Voz: Posesión

Budeguer, Juan José c. Estado Nacional – ONABE y otro s/prescripción adquisitiva

Comentada por Gabriela Iturbide: ¿Usucapión contra el Estado? Reflexiones acerca del fallo “Budeguer” dictado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Dictamen de la Procuradora fiscal ente la Corte:

I. A fs. 294/315, la Cámara Federal de Apelaciones de Tucumán, al revocar el fallo de primera instancia, hizo lugar a la demanda de prescripción adquisitiva promovida por Juan José Budeguer en contra del Estado Nacional –propietario de un inmueble ubicado en la localidad de Pacará Pintado–, parte de la ex finca Juan Posse, Departamento Cruz Alta.

Los magistrados, para decidir de tal modo –en lo que aquí interesa–, entendieron que la sola circunstancia de que el inmueble en cuestión estuviera inscripto a nombre del Estado Nacional no le otorgaba el carácter de afectación al servicio de la comunidad, pues nunca aquél había tenido uso público, ni un acto de afectación idóneo a tal fin. En consecuencia –afirmaron– el inmueble sobre el cual recae la acción de usucapión o prescripción adquisitiva, pertenece al dominio privado del Estado y como tal resulta prescriptible y enajenable.

Además, tuvieron por demostrado que el actor había detentado la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble por veinte años desde el 30 de abril de 1980. A tal fin, señalaron que mediante escritura pública Nº 114 del 22 de febrero de 1999 aquél había adquirido las acciones y derechos posesorios sobre el inmueble (fs. 48/49), subrogándose en los derechos y acciones posesorios de los anteriores tenedores del inmueble (escrituras 113 y 112 obrantes a fs. 50/55). Asimismo, ponderaron que la posesión del actor sobre el predio estaba acreditada con el plano de mensura confeccionado por el agrimensor Roberto Padrós, registrado con el Nº 1800/P/11 y firmado por el agrimensor Humberto Ramón Ballesteros por el área Catastro y Agrimensura de la Municipalidad de la Banda del Río Salí (fs. 56/57).

En lo que respecta al animus domini sobre el bien ponderaron que Budeguer había efectuado el pago de impuestos del predio (fs. 204/217 y 219) y, en respuesta a un requerimiento de la AFIP aquél había reconocido como propio el inmueble sub examine. Al mismo tiempo consideraron que había aportado la documentación que comprobaba la remisión al ingenio Leales de la caña de azúcar producida en el fundo en cuestión (fs. 72/77).

Evaluaron también que la inspección ocular practicada por el juez de paz de Cruz Alta (fs. 224) daba cuenta de que en dicho inmueble se hallaba plantado con caña de azúcar, con cultivos realizados en las trochas y callejones y que, según manifestaciones del ingeniero Abregú, se había realizado fertilización y aplicación de herbicidas. Añadieron que también surgía de él que dicho predio se hallaba “delimitado en sector Este y Sur con alambres de púa y postes de cemento; el sector Norte delimitado por camino vecinal…” y que los vecinos del lugar expusieron que dicha propiedad pertenecía a Budeguer.

Consideraron, en consecuencia, que dichas circunstancias constituían actos posesorios típicos (art. 2384 del Código Civil), inequívocos y demostrativos de su animus domini sobre la totalidad del predio, que se desarrollaron por el tiempo requerido por ley y que hacían procedente la usucapión solicitada.

II. Contra tal decisión, el Estado Nacional interpuso recurso extraordinario, que denegado por el a quo da lugar a la presente queja.

Pone de relieve que el inmueble que se intenta usucapir, identificado en su mayor extensión con la matrícula A-07079, se encuentra afectado en un 50% o más de su superficie a la rotonda ubicada en la localidad de Los Vallistos (acceso a San Cayetano), en la intersección de la ruta nacional Nº 9 con la ruta provincial Nº 304.

Afirma que dicho predio está inscripto a nombre del Estado Nacional desde 1976, según informe del Registro de la Propiedad Inmueble, adquirido por expropiación en los autos: “Estado Nacional Argentino c. Paz Posse Ldta. Ingenio San Juan s. Expropiación”, sentencia dictada en el Juzgado Nacional de 1ra. Instancia en lo Civil y Comercial Nº 4 de la Capital Federal, Secretaría Nº 7.

Asevera que de dicho pronunciamiento surge indiscutiblemente la declaración de utilidad pública del bien que se pretende adquirir por prescripción, toda vez que él da cuenta de que por “sentencia de esta causa, seguida por el Estado Nacional contra Paz y Posse limitada. Ingenio San Juan Sociedad Anónima sobre expropiación, expediente nº cuatrocientos sesenta y cuatro mil novecientos setenta y tres, de cuyo examen RESULTA: que… la actora promueve esta demanda con el fin de expropiar los bienes que constituyen el activo fijo de la demandada, de acuerdo con el decreto un mil seiscientos ochenta y ocho/ setenta y tres que los declara de utilidad pública…”.

Sentado ello, descalifica la ponderación de la prueba efectuada por la cámara para tener por acreditada la posesión veinteañal por accesión toda vez que, a su juicio, el actor debía probar, también, la posesión de sus transmitentes. Ello así –dice– ya que, si bien la cesión a favor del actor se había practicado por un instrumento público, el notario sólo podía dar fe del acto acontecido en su presencia mas no de las afirmaciones y apreciaciones de los comparecientes de conformidad con lo dispuesto en el art. 993 del Código Civil.

En tal sentido, considera que resultaban insuficientes para demostrar tal recaudo legal las escrituras que cedieron derechos y acciones posesorias, en la medida que con ellas no se acreditaba que quienes fueron cediendo esos derechos y acciones hubieran estado legitimados para cederlos, que hubieran poseído el inmueble desde 1980, ni mucho menos que lo hubieran hecho durante veinte años.

Por último, desacredita también el valor probatorio de dichas escrituras, en la medida que, a su juicio, el Complejo Agroindustrial San Juan, primer cedente de las acciones posesorias, al no revestir el carácter de titular dominial del bien, no podía cederlo, ya que nadie puede transmitir un derecho mejor del que tiene.

III. Corresponde señalar, preliminarmente, que el 1º de agosto de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994. En el Libro Cuarto, Título I, Capítulo 2, se reguló la prescripción adquisitiva y se introdujeron reformas respecto del régimen anterior (arts. 1897 y siguientes). Sin embargo, estimo que la situación planteada debe ser examinada de conformidad con la regulación prevista en el Código Civil derogado, toda vez que se configura una situación agotada o concluida bajo el régimen anterior que, por el principio de irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones (arg. “D.L.P., V.G. y otro”, Fallos: 338:706). La noción de consumo jurídico conduce a concluir que el caso debe regirse por la antigua ley y por la interpretación que de ella ha realizado el Tribunal (Fallos: 338:1455; 341:289; 342:1903, entre otros).

IV. Sentado lo expuesto, a mi modo de ver, el recurso extraordinario es admisible pues, aunque los agravios del recurrente remiten al examen de cuestiones de hecho, prueba y derecho común, que como regla son ajenas a la instancia del art. 14 de la ley 48, corresponde hacer excepción a tal principio cuando, como ocurre en el caso, el tribunal se apartó de las circunstancias comprobadas de la causa, efectuó afirmaciones dogmáticas y omitió considerar cuestiones conducentes para la correcta solución del pleito (doctrina de Fallos: 310:1761; 321:1462 y 1744; 322:1025, entre otros).

En efecto, tal como señala el a quo –y no es objeto de controversia por las partes– el inmueble en cuestión está inscripto a nombre del Estado Nacional desde el 19 de octubre de 1976, adquirido por expropiación, tal como consta en el informe del Registro de la Propiedad Inmueble “*Expropiación* Juicio: Estado Nacional Argentino c/ Paz Posse Ltda. Ingenio San Juan s/Expropiación; Juz. Nac. De la 1º Inst. en los Civ. y Com. Fed. 4 de la Cap. Fed. Secret. 7ª.- Testimonio de fecha 19/10/1976 *Entró: 2793* Fecha 05/03/1982* insc: ndeg* verif.: cbc” (v. fs. 83/84).

La cámara funda su sentencia, para hacer lugar a la pretensión del actor, en que el predio que intenta usucapir no tuvo uso público y que Budeguer había detentado la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble por veinte años desde el 30 de abril de 1980.

Es menester recordar que, según la jurisprudencia de Corte, la comprobación de los extremos para usucapir un bien –en este caso de dominio del Estado– debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (Fallos: 123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte del demandado, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean los suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos (Fallos: 326:2048; 337:850).

Es así, ha dicho el Tribunal, que a los fines de adquirir el dominio del modo pretendido, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el art. 2373 del Código Civil y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el art. 2524 inc. 7º de aquél (art. 4015 código cit., Fallos: 291:139). En ese sentido, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio de otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590).

A la luz de tal doctrina, estimo que asiste razón al apelante, ya que el a quo tuvo por cumplido el plazo veinteañal para usucapir, adicionando el tiempo de los supuestos poseedores que precedieron al actor mediante las escrituras públicas de fs. 47/55, sin ponderar que dichos instrumentos –por los cuales se efectuaron sucesivas cesiones de derechos y acciones posesorios sobre el predio en cuestión hasta llegar a Budeguer– no alcanzaban para acreditar que quienes cedieron la posesión hubieran estado legitimados para hacerlo ni que hubieran poseído el inmueble durante veinte años.

En efecto, a mi modo de ver, las escrituras 112, 113 y 114 –todas instrumentadas el mismo día 22 de febrero de 1999 (v. fs. 48/55)– resultaban inidóneas para sustentar el cumplimiento del plazo para usucapir en la medida que –como bien señala el recurrente– el notario sólo pudo dar fe de lo acontecido en su presencia mas no de su contenido, esto es que Complejo Agroindustrial San Juan S.A., Capta S.A. y Harvest S.A. –cedentes de la posesión al actor– hubieran realizado actos de naturaleza de los señalados por el art. 2351 del Código Civil de modo continuo para adquirir la posesión.

En tales circunstancias, estimo que resulta arbitraria la sentencia al omitir ponderar adecuadamente prueba conducente para la correcta solución del pleito, al no haberse valorado que no se acreditó la posesión efectiva, pública, pacífica, ininterrumpida e inequívoca, con ánimo de dueño, de las fracciones de campo cuya usucapión se pretende, durante todo el lapso previsto por el art. 4015 del Código Civil.

Las consideraciones precedentes, a mi modo de ver, son suficientes para resolver el caso y tornan innecesario el tratamiento de las restantes cuestiones planteadas en este recurso.

Estimo, en función de lo expresado, que la sentencia apelada contiene defectos de fundamentación que justifican su descalificación como acto jurisdiccional, ya que media relación directa e inmediata entre lo decidido y las garantías constitucionales que se invocan como vulneradas (art. 15 de la ley 48).

V. Por lo tanto, opino que corresponde hacer lugar al recurso extraordinario, dejar sin efecto el pronunciamiento de fs. 294/315 y devolver las actuaciones al tribunal de origen, a efectos de que por quien corresponda, se dicte uno nuevo de conformidad con el presente. Buenos Aires, 22 de septiembre de 2023. – Laura M. Monti.

Buenos Aires, 3 de abril de 2025

Vistos los autos: “Recurso de hecho deducido por la demandada en la causa Budeguer, Juan José c/ Estado Nacional – ONABE y otro s/ prescripción adquisitiva”, para decidir sobre su procedencia.

Considerando

Que en atención a la naturaleza de los agravios planteados por la recurrente, el Tribunal considera que la inobservancia de los recaudos previstos en la acordada 4/2007 en la que ha incurrido el apelante no constituye un obstáculo insalvable para la admisibilidad de la pretensión recursiva (conf. art. 11 del reglamento aprobado por dicha acordada).

Que los agravios del apelante encuentran adecuada respuesta en el dictamen de la señora Procuradora Fiscal de la Nación, a cuyos fundamentos y conclusiones corresponde remitir en razón de brevedad.

Por ello, oída la señora Procuradora Fiscal, se declara admisible la queja, procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto la sentencia apelada. Con costas. Vuelvan los autos al tribunal de origen para que, por intermedio de quien corresponda, dicte un nuevo pronunciamiento. Exímase al recurrente de integrar el depósito previsto en el art. 286 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuyo pago se encuentra diferido de conformidad con lo prescripto en la acordada 47/91. Devuélvanse los autos principales y remítase digitalmente la queja. Notifíquese. – Horacio D. Rosatti. – Carlos F. Rosenkrantz. – Ricardo L. Lorenzetti.

A., R. M. c. Induplack Fiduciaria S.A. S/ daños y perjuicios – ordinario

En Buenos Aires, a 26 días del mes de marzo del año 2025, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “A., R. M. c/ Induplack Fiduciaria S.A. S/ daños y perjuicios – ordinario”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I. La sentencia dictada el 31 de octubre de 2024 rechazó la defensa de transacción deducida, e hizo lugar a la demanda por cumplimiento de contrato y daños, con costas. En consecuencia condenó a Induplack Fiduciaria S.A. a entregar la posesión y a escriturar a favor de R. M. A., el inmueble sito en esta ciudad, calle Hipólito Yrigoyen Nº …, tercer piso, designada provisoriamente como 3º “D”, Lote FR 9-3484, y un espacio guarda-coche cubierta, a la que se le asignó el Nº 14, dentro del plazo de 30 días, bajo apercibimiento de procederse a escriturar conforme lo prescripto en el art. 512 del CPCCN, a costa de la sociedad demandada, y en caso de ser jurídicamente de imposible cumplimiento, a resolver en daños (art. 513 del CPCCN). Asimismo, condenó a la accionada a abonar al demandante la suma de $198.000, con más los intereses establecidos en el considerando IV y el monto establecido en concepto de cláusula penal, cuya determinación se efectuará en la etapa de liquidación.

Contra dicho pronunciamiento apeló el actor, cuyos agravios se elevaron en formato digital el 18 de diciembre, sin respuesta de la contraria.

II. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los hechos que la generaron, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, vigente a ese momento.

Sentado lo anterior diré que se trata la presente de una demanda por escrituración y daños y perjuicios, respecto del inmueble sito en la calle Hipólito Yrigoyen Nº …, tercer piso, designada provisoriamente como 3º “D”, Lote FR 9-3484, y un espacio guarda-coche cubierta, a la que se le asignó el Nº 14.

Conforme ya señalé en el considerando I, la sentencia de grado hizo lugar a la demanda.

Los agravios del actor giran en torno al rechazo del rubro pérdida de chance, la reducción de la multa al 50%, la insuficiencia del pago del canon locativo y el rechazo de la partida por daño moral.

III. Pérdida de chance

La sentencia recurrida desestimó este rubro.

Para así decidir el Sr. juez de la instancia de grado consideró que el actor no aportó prueba alguna que acredite que adquirió el inmueble con la finalidad de percibir un alquiler del mismo, o a modo de inversión; ya que, tanto de sus dichos en la presentación inicial, así como de las declaración testimoniales de T., O. y W., se desprende que el departamento fue adquirido para su hijo, para ayudarlo a tener un techo propio, sin brindar demasiadas precisiones.

Ello provocó el agravio del actor, por haberse rechazado este rubro sobre la base de considerar que el inmueble no se adquirió a modo de inversión. Considera que está legítimamente probado que lo que debe resarcirse es la chance en sí misma y no la ganancia o la pérdida de aquella, pues como se indicó en el libelo de inicio, el inmueble sería adquirido para ayudar a su hijo, pero no es posible indicar en la misma circunstancias futuras que fueron las que pasaron, de salir a buscar y ayudarlo con un alquiler puesto que no se materializó la entrega de la unidad, e infinitas posibilidades que podrían resultar de la adquisición de un inmueble de pozo, como la de ser cambiado por uno más grande, o ser vendido y adquirir otro o hacerse del dinero. Agrega que, sólo cuando se cumplen ciertos requisitos o características indispensables que deben concurrir en un cierto menoscabo o detrimento para que el perjuicio sea contemplado a los fines de su indemnización, el daño es jurídico y, por lo tanto, reparable

Se ha sostenido que cuando el daño consiste en la frustración de una esperanza, en la pérdida de una chance, de una probabilidad, coexisten un elemento de certeza y uno de incertidumbre. Certeza de que de no mediar el evento dañoso el damnificado habría mantenido la esperanza futura de –en este caso- evitar el perjuicio. Pero, a la par, incertidumbre -ya definitiva- de que manteniéndose la situación de hecho que era el presupuesto de la chance, la pérdida se habría evitado (conf. Zanonni, Eduardo, El daño en la responsabilidad civil, Astrea, Buenos Aires, 1987, pág. 76).

Este tipo de daño, puede ser resarcible según el mayor o menor grado de probabilidad de que llegara a acontecer, aunque fuerza es aclarar que lo que habrá de resarcirse no será la totalidad de la pérdida sufrida o la ganancia dejada de percibir, pues el juez debe apreciar la proporción de ese valor que en concreto representa la frustración de la chance (Conf. Highton, Elena, “Accidentes de tránsito. Daño resarcible como lucro cesante y daño emergente en caso de lesiones a las personas desde la óptica de los jueces civiles (Justicia Nacional Civil)”, Revista de Derecho de Daños, Nº II, pág. 58).

No puede identificarse con el lucro cesante, sino que lo resarcible es esa chance, la que debe ser apreciada judicialmente, según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta (esta cámara, Sala D, 10-9-92, Jurisprudencia de la CNAC, Isis, Sum. Nº 0008460).

Precisamente para obtener esa certeza, la pérdida de chance debe ser probada y en esa es la inteligencia que lo dispone el art. 1739 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Desde esta perspectiva, advierto que lo manifestado por el actor en el escrito de inicio, en cuanto a que la compra del referido inmueble tenía por objeto ayudar a su hijo para que pudiera tener su techo propio, en atención a la situación que atraviesa el país, ha sido corroborado por la declaración de los testigos ofrecidos.

G. P. O., al ser preguntado por el destino del inmueble refirió que “ … era justamente dárselo a D.” . Por su parte el testigo T. también dijo que “… era un departamento que había comprado para el hijo para regalárselo”. Finalmente W., también se manifestó en el mismo sentido, en cuanto a que el propio actor le comentó que el departamento era para dáselo al hijo

Como es sabido, la denominada pérdida de chance constituye un rubro sujeto a un alto grado de incertidumbre, ya que en definitiva resulta imposible establecer con precisión si la persona que alega el perjuicio, habría obtenido o no ciertas ventajas o evitado o no ciertas pérdidas, de no haber mediado el comportamiento antijurídico atribuido a otro sujeto.

En el caso, no hay dudas que el actor ha sufrido un perjuicio, pero no ha logrado acreditar que configure en una pérdida de chance en los términos expuestos precedentemente, ya que el destino del inmueble era, precisamente, entregárselo a su hijo y ello lejos está de ser sujeto a un grado de incertidumbre.

Así, propondré que se confirme la sentencia recurrida en este punto del recurso.

IV. Multa

El sentenciante consideró prudente reducirla en un 50 %, fijándola en el 3 % mensual del valor de última cuota que correspondería pagar a la fecha, por cada día de demora, hasta el efectivo cumplimiento de las obligaciones asumidas, desde el 30/6/2019.

Fundó su decisión en que la aplicación de la multa fijada para los vendedores, desde la fecha de mora -en este caso- en la entrega de la posesión y hasta el efectivo cumplimiento arrojaría una suma desproporcionada con el monto del precio pactado y que lo que se está sancionando es la demora en el cumplimiento de la prestación comprometida, por lo que consideró que resulta excesiva si se la compara con la entidad del incumplimiento sancionado y desnaturaliza el negocio jurídico al cual accede

Luego de analizar la pieza presentada por el recurrente, no puedo menos que concluir en que, en lo atinente a la reducción de la multa, no cumple con los requisitos de suficiencia técnica exigidos por los arts. 265 y 266 del CPCCN, pues no deja constituir un mero desacuerdo con lo decidido acerca de la atribución de de responsabilidad sin formular una crítica concreta y razonada de los fundamentos tenidos en cuenta por el magistrado de grado.

Es que, partiendo de base que los jueces se encuentran facultados para reducir las penas, siempre que su monto resulte desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, cuando el valor de las prestaciones, y las demás circunstancias del caso, configuren un aprovechamiento de la situación del deudor, lo cierto es que el recurrente se limitó a sostener que se encuentra verificado el incumplimiento del demandado y la gravedad de la falta que se sanciona que no es nada más ni nada menos que el incumplimiento en la entrega y escrituración de la unidad funcional objeto de las presentes, sin hacerse cargo en lo más mínimo de los argumentos que expuso el sentenciante para decidir como lo hizo.

Luego, propicio que se declare desierto este punto del recurso de apelación, y firme lo decidido en la sentencia de grado con relación a la reducción de la multa.

V. Canon locativo.

El actor solicitó por este rubro la suma de $198.000.

El Sr. juez de grado admitió esta indemnización y señaló que dicha suma fue convenida entre las partes en el acuerdo transaccional suscripto, desde enero de 2019 hasta la efectiva entrega del bien. Agregó que si bien no se produjo prueba que acredite el valor equivalente a un alquiler del valor en plazo a partir de ese momento, lo cierto es que dicha obligación fue contraída por la empresa demandada en el acuerdo transaccional reconocido, por considerar razonable el monto estimado por el accionante que limitó su pretensión a los períodos comprendidos entre enero y noviembre de 2019 (11 meses), sin extenderlo a los que se devengaran con posterioridad, motivo por el cual estableció dicha suma, pues de otro modo se afectaría seriamente el principio de congruencia, que impide que reconozca menoscabos no reclamados.

El actor considera que de la prueba producida se desprende que el acuerdo transaccional no fue cumplido hasta el día de la fecha por la demandada por lo que el mismo debería calcularse hasta la efectiva entrega y escrituración de la unidad, con los montos correspondientes a un canon locativo de una unidad de similares características, puesto que resultaba imposible indicar cuales serias los montos de alquileres futuros en la economía de nuestro país que es de público conocimiento.

Luce en autos el informe presentado por el perito arquitecto designado, Walter Ariel Duhalde. Allí el experto realizó una descripción del inmueble acompañado por fotografías. Refiere que se trata de un departamento que se conforma de 1 ambiente divisible, con placard, cocina integrada, toilette y baño principal completo y una superficie aproximada de 41.00 m2. Sin embargo, no se le requirió al perito que informe acerca del valor locativo del inmueble.

Dicho informe fue consentido por las partes.

Ahora bien, lo cierto es que la aludida obligación de pagar un canon mensual fue contraída por la empresa demandada y el actor en el acuerdo transaccional que luce a fs. 3, de cuya cláusula cuarta surge que en caso de no cumplir la vendedora con la cláusula tercera, se compromete a abonar a la parte compradora un canon mensual equivalente a un alquiler en plaza de ese momento, desde el mes de enero de 2019 hasta la efectiva del inmueble objeto de este proceso.

Por lo tanto, no habiendo prueba fehaciente que acredite el valor de dicho canon al momento de la firma del referido acuerdo, cualquier estimación al respecto resultaría hipotética y carente de fundamentos. De tal modo, en virtud del principio de congruencia, corresponde disponer que la empresa accionada deberá abonarle al actor la suma de $198.000 por cada mes a partir enero de 2019 hasta la efectiva entrega del inmueble.

VI. Daño moral

La sentencia recurrida desestimó este rubro.

Para así decidir, el Sr. juez a quo entendió que no se aportó elemento de valoración alguno del que resulte con suficiente grado de verosimilitud que la postergación en la concreción definitiva de la operación inmobiliaria hubiere causado algún tipo de molestia espiritual de entidad que justifique el reconocimiento de la reparación reclamada por este concepto y por esa razón, desestimaré esta partida.

Alega el recurrente que el a quo no realiza un correcto análisis de las circunstancias del caso en concreto; ya que sostener que no sufrió emociones que afectaron su paz y tranquilidad ante una operación inmobiliaria hasta el momento frustrada, tal como surge de los hechos y ante una empresa que no contestaba sus llamados, que además intentó una defensa culpando a quien resulta ser la víctima, dicho rechazo resulta manifiestamente arbitrario.

Respecto de este reclamo, cabe recordar que, de acuerdo con lo que disponía el art. 522 del Código Civil, hoy derogado, en materia de responsabilidad contractual, el juez está facultado para condenar al responsable a la reparación del agravio moral, de conformidad con la índole del hecho generador de la responsabilidad y las circunstancias del caso.

En el ámbito contractual, no cualquier daño moral origina la responsabilidad del autor del hecho, sino un verdadero agravio.

De ahí que siendo excepcional, corresponde al actor la prueba de que verdaderamente hubo daño moral (Conf. Borda, Guillermo, “La Reforma del Código Civil-Responsabilidad Contractual”, en E.D. 29-763); en otras palabras, es necesaria la acreditación de la existencia de una lesión a los sentimientos, afecciones o de la tranquilidad anímica, que no puede confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos y de los negocios (Conf. Huberman, Carlos, ob. cit.).

Desde esta perspectiva, no tengo dudas que los reiterados incumplimientos por parte de la sociedad demandada, pudieron haber causado en el actor sentimientos de angustia e impotencia que deben ser reparados. Ello es así apenas se considere que el propósito de la compra del referido inmueble fue entregárselo a su hijo para que lo habitara, tal como lo declararon expresamente los testigos, circunstancia que, a mi modo de ver, a lo largo de casi 5 años lesionó sus sentimientos.

Por lo tanto, en consideración a las circunstancias apuntadas sobre hechos que se le achacaron al actor y que a la postre no pudieron acreditarse, juzgo que este rubro debe prosperar por la suma reclamada en la demanda, lo que así habré de proponer al acuerdo.

VII. Costas

Por todo lo expuesto, corresponde imponer las costas de esta Alzada a cargo de Induplack Fiduciaria S.A., en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).

VIII. Por lo tanto, si mi voto fuera compartido, propongo al acuerdo de mis distinguidos colegas que se modifique la sentencia de grado y se disponga que la sociedad condenada deberá abonarle al actor un canon locativo de $198.000 por cada mes a partir enero de 2019 hasta la efectiva entrega del inmueble; que se la revoque en cuanto desestimó el daño moral, el que habrá de prosperar por la suma reclamada en el escrito de inicio y que se la confirme en los demás que decide y ha sido materia de apelación y agravios, con costas de esta Alzada en los términos del considerando VII. – José Benito Fajre. – Liliana Edith Abreut de Begher. – Claudio Marcelo Kiper.

R., P. M. c. VM Desarrollos Urbanos SRL y otro s/daños y perjuicios

En la Capital Federal, a los 26 días del mes de marzo del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos “Rossi, Pablo Martín c/VM Desarrollos Urbanos SRL y otro s/ daños y perjuicios”, expediente nº 87.409/2019, la Dra. Benavente:

I. Pablo Martín Rossi demando? a VM Desarrollos Urbanos SRL por la resolución del contrato celebrado con más los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la demandada. Relató que el 31 de marzo de 2016 suscribió con la emplazada un Boleto de Compraventa bajo la modalidad conocida como “compraventa en pozo” o “compraventa futura”. El proyecto denominado “La Julieta” se ubicaba en la calle General Guido a 150 metros de la intersección con la Ruta Nacional 8, altura del kilometro Nro. 52, provincia de Buenos Aires. La fecha de entrega de la posesión se pactó para el 30 de marzo de 2018, aunque se facultó al vendedor a disponer de una prórroga de 90 días corridos. No obstante sus reclamos por distintas vías, VM Desarrollos Urbanos no cumplió con la entrega pactada. Tampoco el estado de la cosa al momento de la promoción de la demanda evidenciaba que se encontrara próxima a finalizar.

La emplazada no contestó demanda por lo que se decretó su rebeldía.

La sentencia admitió parcialmente la pretensión y condenó a la accionada a abonar las sumas que se indican. Fue apelada por el actor, quien expresó agravios el 14-11-2024, los cuales no fueron respondidos.

El pronunciamiento viene apelado por Rossi que pretende la revisión de los montos de condena y la determinación de los intereses.

II. En esta instancia no se encuentra controvertido el encuadre asignado por el a quo, principalmente en cuanto a que la relación que vincula a las partes se enmarca en la ley 24.240, criterio que -además- considero de aplicación en este caso(1).

En sus agravios, el actor pretende que la restitución de las sumas oportunamente abonadas se disponga en dólares estadounidenses, porque así fue ofrecido por la emplazada.

El contrato es un acto mediante el cual las partes programan su futuro, administran sus recursos, ordenan sus preferencias y controlan los riesgos. El cambio de reglas afecta a la previsibilidad(2). De tal manera, para alcanzar la satisfacción del interés creditorio debe atenderse a la naturaleza del negocio económico jurídico basamento del reclamo(3). Estas reglas rigen tanto para la ejecución del contrato como al momento de evaluar lo que le es debido a cada parte en caso de resolución.

Así, en caso de incumplimiento, como regla general se aplican los artículos 1087, 1088 y 1089 CCyCN, en cuanto consideran implícita la facultad resolutoria en los contratos con prestaciones recíprocas (art. 1084 CCyCN). No ejecutada la prestación se puede requerir el cumplimiento por un plazo no inferior a quince días o el menor que establezcan los usos o surja de la índole de la prestación, transcurridos los cuales se produce la resolución. A partir de allí, las partes sólo podrán reclamarse la restitución de lo dado y el resarcimiento de daños(4).

En esta instancia, no existe controversia en cuanto a la naturaleza del vínculo que unía a las partes, así como tampoco que la resolución del contrato le es imputable al incumplimiento de VM Desarrollos Urbanos SRL. El actor se agravia de que el a quo hubiera dispuesto la devolución de las sumas oportunamente abonadas sin considerar ningún método de actualización.

En primer lugar debe destacarse que la pretensión del actor, tanto al demandar como en sus agravios, no es más que un intento de utilizar la moneda extranjera como cláusula de ajuste de las sumas cuya restitución se pretende, sin cuestionar la constitucionalidad de la ley 23.928 que lo prohíbe.

De todos modos, es correcta la decisión del juez de admitir la restitución de las sumas en pesos, esto es en la misma moneda que fueron abonadas, con más los intereses correspondientes, porque -como efecto de la resolución contractual- las partes deben proceder a restituir exactamente lo que mutuamente se entregaron (arts. 1079, 1080 y ccdes. CCyCN).

Es cierto que los involucrados pueden voluntariamente y de común acuerdo efectuar cualquier modificación del contrato original, siempre y cuando no exista un impedimento legal (arg art. 957 CCyCN). No obstante, el actor no acreditó haber alcanzado un acuerdo con la empresa demandada, ni que ésta se hubiera obligado a restituir lo abonado en dólares estadunidenses según la cotización vigente al momento de cada pago, o que -en el mejor de los casos- la oferta hubiera emanado de un órgano de la sociedad o de quien estaba facultado para obligarla y, por ende, para agravar la responsabilidad contractual de la emplazada.

No resultan suficientes, al efecto, las copias de los emails acompañados en la demanda. Es que sin perjuicio de que difícilmente podría asignarse el efecto vinculante que se pretende a las propuestas efectuadas en el marco de una negociación transaccional que no se concretó (art. 1641 CCyCN), lo cierto es que de la documentación agregada a la causa tampoco se desprende ninguna expresión de voluntad concreta en esos términos. Pero además -y más importante aún- no se comprobó que el supuesto compromiso sobreviniente emanaran del representante legal de la emplazada o de su legítimo representante con facultades suficientes.

La prueba pericial informática poco aporta a la cuestión. Ello así pues la perita sólo pudo indicar que no advirtió “irregularidades” en los emails, aunque aclaró que no se encontraba en condiciones de afirmar que aquéllos fueran auténticos.

No pierdo de vista que en el último email, enviado el 6-8-2018 desde la dirección KurtS@vmdu.com.ar, se adjuntó una planilla haciendo un detalle como el que se pretende reclamar en la demanda. Sin embargo, de aquél no se desprende el motivo por el cual se efectuó dicha liquidación ni -reitero- que su remitente contara con facultades para realizar un ofrecimiento de esa naturaleza (ver informe del 21-8-2023 y documentación adjunta).

En función de lo expuesto, propicio confirmar este punto de la sentencia.

III. Daño psicológico

Es bien sabido que el escrito de expresión de agravios deberá contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. Por tanto, debe señalar parte por parte los errores fundamentales de la sentencia y realizar un análisis razonado que demuestre que es errónea, injusta o contraria a derecho. No es admisible remitirse a presentaciones anteriores (art. 265 CPCCN) ni a argumentos previos como así tampoco realizar apreciaciones genéricas o subjetivas que sólo revelen una mera disconformidad con la resolución apelada(5). La falta de cumplimiento de esos recaudos trae como consecuencia la falta de apertura de la alzada y la declaración de deserción de la apelación (art. 266 del Código Procesal). En el caso, las quejas del apelante en contra de la cuantía reconocida en concepto de incapacidad psíquica no cumplen con las exigencias antedichas.

El magistrado de grado fundó la admisión del reclamo por este renglón en el dictamen pericial psicológico, que estimó la incapacidad en un 10%. Además de las conclusiones periciales, consideró los problemas personales que el actor denunció haber padecido a raíz de no disponer de un inmueble que -según dijo- había adquirido con destino a vivienda.

Sin embargo, lo único que hace el recurrente en sus agravios es transcribir un fragmento del fallo y cuestionar genéricamente la suma reconocida, por considerarla reducida, pero no se indica cuál es el yerro en que incurrió el sentenciante, qué prueba omitió considerar o por qué motivo considera que resulta exigua en el caso. Nótese, en particular, que el actor tampoco explicó en qué aspectos de su vida de relación tuvo repercusión el incumplimiento de la demandada, además de los considerados por el a quo.

En este orden de ideas, las críticas ensayadas no permiten tener por cumplida la carga que impone el artículo 265 del código de rito. Por tanto, propongo a mi distinguido colega declarar desierto el agravio mencionado.

IV. Daño moral

Como cualquier clase de daño, el daño extrapatrimonial debe ser acreditado (art. 1744 CCyCN). Algunas veces puede surgir de manera más clara ante la afectación de derechos personalísimos, pero debe tomarse un criterio más riguroso cuando se pretende el resarcimiento por las molestias que se derivan de perjuicios ocasionados a bienes estrictamente patrimoniales(6).

Es sabido que la reparación del daño moral no se limita al “dolor” y al “sufrimiento”, sino que debe abarcar el conjunto de repercusiones extrapatrimoniales desfavorables. Con sustento en ese postulado se ha entendido que el menoscabo de bienes con valor pecuniario es idóneo para causar un daño moral indemnizable sólo si la incolumidad de esos bienes se vincula con lo que se denomina “interés de afección”(7).

En la especie no veo que se configuren los extremos antedichos. Si bien el actor denunció en reiteradas oportunidades que el destino del bien era para vivienda, lo que también puso de relieve en el intercambio de correos electrónicos, ello no se desprende de ningún elemento de prueba objetivo.

Entiendo que el daño extrapatrimonial que puede considerarse configurado en el caso no excede el que puede presumirse por la frustración de un negocio de estas características. Desde allí, en tanto no se ha discutido su procedencia, considero que la suma reconocida en la sentencia no es reducida y propongo confirmarla.

V. Intereses

Finalmente corresponde analizar el agravio vinculado con la tasa de interés. El a quo ha dispuesto que los intereses correrán desde la fecha en que el demandado debía cumplir con la entrega de la posesión (30/03/2018).

En primer lugar corresponde destacar que me encuentro impedida de tratar la capitalización pretendida según lo establecido por el artículo 770 inc. b) CCyCN, ya que fue una cuestión no propuesta al juez de la anterior instancia (art. 277 CPCCN).

En lo que se refiere a la tasa determinada, por las razones proporcionadas por la Sala en los autos “Fagundez Fernández, Fernanda E. c. Medicar SA s. daños y perjuicios”, del 5-11-2024, hemos adecuado la decisión a las directivas de la Corte Suprema “in re” “Barrientos, Gabriela A. y otros c. Orosco, Damián s. daños y perjuicios”, del 15-10-2024.

En razón de lo expuesto, postulo modificar la tasa de interés determinada en la sentencia y disponer que se aplique la reglamentada por el BCRA para el uso de la justicia.

VI. En síntesis. Por lo expuesto propongo al Acuerdo modificar el modo de liquidar los intereses, conforme lo establecido en el considerando VI. En lo demás propicio confirmar el pronunciamiento apelado.

De compartirse, propongo que las costas de Alzada se impongan a la demandada (art. 68 del CCCN).

El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: Modificar lo decidido en materia de intereses, conforme lo establecido en el considerando V. 2) Confirmar el pronunciamiento en todo lo demás que se decide y fue materia de agravio. 3) Imponer las costas de alzada a la parte demandada (art. 68 CPCCN). 4) Diferir la regulación de honorarios por los trabajos realizados en esta instancia, para una vez que se encuentren determinados los correspondientes a la instancia anterior (artículo 14 del Arancel).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – María Isabel Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).

(1) CNCiv., esta Sala, mi voto in re “Martínez, Mabel Noemí c/ Fideicomiso Jujuy 1875 s/ resolución de contrato”, Expte. Nro. 91.356/2018, del 4-7-2023.

(2) Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los contratos – parte general”, Ed. Rubinzal-culzoni, pags. 171/175.

(3) CNCiv., Sala J, voto del Dr. Caia in re “Lattarulo, Mónica Clara c/ Besel S.R.L. s/ daños y perjuicios”, Expte. Nro. 79.797/2019, del 5-8-2024.

(4) Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los contratos – parte especial”, Ed. Rubinzal-culzoni, Tº I pag. 262.

(5) Alsina, Hugo, “Derecho Procesal” Tº IV, pág. 389; Manuel Ibáñez Frocham, "Tratado de los recursos en el proceso civil", Buenos Aires, 1969, página 152; Morello, Augusto, "Código Procesal…", Buenos Aires, 1969, tomo II, página 565; Fenochietto-Arazi “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº I, pág. 939.

(6) CNCiv., esta Sala, mi voto in re “Petrillo, Horacio Héctor c/ Nesis, Hernán Saúl s/ daños y perjuicios”, Expte. Nro. 63.642/2015, del 31-7-2024.

(7) Zavala de González, Matilde, “Resarcimiento de daños”, t. 1, pág. 174.

T., M. D. y otros c. T., R. D. s/ fijación y/o cobro de valor locativo

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días del mes de marzo de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “T., M. D. Y OTROS c/ T., R. D. s/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO”, respecto de la sentencia de fs. 1192, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Carlos A. Carranza Casares – Gastón M. Polo Olivera.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 1192 del registro digital hizo lugar, con costas, a la demanda interpuesta por M. de los Á. T., M. e. T. y N. L. M. y condenó a R. D. T. a abonar las sumas que indicó, en concepto de alquiler del inmueble de la calle Miranda …, esquina Bermúdez …, de esta ciudad, hasta su desocupación o hasta el pronunciamiento definitivo y firme a favor de este último en el juicio por prescripción adquisitiva que inició.

A la par, admitió la excepción de falta de legitimación deducida contra M. D. T. y D. R. C. R., con costas, por haber cedido sus derechos hereditarios respecto en la sucesión de G. T., titular original del bien.

II. El recurso

El fallo fue apelado por el vencido, que presentó su memorial a fs. 1201/1206, contestado a fs. 1208/1213, en el que aduce que la defensa de prescripción adquisitiva debe decidirse en esta causa y que las pruebas aportadas dan sustento su planteo de usucapión.

III. La defensa de prescripción adquisitiva

R. D. T. al contestar demanda opuso como defensa y como reconvención la prescripción adquisitiva.

A fs. 1025 ambas fueron desestimadas y la resolución de esta sala de fs. 1036 confirmó el rechazo de la reconvención, pero dispuso, en sintonía con lo previsto en el art. 2551 del Código Civil y Comercial de la Nación, que la usucapión podía oponerse como defensa, tal como había hecho el demandado.

Además, a fs. 1177, al rechazar el pedido de acumulación con el juicio por prescripción adquisitiva promovido por el aquí emplazado, el juez expresamente señaló “el planteamiento de la prescripción adquisitiva también se halla albergado en autos, por vía de la excepción opuesta por la accionada al contestar demanda”.

De allí, que, como sostiene el recurrente, correspondía que la sentencia definitiva de la presente causa tratase tal defensa.

La admisibilidad formal de la defensa de usucapión se halla, entonces, decidida y firme. Resta examinar su procedencia.

Hago notar, asimismo, que en el juicio por prescripción adquisitiva promovido por el aquí demandado en 2023 (expte. 47.300/2023), se declaró la caducidad de instancia de oficio a fs. 36 el 3 de febrero de 2025.

Zanjado lo anterior, recuerdo que conforme el art. 3948 del Código Civil la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley (ver arts. 2565 y 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación). Y según el art. 4015 del mencionado cuerpo legal la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales se prescribe por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor (ver art. 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Este es uno de los efectos más importantes de la posesión, ya que al prolongarse en el tiempo, el estado de hecho se transforma en derecho(1).

Ha expresado esta sala en L. 577.350, del 3/11/11, entre otros, que dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el derecho se consolida sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo matemático(2).

También ha sostenido este tribunal que en ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador, configurando una hipótesis de prueba legal o tasada. Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la prueba de testigos será muy importante; sin embargo, el art. 24, inc. c), primera parte de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley N° 5756/58 establece que se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Tiene, en consecuencia, un valor preponderante, pero debe estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo, la acreditación del pago de impuestos(3).

En el caso, el demandado acompañó boletas de tributos locales, de Aguas Sanitarias y Aguas Argentinas, de Segba y Edesur, de Gas del Estado y Metrogás, que datan de la década de 1960 y 1970 hasta el 2015, pero fueron expresamente desconocidas a fs. 1008 por la contraparte.

Los oficios dirigidos a Edesur, Telefónica, Metrogás fueron contestados sin poder reconocer la documentación (ver fs. 1146, salvedad hecha de la respuesta de Edesur de fs. 1052), en tanto que a fs. 1153 se declaró la negligencia de la prueba informativa dirigida a la Dirección General de Rentas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Aysa, y Aguas Argentinas.

De todos modos, ha señalado esta sala que el pago de tales impuestos y servicios no constituye de por sí un acto posesorio(4).

Y esto último es especialmente aplicable en supuestos como el presente en los cuales un coheredero demanda a los otros.

No puede hablarse de una posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una usucapión, en el supuesto del copropietario que usa de la cosa común, pues en tal caso no hace más que ejercer facultades reconocidas por la ley, mientras no intente desconocer en forma indubitable –pública y manifiesta– los derechos de los restantes condóminos(5).

Cuando el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva sin expresar su voluntad de excluir al otro comunero, no hace más que ejercer la facultad de uso y goce que el ordenamiento jurídico le concede por su condición de tal, beneficiándose en tal caso por la tolerancia de su condómino, sin que ello sea relevante para lograr la usucapión del bien inmueble(6).

El coheredero o condómino interesado en usucapir debe expresar con claridad esa intención mediante actos posesorios que transformen la posesión compartida en exclusiva.

Es así que el recurrente debía acreditar el ejercicio de tales actos posesorios en los términos del art. 2384 del Código Civil (ver art. 1928 del Código Civil y Comercial de la Nación) como para demostrar la intención de actuar como dueño, necesaria para configurar la usucapión.

La circunstancia de ocupar un inmueble aunque fuere por largo tiempo, no permite concluir que dicha ocupación se haya hecho con intención de adquirir la propiedad mediante usucapión, pues se requiere una prueba plena e indubitable que deje expuestos con precisión los actos posesorios realizados con animus domini, durante todo el transcurso exigido por la ley(7).

Invoca el apelante haber dado en locación una parte del bien.

Al respecto, ha dicho esta sala que el dar en alquiler un inmueble no es un elemento que por sí solo demuestre la realización de un acto posesorio del cual derivar la existencia de animus domini a efectos de la procedencia de la prescripción adquisitiva, pues un simple gestor o administrador también puede hacerlo, y no por ello se lo considera dueño de la propiedad(8).

De todos modos, al menos como elemento indiciario, he de examinar el único acto invocado por el cual el demandado podría haber actuado como dueño con exclusión de los coherederos al alquilarlo sin su intervención.

Aun cuando con el reconocimiento de la documental acompañada por parte del testigo (locatario o comodatario que continúa viviendo en el inmueble objeto del pleito) que declaró el 26 de agosto de 2022 (ver documentos digitales), se tuviesen por auténticos los contratos de locación adjuntados, lo cierto es que el más antiguo data del 15 de octubre de 1997 (Anexo III), en tanto que la presente demanda fue iniciada el 9 de septiembre de 2016 (fs. 35/37), por lo que (sin contar la carta documento de fs. 13 y el acta de mediación de fs. 2), no habría transcurrido el plazo de veinte años exigido por la ley.

Además, el aludido deponente dijo en forma vaga que su relación locativa databa de cerca de treinta años atrás, pero fue preciso cuando afirmó que llegó al inmueble un año después de la muerte de A. T. (padre de R. D.) y ésta aconteció el 17 de julio de 1996 (ver su proceso sucesorio venido como prueba).

Esto último contrasta con los testimonios de las testigos que declararon, una en la misma audiencia del 26 de agosto de 2022 y la otra en la del 20 de mayo de 2022 (ver documentos digitales), vecinas y conocidas de la familia T., quienes fueron contestes en sostener que en el mencionado inmueble funcionaba una carpintería en la que trabajó con el padre de las actoras M. E. y M. de los Á., A. T. (junto con su hermano A.) hasta su fallecimiento en 1997. Asimismo, dijeron que había un acuerdo para alquilar el local y distribuir ese ingreso, que posteriormente fue incumplido.

De todos modos, aun prescindiendo de estas dos últimas declaraciones, en el mejor de los casos para el demandado, según lo expresado por el aludido testigo por él propuesto, ese acto con exclusión de los coherederos se ubicaría en julio de 1997 y desde entonces no habría transcurrido el mentado plazo de usucapión.

Añado que el art. 2353 del Código Civil prescribe que nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario (ver art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Como ha señalado esta sala, la citada norma consagra una aplicación de la regla romana nemo ipse sibi causam possessionis mutare potest (Digesto, 41, 2, 3, 19), es decir que nadie puede por sí mismo cambiar la causa de su posesión. El que ha comenzado a poseer por otro, por ejemplo, como locatario o comodatario, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Se entiende que quien es tenedor no puede por mero designio de su propia voluntad cambiar la causa o título de su relación con la cosa. Es decir que la voluntad es, como regla, impotente para mutar el carácter originario de la relación posesoria en virtud de la causa possessionis(9).

Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Código Civil(10).

Reafirma lo concluido el hecho sabido de que el juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas, puesto que es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente(11).

Corresponde a quien pretende usucapir acreditar la existencia de los requisitos que hacen a la procedencia de la prescripción adquisitiva, debiendo ser estricto el criterio de valoración de la prueba producida al efecto, en tanto ésta debe ser concluyente, fidedigna, categórica, inequívoca, precisa y concordante, lo que resulta de la índole de la cuestión debatida y de un imperativo legal(12).

En definitiva, el demandado ha omitido acreditar el supuesto de hecho de la normativa cuya aplicación requería (art. 377 del Código Procesal). La noción de la carga de la prueba contemplada en esta norma, precisamente indica al juez cómo resolver frente a hechos insuficientemente verificados, a fin de evitar el non liquet (no está claro), e indirectamente señala a cuál de las partes le interesa esa demostración y quien, por ende, asume el riesgo de la falta de evidencia(13), como ha ocurrido en el caso.

Advierto, por fin, que el recurrente no ha expresado agravios sobe el importe fijado como canon o indemnización.

IV. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo confirmar el pronunciamiento apelado, con costas de esta instancia al demandado vencido (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Confirmar el pronunciamiento apelado, con costas de esta instancia al demandado. II. Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III. Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvanse. La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gastón M. Polo Olivera.

(1) Cf. Castan Tobeñas, José, Derecho Civil Español, común y foral, Tomo II, “Derecho de Cosas”, Volumen I, 11a. edición revisada y puesta al día por Gabriel García Cantero, Madrid, 1978, p. 332; C.N.Civ., esta sala, L. 466.791, del 13/11/07.

(2) Alsina, Tratado teórico-práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ediar, Buenos Aires, 1961, t. III, p. 304; ver asimismo Fuster, La prueba en el proceso de usucapión, en LLC 2017, abril, 1.

(3) C.N.Civ., esta sala, expte. 50.646/2009/CA1, del 9/8/16.

(4) C.N.Civ., esta sala, L. 72.831, del 6/10/14.

(5) C.N.Civ., sala E, expte. 110619/08 del 5/12/2018; ídem, sala F expte. 108.079/2013, del /2/2019 [sic]; Andorno, Luis, La usucapión pretendida por un condómino, J.A. 1985-II-9.

(6) C.N.Civ., sala A, expte. 73.789/2017, del /6/2023 [sic]; ídem, sala G, expte. 75.933/2015, del 16/9/2019; íd., sala M, expte. 49.386/2013, del 6/5/2022.

(7) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699, del 17/4/13.

(8) C.N.Civ., esta sala, L. 569.745, expte. 4755/2006, del 24/5/2011; C.N.Civil, sala F, 17/02/2009, DJ, 12/08/2009, 2244; C.N.Civil, sala K, 31/05/2002, La Ley, 2002-D, 214.

(9) C.N.Civ., esta sala, L. 577.350, del 3/11/11 y sus citas.

(10) C.N.Civ., esta sala, CIV/96314/2012/CA1, del 23/10/2017; Fallos: 316:2297; ver art. 1915 citado.

(11) C.N.Civ., esta sala, L. 72.528/11, del 16/8/14 y sus citas.

(12) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699, del 17/4/2013, en La Ley 2013-E, 385, entre otros.

(13) C.N.Civ., esta sala, L. 490.669, del 7/3/08 y L. 495.434, del 9/5/08.

Crisalle, Marisa c. Proto, María Natalia y otros s/ escrituración.

En Buenos Aires, a los 17 días del mes de marzo del 2025, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Crisalle, Marisa C/ Proto, Maria Natalia y Otros S/Escrituración”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia el 25 de noviembre de 2024, que hizo lugar a la demanda que perseguía la escrituración de un inmueble, con costas por su orden, y que admitió parcialmente los reclamos indemnizatorios, expresan agravios ambas partes. También ambas respondieron los traslados respectivos.

La actora cuestiona que el juez no haya valorado la conducta dilatoria de los demandados, y que haya considerado que los demandados comenzaron los trámites pertinentes en el año 2015, cuando iniciaron un nuevo expediente en 2021 para obtener el final de obra. Entiende que el plazo de 180 días estipulado se encontraba vencido. Concluye que hubo mora de los obligados, y que deben cargar con las costas. Al ser así, entiende que la cláusula penal debió extenderse por un período mayor, a la vez que critica la morigeración. Luego cuestiona el rechazo del daño moral, y de la forma en la que fueron distribuidas las costas.

Los demandados alegan que la actora inició este juicio para evitar el pago del saldo de precio, ya que recibió la posesión sin formular reserva. Sostienen que los reclamos indemnizatorios son improcedentes, pues no se presentó a escriturar cuando fue convocada. Agregan que al tomar la posesión, carece de perjuicio, y que el dinero que adeuda pudo haberlo invertido y así obtener una renta. Alegan que reclamó insistentemente al gobierno de la Ciudad la aprobación de los planos. También que la única testigo es amiga de la actora, y que su declaración fue parcial. Concluyen que han cumplido debidamente con sus obligaciones. Por último, cuestionan la imposición de costas.

I. Hechos

Se persigue la escrituración del inmueble sito en la calle Moliere …, Unidad Funcional Nro. 2, Piso 1º, de Capital Federal, que la actora compró a María Natalia Proto, Martín Gabriel Stagnaro y Tamara Barcelo el 24/10/2017, por boleto de compraventa.

Se pactó en dicho contrato “un precio total de venta pactado de común acuerdo entre las partes en ciento siete mil dólares estadounidenses (U$S 107.000) pagaderos de la siguiente forma: la suma de ochenta mil dólares estadounidenses (U$S 80.000), la parte compradora abona en este acto a la parte vendedora en dinero en efectivo y a entera satisfacción, otorgando por la presente suficiente recibo y carta de pago en legal forma. Y el saldo o sea la suma de veintisiete mil dólares estadounidenses (U$S 27.000), el comprador los abonará en efectivo al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio. En caso que a esa fecha el comprador no contara con esa cantidad de dólares estadounidenses billetes podrá tomar una HIPOTECA EN PRIMER GRADO a favor del vendedor o de quien este designe (…) Dicha escritura traslativa de dominio con o sin hipoteca se firmará a partir de los CIENTO OCHENTA DIAS (180) a contar de la fecha de la toma de posesión y cuando el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de por aprobado el plano respectivo y todo lo concerniente para poder otorgar el respectivo reglamento de Copropiedad y Administración que regirá la unidad objeto del presente”.

En el Boleto de Compraventa se pactó una cláusula de incumplimiento de cualquiera de las partes, de poder exigir la suma de U$S 50, por cada día de retardo en el cumplimiento.

La posesión fue entregada el 7 de mayo de 2018. En cambio, no se formalizó la escritura pública.

Dice el boleto (cláusula séptima) que “… para el caso de incumplimiento a las obligaciones contraídas se establece lo siguiente: Si el incumplimiento fuera por parte de la compradora la vendedora podrá optar por: a) exigir el cumplimiento con más los daños y perjuicios b) vencido el plazo para ello, dar por resuelto el presente de pleno derecho, pudiendo disponer libremente de la propiedad, devolviendo la suma de cincuenta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 50.000), quedando la suma de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000.-) en concepto de única indemnización a favor del vendedor libremente convenida entre las partes, siendo obligación de la parte compradora la entrega inmediata de la posesión del bien objeto de la presente. Si el incumplimiento fuera por parte de la vendedora la compradora podrá optar por a) dar por resuelto la presente de pleno derecho exigiendo a la vendedora la devolución de las sumas entregadas hasta esa fecha, con más otra suma que se pacta en este acto de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000), en concepto de única indemnización libremente convenida entre las partes, o b) exigir el cumplimiento de todo lo establecido en el contrato solicitando la escrituración judicial. En ambos casos de incumplimiento los compradores se comprometen a la entrega inmediata de la POSESIÓN DE LA UNIDAD”.

Agrega la cláusula octava: “La parte que no cumpla con las obligaciones contraídas por este boleto de compra venta, incurrirá en mora de pleno derecho la que se producirá por el mero vencimiento de los plazos convenidos, sin necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial alguno, y podrá exigir una sanción diaria de CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES (u$s 50) por cada día de mora en el cumplimiento de las obligaciones”.

El 3/5/2022 se aprobó el plano para el final de obra y el 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra.

El 12 de enero de 2023, según informó la escribana a cargo los trámites necesarios, se sometió el inmueble objeto de autos al Derecho Real de Propiedad Horizontal, al otorgarse el reglamento. Para esa fecha fue citada la actora a concurrir a la escribanía, para el otorgamiento del título suficiente, pero no concurrió.

II. Escrituración. Mora

El juez admitió la demanda de escrituración. Es lo que la actora pretende, y no hubo oposición de los demandados.

Lo que se discute es si los demandados se encontraban en mora.

El a quo tuvo “por acreditado por la contestación de oficio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ya mencionada que los demandados instaron el curso del expediente administrativo –desde 2015– y que, más allá del tiempo transcurrido –prolongado debido al tiempo de inactividad causado por la pandemia del Covid–, tendiente a cumplir con todos los recaudos necesarios para materializar la efectiva transmisión del bien. Por ello, por no haberse cumplido las condiciones establecidas en el acuerdo, no se desprende en forma clara y positiva que el plazo de 180 días establecido para escriturar, se hubieren cumplido al momento de deducirse el reclamo y por lo tanto, no corresponde considerar que los demandados hubieren incurrido en mora en la obligación de escriturar”.

Por esa circunstancia, impuso las costas de esta pretensión en el orden causado. Ambas conclusiones son motivo de agravio.

Entiendo que le asiste razón a la actora. Es cierto que en 2015 se inició un trámite ante el Gobierno de la Ciudad. Pero también lo es que en abril de 2021 se inició otro expediente con la finalidad de obtener el certificado de final de obra. Así lo informó el Gobierno de la Ciudad.

El problema se suscita porque la demandada presentó dicho pedido en el Gobierno de la Ciudad, más de 3 años después de suscripto el contrato.

En mi opinión, teniendo en cuenta que los contratos deben ejecutarse e interpretarse de buena fe, dicho plazo no podía quedar sujeto a la discreción de los obligados. Cabe interpretar que el plano debía presentarse en un plazo razonable, salvo motivos de excepción que lo impidieran, en el caso no demostrados. Se ha invocado la pandemia, pero el trámite pudo haberse iniciado mucho antes de dicho hecho.

Con el criterio opuesto, se llegaría a la absurda situación de que la parte demandada podía tomarse 10 años para presentar el plano, sin ninguna consecuencia, con grave perjuicio para la otra parte, que con legítima expectativa espera la contraprestación.

No me parece razonable que los demandados hayan tardado más en presentar el plano, que el tiempo que acordó era necesario para someterlo al derecho de propiedad horizontal. No puede tomarse todo ese tiempo para iniciar un trámite administrativo que, por lo visto, no duró excesivamente. Demoró alrededor de un año. La escrituración se subordinó al acaecimiento de ciertos recaudos cuya realización no es puramente potestativa del deudor.

No es que no había plazo, sino que se pactó el cómputo a partir de un plazo incierto (Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa Inmobiliaria, Ediar Bs. As. 1976, p. 336), aunque advierto que para cierta doctrina constituye un plazo tácito. A fin de analizar si la obligada incurrió en mora respecto de la referida obligación, entiendo que la modalidad establecida por las partes para diferir la exigibilidad de tal prestación, no impone la fijación de un plazo, sino que conduce a interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el término acordado (conf. CNCiv, Sala A, “Alfredo, A. c/ Comisión Municipal de la Vivienda”, publicado en LA LEY, 1988-C, 452).

Si bien el vencimiento del plazo incierto se produce al concretarse el acontecimiento que lo constituye, ello no obsta a que sea el juez quien evalúe la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.

Si bien en los supuestos de plazo determinado incierto el juez no puede alterar el orden de lo pactado, modificando arbitrariamente el plazo previsto por las partes para cumplir la obligación, ello no obsta a que pueda evaluar la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.

Habiéndose subordinado la exigibilidad de la obligación a un hecho potestativo, aunque parcialmente a cargo del deudor, es dable que el juez decida si el plazo ha transcurrido o no a la fecha de promoción de la demanda.

Esta conclusión se impone desde que en el cumplimiento de los deberes secundarios de fidelidad o de conducta, como los llama la doctrina alemana, que acompañan al básico deber de prestación, los contratantes deben extremar la buena fe en su cumplimiento, desplegando una conducta que permita alcanzar el interés de la contraria, toda vez que entre los contratantes existe una relación de confianza y una obligación de cooperación, que en el ámbito de nuestro ordenamiento jurídico constituyen una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe de cumplimiento (Cám 2a Civil y Comercial, Córdoba, López, Mario Ricardo c. Los Carolinos S.A. s/ ordinario – cumplimiento / resolución de contrato. recurso de apelación, 04/07/2013, TR LALEY AR/JUR/48381/2013).

En suma, es deber del juez interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el plazo de vencimiento incierto acordado al deudor, pues el plazo suspensivo incierto no puede postergarse “sine die”, ni quedar al arbitrio de la parte a cuyo cargo se ha puesto la realización de los trámites necesarios para que el plazo comience a correr. En estos supuestos la diligencia o inactividad de la parte que asumió el compromiso, constituye una cuestión de hecho que corresponde juzgar judicialmente.

En ese sentido, se ha entendido que cuando estamos ante un plazo suspensivo incierto que dependía de la realización de actividades por parte del deudor, hechos potestativos a cumplir en cierto tiempo, si ha transcurrido un lapso suficiente para dar fin a los trámites previos y el demandado no probó que practicara actos útiles para que ello tuviera lugar “…corresponde dar por transcurrido el plazo incierto y considerar que la obligación es pura y simple exigible en la oportunidad más próxima que su índole consienta” (CNCiv. Sala A, voto del Dr. Llambías, LA LEY, 113-212, Sala C, Voto del Dr. Cifuentes in re: “Criscuolo de García c Borque de Blaya”, 15/6/77, LA LEY, 1978 A-416, fallo 75.442). En sentido similar un precedente judicial sostuvo: “En la cláusula sexta de los actos jurídicos de compraventa se estipuló que la escritura traslativa de dominio sería otorgada una vez finiquitados todos los trámites necesarios para la subdivisión horizontal de las unidades vendidas y despachados los certificados correspondientes. Cláusulas de ese tipo (muy frecuentes en los boletos de compraventa de departamentos) entrañan un plazo suspensivo incierto que difiere la exigibilidad de la obligación (arts. 566 y 568 C.C.). Pero plazo incierto no significa inexistencia de plazo, ni que la parte que se beneficia con el mismo pueda dilatar abusivamente y “sine die” el cumplimiento de la obligación a su cargo, toda vez que en ese caso el afectado puede pedir la fijación judicial del término dentro del cual aquélla debe ejecutarse” (CNCiv. Sala D, 25/61970, JA 1970-B-153).

Al valorar las constancias del expediente a la luz de la sana crítica, concluyo sin dudas en que los demandados no han sido muy activos y diligentes en promover el avance del referido trámite, en función de las obligaciones asumidas. En autos no se produjo ninguna prueba tendiente a justificar que la demora en llevar a cabo la presentación de los planos se debió a trámites administrativos no tenidos en cuenta al momento de firmarse el contrato, ni a ninguna otra causa que pudiera configurar una imposibilidad de cumplimiento objetiva, absoluta y no imputable ocasionada por caso fortuito.

El contrato se suscribió el 24 de octubre de 2017. La posesión se entregó el 7 de mayo de 2018. El trámite se presentó ante la autoridad administrativa el 22/04/2021. El 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra, esto es 11 meses después, aproximadamente. Para peor, recién el 12 de enero de 2023, la escribana citó a escriturar.

¿Cuál hubiera sido el plazo razonable para presentar el plano, obrando de buena fe, y de acuerdo a lo que las partes esperaban de la otra? Entiendo que 6 meses podría ser un plazo tolerable para dicha actuación. Esto es, el 7 de noviembre de 2018. Teniendo en cuenta que el gobierno de la Ciudad demoró 11 meses en aprobarlo, llegamos al 7 de diciembre de 2019. En suma, valoro una demora de 30 meses, o bien 900 días.

Las partes pactaron una multa diaria de U$S 50. Esto arrojaría una suma de U$S 45.000. Ahora bien, en su escrito de demanda la actora reclama por “102 días: Penalidad U$S 5100” (ver pág. 588 del PDF). El principio de congruencia no me permite otorgar más de lo expresamente solicitado, pues se afectarían las garantías constitucionales de defensa en juicio y del debido proceso.

La cláusula penal hace las veces de indemnización sustitutiva, porque “suple la indemnización de los daños” (art. 793, Código Civil y Comercial).

Admite nuestro Código, al consagrar el principio de la inmutabilidad relativa, la reducción de la pena excesiva o exorbitante, para lo cual es posible valorar de alguna forma la existencia del daño. Para ello, entonces, es necesario comparar el valor de la pena con el de la prestación principal (ver arts. 794, 1714, 1742, 1747, y ccdtes.).

Teniendo en cuenta los valores en juego, el de la prestación principal y el de las accesorias, así como la gravedad de la falta cometida, así como que la actora tenía la posesión y que mantuvo en su poder la suma necesaria para el saldo de precio, considero que la aplicación estricta de lo pactado convertiría en desproporcionado el monto fijado (ver esta Sala, 27/11/2024; Cano, María Beatriz vs. Vivarelli y Balzano, Ana María s. Escrituración, Rubinzal Online; RC J 13588/24).

Obviamente, distinto sería el criterio si no se hubiese entregado la posesión, y si la escrituración fuese imposible (v.gr.: si se enajena a un tercero de buena fe y a título oneroso). En el caso, se trata de una cláusula penal moratoria, comprensiva del retardo en el cumplimiento, que se acumula a la pretensión principal.

Por lo tanto, propongo que se establezca en la suma de U$S 4000 el monto que compensa la demora en escriturar. Los intereses serán los fijados en primera instancia y correrán desde igual fecha, por falta de agravios al respecto. A la vez, la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, teniendo en cuenta lo expuesto.

III. Demora en la entrega de la posesión

El magistrado de primera instancia concluyó que “el incumplimiento de la obligación de entregar la posesión por parte de la vendedora es una circunstancia verificada y por ende, eficiente para aplicar la multa convencional (art. 792 del CCCN)”.

La entrega de la posesión fue pactada para el 30 de noviembre de 2017 (cláusula quinta), pero finalmente fue entregada el 7 de mayo de 2018, es decir con 158 días de retardo. Por este motivo, en el fallo apelado se admitió este reclamo por u$s 3.950.

Los demandados alegan que la actora no hizo reserva alguna al recibir la posesión. La actora se queja de la reducción efectuada por el a quo.

Ante el incumplimiento del vendedor en la entrega del departamento, constituye un daño indemnizable el referente a la privación del uso, o sea, la pérdida de la chance de la renta potencial neta del inmueble, que debe ser resarcido mediante el pago de un valor locativo mensual calculado a valores actuales [Kiper, Claudio, Juicio de escrituración, § 41; CNCiv., Sala B, 21/9/81, ED, 97-308]. Si la posibilidad de ganancias tiene bastante fundamento, la pérdida de ella a causa de un incumplimiento contractual debe ser indemnizada, en tales casos lo que se indemniza es la chance en sí misma y no la ganancia frustrada, debiendo ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta, no pudiendo nunca identificarse con el eventual beneficio perdido [CNCom., Sala A, 24/12/81, ED, 98-287].

Ahora bien, las partes valuaron el daño mediante una cláusula penal. Ello es absolutamente válido. A la vez, por lo dicho anteriormente, comparto el criterio del a quo en el sentido de morigerar la pena pactada.

Lo cierto es que la renuncia no se presume y su interpretación es restrictiva (art. 948), máxime advirtiendo que la otra parte estaba en mora, que se configuró de pleno derecho.

No advierto razones de peso en ninguno de los recursos interpuestos para apartarme de lo resuelto. Los demandados dedican parte de su memorial a criticar a la testigo que declaró en el juicio, cuando lo cierto es que dicho testimonio no influyó en la solución del caso. Curiosamente, la actora se queja de que el juez no haya valorado esta declaración.

Propongo confirmar lo resuelto sobre el punto.

IV. Daño moral

En la sentencia apelada se dice que “no se ha aportado elemento de valoración alguno del que resulte con suficiente grado de verosimilitud que la postergación en la concreción definitiva de la operación inmobiliaria hubiere causado algún tipo de molestia espiritual de entidad que justifique el reconocimiento de la reparación reclamada por este concepto y por esa razón, desestimaré esta partida”.

En principio, los diversos supuestos de incumplimiento que suelen presentarse no dan lugar a la reparación del daño moral, cuya procedencia es menos frecuente en el ámbito de la compraventa de inmuebles. No obstante, el art. 1741 del Cód. Civil y Comercial no la impide. La carga probatoria del daño moral recae invariablemente sobre el actor, quien deberá acreditarlo, mediante demostración activa, cuando se afecte un bien de naturaleza patrimonial (art. 1744).

Ahora bien, como ya expuse anteriormente, las partes acordaron una cláusula penal para el supuesto de demora en el cumplimiento de la obligación de escriturar.

Al ser así, de los términos en que ha sido redactada la cláusula que específicamente se concibió para dirimir situaciones como la que nos ocupa, denota que su finalidad ha sido prefijar las consecuencias patrimoniales del incumplimiento contractual (daño). Esta caracterización arroja, a su vez, una consecuencia fundamental: que deba interpretarse que tal pena entró en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses, privando al acreedor del derecho a otra indemnización, aunque probase que la pena no es indemnización suficiente (art. 793, CCyC).

La reparación estipulada en la cláusula penal resulta omnicomprensiva de todo perjuicio, siendo por tanto improcedente adicionar, a la suma resultante de aquella previsión contractual, una nueva indemnización que responda a la lesión de otros intereses amparados por el ordenamiento jurídico (en el caso, los intereses extrapatrimoniales que pudiera haber visto afectada la compradora a raíz de la conducta de sus contrapartes).

Por lo tanto, el agravio no puede progresar.

Por lo expuesto, propongo que se modifique parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y que se la confirme en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.

El Dr. José B. Fajre y la Dra. Liliana E. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.

Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: modificar parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4.000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y confirmarla en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Claudio M. Kiper. – José B. Fajre. – Liliana E. Abreut de Begher.

P., A. A. y otro c. N., M. J. y otro s/reivindicación

En Buenos Aires, a los días 12 del mes de febrero del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos “P., A. A. y otro c/N., M. J. y otro s/reivindicación”, expediente nº 40.481/2016, la Dra. Benavente dijo:

I.- A. P. y M. R. F. promovieron demanda contra M. J. N. y M. S. D. por reivindicación de la parte indivisa compuesta por 25,50 mts.2, del inmueble de propiedad de los actores ubicado en Callao 1490, piso 3º, Unidad Funcional nº 6, de esta ciudad.

Señalaron que el 7 de junio de 1994, adquirieron la unidad funcional nº 6, anteriormente mencionada, con una superficie propia de 235,71 m2 y un patio de propiedad común –aunque de uso exclusivo– de 4,84 m2. En la Planta Azotea cuenta con una superficie cubierta propia de 51,60 m2 y azotea de propiedad común –también de uso exclusivo– de 16,50 m2. Todo ello alcanza a una superficie propia de 352,1 m2 que corresponde al porcentual de 25,66 %, con relación al valor total del conjunto del inmueble y demás bienes de propiedad común detallados en el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Afirma que la superficie anteriormente mencionada no corresponde a la realidad y que los metros faltantes se encuentran en poder de la UF nº 5.

Explicaron que, no obstante haber mantenido negociones con los vecinos demandados para obtener el reintegro de la superficie reclamada, no lograron su objetivo. Destacan reiteradamente que los propietarios de la Unidad Funcional nº 5 ocupan una superficie sobre la cual no tienen ningún título.

En su momento, por el silencio observado por los demandados frente al traslado que les fuera conferido, se decretó su rebeldía, la que cesó una vez que N. y D. se presentaron a estar de derecho y articularon la nulidad de todo lo actuado. Obtuvieron respuesta favorable a su planteo. Con posterioridad, contestaron demanda y ofrecieron prueba.

Luego de terminar el período probatorio se dictó sentencia que rechazó la acción y declaró a la reconvención de tratamiento abstracto.

Viene apelada por los actores, que expresaron agravios el 14 de noviembre de 2024 los que fueron replicados el 25 de noviembre de ese año.

II.- En las quejas, los actores sostienen que la sentencia es arbitraria porque soslaya, entre otros argumentos, que la colega de grado no tuvo en cuenta que los emplazados agregaron en su defensa una cesión por la cual los vendedores les habrían transferidos los derechos y acciones sobre el espacio en disputa, concretamente, los derechos posesorios sobre la cosa, que detentaban a partir de que ellos mismos compraron el inmueble, en el año 1954. Afirman que la a quo no tuvo en cuenta el primer informe pericial ni las impugnaciones formuladas al segundo. Tampoco valoró que surge acreditado sin ninguna duda que los accionados poseen los metros que les corresponden según el título de propiedad.

De conformidad con las constancias del expediente, el edificio ubicado en Callao 1490, que forma esquina con la avenida Las Heras, es de gran categoría, construido como un edificio “de renta” en 1920. Pertenecía a un único dueño. El 30 de junio de 1942, M. N. vendió el inmueble a los cónyuges R. L. – G. M.. Constaba de tres unidades habitacionales independientes, con sus accesos, servicios y usos complementarios. El acceso principal se encuentra por Avenida Callao. A los servicios se accede por una escalera y ascensor independiente, desde la portería (ubicada en PB) y desde cada departamento por una escalera interior al área de servicio ubicada en la planta inmediatamente superior.

El 8 de septiembre de 1954, su entonces propietario –D. A. A. G.M.– decidió someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal (ley 13.512) y dictó el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Con posterioridad, las unidades funcionales fueron adquiridas por distintos propietarios, en el estado en que se encontraban inicialmente.

Así, el 7 de junio de 1994, A. P. de D. y A. P. –en su calidad de presidente y vicepresidenta de Maripal SACIF– vendieron a A. A. P. y a M. R. F. de P., la unidad nº 6, ubicada en el tercer piso del bien con frente a la Avenida Callao 1488/90/94/1500, esquina Las Heras 1810. En 1967, dicha unidad había sido aportada por M. P. y N. G. M. de P. a la sociedad vendedora.

Por otra parte, el 5 de octubre de 1998, H. F. F. G., en representación de C. A. F. L., vendió a los cónyuges N. y D. –representados en el acto por E. E. G. U.– la unidad nº 5 del edificio ubicado en la esquina de las avenidas Callao y Las Heras.

Según los actores, reclamaron a los emplazados los metros cuadrados que figuran en el título y en el Reglamento de Copropiedad, sin obtener resultados. Por su parte, los contrarios afirman que dos años después de adquirir el dominio recibieron reclamos por parte de los accionantes. Como respuesta, exhibieron la cesión de los derechos posesorios sobre la cosa, que daba cuenta de que sus antecesores en el dominio los ostentaban desde 1954.

Tal como recordó la jueza de primera instancia, por el plenario “Arcadini”(1), los adquirentes se encuentran facultados para reivindicar la cosa, aunque no hayan recibido la tradición, por cuanto en toda compraventa se realiza una cesión tácita e implícita de la acción reivindicatoria. La doctrina de ese fallo sigue vigente en la medida que el Código Civil y Comercial no dispuso lo contrario.

Pero, para que la pretensión tenga éxito, es preciso demostrar en primer lugar, la titularidad del derecho real concretamente ejercicio –en el caso, el dominio de la cosa que se pretende reivindicar– y, en segundo término, la desposesión o despojo del que ha sido víctima el pretensor o sus antecesores en el dominio. La a quo consideró que ninguna de las dos exigencias se encuentran cumplidas.

Al respecto, es sabido que la reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares (actual art. 2247 del Código Civil y Comercial de la Nación). Le asiste al titular del dominio que ha perdido la posesión o que tiene el derecho de poseer de reclamarla de quien efectivamente la posee y que no puede oponer un título mejor que el del actor(2). Vale decir, consiste en una acción de condena y de carácter restitutorio, pues con ella se impone al demandado la condena de dar o restituir la cosa(3).

En la expresión de agravios, los recurrentes no cuestionan específicamente los fundamentos, sino que se limitan a expresar genéricamente que son arbitrarios e infundados. Solo refieren a la diferencia que existe en los metros que figuran en el título y que no tienen, sin formular ninguna argumentación seria sobre las conclusiones del fallo en cuanto a que los metros que reivindican nunca le pertenecieron.

Por lo demás, no existe ningún elemento sobre la desposesión que alegan. Muy por el contrario, en la especie se probó que el inmueble no experimentó modificaciones estructurales desde su construcción –en 1920– ocasión en la cual perteneció a un único dueño. Por lo demás, el Ing. Ferdkin en su peritaje suministra una explicación plausible de por qué razón difieren los metros que figuran tanto en el Reglamento como en el título con la superficie real, de modo que la cuestión del despojo queda reducida a un plano de mera abstracción.

Los apelantes pretenden hacer decir al informe del perito agrimensor algo que, en rigor, no dice. En efecto, Maders Loza señaló que las modificaciones que comprobó en tabiques interiores de la UF nº 6, no hacen al fondo de la cuestión. Precisamente son divisiones internas que ninguna incidencia tienen sobre el problema en debate. Esta conclusión fue compartida con el Ingeniero Ferdkin –designado en el expediente en segundo término– y corroborada por los testigos todos los cuales conocen perfectamente el edificio.

Es verdad que existen diferencias en la superficie que figura en el ti?tulo de la UF nº 6 y en el Reglamento de Copropiedad con los metros reales. Pero se trata, en todo caso, de un problema que se gestó en el origen de la afectación del edificio al régimen de la propiedad horizontal y no como consecuencia de un despojo. Expresamente, el Ing. Ferdkin hizo mérito de la falta de claridad que presenta la interpretación del Plano de Antecedentes que sirvió de base al escribano para redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración por no ajustarse a las directivas de la Ordenanza 24411/69. Insisto, no se probó que hubieran existido modificaciones. Antes bien, las paredes divisorias son las originales del edificio. Están construidas en mampostería de ladrillos macizos revocados y estucados y no existe paso posible desde la planta del tercer piso al área de servicio del segundo piso.

Explicó el perito un argumento esencial: la superficie reclamada por el actor en la planta del tercer piso, forma parte inescindible de los metros cuadrados propios de la UF nº 5 (departamento del segundo piso), aunque se encuentre ubicada en el tercer piso. Del mismo modo, la UF nº 6, tiene su área de servicio en el piso 4º, que le pertenece como superficie propia. Incluso, no existe paso posible desde la planta del 3º piso al área de servicio del 2º piso. También el Agrimensor Maders Loza destacó que la unidad de los actores no tiene acceso a los sectores que pretende reivindicar, sino que solamente se accede por una escalara interna. La misma apreciación formularon los testigos O., R., C. O. y R. Recuérdese que la propiedad fue construida por un solo dueño en 1920 y nunca experimentó modificaciones estructurales, de modo que el diseño que se comprobó pericialmente es el que concibió su propietario originario.

III.- Uno de los argumentos que esgrimen los actores es que los propios demandados reconvinieron por prescripción adquisitiva de los metros que tienen en el tercer piso y adjuntaron un convenio firmado con su antecesora en el dominio –con firma certificada– que da cuenta que el 1º de marzo de 2000 F. L. transmitió todos los derechos posesorios sobre los 36 m2 del tercer piso, exonerándose de cualquier reclamo posterior.

Al respecto, no abrigo dudas que la cesión de los derechos posesorios –por lo demás, innecesaria– se justifica porque, según los propios apelantes, habían comenzado a efectuar los reclamos plasmados en este juicio contra los accionados. Por tanto, la referida cesión parece más bien una garantía sobreabundante de la legitimidad de la transmisión operada dos años antes a cambio de la renuncia de reclamar por evicción o saneamiento.

IV.- En suma, los agravios no logran probar que la sentencia se encuentra equivocada sino todo lo contrario. Por tanto, propicio desestimar las quejas y confirmar el pronunciamiento apelado.

De compartirse, las costas deberían ser impuestas a los apelantes que resultan vencidos toda vez que no encuentro mérito para apartarme del criterio objetivo de la derrota que en la materia enuncia el art. 68 CPCCN.

El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN). 2) Diferir la regulación de los honorarios para una vez que se haga lo propio con los de primera instancia.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la vocalía nº37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).

(1) CNCiv. en pleno, “Arcadini, Roque (suc) c. Maleca, Carlos, JA 1958-IV, p. 427, CSJN Fallos 308:452.

(2) Salas, A. – Trigo Represas, Félix A. – López Mesa, Marcelo J., "Código Civil Anotado", ed. Depalma, Bs. As., año 2000, t. IV -B, p. 97, nº 1 bis.

(3) Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comercial Comentado, Tratado exegético”, La Ley, 2016, TºX, pag.812; Kiper, Claudio, “Tratado de Derechos Reales”, Rubinzal Culzoni, Tº II, pag.450.

Obra Social del Personal de la Industria del Tabaco (OSPIT) c. Sindicato de Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros y otro s/ daños y perjuicios

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 14 días del mes de junio del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados “OBRA SOCIAL DEL PERSONAL DE LA INDUSTRIA DEL TABACO (OSPIT) c/ SINDICATO DE TRABAJADORES PASTELEROS, SERVICIOS RÁPIDOS, CONFITEROS, PIZZEROS, HELADEROS Y ALFAJOREROS Y OTRO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia dictada el 24 de febrero de 2023, establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Marisa Sandra Sorini – José Benito Fajre.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia del 24 de febrero de 2023 rechazó la demanda impetrada por la “Obra Social del Personal de la Industria del Tabaco” (por sus siglas O.S.P.I.T.) contra el “Sindicato de Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros” y el “Sindicato Único de Trabajadores del Espectáculo Público y Afines de la República Argentina” (S.U.T.E.P), e impuso las costas a cargo de la parte actora (art. 68, CPCCN).

A su vez, desestimó la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los emplazados, con costas a su cargo (arts. 68 y 69, CPCCN).

Finalmente, difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la legitimada activa con fecha 28 de febrero de 2023 y del codemandado “SUTEP” el 3 de marzo de 2023.

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído del 14 de abril de 2023– la accionante expresó agravios y denunció dos hechos nuevos con fecha 17 de abril de 2023, pieza que, corrido el pertinente traslado (art. 265, CPCCN), mereció réplica del coaccionado “Sindicato de Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros” el 4 de mayo de 2023 y de “SUTEP” los días 9 de mayo de 2023 y 15 de mayo de 2023.

Por su parte, “SUTEP” fundó sus críticas el 8 de mayo de 2023, las que, corrido el traslado, fueron contestadas por la reclamante el 23 de mayo de 2023.

Ulteriormente, esta Sala resolvió desestimar el primer hecho nuevo, en tanto admitió el segundo, con costas en el orden causado (arts. 68 y 69, CPCCN, ver resolución dictada el 9 de junio de 2023).

Producida la prueba en Alzada y agregados los correspondientes alegatos (del Sindicato de Trabajadores Pasteleros a fs. digital 741, de la demandante a fs. digital 742 y de SUTEP a fs. digital 746), se llamaron autos a sentencia.

II. Antes de iniciar el examen del caso, considero oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron este proceso.

i. En su escrito inaugural, la actora reclamó la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la privación de uso del inmueble ubicado en la calle Dragones nº … y …, de esta Ciudad Autónoma.

Afirmó que la “Federación de Trabajadores del Tabaco de la República Argentina”, que también preside, adquirió el 12 de noviembre de 1963, junto con las dos entidades demandadas, el bien raíz precitado.

Adujo que allí construyeron una clínica. Aseveró que desde 1996 hasta 2016 firmaron un contrato con “Mediconex S.A.” para la prestación de prácticas médicas, aunque dicho vínculo se resolvió por incumplimiento de esta última.

Luego, el 1 de noviembre de 2016 se suscribió un preacuerdo de bases y condiciones con “Asistir Salud S.A.” por el plazo de seis meses y otro por cuatro meses.

Posteriormente, se celebró la asamblea de condóminos, instrumentada por escritura pública el 27 de noviembre de 2017, por el cual se decidió por mayoría otorgar en comodato dicha propiedad a la firma “Asistir Salud S.A.”, pese a su oposición, lo que significó privarla del uso de la clínica, debiendo recurrir a otras prestadoras.

Describió el intercambio epistolar que mantuvo con las legitimadas pasivas y cuantificó los daños reclamados.

Ofreció prueba, fundó en derecho y peticionó se admita la acción, con costas (fs. digitales 4/94 y ampliación a fs. 155/162).

ii. A su turno, compareció, por intermedio de apoderado, el sindicato de Pasteleros y contestó el libelo de inicio. En primer término, opuso excepción de falta de legitimación activa. Acto seguido, formuló la negativa de rito y desconoció la autenticidad de la documental acompañada.

Luego, expuso su propia versión de los hechos. Sostuvo que el 27 de noviembre de 2017 se resolvió en asamblea de condóminos otorgar en comodato el bien raíz a favor de “Asistir Salud S.A.”.

Esgrimió que la actora expresó su oposición a la continuación de la administradora en el inmueble y acudió a prestaciones ajenas para la atención de sus afiliados.

Enfatizó que en modo alguno se privó a la demandante del uso de la propiedad, sino que se garantizó la continuidad de la explotación sanatorial para que cada obra social acceda a los servicios clínicos.

Impugnó la liquidación presentada por la contraria, fundó en derecho, ofreció prueba y solicitó se rechace la acción, con costas (fs. digitales 177/201).

iii. Por su parte, “SUTEP”, también por medio de apoderado, opuso la excepción de falta de legitimación activa, y en subsidio, contestó la demanda.

Hizo hincapié en la asamblea de condóminos celebrada el 27 de noviembre de 2017, en especial, el silencio de la actora durante varios años y la voluntad de la mayoría. Concluyó que era improcedente el reclamo impetrado.

Impugnó la liquidación practicada, ofreció prueba, fundó en derecho y requirió se desestime la acción entablada, con costas (fs. digitales 168/238).

iv. Ulteriormente, la accionante contestó el traslado de las excepciones (fs. digitales 241/246), y se difirió su tratamiento para la oportunidad del dictado de la sentencia (fs. digital 252).

v. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (ver certificado de prueba obrante a fs. digitales 663 y 668) y agregados los correspondientes alegatos presentados por la legitimada activa y los emplazados (fs. digitales 669, 670 y 671), el señor magistrado de primera instancia dictó sentencia (fs. digital 683).

III. Efectuada esta breve reseña, y antes de proceder al análisis de los planteos formulados por los recurrentes, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, CPCCN y véase CN.Civ., Sala “F” en libre nº 172.752 del 25/04/1996; CS, en RED 18-780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-B-1040, sum. 74; CN.Fed. Civil y Com., Sala “I”, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CN.Com., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, CN.Civ., Sala “A”, mi voto en libre nº 039473/2012/CA003 del 19/12/2019, entre otros).

Asimismo, corresponde señalar que el convenio cuyas consecuencias son objeto de la presente acción, fue celebrado el día 27 de noviembre de 2017, por lo que la legislación aplicable ha de ser el Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994, art. 7, CCCN).

IV. Sentados estos principios, haré una breve exposición de los agravios de las partes.

Por un lado, motiva la queja de la legitimada activa el rechazo de la demanda. Aduce que le asiste derecho a requerir la indemnización pretendida a raíz de la oposición oportunamente manifestada en la asamblea de condóminos respecto al destino de la propiedad.

En adición, denuncia dos hechos nuevos. El primero, como se expuso, fue desestimado por esta Alzada (ver resolución del 17 de abril de 2023), mientras que el segundo consistió en la misiva recibida el día 20 de mayo de 2022, por el cual las accionadas notificaron la devolución de las llaves de ingreso al inmueble. Argumenta que dicho acto implica que no estaba en posesión del bien raíz.

Por su parte, “S.U.T.E.P.” se agravia del rechazo de la excepción de falta de legitimación activa. A su vez, critica la imposición de costas por el trámite de dicha incidencia y solicita se distribuyan en el orden causado.

V. Sentado lo que antecede, en resguardo de un adecuado orden metodológico, es preciso primero ingresar en las críticas relativas al rechazo de la excepción de falta de legitimación activa y las costas generadas por aquel incidente.

En ese orden, respecto al agravio del coaccionado “SUTEP” enderezado a modificar la sentencia en cuanto desestimó la defensa opuesta, anticipo que no lo considero fundado, toda vez que la demandante se encontraba habilitada para impetrar la presente acción.

La conclusión precedente se sustenta en: i) la naturaleza jurídica de la obligación (resarcitoria) en que se basa su pretensión, ii) que la obra social reclamante está a cargo de la prestación médica de sus afiliados y iii) aquella había suscripto el contrato prestacional con la firma “Asistir Salud S.A”.

Por demás, se precisa que los inmuebles afectados al funcionamiento de las obras sociales, cuyo dominio pertenezca a una asociación sindical de trabajadores –como el presente caso–, continuarán en el patrimonio de la asociación, quedando a cargo de la obra social el uso de tales instalaciones y la asunción de los gastos de mantenimiento, administración y funcionamiento (art. 32, ley 23.660). En consecuencia, aun cuando el sindicato resulta copropietario del bien raíz, en la medida que el inmueble está afectado al uso de la obra social, nada impide a esta última impetrar el presente reclamo patrimonial por la falta de uso de sus afiliados de las prestaciones clínicas convenidas.

Lo anterior evidencia, según comprendo, que la pretensión enderezada por la accionante no carece del requisito intrínseco de admisibilidad que cuestiona la excepcionante, ya que las circunstancias apuntadas resultan ser idóneas para revestir la calidad de titular de la relación jurídica sustancial que motivó la presente contienda (CSJN, Fallos: 322:2525, 330:1918; Gozaíni, Osvaldo, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y anotado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 324).

En ese sentido, se recuerda que la excepción es admisible cuando el actor no es titular de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión, lo cual debe examinarse con prescindencia de su fundabilidad (Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, Concordado y Comentado, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997, t. II, p. 43). Esto último explica por qué el rechazo de la excepción y la simultánea desestimación de la demanda no conforman una contradicción, en orden a que la indicada excepción no implica decidir sobre el derecho de la parte actora. En síntesis, dado que el análisis de la excepción no importa un pronunciamiento acerca de la atendibilidad del reclamo principal, sino en relación a si la legitimada activa está habilitada para demandar en los términos en que lo hizo, ninguna relevancia tiene –a estos efectos– el estudio relativo acerca de la efectiva demostración de los presupuestos sobre los cuales se sustentó el presente reclamo (art. 347, inc. 3º, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación; Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997, t. III, p. 42/43; CNCiv., Sala “A”, 11/9/2007, “Alcoba, Juan Carlos Horacio y otro c/ Mele, Marta Diana”, LL 2007-F, 71).

Por consiguiente, en la medida que se aprecia acreditado que la reclamante se encontraba habilitada para interponer la presente acción del modo en que lo hizo, considero que corresponde confirmar este aspecto del pronunciamiento.

Por otra parte, me expediré acerca de las quejas que hacen al régimen de costas generadas en la instancia de grado por el trámite del incidente.

Como es sabido, el ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la legislación nacional y extranjera cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base de la imposición de la condena en costas. Si bien este principio no es absoluto, ya que el propio Código Procesal contempla distintas excepciones, ello importa una sensible atenuación al principio general al acordar a los jueces un adecuado marco de arbitrio que deberá ser ponderado en cada caso en particular siempre que resulte justificada una eximición (conf. CNCiv. Sala “A”, R. 44.344 del 17/4/89 y sus citas; íd. R. 72.781 del 14/8/90; íd. R. 136.124 del 16/11/93; R. 150.684 del 4/7/94, mi voto en Sala “A”, libre nº 16.464/2011 del 04/02/2022).

En la especie, a partir de lo expuesto precedentemente, no caben dudas que la excepción opuesta por “SUTEP” no ha tenido favorable acogida. Ese es el hecho objetivo que debe motivar su imposición, sin que se aprecien razones que objetivamente permitan apartarse del principio rector.

En ese orden, estimo conveniente señalar que la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que –salvo hipótesis de actitudes maliciosas– todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia o bien repele la acción mediante la articulación de la respectiva excepción o defensa, es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario si el resultado no le es favorable. Sólo es admisible esta causal de eximición frente a las características peculiares y dificultades del asunto, pero en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación, de los que se infiera la misma sin lugar a dudas (conf. CNCiv., Sala “A”, libres nº 112.907 del 11/8/92; nº 436.540 del 8/11/05; libre nº 20.825/2012 del 21/9/17, ver también mi voto en Sala “A”, libre nº 16.464/2011 del 4/02/2022), extremos que no se verifican en autos.

Por ende, en la medida que la excepción fue rechazada, considero que corresponde aplicar el principio general en materia de costas, esto es, el hecho objetivo de la derrota.

Bajo estas directivas, entiendo que tampoco en este caso se vislumbran circunstancias excepcionales como para apartarme de la regla. En consecuencia, debe el coaccionado sustancialmente vencido soportar la totalidad de las costas generadas por dicha incidencia (art. 68, CPCCN).

Por lo tanto, si mi voto fuera compartido, debería confirmarse la imposición de costas establecida en la instancia de grado.

VI. Corresponde ahora examinar los cuestionamientos formulados por la parte actora respecto a la desestimación de la acción.

i. Sobre el punto, apuntaré que no se debaten en autos los siguientes extremos fácticos: i) los tres sindicatos (del Tabaco, por un lado; de los Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros, por otra parte, y de los Trabajadores del Espectáculo Público y Afines) adquirieron, en condominio y por partes iguales, el inmueble sito en la calle Dragones nº … y … con fecha 12 de noviembre de 1963 (fs. digital 396); ii) allí construyeron una clínica a fin de prestar asistencia clínica a los afiliados de sus obras sociales; iii) durante el período 1996 al 2016 suscribieron un contrato con “Mediconex S.A.” para el otorgamiento de prestaciones médicas, vínculo que se extinguió a raíz del incumplimiento del prestador, iv) luego, firmaron dos contratos sucesivos con “Asistir Salud S.A.” para la gestión de la clínica, el primero con vigencia desde el 12 de enero de 2017 hasta el 19 de abril de ese año, y desde allí hasta el 30 de noviembre de 2017, v) posteriormente decidieron, en asamblea de condóminos convocada el 27 de noviembre de 2017 y por mayoría, continuar el convenio con la prestadora mencionada, en tanto “OSPIT” resolvió recurrir a otros prestadores externos a efectos de cubrir los requerimientos de sus afiliados.

Así las cosas, el quid de la cuestión radica en resolver si efectivamente la reclamante se vio privada de utilizar las instalaciones sanitarias de la Clínica emplazada en el inmueble del cual resulta copropietaria.

Adelanto que la orfandad probatoria obrante en autos me impide considerar acreditado dicho extremo, esto es, el daño reclamado (arts. 377 y 386, CPCCN).

Veamos por qué.

ii. El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa, la que se presume igual, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Así, pueden reconocerse tres elementos distintivos: i) pluralidad de titulares, ii) una cosa cierta y determinada, mueble o inmueble y iii) una parte indivisa o medida del derecho de cada condómino o comunero, esta última con incidencia en la adopción de las decisiones sobre la administración de la cosa (art. 1983, CCCN, vid. “Código Civil y Comercial de la Nación”, Rubinzal Culzoni, págs. 320 y ss.).

En cuanto a la administración de la cosa común, lo habitual es que los comuneros se pongan de acuerdo en cuál habrá de ser el destino de la cosa y en tal supuesto el convenio al que arriben será el obligatorio entre ellos y es la regla a la que deberá sujetarse el uso y goce de la cosa, pero en caso que no se haya celebrado ese pacto, habrá de estarse a la naturaleza de la cosa o al uso al que en los hechos estaba afectada (arts. 957, 959, 1985 y 1986 CCCN).

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. Así, si se configura una de esas situaciones y si ninguno además opta por la partición, los interesados podrán decidir por mayoría lo que más convenga (Kiper, C., Tratado de Derechos Reales, Rubinzal Culzoni, pág. 479).

La decisión debe ser adoptada en una asamblea convocada al efecto y la resolución de la mayoría absoluta de los copropietarios, computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponde a uno solo, obliga a todos, y en caso de empate, será menester resolver la cuestión por la suerte (arts. 1993 y 1994, CCCN).

En cuanto al primer recaudo se establece que la citación debe efectuarse en forma fehaciente, lo que supone que debe estar documentada y ser auténtica, esto es, realizada a través de un medio que aleje dudas sobre su veracidad y el día en que se llevó a cabo, como por ejemplo, por intermedio de escribano público o carta documento. Se exige además que la citación se practique con una anticipación razonable, la que dependerá, en ausencia de previsión al respecto, de las circunstancias del caso. En adición, los comuneros deberán ser informados de la finalidad de la convocatoria.

Por otra parte, el uso y goce de la cosa implica para los condóminos la posibilidad de extraer las ventajas que reporta. Este derecho debe ser ejercido de manera tal de no perjudicar el igual derecho de los demás. Puede ocurrir que ese aprovechamiento se realice en una medida mayor o calidad distinta a la convenida o a la que corresponde, y en esos casos, tales conductas deben considerarse como atentarios de los derechos de los restantes condóminos y podrán dar lugar, previa oposición del o de los condóminos excluidos, a reclamar una indemnización por el uso unilateral y exclusivo por el o los otros copartícipes. Por lo tanto, una vez exteriorizada esa voluntad, nace para el excluido el derecho a reclamar el valor locativo, en la medida de su interés y desde esa manifestación. En definitiva, antes de la intimación no existe obligación alguna exigible, pues cada condómino tiene derecho a usar y gozar de la cosa común, el que puede ejercer, se reitera, sin el consentimiento del o de los demás copropietarios. En efecto, la indemnización consecuente debe cumplir los siguientes requisitos: i) sólo opera a partir de la notificación, ii) la oposición debe ser fehaciente, iii) la indemnización se refiere al canon locativo y se limita a la medida del interés del condómino oponente y iv) corresponde únicamente a quien se opuso (Coghlan, A., El condominio sin indivisión forzosa, pág. 75 y ss.).

iii. Como se enunció previamente, con fecha 27 de noviembre de 2017 se convocó a una asamblea de condóminos a efectos de deliberar sobre el destino de la administración del bien raíz común. En aquella oportunidad, las entidades demandadas acordaron por mayoría (66,66%) otorgar la gestión del inmueble a la firma “Asistir Salud S.A.” para prestar asistencia clínica a los afiliados de cada una de las obras sociales. Por su parte, la accionante manifestó su oposición y quedó en minoría (33,33%, ver fs. digitales 303).

Ulteriormente, la reclamante suscribió por intermedio de su obra social respectiva un “contrato prestacional con red de prestadores”. Así, designó a “Asistir Salud S.A.” como prestador de servicios médicos asistenciales para los beneficiarios titulares y su grupo familiar primario (cfr. cláusula primera) y acordó que dicha prestación comprende el programa médico obligatorio (PMO) para sus afiliados (vid. cláusulas segunda y tercera, fs. digital 446).

Ahora bien, no se aprecia acreditado el motivo por el cual la legitimada activa decidió no continuar su vínculo con la firma prestadora, como así tampoco la razón por la cual no utilizó las instalaciones de la clínica, recurriendo, consecuentemente, a camas de otros prestadores.

En definitiva, la demandante no probó en autos el daño, esto es, la privación de uso reclamada, ni la existencia de un impedimento cierto por parte de los emplazados para la utilización de las instalaciones existentes en aquel centro de salud.

En síntesis, la parte actora tenía la carga de acreditar que su oportuna oposición al destino de la propiedad común haya sido la causa por la que los restantes condóminos aquí demandados hayan utilizado el inmueble en forma exclusiva, y consecuentemente, hayan privado del uso de aquellas instalaciones a sus afiliados.

Sobre el particular, se advierte que si bien la legitimada activa ofreció prueba pericial contable a efectos de verificar los montos indemnizatorios requeridos, lo cierto es que, en puridad, dicho medio probatorio no ha sido pertinente para acreditar la procedencia del reclamo, esto es, el daño patrimonial (fs. digitales 403/405 y 441/442).

Así las cosas, es menester recordar que los litigantes deben probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y tal imposición no depende de la condición de actor o de demandado, sino de la situación en que cada litigante se coloque dentro del proceso (cfr. CNCiv., Sala “M”, 3/05/1989, LL, 1989-E-542).

La noción de carga de la prueba se encuentra regulada por el artículo 377 del Código de rito. En virtud de dicho precepto, se sostiene que la relación jurídico-procesal impone a las partes o sujetos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas. De ello se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas, afirmar hechos y hacer peticiones, todo dentro de los límites del tiempo y lugar que la ley procesal señale, si quieren obtener buen éxito y evitarse perjuicios como resultado del proceso. Así, el demandante tiene la carga de la afirmación y de la prueba de los hechos constitutivos de su derecho, y el demandado las cargas respectivas del supuesto de la norma favorable a él, es decir, de los hechos que son impeditivos de la producción de los efectos de la norma favorable al accionante o de las que, tras haberse comenzado a producir efectos, los extinguen o los concluyen (Devis Echandía, Teoría General, T. I, págs. 393 y 469/470).

A su vez, se trata de una regla de juicio dirigida al sentenciante, que le indica cómo resolver frente a hechos insuficientemente probados y ayuda al juez a formar un juicio afirmativo o negativo sobre la pretensión que se hace valer, no obstante la incertidumbre con respecto a las circunstancias de hecho, porque le indican el modo de llegar a una decisión en semejante caso, atento que se descarta la posibilidad de un non liquet con respecto a la cuestión de derecho, a causa de lo dudoso de la cuestión de hecho. En resumidos términos, sirve al juez en los procesos dispositivos como elemento que sustituye su convicción ante prueba insuficiente, incierta o faltante (Palacio, Lino E., Tratado de Derecho Procesal Civil, T. IV, pág. 363, Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado, T. III, pág. 149, Micheli, Gian A., La carga de la prueba, pág. 59 y ss., Liebman, Enrico T., Manual de derecho procesal civil, pág. 294).

En conclusión, entiendo que la procedencia del reclamo carece de fundamento idóneo, máxime cuando la accionante no probó el daño, en puridad, la ocupación excluyente de la cosa común por los condóminos emplazados y, consecuentemente, la privación de uso de la propiedad.

En consecuencia, considero que corresponde desestimar los agravios introducidos por la actora, y en consecuencia, confirmar el rechazo de la demanda impetrada (arts. 377 y 386, CPCCN).

VII. Finalmente, resta pendiente examinar el segundo hecho nuevo denunciado por la legitimada activa en esta alzada, pues, como se anticipó, el primero ha sido oportunamente desestimado (vid. resolución interlocutoria dictada el 9 de junio de 2023).

i. La reclamante denunció que las emplazadas la convocaron con fecha 20 de mayo de 2022 para devolverle la posesión del inmueble. Esgrimió que el 8 de junio de ese año ingresó a la propiedad, aunque alegó que “en el momento que mi parte pidió la llave para poder ingresar, se la negaron”. Argumentó que “siguió sin tener acceso a la clínica luego de la fallida devolución”.

La demandante adunó tres documentos: i) el telegrama colacionado del 20 de mayo de 2022, ii) la copia de la escritura de entrega del 8 de junio de 2022, y iii) la carta documento remitida el 24 de mayo de 2022. A raíz del desconocimiento de la documental acompañada (v. punto III, pieza de contestación de agravios de “SUTEP”), se dispuso la producción de prueba informativa a fin de acreditar su autenticidad.

El 20 de mayo de 2022 la señora C. D. S., apoderada de “SUTEP”, notificó a la “Federación de Trabajadores del Tabaco de la República Argentina” (FITRA) “en su carácter de condómino en la proporción de 1/3 del inmueble sito en la calle Dragones nº …-… de CABA (…) que la firma Asistir Salud S.A., en su carácter de comodatario y habiendo cesado la actividad del nosocomio, procederá a dar en restitución el inmueble precitado ut supra el día 23/05/22 a las 17 horas (…) se le hace saber la presente a los efectos de que ejerza los derechos que estime corresponder” (telegrama nº 517442, DEO recibido el 27 de junio de 2023).

Seguidamente, “Federación de Trabajadores del Tabaco de la R.A” rechazó aquella misiva. Esgrimió que era “intempestiva”, por cuanto “esta notificación se debió realizar con el tiempo suficiente para poder organizar la recepción”, e informó que “concurrirá una autoridad de nuestro gremio el día 8 de junio de 2022, a las 11 horas, a Dragones …, a los efectos de recibir las llaves y constatar el estado” (carta documento nº 3138651-4, DEO recibido el 10 de agosto de 2023).

Ulteriormente, consta el acta notarial suscripto por la escribana E. V. G. con fecha 8 de junio de 2022. La notaria constató el estado del inmueble y dejó constancia que no pudo efectivizarse la entrega de llaves al representante del sindicato del tabaco por cuanto “para ingresar deben coordinar con el nombrado D., persona designada por SUTEP y Pasteleros para el cuidado del bien, aclarando que el cerramiento de chapa se hizo para resguardar que nadie ingrese” (fs. digital 694).

ii. A la luz de las constancias probatorias reseñadas, valoradas conforme el estándar de sana crítica racional, considero que la accionante tampoco logró acreditar mediante este hecho nuevo la procedencia de su reclamo. En efecto, nótese que según surge del intercambio epistolar, el Sindicato del Tabaco –condómino del inmueble– ha sido debidamente notificado de la extinción del contrato de comodato suscripto con la firma prestataria de los servicios de salud en aquel inmueble (“Asistir Salud S.A.”), y consecuentemente, de la fecha de restitución a cada uno de los copropietarios, entre quienes, se incluía el sindicato aludido.

En tal inteligencia, no se aprecia acreditada una efectiva privación de la utilización de la propiedad. Empero, la tardía entrega se debió a un hecho imputable al propio copropietario del bien raíz, por cuanto aquel adujo que la modalidad de notificación era intempestiva y se negó a concurrir en la oportunidad prevista, tal como reconoció al tiempo de contestar la misiva remitida por “SUTEP”. Por esa razón, los emplazados detentaban la posesión de la propiedad al tiempo de suscripción del acta notarial, en virtud de la decisión voluntaria de no comparecer a la fecha de restitución pactada.

Por ende, los elementos de juicio acompañados son insuficientes para probar la procedencia del reclamo, motivo por el cual, propongo al Acuerdo, se desestime el presente hecho nuevo.

VIII. Por los fundamentos y consideraciones expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada por el rechazo de la excepción de falta de legitimación activa a cargo de “SUTEP”, y las generadas por la desestimación de la demanda a cargo de la parte actora, en virtud del principio objetivo de la derrota y la condición de sustancialmente vencidos (arts. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

Razones de carácter análogo llevan a la Suscripta a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por el Sr. juez preopinante.

A la cuestión planteada, el Dr. José Benito Fajre dijo:

Por razones análogas a las expresadas por el Dr. Li Rosi, voto en el mismo sentido.

En virtud a lo que resulta de la votación que da cuenta el Acuerdo que antecede se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada por el rechazo de la excepción de falta de legitimación activa a cargo de “SUTEP”, y las generadas por la desestimación de la demanda a cargo de la parte actora, en virtud del principio objetivo de la derrota y la condición de sustancialmente vencidos (arts. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Ricardo Li Rosi. – Marisa S. Sorini. – José B. Fajre.

B. de Ch. s/sucesión testamentaria c. M., J. E. y otros s/desalojo: intrusos

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de abril de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos interpuestos en los autos “B. DE CH. S/SUCESIÓN TESTAMENTARIA c/M. J. E. Y OTROS s/DESALOJO: INTRUSOS”, respecto de la sentencia dictada en fecha 5 de junio de 2023, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Díaz Solimine, Converset y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Díaz Solimine dijo:

I. La sentencia hizo lugar a la demanda de desalojo promovida por M. E. Ch. –en su carácter de administradora judicial de la sucesión de J. B. de Ch.– contra J. E. M. y/u ocupantes, respecto del inmueble sito en la calle Apolinario Figueroa 1336, de esta ciudad; en tanto frente a los elementos aportados y postura asumida por las partes, estimó la a-quo que no se contaba con prueba concluyente en el marco de este proceso para rebatir el derecho de la actora a obtener la tenencia del bien inmueble objeto de disputa.

Las costas del litigio fueron impuestas a la demandada vencida.

II. Contra dicho pronunciamiento alzan sus quejas J. E. M. y V. L. M., quienes requieren la revocación del fallo en crisis.

En su oportunidad, la parte actora contestó el traslado conferido respecto de los agravios vertidos y solicitó su desestimación.

Por otro lado, el Dr. F. J. C. –letrado patrocinante de los emplazados– se agravia por su propio derecho en tanto sostiene que en la sentencia se “…establece prematura y equivocadamente la base regulatoria de los honorarios a regular al suscripto…”.

III. Es menester señalar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (conf. CSJN, “Fallos”: 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 276:132, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Anotado y Concordado”, Tº I, p. 825; Fenocchieto Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, Tº 1, p. 620).

En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del CPCC; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611).

Por otro lado, estimo pertinente recordar que el obrar jurisdiccional del tribunal opera con sujeción al principio de congruencia, existiendo una serie de campos de actividad de los que no puede exceder el tribunal ad quem, limitación que –entre otros aspectos– resulta ser absoluta en tanto no puede conocer sino en la medida de los agravios planteados; ni respecto de las cuestiones que no fueron puestas a consideración del a quo; hallándose asimismo vedada la reforma de la resolución apelada en perjuicio del recurrente, salvo que medie recurso de la contraparte. Sentado ello, no cabe considerar por la Alzada cuestiones consentidas, entendiéndose por tales las que no fueron apeladas o que, apeladas dentro de un contexto mayor de impugnación, no fueron referidas en la expresión de agravios (Rivas, Adolfo A., Tratado de los recursos ordinarios, Tº 2, p. 841/854, Abaco, 1991).

En efecto, el Tribunal de Alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra más limitado que el de primera instancia, por cuanto de conformidad con lo dispuesto por los arts. 271 y 277 del Código Procesal debe limitarse a decidir sobre aquellas cuestiones de hecho y derecho que hubieran sido sometidas a la decisión del magistrado interviniente, debido a que la segunda instancia es sólo un medio de revisión del pronunciamiento emitido en la primera y no una renovación plena del debate. Así, el principio de congruencia, que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de la segunda (CNCiv., Sala “F”, LL 35-858-S).

Dicho ello, me abocaré al estudio del particular a efectos de verificar si se encuentran acreditados los supuestos sobre los cuales se fundan las quejas planteadas por los recurrentes.

IV. En la materia que nos ocupa se ha decidido que es legítimo acordar la acción de desalojo no sólo al propietario locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.), contra todo el que esté en la tenencia actual de él (Salgado A. J., “Locación, comodato y desalojo”, 7ª Ed., Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2010, p. 356). Desde esta perspectiva ha de señalarse que la restitución de un inmueble a través de la vía del desalojo es exigible por quien es acreedor de una obligación de restituir o entregar exigible, sea propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario u ostente otra calidad análoga (cf. Morello, “Códigos Procesales…”, T. VII-B, p. 50, año 1999).

En el caso, aquel sindicado como ocupante podría llegar a enervar la pretensión demostrando, con seriedad, su calidad de poseedor de la finca, conforme doctrina plenaria asentada en autos “Monti Atilio s/suc. c/Palacios de Buzzoni Danila”.

En principio, debe recordarse que no es el juicio de desalojo la vía adecuada para que en él puedan debatirse y dilucidarse cuestiones que desbordan su objetivo, como son las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma, ya que son todas propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales ajenas al ámbito del desalojo. Esta Cámara en pleno ha resuelto que no basta que el demandado invoque condición de poseedor para que el desalojo no prospere (CNPaz, en pleno, “Monti Atilio suc. c/Palacios de Buzzoni Danila S. s/Desalojo”, 15/9/60, LL Tº 101, p. 932/933), pero ello no obstante, se ha entendido reiteradamente que si aquél aporta elementos que prima facie acrediten la verosimilitud de su alegación, el desalojo no procede (Kielmanovich, Jorge L., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº II, Ed. LexisNexis Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2006, p. 1170; Palacio-Velloso, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº 10, p. 680; Areán, Beatriz A., “Juicio de desalojo”, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 59/62).

Así se ha dicho que, su objeto –el desalojo– se puede circunscribir a la desocupación de un bien inmueble, en favor de quien alegue un derecho sobre él, contra quien lo retenga. La acción es personal. De tal forma quedan excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones directa o indirectamente vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo por ende, ajeno a su órbita lo que conlleva a dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias (CNCiv., Sala G, 26/11/90, ED, 141-385; íd., Sala J, 26/4/99, LL, 2000-B-522, entre muchísimos otros citados en Salgado, Alí Joaquín, ob. cit.).

V. Bajo tal prisma, adelantaré que considero que los agravios vertidos no deberán tener favorable acogida, en tanto encuentro que la condición de poseedores de los apelantes no se encuentra debidamente acreditada.

Y en este aspecto, resalto que en oportunidad de contestar la acción cursada, los ahora recurrentes sostuvieron en lo sustancial que no eran inquilinos, subinquilinos, tenedores precarios, comodatarios ni intrusos, sino que resultaban poseedores del inmueble desde hace más de 28 años sin reconocer en nadie el dominio o posesión del bien; extremo que ciertamente no se ha comprobado en el acotado marco de las presentes.

VI. Para sustentar la decisión en crisis, la magistrada tuvo en consideración la documental adunada con la demanda –copia certificada de testimonio e informe de dominio–, conforme a la cual el inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330/32 se encuentra a nombre de J. B. de Ch.; siendo que la peticionante fue designada administradora de los bienes del sucesorio en autos “B. de Ch. J. y otros s/Sucesión testamentaria”.

VII. En segundo término reseñó la a quo la constatación efectuada en fecha 13 de febrero de 2020 en el inmueble sito en Coronel Apolinario Figueroa 1336 (número pintado en la puerta) en el marco de los autos “B. de Ch. J. s/Sucesión Ab Intestato c/Intrusos Coronel Apolinario Figueroa 1330/2 s/Diligencias Preliminares” (nº 32270/2019), conforme la cual el Sr. Oficial de Justicia fue atendido por J. E. M., quien manifestó habitar el inmueble objeto de demanda junto con su esposa P. J. I. y dos animales domésticos y que “…habitan el inmueble en carácter de ocupantes del mismo por lo cual no exhiben ni aportan título alguno”; siendo dable en este punto resaltar que los recurrentes han omitido mención alguna en su agravio a lo plasmado en dicho instrumento público, el cual no fue cuestionado ni redargüido de falsedad.

VIII. Asimismo, luce en la sentencia un detalle de los demás elementos incorporados al proceso y en particular de la prueba informativa que da cuenta de la contratación de servicios o, en su caso, de haber J. I. P., V. L. M. o J. E. M. indicado a distintas entidades (Claro, Telecom, Banco Santander, Edesur, American Express, Telecentro, Chevrolet, Banco Itaú, Movistar, International Health Services Argentina S.A., ANSES, BBVA, Prisma, Dirección General de Rentas del G.C.B.A. –atinente a la registración de un automotor–, Centro de Evaluación de la Discapacidad de CABA) que su domicilio se ubicaba en el inmueble de marras.

IX. Refirió además la a-quo que lucen incorporadas constancias de facturas pagas en concepto de Alumbrado, Barrido y Limpieza atinentes al inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330 desde el 11/05/2016 en adelante.

A su respecto, he de observar que al contestar la acción cursada los ahora recurrentes sostuvieron que desde que tomó posesión del inmueble el Sr. M. abona proporcionalmente con otros poseedores los impuestos municipales y el servicio de obras sanitarias, e indicaron que las boletas “…llegan siempre a ese inmueble, concretamente a Coronel Apolinario Figueroa 1336 y son recibidas por otra poseedora de parte del inmueble, la Sra. C. M. y su esposo”, indicando que “con ella venimos pagando hace más de 28 años esos gravámenes u tasas en forma común, por mitades”.

Posteriormente indicaron que los impuestos Inmobiliario, de Alumbrado, Barrido y Limpieza y de AYSA y Aguas Argentinas correspondientes al inmueble de Apolinario Figueroa 1330 fueron abonados por ellos y por otros poseedores del inmueble por mitades; y solicitaron se requiera a M. del C. M. A. que acompañe la documentación que sostuvieron se encontraba en su poder, en los términos del art. 389 del CPCyCN.

Dispuesta la intimación requerida y ante la falta de contestación, en fecha 4 de julio de 2022 V. M. procedió a efectuar una presentación en la que indicó que la requerida había remitido la documentación vía correo electrónico –el que conforme lo proveído en la instancia de grado no se encontraba en la casilla de correo del juzgado– y a la cual adunó las constancias que indicó le fueron entregadas por ella; las que son referidas en el fallo en crisis.

Así las cosas y aun obviando las circunstancias que rodearon a su incorporación, no cabe más que observar que el período y concepto al que responden las constancias incorporadas no se condice con las afirmaciones vertidas al contestar la acción cursada, extremo que en el marco del plexo probatorio bajo examen no hace más que generar debilidad en la postura de los recurrentes.

X. La perito arquitecta designada en autos indicó en primer lugar que no se contaba con el plano de la propiedad.

Expuso posteriormente que es un inmueble de la década del ‘30 y detalló como cambios producidos “…la subdivisión del inmueble; el cambio de carpinterías de acceso; el revestimiento de ladrillo a la vista; el revestimiento de cerámicos en el frente ídem solado de Nº 1336; el agregado de accesos; la construcción de locales en la azotea de paramentos de chapa”, estimando que perdió todo su estilo.

Ante el punto pericial consistente en determinar “Si en el plano original existía registrada la entrada independiente por el Nº 1336 de la calle Apolinario Figueroa y si en la realidad actual existe tal ingreso individual”, indicó “Nuevamente no podemos comparar con el plano original, ya que no obra en autos y en la gestión que realizó el letrado patrocinante, le informaron que no existían. En la realidad y a la vista de un entendido, no existió originalmente la entrada independiente de Apolinario Figueroa Nº 1336. Siendo una unidad nueva. Actualmente existe y con una cota de nivel de acceso aprox. 030 diferente a la original aprox. 0.05 de toda la propiedad”.

Posteriormente expuso que “A simple vista esa propiedad tenía dos puertas juntas cancel con arco y donde se encuentra la entrada por Apolinario Figueroa Nº 1336 se desconoce que destino tenía y su uso. Pero por el parche de ladrillos pudo haber un local a la calle pero sería adivinar si existía un local comercial”.

Refirió la experta que “El inmueble que se accede por el Nº 1336, es independiente y no tiene punto de conexión alguno con la unidad lindera, ni con ninguna otra unidad. Es una Unidad Funcional independiente. Compuesta de Estar; Dormitorio comunitario; Baño con sanitarios; baño solo para ducha: cocina y Lavadero”.

Asimismo plasmó que “Es una propiedad donde no se puede calcular tiempos de pintura, etc. Es una propiedad sin mantenimiento. Si podemos decir que se habla de veinte a veinticinco años atrás, lo último mantenido” y que “La única obra que la perito DEDUCE que se realizó en los últimos 28 años podrían ser las de la terraza que desconozco a quién pertenecen y quien las usufructa y el inmueble Nº 1336. Y si son individuales o están conectadas entre sí. Pero mejoras no existen”.

Ante el pedido de aclaraciones formulado en el sentido que esclarezca si podía determinar la antigüedad de la entrada independiente de Apolinario Figueroa 1336 y del parche de ladrillos referido; la idónea desarrolló que “La puerta es común y en la actualidad se sigue utilizando como secundaria o de servicio. Los cerámicos que cubren el solado interior y la pared del frente son de la década del 80. Sigo confirmando lo dicho en el informe que esta reforma, parche y nuevo acceso fue construido en la década del 90. Pero lo que más me llama la atención es la chapa catastral Nº 1336 original que parece trasladada. NO así la chapa Nº 1332 que parece agregada… y pintada a mano. El perito arriesga que esa casa tenia las dos entradas por puertas de gran altura, que se presentó en informe Esquema, con numeración Nº 1330 y Nº 1336. No pudiendo agregar nada más para clarificar el tema”.

XI.1. Por último, consideró la sentenciante la prueba testimonial producida en autos.

De la visualización de las audiencias se extrae que T. P. declaró conocer a J. M. desde hace más de 20 años debido a que militaban juntos en política, indicando que iban al lugar donde él vive ahora que antes era un local.

Manifestó tener una relación de amistad con él, con su señora que falleció y con Vanesa, su hija; y tener interés en que ellos ganen, porque ellos reformaron ese lugar.

Refirió que antes era un local de militancia, que lo dejaron estar ahí y él quedó, desconociendo quien fue.

Consultada sobre desde qué fecha se domicilian ahí, contestó que como 20 años, que al principio era un local de militancia, después ella dejó de concurrir; mientras que al ser interrogada sobre cuánto tiempo fue local político y cuánto vivienda indicó que mucho las fechas no recuerda.

Posteriormente se le consultó en que carácter habitan en ese lugar y declaró que “como dueños”, lo que le consta porque refaccionaron, indicando que el frente era todo de vidrio e hicieron ventanas, pusieron rejas, e hicieron divisiones adentro, que hicieron habitaciones.

Expuso que lo sabía porque fue al lugar hace 10 años, que la última vez fue hace 10 años. Agregó que todos los años la pintaban.

Consultada sobre si actuaban como los dueños de la casa respondió afirmativamente, mientras que interrogada sobre cómo sabía si actuaban como los dueños de la casa o inquilinos, manifestó que ellos nunca le dijeron que alquilaban, indicando que no le hicieron comentarios sobre en qué carácter estaban y que a la deponente no le gusta averiguar.

XI.2. P. M. A. declaró conocer a J. M. como vecino hace más de 20 años, desconociendo el tiempo exacto. Indicó que primero lo conoció por trabajos que el testigo realiza, indicando que hizo arreglos en el baño y de canillas en la casa.

XI.3. M. R. H. B. indicó residir en la misma casa que J. M., que era un lugar donde hacían reuniones los políticos, que se conocieron hacía como 25 años, que L. era como el presidente del lugar donde se hacían las reuniones y desapareció y los dos empezaron a arreglar, hicieron divisiones, y que el testigo vive en una parte y M. en otra. Declaró que ambos trabajaban para L. y él los dejó que se quedaran ahí y desapareció. Agregó posteriormente que M. era chofer de L.; que L. les dijo “quédense acá ustedes, cuiden esto” y desapareció, nadie sabe dónde está, y se quedaron hasta ahora.

XI.4. L. V. refirió ser vecino, conocer hace más de 20 años al demandado, quien ahora vive allí, e indicó no conocer el lugar adentro. Consultado sobre si para el testigo los ahora recurrentes eran los dueños, indicó que no podía decir, que desconocía esa parte, y describió distintas irregularidades en torno a la ocupación del inmueble, en particular en la zona de la terraza.

XI.5. Cabe recordar que la apreciación de la eficacia probatoria de la prueba testimonial debe ser efectuada de acuerdo con las reglas de la sana crítica, atendiendo a las circunstancias o motivos que corroboren o disminuyan la fuerza de su declaración. En este sentido, el Magistrado goza de amplias facultades pudiendo admitir las que, conforme con el correcto entendimiento humano, considere acreedoras de mayor fe, en concordancia con los demás elementos de mérito que obren en el expediente y, al mismo tiempo, desestimar las que no logren formar convicción (conf. Fenochietto-Arazi, “Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, Astrea, t. 2, p. 438 y su cita).

En lo que hace a los testigos que prestaron declaración en autos, no puedo dejar de observar en particular que T. P. –amén de indicar que mantiene una relación de amistad con los recurrentes– refirió que a J. M. “…lo dejaron estar ahí … él quedó…”, desconociendo quien fue.

Asimismo, se advierten en sus dichos distintas inconsistencias e imprecisiones en torno a las fechas en que habrían ocurrido los sucesos de los que da cuenta –concretamente la invocada transformación de local político a vivienda– y en particular en relación a la ocupación del inmueble; siendo que en un momento de su declaración –efectuada en fecha 8/4/22– refirió que con esto de la pandemia no va mucho a verlos para posteriormente indicar que la última vez que concurrió al lugar fue hace 10 años.

En cuanto al testigo M. R. H. B., quien indicó residir en la misma casa que J. M., se advierte que refirió que ambos trabajaban para L. y él los dejó que se quedaran ahí y desapareció, indicando que L. les dijo “quédense acá ustedes, cuiden esto” y desapareció.

Y a su respecto, corresponde solo a mayor abundamiento señalar que tal como lo advirtiera la a-quo, consultando el portal de consultas de causas del PJN se puede comprobar que el inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330/32 se encuentra ocupado por otras familias, atento la subdivisión existente; siendo que el aquí testigo resulta ser codemandado en uno de los citados procesos de desalojo, iniciado por quien resulta a su vez actora en las presentes.

Por lo demás, los restantes deponentes tampoco dan cuenta del carácter que los recurrentes pretenden atribuirse.

XII. En este orden de ideas, no puedo dejar de observar que de manera coincidente con los dichos del testigo H., son los mismos recurrentes quienes en su agravio afirman “…hemos producido prueba de que nuestro ingreso se produjo con la expresa autorización de quien se decía propietario del inmueble”; siendo que ante los elementos incorporados y en particular consideración de los dichos de los distintos testigos aportados, lo cierto es que –aún en la postura más favorable a los recurrentes– no se llega a vislumbrar precisión alguna en torno al carácter o condiciones en que el referido Sr. L. –respecto de quien al contestar la demanda indicaron que se encontraba a cargo del local político que funcionaría en el lugar y que “…detentaba la posesión pacífica, ostensible del inmueble del que se decía dueño”– les habría permitido la permanencia en el sitio.

En este aspecto, afirmaron a su vez los recurrentes en su agravio que entraron en posesión de las comodidades que ocupan en el inmueble “…por la entrega que nos hizo el Sr. J. L. L., quien siempre se dijo dueño del mismo”. Así, no cabe más que señalar que –contrariamente a lo sostenido en la queja– no se encuentra demostrado el título en virtud del cual comenzaron a ocupar el inmueble, mucho menos con el alcance que pretenden asignar en la queja.

XIII. Frente a los agravios vertidos, recordaré en este estado del análisis que a quien imputa a los ocupantes del inmueble carácter de intrusos por carecer de título, le basta probar la situación de hecho, esto es la ocupación del inmueble por parte de éstos, y si invocan un título a la ocupación, que destituiría la atribuida intrusión, cargan con la alegación y prueba del acto o negocio jurídico en el que fundan su derecho a la ocupación, de conformidad con el art. 377 del Código Procesal que dispone que quien alega un hecho tiene la carga de la prueba (CNCiv., Sala G, 24/6/92, SAIJ, sum. FA92020389).

Para que no proceda la acción de desalojo contra aquél que alega su calidad de poseedor, éste debe aportar elementos probatorios que acrediten, prima facie, la verosimilitud de su alegación, como así también acreditar aquellos actos inequívocos que, en su caso, sirvan para demostrar la interversión del título originario (Kielmanovich, Jorge L., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº II, Ed. LexisNexis Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2006, pág. 1170; Palacio-Velloso, op. cit., Tº 10, pág. 680; Areán, Beatriz A., op. cit., págs. 293/307).

XIV. Las restantes constancias incorporadas en particular mediante la prueba informativa producida tampoco resultan hábiles a los fines pretendidos, en tanto únicamente denotarían la residencia en el lugar o, en su caso, la contratación y abono de servicios por parte del grupo familiar integrado por los recurrentes que usualmente están a cargo de quienes habitan el inmueble –sin importar su carácter– en tanto son necesarios para satisfacer sus propios intereses en la ocupación.

En sentido coincidente este Tribunal ha sostenido que “no basta con demostrar que se vivió en el inmueble durante un largo tiempo, pues ello sólo prueba la calidad de ocupante, pero no el carácter de poseedor. Lo mismo se puede decir de la agregación de comprobantes de pago de ciertos servicios, ya que suele ser normal que los ocupantes –poseedores o no– se hagan cargo de estos servicios para poder recibirlos. Los actos de conservación y adecuación del inmueble, útiles para quien continúa habitándolo, carecen de entidad suficiente para acreditar siquiera “prima facie” una calidad respecto del inmueble diversa a la que ya tenía” (CNCiv, Sala G, “Guerrero c/Ocupantes Balcarce 1350/54 s/Desalojo: intrusos”, 11/4/11).

Finalmente y solo a mayor abundamiento, recordaré también que “una persona puede ingresar a un inmueble con el carácter de intruso y permanecer en ese carácter por décadas, sin que implique la pérdida de la propiedad por su titular registral” (CNCiv., Sala B, “Galfrascoli, Tomás c/Ocupantes Tronador 2702/10”, 16/5/05).

Y en este aspecto, se ha sostenido que intruso es todo aquel simple tenedor sin “animus domini”, obligado a restituir por la carencia de títulos que le acuerden derechos a permanecer en la ocupación (Palacio, “Derecho Procesal Civil”, T. 7, p. 95 y ss.).

Así y siendo por lo demás que, contrariamente a lo sostenido por los recurrentes al contestar la acción cursada, no se encuentra comprobado el “carácter legítimo de la ocupación como poseedor de buena fe y con justo título”, encuentro que la acción de desalojo resulta procedente.

Es que incumbía al accionado aportar elementos de convicción que acreditaran su derecho a permanecer en el bien y así repeler la demanda incoada, lo que no ha ocurrido a la luz de las constancias de autos.

XV. Solo a mayor abundamiento y si bien se advierte en el agravio la formulación de distintos cuestionamientos que resultan insustanciales en tanto no atañen al particular caso de marras ni rebaten los argumentos decisivos para la solución del conflicto traído a estudio; frente a las quejas vertidas ante las consideraciones introducidas en el fallo en torno a la prescripción adquisitiva, señalaré que amén de observarse que en oportunidad de contestar la demanda ésta fue invocada como defensa, no puede soslayarse que en casos como el presente y ante las alegaciones formuladas la falta de promoción de dicho proceso bien pudo ser considerada como prueba indiciaria.

XVI. En resumidas cuentas y por las consideraciones expuestas, propiciaré la confirmación de lo decidido en la instancia anterior, con costas de alzada a los recurrentes vencidos, en mérito al principio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCyCN).

XVII. Por lo demás y en orden a las quejas vertidas por derecho propio por el Dr. F. J. C., no cabe más que señalar que –sin perjuicio de lo que corresponda resolver en su oportunidad– en tanto contrariamente a lo sostenido en la queja no se advierte que la cuestión atinente a la determinación de la base regulatoria haya sido objeto de decisión concreta alguna, expedirse sobre el tema deviene prematuro.

Y recuérdese en este aspecto que constituye un requisito esencial de admisibilidad para apelar, la necesidad de que la resolución que se impugna le cause al recurrente un gravamen o perjuicio cierto y concreto. Tal recaudo reconoce su fundamento en el principio general en virtud del cual sin interés no hay acción (CNCiv., Sala C, R.225.655, del 18-7-97; íd., R.224.991, del 9-9-97; íd. R.267.665, del 24-5-99 y sus citas, entre otros precedentes).

En igual sentido el máximo Tribunal ha sostenido “para la admisibilidad de los recursos en general, debe invocarse el daño inferido a quien los articula por el pronunciamiento cuestionado, siendo insuficientes los agravios meramente hipotéticos o conjeturales” (Fallos: 300:1282).

XVIII. Por lo expuesto, de compartir mi voto, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fuera motivo de agravios, y 2) Imponer a J. E. M. y V. L. M. las costas de Alzada derivadas del recurso que interpusieran, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota; e imponer las costas suscitadas con motivo del trámite de la apelación deducida por el Dr. F. J. C. por su orden, atento la inexistencia de contradictorio (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El Dr. Converset dijo:

Por razones análogas a las expuestas, adhiero al voto del Dr. Díaz Solimine.

El Dr. Pablo Trípoli no participa del presente acuerdo por encontrarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fuera motivo de agravios, y 2) Imponer a J. E. M. y V. L. M. las costas de Alzada derivadas del recurso que interpusieran, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota; e imponer las costas suscitadas con motivo del trámite de la apelación deducida por el Dr. F. J. C. por su orden, atento la inexistencia de contradictorio (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan M. Converset.

Infantino, Mauro (sus sucesores) c. Asociación Deportiva de Berazategui y otros. Acción posesoria.

Comentado por Gabriela Iturbide:  Comentario sobre el régimen de las acciones posesorias previstas en el Código Civil Con motivo del fallo dictado por la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires en autos “Infantino, Mauro (sus sucesores) c/ Asociación Deportiva de Berazategui y otros s/acción posesoria”

La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, de conformidad con lo establecido en el art. 4 del Acuerdo n° 3971, procede al dictado de la sentencia definitiva en la causa C. 123.699, “Infantino, Mauro (sus sucesores) contra Asociación Deportiva de Berazategui y otros. Acción posesoria”, con arreglo al siguiente orden de votación (Ac. 2078): doctores Kogan, Soria, Torres, Genoud.

Antecedentes

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Quilmes revocó la sentencia de primera instancia que había admitido la excepción de falta de legitimación activa opuesta por las demandadas y, por ende, hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por Mauro Infantino y continuada por sus sucesores Rosana Mariela Infantino, Mauricio Omar Infantino, Emanuel Fabián Infantino, Claudio Oscar Infantino, Gustavo Omar Infantino, Florencia Esther Infantino y Mirta Mabel Infantino. Condenó a la Asociación Deportiva Berazategui y a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a que restituyeran a los actores, en el plazo de diez días de notificada la presente, la posesión de los inmuebles ubicados en el Partido de Berazategui, sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, individualizados catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 96. Impuso las costas de ambas instancias a la parte demandada.

A su vez rechazó la acción posesoria interpuesta en relación con el bien individualizado catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzana 100 del Partido de Berazategui, imponiendo las costas de ambas instancias a los actores (v. sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Se interpusieron, por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, recursos extraordinarios de nulidad y de inaplicabilidad de ley (v. documento electrónico de fecha 13-IX-2019).

Oído el señor Procurador General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ª. ¿Es fundado el recurso extraordinario de nulidad?

En caso contrario:

2ª. ¿Lo es el de inaplicabilidad de ley?

A la primera cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I.1. El señor Mauro Infantino inició acción posesoria de recobrar respecto de los inmuebles individualizados como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96 y 100 contra la Asociación Deportiva Berazategui y la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sosteniendo la ocupación indebida por estas últimas.

Posteriormente y en razón del fallecimiento del actor se presentaron, con el mismo patrocinio letrado, sus herederos: Rosana Mariela Infantino, Mauricio Omar Infantino, Emanuel Fabián Infantino, Claudio Oscar Infantino, Gustavo Omar Infantino y Florencia Esther Infantino. Mirta Mabel Infantino lo hizo con distinto patrocinio letrado (v. fs. 38/43).

Corrido el traslado de ley contestó demanda la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, señalando que era un ente totalmente distinto a la Asociación Deportiva Berazategui e interponiendo excepción de falta de legitimación activa en los actores, la que fue repelida por estos.

Ante la falta de presentación de la Asociación Deportiva Berazategui el magistrado declaró su rebeldía (v. fs. 760/765 vta.). Posteriormente, se abrió el juicio a prueba y a su turno se dictó sentencia haciendo lugar a la excepción planteada por la demandada. Por ende, se rechazó la demanda interpuesta, con costas a los actores.

Este pronunciamiento fue apelado por estos últimos, quienes presentaron sendos memoriales de agravios (v. escritos electrónicos, ambos de fecha 6-V-2019) que fueron repelidos por la contraria (v. escrito electrónico de fecha 21-VI-2019).

I.2. Elevados los autos a la Cámara, esta revocó la sentencia desestimando la excepción de falta de legitimación activa, admitió la demanda y condenó a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui y a la Asociación Deportiva Berazategui a restituir los inmuebles Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96; la rechazó respecto de la Manzana 100.

Para decir como lo hizo -en la medida del recurso interpuesto- determinó, en principio, la aplicación del Código Civil velezano y recordó la definición de posesión contenida en el art. 2.351 como también la de corpus, elaborada por Savigny y referida en las obras de distintos autores de doctrina.

Afirmó además, teniendo en cuenta lo que dispone el art. 2.469 del Código Civil, que en el ámbito de las acciones posesorias el debate debía versar sobre la posesión y no sobre el derecho a poseer y que, por lo tanto, debía prescindirse del título que pudiera respaldar o no la posesión; cuando existieran dudas sobre quién era el poseedor en el momento del ataque debía recurrirse al examen del derecho o del mejor derecho a poseer. De allí que para el actor el objetivo era justificar su relación de poder con la cosa, la posesión y también la lesión sufrida, que era el desapoderamiento. Ingresó seguidamente al análisis de los agravios por la admisión de la excepción de falta de legitimación activa, anticipando que el juez de primera instancia había omitido sopesar piezas probatorias conducentes y había efectuado una valoración distorsionada de otras pruebas producidas, tergiversando las reglas de la sana crítica.

Luego de resaltar la facultad propia de los jueces de grado respecto de la selección y atribución de jerarquía de las pruebas producidas, analizó el Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui, especialmente las actas n° 42 del 18 de mayo de 1992 – referida a la integración de la Subcomisión de Golf- y la n° 147 del 22 de junio de 1992, en las que se solicitaba por nota al señor J. (rectius: R.) L. C. el préstamo de las tierras linderas al golf, lo que coincidía plenamente con el documento aportado por la parte actora agregado a fs. 6 y con su respuesta a fs. 7. Advirtió que tres años antes de esa nota, el 14 de agosto de 1989, se había labrado el acta n° 44, donde la Subcomisión de Golf comunicaba la existencia de conversaciones con los dueños de los campos linderos a los de la Asociación con el propósito de conseguirlos en préstamo para agrandar el campo de golf existente.

Comprobó que todo lo referido estaba corroborado por el informe pericial contable de fs. 376/381 y que debía, además, cotejarse con los dichos del testigo A. B. N., de fs. 1.156, cuyas expresiones cobraban particular relevancia pues como surgía del Libro de Actas había formado parte de la Subcomisión de Golf y había participado de las negociaciones con el señor Infantino, quien fue reconocido por la entidad como el poseedor del predio y el que informó de la existencia de un coposeedor. Señaló el sentenciante que el testigo había manifestado que en el predio estaba asentada una casilla de madera y un cuidador de los caballos que allí pastaban.

Encontró que lo declarado por ese testigo coincidía con lo narrado por la testigo Gladys Mabel Pérez a fs. 982/983, quien afirmó que había visto en el inmueble una casilla de madera con techo de chapa y a una persona que cuidaba animales. Desestimó, en cambio, el testimonio de Enrique Valdivieso Brando, de fs. 948/949, ya que este declaró conocer que las tierras eran de Infantino por los dichos de este último.

Puso también de relieve que las referidas actas y la supuesta compra del predio no habían merecido un solo párrafo en la sentencia cuestionada, pero aclaró que si bien eran documentos privados las actas estaban asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y secretario de la Comisión Directiva, cuyas autenticidades no habían sido negadas.

Sumó a ello la actitud procesal de la Asociación Deportiva Berazategui al no afrontar la litis, ya que según el criterio de esa Sala la incomparecencia declarada y firme constituía una presunción de verdad de los hechos ilícitos.

Seguidamente, luego de referirse a la función valorativa de la prueba por los jueces y citando a reconocidos procesalistas, estableció que por el examen de los medios de prueba en su conjunto, la fiabilidad de los elementos probatorios traídos, la aplicación de presunciones y el análisis de las conductas de las partes, se concluía que el señor Mauro Infantino, en un principio junto con el señor R. L., detentaba la posesión de los inmuebles objeto del proceso cuando se celebró el contrato de comodato con la Asociación Deportiva Berazategui mediante el cual se habría cedido el uso del predio.

Determinó entonces que en vista de la calidad de prueba aportada devenía irrelevante la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios o que el domicilio de los actores no coincidiera con el de los inmuebles, pues apoyándose en un fallo de Cámara Nacional Civil había establecido que el corpus no requería para su configuración el contacto material o físico con la cosa, ya que bastaba con la posibilidad de disponer físicamente de ella a voluntad del poseedor.

En razón del análisis valorativo que había realizado el sentenciante afirmó que se encontraba acreditada la realización de actos exteriores sobre la cosa con continuidad y sin vicios por parte del señor Mauro Infantino, que lo mostraron comportándose como si fuera titular de derecho real al momento del denunciado desapoderamiento y desconociendo la existencia de otro titular, lo que a la postre significaba reconocerle la legitimación activa amplia, como también a sus sucesores, para el ejercicio de las defensas posesorias, lo que implicaba el rechazo de la excepción planteada por la contraparte.

I.3. La Cámara continuó el análisis de la causa con el objeto de determinar si se había probado el desapoderamiento que alegaba la parte actora.

Así determinó que se encontraba incontrovertido que habiendo Mauro Infantino intimado por carta documento a la Asociación Deportiva Berazategui con fecha 25 de junio de 1998 por la restitución de la tenencia del predio, rescindiendo el contrato de comodato, la respuesta a ello procedió de la Fundación a través de una misiva suscripta por el señor R. A. S., en la que se le hacía saber a Infantino que el predio había sido entregado en propiedad a la Fundación por la Municipalidad de Berazategui mediante convenio de permuta firmado el 12 de marzo de 1997, el que había sido aprobado por el Honorable Concejo Deliberante del municipio mediante la ordenanza 3.001/97, como surgía del documento agregado a fs. 9 y de la narración de los hechos formulada por la codemandada a fs. 762 y vta.

Agregó el sentenciante que a fs. 966 se encontraba anejada la presentación de la Municipalidad de Berazategui, en la que adjuntaba copia del convenio y de la respectiva ordenanza, y manifestó que el expediente municipal 4011-12207-HB-97 se encontraba extraviado.

El Tribunal de Alzada, luego de señalar el contenido de los arts. 2.401 y 3.270 del Código Civil velezano y las contradicciones en el relato de los hechos efectuado por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, determinó las inconsistencias de la argumentación de la demandada, teniendo en cuenta las constancias obrantes en la causa. Así, luego de analizar las declaraciones de los testigos L., F. y C. (v. fs. 1.074, 1.075 y 1.076, respect.), consideró que de esas testificales no surgían aportes decisivos con los que se pudiera tener por probada la posesión por parte de la Municipalidad de Berazategui.

Creyó conveniente aclarar que los actores no habían realizado cuestionamiento alguno enderezado a dejar sin efecto el convenio municipal, ratificado por la ordenanza pertinente, pero determinó que esa circunstancia no podía serles oponible cuando no se habían acreditado los hechos que habían servido de base para el acuerdo.

Así, reconociendo la presunción de legitimidad que ostentaban los actos administrativos, siguiendo los postulados de la Corte federal y teniendo en cuenta que este Tribunal provincial sostiene que esa característica no exime a la Administración de acreditar seria y razonablemente los hechos que constituyeron la motivación y que se hubiera cumplido estrictamente con el debido procedimiento.

Puso de relieve que había sido a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a quien le habría incumbido acreditar que el municipio detentaba la posesión jurídica del predio como base del derecho que le trasmitió, encontrando que no lo había logrado con la escasez probatoria respecto de tal extremo. Agregó además que, vista la relación jurídica entre ella y la Asociación Deportiva Berazategui, el convenio no podía serle oponible a los actores.

Luego de descartar el valor jurídico de ese acuerdo ingresó a analizar la incidencia jurídica del contrato de comodato celebrado entre los poseedores y la Asociación Deportiva Berazategui.

Determinó entonces que el desapoderamiento se había producido cuando los comodantes dieron por concluido el vínculo contractual y la sociedad demandada no cumplió con su obligación de restituir el inmueble, así como por la intervención de la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui invocando un derecho derivado del convenio celebrado con el municipio local.

Dispuso por lo tanto que la acción posesoria prosperaba también contra esa Fundación a pesar de ser personas jurídicas distintas y no haber formado parte del contrato de comodato, en razón de la vinculación jurídica existente entre ambas que aquella había reconocido en su responde.

II. Se agravia la recurrente denunciando el quebrantamiento de los arts. 168 y 171 de la Constitución provincial.

II.1. Inicia su impugnación sosteniendo que la Cámara ha omitido pronunciarse sobre una cuestión esencial que fue planteada por la Fundación al contestar la demanda, consistente en que no había sido redargüida de falsedad la escritura pública n° 103 de fecha 1 de julio de 2013, la que obraba en fotocopia certificada a fs. 735/740 y que fue calificada por la propia actora como un hecho nuevo en sus presentaciones de fs. 785/791 y 792/794, donde ofreció prueba. Aclara que si bien dicha cuestión no fue tampoco resuelta en la sentencia de primera instancia ello obedeció a que en función del acogimiento de las defensas de falta de legitimación activa de la actora y de prescripción no resultó necesario adentrarse en la decisión del resto de las cuestiones argumentadas.

Señala que en la cláusula sexta de la citada escritura pública el notario dejó expresa constancia de la entrega de la posesión material y libre de todo ocupante, extremo que la Cámara ha prescindido analizar y resolver en su sentencia, ya que con ello se ha demostrado que desde los dos años anteriores a la fecha de notificación de la demanda a la Fundación esta no había sido la poseedora de las tierras objeto de autos, a cuya restitución ha sido condenada mediante la sentencia de la Cámara. Cita doctrina legal sobre el concepto de cuestión esencial en apoyo de su postura.

II.2. Seguidamente denuncia la falta de fundamentación legal.

Basa su argumentación nulitiva en que en los considerandos del fallo la Cámara hizo una somera referencia a los arts. 2.351, 2.374 y 2.401 del Código de Vélez, la que considera que ha sido totalmente inoficiosa, al igual que la cita del art. 2.469, pues se refiere a la acción posesoria de mantener y no a la de recobrar, motivo por el cual podría entenderse que haya existido un aparente fundamento legal.

Afirma que el sentenciante no ha dado ningún fundamento legal o cita expresa de ley en la argumentación que desliza en torno al eje central de la cuestión debatida que es la procedencia de la acción posesoria de recobrar y sus requisitos, dados por el hecho de la posesión, su carácter y condiciones, ni tampoco sobre el desapoderamiento argumentado. Cita doctrina legal en apoyo de su postura.

Esta carencia absoluta de cita normativa o fundamento de precepto legal en lo que respecta al tema central debatido o proveimiento definitivo sobre el que debería basarse el decisorio cuestionado, en la doctrina de esta Corte tornarían viable este carril extraordinario de revisión, en tanto impiden a esta parte saber a qué atenerse y ejercer debidamente la garantía constitucional de defensa en juicio, por lo que debería anularse la sentencia cuestionada y remitirse la presente causa a otro tribunal para que decida.

III. Coincido con el señor Procurador General en que el recurso no prospera.

III.1. Ingresando en el estudio del primer canal anulatorio, por medio del cual se aduce omisión de tratamiento de cuestiones esenciales, anticipo que no puede prosperar, en atención a lo resuelto por este Superior Tribunal en casos sustancialmente análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 -texto según ley 13.812- y 298, CPCC).

Se advierte que la impugnación que despliegan los recurrentes está encaminada a cuestionar el pronunciamiento que les es adverso pues la Cámara, para revocar la decisión de primera instancia, analizó los hechos y las pruebas y concluyó que había existido desapoderamiento por parte de la Fundación y que por lo tanto no le era oponible a los actores la donación del predio que había efectuado la Municipalidad a la demandada, encontrando en ello suficiente prueba para resolver como lo hizo (v. pto. 12, sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Por lo tanto, lo que la impugnante aduce como omisión del tratamiento de una cuestión esencial es en realidad la crítica a la forma en que se ha resuelto la cuestión, equivocando la vía elegida, pues su embate es propio del recurso de inaplicabilidad de ley (conf. doctr. causas Rc. 119.571, “B., L. J. y otra”, resol. de 4-III-2015; Rc. 119.851, “Fernández”, resol. de 17-VI-2015 y Rc. 119.932, “Varela”, resol. de 1-VII-2015; e.o.).

III.2. También denuncia la recurrente falta de fundamentación legal, con apoyo en el art. 171 de la Constitución provincial.

En cuanto a la segunda causal invocada, cabe señalar que tampoco ha de prosperar en razón de lo que ha resuelto este Tribunal en casos análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 -texto según ley 13.812- y 298, CPCC).

En efecto, el fallo encuentra sustento expreso en la ley, según surge de su simple lectura (v.gr., arts. 2.351, 2.374, 2.401, 2.469 y 3.270, Cód. Civ.), más allá de la pertinencia de las normas citadas por el sentenciante para decidir (conf. doctr. causas C. 109.059, “R., V. d. V.”, sent. de 26-II-2013 y C. 117.988, “Duche”, sent. de 15-VII-2015).

IV. En consecuencia, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, debe rechazarse el recurso extraordinario interpuesto. Costas a la recurrente vencida (arts. 68 y 298, CPCC).

Voto por la negativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la primera cuestión también por la negativa.

A la segunda cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I. Con base en los mismos fundamentos del fallo de la Cámara, sintetizados al tratar la cuestión anterior, se agravia la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui denunciando la violación y falta de aplicación de los arts. 375, 384, 333 y 345 inciso 3 del Código Procesal Civil y Comercial; 2.353, 2.458, 2.364, 2.455, 2.456, 2.473, 2.384, 2.477, 2.478, 2.479, 2.480, 2.481, 2.482, 2.487, 2.490, 2.492 y 2.494 del Código Civil.

I.1. Inicia su impugnación sosteniendo que las violaciones legales se han producido como consecuencia de la interpretación absurda de las pruebas obrantes en la causa.

Señala que la Cámara, luego de realizar un extenso abordaje respecto de la naturaleza jurídica de la posesión, transcribiendo extensas citas doctrinarias y jurisprudenciales y efectuando genéricas citas de artículos del Código Civil velezano que nada tenían que ver con la cuestión debatida ni se relacionaban con la acción posesoria analizada (menciona la cita al art. 2.469 del Cód. Civ.), concluyó arbitrariamente, con notorio desvío lógico y conceptual, que el actor habría justificado su relación de poder con la cosa y también la lesión inferida por el desapoderamiento por abuso de confianza.

Afirma, sin desconocer la facultad de los jueces de seleccionar los medios probatorios, que el actor no logró demostrar ni siquiera mínimamente que se encontraba en posesión del predio en las condiciones exigidas por el Código Civil para merecer la protección posesoria al momento que dice haber sido desposeído y menos aún probó la desposesión o despojo con clandestinidad o por abuso de confianza.

Agrega que la sentencia resulta contradictoria en este punto, cuando por un lado entiende que corresponde exigir del actor la justificación o prueba de la posesión alegada al momento de deducir la demanda como de los actos materiales del desapoderamiento que endilga y, por el otro, sin que el actor hubiera logrado probar esos dos hechos pretende colocar en cabeza de la Fundación la carga de probar que el municipio de Berazategui detentaba la posesión jurídica del predio cuando se la transmitió.

Encuentra que la Cámara estructura su fundamento en una supuesta relación contractual entre Infantino y López y la Asociación Deportiva Berazategui que dataría del año 1992 por la cual los primeros, como poseedores, habrían cedido a la segunda, en comodato gratuito, las fracciones objeto de autos sin que aquellos hubiesen acreditado un solo pago de impuestos o la existencia de un plano de posesión y tampoco habrían aportado una sola prueba documental fehaciente, debidamente reconocida o pública que probara el corpus y el animus de la posesión que esgrimen.

Destaca que el sentenciante dio por probada la relación contractual en función de los siguientes elementos: la nota privada -que obra a fs. 6-supuestamente enviada el 22 de junio de 1992 por la Subcomisión de Golf y el presidente de la Asociación en la que se pide a un tal señor L. C. el préstamo de terrenos linderos al campo de golf, sin que se hubiera probado quién era esa persona ni se especificaran cuáles eran esos terrenos; la respuesta del coposeedor R. A. L. del 15 de agosto de 1992 – obrante a fs. 7- y el acta de asamblea n° 147 de la Asociación, de fecha 22 de junio de 1992.

Entiende que la Cámara ha realizado una interpretación absurda, caprichosa y meramente subjetiva ya que no pueden serles oponibles a la Fundación los instrumentos privados referidos que no tienen fecha cierta y que fueron procesalmente desconocidos por esa parte, señalando, además, que no es menos absurda y arbitraria la afirmación en la sentencia que pretende demostrar el valor probatorio sosteniendo que “su autenticidad no ha sido negada categóricamente” (sic).

Asevera que en el escrito de contestación de demanda de fs. 761/766 la Fundación ha negado la existencia de negociación alguna entre el actor M. I. y la Subcomisión de Golf de la Asociación, ya que se han desconocido las supuestas reuniones existentes entre las partes, al igual que el supuesto acuerdo que habrían alcanzado. También niega que el actor Mauro Infantino hubiera acordado la entrega de la tenencia de los inmuebles en préstamo a la Asociación; que Infantino y L. hubieran celebrado un contrato de comodato con aquella y que a través de las supuestas misivas se hubiera concretado la entrega de los inmuebles.

Indica que la existencia de esos documentos privados no han podido ser corroborados por la pericia contable de fs. 376/381, efectuada sobre los libros de la Asociación, en la que se informó que solo podía hacerse referencia a la reunión de la Comisión Directiva del 22 de junio de 1992 contenida en el acta n° 147 de la que surgía, entre los temas tratados, el envío de una nota a J. [rectius: R.] L. C. solicitando con carácter de préstamo las tierras linderas al club a fin de utilizarlas para la práctica del golf, sin que existiera contrato alguno ni constancia de la ocupación por parte de la Asociación Deportiva Berazategui.

Impugna las declaraciones de los testigos propuestos por la actora, señor B. N. y señora G. M. P., por ser manifestaciones de oídas provenientes del señor Mauro Infantino y porque, además, localizan temporalmente la posesión de Infantino a fines de 1980, desconociendo además B. N. la existencia de actos posesorios por parte de Infantino con posterioridad a ese momento.

Cuestiona, además, la trascendencia probatoria que la sentencia le confiere tanto a las actas de la Comisión Directiva como a la declaración de los dos únicos testigos de la actora antes citados y al resultado de la pericia contable, ya que entiende que no permiten concluir sino de forma notablemente absurda e irrazonable que se pueda tener por cierta la posesión material originaria de Infantino y de L., y luego del primero de ellos, de un importante predio de nueve hectáreas sobre la colectora Berazategui de la autopista Buenos Aires-La Plata.

Pone de relieve que el procedimiento lógico jurídico empleado por la Cámara, a la hora de valorar las pruebas producidas en el presente proceso, resulta irrazonable y contradictorio con las constancias de la causa y que no es menos absurda la conclusión a la que arriba el sentenciante de que la falta de contestación de la demanda por parte de la Asociación Deportiva Berazategui permite suponer que ese tácito reconocimiento del derecho de la contraparte puede afectar los derechos de esta codemandada que sí ha contestado la demanda, negando todos los hechos y controvirtiendo expresamente los dos requisitos fundamentales de la acción posesoria de recobrar, el hecho de la posesión y el del desapoderamiento.

Reitera que no puede ser considerado nunca como una presunción en contra de los derechos o de la posición adoptada por el otro codemandado que sí compareció al proceso y desconoció los hechos y la documentación sobre la que el actor fundó su derecho. Entiende que la conclusión de la Cámara es una afirmación dogmática con la que ha violado tanto las reglas de la sana crítica como los arts. 59 y 384 del Código Procesal Civil y Comercial.

Agrega que no menos arbitraria es la conclusión del sentenciante de que la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios por parte de los actores que se pretenden poseedores o de que su domicilio no coincida con el de los inmuebles objeto de autos no resultan demostrativos del inexistente hecho de la posesión alegada, como lo entendió el juez de primera instancia.

Apunta que la única referencia a la localización temporal de la supuesta posesión del señor Infantino fue dada por los dichos de los testigos de la parte actora, B. N. y G. M. P., quienes precisaron la posesión a fines de 1980, desconociendo el primero de los nombrados la existencia de actos posesorios por parte de aquel con posterioridad a ese momento.

Trae a colación que la Corte federal (Fallos: 116:70, in re “Cía la Previsora c/ Prov. de Bs. As.” de 1912; Fallos: 30:452, de 1886, in re “Casas Ramon c/ Basso Manuel y Otro”; Fallos: 53:127, de 1893, in re “Belisario Ávila y Otros c/Provincia de Córdoba”) tiene dicho desde antaño que en las acciones posesorias no solo es inútil la prueba del derecho de poseer sino que el demandante debe probar su posesión en el momento en que tuvieron lugar los hechos constitutivos del despojo y que en las acciones posesorias es necesario tener la posesión material y probar que se la tenía en el momento del hecho que da lugar a la demanda, sin que la mera posesión aparente autorice el ejercicio de las acciones posesorias.

I.2. Se desconforma también de que la Cámara haya establecido que el desapoderamiento del predio se hubiera producido después del 25 de junio de 1998, restándole eficacia al convenio celebrado con el municipio el 12 de marzo de 1997.

Entiende que es un absurdo interpretativo considerar que el desapoderamiento habría ocurrido cuando el señor S., por la Fundación, respondió la carta documento del 18 de junio de 1998 por medio de la cual el señor Infantino comunicó a la Asociación la decisión de rescindir el comodato e intimó la devolución del predio en el plazo de diez días. Agrega que por ese responde el sentenciante estableció que era la Fundación y no la Asociación la que tenía dicha posesión, según el convenio del 12 de marzo de 1997.

También considera absurdo que se haya descartado la incidencia del convenio con el municipio y que se considere que se resistió la restitución del inmueble dado en comodato según la nota privada del 25 de junio de 1998, no probada y desconocida por la Fundación, con la cual la Cámara tuvo por verificado el elemento intencional de desposeer al sujeto respecto del objeto que está bajo su posesión, como si la intención de desposeer fuera lo mismo que la concreción de ese hecho mediante actos materiales concretos.

II. El recurso prospera.

Dos cuestiones son traídas al debate: 1) la falta de prueba de la posesión del predio por parte del actor Mauro Infantino (conformado por nueve manzanas en la localidad de Berazategui linderos a la Asociación Deportiva Berazategui); 2) la falta de legitimación de la Fundación Deportiva Berazategui para ser condenada.

II.1. Comenzaré por el análisis y resolución de la discutida posesión por parte del actor, hoy sus sucesores, ya que de allí deriva la desestimación de la demanda que anticipo.

En principio es necesario dejar aclarado que en el presente caso es de aplicación el Código Civil (ley 340), en razón de lo que dispone el art. 7 del Código Civil y Comercial, al haberse iniciado la demanda el 25 de junio de 1999.

También que esta Corte ha establecido que cuando se impugna una tarea propia de las instancias ordinarias -valoración de prueba pericial, testimonial y documental- es imprescindible demostrar fehacientemente que el procedimiento lógico jurídico empleado por el juzgador resulta irrazonable y contradictorio con las circunstancias de la causa (conf. doctr. causas C. 103.653, “Fassina”, sent. de 7-X-2009 y C. 122.310, “Nonaka”, sent. de 3-VII-2019).

Sentado lo anterior y discutiéndose el hecho de la posesión debe recordarse que el art. 2.351 del Código velezano dispone que “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.

De allí que en nuestro sistema legal se requiere tener el poder físico sobre la cosa y, además, no reconocer en nadie el poderío sobre ella.

También establece el art. 2.384 que “Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes”.

La doctrina coincide en que el enunciado legal es sumamente general y existe un sin fin de actos no enumerados que también configuran actos posesorios, por lo que se debe meritar en cada caso concreto y por encima de la norma las circunstancias de tiempo, modo y lugar para arribar a una conclusión concreta (v. Gabás, Alberto A.; Juicios Posesorios-Acciones e interdictos, 3ra. Edición, Hammurabi, Buenos Aires, 2012, págs. 32 a 34).

Ahora bien, ingresando al estudio de los agravios planteados por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sustentados en la errónea apreciación de las pruebas aportadas, encuentro que le asiste razón, pues en el razonamiento de la Cámara se ha configurado el absurdo en la apreciación de las constancias obrantes en la causa.

Debemos recordar que el señor Mauro Infantino sostuvo en su demanda que había adquirido la posesión de los inmuebles, ubicados en el Partido de Berazategui sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, entre las calles 14 y 21, cuyas nomenclaturas catastrales corresponden a Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 100; que en primer término poseyó en condominio con el señor R. L. posesiones que les fueron transmitidas por un anterior poseedor, pero que luego su condómino le transfirió la posesión sobre el total de las manzanas mediante la documental que acompañó a la demanda. Manifestó además que en octubre de 1980 se entregó la fracción de nueve hectáreas en comodato al señor N. J. M. O. y que su condómino, posteriormente, había dado en comodato a la Subcomisión de Golf de la Asociación Deportiva Berazategui ese mismo predio.

Al contestar demanda, la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui puso en conocimiento que la Municipalidad de Berazategui le donó esas manzanas catastrales.

La recurrente señala que es erróneo el criterio de la Cámara de considerar que la posesión del señor Infantino se mantuvo a partir del comodato supuestamente otorgado en su momento por su condómino L.

Considero que le asiste razón en este punto. Siendo que la posesión sobre las cosas se prueba con los hechos realizados con ella o por ella, encuentro que es erróneo sostener que existió un comodato por el cual Mauro Infantino y su condómino dieron en préstamo el predio de marras, ya que ninguna intervención le cupo en el supuesto negocio jurídico, lo que se pondrá en evidencia seguidamente.

Analizando el punto 11 del pronunciamiento de la Cámara se desprende que se le otorgó valor probatorio al Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui por el solo hecho de estar rubricado por la oficina de Entidades de Bien Público de la Municipalidad de Berazategui con fecha 14 de octubre de 1988, en la cual se encuentra labrada el acta n° 142 de fecha 18 de mayo de 1992 (a fs. 183), en la que se dispuso la formación de la Subcomisión de Golf, y que por el acta n° 147 del 22 de junio de 1992 (a fs. 191 y sigs.) se había dejado asentado el envío de una nota al señor J. L. C., solicitándole en carácter de préstamo las tierras linderas al golf y que la fecha y los términos del pedido se condecían plenamente con los documentos aportados por la parte actora, que lucían agregados a fs. 6 y 7, es decir con dos notas privadas.

Como bien lo señala la recurrente, para que sus contenidos adquirieran autenticidad los instrumentos privados que se encuentran firmados deberían haber sido reconocidos por sus otorgantes (arts. 1.012 y 1.028, CPCC) frente al desconocimiento que la Fundación hizo en su responde no solo de las supuestas notas sino también de las actas: “Asimismo niego la autenticidad de toda la documentación agregada por la actora en cuanto no fuere expresamente reconocida por mi parte” (fs. 760 y vta., pto. 3). Tal extremo no fue producido por la parte actora y no puede ser suplido con el informe del perito contable, quien solo se manifiesta sobre el contenido de las actas pero no sobre la veracidad de ellas.

Por ello es absurda la conclusión de la Cámara de que “Si bien las actas constituyen documentos privados atribuibles a una de las demandadas, encontrándose asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y el secretario de la Comisión Directiva cuya autenticidad no ha sido negada categóricamente, deben tenerse por ciertas y, por tanto, valoradas en consonancia con los hechos relatados” (el destacado me pertenece).

Advierto, además, que la parte actora no pudo demostrar tampoco con las declaraciones de los testigos E. V. B. y G. M. P. (v. actas de fs. 948/949 y 982/983) la realización de actos posesorios a partir de la fecha en que se denuncia como la de posesión, año 1968.

De las actas de audiencia surge que los dichos del primero de los declarantes fueron de oídas del señor Infantino -circunstancias que la Cámara apreció para desestimarla- y que la otra testigo manifestó haber observado una casilla y unos caballos en el predio, datos que cita en el año 1980.

Nada de esto último pudo ser probado por la parte actora, quien sostuvo en su demanda haber otorgado la tenencia del predio al señor N. O., quien cuidaba caballos allí, pero obra a fs. 1.159 el desistimiento a la citación de este último.

En cuanto a la declaración del señor B. N. (v. acta de audiencia de fs. 1.156/1.158), cabe destacar que sus dichos solamente se refieren a las conversaciones realizadas en el ámbito de la Subcomisión de Golf en el año 1989, pero ningún otro dato aporta con el que pueda tenerse por acreditado que el señor Mauro Infantino realizó actos que pudieran ser considerados posesorios en los términos del art. 2.384 del Código Civil.

Es dable destacar que ni siquiera el presunto comodato ha sido un acto que emanó del señor Infantino y la documentación que acompañó a la demanda puede ser considerada un indicio, pero no sustituye a los hechos que el poseedor debe realizar en su inmueble, como ser plantar, alambrar, construir, poner un cuidador, hacer un pozo de agua, celebrar un contrato de tenencia de inmueble, criar animales, entre tantos otros que pueden realizarse en un terreno baldío.

Tampoco la falta de prueba de actos posesorios por parte de Infantino significa reconocer en los demandados derechos posesorios o reales, pues la cuestión excede el ámbito de la acción posesoria de recuperación intentada.

De esta manera, es absurda la conclusión de la Cámara que dio por probado el hecho de la posesión en cabeza de Mauro Infantino y por ello avanzó en el análisis de un desapoderamiento que nunca existió.

II.2. Todo lo dicho me lleva a pronunciarme acerca del demandado que se encuentra en rebeldía, pues a pesar de que no se presentó a estar a derecho, de las pruebas aportadas al expediente se infiere que lo decidido le alcanza, pues lo que ha quedado demostrado es la inexistencia de actos posesorios por parte del señor Mauro Infantino y de sus sucesores.

Esta Corte tiene dicho que la declaración de rebeldía solo crea una presunción a favor del actor de la veracidad de los hechos lícitos y pertinentes que constan en la demanda, pero no tiene de por sí el efecto de que la misma sea procedente (conf. arts. 354 inc. 1 y 60, CPCC; conf. doctr. causas Ac. 90.315, “Estévez”, sent. de 6-VI-2007 y C. 118.232, “Delgado”, sent. de 8-IV-2015).

También ha afirmado que la falta de contestación de la demanda -mediando o no declaración de rebeldía- podrá ser estimada como un reconocimiento de la verdad de los hechos lícitos y pertinentes expuestos en la demanda (conf. doctr. art. 354 inc. 1, CPCC). De ello se infiere que el juez no se encuentra obligado a aceptar o considerar automáticamente esa verdad. La presunción por rebeldía declarada posee un carácter netamente residual, tornándose operativa solo en caso de duda del judicante (conf. art. 60, Cód. cit.). En el mismo sentido, el silencio de la accionada rebelde deberá interpretarse -en todo caso- como un primer indicio que podrá -o no- ser corroborado por la restante prueba (conf. doctr. causa C. 117.091, “Jasale”, sent. de 30-X-2013).

De la forma que se decide no es necesario ingresar al restante agravio planteado por la recurrente y, además, se está dando respuesta a la parte actora, en cumplimiento del principio de la apelación adhesiva, que no llegó a esta instancia por haberle sido favorable la sentencia que aquí se revoca, pues su expresión de agravios (v. documento electrónico de fecha 6-V-2019) no alcanza para modificar esta decisión (conf. doctr. causas C. 109.072, “Lincuiz”, sent. de 12-XII-2012 y C. 116.924, “Ligor S.A.”, sent. de 7-VIII-2013).

III. En consecuencia, si mi opinión es compartida, se hace lugar al recurso y se revoca la sentencia de Cámara, confirmándose el pronunciamiento de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

Voto por la afirmativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la segunda cuestión también por la afirmativa.

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, se rechaza el recurso extraordinario de nulidad interpuesto. Costas a la recurrente (arts. 68 y 298 in fine, CPCC).

Asimismo, se hace lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto, se revoca la sentencia de Cámara confirmándose la de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

El depósito previo efectuado con fechas 8 y 21 de octubre de 2019 deberá restituirse a la interesada (art. 293, CPCC).

Regístrese, notifíquese de oficio y por medios electrónicos (conf. resol. Presidencia 10/20, art. 1 acápite 3 “c”; resol. SCBA 921/21) y devuélvase por la vía que corresponda.

Suscripto por el Actuario interviniente, en la ciudad de La Plata, en la fecha indicada en la constancia de la firma digital (Ac. SCBA 3971/20). – Hilda Kogan. – Daniel F. Soria. – Sergio G. Torres. – Luis E. Genoud (Sec.: Carlos E. Camps).

A., A. y otro c. B., J. M. s/ cumplimiento de contrato y B., J. M. c. A., A. y otros s/ reivindicación

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de noviembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “A., A. Y OTRO c/ B., J. M. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (Exp. 51598/2017) y su acumulado “B., J. M. C/ A., A. Y OTROS S/ REIVINDICACIÓN” (Exp. 56134/2017), respecto de la sentencia única dictada el 28.04.23 y honorarios regulados en ella (v. aquí), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:

I. Los Sres. A. y S. A. promovieron demanda de cumplimiento de contrato contra J. M. B., en su carácter de heredero de la Sra. P. M. B., con el objeto de inscribir a nombre de los primeros la escritura de donación con reserva de usufructo efectuada por esta última respecto del inmueble de la Av. Montes de Oca …, 6to. piso, depto. A, de esta Ciudad de Buenos Aires.

Por otro lado, el Sr. J. M. B., en el carácter ya indicado, promovió acción reivindicatoria contra los Sres. A. y eventuales ocupantes y/o poseedores del aludido inmueble. Asimismo, reclamó daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de cumplimiento de contrato y admitió parcialmente la acción reivindicatoria, denegando el reclamo indemnizatorio. En ambos casos, se impuso las costas a los vencidos.

Para decidir de tal modo, el Sr. Juez de grado consideró que había caducado para los reclamantes la posibilidad de aceptar la oferta de donación, por haber sido intentada luego de la muerte de la donante y cuando ya se encontraba en vigencia el art. 1545, del CCCN. No obstante, entendió que los Sres. A. entraron en posesión del inmueble de buena fe y, en virtud de ello, desestimó la pretensión indemnizatoria.

II. Contra el referido pronunciamiento se alzan los Sres. A. y S. A. en ambos expedientes, quienes expresaron agravios el 05.07.23 en el exp. 51598/17 (v. aquí) y en igual fecha en el exp. 56134/17, (v. aquí), los que merecieron las réplicas de la parte contraria el 09.08.23 (v. aquí) y el 07.08.23 (v. aquí), respectivamente.

Por su lado, el Sr. J. M. B. también recurrió la sentencia y expresó agravio únicamente en el exp. 51598/17 (v. aquí), cuyo traslado fue contestado por la contraria el 04.08.23 (v. aquí).

Los agravios de los Sres. A. giran en torno al encuadre legal que efectúa el judicante de primera instancia, pues entienden que no resulta de aplicación al caso la normativa del CCCN, dado que sus derechos ya habían sido adquiridos bajo la vigencia del Cód. Civil derogado. Afirman que la aplicación retroactiva de las disposiciones del nuevo CCCN viola sus derechos adquiridos.

Argumentan, con cita de doctrina, que la oferta de donación puede ser aceptada por el donatario luego de fallecido el donante y antes o después de la vigencia del CCCN, pues se trata de consecuencias consumadas de relaciones o situaciones jurídicas existentes con anterioridad y agotadas las consecuencias de la parte donante.

Destacan, además, que cualquier duda resulta despejada por el art. 1800 del actual código de fondo, que establece como regla general que la declaración unilateral de la voluntad causa una obligación jurídicamente exigible en los casos previstos por la ley o por los usos y costumbres.

Refieren también que la exigencia por una nueva ley de nuevos recaudos a quienes se hallaban en posesión de todos los requisitos necesarios para efectuar la aceptación de una donación, menoscaba sus derechos subjetivos.

Continúan diciendo que la sentencia de grado no ha tenido en cuenta el contexto probatorio que acredita de modo fehaciente que la donante no quería en modo alguno que su hermano heredara el inmueble en cuestión. Por último, aducen que detentaban la posesión legítima y de buena fe del inmueble, circunstancia que sustenta la calidad de propietarios de los reclamantes. Finalmente, se quejan que la sentencia de grado no haya impuesto las costas a la contraria por el rechazo de la pretensión de daños y perjuicios.

Por su lado, el Sr. J. M. B. se queja del rechazo del resarcimiento reclamado. Sostiene que los demandados en el juicio de reivindicación tenían conocimiento de la oferta de donación y de la obligación de aceptarla, pero optaron por no aceptarla y tomar la posesión del inmueble de cualquier modo, lo que debería constituir mala fe por parte de los accionados. Añade que, a pesar de la modificación del código de fondo, los Sres. A. recibieron varias notificaciones y cartas documento donde se les hizo conocer el reclamo finalmente admitido y que este hecho es relevante para descartar la buena fe de la posesión que detentaban.

III. Comienzo por señalar que desoiré el pedido de deserción formulado por el actor B. en el marco de la acción reivindicatoria, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales, como acontece en la especie.

Sentado ello, la primera cuestión que corresponde dilucidar gira en torno a la posibilidad de aceptar una oferta de donación realizada bajo la vigencia del Código Civil –ley 340– por parte del donante fallecido, considerando las implicaciones del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

La discusión se enfoca, entonces, en las reglas de aplicación temporal de la ley, particularmente el art. 7 del nuevo CCCN.

Ahora bien, antes de ingresar en el análisis de las normas de derecho transitorio, es pertinente recordar que, si bien la donación no siempre ha sido concebida como un acto de naturaleza contractual en el Derecho Romano, el desarrollo posterior de la figura, a partir de las influencias del Derecho Canónico y el proceso de codificación napoleónico impuso el dilema de la calificación del acto de liberalidad entre vivos. En ese orden, las legislaciones de la época se inclinaron mayoritariamente por entender la donación como un contrato, aunque el Código francés reguló la donación como simple acto, ubicando la figura junto con los testamentos y acercándose así a una naturaleza más semejante a los actos de liberalidad de entidad sucesoria que al plano contractual. No obstante, esta concepción no fue acompañada por la doctrina que siguió entendiendo la donación como un contrato.

Nuestro codificador Vélez Sarsfield, aunque inspirado entre otras fuentes en el Código Francés, se apartó de la concepción seguida por ese cuerpo normativo y definió a la donación como un contrato en nuestro derecho, siguiendo las enseñanzas de Freitas.

Esta postura resultaba coherente con la concepción que el código civil abrazaba sobre el concepto de contrato, entendiendo siempre a éste como acto jurídico bilateral con contenido patrimonial (conf. arts. 1137, 1167 y 1168, Cód. Civil).

Nuestro nuevo ordenamiento de fondo ha incorporado nuevos elementos diferenciadores del régimen anterior y llevan a concluir que en la regulación actual se ha acentuado el carácter contractual de la donación, reduciendo todo lo posible su similitud con las disposiciones de corte sucesorio.

Así, mientras en el código velezano resulta claro el espíritu del legislador de dotar de trascendencia ultra vires al ánimo de liberalidad del donante, el CCCN ha procurado eliminar cualquier distinción al respecto, consagrando la aplicación de las normas generales sobre la formación del consentimiento a la donación. Esta conclusión surge al no encontrarse en la nueva legislación ninguna norma de excepción a las reglas sobre la formación del consentimiento que el plexo normativo establece para los contratos en general.

Ahora bien, la oferta de donación, si bien constituye un acto jurídico unilateral, tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. O sea, no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación. Vale señalar que, el donante podía –antes de la vigencia del CCCN y también con el ordenamiento actual– revocar la donación, sin derecho para el donatario de reclamar ninguna consecuencia jurídica a raíz de ello. Y esto es así por cuanto el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptar siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

La cuestión, entonces, es qué ocurre con las ofertas de donación que permanezcan no aceptadas al tiempo de entrada en vigencia del nuevo régimen, si el donante ha fallecido o devenido incapaz. Ello nos lleva al problema de la eficacia temporal de la ley.

Cabe recordar que el código velezano –vigente al momento de materializarse la escritura de donación objeto de autos– prescribía en su art. 3 que “a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados con garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias”.

De manera concordante, el nuevo ordenamiento del CCCN, en su art. 7, mantiene el régimen anterior, con excepción de un agregado final, en cuanto a que las nuevas leyes supletorias sí se aplicarán a los contratos en curso de ejecución si son más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.

Como puede verse, la ley distingue entre retroactividad y aplicación inmediata de la ley, rechazando como principio la primera y admitiendo, también como principio, la segunda.

De este modo, las nuevas leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (art. 3, Cód. Civil, y art. 7, CCCN). Tal efecto consiste en que la nueva ley toma la relación o situación en el estado en que se encontraba al tiempo de ser sancionada, pasando a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo que se desarrollaron.

La doctrina distingue entre los hechos cumplidos y sus consecuencias, y entre la retroactividad y aplicación inmediata de la ley. Sobre esa base, es que Roubier propuso –en el derecho francés– un sistema que establece la irretroactividad de la ley respecto de los hechos cumplidos y el efecto inmediato sobre las situaciones jurídicas (Paul Roubier, El derecho transitorio (conflicto de las leyes en el tiempo), París, 1960).

Así, el jurista francés determinó que en toda situación jurídica los aspectos dinámicos son lo de la creación o constitución y de la extinción; cuando una de estas fases está concluida es un hecho cumplido y la nueva ley no puede volver sobre ella.

No obstante, se ha dicho también que la situación jurídica tiene una fase estática durante la cual ella produce sus efectos: los efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley son regulados por ella, aunque se hayan generado durante la vigencia de la ley anterior (J. C. Rivera, Instituciones de derecho civil. Parte general, Ed. Abeledo Perrot, t. I, pág. 215 y sgtes.; S. Cifuentes, Elementos de derecho civil. Parte general, Ed. Astrea, pág. 31/2) y sólo se extinguen con el ejercicio de los derechos o cumplimiento de las obligaciones que emanan de ellas.

Explicaba Guillermo Borda que una ley tiene efectos inmediatos cuando anula o modifica, acrece o disminuye los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas o cuando vuelve sin retroactividad sobre la constitución o extinción en curso de una relación jurídica, por ejemplo, cuando se modifica el término de la prescripción no cumplida. Entonces, al regular los efectos que se producen después de su entrada en vigencia, pero que resultan de relaciones jurídicas nacidas bajo el imperio de la ley antigua, no hay aplicación retroactiva, sino inmediata de la nueva ley. Esto ocurre al alterarse el contenido del derecho de propiedad, del régimen del matrimonio o si la nueva ley modifica los efectos de los contratos en curso de ejecución al momento de dictarse la ley (G. Borda, “Efectos de la ley con relación al tiempo”, ED, 28, pág. 809).

En el caso particular de autos, la aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN ha sido señalada por la doctrina en el sentido que la muerte del causante, acaecida en instancia previa a la aceptación, o sea, antes del perfeccionamiento del contrato y encontrándose vigente la nueva norma; no se trataría de una situación agotada o concluida a la que se aplique la ley anterior, sino de una situación in fieri, en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación (A. Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal Culzoni, pág. 157/8; C. Armella, “El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, en Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 –abril–; E. D. Otero, Código Civil y Comercial. Comentado, Dir. Rivera – Medina, t. IV, pág. 675/6).

Lo expuesto hasta aquí permite descartar el primer agravio de los recurrentes A. cuando afirman que el sentenciante aplicó retroactivamente una norma. La solución del juez de grado, en rigor, no tiene fundamento en la aplicación retroactiva de la nueva ley, sino en su aplicación inmediata a los efectos en curso de las relaciones o situaciones jurídicas, es decir, los que se producen después de la entrada en vigor de la nueva ley.

En efecto, como señala claramente Heredia, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que restan reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la ley nueva no tiene efectos sobre los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos.

Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo” (P. Heredia, El derecho transitorio en materia contractual, en RCCyC 2015 (julio), LL, del 01.07.15).

Tampoco es cierto que esta aplicación inmediata del art. 1545 del CCCN esté “modificando la relación jurídica del destinatario de la oferta”. Tal como se ha expresado en párrafos anteriores, frente a la oferta de donación el donatario no tiene un derecho adquirido, sino la facultad de aceptarla siempre y cuando la oferta se encuentre vigente.

En este punto es importante destacar que la posesión del inmueble que invocan los Sres. A., aun cuando pudiera haberse producido durante la vigencia del código velezano, no se traduce en la consolidación del derecho que reclaman porque no implica la aceptación tácita de la oferta de donación en los términos de los arts. 1792 y 1795 del código derogado.

Ello así, pues tal solución podría admitirse frente a la donación de una cosa mueble. Para los inmuebles, en cambio, el cuerpo normativo derogado al igual que el vigente son coincidentes en disponer que deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones de bienes inmuebles (art. 1810, Cód. Civil, y art. 1552, CCCN).

De este modo, la forma solemne absoluta es establecida como condición de eficacia y no meramente probatoria, y está relacionada con la conveniencia de asegurar la elaboración y el proceso reflexivo del donante, como la seguridad jurídica en el tráfico de bienes.

Por ello, la escritura en la cual se instrumentó la oferta de donación del inmueble y la posesión denunciada del inmueble son insuficientes para atribuirle a los recurrentes la calidad de donatarios, porque es necesario que la aceptación también sea extendida con esa formalidad específica prescripta por la ley.

Ni siquiera podría encontrar sustento la posición de los Sres. A. mediante la interpretación de la voluntad de la donante como un acto unilateral, en los términos del art. 1800 del CCCN, pues como ya se ha dicho en párrafos anteriores, la oferta de donación tiene como efecto principal, según su carácter recepticio, posibilitar la futura conclusión del contrato si ésta es aceptada por su destinatario. La citada oferta no genera los efectos propios del contrato, los que se producen indefectiblemente con la aceptación.

Más aún, si se tiene en cuenta que la propia voluntad de la causante plasmada en la escritura de oferta de donación dejó establecido que “la presente donación ha de ser aceptada por los donatarios” y que el dominio y propiedad del bien sería adquirido por los donatarios al “aceptar esta oferta”.

Por esta razón, tampoco resulta suficiente argumentar que motivos de justicia y seguridad jurídica imponen respetar la voluntad del causante por el hecho que, quien ofertó lo hizo a sabiendas de que el donatario podría aceptar la oferta aún luego de la muerte del donante. Aunque este último supiera de la eficacia post mortem del acto de liberalidad que realiza, no por ello podrá sostenerse que la oferta garantizaba que la transmisión a título gratuito del bien objeto de esa manifestación se fuera a producir, ya que para ello siempre sería necesario que la aceptación se plasmara como manifestación consolidante del contrato.

Incluso, es razonable que el donante no haya imaginado una eventual modificación legislativa y tampoco tuviera la oportunidad de revertir los términos de su declaración con motivo de su deceso; pero este escenario tampoco justificaría eximirlo del alcance de la nueva normativa. En efecto, aunque no hubiera imaginado tal situación, tampoco podía descartarla si la nueva norma mantiene los mismos principios sobre aplicación temporal de la ley que regían durante la vigencia del código derogado.

A todo lo expuesto, resta agregar que incluso en la hipótesis de admitir que la oferta de donación emitida antes de la vigencia del CCCN, mantiene su eficacia post mortem; para que la donación produzca sus efectos propios, requerirá de la correspondiente aceptación del donatario. En ese orden, dado que la aceptación se verificará temporalmente en el marco de vigencia de la nueva ley, entonces será necesaria la recepción de la aceptación por parte del donante para que el contrato quede perfeccionado (conf. arts. 971, 976 y 978, CCCN). Este hecho resultará imposible por el prefallecimiento del donante, lo que impedirá –en definitiva– el perfeccionamiento del contrato.

Por ello, aunque se forzara la eficacia post mortem de la oferta emitida bajo la vigencia de la ley derogada, nunca se alcanzaría la configuración del negocio causal en el que debe sustentarse el título suficiente para la adquisición del derecho real involucrado.

Por todo lo dicho, entonces, entiendo que la solución del sentenciante de grado sobre la cuestión en disputa ha sido ajustada a derecho y propondré a mis colegas de sala confirmar el rechazo de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por A. y S. A. y la admisión de la demanda de reivindicación articulada por J. M. B.

IV. En otro orden, el Sr. J. M. B. se quejó del rechazo de los daños y perjuicios reclamados junto con la acción reivindicatoria.

Cabe recordar que el magistrado de primera instancia desestimó la indemnización pretendida en el entendimiento que los Sres. A. y S. A. habían comenzado a poseer de buena fe el inmueble en cuestión y el cambio legal analizado les impidió aceptar la promesa de donación.

El CCCN, en su art. 1916, mantuvo la clasificación de posesión legítima e ilegítima del ordenamiento anterior (art. 2355, Cód. Civil), aunque definiendo a primera por interpretación en contrario. Es decir, las relaciones de poder son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Por ejemplo, cuando se tengan sin título, o por un título nulo, o fueron adquiridas por un modo insuficiente para adquirir derechos reales o personales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer o tener la cosa, o no lo tenía para transmitir la posesión o la tenencia.

Con fundamento en las condiciones personales del titular de la relación de poder, se distinguen –además– dos categorías: relación de poder ilegítima de buena fe y relación de poder ilegítima de mala fe.

La buena fe requiere del poseedor la persuasión de la legitimidad de su posesión (art. 2356 del Código Civil), basada en un título, por lo que si éste falta en forma completa no puede hablarse de buena fe. La buena fe exige una convicción sobre legitimidad que no admite dudas (conf. art. 4006 del Código Civil; Salas – Trigo Represas, Código Civil y leyes complementarias anotados, 2ª ed., Depalma, Buenos Aires, 1983, t. II, pág. 599; Highton – Bueres, Código Civil y normas complementarias, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2004, T. 5A, 179; Belluscio – Zannoni, Código Civil y leyes complementarias, Buenos Aires, Astrea, 2009, t. 10, pág. 240, CNCiv. Sala F, del 9.4.86, JA 1986-IV, pág. 711).

No dejo de tener en cuenta que se encuentra a cargo del acreedor o del propietario la prueba de la mala fe del deudor, habida cuenta la presunción de buena fe establecida por el ar. 2362 del Código (Highton – Bueres, Código Civil y normas, 2ª ed., complementarias Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 2 A, pág. 367). Pero, en este caso, no puedo dejar de ponderar las particulares circunstancias que presenta el caso, pues, indudablemente, en el tiempo que transcurrió entre el fallecimiento de la donante (12.11.14) y la entrada en vigencia de la nueva legislación de fondo (01.08.15), los donatarios pudieron haber aceptado la oferta de donación. En ese supuesto, hubiera quedado perfeccionado el contrato de donación y la posesión que detentaban debería juzgarse legítima.

Es claro que este evento no se produjo, es decir, no fue aceptada la oferta de donación antes de la vigencia del nuevo ordenamiento, lo que trajo aparejada la caducidad de la oferta, no por causa imputable al donante o al donatario, ni siquiera por causa de la muerte del donatario porque, como se ha visto, la oferta pudo haber sido aceptada mientras estuvo vigente el código velezano; sino por aplicación inmediata de lo prescripto por el art. 1545, del CCCN.

En este contexto, entiendo que el caso no admite una posición categórica en virtud de la cual pueda sostenerse que la posesión ejercida por los Sres. A. ha sido de buena fe al momento en que la adquirieron. Similares reparos podrían formularse a la posición contraria.

A pesar de lo dicho, la buena fe o mala fe del poseedor se juzga en cada acto de percepción de frutos, y se tiene en cuenta la concreta buena fe del poseedor actual en el momento de la separación de los mismos (art. 1936, CCCN).

Lo distintivo de esta norma es que, siguiendo el criterio clásico, en cuanto los frutos, la buena fe o la mala fe no se juzga al principio de la relación posesoria sino al momento de la percepción.

De este modo, a partir de la citación a juicio, el poseedor se encontrará en una situación especial y en un estado de zozobra respecto de la calificación de su vinculación con la cosa, que lo obligará, respecto de esta, a conducirse con suma diligencia, pues si resulta vencido, deberá, respecto de los frutos, “restituir los percibidos y lo que por su culpa deja de percibir” (art. 1935, CCCN), y responderá “de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución” (art. 1936, CCCN).

En el caso, ha quedado debidamente acreditado que los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria se han negado a entregar el inmueble, resistiendo la demanda incoada en su contra.

Así las cosas, la falta de restitución y el mantenimiento de la posesión sin contar con derecho para hacerlo constituyen un obrar antijurídico atribuible a la accionada que, además, genera al demandante perjuicio cierto derivado de la privación de su uso y que, como contrapartida, se erige en un beneficio incausado para el deudor (CNCiv., Sala C, “Rybnik, I. y otros c/ Bonifacio Uno S.A. s/ reivindicación” –expte. n° 106.267/2007–, del 17.05.16).

Por lo tanto, los sujetos pasivos de la acción reivindicatoria deberán indemnizar al actor por los frutos civiles que hubiera podido percibir del inmueble, los que en el caso están representados por el valor locativo que ha dejado de ingresar al patrimonio del titular del dominio y habrán de computarse desde que fuera requerida la restitución a través de la notificación del traslado de la demanda (14.09.18).

El Sr. B. reclamó una indemnización por lucro cesante, toda vez que no ha podido disponer del bien. Tradujo ese perjuicio en el valor locativo de la propiedad.

Considero que no se trata en este proceso de poner precio a una ocupación exclusiva sino de medir el daño económico (patrimonial) del titular registral, que no puede usar su propiedad. Por tanto, calcularlo a través de una estimación del “valor locativo” supuestamente perdido es sólo una de las posibles formas, modelo o hipótesis de trabajo que no siempre se adecua a la realidad.

La indemnización por lucro cesante debe reflejar ganancias reales y posibles, dejadas de percibir durante el período de indisponibilidad de la cosa. Como todo daño, para ser indemnizable, debe ser cierto. La cuantificación puede deferirse al juez (art. 165 del C. Procesal) con o sin asesoramiento técnico. Pero es carga de quien reclama el resarcimiento acreditar la certeza del perjuicio.

Tampoco es ajeno al criterio del judicante lo que “acostumbra suceder, según el curso normal y ordinario de las cosas” (art. 901 del Código Civil; art. 1727 del CCCN). Es el principio de normalidad.

Sobre estos parámetros, tomando como referencia lo dictaminado por la martillera designada en los autos sobre reivindicación en fecha 09.03.22 (v. aquí) –sin cuestionamiento alguno de las partes–; y teniendo en cuenta además que lo que se indemniza es una “chance”, dado que los inmuebles destinados a alquiler no siempre se hallan locados continuamente, como así también que su mantenimiento tiene un costo; en uso de las facultades conferidas al suscripto por el 165 del CPCC, propongo conceder por este concepto la suma de $10.000 mensuales por los períodos correspondientes al año 2018, la de $15.000 mensuales los del año 2019, la de $20.000 mensuales para el año 2020 y la de $35.000 mensuales desde el 01.01.21 y hasta la efectiva devolución del inmueble, con más sus intereses, que serán calculados del modo dispuesto en el considerando.

V. Finalmente, con relación al daño moral reclamado por el reivindicante, debe tenerse presente que este perjuicio se produce cuando se lesionan afecciones legítimas de una persona o cuando se ocasionan daños que se traducen en padecimientos físicos o que hayan perturbado la tranquilidad y el ritmo normal de vida (conf. CNCiv., Sala E, ED 42-311; íd., Sala F, ED 100-309).

En la reparación del daño moral no domina la idea de una pena para el responsable, sino la de compensar de alguna manera el daño causado a la víctima. En atención al modo en el que fue solicitado, carente de toda fundamentación y dado que de la prueba rendida no puede siquiera presumirse su existencia –aunque no se desconocen las molestias que pueden haberse padecido por esta cuestión–; no considero que se encuentre configurado en la especie un agravio moral en el accionante que sirva de sustento para acceder a lo peticionado.

En consecuencia, propongo al acuerdo modificar sobre este aspecto la sentencia de grado y admitir la pretensión resarcitoria únicamente por los conceptos indicados precedentemente.

Propongo entonces que los intereses se devenguen respecto del canon locativo desde cada vencimiento mensual y hasta su efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina de acuerdo a la doctrina plenaria sentada en los autos “Samudio de Martínez, Ladislao c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios” del 20/04/2009.

VI. Por último, cabe señalar que los agravios de los A. y S. A. por el modo en que han sido impuestas las costas en el expediente sobre acción reivindicatoria han perdido virtualidad, en función de la admisión parcial de los agravios de la contraria.

De cualquier modo, no es ocioso recordar que, la solución adecuada, a los efectos de la imposición de las costas, es aquélla que consulta el resultado final del pleito, es decir, si las partes obtienen o no lo que reclamaban. En consecuencia, el rechazo de uno o más de los argumentos invocados no importa el rechazo parcial de la acción deducida, cuando por el resultado final se ve que el actor ha obtenido en la sentencia lo que pretendía sustancialmente en la demanda.

No son los argumentos los que acarrean las costas, sino el litigio en general, de acuerdo a las concretas pretensiones deducidas.

Por ello, la estimación de la demanda determina el vencimiento, aunque la misma fuese admitida por uno solo de los varios argumentos hechos valer por el actor.

VII. En síntesis, por las razones expuestas, y si mi voto fuera compartido, propongo a mis colegas modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente; confirmándola en todo lo demás que decide y fue materia de agravios.

Asimismo, propongo que las costas de Alzada sean impuestas a los Sres. A. y S. A., por resultar sustancialmente vencidos (art. 68 primera parte del Código Procesal).

Así voto.

El Dr. Díaz Solimine adhiere al voto que antecede por análogas razones.

El Dr. Converset no participa del Acuerdo por encontrarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia de grado y admitir el reclamo indemnizatorio del actor J. M. B. con el alcance que resulta de los considerandos IV y V de la presente. 2) Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue materia de agravios. 3) Imponer las costas de Alzada a los Sres. A. y S. A. 4) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese a las partes, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, cumplido ello, vuelvan las actuaciones a despacho a los fines de tratar los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios de primera instancia y establecer los emolumentos correspondientes a la labor de alzada. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).