Voz: Registro de la Propiedad Inmueble

H., M. c/ G., T. R. C. y otros s/ordinario.

Comentado por Marcelo C. Quaglia: El sistema de tiempo compartido: algunas consideraciones a través de un interesante fallo.

En Buenos Aires a los 6 días del mes de marzo de dos mil veinticuatro, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fue traído para conocer el expediente caratulado “H. M. contra G. T. R. C. Y OTROS sobre ORDINARIO” (expte. nro. COM 3795/2014), en los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que debía votarse en el siguiente orden: Vocalía nro. 6, la nro. 5 y la nro. 4. Dado que la nro. 6 está actualmente vacante, intervendrán las Doctoras María Guadalupe Vásquez y Matilde E. Ballerini (art. 109 RJN).

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

La señora Jueza de Cámara María Guadalupe Vásquez dijo:

I. La sentencia apelada

El señor Juez de Primera Instancia rechazó la demanda deducida por M. H. contra T. R. C. G., M. O. F., Proyecto Cariló SA (en adelante, “Proyecto Cariló”), Hotelfer SA (en adelante, “Hotelfer”), S. A. C. V. y L. A. L., por rescisión del contrato de tiempo compartido (fs. 688).

Tuvo por no controvertido que la actora es beneficiaria de un inmueble afectado al sistema turístico de tiempo compartido en la localidad de Cariló, Provincia de Buenos Aires. Señaló que corresponde resolver, en primer lugar, la excepción de prescripción opuesta por la codemandada G., y en segundo lugar, si los codemandados son responsables por el incremento unilateral y abusivo de las expensas anuales de la unidad vacacional.

En relación con el primer asunto, consideró aplicable el artículo 37 de la ley 26.356, que dispone la prescripción bienal de las acciones por infracción a las leyes, decretos y resoluciones que rijan la prestación de los servicios de tiempo compartido. Aclaró que, si bien el decreto reglamentario de dicha norma se publicó en el Boletín Oficial con posterioridad al inicio de la presente demanda, la falta de reglamentación no obsta la vigencia de los derechos que pueden ser invocados, ejercidos y amparados sin el complemento reglamentario. Precisó que, pese a la falta de regulación de la ley referida, el artículo 37 es aplicable en tanto se trata de una materia que no necesita de reglamentación. Afirmó que esa ley especial desplaza la aplicación del artículo 4023 del Código Civil de la Nación y del artículo 50 de la ley 24.240.

Por ello, hizo lugar a la excepción de prescripción invocada por la codemandada G., en virtud de que los hechos fundantes de la demanda comenzaron en abril del año 2010 y el escrito de inicio se presentó en el año 2015. Concluyó que el plazo bienal se encuentra consumido y, por ende, hizo lugar a la excepción, extendiendo sus efectos a los otros sujetos, codemandados en forma solidaria, incluso al señor M. O. F., declarado en rebeldía.

Impuso las costas del proceso a la actora vencida.

II. El recurso

La señora M. H. recurrió la sentencia de fojas 688 y expresó agravios a fojas 714/720, que fueron contestados por la señora G. a fojas 724/726 y por los codemandados C. V., L., Hotelfer y Proyecto Cariló a fojas 724.

La señora Fiscal de Cámara dictaminó en fojas 729/732 propiciando la revocación del fallo de la instancia anterior en cuanto admitió la excepción de prescripción.

Las críticas de la actora se centraron en la declaración de prescripción de la acción. Alegó que no es aplicable el plazo bienal establecido en el artículo 37 de la ley 26.356, que refiere a la prescripción para el supuesto de infracciones a las leyes, decretos y resoluciones. Afirmó que esa norma está orientada a regular la relación entre empresarios, esto es, el emprendedor y el propietario, pero no la relación con los consumidores. Agregó que la ley 26.356 no estaba vigente al momento de los hechos que dieron lugar al inicio de las actuaciones. Manifestó que es aplicable la prescripción decenal que surge del artículo 4023 del Código Civil de la Nación, en consonancia con lo previsto por el artículo 50 de la ley 24.240. Añadió que la sentencia no tuvo en cuenta los actos interruptivos de la prescripción.

Por último, se agravio de la imposición de las costas a su parte.

III. La decisión

1. En esta instancia recursiva, no existe controversia respecto a que el día 19.03.1993 la señora H. suscribió un contrato de tiempo compartido con Cariló Garden SA a través del que adquirió el derecho de uso y goce, durante 3 semanas al año, en temporada alta, de una unidad funcional de un inmueble sito en la localidad de Cariló, Provincia de Buenos Aires. Tampoco hay debate respecto de que el día 8.09.2010 el administrador del tiempo compartido se negó a aceptar el pago intentado por la actora de U$S 100 en concepto de gastos de mantenimiento por semana y exigió la suma de $ 5.800 por ese rubro.

Por el contrario, las cuestiones traídas a conocimiento de este Tribunal son (i) si la acción se encuentra prescripta y, en su caso, (ii) si la señora G. es legitimada pasiva; (iii) si hubo un incumplimiento del contrato de tiempo compartido –más precisamente, un aumento ilegítimo y abusivo de los gastos de mantenimiento–; y (iv) si los demandados son responsables y, por ende, si procede la rescisión contractual y la reparación de los daños y perjuicios.

2. En primer lugar, cabe tener presente que la prescripción liberatoria es la extinción de las acciones derivadas de un derecho, por su abandono por el titular durante el término fijado por la ley. La prescripción requiere, por lo tanto, estos dos elementos: a) la inacción del titular; b) el transcurso del tiempo (Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones”, 9ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2008, Tomo II, p. 2; Llambías, Jorge, “Tratado de Derecho Civil – Obligaciones”, Lexis Nexis, 2006, Tomo III, p. 264).

A los efectos de determinar el plazo aplicable, corresponde analizar cuál es el objeto de la pretensión esgrimida por el accionante (CNCom, esta Sala, “Florentin, Mario Maximiliano c/ Leader Music SACIM y otro s/ordinario”, 30.05.2023, y sus citas). En el presente caso, la actora reclama la rescisión del contrato de tiempo compartido y la indemnización de los daños y perjuicios.

En ese marco, entiendo que no es aplicable el plazo de prescripción bienal establecido en la ley 26.356, que regula los “sistemas turísticos de tiempo compartido”. Esa norma establece una autoridad de aplicación del régimen (art. 4) y le otorga facultades de fiscalización, inspección y verificación del cumplimiento de las normas que regulen los sistemas turísticos de tiempo compartido (art. 5), “sin perjuicio de la aplicación de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y normas complementarias, a través de sus respectivas autoridades de aplicación.” En particular, esa ley estableció diversas regulaciones en relación con la comercialización y publicidad de los tiempos compartidos.

En ese contexto, el capítulo VIII de la ley establece un régimen sancionatorio a cargo de la autoridad de aplicación. Así, el artículo 34 refiere que “la Autoridad de Aplicación podrá iniciar actuaciones administrativas en caso de presuntas infracciones a esta ley, sus normas reglamentarias y resoluciones que en consecuencia se dicten, de oficio o por denuncia firmada y fundada, de quien invocare un interés legítimo o actuare en defensa de un interés general de los usuarios”. Ese mismo capítulo establece el procedimiento para la fijación de infracciones (art. 35), el régimen recursivo (art. 36), el plazo de prescripción (art. 37) y las sanciones aplicables (art. 38).

En particular, el artículo 37 dispone que “[l]as acciones por infracción a las leyes, decretos y resoluciones que rijan la prestación de los servicios de tiempo compartido, prescribirán a los DOS (2) años, contados desde la fecha de comisión de la infracción”.

De la interpretación textual y sistemática de la citada norma surge que ese plazo bienal es aplicable a la facultad sancionadora del organismo de control. De este modo, regula la relación entre el organismo de contralor, y los emprendedores, propietarios y administradores. Sin embargo, esa norma no tiene por objeto regular el plazo de prescripción aplicable a los conflictos civiles suscitados entre los emprendedores, propietarios y administradores, y los usuarios del tiempo compartido.

Por ello, ante la ausencia de ley especial, debe estarse a las normas del derecho común. Además, en tanto los hechos que suscitaron el conflicto sucedieron con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el caso debe decidirse conforme la normativa vigente a dicho tiempo (arts. 3 y 4051, CCN; y arts. 7 y 2357, CCCN).

En este marco, es aplicable el artículo 4023 del Código Civil de la Nación, según el cual “toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial”. El plazo decenal es aplicable a las acciones que persiguen la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por un incumplimiento contractual (CNCom, esta Sala, “Rusiecki, Estela c/ Bonanno Auto s/ordinario”, 21.06.2007).

Esta solución es, además, coherente con la Ley de Defensa del Consumidor. Si bien el artículo 50 de la ley 24.240 –texto según ley 26.361, vigente al momento de los hechos– establece que “las acciones judiciales, las administrativas y las sanciones emergentes de la presente ley prescribirán en el término de TRES (3) años”, esa misma norma prevé que “cuando por otras leyes generales o especiales se fijen plazos de prescripción distintos del establecido precedentemente se estará al más favorable al consumidor o usuario”. Esta última disposición es congruente con el principio receptado en el artículo 3, según el cual las disposiciones de esa ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, y que “en caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor”.

En conclusión, la acción no se encuentra prescripta puesto que no transcurrió el plazo decenal desde el origen de los hechos –el incremento en las expensas– que dieron lugar a la promoción de la demanda (abril de 2010), y la interposición de la presente acción (marzo de 2014).

En tanto se propone la revocación de la sentencia de la anterior instancia corresponde, por aplicación del criterio de la apelación implícita, tratar los argumentos de la actora en relación con la procedencia de la acción, así como las defensas de los codemandados (Podetti, Ramiro J, “Tratado de los Recursos”, Ed. Ediar, 2009, p. 205; CNCom, esta sala, expte. nro. 4925/2018 “Consorcio de Propietarios Barrio Haras – Sector La Pradera c/ ICBC y otro s/ ordinario”, 30.06.2022).

3. En segundo lugar, corresponde tratar la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la señora G. a fojas 273/275, cuyo tratamiento fue diferido al dictado de la sentencia definitiva a fojas 373/374.

Cabe recordar que existe falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado –según sea activa o pasiva– no son los titulares de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión, con prescindencia de su fundabilidad (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, 5ª ed., Abeledo Perrot, 2021, T. III, p. 2585; Falcón, Enrique M., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado–Concordado–Anotado”, 1ª ed., Abeledo Perrot, 2010, Tomo IV, p. 575; CNCom, esta Sala, expte. nro. 27542/2014, “De la Prida, Esteban Rafael c/ Volkswagen SA de Ahorro P/F determinados y otros s/ ordinario”, 8.06.2023).

La actora entabló la acción contra la señora G. en su carácter de propietaria del inmueble afectado al sistema de tiempo compartido, así como de administradora. Por su parte, la excepcionante adujo que, al momento en que se suscitaron las desavenencias invocadas por la actora en relación con el cobro de las expensas, esto es, abril de 2010, ella no era propietaria del inmueble en cuestión ni administradora. Apuntó que el 22.12.2009 vendió el inmueble a Proyecto Cariló. Agregó que en esa misma fecha cedió los derechos de uso de tiempo compartido en favor del señor M. O. F.. Sostuvo que los incidentes de la actora con el nuevo administrador surgieron con posterioridad a su desvinculación.

De este modo, la cuestión a resolver consiste en determinar si se encuentra acreditado que la señora G. vendió el inmueble afectado al sistema de tiempo compartido, y cedió los derechos y obligaciones emergentes de los contratos de tiempo compartido con anterioridad al aumento de expensas cuestionado por la actora, así como si para ese entonces no revestía el carácter de administradora. En tal caso, corresponde analizar si esos actos son oponibles a la actora.

A esos efectos, cabe tener presente que del instrumento obrante a fojas 5/6 surge que la actora celebró el 19.03.1993 un contrato de tiempo compartido con Cariló Garden SA, en su carácter de propietaria del inmueble afectado a esa forma de comercialización. En ese convenio, la mencionada sociedad asumió el carácter de administradora y gestora de las unidades funcionales, prestaciones y servicios (cláusula 9º; en el mismo sentido, cláusula 8º del reglamento de uso interno obrante a fs. 16/20).

Sin embargo, de la restante documentación aportada a la causa, surge que, con posterioridad, la señora G. fue propietaria del inmueble en cuestión, titular de los derechos y obligaciones que surgen del mencionado contrato, y administradora del tiempo compartido. De hecho, ello no es negado por la excepcionante.

En efecto, el 1.08.1994 Cariló Garden otorgó una autorización a la señora G. para tramitar y efectuar reclamos ante deudores morosos, así como para cobrar expensas y emitir los recibos correspondientes (fs. 58). El 8.09.1994, la señora G. cursó una intimación a la actora, por carta documento, invocando su carácter de administradora de Cariló Garden (fs. 57). El 30.06.1995, la señora G. comunicó a Cariló Garden su desvinculación de la autorización conferida para “cobranzas, gestiones de morosos y mantenimiento del complejo” (fs. 63, además ver fs. 62 y 64).

Asimismo, el 2.04.1996 le notificaron a la actora diversas novedades en relación con el tiempo compartido: el reemplazo del nombre (de “Cariló Garden” a “Posada del Bosque – Cariló”), el cambio en la titularidad del inmueble y la modificación de la administración, que fue asignada a la firma “Ebi Propiedades SRL”, vinculada con los señores J. C. y D. y G. (fs. 66). Ese documento es suscripto por la señora T. G. en representación de Posadas del Bosque (fs. 65/67). En consonancia con esa nueva titularidad y administración, los recibos de pago de las expensas desde el año 1996 fueron emitidos por Posadas del Bosque, y suscriptos varios de ellos por la señora G. (fs. 32/56).

Finalmente, a fojas 68/71 se agregó a la presente causa una “cesión de derechos de tiempo compartido y obligaciones complementarias” de fecha 1.12.2009, que fue expresamente reconocida por la excepcionante. Como antecedente de la cesión, se relata que la señora T. G., en su carácter de titular de dominio del inmueble afectado al sistema de tiempo compartido, se comprometió el 10.11.2009 a vender el inmueble, con todo lo construido, a Proyecto Cariló; y los bienes muebles al señor M. O. F. Además, en ese contrato, la señora G. cedió los derechos y acciones emergentes sobre los contratos de tiempo compartido al señor M. O. F.

De acuerdo con la cláusula 4º del documento “[e]l cesionario toma a su cargo la notificación a los usuarios del sistema de tiempo compartido de la presente cesión” (fs. 69 vta.). Sin embargo, en el escrito de demanda, la actora afirmó que no fue oportunamente notificada del convenio de cesión, del que tomó recién conocimiento al corrérsele traslado de la contestación de demanda en el proceso de consignación judicial de las expensas (fs. 189 vta.). Por su parte, la excepcionante no ofreció ni produjo prueba en relación con la notificación en cuestión.

En estas circunstancias, entiendo que la cesión de la señora G. de los derechos y obligaciones del contrato de tiempo compartido no es oponible a la actora.

En efecto, cabe recordar que la cesión de la posición contractual no se encuentra regulada en el Código Civil de la Nación –aplicable al caso en atención a la fecha en la que ocurrieron los hechos–. Sin embargo, ello no fue impedimento para que la doctrina y jurisprudencia nacional aceptara la figura, con fundamento en el principio de la autonomía de la voluntad (CNCom, Sala D, “Vieytes SACIFI s/quiebra s/incidente de transferencia de derechos inst. de la vivienda y AED SA”, 6.12.2022; Sala A, “Sociedad Italiana de Beneficencia en Buenos Aires c/ Asociación Francesa Filantrópica y de Beneficencia y otro s/ ordinario”, 15.07.2016).

En este marco, mientras que en la cesión de derechos no se requiere la conformidad del cedido para perfeccionar el acto, sino solamente su notificación para darle oponibilidad a la transmisión, la doctrina y jurisprudencia han entendido que en la cesión de la posición contractual la conformidad del cedido es imprescindible en tanto es un elemento constitutivo de la misma (“Vieytes SACIFI s/quiebra s/incidente de transferencia de derechos Inst. de la vivienda y AED SA” y “Sociedad Italiana de Beneficencia en Buenos Aires c/ Asociación Francesa Filantrópica y de Beneficencia y otro s/ ordinario”, ya citados, y Belluscio, A. y Zannoni, E., “Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado”, Buenos Aires, 1998, T. 7, págs. 7/9).

Asimismo, este requisito se encuentra receptado actualmente en el artículo 1636 del Código Civil y Comercial de la Nación que regula de forma específica la cesión de la posición contractual.

En este sentido, cabe apuntar que, en un precedente similar, la colega Sala F de este fuero señaló que “la cesión del contrato es un instituto distinto de la cesión de créditos o de deudas, que consiste en un único negocio traslativo del complejo de derechos y deberes que están adheridos a la calidad de parte y que se encuentran unidos por la posición contractual (Lorenzetti, op. cit. pág. 90). Este instituto se diferencia de la cesión de créditos tal como se encontraba prevista en el Código Civil ya que mientras en esta última bastaba la intervención del cedente y el cesionario, en el caso de la cesión de la posición contractual se requiere la participación adicional del contratante cedido. Vale decir que se trata de un negocio trilateral puesto que es celebrado por el cedente, el cesionario y el otro contratante que consiente para liberar al cedente (Lorenzetti, op. cit. pág. 91)” (expte. nro. 9895/2012, “Schneider Margarita Cecilia y otro c/ Hotelfer SA y otros s/ sumarísimo”, 22.08.2022).

Sobre la base del artículo 1459 del Código Civil de la Nación y teniendo en cuenta las particularidades del contrato de tiempo compartido –en especial, el interés del usuario en conocer y aceptar a su cocontratante, así como su solvencia–, la Sala F concluyó que “a fin de poder oponer el contrato de cesión a las actoras, la Sra. G. o el Sr. F. debieron obtener su conformidad para transferir la posición contractual” (“Schneider, Margarita Cecilia y otro c/ Hotelfer SA y otros s/ sumarísimo”, ya citado).

En suma, de acuerdo con el marco normativo expuesto y la jurisprudencia citada, entiendo que la cesión del contrato de tiempo compartido invocada por la señora G. no es oponible a la actora puesto que no se obtuvo su conformidad y, de hecho, ni siquiera se acreditó su notificación oportuna.

Solo resta agregar que la carta del 16.04.2010 (fs. 73), donde el señor M. F. se presentó como administrador de Posada del Bosque, no tiene virtualidad para modificar esa conclusión puesto que no solo no se dio aviso de la cesión del contrato de tiempo compartido sino que tampoco se obtuvo la conformidad de la actora. Tampoco es relevante el hecho de que el cesionario haya asumido en la mencionada cesión la obligación de notificar el convenio puesto que el incumplimiento de esa obligación no deslinda de responsabilidad a la señora G. frente a la señora H.

Por las razones expuestas, entiendo que corresponde rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva.

4. En tercer lugar, corresponde determinar si se configuró un incumplimiento del contrato de tiempo compartido vinculado al cobro excesivo en concepto de gastos de mantenimiento.

(i) El tiempo compartido es un sistema de comercialización por el cual una persona –desarrollador– concede a distintas personas –usuarios– el uso de una misma cosa, estableciéndose períodos determinados de tiempo en forma exclusiva (Di Filippo, María Isabel, “Tiempo compartido: un condominio especial”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1987, p. 179; Fariña, Juan, “Contratos comerciales modernos”, Astrea, Buenos Aires, 1993, p. 779; Coppoletta, Sebastián, “Contrato de tiempo compartido”, en “Código de Comercio – Comentado y Anotado”, La Ley, Buenos Aires, 2005, T. II, p. 842).

La versión más conocida y difundida de esta modalidad contractual es la utilizada en el alojamiento vacacional. El objeto de ese contrato es el uso en forma exclusiva por un período de tiempo determinado de una unidad habitacional de un inmueble ubicado en una zona turística, más los bienes muebles que integran la unidad habitacional, los espacios comunes del inmueble y los servicios que en él se proporcionan al usuario (CNCom, Sala A, “Morganti, Alberto c/ Club House San Bernardo SA y otro”, 15.02.2007).

En este marco, del contrato titulado “de tiempo compartido”, obrante a fojas 5/13, surge que el día 19.03.1993 Cariló Garden transmitió a la señora H. el uso y goce de la unidad nro. 19 “Crooked” del inmueble sito en Aromo y Benteveo, Cariló, por un período de 3 semanas, denominadas semanas 7, 8 y 9, durante 97 años corridos (cláusula 1º y cláusula adicional del 30.03.1993). Durante el plazo de ocupación, la usuaria tiene derecho a usar plenamente la unidad destinada al alojamiento temporario o vacacional, en las condiciones establecidas en el contrato y en el reglamento interno (cláusula 2º). El precio del contrato ascendió a U$S 10.000 (cláusula 3º), que fueron abonados en ese acto.

Ese convenio, en atención al tiempo en que ocurrieron los hechos que dieron origen a la controversia, se rige por las previsiones del Código Civil de la Nación (art. 3, CCN y art. 7, CCCN), y de la Ley de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (ley nro. 26.356) –en cuanto establezca derechos en favor del usuario, que no puede ser afectados por el incumplimiento de lo previsto en el artículo 42 de esa norma de orden público por parte del propietario y emprendedor del inmueble–. Además, son aplicables, en lo pertinente, las disposiciones contenidas en la Ley de Defensa del Consumidor (ley nro. 24.240) puesto que la señora H. reviste calidad de usuaria final del bien y Cariló Garden de proveedora, por lo que, en el caso, el tiempo compartido reviste carácter de contrato de consumo.

(ii) En relación con el pago de expensas, el contrato dispone en la cláusula 4º que “[e]l usuario toma a su cargo el pago de una cuota de mantenimiento anual de u$s 100 (cien dólares) dólares estadounidenses billetes más el impuesto al valor agregado o el que lo sustituya y/o complemente, por semana adquirida a fin de afrontar los gastos a las unidades funcionales, ya sean gastos ordinarios o extraordinarios y se estará a lo dispuesto en el reglamento interno” (fs. 5).

A su vez, del reglamento interno, agregado a fojas 16/8, surge en la cláusula novena que “[p]ara los fines indicados el usuario pagará una cuota de mantenimiento anual de u$s 100 (cien dólares estadounidenses) por semana adquirida. La misma se abonará en el domicilio de la administración, por año adelantado, la primera en este acto y/o posesión, las siguientes durante el término de este contrato, cada año a partir de la fecha, quedando notificado de ello el usuario por el presente” (fs. 18).

De ello surge que las partes pactaron que las expensas anuales ascienden a U$S 100 por semana de tiempo compartido, lo que está destinado a afrontar los gastos ordinarios y extraordinarios. Dado que la señora H. adquirió tres semanas de uso, ese monto es de U$S 300 al año.

(iii) De las constancias arrimadas a la causa surge que la actora acreditó la existencia de un incremento considerable de las expensas reclamadas en relación con el período 2011.

La señora H. agregó a la causa recibos de pago de expensas anuales correspondientes a los períodos 1993/2010 por la suma de U$S 100 por semana o el equivalente en pesos a esa suma (fs. 22, 23/24, 31, 32, 35, 40, 33/34, 39, 47, 48/49, 51, 52, 55 y 56). Algunos de los recibos acompañados superan esa suma anual: los correspondientes a los años 1998 (fs. 42), 1999 (fs. 44) y 2000 (fs. 46) ascienden a una suma equivalente a US$ 200 por semana; y los correspondiente a los años 2006 (fs. 53) y 2008 (fs. 54) ascienden a sumas equivalentes a U$S 166 y U$S 253 por semana, respectivamente.

Por su parte, si bien las demandadas negaron la autenticidad de esos recibos, no acompañaron la documentación en su poder ni produjeron otra prueba en relación con el valor de las expensas con anterioridad al conflicto. Incluso, el pedido de la actora a fin de que las partes acompañen facturas y recibos en su poder resultó infructuoso (fs. 540; 469 y 475). De la prueba pericial contable surge que, si bien Hotelfer (fs. 559/561) y Proyecto Cariló (fs. 590/593) pusieron a disposición ciertos libros, de ellos no surge constancias pertinentes en relación con el pago y la cuantía de las expensas.

En este marco, la actora agregó una nota que da cuenta del aumento de expensas. De allí surge que “se han establecido los siguientes valores de expensas a partir del 1º de abril de 2010 y hasta el 31 de marzo de 2011, según la siguiente escala: a) Período de alta, comprendido entre el 1º de diciembre de 2010 y el 31 de marzo de 2011 y período especial de Semana Santa de 2011: corresponde una expensa ANUAL de $ 5.800” (fs. 74).

A su vez, de la nota acompañada a fojas 75, surge que el 8.09.2010 la actora intentó efectuar el pago de expensas por la suma de U$S 100 por semana, y ello no fue aceptado por cuanto “el nuevo valor de expensas impuesto por el administrador M. F. DNI 27.554.786, fue fijado en $ 5.800 (pesos cinco mil ochocientos) por cada semana”.

En relación con esta cuestión, cabe destacar que el señor M. F., quien se presenta en esas notas como administrador del tiempo compartido, no contestó demanda. Ello autoriza a tener por ciertos los hechos alegados por la actora y por reconocida la autenticidad de los documentos aportados (arts. 60 y 356, inc. 1, CPCCN; CNCom, esta Sala, “Adidas Argentina SA c/ Sánchez Moccia, Rocío María s/ ordinario”, 16.12.2022).

De este modo, se encuentra acreditado que, en el mes de septiembre del año 2010, el administrador del tiempo compartido requirió a la actora el pago de la suma de $ 5.800 por cada semana, es decir, la suma total de $ 17.400 en concepto de expensas por mantenimiento de las semanas 7, 8 y 9 del año 2011. En dicha época, y teniendo en cuenta la cotización vigente (U$S 1 = $ 3,97), el valor reclamado ascendía al equivalente a U$S 1.460,95 por semana, y U$S 4.382,87 por el total de las semanas contratadas por la actora.

(iv) A mi modo de ver, ese notorio incremento en la fijación de los gastos de mantenimiento implica un apartamiento de los términos expresamente pactados por las partes en violación a lo dispuesto por el artículo 1197 del Código Civil de la Nación, máxime ponderando que el convenio debe “celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”, de acuerdo con el artículo 1198 del mencionado ordenamiento. Para más, en el caso, se encuentra en juego la protección de los intereses económicos del consumidor, así como su libertad de elección y el derecho a la información (art. 42, Constitución Nacional).

En efecto, de la citada cláusula 4º del contrato y del reglamento interno surge que la usuaria asumió la obligación de pagar un monto fijo, establecido en dólares estadounidenses, en concepto de gastos ordinarios y extraordinarios de mantenimiento. De hecho, el convenio no contempla un procedimiento de actualización del valor de las expensas, lo que es acorde con las posibilidades previstas en los artículos 15 y 24 de la ley 26.356 a fin de distribuir el pago de los gastos de los sistemas turísticos de tiempo compartido. En sentido similar, el contrato siquiera prevé la potestad del emprendedor o del administrador de modificar el valor de los gastos de mantenimiento.

Para más, si bien de los recibos acompañados por la actora surge algún incremento ocasional de las expensas en el período 1993/2010, ello no alcanza para afirmar que hubo una modificación contractual consentida por la actora. En efecto, esos incrementos fueron muy inferiores al reclamado en septiembre de 2010. Además, ello no demuestra la expresión de un consentimiento expreso, libre e informado sobre una modificación relevante del contrato, lo que demanda la libertad de elección de los consumidores protegida en los artículos 19 y 42 de la Constitución Nacional (esta Sala, “Llanos, Andrea Laura c/ Fiat Auto SA de Ahorro s/ ordinario”, expte. nro. 9976/2014, 30.03.2022).

En ese contexto, la modificación unilateral y sorpresiva de los gastos de mantenimiento configuró un ejercicio abusivo del contrato puesto que implicó un incremento desmedido de las obligaciones de la actora, que se encuentra prohibido por el artículo 37 de la ley 24.240. De hecho, las demandadas ni siquiera alegaron ni demostraron que el incremento estuviera fundado en un aumento real de los gastos del tiempo compartido o en alguna otra causa válida.

Por ello, entiendo que se encuentra comprobado que el incremento de gastos de mantenimiento –de U$S 300 a una suma equivalente a U$S 4.380 por las tres semanas– vulnera las disposiciones del propio contrato y del reglamento interno, los artículos 1197 y 1198 del Código Civil de la Nación y los artículos 4 y 37 de la ley 24.240.

5. Luego, corresponde determinar la responsabilidad de cada uno de los demandados por el aumento ilegítimo de los gastos de mantenimiento.

En cuanto a la señora G., las razones expuestas en el punto “III.3” explican su responsabilidad en su carácter de propietaria del inmueble afectado al sistema de tiempo compartido; titular de los derechos y obligaciones que surgen del contrato celebrado por la actora; y administradora del tiempo compartido. En esa oportunidad, se apuntó que el contrato de cesión de los derechos y obligaciones del contrato de tiempo compartido (fojas 68/71) no es oponible a la actora puesto que no se requirió su conformidad en su carácter de cocontratante cedida. De hecho, ni siquiera la cesión fue notificada oportunamente. Por ello, la señora G. es responsable del incumplimiento contractual invocado por la actora.

Además, cabe agregar que los señores C. V. y L. así como Proyecto Cariló se constituyeron, en el mencionado convenio de cesión, en garantes de la indemnidad de la señora G. En efecto, la cláusula 5º dispone que “S. A. C. V. (DNI …) por su propio derecho y L. A. L. (DNI …) por su propio derecho y en representación de Proyecto Cariló SA […] se constituyen en avalistas totales por la indemnidad de la CEDENTE respecto de la presente CESIÓN y de cualquier reclamo que pudiera efectuársele al respecto, con renuncia al beneficio de previa y especial exclusión” (fs. 70). De allí surge que la garantía comprende la indemnidad de la señora G. por cualquier reclamo derivado de la cesión, lo que comprende al de autos. De este modo, los señores C. V. y L. así como Proyecto Cariló responden por la responsabilidad atribuida a la señora G. En relación con Proyecto Cariló, cabe agregar que a partir de 2010 es la titular del inmueble afectado al sistema de tiempo compartido (fs. 68/71 y 450/454).

Por su parte, M. F. es responsable en su carácter de administrador (fs. 73, 74 y 75) al momento del incremento excesivo de las expensas. Para más, de acuerdo con el contrato de cesión, en ese entonces era titular de los derechos y obligaciones emergentes del contrato de tiempo compartido (fs. 68/71).

En relación con Hotelfer, cabe destacar que la actora sostuvo en la ampliación de demanda de fojas 245/246 que de las averiguaciones que realizó surge que era la titular dominial del predio. Acompañó, en esa oportunidad, una constancia de inscripción a la AFIP de donde surge que el contrato social de Hotelfer data del 24.06.2010 y que su actividad principal consiste en la prestación de “servicios de alojamiento en hoteles, hosterías y residenciales similares” (fs. 244).

En la contestación de demanda, Hotelfer se limitó a negar los hechos invocados en la demanda y a afirmar que celebró un contrato de locación sobre el inmueble, afectado al sistema de tiempo compartido, con Proyecto Cariló. Agregó que explotó las cabañas de acuerdo con el sistema de hotelería y no de tiempo compartido. Destacó que no tuvo vinculación con la actora.

Sin embargo, la falta de vinculación de Hotelfer con la señora H. no tiene sustento en la documentación agregada a la causa (documentación acompañada en soporte digital a fs. 546, reservada a fs. 550). Cabe destacar que en las boletas para el pago de expensas emitidas a nombre de la actora a partir de abril de 2010 figura el logo de “Hotelfer SA. Arriola 54 – CABA – CUIT 30-71152628-1” junto con el de “Posada del Bosque Cariló”. Incluso, el señor R. C., quien rechazó el cobro a la señora H. de las expensas en septiembre de 2010, se encuentra registrado como empleado de Hotelfer (fs. 75 y 590/593).

Para más, a fojas 547/548 Hotelfer señaló que celebró con Proyecto Cariló un contrato de locación de fondo de comercio sobre el complejo habitacional, y que en diciembre de 2010 afectó junto con la titular registral del inmueble el complejo al sistema turístico de tiempo compartido de conformidad con la ley 26.356. Ello explica el proyecto de contrato acompañado en esa oportunidad por Hotelfer. En ese proyecto, que la actora no quiso firmar –según alega la demandada–, se establece un vínculo entre Hotelfer, en su carácter de emprendedor del tiempo compartido, y la actora, en su carácter de usuaria. Si bien ese contrato –donde la forma de fijar los gastos de mantenimiento es diversa a la del contrato celebrado en 1993– no se encuentra suscripto, ello quita veracidad a la ajenidad invocada por Hotelfer.

De las constancias mencionadas surge que la actora tenía una expectativa razonable de que esa sociedad no era ajena a la administración y al gerenciamiento del complejo habitacional. Frente a ello, la supuesta ajenidad de Hotelfer requería de pruebas contundentes que no fueron ofrecidas ni aportadas por el proveedor, tal como lo dispone el artículo 53 de la ley 24.240 y el principio de las cargas probatorias dinámicas.

De todos modos, cabe destacar que la conducta de las codemandadas colocó a la actora, en su carácter de consumidora, en una situación de asimetría de información y de indefensión. En efecto, la falta de notificación oportuna de la cesión de derechos y la ausencia de su conformidad provocaron que no tuviera información cierta, clara y detallada en relación con los sujetos obligados por el contrato de tiempo compartido. Ello constituye una violación a su derecho a la información (art. 4, ley 24.240), que tampoco fue subsanada durante el trámite del litigio donde las partes se limitaron a negar su responsabilidad en los hechos, sin explicar y acreditar la realidad del negocio.

En estas circunstancias, cabe recordar que, en la citada sentencia “Schneider Margarita Cecilia y otro c/ Hotelfer SA y otros s/ sumarísimo”, la Sala F apuntó que “en virtud de la red contractual habida entre las partes demandadas, corresponde que respondan en forma solidaria frente al reclamo de las aquí actoras todos los intervinientes […] dada la complejidad del contrato de tiempo compartido y el entramado contractual que involucra –máxime en este caso, conforme todo lo descripto–, ‘[n]o es aventurado suponer que al adherente le resulta dificultoso distinguir las esferas de responsabilidad individuales dentro del sistema […]”.

Agregó que “[d]e allí que en el caso no corresponde exigirles a las actoras consumidoras el deber de diferenciar las esferas de responsabilidad de quienes participaron en la cesión del negocio y la venta del inmueble donde se sitúa el complejo habitacional, que les generó un estado de incertidumbre respecto de sus derechos. Es que resulta evidente la imposibilidad o, en el mejor de los casos, el alto grado de dificultad que representó para las actoras descubrir y diferenciar la participación de cada demandado a partir de que se comenzaron a afectar sus derechos” (en sentido similar, esta Sala, expte. nro. 70746/2002, “González, Ignacia Del Pilar c/Intervac SRL s/sumario”, 30.06.2004).

En sentido similar, la Sala E, en un precedente que guarda estrecha relación con el presente, dijo que “lo que existió entre las partes es un sistema complejo –formado por varios contratos o cadenas de contratos–, esto es, conexidad negocial en el cual todas las partes integrantes del tiempo compartido, léase propietario, administrador, locatario del fondo de comercio, comercializador deben responder solidariamente por el incumplimiento en la prestación del servicio. Véase que el art. 3 de la ley 26.356 (sistemas turísticos de tiempo compartido) hace referencia a los distintos participantes del sistema, los cuales son entre todos enlazados con el consumidor formando un complejo de tramas negociales” (expte. nro. 2610/2014, “Volpe, Jorge Omar y otro c/ Ebi Propiedades SRL y otros s/ ordinario”, 6.09.2018).

Por ello, entiendo que los codemandados son responsables, en forma solidaria, del incumplimiento contractual invocado por la actora, así como de los daños y perjuicios, que se tratan seguidamente.

6. En este marco, cabe destacar que el artículo 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor establece que el incumplimiento del contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor a, entre otros, rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato.

Por ello, entiendo que corresponde hacer lugar a la rescisión del contrato peticionada por la señora H. Esa petición no excluye el reclamo de los daños y perjuicios ocasionados, que serán tratados seguidamente.

(i) En primer lugar, la accionante peticionó en concepto de daño emergente la pérdida de su derecho de tiempo compartido, así como la privación de uso de la unidad funcional nro. 19 (apartado VI.1.A de la demanda). En concreto, solicitó “el valor actual de mercado que posibilitaría acceder al sistema en las mismas condiciones contratadas inicialmente. A saber, las semanas en temporada alta, en emprendimiento de similar envergadura y ubicación. De las averiguaciones de esta parte, conforme surge del anexo 23, surgen que los valores actuales de venta de un contrato con un derecho de multipropiedad ascienden a un promedio de U$S 21.000 por semana en temporada alta en la zona de Cariló” (fs. 194).

A esos efectos, acompañó prueba documental de la que surge que en un portal web se ofrecía en el año 2012 la venta de semanas de un tiempo compartido en Cariló por sumas que van desde U$S 7.600 (marzo a diciembre) la semana a U$S 19.500 (4º semana de enero) (fs. 92/93 y 438/439). A ello, cabe agregar que, de acuerdo con el contrato celebrado por la actora en el año 1993, esta abonó en ese entonces la suma de U$S 10.000 por el uso y goce, durante 97 años, de tres semanas al año del tiempo compartido.

Frente a ello, los demandados se limitaron a negar la autenticidad de la documentación acompañada, sin ofrecer prueba alguna en relación con el valor del tiempo compartido, cuando ellos se encontraban en indudables mejores condiciones de hacerlo. Cabe recordar que el artículo 53 de la ley 24.240 dispone que los proveedores deberán aportar al proceso todos los elementos de prueba que obren en su poder, conforme a las características del bien o servicio, prestando la colaboración necesaria para el esclarecimiento de la cuestión debatida en el juicio. Esa carga probatoria sobre los proveedores configura una reglamentación directa del artículo 42 de la Constitución Nacional, que no solo contempla derechos sustanciales de los consumidores sino también procedimentales (esta Sala, expte. nro. 35830/2015, “Degastaldi, Marcelo c/ Metlife Seguros SA s/ ordinario”, 5.10.2022).

En este marco, y teniendo en cuenta el valor pagado por la actora a la fecha de celebración del contrato, el tiempo que usó efectivamente la unidad funcional en cuestión (17 años), los valores que surgen de las publicaciones agregadas –que, de todos modos, tienen diferencias con el de la actora, como el acceso directo a la playa– y considerando los parámetros de prudente discrecionalidad que deben orientar la labor judicial en estos casos (art. 165, CPCCN), corresponde reconocer la suma de U$S 12.000 (U$S 4.000 por semana de tiempo compartido) en concepto de daño emergente, con más sus intereses, desde el 10.09.2010 (fecha del rechazo del cobro de expensas que dio lugar a la rescisión del contrato; fs. 76/93) hasta el efectivo pago, a la tasa del 6% anual utilizada por esta Sala para valores en esa moneda (expte. nro. 28312/2019, “Los Grobo SGR c/ Afagro SA s/ejecutivo”, 11.05.2021; expte. nro. 7670/2021/5/CA14, “Bustos Nizha s/quiebra s/ incidente de revisión de crédito por Mendoza, Judith”, 26.12.2023).

(ii) En segundo lugar, la actora peticionó en el apartado 1.B. de su escrito inicial el reconocimiento del rubro lucro cesante, con fundamento en que, en virtud del menoscabo de su derecho de multipropiedad, perdió la posibilidad de ejercer la facultad de alquilar la unidad.

El lucro cesante es la ganancia o utilidad de la que resultó privado un sujeto a raíz del acto ilícito o el incumplimiento de una obligación. Es decir, se trata de la frustración de un enriquecimiento patrimonial a raíz de un hecho lesivo, lo cual implica una falta de ganancia o de acrecentamiento patrimonial que el sujeto razonablemente hubiere podido obtener de no haberse producido el evento, requiriendo para su resarcimiento la existencia de un daño cierto que afecte a un interés legítimo y con causa adecuada (CNCom, esta Sala, expte. nro. 91536/2017, “Pandolfi, Diana Carolina c/ Mercado Libre SRL s/ ordinario”, 1.12.2021; expte. nro. 341/2014, “Norder SA c/ Telecom Argentina SA s/ ordinario”, 11.04.2019).

Además, esta sala sostuvo sobre el lucro cesante que “[esta] probabilidad de obtener ventajas económicas debe ser objetiva, debida y estrictamente comprobada mediante prueba directa de su existencia” (expte. nro. 15758/2012, “Carvajal, Julián A. c/ Fideicomiso La Prensa Madero Nuevo y otro s/ ordinario”, 17.11.2014). En este sentido, no corresponde su reconocimiento sobre la base de meras inferencias, sino que debe demostrarse el daño mismo o su probabilidad, y no sólo la situación lesiva que da origen al reclamo (CNCiv, Sala G, expte. nro. 30092/2016, “Hernández, Oscar Félix c/ Círculo Social Valle Miñor de Galicia en Buenos Aires s/ daños y perjuicios (ordinario)”, 1.12.2020).

Por tanto, su reparación no se apoya en una simple posibilidad de ganancia y no constituye un enriquecimiento sin causa para el acreedor o una pena para el que debe abonarlo. Tal probabilidad de obtener ventajas económicas debe ser objetiva, debida y estrictamente comprobada mediante prueba directa de su existencia (“Carvajal Julián Adrián c/ Fideicomiso La Prensa Madero Nuevo y otro s/ ordinario”, ya citado, y sus citas).

En este contexto interpretativo, entiendo que de las constancias de la causa no surge la existencia de una probabilidad de obtener ventajas económicas objetiva, debida y estrictamente comprobada. A esos fines, cabe tener en cuenta que la actora invocó su calidad de consumidora y que utilizaba el tiempo compartido principalmente con fines vacacionales. Si bien ello no le impedía asignar un uso mixto al bien y, por ejemplo, darlo en locación, las pruebas arribadas son insuficientes para acreditar la pretensión en estudio.

En consecuencia, corresponde rechazar el presente rubro.

(iii) En tercer lugar, reclamó la indemnización del daño moral causado.

El daño moral ha sido caracterizado por esta Sala como la lesión a uno o varios intereses inherentes a la personalidad de un sujeto de derecho e incide en la capacidad de sentir, de querer o de pensar. Es todo dolor o sufrimiento producido por una lesión a los sentimientos más íntimos de las personas y que merecen una protección legal en tanto se les reconoce un valor principalísimo en la existencia y desarrollo del individuo y de la sociedad (“Vega, Fabricio N. c/ Expreso Caraza SAC s/ sumario”, 20.03.2007, entre otros).

Sabido es que la reparación del daño moral queda librada al arbitrio judicial, quien libremente apreciará su procedencia. Pero, además de probar la existencia del agravio, debe demostrarse, en lo posible, su cuantía o, cuando menos, las pautas de valoración que permitan al juzgador proceder a la determinación (CNCom, esta Sala, expte. nro. 15935/2021, “Torres, Sebastián Alejandro c/ Banco Santander Río SA s/ordinario”, 27.03.2023).

De otra manera, la indemnización podría configurar una confiscación o enriquecimiento sin causa a favor del reclamante (CNCom, esta Sala, “Laborde de Ognian, Ethel B. c/ Universal Assistance SA”, 9.02.2010, y sus citas).

En el presente caso, las propias circunstancias acreditadas en autos justifican su admisión. En efecto, no cabe duda de que el episodio de autos excedió una mera molestia o incomodidad, para tornarse en una situación en la cual la actora vio frustradas sus legítimas expectativas de hacer uso de las semanas que poseía en el inmueble afectado al régimen de tiempo compartido. Tampoco debe soslayarse el carácter de consumidor que posee la actora, quien confió en la profesionalidad de las demandadas en la materia, e intentó en forma infructuosa ejercer los derechos derivados del contrato que los unió.

En definitiva, las circunstancias aquí ventiladas razonablemente pudieron aparejar a la actora sinsabores, ansiedad y molestias que, de algún modo, trascendieron la normal adversidad que en la vida cotidiana se verifica frente a contingencias ordinarias. Por ello, cabe concluir que efectivamente ha padecido un agravio moral que debe ser resarcido (CNCom, esta Sala, expte. nro. 55755/2008, “Fernández, Miguel Ángel c/ Plan Óvalo SA de Ahorro P/F determinados s/ ordinario”, 28.12.2021).

Ahora bien, a los fines de cuantificar el daño moral debe tenerse en cuenta el carácter resarcitorio de dicho rubro, la índole del hecho generador de la responsabilidad y la entidad del sufrimiento causado, que no necesariamente tiene que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a este (Fallos: 344:2256, “Grippo” y Fallos: 323:3614, “Saber”, entre muchos otros). La evaluación del perjuicio moral es tarea delicada, pues no se puede pretender dar un equivalente y reponer las cosas a su estado anterior. Sin embargo, la dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado por lo que cabe sostener que es posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir, dentro de lo humanamente posible, las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la situación vivida (Fallos: 334:376, “Baeza”).

No cabe aplicar pautas matemáticas para cuantificar el daño, sino que es preciso valorar las circunstancias de la causa, pues la cuantía de la reparación depende de la gravedad de la culpa y de las características de las partes; factores estos que deben juzgarse a la luz del prudente arbitrio de los jueces (“Fernández, Miguel Ángel c/ Plan Óvalo SA de Ahorro P/F determinados s/ ordinario”; y “Golemme, Myriam Viviana c/ Caja de Seguros SA s/ ordinario”, ya citados).

Conforme la previsión del artículo 165 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, teniendo en cuenta los antecedentes del litigio y lo solicitado por la actora en la demanda, considero adecuado otorgar la suma de $ 35.000 en concepto de daño moral, con más sus intereses, desde el 10.09.2010 (fecha del rechazo del cobro de expensas que dio lugar a la rescisión del contrato; fs. 76/93) hasta el efectivo pago, a la tasa activa que cobra el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a treinta días, sin capitalizar.

(iv) En cuanto al daño punitivo reclamado, cabe recordar que el mismo se encuentra receptado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 52 bis de la ley 24.240. Esta multa se erige en nuestro ordenamiento jurídico como una herramienta tuitiva para el consumidor (art. 42, Constitución Nacional) en el marco del derecho de daños.

Cabe señalar que la multa regulada por esa norma constituye una multa civil que, en el marco de una relación de consumo, puede ser aplicada por el juez a un proveedor de bienes o servicios, y a instancia y beneficio del damnificado. Se trata de una suma de dinero que excede la reparación del daño sufrido y cuya función es sancionar conductas graves y con impacto social que lesionan los derechos de los consumidores.

Al mismo tiempo, esa multa civil posee una función preventiva toda vez que genera incentivos económicos suficientes en el infractor para, por un lado, disuadirlo de incurrir en conductas perjudiciales similares y, por el otro, desalentar su incumplimiento eficiente de normas (cf. Diario de Sesiones de la Cámara de Diputados de la Nación, 18º Sesión Ordinaria, Dictamen de las Comisiones de Defensa del Consumidor, de Comercio y de Justicia, Fundamentos, párr. 15, 9 de agosto de 2006). En este último aspecto, procura que para el proveedor no resulte más conveniente, en términos económicos, reparar que evitar el daño. Finalmente, el daño punitivo busca que el impacto de ese efecto disuasivo se extienda a otros agentes de modo tal que se abstengan de incurrir en la conducta socialmente no deseada.

La sanción pecuniaria en el daño punitivo está estrechamente asociada a la idea de prevención de ciertos daños, y también a la punición y al pleno desmantelamiento de los efectos de ilícitos que, por su gravedad o por sus consecuencias, requieren algo más que la mera indemnización resarcitoria de los perjuicios causados (CNCom, esta Sala, “Acuña, Miguel Ángel c/ Banco de Galicia y Buenos Aires SA s/ sumarísimo”, 28.06.2016; Stiglitz, Rubén S. y Pizarro, Ramón D., “Reformas a la ley de defensa del consumidor”, LL, 2009- B, p. 949).

En sentido similar, la jurisprudencia de la Suprema Corte de los Estados Unidos, país que ha desarrollado una extendida práctica de condenas por daños punitivos, ha puntualizado que la imposición de esos daños tiene por finalidad la sanción y la disuasión (cf. doct. Corte Suprema de los Estados Unidos, “Pacific Mutual Life Insurance Company v. Haslip”, 499 U.S. 1 (1991), 4.03.1991; “BMW of North America, Inc. v. Ira Gore, Jr.”, 517 U.S. 559 (1996), 20.05.1996; “State Farm Mutual Automobile Insurance Co. v. Campbell, et al.”, 538 U.S. 408, 7.04.2003).

Tanto en el derecho comparado como en la doctrina nacional se destacó que esta sanción solo procede en casos de particular gravedad, calificados por: a) dolo o culpa grave del sancionado; b) obtención de enriquecimientos indebidos derivados del ilícito; o c) en casos excepcionales, por un abuso de posición de poder, particularmente cuando evidencia menosprecio grave por derechos individuales o de incidencia colectiva (CNCom, esta Sala, expte. nro. 33694/2006, “Spadavecchia, María Cristina c/ Agroindustrias Cartellone SA s/ ordinario”, 19.11.2015).

No todo incumplimiento puede dar lugar a la fijación de daños punitivos. Se trata de casos de particular gravedad, que denotan, por parte del dañador, una gran indiferencia o menosprecio por los derechos ajenos, priorizando netamente aspectos económicos. Lo que se busca con esta figura es castigar la conducta desaprensiva que ha tenido el dañador respecto de los derechos de terceros (CNCom, esta sala, expte. nro. 1296/2016, “Valeije, Elina Alicia c/ Volkswagen SA de ahorro para fines determinados y otro s/ ordinario”, 6.06.2022).

En el presente caso, entiendo que no se encuentran reunidos los presupuestos para la aplicación de daños punitivos puesto que de la prueba producida no es posible tener por acreditado que las demandadas hayan actuado con dolo o culpa grave (art. 377, CPCCN).

Asimismo, agrego que, no obstante el obrar antijurídico, no se demostró el carácter generalizado de esa falta ni el carácter indeterminado de los sujetos afectados. De este modo, los hechos controvertidos no tuvieron un impacto colectivo que trascienda la reparación de los daños acreditados e indemnizados, y que justifique la aplicación de una medida disuasiva y sancionatoria (CNCom, esta Sala, expte. nro. 35830/2015, “Degastaldi, Marcelo c/ Metlife Seguros SA s/ ordinario”, 5.10.2022 y sus citas).

En este sentido, el resarcimiento otorgado resulta proporcional y omnicomprensivo al incumplimiento contractual de la demandada, sin que surjan circunstancias que ameriten la imposición de una condena adicional como la pretendida (CNCom, esta Sala, expte. nro. 27348/2019, “Bougain, Francisco c/ Orbis Compañía Argentina de Seguros SA s/sumarísimo”, 12.07.2022).

Por ello, entiendo que el rubro debe ser rechazado.

IV. No se advierte que medien aquí circunstancias arrimadas cuya peculiaridad fáctica o jurídica permita soslayar el criterio objetivo de la derrota, debiendo en consecuencia imponer las costas de ambas instancias a las demandadas vencidas por aplicación del principio objetivo de la derrota (arts. 68 y 279, CPCCN).

V. Conclusión

Como consecuencia de todo lo expuesto, propongo al Acuerdo: (i) hacer lugar al recurso de la parte actora; (ii) revocar la sentencia apelada; y, en consecuencia, (iii) declarar rescindido el contrato de tiempo compartido y condenar a las demandadas, en forma solidaria, a pagar la suma de U$S 12.000, en concepto de daño emergente, con más los intereses fijados en el apartado “III.6 (i)” y la suma de $ 35.000, en concepto de daño moral, con más los intereses dispuestos en el acápite “III.6 (iii)”, e (iv) imponer las costas de ambas instancias a las demandadas vencidas (arts. 68 y 279, CPCCN).

He concluido.

Por análogas razones, la señora Jueza de Cámara Matilde Ballerini adhiere al voto que antecede.

Y Vistos:

Por los fundamentos del acuerdo que precede, se resuelve: (i) hacer lugar al recurso de la parte actora; (ii) revocar la sentencia apelada; y, en consecuencia, (iii) declarar rescindido el contrato de tiempo compartido y condenar a las demandadas, en forma solidaria, a pagar la suma de U$S 12.000, en concepto de daño emergente, con más los intereses fijados en el apartado “III.6 (i)” y la suma de $ 35.000, en concepto de daño moral, con más los intereses dispuestos en el acápite “III.6 (iii)”, e (iv) imponer las costas de ambas instancias a las demandadas vencidas (arts. 68 y 279, CPCCN).

Regístrese y notifíquese por Secretaría, conforme Acordadas nro. 31/11 y 38/13 CSJN y devuélvase. Oportunamente, cúmplase con la publicación a la Dirección de Comunicación Pública de la CSJN, según lo dispuesto en el artículo 4 de la Acordada nro. 15/13 CSJN. – M. Guadalupe Vásquez. – Matilde E. Ballerini (Sec.: Adriana Milovich).

Infantino, Mauro (sus sucesores) c. Asociación Deportiva de Berazategui y otros. Acción posesoria.

Comentado por Gabriela Iturbide:  Comentario sobre el régimen de las acciones posesorias previstas en el Código Civil Con motivo del fallo dictado por la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires en autos “Infantino, Mauro (sus sucesores) c/ Asociación Deportiva de Berazategui y otros s/acción posesoria”

La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, de conformidad con lo establecido en el art. 4 del Acuerdo n° 3971, procede al dictado de la sentencia definitiva en la causa C. 123.699, “Infantino, Mauro (sus sucesores) contra Asociación Deportiva de Berazategui y otros. Acción posesoria”, con arreglo al siguiente orden de votación (Ac. 2078): doctores Kogan, Soria, Torres, Genoud.

Antecedentes

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Quilmes revocó la sentencia de primera instancia que había admitido la excepción de falta de legitimación activa opuesta por las demandadas y, por ende, hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por Mauro Infantino y continuada por sus sucesores Rosana Mariela Infantino, Mauricio Omar Infantino, Emanuel Fabián Infantino, Claudio Oscar Infantino, Gustavo Omar Infantino, Florencia Esther Infantino y Mirta Mabel Infantino. Condenó a la Asociación Deportiva Berazategui y a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a que restituyeran a los actores, en el plazo de diez días de notificada la presente, la posesión de los inmuebles ubicados en el Partido de Berazategui, sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, individualizados catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 96. Impuso las costas de ambas instancias a la parte demandada.

A su vez rechazó la acción posesoria interpuesta en relación con el bien individualizado catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzana 100 del Partido de Berazategui, imponiendo las costas de ambas instancias a los actores (v. sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Se interpusieron, por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, recursos extraordinarios de nulidad y de inaplicabilidad de ley (v. documento electrónico de fecha 13-IX-2019).

Oído el señor Procurador General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ª. ¿Es fundado el recurso extraordinario de nulidad?

En caso contrario:

2ª. ¿Lo es el de inaplicabilidad de ley?

A la primera cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I.1. El señor Mauro Infantino inició acción posesoria de recobrar respecto de los inmuebles individualizados como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96 y 100 contra la Asociación Deportiva Berazategui y la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sosteniendo la ocupación indebida por estas últimas.

Posteriormente y en razón del fallecimiento del actor se presentaron, con el mismo patrocinio letrado, sus herederos: Rosana Mariela Infantino, Mauricio Omar Infantino, Emanuel Fabián Infantino, Claudio Oscar Infantino, Gustavo Omar Infantino y Florencia Esther Infantino. Mirta Mabel Infantino lo hizo con distinto patrocinio letrado (v. fs. 38/43).

Corrido el traslado de ley contestó demanda la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, señalando que era un ente totalmente distinto a la Asociación Deportiva Berazategui e interponiendo excepción de falta de legitimación activa en los actores, la que fue repelida por estos.

Ante la falta de presentación de la Asociación Deportiva Berazategui el magistrado declaró su rebeldía (v. fs. 760/765 vta.). Posteriormente, se abrió el juicio a prueba y a su turno se dictó sentencia haciendo lugar a la excepción planteada por la demandada. Por ende, se rechazó la demanda interpuesta, con costas a los actores.

Este pronunciamiento fue apelado por estos últimos, quienes presentaron sendos memoriales de agravios (v. escritos electrónicos, ambos de fecha 6-V-2019) que fueron repelidos por la contraria (v. escrito electrónico de fecha 21-VI-2019).

I.2. Elevados los autos a la Cámara, esta revocó la sentencia desestimando la excepción de falta de legitimación activa, admitió la demanda y condenó a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui y a la Asociación Deportiva Berazategui a restituir los inmuebles Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96; la rechazó respecto de la Manzana 100.

Para decir como lo hizo -en la medida del recurso interpuesto- determinó, en principio, la aplicación del Código Civil velezano y recordó la definición de posesión contenida en el art. 2.351 como también la de corpus, elaborada por Savigny y referida en las obras de distintos autores de doctrina.

Afirmó además, teniendo en cuenta lo que dispone el art. 2.469 del Código Civil, que en el ámbito de las acciones posesorias el debate debía versar sobre la posesión y no sobre el derecho a poseer y que, por lo tanto, debía prescindirse del título que pudiera respaldar o no la posesión; cuando existieran dudas sobre quién era el poseedor en el momento del ataque debía recurrirse al examen del derecho o del mejor derecho a poseer. De allí que para el actor el objetivo era justificar su relación de poder con la cosa, la posesión y también la lesión sufrida, que era el desapoderamiento. Ingresó seguidamente al análisis de los agravios por la admisión de la excepción de falta de legitimación activa, anticipando que el juez de primera instancia había omitido sopesar piezas probatorias conducentes y había efectuado una valoración distorsionada de otras pruebas producidas, tergiversando las reglas de la sana crítica.

Luego de resaltar la facultad propia de los jueces de grado respecto de la selección y atribución de jerarquía de las pruebas producidas, analizó el Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui, especialmente las actas n° 42 del 18 de mayo de 1992 – referida a la integración de la Subcomisión de Golf- y la n° 147 del 22 de junio de 1992, en las que se solicitaba por nota al señor J. (rectius: R.) L. C. el préstamo de las tierras linderas al golf, lo que coincidía plenamente con el documento aportado por la parte actora agregado a fs. 6 y con su respuesta a fs. 7. Advirtió que tres años antes de esa nota, el 14 de agosto de 1989, se había labrado el acta n° 44, donde la Subcomisión de Golf comunicaba la existencia de conversaciones con los dueños de los campos linderos a los de la Asociación con el propósito de conseguirlos en préstamo para agrandar el campo de golf existente.

Comprobó que todo lo referido estaba corroborado por el informe pericial contable de fs. 376/381 y que debía, además, cotejarse con los dichos del testigo A. B. N., de fs. 1.156, cuyas expresiones cobraban particular relevancia pues como surgía del Libro de Actas había formado parte de la Subcomisión de Golf y había participado de las negociaciones con el señor Infantino, quien fue reconocido por la entidad como el poseedor del predio y el que informó de la existencia de un coposeedor. Señaló el sentenciante que el testigo había manifestado que en el predio estaba asentada una casilla de madera y un cuidador de los caballos que allí pastaban.

Encontró que lo declarado por ese testigo coincidía con lo narrado por la testigo Gladys Mabel Pérez a fs. 982/983, quien afirmó que había visto en el inmueble una casilla de madera con techo de chapa y a una persona que cuidaba animales. Desestimó, en cambio, el testimonio de Enrique Valdivieso Brando, de fs. 948/949, ya que este declaró conocer que las tierras eran de Infantino por los dichos de este último.

Puso también de relieve que las referidas actas y la supuesta compra del predio no habían merecido un solo párrafo en la sentencia cuestionada, pero aclaró que si bien eran documentos privados las actas estaban asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y secretario de la Comisión Directiva, cuyas autenticidades no habían sido negadas.

Sumó a ello la actitud procesal de la Asociación Deportiva Berazategui al no afrontar la litis, ya que según el criterio de esa Sala la incomparecencia declarada y firme constituía una presunción de verdad de los hechos ilícitos.

Seguidamente, luego de referirse a la función valorativa de la prueba por los jueces y citando a reconocidos procesalistas, estableció que por el examen de los medios de prueba en su conjunto, la fiabilidad de los elementos probatorios traídos, la aplicación de presunciones y el análisis de las conductas de las partes, se concluía que el señor Mauro Infantino, en un principio junto con el señor R. L., detentaba la posesión de los inmuebles objeto del proceso cuando se celebró el contrato de comodato con la Asociación Deportiva Berazategui mediante el cual se habría cedido el uso del predio.

Determinó entonces que en vista de la calidad de prueba aportada devenía irrelevante la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios o que el domicilio de los actores no coincidiera con el de los inmuebles, pues apoyándose en un fallo de Cámara Nacional Civil había establecido que el corpus no requería para su configuración el contacto material o físico con la cosa, ya que bastaba con la posibilidad de disponer físicamente de ella a voluntad del poseedor.

En razón del análisis valorativo que había realizado el sentenciante afirmó que se encontraba acreditada la realización de actos exteriores sobre la cosa con continuidad y sin vicios por parte del señor Mauro Infantino, que lo mostraron comportándose como si fuera titular de derecho real al momento del denunciado desapoderamiento y desconociendo la existencia de otro titular, lo que a la postre significaba reconocerle la legitimación activa amplia, como también a sus sucesores, para el ejercicio de las defensas posesorias, lo que implicaba el rechazo de la excepción planteada por la contraparte.

I.3. La Cámara continuó el análisis de la causa con el objeto de determinar si se había probado el desapoderamiento que alegaba la parte actora.

Así determinó que se encontraba incontrovertido que habiendo Mauro Infantino intimado por carta documento a la Asociación Deportiva Berazategui con fecha 25 de junio de 1998 por la restitución de la tenencia del predio, rescindiendo el contrato de comodato, la respuesta a ello procedió de la Fundación a través de una misiva suscripta por el señor R. A. S., en la que se le hacía saber a Infantino que el predio había sido entregado en propiedad a la Fundación por la Municipalidad de Berazategui mediante convenio de permuta firmado el 12 de marzo de 1997, el que había sido aprobado por el Honorable Concejo Deliberante del municipio mediante la ordenanza 3.001/97, como surgía del documento agregado a fs. 9 y de la narración de los hechos formulada por la codemandada a fs. 762 y vta.

Agregó el sentenciante que a fs. 966 se encontraba anejada la presentación de la Municipalidad de Berazategui, en la que adjuntaba copia del convenio y de la respectiva ordenanza, y manifestó que el expediente municipal 4011-12207-HB-97 se encontraba extraviado.

El Tribunal de Alzada, luego de señalar el contenido de los arts. 2.401 y 3.270 del Código Civil velezano y las contradicciones en el relato de los hechos efectuado por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, determinó las inconsistencias de la argumentación de la demandada, teniendo en cuenta las constancias obrantes en la causa. Así, luego de analizar las declaraciones de los testigos L., F. y C. (v. fs. 1.074, 1.075 y 1.076, respect.), consideró que de esas testificales no surgían aportes decisivos con los que se pudiera tener por probada la posesión por parte de la Municipalidad de Berazategui.

Creyó conveniente aclarar que los actores no habían realizado cuestionamiento alguno enderezado a dejar sin efecto el convenio municipal, ratificado por la ordenanza pertinente, pero determinó que esa circunstancia no podía serles oponible cuando no se habían acreditado los hechos que habían servido de base para el acuerdo.

Así, reconociendo la presunción de legitimidad que ostentaban los actos administrativos, siguiendo los postulados de la Corte federal y teniendo en cuenta que este Tribunal provincial sostiene que esa característica no exime a la Administración de acreditar seria y razonablemente los hechos que constituyeron la motivación y que se hubiera cumplido estrictamente con el debido procedimiento.

Puso de relieve que había sido a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a quien le habría incumbido acreditar que el municipio detentaba la posesión jurídica del predio como base del derecho que le trasmitió, encontrando que no lo había logrado con la escasez probatoria respecto de tal extremo. Agregó además que, vista la relación jurídica entre ella y la Asociación Deportiva Berazategui, el convenio no podía serle oponible a los actores.

Luego de descartar el valor jurídico de ese acuerdo ingresó a analizar la incidencia jurídica del contrato de comodato celebrado entre los poseedores y la Asociación Deportiva Berazategui.

Determinó entonces que el desapoderamiento se había producido cuando los comodantes dieron por concluido el vínculo contractual y la sociedad demandada no cumplió con su obligación de restituir el inmueble, así como por la intervención de la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui invocando un derecho derivado del convenio celebrado con el municipio local.

Dispuso por lo tanto que la acción posesoria prosperaba también contra esa Fundación a pesar de ser personas jurídicas distintas y no haber formado parte del contrato de comodato, en razón de la vinculación jurídica existente entre ambas que aquella había reconocido en su responde.

II. Se agravia la recurrente denunciando el quebrantamiento de los arts. 168 y 171 de la Constitución provincial.

II.1. Inicia su impugnación sosteniendo que la Cámara ha omitido pronunciarse sobre una cuestión esencial que fue planteada por la Fundación al contestar la demanda, consistente en que no había sido redargüida de falsedad la escritura pública n° 103 de fecha 1 de julio de 2013, la que obraba en fotocopia certificada a fs. 735/740 y que fue calificada por la propia actora como un hecho nuevo en sus presentaciones de fs. 785/791 y 792/794, donde ofreció prueba. Aclara que si bien dicha cuestión no fue tampoco resuelta en la sentencia de primera instancia ello obedeció a que en función del acogimiento de las defensas de falta de legitimación activa de la actora y de prescripción no resultó necesario adentrarse en la decisión del resto de las cuestiones argumentadas.

Señala que en la cláusula sexta de la citada escritura pública el notario dejó expresa constancia de la entrega de la posesión material y libre de todo ocupante, extremo que la Cámara ha prescindido analizar y resolver en su sentencia, ya que con ello se ha demostrado que desde los dos años anteriores a la fecha de notificación de la demanda a la Fundación esta no había sido la poseedora de las tierras objeto de autos, a cuya restitución ha sido condenada mediante la sentencia de la Cámara. Cita doctrina legal sobre el concepto de cuestión esencial en apoyo de su postura.

II.2. Seguidamente denuncia la falta de fundamentación legal.

Basa su argumentación nulitiva en que en los considerandos del fallo la Cámara hizo una somera referencia a los arts. 2.351, 2.374 y 2.401 del Código de Vélez, la que considera que ha sido totalmente inoficiosa, al igual que la cita del art. 2.469, pues se refiere a la acción posesoria de mantener y no a la de recobrar, motivo por el cual podría entenderse que haya existido un aparente fundamento legal.

Afirma que el sentenciante no ha dado ningún fundamento legal o cita expresa de ley en la argumentación que desliza en torno al eje central de la cuestión debatida que es la procedencia de la acción posesoria de recobrar y sus requisitos, dados por el hecho de la posesión, su carácter y condiciones, ni tampoco sobre el desapoderamiento argumentado. Cita doctrina legal en apoyo de su postura.

Esta carencia absoluta de cita normativa o fundamento de precepto legal en lo que respecta al tema central debatido o proveimiento definitivo sobre el que debería basarse el decisorio cuestionado, en la doctrina de esta Corte tornarían viable este carril extraordinario de revisión, en tanto impiden a esta parte saber a qué atenerse y ejercer debidamente la garantía constitucional de defensa en juicio, por lo que debería anularse la sentencia cuestionada y remitirse la presente causa a otro tribunal para que decida.

III. Coincido con el señor Procurador General en que el recurso no prospera.

III.1. Ingresando en el estudio del primer canal anulatorio, por medio del cual se aduce omisión de tratamiento de cuestiones esenciales, anticipo que no puede prosperar, en atención a lo resuelto por este Superior Tribunal en casos sustancialmente análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 -texto según ley 13.812- y 298, CPCC).

Se advierte que la impugnación que despliegan los recurrentes está encaminada a cuestionar el pronunciamiento que les es adverso pues la Cámara, para revocar la decisión de primera instancia, analizó los hechos y las pruebas y concluyó que había existido desapoderamiento por parte de la Fundación y que por lo tanto no le era oponible a los actores la donación del predio que había efectuado la Municipalidad a la demandada, encontrando en ello suficiente prueba para resolver como lo hizo (v. pto. 12, sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Por lo tanto, lo que la impugnante aduce como omisión del tratamiento de una cuestión esencial es en realidad la crítica a la forma en que se ha resuelto la cuestión, equivocando la vía elegida, pues su embate es propio del recurso de inaplicabilidad de ley (conf. doctr. causas Rc. 119.571, “B., L. J. y otra”, resol. de 4-III-2015; Rc. 119.851, “Fernández”, resol. de 17-VI-2015 y Rc. 119.932, “Varela”, resol. de 1-VII-2015; e.o.).

III.2. También denuncia la recurrente falta de fundamentación legal, con apoyo en el art. 171 de la Constitución provincial.

En cuanto a la segunda causal invocada, cabe señalar que tampoco ha de prosperar en razón de lo que ha resuelto este Tribunal en casos análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 -texto según ley 13.812- y 298, CPCC).

En efecto, el fallo encuentra sustento expreso en la ley, según surge de su simple lectura (v.gr., arts. 2.351, 2.374, 2.401, 2.469 y 3.270, Cód. Civ.), más allá de la pertinencia de las normas citadas por el sentenciante para decidir (conf. doctr. causas C. 109.059, “R., V. d. V.”, sent. de 26-II-2013 y C. 117.988, “Duche”, sent. de 15-VII-2015).

IV. En consecuencia, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, debe rechazarse el recurso extraordinario interpuesto. Costas a la recurrente vencida (arts. 68 y 298, CPCC).

Voto por la negativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la primera cuestión también por la negativa.

A la segunda cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I. Con base en los mismos fundamentos del fallo de la Cámara, sintetizados al tratar la cuestión anterior, se agravia la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui denunciando la violación y falta de aplicación de los arts. 375, 384, 333 y 345 inciso 3 del Código Procesal Civil y Comercial; 2.353, 2.458, 2.364, 2.455, 2.456, 2.473, 2.384, 2.477, 2.478, 2.479, 2.480, 2.481, 2.482, 2.487, 2.490, 2.492 y 2.494 del Código Civil.

I.1. Inicia su impugnación sosteniendo que las violaciones legales se han producido como consecuencia de la interpretación absurda de las pruebas obrantes en la causa.

Señala que la Cámara, luego de realizar un extenso abordaje respecto de la naturaleza jurídica de la posesión, transcribiendo extensas citas doctrinarias y jurisprudenciales y efectuando genéricas citas de artículos del Código Civil velezano que nada tenían que ver con la cuestión debatida ni se relacionaban con la acción posesoria analizada (menciona la cita al art. 2.469 del Cód. Civ.), concluyó arbitrariamente, con notorio desvío lógico y conceptual, que el actor habría justificado su relación de poder con la cosa y también la lesión inferida por el desapoderamiento por abuso de confianza.

Afirma, sin desconocer la facultad de los jueces de seleccionar los medios probatorios, que el actor no logró demostrar ni siquiera mínimamente que se encontraba en posesión del predio en las condiciones exigidas por el Código Civil para merecer la protección posesoria al momento que dice haber sido desposeído y menos aún probó la desposesión o despojo con clandestinidad o por abuso de confianza.

Agrega que la sentencia resulta contradictoria en este punto, cuando por un lado entiende que corresponde exigir del actor la justificación o prueba de la posesión alegada al momento de deducir la demanda como de los actos materiales del desapoderamiento que endilga y, por el otro, sin que el actor hubiera logrado probar esos dos hechos pretende colocar en cabeza de la Fundación la carga de probar que el municipio de Berazategui detentaba la posesión jurídica del predio cuando se la transmitió.

Encuentra que la Cámara estructura su fundamento en una supuesta relación contractual entre Infantino y López y la Asociación Deportiva Berazategui que dataría del año 1992 por la cual los primeros, como poseedores, habrían cedido a la segunda, en comodato gratuito, las fracciones objeto de autos sin que aquellos hubiesen acreditado un solo pago de impuestos o la existencia de un plano de posesión y tampoco habrían aportado una sola prueba documental fehaciente, debidamente reconocida o pública que probara el corpus y el animus de la posesión que esgrimen.

Destaca que el sentenciante dio por probada la relación contractual en función de los siguientes elementos: la nota privada -que obra a fs. 6-supuestamente enviada el 22 de junio de 1992 por la Subcomisión de Golf y el presidente de la Asociación en la que se pide a un tal señor L. C. el préstamo de terrenos linderos al campo de golf, sin que se hubiera probado quién era esa persona ni se especificaran cuáles eran esos terrenos; la respuesta del coposeedor R. A. L. del 15 de agosto de 1992 – obrante a fs. 7- y el acta de asamblea n° 147 de la Asociación, de fecha 22 de junio de 1992.

Entiende que la Cámara ha realizado una interpretación absurda, caprichosa y meramente subjetiva ya que no pueden serles oponibles a la Fundación los instrumentos privados referidos que no tienen fecha cierta y que fueron procesalmente desconocidos por esa parte, señalando, además, que no es menos absurda y arbitraria la afirmación en la sentencia que pretende demostrar el valor probatorio sosteniendo que “su autenticidad no ha sido negada categóricamente” (sic).

Asevera que en el escrito de contestación de demanda de fs. 761/766 la Fundación ha negado la existencia de negociación alguna entre el actor M. I. y la Subcomisión de Golf de la Asociación, ya que se han desconocido las supuestas reuniones existentes entre las partes, al igual que el supuesto acuerdo que habrían alcanzado. También niega que el actor Mauro Infantino hubiera acordado la entrega de la tenencia de los inmuebles en préstamo a la Asociación; que Infantino y L. hubieran celebrado un contrato de comodato con aquella y que a través de las supuestas misivas se hubiera concretado la entrega de los inmuebles.

Indica que la existencia de esos documentos privados no han podido ser corroborados por la pericia contable de fs. 376/381, efectuada sobre los libros de la Asociación, en la que se informó que solo podía hacerse referencia a la reunión de la Comisión Directiva del 22 de junio de 1992 contenida en el acta n° 147 de la que surgía, entre los temas tratados, el envío de una nota a J. [rectius: R.] L. C. solicitando con carácter de préstamo las tierras linderas al club a fin de utilizarlas para la práctica del golf, sin que existiera contrato alguno ni constancia de la ocupación por parte de la Asociación Deportiva Berazategui.

Impugna las declaraciones de los testigos propuestos por la actora, señor B. N. y señora G. M. P., por ser manifestaciones de oídas provenientes del señor Mauro Infantino y porque, además, localizan temporalmente la posesión de Infantino a fines de 1980, desconociendo además B. N. la existencia de actos posesorios por parte de Infantino con posterioridad a ese momento.

Cuestiona, además, la trascendencia probatoria que la sentencia le confiere tanto a las actas de la Comisión Directiva como a la declaración de los dos únicos testigos de la actora antes citados y al resultado de la pericia contable, ya que entiende que no permiten concluir sino de forma notablemente absurda e irrazonable que se pueda tener por cierta la posesión material originaria de Infantino y de L., y luego del primero de ellos, de un importante predio de nueve hectáreas sobre la colectora Berazategui de la autopista Buenos Aires-La Plata.

Pone de relieve que el procedimiento lógico jurídico empleado por la Cámara, a la hora de valorar las pruebas producidas en el presente proceso, resulta irrazonable y contradictorio con las constancias de la causa y que no es menos absurda la conclusión a la que arriba el sentenciante de que la falta de contestación de la demanda por parte de la Asociación Deportiva Berazategui permite suponer que ese tácito reconocimiento del derecho de la contraparte puede afectar los derechos de esta codemandada que sí ha contestado la demanda, negando todos los hechos y controvirtiendo expresamente los dos requisitos fundamentales de la acción posesoria de recobrar, el hecho de la posesión y el del desapoderamiento.

Reitera que no puede ser considerado nunca como una presunción en contra de los derechos o de la posición adoptada por el otro codemandado que sí compareció al proceso y desconoció los hechos y la documentación sobre la que el actor fundó su derecho. Entiende que la conclusión de la Cámara es una afirmación dogmática con la que ha violado tanto las reglas de la sana crítica como los arts. 59 y 384 del Código Procesal Civil y Comercial.

Agrega que no menos arbitraria es la conclusión del sentenciante de que la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios por parte de los actores que se pretenden poseedores o de que su domicilio no coincida con el de los inmuebles objeto de autos no resultan demostrativos del inexistente hecho de la posesión alegada, como lo entendió el juez de primera instancia.

Apunta que la única referencia a la localización temporal de la supuesta posesión del señor Infantino fue dada por los dichos de los testigos de la parte actora, B. N. y G. M. P., quienes precisaron la posesión a fines de 1980, desconociendo el primero de los nombrados la existencia de actos posesorios por parte de aquel con posterioridad a ese momento.

Trae a colación que la Corte federal (Fallos: 116:70, in re “Cía la Previsora c/ Prov. de Bs. As.” de 1912; Fallos: 30:452, de 1886, in re “Casas Ramon c/ Basso Manuel y Otro”; Fallos: 53:127, de 1893, in re “Belisario Ávila y Otros c/Provincia de Córdoba”) tiene dicho desde antaño que en las acciones posesorias no solo es inútil la prueba del derecho de poseer sino que el demandante debe probar su posesión en el momento en que tuvieron lugar los hechos constitutivos del despojo y que en las acciones posesorias es necesario tener la posesión material y probar que se la tenía en el momento del hecho que da lugar a la demanda, sin que la mera posesión aparente autorice el ejercicio de las acciones posesorias.

I.2. Se desconforma también de que la Cámara haya establecido que el desapoderamiento del predio se hubiera producido después del 25 de junio de 1998, restándole eficacia al convenio celebrado con el municipio el 12 de marzo de 1997.

Entiende que es un absurdo interpretativo considerar que el desapoderamiento habría ocurrido cuando el señor S., por la Fundación, respondió la carta documento del 18 de junio de 1998 por medio de la cual el señor Infantino comunicó a la Asociación la decisión de rescindir el comodato e intimó la devolución del predio en el plazo de diez días. Agrega que por ese responde el sentenciante estableció que era la Fundación y no la Asociación la que tenía dicha posesión, según el convenio del 12 de marzo de 1997.

También considera absurdo que se haya descartado la incidencia del convenio con el municipio y que se considere que se resistió la restitución del inmueble dado en comodato según la nota privada del 25 de junio de 1998, no probada y desconocida por la Fundación, con la cual la Cámara tuvo por verificado el elemento intencional de desposeer al sujeto respecto del objeto que está bajo su posesión, como si la intención de desposeer fuera lo mismo que la concreción de ese hecho mediante actos materiales concretos.

II. El recurso prospera.

Dos cuestiones son traídas al debate: 1) la falta de prueba de la posesión del predio por parte del actor Mauro Infantino (conformado por nueve manzanas en la localidad de Berazategui linderos a la Asociación Deportiva Berazategui); 2) la falta de legitimación de la Fundación Deportiva Berazategui para ser condenada.

II.1. Comenzaré por el análisis y resolución de la discutida posesión por parte del actor, hoy sus sucesores, ya que de allí deriva la desestimación de la demanda que anticipo.

En principio es necesario dejar aclarado que en el presente caso es de aplicación el Código Civil (ley 340), en razón de lo que dispone el art. 7 del Código Civil y Comercial, al haberse iniciado la demanda el 25 de junio de 1999.

También que esta Corte ha establecido que cuando se impugna una tarea propia de las instancias ordinarias -valoración de prueba pericial, testimonial y documental- es imprescindible demostrar fehacientemente que el procedimiento lógico jurídico empleado por el juzgador resulta irrazonable y contradictorio con las circunstancias de la causa (conf. doctr. causas C. 103.653, “Fassina”, sent. de 7-X-2009 y C. 122.310, “Nonaka”, sent. de 3-VII-2019).

Sentado lo anterior y discutiéndose el hecho de la posesión debe recordarse que el art. 2.351 del Código velezano dispone que “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.

De allí que en nuestro sistema legal se requiere tener el poder físico sobre la cosa y, además, no reconocer en nadie el poderío sobre ella.

También establece el art. 2.384 que “Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes”.

La doctrina coincide en que el enunciado legal es sumamente general y existe un sin fin de actos no enumerados que también configuran actos posesorios, por lo que se debe meritar en cada caso concreto y por encima de la norma las circunstancias de tiempo, modo y lugar para arribar a una conclusión concreta (v. Gabás, Alberto A.; Juicios Posesorios-Acciones e interdictos, 3ra. Edición, Hammurabi, Buenos Aires, 2012, págs. 32 a 34).

Ahora bien, ingresando al estudio de los agravios planteados por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sustentados en la errónea apreciación de las pruebas aportadas, encuentro que le asiste razón, pues en el razonamiento de la Cámara se ha configurado el absurdo en la apreciación de las constancias obrantes en la causa.

Debemos recordar que el señor Mauro Infantino sostuvo en su demanda que había adquirido la posesión de los inmuebles, ubicados en el Partido de Berazategui sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, entre las calles 14 y 21, cuyas nomenclaturas catastrales corresponden a Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 100; que en primer término poseyó en condominio con el señor R. L. posesiones que les fueron transmitidas por un anterior poseedor, pero que luego su condómino le transfirió la posesión sobre el total de las manzanas mediante la documental que acompañó a la demanda. Manifestó además que en octubre de 1980 se entregó la fracción de nueve hectáreas en comodato al señor N. J. M. O. y que su condómino, posteriormente, había dado en comodato a la Subcomisión de Golf de la Asociación Deportiva Berazategui ese mismo predio.

Al contestar demanda, la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui puso en conocimiento que la Municipalidad de Berazategui le donó esas manzanas catastrales.

La recurrente señala que es erróneo el criterio de la Cámara de considerar que la posesión del señor Infantino se mantuvo a partir del comodato supuestamente otorgado en su momento por su condómino L.

Considero que le asiste razón en este punto. Siendo que la posesión sobre las cosas se prueba con los hechos realizados con ella o por ella, encuentro que es erróneo sostener que existió un comodato por el cual Mauro Infantino y su condómino dieron en préstamo el predio de marras, ya que ninguna intervención le cupo en el supuesto negocio jurídico, lo que se pondrá en evidencia seguidamente.

Analizando el punto 11 del pronunciamiento de la Cámara se desprende que se le otorgó valor probatorio al Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui por el solo hecho de estar rubricado por la oficina de Entidades de Bien Público de la Municipalidad de Berazategui con fecha 14 de octubre de 1988, en la cual se encuentra labrada el acta n° 142 de fecha 18 de mayo de 1992 (a fs. 183), en la que se dispuso la formación de la Subcomisión de Golf, y que por el acta n° 147 del 22 de junio de 1992 (a fs. 191 y sigs.) se había dejado asentado el envío de una nota al señor J. L. C., solicitándole en carácter de préstamo las tierras linderas al golf y que la fecha y los términos del pedido se condecían plenamente con los documentos aportados por la parte actora, que lucían agregados a fs. 6 y 7, es decir con dos notas privadas.

Como bien lo señala la recurrente, para que sus contenidos adquirieran autenticidad los instrumentos privados que se encuentran firmados deberían haber sido reconocidos por sus otorgantes (arts. 1.012 y 1.028, CPCC) frente al desconocimiento que la Fundación hizo en su responde no solo de las supuestas notas sino también de las actas: “Asimismo niego la autenticidad de toda la documentación agregada por la actora en cuanto no fuere expresamente reconocida por mi parte” (fs. 760 y vta., pto. 3). Tal extremo no fue producido por la parte actora y no puede ser suplido con el informe del perito contable, quien solo se manifiesta sobre el contenido de las actas pero no sobre la veracidad de ellas.

Por ello es absurda la conclusión de la Cámara de que “Si bien las actas constituyen documentos privados atribuibles a una de las demandadas, encontrándose asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y el secretario de la Comisión Directiva cuya autenticidad no ha sido negada categóricamente, deben tenerse por ciertas y, por tanto, valoradas en consonancia con los hechos relatados” (el destacado me pertenece).

Advierto, además, que la parte actora no pudo demostrar tampoco con las declaraciones de los testigos E. V. B. y G. M. P. (v. actas de fs. 948/949 y 982/983) la realización de actos posesorios a partir de la fecha en que se denuncia como la de posesión, año 1968.

De las actas de audiencia surge que los dichos del primero de los declarantes fueron de oídas del señor Infantino -circunstancias que la Cámara apreció para desestimarla- y que la otra testigo manifestó haber observado una casilla y unos caballos en el predio, datos que cita en el año 1980.

Nada de esto último pudo ser probado por la parte actora, quien sostuvo en su demanda haber otorgado la tenencia del predio al señor N. O., quien cuidaba caballos allí, pero obra a fs. 1.159 el desistimiento a la citación de este último.

En cuanto a la declaración del señor B. N. (v. acta de audiencia de fs. 1.156/1.158), cabe destacar que sus dichos solamente se refieren a las conversaciones realizadas en el ámbito de la Subcomisión de Golf en el año 1989, pero ningún otro dato aporta con el que pueda tenerse por acreditado que el señor Mauro Infantino realizó actos que pudieran ser considerados posesorios en los términos del art. 2.384 del Código Civil.

Es dable destacar que ni siquiera el presunto comodato ha sido un acto que emanó del señor Infantino y la documentación que acompañó a la demanda puede ser considerada un indicio, pero no sustituye a los hechos que el poseedor debe realizar en su inmueble, como ser plantar, alambrar, construir, poner un cuidador, hacer un pozo de agua, celebrar un contrato de tenencia de inmueble, criar animales, entre tantos otros que pueden realizarse en un terreno baldío.

Tampoco la falta de prueba de actos posesorios por parte de Infantino significa reconocer en los demandados derechos posesorios o reales, pues la cuestión excede el ámbito de la acción posesoria de recuperación intentada.

De esta manera, es absurda la conclusión de la Cámara que dio por probado el hecho de la posesión en cabeza de Mauro Infantino y por ello avanzó en el análisis de un desapoderamiento que nunca existió.

II.2. Todo lo dicho me lleva a pronunciarme acerca del demandado que se encuentra en rebeldía, pues a pesar de que no se presentó a estar a derecho, de las pruebas aportadas al expediente se infiere que lo decidido le alcanza, pues lo que ha quedado demostrado es la inexistencia de actos posesorios por parte del señor Mauro Infantino y de sus sucesores.

Esta Corte tiene dicho que la declaración de rebeldía solo crea una presunción a favor del actor de la veracidad de los hechos lícitos y pertinentes que constan en la demanda, pero no tiene de por sí el efecto de que la misma sea procedente (conf. arts. 354 inc. 1 y 60, CPCC; conf. doctr. causas Ac. 90.315, “Estévez”, sent. de 6-VI-2007 y C. 118.232, “Delgado”, sent. de 8-IV-2015).

También ha afirmado que la falta de contestación de la demanda -mediando o no declaración de rebeldía- podrá ser estimada como un reconocimiento de la verdad de los hechos lícitos y pertinentes expuestos en la demanda (conf. doctr. art. 354 inc. 1, CPCC). De ello se infiere que el juez no se encuentra obligado a aceptar o considerar automáticamente esa verdad. La presunción por rebeldía declarada posee un carácter netamente residual, tornándose operativa solo en caso de duda del judicante (conf. art. 60, Cód. cit.). En el mismo sentido, el silencio de la accionada rebelde deberá interpretarse -en todo caso- como un primer indicio que podrá -o no- ser corroborado por la restante prueba (conf. doctr. causa C. 117.091, “Jasale”, sent. de 30-X-2013).

De la forma que se decide no es necesario ingresar al restante agravio planteado por la recurrente y, además, se está dando respuesta a la parte actora, en cumplimiento del principio de la apelación adhesiva, que no llegó a esta instancia por haberle sido favorable la sentencia que aquí se revoca, pues su expresión de agravios (v. documento electrónico de fecha 6-V-2019) no alcanza para modificar esta decisión (conf. doctr. causas C. 109.072, “Lincuiz”, sent. de 12-XII-2012 y C. 116.924, “Ligor S.A.”, sent. de 7-VIII-2013).

III. En consecuencia, si mi opinión es compartida, se hace lugar al recurso y se revoca la sentencia de Cámara, confirmándose el pronunciamiento de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

Voto por la afirmativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la segunda cuestión también por la afirmativa.

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, se rechaza el recurso extraordinario de nulidad interpuesto. Costas a la recurrente (arts. 68 y 298 in fine, CPCC).

Asimismo, se hace lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto, se revoca la sentencia de Cámara confirmándose la de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

El depósito previo efectuado con fechas 8 y 21 de octubre de 2019 deberá restituirse a la interesada (art. 293, CPCC).

Regístrese, notifíquese de oficio y por medios electrónicos (conf. resol. Presidencia 10/20, art. 1 acápite 3 “c”; resol. SCBA 921/21) y devuélvase por la vía que corresponda.

Suscripto por el Actuario interviniente, en la ciudad de La Plata, en la fecha indicada en la constancia de la firma digital (Ac. SCBA 3971/20). – Hilda Kogan. – Daniel F. Soria. – Sergio G. Torres. – Luis E. Genoud (Sec.: Carlos E. Camps).

C., H. J. c. P., Z. R. s/acción reivindicatoria

Comentado por Antonio Budano Roig: El constitucionalismo y la vaguedad de principios en un interesante fallo.

En la ciudad de Junín, a la fecha que resulta de la suscripción de la presente (ac. 3975 S.C.B.A.), se reúnen en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín, Doctores JUAN JOSÉ GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURÁN y GASTÓN MARIO VOLTA, en causa nº JU-1604-2018 caratulada: “C., H. J. C/ P., Z. R. S/ ACCIÓN REIVINDICATORIA”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Volta.

La Cámara planteó las siguientes cuestiones:

1a. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

I. El 2 de mayo del corriente año la Sra. Jueza Dra. Daniela K. Ragazzini dictó sentencia única en los autos “PZ R s/ Acción declarativa (expte.: JU-2825-2017); “C H J c/ P Z R y Ot. s/ Incidente de redargución de falsedad” (expte. Nº JU-9480-2018) y “C H J C/ P Z R s/ Acción Reivindicatoria” (expte. Nº JU1604-2018).

Por la misma resolvió: 1) Rechazar con costas la acción declarativa tendiente a lograr la inscripción registral de la transferencia de dominio por donación del inmueble que individualiza de la ciudad de Chacabuco, conformada por la escritura nº 143 del 17/9/2009 del registro notarial nº 5 de esa ciudad de promesa de donación otorgada por el Sr. S A M en favor de la Sra. P y la escritura de aceptación de la misma instrumentada por escritura Nº 74 de fecha 29/3/2017 autorizada por la Escribana MM del P B, titular del mismo registro notarial. Consideró la sentenciante, con cita de doctrina y jurisprudencia, que habiendo fallecido el donante el 14/11/2009 (ver certificado de fs. 3 expte. ZCB 22074/2010) por aplicación de los arts. 7 y 1545 CCCN había caducado la posibilidad de aceptación que posibilitaba el art. 1795 del código civil derogado. 2) Sobre la base de la anterior decisión declaró abstracto el tratamiento del incidente de redargución de falsedad incoado por el Sr. C respecto de la adulteración material de la mencionada escritura nº 143, imponiendo las costas por su orden. Esa pretensión se articuló afirmando que se habría insertado con posterioridad una enmienda en su cláusula tercera para posibilitar la referida aceptación y salvar de ese modo su invalidez original a tenor de lo dispuesto por el art. 1790 Código Civil. La mencionada disposición en su texto reza: “Establece el donante que la aceptación de esta Promesa de Donación se efectuará (y acá aparece el interlineado que se aduce como agregado “/en vida o/”) con posterioridad a su fallecimiento y del fallecimiento de su cónyuge mencionada, importando esa aceptación la transmisión del dominio pleno del inmueble en la forma expuesta, conforme lo establecido por el artículo 1795 del Código Civil. Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria Autorizante, en este Registro Cinco a mi cargo, mediante la presentación de las pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas”. 3) Hizo lugar con costas a la acción promovida por el Sr. C (heredero y administrador judicial en la sucesión de la cónyuge del donante D E C vda. de M fallecida el 19/3/2017 expte. ZCB 32087-2017) contra la Sra. P por reivindicación del inmueble y al reclamo de daños y perjuicios determinados conforme valores locativos informados pericialmente desde el 12/11/2017 hasta la efectiva restitución con más intereses. 4) Desestimó en cambio el reclamo indemnizatorio contra la Escribana B “puesto que además de no ser ocupante del inmueble actuó dentro de sus funciones”.

II. Apelaron Z P patrocinada por el Dr. Yaber el 3/5/2023, el Sr. Horacio J. C patrocinado por el Dr. Dentella el 5/5/2023 y la Escr. M M B patrocinada por el Dr. Marino el 8/5/2023.

Radicadas las actuaciones el 12/7/2023 en este tribunal y puestas en estado expresaron sus agravios: a) la escribana B el 4/8/2023 solicitando se revoque la sentencia apelada en cuanto a la declaración de abstracto y se rechace íntegramente demanda e incidente instaurados contra ella por el Sr. C, con expresa imposición de costas a la actora vencida; b) la Sra. P el 16/8/2023 sosteniendo la vigencia y validez del acto celebrado en 2009 no puede ser decretado cancelado por una ley de 2015 ni por una sentencia judicial en 2023 y en consecuencia de la aceptación formalizada sobre la base de un derecho adquirido, y la inaplicabilidad del art. 1545 CCCN. Se disconforma también de lo resuelto en el incidente de redargución de falsedad, postulando su rechazo y no la declaración de abstracto, con costas al actor. Peticiona finalmente se revoque la sentencia en cuanto hace lugar a la reivindicación y la indemnización de daños y perjuicios ya que habiendo salido el bien del patrimonio del Sr. M nada se le transmitió mortis causa al Sr. C, ni existió una retención indebida siendo posterior ese título hereditario a su posesión desde el año 2009 y c) el Sr. C el 22/8/2023, criticando la declaración de abstracto de su planteo de redargución de falsedad y solicitando su favorable recepción, con argumentos similares a su demanda y análisis de elementos probatorios para establecer la responsabilidad de la escribana demandada y ampliar la condena hacia ella y las costas en ambas instancias.

Ejercieron su derecho a réplica, resistiendo las impugnaciones, la Sra. P el 4/9/2023, la Escribana B el 14/9/2023 y el Sr. C el 15/9/2023.

Todo ello con argumentos a los que por razones de brevedad me remito.

Firme el llamado de autos para sentencia, se está en condiciones de resolver (art. 263 CPCC).

III.A. En esa tarea y recordando que la CSJN ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.) y que tampoco tiene el deber de ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (Fallos 274:113; 280:3201; 144:611), paso a ocuparme -directamente y sin reseñarlas por su extensión y abundantes reiteraciones- de las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto, inclinándome por los medios probatorios que produzcan mayor convicción. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (su obra “Proceso y derecho procesal”, Ed. Aguilar, Madrid, 1960, p. 971, párr. 1527), o “singularmente trascendentes” como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil”, en “Estudios sobre el proceso civil”, ps. 369 y ss.).

III.B. Dicho esto, parece importante comenzar memorando que cuando estaba en trámite de sanción el Proyecto de 2012, con el texto del actual art. 1545, las XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (UBA 2013) por unanimidad recomendaron “Al regularse la caducidad de la oferta, debe mantenerse como excepción la oferta de donación”. También la 38 Jornada Notarial Bonaerense celebrada en Bahía Blanca en noviembre de ese mismo año concluyó “Oferta de donación o donación sujeta a aceptación Se recomienda que el proyecto mantenga la posibilidad de que la oferta de donación pueda ser aceptada aun después de la muerte o de la incapacidad sobreviniente del donante, ya que constituye un instituto útil, contemplado hoy por nuestro Código Civil. Se fundamenta en que, quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar…”.

También en el LXIV Seminario Laureano A. Moreira que se había llevado a cabo en noviembre de 2012, Ángel Francisco Cerávolo en “Algunas cuestiones del proyecto de unificación en materia de donaciones” decía:

“Vélez se apartó, en la materia, de las normas generales de los contratos; en todos los supuestos (excepto en la donación) la muerte del oferente hace caducar la oferta si esta no hubiese sido aceptada con anterioridad. Pretendió, de algún modo, acercar las ofertas de donación a los testamentos suponiendo, según alguna doctrina, que “quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar”. Destacaban la practicidad de la disposición Segovia, Machado y Salvat.

Otros autores han destacado la inconveniencia de la excepción, así como que esta norma no tiene prácticamente correlato en el derecho comparado. Expresa Belluscio, que se trata de una disposición anómala que se aparta de la regla en materia de contratos prevista en el artículo 1149, “consagrando una especie de contrato post mortem, ya que queda perfeccionado después de la muerte de una de las partes contratantes”. Ya en el Anteproyecto de 1954 (art. 1347), el Proyecto de 1993 (art. 1008), y el Proyecto de Código Civil unificado de 1998 (art. 1424) se suprimía la excepción.

Lo cierto es que la modificación puede generar, más allá del obvio cambio para el futuro, un importante problema con relación a las ofertas ya efectuadas.

La aplicación inmediata de la ley, a partir del día de su vigencia, hará caducar de pleno derecho las ofertas de donantes que hubiesen fallecido, en tanto no hayan sido aceptadas por el donatario; no parece que en la materia pueda alegarse un derecho adquirido respecto de una oferta de donación no aceptada.

Se ha propuesto en presentación efectuada por el Consejo Federal del Notariado, la modificación de norma proyectada, basándose en la practicidad de la normativa que se pretende derogar y en la arraigada costumbre de utilizar la figura” (el resaltado me pertenece).

Sin embargo, la ley 26.994, sancionada el 1 de octubre de 2014 y promulgada el día 7 de ese mes de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación no aceptó esas sugerencias, manteniendo el texto proyectado Está claro que con la supresión de este instrumento notarial frecuentemente utilizado para la planificación patrimonial del donante, se quiso “evitar la creciente tendencia que existe por parte de la sociedad a eludir el sistema judicial” en materia sucesoria (Pablo Luis Manganaro “Oferta de donación en el Código Civil de Vélez y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Comparación entre fuentes” – Revista Aequitas Vol. 8 Núm. 8 (2014) p. 85 y ss.).

El 16 de noviembre de ese mismo año se sancionó la ley 27.077 que anticipó la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento para el 15 de agosto de 2015. Es decir que desde ese momento (art. 8 CCCN) se supo que las ofertas o promesas de donación anteriores con donante fallecido contaban con ese período de aproximadamente 9 meses para ser aceptadas.

Ello explica también porque no se introdujo ninguna disposición especial de derecho transitorio.

Si bien se ha dicho que “La ley debió haber contemplado ciertas soluciones para los casos particulares que traerían dificultad como este” (XVIII Jornada Notarial Cordobesa 2015) o que existe una “carencia de disposiciones legales claras y específicas acerca de la aplicación de la ley en relación al tiempo” (39 Jornada Notarial Bonaerense, Mar del Plata 2015), lo cierto es que dichas manifestaciones, al igual que la de ciertos autores, estaban inspiradas más en la crítica a la solución adoptada o en el deseo de otorgarle ultraactividad al art. 1795 del Código Civil derogado, que en dificultades interpretativas reales.

Sabido es que conforme el art. 7 del nuevo ordenamiento (similar al art. 3 del Código anterior reformado por la ley 17.711) “las situaciones jurídicas en proceso de formación (continua o sucesiva): son regidas por la nueva ley, siendo el corolario de su efecto inmediato; Lo propio del efecto inmediato establecido por el primer párrafo es que la situación sea regida por ella” (José Tobías com. al art. 7 en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, 2ª edición actualizada y aumentada Jorge H. Alterini Director To. I).

Por la naturaleza contractual de la donación (en ambos regímenes), es necesario para su perfeccionamiento el acuerdo de voluntades que resulta una consecuencia de la oferta y su aceptación Dicha aceptación no es, por cierto, una condición de forma sino que es parte esencial de la substancia misma del contrato de donación. Y si bien en materia contractual la aceptación de la donación puede ser expresa (manifestada verbalmente, por escrito o por signos inequívocos; art. 1145, C.C parte segunda) o tácita (en el mismo sentido 1545 CCCN); se entiende que distinta solución se impone en el caso de que se trate de una donación de un bien inmueble a la cual el art. 1810 CC y 1552 CCCN impone como solemnidad absoluta la escritura pública y su falta no puede considerarse suplida con la posesión ejercida sobre el inmueble. (CSJN “Estado Mayor General de Ejército c. Provincia de Buenos Aires s/ acción declarativa” 06/08/2013; SCBA C 97616 S 07/10/2009 “Lazzarini”).

Hago aquí un alto para desechar en base a lo anterior la incidencia que P pretende asignar a una presunta posesión de su parte del inmueble. Aun dando por comprobada la misma desde la formalización de la promesa de donación en septiembre de 2009 –lo que es más que discutible teniendo en cuenta la permanencia en la ocupación del bien por parte de la cónyuge de M fallecido éste y a tenor de la cláusula tercera de la que luego me ocuparé– no solo está desprovista del alcance de aceptación sino que desde el reclamo de su entrega se vio interrumpida en tiempo hábil en sus efectos adquisitivos por vía de la prescripción (arts. 4015, 4016 CC 2537 CCCN).

Retomando el hilo del alcance temporal de la nueva regulación, faltando esa aceptación no estamos frente a una situación jurídica agotada, sino in fieri, en formación, por lo que el art. 1545 CCCN es inmediatamente aplicable, en tanto es la normativa vigente al momento de la aceptación.

III.C. Y así lo entendió la doctrina: Aída Kemelmajer de Carlucci (“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes” Rubinzal Culzoni 2015 p. 157 y Segunda Parte misma edit. 2016 p. 225/266), Carolina Dell’ Orefice – Hernán V. Prat (“La aplicación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y el derecho transitorio” en RCCyC 2015 (julio), 19), Catalina Moggia (“Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” Ricardo L. Lorenzetti Rubinzal-Culzoni To. VII p. 686), María Florencia Rodríguez Amat – Marcelo W. Suarez Belzoni (“Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Ley 26.994” Revista del Notariado Nº 920 – febr. 2016 p. 142 y ss.), Carlos Marcelo D’Alessio (“El contrato de donación en el Código Civil y Comercial” en https://www.pensamientocivil.com.ar/doctrina/1719-contrato-donacion- codigo- civil-y-comercial), Gustavo A. Bono (“El artículo 7º frente a los derechos reales: esquema general y consideración especial de las adquisiciones por usucapión y por donación” en RDPYC Rubinzal-Culzoni 2015 – I p. 377/380), Cristina Armella (“El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR/DOC/1132/2015), José Ignacio Pastore (“Donaciones: oferta, aceptación y fallecimiento del donante” RCCyC 2021 (octubre), 205), Inés María Eastman (en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” José María Curá Director La Ley 2a ed. To. V p. 51), Augusto Luis Piccon (“Oferta de donación: una oferta distinta” Revista Notarial Córdoba Año 2015/01 Nº 92 p. 137 y ss.) y Esteban D. Otero (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Dir. Herrera-Caramelo-Picasso Infojus Tomo IV p. 266 y en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” de Rivera-Medina La Ley To. IV p. 675/676).

Este último autor (en “Situación actual de la oferta de donación como tradicional modalidad de planificación sucesoria” en Revista de Derecho Privado y Comunitario Rubinzal Culzoni 2019 1 Sucesiones II p. 141-188), luego de destacar que “no hay aplicación retroactiva de la norma si se concluye en la imposibilidad de aceptar una donación con donante fallecido y oferta emitida antes de la nueva ley, ya que rige a tal efecto la regla de la aplicación inmediata, como principio rector, atento al reconocimiento de los actos en crisis y sus consecuencias”, se encarga de rebatir –a mi modo de ver acertadamente– la opinión que minoritariamente sostiene una parte del notariado (Natalio Etchegaray, Gastón Di Castelnuovo y Néstor Lamber) ya que “siguen desdibujando en alguna medida los límites entre lo que es una oferta y el contrato en sí mismo, y con ello, las fronteras de lo que se entiende por situaciones jurídicas consumadas y sus efectos” o porque “pareciera inferirse que la oferta por sí sola generaría las obligaciones propias del contrato, lo cual no resulta coincidente con la naturaleza contractual de la obligación. Es decir, no podría atribuírsele a esa declaración unilateral los efectos del contrato, ya que no los tiene”.

III.D. La jurisprudencia ha seguido el mismo camino:

*Además del fallo de la CCCom de Azul Sala I 14/7/2016 autos “Bustamante Noemí R. s/ Sucesión ab intestato” LLOnline AR/JUR/44251/2016 que citó en aval de su solución la colega de grado anterior, la CCivyCom. de Mar del Plata, sala II, 2-6-2016, autos “Irigoyen, Agustín A. s/Sucesión ab intestato” Registro 132-S Folio Nº 679/83 expte. Nº 161276 y luego 30/4/2020 “Aguinaga Ernesto Esteban s/ Autorizaciones” Registro 62 Folio 467 Expte. 169104 dictó sentencias en el mismo sentido.

En la última se expresó: “… no ostenta un derecho contractual adquirido…El autor (Llambías) señalaba, a continuación, que “la noción derecho adquirido” se contrapone a la de “derecho en expectativa”, que en verdad no es un derecho, sino una esperanza o posibilidad de que pase a serlo cuando se reúna los presupuestos legales, los que por ahora no son sino una mera eventualidad” (ob. cit. p. 131. Pablo Heredia destaca que la “Corte Suprema de Justicia de la Nación ha decidido en forma reiterada que la Constitución Nacional no impone una versión reglamentaria en materia de validez intertemporal de leyes, por lo que el legislador o el juez en sus respectivas esferas, pueden establecer o resolver que la ley nueva destruya o modifique un mero interés, una simple facultad o un derecho en expectativa ya existente” (“El derecho transitorio en materia contractual” RCCyC 2015 (julio) 01/07/2015, 30, cita online AR/DOC/2137/2015) Partiendo de esa idea, el autor afirma que “no existe afectación de derechos adquiridos cuando la aplicación de la nueva norma tan solo afecta los efectos en curso de una relación jurídica aun nacida bajo el imperio de la ley antigua”. Sostiene así que en los casos en que la fase precontractual es sucesiva, progresiva o de larga duración, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que están por reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la nueva ley no tiene efectos sobre los contratos en curso, no se aplica a los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos. Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo”. En síntesis el peticionario no cuenta con “situación jurídica perfeccionada” con la vieja regulación, como afirma y la manifestación de su voluntad para aceptar la donación y tener por celebrado el contrato se debe ajustar a la ley vigente al momento en que ésta se produzca (arts. 7 y 1545 CCyC)”.

Por este criterio también se expidieron:

*CNCiv. Sala M “Drucaroff, Diana s/ sucesión ab intestato” 22/04/2021(Cita: TR LALEY AR/JUR/15977/2021) “En la donación nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se le aplica la ley vigente al momento de la aceptación. En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. De acuerdo con el art. 1545 del Cód. Civ. y Com., las donaciones emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe una situación o relación ya nacida o agotada”.

*CCivyCom de Azul Sala II “Borrego. N. Á. c/ Valtuille. L. A. y otros s/ cumplimiento de contratos civiles/comerciales” 10-feb-2022 (Cita: MJ-JU-M-136077-AR | MJJ136077 | MJJ136077 y Rubinzal Online /// RC J 929/22) “Puesto que el art. 1545 del nuevo CCivCom. es de aplicación inmediata (art. 7 del CCivCom.), la vigencia de esta norma vino a aniquilar el derecho a aceptar la donación que hasta ese momento ostentaba el donatario, actor de las presentes actuaciones; en efecto, las ofertas emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no podrán ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de la entrada en vigencia del nuevo código, una situación o relación ya nacida o agotada”.

*Recientemente el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro en sentencia nº 115 del 11/9/2023 dictada en autos “Chaves, Alberto y Mesas, Francisca S/Sucesión Ab- intestato S/Casación” (Expte. Nº RO-71516-C-0000) tuvo por caduca una oferta de donación fallecido el donante y no aceptada durante la vigencia del Código anterior. En el voto del Ministro Apcarian, que hizo mayoría, luego de señalarse que “la nueva solución del Código Civil y Comercial recoge las críticas de la doctrina mayoritaria, que señalaban la incongruencia de la solución adoptada por el Código Civil con la naturaleza contractual de la donación; pues si antes de producirse el acuerdo de voluntades fallece una de las partes, no puede haber contrato”, se expresó:

“nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se debe aplicar la ley vigente a ese último momento (cf. Rodríguez Amat, María Florencia – Suárez Belzoni, Marcelo Walter, “Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia de la ley 26.994 (nuevo CCCN)”, public. en Revista del Notariado 920, 142, La Ley cita online: AR/DOC/2532/2016; cf. CNCiv., Sala M, “Papini, Francisco José c/Papini, Andrea Fabiana y otro s/fijación y/o cobro de valor locativo” del 21- 05-18; idem “Drucaroff, Diana s/sucesión ab intestato”, del 22-04-21).

En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. (cf. Rivera, Julio C. – Medina, Graciela “Código Civil y Comercial Comentado”, T. IV, págs. 674/675, La Ley, Buenos Aires, 2014).

Las razones que conducen a seguir esta conclusión son variadas: a) como antes se dijo, no se trata de una situación agotada, o concluida a la que se le aplique la ley vigente al momento de su formulación, sino de una actuación en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación; b) no se está en presencia de una ley supletoria, pues aún no hay contrato, por lo que mal puede hablarse de voluntad contractual presumida; c) las únicas donaciones no aceptadas reconocidas por el Código Civil y Comercial son las del art. 197 para las fundaciones y por el especial sistema del nacimiento de esta nueva persona jurídica. Por todo ello, el art. 1545 es inmediatamente aplicable y las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de su entrada en vigencia, una situación o relación ya nacida o agotada. (Cf. Kemelmajer de Carlucci, Aída “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, págs. 157/158, Rubinzal Culzoni, 2015).

En definitiva, a la luz de una mirada conjunta de los arts. 7, 1545 y 796 del CCyC, cabe señalar que las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigor del citado Código unificado no podrán ser aceptadas después de la muerte del donante”.

III.E. Descartada la posibilidad de aceptar una oferta que había caducado, recursivamente se apela a la infracción constitucional y/o convencional de la aplicación de la norma vigente.

Y llegado a este punto no puedo resistir la tentación de transcribir algunas reflexiones de Julio César Rivera (“Balance de la aplicación del Código Civil y Comercial a cinco años de su entrada en vigencia” LA LEY 11/11/2020,1): “Lo que “no es” la constitucionalización. El peligro que encierra la generalización de la idea de “constitucionalización” es que el derecho privado codificado o legislado sea sustituido por una serie de principios vaporosos que habiliten a los jueces a apartarse de la ley y sustituirla por su propio sentimiento de justicia….Pero lo más grave es que estas ideas calan en la jurisprudencia, y así aparecen émulos locales del bon juge Magnaud, que, lisa y llanamente, prescinden de las soluciones del Código Civil y Comercial o de la ley aplicable al caso, para resolver lo que les indica su conciencia, para lo cual siempre van a encontrar el apoyo de algún principio establecido en alguna convención internacional. …Y sobre esto ya hemos dicho que no hay nada tan peligroso para el ordenamiento jurídico –en concreto, para la seguridad jurídica garantizada por las decisiones judiciales– como un juez que aplica una teoría prescindiendo de los cánones interpretativos y del método legalmente establecido (en particular, del sistema de fuentes)… Si todo se reduce a la aplicación de una serie de principios más o menos vagos –el interés superior del niño, la familia integrada–, no solo se está limitando el derecho a su función de resolución de casos judiciales, sino, peor aún, se está restando toda relevancia al derecho infraconstitucional y abriendo el cauce a lo que Irti denuncia como puro subjetivismo judicial, absolutamente contradictorio con el funcionamiento de un Estado de derecho… hemos dicho antes de ahora –siguiendo a Elías P. Guastavino– que los “…principios no abren la puerta a una especie de derecho libre o recurso mágico para dejar de fundar una decisión, lo que desafiaría todos los moldes de las construcciones jurídicas propias del legalismo y escaparía a cualquier consideración sistemática del derecho privado”.

No resiste el menor análisis descartar la operatividad inmediata de la norma con el “argumento” de su carácter discriminatorio por violación de la protección integral de las mujeres, en tanto ninguna distinción en función del género consagra. Tampoco por lo que he dicho por una presunta e inexistente retroactividad de la ley, que afectara un “derecho adquirido” desconociendo la voluntad del donante.

Y es en relación a este último aspecto que resurge la cuestión que fue incorrectamente desplazada por abstracta en la sentencia en revisión, ya que al margen de su influencia respecto de la validez de la aceptación, en cuanto cuestionamiento a la promesa, también lo tiene en materia de costas y responsabilidad profesional. Y de ella me ocuparé seguidamente.

IV. ¿Por qué la Sra. P no aceptó la donación en el largo período transcurrido hasta el año 2017?

Ella misma dio la siguiente explicación: “…la cláusula Tercero es bien clara y contundente: Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria autorizante en este Registro cinco a mi cargo, mediante la presentación de las Pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas. O sea, que para poder inscribir la donación en el Registro de Propiedad a nombre de la donataria, debía indefectiblemente cumplimentar dos pasos: Primero acreditar con las partidas de defunción expedidas por el Registro de las Personas, la muerte de ambos: de S A M y de D E C. Segundo, dejar constancia de su aceptación por acto notarial. Ambos pasos se cumplieron en el tiempo prefijado por el donante. No podía hacerse antes” (textual de su fundamentación del recurso).

Esta reconocida exigencia, que resulta del párrafo final de la cláusula escrituraria transcripta en el punto I, incontrastablemente imponía como condición el fallecimiento del donante. Así incluso resulta de la cláusula primera de la escritura nº 74 de aceptación.

Y ello estaba alcanzado por la prohibición del art. 1790 del Código Civil (reiterada en el art. 1546 del actual). Como explica Zago (Código Civil de Bueres-Highton Hammurabi To. 4D p. 7/8) “La norma, que reproduce la postura de Freitas, quita validez a la promesa que se realiza para que se cumpla luego del fallecimiento del promitente…Ello resulta consecuencia lógica de lo que hemos manifestado respecto a que Vélez consideró a la donación no como simple acto jurídico sino como un contrato celebrado entre el donante, que se obliga a entregar gratuitamente el bien, y el donatario , que debe aceptar prestando su consentimiento para que se formalice la convención bilateral de contenido patrimonial… para que la disposición contenida en el artículo sea aplicable y la promesa de donación sea nula como tal, resulta indispensable que el acto se realice para tener efectos después de la muerte del donante”. O como señala Moggia de Samitier (Código Civil Comentado. Contratos Parte Especial Rubinzal Culzoni To. II p. 226) “no es admisible que la muerte del donante constituya el hecho que origina la situación jurídica”, como especie de actos mortis causa vedados, a diferencia de los actos inter vivos in dies mortis dilatati (ver Guastavino en su comentario a la sentencia Kodama c/ Ferrari ED 173-387).

La imposición de ese requisito era, por otra parte, evidentemente contradictoria con el interlineado “o en vida”, que no aparece en la fotocopia que se acompañó (ver fs. 5/6 del expte. 9480/2018) y ha sido causa de la redargución de falsedad.

Obviamente la pericia del Calígrafo Hidalgo del 18/11/2021 expte. 9480/2018 no pudo determinar que haya sido insertada y salvada con posterioridad, teniendo en cuenta la posibilidad de que a través del fotocopiado se hayan suprimido esas partes. Pero ello constituye un elemento indiciario de gran importancia que debe ser conjugado con la declaración testimonial de la Escribana Delménico (fs. 67/68 expte. 9480/2018), quien al advertir que “estaba condicionado a aceptar después de la muerte y eso no estaba aceptado conforme las normas del Código vigente” le recomendó que fuera a ver a un abogado.

No se me escapa que en la denuncia en el Juzgado Notarial (expte. 45183/2019 agregado el 9/11/2020 en causa 2825/2017) no se pudo determinar pericialmente en la matriz la adulteración en cuanto al tiempo de ejecución por la inalterabilidad de las tintas empleadas. Empero ello no descarta su falsificación.

El encuadernado del libro de protocolo correspondiente al año 2009, sin haber sido remitido al archivo departamental del Colegio de Escribanos tampoco descarta esa adulteración mecanográfica, ya que no se sabe –y tampoco la Escr. B lo intentó acreditar– cuando ocurrió.

Así como lo obvio no requiere explicación, es imposible justificar lo absurdo. Y por ello al contestar la demanda la escribana B nada dice sobre una interpretación contextual mínimamente aceptable de la inserción de esa cláusula: si la Sra. P pudiese aceptar la donación en vida de M – tal como resulta de la aclaración “casualmente” interlineada- porqué tenía que justificar su fallecimiento para efectuarla (art. 1064 CCCN).

Ningún sentido inteligente puede asignarse a la cláusula tercera del cuerpo de la escritura con lo incorporado en forma mecanográfica: es totalmente imposible aceptar la oferta en vida de una persona si para ello es necesario acreditar su fallecimiento.

Ello es la prueba más categórica de que el agregado “o en vida”, aunque estuviese salvado de puño y letra de la autorizante al final, no podía estar al momento del otorgamiento de la promesa de donación.

Aunque inválida por la prohibición del art. 1790 CC, tiene en cambio coherencia si esa aceptación estaba condicionada al fallecimiento del donante, tal como resulta de la fotocopia.

Ya no se trababa del incumplimiento de su obligación de “operar y asesorar con cautela” (39 Jornada Notarial Bonaerense) en relación a una aceptación con donante fallecido entrado en vigencia el nuevo código, sino de posibilitarla salvando la invalidez originaria de la oferta. Y ello únicamente podía intentarse adulterando materialmente la escritura con la expresión interlineada y salvada (arts. 375, 384, 163 inc. 5, CPCC; 993, 994 1001 CC; 294, 296 CCCN).

El mal desempeño profesional de la Escr. B (art. 35 incs. 3 y 7 ley 9020) en cuanto a la instrumentación (con los requisitos formales para su validez como testamento o eventualmente su conversión que permitiese asignarle la calidad de legado) de lo que palmariamente era la voluntad del Sr. M (dejar el inmueble a la Sra. P una vez producido su fallecimiento y de su cónyuge) se “corrigió” con ese interlineado, sin siquiera advertir que con la aceptación, dejando constancia en la cláusula primera (“procede a la entrega de las pertinentes Partidas de Defunción del señor S A M….conforme lo estipulado en la escritura de Promesa de Donación Gratuita….”; ver fs. 19/20 expte. 2825/2017), estaba dando cuenta de ello e imposibilitando su registración (art. 9 inc. a ley 17.801; 1044, 1047 CC, 386/7 CCCN); y ello al margen de resultar extemporánea (Orden de Servicio 45/2015 Registro de la Propiedad Inmueble Pcial.).

V. Así las cosas, corresponde imponer las costas por la acción de redargución de falsedad en ambas instancias a cargo de la Escribana B (art. 68 CPCC). No se hacen extensivas las mismas a la codemandada P en tanto no existe prueba de connivencia en los hechos inherentes a su actuación notarial (art. 68 del CPCC).

Asimismo se le hace extensiva, con costas, a la notaria demandada, en forma concurrente (arts. 850, 1751, 1766, 1768 CCCN), la obligación de reparar los daños y perjuicios por los que fuera condenada la Sra. P Y ello por cuanto con su incorrecto accionar profesional dio lugar a la apariencia de un derecho que determinó esa ilegítima permanencia, privando a los herederos de la Sra. C de M de su detentación y uso.

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículo 168 de la Constitución Provincial–, estimo que CORRESPONDE:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del P B, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículos 168 de la Constitución Provincial y arts. 266, 267 del CPCC–, se resuelve:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del PB, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Regístrese, notifíquese automáticamente, conforme lo dispuesto por el art. 10 del Ac. 4013 SCBA y oportunamente remítanse al juzgado de origen. – Juan J. Guardiola. – Ricardo M. Castro Durán. – Gastón M. Volta (Sec.: Pablo M. Demaría).

E.N.-INCAA-Resol. 1410/11 c/ Hasta la Victoria S.A. y otro s/proceso de conocimiento

Buenos Aires, 18 de agosto de 2023.

VISTOS estos autos 37190/2011 caratulados: “E.N.-INCAA-Resol 1410/11 c/Hasta la Victoria S.A. y otro s/proceso de conocimiento”; y CONSIDERANDO:

I. Que, ante la petición efectuada por la parte actora en fecha 15/06/2023, esto es, el asiento de la firma ológrafa en el testimonio Ley nro. 22.172 por parte del Sr. magistrado de grado y el actuario, a los fines de su diligenciamiento ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, el decisor de grado dispuso en fecha 22/06/2023 que: “…Sin perjuicio de lo manifestado y del dispendio jurisdiccional que trae aparejada la reiteración de providencias anteriormente suscriptas (dejando establecido expresamente que no constituye responsabilidad de la parte actora), y poniendo particular énfasis en que las providencias dictadas en las causas en trámite ante este Juzgado se encuentran disponibles para su compulsa y verificación en el sistema público de consulta de causas web del Poder Judicial de la Nación (http://scw.pjn.gov.ar/scw/home.seam) y, asimismo, con los alcances de lo dispuesto por las Ac. de la CSJN, respecto a la validez de las constancias incorporadas al expediente digital, hágase saber a la Oficina correspondiente –Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires– que deberá cumplir con la inscripción de la respectiva manda judicial oportunamente ordenada en la presente causa en la forma dispuesta por el Tribunal para su libramiento

En consecuencia, líbrese nuevo testimonio en los términos de la ley 22.172 a los mismos fines que el anterior, dejándose además constancia en el cuerpo del referido instrumento que las firmas digitales insertas constituyen suficiente cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley 22.172 respecto de la suscripción por parte el titular del Tribunal y del Actuario intervinientes, de conformidad con lo dispuesto en la Acordada 12/2020 de la C.S.J.N., a sus efectos y que deberá consignar la leyenda ‘Firmado digitalmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cfr. surge de la constancia de firma digital que forma parte integrante del presente’. … ” (sic).

II. Que, contra dicho pronunciamiento, la parte actora interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio en fecha 28/06/2023.

Mediante auto de fecha 30/06/2023 el Sr. juez de grado rechazó la revocatoria intentada y concedió el recurso de apelación interpuesto subsidiariamente.

III. Que, en primer lugar, el recurrente recuerda que acreditó en estas actuaciones el diligenciamiento ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires respecto del testimonio Ley nro. 22.172, en orden a la inhibición general de bienes decretada en autos contra la firma Hasta la Victoria S.A.; el cual fue anotada en forma “provisional” por el plazo de 180 días, en atención a que, conforme lo observó el registro oficiado, el instrumento no cumplía con los recaudos exigidos por el art. 3, inc. 6o de la Ley nro. 22.172, por cuanto no contenía “firma y sello del Juez y Secretario”.

Alega que, en consecuencia, su parte solicitó el libramiento de un nuevo testimonio en los mismos términos, pero con la firma ológrafa exigida por el Registro en cuestión.

Explica que, pese a ello, dicha solicitud le fue denegada mediante el proveído aquí recurrido y que ello le genera un agravio puesto que lo obliga a soportar, periódicamente, los costos de gestión que implican renovar dicha medida que sólo es inscripta de forma provisional por el plazo de 180 días.

Puntualiza que según la guía de trámites que se encuentra disponible en la página web institucional del Registro provincial, dentro de la sección “Documentos Judiciales”, en su punto 5 denominado ““Documentos provenientes de extraña jurisdicción – Ley 22172”, se dispone lo siguiente:

“Sólo se encuentran habilitados para el ingreso electrónico las medidas cautelares ORDENADAS por juzgados de Provincia de Buenos Aires (Disposición Técnico Registral 8/2019) y los oficios con pedidos de informes (Disposición Técnico Registral 4/2021). Todo otro documento/ oficio judicial (por el momento) no puede recibirse con firma electrónica/digital. El trámite sigue siendo presencial y formato papel con firma ológrafa y sellos originales, no se admite código Qr.”

“Como todo documento que tramita por la Ley 22172 debe reunir las siguientes condiciones: -Testimonio firmado por Juez y secretario en cada una de sus hojas. (Firmas ológrafas y sellos de tinta). Legalizadas sus firmas con sello de agua” (sic).

Así las cosas, arguye que la inscripción definitiva de la medida decretada se encuentra condicionada al cumplimiento de los requisitos exigidos por el mencionado Registro, los cuales fueron mencionados precedentemente y que, consecuentemente, resultó, desde el momento en que fue ordenado, imposible para su parte lograr dicha anotación.

Hace notar que, pese a las numerosas peticiones en tal sentido, el juzgado de origen las denegó y ello generó a su parte una cuantiosa erogación de dinero a los fines de diligenciar los instrumentos con firma digital.

Pone de relieve que no hay un convenio firmado entre la Corte Suprema de Justicia de la Nación y el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires que permita el ingreso digital de los oficios librados en los términos de la Ley nro. 22.172, como si ocurre, por el contrario, con las comunicaciones dirigidas por los juzgados provinciales en virtud del convenio suscripto por dicho organismo con la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires (cita la Disposición Técnico Registral Nº 08/2019).

IV. Que, así las cosas, conviene recordar, en lo que aquí interesa destacar, lo dispuesto por la Acordada 12/2020, puntos 2º y 3º de su parte dispositiva:

“…2º) Aprobar el uso de la firma electrónica y digital en el ámbito del Poder Judicial de la Nación respecto de todos los magistrados y funcionarios de las instancias inferiores que desarrollan su actividad con el Sistema de Gestión Judicial.

3º) Establecer que, en los casos en que se aplique la firma electrónica o digital, no será necesario la utilización del soporte papel, quedando lo resuelto en soporte electrónico cuyo almacenamiento y resguardo estará a cargo de la Dirección General de Tecnología y de la Dirección General de Seguridad Informática del Consejo de la Magistratura de la Nación…”.

Por otra parte, la Ley nro. 22.172, en su art. 3º, que establece aquellos recaudos que el instrumento debe contener y, entre ellos, el que concierne aquí reseñar:

“…6. El sello del tribunal y la firma del juez y del secretario en cada una de sus hojas…”

Al imperativo que resulta de la normativa expuesta, cuadra añadir –a mero título de dato ilustrativo y corroborante– que la información oficial que surge de la web de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Dirección de Notificaciones, en cuanto explica la modalidad de diligenciamiento de un mandamiento Ley nro. 22.172 con firma digital, al referirse a la posibilidad de la recepción y diligencia de mandamientos-ley 22.172, expresa textualmente: “….No, solo con firma ológrafa. Todavía no se ha firmado ningún convenio de actualización de las comunicaciones vía ley 22.172 que tenga en cuenta las nuevas tecnologías (código QR, firma digital ni mandamiento digital)” (sic).

En tales condiciones, la providencia recurrida debe ser revocada dado que, si bien es cierto lo expuesto por el decisor de grado en orden a la utilización de firma electrónica en aquellos actos procesales que integran la presente causa –ello a la luz de la normativa precedentemente citada– no lo es menos que, en el caso particular que aquí se presenta, la firma ológrafa en el instrumento en cuestión resulta un recaudo necesario a los fines de su diligenciamiento (ver planilla con observación efectuada por el Registro oficiado) y, en consecuencia, la prosecución del trámite de las presentes actuaciones.

Como corolario de lo expuesto, corresponde revocar la providencia de fecha 22/06/2023.

Por todo ello, este Tribunal RESUELVE: hacer lugar al recurso de apelación interpuesto en subsidio por la parte actora en fecha 28/06/2023 y, en consecuencia, revocar la providencia de fecha 22/06/2023, con costas por su orden.

Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase. – José Luis López Castiñeira. – María Claudia Caputi. – Luis M. Márquez.

S. D. O., M. c. Registro de la Propiedad Inmueble s/materia a categorizar

En la ciudad de La Plata, en la fecha de la firma digital, celebran telemáticamente acuerdo ordinario el señor Juez vocal de la Sala Segunda de la Cámara Segunda de Apelación, doctor Leandro Adrián Banegas, y el señor Presidente del Tribunal, doctor Francisco Agustín Hankovits, por integración de la misma (art. 36 de la Ley 5827) para dictar sentencia en la Causa 133659, caratulada: “S. DE O. M. C/ REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE S/ MATERIA A CATEGORIZAR”, se procedió a practicar el sorteo que prescriben los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del Código Procesal Civil y Comercial, resultando del mismo que debía votar en primer término el doctor Banegas.

La Cámara resolvió plantear las siguientes cuestiones:

1a. ¿Es justa la resolución contencioso registral apelada, dictada por el Director del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires con fecha 01/06/2022?

2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión planteada el señor juez doctor Banegas dijo:

1. Con fecha 01/06/2022, el señor Director del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires resolvió denegar las solicitudes de caducidad de registración de hipoteca ingresadas bajo los números 41857/2 y 41858/6 de fecha 02/03/2021; escanear la Resolución Contencioso registral con relación a los Folios Reales Matrículas 1111 y 1112 (57); registrarla corno Resolución Contencioso Registral y transcurrido el plazo previsto en el artículo 45 del Decreto Ley 11643/63, archivar (ver páginas 4/8 del archivo digital “.pdf” adjuntado a la presentación electrónica del 09/11/2022).

Para así decidir, consideró el señor Director –entre otras circunstancias– que el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, luego de su modificación por la Ley 27271 establece que “Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva”; que el reemplazo de la norma referenciada obligó dictado de la Disposición Técnico Registral N° 17/2016, la que establece que los efectos del registro de las hipotecas vigentes al 15 de septiembre de 2016 se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, según lo prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, considerándose caducas las que hubieran perdido vigencia con anterioridad a dicha fecha; que la norma registral citada anteriormente contempla en sus considerandos, que el plazo de caducidad de la inscripción de la hipoteca debe entenderse como una consecuencia no agotada en el tiempo, de conformidad a las prescripciones legales que emanan del artículo 7° del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto a la eficacia temporal de las leyes en relación a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes; que el criterio adoptado en la norma registral citada, en lo que se refiere a la extensión de los efectos de las inscripciones hipotecarias, ya había sido acogido y sostenido en oportunidad de la reforma impuesta por la Ley 17711, en el marco de la cual se dictara la Disposición Técnico Registral N° 37/1968 que dispusiera la ampliación de la vigencia del plazo de dichos gravámenes de diez (10) a veinte (20) años (ver resolución citada, adjunta en copia digital).

2. Contra dicho pronunciamiento, interpuso la doctora M. C. G. M. –en carácter de apoderada de la interesada señora M. S. de O.–, con fecha 09/11/2022, recurso directo de apelación –fundado en el mismo escrito–, que habilita la intervención de esta Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de La Plata (arts. 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63 –normas para el funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires–, texto según art. 85 de la ley 12.008 –Código Contencioso Administrativo provincial–; 49, 53 inc. “c”, del decreto 5479/65 –reglamentario del anterior–).

En lo que aquí interesa destacar conforme el alcance del recurso, en síntesis, se agravia la apelante por entender que se extiende hasta el año 2032 el plazo de caducidad de los asientos registrales de las hipotecas que detalla, por cristalizar una situación del inmueble ante terceros que no concuerda con el estado real, en atención a que estando cancelado el mutuo garantizado, afirma que deviene abstracta la calidad de “garantía real” de los lotes involucrados, lo que afecta la seguridad jurídica y el derecho de propiedad de la titular del dominio, por constituir un obstáculo a la disposición de dicho dominio.

Insiste en que el mutuo hipotecario se encuentra cancelado según surge de la causa “L. DE G. M. S. Y OTROS C/ S. DE O. M. S/EJECUCIÓN HIPOTECARIA”, expte. número 74767/2001, conforme acuerdos de pago celebrados con los acreedores, que han sido desinteresados por la totalidad del crédito.

Refiere que la hipoteca en cuestión se terminó de cancelar con el último de los acreedores el 20/04/2014, quien tiempo después falleció y de cuyos tres herederos dos no viven en el país, y además tienen diferencias familiares que impidieron reunirlos para escriturar la cancelación del crédito; inconveniente que también se verifica con Airfield S.A. en atención a se encuentra acéfala desde agosto de 2012 que falleció su presidente, estando también fallecido el accionista, no registrando actividad –según manifiesta– desde hace muchos años, teniendo su CUIT bloqueada.

Expresa que por aplicación de la ley vigente al momento de la constitución el plazo de la inscripción del derecho real vencía de pleno derecho en el año 2017.

Interpreta que la pauta del art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación –en adelante, CCyC– sobre la aplicación de la ley nueva a relaciones existentes, no es pertinente porque la relación entre deudora y acreedores quedó extinguida en el año 2014 cuando se canceló el crédito, por lo que aplicar el plazo mayor de caducidad establecido por una ley posterior significa retroactividad de la norma, calificándola de inconstitucional.

Asevera que en ninguna parte del artículo 2210 del CCyC modificado por el art. 24 de la ley 27271, dice que el plazo [de 35 años] se aplica a las hipotecas ya constituidas, que ello aparece lógico pero que debió ser aclarado, por lo que, concluye, la DTR 17/2016 le hace decir a la ley algo que no dice.

Sostiene que –en el caso particular– no debía extenderse sin más un plazo específico para una categoría crediticia nueva a mutuos pactados bajo otra legislación y con otros plazos, sin considerar que con el plazo veinteañal se abarcaban relaciones contractuales iniciadas 19 años antes, ya extinguidas porque el crédito –y la hipoteca en consecuencia dado su carácter accesorio– se había cancelado y no había sido factible escriturar dicha cancelación, según reitera.

Transcribe pasajes doctrinarios y citas jurisprudenciales en apoyo de su postura, aludiendo –entre otras cuestiones– que la publicidad del asiento registral no debe entenderse como una situación jurídica no agotada en el tiempo y que la aplicación retroactiva del plazo de caducidad del asiento registral establecido por la nueva ley 27.271 puede afectar derechos subjetivos amparados por garantías constitucionales.

Señala que no hay en el presente caso “efectos no cumplidos” oponibles frente a terceros buena fe, ya que la hipoteca estaba cancelada.

Entiende que la Disposición Técnico Registral 17/2016 al decidir que el plazo de 35 años de vigencia del asiento registral se va a aplicar a las inscripciones de las hipotecas constituidas con anterioridad al 15 de septiembre de 2016, realiza una aplicación retroactiva de la ley y que, por ende, dicha disposición inferior en la pirámide normativa al art. 7 del CCyC vulnera el principio de irretroactividad de las leyes.

Aduce que la ley 27.271 de créditos UVA rige para el futuro, dado que se aplica a una línea crediticia especialmente diseñada para fomentar la construcción de viviendas, y no incluye ninguna disposición en sentido contrario, por lo que no tiene ningún efecto retroactivo y carece de eficiencia para ello, en razón de lo que solicita se declara la inconstitucionalidad de la DTR en cuestión.

Por último, hace alusión al carácter de jubilados tanto de la recurrente como de su cónyuge, así como en torno al rol de apoyo que reviste respecto de su hijo sobre quien recae una sentencia dictada en proceso de determinación de la capacidad jurídica, invocando la especial protección convencional y constitucional en la materia (ver escrito del 09/11/2022).

3. En forma liminar, cuadra remarcar que no han sido adjuntadas a estas actuaciones copias digitales de las escrituras de constitución de hipoteca ni de cesión de crédito hipotecario, como tampoco de los informes de dominio afectados.

Sin perjuicio de lo anterior, se señala que el material acompañado en formato “pdf” al escrito de interposición del medio de impugnación del 09/11/2022 resulta suficiente a los efectos del dictado de la presente resolución, teniendo en cuenta para ello el alcance del recurso y de los agravios expuestos y conforme el resultado al que a continuación se arriba (arts. 34 incs. 4 y 5 aps. b y e, 266, 272, Código Procesal Civil y Comercial –en adelante, CPCC–).

4.A. Abordando la tarea revisora, corresponde dejar establecido que la cuestión a resolver queda circunscripta al plazo de caducidad del asiento registral, es decir, si se aplica el anterior de 20 años o el actualmente vigente de 35 años, en virtud de lo cual –además– la recurrente ha introducido el planteo de inconstitucionalidad de la Disposición Técnico Registral (DTR) número 17/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.

No resulta ocioso señalar que en materia registral rige el principio de rogación, de carácter dispositivo. Conforme al mismo, como principio general en la materia, el Registro obra a petición de parte y no de oficio. El legitimado para ello debe incitar así la actividad del Registro que conduzca a la inscripción o anotación definitiva (art. 6 de la ley 17801 –del Registro de la Propiedad Inmueble–).

El principio de rogación o instancia, de carácter formal y no material, da origen al denominado procedimiento de jurisdicción voluntaria, extraño por cierto a las funciones estrictamente jurisdiccionales, aun cuando en la consideración de ciertos recursos puedan intervenir órganos del Poder Judicial, lo que ha dado en llamarse competencia recursiva impropia.

Por su parte y como excepción a tal principio, el art. 37 de la ley 17.801 prevé que: “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare…”.

4.B. Reiteradamente ha sostenido este Tribunal que el libro cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación está dedicado a los derechos reales. La regla es que la constitución y los efectos ya producidos de las situaciones nacidas bajo el Código Civil no pueden ser afectadas por nuevas disposiciones; en cambio, el nuevo Código sustancial rige las consecuencias o los efectos de esas situaciones aún no producidas y la extinción no operada (conf. esta Sala, causas 133164, sent. del 14/03/2023, RS-47-2023; 132706, sent. del 17/11/2022, RS-270-2022; 129533, sent. del 17/05/2022, RS-97-2022; entre muchas otras).

Así, deviene preciso analizar lo dispuesto por el artículo 7 del CCyC, el cual establece expresamente: “Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”.

La Suprema Corte de Justicia local señaló –con respecto al artículo 3 del Código Civil, antes vigente, pero en un razonamiento de aplicación analógica al contexto normativo actual– que las leyes se aplican a partir de su entrada en vigencia aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, es decir, que consagra la aplicación inmediata de la ley nueva, que rige para los hechos que están in fieri o en curso de desarrollo al tiempo de su sanción; lo que no puede juzgarse de acuerdo con ella son las consecuencias ya consumadas de los hechos pasados, que quedan sujetas a la ley anterior, pues juega la noción de consumo jurídico (SCBA, C. 101.610, sent. del 30/09/2009; 107516 sent. del 11/07/2012, e.o.; esta Sala, causa 119644, sent. del 13/11/2019, RSD 301/19; e.o.).

Siguiendo tales lineamientos, ese mismo Superior Tribunal provincial ha expresado que sólo puede considerarse que existe un derecho adquirido, cuando bajo la vigencia de una determinada ley el particular ha cumplido todos los actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en la misma para ser titular del derecho consagrado. De tal modo, la situación jurídica general creada por la ley se transforma en una situación jurídica concreta e individual en cabeza del sujeto que se hace inalterable y no puede ser suprimida por una ley posterior sin agravio al derecho de propiedad consagrado por el artículo 17 de la Constitución nacional (conf. causas B. 50.368, sent. del 16/06/1987, “Acuerdos y Sentencias”, 1987-II-451; conf. esta Sala, causa 119644 cit.).

4.C. Con dicho piso de marcha, debe repararse que se han generado dos posturas –que se ven traducidas en la doctrina, la jurisprudencia y la normativa registral– en relación a las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 27.271 y cuyo plazo de inscripción registral se hallaba vigente al día 15/09/2016.

Esas dos posiciones, se reflejan en Disposiciones Técnico Registrales de los distintos Registros de la Propiedad Inmueble de las Provincias. Así, en las ciudades de Buenos Aires, y Córdoba las DTR determinan que las hipotecas con inscripción vigente al 15 septiembre 2016 caducarán a los 35 años a contar de su toma de razón, pues se considera que se trata de situaciones no agotadas en el tiempo a las que se debe aplicar la nueva ley (art. 7°, Cód. Civ. y Com.) [lo propio ocurre en Provincia de Buenos Aires]. En cambio, las ciudades de Rosario, Santa Fe, Mendoza y Neuquén (rectius [correctamente] sus Registros de la Propiedad Inmueble) han considerado que el plazo de 35 años para la duración de la inscripción hipotecaria establecido por la ley 27.271 (reforma del art. 2210, Cód. Civ. y Com.) se aplica sólo a las hipotecas constituidas a partir del 15 septiembre 2016, fecha de entrada en vigencia de aquélla, porque lo contrario importaría aplicación retroactiva de la ley lesiva de derechos adquiridos.

Gran parte de los autores se ha volcado hacia el primero de los criterios (Mariani de Vidal, Marina – Abella, Adriana, “Derechos Reales en el Código Civil y Comercial”, Ed. Zavalía, Buenos Aires 2016, t. 2, págs. 167/168, citado en “Los privilegios y la hipoteca luego de la reforma de los arts. 2189 y 2210 del Código Civil y Comercial…”, Mariani de Vidal, Marina, Publicado en: RCCyC 2019 (marzo), 61, Cita: TR LALEY AR/DOC/198/2019; Luis Moisset de Espanés, en “Hipoteca. Inscripción registral. Caducidad. Derecho transitorio”, publicado en Revista Notarial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, número 982-2016, págs. 651/659; María Florencia Franchini, “El principio de especialidad en los derechos reales de garantía, el plazo de inscripción de la hipoteca y otras consideraciones en torno a la ley 27.271”, publicado en: ADLA 2016-33, 73, cita: TR LALEY AR/DOC/3245/2016; Jorge Horacio Alterini, Ignacio Alterini, Maria Eugenia Alterini, en “Tratado de los derechos reales”, 1era. edición, Tomo 2, §1883, Editorial La Ley, 2018 -libro digital-; Pujol, Lucía – Vives, María L., en “La caducidad de la inscripción registral hipotecaria y los efectos de la ley en el tiempo”, Publicación: El Derecho – Diario, Tomo 279, fecha: 06-09-2018, Cita Digital: ED-DCCLXXVII-472; Malizia, Roberto, en “La caducidad de la inscripción registral de la hipoteca en el marco del art. 2210 del Código Civil y Comercial modificado por la Ley 27271”, publicado en “rubinzalonline”, Cita: 237/2022; entre otros).

Así, aunque una y otra postura fueron sostenidas en nuestra doctrina y en las regulaciones registrales de las distintas jurisdicciones locales, resulta consistente la que predica la dilación de la caducidad hasta los treinta y cinco (35) años, pues las nuevas leyes se aplican inmediatamente a los efectos de las situaciones jurídicas no consumadas. Si el lapso de veinte años estaba en curso cuando devino operativa la ley 27.271, el período debe considerarse extendido hasta los treinta y cinco años (35) computado desde la registración de la hipoteca. Es la postura adoptada por Luis Moisset de Espanés en la citada publicación, quien reflexiona: “La prestigiosa profesora mendocina Aída Kemelmajer de Carlucci ha desarrollado el tema sobre la base de un power point, propiciando la aplicación analógica de las previsiones que el artículo 2537 contiene para la prescripción. El problema es delicado pero estimamos que no corresponde recurrir a la analogía para aplicar una norma limitativa. El artículo 2537, basándose en el artículo 4051 del Código de Vélez, hace excepción solo en materia de prescripción a la regla general del artículo 7 que dispone la aplicación inmediata de las nuevas leyes y esa disposición especial de carácter limitativo no puede extender su aplicación por analogía a otras materias” (conf. Alterini, ob. cit.).

Es decir, la cuestionada Disposición Técnico Registral (DTR) 17/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, no implica –como pretende la parte apelante– la aplicación retroactiva de la ley, sino que, muy por el contrario, importa la aplicación inmediata de la misma (ley 27.271, que según su art. 24 modifica al art. 2210 del CCyC), en los términos del art. 7 del CCyC, desde que en su art. 3 dispone que: “Los efectos del registro de las hipotecas vigentes al 15 de septiembre de 2016 se conservan por el término de 35 años, según lo prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación”.

Ello así, pues la caducidad de la inscripción registral –al momento de la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento– aún no se había producido, no pudiéndose –por ende– postularse la consumación en los términos desarrollados por la recurrente.

Dicho en otras palabras, la caducidad automática de la inscripción registral de la hipoteca no es una situación que se hubiere “consumido” bajo la ley anterior (esto es el Código Civil Velezano o el Código Civil y Comercial de la Nación en su originaria redacción), sino una consecuencia de aquella relación de derecho nacida bajo la vieja ley, pero subsistente al dictado de la nueva norma. Por tanto, al ser una “consecuencia”, resulta indefectiblemente alcanzada por la nueva ley, que aplica sus preceptos en forma inmediata, toda vez que la inscripción registral hipotecaria se hubiere encontrado vigente al día de publicación de la ley 27.271 (conf. Pujol, Lucía – Vives, María L., pub. cit.).

No es dable realizar interpretación alguna en cuanto a la finalidad de la ley 27.271 (o intención del legislador), desde que no cabe distinguir donde la misma no lo hace, ya que no efectúa distinción alguna entre diversos tipos de hipotecas ni entre la diferente finalidad del crédito al cual acceden, resultando así aplicable el plazo de 35 años a la totalidad de las inscripciones hipotecarias vigentes.

Más aún, la remisión a la norma del art. 2537 del CCyC y su aplicación analógica no pueden ser válidamente sostenidas, desde que no nos hallamos frente a plazos de prescripción –de la acción–, ni siquiera de caducidad –del derecho–, sino que únicamente se trata de la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca, cuestión esta que no afecta la vigencia del derecho sustancial al cual accede, es decir, que no conlleva a su extinción.

4.D. Conforme lo anteriormente meritado, es dable recordar que la declaración de inconstitucionalidad de una ley [en el caso, una disposición de carácter general] constituye la más delicada de las funciones que cabe encomendar a un tribunal de justicia; es un acto de suma gravedad institucional que debe ser considerado la ultima ratio [última razón] del orden jurídico, por lo que no cabe formularla sino cuando un acabado examen del precepto conduce a la convicción cierta de que su aplicación conculca el derecho constitucional invocado (conf. Fallos: 328:4542, 327:831, 321:441, entre otros).

Ello así, no resultando de la norma atacada (DTR 17/2016) violación al principio de irretroactividad, ni habiéndose vulnerado el orden de prelación normativo, desde que su dictado responde a la aplicación instantánea de la ley 27271 en los términos del art. 7 del CCyC a efectos no consumados a la fecha de su vigencia, es que propicio rechazar el planteo de inconstitucionalidad (arts. 28, 31, Constitución Nacional; 260, 266, 272, CPCC).

4.E. Párrafo aparte merece la cuestión relativa a la pretendida cancelación del mutuo garantizado, del crédito –y la hipoteca en consecuencia dado su carácter accesorio–, circunstancia que la apelante sostiene que habría acaecido con anterioridad a la sanción de la ley 27.271 (puntualmente, en el año 2014).

En el caso particular, más allá de las copias adjuntadas en formato “.pdf” al escrito recursivo y sin perjuicio de señalar que con las mismas no se logra acreditar fehacientemente la cancelación que se propugna, cuadra juzgar que dicha cancelación excede al marco cognoscitivo de las presentes actuaciones, desde que lo que se ha solicitado al Registro de la Propiedad Inmueble –según surge de los términos de la resolución apelada de fecha 01/06/2022– es la aplicación del instituto de la caducidad automática o de oficio de la inscripción registral contemplada en el art. 37 inc. “a” de la ley 17.801.

Ello así, toda vez que para el supuesto eventual de requerirse la cancelación por pago del crédito –como se sostiene–, es decir, por haberse satisfecho el mutuo garantizado, no corresponde su rogación a través del carril del referido art. 37 inc. “a”, sino que a esos fines debe acudirse al procedimiento contemplado en el art. 36 de la misma ley 17.801, consistente en la presentación de la escritura correspondiente (más allá de las dificultades manifestadas por la recurrente al respecto) o la comunicación de la sentencia judicial que así lo disponga (arts. 2204, CCyC; 320 inc. L, CPCC), resultando –por ende– ajeno al dispositivo de oficio previsto en el aludido art. 37 inc. “a”.

A mayor abundamiento, nótese que el tramo de la resolución recurrida en cuanto expresamente sostiene que es factible que se solicite la cancelación judicial de la hipoteca en cuestión en el expediente “L. DE G. M. S. Y OTROS C/ S. DE O. M. S/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA”, arriba enhiesto a esta instancia revisora, desde que no se opusieron frente a dicha parcela del decisorio razones valederas que impidan una petición de tal naturaleza o que, eventualmente, de haberlo realizado, hubiera sido rechazada o denegada (arts. 34 inc. 4, 260, CPCC).

Por último, la invocada calidad de jubilados –de la recurrente y su cónyuge– así como de apoyo de su hijo con proceso de determinación de la capacidad, no pueden enervar lo que aquí se decide pues la tutela diferenciada de dichas situaciones no se contrapone con la aplicación de la legislación vigente que aquí se pregona, máxime si se advierte la función eminentemente revisora de esta Alzada que obsta al tratamiento de cuestiones que no fueron objeto de la resolución atacada (art. 272, CPCC).

5. Por lo demás, la Cámara no está obligada a examinar todos los temas sometidos a su consideración si, dada la solución que se propone, ello se torna innecesario (SCBA, “Ac. y Sent.” 1956-IV-28; 1959-I-346 y 1966-II-65; esta Cámara, Sala III causa B-79.059, reg. sent. 195/94 e.o., esta Sala causa 127749 RSD 164-20 sent. del 25/09/2020 e.o).

6. En tal entendimiento, propongo rechazar el recurso de apelación interpuesto así como el planteo de inconstitucionalidad deducido y, en consecuencia, confirmar la resolución impugnada; postulo que las costas sean impuestas a la recurrente en su objetiva condición de vencida (arts. 7, 2210 CCyC, texto según ley 27271; 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63, texto según art. 85 de la ley 12008; 49, 53 inc. “c”, del decreto reglam. 5479/65; 6, 37 inc. “a” de la ley 17801; DTR 17/2016; art. 68 del CPCC).

Voto, pues por la afirmativa.

El señor Presidente Doctor Hankovits, por los mismos fundamentos, votó en igual sentido.

A la segunda cuestión planteada el señor juez doctor Banegas dijo:

En atención al acuerdo alcanzado al tratar la cuestión anterior corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto así como el planteo de inconstitucionalidad deducido y, en consecuencia, confirmar la resolución impugnada; las costas cabe que sean impuestas a la recurrente en su objetiva condición de vencida (arts. 7, 2210 CCyC, texto según ley 27.271; 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63, texto según art. 85 de la ley 12008; 49, 53 inc. “c”, del decreto reglam. 5479/65; 6, 37 inc. “a” de la ley 17801; DTR 17/2016; art. 68 del CPCC).

Así lo voto.

El señor Presidente Doctor Hankovits, por los mismos fundamentos, votó en igual sentido.

POR ELLO, y demás fundamentos del acuerdo que antecede se rechaza el recurso de apelación interpuesto así como el planteo de inconstitucionalidad deducido y, en consecuencia, se confirma la resolución impugnada; las costas se imponen a la recurrente en su objetiva condición de vencida (arts. 7, 2210 CCyC, texto según ley 27.271; 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63, texto según art. 85 de la ley 12.008; 49, 53 inc. “c”, del decreto reglam. 5479/65; 6, 37 inc. “a” de la ley 17.801; DTR 17/2016; art. 68 del CPCC).

REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE en los términos del art. 10 del Ac. 4013/21, texto según Ac. 4039/21, SCBA. DEVUÉLVASE al Juzgado de origen que interviniera en la elevación de estas actuaciones a esta Alzada según sorteo realizado por la Receptoría General de Expedientes. COMUNÍQUESE –una vez consentido o firme lo aquí decidido– al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, manda que se efectivizará en la instancia anterior. – Leandro A. Banegas. – Francisco A. Hankovits.

Patronato de la Infancia c. Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión.

Comentado por Carlos M. Clerc y Gonzalo A. Mendizábal: La prescripción adquisitiva en la voz de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Dictamen de la Procuradora Fiscal ante la Corte: I. A fs. 6/8, el Patronato de la Infancia, quien dice tener su domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, promueve demanda de usucapión, con fundamento en los arts. 3999, 4015 y concordantes del Código Civil, contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, a fin de que se declare la adquisición de dominio a su favor por prescripción adquisitiva, de las fracciones de campo designadas como parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.

Relata que ese Patronato fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo y que los bienes recibidos en esa oportunidad comprendían una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a, ubicada en el partido de la municipalidad codemandada, lindantes en el extremo norte con las parcelas 694 y 695 que se encuentran sobre el arroyo Tapalqué y que formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar separadas físicamente del resto del campo. Son –a su entender– un sobrante del plano nº 98 del año 1934.

Señala que continuó ejerciendo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, explotándolo desde el año 1971 en forma directa en una primera etapa y luego arrendándolo a terceros. Esta posesión fue turbada en las referidas circunstancias en octubre de 2008.

Manifiesta que dirige su pretensión contra la Municipalidad de Tapalqué por ser quien detenta la posesión del inmueble. Asimismo, añade que demanda a la Provincia de Buenos Aires toda vez que, si bien el terreno no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires a su nombre, figura su inscripción en catastro de la provincia y ésta resulta la titular de dominio pues las parcelas en cuestión serían un sobrante que habría resultado del plano nº 98 de 1934 y en ese entonces los sobrantes, aun cuando se tratara de una superficie reducida, debían registrarse a nombre del fisco provincial.

A fs. 49, se corre vista, por la competencia, a este Ministerio Público.

II. La competencia originaria de la Corte, conferida por el art. 117 de la Constitución Nacional y reglamentada por el art. 24, inc. 1º, del decreto-ley 1285/58 procede en los juicios en que una provincia es parte si a la distinta vecindad de la contraria se une el carácter civil de la materia en debate (Fallos: 269:270; 272:17; 294:217; 310:1074; 313:548; 323:690,843 y 1202; 324:732, entre muchos otros).

Se ha atribuido tal carácter a los casos en los que su decisión hace sustancialmente aplicables disposiciones del derecho común, entendido como tal el que se relaciona con el régimen de legislación enunciado en el art. 75, inc. 12, de la Constitución Nacional (Fallos: 310:1074, cons. 3º; 311:1588, 1597 y 1791; 313:548; 314:810).

En el sub lite, de los términos de la demanda, a cuya exposición de los hechos se debe atender de modo principal para determinar la competencia (Fallos: 306:1056; 308:229, 1239 y 2230, entre otros), se desprende que la actora, con fundamento en normas de derecho común, pretende obtener de la Provincia de Buenos Aires y de la Municipalidad de Tapalqué el reconocimiento de su derecho de dominio sobre el referido terreno por usucapión, solicitando que se expida el título correspondiente, como así también que se le extienda la respectiva inscripción registral a su nombre.

En su mérito, prima facie y dentro del limitado marco cognoscitivo propio de la cuestión de competencia en examen, entiendo que cabe asignar naturaleza civil a la materia del pleito (v. Fallos: 291:139, cons. 1º; 300:651; 324:851), toda vez que V.E. para solucionar el pleito deberá aplicar, sustancialmente lo dispuesto en los arts. 2506 a 2523, 2571, 2572 Y siguientes del Código Civil con respecto al derecho de dominio, como así también los arts. 3999 y 4015 de dicho Código sobre prescripción adquisitiva, lo cual confirma la naturaleza civil de la materia en debate (v. dictámenes de este Ministerio Público del 15 de mayo de 1998 y 11 de agosto de 2003, in re P. 584, XXXIII, Originario “Puente del Plata S.A. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ acción declarativa”).

Por ello, de acreditarse la distinta vecindad que el actor invoca, opino que la causa prima facie corresponde a la instancia originaria del Tribunal.

Buenos Aires, 10 de diciembre de 2010. – Laura M. Monti.

Buenos Aires, 23 de Mayo de 2023.

Vistos los autos: “Patronato de la Infancia c/ Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión”, de los que

Resulta:

I) A fs. 6/8 el Patronato de la Infancia promueve demanda de usucapión contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué, con fundamento en los artículos 3999, 4015 y concordantes del Código Civil entonces vigente, a fin de que se declare adquirido el dominio por prescripción adquisitiva de las parcelas 694 y 695, ubicadas en la Circunscripción VI del Partido de Tapalqué.

Expone que en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, se lo instituyó heredero de una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, lindante en su extremo norte con las parcelas 694 y 695, las que –según aduce– formaban y forman parte integrante del mismo inmueble, sin estar siquiera separadas físicamente del resto de la finca. Considera que dichos lotes son un sobrante del plano 98 de 1934.

Alega que continuó con el ejercicio de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo, incluidas las parcelas que pretende usucapir, explotándolo directamente desde 1971 y luego arrendándolo a terceros.

Afirma que la posesión fue turbada por el municipio demandado en octubre de 2008, circunstancia que dio lugar a la promoción de una acción de despojo que tramitó ante el Juzgado Civil y Comercial nº 3 de Azul. Añade que por el hecho de la turbación la firma arrendataria –Isalema S.A.– realizó una denuncia penal.

Explica que dirige su pretensión contra la Municipalidad en su condición de poseedora de los inmuebles, y que demanda a la Provincia de Buenos Aires en razón de que al momento de iniciar esta acción figuraba como titular de la parcela 694 en la “plancheta de catastro” agregada a fs. 10/12.

II) A fs. 50/51 la señora Procuradora Fiscal dictaminó que la causa correspondía, prima facie, a la instancia originaria de esta Corte, toda vez que la solución del pleito exigía, de manera sustancial, la aplicación de los artículos 2506 a 2523, 2571, 2572, 3999 y 4015 del código citado, y que, consecuentemente, cabía asignar naturaleza civil a la materia debatida.

Sobre la base de esa opinión, al encontrarse demandada una provincia y acreditada la distinta vecindad invocada por la actora, a fs. 52 el Tribunal declaró su competencia para entender en el caso por la vía prevista en el artículo 117 de la Constitución Nacional.

III) A fs. 93/102 la actora amplía la demanda y solicita, como pretensión subsidiaria, que se declare aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 de la Provincia de Buenos Aires, pues sostiene que las parcelas en cuestión son demasías, ya sea que se interprete que la discrepancia del área no supera el cinco por ciento de la medida superficial del respectivo título de dominio, o que no configura una unidad de explotación económica independiente (incisos 1º y 2º del citado artículo).

Cita como fundamento de este planteo las conclusiones del dictamen 83418, producido por la Secretaría Letrada III de la Asesoría de Gobierno provincial, en el expediente administrativo 2113-98097.

IV) A fs. 131/132 se presenta la Provincia de Buenos Aires y hace reserva de responder el traslado de la demanda luego de producida la prueba.

V) A fs. 216/236 la Municipalidad de Tapalqué opone las excepciones de cosa juzgada y de falta de legitimación activa, esta última en relación a la pretensión subsidiaria deducida a fs. 93/102 (v. apartado VIII de fs. 216/236). A fs. 253/254 el Tribunal resolvió desestimar la primera de las defensas referidas y diferir el tratamiento de la segunda para la oportunidad del dictado de la sentencia definitiva.

En la misma oportunidad el municipio demandado contesta la demanda, niega los hechos invocados por el actor, en particular que hubiera realizado actos posesorios en las parcelas en cuestión. Agrega que, por el contrario, el actor reconoció que la municipalidad detentaba la posesión.

Solicita asimismo el rechazo del planteo subsidiario tendiente a que se aplique el artículo 11 del decreto-ley local 9533/80, por tratarse de bienes municipales.

En este sentido aclara que los lotes dejaron de ser fiscales a partir de su inscripción a nombre de la Municipalidad de Tapalqué y que el régimen de demasías establecido por la citada norma se aplica en el supuesto de terrenos fiscales que no tengan un destino para la comunidad o que no constituyan una unidad de explotación independiente.

Señala que a ambas parcelas se les ha asignado un fin de interés público para la comunidad, ya que fueron destinadas a la construcción de un estacionamiento para los turistas que visiten el Monumento del Cantón Viejo de Tapalqué y de un establecimiento para el tratamiento y prevención de adicciones.

Sostiene que tampoco se cumplen las condiciones previstas en el artículo 25, inciso d, del citado decreto-ley, porque: a) las parcelas 694 y 695 fueron siempre terrenos fiscales que se inscribieron luego a nombre del municipio; b) los vecinos siempre tuvieron conocimiento del carácter fiscal de aquellas como un hecho notorio, no ocupadas por particulares, sin construcciones permanentes ni provisorias y sin mejoras realizadas por otros que no fueran las del municipio o de las personas autorizadas; c) hasta el año 2008, según información que obra en la municipalidad en las actas de inspección y otras constancias del estado de los predios, se encontraban desocupadas y d) en los terrenos en cuestión había animales de los campos vecinos que solo entraban allí a pastar.

Concluye que la ausencia de esos presupuestos de hecho, determina la falta de legitimación del Patronato de la Infancia para accionar sobre la petición de incorporar las parcelas al predio de su propiedad con fundamento en la norma local referida, e impiden un pronunciamiento del Tribunal sobre la pretensión de fondo interpuesta al respecto.

VI) A fs. 601/602 la Provincia de Buenos Aires manifiesta la ausencia de interés de su parte en el resultado del pleito y solicita su desvinculación de las presentes actuaciones.

Desconoce los hechos invocados en la demanda y observa que la Dirección de Geodesia provincial no aprobó los planos de mensura confeccionados por el actor para adquirir el dominio por usucapión. Destaca que de la prueba documental acompañada surge la existencia de otro plano de mensura registrado por la Municipalidad de Tapalqué.

Indica que la parcela 694 se encuentra inscripta a nombre de dicho municipio en la matrícula 5860/104 del Registro de la Propiedad Inmueble y que, con relación a la parcela 695, por carecer de antecedentes registrales, correspondía la aplicación de los artículos 4º del decreto-ley 9533/80 y 225 de la Ley Orgánica de Municipalidades que prevén la transferencia de los inmuebles pertenecientes a la Provincia de Buenos Aires, por dominio inminente o vacancia, a los municipios en que se encuentren ubicados.

Posteriormente, en la oportunidad de alegar sobre la prueba producida, el Estado provincial reitera que carece de interés en el resultado del pleito e insiste en que se la desvincule del juicio (fs. 632/633).

VII) A fs. 659/662 obra el dictamen de la señora Procuradora Fiscal en el que sostiene que no subsiste la competencia originaria de esta Corte ya que la Provincia de Buenos Aires habría perdido la condición de parte sustancial en el pleito, por haberse transferido el dominio de los inmuebles a la Municipalidad de Tapalqué, luego de lo cual las actuaciones quedaron en condiciones de dictar sentencia.

Considerando:

1º) Que de conformidad con lo decidido por el Tribunal a fs. 52, al haber sido demandada la Provincia de Buenos Aires y encontrarse acreditada la distinta vecindad invocada por el actor, la pretensión deducida con fundamento en normas de derecho común tendiente al reconocimiento de su derecho de dominio por usucapión de las parcelas en cuestión, corresponde a la competencia originaria de esta Corte.

No obsta a esa conclusión el desinterés en el resultado del pleito manifestado por el Estado provincial, ni la circunstancia de que en la actualidad los inmuebles se encuentren inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble local a nombre de la Municipalidad de Tapalqué (matrículas 5825/104 y 5860/104, fs. 140 y 149), ya que a la fecha de la promoción de la demanda (14 de octubre de 2009) la Provincia de Buenos Aires figuraba como propietaria de la parcela 694 en las constancias de catastro (fs. 10/12 y 398/400), y su inscripción a favor del municipio se concretó posteriormente (v. informe de dominio de fs. 148/149).

En consecuencia, dado que el artículo 24, inciso a, de la ley 14.159 aplicable al caso (texto según decreto-ley 5756/58) establece que el juicio sobre prescripción adquisitiva de inmuebles debe entablarse contra “quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda”, y en mérito a la titularidad que ostentaba el Estado provincial de la parcela 694 al inicio del proceso de acuerdo a las constancias citadas y a que la demandante se opuso en sede administrativa a la posterior transferencia de dominio a favor de la municipalidad demandada (expte. 2360-0217545-2010, incorporado al expte. 5100-23720/2012), el Tribunal no comparte la conclusión del dictamen de la señora Procuradora Fiscal de fs. 659/662.

Cabe destacar en tal sentido que el Patronato de la Infancia invoca haber poseído con ánimo de dueño las tierras que pretende usucapir desde el año 1971 y, en el caso de haberse acreditado los actos posesorios respectivos y los demás presupuestos legales, la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva se habría producido con mucha antelación a la cuestionada inscripción a favor del municipio, circunstancias estas que deben dilucidarse en este pronunciamiento.

2º) Que, por el contrario, la pretensión subsidiaria deducida por el actor a fs. 93/102, tendiente a que se declare aplicable al caso el régimen jurídico de las denominadas “demasías, excedentes o sobrantes fiscales” previsto en el artículo 11 del decreto-ley 9533/80 local, constituye una cuestión de derecho público provincial, ajena a la jurisdicción originaria de esta Corte, ya que el planteo efectuado exige revisar, sustancialmente, normas y actos locales, interpretándolos en su espíritu y en los efectos que la soberanía local ha querido darles, lo que determina que sean los jueces provinciales los que tengan a su cargo el conocimiento y la decisión de tales cuestiones que versan sobre aspectos propios del derecho provincial (doctrina de Fallos: 312:282; 312:606; 316:1740; 320:217; 326:1591; 329:560; 330:1718).

Por consiguiente, no corresponde que el Tribunal se expida sobre este punto, como así tampoco acerca de la excepción de la falta de legitimación opuesta al respecto en el apartado VIII de la presentación de fs. 216/236.

3º) Que delimitado de tal modo el alcance de este pronunciamiento, corresponde señalar que, encontrándose la causa en trámite ante este Tribunal, el 1º de agosto de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994. En el Libro Cuarto, Título I, Capítulo 2, se reguló la prescripción adquisitiva y se introdujeron reformas respecto al régimen anterior (artículos 1897 y siguientes).

Sin embargo, la situación planteada debe ser juzgada de conformidad con la regulación prevista en el Código Civil derogado, toda vez que se configura una situación jurídica agotada o concluida bajo el régimen anterior que, por el principio de la irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones (arg. “D.L.P., V.G. y otro”, Fallos: 338:706). La noción de consumo jurídico conduce a concluir que el caso debe regirse por la antigua ley y por la interpretación que de ella ha realizado el Tribunal (Fallos: 338:1455; 341:289; 342:1903, entre otros).

4º) Que, sentado ello, cabe destacar que no es objeto de controversia en este pleito que el Patronato de la Infancia es propietario de la estancia “La María”, ni el hecho de que las parcelas 694 y 695 que se pretenden usucapir lindan con esa propiedad (v. fs. 222, apartado V.1).

La discrepancia gira en torno a la posesión que tanto la institución demandante como el municipio se arrogan respecto a dichas tierras.

En efecto, la parte actora sostiene que las dos parcelas referidas formaban y forman parte integrante del inmueble recibido en la sucesión testamentaria de doña María Alina Uballes de Recondo y que continuó con la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de la totalidad del campo que ostentaba la anterior propietaria (parcela 696a –con título– y 694 y 695 –sin título–), explotándolas en forma directa en una primera etapa (desde el año 1971 hasta el año 1999) y luego arrendándolo a terceros (fs. 7 vta. y 95), mientras que la Municipalidad de Tapalqué afirma que las parcelas 694 y 695 fueron durante muchos años terrenos fiscales de propiedad de la Provincia de Buenos Aires hasta la inscripción registral a su nombre, y que las ha poseído hasta la actualidad, habiendo realizado actos posesorios de manera directa a través de los distintos gobiernos que administraron el municipio (fs. 216/236, apartado V.2).

5º) Que cabe recordar que, a los fines de adquirir el dominio del modo pretendido, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524 inciso 7º de aquel (artículo 4015 código cit., Fallos: 291:139). Es necesario que el pretenso poseedor no solo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590).

La comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (Fallos: 123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos (Fallos: 326:2048; 337:850).

6º) Que de las constancias incorporadas al proceso surge que el Patronato de la Infancia fue instituido heredero en el testamento de doña María Alina Uballes de Recondo, fallecida el 10 de mayo de 1971, y que fue declarado en posesión de la herencia el 7 de julio de 1971, en los términos del artículo 3413 del Código Civil entonces vigente (fs. 1/4 y 144 vta. del expte. 15.557/1971 caratulado “Uballes de Recondo, María Alina s/ testamentaria”, que tramitó ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil nº 14).

En la referida sucesión testamentaria el actor recibió una fracción de campo designada en el plano característica 104-22-66 como parcela 696a (luego subdividida en las parcelas 696c, 696d, 696e, 696f y 696g), con una superficie de 2350 hectáreas, 98 áreas y 61 centiáreas, ubicado en el Partido de Tapalqué, Provincia de Buenos Aires.

Sin embargo, no existe referencia alguna en el marco de ese proceso sucesorio, ni en su incidente de administración, acerca de la posesión que –según se invoca– habrían detentado los anteriores propietarios de las fracciones linderas.

Por otro lado, la nota del 18 de agosto de 1971 remitida por la firma “Carlos R. Azcona & Cía. S.A.” al entonces apoderado del Patronato de la Infancia, Dr. Antonio Arias, acompañada por la demandante (fs. 68 y 93/102, apartado 3º.B.b), no constituye una prueba fehaciente de la posesión alegada hasta ese entonces, pues si bien allí se indica que “El campo tiene una superficie total de 2.350 Has. según título más un excedente de 85 Has. que está ubicado en el extremo norte del límite del campo sobre el arroyo Tapalqué”, lo cierto es que, aun en el caso de que se hubiera demostrado la autenticidad de ese instrumento –desconocido por la contraria, quien cuestionó asimismo su aptitud probatoria–, esa afirmación no acreditaría, como resulta exigible, que los anteriores propietarios hubieran realizado actos de naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil en relación a las fracciones objeto de esta acción.

Cabe asimismo poner de resalto que la cantidad de hectáreas calificadas en la nota como “excedente” (85) no coinciden con la superficie de las parcelas 694 y 695 (77 hectáreas) y, fundamentalmente, que la propia demandante señaló que no es posible autenticar dicha nota por cuanto la firma remitente fue declarada en quiebra hace muchos años (fs. 95), y no se produjo prueba alguna al efecto.

En definitiva, las medidas probatorias aportadas no resultan suficientes para demostrar que el Patronato de la Infancia haya continuado con la posesión que –según aduce, y es un hecho controvertido– pudieron haber detentado los anteriores propietarios de las referidas parcelas, ni que hubiese entrado en posesión de ellas junto con la estancia “La María” recibida por testamento.

7º) Que en lo concerniente a la explotación por cuenta propia de las tierras linderas a su propiedad que el actor alega haber realizado durante el período comprendido entre 1971 y 1999, las declaraciones testimoniales obrantes a fs. 338/352 y 362/364 de los señores Ramón Juan Lezica Alvear, Leopoldo Víctor Oneto, Pedro Ibarguren, Alejandro Eduardo Black, Eduardo Oscar Hernández y Luis Martín Romero, tampoco acreditan que la institución demandante hubiera realizado actos posesorios que indiquen su intención de someterlas al ejercicio de un derecho de propiedad.

Es que, aun cuando los testigos citados afirmaron que las 77 hectáreas que se pretenden usucapir formaban parte de un lote mayor perteneciente a la estancia “La María” (ver respuestas a la pregunta 11 del interrogatorio de fs. 337), no han individualizado actos posesorios concretos de la naturaleza requerida por el instituto en examen durante el período indicado.

Por el contrario, el testigo Alejandro Eduardo Black –socio voluntario ad honorem desde el año 1976 del Patronato de la Infancia, integrante de la Comisión Directiva desde esa fecha, presidente desde 1986 a 1992 y vicepresidente desde entonces–, declaró en referencia a las parcelas 694 y 695 que: “esa superficie quedó formando parte del campo recibido y en explotación y en esa primera visita del año 1974 se la vio a lo lejos porque era un matorral imposible de avanzar y formaba parte de un gran potrero” (fs. 347 vta., énfasis añadido). A su vez, el testigo Eduardo Oscar Hernández, de profesión ingeniero agrónomo, quien se desempeñó hasta el año 2010 en “Isalema S.A.” –arrendataria de la estancia “La María” a partir del 1º de febrero de 1999– declaró que las mejoras en ese lugar recién se realizaron a partir del año 2003 (fs. 351/352, respuesta a la pregunta 12 del interrogatorio de fs. 337). Por su parte, el testigo Luis Martín Romero, administrador del campo lindero denominado “Las Vinchucas”, dijo que hacia el año 2004 o 2005 se realizaron trabajos de plantación o fertilización y que antes de esa fecha había pasturas degradadas o campos naturales (fs. 362/364, respuesta a la pregunta 14 del interrogatorio de fs. 361).

Sin perjuicio de lo expuesto, corresponde señalar que el artículo 24, inciso c, de la ley 14.159 (texto según decreto-ley 5756/58) establece que la sentencia que declare adquirido el dominio de un inmueble por usucapión no puede fundarse exclusivamente en la prueba testimonial, y que ninguna de las restantes probanzas producidas en el proceso se refieren a actos posesorios realizados entre los años 1971 y 1999.

8º) Que, asimismo, esta Corte desde antiguo ha observado que no es suficiente por regla general ocupar un campo y explotarlo en su provecho para inducir necesariamente que el que lo hace tenga ánimo de dueño, porque tales actos son comunes a otras causas de ocupación, cultivo, explotación, etc., máxime cuando no se indica un solo hecho tal como una mensura judicial o pago de contribuciones o algo semejante que traduzca el propósito inequívoco de adquirirlo (arg. Fallos: 122:114; 128:239; 131:155 y 132:55).

En tal sentido cabe destacar que la parte actora no acreditó el pago de impuestos o tasas que graven a las parcelas que pretende incorporar a su patrimonio –ni probó fehacientemente encontrarse exenta al respecto–, extremo que hubiera coadyuvado a la consecución del propósito perseguido, ya que dichos pagos deben ser especialmente considerados en asuntos de esta naturaleza de acuerdo a lo previsto en el citado artículo 24, inciso c, de la ley 14.159.

Si bien el pago de impuestos no es un acto que demuestre por sí solo que quien lo hizo es poseedor del inmueble a que esos gravámenes se refieren, puede llegar a constituir un elemento apreciable para tener por comprobada la posesión cuando tal acto se encuentra reforzado por otros elementos que corroboren esa posesión (CSJ 3353/2002 (38-M)/CS1 “Mímica, Ricardo Juan y otro c/ Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, Provincia de s/ usucapión”, sentencia del 3 de junio de 2014).

9º) Que, en tales condiciones, carece de relevancia determinar si la inclusión de “una superficie aproximada a 77 hectáreas de tierras fiscales” en los contratos de arrendamiento de la estancia “La María” suscriptos entre el Patronato de la Infancia y la firma “Isalema S.A.”, y las eventuales mejoras que pudo haber realizado la arrendataria en esas tierras, constituyeron actos posesorios aptos para demostrar el ánimo de dueño de las parcelas 694 y 695. En efecto, en la mejor de las hipótesis para la demandante –ya que la mera tenencia de esas tierras le hubiera permitido arrendarlas–, con dichos instrumentos solo se acreditaría la posesión durante la vigencia de los contratos, es decir, a partir del 1º de febrero de 1999 y hasta octubre del año 2008, fecha esta última en la que se produjeron los hechos que dieron lugar a la promoción de la causa “Patronato de la Infancia c/ Municipalidad de Tapalqué s/ acción posesoria” (expte. 59.033), que tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº 3 de Azul, Provincia de Buenos Aires.

En consecuencia, las pruebas aportadas al respecto, debido al corto período al que se refieren –menos de diez años–, también resultan insuficientes para demostrar que el interesado se mantuvo en el ejercicio de la posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 2524, inciso 7º, del Código Civil (artículo 4015 del código citado).

10) Que, por último, cabe agregar que, no obstante las razones de índole administrativa expuestas en el apartado h) de fs. 97, lo cierto es que, en rigor, la parte actora tampoco cumplió con el recaudo de acompañar con la demanda el plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva (artículo 24, inciso b, de la ley 14.159).

11) Que, así las cosas, la demanda debe ser rechazada pues no se probó la posesión efectiva, pública, pacífica, ininterrumpida e inequívoca, con ánimo de dueños de las fracciones de campo cuya usucapión se pretende durante todo el lapso previsto por el artículo 4015 del Código Civil.

Por ello, habiendo dictaminado la señora Procuradora Fiscal, se decide: Rechazar la demanda de usucapión seguida por el Patronato de la Infancia contra la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Tapalqué. Con costas (artículo 68, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Notifíquese, comuníquese a la Procuración General de la Nación y, oportunamente, archívese. – Horacio D. Rosatti. – Juan C. Maqueda. – Carlos F. Rosenkrantz. – Ricardo L. Lorenzetti.

A., D. S. c/ P., A. y otro s/ reivindicación

En la ciudad de Azul, a los trece días del mes de abril del año Dos Mil Veintitrés, celebrando Acuerdo Ordinario (Acuerdo 3975/2020), se reúnen los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi, con la presencia del Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados “A. D. S. c/ P. A. y otro s/ Reivindicación” (causa nº 69.183). Habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes y Dra. Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ra – ¿Procede el recurso de apelación incoado contra la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados?

2da – En caso afirmativo, ¿procede hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada?

3ra – En caso negativo, ¿procede el recurso de apelación planteado contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22?

4ta – ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. 1. Con fecha 11/2/10 (fs. 53 vta.), D. S. A. interpuso acción reivindicatoria contra J. A. P. y M. C. A., respecto del inmueble nomenclatura catastral Circ. I, Secc. A, Mz 47, Parcela 13, de la ciudad de Laprida (56). Para ello, invocó su carácter de cesionaria (por escritura pública del 25/11/09; fs. 9 y vta.) de la acción reivindicatoria que respecto del aludido inmueble le correspondería a la Sra. I. N. Q. de P. (cedente), presunta adquirente del aludido inmueble por prescripción adquisitiva no declarada.

La sentencia definitiva del 13/4/22, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los accionados al contestar demanda (fs. 415 vta./417), por considerar que, no habiéndose acreditado una sentencia declaratoria de prescripción adquisitiva del inmueble en favor de la cedente Q., la parte actora (la Sra. A.) no probó su carácter de titular del dominio, necesario para el planteo de la acción reivindicatoria objeto de su pretensión. En consecuencia, rechazó la acción reivindicatoria objeto de la demanda.

2. Contra el aludido decisorio interpuso recurso de apelación la accionante (21/4/22). Elevadas las actuaciones a esta Alzada, argumenta la recurrente en su expresión agravios del 4/8/22 que, conforme la opinión de Guilermo A. Borda, que cita la propia sentencia, “el art. 2772 es claro (…) cuando dice que la acción de reivindicación puede ser ejercida contra el poseedor de la cosa por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o imperfecto. Ya no se trata solamente del propietario sino de todos los que tengan un derecho real sobre la cosa”; por lo que, acorde el referido autor, “…el comprador que no ha recibido la tradición tiene acción reivindicatoria contra los terceros. Los fundamentos de esta doctrina parecen incontrovertibles. Hay que observar, en primer término, que acción real y derecho real no son conceptos equivalentes y, por ello, es perfectamente posible el ejercicio de una acción real sin la titularidad actual de un derecho real, dado que la transmisión de las acciones reales en independiente de los derechos reales que le sirven de base”.

Argumenta que, tal como lo refirió al incoar la demanda, al momento de cederse la acción reivindicatoria por la Sra. Q. de P., el inmueble objeto de la acción ya había sido adquirido por usucapión, cesando por ello el dominio del anterior propietario.

Esgrime que el título de la adquisición del dominio es la posesión continua con los elementos característicos que marca la ley y por el plazo que ella misma exige; y que la adquisición surge de la ley cuando se dan las condiciones necesarias. Agrega que el proceso de usucapión sólo interesa a la comprobación de esas condiciones; y, en su caso, conduce al dictado de una sentencia meramente declarativa, que logra la publicidad de la situación adquirida, mediante la inscripción registral.

Trae a colación jurisprudencia conforme la que, con la acción correspondiente, el usucapiente no persigue el dominio del inmueble, pues ya lo tiene por este modo de adquisición legal; sino que busca sólo un título comprobatorio de ese dominio. Que tal derecho constituye un derecho adquirido, que se encuentra en su patrimonio independientemente de la acción ejercitada; y que la prescripción es uno de los modos de adquirir el dominio (art. 2524 inc. 7 del CC).

Argumenta que, acorde la jurisprudencia, la exigencia de obtención previa de la sentencia declarativa de usucapión no es rigurosa, si en el juicio reivindicatorio se prueba el tiempo de la posesión; de lo contrario –conforme la jurisprudencia que cita–, habría que concluir que el poseedor por el tiempo de la prescripción adquisitiva (animus domine), sólo tendría en defensa de su derecho de propiedad el interdicto o acción posesoria, y si no la dedujera dentro del año (art. 4038 C.C.) quedaría en total desamparo jurídico frente al usurpador.

Cita doctrina conforme a la cual la posesión veinteañal es un título por excelencia que elimina cualquier otro; bastando el transcurso del plazo legal para que la posesión constituya un título de adquisición, tan perfecto como el de la compra o cualquier otro.

Agrega que la Sra. Q. de P., es propietaria por prescripción animus domine por más de veinte años, pues su posesión fue a título de dueña, pública y pacífica, durante veintiséis años. Añade que no interesa que la cedente hubiera perdido la posesión de su inmueble al tiempo de la cesión, atento que la adquisición dominial ya se había producido al cumplirse el plazo legal de veinte años; por lo que, en su carácter de cesionaria, se encuentra legitimada para incoar la presente acción reivindicatoria.

Corrido el traslado de ley, contestó la parte demandada por escrito del 12/09/22; con lo que, firme el llamado de autos para sentencia y practicado el sorteo de rigor, se encuentran estos obrados en condiciones de ser resueltos.

II. 1. Legitimación activa del usucapiente consumado no declarado

Adelanto que, a mi juicio, asiste razón a la actora en cuanto sostiene que no debió admitirse la excepción de falta de legitimación activa planteada por la parte accionada.

A fin de fundamentar mi criterio, señalo en primer término que, acorde la fecha de promoción de la demanda (11/2/10; fs. 53 vta.), la determinación de la legitimación activa para el planteo de la acción reivindicatoria objeto de la pretensión, queda sujeta a las previsiones del derogado Código Civil (art. 7 CCCN). Ello sin perjuicio de que, en lo que estrictamente interesa al aludido tópico, no se advierten sustanciales diferencias con el Código Civil y Comercial vigente.

Se discute en autos si el usucapiente consolidado pero no declarado (en el caso, la cedente, I. N. Q. de P.), posee legitimación activa para plantear una acción reivindicatoria, poseyéndola entonces también la aquí actora, en su carácter de cesionaria de los derechos y acciones de aquella (cf. art. 1444 C.C. y último párrafo de la nota al art. 1445 C.C.; sobre la legitimación del cesionario del derecho real de dominio para plantear la acción reivindicatoria, puede verse Ricardo J. Papaño, Claudio M. Kiper, Gregorio A. Dillón y Jorge R. Causse, Derecho Civil. Derechos reales, 3ª ed., Bs. As., 2012, Ed. Astrea, T. 2, pág. 434; y en el marco del actual Código Civil y Comercial, Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini, Tratado de los Derechos Reales, 1ª ed., 1ª reimp., La Ley, Bs. As, 2018, T. I, pág. 655 a 658).

2. En referencia a la prescripción como modo de adquirir el derecho real de dominio, señala Areán que “la prescripción debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto. Ello no significa que la prescripción no se opere de pleno derecho y que hasta tanto no haya sido alegada no se adquiera el derecho. La prescripción es un modo de adquisición de un derecho real. Transcurrido el plazo que la ley determina y habiendo reunido la posesión todos los requisitos que de acuerdo con aquélla la torna hábil para usucapir, el efecto adquisitivo se opera ipso iure. No hay ninguna disposición que establezca que para ganar el derecho real por usucapión, es necesario un juicio. (…) Consideramos, en consecuencia, que la adquisición se opera ipso iure, pero ello no se opone a que el juez no pueda decretar de oficio la prescripción” (Beatriz A. Areán, Juicio de usucapión, 5ª ed. act. y amp., Hammurabi, Bs. As., 2009, págs. 60 y 61; el destacado es propio).

Cabe destacar que el aludido carácter declarativo de la sentencia de prescripción adquisitiva, ha sido expresamente recogido por el actual art. 1905 CCCN. Así es que, en su marco, explican Nelson G. A. Cossari y Leandro R. N. Cossari, que “la sentencia es declarativa. Así lo dice expresamente el art. 1905 en su segundo párrafo. Ello significa que el usucapiente adquiere el dominio por el simple transcurso del tiempo unido a su posesión. La sentencia no es constitutiva de su derecho, sino simplemente declarativa del mismo. (…) El derecho real, puede afirmarse, se adquiere ipso iure por la sola consumación del término sin que sea necesaria una sentencia que así lo declare. El efecto adquisitivo de la usucapión es producido por la ley, y basta con cumplir los requisitos previstos en ésta. No es necesaria una sentencia que así lo disponga. La adquisición es automática. Las Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucumán 2011) concluyeron de lege data que: “La adquisición por usucapión larga no requiere la sentencia ni su registración para su oponibilidad a terceros. El titular registral que perdió el dominio del inmueble por efecto de la usucapión carece de facultad dispositiva. El tercero adquirente del titular registral no propietario carece de título suficiente, aunque estuviese inscripto; de posesión, por ausencia de vacuidad (art. 2383 Código Civil) y de buena fe, en razón de que sabía o debía saber que requería de la tradición efectiva del inmueble para adquirir el derecho que se ejerce por la posesión” (firmaron el despacho: Pepe, Rojas Torres, Villanustre, Bressan, Luverá, Daniel G. Luna, Puerta de Chacón, Pujol de Zizzias, Alterini, Fernández, Corna, Morales, Ventura, Padilla, Hirsch, Orelle, Casabé, Casal, Pereyra, José R., Pérez, Zencic, Salas, Cornejo, Sierz, Rossetti, Daguerre, Castruccio, Anis, Farina, Palomanes, Encabo, Guardiola, Vázquez, Gabriela A., Barbaglia, Colombo, Toledo, Chocobar, Nelson Cossari, Víctor Martínez [h.]).

Con sentencia o sin ella, con proceso o sin él, la posesión va germinando en el tiempo y mientras no exista interrupción de ésta, su fruto maduro será el dominio –o el derecho real de que se trate–. Sin embargo, al poseedor le resultará conveniente recurrir al proceso judicial para hacerse con una resolución judicial que declare su derecho. Existe consenso en que queda a la autonomía de la voluntad del prescribiente oponer la usucapión a quien le discute el dominio y que el juez no podría declarar ante un reclamo del antiguo titular de oficio la usucapión. (…) Un error en la defensa, la falta de contestación en término de una acción, la pérdida de las pruebas de la posesión durante el lapso legal pueden tornar ilusorio el derecho adquirido” (cf. Nelson G. A. Cossari y Leandro R. N. Cossari en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, Dir. Jorge H. Alterini, Coord. Ignacio E. Alterini, 3ª ed. act. y amp., 2019, T. IX, págs. 226 y 227, el destacado es propio).

3. Como se advierte, tanto en el marco del derogado Código Civil como del actual Código Civil y Comercial, la sentencia dictada en un juicio de usucapión posee carácter declarativo, y no constitutivo del derecho real.

Sobre ese presupuesto, y en torno, en concreto, a la facultad del adquirente por usucapión –no declarado– de accionar por reivindicación, se ha señalado que “quien adquirió por usucapión también ha obtenido un título con tanto valor como el de quien ha habido su derecho por un modo derivado; pero tal supuesto, frente al ataque de un tercero no tiene contemplación expresa en el contexto normativo” (Gabriel B. Ventura, La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, trabajo incorporado al libro “Homenaje a Dalmacio Vélez Sarsfield” Ed. Academia Nacional de Derecho de Córdoba; Córdoba, 2000, Tomo III, pág. 167 a 181; la negrita es propia). Seguidamente, agregaba el referido autor que “el caso que nos interesa desarrollar en este breve estudio se presenta cuando el adquirente por usucapión, respecto del cual se han cumplido los plazos de posesión, adquirida y mantenida con todos los requisitos que la ley exige para permitir la adquisición por dicho modo, aun sin haber obtenido una sentencia favorable que le permita de manera indiscutida la oponibilidad de su derecho, intenta una acción reivindicatoria. Ese adquirente es desposeído por un tercero; es decir no por el propietario o quien tenga un título adquisitivo, sino por un simple tercero que logra desplazar de su posesión al adquirente por usucapión. Obviamente dicho propietario tendrá, en primer lugar todas las acciones posesorias y policiales que le puedan corresponder, según la previsión de los arts. 2468 y ss.; pero si partimos del supuesto de haber prescripto las mismas por haberse cumplido el plazo del año previsto en el art. 4038 del C.C., estaríamos frente a un propietario desprovisto de defensas correlativas a un titular dominial. Desde ya desechamos por muy simplista y poco profunda la posición de sostener que al no tener documento acreditativo de su derecho, a este adquirente por usucapión le estén vedadas, no sólo la reivindicatoria, sino cualquier otra acción real. No creemos que sea ésa la solución que respete el espíritu de la ley cuando en el art. 2524, inc. 7º enuncia la prescripción como modo de adquirir. Tampoco coincidiría esta postura con el pronunciamiento doctrinario que establece que la sentencia de usucapión tiene solo efecto declarativo y que el derecho real adquirido por el usucapiente se adquiere desde el momento del cumplimiento de los supuestos legales, razón por la cual amén de ser poseedor, estaríamos en presencia de un verdadero “dominus” que, como tal, merece todo el respaldo y protección legal” (Gabriel B. Ventura, art. cit. La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio; el destacado me pertenece).

Más adelante, postula el referido autor la necesidad de distinguir la titularidad material, sustancial o real (causa generadora del derecho real); de la titularidad formal, cartular o instrumental (referida al instrumento continente de la causa idónea del derecho real); y de la titularidad registral (la que surge de las constancias registrales). Sobre esa base, pone de relieve que si bien los artículos 2789 a 2790 del Código de Vélez, sólo parecieran tener en cuenta los modos derivados de adquirir el dominio, “frente a este vacío, interpretar la expresión “título” solo aludiendo al título en sentido formal (titularidad cartular, instrumental o formal, según nuestra terminología) sin dudas nos llevaría a la falsa conclusión que el usucapiente no tiene título”. Pero, continúa el autor que vengo citando, “si, por el contrario, damos a dicha expresión el sentido más técnico refiriéndonos al título en sentido sustancial (titularidad real en nuestra terminología) y la armonizamos con el resto de la normativa, no podremos negar que el usucapiente tiene el título al que hacen referencia los dispositivos citados”. De allí que, concluye Ventura, “el adquirente por usucapión tiene título, aun cuando todavía no haya tan siquiera iniciado el trámite judicial para obtener una sentencia favorable. Tiene pues título en sentido material y falta concretar a su respecto el título en sentido formal, mediante la sentencia declarativa. Por ello no es dable negarle acción reivindicatoria frente a un tercero usurpador que logre desplazarlo de su posesión” (cf. Gabriel B. Ventura, art. cit., el destacado es propio).

En la misma dirección, en torno al reivindicante que tiene el inmueble por modo y no por título, señalaba Levitán que “el inmueble se tiene por modo y no por título, cuando se ejerció la posesión durante más de veinte años, en forma pública, pacífica, continua, ininterrumpida como si fuera real propietario del bien, y sin haberse presentado a la justicia para obtener el reconocimiento de su dominio. Si el prescribiente es privado de su posesión, ya vencido el plazo prescribitorio, bien puede reivindicar el inmueble de quien lo tiene bajo su propia posesión. Naturalmente en este juicio deberá acreditar su dominio por modo (art. 2524, inc. 7º, Cód. Civ.), en cuyo caso volverá a tener bajo su posesión el inmueble. Independientemente de que, en forma simultánea, inicie juicio de usucapión contra el titular de dominio del bien, en el nuevo proceso o por juicio separado, o bien inicie posteriormente a su reivindicación el juicio por usucapión” (José Levitán, Prescripción adquisitiva de dominio, 3ª ed. act. y amp., Bs. As., Astrea, 1990, pág. 335; la negrita es propia).

Por su parte, en las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en 1999 en Santa Fe (Universidad Nacional del Litoral), la Comisión nº 4 concluyó que “no obsta a la acción reivindicatoria que quien es titular por usucapión no haya sido declarado como tal por sentencia, sin perjuicio de que debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral”.

Acompañando la conclusión alcanzada en las aludidas jornadas, se han expedido autores como Ricardo J. Papaño, Claudio M. Kiper, Gregorio A. Dillón y Jorge R. Causse (Derecho Civil. Derechos reales, ob. cit., T. 2, pág. 450; y Claudio Kiper, Tratado de Derecho Reales, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2016, T. II, pág. 460); Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini (Tratado de los Derechos Reales, ob. cit., T. I, pág. 665); y Juan José Guardiola (La usucapión en el nuevo Código, RCCyC 2016 –marzo–, 07/03/2016, 19; ver nota 111), entre otros.

En efecto, se ha señalado que la conclusión de las XII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1999, es congruente con el efecto simplemente declarativo de la sentencia de prescripción adquisitiva; y que esa conclusión debiera extenderse a otras acciones reales (cf. Jorge H. Alterini, Ignacio E. Alterini y María E. Alterini, Tratado de los Derechos Reales, ob. cit., T. I, pág. 665; en igual sentido, Marina Mariani de Vidal y Adriana Avella, Derechos reales en el Código Civil y Comercial, Bs. As., Zavalía, 2016, T. 2, pág. 357).

En consecuencia, conforme lo hasta aquí expuesto, corresponde concluir que quien cuenta con una usucapión consumada y no declarada en su favor, posee legitimación activa para accionar por reivindicación. Por ello, más allá de lo que se resuelva en el apartado siguiente en punto a la efectiva configuración de la prescripción adquisitiva, cabe concluir que la accionante de autos, cesionaria por escritura pública del 25/11/09 (fs. 9 y vta.) de los derechos de la usucapiente, I. N. Q., se encuentra legitimada para postular la pretensión reivindicatoria objeto de autos. En consecuencia, propongo al acuerdo hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia recurrida en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados, con costas de ambas instancias a éstos en su calidad de vencidos (arts. 1, 2, 3 y 7 CCCN; arts. 1444, nota al 1445, 2524 inc. 7, 2758, 2789 y 2790 C.C.; arts. 68, 274 y 384 CPCC).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la segunda cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. 1. Resuelta la revocación de la sentencia apelada del 13/4/22 en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los accionados, corresponde ingresar en el análisis de fundabilidad de la pretensión reivindicatoria planteada. Referiré, a esos efectos, los antecedentes del caso.

La actora A. relató en su demanda de fs. 36/53 que la Sra. Q. tuvo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del lote de terreno y su galpón durante más de 26 años, habiendo sido despojada de su posesión con abuso de confianza por los aquí demandados. Narró, en lo que importa, que en el año 1979 el Ingeniero M. O. D. –interventor municipal con cargo de Intendente de facto–, le otorgó al Sr. O. P. y a su esposa I. N. Q. (cedente), la posesión del terreno de autos. Explicó que, originariamente, el inmueble recibido por el matrimonio P. (hoy parcela 13) abarcaba también la posteriormente subdividida parcela 13 a, hoy de propiedad de la actora. Refirió que el terreno en cuestión, pertenecía, como muchos otros de la ciudad –por entonces ociosos–, al Sr. F. P., quien nunca se radicó en la ciudad. Que poco tiempo después, el Sr. P. y la Sra. Q., mandaron a confeccionar un plano de edificación con un empleado de obras públicas municipal, y construyeron un galpón sobre calle Mitre, destinado a un taller mecánico. Narró que el Sr. P. trabajó en su taller mecánico hasta su fallecimiento en el año 1987; y que, de allí en adelante, su esposa, I. N. Q. (cedente), comisionó el alquiler de dicho inmueble a la empresa Miguel Torres y Cía. Que lo alquiló a M. Á. P. de 1988 a 1990; luego a E. V., de mayo de 1990 a septiembre de 1991; y luego a la empresa de combis CARLAP.

Que, posteriormente, al pasar un tiempo sin poder alquilarlo, la Sra. Q. lo ofreció en comodato a unos vecinos, C. de V. y M. de los Á. U., para que lo usaran para el depósito de semillas, herbicidas etc., vinculados a su actividad comercial. Relató que debido al olor que ocasionaban las semillas y los herbicidas, los vecinos inmediatos del lugar –hoy accionados– se quejaron en la Municipalidad y ante la Sra. Q., por lo que ésta habló con de V. para realizar una limpieza del lugar. Que con el pasar de los años, y atendiendo a que de V. usaba muy poco el inmueble, el accionado J. A. P. solicitó a la Sra. Q. utilizar el galpón para guardar vehículos; a lo que la mencionada accedió bajo la condición de que lo mantuviera limpio y ordenado, autorizando así al nombrado a usar dicho galpón conjuntamente con el Sr. de V. Que, posteriormente, el accionando P. comenzó a usar el inmueble en forma exclusiva, devolviendo el Sr. de V. la llave del galpón a la Sra. Q., a fines del año 2003.

Explicó que en el año 2005, la Sra. Q. decidió vender el galpón y se lo ofreció al accionado P., con quien no llegó a un acuerdo sobre el precio. Que en mayo de 2005 se lo cedió a la Sra. A. y su pareja, Sr. O. P., junto con los derechos posesorios, por la suma $6.700; pero cuando la Sra. Q. le comunicó al Sr. P. que había vendido el galpón, el mencionado se negó a entregarle las llaves. Que con fecha 12/5/05, la Sra. Q. le remitió al Sr. P. una carta documento notificándole la venta, rescindiendo el contrato de comodato e intimándolo al desalojo del inmueble (ver fs. 33); a la que éste respondió, mediante CD del 18/5/5 (fs. 32), rechazando la intimación y negando la existencia de un contrato de comodato entre las partes.

2. Al contestar demanda –en forma subsidiaria a la excepción de falta de legitimación activa abordada en la cuestión anterior–, los accionados J. A. P. y M. C. A. sostuvieron (ver fs. 415/424) que la Sra. Q. no fue poseedora del inmueble por más de 20 años, pues en los autos “P., O. A. – P., J. A. s/ su denuncia” (causa 11165 en trámite ante la UFI Nº 7 de Olavarría), la mencionada declaró que lo poseía desde el año 1982 aproximadamente, y no desde el año 1979. Destacaron que entre el año 1976 y 1981, fue interventor municipal el Sr. A. S., y que el Ingeniero D. fue desde el año 1981 a diciembre de 1983.

Narraron que contrajeron matrimonio el 20/10/2000, y que se fueron a vivir a la casa de su propiedad, sita en calle Mitre Nº …, lindante con el inmueble de autos. Explicaron que “la parte del inmueble en litigio que estaba sin edificar estaba totalmente abandonado, es por ello, que nuestros mandantes comienzan a limpiarlo y desratizar y en general a hacer mantenimiento del mismo. Con posterioridad, aproximadamente desde marzo de 2001, por la actividad que realiza el Sr. P., posee diferentes maquinarias de labor para el campo y al carecer de lugar cercano a su casa deciden comenzar a poseer con ánimo de dueños dicho sector del terreno, y utilizarlo así, para guardar las maquinarias. Todo esto fue aconteciendo sin la expresa autorización de nadie, como tampoco sin el reclamo expreso de persona alguna” (sic, fs. 418 vta.).

Continuaron explicando que en el mes de marzo de 2003, le solicitaron al Sr. C. de V. –que hacía uso exclusivamente del galpón ubicado sobre el terreno en litigio–, que procediera a su limpieza y desinfección, dado que el nombrado guardaba varias cosas, entre ellas semillas, que provocaban olores nauseabundos. Relataron que de V. hizo la limpieza del galpón y luego lo abandonó, dejándolo abierto y sin ánimo aparente de continuar ocupándolo. Por ello es que, relataron, a principio de abril de 2003, decidieron tomar posesión del galpón juntamente con el terreno circundante, para proceder a su limpieza y desinfección. Luego realizaron arreglos en general –según detallaron a fs. 419–; y continuaron poseyendo en forma pública e ininterrumpida con ánimo de dueños, para prescribir en el futuro. Así es que en el año 2005 –y conforme acta de manifestación y constatación que agregan; fs. 189 y vta.– dejaron constancia notarial de que poseían el inmueble “animus domini” desde dos años atrás aproximadamente; y solicitaron liquidaciones de tributos y cambio de responsable del pago de impuestos a su nombre.

Narraron que cuando recibieron la carta documento de la Sra. Q. (el 14 de mayo de 2005), intimándolos al desalojo del inmueble, e invocando un contrato de comodato, quedaron desconcertados, pues nunca habían celebrado contrato alguno con la mencionada. Esgrimieron que ignoraban que ésta pretendiera derechos sobre el inmueble; y que luego de la intimación comenzó el hostigamiento y amenazas por parte del Sr. P. (pareja de la aquí accionante), lo que dio motivo a diferentes causas penales; iniciando luego la aquí accionante un juicio de desalojo que fue rechazado.

Finalmente, argumentaron que con la prueba acompañada y ofrecida, y, fundamentalmente con el acta notarial de constatación del 5 de mayo de 2005, queda acreditado que son poseedores a título de dueños; y adujeron que de haber tenido la Sra. Q. derechos posesorios sobre el inmueble, ellos se perdieron por abandono, conforme los arts. 2454 y 2456 C.C. Ello desde que, esgrimieron, al momento en que ellos comenzaron a poseer a título de dueños, el inmueble se hallaba totalmente abandonado y libre de todo ocupante.

II. Integración de la litis. Alcance de una eventual sentencia que admita la reivindicación

Antes de ponderar la efectiva verificación de una adquisición prescriptiva del dominio (lo que acarrearía el acogimiento de la acción reivindicatoria intentada), es necesario formular algunas precisiones relativas a la adecuada integración de la litis (en concreto, a la ausencia de integración con el titular registral o sus herederos), y al concreto alcance que, en su caso, tendrá una eventual procedencia de la presente reivindicación. Esta cuestión debe ser valorada con antelación al fondo del asunto, desde que, si se optara por la postura que –como se verá– considera que siempre debe integrarse la litis con el titular registral, la pretensión de fondo objeto de autos (acción de reivindicación) no podría resolverse en esta ocasión.

Pues bien, a la luz de las particularidades que posee una acción reivindicatoria planteada por el usucapiente consumado y no declarado, cuando es incoada contra un tercero, se han planteado diferentes posibles escenarios procesales, que interesan a la adecuada integración de la litis y a los consecuentes alcances de una sentencia de reivindicación.

En las Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Santa Fe en el año 1999 –ya aludidas en este voto–, se concluyó que si bien el titular de una usucapión no declarada se encuentra legitimado para plantear la acción reivindicatoria, “debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral”. Advierto que a la luz de los desarrollos más específicos efectuados por otros autores a los que seguidamente aludo, esa conclusión podría tildarse de excesivamente dogmática o genérica, pues se desentiende de otras posibles alternativas procesales, hábiles para conjugar las exigencias de una adecuada integración de la litis, con los alcances de la sentencia dictada en un juicio de reivindicación.

En efecto, como anticipé, autores que han formulado un desarrollo más casuístico sobre el tópico, plantean otras posibles alternativas para conjugar ambos extremos. Ciertamente, tras reconocer legitimación activa en el juicio de reivindicación al usucapiente consumado pero no declarado, señalaba Levitán que ello es independiente “de que, en forma simultánea, inicie juicio de usucapión contra el titular de dominio del bien, en el nuevo proceso o por juicio separado, o bien inicie posteriormente a su reivindicación el juicio por usucapión. Con varias acciones obtendrá, si triunfa en ellas, el reintegro de la posesión y la inscripción del dominio a su nombre en el Registro de la Propiedad” (José Levitán, Prescripción adquisitiva de dominio, ob. cit., pág. 335). Como se ve, este autor admite que pueda tramitarse el proceso de reivindicación sin la integración con el titular registral, no obstante lo cual, para obtener la titularidad formal del derecho y su oponibilidad al titular registral, deberá en todo caso el accionante, en forma concomitante o posterior, iniciar el pertinente proceso de usucapión.

Por su parte, en el trabajo más minucioso que he hallado sobre la cuestión, distingue Ventura dos situaciones, a saber: que el demandado reconozca expresa o tácitamente el derecho del actor; o que lo niegue. En el primer supuesto, el autor concluye que la acción debe prosperar, aunque “no proporcionará al reivindicante adquirente por usucapión la titularidad formal o cartular, para lo que deberá iniciar acción aparte”. En el segundo, “juntamente con la acción reivindicatoria deberá otorgársele al actor la posibilidad de generar toda la prueba del dominio (…) para ello el reivindicante deberá proceder conforme a los arts. 4015 y 4016 y a la ley 14.159, lo que implicará necesariamente también todas las diligencias preparatorias y posteriores exigidas y la citación del propietario antecedente y de quienes se consideren con derecho (…) De procederse como lo proponemos resulta obvio que el adquirente, además de la protección jurídica frente al ataque, obtendrá la titularidad cartular o formal del dominio, puesto que virtualmente se han seguido todos los pasos para obtenerla” .” (Gabriel B. Ventura, La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, ob. cit.; el destacado es propio). Como puede observarse, este autor admite un juicio de reivindicación planteado por el usucapiente no declarado, sin integración con el titular registral (sea porque el tercero demandado se allanó a la pretensión, o porque el accionante no hizo uso de la posibilidad de proceder conforme los arts. 4015 y 4016 C.C. y la ley 14.159 y citar al titular registral), caso en el cual, el proceso de reivindicación podrá tramitarse, pero el accionante no podrá obtener la titularidad cartular o formal del dominio.

Ahora bien, en el caso de autos, advierto que no se ha requerido ni se ha ordenado en la anterior instancia integrar la litis con el titular registral, ni tampoco se ha verificado el cumplimiento de los demás recaudos de rigor propios de un juicio de usucapión (arts. 679 y ss. CPCC; art. 24, Ley 14.159). Ante ese cuadro, y en vistas de las diferentes alternativas procesales ponderadas por los autores recién citados (Levitán y Ventura); y sin tomar partido sobre la conveniencia en términos generales y abstractos, de integrar la litis con el titular registral, entiendo razonable y útil, en este específico caso e instancia del proceso, continuar su tramitación, dejando desde ya sentado que, en caso de prosperar la acción reivindicatoria, ella no acarreará la modificación de la titularidad formal del inmueble, ni tendrá efectos de cosa juzgada frente al titular registral o sus sucesores. Los efectos de una posible sentencia favorable, se limitarán entonces a resolver la entrega del inmueble a la accionante, debiendo en todo caso la mencionada iniciar luego el pertinente juicio de usucapión, cumplimentando todos los recaudos atinentes a ese proceso (citados arts. 679 y ss. CPCC; art. 24 Ley 14.159).

Ello pues, en el caso, la alternativa procesal seleccionada es hábil para dar pronta solución a un proceso que ya lleva más de trece años de tramitación (impidiendo se retrotraiga en sus etapas por falta de debida integración), dando respuesta judicial al largo conflicto habido entre las partes, sin afectar el derecho de defensa de quienes no han sido traídos a juicio (arts. 18 CN y 15 CBA; arts. 1, 2 y 3 CCCN; arts. 34 inc. 5 e y 384 CPCC).

Con el alcance antes indicado, me adentro entonces, seguidamente, en el meollo de la cuestión.

III. Configuración de la prescripción adquisitiva del dominio por parte de la cedente

1. Ahora sí, es procedente ingresar en el análisis de la configuración, a los efectos del presente proceso, de una adquisición del derecho de dominio por prescripción adquisitiva en favor de la Sra. Q. de P., cedente de la acción reivindicatoria a la aquí accionante.

A esos fines, recuerdo que la cuestión de autos se encuentra regida por el derogado Código Civil (art. 7 del C.C. y C.). De todos modos, señalo también que el actual Código Civil y Comercial de la Nación tampoco trajo una regulación sustancialmente diferente de la materia en examen, por lo que sus contenidos sirven de valiosa guía interpretativa, tal como lo ha señalado este tribunal en anteriores precedentes (causas nº 61.761, “Casaux”, del 04-5-2017; nº 64.698, “Sevillano Carlos…”, del 20/04/21 entre muchas otras). En efecto, el nuevo código no modificó el plazo veinteañal para usucapir careciendo de justo título y buena fe, ni tampoco introdujo alteraciones sustanciales con relación a los presupuestos que viabilizan esta clase de acciones (arts. 1897, 1899, 1900, 1909, 1928 y ccs. del C.C. y C.); lo que resulta de utilidad, como pauta hermenéutica, al momento de resolver (cf. esta Sala, causas nº 60.441 del 06-10-16, “Arias…”; nº 61.692 del 12-9-17, “Presso…”; nº 62.132 del 09-10-17, “Weber…”; nº 64.204, del 28-11-19, “Bruggesser…”; nº 65610, “Romero Miguel Ángel…”, del 18/08/2020).

2. En el presente caso, se verifica suficiente y concordante prueba en punto a la época de inicio de la posesión ostentada por la Sra. Q. –y su cónyuge fallecido, O. P.–, cedente de la acción reivindicatoria a la aquí actora, D. S. A. (escritura nº 147 del 25/11/2009, que obra a fs. 9/9 vta.). En particular, la parte actora produjo abundante prueba testimonial, así como prueba pericial para acreditar el inicio de la posesión.

Sabido es que, como lo ha destacado esta Sala, la prueba testimonial resulta insuficiente para fundar la sentencia de usucapión, conforme lo dispone el art. 24 inc. c. de la Ley 14.159 (Ley de Catastro Nacional, BO 10/10/1952) –texto según el art. 1º del Decr. Ley 5756/58– (cfr. Areán, Beatriz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Edición –reimpresión–, Ed. Hammurabi, 2009, pág. 580). Pero ello no significa que el art. 1 del Decr. Ley 5756/58 le reste importancia a este medio probatorio, pues como lo subrayan Kiper y Otero, ‘la ley considera a la prueba testimonial como uno de los medios más importantes, aunque expresamente imponga que la adquisición no pueda basarse exclusivamente en los dichos de testigos. En este caso puede verse claramente la aplicación de la necesidad de contar con prueba compuesta’ (Claudio M. Kiper y Mariano C. Otero “Prescripción adquisitiva”, Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 2007, pág. 316, citado por esta Sala en la causa nº 66237, “Vitale Luis María y Añorga Patricia Norma…”, del 11/02/21; en esta causa se cita también, en sentido concordante, jurisprudencia de la Cám. Civ. y Com. 2º de La Plata, Sala 3, causa nro. 116791, del 33/2014 y de la Cám. Civ. y Com. de Pergamino, “Benavídez…”, del 15/10/19).

Por otras parte, señala Camps que el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires “…no exige que la prueba no testifical cubra todo el plazo señalado en el art. 4015, Cód. Civ., sino tan sólo que el fallo no se base exclusivamente en la prueba de testigos, si esta prueba resulta vigorosa, el rigor valorativo de las restantes piezas podrá amenguarse; caso contrario la valoración de estos medios corroborantes deberá verificarse con severidad (…) la prueba testifical mantiene todo su valor y por lo general resulta la más apta para acreditar las afirmaciones del demandante puesto que posibilita la reconstrucción de los hechos a través del lapso posesorio, pero debe confrontarse con otras pruebas que reflejen esos mismos hechos (…) aun cuando la sentencia no pueda fundarse exclusivamente en prueba testimonial en la usucapión, esta prueba es por lo común la más importante y convincente porque se trata de acreditar hechos materiales” (cfr. Camps, Carlos Enrique “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires,”, Tomo II, Ed. Lexis-Nexis, 2004, pág. 519; citado por esta Sala en la aludida causa “Vitale…”, del 11/02/21; en la que se trajo a colación también la opinión coincidente de Gabriel H. Quadri, en La prueba en el proceso civil y comercial, Tomo II, Ed. Abeledo-Perrot, 2011, pág. 1788; cf. cita de esta Sala, en la causa cit. nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21).

De modo que es tarea del magistrado combinar los distintos elementos probatorios para formar su convicción a través de una prueba compuesta, que en palabras de Alsina “…resulta de la combinación de pruebas simples imperfectas, es decir que consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero que consideradas en conjunto, llevan a un pleno convencimiento. Como puede apreciarse, en materia de usucapión, la prueba testimonial es una prueba simple, que requiere ser complementada con otro medio probatorio, dando así lugar a la prueba compuesta, de que habla en forma permanente la jurisprudencia” (cfr. “Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial “, Tomo IV, pág. 304; Areán, Beatriz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. Ed. act. y amp., reimp., 2009, pág. 580, nota 216, esta Sala, causa Nº 51.037, del 23/10/07 “Quillehauquy…”, causa Nº 60.441, del 6/10/16 “Arias…”, 63.022, del 23/10/18 “Sorsoli…”; causa cit. nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21, entre otras).

3. Conforme los lineamientos expuestos, analizaré la prueba testimonial ofrecida por la accionante, rendida conforme los interrogatorios obrantes a fs. 617/619.

S. A. A., herrero, declaró a fs. 629 vta. que la tarea de confeccionar el portón del galpón construido en el inmueble de autos, le fue encomendada por la Sra. Q. y el Sr. P. entre los años 1980 y 1985.

Por su parte, E. B., albañil, preguntado sobre en qué año aproximadamente construyó el galpón situado en el inmueble, respondió “el año 1978 y 1979, la fecha exacta no la sé, sé que era invierno” (fs. 631 vta.); agregando luego que lo construyó por encargo del Sr. P., quien le pagó los trabajos.

A su turno, C. A. V., albañil que ayudó al testigo B. en la construcción del galpón, declaró que ello ocurrió “año 1970 y algo; 1978 o 1976” (fs. 633 vta.).

Asimismo, el testigo C. E. I., cuyo nombre luce en el proyecto de galpón para taller mecánico acompañado con la demanda (fs. 35), declaró que hacia el 1º de octubre de 1978 comenzó a trabajar en la Municipalidad de Laprida como dibujante en la oficina técnica (lo que implica, declaró, desarrollar tareas de proyectos y planos); y que, a esa época, también trabajaba en el sector privado, en la oficina técnica del maestro mayor de obras D. N. Declaró que en el marco de ese trabajo privado, proyectaba planos –que no firmaba–; y contestó afirmativamente a la pregunta de “si es viable la posibilidad de la aparición de un plano que junto con el proyecto aparezca su propio nombre” (sic fs. 639 vta.).

Igualmente, M. F. L., quien conocía a la cedente y su cónyuge por ir al colegio con la hija mayor de los mencionados, preguntado por si conocía al Sr. P., respondió “yo le conozco cuando él trabajaba en la Ford en la década del 1970, después como era mecánico habilitó un local de atención a los vehículos en Mitre entre Rivadavia y Lavalle, en ese momento eran descampados…” (fs. 640); y más adelante, preguntado por la razón de sus dichos, refirió: “lo sé y me consta por mi trabajo cuando yo iba a la escuela primaria y vendía fruta y verdura casa por casa”. A renglón seguido, a la pregunta relativa a los años en que se dedicó a la venta de frutas y verduras, contestó “del año 1978 al 1983, en que marcó mi vida Mundial, inundación y la Guerra de las Malvinas” (sic fs. 640 vta.).

De la valoración global de la prueba testimonial transcripta en sus partes pertinentes, representada por cinco declaraciones de testigos directos y con edad suficiente para recordar hechos de tiempos pretéritos, que se advierten espontáneas y concordantes, y de cuyo vigor probatorio en lo atinente al período de inicio de la posesión no encuentro motivos para dudar (arts. 384 y 456 CPCC), puede tenerse por acreditado que la Sra. Q. (cedente de la accionante), comenzó a poseer el inmueble de autos junto con quien fuera su cónyuge, hacia el año 1980.

4. Esa conclusión, se ve además avalada por la pericia del 17/08/16, llevada a cabo por el Ingeniero en Construcciones, C. D. C. (fs. 725 a 731 vta.), en la que, al requerimiento de que determine en forma fehaciente el tiempo estimativo del que datan los cerramientos del galpón, concluyó que “es posible datar la fecha de la fabricación de estos cerramientos en torno a unos treinta y cinco o cuarenta años atrás, o lo que es lo mismo, a finales de la década de 1970 o principio de la década de 1980, y dado el estado de los anclajes y sujeción de los mismos a la mampostería con una fecha de colocación similar a la de la fabricación” (sic fs. 729 vta., punto d). Y luego, en respuesta al requerimiento de informe sobre “cualquier otro punto de interés” (fs. 730, punto g), agregó que “la fecha de construcción del galpón es similar a la de la carpintería metálica también con poco mantenimiento en los últimos años, en torno a los treinta y cinco o cuarenta años de ejecutado, por lo que puede datarse a finales de los años 70 o en el primer lustro de los años 80”. Incluso, refirió el experto en su respuesta al punto “a” de la accionada (fs. 730 vta.), que “el dibujo del plano del galpón agregado a folio 33 del cuaderno de pruebas coincide con la construcción realizada sobre el inmueble en litigio…” (arts. 384 y 474 CPCC).

5. Pudiendo tenerse entonces por acreditado que el inicio de la posesión de la cedente de la parte actora, se remonta, al menos, al comienzo del año 1980, procede valorar la continuidad de la posesión pacífica e ininterrumpida por ella invocada por el período legal de 20 años.

Al respecto, advierto como probanzas a considerar, en el marco de una valoración integrada de la prueba, la existencia de constancias de tasas por alumbrado, limpieza y conservación de la vía pública (fs. 12 y 14), por inspección de seguridad e higiene (fs. 13) y por servicios sanitarios (fs. 34), que se encontraron, al menos a partir de los años 1986/1988, a nombre de O. J. P. (ver fs. 12/14).

Asimismo, la prueba testimonial rendida en autos también da cuenta de que, iniciada la posesión, la Sra. Q. y el Sr. P. la continuaron pública y pacíficamente en el tiempo, pues este último tenía allí su taller mecánico (cf. declaraciones de E. L. A. a fs. 635 vta.; de C. A. de V. a fs. 637, de C. E. I., a fs. 639 y vta., y de M. F. L., a fs. 640).

Luego de fallecer su cónyuge (el 12/10/88), la Sra. Q. continuó ejerciendo actos posesorios, al otorgar el inmueble en alquiler o en comodato. En efecto, al declarar en el juicio de desalojo que tengo a la vista (Expte. 4.487/05, Juzgado de Paz de Gral. La Madrid), la Sra. Q. declaró que su marido P. falleció el 13/10/88; y que, tras ello, comenzó a alquilar el galpón, habiéndoselo locado a “P., quien es mecánico, V., M. P., C. de V. y después a P. en préstamo como a C. de V., ambos en préstamo” (sic fs. 190 del citado expediente de desalojo). En concordancia con esas declaraciones, se advierten en autos las constancias numeradas como fs. 15 a 31 (que han sido luego aglutinadas en seis fojas), relativas a pagos por contratos de alquiler recibidos por la Sra. Q. de parte del Sr. M. P. (constancias nº 17, 18, 19, 30 y 31; la más antigua de noviembre del 1988, y la más reciente de febrero del 1990), y del Sr. E. V. (constancias nº 16 y 20 a 29; la más antigua de mayo de 1990 y la más reciente de agosto de 1991).

Por su parte, las declaraciones testimoniales del martillero M. Á. T., y C. A. de V., otorgan fuerza probatoria a las anteriores constancias; las que, si bien no pueden considerarse auténticas por adolecer del debido reconocimiento, sí pueden, atento a la aludida prueba testimonial, considerarse verosímiles en las circunstancias del caso (art. 384 CPCC). Ciertamente, declaró el martillero T. a fs. 632 y vta. (interrogatorio a fs. 617 y vta.) que la Sra. P. le otorgó el galpón de calle Mitre entre Lavalle y Rivadavia para que lo alquile (respuesta a pregunta sexta), y que se lo alquiló al Sr. M. P. (respuesta a pregunta octava).

Por su parte, el testigo C. A. de V., comerciante y vecino de los Sres. P., declaró a fs. 637/638 (interrogatorio a fs. 618 y vta.), que el Sr. P. era mecánico, y había trabajado en Ford y después en el galpón en cuestión (respuestas a preguntas cuarta y quinta). Declaró además que tuvo depósito de granos en el aludido galpón; y que su propietaria era la Sra. P., quien se lo prestó para guardar semillas y “otras cosas”, desde los años 2000/2001 hasta 2002/2003 (ver declaraciones de fs. 637 vta., coincidentes con las oportunamente efectuadas por el mencionado a fs. 192 y vta. del referido juicio de desalojo). Relató asimismo que estuvo en el galpón hasta que se generaron inconvenientes con el vecindario en razón de los productos almacenados en el galpón; y que “a raíz del problema de la semilla, lo desocupé, me quedó una balanza y un equipo de aire acondicionado y devolví las llaves a chongui Q. la Sra. de P.” (cf. fs. 637 vta.; el destacado es propio). Asimismo, a fs. 192 vta. del juicio de desalojo, el Sr. V. declaró que mientras él ocupaba el galpón, el accionado P. guardaba máquinas agrícolas.

La prueba referida en los párrafos precedentes, que, como se dijo, debe ser ponderada con visión de conjunto (cf. esta Sala, causas citadas nº 51.037, del 23/10/07 “Quillehauquy…”, nº 60.441, del 6/10/16 “Arias…”, nº 63.022, del 23/10/18 “Sorsoli…”; nº 66237, “Vitale…”, del 11/02/21, entre otras), acredita suficientemente a mi juicio la continuidad y duración necesaria de la posesión pacífica; y en particular la intención de poseer con ánimo de dueño durante el período prescriptivo de veinte años. Ello al menos desde el año 1980 hasta el mes de mayo de 2005 (fs. 32 y 289/289 vta.), en que, como se verá, puede considerarse que los accionados intervirtieron el título por el cual se encontraban en poder de la cosa. Es que, a partir de las declaraciones del Sr. de V. en cuanto refieren que mientras él ocupaba en préstamo el galpón, el Sr. P. dejaba máquinas –declaraciones de las que no encuentro motivos para dudar, y que no se ven desvirtuadas por prueba en contrario; arts. 375, 384 y 456 CPCC–, encuentro verosímil que los accionados también ingresaron en el inmueble en carácter de comodatarios (tenedores). Es que, a la luz del historial descripto en punto a la utilidad que se otorgó al inmueble (taller mecánico primero y locaciones o comodatos luego); y atendiendo a que el Sr. de V. ratificó la versión contenida en la demanda de que ocupaba el galpón por autorización y comodato de la Sra. Q., al mismo tiempo en que los accionados comenzaron a ocupar el inmueble, no es verosímil que estos últimos efectivamente desconocieran, como dicen, los derechos posesorios de aquella. Por el contrario, es más verosímil frente a la prueba rendida, la versión de la actora de que éstos también comenzaron a utilizar el inmueble como comodatarios, con la autorización de la Sra. Q., a cambio de mantenerlo en buenas condiciones (cf. demanda a fs. 38 vta.; arts., 1, 2, 3 y 1727 CCCN; arts. 375, 384 y 456 CPCC).

Siendo ello así, debo ponderar que los demandados no pusieron en conocimiento de la Sra. Q. su intención de intervertir el título, sino hasta la contestación brindada en su CD del 18/5/05, donde pusieron de manifiesto su voluntad de apropiarse del inmueble. Antes de ello, los mencionados no pueden ser considerados poseedores, de conformidad con lo estatuido por el art. 2353 C.C., en cuanto prescribe que “nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de la posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario” (en igual sentido, actual 1.915 CCCN). Por lo demás, cabe destacar que todas las pruebas que los mencionados traen como relevantes en punto a la prueba de su posesión animus domini (fs. 289 y ss.), son a partir del año 2005, de manera que ello coadyuva a considerar que, para esa fecha, habiendo la Sra. Q. comenzado a poseer animus domini al menos hacia el año 1980, ya se había consumado en su beneficio el derecho real de dominio (art. 2524 inc. 7 CC), por haber transcurrido –holgadamente– el plazo de prescripción establecido en el art. 4015 del Código Civil. Tampoco los accionados ofrecieron en autos probanzas tendientes a acreditar, más allá de sus meros dichos, su alegación de que al momento en que comenzó su relación de poder con el inmueble, la posesión de la Sra. Q. ya se había extinguido por abandono (art. 2454 C.C.; art. 375 CPCC). Más aún, en torno al accionar procesal de los demandados, cabe señalar que éstos desistieron de la prueba testimonial que habían ofrecido (fs. 780, 781, 784 y 785).

IV. En razón de lo expuesto, propicio hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados, en su calidad de vencidos (arts. 1, 2, 3, 5, 7 y 1727 del Código Civil y Comercial, y doctrina interpretativa de los arts. 1905, 1915, 1928, 1930 del referido Código; arts. 2353, 2384, 2445, 2458, 2524 inc. 7, 2758, 2790, 2794, 4015 y ccs. del Código Civil; arts. 68, 375, 384, 456, 474 y ccs. CPCC).

Asimismo, propongo aclarar que conforme lo desarrollado en el Considerando II, a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión contra sus legítimos contradictores (art. 679 y sgtes. del CPCC).

Finalmente, propongo disponer el levantamiento por la instancia de origen, una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10 (fs. 456/457).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la tercera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

De conformidad con lo resuelto en las anteriores cuestiones, propongo declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados (9/5/22), contra la resolución del 2/5/22 que rechazó su pretensión de ordenar la demolición de lo construido por la accionante, en incumplimiento de la medida cautelar de no innovar ordenada con fecha 20/09/10.

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido por los mismos fundamentos.

A la cuarta cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de las cuestiones anteriores, corresponde: 1) Hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados en su calidad de vencidos. 2) Hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los accionados, en su calidad de vencidos. 3) Aclarar que a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión, contra sus legítimos contradictores. 4) Disponer el levantamiento, por la instancia de origen y una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10. 5) Declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22. 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 51 Ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto que antecede, votando en idéntico sentido.

Autos y Vistos:

Considerando:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Hacer lugar al recurso de apelación de la parte actora, y revocar la sentencia definitiva del 13/4/22, que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los accionados. Ello, con costas de ambas instancias a los demandados en su calidad de vencidos. 2) Hacer lugar a la acción reivindicatoria incoada, ordenando a los accionados, J. A. P. y M. C. A. de P., entregar a la actora, D. S. A., el inmueble objeto de autos, con todo lo construido o adherido a él, en el plazo de 10 días de quedar firme la presente sentencia sentencia. Ello, con costas de ambas instancias a los accionados, en su calidad de vencidos. 3) Aclarar que a fin de obtener la modificación de la titularidad formal del inmueble objeto de este juicio, la accionante deberá iniciar el pertinente juicio de usucapión, contra sus legítimos contradictores. 4) Disponer el levantamiento, por la instancia de origen y una vez firme la presente, de la medida cautelar de no innovar ordenada en contra de la accionante por providencia del 20/09/10. 5) Declarar abstracto el tratamiento del recurso de apelación incoado por los accionados contra la sentencia interlocutoria del 2/5/22. 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 51 Ley 14.967). Regístrese. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María Inés Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).

I., M. (sus sucesores) c. Asociación Deportiva de Berazategui y Otros. Acción posesoria

La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, de conformidad con lo establecido en el art. 4 del Acuerdo n° 3971, procede al dictado de la sentencia definitiva en la causa C. 123.699, “I., M. (sus sucesores) contra Asociación Deportiva de Berazategui y otros. Acción posesoria”, con arreglo al siguiente orden de votación (Ac. 2078): doctores Kogan, Soria, Torres, Genoud.

Antecedentes

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Quilmes revocó la sentencia de primera instancia que había admitido la excepción de falta de legitimación activa opuesta por las demandadas y, por ende, hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por M. I. y continuada por sus sucesores R. M. I., M. O. I., E. F. I., C. O. I., G. O. I., F. E. I. y M. M. I. Condenó a la Asociación Deportiva Berazategui y a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a que restituyeran a los actores, en el plazo de diez días de notificada la presente, la posesión de los inmuebles ubicados en el Partido de Berazategui, sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, individualizados catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 96. Impuso las costas de ambas instancias a la parte demandada.

A su vez rechazó la acción posesoria interpuesta en relación con el bien individualizado catastralmente como Circunscripción IV, Sección E, Manzana 100 del Partido de Berazategui, imponiendo las costas de ambas instancias a los actores (v. sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Se interpusieron, por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, recursos extraordinarios de nulidad y de inaplicabilidad de ley (v. documento electrónico de fecha 13-IX-2019).

Oído el señor Procurador General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ª) ¿Es fundado el recurso extraordinario de nulidad?

En caso contrario:

2ª) ¿Lo es el de inaplicabilidad de ley?

A la primera cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I.1. El señor M. I. inició acción posesoria de recobrar respecto de los inmuebles individualizados como Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96 y 100 contra la Asociación Deportiva Berazategui y la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sosteniendo la ocupación indebida por estas últimas. Posteriormente y en razón del fallecimiento del actor se presentaron, con el mismo patrocinio letrado, sus herederos: R. M. I., M. O. I., E. F. I., C. O. I., G. O. I. y F. E. I. . M. M. I. lo hizo con distinto patrocinio letrado (v. fs. 38/43).

Corrido el traslado de ley contestó demanda la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, señalando que era un ente totalmente distinto a la Asociación Deportiva Berazategui e interponiendo excepción de falta de legitimación activa en los actores, la que fue repelida por estos.

Ante la falta de presentación de la Asociación Deportiva Berazategui el magistrado declaró su rebeldía (v. fs. 760/765 vta.).

Posteriormente, se abrió el juicio a prueba y a su turno se dictó sentencia haciendo lugar a la excepción planteada por la demandada. Por ende, se rechazó la demanda interpuesta, con costas a los actores.

Este pronunciamiento fue apelado por estos últimos, quienes presentaron sendos memoriales de agravios (v. escritos electrónicos, ambos de fecha 6-V-2019) que fueron repelidos por la contraria (v. escrito electrónico de fecha 21-VI-2019).

I.2. Elevados los autos a la Cámara, esta revocó la sentencia desestimando la excepción de falta de legitimación activa, admitió la demanda y condenó a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui y a la Asociación Deportiva Berazategui a restituir los inmuebles Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95, 96; la rechazó respecto de la Manzana 100.

Para decir como lo hizo –en la medida del recurso interpuesto– determinó, en principio, la aplicación del Código Civil velezano y recordó la definición de posesión contenida en el art. 2351 como también la de corpus, elaborada por Savigny y referida en las obras de distintos autores de doctrina.

Afirmó además, teniendo en cuenta lo que dispone el art. 2.469 del Código Civil, que en el ámbito de las acciones posesorias el debate debía versar sobre la posesión y no sobre el derecho a poseer y que, por lo tanto, debía prescindirse del título que pudiera respaldar o no la posesión; cuando existieran dudas sobre quién era el poseedor en el momento del ataque debía recurrirse al examen del derecho o del mejor derecho a poseer. De allí que para el actor el objetivo era justificar su relación de poder con la cosa, la posesión y también la lesión sufrida, que era el desapoderamiento.

Ingresó seguidamente al análisis de los agravios por la admisión de la excepción de falta de legitimación activa, anticipando que el juez de primera instancia había omitido sopesar piezas probatorias conducentes y había efectuado una valoración distorsionada de otras pruebas producidas, tergiversando las reglas de la sana crítica.

Luego de resaltar la facultad propia de los jueces de grado respecto de la selección y atribución de jerarquía de las pruebas producidas, analizó el Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui, especialmente las actas n° 42 del 18 de mayo de 1992 –referida a la integración de la Subcomisión de Golf– y la n° 147 del 22 de junio de 1992, en las que se solicitaba por nota al señor J. (rectius: R.) L. C. el préstamo de las tierras linderas al golf, lo que coincidía plenamente con el documento aportado por la parte actora agregado a fs. 6 y con su respuesta a fs. 7.

Advirtió que tres años antes de esa nota, el 14 de agosto de 1989, se había labrado el acta n° 44, donde la Subcomisión de Golf comunicaba la existencia de conversaciones con los dueños de los campos linderos a los de la Asociación con el propósito de conseguirlos en préstamo para agrandar el campo de golf existente.

Comprobó que todo lo referido estaba corroborado por el informe pericial contable de fs. 376/381 y que debía, además, cotejarse con los dichos del testigo A. B. N., de fs. 1156, cuyas expresiones cobraban particular relevancia pues como surgía del Libro de Actas había formado parte de la Subcomisión de Golf y había participado de las negociaciones con el señor I. , quien fue reconocido por la entidad como el poseedor del predio y el que informó de la existencia de un coposeedor. Señaló el sentenciante que el testigo había manifestado que en el predio estaba asentada una casilla de madera y un cuidador de los caballos que allí pastaban.

Encontró que lo declarado por ese testigo coincidía con lo narrado por la testigo G. M. P. a fs. 982/983, quien afirmó que había visto en el inmueble una casilla de madera con techo de chapa y a una persona que cuidaba animales. Desestimó, en cambio, el testimonio de E. V. B., de fs. 948/949, ya que este declaró conocer que las tierras eran de I. por los dichos de este último.

Puso también de relieve que las referidas actas y la supuesta compra del predio no habían merecido un solo párrafo en la sentencia cuestionada, pero aclaró que si bien eran documentos privados las actas estaban asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y secretario de la Comisión Directiva, cuyas autenticidades no habían sido negadas.

Sumó a ello la actitud procesal de la Asociación Deportiva Berazategui al no afrontar la litis, ya que según el criterio de esa Sala la incomparecencia declarada y firme constituía una presunción de verdad de los hechos ilícitos.

Seguidamente, luego de referirse a la función valorativa de la prueba por los jueces y citando a reconocidos procesalistas, estableció que por el examen de los medios de prueba en su conjunto, la fiabilidad de los elementos probatorios traídos, la aplicación de presunciones y el análisis de las conductas de las partes, se concluía que el señor M. I., en un principio junto con el señor R. L., detentaba la posesión de los inmuebles objeto del proceso cuando se celebró el contrato de comodato con la Asociación Deportiva Berazategui mediante el cual se habría cedido el uso del predio.

Determinó entonces que en vista de la calidad de prueba aportada devenía irrelevante la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios o que el domicilio de los actores no coincidiera con el de los inmuebles, pues apoyándose en un fallo de Cámara Nacional Civil había establecido que el corpus no requería para su configuración el contacto material o físico con la cosa, ya que bastaba con la posibilidad de disponer físicamente de ella a voluntad del poseedor.

En razón del análisis valorativo que había realizado el sentenciante afirmó que se encontraba acreditada la realización de actos exteriores sobre la cosa con continuidad y sin vicios por parte del señor M. I., que lo mostraron comportándose como si fuera titular de derecho real al momento del denunciado desapoderamiento y desconociendo la existencia de otro titular, lo que a la postre significaba reconocerle la legitimación activa amplia, como también a sus sucesores, para el ejercicio de las defensas posesorias, lo que implicaba el rechazo de la excepción planteada por la contraparte.

I.3. La Cámara continuó el análisis de la causa con el objeto de determinar si se había probado el desapoderamiento que alegaba la parte actora.

Así determinó que se encontraba incontrovertido que habiendo M. I. intimado por carta documento a la Asociación Deportiva Berazategui con fecha 25 de junio de 1998 por la restitución de la tenencia del predio, rescindiendo el contrato de comodato, la respuesta a ello procedió de la Fundación a través de una misiva suscripta por el señor R. A. S., en la que se le hacía saber a I. que el predio había sido entregado en propiedad a la Fundación por la Municipalidad de Berazategui mediante convenio de permuta firmado el 12 de marzo de 1997, el que había sido aprobado por el Honorable Concejo Deliberante del municipio mediante la ordenanza 3.001/97, como surgía del documento agregado a fs. 9 y de la narración de los hechos formulada por la codemandada a fs. 762 y vta.

Agregó el sentenciante que a fs. 966 se encontraba anejada la presentación de la Municipalidad de Berazategui, en la que adjuntaba copia del convenio y de la respectiva ordenanza, y manifestó que el expediente municipal 4011-12207-HB-97 se encontraba extraviado.

El Tribunal de Alzada, luego de señalar el contenido de los arts. 2401 y 3.270 del Código Civil velezano y las contradicciones en el relato de los hechos efectuado por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, determinó las inconsistencias de la argumentación de la demandada, teniendo en cuenta las constancias obrantes en la causa. Así, luego de analizar las declaraciones de los testigos L., F. y C. (v. fs. 1074, 1075 y 1076, respect.), consideró que de esas testificales no surgían aportes decisivos con los que se pudiera tener por probada la posesión por parte de la Municipalidad de Berazategui.

Creyó conveniente aclarar que los actores no habían realizado cuestionamiento alguno enderezado a dejar sin efecto el convenio municipal, ratificado por la ordenanza pertinente, pero determinó que esa circunstancia no podía serles oponible cuando no se habían acreditado los hechos que habían servido de base para el acuerdo.

Así, reconociendo la presunción de legitimidad que ostentaban los actos administrativos, siguiendo los postulados de la Corte federal y teniendo en cuenta que este Tribunal provincial sostiene que esa característica no exime a la Administración de acreditar seria y razonablemente los hechos que constituyeron la motivación y que se hubiera cumplido estrictamente con el debido procedimiento.

Puso de relieve que había sido a la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui a quien le habría incumbido acreditar que el municipio detentaba la posesión jurídica del predio como base del derecho que le trasmitió, encontrando que no lo había logrado con la escasez probatoria respecto de tal extremo. Agregó además que, vista la relación jurídica entre ella y la Asociación Deportiva Berazategui, el convenio no podía serle oponible a los actores.

Luego de descartar el valor jurídico de ese acuerdo ingresó a analizar la incidencia jurídica del contrato de comodato celebrado entre los poseedores y la Asociación Deportiva Berazategui.

Determinó entonces que el desapoderamiento se había producido cuando los comodantes dieron por concluido el vínculo contractual y la sociedad demandada no cumplió con su obligación de restituir el inmueble, así como por la intervención de la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui invocando un derecho derivado del convenio celebrado con el municipio local.

Dispuso por lo tanto que la acción posesoria prosperaba también contra esa Fundación a pesar de ser personas jurídicas distintas y no haber formado parte del contrato de comodato, en razón de la vinculación jurídica existente entre ambas que aquella había reconocido en su responde.

II. Se agravia la recurrente denunciando el quebrantamiento de los arts. 168 y 171 de la Constitución provincial.

II.1. Inicia su impugnación sosteniendo que la Cámara ha omitido pronunciarse sobre una cuestión esencial que fue planteada por la Fundación al contestar la demanda, consistente en que no había sido redargüida de falsedad la escritura pública n° 103 de fecha 1 de julio de 2013, la que obraba en fotocopia certificada a fs. 735/740 y que fue calificada por la propia actora como un hecho nuevo en sus presentaciones de fs. 785/791 y 792/794, donde ofreció prueba. Aclara que si bien dicha cuestión no fue tampoco resuelta en la sentencia de primera instancia ello obedeció a que en función del acogimiento de las defensas de falta de legitimación activa de la actora y de prescripción no resultó necesario adentrarse en la decisión del resto de las cuestiones argumentadas.

Señala que en la cláusula sexta de la citada escritura pública el notario dejó expresa constancia de la entrega de la posesión material y libre de todo ocupante, extremo que la Cámara ha prescindido analizar y resolver en su sentencia, ya que con ello se ha demostrado que desde los dos años anteriores a la fecha de notificación de la demanda a la Fundación esta no había sido la poseedora de las tierras objeto de autos, a cuya restitución ha sido condenada mediante la sentencia de la Cámara. Cita doctrina legal sobre el concepto de cuestión esencial en apoyo de su postura.

II.2. Seguidamente denuncia la falta de fundamentación legal.

Basa su argumentación nulitiva en que en los considerandos del fallo la Cámara hizo una somera referencia a los arts. 2351, 2374 y 2401 del Código de Vélez, la que considera que ha sido totalmente inoficiosa, al igual que la cita del art. 2.469, pues se refiere a la acción posesoria de mantener y no a la de recobrar, motivo por el cual podría entenderse que haya existido un aparente fundamento legal.

Afirma que el sentenciante no ha dado ningún fundamento legal o cita expresa de ley en la argumentación que desliza en torno al eje central de la cuestión debatida que es la procedencia de la acción posesoria de recobrar y sus requisitos, dados por el hecho de la posesión, su carácter y condiciones, ni tampoco sobre el desapoderamiento argumentado. Cita doctrina legal en apoyo de su postura.

Esta carencia absoluta de cita normativa o fundamento de precepto legal en lo que respecta al tema central debatido o proveimiento definitivo sobre el que debería basarse el decisorio cuestionado, en la doctrina de esta Corte tornarían viable este carril extraordinario de revisión, en tanto impiden a esta parte saber a qué atenerse y ejercer debidamente la garantía constitucional de defensa en juicio, por lo que debería anularse la sentencia cuestionada y remitirse la presente causa a otro tribunal para que decida.

III. Coincido con el señor Procurador General en que el recurso no prospera.

III.1. Ingresando en el estudio del primer canal anulatorio, por medio del cual se aduce omisión de tratamiento de cuestiones esenciales, anticipo que no puede prosperar, en atención a lo resuelto por este Superior Tribunal en casos sustancialmente análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 -texto según ley 13.812- y 298, CPCC).

Se advierte que la impugnación que despliegan los recurrentes está encaminada a cuestionar el pronunciamiento que les es adverso pues la Cámara, para revocar la decisión de primera instancia, analizó los hechos y las pruebas y concluyó que había existido desapoderamiento por parte de la Fundación y que por lo tanto no le era oponible a los actores la donación del predio que había efectuado la Municipalidad a la demandada, encontrando en ello suficiente prueba para resolver como lo hizo (v. pto. 12, sentencia electrónica de fecha 23-VIII-2019).

Por lo tanto, lo que la impugnante aduce como omisión del tratamiento de una cuestión esencial es en realidad la crítica a la forma en que se ha resuelto la cuestión, equivocando la vía elegida, pues su embate es propio del recurso de inaplicabilidad de ley (conf. doctr. causas Rc. 119.571, “B., L. J. y otra”, resol. de 4-III-2015; Rc. 119.851, “Fernández”, resol. de 17-VI- 2015 y Rc. 119.932, “Varela”, resol. de 1-VII-2015; e.o.).

III.2. También denuncia la recurrente falta de fundamentación legal, con apoyo en el art. 171 de la Constitución provincial.

En cuanto a la segunda causal invocada, cabe señalar que tampoco ha de prosperar en razón de lo que ha resuelto este Tribunal en casos análogos (arts. 31 bis, ley 5.827 –texto según ley 13.812– y 298, CPCC).

En efecto, el fallo encuentra sustento expreso en la ley, según surge de su simple lectura (v.gr., arts. 2351, 2374, 2401, 2469 y 3270, Cód. Civ.), más allá de la pertinencia de las normas citadas por el sentenciante para decidir (conf. doctr. causas C. 109.059, “R., V. d. V.”, sent. de 26-II-2013 y C. 117.988, “Duche”, sent. de 15-VII-2015).

IV. En consecuencia, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, debe rechazarse el recurso extraordinario interpuesto. Costas a la recurrente vencida (arts. 68 y 298, CPCC).

Voto por la negativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la primera cuestión también por la negativa.

A la segunda cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

I. Con base en los mismos fundamentos del fallo de la Cámara, sintetizados al tratar la cuestión anterior, se agravia la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui denunciando la violación y falta de aplicación de los arts. 375, 384, 333 y 345 inciso 3 del Código Procesal Civil y Comercial; 2.353, 2.458, 2.364, 2.455, 2.456, 2.473, 2.384, 2.477, 2.478, 2.479, 2.480, 2.481, 2.482, 2.487, 2.490, 2.492 y 2.494 del Código Civil.

I.1. Inicia su impugnación sosteniendo que las violaciones legales se han producido como consecuencia de la interpretación absurda de las pruebas obrantes en la causa.

Señala que la Cámara, luego de realizar un extenso abordaje respecto de la naturaleza jurídica de la posesión, transcribiendo extensas citas doctrinarias y jurisprudenciales y efectuando genéricas citas de artículos del Código Civil velezano que nada tenían que ver con la cuestión debatida ni se relacionaban con la acción posesoria analizada (menciona la cita al art. 2.469 del Cód. Civ.), concluyó arbitrariamente, con notorio desvío lógico y conceptual, que el actor habría justificado su relación de poder con la cosa y también la lesión inferida por el desapoderamiento por abuso de confianza.

Afirma, sin desconocer la facultad de los jueces de seleccionar los medios probatorios, que el actor no logró demostrar ni siquiera mínimamente que se encontraba en posesión del predio en las condiciones exigidas por el Código Civil para merecer la protección posesoria al momento que dice haber sido desposeído y menos aún probó la desposesión o despojo con clandestinidad o por abuso de confianza.

Agrega que la sentencia resulta contradictoria en este punto, cuando por un lado entiende que corresponde exigir del actor la justificación o prueba de la posesión alegada al momento de deducir la demanda como de los actos materiales del desapoderamiento que endilga y, por el otro, sin que el actor hubiera logrado probar esos dos hechos pretende colocar en cabeza de la Fundación la carga de probar que el municipio de Berazategui detentaba la posesión jurídica del predio cuando se la transmitió.

Encuentra que la Cámara estructura su fundamento en una supuesta relación contractual entre I. y L. y la Asociación Deportiva Berazategui que dataría del año 1992 por la cual los primeros, como poseedores, habrían cedido a la segunda, en comodato gratuito, las fracciones objeto de autos sin que aquellos hubiesen acreditado un solo pago de impuestos o la existencia de un plano de posesión y tampoco habrían aportado una sola prueba documental fehaciente, debidamente reconocida o pública que probara el corpus y el animus de la posesión que esgrimen.

Destaca que el sentenciante dio por probada la relación contractual en función de los siguientes elementos: la nota privada –que obra a fs. 6– supuestamente enviada el 22 de junio de 1992 por la Subcomisión de Golf y el presidente de la Asociación en la que se pide a un tal señor López Comendador el préstamo de terrenos linderos al campo de golf, sin que se hubiera probado quién era esa persona ni se especificaran cuáles eran esos terrenos; la respuesta del coposeedor R. A. L. del 15 de agosto de 1992 –obrante a fs. 7– y el acta de asamblea n° 147 de la Asociación, de fecha 22 de junio de 1992.

Entiende que la Cámara ha realizado una interpretación absurda, caprichosa y meramente subjetiva ya que no pueden serles oponibles a la Fundación los instrumentos privados referidos que no tienen fecha cierta y que fueron procesalmente desconocidos por esa parte, señalando, además, que no es menos absurda y arbitraria la afirmación en la sentencia que pretende demostrar el valor probatorio sosteniendo que “su autenticidad no ha sido negada categóricamente” (sic).

Asevera que en el escrito de contestación de demanda de fs. 761/766 la Fundación ha negado la existencia de negociación alguna entre el actor M. I. y la Subcomisión de Golf de la Asociación, ya que se han desconocido las supuestas reuniones existentes entre las partes, al igual que el supuesto acuerdo que habrían alcanzado. También niega que el actor M. I. hubiera acordado la entrega de la tenencia de los inmuebles en préstamo a la Asociación; que I. y L. hubieran celebrado un contrato de comodato con aquella y que a través de las supuestas misivas se hubiera concretado la entrega de los inmuebles.

Indica que la existencia de esos documentos privados no han podido ser corroborados [sic] por la pericia contable de fs. 376/381, efectuada sobre los libros de la Asociación, en la que se informó que solo podía hacerse referencia a la reunión de la Comisión Directiva del 22 de junio de 1992 contenida en el acta n° 147 de la que surgía, entre los temas tratados, el envío de una nota a J. [rectius: R.] L. Comendador solicitando con carácter de préstamo las tierras linderas al club a fin de utilizarlas para la práctica del golf, sin que existiera contrato alguno ni constancia de la ocupación por parte de la Asociación Deportiva Berazategui.

Impugna las declaraciones de los testigos propuestos por la actora, señor B. N. y señora G. M. P., por ser manifestaciones de oídas provenientes del señor M. I. y porque, además, localizan temporalmente la posesión de I. a fines de 1980, desconociendo además B. N. la existencia de actos posesorios por parte de I. con posterioridad a ese momento.

Cuestiona, además, la trascendencia probatoria que la sentencia le confiere tanto a las actas de la Comisión Directiva como a la declaración de los dos únicos testigos de la actora antes citados y al resultado de la pericia contable, ya que entiende que no permiten concluir sino de forma notablemente absurda e irrazonable que se pueda tener por cierta la posesión material originaria de I. y de López, y luego del primero de ellos, de un importante predio de nueve hectáreas sobre la colectora Berazategui de la autopista Buenos Aires-La Plata.

Pone de relieve que el procedimiento lógico jurídico empleado por la Cámara, a la hora de valorar las pruebas producidas en el presente proceso, resulta irrazonable y contradictorio con las constancias de la causa y que no es menos absurda la conclusión a la que arriba el sentenciante de que la falta de contestación de la demanda por parte de la Asociación Deportiva Berazategui permite suponer que ese tácito reconocimiento del derecho de la contraparte puede afectar los derechos de esta codemandada que sí ha contestado la demanda, negando todos los hechos y controvirtiendo expresamente los dos requisitos fundamentales de la acción posesoria de recobrar, el hecho de la posesión y el del desapoderamiento.

Reitera que no puede ser considerado nunca como una presunción en contra de los derechos o de la posición adoptada por el otro codemandado que sí compareció al proceso y desconoció los hechos y la documentación sobre la que el actor fundó su derecho. Entiende que la conclusión de la Cámara es una afirmación dogmática con la que ha violado tanto las reglas de la sana crítica como los arts. 59 y 384 del Código Procesal Civil y Comercial.

Agrega que no menos arbitraria es la conclusión del sentenciante de que la falta de acreditación del pago de impuestos o servicios por parte de los actores que se pretenden poseedores o de que su domicilio no coincida con el de los inmuebles objeto de autos no resultan demostrativos del inexistente hecho de la posesión alegada, como lo entendió el juez de primera instancia.

Apunta que la única referencia a la localización temporal de la supuesta posesión del señor I. fue dada por los dichos de los testigos de la parte actora, B. N. y G. M. P., quienes precisaron la posesión a fines de 1980, desconociendo el primero de los nombrados la existencia de actos posesorios por parte de aquel con posterioridad a ese momento.

Trae a colación que la Corte federal (Fallos: 116:70, in re “Cía la Previsora c/ Prov. de Bs.As.” de

1912; Fallos: 30:452, de 1886, in re “Casas Ramon c/ Basso Manuel y Otro”; Fallos: 53:127, de 1893, in re “Belisario Ávila y Otros c/Provincia de Córdoba”) tiene dicho desde antaño que en las acciones posesorias no solo es inútil la prueba del derecho de poseer sino que el demandante debe probar su posesión en el momento en que tuvieron lugar los hechos constitutivos del despojo y que en las acciones posesorias es necesario tener la posesión material y probar que se la tenía en el momento del hecho que da lugar a la demanda, sin que la mera posesión aparente autorice el ejercicio de las acciones posesorias.

I.2. Se desconforma también de que la Cámara haya establecido que el desapoderamiento del predio se hubiera producido después del 25 de junio de 1998, restándole eficacia al convenio celebrado con el municipio el 12 de marzo de 1997.

Entiende que es un absurdo interpretativo considerar que el desapoderamiento habría ocurrido cuando el señor S., por la Fundación, respondió la carta documento del 18 de junio de 1998 por medio de la cual el señor I. comunicó a la Asociación la decisión de rescindir el comodato e intimó la devolución del predio en el plazo de diez días. Agrega que por ese responde el sentenciante estableció que era la Fundación y no la Asociación la que tenía dicha posesión, según el convenio del 12 de marzo de 1997.

También considera absurdo que se haya descartado la incidencia del convenio con el municipio y que se considere que se resistió la restitución del inmueble dado en comodato según la nota privada del 25 de junio de 1998, no probada y desconocida por la Fundación, con la cual la Cámara tuvo por verificado el elemento intencional de desposeer al sujeto respecto del objeto que está bajo su posesión, como si la intención de desposeer fuera lo mismo que la concreción de ese hecho mediante actos materiales concretos.

II. El recurso prospera.

Dos cuestiones son traídas al debate: 1) la falta de prueba de la posesión del predio por parte del actor M. I. (conformado por nueve manzanas en la localidad de Berazategui linderos a la Asociación Deportiva Berazategui); 2) la falta de legitimación de la Fundación Deportiva Berazategui para ser condenada.

II.1. Comenzaré por el análisis y resolución de la discutida posesión por parte del actor, hoy sus sucesores, ya que de allí deriva la desestimación de la demanda que anticipo.

En principio es necesario dejar aclarado que en el presente caso es de aplicación el Código Civil (ley 340), en razón de lo que dispone el art. 7 del Código Civil y Comercial, al haberse iniciado la demanda el 25 de junio de 1999.

También que esta Corte ha establecido que cuando se impugna una tarea propia de las instancias ordinarias –valoración de prueba pericial, testimonial y documental– es imprescindible demostrar fehacientemente que el procedimiento lógico jurídico empleado por el juzgador resulta irrazonable y contradictorio con las circunstancias de la causa (conf. doctr. causas C.103.653, “Fassina”, sent. de 7-X-2009 y C. 122.310, “Nonaka”, sent. de 3-VII-2019).

Sentado lo anterior y discutiéndose el hecho de la posesión debe recordarse que el art. 2.351 del Código velezano dispone que “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.

De allí que en nuestro sistema legal se requiere tener el poder físico sobre la cosa y, además,

no reconocer en nadie el poderío sobre ella.

También establece el art. 2.384 que “Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes”.

La doctrina coincide en que el enunciado legal es sumamente general y existe un sin fin de actos no enumerados que también configuran actos posesorios, por lo que se debe meritar en cada caso concreto y por encima de la norma las circunstancias de tiempo, modo y lugar para arribar a una conclusión concreta (v. Gabás, Alberto A.; Juicios Posesorios-Acciones e interdictos, 3ra. Edición, Hammurabi, Buenos Aires, 2012, págs. 32 a 34).

Ahora bien, ingresando al estudio de los agravios planteados por la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui, sustentados en la errónea apreciación de las pruebas aportadas, encuentro que le asiste razón, pues en el razonamiento de la Cámara se ha configurado el absurdo en la apreciación de las constancias obrantes en la causa.

Debemos recordar que el señor M. I. sostuvo en su demanda que había adquirido la posesión de los inmuebles, ubicados en el Partido de Berazategui sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, entre las calles 14 y 21, cuyas nomenclaturas catastrales corresponden a Circunscripción IV, Sección E, Manzanas 86, 87, 88, 89, 93, 94, 95 y 100; que en primer término poseyó en condominio con el señor Raúl López posesiones que les fueron transmitidas por un anterior poseedor, pero que luego su condómino le transfirió la posesión sobre el total de las manzanas mediante la documental que acompañó a la demanda. Manifestó además que en octubre de 1980 se entregó la fracción de nueve hectáreas en comodato al señor N. J. M. O. y que su condómino, posteriormente, había dado en comodato a la Subcomisión de Golf de la Asociación Deportiva Berazategui ese mismo predio.

Al contestar demanda, la Fundación de la Asociación Deportiva Berazategui puso en conocimiento que la Municipalidad de Berazategui le donó esas manzanas catastrales.

La recurrente señala que es erróneo el criterio de la Cámara de considerar que la posesión del señor I. se mantuvo a partir del comodato supuestamente otorgado en su momento por su condómino L.

Considero que le asiste razón en este punto.

Siendo que la posesión sobre las cosas se prueba con los hechos realizados con ella o por ella, encuentro que es erróneo sostener que existió un comodato por el cual M. I. y su condómino dieron en préstamo el predio de marras, ya que ninguna intervención le cupo en el supuesto negocio jurídico, lo que se pondrá en evidencia seguidamente.

Analizando el punto 11 del pronunciamiento de la Cámara se desprende que se le otorgó valor probatorio al Libro de Actas de la Asociación Deportiva Berazategui por el solo hecho de estar rubricado por la oficina de Entidades de Bien Público de la Municipalidad de Berazategui con fecha 14 de octubre de 1988, en la cual se encuentra labrada el acta n° 142 de fecha 18 de mayo de 1992 (a fs. 183), en la que se dispuso la formación de la Subcomisión de Golf, y que por el acta n° 147 del 22 de junio de 1992 (a fs. 191 y sigs.) se había dejado asentado el envío de una nota al señor J. L. C., solicitándole en carácter de préstamo las tierras linderas al golf y que la fecha y los términos del pedido se condecían plenamente con los documentos aportados por la parte actora, que lucían agregados a fs. 6 y 7, es decir con dos notas privadas.

Como bien lo señala la recurrente, para que sus contenidos adquirieran autenticidad los instrumentos privados que se encuentran firmados deberían haber sido reconocidos por sus otorgantes (arts. 1.012 y 1.028, CPCC) frente al desconocimiento que la Fundación hizo en su responde no solo de las supuestas notas sino también de las actas: “Asimismo niego la autenticidad de toda la documentación agregada por la actora en cuanto no fuere expresamente reconocida por mi parte” (fs. 760 y vta., pto. 3). Tal extremo no fue producido por la parte actora y no puede ser suplido con el informe del perito contable, quien solo se manifiesta sobre el contenido de las actas pero no sobre la veracidad de ellas.

Por ello es absurda la conclusión de la Cámara de que “Si bien las actas constituyen documentos privados atribuibles a una de las demandadas, encontrándose asentadas en un libro rubricado por el municipio local y firmadas por el presidente y el secretario de la Comisión Directiva cuya autenticidad no ha sido negada categóricamente, deben tenerse por ciertas y, por tanto, valoradas en consonancia con los hechos relatados” (el destacado me pertenece).

Advierto, además, que la parte actora no pudo demostrar tampoco con las declaraciones de los testigos E. V. B. y G. M. P. (v. actas de fs. 948/949 y 982/983) la realización de actos posesorios a partir de la fecha en que se denuncia como la de posesión, año 1968.

De las actas de audiencia surge que los dichos del primero de los declarantes fueron de oídas del señor I. –circunstancias que la Cámara apreció para desestimarla– y que la otra testigo manifestó haber observado una casilla y unos caballos en el predio, datos que cita en el año 1980.

Nada de esto último pudo ser probado por la parte actora, quien sostuvo en su demanda haber otorgado la tenencia del predio al señor N. O., quien cuidaba caballos allí, pero obra a fs. 1.159 el desistimiento a la citación de este último.

En cuanto a la declaración del señor B. N. (v. acta de audiencia de fs. 1.156/1.158), cabe destacar que sus dichos solamente se refieren a las conversaciones realizadas en el ámbito de la Subcomisión de Golf en el año 1989, pero ningún otro dato aporta con el que pueda tenerse por acreditado que el señor M. I. realizó actos que pudieran ser considerados posesorios en los términos del art. 2.384 del Código Civil.

Es dable destacar que ni siquiera el presunto comodato ha sido un acto que emanó del señor I. y la documentación que acompañó a la demanda puede ser considerada un indicio, pero no sustituye a los hechos que el poseedor debe realizar en su inmueble, como ser plantar, alambrar, construir, poner un cuidador, hacer un pozo de agua, celebrar un contrato de tenencia de inmueble, criar animales, entre tantos otros que pueden realizarse en un terreno baldío.

Tampoco la falta de prueba de actos posesorios por parte de I. significa reconocer en los demandados derechos posesorios o reales, pues la cuestión excede el ámbito de la acción posesoria de recuperación intentada.

De esta manera, es absurda la conclusión de la Cámara que dio por probado el hecho de la posesión en cabeza de M. I. y por ello avanzó en el análisis de un desapoderamiento que nunca existió.

II.2. Todo lo dicho me lleva a pronunciarme acerca del demandado que se encuentra en rebeldía, pues a pesar de que no se presentó a estar a derecho, de las pruebas aportadas al expediente se infiere que lo decidido le alcanza, pues lo que ha quedado demostrado es la inexistencia de actos posesorios por parte del señor M. I. y de sus sucesores.

Esta Corte tiene dicho que la declaración de rebeldía solo crea una presunción a favor del actor de la veracidad de los hechos lícitos y pertinentes que constan en la demanda, pero no tiene de por sí el efecto de que la misma sea procedente (conf. arts. 354 inc. 1 y 60, CPCC; conf. doctr. causas Ac. 90.315, “Estévez”, sent. de 6-VI-2007 y C. 118.232, “Delgado”, sent. de 8-IV-2015).

También ha afirmado que la falta de contestación de la demanda –mediando o no declaración de rebeldía– podrá ser estimada como un reconocimiento de la verdad de los hechos lícitos y pertinentes expuestos en la demanda (conf. doctr. art. 354 inc. 1, CPCC). De ello se infiere que el juez no se encuentra obligado a aceptar o considerar automáticamente esa verdad. La presunción por rebeldía declarada posee un carácter netamente residual, tornándose operativa solo en caso de duda del judicante (conf. art. 60, Cód. cit.). En el mismo sentido, el silencio de la accionada rebelde deberá interpretarse –en todo caso– como un primer indicio que podrá –o no– ser corroborado por la restante prueba (conf. doctr. causa C. 117.091, “Jasale”, sent. de 30-X-2013).

De la forma que se decide no es necesario ingresar al restante agravio planteado por la recurrente y, además, se está dando respuesta a la parte actora, en cumplimiento del principio de la apelación adhesiva, que no llegó a esta instancia por haberle sido favorable la sentencia que aquí se revoca, pues su expresión de agravios (v. documento electrónico de fecha 6-V-2019) no alcanza para modificar esta decisión (conf. doctr. Causas C. 109.072, “Lincuiz”, sent. de 12-XII-2012 y C. 116.924, “Ligor S.A.”, sent. de 7-VIII-2013).

III. En consecuencia, si mi opinión es compartida, se hace lugar al recurso y se revoca la sentencia de Cámara, confirmándose el pronunciamiento de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

Voto por la afirmativa.

Los señores Jueces doctores Soria, Torres y Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votaron la segunda cuestión también por la afirmativa.

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General, se rechaza el recurso extraordinario de nulidad interpuesto. Costas a la recurrente (arts. 68 y 298 in fine, CPCC).

Asimismo, se hace lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto, se revoca la sentencia de Cámara confirmándose la de primera instancia. Costas de alzada y de esta instancia extraordinaria a los actores vencidos (arts. 68, 274 y 289, CPCC).

El depósito previo efectuado con fechas 8 y 21 de octubre de 2019 deberá restituirse a la interesada (art. 293, CPCC).

Regístrese, notifíquese de oficio y por medios electrónicos (conf. resol. Presidencia 10/20, art. 1 acápite 3 “c”; resol. SCBA 921/21) y devuélvase por la vía que corresponda.

Suscripto por el Actuario interviniente, en la ciudad de La Plata, en la fecha indicada en la constancia de la firma digital (Ac. SCBA 3971/20). – Hilda Kogan. – Daniel F. Soria. – Sergio G. Torres. – Luis E. Genoud.

M., G. R. s/ sucesión ab-intestato

Comentado por Marcos Mauricio Córdoba: Ceder el patrimonio no implica claudicación de legitimación procesal.

En la ciudad de Azul, a los veintisiete días del mes de septiembre del año dos mil veintidós, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia del Sr. Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados: “M. G. R. s/ Sucesión Ab-Intesto” (causa n° 68.728), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:

1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 4/2/2022?

2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. Mediante escrito de fecha 1/6/2021, la Dra. L. C. P., en representación de R. A. M. –según poder especial que acompañó–, promovió el juicio sucesorio ab intestato de G. R. M. Hizo constar que el causante era de estado civil soltero al momento de su fallecimiento y no tuvo hijos, siendo sus progenitores R. A. M. y L. B. P. Expresó la letrada que, al haber fallecido la madre del causante L. B. P., se considera como único y universal heredero de G. R. M. a su padre –el aquí accionante– R. A. M.

En escrito posterior del día 8/6/2021, la Dra. P. acompañó partida de nacimiento del causante, y el día 10/6/2021 se dictó el auto de apertura del juicio sucesorio.

Pese a la situación conflictiva que más adelante se suscitaría –y que constituye la cuestión a tratar en esta instancia–, el trámite del proceso sucesorio continuó avanzando y, con fecha 26/7/2021, la Dra. P. solicitó el dictado de declaratoria de herederos, la que fue emitida con fecha 12/8/2021, declarándose en cuanto ha lugar por derecho que por fallecimiento de G. R. M. le sucede en el carácter de universal heredero su padre R. A. M., a quien se le confirió la posesión de la herencia.

Siguieron concretándose los actos procesales posteriores y fue así que, con fecha 17/8/2021, la Dra. P. se notificó del dictado de declaratoria de herederos y formuló cuerpo general de bienes, tomando para los inmuebles el valor del impuesto al acto y determinando una base regulatoria de $ 3.075.151. Como derivación de esta presentación, con fecha 25/8/21 el Juez de Paz interviniente reguló los honorarios de la Dra. P. en la cantidad de 91 ius (equivalentes a $ 275.093), estableciendo que los mismos son a cargo de la masa.

II. Dos días antes del dictado del indicado auto regulatorio, con fecha 23/8/2021, compareció al proceso F. A. M., con patrocinio letrado, en su carácter de cesionario de los derechos hereditarios sobre el sucesorio de su difunto hermano G. R. M. El compareciente denunció la existencia de una cesión de derechos hereditarios de fecha 10/6/2021, otorgada en la Escribanía P. mediante escritura n° 410, que realizó a su favor su padre R. A. M. –declarado heredero en este sucesorio, conforme resolución indicada en el párrafo precedente–. El cesionario acompañó copia simple de esta escritura de cesión de derechos hereditarios, y dijo que en la escribanía interviniente no se le entregó testimonio porque aún no se encontraba inscripto. En lo que interesa a la cuestión de autos, adujo el cesionario que la Dra. L. C. P. se encuentra en conocimiento de dicha cesión, porque es la hija del escribano actuante y porque fue ella misma quien le brindó las fotos de la copia adjuntada.

Seguidamente, el cesionario solicitó el libramiento de oficio a la Escribanía para que se remita el testimonio de la referida escritura, y solicitó que “se considere rectificar la declaratoria de herederos a mi favor, en atención a ser solicitada de manera improcedente por falta de legitimación activa suficiente, siendo un acto procesal que no resulta válido siendo yo el único con capacidad legal para solicitarla conforme cesión de derechos, por sus efectos y partir de su plazo de suscripción, recordando que la Dra. P. solicitó la misma el 26 de julio de 2021, más de un mes después de haberse cedido los derechos a mi favor”. Más adelante agregó que “a los fines regulatorios y para su oportunidad solicito se tengan presentes solo los actos procesales útiles, teniendo en cuenta todo lo manifestado en este escrito” (presentación del 23/8/21, realizada dos días antes del dictado del auto de regulación de honorarios a la Dra. P.; lo destacado me pertenece).

Pues bien, por providencia de fecha 30/8/2021 se corrió traslado de la presentación del cesionario F. A. M., pero el mismo no fue contestado por la Dra. P. Y pese a la situación conflictiva que se había planteado, la Dra. P. siguió instando el trámite de la causa, solicitando la incorporación de un vehículo al cuerpo general de bienes, mediante sendos escritos que presentó con fechas 26/8/2021 y 8/9/2021, lo que no prosperó porque el magistrado decidió estar al ya mencionado traslado conferido con fecha 30/8/2021 (ver auto del día 14/9/2021).

De esta manera se arriba a una segunda presentación efectuada por el cesionario con fecha 28/9/2021, donde reiterando su anterior planteo del día 23/8/2021 –no contestado por la Dra. P.–, reiteró su pedido de rectificación de la declaratoria de herederos y de la regulación de honorarios practicada a favor de esta letrada, señalando que deben considerarse a este fin remuneratorio, sólo los actos en los cuales la letrada tuvo legitimación activa suficiente, y “declarando improcedentes todos los actos posteriores a la fecha 10 de junio de 2021” (o sea, las actuaciones posteriores a la cesión de derechos y acciones hereditarios).

III. Mediante auto del 14/10/2021, se requirió la agregación del testimonio original debidamente inscripto de la cesión de derechos y acciones hereditarios en cuestión, lo que fue cumplimentado por la Dra. P., quien acompañó testimonio de la escritura pública n° 410 de fecha 10/6/2021, pasada ante el Escribano O. A. P., la cual se inscribió en el Registro de Anotaciones Personales bajo el número 125274/2 de fecha 2/7/2021 (ver escrito de esta profesional de fecha 20/10/2021).

Refutando las aserciones del cesionario, sostuvo la Dra. P. en esta presentación, que F. A. M. carecía de legitimación activa para presentarse en este expediente, hasta el momento en que se presentó la escritura de cesión de derechos y acciones hereditarios, la cual recién desde la fecha de su inscripción, tiene publicidad suficiente y oponibilidad frente a terceros. También aseveró esta letrada que siempre actuó bajo el poder que otorgó a su favor R. A. M., que es el único heredero declarado en autos; y agregó que, siendo la única apoderada del único heredero de la sucesión, debe impulsar el expediente para su finalización. Asimismo, la Dra. P. consideró inadmisible lo afirmado por el cesionario, cuando manifestó que, por haber cedido su poderdante los derechos y acciones hereditarios, habría cesado el mandato que ella ostenta, por cuanto en las causales taxativas mencionadas en los arts. 380 y 1329 del C.C.C.N., no se incluyó a la cesión de derechos y acciones hereditarios como causal de extinción del mandato. Cuestionó que se pretendan quitarle sus honorarios profesionales, impidiéndosele proseguir con las actuaciones hasta su terminación. Sostuvo, además, que “es totalmente desatinado que pida que se me rectifiquen mis honorarios, ya que el cesionario carece de legitimación activa para pedirlo porque el mismo no es obligado al pago, siendo el propio R. A. M. quien debe abonármelos, considerándose que el mandato presume onerosidad, a mérito del art. 1322 del CC y CN”. Y culminó aseverando que, además de estar amparada por la ley de fondo, también está protegida por la ley de honorarios profesionales 14.967 (escrito del 20/10/2021).

IV. Esta presentación fue contestada por el cesionario mediante escrito del 14/12/2021, tras lo cual se dictó la sentencia que ha llegado apelada a este Tribunal de Alzada.

En efecto, con fecha 4/2/2022 se dictó el pronunciamiento de la anterior instancia, donde se rechazó la incidencia planteada por el cesionario F. A. M. y, consecuentemente, se declararon válidos todos los actos procesales efectuados por el heredero cedente hasta el día 20/10/2021, fecha en la cual se adjuntó a la causa el testimonio original de la cesión de derechos hereditarios.

Sobre la base de diversos fundamentos, el magistrado consideró improcedente la rectificación de la declaratoria de herederos pretendida por el cesionario. Y con relación a la regulación de honorarios realizada con fecha 25/8/2021 a favor de la Dra. P., sostuvo el juez que la misma es válida y correcta, porque son plenamente válidos y eficaces los actos procesales desarrollados por el heredero forzoso mediante su letrada apoderada, hasta el momento en que se presentó al sucesorio el testimonio original de la escritura de cesión de derechos y acciones hereditarios.

Con respecto a dichos honorarios, dispuso el juzgador que deben ser soportados por el heredero cedente, no resultando obligado al pago el cesionario, quien carecía de legitimación para cuestionarla, ya que a esa fecha no había sido incorporado a los autos el testimonio original de la escritura pública de cesión de derechos y acciones hereditarios.

Finalmente, en la sentencia apelada se eximió de costas al cesionario vencido, por entender que tuvo razonables motivos para litigar, atento el derecho invocado.

V. La aludida sentencia fue apelada por el cesionario F. A. M., quien sostuvo que la misma genera un agravio a la masa hereditaria, debido a la regulación indebida de honorarios a una letrada que obró en abuso de un poder, y que ocultó la documentación y continuó realizando actos procesales en un ánimo de lucro (ver apartado I del memorial de fecha 14/3/2022).

En el desarrollo de este escrito se vertieron varios argumentos en sustento del planteo revisionista del fallo atacado, los que serán examinados en la parte medular del presente voto.

Dicho escrito recursivo fue contestado por la Dra. L. C. P. con fecha 18/3/2022, tras lo cual emitió su dictamen el Fiscal de Cámaras Departamental. De este modo, habiéndose practicado el sorteo de ley, quedaron las actuaciones en condiciones para el dictado de la presente sentencia.

VI. Abordando la cuestión traída a juzgamiento, cabe reiterar que el juicio sucesorio de G. R. M. fue iniciado –con fecha 1/6/2021– por la Dra. L. C. P., en representación de R. A. M. –padre del causante–, quien, con posterioridad, fue declarado único y universal heredero (declaratoria de herederos de fecha 12/8/2021).

Con fecha 10/6/2021, o sea nueve días después de haberse iniciado el proceso sucesorio, se formalizó la cesión de derechos y acciones hereditarios que ha dado lugar al conflicto que nos ocupa. En efecto, surge de la escritura n° 410 otorgada en esa fecha, que R. A. M. –cedente– realizó cesión de los derechos hereditarios que tiene y le corresponden como único heredero en los autos caratulados “M. G. R. s/Sucesión ab-intestato”, expediente n° 13885/2021, que tramita ante el Juzgado de Paz Letrado de Bolívar, a favor de su hijo F. A. M., en forma gratuita y sin cargo y condición alguna, cediéndole la misma situación de que gozaba, y autorizándolo a presentarse en el juicio sucesorio y hacer valer sus derechos.

Tal como resulta de la reseña que formulé en el apartado I de este voto, la fecha de la escritura de cesión coincide con la de apertura del juicio sucesorio, por lo que el tema de debate se centra en las actuaciones posteriores de este proceso, que fueron cumplimentadas por la letrada apoderada del cedente –Dra. L. C. P.–, sin habérsele conferido intervención al cesionario F. A. M. Y éste fue el motivo por el cual el cesionario compareció al proceso por su propia iniciativa –el día 23/8/2021–, cuando acompañó copia de la cesión y cuestionó el proceder de la Dra. P., a quien le atribuyó falta de legitimación activa suficiente. En este sentido, el cesionario requirió la rectificación de la declaratoria de herederos que no considera válida, porque según su parecer, sólo él tenía capacidad legal para solicitarla. Asimismo, cuestionó la regulación de honorarios practicada a favor de la Dra. P., cuya rectificación también peticionó, señalando que a este fin remuneratorio sólo deben considerarse los actos procesales para los cuales la letrada tuvo legitimación suficiente, siendo improcedentes todas las actuaciones posteriores al otorgamiento de la escritura pública de cesión de derechos y acciones hereditarios (10/6/2021).

A continuación, abordaré en capítulos separados los dos planteos formulados por el cesionario, los que fueron rechazados en plenitud en la sentencia apelada.

VII. En torno a la rectificación de la declaratoria de herederos requerida por el cesionario, sostuvo el juzgador que la misma resulta válida y eficaz, tanto desde el prisma procesal como del derecho sustancial. Desde lo procesal consideró que dicha resolución quedó alcanzada por los efectos de la preclusión, puesto que no mereció ninguna clase de objeción; y desde la faz sustancial, entendió que el único y universal heredero del causante es su padre R. A. M., sin que a ese efecto tenga alguna relevancia la cesión de derechos y acciones hereditarios que éste realizó a favor de su hijo F. A. M. Así expresó el magistrado: “Si bien es cierto que producida la cesión total de los derechos hereditarios quién reviste carácter de heredero ya no posee intereses económicos respecto de la sucesión y por ende el cesionario adquiere legitimación respecto de la herencia ocupando el lugar del cedente en el juicio sucesorio, quién debe ser declarado heredero es éste último y no el cesionario, por lo que, reitero, solicitar la rectificación de la declaratoria de herederos resulta absolutamente desacertado y erróneo”.

En este punto le asiste razón al Juez de Grado, por lo que esta parcela de la sentencia merece ser confirmada. En efecto, con la cesión de derechos y acciones hereditarios no se transmite la calidad de heredero del cedente, siendo éste quien debe figurar en la declaratoria de herederos, tal como ha sucedido en el caso de marras. Es por ello que se encuentra ajustado a derecho el decisorio de grado, cuando se alude al cedente y se afirma que es este “quién debe ser declarado heredero… y no el cesionario”; siendo improcedente lo señalado en el memorial en el sentido de que la declaratoria debe contener al heredero y al cesionario.

También es inviable el planteo formulado por el cesionario, cuando dijo que carece de validez la declaratoria de herederos dictada en autos, porque fue solicitada por la letrada apoderada del heredero, que no tenía legitimación activa suficiente para ello (ver apartado II de este voto).

Esta falta de legitimación de la letrada apoderada será analizada en los posteriores apartados del presente voto, y, como se verá, producirá efectos en otros aspectos de la trama litigiosa; pero la temática que ahora nos ocupa debe ser juzgada desde otra óptica que emana con claridad de la doctrina elaborada en la materia. Así puntualiza Pérez Lasala que: “Es una característica esencial de este contrato la intransmisibilidad de la calidad de heredero del cedente. La calidad de heredero, sea legítimo o testamentario, es intransferible porque es personalísima. El cedente sigue siendo heredero, como en el Derecho Romano: semel heres Semper heres. Es tan importante esta característica que ni siquiera las partes, puestas de acuerdo, podrían dejarla sin efecto”. Y agrega este mismo autor que se trata de una característica que hace a la esencia del contrato de cesión de herencia, resaltando que “lo único que se transmite en este contrato es el contenido patrimonial de la herencia. En esto coincide toda la doctrina, tanto nacional como extranjera” (conf. Pérez Lasala, Tratado de Sucesiones, Parte General, tomo I, Santa Fe, 2014, págs. 880 y 881; lo destacado pertenece al suscripto).

En similar sentido se pronuncian Medina y Rolleri, cuando aseveran que la calidad de heredero no puede ser cedida, según la regla romana que mencioné en el párrafo anterior, y esto se debe a que tal calidad es personalísima y por ende no transmisible por cesión. Y agregan que: “El cesionario tiene derecho a subrogarse en los derechos que el cedente posee sobre la herencia. En función de lo establecido en la primera parte del art. 2304, la fuerza misma del contrato de cesión produce la transmisión de derechos y obligaciones desde la celebración del mismo, por ende el cesionario, sin transformarse nunca en heredero del causante, adquiere todos los derechos y obligaciones transmitidos por el cedente en la cesión, colocándose en la misma posición jurídica que éste tenía en las relaciones jurídicas que se han transmitido por la muerte del causante” (conf. Medina y Rolleri, en Derecho de las Sucesiones, directores Rivera y Medina, Bs. As. 2017, págs. 174, 182 y 187; lo destacado me pertenece).

En consecuencia, debe desestimarse el pedido de rectificación de la declaratoria de herederos, dado que esta resolución se ha dictado conforme a derecho, por lo que corresponde confirmar lo decidido sobre esta cuestión en la sentencia apelada.

VIII.1. Con respecto a la actuación del heredero forzoso y de su letrada apoderada, en lo atinente al inicio y prosecución del juicio sucesorio, sostuvo el Juez de Grado que “hasta la presentación de la escritura original de la cesión de derechos y acciones hereditarios en cuestión producida en autos con fecha 20/10/2021, resulta válida y eficaz por ostentar legitimación”.

Para sustentar esta afirmación, señaló el magistrado que debe distinguirse entre la validez de la cesión de derechos hereditarios entre las partes contratantes y su publicidad procesal. Y así agregó que “tratándose de una cesión de derechos y acciones hereditarios su publicidad se concreta con su presentación en el proceso, tal como lo dispone el inciso b) del art.2302 citado. Es que el único procedimiento válido para otorgar publicidad al acto de cesión de derechos hereditarios, y tornarlos oponibles a los terceros, es la presentación en el sucesorio del respectivo instrumento. El carácter consensual de la cesión de derechos hereditarios determina que la transmisión se opere, entre partes, con la sola escritura, mientras que frente a terceros es necesario un mecanismo de publicidad que reemplace a lo que en materia de cesión de créditos constituye la notificación al deudor cedido” (lo destacado en negrita me pertenece).

De esta manera sentó el Juez su conclusión medular, señalando que “hasta la presentación del testimonio original de la escritura pública de cesión de derechos y acciones hereditarios, los actos procesales desarrollados por el heredero forzoso mediante letrada apoderada resultan plenamente válidos y eficaces, por lo que, la regulación de honorarios efectuada con fecha 25/08/2021 resulta válida y correcta”.

2. Estas motivaciones de la sentencia fueron impugnadas por el cesionario apelante, quien se considera parte de la cesión y, por ende, sujeto al art. 2302 inciso a) del C.C.C.N; por lo que entiende inaplicable a su respecto la norma invocada por el juzgador (art. 2302 inc. b) del C.C.C.N.), que se encuentra referida a “otros herederos, legatarios y acreedores del cedente”. Así puntualiza que los efectos de la cesión de derechos y acciones hereditarios se producen, entre los contratantes, desde el momento de su celebración.

Este agravio merece acogimiento, por cuanto lo sostenido en la sentencia apelada no se ajusta a derecho. En efecto, conforme a lo establecido en el citado art. 2302 inciso a) del código vigente, señala Pérez Lasala que “entre las partes contratantes (cedente y cesionario) el contrato de cesión produce efectos desde el momento de su celebración”; y agrega que “cuando se trata de heredero único, el contrato de cesión, por ser consensual, se perfecciona con el acuerdo de voluntades”, el que “se plasma en la escritura pública de cesión (art. 1618, inc. a)” (ob. cit. págs. 916 y 917).

Solo en lo que respecta a los efectos de la cesión de derechos hereditarios con relación a terceros, se requiere la incorporación de la escritura pública al expediente sucesorio, pues así lo exige el mencionado inciso b) del art.2302, que en la sentencia se ha aplicado equívocamente al supuesto de autos. Así expresa el autor citado que: “El artículo 2302, inciso b, menciona como terceros, puesto que no forman parte del contrato, a los otros herederos, los legatarios y los acreedores del cedente. El contrato de cesión produce efectos ante ellos desde el momento en que la escritura pública de cesión se incorpora al expediente sucesorio” (conf. Pérez Lasala, ob. cit. pág. 917; ver también Goyena Copello, Curso de Procedimiento Sucesorio, 11ª edición, Bs. As. 2019, págs. 146 a 150).

3. Esclarecida la temática precedente, corresponde incursionar en otra cuestión que se encuentra íntimamente vinculada a ella, y que refiere a los sujetos que intervienen en el juicio sucesorio.

Así se tiene que en el caso en que se ha celebrado un contrato de cesión total de derechos hereditarios, se produce la cesación de la intervención del heredero en el proceso sucesorio. Distinguiendo la cesión de herencia total de la parcial, expresa Goyena Copello que: “También cesa de intervenir el heredero cuando hace cesión total de sus derechos en la herencia; no así si la cesión es parcial, en cuyo caso puede intervenir en el juicio sucesorio, pues aparte de conservar su calidad de heredero, que es incedible y por los bienes desconocidos al momento de la cesión, por ser una cualidad personal, sigue siendo propietario de la parte ideal no cedida y, consecuentemente está legitimado para pedir la partición” (ob. cit. pág. 172; la parte resaltada me corresponde).

En el caso de autos, como la cesión de derechos y acciones hereditarios es total, no quedan dudas de que la intervención del cedente en el proceso cesó en el mismo momento en que se formalizó la escritura pública donde se instrumentó dicha cesión (10/6/2021). Y era precisamente en ese momento, cuando el cesionario ya se encontraba en condiciones de actuar en el juicio sucesorio, para ocupar la vacancia producida por la cesación de la intervención del cedente. Así precisa el mismo autor citado en el párrafo anterior, que: “Si la cesión es total, el cesionario sustituye al cedente, que puede ser un heredero u otro cesionario anterior ocupando su lugar en el juicio, por cuanto la adquisición por parte del mismo ‘de una universalidad de hecho permite considerarlo parte interesada en el cual se efectivizará la transmisión’” (ob. cit. págs. 198 y 199). Esto no es sino una lógica consecuencia del carácter consensual, con efectos traslativos, que tiene el contrato de cesión de herencia, habiéndose puntualizado en doctrina que: “Desde su otorgamiento, el cedente se desprende de los derechos que posee sobre la cuota hereditaria, transmitiéndoselos al cesionario, sin que se requiera ningún tipo de acto traditivo posterior, subrogándose el adquirente en la posición jurídica del cedente en la sucesión” (conf. Medina y Rolleri, en Rivera-Medina, ob. cit., pág. 171).

Y así expresan Medina y Rolleri que: “El cesionario tiene derecho a subrogarse en los derechos que el cedente posee sobre la herencia. En función de lo establecido en la primera parte del art.2304, la fuerza misma del contrato de cesión produce la transmisión de derechos y obligaciones desde la celebración del mismo, por ende el cesionario, sin transformarse nunca en heredero del causante, adquiere todos los derechos y obligaciones transmitidos por el cedente en la cesión, colocándose en la misma posición jurídica que éste tenía en las relaciones jurídicas que se han transmitido por la muerte del causante”.

Agregando más adelante que: “El cesionario de derechos hereditarios tiene amplias facultades, sin duda, para intervenir en el proceso sucesorio… Si la cesión es total, no se ve cuál es el criterio por el cual algunos juzgados hacen caso omiso de la cesión y llaman a comparecer al heredero cedente a los fines de iniciar el proceso” (ob. cit. págs. 187, 188 y 189; lo destacado es propio). Esta misma falencia interpretativa se observa en la presente causa, ya que pese a que el cesionario denunció la existencia de la cesión de herencia con fecha 23/8/2021, se siguieron produciendo actos procesales hasta que finalmente, con fecha 14/10/2021, el magistrado requirió la agregación del testimonio original inscripto de la cesión, lo que recién cumplimentó la letrada apoderada del heredero con fecha 20/10/2021.

Los conceptos vertidos en los párrafos precedentes, son también abordados por Graciela Medina desde un ángulo estrictamente procesal, al señalar que “producida la cesión total de derechos hereditarios, quien reviste carácter de heredero ya no posee intereses económicos respecto de la sucesión; en contrapartida el cesionario adquiere capacidad de derecho respecto de la herencia, ocupando el lugar del cedente en el juicio sucesorio, y consecuentemente se encuentra legitimado para iniciar el mismo”. Y expone más adelante, con cita de jurisprudencia, que: “Si la cesión de derechos hereditarios es total, es decir de todos los derechos y obligaciones hereditarias que correspondía al cedente, el cesionario queda colocado en el lugar de éste y adquiere el derecho a intervenir en el juicio respectivo para hacer efectiva la cesión de derechos hereditarios que invoca” (CNCiv., Sala B, 24-8-95, L.L.1996-D-560, con nota de Santos Cifuentes). Expresando también, que: “El cesionario total –que es a su vez sucesor universal del heredero en los términos del art. 3263 del Código Civil– puede intervenir en el sucesorio en calidad de parte, excluyendo al heredero cedente a quien sustituye, y con los mismos derechos que éste tenía” (CNCiv., Sala G, 26-5-81, L.L. 1983-A-585; E.D. 96-206) (conf. Medina, Proceso Sucesorio, cuarta edición, con la colaboración de González Magaña, Santa Fe 2018, págs.331 y 332; lo destacado pertenece al suscripto).

4. Surge de los fundamentos antedichos, que la intervención del heredero cedente en el proceso sucesorio cesó en el mismo momento en que se otorgó la escritura pública de cesión de derechos y acciones hereditarios (10/6/2021), porque ya en esa oportunidad dejó de poseer intereses económicos respecto de la sucesión. De manera que ya en esa fecha, el cesionario se encontraba en condiciones de comparecer al proceso y ocupar el lugar del heredero cedente, para sustituirlo con los mismos derechos que éste tenía.

Puede advertirse así que la sentencia apelada debe ser revocada en este aspecto, pues no se ajusta a derecho la conclusión del juzgador cuando afirmó: “Por su parte y con relación a la legitimación del heredero forzoso y su letrada apoderada a efectos del inicio y prosecución de este proceso, debo adelantar que a mi criterio hasta la presentación de la Escritura original de la Cesión de Derechos y Acciones hereditarios en cuestión producida en autos con fecha 20/10/2021, resulta válida y eficaz por ostentar legitimación”.

Tampoco es acertada la aplicación del inciso b) del art.2302 del C.C.C.N., que requiere la presentación de la escritura pública al expediente sucesorio, ya que este requisito está referido a los efectos de la cesión respecto de tercero. Por el contrario, el caso en examen está subsumido en el inciso a) del art.2302, ya que entre las partes contratantes la cesión de derechos hereditarios tiene efectos desde el mismo momento de su celebración. En el supuesto de autos, esos efectos se produjeron el día 10/6/2021, cuando se formalizó el contrato entre el heredero cedente R. A. M. y el cesionario F. A. M., quien en ese mismo instante ocupó el lugar del cedente y estuvo en condiciones de comparecer a estas actuaciones.

De allí que aparezca reprochable la actitud procesal asumida por la letrada apoderada del cedente, Dra. L. C. P., quien una vez formalizada la cesión de derechos hereditarios el día 10/6/2021, debió cesar su actuación en tal carácter, y citar al cesionario para que compareciera al proceso y lo prosiguiera bajo la dirección letrada que mejor conviniera a sus intereses. Por lo demás, no está en discusión que la Dra. P. se encontraba en pleno conocimiento de la cesión de herencia que se había formalizado, no sólo porque era la apoderada del cedente y la escritura se otorgó en una escribanía de su familia, sino también porque fue ella quien la acompañó debidamente inscripta en su presentación del día 20/10/2021, luego de haberle sido requerida por el juzgado.

Tal como resulta de la reseña efectuada en los apartados I y II del presente voto, pese a que la cesión de derechos hereditarios se había otorgado el día 10/6/2021, la Dra. P. continuó realizando diversas presentaciones en el carácter de apoderada del heredero cedente –que como tal ya no tenía legitimación–, y obtuvo regulación de honorarios por sus trabajos profesionales. También emana de esa reseña que la Dra. P. no contestó el traslado que se le confirió de la primera presentación del cesionario, y pese a esta situación conflictiva prosiguió realizando actuaciones en el expediente, lo que dio lugar a una segunda presentación de F. A. M. (ver apartado II de este voto, párrafos tercero y cuarto).

Por lo demás, no puede dejar de destacarse la demora de la Dra. P. para acompañar la cesión al expediente, lo que recién sucedió el día 20/10/2021 –cuando fue requerida por el juzgado–, siendo que la misma se había inscripto en el Registro de Anotaciones Personales el día 2/7/2021, o sea, más de tres meses antes. Asimismo, cuando agregó la cesión a las actuaciones, la Dra. P. justificó su proceder alegando que el cesionario carecía de legitimación activa hasta el momento en que se presentara a los autos la cesión inscripta, y se amparó en su calidad de apoderada del heredero cedente, señalando que ese poder no se había extinguido; oponiéndose, desde luego, a la pretendida rectificación de sus honorarios.

Puede observarse, prontamente, que se está ante argumentos insustanciales que no se ajustan al derecho aplicable en la especie –reseñado en los puntos anteriores de este voto–. No era necesaria la agregación de la cesión al proceso para que el cesionario tuviera legitimación, ya que –como se puntualizó– entre las partes contratantes la cesión produce efectos desde la celebración misma del contrato, puesto que se trata de un contrato consensual con efectos traslativos (arts.2302, 2303, 2304 y ccs. del C.C.C.N.).

5. A modo de conclusión de lo antedicho, puede señalarse que una vez formalizada la cesión de derechos y acciones hereditarios, la Dra. L. C. P., aunque fuera la apoderada del cedente y su poder estuviera vigente, debió cesar en su actuación profesional y citar al cesionario para que ejerciera sus derechos, puesto que ya había cesado la intervención de su mandante –el heredero cedente– en el proceso sucesorio, y era el cesionario quien debía proseguir la tramitación del mismo. No procedió así, por lo que las actuaciones que realizó en el juicio sucesorio luego de haberse otorgado la escritura de cesión de herencia, no han estado ajustadas al derecho aplicable, porque su mandante ya había perdido legitimación para proseguir con el trámite judicial.

Aquí debe señalarse que desde el momento mismo de la muerte del causante –acaecida el día 12/5/2021–, su padre y heredero R. A. M. se encontraba en condiciones de ceder sus derechos hereditarios, lo que concretó en la escritura pública de fecha 10/6/2021, o sea, nueve días después de haber iniciado el juicio sucesorio el día 1/6/2021. Y en este punto debe dejarse en claro, para que no haya dudas, que el heredero estaba facultado para ceder sus derechos hereditarios desde la muerte del causante, sin que fuera necesario el dictado de declaratoria de herederos.

Así expresa Pérez Lasala que “la cesión de la herencia puede realizarse desde el momento del fallecimiento del causante de cuya cesión se trate”, siendo ello consecuencia de que la apertura de la sucesión y la transmisión de la herencia a las personas llamadas a suceder por el testamento o por la ley, se producen con la muerte del causante (art. 2277 del C.C.C.N.; conf. Pérez Lasala, ob. cit. pág. 901). Por lo demás, en el caso de autos, siendo el heredero el padre del causante, quedó investido de su calidad de heredero desde el día de la muerte de su hijo, sin ninguna formalidad o intervención judicial (art.2337 del C.C.C.N.).

En consecuencia, por los argumentos que expondré a continuación, deberá dejarse sin efecto la regulación de honorarios practicada a favor de la Dra. L. C. P., debiendo dictarse un nuevo auto regulatorio –en la instancia de origen– que se limitará a retribuir a esta profesional únicamente por los trabajos realizados con anterioridad al otorgamiento de la cesión de derechos y acciones hereditarios (10/6/2021), ya que las actuaciones que efectuó con posterioridad no estuvieron ajustadas a derecho, porque su mandante ya carecía de legitimación para intervenir en el proceso sucesorio. En este sentido, propongo la revocación de esta parte de la sentencia apelada, en cuanto consideró válida y correcta la regulación de honorarios efectuada a esta letrada con fecha 25/8/2021.

6. Y arribo a la conclusión antedicha por aplicación del art.1325 del C.C.C.N., que regula el supuesto de conflicto de intereses entre las partes del contrato de mandato. Establece esta norma que: “Si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar. La obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al mandatario su derecho a la retribución”. Aquí debo aclarar que la aplicación de esta norma se realiza en virtud del principio iura novit curia (art. 163 inc. 6 del Cód. Proc.), por cuanto no ha sido mencionada por las partes; si bien la concreta petición del cesionario permite calificar a la misma conforme a derecho, puesto que solicitó la rectificación de la regulación de honorarios de la letrada por considerar improcedentes los actos procesales cumplidos por ella a partir del día 10/6/2021 (escritos del 23/8/2021 y del 28/9/2021). Y en su escrito recursivo tildó de mala fe el obrar de la apoderada del cedente, señalando que los actos procesales posteriores a la cesión, fueron realizados “con ánimo de lucro, haciendo nacer una obligación de pago ante una persona sin atribuciones para generarlos”.

Pues bien, en comentario a la novedosa norma contenida en el citado art. 1325 del código vigente, puntualiza Müller que “este artículo resuelve la posible colisión de los intereses del mandante con los del mandatario y lo hace inclinándose por dotar de preferencia a los primeros. La norma es contundente, el mandatario debe posponer los suyos o renunciar, no hay otra opción. El segundo párrafo contiene una novedad respecto de proyectos anteriores, traducida en la importante pena de la pérdida de la retribución para el mandatario que obtiene un beneficio no autorizado por el mandante”. Y agrega este mismo autor que “la disposición comentada es una aplicación específica del principio de buena fe que debe presidir la celebración y ejecución de los contratos y que aparece expresamente plasmado en la nueva legislación (arts.961 y 9 del Código)” (conf. Müller, en Código Civil y Comercial comentado, Lorenzetti director, Santa Fe 2015, tomo VII, págs. 90 y 91; lo destacado me pertenece).

En sentido similar se expresa Leiva Fernández, quien sostiene que “la actuación del mandatario debe estar guiada por los principios de buena fe, fidelidad y lealtad, entre otros. Esto implica que, en el caso que existiese una colisión de intereses, el mandatario debe hacer prevalecer los intereses de su mandante o renunciar”. Y seguidamente trae a colación la opinión de Compagnucci de Caso en su comentario al art. 1908 del Código Civil, cuando este autor señaló que la norma contempla “un supuesto más de aplicación del deber de fidelidad que se apoya en la confianza que rige este tipo de negocios” (conf. Leiva Fernández en Código Civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético, 3ª edición, Alterini Director General, Bs. As. 2019, tomo VI, pág. 829, con cita de Compagnucci de Caso en Código Civil y leyes complementarias, director Belluscio, coordinador Zannoni, Bs. As. 2004, tomo 9, pág. 228). Y en esa misma línea de pensamiento se pronuncia Lorenzetti, quien afirma que: “La confianza que el mandante deposita en el mandatario hace que éste deba obrar con buena fe y lealtad. Éste es un deber exigible a todo aquel que gestiona intereses ajenos” (Tratado de los Contratos, Parte Especial, Santa Fe 2021, pág. 131).

A la luz de los principios señalados precedentes es posible afirmar que, en el caso de autos, la letrada apoderada del heredero cedente no actuó con arreglo a los deberes que en concreto le incumbían, pues al haber continuado realizando actos procesales cuando su mandante había perdido legitimación y ya no poseía intereses económicos en la sucesión, le generó a este un pasivo injusto e innecesario, a punto tal que en la resolución apelada se resolvió que “dicha regulación de honorarios debe ser soportada por el heredero cedente, no resultando obligado al pago el cesionario”.

Si, como era pertinente, la letrada apoderada hubiera cesado en su actuación profesional al celebrarse la cesión de herencia, y hubiera citado al cesionario para que prosiguiera con las actuaciones, este último podría haber comparecido bajo la dirección letrada que más le conviniera, acordando con su letrado los honorarios que estimara adecuados. De este modo, la Dra. P. hubiera evitado generarle a su mandante una obligación de pago de honorarios por trabajos que para él eran innecesarios, porque ya había perdido legitimación procesal y se había desinteresado del contenido económico de la herencia, en virtud de la cesión de la misma que formalizara. Aquí se muestra con claridad el conflicto de intereses planteado entre la mencionada letrada –apoderada– y el heredero cedente –poderdante–, que habilita la subsunción del caso en el art. 1325 del C.C.C.N., y posibilita la aplicación de la sanción de pérdida de la retribución de la mandataria contemplada en el segundo párrafo de esta norma.

Sólo resta por refutar una aserción efectuada por la Dra. P. en su escrito de fecha 20/10/2021, cuando aseveró que el cesionario carecía de legitimación activa para pedir la rectificación de sus honorarios, “porque el mismo no es obligado al pago, siendo el propio R. A. M. quien debe abonármelos, considerándose que el mandato presume onerosidad, a mérito del art.1322 CCyCN”. Esto no es así, porque tratándose los honorarios en cuestión de una carga de la masa sucesoria (art. 2384 del C.C.C.N.), es indudable que repercuten negativamente sobre el cesionario, pues provocan una disminución de su haber hereditario. Esto se ve ratificado por lo expresamente dispuesto en el art.2307 del C.C.C.N., al establecerse que “el cesionario debe reembolsar al cedente lo que éste pague por su parte en las deudas y cargas de la sucesión hasta la concurrencia del valor de la porción de la herencia recibida”. De este modo, se muestra en todo su esplendor la legitimación con que cuenta el cesionario para solicitar la rectificación de la regulación de honorarios practicada a favor de la mencionada letrada.

7. En consecuencia, tal como ya lo anticipé, propongo la revocación de la parcela de la sentencia apelada que consideró válida y correcta la regulación de honorarios efectuada a la Dra. L. C. P. con fecha 25/8/2021.

Asimismo, deberá dejarse sin efecto esta regulación de honorarios y dictarse un nuevo auto regulatorio en la instancia de origen, que se limitará a retribuir a esta profesional únicamente por los trabajos realizados con anterioridad al otorgamiento de la cesión de derechos y acciones hereditarios (10/6/2021) (arts.372, 373, 1324, 1325 y ccs. del C.C.C.N.).

En cuanto a las costas de primera instancia, en la sentencia apelada se eximió de costas al cesionario por haber tenido razonables motivos para litigar, sin que esto haya sido materia de agravio (art.260 del Cód. Proc.).

Con respecto a las costas de alzada, en atención a la recepción parcial de los agravios del cesionario, pero considerando que éste ha resultado ganancioso en los aspectos medulares de la cuestión litigiosa, las mismas deben ser impuestas a la Dra. L. C. P. en un setenta por ciento (70%) y al cesionario F. A. M. en un treinta por ciento (30%). La regulación de honorarios deberá diferirse para su oportunidad (art.31de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

Atento dictado conforme a derecho, confirmándose lo decidido sobre esta cuestión en la sentencia apelada [sic]. 2) Revocar la parcela de la sentencia apelada que consideró válida y correcta la regulación de honorarios efectuada a la Dra. L. C. P. con fecha 25/8/2021. 3) Dejar sin efecto dicha regulación de honorarios de fecha 25/8/2021, y disponer que se dicte un nuevo auto regulatorio en la instancia de origen, que se limitará a retribuir a la Dra. L. C. P. únicamente por los trabajos realizados con anterioridad al otorgamiento de la cesión de derechos y acciones hereditarios (10/6/2021). 4) Imponer las costas de alzada, en atención a la recepción parcial de los agravios del cesionario, pero considerando que éste ha resultado ganancioso en los aspectos medulares de la cuestión litigiosa, en un setenta por ciento (70%) a la Dra. L. C. P., y en un treinta por ciento (30%) al cesionario F. A. M. 5) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art.31 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

Autos y Vistos:

Considerando:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Desestimar el pedido de rectificación de la declaratoria de herederos formulado por el cesionario, dado que esta resolución se ha dictado conforme a derecho, confirmándose lo decidido sobre esta cuestión en la sentencia apelada. 2) Revocar la parcela de la sentencia apelada que consideró válida y correcta la regulación de honorarios efectuada a la Dra. L. C. P. con fecha 25/8/2021. 3) Dejar sin efecto dicha regulación de honorarios de fecha 25/8/2021, y disponer que se dicte un nuevo auto regulatorio en la instancia de origen, que se limitará a retribuir a la Dra. L. C. P. únicamente por los trabajos realizados con anterioridad al otorgamiento de la cesión de derechos y acciones hereditarios (10/6/2021). 4) Imponer las costas de alzada, en atención a la recepción parcial de los agravios del cesionario, pero considerando que éste ha resultado ganancioso en los aspectos medulares de la cuestión litigiosa, en un setenta por ciento (70%) a la Dra. L. C. P., y en un treinta por ciento (30%) al cesionario F. A. M. 5) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art.31 de la ley 14.967). Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase. – Víctor M. Peralta Reyes. – María I. Longobardi (Sec.: Claudio M. Camino).

Inmuebles. Registros. Tecnología. Firma Digital. Registro de la Propiedad Inmueble. Presentación digital de documentos. Pautas generales para su calificación registral (B.O. 30/07/2021)

VISTO la política de modernización del Organismo en el marco del Decreto 733 del 8 de agosto de 2018 y

CONSIDERANDO:

Que por Decreto 733/2018 se estableció la obligación de instrumentar los documentos, comunicaciones, expedientes, actos administrativos y procedimientos en general mediante el sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, permitiéndose así su acceso y tramitación digital, salvo cuando ello no fuere técnicamente posible, en determinados casos de excepción.

Que el artículo 3º de la norma citada reza: “ningún organismo debe exigir la presentación de documentación en soporte papel. En caso de que el administrado voluntariamente presente un documento en soporte papel, el organismo debe digitalizarlo e incorporarlo al sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE (…)”

Que la exigencia del Art. 3º del Decreto 733/2018 debe armonizarse con los efectos jurídicos propios de la registración inmobiliaria.

Que en ese sentido, se han implementado, de manera gradual, distintos procesos de informatización y digitalización con el propósito de afrontar, con la mayor eficiencia y celeridad posible, la creciente utilización de documentos y procedimientos digitales tanto en los procesos judiciales como en los procedimientos administrativos y en los actos jurídicos en general.

Que por Disposición Técnico Registral Nº 3 del 23 de mayo de 2019, fue habilitado el sistema de pre-carga web para completar la información de los formularios de inscripción, ello, en relación con documentos de origen notarial.

Que de conformidad con lo establecido por DTR Nº 8 del 11 de noviembre de 2020, a partir del 16 de noviembre, los documentos de origen notarial que se presentan para su ingreso por el ordenamiento diario deben contar con la previa carga web de datos del formulario de inscripción, establecida por DTR 3/2019, más el escaneo digital del testimonio traído a inscripción.

Que la pre-carga web de datos del formulario de inscripción no importa el ingreso del documento, ni otorga prioridad registral, aun cuando ella contenga el escaneo digital del testimonio.

Que de conformidad con lo establecido por el Art. 28 de la Ley 17801, la Disposición Técnico Registral Nº 6 de fecha 2 de noviembre de 2020 permite dejar constancia de inscripción o anotación registral mediante nota digital firmada por el registrador en los términos de la ley 25506. La autenticidad y exactitud de la nota digital de registración puede ser verificada desde el sitio web del organismo a partir del código de seguridad en ella indicado y del número de presentación del documento.

Que, asimismo, con fecha 17 de julio de 2020 este Registro fue dado de alta en el Sistema Deox, lo cual permitió procesar y dar respuesta a aquellos requerimientos urgentes formulados por magistrados del fuero Nacional y Federal; ello, en el marco de la emergencia sanitaria de público y notorio conocimiento y ante la falta de una herramienta informática específica para la operatoria registral.

Que, en esta instancia, se han desarrollado las funcionalidades necesarias a fin de implementar el servicio de presentación digital de documentos con vocación registral en los términos del Art. 2º y 3º de la ley 17801; es decir, traído a registración un instrumento generado por medios electrónicos, el sistema permite su ingreso online en el Ordenamiento Diario establecido por el Art. 40 de la ley 17801 y habilita el proceso de calificación registral.

Que el Art. 7 del Decreto 2080/80 exige para toda presentación de documentos firma y sello del solicitante.

Que el Art. 3º de la ley 25506 establece “cuando la ley requiera una firma manuscrita, esa exigencia también queda satisfecha por una firma digital. Este principio es aplicable a los casos en que la ley establece la obligación de firmar o prescribe consecuencias para su ausencia.”

Que el Art. 288 del CCyCN prevé el requisito de firma digital para los instrumentos generados por medios electrónicos.

Que la firma digital permite su verificación por terceros tanto en relación con la identificación del firmante como respecto de cualquier alteración posterior a la firma del documento.

Que, en razón de lo expuesto, corresponde establecer las condiciones necesarias para habilitar la presentación digital de documentos, como así también, las pautas generales para su calificación registral.

Que esta Disposición Técnico Registral se dicta en uso de las facultades establecidas por el Art. 173, inc. a, y 174 del Decreto 2080/80 (T.O. 1999).

Por ello,

LA DIRECTORA GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL

DISPONE:

ARTÍCULO 1º. A partir del 9 de agosto de 2021 los documentos comprendidos en el Art. 2º de la ley 17801 podrán presentarse de manera digital.

ARTÍCULO 2º. Sin perjuicio de los demás requisitos establecidos en las normas registrales, para la inscripción o anotación del documento digital tanto el formulario de solicitud como el instrumento traído a registración deberán encontrase suscriptos mediante firma digital en los términos del Art. 288 del CCyCN y de conformidad con la ley 25506.

La presentación digital deberá contener un formulario de solicitud de registración por cada matrícula, el o los correspondientes instrumentos generados por medios electrónicos y, en su caso, abonar las tasas del Decreto 1487/1986 (T.O. Dec 1196/2007) y las contribuciones a la ley 17050.

El instrumento traído a registración podrá consistir en: a) la primera o ulterior copia de la escritura matriz, sea que dicha copia fuere expedida mediante actuación notarial digital o concuerda digital, b) el testimonio u oficio judicial con firma digital del Juez y/o Secretario del Juzgado, o c) instrumento administrativo con firma digital del funcionario autorizante.

Si el instrumento hubiere sido generado en extraña jurisdicción deberá cumplir con el requisito de firma digital y exhibir las formalidades que las leyes establezcan a los fines de asegurar de manera indubitable la autoría e integridad del documento.

ARTÍCULO 3º. La omisión del requisito de firma digital será motivo de anotación provisoria en los términos del Art. 9, inc. b, de la Ley 17801. Igual temperamento se aplicará si fuera traído a registración la digitalización de instrumentos suscriptos mediante firma ológrafa.

ARTÍCULO 4º. Con carácter excepcional y hasta tanto se encuentre habilitada la correspondiente firma digital del magistrado autorizante, podrán registrarse los oficios o testimonios judiciales digitales suscriptos con firma electrónica por Jueces o Secretarios Nacionales o Federales, siempre que dicha firma pueda ser validada en el Sistema Deox (Acordada Nº15/2020 – CSJN). Sin perjuicio de ello, el ingreso del documento deberá ocurrir mediante su presentación digital desde el sitio web del Registro.

ARTÍCULO 5º. El procesamiento de los requerimientos judiciales recibidos por este Registro como usuario del Sistema Deox se limitará a los casos expresamente previstos en la Acordada Nº15/2020 -CSJN.

ARTÍCULO 6º. Respecto del formulario de solicitud de registración: si el autorizado para diligenciar el trámite fuere abogado matriculado, la firma del formulario de solicitud se integrará mediante certificación con firma digital del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.

ARTÍCULO 7º. Cuando en un mismo oficio digital se requiera simultáneamente un informe registral y la anotación de medidas cautelares, el profesional autorizado deberá ingresar cada solicitud mediante un trámite independiente, es decir, uno para el requerimiento del informe y otro para el ingreso del documento respecto de la cautelar; indicando que se trabajen en forma conjunta.

ARTÍCULO 8º. La presente disposición entrará en vigencia a partir del 9 de agosto de 2021.

ARTÍCULO 9º. Comuníquese a la Subsecretaría de Asuntos Registrales. Hágase saber a los colegios profesionales. Notifíquese a las Direcciones de Registraciones Especiales y Publicidad Indiciaria, de Registraciones Reales y Publicidad, de Apoyo Técnico y Fiscalización Interna y de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo y, por su intermedio, a sus respectivos Departamentos y Divisiones.

ARTÍCULO 10º. Comuníquese, publíquese, dese a la Dirección Nacional de Registro Oficial y Archívese.- Soledad Mariella Barboza.