Registro de la Propiedad Inmueble

D. L., A. E. y otro c. J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento

En la Capital Federal de la República Argentina, a los 18 días del mes de julio del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos caratulados “D. L., A. E. y otro c/ J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento”, expediente nº 93010/2019, la Dra. Benavente dijo:

I. A. E. y A. D. L. promovieron demanda contra J. L. S., G. P. J., A. S. J. y H. O. C., a efectos de que se declare la nulidad de la escritura nº 45, del 29 de febrero de 2012, en la que se instrumentó la venta por la cual G. P. J. y A. S. J. vendieron a H. O. C. el lote ubicado en “Lomas de los Cachorros”, Partido de Pilar, provincia de Buenos Aires, cuyos datos catastrales se mencionan.

Relataron que el 30 de diciembre de 1999, celebraron con G. y A. J. un mutuo por U$S 30.000, cuyo pago garantizaron con hipoteca. Como los deudores no cumplieron con el pago, promovieron la consiguiente ejecución (autos “D. L., A. E. y otro c. J., A. S. s/ ejecución hipotecaria”, expte nº 60.215/2000), en la que se dictó sentencia de trance y remate, el 26 de junio de 2001. En la subasta –que tuvo lugar el 31 de mayo de 2007– resultaron compradores los ejecutantes. El remate se aprobó el 20 de junio de 2007 y se declaró compensado el precio con el monto de la deuda; se intimó a la desocupación del bien subastado y se dispuso entregar la posesión ficta a los adquirentes, que se efectivizó con posterioridad.

Con motivo de la protocolización de las actuaciones –el 13 de septiembre de 2019– los actores tomaron conocimiento de que el inmueble había sido vendido por los deudores hipotecarios a H. O. C.

Todos los emplazados –debidamente citados– contestaron demanda y solicitaron el rechazo de la acción.

Producida la prueba, la colega de la instancia anterior dictó sentencia. Hizo lugar a la demanda y, en su mérito, declaró la nulidad de la escritura de venta que celebraron A. P. y A. S. J., por un lado y H. O. C., por otro, con relación a todo lo plantado y edificado, ubicado en el paraje “Lomas de los Cachorros”, partido de Pilar, provincia de Buenos Aires (Lote nº 7, Manzana 134, Parcela 7).

El pronunciamiento fue apelado por J. L. S., que no es otro que el escribano que intervino en la operación. Fue consentido, en cambio, por las partes del acto.

II. No obstante que no se discute en este expediente la responsabilidad civil del escribano S., éste ha sido bien citado y, por ende, se encuentra legitimado para intervenir en este proceso en el que se debatió si el acto jurídico que el recurrente autorizó a pedido de los comparecientes había sido una venta a non domino y, por ende, debía ser decretada su nulidad.

En efecto. Es bien sabido que, en principio, solo están llamados a ser demandados en el juicio en que se debate la ineficacia de un acto jurídico aquellos que han intervenido en él, a quienes se reprocha haber provocado el defecto en que se asienta el planteo, como así también todos aquellos frente a quienes se pretende oponer los efectos de la sentencia. Pero, en el caso, se presenta una situación muy especial, en la medida que los vendedores eran los titulares inscriptos que fueron desapoderados del inmueble en el juicio seguido por ejecución hipotecaria, extremo que cierne sobre el notario la sospecha de no haber extremado las medidas para comprobar la titularidad de la cosa.

En el expediente en que se dispuso la subasta pública y resultaron adquirentes los ejecutantes, la venta se perfeccionó en los términos del art. 586 CPCCN. Luego, los demandados aprovechando que aquélla no había sido inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, enajenaron la cosa a un tercero.

Al contestar demanda, el escribano defendió la regularidad del acto. Señaló que el inmueble exhibía dos embargos y una hipoteca. Al conectarse con los vendedores, estos manifestaron que la deuda garantizada con el gravamen había sido cancelada, de modo que el comprador asumió tanto los embargos –que habían caducado– como la hipoteca, porque entendía que no le habría de traer ningún perjuicio. Tampoco figuraban anotaciones personales en contra de los enajenantes. Manifestó que no hizo el estudio de títulos porque, según el comprador, la tarea había sido realizada por un abogado de su confianza y por esa razón solicitó una reducción de los emolumentos. Además, C. pidió la expedición de un segundo testimonio del título, debido a que los vendedores habían extraviado el anterior.

Al formular las quejas el recurrente sostiene que el estudio de títulos no es obligatorio en la práctica notarial. Como se advierte, esta particularidad torna admisible la intervención en juicio del escribano, en la medida que se cuestiona su diligencia en la venta y el cumplimiento de los recaudos de la correcta práctica notarial.

Al respecto, no es dudoso que la función notarial propiamente dicha no se circunscribe a redactar una escritura de acuerdo con lo que dicen las partes sino que, como profesional del derecho, debe verificar que el acto que se celebra cumple con todos los recaudos legales. Es cierto que muchas de las manifestaciones de los involucrados no son objetivamente comprobables o reclaman ser valorados judicialmente y ello se proyecta en la correcta integración del juicio contradictorio. Así, no es exigible –en principio– que el notario sea llamado a integrar la litis en aquellos casos en que una de las partes invoque que es víctima de error o de dolo o cuando aduce que se trata de un acto simulado. Sin embargo, en determinadas circunstancias, si bien su comparecencia al juicio no es estrictamente indispensable para que se declare la invalidez del acto entre las partes(1), su citación tampoco está de más, en la medida que el objeto de la controversia se vincule –claro está– con la regularidad de su actuación profesional. Es el caso en que un menor de edad –cuya identidad y aptitud para lleva a cabo el negocio debe verificar el escribano– celebra un negocio jurídico que no le ha sido permitido por el ordenamiento legal. Lo propio sucede si quien vende no es el dueño o carece de poder suficiente para el acto, en la medida que el notario está precisado a verificar la condición o aptitud de quien comparece ante sí a otorgar un negocio jurídico(2). En esa línea se consideró ineludible la citación del escribano cuando tuvo por acreditada la representación invocada por una de las partes con un acta falsa(3).

Desde la perspectiva anteriormente expuesta, en la medida que se sostiene que el recurrente no ha cumplido con la necesaria verificación de la legitimación de las partes, es claro que S. está facultado para controvertir en esta alzada la sentencia.

III. No se discute en la especie que por la fecha en que ha sido celebrada la escritura que se procura anular –29 de diciembre de 2012– es de aplicación al caso el Código Civil sustituido.

IV. Según la versión del apelante, no tenía ninguna obligación de realizar el estudio de títulos, sino de comprobar si quienes vendían eran los dueños y si existían restricciones para disponer. De allí es que verificó que la cosa estaba en cabeza de los enajenantes, en tanto que la hipoteca y los embargos fueron asumidos por el comprador. De modo que no existía obstáculo para proceder a la escrituración.

Llama la atención que, al contestar demanda, S. expresamente señaló que el adquirente le había solicitado un nuevo testimonio de la escritura y, además, ser eximido de los honorarios derivados del estudio de títulos con fundamento en que un abogado de su confianza ya lo había realizado. Si C. solicitó la reducción antedicha es claro que el notario lo había incorporado como parte de una práctica que se reflejaba en los emolumentos.

Por cierto, el referido estudio no sólo no es prescindible, como se afirma en las quejas sino, muy por el contrario, se encuentra ampliamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia contemporánea como una exigencia para demostrar la buena fe del adquirente.

He sostenido antes de ahora que si bien en los textos legales no se menciona la obligación de realizar el estudio de títulos, cuando se encomienda al escribano la instrumentación de una escritura de venta, el notario se obliga a prestar toda la diligencia propia de un experto en la materia para asegurar que el acto cumpla su finalidad(4). De allí, calificada doctrina entiende que a pesar de no existir un deber legal expreso, aquél estudio ha sido siempre una previsora tradición en el quehacer notarial. Incluso se ha sostenido que tal práctica es vinculante, por considerar que ese recaudo forma parte de la costumbre notarial (art. 1º, última parte, del CCC) y es primordial para el fiel y acabado cumplimiento de la tarea.

La conclusión anteriormente expuesta tiene sustento en que el otorgamiento de la escritura permitirá completar el fin propuesto por quien encomendó la tarea, ya que frente a un eventual cuestionamiento, la buena fe es una exigencia del art. 392 CCC –anterior art. 1051 CC– para que nazca ex lege el derecho aparente y para ello se demanda, entre otros recaudos, un eficaz estudio de títulos. Sobre el particular, la doctrina es conteste que dicho estudio es la herramienta fundamental de la buena fe activa o diligente que indica que es preciso realizar un minucioso análisis de los antecedentes y estudiar a fondo aquellas cuestiones que alertan sobre alguna situación de riesgo o peligro para la correcta y regular formación del dominio(5).

El cometido anteriormente enunciado no se cumpliría si no se examinan, además de las constancias registrales, los antecedentes extrarregistrales que pudieren surgir a partir de la indagación de aquéllos, como ocurrió en el caso, para cumplir correcta y eficazmente la labor notarial que no es otra que preservar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario(6).

En la especie, el escribano demandado tuvo a la vista el informe de dominio que daba cuenta de una hipoteca y dos embargos decretados por el Juzgado Nacional en lo Civil nº 109. Estos elementos debieron motivar una investigación más profunda, no obstante que el adquirente –principal interesado– lo relevó de efectuar el estudio de títulos, con la excusa de que ya lo había realizado un abogado de su confianza. Es verdad que C. asumió los embargos y la hipoteca, pero tal proceder no lo liberaba de cumplir fielmente con los deberes inherentes a su cargo y de comprobar cuál era el estado del juicio mencionado en el asiento registral (art. 29 inc. d de la ley 404 GCBA)(7), ya que como depositario de la fe pública no solo está precisado a tutelar los derechos de quien lo contrató sino que también está llamado a proteger –reitero– la regularidad del tráfico jurídico.

V. Tampoco tiene ningún asidero la postura del apelante en defensa de la idoneidad de la venta debido a que la subasta no se había inscripto en el registro correspondiente.

Es sabido que en el caso de la venta en subasta pública, el perfeccionamiento de la transmisión del dominio en cabeza del comprador se produce con la aprobación del remate, el pago del precio y la entrega de posesión, sin resultar necesaria la escritura pública (art. 586 CPCCN)(8). No obstante, para su oponibilidad frente a terceros es necesaria la inscripción registral (art. 2505 CC y 1893 CCC)(9).

De todos modos, si quien vende la cosa no es el verdadero dueño, por más que no se hubiera inscripto la subasta, la solución no es la que surge del art. 1051 –aplicable al caso– sino que tanto durante la vigencia del código derogado como en el actual art. 392 CCC, última parte, la solución no es otra que la imposibilidad del tercer adquirente de invocar la buena fe y el título oneroso frente al verdadero propietario, para quien el acto que se llevó a cabo sin su intervención es inoponible. La inscripción registral no sanea por sí las imperfecciones que pudiera tener el acto antecedente ni el título en virtud de cual opera la transmisión.

VI. El resto de las quejas vertidas por el apelante constituyen la transcripción de distintos pronunciamientos que contradicen –sin rebatir– la solución de la sentencia y sólo postulan defender con argumentos que han sido largamente superados, la bondad del título del comprador -C.– que ni siquiera cuestionó la sentencia.

Por tanto, propongo que se rechacen los agravios y se confirme la sentencia en todo cuanto ha sido materia de apelación.

De compartirse, las costas de alzada deberían ser impuestas al apelante vencido (art. 68 CPCCN).

El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.

Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN); 2) Una vez regulados los honorarios de primera instancia se hará lo propio con los de Alzada.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián P. Ricordi).

(1) Corte Suprema de Justicia de Mendoza (27 diciembre 2007, “Hugalde de Sánchez, Nidia”, La Ley Gran Cuyo, marzo 2008, 140), con erudito voto de la doctora Kemelmajer de Carlucci.

(2) Luis Moisset de Espanés y José Fernando Márquez, “Nulidad de escrituras públicas. Responsabilidad del escribano”, en Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, número 90, año 2008/02.

(3) CNCiv., Sala G, “Lafontaine, Pedro A. F. c. Piñeroa, José A. y otros”, LL 2005-F, 638, con nota de Marcelo Hersalis.

(4) Esta Sala, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura” del 13 de julio de 2015, Allende, Ignacio, “Revalorización del estudio de títulos, en Revista del Notariado nº 805, p. 1986, p. 1529; Alterini, Jorge H., “Estudio de títulos”, LL 1981-B, 864.

(5) Alterini, Atilio A., “Importancia del estudio de títulos”, en Gaceta del Notariado, Publicación del Colegio de Escribanos de la Provincia de Sante Fe, nº 88, de 1982; Pondé, “Títulos perfectos”, Revista del Notariado, nº 771-587; Bueres, en Bueres-Highton, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, Ed. Hammurabi, Bs. As. t. 4-B, p. 724 ss. y 745 ss.; v. mi voto en esta Sala julio 13/2015, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”; en el mismo sentido, esta Sala, “Plis, José c. Dellachiesa, Jorge H.”, del 21-05-2007. Ver también De Hoz, Marcelo, “El estudio de títulos desde la óptica jurisprudencial: tendencias y análisis de los casos más trascendentes”, en Revista del Notariado 897, 75; Laquis, Manuel A., “Estado de la interpretación del artículo 1051 “in fine”, LL 1985-E, p. 730.

(6) Giralt Font, Jaime, “Conveniencia del estudio de títulos con relación al art. 1051 del Código Civil”.

(7) Esta Sala, mi voto, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”, del 13-7- 2015.

(8) Highton, Elena I., “Juicio Hipotecario”, Tomo 2, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1995, págs. 429/430; Martínez, Oscar J, “La subasta Judicial, Ed. Platense, La Plata, 1972, pp. 117/119 y 123.

(9) Trigo Represas, Félix “La nulidad de los actos jurídicos y los terceros adquirentes de inmuebles”, en Revista del Notariado, nº 821, p. 427.

Corte Suprema de Justicia. Acordada n° 15/2025.- Subasta Judicial. Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales. Aprobación. Implementación. Registro. Trámite. Celebración de la subasta. Postura máxima secreta. Extensión de plazo del acto de la subasta. Cierre de la subasta. Suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta.

Corte Suprema de Justicia

Acordada n° 15/2025.- Subasta Judicial. Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales. Aprobación. Implementación. Registro. Trámite. Celebración de la subasta. Postura máxima secreta. Extensión de plazo del acto de la subasta. Cierre de la subasta. Suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta (julio 10-2025).

Buenos Aires, 10 de julio de 2025.-

Los Señores Ministros que suscriben la presente,

CONSIDERARON:

I. Que esta Corte, en el marco del programa de fortalecimiento institucional del Poder Judicial de la Nación y en uso de las facultades que le otorga la Constitución Nacional, procedió a regular distintos aspectos vinculados al uso de tecnologías electrónicas y digitales y, en consecuencia, dispuso su gradual implementación en el ámbito del Poder Judicial de la Nación, a partir de la puesta en marcha de proyectos de informatización y digitalización (conf. acordadas 31/11; 14/2013; 38/2013; 3/2015 y 15/2019, entre otras).

II. Que, con fecha 1° de julio de 2010, este Tribunal y la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, celebraron un Convenio Marco de Cooperación Interjurisdiccional (conf. resolución 1791/2010), a fin de prestar colaboración mutua en materias tecnológicas y de gestión judicial.

III. Que el 9 de abril de 2024 se suscribió un Acuerdo Específico –cuya firma fue autorizada por resolución 2203/2022-, por el cual la Suprema Corte provincial cedió, de manera gratuita e intransferible, el uso del software para la implementación del sistema de subastas judiciales por medios electrónicos, de exclusiva aplicación en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

IV. Que en lo que respecta a la aplicación de este sistema en la justicia federal con asiento en las provincias, su implementación quedará sujeta a la ampliación que se disponga, con la intervención de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires.

V. Que este procedimiento representa un cambio trascendente en el modo de sustanciar las subastas judiciales, en tanto permite la ágil realización de los bienes; asegura el anonimato de los postores; habilita una más amplia participación del público interesado y garantiza el control ciudadano.

VI. Que, en efecto, el procedimiento electrónico exime de la presencialidad en el acto de subasta, facilita la concurrencia desde cualquier punto del país y posibilita la celebración de las subastas de manera simultánea y continua.

VII. Que, asimismo, el mecanismo de ofertas anónimo, se instrumenta por medio de un procedimiento de entrecruzamiento de datos automático al que sólo tiene acceso la autoridad judicial interviniente.

VIII. Que, además, se contempla la visualización del procedimiento de subastas por parte de la ciudadanía, de manera online y en tiempo real, lo cual otorga seguridad y transparencia en la prestación de este servicio de justicia.

IX. Que la presente acordada se dicta en ejercicio de las competencias previstas en los artículos 108 y 113 de la Constitución Nacional.

X. Que, en atención a la naturaleza de la decisión, resulta aplicable la excepción prevista en el punto dispositivo 6 de la acordada 15/2023. Asimismo, y en razón de la cantidad de Ministros habilitados que participan, la medida se adopta de acuerdo a lo establecido, en lo pertinente, en el punto dispositivo segundo de la acordada 12/2024.

Por ello,

ACORDARON:

1°) Aprobar el Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales que, como Anexo, forma parte de la presente.

2°) Disponer que la utilización de este sistema resultará obligatoria para todos los tribunales nacionales y federales con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a partir del 1° de octubre del año en curso.

3°) Encomendar a los titulares del Centro de Asistencia Judicial Federal y de la Dirección de Sistemas, que adopten las medidas necesarias para la puesta en funcionamiento del sistema informático que se regula en el Anexo que integra la presente.

4°) Establecer que su aplicación a los tribunales federales con asiento en las provincias se diferirá hasta la oportunidad señalada en el considerando IV.

Todo lo cual dispusieron, ordenando que se comunique, se publique en el Boletín Oficial y en la pa?gina web del Tribunal y se registre en el libro correspondiente, de lo que doy fe. – Horacio Daniel Rosatti. – Carlos Fernando Rosenkrantz (Sec.: Luis Sebastián Clerici).

ANEXO

REGLAMENTO DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS JUDICIALES

TÍTULO I – PARTE GENERAL

ARTÍCULO 1

El sistema de subastas electrónicas judiciales se regirá por las disposiciones del presente reglamento, en la medida que resulte compatible con las normas sustanciales y procesales aplicables.

ARTÍCULO 2

Las subastas electrónicas, que se dispongan en el ámbito del Poder Judicial de la Nación, se realizarán en el “Portal de Subastas Electrónicas Judiciales” (en adelante, “Portal”), el cual funcionará en el sitio web de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y estará a cargo de la Oficina de Subastas Judiciales, dependiente del Centro de Asistencia Judicial Federal.

Dicho “Portal” ofrecerá información de acceso público y permitirá el seguimiento, en directo, de la celebración de las subastas.

La Dirección de Sistemas de la Corte Suprema de Justicia de la Nación adoptará las medidas necesarias para garantizar la permanente disponibilidad y accesibilidad al “Portal” y tendrá a su cargo las cuestiones técnicas que se susciten, con relación al “Portal”.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación no será responsable de las interrupciones, suspensiones o inconvenientes que se produzcan en el acceso, funcionamiento u operatividad del “Portal”, provocadas por caso fortuito, fuerza mayor, o causadas por terceros.

ARTÍCULO 3

Para participar como oferente, será necesario empadronarse en el “Registro General de Subastas Electrónicas Judiciales” (en adelante “Registro”) e inscribirse en cada una de las subastas en las que se desee intervenir.

Dicho “Registro” funcionará en el ámbito del Centro de Asistencia Judicial Federal de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y estará a cargo de la Oficina de Subastas Judiciales.

ARTÍCULO 4

En el “Portal” se publicarán los datos consignados en los edictos (conf. artículos 566 y 567 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Además, a los fines de una adecuada publicidad, se informará: fecha y hora de inicio y cierre de las acreditaciones de los postores; tramos de puja fijados y sus importes; datos de la cuenta judicial (conf. art. 12 del Reglamento); datos de contacto del martillero designado y, en caso de corresponder, el valor base, fecha y horario de visitas y todo otro dato que pueda resultar de interés, establecido por el magistrado interviniente, de acuerdo con la naturaleza de los bienes en cuestión. Se adjuntarán, también, imágenes del bien por subastar.

La publicación, en el “Portal” deberá realizarse con una antelación no menor a diez (10) días hábiles de la fecha de celebración de la subasta judicial.

TÍTULO II – DEL REGISTRO GENERAL DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS JUDICIALES

CAPÍTULO I: TRÁMITE PARA INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO

ARTÍCULO 5

El empadronamiento en el “Registro” estará disponible durante todo el año, a excepción de los periodos de feria judicial, días feriados, inhábiles, asuetos y aquellos en los que se haya dispuesto la suspensión de plazos procesales. Tendrá una vigencia de un (1) año computado a partir de la fecha de admisión de la inscripción. Transcurrido dicho plazo, caducará automáticamente.

El reempadronamiento deberá hacerse con una antelación no menor a quince (15) días hábiles al vencimiento del empadronamiento vigente.

ARTÍCULO 6

En el formulario electrónico de empadronamiento, disponible en el portal, se deberán consignar los siguientes datos:

a) Nombre y apellido o razón social.

b) Nacionalidad.

c) Tipo y número de documento. En el caso de extranjeros, pasaporte vigente.

d) Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.), o Código Único de Identificación Tributaria (C.U.I.T).

e) Domicilio real actualizado.

f) Dirección de correo electrónico.

g) Teléfono de contacto.

h) CBU correspondiente a la persona física o jurídica, según el caso.

Aquellos que se presenten en carácter de apoderados, deberán denunciar, además, los datos que anteceden respecto de sus poderdantes.

La información consignada revestirá carácter de declaración jurada.

Cumplido ello, el sistema enviará un link con el formulario completado a la dirección de correo electrónico denunciado, el cual deberá ser presentado para su validación en los términos enunciados en el artículo 7.

ARTÍCULO 7

El empadronamiento y, en su caso, el reempadronamiento, deberá ser validado ante el funcionario designado por las cámaras federales con sede en las provincias o, en su defecto, por los juzgados federales, cuando éstos se encuentren fuera de la sede de aquellas. Para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la validación se hará ante la Oficina de Subastas Judiciales. A tal fin, se deberá adjuntar:

a) Original del formulario de empadronamiento o reempadronamiento, firmado por la/el aspirante.

b) Original y copia del DNI o pasaporte vigente.

c) Aquellas personas que actúen por medio de un representante, original y copia certificada del instrumento que acredite la personería invocada.

d) En el caso de personas jurídicas, además del instrumento indicado en el inciso c), deberán presentar copia certificada del contrato social y de sus modificaciones, debidamente inscriptos ante autoridad competente y de la designación de autoridades.

El funcionario designado deberá corroborar la correspondencia entre los datos denunciados en el formulario y la documentación que se exhibe y disponer, en el mismo acto, la admisión o rechazo de las solicitudes de empadronamiento o reempadronamiento. La denegatoria se formalizará por escrito, con indicación de causa. Contra dicha decisión podrá deducirse recurso de reconsideración, dentro de los tres (3) días hábiles; el que será resuelto por la misma dependencia.

En caso de admisión, el sistema generará un nombre de usuario y contraseña. El alta en el “Registro” quedará perfeccionada con el cambio de contraseña que deberá gestionar la persona o representante de la entidad admitida.

ARTÍCULO 8

La constancia de admisión contendrá la siguiente información: fecha de alta, apellido y nombre o razón social y mención de la documentación acompañada. Se otorgarán dos ejemplares, de los cuales, uno será para la persona o representante de la entidad inscripta y el restante será reservado en la oficina receptora, junto con las constancias de la documentación presentada. Ambos ejemplares deberán estar firmados por el funcionario interviniente.

La documentación que respalde el empadronamiento o reempadronamiento quedará bajo la custodia de la Oficina de Subastas Judiciales. En caso de tratarse de una dependencia judicial del interior del país, quedará bajo su custodia y a disposición de la Oficina de Subastas Judiciales.

ARTÍCULO 9

El usuario está obligado a facilitar y mantener actualizada información veraz, exacta y completa de su identidad y, en su caso, del poderdante o comitente.

ARTÍCULO 10

El usuario registrado se compromete a mantener su contraseña en secreto. De igual modo, se compromete a cerrar su código de usuario al final de cada sesión y a notificar, a la Oficina de Subastas Judiciales, cualquier pérdida o acceso no autorizado por parte de terceros.

Es de exclusiva responsabilidad del usuario mantener la confidencialidad de la cuenta de usuario y de la contraseña, las cuales serán personales e intransferibles. No podrá utilizarse la conexión con el “Portal” de cualquier forma que pueda afectar, dañar o sobrecargar su funcionamiento.

El incumplimiento de las obligaciones facultará a la Oficina de Subastas Judiciales a revocar las autorizaciones de acceso a los servicios del portal, extremo que quedará reflejado en el “Registro” y en el legajo respectivo.

CAPÍTULO II – DE LA INSCRIPCIÓN EN LAS SUBASTAS

ARTÍCULO 11

Las personas registradas deberán inscribirse en cada una de las subastas en las que pretendan presentarse como postores.

La solicitud se efectuará por medio del formulario disponible en el “Portal”, designado como “Ficha de inscripción como postor”.

En caso de actuar como comisionista, el comitente también deberá estar inscripto en el Registro.

La inscripción a cada subasta quedará perfeccionada con el reenvío del formulario a la dirección de correo electrónico registrado, oportunidad en que el sistema generará y asignará un “Código de Postor”, que será único, secreto y específico para la subasta a la cual se ha inscripto.

ARTÍCULO 12

Cuando el depósito en garantía sea exigible como condición para ofertar, se deberá acompañar la constancia de integración del monto, como presupuesto de aceptación de la calidad de postor.

En ese caso, la inscripción se perfeccionará con la validación de la efectivización del pago del depósito en garantía, oportunidad en la cual se generará el respectivo “Código de Postor”.

Dicha validación podrá ser realizada de manera remota, por medio de las herramientas electrónicas que ofrece el portal.

En caso que la subasta sea ordenada por un tribunal con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dicha validación podrá efectuarse de manera presencial, ante la Oficina de Subastas Judiciales.

Cuando se trate de bienes cuya subasta sea ordenada por tribunales federales con sede en las provincias, aquella podrá realizarse ante el funcionario designado por la Cámara Federal de Apelaciones correspondiente o, en su defecto, por los juzgados federales, cuando éstos se encuentren fuera de la sede de aquella.

El depósito deberá encontrarse acreditado en la cuenta de autos, con una antelación mínima de tres (3) días hábiles anteriores a la fecha de inicio del acto de subasta. Los datos de la cuenta judicial serán publicados en el portal, juntamente con los relativos al bien por subastar.

ARTÍCULO 13

En cualquier caso, la habilitación como postor estará supeditada al cumplimiento de los demás requisitos que determine la autoridad judicial que intervenga en la causa, los cuales deberán ser informados en el “Portal”, conforme lo dispuesto en el artículo 4 de la presente.

ARTÍCULO 14

Sólo podrán intervenir en las subastas quienes se encuentren habilitados hasta el día hábil anterior a la fecha de inicio del acto de subasta.

CAPÍTULO III – DE LA CELEBRACIÓN DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 15

Establecida la fecha de celebración de la subasta, el martillero acreditará su designación para la intervención en la ejecución del bien que se trate e informará a la Oficina de Subastas Judiciales los datos indicados en el artículo 4 del Reglamento. Ello, sin perjuicio de la publicación de edictos (conf. arts. 566 y 567 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) y la acreditación de este extremo.

El martillero deberá efectivizar lo ordenado en el párrafo anterior con una antelación mínima de diez (10) días hábiles al plazo dispuesto en el artículo 4 del presente.

Cumplido ello, la Oficina de Subastas Judiciales publicará la información correspondiente a la subasta en el “Portal” de conformidad con el artículo 4 de este Reglamento, para conocimiento de todos los interesados.

ARTÍCULO 16

El acto de subasta comenzará automáticamente con la habilitación del enlace al cual podrán acceder los postores habilitados, en el día y hora señalados. Durante la sustanciación, la puja será continua y permanente y podrá ser observada, en tiempo real, por el público en general en el portal.

ARTÍCULO 17

La celebración de la subasta se sustanciará en un plazo de diez (10) días, los cuales se computarán en días hábiles, durante las veinticuatro (24) horas.

Cuando el inicio esté previsto para un día inhábil, comenzará el primer día hábil subsiguiente. Si el día inhábil queda comprendido en el plazo de celebración de la subasta, ésta se interrumpirá hasta el primer día hábil subsiguiente. En ese caso, el procedimiento se reiniciará automáticamente.

Quedan exceptuadas de las previsiones que anteceden, los días inhábiles y las suspensiones de plazos procesales que se decreten con carácter retroactivo, en cuyo caso no se interrumpirá el cómputo del plazo de celebración de la subasta.

ARTÍCULO 18

Durante la sustanciación del acto de subasta, el Código de Postor, así como las ofertas, el monto y el día y la hora de su efectivización, serán reflejados automáticamente y de manera simultánea en el “Portal” y comunicados a los restantes postores.

ARTÍCULO 19

El rango de importes, dentro de los cuales se pueda ofertar, estará determinado por un cuadro de tramos de pujas, numerado correlativamente, de manera que cada uno de aquellos corresponda a un monto concreto.

ARTÍCULO 20

En caso de existir valor base (inmuebles o bienes muebles o semovientes, en razón de la importancia económica), éste conformará el primer tramo de la subasta. Los tramos subsiguientes se incrementarán en un cinco por ciento (5%) cada uno de ellos, calculados sobre el monto indicado en el tramo inicial.

De no haberse establecido valor base, el incremento mencionado en el párrafo anterior será calculado automáticamente por el sistema, tomando como referencia la primera oferta realizada en la subasta.

Los postores, al ofertar, deberán indicar el número de tramo correspondiente.

CAPÍTULO IV – DE LA POSTURA MÁXIMA SECRETA

ARTÍCULO 21

Antes del inicio de la subasta cada postor podrá ingresar al sistema el precio máximo que está dispuesto a ofertar, el cual deberá coincidir con uno de los tramos predeterminados. El sistema realizará la puja automáticamente, en nombre del postor, en el tramo subsiguiente al monto del postor anterior y así, de manera sucesiva, hasta llegar al precio máximo que sólo el postor conoce.

Si el precio máximo del postor es superado en el siguiente tramo, aquél deberá realizar las sucesivas ofertas de manera manual.

La puja automática quedará anulada si el oferente que haya optado por esta modalidad realiza una oferta manual. En tal caso, corresponderá que el oferente continúe su intervención según este último modo de puja.

Si existe paridad en las posturas máxima secretas, la prioridad se establecerá en función de la fecha y hora de ingreso de las propuestas.

CAPÍTULO V – DE LA EXTENSIÓN DE PLAZO DEL ACTO DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 22

Si en los últimos tres (3) minutos, previos al cierre de la subasta, algún postor ofertara un precio más alto, el tiempo para el cierre de ésta se ampliará, automáticamente, diez (10) minutos y se renovará, por igual lapso, ante cada nueva oferta que supere la anterior. Esta situación será publicitada y notificada automáticamente por el sistema, a todos los postores.

El tiempo de la subasta se extenderá por idéntico periodo con cada nueva oferta más alta que la anterior que se presente, renovándose dicho plazo hasta tanto no se realicen ofertas por diez (10) minutos seguidos.

CAPÍTULO VI – CIERRE DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 23

El cierre de la subasta se producirá en el día y hora señaladas, de manera automática, salvo en el supuesto previsto en los artículos 22 y 30, o que concurriera alguno de los supuestos del artículo 17 del Reglamento. A su conclusión, el vencedor en la subasta será notificado a la dirección de correo electrónico denunciado. El monto de la venta se comunicará -en forma simultánea- a todos los postores.

ARTÍCULO 24

Finalizada la subasta, el martillero deberá suscribir un acta, en doble ejemplar, donde se indicará el resultado del remate, los datos del vencedor (Código de Postor y monto de adjudicación) y el de los demás postores, con la mayor oferta realizada por cada uno de ellos. El acta será confeccionada en el formulario que, a tal efecto, quedará habilitado en el “Portal”.

Uno de los ejemplares deberá ser presentado en el expediente judicial, en el plazo de tres (3) días hábiles de finalizado el acto de subasta (conf. art. 564 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). El restante, quedará bajo su guarda.

ARTÍCULO 25

La Oficina de Subastas deberá suscribir y remitir al juzgado interviniente -dentro de los tres (3) días hábiles de finalizada la subasta- una lista certificada en la cual consten los datos personales de los postores acreditados, los códigos de postor asignados y, en caso de corresponder, la información relativa a las validaciones de los depósitos en garantía y/o comprobantes de pago de aquellos. Dicha lista deberá ser agregada al expediente judicial.

ARTÍCULO 26

El vencedor en la subasta deberá presentar ante la autoridad judicial competente, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la finalización de la misma, la siguiente documentación: comprobante de inscripción a la subasta; pago del depósito en garantía –si correspondiere-; constancia del Código de Postor y toda aquella documentación que, a criterio de la autoridad judicial, sea necesaria para acreditar su condición de comprador de la subasta electrónica. Además, deberá ratificar el domicilio oportunamente informado o constituir uno nuevo.

ARTÍCULO 27

Cuando se trate de inmuebles o bienes muebles registrables, con la información detallada en los artículos 24 a 26 del presente, el órgano jurisdiccional competente procederá a la aprobación de la subasta, a los fines de lo dispuesto en los artículos 580, siguientes y concordantes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 28

En el caso de bienes muebles no registrables, el martillero entregará la posesión, una vez autorizado por la autoridad judicial competente. El formulario de recepción, generado automáticamente por el sistema, deberá ser presentado para ser agregado a las actuaciones judiciales.

ARTÍCULO 29

Cuando el ofertante no resultara ganador, las sumas depositadas en garantía serán devueltas de oficio, por medio de libranza judicial u oficio emanado del órgano judicial interviniente. La transferencia electrónica del importe se hará a la cuenta bancaria informada.

CAPÍTULO VII – DE LA SUSPENSIÓN, APLAZAMIENTO, ANULACIÓN O CANCELACIÓN DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 30

En el supuesto que concurra alguna de las circunstancias que amerite la suspensión, aplazamiento, anulación o cancelación de la subasta ordenada, el acto emanado de la autoridad judicial competente que así lo disponga deberá ser notificado a las partes, al martillero y a la Oficina de Subastas Judiciales. La publicación que esta última haga en el “Portal”, será aviso suficiente para los postores admitidos. De corresponder, en aquella decisión, se fijará una nueva fecha.

Voces: SUBASTA JUDICIAL – SUBASTA PUBLICA – COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS – DERECHO PROCESAL – CORTE SUPREMA DE JUSTICIA – EMBARGO – REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL – INMUEBLES – MARTILLERO – PUBLICIDAD – RESPONSABILIDAD CIVIL – ACTOS Y HECHOS JURÍDICOS – MEDIDAS CAUTELARES – NULIDAD PROCESAL – PROCEDIMIENTO – PROCESOS DE EJECUCION – SUBASTA – DAÑOS Y PERJUICIOS

F., A. A. s/ quiebra

Comentado por Carlos Enrique Ribera: Vivienda, quiebra y crédito por alimentos.

Dictamen de la Fiscal General ante la Cámara: 1. En la resolución del 07/05/2024, el juez de grado concedió autorización al fallido para desafectar la inscripción del inmueble de su propiedad sito en Ramón L. Falcón … Piso 3 “A” de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del régimen de protección de la vivienda. En la misma resolución, rechazó la oposición a la desafectación articulada por la acreedora C. E. M., excónyuge del fallido.

Para fundamentar su decisión, el magistrado sostuvo que, como la protección de la vivienda instituida en el Código Civil y Comercial de la Nación revestía el carácter de voluntaria, resultaba lógico que también lo fuera su desafectación. Entendió que esta autorización no implicaba desconocer la facultad de la Sra. C. E. M. de ejecutar el mentado inmueble aún estando afectado al régimen señalado (en virtud de la inoponibilidad de la protección declarada en el marco de la presente quiebra), pero ello no podía impedir al fallido ejercer el derecho sobre un bien propio no sujeto a desapoderamiento.

2. Apeló la Sra. C.E.M. quien expresó agravios en su presentación del 24.5.24. Señaló que como se trataba de un bien que no se encontraba sujeto al desapoderamiento previsto en el art. 107 LCQ, el magistrado carecía de competencia para autorizar al fallido desafectar el bien.

Explicó que la autorización al deudor la relegaba en su derecho a cobrarse del inmueble del fallido y desnaturalizaba la inoponibilidad que le fuera reconocida. Por ello entendió que la decisión del juez era inadmisible, en tanto la colocaba en un pie de igualdad respecto de los restantes acreedores a los que la protección les resultaba oponible.

El síndico contestó el traslado del memorial en su presentación del 295.24 y postuló el rechazo del recurso.

El fallido contestó el traslado del memorial en su presentación del 31/05/2024 solicitando también el rechazo del recurso interpuesto.

3. Principales antecedentes de las actuaciones

Los presentes actuados fueron promovidos por el Sr. F.A.A. quien solicitó su propia quiebra con fecha 28/09/2022.

En dicha oportunidad, el peticionante relató que atravesaba un divorcio conflictivo por lo que había sido embargada su única propiedad ubicada en Ramón L. Falcón … Piso 3º Dto. “A” de la Ciudad de Buenos Aires. Este inmueble estaba inscripto como bien de familia desde el 26/10/2011.

Asimismo, señaló que el bien se subastaría en sede civil en el marco de una ejecución de alimentos, por lo que solicitó la suspensión de dicho acto y que se levantaran las medidas cautelares que pesaban sobre el mismo.

El magistrado de grado decretó con fecha 17.10.22 la quiebra del Sr. F.A.A. y rechazó la pretensión de suspender la venta del inmueble atento al avanzado estado del trámite en sede civil.

La Sra. CEM –excónyuge del fallido y madre de su hijo– se presentó en las actuaciones con fecha 20/10/2022. Invocó como causa principal de su crédito convenios homologados vinculados a la prestación alimentaria y a la liquidación de la sociedad conyugal, que, al ser incumplidos por el Sr. F.A.A, obligaron a promover acciones judiciales en defensa de su patrimonio y el de su hijo, una persona con discapacidad.

Manifestó que en sede civil se había dispuesto la subasta del único bien del fallido a fin de satisfacer la acreencia de carácter alimentario pero que la misma no se había efectivizado.

En virtud de lo anterior solicitó que se declarara oponible a la quiebra la afectación del bien de familia del inmueble del fallido y se lo excluyera del acervo falencial.

Asimismo, solicitó la continuación en sede civil de su acción individual, entendiendo que no correspondía transferir los fondos resultantes de la subasta a las presentes actuaciones.

El magistrado de grado rechazó con fecha 14/11/2022la pretensión de la Sra. C.E.M. considerando que, como no había vencido el plazo para presentar las pretensiones verificatorias en la quiebra, resultaba prematuro decidir sobre la pretensión en cuestión.

A requerimiento del tribunal, el fallido informó el26/12/2022 que en la actualidad se desempeñaba como empleado en una ortopedia, que al momento de pedir su quiebra tenía algunos clientes como contador pero que los había derivado a otros colegas y que no podía solicitar la apertura de cuentas bancarias. En la misma fecha, el tribunal dispuso el embargo de los haberes del Sr. F.A.A. Con fecha 28/11/2022, la Sra. C.E.M. se presentó a verificar un crédito por la suma de $ 5.134.030,46 y USD 16.567,73 con “prioridad para el pago con carácter de privilegio autónomo, …, reservando el derecho de plantear la inconstitucionalidad del régimen de privilegios previsto en los arts. 239, párrafo 1º, 241, 242 parte general, 243 parte generale inciso 2º, 248 ss. y cc. de la ley 24.522, en cuanto categorizaría a los créditos insinuados en el presente como meramente quirografarios”.

En dicha presentación señaló que “reviste el carácter de acreedora del Sr. F.A.A., encontrándose en trámite a la fecha del decreto de Quiebra ante el Juzgado Nac. en lo Civil Nro. 88 las siguientes actuaciones: “C.E.M. c/ F.A.A. S/ Ejecución de Alimentos –Incidente” (Expte. 46063/2009/1); “C.E.M. c/ F.A.A. S/ Ejecución de Sentencia – Incidente de Familia” (Expte. 112270/2009/1); “C.E.M. c/F.A.A. S/ Ejecución de Alimentos – incidente” (Expte. 90476/2016/1)” y que, tales expedientes, tienen como antecedentes las actuaciones: “C.E.M. c/ F.A.A. S/ Denuncia por Violencia Familiar” (Expte. 112.086/2006); “C.E.M. c/ F.A.A. S/ Denuncia por Violencia Familiar” (Expte. 930/2012); – “C.E.M. c/ F.A.A. S/ Divorcio” (Expte.112270/2007); – “C.E.M. c/ F.A.A. S/ Aumento de Cuota Alimentaria” (Expte. 6063/2009) y – “C.E.M. c/ F.A.A. y otros S/ Alimentos: Modificación” (Expte.90476/2016)”.

Relató que, en el marco de situaciones de violencia de género ejercida por el fallido contra ella y su hijo, tramitó “las correspondientes denuncias, y las posteriores actuaciones sobre divorcio vincular, … se formularon los convenios de estilo sobre cuota alimentaria a favor del hijo menor de las partes y liquidación delos bienes que integraban la entonces denominada “sociedad conyugal”, los cuales fueron oportunamente homologados por la Magistrada interviniente del Fuero de Familia” e incumplidos por el hoy fallido.

Refirió que la resistencia del Sr. F.A.A. a incrementar el importe de la cuota alimentaria, “obligó a demandarlo por aumento de la misma en dos oportunidades, primero mediante expediente “C.E.M. C/ F.A.A. S/ Aumento de Cuota Alimentaria” (Expte. 46063/2009) en el cual se arribara a un acuerdo conciliatorio homologado pero también incumplido consuetudinariamente, y luego mediante expediente “C.E.M. C/ F.A.A. y otros S/ Alimentos: Modificación” (Expte. 90476/2016), en el cual luego de cinco años de proceso con fecha 7 de Noviembre de 2019 se dictó sentencia, la cual fuera confirmada por la Cámara Nac. en lo Civil, Sala L, mediante sentencia definitiva dictada con fecha 26 de Marzo de 2021, contándose con liquidación aprobada, cuya falta de pago obligó a iniciar la ejecución respectiva, que tramita mediante incidente Nro. 90476/2016/1 en trámite por ante el mismo Juzgado Nac. Civil Nro. 88”.

Destacó que el incumplimiento en el pago de la obligación alimentaria respecto a su hijo discapacitado, “motivó el inicio de la primera ejecución de alimentos que tramita mediante incidente “C.E.M. C/ F.A.A. S/ Ejecución de Alimentos – Incidente” Expte. Nro. 46063/2009/1, en los cuales con fecha 18 de Octubre de 2016 se dictó sentencia rechazando las defensas opuestas por el deudor y se mandó llevar adelante la ejecución. En el mismo expediente, luego de más de 7 años de juicio el 8 de Mayo de 2018 se decretó la subasta del único bien integrante del patrimonio del deudor, el inmueble sito en la calle Ramón Falcón …, Piso 3º Dto. “A” de la Ciudad de Buenos Aires.

Dicho expediente cuenta con liquidación provisoria aprobada por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L, mediante resolución de fecha 2 de Febrero de 2021 firme y consentida, habiendo el deudor efectuado un pago parcial imputado a cuenta de intereses devengados.

Asimismo, señaló que, frente al incumplimiento del convenio homologado de liquidación de la sociedad conyugal, inició las actuaciones caratuladas “C.E.M. C/ F.A.A. s/ Ejecución de Sentencia –Incidente de Familia” (Expte. 112270/2009/1), en trámite ante el mismo Juzgado Nac. Civil Nro. 88, en los cuales con fecha 28 de Febrero de 2018 se dictó sentencia de Primera Instancia, la cual fuera modificada parcialmente por resolución de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala L dictada con fecha 3 de Mayo de 2018, que estableció el capital de condena, la fecha de mora y la tasa de interés aplicable y ordenó la readecuación de la ejecución en los términos procesales, producto de lo cual con fecha 30 de Mayo de 2018 se dispuso la citación de venta del deudor hoy fallido y con fecha 1 de Octubre de 2018 se dictó sentencia de trance y remate mandando llevar adelante la ejecución e imponiendo las costas al demandado”.

En oportunidad de presentar el informe previsto por el art. 35 LCQ con fecha 24/02/2023, la sindicatura aconsejó la verificación de un crédito a favor de la C.E.M. por la suma total de $7.764.157,60 con carácter quirografario.

El magistrado de grado dictó la resolución prevista en el art. 36 LCQ con fecha 14/03/2023. Allí declaró verificado el crédito de la Sra. CEM con carácter quirografario por la suma de $7.764.157,60 (LCQ 248) con más la suma de $ 6.195 en concepto de arancel (art. 240 LCQ). Es de destacar que sólo verificaron otros dos acreedores: el Banco Santander Río S.A. y el abogado Christian Belgrano, letrado de C.E.M. en las actuaciones civiles vinculadas al divorcio.

El fallido peticionó el 04/04/2023 que se suspendiera la subasta del inmueble en sede civil y se autorizara la venta del inmueble a través de “varias inmobiliarias”, lo que fue rechazado con fecha 11/04/2023.

La sindicatura presentó el informe del art. 39 LCQ el 12/04/2023.

Con fecha 22/05/2023 el juzgado declaró inoponible respecto de la acreedora CEM la afectación al régimen de bien de familia del inmueble perteneciente al fallido. Ello por entender que el crédito verificado a su favor “es anterior a la fecha de inscripción del …inmueble como bien de familia – 26 de Octubre de 2011”.

Por su parte, el juez interviniente en la ejecución de alimentos rechazó el 22/06/2023 la realización de una nueva subasta en sede civil y dispuso que las pretensiones debían cursarse en sede comercial.

Posteriormente el 11/12/2023 el fallido solicitó la desafectación del inmueble a fin de cancelar las acreencias insinuadas en el marco del presente proceso.

La Sra. C.E.M. se opuso mediante presentación de fecha 01/02/2024 a la desafectación del régimen de protección de la vivienda. Señaló que “la única finalidad ni siquiera subrepticia sino expresa del deudor es ejercer un acto fraudulento en perjuicio de la única garantía de cobro que tiene la suscripta respecto de su crédito perjudicándola frente a acreedores que no lo tienen” y que, “de la compulsa de las actuaciones, resulta evidente que este proceso falencial fue incoado al solo efecto de obstaculizare impedir a la suscripta la percepción de los créditos derivados de las deudas por obligaciones alimentarias a cargo del fallido. De esta forma, … que la quiebra fue promovida a solicitud del propio fallido, no de un acreedor, y que toda su sustanciación ha estado direccionada a perjudicar los legítimos derechos de la suscripta, única acreedora con derecho a la ejecución del bien en cuestión”.

En oportunidad de contestar el traslado, la sindicatura opinó que debía rechazarse el planteo por cuanto, de procederse con la desafectación, se lesionaría el derecho preferente de la acreedora CEM que le fuera reconocido en el marco de la quiebra y que había pasado en autoridad de cosa juzgada.

En este contexto, el juez dictó la resolución cuya apelación es traída a conocimiento de esta Fiscalía.

4. Marco normativo aplicable a las presentes actuaciones

4.1. En el caso se recurrió la resolución que autorizó la desafectación del inmueble propiedad del fallido.

El art. 244 del Código Civil y Comercial de la Nación, establece la posibilidad de afectar un inmueble destinado a vivienda al régimen tuitivo previsto en el art. 249 de ese cuerpo legal, el cual prevé la inoponibilidad de la afectación a los acreedores anteriores y la inejecutabilidad de la vivienda por deudas posteriores a su inscripción.

Como se señaló precedentemente, este régimen viene a sustituir el previsto por la ley 14.394 (derogada por el art. 3 de la ley 26.994). Tratándose de una protección a un derecho constitucional (art. 14 bis) cabe entender por aplicación del principio de progresividad que las afectaciones al régimen anterior subsisten y no han sido suprimidas por la derogación de la ley 14.393, debiendo aplicarse las reglas del nuevo sistema, pues el nuevo Código conserva las características del régimen anterior ampliando su marco tuitivo.

El art. 249 CCCN se refiere a la oponibilidad de la afectación y establece que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción. Sin embargo, esta norma establece al respecto diversas excepciones. Así, menciona a las obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble; a las obligaciones con garantía real sobre el inmueble constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250 CCCN; a las obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda y a las obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

De otro lado, el art. 255 del mismo cuerpo legal refiere a la desafectación del inmueble del régimen tuitivo. Establece que la desafectación y la cancelación de la inscripción proceden en determinados supuestos, a saber: a solicitud del constituyente; a solicitud de la mayoría de los herederos, a requerimiento de la mayoría de los condóminos; a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios y finalmente en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

Surge de lo expuesto que las causales de inoponibilidad no coinciden con las de desafectación y sus efectos son también diversos: la inoponibilidad implica que la afectación no tiene efectos respecto de determinados sujetos, aunque se mantiene para otros, mientras que la desafectación en cambio, trae la cancelación de la afectación beneficiando a todos los acreedores. Dicho de otro modo, una vez desafectado, todos los acreedores anteriores y posteriores, podrán agredir el bien, consecuencia que no opera en la inoponibilidad. (véase Lorenzetti, Ricardo Luis “Código Civil y Comercial de la Nación” T I, pág. 837 con cita de Kemelmajer de Carlucci, Aída en “Nuevas reflexiones sobre la protección jurídica de la vivienda familiar” LL, 2010, pág. 243).

Durante la vigencia de la ley 14.394 la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el caso “Baumwohlspiner de Pilewski, Nélida s/ Quiebra” (causa B. 2339 XLI fallo de fecha 10.4.07) había señalado que “…la oponibilidad del bien de familia aun en caso de concurso o quiebra (…) sólo cede frente a los acreedores con derecho a obtener la desafectación. …” (considerando nº 7).

También había señalado José Luis Monti que una interpretación que atendiera a los fines tuitivos que gobernaban la institución del bien de familia, imponía mantener el bien al margen del desapoderamiento, admitiendo su ejecutabilidad sólo para satisfacerlos créditos de fecha anterior a su constitución y únicamente en la medida de esos créditos. De manera que un eventual remanente no podría mejorar la garantía con que contaron los acreedores posteriores a la inscripción (v. “Reflexiones sobre el bien de familia y su oponibilidad en la quiebra del titular”, Revista de la Asociación de Magistrados y Funcionarios de la Justicia Nacional, nº 23, pág. 87).

En el mismo sentido se expidió la Sala A de la Cámara del Fuero en los autos “Nahmías, Alejandro s/ quiebra” del 2.7.21 al sostener que “En suma, la inoponibilidad de la afectación de un inmueble al régimen de bien de familia, no implica per se la desafectación del bien en los términos de la ley 14.394: 49, sino que la protección subsiste erga omnes, excepto respecto de los acreedores anteriores y a las resultas de lo que luego se resuelva encada caso en particular”.

4.2. La excónyuge del fallido recurrió la resolución que dispuso la desafectación del inmueble propiedad del fallido.

De lo relatado precedentemente y de las constancias de autos surge que la Sra. C.E.M. habría sufrido hechos de violencia de género física, económica/patrimonial y psicológica.

Ante la existencia de denuncias de hechos que podrían encuadrarse en una situación de violencia de género, el análisis del caso debería efectuarse bajo las directrices de la materia. Ello atento a la existencia de normas e instrumentos con jerarquía constitucional y de orden público que las prevén y exigen la protección por parte del poder judicial de las mujeres en situación de vulnerabilidad por padecer violencia, en el marco en el que las mismas se planteen (cfr. ley 26.485, la Convención Interamericana para prevenir, sancionar y erradicar la violencia contra la mujer de “Belém do Pará”, el Convenio sobre la eliminación de todas las formas de discriminación contra la mujer (arts. 3, 13 y 16), la Recomendación CEDAW Nº 12, la Recomendación CEDAW Nº 19 y las Reglas de Brasilia sobre el acceso a la justicia de las personas en condiciones de vulnerabilidad –arts. 3, 4, 18, 19 y 20–).

Ello impone analizar los hechos con perspectiva de género que corresponde en los casos en los que se identifica una situación de poder basada en el género, en los que se denuncia o surgen contextos de violencia, discriminación o vulnerabilidad y en los que se advierte la posibilidad de que exista un trato diferenciado por razones de género. La perspectiva de género no solo es pertinente para interpretar las disposiciones normativas, sino que también para dilucidar cómo las condiciones y circunstancias por cuestiones de género afectan la apreciación de los hechos y las pruebas de la controversia.

De pasar inadvertido lo expuesto se podría condicionar el acceso a la justicia, invisibilizándose la situación particular de la acreedora.

Sin embargo, ello no ocurrió en el caso de autos, pues habiendo denunciado la Sra. C.E.M. haber padecido hechos de violencia de género, faltó un juzgamiento de la cuestión con una perspectiva adecuada, lo que se avizora por la ausencia de cualquier mención en la sentencia de estas circunstancias relevantes.

El magistrado de grado omitió el imperativo constitucional y convencional de utilizar la perspectiva de género para valorar la prueba producida, las conductas de las partes y la aplicación normativa para la solución del caso, y se limitó a referir que “no desconoce la facultad que posee la acreedora C. E. M. de ejecutar el mentado inmueble aun estando afectado al régimen señalado en virtud de la inoponibilidad, ello no implica per se que el fallido se vea impedido de ejercer el derecho que le asiste sobre un bien propio, que, como se dijo, actualmente no se encuentra sujeto a desapoderamiento “.

Limitar el tratamiento de la oposición a la solicitud de desafectación a requisitos estrictamente formales –como entendió el magistrado de grado– podría implicar prescindir de las constancias de la causa y del juzgamiento de los hechos denunciados, como así también que la falta de pago íntegro de su crédito podría generar la revictimización de la mujer y vulnerar el acceso a la justicia.

De lo relatado por la Sra. C.E.M y las constancias de la causa surgiría que ésta habría padecido hechos de violencia bajo la modalidad de violencia doméstica (art. 6 inc. a ley 26.485) de tipo psicológica (art. 5, inc. 2 ley 26.485) y económica y patrimonial (art. 5, inc. 4 ley 26.485) al ser amenazada y verse limitada de recursos económicos.

En oportunidad de presentarse a verificar su crédito la Sra. C.E.M. con fecha 28/11/2022 acompañó constancias de las causas: “C.E.M. y F.A.A. S/ Divorcio Art. 214 inc. 2 Cód. Civil” (Expte. 112270/2007) y “C.E.M. y F.A.A. S/ Denuncia por Violencia Familiar” (Expte. 112.086/2006), “C.E.M. y F.A.A. S/ Ejecución de Alimentos – Incidente” (Expte. 46063/2009/1), “C.E.M. y F.A.A. S/ Ejecución de Sentencia – Incidente de Familia” (Expte. 112270/2009/1), “C.E.M. y F.A.A. S/ Ejecución de Alimentos – Incidente” (Expte. 90476/2016/1), en respaldo de sus dichos.

De las copias acompañadas surgiría la existencia de diversas causas en las que se ventilarían los hechos por ella invocados que no pueden ser descartadas porque, darían cuenta la violencia intrafamiliar sufrida por la actora y su grupo familiar.

La elevada litigiosidad entre las partes daría cuenta de lo alegado por la Sra. C.E.M.

Así, por ejemplo, en el expediente “C.E.M. c/ F.A.A. s/ denuncia por violencia familiar” surge que con fecha 27/12/2006 se dictó una orden de restricción contra el denunciado a favor de la actora y su hijo, en virtud de los “graves hechos denunciados”, medida que fue prorrogada con fecha 02/03/2007, 27/04/2007, 26/06/2007 y 19/07/2007.

La violencia psicológica y económica o patrimonial ejercida sobre la Sra. C.E.M., surgiría no solo de las constancias de la causa denunciadas por la peticionante, sino también de autos –en tanto la falta de pago de los alimentos debidos a los hijos constituye violencia de tipo económica hacia la mujer–, ejerciéndose por esta vía poder sobre ella en claro perjuicio, vulnerando no solo su derecho a la propiedad, sino también a su autonomía, dignidad y libertad.

De esta forma, la conducta del hoy fallido vulneró el derecho de la actora a una vida sin violencia (art. 3 ley 26485), toda vez que la falta de pago de los alimentos debidos a su hijo discapacitado que la obligaron al inicio de múltiples causas civiles y ejecuciones de sentencia, constituye actos de violencia económica y patrimonial hacia la misma, pues el incumplimiento alimentario en sus distintas variables, resulta un modo particularmente insidioso de violencia de género en la familia, pues ocasiona un deterioro de la situación socio económica de la mujer que repercute negativamente al limitar los recursos destinados a satisfacer las necesidades que deben cubrirse y la priva de los medios imprescindibles para afrontar la vida con dignidad.

Esto resulta corroborado por lo manifestado por el fallido en oportunidad de presentar el pedido de propia quiebra en la que señaló que “se encontraba sufriendo un grave problema económico … a raíz de un divorcio conflictivo…”.

Sumado a ello, de la resolución verificatoria prevista por el art. 36 LCQ surge que los únicos acreedores verificados en la quiebra del Sr. F.A.A. son: el Banco Santander Rio S.A.; la Sra. C.E.M. y el Dr. Christian Belgrano (letrado patrocinante de la Sra. C.E.M).

Lo expuesto justificaría por sí solo la aplicación de las expresas normas previstas en la ley 26485. En virtud de las mismas correspondería reconocerle a la peticionante una respuesta oportuna y efectiva, que su opinión sea tenida en cuenta al momento de arribar a una decisión que la afecte, un trato humanizado, evitando la revictimización, amplitud probatoria para acreditar los hechos denunciados, teniendo en cuenta las circunstancias especiales en las que se desarrollan los actos de violencia y quiénes son sus naturales testigos (cfr. art. 16 ley 26.485).

Por ello cupo en el caso aplicar también las expresas disposiciones de la ley 26.485 que prevé medidas preventivas urgentes, que pueden ordenarse durante cualquier etapa del proceso, de oficio o a petición de parte, de acuerdo con los tipos y las modalidades de violencia (art. 26 y 27).

En tal contexto es preciso preservar la intangibilidad del crédito correspondiente –al hijo y a la peticionante– en orden a las exigencias de tales normas imperativas. Con ese propósito se propone conciliar la tutela de esa acreencia con las reglas propias de ese proceso concursal. La aludida intangibilidad que se predica respecto del crédito de la excónyuge significa que, por una parte, el concursado no podría, mediante la presentación en concurso preventivo –o quiebra como en el caso– disminuir la parte que se le hubo asignado a aquella en el convenio de liquidación de la sociedad conyugal homologado en el juicio de divorcio. Si tal cosa se admitiera, se avalaría un proceder contrario la buena fe (cfr. CNCom, Sala C, en autos “V.M.J. s/ concurso preventivo”, de fecha 28/09/2009).

Una interpretación en contrario –negándosele la efectiva protección del crédito–, vulneraria no solo la tutela efectiva de la mujer en situación de violencia de género, sino que además implicaría la violación de otros derechos fundamentales como el acceso a la justicia en condiciones de igualdad, cuando en el caso correspondería aplicar “Las Reglas de Brasilia sobre acceso a la Justicia de las personas en condiciones de vulnerabilidad” (XIV Cumbre Judicial Iberoamericana), adoptada en el ámbito interno del Ministerio Público Fiscal mediante Resolución PGN 58/09 y en el ámbito del Poder Judicial de la Nación, mediante suscripción de la Acordada de la CSJN 5/2009.

En virtud de las mismas deben adoptarse las medidas necesarias para eliminar la discriminación contra la mujer en el acceso al sistema de justicia para la tutela de sus derechos e intereses legítimos, logrando la igualdad efectiva de condiciones. Asimismo, que debe prestarse una especial atención en los supuestos de violencia contra la mujer, estableciendo mecanismos eficaces destinados a la protección de sus bienes jurídicos, al acceso a los procesos judiciales y a su tramitación ágil y oportuna (regla 20).

Al respecto se ha dicho que “El poder judicial constituye la primera línea de defensa a nivel nacional para la protección de los derechos y las libertades individuales de las mujeres, y por ello la importancia de su respuesta efectiva ante violaciones de derechos humanos. Una respuesta judicial idónea resulta indispensable para que las mujeres víctimas de violencia cuenten con un recurso ante los hechos sufridos y que éstos no queden impunes. Cabe señalar que (…) la administración de la justicia comprende el poder judicial (todas sus instancias, tribunales y divisiones administrativas), … (CIDH, Informe Acceso a la Justicia para las Mujeres Víctimas de Violencia en las Américas, 2007, Capítulo I, A, párrafo 6).

4.3. Además, cabe considerar que el hijo del fallido –G.F.– es una persona con discapacidad, y la tutela de sus derechos tiene rango constitucional, conforme a lo previsto por el art. 75 inc. 23 CN y la Convención Internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad. Al respecto se ha dicho que “La finalidad última de todo instrumento de protección a los Derechos Humanos, es la persona, y a ella le es inherente la vida; si se viola este derecho, los demás carecen de sentido. En el caso de las personas con discapacidad, este derecho cobra mayor importancia dado a que corresponde a un sector vulnerable en la sociedad, por lo que los Estados partes de la Convención se obligan a adoptar las medidas necesarias para garantizar el goce efectivo del derecho a la vida en igualdad de condiciones. Para una persona con discapacidad este derecho dependerá en gran medida de las condiciones de gozo de que disponga” (Conf. Convención Internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad comentada disponible en https:// www.corteidh.or.cr/tablas/28147.pdf).

A mayor abundamiento, la Corte Interamericana de Derechos Humanos ha expresado que “toda persona que se encuentra en una situación de vulnerabilidad es titular de una protección especial, en razón de los deberes especiales cuyo cumplimiento por parte del Estado es necesario para satisfacer las obligaciones generales de respeto y garantía de los derechos humanos. No basta con que los Estados se abstengan de violar los derechos, sino que es imperativa la adopción de medidas positivas, determinables en función de las particulares necesidades de protección del sujeto del derecho, ya sea por su condición persona o por la situación específica en que se encuentre…” (Caso “Furlán Sebastián y familiares vs. Argentina. CIDH 21.08.2012”).

La incorporación del Derecho Internacional de los Derechos Humanos a los ordenamientos jurídicos nacionales entrañó para los mismos, la recepción de nuevos principios y valores, la asunción de correlativas obligaciones estatales frente a los individuos y frente a la comunidad internacional, y la inserción en sistemas supranacionales con competencia para controlar. Estas circunstancias repercuten en la interpretación y aplicación de las normas constitucionales e infraconstitucionales. Es que pesa sobre los Estados la obligación de respetar, proteger y realizar los derechos humanos, comprendiendo esta última las obligaciones de facilitar y la de hacer efectivo directamente esos derechos cuando un individuo o grupo sea incapaz, por razones ajenas a su voluntad, de lograrlo por los medios a su alcance.

La dignidad intrínseca de la persona humana constituye el fundamento ontológico y definitivo de los derechos humanos. Estos responden a un orden que precede en el tiempo y supera en jerarquía al derecho positivo. La justicia social se inscribe entre los principales valores y objetivos del Derecho Internacional de los Derechos Humanos. Es la justicia en su más alta expresión, y consiste en ordenar la actividad intersubjetiva de los miembros de la comunidad y los recursos con que ésta cuenta con vistas a lograr que todo y cada uno de sus miembros participen de los bienes materiales y espirituales de la civilización; es la justicia por medio de la cual se consiguen o se tienden a alcanzar las condiciones de vida mediante las cuales es posible a la persona humana desarrollarse conforme con su excelsa dignidad. Constituye un medio para establecer la paz universal y un fin propio en sí mismo.

4.4. Asimismo, al respecto resultan de aplicación “Las Reglas de Brasilia sobre acceso a la justicia de las personas en condiciones de vulnerabilidad” (XIV Cumbre Judicial Iberoamericana), en virtud de las cuales se consideran en condición de vulnerabilidad aquellas personas que, por razón de su edad, género, estado físico o mental, por circunstancias sociales, económicas, étnicas y/o culturales, encuentran especiales dificultades para ejercitar con plenitud ante el sistema de justicia los derechos reconocidos por el ordenamiento jurídico (art. 3).

Según surge de la exposición de motivos de ese instrumento internacional “El sistema judicial se debe configurar, y se está configurando, como un instrumento para la defensa efectiva de las personas en condiciones de vulnerabilidad. Poca utilidad tiene que el estado reconozca formalmente un derecho si su titular no puede acceder de forma efectiva al sistema de justicia para obtener la tutela de dicho derecho”.

La Constitución y los instrumentos internacionales en cuanto reconocen derechos, lo hacen para que estos resulten efectivos y no ilusorios, sobre todo cuando se encuentra en juego un derecho humano fundamental (Fallos: 327:3677; 330:1989 y 335:452)”.

En este sentido nuestro Máximo Tribunal sostuvo con fecha 20/5/2014 en los autos “Sisnero, Mirtha Graciela y otros c/ Taldelva SRL y otros s/ amparo”, que “la obligación positiva de asegurar la efectividad de los derechos humanos protegidos, que existe en cabeza de los Estados, se derivan efectos en relación con terceros (erga omnes) y que los derechos fundamentales deben ser respetados tanto por los poderes públicos como por los particulares en relación con otros particulares” (Fallos: 337:611).

También se ha dicho que “…el derecho de los menores de edad, incapaces o con capacidad restringida, está sujeto a un régimen especial vertebrado en la titularidad y ejercicio de la responsabilidad parental o representación o asistencia especial asignada en el Código Civil y Comercial de la Nación sino, además, por los principios que dimanan de los tratados internacionales de naturaleza supralegal, de donde se desprende que tienen derecho a una protección especial, cuya tutela debe prevalecer como factor primordial de toda relación jurídica” (Zavala, Gastón Protección Constitucional de la Vivienda Buenos Aires, Ad Hoc, 2023, pág. 471).

5. La resolución recurrida

Sentado el marco expuesto corresponde analizar la procedencia del recurso interpuesto.

En primer lugar, corresponde señalar que, si bien el inmueble cuya desafectación dispusiera el magistrado de grado resultaría un bien en principio excluido del desapoderamiento previsto en el art. 107 LCQ, corresponde al juez resolver las pretensiones del fallido que pudieran aumentar el acervo concursal y beneficiar a los acreedores, en tanto fueran admisibles en el marco de nuestro ordenamiento jurídico.

En el caso de mantenerse la sentencia de grado mediante la desafectación se perjudicaría a un acreedor respecto al cual el régimen resultaba inoponible. Como resultado de ello se colocaría a un crédito comercial (como el del banco) en igual posición de cobro que la acreencia alimentaria de la mujer y su hijo. De este modo se le impondría a esta última un sacrificio desigual inadmisible en nuestro ordenamiento jurídico, revictimizándolos nuevamente a través de un proceso concursal que claramente no los vio, no los consideró, ni los protegió.

Ello cuando, el Código Civil y Comercial de la Nación, por el contrario, los beneficia con la inoponibilidad (art. 249). De este modo, de mantenerse la resolución recurrida se permitiría burlar la inoponibilidad prevista expresamente por la norma a través de la desafectación.

De permitirse el cobro de la acreencia con carácter quirografario –como fuera postulado por el juez de grado–, se tornaría en letra muerta la especial tutela a las personas en situación de vulnerabilidad que la ley exige, en violación a la resolución que dispuso la inoponibilidad de la tutela frente al crédito de C.E.M. de carácter alimentario.

La administración de justicia no puede convalidar que CEM y su hijo queden relegados en su derecho alimentario por conductas del fallido. Así las cosas, de permitirse la desafectación solicitada se reeditaría la cuestión ya resuelta en las actuaciones el22/05/2023 cuando el tribunal declaró inoponible respecto de la acreedora CEM la afectación al régimen de bien de familia del inmueble perteneciente al fallido.

En este marco, el fallido se encontraría reeditando cuestiones ya resueltas que han adquirido el carácter de cosa juzgada.

Cabe recordar que la cosa juzgada es la irrevisibilidad de las resoluciones firmes dentro del mismo proceso (cosa juzgada formal) y en otros sobre el mismo objeto litigioso (cosa juzgada material) (Ymaz, Esteban, “La esencia de la cosa juzgada y otros ensayos”, Ed. Acayú, Buenos Aires, p. 4 y ss.).

La Corte Suprema de Justicia de la Nación entendió que la cosa juzgada configura uno de los pilares sobre los que se asienta la seguridad jurídica y los fundamentos en que asientan tales asertos concierne a la inalterabilidad de los derechos definitivamente adquiridos por sentencia firme, en los derechos de propiedad y defensa en juicio y que la estabilidad de las decisiones jurisdiccionales constituye un presupuesto ineludible de la seguridad señalada (Fallos: 199:466; 253:171; 258:220; 308:117).

El régimen de afectación de la vivienda no puede ser una herramienta para frustrar el goce de los derechos fundamentales ni para facilitar el ejercicio abusivo de los derechos, no pudiendo admitirse ello en los estrados judiciales.

El juez debe velar por evitar que se configure un supuesto de abuso del derecho en el proceso falencial. Ninguna duda cabe que solicitar la propia quiebra es lícito y que solicitar la desafectación del régimen de protección de la vivienda también es una facultad del Sr. F. Más cuando las circunstancias actuales legitiman un uso desviado de aquel que fue reconocido por el legislador al establecer el instituto, o cuando la aplicación de ciertas normas torna irrazonable el sistema, el juez debe intervenir para impedir que ello se consume (Dict. 1417/23 en autos “K. E. G. c/ K. N. M. y otro s/ ejecutivo” del 07/07/2023 con fallo coincidente de la Sala F del 25/10/2023.

Ello nos remite, en primer lugar, al concepto de abuso del derecho que brinda el art. 10 CCyCN. Ha explicado Josserand –primer autor que sistematizó la teoría de abuso del derecho–, que esa teoría nació como una reacción contra el liberalismo individualista.

Dice que cuando el legislador nos confiere una prerrogativa, no es para que hagamos de ella cualquier uso, ya que aquél ha tenido en vista un objetivo determinado. Toda institución –sigue diciendo– tiene un destino, que constituye su razón de ser y contra la cual no es ilícito levantarse; cada derecho está llamado a seguir una dirección determinada y no pueden los particulares cambiarla a su antojo en otra diferente (conf. Josserand, Louis “De l’esprit des droits et de leur relativité. (Théorie dite de l’abus des droits”), 2º ed., París, 1993, citado por Kemelmajer de Carlucci, Aída en “Código Civil y Leyes Complementarias”, dirigido por Belluscio, Augusto C, tomo 5 pág. 53).

Hay abuso de derecho cuando se lo ejerce contrariando el objeto de su institución, a su espíritu y a su finalidad; cuando se lo desvía del destino para el cual ha sido creado; cuando se contrarían los fines de su reconocimiento (v. Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, Tomo II, pág. 165 y sgtes.).

También se ha considerado abusivo el ejercicio de un derecho que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres (conf. Llambías, op. cit.).

La renuncia a la afectación no es abusiva en sí misma, deviene en abusiva si desde la administración de justicia no se reparan las consecuencias dañosas que importaría la aplicación en tanto desvirtuaría la inoponibilidad dispuesta en autos, conllevando la reedición de cuestiones ya resueltas y colocaría a CEM y GF en pie de igualdad con acreedores comerciales y le permitirían al fallido la reedición de cuestiones que ya adquirieron firmeza en el marco de la presente quiebra. Es de destacar que el fallido ha solicitado vender el bien desde el inicio de este proceso falencial, por lo que estas actitudes no pueden pasar desapercibidas para la administración de justicia.

Es por ello que considero que deben tomarse medidas para evitar que la desafectación solicitada por el fallido perjudique a su excónyuge y a su hijo, aunque ya no vivan con el fallido garantizándoles el cobro de su crédito verificado con la inoponibilidad expresamente prevista por la ley invocada.

Como consecuencia de todo lo expuesto, el Sr. F.A.A. no puede valerse de la renuncia a la protección –que es una facultad legítima normada en el CCCN– para disminuir el patrimonio con el cual deben abonarse los créditos alimentarios de su hijo, en tanto ello es contrario al orden público establecido en nuestro ordenamiento jurídico y en tratados de derechos humanos con jerarquía constitucional como los reseñados en los párrafos precedentes.

En este marco, corresponde revocar la sentencia de grado en tanto la renuncia del fallido no puede afectar los derechos de su hijo ni la debida tutela del crédito alimentario de la Sra. CEM.

6. Protección a la intimidad

Cabe agregar a lo expuesto que en el presente dictamen se han individualizado los nombres de los sujetos involucrados sólo con iniciales (cfr. art. 16 de la ley 26.485 y al art. 22 ley 26.061). Se solicita a la Sala que, en igual sentido, se proceda a modificar la registración de los presentes autos en el sistema y se adopten las medidas necesarias a efectos de garantizar la confidencialidad de las actuaciones.

7. Formula reserva de Caso Federal.

Para el caso de que la sentencia a dictarse vulnere el derecho de propiedad (art. 14 y 17 Constitución Nacional), implique un menoscabo a los derechos de la persona con discapacidad, a los derechos de la mujer y al derecho de protección de la vivienda y la familia protegidos por el vasto plexo normativo nacional e internacional que reseñé en los párrafos anteriores (art. 75 inc. 22) y normas de orden público, formulo reserva para ocurrir por la vía extraordinaria federal ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

8. Por las razones expuestas, considero que corresponde revocar la resolución apelada con el alcance indicado en el presente dictamen. Buenos Aires, octubre de 2024.

Buenos Aires, 8 de julio de 2025

1º) La acreedora CEM, por su propio derecho, apeló el pronunciamiento de fs. 538 mediante el cual el Juez de primera instancia hizo lugar a la solicitud del fallido y autorizó la desafectación del inmueble de su propiedad del régimen de protección de la vivienda.

Su recurso de fs. 539 fue fundado mediante memorial de fs. 544/552, contestado en fs. 554/556 y fs. 558/559 por la sindicatura y por el fallido respectivamente.

2º) En prieta síntesis, la recurrente (acreedora verificada y excónyuge del fallido) se agravia por entender que: (a) el magistrado carece de legitimación para autorizar la desafectación de un bien no sujeto al desapoderamiento previsto en el art. 107 LCQ, (b) la autorización desnaturaliza la inoponibilidad que le fuera reconocida en fs. 409 y relega su derecho a cobrarse del inmueble, al colocarla en un pie de igualdad respecto de los restantes acreedores a los que la protección les resultaba oponible, (c) la única finalidad perseguida por el deudor es la de consumar un acto fraudulento en su perjuicio, afectando así sus posibilidades de cobro, y (d) resulta evidente que la solicitud de propia quiebra fue promovida por el fallido con el exclusivo propósito de entorpecer e impedirla percepción de los créditos provenientes de las obligaciones alimentarias a su cargo.

3º) La señora Fiscal General ante esta Cámara dictaminó en fs. 564/583, aconsejando revocar la decisión apelada.

4º) (a) Sabido es que no es lo mismo declarar la “inoponibilidad” de la constitución como bien de familia, que disponer la “desafectación” íntegra de tal protección. La primera comprende a ciertos acreedores en particular, mientras que la segunda implica la cancelación de la inscripción (art. 249, CCyC) y la extinción del derecho, de modo que la totalidad de los acreedores pueden embargar y ejecutar el bien (esta Sala, 14.5.2013, “Gornati, Adelina Nelly y otro c/ Martorelli, María Silvia s/ ejecutivo”; conf. Areán, Beatriz, Bien de familia, Buenos Aires, 2001, pág. 448, parágrafo 532 in fine; ver Kemelmajer de Carlucci, Aída, Protección jurídica de la vivienda familiar, Buenos Aires, 1995, p. 87 y ss.).

Ahora bien: el caso que nos ocupa no es lineal y requiere una solución circunstanciada y apropiada a las particulares constancias de la causa y los derechos involucrados, puesto que el núcleo de la cuestión sometida a conocimiento de esta Alzada concierne a los efectos que cabe reconocer a la desafectación, a solicitud del constituyente fallido, frente a la inoponibilidad declarada respecto de un acreedor de causa anterior a esa afectación.

(b) Como puede advertirse, el magistrado a quo ordenó, a pedido del deudor conforme lo previsto por el art. 255, inc. a, CCyC, la desafectación del inmueble inscripto como bien de familia, y aclaró que, si bien no desconocía la facultad de la acreedora, señora CEM, de ejecutar el inmueble aun cuando se encontrara afectado al régimen mencionado –en virtud de la inoponibilidad declarada a fs. 409–, ello no implicaba, per se, que el fallido se encontrara impedido de ejercer el derecho que le asistía sobre un bien de su propiedad, el cual no se encontraba sujeto a desapoderamiento. Y agregó que, si la protección de la vivienda instituida en el Código Civil y Comercial de la Nación revestía el carácter de voluntaria, resultaba entonces lógico que también lo fuera su desafectación.

(c) En este sentido, corresponde recordar que, una vez producida la desafectación del bien, las obligaciones contraídas por el constituyente con anterioridad y las surgidas durante el período de afectación (a fortiori, las deudas posteriores a la desafectación) pueden hacerse efectivas sobre el inmueble, que se torna embargable, ejecutable y prescriptible (conf. Mariani de Vidal, M., Curso de Derechos Reales, Buenos Aires, 1993, t. 2, p. 87).

En ese sentido la desafectación en la quiebra a instancias del constituyente (art. 255 CCyC) conlleva la cancelación de la afectación, beneficiando a todos los acreedores del proceso concursal; dicho de otro modo, una vez desafectado, todos los acreedores, anteriores y posteriores, podrán cobrar del producido del bien, consecuencia que no opera en la inoponibilidad (en similar sentido, Lorenzetti, R., Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, Santa Fe, 2014, t. 1, p. 837).

(d) Ahora bien: el principio general, que constituye el corazón del sistema de protección de la vivienda que implica este régimen, indica que el inmueble afectado es insusceptible de ejecución y de embargo por las deudas que contraiga su titular, aun en caso de concurso o quiebra e independientemente de cuál sea la causa de la obligación, si esta es posterior a la afectación.

Así establece el art. 249, CCyC, que los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que lo constituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea en subasta judicial, sea esta ordenada en ejecución individual o colectiva.

Se determina así que, si el bien se subasta y queda remanente, este se entrega al propietario del inmueble (conf. Rivera J. y Medina G., Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Buenos Aires, 2014, t.1, p.557).

(e) En el caso no caben dudas de que el inmueble se encuentra excluido del desapoderamiento previsto en el art. 107, LCQ, y que la desafectación voluntaria de la protección de la vivienda permitiría aumentar el activo concursal en beneficio de la totalidad de los acreedores verificados o declarados admisibles.

Sin embargo, la desafectación pretendida por el deudor y autorizada mediante el pronunciamiento recurrido, en modo alguno puede desatender la inoponibilidad de la inscripción decidida a favor de la recurrente en fs. 409.

Es que lo contrario implicaría que el bien ingrese a la quiebra para su liquidación beneficiando a todos los acreedores del proceso concursal por igual, soslayando el derecho ya reconocido a la señora CEM acreedora de causa anterior a esa afectación.

En consonancia con lo señalado, resulta que el inmueble solo podrá ser liquidado para satisfacer íntegramente la acreencia de la recurrente cuyo origen anterior a la fecha de inscripción como bien de familia fuere conocido mediante resolución firme (fs. 409).

(f) Consecuentemente, la cuestión referente a la desafectación voluntaria del inmueble por el fallido, solo adquirirá vigencia en el caso que exista un remanente una vez satisfecho el crédito mencionado, hipótesis que, a la fecha, se presenta como meramente conjetural.

En otras palabras, el planteo solo adquirirá entidad si efectivamente se configura aquel escenario, que en la actualidad resulta claramente incierto; lo cual revela que corresponde revocar el pronunciamiento recurrido por prematuro.

5º) Por los fundamentos que anteceden, y habiendo dictaminado la Representante del Ministerio Público Fiscal, se resuelve:

Revocar la decisión de fs. 538.

Las costas se distribuyen en el orden causado dada la forma en que se resuelve la cuestión.

Notifíquese electrónicamente, cúmplase con la comunicación ordenada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 24/2013 y 10/2025), y remítase el soporte digital del expediente –a través del Sistema de Gestión Judicial y mediante pase electrónico– al Juzgado de origen.

Firman únicamente los suscriptos en atención a encontrarse vacante la vocalía nº 12 (RJN art. 109). – Gerardo G. Vassallo. – Pablo D. Heredia (Prosec.: Mariana Grandi).

Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Disposición 5 de mayo 26 de 2025.- Registro de la Propiedad Inmueble: Cesión de derechos hereditarios; universalidad de bienes; publicidad; Registro de Anotaciones Personales; tomas de razón; asiento de dominio u otros derechos reales inscriptos; declaratoria de herederos o testamento aprobado; acompañamiento.

Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal

Disposición 5 de mayo 26 de 2025.- Registro de la Propiedad Inmueble: Cesión de derechos hereditarios; universalidad de bienes; publicidad; Registro de Anotaciones Personales; tomas de razón; asiento de dominio u otros derechos reales inscriptos; declaratoria de herederos o testamento aprobado; acompañamiento (B. O. 28/05/2025).

Ciudad de Buenos Aires, 26/05/2025

VISTO el artículo 2302 del Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo 137 del decreto 2080/80 (T.O. decreto 466/99) y las Disposiciones Técnico Registrales 6 y 8 de 1999 y

CONSIDERANDO:

Que en virtud del artículo 137 del decreto 2080/80 (t.o. decreto 466/99) y de las Disposiciones Técnico Registrales 6 y 8 de 1999, este Registro toma razón de las cesiones de derechos hereditarios sobre la universalidad de bienes por un plazo de 5 (cinco) años en el Registro de Anotaciones Personales;

Que el artículo 2302 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que la publicidad de las Cesiones de Derechos Hereditarios se tiene por cumplida desde su celebración entre los contratantes y respecto a otros herederos, legatarios y acreedores del cedente desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio;

Que según la definición de López de Zavalía la cesión de herencia o de derechos hereditarios es “el contrato traslativo de todo o una parte alícuota de una universalidad jurídica recibida a título de heredero o coheredero, y moldeada en el acto de concertarse el negocio” (López de Zavalla, “Teoría de los contratos, Parte especial”, t. I, p. 641).

Que por ello siempre el objeto de la cesión de herencia lo constituye una universalidad jurídica, toda vez que no se enajena cada uno de los objetos singulares que integran la herencia, sino todo o parte del patrimonio hereditario, como un conjunto unificado de derechos y obligaciones que conforman un solo objeto.

Que por ello la inscripción de las mismas en el Registro de Anotaciones personales carece de valor legal adicional a los fines de su publicidad y oponibilidad a terceros.

Que la ley 17.801 por medio del Principio de Especialidad Registral exige que los derechos inscribibles estén perfectamente determinados en cuanto al objeto (inmueble) y al sujeto (titular del derecho).

Que si bien es cierto que la Cámara Civil en pleno en fallo “Discoli, Alberto T., suc.” año 1979 a la cuestión planteada de si la cesión de derechos hereditarios que comprende bienes inmuebles presentada en el proceso sucesorio es oponible a terceros, o por el contrario requiere, a ese efecto, su anotación registral acorde con lo que dispone el art. 2505 del Cód. Civil, resolvió por mayoría que para que la cesión de derechos hereditarios, que comprende cosas inmuebles, sea oponible a terceros interesados debe ser anotada en el Registro de la Propiedad; no es menos cierto que dicho plenario se resolvió bajo la vigencia del Código Civil velezano que no contenía una previsión tan clara como el actual 2302 del Código Civil y Comercial.

Que a todo evento su cumplimiento real y concreto en la actualidad queda satisfecho por la práctica del Registro de tomar razón de las cesiones de derechos hereditarios con relación al dominio de un inmueble particular, siempre que se cuente con declaratoria de herederos o testamento aprobado y su respectiva orden de inscripción.

Que en la misma línea el artículo 100 del Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil dispone, como único caso de registración de cesiones de derechos hereditarios, aquellas que corresponden a un inmueble determinado y que las mismas deben ingresar al Registro de la Propiedad junto con la Declaratoria de Herederos o Testamento aprobado.

Que ello es así ya que la cesión opera la transmisión de la herencia como universalidad jurídica, en todo o en parte, pero al mismo tiempo sus efectos recaen sobre cada uno de los distintos bienes que la componen.

Que deben cumplirse las formalidades que las leyes generales exigen para que los actos de enajenación o transmisión de los mismos puedan ser opuestos a terceros: así, si se trata de inmuebles, será conducente a efectos de darle publicidad adicional a la prevista en el Artículo 2302 del Código Civil y Comercial preciso, la inscripción de la cesión en el Registro de la Propiedad, pero no en el Registro de Anotaciones Personales, sino en la respectiva matricula del inmueble involucrado en la cesión.

Que en otro orden de ideas mediante el DNU N° 70/2023 y la Ley N° 27.742 de Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos se declaró la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal y administrativa, entre otras, y se dispuso un programa general de desregulación a través de la eliminación de múltiples trámites para el ciudadano.

Que por su parte el Decreto 891/2017, y demás norma emitida en consecuencia, implementó la simplificación de trámites para el ciudadano, incluyendo la eliminación de registros innecesarios o duplicados.

Que ciertas regulaciones dictadas han quedado desactualizadas en virtud de los avances jurídicos y sociales, conteniendo exigencias que, si bien al momento de su dictado resultaban justificadas, actualmente generan dilaciones y costos infundados.

Que a fin de tornar más eficiente y eficaz la gestión pública resulta necesario continuar con la simplificación y reducción de cargas y complejidades innecesarias en los distintos trámites y procedimientos que llevan a cabo las jurisdicciones nacionales.

Que en virtud de lo considerado, de las actuales necesidades y del estado del servicio registral, se requiere dejar sin efecto la registración de las cesiones de derechos hereditarios sobre la universalidad de bienes, en orden al cumplimiento de la publicidad prevista en la norma de fondo;

Que la presente Disposición Técnico Registral se dicta en uso de las facultades establecidas por los arts. 173, inc. a, y 174 del Decreto 2080/80 (t.o. Decreto 466/1999),

Por ello,

EL DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL DISPONE:

ARTÍCULO 1°.- A partir del 1 de Julio de 2025 no se tomará razón de cesiones de derechos hereditarios sobre una herencia, o sobre parte indivisa de ella, en el Registro de Anotaciones Personales, con independencia de la fecha de su otorgamiento.- Por ello serán objeto de rechazo (artículo 9, inc. a. Ley 17801) los documentos que contengan cesión de derechos hereditarios sobre universalidad de bienes.-

ARTÍCULO 2°.- La publicidad de las Cesiones de Derechos Hereditarios anotadas en el Registro de Anotaciones Personales con anterioridad a la vigencia de la presente, continuara hasta tanto se produzca la caducidad de las mismas.-

ARTÍCULO 3°.- Consecuentemente, solo se tomará razón en este registro de las cesiones de derechos hereditarios, cuando ellas se efectuaran con relación a un asiento de dominio, u otros derechos reales inscriptos, y siempre que sean acompañadas con la respectiva declaratoria de herederos o testamento aprobado, o estos se encontraren ya registrados.-

ARTÍCULO 4°.- Comuníquese, publíquese, dese a la Dirección Nacional de Registro Oficial y archívese. – Bernardo Mihura de Estrada

e. 28/05/2025 N° 35770/25 v. 28/05/2025

Fecha de publicación 28/05/2025

VOCES: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE – CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS – UNIVERSALIDAD DE BIENES – PUBLICIDAD – DOMINIO – DERECHOS REALES – DECLARATORIA DE HEREDEROS – TESTAMENTO – ESCRITURA PÚBLICA – PROCESO SUCESORIO – HERENCIA – HEREDEROS – CONTRATOS – CESIÓN NDE HERENCIA – BIENES INMUEBLES – TERCEROS.

B., S. G. y otros c. S., M. N. y otros s/rectificación de título de propiedad

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de abril de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “B., S. G. Y OTROS c/ S., M. N. Y OTROS s/RECTIFICACION DE TITULO DE PROPIEDAD”, respecto de la sentencia de fs. 215/241, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CARLOS A. CARRANZA CASARES – GASTON M. POLO OLIVERA.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 215/241 dispuso la rectificación del asiento registral del inmueble de la calle Bartolomé Mitre … y, a la par, fijó como canon locativo a pagar por M. N. S. a M. Á. B., S. G. B., Á. R. B., S. M. B., R. G. y J. L. G., la suma de $ 44.000 del 1 al 10 de cada mes desde que adquiera firmeza la sentencia y durante el tiempo que se encuentre ocupando el aludido inmueble. Con costas a la condenada y a A. S. B., B. S. B. y M. C. B.

II. Los recursos

El fallo fue apelado por S. G. B., quien en su memorial de fs. 288/291, contestado a fs. 293/296, cuestiona el punto de partida del pago del canon y su monto.

III. El canon o indemnización

Con fundamento en el art. 2684 del Código Civil la doctrina y la jurisprudencia ha reconocido el derecho del condómino que no aprovecha del inmueble común de reclamar una indemnización de aquél que sí lo hace.

Esta sala ha señalado en más de una oportunidad que es principio recibido que cualquiera de los comuneros puede usar la cosa en tanto lo toleren los restantes, pero en caso de requerir éstos una compensación por ese uso, ella se devenga a partir de la comunicación de la voluntad en tal sentido(1).

Es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria. Sólo se ha admitido ese derecho, limitando su proyección hacia el futuro. Como se entiende que cada uno puede gozar de la cosa sin limitaciones, mientras no embarace el derecho igual de los demás, únicamente mediando exclusión de hecho de alguno de ellos, nace para el excluido el derecho de reclamar una indemnización consistente en el valor locativo proporcional a su interés; con la sola limitación ya apuntada de que tal potestad no tendrá efecto retroactivo, sino que operará una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi, puesto que previo a ello se presume el asentimiento del comunero reclamante(2).

El silencio o la pasividad ante la ocupación del bien importa el consentimiento que hace improcedente el cobro por el tiempo anterior a su requerimiento(3). La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recibida, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza(4).

El art. 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación prescribe que el uso y goce excluyente sobre toda la cosa en medida mayor o calidad distinta de la convenida, no da derecho de indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

Por aplicación de las reglas que rigen en materia de condominio, no obstante las diferencias que se reconocen entre este derecho real y la comunidad hereditaria, existe consenso en el sentido que si un coheredero usa y goza de la cosa común excluyendo a los demás coherederos, asiste a estos últimos el derecho a obtener una compensación, equivalente al valor locativo de aquélla y en la proporción que les corresponde sobre la masa hereditaria(5).

Ha recordado esta sala, con abundante respaldo jurisprudencial, que la compensación sólo es procedente desde el momento en que se formula el reclamo(6).

Este criterio jurisprudencial se encuentra ahora expresamente consagrado en el art 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone que “El heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la media compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida”.

En el caso, como adelanté, la sentencia dispuso que la ocupante del bien, M. N. S., debía pagar una indemnización o canon a los cotitulares que promovieron la presente demanda; y en esta instancia la discusión, mantenida por una sola de las actoras, se circunscribe al punto de partida y al monto de lo debido.

Como he recordado, la regla es que el importe se adeuda desde que se formula el reclamo.

El pronunciamiento dispuso que el pago recién comience desde que adquiera firmeza con el argumento de que, por una parte, “no se ha producido prueba alguna que demuestre cuáles serían los valores retroactivos”, y de que, por la otra, “la tenencia del bien objeto de la litis en tiempo anterior al dictado de la presente fue a raíz de un yerro a su inscripción registral que excede a M. N. S., hija de J. S.”.

No puedo acompañar el razonamiento de la sentencia.

Aun sin tener en cuenta el yerro en la inscripción de la declaratoria practicada en la sucesión de J. A. B. M. rectificado en la sentencia (se inscribió el bien en cabeza de su cónyuge, madre de la aquí demandada, con la asignación de 1/2, cuanto le correspondía solo 1/6, por ser de carácter propio y concurrir con los cinco hijos del causante), la aquí emplazada, como heredera de madre, era cotitular registral del bien y lo utilizaba y utiliza con exclusividad, por lo tanto era y es pasible del reclamo.

Además, una vez señalado tal error a través de la presente demanda (precedida de la mediación), ya no podía ampararse en él para sostener un porcentaje sobre la propiedad que no era el que correspondía.

De allí que, respecto de la recurrente, el cómputo del canon o indemnización ha de calcularse desde la fecha de la mediación realizada el 25 de junio de 2015 (fs. 4 y fs. 159/177 digital).

Respecto de su monto, el perito tasador en su informe de fs. 126/135 (fs. 135/141 digital) del 7 de mayo de 2019, expresó que el inmueble estaba al límite de su vida útil, en muy mal estado de mantenimiento, con un alto grado de obsolescencia funcional y económica y estimó su valor en $ 44.000 mensuales.

La eficacia probatoria de los dictámenes ha de estimarse de conformidad con las reglas de la sana crítica (art. 386 del Co?digo Procesal), teniendo en cuenta la competencia de los peritos, los principios científicos o técnicos en que se fundan, las observaciones formuladas y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (art. 477 del citado cuerpo legal).

A pesar de que en nuestro sistema los peritajes no revisten el carácter de prueba legal, si los expertos son unas personas especialmente calificadas por su saber específico y se desempeñan como auxiliares judiciales distintos de las partes, la prudencia aconseja aceptar los resultados a los que hayan llegado, en tanto no adolezcan de errores manifiestos, o no resulte contrariado por otra probanza de igual o parejo tenor(7).

Aun cuando las conclusiones de los dictámenes periciales no obligan a los jueces en la ponderación de la prueba, para prescindir de ellas se requiere, cuanto menos, que se les opongan otros elementos no menos convincentes(8). Si no se observan razones que desmerezcan sus asertos, corresponde asignarles suficiente valor probatorio(9), que es lo ocurre en el caso pues el peritaje no ha sido impugnado (la demandada fue declarada rebelde a fs.83) y tampoco es cuestionado por la recurrente.

En cuanto a las pautas que han de seguirse para determinar la indemnización o valor locativo, se deberá tomar en cuenta la renta que podría haberse obtenido si todos los comuneros hubieran alquilado la cosa a favor de un tercero(10). El juez tiene amplia libertad para ponderar el monto del canon, evaluando, asimismo, las vicisitudes del mercado y el tiempo transcurrido, entre otras circunstancias(11).

Asiste razón a la apelante en cuanto a que el importe determinado por el experto ha sido afectado por la desvalorización monetaria, de allí que propicio que sea reajustado desde la peritación a la fecha con la utilización de la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, utilizada en el fuero, sin que ello importe una actualización por índices vedada(12).

En relación con la recurrente, el importe mensual así reajustado deberá abonarse desde la fecha de la mediación, en el porcentaje que le corresponde sobre el inmueble como coheredera de su padre J. A. B. y B., a su vez, sucesor de su progenitor J. A. B. M., junto con sus cuatro hermanos y la mujer de aquél, esto es, una dieciochoava parte.

IV. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo modificar la sentencia apelada en cuanto al punto de partida y el importe mensual adeudado a la apelante, conforme lo expresado en los últimos párrafos del apartado III, con costas a la demandada vencida (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares. Con lo que terminó el acto.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I.- Modificar la sentencia apelada en cuanto al punto de partida y el importe mensual adeudado a la apelante, conforme lo expresado en los últimos párrafos del apartado III, con costas a la demandada vencida. II.- Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III.- Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV.- Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvanse.- La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gaston M. Polo Olivera.

(1) C.N.Civ., esta sala, R. 117.585 del 3/12/92; R. 117.585, del 3/12/92 y L. 13.383, del 29/4/86.

(2) C.N.Civ., sala D, del 26/3/74 en E.D. 54-475; íd., sala B, “Zappacosta, Eduardo H. c/ Izquierdo, Osvaldo N.”, del 17/2/06.

(3) C.N.Civ., sala A, “Lambois, Pablo O. c/ Cerviño, María J.”, del 14/10/82 y sus citas, en Jurisprudencia Argentina 1984-I, 519; ídem, sala J, expte. 70.320/2013, del 9/8/18 y sus citas.

(4) C.N.Civ., sala H, L. 117.527, del 16/6/93 y expte. 64.812/2012, 27/3/15; íd., sala D, “Ziruinik, Perla C..N. c/ Smolar, J.A.”, del 12/10/01; esta sala L. 545.702, del 19/8/10 y sus citas; CIV/52614/2012/CA1 y CIV/52611/2012/CA1 del 27/4/15, entre otros.

(5) C.N.Civ., esta sala, L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(6) C.N.Civ., esta sala, L.523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(7) Fallos: 331:2109.

(8) Fallos: 321:2118.

(9) Fallos: 329:5157.

(10) Areán, en Bueres, dir, Highton, coor, Código Civil, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5 B, p. 82.

(11) C.N.Civ., sala D, “Aolita, José Oscar c/ Aolita, Osvaldo Roque s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, del 15/5/98; ver esta sala G, L. 525.758, del 8/6/08 y L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas.

(12) Fallos: 315:158, 992 y 1209; 339:1583; Conclusiones de la comisión 2 de las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en Bahía Blanca del 1 al 3 de octubre de 2015.

Raskovsky, Luis Ernesto c. Perrone, Gabriela Alejandra s/ ejecutivo.

Comentado por Ángel Luis Moia: La protección de la vivienda como un problema de Derecho Civil. Roma locuta, causa finita. Comentario al caso “Raskovsky” de la Corte Suprema.

Dictamen del señor Procurador Fiscal ante la Corte:

I. La Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial desestimó los agravios de la demandada y, en consecuencia, confirmó la resolución de primera instancia que había declarado la inconstitucionalidad de la ley provincial 14.432 de protección de la vivienda única de ocupación permanente y había ordenado la subasta del inmueble (fs. 43/44, 180/181, 289/293 y 354/355).

Consideró aplicable al caso la doctrina de la Corte Suprema en Fallos: 325:428, “Banco del Suquía SA” y 332:1488, “Romero”, donde resolvió la inconstitucionalidad del artículo 58 de la Constitución de Córdoba y de la ley local 8.067, que, al igual que la ley 14.432, disponen la inembargabilidad de la vivienda única sin requerir su inscripción en un registro.

Recordó que la Corte sostuvo que, de acuerdo con la Constitución Nacional, la determinación de qué bienes del deudor están protegidos de la agresión patrimonial del acreedor constituye materia de legislación común y, por lo tanto, prerrogativa del Congreso Nacional por haber sido delegada por las provincias.

Consideró, además, que el artículo 38 de la ley 14.394 referida al bien de familia, torna operativas las garantías de la Constitución Nacional y de los tratados internacionales a ella incorporados respecto de la vivienda familiar, la dignidad de la persona y su hábitat. En ese contexto, entendió que nada obstaba a que la ejecutada protegiera su inmueble recurriendo a ese régimen con anterioridad a la traba del embargo dispuesto en autos.

II. Contra esa sentencia, la demandada interpuso recurso extraordinario federal (fs. 385/405), que fue contestado (fs. 412) y concedido (fs. 418/420).

Explica que la tutela de la vivienda única consagrada en la ley provincial 14.432 es concordante con el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, con el bloque de constitucionalidad federal (art. 75, inc. 22), y está reconocida en la Constitución provincial (art. 36, inc. 7).

Considera que la protección de los derechos sociales, incluida la protección del acceso a una vivienda digna, no es exclusiva de la Nación ya que fue conservada por las provincias quienes, si bien no pueden legislar en desmedro de aquélla, pueden ampliarla en el orden local.

Manifiesta que la ley provincial tiene apoyo en el principio de progresividad previsto en el artículo 2 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos. Sostiene que el tribunal debió resolver la colisión de principios priorizando el derecho a la vivienda por sobre el derecho de agresión al patrimonio por parte de los acreedores.

Por otro lado, afirma que la sentencia es arbitraria en tanto utilizó argumentos aparentes y se sustenta en precedentes que carecen de objetiva similitud.

III. Si bien la resolución apelada no configura sentencia definitiva en sentido estricto, su palmaria virtualidad para generar perjuicios de muy difícil o imposible reparación ulterior autoriza a reputarla como tal, en tanto habilita la ejecución de la vivienda única de la demandada (Fallos: 333361, “Federación Argentina de Colegios de Abogados”, entre muchos otros).

En ese marco, entiendo que el recurso extraordinario ha sido bien concedido ya que se puso en consideración la inteligencia de los artículos 14 bis de la Constitución Nacional, 9, 10 y 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, 17 y 19 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, 11 de la Convención sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer, 26 de la Convención sobre los Derechos del Niño y 15 del Protocolo de San Salvador, que aseguran el derecho a la protección de la vivienda familiar, a la seguridad social y a la protección de la familia, y la decisión de la alzada ha sido contraria al derecho que la apelante fundó en esas normas (art. 14, inc. 3, ley 48).

En la tarea de esclarecer la hermenéutica de este tipo de normas la Corte Suprema de Justicia de la Nación no se encuentra limitada por las posiciones de los magistrados actuantes, ni de las partes, sino que le incumbe realizar una declaratoria sobre los puntos en debate (Fallos: 339: 728, “Telefónica Móviles Argentina S.A.”; 340: 1269, “V.I., R.”).

IV. Ante todo, cabe señalar que el caso bajo examen se inició con motivo de la ejecución de un pagaré librado por la demandada a favor del actor. Una vez ordenada la subasta y designado martillero se presentó la demandada, que se desempeña como maestra particular, solicitando la suspensión del remate con sustento en que el inmueble que habita junto a sus dos hijos –en ese momento ambos menores de edad– es su única vivienda y, por lo tanto, susceptible de la protección que brinda la ley provincial 14.432 y su decreto reglamentario 547/2013 (ver fs. 232/269).

La cuestión a resolver consiste, entonces, en determinar si resultan constitucionales el artículo 2 de la ley provincial 14.432, y sus normas reglamentarias, en cuanto disponen que los inmuebles ubicados en la provincia de Buenos Aires, destinados a vivienda única y de ocupación permanente, son inembargables e inejecutables sin necesidad de registración.

Para analizar esta controversia, es necesario recordar inicialmente que en el caso “Banco del Suquía” (Fallos: 325428), en el que se examinó una norma similar a la aquí impugnada, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, puntualizó, en primer lugar, que la oposición entre la norma provincial y la nacional era indubitable. En segundo lugar, señaló que la materia debatida en esos autos era de aquéllas que vinculan la relación entre deudor y acreedor y, por tal motivo, formaba parte del derecho común de los particulares considerados en el aspecto de sus relaciones privadas. En consecuencia, expresó que, en los términos del antiguo artículo 67, inciso 11, de la Constitución Nacional, el régimen de vivienda familiar es objeto de legislación exclusiva por parte del Congreso de la Nación. En tercer lugar, remarcó que, aun cuando se considerara que la cuestión controvertida se encontrara abarcada por un concepto amplio de seguridad social, el dictado de un código de trabajo y seguridad social también es una competencia exclusiva del Congreso nacional.

En mi opinión, tal como expondré a continuación, la ley provincial 14.432 es constitucional porque reglamenta de manera directa, en ejercicio de una facultad de naturaleza concurrente con la Nación, y sin interferir en facultades propias del Congreso nacional, el derecho a la protección de la vivienda familiar, consagrado en el artículo 14 bis de la Constitución Nacional y en un conjunto de instrumentos internacionales con jerarquía constitucional. Además, esa reglamentación provincial no se opone a la nacional sino que es compatible con la ejercida por la Nación.

En primer término, como adelanté, considero que, en el presente, la provincia, al regular la protección de la vivienda única, de ocupación permanente, sin necesidad de inscripción registral, ha ejercido regularmente competencias normativas concurrentes que no enervan las competencias del Congreso de la Nación.

De acuerdo con la distribución de competencias establecida en los artículos 75 y 121 de la Constitución Nacional, los poderes de las provincias son originarios e indefinidos mientras que los poderes delegados a la Nación son definidos y expresos (Fallos: 329:976, “Cablevisión”; 332:66, “Molinos”, entre muchos otros).

En este orden, el artículo 2 de la ley provincial 14.432 dispone que todo inmueble ubicado en la provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo renuncia de su titular. Esa ley fue reglamentada por el decreto del Poder Ejecutivo de la provincia 547/2013 que prevé que la inembargabilidad e inejecutabilidad se harán efectivas sin necesidad de registración, siempre y cuando la vivienda sea de ocupación permanente, exista relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, el titular no hubiese renunciado a ese derecho y no le sean aplicables las excepciones previstas en la misma ley (arts. 1, 2, 3, 5, 6 de la ley y art. 3 del decreto 547/2013).

A su vez, ese decreto reglamentario establece parámetros objetivos, no taxativos, que deben considerarse para determinar si el inmueble guarda relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar. Estos son la cantidad de habitantes, la superficie total y cubierta del inmueble y su valuación fiscal (art. 3).

Estos preceptos no regulan una relación estricta de derecho privado, prevista de manera exclusiva y excluyente en el artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional, ni materias que se encuentran prohibidas por el artículo 126 de la norma fundamental. Se trata, por el contario, de medidas legislativas de protección social que reglamentan la garantía de defensa del bien de familia frente a las vicisitudes económicas. Su propósito es el resguardo de las condiciones materiales indispensables para que el proyecto de vida común del núcleo familiar pueda desarrollarse con un grado considerable de autonomía, a través de la preservación del espacio habitacional que sostiene esa convivencia, sin el cual existe el riesgo de que la familia pueda desmembrarse, y de que sus integrantes deban afrontar una situación de desamparo y vulnerabilidad. En efecto, mediante la sanción de la ley 14.432 la legislatura provincial se propuso proteger la casa habitación destinada a vivienda única, residencia de la familia, propiciando su estabilidad, y también proveer lo relativo a la seguridad social y al desarrollo humano, en tanto ello constituye el interés superior de la comunidad (Cf. Legislatura de Buenos Aires, Cámara de Diputados, Fundamentos, 12a. sesión ordinaria, 18 de octubre de 2012, pág. 7461).

De allí que pueda afirmarse que la norma examinada emerge del ejercicio de potestades legislativas de las provincias relativas al resguardo del desarrollo humano y la seguridad social, que reconocen su fuente directa en el artículo 14 bis, párrafo tercero, de la Constitución Nacional, en instrumentos internacionales de derechos humanos del artículo 75, inciso 22, de ese cuerpo normativo, y en el artículo 36, inciso 7, de la Constitución de la provincia que promueve la constitución del asiento del hogar como bien de familia (Cf. Legislatura de Buenos Aires, Cámara de Diputados, Fundamentos, 12a. sesión ordinaria, 18 de octubre de 2012, pág. 7459, y considerando dec. 547/13 que cita).

En particular, el artículo 14 bis de la Constitución Nacional dispone que el Estado otorgará los beneficios de la seguridad social que tendrá carácter integral e irrenunciable, y que comprende, en especial, “la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna”.

En consonancia con esa disposición, mediante el artículo 75, inciso 22, se reconoce el derecho a la seguridad social como un derecho humano y el derecho a la protección de la familia (Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales (art. 9); Convención sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer (art. 11.1); Convención sobre los Derechos del Niño (art. 26.1); Convención Americana sobre Derechos Humanos (art. 17 y 19); Protocolo de San Salvador (art. 15); entre otros.

Al examinar el derecho a la seguridad social en el Pacto de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas cuya interpretación debe servir de guía para los tribunales nacionales (Fallos: 333:2306, “Álvarez”; 333452, “Q.C.S.Y’), especificó que abarca el derecho a la protección social y destacó que “las medidas que se utilicen para proporcionar las prestaciones de seguridad social no pueden definirse de manera restrictiva” y pueden consistir en planes contributivos basados en el seguro, en planes no contributivos (párr. 4) u otras formas de seguridad social como, por ejemplo, los planes privados o comunitarios (art. 5). Subrayó que el sistema de seguridad social debe comprender diferentes ramas entre las que se encuentran las prestaciones familiares, esenciales para la protección del artículo 10 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (párr. 18) que estipula: “se debe conceder a la familia, que es el elemento natural y fundamental de la sociedad, la más amplia protección y asistencia posibles, especialmente para su constitución y mientras sea responsable del cuidado y la educación de los hijos a su cargo”. Señaló también que esas prestaciones familiares “normalmente incluirían el alimento, el vestido, la vivienda” (pár. 18) y que estos aspectos integran a su vez, el “nivel mínimo indispensable” de satisfacción del derecho a la seguridad social que debe asegurar el Estado (párr. 59). Finalmente, ese Comité subrayó que el Estado debe recurrir a “todos los medios apropiados”, en particular, “medidas legislativas” para hacer efectivo este derecho (párr. 66).

Esta perspectiva se encuentra en línea con las obligaciones positivas que el sistema interamericano de derechos humanos impone a los Estados en relación con el derecho a la protección de la vida familiar (artículo 11.2 y 17.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos). Así, la Corte Interamericana de Derechos Humanos “reconoce el papel central de la familia y la vida familiar en la existencia de una persona y en la sociedad en general” y que “el derecho de protección a la familia conlleva, entre otras obligaciones, a favorecer, de la manera más amplia, el desarrollo y la fortaleza del núcleo familiar. Es un derecho tan básico de la Convención Americana que no se puede derogar aunque las circunstancias sean extremas” (“Artavia Murillo y otros vs. Costa Rica”, sentencia del 28 de noviembre de 2012, párr. 145). Destacó que la “familia debe brindar la protección al niño y, a su vez, debe ser objeto primordial de medidas de protección por parte del Estado” (“Caso Ramírez Escobar y otros vs. Guatemala”, sentencia de 9 de marzo de 2018, párr. 163). Bajo estas directivas, los Estados se encuentran obligados a implementar políticas sociales dirigidas a preservar la integridad de las familias y un nivel mínimo de vida digna para sus integrantes, de manera consistente con el imperativo del artículo 14 bis de la Constitución, que refiere como beneficios de la seguridad social a la protección integral de la familia y en relación con ello, específicamente, a la garantía del bien de familia aquí examinada.

En este marco conceptual, a mi modo de ver, las leyes que implementan la protección de la vivienda única de una familia y la defensa del bien de familia –tal como lo sostiene el legislador provincial en los fundamentos de la ley local 14.432 antes referidos– trascienden las relaciones patrimoniales del derecho civil, y se integran al campo de la seguridad social, que comprende específicamente a los actos de legislación y administración que, en base a los mandatos constitucionales, abordan aspectos relacionados con las condiciones económicas básicas para el desarrollo humano y familiar (dictámenes de la Procuración General en autos FCB 22477/2014/CS1, “G.M.S. y otro en representación de su hija c/ INSSJP – PAMI s/ afiliaciones”, del 3 de julio de 2018, punto IV, página 7, se hizo referencia al concepto amplio de seguridad social y en FRO 73023789/20 II/CSI, “T, V F c/ ANSES y otro s/ varios”, del 3 de febrero de 2017).

Sentado ello, corresponde puntualizar que en el ámbito de la seguridad social, hay materias cuya regulación se encuentra reservada a la Nación, pero existen otras que integran la esfera de competencia de las provincias, como el régimen de seguridad social vinculado a los agentes de la administración pública provincial, a magistrados y funcionarios de los tribunales, miembros de legislaturas y profesiones liberales sobre los que ejerce poder de policía (Fallos: 336:974, “Obra Social Bancaria Argentina”). Además, los Estados provinciales conservan competencia para realizar actos de legislación y administración relacionados con beneficios de seguridad social en la esfera no contributiva, para la cobertura de riesgos y contingencias que afectan condiciones básicas de existencia, tales como programas de transferencia de ingresos, acceso a la alimentación y a la vivienda social, servicios de cuidado y asistencia familiar.

A modo de ejemplo, la ley 10.205 de la provincia de Buenos Aires otorga pensiones sociales no contributivas por discapacidad, por vejez, para madres solas con hijos menores de 16 años, para niños desamparados, y para padres, tutores, guardadores de niños y de personas con discapacidad. Conjuntamente, la ley 13.298 pone en cabeza del Estado provincial el deber de asegurar con absoluta prioridad la realización de los derechos de los niños, mediante la asignación privilegiada de recursos públicos en áreas relacionadas con la promoción y protección de la niñez y la ejecución de las políticas sociales públicas; aplicando prioritariamente aquellas medidas de protección de derechos que tengan por finalidad la preservación y fortalecimiento de los vínculos familiares (arts. 6, 7, 14 y 34).

En igual sentido, las leyes 114 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (arts. 6, 7 y 35, b), 9944 de la provincia de Córdoba (arts. 7, 8, 9, 11 y 14), 9861 de la provincia de Entre Ríos (arts. 2, 4 b, 5, 9, 10 y 56), 5288 de la provincia de Jujuy (arts. 1, 2, 7 y 35); 2703 de la provincia de La Pampa (arts. 3, 6 b y 49), 111-21 de la provincia del Chubut (arts. 4, 7 y 37 b), 11-16 de la provincia de Misiones (arts. 6 y 7), 2302 de la provincia de Neuquén (arts. 4, 7, 10 y 29 inc. 2), establecen que es obligación de cada uno de los gobiernos provinciales, asegurar a los niños y adolescentes, con absoluta prioridad, la efectivización de sus derechos, en particular y en cuanto aquí nos interesa, el de la vivienda y la vida familiar.

En otras palabras, existe un ámbito de reglamentación de medidas de protección y seguridad social, que es compartido entre la Nación y las provincias, en el que se insertan aquellas regulaciones que apuntan a asegurar las condiciones materiales mínimas para el desarrollo y la integridad de la familia, que comprende, entre otros aspectos, el resguardo de la propiedad de la vivienda que es sede del hogar familiar, en cuyo marco se subsume la norma local aquí cuestionada.

En relación con esto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha entendido que el término “Estado” empleado en el artículo 14 bis, párrafo tercero, alude tanto al Estado Nacional como a los estados provinciales, de tal manera que la reglamentación de este precepto no es privativa del gobierno federal (Fallos: 336:974, “Obra Social Bancaria Argentina”; 330: 1927, “San Juan, Provincia”) y que, en caso de facultades concurrentes, una potestad legislativa nacional y una provincial pueden ejercerse sobre una misma materia sin que de esta circunstancia derive violación de principio o precepto jurídico alguno siempre que no medie una incompatibilidad manifiesta e insalvable entre esas facultades (doctrina de Fallos: 310:2812, “Nación Argentina”, entre otros).

Considero, en conclusión, que la ley provincial 14.432, destinada a proteger la vivienda única de ocupación permanente cuando es asiento de la familia, regula sobre una materia que no es exclusiva de la Nación, sino que se encuentra entre las competencias concurrentes entre la Nación y las provincias.

Esta interpretación, finalmente, se encuentra en consonancia con lo previsto en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.944) que amplió el régimen de protección de la vivienda (arts. 244 a 256) y, en particular, en el artículo 244 in fine dispuso que esa regulación “no excluye la concedida por otras disposiciones legales”. De ese modo, estableció un piso mínimo que puede ser ampliado por otros regímenes protectorios de las legislaciones locales.

En segundo término, el modo en que la provincia reglamentó los derechos constitucionales no interfiere sobre las facultades de la Nación y resulta compatible con ellas.

Al respecto, la ley nacional 14.394 –vigente al momento de los hechos– dispone que el bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos por el titular con la conformidad del cónyuge o sin ella, si mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia, o créditos por construcción o mejoras introducidas en el bien (art. 38). A su vez, ese cuerpo legal establece que toda persona puede constituir como “bien de familia” un inmueble de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, y que la constitución surtirá efecto desde la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente (arts. 34, 35, 38, ley 14.394, y arts. 8 y 9, decreto 2513/60).

Tanto la legislación nacional como la provincial coexisten y tutelan el derecho a la vivienda familiar declarando inembargable e inejecutable el inmueble, residencia de la familia. Las dos disposiciones establecen un valor tope para su constitución que, en la ley provincial, está determinado por la relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar (art. 3, ley local 14.432), y, en la ley nacional, por la circunstancia de que el valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia. En este punto, las leyes no se contraponen sino que resultan absolutamente concordantes, sobre todo si se tiene en cuenta que el decreto reglamentario de la ley 14.394 autoriza a las provincias a establecer valores diferentes a la Nación (art. 9 decreto reglamentario 2513/60), habilitando un ámbito regulatorio en cabeza de las provincias.

No obstante, esas leyes regulan de manera diferente el modo en que el inmueble adquiere la protección. Conforme el artículo 35 de la ley nacional 14.394 la constitución del bien de familia produce efectos jurídicos a partir de la inscripción en el registro correspondiente, mientras que la ley provincial no prevé publicidad, lo que conlleva a que la protección sea automática.

Ahora bien, la registración no posee naturaleza constitutiva sino que se establece con el objetivo de publicitar la afectación al régimen de bien de familia. En este sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado que “si bien el artículo 35 de la ley 14.394 dispone que los efectos se producen ‘a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente’, una correcta armonización de las normas en juego permite interpretar que la aludida inscripción es consecuencia de un procedimiento previo que también es oponible a terceros” (Fallos: 307: 1647, “Rodríguez”).

A su vez, la necesidad de publicitar la afectación del bien mediante el registro tiene como fin determinar qué inmueble del titular –que puede ser propietario de más de uno– se encuentra protegido por la ley nacional y, como tal, excluido del patrimonio ejecutable por los acreedores. De esa forma, el artículo 35 de la ley 14.394 prevé que cuando alguien resultase propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por uno, bajo apercibimiento de mantener la constitución sobre el primero.

Sin embargo, la norma local impugnada posee un alcance más restrictivo y específico pues protege a la vivienda única de ocupación permanente del titular. Es decir, regula la situación de un grupo reducido de personas, en situación de mayor vulnerabilidad social, que son las que poseen sólo un inmueble, que es el asiento de la vida en familia.

En este supuesto particular, la necesidad de publicitar la afectación del bien para la selección entre varios inmuebles pierde su finalidad pues la ocupación del propietario, y su grupo familiar, del único inmueble del que es titular, resulta suficiente para dar a conocer la protección. Desde esta perspectiva, la ausencia del requisito de la inscripción en el esquema de la ley local encuentra fundamento y resulta razonable, más aún si se considera que la constitución de la protección provincial surge de una norma que se reputa conocida por todos desde su entrada en vigencia.

Por su parte, la posibilidad de que ciertos supuestos específicos no exijan la registración ha sido reconocida incluso por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación respecto de la vivienda que conforma el espacio habitacional de una familia cuando las deudas son contraídas por uno de los integrantes de la pareja (arts. 456 y 522, CCCN).

Por otro lado, el resguardo establecido por la ley provincial tiene un alcance que no altera el régimen de las obligaciones civiles que regula el código de fondo, ni el principio de la prenda común de los acreedores. En tal sentido, en la norma local no cualquier bien puede acceder a la tutela propia del asiento del hogar familiar, y el tiempo del resguardo es acotado pues, de cambiar las circunstancias del titular o de la familia, puede ser revisado. Además, la protección como vivienda única puede ser renunciada por el titular de manera expresa (arts. 2, 6 y 9 de la ley 14.432 y art. 9 del dec. 547/13) y ello puede ser convenido por los particulares, por ejemplo, al formalizarse una obligación.

Pienso, por todo lo dicho, que la norma local impugnada constituye un ejercicio válido de las facultades normativas concurrentes de la provincia, ya que regula sobre la vivienda familiar de forma complementaria con la ley nacional, sin que medie una incompatibilidad insalvable entre ambas legislaciones.

En síntesis, la regulación de la provincia en este ámbito no lesiona el esquema de competencias constitucionales ni el código de fondo. Complementa las atribuciones ejercidas por la Nación en una esfera de naturaleza concurrente ligada con la seguridad social y el desarrollo humano, que comprende la protección integral de la familia y de la vivienda familiar, en cumplimiento de un mandato constitucional prioritario.

En este plano cabe recordar que la declaración de invalidez constitucional de una norma constituye la más delicada de las funciones susceptibles de encomendarse a un tribunal de justicia y configura un acto de suma gravedad que debe ser considerado como ultima ratio del orden jurídico, por lo que no cabe formularla sino cuando un acabado examen de la preceptiva conduzca a la certeza de que su aplicación conculca el derecho o la garantía constitucional invocados (Fallos: 331:2068, “Indepro S.A.”; 335:2333, “Rodríguez Pereyra”; entre otros). A su vez, “la atribución que tiene el Tribunal de declarar inaplicables leyes o actos emanados de otros poderes del Estado Nacional, de las provincias o de los municipios, como contrarios a la Constitución o a las leyes nacionales debe ejercerse con suma prudencia (doctr. Fallos: 312:1437, “Disco” y 335:1739, “Antonio Barillari SA”).

En estas circunstancias, en mi entender, la tutela de la vivienda única familiar dispuesta en la ley provincial 14.432 y las normas reglamentarias, resulta válida y será aplicable al sub lite en tanto se cumplan las pautas que estas disposiciones prevén.

V. Por lo expuesto, opino que corresponde declarar admisible el recurso extraordinario, revocar la sentencia apelada y devolver las actuaciones al tribunal de origen a sus efectos.

Buenos Aires, 22 de febrero de 2019. Es copia. – Víctor Abramovich.

Buenos Aires, 6 de febrero de 2025

Vistos los autos: “Raskovsky, Luis Ernesto c/ Perrone, Gabriela Alejandra s/ ejecutivo”.

Considerando:

1º) Que los antecedentes de la causa han sido correctamente reseñados por el señor Procurador Fiscal en los apartados I y II del dictamen que antecede, a los cuales cabe remitir por razones de brevedad.

2º) Que el recurso extraordinario federal promovido ha sido mal concedido toda vez que en autos se ha puesto en cuestión la validez de la ley de la Provincia de Buenos Aires 14.432, bajo la pretensión de ser repugnante a la Constitución Nacional, y la decisión apelada ha sido en contra de su validez. De esta manera, no concurre el requisito exigido por el inciso 2º del artículo 14 de la ley 48, según el cual en este tipo de supuestos la apertura de la instancia extraordinaria requiere que la decisión del superior tribunal de la causa haya sido en favor de la validez de la norma provincial y que, de este modo, constituya una resolución contraria al derecho federal invocado (doctrina de Fallos: 311:955 y sus citas; 313:714; 318:1357; 327:5794). Esta exigencia legal, que nace de la necesidad de configurar una apelación de carácter verdaderamente excepcional que asegure la supremacía del derecho federal que consagra el artículo 31 de la Constitución Nacional, se mantiene inalterada, tal como ha recordado esta Corte en distintas oportunidades (Fallos: 311:955; 327:5747, entre otros).

3º) Que no obstante resultar inadmisible el recurso debe destacarse que la cuestión federal planteada por la recurrente no es novedosa y encuentra respuesta en conocidos precedentes de esta Corte Suprema –“Banco del Suquía S.A.” (Fallos: 325:428) y “Romero, Carlos Ernesto” (Fallos: 332:1488)–, cuyos fundamentos y conclusiones fueron invocados por la cámara para fundar la resolución apelada.

4º) Que la autoridad institucional de dichos precedentes, fundada en la condición de este Tribunal de intérprete supremo de la Constitución Nacional y de las leyes dictadas en su consecuencia, da lugar a que en oportunidad de fallar casos sustancialmente análogos sus conclusiones sean debidamente consideradas y consecuentemente seguidas tanto por esta misma Corte como por los tribunales inferiores (Fallos: 337:47). En efecto, esta Corte Suprema ha sostenido que “sería en extremo inconveniente para la comunidad si los precedentes no fueran debidamente considerados y consecuentemente seguidos (cf. Thomas M. Cooley citando al Canciller Kent, Constitutional Limitations, t. 1, pág. 116). Y aun cuando ello no signifique que la autoridad de los antecedentes sea decisiva en todos los supuestos, ni que pueda en materia constitucional aplicarse el principio de stare decisis sin las debidas reservas –conf. Willoughby, On the Constitution, t. 1, pág. 74–, no es menos cierto que cuando de las modalidades del supuesto a fallarse, no resulta de manera clara el error y la inconveniencia de las decisiones ya recaídas sobre la cuestión legal objeto del pleito, la solución del mismo debe buscarse en la doctrina de los referidos precedentes (conf. doctrina de Fallos: 183:409)” (Fallos: 337:47).

5º) Que, en el contexto fáctico y jurisprudencial reseñado, no se advierte que exista razón alguna para hacer excepción al requisito de resolución contraria (doctrina de Fallos: 329:385; 331:2223, entre otros), ni para –en esa excepcional hipótesis– revisar los precedentes de esta Corte que fundaron la decisión de la cámara, como propugna el señor Procurador Fiscal en su dictamen.

6º) Que, contrariamente a lo afirmado en el dictamen del señor Procurador Fiscal, determinar qué bienes del deudor están sujetos al poder de agresión patrimonial del acreedor –y cuáles, en cambio, no lo están– es materia de la legislación común, y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional (Fallos: 325:428 y 332:1488).

Ello es así pues es jurisprudencia reiterada de esta Corte que las relaciones entre acreedor y deudor solo pueden ser objeto de la exclusiva legislación del Congreso de la Nación, en virtud de la delegación contenida en el antiguo artículo 67, inciso 11 (actual artículo 75, inciso 12) de la Constitución Nacional (Fallos: 121:250; 133:161; 171:431; 172:11; 188:383; 275:254; 284:458; 311:1795; 318:2660; 321:3508; 322:447; 323:2947; 325:428; 327:887; 327:5416; 330:1708; 332:1488).

Al atribuir la Constitución al Congreso la facultad de dictar el Código Civil, ha querido poner en sus manos lo referente a la organización de la familia, a los derechos reales, a las sucesiones, a las obligaciones y a los contratos, es decir, a todo lo que constituye el derecho común de los particulares considerados en el aspecto de sus relaciones privadas (Fallos: 156:20, 36, 37).

A su vez, de acuerdo con el artículo 126 de la Constitución, las provincias no ejercen el poder delegado a la Nación y no les está permitido dictar los códigos después de haberlos sancionado el Congreso, precepto que no deja lugar a duda en cuanto a que todas las leyes que estatuyen sobre las relaciones privadas de los habitantes de la República, sean personas físicas o jurídicas, al ser del dominio de la legislación civil y comercial, están comprendidas entre las facultades de dictar los códigos fundamentales que la Constitución atribuye exclusivamente al Congreso (Fallos: 150:320, 326).

7º) Que lo expuesto no se ha visto alterado por el régimen de protección de la vivienda instituido en el Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 244 a 256). El artículo 244, en cuanto dispone que la protección otorgada “no excluye la concedida por otras disposiciones legales”, solo puede ser entendido en el sentido de que alude a otras disposiciones dictadas de conformidad con la distribución constitucional de competencia entre las provincias y la Nación. De igual manera deben interpretarse tanto el artículo 242, que establece que “Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables”, como el artículo 744, inciso h, del Código Civil y Comercial de la Nación, que dispone que quedan excluidos de la garantía común de los acreedores (artículo 743) los demás bienes declarados inembargables o excluidos por otras leyes.

No resulta razonable interpretar que la alusión a “otras disposiciones legales”, “leyes especiales” u “otras leyes”, que el legislador nacional hizo en las referidas normas del Código Civil y Comercial de la Nación, importa una devolución implícita a las provincias de la facultad para regular las relaciones entre acreedor y deudor que estas delegaron al Congreso de la Nación (artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional). En efecto, cuando el legislador ha querido remitir en el Código Civil y Comercial de la Nación a leyes provinciales, lo ha hecho en forma expresa (artículos 2532 y Anexo II, apartado 1.2 de la ley 26.994). No cabe presumir, entonces, que al omitir toda referencia a normas locales en los artículos 242, 244 y 744 del citado código, el legislador haya incurrido en una omisión o inconsecuencia que, según sostiene esta Corte, no cabe atribuirle por vía interpretativa (Fallos: 321:2453; 325:2386; 330:1910; 341:631, entre muchos otros).

8º) Que, por último, en el citado precedente de Fallos: 325:428 –reafirmado en Fallos: 332:1488– este Tribunal desestimó el fundamento esgrimido por el señor Procurador Fiscal para sustraer del derecho civil la regulación sobre la inejecutabilidad de la vivienda, con sustento en el uso extensivo del concepto de “seguridad social”, según el cual la regulación de la inembargabilidad de la vivienda pertenecería a esta última.

En efecto, la regulación de la inejecutabilidad de la vivienda familiar no pertenece al ámbito de la “seguridad social”. Esta Corte ha sostenido con toda claridad en los precedentes citados que si bien el artículo 14 bis de la Constitución Nacional vincula “la defensa del bien de familia” con la obligación del Estado de otorgar “los beneficios de la seguridad social”, no puede postularse que toda norma que tenga esa finalidad pertenecerá, sin más, al derecho de la seguridad social, mencionado en el artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional. Asimismo, ha afirmado que aun cuando, como hipótesis, se considerara que la inembargabilidad de la vivienda fuera un tema exclusivo del derecho de la seguridad social, es jurisprudencia de esta Corte –desde Fallos: 294:430– que la legislación que estaría comprendida, por su materia, en un eventual código “del trabajo y seguridad social”, tiene el carácter de derecho común de la Nación, que es aquel que sanciona el Congreso con arreglo a la delegación del artículo 67, inciso 11 (actual artículo 75, inciso 12), de la Constitución Nacional, y resulta ajeno, por lo tanto, a la competencia normativa de los estados provinciales (Fallos: 325:428; 332:1488). En definitiva, más allá de la finalidad tuitiva de las disposiciones sobre inejecutabilidad de la vivienda, se trata de normas de derecho civil que regulan las relaciones privadas de los habitantes de la República entre sí y que resultan ajenas a cualquier potestad legislativa provincial.

Notifíquese y, oportunamente, devuélvanse los autos.

Voto del señor presidente doctor don Horacio Rosatti

Considerando:

1º) Que, en el marco de un proceso ejecutivo por el cobro de un pagaré, la Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial confirmó la sentencia de primera instancia que había declarado la inconstitucionalidad de la ley provincial 14.432 de “Protección de Vivienda Única y de Ocupación Permanente” y había desestimado el pedido de suspensión del trámite de la subasta del inmueble ubicado en Castelar, Provincia de Buenos Aires, formulado con sustento en dicha norma.

Para decidir de ese modo, el tribunal de la anterior instancia destacó que la cuestión en debate guardaba similitud con la decidida por la Corte Suprema en los precedentes “Banco del Suquía S.A.” (Fallos: 325:428) y “Romero, Carlos Ernesto” (Fallos: 332:1488) en los que se declaró la inconstitucionalidad del artículo 58 de la Constitución de Córdoba y de la ley local 8067 que, al igual que la citada ley 14.432, habían dispuesto la inembargabilidad de la vivienda sin requerir su inscripción en el registro. A tal efecto, se puntualizó que, de acuerdo con la Constitución Nacional, la determinación de qué bienes del deudor estaban protegidos de la agresión patrimonial constituía materia de legislación común y, por lo tanto, prerrogativa del Congreso Nacional por haber sido delegada por las provincias.

Adujo, además, que el artículo 38 de la ley nacional 14.394, referido al bien de familia, tornaba operativas las garantías de la Constitución Nacional y de los tratados internacionales a ella incorporados respecto de la vivienda familiar, la dignidad de la persona y su hábitat y que, en el caso, nada obstaba a que la ejecutada protegiera su inmueble recurriendo a ese régimen con anterioridad a la traba del embargo dispuesto en autos.

Contra dicho pronunciamiento la ejecutada dedujo recurso extraordinario que fue concedido.

2º) Que esta Corte ha condicionado la admisibilidad del recurso extraordinario, desde sus primeras decisiones, a que la cuestión federal haya sido resuelta en forma contraria al derecho de esa naturaleza invocado por el recurrente, desde que la razón de ser de esta apelación excepcional radica en la necesidad de asegurar la supremacía de la Constitución Nacional, tratados y leyes que consagra el artículo 31 de la Constitución Nacional.

De ahí, que con particular referencia a los asuntos en que, como en estas actuaciones, se planteaba la incompatibilidad de normas o actos locales con la Constitución Nacional, este Tribunal ha enfatizado en el tradicional precedente de Fallos: 189:308 que “…rige el inc. 2º del art. 14 de la ley nº 48, que limita la jurisdicción apelada de esta Corte a los casos en que ‘la decisión haya sido en favor de la validez de la ley o autoridad de provincia’” (conf. doctrina de Fallos: 311:955).

3º) Que a la luz de lo expresado y dado que la recurrente no ha logrado formular una argumentación tal que permita tener por acreditado el citado requisito de admisibilidad, cabe concluir que la cámara, al privar de validez a la norma provincial impugnada por ser repugnante a la Constitución Nacional, ha tutelado la supremacía del derecho federal invocado, por lo que no se verifica el requisito examinado de resolución contraria y dicha inobservancia torna inadmisible el recurso extraordinario concedido por el tribunal a quo.

4º) Que solo a mayor abundamiento y aun cuando lo expuesto basta para desestimar el recurso intentado, cabe añadir que la recurrente no ha formulado una crítica concreta y razonada para desvirtuar las distintas motivaciones en que la cámara, más allá de su acierto o error, sustentó su decisión vinculada a la defensa y protección del bien de familia y a la competencia delegada por las provincias a la Nación sobre aspectos que atañen al derecho común, en base al artículo 75 inciso 12 de la Constitución Nacional. Tampoco demuestra que la protección que otorga la norma nacional –dictada por el Congreso de la Nación– no hubiese resguardado razonablemente la vivienda familiar cuya protección se reclama (confr. ley 14.394), lo que determina la improcedencia de los agravios por su insuficiencia.

5º) Que, en esos términos, corresponde, por último, señalar que la cuestión aquí planteada difiere sustancialmente de la resuelta en Fallos: 342:1903 (“Volkswagen de Ahorro para Fines Determinados S.A.”), 343:1218 (“Montamat y Asociados S.R.L.”) y 346:103 (“Alpha Shipping S.A.”), disidencias del juez Rosatti, toda vez que no se ha acreditado de modo fehaciente un conflicto entre los artículos 75, inciso 12, y 121 de la Constitución Nacional, pues no se ha reivindicado el ejercicio de una competencia de derecho público local.

Por ello, habiendo dictaminado la señora Defensora General de la Nación y el señor Procurador Fiscal, se declara mal concedido el recurso extraordinario. Con costas (artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Notifíquese y, oportunamente, devuélvanse las actuaciones. – Horacio D. Rosatti. – Carlos F. Rosenkrantz. – Ricardo L. Lorenzetti.

Á., L. R. c. Á., N. S., F. J., Á. y herederos de C. E. T. s/ simulación

Comentado por Mariano Gagliardo: Transmisión de bienes a legitimarios (a propósito de la subsistencia y pervivencia del art. 3604 Código Civil).

En la ciudad de Mar del Plata, reunida la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Segunda, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Á. L. R. c. Á. N. S., F. J. Á. y Herederos de C. E. T. s. Simulación”. Habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, resultó del mismo que la votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Roberto J. Loustaunau y Ricardo D. Monterisi.

El Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1) ¿Es justa la sentencia apelada?

2) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión el Sr. Juez Dr. Roberto J. Loustaunau dijo:

I. En la sentencia dictada el 19.9.2023 la Sra. Jueza de primera instancia rechazó en primer lugar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la Sra. C. H. T., con costas y la de prescripción interpuesta por N. S. Á. como heredero de R. Á., con costas.

Hizo lugar a la demanda de simulación promovida por L. R. Á. contra N. S. Á. –por sí y como heredero de R. Á. y C. H. T.– y F. J. Á. L., y declaró la nulidad de la compraventa con reserva de usufructo del inmueble sito en calle San Juan n.º … de Mar del Plata, celebrada el día 26.10.2012 por escritura n.º 514 otorgada por ante el notario G. F., en la que participaron el Sr. R. Á. como vendedor y los Sres. N. S. Á. y F. Á. Larson como compradores.

Ordenó que el inmueble quedara “inscripto a nombre de sus titulares originales, R. Á. 100% casado con C. H. T. (asiento n.º 1)”, y que se librara oficio a tal efecto al Registro de la Propiedad Inmueble.

Para decidir como lo hizo, estableció que la ley aplicable era el Código Civil ley 340, porque la situación jurídica que se discute en autos se extinguió antes de la entrada en vigencia del nuevo.

Analizó a continuación la prueba producida (documental, pericial y testimonial), y rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sra. C. H. T., con el argumento de que no sólo participó en la escritura de compraventa n.º 514 otorgando el asentimiento conyugal, “sino además como eventual usufructuaria del bien (art. 2805 y ss. del Cód. Civil)”.

Desestimó la de prescripción por entender que la promoción del juicio caratulado “Á. L. R. c. Á. Néstor Santiago s. Diligencias preliminares” el 9.8.2018, y luego de este juicio de simulación, el 1.10.2018, interrumpieron la prescripción en curso, por aplicación de los arts. 3986 del CC y 2546 del CCCN.

Con relación a la alegada simulación, desarrolló los conceptos generales del instituto, y las pruebas que deben ofrecerse si en el conflicto intervienen sucesores a título universal que pueden actuar como partes o como terceros perjudicados.

Enumeró las presunciones que la doctrina señala como reveladoras de que el acto jurídico es simulado, entre ellas el parentesco entre las partes, y concluyó que los demandados no habían acreditado el origen de los fondos con los que habrían abonado el precio en la compraventa.

II. Apelaron los demandados, el recurso les fue concedido libremente, expresaron agravios el 12.4.2024, los que merecieron la respuesta del 28.4.2024.

II.1. Las críticas a la sentencia pueden sintetizarse así:

i) Calificó como “absurdo” al rechazo de la excepción de prescripción respecto al “codemandado R. Á.”, porque: a) la propia Jueza admitió que la demanda fue defectuosa pues debió integrarse la litis con N. S. Á., no ya en su condición de comprador, sino como heredero de su padre R. Á.; b) la actora consideró que la demanda estaba correctamente entablada, y que R. Á. no debía ser demandado o traído a juicio; y, c) recién con fecha 21.2.2022 la Jueza resolvió integrar la litis con R. Á.

La demanda no pudo cumplir sus efectos interruptivos –que reconoció se produjeron respecto a los compradores–, porque no fue planteada contra el vendedor dentro de los dos años desde que el actor tomó conocimiento del acto.

ii) Sostuvo que la falta de acreditación del origen de los fondos con que se pagó el precio de la compraventa es otra conclusión “absurda e irrazonable”.

Afirmó que la Jueza no tuvo en cuenta la “cesión de acciones y derechos de permuta y de derechos creditorios de hipoteca” de fecha 21.7.2011, con los que acreditó la venta de tres departamentos a los Sres. R. y L. L. Á., hijos del actor.

Esos instrumentos tienen firma certificada por el escribano S., no fueron desconocidos ni atacados, de ellos surge que el precio fue abonado en el mismo acto, son posteriores a la escritura n.º 173 de fecha 14.4.2011 a la que se refiere el fallo, y por lo tanto modificatorios del compromiso anterior.

Señaló que el actor reconoció en su absolución de posiciones que en la escribanía Salerno se realizaron “las escrituras de cesiones de permuta de tres departamentos a favor de sus hijos”, por lo que el apelante entiende que “claramente” se refirió a los instrumentos con firma certificada.

La Jueza tampoco tuvo en cuenta que era titular de un inmueble ubicado en la calle Juncal n.º 1980 de Mar del Plata, recibido en 1987 por donación que le hizo su tía E. O. T., que fue vendido tal como se acreditó con el oficio respondido por el Registro de la Propiedad Inmueble, agregado el 6.9.2022.

Esos documentos demuestran que tenía dinero suficiente como para comprar la nuda propiedad del inmueble.

iii) Criticó que la Jueza tomara en consideración que la perito no pudiera expedirse sobre los ingresos de los demandados a la fecha de celebración del acto, por no existir inscripciones en organismos fiscales, cuando las ventas descriptas en el agravio anterior demuestran sobradamente que contaba con los fondos necesarios.

Afirmó que la sentenciante había convalidado “caprichosas presunciones en contra de mis mandantes”, ya que la prueba pericial de ninguna manera puede revertir los efectos del pago en efectivo acreditado.

iv) Cuestionó que en la sentencia se afirmara que no había acreditado la venta del inmueble de calle Juncal y de un automóvil de su propiedad.

En relación con el inmueble, señaló que si bien la escritura de venta “no es un instrumento que quede en poder del vendedor”, la había probado con el informe de dominio.

v) Hizo hincapié en que el actor no inició una acción de colación, para criticar la conclusión judicial relativa a que resultaba “evidente” la causa de la simulación: “sustraer un bien del futuro acervo de los Sres. R. Á. y C. H. T. para beneficiar un heredero en detrimento de otro”.

Sostuvo que el actor no ha probado cuál es el perjuicio sufrido, no ha deducido la acción de colación ni ha demostrado que el acto atacado afecta la legítima o supera la porción disponible (con cita de un fallo de la Sala III de este Tribunal).

La afirmación de que se ha perjudicado a un heredero es falsa y por ende, el fallo debe ser revocado.

vi) Criticó el encuadre del caso como una simulación relativa –ejemplificado por la doctrina–, porque no se ha demostrado que se haya querido favorecer a uno de los dos hijos o que lo haya hecho “más allá de la porción disponible”, al haber omitido el actor iniciar la acción de colación.

vii) La cita del art. 957 del CC es incorrecta, afirmó, porque no se han probado la ilicitud ni el perjuicio.

viii) La ley no prohíbe la celebración de actos jurídicos entre padres e hijos, por lo que la valoración del parentesco efectuada en la sentencia, conduce al absurdo.

Reiteró que no se tuvo en cuenta la prueba más importante sobre la existencia del dinero para realizar la operación, que fueron los contratos celebrados por los hijos del actor con su tío.

ix) En este agravio reiteró los argumentos críticos respecto a las conclusiones del fallo sobre su falta de capacidad económica.

x) Cuestionó lo decidido sobre el precio de la compraventa, sin tener en cuenta que ambas peritos señalaron que el valor de venta de la nuda propiedad es inferior al de la transmisión del dominio pleno.

Por ello, afirmó, es razonable que haya abonado el 50 % del valor real de mercado por la nuda propiedad en el año 2012, siendo que su padre vivió durante seis años más en el inmueble y su madre lo hizo por ocho años más.

xi) Sostuvo que la conclusión relativa a la falta de prueba sobre su solvencia y la realidad del acto atacado, es errada, porque la Jueza omitió considerar los contratos de cesión agregados, así como valorar adecuadamente los dichos de la testigo A. Á., que dejó debidamente probada la existencia del dinero “(sea en la moneda en que fuere)”, por haber estado presente.

Calificó como arbitraria a la postura adoptada por la Jueza, al no valorar las pruebas producidas y “disimular” las contradicciones de los testigos de la parte actora sobre su actividad laboral y sobre el tiempo en que F., su hijo, había vivido en el inmueble.

xii) El objeto de este agravio fue el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sra. C. H. T. porque no fue parte del acto impugnado, en el que solo intervino prestando el asentimiento conyugal.

Adujo que el cónyuge que presta el asentimiento, que incluso puede ser anterior o posterior al acto, no se hace parte.

xiii) Insistió con lo agraviante que le resultaba que la compraventa se declarara simulada, reiterando los argumentos vertidos, y agregó que la escritura era válida y nadie la había redargüido de falsa por lo que hacía plena fe (art. 993 del CC).

II.2. Introdujo un planteo de nulidad de la sentencia subsidiario, porque existe un juicio de simulación entre las mismas partes, que debería haberse tratado en sentencia única.

Hizo saber que había planteado la recusación de la Sra. Jueza en aquel proceso conexo, caratulado “Á. L. R. c. Á. N. S. y otro s. Simulación” (exped. n.º 129.983), en el que se persigue la declaración de nulidad de una cesión de derechos litigiosos celebrada entre su padre y el apelante.

Argumentó que la cesión fue denunciada como hecho nuevo por la actora y admitida como tal el 30.9.2021, por entender “que el hecho nuevo denunciado tendría por objeto comprobar si se llevaron o no a cabo maniobras fraudulentas en perjuicio de la parte actora…”.

Sostuvo que ello implicaba un adelanto de opinión que le hacía preguntarse por la suerte del segundo proceso, y que en la sentencia dictada en este expediente, la Sra. Jueza hizo alusión a la admisión del hecho nuevo, subrayando la parte en que dijo: “… considerando que mediante la cesión de derecho denunciada, el Sr. Á. R. trató mediante un negocio simulado de desprenderse de patrimonio, en este caso la cesión de derechos litigiosos sobre el juicio antes mencionado, a favor de uno de sus hijos y en perjuicio del otro” (en cursiva, resaltado y subrayado en el original).

Reiteró el interrogante sobre la suerte del segundo proceso ante semejante declaración, y cuestionó que no se evaluara el dictado de una sentencia única.

Sostuvo que si la Jueza fundó la sentencia recurrida mediante la incorporación del instrumento, ha adelantado opinión y por ende, debe declararse la nulidad del fallo por prematuro. Introdujo el caso federal.

III. Tengo a la vista para resolver los expedientes físicos caratulados “Á. L. R. c. Á. N. S. y otro s. Diligencias Preliminares” (exped. n.º 128.805), “Á. R. s. Sucesión ab intestato” (exped. n.º 127.015), y “Á. N. S. c. A. J. P. y otros s. Cumplimiento de contratos civiles y comerciales” (exped. n.º 127.306), y las copias digitales de los expedientes caratulados “Á. R. y otros c. Axion Energy Argentina S.A. s. Diligencias Preliminares” (exped. n.º 128.806), y “T. C. H. s. Sucesión ab intestato” (exped. n.º 128.909), todos de trámite por ante el Juzgado n.º 7 departamental.

Por cuestiones de orden lógico considero que corresponde tratar en primer lugar el planteo de nulidad “subsidiario”, por cuanto de declararse nula la sentencia apelada, caerían en abstracto los agravios formulados contra ella.

El planteo es tardío e improcedente y por ende deber ser rechazado.

III.1. En la demanda iniciada el 10.12.2018 en este expediente se solicitó que por razones de conexidad se enviara la causa al Juzgado 14, donde había tramitado el juicio “Á. L. R. c. Á. S. y otros s. Diligencias Preliminares”, que tengo a la vista (fs. 53), cuya acumulación por cuerda fue decidida a fs. 63 vta.

El 3.11.2020 el Sr. Juez a cargo del Juzgado n.º 14 decidió inhibirse para seguir actuando, en razón del fuero de atracción del sucesorio de R. Á., que tramitaba ante el Juzgado n.º 7.

a) Cuando el 27.5.2022 el Sr. L. R. Á. promovió el juicio de nulidad por simulación de otro acto jurídico celebrado entre su padre y su hermano (“Á. L. R. c. Á. N. S. y otro s. Simulación”, exped. n.º 129.983 de trámite por ante el Juzgado n.º 7, sobre una cesión derechos litigiosos), solicitó en el punto XII de la demanda que se lo remitiera por conexidad al Juzgado n.º 7 departamental, en razón de que allí tramitaban las sucesiones de sus padres, R. Á. (exped. n.º 127.015) y C. H. T. (exped. n.º 128.909), y este juicio de simulación (exped. n.º 128.806).

Al contestar la demanda como cesionario, el 25.12.2022, el Sr. N. Á. hizo referencia a este juicio en el punto II, al reconocer entre la documental agregada por el actor a la absolución de posiciones de su madre, efectuada en estas actuaciones (a fs. 79).

Cuando contestó como sucesor a título universal de la Sra. T., el 27.12.2023, no pidió que se acumularan los procesos (arts. 188 y sgtes. del CPCC), hizo referencia a que la actora “al tener un proceso conexo similar” tenía conocimiento de cómo y a quién demandar, y mencionó expresamente a este juicio.

A esa altura, y con un año de diferencia entre las contestaciones de demanda conocía perfectamente cuál era el objeto de uno y otro juicio, y que en este expediente, con fecha 30.9.2021 la Sra. Jueza había admitido como hecho nuevo la denuncia efectuada por la actora sobre la cesión de derechos litigiosos emergentes de los autos “Á. A. y otros c. Axion Energy Argentina S.A. s. Daños y perjuicios” (exped. n.º 54964/2014, de trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil de Capital Federal n.º 28, con relación a los autos caratulados Á. R. y otros c. Axion Energy Argentina SRL s. Diligencias Preliminares”, exped. n.º 17.985, de trámite por ante el Juzgado n.º 14 departamental y sus juicios conexos).

No es un dato menor que había apelado esa decisión el 6.10.2021, el recurso le fue concedido el 15.10.2021 y desistió de él el 22.10.2021, quedando firme aquella admisión.

b) Sin embargo fue recién el 4.6.2024, luego de dictada la sentencia en este juicio (19.9.2023), que el demandado se presentó en el expediente n.º 129.983, solicitando su suspensión, y con un planteo idéntico al que ahora formula en su expresión de agravios: el adelanto de opinión en el que habría incurrido la Sra. Jueza, que determina, a su criterio, que la sentencia dictada sea nula por prematura y que deba dictarse una sentencia única en ambos procesos (punto 5).

El pedido de suspensión fue rechazado en la misma fecha, porque al no haber recusado a la Sra. Jueza su competencia para seguir actuando no estaba discutida, y porque el peticionante tampoco había pedido la acumulación de procesos [con este expediente n.º 128.806] en las oportunidades procesales correspondientes (arts. 14, 15, 16, 17, 34, 36, 157, 188 y ccdtes. del CPCC).

La decisión fue apelada el 6.6.2024, con el argumento de que si se declarara la nulidad de la sentencia dictada en este expediente por la Cámara, serían nulas consecuentemente las decisiones adoptadas en el segundo juicio por haber emitido opinión la sentenciante.

En relación con que no había pedido la acumulación de procesos, adujo que “recién se tomó conocimiento de lo expuesto justamente con el dictado de la sentencia definitiva apelada en el expediente conexo”, de la que surgía el “inequívoco adelanto de opinión” (puntos 2 y 3 del escrito; la cursiva es propia).

Esa afirmación como vimos, no es cierta y no se corresponde con las constancias de los expedientes.

El recurso fue rechazado el 6.6.2024 porque el trámite del juicio es sumario y la decisión es inapelable en virtud del art. 494 del CPCC.

c) El 15.6.2024 el demandado dedujo recusación con causa fundada en el art. 17 inc. 7 del CPCC.

La Sra. Jueza decidió que, sin perjuicio de su extemporaneidad, en atención a las cuestiones planteadas y “con el objeto de garantizar las garantías constitucionales”, se formara el incidente y se remitiera a la Cámara con el informe del art. 26 del CPCC (la causa se encuentra radicada ante este Tribunal bajo el n.º 180.835, “Á. L. R.c. Á. N. S. y otro s. Simulación—Art. 26 CPCC”).

Mientras tanto ordenó el pase de las actuaciones al Juez que correspondiera por turno, pase que se hizo efectivo por medio de la Receptoría General de Expedientes, que el 24.6.2023 informó que habían quedado radicadas ante el Juzgado n.º 2 departamental.

III.2. Los antecedentes reseñados demuestran que el planteo del apelante es extemporáneo, porque entre el 6.10.2021 en que apeló la decisión que admitía el hecho nuevo y el pedido de suspensión del trámite de los autos conexos el 4.6.2024 (exped. n.º 129.983 de primera instancia), transcurrieron 2 años y 8 meses.

Claramente fue el resultado adverso en la sentencia dictada en este expediente, lo que lo motivó para plantear la necesidad de una sentencia única y el desplazamiento de la Jueza por el aludido “adelanto de opinión”.

El art. 190 del CPCC establece que la acumulación puede ordenarse de oficio o a pedido de parte, y en este último caso por vía de excepción de litispendencia o incidente, cuando hubiese sido admisible la acumulación subjetiva de acciones (art. 188 y su remisión al art. 88 del CPCC), y, en general, cuando la sentencia que haya de dictarse en uno de ellos “pudiere producir efectos de cosa juzgada en otros u otros”.

La oportunidad para plantear el incidente es en cualquier instancia o etapa del proceso, “hasta el momento de quedar en estado de sentencia”.

La antelación que exige la norma tiene su razón de ser en que la finalidad práctica perseguida con la acumulación de procesos, “no tendría fundamento alguno de haber mediado el dictado de la sentencia en cualquiera de ellos” o si alguno de los procesos que se intenta acumular hubiera fenecido por otro modo de composición de la litis, como la conciliación, transacción, o se hubiese extinguido por la caducidad de instancia o desistimiento (De la Iglesia Diego, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires”, Director Marcelo López Meza, Coordinador Ramiro Rosales Cuello; ed. La Ley, Buenos Aires 2014, Tomo II, pág. 855; en igual sentido, Morello Mario Augusto, Sosa Gualberto Lucas, Berizonce R. Omar, “Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación”, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2016, cuarta edición ampliada y actualizada, Tomo III, págs. 760 y 761).

III.3. Considero, además, que no se configura en autos la posibilidad de que se dicten sentencias contradictorias o de imposible cumplimiento, o que tengan efecto de cosa juzgada respecto a la otra.

En este juicio se ha planteado la nulidad por simulación de un contrato de compraventa inmobiliaria, y en el n.º 129.983, de uno de cesión de derechos litigiosos; la coincidencia –parcial– de las partes, y el mismo objeto, no determina de por sí que ambos juicios vayan a tener la misma solución, pues la demanda podría prosperar en uno y en el otro no, o en ambos, o en ninguno, sobre todo porque –como se verá– las normas que resultan aplicables en uno y otro caso son distintas.

En la causa n.º 129.983 se ha fijado audiencia de vista de causa para el 6.11.2024 y se están produciendo las pruebas proveídas el 6.6.2024, lo que demuestra a las claras que si se decidiera la acumulación en esta instancia para el dictado de una sentencia única como pide el apelante, se incurriría en una demora perjudicial e injustificada en el trámite de este expediente.

Ese ha sido el criterio para incorporar en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el inc. 4 al art. 189 (art. 188 del CPCCBA), que establece como requisito “que el estado de la causa permita su sustanciación conjunta, sin producir demora perjudicial e injustificada en el trámite del o de los que estuvieren más avanzados”.

La reforma, explicaba Palacio, receptó una reiterada jurisprudencia en cuya virtud la acumulación es inadmisible cuando tiende, manifiestamente, a obtener la suspensión de un proceso que se encuentra en avanzado estado de sustanciación con respecto a otro promovido con posterioridad, ya que lo contrario “conspira contra elementales razones de orden cuando no implica la aceptación de peticiones extemporáneas y maliciosas” (Palacio Lino E., “Manual de Derecho Procesal Civil”, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2004, pág. 120; en igual sentido, Colombo Carlos, Kiper Claudio, “Código Procesal Civil y Comercial. Comentado”, ed. La Ley, Buenos Aires 2006, Tomo II, pág. 406; Marino Tomás, “La desacumulación de procesos y el plazo razonable”, en LL-2017-A-149, cita on line TR LALEY AR/DOC/3743/2016).

Por otra parte, el expediente n.º 129.983 está directamente relacionado con el que tramita por ante el Juzgado Nacional en lo Civil n.º 28, Secretaría n.º 55, caratulado “Á. A. y otros c. Axion Energy Argentina S.A. s. Daños y perjuicios” (CIV 054964/2014), en el que tampoco se ha dictado sentencia (http://scw.pjn.gov.ar última entrada 25.9.2024), lo que demuestra la inconveniencia de esperar a su finalización.

III.4. Por último, en lo que se refiere al alegado “adelanto de opinión”, sin entrar en el análisis de la causal por la que se recusó a la magistrada en el expediente n.º 129.983, porque será objeto de tratamiento en el n.º 185.835 citado, cabe señalar que la transcripción de lo decidido por la Sra. Jueza que efectúa el apelante, no se corresponde con el verdadero contenido de las resoluciones que impugna.

En la de fecha 30.9.2021 se admitió el hecho nuevo, y en el Resultando I, penúltimo párrafo enunció que [la actora], “Considera que mediante la cesión de derechos denunciada, el Sr. Á. R. trató mediante un negocio simulado de desprenderse de patrimonio, en este caso la cesión de derechos litigiosos sobre el juicio antes mencionado, a favor de uno de sus hijos y en perjuicio del otro” (la cursiva es propia).

Claramente está reproduciendo los argumentos de la parte actora para denunciar el hecho nuevo, sin asumirlo como propio.

Contestado el traslado por el demandado, luego de citar el art. 363 del CPCC y jurisprudencia relativa a su aplicación, dispuso que “… si bien en los presentes obrados tienen por objeto se declare la simulación de un contrato de compraventa celebrado entre el padre del actor, su hermano y su sobrino, y sin perjuicio que la cesión de derechos litigiosos no ha sido realizada en las presentes actuaciones, entiendo que el hecho nuevo denunciado tendría por objeto comprobar si se llevaron o no a cabo maniobras fraudulentas en perjuicio de la parte actora”, y que, como había llegado a su conocimiento luego de la interposición de la demanda, era admisible.

La sentencia sólo contiene en el Resultando n.º 15 una mención a la admisión del hecho nuevo que reproduce lo que se había decidido en la resolución del 30.9.2021, y el uso del gerundio “considerando” nuevamente alude a la parte actora, y no a la apreciación o valoración de la sentenciante.

Cuando en el considerando II analizó la prueba producida mencionó a la escritura de cesión entre la prueba instrumental que venía enumerando como agregada, sin efectuar ninguna valoración sobre ella (penúltimo párrafo del considerando).

Al tratar específicamente la simulación del contrato de compraventa en el considerando V, en ningún párrafo tuvo en cuenta a la cesión para decidir sobre la realidad o apariencia del acto jurídico cuestionado.

Por ello, considero que no se han acreditado razones valederas ni la necesidad de dictar una sentencia única, por lo que esa pretensión debe ser rechazada.

IV. En cuanto a la prescripción de la acción de simulación, en la sentencia se estableció que la legislación aplicable era el Código Civil ley 340, decisión que no mereció objeciones (considerando I, arts. 260 y 266 del CPCC).

Coincido con la solución, pero porque entiendo que se trata de una relación jurídica cuya validez debe analizarse al momento de su celebración o constitución –es una ineficacia estructural–, y no porque esté extinguida (arts. 3 y 1050 del CC; art. 7 y 390 primer párrafo del CCCN).

El argumento relativo a que la demanda fue defectuosa porque el apelante fue demandado correctamente como comprador “pero no se demandó a R. Á. como vendedor”, o a sus herederos, ya fue tratado y resuelto por este Tribunal en una decisión anterior.

R. Á. había fallecido cuando se inició este juicio, y el actor es uno de sus herederos (ver declaratoria de herederos de fecha 27.12.2018, a fs. 132-133 de los autos caratulados “Á. R. s. Sucesión ab intestato”).

La doctrina desde antaño ha efectuado la distinción entre la situación del sucesor a título universal que inicia la acción de simulación con idéntico interés al que tenía su antecesor, por lo que deberá producir la prueba en las mismas condiciones exigidas a él, y la de los sucesores que actúan con un interés contrario (“caso del legitimario que ataca la simulación de una venta realizada por el causante, por ejemplo”), a los que se reputa como terceros “–actúan como tales–“, y en consecuencia podrán valerse de toda clase de pruebas, incluso presunciones (Zannoni Eduardo A., “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos”, ed. Astrea, Buenos Aires 1986, pág. 399).

Por ende, aquella pretensión de integrar la litis con todos los herederos, cuando uno de ellos era el actor, era manifiestamente improcedente y así lo decidió la Cámara al resolver el recurso de apelación deducido por el demandado contra la sentencia interlocutoria de fecha 21.2.2022, que ordenaba –precisamente–integrar la litis con N. S. Á. en el rol procesal de heredero de su padre.

En su memorial presentado el 10.3.2022, el apelante criticó que sólo se ordenara integrar la litis con él, y no contra los restantes herederos [su hermano y su madre sobre los bienes propios], y dejó “nuevamente planteado que se opondrá excepción de prescripción al progreso de la acción “puesto que nunca jamás se demandó a los herederos del causante y respecto del mismo la acción se encuentra prescripta” (primer agravio, último párrafo).

En su sentencia de fecha 2.6.2022 la Cámara estableció que la Sra. T. había sido citada antes de fallecer y el sobrino del actor había comparecido. “Los herederos del padre son las mismas personas que ya se encuentran litigando en la presente acción: uno es el actor y no es posible que se demande a sí mismo y el otro es el apelante quien está siendo convocado a juicio en su doble carácter de demandado y heredero del vendedor”.

Se resolvió que ante la inexistencia de otros herederos no se advertía la necesidad de suspender el juicio ni de demandar a los herederos en los términos pretendidos por el apelante, que “no se ve agraviado en absoluto por la decisión que cuestiona”.

En la resolución se hizo alusión a la “insistente pretensión de integrar la litis con personas que ya se encuentran citadas”, fundada en el “cumplimiento de una formalidad carente de trascendencia”, pues el derecho de defensa en juicio estaba garantizado desde el momento en que el demandado se presentó a contestar la demanda el 29.11.2019 y dio su versión de los hechos litigiosos, reiterada en cada oportunidad que tuvo (al fundar el memorial de fecha 29.1.2020; en el escrito del 21.6.2021; en la revocatoria con apelación en subsidio de fecha 9.9.2021 cuya resolución del 26.11.2021 y rechazo de la apelación del 23.12.2021, fue atacada mediante la queja nº 173.909 presentada en este Tribunal, que también fue desestimada el 15.3.2022; ver considerando IV.2).

IV.1. Si la litis estuvo bien integrada con personas que ya habían sido citadas, la conclusión que pretende extraer el apelante –la acción está prescripta respecto a los herederos del vendedor– es incorrecta.

Estamos ante un litisconsorcio pasivo necesario como el propio recurrente ha reconocido, que se configura cuando está en tela de juicio un estado jurídico que “es común e indivisible respecto de una pluralidad de sujetos… [En él] la relación es única y vincula a todos los intervinientes en forma indivisible (son los casos clásicos de simulación, división de condominio, escrituración, demanda contra la herencia, obligaciones indivisibles)”. En razón de la indivisibilidad de la relación jurídica controvertida, los actos realizados por los litisconsortes benefician a todos los demás y los resultados de la sentencia son únicos, aun en la instancia superior, apelando sólo uno de los litisconsortes. El litisconsorcio produce ese efecto ya sea frente a cuestiones sustanciales, activas o pasivas, o a cuestiones procesales (Falcón Enrique M., “Procesos de conocimiento”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2000, Tomo I, págs. 358 y 360; Morello, Sosa y Berizonce, “Códigos…”, ob. cit., ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2015, Tomo II, pág. 1106 y sgtes.).

Arazi enseña que la relación sustancial que origina la pretensión única en esta clase de litisconsorcio puede ser también única (como en los supuestos de división de condominio o de disolución de sociedad), o diversa (y da como ejemplo el del juicio de simulación: “la relación que vincula al actor con el enajenante puede derivar de un derecho obligacional, sucesorio, etcétera, mientras que la relación con el adquirente (a quien también se debe demandar) surge precisamente del acto que se ataca”), y a continuación señala los casos de litisconsorcio cuasi necesario, dando el ejemplo de las obligaciones indivisibles (Arazi Roland, “Derecho Procesal Civil y Comercial”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2004, Tomo I, págs. 126 y sgtes.; en igual sentido, Martínez Hernán J., “Procesos con sujetos múltiples”, ed. La Rocca, Buenos Aires 1987, pág. 107, cuando habla de litisconsorcio “impropiamente necesario”, en el que la exigencia de participación de todos los legitimados surge de la relación sustancial controvertida y no de una norma expresa, como en el caso del litisconsorcio “propiamente necesario”; Arazi Roland, Rojas Jorge A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2007, Tomo I, págs. 419 y 420).

Martínez (ob. cit., pág. 138), indicaba, durante la vigencia del código derogado, que el principio general establecido en los arts. 686 y 699 del CC, hacía que, como norma, el litisconsorcio necesario fuera inaplicable al sistema, salvo en dos supuestos: a) el litisconsorcio propiamente necesario, donde la excepción está contemplada en función de obligaciones, que por su naturaleza, no pueden cumplirse sino con la presencia de todos los interesados, y que la doctrina y la jurisprudencia denominaban “obligaciones indivisibles impropias” [hoy art. 824 del CCCN]; y, b) cuando el carácter de la cuestión que se plantea –independientemente de la naturaleza del vínculo–, es única y afecta a todos los otorgantes del acto, como en los casos en que se demanda la nulidad por simulación.

En cualquiera de las dos situaciones, las defensas comunes opuestas por uno de los codemandados aprovechan a los demás, entre ellas, nulidad de la obligación que se reclama, falta de exigibilidad o extinción por pago, novación, compensación, remisión total en las obligaciones solidarias, prescripción, imposibilidad de pago (Arazi, ob. cit., pág. 130; Martínez, ob. cit., pág. 141).

Es lo que expresamente establecía el art. 688 del CC, tanto para la faz activa como pasiva, “prescripta una deuda indivisible por uno de los deudores contra uno de los acreedores, aprovecha a todos los primeros y perjudica a los segundos; e interrumpida la prescripción por uno de los acreedores contra uno de los deudores, aprovecha a todos aquellos y perjudica a todos estos” (art. 3996 del CC; arts. 822, 824, 2549 y ccdtes. del CCCN; Trigo Represas Félix, en “Código Civil Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2005, “Obligaciones”, Tomo II, pág. 106; misma obra, comentario al art. 3996 del CC, pág. 463; Silvestre Norma Olga, “Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2015, Tomo V, pág. 281; Parellada Carlos, en “Código Civil y Comercial de la Nación…”, ob. cit., Tomo IX, pág. 318; Alterini Atilio, Ameal Oscar, López Cabana R., “Derecho de Obligaciones. Civiles y comerciales”, ed. Lexis Nexis-Abeledo Perrot, Buenos Aires 2006, pág. 530).

El apelante probablemente ha confundido los supuestos en que se modifica o transforma la demanda, incorporando nuevos sujetos a una relación procesal, en los que el cambio de la demanda –admisible cuando no hubiera sido notificada–, “anula los efectos de la anterior… la interrupción de la prescripción operada con relación a los anteriores no perjudica a los incorporados posteriormente; es a partir de esa incorporación cuando se interrumpe el curso de la prescripción respecto de los nuevos sujetos” (Arazi-Rojas, ob. cit., Tomo II, pág. 182).

Pero los mismos autores indican a continuación que lo antedicho no es aplicable en los siguientes supuestos: a) integración de la litis en caso de litisconsorcio necesario (art. 89 del CPN), por tratarse de una única pretensión con pluralidad de sujetos, la interrupción de la prescripción contra alguno de ellos perjudica a los demás; b) obligaciones indivisibles y solidarias, en virtud de su carácter, cualquier acto que interrumpa la prescripción contra uno de los deudores perjudica a los demás (arts. 688 y 713 del Cód. Civil).

Por ello, la decisión judicial que otorgó efecto interruptivo a la promoción del juicio de diligencias preliminares y luego a esta demanda, contra todos los litisconsortes necesarios, fue ajustada a derecho (arts. 3986 del CC; art. 2546 del CCCN) y el agravio debe rechazarse.

V. En lo que hace a la declaración de simulación de la compraventa instrumentada en escritura n.º 514, la sentencia debe ser confirmada, aunque por otros fundamentos y con otros efectos que los dispuestos en ella.

En el fallo no se ha tenido en cuenta lo que disponía el art. 3604 del Código Civil ley 340, y hoy dispone el art. 2461 del Código Civil y Comercial, pese a que la actora los invocó en su demanda (fs. 34 vta. y 35), y los demandados en su contestación sostuvieron que el art. 2461 del CCCN era inaplicable a un acto celebrado en el año 2012 por el principio de irretroactividad de las leyes (punto VI, párrafo segundo del escrito de fecha 30.5.2019; no hicieron referencia al art. 3604 del CC).

La solución a la que se arribó, luego de una larga y ardua tramitación que podría haberse evitado, ya la presumía –y la presume– la ley, sin admitir prueba en contra.

i) Zannoni enseñaba que no hay un principio legal de carácter general que impida a una persona contratar con sus hijos capaces, o con quienes eventualmente pueden, a su fallecimiento, actualizar una vocación hereditaria legitimaria.

Aunque esos contratos muestren transferencias de dominio onerosas, son susceptibles de la sospecha inicial de estar encubriendo donaciones a través de las cuales el causante favorece al adquirente –su futuro legitimario– para evitar que a su muerte tenga que computar esa adquisición como un anticipo de herencia (art. 3476 del CC) y colacionarla en su hijuela.

Frente a esa posibilidad, el autor señalaba dos soluciones:

a) que la ley nada dispusiera al respecto, y en este caso los coherederos que pretendieran atacar el aparente carácter oneroso de las transferencias de dominio entre el causante y uno de ellos, “deberán probar la simulación para provocar la colación de la donación encubierta –si tal donación se prueba–”; o,

b) que en determinadas circunstancias debiera presumirse –en forma absoluta o iuris tantum– que la transferencia de dominio a título oneroso encubre una donación.

Pero cualquiera que fuera la posición adoptada por el derecho positivo, “parecería que una vez probada la donación encubierta, o en su caso, presumiéndose legalmente tal donación, el valor del bien debería computarse como un anticipo de herencia, es decir, como donación colacionable, en los términos del art. 3476” (Zannoni Eduardo A., “Derecho de las sucesiones”, ed. Astrea, Buenos Aires 2008, Tomo 2, pág. 219).

ii) Pese a ello, el codificador legisló sobre un supuesto en que a esa presunción de gratuidad del acto “disimulado” bajo la apariencia de transmisión de dominio onerosa, no le dio el tratamiento de anticipo de herencia sino de mejora, con imputación a la porción disponible del donante.

Era, precisamente, el contemplado por el art. 3604 del CC, reformado por la ley 17.711 (hoy art. 2461 del CCCN): “Si el testador [causante] ha entregado por contrato, en plena propiedad, algunos bienes a uno de los herederos forzosos, cuando sea con cargo de una renta vitalicia o con reserva de usufructo, el valor de los bienes será imputado sobre la porción disponible del testador, y el excedente será traído a la masa de la sucesión. Esta imputación y esta colación no podrán ser demandadas por los herederos forzosos que hubiesen consentido en la enajenación, y en ningún caso por los que no tengan designada por la ley una porción legítima”.

Como toda excepción, la interpretación era restrictiva: el principio general era que toda donación hecha al heredero forzoso quedaba sujeta a colación y sólo importaba una “anticipación de su porción hereditaria” (arts. 3476 y 3484 del CC; arts. 2385, 2386 y ccdtes. del CCCN).

Si mediante una transferencia onerosa se encubría una donación, los coherederos del beneficiario debían probar el carácter simulado de esa compraventa; sólo en el caso de que ella se hubiera celebrado con reserva de usufructo [o uso o habitación agregaba la doctrina] en favor del enajenante, caía sobre el contrato la presunción de gratuidad a título de mejora del art. 3604 del CC (Zanonni, ob. cit., pág. 228; en igual sentido, Ferrer Francisco A.M., en “Código Civil Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2003, “Sucesiones”, Tomo II, pág. 187).

En el esquema de la norma, el valor de la donación se colaciona en la medida en que exceda la porción disponible y se imputa a la cuota legítima del heredero donatario. Si el excedente supera la cuota del heredero resultará pasible de la acción de reducción, que no opera de pleno derecho, sino que debe ejercerla el heredero perjudicado (arts. 1831, 3601, 3602, 3477 y ccdtes. del CC; art. 2453 del CCCN; Córdoba Marcos, en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2015, Tomo XI, págs. 37 y 40; Pérez Lasala José Luis, Medina Graciela, “Acciones judiciales en el derecho sucesorio”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2013, págs. 50, 67 y sgtes.; Ferrer Francisco A. M., “Tratado de Sucesiones”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2023, Tomo IV, pág. 472 y sgtes.).

iii) En cuanto al carácter de la presunción legal, en la nota al art. 3604 del CC, Vélez Sarsfield decía que “Muchos padres con el fin de eludir las leyes fingen para preferir un hijo, contratos onerosos que no son sino donaciones disfrazadas. La ley debe suponer que estos contratos son simulados. Esta presunción es juris et de jure contra la cual no se admite prueba”.

Si bien el texto del artículo no contenía una presunción legal –como sí lo hace el art. 2461 del CCCN–, sobre ella descansaba el presupuesto de la solución que imponía, y la doctrina argentina estaba conteste en que era iuris et de iure (Zannoni Eduardo A., “Derecho de las sucesiones”, ob. cit., pág. 229; Ferrer Francisco A. M., “Código Civil…”, ob. cit, pág. 187, con cita de las opiniones concordantes de Fornieles, Borda, Guastavino, Maffía y Zannoni; ver respecto al primer y segundo párrafos del art. 2461 del CCCN, la opinión de Ferrer, “Tratado de las sucesiones”, ob. cit., pág. 474 y sgtes.).

Borda enseñaba que las presunciones legales son reglas que, o bien invierten la carga de la prueba (presunciones iuris tantum), o bien imputan a ciertos hechos determinadas consecuencias legales (presunciones iuris et de iure), sin admitir la prueba de que la realidad es distinta de como la supone la ley (Borda Guillermo, “Tratado de Derecho Civil. Obligaciones”, ed. Perrot, Buenos Aires, 1976, Tomo II, n.º 1256-e; en igual sentido, Llambías Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, vigésima tercera edición actualizada por Patricio Raffo Benegas, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2010, Tomo II, pág. 534).

En el esquema de las nulidades del Código Civil anterior, el acto simulado –fuera la simulación absoluta o relativa– era anulable, es decir, debía probarse la causal de ineficacia (art. 1045 del CC); pero cuando la simulación era presumida por la ley –uno de los supuestos era, precisamente el art. 3604 del CC–, el acto era nulo (art. 1044 del CC).

Rivera señalaba que cuando la simulación o el fraude eran presumidos por la ley, “es el derecho positivo el que juzga el acto, lo valora e impone la sanción de nulidad. Se trata además de presunciones iure et de iure, y por lo tanto, hacen ingresar tales actos en la categoría de nulos” (Rivera Julio César, “Instituciones de Derecho Civil. Parte General”, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2010, Tomo II, pág. 721; en igual sentido, Zannoni, “Ineficacia…”, ob. cit., pág. 400).

En cuanto al carácter de la nulidad, el mismo autor señalaba que si bien algunos autores consideraban que se trataba de nulidades absolutas (Arauz Castex, López Olacirregui, Lloveras de Resk), Cifuentes y él, estimaban que en los supuestos de los arts. 1297 y 3604 del CC, la invalidez protegía intereses particulares, y en consecuencia esos actos eran nulos de nulidad relativa.

Con el profundo respeto que la autorizada opinión de los profesores Rivera y Cifuentes me inspira, considero que tratándose de una presunción legal que involucra a la transmisión de dominio onerosa a un legitimario con reserva de usufructo, regulada por una norma imperativa de orden público, la nulidad de la compraventa simulada es absoluta (arts. 21, 1047 y ccdtes. del CC; arts. 12 primer párrafo, 386, 387 y ccdtes. del CCCN).

Esta conclusión me permite agregar otro argumento a los ya desarrollados para rechazar el primer agravio, si la nulidad es absoluta la acción para obtener su declaración es imprescriptible (art. 1047 del CC; art. 387 del CCCN).

V.1. La lectura de la escritura de compraventa n.º 514, otorgada por ante el escribano F. el 26.10.2012 (fs. 20 a 22 del expediente caratulado “Á. L. R. c. Á. N. S. y otros s. Diligencias Preliminares”), permite apreciar que en su cláusula tercera se estableció que la venta se hacía con reserva de usufructo vitalicio a favor del vendedor, y en la quinta, las partes acordaban que la operación tenía “el CARGO para la parte compradora de que en caso de fallecimiento del señor R. Á.; en consecuencia, la parte compradora asume el cargo de constituir USUFRUCTO GRATUITO Y VITALICIO a favor de la cónyuge del mismo, doña C. H. T.” (“SIC”, mayúsculas y negrilla en el original a fs. 21).

La utilización de la palabra “cargo” en una compraventa, cuando la constitución del usufructo bien podía hacerse a favor de los cónyuges Á.-T., es sugestiva, sin perjuicio de que el cargo es una modalidad de los actos jurídicos en el que se impone una obligación accesoria al adquirente de un derecho (art. 354, 1063, 1064, 1065 y ccdtes. del CCCN).

En su absolución de posiciones, la Sra. T. negó que la compraventa hubiera sido simulada o que no hubieran recibido dinero (respuesta a posiciones 5 y 6 del pliego de fs. 78), luego admitió que ejercía la posesión a título de dueña del inmueble y que abonaba los impuestos y servicios (respuesta a posiciones 11 y 15), y a la posición relativa a si era su intención dejarle el inmueble a su nieto F., respondió que no y aclaró que la casa ya no era de ella “sino de Santiago, porque él se encargó de nosotros hasta el final” (respuesta a primera ampliación de fs. 79).

La respuesta trasluce, al menos, un agradecimiento que no se correspondería con el carácter pretendidamente oneroso del acto simulado.

Adviértase además, que el cargo de constituir usufructo a favor de la Sra. T. luego de la muerte de R. Á., no fue cumplido, pues no se ha agregado una escritura de constitución que lo acredite (art. 1017 inc. a) del CCCN), ni surge del último informe de dominio agregado al expediente que estuviera inscripto (agregado en el escrito del 15.6.2023).

La transmisión de dominio onerosa al legitimario con reserva de usufructo encuadra en el supuesto del art. 3604 del CC, que le resulta plenamente aplicable en virtud de su carácter imperativo y de orden público ya indicado.

V.2. Por ello, si bien la sentencia debe ser confirmada en cuanto a la declaración de nulidad por simulación de la compraventa, los efectos de esa declaración deben ser los que imperativamente imponía –e impone– la ley: el valor de los bienes “será imputado sobre la porción disponible” del causante como mejora y el excedente “será traído a la masa de la sucesión”, es decir, “será objeto de colación” (art. 3604 del CC; art. 2461 del CCCN).

Si el excedente superara la cuota del heredero beneficiario, será pasible de la acción de reducción que deberá plantear el heredero perjudicado (arts. 1831, 3601, 3602, 3477 del CC; art. 2453 del CCCN).

Por lo tanto, la orden de reinscribir el bien en el Registro de la Propiedad a nombre de R. Á. y Clelia T. (punto 3 de la parte resolutiva), debe revocarse, porque no es la consecuencia que imperativamente impone la ley, luego de presumir la gratuidad del acto y la intención de mejorar al heredero legitimario.

Recién en el momento en que se practiquen en los juicios sucesorios las operaciones básicas de inventario y avalúo de los bienes (arts. 2341 a 2344 del CCCN), a los fines de la partición que haga cesar el estado de indivisión (arts. 2363, 2376, 2377, 2378, y ccdtes. del CCCN), podrá determinarse la porción disponible (arts. 2444 y 2445 del CCCN), para luego proceder a imputar a ella la mejora y en su caso, colacionar el excedente (arts. 3604 del CC; art. 2461 del CCCN).

Hasta ese momento, el crédito de la parte actora se encuentra suficientemente garantizado con las medidas cautelares trabadas sobre el inmueble.

V.3. La aplicación imperativa de la solución legal, determina que la colación no sea ya una acción disponible para el legitimado activo, sino que es una consecuencia necesaria –para el caso de que exista un excedente sobre la porción disponible– dispuesta por la ley de orden público.

Por ello, el agravio relativo a si el actor debió –o no– iniciar la acción de simulación conjuntamente con la de colación, y los argumentos sobre la falta de acreditación del perjuicio, carecen de sustento, pues, reitero la colación es una consecuencia ineludible derivada de la presunción legal de gratuidad del acto.

V.4. La aplicación de la norma imperativa, lleva igualmente a confirmar el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sra. C. H. T.

Es cierto que el cónyuge que prestaba el consentimiento del art. 1277 del CC (art. 470 del CCCN), no intervenía en el negocio en un pie de igualdad con el titular del bien, no era un codisponente, pero su expresión de conformidad con el negocio de su consorte, era un requisito de validez para remover los obstáculos con que tropieza el poder dispositivo del cónyuge titular (M. C. M. J., en “Código Civil Comentado”, ob. cit., “Derecho de Familia Patrimonial”, pág. 192, Medina Graciela, en “Tratado de Derecho de Familia (según el Código Civil y Comercial de 2014)”, Directoras Aída Kemelmajer de Carlucci, Marisa Herrera, Nora Lloveras, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2014, Tomo I, pág. 778).

Por ello la doctrina entendía que el negocio jurídico celebrado con asentimiento conyugal era complejo, porque la manifestación del no titular le otorgaba plena eficacia, sin que ello implicara investirlo del carácter de parte del acto dispositivo.

A tal punto era –y es– un requisito de validez, que la mayoría de la doctrina consideraba que la falta de asentimiento producía la nulidad relativa del acto otorgado con ese defecto (Borda, Belluscio, Guastavino, Moisset de Espanés, Zannoini, Fassi, Mazzinghi, Bossert, Risolía, Mosset Iturraspe, Garrido, Andorno, Medina, Méndez Costa) y no su inoponibilidad respecto al cónyuge omitido (López de Zavalía, Vidal Taquini, Cafferata, Cichero).

En el caso de autos, el consentimiento de la Sra. T. era imprescindible para concretar el acuerdo simulatorio; no cabía la posibilidad de que R. Á. acudiera a la justicia para solicitarle a un juez que lo otorgara en su lugar. Necesariamente fue “cómplice” en la simulación (arg. art. 337 segundo párrafo del CCCN).

Y desde el punto de vista de la presunción legal (arts. 958, 3604 y ccdtes. del CC; arts. 334, 2461 y ccdtes. del CCCN), no es un dato menor, como sostuvo la Sra. Jueza, que el “cargo” impuesto al comprador, consistiera, precisamente, en constituir un usufructo gratuito y vitalicio a su favor, más allá de que no se haya cumplido.

V.5. Los efectos de la nulidad de la compraventa presumida por la ley son inescindibles para las partes; se trata de una nulidad absoluta y total (arts. 1047 y 1039 del CC; arts. 387 y 389 del CCCN), que revela la gratuidad del acto encubierto, con las consecuencias que he analizado.

Esos efectos alcanzan necesariamente a F. Á. L., aunque no tenga el carácter de heredero legitimario como su padre (art. 3410 del CC; art. 2444 del CCCN).

La presunción legal de gratuidad no admite, como vimos, prueba en contrario, y debe extenderse a todos los partícipes del acto simulado.

Por los argumentos expuestos, propondré que se confirme parcialmente la sentencia, por los fundamentos y con los efectos legales desarrollados en el considerando V.

Así lo voto.

El Sr. Juez Dr. Ricardo D. Monterisi votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.

A la segunda cuestión el Sr. Juez Dr. R. J. Loustaunau dijo:

Corresponde: I) Rechazar el recurso de apelación de la parte actora, y confirmar parcialmente la sentencia de primera instancia, con los efectos legales desarrollados en el considerando V. II) Imponer las costas de la Alzada al apelante vencido (art. 68 del CPCC). III) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad del art. 31 de la ley 14.967. IV) Reanudar los términos suspendidos con fecha 1.8.2024.

Así lo voto

El Sr. Juez Dr. Ricardo D. Monterisi votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.

En virtud del acuerdo que antecede se dicta la siguiente sentencia: I) Se rechaza el recurso de apelación de la parte actora, y se confirma parcialmente la sentencia de primera instancia, con los efectos legales desarrollados en el considerando V. II) Las costas por los trabajos en la Alzada se imponen al apelante vencido (art. 68 del CPCC). III) Se difiere la regulación de honorarios para la oportunidad del art. 31 de la ley 14.967. IV) Se reanudan los términos suspendidos con fecha 1.8.2024. Regístrese.

Notifíquese por el sistema automatizado (art. 10 del Anexo del Ac. 4039/21). – Roberto J. Loustaunau. – Ricardo D. Monterisi (Sec.: Alexis A. Ferrairone).

C., M. A. c. Registro de la Prop. Inmueble Expte. 235/23 s/recurso directo a Cámara

Comentado por Eduardo Molina Quiroga: Hipoteca. Caducidad y cancelación.

Buenos Aires, 07 de Junio de 2024

Autos y Vistos:

I. Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal a fin de resolver la apelación interpuesta a fojas 56/65 por la escribana, señora M A C, contra la resolución de fojas 52/54 dictada por la Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta Capital Federal.

Surge de las constancias de la causa, que el día 10 de febrero de 2023 la notaria M A C –titular del registro notarial nº– ingresó ante el Registro de la Propiedad Inmueble un pedido de inscripción de una compraventa realizada por “Hener S.A.” del inmueble de la calle Guatemala , matrícula , unidad funcional nº (presentación nº E00065265).

El 2 de marzo de 2023, la registradora observó el documento en virtud de que existía una hipoteca vigente a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires, según escritura Nº 4 del 22 de enero de 1996 (presentación nº 12647). Indicó que para tomar razón de la compraventa era necesaria la cancelación del gravamen. A raíz de ello, inscribió provisionalmente el documento.

Contra dicha observación la escribana interpuso recurso de recalificación (fojas 38/40). En esa oportunidad, sostuvo que la cancelación es un acto de voluntad de las partes y que, por imperio del artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, el Registro debía aplicar la caducidad, que es un instituto de orden público. En consecuencia, señaló que el Registro debía eliminar el Asiento Registral Presentación Nº 12647 de la matrícula FR pues habían transcurrido más de veinte años desde la registración.

A fojas 43/44 la registradora rechazó el recurso de recalificación interpuesto.

Para así decidir indicó que la escribana debió haber advertido la inscripción del asiento registral de hipoteca vigente sobre la matrícula del inmueble al momento de realizar la calificación. Agregó que no era correcta la afirmación volcada en la escritura en cuanto a que el bien no reconocía hipotecas ni gravámenes y que, en todo caso, debió haber vertido en dicho instrumento las circunstancias que expuso en su recurso respecto a la caducidad de la hipoteca.

Además, sostuvo que el acreedor hipotecario era el Banco de la Provincia de Buenos Aires y que, por la función social del organismo y las características de los préstamos que otorga, no estaban reunidas las condiciones para determinar que los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no están vigentes. Indicó que así se decidió en el Expediente Nº 655/02 que tramita ante el Registro de la Propiedad Inmueble, donde, además, se analizaron distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a diferentes organismos afines al Banco Provincia.

Agregó que el artículo 1 de la Disposición Técnica Registral Nº 12/2021 dispuso que solo será aplicable el plazo de 35 años a que hace referencia el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, reemplazado por el artículo 24 de la ley 22.271 a aquellas hipotecas registradas a partir del 15 de septiembre de 2016. No obstante, señaló que ello no era materia de debate en este caso en particular.

En consecuencia, desestimó el recurso de recalificación.

Contra esa decisión, la escribana interpuso recurso de apelación ante la Directora General del Registro de la Propiedad Inmueble (art. 40, Dec. 2080/80, v. fojas 46/50).

En primer lugar, y dado que el registrador indicó que las manifestaciones relativas a la caducidad de la hipoteca debieron ser volcadas en la escritura de compraventa, la recurrente preguntó a la señora Directora del Registro si la cuestión podía resolverse expidiendo una escritura aclaratoria donde se manifestara que el bien no tiene hipoteca vigente. Indicó que de ser así, se allanaba a la observación y se comprometía a realizar dicha medida.

En cuanto al fondo de la cuestión, sostuvo que la observación no tenía sustento jurídico ya que la registradora consideró que a la hipoteca en cuestión no la afecta el tiempo y no caducaba con fundamento en una opinión socio-moral no tenida en cuenta por la ley ni por ningún fallo jurisprudencial. Por ello, entendió que no puede válidamente sostenerse que –por la función social del acreedor– el instituto de caducidad merece un tratamiento diferente del que prevé la ley.

En este sentido dijo que sostener sin límite de tiempo la existencia de un gravamen sobre un bien inmueble debería tener origen en un plexo normativo (ley de fondo, ley del Banco Provincia de Buenos Aires, alguna otra ley o jurisprudencia reiterada y pacífica). Así, sostuvo que el expediente Nº 655 –al que hizo referencia la registradora– es un popurrí de casos y dictámenes útiles para el uso interno del Registro de la Propiedad Inmueble pero no contiene presentación alguna ni resolución sobre un caso determinado de similitud al presente.

Indicó que nunca en su Carta Orgánica el Banco de la Provincia de Buenos Aires mantiene la no caducidad de sus hipotecas. Por el contrario, el artículo 58 sostiene que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato”; nunca dice que las hipotecas no caducan. Además, no se señala que el fin de ese Banco es cumplir una función social (lo que, sostuvo, tampoco justificaría en términos jurídicos que las hipotecas no caducarán).

Agregó que los plazos contractuales previstos en los contratos de mutuo con garantía hipotecaria Nº 4 y Nº 5, que originó el asiento registral cuestionado, estaban holgadamente vencidos y que las partes que intervinieron en esos actos habían establecido en la cláusula décimo quinta que el Banco acreedor quedaba facultado para solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente, sin necesidad de nueva escritura o intervención jurídica.

Finalmente, coincidió con la registradora en cuanto a que no es materia de debate en estos autos la aplicación de la D.T.R. 12/2021. Por ello, concluyó que correspondía aplicar al caso el plazo de caducidad de 20 años prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, pues así se estableció en los contratos de Mutuo con Garantía hipotecaria, la Carta Orgánica del Banco Provincia, la ley 17.801 y no existen usos ni costumbres ni jurisprudencia que consideren lo contrario.

La Directora del Registro de la Propiedad Inmueble rechazó el recurso interpuesto y, en consecuencia, ratificó la observación formulada por la registradora al documento Nº E00065265.

En lo que respecta al allanamiento referido por la escribana, señaló que si bien el registrador hizo mención a que la profesional no había calificado debidamente la situación en la escritura, en ningún momento manifestó que, de haberlo hecho, se hubiera subsanado la observación, sino que entendió que debió haberse resaltado la no vigencia de la hipoteca que sostuvo la escribana.

En esa oportunidad, sostuvo la funcionaria que el artículo 36 de la ley 17.801 manifiesta la forma en la que deben instrumentarse las cancelaciones de hipotecas y anotaciones. Dijo que allí se encuentra previsto que “se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos…”.

Asimismo, destacó que el artículo 58 de la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires expresa que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo al artículo 69 de la ley Nacional Nº 1804”. Y, a su vez, el artículo 60 de ese cuerpo normativo afirma que “el deudor no podrá transferir el inmueble hipotecado mientras el Banco no haya aceptado el nuevo deudor, sin cuyo requisito no se libera de las obligaciones contraídas en el contrato de préstamo. El respectivo testimonio de traspaso de dominio debe depositarse en el Banco dentro de los treinta días siguientes a la fecha de aceptación y hasta su entrega, el deudor primitivo no queda desligado de su obligación” (ver fojas 53).

En base a ello, consideró que los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor no caducan en el plazo de ley sino que conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato. Y, en este punto, resaltó que no puede el registrador calificar plazos contractuales ni suplir la manifestación por parte del acreedor. Por ello, independientemente que los plazos contractuales estén vencidos es el titular del derecho (acreedor) quien podría rogar la caducidad del asiento registral.

Refirió que la solución del registrador se ajusta a derecho pues la D.T.R. 3/2010 precisa que “a partir del 23 de noviembre próximo, en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el art. 37 de la Ley 17.801 y los arts. 3.151 y 3.197 del Cód. Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Sec. Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”. Que en base a ello, en el marco del expediente nº 655/02 que tramita por ante el Registro se analizaron los distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a distintos organismos afines al caso.

Así, sostuvo la señora Directora que por las características del Banco de la Provincia de Buenos Aires en materia de créditos hipotecarios y el rol que ocupa la entidad en nuestra sociedad no se encuentran reunidas las condiciones para determinar que, en el caso, los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no se encuentran vigentes.

Finalmente, destacó que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires adoptó similar criterio a través de la D.T.R. Nº 14/2005 que en su artículo 3 (Texto según D.T.R. 16/2017) afirma que “quedan excluidas de la presente las hipotecas constituidas a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires y Banco de la Nación Argentina, que serán consideradas vigentes hasta la registración de su cancelación”.

Por ello, desestimó el recurso articulado.

Contra esta decisión, planteó la escribana la apelación que se encuentra a estudio.

II.1. Tal como se advierte de la síntesis efectuada, la observación del Registro de la Propiedad Inmueble que cuestionó la escribana C, se suscitó en el marco del proceso de inscripción de la compraventa del inmueble de la calle Guatemala XXXX/XX –matrícula – realizada por “Hener S.A.”–vendedor– a la señora Dora L L –compradora– (Escritura Nº, Folio).

En dicho instrumento la escribana interviniente indicó que “con los certificados despachados por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 17 y 16 de enero de 2023, bajo los números E00022905C2023 y E00023016C2023 de constancias de dominio e inhibiciones respectivamente, que se agregan al presente, se justifica: que por el nombre de la parte vendedora no se registran anotadas inhibiciones que le impidan disponer de sus bienes; y que el bien descripto cuyo dominio consta inscripto en la forma relacionada no reconoce embargos, hipotecas, ni ningún otro derecho real, doy fe” (ver fs. 2/2vta., renglones 23/29).

Como se relató en el punto II, el Registro de la Propiedad Inmueble observó la inscripción. Sostuvo que existía una hipoteca vigente inscripta a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires (escritura nº 4 del 22 de enero de 1996) por lo que para la toma de razón era necesaria la cancelación del gravamen registrado el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647).

La escribana cuestionó la observación. En el recurso a estudio sostuvo que se confunde el instituto de la cancelación (art. 36, ley 17.801) con el de la caducidad registral (art. 37, ley 17.801).

Señaló que la Carta Orgánica del Banco Provincia de Buenos Aires –ley especial aplicable al caso– establece que la hipoteca y su inscripción conservan su eficacia legal durante la vigencia del contrato. En el caso, dijo, no se trata de aplicar la prescripción –que hace al derecho garantizado y sus accesorios– sino que se refiere exclusivamente a la inscripción de la hipoteca que sólo extingue el derecho de hacer oponible la misma a terceros. Por lo tanto, entendió que la caducidad pretendida tiene como único objetivo y efecto dejar de publicitar el gravamen que probablemente haya fenecido pero cuya extinción nadie se preocupó en hacer saber.

Asimismo, destacó que en el expediente interno del Registro de la Propiedad Inmueble Nº 655/02 se encuentra agregado un dictamen del Director de Interpretación Normativa y Procedimiento Normativo que dice que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan por el plazo establecido por el artículo 3151 (hoy 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación)” (v. fojas 108). O sea, concluyó la escribana, que a contrario sensu caducan y no conservan su eficacia legal si el contrato no está vigente, que es el caso a estudio donde han transcurrido los 20 años del plazo legal de inscripción y también los que corresponden a la vigencia del contrato. En síntesis, alegó que los plazos contractuales y registrales están totalmente vencidos, lo que ni el registrador ni la Directora tuvo en cuenta, sino que ignoraron las escrituras aportadas que dan cuenta que el crédito no está vigente.

Con relación a la D.T.R. 3/10 dijo que la norma sería aplicable al instituto de la cancelación y no de la caducidad, que opera de pleno derecho.

Adujo que no corresponde una preferencia al acreedor en desmedro del deudor ya que aquél tenía la posibilidad de inscribir las veces que quisiera la garantía hipotecaria y no lo hizo.

Así, manifestó que la norma aplicable no es la cancelación sino la caducidad, aun cuando se acepte que ésta pueda operar con un plazo de excepción –vencimiento contractual– que también está cumplido.

Finalmente, en cuanto a lo señalado por la Directora respecto a que no era de su competencia calificar los plazos contractuales, sostuvo que se confunde nuevamente la cancelación con la caducidad donde, el deber del registrador solo es de verificación.

En síntesis, recalcó que en este caso estamos ante un supuesto de caducidad del asiento registral y que, habiendo transcurrido el tiempo que la ley prevé, corresponde proceder sin más a la inscripción de la compraventa.

II.2. Para el estudio de la cuestión, es preciso distinguir a la caducidad de la cancelación registral, en tanto la segunda debe ser rogada señalándose la naturaleza del acto y demás requisitos que impone la ley, mientras que la primera se concreta por el transcurso del plazo legal establecido en el código. De tales conceptos surge que la caducidad del asiento registral no implica la extinción del crédito garantizado con la hipoteca, que subsiste hasta su extinción, por lo que resulta pasible de ser ejecutada bajo las reglas y procedimiento propios del derecho común (v. esta Sala en “Roggiano, Norberto Oscar c/ Federico, Juan Héctor y otro s/ ejecución hipotecaria” del 30 de junio de 2022).

Así, la cancelación de la hipoteca puede realizarse conforme lo prevé el art. 2204, del Código Civil y Comercial de la Nación, por su titular o por el Juez, en los casos que menciona esa norma. Por otro lado, la caducidad de la inscripción implica la desaparición de la anotación registral, sin perjuicio de la subsistencia extrarregistral de la obligación.

Es decir que la hipoteca cancelada está extinguida registral y extrarregistralmente. Por el contrario, la hipoteca a la que se refiere una inscripción caduca subsiste, aunque como hipoteca no inscripta. Como menciona Highton de Nolasco, la caducidad de la hipoteca no se vincula con la existencia de la hipoteca, la cual puede subsistir extrarregistralmente (cfr. Highton, Elena I. en “Juicio Hipotecario”, Tº2, pág. 628).

En los términos en los que quedó trabada la contienda, se observa que, contrariamente a lo que señala la recurrente, la decisión de la Directora del Registro no confundió la caducidad registral con la cancelación, sino que, en una interpretación normativa, sostuvo que la inscripción registral de la hipoteca constituida a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires no caducaba por el paso del tiempo, sino que conservaba su eficacia legal durante la vigencia del contrato.

Entonces, para decidir la cuestión, lo que debe determinarse es si existe alguna ley especial –tal como lo entendió el Registro– que constituya una excepción al principio general que regula la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca (artículo 2210 del Código Civil y Comercial).

II.3. Como es sabido, el Decreto 2080/1980 establece, entre las funciones del Director General del Registro de la Propiedad Inmueble, la de resolver las cuestiones que se promuevan por aplicación o interpretación de las normas legales y reglamentarias a que debe ajustarse el propio organismo (artículo 167, Dec. 2080/1980, según Decreto 466/99).

Para ello –dice la norma– el Director posee facultades para adoptar las medidas relativas a situaciones no reguladas en el Reglamento para mejor funcionamiento del Organismo. Así, el artículo 173 prevé que en cumplimiento de sus funciones dictará: (i) disposiciones técnico-registrales para regular, con carácter general, las situaciones no previstas en el reglamento y las que se hubieren delegado a dicha regulación (art.174); (ii) resoluciones, que serán las que se dicten como consecuencia del procedimiento establecido en el Capítulo X del Título Primero (recursos); (iii) disposiciones administrativas que están dirigidas a regular el funcionamiento de los servicios de apoyo a la entidad registral y (iv) órdenes de servicio que serán las instrucciones dadas al personal para facilitar la interpretación y aplicación de las normas de jerarquía superior.

Puede así advertirse que la Resolución de fojas 52/54 se dictó en ejercicio de las funciones que la ley le encomendó a quien ejerce la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble.

En esta línea, corresponderá decidir si la interpretación realizada por la señora Directora del Registro referido al mantener la observación efectuada por la registradora, resultó ajustada a derecho.

II.4. Al respecto, es preciso señalar que el artículo 37 de la ley 17.801 estipula que “caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan las leyes especiales: a) la inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare…”.

En esta línea, el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, en su redacción original, previó que los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el plazo de 20 años, si antes no se renueva. Luego, la ley 27.271 (B.O 15/9/2016) lo amplió a 35 años. Es decir que, el principio general previsto normativamente para la caducidad de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble es de 20 o 35 años, según el caso. Así, una vez transcurrido ese plazo, el asiento queda, automáticamente, sin ningún valor.

Empero, el artículo 37 de la ley 17.801, acorde se transcribió antes, prevé la posibilidad que se establezcan otros plazos a través de leyes especiales. Por ende, incorpora potenciales excepciones al principio general contenido en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En este punto, la ley 15.283 (B.O. 23/6/1960) estableció que “las disposiciones establecidas para las operaciones de crédito real con garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que refiere a los privilegios y ejecución especial consignados en la Ley Orgánica de dicha institución, como así también las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarán a los Bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares”.

Entre las prerrogativas con las que contaba el entonces Banco Hipotecario Nacional, el artículo 46 de la ley Nacional 1804/1886 preveía que “los efectos del registro de hipoteca, durarán hasta la extinción de la obligación, no obstante lo dispuesto al respecto por el Código Civil”. Todas las reformas realizadas a la Carta Orgánica de esa institución mantuvieron esa disposición que establecía un régimen especial respecto a la inscripción de las hipotecas (art. 47 del Dec. Ley 13128/1957, art. 37 de la ley 22.232/1980, art. 36 del Dec. 540/93).

Es decir que se contempló una excepción al plazo genérico de la caducidad registral previsto en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación al conservar la vigencia de la inscripción hasta la extinción de la obligación.

Conforme lo dispuesto por la ley nacional 15.283/1960, ese privilegio se extendió a los Bancos Provinciales Oficiales o Mixtos que realicen operaciones de créditos garantizados con hipoteca, entre que se encuentra el Banco de la Provincia de Buenos Aires.

Y si bien no se desconoce que dicha entidad se privatizó en el año 1997, transformándose en una sociedad anónima (ley 24.855), lo cierto es que, en el caso, la obligación garantizada con la hipoteca inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647) se efectuó el 22 de enero de 1996 (Esc. Nº 4), es decir, con anterioridad a la transformación enunciada.

Además, la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires también contempla la excepción al plazo genérico de la caducidad registral –ley 9434/1986–.

Esa norma local prevé en su artículo 58 que “La hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo con el artículo 69 de la ley 1804. No obstante el Banco tiene la facultad de pedir directamente y cuantas veces lo estime necesario la renovación de la inscripción, lo que se efectuará por el Registro de Hipotecas a la sola presentación por el Banco de un testimonio de la escritura originaria del préstamo”.

Así, se advierte que, desde los orígenes, que los legisladores han establecido esquema legal tuitivo a favor de determinadas entidades bancarias oficiales por su finalidad social.

Por ello, se entiende que es correcta la observación del Registro ya que los plazos contractuales, aunque pudieren en el caso estar vencidos, se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación, otras leyes aplicables o pueden pactarse en contratos privados, por lo que, su valoración, excede a la función registradora.

No modifica esa conclusión el hecho de que la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires y la cláusula décimo quinta del contrato de mutuo con garantía hipotecaria facultaran al acreedor a solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente. Es que esa prerrogativa –que podría ser ejercida por el acreedor cuando lo estimara pertinente– no podría ir en desmedro del plazo que la ley especial otorga (cfr. ley nacional 15.283).

En esta inteligencia, debe concluirse que en virtud de lo dispuesto por la ley 15.283, –en el mismo sentido que lo dispone el artículo 58 de la ley 9434/1986–, siendo el acreedor Banco de la Provincia de Buenos Aires para dejar sin efecto la inscripción registral, será necesario constatar la extinción de la obligación. Tal gestión deberá concretarse en forma extrajudicial o, en caso, recurrir a la Justicia para hacer valer sus derechos.

II.5. En este sentido, el 10 de noviembre de 2010 el Registro de la Propiedad Inmueble dictó la D.T.R. 3/10 que se publicó en el Boletín Oficial el día 17 de noviembre de 2010. Como se dijo, la señora Directora del Registro remitió a las constancias y resoluciones incorporadas a dicho expediente nº 655/02 para fundar la resolución cuestionada.

En dicha disposición se estipuló que “a partir del 23 de noviembre próximo [2010], en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el artículo 37 de la Ley 17.801 y los artículos 3151 y 3197 del Código Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Secretaría Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”.

Esa decisión se dictó con el objetivo de “arbitrar las medidas conducentes a eliminar la incertidumbre que se genera respecto de la anotación de hipotecas de las que son acreedores instituciones de claro contenido social, mutualista o de carácter oficial, incertidumbre que puede generar dudas o inseguridades a los agentes encargados de la labor registral y la carencia de información cierta sobre las características de las instituciones acreedoras ya mencionadas” (ver considerandos de la DTR 3/2010). Ello, pues existían algunas disposiciones especiales –Decretos-Ley 14.535/44 y 13.128/57 y Leyes 12.643 y 14.398– que modificaban el principio general y común al que se encuentra sometido todo gravamen hipotecario.

Fue así que, en el marco de ese expediente administrativo Nº 655/02 –que se acompañó en formato digital ad effectum videndi–, el 2 de julio de 2014 el entonces Director de Interpretación Normativa y Proceso Recursivo del registro elevó al Director General del Registro un dictamen concluyendo que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor, conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan en el plazo establecido por el artículo 3151 del Código Civil (hoy 2210, CCCN)”.

Lo cierto es que estas actuaciones apuntan –en ejercicio de las funciones encomendadas por el Decreto 2080/1980– a reconocer y sistematizar los distintos supuestos en donde las leyes especiales contemplen excepciones al principio general que prevé el artículo 2210 del Código Civil y Comercial.

Ello, sin perjuicio, claro está de que las partes puedan –tal como ocurrió en el caso– someter la decisión administrativa a la que se arribara a la revisión jurisdiccional, pues son los jueces los interpretes finales de las normas (arts. 116, CN).

Sólo cabe agregar que en igual sentido resolvió la Corte Suprema de Justicia de la Nación en un precedente que involucraba al Banco de la Nación Argentina (Fallos FTU 71004350/1998/1/RH1 Banco de la Nación Argentina c/ Unzain, Henrri Manuel y otra s/ ejecución hipotecaria del 3 de diciembre de 2020). Allí, el Máximo Tribunal destacó que la excepción a la solución prevista en los artículos 3151 y 3197 del Código Civil entonces vigentes, contenidas en la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina (ley especial 21.799) no resulta contraria a principios de orden público (ver. Considerando 5º).

En consecuencia, y por los argumentos hasta aquí señalados se rechaza el recurso de apelación deducido y se confirma la resolución dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta ciudad.

III. Por tales consideraciones, el Tribunal resuelve: Confirmar la resolución de fojas 52/54 dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital.

Regístrese de conformidad con lo establecido con los arts. 1 de la ley 26.856, 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN; a tal fin, notifíquese a las partes por Secretaría. Cumplido ello, devuélvase vía DEOX al R.P.I.

La difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por los arts. 164, segundo párrafo, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido.

Se deja constancia que la Vocalía Nº 32 se encuentra vacante. – Silvia P. Bermejo. – Lorena F. Maggio.

B. de Ch. s/sucesión testamentaria c. M., J. E. y otros s/desalojo: intrusos

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de abril de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos interpuestos en los autos “B. DE CH. S/SUCESIÓN TESTAMENTARIA c/M. J. E. Y OTROS s/DESALOJO: INTRUSOS”, respecto de la sentencia dictada en fecha 5 de junio de 2023, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Díaz Solimine, Converset y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Díaz Solimine dijo:

I. La sentencia hizo lugar a la demanda de desalojo promovida por M. E. Ch. –en su carácter de administradora judicial de la sucesión de J. B. de Ch.– contra J. E. M. y/u ocupantes, respecto del inmueble sito en la calle Apolinario Figueroa 1336, de esta ciudad; en tanto frente a los elementos aportados y postura asumida por las partes, estimó la a-quo que no se contaba con prueba concluyente en el marco de este proceso para rebatir el derecho de la actora a obtener la tenencia del bien inmueble objeto de disputa.

Las costas del litigio fueron impuestas a la demandada vencida.

II. Contra dicho pronunciamiento alzan sus quejas J. E. M. y V. L. M., quienes requieren la revocación del fallo en crisis.

En su oportunidad, la parte actora contestó el traslado conferido respecto de los agravios vertidos y solicitó su desestimación.

Por otro lado, el Dr. F. J. C. –letrado patrocinante de los emplazados– se agravia por su propio derecho en tanto sostiene que en la sentencia se “…establece prematura y equivocadamente la base regulatoria de los honorarios a regular al suscripto…”.

III. Es menester señalar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (conf. CSJN, “Fallos”: 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 276:132, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Anotado y Concordado”, Tº I, p. 825; Fenocchieto Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, Tº 1, p. 620).

En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del CPCC; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611).

Por otro lado, estimo pertinente recordar que el obrar jurisdiccional del tribunal opera con sujeción al principio de congruencia, existiendo una serie de campos de actividad de los que no puede exceder el tribunal ad quem, limitación que –entre otros aspectos– resulta ser absoluta en tanto no puede conocer sino en la medida de los agravios planteados; ni respecto de las cuestiones que no fueron puestas a consideración del a quo; hallándose asimismo vedada la reforma de la resolución apelada en perjuicio del recurrente, salvo que medie recurso de la contraparte. Sentado ello, no cabe considerar por la Alzada cuestiones consentidas, entendiéndose por tales las que no fueron apeladas o que, apeladas dentro de un contexto mayor de impugnación, no fueron referidas en la expresión de agravios (Rivas, Adolfo A., Tratado de los recursos ordinarios, Tº 2, p. 841/854, Abaco, 1991).

En efecto, el Tribunal de Alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra más limitado que el de primera instancia, por cuanto de conformidad con lo dispuesto por los arts. 271 y 277 del Código Procesal debe limitarse a decidir sobre aquellas cuestiones de hecho y derecho que hubieran sido sometidas a la decisión del magistrado interviniente, debido a que la segunda instancia es sólo un medio de revisión del pronunciamiento emitido en la primera y no una renovación plena del debate. Así, el principio de congruencia, que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de la segunda (CNCiv., Sala “F”, LL 35-858-S).

Dicho ello, me abocaré al estudio del particular a efectos de verificar si se encuentran acreditados los supuestos sobre los cuales se fundan las quejas planteadas por los recurrentes.

IV. En la materia que nos ocupa se ha decidido que es legítimo acordar la acción de desalojo no sólo al propietario locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.), contra todo el que esté en la tenencia actual de él (Salgado A. J., “Locación, comodato y desalojo”, 7ª Ed., Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2010, p. 356). Desde esta perspectiva ha de señalarse que la restitución de un inmueble a través de la vía del desalojo es exigible por quien es acreedor de una obligación de restituir o entregar exigible, sea propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario u ostente otra calidad análoga (cf. Morello, “Códigos Procesales…”, T. VII-B, p. 50, año 1999).

En el caso, aquel sindicado como ocupante podría llegar a enervar la pretensión demostrando, con seriedad, su calidad de poseedor de la finca, conforme doctrina plenaria asentada en autos “Monti Atilio s/suc. c/Palacios de Buzzoni Danila”.

En principio, debe recordarse que no es el juicio de desalojo la vía adecuada para que en él puedan debatirse y dilucidarse cuestiones que desbordan su objetivo, como son las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma, ya que son todas propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales ajenas al ámbito del desalojo. Esta Cámara en pleno ha resuelto que no basta que el demandado invoque condición de poseedor para que el desalojo no prospere (CNPaz, en pleno, “Monti Atilio suc. c/Palacios de Buzzoni Danila S. s/Desalojo”, 15/9/60, LL Tº 101, p. 932/933), pero ello no obstante, se ha entendido reiteradamente que si aquél aporta elementos que prima facie acrediten la verosimilitud de su alegación, el desalojo no procede (Kielmanovich, Jorge L., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº II, Ed. LexisNexis Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2006, p. 1170; Palacio-Velloso, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº 10, p. 680; Areán, Beatriz A., “Juicio de desalojo”, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 59/62).

Así se ha dicho que, su objeto –el desalojo– se puede circunscribir a la desocupación de un bien inmueble, en favor de quien alegue un derecho sobre él, contra quien lo retenga. La acción es personal. De tal forma quedan excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones directa o indirectamente vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo por ende, ajeno a su órbita lo que conlleva a dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias (CNCiv., Sala G, 26/11/90, ED, 141-385; íd., Sala J, 26/4/99, LL, 2000-B-522, entre muchísimos otros citados en Salgado, Alí Joaquín, ob. cit.).

V. Bajo tal prisma, adelantaré que considero que los agravios vertidos no deberán tener favorable acogida, en tanto encuentro que la condición de poseedores de los apelantes no se encuentra debidamente acreditada.

Y en este aspecto, resalto que en oportunidad de contestar la acción cursada, los ahora recurrentes sostuvieron en lo sustancial que no eran inquilinos, subinquilinos, tenedores precarios, comodatarios ni intrusos, sino que resultaban poseedores del inmueble desde hace más de 28 años sin reconocer en nadie el dominio o posesión del bien; extremo que ciertamente no se ha comprobado en el acotado marco de las presentes.

VI. Para sustentar la decisión en crisis, la magistrada tuvo en consideración la documental adunada con la demanda –copia certificada de testimonio e informe de dominio–, conforme a la cual el inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330/32 se encuentra a nombre de J. B. de Ch.; siendo que la peticionante fue designada administradora de los bienes del sucesorio en autos “B. de Ch. J. y otros s/Sucesión testamentaria”.

VII. En segundo término reseñó la a quo la constatación efectuada en fecha 13 de febrero de 2020 en el inmueble sito en Coronel Apolinario Figueroa 1336 (número pintado en la puerta) en el marco de los autos “B. de Ch. J. s/Sucesión Ab Intestato c/Intrusos Coronel Apolinario Figueroa 1330/2 s/Diligencias Preliminares” (nº 32270/2019), conforme la cual el Sr. Oficial de Justicia fue atendido por J. E. M., quien manifestó habitar el inmueble objeto de demanda junto con su esposa P. J. I. y dos animales domésticos y que “…habitan el inmueble en carácter de ocupantes del mismo por lo cual no exhiben ni aportan título alguno”; siendo dable en este punto resaltar que los recurrentes han omitido mención alguna en su agravio a lo plasmado en dicho instrumento público, el cual no fue cuestionado ni redargüido de falsedad.

VIII. Asimismo, luce en la sentencia un detalle de los demás elementos incorporados al proceso y en particular de la prueba informativa que da cuenta de la contratación de servicios o, en su caso, de haber J. I. P., V. L. M. o J. E. M. indicado a distintas entidades (Claro, Telecom, Banco Santander, Edesur, American Express, Telecentro, Chevrolet, Banco Itaú, Movistar, International Health Services Argentina S.A., ANSES, BBVA, Prisma, Dirección General de Rentas del G.C.B.A. –atinente a la registración de un automotor–, Centro de Evaluación de la Discapacidad de CABA) que su domicilio se ubicaba en el inmueble de marras.

IX. Refirió además la a-quo que lucen incorporadas constancias de facturas pagas en concepto de Alumbrado, Barrido y Limpieza atinentes al inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330 desde el 11/05/2016 en adelante.

A su respecto, he de observar que al contestar la acción cursada los ahora recurrentes sostuvieron que desde que tomó posesión del inmueble el Sr. M. abona proporcionalmente con otros poseedores los impuestos municipales y el servicio de obras sanitarias, e indicaron que las boletas “…llegan siempre a ese inmueble, concretamente a Coronel Apolinario Figueroa 1336 y son recibidas por otra poseedora de parte del inmueble, la Sra. C. M. y su esposo”, indicando que “con ella venimos pagando hace más de 28 años esos gravámenes u tasas en forma común, por mitades”.

Posteriormente indicaron que los impuestos Inmobiliario, de Alumbrado, Barrido y Limpieza y de AYSA y Aguas Argentinas correspondientes al inmueble de Apolinario Figueroa 1330 fueron abonados por ellos y por otros poseedores del inmueble por mitades; y solicitaron se requiera a M. del C. M. A. que acompañe la documentación que sostuvieron se encontraba en su poder, en los términos del art. 389 del CPCyCN.

Dispuesta la intimación requerida y ante la falta de contestación, en fecha 4 de julio de 2022 V. M. procedió a efectuar una presentación en la que indicó que la requerida había remitido la documentación vía correo electrónico –el que conforme lo proveído en la instancia de grado no se encontraba en la casilla de correo del juzgado– y a la cual adunó las constancias que indicó le fueron entregadas por ella; las que son referidas en el fallo en crisis.

Así las cosas y aun obviando las circunstancias que rodearon a su incorporación, no cabe más que observar que el período y concepto al que responden las constancias incorporadas no se condice con las afirmaciones vertidas al contestar la acción cursada, extremo que en el marco del plexo probatorio bajo examen no hace más que generar debilidad en la postura de los recurrentes.

X. La perito arquitecta designada en autos indicó en primer lugar que no se contaba con el plano de la propiedad.

Expuso posteriormente que es un inmueble de la década del ‘30 y detalló como cambios producidos “…la subdivisión del inmueble; el cambio de carpinterías de acceso; el revestimiento de ladrillo a la vista; el revestimiento de cerámicos en el frente ídem solado de Nº 1336; el agregado de accesos; la construcción de locales en la azotea de paramentos de chapa”, estimando que perdió todo su estilo.

Ante el punto pericial consistente en determinar “Si en el plano original existía registrada la entrada independiente por el Nº 1336 de la calle Apolinario Figueroa y si en la realidad actual existe tal ingreso individual”, indicó “Nuevamente no podemos comparar con el plano original, ya que no obra en autos y en la gestión que realizó el letrado patrocinante, le informaron que no existían. En la realidad y a la vista de un entendido, no existió originalmente la entrada independiente de Apolinario Figueroa Nº 1336. Siendo una unidad nueva. Actualmente existe y con una cota de nivel de acceso aprox. 030 diferente a la original aprox. 0.05 de toda la propiedad”.

Posteriormente expuso que “A simple vista esa propiedad tenía dos puertas juntas cancel con arco y donde se encuentra la entrada por Apolinario Figueroa Nº 1336 se desconoce que destino tenía y su uso. Pero por el parche de ladrillos pudo haber un local a la calle pero sería adivinar si existía un local comercial”.

Refirió la experta que “El inmueble que se accede por el Nº 1336, es independiente y no tiene punto de conexión alguno con la unidad lindera, ni con ninguna otra unidad. Es una Unidad Funcional independiente. Compuesta de Estar; Dormitorio comunitario; Baño con sanitarios; baño solo para ducha: cocina y Lavadero”.

Asimismo plasmó que “Es una propiedad donde no se puede calcular tiempos de pintura, etc. Es una propiedad sin mantenimiento. Si podemos decir que se habla de veinte a veinticinco años atrás, lo último mantenido” y que “La única obra que la perito DEDUCE que se realizó en los últimos 28 años podrían ser las de la terraza que desconozco a quién pertenecen y quien las usufructa y el inmueble Nº 1336. Y si son individuales o están conectadas entre sí. Pero mejoras no existen”.

Ante el pedido de aclaraciones formulado en el sentido que esclarezca si podía determinar la antigüedad de la entrada independiente de Apolinario Figueroa 1336 y del parche de ladrillos referido; la idónea desarrolló que “La puerta es común y en la actualidad se sigue utilizando como secundaria o de servicio. Los cerámicos que cubren el solado interior y la pared del frente son de la década del 80. Sigo confirmando lo dicho en el informe que esta reforma, parche y nuevo acceso fue construido en la década del 90. Pero lo que más me llama la atención es la chapa catastral Nº 1336 original que parece trasladada. NO así la chapa Nº 1332 que parece agregada… y pintada a mano. El perito arriesga que esa casa tenia las dos entradas por puertas de gran altura, que se presentó en informe Esquema, con numeración Nº 1330 y Nº 1336. No pudiendo agregar nada más para clarificar el tema”.

XI.1. Por último, consideró la sentenciante la prueba testimonial producida en autos.

De la visualización de las audiencias se extrae que T. P. declaró conocer a J. M. desde hace más de 20 años debido a que militaban juntos en política, indicando que iban al lugar donde él vive ahora que antes era un local.

Manifestó tener una relación de amistad con él, con su señora que falleció y con Vanesa, su hija; y tener interés en que ellos ganen, porque ellos reformaron ese lugar.

Refirió que antes era un local de militancia, que lo dejaron estar ahí y él quedó, desconociendo quien fue.

Consultada sobre desde qué fecha se domicilian ahí, contestó que como 20 años, que al principio era un local de militancia, después ella dejó de concurrir; mientras que al ser interrogada sobre cuánto tiempo fue local político y cuánto vivienda indicó que mucho las fechas no recuerda.

Posteriormente se le consultó en que carácter habitan en ese lugar y declaró que “como dueños”, lo que le consta porque refaccionaron, indicando que el frente era todo de vidrio e hicieron ventanas, pusieron rejas, e hicieron divisiones adentro, que hicieron habitaciones.

Expuso que lo sabía porque fue al lugar hace 10 años, que la última vez fue hace 10 años. Agregó que todos los años la pintaban.

Consultada sobre si actuaban como los dueños de la casa respondió afirmativamente, mientras que interrogada sobre cómo sabía si actuaban como los dueños de la casa o inquilinos, manifestó que ellos nunca le dijeron que alquilaban, indicando que no le hicieron comentarios sobre en qué carácter estaban y que a la deponente no le gusta averiguar.

XI.2. P. M. A. declaró conocer a J. M. como vecino hace más de 20 años, desconociendo el tiempo exacto. Indicó que primero lo conoció por trabajos que el testigo realiza, indicando que hizo arreglos en el baño y de canillas en la casa.

XI.3. M. R. H. B. indicó residir en la misma casa que J. M., que era un lugar donde hacían reuniones los políticos, que se conocieron hacía como 25 años, que L. era como el presidente del lugar donde se hacían las reuniones y desapareció y los dos empezaron a arreglar, hicieron divisiones, y que el testigo vive en una parte y M. en otra. Declaró que ambos trabajaban para L. y él los dejó que se quedaran ahí y desapareció. Agregó posteriormente que M. era chofer de L.; que L. les dijo “quédense acá ustedes, cuiden esto” y desapareció, nadie sabe dónde está, y se quedaron hasta ahora.

XI.4. L. V. refirió ser vecino, conocer hace más de 20 años al demandado, quien ahora vive allí, e indicó no conocer el lugar adentro. Consultado sobre si para el testigo los ahora recurrentes eran los dueños, indicó que no podía decir, que desconocía esa parte, y describió distintas irregularidades en torno a la ocupación del inmueble, en particular en la zona de la terraza.

XI.5. Cabe recordar que la apreciación de la eficacia probatoria de la prueba testimonial debe ser efectuada de acuerdo con las reglas de la sana crítica, atendiendo a las circunstancias o motivos que corroboren o disminuyan la fuerza de su declaración. En este sentido, el Magistrado goza de amplias facultades pudiendo admitir las que, conforme con el correcto entendimiento humano, considere acreedoras de mayor fe, en concordancia con los demás elementos de mérito que obren en el expediente y, al mismo tiempo, desestimar las que no logren formar convicción (conf. Fenochietto-Arazi, “Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Buenos Aires, Astrea, t. 2, p. 438 y su cita).

En lo que hace a los testigos que prestaron declaración en autos, no puedo dejar de observar en particular que T. P. –amén de indicar que mantiene una relación de amistad con los recurrentes– refirió que a J. M. “…lo dejaron estar ahí … él quedó…”, desconociendo quien fue.

Asimismo, se advierten en sus dichos distintas inconsistencias e imprecisiones en torno a las fechas en que habrían ocurrido los sucesos de los que da cuenta –concretamente la invocada transformación de local político a vivienda– y en particular en relación a la ocupación del inmueble; siendo que en un momento de su declaración –efectuada en fecha 8/4/22– refirió que con esto de la pandemia no va mucho a verlos para posteriormente indicar que la última vez que concurrió al lugar fue hace 10 años.

En cuanto al testigo M. R. H. B., quien indicó residir en la misma casa que J. M., se advierte que refirió que ambos trabajaban para L. y él los dejó que se quedaran ahí y desapareció, indicando que L. les dijo “quédense acá ustedes, cuiden esto” y desapareció.

Y a su respecto, corresponde solo a mayor abundamiento señalar que tal como lo advirtiera la a-quo, consultando el portal de consultas de causas del PJN se puede comprobar que el inmueble de la calle Apolinario Figueroa 1330/32 se encuentra ocupado por otras familias, atento la subdivisión existente; siendo que el aquí testigo resulta ser codemandado en uno de los citados procesos de desalojo, iniciado por quien resulta a su vez actora en las presentes.

Por lo demás, los restantes deponentes tampoco dan cuenta del carácter que los recurrentes pretenden atribuirse.

XII. En este orden de ideas, no puedo dejar de observar que de manera coincidente con los dichos del testigo H., son los mismos recurrentes quienes en su agravio afirman “…hemos producido prueba de que nuestro ingreso se produjo con la expresa autorización de quien se decía propietario del inmueble”; siendo que ante los elementos incorporados y en particular consideración de los dichos de los distintos testigos aportados, lo cierto es que –aún en la postura más favorable a los recurrentes– no se llega a vislumbrar precisión alguna en torno al carácter o condiciones en que el referido Sr. L. –respecto de quien al contestar la demanda indicaron que se encontraba a cargo del local político que funcionaría en el lugar y que “…detentaba la posesión pacífica, ostensible del inmueble del que se decía dueño”– les habría permitido la permanencia en el sitio.

En este aspecto, afirmaron a su vez los recurrentes en su agravio que entraron en posesión de las comodidades que ocupan en el inmueble “…por la entrega que nos hizo el Sr. J. L. L., quien siempre se dijo dueño del mismo”. Así, no cabe más que señalar que –contrariamente a lo sostenido en la queja– no se encuentra demostrado el título en virtud del cual comenzaron a ocupar el inmueble, mucho menos con el alcance que pretenden asignar en la queja.

XIII. Frente a los agravios vertidos, recordaré en este estado del análisis que a quien imputa a los ocupantes del inmueble carácter de intrusos por carecer de título, le basta probar la situación de hecho, esto es la ocupación del inmueble por parte de éstos, y si invocan un título a la ocupación, que destituiría la atribuida intrusión, cargan con la alegación y prueba del acto o negocio jurídico en el que fundan su derecho a la ocupación, de conformidad con el art. 377 del Código Procesal que dispone que quien alega un hecho tiene la carga de la prueba (CNCiv., Sala G, 24/6/92, SAIJ, sum. FA92020389).

Para que no proceda la acción de desalojo contra aquél que alega su calidad de poseedor, éste debe aportar elementos probatorios que acrediten, prima facie, la verosimilitud de su alegación, como así también acreditar aquellos actos inequívocos que, en su caso, sirvan para demostrar la interversión del título originario (Kielmanovich, Jorge L., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tº II, Ed. LexisNexis Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2006, pág. 1170; Palacio-Velloso, op. cit., Tº 10, pág. 680; Areán, Beatriz A., op. cit., págs. 293/307).

XIV. Las restantes constancias incorporadas en particular mediante la prueba informativa producida tampoco resultan hábiles a los fines pretendidos, en tanto únicamente denotarían la residencia en el lugar o, en su caso, la contratación y abono de servicios por parte del grupo familiar integrado por los recurrentes que usualmente están a cargo de quienes habitan el inmueble –sin importar su carácter– en tanto son necesarios para satisfacer sus propios intereses en la ocupación.

En sentido coincidente este Tribunal ha sostenido que “no basta con demostrar que se vivió en el inmueble durante un largo tiempo, pues ello sólo prueba la calidad de ocupante, pero no el carácter de poseedor. Lo mismo se puede decir de la agregación de comprobantes de pago de ciertos servicios, ya que suele ser normal que los ocupantes –poseedores o no– se hagan cargo de estos servicios para poder recibirlos. Los actos de conservación y adecuación del inmueble, útiles para quien continúa habitándolo, carecen de entidad suficiente para acreditar siquiera “prima facie” una calidad respecto del inmueble diversa a la que ya tenía” (CNCiv, Sala G, “Guerrero c/Ocupantes Balcarce 1350/54 s/Desalojo: intrusos”, 11/4/11).

Finalmente y solo a mayor abundamiento, recordaré también que “una persona puede ingresar a un inmueble con el carácter de intruso y permanecer en ese carácter por décadas, sin que implique la pérdida de la propiedad por su titular registral” (CNCiv., Sala B, “Galfrascoli, Tomás c/Ocupantes Tronador 2702/10”, 16/5/05).

Y en este aspecto, se ha sostenido que intruso es todo aquel simple tenedor sin “animus domini”, obligado a restituir por la carencia de títulos que le acuerden derechos a permanecer en la ocupación (Palacio, “Derecho Procesal Civil”, T. 7, p. 95 y ss.).

Así y siendo por lo demás que, contrariamente a lo sostenido por los recurrentes al contestar la acción cursada, no se encuentra comprobado el “carácter legítimo de la ocupación como poseedor de buena fe y con justo título”, encuentro que la acción de desalojo resulta procedente.

Es que incumbía al accionado aportar elementos de convicción que acreditaran su derecho a permanecer en el bien y así repeler la demanda incoada, lo que no ha ocurrido a la luz de las constancias de autos.

XV. Solo a mayor abundamiento y si bien se advierte en el agravio la formulación de distintos cuestionamientos que resultan insustanciales en tanto no atañen al particular caso de marras ni rebaten los argumentos decisivos para la solución del conflicto traído a estudio; frente a las quejas vertidas ante las consideraciones introducidas en el fallo en torno a la prescripción adquisitiva, señalaré que amén de observarse que en oportunidad de contestar la demanda ésta fue invocada como defensa, no puede soslayarse que en casos como el presente y ante las alegaciones formuladas la falta de promoción de dicho proceso bien pudo ser considerada como prueba indiciaria.

XVI. En resumidas cuentas y por las consideraciones expuestas, propiciaré la confirmación de lo decidido en la instancia anterior, con costas de alzada a los recurrentes vencidos, en mérito al principio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCyCN).

XVII. Por lo demás y en orden a las quejas vertidas por derecho propio por el Dr. F. J. C., no cabe más que señalar que –sin perjuicio de lo que corresponda resolver en su oportunidad– en tanto contrariamente a lo sostenido en la queja no se advierte que la cuestión atinente a la determinación de la base regulatoria haya sido objeto de decisión concreta alguna, expedirse sobre el tema deviene prematuro.

Y recuérdese en este aspecto que constituye un requisito esencial de admisibilidad para apelar, la necesidad de que la resolución que se impugna le cause al recurrente un gravamen o perjuicio cierto y concreto. Tal recaudo reconoce su fundamento en el principio general en virtud del cual sin interés no hay acción (CNCiv., Sala C, R.225.655, del 18-7-97; íd., R.224.991, del 9-9-97; íd. R.267.665, del 24-5-99 y sus citas, entre otros precedentes).

En igual sentido el máximo Tribunal ha sostenido “para la admisibilidad de los recursos en general, debe invocarse el daño inferido a quien los articula por el pronunciamiento cuestionado, siendo insuficientes los agravios meramente hipotéticos o conjeturales” (Fallos: 300:1282).

XVIII. Por lo expuesto, de compartir mi voto, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fuera motivo de agravios, y 2) Imponer a J. E. M. y V. L. M. las costas de Alzada derivadas del recurso que interpusieran, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota; e imponer las costas suscitadas con motivo del trámite de la apelación deducida por el Dr. F. J. C. por su orden, atento la inexistencia de contradictorio (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El Dr. Converset dijo:

Por razones análogas a las expuestas, adhiero al voto del Dr. Díaz Solimine.

El Dr. Pablo Trípoli no participa del presente acuerdo por encontrarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fuera motivo de agravios, y 2) Imponer a J. E. M. y V. L. M. las costas de Alzada derivadas del recurso que interpusieran, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota; e imponer las costas suscitadas con motivo del trámite de la apelación deducida por el Dr. F. J. C. por su orden, atento la inexistencia de contradictorio (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan M. Converset.

F., T. C. s/sucesión ab-intestato

Comentado por Luciana B. Scotti: El alcance de la jurisdicción argentina en materia de sucesiones internacionales. A propósito del fallo “F., T. C. s/sucesión ab-intestato” (CNCiv, 3/4/2024).

Buenos Aires, 3 de abril de 2024

Autos y Vistos:

I. Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal a fin de resolver la apelación interpuesta en subsidio por el coheredero señor G. A. F., contra el pronunciamiento de fs. 49. El recurso se tuvo por fundado con la presentación de fs. 50/51. La señora Defensora de Menores e Incapaces de Cámara dictaminó a fs. 58. El señor Fiscal de Cámara se pronunció a fs. 61/64.

II. La providencia impugnada desestimó el pedido efectuado de librar oficio ampliatorio a la entidad bancaria “ICBC”, para requerir información acerca de determinados productos de titularidad del causante existentes en el extranjero (bonos y cuenta bancaria), conforme documentación que se acompaña a fs. 43/46 y fs. 47 (fs. 49).

Para así decidir, la magistrada indicó que los fondos denunciados se encuentran radicados en el exterior, por lo que no forman parte del acervo hereditario. En consecuencia, hizo saber al peticionario que debía ocurrir por la vía y forma ante quien corresponda.

III. El recurrente cuestiona el temperamento adoptado. Sostiene –con base en la jurisprudencia que cita– que tratándose de bienes muebles (fondos depositados en cuentas bancarias) situados en un país con el cual no media un tratado internacional, la competencia del juez argentino tiene sustento en la primera parte del art. 2643 del Código Civil y Comercial de la Nación, por lo que corresponde declarar competente a la señora jueza para hacer lugar a lo requerido. Aduce –además– que el depositario de dichas tenencias es el Banco “ICBC” de Argentina.

La señora Defensora de Menores e Incapaces de Cámara considera –por los fundamentos que esgrime– que los fondos que existen en el exterior deben incorporarse a la masa hereditaria, siendo competente el juez que entiende en este sucesorio. Por consiguiente, solicita se revoque lo dispuesto a fs. 49.

Igual criterio mantiene la señora Fiscal de Cámara. En primer lugar, observa que de acuerdo a la documentación acompañada se trataría de Bonos depositados en Caja de Valores según la operatoria de la Sucursal Alto Palermo del Industrial and Commercial Bank of China (Argentina) S.A.U, sito en Florida 99, Ciudad Autónoma de Buenos Aires (fs. 47) y de inversiones realizadas a través de ICBC (Argentina) S.A., con el mismo domicilio (fs. 43/46). En base a ello, entiende que el Juzgado en el que tramita el sucesorio resulta competente para intervenir en la cuestión relativa a esas tenencias.

Agrega que la solución no varía, aun cuando los fondos referidos se encuentren depositados en el extranjero –conf. documental que remite a una cuenta de una institución en Birmingham, Alabama–. Afirma que, tratándose de bienes muebles (fondos depositados en una cuenta bancaria) situados en un país con el cual no media un tratado internacional, la competencia del juez argentino tiene su fuente en el art. 2643 del Código Civil y Comercial de Nación, por registrarse en esta jurisdicción el punto de conexión previsto en la norma –el último domicilio del causante–.

En virtud de lo expuesto y siendo que el último domicilio del causante se encontraba en el país (fs. 2/3 y fs. 5/11), entiende que la magistrada resulta competente para entender respecto a la transmisión de los fondos aludidos.

IV. En primer término, cabe recordar que el proceso sucesorio persigue: a) determinar quiénes son los sucesores; b) resguardar los bienes, mediante medidas conservatorias y de inventario, fijándolos, así como su valor; c) pagar las deudas y cumplir las mandas del causante, si ha dejado testamento; d) partir, en definitiva, la herencia entre sus sucesores, según determina la ley o la voluntad del causante (cfr. Alsina, “Tratado teórico-práctico de derecho procesal civil y comercial”, VI p. 642; Fassi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y demás normas procesales vigentes. Comentado, anotado y concordado”, Tº III, p. 272; Colombo – Kiper “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y anotado”, Tº VI, p. 419 y ss., entre otros).

En ese contexto, la petición formulada a fs. 48, a fin que se libre oficio ampliatorio a la entidad bancaria “ICBC” para que informe sobre los productos aludidos en documental acompañada a fs. 43/46 y fs. 47, integra el ámbito cognoscitivo propio de este proceso. Ello, en tanto se trata –en principio– de medidas tendientes a determinar el contenido de la herencia. Por consiguiente, debió proveerse de conformidad con lo solicitado (conf. arg. arts. 34 inc. 5º y 690 del Código Procesal).

V. Al margen de lo expuesto y sin perjuicio de la circunstancia apuntada por la señora Fiscal de Cámara en relación a la documental anexa, este Tribunal entiende –de acuerdo a la normativa aplicable al caso– que la señora jueza de la anterior instancia resulta competente para entender en la trasmisión por causa de muerte respecto de los fondos denunciados por el apelante como existentes en el exterior.

En efecto, tal como destaca la representante del Ministerio Público Fiscal, como regla en materia de competencia internacional, el artículo 2601 del Código Civil y Comercial de la Nación –sobre fuentes de jurisdicción– prevé que la jurisdicción internacional de los jueces argentinos, no mediando tratados internacionales y en ausencia de acuerdo de partes en materias disponibles para la prórroga de jurisdicción, se atribuye conforme a las reglas contenidas en dicho ordenamiento –el Código Civil y Comercial de la Nación– y a las leyes especiales que sean de aplicación.

Por su parte, el art. 2594 del mismo cuerpo legal determina que las normas jurídicas aplicables a situaciones vinculadas con varios ordenamientos jurídicos nacionales se determinan por los tratados y las convenciones internacionales vigentes de aplicación en el caso y, en defecto de pautas de fuente internacional, se rigen por la normativa de derecho internacional privado argentino de fuente interna.

VI. En el particular, atento que no median tratados internacionales con el país donde se encontrarían depositados los fondos aludidos (Estados Unidos de Norteamérica, fs. 43/46), corresponde aplicar las disposiciones de derecho internacional privado en materia sucesoria.

Así, con arreglo a lo establecido por el art. 2336, primer párrafo del Código Civil y Comercial de Nación, la jurisdicción sobre la sucesión corresponde a los jueces del lugar del último domicilio del causante, sin perjuicio de lo dispuesto en la Sección 9ª, Capítulo 3, Título IV del Libro Sexto.

Esta salvedad se refiere –como lo indica el Título IV del citado Libro– a las reglas de Derecho Internacional Privado que especialmente, en la Sección 9ª (arts. 2643 y 2644, Código Civil y Comercial de la Nación), reglan las cuestiones de competencia y el derecho aplicable en el proceso sucesorio cuando el fallecimiento del causante se produjo en el extranjero y el acervo hereditario se encuentra en este país.

Dichas normas constituyen un sistema destinado a favorecer la coordinación entre el ordenamiento argentino y los sistemas jurídicos de los demás Estados con los cuales se vinculan las situaciones privadas internacionales, llevando en algunos casos a apartarse del principio general en materia de competencia.

VII. Conforme lo expuesto y de acuerdo con las previsiones del artículo 2643 del Código Civil y Comercial, son competentes para entender en la sucesión por causa de muerte, los jueces del último domicilio del causante o los del lugar de situación de los bienes inmuebles en el país respecto de éstos.

La disposición prescribe la vigencia del sistema de unidad, pero desplaza la competencia a favor de jueces argentinos cuando existen inmuebles en la República.

En forma concordante, el artículo 2644 del mismo ordenamiento legal dispone que la sucesión por causa de muerte se rige por el derecho del domicilio del causante al tiempo de su fallecimiento, con excepción de las cuestiones relacionadas a inmuebles situados en Argentina, en cuyo caso se aplica el derecho argentino. La norma prevé expresamente la aplicación de la lex rei sitae a la trasmisión de los bienes inmuebles por causa de muerte.

De tal modo, el Código Civil y Comercial establece –en forma expresa– la jurisdicción concurrente de los jueces del último domicilio del causante (foro personal) y los del lugar de situación de los bienes inmuebles del difunto (foro del patrimonio), en este caso sólo de los que se encuentren en el país (conf. Bueres Alberto J. “Código Civil y Comercial de la Nación, analizado, comparado y concordado”, T. 2, p. 711; Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comercial. Comentado”, T. XI, 2da. edic., Ed. La Ley, p. 36).

En definitiva, existiendo bienes hereditarios calificados como “inmuebles” en la República, existe jurisdicción nacional del juez del lugar de su situación. Se trata de una calificación autónoma propia del derecho internacional privado (arg. art. 2663 CCCN).

En ese orden, el derecho internacional privado distingue tres tipos de bienes, los inmuebles –referidos precedentemente–, muebles con situación permanente y los muebles sin situación permanente, es decir móviles (arg. arts. 2663, 2664, 2669 y 2670 del CCCN). Respecto de los segundos, el art. 2669 establece que se rigen por el lugar de situación, mientras que para los últimos dispone que se aplica la ley domiciliaria del dueño (art. 2670).

Así, dicha normativa –que refiere a la ley aplicable para determinar la calificación del bien– complementa los artículos ya referidos en los párrafos precedentes (arts. 2643 y 2644 CCCN).

Cabe recordar que durante la vigencia del código civil derogado, el derecho internacional privado de fuente interna partía del sistema de la unidad consagrado por los artículos 3283 y 3284 del Código Civil, estableciendo como foro “el último domicilio del causante” (art. 3284) y como derecho aplicable el derecho local del domicilio que tenía a su muerte, sean los sucesores nacionales o extranjeros (art. 3283).

Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia desarrollaron una interpretación favorable al sistema de pluralidad con el fin de atribuir competencia a los jueces argentinos. Ello, con fundamento legal en la teoría del paralelismo o forum causae, que tomaba como base el artículo 10. Esta norma atemperaba también el alcance del art. 3283 al determinar que las cuestiones relativas a bienes raíces situados en la República Argentina quedaban sometidas exclusivamente por leyes argentinas (Ricardo L. Lorenzetti, “Código Civil y Comercial de la Nación” Comentado, Tomo XI, arts. 2444 a 2671. Ed. Rubinzal-Culzoni, 2015). También consagraron la posibilidad de abrir la jurisdicción argentina en casos de bienes muebles con situación permanente en el país (art. 11). De tal manera, se exceptuaba de la aplicación de los artículos 3283 y 3284 a los inmuebles y muebles con situación permanente (arts. 10 y 11 del Código Civil derogado).

El autor citado precedentemente, analizando el sentido de la reforma concluyó que el nuevo Código significa un avance normativo porque despeja el camino para la apertura de la sucesión ante los jueces nacionales cuando existan bienes inmuebles o bienes de situación permanente –que se asimilan a los primeros– en la República, adoptando una posición ecléctica al establecer foros concurrentes a través de esta norma (Ricardo L. Lorenzetti, Ob. Cit. Tomo XI, p. 618 y ss. Ed. Rubinzal-Culzoni, 2015).

Es ese el sentido del criterio del foro patrimonial, el cual está restringido en el artículo 2643 a la existencia de bienes inmuebles en el país y –por extensión– a muebles con situación permanente (con arg. art. 2669 CCCN).

En el supuesto de autos, en tanto se trataría de fondos existentes en el extranjero y atento al temperamento adoptado por la magistrada, corresponde dilucidar si aquellos revisten la condición de “bienes muebles de situación permanente”. Ello, a los fines de establecer si resulta o no competente la señora jueza de la anterior instancia para entender respecto de la cuestión que aquí se debate.

Al respecto, esta Sala se expidió en los autos “V., G. J. s/ sucesión ab-intestato” (Expte. Nº 86.745/2015, 21/8/2022), señalando que no tienen la calidad de bienes muebles con situación permanente los depósitos bancarios a plazo fijo o en cuenta corriente. Se sostuvo –con una visión de actualidad– que las cuentas en el extranjero, acorde la movilidad financiera, no pueden considerarse bienes con situación permanente.

Por consiguiente, los fondos existentes en las cuentas denunciadas no son los bienes muebles a los que se refiere el art. 2669 del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 11 del Código Civil de Vélez), que los haga asimilables a bienes inmuebles, en tanto se trata de sumas de dinero, sometidas a un régimen bancario o financiero. En tal sentido, siendo el “dinero” un bien consumible y fungible, no contaría con la característica de “situación permanente” en el país donde se encuentra.

En definitiva, en tanto se trataría en el caso de bienes muebles (fondos depositados en cuenta bancaria), situados en un país con el cual no media un tratado internacional, la competencia del juez argentino tiene su fuente en el art. 2643 mencionado. De allí que, estando acreditado que el último domicilio del causante se encontraba en el país (ver fs. 2/3 y fs. 5/11), la magistrada que interviene en el presente sucesorio resulta competente para entender respecto de la trasmisión sucesoria de los fondos referidos.

A mérito de lo expuesto, cabe admitir los agravios y revocar el auto impugnado.

VIII. Por las razones antes mencionadas, oídos los señores representantes de los Ministerios Públicos, el Tribunal resuelve: 1) Revocar la providencia recurrida (fs. 49) con el alcance indicado en los considerandos precedentes, debiendo en la anterior instancia proveer lo pertinente en cuanto a las medidas requeridas a fs. 48; 2) Imponer las costas en el orden causado, atento no mediar contradictorio en el trámite del recurso (art. 68 in fine, 69 CPCCN).

Regístrese de conformidad con lo establecido con los arts. 1 de la ley 26.856, 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN; a tal fin, notifíquese por Secretaría a las partes, a la señora Defensora de Menores e Incapaces de Cámara y al señor Fiscal de Cámara. Cumplido ello, devuélvase a la instancia de grado.

Se deja constancia que la Vocalía Nº 32 se encuentra vacante. – Silvia P. Bermejo. – Lorena F. Maggio (Sec.: Adrián E. Marturet).

Voz: Registro de la Propiedad Inmueble