Locación de Bienes – Página 2

B. de Ch. s/sucesión testamentaria c. M., J. E. y otros s/desalojo: intrusos

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de abril de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos interpuestos en los autos “B. DE CH. S/SUCESIÓN TESTAMENTARIA c/M. J. E. Y OTROS s/DESALOJO: INTRUSOS”, respecto de la sentencia dictada en fecha 5 de junio de 2023, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Díaz Solimine, Converset y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Díaz Solimine dijo:

I. La sentencia hizo lugar a la demanda de desalojo promovida por M. E. Ch. –en su carácter de administradora judicial de la sucesión de J. B. de Ch.– contra J. E. M. y/u ocupantes, respecto del inmueble sito en la calle Apolinario Figueroa 1336, de esta ciudad; en tanto frente a los elementos aportados y postura asumida por las partes, estimó la a-quo que no se contaba con prueba concluyente en el marco de este proceso para rebatir el derecho de la actora a obtener la tenencia del bien inmueble objeto de disputa.

Las costas del litigio fueron impuestas a la demandada vencida.

II. Contra dicho pronunciamiento alzan sus quejas J. E. M. y V. L. M., quienes requieren la revocación del fallo en crisis.

En su oportunidad, la parte actora contestó el traslado conferido respecto de los agravios vertidos y solicitó su desestimación.

Por otro lado, el Dr. F. J. C. –letrado patrocinante de los emplazados– se agravia por su propio derecho en tanto sostiene que en la sentencia se “…establece prematura y equivocadamente la base regulatoria de los honorarios a regular al suscripto…”.

III. Es menester señalar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (conf. CSJN, “Fallos”: 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 276:132, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Anotado y Concordado”, Tº I, p. 825; Fenocchieto Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, Tº 1, p. 620).

En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del CPCC; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611).

Por otro lado, estimo pertinente recordar que el obrar jurisdiccional del tribunal opera con sujeción al principio de congruencia, existiendo una serie de campos de actividad de los que no puede exceder el tribunal ad quem, limitación que –entre otros aspectos– resulta ser absoluta en tanto no puede conocer sino en la medida de los agravios planteados; ni respecto de las cuestiones que no fueron puestas a consideración del a quo; hallándose asimismo vedada la reforma de la resolución apelada en perjuicio del recurrente, salvo que medie recurso de la contraparte. Sentado ello, no cabe considerar por la Alzada cuestiones consentidas, entendiéndose por tales las que no fueron apeladas o que, apeladas dentro de un contexto mayor de impugnación, no fueron referidas en la expresión de agravios (Rivas, Adolfo A., Tratado de los recursos ordinarios, Tº 2, p. 841/854, Abaco, 1991).

En efecto, el Tribunal de Alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra más limitado que el de primera instancia, por cuanto de conformidad con lo dispuesto por los arts. 271 y 277 del Código Procesal debe limitarse a decidir sobre aquellas cuestiones de hecho y derecho que hubieran sido sometidas a la decisión del magistrado interviniente, debido a que la segunda instancia es sólo un medio de revisión del pronunciamiento emitido en la primera y no una renovación plena del debate. Así, el principio de congruencia, que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de la segunda (CNCiv., Sala “F”, LL 35-858-S).

Dicho ello, me abocaré al estudio del particular a efectos de verificar si se encuentran acreditados los supuestos sobre los cuales se fundan las quejas planteadas por los recurrentes.

IV. En la materia que nos ocupa se ha decidido que es legítimo acordar la acción de desalojo no sólo al propietario locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.), contra todo el que esté en la tenencia actual de él (Salgado A. J., “Locación, comodato y desalojo”, 7ª Ed., Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2010, p. 356). Desde esta perspectiva ha de señalarse que la restitución de un inmueble a través de la vía del desalojo es exigible por quien es acreedor de una obligación de restituir o entregar exigible, sea propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario u ostente otra calidad análoga (cf. Morello, “Códigos Procesales…”, T. VII-B, p. 50, año 1999).

En el caso, aquel sindicado como ocupante podría llegar a enervar la pretensión demostrando, con seriedad, su calidad de poseedor de la finca, conforme doctrina plenaria asentada en autos “Monti Atilio s/suc. c/Palacios de Buzzoni Danila”.

En principio, debe recordarse que no es el juicio de desalojo la vía adecuada para que en él puedan debatirse y dilucidarse cuestiones que desbordan su objetivo, como son las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma, ya que son todas propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales ajenas al ámbito del desalojo. Esta Cámara en pleno ha resuelto que no basta que el demandado invoque condición de poseedor para que el desalojo no prospere (CNPaz, en pleno, “Monti Atilio suc. c/Palacios de Buzzoni Danila S. s/Desalojo”, 15/9/60, LL Tº 101, p. 932/933), pero ello no obstante, se ha entendido reiteradamente que si aquél aporta elementos que prima facie acrediten la verosimilitud de su alegación, el desalojo no procede (Kielmanovich, Jorge L., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº II, Ed. LexisNexis Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2006, p. 1170; Palacio-Velloso, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº 10, p. 680; Areán, Beatriz A., “Juicio de desalojo”, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 59/62).

Así se ha dicho que, su objeto –el desalojo– se puede circunscribir a la desocupación de un bien inmueble, en favor de quien alegue un derecho sobre él, contra quien lo retenga. La acción es personal. De tal forma quedan excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones directa o indirectamente vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo por ende, ajeno a su órbita lo que conlleva a dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias (CNCiv., Sala G, 26/11/90, ED, 141-385; íd., Sala J, 26/4/99, LL, 2000-B-522, entre muchísimos otros citados en Salgado, Alí Joaquín, ob. cit.).

V. Bajo tal prisma, adelantaré que considero que los agravios vertidos no deberán tener favorable acogida, en tanto encuentro que la condición de poseedores de los apelantes no se encuentra debidamente acreditada.

Y en este aspecto, resalto que en oportunidad de contestar la acción cursada, los ahora recurrentes sostuvieron en lo sustancial que no eran inquilinos, subinquilinos, tenedores precarios, comodatarios ni intrusos, sino que resultaban poseedores del inmueble desde hace más de 28 años sin reconocer en nadie el dominio o posesión del bien; extremo que ciertamente no se ha comprobado en el acotado marco de las presentes.

VI. Para sustentar la decisión en crisis, la magistrada tuvo en consideración la documental adunada con la demanda –copia certificada de testimonio e informe de dominio–, conforme a la cual el inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330/32 se encuentra a nombre de J. B. de Ch.; siendo que la peticionante fue designada administradora de los bienes del sucesorio en autos “B. de Ch. J. y otros s/Sucesión testamentaria”.

VII. En segundo término reseñó la a quo la constatación efectuada en fecha 13 de febrero de 2020 en el inmueble sito en Coronel Apolinario Figueroa 1336 (número pintado en la puerta) en el marco de los autos “B. de Ch. J. s/Sucesión Ab Intestato c/Intrusos Coronel Apolinario Figueroa 1330/2 s/Diligencias Preliminares” (nº 32270/2019), conforme la cual el Sr. Oficial de Justicia fue atendido por J. E. M., quien manifestó habitar el inmueble objeto de demanda junto con su esposa P. J. I. y dos animales domésticos y que “…habitan el inmueble en carácter de ocupantes del mismo por lo cual no exhiben ni aportan título alguno”; siendo dable en este punto resaltar que los recurrentes han omitido mención alguna en su agravio a lo plasmado en dicho instrumento público, el cual no fue cuestionado ni redargüido de falsedad.

VIII. Asimismo, luce en la sentencia un detalle de los demás elementos incorporados al proceso y en particular de la prueba informativa que da cuenta de la contratación de servicios o, en su caso, de haber J. I. P., V. L. M. o J. E. M. indicado a distintas entidades (Claro, Telecom, Banco Santander, Edesur, American Express, Telecentro, Chevrolet, Banco Itaú, Movistar, International Health Services Argentina S.A., ANSES, BBVA, Prisma, Dirección General de Rentas del G.C.B.A. –atinente a la registración de un automotor–, Centro de Evaluación de la Discapacidad de CABA) que su domicilio se ubicaba en el inmueble de marras.

IX. Refirió además la a-quo que lucen incorporadas constancias de facturas pagas en concepto de Alumbrado, Barrido y Limpieza atinentes al inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330 desde el 11/05/2016 en adelante.

A su respecto, he de observar que al contestar la acción cursada los ahora recurrentes sostuvieron que desde que tomó posesión del inmueble el Sr. M. abona proporcionalmente con otros poseedores los impuestos municipales y el servicio de obras sanitarias, e indicaron que las boletas “…llegan siempre a ese inmueble, concretamente a Coronel Apolinario Figueroa 1336 y son recibidas por otra poseedora de parte del inmueble, la Sra. C. M. y su esposo”, indicando que “con ella venimos pagando hace más de 28 años esos gravámenes u tasas en forma común, por mitades”.

Posteriormente indicaron que los impuestos Inmobiliario, de Alumbrado, Barrido y Limpieza y de AYSA y Aguas Argentinas correspondientes al inmueble de Apolinario Figueroa 1330 fueron abonados por ellos y por otros poseedores del inmueble por mitades; y solicitaron se requiera a M. del C. M. A. que acompañe la documentación que sostuvieron se encontraba en su poder, en los términos del art. 389 del CPCyCN.

Dispuesta la intimación requerida y ante la falta de contestación, en fecha 4 de julio de 2022 V. M. procedió a efectuar una presentación en la que indicó que la requerida había remitido la documentación vía correo electrónico –el que conforme lo proveído en la instancia de grado no se encontraba en la casilla de correo del juzgado– y a la cual adunó las constancias que indicó le fueron entregadas por ella; las que son referidas en el fallo en crisis.

Así las cosas y aun obviando las circunstancias que rodearon a su incorporación, no cabe más que observar que el período y concepto al que responden las constancias incorporadas no se condice con las afirmaciones vertidas al contestar la acción cursada, extremo que en el marco del plexo probatorio bajo examen no hace más que generar debilidad en la postura de los recurrentes.

X. La perito arquitecta designada en autos indicó en primer lugar que no se contaba con el plano de la propiedad.

Expuso posteriormente que es un inmueble de la década del ‘30 y detalló como cambios producidos “…la subdivisión del inmueble; el cambio de carpinterías de acceso; el revestimiento de ladrillo a la vista; el revestimiento de cerámicos en el frente ídem solado de Nº 1336; el agregado de accesos; la construcción de locales en la azotea de paramentos de chapa”, estimando que perdió todo su estilo.

Ante el punto pericial consistente en determinar “Si en el plano original existía registrada la entrada independiente por el Nº 1336 de la calle Apolinario Figueroa y si en la realidad actual existe tal ingreso individual”, indicó “Nuevamente no podemos comparar con el plano original, ya que no obra en autos y en la gestión que realizó el letrado patrocinante, le informaron que no existían. En la realidad y a la vista de un entendido, no existió originalmente la entrada independiente de Apolinario Figueroa Nº 1336. Siendo una unidad nueva. Actualmente existe y con una cota de nivel de acceso aprox. 030 diferente a la original aprox. 0.05 de toda la propiedad”.

Posteriormente expuso que “A simple vista esa propiedad tenía dos puertas juntas cancel con arco y donde se encuentra la entrada por Apolinario Figueroa Nº 1336 se desconoce que destino tenía y su uso. Pero por el parche de ladrillos pudo haber un local a la calle pero sería adivinar si existía un local comercial”.

Refirió la experta que “El inmueble que se accede por el Nº 1336, es independiente y no tiene punto de conexión alguno con la unidad lindera, ni con ninguna otra unidad. Es una Unidad Funcional independiente. Compuesta de Estar; Dormitorio comunitario; Baño con sanitarios; baño solo para ducha: cocina y Lavadero”.

Asimismo plasmó que “Es una propiedad donde no se puede calcular tiempos de pintura, etc. Es una propiedad sin mantenimiento. Si podemos decir que se habla de veinte a veinticinco años atrás, lo último mantenido” y que “La única obra que la perito DEDUCE que se realizó en los últimos 28 años podrían ser las de la terraza que desconozco a quién pertenecen y quien las usufructa y el inmueble Nº 1336. Y si son individuales o están conectadas entre sí. Pero mejoras no existen”.

Ante el pedido de aclaraciones formulado en el sentido que esclarezca si podía determinar la antigüedad de la entrada independiente de Apolinario Figueroa 1336 y del parche de ladrillos referido; la idónea desarrolló que “La puerta es común y en la actualidad se sigue utilizando como secundaria o de servicio. Los cerámicos que cubren el solado interior y la pared del frente son de la década del 80. Sigo confirmando lo dicho en el informe que esta reforma, parche y nuevo acceso fue construido en la década del 90. Pero lo que más me llama la atención es la chapa catastral Nº 1336 original que parece trasladada. NO así la chapa Nº 1332 que parece agregada… y pintada a mano. El perito arriesga que esa casa tenia las dos entradas por puertas de gran altura, que se presentó en informe Esquema, con numeración Nº 1330 y Nº 1336. No pudiendo agregar nada más para clarificar el tema”.

XI.1. Por último, consideró la sentenciante la prueba testimonial producida en autos.

De la visualización de las audiencias se extrae que T. P. declaró conocer a J. M. desde hace más de 20 años debido a que militaban juntos en política, indicando que iban al lugar donde él vive ahora que antes era un local.

Manifestó tener una relación de amistad con él, con su señora que falleció y con Vanesa, su hija; y tener interés en que ellos ganen, porque ellos reformaron ese lugar.

Refirió que antes era un local de militancia, que lo dejaron estar ahí y él quedó, desconociendo quien fue.

Consultada sobre desde qué fecha se domicilian ahí, contestó que como 20 años, que al principio era un local de militancia, después ella dejó de concurrir; mientras que al ser interrogada sobre cuánto tiempo fue local político y cuánto vivienda indicó que mucho las fechas no recuerda.

Posteriormente se le consultó en que carácter habitan en ese lugar y declaró que “como dueños”, lo que le consta porque refaccionaron, indicando que el frente era todo de vidrio e hicieron ventanas, pusieron rejas, e hicieron divisiones adentro, que hicieron habitaciones.

Expuso que lo sabía porque fue al lugar hace 10 años, que la última vez fue hace 10 años. Agregó que todos los años la pintaban.

Consultada sobre si actuaban como los dueños de la casa respondió afirmativamente, mientras que interrogada sobre cómo sabía si actuaban como los dueños de la casa o inquilinos, manifestó que ellos nunca le dijeron que alquilaban, indicando que no le hicieron comentarios sobre en qué carácter estaban y que a la deponente no le gusta averiguar.

XI.2. P. M. A. declaró conocer a J. M. como vecino hace más de 20 años, desconociendo el tiempo exacto. Indicó que primero lo conoció por trabajos que el testigo realiza, indicando que hizo arreglos en el baño y de canillas en la casa.

XI.3. M. R. H. B. indicó residir en la misma casa que J. M., que era un lugar donde hacían reuniones los políticos, que se conocieron hacía como 25 años, que L. era como el presidente del lugar donde se hacían las reuniones y desapareció y los dos empezaron a arreglar, hicieron divisiones, y que el testigo vive en una parte y M. en otra. Declaró que ambos trabajaban para L. y él los dejó que se quedaran ahí y desapareció. Agregó posteriormente que M. era chofer de L.; que L. les dijo “quédense acá ustedes, cuiden esto” y desapareció, nadie sabe dónde está, y se quedaron hasta ahora.

XI.4. L. V. refirió ser vecino, conocer hace más de 20 años al demandado, quien ahora vive allí, e indicó no conocer el lugar adentro. Consultado sobre si para el testigo los ahora recurrentes eran los dueños, indicó que no podía decir, que desconocía esa parte, y describió distintas irregularidades en torno a la ocupación del inmueble, en particular en la zona de la terraza.

XI.5. Cabe recordar que la apreciación de la eficacia probatoria de la prueba testimonial debe ser efectuada de acuerdo con las reglas de la sana crítica, atendiendo a las circunstancias o motivos que corroboren o disminuyan la fuerza de su declaración. En este sentido, el Magistrado goza de amplias facultades pudiendo admitir las que, conforme con el correcto entendimiento humano, considere acreedoras de mayor fe, en concordancia con los demás elementos de mérito que obren en el expediente y, al mismo tiempo, desestimar las que no logren formar convicción (conf. Fenochietto-Arazi, “Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, Astrea, t. 2, p. 438 y su cita).

En lo que hace a los testigos que prestaron declaración en autos, no puedo dejar de observar en particular que T. P. –amén de indicar que mantiene una relación de amistad con los recurrentes– refirió que a J. M. “…lo dejaron estar ahí … él quedó…”, desconociendo quien fue.

Asimismo, se advierten en sus dichos distintas inconsistencias e imprecisiones en torno a las fechas en que habrían ocurrido los sucesos de los que da cuenta –concretamente la invocada transformación de local político a vivienda– y en particular en relación a la ocupación del inmueble; siendo que en un momento de su declaración –efectuada en fecha 8/4/22– refirió que con esto de la pandemia no va mucho a verlos para posteriormente indicar que la última vez que concurrió al lugar fue hace 10 años.

En cuanto al testigo M. R. H. B., quien indicó residir en la misma casa que J. M., se advierte que refirió que ambos trabajaban para L. y él los dejó que se quedaran ahí y desapareció, indicando que L. les dijo “quédense acá ustedes, cuiden esto” y desapareció.

Y a su respecto, corresponde solo a mayor abundamiento señalar que tal como lo advirtiera la a-quo, consultando el portal de consultas de causas del PJN se puede comprobar que el inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330/32 se encuentra ocupado por otras familias, atento la subdivisión existente; siendo que el aquí testigo resulta ser codemandado en uno de los citados procesos de desalojo, iniciado por quien resulta a su vez actora en las presentes.

Por lo demás, los restantes deponentes tampoco dan cuenta del carácter que los recurrentes pretenden atribuirse.

XII. En este orden de ideas, no puedo dejar de observar que de manera coincidente con los dichos del testigo H., son los mismos recurrentes quienes en su agravio afirman “…hemos producido prueba de que nuestro ingreso se produjo con la expresa autorización de quien se decía propietario del inmueble”; siendo que ante los elementos incorporados y en particular consideración de los dichos de los distintos testigos aportados, lo cierto es que –aún en la postura más favorable a los recurrentes– no se llega a vislumbrar precisión alguna en torno al carácter o condiciones en que el referido Sr. L. –respecto de quien al contestar la demanda indicaron que se encontraba a cargo del local político que funcionaría en el lugar y que “…detentaba la posesión pacífica, ostensible del inmueble del que se decía dueño”– les habría permitido la permanencia en el sitio.

En este aspecto, afirmaron a su vez los recurrentes en su agravio que entraron en posesión de las comodidades que ocupan en el inmueble “…por la entrega que nos hizo el Sr. J. L. L., quien siempre se dijo dueño del mismo”. Así, no cabe más que señalar que –contrariamente a lo sostenido en la queja– no se encuentra demostrado el título en virtud del cual comenzaron a ocupar el inmueble, mucho menos con el alcance que pretenden asignar en la queja.

XIII. Frente a los agravios vertidos, recordaré en este estado del análisis que a quien imputa a los ocupantes del inmueble carácter de intrusos por carecer de título, le basta probar la situación de hecho, esto es la ocupación del inmueble por parte de éstos, y si invocan un título a la ocupación, que destituiría la atribuida intrusión, cargan con la alegación y prueba del acto o negocio jurídico en el que fundan su derecho a la ocupación, de conformidad con el art. 377 del Código Procesal que dispone que quien alega un hecho tiene la carga de la prueba (CNCiv., Sala G, 24/6/92, SAIJ, sum. FA92020389).

Para que no proceda la acción de desalojo contra aquél que alega su calidad de poseedor, éste debe aportar elementos probatorios que acrediten, prima facie, la verosimilitud de su alegación, como así también acreditar aquellos actos inequívocos que, en su caso, sirvan para demostrar la interversión del título originario (Kielmanovich, Jorge L., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº II, Ed. LexisNexis Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2006, pág. 1170; Palacio-Velloso, op. cit., Tº 10, pág. 680; Areán, Beatriz A., op. cit., págs. 293/307).

XIV. Las restantes constancias incorporadas en particular mediante la prueba informativa producida tampoco resultan hábiles a los fines pretendidos, en tanto únicamente denotarían la residencia en el lugar o, en su caso, la contratación y abono de servicios por parte del grupo familiar integrado por los recurrentes que usualmente están a cargo de quienes habitan el inmueble –sin importar su carácter– en tanto son necesarios para satisfacer sus propios intereses en la ocupación.

En sentido coincidente este Tribunal ha sostenido que “no basta con demostrar que se vivió en el inmueble durante un largo tiempo, pues ello sólo prueba la calidad de ocupante, pero no el carácter de poseedor. Lo mismo se puede decir de la agregación de comprobantes de pago de ciertos servicios, ya que suele ser normal que los ocupantes –poseedores o no– se hagan cargo de estos servicios para poder recibirlos. Los actos de conservación y adecuación del inmueble, útiles para quien continúa habitándolo, carecen de entidad suficiente para acreditar siquiera “prima facie” una calidad respecto del inmueble diversa a la que ya tenía” (CNCiv, Sala G, “Guerrero c/Ocupantes Balcarce 1350/54 s/Desalojo: intrusos”, 11/4/11).

Finalmente y solo a mayor abundamiento, recordaré también que “una persona puede ingresar a un inmueble con el carácter de intruso y permanecer en ese carácter por décadas, sin que implique la pérdida de la propiedad por su titular registral” (CNCiv., Sala B, “Galfrascoli, Tomás c/Ocupantes Tronador 2702/10”, 16/5/05).

Y en este aspecto, se ha sostenido que intruso es todo aquel simple tenedor sin “animus domini”, obligado a restituir por la carencia de títulos que le acuerden derechos a permanecer en la ocupación (Palacio, “Derecho Procesal Civil”, T. 7, p. 95 y ss.).

Así y siendo por lo demás que, contrariamente a lo sostenido por los recurrentes al contestar la acción cursada, no se encuentra comprobado el “carácter legítimo de la ocupación como poseedor de buena fe y con justo título”, encuentro que la acción de desalojo resulta procedente.

Es que incumbía al accionado aportar elementos de convicción que acreditaran su derecho a permanecer en el bien y así repeler la demanda incoada, lo que no ha ocurrido a la luz de las constancias de autos.

XV. Solo a mayor abundamiento y si bien se advierte en el agravio la formulación de distintos cuestionamientos que resultan insustanciales en tanto no atañen al particular caso de marras ni rebaten los argumentos decisivos para la solución del conflicto traído a estudio; frente a las quejas vertidas ante las consideraciones introducidas en el fallo en torno a la prescripción adquisitiva, señalaré que amén de observarse que en oportunidad de contestar la demanda ésta fue invocada como defensa, no puede soslayarse que en casos como el presente y ante las alegaciones formuladas la falta de promoción de dicho proceso bien pudo ser considerada como prueba indiciaria.

XVI. En resumidas cuentas y por las consideraciones expuestas, propiciaré la confirmación de lo decidido en la instancia anterior, con costas de alzada a los recurrentes vencidos, en mérito al principio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCyCN).

XVII. Por lo demás y en orden a las quejas vertidas por derecho propio por el Dr. F. J. C., no cabe más que señalar que –sin perjuicio de lo que corresponda resolver en su oportunidad– en tanto contrariamente a lo sostenido en la queja no se advierte que la cuestión atinente a la determinación de la base regulatoria haya sido objeto de decisión concreta alguna, expedirse sobre el tema deviene prematuro.

Y recuérdese en este aspecto que constituye un requisito esencial de admisibilidad para apelar, la necesidad de que la resolución que se impugna le cause al recurrente un gravamen o perjuicio cierto y concreto. Tal recaudo reconoce su fundamento en el principio general en virtud del cual sin interés no hay acción (CNCiv., Sala C, R.225.655, del 18-7-97; íd., R.224.991, del 9-9-97; íd. R.267.665, del 24-5-99 y sus citas, entre otros precedentes).

En igual sentido el máximo Tribunal ha sostenido “para la admisibilidad de los recursos en general, debe invocarse el daño inferido a quien los articula por el pronunciamiento cuestionado, siendo insuficientes los agravios meramente hipotéticos o conjeturales” (Fallos: 300:1282).

XVIII. Por lo expuesto, de compartir mi voto, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fuera motivo de agravios, y 2) Imponer a J. E. M. y V. L. M. las costas de Alzada derivadas del recurso que interpusieran, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota; e imponer las costas suscitadas con motivo del trámite de la apelación deducida por el Dr. F. J. C. por su orden, atento la inexistencia de contradictorio (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El Dr. Converset dijo:

Por razones análogas a las expuestas, adhiero al voto del Dr. Díaz Solimine.

El Dr. Pablo Trípoli no participa del presente acuerdo por encontrarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fuera motivo de agravios, y 2) Imponer a J. E. M. y V. L. M. las costas de Alzada derivadas del recurso que interpusieran, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota; e imponer las costas suscitadas con motivo del trámite de la apelación deducida por el Dr. F. J. C. por su orden, atento la inexistencia de contradictorio (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan M. Converset.

L., G. A. c. E., V. s/cobro de alquileres.

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 10 días del mes de abril de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “L., G. A. c/ E., V. S/ COBRO DE ALQUILERES”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida admitió la demanda entablada contra V. E. a quien condenó a abonar a G. A. L. dentro del plazo de 10 días la suma de cuatrocientos sesenta y cinco mil ciento cuarenta pesos ($ 465.140) (50 %) del valor locativo correspondiente al inmueble sito en Ramos Mejía nº …/…/…, piso 1º, Unidad Funcional 15, de esta Ciudad, con más sus intereses que deberán ser liquidados conforme a lo establecido en el V.

Contra dicho pronunciamiento se alza las partes.

El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

G. A. L. promueve demanda contra V. E., por el cobro de la suma de $ 325.000 con más lo que resulte de la prueba, sus intereses y las mensualidades que se sucedan hasta el pago definitivo o desocupación y/o división del condominio, del inmueble sito en Ramos Mejía nº …/…/… piso 1º Unidad Funcional 15, de esta ciudad.

Relata, que tal como surge de la escritura traslativa de dominio adquirió con fecha 6/12/2002 el 50 % indiviso del inmueble; aclarando que la compra se efectuó a los padres de la parte demandada. Que, con posterioridad contrajo matrimonio con la Sra. E., y en el año 2012 se divorciaron.

Destaca, que tuvo una hija con la demandada quien en un principio vivía en el inmueble con su madre; y con el transcurso del tiempo las cosas variaron. Que, desde hace tres años habita con su actual pareja e hija que tiene con ésta.

Entiende, que en tales circunstancias ha caducado la necesidad de conformidad de ambos progenitores en cuanto a la división del bien. Que, por ello promovió el juicio para dividir el condominio por no tener interés alguno en proseguir la copropiedad del bien con la accionada. Refiere haber iniciado un juicio sobre división en el cual también se requirió el pago del canon locativo por el uso del 50 %; siendo rechazada la acumulación de ambas pretensiones. Que, en el mes de diciembre del 2020 se adjuntó el escrito de demanda a la cédula enviada a la demandada donde surge el reclamo por el valor locativo, tomando dicha fecha como de inicio de la deuda, y reclamando los trece meses en razón de $ 25.000 por mes, por el uso de la mitad indivisa.

Requiere la fijación del canon locativo mensual, y se la condene al pago de la suma reclamada, con costas.

Con fecha 17/3/2022 se presenta V. E. a contestar demanda.

Reconoce la calidad de condómina del inmueble de la calle Ramos Mejía …/…/… Unidad Funcional nº 15, primer piso, de esta ciudad; cuyo 50 % fuera adquirido por escritura de fecha 18/4/2002.

Señala, que no fue notificada del pago de canon locativo hasta la notificación de la presente demanda. Que, no resultan actos jurídicos aptos la mediación previa ni la interposición de la demanda sobre división de condominio. Que, la demanda mencionada fue notificada el 19/3/2021, sin monto alguno de la locación del bien, circunstancia que omite en el cuerpo de la cédula.

Sostiene, que el valor locativo del bien no asciende a un valor mayor a $ 35.000, o lo que surja de la pericia a realizarse.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, el colega de la anterior instancia consideró el reconocimiento expreso de G. A. L. y V. E. respecto de la existencia del condominio sobre la finca señalada (cfr. presentaciones de fecha 13/12/2021 y 17/3/2022) hasta la fecha de su disolución, esto es, el acuerdo arribado con fecha 1/8/2022 –y aprobado con fecha 19/8/2022– en los autos caratulados “L., G. A. c/ V., E. s/ división de condominio” (expediente nº 50.205/2020). Sostuvo, que cuando un condómino ocupa el inmueble común lo hace a título de propietario más como igual derecho tienen los demás comuneros, corresponde hacer lugar al pedido de fijar un valor locativo por el uso exclusivo y excluyente que alguno de ellos haga de la cosa común, hasta que el bien se liquide o experimente modificación la situación de ocupación (arts. 1986 y 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación). Compensación locativa, que, dijo debe abonarse a partir del reclamo del condómino que no disfruta de la cosa común efectuada en forma fehaciente, pues hasta ese entonces, se supone que la inacción importó conformidad con la situación existente. Contempló, que las partes están de acuerdo en la existencia del condominio y también en el uso y goce excluyente del bien por parte de la demandada E., quien si bien en un principio, controvirtió, su uso en esos términos, luego terminó admitiéndolo. Que, en ese sentido, el momento para que comience a correr la indemnización es desde la fecha de la notificación de la demanda por la división de condominio (v. cédula de fecha 19/3/2021) pues la compensación locativa se devenga a partir del reclamo del condómino que no disfruta de la cosa común efectuada en forma fehaciente. Que, el reclamo fehaciente que importa el traslado de la demanda en el expediente sobre división de condominio encuentra plena justificación cuando la propia demandada contesta en su responde (v. escrito del 14/4/2021 de los autos nro. 50205/2020) sobre la pretensión de fijación de valor locativo efectuada en dichas actuaciones (v. escrito de demanda de fecha 26/10/2020). Que, ello motiva que la fecha de la cédula del traslado de demanda de fecha 19/3/2021 (v. digitalización de cédula en el expediente sobre división de condominio), surja como la del inicio del reclamo en el punto. Señaló, que el lapso que origina el presente concluye el último día de julio atento la presentación efectuada el 1/8/2022 en el Expte. Nº 50205/2020, fecha en que las partes acordaron la disolución del condominio en cuestión, y aprobado por el Tribunal mediante providencia de fecha 19/8/2022 en el expediente reseñado. Finalmente, en cuanto al monto que cabe fijar en concepto de canon locativo, valoró la pericia de tasador practicada en la causa y las precisas tablas con las que el experto ilustra su dictamen. Consecuentemente, al atender al canon devengado durante el lapso indicado en el considerando III-b), esto es, los meses a contarse desde la fecha de la notificación del traslado de demanda en el Expte. Nro. 50205/2020 –19/3/2021–, hasta la fecha el último día del mes de julio del 2022 (v. escrito de acuerdo de disolución de condominio del 1/8/2022); y efectuado su cálculo a partir del cuadro incorporado en el pto. 5 de la pericia del 11/11/2022, la demanda prosperará por la suma de $ 465.140, correspondiente al cincuenta por ciento que le corresponde a la actora. Que, la suma habrá de incrementarse con los intereses que se calcularán desde que cada uno de los cánones locativos son debidos, esto es, desde el día 19/3/2021, mes a mes (y hasta el canon correspondiente al mes de julio del 2022 inclusive), hasta la de su efectivo pago según la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

III. Los recursos

La parte actora expresa agravios en fecha 20/9/2023. Se agravia respecto del monto mensual de alquiler, ya que para ello el Juez de grado ha tenido en cuenta los montos históricos mensuales fijados por el tasador designado en autos sumando los mismos, lo cual podría ser adecuado en un contexto de inflación normal, pero en la situación de nuestro país la circunstancia hace que exista una apropiación de fondos por la demandada que lo perjudica. Que, el monto que se reclama debe ser debidamente modificado debiendo establecerse a su juicio, que lo que debe la demandada es el 0,16 % (0,32/2) del valor del bien al momento de la liquidación por cada período adeudado, con más los intereses que se consideren adecuados, fijando que el dólar será calculado según el dólar MEP, salvo que al momento de tal liquidación exista un libre cambio de la divisa en cuestión Se alza contra el día del mes que debe hacerse el cálculo del interés, ya que normalmente los alquileres se pagan los primeros días de cada mes.

La parte demandada expresa sus agravios el 5/10/2023. Se alza contra la decisión de imponer el pago de los cánones desde la fecha en la cual se notificó la demanda de división de condominio –19/3/2021– ya que sostiene ni en el escrito de inicio ni en ninguna otra presentación existió intimación fehaciente a abonarlos. Que, nunca le notificaron a realizar pagos en concepto del uso de la cosa en condominio pues cuando quiso realizarlo el juez que intervino en esa causa rechazó de oficio la acumulación de pretensiones. Que, en la cédula notificada el 19 de marzo de 2023 se omite esa decisión del Juez interviniente. Se queja de que el perito tasador valuó el inmueble en dólares estadounidenses para el mejor cálculo del valor del alquiler. Que, la tasación se efectuó en base a presunciones pues no pudo acceder al inmueble. Cuestiona, que la tasación efectuada en dólares fue cotizada en su equivalente en pesos sin establecer el tipo de cambio utilizado, aplicando sobre ello el 0.32% que resulta el alquiler mensual aproximado. Impugna, que de acuerdo con sus cálculos tomó el valor del dólar informal cuando debería haber sido el oficial. Que, debió tomarse el valor en pesos establecido del alquiler (no en dólares transformado a pesos y luego aplica el 0,32%) y descontar progresivamente el proceso inflacionario. Que, debe realizarse una nueva pericia con los parámetros que esgrime. Se queja de la imposición de costas a su parte.

IV. La solución

a) Adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos: 274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

b) Entrando al análisis de los agravios vertidos por la demanda no puedo sino precisar que el artículo 265 del CPCC dispone que el escrito de expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que los apelantes consideren equivocadas. “Crítica concreta se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio, lo de razonada alude a los fundamentos, bases y substanciaciones del recurso. Razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto de los conceptos contenidos en la sentencia que se impugna” (conf. esta Sala in re “Micromar S.A. de Transportes c. MCBA” del 12-09-79, ED 86-442).

Se trata de un acto de impugnación destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida para demostrar su injusticia. Pero si el recurrente no realiza una evaluación o crítica de las consideraciones que formula el anterior sentenciante, sino que expresa un simple disenso con lo decidido con argumentos que no intentan rebatir los fundamentos tenidos en mira para decidir la cuestión, la expresión de agravios no reúne los requisitos establecidos por la citada norma legal (CNCiv., Sala H, 13-02-06, “Pasolli, Jorge c/ Camargo, Roberto S. y otro”, La Ley Online) y debe declararse desierta.

Los recurrentes deben poner de manifiesto los errores de hecho o de derecho, que contenga la sentencia; y la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo. Deben, pues, cumplir la imperativa disposición del artículo 265 del CPCC.

Reitero que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv., Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57).

Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del “A Quo”, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76, entre otros).

En el caso, no se rebate certeramente el fundamento medular del colega de grado consistente en que la pretendida compensación en dinero sólo se podrá fijar en la sentencia con retroactividad a la fecha de su requerimiento fehaciente, sin hacerse cargo que en su contestación de demanda en el expediente sobre división de condominio expresamente aludió a este reclamo (ver su negativa en los términos del art. 356 del CPCC, pro. 16).

Y ello, por cuanto su ejercicio únicamente tiene proyección hacia el futuro, ya que la petición de alguno de los comuneros respecto de la ocupación por parte de alguno de ellos, para que produzca los efectos requeridos, debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza (esta Sala 12/10/2001, Lexis Nº 10/9036). Luego, a pesar de lo decidido en aquellas actuaciones y su derivación por esta vía no empecé al ejercicio del derecho por parte del comunero reclamante y su conocimiento fehaciente por la otra, en el caso la demandada.

La compensación debida por el uso exclusivo de la cosa común por uno de los condóminos, debe computarse como deuda desde que fue solicitada, pues se reputa consentido el uso de la cosa en forma gratuita por el período anterior. En efecto, antes de la intimación no existe obligación alguna exigible, pues cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, y puede ejercerlos sin el consentimiento del otro copropietario (CNCiv., Sala M, 25/9/2014, “Papa Carlos Norberto c/Papa Fernando Horacio s/ fijación y/o cobro de valor locativo” Cita: MJ-JU-M-90212-AR | MJJ90212 | MJJ90212).

Constituye entonces requisito esencial para la procedencia del reclamo, el requerimiento al otro condómino, ya que mientras no se exteriorice de ese modo se considera que existe tolerancia en la ocupación exclusiva.

Es preciso mencionar que la interpelación, como acto jurídico unilateral, es un requerimiento de pago, sin que resulte menester que el acreedor amenace con la promoción de demandas. En tal sentido, se limita a hacer saber al deudor qué es lo que exige. Asimismo, espera de él el cumplimiento de sus obligaciones y tácitamente le advierte que, si no cumple, hará valer sus derechos por vías legales. La exigencia debe ser precisa e interpelativa. Si bien no se requiere de formalidades especiales, es importante, para atribuirle efectos, contar con la seguridad de que su contenido fue conocido por el interesado, pues en caso de duda debe ser desechado al efecto de la interpelación constitutiva de la mora. Tal requerimiento exige una voluntad recepticia, de manera que debe llegar a conocimiento del deudor interpelado (conf. CNCiv., Sala H, “Creo, Ricardo y otros c. Creo, Carlos A.” del 06/07/2010, Publicado en: DFyP 2011 (marzo), 132, Cita online: AR/JUR/46182/2010; ídem Sala A 22/08/2016 “Cavallaro, Juan J. c. Cavallaro, L. A. s/ división de condominio” Ídem “G., E. D. c. G., J. N. s/ cobro de alquileres” 08/02/2019 JA 24/07/2019, 54 JA 2019-III Cita Online: AR/JUR/471/2019; esta Sala, Expte. Nº 26475/2020 “Galván Aldana Eva c/ Galván, Amalia Magdalena s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, del de 2023).

A partir de ello, rápidamente los agravios concernientes a la oportunidad en que debe computarse el valor asignado por compensación de uso pierde virtualidad, tanto los de la demandada como el vago intento formulado por el accionante en punto al comienzo del cómputo en razón de todo lo expuesto y, en su caso, por lo normado por el artículo 277 del Código Procesal ya que no ha integrado su reclamo. Es que la norma establece que “El tribunal no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia…”; ello, radica en el principio de congruencia, consistente en lo que se ha denominado “personalidad de la apelación” (Arazi-Rojas, “Código Procesal Civil y Comercial de la nación. Comentado y Anotado”, Rubinzal Culzoni, 1º edición, Santa Fe, 2003, p. 353).

En ese lineamiento, el régimen del artículo 277 del Código Procesal sólo atribuye al tribunal de segunda instancia la jurisdicción que resulta de los recursos deducidos por ante ella, limitación ésta que tiene jerarquía constitucional (CSJN, 19-10-95, Rep. E.D. 30-1072, sum. 20); ello por cuanto, el principio de congruencia que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de segunda instancia. El límite del poder de la Alzada lo constituye el thema decidendum propuesto por las partes en los escritos (CNCiv., Sala F, 6-9-2000, “Ferraiolo, Enrique Alberto c/Edenor SA y otros s/ daños y perjuicios”).

Le está vedado, pues, al apelante transponer los límites establecidos con su petición originaria. Siendo la apelación una instancia eminentemente revisora, en su ámbito sólo puede ser objeto de ataque y ulterior juzgamiento la actividad cumplida en la sede anterior, sin que resulte posible agregar nuevos capítulos que en cualquier grado o medida sustituyan o modifiquen la base fáctica de la proposición originariamente formulada.

En función de las consideraciones precedentes, el discurso recursivo en la especie revela una manifiesta como inadmisible innovación de la materia propuesta como contenido de la litis cristalizada en autos. Considerar y decidir ahora respecto de este último planteo es absolutamente novedoso y sustitutivo del efectuado primeramente en el escrito inicial, lo que implicaría exceder indebidamente la competencia funcional habilitada por el recurso concedido, al abordar cuestiones que no fueron materia de decisión por el distinguido Juez interviniente en tanto no integraron la demanda.

c) En lo atinente al restante agravio esgrimido por la demandada respecto del monto determinado por mi colega de grado, debe decirse que resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal cuando los agravios de los recurrentes se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos, en el caso, en oportunidad de impugnar la pericia del tasador realizada en autos, sin hacerse cargo de las consideraciones que expresó el sentenciante al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por el magistrado de la instancia previa (esta Sala, 15/7/2010, Expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Ídem, íd., 23/6/2011, Expte. 90.579/2003 “Rivera Cofre José Alejandro y otros c/ Clínica Gral. de Obstetricia y Cirugía Ntra. Sra. de Fátima y otros s/ daños y perjuicios”, íd. íd. Expte. nº 36.303/2020 “M., E. c/ O., D. A. y otro s/daños y perjuicios”, del 27/2/2023, entre otros).

En ese sentido, debe decirse que no se hace cargo lo dicho en punto a que el experto visitó el inmueble en presencia de la misma demandada; y por otro lado, que las precisas tablas con las que el experto ilustra su dictamen, y lo dicho por el mismo al responder la impugnación permiten desestimar sus impugnaciones al no tener mayores o mejores argumentos que los expuestos por el perito.

Desde ese piso de marcha, el experto ha mostrado las variaciones que han sufrido los valores de las propiedades promedio en los diversos periodos, para qué partiendo del valor actual estimó cual era el valor probable del alquiler en el período solicitado. Así, como señala, su metodología ha sido extrapolar el valor actual llevándolo a los periodos en cuestión, utilizando la variación sufrida por el dólar para el mismo; índice que se considera como apropiado; permitiendo considerar como razonable la estimación efectuada para los alquileres determinados. Ello, ha sido admitido por el propio accionante en su alegato lo que lleva a desatender sus críticas pues el parámetro tomado por el especialista para establecer el valor mensual torna impropia su adecuación a la fecha de la sentencia.

Sabido es que la función de la prueba pericial es de asesoramiento, pues se trata de cuestiones ajenas al derecho respecto de los cuales el juez no tiene conocimientos específicos. Si bien no es el perito quien define el pleito, si el informe que presenta se encuentra debidamente fundado, su peso y envergadura lo convierten en un valioso aporte para el sentenciante.

Una experticia de las características de la presentada en autos, resulta el fruto de un examen objetivo de las circunstancias de hecho, de la aplicación de los principios científicos inherentes a su especialidad y de los razonamientos que siguen para dar respuesta a los temas sometidos a dictamen del entendido. Por tanto, la mera opinión de los litigantes no puede prevalecer sobre las conclusiones de los idóneos, en especial si se advierte que no hay argumentos valederos para demostrar que éstas resultan irrazonables.

Sin embargo, a los efectos establecer su valor disiento con el colega de grado, quien basándose en los términos del estudio pericial, tomó como pauta de cambio la cotización del llamado “dólar blue” o “dólar informal” que como su nombre lo indica no puede ser tomado como pauta de referencia al no ser reconocido por la entidad estatal pertinente. Así las cosas, la actual coyuntura económica y cambiaria del país, sumada al escenario inflacionario y a los distintos factores que impactan en el sistema financiero, nos llevan a modificar tal temperamento y a recurrir a la cotización de un tipo de dólar que refleje con mayor apego el valor real de mercado de los bienes objetos de autos y guarde una equivalencia más acorde al actual contexto. Así las cosas y teniendo en cuenta las particulares circunstancias económicas y financieras que ocurren en la actualidad, consideramos adecuado que en la especie el monto establecido por el perito tasador se convierta -tal como lo indica el accionante- en pesos conforme la cotización del dólar “MEP” a la fecha de cada uno de los períodos reconocidos, pues entre las distintas opciones que imperan en el fuero, a nuestro entender es la que más permite arribar a una justa composición (CNCiv. Sala J, Expte. 33899/2011 “A. C. G. s/sucesión ab-intestato”, del 13 de diciembre de 2023 entre muchos otros).

Por las razones expuestas, corresponde confirmar en lo sustancial la sentencia en crisis con la salvedad de la paridad cambiaria tal como aquí se propone al Acuerdo.

Por todo lo que dejo expresado, doy mi voto para que:

I. Se confirme la sentencia recurrida en lo que decide y fue motivo de apelación y agravio con la salvedad de la paridad cambiaria que debe adoptarse como referencia para establecer el valor locativo mensual histórico conforme se establece en el considerando IV. c) in fine.

II. Se impongan las costas de alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

I. Confirmar la sentencia recurrida en lo que decide y fue motivo de apelación y agravio con la salvedad de la paridad cambiaria que debe adoptarse como referencia para establecer el valor locativo mensual histórico conforme se establece en el considerando IV. c) in fine.

II. Imponer las costas de alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

La regulación de honorarios de los profesionales intervinientes se difiere hasta tanto sean fijados los correspondientes a la instancia de grado.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).

V., V. A. c. M., A. E. y otro s/daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “V. V. A. c/ M. A. E. Y OTRO s /DAÑOS Y PERJUICIOS”, el Tribunal establecio? la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia de grado rechazó la demanda promovida V. A. V. contra A. E. M. y D. M., con costas al vencido.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora.

Firme el llamamiento de autos, queda de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I.- Los antecedentes

Relata el actor, que siendo propietario de la camioneta Renault Trafic dominio … tomó conocimiento por medio de su hermano S. A. V. que en una publicación del diario Clarín del 3 de abril de 2002 se solicitaban camionetas para ser alquiladas sin chofer para una empresa de logística y distribución.

Refiere, que se contactaron con la persona del aviso clasificado concertando una entrevista para el 16/4/2002. Que, en dicha fecha una persona enviada por aquél fue a constatar el estado de la camioneta a su domicilio y el 19/4/2002 se firmó un contrato temporario de alquiler mobiliario con J. C. de G., en representación de la empresa “Latmara Holding INC.”. Que, ese mismo día entregó la camioneta con su cédula verde para su uso a F. C. firmándose un recibo donde se detalló el equipamiento del rodado.

Afirma, que el pago acordado por la locación ascendió a la suma de $ 1.050 por mes vencido, el que debía realizase en las oficinas de la empresa sita en la Avda. Alicia Moreau de Justo 1148 piso 4º de esta ciudad. Que, en la fecha convenida para el pago del arrendamiento resultó imposible comunicarse con la empresa “Latmara” dado que el celular del señor C. daba siempre apagado y en los teléfonos de la empresa las empleadas que se identificaban como pertenecientes a dicha firma informaban que no había novedades ni de C. ni de D. G. Que, ante los reiterados incumplimientos en el pago del alquiler, la imposibilidad de recuperar el rodado y habiendo tomado contacto con otras personas también estafadas procedió a efectuar una denuncia penal, lo que motivó el inicio de la causa 40.998/2002 caratulada “Latmara Logística s/ Estafa” que tramitó ante el Juzgado de Instrucción de la Nación Nº 25 Sec. Nº 161, y que a la fecha tramita ante el Juzgado Nº 7 acumulada a las causas 36.354/2002 y 18.080/2002, proceso en el que se libró una orden de secuestro del rodado que fue imposible de efectivizarse dado que su derecho ya se había desbaratado con el accionar fraudulento del demandado.

Menciona, que entre tanto concurrió al Registro del Automotor Nº 5 donde estaba registrado el rodado para ponerse al tanto de la situación dominial del bien y allí tomó conocimiento que la camioneta había sido vendida y transferida al Registro Nº 1 de Moreno sito en la calle Libertad 675 de dicha localidad. Que, concurrió al Registro Nº 1 y allí le informaron que el vehículo figura vendido el 10 de mayo de 2002 en la suma de $ 7.000 al señor A. E. M.

Destaca, que en dicha oportunidad advirtió que la firma inserta difería notoriamente a la real, por lo que concluyó que le fue falsificada. Que, en relación a la firma del 08, aduce que la misma fue certificada por la escribana A. E. M. del registro Nº 72 de Lomas de Zamora, tras lo cual al tomar contacto con la escribana le informó que había tenido a la vista el documento del señor V. V., lo que resulta imposible ya que no conocía a la escribana ni había extraviado el DNI. Que, el precio de venta de la camioneta ascendió aproximadamente a $ 14.000 y que sólo se habría abonado el 50 % de su valor de mercado.

Expone, que la escribana M. fue citada a una mediación extrajudicial de fecha 25/10/2005 y allí se arribó a un acuerdo en el cual reconocia adeudar la suma de $ 10.000 por los daños y perjuicios sufridos por la venta de la camioneta referida, audiencia a la cual no concurrió M. a pesar de estar debidamente notificado.

A fs. 35/37 se presenta A. E. M. a contestar demanda.

Relata, que vio la camioneta de referencia en una agencia de Merlo. Que, estando en el lugar y habiendo solicitado la documentación debido a que la camioneta estaba en consignación llamaron al consignatario, H. D., quien le exhibió el certificado de dominio y el 08 firmado por su titular como así también toda la documentación requerida.

Afirma, que el 7 de mayo después de haber discutido el precio y haber juntado el dinero se realizó la compra por la suma de $ 10.000 en virtud de que había una deuda de patentes. Que, el consignatario firmó el boleto y le entregó el 08 firmado y la documentación para poder realizar la transferencia, cosa que hizo al poco tiempo.

Señala, que el hecho de haber informado que pagó $ 7.500 fue a los efectos de gastar menos en la transferencia.

Manifiesta, que en la actualidad le vendió el vehículo a un pariente que se encuentra radicado en Entre Ríos.

Resalta, que actuó de buena fe conforme a lo que razonablemente haría cualquier persona al comprar un vehículo.

A fs. 54/55 el actor amplía la demanda contra el nuevo adquirente a quien considera de mala fe.

A fs. 248 el Defensor Oficial asume su representación del codemandado D. M. y a fs. 262/vta. contesta la demanda adhiriendo al descargo formulado por A. M.

II.- La decisión recurrida

El distinguido sentenciante de grado para decidir del modo en que lo hizo, valoró lo instruido en la causa penal Nº 40.998/2002 caratulada “Latmara Logistica s/ Estafa – Denunciante: V. S. A.”. Que, en ese marco en fecha 13/6/2003 se encomendó el secuestro de la camioneta Renault Trafic dominio … a la “División Sustracción de Automotores de la PFA” y el 25/10/2007 se procedió a la detención de D. M. en circunstancias en que se encontraba conduciendo la Renault Trafic y al secuestro del rodado en cuestión, procediéndose ese mismo día a su soltura. Que, el 29/10/2007 M. compareció al juzgado penal y luego de acreditar la titularidad de la camioneta solicitó la restitución de la misma ya que se encontraba secuestrada en la “Subdelegación Concordia de la Policía Federal”. Que, en dicho acto se dejó sin efecto el pedido de secuestro que pesaba sobre el rodado y se le hizo entrega en carácter de depositario judicial. Que, el 3/4/2008 por no existir elementos que permitan vincular a D. M. con la sustracción y/o encubrimiento del rodado de marras se lo sobreseyó. Que, del “LEGAJO B” remitido por el RNPA –que contiene los antecedentes vinculados al automotor dominio …– surge que las firmas atribuidas al actor en el formulario de transferencia 08 Nº 13752246 fueron certificadas por la escribana A. E. M. el 6/5/2002. Que, de la pericia caligráfica surge que las firmas cuestionadas que se encuentran en la parte “I” “Vendedor o transmitente” y en “M” Observaciones” NO SE CORRESPONDEN con el material base del cotejo perteneciente al Sr. V. A. V. Entendió, que si bien se encuentra acreditado que las firmas atribuidas al actor en el formulario referido son apócrifas, ni en la causa penal ni en este juicio existen elementos ni siquiera indicios de que los demandados hayan tenido conocimiento de esa situación ni mucho menos de que hayan participado en la maniobra dolosa para apoderarse de su camioneta. Que, lo único que está acreditado es que M. compró la camioneta y la inscribió en el Registro por medio del formulario correspondiente en el que figuraban las firmas del vendedor certificadas por la escribana M. Que, si bien más tarde se comprobó que eran falsas, ello no lo convierte en un comprador de mala fe sino que, más allá de que la buena fe se presume (art. 2362 y 4008 del Código Civil), consideró que M. –primer adquirente–, actuó con buena fe con la creencia de estar obrando correctamente, ajustándose su conducta la previsión dispuesta por el art. 13 del Dec./ley 6582/58 ya que al momento de realizar la transferencia a su favor las firmas atribuidas al actor se encontraban certificadas. Que, a la misma conclusión arribó respecto del subadquierente M., quien adquirió la camioneta cuatro años después. Que, teniendo en cuenta el principio de congruencia y que el actor se limitó a interponer una demanda de daños y perjuicios se impone sin más el rechazo de la pretensión resarcitoria.

III.- El recurso

Se agravia el actor en fecha 15/5/2023 contra el rechazo de la acción pues considera que se alegaron cuestiones meramente dogmáticas apartándose de la realidad probada en autos. Que, se tomaron en forma parcial las pruebas obrantes en autos, especialmente la causa penal. Que, se encuentra acreditado que fue víctima de una estafa y como consecuencia de ella fue desapoderado de su vehículo. Que, de esa maniobra se desprenden sucesivos actos complejos y varios partícipes. Que, algunos no fueron descubiertos pero concluyeron la maniobra ilícita la escribana M. y los codemandados M. y M., cuya responsabilidad e intervención surge palmariamente probada. Que, el primero de los nombrados adquirió el rodado a través de dicha maniobra fraudulenta ya que la pericia caligráfica concluyó que el formulario 08 tenía una firma en el casillero vendedor que no le pertenecía. Que, este demandado admitió que adquirió el rodado en una agencia o del Sr.Delmer quien coincide con la persona investigada en la causa penal pero que no se produjo prueba a tal efecto. Que, el juez de grado erra al afirmar que de la causa penal no surge ningún tipo de vinculación con los demandados ya que tanto en ese expediente como en sus acumulados surge que detrás de las empresas “fantasmas” se encontraba un tal H. D., el mismo que reconoce el demandado M. como vendedor. Que, M. quedó como titular registral quien se halla mencionado en las actuaciones penales relacionados con el intento de transferencia de “otra camioneta” de las mismas condiciones que la suya. Que, no pueden ser desvinculados los demandados ni ser tenidos como adquirentes de buena fe ya que no puede ser casualidad que haya intentado inscribir otro vehículo de igual marca damnificado por un ilícito análogo. Que, no se trata de una mera casualidad sino que ello denota un patrón de conducta por lo cual los demandados conocían el origen espurio de dichos vehículos. Censura la conclusión arribada por el anterior sentenciante alegando la inexistencia de buena fe, sumado al parentesco de los demandados, la firma falsa que se le atribuye en el 08 y el precio vil abonado lo que prueba que se encontraban en conocimiento que el acto no era legítimo. Que, si bien le fue restituido el vehículo en sede penal ello no demuestra su buena fe ya que lo fue en carácter de depositario y absolución en sede penal no implica que no resulte responsable en sede civil.

IV.- La solución

a) Encuadre legal

El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley. Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.

Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts.726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derecho u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. TARABORRELLI, Jose N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev.La Let del 3/9/15).

Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.

b) Partiendo de tal plataforma, abordare? a continuación los agravios traídos a esta instancia, concernientes primeramente a la responsabilidad atribuida.

En tal sentido, adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf.CSJN Fallos:258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

c) Entrando al análisis de los agravios vertidos por el actor no puedo sino precisar que el artículo 265 del CPCC dispone que el escrito de expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que los apelantes consideren equivocadas. “Crítica concreta se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio, lo de razonada alude a los fundamentos, bases y substanciaciones del recurso. Razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto de los conceptos contenidos en la sentencia que se impugna” (conf. esta Sala in re “Micromar S.A. de Transportes c MCBA” del 12-09-79, ED 86-442).

En el caso, para contrarrestar el rechazo de la demanda no se rebate certeramente, que si bien se encuentra acreditado que las firmas atribuidas en el formulario 08 son apócrifas, ni en la causa penal ni en este juicio existen elementos ni siquiera indicios de que los demandados hayan tenido conocimiento de esa situación ni mucho menos de que hayan participado en la maniobra dolosa para apoderarse de su camioneta. Fue el propio actor quien explicó que firmó un contrato temporario de alquiler mobiliario con J. C. de G. en representación de la empresa “Latmara Holding INC.” y entregó la camioneta con su cédula verde para su uso a F. C., pero no obstante ello ninguno de estos sujetos ha sido demandado en autos pese originarse allí el accionar fraudulento denunciado. En ese sentido, tal como ha sostenido mi colega de grado en autos no se persigue la restitución de la unidad sino los daños y perjuicios ocasionados por ese proceder ilícito sin que pueda conectarse causalmente a los aquí demandados más que por anotación registral.

Menos aun censura, que lo único acreditado es que M. compró la camioneta y la inscribió en el Registro por medio del formulario correspondiente en el que figuraban las firmas del vendedor certificadas por la escribana M.. Desde ese piso de marcha, debe señalarse que la falla en la de fe de conocimiento por la escribana puede acarrear su responsabilidad civil ante una sustitución de persona. Ejemplo de ello es la venta a non domino, como ocurre en el caso donde el tercero que se ve desposeído puede demandar al notario, encuadrándose su responsabilidad en el campo extracontractual (conf. Armella, Cristina, en “Código Civil y normas complementarias”, en Bueres (dir.), Highton (coord.), T 2 C, Ed. Hammurabi, pág. 97).

Así lo ha entendido el propio actor quien convocó a la escribana M. arribando a un acuerdo conciliatorio por los daños provocados por su intervención en el acto pero en el caso de los aquí demandados ni el parentesco ni el precio abonado por M. son suficientes para generar una presunción en su contra suficiente para calificar de mala fe su comportamiento.

En cuanto a la cuestión de la familiariedad entre los demandados, cabe señalar que si bien no se halla desconocido el vínculo familiar ni que en general las relaciones parentales, amistosas o de dependencia entre los simuladores constituye un indicio importante –en tanto la gravedad que reviste el acto cuando se perjudica a terceros exige una gran confianza recíproca–, esta circunstancia por sí sola no es suficiente para hacer lugar a la acción, desde que los contratos entre parientes no solo son posibles sino también frecuentes (Mosset Iturraspe, Jorge, Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios, op. cit., t. I, p. 274). Luego, el vínculo familiar entre los contratantes no produce la convicción que se intenta hacer valer pues los contratos entre parientes, per se, no son ilícitos máxime si se repara en el lapso transcurrido entre ambas operaciones y que los actos han sido debidamente registrados.

Por otro lado, el hecho de que el precio haya sido bajo no constituye, sic et simpliciter, un indicio que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 163, inc. 5º, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, genere una presunción judicial que demuestre la falta de sinceridad del acto. “No todo negocio realizado con precios bajos [se ha dicho] importa necesariamente una operación simulada” (Molina Sandoval, Carlos A., Simulación como acto de dominación, LL, 2/10/2020, 1, cita online: AR/DOC/2844/2020) (conf. CNCiv. Sala A, “Zarrabeitia, María Marta c/ Gieschen, Roberto Enrique y otro s/ simulación”, del 7/6/2023).

Destáquese, además, que en sus quejas el actor señala que de la causa penal como en sus acumulados surge que detrás de las empresas “fantasmas” se encontraba un tal H. D., a quien menciona M. como vendedor. Sin embargo, este único dato no resulta idóneo para comprometer su responsabilidad ya que como se dijo contaba con el formulario de transferencia con firma certificada sin que pueda establecerse la mala fe que se le atribuye, como así tampoco del otro codemandado quien resulta último titular registral ya que la inferencia que efectúa en su queja no alcanza para generar presunción en su contra. Máxime cuando resultó sobreseído en la causa penal por la sustracción y/o encubrimiento del rodado de marras.

Ahora bien, como es sabido, la cuestión de la prejudicialidad penal que emana del artículo 1101 del Código Civil vigente al momento del hecho es de orden público (cfr. Belluscio-Zannoni, Código Civil y Leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, T. 5, pág. 304 y sus citas, Ed. Astrea., 3ra. reimp., Buenos Aires, 2002) y, como tal, debe ser abordada aun sin petición de las partes (cfr. Cifuentes-Sagarna, Código Civil Comentado y Anotado, 2da. ed. actualizada y ampliada, T. II., pág. 463, ed. La Ley, Buenos Aires, 2008).

En este sentido, la absolución o el sobreseimiento en principio tienen efectos de cosa juzgada en el juicio civil cuando estuvieran basados en la inexistencia del hecho o en la falta de autoría. Cuando no es así, la sentencia penal pierde el efecto vinculante, tal como establece el antiguo plenario de esta Cámara “Amoruso, Miguel c/ Casella, José s/ daños y perjuicios”. Sin embargo, si la absolución estuvo basada en circunstancias de hecho, ella debe reputarse inalterable en el proceso civil sobre la base de los mismos elementos de juicio contemplados en el proceso penal. Sostener lo contrario constituye un apartamiento inequívoco de lo dispuesto en el art. 1103 del CCiv., toda vez que la prohibición contenida en esta norma alcanza a las circunstancias fácticas atinentes a la materialidad del hecho que fueron estimadas esenciales para determinar la absolución del imputado (conf. CNCiv., Sala M, Expte. 2416/2016, “G., M. c. Martín, A. s. daños” del 8/7/2021, voto de la Dra. Benavente y sus citas. 2 La Ley 42-156; JA 1946-I-803 3 CSJN, Fallos 324:3543, consid. 6º y su cita; Sala J Expte. 36879/2014 “C. G., B. Y. Y OTRO c/ P., C. A. y otros s/daños y perjuicios”, del 17/11/2021).

Por lo demás, recuerdo que la buena fe se basa sobre el error o ignorancia. La mala fe, en cambio, supone conocimiento. Entre ambas no caben situaciones intermedias: la duda queda excluida de la buena y de la mala fe. No produce los efectos de la primera porque la buena fe puede ser error, pero no duda; y tampoco puede producir los efectos de la segunda, porque la mala fe no es duda, sino certeza (Conf. De los Mozos, José Luis, “Estudios sobre derecho de los bienes”, ps.319 y ss., Montecorvo, Madrid, 1991) (CNCiv. Sala G, “I. M. S. A. c/ N. M. D. s/ daños y perjuicios” del 28 de octubre de 2013).

En el caso, teniendo en cuenta que la buena fe se presume, debieron probar que los compradores sabían que la venta se realizaba sobre la base de documentos apócrifos. Sin embargo, los elementos descriptos no permiten arribar a tal conclusión, menos aun dada la intervención de la escribana en el formulario respectivo. Luego, no puede reputarse su actuación de mala fe. La buena fe consiste en la ignorancia del adquirente de que la titularidad de su causante está viciada, o no existe ya en él, o que si bien existe no está legitimado para disponer con determinado alcance, o que no existen ciertos derechos reales o gravámenes y, correlativamente, la creencia de que es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio. Se parte de la base de que todo lo que ignora el tercero, obviamente, no fue informado por el Registro. En estas hipótesis, para admitir la ignorancia del tercero (desconocimiento que debe ser verdadero, al medirse la buena fe con criterio subjetivo), descartado el error de derecho, cabe exigirle el despliegue de una conducta diligente realizada con el objeto de cerciorarse de la inexistencia de los referidos vicios, limitaciones, etc. Se impone al tercero, para ser de buena fe, cierta obligación de diligencia que demuestre que, una vez realizada, no conoció ni estuvo a su alcance conocer la irregularidad existente. Si estuvo a su alcance conocerla, pero no la supo por su negligencia (culpa), entonces la buena fe será descartada. A su vez, si realizó la actividad necesaria y esto le habría mostrado la discordancia con lo informado por el Registro, pero no la advirtió por error inexcusable, tampoco habrá buena fe por configurarse su culpa. La buena fe es incompatible con la culpa, ya que en aquella va ínsita un mínimo grado de diligencia. La doctrina argentina mayoritaria concuerda en que esa actividad diligente consiste en el estudio de títulos, o sea, el examen idóneo de los antecedentes del derecho transmitido, lo que en muchos casos permitiría conocer vicios u otro tipo de irregularidades que el Registro no informa y no purifica. De tal forma, si el estudio no se realiza y, si de haberse realizado los vicios hubiesen sido advertidos, el tercero es considerado de mala fe por causa de su negligencia. Ahora, si el estudio no se realizó, pero haberlo hecho no hubiera revelado la existencia de vicios que no son manifiestos, el tercero –a pesar de no haber sido diligente– puede ser reputado de buena fe, en tanto no se demuestre que tenía conocimiento efectivo de la situación. La omisión de dicho estudio, en principio, puede determinar la mala fe del tercero, pero no se puede ser categórico en este asunto ya que deben formularse algunas distinciones. Habrá mala fe siempre que los vicios del título del enajenante habrían quedado en evidencia si se hubiese llevado a cabo el estudio de los antecedentes, pero no en el caso de que los vicios no fueran ostensibles, de modo que ni siquiera un cuidadoso estudio de títulos los hubiera revelado, es decir, que la actitud diligente o negligente es irrelevante (conf. D. Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del código Civil, JA, 1969-466-71; R. Martinez Ruiz, La reforma del Código Civil y la seguridad jurídica, Rev. del Notariado, nº 702, ps. 1396/7; Lloveras-Coghlan, El artículo 1051 del Código Civil: fe pública registral o estudio de títulos, ED, 103-997; Kiper, Claudio, La buena fe y el sistema registral inmobiliario. El principio de la fe pública registral, en Códoba –Dir– “Tratado de la buena fe en el derecho”). En esta última hipótesis, la falta de realización del estudio, no desvirtuaría la buena fe del adquirente, en tanto no se demuestre que tenía conocimiento de la irregularidad (criterio subjetivo de apreciación de la buena fe)(CNCiv.Sala H, “Ferragut Daniela c/ Vallarino Jorge Marcelo y otros s/Nulidad de acto jurídico”, del 16/3/2022).

Sentado todo lo expuesto, propongo al Acuerdo la desestimación de los agravios y la confirmación de la sentencia recurrida.

VII. (sic) Costas.

En lo que respecta a las costas, nuestro ordenamiento ritual consagra en el art. 68 del Código de procedimientos el criterio objetivo de la derrota como fundamento de su imposición.

Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener del órgano jurisdiccional la satisfacción de su derecho. En esa línea, integran la indemnización, y asumen un claro carácter resarcitorio, que no puede ser soslayado a la hora de determinar su imposición.

Sabido es que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de éste.

Respecto a su imposición, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha adoptado en su artículo 68 la teoría del hecho objetivo de la derrota. “La justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar”, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Giuseppe Chiovenda, citado en Fenochietto – Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t.1, pág.280).

El mismo artículo 68 del rito, en su segundo párrafo, prescribe que el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad.

Así, la imposición de costas en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal), no implica una suerte de penalidad para el litigante vencido, sino que simplemente tiene por objeto resarcir a la contraria de los gastos que su conducta lo obligó a realizar (cfr., esta sala “López Angélica c/Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y otros s/daños y perjuicios” Expte Nº 67.515/2014 del 9 /4/2019).

Por lo tanto, no constituyen un castigo para perdidoso, sino que se aplican a título de reparación patrimonial de las expensas del juicio a favor de quien ha debido iniciar una acción judicial para lograr el reconocimiento de su derecho, o bien, (como en el caso) para realizar la defensa de sus derechos frente a una demanda, que podía eventualmente afectar su patrimonio económico o simplemente jurídico, evitando que las erogaciones no graviten en desmedro del derecho reconocido.

Se advierte que la facultad judicial para eximir de costas al vencido, total o parcialmente, es de carácter excepcional y de interpretación restringida; y no está condicionada por la temeridad, mala fe o culpa del litigante, sino por la existencia de razones fundadas para conceder la exención. Por ello, en el caso de autos atendiendo a que el actor pudo creerse con derecho a peticionar del modo en que lo hizo en razón de las circunstancias descriptas, estimo procedente apartarse del principio objetivo de la derrota e imponer las costas de Alzada en el orden causado.

En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:

I.- Declarar desierto el recurso de apelación y confirmar en consecuencia la sentencia recurrida.

II.-Establecer las costas de Alzada en el orden causado

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, RESUELVE

I.- Declarar desierto el recurso de apelación y confirmar en consecuencia la sentencia recurrida.

II.-Establecer las costas de Alzada en el orden causado.

Conociendo los recursos interpuestos contra los honorarios regulados en la sentencia de primera instancia, dictada con fecha 29 de abril del 2022 y resolución del 31 de mayo del mismo año.

Cabe señalar, en virtud del principio iura novit curia, que, según el criterio del Tribunal, la ley 27.423 debe ser aplicada a toda regulación de honorarios que no se encuentre firme a la fecha de su entrada en vigencia, aun tratándose de trabajos llevados a cabo con anterioridad (conf. esta Sala, en autos “Acquistapace, Pablo Leandro c/ Burrofato, Guillermo s/daños y perjuicios”, 17 de mayo de 2021, entre otros).

Ello así, de conformidad con el principio general establecido por el art. 7 del Código Civil y Comercial, según el cual las leyes son de aplicación inmediata, aun a las consecuencias de relaciones jurídicas preexistentes o situaciones legales “en curso”, sin que ello implique una indebida irretroactividad ni afecte garantías constitucionales, en tanto importa la operatividad de sus efectos inmediatos sobre situaciones jurídicas no consumadas al comienzo de su vigencia En efecto, los hechos cumplidos se rigen por la ley vigente a la época en que se consumaron, pero las situaciones jurídicas en curso se regulan, sin retroactividad, por la ley nueva, ya sea que lo que se encuentre en curso sea su constitución o extinción o sus efectos (Belluscio, Augusto – Zannoni, Eduardo, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 1979, T. 1, pág. 17)

No obsta a ello la regulación efectuada en primera instancia bajo el imperio de la ley anterior, pues la noción de consumo jurídico no se vincula a la existencia de una sentencia que no se encuentra firme, razón por la cual las causas que se encuentran en apelación deben ser resueltas interpretando rectamente el art. 7 del Código Civil y Comercial (Kemelmajer de Carlucci, Aida, El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme, La Ley Online AR/DOC/1330/2015).

Ponderando la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados; las etapas cumplidas; la base, que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 22 de la ley 27.423, se encuentra conformada por el monto reclamado, reducido en un 30%, más sus intereses computados a la tasa activa desde la fecha de su interposición hasta la de la regulación; la incidencia de su labor en el resultado del pleito; lo dispuesto por los artículos 1, 14, 16, 20, 21, 22, 26, 29, 51 y 58 de la ley 27.423 y el valor de la UMA establecido por la Acordada Nº 4/2022 de la Corte Suprema Justicia de la Nación para aquella fecha y por la Resolución SGA Nº 12/2024 para la actualidad, se elevan, por haber sido apelados por bajos, los honorarios correspondientes a la Dra. Gabriela Faggioni, letrada patrocinante del actor, por su labor en las tres etapas del proceso, a 8,5 UMA, equivalentes a la fecha del presente a pesos doscientos noventa y dos mil doscientos cuarenta y siete ($292.247); a la Dra. María Cristina Martínez, letrada patrocinante del actor por su actuación en los escritos de fs. 271/vta y 274, a 1 UMA, equivalente a pesos treinta y cuatro mil trescientos ochenta y dos ($34.382) y a la perito calígrafo Devora Elisabet Abalo a 4 UMA, equivalente a pesos ciento treinta y siete mil quinientos veintiocho ($137.528).

Asimismo, se confirma la retribución de los Dres. Patricia E. Gugliotto de Gatzke, Julio A. Martínez Alcorta, Héctor A. Copello y Antonio A. Salgado, en su carácter de Defensores Públicos Oficiales de Pobres y Ausentes del codemandado D. M., equivalente a la fecha del presente a 1,1633 UMA, por haber sido apelados solo por altos.

Por la actuación ante esta alzada, se establece la retribución de la Dra. Gabriela Faggioni en 3 UMA –pesos ciento tres mil ciento cuarenta y seis ($103.146)– (art. 30 ley 27.423).

L., M. c. F., A. y otros s/ordinario

En Buenos Aires a los dos días del mes de febrero de dos mil veinticuatro, reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “L. M. C/F. A. Y OTROS S/ORDINARIO” EXPTE. Nº COM 47084/2009 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Vocalías Nº 18, Nº 17, Nº 16.

Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.

La doctora Alejandra N. Tevez no interviene en el presente Acuerdo por encontrarse excusada a pág. 299.

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fecha 10/8/2023?

El Sr. Juez de Cámara Dr. Rafael F. Barreiro dice:

I. Antecedentes de la causa

1. M. L. promovió demanda contra los Sres. A. F., M. L. F. F., M. F. F., M. M. F., H. J. M. y H. C. por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios (v. págs. 165/182).

Explicó que el día 30/09/1997 adquirió el fondo de comercio del Garaje Comercial ubicado en la calle Lambaré … de la Ciudad de Buenos Aires a la Sra. N. M. por la suma de U$S 50.000.

Afirmó que los propietarios del inmueble se vieron beneficiados con un porcentaje de dicho contrato a fin de otorgar un nuevo contrato de locación a su parte.

Dijo que tras ello el contrato se renovó en 3 oportunidades: en el año 2000, 2003 y 2006, siendo el último de ellos por un plazo de 3 años con vencimiento al 30/09/2009.

Aseveró que los alquileres eran abonados puntualmente todos los meses al Sr. A. F. –titular del 50% del inmueble– y al Sr. J. R. F. –titular del otro 50%–.

Arguyó haber comunicado a los propietarios su intención de transferir el fondo de comercio en marzo de 2008 y haber obtenido su aceptación para la realización de un nuevo contrato por el lapso de 5 años más en favor del adquirente.

Informó que en el mes de mayo de 2008 obtuvo una propuesta por escrito para la adquisición del fondo de comercio acompañándose la garantía ofrecida para el nuevo contrato de locación, lo que fue notificado en forma verbal y luego fehacientemente por carta documento.

Contó que el 07/05/2008 recibió una misiva donde se anotició de la existencia de un nuevo propietario del inmueble y que, pese a sus intentos de comunicarse y obtener explicaciones, no consiguió su cometido.

Sostuvo que, tras realizar mayores averiguaciones, se anotició que con fecha 21/06/2006 el Sr. A. F. donó a sus hijos M. y M. L. la parte indivisa del inmueble con usufructo vitalicio en su favor, mientras que el Sr. J. R. F. hizo lo propio con su hija M. M. con fecha 22/06/2007 mas sin establecer usufructo alguno; quien luego procedió a la venta de su porción a los Sres. H. J. M. y H. C.

Destacó que el último de los contratos había sido firmado en 26/09/2006 y que aún así nada se le comunicó sobre la situación de la titularidad. Criticó la actitud desplegada en tanto la información resultaba ser muy valiosa para el funcionamiento de su negocio.

Refirió que, a la par, un empleado de confianza dentro del garaje presentó su renuncia –el 31/08/2007– y que el ocultamiento de información le impidió barajar otras posibilidades.

Relató que el 10/06/2008 remitió CD a los Sres. M. M., J. R. y A. F comunicando la oferta recibida. Transcribió las misivas recibidas en contestación por los Sres. A. F. y M. M. quienes se opusieron a la transferencia por plantear una extensión del contrato de locación por un lapso superior al restante.

Insistió haberse encontrado indefensa ante las actitudes de sus locadores quienes enajenaron sus porciones y las transfirieron sin notificarle las circunstancias.

Plasmó el contenido de su contestación a las misivas recibidas y la totalidad del intercambio epistolar habido.

Dijo que los conflictos comenzaron a incidir en su vida personal y laboral, que los clientes y empleados tomaron conocimiento de las circunstancias negativas que la aquejaban y que aquello conllevo a comportamientos y reclamos inusuales.

Narró que realizó dos audiencias de mediación pero que cerraron sin acuerdo por la incomparecencia de las requeridas y que, no obstante ello, continuó con los pagos mensuales del alquiler.

Contó que en el mes de abril de 2009 se le comunicó la intención de los Sres. M. y C. de colocar un cartel de venta en la fachada del inmueble, lo que rechazó enérgicamente por resultar perjudicial para su negocio.

Afirmó que a pesar de la conformidad otorgada por el escribano en la reunión, el inmueble fue publicado con anterioridad a la finalización del contrato y visitado con el objeto de mostrar la propiedad el día 25/06/2009.

Tachó de desleal la conducta asumida y adujo que dichos comportamientos impulsaron a sus clientes a retirar sus vehículos y a su personal a incurrir en comportamientos perturbados que finalizaron con sanciones disciplinarias y despidos lo que generó grandes pérdidas a su parte.

Transcribió nuevas misivas remitidas en junio del año 2009 las que resultaron incontestadas por los destinatarios.

Sostuvo que mantuvo una reunión con el Sr. M. F. en julio de ese año donde le ofreció una compensación por la negativa a transferir el fondo de comercio y la intención de finalizar el contrato de locación a su vencimiento.

Solicitó el resarcimiento de los daños padecidos por los rubros daños y perjuicios, daños en expectativa, daño moral y lucro cesante, todos ellos por monto indeterminado.

Ofreció prueba.

2. A págs. 217/227 la accionante desistió de la acción intentada contra los Sres. H. J. M. y H. C. y amplió demanda contra la Sra. M. M. F.

Luego, en su presentación de pág. 317 solicitó se amplíe la pretensión indemnizatoria y se ordene la restitución del depósito en garantía de U$S 6.000.

3. A pág. 378 se presentaron los Sres. A. F., M. F. F., M. L. F. F. y M. M. F. a fin de contestar la demanda incoada en su contra cuyo rechazo propiciaron.

En primer lugar realizaron una negativa pormenorizada de los hechos expuestos por sus contrarias.

De seguido afirmaron haberse desempeñado siempre con lealtad hacia su inquilina, en respeto de los acuerdos celebrados.

Criticaron la postura de víctima asumida por su contraria. Consideraron que el supuesto intento de compra no era más que un invento que proponía la firma de un contrato de 5 años de duración en incumplimiento con lo estipulado en el contrato.

Destacaron que no existía pacto sobre la posibilidad de prórroga o renovación del contrato ni mucho menos respecto al precio de la misma.

Tacharon de falsos los dichos respecto a acuerdos verbales entre la Sra. L. y los Sres. A. y J. R. F.

Negaron la autenticidad de los testimonios traídos por la actora y aclararon que la prueba por testigos resultaba improponible en los términos del artículo 1193 CCiv.

Aclararon que, ni su intención de no prorrogar el contrato al vencimiento ni su decisión de vender el inmueble podía ser considerada abusiva.

Remarcaron que no podía válidamente la Sra. L. considerarse afectada por sus decisiones cuando la propuesta de fondo de comercio por ella traída pretendía imponer una prórroga del contrato de locación que excedía el originariamente pactado y por un canon locativo por ella fijado para la totalidad de los 5 años de contrato a un precio por debajo de los valores reales de mercado, todo en evidente perjuicio a sus intereses.

Sostuvieron que la venta de la parte indivisa a los Sres. M. y C. en nada afectaba realmente a la actora y que las circunstancias que dijo “hubieran alterado su decisión” en realidad se trataban de riesgos empresariales que pretendía trasladar a sus contrarios.

Negaron que haya existido incertidumbre alguna en cuanto a la finalización de la locación y aseveraron haber cumplido con la totalidad de las obligaciones asumidas en los convenios.

Argumentaron que los perjuicios denunciados por la actora no resultaban ser consecuencia de sus acciones sino del maltrato recibido por los clientes por parte de sus dependientes, lo que motivó las amonestaciones.

Opusieron excepción de falta de legitimación pasiva respecto de los Sres. M. L., M. y M. M. F.

Solicitaron la aplicación de una sanción por pluspetición inexcusable.

Ofrecieron prueba.

II. La sentencia apelada

La sentencia de grado resolvió hacer lugar parcialmente a la demanda promovida por la Sra. L. y condenar a los Sres. A. F., M. L. F. F., M. F. F. y M. M. F. por la suma de $ 341.550 con más sus intereses y costas.

Para así resolver la a quo consideró que la cuestión debía resolverse a la luz de las normas del código de comercio vigente a la fecha de los hechos.

Tuvo por cierta la adquisición del fondo de comercio en el año 97 y la sucesiva renovación del convenio hasta el año 2006, oportunidad en que se suscribió el último instrumento con vencimiento al 30/09/2009.

Rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta en tanto consideró que los accionados resultaban ser los sucesores de los contratantes y no podían eximirse de cumplir con las obligaciones emanadas del contrato de locación por ellos suscripto.

Analizó la cláusula 7ma del contrato y consideró que la conformidad de los Sres. A. y R. F. tras la denunciada comunicación verbal mantenida en mayo de 2018 informando la voluntad de transferir el fondo de comercio, no fue adecuadamente acreditada.

Consideró que la respuesta de los accionados a las misivas cursadas notificando la propuesta de adquisición del fondo de comercio resultaron ajenas a las obligaciones contractualmente asumidas y al principio de buena fe.

Juzgó que los accionados debieron pronunciarse sobre la propuesta de cesión y, si su intención era no continuar la explotación tras la finalización del convenio, el deber de buena fe y lealtad exigía la comunicación de aquella circunstancia a la actora con la debida antelación.

Afirmó que, tras haber cumplido la actora con los requisitos contractuales necesarios para la propuesta de transferencia, la decisión de no permitir la locación importaba, en los hechos, un impedimento para la comercialización y la explotación del garaje.

Concluyó que el derecho a disponer del inmueble debía conjugarse con las características del negocio, y que la decisión de no admitir la transferencia del fondo de comercio importó no solo la frustración de aquella operación, sino también la de la posibilidad de explotación propia lo que los hacía responsables por las consecuencias dañosas de aquel obrar.

Otorgó una indemnización de $ 300.000 equivalente al monto de la transferencia de fondo de comercio frustrada en concepto de daño material; desestimó la pretensión de lucro cesante no sólo por resultar incompatible con la transferencia del fondo sino también por falta de prueba sobre la extensión del perjuicio efectivamente sufrido.

Estimó en $ 35.550 las sumas necesarias para el tratamiento psíquico y psiquiátrico derivado de los hechos suscitados en autos y ordenó el reintegro del depósito previsto en el contrato en la moneda que surgía de aquel por lo que condenó al reintegro de $ 6.000.

Sobre todos los rubros ordenó el devengamiento de intereses desde la mora fijada para el daño material el 31/08/2009, para el daño psicológico desde el 08/03/2013 y para el reintegro de depósito desde el 08/10/2009 y hasta el efectivo pago a la tasa activa BNA sin capitalizar.

Impuso las costas a las demandadas vencidas y difirió la regulación de honorarios.

III. Las quejas

Los demandados se alzaron contra el decisorio de grado y presentaron su incontestado memorial en págs. 932/40.

Sus quejas se centraron en la admisión de la demanda a pesar de la inexistencia de incumplimiento contractual alguno ya que el contrato feneció por cumplimiento del plazo y no debía su parte comunicar nada en relación a la finalización.

Destacaron que la cláusula séptima del contrato solamente preveía la posibilidad de transferir el convenio durante su vigencia y no más allá de su vencimiento por lo que la pretensión de la actora de transferir el fondo de comercio por un plazo superior resultaba inviable.

Argumentaron que la solución propuesta importaba obligar a los accionados a aceptar en contra de su voluntad un contrato por un plazo superior a lo pretendido.

Afirmaron que no existía cláusula alguna que los obligara a notificar su voluntad de no prorrogar el contrato, o que los forzara a recontratar por lo que no existió incumplimiento de su parte.

Cuestionaron el uso del principio de buena fe para introducir obligaciones o cargas no previstas en el texto del contrato, lo que vulneraba la autonomía de la voluntad.

Justificaron que la decisión de su parte fue, además, notificada con la debida antelación de acuerdo a lo que surgía de las cartas documento remitidas en junio de 2008 y abril de 2009 de la voluntad de no continuar el convenio.

Sostuvieron que era la locataria la que debía gestionar con antelación a la transferencia del fondo la renovación del contrato, y que el cese de la locación tras el vencimiento del plazo previsto contractualmente era parte del riesgo empresario asumido.

Reiteraron sus críticas por la invocación del principio de buena fe y lealtad comercial en contra del “pacta sunt servanda”.

Se agraviaron, asimismo, de la admisión del rubro daño emergente ya que nada impedía a la actora a transferir el fondo por el plazo de contrato restante y de la condena dispuesta por daño psicológico.

Tildaron de delirante el informe presentado por la experta en psicología y cuestionaron que los padecimientos que allí enumeraba fueran consecuencia de los hechos debatidos en la causa.

Plantearon la nulidad del decisorio apelado.

IV. La solución

1. Antes de entrar al estudio de las cuestiones traídas a esta Alzada, entiendo necesario señalar que no he de seguir a las apelantes en todos y cada uno de sus planteamientos, limitándome en el caso, a tratar sólo aquellas que son “conducentes” para la correcta adjudicación de los derechos que les asisten. Me atengo, así, a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que ha estimado razonable esta metodología de fundamentación de las decisiones judiciales (conf. doctrina de Fallos 265:301; 278:271; 287:230; 294:466, entre muchos precedentes).

A lo que debo añadir que examinaré cada cuestión –hechos, pruebas y fundamentos– de manera que nada que sea sustancial quede sin tratar e intentaré ser conciso, por motivos de claridad para sustentar la decisión; bien entendido que he valorado todas las pruebas y reflexionado sobre todos los argumentos expuestos por las partes (CSJN, en Fallos 265:301; 278:271; 287:230; 294:466, etc.).

2. Hecha esta aclaración, debo mencionar que no se encuentra recurrida en la especie la decisión del a quo en cuanto desestimó la defensa de falta de legitimación pasiva interpuesta y ordenó el reintegro de la suma de $ 6.000 dados en garantía del contrato de locación.

Así las cosas, deberé adentrarme en las cuestiones traídas a estudio por los accionantes relativas a la inexistencia de incumplimiento contractual de su parte.

3. Las cuestiones traídas tornan indispensable interpretar el contrato que ligó a las partes, así como también la conducta desplegada por aquellas a lo largo de todo el vínculo comercial.

Como bien es sabido, interpretar un contrato es determinar el sentido y alcance de las cláusulas que contiene (Enrique C. Müller, “Interpretación literal y contextual”, Revista de Derecho Privado y Comunitario, Interpretación del contrato, t. 2006-3, Rubinzal-Culzoni Editores, Bs. As., 2006, p. 31, y sus citas).

La interpretación es una reflexión sobre un texto previo, para determinar su sentido, y por ello es una mirada hacia el pasado, intentando reconstruir originariamente lo pactado (Lorenzetti, Ricardo L., Tratado de los contratos: parte general, Rubinzal-Culzoni Editores, Bs. As., 2004, p. 456, y sus citas).

Según lo establecía el Código Civil en su artículo 1198, los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. Actualmente, tal cuestión surge de la previsión del artículo 961 CCCN que reza “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor”.

Esto quiere decir que, ante el conflicto suscitado, el tribunal no debe limitarse en su interpretación al sentido literal de los vocablos empleados –los que igualmente ejercen su propia fuerza en la interpretación–, sino que debe atenderse a la intención común de los contratantes, para lo cual es menester valorar las particulares circunstancias que rodearon a la estipulación (sus antecedentes y conductas sobrevivientes) en orden a reconstruir el contexto negocial que motivó la expresión de voluntad común en los términos que se pretenden desentrañar (cpr: 386).

En el sentido expuesto, al interpretar el contrato no debemos limitarnos al sentido estricto y literal de las palabras en él utilizadas, sino que debemos indagar la intención común de las partes. Para determinar la intención común de las partes resultará necesario entonces, ponderar la actitud asumida por ellas tanto al momento de firmar el contrato como con posterioridad a dicho hecho.

Enseña Muñoz que “dice el art. 218 del Código de Comercio que habiendo ambigüedad en las palabras, debe buscarse más bien la intención común de las partes que el sentido literal de los términos. Y es que puede haber contradicción entre la intención común de las partes y el sentido literal de los términos” (Derecho comercial: Contratos, Tipográfica editora argentina, Bs. As., 1960, p. 380).

Lo anterior requiere colocarse por encima del interés de cada una de las partes; porque la interpretación debe hacer mérito del comportamiento de las partes en su integridad (cpr 163, inc. 5º). El modo y la forma como las partes ejecutan el contrato es la prueba más concluyente que puede tenerse de la verdadera intención contractual, porque es la traducción en el hecho de lo que resulte dudoso en la palabra (Conf. Siburu, Juan B., “Comentario del Código de Comercio Argentino”, T. IV, pág. 88, Bs. As., 1923; esta Sala 24/06/2010, “Piollava SRL c/Medialink SA s/ ordinario”; íd., 28/06/2012, “Mastronardi Guillermo Martín c/Liderar Compañía General de Seguros S.A. y otro, s/ ordinario”).

Como he dicho en casos análogos al presente, la función de las reglas de interpretación y de integración –así como en el caso de necesidad de rectificación– del contrato, es la de establecer el genuino sentido del consentimiento contractual. Para ello habrá que partir de hechos comprobados y de los cuales resulte la intención de cada uno de los contratantes. Al establecer el juez la voluntad real y común de las partes, al desentrañar el sentido de las declaraciones de voluntad, al decidir sobre la discrepancia de la voluntad en cuanto éstas tomaron posesión recíproca de tales voluntades para tornarlas comunes a ellas, no debe olvidar que las palabras habladas o escritas de los contratantes han de interpretarse siguiendo el standard jurídico de la buena fe y sin apartarse de las directivas de verosimilitud, previsibilidad y diligencia, conforme con los usos, según los hechos antecedentes, coetáneos y aún sobrevinientes de las partes y relativas a lo convenido por ellas. Debe integrar o incluso rectificar la declaración para que el fin contractual perseguido se alcance y para que la inadecuada interpretación de las palabras empleadas no tergiversen lo realmente querido (en este sentido me expresé al emitir mi pronunciamiento como Juez de Primera Instancia en lo Comercial a cargo del Juzgado Nº 18 en los autos “Ernesto P. Améndola SA c/ Peugeot Citroën Argentina SA y otro s/ordinario” del 05/09/2005; mi voto en el precedente de esta Sala “Canoura Salvador c/La Salteña SA s/ordinario” del 06/06/2017).

Sólo así la interpretación contractual desempeñará su función de poner en evidencia la voluntad real de ambos contratantes a través de su declaración, de los usos, de lo que en casos similares “suelen hacer en la práctica las personas razonables” y siempre con el standard de la buena fe que preside todo el derecho de los contratos, y a él se remite con acierto el art. 1198 cciv (conf. Alberto G. Spota, Instituciones de Derecho Civil, Contratos, Vol. III, pág. 73 y sgtes., Ed. Depalma, Buenos Aires, 1982).

4. En el marco contextual descripto debo mencionar que no caben dudas que en el caso las partes se ligaron contractualmente en forma ininterrumpida por un lapso de 12 años mediante convenios que fueron periódicamente actualizados con enmiendas y prórrogas con fecha determinada.

No hay dudas, en el caso, que la transferencia de fondo de comercio oportunamente realizada no incluía el derecho al local en tanto quien lo transfirió no resultaba ser la propietaria del inmueble sino una mera locataria.

Véase que en el boleto de compraventa del fondo de comercio fechado el 01/10/1997 se consignó que: “SEGUNDA: Esta venta comprende el derecho de designación comercial, llaves, muebles, útiles y demás enseres que se detallan en inventario por separado y que forma parte integrante del presente boleto” y “CUARTA: El vendedor declara haber obtenido por parte del propietario del inmueble a favor de su comprador un contrato de locación por un período de tres años, con un alquiler mensual de u$s 3.000 (tres mil dólares estadounidenses billetes) con opción a otros tres años, a favor de los LOCATARIOS, lo que hace un total de seis (6) años, supeditados a las garantías pedidas u objeciones que pudieran hacer los mismos ajenos a la voluntad de la VENDEDORA” (v. copia obrante a pág. 30).

Ese mismo día la aquí reclamante y los entonces propietarios A. y J. R. F. suscribieron un contrato de locación respecto del inmueble sito en la calle Lambaré …, Capital Federal, y allí se estableció que “TERCERA: El término de la locación se establece en Treinta y seis (36) meses, con opción a Treinta y seis (36) meses más, a contar del día 1 de Octubre de 1997 razón por la cual su vencimiento se operará el día 30 de Septiembre de 2003. La opción es únicamente a favor de la LOCATARIA” (v. pág. 34).

Ello evidencia que la cuestión relativa al derecho al local quedó ceñida a los términos del contrato de locación en el cual se determinó la duración de dicho alquiler.

Ahora bien, no cabe duda, como mencioné más arriba que la transferencia del fondo de comercio quedó sujeta al contrato de locación y sus términos que inicialmente acordaba un plazo de 36 meses contados desde el 1/10/1997 prorrogables a opción de la Locataria por otros 36 meses y con finalización el 30/09/2003. Luego tal alquiler continuó como consecuencia del acuerdo del 02/10/2003 –que estableció su prórroga hasta el 30/09/2006– sin opción de prórroga (v. pág. 36), y del 26/09/2006 –que fijó un nuevo plazo desde el 30/09/2006 hasta el 30/09/2009– también sin opción de prórroga (v. pág. 38).

Considero que en el caso la decisión de los demandados de no continuar la locación más allá del plazo originariamente previsto y de rechazar la transferencia de fondo de comercio en los términos planteados por la actora –es decir, imponiendo un canon locativo sin previa consulta y disponiendo la firma de una prórroga por el plazo de cinco años– no importó un obrar de mala fe por parte de los locadores ni una vulneración a los derechos de la actora, sino que se trata de una consecuencia lógica de la aplicación de uno de los principios basales de nuestro derecho contractual: “pacta sunt servanda”, que determina que el contrato suscripto constituye para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma (CCiv. 1197). Por tanto el pretensor debe estar a la limitación en el tiempo que fue voluntariamente asumida en los acuerdos de locación celebrados (cfr. esta Sala en “Hayes Carlos Alberto c/Beltramo Inés María s/ordinario” del 02/06/2015).

5. No se aprecia, entonces, la antijuridicidad denunciada por la actora en el inicio. La sucesiva renovación de la locación no implicaba una vinculación eterna ni puede aplicarse en el caso la teoría de los actos propios pues acceder a tal razonamiento llevaría al absurdo de pensar que los vínculos quedan anudados “para siempre” por el mero transcurso del tiempo.

Se explica en este sentido que un contrato que concediera al locatario el goce perpetuo de la cosa –lo que supone la transmisibilidad indefinida de su derecho a los herederos– importaría un verdadero desmembramiento del dominio. Y como todo lo referente a la propiedad interesa tan directamente al orden público, es menester que intervenga, fijando a las locaciones un plazo máximo, más allá del cual el término estipulado sería ineficaz (Guillermo A. Borda, “Tratado de Derecho Civil – Contratos”, Tomo I, La Ley, Bs. As., 2008, pág. 543). De allí, entonces, el límite que fija el artículo 1505 del Código Civil.

Tampoco resulta exigible, en virtud del principio de buena fe y lealtad, la aceptación de los términos unilateralmente dispuestos por la titular del fondo de comercio y su pretenso adquirente, ni el otorgamiento de preaviso alguno a la finalización de un contrato a término.

Es que el contrato bajo estudio fue un contrato de tiempo determinado y la negativa a aceptar una prórroga en favor de un tercero por un lapso superior al determinado en el instrumento firmado por las partes resulta, a todas las luces, improcedente.

Es que no cabe duda que todos y cada uno de los contratos previeron su plazo de duración y fueron emitidos en forma continuada y sin interrupciones siempre previendo las fechas de vigencia del mismo, tal como ha sido reconocido por las partes. Claramente las partes se han vinculado siempre mediante un contrato con un plazo claramente determinado no previéndose, salvo en el primero de ellos, la posibilidad de prórroga automática del contrato.

El hecho de que hayan existido múltiples contratos que ligaran a las partes a lo largo del tiempo no es más que una muestra de la buena relación comercial que mantenían, pero la tendencia a obrar de una forma no implica que el contratante este obligado a seguir actuando de la misma manera si, como en el caso, su proceder fue siempre respetuoso de los términos contractuales.

Y pretender, por aplicación del principio de buena fe y lealtad trasladarle las consecuencias derivadas de la finalización del vínculo por el mero vencimiento del plazo resulta improponible y contrario a derecho.

6. No obstante todo ello, es comprensible el disgusto padecido por el demandante, pero no resulta sino parte del riesgo negocial que asumió al adquirir un fondo de comercio para explotarlo en un local que no le pertenecía con la consecuente posibilidad de que el inmueble no le fuera alquilado para la perpetuidad. Cierto que no era quizás la circunstancia ideal –y, en definitiva, la locación se prolongó por varios años más– pero esas fueron las circunstancias en las que la actora decidió celebrar el contrato y la no renovación era una alternativa factible que debió considerar al tiempo de adquirir así el fondo de comercio.

Es que bien podría el contrato haber finiquitado tras el primer contrato y ni siquiera en aquel caso podría la parte haber reclamado algo de sus contrarias. El hecho de que la accionante haya podido explotar el negocio por 12 largos años permite inferir, asimismo que la inversión inicial realizada al adquirir el fondo de comercio se vio compensada; y lo cierto es que, sabiendo de la posibilidad de que la locación no fuera renovada, la demandante no puede, en estos autos, pretender trasladar a los propietarios del inmueble –que con suficiente tiempo le notificaron su voluntad de no continuar con la explotación del inmueble del modo en que venían haciéndolo (v. las numerosas cartas documento remitidas)– los costos por la desvinculación de su personal, pues era una posibilidad que asumió desde la adquisición del fondo y con cada renovación de la locación.

De modo que la actora debió evaluar en el análisis de la ecuación económica del negocio si ese alquiler satisfacía sus expectativas negociales para después proceder a la contratación de acuerdo con las características reseñadas.

Creo adecuado señalar, además, que no soslayo la importancia que puede revestir el local para la mejor operatividad de un fondo de comercio mas no se cuenta en el orden nacional con alguna norma que prevea condiciones especiales para el supuesto de alquileres comerciales (como, por ejemplo, sí lo hacen algunos ordenamientos legales europeos entre los que puede citarse el francés; ver en este sentido el interesante desarrollo que efectuado sobre la cuestión en Fernández-Gómez Leo, op. cit., págs. 414/418) y en ese cobra mayor relevancia la sujeción a lo estipulado por los propios contratantes si no se ha demostrado –como en el caso– una conducta abusiva susceptible de descalificación conforme el artículo 1071 del Código Civil (cfr. esta Sala en “Hayes Carlos Alberto c/Beltramo Inés María s/ordinario” del 02/06/2015).

Insisto aquí que la intención de transferir el fondo de comercio a otros sujetos, manifestada por la locataria, aún para el desarrollo de un negocio similar, aunque resultaba ser un derecho previsto por las partes, no podía hacerse sino por el término de vigencia de dicho convenio y no por los cinco años que pretendió, por lo que la caída del negocio no puede considerarse su responsabilidad.

La locataria bien podría haber cedido la explotación por el término restante del contrato, mas no puede admitirse el planteo que aquí trae, es que de lo contrario se estaría vulnerando la libertad de contratación y forzando a los accionados a acceder –aun contra su voluntad– a la firma de un contrato por un lapso superior de lo previsto –de cinco años–, simplemente porque así se le antojó a la locataria un año antes de su vencimiento –véase las CD remitidas con fecha 10/06/2008–.

7. Entonces, considero que la negativa expresada por los demandados no predica sin más su abusividad y son múltiples las razones que pudieron informar tal decisión; pero todo ello se encontró dentro de los márgenes de la ley.

Opuestamente a lo pretendido, los demandados siempre determinaron en forma clara y específica la duración de cada convenio, e interpretar lo contrario implicaría imponerle a la demandada una obligación de contratar violentando la autonomía de la voluntad y el principio de libertad de contratar constitucionalmente consagrado.

En efecto, la oposición efectuada por el Sr. A. F. el 18/06/2008 se fundó precisamente en el plazo de extensión del contrato pretendida. Es que si bien reconoció la facultad prevista a favor de la actora de proceder a la transferencia del fondo de comercio, criticó por improcedente el plazo pretendido en tanto, estimó que aquél no podía exceder el del contrato de locación original. En idénticos términos se pronunció la Sra. M. M. F. en su nombre y en su carácter de apoderada de los Sres. M. y C. al manifestar en su misiva del 16/08/2008 que “la autorización a que hace referencia avalada en la cláusula 7º del Contrato, en modo alguno permite la prórroga ni renovación a su arbitrio”.

Reitero, la oposición formulada por los accionantes debe juzgarse debidamente fundada en los términos del contrato oportunamente pactados.

De igual modo considero que nada cabe reclamar a la actora por la rescisión del vínculo como consecuencia del mero transcurso del tiempo y el vencimiento del plazo oportunamente previsto en el contrato pues, reitero, aquel resultaba previsible para aquella máxime tras la efectiva comunicación realizada por los accionados en el mes de abril sobre la voluntad de vender el inmueble para un nuevo fin.

El anuncio de la voluntad de no renovar la locación se hizo saber al locatario con alrededor de 5 meses de anticipación –ello sin tener en cuenta que la oposición a prorrogar el alquiler ante la presentación de una propuesta de transferencia de fondo de comercio permitía ya vislumbrar la voluntad de los propietarios de no firmar un nuevo contrato–. De modo que el demandante tuvo tiempo suficiente para readecuar su estructura empresaria –o al menos prever alguna otra alternativa negocial– ante el conocido fenecimiento del vínculo de concesión mantenido con su contraria.

Es a raíz de los fundamentos precedentes que corresponde admitir las quejas vertidas por los accionados y revocar el decisorio de grado en relación a la responsabilidad adjudicable a los accionados por la finalización del contrato.

8. La solución aquí propuesta trae como consecuencia la revocación integral de la condena respecto a los rubros daño material y daño psicológico.

Es que la responsabilidad generadora del deber de indemnizar exige la concurrencia de cuatro presupuestos: 1) incumplimiento objetivo, o material, que consiste en la infracción al deber, sea mediante el incumplimiento de la palabra empeñada en un contrato, sea a través de la violación del deber genérico de no dañar; 2) un factor de atribución de responsabilidad, esto es, una razón suficiente –de naturaleza subjetiva u objetiva– para asignar el deber de reparar al sujeto sindicado como deudor; 3) el daño que consiste en la lesión a un derecho subjetivo o interés de la víctima del incumplimiento jurídicamente atribuible; y 4) una relación de causalidad suficiente entre el hecho y el daño; es decir, que pueda predicarse del hecho que es causa fuente de tal daño (CNCom, Sala B, 31.5.2005, “Hildenberg, Olga Sofía y otro c/ Visa Argentina SA y otro s/ ordinario”).

Sin la concurrencia de esos cuatro presupuestos no hay responsabilidad que dé lugar a indemnización. De allí que la investigación destinada a establecer si la persona de quien se pretende la indemnización es responsable, debe comenzar por analizar si cometió o no una infracción o un obrar reprochable jurídicamente. Si se concluye que hubo tales eventos, debe estudiarse si media un factor de atribución. Cuando se tiene por establecido un incumplimiento jurídicamente atribuible al sujeto, debe precisarse si hubo o no daño, porque la indemnización sólo tiene sentido en caso afirmativo. Una vez asentada la existencia de un incumplimiento, atribuible y dañoso, se deberá concretar si aquél determinó el daño, y qué porción de la masa total de daños se le asigna al autor, problema que concierne a la relación de causalidad (Alterini, Ameal y López Cabana, “Derecho de Obligaciones Civiles y Comerciales”, páginas 158/59; CNCiv., Sala H, “Salez Emilia c/ Arg. Gas SA s/ daños y perjuicios”, 25/6/03, Gaceta de Paz, año LXVII Nº 2889).

Así, no existiendo un obrar antijurídico imputable a los accionados, ninguna reparación puede pretenderse.

9. Toda vez que lo aquí decidido importa la revocación de la sentencia apelada, la imposición de costas efectuada en la anterior instancia ha quedado sin efecto y, por ende, corresponde que me expida sobre este particular, en orden a lo previsto por el artículo 279 del Código Procesal.

En este marco, considero que los gastos causídicos del proceso deben ser soportados por la Sra. L. Es que la condena en costas al vencido, constituye un resarcimiento que la ley, conforme la prescripción contenida en art. 68 del Cpr., reconoce al vencedor para sanear su patrimonio de los perjuicios que le ocasione el pleito. La misma debe ser entendida como reparación de los gastos razonables y justos, generados durante el devenir del proceso para accionar o para defenderse.

Por ello, el vencimiento lleva consigo tal condena, principio éste resultante de la aplicación de una directriz axiológica de sustancia procesal, en cuya virtualidad debe impedirse que la necesidad de servirse del proceso se convierte en daño (CNCom., Sala B, 28.3.89, “San Sebastián c/ Lande, Aron”); es decir, es una institución determinada por el supremo interés que el derecho cuyo reconocimiento debe transitar por los carriles del proceso, salga incólume de la discusión judicial (CNCom., Sala B, 12.10.89, “De la Cruz Gutiérrez, Graciela María, c/ Círculo de Inversores SA”; esta Sala, 11.10.2011, “Koldobsky Liliana Estela c/ Koldobsky Carlos David s/ ordinario”).

Así entonces, considero que las costas del proceso deben ser soportados por la accionante, solución que cabe hacer extensiva también a los gastos causídicos generados ante esta Alzada, por análogas razones (arts. 68 y 279 del Cpr.).

V. Conclusión

Por todo lo expuesto, si mi criterio fuera compartido por mis distinguidos colegas, propongo al Acuerdo: a) admitir las quejas vertidas por los accionados; b) revocar integramente el decisorio de grado; c) rechazar la demanda incoada por la Sra. M. L. y d) imponer las costas de ambas instancias a la actora vencida (arg. art. cpr. 68).

Así voto.

Por análogas razones el doctor Ernesto [Lucchelli] adhiere al voto que antecede.

Y Vistos:

I. Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: a) admitir las quejas vertidas por los accionados; b) revocar integramente el decisorio de grado; c) rechazar la demanda incoada por la Sra. M. L. y d) imponer las costas de ambas instancias a la actora vencida (arg. art. cpr. 68).

II. La doctora Alejandra N. Tevez no interviene en el presente Acuerdo por encontrarse excusada a pág. 299.

III. Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado. – Rafael F. Barreiro. – Ernesto Lucchelli (Sec.: María Florencia Estevarena).

L., M. F. c. Á., L. A. s/ ordinario

En Buenos Aires, a los 3 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con la asistencia del Señor Prosecretario de Cámara “Ad-hoc”, para entender en los autos caratulados “L., M. F. C/ Á., L. A. S/ ORDINARIO” (Expediente Nº 30205/2019), originarios del Juzgado del Fuero Nº 19, Secretaría Nº 38, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó que los Sres. Jueces de esta Sala deben votar en el siguiente orden: Dr. Héctor Osvaldo Chómer (Vocalía Nº 1), Dr. Alfredo Arturo Kölliker Frers (Vocalía Nº 2) y Dra. María Elsa Uzal (Vocalía Nº 3).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, Dr. Héctor Osvaldo Chómer dijo:

I. Los hechos del caso

1. Se presentó M. F. L. promoviendo demanda contra L. A. Á. por incumplimiento de contrato y reclamando la suma de $8.200.000, con más intereses y las costas del proceso (fs. 28/35).

Además, el actor solicitó la actualización monetaria del capital de condena, mediante la aplicación de un sistema de ajuste por inflación y tasa de interés compensatoria, a fin de resarcirlo por la indisponibilidad de aquel desde la fecha de los hechos hasta el efectivo pago.

Luego, relató que el demandado sería el dueño de un bar dedicado al rubro cervecería, ubicado en la calle Pedro Goyena 123 de esta ciudad.

Expuso que aquel le habría comentado que había alquilado otro local al 134 de la misma calle, a fin de colocar allí la parte gastronómica de su negocio y que, además, le habría ofrecido hacerse cargo de tal actividad.

El accionante sostuvo que la propuesta le habría resultado interesante, por lo que, tras la firma del contrato, habría adquirido a la empresa Gastrobaires todos los elementos necesarios para cumplir con su parte.

Indicó que el letrado del emplazado se habría encargado de confeccionar un contrato de concesión en el cual se había especificado la labor de cada uno y, además, el pago mensual de $ 25.000, a favor de aquel, por la explotación comercial del local.

Precisó que en fecha 02.04.2017 habría abierto el nuevo negocio, en el cual, reiteró, se dedicaba a la parte gastronómica, emitiendo las correspondientes facturas, mientras que lo atinente a las bebidas y cervecería correspondía al demandado.

L. señaló que el emprendimiento habría florecido para ambas partes, pero habían comenzado a tener problemas con el consorcio del edificio donde se encontraba el local, el cual les habría informado que el reglamento de copropiedad no autorizaba a poner un negocio de esas características.

Afirmó que el contrato de locación que el accionado había suscripto con los dueños del inmueble en cuestión no permitía la elaboración de comida y que aquél, adrede, le había ocultado tal circunstancia.

Narró que la dueña de la propiedad, R. M. P., habría recibido varios reclamos del consorcio para que cesare el funcionamiento del local y que, consecuentemente, aquélla lo había intimado a rescindir el contrato de locación por incumplimiento del mismo, lo cual finalmente había ocurrido.

El reclamante continuó relatando que, tras la rescisión del contrato de locación, Á. le había ofrecido continuar con el vínculo comercial pero en otro local, sito en la calle Pedro Goyena 199.

Agregó que, en el mes de febrero de 2018, tras regresar de sus vacaciones en Brasil, el local ubicado al 134 de la mencionada calle se encontraba cerrado y que el accionado, tras celebrar un nuevo contrato de locación, con su padre, P. F. L., como garante, había instalado un nuevo local al 199 de la misma.

Adujo que era obvio que iba a seguir trabajando con el demandado, empero éste le habría comunicado que no iba a continuar la relación comercial con él, sino que iba a seguir solo el negocio.

El actor sostuvo que, en ese contexto, habría procedido a reclamar a Á. la devolución de las cosas que había adquirido a Gastrobaires, empero aquél le habría dicho que el equipamiento lo había instalado en otro local y que no se lo podía devolver.

Narró que tal situación habría derivado en una denuncia penal por hurto, la cual había tramitado por ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional nº 8 –causa nº 46.863/2018– y en la cual Á. habría resultado sobreseído en fecha 12.06.2019, en razón de que, habida cuenta la existencia de contratos entre los suscriptos, se trataba de cuestiones meramente comerciales que escapaban de la órbita del derecho represivo.

Tras indicar que el demandado no habría concurrido a las audiencias de mediación que había convocado, L. abordó el reclamo específico de ciertos daños y perjuicios.

En primer lugar, solicitó una indemnización de $ 7.800.000, más intereses, por lucro cesante.

Sostuvo que ese importe surgía de efectuar una proyección conforme a la facturación del tiempo que duró el negocio en el local de Pedro Goyena 134 y que, este daño, era consecuencia directa del incumplimiento del demandado, quien lo había apartado del negocio sin pagarle nada.

Luego, reclamó $ 400.000 en concepto de daño moral.

Adujo que el accionar del demandado habría perturbado su vida cotidiana ya que había quedado con temor para realizar cualquier negocio comercial y, además, le habría provocado trastornos de conducta que lo habían llevado a enfrentarse con su padre quien, reiteró, habría garantizado el contrato de alquiler del local del número 199 de la calle Pedro Goyena.

2. L. A. Á. se presentó y contestó la demanda, solicitando su íntegro rechazo, con costas (fd. 76/83).

Tras una pormenorizada negativa de los hechos y documentación invocados por el accionante en el escrito inicial, el emplazado reconoció la autenticidad del contrato de concesión celebrado entre las partes, así como el de locación del inmueble sito en Pedro Goyena 195/199.

Luego, ingresó en el relato de los hechos que, en su parecer, circunscribirían el presente reclamo.

En ese sentido, narró que el demandante habría sido un asiduo cliente del establecimiento 123 Bar, ubicado en Pedro Goyena 123 y que, en ese marco, se habría gestado entre ellos una relación de confianza, a partir de la cual aquél le habría propuesto iniciar una relación comercial, sumando al referido bar la parte gastronómica.

El accionado expuso que el actor le habría comentado que tenía varias amistades con experiencia en el rubro, quienes poseían los contactos necesarios –en especial, de proveedores– para poder llevar a cabo la gastronomía del bar. Agregó que L. habría referido a Ramiro Ferreyra, quien sería íntimo amigo suyo y dueño de los bares “La Taberna de Roberto” y “Aloha Beer and Food”.

Indicó que, en ese contexto, habría decidido avanzar con la propuesta del actor y que, junto con éste, se habrían puesto a buscar un local que permitiese desarrollar el negocio, encontrando finalmente uno, ubicado justo enfrente a 123 Bar, el cual alquilaron.

Sostuvo que, además, habría celebrado con el actor el contrato de concesión que iría a regir la relación comercial que los uniera.

Á. agregó que, dado que la relación personal que tenía con el actor habría crecido en confianza, le había dado en alquiler un departamento suyo, ubicado en Av. Belgrano 3348, sin instrumentarlo por escrito.

Señaló que dicho domicilio era el que el accionante había constituido en el contrato de concesión que habían celebrado y remarcó que ello reflejaba la relación de confianza que tenían, toda vez que aquél ya vivía en su departamento aun antes de la firma del referido contrato.

Narró que, durante cierto tiempo, todo había salido bien, pero que habrían surgido diversos problemas que dificultaron el normal funcionamiento del nuevo local: los vecinos se empezaron a quejar de los ruidos que hacían los clientes y a realizar diferentes reclamos para obstaculizar el desarrollo del emprendimiento.

Postuló que, frente a la imposibilidad de encontrarle una solución favorable al asunto, los referidos problemas habrían derivado en la rescisión del contrato de alquiler.

El emplazado aclaró que la aludida rescisión habría implicado la extinción del contrato de concesión existente entre las partes, ya que la decimoprimera cláusula del mismo establecía que “la vigencia de este contrato será de cuatro años desde la fecha de suscripción de la presente o hasta la extinción de la vigencia del contrato de locación del inmueble sito en la calle Pedro Goyena 134 de C.A.B.A., lo que ocurra primero”.

También explicó que la frustrada experiencia habría sido el puntapié inicial del resquebrajamiento de la relación entre las partes, la cual se había ido deteriorando hasta que decidieron disolver la relación comercial que los unía y dividir el remanente de elementos que tenían en común.

Añadió que, tal como se desprendería de la causa penal invocada por el reclamante, habían arribado a un acuerdo económico de palabra, que abarcaba los bienes gastronómicos que habían sido utilizados para el funcionamiento de la parte gastronómica del local.

Á. destacó que, en dicho acuerdo, se habrían incluido numerosas deudas que habían sido contraídas por el accionante durante la relación que los había unido, así como los alquileres adeudados e impagos del inmueble de la calle Belgrano, las expensas y servicios relativos al mismo y el deterioro que el perro del actor había provocado en el departamento.

Precisó que el meollo de la cuestión radicaría en que le había abonado al demandante la suma de dinero correspondiente, descontando todas las deudas que el actor había contraído, cuando aquel habría pretendido recibir una suma de dinero sin descuento alguno.

Adujo que se había visto obligado a abonar las deudas del actor con los proveedores, ya que pretendía mantenerlos en su nuevo emprendimiento y, si no les pagaba, no le habrían seguido vendiendo, lo cual hubiese complicado la empresa.

El demandado invocó que el actor no habría aceptado esta situación y, por eso, había procedido a denunciarlo penalmente, lo que habría culminado con su sobreseimiento.

Luego, argumentó que el hecho más relevante había sido que, unos meses después de la disolución del vínculo comercial, había decidido salir de garante en el contrato del nuevo local gastronómico que el actor estaba iniciando, cuyo nombre de fantasía era Crimson Street Food y que funcionaba bajo la firma Víctor Martínez 42 S.R.L., sociedad de la cual el actor sería socio gerente.

Sin embargo, agregó, por el enojo del accionante, no había podido hacerse con una copia de dicho contrato de alquiler.

El emplazado remarcó que no había tenido ninguna animosidad en contra del actor y que ello se reflejaba, no solo, en el hecho de ser su garante, sino también en que no le había planteado la aplicación de la cláusula décima del contrato de concesión, la cual establecía que “las partes se obligan a no competir entre si en la comercialización de los mismos productos y servicios dentro del ámbito de explotación de las actividades económicas del local comercial. Asimismo, el concesionario se obliga por un período de un año de extinguida la vigencia del contrato a no realizar actividades comerciales en competencia con el concedente dentro de la C.A.B.A., como así tampoco a contratar con sus proveedores”.

En base a estas consideraciones, el demandado reiteró su pedido de rechazo de la presente acción, con costas.

Por último, impugnó la liquidación efectuada por el actor en el escrito inicial, así como los rubros reclamados por aquel y ofreció prueba.

3. Abierta que fuera la causa a prueba, se recibió la que surge del certificado de fd. 165 y la providencia de fd. 173.

4. Clausurado el período probatorio, M. F. L. y L. A. Á. ejercieron la facultad prevista por el art. 482 del código procesal, quedando glosados sus escritos en fd. 182/185 y 186/188, respectivamente.

II. La sentencia apelada

En el fallo apelado fue rechazada la demanda instaurada por M. F. L. contra L. A. Á., con imposición de costas al primero.

Para arribar a dicha decisión, el magistrado de primera instancia puntualizó que el reclamo del actor era por resarcimiento de los gravámenes derivados del incumplimiento de un contrato de concesión.

Sostuvo que ello se desprendía de la mención del actor relativa a que, ante la rescisión del contrato de locación del inmueble donde funcionaba el comercio, el demandado le había ofrecido continuar el vínculo comercial en otro local; así como de la afirmación de aquél de que lo actuado por el accionado le había impedido percibir el dinero correspondiente al total del contrato de concesión, cuya vigencia era de cuatro años desde la fecha de suscripción del mismo o hasta la extinción de la vigencia del contrato de locación del inmueble sito en la calle Pedro Goyena 134, lo que ocurriese primero.

Seguidamente, el sentenciante concluyó que, dado que la finalización de la locación había tenido lugar antes del transcurso de esos cuatro años, el contrato de concesión podía considerarse terminado junto con el de alquiler, por lo que cabía analizar si existía base para estimar que había existido un acuerdo entre las partes para continuar el vínculo comercial pero en otro local.

Señaló, al respecto, que no existía constancia escrita de un convenio en ese sentido, lo cual resultaba extraño ya que las partes habían sido muy cuidadosas al plasmar la relación de concesión por escrito, mas no para establecer la prosecución de la misma en otro local.

Además, añadió que existían otros elementos que debilitaban y diluían la postura del accionante:

– En la causa penal 46.863/2018, el demandante, como testigo, había expresado que la intención era continuar con el vínculo comercial con Á. pero en otro local (el resaltado es del a quo), lo que reflejaba la falta de acuerdo firme.

– El actor también había manifestado que el allí imputado le había comunicado que no iba a continuar la relación comercial, por lo que le había requerido la devolución de sus cosas, lo cual permitía entrever que no existió contrariedad u oposición del reclamante frente a lo que sería el fin del negocio.

– En la declaración del testigo R. L. F., quien era amigo de L., aquél había dicho que éste le había contado que la relación comercial con el accionado no iba del todo bien y que discutían bastante por diferencia de opiniones, lo cual no se condice con la idea de continuar trabajando juntos.

– De las conversaciones habidas por WhatsApp entre las partes, anejadas a la causa penal y acerca de la fecha en que se habría incumplido el contrato, no se advierte un clima belicoso ni agresivo, el cual por lógica cabía esperarse ante una situación de quiebre como la que aquí se esgrime.

– En una segunda declaración en el marco de la causa penal, el demandante había hecho referencia a la existencia de un acuerdo de dinero para cerrar el contrato de concesión que había suscripto con el accionado y, además, sostenido que habían acordado que éste debía abonarle la suma de U$D 70.000 para dar por cerrado el negocio de la concesión. Sobre este punto, el juez agregó que dicha conversación habría tenido lugar, según el propio actor en esa declaración, a principios del mes de enero del año 2018.

– Si bien L. sostuvo que nada le había sido pagado, de las conversaciones por WhatsApp se desprendía que Á. le había abonado $300.000. Además, los testigos M. y C., empleados del demandado, habían manifestado en la causa penal que el accionante pasaba a buscar dinero por los negocios con cierta regularidad y que ello no había merecido ninguna explicación.

– El hecho de que el padre de L. le hubiera salido de garante a Á. en el contrato de alquiler del nuevo negocio de éste, no predicaba necesariamente que la idea era mantener viva la relación comercial de concesión entre actor y demandado. Fundó ello, en primer lugar, en que hacia principios de enero de 2018 ya había un cierto acuerdo para el cese de la ligazón y el contrato de locación con la garantía referida data del 02.02.2018 y, en segundo término, porque en sede represiva el actor había manifestado que el demandado más tarde le había salido de garante para arrendar un local para un negocio propio. En base a ello, concluyó que bien podía haberse tratado de un simple intercambio de favores.

– El testimonio de M. S. R., ex-pareja del emplazado, analizado bajo las reglas de la sana crítica, no generaba credibilidad, ya que aquélla había expresado que aquél lo había dejado afuera del negocio al accionante sin ningún tipo de pago, cuando ello no había sido así –conforme había juzgado anteriormente– y porque, además, había sostenido que el demandado no había pagado nada y estaba glorioso de ello (el subrayado es del magistrado), adjetivación ésta que, en su entender, traslucía cierta animosidad hacia aquel.

En base a estas consideraciones, el sentenciante concluyó que no había quedado demostrado un pacto entre las partes para proseguir el vínculo en otro inmueble y su incumplimiento por el accionado.

Señaló que la carga de acreditar dicho supuesto pacto pesaba sobre el actor y que, en ese contexto, la demanda no podía progresar.

III. Los agravios

Contra dicho pronunciamiento se alzó el actor M. F. L., quien sustentó su recurso con la presentación agregada en fd. 220/224.

En primer término, el accionante expresó agraviarse de que el juez de grado hubiera pasado por alto planteos efectuados por él que, de ser atendidos, hubieran determinado una resolución contraria a la dictada.

Al respecto, sostuvo que en su escrito de demanda había explicado que el contrato de concesión firmado entre las partes tenía una duración de cuatro años y que, de allí, que se hubiera embarcado en la compra de todos los productos adquiridos a la empresa Gastrobaires.

Agregó que nunca supo que en el local no se podía realizar venta gastronómica ya que ello había sido ocultado por el emplazado, quien era el titular del contrato de locación del mismo.

El recurrente adujo que no podía el juez considerar que el contrato de concesión finalizaba al terminar el contrato de locación, porque esa había sido justamente la maniobra de Á. en su contra y porque, si hubiera conocido la circunstancia ocultada por éste, nunca hubiera firmado ese contrato, ya que era anti-económico comprar todos esos bienes por tan poco tiempo.

Argumentó que el magistrado no podía pasar por alto que el contrato de concesión había finalizado antes por el incumplimiento del demandado con el objeto del contrato de locación, el cual no podía serle endilgado.

También sostuvo que el testimonio de la dueña del local, M. R. P., a través de su apoderada, la Dra. F., daba cuenta de que aquella había recibido varios reclamos del consorcio relativos al cese del funcionamiento del local comercial, basados en que, en el mismo, no podía tenerse actividad gastronómica y que, por ello, había tenido que rescindir el contrato de locación por el incumplimiento del objeto del mismo por parte del aquí demandado.

El apelante postuló que, en base a lo expuesto, no podía interpretarse que el contrato tuviera una duración menor a 4 años.

Concluyó reiterando que, si la rescisión del contrato de locación del inmueble había sido por exclusiva culpa del emplazado, en tanto había incumplido el objeto, el mismo debía durar 4 años ya que el plazo menor había ocurrido por la maniobra de aquel.

En segundo lugar y acerca de la continuidad del contrato de concesión en otro local, el recurrente manifestó entender que las consideraciones del sentenciante se enervarían con el hecho de que su padre, P. F. L., había salido como garante del contrato de locación del nuevo local, en donde iban a continuar con la explotación comercial; con que el accionado le había ocultado que en el local anterior no podían realizar actividades gastronómicas y; con la declaración de la testigo M. S. R.

Explicó que, si no se hubiera pactado la continuación del contrato de concesión, no podía entenderse que, tras la ruptura con Á., su padre hubiera garantizado el nuevo contrato de locación, ya que eso carecía de toda lógica.

También se refirió a lo expuesto por el a quo en cuanto a que no había constancia alguna de acuerdo firme para la continuación del vínculo comercial en otro local y, al respecto, sostuvo que había un pacto en dicho sentido pero que el accionado había decidido quebrarlo.

Acerca de la ausencia de trato belicoso o agresivo destacado por el juez de grado, afirmó que su intención siempre fue llegar a un acuerdo económico de buena manera y por todos los medios, incluida la audiencia de mediación, a la cual Á. no se había presentado sin explicación.

El apelante agregó que, en la causa penal, se había realizado un allanamiento al nuevo local, en el cual se habría descubierto que todos los enseres que había comprado para cumplir con el contrato del local de la calle Pedro Goyena 134, se encontraban allí.

Continuó exponiendo que, cuando supo que el emplazado quería romper la relación e impedir la continuación del contrato de concesión, habría intentado llegar a un acuerdo económico, pero ello no habría sucedido y no habría recibido ni un solo peso.

Luego, cuestionó las declaraciones de los testigos M. y C., por ser aquellos empleados del accionado y porque ambos habían manifestado que no había sido entregado ningún recibo cuando, en su parecer, nadie haría entrega de las sumas de dinero manifestadas por estos testigos sin firmar un recibo que la acredite. Relativo a ello, añadió que aquéllos habrían intentado justificar la falta de recibo en la relación existente con el emplazado, empero esa relación ya se encontraba rota.

A modo de tercer agravio, el recurrente expuso que el juez solo había ponderado los testimonios de los citados testigos brindados en sede penal y que no había hecho lo mismo con el testimonio de M. S. R.

Invocó que el magistrado había juzgado que el testimonio de la ex-pareja del demandado no generaba credibilidad y adujo que no había dado un argumento sólido y válido que justificase esta apreciación, lo que tornaba en arbitraria su sentencia.

Además, sostuvo que el a quo no había ponderado adecuadamente la declaración de la Dra. F., apoderada de la dueña del local.

Finalmente, hizo un reiterativo resumen de los argumentos en los que apoyaba la procedencia de su reclamo y solicitó la revocación de la sentencia de grado, con costas al accionado.

IV. La solución propuesta

1. El thema decidendum

Traído los agravios sostenidos por el actor M. F. L., el thema decidendum se ciñe a determinar si corresponde confirmar la sentencia de primera instancia o si, por el contrario, corresponderá hacer lugar al recurso interpuesto por el actor, en cuanto considera que: (i) el juez no debió considerar que, al finalizar el contrato de alquiler, culminaba el de concesión, porque en ello había radicado la maniobra del emplazado; (ii) el acuerdo de continuar el contrato de concesión en otro local se encontraba acreditada; (iii) el a quo no había ponderado correctamente las declaraciones testimoniales de M. S. R. y de la apoderada de la dueña del local, Dra. F.

2. De la duración del contrato de concesión

Adujo el recurrente que la duración del contrato que firmó con el demandado no podría ser reducida a menos de 4 años, ya que ese era el plazo pactado y que, una duración menor, con base en la finalización del contrato de locación, implicaría validar una maniobra del accionado en su perjuicio, en tanto este le habría ocultado que el inmueble alquilado no era apto para desarrollos gastronómicos.

Reclamó, entonces, el lucro cesante que invocó haber sufrido desde la rescisión del contrato de alquiler y hasta el cumplimiento de los 4 años contractualmente previstos.

En primer lugar, cabe señalar que no se encuentra controvertido el contrato de concesión firmado por los aquí litigantes, el cual establece en su cláusula decimoprimera que “la vigencia de este contrato será de cuatro (4) años desde la fecha de suscripción del presente o hasta la extinción de la vigencia del contrato de locación del inmueble sito en la calle Pedro Goyena 134 de C.A.B.A., lo que ocurra primero”.

Habiendo sido previsto que la extinción de la vigencia del contrato de alquiler tendría como consecuencia la culminación del contrato de concesión tan claramente, solo resta aquí verificar la existencia de la maniobra supuestamente perpetrada por el accionado a fin de perjudicar al demandante.

Dicha maniobra, reitero, habría consistido en la ocultación, por parte de Á., de que el local alquilado no era apto para el desarrollo de actividades gastronómicas, lo que habría derivado en la rescisión del contrato de alquiler. Por su parte, el emplazado, en su escrito de contestación de demanda, negó expresamente conocer esta circunstancia.

Además, L. también sostuvo que la aludida rescisión contractual había sido consecuencia del incumplimiento del objeto del contrato de locación por parte del demandado.

Pues bien, es carga del accionante demostrar la existencia de la maniobra e incumplimiento contractual que invocó (art. 377 CPCCN).

En ese contexto, advierto que no fue acompañado el contrato de locación suscripto por el demandado con R. M. P. –dueña del local comercial sito en la calle Pedro Goyena 134–.

Quizás, en ese contrato, estaba asentado que el local no era apto para realizar actividades gastronómicas, así como el objeto del mismo.

Sin embargo, ante la falta de aquél, no podría tenerse por cierto que el emplazado tenía conocimiento de que el local que iba a alquilar no era apto para desarrollar actividades gastronómicas y, por ende, que hubiera adrede ocultado al actor que esa actividad no se encontraba permitida, ni podría conocerse cuál era el destino contractualmente previsto para el local alquilado.

Además, no existen en autos otras probanzas que permitan inferir el referido conocimiento, sino que, al contrario, de las cartas documento que Á. intercambió con la dueña del local, es notorio que aquél intentó resistir las intimaciones de ésta relativas al cese de las actividades gastronómicas en el local o al cumplimiento del objeto del contrato.

Véase, en ese sentido, que en la CD OCA 0041992(9), el accionado sostuvo, entre otras negativas a fin de rechazar el reclamo de R. M. P., las siguientes:

– “Niego que la actividad desarrollada en el local de la calle Pedro Goyena 134, de modo alguno, perturbe la tranquilidad de los demás propietarios y/o locatarios y que exceda la normal tolerancia”.

– “Niego que el uso y la actividad desarrollada como locatario en dicho inmueble no se encuentre permitida conforme lo establecido en el propio Reglamento de Copropiedad del edificio al que pertenece el local comercial del que soy locatario”.

– “Niego la procedencia de su intimación bajo apercibimiento de rescindir el contrato de locación por incumplimiento, dado que no tiene otro sustento distinto que la falsedad, la especulación y la mala fe contractual”.

Posteriormente, Á. reiteró esta postura en la CD657202041, en la cual expresó “siempre cumplí con el contrato que nos une, el reglamento de copropiedad y las normas municipales correspondientes” y “nunca y bajo ningún concepto por mi parte procedí a realizar actividades que no hayan sido convenidas por ambas partes”.

Por lo que parecería que el demandado no había tenido conocimiento, a la hora de la firma del contrato de concesión, de que en el local que había alquilado no estaba permitida la realización de una actividad gastronómica y, a su vez, que pretendía continuar con la misma.

Nótese, en ese orden de ideas, que el contrato de concesión fue suscripto el 29.03.2017 –fecha expresamente reconocida por el propio demandado al contestar la demanda– y que de las cartas documento adunadas a la causa, el primer reclamo que se desprende es aquél al que Á. hace referencia en su CD 857202055, en la cual menciona que, en fecha 30.05.2017, la vecina G. F. se había quejado “del olor proveniente del local, ya que en el mismo se cocina”.

De ese reclamo habría derivado una carta documento –no arrimada a estos obrados– enviada el 13.07.2017 por R. M. P., en la cual esta le habría reclamado, en lo pertinente, que “1) Se encuadre en lo normado por el Reglamento de Copropiedad que rige el edificio. 2) Cumpla con el objeto del contrato y el destino para el cual fue locado…”. Ello se desprende de la misiva 86081936-9 enviada por la susodicha el 10.11.2017.

En vista de las fechas señaladas cabe concluir que, del intercambio epistolar ocurrido entre el accionado y la dueña del local, no se desprende que aquel hubiera tenido conocimiento, con anterioridad a la firma del contrato de concesión, del impedimento reglamentario para llevar a cabo una actividad gastronómica en el local, por lo que no podría atribuírsele la realización de la maniobra invocada por el actor.

No ignoro que la autenticidad de estas cartas documento no fue confirmada por los respectivos correos que las diligenciaron. Esa prueba informativa ni siquiera fue ofrecida.

Empero, estos instrumentos arribaron a estas actuaciones a través del ofrecimiento del actor de documentación en poder de R. M. P., relativa a la rescisión del contrato de locación de local en cuestión y, ni ese ofrecimiento ni la efectiva presentación de la requerida documentación por dicha tercera en el expediente, fueron impugnadas por el emplazado.

Por ello, en tanto no fue cuestionada la actividad epistolar, estimo que corresponde considerar su validez probatoria.

La conclusión arribada supra no significa validar el aparente descuido del demandado, quien alquiló un local para un fin que no podía llevarse a cabo en el mismo, sino simplemente asentar que aquél no incurrió en la maniobra denunciada por L., en base a la cual éste expresó el agravio sub-examine.

Estimo que si se hubiera demostrado lo contrario, sería lógico considerar la procedencia de este reclamo, ya que la falta de buena fe contractual sería evidente (art. 961 CCyCN).

Además, a mi juicio, podría reprocharse al accionante el hecho de haberse embarcado en la firma de un contrato de concesión estrechamente vinculado a uno de locación –tanto así que estaba expresamente previsto que la finalización de este último acarreaba el mismo destino para el primero– sin verificar que estuviesen dadas todas las condiciones para el normal desarrollo del emprendimiento.

Y, en ese sentido y en el marco de lo expuesto –es decir, no acreditada la maniobra invocada–, el frustrado resultado de ese negocio no podría ser atribuido al aquí demandado.

Con base en las precedentes consideraciones, considero que cabe rechazar el primer agravio presentado por el accionante.

3. De la continuidad del contrato de concesión en otro local

3.1. Advierto que el apelante, en buena parte de su segundo agravio, no se hizo cargo de los argumentos del a quo relativos a que no habría quedado demostrada la existencia de un acuerdo para la continuación del vínculo comercial –contrato de concesión– pero en otro local, lo que evidencia una carencia de argumentación para rebatir el pronunciamiento atacado, pues –en rigor– no contiene una crítica concreta y razonada de las apreciaciones que le dan sustento, con lo que no se advierte satisfecha la carga impuesta por el art. 265 CPCCN.

Es de señalar que este Tribunal se ha guiado siempre en este campo con un criterio de amplia tolerancia para ponderar la suficiencia de la técnica recursiva exigida por el citado art. 265 de la ley adjetiva, por entender que esa amplitud de criterio es la que más adecuadamente armoniza el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la norma legal antes citada, con la garantía de la defensa en juicio de raigambre constitucional (art. 18 CN).

Pero también se ha dicho, en forma reiterada, que no obstante tal amplitud en la apreciación de la técnica recursiva, existe un mínimo por debajo del cual las consideraciones o quejas traídas carecen de entidad jurídica como “agravios” en el sentido que exige la ley de forma, tal como ocurre en el sub lite, en donde el apelante no planteó otra cosa que una mera disconformidad con lo decidido en la anterior instancia.

Y es –en esa línea de pensamiento– que no resulta legalmente viable discutir el criterio judicial que da sustento a la sentencia que se cuestiona si no se apoya la oposición en un basamento idóneo o sin que sean aportadas razones jurídicas que permitan dar sustento a un distinto punto de vista (conf. CNCom., esta Sala A, in re: “Superintendencia de Riesgos de Trabajo c/ Omega ART SA”, 27/8/99, entre muchos otros).

Véase, en este orden de ideas, que el recurrente literalmente expresó: “a pesar de lo sostenido por el sentenciante en sus considerandos, expresando que no existe constancia de que se iba a seguir el contrato de concesión en otro local, entiende mi parte que esos dichos se enervan con el solo hecho de que el padre de mi representado, P. F. L., resultó ser el garante del contrato de locación del nuevo local donde iban a continuar la explotación comercial y, asimismo, porque Á. sabía que había ocultado a L. que en el local anterior no podían realizar actividades gastronómicas y con la declaración de la testigo Sol Rodríguez. De otra manera, no puede entenderse que si hubiese habido una ruptura entre ambos, sea el padre de mi representado quien salga de garante del contrato de locación, ya que eso carece de toda lógica”.

También sostuvo el apelante que “muy por el contrario a lo expresado [por el magistrado], L. y Á. habían convenido un acuerdo…pero posteriormente y una vez más por decisión unilateral del demandado, [éste] le manifestó a L. que no iban a continuar trabajando juntos, quebrando el acuerdo…”.

Algunas de estas cuestiones habían sido tratadas por el magistrado y fueron meramente enunciadas y/o reiteradas por L. en su débil intento de revertir el fallo de primera instancia.

Ello refleja una mera disconformidad con algunos de los fundamentos de la sentencia, lo que devela la insuficiencia del recurso en relación a aquéllos.

Seguidamente, al tratar separadamente cada planteo, indicaré cuáles son los que, en mi criterio, no satisfacen las exigencias del art. 265 CPCCN y abordaré los que sí cumplan, aunque sea mínimamente, con dicha normativa.

3.2. En relación a la primera de las citas efectuadas, nótese que el argumento de L., relativo a que su padre había salido de garante en otro contrato del accionado y que ello evidenciaría que los aquí litigantes iban a seguir trabajando juntos, ya había sido planteado en su escrito inicial.

El juez de grado consideró que podría tratarse de una devolución de favores –ya que, a su vez, Á. también había garantizado otro contrato de L., ajeno a este pleito– y ello no fue atacado en forma alguna por el recurrente.

Es claro que, en la inteligencia del art. 265 de la ley adjetiva, habiendo sido rechazado el aludido argumento por el a quo y ante su mera reiteración en el escrito de expresión de agravios, sin la más mínima crítica de los fundamentos del rechazo, no corresponde a este Tribunal dar tratamiento al mismo.

Por otra parte, acerca de la supuesta maniobra de Á., consistente en ocultar al demandante que el inmueble locado no era apto para el desarrollo de actividades gastronómicas, me remitiré a lo expuesto en el apartado IV.2, en el cual fue determinado que la mentada maniobra no se encuentra acreditada.

Asimismo, en tanto el tercer agravio planteado por el actor trata, entre otras cuestiones, sobre la calidad de empleados de los testigos, me expediré sobre la ponderación de la declaración de M. S. R. al abordar el mismo.

En cuanto a la segunda cita transcripta supra, en la que el apelante indicó que, muy por el contrario a lo expuesto por el magistrado, se habría arribado a un acuerdo que, posteriormente, el accionado habría quebrado, advierto que la misma constituye una nueva expresión de mera disconformidad con lo resuelto por aquél.

Es que es notorio que aquélla únicamente contradice lo sentenciado, sin agregar fundamento alguno que otorgue convicción sobre el quebrantamiento del acuerdo.

3.3. De otro lado y a mayor abundamiento (sic), en este agravio L. también se refirió a la falta de belicosidad resaltada por el juez de grado, exponiendo que siempre había intentado llegar a un acuerdo económico de buena manera y que, contrariamente a lo sostenido por el magistrado, ello no ocurrió.

Agregó, en relación a ello, que la suma de $ 300.000 que el sentenciante tuvo por abonados en su decisorio nunca fueron pagados y que no existía constancia de ello.

Pues bien, en este caso, el recurrente contradice al a quo, quien había destacado que de las conversaciones por WhatsApp surgía que el accionado le había abonado al actor $ 300.000, resaltando la falta de constancia del supuesto pago.

Sobre ese punto, así como ante la ausencia de recibos por los pagos que, según los testigos M. y C., el actor pasaba a buscar por los negocios con cierta regularidad, en línea con lo expuesto por el fiscal de la causa penal, parecería que las partes de este litigio acostumbraban a efectuar acuerdos de palabra.

Ello se refleja, por ejemplo, en lo expuesto por el propio L., quien en su declaración en la mentada causa sostuvo que el acuerdo económico por la suma de U$S 70.000, que supuestamente Á. había incumplido, también había sido de palabra, es decir, sin un documento que lo respaldase.

Parece coherente –aunque, a mi juicio, no conveniente– que, si el convenio de pago no se documentó, los pagos mismos tampoco lo hayan sido.

3.4. No obviaré la observación del apelante en cuanto a que “en la causa penal hubo que hacer un allanamiento al nuevo local comercial, explotado solamente por Á., para saber que todos los enseres que habían sido comprados por L. para cumplir con el objeto del contrato en el local de la calle Pedro Goyena 134 se encontraban allí”.

Empero, no advierto en que podría sustentar su agravio, en el sentido de demostrar un acuerdo de continuación del contrato de concesión en otro local, el hecho de que los aludidos elementos de cocina, supuestamente, hubieran sido sustraídos por el demandado.

Un análisis del contexto en el que el apelante introdujo esa observación ubica a la misma tras su manifestación de que había intentado llegar a un acuerdo económico de buena manera y de que el a quo no había explicado porque Á. no había concurrido a la audiencia de mediación.

Pero, aun en ese marco, lo expuesto no resulta conducente a fin de acreditar el supuesto acuerdo de continuación del contrato de concesión en otro local.

3.5. Con base en las precedentes consideraciones, estimo adecuado desestimar este agravio.

4. De la ponderación de los testimonios

El actor también expresó agraviarse de que, en su decisorio, el magistrado de primera instancia hubiera desechado el testimonio brindado por M. S. R. por carecer de credibilidad y sin brindar ningún argumento sólido que justificase esa apreciación.

En sentido contrario, cuestionó que el susodicho hubiera valorado los testimonios de M. y C., en razón de que eran empleados del demandado y de que declararon sobre hechos que no habían sido acreditados, tales como los pagos que dijeron haber realizado al accionante sin que les fuera entregado un recibo.

Pues bien, el hecho de ser empleados o ex-pareja de una de las partes del juicio, no constituye por sí solo, razón o motivo descalificante de la declaración brindada, pues los dichos de los testigos deben ser apreciados principalmente según la precisión, concordancia y motivos de sus relatos que le den adecuada fuerza convictiva, en razón del conocimiento que evidencien sobre los hechos de los cuales versan, resultando apropiado para efectuar la valoración con las pautas que determina el art. 456 CPCCN, la confrontación del testimonio con los demás elementos de juicio del proceso. Es que, en la apreciación de la prueba de testigos, el magistrado goza de amplia facultad, admite o rechaza lo que su justo criterio le indique como merecedor de mayor fe, en concordancia con los demás elementos de mérito que obren en el expediente (cfr. Fenochietto – Arazi, “Código Procesal…”, Ed. Astrea, 1993, tomo 2, página 438 y su cita).

En ese contexto, además de lo ya expuesto supra en relación a la falta de entrega de recibos, se destaca que el sentenciante señaló que las aludidas declaraciones de los empleados del emplazado en la causa penal, no habían merecido explicación alguna.

Asimismo, al contrario de lo expuesto por el recurrente, el juez fundó la falta de credibilidad que le atribuyó a la declaración de M. S. R. en el hecho de que ésta había testimoniado que el demandado había dejado al accionante afuera del negocio, cuando ello no había sido así –toda vez que de las conversaciones por WhatsApp se desprendía un pago de $ 300.000– y, además, en que la testigo había manifestado que Á. estaba “glorioso” de no pagarle a L., lo que traslucía la animosidad de la testigo hacia el accionado.

Ahora bien, es mi parecer que dicha adjetivación, en realidad, refleja que el demandado estaba orgulloso de no pagarle al accionante y, no, un sentimiento negativo por parte de la testigo hacia aquél.

Sin perjuicio de ello, en definitiva, advierto aquí la existencia de testimonios que, sincréticamente, resultan contradictorios.

Nótese que, mientras que los empleados del demandado declararon –en la causa penal– la existencia de pagos, la ex-pareja de aquél sostuvo que éste nada había pagado, ni al poner el nuevo local ni con posterioridad –fd. 118, respuestas a las preguntas 8 y 9–.

En ese marco, considero adecuado descartar ambas declaraciones y mantener la solución de grado, habida cuenta la existencia del pago de $ 300.000 reseñado supra.

En nada afecta a la decisión arribada la acusación del recurrente de que el magistrado de primera instancia no había ponderado debidamente lo expuesto por la Dra. F. –apoderada de la dueña del local, R. M. P.– al contestar la intimación a presentar documentación que se encontraba en manos de su poderdante (fd. 117/125).

Primeramente, porque resulta dudosa la validez probatoria de lo expuesto en un escrito presentado por quien, en los términos del art. 389 CPCCN, fue intimada a presentar documentación que tenía en su poder en un litigio del cual no es parte.

Pero también, porque como expuse supra en el apartado IV.2., merece reproche L. por suscribir un contrato de concesión estrechísima y expresamente vinculado a uno de locación sin verificar que este último no permitiría el desarrollo del emprendimiento gastronómico.

En virtud de todo lo expuesto, habiendo sido rechazados todos los agravios mediante los cuales el apelante intentó la revocación de la sentencia de primera instancia, propicio al Acuerdo la íntegra confirmación de la misma.

5. Costas

En nuestro sistema procesal, los gastos del juicio deben ser satisfechos –como regla– por la parte que ha resultado vencida en aquél.

Ello es así, en la medida que las costas son en nuestro régimen procesal corolario del vencimiento (arts. 68, 69 y 558 Cód. Proc.) y se imponen, no como una sanción, sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio, gastos que deben ser reembolsados por el vencido.

Si bien ésa es la regla general, la ley también faculta al Juez a eximirla, en todo o en parte, siempre que encuentre mérito para ello (arts. 68 y ss.), sin embargo, la imposición de las costas en el orden causado o su eximición –en su caso– sólo procede en los casos en que por la naturaleza de la acción deducida, la forma como se trabó la litis, su resultado o en atención a la conducta de las partes su regulación requiere un apartamiento de la regla general (cfr. Colombo, Carlos – Kiper, Claudio, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº I, p. 491).

Ello sentado, en la especie no se advierte fundamento para apartarse del principio general, por lo que estimo adecuado imponer las costas de Alzada al accionante, quien resultó totalmente vencido en esta instancia (art. 68 CPCCN).

V. Conclusión

Por todo lo expuesto propicio al Acuerdo:

a) Rechazar íntegramente el recurso de M. F. L. y, consecuentemente, confirmar la sentencia de grado.

b) Imponer las costas de esta instancia al demandante.

He aquí mi voto.

Por análogas razones los Señores Jueces de Cámara Doctor Alfredo A. Kölliker Frers y Dra. María Elsa Uzal adhieren al voto anterior.

VI. Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve:

a) Rechazar íntegramente el recurso de M. F. L. y, consecuentemente, confirmar la sentencia de grado.

b) Imponer las costas de esta instancia al demandante.

Notifíquese a las partes y devuélvase a primera instancia.

Oportunamente, glósese copia certificada de la presente sentencia al libro Nº 133 de Acuerdos Comerciales – Sala A.

A fin de cumplir con la publicidad prevista por el art. 1º de la ley 25.856, según el Punto I.3 del Protocolo anexado a la Acordada 24/13 CSJN, hágase saber a las partes que la publicidad de la sentencia dada en autos se efectuará mediante la pertinente notificación al CIJ. – Héctor O. Chómer. – Alfredo A. Kölliker Frers. – María Elsa Uzal (Prosec. “Ad-hoc”: Pablo Caro).

M., S. P. G. c. S., T. E. y otro s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, a los 18 días del mes de septiembre de 2023, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados: “M S P G c/ S T El y otro s/ Daños y perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia, que rechazó la demanda y la reconvención por las que, actora y demandada, pretendían ser indemnizadas de los daños sufridos al incendiarse una unidad funcional que había sido dada en locación, expresan agravios la actora, la demandada, y la fiadora. La primera contestó los agravios de las otras partes.

La demandada se agravia de que se haya rechazado su reconvención.

Dice que el a quo se detuvo en la cláusula octava del contrato de locación, sin valorar otras disposiciones, ni la prueba producida. Agrega que se trató de un contrato con cláusulas predispuestas, que contenía hechos falsos, tales como la existencia de una línea telefónica, el buen estado del inmueble, etc. Sobre el punto, expresa que la perito ingeniera dictaminó que la división del monoambiente no era reglamentaria. Concluye que una fotografía prueba que la llave térmica no estaba en buen estado.

La actora se agravia de que se hayan impuesto las costas de la reconvención en el orden causado. Dice que surge del fallo que la demandada reconvino sin razón, teniendo en cuenta las cláusulas del contrato que el juez valoró, lo que justifica imponerle las costas.

La fiadora también cuestiona la forma en la que se distribuyeron las costas. Dice que el a quo se basó en el vencimiento mutuo, pero que ella, al no reconvenir, no fue vencida en ninguna pretensión. Invoca el art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

Es un hecho no controvertido en esta instancia que, en marzo de 2018, la actora celebró un contrato de locación por el que otorgó la tenencia del inmueble sito en la Avda. Santa Fe …, piso º “” [sic] a la aquí demandada T E S, por el término de veinticuatro (24) meses computados desde el 1º/04/2018. La fiadora solidaria y principal pagadora por el cumplimiento de las obligaciones de la locataria, fue la codemandada G V P.

El día 20 de febrero de 2020 se produjo un incendio en la unidad locada.

Intervinieron los Bomberos de esta ciudad y se labraron actuaciones en la Comisaría Vecinal 14-A de la Policía local, y se produjeron deterioros en el departamento de la actora y de ciertos bienes muebles de la locataria que se hallaban en el lugar.

Cada una de las partes responsabiliza a la otra. El a quo rechazó la demanda y la reconvención. Sin perjuicio de lo pactado por las partes, y lo dispuesto en subsidio por el Código Civil y Comercial, entendió que el hecho se produjo por caso fortuito, lo que eximía a ambas de responsabilidad.

La actora consintió esta decisión, que sólo es cuestionada por la demandada y reconviniente.

Valoró especialmente el a quo el sumario policial producido por la Comisaría Vecinal 14 A, en el cual consta lo actuado a raíz del siniestro.

Así, el legajo se inició con la declaración del Oficial P G S, de la Policía de la Ciudad, quien a las 14.44 del mismo día del hecho, declaró bajo juramento de decir verdad que como personal de la Comisaría Vecinal 14 A y ante requerimiento formulado a la hora 12 de ese día (es decir, algo más de dos horas antes de su declaración), fue desplazado por el departamento de emergencia policial a constituirse en Av. Santa Fe … por incendio en una de las unidades. Señaló que una vez en el lugar logró observar que el inmueble se trataba de un edificio de quince pisos y que desde el piso segundo emanaba gran cantidad de humo, al tiempo en que el encargado del edificio le informaba que el departamento “” [sic] del piso segundo se estaba incendiando. Agregó que por tal motivo solicitó mediante frecuencia la presencia de bomberos y de emergencia médica haciéndose presente en el lugar a la hora 12.10 tres dotaciones de bomberos y una ambulancia del SAME. También refirió que en el lugar se presentó el Sr. D A S, DNI …, quien informó ser el titular de la inmobiliaria “Schwartz”, acompañado de la inquilina de la unidad, Sra. T E S, DNI a quien se le informó lo que estaba sucediendo y que debería esperar a que los bomberos terminen de realizarlas tareas pertinentes al caso. También declaró el Oficial que con posterioridad, siendo las 13.27, el Teniente LP 75236 L L, a cargo del interno 2635 perteneciente a la Dotación Recoleta de los Bomberos de la Ciudad, dio por finalizada su labor informando que el hecho se había producido por una contingencia eléctrica sin persona lesionada, por obra de la fatalidad y sin imputación para terceros. Agregó que luego se hizo entrega del departamento a la Sra. S., quien lo recibió de conformidad y en el estado en que se encontraba (el subrayado es mío) [sic].

Debo advertir que la apelante no rebate en su memorial esta conclusión, que ha sido determinante para la solución del caso.

No cumple con la carga de debida fundamentación la recurrente si no formula una crítica concreta y razonada de los fundamentos principales del fallo. En el caso, este fue el argumento principal del a quo, que no es mencionado siquiera por la demandada, quien insiste en que el departamento no se encontraba en buen estado, y que la división del ambiente no era reglamentaria.

Aun cuando esto último sea cierto, no se advierte la relación causal entre la antirreglamentaria división, y el incendio originado en alguna falla eléctrica. Tampoco que haya firmado un contrato con cláusulas predispuestas indica la causa del incendio.

Además, el contrato de locación que ligó a las partes estableció en su cláusula octava que “…No será responsabilidad del locador los daños y perjuicios que pudieran producirse al locatario, sus familiares, dependientes o terceros y/o sus respectivos bienes por las inundaciones, incendios, emanaciones de gas, explosiones, filtraciones, desprendimientos por roturas o desperfectos de caños, circuitos eléctricos, robos, hurtos o cualquier otra causa, renunciando por lo tanto a todo reclamo por los daños y perjuicios, daño moral y/o lucro cesante…”.

Manifiesta la apelante lo siguiente: “Es claro que la suscripta firmó el contrato obrando con buena fe, tal como se debe obrar en los contratos, sin comprobar mediante una revisión profesional el estado de la instalación eléctrica del departamento”.

Fuera de que nadie puede alegar su propia torpeza, no comparto su apreciación. La buena fe implica actuar con diligencia, y ella misma admite que no verificó el estado del inmueble, lo que significa actuar de manera negligente, al no haber tomado los recaudos necesarios.

Es el locatario quien, en ejercicio de la tenencia, debe utilizar la cosa para el destino acordado y con la debida diligencia, lo que importa asumir las precauciones para que el incendio no se produzca, dentro del marco de previsibilidad propio de quien tiene un bien bajo su guarda (Otero, Esteban, El incendio como factor generador de responsabilidad en el contrato de locación inmobiliaria. un aporte analítico a partir de los cambios normativos recientes, RCyS 2020-VI-50).

Observo que el incendio se produjo casi dos años después de celebrado el contrato. Esto me lleva a concluir que durante dos años la locataria se despreocupó del estado de la instalación eléctrica, cuando bien pudo cumplir con su obligación de mantener el inmueble en buen estado como se convino o, en su caso, reclamarle a la locadora. Más aún, de haber un reclamo y negativa del locador, el locatario se halla facultado para realizar las reparaciones urgentes y luego repetir el gasto.

A mayor abundamiento, si la cláusula octava no se hubiera previsto, rigen en subsidio las obligaciones de conservación y mantenimiento (arts. 1206 y 1207, Cód. Civ. y Com.) que pesan sobre el locatario. Por ende, cuando el deterioro del inmueble se hubiera generado por incendio, el locatario deberá primero derribar la presunción que se impone en su contra. Eso hizo el a quo al juzgar que hubo caso fortuito que lo eximía.

En suma, especialmente por la falta de crítica concreta y razonada, y por la fragilidad de otros argumentos, considero que cabe desestimar los agravios vertidos por la demandada sobre el punto.

Resta decidir los agravios de las partes sobre la forma en la que fueron distribuidas las costas.

El a quo consideró que, por “el modo en que se resuelve el caso, las particularidades de la cuestión y los vencimientos mutuos y recíprocos observados, características del conflicto y fatalidad que ha llevado a las partes a verse lamentablemente perjudicadas por el evento dañoso lo que pudo alimentar la expectativa razonable de la atribución recíproca de responsabilidad”, cabía distribuir las costas en el orden causado.

Comparto su razonamiento. La fiadora argumenta que ella no reconvino, de modo que no hubo, en su caso, “vencimiento mutuo”, sino que fue vencedora. Esto es exacto, pero también lo es que la actora, teniendo en cuenta lo pactado en la cláusula octava y lo dispuesto en el art. 1206 del Código Civil y Comercial, pudo tener buenas razones para litigar.

La actora alega que la demandada reconvino sin razón, pero olvida que su demanda fue rechazada.

Por todo lo expuesto, voto para que se confirme la sentencia apelada en lo que pudo ser materia de agravios, con costas de esta instancia también en el orden causado.

El Dr. José B. Fajre y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper, adhieren al voto que antecede.

Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: I. Confirmar la sentencia apelada en lo que pudo ser materia de agravios, con costas de esta instancia también en el orden causado.

II. A fin de tratar los recursos deducidos contras las regulaciones de honorarios, se destaca, conforme al criterio que ha sostenido reiteradamente esta Sala que, en los supuestos de rechazo de demanda, debe computarse como monto del juicio el valor de la pretensión (conf. “Multiflex S.A. c/Cons. de Propietarios Bartolomé Mitre CNCiv. (en pleno) 30-09-1975 La Ley Colección Plenarios, pág. 509).

Al respecto, si bien este Tribunal históricamente entendió que no correspondía incluir los intereses en la base regulatoria, un nuevo análisis de la cuestión enmarcada en la realidad económica y el constante contexto inflacionario que desde hace tiempo atraviesa el país lleva a rever tal criterio, siempre con el objetivo de arribar a una regulación justa.

Por tal motivo, habrá de tenerse en cuenta el monto reclamado en autos tanto en la demanda como en la reconvención, actualizado a la tasa activa acorde al fallo plenario dictado por esta Cámara in re ““Samudio de Martínez Ladisláa c/ Transporte Doscientos Setenta SA s/daños y perjuicios” (20-4-2009). (esta Sala, en autos “Casazza María Alejandra c/Perez Sasso, Héctor Adolfo s/daños y perjuicios” expte. 45463/2020 del 01/11/2022), con la reducción del 30% que establece el art. 22 del Arancel.

Sentado ello, a fin de ponderar el monto de las retribuciones, se tendrá en cuenta, además el valor, motivo, extensión y calidad jurídica de la labor desarrollada, la complejidad y novedad de la cuestión planteada, la responsabilidad que de las particularidades del caso pudieran derivarse para el profesional, el resultado obtenido, la trascendencia económica y moral del asunto que para el interesado revista la cuestión en debate, así como las demás pautas que emergen de los arts. 14, 15, 16, 20, 21, 22, 24, 29, 51 y ccs. de la ley 27.423.

Bajo tales parámetros, y por resultar ajustados al Arancel los honorarios del Dr. E. J. V., letrado apoderado de la parte actora, por el cumplimiento de las dos primeras etapas, se los confirman, y por ser reducidos, los honorarios del Dr. R. H. D., letrado patrocinante de la parte codemandada S. y apoderado de P., se los eleva a 50 UMAs –equivalentes a novecientos sesenta y seis milnovecientos pesos ($ 966.900)– (Ac. 19/23, CSJN).

Respecto de los honorarios de la perito arquitecta, se tendrá en cuenta el interés económico comprometido, la entidad de las cuestiones sometidas a sus respectivos dictámenes, el mérito de la labor profesional apreciado por su calidad y extensión, así como lo previsto por el art. 478 del CPCCN.

Sobre dicha base y por ser reducidos los honorarios de la perito arquitecta M. S. V., se los eleva a la cantidad de 13 UMAs, equivalentes a doscientos cincuenta y un mil trescientos noventa y cuatro pesos –$ 251.394– (Ac. 19/23, CSJN).

En cuanto a los honorarios de la mediadora, Dra. C. A., se destaca que de conformidad con lo resuelto en autos “Brascon Martha Grizet Clementina c/Almafuerte SA” del 25/10/13, expte. 6618/2007, y en autos “Olivera Sabrina Victoria c/ Suárez Matías Daniel y otro” del 01/03/16, expte. 9288/2015), su retribución debe fijarse acorde a la escala vigente al momento de la regulación.

En razón de ello y lo previsto por el Dec. 1467/11, modificado por Dec. 2536/15 y valor de la UHOM vigente a la fecha de regulación de primera instancia, por ser adecuados a su Arancel, se los confirma.

Por la actuación cumplida ante esta Alzada, que culminara con el dictado del presente pronunciamiento, de conformidad con las pautas establecidas por los arts. 16 y 30 de la ley 27.423, se fijan los honorarios del Dr. E. J. V., en la cantidad de 11 UMAs –equivalentes al día de la fecha a la suma de pesos doscientos doce mil setecientos dieciocho pesos ($ 212.718)–, y los del Dr. R. H. D. en la cantidad de 16 UMAs –equivalentes al día de la fecha a la suma de trescientos nueve mil cuatrocientos ocho pesos ($ 319.408)– Ac. 19/23 CSJN.

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Claudio M. Kiper. – José B. Fajre. – Liliana E. Abreut de Begher.

Martínez Hermanos y Cía. S.A. c. Liguori e Hijos S.R.L. y otro s/ ordinario

En Buenos Aires, a los 31 días del mes de agosto de 2023, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “MARTÍNEZ HERMANOS Y COMPAÑÍA S.A. c/ LIGUORI E HIJOS S.R.L. Y OTRO”, registro nº 17072/2019/CA1, procedente del Juzgado nº 9 del fuero (Secretaría nº 18), en la cual, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden: doctores Heredia, Vassallo y Garibotto.

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el señor Juez de Cámara, doctor Pablo D. Heredia dijo:

1º) La sentencia de primera instancia –dictada el 7/2/2023– admitió la demanda promovida por Martínez Hermanos y Cía. S.A. y, en consecuencia, condenó solidariamente a Liguori e Hijos S.R.L. y al señor Omar Jorge Liguori a pagarle la suma de U$S 20.000 y la de $ 1.007.526,85.

Para así concluir, consideró el fallo –en sustancial síntesis– lo siguiente: I) Que no fue materia controvertida que, a partir del 19/3/2013, las partes renovaron un contrato de franquicia para la utilización de la marca “Café Martínez” y el sistema de negocio de igual denominación de titularidad de Martínez Hermanos y Cía. S.A. (franquiciante), que sería explotado por Liguori e Hijos S.R.L. (franquiciada) y el señor Omar Jorge Liguori, en su calidad de “operador”; II) Que tampoco fue aspecto discutido que el 25/1/2018 suscribieron un “Acuerdo de Terminación de Franquicia” por el que fue fijada como fecha de extinción del vínculo la del 30/4/2018; III) Que, en ese contexto, los demandados no justificaron al tiempo de la extinción contractual haber hecho las gestiones a las que se comprometieron para ceder a la franquiciante el contrato de locación del local donde funcionaba la franquicia, como tampoco accedido al procedimiento de tasación propuesto por aquella para que pudiera ejercer la opción de compra de los bienes muebles sitos en ese lugar de conformidad con lo oportunamente acordado en tal sentido; IV) Que, además, fue probado que con posterioridad a la extinción contractual Liguori e Hijos S.R.L. continuó su actividad en el mismo local donde antes había funcionado la franquicia y desarrollando el mismo rubro (cafetería y otras prestaciones gastronómicas), violándose de ese modo la prohibición de actividades en competencia establecida en el contrato de franquicia; V) Que tales incumplimientos comprometían la responsabilidad solidaria de los demandados, de acuerdo a lo previsto en la cláusula 15.2 del contrato de franquicia; VI) Que, por ello, correspondía que pagasen a la franquiciante la multa de U$S 20.000 prevista en la cláusula 7.22.4 del contrato del 19/3/2013 por infracción a la obligación de no competencia poscontractual, así como la suma de $ 1.007.526,85 en concepto de indemnización de daños y perjuicios por infracción de las estipulaciones referentes a la cesión del contrato de locación del local y adquisición de activos muebles, habida cuenta que ello significó la pérdida para la franquiciante de un punto de venta y de las regalías consiguientes.

La condena incluyó el pago de intereses y costas.

2º) Contra la reseñada decisión apelaron los demandados.

Para fundar el correspondiente recurso ambos presentaron un escrito de expresión de agravios el día 29/5/2023.

Ordenado el pertinente traslado, Martínez Hermanos y Cía. S.A. lo contestó el 8/6/2023 pidiendo la deserción de la apelación de aquellos.

3º) La pretensión de la actora de tener por desierto el recurso de sus adversarios no puede tener cabida pues, más allá de las consideraciones particulares que se expondrán sobre los agravios de aquellos, el memorial del 29/5/2023 evidencia, en su conjunto, el cumplimiento de la carga técnica exigida por el art. 265 del Código Procesal.

4º) Ante todo, corresponde hacer un breve comentario acerca de un aspecto examinado por la sentencia apelada que, a mi juicio, no es totalmente de recibo y sobre el que los demandados deslizan alguna apreciación en el punto 2 de su memorial.

Dijo el fallo recurrido que si se tiene en cuenta la fecha de entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (1/8/2015) y las de suscripción de los dos acuerdos que sustentan el reclamo (19/3/2013 para el renovado “Contrato de franquicia” y 25/1/2018 para el “Acuerdo de terminación de franquicia”; fs. 23/79 y 80/82, respectivamente), de conformidad con lo dispuesto por el art. 7 del citado cuerpo legal la cuestión planteada en autos debe ser resuelta a la luz de “…las normas vigentes al momento en que cada una de esas relaciones jurídicas se generó…”.

Esto último, sin embargo, no es necesariamente exacto.

(a) Con relación al renovado “Contrato de Franquicia” del 19/3/2013 no puede hablarse de ninguna cuestión regida por las normas vigentes en el momento en que se lo celebró porque, en rigor, no las había ya que se trataba de un tipo contractual innominado.

De tal suerte, como ya lo he expuesto en diferentes causas con relación a otros tipos contractuales de comercialización también innominados con anterioridad a la entrada en vigor del Código Unificado de 2015 (esta Sala D, 1/3/2016, “Sola, Andrés Valentín c/ Diageo Argentina S.A. s/ ordinario”; Sala D, 12/3/2019, “Swing Car S.A. c/ Kia Argentina S.A. s/ ordinario”; etc.), no se plantea en autos un caso de sucesión de leyes en el tiempo, pues si bien hoy el contrato de franquicia posee regulación legal, lo cierto es que ninguna norma del ordenamiento jurídico anterior al 1/8/2015 lo disciplinaba.

Lo que se plantea con relación a dicho contrato del 19/3/2013 es, entonces, más bien una hipótesis de nueva ley frente a una “situación jurídica concreta” anterior, entendiéndose esta última como la manera de ser derivada de un acto o de un hecho jurídico que ha hecho actuar, en provecho o en contra, las reglas de una institución jurídica, y la cual al mismo tiempo ha conferido efectivamente las ventajas y las obligaciones inherentes al funcionamiento de esa institución (conf. Bonnecase, Julien, Tratado Elemental de Derecho Civil, Harla S.A., México, 1993, p. 81, nº 148).

Tal “situación jurídica concreta” es en el sub lite de fuente contractual y, por consiguiente, todo lo relativo a su constitución, modificación y extinción, en la medida que como hechos hubiesen tenido lugar con anterioridad al 1/8/2015, no se regulan por la ley nueva, pues a su respecto juega el principio de irretroactividad que lo impide (art. 7, segundo párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación; Moisset de Espanés, L., Irretroactividad de la ley, Universidad Nacional de Córdoba, Córdoba, 1976, ps. 17 y 23).

A todo evento, amén de sus estipulaciones particulares negociadas en ejercicio de la autonomía privada (art. 1137 y 1197 del Código Civil de 1869), a esa “situación jurídica” solamente le serían aplicables los principios doctrinarios o jurisprudenciales más ampliamente difundidos y aceptados con anterioridad al 1/8/2015 relacionados al contrato de franquicia; y las reglas del Código Unificado de 2015 podrían interpretativamente ser referidas únicamente si confirman la orientación o pertinencia de las aquellas estipulaciones y principios, sin incurrir en retroactividad.

(b) Diferente es la situación, en cambio, con relación al “Acuerdo de terminación de franquicia” del 25/1/2018.

Tal negocio, calificable como una “rescisión bilateral”, no fue más que un acto jurídico extintivo de otro precedente (arts. 257 y 1076, CCyC), esto es, un “contrarius consensus” con el contenido y alcance que definieron las partes (conf. CNCom. Sala D, 2/6/2010, “Sintec Tur S.A. c/ Pecben S.A.”), que naturalmente ha de regirse por la ley vigente al tiempo de su conclusión, que lo era el Código Unificado de 2015, en todo lo relativo al fondo, forma y condiciones de validez (conf. Heredia, P., El derecho transitorio en materia contractual, RCCyC, año 1, nº 1, julio 2015, p. 5, texto y nota nº 21; CNCom. Sala D, 23/11/2017, “ACYMA Asociación Civil c/ Frávega S.A. s/ ordinario”).

(c) Sin perjuicio de lo anterior, cabe todavía distinguir lo atinente al incumplimiento de la relación jurídica obligatoria nacida del contrato.

Es que el incumplimiento contractual no es un efecto o consecuencia de la relación convencional, sino que es un “hecho modificatorio” de ella y, como tal, se debe regir por la ley vigente en el momento en que el hecho se produce, esto es, no en el de la celebración del contrato, sino en el de su inejecución (conf. Moisset de Espanés, L., ob. cit., p. 44; Heredia, P., ob. cit., p. 12, cap. VII).

Con lo que va dicho, que no solo el incumplimiento de las obligaciones resultantes de las cláusulas insertas en el “Acuerdo de terminación de franquicia” del 25/1/2018, sino también la inejecución de las obligaciones surgentes del renovado contrato de franquicia del 19/3/2013, se rigen por las normas del Código Civil y Comercial de la Nación, en tanto temporalmente el incumplimiento de que se trate pueda localizarse en fecha posterior al 1/8/2015.

5º) Aclarado lo anterior, corresponde, ahora sí, ingresar en el tratamiento de los agravios concernientes al fondo del asunto.

Invocan los recurrentes que la sentencia apelada omitió ponderar la posición de superioridad de la actora con relación a su parte, determinante de un abuso de posición dominante, con imposición de precios no equitativos, limitación de la producción y aplicación de condiciones contractuales desiguales. Sostienen, asimismo, que haber ignorado ese aprovechamiento de supremacía, condujo a la juez a quo a erróneas consideraciones, particularmente en cuanto a no haber exigido debidamente la prueba de los daños que la actora dijo sufridos y que las cláusulas relacionadas a ello son decididamente abusivas (puntos 3 a 5 de la expresión de agravios, y parcialmente su punto 8).

A mi modo de ver, se tratan de alegaciones completamente improcedentes.

(a) Para comenzar, imperioso es señalar que en ninguna de las contestaciones de demanda fueron introducidos planteos referentes a la presencia de un abuso de posición dominante o de abuso en las cláusulas contractuales (fs. 373/376 y 382/385). Tampoco la prueba se desarrolló en esos terrenos, restando por ello completamente vacuas de contenido las afirmaciones referentes a la existencia de imposición de precios no equitativos, limitación de la producción, etc.

En ese contexto, las alegaciones respectivas, postuladas recién ante esta instancia, son derechamente inadmisibles, pues exceden la continencia de la causa y aun los poderes de la actuación decisoria de esta alzada (arts. 34, inc. 4º, 163, inc. 6º, 164 y 277 del Código Procesal).

(b) Solo para dar la más amplia y didáctica respuesta jurisdiccional diré que, además, confunden los recurrentes el abuso de posición dominante con el abuso de dependencia económica.

El abuso de posición dominante se caracteriza por la dominación del mercado por una empresa; diversamente, el abuso de dependencia económica se da en el marco de la dominación de una empresa por otra (conf. Reinhard, Yves y Thomasset-Pierre, Sylvie, Droit Commercial, Lexis-Nexis – LITEC, Paris, 2008, p. 120, nº 172). Así pues, el abuso de posición dominante reconduce a una situación relativa al mercado en su conjunto y sin vinculación directa con determinado contratante; en cambio, el abuso de dependencia económica, refiere a una relación contractual sin que necesariamente el abuso importe una alteración del mercado (conf. Alegría, H., Reglas y principios del derecho comercial, Buenos Aires, 2008, p. 557, nº 5, texto y nota nº 89). El primero es un instituto ya clásico, el segundo responde a una concepción relativamente reciente (conf. Albert, Jean-Luc, La politique française de la concurrence, Presses Universitaires de Lyon, 1992, p. 101, nº 2).

Y, por cierto, no obsta a la diferenciación el hecho de que el abuso de dependencia económica pueda generar externalidades que terminan por trasladarse hacia el mercado en su totalidad quedando involucrado así el interés general, pues se trata de institutos con caracteres y finalidades diferentes, que se refieren a patologías distintas y que dan lugar a tutelas también diferenciadas, una fundada en normas de derecho público y la otra anclada en el privado (conf. Santarelli, F., Contrato y mercado, Buenos Aires, 2018, p.227 y ss., nº 1.1).

En concreto, la dependencia económica (de ella hablan en rigor los apelantes) puede ser definida como la situación en la que una empresa puede determinar, en las relaciones comerciales con otra empresa, un desequilibrio excesivo de derechos y obligaciones (conf. Roppo, Vincenzo, Il contratto, Giuffrè Editore, Milano, 2011, p. 870, nº 16). De donde el abuso de dependencia económica es un fenómeno de índole contractual, que se manifiesta con relación a la empresa –con o sin forma societaria– que se encuentra en situación de subordinación económica respecto de otra, mediante la imposición de condiciones contractuales (pactadas inicialmente o resultantes de modificaciones posteriores) que, en última instancia, le causan un perjuicio imposible de compensar realizando operaciones con terceros (conf. Alegría, H., ob. cit., p. 554).

Se trata de una dependencia económica particular, que se debe diferenciar de la dependencia económica general que se puede encontrar en las relaciones entre empresas (conf. CNCom. Sala D, 25/4/2014, “BRK Tech SA c/ DirecTV Argentina SA s/ ordinario”).

Empero, como lo ha destacado la Corte Suprema de Justicia de la Nación con relación a otro contrato de comercialización pero con palabras igualmente aplicables a la franquicia en tanto contrato también apto para establecer una dominación, la mera situación de subordinación de una parte, o la posición dominante y predisponente de la otra, no permiten por sí solas caracterizar la conducta como abusiva, sin estudiar la relación y la conducta de las partes dentro del particular contexto del contrato y sin exponer razones de derecho y hecho suficientes (conf. CSJN, 9/10/2012, “Tommasi Automotores S.A. c/ CIADEA S.A. y otro” –dictamen de la Procuración General, al que remitió la Corte–, JA 2013-02-27, 102, AR/JUR/78000/2012). Y, en tal sentido, el comportamiento abusivo debe estar determinado por particulares conductas que han de ser contextualizadas en cada caso concreto, verbigracia, negativa a vender o a comprar; imposición de condiciones injustificadamente gravosas o discriminatorias; interrupción o cesación arbitraria de la relación comercial; etc. (conf. Roppo, Vincenzo, ob. cit., p. 871, nº 16; Bianca, C. Massimo, Dirittto Civile, Giuffrè Editore, Milano, 2000, t. 3 [Il contratto], p. 426, nº 204; Campobasso, Gian Franco, Manuale di Diritto Commerciale, UTET, Torino, 2002, ps. 351/352).

En tal marco, los remedios contra el abuso de dependencia económica particularmente son dos.

Ante todo, aparece la posibilidad la declaración de nulidad de la cláusula contractual que es vehículo del abuso (conf. Alegría, H., ob. cit., p. 556). Se trata de una nulidad relativa, con legitimación reservada a la parte dependiente que sufre el abuso (conf. Roppo, Vincenzo, ob. cit., p. 872, nº 16).

Fuera de lo anterior, sólo queda al afectado el remedio de la responsabilidad y del resarcimiento (conf. Roppo, Vincenzo, ob. cit., p. 871, nº 16; Alegría, Héctor, ob. cit., p. 556).

Sin embargo, los recurrentes no han planteado –por vía de reconvención– la nulidad de cláusula contractual alguna, como ya se ha dicho.

Tampoco ejercieron acción de responsabilidad por daños.

(c) En suma, las alegaciones levantadas por los apelantes, además de no haber integrado el thema decidendum, son conceptualmente erróneas en su calificación jurídica.

Por ello, cada una de las cláusulas del renovado “Contrato de franquicia” del 19/3/2013, como igualmente la totalidad de las propias del “Acuerdo de terminación de franquicia” del 25/1/2018, deben tenerse por válidas y eficaces. Esto es así, valga observarlo, incluso en la proyección que pudieran poseer unas u otras en orden a la prueba del daño, máxime ponderando que no están en juego relaciones negociales beneficiadas por la tutela especial de la ley 24.240 en cuya órbita, como es sabido, excepcionalmente podría hacerse un examen oficioso de la condición abusiva de las cláusulas pactadas (conf. Lorenzetti, R., Tratado de los Contratos – Parte General, Santa Fe, 2004, p. 710).

6º) Reprochan los actores como otra omisión del fallo apelado la de no haber hecho un análisis del “Acuerdo de terminación de franquicia” del 25/1/2018 en orden a que ese instrumento nada dice sobre la posibilidad de que la franquiciante continuara con la explotación del fondo de comercio y de que la franquiciada, de su lado, haya debido facilitar su transferencia y cedido el contrato de locación del local (punto 6 del memorial de agravios).

La crítica es inaceptable.

En efecto, la sentencia recurrida examinó el citado “Acuerdo de terminación de franquicia” para especialmente destacar que en él se había hecho una “…expresa remisión a lo pautado en el Contrato de Franquicia en lo que concierne a los deberes del Franquiciado una vez extinguido el vínculo, de las que el operador es solidariamente responsable…” (considerando III, párrafo cuarto, del fallo).

Y, con base en lo anterior, el decisorio remitió referencialmente a lo específicamente pactado en las cláusulas 9.1, 9.2. y 9.3. del renovado “Contrato de franquicia” del 19/3/2013, destacando que de esas estipulaciones surgía tanto la inmediata caducidad de los derechos de la franquiciada una vez extinguida la relación, como las obligaciones poscontractuales de dicha parte contractual en orden a que, a pedido de la franquiciante, debía ceder el contrato de locación del local y los bienes muebles afectados a la explotación de la cafetería, a fin de poder mantener la continuación de la operación.

Por cierto, la lectura de tales cláusulas –obrantes en fs. 54– ratifica la corrección de lo juzgado en la instancia anterior.

En efecto, para después del vencimiento o extinción de la franquicia: I) la cláusula 9.1 determina la cesación inmediata de la operación de la cafetería; II) la cláusula 9.2. obliga a la franquiciada a la cesión del contrato de locación, para lo cual dicha parte contractual incluso otorga un poder irrevocable a una tercera persona para que en, nombre de suyo, ceda a la franquiciante la locación del inmueble donde funciona la franquicia; y III) la cláusula 9.3., con el objeto de posibilitar la continuación de la operación, conmina a la franquiciada a entregar la posesión de la cafetería a la franquiciante si esta última decidiera seguir operando por sí o por quien designe, disponiendo a ese efecto de los bienes muebles que allí estuviesen, y otorgando para el cumplimiento de los actos respectivos el mismo poder irrevocable antes mencionado.

Es evidente que a tales estipulaciones deben estar los demandados (arts. 1137 y 1197 del Código Civil de 1869; y art. 959, CCyC).

7º) Sostienen los recurrentes, de otro lado, que se los ha condenado sin prueba alguna respecto de los siguientes aspectos a ellos reprochados: I) el desarrollo de una actividad en competencia con posterioridad a la finalización de la franquicia, o que ellos tuviesen algún tipo de vínculo con el establecimiento denominado “Cafeli – Bistro” y/o cualquier otro que explotara con posterioridad al 30/4/2018 un negocio de cafetería en el local sito en Marcelo T. de Alvear … de esta ciudad autónoma; II) el daño representado por una merma sufrida por la franquiciante debido a una acción u omisión de la franquiciada y/o su operador; III) el apartamiento intempestivo de las negociaciones tendientes a transferir a terceros los activos de la cafetería; y IV) un pedido exorbitante para vender el fondo de comercio. Asimismo, los demandados ponen de relieve que el fallo apelado no tuvo en cuenta la ausencia de incumplimientos o deficiencias en la operación del local en el último tiempo precedente a la extinción de la franquicia, como tampoco que no tuvieron intervención en las actuaciones notariales acompañadas con la demanda (puntos 7 a 9 de la expresión de agravios).

Nada de lo expuesto es admisible.

(a) No resiste el análisis la afirmación de ser inexistente la prueba acerca de una actividad en competencia desarrollada con posterioridad al 30/4/2018 en el mismo local donde hasta ese día tuvo vigor la franquicia otorgada por la actora.

Al respecto, sostuvo la sentencia de primera instancia que, en efecto, donde funcionada la extinta franquicia, se continuó con la explotación de un negocio, ahora bajo la designación “Cafedeli”, con productos muy similares a los que vendía Café Martínez, facturándolos Liguori e Hijos S.R.L.

Y tal conclusión es más que sólida.

Es que no otra inferencia resulta posible ponderando (como lo hizo el fallo apelado en su considerando IV, último párrafo) los siguientes elementos probatorios: I) el ticket de fs. 172 que fue acompañado con el acta de comprobación notarial de fs. 171, el cual da cuenta de una venta efectuada el 1/6/2018 –es decir, dos meses después de cesada la franquicia por la demandada Liguori e Hijos S.R.L.–; II) la carta o menú obrante a fs. 171/176 de un negocio denominado “Cafedeli”, también acompañada por la referida acta notarial y sobre la cual se concretó la venta antes indicada; y III) las declaraciones testimoniales de R. C. C. (fs. 432, pregunta 17ª: “…Para que diga si los hijos del Sr. Liguori estaban involucrados en la operación de la Cafetería antes y después de la terminación del contrato. Contestó que, si trabajaban en la cafetería y la operaban junto a su padre. Esto lo sabe porque visitaban el local y ellos manejaban la caja y trabajaban en el horario en que el local estaba abierto…”) y de L. A. C. (fs. 425/429, preguntas 13ª y 15ª: “…hasta la finalización del acuerdo que fue 30 de abril del 2018 y unas semanas posteriores ellos reabrieron el local con una marca propia (…) con un concepto muy similar al nuestro con una oferta de productos que cubrían las mismas condiciones de consumo que una cafetería de Café Martínez…”).

Ninguna de estas probanzas es siquiera mencionada en el memorial de agravios de los actores, salvo para señalar, de modo harto general respecto de todas las actas notariales acompañadas en la demanda (no exclusivamente respecto de la de fs. 171) que en ninguna ellas tuvieron algún tipo de intervención, lo cual es, en sí mismo, una alegación insustancial porque: I) si bien el acta que aquí interesa, o sea la de fs. 171, no cumplió con la obligación de previa información notarial del art. 311, inc. “d”, CCyC, lo cierto es que ello no perjudica el acto de constatación requerido cuando, como ocurre en la especie, no se ha invocado que como derivación de esa omisión se hubiera visto afectado el derecho de defensa; y II) no se redarguyó de falso aquello que el escribano actuante constató como hechos pasados ante su vista, por lo que el citado instrumento, en las condiciones expuestas, hace plena fe de lo referido en él, de acuerdo a lo previsto por los art. 296, inc. “a”, y 312, CCyC (conf. CNCom. Sala D, 3/4/2018, “Di Fonzo, Sergio Amadeo c/ Aseguradora de Riesgo del Trabajo Liderar S.A.”; Lorenzetti, R., Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Santa Fe – Buenos Aires, 2015, t. II, p. 220; Rivera, J. y Medina, G., Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, Buenos Aires, 2014, t. I, p. 718; Alterini, J., Código Civil y Comercial Comentado – Tratado Exegético, Buenos Aires, 2015, t. II, ps. 588/589).

Obviamente, tal ausencia de consideración por la apelación de las probanzas ponderadas por el fallo de la instancia anterior para concluir en la efectiva presencia de una actividad en competencia especialmente prohibida a los demandados por el lapso de tres años posteriores a la extinción o vencimiento de la franquicia (cláusula 9.7 del contrato suscripto el 19/2/2013, fs. 55), sella la suerte adversa de sus críticas sobre ese particular aspecto.

En su caso, complementariamente a lo anterior, todavía corresponde señalar:

I) Que si bien el art. 1522, CCyC, redujo a un año el límite temporal de validez de la cláusula que impide la competencia del franquiciado con la comercialización de productos o servicios propios o de terceros después de extinguido el contrato por cualquier causa, lo cierto es que en el caso examinado el mayor lapso pactado por las partes debe ser respetado para evitar una aplicación retroactiva de la nueva ley (art. 7, CCyC), dicho sea ello más allá de que, en cualquier caso, los actos de competencia poscontractual imputados a los demandados tuvieron lugar incluso antes del indicado año.

II) Que ya antes de la sanción del Código Unificado de 2015 era admitido como lícito pactar que, fenecido el contrato de franquicia, el franquiciado no ejerza directa o indirectamente actividad empresarial alguna que pueda ser idéntica o similar, es decir, que resulte competidora, a la que desarrolló al amparo del contrato extinguido, y menos utilizando los bienes material e inmateriales de la franquicia que ha de haber restituido al franquiciante con motivo de la liquidación del negocio (conf. Hernando Giménez, Aurora, El contrato de franquicia de empresa, Civitas, Madrid, 2000, ps. 304/305; Ferrier, Didier, Droit de la distribution, Lexis Nexis S.A., Paris, 2012, ps. 368/369, nº 727. Sobre el tema, en general, véase: Cabanellas de las Cuevas, G., Palazzi, P., Sánchez Herrero, A. y Serebrinsky, D., Derecho de la competencia desleal, Buenos Aires, 2014, p. 774 y ss.).

(b) La infracción a la obligación de no competir en la etapa poscontractual tenía, en los términos del contrato del 19/2/2013, la misma sanción aplicable a igual infracción en la etapa de vigencia y ejecución de la franquicia. Tal es lo que resulta de la cláusula 9.14 que, precisamente, declara la subsistencia de las obligaciones del franquiciado después de la extinción o vencimiento contractual y, en tal sentido, particularmente la obligación de no concurrencia con el franquiciante en la etapa posterior a la extinción de la franquicia de acuerdo a lo previsto y con las consecuencias establecidas en las cláusulas 7.22.3 y 7.22.4.

Por consiguiente, acreditada la violación a la obligación de no competencia posterior a la terminación de la franquicia, corresponde al franquiciado estar a lo dispuesto por la citada cláusula 7.22.4 según la cual es dado a la franquiciante reclamar a Liguori e Hijos S.R.L. y al señor Omar Jorge Liguori “…el pago de los daños y perjuicios ocasionados o, a su entera opción, exigirle el pago de una multa igual a diez veces el mejor arancel por regalías que haya pagado el franquiciado a la franquiciante durante el contrato o la suma de dólares estadounidenses veinte mil (U$S 20.000) lo que fuera mayor; estos dos últimos importes por cada mes o fracción mayor de cinco (5) días que dure tal incumplimiento…” (fs. 51).

Y, en tal sentido, se observa que la actora optó, como compensación atinente al incumplimiento de la obligación de no realizar actos en competencia, por el pago de la multa prevista en la transcripta previsión contractual (fs. 332 vta.).

En otras palabras, optó por el pago de una cláusula penal pues, en efecto, no otra naturaleza puede asignarse a la señalada multa en tanto nítidamente configuró una estipulación accesoria por la cual se reforzó el cumplimiento de la obligación, comprometiéndose el obligado a satisfacer cierta prestación indemnizatoria si no cumplía lo debido o lo hacía tardía o irregularmente (conf. Kemelmajer de Carlucci, A., La cláusula penal, Buenos Aires, 1981, p. 17, nº 14).

En ese marco, contrariamente a lo postulado en la apelación, ninguna prueba tenía que rendir la actora del daño sufrido.

Ello es así pues para que sea operativa una cláusula penal no interesa si quien reclama ha sufrido o no un perjuicio, pues su aplicación no sólo procede cuando los daños han sido inexistentes o menores, sino también cuando ocurre el fenómeno inverso; por consiguiente, no debe el acreedor acreditar el daño, ni puede el deudor eximirse de satisfacerla probando que el accipiens no ha sufrido perjuicio alguno, o lo ha sufrido en menor medida (art. 655 del Código Civil; Kemelmajer de Carlucci, A., La cláusula penal, Buenos Aires, 1981, p. 86 y ss., nº 66; CNCom. Sala D, 4/2/2013, “Brave Marcelo c/ Pauver S.A. s/ ordinario”; CNCom. Sala D, 4/12/2015, “Braslavsky, Luis Néstor c/ Madero Tango S.A. s/ ordinario”; CNCom. Sala E, 10/2/1995, “IBM Argentina S.A. c/ Crédito Moderno S.A. s/ ordinario”; íd. Sala E, 7/9/1990, “Aguiar Torres, José c/ Ferraro, José s/ sumario”; Sala E, 8/9/2006, “Klaver S.R.L. c/ Jani King S.A. s/ ordinario”).

En concreto y advirtiendo que el Código Unificado de 2015 reitera la misma solución (art. 790, 793 y 794, CCyC), si los demandados decidieron someterse a la posibilidad de aplicarse una pena de la naturaleza de la que aquí se examina, justo resulta interpretar que la ausencia de prueba referente a la “merma” a la que aluden, no impide el pago de la multa pactada. Por cierto, una interpretación contraria implicaría desconocer una de las características esenciales de este tipo de cláusulas, en tanto ellas, en definitiva, comportan una predeterminación convencional del perjuicio (arts. 655 y 656 del Código Civil de 1869; Llambías, Tratado de Derecho Civil – Obligaciones, Buenos Aires, 1967, t. I, p. 420, nº 316 y p. 429, nº 321; CNCom. Sala D, 4/12/2015, “Braslavsky, Luis Néstor c/ Madero Tango S.A. s/ ordinario”).

(c) El apartamiento intempestivo de las negociaciones tendientes a transferir a terceros los activos de la cafetería, quedó acreditado por la confesión ficta de los demandantes respecto de las posiciones propuestas por la actora, de acuerdo a lo previsto por el art. 417 del Código Procesal (posiciones 7ª y 8ª).

Así lo declaró expresamente la sentencia apelada, en párrafo que parece no haber sido leído por los recurrentes, ya que nada dicen de él.

(d) La falta de prueba acerca del incumplimiento o deficiencias en la operación del local en el último tiempo precedente a la extinción de la franquicia, tampoco es argumento defensivo admisible toda vez que los reproches levantados en autos contra los demandados se relacionan fundamentalmente con su conducta en la etapa de liquidación del negocio y posterior a ella.

Por lo tanto, la queja se muestra desvinculada de la causa petendi que concierne a la demanda.

(e) No fue afirmado por la sentencia que los demandantes hubieran hecho un pedido exorbitante para vender el fondo de comercio.

Por el contrario, el fallo recurrido observó que “…no existe prueba concreta en el juicio que permita afirmar que la suma pretendida por los demandados por los bienes existentes en el local resultaría exorbitante…”; resaltó incluso que la prueba testimonial tampoco fue concluyente en acreditar lo propio (considerando IV, párrafo tercero).

De tal suerte, la crítica propuesta por el memorial bajo la indicada perspectiva evidencia, una vez más, la falta de debida lectura de la decisión apelada o, acaso, una insostenible tergiversación de sus términos.

8º) En un repetidamente titulado punto 9 y en el 10 del memorial proponen los demandados sus últimos agravios.

Veamos.

(a) Afirman que, según lo establecido en la cláusula 9.4 del contrato del 19/2/2013, la imposición de la multa (cláusula penal) antes referida estaba subordinada al retiro del cartel y demás signos identificatorios de la franquicia.

Sin embargo, la detenida lectura de tal estipulación no dice semejante cosa.

Antes bien, la citada cláusula 9.4 solamente determina la obligación de la franquiciada de retirar el cartel, logos y demás signos identificatorios cuando lo requiera la franquiciante, previéndose además un poder irrevocable otorgado a un tercero por la franquiciada para que, en nombre de esta última se cumpla ese cometido. Y, desde ya, el o los actos de cumplimiento de tal previsión contractual de ninguna manera se presentan como subordinantes de la aplicación de la penalidad de que se trata, ya que esta última, según lo previsto en la recordada cláusula 7.22.4, fue convenida para tener general cabida frente al mero incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por la franquiciada o su operador, incluyéndose en ello la obligación de no concurrencia después de liquidado el negocio y en la etapa poscontractual.

(b) Sostienen los apelantes que “…Tampoco se probó, que se arribe a una suma de $ 878.636 y/o cualesquiera otra, en concepto de daños y perjuicios por una hipotética violación de las cláusulas 9.2 y 9.3…”.

Ya se refirió que los demandados estaban sujetos al cumplimiento de las cláusulas 9.2 y 9.3 y es de observar, ahora, que el memorial examinado no controvierte lo desarrollado y concluido por la sentencia apelada en su considerando V, apartado ii, en cuanto a la comprobada inejecución de tales previsiones orientadas, como ya se dijo, a permitir la cesión del contrato de locación del local y de los bienes muebles afectados a la explotación de la cafetería, a fin de poder mantener la continuidad de la operación por la propia franquiciante o por un nuevo franquiciado.

En ese contexto, no admite reproche la decisión adoptada en la instancia anterior de que tal comprobada inejecución se indemnice (art. 1716 y conc., CCyC) y que ello tenga lugar con el pago de la cantidad de pesos referida habida cuenta que ella es la resultante, tal como lo expuso la juez a quo, del cálculo pertinente realizado por el peritaje contable que, dicho sea de paso, en su momento tampoco fue impugnado por los demandados.

(c) Una suerte no menos desfavorable tienen las expresiones finales de los apelantes en el sentido de que ellos, una vez concluida la franquicia, se desentendieron de cualquier operación llevada a cabo en el citado local de la calle Marcelo T. de Alvear …, no cedieron el comercio o el derecho de arriendo del local “…a quienes hipotéticamente aparecieron explotándolo con posterioridad…” al 30/4/2018, y no estuvieron en posibilidad de controlar el destino del inmueble ya que no eran sus propietarios.

A mi modo de ver, se trata de otros inadmisibles argumentos defensivos, toda vez que: I) no es verdad que se hayan desentendido de cualquier operación llevada a cabo en el inmueble, ya que fue probado que con posterioridad a la cesación de la franquicia siguieron explotando en él un establecimiento dedicado al mismo rubro (cafetería y provisión de otros elementos gastronómicos) que era objeto de aquella, violando la cláusula de no competencia; II) no hubo terceros a quien ceder el comercio o el derecho de arriendo del local, pues lo uno y lo otro fue impedido por la propia actitud de los demandados en continuar explotación comercial de un establecimiento similar y, evidentemente, como arrendatarios del local; y III) no se trataba de que controlasen el destino del inmueble, sino de que no instalaran en él un negocio con aptitud para competir con la franquiciante, lo que no ocurrió.

9º) Por lo expuesto y advirtiendo la ausencia de apelación de la actora en orden al monto de US$ 20.000 por el que exclusivamente se juzgó aplicable la cláusula penal (esto es, sin pretender ante esta alzada que esa suma se reitere por cada mes o fracción mayor de cinco días de duración del incumplimiento, como lo establece la cláusula 7.22.4), propongo al acuerdo confirmar la sentencia apelada, con las aclaraciones efectuadas en el considerando 4º de esta ponencia. Con costas de alzada a los demandados (art. 68, primer párrafo, del Código Procesal).

Así voto.

El señor Juez de Cámara, doctor Juan R. Garibotto, adhiere al voto que antecede.

El señor Juez de Cámara, doctor Gerardo G. Vassallo no interviene por hallarse en uso de licencia.

Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan:

(a) Confirmar la sentencia apelada, con las aclaraciones efectuadas en el considerando 4º del voto que abrió el acuerdo.

(b) Imponer las costas de alzada a los demandados.

(c) Diferir la regulación de los honorarios por las tareas cumplidas en segunda instancia para después de que sean fijados los de la anterior.

Notifíquese electrónicamente.

Cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15 y 24/13), agréguese copia certificada de lo resuelto, y una vez consumido el plazo previsto por el artículo 257 del Código Procesal, devuélvase la causa en su soporte papel y digital –a través del Sistema de Gestión Judicial y mediante pase electrónico– al Juzgado de origen. – Pablo D. Heredia. – Juan R. Garibotto (Sec.: Horacio H. Piatti).

C., M. A. y otro c. Mercado Libre S.R.L. s/ ordinario

Comentado por María Eugenia D’Archivio: Responsabilidad de las plataformas de comercio electrónico frente al consumidor.

En Buenos Aires, a los 25 días del mes de agosto de dos mil veintitrés, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fueron traídos para conocer los autos seguidos por “C. M. A. Y OTRO contra MERCADO LIBRE S.R.L. sobre ORDINARIO” (Expte. Nº 80512/2016) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que debía votarse en el siguiente orden: Vocalías Nº 4, Nº 6 y Nº 5. Dado que la Nº 6 se halla actualmente vacante, intervendrán las Doctoras Matilde E. Ballerini y María Guadalupe Vásquez (art. 109 RJN).

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

La señora Juez de Cámara Doctora Matilde E. Ballerini dijo:

I. A fs. 36/42 M. A. C. y S. Á. promovieron demanda contra Mercado Libre SRL solicitando se la condene a abonar la suma de quinientos treinta mil pesos ($ 530.000) con más sus intereses, multas, gastos, costas y actualización por desvalorización monetaria, en concepto de daños y perjuicios. Comenzaron su relato refiriendo que luego de una larga búsqueda “quedaron embarazados” por lo que decidieron adelantar sus vacaciones y buscar una casa en alquiler en la ciudad de Mar del Plata, a través de la plataforma de la demandada.

Explicaron que finalmente se contactaron con una persona que ofrecía una casa en aquella ciudad y que, luego de varias consultas efectuadas a través de la página de Mercado Libre, continuaron en comunicación por correo electrónico y pactaron el pago de dos señas. Finalmente, avanzaron con la transferencia de la primera de ellas a través de la plataforma de Mercado Pago, en tanto les pareció un canal seguro y cómodo para hacerlo.

Sostuvieron que, luego de ello, el contacto con el oferente perdió cierta fluidez, no obstante lograron comunicarse y avanzar con la transferencia de la segunda seña. Sin embargo, efectuados sendos pagos, el vendedor dejó de responder sus e-mails y contestar sus llamadas telefónicas, por lo que no volvieron a tener contacto.

Luego de ello, relataron que Mercado Libre-Mercado Pago quitó la publicación de la página; y que si bien iniciaron reclamos a través de la plataforma y solicitaron que les enviaran la publicación y fotos de la casa para poder accionar, ambos se negaron a hacerlo.

A su entender, y por todo lo expuesto, consideraron que la demandada debía responder y reclamaron $ 180.000 en concepto de daño psíquico y $ 350.000 por daño moral.

A fs. 135/166 se presentó Mercado Libre SRL y opuso excepción de incompetencia, la que fue resulta a fs. 208. Además planteó la falta de legitimación activa parcial y afirmó que únicamente el Sr. S. Á. se habría puesto en contacto con el anunciante, por lo que la Sra. C. sería ajena a la controversia.

También planteó la defensa de falta de legitimación pasiva. Explicó el funcionamiento de su plataforma así como su rol en ella y sostuvo, en síntesis, que su parte se limitó a publicar un aviso clasificado de un tercero y que no tuvo ningún tipo de intervención durante todo el tiempo en que la casa se anunció para su comercialización.

En subsidio solicitó que esa defensa sea tenida como defensa de fondo al momento de resolver. Efectuó una negativa general y particular de los hechos invocados en el escrito de inicio y contestó demanda, solicitando el rechazo de la misma por los argumentos allí expuestos.

En orden a las restantes cuestiones de hecho que rodearon el trámite del presente, en la medida que fueron exhaustiva y pormenorizadamente expuestas en el pronunciamiento recurrido, allí me remito a fin de evitar estériles y prolongadas reiteraciones.

II. La sentencia dictada a fs. 605 desestimó la excepción de falta de legitimación activa parcial opuesta por “Mercado Libre” pero si hizo lugar a la de falta de legitimación pasiva interpuesta por ésta rechazando íntegramente la demanda promovida.

Para así decidir el Sr. Juez a quo consideró que, por el tenor del relato de la demanda, los actores se encontraron legitimados para accionar en tanto el alquiler del inmueble fue un proyecto en común de la pareja, en el que ambos tenían interés.

En lo atinente a la legitimación de “Mercado Libre” para ser accionada, el Magistrado destacó ciertas inconsistencias del relato de los accionantes que se evidenciaron en su demanda.

Luego de ponderar las probanzas producidas, en particular la pericia informática, el sentenciante de grado concluyó que la parte actora no logró demostrar la responsabilidad que intentó atribuirle a “Mercado Libre”.

Por el contrario, juzgó que sí quedó acreditado el rol neutro que aquella desempeñó en la operatoria descripta, en tanto cumplió adecuadamente con los estándares de información cierta, clara y detallada del servicio que surge de los términos y condiciones –aceptados por los actores al momento de la utilización de la plataforma–. Por lo que juzgó que no medió incumplimiento de la obligación de información por parte de la accionada.

En orden a la distribución de las costas, decidió que las devengadas con motivo de la excepción de falta de legitimación activa parcial, se impongan a la demandada vencida; y las generadas por la excepción de falta de legitimación pasiva y rechazo de la demanda, queden a cargo de los actores vencidos –a quienes eximió de abonarlas en virtud del plenario “Hambo” y lo dispuesto en el art. 53 de la ley 24.240–.

III. Ambas partes quedaron disconformes con el acto jurisdiccional y lo apelaron a fs. 606 los actores y a fs. 608 la demandada.

Los agravios de los accionantes obran a fs. 618/620 y fueron contestados por la contraria a fs. 627/637.

Sus críticas transitan por los siguientes carriles: (i) la demandada reviste el carácter de proveedor, encontrándose obligada hasta que se concrete la prestación debida, y si no se concreta, debe cumplir conservando para sí las acciones de regreso que considere; y (ii) Mercado Libre es parte en la relación comercial por lo que como intermediario debe responder en forma solidaria; siendo que además no demostró contar con un plan para evitar estafas virtuales ni agotó las posibilidades técnicas para hacer más seguro el negocio que administra.

Por su parte, Mercado Libre mantuvo su recurso con la incontestada pieza incorporada a fs. 627/8. Únicamente cuestionó la imposición de las costas.

La Sra. Fiscal General ante esta Cámara se expidió a fs. 642.

IV. Razones de evidente orden metodológico me inclinan por comenzar con el análisis de las quejas vertidas por la parte actora. Es que mientras éstas pretenden, en definitiva, la revocación total del fallo recurrido, la demandada únicamente cuestionó la distribución de las costas.

Como es sabido, la expresión de agravios debe formular una crítica concreta y razonada de los errores en que pudiera haber incurrido el órgano jurisdiccional, a juicio de quien se alza impugnando el fallo. No satisfaciéndose eficientemente la carga procesal, si no se puntualizan los errores extraídos del razonamiento del Juez, indicando con datos precisos y puntuales, cuáles son los fundamentos jurídicos que se le oponen y que emergen de las constancias de la causa. Estos deben convalidar la crítica expuesta conforme al derecho vigente (conf. CNCom., esta Sala, in re, “Preve Alfredo Hugo c/ Bavarian Motors S.A. s/ ordinario” del 15/11/2009; entre otros).

La fundamentación del recurso no se agota en el quantum discursivo, sino en la qualitae razonativa y crítica. No basta el disentimiento con la sentencia, pues disentir no es criticar en tanto que el recurso debe bastarse a sí mismo. Tanto los disensos subjetivos, como la exposición retórica de la posibilidad de interpretarse los hechos de modo distinto de lo apreciado por el Juez, que si bien constituyen modalidades propias del debate dialéctico, no son impugnables judicialmente (conf. CNCom. esta Sala, in re, “Cía. Integral de Motores S.R.L. c/ Griecco, María” del 07/08/1990; ídem in re, “Barrionuevo, María c/ BBVA Banco Francés S.A. s/ ordinario” del 28/12/2007; Sala E, in re, “Sbrenta y Asoc. c/ Pinturerías Rex S.R.L. s/ ordinario” del 12/11/2008; ídem in re, “Chatelain, Verónica c/ Banco Francés s/ ordinario” del 28/11/2008; Sala C, in re, “Pollan, Gladys c/ Aseguradora Federal Argentina S.A. s/ ordinario”, del 11/12/2009, entre otros).

Sintetizando, para que la expresión de agravios se considere tal, debe contener –como se dijera– una crítica concreta y razonada del fallo cuestionado con la indicación precisa de los supuestos errores y omisiones que el mismo adolecería, así como de los fundamentos que inducen a los apelantes a sostener una opinión distinta. La mera refutación de las conclusiones de hecho y de derecho en que el Magistrado de la anterior instancia basó su pronunciamiento y la indicación de las circunstancias fácticas y las razones jurídicas en virtud de las cuales los apelantes tachan de equivocadas, las conclusiones del fallo son presupuestos esenciales, a fin de que el acto procesal configure una expresión de agravios en el sentido del art. 265 C.P.C.C. Por ello discutir el criterio de valoración judicial sin apoyar la oposición o sin dar bases jurídicas a un punto de vista, no es expresar agravios (conf. CNCom. esta Sala, in re “Molinas Carlos s/ concurso” del 05/08/1985; en igual sentido Sala C, en autos “Koner S.A. s/ quiebra s/ inc. de Intervención controlada de empresas Koner- Salgado” del 24/06/1994, entre muchos otros).

En este sentido, obsérvese que el sentenciante de grado destacó ciertas inconsistencias, en particular, que los importes que se habrían abonado en concepto de seña no fueron reclamados.

Por otra parte, juzgó el Sr. Juez a quo que la prueba producida en autos resultó insuficiente para demostrar los hechos alegados. En particular, ponderó la inimpugnada pericia informática obrante a fs. 361/7 en la que el experto analizó el modo en que estas publicaciones se llevaban a cabo así como la pericial contable –que tampoco fue observada– de la que destacó las cuestiones relativas al pago de las comisiones, afirmando que Mercado Libre, en este tipo de publicaciones, nada cobra dado que siempre se realizan por fuera de la plataforma (v. fs. 340 punto 2.).

Ninguna de estas afirmaciones fueron cuestionadas por los recurrentes con la seriedad y suficiencia necesaria; tampoco lo decidido por el sentenciante de grado en orden a que las declaraciones dadas por los testigos no resultaron ser producto de percepciones directas por los deponentes sino del mismo accionante (fs. 299/303).

Sentado lo expuesto, en la medida que los actores no profirieron agravio alguno para procurar rebatir concretamente las minuciosas conclusiones arribadas por el anterior sentenciante respecto de la legitimación pasiva de Mercado Libre (arg. conf. art. 265 C.P.C.C.) esta circunstancia habilitaría, por sí sola, a aplicar las consecuencias previstas por el art. 266 C.P.C.C. y declarar desierto el recurso interpuesto.

Súmese a lo anterior que, aun cuando esta Sala pretende evitar en lo posible la adopción de soluciones meramente formales, advierto que los argumentos vertidos en esta instancia referidos a la calidad de proveedor que revistió Mercado Libre así como las cuestiones vinculadas a las estafas virtuales y a la cadena de responsabilidad entre todos aquellos que integran la relación de consumo, no fueron planteadas en su escrito inicial de demanda.

Obsérvese que dicha cuestión fue expresamente puesta de resalto tanto por la defendida al tiempo de contestar la demanda, así como por el Sr. Juez a quo en la sentencia recurrida (ver punto II.iii.b).

Dicho de otro modo, los argumentos que los actores ahora expresan, se introducen en el proceso fuera de la oportunidad prevista en el código de rito y por ende extralimita el ámbito de conocimiento de este Tribunal a la luz de lo dispuesto por el art. 277 C.P.C.C.

El artículo mencionado establece que la actuación de la Alzada posee dos límites. Uno referido a la consideración de los agravios, pues ése es el ámbito de su actuación jurisdiccional, límite que corresponde al principio atantum devolutum quantum apelatum. El segundo tiene vinculación con la actividad previa del impugnante, ya que el contenido de la fundamentación del recurso debe encontrarse enmarcado dentro de la aludida esfera previamente limitada, cual es, el planteo introductorio que tiende a la determinación del thema decidendum.

Nótese que, al momento de iniciar demanda, efectuaron un relato de todo lo sucedido a partir de la búsqueda de casas en alquiler. No obstante, luego de exponer la frustración padecida como consecuencia de la pérdida de contacto con el vendedor, se limitaron a afirmar que de aquel relato “…surge palmariamente evidente la responsabilidad del demandado…”. Sin embargo, ninguna mención se efectuó en orden a la cadena de responsabilidad de la que la accionada formaría parte ni de su calidad de proveedor.

Por regla, no pueden ser sometidas a consideración del tribunal de apelación las cuestiones que no fueron oportunamente debatidas en la instancia anterior (Fallos 298:492), y dado que los argumentos mencionados no han sido interpuestos en el momento oportuno, los mismos tampoco podrían ser tratados en este decisorio.

Sin perjuicio de todo lo anterior, atendiendo al carácter de orden público que detenta la Ley de Defensa del Consumidor y por aplicación del principio del iura novit curia, se avanzará con el examen de las manifestaciones vertidas por la parte actora.

No existe controversia en esta instancia acerca de que los actores ingresaron al sitio web de la demandada con el propósito de alquilar una casa en la ciudad de Mar de Plata y que luego de un intercambio de mensajes con quien fuera el locador de dicha vivienda, la operación se frustró. Tampoco se encuentra debatido que han perdido contacto con aquel sujeto, ni que la publicación habría sido dada de baja y las sumas dadas en concepto de seña no fueran reintegradas.

Ahora bien, la experta contable designado en autos explicó que en la plataforma de la accionada “…existe la posibilidad para el usuario de publicar gratuitamente, o bien, abonando un costo fijo determinado e informado de antemano. En este sentido, existe la posibilidad de publicar avisos clasificados de manera gratuita o pagando un costo fijo por publicación (en las categorías de vehículos o inmuebles), pero Mercado Libre en ninguno de estos casos cobra comisión alguna por la eventual operación que celebren las partes, dado que la misma ocurre siempre fuera del sitio…” (ver respuesta al punto 2 ofrecido por la parte actora a fs. 430).

En idéntico sentido, el perito ingeniero en informática indicó que en las publicaciones de la sección “clasificados” no existe la opción de concretar compraventa o alquiler a través del sitio de Mercado Libre, sólo se permite la publicación y el contacto; tampoco hay intervención de la demandada en relación a las condiciones de ofrecimiento o en las negociaciones y tratativas posteriores, quien –además- no cobra comisión por ellas (ver respuestas al punto 7, 9 y 10).

En este sentido, incluso cuando por hipótesis de trabajo se pueda admitir que la defendida es un eslabón dentro de la cadena de comercialización del servicio y, por tanto, potencialmente responsable por los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse en los términos del art. 40 de la Ley 24240, lo cierto es que su carácter neutro dentro de operaciones como la aquí examinada resulta suficiente para desestimar la demanda iniciada en su contra (arg. conf. art. 40 Ley 24240 última parte).

En efecto, no solo no percibe comisiones por las operaciones de este tipo, sino que tampoco interviene en modo alguno dentro de las negociaciones que puedan generarse entre los potenciales interesados, limitándose exclusivamente a proporcionar los datos de contacto sin que el negocio se concluya dentro de su plataforma.

En definitiva, este medio de publicidad es similar al servicio de avisos clasificados que brindan los diarios impresos (y de publicación virtual) donde la responsabilidad en principio correspondería al anunciante, siendo la única variante el medio por el que se comunica y quedando limitado su contralor a circunstancias que resulten de apreciación evidente (conf. CNCom. esta Sala, “Gómez Maciel Francisco José c/ Dridco SA s/ ordinario” del 07/03/2017).

En tal escenario, y por todo lo antedicho, corresponde desestimar sin más el recurso de los actores.

V. A continuación trataré la queja vertida por la demandada vinculada únicamente a la imposición de costas a su cargo con motivo de la excepción de falta de legitimación activa que fuera rechazada por el anterior sentenciante.

Sostuvo que por tratarse de una defensa de fondo no cupo imponer costas sino que éstas debieron quedar subsumidas en la decisión de fondo, es decir, que la totalidad de las costas queden a cargo de los actores vencidos.

Asiste razón a la recurrente, siendo que la defensa de falta de legitimación activa parcial no fue tratada como una excepción de previo y especial pronunciamiento sino que se difirió su examen para el momento del dictado de la sentencia definitiva, donde fue resuelta como defensa de fondo, corresponde entonces considerar que aquélla no generó una incidencia autónoma que devengue costas propias y diferentes del debate sustancial (CNCom., esta Sala in re Later Cer SA c/ Servicios Globales de Informática SA s/ ordinario” del 21/04/2021; id. Sala E in re “Proconsumer c/ Compañía Financiera Argentina S.A s/ ordinario”, del 15/11/2016).

Ahora bien, respecto al modo en que fueron fijadas las costas por la cuestión de fondo, no soslayo que los actores no formularon una crítica expresa sobre ello, sin embargo esta Sala utiliza un criterio amplio al respecto, ya que al reclamar la revocación total de la decisión, el Tribunal se encuentra habilitado para examinar la litis en su integridad (CNCom. esta Sala in re: “Vidriería la Nacional de Collia Hnos. y Cia. Ltda. contra Cano, Mario Daniel y otro s/ ordinario” del 22/05/2018).

En efecto, el pedido de revocación total de la sentencia en tanto indica poner en cuestionamiento cada una de las partes del acto impugnado (conf. CNCom, esta Sala; in re, “E.G.S.E. S.R.L. c/ Lucas III s/ sumario”, del 5/03/1980; ídem, in re, “Hurtado José c/ Obra Social de la Actividad Gastronómica y Clínica Marini s/ ordinario”, del 6/07/1990, entre otros) habilita a la suscripta a proponer la siguiente solución.

Resulta de absoluta claridad que el art. 68 1º parte Cpr. consagró la doctrina objetiva en materia de costas, según la cual éstas constituyen una reparación de los gastos en que debió incurrir el vencedor para obtener el reconocimiento de su derecho; así es el vencido quien debiera cargar con el total de las costas si es que la incidencia fue originada por su accionar (cfr. C.N.Com., esta Sala, in re “Testa de García Renata c/ Plan Rombo S.A”, del 15/3/93).

Sin embargo, también tiene decidido reiteradamente el Tribunal que en materia de costas, el juez puede eximir de ellas al litigante vencido si encontrare mérito para ello, debiendo aplicar tal excepción restrictivamente (C.N.Com., esta Sala, in re “P. Campanario SAIC c/ Plan Ovalo SA de Ahorro para fines determinados s/ ordinario”, del 20/3/98), toda vez que la referida eximición autorizada por nuestro código de rito (art. 68 in fine) procede cuando media razón suficiente para litigar; expresión que contempla aquéllos supuestos en que por las particularidades del caso cabe considerar que el vencido actuó sobre la base de una convicción razonable acerca del derecho invocado. Y ello no se basa en la mera creencia subjetiva del litigante en orden a la razonabilidad de su pretensión, sino de circunstancias objetivas que demuestran la concurrencia de un justificativo para eximirlo de costas (CNCom., esta Sala, in re “S.A. La Razón s/concurso preventivo s/incidente de cobro de crédito”, 25/2/93).

En la especie, los actores pudieron creerse con derecho a litigar como lo hicieron contra Mercado Libre, por tratarse del portal al que ingresaron para efectuar la búsqueda de la casa en alquiler cuya frustración los condujo a la promoción de esta demanda.

De este modo, propondré admitir la queja y dejar sin efecto las costas fijadas por el rechazo de la excepción de falta de legitimación activa parcial; y modificar la distribución de costas por el rechazo de la demanda, las que se imponen en el orden causado.

Lo expuesto sin perjuicio de tener presente que los actores cuentan con el beneficio de litigar sin gastos concedido el 27/11/2018 en los autos Nº 80512/2016/1; resultan ser consumidores y se encuentran amparados por el beneficio de justicia gratuita que establece el art. 53 de la Ley 24.240.

Así y en consonancia con la doctrina plenaria que emerge de los autos “Hambo, Débora Raquel c/ Falabella S.A. s/ Sumarísimo” del 21/12/2021, corresponde eximir a los accionantes del pago de las costas. Máxime que no se invocó que en la especie se hubiera promovido el incidente de solvencia previsto en el art. 53 citado, in fine.

Con tal alcance, se admitirá parcialmente el agravio de la demandada.

VI. En cuanto a las costas de alzada, en atención a la forma en que se decide, estimo que las mismas también deben ser distribuidas en el orden causado.

Así voto.

La señora Jueza de Cámara María Guadalupe Vásquez dijo:

Adhiero a la solución propuesta por mi colega preopinante, con las siguientes aclaraciones.

1. En forma preliminar, cabe recordar que no existe una norma legal específica en el derecho argentino que regule expresamente la responsabilidad de las plataformas de mercados electrónicos, como la de la parte demandada. Sin embargo, la responsabilidad de los prestadores de servicios de intermediación de internet ha sido delineada a partir de la interpretación realizada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación y esta Cámara Nacional de distintas normas generales.

2. En la causa “Rodríguez, María Belén c/ Google Inc. s/ daños y perjuicios” (Fallos: 337:1174), la Corte Suprema de Justicia de la Nación consideró los eventuales daños que los motores de búsqueda pueden ocasionar al difundir contenidos creados por terceros. Juzgó que esos intermediarios no tienen una obligación general de monitorear la información subida a la red por terceros. A partir de esto, sostuvo que, en principio, ellos no son responsables por esos contenidos; ni les resulta aplicable un factor de atribución objetivo.

Sin embargo, la Corte Suprema precisó que la ajenidad de los motores de búsqueda respecto de las expresiones ajenas que afectan derechos de terceros tiene límites; y que ellos deben responder cuando hayan tomado “efectivo conocimiento de la ilicitud de ese contenido, si tal conocimiento no fue seguido de un actuar diligente”. Desde el momento de ese conocimiento efectivo, la ajenidad del buscador desaparece y es responsable por culpa en caso de no procurar un actuar diligente.

3. En la causa registrada en Fallos: 340:1236, “Gimbutas”, la Corte Suprema de Justicia de la Nación precisó que el principio de falta responsabilidad referido no aplica cuando los intermediarios editan, modifican o crean la información involucrada. En este sentido, afirmó que “resulta evidente que en estos casos la responsabilidad no encuentra razón de ser en la mayor o menor posibilidad de evitar el daño producido por el contenido de un tercero, sino en una conducta antijurídica propia que suscita la obligación de reparar el daño por ella ocasionado (art. 1109 del citado Código Civil)”.

4. Cabe destacar que la doctrina jurisprudencial señalada en los apartados antecedentes fue reiterada más recientemente por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en los casos “Mazza” (Fallos: 344:1481) y “P., M.B.” (Fallos 344:1535).

5. En el ámbito del fuero comercial, esta Sala –con diversa integración– sostuvo que la prestadora de un foro en línea de compra y venta de automóviles no intermedió entre las partes de una compraventa porque su actuación se limitó a publicar un aviso creado por el vendedor, sin intervenir, promover ni concluir el contrato. Expuso que “este medio de publicidad es similar al servicio de avisos clasificados que brindan los diarios impresos (y de publicación virtual) donde la responsabilidad en principio correspondería al anunciante, siendo la única variante el medio por el que se comunica y quedando limitado su contralor a circunstancias que resulten de apreciación evidente”. Entendió que requerirle a la accionada que anticipe un ilícito no solo resulta ilógico sino que constituiría una carga de cumplimiento casi imposible. Así, consideró que la prestadora no integró la cadena de comercialización en los términos del artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor (expte. nro. 4470/2014, “Gómez Maciel, Francisco José c/ Dridco SA s/ ordinario”, 7.03.2017).

6. Posteriormente, la Sala D de esta Cámara Nacional afirmó que, en principio, el operador de un mercado electrónico no es responsable cuando no desempeña un papel activo que le permita conocer o controlar los datos almacenados sino que, por el contrario, interviene como un “mero canal”. Calificó este carácter como una posición neutra, meramente técnica, automática y pasiva entre los vendedores y compradores (“Kosten, Esteban c/ Mercado Libre SRL s/ordinario”, 22.03.2018).

Por otra parte, señaló que estos intermediarios no tienen una obligación general de supervisar los datos que transmiten o almacenan a instancia un tercero, ni de vigilarlos mediante búsquedas activas de hechos o circunstancias indicativas de actividades ilícitas. Sin embargo, exceptuó el caso en que el intermediario toma conocimiento de hechos o circunstancias en términos que hacen diligente constatar una posible ilicitud de las ofertas, y aquel no actúa para adoptar las medidas necesarias para impedir la comisión de infracciones con prontitud. También excluyó los casos de “ignorancia premeditada” y de “indiferencia imprudente”, donde el prestador intenta sustraerse de su responsabilidad cuando tiene motivos suficientes para sospechar la comisión de ilícitos.

7. Similarmente, la Sala C de esta Cámara Nacional aplicó las pautas desarrolladas en el caso “Rodríguez, María Belén” en la causa “Ferraro, Antonio Fabián c/ Car Group SA y otro s/ ordinario”, del 1.10.2019. Entonces, reafirmó que “el factor de atribución con el que debe ser juzgada la responsabilidad de los mismos [motores de búsqueda] es subjetivo, es decir, que serán responsables cuando hayan tomado efectivo conocimiento de la ilicitud del contenido publicado si tal conocimiento no es seguido de un actuar diligente” (con destacado en el original). Sostuvo también que la confiabilidad del sistema no se basa necesariamente en el control del carácter fidedigno de los datos de los anunciantes sino en la adopción de las medidas necesarias para corregir o hacer cesar las situaciones lesivas.

8. En sentido similar se expidió la Sala E de esta Cámara Nacional en “Vergara, Graciela Rosa c/ Energroup SA (Motos del Sur) y otro s/ ordinario” del 20.12.2019. Allí afirmó que rige el factor de atribución subjetivo cuando la prestadora de la plataforma de comercio electrónico no participa activamente en el negocio ni percibe comisión por la operación, y es indiferente respecto del perfeccionamiento de esta. En este sentido, consideró dirimente la falta de necesidad de registrar un usuario y confirmar la operación por el portal para el contrato de las partes. Además, indicó inaplicable el régimen del artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor cuando por no se verifica la prestación de una garantía legal o un daño por el vicio o riesgo de la cosa.

9. Para más, se destaca que los lineamientos expuestos por la jurisprudencia nacional reseñada son contestes con el criterio sostenido en el derecho comparado y, principalmente, en el Reglamento 2022/2065 del Parlamento Europeo y del Consejo de la Unión Europea del 19.10.2022 (Reglamento de Servicios Digitales). Este establece que el intermediario no es responsable de la información que almacena a petición de un destinatario cuando i) su servicio consiste en el almacenamiento de la información facilitada por este; y ii) no tiene conocimiento efectivo de una actividad o contenido ilícito, ni es consciente de hechos o circunstancias que manifiesten esa actividad o el contenido ilícito en lo referente a solicitudes de indemnización por daños y perjuicios, o iii) actúa con prontitud para retirar el contenido ilícito o bloquear el acceso a este en cuanto tiene conocimiento o es consciente de aquel (art. 6.1).

Estos términos son análogos a los de la Directiva 2000/31/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 8 de junio de 2000 (Directiva sobre el comercio electrónico; art. 14).

El reglamento aclara que los términos eximentes no rigen cuando el destinatario del servicio actúe bajo la autoridad o el control del prestador de servicios (art. 6.2). Tampoco aplican a las plataformas que permiten celebrar contratos a distancia entre consumidores y comerciantes, si presentan el elemento de información concreto o posibilitan de otro modo transacciones concretas capaces de inducir a un consumidor medio a creer que la información o el objeto de la transacción es proporcionado por aquella plataforma o un destinatario del servicio que actúa bajo su autoridad o control (art. 6.3).

Asimismo, la norma de referencia también prevé que los prestadores de servicios de intermediación de internet no tienen una obligación general de controlar la información que transmiten o almacenan, ni de buscar activamente hechos o circunstancias que indiquen la existencia de actividades ilícitas (art. 8).

Esta norma también es análoga a su antecedente en la mencionada Directiva sobre el comercio electrónico de la Unión Europea (art. 15.1).

Finalmente, aclara que ellos no se sustraen del régimen apuntado en el párrafo anterior por realizar, de buena fe y de modo diligente, investigaciones por iniciativa propia voluntariamente, o adoptar medidas para detectar, identificar y retirar contenidos ilícitos o bloquear el acceso a estos, o adoptar las medidas necesarias según la reglamentación (art. 7).

10. En este marco, entiendo que las pericias informática y contable producidas en el proceso resultan dirimentes a los efectos de considerar la eventual responsabilidad de la parte demandada.

Por un lado, el experto informático señaló que i) no era necesario estar logueado como usuario a los fines de poder acceder a los datos del usuario que publicó el inmueble, ii) no era posible contratar en la sección “clasificados” de la plataforma, iii) solo existía la opción de “contactar” o “quiero que me llamen” o el teléfono de contacto que se visualizaba en la publicación, iv) en las publicaciones constatadas sólo se exhibía la publicación y el contacto, y v) la plataforma indicaba consejos de seguridad, entre los cuales se sugería no usar servicios de pago anónimos sin haber visto el inmueble, solicitar la mayor cantidad posible de información sobre el inmueble y fotos o videos para comprobar su veracidad, revisar los remitentes para detectar correos electrónicos falsos, entre otros (fs. 361/377). Además, informó que el usuario de la sección “clasificados” daba de alta la publicación, colocaba las condiciones y decidía el precio, título, fotos y demás elementos de ella (fs. 378/390).

En relación con lo anterior, la parte actora reconoció haberse comunicado con el locador “por vía e-mail” (fs. 36 vta.). Además, las misivas que acompañó reflejan que su comunicación fuera de la plataforma de Mercado Libre se inició en una etapa anterior al perfeccionamiento del contrato (cfr. correo electrónico del 13.11.2014 del señor Á. , fs. 27). Así, estos extremos son contestes con lo señalado en la pericia informática.

Por otro, la perito contable afirmó que i) “[e]xiste la posibilidad para el usuario de publicar gratuitamente, o bien, abonando un costo fijo determinado e informado de antemano”, y ii) “existe la posibilidad de publicar avisos clasificados de manera gratuita o pagando un costo fijo por publicación (en las categorías de vehículos o inmuebles), pero Mercado Libre en ninguno de estos casos cobra comisión alguna por la eventual operación que celebren las partes, dado que la misma ocurre siempre fuera del sitio” (fs. 430).

De esta manera, se recuerda que la fuerza probatoria de las pericias debe ser estimada en función de la competencia técnica de los expertos, los principios científicos en los que fundan sus conclusiones, y las observaciones e impugnaciones formuladas (art. 477, CPCCN). Por ello, resalto tanto que las pericias contable e informática no fueron impugnadas por el señor Á. como que esta parte tampoco aportó elementos de convicción relevantes que conduzcan a entender otra realidad de los hechos controvertidos.

Por otra parte, está suficientemente acreditado que el señor Á. transfirió la seña “utilizando el servicio de Pago Fácil” con cupones de Mercado Pago (fs. 3/5, 37 y 37 vta.). Sin embargo, la intervención de este sistema de pago no resulta dirimente porque i) los hechos en controversia no refieren a defectos en la prestación de ese servicio: ii) su aplicación no fue consecuencia necesaria del contacto por la plataforma de avisos sino de un acuerdo entre el locador y señor Á. (fs. 28); e iii) la intervención de otro sistema de pagos u operador no hubiera alterado el incumplimiento de la locación que se plantea en la demanda (“Vergara, Graciela Rosa c/ Energroup SA (Motos del Sur) y otro s/ ordinario”, ya citado).

En conclusión, no está acreditado que Mercado Libre haya intervenido, promovido o concluido el contrato entre la parte actora y el oferente, ni que haya creado, editado o modificado los datos del aviso en cuestión, ni que haya conocido su eventual falsedad o haya controlado esos datos, ni que se haya colocado en una situación “ignorancia premeditada” o “indiferencia imprudente”. A partir de lo anterior, tampoco corresponde entender que la parte demandada está inserta en la cadena de comercialización conforme el artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor. En consecuencia, no se verifica que exista conducta antijurídica alguna que le sea imputable a Mercado Libre.

Por todo lo expuesto, comparto el rechazo de los agravios de la parte actora recurrente según se propone al Acuerdo.

Y Vistos:

Por los fundamentos del acuerdo que precede, se resuelve: i) admitir parcialmente los recursos interpuestos por los actores a fs. 606 y por la demandada a fs. 608 y, en consecuencia, ii) confirmar en lo principal lo que decide la sentencia dictada el 5/10/2022, modificando únicamente la imposición de costas, las que se distribuyen en ambas instancias por su orden (art. 68 CPr).

Regístrese y notifíquese por Secretaría, conforme Acordadas Nº 31/11 y 38/13 CSJN y devuélvase. Oportunamente, cúmplase con la publicación a la Dirección de Comunicación Pública de la CSJN, según lo dispuesto en el art. 4 de la Acordada Nº 15/13 CSJN. – Matilde E. Ballerini. – M. Guadalupe Vásquez (Prosec.: Adriana E. Milovich).

CEDRAT S.A. c. DH Properties S.A. s/cobro de sumas de dinero – ordinario

En Buenos Aires, a 10 días del mes de julio del año 2023, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Cedrat S.A. C/ DH Properties S.A. S/ Cobro de sumas de dinero – ordinario”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I. La sentencia dictada el 14 de febrero del año en curso hizo lugar a la demanda interpuesta por Cedrat S.A. y condenó a DH Properties S.A. a pagar a la sociedad accionante la suma de U$S160.000.-

Asimismo, rechazó la reconvención deducida por DH Properties S.A.

Contra dicho pronunciamiento se alzó esta última, cuyos agravios datan del 17 de mayo y fueron contestados el día 8 de junio.

II. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvo lugar el hecho que la generó, habré de coincidir con mi colega de la instancia de grado en cuanto a que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, por aplicación de lo dispuesto en su art. 7.

III. Sentado ello, haré una breve síntesis de las posiciones que asumieron las partes en este proceso.

Sostiene la sociedad actora que el 30 de diciembre de 2019 celebró formalmente con DH Properties S.A., un contrato de locación respecto del local comercial sito en Florida 754, de esta Ciudad, con destino para la venta de indumentaria femenina, por el plazo de diez años desde la apertura de las actividades comerciales. A través de la cláusula 2.2, la locadora otorgó un plazo de gracia sin cobro de los cánones locativos hasta la apertura del comercio y la atención al público para realizar todos los arreglos necesarios en el local, por el término máximo de 8 meses contados desde la celebración del contrato, por lo que finalizaría en el mes de agosto de 2020. Por lo tanto, transcurrido dicho plazo o abierto el negocio, comenzaría a pagarse la suma de cuarenta mil dólares estadounidenses (U$S 40.000.-) en concepto de alquiler mensual más el IVA correspondiente.

Refiere que en la cláusula 3.3 se acordó que la locataria abonaría la suma de ciento sesenta mil dólares estadounidenses (U$S 160.000.-) a los cinco días de suscripto el contrato en concepto de adelanto de alquileres, que serían tomados a cuenta de los alquileres mensuales que se devengarían una vez abierto el local al público, luego de transcurrido el mencionado plazo de gracia.

Señala que, precisamente, es esta la suma que, a su entender, retuvo la demandada actuando de forma contraria a derecho, a pesar de que la rescisión del contrato de locación se produjo durante el plazo de gracia, es decir, en forma previa a que usufructuara el inmueble locado y se generara alquiler alguno al que imputar el adelanto de alquileres.

Continúa la actora con su relato y manifiesta que una vez concretado el pago y vigente el contrato, y con ello el plazo de gracia, rápidamente se contactó con arquitectos y diseñadores a los fines de pedir presupuestos y comenzar a proyectar las obras necesarias para habilitar, ambientar y adecuar al local para que mantenga el estilo y la personalidad característica de la marca Cuesta Blanca. Asimismo, se contactó con gestores para iniciar las diligencias necesarias para obtener los permisos y habilitaciones correspondientes.

Así, llegado el 20 de marzo del 2020, cuando se dispuso en todo el territorio de la República Argentina el aislamiento social, preventivo y obligatorio (A.S.P.O.), la sociedad accionante se vio obligada a cancelar todas las actividades que se efectuaban en el local comercial y siendo que dicho aislamiento se prolongó en el tiempo, el 15 de julio de 2020, atento a las dificultades económicas imperantes y de público conocimiento, no tuvo más alternativa que remitir una carta documento con el objeto de rescindir el contrato de locación, amparándose en el caso fortuito o fuerza mayor establecido en el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación. Dicha misiva mereció la respuesta del día 21 de julio, mediante la que se rechazaron los términos allí vertidos, negándose a restituir los importes demandados en los términos del artículo 1221 del Código Civil y Comercial, lo que provocó el envío de otra carta documento el 31 de julio por parte de la accionante y la entrega de las llaves del local comercial el 27 de agosto de 2020.

DH Properties S.A., contestó la demanda y dedujo reconvención.

Admitió haber suscripto el aludido contrato de alquiler el 30 de diciembre de 2019, con el plazo de gracia para realizar la modificaciones del local comercial, así como que se le abonó la suma de ciento sesenta mil dólares estadounidenses (U$S 160.000.-) en concepto de adelanto de alquileres conforme la cláusula 3.3 y que, en el mes de agosto de 2020, le retornaron las llaves del local.

Afirma que la actora pretende consagrar un enriquecimiento sin causa por haber tenido a su disposición durante ocho meses el local comercial y no abonar nada por ello. Señala que el contrato comercial fue de carácter bilateral y oneroso, por el término de diez años, que, atento a dicho plazo, no puede frustrarse por el caso fortuito que se alega, que su parte actuó en todo momento de buena fe y otorgó el plazo de gracia para que la actora comience a abonar los cánones locativos y que el pago de la suma que la actora demanda corresponde a un pago de adelanto que si no se hubiera otorgado el plazo de gracia tampoco se habría acordado dicho pago.

Entiende la recurrente que la actora asumió las consecuencias por un caso fortuito, cuyo modo no está ni siquiera configurado, que la intención resolutoria de la actora está encuadrada en los términos del artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por lo que, no sólo no le corresponde la devolución de lo pagado sino que aquella deberá abonar el pago por indemnización equivalente a un mes y medio de canon locativo, esto es sesenta mil dólares estadounidenses (U$S 60.000.-) suma por la cual se reconviene con más el I.V.A. e intereses.

Destaca que su contraria ha asumido los riesgos del caso fortuito o fuerza mayor que pudieran afectar al contrato y lo hizo en forma amplia, tal como resulta de la cláusula 16.4 del contrato, por lo que mal puede desconocerlo y pretender no haberlo hecho. Describe que la accionante cuando exteriorizó su decisión resolutoria, apenas habían transcurrido tres meses y medio de A.S.P.O., aquélla no pagaba alquiler ni tampoco la obra por las remodelaciones del comercio, que se encontraba detenida, y los locales de venta al público de ropa estaban autorizados para funcionar desde hacía más de un mes.

Al responder la reconvención, Cedrat S.A. señala que la reconviniente niega la situación de fuerza mayor que con la pandemia azotó al mundo entero y que, particularmente, perjudicó de manera grave su actividad, por lo que considera que no corresponde la pretensión de la demandada de apropiarse del adelanto de alquileres, toda vez que aquéllos debían imputarse a futuros cánones locativos y que, al no haberse devengado alquiler alguno, no corresponde retención indebida de dicha suma. Agrega que si bien no se hicieron grandes refacciones en el local antes del A.S.P.O., lo cierto es que con la documental aportada en la demanda se prueba, que ello ya se había iniciado. Reitera que no corresponde la rescisión anticipada del contrato de locación en los términos del artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, sino lo fue en los términos del artículo 1203 del citado Código, esto es, en razón de una situación de caso fortuito o fuerza mayor, que da al locatario la posibilidad de la rescisión del contrato sin pago de indemnización alguna o la cesación del pago del precio durante el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.

Asimismo, entiende que hay una tergiversación mal intencionada de la reconviniente respecto de la cláusula 16.4 del contrato de locación, por la cual la locataria no se responsabilizará por los perjuicios que pueda sufrir por situaciones de caso fortuito o fuerza mayor, es decir que solo renunció a reclamar por los perjuicios ocasionados por una situación de fuerza mayor, pero que esa renuncia no incluyó la posibilidad de invocar una situación de fuerza mayor como intenta argumentar la demandada.

Conforme ya señalara el Sr. juez de grado desestimó la reconvención e hizo lugar a la demanda.

Para así decidir, consideró que es de público y notorio conocimiento que la propagación del coronavirus generó un evento global determinante de profundos cambios en la cotidianeidad de toda la especie humana a niveles nunca registrados, suscitándose una situación de emergencia que afectó el curso habitual de casi todas las actividades a lo largo y a lo ancho del planeta. Por lo tanto, señaló que a los efectos de interpretar el contrato que vincula a los litigantes, se tendrá en cuenta su naturaleza, o más bien su modalidad, pero también pesará al efecto el carácter empresarial de ambos litigantes y las particularidades, del emprendimiento en el que se sucedieron los hechos que motivan el presente litigio (conf. esta Sala, septiembre 22 de 1994, in re “Carrefour Argentina S.A. c. Kids And Co. S.R.L.”).

IV. Agravia a la recurrente la decisión del Sr. juez de grado en tanto resuelve con prescindencia de los principios rectores en materia de contratos.

El primero: que los contratos nacen para ser cumplidos (el famoso “Pacta sunt servanda”). El contrato se debe cumplir. La regla es el cumplimiento. Cualquier excusa para desligarse de las obligaciones contenidas en él debe ser analizada con carácter restrictivo.

Esto se liga con un segundo principio que el Juez de grado olvida: el de la conservación de los contratos (“favor contractus”). Esto implica que en cualquier interpretación o integración que se haga de sus cláusulas debe primar la que le permita conservar su eficacia.

Finalmente, el tercer principio rector de los contactos que el magistrado de grado soslaya en su decisión es el de la “buena fe contractual” (art. 1061 del CCCN).

Esto se observa con nitidez, por ejemplo, cuando después de reconocer que la parte actora había asumido el caso fortuito del contrato (“es claro que en la cláusula 16.4 del contrato que nos ocupa, la locataria asumió el caso fortuito”), mera circunstancia que alcanzaría para rechazar la demanda resolvió que oponerle esta cláusula “era abusivo” por la magnitud de la pandemia. El Juez de grado entonces crea arbitrariamente categorías de caso fortuito (las alcanzadas por el contrato y las que no), en un contrato celebrado perfectamente bilateral celebrado entre dos empresarios, pero no con el afán de reconocer la subsistencia del contrato sino todo lo contrario. O cuando se citan las normas dictadas durante la pandemia, pero prescindiendo de mencionar que absolutamente todos los ejemplos enumerados perseguían, en definitiva, mantener el status quo de las diferentes relaciones contractuales que contemplaban (prohibir los despidos laborales, prohibir los desalojos por falta de pago de los alquileres, mantener congelados los cañones locativos, etc. etc.).

La alusión sobre las normas excepcionales dictadas durante la pandemia no puede ser el fundamento que justifique la pérdida de la obligatoriedad de un contrato, cuando todas aquéllas fueron dictadas precisamente para lo contrario.

Por otra parte, señala que cuando se refiere a que la fundamentación de que la exigencia de cumplimiento del contrato se había tornado abusiva, se sostiene en frases dogmáticas (como que el cumplimiento del contrato generaría una “marcadísima asimetría” –sic–, que no dice cuál es porque la actora no estaba pagando canon locativo al momento de expresar su voluntad resolutoria), en frases divorciadas de las constancias del expediente (como por ejemplo que la pandemia mermó tanto actividad de la actora como la esperable renta derivada de ella, sin mencionar una foja o un documento que lo acredite) y en falacias argumentativas (como la alusión a los muertos por el Covid y a la falta de solidaridad y empatía al respecto; frase absolutamente desafortunada y burda, ya que nada tienen que ver los lamentables decesos con lo que se discute en autos).

También se agravia por la falta de frustración del objeto del contrato en el caso concreto, que en la sentencia de grado no se haya hecho una correcta lectura de la razón alegada por la parte actora para desvincularse del contrato y de su materialización en la realidad.

Refiere que el sentenciante omite que la razón alegada por la actora originalmente para pretender desligarse del vínculo contractual fue mencionada de la siguiente manera: “la situación de fuerza mayor impuesta por la pandemia y las medidas atinentes al ASPO, no sólo imposibilitan a la fecha el normal uso y goce del bien locado, sino que ha impactado seriamente en la actividad comercial de esta parte, generando entre otras circunstancias, la imposibilidad de hacer frente a la obra requerida en el Local y además encontrándose frustrada por las razones mencionadas, la finalidad perseguida al celebrar el Contrato…” (CD 36211903; acompañada como prueba documental a la demanda, del mes de julio de 2020).

Es decir, que la razón invocada era una: la frustración de la finalidad del contrato. Y ello generado por dos motivos: la imposibilidad del normal uso y goce de la cosa, y la afectación de la actividad comercial, y señala que lo cierto es que nada de lo alegado en su oportunidad fue probado por la actora.

En cuanto a la afectación de su actividad comercial, manifiesta que el juez de grado señala que la actora probó la afectación de su actividad comercial, mientras que la prueba de la parte demandada brilla por su ausencia. Sin embargo, el análisis omite por completo la valoración de las probanzas de autos que demuestran, sin la menor duda, que la alegada afectación, al momento del envío de la carta documento reseñada era inexistente.

Al respecto alude al libro de actas de Cedrat S.A. (presentado el 4de noviembre de 2021), donde del acta de la Asamblea General Extraordinaria Nº 7 –del 9 de agosto de 2019– se pasa al Acta de la Asamblea General Ordinaria Nº 8, del 2 de septiembre de 2020 por lo que no hay constancia de que la Asamblea hubiese deliberado o adoptado decisiones por ese motivo durante el lapso en el cual sucedieron los hechos alegados en este litigio.

Al mes de septiembre de 2020, entonces, cuando los acontecimientos que motivaron este litigio ya habían sucedido, la Asamblea, lejos de solicitar nuevos aportes a los socios o solicitar préstamos a entidades bancarias –como mencionó la actora en su demanda–, autorizaba la utilización de la importante ganancia del año anterior a una reserva “facultativa”.

Refiere que la única acta de directorio que hay del año 2020 es la del día 26 de agosto, y tampoco de ésta surgen las “probadas” restricciones: se habla de resultados satisfactorios, de utilidades y de margen de rentabilidad bueno y deseado.

Continúa en su relato y manifiesta acerca de los propios dichos de la actora reconvenida: “…informo que Cedrat cierra ejercicio con fecha 31 de marzo, tal como surge de la copia del Estatuto (…) y que al día de hoy aún no ha cerrado el Balance, por lo que no resulta posible presentar balance alguno que refleje el período de tiempo referido al asunto en cuestión”.

Ni la Asamblea, ni el Directorio exteriorizaban en esa época restricciones económicas como las que alegó la actora en su demanda –más bien todo lo contrario–. Y si al momento de contestar la reconvención no podía presentar un balance que reflejara el período referido al asunto, mucho menos podía sacar conclusiones sobre el particular a los pocos meses de iniciada la pandemia.

Refiere que todo esto es omitido por el magistrado de grado, quien presume una restricción en las ventas y en los ingresos que carece de todo asidero fáctico.

Asimismo, señala que, del informe obrante en autos de la AFIP, surge que la sociedad accionante cobró el ATP, el programa consistía en el pago por parte del Estado del 50% del salario de los empleados. La actora omitió esta información al demandar y sólo la mencionó al contestar la reconvención como muestra de que tuvo que recurrir a la asistencia estatal. En el contexto antedicho la conclusión es la opuesta: a pesar de no necesitar asistencia, la tuvo. O eventualmente, no tuvo necesidades por el hecho de haber sido asistida. Nuevamente, el análisis sobre esta circunstancia no forma parte de la sentencia de grado.

Seguidamente, alude a las respuestas de los locales en los que Cedrat S.A. alquila para vender sus productos Cuesta Blanca y refiere que si el argumento por el cual Cedrat no podía abrir sus tiendas frustraba el objeto de las locaciones por caso fortuito, al ser la pandemia un acontecimiento universal, idéntico destino deberían haber corrido los contratos con otros locales similares. Sin embargo, en ninguno de los otros casos se aludió a un impedimento, o caso fortuito o frustración del objeto, o algo por el estilo.

Destaca que en ninguno de los cuatro casos Cedrat S.A. alegó la frustración de la finalidad del contrato de locación. Tampoco una excesiva onerosidad que frustrara que implicara la necesidad de disolver el vínculo contractual (ya sea rescindiendo o resolviéndolo). Es más, a pesar de que estos locales sí le generaban más gastos operativos que el del caso de autos, porque al estar en funcionamiento los costos son mayores y porque pagaba canon locativo, apenas solicitó una reducción del monto del alquiler.

Advierte que lo reseñado en este punto exhibe la mala fe contractual de la demandada en su alegación sobre la “frustración” de la finalidad del contrato.

A ello agrega que es de público conocimiento que los shoppings fueron los últimos ámbitos en abrir por las restricciones del ASPO. Pero ni siquiera allí Cedrat S.A. intentó resolver el contrato alegando el caso fortuito, frustración o la “marcadísima asimetría” que imagina desde sus preconceptos el Juez de grado. Ello en consideración a la respuesta del shopping Galerías Pacífico, donde la actora tuvo un local hasta el mes de febrero de 2021: (“Sí, efectivamente Traz S.A. suscribió con Galerías Pacífico un contrato de locación en fecha 01/02/2018 (…) venció el 28 de febrero de 2021” (respuesta datada el 12 de enero de 2022).

Refiere que, de la ejecución del propio contrato, surge que en esa fecha la actora no pagaba alquiler alguno, ni –por no estar abierto– tenía personal destinado al local de mi mandante. El único gasto que demandaba el contrato era el pago por el mantenimiento de los servicios (ya que al estar cerrado no había consumo de gas, electricidad o agua). Cedrat S.A. no tenía empleados destinados al local porque no se encontraba todavía en funcionamiento, tampoco tenía personal contratado para trabajar en el local (porque la construcción se encontraba suspendida). El costo global del mantenimiento del local era bajísimo y ni la pandemia ni el ASPO le habían generado, al mes de julio de 2020, costos adicionales. Ni uno. El Juez de grado omite considerar todas estas cuestiones. Funda su decisión en el preconcepto de los perjuicios económicos que le habría ocasionado la pandemia a la actora. Como los elementos fácticos se empecinan en contradecirlo, directamente los soslaya.

Afirma que el Juez de grado para intentar reforzar su decisión señala que “no fueron pocos los gastos y gestiones que iniciara la locataria del local comercial, que encaró un proyecto de reforma, con trámites y habilitaciones”.

Sin embargo, no detalla en qué habrían consistido esos gastos, de dónde los cuantifica y menos aún analiza la proporcionalidad de esos gastos con el plazo de gracia otorgado, que desde el 1 de enero de 2020 la recurrente no tenía la tenencia del local. Es más, ninguno de esos gastos constituye desembolsos que no estuvieran previstos a la fecha de contratar. Todos estaban previstos. Y como contrapartida, y respecto del contrato puntual, al mes de julio de 2020 no se le habían generado gastos adicionales o extraordinarios, sencillamente porque no estaba pagando canon locativo mensual alguno.

Respecto de la imposibilidad de gozar del inmueble y de la frustración de la finalidad del contrato, la recurrente afirmó que a las restricciones presupuestarias la actora le adicionó la imposibilidad de gozar del inmueble, lo que a la postre –según ella– frustró la finalidad del contrato. La finalidad frustrada, según la actora, era la imposibilidad de abrir el local en la fecha prevista y la concurrente imposibilidad de mantener una estructura como la que importaba el local.

Con cita de los precedentes: Paradine vs. Jane (1647), Taylor vs. Caldwell (1863) y Krell vs. Henry y Herne Bay Steamboat Co vs. Hutton (1902), que dio origen a la teoría de la frustración del fin del contrato, y de la doctrina moderna y contemporánea, considera que en el caso la finalidad, si es que puede mencionarse una además de la locación en sí, era la de tener el local a disposición para vender ropa. El contrato preveía un plazo “de gracia” de ocho meses para acondicionar el local y, una vez abierto, diez años más. Es de público conocimiento que la pandemia ha sido dejada atrás hace rato. Si el contrato continuara vigente, al día de hoy, aún tendría siete años de vigencia por delante.

Destaca que las restricciones a la venta de indumentaria en el local comercial fueron levantadas a los pocos días de la exteriorización de la voluntad de resolver. En definitiva, esta imposibilidad generalizada apenas afectó algunos pocos meses de un plazo de gracia de un contrato, reiteramos, destinado a durar una vez que comenzara la venta al público 120 meses.

Considera que la ausencia de frustración de la finalidad del contrato la exhibe la propia conducta de la demandada respecto de los otros contratos de locación semejantes y contemporáneos al que se analiza en autos: Ningún contrato de características similares fue resuelto (o, al decir de la actora reconvenida, “frustrado” por los mismos acontecimientos).

Lo expuesto anteriormente exhibe la mala fe de la actora, ya que en momento alguno solicitó –como en los otros casos– renegociar los términos del acuerdo. Ya sea en su extensión, ya sea en el canon locativo. Nada. A los pocos meses, y utilizando una razón que por su naturaleza jurídica es de interpretación restrictiva, alegó que la finalidad del contrato se encontraba “frustrada” y manifestó su voluntad de rescindir (de modo gratuito).

Destaca que debe agregarse en este aspecto que el plazo de gracia se otorgó como consecuencia de la extensión del plazo de duración del contrato de dos a diez años. Cedrat utilizó el local durante tres meses (enero, febrero y marzo), sin restricciones, sin pandemia, a costo cero y sin beneficio alguno para la recurrente, quien no percibió canon locativo alguno por ese período, más allá de que el objeto de un contrato de locación es por el uso y goce de una cosa (aspecto que se cumplía) y en nada afecta que se encuentre el local abierto al público o no.

Afirma que, por esa misma razón, se acordó el pago de un adelanto, que si bien podía ser imputado a futuros alquileres se convino y se entregó en esa oportunidad con el afán de afianzar la relación contractual y de otorgarle indubitable principio de ejecución.

Agrega que el desembolso inicial persiguió entonces afianzar la relación contractual. Es abusivo entonces exigir su devolución siete meses después aduciendo la falta de causa. Sobre todo, cuando durante la mitad de ese tiempo la actora usó y gozó del local sin restricciones. El contrato fue celebrado por dos comerciantes, en absoluto plano de igualdad. La excusa de la pandemia y del ASPO fue apenas un artilugio para desligarse de un contrato que tenía principio de ejecución eludiendo cualquier tipo de penalidad. Mientras que la actora, que usó y gozó el local sin restricciones durante 3 meses, que lo tuvo a disposición otro tanto aunque afectado parcialmente por la pandemia (como todos) y que unilateralmente decidió resolver el contrato… se le reconoce la devolución de todo lo pagado. Es decir, se le permite retirarse sin costo alguno.

Agravia a la demandada la decisión del magistrado de grado que desestimó la reconvención, aludiendo que la demandada estaba habilitada a interrumpir el contrato en los términos del artículo 1203 del CCCN por lo que no resultaba de aplicación la prescripción del artículo 1221 del CCCN.

Manifiesta que la actora tenía una sola manera de desligarse del contrato: la rescisión prevista en el artículo 1221 (que a su vez fue la única contemplada en el contrato cláusula DECIMO SEGUNDA), y por qué espera al mes de julio si desde el mes de marzo existía la pandemia y el Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio?

Precisamente porque la actora por entonces interpretaba que sólo podía rescindir una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato, tal como se había acordado en la cláusula mencionada: “LA LOCATARIA podrá, transcurridos los seis primeros meses de la vigencia del contrato, resolver el mismo, debiendo notificar fehacientemente su decisión a la LOCADORA, con una antelación mínima de 30 (treinta) días corregido de la fecha en que se reintegrará el local. La LOCATARIA, de hacer uso de la opción resolutoria, deberá abonar a la LOCADORA, en los términos del artículo 1221, inc. a) del CCCN”.

Sobre este punto aclara la recurrente que la única posibilidad acordada por las partes para la resolución anticipada del contrato era esa. Por eso la conclusión es simple: el actor, si pretendía resolver anticipadamente, debía pagar la indemnización de un mes y medio de alquiler que contempla la norma.

Refiere que la interpretación de que, aun aplicando ese artículo, no correspondería pago alguno porque en ese momento no se estaban pagando alquileres (estaba en vigencia el plazo de gracia) es desacertada por varias razones. La primera, porque no está en discusión que el contrato sea un contrato de locación. El supuesto de rescisión que alega la actora (artículo 1203 del CCCN) es un supuesto propio del contrato de locación. Entonces, si hay locación, no hay duda de que resulta de aplicación el artículo 1221 del CCCN y, por consiguiente, el pago de la indemnización allí prevista en caso de que se pretenda la resolución anticipada. La segunda, que cualquier contrato de locación se presume oneroso. Mejor dicho, la locación es un contrato oneroso. La vigencia de un plazo de gracia no constituye un óbice para el pago de la multa, sobre todo porque está claro en el contrato a cuánto ascendía el valor del canon locativo mensual acordado (cláusula tercera). Y finalmente, la tercera porque en una interpretación que prescinda de la obligatoriedad del pago de la indemnización para el caso concreto se daría el disparate jurídico que: entre el mes uno y el mes seis la locataria no podía rescindir, en los meses siete y ocho podía hacerlo gratis y a partir del mes nueve –cuando terminaba el plazo de gracia– debería hacerlo pagando.

Así la recurrente concluye que la única forma acordada por las partes para resolver anticipadamente el contrato era la prevista en la cláusula DECIMO SEGUNDA (que remitía al artículo 1221 del CCCN); y la rescisión no sólo no es retroactiva (por lo que no implica restitución alguna de lo abonado) sino que prevé el pago de un mes y medio de alquiler (que, como mínimo, era de cuarenta mil dólares, conforme surge de la cláusula tercera).

V. Sentado lo anterior, creo conveniente recordar que fueron de público y notorio conocimiento las medidas dictadas por el PEN como consecuencia de la Pandemia por Covid-19, decretos de necesidad y urgencia que fueron cabalmente transcriptos y detallados por el colega de la instancia de origen y cuya cita me remito por razones de economía y celeridad procesal (ver considerando III de su sentencia), dispusieron serias restricciones a la libre circulación y al desarrollo de toda actividad comercial.

En el caso, se discute acerca de la interpretación que debe darse al contrato de locación suscripto dentro de dicho marco.

Se trata de un contrato de tipo paritario, cuya interpretación debe hacerse en el marco de la intención común de las partes y al principio de la buena fe, tal como lo dispone el art. 1061 del Código Civil y Comercial de la Nación, en sintonía con los principios de conservación y confianza que emanan de los arts. 1066 y 1067 del citado cuerpo legal.

La buena fe se erige en un principio clave, aplicable en general a todo ejercicio de los derechos (art. 9) y, muy especialmente, a los contratos. Incluye tanto la buena fe en el sentido de un comportamiento leal (buena fe objetiva), como la denominada “buena fe-creencia” (subjetiva), que incluye la llamada “apariencia creada” (Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos, Suplemento Especial Contratos, La Ley, 2015, pág. 198).

VI. En lo que aquí interesa, el 30 de diciembre de 2019 se formalizó, entre las partes de este proceso, el contrato de locación respecto del local comercial sito en Florida 754, de esta ciudad, con destino para la venta de indumentaria femenina.

El plazo fue de diez años contados desde la apertura de las actividades comerciales, conforme propuesta de adenda al contrato originario.

A través de la cláusula 2.2, la locadora le otorgó a la actora un plazo de gracia sin cobro de los cánones locativos hasta la apertura del comercio con la atención al público. Dicho plazo de gracia tuvo por objeto la realización de todas las ambientaciones necesarias en el local, para empezar a funcionar. El mismo correría desde la celebración del contrato y por un máximo de ocho meses, por lo que finalizaría en el mes de agosto de 2020, y transcurrido aquel o abierto el negocio, comenzaría a pagarse la suma de cuarenta mil dólares estadounidenses (U$S 40.000.-) en concepto de alquiler mensual.

En la cláusula 3.3 se acordó que la locataria abonaría la suma de ciento sesenta mil dólares estadounidenses (U$S 160.000.-) a los cinco días de suscripto el contrato en concepto de “adelanto de alquileres mensuales”, que serían tomados a cuenta de los alquileres mensuales que se devengarían una vez abierto el local al público, luego de transcurrido el mencionado plazo de gracia.

Frente a los acontecimientos producidos como consecuencia de la pandemia, la sociedad accionante rescindió el contrato de locación y entregó las llaves del local en el mes de agosto de 2020.

De acuerdo con ello y en una primera apreciación respecto de las cuestiones a debatir, más allá de lo sostenido por la recurrente en cuanto a que se convino y se entregó en esa oportunidad la suma de U$S160.000 con el afán de afianzar la relación contractual y de otorgarle indubitable principio de ejecución, lo cierto es que de la cláusula 3.3, surge con meridiana claridad que dicho importe se entregó en concepto de “adelanto de alquileres mensuales”, que serían tomados a cuenta de los alquileres mensuales que se devengarían una vez abierto el local al público, luego de transcurrido el mencionado plazo de gracia.

Alude la demandada a la falta de frustración del objeto del contrato y a la falta de afectación de la actividad comercial de la accionante, sobre la base de lo consignado en su libro de actas.

Esta cuestión se relaciona con la causa, como elemento determinante del contrato, y al respecto el art. 281 del Código Civil y Comercial de la Nación, alude a la causa fin, que es, precisamente, el fin inmediato autorizado por el ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la voluntad, y que refiere a los actos jurídicos como género y, en tanto que el contrato resulta ser una especie de acto jurídico, claramente, le es aplicable.

De igual modo integran la causa, los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa, o tácitamente si son esenciales para ambas partes, la que también se presume, conforme lo dispone el art. 282 del citado cuerpo legal.

Sabido es que la causa fin debe estar presente en la formación del contrato, durante su celebración, y debe subsistir durante su ejecución (art. 1013). Se trata de la causa objetiva, como el fin inmediato que produce consecuencias jurídicas, y que, por tratarse de un elemento esencial del contrato, su interpretación es imperativa (arts. 1012 a 1014).

En el caso de autos, tales principios deben conjugarse con la situación vivida respecto de la Pandemia por COVID-19, que, claramente, escapó a cualquier tipo de previsibilidad, y que, debido a sus consecuencias, como lo fueron las distintas medidas restrictivas de la libertad de circular, o de comercial, puestas en práctica por sucesivos decretos de necesidad y urgencia del PEN, a los que me he referido, constituyen, en principio, casos fortuitos, y están íntimamente relacionados con la frustración del fin del contrato.

Ahora bien, con criterio que comparto se ha sostenido que los efectos del casus en la órbita obligacional, más que de una cuestión de autoría, se trata de evaluar la incidencia que el casus tiene en la posibilidad de cumplir la obligación. Dado que el incumplimiento es el fundamento exclusivo y excluyente de la responsabilidad “contractual”, en la medida en que existe una obligación incumplida, el deudor es responsable de los daños que el acreedor ha experimentado (arts. 1716 y 1749, CCCN). Por eso en este terreno el caso fortuito exime si provoca una imposibilidad de cumplimiento de la obligación que tiene, además, los caracteres de objetiva y absoluta (Picasso, Sebastián – Cicchino, Paula M., Código Civil y Comercial de la Nación y normas complementarias – Análisis doctrinal y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2018, tomo 3F, comentario al art. 1732, pág. 390).

Por otra parte, no desconozco que, en lo que respecta al ámbito contractual, la actividad del legislador no fue tan considerable como sí lo fue en otros ámbitos como el tributario, el previsional y el de la seguridad social, por lo que la opinión doctrinal fue la encargada de dar respuesta a las distintas incertidumbres que se suscitaron.

Por lo tanto, fuera de tales ámbitos, ha sido la doctrina la encargada de proponer soluciones frente a la repercusión en los contratos de la pandemia y sus efectos devastadores. En ese sentido, mientras un grupo de autores se centró en el estudio de los institutos legalmente previstos para hacer frente a estas situaciones (imposibilidad de cumplimiento, imprevisión, frustración del fin del contrato), otro sector esgrimió, cada vez con mayor énfasis, la idea de que, en el marco de esta situación excepcional, existiría un deber de las partes de renegociar –con distintos matices según los autores– los contratos afectados por los efectos económico-sociales de la pandemia (Picasso, Sebastián, ob. cit.).

Más allá de la inexistencia de normativa de emergencia aplicable de modo específico a la presente cuestión traída a debate, lo cierto es que las reglas contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación brindan elementos para decidir este asunto.

Tal es el caso del art. 1203 que dispone: que “Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

Esta frustración encuentra ciertas similitudes, en su casuística, con la regulación general de frustración de la finalidad en los términos del art. 1090, constituyéndose en un supuesto particular y relacionado exclusivamente con el contrato de locación. El remedio legal es el soporte de la denominada “necesidad de causa” de todos los contratos (art. 1013) que, en este caso en particular, se ven frustrados especialmente por las causales que el Código tipifica.

De este modo, los antecedentes que habilitarán al locatario a pedir la rescisión del contrato o, eventualmente, la eximición del pago de alquileres, son precisamente el caso fortuito y la fuerza mayor, concebidos ambos como circunstancias ajenas a las partes, ya que, de lo contrario, habría un cabal incumplimiento del locador, y no ya mera frustración, en el caso de que el impedimento proviniera de su actuación, o similar solución si fuera por actos de terceros por los cuales el locador debe responder (art. 1201) o eximirse cuando esos actos son imputables al ámbito de responsabilidad del locatario (art. 1206). La consecuencia del hecho frustrante es el impedimento en el uso o goce de la cosa o la carencia de utilidad para el objeto del contrato. El caso fortuito debe afectar la cosa misma. De otro modo, si el caso fortuito no produjera un impedimento que se tradujera en impedimento de uso y goce de la cosa locada, no habría causalidad alguna para la invocación de la frustración como fundamento de los efectos que la norma reconoce a favor del locatario” (Herrera, Marisa – Caramelo, Gustavo y Picasso, Sebastián, Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Ed. Infojus, Buenos Aires, 2015, comentario al art. 1203 a cargo de Esteban Otero, págs. 586/587).

Ahora bien, puede decirse que el art. 1203 Código Civil y Comercial, modificado por el art. 6 de la ley 27.551 reitera un precepto existente en el art. 1522 del Código Civil derogado.

Y más allá de los defectos que pueden encontrarse en su texto, se reconoce en él una regla especial que acepta la frustración del fin del contrato, de modo que los locatarios destinados a la prestación de servicios al comercio o a la industria, tienen los beneficios previstos en el Código Civil y Comercial de la Nación en el art. 1203 y en las demás reglas generales de los contratos (Rivera, Julio César, El contrato de locación de cosas inmuebles ante la pandemia. Interpretación del art. 1203, en Pizarro, Ramón Daniel – Vallespinos, Carlos Gustavo, Efectos jurídicos de la pandemia de COVID-19, pág. 94).

Así, dentro de las posibles situaciones que puede prever esta norma en función de la emergencia sanitaria por la Pandemia por COVID-19, considero que resulta de aplicación al caso de autos. Así, la imposibilidad temporaria de usar y gozar de la cosa locada que afecta al objeto, autoriza al locatario a rescindir el contrato o a suspender el pago del canon locativo para períodos cuyo uso y goce no recibe.

Al respecto debo agregar que en aquel momento existía una gran incertidumbre respecto del tiempo que podría demandar la imposibilidad temporaria, que, a mi modo de ver, incidía de modo especial para este caso ya que dependía de una inversión de cara al futuro. Traigo esto a colación con relación al argumento de la recurrente referido a que a la actora aun hoy le quedarían 7 años de contrato, circunstancia que es fácil de evaluar al presente, pero no lo era en el contexto pandémico.

En lo que respecta al contenido del libro de las actas de Cedrat S.A., el hecho que del acta de la Asamblea General Extraordinaria Nº 7 –del 9 de agosto de 2019– se pase al Acta de la Asamblea General Ordinaria Nº 8, del 2 de septiembre de 2020, sin que se hubiese deliberado o adoptado decisiones durante el lapso en el cual sucedieron los hechos alegados en este litigio, a mi modo de ver, no es indicio suficiente para considerar que la sociedad accionante no se hubiera visto afectada por la Pandemia. Así como tampoco lo es la “Consideración del Resultado del Ejercicio económico regular cerrado al 31 de marzo de 2020” por medio del cual se dejó constancia que, al 31 de marzo de 2020, arroja una ganancia de $3.258.924, ni la modificación del destino de la reserva constituida especialmente a cuenta de futuros dividendos, así como la constitución en su lugar una nueva Reserva Facultativa. Y digo esto por cuanto se trata del ejercicio económico que se generó a partir del 1ro. de abril de 2019 cuyo cierre operó el 31 de marzo de 2020, es decir, que casi la totalidad de dicho lapso de actividad económica no se vio afectada por la pandemia, con la salvedad de los últimos 10 días.

Reitero, es fácil hoy sacar las conclusiones de lo que ya pasó, pero no está de más recordar que al comienzo de Pandemia y sus consecuentes restricciones y prórrogas del ASPO y DISPO, lo cierto es que nadie conocía su alcance y mucho menos se podía avizorar su proyección en el tiempo.

En cuanto al argumento traído por la recurrente y referido a la sociedad accionante cobró el ATP, el programa consistía en el pago por parte del Estado del 50% del salario de los empleados, debo señalar que, contrariamente a lo sostenido por aquélla, tal circunstancia no hace más que dejar en claro que tal asistencia fue solicitada por Cedrat. S.A., en el marco de la Pandemia, como también lo hicieron muchas empresas, y el hecho de haber omitido esta información al demandar no obsta al ejercicio de su derecho y tampoco lo obsta el hecho de considerar, como refiere la recurrente, que “a pesar de no necesitar asistencia, la tuvo. O eventualmente, no tuvo necesidades por el hecho de haber sido asistida”.

Tampoco habré de coincidir con el argumento sostenido en los agravios en cuanto a que en ninguno de los otros casos de inmuebles alquilados por Cedrat S.A. se aludió a un impedimento, o caso fortuito o frustración del objeto, o algo por el estilo, simplemente, porque se trata de situaciones totalmente diferentes.

Me explico.

En el caso de Unisut S.A., locador de SARGA S.A. (empresa del grupo Cuesta Blanca) del local de Av. Cabido 2050 durante el periodo de marzo 2020 a junio 2020, ésta mantuvo el uso y goce del local y obtuvo una reducción del alquiler en un 50% hasta febrero 2021, con motivo de las dificultades económicas que enfrentaba frente ante la situación de fuerza mayor provocada por la pandemia.

Artha S.A. propietaria del local que alquila Cuesta Blanca en Av. Rivadavia 7985, también le redujo el alquiler a la sociedad actora en un 50% hasta febrero de 2021, por idénticas razones.

Idéntica actitud fue la tomada por Dealmag S.A., propietaria del inmueble de la calle Av. Santa Fe 3.159, durante el período de marzo 2020 a junio 2020, con una adenda al contrato de locación originario, pactando una nueva vigencia, en este caso hasta el 31/05/2023.

En el caso de La Meridional, propietaria del local que alquila Cuesta Blanca en Florida al 200, desde el 18/12/2013 y continúa con la tenencia hasta el 30/06/2024. Cuesta Blanca durante el periodo de marzo del 2020 a junio del 2020 no perdió el uso y goce del local, y se acordó una reducción del canon locativo del 50% entre abril de 2020 y diciembre de 2020, en un 70% entre diciembre de 2020 y diciembre de 2021 y en un 50% entre enero y abril de 2022, así como también se pactó una postergación del pago de los cánones locativos entre los meses de abril y julio de 2020, los cuáles se abonaron en 12 cuotas consecutivas con posterioridad a dichas fechas.

Estos casos no hacen más que mostrar lo que sucedió en la mayoría de los contratos de locación, como en el caso, destinados al comercio en los que los cánones fueron sustancialmente reducidos.

Pero ello es diferente a lo acontecido entre las partes de este litigio, por lo que no puede traerse a colación.

En efecto, como bien lo sostiene la actora al responder este aspecto de la queja, lo cierto es que los locales a los que me he referido ya se encontraban funcionando con anterioridad a la pandemia y a las restricciones, y, además, todos estaban en proceso de amortización, stockeados, con empleados asignados a los mismos, por lo que no requerían de ninguna inversión adicional para su operatividad y puesta en marcha.

Ello, difiere notoriamente de la situación en la que se encontraba el local propiedad de la sociedad demandada a los efectos de su uso y goce, en lo que a venta al público refiere, en el que debía llevarse adelante una obra de remodelación que implicaba un gran desembolso e inversión, sumado a ello, las complicaciones para concretarla debido a las restricciones imperantes.

Como puede advertirse, la frustración de la finalidad contractual era, a esa altura de los acontecimientos, concreta e irreversible en el corto plazo, atemporal, no parcial, sino total y de pronóstico incierto debido a la incertidumbre que imperaba en aquel momento.

Y no obsta a lo dicho lo apuntado por la demandada en alusión a los bajos costos que tenía Cedrat S.A., porque, precisamente, no se trataba de tales costos en ese momento, sino de la proyección de éstos hacia el futuro, y prueba de ello fue lo convenido con relación al plazo de gracia de 8 meses para que pudiera concretarse la obra.

En apoyo a su postura, la recurrente cita el artículo 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL), que alude a los supuestos en los cuales se permite la revisión de las cláusulas contractuales por circunstancias sobrevinientes son excepcionales.

En lo que aquí interesa la norma refiere que las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato, que no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración en el momento de la conclusión del contrato y que no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias.

Pues bien, los supuestos que la norma prevé se adecuan acabadamente a las circunstancias imperantes en aquel momento de desconcierto e incertidumbre que considero justificaban la conclusión del contrato por parte de Cedrat S.A. de cara a la inversión que tenía por delante.

Me explico.

Se le podía exigir a la actora que cargue con el riesgo del cambio de tales circunstancias?

La recurrente señala que la sentencia de grado soslayó el tercer principio rector de los contactos que es el de la buena fe contractual (art. 1061 del CCCN), cuando después de reconocer que la parte actora había asumido el caso fortuito del contrato en los términos de la cláusula 16.4 del resolvió que oponerle esta cláusula era abusivo por la magnitud de la pandemia.

En punto a la asunción del riesgo, no tengo dudas la pandemia puede ser encuadrada dentro del supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, por tratarse de un acontecimiento extraordinario, casi imposible de haber sido razonablemente tenido en cuenta por las partes al momento de contratar.

Al respecto cabe mencionar que en las XXVIII Jornadas de Derecho Civil llevadas a cabo en la ciudad de Mendoza en el año 2022, se recomendó considerar especialmente la situación de la Pandemia a los efectos de analizar la configuración del caso fortuito.

Desde esta perspectiva entonces, cabría diferenciar el casus ordinario del extraordinario, y en tales supuestos si las cláusulas de asunción de riesgos concebidas en términos generales limitan sus efectos solo a los casus ordinarios.

El Código Civil y Comercial a través de sus arts. 955, 956, 1730, 1733 inc. a) y ccs., ha seguido la línea trazada por el Código Civil derogado en cuanto a la configuración del casus y los efectos, sin embargo, debe indagarse si ello es comprensivo del casus extraordinario.

La cláusula 16.4 destaca que la locadora no se responsabilizará por los perjuicios que pueda sufrir la locataria o terceros, en caso de incendio, inundaciones o cualquier otra razón incluidos los casos de fuerza mayor o caso fortuito.

Claramente se trata de una cláusula de estilo, redactada en términos generales, y la sola mención a la fuerza mayor o caso fortuito, lejos está de prever acontecimientos como los que en este caso motivaron la rescisión del contrato.

Es que la Pandemia por COVID-19, resultó ser sin lugar a duda un caso extraordinario y sumado a todas las medidas de emergencia dictadas por la totalidad de los gobiernos para contenerla, son hechos que no han sido previstos y no pudieron ser evitados. Por ello considero que integra la categoría de casus extraordinario y que la dispensa convenida en la cláusula transcripta, sin lugar a duda, no lo comprende.

De ahí que la doctrina que de momento viene analizando este punto, sostenga que las restricciones del gobierno que impedían trasladarse y por ende ocupar la cosa o que prohibían la realización de ciertas actividades (v. gr. comerciales) a las que se encuentra afectada la cosa, por más que no afecten a la cosa en sí misma, se encuentran incluidas dentro de la hipótesis legal y habilitan, según el caso a la suspensión de los efectos del contrato o a su extinción (Calderón, Maximiliano R. COVID 19 y contrato, herramientas ortodoxas y heterodoxas, en Pizarro, Ramón Daniel – Vallespinos, Carlos Gustavo, Efectos jurídicos de la pandemia de COVID-19, pág. 17 y sgtes.).

Finalmente, cabe destacar que de acuerdo con la letra del art. 956 del CCCN, si la frustración de la finalidad es temporaria, como es el caso de los contratos de locación, habrá derecho a resolver el contrato solo si impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial y, en el caso, considero que está demostrado que el período de cuarentena ha sido esencial para que la ejecución del contrato no cumpla con la finalidad prevista.

Ello justifica acabadamente el derecho de la sociedad actora a que le sea restituido el importe entregado a cuenta de futuros alquileres, desde que la rescisión fue articulada durante el plazo de gracia, cuando tales cánones aún no se habían devengados. Sin embargo, cabe destacar que a idéntica solución hubiera llegado si la decisión de finalizar el contrato se hubiera tomado antes de transcurridos los 6 desde su celebración.

Y el ejercicio del derecho de Cedrat S.A. concebido en los términos dispuestos, en modo alguno puede interpretarse que lo es en desmedro de DH Properties S.A., porque ocurre que la emergencia constituye una situación que pone en crisis a las respuestas jurídicas y a sus modos habituales de producción, por lo cual exige una mirada integrada para evitar lecturas exageradamente sesgadas, y, por lo tanto, insuficientes o parciales (Ciuro Caldani, Miguel A. Lecciones de teoría general del Derecho en Investigación y docencia Nro. 32 en Pizarro, Ramón Daniel – Vallespinos, Carlos Gustavo, Efectos jurídicos de la pandemia de COVID-19, pág. 57).

Idénticos argumentos a los desarrollados precedentemente, me llevan a decidir el rechazo de la reconvención, toda vez que en torno a este punto resulta importante distinguir entre incumplimiento en sí mismo considerado y el hecho complejo que importa el caso fortuito, incluida la imposibilidad sobrevenida, en el sentido de que el primero debe encontrarse en relación causal adecuada con el segundo, toda vez que el caso fortuito debe ser la causa determinante del incumplimiento para que el deudor no responda por los daños que ocasione al acreedor con dicha falta de cumplimiento (Calvo Costa, en Pizarro, Ramón Daniel – Vallespinos, Carlos Gustavo, Efectos jurídicos de la pandemia de COVID-19, pág. 29, nota nro. 28).

Por ello, voto por la confirmación de la sentencia de grado.

VII. Propicio que las costas de esta instancia se apliquen a DH Properties S.A. por haber resultado sustancialmente vencida (art. 68 del Código Procesal).

VIII. En síntesis y en base a los fundamentos que anteceden, si mi voto fuese compartido, propongo a mis colegas que se confirme la sentencia de grado en todo lo que decide y ha sido materia de agravio, con costas en los términos del considerando VI.

El Dr. Kiper y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el Dr. Fajre, adhieren al voto que antecede.

Y Visto: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y ha sido materia de agravio, con costas en los términos del considerando VII. Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (Conf. AC. 15/13), notifíquese y, oportunamente, devuélvase. – José B. Fajre. – Claudio M. Kiper. – Liliana Abreut de Begher.

Allianz Argentina Compañía de Seguros S.A. c. Compañía de Sabor S.R.L. s/cobro de sumas de dinero

Comentado por Diego Alejandro Lo Giudice: El monto del reclamo sujeto a lo que “en más o en menos resulte de la prueba”.

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 27 días del mes de junio de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “Allianz Argentina Compañía de Seguros S.A. c/Compañía de Sabor S.R.L. s/Cobro de sumas de dinero” (Expte. Nº 84662/2018), respecto de la sentencia del 4 de agosto de 2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO – Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJOO – Dr. ROBERTO PARRILLI.

A la cuestión planteada, la Dra. Maggio dijo:

I. Antecedentes

I.1. En el escrito inaugural de estas actuaciones, obrante a fs. 51/55, la letrada apoderada de Allianz Argentina Compañía de Seguros S.A. (en adelante, “Allianz”) vino “a interponer demanda, por la suma de $ 1.000.000 (PESOS UN MILLÓN)”, “contra COMPAÑÍA DE SABOR S.R.L.” (ver apartado II, a f. 51). Luego, explicó que su representada “celebró un contrato de seguro con RPI S.A. (en adelante ‘El Asegurado’) amparado bajo la póliza Nº 16001/621804 Sección Incendio” que cubría riesgos inherentes al “inmueble ubicado en Calle 9 Nº 1761, Parque Industrial de Pilar, Prov. de Buenos Aires”; y, “por haberse cumplido las condiciones del mismo”, realizó un pago en cuya virtud “los derechos del asegurado contra el responsable del daño han quedado transferidos a mi mandante hasta el monto de la indemnización abonada, conforme lo dispone el art. 80 de la ley 17.418” (ver apartado V, a f. 51 vta.). A continuación, afirmó que “El asegurado de mi mandante, RPI S.A., es propietario” del inmueble en cuestión, que “se encuentra dividido en 9200 m2 de galpones que, a su vez, se subdividen en secciones y áreas”; que “Al 29 de enero de 2017, la firma demandada, dedicada a la elaboración y comercialización de esencias y sabores para la industria alimenticia, se encontraba ocupando, en su calidad de locatario, las áreas denominadas ‘C4’, ‘C5’ y ‘C6’, del Galpón ‘C’, dentro del predio industrial asegurado.”; que “en la fecha indicada, aproximadamente a las 23.40 hs., un empleado de la demandada, de nombre Jesús, se encontraba operando una máquina de envases” en la que “se produjo una llamarada” y, a partir de eso, un incendio, que generó daños a todo el Galpón “C”; por los que, en definitiva, su mandante pagó “$ 5.195.156,91 en concepto de demolición, remoción de escombros, valor de depreciación y reconstrucción y $ 557.345 por pérdida de beneficios” (ver apartado VI, a fs. 51 vta./52).

I.2. Por otro lado, tenemos que Compañía de Sabor S.R.L. fue notificada de la demanda (cfr. diligencia agregada a f. 86) y no la contestó, lo que desde ya podrá estimarse “como reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos” que correspondan (cfr. inc. 1) del art. 356 del C.P.C.C.N.).

En efecto, la accionada se presentó en el juicio a f. 93, luego de que se la declarara rebelde (a f. 88, aunque antes de que se diligenciara una cédula para anoticiarla de ello), y formulando un planteo de nulidad de la notificación del traslado de la demanda (ver apartado II a fs. 93 vta./95) que fue rechazado (cfr. resolución del 19/03/2020 en primera instancia, confirmada en la del 06/08/2021 de esta Alzada).

I.3. En la sentencia de primera instancia, el a quo, tras reseñar los términos de la demanda y referirse a los efectos de la falta de contestación de la misma por la emplazada, expresó “valorar, más que cualquier otro elemento probatorio o procesal, que su renuencia a responder al emplazamiento autoriza a tener por ciertos los hechos expuestos en la demanda en los términos del artículo 356 inc. 1º del Código Procesal, implicando una presunción favorable a los derechos de la parte actora que sólo podría desvirtuarse mediante prueba en contrario”; y “tener por reconocida la documentación acompañada por la accionante”. Luego, transcribió la parte pertinente del art. 80 de la ley 17.418, meritó las pruebas producidas –pericial contable e informativa, en correlación con la documental en su caso–, agregó que “en estos autos no se introdujo defensa alguna en los términos del art. 1757 del Código Civil y Comercial de la Nación”. En fin, resolvió que “la demanda prospera por $5.752.501,91”, “Suma a la que deberán adicionarse los intereses respectivos calculados desde la fecha del pago efectuado (ver informe pericial) y hasta el efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) del Banco de la Nación Argentina” –ello, invocando “el criterio expuesto y los términos” del plenario “Samudio”–; y que “Las costas del proceso se imponen a la parte demandada vencida” –citando el art. 68 del C.P.C.C.N.–.

II. Agravios

Contra el referido pronunciamiento se alzó el representante de la accionada, fundando su recurso en la presentación digital de fecha 23/11/2022. Comienza por aludir a los antecedentes de la causa y al contenido de la sentencia de grado, anticipando algunos de sus reproches (ver apartados 1 y 2), y a continuación expone dos agravios (ver apartado 3): uno principal y otro subsidiario. Con los argumentos que esgrime para sustentar el primero, básicamente, procura postular la existencia de una “relación de la aseguradora con mi parte”, para controvertir que ésta “fuere un tercero” contra el que proceda que aquella se valga de la subrogación prevista en el art. 80 de la ley Nº 17.418. En el segundo, en esencia, sostiene que se ha fallado “ultra petita” y que “para el eventual supuesto que no se rechazara la demanda, la condena deberá reducirse a sus justos límites en función de lo pedido y sometido a proceso”.

Ello mereció la réplica de la letrada apoderada de la pretensora, mediante presentación digital del 12/12/2022.

III. Aclaraciones preliminares

Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquéllas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611; entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N.).

Dicho ello, me abocaré al estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada.

IV. De la procedencia de la acción contra Compañía de Sabor S.R.L.

a) En el agravio que intenta en el apartado 3.1 de su presentación digital de fecha 23/11/2022, el representante de la emplazada esgrime que “La propia aseguradora, y lo que es peor, el propio juez, pretenden desconocer el funcionamiento básico de un contrato de seguro, haciéndole pagar al verdadero asegurado la indemnización realizada en su favor!”.

En ese sentido, tras reseñar los términos de la cobertura otorgada por la póliza de marras, empieza por argüir que “Si bien el asegurado es R.P.I. S.A.; de la cláusula II f) del Contrato de Locación agregado por la propia actora como Anexo a.4, surge claramente que ‘los gastos que demande el mantenimiento de la exposición, (…), seguro contra terceros e incendio del inmueble (…) serán pagados íntegramente y de manera obligatoria por los locatarios denomínense dichos gastos ‘expensas’.’”; que, por tanto, “Compañía de Sabor S.R.L. resultó ser la tomadora de una póliza que virtualmente estaba endosada de hecho a su favor, como un seguro tomado y pagado por cuenta ajena, como integrante del valor locativo y expensas, en los términos de los arts. 21 y ssgtes. de la Ley de Seguros”; y que “la aseguradora bien sabía que era mi parte quien pagaba las primas, prueba de lo cual lo constituye que ha agregado el mismísimo contrato de locación que así lo estipula!”. Luego, aduce que “El mismo juez se contradice ya que establece que por la declaración en rebeldía ‘corresponde tener por reconocida la documentación acompañada por la accionante’. Entonces, si se tiene por verdadero y reconocido el contrato de locación que establece que el locatario abonaba la prima de seguro, no hay otra conclusión posible que sacar: Compañía de Sabor S.R.L. no es un tercero, sino el verdadero tomador de la prima, por lo que no puede reclamarse el pago de la indemnización abonada”; y cita jurisprudencia para ejemplificar lo que la C.S.J.N. ha entendido como arbitrariedad fáctica en las sentencias.

Siguiendo esa línea, achaca al magistrado anterior que “no ha brindado argumentos que justifiquen su decisión”, que “ha utilizado a su favor la declaración en rebeldía de mi mandante (oportunamente impugnada), para presumir la verdad de los hechos y no tener que desarrollar un largo escrito”; señalando que “Si bien es cierto que en caso de duda la declaración de rebeldía firme faculta al juez para estimarla como presunción de verdad de los hechos lícitos afirmados por el actor, si se demuestra que éste carece de la acción intentada, la declaración contumacial no tiene virtualidad suficiente para dar nacimiento a la presunción legal” y citando jurisprudencia en ese sentido, para, en sustancia, insistir en el reproche de que el a quo pasara por alto “el contrato de locación de donde se observa claramente que era mi mandante quien pagaba la póliza, yendo en contra de una prueba clara y encima aportada por la propia actora”.

Así, afirma que “la actora ha pretendido dolosamente ampararse en la subrogación que procede en el supuesto del art. 80 de la Ley 17.418, pero la misma es manifiestamente improcedente en el caso”. Para fundamentar ese aserto, alude a lo dispuesto por dicha norma y aduce que hay “dos errores esenciales en la sentencia”: “En primer lugar, mi mandante no adeudaba nada contra R.P.I. S.A., no habiendo en consecuencia derecho a hacer reclamo alguno. Prueba de esto es que R.P.I. S.A. no ha formado parte del presente juicio, ni ha efectuado reclamos contra mi mandante”; “En segundo lugar, y como previamente expliqué, mi mandante no es un tercero, sino el tomador de una póliza que virtualmente estaba endosada de hecho a su favor, como un seguro tomado y pagado por cuenta ajena, como integrante del valor locativo y expensas”. Y luego continúa en esa dirección, esgrimiendo argumentos tales como que “existiría un no seguro, con un enriquecimiento ilícito por parte de la asegurada que recibió la indemnización, y del asegurador que percibió la prima asumida por mi mandante, como tomadora del riesgo asegurado, y, en conocimiento de ello, no optó por rescindir la póliza con restitución de dicha prima”; o que llegamos “a un hecho contrario a la ley al estar frente a un supuesto de pago indebido (art. 1796 CCyCN)”.

Así, concluye que “a mérito de las críticas supra formuladas, la sentencia debe ser revocada y la demanda deberá ser rechazada atento al manifiesto sin sentido de que el asegurado deba indemnizar a la propia compañía de seguros”.

b) Preliminarmente, debo decir que si bien la queja a estudio pivota sobre capítulos no propuestos a la decisión del magistrado de primera instancia (repárese en que Compañía de Sabor S.R.L. no sólo no contestó la demanda, sino que tampoco presentó alegato –pese a que fue debidamente notificada de la providencia dictada a tal efecto–), considero que el valladar impuesto por el art. 277 del C.P.C.C.N. no aplica al particular planteo que aquella entraña, en tanto hace a la legitimación procesal de quien ha intervenido como demandada en las presentes actuaciones.

Al respecto, cabe apuntar que, conforme criterio sentado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, la falta de legitimación puede ser resuelta de oficio por el juez, en tanto se trata de una de las condiciones de admisibilidad de la acción y presupuesto de una sentencia útil (Fallos: 332:752, entre otros). En esa línea, en el citado precedente también se recordó que la falta de legitimación se configura cuando una de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial en que se sustenta la pretensión, con prescindencia de que ésta tenga o no fundamento; y se señaló que lo relativo a la legitimación procesal debe ser examinado por el juez de la causa aún de oficio pues, al configurar un presupuesto necesario para que exista un “caso” o “controversia” que deba ser resuelto por los tribunales, su ausencia tornaría inoficiosa la consideración de los planteos formulados, ya que la justicia nacional no procede de oficio y sólo ejerce su jurisdicción en los casos contenciosos en que es requerida a instancia de parte (ver voto de los Dres. Petracchi y Zaffaroni).

En el mismo sentido se ha pronunciado esta Sala en numerosas ocasiones (ver “Fernández, Oscar c/Cerámicos Fernández S.R.L. s/Daños y perjuicios”, del 31/08/2006; “C., J. C. c/B., J. P. s/Fijación y/o cobro de valor locativo”, del 4/12/2019; entre muchos otros).

Siguiendo el referido criterio, entonces, y en atención al agravio dedicado a la cuestión, a continuación me abocaré a examinar la legitimación pasiva de Compañía de Sabor S.R.L.

c) Por buen orden, comenzaré por recordar que la legitimación para obrar puede ser definida como aquel requisito en cuya virtud debe mediar una coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender (legitimación activa) y para contradecir (legitimación pasiva) respecto de la materia sobre la cual el proceso versa (Palacio, Lino, “Derecho Procesal Civil”, t. I, p. 406, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1977).

En lo que aquí interesa, tenemos que el art. 80 de la ley Nº 17.418 (norma que rige específicamente en materia de seguros de daños patrimoniales –categoría a la que corresponde la cobertura de marras–, pues se ubica en la Sección V del Capítulo II de la mencionada ley) dispone que “Los derechos que correspondan al asegurado contra un tercero, en razón del siniestro, se transfieren al asegurador hasta el monto de la indemnización abonada” y que “El asegurador no puede valerse de la subrogación en perjuicio del asegurado”; por lo que Compañía de Sabor S.R.L. tendrá legitimación para ser sujeto pasivo de la acción de marras, en tanto sea un tercero respecto del contrato de seguro celebrado en la especie.

Precisamente esto es lo que se esfuerza por contradecir el apelante, y en ese denuedo, primero alude a su representada como “verdadero asegurado”, luego admite que “el asegurado es RPI S.A.”, entonces dice que “Compañía de Sabor S.R.L. resultó ser la tomadora de una póliza que virtualmente estaba endosada de hecho a su favor”, que “era mi parte quien pagaba las primas”, y hasta que ésta era “el verdadero tomador de la prima”. Ahora bien, más allá de lo confuso de esta argumentación, por la sinuosidad del razonamiento que se despliega y los múltiples yerros conceptuales en los que se incurre al exponerlo (v.gr., no hay tal cosa como un “tomador de la prima”; en todo caso, la prima se paga, la que se toma es la póliza y ésta no se endosa “virtualmente” o “de hecho”, como dice el recurrente), lo que definitivamente sella su suerte adversa es que se revela privada de todo asidero apenas se la contrasta con lo que se desprende de la prueba rendida en la causa.

En efecto, para empezar, tenemos que en la contestación de oficio agregada digitalmente el 28/09/2021, el Presidente de RPI S.A. informó: “Mi representada suscribió oportunamente contrato de seguro – póliza Nº 16001/621804 con Allianz Argentina Cía. de Seguros S.A. de acuerdo a la ley 17.418”; “El predio propiedad de mi representada sito en Calle 9 Nº 1761 Parque Industrial Pilar, sufrió un incendio el 29 de enero de 2017”; “Se vieron afectados por el siniestro supra indicado galpones ubicados en los sectores C1, C2, C3, C4, C5 y C6”; “RPI S.A. percibió en carácter de indemnización de Allianz Argentina Compañía de Seguros S.A. las sumas de dinero conforme surge de nuestros extractos bancarios, de 2.000.000,00 el 09/03/2017; $ 3.195.156,91 el 26/06/2017; y $ 557.345,00 el 22/02/2018” (los destacados me pertenecen). Esto último aparece corroborado por la información sobre montos y fechas de las transferencias en cuestión, aportada por HSBC Bank Argentina S.A. con su contestación de oficio incorporada electrónicamente el 04/10/2021.

Por otra parte, en su informe pericial presentado digitalmente el 20/12/2021, la idónea designada de oficio en autos –Cdora. Silvia Beatriz Langellotti– indicó que “fue exhibida póliza Nº 16001/621804, celebrada entre R.P.I. S.A. y ALLIANZ ARGENTINA COMPAÑÍA DE SEGUROS S.A., asentada en el Registro Emisión de Pólizas período Septiembre-2016 (hoja Nº48253)”, precisando su período de vigencia y otros términos (que coinciden con los que emergen del instrumento de dicha póliza agregado a fs. 9/18, como “Anexo.a.1” a la demanda –cfr. punto A del apartado VIII, a f. 53–); que “Fue exhibida página Nº 3 del Registro de Siniestros Denunciados correspondiente al período Enero-2017”, en la cual constató la existencia de la denuncia del evento de marras, consignándose –entre otros datos–: “Asegurado: R.P.I. S.A.”; y que “Fueron exhibidas páginas Nº 111830, 154558 y 94572 del Libro Diario donde surgen asentadas las liquidaciones correspondientes al siniestro 0011700113693 y comprobantes de transferencia electrónica”, de las que también aportó detalles, exponiendo la existencia de tres transferencias: una del 09/03/2017 por $ 2.000.000,00, otra del 26/06/2017 por $ 3.195.156,91, y la última del 22/02/2018 por $ 557.345,00; todas a acreditarse en cuenta de R.P.I. S.A. (Ver respuestas al punto (ii), ítems a, b y c; los destacados me pertenecen).

Como puede verse, no hay un sólo elemento que indique que Compañía de Sabor S.R.L. fuera tomadora o endosataria de la póliza de marras, como arguye el quejoso (ni –agrego, a todo evento– asegurada, coasegurada, o beneficiaria de la cobertura otorgada por la misma).

Así, si bien es exacto lo que indica el apelante en cuanto a que en un contrato de seguro las calidades de tomador y de asegurado “pueden coincidir en una misma persona o escindirse en personas diferentes como ocurre en el caso de seguro por cuenta ajena”, conforme a lo previsto en los arts. 21 y ss. de la ley Nº 17.418; no es cierto que ello sea lo que “sucede en el caso en cuestión”, como aquel postula.

Es que aquí no hay duda de que el contrato de seguro de marras, en cumplimiento del cual la pretensora abonó a RPI S.A. una indemnización, por daños derivados del incendio ocurrido el 29/01/2017 que afectó al galpón C del Parque Industrial Pilar, hasta cuyo monto se le transfirieron a aquella los derechos que correspondieran a ésta contra un tercero en razón de ese siniestro, fue celebrado directamente por RPI S.A., por cuenta propia y para asegurar un interés propio. Así se desprende de la prueba informativa producida respecto de esta empresa y de la pericial contable; a lo que se suma que en el instrumento de la mentada póliza, agregado como “Anexo.a.1” a la demanda, se lee “ASEGURADO: R.P.I. S.A.”, más abajo, “Entre Allianz Argentina Compañía de Seguros S.A., en adelante ‘el Asegurador’, y ‘el Asegurado’, ‘Tomador’ o ‘Contratante’ que más arriba se indica, convienen en celebrar el presente contrato de seguro (…)”; y luego, ya entre las Condiciones Particulares de la cobertura, aparece como ubicación del riesgo: “Parque Industrial Pilar – Pilar, Bs. As.” (ver f. 9; notar que en el punto “b” de la contestación de oficio agregada digitalmente el 28/09/2021, el Presidente de RPI S.A. confirmó que dicho predio es propiedad de su representada).

Tampoco hay un sólo elemento que indique que Allianz hubiera recibido de Compañía de Sabor S.R.L. el pago de la prima correspondiente.

A propósito de esto, debo decir que si bien no ignoro que con la demanda también se agregó, como “Anexo.a.4” –cfr. punto A del apartado VIII, a f. 53–, copia del contrato de locación celebrado entre RPI S.A. y Compañía de Sabor S.R.L. el 01 de abril de 2016; no encuentro que ello constituya prueba de que “la aseguradora bien sabía que era mi parte quien pagaba las primas”, como arguye el recurrente. Por varias razones.

Para empezar, porque la aseguradora recién habría tomado conocimiento de la existencia de dicho contrato luego de que RPI S.A. le comunicara el acaecimiento del incendio, en el curso de las indagaciones llevadas a cabo para verificar el siniestro y la extensión de la prestación a su cargo (cfr. art. 46 de la ley Nº 17.418), tarea para la que designó a IBA Latinoamérica S.R.L. (ver copias de informes finales de dicha firma agregados con la demanda como “Anexo.a.3” –cfr. punto A del apartado VIII, a f. 53–, y su contestación de oficio agregada digitalmente el 07/09/2021). Puntualmente, debió ser requerido/aportado para documentar quién ocupaba –y en virtud de qué instrumento– el sector del Parque Industrial Pilar “denominado C4, C5 y C6 cuya superficie aproximada es de 300 m2” (cfr. cláusula d) del contrato en cuestión, cuya copia luce a fs. 44/45), que se determinó como el de origen del foco ígneo.

Y, sobre todo, porque del mentado contrato de locación no emerge que Compañía de Sabor S.R.L. fuera a pagar prima alguna a la aquí demandante. De hecho, Allianz no aparece ni mencionada en dicho contrato y, si éste se celebró el 01 de abril de 2016, mal podría haber previsto algo en relación al pago de la prima por la póliza de marras que, para ese entonces, no se había emitido ni había entrado en vigencia (lo que no sucedería sino hasta más de tres meses después: el 14/07/2016 –ver fechas de vigencia y de emisión a f. 9–).

No paso por alto lo que se desprende de la cláusula f) de la copia de ese contrato obrante en la causa (ver f. 44 vta.), que el quejoso insiste en erigir como el elemento que impondría concluir que “Compañía de Sabor S.R.L. no es un tercero, sino el verdadero tomador de la prima, por lo que no puede reclamarse el pago de la indemnización abonada”.

Sobre el particular, en primer lugar, corresponde recordar que la regla general en la materia es que los contratos tienen efecto sólo entre las partes, sin alcanzar a terceros –excepto en los casos previstos por la ley– (cfr. arts. 1021, 1022 y cc. del CCyCN). De tal modo, si –como vimos– el mentado contrato de locación fue celebrado entre RPI S.A. y Compañía de Sabor S.R.L., sin intervención alguna de Allianz, es diáfano que lo convenido entre aquellas no puede perjudicar a ésta –por el aludido principio de eficacia relativa–, lo que desde ya impone descartar el intento que hace el apelante de blandir una cláusula de ese contrato como impedimento para que la aseguradora accionante se valga de la subrogación prevista en el art. 80 de la ley Nº 17.418.

Sin perjuicio de ello, vale apuntar que lo que se lee en la cláusula en cuestión, concretamente, es que, entre otros gastos, los correspondientes a “seguro contra terceros e incendio del inmueble”, “serán pagados íntegramente y de manera obligatoria por los locatarios denominándose dichos gastos ‘expensas’”. Como aporte hermenéutico, añado que la cláusula siguiente reza: “h) El pago de las expensas se hará en proporción a la superficie ocupada y al uso de los servicios que la red provea, estableciéndose los mismos en el reglamento operativo”; y que en éste se lee, en el primer párrafo: “Este reglamento es parte integrante del contrato de locación y adhesión con la RED DE PROVISIÓN INDUSTRIAL, formada por RPI S.A.”, y luego –en lo que interesa–: “Promoción y Publicidad institucional, seguros contra terceros e incendio, impuestos del predio, expensas del parque industrial. Estos servicios serán contratados por el locador y el gasto será distribuido por expensas”, así como que éstas –igual que el alquiler– se pagarían “Del 1 al 5 de cada mes, en la administración de R.P.I.” (ver fs. 46/vta.; los destacados me pertenecen).

Así, ya la literalidad de la mentada cláusula f), y también su interpretación en el contexto de los demás términos contractuales pertinentes, exhiben que allí no se estipuló que la aquí accionada tomaría la póliza de marras, ni que pagaría la prima a la aseguradora. En realidad, lo que allí se pactó fue que Compañía de Sabor S.R.L. pagaría a RPI S.A. una serie de gastos nominados como expensas –ello, como todo otro locatario de un local del mentado parque industrial, y en proporción a la superficie ocupada y al uso de los servicios–, entre los que se incluyeron los correspondientes a “seguro contra terceros e incendio del inmueble”, que serían contratados por el locador –es decir, RPI S.A.–, distribuyéndose su costo a través de las aludidas expensas.

Para que quede claro, entonces: lo que emerge de esa cláusula que tanto insiste en invocar el recurrente no es, como él pretende presentarlo, que Compañía de Sabor S.R.L. pagaría primas a Allianz; sino que pagaría expensas, y a RPI S.A. (y, en todo caso, que los gastos de determinados seguros a contratar por ésta –como locadora–, se distribuirían entre todos los locatarios a través de esas expensas, en la proporción que correspondiera a cada uno –recordemos que el parque industrial en cuestión contaría con 9.200 m2 de los cuales la aquí emplazada sólo ocupaba aproximadamente 300 m2, por lo que su aporte al pago de los mentados gastos habría sido de apenas poco más que un 3%–).

Para finalizar, explicito que el mentado contrato no contiene ninguna cláusula en la que se libere a Compañía de Sabor S.R.L. de la obligación de responder “por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito” que corresponde al locatario de conformidad con el art. 1206 del CCyCN –última parte–; y que aquella nunca controvirtió lo afirmado en el escrito de inicio en punto a las causas del incendio de autos y su responsabilidad por los daños consiguientes (recordemos que no contestó demanda, ni presentó alegato).

En esa línea, cabe agregar que no resiste el menor análisis lo argüido por el quejoso en cuanto a que “mi mandante no adeudaba nada contra R.P.I. S.A., no habiendo en consecuencia derecho a hacer reclamo alguno. Prueba de esto es que R.P.I. S.A. no ha formado parte del presente juicio, ni ha efectuado reclamos contra mi mandante”. Es que, huelga decirlo, si RPI S.A. no efectuó reclamo alguno contra Compañía de Sabor S.R.L. en razón del siniestro en cuestión, fue porque se desinteresó de ello con la indemnización que por el mismo le abonó Allianz, pago que –precisamente– dio lugar a la subrogación invocada por dicha aseguradora al promover la acción de marras y que el apelante insiste en tachar de improcedente.

d) En definitiva, pese a los forzados argumentos del recurrente para presentarlo de otra forma, está claro que Compañía de Sabor S.R.L. es un tercero respecto del contrato de seguro celebrado entre Allianz y RPI S.A., y que esta última habría podido perseguir de la primera el resarcimiento de daños derivados de un incendio originado en un sector del Galpón C del Parque Industrial Pilar que le había locado; derecho que, por imperio del art. 80 de la ley Nº 17.418, se transfirió a su aseguradora hasta el monto de la indemnización que ésta le abonó en razón de ese siniestro y en cumplimiento de la garantía comprometida en la póliza en cuestión.

De tal modo, bien pudo Allianz valerse de la subrogación prevista en la norma citada para accionar contra Compañía de Sabor S.R.L. como lo hizo en autos; por lo que propiciaré desestimar el agravio intentado por el representante de la emplazada en torno a ello.

V. Del monto de condena

a) En el apartado siguiente de esa presentación digital de fecha 23/11/2022 (numerado como “2.2.”), el representante de la accionada critica que “el juez decide hacer lugar a la demanda por la exorbitante suma de $5.752.501,91, es decir, ¡cinco veces más de lo solicitado!”, “esgrimiendo que no cree vulnerar el principio de congruencia toda vez que el reclamo fue efectuado ‘en lo que en más o en menos resulte de las pruebas ofrecidas’”.

Señala que “si eso es así, estamos en peligro inminente, ya que cualquiera demandaría por sumas insignificantes, pagaría tasa de justicia sobre tal monto, amparado en la sobreprotección de que la justicia completaría su reclamo”.

Concretamente, arguye: “la parte actora fue clara al cuantificar su monto del capital de su demanda en la suma de pesos un millón. No pudo haber un error por parte de la actora en esto, ya que además de concretar dos veces el monto (tanto en el OBJETO, como en su LIQUIDACIÓN)”, “reconoce que tuvo gastos por la suma de $5.195.156,91 y pérdida de beneficios por la suma de $557.345, pero aun así, a pesar que pudo haber concretado su demanda por tal monto”, lo hizo “por sólo un millón de pesos”; “Es decir, la actora tuvo en claro los supuestos gastos realizados, pero por razones que esta parte desconoce, decidió limitar su reclamo, será para evitarse el pago de la tasa de justicia o de las costas que deberá afrontar por su sinrazón, pero de hecho así lo hizo y eso es lo que sometió a decisión judicial”; y “Por tanto, no puede el juez resolver por encima de lo solicitado, debiendo adecuarse a la pretensión de la demanda”.

Invoca la doctrina de los actos propios, apunta que “no hay duda de la preparación que requiere un escrito de demanda, así como de la relevancia jurídica que conlleva iniciar una acción judicial”; y, así, afirma que la pretensora “si sólo reclamó la suma de un millón de pesos, deberá conformarse con eso (en el hipotético caso de prosperar la acción en segunda instancia), bajo peligro de estar frente a un abuso de derecho y una violación del principio de buena fe”.

Agrega que “La cuestión concierne al debido proceso, implicado por la garantía constitucional de la defensa en juicio (arts. 18 y 33, CN)”, “Porque no puede convalidarse la violación al art. 330 del CPCCN que establece que el actor debe designar con toda exactitud la cosa demandada, es decir, el contenido concreto de su pretensión y formular la petición en términos claros y positivos”; indicando que “Cuando se reclaman sumas dinerarias, el cumplimiento del mencionado requisito exige la determinación del monto pretendido, a fin de que el demandado evalúe la postura que habrá de adoptar en el pleito”; y que “Esto se relaciona también con el principio de congruencia en tanto el magistrado no puede fallar ultra o extra petita”; para concluir que, “estando el actor en condiciones de determinar el quantum reclamado al momento de promover la acción, y habiendo determinado exactamente” su pretensión, “no cabe aumentar la misma al sentenciar sin violar la garantía del debido proceso, defensa en juicio y el principio de congruencia”.

Aclara que “La única autorización del CPCCN de omitir el monto se reduce a los supuestos en que su determinación no fuera posible, tanto por las circunstancias del caso, o porque la estimación dependiera de elementos aún no definitivamente fijados, lo cual no sucedió en el caso! Es por esto que, la determinación del monto es un requisito esencial de la acción, y habiéndose interpuesto la demanda por la suma de $1.000.000, debe ser éste y no otro el monto a considerar al momento de dictar sentencia”.

Sobre el final, detalla que “La determinación del monto repercute así en: i) el derecho de defensa que tiene el demandado; ii) el principio de congruencia que ata al juez al momento de fallar; y, iii) el pago de la tasa de justicia”; y postula que “De no revocarse el fallo cuestionado, limitándoselo subsidiariamente como se pide, se produciría entonces una lesión al derecho constitucional de defensa de mi mandante y garantía del debido proceso, quien se encontró con una sentencia que quintuplica el monto de la demanda”; y que, así, la demandante obtendría “un doble enriquecimiento sin causa, el primero en mi contra, y el segundo para con el fisco, al haberse ahorrado una suma considerable en el pago de la tasa de justicia”.

b) Pues bien, encuentro que este agravio sí tiene asidero.

Al respecto, conviene empezar por decir que es exacto lo que indica el quejoso en punto a que en el escrito inaugural de estas actuaciones, obrante a fs. 51/55, la letrada apoderada de Allianz precisó el monto reclamado en la suma de $ 1.000.000. Así surge del “Objeto” explicitado en el apartado II a f. 51 y del “Capital Reclamado” considerado para liquidar la tasa de justicia en el apartado IX a f. 54 vta. (ver también comprobante de pago de dicha tasa, aportado a f. 58, con el escrito de f. 59).

Por supuesto que no ignoro que en el aludido apartado II, tras definir que la demanda que se vino a interponer fue “por la suma de $ 1.000.000 (PESOS UN MILLÓN)”, se añadió, textualmente: “y/o de más o en menos de lo que resulte de la prueba a producirse en autos”. Sin embargo, no puedo compartir la creencia expresada por el sentenciante anterior en el sentido de que al hacer prosperar la demanda por $ 5.752.501,91 no vulneraba el principio de congruencia, toda vez que el reclamo se había efectuado en aquellos términos.

Es que el propio tenor de la demanda (puntualmente, ver último párrafo del apartado VI, a f. 52), y el de la documental adunada a la misma, exhibe que, al tiempo de su interposición (en diciembre de 2018, cfr. cargo que luce a f. 55 vta.), Allianz tenía acabado conocimiento de que lo que había abonado a RPI S.A. en razón del siniestro de marras (mediante tres transferencias, la última del 22/02/2018) ascendía a un total de $ 5.752.501,91. De la producción de ninguna prueba dependía para fijar la cuantía de su pretensión en exactamente ese importe.

De hecho, de la pieza agregada a f. 48, como “Anexo.a.7” a la demanda –cfr. punto A del apartado VIII, a f. 53– (ver también contestación de oficio incorporada electrónicamente el 02/09/2021, de Correo Argentino) se desprende que en la primera carta documento que dirigió a Compañía de Sabor S.R.L. “con los efectos de lo establecido en el art. 2541 del Código Civil y Comercial de la República Argentina”, Allianz determinó la suma que intimaba a pagar en esos $ 5.752.501,91 –con más sus intereses y costas–. En cambio, en las actas de las audiencias llevadas a cabo en cumplimiento del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria iniciado pocos meses después (en junio de 2018) se lee “Monto reclamado: Indeterminado/ble” (ver fs. 2/3); y –como vimos– finalmente la demanda de marras se interpuso por $ 1.000.000. (Adviértase que en todas esas instancias, Allianz fue representada por la misma letrada que pretendió contestar el agravio a estudio, en la presentación digital del 12/12/2022, sin dar ninguna razón para explicar por qué limitó la cuantía demandada como lo hizo).

Así, si bien se desconocen los motivos a los que pudo obedecer aquella errática actitud en la determinación del monto que Allianz pretendía repetir de Compañía de Sabor S.R.L.; en cualquier caso, está claro que asiste razón al apelante en que aquí el principio de congruencia impide exceder los límites a los que la interesada circunscribió la cuantía de su pretensión. Recordemos que dicho principio, recogido en los arts. 34, inc. 4, y 163, inc. 6, del C.P.C.C.N., alude precisamente a la conformidad que debe existir entre toda resolución y las pretensiones, defensas o excepciones que constituyen el objeto litigioso, determinándose así un marco que limita y vincula al órgano jurisdiccional, pues ello hace al respeto de las garantías constitucionales en juego.

No modifica ese criterio la circunstancia de que en el escrito de inicio, tras definir la suma pretendida, se añadiera “y/o de más o en menos de lo que resulte de la prueba a producirse en autos” (sic). Sucede que la utilización de una fórmula tal, a la que puede recurrirse cuando al tiempo de interposición de la demanda no fuera posible determinar el monto reclamado, por las circunstancias del caso o porque la estimación dependiera de elementos aún no definitivamente fijados (arg. art. 330 del C.P.C.C.N.); en cambio, no puede justificar que se imponga una condena a pagar un monto mayor al reclamado, cuando –como en la especie– la accionante deliberadamente decidió acotar la cuantía pretendida a una porción de aquella por la que tuvo oportunidad de demandar (toda vez que –reitero– ya tenía conocimiento de la suma en cuestión al tiempo de iniciar la acción).

Además, como señala el recurrente, aquí Allianz –ratificando el monto de demanda– liquidó y pagó tasa de justicia en función de ese monto, circunstancia que refuerza la convicción de que voluntariamente decidió reclamar sólo $ 1.000.000. Es que lo contrario supondría que, pese a que conocía perfectamente que la indemnización que había abonado a RPI S.A. y cuyo recupero podía perseguir de Compañía de Sabor S.R.L. había sido de un total de $ 5.752.501,91, se limitó a demandar por $ 1.000.000 como ardid para tributar un monto mucho menor al que hubiera correspondido por aquel total, pero confiando en que, de todos modos, obtendría una condena por éste, por obra y gracia de la inclusión de la fórmula “y/o de más o en menos de lo que resulte de la prueba a producirse en autos”; lo que aparece inconcebible pues, a más de una inconducta procesal, entrañaría una defraudación fiscal.

c) Por lo tanto, propondré al Acuerdo ajustar a $ 1.000.000 la suma por la que prospera la demanda.

VI. Conclusión

Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: 1) Modificar el decisorio apelado, ajustando a $ 1.000.000 la suma por la que prospera la demanda; 2) Confirmar la sentencia de grado en todo lo demás que decide y fue materia de recurso; 3) Imponer las costas de Alzada en el orden causado, en atención al recurso interpuesto por la demandada, a su contradicción por la pretensora, y al éxito parcial obtenido por una y otra (arg. art. 71 del C.P.C.C.N.); 4) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la anterior (cfr. art. 30 de la ley 27.423). Así lo voto.

Disidencia parcial del Dr. Ramos Feijoo:

Comparto en un todo el circunstanciado análisis del voto que precede y su conclusión respecto del rechazo de la excepción de falta de legitimación activa planteada por la aquí apelante como primer agravio. Disiento en lo que hace al acogimiento del segundo.

Paso a exponer mi disidencia: La actora, compañía de seguros subrogada en los términos del art. 80 del d/l 17418/68, presentó su escrito de demanda (v. fs. 51/55) en los siguientes términos: “I. OBJETO (…) vengo a interponer demanda por la suma de $ 1.000.000 (…) con más los intereses y costas del juicio y/o de más (así) o en menos de lo que resulte de la prueba a producirse en autos…”. “V. LEGITIMACIÓN ACTIVA (…) En virtud de dicho contrato, y por haberse cumplido las condiciones del mismo al haber sufrido daños el inmueble arriba mencionado, mi mandante abonó al Asegurado la suma total de $ 5.195.156,91 (…) Es en virtud del pago realizado por mi representada, que los derechos del asegurado contra el responsable del daño han quedado transferidos a mi mandante hasta el monto de la indemnización abonada, conforme lo dispone el art. 80 de la ley 17.418”.

“VI. HECHOS (…) En definitiva, los gastos que debió afrontar mi mandante ascendieron a $ 5.195.156,91 en concepto de demolición, remoción de escombros, valor de depreciación y reconstrucción y $ 557.345 por pérdida de beneficios”.

Asimismo, ofreció como punto de pericia de la contable (v. f. 54, p. “D”): “c. Si como consecuencia del siniestro y en virtud del contrato que liga RPI SA con mi mandante, esta última abonó algún tipo de indemnización al asegurado y/o sus beneficiarios, indicando los conceptos y la fecha de pago. En caso afirmativo, acompañe copia de la pertinente documentación respaldatoria”.

Previamente a f. 48 acompañó CD dirigida a la demandada donde procedió a “…intimarlos …procedan a indemnizar a mi mandante la suma (así) de … ($ 5.752.501,91) con más sus intereses y costas, en concepto de indemnización del siniestro de referencia…” (la negrita es de la cita).

En su alegato la actora dice: “Esta parte ha probado completamente la existencia del pago indemnizado al asegurado de mi mandante, RPI S.A. Ello conforme surge del comprobante acompañado (…) la autenticidad de dicha documentación dando cuenta del pago al asegurado por la suma de $ 5.752.502,91”.

Bien dice el voto que precede en su transcripción de la informativa: “RPI S.A. percibió en carácter de indemnización de Allianz Argentina Compañía de Seguros S.A. las sumas de dinero conforme surge de nuestros extractos bancarios, de 2.000.000,00 el 09/03/2017; $ 3.195.156,91 el 26/06/2017; y $557.345,00 el 22/02/2018 (los destacados me pertenecen)” –tal la cita–.

Sigue el voto anterior diciendo: “la idónea designada de oficio… exponiendo la existencia de tres transferencias: una del 09/03/2017 por $ 2.000.000, otra del 26/06/2017 por $ 3.195.156,91, y la última del 22/02/2018 por $ 557.345,00; todas a acreditarse en cuenta R.P.I. S.A…”.

La demandada, hoy apelante, fue declarada rebelde. Cesado el estado de rebeldía y ahora expresando agravios, luego de manifestar al viento que cuestiona la declaración de rebeldía, afirma: “Entonces, habiendo ocurrido e indemnizado el siniestro, carece la actora de derecho para repetir el pago de la indemnización liquidada y pagada, que curiosamente, obviamente por su propia falencia jurídica del reclamo, si bien dice haber pagado $5.195.156, ha limitado su pretensión, tirándose el piletazo de pedir solo $1.000.000. Resulta sorprendente cómo una sentencia de apenas ocho páginas puede condenar a indemnizar semejante suma de dinero. Y digo esto porque el juez no ha brindado argumentos que justifiquen su decisión. El juez ha utilizado a su favor la declaración en rebeldía de mi mandante (oportunamente impugnada), para presumir la verdad de los hechos y no tener que desarrollar un largo escrito. Pero se olvidó que la rebeldía, si bien constituye presunción, la causa se abrió a prueba, precisamente para …practicar las medidas tendientes al esclarecimiento de la verdad de los hechos autorizadas… (art. 61 del CPCCN)”.

En síntesis, enrostra al Juez de grado haber dictado una sentencia ultra petita y violado el principio de congruencia.

Destaco que no creo que el colega de la instancia haya utilizado la declaración de rebeldía “a su favor”. A menos que desconozca algo en ciernes, no veo en que se beneficia el anterior sentenciador con el pronunciamiento. Tampoco entiendo que significa “…no tener que desarrollar un largo escrito”. Al día de hoy los jueces no presentan escritos, sino que dictan providencias simples, resoluciones, sentencias… Los que presentan, no en todos los casos largos escritos son, algunos colegas allende el mostrador, a punto tal el dictado de la acordada 4/2007. Por cierto, que también hay somníferas sentencias, no es este el caso.

El voto que precede colectó y analizó debidamente la prueba informativa y contable para desechar la falta de legitimación activa opuesta, lo que también debe ser apreciado para desestimar el segundo agravio: esto es el de sentencia ultra petita y contraria al principio de congruencia (arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 CPCCN).

El juez de la instancia dictó sentencia haciendo mérito de la causa (arts. 60, 61, 386 y ccdtes. del CPCCN). El demandado debidamente emplazado no contestó la demanda (arts. 263 CCyCN).

El actor produjo prueba sobre hechos articulados en su escrito de demanda (arts. 330 inc. 4 y 364 CPCCN) y cumplió con la carga de diligenciar la misma (art. 377 CPCCN), demostrando el monto del perjuicio que el juez indemnizó.

Una vez presentado en autos y cesado el estado de rebeldía, el demandado no impugnó la informativa bancaria (art. 483 CPCCN) ni la pericia contable (art. 477 CPCCN) tampoco alegó (art. 482 CPCCN); todo ello teniendo posibilidad de hacerlo. Su conducta procesal debe ser ponderada (art. 163, inc. 5 del CPCCN). Mal puede pretender ser oído favorablemente en esta instancia (art. 277 CPCCN).

El agravio del demandado acerca de la determinación del monto hace foco en tres puntos:

“El derecho de defensa que tiene el demandado”: cabe preguntarse aquí en que derecho de defensa se vio ofendido un demandado que no contestó la demanda, fue declarado rebelde, cesada su rebeldía, no impugnó la prueba informativa y pericial, ni alegó (arts. 18 y 28 CN).

“El principio de congruencia que ata al juez al momento de fallar”: un juez “atado” es un juez convidado de piedra. Aquí el apelante se contradice con la propia cita que hace del art. 61 del CPCCN.

“El pago de la tasa de justicia”: no es un agravio sino una reflexión de buen contribuyente que será dilucidada en los términos de los arts. 5, 10 y ccdtes. de la ley 21.859 (y sus modificatorias por la autoridad de aplicación –ley 23.898–), con quien en última instancia resulte obligado al pago y nunca impedirá la prosecución del trámite normal del juicio (art. 11, última parte).

En el caso bajo estudio la conducta fiscal de la parte actora, en principio obligada al pago, no debe confundirse con la procesal (art. 3 CCyCN); esto más allá de la animadversión con que Piero Calamandrei sostenía que “las tasas judiciales constituyen así, lisa y llanamente, un régimen de proteccionismo, a fin de no perjudicar la muy floreciente producción nacional de la injusticia” (aut. cit. Elogio de los jueces escrito por un abogado, p. 155, EJEA, Bs. As., 1969).

Lo cierto es que el agravio sobre ese punto del apelante, conlleva desconocer la inveterada jurisprudencia de la CS desde Fallos: 238:550 a la fecha, en cuanto a que la renuncia consciente a la verdad es incompatible con el servicio de justicia.

Exaudir este agravio es volver a las discusiones entre sabinianos y proculianos.

Por lo hasta aquí expuesto, mi voto propone al Acuerdo: confirmar la sentencia apelada, en todo cuánto fuera materia de agravios. Costas en ambas instancias a la apelante vencida (art. 60, 68 y ccdtes del CPCCN). Los honorarios se regularán oportunamente (arts. 1, 30 y ccdtes. LA). Así lo voto.

Voto del Dr. Parrilli:

Votaré en el mismo sentido que el Dr. Ramos Feijoo, por iguales razones a las expuestas por él a las que agrego las que expongo seguidamente.

El apoderado de la demandada en su agravio 2.2. que titula “sentencia ultra petita-doctrina de los actos propios” sostiene que:

“La demanda fue entablada contra mi mandante por la “suma de $1.000.000 (PESOS UN MILLÓN) con más los intereses y costas del juicio y/o de más o en menos de lo que resulte de la prueba a producirse en autos (…)” (sic).

Esto surge del mismo objeto de la demanda interpuesta por Allianz Argentina así como del capital reclamado en la liquidación practicada. Incluso en el punto IX, practicó liquidación y realizó el cálculo de intereses, arrojando la misma un total exacto de $1.237.474.

Ahora bien, a pesar de haber un monto determinado tan claro y específico, el juez decide hacer lugar a la demanda por la exorbitante suma de $5.752.501,91, es decir, ¡cinco veces más de lo solicitado!

Intenta justificar esto en unos míseros renglones, esgrimiendo que no cree vulnerar el principio de congruencia toda vez que el reclamo fue efectuado “en lo que en más o en menos resulte de las pruebas ofrecidas”. ¿Acaso si hubiere demandado por $1,00, el juez podría por tal artilugio llevar el monto a la estratósfera?, porque si eso es así, estamos en peligro inminente”.

El art. 330 del CPCCN impone a la parte actora la carga de “precisar el monto reclamado” salvo los supuestos de excepción que contempla.

El apoderado de la demandada nos dice que la demanda tenía “un monto determinado tan claro y específico”. No es cierto.

El monto de $ 1.000.000 –pesos un millón– fue una estimación provisoria. Correspondiera o no la excepción al art. 330 del CPCN ya citado, lo cierto es que la suma de dinero pretendida, quedó librada a lo que resultare “de la prueba a producirse en autos” como surge de la demanda que el propio recurrente transcribe.

Si la demandada y ahora recurrente entendía que esa estimación provisoria de la actora no correspondía –(porque aquélla conocía perfectamente el monto que se le adeudaba)– y que, por consiguiente, se afectaba su derecho de defensa en juicio, debió presentarse y articular la correspondiente excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda (art. 347 inciso 5 del CPCCN) pero no lo hizo.

Coincidente con lo expuesto ha dicho Palacio, considera que: “1) En casos de extrema oscuridad o ambigüedad el juez se encontraría imposibilitado de sentenciar con arreglo a lo pedido, aun cuando el demandado no hubiere objetado oportunamente el defecto; “2) Cuando la prueba producida respalda plena e inequívocamente la fijación de una suma que excede la pedida, el actor ha formulado la reserva en el escrito inicial y el demandado no ha asumido la posibilidad que le brinda el ordenamiento a fin de conjurar aquel evento, no parece justo que el juez deba prescindir de los resultados de esta prueba 3. Si el demandado no opone la excepción de defecto legal, in limine litis “precluye, naturalmente, su derecho de hacerla en lo sucesivo, y puede quedar expuesto, a raíz de esa omisión, al riesgo que conlleva la imprecisión en el planteamiento de la demanda” (cfr. La estimación provisoria de daños y perjuicios en la demanda, JA, 1959-VI-163, citado por Colombo Carlos J. – Kiper Claudio, en “Código Procesal…”, ed. La Ley, Buenos Aires, 2006, Tomo III, p. 528 y nota 45).

La demanda concebida con aquélla remisión a la prueba y su ambigüedad siguió su curso, ya que tampoco el juzgado observó algún defecto en aquélla falta de estimación inicial (art. 337 del CPCCN) y producida la prueba se determinó como adeudado por la demandada la suma de $ 5.752.501,91 como bien lo señala el voto de la Dra. Maggio y surge de la pericial contable (ver aquí), debidamente sustanciada con la demandada y que esta no impugnó (ver aquí). Operó la preclusión.

El apoderado de la demandada se pregunta si se hubiera demandado $ 1 si el juez “podría tal artilugio llevar el monto a la estratosfera” y agrega “si eso es así, estamos en peligro inminente”.

La crítica es efectista y no es más que una metáfora insustancial. Se rebate con el escrito de demanda y el art. 330 última parte del CPCCN: “La sentencia fijara el monto que resulte de las pruebas producidas”.

En ese sentido, he dicho que una condena judicial no quebranta los términos de la litis ni decide ultra petita, aun cuando excede el importe indicado en la demanda, si los actores reclamaron una suma de lo que en más o en menos resulte de la prueba, pues lo jueces pueden válidamente acordar una cantidad mayor conforme con el mérito de esa prueba (esta Sala mis votos, in re “Argota Raúl Eduardo c/ Rosetto Aldo Gastón s/ daños y perjuicios” del 19-9-2019 y “Roldán, Haydeé E. c. Línea 71 SA y otro s/ daños y perjuicios (acc. trán. c. les. o muerte)”, Exp. Nº 74.426/2016 del 06/04/2021, con cita de Arazi R. y Rojas J. “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado, anotado y concordado con los códigos provinciales”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2014, Tº 1 p. 814).

En suma, el monto reclamado quedó librado a lo que resultara de la prueba. El ahora recurrente no cuestionó las formas de la demanda. Las sumas finalmente reconocidas se sustentan con la prueba producida. La cuestión atinente a la tasa de justicia no es obstáculo para dictar sentencia conforme a las pruebas, sin perjuicio de que pueda perseguirse el cobro de las diferencias que correspondieran al tiempo de practicarse la liquidación definitiva, algo que debe resolverse en la anterior instancia (arts. 4 inciso “a”; 9 inciso “a”, 10, 11 de la ley 23.898). No hubo violación al principio de congruencia ni a la defensa en juicio (art. 34, 163 inciso 6 y 330 última parte del CPCCN y 18 CN). La sentencia debe confirmarse en todo lo que fue materia de recurso con costas de ambas instancias a la demandada (arts. 68 y 69 CPCCN). Así lo voto.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia de grado en todo lo que decide y fue materia de recurso; 2) Imponer las costas de Alzada de igual modo que las de primera instancia (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.); 3) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la anterior (cfr. art. 30 de la ley 27.423).

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (cfr. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Lorena F. Maggio. – Claudio Ramos Feijoo. – Roberto Parrilli.

Voz: Locación de Bienes