado por la apoderada. Agrego que, en forma sobreabundante, la actora también probó ser la titular del dominio (certificado registral cuya copia corre a fs. 47/53 debidamente certificada, original desglosado según constancia de fs. 72); lo digo porque, al reconocerse el contrato de locación, la entidad locadora no tiene la carga de probar esa titularidad ya que no ejerce una acción real como sería, por ejemplo, la reivindicación sino una personal, dirigida a la ejecución coactiva en especie de la obligación contractual de dar para restituir la unidad locada debida por el locatario (arts. 505, inc. 1º, 1514, 1604, inc. 7º, 1611 y concordantes cód. civil; esta sala, [ED, 141-385]; íd. LL, 1995-D-412/414, entre otros concordantes).
Según contrato reconocido, la unidad locada es la ubicada en el 4º piso A; su único locatario es Angel Fernando Ricci Ballarini, de modo que la otra apelante, Roxana Patricia Oyhanarte, sólo actúa como ocupante comprendida en la condena.
Tampoco puede sostenerse, con visos de seriedad, que al tomar en locación Ricci Ballarini creyera que la locadora era Mónica C. A. Lappas de Centeno por derecho propio, cuando el contrato especifica in terminis que lo hacía por la entidad aquí actora, la que en ese instrumento se designa como sociedad locadora. Ni que creía propietaria a la nombrada Lappas de Centeno, quien se habría negado a presentar el título de propiedad, por constituir extremos de hecho sobre los que no rindió ninguna prueba (declaración de puro derecho de fs. 99, que quedó firme con la deserción del recurso pronunciado a fs. 106), aparte de ser intrascendentes para la resolución del litigio.
III. La cuestión básica, constitutiva de la pretensión, es que el locatario no pagó alquileres por el tiempo legal exigido para la configuración de la causal fundante. Sobre el particular es elemental que el acreedor de sumas de dinero le basta probar la existencia de la obligación, lo que la sociedad locadora hizo con la presentación del instrumento en el que se volcó la voluntad común, del que van surgiendo las obligaciones periódicas o sucesivas al transcurrir cada mes. Si el deudor afirma que hubo hechos modificativos o extintivos, carga con la alegación y prueba de su defensa (art. 377, cód. procesal, subordinado a las reglas de fondo que rigen las obligaciones de dinero).
Denunciada la falta de pago desde enero de 1995 (demanda, fs. 10/11), el demandado y la ocupante presentada conjuntamente no sólo no los alegaron, sino que reconocieron expresamente que interrumpieron los pagos. El pretexto de la falta de exhibición del título es pueril, porque además de no haber sido probado nadie puede creer que por eso se deje de cumplir la básica obligación del locatario y no se recurra al procedimiento de liberación coactiva consignando su importe (art. 756 y ss., cód. civil). Al no criticarse la sentencia en cuanto tiene por configurada la causal del art. 1579, el recurso queda, en este aspecto, desierto (arts. 265 y 266 del rito).
IV. Más insólito es si cabe el argumento del que se sirven los apelantes para afirmar que son poseedores desde octubre de 1995, fecha en que se habría extinguido la locación, e invocar el art. 2456 del cód. civil. Desde el plenario del 15 de setiembre de 1960 de la entonces Cámara Nacional de Apelaciones de Paz (‘Monti c. Palacios de Buzzoni’, LL, 101-923/933) que estableció que no basta que el demandado invoque condición de poseedor para que se declare la improcedencia del desalojo, se ha entendido reiteradamente que debe aportar elementos serios que prima facie acrediten la verosimilitud de su alegación (sala IV, Cámara cit., 31 de diciembre de 1968, JA, 1969, t. 2 de la serie contemporánea, págs. 341/342; íd. 6 de marzo de 1970, LL, 140-529/530; íd. 5 de abril de 1972, ED, 44-645/647, sendos votos del Dr. Stábile; Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, LL, 150-578/590, este último con una disidencia). El fundamento de esta corriente jurisprudencial es por demás evidente: la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible (art. 680, cód. procesal, redacción dada por la ley 22.434 [EDLA, 1981-139]), vale decir contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (art. 2460 y ss., cód. civil) pero no contra quien posee animus domini (esta sala, LL, 1995-D-231/232).
Ricci Ballarini, después de haber celebrado el contrato de locación en virtud del cual entró a ocupar la unidad locada, acto con vigencia desde el 1° de noviembre de 1994, pagó los arriendos hasta enero de 1995; reconoció en otro la posesión por lo que es tenedor (arts. 2461 y 2462, inc. 1º, cód. civil). La posesión de la locadora, o sea la sociedad actora, se conservó por la sola voluntad de continuar en ella (sus arts. 2445, 2446, 2447, 2448 y concordantes); mal pudo el locatario, con el sencillo expediente de dejar de pagar los alquileres, intervertir el título y cambiar unilateralmente la relación real. No es intruso porque ingresó con la anuencia de la propietaria locadora y el carácter de tenedor es incompatible con el alegado animus domini.
V. La temeridad o malicia aprehendida en el art. 45 del cód. procesal se desdobla en dos elementos subjetivos: dolo, intención de infligir una sinrazón o ‘torto’, y culpa, insuficiente ponderación de las razones que apoyan la pretensión o discusión, respecto de la cual la doctrina exige que la falta de fundamento aparezca en una indagación elemental (Francesco Carnelutti, ‘Sistema de Derecho Procesal Civil’, traducción de Niceto Alcalá-Zamora y Castillo y Santiago Sentís Melendo, Bs. As., U.T.E.H.A., 1944, t. II, nº 175, págs. 128/130). Ambos concurren a configurar la ‘conciencia de la propia sinrazón’, consistente en promover o prolongar un proceso en forma dolosa o culposa (Enrico Redenti, ‘Derecho Procesal Civil’, traducción de Santiago Sentís Melendo y Mariano Ayerra Redín, Bs. As. , E.J.E.A., 1957, t. I, págs. 182/183) o, como decía otro maestro italiano, ‘litigio temerario en el que la injusticia es absoluta por estar hasta en la intención misma de quien litiga’ (Giuseppe Chiovenda, ‘La condena en costas’, trad. de Juan A. De la Puente y Quijano, con notas de J. R. Xirau, Madrid, 1928, Biblioteca de la Revista de Derecho Privado, n° 317 y ss., pág. 406 en adelante).
Estos antecedentes, elaborados en Italia con recepción expresa en el art. 96 del cód. procesal de 1940 preparado por Redenti, Carnelutti, Calamandrei y Conforti, resultan significativos para la conceptuación de la norma incorporada en el art. 45 del ordenamiento vigente en nuestro derecho (Juan Carlos Hitters, ‘La litis temeraria y la conducta maliciosa’, Revista JUS, nos. 11-12, págs. 243/265) y tienen aplicación en nuestra jurisprudencia (sala D, LL, 133-603/605, señero voto del doctor Cichero que hemos recordado en numerosas decisiones; íd. esta nuestra sala G, L. Nº 186.184, 13 de febrero de 1996, autos ‘Privato, Lía Mariana c. Sardina de Barrera, Flora’; íd. ED, 178-183/185 y sus citas).
La parte demandada recusó sin causa, planteó defensas previas que fueron desestimadas en ambas instancias, apeló la declaración de puro derecho y con su omisión hizo que el recurso se declarase desierto; mantuvo la apelación libre con argumentación inconsistente plagada de errores jurídicos, desconoció la preclusión, la carga de la prueba y multiplicó la necesidad de notificaciones al hacer constituir domicilios distintos al locatario y la ocupante pese a que contestaron la demanda en escrito conjunto y con idéntico patrocinio, e hizo otro tanto en presentaciones posteriores que, aunque efectuadas por separado, se redactaron en iguales términos. No se trata de meros errores de concepto o ignorancia del derecho que la hay, y no sólo en su dimensión jurídica sino también en las reglas de la conjugación (escriben ‘si tendríamos’ en el plañidero párrafo de fs. 23 vta. en una inconcebible confusión entre el subjuntivo y el potencial, para impetrar una improcedente prórroga para el caso de ser condenados a desalojar) sino de una actitud constante mantenida a lo largo de ambas instancias, con la cual han prolongado su permanencia sin derecho en el departamento locado, sin erogar contraprestación desde enero de 1995 en una demanda promovida el 26 de setiembre de 1996 (cargo de fs. 12 vta.).
No puede pedirse mayor ‘conciencia de la propia sinrazón’ imposible de consumarse sin el asesoramiento de quien la patrocina. Con el agravante de que persistieron en su actitud dilatoria no obstante que hace un año fueron sancionados por esta sala, ellos y el profesional (L. Nº 234.444, autos ‘Dendrón, S.A.F.A.C.F e I. c. Ricci, Ballarini’ en el que se decretó el desalojo de la unidad 4 B del mismo edificio).
La sentencia omitió la consideración del pedido de sanciones formulado a fs. 33, reiterado por la actora posteriormente, pese a que la resolución de la sala de fs. 93 difirió el tratamiento para el momento del fallo. Al ser reproducido en las contestaciones de agravios, puede suplirse la omisión por el tribunal de alzada (doctrina del art. 278, cód. procesal). De todos modos, es facultad ejercitable de oficio (sus arts. 45 y 35, inc. 3º). Propongo aplicarles, solidariamente, una multa a favor de la otra parte que, por la gravedad y persistencia destacadas, sea de $ 3.500 (resolución 497/91 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, dictada el 23 de abril de 1991).
Las costas de esta instancia serán a cargo de los apelantes por el principio objetivo de la derrota. Las apelaciones por el monto de los honorarios se tratarán en la parte dispositiva.
Los doctores Bellucci y Montes de Oca votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Greco.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 116/117 en lo que fue materia de recurso por los demandados, aclarándose que se refiere a la unidad 4º piso A del inmueble. Costas de esta instancia a los apelantes. Se aplica a la parte demandada locatario y ocupante presentada y a su letrado patrocinante doctor J. L. S. en forma solidaria una multa a favor de la actora de tres mil quinientos pesos ($ 3.500) que deberá abonarse en diez días corridos, bajo apercibimiento de ejecución. En virtud del monto del proceso que surge de la fotocopia obrante a fs. 6/9; la calidad, eficacia y extensión de la labor desarrollada y lo dispuesto por los arts. 6º, 7º, 9º, 14, 26, 37, 38 y conc. de la ley 21.839 [EDLA, 1978-290], con las modificaciones introducidas por la ley 24.432 [EDLA, 1995-A-57], por haber sido apelada sólo por ‘alta’ se confirma la regulación de honorarios practicada a fs. 116/117, a favor de los doctores R. F. S. y M. A. D. L. Por la tarea de alzada que motivara la decisión que antecede, se fija el emolumento de los doctores D. L. y S., en conjunto y del doctor S.. Notifíquese y devuélvase.
Roberto E. Greco Carlos A. Bellucci Leopoldo Montes de Oca.
Capuano, María Marcela c/ Vallejos, Daniel Martín y otros s/ ejecución de alquileres.
Buenos Aires, abril 7 de 1997. Autos y Vistos: y Considerando: I. Por razones de método, en ejercicio de las facultades reservadas al tribunal, en su calidad de juez del recurso de apelación, se declarará desierto el interpuesto a fs. 161, concedido a fs. 162, por haber incumplido los quejosos con la regla prevista por el art. 265 del cód. procesal (conf. art. 266, cód. cit.).
II. La excepción opuesta al progreso de la acción no resulta procedente.
En principio, el fiador, en el supuesto de continuación de la locación con los alcances previstos por el art. 1622 del cód. civil, hubiera quedado liberado ante el ejecutante de la garantía personal prestada ante el locatario, con posterioridad al vencimiento del contrato.
Sin embargo, dicha regla no resulta aplicable cuando, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1582 del mismo cuerpo normativo, el garante comprometió expresamente su responsabilidad más allá del estricto pago de los arriendos, asumiendo la carga en el contrato respectivo (conf. Llambías, Jorge Joaquín, ‘Código Civil Anotado’, colaboración Dr. Leiva Fernández, Luis F. P., Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1985, t. III-B, págs. 282 y 284, § A. 1., y jurisprudencia citada en § B, y 332, § A. 1, C.S. y jurisprudencia citada en § B, con cita de Borda, Machado, Segovia, Rezzónico, Salerno; conf. CNCiv., esta sala, r. nº 117.148, del 8/9/92; íd., r. nº 168.723, del 16/11/95; íd. r. nº 148.540, del 30/5/94; íd. r. nº 168.723, del 16/11/95; íd., r. nº 155.230, del 12/10/94, entre otros pronunciamientos).
Este argumento es relevante para determinar el alcance de la responsabilidad que se le atribuye, y fue claramente explicitada en la cláusula 9na. del contrato de marras (v. fs. 8).
Tampoco es dable encuadrar aquella prolongación del uso del inmueble en las normas relativas a la novación, porque la especie, como se verá, no se ajusta a las reglas específicas de dicho instituto.
De lo expuesto cabe colegir la sinrazón del agravio fundado en la inoponibilidad de los pactos que autorizaron la prolongación del uso del inmueble más allá del límite temporal del contrato, con excepción de la cláusula penal reclamada por la ejecutante, por las razones que seguidamente se exponen.
III. El fiador, alegó, en sustento de su defensa, que al no haber participado en el convenio del cual da cuenta la fotocopia glosada a fs. 5/6, no podía verse perjudicado por sus efectos.
Ahora bien, esta sala ha tenido ocasión de pronunciarse en torno al régimen jurídico aplicable a la figura del ‘principal pagador’ (conf. L. nº 105.124, del 29/6/92, con primer voto del Dr. Molteni), reputándolo deudor solidario frente al acreedor, a cuyo respecto deben aplicarse las disposiciones relativas a los codeudores solidarios (art. 2005), prevaleciendo las normas de la fianza sólo en la relación interna entre el fiador y el fiado. Con respecto al acreedor, la obligación deja de ser accesoria, y pasa a revestir igual naturaleza que la de aquella que vincula al acreedor con su deudor (conf. íd. íd., con cita de Borda, Llambías y precedentes del tribunal).
Esta categorización del vínculo que unió al excepcionante con el locador no conlleva necesariamente la aplicabilidad al caso de la regla contenida en el art. 2047 del cód. civil, que responde al principio de la relatividad de las convenciones, consagrado en el art. 1195 del cód. civil.
El convenio de desocupación, celebrado entre locador y locatario, con la finalidad de prolongar la tenencia, no configuró una novación, como causal de extinción de la fianza prevista por el citado art. 2047, porque, de acuerdo a la doctrina que surge del art. 812 del mismo código, hay novación cuando la segunda obligación altera esencialmente la prestación primitiva o introduce en el modo de satisfacerla un cambio de trascendencia o modificación de importancia (conf. CNCiv., esta sala, fallo cit., con cita de Salvat-Galli, Lafaille, Colombo, y Enneccerus y Lehmann). Circunstancia esta que no se configura en la especie, desde que dicha alternativa fue expresamente prevista en el contrato, asumiendo el fiador el riesgo de responder por una ocupación posterior al vencimiento del contrato primigenio (v. cláusula 9na. de fs. 8). Ello al margen de destacar que tampoco se ha operado una modificación de su precio, ni los accesorios computables por la mora en su pago. A salvo lo que oportunamente quepa resolver en torno a la liquidación de tales estipendios, pues el convenio de desocupación contiene una pena por ocupación indebida (cláusula 6ta.), que no había sido prevista en ocasión de pactar la locación. Con este solo alcance, se hará lugar a la queja, dejando sentado que la cláusula 6ta. del convenio de fs. 5/6, resulta inoponible al fiador apelante.
Este último no ha quedado, por tanto, desprotegido, ya que la referida convención, integralmente analizada (con la salvedad apuntada), no produjo cambios relevantes en el objeto obligacional, al punto de extinguir la fianza comprometida por el codemandado excepcionante, por novación de la obligación afianzada. Antes bien, los participantes del convenio dejaron aclarado que la locación quedaba prorrogada por sesenta días más, ‘en las condiciones pactadas en el citado contrato de locación’.
Por consiguiente, es dable interpretar que la garantía personal se extiende, en cuanto a sus efectos propios, no sólo a la prolongación del uso, más allá del vencimiento del plazo acordado en el contrato original, sino a sus eventuales prórrogas. De suerte que, de no mediar éstas, la mera ocupación indebida, lo obliga frente a todos los créditos devengados en concepto de alquiler, así como toda otra deuda derivada de daños y perjuicios ocasionados a la finca objeto del contrato, circunstancias estas que, sumadas a la solidaridad pactada por el recurrente, descalifican su impugnación recursiva.
IV. En otro orden y a mayor abundamiento, la hermenéutica ensayada por el quejoso, relativa a la interpretación de los contratos de adhesión o con cláusulas predispuestas, tampoco es atendible, pues, como es sabido, sólo ante la hipótesis no planteada en autos de oscuridad, confusión o contradicción de sus cláusulas, cabe inclinar la comprensión del acuerdo en favor de quien contrató con el predisponente (conf. CNCom., sala C, LL, 1992-D-248, comentado por Mosset Iturraspe, Jorge, ‘Del porqué de la redacción oscura por empresas con asesoramiento jurídico’). Tal circunstancia, según se vio, no se configura en autos. Por el contrario, la extensión de la responsabilidad del fiador, hasta el momento en que se efectivice la desocupación de la finca locada no ofrece duda alguna y concuerda con la interpretación integral del contrato base de la acción, el cual reviste suficiente fuerza ejecutiva. Ello sella la suerte adversa de la excepción ensayada a su respecto y la improcedencia del remedio procesal traído a consideración de esta alzada.
En atención a los fundamentos vertidos precedentemente, se resuelve: I. Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto a fs. 161. II. Confirmar el pronunciamiento de fs. 154/6, en lo principal que decide, con costas al apelante, por haber resultado sustancialmente vencido (conf. arts. 68, párr. 1º; 69, párr. 1º; 558 y concs., cód. procesal).
Déjase a salvo, a los fines de la ulterior liquidación definitiva del crédito en trance de ejecución, que la cláusula 6ta., del convenio de desocupación glosado en fotocopia a fs. 5/6, resulta inoponible al recurrente. Devuélvanse, haciéndose saber que en primera instancia deberá notificarse la recepción de las actuaciones y el presente pronunciamiento en forma conjunta.
Hugo Molteni Ana María Luaces Jorge Escuti Pizarro.