Voz: Corretaje Inmobiliario

Agrodamfer S.A. c. R., J. A. y otros s/ daños y perjuicios -ordinario-

Comentado por Juliana Kina: Reflexiones sobre la buena fe en los contratos a partir del fallo “Agrodamfer”.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 12 días del mes de febrero del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “AGRODAMFER SA c/R., J. A. Y OTROS s/ DAÑOS Y PERJUICIOS –ORDINARIO–”, respecto de la sentencia de fecha 16 de julio del 2021 se establece la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Sebastián Picasso – Carlos A. Calvo Costa.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia dictada el día 16 de julio del 2021, aclarada el día 19/8/2021, rechazó la demanda entablada por AGRODAMFER S.A. contra J. A. R., J. A. R. (hijo del primero), M. M. R. y M. D. L. M. R., con costas a su cargo.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la parte actora (f. 381). Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de f. 435–, el demandante fundó su recurso mediante la presentación incorporada al sistema digital el día 25 de junio del 2024. Corrido el pertinente traslado de ley (art. 265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), las quejas fueron replicadas por las demandadas el día 29 de julio del 2024.

II. Previo al tratamiento de los agravios formulados en esta Alzada, creo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el presente proceso.

i. En su escrito de inicio, la sociedad accionante relató que, el día 12 de junio del 2013, formalizó una propuesta de compra respecto a dos “fracciones de campo” de aproximadamente 415 hectáreas ubicadas en la Localidad de O’Brien, Circunscripción VIII, partido de General Viamonte, provincia de Buenos Aires. Precisó que el precio fue de U$S 2.600.000 y que la oferta fue dirigida a los intermediarios inmobiliarios, M. L. M. y G. K., quienes actuaban en representación de los demandados.

Continuó señalando que, en garantía de la oferta, entregó un cheque, identificado bajo n.º 1941506 del Banco BBVA Francés, por la suma de $1.000.000. Que, de acuerdo a lo establecido en la cláusula 4, la incomparecencia de los oferentes a la suscripción de los instrumentos importaba una retractación que implicaba la pérdida de la seña y que, conforme a lo dispuesto en el apartado 6, la frustración de la operación por causas ajenas o hechos desconocidos a los oferentes y ofertantes derivaba en la devolución de la seña al comprador y en la renuncia a todo tipo de reclamo.

Apuntó que la penalidad que se estipuló contra los vendedores en caso de inasistencia fue la devolución de la seña doblada y que la oferta fue suscripta por la parte vendedora como prueba de aceptación y conformidad. Resaltó que el plazo de vigencia operaba el día 5 de julio de 2013 y que el escribano designado para la celebración de la compraventa requirió el informe de dominio de los lotes en cuestión, los certificados de anotaciones personales de los demandados y recibió la copia de la donación de la nuda propiedad de los terrenos que efectuó J. A. R. en favor de sus hijos, J. A., M. M. y M. D. L. M. R.

Dijo que, sorpresiva e inesperadamente, con todos estos informes, surgió la inhibición general de bienes dispuesta contra el Sr. J. A. R. (padre) en el expediente “LELFUN S.A. c/ R. HNOS. SOC. DE HECHO Y OT. S/ COBRO EJEC. EXP.”; la traba de embargo sobre la fracción de terreno identificada con la matrícula n.º 2602, en los autos caratulados “Banco de la Pampa c/ El Bagual y otros s/ ejecución hipotecaria”, en trámite por ante el Juzgado del Fuero n.º 90; y la traba del embargo sobre la fracción de terreno identificada con la matrícula n.º 2606, en los autos caratulados “LATRIGOYEN Y CÍA. S.A. c/ EL BAGUAL DE O’BRIEN S.A. Y OT. S/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA” (expte. nº 68023/2010), en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 51. Que, con estas limitaciones, los vendedores “no pudieron o no quisieron” solucionar las cuestiones pendientes y que la “situación dominial” de los lotes frustró la operación de compraventa.

Remarcó que las tratativas terminaron con el retiro de la documental existente en la escribanía y con la devolución del cheque entregado en garantía del negocio jurídico. Concluyó que los demandados deben responder por los daños y perjuicios derivados de la frustración de la operación y ofreció prueba.

Fundó en derecho y solicitó la admisión de la demanda, con costas.

ii. A f. 61, se presentó, por su propio derecho, J. A. R. y contestó la demanda entablada en su contra. Por imperativa procesal, efectuó una negativa pormenorizada de los hechos relatados en el escrito de inicio y dio su versión de los mismos.

Negó, particularmente, que la frustración del negocio haya sido por su culpa y/o por la situación dominial de los lotes de terreno. Cuestionó la procedencia de los daños y perjuicios reclamados como supuesto incumplimiento y admitió que recibió por parte de los operadores inmobiliarios, los Sres. K. y L. M., una propuesta para la venta de una fracción del campo de su propiedad. Apuntó que la parte actora conocía las medidas cautelares que recaían sobre los referidos terrenos y que las mismas “estaban siendo atendidas y se cancelarían juntamente con la venta de las fracciones”.

Destacó que, aun cuando existía una “pequeña demora”, el levantamiento de las medidas cautelares se llevaría a cabo en forma simultánea a la celebración del negocio jurídico. Que la parte actora propuso una reducción “significativa” del ofrecimiento del precio de venta inicial de más de U$S 200.000 y que fue ello lo que provocó la frustración de la operación con anterioridad al vencimiento del plazo estipulado para su celebración. Agregó que, en ese mismo acto, se procedió a la devolución del cheque entregado por la sociedad accionante y que esta última lo recibió de conformidad y no efectuó reclamo alguno.

Indicó que la pretensión de la parte actora configuró “una multa por garantía de oferta” y que no se trató de una seña. Que no existió principio de ejecución de contrato y transcribió la cláusula en la que se le impuso el compromiso de devolución del “importe entregado” como garantía de la oferta.

Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó el rechazo de la demanda, con costas.

iii. A fs. 84/94, se presentaron M. D. L. M. R., M. M. R. y J. A. R. y contestaron la demanda entablada en su contra. Plantearon la nulidad de la notificación del traslado de la demanda y solicitaron la citación como terceros de los operadores inmobiliarios, M. L. M. y G. K.

Subsidiariamente, efectuaron una negativa de los hechos relatados en el escrito de inicio y dieron su versión de los mismos.

Indicaron que el título que fundó la demanda se trató de una reserva atípica de garantía de oferta que no fue suscripta por quienes en la demanda se dice les fue entregado el dinero y que los propietarios no prestaron conformidad con la recepción del cheque. Reconocieron que las tratativas no se hallaban concluidas y que nunca se entregó una suma de dinero a la contraparte.

Resaltaron que nadie puede duplicar lo que nunca recibió y enumeraron una serie de causales que llevaron a la frustración de las tratativas.

Impugnaron los montos pretendidos en el escrito de inicio y enfatizaron en que no participaron en ninguna operatoria. Que nunca fueron citados para escriturar ni tampoco para la negociación del levantamiento de las medidas cautelares. Concluyeron que las pruebas a recabarse en la causa corroborarán, entre otros extremos, que el precio de venta estipulado era bajo, indicio que, lógicamente, demostraba que la actora estaba al tanto del estado dominial de los inmuebles.

Ofrecieron prueba, fundaron en derecho y solicitaron el rechazo de la demanda, con costas.

iv. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, y agregados los correspondientes alegatos, la magistrada de la instancia anterior concluyó que la actora se retractó de la oferta efectuada y se retiró de la misma sin haber abonado nada. En consecuencia, tras considerar que no existió acuerdo de partes, ni tampoco contrato de compraventa, decidió rechazar la demanda entablada por la actora e imponerle las costas a su cargo.

III. Efectuada esta breve reseña, y en forma previa a examinar las quejas vertidas por los recurrentes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Es en este marco que ahondaremos en la cuestión de fondo del caso sub examine.

V. [sic] El thema decidendum de esta Alzada, quedó circunscripto a determinar la procedencia del reclamo formulado por la parte actora y la imposición de gastos casuísticos.

Motivos de índole metodológico, imponen abordar, en primer lugar, las quejas relacionadas al supuesto incumplimiento contractual.

Comencemos.

i. A esta altura del proceso, no es materia de discusión que, el día 12 de junio del 2013, la empresa accionante formuló una propuesta de compra a los efectos de adquirir dos “fracciones de campo” de aproximadamente 415 hectáreas ubicadas en la Localidad de O’Brien, Circunscripción VIII, partido de General Viamonte, provincia de Buenos Aires.

Tampoco se discute que los nudos propietarios eran los señores M. D. L. M. R., M. M. R. y J. A. R. (hijo) y que el progenitor, J. A. R., era usufructuario de las propiedades por donación con beneficio de usufructo firmado a favor de sus hijos. Menos se controvierte que sobre el usufructuario pesaba una inhibición general de bienes y que los lotes se encontraban embargados, conforme surge certificados de dominio agregados al incidente sobre medidas precautorias (fs. 14/34, expte. n.º 78891/13).

Por último, las partes son contestes en que, a los efectos de sellar la promesa de oferta, se otorgó, en concepto de garantía, el cheque n.º 1941506 del BBVA Banco Francés por el importe de $ 1.000.000, dirigida, exclusivamente, a los operados inmobiliarios.

Sin embargo, sí es motivo de discusión la frustración de la operación de compraventa por culpa de los demandados al omitir informar sobre la existencia de medidas cautelares sobre los lotes en cuestión.

En efecto, la parte actora cuestionó la decisión de la sentenciante y dijo que “del documento surge que el ofertante garantizó su oferta con la entrega de un cheque en garantía de la misma” y que “el cheque cumplió con la condición de garantizar la oferta”. Agregó que la jueza se apartó de lo establecido por las partes y que “los vendedores, al incluir la cláusula de aceptación de la oferta, establecieron, para el caso de frustración de la compraventa por causas que le fueran atribuibles, un valor tasado en concepto de los eventuales daños y perjuicios que le ocasionaran al oferente”. Concluyeron que “no hubo duda sobre la verdadera intención de las partes” y que “a la fecha en que se propuso la firma de la escritura traslativa de dominio, el titular de la nuda propiedad se encontraba inhibido y los inmuebles embargados”. Calificaron de arbitraria la decisión de la sentenciante y citaron jurisprudencia.

Expuestas las distintas posturas de las partes, a los efectos de lograr un mayor esclarecimiento de la cuestión, y sin desconocer la ausencia de agravio respecto al marco jurídico abordado en la anterior instancia, considero prudente efectuar ciertas aclaraciones antes de analizar las quejas de la sociedad demandante.

ii. La ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales encuentra su fundamento en el abuso del derecho (art. 1071 Código Civil y art. 991 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Es un principio del derecho que se es libre de celebrar o no un contrato, y que solo excepcionalmente puede existir una obligación de contratar. Empero, cuando realizan una oferta o crean una expectativa razonable en la otra parte pueden tener responsabilidad precontractual. En este caso, siguen teniendo libertad de no obligarse, pero deben indemnizar a la otra parte por haber confiado en ella. Es decir, el ejercicio de la libertad tiene su costo. Tal es la doctrina que surge de los arts. 1324 y 910 del Código Civil (López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los contratos, Zavalía, Buenos Aires, 2006, t. 1, p. 148 y ss.; Lorenzetti, Ricardo L., Tratado de los contratos. Parte General, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, p. 125 y ss.).

De allí que, en aquéllos casos en que, ejerciendo su derecho a no contratar, la parte se niegue a celebrar el negocio jurídico en algunas de las formas mencionadas en el párrafo anterior, resultará de aplicación la prohibición del abuso del derecho, consagrada en el art. 1071 del Código Civil –hoy 991 del Código Civil y Comercial de la Nación–, y aplicable a la teoría del contrato, por tratarse de un standard jurídico de todo el sistema (Alterini, Atilio A., Contratos. Civiles-Comerciales-De consumo, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1999, págs. 81 y ss.).

El deber de buena fe se halla en cabeza de los contratantes no sólo al momento de la celebración y ejecución del contrato, sino también en la etapa de su formación (Conf. Bueres, Alberto J., “Objeto del negocio jurídico”, ed. Hammurabi, pág. 173 y ss.).

Así también lo dispone el art. 2º.1.15. de los Principios Unidroit en tanto establece que si bien las partes negociantes no son responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo, la que “… negocia o interrumpe las negociaciones de mala fe es responsable por los daños y perjuicios causados a la otra parte”; aclarándose luego en el art. 2º.1.15.(3) que “… se considera mala fe que una parte entre en o continúe negociaciones cuando al mismo tiempo tiene la intención de no llegar a un acuerdo”.

En síntesis, toda persona involucrada en negociaciones preparatorias de un contrato tiene el deber de conducirlas en consonancia con las exigencias de la buena fe y la transparencia y, por tanto, de no generar la ruptura de las mismas infringiendo este principio (conf. Borda, Guillermo A. “Tratado de Derecho Civil-Obligaciones” Tomo II, 8a. Ed. Pág. 146 y ss.).

A mayor esclarecimiento, no quiero dejar de precisar que la cuestión inequívocamente trae a la memoria el antecedente “Litvak, Adolfo c. Olivetti Argentina S.A.” (Conf. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala B, del 16/9/1953, publicado en LA LEY, nº 75.239, cita online LALEY AR/JUR/6/1953) y, lo que al juicio del suscripto es aún más importante, la célebre nota del distinguido Alfredo Orgaz, a cuyas lúcidas conclusiones remito, pues más allá de las diferencias, lo cierto es que la analogía es inequívoca y, por ende, útil a la hora de resolver el régimen de responsabilidad que cabe al caso que aquí convoca.

Sobre la base de estas premisas, y a los efectos de dilucidar la responsabilidad de la demandada en la frustración de las tratativas precontractuales, me avocaré a analizar las constancias arrimadas a la causa, las que serán analizadas, una vez más y como viene sucediendo hace más de tres décadas de ejercicio en la judicatura, de acuerdo a los principios de la sana crítica (art. 386 CPCCN).

Veamos.

iii. Del expediente conexo, caratulado “Agrodamfer S.A. c/ R., J. A. y otros s/ medidas cautelares” (expte. n.º 78891/2013), que en este acto tengo a la vista, surge la existencia una medida cautelar trabada por el Juzgado de Paz en los autos caratulados “Leflon c/ R. Hnos. Soc. de hecho s/ ejecución hipotecaria”, cuya fecha de caducidad operó el día 6 de agosto del 2004.

Seguidamente, de los certificados de dominio incorporados al incidente referenciado, tengo para mí que, sobre los lotes identificados bajo las matrículas n.º 2606 y 2602, existían, para el momento de las tratativas, distintos embargos trabados en los expedientes caratulados “Banco de la Pampa c/ El Bagual y otros s/ ejecución hipotecaria”, en trámite por ante el Juzgado del Fuero n.º 90, y “LATRIGOYEN Y CIA. S.A. c/ EL BAGUAL DE O’BRIEN S.A. Y OT. S/ EJECUCION HIPOTECARIA”, en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 51, que impedían disponer libremente de las fracciones de campo (ver fs. 188/193).

A su vez, a fs. 101/103, luce incorporada la oferta suscripta por O. L. C. el día 13 de junio de 2013. El instrumento fue dirigido a los Sres. M. L. M. y G. K., operadores inmobiliarios, y en su contenido se dispuso que “Nos dirigimos a usted a fin de elevar a vuestra consideración –para que a su vez le transmita a la parte “Vendedora”– una oferta de compra de dos fracciones de campo, con una superficie total de 415 Has (aproximadamente) próximo a la localidad d O’Brien, Circunscripción VIII del partido de Gral. Viamonte, Provincia de Buenos Aires, que forman parte del establecimiento “Las Petaquitas”… las condiciones de nuestra oferta son las siguientes… U$S 2.600.000… de los cuales U$S 1.700.000 en billetes y U$S 900.000 con la transferencia simultánea a favor de La Magdelin SCA del inmueble que más abajo se referirá…”.

A su vez, en las cláusulas segunda y tercera, se precisó la forma de pago y escrituración y, como garantía de la oferta, se acordó que “En prueba de garantía de la presente oferta entregamos a Ustedes el cheque n.º 1941506 del Banco BBVA Francés por el monto de $ 1.000.000. De ser aceptada esta oferta por la parte “Vendedora” y para el único y exclusivo caso que no concurriésemos a suscribir la documentación necesaria para el cumplimiento de la presente conforme términos ofrecidos el valor referido deberá ser entregado al aceptante en concepto de total indemnización por daños y perjuicios…” (ver cl. 5, el resaltado me pertenece).

Por último, de acuerdo a la cláusula 6, la oferta tuvo vigencia hasta el 5 de julio de 2013, fecha en la cual, a más tardar, se debían suscribir las escrituras traslativas de dominio y demás documentos señalados en el punto 3. Asimismo, en la referida cláusula, se acordó que “en el caso que el presente contrato de compraventa resultare de imposible cumplimiento para cualquiera de las partes, por causas ajenas a ellos y/o por razones fundadas en hechos desconocidos por los mismos, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el presente contrato En ese caso, el vendedor procederá a restituir al comprador la totalidad de la seña entregada, no teniendo ninguna de las partes derecho a reclamo alguno por cualquier causa derivada del presente… “ (el resaltado no es del original).

Por otro lado, ya ingresando al estudio de estas actuaciones, apuntaré que, a fs. 188/193, consta agregado el informe de dominio respecto de la fracción de campo ubicado en el partido de General Viamonte, próximo a la estación General O’Brien, Circunscripción VIII; parcela 713 h, matrícula 2609, Provincia de Buenos Aires.

A su vez, respecto del restante terreno, ubicado también en el partido de General Viamonte, identificado según Circunscripción VIII, parcela 713 d, matrícula 2602, consta que el Sr. J. A. R. fue propietario del 50 % del lote desde el 10/10/2006 y que, el día 11/06/2009, le adjudicó la nuda propiedad a sus hijos M. M., M. D. L. M. y J. A. R. (ver asiento 13).

A su turno, el día 14 de septiembre del 2018, luce incorporada la contestación de oficio enviada por el Banco BBVA Francés. Allí, se dio cuenta que, desde el 14 de abril del 2010, “las cuentas de la sociedad actora, AGRODAMFER S.A., se encontraban en estado de CUENTAS CERRADAS” (el resaltado siempre me pertenece).

A continuación, en el marco de la etapa probatoria, se practicaron una serie de declaraciones testimoniales que, debido a su cantidad y extensión, me remitiré a lo pertinente de cada una de ellas.

La primera fue brindada el día 1 de noviembre del 2018. En dicha oportunidad, el señor M. A. P. V., tras contestar las generales de la ley, y presentarse como escribano de la negociación, apuntó que “el actor estuvo en la escribanía a raíz de una compraventa de un campo en la Provincia de Bs. As. y que ellos eran los vendedores”.

Destacó que el dominio estaba partido, parte de nuda propiedad a nombre de los hijos y usufructo a nombre del padre y descartó conocer a M. M. R. Resaltó que, por su apellido, podría ser una nuda propietaria y afirmó conocer a M. D. L. M. R. (ver fs. 335/vta.).

A continuación, con similares precisiones, declaró el señor G. T. K. Allí, el agente inmobiliario, remarcó que no recuerda haber solicitado los certificados de anotaciones personales ni certificados de dominio de las fracciones de campo y, al ser consultado por si sabía de la existencia de gravámenes sobre las propiedades, dijo que no le recordaba. Indicó que comercializó aproximadamente 10 fracciones de campo de la familia R. B. sin problemas y que, a la fecha de la firma de la carta de oferta, “estaban T. y J. B. creo que estaba el Dr. V., el Sr. O. C., por las partes creo nadie más…”. Apuntó no recordar si los hijos de J. A. R. se encontraban presentes en el acto o si pasaron a firmar el documento después y que junto con el Sr. M. L. recibió y conservó el cheque al que alude la carta de oferta. Resaltó que el cheque fue devuelto porque la operación no se concretó y que repitió que “se lo devolvimos a O. C.”. Concluyó que “la operación quedó sin efecto porque había una inhibición sobre una de las partes vendedoras, lo cual no permitía seguir adelante con la operación…” y que “el cheque que recibió era de $ 1.000.000” (ver f. 343).

Más tarde, a fs. 347/348, hizo lo propio M. L. M. Destacó que intervino en la negociación como intermediario de las partes en el carácter de “corredor de campos” y que “No recuerdo haber solicitado los certificados de dominio ni anotaciones personales…”. Abundó que “recibió un cheque del Sr. C.” y que “El cheque estaba librado a nombre mío y de G. K.… le devolví el cheque al Sr. C. y como no se puedo (sic) realizar la operación los fines del cheque ya no tenía sentido y recuerdo que el monto de ese cheque era de $ 1.000.000.” Concluyó con que “Es de uso habitual de una oferta de poner la garantía” y que “la operación fracasó porque el Sr. R. (padre) estaba inhibido, no podía escriturar…”.

También, el día 15 de noviembre del 2018, depuso, en los mismos términos, el señor J. T. B. En dicha ocasión, tras contestar las generales de la ley, y aclarar que le administró los bienes a R., manifestó que, como había ciertas deudas, puso en venta una fracción de campo de 410 hectáreas. Que “el dicente fue el que ofreció eso al mercado. La inmobiliaria B. K., integrada por los señores K. y L. M., le hacen una oferta al Sr. R.”. Destacó que se firmó una oferta suscripta por los señores L. M. y K., el señor R. y los hijos de este y que “el señor C. formuló una oferta en nombre de la actora, que fue aceptada por el señor R. y sus hijos”. Agregó que “dejo un cheque diferido en garantía a la inmobiliaria” y que “el señor R. no percibió ninguna garantía”. Por último, al ser consultado por el motivo de frustración del negocio, precisó que “al pedir los certificados de inhibición, saltó una inhibición del señor R.” y que “a pesar de ofrecerle toda una serie de garantías a la actora, donde hubo reuniones con el escribano P. y el Dr. V. T., no se llegó a un acuerdo” (ver fs. 351/352, la negrita es propia).

Otras declaraciones fueron las vertidas por los señores G. G. C. y O. L. C. Sus deposiciones no presentan datos relevantes para reseñar ni diferencias con las restantes.

El día 13 de agosto del 2019, convocadas las partes en los términos del art. 36 inc. 2 del código de rito, y ante la consulta de si el cheque al que hacía referencia en la demanda fue efectivamente abonado, el presidente de la sociedad demandante contestó que “el cheque jamás fue hecho efectivo” y descartó la existencia de transferencias de la cuenta de la sociedad a la de los demandantes (ver f. 386).

Asimismo, a fs. 388/vta., la parte actora hizo saber que “el cheque n.º 01941506 de BBVA Banco Francés, por $1.000.000, que fuera entregado en garantía de la frustrada operación de compraventa… no fue girado sobre ninguna de las cuentas de AGRODAMFER, sino sobre la cuenta n.º 680360-9-00 de titularidad de los señores C. y A. P.”.

En suma, reseñadas las distintas constancias probatorias incorporadas al expediente, y las obrantes, en lo pertinente, al expediente conexo sobre medidas precautorias, no cabe más que coincidir con el temperamento arribado en la instancia de grado. Las inconsistencias y contradicciones volcadas por la parte demandante a lo largo del proceso impiden tener por configurado la existencia de un incumplimiento contractual y una frustración culposa de las demandadas al momento de cumplir con las tratativas del negocio.

La insistencia del apelante en atribuirle un carácter de “seña” al cheque expedido para sellar la oferta de compra no reviste fuerza alguna y colisiona con las propias constancias de autos. El título no fue emitido por la sociedad accionante ni tampoco logró ser efectivizado en los términos aducidos en el escrito de demanda. Nótese las contradicciones incurridas por la recurrente al invocar, en la pieza de inicio, que “la sociedad entregó el Cheque nro. 1941506 del BBV Banco Francés por el importe de $ 1.000.000”, para luego volver sobre sus propios pasos y reconocer, en la audiencia celebrada en los términos del art. 36 del código rito, que “el cheque jamás fue hecho efectivo” y que “no fue girado sobre ninguna de las cuentas de AGRODAMFER, sino sobre la cuenta n.º 680360-9-00 de titularidad de los señores C. y A. P.” (ver fs. 388/vta.).

No se puede pretender otorgar el carácter de seña a un instrumento que no se hizo efectivo ni fue suscrito por la compradora. No interesa el nombre que la recurrente pretenda otorgar al instrumento – art. 1326 CCiv., ni su informal confección sino su verdadero contenido, en la medida en que refleje la intención común de los contratantes de vender y comprar (Gastaldi, José y Centanaro, Esteban, “La seña”, Ed. Abeledo-Perrot, p. 152). Lo importante es que, de común acuerdo, figure allí el bien que se venda, la forma de pago del precio y el compromiso de comprar y vender, que representan los elementos esenciales del contrato de compraventa (Gastaldi, José y Centanaro, Esteban, op. cit., nota 284).

Nada de esto aconteció con el cheque otorgado “en garantía”. Más allá del alcance y denominación que le otorgue la apelante, el título no fue expedido por el comprador –la sociedad accionante– ni fue puesto en mano de las vendedoras, circunstancia que, además, impiden tener por configurada la certeza de que las accionadas hubieren conocido la existencia del referido título.

Tampoco comparto que, en el particular caso de autos, se pueda hacer efectiva la multa impuesta en la cláusula seis de la oferta. La existencia de gravámenes sobre las fracciones de campo, no alcanza, por sí sola, para frustrar una operación de compraventa y enrostrarles a los demandados la responsabilidad del negocio fallido.

Sobre este punto en particular, el doctor Beltrán, excolega de esta Cámara, se ha expedido, con buena tinta, en el sentido que la existencia de hipotecas, embargos e inhibiciones no constituyen de ordinario obstáculo insuperable para la formalización de la venta pues es normal que se los cancele en el acto de escriturar desinteresando a los acreedores (conf. CNCiv., sala D, en E. D., t. 36, p. 5 –Rev. La Ley, t. 136, p. 339–; sala D en E. D., t. 56, p. 374 –Rev. La Ley, t. 155, p. 118–; sala C en E. D., t. 27, p. 820 –Rev. La Ley, t. 134, p. 886–; sala D, en E. D., t. 23, p. 326 –Rev. La Ley, t. 130, p. 228–, etcétera).

No ignoro la práctica común que los inmuebles se entregan “libre de todo gravamen”; sin embargo, reitero, y aplicando analógicamente lo dispuesto por el art. 1433 del Código de Vélez, tal circunstancia, no constituye óbice al criterio antes expuesto, es decir, a la usual práctica de cancelar la hipoteca en el acto mismo de escriturar (conf. Salas-Trigo Represas, “Código Civil anotado”, t. II, p. 191 y jurisprudencia citada).

Vale recordar que las constancias agregadas en autos ilustraron que la inhibición general de bienes recaía, exclusivamente, sobre J. A. R. (padre y usufructuario), ningún impedimento pesaba sobre los nudos propietarios –aceptantes de la oferta–. Los aceptantes, por el contrario, concurrieron a la escribanía y entregaron los títulos de propiedad –como dicen las declaraciones testimoniales–. Luego, la parte actora jamás concretó la garantía y se retiró del negocio el día 2 de agosto del 2013, con la devolución del cheque por parte de los agentes inmobiliarios –nunca de los vendedores– y la correspondiente documentación.

En definitiva, no comparto que, en el particular caso de autos, haya mediado una conducta extraña por parte de los vendedores a fin de llevar las tratativas a buen puerto. No hubo, como dijo la accionante, una seña efectiva que obligue a los contratantes a culminar con el negocio o, en su defecto, cumplir con las pautas establecidas en la cláusula sexta. El cheque no fue emitido por la sociedad demandante, no se hizo efectivo y la situación dominial del inmueble –fracciones de campo– no reviste condición suficiente para atribuirle a los vendedores mala fe en las tratativas precontractuales.

En suma, por todas estas manifestaciones, propondré al Acuerdo rechazar las quejas vertidas por la actora y confirmar la sentencia de grado es este aspecto en particular.

V. Resta, finalmente, abordar las quejas circunscriptas a la imposición de los gastos casuísticos.

Sobre el particular, la sociedad demandante cuestionó la aplicación del principio general de la derrota y dijo que “los elementos justifican la conducta de esta parte de llevar adelante el proceso”.

Las quejas no prosperarán.

El ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la legislación nacional y extranjera cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base de la imposición de la condena en costas.

Si bien el referido principio no es absoluto, ya que el propio Código Procesal contempla distintas excepciones, algunas impuestas por la ley y otras libradas al arbitrio judicial, tal como lo dispone el artículo 68 en su segundo párrafo, esa norma importa una sensible atenuación al principio general al acordar a los jueces un adecuado marco de arbitrio que deberá ser ponderado en cada caso particular y siempre que resulte justificada tal exención (conf. C.N.Civ., esta Sala, R. 44.344 del 17-4-89 y sus citas; íd., R. 72.781 del 14-8-90; íd., R. 136.124 del 16-11-93; R. 150.684 del 4/7/94; íd. mi voto en Expte. nro. 63.646/2011 del 15/10/2021).

Ahora bien, la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que –salvo hipótesis de actitudes maliciosas– todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario si el resultado no le es favorable. Aunque esta causal de eximición es admisible frente a las características peculiares y dificultades del asunto donde, en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación, de los que se infiera la misma sin lugar a dudas (Conf. Fassi, Santiago C. – Yañez, César D., Código Procesal Civil y Comercial, t. 1, ps. 411 y ss.; íd. C.N.Civ., esta Sala, L. 112.907 del 11-8-92; íd. mi voto en Expte. nro. 63.646/2011 del 15/10/2021).

No comparto que, en el particular caso de autos, existan circunstancias especiales que permitan distribuir las costas en el orden causado por el rechazo del incumplimiento contractual enrostrado por la firma demandante. Las constancias arrimadas a la causa ilustraron y DEMOSTRARON las constantes contradicciones incurridas por la parte actora a lo largo del proceso. El cheque otorgado como garantía no fue expedido por la sociedad actora, no se hizo efectivo y fue dirigido, exclusivamente, a los agentes inmobiliarios quienes, una vez retirada la documentación de la escribanía, procedieron a devolver al señor C. y A. P. el referido título. No hay constancia alguna que el cheque, reitero, haya pasado por los vendedores o siquiera que estos últimos hayan tenido conocimiento del mismo.

En definitiva, por todas estas manifestaciones, no encuentro motivos que justifiquen que los accesorios deban ser impuestos por su orden.

En función de lo expuesto, si mi criterio fuera compartido, y teniendo en cuenta que el demandante resultó claramente vencido, propongo al Acuerdo confirmar este aspecto de la sentencia.

VI. Por las consideraciones antes señaladas, propondré al Acuerdo, se confirme la sentencia de grado en todo lo que se decide y fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen al recurrente en su calidad de vencido. Así lo voto.

A la misma cuestión, el Dr. Sebastián Picasso dijo:

I. Disiento tanto con el encuadre jurídico como con la solución propuesta por mi distinguido colega el Dr. Li Rosi. Explicaré las razones que me han llevado a concluir de ese modo.

En primer término, observo que el caso en análisis no puede subsumirse en el supuesto de “ruptura intempestiva de las tratativas precontractuales”. Mal podrían romperse tratativas precontractuales cuando ya se encontraba celebrado un verdadero contrato.

El art. 1137 del Código Civil derogado, vigente a la época en que sucedieron los hechos de esta litis, dispone: “Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos”. En la actualidad y con mayor precisión, el art. 957 del Código Civil y Comercial –útil como pauta interpretativa aun cuando no sea aplicable al caso– establece que el contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.

A su vez, el art. 1144 del código derogado prevé que el consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes, y aceptarse por la otra. Es decir, para que se configure el consentimiento debe existir previamente una oferta, que es la manifestación que hace una persona a otra, determinada o determinable, con la intención de obligarse, con las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir una vez aceptada (actual art. 972 del Código Civil y Comercial). Además, se tiene que haber recibido la aceptación de aquella o existido conductas de las partes que demuestren la existencia de un acuerdo (art. 971 del Código Civil y Comercial).

Según el art. 1323 del Código Civil derogado, el contrato de compraventa es aquel por el cual “una de las partes se obliga a transferir a otra la propiedad de una cosa, y ésta se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.

En la oferta de compra efectuada el 12/6/2013 por Agrodamfer S.A. y aceptada por J. A., M., J. A. (h.) y M. M. R. se determinó específicamente la cosa vendida: “2 Fracciones de campo, con una superficie total de 415 Has. (aproximadamente), próximo a la localidad de O’Brien, Circunscripción VIIIa del partido Gral. Viamonte, provincia de Buenos Aires, que forman parte del establecimiento ‘Las Petaquitas’”. Asimismo, se fijó el precio y la forma de pago (cláusulas 1 y 2) y el plazo de escrituración, el 5/7/2013 (“cláusula 6”; vid. la copia certificada de fs. 15/16 de los autos seguidos entre las mismas partes sobre medidas cautelares, n.º 78.891/2013). Las firmas insertas en este documento no fueron desconocidas por los demandados (vid. el auto en el que se proveyeron las pruebas, fs. 154, in fine).

Aunque basta la firma del documento, añado que los testigos G. T. K. y M. L. M. (intermediarios entre las partes) manifestaron que la oferta había sido aceptada por los vendedores. Incluso, se puede colegir de las declaraciones que la oferta y la aceptación sucedieron en un solo acto (fs. 344 y fs. 347 vta.). J. T. B., sobrino de J. A. R., también aseguró que “el Sr. Cavero formuló una oferta en nombre de la actora, que fue aceptada por el Sr. R. y sus hijos” (fs. 352 vta.).

Por consiguiente, reitero que no parece ajustado a derecho considerar que existió una ruptura intempestiva de tratativas precontractuales. Juzgo, por el contrario, que la discusión en autos versa sobre un verdadero contrato de compraventa, con todos sus elementos tipificantes y, por ende, que surte plenamente sus efectos.

Ahora bien, como puede verse a fs. 16 de los autos sobre medidas cautelares, luego de aceptar la oferta de compra, los vendedores agregaron: “De no presentarnos a suscribir la documentación necesaria para el cumplimiento de la presente nos comprometemos a devolver el importe entregado en calidad de Garantía de la oferta con más otro importe de igual monto en concepto de total indemnización por daños y perjuicios”. Esta cláusula puede ser interpretada como un pacto comisorio expreso, con cláusula penal (vid. de esta sala, “Jáuregui, Diana Georgina y otros c/ Zurzolo, María Ester s/ cobro de sumas de dinero”, expte. n.º 21.372/2016, del 13/3/2020, con voto de mi excolega el Dr. Molteni, la aclaración del Dr. Li Rosi y la mía propia) o como la clásica señal prevista en el derogado artículo 1202 del Código de Vélez: “Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor”. Las diferencias entre una y otra figura carecerían de importancia, ya que la consecuencia jurídica, en este caso, sería la misma.

Mi distinguido colega transcribió otra cláusula que, según considero, podría ser la única de utilidad para dar fundamento a la confusa defensa de los demandados. La reitero: “En el caso de que el presente contrato de compraventa resultare de imposible cumplimiento para cualquiera de las partes, por causas ajenas a ellos y/o por razones fundadas en hechos desconocidos por los mismos, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el presente contrato. En ese caso el vendedor procederá a restituir al comprador la totalidad de la seña entregada, no teniendo ninguna de las partes derecho a reclamo alguno por cualquier causa derivada del presente” (cláusula 6). Este supuesto se trata de la traspolación al ámbito contractual de las consecuencias que la ley prevé para la imposibilidad de cumplimiento de una obligación no imputable al deudor (art. 888 del Código Civil). La obligación se extingue, sin responsabilidad de ninguna de las partes.

Es sencillo colegir que el thema decidendum se acotaba a determinar cuál de los dos supuestos descriptos en las cláusulas recién mencionadas fue acreditado en autos. De probarse el primero, correspondía a los demandados no solamente “devolver el importe entregado en calidad de garantía de la oferta” –lo que no fue objeto de reclamo– sino también entregar “otro importe de igual monto en concepto de total indemnización por daños”; de darse el segundo de los supuestos, nada debían los demandados y debía rechazarse la demanda.

Por lo demás, y a diferencia de mi colega preopinante, entiendo que, en este contexto, es irrelevante determinar si el cheque que la sociedad compradora entregó a los agentes inmobiliarios en carácter de señal o arras –de acuerdo con lo acordado en la cláusula “4”–, llegó a ser efectivamente entregado o no a los vendedores. Lo que aquí reclama la sociedad compradora –insisto– no es la devolución de ese cheque, o de ese valor, sino el pago de “otro importe de igual monto en concepto de indemnización por daños” previsto en la cláusula adunada a la aceptación de la oferta mencionada más arriba, tal cual lo contempla el art. 1202 del Código Civil, vigente a la época del contrato.

II. Aclarado ello, la sociedad actora afirma en sus quejas que se ha probado que “la compraventa no se pudo perfeccionar en el plazo acordado, que fue extendido hasta el 2 de agosto de 2013, cuando el escribano designado por el comprador, Marcos A. Paz, restituyó la documentación aportada por la parte vendedora, quien devolvió el cheque entregado en garantía, sin abonar la penalidad establecida”.

Recordemos entonces que las partes sujetaron el cumplimiento de la obligación de escriturar a un plazo cierto y determinado (art. 567 del Código Civil), ya que en la cláusula “6” del contrato pactaron que la escritura traslativa de dominio debía ser otorgada, a más tardar, el 5/7/2013, término este que luego fue prorrogado hasta el 2/8/2013, tal como es admitido por la propia actora.

La realidad es que, en las contestaciones de demanda, los vendedores asumieron que existió una demora (que tenía que ver con el levantamiento de ciertas medidas cautelares, fs. 61 in fine y fs. 90 vta.) pero ni siquiera alegaron que, a la fecha del vencimiento del plazo previsto para la escrituración, existiera una imposibilidad de cumplimiento que no les fuera imputable.

La existencia de una inhibición sobre una de las partes no constituye, por cierto, una imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva para el cumplimiento de la prestación a cargo de los demandados, producida por caso fortuito o fuerza mayor (esta sala, R. 615.524, del 3/5/13; íd. R. 621.159 del 7/6/13; vid. Picasso, Sebastián, La singularidad de la responsabilidad contractual, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2011, p. 178; Picasso, Sebastián – Sáenz, Luis R. J., Tratado de derecho de daños, La Ley, Buenos Aires, 2019, t. I, p. 382 y ss.; Mosset Iturraspe, Jorge – Piedecasas, Miguel A., Responsabilidad contractual, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, p. 236; Mayo, Jorge A., “La imposibilidad de cumplimiento”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, nro. 17, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1998, p. 44). No se configura en la especie una imposibilidad absoluta, dado que este carácter –ciertamente muy estricto– únicamente está presente cuando el impedimento que el deudor encuentra para cumplir es insalvable, no solo para él, sino también para cualquier otra persona puesta en su lugar (Osti, Giuseppe, “Revisione critica della teoría sulla imposibilitá della prestazione”, Rivista di Diritto Civile, 1918, p. 220; Radouant, Jean, Du cas fortuit et de la force majeure, Rousseau et cie., París, 1920, p. 30 y ss.; vid. arts. 955 y 1732 del Código Civil y Comercial).

En este sentido, señalo que ni siquiera se han traído al proceso elementos de pruebe tendientes a demuestrar [sic] alguna actividad para el levantamiento de esas medidas que habrían impedido la escrituración. Esta circunstancia obsta, entonces, a considerar que la imposibilidad ha tenido carácter de absoluta, y por ello mismo, no alcanza para liberar a los deudores de las obligaciones que habían contractualmente asumido.

Finalmente, agrego que, aquello que aducen en sus contestaciones los demandados (esto es, que como materialmente no recibieron el cheque, mal podían devolverlo) es no solo confundir el plano del ser con el del deber ser sino también tergiversar la pretensión de la actora. En la oferta de compra se encontraba prevista la señal mediante la entrega de un cheque, oferta que aquellos aceptaron. Ellos podrían haber reclamado la entrega de ese cheque porque no es sino una obligación de dar prevista en el contrato. El hecho de que haya quedado en poder de los intermediarios y que, luego de frustrada la operación, haya sido devuelto a Agrodamfer S.A. es, para la dilucidación de este caso, absolutamente intrascendente. Lo que la sociedad actora reclama no es la devolución del cheque sino la señal penitenciaria, que viene a funcionar como una indemnización de daños tarifada para el caso de que los vendedores no se presentaran, en la fecha pactada, a firmar la documentación necesaria para escriturar.

En suma, no habiendo acreditado los demandados la imposibilidad de cumplimiento no imputable (prevista en la cláusula 6 del contrato y de acuerdo con lo previsto en el art. 888 del Código Civil), considero que debe condenarse a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, tal como fue reclamado en la demanda.

III. Al monto de condena, deberán adicionarse los intereses solicitados, que calcularán desde la fecha de mora, el 2/8/2013, hasta el efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, de acuerdo con el fallo plenario dictado en los autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios”, del 20/4/2009.

IV. Las costas de ambas instancias deberán imponerse a los demandados, en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 279 y 68 del CPCC).

V. En síntesis, y para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo, 1) estimar el recurso y, en consecuencia, revocar la sentencia: 2) hacer lugar parcialmente a la demanda y condenar a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, más los intereses calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir del 2/8/2013 y hasta el efectivo pago, dentro de los diez días de notificada la presente, y 3) imponer las costas de ambas instancias a los demandados.

A la misma cuestión, el Dr. Carlos A. Calvo Costa dijo:

También habré de disentir con la solución propuesta por el Dr. Ricardo Li Rosi, quien entiende que en el presente caso las tratativas entre las partes del proceso se desarrollaron en una instancia precontractual.

Sin embargo, sin ignorar que la presente cuestión puede ser merecedora de posturas disímiles, en la especie, por las consideraciones volcadas en el voto del Dr. Sebastián Picasso, sumadas a las que seguidamente expondré, considero –tal como se expuso en el voto que antecede– que entre las partes se ha perfeccionado el consentimiento contractual en los términos del art. 1144 del Código Civil, por lo que el sub examine ha de quedar comprendido bajo las reglas que rigen el contrato.

En efecto, de las constancias de autos que han sido transcriptas por mis distinguidos colegas en sus respectivos votos, considero –al igual que lo expresado por el Dr. Picasso en su voto– que se encuentra suficientemente acreditado que ha mediado una oferta que fue debidamente aceptada por los vendedores, según dan cuenta –especialmente– las pruebas testimoniales y documental reseñadas por el vocal preopinante. Precisamente, el análisis en conjunto de los referidos elementos de prueba permite concluir que las partes han arribado a la llamada fase conclusiva del contrato, al existir coincidencia en las manifestaciones de voluntad entre ambas, de idéntico contenido, que persiguen los mismos efectos jurídicos (Aparicio, Juan M., Contratos. Parte general, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2016, t. 1, ps. 173 y 194).

En consecuencia, frente a las condiciones antedichas, tenía a su cargo la parte emplazada –a los fines de lograr la liberación pretendida– acreditar una imposibilidad de cumplimiento que reúna los requisitos previstos por el ordenamiento jurídico. En tal sentido, destaco que la doctrina ampliamente mayoritaria afirma que la imposibilidad de cumplimiento, para extinguir la obligación (art. 888, Código Civil) y –al mismo tiempo– liberar al deudor de responsabilidad (arts. 513 y 514 del citado código), debe reunir los caracteres de objetiva, absoluta y no imputable al obligado (Bueres, Alberto J., El incumplimiento de la obligación y la responsabilidad del deudor, RDPyC, n.º 17, p. 113; Boffi Boggero, Luis M., Tratado de las obligaciones, Astrea, Buenos Aires, 1986, t. 4, p. 567; Llambías, Jorge J., Tratado de derecho civil. Obligaciones, Perrot, Buenos Aires, 1967, t. III, p. 286 y 287, entre otros).

Las premisas indicadas en el párrafo precedente están actualmente recogidas expresamente en el texto de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Comercial, que resultan aplicables a la especie como pauta interpretativa de los textos derogados. La primera de esas normas dispone: “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados”. A su turno, el art. 1732 reza: “El deudor de una obligación queda eximido del cumplimiento, y no es responsable, si la obligación se ha extinguido por imposibilidad de cumplimiento objetiva y absoluta no imputable al obligado. La existencia de esa imposibilidad debe apreciarse teniendo en cuenta las exigencias de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos”.

Como se advierte a partir del minucioso análisis del Dr. Picasso en su voto, la imposibilidad de cumplimiento no ha sido siquiera alegada por los emplazados, razón por la cual la pretensión que oportunamente formuló la quejosa debe ser acogida.

En estos términos, adhiero por los mismos fundamentos al voto del Dr. Sebastián Picasso.

Y Vistos:

Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, y las razones que fundan el voto de la mayoría, se resuelve: 1) estimar el recurso y, en consecuencia, revocar la sentencia: 2) hacer lugar parcialmente a la demanda y condenar a J. A. R., J. A. R. (h.), M. M. R. y M. D. L. M. R. a pagarle a Agrodamfer S.A. la suma de $ 1.000.000, más los intereses calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir del 2/8/2013 y hasta el efectivo pago, dentro de los diez días de notificada la presente, y 3) imponer las costas de ambas instancias a los demandados.

Notifíquese a los interesados en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y pasen las actuaciones a despacho a fin de conocer en los recursos interpuestos respecto de la regulación de honorarios. – Ricardo Li Rosi (en disidencia). – Sebastián Picasso. – Carlos A. Calvo Costa (Sec.: Julián Herrera).

A., A. S. y otro c/ Enroque Pérez S.A. y otro s/ ordinario

En Buenos Aires, a los 9 días de mayo de 2024, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “A., A. S. Y OTRO c/ ENROQUE PEREZ S.A. Y OTRO s/ ORDINARIO”, registro nº 20196/2019, procedente del Juzgado Nº 18 del fuero (Secretaría Nº 35), en la cual como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, Doctores: Garibotto, Vassallo, Heredia.

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el señor Juez de Cámara, doctor Juan R. Garibotto dijo:

I. La sentencia de primera instancia.

La primer sentenciante, que halló probado que A. S. A. y D. G. B. quisieron adquirir un predio ubicado en la localidad de San Fernando, Provincia de Buenos Aires, destinado a la construcción de viviendas multifamiliares; que quien intermedió como corredor entre ellos y la vendedora fue Antonio Mieres Propiedades S.C.A.; y que finalmente el emprendimiento fracasó porque el municipio prohibió levantar ese tipo de construcción, condenó a Enroque Pérez S.A. (dueña del lote) a restituir a los primeros U$S 85.000 correspondientes al 30% del precio del terreno, sufragados cuando el boleto de compraventa fue firmado; y U$S 13.315 pagados en concepto de comisión a Antonio Mieres Propiedades S.C.A., ambos montos con sus respectivos intereses; y distribuyó entre ellas las costas del litigio en proporción al monto de sus condenas. En ulterior providencia reguló los honorarios de los profesionales intervinientes en el expediente.

Comenzó la señora juez por descartar la aplicación al caso de la Ley de Defensa al Consumidor, y de seguido rechazó la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada Antonio Mieres Propiedades S.C.A. por considerar probado que dicha sociedad se exhibió como intermediaria y asesora de los servicios llevados a cabo por E. B. y S. M. quienes, además de ser sus integrantes –el último en su carácter de director, señaló– actuaron como corredores públicos inmobiliarios dentro de esa estructura, con lo cual juzgó que creada esa apariencia, razonablemente los actores pudieron creer que las personas con quienes trataron lo hicieron como dependientes y/o representantes de aquella sociedad.

En cuanto al fondo del asunto, señaló que tanto la vendedora como la intermediaria publicitaron la venta de un terreno supuestamente apto para la construcción de un emprendimiento que no estaba permitido; añadió que ambas conocían la normativa que imponía esa prohibición y que, aún así, actuaron y decidieron, junto con los iniciantes, asumir el riesgo de continuar con la operación; consideró que la retención de lo pagado por parte de la vendedora reviste un abuso de derecho pues ni siquiera entregó el lote en cuestión; puso de relieve que los actores y Enroque Pérez S.A. decidieron, mediante un intercambio epistolar, rescindir la operación; y juzgó aplicables al caso los dispositivos de los arts. 1080 y 1081 del Código Civil y Comercial.

Y también, basada en los correos electrónicos que mencionó, condenó a Antonio Mieres Propiedades S.C.A. a restituir a los actores cuanto percibió en concepto de comisión.

Tal es, en muy apretada síntesis, el contenido de la sentencia.

II. Los recursos.

Ambas partes apelaron el veredicto.

Antonio Mieres Propiedades S.C.A. expresó los agravios de fsd. 488/496, que fueron contestados por la parte actora en fsd. 498/502.

De su lado, Enroque Pérez S.A. presentó su memorial en fsd. 504/518, que mereció respuesta de los accionantes en fsd. 542/544.

Por último, los actores expresaron sus quejas en fsd. 520/525, que fueron respondidas por las contrarias en fsd. 527/527 y fsd. 539/540.

Fueron, también, recurridos los honorarios.

Agravios de Antonio Mieres Propiedades S.C.A.

Ésta se agravió por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva oportunamente opuesta.

Dijo que se identificó erróneamente a “Mieres Propiedades” con la sociedad “Antonio Mieres Propiedades S.C.A.”; explicó pues la primera es una empresa inmobiliaria que nuclea a los corredores públicos intervinientes en las operaciones, mientras que la segunda fue constituida, principalmente, para llevar cuestiones administrativas de la organización y funcionar como administradora fiduciaria en fideicomisos inmobiliarios.

Aseveró no haber participado en el conflicto descripto en autos; dijo que quien intermedió en la operación fue el corredor inmobiliario E. A. B., y criticó el pronunciamiento que se basó en la teoría de la apariencia.

Además, se quejó de que se considerara que todas las partes habían asumido el riesgo de continuar con la operación, y dijo que los únicos que asumieron ese riesgo fueron los propios actores.

Abundó sobre estas cuestiones y acerca del derecho de cobro de la comisión, todo lo cual tengo presente.

Agravios de Enroque Pérez S.A.

Cuestionó que la primer sentenciante no hubiere considerado que tanto la firma de la segunda oferta de compra como la suscripción del boleto de compraventa no estaban condicionados a la aprobación del municipio de San Fernando respecto de la posibilidad de construir, sobre el lote de marras, una superficie de al menos 700 m2, pues solo esa condición se plasmó en la primera oferta de compra.

Hizo hincapié en que el boleto de compraventa no tenía condicionamiento alguno, y que recién cuando ese instrumento fue firmado su apoderado conoció a los compradores.

Calificó de arbitraria la consideración de la sentencia en cuanto a que las partes actuaron asumiendo el riesgo de que la finalidad para la cual se estaba adquiriendo la propiedad no pudiera ser cumplida; reiteró que la segunda oferta de compra y el boleto de compraventa no se sujetaron a condición alguna; y afirmó que no puede cuestionarse la validez de un contrato que no mereció la descalificación legal por alguno de los vicios que pudieren afectar a alguno de los contratantes, y menos por un riesgo que nunca existió ni se estipuló en dicho instrumento.

Hizo referencia a cierta contradicción de los demandantes en el escrito de inicio y criticó la sentencia que le atribuyó un accionar de mala fe y/o de falta a los deberes de lealtad procesal, e insistió en que su única actuación lo fue al momento en que su apoderado firmó el boleto de compraventa por expreso pedido de los asesores de la parte actora.

Por haber sido querellada por los actores, con base en lo dispuesto por el art. 1775 del Código Civil y Comercial, con el objeto de evitar sentencias contradictorias, solicitó la suspensión del procedimiento.

Por último, cuestionó la forma en que fueron impuestas las costas.

Tengo también presente la totalidad de cuanto fue dicho en la pieza que gloso.

Agravio de la parte actora.

Los accionantes centraron su queja en que no fueron condenadas solidariamente ambas demandadas.

Abundaron sobre este extremo.

III. La solución.

Adelanto que las quejas que vertieron ambas contendientes serán examinadas atendiendo exclusivamente a los aspectos de hecho y de derecho que entiendo directa e inmediatamente relacionados con las cuestiones esenciales y dirimentes que plantea el caso, y que descartaré para el análisis aquellos aspectos que considero irrelevantes para la correcta composición de la litis, lo cual no es sino expresión de un adecuado ejercicio de la función de juzgar ya que, como lo tiene reiteradamente dicho la Corte Suprema de Justicia de la Nación, los jueces únicamente deben examinar aquello que estimen pertinente para una correcta decisión (CSJN, Fallos 258:304; 262:222; 272:225; 278:271; 291:390; 297:140; 301:970; esta Sala, “Ogilvy & Mather S.A. c/ Tree Films S.A.”, 8.6.17, entre muchos otros).

Y señalo que no se encuentra controvertido que se firmaron dos ofertas de compra por un lote ubicado en la calle Constitución 2240, localidad de Victoria, partido de San Fernando, Provincia de Buenos Aires: la primera el día 1.2.2018 en la cual se consignó que tal cosa se hizo ad referéndum de la aprobación, por parte de la Municipalidad de San Fernando, del proyecto de construcción de, al menos, 700 m2 cubiertos en altura; y la segunda el 9.2.2018 sin esa leyenda; que se suscribió un boleto de compraventa con fecha 27.2.2018; que en esa oportunidad los actores sufragaron U$S 85.000 a cuenta de precio, y U$S 13.315 en concepto de comisión; y que el emprendimiento fracasó porque, finalmente, el aludido municipio, por Decreto nº 238/2018 prohibió la realización de ese tipo de construcción.

1. Del recurso introducido por Enroque Pérez S.A.

i. Conviene aclarar que fue la tardía adjunción, por medios digitales, de la causa penal deducida por los actores ante la UFI del Distrito Martínez –Departamento Judicial de San Isidro– caratulada “A. M. y otros s/ defraudación art. 172”, expte. I.P.P. nº 14-05-4195- 19/00, lo que provocó que la redacción de esta ponencia demorara en demasía.

Esa causa, recibida en este Tribunal el 21 de marzo de este año 2024, muestra que la investigación de la denuncia sobre la maniobra estafatoria atribuida a las aquí demandadas, transcurridos más de cuatro años, reconoce escaso grado de avance: repárese que las últimas actuaciones llevadas a cabo en ese proceso de que se tienen noticias, concierne a un pedido de la defensa, del 16 de febrero de este año, de postergación de las audiencias fijadas para los acusados M. y D. (fsd. 389), y su reprogramación para el 18 de marzo del año en curso (v. fsd. 391, proveído del 21.2.2024).

Así las cosas, es aplicable la norma del inc. b del art. 1775 del Código Civil y Comercial, puesto que de diferirse la sentencia que aquí corresponde dictar hasta la conclusión del proceso penal según así lo propuso la quejosa en el anteúltimo de los agravios, se provocaría una dilación indefinida en el trámite con aptitud para ocasionar agravio a la garantía constitucional del derecho de defensa, generando una efectiva privación de justicia (CSJN, 30.11.1973, “Ataka & Co. Ltda. c/ Ricardo González”, Fallos 287:248, publ. en LL. 154-85 con nota de Bidart Campos, “La duración razonable del proceso”; íd., 11.7.2007, “Atanor SA c/ Dirección General de Fabricaciones Militares”; esta Sala, 20.10.2020, “Banco Latinoamericano S.A. le pide la quiebra Banco Central de la República Argentina”; CNCom, Sala B, 3.10.2019, “Coppola, Juan Carlos y otros c/ Okal S.A.”).

En mi opinión, pues, esta queja no procede.

ii. Como tampoco, a mi juicio, debemos estimar las restantes que esta codemandada expresó.

(i) Por un lado, porque por sobre cualquier consideración que pudiere efectuarse, resulta que ninguna crítica mereció de esta apelante la solución a la que la sentencia arribó, que plasmó en el Considerando VII, en el que examinado el contenido de las cartas documento copiadas en fs. 20 y 22 juzgó que las partes compradora y vendedora intentaron, ambas, rescindir la operación, aunque en los términos del boleto de compraventa y, con base en lo normado por los arts. 1080 y 1081 del Código Civil y Comercial decidió hacer lugar a la demanda y, por lo tanto, condenar a las dos demandadas a restituir el dinero que retuvieron, con más sus intereses.

De manera que por cuanto el recurso aparece delimitado por los agravios proferidos que deben ser entendidos como una verdadera demanda de impugnación por la que resulta fijado el límite de la materia de conocimiento de la alzada, resulta que la no incorporación de un punto en la expresión de agravios significa, como principio general, su consentimiento a las cuestiones no impugnadas impidiendo así a la Cámara conocer de ellas: es ésta la limitación que consagra el art. 277 del Código Procesal, que reconoce su génesis en el aforismo tantum devolutum quantum appellatium, que es consecuencia natural del principio dispositivo que impera en nuestro proceso judicial y que, como tal, tiene jerarquía legal y constitucional (CSJN, Fallos 304:1482; 311:1907; 316:2132; 319:1606; 320:2690; 327:1532; esta Sala, 14.2.2017, “Caran Automotores S.A. c/ Volkswagen Credit Compañía Financiera S.A.”; íd., 7.3.2017, “Alba Jet S.A. c/ Constantino D. Tisi y Hno. S.A.”; íd., 25.4.2017, “Sibillano, Abel Horacio c/ Tenca, Adrián Marcelo”; íd., 7.8.2018, “Vilte, Aurelia Francisca c/ Compañía de Transporte Río de la Plata S.A.”; íd., 7.5.2019, “Rego, Antonio c/ Librería Huemul S.A.”; íd., 6.6.2019, “Vattuone, Daniela Analía c/ Vattuone, Eduardo Jorge”; íd., 7.9.2021, “Solanor S.R.L. c/ AMG Obras Civiles S.A.”; íd., 10.11.2022, “Mazzoni, Roberto Oscar c/ Gallardo, Marcelo Omar”; cfr. Fennochietto-Arazi, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado y concordado…”, Buenos Aires, 1983, to. 1, pág. 851, no 1; Alsina, en “Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Juicio Ordinario”, 2º ed., Buenos Aires, 1965, tº. IV, págs. 416/417; Couture, en “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, 4º ed., Buenos Aires, 1958, pág. 188).

(ii) Por otra parte, porque en el expediente quedó demostrado que inicialmente, fue intención de Enroque Pérez S.A. restituir a sus dadores la suma recibida cuando se suscribió el boleto de compraventa.

Acerca de esto, véase el correo electrónico recibido el 30.5.2018 por S. M., enviado por M. F. M., en el que alude a una conversación mantenida por ella con M. A., integrante de Enroque Pérez S.A. (v. declaración de fs. 144/147 de la causa penal, en la que fue imputado por la fiscalía actuante como coautor del delito de estafa en perjuicio de los señores A. y B.).

El mensaje a que me refiero, textualmente reza: “Buen día S., estuve hablando con M., por razones de salud hasta la semana que viene (no sé exactamente qué día) no estará activo. Lo que me dijo es que los compradores se queden tranquilos que, de ninguna manera, piensa en no devolver los fondos pero, para eso, necesita poner nuevamente el terreno en venta, por 30 días. Si al cabo de ese lapso no aparece ningún interesado, se reúnen y resuelven que hacer. ¿Te parece? Desconozco como se instrumenta esto. ¿Necesitamos autorización por escrito de ellos? Saludos. F.” (fs. 75).

Ese email fue respondido por su destinatario del modo siguiente: “Gracias F. Ya le mandamos esto al Escribano Esponda para que se los transmita a los clientes. Los copio a él y a L. para que coordinen, más adelante, cuando M. esté recuperado, la reunión con ellos” (v. otra vez, fs. 75).

El intercambio de esos correos electrónicos no fue desconocido por las partes y, a todo evento, su autenticidad fue probada mediante la pericia informática de fsd. 268/381.

Sin embargo, Enroque Pérez S.A., poco después, contrarió sus propios actos y cursó la carta documento de fs. 20, que provocó la respuesta de fs. 22 por igual vía postal, de parte de los actores, arriba quedó dicho.

(iii) Porque contrariamente a lo que aseveró la quejosa en el primero y tercero de los agravios, el proyecto que los actores quisieron encarar sí constituyó la causa y objeto de la operación inmobiliaria celebrada, según así lo declararon el arquitecto C. (fs. 221/222, respuestas a las 4º y 5º preguntas del interrogatorio de fs. 220, y a la 10º ampliación); el arquitecto P. (fs. 224/225, respuestas a las 5º y 6º preguntas del pliego de fs. 223); la contadora A. (fs. 227/231, respuestas a las 2ºy 5º preguntas del interrogatorio de fs. 226, y a las 10º y 11ºampliaciones); la señora L. D. (fs. 233, respuesta a la 5º pregunta del pliego de fs. 232); y el escribano E. (fs. 236/237, respuesta a la 3º pregunta del interrogatorio de fs. 235).

Estos testimonios, que no merecieron impugnación de la defensa, unidos a cuanto se desprende del intercambio epistolar y electrónico a los que aludí, son analizados de conformidad con lo normado por los arts. 386 y 456 y su doctrina, lo cual no es más que la aplicación de las reglas de la sana crítica, entendida como la consecuencia de un razonamiento integrado, en el cual se conectan los hechos y las pruebas aportadas, para llegar al derecho aplicable (esta Sala, 27.12.2016, Serviur S.A. c/ Serus Construcciones S.R.L.”; íd., 11.12.2018, “Inside One S.A. c/ Cordial Compañía Financiera S.A.”; íd., 6.6.2019, “Vattuone, Daniela c/ Vattuone, Eduardo”; íd., 6.2.2020, “Yara Argentina S.A. c/ Agro San José S.A.”; 23.4.2024, “Bazán, Estela Marta c/ Forensa S.A.”; cfr. Fenochietto-Arazi, op. cit., tº. 2, pág. 355, nro. 3; Palacio, en “Manual de derecho procesal civil”, Buenos Aires, 1992, tº. I, pág. 467; Palacio-Alvarado Velloso, en “Código procesal civil y comercial de la Nación, explicado y anotado…”, Buenos Aires, 1994, tº. 8º, pág. 137 y sig.; Falcón, en “Tratado de la prueba”, Buenos Aires, 2009, tº. 1, pág. 234 y sig.; Devis Echandía, en “Teoría general de la prueba judicial”, Buenos Aires, 2002, tº. I, pág. 273 y sig.; Couture, en “Las reglas de la sana crítica en la apreciación de la prueba judicial”, publ. en JA 71-84).

(iv) Porque el segundo no es un agravio, sino la sola mención del contenido de las ofertas de compra, que la defendida negó haber suscripto, y del boleto de compraventa, asuntos estos que nunca fueron puestos en discusión.

(v) Y, por fin, porque lo restante de lo dicho en el escrito de expresión de agravios, más que una crítica concreta y razonada de lo que fue juzgado es un mero disenso que apareja la deserción de esa porción del recurso puesto que, según es sabido, disentir no es criticar (art. 265 del Código Procesal; (esta Sala, 12.4.2016, “Tetra Pak S.R.L. c/ Gemmo América S.A.”; íd., 23.8.2016, “Pfeiffer Romina Constanza y otros c/ Crucero Este S.A.”; íd., 3.11.2016, “Alvarez de Cardarelli, Olga Irene c/ Universal Assistance S.A.”; íd., 24.11.2016, “Somnitz, Evelyn c/ Obra Social del Personal de Entidades Deportivas y Civiles”; íd., 22.12.2016, “Cornejo, Cristián c/ Dátola, Christián Oscar”; íd., 27.12.2016, “Serviur S.A. c/ Serus Construcciones S.R.L.”; íd., 3.3.2017, “Antonio, Néstor Adrián c/ Ausilio, Sebastián Rodrigo”; íd., 1.6.2017, “Dadón, Mario Raúl c/ HSBC Banck Argentina S.A.”; íd., 7.3.2017, “Scafuri, Pascual c/ Gastronomía Palermo S.R.L.”; íd., 4.7.2017, “Ringer S.R.L. c/ Telefónica de Argentina S.A.”; íd., 5.9.2017, “Cooperativa de vivienda crédito y consumo Credikot Ltda. c/ AMX Argentina S.A.”; íd., 13.3.2018, “D. Varone S.R.L. c/ Consorcio de propietarios Ecuador 906”; íd., 22.3.2018, “CTL S.A. s/ quiebra -Matías Alejandro Castillo- c/ Casanuova S.A.”; íd., 10.4.2018, “Carloni, Alejandro Eusebio c/ A Campo Traviesa S.R.L.”; íd., 29.5.2018, “Verdena Holding Inc. c/ Capelli, Juan Carlos”; íd., 14.6.2018, “Torres del Libertador S.A. c/ Ascensores Guillemi Joaquín S.R.L.”; íd., 18.9.2018, “Esteve, Jorge Alberto c/ Siemens S.A.”; íd., 5.8.2021, “Rolando, Fabiana Lorena c/ Carballo Automotores S.A.”; cfr. Serantes Peña-Palma, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, 1983, to. I, pág. 629; también y en esa misma línea Fenochietto- Arazi, op. cit., tº. I, pág. 835; Guasp, en “Derecho procesal civil”, 2º ed., Madrid, 1956, pág. 1427; Cúneo Libarona, en “La deserción de instancia por falta de expresión de agravios”, publ. en LL 1978-B-483; Podetti, en “Tratado de los recursos”, Buenos Aires, 1958, pág. 614; Colombo, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, 4º ed., Buenos Aires, 1975, pág. 445, nota 385; Colombo-Kiper, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación anotado y comentado”, Buenos Aires, 2006, tº. II, pág. 441, nro. 4 y jurisprudencia allí citada).

Pienso que lo dicho es suficiente para formar convicción acerca de la suerte de esta apelación.

2. Del recurso interpuesto por Antonio Mieres Propiedades S.C.A.

i. La apariencia como fenómeno imputativo de responsabilidad es una de las vías que abre paso a la responsabilidad civil, ya que quien actúa sobre la base de aquélla sufre un perjuicio que es causado por la culpa de quien dio lugar a la creencia: en tal caso, corresponde dar preeminencia al principio jurídico de la apariencia según el cual la existencia y los alcances del acto con relación a los terceros de buena fe deben juzgarse sobre la base de su manifestación exterior o forma externa con la cual sus autores lo han hecho cognoscibles, de modo que esta configuración produzca convicción respecto de su regularidad y realidad.

Trátase, en síntesis, de ponderar “una situación de hecho que, por su notoriedad, resulte objetivamente idónea para llevar a engaño a los terceros acerca del estado real de aquélla; asimismo que el tercero no haya podido conocer la verdadera situación empleando una diligencia media” (cfr. Lorenzetti, en “La oferta como apariencia y la aceptación basada en la confianza”, publ. en LL 2000-D-1155; en similar orientación, Alterini, en “Responsabilidad objetiva derivada de la generación de confianza”, publ. en “Derecho de daños”, pág. 539).

Esta teoría es descripta por autores españoles con la afirmación de que los actos realizados por una persona engañada, por una situación jurídica que es contraria a la realidad, pero presenta exteriormente las características de una situación jurídica verdadera, son definidos y oponibles como lo serían los actos fundados en situaciones absolutamente regulares (conf. Bérgamo, A., en “Curso de Conferencias, Colegio Notarial de Valencia”, Valencia 1945, pág. 243).

La creación de la apariencia, entonces, exige una conducta culpable que crea una expectativa jurídica, lo cual traslada el problema a la órbita de la responsabilidad extracontractual (aunque una porción minoritaria de la doctrina prescinde de ese obrar negligente para basarse en una situación de hecho que, por su notoriedad, sea objetivamente idónea para llevar a engaño a los terceros a creer, con lo que el tema queda circunscripto al negocio jurídico –v. Hirsch, en “Introducción a la teoría general de la apariencia jurídica”, publ. en “Revista del Notariado”, nro. centenario, pág. 177–).

Además de aquella conducta culpable, debe existir también una conducta del tercero que ha creído en la apariencia. Mas esa confianza no es subjetiva sino objetiva, generalizable, valorable según el standard de una persona común que obra de buena fe. De lo cual se sigue, como complemento de tal regla, que es necesario que el tercero no haya podido conocer la verdadera situación empleando una diligencia media, carga ésta que Lorenzetti (en op. y loc. cit.) denomina de “autoinformación” que incumbe a todo sujeto frente a la contratación y que ese autor sólo considera innecesaria conforme a la costumbre o, en su caso ineficiente, cuando se actúa basado en una confianza legítima.

Cierto es que la aplicación de la buena fe-creencia merece algunas aclaraciones, puesto que no corresponde exagerar su influencia convirtiendo en derechos las meras creencias, porque ello implicaría confundir los derechos con una de sus fuentes que, por lo demás, reviste una naturaleza subsidiaria, ya que atempera simplemente los rigores de ciertos principios absolutos, como el nemo dat quod non habet.

Por lo tanto, si corresponde reconocer el valor de la buena fe-creencia como fuente de derecho, es necesario, por una parte, que haya un fundamento real y serio para la formación de tal creencia. Es menester constatar el valor de los factores externos, ya que los hechos, según se hayan manifestado, son los que deben provocar la apariencia del derecho. Y de otro lado, aquel a cuyo cargo produce efectos la apariencia, debe haberla originado de un modo a él imputable, y la parte beneficiada debe haber confiado razonablemente y normalmente observando la diligencia del tráfico. Lo cual implica sostener que esa creencia no podrá alegarse cuando el desconocimiento del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable (esta Sala, 21.5.2019, “Langenheim, Christian Alberto c/ Kaleu Kaleu S.A.”).

Es precisamente esto lo que en la especie sucedió: en mi opinión (i) la colocación en el predio de un cartel anunciando su venta por “Mieres propiedades” (fs. 28) y la actuación desplegada por el corredor S. M. fueron suficientes para inducir en los actores la creencia de que era Antonio Mieres Propiedades S.C.A. la oferente de la enajenación: así lo juzgó la sentencia y esa decisión no aparece, a mi juicio, suficientemente rebatida en la apelación; y (ii) si bien la perito en contabilidad que examinó los libros mercantiles llevados por Antonio Mieres Propiedades S.C.A. no halló registro del ingreso de la suma que, en concepto de comisión, los actores sufragaron (v. pericia de fsd. 386/388), cuando el corredor S. M., que junto con el corredor E. B. intermedió en la operación de que tratamos y es, además, director de Antonio Mieres Propiedades S.C.A. fue citado a prestar declaración testimonial, preguntado que fue si esa persona jurídica “…cobró comisión (honorarios) por esta operación. Contestó que sí”; y agregó que el comprador abonó la totalidad de la comisión (respuestas a la 4º pregunta del interrogatorio de fs. 238, y a las 6º, 7º y 8º ampliaciones en el acta de fs. 239; lo entrecomillado es cita textual).

No sólo, entonces, pudo el cartel a que aludí generar la apariencia a la que párrafos más arriba me referí, sino que a estar a la mencionada declaración testimonial (que como las anteriores no mereció impugnación), resulta suficientemente demostrada esa “aparente” intervención, de manera que, siguiendo a Josserand (en “Derecho Civil”, traducción de Cunchillos y Manterola, Buenos Aires, EJEA, 1950, tº. II, vol. I, pág. 393, nº 512), concluyo que “quien crea una apariencia, se hace prisionero de ella”.

Esto alcanza, según mi juicio, para desestimar el primero de los agravios que expresó Antonio Mieres Propiedades S.C.A.

ii. E igual solución, en mi criterio, debemos adoptar en lo que a la segunda de las quejas se refiere.

(i) Es claro que lo que es remunerado al intermediario no es la mera actividad, sino el resultado exitoso de tal actividad, de manera que la comisión se debe cuando el intermediario acerca a las partes y éstas concluyen el negocio mediado (art. 1350 del Código Civil y Comercial; art. 37 de la ley 25.028; cfr. Fernández-Gómez Leo, en “Tratado teórico-práctico de Derecho Comercial”, Buenos Aires 1988, tº. II, pág. 386; Lorenzetti, en “Código Civil y Comercial de la Nación, comentado”, Buenos Aires, 2015, tº. VII, pág. 156).

Tal es el principio tradicional en la materia que, lógicamente, ha sido adecuado en ciertas circunstancias pues se prevé, cómo excepción a aquella regla, el derecho de cobro de la comisión en situaciones en que el intermediario cumple su tarea de acercamiento de las partes colocándolas en condiciones de concluir el acuerdo, y luego éste se frustra por razones ajenas al corredor.

En rigor, la ley regulatoria de la actividad vigente al tiempo de los hechos aquí ventilados (ley 25.028 y art. 1350 del Código Civil y Comercial), luego de ratificar el principio general (esto es, pago al concluirse la operación), habilita al intermediario a percibir la remuneración tanto en la situación apuntada como en otras puntuales, al disponer que procede la comisión “…aunque el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto” (art. 1352, inc. c del Código Civil y Comercial; esta Sala, 28.8.2018, “Marchese, Marcela Noemí c/ Condorí Zenteno, Rosendo”).

Con esa base, una ligera valoración del caso traído a conocimiento de la Sala llevaría a la estimación del recurso y la consecuente revocación del veredicto en lo referido a este asunto, puesto que es indudable que ambas partes (compradora y vendedora), recíprocamente comunicaron su decisión de rescindir el contrato (v. otra vez fs. 20 y 22).

(ii) Empero, la solución que, en mi opinión, debemos dar a este agravio es diametralmente diversa.

Lo explico.

No fue discutido que la primera “Oferta de compra” fue recibida por el corredor el 1º de febrero de 2018 (fs. 10); que la segunda lo fue el 9 de febrero de ese mismo año (fs. 12/13); que ese mismo día 9 de febrero fue promulgado el Decreto 238/18, que según su art. 1º vino a “prorrogar la suspensión de las autorizaciones de trámites de construcción de viviendas multifamiliares en altura…” desde el 17 de febrero de 2018 hasta el 17 de agosto de ese mismo año (su texto puede examinarse en fs. 55/56); y que el boleto de compraventa se suscribió el 27 de febrero, también del mismo año 2018 (fs. 14/16), data en la que se pagó la comisión (fs. 18).

Vemos así que cuando el boleto de compraventa fue firmado y cobrada la comisión por el corredor, haci?a dieciocho días que el Decreto 238/18 que –conviene insistir en esto– prorrogó desde el 17 de febrero la suspensión antes dispuesta respecto de las autorizaciones para la construcción de viviendas en altura, reconocía vigencia.

En este escenario no dudo que el intermediario, que aún no se había desligado del negocio pues no había percibido su comisión, incumplió su deber de “comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión (…) del negocio” según la letra con que fue concebido el inc. c del 1347 del Código de fondo, norma ésta que coordina con las obligaciones impuestas por el inc. e de la mencionada ley 25.028.

Sucede que el deber de diligencia, la buena fe y, en definitiva, el deber del corredor de obrar con exactitud, precisión y claridad (inciso b del art. 1347 del Código Civil y Comercial) “lo colocan en situación de informarse y recabar toda información que pueda resultar con algún grado de incidencia en el negocio” (cfr. Heredia-Calvo Costa, en “Código Civil y Comercial, comentado y anotado”, Buenos Aires, 2022, tº. V, pág. 603, nro. 1.3.; esta Sala, 29.12.2016, “Sperlungo, Daniel Rodolfo c/ Aparicio, Diego Adrián”, también CNCom Sala C, 12.11.2015, “Becerra, María del Valle c/ Realtyprop S.R.L.”, voto de mi autoría cuando me hallaba a cargo de la vocalía nº 8 de este Tribunal de Apelaciones, citado en la obra recién mencionada).

Tales consideraciones me llevan a proponer, cual lo anticipé, la desestimación del recurso introducido por Antonio Mieres Propiedades S.C.A.

3. De la queja que interpuso la parte actora.

Sea que la cuestión propuesta en el recurso se examine a la luz de lo normado por los arts. 699, 700 y 701 del derogado Código Civil, o con base en lo dispuesto por los arts. 827 y 828 del Código Civil y Comercial que acerca de este extremo poco o nada han variado, hemos de concluir que existe la tal solidaridad en las obligaciones con pluralidad de sujetos originadas en una única causa, en los casos en que “en razón del título constitutivo o de la ley, su cumplimiento total puede exigirse a cualquiera de los deudores, por cualquiera de los acreedores”, y que “La solidaridad no se presume y debe surgir inequívocamente de la ley o del título constitutivo de la obligación”.

Así lo juzgó esta Sala (entre muchos: 7.7.2006, “Olaso Bosch, Raúl c/ De Luca José”; íd., 3.11.2016, “Squadra Valle Alto Competición S.A. –Genaro Converso– c/ Urretavizcaya, Roberto y otros”; íd., 5.8.2021, “Makianich, Lidia Noemi le pide la quiebra Reigada, Javier”) y lo enseña la doctrina (cfr. Heredia-Calvo Costa, op. cit., tº. III, pág. 656, nros. I, II y III; Lorenzetti, en “Código Civil y Comercial de la Nación, comentado”, Buenos Aires, 2015, tº. V, pág. 286, nros. III y IV; Llambías, en “Tratado de Derecho Civil-Obligaciones”, Buenos Aires, 2009, 20º ed. actualizada por Patricio Raffo Benegas, tº. I, pág. 483), de modo que por cuanto ahora el principio de excepcionalidad de la solidaridad aparece explícito en la norma del art. 828 del nuevo ordenamiento de fondo, atendiendo a que la solidaridad no puede ser presumida y debe surgir expresamente de la ley o del título constitutivo de la obligación, por ser una excepción a los principios del Derecho común hemos de concluir que no hay solidaridad tácita o inducida por analogía.

Enunciado éste que se basta por sí mismo y da por tierra con el recurso que introdujo la parte actora, sin que sea menester abundar en mayores consideraciones, porque está claro que las obligaciones de cada una de las demandadas provienen de fuente distinta, siendo independientes una de otra y, por lo tanto, simplemente mancomunadas (cfr. Heredia-Calvo Costa, op. cit., tº. III, pág. 654, nros. I a IV; Gebhardt, en “Derecho empresario”, Buenos Aires, 2011, pág. 92 y sig.; Lorenzetti, op. y loc. cit.; esta Sala, 7.9.2021, “Solanor S.R.L. c/ AMG Obras Civiles S.A.”).

4. De las costas derivadas del litigio.

Por haber resultado sustancialmente vencidas, en mi opinión corresponde mantener la decisión de grado que impuso las costas devengadas en esa instancia ambas demandadas; esto, por aplicación del criterio objetivo de la derrota en juicio (v., entre muchos, Chiovenda, en “Principios de derecho procesal civil”, Madrid, 1925, tº. II, pág. 404; Palacio-Alvarado Velloso, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente”, Santa Fe, 1989, tº. 3, pág. 85).

Este criterio ha sido receptado, también como principio, en la ley procesal vigente (art. 68 del Código de rito), lo que implica que el peso de las costas debe ser soportado por quien provocó una actividad jurisdiccional sin razón suficiente (cfr. Fassi, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, 1971, tº. I, nro. 315; Fenochietto-Arazi, op. cit., tº. 1, pág. 258, nro. 3); y así lo ha juzgado invariablemente esta Sala (v., entre muchos, 1.11.2016, “Sistemas Analíticos S.A. c/ Becton Dickinson Argentina S.R.L.”; 24.11.2016, “Somnitz, Évelyn c/ Obra Social del Personal de Entidades Deportivas y Civiles [Ospedyc]”; 6.12.2016, “Quantc Geoscience Argentina S.A. c/ Catgold S.A.”; 22.12.2016, “Cornejo, Cristián c/ Dátola, Christian”; 27.12.2016, “Serviur S.A. c/ Serus Construcciones S.R.L.”; 10.8.2017, “Va-No-Li S.A. c/ Compañía de Seguros La Mercantil Andina S.A.”; 16.4.2019, “LRPG Mandataria y Fiduciaria S.A. c/ T4F Inversiones S.A.”; 21.5.2019, “Langenheim, Christian Alberto c/ Kaleu Kaleu S.A.”).

En cuanto a esto, pues, tampoco encuentro procedencia al cuarto de los agravios que expresó Enroque Pérez S.A., de manera que su desestimación es la consecuencia.

E igual fundamentación me lleva a proponer al acuerdo imponer a ambas demandadas las expensas que aquí se devengaron, pues también en esta instancia resultaron sustancialmente derrotadas.

IV. La conclusión

Propongo, entonces, al acuerdo que estamos celebrando rechazar los recursos introducidos en autos y confirmar la sentencia de grado en todo lo que juzgó, con costas de alzada a las demandadas, sustancialmente vencidas.

Así voto.

Los señores Jueces de Cámara, doctores Gerardo G. Vassallo y Pablo D. Heredia, adhieren al voto que antecede.

Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan:

(i) rechazar los recursos introducidos en autos;

(ii) confirmar la sentencia de grado en todo lo que juzgó;

(iii) imponer las costas de alzada a cargo de las demandadas, sustancialmente vencidas;

(iv) revisar los honorarios del modo siguiente:

En atención a la naturaleza, importancia y extensión de las tareas desarrolladas, las etapas procesales efectivamente cumplidas, y con base en los montos económicos comprometidos, elévanse los honorarios regulados a 655,15 UMA, equivalentes a la fecha a $ 32.151.486 (pesos treinta y dos millones ciento cincuenta y un mil cuatrocientos ochenta y seis), para el letrado apoderado de la parte actora, Marcelo Emilio Martín; a 159,09 UMA, equivalentes a la fecha a $ 7.807.341,70 (siete millones ochocientos siete mil trescientos cuarenta y un pesos con setenta centavos), para la perito contadora, Carolina Soledad Zaccardi; y a 159,09 UMA, equivalentes a la fecha a $ 7.807.341,70 (siete millones ochocientos siete mil trescientos cuarenta y un mil pesos con setenta centavos), para el perito informático, Ignacio Emanuel Bencochea.

Por estar apelado solo por alto, confírmase el estipendio regulado en $ 332.400 (pesos trescientos treinta y dos mil cuatrocientos), para la mediadora, Silvina Fedrizzi.

Finalmente, y considerando el monto comprometido en la defensa de cada uno de los demandados, redúcense los emolumentos regulados a 105,19, equivalentes a la fecha a $ 5.162.199,20 (cinco millones ciento sesenta y dos mil ciento noventa y nueve pesos con veinte centavos), para el letrado apoderado de Antonio Mieres Propiedades SCA, Iván Posse Molina; y a 385,99 UMA, equivalentes a la fecha a $ 18.942.459 (pesos dieciocho millones novecientos cuarenta y dos mil cuatrocientos cincuenta y nueve), para el letrado apoderado de Enroque Pérez S.A., Gonzalo Eduardo Rúa (arts. 16, 20, 21, 22, 24, 29 y 51 de la ley 27.432; y Resolución SGA 925/24).

Por la labor desempeñada ante esta Alzada, fíjase el honorario en 199,54 UMA, equivalentes a la fecha a $ 9.792.425,50 (nueve millones setecientos noventa y dos mil cuatrocientos veinticinco pesos con cincuenta centavos), para el letrado apoderado de la parte actora, Marcelo Emilio Martin (arts. 30 y 51 de la ley 27.432; y Resolución SGA 925/24).

Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15 y 24/13), agréguese copia certificada de lo resuelto, y una vez consumido el plazo previsto por el artículo 257 del Código Procesal, devuélvase la causa en su soporte papel y digital –a través del Sistema de Gestión Judicial y mediante pase electrónico– al Juzgado de origen. – Gerardo G. Vassallo. – Pablo D. Heredia. – Juan R. Garibotto (Sec.: Horacio Piatti).

M., J. M. c. M., F. A. s/ cobro de sumas de dinero

Comentado por Elena B. Hequera: Corretaje. Comisión. Autorización de venta. Derecho al cobro.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 11 días del mes de julio [sic] de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “M. J. M. c/ M. F. A. s/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”, respecto de la sentencia obrante en formato digital el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. jueces de cámara Dres. Converset, Díaz Solimine y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Converset dijo:

I. Antecedentes de la causa

1. J. M. M. promovió demanda por cobro de sumas de dinero contra F. A. M., por honorarios impagos relacionados al servicio de martillero y corredor público prestado a los fines de efectivizar la venta del inmueble sito en Irala … de esta ciudad, a favor del Instituto de Vivienda de la Ciudad del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Dijo que, debido a su intermediación se produjo la mentada operación, conviniéndose la comisión con la vendedora en un 8%, quien asumió en un primer momento el 3% y luego asumió el 5% a cargo de la compradora.

Expuso que sus esfuerzos permitieron lograr que el comprador sea el IVC, por una suma de $61.600.000.

Adujo que la demandada aceptó la propuesta por escrito el 8.11.2016 a través de su apoderada Sra. M. F. Del R. y asumió la comisión a su cargo.

Dijo que la comisión del Sr. G. G. –titular de Giménez propiedades– y fue abonada por u $s 40.000 pero no así la suya, pese a que la vivienda se vendió a un precio mucho más alto gracias a sus esfuerzos.

Al comparecer al proceso, F. A. M. reconoció: la calidad de martillero del actor en autos y la comisión en la calidad que atribuye; que el actor puso en contacto a su apoderada con la inmobiliaria G.; la autorización de venta del 16.7.2016 y que M. el 8.11.2016 aceptó propuesta de venta –oferta– del IVC; que el precio de venta del inmueble fue de $61.600.000 y se escrituró el 29.12.2016.

Afirmó que la propuesta fue presentada al IVC por inmobiliaria G., a la vez que desconoció el recibo de G. G. por U$$40.000.

Relató que el 6 de enero de 2017 en horas de la mañana la apoderada M. junto con el Sr. M. comparecieron a la caja de seguridad de M. a los fines de extraer el pago de moneda estadunidense para M. Añadieron que ese día M. recibió, en el Banco Nación casa central, la cantidad de U$$320.000 en efectivo mas no proporcionó recibo de pago, prometiéndose que lo haría.

Concluyó en que el actor intenta cobrar dos veces su comisión y adeuda recibo de pago, motivo por el cual dedujo reconvención.

En el devenir del proceso, se produjo el deceso de la accionada y también de su heredera testamentaria Sra. F. del R. M., compareciendo en su nombre la Sra. F. M.

2. En la anterior instancia, el Sr. Juez de grado, luego de valorar la prueba producida sostuvo que existían elementos probatorios que apuntaban la versión de la accionada respecto al pago de la comisión pautada, a lo que debía añadirse que el porcentaje convenido con el actor resultaba superior al tope vigente.

Desde otro lado, juzgó que existía oscuridad de todo el proceder en la operación inmobiliaria de autos, motivo por el cual la reconvención para la entrega de recibo de pago por la cantidad abonada, resultaba improcedente.

Fue así que hizo rechazó la demanda y reconvención articuladas, imponiendo las costas al actor y en el orden causado, respectivamente.

3. Contra dicho pronunciamiento se alza el actor por expresión de agravios que luce en soporte digital y fuera replicada por su contraria en igual formato.

En virtud de lo actuado, las actuaciones han quedado en condiciones de dictar sentencia definitiva.

A tal fin desoiré el pedido de deserción requerido por la emplazada, en tanto la concepción amplia de este Tribunal permite verificar que el escrito de la queja supera el umbral mínimo para poder ser considerado como expresión de agravios en los términos del artículo 265 del Código Procesal. Corresponde entonces tratar los agravios.

II. Del rechazo de la acción

1. El a quo, dada la acreditada condición de martillero y corredor público del actor determinó aplicable al conflicto las normas relativas a los profesionales liberales (art. 1768 del CCyC), razón por la cual, dado que el servicio del profesional fue prestado, correspondía el pago de la contraprestación dineraria convenida entre las partes del 8% en concepto de comisión.

Afirmó que, conforme la Ley 25.028: a) quien pretender ejercer la actividad debía inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente y cumplir requisitos legales, caso contrario no tendría derecho a cobrar honorarios (art. 33); b) si en el negocio concertado intervenía más de un corredor, cada uno sólo tendría derecho a exigir remuneración a su comitente; compartiéndola quienes intervengan por una misma parte (art. 37 inc. a); c) el corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operación, perdería el derecho a la remuneración.

Sostuvo que los testimonios de M. y M., los detalles brindados acerca de la conducta de M. durante la operación –referidos por su colega G. y la exfuncionaria del IVC (arquitecta B.)–, la asistencia de M. y M. a la caja de seguridad el 6.1.2017 en horas de la mañana –informada por el Banco Nación– abonaban la versión de la demandada F. A. M.

Señaló que tales extremos, evidenciaban a la vez conductas del actor que se alejaban de lo esperable, tanto en el proceder como en la buena fe exigida a cualquier actuación profesional, circunstancia que restaba confianza y credibilidad a su postura.

Afirmó el a quo que le llamaba poderosamente la atención el hecho que la operación ante el IVC fue presentada formalmente como propuesta única de Giménez y que el actor, como corredor, en ningún momento figurase en los documentos formales.

Precisó, desde otro lado, que la comisión convenida en un 8% resultaba superior al tope vigente que fijó –en enero de 2016– la Res. 350 del Consejo Directivo de CUCIBA.

2. La parte actora reprocha la solución dada en la instancia anterior, que tilda de arbitraria y carente de lógica.

Aduce que: a) la accionada no probó el pago de manera alguna y, que el razonamiento efectuado por el magistrado de grado, configuran meras suposiciones que afectan a la garantía constitucional del debido proceso; b) de la autorización suscripta resulta, que tenía la exclusividad de la venta del inmueble; c) la actuación del corredor G. G. nunca fue requerida por la Sra. M. y ofreció la propiedad sin que sin que nadie se lo haya pedido y/o autorizado en forma previa; d) G. le cobró honorarios a la aquí demandada cuando su cliente –según sus propias palabras– era el IVC; e) del testimonio de la Sra. B. resulta corroborado que era M. quien llevaba a cabo la operación con el debido consentimiento contractual; f) reprocha que se haya tenido por cierto en decisorio de grado que puso en “crisis” la operación, cuando solo procuró velar por los intereses de sus clientes en proceder a la efectivización de operación y reclamar una justa valoración de la propiedad; g) cuestiona las declaraciones de M. y M., ya impugnadas en la instancia anterior por falsas.

Concluye en que no existen elementos para tener por cierto el pago insinuado por la emplazada, a la par que resulta extraño en que una persona entregue una gran suma de dinero sin contar con un documento que indique y asevere dicho pago.

3. No se encuentra controvertido en esta instancia que: a) la operación inmobiliaria se llevó a cabo por la suma de $61.600.000; b) la calidad de vendedora de la Sra. M. y compradora del IVC; c) la actuación como martillero del actor; c) la comisión convenida en un 8%; d) la autorización de venta suscripta la emplazada para la venta del inmueble con fecha 15.7.2016 y por un plazo de 24 meses (fs. 14).

Desde otro lado, ha quedo debidamente acreditado que la intermediación del Sr. M. dio lugar a la intervención de la inmobiliaria “G. inmuebles” para actuar como nexo con el Instituto de la Vivienda de esta ciudad. De tal extremo da cuenta la accionada en su responde, al reconocer que “a través de la acción del actor se contacta mi mandante a través de su apoderada con la inmobiliaria G. Inmuebles” (fs. 220), para luego afirmar que “el manejo de la operación inmobiliaria se realizaba entre la Sra. Medina y el actor” (fs. 221 vta.).

G. G., también ratificó tal extremo. En su carácter de titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, declaró que la firma que lleva adelante se dedica la búsqueda de inmuebles para la compra del IVC, a quien calificó como su cliente. Afirmó que tomó conocimiento de la publicación del inmueble por internet en el sitio web “M.” y se puso en contacto con el actor. Sostuvo que se comunicó con el Colegio de Martilleros y tomó conocimiento que el actor no se encontraba en condiciones de operar como corredor inmobiliario. Explicó que, en razón de ello, la operación se llevó a cabo por su inmobiliaria y cobró como comisión el 1% de parte de la vendedora en el banco, por el que extendió el recibo. Dijo que decidió compartir los honorarios con M.

Su testimonio fue impugnado por el actor en la instancia anterior. Al valorar su declaración el magistrado destacó como elementos que desvirtuaban la impugnación que: 1) no se le consultó al Colegio de Martillero si medio suspensión por falta de pago en algún momento como refiriera G. 2) la operación ante el IVC fue presentada formalmente como propuesta única de G. y 3) en ningún momento “M.” figura como corredor en los documentos formales.

4. Por los motivos que a continuación expondré, disiento con la valoración efectuada en la instancia anterior. Me explico.

Advierto que el Colegio Profesional Inmobiliario, informó que el Sr. M. matrícula nro. 5976, se encuentra colegiado en la institución, encontrándose vigente y al día su inscripción. También, que durante los meses de noviembre y diciembre de 2016 se encontraba habilitado para intervenir en operaciones inmobiliarias (fs. 260).

De allí que si se repara que la oferta por el IVC fue efectuada el 1.11.2016, aceptada por la apoderada de la emplazada el 8.11.2016 (fs. 330) y efectuada la escritura pública de venta el 29.12.2016 (fs. 342/345), no existieran impedimentos para que la vendedora abonase la comisión que voluntariamente asumió con el Sr. M.

Encuentro también que resulta irrelevante para el conflicto que la propuesta haya sido acercada formalmente al IVC por la inmobiliaria G. –quien no tenía autorización de venta suscripta con M.–, en tanto ello no enervaba el derecho para el cobro de la comisión por honorarios del Sr M., pactada con su cliente.

Por lo demás resulta insustancial que en los documentos formales no surja la inmobiliaria M., si se tiene en cuenta que fue la inmobiliaria G. quien acercó la propuesta a su cliente el IVC. A ello debe agregarse lo declarado por la arquitecta M. B. (funcionaria por aquel entonces del IVC) quien dijo que el valor abonado por el inmueble no incluía comisiones de los corredores y que el IVC no abonaba las comisiones, para luego manifestar que ambas inmobiliarias “M.” y “G.” debían arreglarse para su cobro entre ellas.

Finalmente, la conducta asumida por M. difícilmente pueda ser calificada como contraria a un proceder de buena fe. Por el contrario, las misivas cursadas por correo electrónico al IVC (fs. 331/333) requiriendo la premura para la celebración de la escritura a fin de que no se devaluase el precio convenido –ya que la oferta de compra en moneda nacional no podía modificarse–, evidencian un adecuado celo en defender los intereses de su cliente para que no se desvalorice su dinero y, también, un legítimo interés en el cobro de su comisión lo antes posible.

En suma, quedó acreditada la actuación del Sr. M. como corredor autorizado en forma exclusiva para la venta del inmueble, labor que culminara con la adquisición por parte del IVC. Pese a ello y encontrándose legalmente habilitado para su cobro, su comisión del 8% no habría sido abonado por la obligada al pago, extremo que es resistido por la obligada al pago. Tal el análisis que procederé a realizar a continuación.

5. Para tener por efectuado el pago de la comisión adeudada, el magistrado de la instancia anterior, se valió de las declaraciones de la Sra. F. del R. M. y J. M., correlacionada con el informe remitido por el Banco Nación Argentina.

Los testigos (fs. 370/371), según se adujo en la instancia anterior, fueron contestes en que, por instrucciones de la Sra. M. –ya que esta no podía trasladarse–, el día 6.1.2017 en horas de la mañana entregaron personalmente al actor la suma de u$s 320.000 que se hallaba en una caja de seguridad existente en la casa central del mentado banco. Refirieron que el actor no les entregó el recibo en el momento, comprometiéndose a entregarlo luego.

Las declaraciones fueron impugnadas por el actor (fs. 386/392).

La entidad bancaria, a su turno, informó la existencia de un registro de ingreso de ambos testigos, en su carácter de cotitulares, a la caja de seguridad nro. … el 6 de enero de 2017 en horas de la mañana (11.06 horas y egreso 11.26 horas). Además, que la Sra. F. del R. M. resulta apoderada de la cuenta caja de ahorro nro. 372.783/2 en Pesos y caja de ahorro Dólar nro. 637417/2 (fs. 299).

Pese a que el a quo afirmó que, por tratarse de una caja de seguridad, la confidencialidad no permitía saber –ni siquiera al Banco– que operación se realizó, cuánto dinero u objetos de valor había, infirió que el dinero depositado por el IVC a M. en pesos en su cuenta, se debitó para comprar moneda extranjera el 30 de diciembre del 2017, que luego fueron retirados el 2.1.2017 y el 6.1.2017 utilizados para abonar la comisión al Sr. M.

6. La prueba del pago incumbe al deudor cuando el acreedor ha demostrado la existencia de la obligación, pues es aquel quien debe acreditar la prestación que invoca, por aplicación de las reglas generales en materia de la carga de la prueba. Siendo el pago uno de los medios extintivos de las obligaciones, su acreditación se encuentra a cargo del deudor que lo invoca, dado que las reglas generales del onus probandi, colocan en cabeza de quien pretende beneficiarse con lo previsto por una disposición legal probar la situación de hecho contemplada en la norma cuya aplicación pretende.

En sentido coincidente se ha sostenido que “si bien el pago constituye un acto jurídico demostrable mediante la incorporación de cualquier medio de prueba, la dación de recibo comporta “la prueba por excelencia” (Llambías., Jorge, “Tratado de derecho civil”, Obligaciones, t. II -b, pág. 326, Perrot, 1975), de manera que quien arguye la extinción obligacional sin adjuntar el pertinente recibo, debe desvirtuar la innegable presunción hominis adversa a quien invoca el pago.

De ahí que, sólo quepa admitir la efectividad del pago alegado en juicio, cuando el juez, habiendo disipado cualquier posible duda, esté persuadido con plena convicción de la verdad de ese acto extintivo de la obligación. Cualquier duda al respecto, se vuelve contra quien dice haber hecho el pago.

7. Sabido es que el art. 456 del Código Procesal subordina la apreciación de la prueba testimonial a las reglas de la sana crítica, particularizando, al respecto, el principio general que sienta el art. 386 del Código Procesal. La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han enunciado diversas directivas cuya observancia facilita una adecuada crítica de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia. Por ello, supuesta la validez de la prueba, la pertinencia de los hechos sobre que versa y la aptitud genérica del testigo para asumir tal calidad procesal, las mencionadas directivas se relacionan, fundamentalmente, con las circunstancias personales de aquél, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración y la concordancia de sus respuestas (conf. Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, t. IV, págs. 650/651 nº 486).

Sobre la valoración de la prueba testimonial Falcón (Código Proc. Civ. y Ccial. de la Nación, T. III, p. 364, Abel. Perrot, 1984) comenta que debe ser apreciada en el conjunto del material probatorio, mediante la concordancia o discordancia que ofrezcan los distintos elementos de convicción arrimados al proceso, pues es la única manera de crear la certeza moral para dictar sentencia. Aclara, también, que esa certeza moral no se obtiene con una evaluación aislada de dichos elementos, sino aprendidos en su totalidad, quedando su interpretación sujeta al prudente arbitrio del juzgador, que las merituará en relación con las demás circunstancias y motivos que puedan corroborar o disminuir la fuerza de tales declaraciones.

Dos son las razones que me llevan a cavilar sobre la pertinencia de los testigos.

En primer lugar, no puedo dejar de destacar el carácter de mandataria amplia de la Sra. M. que ostentaba la Sra. F. del R. M. (fs. 306/308) y, producido el deceso de la emplazada, su institución como heredera testamentaria de la causante (fs. 514). En tanto que la hipotética falta de requerimiento del recibo al actor, podría eventualmente comprometer su responsabilidad por inadecuado cumplimiento del mandato, su condición de heredera evidencia un presumible interés en que el haber hereditario de la Sra. M. se mantenga indemne. A mayor abundamiento, señalo que en la denuncia penal por estafa contra M., la Dra. E. –aquí letrada de la Sra. M.–, afirmó que M. era considerada como una hija para M.

En segundo lugar, resulta llamativo y contrario a las máximas de la experiencia que ninguno de los testigos haya condicionado el pago de una abultada comisión contra entrega del recibo correspondiente. En el caso particular de la mandataria, M. debía tener la prudencia de documentar el pago que efectúa y si no actuó de tal modo, cargará a su mandante con las consecuencias de su negligente actuar. Tocante al testigo M., afirmó en su declaración que celebró, por intermedio de M., una operación anterior sin inconvenientes, de modo que infiero que le fue entregado el recibo pertinente.

Pero aún en la hipótesis más favorable para la emplazada, lo que termina de convencerme para apartarme de los dichos de los testigos es que el Banco Nación –sector cajas de seguridad– únicamente informó de su ingreso el 6.1.2017 (fs. 316). De allí que, si el monto en dólares producto de la operación inmobiliaria fue extraído con tarjeta el 2.1.2017 (fs. 304), debió ser depositado en la caja de seguridad con anterioridad al 6.1, circunstancia que no luce debidamente corroborada (art. 377 CPCC). Podría argumentarse que el depósito sucedió el mismo día del supuesto pago, pero ello no fue referido por los deponentes ni por la emplazada en su conteste.

Encuentro que tal extremo resulta fundamental, puesto que existen serias dudas respecto a la existencia de fondos para verificar el pago al actor manifestado por los testigos.

Por ello, la ausencia de recibo hace nacer la presunción “hominis” adversa al deudor, que surge de esa omisión, porque como de ordinario las entregas se comprueban por el recibo pertinente, la falta de éste inclina a pensar que dicha liberación no tuvo lugar.

8. Por todo lo expuesto, concluyo en que la parte emplazada no arrimó prueba suficiente que permita tener por acreditado el pago alegado sobre el que edificó su estrategia defensiva. En consecuencia, propicio revocar la sentencia de la anterior instancia y hace lugar a la demanda entablada, condenando a la sucesora de la emplazada a abonar al Sr. M., conforme monto pretendido en la demanda (fs. 134) y moneda en que fuera realizada la compraventa, la suma de $4.928.000 en el plazo de 10 días y bajo apercibimiento de ejecución.

No se me escapa que tal monto resulta elevado, teniendo en cuenta la actividad desplegada por el aquí actor. Empero, del segundo párrafo del art. 1255 del CCyC surge la protección de la libre determinación del precio que tienen las parte contratantes, que no puede ser cercenada por las leyes arancelarias locales.

A mayor abundamiento, destacaré que luce huérfana de todo sustento probatorio, lo afirmado por la emplazada en su conteste, respecto a que el 5% estipulado a favor del martillero fue inducido por un vicio en la voluntad (fs. 226).

Respecto a los intereses sobre el crédito reconocido, serán computados desde el 29.12.2016 –celebración de la escritura– y hasta el efectivo pago, conforme a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, conforme la doctrina “Samudio”. Estimo que la tasa allí contemplada es justa y equitativa, sin que ello produzca un enriquecimiento indebido en el actor.

Finalmente, en virtud de lo normado en el art. 279 del Código Procesal, cabe adecuar la condena en costas e imponer las de ambas instancias a la emplazada que resulta vencida pues no hay mérito para apartarse del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Cód. Procesal).

III. Conclusión

En consecuencia, y para el caso de que mi voto fuera compartido, propongo: 1) Revocar la sentencia de grado y hacer lugar a la demanda interpuesta por J. M. M. contra F. A. M. –hoy su sucesión–, quien deberá abonarle la suma de $4.928.000 – con más sus intereses a la tasa activa BNA conforme lo dispuesto en el considerando respectivo– en el plazo de 10 días y bajo apercibimiento de ejecución 2) Con costas de ambas instancias a cargo de la vencida (art. 68 del Código Procesal).

Los Dres. Díaz Solimine y Trípoli por razones análogas adhieren al voto que antecede.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve:1) Revocar la sentencia de grado y hacer lugar a la demanda interpuesta por J. M. M. contra F. A. M. –hoy su sucesión–, quien deberá abonarle la suma de $4.928.000 –con más sus intereses a la tasa activa BNA conforme lo dispuesto en el considerando respectivo– en el plazo de 10 días y bajo apercibimiento de ejecución 2) Con costas de ambas instancias a cargo de la vencida (art. 68 del Código Procesal).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine. – Pablo Trípoli (Sec.: Rodrigo G. Silva).

M., M. C. c. R., N. R. s/ordinario

En Buenos Aires a los cinco días del mes de julio de dos mil veintitrés reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “M. M. C. C/ R. N. R. S/ORDINARIO”, Expte. COM 15081/2019 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctora Tevez, Doctor Lucchelli y Doctor Barreiro.

El doctor Ernesto Lucchelli no interviene en la presente Acuerdo por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).

Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fojas 282?

La Sra. Juez de Cámara Dra. Alejandra N. Tevez dice:

I. Antecedentes de la causa

A fs. 170/185 M. C. M. (en adelante, “M.”) inició demanda contra N. R. R. (en adelante, “R.”), para obtener el cobro de U$S 13.600 en concepto de honorarios profesionales por su intermediación como corredor inmobiliario en la compra del inmueble ubicado en la calle Zapata … depto. …, planta baja de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; todo ello con más los intereses y las costas.

Relató el actor que se desempeñó como corredor inmobiliario colegiado en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires en la inmobiliaria que opera bajo el nombre de fantasía “Cabildo 500 Emprendimientos Inmobiliarios” y/o “Estudio Cabildo 500 SRL” indistintamente y que llevó adelante la intermediación en la negociación inmobiliaria encomendada por los vendedores y el demandado. Afirmó que su participación posibilitó la operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata.

Refirió que el 24.5.2017 L. M. F. y D. A. C. le encomendaron la venta del inmueble de la calle Zapata de su exclusiva propiedad y que, a tal efecto, le entregaron la documentación necesaria para llevarla adelante.

Adujo que el 13.1.2018 el demandado le encomendó llevar adelante las tareas pertinentes para adquirir la finca y que le indicó que el precio de compra no debería exceder de U$S 330.000. Destacó que R. se comprometió a pagar los honorarios por su intervención profesional y que conforme recibo Nº 4274 ascendían a U$S 13.200.

Refirió que comunicó la propuesta a los vendedores y que no la aceptaron.

Explicó el actor que el 1.2.2018 R. según recibo Nº 4324 elevó su oferta de compra del inmueble a U$S 340.000 y que se obligó a pagarle honorarios por U$S 13.600 a la firma del boleto de compra venta o de la escritura traslativa de dominio.

Manifestó que en ese instrumento la compra se subordinó a dos condiciones: 1) la aprobación de cierto crédito hipotecario a favor de R. por el Banco Credicoop y; 2) la venta del inmueble de la calle Comodoro Rivadavia …, … “…” de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires luego reemplazado por el de la calle Sucre …, piso … de la misma ciudad.

Continúo su relato e indicó que F. y C. el 1.2.2018 aceptaron la oferta de R. de U$S 340.000 conforme documento titulado “referencia: operación de compraventa”.

Sostuvo que lo comunicó a R. a quien le entregó fotocopias de la escritura, del reglamento de copropiedad y del plano de subdivisión y mensura para su presentación en el Banco Credicoop.

Refirió que luego, el 7.2.2018, N. L. R., titular del inmueble de la calle Sucre le otorgó la autorización de venta de ese bien por U$S 135.000 y el 19.3.2018 elevó la autorización del precio de venta a U$S139.000.

Expuso que para concretar la escritura de venta e hipoteca del inmueble de la calle Zapata, le entregó al escribano designado R. M. G. fotocopias de la documentación conforme recibo individualizado como “Ref: inmueble Zapata …/… UF2 CABA” del 1.4.2018 y que este hecho lo comunicó al demandado.

Denunció que, sorpresivamente, el 1.6.2018 R. le informó que la reserva aceptada del inmueble de la calle Zapata había caducado y que desistía de su oferta.

Añadió que el 5.6.2018 R. se retiró de la operación inmobiliaria, que por ello le devolvió el dinero que recibió en concepto de reserva y que el demandado en ese momento suscribió que nada tenía que reclamar a la inmobiliaria en relación a la operación de compra.

Indicó que mientras R. se retiraba de la compra del bien de la calle Zapata, el 16.6.2018 N. L. R. le anunció que al vencimiento de la autorización de venta del inmueble de la calle Sucre no la renovaría.

Destacó que por ese entonces recibió el 11.6.2018 y el 14.6.2018 dos ofertas de compra del inmueble de la calle Sucre de A. S. V.; que las comunicó a R. y que no recibió respuesta. Indicó que por el transcurso del tiempo el 26.6.2018 V. retiró su oferta y que, según recibo, la interesada expresó que nada tenía que reclamar a la inmobiliaria por la operación de compra.

Concluyó el actor que cayeron las dos operaciones en forma casi simultánea.

Denunció que según informes de dominio que solicitó, verificó que el 12.7.2018 R. adquirió en condominio con N. L. R. el inmueble de la calle Zapata sobre el que se constituyó una hipoteca a favor del Banco Credicoop con la intervención del escribano G. y que, en idéntica fecha, R. escrituró la venta del inmueble de la calle Sucre a A. S. V. por el valor que ésta había ofertado (U$S 134.000).

Destacó que V., para evitar el pago de la comisión, intentó ocultar su participación al incorporar como titular de dominio a su cónyuge P. G. M. C.

Afirmó que fue víctima del obrar antijurídico de R. para sortear el pago de sus honorarios por su intervención. Añadió que se configuró el supuesto del art. 1352 CCCN que le da derecho a percibir su comisión en tanto que inició la negociación y el comitente concluyó por sí el contrato en condiciones sustancialmente similares.

Ofreció pruebas y fundó en derecho su pretensión.

A fs. 136/147 R. contestó demanda. Opuso excepción de falta de legitimación activa y solicitó el rechazo de la acción con expresa imposición de costas.

En punto a su excepción, alegó que suscribió el contrato de corretaje con Estudio Cabildo 500 S.R.L. y no con el actor; por lo que carece M. de legitimación activa para iniciar esta demanda.

Luego, negó los hechos expuestos en el escrito de inicio y desconoció la documental.

De seguido manifestó que según la escritura traslativa de dominio e informe dominial, la operación inmobiliaria que se concretó era esencialmente diferente a la que participó Estudio Cabildo S.R.L. Indicó que el precio y las partes eran elementos esenciales del contrato de compraventa. Tras ello dijo que fueron distintos los previstos en la operación en la que intervino el actor con los que finalmente se acordaron en el negocio que se concretó. Concluyó entonces que la comisión no se devengó.

Destacó que en los documentos que adjuntó el actor sólo intervino R.; sin embargo, en la escritura traslativa de dominio también fue parte compradora N. L. R., quien no suscribió con Cabildo 500 S.R.L. el contrato de corretaje.

Aludió que el precio del inmueble se acordó en U$S 300.000, es decir, inferior al que el actor utilizó como base para calcular los honorarios de la comisión que reclama.

Destacó que de acuerdo al art. 1532 del CCCN nada adeuda en concepto de comisión puesto que el negocio se concretó luego de que el actor se apartó y pudieron acordar un precio menor. Agregó que, además, se incluyó una nueva parte en la operación.

Denunció que el actor incumplió con su obligación de informar todo lo que conocía sobre el negocio y que pudiera influir en la operación, tal como se lo imponía el art. 1537 del CCCN. Manifestó que omitió informar al vendedor de la calle Zapata que su reserva estaba supeditada a la venta de otro inmueble y que ello generó dudas de las buenas intenciones de su parte.

A todo evento, negó la base dineraria que tomó el actor para calcular el 4% de su comisión. Dijo que debe tomarse el precio de la venta que fue de U$S 300.000. Agregó que dos fueron los compradores del inmueble por lo que no puede reclamarle el total de los honorarios por la comisión.

Se opuso a que se apliquen intereses al 8% anual puesto que dijo que dicha tasa era elevada; pretendió que se fijen a la tasa que abona el Banco de la Nación Argentina para los plazos fijos en dólares a sus ahorristas. Subsidiariamente solicitó la pesificación de la deuda y se aplique la teoría de la imprevisión.

Ofreció pruebas y fundó en derecho su pretensión.

A fs. 134/135 el actor contestó la excepción de falta de legitimación y fue diferida para el tiempo de dictar sentencia.

La sentencia de primera instancia

A fs. 282 la señora Jueza de primera instancia, rechazó la demanda que inició el actor por cobro de honorarios en concepto de comisiones que reclamó con causa en el contrato de corretaje que lo vinculó con el demandado, con costas. Asimismo, rechazó la excepción de falta de legitimación activa que había sido interpuesta por el demandado.

De modo preliminar, la sentencia de primera instancia tuvo por cierto que: i) no existe controversia en cuanto al desarrollo de los sucesos, y; ii) la relación contractual se encuentra debidamente acreditada.

Tras ello, en primer lugar, consideró que el demandado desistió de la operación luego de que se cumplió el plazo de 90 días que había sido pautado el 1.2.2018 para concretar la escritura y que no acreditó que la extensión de 30 días prevista para que el escribano pueda solicitar los certificados de dominio e inhibición y/o realizar el estudio de título correspondiente y/o cualquier otra eventualidad, se hubiera hecho operativa.

En segundo lugar, con base en el contrato celebrado por las partes, la a quo concluyó que el actor contaba –en principio– con un instrumento que lo habilitaba a retener el dinero que aquí reclama como indemnización en tanto estaba en su poder la seña de U$S 20.000 recibida ad referéndum y que, no obstante, el actor optó por reintegrar la suma al demandado.

En tercer lugar, destacó que, si bien al rescindirse el contrato de corretaje la escritura no había sido suscripta, el actor debió averiguar ante el escribano interviniente si efectivamente el negocio se había caído y, en su caso, indagar los motivos. Añadió que era la tarea propia del corredor quien no podía desligarse de esa obligación. En este sentido afirmó que estaba al alcance del actor suscribir un nuevo acuerdo para ampliar el plazo en que debía concretarse la operación.

Refirió que la finalidad del servicio del corredor consiste en obtener un resultado y que esta prestación se materializa con la conclusión del negocio que se le encomendó. Indicó, asimismo, que el comitente puede variar las condiciones del encargo e, incluso, desistir de celebrarlo; supuesto en que el corredor no tendrá derecho a percibir comisión por su trabajo.

En cuarto lugar, ponderó que M. es un corredor inmobiliario profesional que supone un grado de especialidad que lo obliga a obrar con mayor prudencia y conocimiento de su actividad.

En quinto lugar, juzgó que el corredor no cumplió con las normas aplicables a su actividad. Así dijo que solo contaba con una autorización de compra de uno de los dos futuros adquirentes del inmueble cuando debió tener el consentimiento de ambos interesados. Aquí también consideró que como corredor debió corroborar la identidad de las personas intervinientes y su capacidad legal. En tal sentido, explicó que tampoco acreditó el actor, ni resulta de la autorización conferida, que el demandado se hubiera comprometido a obtener la firma de la futura condómina. Añadió que el demandado supeditó la oferta a la venta de una propiedad que no le pertenecía.

En tales condiciones, indicó que siendo el corredor un mediador profesional a quien la ley impone para el desempeño de su actividad el cumplimiento de requisitos de idoneidad, corresponde desestimar la pretensión de percibir comisión en relación a la operación efectuada, por no haberse informado sobre la capacidad y legitimación de quienes le proponían mediar en una compraventa inmobiliaria, omitiendo actuar con la diligencia debida en una persona prudente y experta en los negocios.

Por otro lado, y en relación a la venta del inmueble de propiedad de R., y más allá de si dicho inmueble había sido vendido a una clienta de la inmobiliaria, indicó que eran operaciones distintas a la que aquí se cuestiona y que aquella no había sido demandada.

Finalmente, otorgó trascendencia jurídica al hecho de que el demandado no fue el único que adquirió el inmueble de la calle Zapata y el precio final fue distinto al ofertado originalmente. Sobre este punto, y a todo evento, dijo que de prosperar el reclamo debía tomarse el valor que se fijó en la escritura y no el de la oferta.

De esta manera, la a quo juzgó que si bien M. participó de las negociaciones entre los interesados no acreditó que sus intervenciones resultaron útiles para concretar la operación inmobiliaria y, en consecuencia, no nació su derecho a la retribución.

Los recursos

A fs. 283 apeló el actor la sentencia definitiva así como la regulación de honorarios por considerarlos altos, mientras que el letrado del actor apeló la regulación de sus honorarios por bajos.

A fs. 284 fue concedido libremente el recurso interpuesto contra la sentencia definitiva, mientras que los recursos contra la regulación de honorarios fueron concedidos en los términos del art. 244 CPCCN.

El actor expresó agravios a fs. 290/304, que recibieron respuesta a fs. 306/313.

Los agravios

La accionante se queja porque la sentenciante de primera instancia no ha valorado correctamente los hechos constitutivos del derecho invocado en base a la prueba producida en autos. En tal sentido, considera acreditados todos los extremos enunciados por su parte, siendo que, muy por el contrario, la demandada no ha producido prueba que conlleve a desligarse de la obligación de abonar la comisión. De allí que entiende que la sentencia en crisis es arbitraria.

Subsidiariamente, para el caso de que no se haga lugar al recurso de apelación, requiere que se modifique la imposición en costas en atención a los términos de la cuestión debatida y por haber actuado sobre la base de elementos que le otorgarían el derecho de peticionar como lo hizo –encontrándose además legitimado para hacerlo–.

La solución

Preliminarmente, señalaré que el análisis de los agravios esbozados por el recurrente no seguirá necesariamente el método expositivo adoptado por él y que no atenderé todos sus planteos recursivos, sino aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto de la causa (Cfr. CSJN: “Altamirano Ramón c/ Comisión Nacional de Energía Atómica”, del 11.11.1986; íd.: “Soñes, Raúl c/ Administración Nacional de Aduanas”, del 12.2.1987; Fallos: 221:37; 222:186; 226:474; 228:279; 233:47; 234:250; 243:563; 247:202; 310:1162; entre otros).

Sostiene el actor en sus agravios que: (i) cumplió con sus obligaciones de corredor inmobiliario en forma diligente y de buena fe; y (ii) sus gestiones fueron útiles, determinantes del contacto entre las partes y en la concreción del negocio. Así, aduce que el éxito de la operación inmobiliaria fue consecuencia directa de su obrar como intermediario.

Adelanto que le asiste razón.

Así pues con las constancias de fs. 186/195, fs. 196/205 y fs. 206/214, es posible concluir que M. realizó actos concatenados que fueron causa de la celebración de la compraventa del inmueble de la calle Zapata, a partir de la cual reclama el cobro de su comisión como intermediario.

Veamos.

El 24.5.2017 F. y C. autorizaron que el accionante ofreciera a la venta el inmueble de la calle Zapata por el plazo de 90 días por U$S 380.000 y acordaron que el comprador podía adquirirlo a través de un crédito hipotecario.

El 13.1.2018 R. y Estudio Cabildo 500 SRL suscribieron el recibo Nº 4274 ad referéndum, a través del cual el primero le encomendó a Estudio Cabildo 500 SRL la compra del inmueble de la calle Zapata en una suma no mayor a U$S 330.000. En el mismo acto pactaron una comisión a favor del actor de U$S 13.200 más IVA.

Asimismo, existe el recibo Nº 4324 del 1.2.2018 –instrumento de trascendental importancia– en el que se fijó el precio de compra en U$S 340.000 y se elevaron los honorarios del intermediario a U$S 13.600 a cancelarse en dólares billetes estadounidenses en el acto de la firma del boleto de compraventa. Se indicó expresamente inclusive que si “con posterioridad al vencimiento de la autorización de venta, adquiriera el inmueble mencionado se compromete a abonar a Estudio Cabildo SRL los honorarios pactados”; supuesto este último, que finalmente, ocurrió.

En ese recibo obra en manuscrito y luego suscripto por R. que se cambió el inmueble que condicionaba la venta. Así, se quitó el de la calle Comodoro Rivadavia y se lo reemplazó por el de la calle Sucre –volveré sobre éste punto más adelante–.

Luego, en el documento titulado “Referencia: Operación de compraventa” del 1.2.2018 que suscribieron F. y C., expresamente se hace referencia a la operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata por U$S 340.000 sujeta al otorgamiento del préstamo hipotecario a favor de R.

Sobre estos hechos cabe concluir entonces que a partir del 1.2.2018 M. alcanzó el acuerdo entre los vendedores y el demandado y que comenzaron las diligencias para formalizar la escritura traslativa de dominio.

En consonancia con lo antes dicho, ha sostenido la colega Sala D de esta Cámara que “con la aceptación sin modificaciones de la oferta de compra (…) quedó perfeccionado el contrato de compraventa, restando sólo a las partes cumplir las prestaciones pendientes. Recuerdo una vez más, que el corredor es ajeno a la etapa de cumplimiento del contrato de compraventa, pues su tarea concluyó al acercar a las partes y obtener de ambas el consentimiento al negocio propuesto” (CNCom., Sala D, “López Castromil Federico José c/ Aguirre Sandra Viviana s/ordinario”, del 30.3.23).

A esta altura de la exposición, cabe examinar si se modificaron sustancialmente las condiciones originariamente acordadas entre la parte compradora y vendedora respecto del inmueble de la calle Zapata.

Es que denunció el actor que el demandado decidió “retirarse” del contrato y observo que solo consta en autos que el 5.6.2018 “Cabildo 500 SRL” devolvió al demandado los U$S 20.000 que éste había entregado –suma sobre la que da cuenta el recibo “ad-referendum” Nº 4324– y R. indicó que nada tenía que reclamar por la operación inmobiliaria.

No obstante ello, según informe de dominio y escritura, el negocio que se encomendó al actor se llevó a cabo el 12.7.2018, aunque con dos variantes respecto de aquel en el que intervino el actor, a saber: 1) no solo el demandado adquirió el inmueble sino que también lo hizo N. R.; y 2) el valor de la compraventa ascendió a U$S 300.000.

Por lo demás, coincide en ese acto jurídico el escribano Giurato y que se constituyó una hipoteca a favor del Banco Credicoop, tal como sí era de esperar de las tratativas en las que intervino M.

Asimismo, también se verificó la venta del inmueble de la calle Sucre, operación que condicionaba la operatoria encomendada al actor.

Sobre el particular, diré que no existe prueba que acredite un incumplimiento a los deberes de diligencia que le incumben en su actuación profesional.

Al respecto advierto que el actor obtuvo de N. R. autorización de venta del inmueble de la calle Sucre primero el 7.2.2018 por U$S 139.000 y luego el 19.3.2018 por U$S 143.000. Asimismo, acreditó con el “Recibo Nº 4530 ad referéndum” del 11.6.2018 que V. ofreció comprar esa finca por U$S 130.000 y que recibió de aquélla dinero en concepto de reserva bajo cláusula ad referéndum. También observo que con el recibo Nº 4532 se elevó el monto para comprar dicho inmueble a U$S 134.000 y que el 26.6.2018 “Estudio Cabildo 500” devolvió a V. U$S 8.800 que había recibido en concepto de reserva ad referéndum.

Por otro lado, V. reconoció como propias las firmas insertas en esos documentos (v. acta de audiencia digitalizada el 13.4.22).

Finalmente, del informe de dominio de la propiedad de la calle Sucre se desprende que el cónyuge de V. es titular del inmueble desde el 12.7.2018 conforme escritura otorgada por un valor de U$S 134.000.

De acuerdo entonces a las pruebas rendidas y los hechos acreditados, cabe analizar las principales cuestiones que aquí se debaten, esto es: si le corresponde a M. la comisión por su intermediación en la venta del inmueble de la calle Zapata y si la diferencia del precio de la operatoria pactada en el “recibo Nº 4324” respecto del valor de la compraventa que finalmente se celebró entre los vendedores y en la que participó una parte compradora adicional –R.– le da o no al corredor derecho a percibir su comisión –y en su caso en qué extensión–.

Previo a entrar en el análisis preanunciado, debo recordar que el art. 1345 CCCN define expresamente al contrato de corretaje. Establece la norma que se trata del contrato en virtud del cual “una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”.

En estos términos, no tengo dudas –y ambas partes son contestes en ello– de que M. participó en la intermediación en la compraventa del inmueble de la calle Zapata (v. recibo Nº 4324 y documento titulado “referencia: operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata obrante a fs. 186/195).

Asimismo, la respuesta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) de fs. 222 demuestra que M. se encontraba autorizado para el ejercicio profesional del corretaje, inscripción que lo habilita a reclamar el cobro de su comisión (conf. art. 1346 CCCN).

Por otro lado, el art. 1350 CCCN establece expresamente que la comisión le es debida al corredor “si el negocio se celebra como resultado de su intervención”.

En este caso, con el informe de dominio de fs. 196/205 y la escritura pública de fs. 124/135 y fs. 136/147; se comprobó que el negocio jurídico en el que M. intervino como corredor se celebró, aun cuando las partes no coinciden en que la operatoria sea el resultado de su intervención.

En este sentido, destaco que la a quo pese a sostener que el actor tenía legitimación para reclamar el cobro de sus honorarios, consideró esencial que el demandado desistió de la operación cumplido el plazo de 90 días pactado para concretar la escritura conforme el contrato suscripto el 1.2.2018 y que no se acreditó que se hubiera hecho operativa la extensión de 30 días prevista para el caso de que el escribano lo hubiera solicitado.

No obstante, advierto –y este dato no es menor– que en el recibo Nº 4324 del 1.2.2018 suscripto por el actor y el demandado se pactó que los honorarios a favor del corredor debían abonarse aún vencida la autorización de compra cuando el comprador hubiera adquirido el inmueble; es decir, se contempló expresamente el supuesto luego acaecido en la especie.

No se me escapa que el demandado en los términos de la seña ad referéndum tenía derecho a “retirarse” del contrato de compraventa. Sin embargo, dos hechos jurídicos deben aquí considerarse: el primero, que el demandado desistió de la operación mientras las tratativas contractuales iban encaminadas a una escrituración; y el segundo, que la compraventa del inmueble de la calle Zapata efectivamente se concretó.

Con los hechos reseñados tampoco comparto el criterio de la a quo quien juzgó que el corredor pudo retener para sí la seña ad referéndum de U$S20.000 que entregó R. Ello porque el demandado no indicó fehacientemente las causas de su retiro y/o que las mismas fueran imputables al corredor.

Añado que no pierdo de vista que el actor explicó que, en forma sorpresiva, el 1.6.2018 R. manifestó que su reserva sobre el inmueble de la calle Zapata –aceptada por los vendedores– estaba caduca y que, por tal motivo, desistía de su oferta y solicitaba la inmediata devolución del dinero que dejó como adelanto de las gestiones encomendadas. En este escenario, considero que la conducta del demandado bien puedo hacer creer al actor que ya no tenía interés por comprar el inmueble y que, por ello, aquél reintegró el monto que había recibido ad referéndum.

Adicionalmente, subrayo que resulta llamativo el escaso tiempo que transcurrió entre la devolución del dinero por parte del actor –el 5.6.2018– y la fecha en que se formalizó la escritura –el 12.7.2018–, pues apenas había pasado poco más de un mes.

Al respecto, aclaro que conforme los hechos cronológicamente reseñados no puedo encontrar una razón lógica –y el demandado tampoco la probó– que justifique por qué razón se consignó un monto relativamente inferior –U$S 40.000– al que ya se había acordado y que, en consecuencia, tuviera relevancia jurídica para modificar el monto de la comisión cristalizada en el acuerdo sobre el precio de venta del inmueble.

En el descripto escenario cobra virtualidad el art. 1350 CCCN, que dispone que en los casos en que la comisión esté expresamente estipulada cabe estar a lo acordado. Así, toda vez que en el contrato se estipuló una comisión de U$S 13.600, no existe razón para apartarse de ese acuerdo.

Agrego que el CCCN reforzó esta posición, puesto que una norma expresa describe los supuestos en los que existe obligación de pagar la comisión al corredor (art. 1352) de aquellos en los que no (art. 1353).

Recuérdese que los tres casos en que, concluido el contrato, la comisión se debe, son los siguientes: “1. Si el contrato está sometido a condición resolutoria y ésta no se cumple. Es la solución que había propuesto una parte de la doctrina durante la vigencia de las disposiciones del CCom: cuando el contrato está sujeto a condición resolutoria, como el negocio queda perfeccionado inmediatamente, el corredor puede cobrar su comisión. 2. Si el contrato no se cumple, se resuelve, se rescinde o media distracto. En este caso, el intermediario llevó a cabo exitosamente su labor, razón por la cual no puede negársele el derecho a la comisión. Las alternativas ulteriores del negocio cuya conclusión posibilitó le resultan inoponibles y no pueden perjudicarlo. 3. Si el corredor no concluye el contrato habiendo iniciado la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares. Este supuesto busca desalentar la conducta de las partes que prescinden de la actuación del corredor una vez avanzadas las negociaciones, a fin de sustraerse al pago de la comisión devengada. La previsión reproduce, en lo sustancial, la norma del art. 37 inc. a) segundo párrafo de la ley 20.266 derogado” (v. Tevez, Alejandra Noemí, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, comentario a los arts. 1345 a 1355, pág. 915 a 935, obra dirigida por José María Curá, Tomo IV, ed. La Ley, Buenos Aires, 2015).

En tales condiciones, queda claro que la norma no autorizaba a R. a desentenderse de su obligación de abonar la comisión cuando rescindió el contrato.

Tanto más aún ello es así si se advierte que las tratativas contractuales se encontraban muy avanzadas. En efecto, obsérvese que el corredor había entregado la documentación necesaria para que el accionado la enviase al banco para gestionar el crédito hipotecario otorgado conforme surge de la respuesta de Banco Credicoop (DEO: 945863) y que el actor también había enviado al escribano que intervino en la operación el detalle y documentación para llevarla a cabo (v. recibo Nº 4324, documento “referencia: operación de compraventa del inmueble de la calle Zapata, recibo de entrega al escribano de la documentación e información referida a las condiciones relativas a la compraventa a celebrarse y recibo de entrega de documentación suscripto por R. para gestionar el crédito hipotecario obrantes a fs. 186/195).

En su defensa, sostuvo el demandado sobre el punto que no se configuraron los supuestos del art. 1352 CCCN y que por ello no adeuda la comisión. Así, alegó que el negocio pudo concretarse cuando se apartó el corredor; que se negoció un precio menor que satisfizo al vendedor y al comprador y que, además, se incorporó una nueva parte a la operación.

En su contestación de demanda R. indicó que el corredor incumplió su obligación de informar a las partes todo lo que conocía y que podía influir en la conclusión del negocio (art. 1347 CCCN). En tal orden de ideas, arguyó que no informó al potencial vendedor de la calle Zapata que la reserva era ad-referéndum de que se concretara la operación de venta de otra propiedad. Refirió también que ello llevó a los vendedores a dudar de las buenas intenciones de su parte.

Juzgo que no le asiste razón. En este sentido, destaco que si bien de la documentación que acompañó el actor suscripta por la parte vendedora del inmueble de la calle Zapata no se advierte que F. y C. hubieran conocido que la compra estaba sujeta a la condición suspensiva de la venta del inmueble de la calle Sucre, lo cierto es que actor y demandado coinciden en la existencia de la condición suspensiva aún cuando difieren sobre las consecuencias que pudiera acarrear que la parte vendedora no la hubiera conocido.

Al respecto incumbía a quien lo alegó acreditar que el desconocimiento de la condición suspensiva engendró dudas en los vendedores del inmueble de la calle Zapata (art. 377, Cpr.).

En tal sentido no pierdo de vista que el actor acusó la negligencia (fs. 254/255) de la testimonial de F. y C. y que el demandado desistió de su producción (fs. 257).

De esta manera, no hay prueba de que el actor hubiere incumplido con los deberes de diligencia a su cargo.

Y, muy por el contrario, hay prueba suficiente que permite inferir que M. suscribió con la parte compradora y vendedora las correspondientes autorizaciones; recibió la reserva de R.; obtuvo la autorización de venta del inmueble de la calle Sucre que indicó el demandado como condición para que se perfeccione la compra del inmueble de la calle Zapata; y recibió ofertas y seña ad referéndum de V. y de R. para la venta de los dos inmuebles tal como se le encomendó.

Todo ello lo realizó hasta que quienes resultaron a la postre compradores directa o indirectamente, tal como ocurrió en el caso de R. –pese a haberse exteriorizado como comprador junto con R.– y de V. –más allá de que en el documento figure como comprador su marido– desistieran y se “retiraran” del negocio.

Ello cierra la suerte del caso toda vez que, reitero, incumbía al demandado probar que el obrar negligente de M. determinó cierta duda en los compradores y que, por dicho motivo, la compra se frustró por la intervención del corredor.

Destaco que no pierdo de vista que la venta del inmueble de la calle Sucre constituía un negocio jurídico distinto al de autos, tal como sostiene la primer sentenciante.

No obstante, no es menos cierto que la venta de ese inmueble era una condición expresamente pactada para la compra del de la calle Zapata en la que intervino M., cuya comisión se reclama en autos. Así y con la venta del inmueble de la calle Sucre que se realizó el mismo día que la venta del inmueble de la calle Zapata –el 12.7.2018–; se acreditó el cumplimiento de una de las condiciones.

En tal sentido subrayo que no resulta aplicable el art. 1353 CCCN que establece que la comisión no se debe cuando el contrato “está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple; (…) o …(hay)… falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor”. Es que no solo el actor contaba con las autorizaciones de venta del inmueble de la calle Sucre sino que también la venta se perfeccionó.

Sea que comprador y vendedor hubieran tenido expreso conocimiento de las condiciones –sea esta la concreción del otorgamiento del préstamo hipotecario a favor de R. o bien la venta del inmueble de la calle Sucre– lo cierto es que la operación de compraventa efectivamente se llevó a cabo.

En este estado de cosas no se produjo un cambio sustancial de las condiciones que impidan el derecho al cobro de la comisión de M. (conf. art., 1352 inc. c) CCCN).

Respecto al argumento del demandado que sostiene que no debe condenárselo al pago de toda la comisión puesto que según escritura dos fueron los compradores, adelanto que su discurso carece de toda virtualidad jurídica.

Es que conforme el recibo Nº 4324 el demandado firmó con el actor el negocio jurídico y, en consecuencia, es R. el único obligado al pago de la comisión del corredor derivado de la participación en la operación inmobiliaria (arts. 959 y 1021 CCCN).

Tras lo anterior, resta decidir la moneda en que deberá cumplirse la condena

El recibo ad referéndum Nº 4324 dice “EL COMITENTE deja expresa constancia que declara y reconoce lo siguiente: “De acuerdo a los términos del artículo 1328 inciso D del Código Civil y Comercial al momento de la firma de la escritura traslativa de dominio pagaré –en dinero en efectivo a Estudio Cabildo 500 SRL, corredor inmobiliario Mariano Carlos M., matrícula profesional número 4285 CUCICBA, el importe de U$S 13,600.- (DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES trece mil seiscientos) más I.V.A. en concepto de honorarios pactados y acordados por su intervención profesional, siendo condición esencial el pago de honorarios mencionados (como así también el pago del precio de compra del inmueble) en la moneda establecida exclusivamente, es decir, dólares billetes estadounidenses. Dejo constancia que dichos honorarios (como así también el pago del precio de compra del inmueble) los abonaré según lo dispuesto en los artículos 766, 867, 868 y 869 del Código Civil y Comercial, renunciando expresamente a las disposiciones estipuladas en el artículo 765 del citado cuerpo legal (…)”.

Al respecto el art. 765 CCCN establece que “… si por el acto por el cual se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.

Coincido con la sostenida y mayoritaria doctrina y jurisprudencia que postula que el art. 765 segunda parte del CCCN no es de orden público. Así, por no resultar una norma imperativa, no habría inconvenientes en que las partes en uso de la autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 del código citado) pacten –como dice el art. 766 del mismo ordenamiento– que el deudor deba entregar la cantidad correspondiente en la especie designada (cfr. Ossola, Federico Alejandro en Lorenzetti, Ricardo Luis, Cód. Civil y Comercial de la Nación Comentado, T. V, p. 126, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2015; Bombchil, Máximo, “Las normas sobre obligaciones en moneda extranjera en el Código Civil y Comercial son supletorias y no imperativas”, LL 2015-D-1211; Gagliardo, Mariano, “Obligaciones en moneda extranjera. La justicia de un pronunciamiento”, LL 2015-E, 474; Rivera, Julio César, “Cumplimiento de obligaciones en moneda extranjera: la babel de los tiempos que corren” y jurisprudencia allí citada, LL 2020-F-343, entre otros; esta Sala F, 29/6/2022, “Schiffer, Jorge Fabián y otros c/ Stinsnaidro, Dana y otro s/ejecutivo”, Expte. COM Nº 16171/2021).

Tal como surge del recibo ad referéndum Nº 4324, el demandado renunció a la facultad prevista en el art. 765 del CCCN; sin embargo, frente a la imposibilidad de acceder al mercado libre de cambios para adquirir esa suma de moneda extranjera cabrá decidir el modo en que podrá el accionado cumplir con la condena.

Ya he expresado en mi voto de esta Sala en “Orac, Néstor Ricardo c/ Zepeda Graneros Alejandro Israel y otro s/ ordinario” Expte. Nº COM 12266/2021 con fecha 6.6.2023 que la cotización oficial que brinda el mercado único y libre de cambios del BCRA no es representativa de un tipo de cambio que resulte equivalente al verdadero valor del dólar estadounidense. En dicho precedente me explayé sobre los motivos que me llevaron a considerar que frente a la imposibilidad de acceder al mercado libre de cambios para adquirir esa suma de moneda extranjera, el deudor para liberarse de su obligación acordada en esa moneda podrá recurrir a la operatoria bursátil de títulos de la deuda pública argentina en pesos y dólares, es decir, al llamado dólar MEP del día anterior al pago, por ser el que más se ajusta a la realidad negocial actual.

En cuanto a la tasa de interés, será fijada en el 7 % anual desde la mora que tendré por acaecida el 12.7.2018, fecha en que se celebró la escritura traslativa de dominio y momento en que, de acuerdo a lo previsto en el recibo Nº 4324, el demandado debía abonar la comisión.

Es que, tratándose de una deuda en dólares, la tasa aplicable debe reconocer un rédito puro, púes el valor de los dólares cuenta con cierta estabilidad por tratarse de una moneda fuerte que no se encuentra en principio, en un proceso de desvalorización de importancia (cfr. esta Sala F, 18.5.2017, “Kapusta, Teodoro y otro c/ Banco Provincia de Buenos Aires s/ ordinario”; íd. 30.11.2021, “Blanco, Federico Alejandro c/ Soto, Leonardo Salvador s/ ejecutivo”; entre otros).

Respecto de la aplicación de la teoría de la imprevisión alegada por el demandado coincido con el criterio sustentado en autos “M., M. C. c/ R., N. Lorena c/ ordinario” por la Sala C con fecha 29.12.2023. Así puesto que no es posible alegar que la cotización de la moneda extranjera pactada (dólar estadounidense billete) sea por sí solo un indicador de acontecimiento imprevisible: ello de acuerdo a la época en que sucedieron los hechos y marco de la economía de nuestro país.

Consecuentemente rechazaré la cuestión planteada.

Decidido lo anterior, deviene abstracto el agravio del actor sobre la imposición de costas a su cargo; es que acogidas sus quejas cabe readecuar las decididas en primera instancia (art. 279, Cpr.).

Ello así, de acuerdo al sentido de mi voto, las costas de ambas instancias respecto del fondo del asunto serán impuestas al demandado sustancialmente vencido (art. 68, Cpr.).

Conclusión

Por todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: i) admitir la apelación interpuesta por el actor y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda con el alcance de condenar a N. R. R. a abonar al actor dentro del plazo de 10 días de quedar firme la presente la suma de U$S 13.600 o su equivalente en pesos a la cotización de dólar MEP del día anterior al pago; ii) imponer las costas de ambas instancias al demandado vencido (art. 68, Cpr.); iii) atento el éxito del recurso y la modificación de la sentencia, dejar sin efecto la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes.

Así voto.

El Dr. Barreiro dice:

Comparto los fundamentos que inspiran la decisión que sugirió mi distinguida colega, la Dra. Tevez con la prevención que anteriormente señalé en la resolución interlocutoria del 22/5/2023, en DOUDAN SAIC s/ Pedido de Propia Quiebra, Expte. COM Nº 6649/2017.

Y Vistos:

I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: i) admitir la apelación interpuesta por el actor y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda con el alcance de condenar a N. R. R. a abonar al actor dentro del plazo de 10 días de quedar firme la presente la suma de U$S 13.600 o su equivalente en pesos a la cotización de dólar MEP del día anterior al pago; y ii) imponer las costas de ambas instancias al demandado vencido (Cpr. 68).

II. Honorarios

En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Cód. Procesal, corresponde dejar sin efecto la regulación efectuada en la instancia de grado y establecer los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento para que no medie incongruencia con los recursos deducidos y el resultado del pleito (Fallos 313:528; 311:2687; 314/1873; 598/33). Lo cual no faculta a agravar la situación del único apelante, si fuera el caso (Fallos 321:2307).

Atento ello, ponderando el mérito de la labor profesional cumplida, apreciada por su calidad y eficacia, así como el monto comprometido en el proceso, se fijan en 80 UMA (equivalente a $1.547.040) los honorarios a favor del letrado patrocinante y luego letrado apoderado de la parte actora, doctor G. O. R. P. (Ley 27.423: 1, 3, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 24, y 51 y Ac. CSJN 25/2022).

Teniendo en cuenta lo establecido en la Ley Nº 26.589, la fecha en la que recayó la sentencia, la trascendencia económica de la materia y los establecido en el art. 2, inc. g) del Anexo I del decreto 2536/15 y Dec. 286/2023 (conf. esta Sala “Ammaturo Francisco Horacio y otros c/Darex SA y otro s/ordinario”; “All Music S.R.L. c/ Supermercados Ekono S.A. s/ ordinario” ambos del 29.03.12), se fijan en 47 UHOM, los honorarios regulados a favor de la mediadora C. D. G.

Finalmente, por las actuaciones de Alzada que motivaron la resolución que antecede, se fijan en 28 UMA (equivalente a $ 541.464) los emolumentos a favor de la representación letrada del accionante, doctor G. O. R. P. (art. 30 ley cit. y Ac. CSJN 19/23).

Se deja constancia que la revisión del estipendio y su equivalencia en pesos (art. 19 LA) ha sido efectuada conforme el valor de la UMA vigente al tiempo de esta regulación (Ac. CSJN 19/23). Ello, claro está, sin desmedro de la actualización que pudiera corresponder conforme la previsión del art. 51 Ley 27.423.

La presente regulación no incluye el Impuesto al Valor Agregado, que pudiere corresponderle a los beneficiarios en razón de su condición, impuesto que debe ser soportado por quien tiene a su cargo el pago de las costas conforme la doctrina sentada por C.S.J.N. in re: “Compañía General de Combustibles S.A. s/ recurso de apelación” del 16.6.93.

La adición corresponde previa acreditación de su condición de responsable inscripto frente al tributo.

Se fija en diez días el plazo conforme lo dispuesto por el artículo 54 de la Ley 27.423.

El doctor Ernesto Lucchelli no interviene en la presente decisión por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).

III. Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado. – Alejandra N. Tevez. – Rafael F. Barreiro (Prosec.: letrada: María Eugenia Soto).

Á., L. A. c. K., J. S. s/ ordinario

En Buenos Aires, a los 9 días del mes de mayo de dos mil veintitrés, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fue traído para conocer el proceso caratulado “Á., L. A. contra K., J. S. sobre ORDINARIO” (expte. nro. COM 31247/2019) en el que resultó que debía votarse en el siguiente orden al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: Vocalías nro. 5, nro. 4 y nro. 6. Dado que la nro. 6 se halla actualmente vacante, intervendrán las Doctoras María Guadalupe Vásquez y Matilde E. Ballerini (art. 109 RJN).

Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

La señora Jueza de Cámara María Guadalupe Vásquez dijo:

I. La sentencia apelada

El señor Juez de Primera Instancia hizo lugar a la demanda promovida por la señora L. A. Á. contra el señor Jorge Silvio K. y, en consecuencia, lo condenó a pagar la suma de $ 727.280, más intereses a la tasa que cobra el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a treinta días (fs. 304).

Señaló que la señora Á. reclama al señor K., en su carácter de titular de “Brick Propiedades y Servicios”, interviniente en una operación de compraventa de un inmueble, la reparación de los daños y perjuicios causados por la demora en la escrituración. Precisó que la actora acusa al demandado de no haberle informado la existencia de un gravamen hipotecario, y que su cancelación implicó una dilación que tornó más onerosa la compraventa inmobiliaria como consecuencia de la variación de la relación de cambio entre el peso y el dólar estadounidense.

Además, afirmó que no existe controversia en cuanto a que la demandante quiso adquirir un inmueble que seleccionó entre los ofrecidos por el demandado por internet; la parte actora solicitó un crédito con garantía hipotecaria al Banco de la Nación Argentina; el inmueble estaba gravado con una hipoteca inscripta; el precio de la compraventa era de U$S 128.000, y la escrituración de la operación se realizó el 28.05.2018.

En ese marco, consideró el carácter de corredor inmobiliario del señor K. y juzgó que estaba obligado a recabar los antecedentes dominiales del inmueble en venta de acuerdo con el artículo 1347 del Código Civil y Comercial de la Nación y el artículo 10 de la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires. Valoró como antijurídica la omisión de cumplir ese deber.

Asimismo, tuvo por acreditado que la publicidad del inmueble en cuestión señalaba que era “apto crédito” y, por ende, susceptible de ser gravado con hipoteca a favor del dador del crédito a los efectos de su adquisición. Indicó que el señor K. estaba obligado a suministrar información clara, cierta y detallada sobre las características esenciales del bien ofrecido y sus condiciones de comercialización, y que estos términos se incluyen en el contrato y obligan al oferente, de conformidad con los artículos 1, 2, 4 y 8 de la ley nro. 24.240. En adición a lo anterior, entendió acreditado que la parte demandada conocía la existencia del gravamen hipotecario no cancelado y omitió informarlo a la señora Á., en violación de su deber de buena fe previsto en el artículo 9 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Sostuvo que los perjuicios reclamados guardan relación de causalidad con la conducta antijurídica del señor K. Cuantificó el daño emergente en $ 577.280 a partir de la diferencia de tipo de cambio del peso y el dólar estadounidense entre el 5.04.2018 –cuando se cumplió la condición de la parte vendedora para avanzar con la operación– y el 28.05.2018 –cuando la compraventa inmobiliaria se perfeccionó–; y el daño moral en $ 150.000. En ambos casos, determinó el cómputo de los intereses a partir del 28.05.2018.

Finalmente, rechazó la pretensión de daño punitivo y condenó a la parte demandada en costas.

II. Los recursos

La señora L. A. Á. y el señor Jorge Silvio K. apelaron la sentencia a fojas 306 y 308, respectivamente. Los agravios de la parte actora están expresados a fojas 325/327 y fueron contestados a fojas 329. A su vez, los agravios de la parte demandada están expresados a fojas 333 y fueron contestados a fojas 334/338.

La señora Fiscal General de Cámara expidió su dictamen a fojas 340/345.

1. Por un lado, la señora Á. cuestionó el rechazo de su pretensión de daño punitivo. Acusó que la parte demandada no tuvo una actitud diligente en la publicación del inmueble. Destacó su carácter de intermediario profesional en operaciones inmobiliarias.

2. Por otro, el señor K. afirmó que la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires no establece cuándo deben solicitarse los informes de situación registral y que actuó conforme los usos profesionales para los casos en que la operación inmobiliaria se realiza sin un boleto de compraventa previo.

Insistió en que remitió la documentación pertinente a la escribana designada por la parte actora para que solicite los informes correspondientes.

Agregó que la anotación hipotecaria estaba prescripta por el transcurso de 37 años desde su inscripción, por lo que no podía causar efecto contra el adquirente, y podía ser cancelada de oficio por el Registro de la Propiedad Inmueble o en el acto de escrituración de la compraventa inmobiliaria. A partir de ello, negó la existencia de obstáculo registral para escriturar y la existencia de publicidad errónea. Indicó que solicitó la instrumentación simultánea de la cancelación de la hipoteca original, la compraventa inmobiliaria y la constitución del nuevo gravamen a la escribana interviniente el 9.04.2018, cuando tomó conocimiento de la existencia de la hipoteca previa.

Sostuvo que la parte actora conocía los riesgos cambiarios del país. Señaló que la reserva del inmueble por la parte vendedora no implicó el cumplimiento de la condición prevista para la realización de la operación con la parte actora sino el comienzo de los trámites para su escrituración, los cuales normalmente se realizan dentro de los 30 días posteriores. Apuntó que el mismo plazo estaba previsto en la reserva realizada por la señora Á. en relación con su operación. A partir de esto, afirmó que, en su caso, la fecha del perjuicio no podía ser anterior a esos términos.

Finalmente, rechazó la posibilidad de que se cause un daño moral en un marco contractual cuando la fluctuación constante de la moneda nacional es un hecho público y notorio. Entendió que no hubiera habido reclamo en caso de ausencia de variación cambiaria.

III. La sentencia

1. Liminarmente, no existe controversia en cuanto a que (i) la señora Á. fue atraída por la publicidad de un inmueble realizada por “Brick Propiedades y Servicios” –marca de titularidad del señor K. con la cual opera en el mercado inmobiliario– donde se anunciaba que era “apto crédito”; (ii) el 23.01.2018 reservó ese inmueble y supeditó su compra a la obtención de un crédito hipotecario; (iii) el 19.02.2018 reiteró su reserva bajo la misma condición, y, por su parte, la vendedora sujetó la operación a la adquisición simultánea de otro inmueble; (iv) el 10.01.2018 el Banco de la Nación Argentina le notificó a la actora la adjudicación del crédito hipotecario; (v) existía una hipoteca inscripta en relación con el inmueble que pretendía adquirir la señora Á.; y (vi) la compraventa fue celebrada finalmente el 28.05.2018 por el valor de U$S 128.000.

En esta instancia, se debate principalmente si el señor K. estaba obligado a informar a la señora Á. la existencia de la anotación de un gravamen en relación con el inmueble, y si esta falta de información causó los daños y perjuicios reclamados. Asimismo, se debate la responsabilidad por daño moral y la procedencia del daño punitivo pretendido por la parte actora.

2. El Código Civil y Comercial de la Nación establece que hay contrato de corretaje cuando una persona (corredor) se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de negocios sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes (art. 1345). Asimismo, aclara que el contrato se entiende perfeccionado por la intervención del corredor sin protesta contemporánea de los interesados al comienzo de su actuación, si aquél está habilitado para el ejercicio profesional (art. 1346).

En lo que interesa a este caso, las obligaciones principales del corredor son asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar (art. 1347, inc. a); proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes (art. 1347, inc. b); y comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio (art. 1347, inc. c).

Ahora bien, el código aclara que sus reglas no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales (art. 1355).

Entre estas se destaca la Ley de Martilleros (ley nro. 20.266, modificada por la ley nro. 25.028), que establece su aplicación al ejercicio del corretaje (art. 31). Según sus términos, los corredores tienen que inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente y “cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local” (art. 33, inc. e); y están facultados para recabar los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes de las oficinas públicas directamente (art. 34, inc. c).

La reglamentación local a la que remite la Ley de Martilleros para este caso es la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires –aplicable por expresa disposición del Congreso de la Nación–. Esta norma prescribe que los corredores inmobiliarios deben solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas (art. 10, inc. 2); y proponer los negocios con exactitud y claridad (art. 10, inc. 5). Requiere que la publicidad que realicen sea precisa, inequívoca, y no incluya información que pueda inducir a error a los interesados, ni calidades o condiciones que no sean ciertas (art. 12). Asimismo, establece que tienen prohibido efectuar publicidad que pueda inducir a engaño a los interesados o que se insinúen operaciones contrarias a la ley (art. 13, inc. 6).

En estos términos, la jurisprudencia del fuero es conteste en sostener que el corredor es un profesional cuya intervención debe brindar seguridad a los contratantes sobre las condiciones fácticas y jurídicas del negocio y garantizar así el éxito de la operación (CNCom., Sala F, expte. 28409/2012, “Cosenza, Omar Luis Floro c/ Porcino, Andrea Paula s/ ordinario”, 8.08.2017; doctrina Sala D, expte. nro. 27902/2011, “Moretti, Osvaldo Pablo c/ Vallejos, Carmen y otros s/ ordinario”, 17.03.2016). De esta manera, el corredor promueve la conclusión de contratos y, a tal fin, se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda. No es quien celebra el negocio jurídico a nombre de las partes sino que estas son quienes directamente lo perfeccionan con su participación. En consecuencia, la nota distintiva del corretaje está constituida por el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados. La obligación nuclear del corredor constituye una prestación profesional: mediar en la negociación o conclusión de negocios (CNCom., Sala F, expte. nro. 41507/2019, “Calabria, Fabiana c/ Erglis, Juan Pablo s/ ordinario”, 14.09.2022; doctrina esta Sala, expte. nro. 9761/2010, “Proyecto del Atlántico SA c/ Ganger, Enrique Rodolfo s/ ordinario”, 7.10.2014).

Se entendió también que el corredor, en cuanto auxiliar de comercio, es un experto en la materia y tiene la función de determinar con precisión y por sí la legitimación de sus clientes para celebrar la operación que propone, para lo cual tiene el deber de hacer cumplir la obligación de presentar el título de propiedad; y no ofrecer el bien a probables interesados en su compra hasta no haber cumplido satisfactoriamente sus obligaciones (doctrina “Cosenza, Omar Luis Floro c/ Porcino, Andrea Paula s/ ordinario” y “Moretti, Osvaldo Pablo c/ Vallejos, Carmen y otros s/ ordinario”, ya citados).

Además, en relación con la publicidad de bienes y servicios, la Ley de Lealtad Comercial (ley nro. 22.802) prohíbe la realización de cualquier clase de presentación o propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de sus características o propiedades (art. 9).

Asimismo, el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor, ley nro. 24.240 (en adelante, “LDC”) prevé que el proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización.

Sin embargo, corresponde realizar alguna precisión en relación con la aplicabilidad de esa ley al caso puesto que excluye expresamente a los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello (art. 2, párr. 2°, LDC). Esta disposición supone que esas actividades están reguladas por un régimen específico –diseñado, en general, en ejercicio del poder de policía local– y sujetas al control de colegios profesionales reconocidos oficialmente (Picasso, Sebastián y Vázquez Ferreyra, Roberto, “Ley de Defensa del Consumidor comentada y anotada”, Tomo I, La Ley, 2009, p. 54; Chamatropulos, Demetrio Alejandro, “Estatuto del Consumidor Comentado”, Tomo I, La Ley, 2019, p. 205).

Aun así, la misma ley establece también su aplicación a la publicidad del ofrecimiento de los servicios mencionados (art. 2, LDC; CNCiv, Sala G, “Degleue, Cynthia L. c/ Tobolsky, Ángel s/ daños y perjuicios”, 13.03.2007, en LALEY AR/JUR/3369/2007; CNCAF, Sala I, expte. nro. 33.347/2017, “Toribio P. de Achaval y Cía. SA c/ DNCI s/ lealtad comercial – ley 22.802 art. 22”, 19.06.2018). En este sentido, el legislador entendió que la divulgación de los servicios asemeja a los profesionales liberales a los proveedores que realizan actividad económica con fines de lucro.

En estos autos, la publicidad involucrada en los hechos causantes de estas actuaciones (fs. 134/141) no tuvo por objeto la difusión directa de los servicios de intermediación inmobiliaria prestados por el demandado bajo la marca “Brick Propiedades y Servicios”. En efecto, se trata de una publicación realizada en el portal web denominado “Zonaprop”, donde los datos del anunciante se limitan a los de contacto. La finalidad central del anuncio era dar a conocer al público los elementos centrales del inmueble ofrecido por el propietario, y de las condiciones fácticas y jurídicas de la compraventa promovida por la parte demandada, en su calidad de auxiliar de comercio.

Sin embargo, entiendo que la Ley de Defensa del Consumidor –al menos, los deberes de información previstos en su artículo 4– aplica al caso no solo porque puede entenderse que esa publicidad también atrajo clientela a “Brick Propiedades y Servicios”, sino también porque el demandado detentaba un nivel de organización empresarial significativo, que incluía la delegación de funciones. Esto último diferencia a la actividad desarrollada por el señor K. de las particularidades de la prestación profesional individual típica a la que refiere la Ley de Defensa del Consumidor (Chamatropulos, ob. cit., p. 210 y sus citas; Frustagli, Sandra, “La intermediación inmobiliaria ejercida por sociedades de corredores (Los horizontes de la defensa del consumidor)”, La Ley, AR/DOC/6254/2010).

3. A partir de lo anterior, corresponde considerar si el señor K., en su carácter de titular de “Brick Propiedades y Servicios”, incurrió en una conducta antijurídica.

En primer lugar, advierto que la parte demandada no afirmó ni acreditó haber solicitado los informes de situación registral ni haberlos puesto a disposición de la parte actora. Por el contrario, su defensa consiste en que no le correspondía cumplir tales prestaciones, aunque sin invocar ni probar fundamento jurídico positivo en ese sentido. Sin embargo, tal obligación resulta de la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires (art. 10, inc. 2), a la cual remite la Ley de Martilleros (art. 33, inc. e) e, indirectamente, del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1355).

En segundo lugar, está acreditado que la publicidad del inmueble de la parte demandada manifestaba que era “apto crédito” (fs. 134/141). La señora Á. fue atraída a involucrarse en la posible compraventa de ese inmueble en consideración especial de este término, dado que revestía el carácter de tomadora de un crédito hipotecario. La relevancia de esta característica del bien ofertado para esa parte está reflejada en su condición de que la operación se realizase en ajuste a las condiciones del préstamo hipotecario que tenía asignado (fs. 143/147), lo cual era coherente con su obligación de contratar “sobre la base de títulos perfectos, libre de todo gravamen o inhibición” según los términos del crédito asignado por el Banco de la Nación Argentina (fs. 134/141).

No obstante, los hechos acreditados en el proceso revelan que la característica de “apto crédito”, de mínima, conducía a una representación inexacta sobre las características del bien inmueble ofertado. Este tenía inscripta una hipoteca de 1987 y una cláusula de inembargabilidad a favor del Banco Hipotecario Nacional en el Registro de la Propiedad Inmueble (fs. 277). Si bien los efectos de la anotación de la hipoteca duran 20 años sin que se renueve (art. 2210, CCCN), su cancelación ocurre con el otorgamiento de una escritura pública o resolución judicial, más su inscripción en el registro (arts. 2204 y 2208, CCCN). En este sentido, advierto que este acto notarial de cancelación de la hipoteca y la cláusula de inembargabilidad se realizó el 23.04.2018 con causa en el pago de la obligación garantizada, es decir, no por el transcurso del tiempo desde su constitución o anotación (fs. 114/115). A mayor abundamiento, el Banco Hipotecario Nacional (acreedor garantizado) informó que la cancelación de su crédito ocurrió el 1.03.2018 (fs. 197). Estas fechas contrastan con la de la primera reserva de la señora Álvarez, es decir, el 23.01.2018 (fs. 134/141).

Asimismo, resalto que una dependiente del señor K. (cfr. fs. 181/182) informó a la parte actora por correo electrónico del 5.04.2018 –es decir, dos meses después de la primera reserva– que (i) la propiedad estaba hipotecada, (ii) la hipoteca estaba “cancelada” pero faltaba su escrituración; y (iii) la fijación de fecha para escriturar la compraventa inmobiliaria dependía de esta escrituración (fs. 245). Sobre esta comunicación, se destaca que el perito informático manifestó haber verificado su existencia sin comprobar la existencia de anomalías que puedan indicar que haya sido manipulado (fs. 245).

De este modo, la conducta de la parte demandada implicó un incumplimiento de su obligación de proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, y de abstenerse de mencionar supuestos inexactos, tal como prescriben los citados artículos 1347, incisos b y c del Código Civil y Comercial de la Nación, y 10, inciso 5, de la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires.

Dado que la parte actora fue captada a partir de la publicidad del inmueble por internet, ese anuncio conllevó una violación de la mencionada ley nro. 2340 que prescribe que la publicidad de los corredores inmobiliarios (i) debe ser precisa, inequívoca, y no incluir información que pueda inducir a error a los interesados, ni calidades o condiciones que no sean ciertas (art. 12); y (ii) no debe poder inducir a engaño a los interesados o que se insinúen operaciones contrarias a la ley (art. 13, inc. 6). Además, configuró una violación del artículo 9 de la Ley de Lealtad Comercial y del artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor.

Por lo tanto, el señor K. incumplió sus obligaciones legales de conformidad con el Código Civil y Comercial de la Nación, la Ley de Martilleros, la Ley de Lealtad Comercial, la Ley de Defensa del Consumidor y la ley nro. 2340 de la Ciudad de Buenos Aires por acción y omisión no justificada, con lo cual su conducta es antijurídica (arts. 1716 y 1717, CCCN).

4. Sentada la antijuridicidad de las conductas de la parte demandada, corresponde considerar la existencia de una relación de causalidad entre aquella y los daños y perjuicios cuya indemnización demanda la parte actora.

Inicialmente, señalo que la señora Á. reservó el inmueble por primera vez el 23.01.2018, y una segunda vez el 19.02.2018 (fs. 134/141). Esta referencia temporal es determinante porque ella tenía un interés esencial, manifestado y conocido por el señor K. en aplicar su crédito hipotecario a la compraventa que realizase. En este sentido, este crédito hipotecario adjudicado el 5.01.2018 y notificado el 10.01.2018 por el Banco de la Nación Argentina implicaba su obligación de (i) presentar documentación en un plazo de 60 días, y (ii) contratar “sobre la base de títulos perfectos, libre de todo gravamen o inhibición” (fs. 134/141).

No obstante, la señora Á. (y la escribana designada por el banco adjudicante del crédito) fueron informadas recién el 5.04.2018 de (i) que la parte vendedora reservó un inmueble cuya venta el mismo corredor promovía; (ii) la existencia de la hipoteca inscripta en relación con el inmueble pretendido por la parte actora y cuya cancelación no estaba escriturada; (iii) el condicionamiento que esto implicaba para la fijación de fecha de la compraventa con la parte actora; y (iv) que no se entregó el título y poder originales a la escribana “porque seguramente se necesitarán para el trámite de cancelación de hipoteca” (fs. 245 ).

Por consiguiente, entre la primera reserva intentada por la señora Á. (23.01.2018) y el correo electrónico mencionado de la dependiente del señor K. (5.04.2018) transcurrieron más de dos meses. Este lapso de tiempo condicionó a la parte actora a no poder desistir de la operación y, en su caso, buscar otro inmueble sin arriesgarse a que se frustrase su adjudicación del crédito hipotecario. Recuerdo aquí que este establecía un plazo de disponibilidad limitado. En estos términos, la falta de información completa y oportuna coartó las posibilidades de decisión de la parte actora, que quedó sujeta a continuar con la negociación que había iniciado.

A ello cabe agregar que los daños y perjuicios reclamados resultaron de su concurrencia con (i) la dilación por la necesidad de tiempo para la instrumentación y registración de la cancelación de los gravámenes, y (ii) la variación de la relación de cambio entre la moneda nacional y el dólar estadounidense en el transcurso de ese tiempo. Si bien estas concausas excedieron al control del señor K., a este le son imputables las consecuencias mediatas previsibles de sus propias conductas antijurídicas (arts. 1726 y 1727, CCCN) cuando él conocía (i) la condición esencial para la parte actora de que el inmueble en cuestión fuera “apto crédito”, y (ii) el hecho público y notorio de que la moneda nacional tiene fluctuaciones significativas, contingencia cubierta en los contratos de corretaje y compraventa con su pacto en moneda extranjera (art. 1728, CCCN).

Por su parte, el señor K. afirma que debe considerarse un plazo de 30 días desde que informó la reserva de otro inmueble por la parte vendedora (5.04.2018). Su argumento consiste en que la compraventa con la señora Á. estaba condicionada a que la parte vendedora comprase “simultáneamente” otro inmueble. Sin embargo, se advierte que esta fecha contradice su manifestación de que esa comunicación se realizó el 27.03.2019 (fs. 109/112) aunque sin aportar elemento probatorio que lo sostenga.

En cualquier caso, ese argumento es inconducente porque no está acreditada la fecha en que se realizó esa reserva, ni en qué condiciones. Incluso, el hecho de que ambas operaciones se tuvieran que realizar “simultáneamente” implicaba que el obstáculo que retrasase a una operación también incidiese sobre la otra. Así, la adquisición del inmueble por la parte vendedora no podía realizarse el 5.04.2018 ni días después porque (i) la cancelación de la hipoteca y la cláusula de inembargabilidad se instrumentó el 23.04.2018 y se inscribió el 2.05.2018, y (ii) esto impedía que pudiera realizarse la compraventa del inmueble en condiciones de “apto crédito” por la señora Á. A ello se agrega que los instrumentos originales fueron entregados a la escribana por la parte demandada el 4.05.2018 –testimonio del título de propiedad del inmueble a transferirse y del poder a ejercerse– (fs. 120) y 21.05.2018 –copia de la escritura de cancelación de los gravámenes– (fs. 127). Estos recibos de documentación fueron aportados al proceso por la parte demandada.

Por lo tanto, entiendo suficientemente acreditada la relación de causalidad entre las conductas antijurídicas imputables al señor K. y los daños y perjuicios cuya indemnización demanda la parte actora (art. 1726, CCCN). Asimismo, estos argumentos son suficientes para rechazar el cuestionamiento de la cuantificación del daño emergente del señor K., por lo cual propongo al Acuerdo rechazar dicho agravio.

5. En cuanto a la calificación de la conducta, el Código Civil y Comercial de la Nación establece que la culpa consiste en la omisión de la diligencia debida según la naturaleza de la obligación y las circunstancias de las personas, el tiempo y el lugar, y comprende la imprudencia, la negligencia y la impericia en el arte o profesión (art. 1724). Asimismo, prescribe la pauta de valoración de la conducta de que, cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la valoración de la previsibilidad de las consecuencias (art. 1725).

En el caso, la culpa del demandado surge de su omisión de recabar y comunicar en forma oportuna la situación registral del inmueble en cuestión, más aún cuando publicitó al bien como “apto crédito” (fs. 134/141) y tomó conocimiento de la importancia de ese dato para la parte actora, quien desde su primer reserva condicionó la operación a la obtención de un crédito hipotecario (fs. 143/147). Por lo tanto, entiendo acreditada la culpa del señor K. en relación con las conductas en cuestión.

6. Respecto del agravio sobre el concepto de daño moral, se recuerda que el artículo 265 del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Nación impone la carga de criticar concreta y razonadamente las motivaciones y conclusiones del fallo apelado a la parte apelante. En ese sentido, no basta el mero disenso con la solución recurrida.

En este caso, el señor K. no expuso argumentos de hecho y de derecho a fin de criticar de manera concreta y razonada las motivaciones y conclusiones de la sentencia apelada en relación con el agravio en cuestión, más allá de manifestar su disconformidad y negar extremos afirmados en aquélla. No obstante, a fin de evitar la adopción de soluciones formales y de preservar el derecho de defensa en juicio, se analizan sus quejas (“Granja Martín SRL c/ Banco Ciudad de Buenos Aires s/ ordinario”, ya citado).

Conforme el Código Civil y Comercial de la Nación, el daño moral existe cuando se lesionan derechos de las personas que son extraños a valores económicos (art. 1737); y su reparación tiene un carácter resarcitorio en tanto la finalidad de la indemnización es compensar los efectos del agravio moral sufrido (arts. 1738 y 1740). Al respecto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación entendió que la valoración del daño moral debe considerar el estado de incertidumbre y preocupación que produjo el hecho, la lesión en los sentimientos afectivos, la entidad del sufrimiento, su carácter resarcitorio, la índole del hecho generador de la responsabilidad, y que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material pues no se trata de un daño accesorio a éste (Fallos: 323:3614, “Martínez, Diego Daniel”; Fallos: 318:385, “Rebesco”).

En relación con este tipo de resarcimiento en el marco contractual, se sostuvo que su apreciación debe ser efectuada con criterio restrictivo porque no tiene por objeto resarcir las desilusiones, incertidumbres y disgustos sino solamente determinados padecimientos espirituales que corresponden por la naturaleza del hecho causante y las circunstancias del caso. En este sentido, la carga de acreditar su existencia corresponde a quien lo reclama (art. 1744, CCCN; art. 377, CPCCN), lo cual se justifica especialmente porque el daño moral se vincula con un desmedro extrapatrimonial o lesión en sentimientos personales no asimilables a las meras molestias, dificultades, inquietudes o perturbaciones propias de cualquier incumplimiento contractual. Por esta razón, quien invoca el daño moral debe acreditar las circunstancias especiales a las que la ley condiciona la procedencia de su resarcimiento (CNCom, Sala A, expte. nro. 27919/2017, “Lenarduzzi, Alejandro y otro c. Automóviles San Jorge SA s/ ordinario”, 7.12.2021). De otra manera, la indemnización podría configurar un enriquecimiento indebido a favor del reclamante (CNCom, esta Sala, “Laborde de Ognian, Ethel Beatriz c/ Universal Assistance SA”, 9.02.2010 y sus citas).

Sin embargo, lo señalado en el párrafo anterior no obsta a que la prueba directa del daño moral sea objetivamente difícil como consecuencia de la naturaleza interior de los bienes jurídicos en los que incide (CNCom, esta Sala, “Alustiza, José María Bautista c/ Ford Argentina SCA y otros s/ ordinario”, 16.05.2016). Así, la restricción en la valoración del daño moral no puede erigirse en un obstáculo insalvable para su reconocimiento cuando el reclamo tiene visos de seriedad suficientes y base sólida en los antecedentes de la causa.

En estos términos, entiendo que está acreditado el daño moral causado por resultar implícito en la naturaleza de los hechos en cuestión (CNCom., expte. nro. 23724/2016, “García Dietze, Alejandro Pablo c/ Iaorana SRL y otro s/ ordinario”, 13.04.2022). La señora Á. tomó conocimiento de la existencia de un gravamen anotado que procuró especial y expresamente evitar a los efectos de cumplir las condiciones del crédito hipotecario que se le había adjudicado más de dos meses después de haber empezado las gestiones para la compra del inmueble. También, la solución de esta contingencia desconocida conllevó que tuviera que experimentar una variación significativa del valor de la operación en moneda nacional cuando la operación estaba encaminada a su conclusión. Esto debe haber afectado desfavorablemente su estabilidad emocional, anímica y desenvolvimiento, es decir, implicó un daño moral que justifica su reparación en tanto produjo profundas preocupaciones o estados de irritación (CNCom., esta Sala, expte. nro. 10297/2016, “Nieves, Javier Alberto c/ FCA SA de Ahorro para Fines Determinados y otro s/ sumarísimo”, 5.08.2020; expte. nro. 7425/2019, “David, Jimena Alejandra c/ Industrial and Commercial Bank of China SA y otro s/ ordinario”, 19.05.2021).

Ahora bien, en cuanto a la cuantificación de la indemnización por daño moral, pondero el carácter resarcitorio de dicho rubro, la índole del hecho generador de la responsabilidad y la entidad del sufrimiento causado, que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material pues no se trata de un daño accesorio a este (Fallos: 311:1018, “Bonadero Alberdi de Inaudi”; Fallos: 321:1117, “Martínez, Diego Daniel”). Asimismo, que no corresponde aplicar pautas matemáticas para su cuantificación (Fallos: 312:2412, “Harris”; Fallos: 318:1598, “Pérez, Fredy Fernando”) sino que es preciso valorar las circunstancias de la causa pues la cuantía de la reparación depende de la gravedad de la culpa y de las características de las partes, factores que deben juzgarse según la sana crítica (arts. 163 y 386, CPCCN).

Por lo anterior, acreditado el daño moral pero no su monto, y toda vez que puede aplicarse el artículo 165, parte 3, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ante dicha situación, entiendo razonable el monto determinado en la sentencia apelada y, en consecuencia, propondré su confirmación. Igualmente, en relación con el mecanismo resuelto en relación con los intereses, de conformidad con lo establecido por el artículo del 1748 del Código Civil y Comercial de la Nación y la doctrina de la Cámara en pleno en “SA La Razón SA s/ inc. de pago de honorarios a los profesionales”, 27.10.1994).

En consecuencia, propongo al Acuerdo rechazar el agravio en cuestión de la parte demandada y confirmar lo resuelto en la parte correspondiente de la sentencia apelada.

7. En cuanto al daño punitivo, advierto que está receptado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 52 bis de la Ley de Defensa del Consumidor. El daño punitivo se erige en nuestro ordenamiento jurídico como una herramienta tuitiva para el consumidor (art. 42, CN) en el marco del derecho de daños.

El daño punitivo regulado por esa norma constituye una multa civil que, en el marco de una relación de consumo, puede ser aplicada por el juez a un proveedor de bienes o servicios, y a instancia y beneficio del damnificado. Se trata de una suma de dinero que excede la reparación del daño sufrido y cuya función es sancionar conductas graves y con impacto social que lesionan los derechos de los consumidores.

Al mismo tiempo, esa multa civil posee una función preventiva toda vez que genera incentivos económicos suficientes en el infractor para, por un lado, disuadirlo de incurrir en conductas perjudiciales similares y, por el otro, desalentar su incumplimiento eficiente de normas (conf. Diario de Sesiones de la Cámara de Diputados de la Nación, 18° Sesión Ordinaria, Dictamen de las Comisiones de Defensa del Consumidor, de Comercio y de Justicia, Fundamentos, párr. 15, 9.08.2006). En este último aspecto, procura que para el proveedor no resulte más conveniente, en términos económicos, reparar que evitar el daño. Finalmente, el daño punitivo busca que el impacto de ese efecto disuasivo se extienda a otros agentes de modo tal que se abstengan de incurrir en la conducta socialmente no deseada.

La sanción pecuniaria en el daño punitivo está estrechamente asociada a la idea de prevención de ciertos daños, y también a la punición y al pleno desmantelamiento de los efectos de ilícitos que, por su gravedad o por sus consecuencias, requieren algo más que la mera indemnización resarcitoria de los perjuicios causados (CNCom., esta Sala, expte. nro. 42014/2009 “Acuña, Miguel Ángel c/ Banco de Galicia y Buenos Aires SA s/ sumarísimo” 28.06.2016; Stiglitz, Rubén S. y Pizarro, Ramón D., “Reformas a la ley de defensa del consumidor”, LL, 2009B, p. 949).

En sentido similar, la jurisprudencia de la Suprema Corte de los Estados Unidos –país que ha desarrollado una extendida práctica de condenas por daños punitivos– ha puntualizado que la imposición de esos daños tiene por finalidad la sanción y la disuasión (cfr. doct. Suprema Corte de los Estados Unidos, “Pacific Mutual Life Insurance Company v. Haslip”, 499 U.S. 1 (1991), 4.03.1991; “BMW of North America, Inc. v. Ira Gore, Jr.”, 517 U.S. 559 (1996), 20.05.1996; “State Farm Mutual Automobile Insurance Co. v. Campbell, et al”, 538 U.S. 408, 7.04.2003).

Tanto en el derecho comparado como en la doctrina nacional se destacó que esta sanción sólo procede en casos de particular gravedad, calificados por (i) dolo o culpa grave del sancionado; (ii) obtención de enriquecimientos indebidos derivados del ilícito; o (iii) en casos excepcionales, por un abuso de posición de poder, particularmente cuando evidencia menosprecio grave por derechos individuales o de incidencia colectiva (CNCom., esta Sala, expte. nro. 33694/2006; “Spadavecchia, María Cristina c/ Agroindustrias Cartellone SA s/ ordinario”, 19.11.2015).

No todo incumplimiento puede dar lugar a la fijación de daños punitivos. Se trata de casos de particular gravedad que denotan, por parte del dañador, una gran indiferencia o menosprecio por los derechos ajenos, priorizando netamente aspectos económicos. Lo que se busca con este instituto es castigar la conducta desaprensiva que ha tenido el dañador respecto de los derechos de terceros.

En estos términos, si bien existió un objetivo incumplimiento de la obligación del señor K., titular “Brick Propiedades y Servicios”, conforme el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor, la prueba ofrecida y producida obsta a que se pueda considerar que se debió a un deliberado y desaprensivo proceder que pueda justificar la imposición de la multa, o que su conducta haya sido con dolo o culpa grave. Tal como destacó el señor Juez de Primera Instancia, los dependientes de la inmobiliaria mostraron preocupación por la situación de la actora, contestaron sus reclamos y procuraron solucionar el conflicto generado.

Para más, el incumplimiento tampoco revistió una gravedad inusitada desde que el defecto en la información no impidió la operación de compraventa sino que demoró su concreción, lo que justificó la reparación de los daños materiales e inmateriales causados.

Por lo demás, tampoco se demostró el carácter generalizado de la falta –esto es, que la publicidad engañosa constituya un modo de operar del demandado– ni el carácter indeterminado de los sujetos afectados. Así, los hechos controvertidos no tuvieron un impacto colectivo que trascienda la reparación de los daños acreditados e indemnizados, ni que justifique la aplicación de una medida disuasiva y sancionatoria.

En estos términos, entiendo que no se reúnen los requisitos necesarios para la procedencia del rubro reclamado. En consecuencia, propongo al Acuerdo rechazar el recurso de la parte actora y confirmar la sentencia apelada en lo pertinente.

8. Finalmente, se recuerda que el artículo 71 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación establece que las costas se compensarán o se distribuirán prudencialmente por el juez en proporción al éxito obtenido por cada uno de ellos si el resultado del pleito o incidente fuere parcialmente favorable a ambos litigantes. El principio general en esta materia es que la vencida debe pagar todos los gastos de la contraria y, que el juez puede eximir de ellos al litigante vencido si encontrare mérito para ello, debiendo aplicar tal excepción, restrictivamente (art. 68, CPCCN).

En atención a que ambos recursos de apelación son rechazados y que no se advierten circunstancias cuya peculiaridad fáctica o jurídica permita soslayar el criterio objetivo de la derrota, se imponen las costas de esta instancia por su orden.

IV. Conclusión

Como corolario de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: (i) rechazar los recursos de apelación interpuestos por la señora Á. y el señor K. e (ii) imponer costas de Alzada por su orden.

He concluido.

Por análogas razones, la Dra. Matilde E. Ballerini adhiere a la solución del voto que antecede. Con lo que se terminó este Acuerdo que firmaron las señoras Juezas de Cámara.

Y Vistos:

Por los fundamentos del acuerdo que precede, se resuelve: (i) rechazar los recursos de apelación interpuestos por la señora Á. y el señor K. e (ii) imponer costas de Alzada por su orden. – M. Guadalupe Vásquez. – Matilde E. Ballerini (Prosec.: Adriana Milovich).

L. C., F. J. c. A., S. V. s/ ordinario

Comentado por Mario César Gianfelici: El corretaje inmobiliario frente a la “reserva de compra”.

En Buenos Aires, a los 30 días de marzo de dos mil veintitrés, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “L. C., F. J. contra A., S. V. sobre ORDINARIO”, registro nº COM 34967/2019 procedente del JUZGADO Nº 8 del fuero (SECRETARÍA Nº 16), en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, Doctores: Vassallo, Heredia y Garibotto.

El señor juez Juan R. Garibotto no interviene por hallarse en uso de licencia (RJN 109).

Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el señor Juez de Cámara, doctor Gerardo G. Vassallo dice:

I. La sentencia del 31 de mayo pasado, admitió parcialmente la demanda deducida por F. L. C. contra S. A. a quien condenó a pagar al primero la suma de diez mil dólares más IVA y doscientos noventa y seis pesos. Ello con más intereses, a una tasa del 8% anual sobre el monto en moneda extranjera y tasa activa Banco Nación a la condena expresada en moneda local.

Tal decisión tuvo sustento en el declarado incumplimiento de pago de la comisión por el corretaje inmobiliario que, por encargo de la demandada, el actor desarrolló con éxito. Por ello, y siempre desde la visión de la sentencia en estudio, entendió procedente condenar a la señora A. a pagar al actor la remuneración de ambas partes (vendedora: comisión pactada; y compradora: comisión estimada en tanto la calificó como chance); y cierto gasto en que incurrió (carta documento). Descartó otras pretensiones económicas al considerarlas no probadas.

Por último, le impuso las costas del proceso a la vencida.

Ambas partes apelaron el fallo.

La demandada por haber sido condenada, en tanto propició su absolución. El actor por algunas cuestiones puntuales: a) haber sido rechazados los demás gastos reclamados; b) porque la sentencia calculó erróneamente el quantum de la comisión pactada con la demandada; y c) al haber reducido la comisión pactada con la parte compradora.

II. Entiendo necesario, para otorgar claridad y congruencia al discurso que sigue, describir brevemente los hechos que constituyen la plataforma fáctica del conflicto.

No existe disenso entre las partes en punto a que la demandada encargó al señor L. C. que intermediara en la venta del departamento de la calle Congreso … de su propiedad. Al efecto, la señora A. reconoció haber suscripto la “autorización de venta” que fue acompañada por el actor con su escrito de inicio, pieza que también acercó la demandada.

A su vez, fue admitido en sendos escritos inaugurales, que ambas partes conocían desde el inicio de la relación, que el inmueble se encontraba embargado.

No existe disenso tampoco, en cuanto a que, dentro de los noventa días de vigencia de la autorización de venta, el actor obtuvo una oferta de compra que se plasmó en una “reserva” la que fue garantizada con tres entregas de dinero. Esta reserva fue aceptada por la demandada mediante la firma de otro instrumento, esta vez titulado “aceptación de reserva de compra”.

En este documento quedó sugerido que la compra se haría mediante préstamo del Banco de la Nación Argentina, particularidad que podía inferirse al señalarse allí expresamente que la escritura traslativa de dominio estaría a cargo del escribano público “… a designar por el Banco de la Nación Argentina”.

Por último, tampoco existe discusión en punto a que la escrituración quedó frustrada al no ser levantado el embargo que pesaba sobre la unidad.

Hasta aquí la descripción de hechos relevantes que aparecen indiscutidos en esta etapa del proceso.

El debate finca entonces en determinar quién fue el responsable de ese fracaso. Mientras el corredor y la sentencia de grado sostuvieron que lo fue su contraria, al no levantar el embargo, la señora A. afirmó, en un confuso desarrollo, que lo fue el actor al ofrecer a la venta un inmueble que no se encontraba en condiciones de ser vendido. Además, señaló que el corredor no informó a su parte “…sobre las implicancias del embargo que pesaba sobre mi (su) propiedad y me embarcó en una operación con un Banco prestamista que bien sabía no iba a aceptar dicho título en razón del embargo”.

Comenzaré por el análisis del recurso deducido por la señora A., pues de progresar esta impugnación la restante se podría tornar abstracta.

III. Recurso deducido por la señora S. A.

Entiendo necesario, para dirimir esta apelación, definir inicialmente los alcances del corretaje, a fin de concluir si el señor L. C. cumplió total y eficientemente su función y, con causa en ello, si tiene derecho al pago de su comisión.

La doctrina tradicional definió al corredor como aquel que intermedia entre la oferta y la demandada, siendo su tarea la de poner en contacto o aproximar a quienes tienen interés en realizar un negocio facilitándoles su conclusión (Zavala Rodríguez, C., Código de Comercio Comentado, T. I, página 130; CNCom. Sala D, 27.10.94, “Mignone S.A. c/ Serantoni, Marcelo T.”, LL 1995-E, 75). No representa, como principio, a ninguno de los interesados y percibe una comisión al concluir exitosamente con su tarea.

Como he dicho, su misión es la de aproximar a las partes con el objetivo de concertar operaciones o contratos comerciales o civiles que concluyen directamente sus titulares. Tarea que se ve facilitada por la organización que habitualmente apoya al corredor y su conocimiento del mercado.

La regulación de este contrato fue tangencialmente contemplada en el Código de Comercio, ordenamiento que en esta materia fue derogado por la ley 20.266/73, norma que reguló específicamente la profesión y el ejercicio del corretaje, disposición que luego parcialmente modificada por la ley 25.028.

Por último, el Código Civil y Comercial de la Nación, también reguló aspectos de este negocio al derogar los artículos 36, 37 y 38 de la ley del año 1973, y sustituirlos en un desarrollo de diez artículos que atienden puntualmente a ciertos aspectos de este negocio (arts. 1345 a 1355).

Y de acuerdo a las fechas en que se produjeron los hechos que derivaron en este litigio (año 2017), cabe concluir que el negocio habido entre las partes estuvo regulado por el plexo de normas apuntadas, las que por consecuencia de ello serán aplicadas para dirimir el presente litigio.

Convalidando lo dicho, el artículo 1355 del código unificado abona esta conclusión al disponer que las reglas contenidas en dicho ordenamiento “no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales”.

Ingresando ya en la regulación legal, el artículo 1345, que sigue la línea conceptual del artículo 34 inc. a) del anexo incorporado a la ley 25.028, contempla una definición del contrato de corretaje que sustancialmente sigue la que brindó la doctrina que transcribí antes.

El código Civil y Comercial estableció que “Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”.

En términos similares la doctrina actual ha señalado que el corretaje tiene lugar cuando el corredor promete desplegar la actividad o el comportamiento necesario para buscar y acercar a la o las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero. Así, para que el contrato se configure, basta con que las partes contactadas acepten y realicen el negocio propuesto aprovechando los consejos, las indicaciones y, principalmente, el resultado de las actividades del intermediario. Negocio que, en principio, será perfeccionado directa y personalmente por las partes (Lorenzetti, R., Código Civil y Comercial de la Nación – Comentado, T. VII, página 138).

De tal manera el corredor concluye sus funciones de mediación cuando se produce el acuerdo de voluntades entre las partes contratantes que él acercó con su gestión profesional. No tiene, por tanto, obligación de intervenir con posterioridad en el tramo de ejecución del contrato (Fernández R. y Gómez Leo, O., Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial, T. II, página 377; Lorenzetti, R., obra y tomo citados, página 140).

A la luz de estos principios, cabe reiterar que la señora A. encargó al señor L. C. que intermedie en la venta de un departamento de su propiedad, requerimiento que quedó plasmado en la “autorización de venta” del 14.6.2017 suscripta por la demandada y acompañada por ambas partes en sus escritos iniciales. Congruente con lo anterior, esta contratación fue reconocida por la señora A. al tiempo de contestar demanda.

Tampoco es hoy materia de cuestionamiento que el actor sea un corredor matriculado ya que tal calidad fue confirmada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, en el informe que fuera agregado a la causa el 6.10.2021. Registración que lo habilita como corredor y lo autoriza para percibir una comisión por su trabajo.

Por último, la señora A. reconoció también al contestar demanda, haber aceptado una oferta de compra por un total de U$S 204.000 obtenida por la intervención profesional del señor L. C. En este punto admitió haber firmado el instrumento del 7.7.2017 (fs. 22) que también fue acompañado por ambas partes. En este documento la señora A. se comprometió a abonar el 3% del precio total de venta más IVA, por la tarea profesional del señor L. C.

Parecería entonces que efectuada la reserva de compra, garantizada además con sumas de dinero por el pretenso comprador, y aceptada la misma por la vendedora, la tarea del actor aparecería concluida.

En línea con la doctrina nacional dice Garrigues, citado por Alterini, “…el mediador desempeña una pura actividad de aproximación de los futuros contratantes, su finalidad es la conclusión de contratos con terceras personas” (Garrigues, J., Tratado de Derecho Mercantil, T. I-3, página 1444, en Alterini, J., Código Civil y Comercial Comentado – Tratado Exegético, T. VI, página 821).

Así, conforme la definición que acabo de transcribir que coincide con las citadas con anterioridad, que definen los límites del contrato de corretaje, entiendo que el señor L. C. concluyó su tarea de mediación al obtener una oferta concreta de compra del inmueble de propiedad de su comitente (que contemplaba un precio superior al acordado en la autorización de venta, y que fue confirmada por el pretenso comprador mediante la entrega de tres remesas de dinero); oferta que fue explícitamente aceptada por la vendedora mediante la firma del documento donde así lo expresó y en el cual se comprometió a remunerar al corredor con un 3% del precio acordado.

Cabe recordar que las diligencias posteriores, orientadas a concretar la transmisión dominial mediante la escritura de práctica, como lo dice la doctrina ya citada, quedaron en principio a cargo de las partes aun cuando, según resulta de la prueba colectada, el intermediario colaboró también en esa etapa instando a la señora A. a levantar el embargo en el plazo fijado para la escrituración.

En este puntual aspecto, el artículo 1347, inciso e) del CNCiv. y C., impone al corredor asistir a la firma de los instrumentos conclusivos referidos a la operación concertada con su intervención sólo “si alguna de las partes lo requiere” (el destacado me pertenece).

Tanto al contestar la demanda cuanto al tiempo de expresar agravios, la demandada destacó que el negocio no se concretó lo cual, en alguna interpretación, podría obstar al derecho a comisión que predica el actor. Va de suyo que el discurso central en ambas presentaciones para justificar la frustración del negocio es la negligente actuación del señor L. C., y no el mero fracaso de la venta.

Si bien la demandada no utilizó los argumentos que siguen, cabe hacer una breve referencia a un principio que recepta el código unificado y que, como dije, podría dar apoyo a lo postulado dogmáticamente por la demandada para negar retribución al corredor.

El artículo 1350 del Código Civil y Comercial de la Nación dispone que “…el corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención”.

Puede derivarse de ello que para que el corredor pueda reclamar su retribución es necesario que el negocio objeto de intermediación se hubiera concluido y exista una relación de causalidad entre la referida operación y la actividad del intermediario (Heredia, P. y Calvo Costa, C., Código Civil y Comercial – Comentado y Anotado, T. V, página 606).

En el caso, si bien el corredor concluyó su tarea de corretaje al acercar a las partes y obtener de ambas su acuerdo para concluir la venta, la escritura traslativa de dominio no pudo ser otorgada frente a la omisión de la vendedora de obtener el levantamiento de embargo que pesaba sobre su propiedad.

El derogado artículo 37, a) del dec.ley 20266/1973, reformado por ley 25028, establecía, en coincidencia con el principio hoy vigente del código civil y comercial, que el corredor tenía derecho a percibir una comisión por los negocios que intervenga habilitando su percepción, como ahora, a partir de la conclusión del negocio.

Sin embargo, a modo de excepción, la apuntada norma disponía que “La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo”.

En la posición sostenida por el actor, esta sería la situación de autos pues para el señor L. C. la culpa del fracaso de la operación objeto de intermediación recae en la comitente.

Sin embargo, esta norma de excepción ha sido derogada por el código unificado, y sustituida por el artículo 1352 que regula las actuales excepciones a aquella regla, vigentes al tiempo de los hechos de la causa. Las trataré más adelante.

Volviendo a los principios ya reseñados: a) el contrato de corretaje tiene su génesis cuando “…una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes” (art. 1345); b) así, la intervención de aquel se limita a desplegar la actividad o el comportamiento necesario para buscar y acercar a o a las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero; y c) como definí con claridad antes de ahora, al remitir a lo explicado por Lorenzetti, para que el contrato de corretaje concrete su puntual objeto, basta con que las partes contactadas acepten y realicen el negocio propuesto aprovechando los consejos, las indicaciones y, principalmente, el resultado de las actividades del intermediario. Negocio, reitero, que en principio será perfeccionado directa y personalmente por las partes (Lorenzetti, R., Obra y tomo ya citados, T. VII, página 138).

Por ello el corredor concluye sus funciones de intermediación cuando se produce el acuerdo de voluntades entre las partes contratantes que él acercó con su gestión profesional. Su intervención es ajena en el tramo de ejecución del contrato (Fernández R. y Gómez Leo, O., Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial, T. II, página 377; Lorenzetti, R., obra y tomo citados, página 140).

Pero aún frente a esta realidad, el ya referido artículo 1350 del código unificado exige que el negocio objeto de intermediación hubiere sido concluido para habilitar el cobro de la comisión, al punto de sostener la actual doctrina que de las dos pautas que prevé la norma en cuestión para remunerar al corredor (que la comisión se encuentre estipulada y que el negocio principal se hubiere celebrado como resultado de su intervención) la segunda condición “…es necesaria y no se suple”, mientras que la primera se suple (Lorenzetti R., obra y tomo citados, página 158).

Este mismo presupuesto es mantenido cuando se establecen las excepciones a la regla prevista en el mentado artículo 1350 ya referido.

Esto nos obliga a definir cuál es el “negocio principal” que debe ser “celebrado como resultado de su intervención”.

Del estudio de la causa resulta claro que el corredor L. C. actuó como intermediario en una compraventa inmobiliaria. Tal fue la causa fuente de lo que luego derivaría en la transmisión dominial.

Pero como ya he destacado, el contrato de corretaje que vinculó a las partes hoy en litigio tiene un claro límite: aproximar a las partes con el objetivo de concertar operaciones o contratos comerciales o civiles. Una vez obtenido el acuerdo de voluntades, los trámites ulteriores deben ser concluidos por sus titulares con independencia a la tarea ya cumplida por el corredor.

Es que una vez concertado el negocio, como en el caso, con la indubitable aceptación de la oferta, el intermediario debe apartarse de los trámites ulteriores, según sea el contrato celebrado, pues es una etapa ajena a su función. Como ya señalé, sólo debe asistir a la firma de los instrumentos conclusivos si alguna de las partes se lo requiere (artículo 1347, inciso e) ya citado).

En el caso, el corredor logró acercar a un interesado en adquirir el departamento de la señora A. a un precio superior al requerido, interés que plasmó en una “reserva de compra” firmada por el señor J. M. C. el 3.6.2017 (fs. 20), interés que luego fue reforzado con tres entregas de dinero. Este documento contenía precisiones en punto al objeto de la compraventa, al precio, forma de pago, toma de posesión, etc.

En su mismo texto se aclaraba que la oferta se recibía “ad referéndum” de la aprobación del propietario. Este tipo de instrumento es mencionado por la doctrina como una reserva-oferta en tanto la equipara con una verdadera oferta de compra que realiza quien está interesado en adquirir a quien está interesado en vender. Así con la aceptación de la oferta por este último se configura un verdadero contrato de compraventa en los términos del artículo 1123 del código civil y comercial (Caudullo, Miriam, La contratación inmobiliaria mediada por un corredor público: una contratación compleja, página 109, en Revista Código Civil y Comercial, LL Nº 1, año 2023).

Recuérdese que la compraventa es un contrato consensual en tanto produce efectos propios desde que las partes hubieren manifestado recíprocamente su consentimiento. A su vez tampoco requiere de formas solemnes lo cual permite que ese acuerdo pueda ser expresado de diversas maneras (Lorenzetti, R., Tratado de los Contratos, T. I, página 210/211; Heredia, P. y Calvo Costa, C., obra citada, T. IV, página 713; Borda, G., Tratado de Derecho Civil – Contratos, T. I, página 4), como en el caso lo fue la referida oferta y luego su aceptación.

No ignoro que en materia de compraventa inmobiliaria alguna doctrina ha calificado al boleto de compraventa como un contrato preliminar, pues para esos autores el definitivo será instrumentado mediante escritura pública. De seguir este camino, es claro que la reunión de la “reserva de compra” con la “aceptación de la reserva de compra”, podría ser insuficiente para concretar la compraventa.

Frente a tal postura se encuentra otra tesis que se nomina como “aformalista” que postula que la firma de un boleto de compraventa importa la celebración del contrato que, desde el punto de vista de las relaciones creditorias, es ya el contrato obligacional definitivo (Heredia P., Tratado Exegético de Derecho Concursal, T. 5, páginas 183/184).

En esta línea, con base en la definición de compraventa que contemplaba el Código Civil, Lorenzetti postula que el contrato de compraventa no produce la transferencia de dominio sino la mera obligación de hacerlo (Lorenzetti R., Tratado… y tomo ya citados, página 198). Como lo reitera más adelante “…la compraventa tiene un efecto obligacional, es decir causa la obligación de transmitir el dominio; su celebración no produce el efecto jurídico real de la transmisión de la propiedad, sino que es un título que junto al modo produce el efecto traslativo (Lorenzetti R., obra y tomo citados, página 200).

Con base en esta última tesis, entiendo que al suscribir una reserva de compra quien lo hace transmite al vendedor una real y completa oferta que tiene por objeto adquirir el bien inmueble de titularidad de aquel, mientras que con la consiguiente aceptación queda expresado el mutuo acuerdo de voluntades que refleja un vigente contrato de compraventa. Va de suyo que, cuanto menos, la reserva de compra que será luego aceptada, tiene que describir las condiciones básicas de la venta para que la adhesión del vendedor sea sobre una propuesta indubitable.

Pero aún para quienes entienden que el contrato de compraventa de inmuebles se perfecciona mediante escritura pública, “…una oferta de vender aceptada constituye como tal un contrato –o precontrato– en el que las partes se han obligado a hacer escritura pública (CNCiv. Sala F, “Taboada, Leandro A. c/ Pescarmona, Teresa A. s/ daños y perjuicios”; IJ – XXX – 893). Y en este escenario la demandada, según el actor, habría incumplido la obligación asumida al no cumplir su promesa de levantar el embargo a fin de colocar registralmente el inmueble en condiciones de ser escriturado en favor del comprador.

En mi opinión, en el sub judice, con la aceptación sin modificaciones de la oferta de compra por parte de la señora A. quedó perfeccionado el contrato de compraventa, restando sólo a las partes cumplir las prestaciones pendientes. Recuerdo una vez más, que el corredor es ajeno a la etapa de cumplimiento del contrato de compraventa, pues su tarea concluyó al acercar a las partes y obtener de ambas el consentimiento al negocio propuesto.

Y con estas mismas pautas que acabo de reseñar, debe ser interpretada la redacción del actual artículo 1352 del código unificado, que prevé excepciones cuya presencia autoriza al corredor a percibir su remuneración a pesar de ciertas contingencias sufridas por el contrato.

Es que como ya adelanté, tal norma derogó lo que era un supuesto muy habitual que contemplaba el derogado artículo 37 de la ley 20.266 (reformado por la ley 25.028) cual era que el negocio principal no se celebre por culpa de una de las partes (Alterini J., obra y tomo citados, página 845).

Si bien con menos claridad, entiendo que ese supuesto de excepción sigue contemplado en el código actual.

El Código Civil y Comercial, vigente a la fecha de los hechos aquí analizados, contempla hoy las excepciones favorables al corredor en el citado artículo 1352.

Allí establece en tres incisos los casos en los cuales el corredor percibe su comisión, aun frente a específicas contingencias ocurridas respecto de la operación mediada.

Así, establece que la remuneración debe ser abonada si, “concluido el contrato”: “…a) el contrato está sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla; b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto; c) el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares”.

Es que concluido entre las partes el contrato de compraventa, si una de ellas no cumple con su prestación ulterior, sin intervención o culpa del corredor, este último mantiene su derecho a cobrar la remuneración pactada o la usual en el lugar en que se realizó el corretaje. Como vimos, la eventual contingencia es ajena a la tarea del corredor.

La situación apuntada en este caso, está contemplada entonces en el inciso b) de la norma en tanto el contrato no habría sido cumplido, en la posición mantenida por L. C., por la vendedora.

En este punto la doctrina ha señalado al tratar esas excepciones, particularmente en su inciso b, que esa “previsión legal es razonable ya que, si el corredor cumplió eficazmente su labor y, en virtud de ella, se celebró el contrato pretendido por los negociantes, las vicisitudes que afecten a ese acuerdo, en tanto no estén vinculadas con alguna negligencia o incumplimiento previo del corredor no influyen en el derecho del intermediario a solicitar una retribución económica por su trabajo eficaz” (Heredia, P., y Calvo Costa, C., obra y tomo citados, página 617; el subrayado me pertenece).

A todo evento, de entenderse que la conclusión del contrato mencionado por el código requiere del otorgamiento de la escritura pública, tal interpretación aparecería discordante con la naturaleza del corretaje, que como lo sostuve con reiteración, se limita a acercar a las partes para lograr que, con el consentimiento de estas, se concluya un contrato. Pero, como también se ha destacado, si el corredor es ajeno a las contingencias que pudieran ocurrir en los trámites ulteriores que sólo corresponden a las partes contratantes, se estaría ignorando sin culpa para el intermediario, la tarea por este realizada que fue cumplida sin reproches.

Obviamente si el corredor hubiera incumplido su cometido o provocado por culpa o dolo, el fracaso de la negociación, no podría perseguir el cobro de remuneración alguna.

Tal imputación, en la que parece radicar la defensa de la señora A., será analizada de seguido.

IV. En rigor, ambas partes han invocado incumplimientos de su contrario como sustento, en el caso del actor, de su demanda; y de su defensa, respecto de la señora A.

La demandada imputó al corredor, sustancialmente, haber consentido poner a la venta un inmueble que no se encontraba en condiciones para ello; y, en esta reprochable situación, que su contrario no le informó, como era su obligación profesional, las implicancias que para la venta tenía el embargo.

Como fue dicho al inicio de este voto, no existe controversia en punto a que el actor fue informado por la señora A. de la existencia de un embargo sobre su departamento al momento de autorizarlo para que intermedie en su venta. En el caso ha sido reconocido por ambos que tuvieron noticias de la cautelar en los inicios de su relación. La testigo M. confirmó también este conocimiento (quinta repregunta).

Tal gravamen no impedía a la demandada ponerlo a la venta, como al corredor iniciar sus tareas para cumplir con la manda. Es que en esta situación podían encararse diversas opciones: i) que el comprador asuma el embargo al tiempo de escriturar; ii) que sea retenida por el escribano una suma suficiente para pagar la deuda que justificó el embargo (en este caso habitualmente el acreedor o su representante se encuentran presentes al tiempo de la escritura, perciben los fondos y entregan un recibo y/o un escrito informando el pago y prestando conformidad con el levantamiento de la cautelar); iii) o la vendedora tramitar el desembargo de forma autónoma.

Va de suyo que cualquiera de estas opciones deben operar sea previo a la escrituración, sea en ese momento. Pero en modo alguno impiden que el inmueble sea puesto en venta, bien que con estas prevenciones.

Comparto con la demandada que era obligación del corredor hacerle saber la trascendencia que el embargo tenía para concretar la venta. El artículo 1347 inciso c) del código unificado impone al profesional poner en conocimiento de su cliente todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que “…puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio”. Y es indudable que la existencia de un embargo sobre la propiedad vigente a la fecha de escrituración, es un escollo cierto para su venta.

Sin embargo no tengo duda que la demandada conocía la trascendencia de la cautelar para el éxito o fracaso de la transmisión dominial.

Como colijo de la prueba testimonial, tengo por acreditado que la señora A. se había comprometido a levantar el embargo que pesaba sobre su propiedad, según derivo lógicamente de la aceptación formal de la oferta y de los múltiples llamados telefónicos que dijo haber realizado la testigo S. que no fueron desconocidos por la demandada. No medió siquiera una simple negativa; menos aun la vendedora observó o dedujo expresa y técnicamente impugnación alguna a la declaración de la señorita S. Ataque que también omitió al tiempo de expresar agravios. Este particular y permanente silencio de la demandada debe ser interpretado entonces, como un reconocimiento de la veracidad de lo declarado por la testigo.

Es claro que si la demandada recibió insistentes llamados para que proceda al levantamiento del embargo fue porque conocía o le habían informado sobre la trascendencia de esta actuación que, en principio, sólo podía ser encarada por ella.

Conclusión esta última que fue admitida tácitamente por la señora A. al admitir haber levantado la cautelar el 27.11.2017, o sea tiempo después de los hechos aquí debatidos. Es evidente que ella era quien se encontraba legitimada para realizar el trámite por sí o por mandatario.

También declaró la testigo S. que al ser aceptada la oferta de compra fue fijado un plazo de 90 días para contar con tiempo suficiente para tramitar el levantamiento del embargo, afirmación algo vidriosa pues en la autorización de venta que la señora A. otorgó al señor L. C. ya habían fijado tal plazo para la escrituración.

De todos modos, de este último aserto puedo derivar dos conclusiones que estimo relevantes: a) nuevamente el silencio de la demandada sobre aquella afirmación (plazo fijado en la aceptación de la oferta con el objetivo de contar con tiempo para procurar el desembargo), permite presumir su veracidad; y b) la señora A., al conocer la fecha de la escrituración y que la misma sería autorizada por un escribano del Banco de la Nación Argentina no sólo supo el plazo en que debía levantar la cautelar sino que el comprador, al designar un notario de una institución bancaria, revelaba con claridad que el precio sería abonado parcial o totalmente mediante un crédito, lo cual imponía que el inmueble a hipotecar como garantía del mutuo (lo usual en estos casos), estuviera libre de gravámenes.

La omisión de tramitar el desembargo fue la causa evidente que imposibilitó la transmisión dominial (ver declaración del escribano P. V., pregunta novena) compromiso que, como he dicho, había asumido la señora A. quien era la interesada y legitimada para tramitar judicialmente tal liberación.

Y no es audible la afirmación que la demandada introduce recién al expresar agravios en punto a que el Banco Nación no había otorgado crédito a los pretensos compradores.

La lectura del escrito de contestación de demanda revela que la accionada sólo dijo que la reserva de compra estaba sujeta a la aprobación del Banco Nación, prestamista de los compradores, extremo que no ha sido probado y menos claramente vinculado como defensa a la esencia de este conflicto.

Pero lo objetivo es que en momento alguno afirmó, como la recurrente lo hace ahora al comparecer en esta Alzada, que el Banco no había concedido el crédito, lo cual, como dije, hace inaudible para la Sala tal aserto e impide su consideración (artículo 277 código procesal).

De todos modos los testigos que comparecieron a la causa, en particular el escribano de nómina del Banco, afirmaron exactamente lo contrario al referir los avances de la operación.

Lo hasta aquí expuesto revela la responsabilidad de la señora A. en la omisión de levantar el embargo y, por consecuencia de ello, en el fracaso de la operación.

También la inexistencia de prueba que revele inconductas relevantes por parte del corredor que le impidan reclamar la comisión (art. 1353, inc. b; CNCiv y Com).

Antes de concluir el tratamiento de este recurso, es necesario recordar, que los jueces solo están obligados a fallar considerando los argumentos que estimen conducentes y suficientes, prescindiendo de aquellos otros tangenciales o sin proyección jurídica alguna (CSJN, Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 278:271; 287:230; 294:466; id., 16.6.1976, “Filacchione de Cabezón A. c/ ENTEL”, Fallos 295:135; íd., 19.6.1986, “Burger King Corporation c/ Facilven S.A.C.I.C.”, Fallos 308:950; íd. “Rem-Ter S.R.L. c/ Instituto Provincial de la Vivienda y Desarrollo Urbano”, Fallos 308:2263; íd., 17.4.1975, “Edelberg, Betina c/ Facio, Sara y otros”, Fallos 291:390; íd. “Fernández Avello, Raúl A.”, Fallos 296:445; entre otros; esta Sala, 13.10.2006, “Paramen c/ Rutilex Hidrocarburos S.A. s/ ordinario”).

Por ello los escasos argumentos que no han sido considerados en este voto lo fueron por su irrelevancia en la solución del conflicto actual.

Lo hasta aquí expuesto me convence de proponer al Acuerdo la desestimación del recurso deducido por la señora A.

V. Cabe ahora analizar los puntuales agravios propuestos por el actor que desarrolla en tres agravios.

Para su tratamiento lo haré en el mismo orden que fueron presentados.

a) El actor se agravió de la sentencia en cuanto negó la restitución de gastos y honorarios derivados de la mediación que desarrollaron con motivo del reclamo que los frustrados compradores incoaron contra el corredor.

La sentencia rechazó tal ítem con el argumento de no encontrarse probado el convenio de mediación y los honorarios que de allí habrían derivado.

El recurrente sostuvo que por tratarse de un instrumento público el acta de mediación constituía prueba suficiente de lo allí plasmado.

Resulta dudoso que el acta que instrumenta el acuerdo constituya un instrumento público por la sola firma del mediador. Véase que el artículo 500 del código procesal exige para su ejecutabilidad, que el acta acuerdo contenga la rúbrica del mediador “con la certificación de su firma”. Amén que alguna jurisprudencia los ha calificado como instrumento privado (CN Casación Penal, 13.9.2005, “Gaggero, Manuel y otro s/ recurso de casación”, Id. SAIJ SU33010669).

Sin embargo, aun soslayando tal aspecto, la solución no varía.

Es que el conflicto suscitado entre el corredor y los pretensos compradores fincó, según se desprende del acta y de lo dicho por el actor en su escrito de inicio, en la pertinencia en derecho de restituir a aquellos los fondos entregados al señor L. C. en concepto de reserva, discusión de la cual la aquí demandada es claramente ajena.

El derecho de los frustrados compradores a recuperar lo abonado en tal concepto deriva del fracaso de la operación sin culpa de su parte. Circunstancia que, por el lado del corredor, tampoco justificaría algún derecho del intermediario de retener tales fondos pues, al recibirlos, no lo hizo con causa en alguna acreencia propia, sino en representación de terceros (en el caso la parte vendedora).

De existir algún derecho del corredor, este no superaría del quantum de su comisión. Pero los compradores no son sus deudores, sino que eventualmente lo sería la culpable del fracaso de la venta, por lo cual el actor ha incluido tal pretensión en esta contienda.

De allí que tal agravio debe ser desechado.

b) La sentencia fijó en seis mil dólares la comisión que, como resarcimiento, fue condenada la señora A. a pagar.

Ello con base en el porcentaje que el actor pactó con la vendedora al tiempo de ser autorizado a intermediar en la venta, luego reiterado en el instrumento de aceptación de la reserva de compra.

Sin embargo, el cálculo matemático de tal porcentual (3%) sobre el precio de la reserva de compra (U$S 204.000), arroja un total de U$S 6.120, y no la suma de U$S 6000 que es fijada sin fundamento alguno, luego de señalar que correspondía “reconocer la retribución acordada”.

Será entonces admitido este agravio.

c) El recurrente se queja del quantum otorgado en concepto de pérdida de chance.

La sentencia califica así a la ganancia en expectativa que derivaba para el actor de la comisión pactada con los compradores.

Advierto que en el capítulo en estudio, el recurrente no objeta la calificación que aplica el sentenciante a la retribución que el corredor hubiera percibido de la parte compradora. Tal omisión impide a la Sala ingresar en el análisis de tal encuadre jurídico.

Este Tribunal ha dicho que “…la pérdida de chance representa un daño actual –no hipotético– resarcible cuando implica una probabilidad suficiente de beneficio económico que resulta frustrado por el responsable, y que puede ser valorado en sí mismo aun prescindiendo del resultado final incierto, en su intrínseco valor económico de probabilidad. En definitiva, la indemnización por pérdida de chance no se identifica con la utilidad dejada de percibir, sino que lo que resulta resarcible es la chance misma, la que debe ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta, sin que pueda nunca identificarse con el eventual beneficio perdido” (esta Sala, 19.9.2007, “Angelini Fernando G. c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ordinario”; íd. Sala D, 15.12.2006, “Mabromata, Daniel J. c/ Lloyds Bank LTD. S.A. s/ sumario”; íd. Sala D, 10.6.2008, “García, Rubén Armando c/ Banco de Galicia y Buenos Aires S.A. s/ ordinario”; en igual sentido, CNCom Sala B, 7.2.1989, “Muraro, Heriberto c/Eudeba s/ordinario”, LL 1989-D-288; CNCom Sala C, 5.4.1990, “Cherr Hasso Waldemar c/ The Seven Up Compaña”; CNCom Sala E, 11.3.2005, “Oberti, Alejandro c/ Citibank NA”; Llambías J. J. Tratado de Derecho Civil – Obligaciones, T. I páginas 295/6. número 241, nota 20, ed. 1973; Trigo Represas, F. y López Mesa, M., Tratado de responsabilidad civil, Buenos Aires, 2004, T. I, p. 465 y sgtes.).

Como acabo de reseñar, lo que aquí se evalúa no es utilidad dejada de percibir; lo que resulta resarcible es la chance misma.

Síguese de ello que no corresponde mensurar este daño en igual porcentaje que el fijado como comisión de la parte compradora, pues como lo indica la definición anterior, es “una probabilidad suficiente de beneficio económico”, la cual debe ser evaluada por el Juez según sea la posibilidad que tal beneficio económico se produzca.

En este marco, entiendo que el monto otorgado a este rubro por la sentencia es consistente con los hechos de la causa, donde lo que se puso a la venta, a sabiendas del intermediario, fue un inmueble embargado cuya liberación no dependía de la actividad del corredor sino de un tercero. Ello arrojaba claramente cierta incertidumbre sobre la efectiva concreción de la venta.

Así cabrá rechazar este agravio.

VI. Por lo hasta aquí expuesto, propongo al Acuerdo si mi ponencia concita la adhesión de mis colegas, confirmar en lo sustancial la sentencia en estudio, modificándola sólo en el quantum del daño emergente correspondiente a la comisión de la parte vendedora que se eleva a seis mil ciento veinte dólares (U$S 6.120).

Las costas de Alzada serán distribuidas en el orden causado, pues ambos recursos no progresaron en lo sustancial (art. 71 código procesal).

El señor Juez de Cámara Dr. Pablo Heredia adhiere al voto que antecede.

Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan:

(a) Confirmar en lo sustancial la sentencia en estudio, modificándola sólo en el quantum del daño emergente referido a la comisión de la parte vendedora que se eleva a seis mil ciento veinte dólares (U$S 6.120).

(b) Distribuir las costas de Alzada en el orden causado.

(c) Resta ahora ingresar en los recursos deducidos contra la retribución profesional.

En atención a la naturaleza, importancia y extensión de las labores desarrolladas, elévanse los honorarios a 62 UMA, equivalentes a la fecha a $ 773.698 (pesos setecientos setenta y tres mil seiscientos noventa y ocho), para el letrado apoderado de la parte actora, Nicolás E. Cermesoni, y a 40 UMA, equivalentes a la fecha a $ 499.160 (pesos cuatrocientos noventa y nueve mil ciento sesenta), para la letrada patrocinante de la parte demandada, Gabriela María Arroyo (arts. 16, 20, 21, 22, 24, 26, 29 y 51, ley 27.423 y Acordada CSJN 3/23).

Se aclara que para establecer la retribución de la mediadora habrá de seguirse el criterio expresado por esta Sala en las causas “Levy, Roxana Leticia c/ Plan Óvalo S.A. de Ahorro para Fines Determinados y otros s/ ordinario” (resolución del 20.10.2022); “Medina, Pedro Javier c/ La Nueva Cooperativa de Seguros Ltda. s/ ordinario” (sentencia del 29.9.2022) y “Chisap S.A. c/ Provincia Seguros S.A. s/ ordinario” (decisorio del 27.9.2022); esto es, considerar que la ley de mediación no contiene la obligatoriedad de expresar en el pronunciamiento regulatorio la cantidad de UHOM equivalente a la suma de pesos en que fueron expresados los honorarios; lo que significa que esa unidad de medida debe ser considerada a los efectos de la cuantificación de la retribución profesional –al valor vigente a la fecha de la regulación de la anterior instancia–, pero que la retribución será fijada únicamente en moneda de curso legal.

Con tal pauta, y por estar apelado solo por alto, confírmase el estipendio en $ 68.400 (pesos sesenta y ocho mil cuatrocientos) para la mediadora, C. de las M. del P. (decreto 2536/15).

(d) Notifíquese electrónicamente.

(e) Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas nº 15/2013 y 24/2013) y, oportunamente glósese copia certificada de lo aquí resuelto, y devuélvase la causa tanto en su soporte físico, de corresponder, y en su soporte electrónico. – Gerardo G. Vassallo. – Pablo D. Heredia (Sec.: Horacio Piatti).

C., F. c. E., J. P. s/ ordinario

En Buenos Aires a los 14 días del mes de septiembre de dos mil veintidós, reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “C., F. CONTRA E., J. P. SOBRE ORDINARIO”, EXPTE. CIV 41507/2019; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctora Tevez, Doctor Barreiro y Doctor Lucchelli.

Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 7 de diciembre de 2021?

La Sra. Juez de Cámara Dra. Alejandra N. Tevez dice:

I. Antecedentes de la causa

a.1. F. C. (en adelante, “C.”) demando a J. P. E. (en adelante, “E.”), por daños y perjuicios que estimó en u$s 12.000 y $ 150.000, intereses y costas.

Explicó que el 22.11.2017 suscribió una reserva ad referendum para la adquisición de un departamento, entregando al accionado en su condición de corredor inmobiliario la suma de u$s 6.000.

Destacó que su intención era habitarlo, razón por la cual, si bien cuando lo visitó observó que se encontraba ocupado por un inquilino, el accionado se comprometió a que sería entregado deshabitado y así quedó asentado en el instrumento de reserva. Señaló también que ello era condición del Banco de la Nación Argentina para el otorgamiento de un crédito hipotecario que gestionó y le fue otorgado.

Continuó relatando que 48 hs antes de proceder a la escrituración el inmueble continuaba habitado, motivo por el cual la operación no pudo llevarse a cabo. Atribuyó responsabilidad al corredor inmobiliario ante el incumplimiento en la condición de entregarlo libre de ocupantes.

Reclamó la restitución de los u$s 6.000 dejados como reserva, con más otra suma equivalente (CCyCN 1079) y señaló que el corredor inmobiliario, por resultar responsable de la frustración de la operación, perdió el derecho a percibir su comisión.

Indicó también que si bien su reserva fue efectuada ad referendum, nunca le fue comunicada fehacientemente la aceptación por parte del propietario ni consta en el documento de reserva, razón por la cual el demandado carece de justificación alguna para retener las sumas entregadas.

Transcribió el intercambio epistolar y correos electrónicos cursados con la contraparte, fundó en derecho su reclamo, ofreció prueba en sustento de su postura y cuantificó los rubros reclamados del siguiente modo: i) daño material, u$s 12.000; y ii) daño moral y psicológico, $150.000.

b. En 2.10.2019 se tuvo por extemporánea la contestación de demanda presentada por E., resolución que fue confirmada por esta Sala F el 19.12.2019.

c. A fs. 284 se pusieron los autos para alegar y tal derecho fue ejercido por la actora en fs. 286/291 y por la demandada en fs. 292/295.

II. La sentencia de primera instancia

a. El a quo dictó sentencia el 7.12.2021. Admitió parcialmente la demanda y condenó a J. P. E. a pagar a F. C. U$S 6.000 como devolución de reserva y $ 75.000 por resarcimiento del daño moral, con más los intereses, y procedió a regular honorarios.

b. Para así decidir en primer orden ponderó que la falta de contestación de demanda permite tener por ciertos los hechos pertinentes y lícitos afirmados por la parte actora como fundamento de su pretensión; valorando para ello las demás circunstancias de la causa (arts. 356 inc.1 y cc. CPCCN).

En tal inteligencia, tuvo por auténtica la documentación acompañada –particularmente la “reserva de compra”– y también los hechos afirmados por la accionante.

c. De otro lado el primer sentenciante observó que la oferta de reserva efectuada ad referendum no luce aceptada por el propietario y ello fue afirmado por la actora en su demanda, razón por la cual juzgó que la pretendida aceptación del contrato invocada por el demandado en su alegato careció de andamiaje probatorio, siendo insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.

Asimismo, dada la falta de contestación de demanda y cuanto emerge de los correos electrónicos, halló demostrado que E. incumplió con la condición de contar con el inmueble desocupado, tornándolo inadecuado para el fin previsto, esto es, que la actora pudiera habitarlo.

Concluyó que el corredor retuvo injustificadamente los fondos correspondientes a la reserva y ofreció mediar en la adquisición de un bien “libre de ocupantes” cuando no era así, comprometiendo su responsabilidad.

d. Se abocó luego a los rubros indemnizatorios reclamados y admitió la devolución de los u$s 6.000 entregados por la reserva, dada la falta de acreditación de la aceptación de la oferta de reserva y de la entrega al vendedor del inmueble. Rechazó que dicha suma deba ser restituida “doblada” dado que fue previsto en el contrato que ello ocurriría en caso de que el vendedor aceptare la oferta y luego éste se arrepintiera, circunstancias que consideró no acontecieron en el caso.

Juzgó procedente también el resarcimiento por daño moral por la suma de $75.000 e impuso las costas al demandado.

III. Los recursos

Contra dicho pronunciamiento interpusieron apelación ambas partes en fs. 305 y fs. 301 y fueron concedidos a fs. 306 y fs. 302 respectivamente.

Los incontestados agravios de C. corren en fs. 324/332, mientras que los de E. lucen a fs. 314/322 y merecieron respuesta en fs. 334/340.

En fs. 342 se llamaron los autos para dictar sentencia en el orden establecido en el sorteo practicado en fs. 343 (Cpr. 268).

IV. Los agravios

La parte actora invocó en sus agravios que: i) contrariamente a lo juzgado en el grado, la reserva fue aceptada por el vendedor, ii) ante la falta de contestación de demanda, debió admitirse la pretensión en su integridad, iii) corresponde la devolución doblada de la reserva, iv) debe elevarse el monto admitido por daño moral, y v) la sentencia incurre en arbitrariedad.

De su lado el demandado postuló en su recurso que: i) el vendedor había aceptado la reserva, ii) en su condición de intermediario no resulta legitimado pasivo para ser demandado, iii) no desatendió ninguna de sus obligaciones, iv) resulta improcedente la admisión del daño moral, y v) la accionante incumplió previamente con su obligación incurriendo en mora.

V. La solución

a. Aclaración preliminar

Diré, liminarmente, que el análisis de los agravios esbozados por los quejosos no seguirá necesariamente el método expositivo por ellos adoptado; y que no atenderé todos los planteos recursivos, sino sólo aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto en la causa (conf. CSJN, “Altamirano, Ramón c/ Comisión Nac. de Energía Atómica”, del 13.11.86; ídem, “Soñes, Raúl c/ Adm. Nacional de Aduanas”, del 12.02.87; bis ídem, “Pons, María y otro” del 6.10.87; ter ídem, “Stancato, Caramelo”, del 15.9.89; y Fallos 221: 37, 222: 186, 226: 474, 228: 279, 233: 47, 234: 250, 243: 563, 247: 202, 310: 1162; entre otros).

Así porque los magistrados no están obligados a seguir a las partes en cada una de las argumentaciones, ni a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas a la causa, sino solo aquellas estimadas conducentes para fundar sus conclusiones (CSJN, Fallos: 272: 225; 274: 113; 276: 132; 200: 320; esta Sala, mi voto, in re, “Bocci Jorge Humberto c/ Inmobiliaria Prisa S.A. s/ ordinario” del 10/10/19, entre muchos otros).

b. Aceptación de la reserva

Recuerdo que ambos litigantes se alzaron contra la conclusión a la que arribó el a quo en punto a que no se habría producido efectivamente la aceptación de la reserva por parte del vendedor.

Para decidir en tal sentido ponderó el sentenciante de grado que así lo sostuvo la accionante al demandar, no surgía de las constancias de la causa la aceptación, el apartado destinado a tal fin en el instrumento de reserva lucía sin completar y firmar por la parte vendedora y ello tampoco fue acreditado por el demandado. Juzgó además que resultaba insuficiente a ese fin el reconocido avance del trámite tendiente a la venta.

Disiento en este punto con cuanto fuera decidido en el grado, aspecto sobre el cual seguidamente me explayaré. No obstante, me permito aclarar que esta discrepancia no me llevará a modificar el sentido y alcance de la condena de restitución de las sumas entregadas por la actora en concepto de reserva sin doblar.

Paso de seguido a fundar mi anticipada conclusión.

Resulta cierto que en el instrumento de “Reserva de Compra” que fuera aportado por la actora –cuya autenticidad ha quedado debidamente acreditada ante la falta de desconocimiento, producto de la incontestación de demanda– luce sin completar ni firmar el apartado destinado a plasmar la aceptación del vendedor (ver documento, pág. 1 y pág. 2).

Sin embargo, la carencia de la expresa aceptación, en el caso, resulta suplida por la conducta desplegada por las partes a lo largo de todo el tiempo en el que se sucedieron las negociaciones hasta la proximidad de la fecha de otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y constitución de mutuo con garantía hipotecaria.

Me explico. En primer orden observo que la oferta de reserva de la actora ad refendum se efectuó el 22.11.2017 (ver documento, pág. 1 y pág. 2) y que se formuló por un plazo de 5 días corridos, razón por la cual, de no haber sido aceptada, C. se encontraba habilitada a partir del 27.11.2017 a exigir la restitución de los u$s 6.000 entregados en dicho acto. Sin embargo, no solo no procedió a reclamar el reembolso, sino que, antes bien, avanzó con los trámites inherentes al otorgamiento de la escritura de compra-venta.

En efecto, fue invocado por la actora en su demanda y no se halla controvertido que se estableció como fecha de escrituración el 23.5.2018.

Y en función de lo que emerge de los correos electrónicos –cuya autenticidad fue corroborada por la inimpugnada ampliación del informe pericial informático– la conducta de los litigantes se ajustaba a un negocio propio de aquél que resultó aceptado por la parte vendedora y se encaminaba a su ejecución.

Señalo a tal fin:

(i) El correo del 9.3.2018 enviado por el demandado a la actora cuyo asunto reza “Escritura simultánea” en el que reenvió un mail de cierta escribana donde se da cuenta de que se pidieron todos los certificados, salvo dominio e inhibición, a la espera de una fecha para escriturar.

(ii) El correo del 10.3.2018 en el cual la actora responde que se comunicó con ella la escribana.

(iii) Los correos del 12, 13, 14 y 15 de marzo de 2018 en los cuales la actora, además de solicitar ciertas medidas del inmueble, indagaba sobre los avances en la búsqueda de un nuevo departamento por parte del ocupante.

Así entonces, todo el tiempo corrido desde la realización de la reserva, el 22.11.2017, hasta la frustración del acto de escrituración 48 hs. antes de su otorgamiento, el 21.5.2018 –esto es, durante cuatro meses y medio– y la actividad desplegada tanto por la compradora como por el corredor intermediario, permiten dar razón a ambos recurrentes en punto a que la parte vendedora había aceptado la propuesta.

Refuerza esta conclusión el hecho de que el Banco de la Nación Argentina informó que acordó con la actora en fecha 12.5.2018 el otorgamiento de préstamo hipotecario por $2.770.000 por un plazo de 360 cuotas y con fecha 18.5.2018, a pedido de la titular interesada, se amplió el monto del mismo a $2.984.000 –tan solo 5 días antes de la fecha de escrituración–, préstamo este que finalmente no se concretó debido a que las partes no se presentaron a escriturar (v. informe del BNA, pág. 40).

Por último, la aceptación del vendedor queda también corroborada por el contenido de las cartas documento cursadas entre los litigantes en las cuales se achacan recíprocamente la culpa en el incumplimiento de la escrituración (v. CD de fecha 11.6.2018, 18.6.2018 y 26.6.2018).

No paso por alto las labores previas que usualmente deben llevarse a cabo para el otorgamiento de una escritura traslativa del dominio de un inmueble y la constitución de un mutuo hipotecario, y el hecho de que necesariamente debe contarse con la colaboración del titular registral. Ello en la medida que es de público y notorio que el vendedor debe entregar al escribano interviniente toda la documentación de rigor obrante en su poder para proceder al estudio de títulos, además de que el profesional habrá de proceder a la traba de la matrícula y preparación del borrador de la escritura. Y, en el caso bajo examen hay consenso, como dije, en punto a que el negocio se frustró cuando faltaban tan sólo dos días para la firma, lo que permite conjeturar que la parte vendedora había puesto a disposición de la escribana interviniente la documentación necesaria para llevar a cabo el acto escritural, conducta propia de quien aceptó la oferta de reserva de su cocontratante.

Todas las conductas antedichas resultan encuadrables en aquellas previstas en el art. 262 del CCyCN, norma que dispone: “Manifestación de la voluntad. Los actos pueden exteriorizarse oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material”, a la vez que el art. 979 del mismo cuerpo establece que “Toda declaración o acto del destinatario que revela conformidad con la oferta constituye aceptación”.

Sobre el punto, se tiene dicho que, como se aplica el principio de libertad de forma (arts. 284, 958, y en el iter negocial de los contratos por adhesión, art. 990), no hay óbice para que –al menos en la generalidad de los contratos, aunque no en todos– la aceptación se manifieste en forma tácita (art. 264), expresión cuya mejor explicación se halla en el derogado art. 1146 del Código de Vélez Sarsfield “si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta” (conf. Luis FP Leiva Fernández, en “Código Civil Y Comercial Comentado. Tratado Exegético” 3ª edición, dirigida por Jorge H. Alterini, pág. 130, ed. Thomson Reuters-La Ley, Buenos Aires, 2019).

Las consideraciones hasta aquí apuntadas me persuaden –tal como lo anticipara– de que, contrariamente a cuanto fuera juzgado en el grado, la reserva de compra ad refendum devino aceptada por el vendedor, aun cuando no se hubiera dejado constancia expresa y por escrito de tal circunstancia en instrumento alguno.

Y, a todo evento, he de agregar que la expresión volcada por la actora en su demanda relacionada con la falta de comunicación formal de la aceptación de la oferta, no implica lisa y llanamente que la aceptación nunca ocurrió.

Una detenida lectura del escrito troncal permite observar que dicha mención fue plasmada de modo subsidiario para el caso de que “inverosímilmente esta demanda no triunfe en su pretensión”, argumentando entonces que “si la oferta de compra nunca fue aceptada entonces la reserva sería cuanto menos, incausada, por lo tanto también en este supuesto corresponde la restitución de las referidas sumas entregadas” (v. pág. 5 de demanda).

De ahí que, en base a todo lo expuesto, juzgo que la oferta de compra ad refendum de la actora devino aceptada por la parte vendedora, tal lo invocado por ambos litigantes en sus recursos.

c. Incumplimiento del corredor inmobiliario

c.1. E. se alzó además contra la condena dictada en su contra y que fuera estructurada sobre la base de dos premisas: (i) la retención injustificada de los fondos correspondientes a la reserva, y (ii) la intermediación en la compra-venta de un inmueble libre de ocupantes cuando no se cumplía dicho recaudo, circunstancia que comprometía su responsabilidad (CCyCN: 1347).

Postuló en el recurso la falta de legitimación para ser demandado al no ser parte en la relación jurídica sustancial entablada entre la actora y la parte vendedora, por resultar un mero intermediario.

Señaló además que el importe entregado de u$s 6.000 estaba en manos del propietario, en su calidad de vendedor, tal lo estipulado en el documento de reserva.

Argumentó finalmente que C. tenía conocimiento de que el inmueble se encontraba ocupado por un locatario con contrato vigente por un año más y que, en todo caso, la hipotética inobservancia en que podría haber incurrido el vendedor y/o la falta de desocupación en término por un tercero inquilino, no implica incumplimiento alguno atribuible a su parte.

c.2. Principiaré el tratamiento de las quejas reseñando, como hiciera a través de cierto aporte doctrinario en el que colaboré, que en el desarrollo de la actividad que le es encomendada, el corredor promueve la conclusión de contratos y, a tal fin, se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda. No es él quien celebra el negocio jurídico a nombre de las partes, sino que son éstas quienes directamente lo perfeccionan con su intervención. Así, la nota distintiva del corretaje está constituida por el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados. La obligación nuclear del corredor constituye una prestación profesional: mediar en la negociación o conclusión de uno o varios negocios. En el marco de esa función de intermediación tiene además determinados deberes secundarios de conducta, que el CCyCN enumera en el art. 1347. De acuerdo con esta norma, el corredor debe, entre otras cuestiones: proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a los contratantes, así como comunicar a aquellos todas las circunstancias que conozca y que puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio (ver in extenso: Tevez, Alejandra Noemí, en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, comentarios a los art. 1345 a 1355, tomo III, pág. 915 a 935, obra dirigida por el Dr. José María Curá, ed. La Ley, Buenos Aires, 2015).

c.3. Aplicando tales conceptos al caso bajo examen, advierto, por un lado, que aún cuando el inmueble que el defendido ofreciera en venta se encontraba ocupado por un locatario –difiriendo de cuanto fuera establecido en el documento de reserva– ello no implica que hubiera aquél incumplido con sus obligaciones como corredor. No obstante, lo anterior no desvirtúa aquello que fuera juzgado en el grado en punto a que de todos modos retuvo injustificadamente la suma entregada por la actora; es por esta razón que la condena dictada en su contra habrá de mantenerse.

Me explico. No se encuentra controvertido que el inmueble objeto de negocio se hallaba ocupado por un inquilino al tiempo en que C. se interesó en la operatoria, y que esa ocupación se mantuvo durante todo el lapso en que se llevaron a cabo los preparativos para arribar a la firma de la escritura de compra-venta.

Sin embargo, esta circunstancia, en mi parecer, no conlleva a considerar que el corredor transgrediera los establecido en el art. 1347 del CCyCN.

En efecto. A partir de los elementos aportados al proceso, resulta patente que C. lo visitó por primera vez estando ocupado y siguió atentamente la situación del locatario y su comprometida reubicación hasta la frustración de la compra motivada en su permanencia en el inmueble.

Me persuade de ello, por un lado, cuanto expresara la actora en su demanda, donde refirió que “al realizar una visita al inmueble… tomó conocimiento que había una persona llamada “s.” morando en el mismo, que estaba en vías de mudarse pero que, en una clara muestra de continuar adelante con la operación de compraventa, de acuerdo con lo manifestado por el demandado y con lo que éste último se comprometió, este morador desocuparía el inmueble en cuestión en el mes de marzo de 2018” (sic, ver pág. 11 de demanda).

Y, de otro, me convence el contenido de los correos electrónicos que aportara con la demanda antes apuntados, en los que se refirió al estado de ocupación y al avance de la mudanza.

Es así que el 13.3.2018 la actora escribió, en clara referencia al ocupante: “quiero saber si dejará las luces y cortinas y cuánto me cobra por las mismas; así como saber si consiguió departamento”; recibiendo como respuesta de la inmobiliaria el 14.3.2018 que “Se retrasó con la mudanza porque está con problemas laborales, en cuanto lo resuelva va a seguir ocupándose. El tema de las luces y cortinas le vamos a avisar y te vamos a pasar el contacto directo para que arreglen entre ustedes”.

En el siguiente correo aportado C. escribió: “Hola I., aguardo medidas y contacto. Por otro lado no conviene que concurra al banco a presionar por la escritura cuando S. no consiguió lugar (aunque mucha garra no le puso, hace 3 1/2 meses que lo sabe). Puedo aguardar hasta fines de marzo principios de abril, para mudarme”.

El conocimiento del estado de ocupación resulta ratificado también con la declaración testimonial de A. L. G. M. quien sostuvo que “en el momento que nosotras hicimos la visita había un inquilino, yo le pregunté si se iba a ir y dijo que sí, que no había problema y que iba a arreglar eso con la inmobiliaria, estaba el de la inmobiliaria en ese momento y dijo que sí, que de eso se iban a ocupar ellos” (sic, v. respuesta 10º).

En el mismo sentido depuso C. M. D. quien expresó “Recuerdo haber visto mails donde la Sra. C. me compartió algún Whatsapp que dpto elegido estaba habitado por una persona que se había comprometido a irse, creo que era alguien que debía irse” (v. respuesta 10º).

Ante este cuadro de situación, dable es inferir, de un lado, que más allá de cuanto se plasmara en la Reserva de Compra, el inmueble en todo momento se encontró locado, circunstancia que no resultaba ajena a la actora desde que lo advirtió desde su primera visita, y, ello no obstante, procedió a realizar una oferta de compra. Y, de otro lado, resulta evidente que todos los intervinientes en la operación esperaban que el inquilino, quien contaba con contrato vigente, desocupara el inmueble antes de la fecha de escrituración.

El incumplimiento de esta última condición –que conllevó a la frustración de la operación– no puede ser enrostrado al corredor. Así pues, en definitiva, era la parte vendedora quien había asumido el compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes al aceptar tácitamente la oferta que incluía tal previsión.

La permanencia del estado de ocupación hasta la víspera de la fecha de escrituración y constitución de mutuo hipotecario fue lo que en definitiva llevó a C. a considerar incumplida la exigencia de que le sea entregado “libre de objetos y ocupantes”. Así porque, si bien la situación no le resultaba desconocida, como dije, contaba con la expectativa de que se resolviera de acuerdo a sus intereses en tiempo oportuno.

Esto es en definitiva lo que llevó al fracaso del negocio en el que intervino el corredor; pero, insisto, en mi parecer ello no resulta atribuible al profesional demandado.

En este punto me permito recordar que el corredor no es parte del negocio que llevan adelante las partes; como antes señalé, el rol que asume es el de acercarlas y mediar entre ellas para que concluya satisfactoriamente.

Es que se pueden distinguir precisamente dos actos jurídicos bien definidos y de distinta naturaleza: (i) el contrato de corretaje entre el corredor y comitente, que tiene por finalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes; y (ii) el contrato principal, que se lleva a cabo entre aquellas partes que el comitente ha conseguido acercar, respecto del cual el corredor resulta ajeno.

También hay que distinguir, pero ahora respecto exclusivamente de la relación de corretaje, dos tiempos distintos que ella tiene. En efecto, en un primer estadio el comitente encarga al corredor su actividad mediadora, de cooperación, para realizar un contrato determinado. Y luego, localizada la otra parte, el corredor transmite la propuesta; sólo si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente, naciendo allí el segundo estadio de la relación de corretaje, del cual surge el derecho del corredor a cobrar su comisión (conf. Jorge H. Alterini “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, 3º edición, tomo III, pág. 745, ed. La Ley, Buenos Aires).

Lo anterior permite razonar que el vínculo obligacional –que contemplaba la entrega del inmueble libre de objetos y ocupantes– no resultaba exigible al corredor, en tanto su rol era el de intermediar y acercar a las partes.

De allí que, en síntesis, no hubo un incumplimiento en las obligaciones establecidas en el art. 1347 del CCyCN.

Agrego que la circunstancia de que no se hubiera accionado contra la parte vendedora ni tampoco fuera citada a juicio como tercera me impide formular cualquier tipo de consideración sobre la conducta desplegada en el contrato y su eventual cumplimiento/incumplimiento del compromiso de entregar el inmueble libre de objetos y ocupantes.

Llegada a este punto he de resaltar que se encuentra suficientemente demostrado por medio de las declaraciones testimoniales y los correos electrónicos que C. adquiriría el inmueble con la clara intención de habitarlo.

Recuérdese que de los correos electrónicos antes referidos se desprende que aquélla indagaba sobre el avance de la mudanza del ocupante; y obsérvese además que los inimpugnados testimonios brindados por los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V. son contestes en punto a que la demandante se encontraba alquilando un departamento y su intención era adquirir uno propio a través de un crédito hipotecario.

c.4. Lo hasta aquí dicho no desmerece cuanto fuera juzgado en el grado en punto a que el accionado retuvo injustificadamente las sumas que recibiera en concepto de reserva.

Es que si bien el documento “Reserva de Compra” contiene una cláusula denominada “Autorización” que establece que “Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autoriza al corredor a entregar la presente reserva al vendedor, debiendo integrarse la diferencia del precio de la operación”, lo cierto es que no se encuentra acreditado el cumplimiento de todas las condiciones antedichas.

En efecto. Aun cuando juzgara en párrafos anteriores que hubo aceptación de la reserva por parte del vendedor y que el demandado no resulta responsable por el estado de ocupación del inmueble, lo cierto es que este no aportó al proceso los certificados de dominio e inhibición que debía obtener como condición previa a la entrega de las sumas recibidas a la parte vendedora.

Por otro lado –y esto resulta dirimente– tampoco se encuentra acreditada documentalmente la transmisión de los u$s 6.000 al titular del inmueble objeto de compra-venta, ni tampoco se propuso su citación en los términos del Cpr. 94 para que eventualmente la sentencia dictada lo alcanzara como a los litigantes principales (Cpr. 96).

Todo lo cual torna desestimable la queja dirigida a resistir la juzgada condena de retención indebida de las sumas que recibiera de la actora.

c.5. Subsidiariamente la parte demandada argumentó que la actora incurrió en mora frente a la parte vendedora dado que no abonó la suma de u$s 20.000 en concepto de seña, como se encontraba contractualmente previsto en la “Reserva de Compra”.

Postuló entonces que de acuerdo a lo establecido en el art. 1031 del CCyCN, esta excepción de incumplimiento contractual impedía a la actora reclamar, tanto a su parte como al titular del inmueble, la desocupación.

Observo que la defensa ensayada en esta oportunidad deviene improponible. Ello así en la medida en que el cauce procesal adecuado para oponer defensas o excepciones al progreso de la acción –como lo es una excepción de incumplimiento– era la contestación de demanda, acto procesal este cuyo ejercicio fue declarado extemporáneo por resoluciones del 2.10.2019 y 19.12.2019.

Cabe aclarar que, ante la falta de contestación de demanda o declaración de extemporaneidad, como ocurrió en el trámite de la causa, el proceso continúa su curso sin que quepa retrotraer etapas precluidas ni tampoco pueda la defendida volcar argumentos u oponer defensas propias de una etapa superada.

Es así que por vía de apelación no resultan atendibles la introducción de argumentos defensivos que debieron plasmarse en la oportunidad establecida en el Cpr. 356. Un razonamiento diverso importaría tanto como desnaturalizar las reglas del debido proceso, dando lugar a una suerte de segunda oportunidad de contestar demanda, conculcándose así el derecho de defensa de la accionante.

Por lo antes dicho, el argumento introducido no puede ser examinado en esta instancia en tanto no ha sido objeto de planteo y posterior análisis por parte del a quo (arg. art. 277 Cpr.).

Repárese sobre el particular que no se trata aquí de un supuesto en que el primer sentenciante omitió examinar argumentos introducidos oportunamente por la defendida, caso en el cual cabría a la Alzada intervenir a través el recurso de apelación correspondiente (Cpr. 278).

d. Restitución de sumas entregadas por reserva

d.1. De seguido me abocaré al examen de los agravios planteados por la accionante contra la condena que, si bien dispuso la devolución de los u$s 6.000, rechazó que tal suma deba restituirse duplicada.

Argumentó en sus quejas que la restitución de la seña doblada tiene sustento en el documento de “Reserva de Compra”, en el cual se cita el art. 1059 del CCyCN, los usos y costumbres y el art. 36, inc. e, de la ley 20.266.

Los agravios resultan desestimables.

En primer orden señalo que en el documento de reserva fue establecido que “Una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente perderá las sumas entregadas a favor de la vendedora, si la compradora se arrepiente la vendedora deberá reintegra las sumas recibidas más otro tanto igual, el cual tendrá un plazo de 48 hs. (art. 1059, C. Civ. y Com.)”.

De su lectura dable es advertir que la obligación de restituir la suma doblada recae en cabeza de la parte vendedora, una vez que aceptara la oferta de la actora, mas no compromete al corredor inmobiliario.

Por otro lado, si bien dicha cláusula por los usos y costumbres resulta habitual para este tipo de contratos, como quedó dicho, opera entre comprador y vendedor, dado que el corredor resulta ser un mero intermediario entre los contratantes.

Es que la propia figura del corredor importa que en ejercicio de sus funciones ponga en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas (art. 34, inc. a de ley 20.266) o tener relación de dependencia o representación (art. 1345 del CCyCN).

Tanto es ello así que el propio documento previó en la cláusula denominada “Autorización” antes apuntada que, una vez aceptada la oferta por la parte vendedora y obtenidos los certificados de dominio e inhibición necesarios para otorgar la escritura, el comprador autorizaba al corredor a entregar la reserva al vendedor.

Vale decir, el corredor resulta ser cuanto menos un depositario del dinero de la reserva, el cual, una vez cumplidas las condiciones previstas en el contrato debía ser entregado a la parte vendedora –más allá de que ello en el caso no ocurrió– sin que pueda acontecer el supuesto de arrepentimiento por parte de dicho corredor en la medida en que no resulta parte de la operatoria.

Es que, como quedó dicho, el rol que asume el corredor es el de intermediar entre las partes, pero no resulta parte en el contrato de compra-venta. Se trata de una obligación de medios y no de resultado, como sería la efectiva realización del negocio pretendido por el comitente. Ahora bien, no debe confundirse la naturaleza de su obligación con el requisito de efectiva celebración del negocio (conf. Alterini, ob. op. citada, pág. 744).

De otro lado, más allá de que al tiempo en que se sucedieron los hechos el art. 36, inc. e, de la ley 20.266 invocado por la recurrente se encontraba derogado por el art. 3, inc. c de la ley 26.994, lo cierto es que el incumplimiento del corredor a sus obligaciones lo hace eventualmente responsable por los daños generados en consecuencia, como lo es, de un lado, la restitución de la suma retenida indebidamente y, por otro, de los daños moratorios que en el caso están representados por los intereses generados a consecuencia de la indisposición de las sumas, junto al daño causado en la órbita extrapatrimonial –lo cual abordaré más adelante–.

d.2. Por último, he de señalar que contrariamente a lo invocado por la actora en su recurso, la falta de contestación de demanda no importa admitir derechamente la integridad de las pretensiones.

La incontestación de demanda por el accionado produce el efecto que dispone el Cpr 356.1, pero la misma no es suficiente para que el juez admita la verdad de los hechos alegados por la actora. Así pues, la sentencia debe pronunciarse según el mérito de la causa debiendo verificarse los hechos. Solo produce una presunción favorable a la pretensión del accionante, que debe ser ratificada o robustecida mediante la correspondiente prueba (conf. Sala B, “Milan de Portela, Olga c/ Milan, Guillermo s/ ord.”, del 13.4.92; íd. Sala A “The Chase Manhattan Bank NA c/ Álvarez, Hernán s/ ord”, del 28/02/95).

Lo anterior permite razonar que aún cuando no opuso defensas, excepciones ni ofreció pruebas de modo tempestivo, de ello no se deriva que se le pueda imponer el cumplimiento de una cláusula contractual, como lo es la restitución “doblada”, cuando no asumió tal compromiso.

e. Daño moral

e.1. Por otro lado ambos contendientes se quejaron del reconocimiento del daño moral fijado en $75.000, con más sus intereses.

Mientras los agravios de la parte actora se circunscribieron al monto reconocido, los de la demandada se dirigieron a rechazar su procedencia argumentando que no incurrió en conducta antijurídica.

e.2. Tengo dicho en numerosos precedentes en supuestos de incumplimiento contractual, que el daño moral es un perjuicio que aprehende el orden jurídico. Y es así en la medida en que lesiona los bienes más preciados de la persona humana, al alterar el equilibrio de espíritu, la paz, la tranquilidad, la privacidad.

Toda persona vive en estado de equilibrio espiritual y tiene derecho a permanecer en ese estado; las alteraciones anímicamente perjudiciales deben ser resarcidas (v. mi voto in re “Oriti, Lorenzo Carlos c/ Volkswagen Argentina S.A. y otro s/ ordinario”, del 01/03/11).

Esa modificación disvaliosa del espíritu –como claramente se hubiera definido, v. Pizzaro, Daniel en “Reflexiones en torno al daño moral y su reparación”, JA del 17.09.86– no corresponde identificarla exclusivamente con el dolor, porque pueden suceder, como resultas de la interferencia antijurídica, otras conmociones espirituales: la preocupación intensa, angustia, aflicciones, la aguda irritación vivencial y otras alteraciones que, por su grado, hieren razonablemente el equilibrio referido (conf. Mosset Iturraspe, Jorge, “Responsabilidad por Daños”, t. V, Ed. Rubinzal-Culzoni, 1999, págs. 53/4).

Por otro lado, cuando el daño moral tiene origen contractual, debe ser apreciado con criterio estricto, desde que generalmente en ese ámbito de interacción humana sólo se afectan intereses pecuniarios.

En este sentido, corresponde a quien reclama la indemnización la prueba de su existencia, es decir, la acreditación de las circunstancias fácticas susceptibles de llevar al ánimo del juzgador la certidumbre de que la actitud del incumplidor provocó un efectivo menoscabo de su patrimonio moral.

Ello pues, de su mismo concepto se desprende que el mero incumplimiento contractual no basta para admitir su procedencia en los términos de la norma citada (v. mis votos en los autos “Miani Luis Fabio c/ Zurich Argentina Compañía de Seguros S.A. s/ ordinario”, del 12/02/19 y “Marotta Germán Ricardo c/ LG Electronics S.A. s/ ordinario”, del 19/02/19, entre muchos, a los que me remito a fin de evitar alongar en demasía este voto).

El carácter restrictivo que la jurisprudencia asigna a la reparación de esta clase de perjuicio en materia contractual tiende esencialmente a excluir las pretensiones insustanciales, basadas en las simples molestias que pueda ocasionar el incumplimiento del contrato (conf. esta Sala, “Vásquez Gabriel Fernando c/ Cti PCS S.A. s/ ordinario”, del 23/03/10, con cita a Borda, Guillermo A., “La reforma del 1968 al Código Civil”, Ed. Perrot, Bs. As., 1971, pág. 203).

Por otro lado, resulta de difícil o imposible producción la prueba directa de este daño al residir en lo más íntimo de la personalidad. De tal manera, su modo habitual de comprobación quedará ceñido a indicios y presunciones hominis.

Así, a partir de la acreditación por vía directa de un hecho, podrá inducirse indirectamente otro distinto, desconocido, a través de una valoración lógica del juzgador, basada en las reglas de la sana crítica (conf. Pizarro, Ramón Daniel, “Daño moral. Prevención. Reparación. Punición”, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 626/8).

Desde las antedichas perspectivas conceptuales, es perceptible en la especie que el incumplimiento de la demandada pudo aparejar en la actora sinsabor, ansiedad y molestias, que de algún modo trascendieron la normal adversidad que en la vida cotidiana se verifica frente a contingencias ordinarias.

En efecto. La injustificada retención de una suma considerable al tiempo en que la accionante se encontraba en vías de adquirir un inmueble destinado a ser su hogar, junto el derrotero en el que se vio incursa para obtener el reconocimiento de su derecho, resultan suficientemente ilustrativos de los padecimientos anímicos que la frustración de la operatoria le generó.

Angustia sobre la cual se explayaron los testigos A. L. G. M., C. M. D. y G. H. V.

En definitiva, es indudable que las contingencias toleradas excedieron el concepto de mera molestia o incomodidad, para tornarse en una situación en la cual vio la actora frustrada su legítima expectativa de obtener una vivienda.

Todas las circunstancias anteriormente apuntadas justifican la concesión del rubro.

En consecuencia, propiciaré la desestimación de los agravios de la demandada sobre este punto.

e.3. En relación a la queja de la accionante, juzgo que el monto concedido resulta exiguo. De allí que, en uso de las atribuciones conferidas por el código de rito, propondré elevar la suma por este rubro a $150.000 (Cpr. 165).

f. Arbitrariedad

Finalmente, la invocada arbitrariedad invocada por la actora será rechazada de plano.

Es que una sentencia adolece de tal vicio cuando omite el examen o resolución sobre alguna cuestión oportunamente propuesta y cuya valoración resulta inexcusable para las circunstancias probadas en la causa y para la posterior aplicación del derecho vigente, o cuando se prescinde del claro e imperioso mandato de la ley; siempre que afecte de manera sustancial el derecho del impugnante y, lo silenciado sea conducente para la adecuada solución de la causa (Conf. CSJN, en autos, “Villarruel, Jorge c/ C.N.A. y S s/ Sumario”, del 17/11/94); o cuando se falla sobre la base de una mera aserción dogmática, lo que no ocurre en la especie (véanse las hipótesis ponderadas por el magistrado de grado en el considerando vertidos a fs. 624/625 de la sentencia).

Entiendo –más allá de la diferenciación en la valoración de ciertos elementos de prueba que volcara en este voto con aquella efectuada en el grado en relación a la aceptación de la reserva– que el fallo es coherente y concreto; está adecuadamente fundado y expone suficientemente las razones que las circunstancias sustentan.

Carece de contradicciones y el criterio de análisis empleado se ajusta a las premisas que sirven de antecedente a sus conclusiones.

Además, como es sabido, la tacha de arbitrariedad requiere la invocación y demostración de vicios graves en el pronunciamiento, razonamientos ilógicos, o contradictorios, o aparentes; apartamiento palmario de las circunstancias del proceso (Conf. CSJN, en autos, “De Renzis, Enrique A c/ Aerolíneas Argentinas” del 07/04/92, 1993-III, Síntesis, JA; esta Sala, “Bamarsa S.A.C.I.F.F.I.M.A. c/ Espínola Milton Carlos s/ ordinario”).

En virtud de lo expuesto, la arbitrariedad incoada debió fundarse en un hecho contrario o incompatible con el denunciado o bien, exponer su inverosimilitud, lo que advierto no ha acontecido, circunstancia que resta razonabilidad y consistencia a su defensa (CPr. 163:5 in fine y 386).

En definitiva, no existen irregularidades en el fallo, toda vez que el primer sentenciante realizó un análisis razonado de las probanzas reunidas y su decisión se fundó en aquellas.

Ergo, la queja no puede ser admitida.

VI. Conclusión

Por las consideraciones que anteceden, si mi voto fuera compartido por mis distinguidos colegas del Tribunal, propongo al Acuerdo: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).

Así voto.

Por análogas razones los doctores Barreiro y Lucchelli adhieren al voto que antecede.

Y Vistos:

I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: i) receptar parcialmente el agravio plasmado por F. C. ampliando el monto de condena dictada en contra de J. P. E. por daño moral a la suma de $150.000; ii) desestimar las restantes quejas elevadas por las partes, y iii) imponer las costas de Alzada a la demandada, por resultar sustancialmente perdidosa (Cpr. 68).

II. Honorarios

1.a. En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Cód. Procesal, corresponde dejar sin efecto la regulación efectuada en la instancia de grado y establecer los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento para que no medie incongruencia con los recursos deducidos y el resultado del pleito (Fallos 313:528; 311:2687; 314/1873).

Atento la labor profesional cumplida en el presente, apreciada por su calidad y eficacia, así como el monto por el cual prospera la sentencia, se fijan en 33,25 UMA (equivalente a $345.800) los de los letrados patrocinantes de la parte actora, doctores A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Ley 27.423: arts. 1, 3, 15, 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).

1.b. Asiste razón al auxiliar quejoso tocante a que su remuneración no ha sido fijada en UMA, en tanto la ley 27.423 era el ordenamiento vigente cuando se cumplieron los trabajos objeto de remuneración Atento ello, se fijan en 7,55 UMA ($78.520) los emolumentos a favor del perito ingeniero informático, R. O. P. (Ley 27.423: arts. 16, 19, 21, 22, 24, 51 y Ac. CSJN 25/22).

2. Con relación a la mediadora actuante, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley Nº 26.589, la fecha en que recayó la sentencia y la trascendencia económica de la materia implicada, corresponde la aplicación de lo establecido en el art. 2, inc. f) del Anexo I de los decretos 2536/15 y 353/22 (conf. esta Sala “Ammaturo Francisco Horacio y otros c/Darex SA y otro s/ordinario”; “All Music S.R.L. c/ Supermercados Ekono S.A. s/ ordinario” ambos del 29.03.12), se fijan en 20 UHOM los honorarios regulados a favor de la profesional L. J. G., los cuales equivalen a $34.200.

3. Por las actuaciones de Alzada que motivaron la resolución que antecede, se fijan en 10 UMA (equivalente a $104.000) los estipendios de los profesionales A. M. R. P. y G. D. Q. en forma conjunta (Dec. Ley 27.423 art. 30 y Ac. CSJN 25/22).

4. La presente regulación no incluye el Impuesto al Valor Agregado, que pudiere corresponderle a los beneficiarios en razón de su condición, impuesto que debe ser soportado por quien tiene a su cargo el pago de las costas conforme la doctrina sentada por C.S.J.N. in re: “Compañía General de Combustibles S.A. s/ recurso de apelación” del 16.6.93”.

La adición corresponde previa acreditación de su condición de responsable inscripto frente al tributo.

Se fija en diez días el plazo para su pago conforme lo dispuesto por el artículo 54 de la Ley 27.423.

III. Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado. – Alejandra N. Tevez. – Rafael F. Barreiro. – Ernesto Lucchelli (Sec.: María Florencia Estevarena).

C., F. c. E., J. P. s/ ordinario

B., M. B. c/ CAFFARO HNOS SRL s/ Ordinario

En Buenos Aires a los 22 días del mes de febrero de dos mil dieciocho, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: “B., M. B. C/ CAFFARO HNOS SRL S/ ORDINARIO” (COM Nº 10064/2011 Com. 12 Sec. 24) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden de Vocalías: N°16, N°18 y N°17. Intervienen solo los doctores Alejandra N. Tevez y Rafael F. Barreiro por encontrarse vacante la Vocalía N°17. Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver: ¿Es arreglada a derecho la sentencia de fs. 579/585? La Sra. Juez de Cámara Doctora Alejandra N. Tevez dice: I. Antecedentes de la causa. a. B., M. B. (en adelante, “B.,”) promovió demanda contra Caffaro Hnos. SRL (en adelante, “Caffaro”) reclamando el pago de dólares estadounidenses nueve mil setecientos cincuenta (u$s 9750) en concepto de comisión, más intereses y costas. Relató que es martillera pública y corredora inmobiliaria, que está matriculada en el Colegio de Martilleros de San Isidro, su oficina está en Boulogne y que ejerce esa profesión de manera ininterrumpida desde 1999. Explicó que en el mes de abril de 2008 y por la vinculación personal que tenía con el Sr. B., O. –presidente de B., e Hijos SAinició conversaciones para la venta de la planta Industrial que la sociedad tenía en la localidad de Villa Adelina, Partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires. Dijo que se trataba de dos inmuebles, uno de los cuales tenía dos gravámenes hipotecarios a favor de la Banca Nazionale del Lavoro, por u$s 500.000 y u$s 218.000. Mencionó que el 7.4.2008 el gerente de proyectos de la sociedad vendedora, F., O. , le envió un mail en el que le proporcionaba diversos datos y modalidades de trabajo que pretendía imponer el presidente de la firma, Sr. B.,. Allí le indicó también que en el año 2006 el Sr. B., había firmado un compromiso de venta con LJ RAMOS, y que había caducado. Además, le dijo que el presidente de la sociedad vendedora no firmaría autorización de venta con exclusividad con una inmobiliaria determinada, pero admitiría la presentación de ofertas para la compra de la planta industrial y, en caso de haber un interesado, suscribiría un acuerdo de comisiones. En esa oportunidad, el gerente estimó en u$s 750.00 el valor de las propiedades y detalló sus características. Relató que ella contestó a esa comunicación al día siguiente, informándole que tenía un interesado en el galpón industrial. En esa oportunidad le informaron que primero debían revisar lo firmado con la anterior inmobiliaria. Finalmente esa oferta no se concretó –continuó- pero luego de diversas entrevistas decidieron aumentar el precio del inmueble. Señaló que al realizar el acuerdo verbal para iniciar su actividad como martillera/corredora inmobiliaria con relación a la venta de los inmuebles indicados, le advirtió al Sr. B., que de acuerdo con la ley 1.0973, el límite del porcentaje de las comisiones era de 1,5 % a un 3%. Destacó que comenzó su actividad y publicó la propiedad en dos revistas, “nova CASAS” de Zona Norte y “Publicasas”, y que en ambas publicaciones se consignaron sus datos. Expuso que ofreció el inmueble a varios interesados y que en noviembre de 2008 se presentó la Sra. F., N. de la firma “Nora Ferro & Asociados” con una oferta de un potencial comprador del galpón industrial. En ese momento –continuó- acordaron que de acuerdo con los usos y costumbres del mercado inmobiliario, si se concretaba la operación compartirían únicamente la comisión que abona el comprador, es decir, 1,5 % para cada agente inmobiliario. Por el contrario, la comisión de la parte vendedora sería exclusivamente para su parte. Señaló que el oferente real era la firma “Caffaro Hermanos SRL” y que por la venta de la propiedad de Rodríguez 1433 de Villa Adelina, la Sra. F.,recibió una reserva “ad referéndum de los propietarios” y que el Sr. C., , actuando como comitente de la sociedad, entregó un cheque de pago diferido emitido el 4.12.2008 y con fecha de pago el 5.12.2008, a favor de F., N. –no a la orden-. Explicó que comunicó al Sr. B., la oferta que recibió de Ferro y que, en una reunión personal que tuvieron, coincidieron en que la comisión de B., M. por la venta de las propiedades era del 3% del precio de venta y que estaría a cargo del enajenante. Expuso que al día siguiente B., le dijo que habían considerado aceptar la oferta pero que debía haber una reducción de la comisión que recibía la martillera, quien contestó, por medio de un fax, que no prestaba consentimiento con esa propuesta que era del 2% de honorarios sobre el valor de venta. Arguyó que la comisión del martillero no es aleatoria a la expectativa o conveniencia del vendedor o comprador respecto del precio de venta ni puede ser considerada la variable de ajuste para que la operación sea o no exitosa ni, tampoco, puede estar atada al precio de venta que acuerden. Mencionó que en agosto de 2009 se vendieron los inmuebles y que el 16 de septiembre de 2009, el Sr. B., O. le envió un mail comunicando la escrituración de los lotes cuya venta le había encomendado y solicitando contacto para concluir la negociación pendiente. Dijo que el Sr. B., O. manifestó que su postura era el pago de 1,84% sobre u$s 650.000 y que lo justificó en causas que eran incompatibles con su derecho a percibir una justa retribución por su tarea profesional. Destacó que de la compradora no recibió comunicación alguna para arreglar el tema de los honorarios. Puso de resalto que, en su carácter de martillero/corredor, cumplió con todas las actividades que estaban a su cargo: exhibió las propiedades a enajenar y acercó a las partes; no se desvinculó ni abandonó la operación encomendada y que la compra venta se concretó gracias a su intervención. Mencionó que pese a que el precio de la operación fue de u$s 650.000, en la escritura traslativa de dominio se consignó un valor inferior, en contravención con la legislación impositiva vigente. Detalló cómo se realizaron las escrituras y el modo de pago. Ofreció prueba y fundó en derecho. b. C., opuso excepción de falta de legitimación pasiva. En subsidio, contestó demanda. En primer término, fundó la excepción. Dijo que la Sra. B., pretendió reparar un daño ante un supuesto incumplimiento contractual. Sin embargo –continuó- de la lectura de los correos por ella invocados se desprende que ese contrato nunca se celebró. Resaltó, entonces, que su parte no es titular de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión, pues es un tercero en la relación que la actora pudo tener con B., Indicó que de prosperar el reclamo caratulado “B., M. B. c/ B., SA s/ cobro de sumas de dinero” en trámite ante el Juzgado Civil y Comercial N° 12 de San Isidro, la accionante podría percibir el resarcimiento de todos los perjuicios que pudieron generarse. De seguido, contestó demanda. Formuló una negativa pormenorizada y categórica de los hechos afirmados en el escrito de inicio. Dijo que C., realizó una oferta que fue rechazada por la demandada, que estaba vigente por 96 horas y luego se le devolvió el cheque que había entregado en concepto de seña. Señaló que desistió de la compra, pero que la retomó 9 meses después, ante la imposibilidad de B., SA de vender su inmueble y su parte de comprar. Explicó que contactó nuevamente al vendedor, pero la relación con la Sra. B., estaba rota. En ese sentido y ante la falta de exclusividad otorgada –reconocida por la actora- su mandante no tenía que abonar las comisiones. Resaltó que en ningún momento pretendió burlar los derechos de los martilleros y que prueba de ello es que en la reserva “ad referéndum” hicieron mención de los honorarios de las profesionales que intervinieron. Sin embargo –continuó- dicha situación se modificó por cuestiones ajenas a su voluntad. Destacó que es incongruente el relato de los hechos elaborados por la accionante y que en ningún momento hubo acuerdo escrito para regular la venta del inmueble. Ofreció prueba y fundó en derecho. II. La sentencia de primera instancia Mediante el pronunciamiento de fs. 579/585, el juez receptó la demanda interpuesta por B., M. contra Caffaro Hermanos SRL y la condenó a pagar la suma de dólares estadounidenses diez mil quinientos (u$s 10.500) con más los intereses allí dispuestos. Impuso las costas a la demandada vencida (Cpr. 68). Liminarmente, rechazó la falta de legitimación de la demandante acusada por su contraria y le impuso las costas de la excepción (arts. 68 y 69 Cpr.). Estimó, a ese fin, que su aptitud para reclamar la comisión no surgía de un acuerdo sino de la normativa vigente en la materia (art. 37, inc. a, Ley 20.327). A continuación, señaló que está acreditado que la actora es martillera y corredora inmobiliaria. Decidió, por otro lado, que fue demostrado mediante la prueba testimonial, que la demandada no los participó de la venta del inmueble y reconoció también la autenticidad de la reserva “ad referéndum” y el cheque abonado por la accionada. En ese orden de ideas, estimó probada la tarea de intermediación entre la oferta y la demanda desplegada por la demandante y que esta inició un juicio contra la vendedora en la jurisdicción de San Isidro, Provincia de Buenos Aires (v. copias glosadas a fs. 161/246). Destacó, en ese sentido, que la interrupción temporal del negocio no pudo justificar que los contratantes se eximieran de la obligación de abonar la retribución por los servicios prestados a quien originariamente los vinculara. A fin de calcular el valor de la comisión, consideró dirimente el informe del perito tasador, quien concluyó que el valor de los inmuebles alcanzaba la suma de u$s 740.000 aproximadamente. A su vez, estimó razonable el porcentaje de 1,5%, pues compartió la comisión con la martillera S., y la vendedora reconoció que la comisión era del 3%. En consecuencia, consideró que la demanda debía prosperar por u$s 10.500, que es el equivalente de aplicar al porcentaje de 1,5% al precio de 700.000, con más los intereses a la tasa del 8% anual sin capitalizar desde la fecha de mora que fijó en septiembre de 2009 hasta el efectivo pago. III.El recurso De esa sentencia apeló el demandado en fs. 588 y su recurso fue concedido libremente en fs. 589. Su expresión de agravios luce agregada en fs. 595/599 y fue contestada por la actora en fs. 601/602. El accionado se agravió, en sustancia, de la valoración de la prueba realizada por la juez “a quo” y de la normativa aplicada. En consecuencia, procuró que se rechazara la demanda y que se modificara la tasa de interés adicionada a la condena. Asimismo y en caso que se desestimara su recurso, solicitó que las costas sean impuestas por su orden. IV. La solución propuesta 1. Preliminarmente, aclaro que el análisis de los agravios esbozados por el recurrente no seguirá necesariamente el método expositivo adoptado por él y que no atenderé todos sus planteos recursivos, sino aquellos que estime esenciales y decisivos para dictar el veredicto de la causa (Cfr. CSJN: “Altamirano Ramón c/ Comisión Nacional de Energía Atómica”, del 11.11.1986; íd: “Soñes, Raúl c/ Administración Nacional de Aduanas”, del 12.2.1987; Fallos: 221:37; 222:186; 226:474; 228:279; 233:47; 234:250; 243:563; 247:202; 310:1162; entre otros). 2. De seguido, estimo útil señalar que se encuentra incontrovertido que: a) a la Sra. B., le fue encomendada la compraventa del inmueble perteneciente a B., SA; b) la demandada adquirió el inmueble que vendía la firma B., SA; y, c) Caffaro Hnos. SRL realizó una oferta a través de la Sra. B., que fue rechazada (v. fs. 18/20, respuesta NOVENA del testimonio de la Sra. S., N. y oficio de fs. 264); y, d) finalmente la operación se concretó tiempo después entre las mismas partes, es decir, entre B., y C., (v. fs. 155, 306, 356 vta. ). Por el contrario, lo que aquí se encuentra discutido es la aptitud de C., para ser demandado. 3. Excepción de falta de legitimación 3.a. Las críticas del apelante contra el rechazo de la excepción articulada transitan, principalmente, por las siguientes vías. En primer lugar, objetó la normativa aplicada por la magistrada de la anterior instancia. En ese orden de ideas, arguyó que la ley 25028 de Martilleros y Corredores fue superada por el Código Civil y Comercial de la Nación. En esa línea, resaltó que el art. 1350 CCCN dispone que el derecho a la comisión surge únicamente cuando el negocio se celebra como resultado de su intervención. Y, finalmente, expuso que la operación en la que intervino la actora estuvo sometida a una condición suspensiva, cual fue la aceptación de la reserva, lo que al no haberse verificado impidió que se devengara su derecho al cobro de la comisión. El accionado puso en tela de juicio que la Sra. B., pudiera efectuarle un reclamo, en tanto su intermediación no puede calificarse como “gestión útil” y además su parte no tenía ningún vínculo contractual con la demandante. 3.b. Normativa aplicable Así las cosas, corresponde aclarar que no ha de receptarse el primer agravio, en tanto las circunstancias del caso resultan hechos acaecidos con anterioridad a la entrada en vigencia del CCyCN (01.08.2015). De allí que su aplicación en el sub examine contraviene la regla del art. 7 de dicho ordenamiento, que proscribe la aplicación retroactiva de la ley (CNCom., esta Sala, mi voto en: “Concepto & Luz S.R.L c/ Fideicomiso Vila Verde s/ ordinario”, del 25.04.2017). En este sentido, explica la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci que las leyes que gobiernan la constitución de una situación jurídica no pueden afectar, sin retroactividad, las ya constituidas. Establecida la relación, el cambio de ley no puede afectar su constitución, excepto que el legislador, de manera expresa, confiera efecto retroactivo a la nueva ley (“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, pág. 35, ed. Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2015). Por lo tanto, coincido con el temperamento asumido en la sentencia de grado, ya que las cuestiones que aquí se discuten en torno a las comisiones supuestamente debidas por la compraventa que tuvo lugar, deben regirse por la normativa al momento de su ocurrencia. Por otro lado, y sin perjuicio del principio Iura novit curia, cabe señalar que el apelante ahora procura apoyar sus fundamentos en las normas dispuestas por el CCCN, pero este aspecto fue introducido recién en oportunidad de expresar agravios (fs. 595 y 595 vta.). No obstante esto y como será analizado “infra”, aun si se aplicaran los artículos del código se arribaría a la misma solución. 3.c. Adelanto que también serán desestimados el resto de los fundamentos expuestos en los agravios para objetar la legitimación pasiva. Cabe señalar, liminarmente, que para que emane el derecho a la retribución por el corretaje cumplido lo decisivo es que la intermediación haya sido eficaz. Y ello así debe ser entendido cuando la labor de aproximación entre las partes se verificó a través del mediador, posibilitando de este modo el comienzo de las negociaciones y el acuerdo de las partes sobre los aspectos centrales de la operación (esta Sala, “Nucciarone, Gabriela c/Holubek, Alberto s/ ordinario”, del 9.11.2010). Las funciones que el corredor está llamado a cumplir se refieren a la formación del contrato, así producido el acuerdo contractual de voluntades el corredor termina su intervención (Siburu, Juan B. “Código de Comercio Argentino”, Ed. Felix Laxouane Y C., Tomo III, Bs. As., 1906). En términos generales, la obligación principal de los corredores consiste en prestar sus conocimientos e infraestructura para procurar la concreción de un determinado negocio (cfr. Araya, Miguel C. – Bergia, Marcelo R. “Derecho de la Empresa y del Mercado”, La Ley, Tomo I, Bs. As. 2008, pág.121). Como contraprestación, dispone el art. 37, inc. a, de la Ley 20.266, modificado por Ley 25.028, que el corredor tiene derecho a “cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción…La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo”. El criterio directivo para establecer si el corredor tiene derecho al cobro de la comisión, es que exista una relación causal entre su actividad y la conclusión del negocio (Fernández – Gómez Leo, “Tratado Teórico-Práctico de Derecho Comercial”, Depalma, Bs. As., 1988, T. II, págs. 386/387). Desde dicha perspectiva, en estas actuaciones, ha sido acreditado que la gestión de la Sra. B.,, que le fuera encomendada por el Sr. B., fue útil y provocó que C., se anoticiara de la venta de la propiedad y la comprara. 3.c.1. En primer lugar, fue demostrado que la actora realizó publicidad de la venta del inmueble. En efecto, ofreció la propiedad en dos revistas “Zona norte Nova Casas” y “Publicasas” (v. fs. 335/6 y 368/369 respectivamente), en las que colocó sus datos de contacto. 3.c.2. Por otro lado los testimonios brindados por los Sres. Arturo Artola, Mónica Andrea Rollan y Ángel Domingo Torres demuestran la utilidad de las gestiones realizadas por la Sra. B.,. Es que los tres deponentes coinciden en un aspecto que se aprecia relevante a los fines de resolver el recurso de la demandada: la actora era quien gestionaba la venta de la propiedad de B., SA, pues el vendedor se lo había encomendado (v. respuestas TERCERA Y CUARTA, fs. 317; respuesta TERCERA, fs. 318, respuesta SEGUNDA, fs. 319). 3.c.3. Ello, además, concuerda con el reconocimiento realizado por el Sr. B., en la absolución de posiciones realizada en el Juzgado Civil y Comercial de San Isidro n° 12 (v. fs. 378). En esa oportunidad, el absolvente reconoció que las Revistas Publicasas y Novacasas contienen la página de la inmobiliaria de B., M. con el inmueble de su propiedad objeto de la operación y reconoció también la ficha de venta y que la actora había tomado fotografías (v. ptas. 5 y 6, fs. 378). 3.c.4. Asimismo y como fue señalado por la accionante, de los correos electrónicos intercambiados con la firma vendedora se desprende que en oportunidad de concretarse la operación con “Caffaro Hermanos SRL”, el vendedor reconoció el derecho a la comisión de la Sra. B., , aunque discreparon en punto al porcentaje que correspondía pagar. De ese modo, el Sr. B., expuso “En cuanto a la comisión tuya, queremos pagar el 2% ya que el valor es diferente a lo esperado” (fs. 371). El Sr. B., le exigió, además, un esfuerzo compartido de todos para poder finiquitar la compraventa y manifiestó que “…si ahora aceptamos bajar el precio el cual es parecido al que pensábamos cobrar creo que todos debemos hacer una baja” (v. fs. 372). Finalmente y cuando se acercaba la conclusión de las negociaciones, en el mes de junio de 2009, el Sr. B., escribió un correo a la actora en el que le dijo que “…como sabes Caffaro siguió el tema personalmente y nos apretó mucho ante nuestra necesidad imperiosa de vender. Tuvimos que aceptar un valor de 650…La escritura se haría en septiembre-…Nuestra propuesta dado el tipo de manejo y valorando tu aporte en esta venta, es cerrar un valor de USD 12.000-…Es un valor mejor a lo hablado pero todo se desvirtuó y los trámites que debía hacer la inmo lo terminamos haciendo nosotros…” (v. fs. 374). De esas comunicaciones se acredita de manera verosímil que la actora intervino en la operación que concluyó en la venta del inmueble. Dicha participación no alcanzó solo al comprador, pues esto no se corresponde con su labor de intermediación, pero además esas comunicaciones entabladas entre el vendedor y la inmobiliaria, refieren expresamente a Caffaro. Mas aún, el acercamiento de las partes realizado por la Sra. B., coincide con el propio relato de la demandada. Es que aún cuando la primera oferta que realizó la accionada hubiera sido rechazada por la vendedora, “ante la imposibilidad de B., SA de vender su inmueble, ni mi mandante de comprar uno, se retoman los contactos. Ya con la relación entre vendedor y B., M. rota” (v. fs. 56 vta.). No existen motivos, entonces, para desconocer la remuneración de la actora. Es que no hay dudas que el comprador tomó conocimiento de la venta a raíz de la labor de la actora (v. respuesta QUINTA, fs. 546, del testimonio de la Sra. S.,). Además y tal como resulta de los correos transcriptos, la ruptura contractual entre la Sra. B., y el vendedor no se había verificado. Corresponde hacer una aclaración a la eficacia probatoria del testimonio de la Sra. S., aspecto que fue cuestionado por la demandada al fundar su recurso. No cabe soslayar el carácter de necesario de esta testigo, en función de la intervención personal y directa en diversos aspectos de la contratación cuyos alcances se discuten en el juicio (CNCom., Sala A., “Arcieri c/ Nestle S.A. s/ sumario, del 6/10/86). En consecuencia, aprecio veraces y relevantes sus dichos conforme la regla de la sana crítica (art. 386 Cpr.), pues esta deponente intervino de modo directo en la operación, según lo que le fue encomendado por la accionada (v. respuesta SEGUNDA, fs. 546). Máxime cuando no se adujo falsedad o inexactitud de sus declaraciones y ni siquiera fue impugnado su testimonio. Ello así, resulta abstracto restarle virtualidad probatoria por meras razones principistas (CNCom., Sala B, “Maxdan S.A. c/ Termolana SRL s/ ordinario”, del 15.02.00). Tanto más, si se repara en que sus manifestaciones son contestes con las constancias fácticas referidas precedentemente. 3.c.5. A todo evento, subrayo que en el expediente “B., M. c/ B., SA s/ cobro de sumas de dinero” (N° 094338), en trámite ante el Juzgado Civil y Comercial N° 12 de San Isidro, en oportunidad de dictar sentencia, el juez decidió que había sido acreditada la labor profesional desarrollada por la actora y que no se había probado que hubiera habido un alejamiento voluntario en el curso de las negociaciones (v. fotoduplicado de fs. 400/406). En consecuencia, condenó a la allí demandada, B., SA a que pagara a la Sra. B., la comisión por la venta de la propiedad. 3.c.6. Por último, tampoco puede receptarse lo argüido por el apelante en punto a la calificación que correspondió otorgarle al rechazo de la primera oferta. Recuerdo que la accionada en sus agravios indicó que ese acto implicó que no se configurara una condición que, según indicó, era suspensiva. No obstante, no se advierte que ese primer rechazo pudiera considerarse como la cancelación de la operación. Es que, en el curso de las negociaciones precontractuales, resulta razonable que las partes hagan ofertas y contraofertas hasta que finalmente se forme el acuerdo de voluntades. En ese orden de ideas, si la demandada hubiera considerado que la disconformidad de B., con el precio ofrecido por el inmueble implicaba la revocación del mandato conferido a la Sra. B., debió demostrarlo. Mas no lo hizo y, tal como se desprende de las actuaciones que tramitaron en la jurisdicción de San Isidro, tampoco fue acreditado que la Sra. B., hubiera cesado en su labor profesional para la venta del inmueble de B., . Por todo lo expuesto, se desestimará el agravio del apelante en lo que a este asunto respecta y se confirmará lo decidido en punto a la legitimación pasiva y el derecho de la Sra. B., al cobro de la comisión. 4. Precio del Inmueble. El apelante se quejó de la valoración de la prueba pericial, pues dijo que el perito estimó el valor del inmueble en $7.170.600, pero el “a quo” lo convirtió injustificadamente a dólares estadounidenses. Cuestionó, también, la eficacia probatoria de la pericia realizada 6 años después y requirió que se calculara la comisión de acuerdo con el precio consignado en la escritura. En todas las comunicaciones habidas entre las partes así como en las constancias del expediente se advierte que la operación siempre fue estimada en moneda foránea. Y ello no contradice el precio concluido en la pericia de tasación (fs. 482/485), ya que el perito martillero estimó el valor tanto en dólares estadounidenses como en pesos argentinos. En consecuencia, no ha de admitirse el planteo realizado. Sin embargo, sí cabe receptar lo planteado por la recurrente respecto a la base sobre la que debe realizarse el cálculo de la comisión. Es que se advierte el acierto de lo argüido en sus agravios pues la actora, al iniciar la demanda, reclamó el 1,5% del precio definitivo del boleto de compraventa y lo calculó sobre la base de u$s 650.000 más intereses desde la firma del boleto y costas (fs. 31). Así las cosas, no encuentro motivos para apartarme de lo expresamente consignado por la accionante al delimitar su pretensión. En consecuencia, corresponde modificar el monto de la comisión, que se fija en dólares estadounidenses nueve mil setecientos cincuenta (u$s 9750). 5. Tasa de interés. La accionada dijo que la tasa de interés del 8% era exorbitante y que además no habían acordado accesorios. En relación a los intereses que tales sumas devengaran, sabido es que el resarcimiento por el perjuicio reclamado debe comprender el devengamiento de intereses desde el día en que el daño efectivamente se produjo (ello, claro está, siempre que el responsable se hallare constituido en mora –aspecto que aquí no fue cuestionado-; conf. arg. Artículos 508, 509 y 510 del Cciv.) (CNCom., esta Sala, mi voto en “Podesta Arturo Jorge C/ Caja de Seguros SA Y otro S/ Ordinario“, del 18/02/14). En punto a la tasa de interés, considero que debe confirmarse el valor fijado por el juez a quo. Ello, pues el criterio de esta Sala para estimar la tasa de interés para deudas en dólares (CNCom. , esta Sala, “Ghelfi María Lia y otro c/ Echave Rolando s/ ejecutivo” del 23.11.2017) impondría a la agraviada una postura más perjudicial que la propuesta en la instancia de grado y, por ende, completamente adversa a la pretensión recursiva de la apelante; todo lo cual podría configurar una “reformatio in peius” (C.S.J.N.: 258:220, 268:323, 312:1985, 318:2047, 319:2933). De allí que postularé el rechazo de la queja sobre el tópico. 6. Costas Resta, finalmente, tratar las quejas contra la distribución de las costas del juicio. Conforme al art. 68 del Cpr., el principio general es la imposición de las costas al vencido, y solo puede eximirse de esa responsabilidad -si hay mérito para ello- mediante un pronunciamiento expreso acerca de dichas razones, bajo pena de nulidad (conf. Fallos: 328: 4504 y 332: 2657). Por ello, y por no advertir motivos suficientes para apartarme del principio establecido en dicha norma, corresponde que las costas del pleito, en ambas instancias, se impongan a la parte demandada que es sustancialmente vencida (conf. CSJN, “Ferreyra, Claudia Alejandra e/ Universidad Nacional de Córdoba s/ Civil y Comercial – varios” 13.3.15). V. Conclusión Por los fundamentos precedentemente expuestos, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada con la modificación del punto 4. Las costas de Alzada se imponen a la demandada sustancialmente vencida (Cpr. 68). Por los mismos fundamentos el Doctor Rafael F. Barreiro adhiere al voto de la Doctora Alejandra N. Tevez. Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron los señores Jueces de Cámara doctores: RAFAEL F. BARREIRO ALEJANDRA N. TEVEZ MARIA FLORENCIA ESTEVARENA SECRETARIA I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: confirmar la sentencia apelada con la modificación del punto 4. Las costas de Alzada se imponen a la demandada sustancialmente vencida (Cpr. 68). II. Notifíquese a las partes (Ley N° 26.685, Ac. CSJN N° 31/2011 art. 1° y N° 3/2015). Fecho, devuélvase a la instancia de grado. Hágase saber la presente decisión a la Secretaría de Comunicación y Gobierno Abierto (cfr. Ley N° 26.856, art. 1; Ac. CSJN N° 15/13, N° 24/13 y N°42/15). Firman solo los suscriptos por encontrarse vacante la Vocalía N° 17 de esta Cámara (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).

TORIBIO P. DE ACHAVAL Y CÍA. S.A. c/ NEC ARGENTINA S.A. y Otro s/ ORDINARIO. RECURSO DE APELACION.

“TORIBIO P. DE ACHAVAL Y CÍA. S.A. c/ NEC ARGENTINA S.A. y Otro s/ Ordinario”

Expediente Nº 100.651,

Registro de Cámara Nº 026.448/2009

En Buenos Aires, a los 26 días del mes de marzo de dos mil trece, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con la asistencia del Señor Prosecretario de Cámara, para entender en los autos caratulados “TORIBIO P. DE ACHAVAL Y CÍA. S.A. c/ NEC ARGENTINA S.A. y Otro s/ Ordinario” (Expediente Nº 100.651, Registro de Cámara Nº 026.448/2009), originarios del Juzgado del Fuero Nro. 9, Secretaría Nro. 17, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el Art. 268 del CPCCN, resultó que debían votar en el siguiente orden: Dra. Isabel Míguez, Dr. Alfredo Arturo Kölliker Frers y Dra. María Elsa Uzal.

Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, la Señora Juez de Cámara Doctora Isabel Míguez dijo:

I.- Antecedentes del caso.

1.) A fs. 84/93 se presentó Toribio Pablo de Achaval y Cía. S.A. –en adelante, Toribio Achaval- y promovió demanda contra Nec Argentina S.A. –en lo sucesivo, Nec- y Tantini S.A. –en adelante, Tantini- por el cobro de la comisión por la intermediación en la compraventa del inmueble ubicado en inmediaciones de la estación Florida del Ferrocarril Belgrano, con frente a la Avenida San Martín Nº 5020 y delimitada por la Avenida de los Constituyentes Nº 1311, calle General Roca y calle s/n, Partido de Vicente López, Provincia de Buenos Aires, con más sus respectivos intereses y costas.

Relató que la codemandada Nec, con quien la unía una relación comercial de más de diez años, le encomendó en fecha 13/04/2007, y por el término de un año, la venta de una planta industrial de su propiedad, sita en la dirección antes descripta y ocupada con alquiler hasta el 30/04/2015, pactándose una comisión a cargo del vendedor del tres por ciento (3%) del precio de venta más I.V.A. en caso de que la operación se concretase, renovándose esa autorización de venta el día 26/11/2007, con una rebaja del precio de ofrecimiento y con vencimiento formal el 26/11/2008.

Afirmó que el día 11/12/2007, Gabriel Soifer efectuó una reserva de compra en comisión por U$S 1.844.800, continuando las tratativas al punto que el 10/03/2008 la actora obtuvo el COTI del inmueble mediante el sistema de la AFIP, en tanto que, el día 12/03/2008, Guillermo Rodríguez –por Nec- le solicitó a Martín Boquete –por Toribio Achaval- que le remita un modelo de hipoteca a los compradores, concluyendo las negociaciones el 28/03/2008 mediante el envío de un e-mail de Nec a Toribio Achaval comunicándole que la venta se realizaría por la suma de U$S 1.677.265 y explicándole la forma de pago.

Continuó señalando que el día 01/04/2008, el mencionado Soifer concurrió a las oficinas de la inmobiliaria y desistió de la reserva, la que le fue reintegrada, procediéndose aquél en el acto a recortar su firma en los dos ejemplares del documento de reserva y agregando de su puño y letra y en forma unilateral en el recibo correspondiente que, “igualmente la firma Toribio Achaval no tiene ni tendrá derecho a reclamo alguno por dicha operación”.

Sostuvo que, no obstante ello, del certificado de dominio adjuntado con la demanda surge que el inmueble fue vendido a la codemandada Tantini –sociedad constituida el 18/12/2007 por Graciela Raij, Gabriel Horacio Soifer y Luis Wolfsohn-, que la escritura traslativa de dominio fue suscripta el 04/02/2008 –aunque debió consignarse 04/04/2008- y que se constituyó una hipoteca por U$S 1.277.265, con la salvedad de que no se dejó constancia del precio de venta.

Manifestó que del relato de los hechos surgía que fue su intervención la que posibilitó la concreción de la operación de compraventa entre las codemandadas Nec y Tantini, siendo esta última sociedad una “pantalla” de Soifer de la que aquéllas se valieron para excluir a Toribio Achaval e incumplir el pago que le correspondía a esta última en concepto de la comisión pactada tanto con el comprador como con el vendedor.

Fundó la responsabilidad de las codemandadas en lo previsto en el dec. Ley 20.266/73 y modificaciones introducidas en sus arts. 37 y concordantes por la ley 25.028, y arts. 1627 y sgtes. del Código Civil y demás normas aplicables.

2.) A su turno, a fs. 164/171, contestó demanda Tantini S.A., solicitando su rechazo, con costas.

Luego de efectuar una pormenorizada negativa de los hechos invocados por el actor, brindó su propia versión de los mismos. En ese sentido, tras reconocer ser la titular del inmueble en cuestión, sostuvo que la operación no se celebró por las gestiones realizadas por la actora, sino por la intermediación de la firma Florida Building Propiedades, a través de su titular, el martillero Orlando Verdecchia, quien percibió la pertinente comisión.

Sostuvo que no le resultaba aplicable el precepto del art. 1197 del Código Civil, atento que no suscribió convención alguna con la actora, y que, en virtud de lo previsto por la ley 25.028, Toribio Achaval no tenía derecho al cobro de comisión por las supuestas tareas desarrolladas, dado que no se encuentra matriculada como corredor inmobiliario, no adujo que todos sus socios se hallaban matriculados como corredores y su objeto social no comprendía exclusivamente el otorgamiento de actos de intermediación inmobiliaria, sino que era más amplio.

Continuó señalando que la actora consintió expresamente su ausencia de derecho para efectuar todo reclamo relativo a la comisión, como surgía del recibo firmado por Soifer y que fuera acompañado con la demanda, en el que consta la leyenda “…la firma Toribio Achaval no tiene ni tendrá derecho a reclamo alguno por dicha comisión…”. Agregó que el mencionado Soifer no representa a Tantini S.A., ni cuenta con facultad alguna para obligarla, pues aquél sólo es socio de Duranta S.A., una de las sociedades integrantes de Tantini, lo que descarta la aplicación en la especie de la “teoría de la penetración”.

Por último, en forma subsidiaria, impugnó el monto reclamado por considerarlo improcedente y arbitrario, dado que en virtud del art. 77 de la ley 24.441 nunca pudo superar el uno y medio por ciento (1,5%) del valor de compra, y descartó la solidaridad entre los codemandados invocada por la contraria.

3.) Asimismo, a fs. 176/187, se presentó Nec Argentina S.A., quien opuso excepción de falta de legitimación activa, con fundamento en que la sociedad actora no identificó a sus integrantes y guardó silencio acerca de que todos ellos debían estar matriculados como requisito inexcusable para tener derecho al cobro de comisión, conforme lo prescripto por los arts. 15, 31 y 33 de la ley 20.266, modificada por la ley 25.028, y, subsidiariamente, contestó demanda, requiriendo su rechazo, con costas.

Luego de efectuar una negativa de los antecedentes fácticos referidos por la accionante, brindó su propia versión de los hechos, indicando que, tras años de relación comercial con la actora, le encomendó la venta del inmueble de marras, otorgándole el día 13/04/2007 la correspondiente autorización de venta por un precio que, salvo previa aceptación suya, no podía ser inferior a $ 8.000.000 –equivalentes a U$S 2.580.645-, reconociéndose una comisión del tres por ciento (3%) sobre el valor de venta, más I.V.A.

Prosiguió señalando que, a diferencia de las anteriores operaciones, la inmobiliaria no promocionó debidamente la venta del bien y que, ante la falta de ofertas, suscribió una nueva autorización de venta el día 26/11/2007, aunque con una considerable rebaja del precio de venta, que se fijó en $ 5.600.000 –equivalentes a U$S 1.780.000-.

Manifestó que la actora le presentó una reserva de compra efectuada por Gabriel Soifer el día 11/12/2007, por un monto total de U$S 1.844.800, entregando como garantía de la oferta un cheque por la suma de $ 100.000, tras lo cual aquélla dejó de ocuparse de la venta del inmueble. Agregó que tiempo después se anotició de que la reserva había sido dada de baja por el oferente y que se le había devuelto el valor entregado, y que, posteriormente, durante los primeros meses del año 2008, Nec fue contactada por otra inmobiliaria denominada Florida Building Propiedades, a través de su martillero Verdecchia, quien le acercó una oferta de la firma Tantini S.A., motivo por el cual su parte introdujo el inmueble en el sistema de la AFIP a efectos de obtener el COTI, el que le fue asignado el día 10/03/2008.

Precisó que, conforme surge de la escritura pública N° 230 de fecha 04/04/2008, vendió el inmueble a Tantini por la suma de U$S 1.677.265, no intermediando en la operación la accionante, por lo que ésta no tiene derecho al cobro de comisión alguna.

Invocó, asimismo, la doctrina de los propios actos, con fundamento en que Toribio Achaval reintegró la reserva a Soifer y consintió el agregado en el recibo correspondiente de una leyenda manuscrita que reza que la inmobiliaria “…no tiene ni tendrá derecho a reclamo alguno por dicha operación.- Vale.”.

4.) En la sentencia de fs. 459/471, la Sra. Juez de grado hizo lugar a la demanda entablada por Toribio Achaval contra Nec Argentina S.A. y Tantini S.A. condenando a estos últimos a pagarle a la actora la suma de $ 160.011 y $80.005, respectivamente, con más el I.V.A. correspondiente, intereses y costas.

Para decidir de esa manera comenzó señalando que no existía controversia entre las partes acerca de que Nec encargó la venta de un inmueble de su propiedad a Toribio Achaval, por un precio que no podía ser inferior a $ 8.000.000 –equivalente a U$S 2.580.645-, otorgándole una autorización de venta que, el día 26/11/2007, fue renovada con una disminución del precio de U$S 800.000, con vencimiento el 17/04/2008 y que la inmobiliaria le presentó a la vendedora una oferta de compra efectuada el día 11/12/2007 por Gabriel Soifer, por la suma total de U$S 1.844.800, depositando un monto de $ 100.000 en garantía de la operación. Señaló que, por el contrario, las partes discrepaban acerca del avance de las negociaciones a los fines de concertar la operación.

Destacó que la codemandada Tantini no produjo prueba alguna que permita inferir la forma en que habría tomado conocimiento de la venta del inmueble.

En esa misma línea, consideró llamativo no sólo que Soifer concurriera a retirar la abultada reserva que efectuara “en comisión” luego de transcurridos tres meses desde que la realizara y tan sólo tres días antes de que se concretara la operación de compraventa entre Nec y Tantini, sino también que aquél respondiera al prestar declaración en autos que no tenía relación personal con esta última, siendo que intervino en su constitución el día 18/12/2007 en su carácter de presidente de Duranta S.A.

Ponderó también que el martillero Verdecchia sólo habría percibido el pago de su comisión por parte de la compradora, siendo que los usos y costumbres imponían que la vendedora también le abonase comisión, y que el COTI fue requerido a la AFIP por la actora el día 10/03/2008, lo que resultaba un indicador del estado avanzado de las negociaciones.

Con base en los referidos indicios y en la “teoría de la penetración”, consideró que la reserva formulada por Soifer “en comisión” y la posterior compraventa del inmueble por Tantini S.A. constituyeron parte de una misma operación, en la que las codemandadas procuraron ocultarse tras la persona jurídica de dicha sociedad a efectos de eludir el cumplimiento del pago de las comisiones debidas a Toribio Achaval.

Prosiguió señalando que si bien el art. 15 de la ley 20.266 sólo autoriza la constitución de sociedades integradas exclusivamente por corredores y con objeto comercial limitado a actos de corretaje y que, además, la actora no negó que no se encontraba inscripta como corredor inmobiliario, en la especie correspondía apartarse de dicho principio general y reconocer a la accionante el derecho al cobro de las comisiones reclamadas, con fundamento en que: (i.) el acercamiento entre las partes compradora y vendedora se debió a la gestión de corredores dependientes de la actora, quien se encontraba unida a la vendedora por una larga vinculación comercial previa; (ii.) no se advierte “clandestinidad en el ejercicio del corretaje”, dado que es de público conocimiento que la actora opera bajo el nombre de fantasía de Toribio Achaval, el que guarda gran similitud con su denominación social, en tanto que la mayoría de sus operadores se encuentra registrado en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, conforme surge de la página web de dicho organismo (www.cucicba.com.ar); (iii.) tanto Nec como Soifer se comprometieron por escrito a abonar a la actora una comisión para el supuesto de que se concretara la operación, lo que torna operativa la previsión contenida en el art. 1197 del Código Civil.

Con base en tales antecedentes, concluyó en que la actora tenía derecho al cobro de las comisiones reclamadas, condenando a la codemandada al pago del 3% más I.V.A. sobre el valor de la operación, monto que asciende a $ 160.011 más I.V.A., en tanto que limitó la comisión a cargo de la codemandada Tantini –en virtud de lo establecido por el art. 77 de la ley 24.441- al 1,5% más I.V.A. del valor de compra, lo que equivale a $ 80.005 más I.V.A., desestimando la existencia de una obligación solidaria en los términos de los arts. 699 y 700 del Código Civil, todo ello con más los correspondientes intereses y costas, las que fueron impuestas a las demandadas vencidas en la proporción de sus respectivas condenas –67% y 33%-.

5.) Contra dicho pronunciamiento se alzaron las codemandadas Nec –a fs. 475- y Tantini –a fs. 477-, recursos que fueron fundados con las expresiones de agravios que corren agregadas a fs. 494/502 y fs. 486/492, respectivamente, los que merecieron las réplicas de la accionante efectuadas mediante las presentaciones de fs. 517/524 y fs. 507/516, también respectivamente.

La codemandada Nec se agravió: i) porque la a quo rechazó, con fundamento en cuestiones no previstas por la ley y en un fallo del año 1921, la excepción de falta de legitimación activa que opusiera, a pesar de que la actora no negó que no se encontraba inscripta como corredor inmobiliario, circunstancia que por sí sola determinaría el rechazo de la demanda, conforme lo establece el art. 33 de la ley 20.266; ii) porque la sentenciante omitió ponderar la renuncia de la actora a todo cobro por la operación inmobiliaria de marras efectuada en el recibo de devolución de la reserva a Soifer; y iii) porque la Sra. Juez de grado erró al establecer que la intermediación de la accionante fue determinante para la concreción de la operación, cuando –en realidad- una correcta valoración de las pruebas la habría llevado a la conclusión opuesta.

Por su parte, la codemandada Tantini criticó: i) que la a quo, apartándose de una corriente jurisprudencial pacífica y uniforme, hubiera excusado a Toribio Achaval del cumplimiento de las normas de orden público que rigen el corretaje, relevándola de todas las consecuencias negativas de sus actos, apelando a tales efectos a una serie de fundamentos que no le eran oponibles a su parte toda vez que no tuvo vinculación alguna con la actora, cuando –en realidad- no existían razones valederas para ello; ii) que la sentenciante erró al imputarle a Tantini la actuación desplegada por Soifer, quien no contaba con facultades para representarla, recurriendo indebidamente para ello a la “teoría de la penetración”, la que sólo es procedente en casos excepcionales de abuso de la personalidad jurídica, supuesto que no se dio en la especie; iii) que la Sra. Juez de grado hubiera omitido ponderar la pluralidad de personas que intervinieron en la operación de marras, en especial la actuación del martillero Verdecchia y el pago de la comisión a este último efectuado por su parte; y iv) que la a quo la hubiera condenado al pago a la actora del 100% de la comisión a cargo de la compradora, omitiendo ponderar una vez más el pago efectuado por el mismo concepto al martillero Verdecchia.

II.- La solución propuesta.

1.) El tema a decidir.

Ello establecido y delineado del modo descripto el cuadro de situación de la controversia, el thema decidendum en esta Alzada consiste, fundamentalmente, en determinar si asistió razón –o no- a la Señora Juez de grado al condenar a ambas codemandadas al pago de las comisiones derivadas de su presunta intermediación en la operación inmobiliaria de marras.

A tal efecto, razones de orden metodológico imponen comenzar por determinar si la sociedad actora se encontraba –o no- legitimada y/o habilitada para requerir el pago de comisiones por las supuestas tareas de intermediación inmobiliaria cumplidas en relación a la operación de que aquí se trata.

2.) El corredor inmobiliario. Requisitos necesarios para habilitar y/o legitimar al corredor a perseguir el cobro de comisiones por tareas de intermediación realizadas.

El “corredor” es un intermediario entre la oferta y la demanda que pone en contacto o aproxima a las personas que tienen interés de hacer un negocio, facilitándoles su conclusión. Actúa en su propio interés, ya que percibe una remuneración por su trabajo, pero actúa a nombre y por cuenta ajena, sin representar o recibir mandato de los interesados. Su misión es la de aproximar a las partes, facilitar –por su organización y conocimiento del mercado- la concertación de operaciones o contratos comerciales o civiles que concluyen directamente sus titulares (conf. Zavala Rodríguez, Carlos Juan, “Código de Comercio y Leyes Complementarias”, Ed. Depalma, 1971, T° 1, pág. 130).

En idéntico sentido, esta Sala tiene dicho que el “corredor” es la persona que –en ejercicio de su profesión habitual- vincula a quienes están interesados en realizar cierto negocio con el propósito de que éste efectivamente se lleve a cabo (conf. esta CNCom., esta Sala A, 20/12/2007, in re: “Laurenzano Propiedades S.H. c/ Doval, María Valeria s/ Ordinario”; idem, esta Sala A, 16/09/2006, in re: “Galcerán, Carlos c/ Díaz María Mercedes y otros”).

El típico “contrato de corretaje” es aquel en el cual una persona encarga al corredor que le procure la conclusión de un negocio determinado, ordinariamente un contrato. Así pues, la misión del intermediario no se limita a prestar sus servicios genéricamente, sino que su prestación tiene un fin concreto: la obtención de un resultado constituido por la conclusión de un negocio. Esto último resulta indispensable y es lo que da al corretaje su fisonomía de locatio operis. Mientras el negocio encomendado no haya llegado a su conclusión, el comitente puede variar las condiciones del encargo y hasta desistir de la celebración del contrato y, en tales supuestos, el corredor no tendrá derecho a percibir comisión por su trabajo. Por otra parte, no basta que el negocio se realice. Es preciso, además, que su conclusión sea consecuencia de la actividad del corredor. En otros términos, entre esa actividad y la conclusión efectiva del negocio debe existir una relación de causa a efecto (conf. Fontanarrosa, Rodolfo O., “Derecho Comercial Argentino”, Ed. Zavalía, 1992, T° 1 – Parte General, pág. 542).

Según lo expresado, para tener derecho a la comisión referida no basta únicamente con la realización del negocio, sino que es de menester que éste corresponda efectivamente a su actuación, dado que es de la esencia de la actividad mediadora que la conclusión del contrato sea resultado de su trabajo y eficaz gestión (conf. esta CNCom., esta Sala A, 28/02/1995, in re: “Núnez Méndez, Estrella c/ De Basile, Amelia”, LL, 1996-B-251).

Con respecto al caso puntual que nos ocupa, se ha regulado expresamente la figura del corredor inmobiliario, quien es un auxiliar autónomo por cuanto intermedia entre la oferta y la demanda de propiedades raíces para facilitar o promover la celebración de los contratos entre personas que desean contratar, realizando su actividad en forma independiente con expresa encomienda de las partes y con su conocimiento y su consentimiento. Así pues, tiene derecho a una retribución por su intermediación y asume el riesgo de su actuación frente al público, haciendo de su actividad una profesión habitual (conf. esta CNCom., esta Sala A, 20/12/2007, in re: “Laurenzano…”, citado supra; Rouillón, Adolfo A. N., “Código de Comercio – Comentado y Anotado”, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2005, pág. 144).

En la compraventa de inmuebles el corretaje queda cumplido cuando se firma el boleto privado de compraventa (conf. Fernández, Raymundo L., “Código de Comercio de la República Argentina – Comentado”, Buenos Aires, 1970, T° I – Vol. 1, pág. 231).

Así pues, el corretaje es una “locación de obra” calificada por determinadas particularidades que no afectan a la sustancia de esa figura jurídica. El corredor se compromete ante las partes a obtener la concertación de un contrato que a ellas interesa, percibiendo una retribución calculada sobre el resultado final de su actuación, es decir, condicionada a que dicho contrato se concluya (conf. esta CNCom., esta Sala A, 09/10/2007, in re: “Club Member S.A. c/ Primucci, Emi Juan Ángel s/ Ordinario”; idem, Sala D, 09/04/1997, in re: “Masero, Raul c/ Ortega, Mirta”; Fontanarrosa, Rodolfo O., “Derecho Comercial…”, op. cit., pág. 518).

Por lo dicho, es dable señalar que el corretaje no es un trabajo (locación de servicios común) sino el resultado de una actividad profesional que va a beneficiar a quien lo encomendó; es el resultado positivo y el tiempo útil empleado por quien desarrolla la actividad que da derecho a una remuneración (conf. esta CNCom., esta Sala A, 08/05/2007, in re: “Krasuk, Jorge Leopoldo c/ Nidera S.A.”). Es por ello que a los corredores también se les conoce como “locadores de obra terminada” (conf. Fernández, Raymundo L. – Gómez Leo, Osvaldo R., “Tratado Teórico-Práctico de Derecho Comercial”, Ed. Depalma, 1985, T° II, págs. 342/343).

Así las cosas, es dable señalar, prioritariamente, que el primer requisito que deben cumplir quienes aspiran a desempeñarse como corredores y pretenden cobrar comisión en el ejercicio de esa actividad, es el de matricularse en el Registro Público de Comercio correspondiente a su domicilio, ya que ésta es condición insoslayable para ejercer esa actividad y hallarse legalmente habilitado para percibir la retribución que es inherente a ese ejercicio.

Sin embargo, el hecho de estar o no matriculado como presupuesto para el cobro de una comisión no constituyó –pese a ello- un aspecto sujeto a una pacífica interpretación doctrinario-jurisprudencial, particularmente a partir del dictado de la doctrina plenaria fijada por este Tribunal in re: “Brunetti c/ Norte” el 10/10/1921, en cuanto autorizó el cobro de comisión al corredor no matriculado cuando mediaba un contrato escrito que preveía el pago de una determinada suma por ese concepto con independencia de la matriculación. Fue así que esta Cámara –en general– se inclinó invariablemente por este último criterio, aunque con el tiempo no fuera ése el seguido por nuestra Corte Suprema a ese respecto, puesto que para el Alto Tribunal la inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredores impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a tales actividades, priva del derecho a percibir comisión y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por el art. 1197 del Código Civil (conf. CSJN, 17/03/1987, in re: “Caracciolo, Ernesto y otro c/ San Luis, Provincia de s/ Cobro de Comisión”, ED, 141-248).

De todas formas, lo cierto es que la problemática generada por la aplicación del antes mencionado plenario “Brunetti…” se ha tornado carente de virtualidad con motivo de la sanción de la Ley 25.028 y la reforma introducida por este último texto legal al art. 33 de la Ley 20.266 según la cual quienes sin cumplir las condiciones establecidas por los arts. 32 y 33 de esa ley y “sin tener las calidades exigidas por esta última ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna especie”.

Se hizo prevalecer así por sobre el interés particular del corredor y el de las partes que intervienen en el negocio jurídico concluido a través de la intervención de un corredor público, el de la sociedad en general de resguardar la profesionalidad y seriedad de quienes intermedian en la compraventa de bienes y servicios, especialmente en materia inmobiliaria.

Es por ello que luego de la reforma precedentemente mencionada ha tendido a uniformarse la jurisprudencia de este Tribunal en el sentido de que la legislación actual no confiere acción legal por cobro de comisiones de ninguna especie a quien no se encuentre matriculado como corredor, como así también en el de que dicha carencia no puede ser dispensada por el hecho de mediar pacto expreso en sentido contrario (conf. esta CNCom, esta Sala A, 13/07/2001, in re: “Sartori de Cairoli Concepción c/ Moyano Hernán s/ Ordinario”; idem, esta Sala A, 26/02/2010, in re: “Mario Korn Propiedades S.A. c/ Cattáneo de Mandrá Haydée s/ Ordinario”, LL, 2010-D, 616).

Así las cosas, no caben dudas que quien pretende el cobro de una comisión por la realización de labores de corretaje –tal como aquí acontece– debe necesariamente encontrarse matriculado como corredor, toda vez que la falta de este recaudo determina la falta de acción para obtener esa retribución aun cuando exista convención expresa de las partes a ese respecto, pues se hallan involucradas cuestiones de orden público en el desempeño de quienes cumplen estas funciones.

A su vez y paralelamente, se encuentra también la cuestión relativa a la legitimación de las sociedades para ejercer el corretaje y la consiguiente habilitación de estas últimas para percibir comisión por esa labor. Ello así toda vez que, en principio, el corretaje es una actividad de tipo profesional cuyo ejercicio corresponde en forma personal e indelegable a quienes la ejercen, sin que sea aceptable que la responsabilidad inherente al ejercicio de esa profesión pueda ser eludido a través de la interposición de un ente ideal como lo son las sociedades.

Dicha circunstancia dio lugar a un profundo debate dentro de nuestra jurisprudencia, ya que mientras algunos fallos postularon que se encontraba prohibido que las sociedades se dedicaran al corretaje –en virtud de la prohibición establecida por el derogado CCom. 105– (véase esta CNCom., esta Sala A, 02/03/1990, in re: “Comercial del Plata Construcciones S.A. c/ Baggini Ernesto Carlos y otra s/ Cobro de Pesos”; idem, Sala D, 17/04/1991, in re: “Ghiray Propiedades S.A. c/ Mendoza de Bottiglieri Ciriaca s/ Sumario”; entre otros), otra corriente admitía esa posibilidad, pero sólo cuando las sociedades se encontrasen íntegramente formadas por corredores inscriptos y siempre que su objeto social se hallara circunscripto a la realización de actos de corretaje (conf. esta CNCom., Sala E, 22/04/1982, in re: “Las Gamas S.A. c/ S.A. Ganadera Entrerriana”; idem, esta Sala A, 17/09/1979, in re: “Muñiz y Cía. S.R.L. c/ Eduardo Martínez Ferreiro”; bis idem, 09/10/1990, in re: “Alvear Propiedades S.A. c/ De Amorrortu Horacio María s/ Cobro de Pesos”; ter idem, Sala B, 21/04/1975, in re: “Conde S.R.L. Propiedades c/ Meres S.A.”; quater idem, Sala D, 03/07/1990, in re: “Pemaco S.A. c/ Okragly Samuel s/ Ordinario”; entre otros). Postura esta última que terminó prevaleciendo sobre la primera, habida cuenta que, finalmente, tanto la doctrina como la jurisprudencia se inclinaron por admitir la legitimación de las sociedades formadas por corredores para ejercer el corretaje y obtener, por derivación de ello, el cobro de comisión por su tarea, siempre –por supuesto- que se trate de sociedades que limiten su objeto a operaciones de corretaje y estuvieran formadas exclusivamente por corredores, actuando ellos como intermediarios promovidos, financiados o facilitados por la sociedad que integran, ya que la actividad del corredor es de esencia estrictamente personal (conf. esta CNCom., esta Sala A, 19/02/1987, in re: “Sesto, S.R.L., Rafael c/ Tourón Gudín, José A.”; idem, esta Sala A, 26/02/2010, in re: “Mario Korn…” supra citado; bis idem, Sala F, 30.09.2010, in re: “Interwin Propiedades S.A. c/ Boresztein Sebastián y otros s/ Ordinario”; ter idem, Sala E, 27/09/2004, in re: “Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A. s/ Ordinario”; Zavala Rodríguez, “Código de Comercio Comentado”, T° 1, pág. 145; R. Etcheverry, “Manual de Derecho Comercial”, pág. 210).

En esta última línea, ha sido sostenido que la necesidad de una actuación personal e indelegable en el ejercicio del corretaje (arts. 19 y 36, ley 20.266) es lo que determina que sea imperativo que la matriculación la detenten todos los integrantes de la sociedad; a lo que se añade la exclusividad del objeto concentrado a esa actividad, pues esto apunta a que la sociedad tenga dedicación única a la actividad del corretaje a fin de asegurar una efectiva y satisfactoria prestación del servicio ofrecido, exigencias ambas que no apuntan solo a proteger el interés que pudieran tener los particulares al contratar con la sociedad dedicada al corretaje, sino también al de los propios corredores –y a las sociedades de corredores- a fin de que no sufran competencia desleal de parte de aquellos que no se encuentren habilitados por la matrícula (conf. esta CNCom., esta Sala A, 11/12/2012, in re: “Toribio Pablo Achaval y Cía. S.A. c/ Decenia S.A. y otros s/ Ordinario”; idem, Sala E, 08/06/2010, in re: “Miriam Campos Propiedades S.A.C.I.F. c/ Banco Columbia S.A. s/ Ordinario”).

Sentado ello, cuadra referir que al día de la hoy la discusión respecto a la posibilidad de que las sociedades desarrollen el corretaje se encuentra superada toda vez que la normativa aplicable prevé como condición para encontrarse legitimada a iniciar una acción como la de la especie, precisamente, los recaudos antes mencionados, consistentes en: 1.) que todos los socios se encuentren matriculados como corredores; y 2.) que el objeto de la entidad se encuentre circunscripto al desenvolvimiento del corretaje.

En esa dirección, cuadra señalar que la ley 25.028 (sobre el régimen legal de martilleros y corredores), que derogó el capítulo denominado “De los corredores” (arts. 88 a 112 del Código de Comercio) e incorporó a la ley 20.266, regulatoria del régimen de los martilleros, el capítulo XII (arts. 31 a 38) bajo el título “Corredores”, el cual –vigente desde el mes de marzo del año 2000- no establece lo que es prohibido a los corredores –como sí lo hacía el derogado art. 105 CCom., que les prohibía “contraer sociedad de ninguna clase de denominación”-, aunque tampoco contempla de modo expreso que las personas jurídicas puedan actuar como corredores.

Sin embargo, dado que el art. 31 de la ley 20.266 establece que resulta aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en la misma ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente, cabe estar a lo normado en el art. 15, que autoriza a los martilleros (corredores) a “…constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en el Código de Comercio, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate” y especifica que, en este caso, “…cada uno de los integrantes de la sociedad deberá constituir la garantía especificada en el artículo 3°, inciso d)”, esto es, brindar la cautela real o personal que establezca el organismo que tenga a su cargo el control de la matrícula.

Es en ese contexto que esta Sala ha sostenido antes de ahora que la sociedad anónima que pretende iniciar una acción con el fin de cobrar una comisión por su supuesta intermediación en operaciones inmobiliarias carece de legitimación para ello si no está constituida exclusivamente por corredores matriculados y tiene un objeto social que excede al corretaje, pues la inobservancia de dichas exigencias la priva del derecho a percibir la comisión reclamada y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio general consagrado por los arts. 1197 y 1627 del Código Civil (conf. CNCom., esta Sala A, 26/02/2010, in re: “Mario Korn…”, supra citado; idem, esta Sala A, 11/12/2012, in re: “Toribio Pablo Achaval…”, cit. ut supra).

En esa misma línea, otra Sala ha decidido que cabe rechazar la demanda promovida por una sociedad con el objeto de cobrar la comisión correspondiente a una operación inmobiliaria, con el fundamento de que la accionante no era una sociedad constituida íntegramente por socios habilitados para ejercer el corretaje y además no tenía como objeto dedicarse exclusivamente a realizar actividades de ese orden (conf. CNCom., Sala E, 08/06/2010, in re: “Miriam Campos Propiedades…”, cit. ut supra).

Sobre la base de todo lo hasta aquí desarrollado, cabe concluir entonces que, a los fines de determinar la legitimación de la sociedad actora para perseguir el cobro de las comisiones que se aducen adeudadas, debió ésta demostrar –por un lado- encontrarse constituida exclusivamente por corredores matriculados y –por otro- que su único objeto social era el ejercicio del corretaje inmobiliario.

3.) La efectiva acreditación por parte de la sociedad actora de los requisitos legales necesarios para legitimar su pretensión de cobro de una comisión por su intermediación.

Determinados los presupuestos que la accionante debía necesariamente cumplimentar a efectos de encontrarse legitimada para pretender el cobro de la comisión reclamada, cabe pasar ahora a analizar si en la especie se encuentran debidamente satisfechos esos requisitos.

En esa dirección, cabe adelantar que en el sub lite no se acreditó el cumplimiento de ninguno de los recaudos previamente señalados.

Nótese, en primer lugar, que la sociedad actora –sugestivamente- guardó absoluto silencio en su escrito de inicio acerca de quiénes eran sus integrantes –y si todos ellos se encontraban matriculados como corredores- y cuál era su objeto social (véanse fs. 84/93), postura que mantuvo al contestar el traslado de la excepción de falta de legitimación activa opuesta por Nec, donde solicitó el rechazo de la excepción fundada únicamente en el hecho de que la excepcionante le había abonado pacíficamente las comisiones correspondientes a diferentes operaciones inmobiliarias encomendadas durante más de diez años, reconociéndole así su calidad de corredora, por lo que su negativa a afrontar el pago de la comisión reclamada en autos resultaba una conducta contraria a la teoría de los propios actos (véase presentación de fs. 241/246).

En ese sentido, la actora se limitó a señalar que la firma Toribio Pablo de Achaval S.A. gira en plaza bajo la denominación Toribio Achaval Propiedades, dedicada hace más de 40 años al negocio y corretaje inmobiliario, agregando que su fundador, Toribio de Achaval, ejercita el corretaje en el ramo inmobiliario como profesión habitual a través de su empresa y en su carácter de corredor matriculado desde el 28/10/1959 (véase fs. 90, primer y segundo párrafos). A efectos de corroborar sus dichos, adjuntó una copia simple del certificado de inscripción de “Toribio de Achaval” como martillero público y corredor, fechado el 15/12/1959 (véase fs. 83).

Ahora bien, de la prueba producida en autos –a instancias de la codemandada Nec, no de la actora- surge que Toribio Pablo de Achaval S.A. fue constituida mediante escritura de fecha 23/02/1988 por “…Toribio Pablo de Achaval, (…) comerciante, nacido el 7/4/64…” y por “…Florencia de Achaval, (…) comerciante, nacida el 22/2/67…” –el destacado no es del original- (véase a fs. 335 copia certificada del aviso que prevé el art. 10 de la ley 19.550 publicado en el Boletín Oficial el día 07/10/1988). De ello se extrae que quien fuera identificado por la actora como “Toribio de Achaval”, quien se habría matriculado como martillero y corredor el día 28/10/1959, es una persona distinta de su cuasi homónimo “Toribio Pablo de Achaval” –socio fundador de la sociedad actora-, dado que este último nació el día 07/04/1964, esto es, cuando aquél ya llevaba –según los dichos de la propia actora- más de cuatro años matriculado. Asimismo y en otro orden de ideas, de la prueba bajo análisis no surge que alguno de los integrantes de la sociedad fuese martillero o corredor de profesión, sino que ambos eran “comerciantes”.

De su lado, de la contestación de oficio de la IGJ obrante a fs. 308/318 surge que, al día 21/03/2007 –esto es, en forma contemporánea al otorgamiento de la primera autorización de venta por parte de Nec, emitida el día 13/04/2007-, los accionistas de Toribio Pablo de Achaval y Cía. S.A. eran Toribio Pablo Achaval, Facundo de Achaval, Martín Gabriel Boquete, Mario Roberto Gómez y Florencia Hayland (véase fs. 315).

Empero, no se encuentra acreditado en autos que alguno –ni mucho menos, lógicamente, que todos- ellos estuviera matriculado como corredor inmobiliario.

De lo expuesto se concluye que la sociedad actora no cumplió con el requisito de estar conformada íntegramente por “corredores matriculados”, toda vez que ni siquiera se demostró que alguno de sus socios revistiera ese carácter, circunstancia que por sí sola determina que aquélla no se encuentra habilitada para accionar por comisiones producto de tareas de corretaje inmobiliario que haya realizado, aunque ello –se reitera- estuviera expresamente pactado por las partes.

Pero ese no es el único argumento que permite arribar a dicha conclusión. Ello así, porque la sociedad demandante tampoco cumplió con el restante requisito legal que señala la obligación de poseer un “objeto social limitado a actos de corretaje”. En efecto, adviértase que en el estatuto social de Toribio Pablo de Achaval S.A. se consignó que la sociedad tiene por objeto dedicarse a las siguientes actividades: “Inmobiliaria” –compraventa, permuta, comisionista, intermediaria, mandataria, gestora y admistradora-; “Constructora” y “Financiera”, lo que pone de manifiesto que la sociedad actora posee un objeto social amplio que no se ciñe exclusivamente al corretaje inmobiliario (véase a fs. 335 copia certificada del aviso que prevé el art. 10 de la ley 19.550 publicado en el Boletín Oficial en fecha 07/10/1988).

Es por ello que, conforme a lo dispuesto en los arts. 15 y 31 de la ley 20.266, no hallándose cumplido ninguno de los dos requisitos que constituyen condición necesaria para que la sociedad actora pueda hacer valer legítimamente la acción intentada en autos, queda sellada la suerte adversa del presente reclamo.

Cabe agregar que resulta indiferente para la resolución del litigio el hecho de que el mencionado Toribio de Achaval hubiese intervenido, o no, en la operatoria en cuestión o que se hubiese encontrado, o no, individualmente matriculado como corredor o fuese realmente socio fundador de la sociedad accionante, toda vez que en el sub lite, quien reclama el cobro de supuestas comisiones adeudadas es la sociedad Toribio Pablo de Achaval y Cia. S.A. y no aquél.

Tampoco puede servir de fundamento lo sostenido por la accionante con respecto a que de no reconocerse su legitimación para perseguir el cobro de comisiones, tal circunstancia provocaría un “enriquecimiento sin causa” de los codemandados a costa de su parte y constituiría una violación a la teoría de los propios actos, ya que dichos argumentos no permiten superar –tal como fuera expuesto ut supra- lo expresamente previsto por la ley aplicable en esta materia, la cual encuentra su fundamento en el hecho de que se hallan involucradas cuestiones de “orden público” en el desempeño de quienes desarrollan funciones trascendentes dentro del comercio como los corredores públicos.

De todo lo hasta aquí expuesto, se concluye que la sociedad actora no acreditó el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley 25.028, esto es, que se encontrase integrada únicamente por “corredores matriculados” y que su objeto social se circunscribiese a los “actos de corretaje”, razón por la cual aquélla carece de legitimación que la habilite a pretender el cobro de una comisión derivada de las supuestas tareas de corretaje inmobiliario denunciadas en la demanda.

Como corolario de lo expuesto, entiendo que no corresponde otra solución más que la de hacer lugar a los recursos de los apelantes y, por ende, revocar la sentencia apelada, disponiéndose el rechazo íntegro de la acción.

3.) Régimen de imposición de costas.

Habida cuenta que lo aquí expuesto determina la revocación de la sentencia de grado y que esa circunstancia impone adecuar la distribución de costas efectuada en la anterior instancia, corresponde que este Tribunal se expida nuevamente sobre el particular, en orden a lo previsto por el artículo 279 del CPCCN.

Sentado ello, recuerdo que el principio general en esta materia es que la parte vencida en el juicio deba pagar todos los gastos de la contraria, pues éstos son corolario del vencimiento y se imponen no como sanción sino como resarcimiento de los gastos causídicos que debe reembolsar el vencido (conf. esta CNCom., esta Sala A, 01/09/1987, in re: “Iglesias Enrique c/ Pianotours S.R.L.”; idem, 28/04/1989 “Servigas del Interior S.A. (en liquidación) c/ Agip Argentina S.A. s / Ordinario”).

La Corte Suprema ha resuelto en reiteradas oportunidades que el artículo 68 del CPCCN consagra el principio del vencimiento como criterio rector en materia de costas, el cual encuentra su razón de ser en el hecho objetivo de la derrota, de modo que quien resulta vencido debe cargar con los gastos que debió realizar la contraria para obtener el reconocimiento de su derecho (CSJN, Fallos, 312:889, entre muchos otros).

Si bien ésa es la regla general, la ley también faculta al Juez a eximirla, en todo o en parte, siempre que encuentre mérito para ello (arts. 68 in fine y conc., CPCCN). Síguese de lo expuesto que la imposición de las costas en el orden causado o su eximición –en su caso- procede en los casos en que por la naturaleza de la acción deducida, la forma como se trabó la litis, su resultado o en atención a la conducta de las partes, su regulación requiere un apartamiento de la regla general (conf. Colombo, Carlos – Kiper, Claudio, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, T° I, pág. 491).

Pues bien, ponderando tales parámetros, entiendo que de los antecedentes de este litigio no se advierte fundamento alguno que se aprecie suficiente a los fines de desvirtuar el principio general antes apuntado, por lo que estimo que las costas de ambas instancias deberán ser soportadas por la actora, en su condición de vencida (arts. 68 y 279 CPCCN).

IV. Conclusión.

Por todo lo expuesto, propicio al Acuerdo admitir el recurso de apelación interpuesto por las codemandadas Nec Argentina S.A. y Tantini S.A., y, en consecuencia, revocar la sentencia apelada, rechazando íntegramente la demanda incoada por Toribio Pablo de Achaval S.A., con costas de ambas instancias a cargo de esta última, dada su condición de vencida (arts. 68, párr. 2° y 279 CPCCN).

Así expido mi voto.

Por análogas razones, los Señores Jueces de Cámara Dr. Alfredo Arturo Kölliker Frers y Dra. María Elsa Uzal adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron los Señores Jueces de Cámara Doctores:

María Elsa Uzal. Isabel Míguez. Alfredo A. Kölliker Frers.

Jorge Ariel Cardama. Prosecretario de Cámara.

Buenos Aires, 26 marzo de 2013.

Y VISTOS:

Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve admitir el recurso de apelación interpuesto por las codemandadas Nec Argentina S.A. y Tantini S.A., y, en consecuencia, revocar la sentencia apelada, rechazando íntegramente la demanda incoada por Toribio Pablo de Achaval S.A., con costas de ambas instancias a cargo de esta última, dada su condición de vencida (arts. 68, párr. 2° y 279 CPCCN). María Elsa Uzal , Isabel Míguez y Alfredo Arturo Kölliker Frers. Ante mí, Jorge Ariel Cardama. Es copia del original que corre a fs. 529/542 de los autos de la materia.

Jorge Ariel Cardama. Prosecretario de Cámara.