Materia: Derechos Reales

C., M. A. c. Registro de la Prop. Inmueble Expte. 235/23 s/recurso directo a Cámara

Comentado por Eduardo Molina Quiroga: Hipoteca. Caducidad y cancelación.

Buenos Aires, 07 de Junio de 2024

Autos y Vistos:

I. Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal a fin de resolver la apelación interpuesta a fojas 56/65 por la escribana, señora M A C, contra la resolución de fojas 52/54 dictada por la Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta Capital Federal.

Surge de las constancias de la causa, que el día 10 de febrero de 2023 la notaria M A C –titular del registro notarial nº– ingresó ante el Registro de la Propiedad Inmueble un pedido de inscripción de una compraventa realizada por “Hener S.A.” del inmueble de la calle Guatemala , matrícula , unidad funcional nº (presentación nº E00065265).

El 2 de marzo de 2023, la registradora observó el documento en virtud de que existía una hipoteca vigente a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires, según escritura Nº 4 del 22 de enero de 1996 (presentación nº 12647). Indicó que para tomar razón de la compraventa era necesaria la cancelación del gravamen. A raíz de ello, inscribió provisionalmente el documento.

Contra dicha observación la escribana interpuso recurso de recalificación (fojas 38/40). En esa oportunidad, sostuvo que la cancelación es un acto de voluntad de las partes y que, por imperio del artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, el Registro debía aplicar la caducidad, que es un instituto de orden público. En consecuencia, señaló que el Registro debía eliminar el Asiento Registral Presentación Nº 12647 de la matrícula FR pues habían transcurrido más de veinte años desde la registración.

A fojas 43/44 la registradora rechazó el recurso de recalificación interpuesto.

Para así decidir indicó que la escribana debió haber advertido la inscripción del asiento registral de hipoteca vigente sobre la matrícula del inmueble al momento de realizar la calificación. Agregó que no era correcta la afirmación volcada en la escritura en cuanto a que el bien no reconocía hipotecas ni gravámenes y que, en todo caso, debió haber vertido en dicho instrumento las circunstancias que expuso en su recurso respecto a la caducidad de la hipoteca.

Además, sostuvo que el acreedor hipotecario era el Banco de la Provincia de Buenos Aires y que, por la función social del organismo y las características de los préstamos que otorga, no estaban reunidas las condiciones para determinar que los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no están vigentes. Indicó que así se decidió en el Expediente Nº 655/02 que tramita ante el Registro de la Propiedad Inmueble, donde, además, se analizaron distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a diferentes organismos afines al Banco Provincia.

Agregó que el artículo 1 de la Disposición Técnica Registral Nº 12/2021 dispuso que solo será aplicable el plazo de 35 años a que hace referencia el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, reemplazado por el artículo 24 de la ley 22.271 a aquellas hipotecas registradas a partir del 15 de septiembre de 2016. No obstante, señaló que ello no era materia de debate en este caso en particular.

En consecuencia, desestimó el recurso de recalificación.

Contra esa decisión, la escribana interpuso recurso de apelación ante la Directora General del Registro de la Propiedad Inmueble (art. 40, Dec. 2080/80, v. fojas 46/50).

En primer lugar, y dado que el registrador indicó que las manifestaciones relativas a la caducidad de la hipoteca debieron ser volcadas en la escritura de compraventa, la recurrente preguntó a la señora Directora del Registro si la cuestión podía resolverse expidiendo una escritura aclaratoria donde se manifestara que el bien no tiene hipoteca vigente. Indicó que de ser así, se allanaba a la observación y se comprometía a realizar dicha medida.

En cuanto al fondo de la cuestión, sostuvo que la observación no tenía sustento jurídico ya que la registradora consideró que a la hipoteca en cuestión no la afecta el tiempo y no caducaba con fundamento en una opinión socio-moral no tenida en cuenta por la ley ni por ningún fallo jurisprudencial. Por ello, entendió que no puede válidamente sostenerse que –por la función social del acreedor– el instituto de caducidad merece un tratamiento diferente del que prevé la ley.

En este sentido dijo que sostener sin límite de tiempo la existencia de un gravamen sobre un bien inmueble debería tener origen en un plexo normativo (ley de fondo, ley del Banco Provincia de Buenos Aires, alguna otra ley o jurisprudencia reiterada y pacífica). Así, sostuvo que el expediente Nº 655 –al que hizo referencia la registradora– es un popurrí de casos y dictámenes útiles para el uso interno del Registro de la Propiedad Inmueble pero no contiene presentación alguna ni resolución sobre un caso determinado de similitud al presente.

Indicó que nunca en su Carta Orgánica el Banco de la Provincia de Buenos Aires mantiene la no caducidad de sus hipotecas. Por el contrario, el artículo 58 sostiene que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato”; nunca dice que las hipotecas no caducan. Además, no se señala que el fin de ese Banco es cumplir una función social (lo que, sostuvo, tampoco justificaría en términos jurídicos que las hipotecas no caducarán).

Agregó que los plazos contractuales previstos en los contratos de mutuo con garantía hipotecaria Nº 4 y Nº 5, que originó el asiento registral cuestionado, estaban holgadamente vencidos y que las partes que intervinieron en esos actos habían establecido en la cláusula décimo quinta que el Banco acreedor quedaba facultado para solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente, sin necesidad de nueva escritura o intervención jurídica.

Finalmente, coincidió con la registradora en cuanto a que no es materia de debate en estos autos la aplicación de la D.T.R. 12/2021. Por ello, concluyó que correspondía aplicar al caso el plazo de caducidad de 20 años prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, pues así se estableció en los contratos de Mutuo con Garantía hipotecaria, la Carta Orgánica del Banco Provincia, la ley 17.801 y no existen usos ni costumbres ni jurisprudencia que consideren lo contrario.

La Directora del Registro de la Propiedad Inmueble rechazó el recurso interpuesto y, en consecuencia, ratificó la observación formulada por la registradora al documento Nº E00065265.

En lo que respecta al allanamiento referido por la escribana, señaló que si bien el registrador hizo mención a que la profesional no había calificado debidamente la situación en la escritura, en ningún momento manifestó que, de haberlo hecho, se hubiera subsanado la observación, sino que entendió que debió haberse resaltado la no vigencia de la hipoteca que sostuvo la escribana.

En esa oportunidad, sostuvo la funcionaria que el artículo 36 de la ley 17.801 manifiesta la forma en la que deben instrumentarse las cancelaciones de hipotecas y anotaciones. Dijo que allí se encuentra previsto que “se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos…”.

Asimismo, destacó que el artículo 58 de la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires expresa que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo al artículo 69 de la ley Nacional Nº 1804”. Y, a su vez, el artículo 60 de ese cuerpo normativo afirma que “el deudor no podrá transferir el inmueble hipotecado mientras el Banco no haya aceptado el nuevo deudor, sin cuyo requisito no se libera de las obligaciones contraídas en el contrato de préstamo. El respectivo testimonio de traspaso de dominio debe depositarse en el Banco dentro de los treinta días siguientes a la fecha de aceptación y hasta su entrega, el deudor primitivo no queda desligado de su obligación” (ver fojas 53).

En base a ello, consideró que los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor no caducan en el plazo de ley sino que conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato. Y, en este punto, resaltó que no puede el registrador calificar plazos contractuales ni suplir la manifestación por parte del acreedor. Por ello, independientemente que los plazos contractuales estén vencidos es el titular del derecho (acreedor) quien podría rogar la caducidad del asiento registral.

Refirió que la solución del registrador se ajusta a derecho pues la D.T.R. 3/2010 precisa que “a partir del 23 de noviembre próximo, en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el art. 37 de la Ley 17.801 y los arts. 3.151 y 3.197 del Cód. Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Sec. Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”. Que en base a ello, en el marco del expediente nº 655/02 que tramita por ante el Registro se analizaron los distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a distintos organismos afines al caso.

Así, sostuvo la señora Directora que por las características del Banco de la Provincia de Buenos Aires en materia de créditos hipotecarios y el rol que ocupa la entidad en nuestra sociedad no se encuentran reunidas las condiciones para determinar que, en el caso, los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no se encuentran vigentes.

Finalmente, destacó que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires adoptó similar criterio a través de la D.T.R. Nº 14/2005 que en su artículo 3 (Texto según D.T.R. 16/2017) afirma que “quedan excluidas de la presente las hipotecas constituidas a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires y Banco de la Nación Argentina, que serán consideradas vigentes hasta la registración de su cancelación”.

Por ello, desestimó el recurso articulado.

Contra esta decisión, planteó la escribana la apelación que se encuentra a estudio.

II.1. Tal como se advierte de la síntesis efectuada, la observación del Registro de la Propiedad Inmueble que cuestionó la escribana C, se suscitó en el marco del proceso de inscripción de la compraventa del inmueble de la calle Guatemala XXXX/XX –matrícula – realizada por “Hener S.A.”–vendedor– a la señora Dora L L –compradora– (Escritura Nº, Folio).

En dicho instrumento la escribana interviniente indicó que “con los certificados despachados por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 17 y 16 de enero de 2023, bajo los números E00022905C2023 y E00023016C2023 de constancias de dominio e inhibiciones respectivamente, que se agregan al presente, se justifica: que por el nombre de la parte vendedora no se registran anotadas inhibiciones que le impidan disponer de sus bienes; y que el bien descripto cuyo dominio consta inscripto en la forma relacionada no reconoce embargos, hipotecas, ni ningún otro derecho real, doy fe” (ver fs. 2/2vta., renglones 23/29).

Como se relató en el punto II, el Registro de la Propiedad Inmueble observó la inscripción. Sostuvo que existía una hipoteca vigente inscripta a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires (escritura nº 4 del 22 de enero de 1996) por lo que para la toma de razón era necesaria la cancelación del gravamen registrado el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647).

La escribana cuestionó la observación. En el recurso a estudio sostuvo que se confunde el instituto de la cancelación (art. 36, ley 17.801) con el de la caducidad registral (art. 37, ley 17.801).

Señaló que la Carta Orgánica del Banco Provincia de Buenos Aires –ley especial aplicable al caso– establece que la hipoteca y su inscripción conservan su eficacia legal durante la vigencia del contrato. En el caso, dijo, no se trata de aplicar la prescripción –que hace al derecho garantizado y sus accesorios– sino que se refiere exclusivamente a la inscripción de la hipoteca que sólo extingue el derecho de hacer oponible la misma a terceros. Por lo tanto, entendió que la caducidad pretendida tiene como único objetivo y efecto dejar de publicitar el gravamen que probablemente haya fenecido pero cuya extinción nadie se preocupó en hacer saber.

Asimismo, destacó que en el expediente interno del Registro de la Propiedad Inmueble Nº 655/02 se encuentra agregado un dictamen del Director de Interpretación Normativa y Procedimiento Normativo que dice que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan por el plazo establecido por el artículo 3151 (hoy 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación)” (v. fojas 108). O sea, concluyó la escribana, que a contrario sensu caducan y no conservan su eficacia legal si el contrato no está vigente, que es el caso a estudio donde han transcurrido los 20 años del plazo legal de inscripción y también los que corresponden a la vigencia del contrato. En síntesis, alegó que los plazos contractuales y registrales están totalmente vencidos, lo que ni el registrador ni la Directora tuvo en cuenta, sino que ignoraron las escrituras aportadas que dan cuenta que el crédito no está vigente.

Con relación a la D.T.R. 3/10 dijo que la norma sería aplicable al instituto de la cancelación y no de la caducidad, que opera de pleno derecho.

Adujo que no corresponde una preferencia al acreedor en desmedro del deudor ya que aquél tenía la posibilidad de inscribir las veces que quisiera la garantía hipotecaria y no lo hizo.

Así, manifestó que la norma aplicable no es la cancelación sino la caducidad, aun cuando se acepte que ésta pueda operar con un plazo de excepción –vencimiento contractual– que también está cumplido.

Finalmente, en cuanto a lo señalado por la Directora respecto a que no era de su competencia calificar los plazos contractuales, sostuvo que se confunde nuevamente la cancelación con la caducidad donde, el deber del registrador solo es de verificación.

En síntesis, recalcó que en este caso estamos ante un supuesto de caducidad del asiento registral y que, habiendo transcurrido el tiempo que la ley prevé, corresponde proceder sin más a la inscripción de la compraventa.

II.2. Para el estudio de la cuestión, es preciso distinguir a la caducidad de la cancelación registral, en tanto la segunda debe ser rogada señalándose la naturaleza del acto y demás requisitos que impone la ley, mientras que la primera se concreta por el transcurso del plazo legal establecido en el código. De tales conceptos surge que la caducidad del asiento registral no implica la extinción del crédito garantizado con la hipoteca, que subsiste hasta su extinción, por lo que resulta pasible de ser ejecutada bajo las reglas y procedimiento propios del derecho común (v. esta Sala en “Roggiano, Norberto Oscar c/ Federico, Juan Héctor y otro s/ ejecución hipotecaria” del 30 de junio de 2022).

Así, la cancelación de la hipoteca puede realizarse conforme lo prevé el art. 2204, del Código Civil y Comercial de la Nación, por su titular o por el Juez, en los casos que menciona esa norma. Por otro lado, la caducidad de la inscripción implica la desaparición de la anotación registral, sin perjuicio de la subsistencia extrarregistral de la obligación.

Es decir que la hipoteca cancelada está extinguida registral y extrarregistralmente. Por el contrario, la hipoteca a la que se refiere una inscripción caduca subsiste, aunque como hipoteca no inscripta. Como menciona Highton de Nolasco, la caducidad de la hipoteca no se vincula con la existencia de la hipoteca, la cual puede subsistir extrarregistralmente (cfr. Highton, Elena I. en “Juicio Hipotecario”, Tº2, pág. 628).

En los términos en los que quedó trabada la contienda, se observa que, contrariamente a lo que señala la recurrente, la decisión de la Directora del Registro no confundió la caducidad registral con la cancelación, sino que, en una interpretación normativa, sostuvo que la inscripción registral de la hipoteca constituida a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires no caducaba por el paso del tiempo, sino que conservaba su eficacia legal durante la vigencia del contrato.

Entonces, para decidir la cuestión, lo que debe determinarse es si existe alguna ley especial –tal como lo entendió el Registro– que constituya una excepción al principio general que regula la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca (artículo 2210 del Código Civil y Comercial).

II.3. Como es sabido, el Decreto 2080/1980 establece, entre las funciones del Director General del Registro de la Propiedad Inmueble, la de resolver las cuestiones que se promuevan por aplicación o interpretación de las normas legales y reglamentarias a que debe ajustarse el propio organismo (artículo 167, Dec. 2080/1980, según Decreto 466/99).

Para ello –dice la norma– el Director posee facultades para adoptar las medidas relativas a situaciones no reguladas en el Reglamento para mejor funcionamiento del Organismo. Así, el artículo 173 prevé que en cumplimiento de sus funciones dictará: (i) disposiciones técnico-registrales para regular, con carácter general, las situaciones no previstas en el reglamento y las que se hubieren delegado a dicha regulación (art.174); (ii) resoluciones, que serán las que se dicten como consecuencia del procedimiento establecido en el Capítulo X del Título Primero (recursos); (iii) disposiciones administrativas que están dirigidas a regular el funcionamiento de los servicios de apoyo a la entidad registral y (iv) órdenes de servicio que serán las instrucciones dadas al personal para facilitar la interpretación y aplicación de las normas de jerarquía superior.

Puede así advertirse que la Resolución de fojas 52/54 se dictó en ejercicio de las funciones que la ley le encomendó a quien ejerce la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble.

En esta línea, corresponderá decidir si la interpretación realizada por la señora Directora del Registro referido al mantener la observación efectuada por la registradora, resultó ajustada a derecho.

II.4. Al respecto, es preciso señalar que el artículo 37 de la ley 17.801 estipula que “caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan las leyes especiales: a) la inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare…”.

En esta línea, el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, en su redacción original, previó que los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el plazo de 20 años, si antes no se renueva. Luego, la ley 27.271 (B.O 15/9/2016) lo amplió a 35 años. Es decir que, el principio general previsto normativamente para la caducidad de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble es de 20 o 35 años, según el caso. Así, una vez transcurrido ese plazo, el asiento queda, automáticamente, sin ningún valor.

Empero, el artículo 37 de la ley 17.801, acorde se transcribió antes, prevé la posibilidad que se establezcan otros plazos a través de leyes especiales. Por ende, incorpora potenciales excepciones al principio general contenido en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En este punto, la ley 15.283 (B.O. 23/6/1960) estableció que “las disposiciones establecidas para las operaciones de crédito real con garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que refiere a los privilegios y ejecución especial consignados en la Ley Orgánica de dicha institución, como así también las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarán a los Bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares”.

Entre las prerrogativas con las que contaba el entonces Banco Hipotecario Nacional, el artículo 46 de la ley Nacional 1804/1886 preveía que “los efectos del registro de hipoteca, durarán hasta la extinción de la obligación, no obstante lo dispuesto al respecto por el Código Civil”. Todas las reformas realizadas a la Carta Orgánica de esa institución mantuvieron esa disposición que establecía un régimen especial respecto a la inscripción de las hipotecas (art. 47 del Dec. Ley 13128/1957, art. 37 de la ley 22.232/1980, art. 36 del Dec. 540/93).

Es decir que se contempló una excepción al plazo genérico de la caducidad registral previsto en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación al conservar la vigencia de la inscripción hasta la extinción de la obligación.

Conforme lo dispuesto por la ley nacional 15.283/1960, ese privilegio se extendió a los Bancos Provinciales Oficiales o Mixtos que realicen operaciones de créditos garantizados con hipoteca, entre que se encuentra el Banco de la Provincia de Buenos Aires.

Y si bien no se desconoce que dicha entidad se privatizó en el año 1997, transformándose en una sociedad anónima (ley 24.855), lo cierto es que, en el caso, la obligación garantizada con la hipoteca inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647) se efectuó el 22 de enero de 1996 (Esc. Nº 4), es decir, con anterioridad a la transformación enunciada.

Además, la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires también contempla la excepción al plazo genérico de la caducidad registral –ley 9434/1986–.

Esa norma local prevé en su artículo 58 que “La hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo con el artículo 69 de la ley 1804. No obstante el Banco tiene la facultad de pedir directamente y cuantas veces lo estime necesario la renovación de la inscripción, lo que se efectuará por el Registro de Hipotecas a la sola presentación por el Banco de un testimonio de la escritura originaria del préstamo”.

Así, se advierte que, desde los orígenes, que los legisladores han establecido esquema legal tuitivo a favor de determinadas entidades bancarias oficiales por su finalidad social.

Por ello, se entiende que es correcta la observación del Registro ya que los plazos contractuales, aunque pudieren en el caso estar vencidos, se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación, otras leyes aplicables o pueden pactarse en contratos privados, por lo que, su valoración, excede a la función registradora.

No modifica esa conclusión el hecho de que la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires y la cláusula décimo quinta del contrato de mutuo con garantía hipotecaria facultaran al acreedor a solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente. Es que esa prerrogativa –que podría ser ejercida por el acreedor cuando lo estimara pertinente– no podría ir en desmedro del plazo que la ley especial otorga (cfr. ley nacional 15.283).

En esta inteligencia, debe concluirse que en virtud de lo dispuesto por la ley 15.283, –en el mismo sentido que lo dispone el artículo 58 de la ley 9434/1986–, siendo el acreedor Banco de la Provincia de Buenos Aires para dejar sin efecto la inscripción registral, será necesario constatar la extinción de la obligación. Tal gestión deberá concretarse en forma extrajudicial o, en caso, recurrir a la Justicia para hacer valer sus derechos.

II.5. En este sentido, el 10 de noviembre de 2010 el Registro de la Propiedad Inmueble dictó la D.T.R. 3/10 que se publicó en el Boletín Oficial el día 17 de noviembre de 2010. Como se dijo, la señora Directora del Registro remitió a las constancias y resoluciones incorporadas a dicho expediente nº 655/02 para fundar la resolución cuestionada.

En dicha disposición se estipuló que “a partir del 23 de noviembre próximo [2010], en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el artículo 37 de la Ley 17.801 y los artículos 3151 y 3197 del Código Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Secretaría Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”.

Esa decisión se dictó con el objetivo de “arbitrar las medidas conducentes a eliminar la incertidumbre que se genera respecto de la anotación de hipotecas de las que son acreedores instituciones de claro contenido social, mutualista o de carácter oficial, incertidumbre que puede generar dudas o inseguridades a los agentes encargados de la labor registral y la carencia de información cierta sobre las características de las instituciones acreedoras ya mencionadas” (ver considerandos de la DTR 3/2010). Ello, pues existían algunas disposiciones especiales –Decretos-Ley 14.535/44 y 13.128/57 y Leyes 12.643 y 14.398– que modificaban el principio general y común al que se encuentra sometido todo gravamen hipotecario.

Fue así que, en el marco de ese expediente administrativo Nº 655/02 –que se acompañó en formato digital ad effectum videndi–, el 2 de julio de 2014 el entonces Director de Interpretación Normativa y Proceso Recursivo del registro elevó al Director General del Registro un dictamen concluyendo que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor, conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan en el plazo establecido por el artículo 3151 del Código Civil (hoy 2210, CCCN)”.

Lo cierto es que estas actuaciones apuntan –en ejercicio de las funciones encomendadas por el Decreto 2080/1980– a reconocer y sistematizar los distintos supuestos en donde las leyes especiales contemplen excepciones al principio general que prevé el artículo 2210 del Código Civil y Comercial.

Ello, sin perjuicio, claro está de que las partes puedan –tal como ocurrió en el caso– someter la decisión administrativa a la que se arribara a la revisión jurisdiccional, pues son los jueces los interpretes finales de las normas (arts. 116, CN).

Sólo cabe agregar que en igual sentido resolvió la Corte Suprema de Justicia de la Nación en un precedente que involucraba al Banco de la Nación Argentina (Fallos FTU 71004350/1998/1/RH1 Banco de la Nación Argentina c/ Unzain, Henrri Manuel y otra s/ ejecución hipotecaria del 3 de diciembre de 2020). Allí, el Máximo Tribunal destacó que la excepción a la solución prevista en los artículos 3151 y 3197 del Código Civil entonces vigentes, contenidas en la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina (ley especial 21.799) no resulta contraria a principios de orden público (ver. Considerando 5º).

En consecuencia, y por los argumentos hasta aquí señalados se rechaza el recurso de apelación deducido y se confirma la resolución dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta ciudad.

III. Por tales consideraciones, el Tribunal resuelve: Confirmar la resolución de fojas 52/54 dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital.

Regístrese de conformidad con lo establecido con los arts. 1 de la ley 26.856, 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN; a tal fin, notifíquese a las partes por Secretaría. Cumplido ello, devuélvase vía DEOX al R.P.I.

La difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por los arts. 164, segundo párrafo, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido.

Se deja constancia que la Vocalía Nº 32 se encuentra vacante. – Silvia P. Bermejo. – Lorena F. Maggio.

L., G. A. c. E., V. s/cobro de alquileres.

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 10 días del mes de abril de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “L., G. A. c/ E., V. S/ COBRO DE ALQUILERES”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida admitió la demanda entablada contra V. E. a quien condenó a abonar a G. A. L. dentro del plazo de 10 días la suma de cuatrocientos sesenta y cinco mil ciento cuarenta pesos ($ 465.140) (50 %) del valor locativo correspondiente al inmueble sito en Ramos Mejía nº …/…/…, piso 1º, Unidad Funcional 15, de esta Ciudad, con más sus intereses que deberán ser liquidados conforme a lo establecido en el V.

Contra dicho pronunciamiento se alza las partes.

El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

G. A. L. promueve demanda contra V. E., por el cobro de la suma de $ 325.000 con más lo que resulte de la prueba, sus intereses y las mensualidades que se sucedan hasta el pago definitivo o desocupación y/o división del condominio, del inmueble sito en Ramos Mejía nº …/…/… piso 1º Unidad Funcional 15, de esta ciudad.

Relata, que tal como surge de la escritura traslativa de dominio adquirió con fecha 6/12/2002 el 50 % indiviso del inmueble; aclarando que la compra se efectuó a los padres de la parte demandada. Que, con posterioridad contrajo matrimonio con la Sra. E., y en el año 2012 se divorciaron.

Destaca, que tuvo una hija con la demandada quien en un principio vivía en el inmueble con su madre; y con el transcurso del tiempo las cosas variaron. Que, desde hace tres años habita con su actual pareja e hija que tiene con ésta.

Entiende, que en tales circunstancias ha caducado la necesidad de conformidad de ambos progenitores en cuanto a la división del bien. Que, por ello promovió el juicio para dividir el condominio por no tener interés alguno en proseguir la copropiedad del bien con la accionada. Refiere haber iniciado un juicio sobre división en el cual también se requirió el pago del canon locativo por el uso del 50 %; siendo rechazada la acumulación de ambas pretensiones. Que, en el mes de diciembre del 2020 se adjuntó el escrito de demanda a la cédula enviada a la demandada donde surge el reclamo por el valor locativo, tomando dicha fecha como de inicio de la deuda, y reclamando los trece meses en razón de $ 25.000 por mes, por el uso de la mitad indivisa.

Requiere la fijación del canon locativo mensual, y se la condene al pago de la suma reclamada, con costas.

Con fecha 17/3/2022 se presenta V. E. a contestar demanda.

Reconoce la calidad de condómina del inmueble de la calle Ramos Mejía …/…/… Unidad Funcional nº 15, primer piso, de esta ciudad; cuyo 50 % fuera adquirido por escritura de fecha 18/4/2002.

Señala, que no fue notificada del pago de canon locativo hasta la notificación de la presente demanda. Que, no resultan actos jurídicos aptos la mediación previa ni la interposición de la demanda sobre división de condominio. Que, la demanda mencionada fue notificada el 19/3/2021, sin monto alguno de la locación del bien, circunstancia que omite en el cuerpo de la cédula.

Sostiene, que el valor locativo del bien no asciende a un valor mayor a $ 35.000, o lo que surja de la pericia a realizarse.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, el colega de la anterior instancia consideró el reconocimiento expreso de G. A. L. y V. E. respecto de la existencia del condominio sobre la finca señalada (cfr. presentaciones de fecha 13/12/2021 y 17/3/2022) hasta la fecha de su disolución, esto es, el acuerdo arribado con fecha 1/8/2022 –y aprobado con fecha 19/8/2022– en los autos caratulados “L., G. A. c/ V., E. s/ división de condominio” (expediente nº 50.205/2020). Sostuvo, que cuando un condómino ocupa el inmueble común lo hace a título de propietario más como igual derecho tienen los demás comuneros, corresponde hacer lugar al pedido de fijar un valor locativo por el uso exclusivo y excluyente que alguno de ellos haga de la cosa común, hasta que el bien se liquide o experimente modificación la situación de ocupación (arts. 1986 y 1988 del Código Civil y Comercial de la Nación). Compensación locativa, que, dijo debe abonarse a partir del reclamo del condómino que no disfruta de la cosa común efectuada en forma fehaciente, pues hasta ese entonces, se supone que la inacción importó conformidad con la situación existente. Contempló, que las partes están de acuerdo en la existencia del condominio y también en el uso y goce excluyente del bien por parte de la demandada E., quien si bien en un principio, controvirtió, su uso en esos términos, luego terminó admitiéndolo. Que, en ese sentido, el momento para que comience a correr la indemnización es desde la fecha de la notificación de la demanda por la división de condominio (v. cédula de fecha 19/3/2021) pues la compensación locativa se devenga a partir del reclamo del condómino que no disfruta de la cosa común efectuada en forma fehaciente. Que, el reclamo fehaciente que importa el traslado de la demanda en el expediente sobre división de condominio encuentra plena justificación cuando la propia demandada contesta en su responde (v. escrito del 14/4/2021 de los autos nro. 50205/2020) sobre la pretensión de fijación de valor locativo efectuada en dichas actuaciones (v. escrito de demanda de fecha 26/10/2020). Que, ello motiva que la fecha de la cédula del traslado de demanda de fecha 19/3/2021 (v. digitalización de cédula en el expediente sobre división de condominio), surja como la del inicio del reclamo en el punto. Señaló, que el lapso que origina el presente concluye el último día de julio atento la presentación efectuada el 1/8/2022 en el Expte. Nº 50205/2020, fecha en que las partes acordaron la disolución del condominio en cuestión, y aprobado por el Tribunal mediante providencia de fecha 19/8/2022 en el expediente reseñado. Finalmente, en cuanto al monto que cabe fijar en concepto de canon locativo, valoró la pericia de tasador practicada en la causa y las precisas tablas con las que el experto ilustra su dictamen. Consecuentemente, al atender al canon devengado durante el lapso indicado en el considerando III-b), esto es, los meses a contarse desde la fecha de la notificación del traslado de demanda en el Expte. Nro. 50205/2020 –19/3/2021–, hasta la fecha el último día del mes de julio del 2022 (v. escrito de acuerdo de disolución de condominio del 1/8/2022); y efectuado su cálculo a partir del cuadro incorporado en el pto. 5 de la pericia del 11/11/2022, la demanda prosperará por la suma de $ 465.140, correspondiente al cincuenta por ciento que le corresponde a la actora. Que, la suma habrá de incrementarse con los intereses que se calcularán desde que cada uno de los cánones locativos son debidos, esto es, desde el día 19/3/2021, mes a mes (y hasta el canon correspondiente al mes de julio del 2022 inclusive), hasta la de su efectivo pago según la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

III. Los recursos

La parte actora expresa agravios en fecha 20/9/2023. Se agravia respecto del monto mensual de alquiler, ya que para ello el Juez de grado ha tenido en cuenta los montos históricos mensuales fijados por el tasador designado en autos sumando los mismos, lo cual podría ser adecuado en un contexto de inflación normal, pero en la situación de nuestro país la circunstancia hace que exista una apropiación de fondos por la demandada que lo perjudica. Que, el monto que se reclama debe ser debidamente modificado debiendo establecerse a su juicio, que lo que debe la demandada es el 0,16 % (0,32/2) del valor del bien al momento de la liquidación por cada período adeudado, con más los intereses que se consideren adecuados, fijando que el dólar será calculado según el dólar MEP, salvo que al momento de tal liquidación exista un libre cambio de la divisa en cuestión Se alza contra el día del mes que debe hacerse el cálculo del interés, ya que normalmente los alquileres se pagan los primeros días de cada mes.

La parte demandada expresa sus agravios el 5/10/2023. Se alza contra la decisión de imponer el pago de los cánones desde la fecha en la cual se notificó la demanda de división de condominio –19/3/2021– ya que sostiene ni en el escrito de inicio ni en ninguna otra presentación existió intimación fehaciente a abonarlos. Que, nunca le notificaron a realizar pagos en concepto del uso de la cosa en condominio pues cuando quiso realizarlo el juez que intervino en esa causa rechazó de oficio la acumulación de pretensiones. Que, en la cédula notificada el 19 de marzo de 2023 se omite esa decisión del Juez interviniente. Se queja de que el perito tasador valuó el inmueble en dólares estadounidenses para el mejor cálculo del valor del alquiler. Que, la tasación se efectuó en base a presunciones pues no pudo acceder al inmueble. Cuestiona, que la tasación efectuada en dólares fue cotizada en su equivalente en pesos sin establecer el tipo de cambio utilizado, aplicando sobre ello el 0.32% que resulta el alquiler mensual aproximado. Impugna, que de acuerdo con sus cálculos tomó el valor del dólar informal cuando debería haber sido el oficial. Que, debió tomarse el valor en pesos establecido del alquiler (no en dólares transformado a pesos y luego aplica el 0,32%) y descontar progresivamente el proceso inflacionario. Que, debe realizarse una nueva pericia con los parámetros que esgrime. Se queja de la imposición de costas a su parte.

IV. La solución

a) Adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos: 274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

b) Entrando al análisis de los agravios vertidos por la demanda no puedo sino precisar que el artículo 265 del CPCC dispone que el escrito de expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que los apelantes consideren equivocadas. “Crítica concreta se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio, lo de razonada alude a los fundamentos, bases y substanciaciones del recurso. Razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto de los conceptos contenidos en la sentencia que se impugna” (conf. esta Sala in re “Micromar S.A. de Transportes c. MCBA” del 12-09-79, ED 86-442).

Se trata de un acto de impugnación destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida para demostrar su injusticia. Pero si el recurrente no realiza una evaluación o crítica de las consideraciones que formula el anterior sentenciante, sino que expresa un simple disenso con lo decidido con argumentos que no intentan rebatir los fundamentos tenidos en mira para decidir la cuestión, la expresión de agravios no reúne los requisitos establecidos por la citada norma legal (CNCiv., Sala H, 13-02-06, “Pasolli, Jorge c/ Camargo, Roberto S. y otro”, La Ley Online) y debe declararse desierta.

Los recurrentes deben poner de manifiesto los errores de hecho o de derecho, que contenga la sentencia; y la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo. Deben, pues, cumplir la imperativa disposición del artículo 265 del CPCC.

Reitero que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv., Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57).

Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del “A Quo”, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76, entre otros).

En el caso, no se rebate certeramente el fundamento medular del colega de grado consistente en que la pretendida compensación en dinero sólo se podrá fijar en la sentencia con retroactividad a la fecha de su requerimiento fehaciente, sin hacerse cargo que en su contestación de demanda en el expediente sobre división de condominio expresamente aludió a este reclamo (ver su negativa en los términos del art. 356 del CPCC, pro. 16).

Y ello, por cuanto su ejercicio únicamente tiene proyección hacia el futuro, ya que la petición de alguno de los comuneros respecto de la ocupación por parte de alguno de ellos, para que produzca los efectos requeridos, debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza (esta Sala 12/10/2001, Lexis Nº 10/9036). Luego, a pesar de lo decidido en aquellas actuaciones y su derivación por esta vía no empecé al ejercicio del derecho por parte del comunero reclamante y su conocimiento fehaciente por la otra, en el caso la demandada.

La compensación debida por el uso exclusivo de la cosa común por uno de los condóminos, debe computarse como deuda desde que fue solicitada, pues se reputa consentido el uso de la cosa en forma gratuita por el período anterior. En efecto, antes de la intimación no existe obligación alguna exigible, pues cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, y puede ejercerlos sin el consentimiento del otro copropietario (CNCiv., Sala M, 25/9/2014, “Papa Carlos Norberto c/Papa Fernando Horacio s/ fijación y/o cobro de valor locativo” Cita: MJ-JU-M-90212-AR | MJJ90212 | MJJ90212).

Constituye entonces requisito esencial para la procedencia del reclamo, el requerimiento al otro condómino, ya que mientras no se exteriorice de ese modo se considera que existe tolerancia en la ocupación exclusiva.

Es preciso mencionar que la interpelación, como acto jurídico unilateral, es un requerimiento de pago, sin que resulte menester que el acreedor amenace con la promoción de demandas. En tal sentido, se limita a hacer saber al deudor qué es lo que exige. Asimismo, espera de él el cumplimiento de sus obligaciones y tácitamente le advierte que, si no cumple, hará valer sus derechos por vías legales. La exigencia debe ser precisa e interpelativa. Si bien no se requiere de formalidades especiales, es importante, para atribuirle efectos, contar con la seguridad de que su contenido fue conocido por el interesado, pues en caso de duda debe ser desechado al efecto de la interpelación constitutiva de la mora. Tal requerimiento exige una voluntad recepticia, de manera que debe llegar a conocimiento del deudor interpelado (conf. CNCiv., Sala H, “Creo, Ricardo y otros c. Creo, Carlos A.” del 06/07/2010, Publicado en: DFyP 2011 (marzo), 132, Cita online: AR/JUR/46182/2010; ídem Sala A 22/08/2016 “Cavallaro, Juan J. c. Cavallaro, L. A. s/ división de condominio” Ídem “G., E. D. c. G., J. N. s/ cobro de alquileres” 08/02/2019 JA 24/07/2019, 54 JA 2019-III Cita Online: AR/JUR/471/2019; esta Sala, Expte. Nº 26475/2020 “Galván Aldana Eva c/ Galván, Amalia Magdalena s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, del de 2023).

A partir de ello, rápidamente los agravios concernientes a la oportunidad en que debe computarse el valor asignado por compensación de uso pierde virtualidad, tanto los de la demandada como el vago intento formulado por el accionante en punto al comienzo del cómputo en razón de todo lo expuesto y, en su caso, por lo normado por el artículo 277 del Código Procesal ya que no ha integrado su reclamo. Es que la norma establece que “El tribunal no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia…”; ello, radica en el principio de congruencia, consistente en lo que se ha denominado “personalidad de la apelación” (Arazi-Rojas, “Código Procesal Civil y Comercial de la nación. Comentado y Anotado”, Rubinzal Culzoni, 1º edición, Santa Fe, 2003, p. 353).

En ese lineamiento, el régimen del artículo 277 del Código Procesal sólo atribuye al tribunal de segunda instancia la jurisdicción que resulta de los recursos deducidos por ante ella, limitación ésta que tiene jerarquía constitucional (CSJN, 19-10-95, Rep. E.D. 30-1072, sum. 20); ello por cuanto, el principio de congruencia que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de segunda instancia. El límite del poder de la Alzada lo constituye el thema decidendum propuesto por las partes en los escritos (CNCiv., Sala F, 6-9-2000, “Ferraiolo, Enrique Alberto c/Edenor SA y otros s/ daños y perjuicios”).

Le está vedado, pues, al apelante transponer los límites establecidos con su petición originaria. Siendo la apelación una instancia eminentemente revisora, en su ámbito sólo puede ser objeto de ataque y ulterior juzgamiento la actividad cumplida en la sede anterior, sin que resulte posible agregar nuevos capítulos que en cualquier grado o medida sustituyan o modifiquen la base fáctica de la proposición originariamente formulada.

En función de las consideraciones precedentes, el discurso recursivo en la especie revela una manifiesta como inadmisible innovación de la materia propuesta como contenido de la litis cristalizada en autos. Considerar y decidir ahora respecto de este último planteo es absolutamente novedoso y sustitutivo del efectuado primeramente en el escrito inicial, lo que implicaría exceder indebidamente la competencia funcional habilitada por el recurso concedido, al abordar cuestiones que no fueron materia de decisión por el distinguido Juez interviniente en tanto no integraron la demanda.

c) En lo atinente al restante agravio esgrimido por la demandada respecto del monto determinado por mi colega de grado, debe decirse que resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal cuando los agravios de los recurrentes se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos, en el caso, en oportunidad de impugnar la pericia del tasador realizada en autos, sin hacerse cargo de las consideraciones que expresó el sentenciante al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por el magistrado de la instancia previa (esta Sala, 15/7/2010, Expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Ídem, íd., 23/6/2011, Expte. 90.579/2003 “Rivera Cofre José Alejandro y otros c/ Clínica Gral. de Obstetricia y Cirugía Ntra. Sra. de Fátima y otros s/ daños y perjuicios”, íd. íd. Expte. nº 36.303/2020 “M., E. c/ O., D. A. y otro s/daños y perjuicios”, del 27/2/2023, entre otros).

En ese sentido, debe decirse que no se hace cargo lo dicho en punto a que el experto visitó el inmueble en presencia de la misma demandada; y por otro lado, que las precisas tablas con las que el experto ilustra su dictamen, y lo dicho por el mismo al responder la impugnación permiten desestimar sus impugnaciones al no tener mayores o mejores argumentos que los expuestos por el perito.

Desde ese piso de marcha, el experto ha mostrado las variaciones que han sufrido los valores de las propiedades promedio en los diversos periodos, para qué partiendo del valor actual estimó cual era el valor probable del alquiler en el período solicitado. Así, como señala, su metodología ha sido extrapolar el valor actual llevándolo a los periodos en cuestión, utilizando la variación sufrida por el dólar para el mismo; índice que se considera como apropiado; permitiendo considerar como razonable la estimación efectuada para los alquileres determinados. Ello, ha sido admitido por el propio accionante en su alegato lo que lleva a desatender sus críticas pues el parámetro tomado por el especialista para establecer el valor mensual torna impropia su adecuación a la fecha de la sentencia.

Sabido es que la función de la prueba pericial es de asesoramiento, pues se trata de cuestiones ajenas al derecho respecto de los cuales el juez no tiene conocimientos específicos. Si bien no es el perito quien define el pleito, si el informe que presenta se encuentra debidamente fundado, su peso y envergadura lo convierten en un valioso aporte para el sentenciante.

Una experticia de las características de la presentada en autos, resulta el fruto de un examen objetivo de las circunstancias de hecho, de la aplicación de los principios científicos inherentes a su especialidad y de los razonamientos que siguen para dar respuesta a los temas sometidos a dictamen del entendido. Por tanto, la mera opinión de los litigantes no puede prevalecer sobre las conclusiones de los idóneos, en especial si se advierte que no hay argumentos valederos para demostrar que éstas resultan irrazonables.

Sin embargo, a los efectos establecer su valor disiento con el colega de grado, quien basándose en los términos del estudio pericial, tomó como pauta de cambio la cotización del llamado “dólar blue” o “dólar informal” que como su nombre lo indica no puede ser tomado como pauta de referencia al no ser reconocido por la entidad estatal pertinente. Así las cosas, la actual coyuntura económica y cambiaria del país, sumada al escenario inflacionario y a los distintos factores que impactan en el sistema financiero, nos llevan a modificar tal temperamento y a recurrir a la cotización de un tipo de dólar que refleje con mayor apego el valor real de mercado de los bienes objetos de autos y guarde una equivalencia más acorde al actual contexto. Así las cosas y teniendo en cuenta las particulares circunstancias económicas y financieras que ocurren en la actualidad, consideramos adecuado que en la especie el monto establecido por el perito tasador se convierta -tal como lo indica el accionante- en pesos conforme la cotización del dólar “MEP” a la fecha de cada uno de los períodos reconocidos, pues entre las distintas opciones que imperan en el fuero, a nuestro entender es la que más permite arribar a una justa composición (CNCiv. Sala J, Expte. 33899/2011 “A. C. G. s/sucesión ab-intestato”, del 13 de diciembre de 2023 entre muchos otros).

Por las razones expuestas, corresponde confirmar en lo sustancial la sentencia en crisis con la salvedad de la paridad cambiaria tal como aquí se propone al Acuerdo.

Por todo lo que dejo expresado, doy mi voto para que:

I. Se confirme la sentencia recurrida en lo que decide y fue motivo de apelación y agravio con la salvedad de la paridad cambiaria que debe adoptarse como referencia para establecer el valor locativo mensual histórico conforme se establece en el considerando IV. c) in fine.

II. Se impongan las costas de alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

I. Confirmar la sentencia recurrida en lo que decide y fue motivo de apelación y agravio con la salvedad de la paridad cambiaria que debe adoptarse como referencia para establecer el valor locativo mensual histórico conforme se establece en el considerando IV. c) in fine.

II. Imponer las costas de alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

La regulación de honorarios de los profesionales intervinientes se difiere hasta tanto sean fijados los correspondientes a la instancia de grado.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).

H., S. R. c. Club de Campo Chacras de la Cruz S.A. s/cumplimiento de contrato

En Buenos Aires, a los 14 días del mes de febrero del año dos mil veinticuatro, reunidos los señores jueces de la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Guillermo Dante González Zurro, María Isabel Benavente y Carlos Alberto Calvo Costa, a fin de pronunciarse en el expediente nº 60548/2020, “H., S. R. c. Club de Campo Chacras de la Cruz S.A. s. cumplimiento de contrato”, el Dr. González Zurro dijo:

1. Sumario

La sentencia dictada en primera instancia rechazó la demanda promovida por S. R. H. contra el Club de Campo Chacras de la Cruz S.A, con costas. El demandante pretendía que la sociedad cumpla con las disposiciones estatutarias y reglamentarias del conjunto inmobiliario del que él forma parte, de manera tal que cada uno de los propietarios contribuyera igualitariamente con los gastos comunes de mantenimiento y conservación del complejo (expensas) en la proporción 1/273 ava parte; reclamaba, además, la reliquidación de los gastos de los últimos años de acuerdo a lo establecido en dicha normativa.

El juez de grado señaló que incumbía a la parte actora demostrar los extremos invocados. Sin embargo, con la única prueba documental ofrecida, H. no evidenció fundamento para su reclamo.

El sentenciante sostuvo, además, que existía una interpretación divergente sobre los alcances del estatuto y del reglamento interno. Empero, estimó que el art. 21 del reglamento le quitaba toda fuerza al planteo, ya que la desarrolladora Urbaland Argentina S.A., mientras sea accionista del dominio de las parcelas destinadas a la venta, quedaba exenta del pago de expensas y gastos comunes por dichas unidades.

Adicionalmente, el magistrado refirió la realización de una asamblea general extraordinaria de socios en septiembre del año 2017, que aprobó la suscripción de un acuerdo propuesto por la desarrolladora para la limitación de la eximición en el pago de expensas. Tal convenio fue suscripto el 16/03/2018.

Por último, el colega calificó como llamativo que si el tema radicaba en la falta de pago de gastos y expensas por Urbaland S.A. o del accionista M. A., ninguno de ambos haya sido traído a juicio.

La parte derrotada apeló el fallo y, en su expresión de agravios, se quejó –en lo principal– de que, pese a que el juez se limitó a una interpretación de los alcances del estatuto y del reglamento interno, de ninguno de los artículos surge que un accionista clase A esté exento del pago de las expensas comunes. Sostuvo, a partir del dictamen de la perita contadora, que existe arbitrariedad en la liquidación de expensas. El juez –afirmó– omitió toda referencia al dictamen, así como como prescindió de valorar la prueba de los testigos M. M. y G. G.

En su segundo agravio, afirmó que el sentenciante, al disponer que Urbaland Argentina S.A. se encontraba exenta del pago de expensas por ser accionista clase B, falló extra petita, en violación a los principios de congruencia y de buena fe. Asimismo, cuestionó como un error del juzgador considerar a la asamblea celebrada el 13/09/2017 como una asamblea general extraordinaria, pues se trató de una asamblea ordinaria, por lo que no podía tratar el punto sobre limitación de la cláusula de eximición de expensas. Por lo demás, el apelante estimó que esas estipulaciones eran ajenas al planteo de autos. Pidió que se disponga la inoponibilidad a su parte del supuesto acuerdo, por no haberse aprobado según los arts. 235 y 250 de la ley 19550.

Por último, en el tercero de los agravios, criticó la decisión judicial en cuanto a que la desarrolladora Urbaland Argentina S.A. y el accionista M. A. no habían sido traídos a juicio en calidad de demandados.

La demandada contestó la expresión de agravios, donde se pronunció por su rechazo y manifestó que Urbaland y A. son sujetos que actúan en el comercio y no dentro del espectro regulado por el reglamento interno, pues carecen del derecho al uso y goce de la infraestructura cultural, social y deportiva, como sí gozan los adquirentes de los lotes, tal como resulta ser el demandante. Se refirió también al art. 21 del reglamento y al acuerdo celebrado el 18/03/2018. Negó arbitrariedad en la liquidación, que técnicamente no son expensas sino una contribución fija por lote que abarca un número de mejoras, inversiones y servicios previstos y pactados de antemano. Se preguntó si el actor, al momento de comprar, ignoraba que se trataba de un desarrollo urbano sujeto a un plazo determinado, como también si pasó por alto la cláusula 21 del reglamento. También cuestionó por falta de fundamento la afirmación de H. sobre que las acciones clase A de M. A. deben cotizar aun cuando no se produjo la primera venta que unifique la doble condición de socio/propietario y ni siquiera existe plano de creación y partida inmobiliaria del lote. ¿Cuál sería el quebramiento a la igualdad de trato entre los socios –se interroga el demandado– si esas acciones, que hoy son cinco, carecen de un lote asignado? Finalmente, con relación al tercero de los agravios, expresó que el actor, en la etapa prejudicial, dirigió su reclamo contra la empresa desarrolladora y contra A., para luego excluirlos de la demanda, por lo que comparte la apreciación del juez.

2. Sujetos y Antecedentes

Para poder comprender mejor el problema traído a esta instancia, identificaré a los distintos sujetos intervinientes y detallaré los antecedentes de relevancia.

El demandante S. R. H., por compra a Urbaland Argentina S.A. (escritura no 426 del 19/05/2011), reviste el carácter de nudo propietario de la parcela 16, fracción IV del Club de Campo Chacras de la Cruz, ubicado en el Partido de Exaltación de la Cruz; asimismo, por el mismo instrumento público, M. M. A. le transfirió onerosamente a H. la acción ordinaria nominativa no endosable no 118 correspondiente al Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., acción que constituye con la parcela 16 “un todo inescindible” (escritura citada, cláusula segunda). La usufructuaria vitalicia es S. C., quien no interviene en este juicio (ver escritura citada, cláusula V y resolución del 18/08/2021). H., en ese mismo acto, se obligó a abonar al Club de Campo “las expensas comunes y/o cuotas y/o cargas que dicha entidad requiera y/o cobre para el mantenimiento de los servicios…incluyendo la parte proporcional de los gastos de mantenimiento de las partes comunes y servicios” (iii, e).

M. M. A., por su parte, actuando por su propio derecho y como presidente de Urbaland Argentina S.A., constituyó mediante escritura 617 del 08/08/2003 el “Club de Campo Chacras de la Cruz S.A.”, asociación civil; entidad de carácter civil sin fines de lucro que, para su funcionamiento, adoptó la forma de sociedad anónima (estatuto, cap. I). En lo que aquí interesa, este Club administra, recauda y aplica fondos a los gastos de funcionamiento, conservación y desarrollo de las instalaciones deportivas, sociales, infraestructura y servicios.

El capital social está representado por 273 acciones ordinarias, nominativas no endosables clase A, “las que serán transferidas a quienes resulten adquirentes de cada una de las parcelas” y por 27 acciones preferidas, nominativas no endosables clase B, correspondientes a la desarrolladora del emprendimiento Chacras de la Cruz (estatuto, art. 4).

Los asociados se obligan a atender los gastos de funcionamiento, mantenimiento, conservación y ampliación de las instalaciones, obras y servicios, proveer los fondos necesarios de conformidad a las reglamentaciones que establezca esta sociedad (estatuto, art. 5, a). En dicho artículo, a efectos de “reglar las relaciones de los propietarios entre sí, a cada una de las unidades parcelarias correspondientes a las doscientos setenta y tres (273) ava parte indivisa, correspondientes a las doscientos setenta y tres (273) acciones ordinarias, nominativas no endosables clase A, proporción ésta que se fija los fines de determinar el valor de cada unidad con relación al conjunto del inmueble y a los bienes comunes; su uso y goce; el pago de las cargas y gastos por expensas comunes y extraordinarias…”.

El Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., bajo la presidencia de M. M. A., dictó el reglamento interno (ver escritura 482). En lo que aquí nos interesa, el art. 16 dispone: “Todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el buen mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de los servicios de carácter común, con abstracción del uso que realicen de los mismos…”.

El art. 17 del reglamento, a su vez, establece: “Todos los gastos y expensas comunes serán soportados por cada propietario en una doscientos setenta y tres (273) ava parte…”.

El art. 21 del mismo texto dice: “Por ser condición de compra y de conocimiento de todos los accionistas al momento de suscribir cualquier documento que acredite la voluntad de adquirir una parcela y por ende una acción de Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., los propietarios y el Administrador no podrán obstaculizar o restringir de ninguna forma, ya sea directa o indirectamente, las actividades de la sociedad Urbaland Argentina S.A., en su condición de propietaria, vendedora y desarrolladora del emprendimiento urbanístico, hasta tanto no haya enajenado la totalidad de las parcelas, resultante de la subdivisión aprobada o a aprobarse, ni se podrá obligar [a] dicha sociedad a contribuir al pago o realización de obras, mejoras o cualquier otra erogación, al margen o distintos de los que tomó a su cargo en la oportunidad de la venta y que resultan de los respectivos boletos de compraventa. Por tanto, mientras Urbaland Argentina S.A. sea accionista del dominio de las parcelas destinadas a la venta, estará exenta por dichas unidades del pago de las expensas y gastos comunes destinados al funcionamiento y mantenimiento de los bienes comunes presentes y/o futuros y de contribuir a la realización de obras y mejoras que dispusiera efectuar la Asamblea, no pudiéndosele tampoco trabar la libre disponibilidad de las referidas parcelas, ni exigírsele el pago de cuotas sociales y demás contribuciones previstas por el Estatuto social y en este reglamento”.

3. Fundamentos. Solución

La pretensión de cumplimiento contractual contenida en la demanda, esto es, que cada uno de los propietarios de las 273 parcelas se encuentran obligados a contribuir y pagar el 0,366% (1/273) del importe total de los gastos comunes de mantenimiento y conservación (expensas comunes) merece ser interpretada a partir de la realidad de este tipo de emprendimientos y la totalidad de las normas regulatorias. En efecto, habitualmente transcurre un lapso considerable entre la primera y la última venta de las parcelas de un conjunto inmobiliario, por lo que el factor tiempo no puede ser soslayado. En este sentido, dentro de las prerrogativas de la empresa desarrolladora, suele contemplarse que no pague expensas por los lotes o parcelas que todavía no fueron vendidos, particularidad posiblemente motivada como compensación por la inversión inicial de las obras de infraestructura, servicios y construcción de las partes comunes, cuya erogación adelantó la empresa para hacer viable el emprendimiento. Como quiera que se catalogue axiológicamente tal eximición, lo cierto es que, en el caso, no solo fue plasmada en el reglamento obligatorio, sino que expresamente el demandante lo consintió al adquirir el bien y la acción inherente.

Ahora bien, si hay parcelas no vendidas que están exentas del pago de las expensas y gastos comunes (art. 21 del reglamento), mal podría exigirse el pago al titular de la acción clase A correspondiente. Esto es así por una razón fundamental: la parcela y la acción conforman “un todo inescindible” (arg. art. 1 inc. a del dec. 9404/86 de la Pcia. de Buenos Aires; escritura de compraventa, cláusula segunda y art. 21 del reglamento: “cualquier documento que acredite la voluntad de adquirir una parcela y por ende una acción del Club de campo”; ver, asimismo, respuesta de la perita contadora María Alejandra Barbona a la impugnación de la demandada presentada el 07/04/2022, p. 2, quinto párrafo), por lo que si la parcela no paga, la acción tampoco. Dicho de otra manera pero con idéntico sentido: el accionista paga expensas en la medida en que reúna también la condición de adquirente de una parcela y es por esta parcela que paga. Esta es, a mi juicio, la interpretación sistemática y funcional más coherente con todo el plexo regulatorio, al respetar la compatibilidad entre las distintas cláusulas en juego (5, 16, 17 y 21 del reglamento interno).

En este sendero interpretativo, es útil subrayar que aunque no lo demanda –como lo puso de manifiesto el colega de grado– pareciera que la acción de cumplimiento tendría principalmente en miras a M. A., presidente en su origen de las sociedades Urbaland Argentina y Club de Campo Chacras de la Cruz, y alma mater de todo el emprendimiento. Pues bien, debo recordar que el Club de Campo era al comienzo titular de las 273 acciones clase A, las que se corresponden con las 273 parcelas que se pusieron en venta (cuando menos de las 255 unifamiliares). Si Urbaland Argentina, propietaria de las parcelas, está exenta de pagar –aspecto reconocido por el apelante en sus agravios– no advierto la razón por la que el titular de las acciones aún no transferidas deba, por esa sola circunstancia, estar obligado al pago de expensas. Estimo entonces adecuado formular la siguiente distinción entre las disposiciones definitivas de los arts. 5, 16 y 17 del reglamento interno, es decir, aquellas que contemplan el supuesto teórico de haberse vendido la totalidad de las parcelas, y la disposición temporal del art. 21, cuya nota transitoria surge de sus términos: “mientras Urbaland Argentina S.A. sea accionista del dominio de las parcelas destinadas a la venta”. Vale decir, el demandante tendría razón en su planteo recién cuando se hubiesen vendido la totalidad de las parcelas, no antes. De ahí que no es cierta la afirmación volcada en el primero de los agravios acerca de que no surge del estatuto ni del reglamento que un accionista clase A pueda eximirse del pago de las expensas comunes, afirmación que también realizó la perita contadora María Alejandra Barbona (dictamen, respuesta al punto 7). Es que tal afirmación escinde de cada accionista la necesaria condición concomitante de propietario de la parcela; por lo tanto, si el accionista “por defecto” – por caso M. A.; rectius: la sociedad Club de Campo Chacras de la Cruz– no compró ninguna parcela (más bien las intenta vender a través de la sociedad desarrolladora), no se daría, siguiendo la interpretación contextual (art. 1064 CCCN), el presupuesto reglamentario para exigirle el pago. Y si únicamente compró una parcela y ya cuenta con la acción respectiva, paga expensas por esa sola parcela (tal como declaró el testigo G. M. G., min. 46). De hecho, la misma perita contadora así lo entendió al contestar la impugnación de la demandada: “Atento a que conforme los estatutos y los reglamentos no puede existir un lote del Club que no se encuentre vinculado inescindiblemente a una acción clase A y no puede existir una acción clase A emitida por la sociedad que no se encuentre inescindiblemente vinculada a un lote, por ello concluí que son 273 los accionistas/propietarios del club los que deben contribuir con el pago de las expensas liquidadas por la sociedad” (presentación del 07/04/2022, p. 2, quinto párrafo). Por lo que la profesional reconoce que no basta la sola condición de accionista para pagar las expensas sino que se debe dar el binomio: propietario/accionista (arg. decreto provincial 9404/86). Este conjunto inescindible responde –respectivamente– al derecho de dominio para cada parcela residencial y al derecho de los propietarios de participar en las partes comunes (social, deportiva, etc.). El dominio de este segundo sector recae en Club de Campo Chacras de la Cruz S.A., que es la sociedad administradora y que los propietarios de las parcelas residenciales integran como socios y cuyos gastos deben soportar para su mantenimiento. Así incluso habría sido la práctica desde el comienzo del emprendimiento, donde no se dividía el presupuesto anual de gastos por los 273 lotes sino solo entre los adquirentes –en su doble condición de propietarios y accionistas– a ese momento. Entre ellos se hallaba H. (ver declaración de los testigos G. M. G., min. 15 en adelante y M. M., min. 10; min. 13 y min. 27 en adelante), quien adquirió su acción y su parcela en el año 2011, por lo que la postura ahora desplegada emerge contradictoria con su conducta precedente (art. 1067 CCCN).

Adicionalmente, tampoco puede silenciarse lo acordado en la asamblea general de accionistas del 13/09/2017, que si bien no fue una asamblea extraordinaria como por inadvertido error se dijo en la sentencia, sus decisiones son obligatorias (art. 233 LS). En el marco de dicha asamblea se acordó por mayoría –con voto negativo del aquí recurrente– la propuesta económica y financiera de la empresa desarrolladora por los períodos 2017-2022, la que se habría plasmado en el convenio complementario del 16/03/2018 (ver asimismo declaración de G., minuto 21 en adelante). Este convenio entre el Club de Campo Chacras de la Cruz S.A. (bajo la presidencia de N. P.) y Urbaland Argentina S.A. (representada por su apoderado G. G. P.) estableció, entre otros aspectos, la ratificación de que –según el art. 21 del reglamento interno– el Emprendimiento Urbaland Argentina se encuentra eximido de abonar expensas comunes por todas la parcelas de su titularidad hasta tanto sean vendidas y transferidas a un tercero (punto 3); por la cláusula primera se fijó como objetivo la interpretación sobre el alcance del art. citado art. 21; en la cláusula segunda “dejan aclarado el alcance interpretativo de la exención de pago de expensas estatuida en el art. 21 del reglamento interno del club de campo será extendiéndolo a todas las parcelas de propiedad de Urbaland Argentina S.A. como desarrolladora hasta la cantidad de 20 (veinte) parcelas, sin límite de tiempo. En virtud de lo expuesto la empresa desarrolladora NO deberá abonar expensas sobre dicha cantidad de parcelas hasta tanto sean comercializadas y cedida su titularidad dominial definitivamente a un tercero (o adquirente definitivo)…la presente estipulación tendrá un plazo de duración de veinte (20) años contados a partir de la fecha de su celebración o hasta que se venda la totalidad de las parcelas de propiedad de la empresa desarrolladora, lo que suceda primero"; además Urbaland se obligó por cinco años a realizar un aporte extraordinario e irrevocable por el equivalente a USD 35.000 (cláusula tercera); asumió la obligatoriedad de abonar una “multa por corte de pasto” de las parcelas que mantenga en su poder (cláusula cuarta) y la obligación de pagar expensas sobre todas las parcelas que excedan del número de veinte fijado como límite interpretativo del artículo 21 del reglamento interno (cláusula quinta), entre otras obligaciones (aporte extraordinario sobre parcelas no comercializadas; deber de colaboración, etc).

Aquella asamblea y este convenio complementario, ambos de fecha anterior al inicio de esta acción, no solo son oponibles a S. H. sino que confirman el sentido interpretativo formulado en el presente voto, más allá de que el eventual cumplimiento o incumplimiento de las citadas obligaciones sea materia ajena a este juicio.

Por último, el denominado segundo agravio en realidad no constituye un verdadero agravio, pues que Urbaland Argentina S.A. se encuentra exenta del pago de expensas no es una decisión extra petita sino una aseveración que surge del propio texto reglamentario (art. 21 cit.). Tampoco configura una crítica, incluida en el tercero de los agravios, que al juez le resulte llamativo la omisión en demandar a A. y a Urbaland Argentina S.A., apreciación –por lo demás– llena de sentido común.

En síntesis, el impacto del factor tiempo en esta clase de emprendimientos urbanísticos privados permite advertir como dato de la realidad el incremento progresivo de las parcelas vendidas entre los años 2017 y 2021 (ver cuadro presentado por la contadora Barbona en su dictamen, respuesta al punto 2), lo que, sumado al límite cumplido de 20 parcelas exentas, debió ya generar la disminución proporcional –en términos reales y no nominales– del gasto por expensas a cargo del demandante, cuya tendencia se halla muy cercana a la situación ideal prevista en las disposiciones definitivas del reglamento interno (arts. 5, 6 y 17).

Propicio, pues, desestimar los agravios y confirmar la sentencia apelada; con costas de segunda instancia a cargo del apelante vencido (art. 68 CPCCN).

4. Conclusión

Por los argumentos expuestos, si mi voto fuera compartido, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fuera materia apelación. Con costas de segunda instancia al apelante vencido.

La Dra. María Isabel Benavente dijo:

Adhiero por análogas consideraciones al voto del Dr. González Zurro.

A la misma cuestión, el Dr. Carlos A. Calvo Costa dijo:

Por compartir la solución a la que ha arribado, adhiero al voto de mi distinguido colega Dr. Guillermo González Zurro.

Y Visto:

Lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo precedente, el Tribunal RESUELVE:

1. Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto fuera materia apelación.

2. Costas de segunda instancia al apelante vencido.

3. Para entender en las apelaciones interpuestas por estimar altos y bajos los honorarios regulados en la sentencia de primera instancia, los trabajos se valorarán con arreglo a las pautas contenidas en el artículo 16 de la ley 27423, las que permitirán un examen razonable a los fines de determinar la retribución de los profesionales intervinientes.

En cuanto a la base regulatoria, la presente causa carece de contenido económico en estrictez de concepto en atención al objeto que se persiguió y que fue, además, rechazado. Por eso, se considerará el valor, motivo, extensión y calidad jurídica de la labor desarrollada; la complejidad; la responsabilidad que de las particularidades del caso pudiera derivarse para los profesionales; el resultado obtenido; la trascendencia de la resolución a que se llegare para futuros casos; la trascendencia moral que para los interesados revista la cuestión en debate y pautas legales de los artículos 1, 3, 14, 15, 16, 19, 20, 26, 29, 51, 54, 58 y c.c. de la ley 27423.

En cuanto a la auxiliar de justicia se evaluará la labor efectuada con arreglo a las pautas subjetivas del artículo mencionado, en cuanto resultan aplicables a la actividad prestada en el expediente, apreciada por su valor, motivo, calidad, complejidad y extensión, así como su mérito técnico científico, entre otros elementos; así como las pautas contenidas en artículo 478 del Código Procesal.

En consecuencia, por resultar equitativos se confirman los honorarios del Dr. Leandro Gabriel Ríos por su actuación como apoderado del accionante. Los correspondientes por los incidentes que fueron resueltos el 18 de agosto de 2021 y el 6 de mayo de 2022 se confirman también, en su caso por no resultar bajos.

Los honorarios del Dr. Ignacio Abel Uriburu, apoderado de la accionada, se confirman por resultar equitativos. Respecto de los fijados por lo actuado en los incidentes resueltos el 18 de agosto de 2021 y el 6 de mayo de 2022, cuyas costas recaen sobre su cliente, se advierte que resta notificarlo en su domicilio real dado que el accionante carece de legitimación para apelarlos por no ser el condenado en esas cuestiones. Por lo tanto, se difiere la apelación por bajos hasta tanto se cumpla con la notificación mencionada, a fin de salvaguardar los derechos de la parte.

Los de la auxiliar de justicia, contadora María Alejandra Barbona, por no resultar altos, se los confirma.

Por los trabajos realizados en esta instancia se regulan los honorarios del Dr. Leandro Gabriel Ríos en la cantidad de 3 UMA, equivalente a la suma de $ 103.146 y los del Dr. Ignacio Abel Uriburu en la cantidad de 4,20 UMA, equivalente a la suma de $ 144.405 (conf. art. 30 de la ley 27423).

La equivalencia de la unidad de medida arancelaria (UMA) que se expresó es la establecida en la Res. SGA Nº 12/24 CSJN.

4. Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase. – Guillermo D. González Zurro. – María Isabel Benavente. – Carlos A. Calvo Costa (Sec.: Adrián Pablo Ricordi).

A., L. A. c/ Consorcio Propietarios Arenales … s/ daños y perjuicios

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de noviembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “A. L. A. C/ CONS. PROP. ARENALES … S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia de primera instancia dictada el 31.07.23 –v. aquí–, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Díaz Solimine y Converset.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:

I.1. El Sr. L. A. A. inició una demanda por daños y perjuicios y cese de ruidos molestos contra el Consorcio de Copropietarios Arenales …

Afirmó que en febrero de 2019 había adquirido un inmueble destinado a vivienda, en el que se instaló en agosto de ese año. Desde ese momento, comenzó a percibir ruidos y vibraciones provenientes de la tracción de los ascensores del edificio lindero, que era ocupado y transitado por un importante número de personas.

Manifestó que los ruidos se percibían con mayor intensidad por las noches y temprano a la mañana, especialmente en los dormitorios y sala de estar, superando el umbral de la normal tolerancia y afectando su descanso.

También señaló que se había producido una fisura en la pared del escritorio debido a las vibraciones.

Expresó que la situación afectaba su calidad de vida y desempeño laboral, detallando que se desempeña como diplomático y Jefe de Gabinete de la Cancillería Argentina.

Indicó que la rutina se veía alterada por la dificultad para conciliar el sueño, generándole problemas de concentración e irritabilidad.

Sostuvo que los reclamos extrajudiciales no habían tenido resultado, por lo que inició la demanda para que se condenara al consorcio demandado a realizar las obras necesarias para solucionar la situación y cesar las inmisiones, así como a abonar una indemnización por daños materiales (deterioros en el inmueble) y daño moral (perturbación en su vida cotidiana y falta de descanso).

Basó su reclamo en el art. 1973 del Código Civil y Comercial, que disponía que las molestias por ruidos o vibraciones originadas en inmuebles vecinos, no debían exceder la normal tolerancia.

I.2. El consorcio emplazado no compareció al proceso. A pedido de la parte actora entonces se la declaró rebelde. La rebeldía cesó con motivo de la presentación en esta instancia del consorcio demandado.

I.3. La sentencia de primera instancia consideró acreditado que el uso de los ascensores del edificio lindero genera ruidos y vibraciones que exceden la normal tolerancia en el departamento del actor. Esta conclusión se basó en la pericia técnica a cargo del ing. F., quien inspeccionó los ascensores y el departamento del actor. Comprobó niveles de ruido de 52 a 63 dB, concluyendo por aplicación de la norma IRAM 4062/2021 que los mismos se consideran molestos. Detalló los elementos que generan los ruidos y soluciones técnicas posibles. Declararon testigos que habitan en el edificio, relatando las molestias por ruidos y vibraciones provenientes de los ascensores, especialmente durante la noche y madrugada. Refirieron problemas para conciliar el sueño. Otra pericia del ing. A.constató fisuras en paredes y muebles del actor, atribuyéndolas a vibraciones de los ascensores, y cuantificó el costo de reparación.

En consecuencia, se condenó al consorcio demandado a realizar modificaciones edilicias, en el plazo de 120 días, para reducir ruidos y vibraciones a los niveles aceptados por la ley local 1540, bajo supervisión de perito; y a pagar la suma de pesos un millón treinta y ocho mil doscientos setenta y dos ($1.038.272) por daños en el inmueble y $300.000 por daño moral. Los intereses se fijaron en 8% anual hasta la sentencia y luego según tasa activa del BNA. Se impusieron las costas al demandado.

I.4. Contra el pronunciamiento de grado interpusieron recurso de apelación el actor y el consorcio demandado. La expresión de agravios del primero (v. aquí) fue contestada por la demandada el 17.10.23 (v. aquí), en tanto que los fundamentos del recurso deducido por el consorcio (v. ) aquí fueron contestados por el actor el 23.10.23 (v. aquí).

I.5. En su primer agravio, la parte actora se queja del alcance de la condena contra el consorcio demandado. Señala que la jueza de primera instancia encuadró correctamente la acción en el art. 1973, del CCCN, que establece el deber de no generar inmisiones que excedan la normal tolerancia, independientemente de contar con autorizaciones administrativas. Sin embargo, al resolver condenó a adecuarse solo a los límites de la Ley CABA 1540. Considera que esto es insuficiente, porque la existencia de habilitaciones no libera de responsabilidad si se causan molestias intolerables. Cita jurisprudencia que avala su postura en cuanto a que una actividad puede generar inmisiones excesivas, aunque esté habilitada.

Destaca que ninguno de los peritos mencionó como solución el mero cumplimiento de la Ley 1540, sino que recomendaron diversas modificaciones en los ascensores para reducir ruidos. Concluye que la sentencia debió ordenar la inmediata cesación de ruidos y vibraciones mediante las adecuaciones necesarias, sin limitarlo a la Ley 1540.

En segundo término, se queja del monto otorgado por daño material. Manifiesta que ya había realizado reparaciones previas, por lo que solicita se duplique dicho monto. Por último, objeta el monto por daño moral de $300.000 por exiguo. Pide que se eleve a $700.000 ponderando las cualidades personales del actor y los padecimientos que ha sufrido.

I 6. Por su parte, el consorcio demandado se queja de la condena decidida a su respecto.

Destaca su estado de indefensión por no haber contestado la demanda y haber sido declarado en rebeldía.

Fundamenta que realizó arreglos en los ascensores, que fueron habilitados por la Municipalidad en 2023 y no tienen problemas reglamentarios. Cuestiona que no se ponderaron partes del informe pericial donde se indica que no hay transmisión de ruidos y vibraciones a paredes y que algunos elementos no generan ruidos molestos. Considera que hubo graves omisiones en la apreciación de la prueba.

Plantea que la condena a realizar tareas ha quedado abstracta dado los arreglos ya realizados en ascensores. Cuestiona el plazo de 120 días fijado. Objeta los montos de la condena por excesivos.

En suma, solicita se revoque la sentencia rechazando la demanda en todo o en parte.

Subsidiariamente, pide reducir los montos de la condena y dejar sin efecto o modificar la obligación de hacer allí impuesta.

II. Sentado lo expuesto hasta aquí, adelanto que no admitiré el pedido formulado por el actor de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la demandada, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales, como acontece en la especie.

Asimismo, destaco que atenderé las quejas de los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (CSJN, Fallos 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos 274:113), la que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos jurídicamente relevantes o singularmente trascendentes.

III. Dicho lo que precede iniciaré el análisis de las cuestiones planteadas ante esta instancia. Abordaré, en primer lugar, la relativa a la responsabilidad atribuida al consorcio demandado. Ello así, toda vez que lo que se resuelva respecto de esta cuestión puede tornar abstracto un pronunciamiento sobre los restantes agravios de ambos apelantes, los que, en caso de corresponder, trataré seguidamente.

IV. La responsabilidad

La parte actora, como ya se ha expresado anteriormente, inició las presentes actuaciones con el objeto de que se le indemnicen los daños y perjuicios y se disponga el cese de ruidos molestos y vibraciones provenientes del funcionamiento de un ascensor del inmueble lindero, perteneciente al Consorcio de Copropietarios Arenales …

La Sra. magistrada de grado tuvo por acreditado, a tenor de las conclusiones de la pericia oficial, que los ruidos en el inmueble del actor eran de 52 a 56 decibeles –con un ascensor en funcionamiento– y de 58 a 63 decibeles cuando operaban ambos elevadores.

Asimismo, quedó determinado que la magnitud de ruido detectada debía considerarse molesta de acuerdo a la norma IRAM 4062/2021 que tuvo en cuenta el experto –Ing. F.– al realizar las mediciones (v. pericia aquí).

En cuanto a las vibraciones y su relación causal con las rajaduras constatadas en el inmueble del actor, el perito designado a tal efecto -Ing. Arhancet- expresó en su informe que “El ruido y vibraciones externas que se perciben en su interior corresponden principalmente al funcionamiento del ascensor B (definido en la Pericia Técnica ing. Electromecánico) del edificio vecino el cual se encuentra adyacente a la pared medianera del dormitorio secundario. Se perciben cuando este ascensor está en movimiento, se detiene, y en la abertura y cierre de sus puertas.

Ningún otro ruido y vibración asociada proviene de otra parte, con excepción del funcionamiento de los otros dos ascensores (ascensor A y ascensor de servicio) que se escucha con mucho menor intensidad. Al respecto llama la atención de no percibirse ruidos y vibraciones provenientes del tránsito vehicular o de otros departamentos. Esto fue lo observado por el perito tras una hora y media de su estadía en el lugar”… “Los niveles de sonoridad detectados en el Informe de Evaluación Acústica del Ing. D., efectuados en el dormitorio principal, son indicios reales de vibraciones producidas por el funcionamiento de los ascensores del edificio lindero las cuales pueden producir fisuras en las paredes”… “El análisis de los elementos detallados anteriormente, así como la total ausencia de otras fuentes de vibraciones que no sean las provenientes de los ascensores del edificio vecino, y principalmente del ascensor B, lindero a la pared del dormitorio secundario, y a la continuidad a través del tiempo del hecho generador denunciado, dan como consecuencia que la única fuente posible de origen de las fisuras en las paredes se debe entonces al funcionamiento del mencionado ascensor” (v. pericia aquí).

Tales constataciones, reforzadas –además– por la prueba testimonial permiten inferir que la decisión apelada no tuvo basamento en presunciones derivadas de la falta de contestación de demanda y rebeldía del consorcio demandado, sino en los medios de prueba producidos en la instancia de grado y valorados por la judicante de acuerdo a las pautas que resultan de los arts. 386 y 477, del ordenamiento de forma.

En todo caso, la imposibilidad de fiscalizar la prueba que señala la demandada en sus quejas no es el resultado una presunción, sino del principio de preclusión.

Es decir, no pueden efectuarse planteamientos en esta instancia que no fueron sometidos al conocimiento de la anterior sentenciante (cfr. art. 277 del Código Procesal). En definitiva, las quejas así expuestas no pueden ser atendidas ni tal circunstancia significa validar un estado de indefensión, puesto que constituyen críticas producto de una reflexión tardía, improponible, como se dijo, en esta fase del proceso.

Lo mismo podría afirmarse respecto de la inoportuna pretensión de la demandada de acreditar junto con la expresión de agravios la vigencia de los controles de mantenimiento de los ascensores y las habilitaciones que habría emitido el órgano administrativo del gobierno local.

Sin embargo, para despejar cualquier duda, vale recordar que el art. 1973 del CCCN, al igual que el art. 2618 del derogado código velezano, deja claro que la existencia de esa autorización administrativa es del todo irrelevante a los fines de inhibir la viabilidad de la acción por cese o indemnización de los daños vinculados a las inmisiones, toda vez que esa procedencia no está relacionada con la ilicitud o aun con la mera antijuridicidad de las emanaciones.

Cuando la autoridad administrativa otorga autorización para la realización de una actividad determinada (fabril, comercial, etc.), no atiende indefectiblemente a los perjuicios que su ejercitación pueda irrogar a los vecinos (más allá de que suelen determinarse a nivel urbano zonificaciones a tal efecto). Esta Sala, con anterior conformación, incluso ha admitido que la desestimación en sede municipal del reclamo por ruidos molestos no es óbice a que progrese luego similar requerimiento en sede judicial (CNCiv., Sala C, 14.11.68, L.L., 137-809).

Sin duda, la existencia de la autorización administrativa podrá tener incidencia en las modalidades del decisorio judicial que viabilice la pretensión del damnificado, en cuyo caso, verbigracia, será más probable que se opte por la indemnización o la obligación de tomar recaudos especiales para minorar las inmisiones que por la suspensión o cese de las mismas; así como también lo tendrá en la calificación de la culpa o dolo del emisor, que puede generar mayor entidad en la ontología de la decisión.

Consecuentemente, a tenor de lo expuesto, corresponde desestimar los agravios de la demandada y confirmar lo decidido en la instancia de grado respecto de la atribución de responsabilidad.

V. Condena de hacer

Como ya se ha dicho, la sentenciante de grado condenó al consorcio demandado a realizar las modificaciones edilicias necesarias para reducir los ruidos y vibraciones a los niveles aceptados por la ley local 1540. Ello, en el plazo de 120 días y bajo supervisión periódica del perito oficial.

El actor se queja porque entiende que, al haberse comprobado que el funcionamiento de los ascensores ocasionaba ruidos y vibraciones que excedían la normal tolerancia, resulta insuficiente exigir la adecuación del sistema de elevadores a las reglamentaciones de la Ley CABA 1540. Ello así, porque considera que la existencia de habilitaciones no libera de responsabilidad si se causan molestias intolerables.

Creo necesario señalar que la doctrina explica que la “normal tolerancia” es una fórmula abstracta, porque es el juez el que dirá cuál es esa normal tolerancia (Kiper, C., en Código Civil comentado. Derechos Reales, Rubinzal – Culzoni, Santa Fe, 2004, t. II, ps. 39), y la jurisprudencia reiteradamente ha señalado que determinar si las molestias ocasionadas por el funcionamiento de un establecimiento industrial o comercial excede la normal tolerancia, constituye una cuestión de hecho librada a la apreciación judicial (CNCiv., Sala C, “Luqui, Juan Bautista c/Los Inmortales s/Sumario”, del 25.04.96). Sin embargo, para alcanzar esa apreciación es sumamente importante la prueba pericial (CNCiv., Sala F, 7.3.01, “Iglesias, Gabriel O. y otros c/ Lavadero Industrial Mozart SA”, J. A. 2002-11).

Ahora bien, en ese camino cuadra examinar si la molestia debe evaluarse en función de un criterio objetivo, en base a pautas reglamentadas o a la “media de la población”, o bien corresponde atender particularmente a las circunstancias del afectado.

Me inclino a favor de que el criterio ha de ser principalmente objetivo. Así lo tiene dicho nuestra jurisprudencia (CSJN, Fallos: 308:2129; CNCiv., Sala J, 18.8.89, “Varela, Antonio c/ Degada S.R.L.”, J. A. 1990-1) y en la especie la pauta objetiva está brindada por los límites que fija la legislación local en materia. Es decir, las disposiciones de la ley 1540 -CABA-, que tiene por objeto prevenir, controlar y corregir la contaminación acústica que afecta tanto a la salud de las personas, al medio ambiente y a las edificaciones, protegiéndolos contra ruidos y vibraciones provenientes de fuentes fijas y móviles, así como regular las actuaciones específicas en materia de ruido y vibraciones en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Entiendo, no obstante, que pueden existir casos en los que la receptividad del quejoso, en un caso comprobado, sea mayor que la receptividad media o normal y que, en tales supuestos, parecería razonable no prescindir de ese dato comprobable. Pero tales circunstancias no se presentan en la especie, pues no fueron invocadas ni acreditadas por el demandante.

En suma, un uso normal o regular de la propiedad producirá molestias normales o tolerables. La normal tolerancia exige que daños de menor cuantía deban ser soportados como el precio de la convivencia. Pero este uso regular puede tornarse irregular cuando da lugar a molestias intolerables pese a la regularidad en el ejercicio del ius utendi. La antijuridicidad, entonces, reside en el uso o ejercicio irregular de ese derecho que torna la conducta del propietario abusiva o antifuncional.

Si el ejercicio del derecho de propiedad excede la normal tolerancia, los jueces pueden disponer “la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción”.

Atendiendo a las distintas pautas contenidas en el texto del art. 1973, del CCCN, pero fundamentalmente al hecho de que existen medidas que pueden ser llevadas a cabo por la demandada para reducir la emisión de ruidos y vibraciones que causan molestias intolerables al actor, según la opinión del perito oficial; estimo adecuada la solución seguida por la sentenciante de grado que ordenó efectuar las modificaciones necesarias para que el funcionamiento de los elevadores de la demandada se ajusten a los niveles que contempla la ley 1540 y sus disposiciones reglamentarias.

Finalmente, antes de tratar los cuestionamientos sobre la procedencia y cuantía de los rubros indemnizatorios, debo señalar que resulta contradictoria –y por tanto inconsistente– la queja de la demandada relativa al exiguo plazo de 120 días para la realización de las obras, pues al mismo tiempo afirma que “la empresa mantenedora Ascensores Seguros SRL ha realizado tareas/mejoras en los tres ascensores, quedando solucionado con ello aspectos que han sido objeto de litis”.

En todo caso, restaría la verificación de tales afirmaciones por parte del perito interviniente en la etapa de ejecución de sentencia, tal como lo ha ordenado la Sra. magistrada de grado.

VI. Daño material

La Sra. Jueza de grado reconoció por este concepto la suma de $1.038.272, de acuerdo a la estimación efectuada por el perito –Ing. A.– (v. aquí).

El actor se agravia de la indemnización otorgada por considerar la escasa, ya que sólo contempla los gastos estimados por el perito para efectuar las reparaciones y no incluye los gastos realizados “para intentar la reparación de esos daños a su costa, al momento de adquirir la vivienda”.

También se queja la parte demandada, pero por considerar excesiva la suma otorgada por el concepto bajo estudio.

En primer lugar, para dar respuesta al agravio del actor, cabe recurrir al principio de congruencia, puesto que aquél, como expresión del derecho de la propiedad y de la defensa en juicio, obedece a que el sistema de garantías constitucionales del proceso esté orientado a proteger los derechos y no a perjudicarlos; de ahí que lo esencial es que la justicia repose sobre la certeza y la seguridad, lo que se logra con la justicia según la ley, que subordina al juez en concreto, respetando las limitaciones formales –sin hacer prevalecer tampoco la forma sobre el fondo, pero sin olvidar que también en las formas se realizan las esencias– (Fallos: 315:106, 329:5903, entre otros).

Dicho principio se encuentra receptado en el art. 163, inc. 6º, del Cód. Procesal, al exigir que el pronunciamiento se dicte de conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio. Su ponderación exige la necesaria correspondencia entre lo reclamado y lo decidido, en pos –como ya se dijo– al respeto a la garantía constitucional de defensa en juicio.

Es que quedaría relativizado o menoscabado el derecho de las partes de ejercitar su defensa si el pronunciamiento definitivo se expidiera sobre aspectos que no pudieron considerar aquéllas (Highton, E., Areán B., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Tomo 3, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 2005, pág. 472 y siguientes).

En este sentido, se ha explicado que constituye un principio común el que, aun producido y comprobado en la litis un hecho perjudicial, sólo ingresan en ella y pueden ser motivo de condena los rubros resarcitorios expresa o inequívocamente reclamados por el actor.

Por otro lado, cabe destacar que el criterio sustentado no afecta al principio de reparación integral, pues éste opera sólo en la medida de la acción concretamente intentada.

En efecto, dicha regla del derecho de fondo debe conciliarse con otras básicas de naturaleza procesal: la dispositiva, que requiere el impulso de parte para excitar la actividad jurisdiccional; la preservación del derecho de defensa del adversario, quien tiene la carga de ejercerlo sólo en cuanto al objeto introducido en la Litis; y la congruencia entre acción y sentencia (Zavala de González, M., ob. cit, pág. 256 y siguientes).

En definitiva, el magistrado, frente a la colisión de principios constitucionales, no hace otra cosa que resolver en cada caso en concreto cuál es el peso, importancia o prevalencia que cabe reconocer a los principios o derechos a ser tenidos en cuenta para la solución del mismo. Esta técnica de balanceo –denominada en el derecho anglosajón balancing test– o de la ponderación de bienes, se apoya en la capacidad del jurista que ha asumido la resolución del agravio para que, sobre las bases de las peculiares y concretas circunstancias del problema, establezca una cierta preferencia o desplazamiento de alguno de los principios en juego. En el caso, luego de analizar los términos en que ha quedado trabada la litis (v. escrito de demanda) se observa que aquí la parte actora en ningún momento reclama el reintegro de las sumas abonadas por las obras de remodelación, entre las cuales se incluyeron el arreglo de las fisuras (v. testimonial Arq. S. M. aquí).

Lo dicho bastaría para desestimar el agravio invocado, pero creo necesario agregar que, teniendo en cuenta la fecha de adquisición del inmueble (23.01.19, v. aquí) y que el propio actor se mudó allí en agosto de 2019, luego de realizar una “remodelación completa” (v. demanda, aquí).

Es decir, entonces, que las fisuras ya se encontraban en el inmueble al momento de adquirirlo, por lo que cabe presumir que el estado en que se encontraba el bien ha tenido incidencia en el precio de venta y que no existiría, desde este punto de vista, otro perjuicio económico que las nuevas fisuras producidas con posterioridad a la remodelación.

Las críticas de la demandada, en cambio, no alcanzan a superar el umbral que exige el art. 265 del ordenamiento de forma, pues se limitan a calificar de excesiva la indemnización del daño material sin brindar siquiera alguna pauta objetiva para sustentar la queja.

Por ello, propiciaré al Acuerdo desestimar ambos agravios y confirmar lo decidido en la instancia de grado.

VII. Daño moral

La Sra. Jueza a quo reconoció por daño moral la suma de pesos trescientos mil ($300.000) para el actor.

El Sr. A. se queja por considerarla reducida, en tanto que la contraria la critica por elevada.

Como sustento de su agravio, el primero trae a colación el malestar físico y mental que el ruido de estos años le ha provocado y motivo su tratamiento psiquiátrico.

No encontrándose cuestionada la procedencia del agravio moral, sino su cuantía, diré que la cuantificación del daño moral o no patrimonial es uno de los temas más complejos en el derecho de daños. No obstante, dicha complejidad no es óbice para rechazar las indemnizaciones por este concepto e impone una responsabilidad del juzgador en el análisis de circunstancias también objetivas como parámetros.

Coincido con las sumas reconocidas por mi colega de la anterior instancia, puesto que, si se ponderan las circunstancias obrantes en el expediente, no encuentro elementos que me impulsen a modificar el monto oportunamente otorgado.

No es un dato menor que el actor haya sido designado embajador extraordinario y plenipotenciario en la República Helénica mediante Decreto 229/2022, del 03.05.22 (v. aquí), pues cabe suponer no aquí se vio afectado su normal descanso mientras no habitó la heredad.

En este contexto descripto, habré de proponer al Acuerdo la confirmación de este aspecto de la sentencia.

VIII. En síntesis, si el sentido de mi voto resultara compartido por mis distinguidos colegas, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de primera instancia en todo lo que decide y ha sido materia de apelación y de agravios, e imponer las costas de la Alzada en el orden causado (art. 68 del CPCCN).

Así voto.

El Dr. Díaz Solimine, por razones análogas, adhiere al voto que antecede.

El Dr. Converset no participa del acuerdo por hallarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1º) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y ha sido materia de agravios. 2º) Imponer las costas de esta instancia en el orden causado (conf. arts. 68 y 69 del Código Procesal). 3º) El presente Acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, cumplido ello, vuelvan los autos a la instancia de grado. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).

P., A. H. y otros c/ C., R. y otros s/prescripción adquisitiva

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “P. A. H. Y OTROS C/ C. R. Y OTROS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA”, respecto de la sentencia de fs. 2119, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Carlos A. Carranza Casares – Gastón M. Polo Olivera.

A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia

El pronunciamiento de fs. 2119 del registro digital hizo lugar a la demanda interpuesta por M. L. F. y D. y A. H. P. contra R. C. (su herencia vacante), y declaró operada la prescripción adquisitiva a favor de los tres primeros, del inmueble ubicado en Uriarte xxx, piso 1º B, unidad funcional cuatro, de esta ciudad.

II. El recurso

El fallo fue apelado por la curadora de los bienes de la sucesión vacante quien presentó su memorial a fs. 2179/2198, contestado a fs. 2202/2203 y fs. 2219/2220.

Aduce que los actores no demostraron haber habitado por veinte años la propiedad con ánimo de dueños; que no realizaron mejoras; que hubo períodos en los cuales no abonaron los impuestos y servicios; que los pagos no fueron corroborados; que los testimonios no acreditaron el animus domini; que no hubo interversión del título.

Ante la extensión del memorial de la demandada, he de recordar que, conforme la doctrina de la Corte Suprema, los jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas ni a tratar la totalidad de las cuestiones propuestas, sino sólo aquellas, de unas y otras, que estimen conducentes para fundar sus conclusiones(1).

III. Ley aplicable

Aclaro, ante todo, que en razón de la fecha en la que tuvieron lugar los hechos fundamento del reclamo, no corresponde la aplicación retroactiva de la normativa de fondo del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (cf. arts. 7 y 2537 del citado, similar al art. 3 del Código Civil), sin que se advierta, ni menos aún se haya demostrado, que la aplicación de las nuevas disposiciones pudiesen conducir a un resultado diverso al arribado.

IV. Prescripción Adquisitiva

Conforme el art. 3948 del Código Civil la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley (ver arts. 2565 y 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación). Y según el art. 4015 del mencionado cuerpo legal la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales se prescribe por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor (ver art. 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Éste es uno de los efectos más importantes de la posesión, ya que al prolongarse en el tiempo, el estado de hecho se transforma en derecho(2).

Esta prescripción adquisitiva o usucapión, por la que una situación de hecho se transforma en una de derecho y de tal manera hace coincidir la apariencia con la realidad, refleja la función social de la propiedad, expresamente reconocida en el art 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos(3).

A su vez, cuando la posesión es para fines de vivienda –como ocurre en el supuesto en estudio– este instituto encuentra sustento en el art. 14 bis de la Constitución Nacional que consagra el derecho al acceso a una vivienda digna y en el art. 11 de Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos que resguarda el derecho a una vivienda adecuada.

A este respecto, el Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales en su Observación General Nº4 sobre el derecho a una vivienda adecuada, destaca, entre los aspectos que deben ser tenidos en cuenta en la materia, en primer lugar, la seguridad jurídica de la tenencia (n. 8).

En el caso, los demandantes invocan ocupar el bien como si fueran dueños desde el año 1988.

Ha expresado esta sala en L. 577.350, del 3/11/11, entre otros, que dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el derecho se consolida sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo matemático(4).

También ha sostenido este tribunal que en ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador, configurando una hipótesis de prueba legal o tasada. Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la prueba de testigos será muy importante; sin embargo, el art. 24, inc. c), primera parte de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley Nº 5756/58 establece que se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Tiene, en consecuencia, un valor preponderante, pero debe estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo, la acreditación del pago de impuestos(5).

En esta causa, precisamente, se han recabado una serie de testimonios que respaldan la pretensión.

M. M. R. expresó a fs. 1306/1307 que conocía a los actores desde 1998 y que también había estado en su domicilio, que creía que era un departamento prestado, que hacía muchos años que vivían allí (cuando D. tenía 10 u 11 años).

A. C. narró a fs. 1308 que los conocía desde 1991 y que siempre había supuesto que era “casa de ellos”, nunca había sabido que “alquilaran ni nada”.

G. N. B. dijo a fs. 1528 que conocía a los demandantes “desde el año 82 – 83 más o menos”, describió el inmueble y manifestó que calculaba que “en el 91 ya vivían en ese departamento”.

Además, los interesados también han acompañado abundante prueba documental en aval de su reclamo, por lo que de ninguna manera puede sostenerse que la pretensión se sustenta sólo sobre los testimonios recogidos.

Aun tomando en consideración únicamente la documentación posterior al fallecimiento de R. C. (el 22 de agosto de 1988, fs. 50 del juicio sucesorio), es decir, prescindiendo de la adjuntada anterior a esa fecha, se advierte que eran ellos quienes se hacían cargo de tales desembolsos.

Así, se agregaron comprobantes pagos de alumbrado, barrido y limpieza de los años 1988, 1990, 1993, 1996, 1997, 1998, 1999 (a partir de aquí a nombre de A. H. P.), 2000, 2001 y un plan de pagos del período 2003/2008 y otro suscripto en 2012; de expensas pagas a nombre de A. P. de los años 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2010, 2011 y 2012 (año en el que se inició este proceso); facturas pagas de Telecom Argentina S.A. a nombre de M. F. de los años 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2005, 2010, 2011 y 2012; otro tanto de Obras Sanitarias de la Nación de los años 1991, 1993, de Aguas Argentinas de los años 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998 (a partir de aquí a nombre de A. P.), 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 y de Aguas y Saneamientos Argentinos S.A. de los años 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011; de Segba S.A. de los años 1988, 1989, 1991, 1992 y de Edenor S.A. de los años 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2003, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012; de igual modo de Gas del Estado de 1988, 1989, 1990, 1991, 1992 y de Metrogás de 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 (a partir de aquí a nombre de M. L. F.), 2009, 2009, 2010, 2011, 2012 (ver documentación reservada a fs. 1003).

Aunque la documentación es numerosa y completa, recuerdo que, como lo ha señalado esta sala, no es menester que la prueba abarque todo el período necesario para prescribir; las evidencias de esta índole deben remontarse a un lapso que cubra una parte considerable de aquél, de modo de producir un convencimiento suficiente acerca del comportamiento del pretenso poseedor, en tal calidad(6); sobremanera cuando, como en el caso, los desembolsos en su enorme mayoría se han efectuado no en un solo acto sino a lo largo del tiempo.

Y si bien es cierto que después de la reforma introducida por el decreto-ley Nº 5756/58, la acreditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción, aunque no en forma exclusiva, dicho pago “será especialmente considerado”, como elemento probatorio que sigue teniendo gran importancia para el éxito de la acción.

Además, esta sala ha dicho que tampoco se requiere que los recibos estén extendidos a nombre de quien aspira a usucapir ni que se demuestre el pago durante todo el lapso de posesión. Es que la tenencia de los recibos de pagos de impuestos y tasas resultan una prueba corroborante de la posesión, dado que se presume que quien tiene en su poder el recibo de gravamen de la propiedad es quien ha efectuado el pago(7). De todos modos, hago notar que muchos de los aludidos comprobantes se hallan a nombre de los demandantes.

Obras Sanitarias de la Nación informó que no había deuda pendiente y que el registro se extendía hasta el segundo bimestre de 1993, último emitido previo a la entrega en concesión a Aguas Argentinas S.A. (fs. 1247), esta última confirmó que eran auténticas la facturas acompañadas posteriores al año 2001, no teniendo archivos anteriores a ese año (fs. 1585) y AYSA comunicó el estado de deuda a partir de 2006 y que la titularidad del servicio se encuentra a nombre de A. P. a partir del año 2006 (fs. 1335/1341 y 1587) y que las facturas arrimadas eran similares a las que emite la empresa (fs. 1549); Metrogás hizo saber que el servicio había sido dado de baja desde julio de 2012 (fs. 1250 y 1536) y que la documental adjunta era similar a la emitida por la distribuidora (fs. 1557); Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires anotició que el plan de pagos de ABL, período 2003/2008, gestionado por A. H. P. se hallaba cancelado (fs. 1319); Edenor adjuntó facturas y pagos desde 2012 bajo titularidad de Marta L. F. (fs. 1348/1352) y dijo que las facturas adjuntas del año 2008 en adelante poseían visos de autenticidad ya que todos sus datos son reales y que las de fecha anterior por su antigüedad no la podía cotejar con sus registros (fs. 1533); Telecom hizo saber el alta dada a favor de M. F. en el año 1992 (fs. 1365/1367) y que las copias agregadas al oficio guardaban similitud a las emitidas por la compañía (fs. 1538 y 1554); la Dirección General de Rentas de la Ciudad expresó también que la documentación acompañada con el oficio guardaba similitud con las emitida por esa dirección y agregó la cuenta corriente de los ejercicios fiscales desde 2003, sin contar en su base de datos ejercicios anteriores (fs. 1518).

Este reconocimiento, por parte de las distintas reparticiones, de la autenticidad o verosimilitud de la documentación acompañada resulta suficiente elemento respaldatorio, sobremanera si se repara que no se trata de acreditar un pago que tenga por saldada una deuda, sino de ponderar, con un grado de probabilidad bastante, el comportamiento asumido por quienes ocupaban el inmueble a usucapir.

Por otra parte, pongo de manifiesto que a efectos de adquirir el derecho real de dominio por prescripción no interesa la manera en que se adquiere la posesión, la que podría ser de mala fe viciosa, afectada por los vicios de violencia, clandestinidad o abuso de confianza y, si ella fue viciosa, en su origen, el plazo de veinte años comienza a correr cuando los vicios han quedado purgados (cf. art. 3959 del Código Civil)(8).

No importa, entonces, el modo en que los actores hayan tomado la posesión del departamento, si ésta les fue dada por R C. o por alguien más o si han sido usurpadores sino que, como ya lo adelanté, que se hayan comportado, en su caso, a partir del fallecimiento de la nombrada, por interversión del título, como verdaderos propietarios durante el plazo que exige la ley.

Respecto de este último recaudo, debe aceptarse que el plazo de veinte años exigido a los efectos de la prescripción adquisitiva puede cumplirse durante la tramitación del proceso: el art. 163, inciso 6o del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación faculta al juez para hacer mérito en la sentencia de los hechos constitutivos, modificativos y extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos. Se trata del denominado ius superveniens, sustentado sobre todo en razones de economía procesal(9).

Asimismo, señalo como prueba informativa corroborante que la Secretaría Electoral de la Capital Federal hizo saber que tanto A. H. P. como M. L. F. figuraban con domicilio en Uriarte xxx, 1º B, de esa ciudad, desde 1988; en tanto que D. P. lo tenía desde 1994 (fs. 1227bis; ver también informe del Registro Nacional de las Personas de fs. 1369 y del Registro Nacional de las Personas de fs. 1252/1254).

No obsta al reclamo el hecho de que no hubiera acreditado la realización de refacciones de cierta envergadura como para acompañar los respectivos comprobantes, desde que se ha demostrado la ajustada situación económica en la que vivían (fs. 1306/1307, 1308 y 1528). Sus limitaciones, por lo demás, son las tienen muchos propietarios para llevar a cabo significativas reparaciones o reformas en su hogar.

Lo importante es que ellos le dieron el uso que podría darle el verdadero propietario(10).

Pongo de manifiesto también que la posesión nunca fue turbada en modo alguno. Como ha ocurrido en otro precedente de la sala, nadie promovió un interdicto o una acción posesoria, mucho menos una acción reivindicatoria, ni siquiera un simple desalojo(11).

Ha de presumirse la intención de poseer de los reclamantes respecto del bien en litigio si siempre se comportaron a su respecto como si fueran los dueños, sin reconocer ningún derecho sobre aquél y no se probó que esa posesión, ejercida en forma pública y pacífica, fuera turbada(12).

De manera que debe entenderse, a la luz del conjunto de las pruebas reseñadas, que los demandantes han venido ocupando el inmueble desde hace más de treinta y cinco años, con ánimo de comportarse como dueños, poseyendo en forma exclusiva y excluyente (arg. art. 2353 del Código Civil; ver art. 1915 del Código Civil y Comercial de la Nación); máxime si se repara en que su derecho encuentra soporte constitucional en el mencionado derecho a la vivienda digna o adecuada.

Hay una necesidad social de que la propiedad sea asegurada y, en consecuencia, que la larga posesión sea protegida y puesta al abrigo de toda contestación. Los derechos no pueden ser ejercidos indefinidamente. Es por ello que la vida social impone que determinados hechos de una cierta antigüedad pasen a pertenecer al terreno de la historia y no puedan ejercer influencia en la vida actual(13).

V. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo al acuerdo confirmar la sentencia apelada, con costas a la parte demandada vencida, con el alcance dado en el apartado VI del pronunciamiento de primera instancia que no ha merecido agravios (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares. Con lo que terminó el acto.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, conformidad con lo dictaminado por la Defensora Pública ante esta cámara a fs. 2219/2220, SE RESUEVE: I.- Confirmar la sentencia apelada, con costas a la parte demandada vencida, con el alcance dado en el apartado VI del pronunciamiento de primera instancia. II.- Los honorarios de alzada se fijarán una vez establecidos los de la instancia de grado. III.- Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898). IV.- Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes y la Defensora de Cámara en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvase.- .- La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gastón M. Polo Olivera.

(1) Fallos: 272:225; 274:113; 308:2172; 310:1853, 2012; 311:120, 512; 312:1150, entre otros.

(2) Cf. Castan Tobeñas, José, Derecho Civil Español, común y foral, Tomo II, “Derecho de Cosas”, Volumen I, 11a. edición revisada y puesta al día por Gabriel García Cantero, Madrid, 1978, p. 332; C.N.Civ., esta sala, L. 466.791, del 13/11/07.

(3) Ver Kiper, Otero, Prescripción adquisitiva, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2017, p. 15; Gregorini Clusellas, La usucapión veinteañal y sus recaudos, en La Ley 1996-C, p. 67.

(4) Alsina, Tratado teórico-práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ediar, Buenos Aires, 1961, t. III, p. 304; ver asimismo Fuster, La prueba en el proceso de usucapión, en LLC 2017, abril, 1.

(5) C.N.Civ., esta sala, expte. 50.646/2009/CA1, del 9/8/16.

(6) C.N.Civ., esta sala, expte. 50.646/2009/CA1, del 9/8/16 citado.

(7) C.N.Civ., esta sala, L.72.528/2011 del 16/10/14 y su cita.

(8) Arean, Beatriz, Juicio de usucapión, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1998, p. 175.

(9) C.N.Civ., esta sala, L. 612.699 “Díaz c/ Giovinazzo s/ prescripción adquisitiva”, del 17/4/13, entre otros.

(10) C.N.Civ., esa sala, L. 612.699, del 17/4/13 citado.

(11) C.N.Civ., esa sala, L. 612.699 del 17/4/13 citado y expte. 109.113/2010/CA1, del 23/12/15.

(12) Fallos: 308:452.

(13) Diez-Picazo, Luis, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid, 1978, Volumen II, n. 582, p. 585; C.N.Civ., esta sala, L. 543.895, del 12/3/10.

O., L. A. y Otro c. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires s/ prescripción adquisitiva

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 15 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “O., L. A. Y OTRO C/ GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano Luis Caia dijo:

La sentencia recurrida admitió la demanda. En consecuencia, declaró que L. A. O. ha adquirido por prescripción el día 8 de diciembre de 2013 el dominio del 50% indiviso del inmueble sito en la calle 24 de Noviembre …, UF …, piso 3º, de esta ciudad, cuya titularidad de dominio se encuentra registrada a nombre de C. de J. C. de M. Con costas en el orden causado.

Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Promueve el actor demanda contra el “Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, tendiente a que se declare que ha adquirido por prescripción el dominio del 50% indiviso del inmueble sito en la calle 24 de Noviembre … UF … piso 3º, de esta ciudad.

Sostiene, que adquirió el 50% indiviso del bien por compra efectuada el día 2 de mayo de 1977 mediante escritura nro. 167, pasada ante la escribana M. G. G. al Folio nro. 427 del Registro Notarial nro. 336. Que, la Sra. C. de J. C. adquirió la restante porción indivisa del bien mediante el mismo acto.

Afirma, que los condóminos habitaban el inmueble desde el momento de su adquisición hasta el fallecimiento de la señora C. ocurrido el día 8 de diciembre de 1993, momento en el que comenzó a poseer la totalidad de la finca a título de dueño en forma pública y notoria e ininterrumpida.

Sostiene, que la condómina falleció sin dejar herederos por lo que no aplica al caso probar la interversión del título y es por ello que se demanda al “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”.

A fs. 65 se presenta el “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires” quien opone excepción de falta de legitimación pasiva fundada en que la única legitimada para ser demandada en la causa es la sucesión de C. de J. C. y no el “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, cuya intervención, en este tipo de procesos, es al solo efecto de fiscalizar la prueba a producirse y, subsidiariamente, para ejercer los derechos que la ley le otorga, en el supuesto de que el actor no justificase los recaudos que aquélla establece o se tratase de bienes sin dueño.

A fs. 77/78 se admite la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires” y se ordena dar intervención al “Departamento de Herencias Vacantes dependiente de la Procuración General de la Ciudad de Buenos Aires”.

A fs. 86 se presenta la curadora de la sucesión de C. de J. C. a contestar demanda.

Sostiene, que como el actor resulta ser condómino debe probar la interversión del título.

A fs. 131 digital, se acreditó el fallecimiento del actor L. A. O. y a fs. 130 digital se presenta Norma Teresa Vena, en carácter de heredera del accionante.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, la anterior sentenciante destacó que del informe de dominio obrante en autos se desprende que el bien en cuestión se encuentra inscripto en condominio a nombre de L. A. O. y C. de J. C. de M., siendo cada uno de ellos titular de la mitad indivisa de aquél; y que de las constancias del expediente sucesorio de C. de J. C. (expte. Nro., 41277/2016) la condómina falleció el día 8 de diciembre de 1993 y tras citar a sus posibles herederos, sin que se haya presentado persona alguna, se reputó la sucesión vacante.

Valoró la situación del condómino que pretende usucapir para señalar que la prueba relativa al momento en que se inició la referida interversión del título no aplica al caso toda vez que la condómina, quien habitaba el inmueble con el aquí actor, no dejó sucesores, lo que hace innecesaria la demostración del momento en que aquél comenzó a poseer la totalidad del bien como dueño, dado que no existía persona alguna a la que excluir de la posesión. Que, con relación al “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, que actúa mediante la curadora del expediente sucesorio, el Estado adquiere los bienes jure occupationis, no en carácter de heredero ya que el Fisco no hereda. Que, el Estado, en realidad, no es un heredero ni un sucesor en el sentido técnico de la palabra, porque él adquiere los bienes de un muerto, precisamente en virtud de un título que supone que no haya herederos. El Estado no recibe los bienes a título de heredero, sobre lo que por otra parte existe unanimidad en la doctrina, y el fundamento es su dominio eminente. Que, en el caso la herencia ha sido declarada vacante y la presente acción ha sido entablada contra el GCBA, quien interviene a través de la curadora designada en el proceso sucesorio, por lo que resulta un tercero ajeno a la relación entre los condóminos y al no existir sucesores de la copropietaria y que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires resulta ser un tercero en la relación de los condóminos, dadas las especiales circunstancias del caso, aplicar la normativa de manera sistemática implicaría imponerle a quien es dueño de la mitad indivisa de un bien y siempre lo habitó, un mayor rigorismo probatorio que quien es un mero usurpador. Que, la sucesión de la copropietaria recién fue iniciada en el año 2016 cuando habían transcurrido más de 20 años desde su fallecimiento y en junio de 2018 fue reputada vacante, de modo que durante dicho lapso no existió persona alguna a quien el cotitular del inmueble pudiese excluir de la posesión de la porción indivisa que pertenecía a su condómina. Luego del análisis de los testimonios, surge que el accionante poseyó con ánimo de dueño, en forma continua, pública y pacífica, desde hace más de veinte años el inmueble que pretende usucapir, en el que realizó diversas mejoras y así tuvo por acreditado que lo ocupa de manera exclusiva desde hace largo tiempo. Que, los comprobantes de impuestos y tasas revelan que el actor afrontó desde el mes de diciembre de 1993 su pago. Por lo tanto, agregado el plano de mensura que requiere la norma del art.24, inc. d) de la ley 14.159, tuvo por reunidos los extremos exigidos por el art. 4015 del Cód. Civil y el ya citado art. 24 de la ley 14.159, para así admitir la demanda.

III. Los recursos

La curadora del sucesorio vacante expresa sus agravios mediante presentación del 8/6/2023. Se alza contra la sentencia pues sostiene que no está motivada ni presenta ningún tipo de exteriorización del razonamiento que justifica la decisión ni tampoco se expresan normas jurídicas que se adecuen a la decisión, lo que la convierten en arbitraria y no considerable como acto jurisdiccional válido. Dice, que la actora no ha probado debidamente –sin lugar a dudas– que ha poseído la cosa con ánimo de dueño durante el lapso prescripto en cuestión pues de la prueba que obra en autos no surge en forma clara, contundente e indubitable que se encuentran probados los hechos que se han invocado en la demanda y, por ende, no justifican en modo alguno la posesión por parte del actor, ni mucho menos, el “animus domini”. Admite que no es heredera de la causante, sin embargo, la parte actora no conocía a ciencia cierta que la Sra. C. no tenía herederos, motivo por el cual, no puede entenderse que ante esa situación el Sr. O. no debió excluir la posesión de otra persona, pues, con ese criterio, ante el inicio de una prescripción adquisitiva contra cualquier persona fallecida, quien inicie el proceso, puede suponer que la persona a quien pretende usucapir no tiene sucesores, por lo cual entiende que no debe excluir la posesión de nadie, resultándole la acreditación de los extremos, mucho más leve que a cualquier otro particular. Que, aquí se debate una posesión entre comuneros de un mismo bien inmueble indiviso, y no un supuesto de invocación de posesión de un comunero frente a un tercero ajeno a la cosa. Que, sólo podía atribuirse una posesión exclusiva entre comuneros si se hubiera verificado un supuesto de interversión del título (conf. art. 2458 CC), y no sólo del animus domini, esto la voluntad de poseer exclusivamente, sino también la realización efectiva de actos capaces por sí mismos de operar tal exclusión, de manera que el excluido se vea en la necesidad de oponerse. Que, del juego armónico de la normativa aplicable al caso y de las leyes que regían el condominio, se infiere que frente a los condóminos y sus sucesores sólo puede invocarse la posesión exclusiva del bien si mediara interversión del título, por las razones apuntadas. Que, sólo puede aplicarse el razonamiento del fallo frente a personas que no revistieran esa condición, que no es el caso de este proceso, del modo en que ha quedado integrada la litis. Sostiene, que sería un absurdo jurídico que cada condómino poseedor de un bien pudiera reputarse poseedor exclusivo de la totalidad de la cosa común aún frente a sus propios comuneros, sin que fuese exigible la interversión de título entre ellos sino que operaría una suerte de “prescripción adquisitiva automática”. Que, si el Sr. O. comenzó a poseer el bien a título de dueño del 50% indiviso para invocar la posesión exclusiva de toda la cosa común, debió demostrar que la poseyó para sí con exclusión de su comunero y explicar a partir de qué momento concreto se produjo la interversión de su título sobre la cosa, ya que eso, no se desprende de ningún modo directo, ni indirecto ni remoto de su carácter de copropietario de parte indivisa, como sostiene el magistrado, confundiendo el instituto jurídico de la coposesión de cosa indivisa entre coposeedores y frente a terceros, como si todo fuera lo mismo. Que, el Sr. O. es sólo poseedor exclusivo de su parte indivisa equivalente al 50%, y ello así, porque en estas actuaciones tramita una acción entablada entre coposeedores de cosa indivisa y sus sucesores, como nadie debate. Que, la parte actora no aportó ni una sola probanza referida a trabajo, ni mejora alguna en el inmueble objeto de autos, que permita probar la realización de un acto posesorio válido para usucapir el mismo. Que, las declaraciones testimoniales de los testigos aportados por la parte actora adolecen de toda importancia jurídica; mientras que la prueba documental aportada por el Sr. O. es escasa e insuficiente a los efectos de acreditar el derecho pretendido. Que, en el caso de autos el ejercicio de un señorío fáctico efectivo no se evidencia en modo alguno, y la mera ocupación por ser titular de la otra parte indivisa, no implica posesión animus domini.

La parte actora se agravia en fecha 12/6/2023 respecto del modo en que se impusieron las costas.

IV. La solución

a) Encuadre legal

El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.

Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.

Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts. 726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derechos u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. Taraborrelli, José N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev. La Ley del 3/9/15).

Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.

b) Liminarmente, cabe hacer mención a la alegada arbitrariedad del decisorio que sostiene la quejosa.

Sabido es que la tacha de arbitrariedad es improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa.

Nuestro máximo Tribunal ha señalado al respecto: “La doctrina de la arbitrariedad reviste carácter excepcional y su aplicación no tiene por objeto corregir en tercera instancia pronunciamientos equivocados o que el recurrente considera como tales, ni cubre las discrepancias planteadas respecto de la valoración y selección de la pruebas efectuadas por el Tribunal de la causa, ni autoriza a suplir el criterio de los jueces en cuestiones que, por su naturaleza le son propias si la sentencia expone argumentos suficientes que bastan para sustentarla” (CS, noviembre 27-1979, “Poblet S.M. c/ Colegio San Fecha de firma: 08/06/2021 José Obrero”, ídem junio 5-1980, “Knaus, Silverio c/ Kilstein, Leonardo”; ídem junio 24-1980, “Moyano, Juan C.”, ídem julio 22-1980, “MoisGhami SA” RED. 14, página 893, sum. 416). (CNCiv., Sala “H”, “Lucero SA c/ López Vidal s/ prescripción adquisitiva”. R. 494841, 03/09/2008).

Por otra parte, ha sostenido nuestro Máximo Tribunal que la tacha de arbitrariedad no debe encubrir las discrepancias del apelante en lo referente a la apreciación y selección de la prueba, más cuando es un remedio estrictamente excepcional y de su exclusivo resorte. (C.S., mayo 11-976, E.D., 64-407) (conf. CNCiv, Sala J, Expte. Nº 67983/2015 “Aguilar Teresa del Valle c/ Coto C.I.C.S.Ay otro s/ daños y perjuicios” del 30/5/2020; íd, Expte.Nº13309/2008 “Ortega Maidana Elva Ramona c/ Maldonado Demetrio y otros s/ daños y perjuicios del 6/8/2020; íd. Expte. 26585/2015 “Bocos, Daniel Edgardo c/ Aleman Díaz, Alejandro y otro s/daños y perjuicios” del 28/6/2010; Exp. Nº 23.710/2010, “Casanovas, César Ignacio y otro c/ Bravo, Mercedes Carmen y otros s/ Daños y perjuicios” del 24/9/2021).

Por ello, no encontrando elemento alguno que permita vislumbrar que el pronunciamiento de grado este dotado de tal arbitrariedad cabe desestimar este reproche.

c) Principiaré por señalar que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.

Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (CNCiv, Sala J, 1/10/09, expte. Nº 2.575/2004 “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”; íd., 23/6/2010, expte. Nº 59.366/2004 “Berdier, Tristán Marcelo c/ Snitovsky, Luis y otro s/ daños y perjuicios”; íd., 18/3/2021 Expte Nº 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. – ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).

Se ha sostenido también que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que ésta no está facultada constitucionalmente para suplir el déficit argumental o las quejas que no dedujo (conf. CNCiv, Sala J, 24/9/09, Expte. Nº 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; íd, 18/2/2010 expte. Nº 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios”; íd., 15/7/2010, expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; íd., 18/3/2021 Expte. 63642/2017 “Necchi, Laura Beatriz c/ Cuviello; Elida Nora y otros s/ Desalojo: intrusos entre muchos otros).

La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).

En la especie podría considerarse que no se configuran estos recaudos toda vez que no se rebate certeramente las razones fundadas por la sentenciante de grado para admitir la demanda estableciendo que la interversión del título no aplica al caso toda vez que la condómina, quien habitaba el inmueble con el aquí actor, no dejó sucesores lo que hace innecesaria la demostración del momento en que aquél comenzó a poseer la totalidad del bien como dueño entendiendo que el Estado adquiere los bienes jure occupationis, no en carácter de heredero ya que el Fisco no hereda. No censuró, adecuadamente, que hubiese tenido por reunidos los extremos exigidos por el art.4015 del Cód.Civil y el ya citado art.24 de la ley 14.159 para así admitir la pretensión. Es que contrariamente a lo postulado en sus agravios, no se trata de una acción entablada entre coposeedores de cosa indivisa y sus sucesores, pues el quejoso, como se vio, no reviste ese carácter. De tal guisa, carece de sustento lo que postula en su alegato en punto a la interversión del título que exige al accionante pues en el caso éste no tiene la intención de privar a la restante poseedora de disponer de la cosa, pues ésta ha fallecido sin herederos que la sucedan.

No se desconoce que el condómino que pretende prescribir debe justificar haber intervertido su título mediante actos inequívocos de exclusión de sus coposeedores, de modo tal que no queden dudas que su antigua coposesión, compartida, mutó a una posesión exclusiva y excluyente. Empero, en el caso no era menester probar que el accionante ha excluido cualquier acto de posesión de la otra condómina, pues ha fallecido sin herederos. Es decir, no hay copropietaria a quien oponer su intención de prescribir la totalidad del inmueble, ni que sus actos, en el caso, puedan confundirse con el ejercicio de los derechos que la ley otorga al condómino sobre la cosa común.

Antes bien, sus quejas se presentan como un mero parecer que no logra desvirtuar las razones de la magistrada sustentado en elementos objetivos de la causa; es que el discurso recursivo ensayado no excede el límite de una mera discrepancia o disenso con lo decidido en la instancia de grado (CNCiv, Sala J, 18/3/2021 Expte. Nº 41469/2017 “Serra, Susana Alicia c/ Arguello, Federico y otro s/División de Condominio”; íd., 13/5/2021 Expte Nº 18216/2015 “Nesi Mariano Gaston c/ Kapow SA s/ daños y perjuicios”; íd., Expte. 36.123/2014 “Prevención Aseguradora de Riesgos del Trabajo S.A. c/ Lopresti, Gisela Paola y otros s/ cobro de sumas de dinero” del 25/10/2021).

Por ello, resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal, cuando los agravios de la recurrente se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos ante el a quo en el escrito de inicio, sin hacerse cargo de las consideraciones que aquélla expresó al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por la magistrada de la instancia previa (CNCiv, Sala J, 15/7/2010, Expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; íd., 23/6/2011, Expte. 90.579/2003 “Rivera Cofre José Alejandro y otros c/ Clínica Gral. de Obstetricia y Cirugía Ntra. Sra. de Fátima y otros s/ daños y perjuicios”, entre otros).

En efecto, no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv. Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57). Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión de la colega de grado, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76; CNCiv, Sala J, expte.36879/2014 “Cabrera Gonzalez, Benita Ygnacia y otro c/ Porcel, Carlos Alberto y otros s/daños y perjuicios” del 17/11/2021).

d) Por ello, aun cuando debe considerarse en el presente caso que la expresión de agravios no cumple acabadamente con todos los recaudos procedimentales impuestos, procederé a efectuar algunas precisiones sobre los cuestionamientos del planteo recursivo impetrado, a los fines de satisfacer las quejas de la accionante.

De acuerdo con el artículo 3588 del Código Civil “a falta de los que tengan derecho a heredar… los bienes del difunto, sean raíces o muebles, que se encuentren en el territorio de la república, ya sea extranjero o ciudadano argentino, corresponden al fisco, provincial o nacional, según fueren las leyes que rigieren a ese respecto”. De acuerdo con él, los bienes que constituyen el caudal relicto serán del dominio privado del estado nacional o provincial, de conformidad con lo establecido por el artículo 2342 del Código Civil, con todas las consecuencias que ello suscita.

Para la doctrina mayoritaria, los bienes de la herencia vacante se atribuyen al Estado Nacional o provincial como titular de lo que se ha dado en llamar el dominio eminente que le corresponde en virtud de la soberanía y del derecho eminente sobre los mismos bienes. Esta es, también, la posición de la jurisprudencia predominante que niega al Estado el carácter de heredero. El hecho de que el fisco deba satisfacer con el producido de los bienes relictos las deudas del causante y tenga a su cargo la liquidación de la herencia, no desvirtúa esta conclusión ni transforma al Estado en su sucesor, porque esta satisfacción se basa en la necesidad de salvaguardar la seguridad del tráfico, erigiéndose así, en una solución de derecho positivo incuestionable.

A mayor abundamiento resulta clara la nota del codificador al art. 3588 “El Estado, en realidad no es un heredero ni un sucesor en el sentido técnico de la palabra; porque él adquiere los bienes de un muerto, precisamente en virtud de un título que supone que no haya heredero. Es en virtud de su derecho de soberanía que el Estado adquiere los bienes sin dueño, que se encuentran en su territorio”. En el proceso de herencia vacante el fisco actúa como liquidador de una masa de bienes a los que no se atribuye titular alguno en carácter de sucesor universal (conf. ZANNONI, Derecho Civil – Derecho de las sucesiones to.2, Astrea, p. 123 y sgtes.).

El Código Civil en su artículo 2342 enumeraba en su inciso 3 dentro de los bienes privados del Estado general o de los Estados particulares, a los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos.

Así, bienes vacantes son los inmuebles sin dueño conocido; con la particularidad que al no haber herederos instituidos o ab intestato, constituyen la herencia vacante. Se incluyen en este inciso los bienes provenientes de personas físicas que mueren sin herederos, legítimos ni testamentarios. Entre sus caracteres de destacan que son bienes enajenables y embargables, con las restricciones y bajo los requisitos fijados por el derecho administrativo; y son usucapibles (conf. KEMELMAJER de CARLUCCI, A., en Código Civil y leyes complementarias to.10, Astrea, p. 166 y sgtes.).

Desde esa perspectiva, la prescripción adquisitiva corre contra el Estado y las provincias, pero solo en cuanto a ciertos bienes privados (ej. art. 2342, incs.1 y 3) (conf. PAPAÑO-KIPER-DILLON-CAUSSE, Derechos Reales tomo 2, Astrea, p. 314 y sgtes.), hallándose ante la inexistencia de herederos legitimado pasivamente en este tipo de acciones.

e) Ahora bien, superada la cuestión referida a la prescriptibilidad de los bienes que integran las sucesiones vacantes, es dable recordar que la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de los derechos reales por “la continuación de la posesión” en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante el tiempo establecido por la ley. La adquisición por este medio se basa en dos hechos fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y la duración de esa posesión por un cierto tiempo. De la conjunción de la posesión con el tiempo la ley hace derivar la adquisición, siendo éste uno de los efectos más importantes de la posesión (cfr. Areán, Beatriz, Derechos reales, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2003, tomo 1, pág. 375).

En efecto, el artículo 3948 del Código Civil establece que “la prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”.

El fundamento esencial de este instituto radica en la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo; siendo también un modo de resolver un problema que, de otra manera, no tendría solución pues quien posee, de no mediar la usucapión, tendría un perpetuo peligro en sus derechos. De allí que la prescripción adquisitiva tenga un fundamento de orden público, pues no atiende sólo al interés del poseedor, sino también al interés social (conf. Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales; 2º Edición; T* I, pág. 310, núm. 367). No cabe duda de que la usucapión cumple una función consolidadora de situaciones fácticas, brinda seguridad jurídica al tráfico inmobiliario y certeza a los derechos al liquidar situaciones inestables poniendo en claro la composición del patrimonio.

Nuestro ordenamiento jurídico consagra dos clases de prescripción adquisitiva: la “breve” de diez años, que exige el justo título y la buena fe (art. 3999 del Cód. Civil); y la “larga” de veinte años, que prescinde de esos requisitos (art. 4015 del Cód. Civil). En la especie, al no existir un título que tenga por objeto transmitir un derecho de propiedad revestido de las solemnidades exigidas para su validez (art. 4010 del Cód. Civil), es de aplicación lo normado por el art. 4015 del Cód. Civil, que dice “Prescríbase también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.

Por su lado, el artículo 2351 del Código Civil establece que “habrá posesión de las cosas cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”. La misma se exterioriza a través de la realización de actos posesorios durante el tiempo previsto por la ley y tiene dos elementos que son el “corpus” y el “animus”. El primero consiste en la posibilidad de disponer físicamente de la cosa, no siendo necesario el contacto permanente o directo con ella sino la posibilidad fáctica de hacerlo; mientras que el segundo se refiere a la presencia en el sujeto de una voluntad determinada de tratar la cosa como si le perteneciera, como si fuera su dueño (“animus domini”), y supone un acto externo y visible que revela la existencia de una dominación de hecho que ha de engendrar la efectividad de esa toma de posesión a través de la disponibilidad de la cosa (cfr. CNCiv. Sala C, “Otero, Lorenzo David c/ Martínez Lucio Alfredo y otro s/ prescripción adquisitiva”, del 11/9/2007).

En el sub lite, y a partir de lo expuesto no era menester que el accionante probase la intervención de su título toda vez que la cotitular ya había fallecido y aquello que pretende usucapirse pertenece al dominio privado del Estado y resulta plenamente usucapible. En el caso, surge que el accionante en su relación con la cosa refleja se comportó como dueño, sin reconocer en otra persona un derecho superior al ejercido. Lo decisivo es que este se conduzca con las cosas como lo hacen los titulares de derechos reales según la opinión común. En suma, si una persona tiene el corpus y se comporta con la cosa sin reconocer en otro un derecho real superior, se puede decir que tiene ánimo de dueño y que es poseedora (conf. KIPER, en Código Civil y leyes complementarias op. cit., pág. 186).

Luego, a pesar de la enjundia de la queja ejercida, no se aprecia que se hubiese alterado la causa posesoria del accionante, la cual si bien inmutable nada impide que pueda transformarse en determinadas circunstancias (conf.art.2353 del Código Civil). En efecto, como ya ha sido desarrollado, el Estado –en el caso el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires– no es sucesor, ni heredero de la cotitular dominial (C. de J. C. de M.), ni tampoco detentaba la posesión del bien objeto de autos en forma efectiva y actual de acuerdo a las constancias de autos, sino que por el contrario encuentro probado, como lo ha hecho mi colega de la anterior instancia, que el accionante ha cumplido con los recaudos exigidos por la ley ejerciendo actos con ánimo de tener la cosa para sí y a título de dueño.

En ese sentido, no logra rebatir satisfactoriamente la valoración efectuada en la sentencia en crisis, en punto a los comprobantes de pago acompañados cuando el propio recurrente reconoce que al ser copropietario indefectiblemente abonaría los gastos que corresponden a servicios, por tratarse también de su propiedad. Recuérdese, que el decreto ley 5756/58 modificó la exigencia de la ley 14.159 y en el art. 24 inc. c) admite el pago por parte del poseedor de impuestos y tasas que gravan el inmueble aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión. El hecho de hallarse los recibos de pago en poder de quien demanda la usucapión hace suponer, salvo prueba en contrario que han sido abonados por él (CNCiv, Sala F, agos. 27-1964, ED 12-297).

Se ha dicho asimismo que la falta de continuidad en el pago de los impuestos, tasas y contribuciones que pesan sobre la propiedad no es factor determinante para descartar el animus dominis requerido para el progreso de la prescripción adquisitiva. En un período tan largo como el que se requiere de posesión, es lógica la dificultad de acumular recibos, por lo cual no siempre se pueden acompañar todas las constancias que acreditan el pago efectivo de los gravámenes que pesan sobre la propiedad. Por ello, esta circunstancia no puede restar virtualidad a la exteriorización de la voluntad de aprehensión del dominio que significan los pagos que fueron comprobados, ya que es dable presumir que estos sólo se efectúan por quien actúa como poseedor a título de dueño (CNCiv. Sala M, 8/03/93; C. 119367).

Por lo demás, en mi opinión, con las testimoniales producidas se logra acreditar la posesión de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo legal, prueba relevante para la consideración de los actos posesorios sin que las impugnaciones que ensaya en su alegato logren esmerilar sus dichos.

De todo lo dicho, emerge que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede valerse de la interversión exigida por el artículo 2458, pues ella es exigible a “quien tiene la cosa a nombre del poseedor” y, como ya fue señalado, ello no acontece en este especial supuesto donde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no mantenía vínculo alguno con el titular dominial ni con el inmueble objeto de autos.

Es sabido que los actos de posesión, para ser útiles a la prescripción adquisitiva, deben caracterizarse como el ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la posesión como base de la prescripción, debe probarla, como así también, demostrar que ella reúne todos los caracteres que la ley exige. El concepto de acto posesorio se refiere a toda disposición material que se ejerce sobre una cosa “animus domini” y ha de tratarse siempre de algún acto material que importe una relación de hecho entre la persona y la cosa, que revele la dependencia física de ésta respecto de aquélla. Por lo demás, respecto al elemento físico o material de la posesión, corresponde al interesado acreditar el “corpus”, valiéndose a tal fin de los actos que lo caracterizan y que resultan enunciativamente del artículo 2384 del Código Civil. De este modo, quien hubiere cercado o construido, dado el inmueble en arrendamiento, o cumplido allí cualquier explotación o cultivo, al demostrar uno de esos hechos, se coloca en condiciones para hacer correr desde ese momento el plazo de prescripción exigido por la ley (CNCiv., Sala A, “Muñoz Juan Carlos c/ Calfruni Julio s/ prescripción adquisitiva” del 15/05/07).

Va de suyo que la norma citada facilita la prueba de la posesión, pues cuando se realizan los actos que enumera, la ley dice que se está en presencia de actos “posesorios”. Por lo tanto, si bien el código no consagra expresamente una presunción de posesión como el artículo 2230 del código francés, el artículo 2384 lo hace indirectamente al enunciar cuáles son los actos posesorios, ya que en definitiva presume que quien acredita haber realizado algunos de esos actos u otros análogos, lo ha hecho como poseedor y no como tenedor.

Se trata de una presunción iuris tantum que puede ser destruida por prueba en contrario: quien pretenda que quien realizó tales actos no es poseedor, sino tenedor, deberá probarlo (p. ej., exhibiendo un contrato de locación que demuestre la falta de animus domini, o que quien realizó tales actos reconoció de alguna manera un derecho superior al suyo en otra persona) (conf. Kemelmajer de Carlucci, Código Civil y leyes complementarias op. cit., pág. 288).

La ocupación de un inmueble, para configurar un acto de posesión a los fines de la usucapión no requiere de la presencia activa y permanente del poseedor sino la clara demostración de que este, una vez iniciada la posesión y mediante los actos respectivos de percepción de frutos, deslindes, construcción de mejoras o reparación (art. 2384 , Cód. Civil), no abandonó su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (CNCiv, Sala G, 17/4/2013, “Díaz Antonia y otro c/ Giovinazzo Ernesto Andrés y otros s/ prescripción adquisitiva”, Cita: MJ-JU-M-78725-AR | MJJ78725 | MJJ78725 y sus citas), como ha quedado probado en la especie.

En suma, la prueba rendida permite colegir que el actor, durante el plazo de la usucapión, ha probado la posesión del inmueble “con ánimo de tenerlo para sí”, comportándose como verdadero dueño sin reconocer en otro u otros un mejor derecho sobre el inmueble que se pretende usucapir, razón por la cual el rechazo de los agravios vertidos se impone y en consecuencia, la confirmación del fallo apelado (conf. CNCiv. Sala J, Expte. 57661/2014 “Berberian, Claudio ara c/ sucesores de Aram Tzivelekian y otro s/ prescripcion adquisitiva”, del mayo de 2021).

No es ocioso señalar que supuestos como el de autos, que presentan características de inusual y particularísima excepcionalidad, obligan a proceder con suma prudencia, ya que extremar “el cumplimiento de la prueba explícita de la interversión implicaría incurrir en un exceso ritual, y ello en detrimento de la justicia del caso”, máxime cuando durante todo el tiempo en que el actor habitó en el inmueble no hubo intento alguno –judicial o extrajudicial– por parte de potenciales interesados, de disponer, usufructuar o turbar a aquél en el uso exclusivo de la cosa (Cám. Civ. y Com. Rosario, Sala III, 9-4-18, “Roldán Bermúdez, Consuelo c/. Soccol, Teresa y ot. s/. usucapión”).

La Corte Suprema de la Nación ha señalado que “en la interpretación de la ley no puede prescindirse de las consecuencias que se derivan de cada criterio, pues ellas constituyen uno de los índices más seguros para verificar su razonabilidad y su coherencia con el sistema en que está engarzada la norma” (Fallos: 324:2107). Así, “la hermenéutica de las normas constitucionales y legales no puede ser realizada por el intérprete en un estado de indiferencia respecto del resultado, y sin tener en cuenta el contexto social en que tal resultado fue previsto originariamente y habrá de ser aplicado al tiempo de la emisión del fallo judicial” (Fallos: 324:2153).

En lo que sigue podrá advertirse que las pruebas recolectadas, debidamente analizadas en conjunto de conformidad con las pautas elaboradas por la doctrina y la jurisprudencia, contribuyen a crear la convicción de que efectivamente se verificaron actos materiales de ocupación de antigua data por parte del condómino actor sobre la totalidad del inmueble.

Entiendo que el análisis integral de las pruebas recolectadas permite demostrar verosímil y razonablemente la veracidad de los hechos alegados por el actor acerca del comienzo y el mantenimiento de la posesión pública, pacífica, ininterrumpida, exclusiva y excluyente por más de veinte años sobre el inmueble objeto de autos, esto es, desde la muerte de C. de J. C. de M. I. B.

Por estas razones, a partir de las probanzas aportadas y en atención al criterio restrictivo que debe imperar en este tipo de litigios, si mi opinión fuera compartida, deberían desestimarse las quejas formuladas y confirmarse la muy fundada sentencia apelada.

f) Con respecto a las costas, cabe recordar que son las erogaciones que necesariamente deben hacer los sujetos del proceso, para obtener la actuación de la ley mediante la resolución judicial que pretenden (Podetti, Tratado de los actos procesales, Pág.111), siendo principio general en la materia que el objetivamente derrotado debe resarcir íntegramente las mismas al vencedor (Conf. Morello, “Cód. Procesal Comentado y Anotado”, Tomo II, pág. 363. Ed. Abeledo Perrot).

De tal modo, no constituyen una suerte de castigo para el vencido, sino una forma de resarcir las erogaciones en las que debió incurrir aquel que se vio constreñido a iniciar una acción judicial a fin de lograr el reconocimiento de su derecho. Ahora bien, el principio así esbozado no resulta ser absoluto ya que en el segundo párrafo de la citada norma del ritual aquel se ve atenuado al autorizar a los jueces a que, enmarcados en un prudente arbitrio, ponderando cada caso en particular y siempre que resulte justificada tal exención, prescindan de su aplicación, en tanto encuentren mérito suficiente para ello (conf. CNCiv., esta Sala J, “Kruck, Edith L. c/ Cons. de Prop. Juan de Garay 1294/96/98/1300 s/ejecución de convenio”, 15/06/21; íd., íd., expediente Nº 96598/2019Saliter, Marcos c/ Intrusos: Ocupantes Recuero 2701/05/ esq. Arrotea S/N CABA y otros s/Desalojo: intrusos” del 17/03/21).

Se ha sostenido reiteradamente sobre la materia que la condena en costas al vencido es la regla y su dispensa, la excepción de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando medien razones fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (conf. Elena Highton-Beatriz Areán, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tomo 2, pág.65, Ed. Hammurabi). Por otro lado, esta Sala tiene dicho que la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es, de por sí, suficiente para eximir del pago de las costas del juicio, pues es indudable que –salvo hipótesis de actitudes maliciosas– todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos si el resultado del juicio no le es favorable (conf. CNCiv., Sala J, Expte. Nº 45.248/20 “Gómez c/ Penso s/ med. Prec.” del 28/12/20).

Sólo es admisible la eximición frente a las características peculiares y dificultades del asunto pero, en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación de los que se infiere la misma sin lugar a dudas. No basta, por tanto, la mera expectativa que pudo abrigar el perdidoso, en cuanto a obtener un resultado acorde con su pretensión (íd. íd., con cita de Morello-Sosa-Berizonce y jurisprudencial; íd. íd., r. Nº 186.589, del 5/3/96).

En la especie, dadas las particularidades que presenta el caso, existen razones que pudieron llevar a la parte demandada a creerse con derecho para controvertir el derecho del actor como lo hizo, que se erigen en motivos de entidad para sustentar el apartamiento del principio rector del vencimiento objetivo establecido en el ordenamiento aplicable, correspondiendo que las costas de ambas instancias sean impuestas por el orden causado (art.68 del Código Procesal).

V. Por todo lo que dejo expresado doy mi voto para que: Se confirme la sentencia en todo lo que decide y fue motivo de apelación y agravio, con imposición de las costas de alzada en el orden causado (art. 68 del Código Procesal).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

Desestimar las quejas planteadas y confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue objeto de apelación y agravio, con imposición de las costas de alzada en el orden causado (art. 68 del Código Procesal).

La regulación de honorarios de los profesionales intervinientes se difiere hasta tanto sean fijados los correspondientes a la instancia de grado.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Daniel S. Pittalá).

C., H. J. c. P., Z. R. s/acción reivindicatoria

Comentado por Antonio Budano Roig: El constitucionalismo y la vaguedad de principios en un interesante fallo.

En la ciudad de Junín, a la fecha que resulta de la suscripción de la presente (ac. 3975 S.C.B.A.), se reúnen en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín, Doctores JUAN JOSÉ GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURÁN y GASTÓN MARIO VOLTA, en causa nº JU-1604-2018 caratulada: “C., H. J. C/ P., Z. R. S/ ACCIÓN REIVINDICATORIA”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Volta.

La Cámara planteó las siguientes cuestiones:

1a. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

I. El 2 de mayo del corriente año la Sra. Jueza Dra. Daniela K. Ragazzini dictó sentencia única en los autos “PZ R s/ Acción declarativa (expte.: JU-2825-2017); “C H J c/ P Z R y Ot. s/ Incidente de redargución de falsedad” (expte. Nº JU-9480-2018) y “C H J C/ P Z R s/ Acción Reivindicatoria” (expte. Nº JU1604-2018).

Por la misma resolvió: 1) Rechazar con costas la acción declarativa tendiente a lograr la inscripción registral de la transferencia de dominio por donación del inmueble que individualiza de la ciudad de Chacabuco, conformada por la escritura nº 143 del 17/9/2009 del registro notarial nº 5 de esa ciudad de promesa de donación otorgada por el Sr. S A M en favor de la Sra. P y la escritura de aceptación de la misma instrumentada por escritura Nº 74 de fecha 29/3/2017 autorizada por la Escribana MM del P B, titular del mismo registro notarial. Consideró la sentenciante, con cita de doctrina y jurisprudencia, que habiendo fallecido el donante el 14/11/2009 (ver certificado de fs. 3 expte. ZCB 22074/2010) por aplicación de los arts. 7 y 1545 CCCN había caducado la posibilidad de aceptación que posibilitaba el art. 1795 del código civil derogado. 2) Sobre la base de la anterior decisión declaró abstracto el tratamiento del incidente de redargución de falsedad incoado por el Sr. C respecto de la adulteración material de la mencionada escritura nº 143, imponiendo las costas por su orden. Esa pretensión se articuló afirmando que se habría insertado con posterioridad una enmienda en su cláusula tercera para posibilitar la referida aceptación y salvar de ese modo su invalidez original a tenor de lo dispuesto por el art. 1790 Código Civil. La mencionada disposición en su texto reza: “Establece el donante que la aceptación de esta Promesa de Donación se efectuará (y acá aparece el interlineado que se aduce como agregado “/en vida o/”) con posterioridad a su fallecimiento y del fallecimiento de su cónyuge mencionada, importando esa aceptación la transmisión del dominio pleno del inmueble en la forma expuesta, conforme lo establecido por el artículo 1795 del Código Civil. Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria Autorizante, en este Registro Cinco a mi cargo, mediante la presentación de las pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas”. 3) Hizo lugar con costas a la acción promovida por el Sr. C (heredero y administrador judicial en la sucesión de la cónyuge del donante D E C vda. de M fallecida el 19/3/2017 expte. ZCB 32087-2017) contra la Sra. P por reivindicación del inmueble y al reclamo de daños y perjuicios determinados conforme valores locativos informados pericialmente desde el 12/11/2017 hasta la efectiva restitución con más intereses. 4) Desestimó en cambio el reclamo indemnizatorio contra la Escribana B “puesto que además de no ser ocupante del inmueble actuó dentro de sus funciones”.

II. Apelaron Z P patrocinada por el Dr. Yaber el 3/5/2023, el Sr. Horacio J. C patrocinado por el Dr. Dentella el 5/5/2023 y la Escr. M M B patrocinada por el Dr. Marino el 8/5/2023.

Radicadas las actuaciones el 12/7/2023 en este tribunal y puestas en estado expresaron sus agravios: a) la escribana B el 4/8/2023 solicitando se revoque la sentencia apelada en cuanto a la declaración de abstracto y se rechace íntegramente demanda e incidente instaurados contra ella por el Sr. C, con expresa imposición de costas a la actora vencida; b) la Sra. P el 16/8/2023 sosteniendo la vigencia y validez del acto celebrado en 2009 no puede ser decretado cancelado por una ley de 2015 ni por una sentencia judicial en 2023 y en consecuencia de la aceptación formalizada sobre la base de un derecho adquirido, y la inaplicabilidad del art. 1545 CCCN. Se disconforma también de lo resuelto en el incidente de redargución de falsedad, postulando su rechazo y no la declaración de abstracto, con costas al actor. Peticiona finalmente se revoque la sentencia en cuanto hace lugar a la reivindicación y la indemnización de daños y perjuicios ya que habiendo salido el bien del patrimonio del Sr. M nada se le transmitió mortis causa al Sr. C, ni existió una retención indebida siendo posterior ese título hereditario a su posesión desde el año 2009 y c) el Sr. C el 22/8/2023, criticando la declaración de abstracto de su planteo de redargución de falsedad y solicitando su favorable recepción, con argumentos similares a su demanda y análisis de elementos probatorios para establecer la responsabilidad de la escribana demandada y ampliar la condena hacia ella y las costas en ambas instancias.

Ejercieron su derecho a réplica, resistiendo las impugnaciones, la Sra. P el 4/9/2023, la Escribana B el 14/9/2023 y el Sr. C el 15/9/2023.

Todo ello con argumentos a los que por razones de brevedad me remito.

Firme el llamado de autos para sentencia, se está en condiciones de resolver (art. 263 CPCC).

III.A. En esa tarea y recordando que la CSJN ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.) y que tampoco tiene el deber de ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (Fallos 274:113; 280:3201; 144:611), paso a ocuparme -directamente y sin reseñarlas por su extensión y abundantes reiteraciones- de las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto, inclinándome por los medios probatorios que produzcan mayor convicción. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (su obra “Proceso y derecho procesal”, Ed. Aguilar, Madrid, 1960, p. 971, párr. 1527), o “singularmente trascendentes” como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil”, en “Estudios sobre el proceso civil”, ps. 369 y ss.).

III.B. Dicho esto, parece importante comenzar memorando que cuando estaba en trámite de sanción el Proyecto de 2012, con el texto del actual art. 1545, las XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (UBA 2013) por unanimidad recomendaron “Al regularse la caducidad de la oferta, debe mantenerse como excepción la oferta de donación”. También la 38 Jornada Notarial Bonaerense celebrada en Bahía Blanca en noviembre de ese mismo año concluyó “Oferta de donación o donación sujeta a aceptación Se recomienda que el proyecto mantenga la posibilidad de que la oferta de donación pueda ser aceptada aun después de la muerte o de la incapacidad sobreviniente del donante, ya que constituye un instituto útil, contemplado hoy por nuestro Código Civil. Se fundamenta en que, quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar…”.

También en el LXIV Seminario Laureano A. Moreira que se había llevado a cabo en noviembre de 2012, Ángel Francisco Cerávolo en “Algunas cuestiones del proyecto de unificación en materia de donaciones” decía:

“Vélez se apartó, en la materia, de las normas generales de los contratos; en todos los supuestos (excepto en la donación) la muerte del oferente hace caducar la oferta si esta no hubiese sido aceptada con anterioridad. Pretendió, de algún modo, acercar las ofertas de donación a los testamentos suponiendo, según alguna doctrina, que “quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar”. Destacaban la practicidad de la disposición Segovia, Machado y Salvat.

Otros autores han destacado la inconveniencia de la excepción, así como que esta norma no tiene prácticamente correlato en el derecho comparado. Expresa Belluscio, que se trata de una disposición anómala que se aparta de la regla en materia de contratos prevista en el artículo 1149, “consagrando una especie de contrato post mortem, ya que queda perfeccionado después de la muerte de una de las partes contratantes”. Ya en el Anteproyecto de 1954 (art. 1347), el Proyecto de 1993 (art. 1008), y el Proyecto de Código Civil unificado de 1998 (art. 1424) se suprimía la excepción.

Lo cierto es que la modificación puede generar, más allá del obvio cambio para el futuro, un importante problema con relación a las ofertas ya efectuadas.

La aplicación inmediata de la ley, a partir del día de su vigencia, hará caducar de pleno derecho las ofertas de donantes que hubiesen fallecido, en tanto no hayan sido aceptadas por el donatario; no parece que en la materia pueda alegarse un derecho adquirido respecto de una oferta de donación no aceptada.

Se ha propuesto en presentación efectuada por el Consejo Federal del Notariado, la modificación de norma proyectada, basándose en la practicidad de la normativa que se pretende derogar y en la arraigada costumbre de utilizar la figura” (el resaltado me pertenece).

Sin embargo, la ley 26.994, sancionada el 1 de octubre de 2014 y promulgada el día 7 de ese mes de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación no aceptó esas sugerencias, manteniendo el texto proyectado Está claro que con la supresión de este instrumento notarial frecuentemente utilizado para la planificación patrimonial del donante, se quiso “evitar la creciente tendencia que existe por parte de la sociedad a eludir el sistema judicial” en materia sucesoria (Pablo Luis Manganaro “Oferta de donación en el Código Civil de Vélez y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Comparación entre fuentes” – Revista Aequitas Vol. 8 Núm. 8 (2014) p. 85 y ss.).

El 16 de noviembre de ese mismo año se sancionó la ley 27.077 que anticipó la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento para el 15 de agosto de 2015. Es decir que desde ese momento (art. 8 CCCN) se supo que las ofertas o promesas de donación anteriores con donante fallecido contaban con ese período de aproximadamente 9 meses para ser aceptadas.

Ello explica también porque no se introdujo ninguna disposición especial de derecho transitorio.

Si bien se ha dicho que “La ley debió haber contemplado ciertas soluciones para los casos particulares que traerían dificultad como este” (XVIII Jornada Notarial Cordobesa 2015) o que existe una “carencia de disposiciones legales claras y específicas acerca de la aplicación de la ley en relación al tiempo” (39 Jornada Notarial Bonaerense, Mar del Plata 2015), lo cierto es que dichas manifestaciones, al igual que la de ciertos autores, estaban inspiradas más en la crítica a la solución adoptada o en el deseo de otorgarle ultraactividad al art. 1795 del Código Civil derogado, que en dificultades interpretativas reales.

Sabido es que conforme el art. 7 del nuevo ordenamiento (similar al art. 3 del Código anterior reformado por la ley 17.711) “las situaciones jurídicas en proceso de formación (continua o sucesiva): son regidas por la nueva ley, siendo el corolario de su efecto inmediato; Lo propio del efecto inmediato establecido por el primer párrafo es que la situación sea regida por ella” (José Tobías com. al art. 7 en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, 2ª edición actualizada y aumentada Jorge H. Alterini Director To. I).

Por la naturaleza contractual de la donación (en ambos regímenes), es necesario para su perfeccionamiento el acuerdo de voluntades que resulta una consecuencia de la oferta y su aceptación Dicha aceptación no es, por cierto, una condición de forma sino que es parte esencial de la substancia misma del contrato de donación. Y si bien en materia contractual la aceptación de la donación puede ser expresa (manifestada verbalmente, por escrito o por signos inequívocos; art. 1145, C.C parte segunda) o tácita (en el mismo sentido 1545 CCCN); se entiende que distinta solución se impone en el caso de que se trate de una donación de un bien inmueble a la cual el art. 1810 CC y 1552 CCCN impone como solemnidad absoluta la escritura pública y su falta no puede considerarse suplida con la posesión ejercida sobre el inmueble. (CSJN “Estado Mayor General de Ejército c. Provincia de Buenos Aires s/ acción declarativa” 06/08/2013; SCBA C 97616 S 07/10/2009 “Lazzarini”).

Hago aquí un alto para desechar en base a lo anterior la incidencia que P pretende asignar a una presunta posesión de su parte del inmueble. Aun dando por comprobada la misma desde la formalización de la promesa de donación en septiembre de 2009 –lo que es más que discutible teniendo en cuenta la permanencia en la ocupación del bien por parte de la cónyuge de M fallecido éste y a tenor de la cláusula tercera de la que luego me ocuparé– no solo está desprovista del alcance de aceptación sino que desde el reclamo de su entrega se vio interrumpida en tiempo hábil en sus efectos adquisitivos por vía de la prescripción (arts. 4015, 4016 CC 2537 CCCN).

Retomando el hilo del alcance temporal de la nueva regulación, faltando esa aceptación no estamos frente a una situación jurídica agotada, sino in fieri, en formación, por lo que el art. 1545 CCCN es inmediatamente aplicable, en tanto es la normativa vigente al momento de la aceptación.

III.C. Y así lo entendió la doctrina: Aída Kemelmajer de Carlucci (“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes” Rubinzal Culzoni 2015 p. 157 y Segunda Parte misma edit. 2016 p. 225/266), Carolina Dell’ Orefice – Hernán V. Prat (“La aplicación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y el derecho transitorio” en RCCyC 2015 (julio), 19), Catalina Moggia (“Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” Ricardo L. Lorenzetti Rubinzal-Culzoni To. VII p. 686), María Florencia Rodríguez Amat – Marcelo W. Suarez Belzoni (“Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Ley 26.994” Revista del Notariado Nº 920 – febr. 2016 p. 142 y ss.), Carlos Marcelo D’Alessio (“El contrato de donación en el Código Civil y Comercial” en https://www.pensamientocivil.com.ar/doctrina/1719-contrato-donacion- codigo- civil-y-comercial), Gustavo A. Bono (“El artículo 7º frente a los derechos reales: esquema general y consideración especial de las adquisiciones por usucapión y por donación” en RDPYC Rubinzal-Culzoni 2015 – I p. 377/380), Cristina Armella (“El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR/DOC/1132/2015), José Ignacio Pastore (“Donaciones: oferta, aceptación y fallecimiento del donante” RCCyC 2021 (octubre), 205), Inés María Eastman (en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” José María Curá Director La Ley 2a ed. To. V p. 51), Augusto Luis Piccon (“Oferta de donación: una oferta distinta” Revista Notarial Córdoba Año 2015/01 Nº 92 p. 137 y ss.) y Esteban D. Otero (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Dir. Herrera-Caramelo-Picasso Infojus Tomo IV p. 266 y en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” de Rivera-Medina La Ley To. IV p. 675/676).

Este último autor (en “Situación actual de la oferta de donación como tradicional modalidad de planificación sucesoria” en Revista de Derecho Privado y Comunitario Rubinzal Culzoni 2019 1 Sucesiones II p. 141-188), luego de destacar que “no hay aplicación retroactiva de la norma si se concluye en la imposibilidad de aceptar una donación con donante fallecido y oferta emitida antes de la nueva ley, ya que rige a tal efecto la regla de la aplicación inmediata, como principio rector, atento al reconocimiento de los actos en crisis y sus consecuencias”, se encarga de rebatir –a mi modo de ver acertadamente– la opinión que minoritariamente sostiene una parte del notariado (Natalio Etchegaray, Gastón Di Castelnuovo y Néstor Lamber) ya que “siguen desdibujando en alguna medida los límites entre lo que es una oferta y el contrato en sí mismo, y con ello, las fronteras de lo que se entiende por situaciones jurídicas consumadas y sus efectos” o porque “pareciera inferirse que la oferta por sí sola generaría las obligaciones propias del contrato, lo cual no resulta coincidente con la naturaleza contractual de la obligación. Es decir, no podría atribuírsele a esa declaración unilateral los efectos del contrato, ya que no los tiene”.

III.D. La jurisprudencia ha seguido el mismo camino:

*Además del fallo de la CCCom de Azul Sala I 14/7/2016 autos “Bustamante Noemí R. s/ Sucesión ab intestato” LLOnline AR/JUR/44251/2016 que citó en aval de su solución la colega de grado anterior, la CCivyCom. de Mar del Plata, sala II, 2-6-2016, autos “Irigoyen, Agustín A. s/Sucesión ab intestato” Registro 132-S Folio Nº 679/83 expte. Nº 161276 y luego 30/4/2020 “Aguinaga Ernesto Esteban s/ Autorizaciones” Registro 62 Folio 467 Expte. 169104 dictó sentencias en el mismo sentido.

En la última se expresó: “… no ostenta un derecho contractual adquirido…El autor (Llambías) señalaba, a continuación, que “la noción derecho adquirido” se contrapone a la de “derecho en expectativa”, que en verdad no es un derecho, sino una esperanza o posibilidad de que pase a serlo cuando se reúna los presupuestos legales, los que por ahora no son sino una mera eventualidad” (ob. cit. p. 131. Pablo Heredia destaca que la “Corte Suprema de Justicia de la Nación ha decidido en forma reiterada que la Constitución Nacional no impone una versión reglamentaria en materia de validez intertemporal de leyes, por lo que el legislador o el juez en sus respectivas esferas, pueden establecer o resolver que la ley nueva destruya o modifique un mero interés, una simple facultad o un derecho en expectativa ya existente” (“El derecho transitorio en materia contractual” RCCyC 2015 (julio) 01/07/2015, 30, cita online AR/DOC/2137/2015) Partiendo de esa idea, el autor afirma que “no existe afectación de derechos adquiridos cuando la aplicación de la nueva norma tan solo afecta los efectos en curso de una relación jurídica aun nacida bajo el imperio de la ley antigua”. Sostiene así que en los casos en que la fase precontractual es sucesiva, progresiva o de larga duración, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que están por reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la nueva ley no tiene efectos sobre los contratos en curso, no se aplica a los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos. Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo”. En síntesis el peticionario no cuenta con “situación jurídica perfeccionada” con la vieja regulación, como afirma y la manifestación de su voluntad para aceptar la donación y tener por celebrado el contrato se debe ajustar a la ley vigente al momento en que ésta se produzca (arts. 7 y 1545 CCyC)”.

Por este criterio también se expidieron:

*CNCiv. Sala M “Drucaroff, Diana s/ sucesión ab intestato” 22/04/2021(Cita: TR LALEY AR/JUR/15977/2021) “En la donación nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se le aplica la ley vigente al momento de la aceptación. En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. De acuerdo con el art. 1545 del Cód. Civ. y Com., las donaciones emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe una situación o relación ya nacida o agotada”.

*CCivyCom de Azul Sala II “Borrego. N. Á. c/ Valtuille. L. A. y otros s/ cumplimiento de contratos civiles/comerciales” 10-feb-2022 (Cita: MJ-JU-M-136077-AR | MJJ136077 | MJJ136077 y Rubinzal Online /// RC J 929/22) “Puesto que el art. 1545 del nuevo CCivCom. es de aplicación inmediata (art. 7 del CCivCom.), la vigencia de esta norma vino a aniquilar el derecho a aceptar la donación que hasta ese momento ostentaba el donatario, actor de las presentes actuaciones; en efecto, las ofertas emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no podrán ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de la entrada en vigencia del nuevo código, una situación o relación ya nacida o agotada”.

*Recientemente el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro en sentencia nº 115 del 11/9/2023 dictada en autos “Chaves, Alberto y Mesas, Francisca S/Sucesión Ab- intestato S/Casación” (Expte. Nº RO-71516-C-0000) tuvo por caduca una oferta de donación fallecido el donante y no aceptada durante la vigencia del Código anterior. En el voto del Ministro Apcarian, que hizo mayoría, luego de señalarse que “la nueva solución del Código Civil y Comercial recoge las críticas de la doctrina mayoritaria, que señalaban la incongruencia de la solución adoptada por el Código Civil con la naturaleza contractual de la donación; pues si antes de producirse el acuerdo de voluntades fallece una de las partes, no puede haber contrato”, se expresó:

“nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se debe aplicar la ley vigente a ese último momento (cf. Rodríguez Amat, María Florencia – Suárez Belzoni, Marcelo Walter, “Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia de la ley 26.994 (nuevo CCCN)”, public. en Revista del Notariado 920, 142, La Ley cita online: AR/DOC/2532/2016; cf. CNCiv., Sala M, “Papini, Francisco José c/Papini, Andrea Fabiana y otro s/fijación y/o cobro de valor locativo” del 21- 05-18; idem “Drucaroff, Diana s/sucesión ab intestato”, del 22-04-21).

En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. (cf. Rivera, Julio C. – Medina, Graciela “Código Civil y Comercial Comentado”, T. IV, págs. 674/675, La Ley, Buenos Aires, 2014).

Las razones que conducen a seguir esta conclusión son variadas: a) como antes se dijo, no se trata de una situación agotada, o concluida a la que se le aplique la ley vigente al momento de su formulación, sino de una actuación en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación; b) no se está en presencia de una ley supletoria, pues aún no hay contrato, por lo que mal puede hablarse de voluntad contractual presumida; c) las únicas donaciones no aceptadas reconocidas por el Código Civil y Comercial son las del art. 197 para las fundaciones y por el especial sistema del nacimiento de esta nueva persona jurídica. Por todo ello, el art. 1545 es inmediatamente aplicable y las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de su entrada en vigencia, una situación o relación ya nacida o agotada. (Cf. Kemelmajer de Carlucci, Aída “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, págs. 157/158, Rubinzal Culzoni, 2015).

En definitiva, a la luz de una mirada conjunta de los arts. 7, 1545 y 796 del CCyC, cabe señalar que las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigor del citado Código unificado no podrán ser aceptadas después de la muerte del donante”.

III.E. Descartada la posibilidad de aceptar una oferta que había caducado, recursivamente se apela a la infracción constitucional y/o convencional de la aplicación de la norma vigente.

Y llegado a este punto no puedo resistir la tentación de transcribir algunas reflexiones de Julio César Rivera (“Balance de la aplicación del Código Civil y Comercial a cinco años de su entrada en vigencia” LA LEY 11/11/2020,1): “Lo que “no es” la constitucionalización. El peligro que encierra la generalización de la idea de “constitucionalización” es que el derecho privado codificado o legislado sea sustituido por una serie de principios vaporosos que habiliten a los jueces a apartarse de la ley y sustituirla por su propio sentimiento de justicia….Pero lo más grave es que estas ideas calan en la jurisprudencia, y así aparecen émulos locales del bon juge Magnaud, que, lisa y llanamente, prescinden de las soluciones del Código Civil y Comercial o de la ley aplicable al caso, para resolver lo que les indica su conciencia, para lo cual siempre van a encontrar el apoyo de algún principio establecido en alguna convención internacional. …Y sobre esto ya hemos dicho que no hay nada tan peligroso para el ordenamiento jurídico –en concreto, para la seguridad jurídica garantizada por las decisiones judiciales– como un juez que aplica una teoría prescindiendo de los cánones interpretativos y del método legalmente establecido (en particular, del sistema de fuentes)… Si todo se reduce a la aplicación de una serie de principios más o menos vagos –el interés superior del niño, la familia integrada–, no solo se está limitando el derecho a su función de resolución de casos judiciales, sino, peor aún, se está restando toda relevancia al derecho infraconstitucional y abriendo el cauce a lo que Irti denuncia como puro subjetivismo judicial, absolutamente contradictorio con el funcionamiento de un Estado de derecho… hemos dicho antes de ahora –siguiendo a Elías P. Guastavino– que los “…principios no abren la puerta a una especie de derecho libre o recurso mágico para dejar de fundar una decisión, lo que desafiaría todos los moldes de las construcciones jurídicas propias del legalismo y escaparía a cualquier consideración sistemática del derecho privado”.

No resiste el menor análisis descartar la operatividad inmediata de la norma con el “argumento” de su carácter discriminatorio por violación de la protección integral de las mujeres, en tanto ninguna distinción en función del género consagra. Tampoco por lo que he dicho por una presunta e inexistente retroactividad de la ley, que afectara un “derecho adquirido” desconociendo la voluntad del donante.

Y es en relación a este último aspecto que resurge la cuestión que fue incorrectamente desplazada por abstracta en la sentencia en revisión, ya que al margen de su influencia respecto de la validez de la aceptación, en cuanto cuestionamiento a la promesa, también lo tiene en materia de costas y responsabilidad profesional. Y de ella me ocuparé seguidamente.

IV. ¿Por qué la Sra. P no aceptó la donación en el largo período transcurrido hasta el año 2017?

Ella misma dio la siguiente explicación: “…la cláusula Tercero es bien clara y contundente: Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria autorizante en este Registro cinco a mi cargo, mediante la presentación de las Pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas. O sea, que para poder inscribir la donación en el Registro de Propiedad a nombre de la donataria, debía indefectiblemente cumplimentar dos pasos: Primero acreditar con las partidas de defunción expedidas por el Registro de las Personas, la muerte de ambos: de S A M y de D E C. Segundo, dejar constancia de su aceptación por acto notarial. Ambos pasos se cumplieron en el tiempo prefijado por el donante. No podía hacerse antes” (textual de su fundamentación del recurso).

Esta reconocida exigencia, que resulta del párrafo final de la cláusula escrituraria transcripta en el punto I, incontrastablemente imponía como condición el fallecimiento del donante. Así incluso resulta de la cláusula primera de la escritura nº 74 de aceptación.

Y ello estaba alcanzado por la prohibición del art. 1790 del Código Civil (reiterada en el art. 1546 del actual). Como explica Zago (Código Civil de Bueres-Highton Hammurabi To. 4D p. 7/8) “La norma, que reproduce la postura de Freitas, quita validez a la promesa que se realiza para que se cumpla luego del fallecimiento del promitente…Ello resulta consecuencia lógica de lo que hemos manifestado respecto a que Vélez consideró a la donación no como simple acto jurídico sino como un contrato celebrado entre el donante, que se obliga a entregar gratuitamente el bien, y el donatario , que debe aceptar prestando su consentimiento para que se formalice la convención bilateral de contenido patrimonial… para que la disposición contenida en el artículo sea aplicable y la promesa de donación sea nula como tal, resulta indispensable que el acto se realice para tener efectos después de la muerte del donante”. O como señala Moggia de Samitier (Código Civil Comentado. Contratos Parte Especial Rubinzal Culzoni To. II p. 226) “no es admisible que la muerte del donante constituya el hecho que origina la situación jurídica”, como especie de actos mortis causa vedados, a diferencia de los actos inter vivos in dies mortis dilatati (ver Guastavino en su comentario a la sentencia Kodama c/ Ferrari ED 173-387).

La imposición de ese requisito era, por otra parte, evidentemente contradictoria con el interlineado “o en vida”, que no aparece en la fotocopia que se acompañó (ver fs. 5/6 del expte. 9480/2018) y ha sido causa de la redargución de falsedad.

Obviamente la pericia del Calígrafo Hidalgo del 18/11/2021 expte. 9480/2018 no pudo determinar que haya sido insertada y salvada con posterioridad, teniendo en cuenta la posibilidad de que a través del fotocopiado se hayan suprimido esas partes. Pero ello constituye un elemento indiciario de gran importancia que debe ser conjugado con la declaración testimonial de la Escribana Delménico (fs. 67/68 expte. 9480/2018), quien al advertir que “estaba condicionado a aceptar después de la muerte y eso no estaba aceptado conforme las normas del Código vigente” le recomendó que fuera a ver a un abogado.

No se me escapa que en la denuncia en el Juzgado Notarial (expte. 45183/2019 agregado el 9/11/2020 en causa 2825/2017) no se pudo determinar pericialmente en la matriz la adulteración en cuanto al tiempo de ejecución por la inalterabilidad de las tintas empleadas. Empero ello no descarta su falsificación.

El encuadernado del libro de protocolo correspondiente al año 2009, sin haber sido remitido al archivo departamental del Colegio de Escribanos tampoco descarta esa adulteración mecanográfica, ya que no se sabe –y tampoco la Escr. B lo intentó acreditar– cuando ocurrió.

Así como lo obvio no requiere explicación, es imposible justificar lo absurdo. Y por ello al contestar la demanda la escribana B nada dice sobre una interpretación contextual mínimamente aceptable de la inserción de esa cláusula: si la Sra. P pudiese aceptar la donación en vida de M – tal como resulta de la aclaración “casualmente” interlineada- porqué tenía que justificar su fallecimiento para efectuarla (art. 1064 CCCN).

Ningún sentido inteligente puede asignarse a la cláusula tercera del cuerpo de la escritura con lo incorporado en forma mecanográfica: es totalmente imposible aceptar la oferta en vida de una persona si para ello es necesario acreditar su fallecimiento.

Ello es la prueba más categórica de que el agregado “o en vida”, aunque estuviese salvado de puño y letra de la autorizante al final, no podía estar al momento del otorgamiento de la promesa de donación.

Aunque inválida por la prohibición del art. 1790 CC, tiene en cambio coherencia si esa aceptación estaba condicionada al fallecimiento del donante, tal como resulta de la fotocopia.

Ya no se trababa del incumplimiento de su obligación de “operar y asesorar con cautela” (39 Jornada Notarial Bonaerense) en relación a una aceptación con donante fallecido entrado en vigencia el nuevo código, sino de posibilitarla salvando la invalidez originaria de la oferta. Y ello únicamente podía intentarse adulterando materialmente la escritura con la expresión interlineada y salvada (arts. 375, 384, 163 inc. 5, CPCC; 993, 994 1001 CC; 294, 296 CCCN).

El mal desempeño profesional de la Escr. B (art. 35 incs. 3 y 7 ley 9020) en cuanto a la instrumentación (con los requisitos formales para su validez como testamento o eventualmente su conversión que permitiese asignarle la calidad de legado) de lo que palmariamente era la voluntad del Sr. M (dejar el inmueble a la Sra. P una vez producido su fallecimiento y de su cónyuge) se “corrigió” con ese interlineado, sin siquiera advertir que con la aceptación, dejando constancia en la cláusula primera (“procede a la entrega de las pertinentes Partidas de Defunción del señor S A M….conforme lo estipulado en la escritura de Promesa de Donación Gratuita….”; ver fs. 19/20 expte. 2825/2017), estaba dando cuenta de ello e imposibilitando su registración (art. 9 inc. a ley 17.801; 1044, 1047 CC, 386/7 CCCN); y ello al margen de resultar extemporánea (Orden de Servicio 45/2015 Registro de la Propiedad Inmueble Pcial.).

V. Así las cosas, corresponde imponer las costas por la acción de redargución de falsedad en ambas instancias a cargo de la Escribana B (art. 68 CPCC). No se hacen extensivas las mismas a la codemandada P en tanto no existe prueba de connivencia en los hechos inherentes a su actuación notarial (art. 68 del CPCC).

Asimismo se le hace extensiva, con costas, a la notaria demandada, en forma concurrente (arts. 850, 1751, 1766, 1768 CCCN), la obligación de reparar los daños y perjuicios por los que fuera condenada la Sra. P Y ello por cuanto con su incorrecto accionar profesional dio lugar a la apariencia de un derecho que determinó esa ilegítima permanencia, privando a los herederos de la Sra. C de M de su detentación y uso.

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículo 168 de la Constitución Provincial–, estimo que CORRESPONDE:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del P B, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículos 168 de la Constitución Provincial y arts. 266, 267 del CPCC–, se resuelve:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del PB, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Regístrese, notifíquese automáticamente, conforme lo dispuesto por el art. 10 del Ac. 4013 SCBA y oportunamente remítanse al juzgado de origen. – Juan J. Guardiola. – Ricardo M. Castro Durán. – Gastón M. Volta (Sec.: Pablo M. Demaría).

R., P. c. R., V. y otro s/ repetición

En Buenos Aires, a 9 días del mes de octubre del año 2023, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “R., P. c/ R., V. y otro s/ Repetición”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:

I. Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto digitalmente por el actor el 29/8/2023 y por la demandada el 4/9/2023, los que fueron respondidos recíprocamente el 18/9/2023y el 21/9/2023, contra la sentencia de grado dictada el 12/6/2023 por la que se condenó a la accionada a abonar la suma de $ 630.100.56, con más sus intereses.

II.a) En su pieza recursiva el actor se agravia por la resolución que receptó parcialmente la defensa de prescripción. Dice que no se indicó en el escrito de contestación de la demanda a que deudas se refería, y que solo mencionó en forma confusa y con falta de precisión cuales podrían ser las deudas prescriptas, por lo que pide su revocación.

Se queja de que se acogiera la prescripción respecto de deudas anteriores al año 1990, y que se rechazara respecto de las posteriores –conforme el acta de reconocimiento de deuda efectuado por su madre en el año 1992–, cuando en realidad lo que se pretende es el reconocimiento de las mejoras y el consecuente aumento del valor de la propiedad. Indica que tampoco se tomó la suspensión del plazo de prescripción a consecuencia del fallecimiento de la madre de ambos.

Especifica las reformas en el inmueble como la ampliación del comedor, refacción de paredes, empapelado, colocación de piso mayólica, con mano de obra; y concluye que la cuantificación efectuada es ínfima en función de los valores económicos en juego. Se agravia porque el Magistrado no tuvo por probadas las mejoras necesarias en el bien luego del levantamiento de la clausura por 10 años, sin tener en cuenta las fotografías aportadas al expediente. Hace referencia al juicio de insania del cónyuge en segundas nupcias de su madre, M. P., quien estuvo internado por mucho tiempo luego del fallecimiento de su esposa –madre de los aquí contendientes–, mientras que el inmueble estuvo vacío por orden judicial por 12 años con el consiguiente deterioro (causa “Pirillo, M.; s/ insania”, expte. 5635/2004), lo que motivó el gasto por las reparaciones que ahora reclama.

También se queja por el rechazo parcial de las reparaciones cuya repetición persigue conforme el escrito de ampliación de demanda del 27/4/2021, en tanto el a quo indicó que solo receptaba favorablemente las necesarias como son la impermeabilización de la terraza o las que pudieran resultar de alguna filtración por defectos edilicios, que hacen a la conservación de la cosa, en tanto deben ser soportadas por todos los herederos.

Critica que el juez rechazó el reclamo por la instalación de un lavadero en la terraza, la adquisición de un nuevo termotanque y las instalaciones de agua en planta baja para la pileta o el baño exterior de las viviendas precarias, al calificarlas como mejoras útiles que debían ser afrontadas por el actor.

b) Explica la demandada que el reclamo por mejoras está prescripto, y que en realidad fueron mejoras suntuarias, sin derecho a reembolso a favor del actor. A todo evento menciona que los reclamos por mejoras del año 1990 prescribieron en el año 2000, por lo que mal puede alegar un plazo diferente conforme al reconocimiento de deuda de 1992 realizado por su madre en un acta particular cuya firma se certificó ante escribano.

Se queja por el monto de repetición de gastos, en especial por el correspondiente a la impermeabilización de la terraza que la perito fijó en $27.000 y que el Magistrado estableció arbitrariamente en $ 50.000, inclusive aplicando intereses desde la interposición de la demanda, cuando esos gastos fueron devengados en el año 2020.

En relación a los intereses se agravia porque toma en cuenta valores actualizados y les aplica la tasa activa. Finalmente cuestiona la imposición de costas, a pesar de haber ganado la defensa de prescripción y que se rechazara la demanda por el reclamo de AYSA e impuesto inmobiliario.

III. Antecedentes

El juez de grado hizo lugar parcialmente a la demanda de repetición incoada por P. R. contra V. R. Receptó favorablemente la defensa de prescripción opuesta por la demandada respecto de obligaciones reclamadas de fecha anterior al año 1990 –reconocidas por la anterior propietaria Ana Greco, madre de los contendientes–, y receptó solamente la demanda por las posteriores.

Respecto de la ampliación de demanda, únicamente acogió el reclamo en relación a las mejoras necesarias, desconociendo aquellas que denominó como mejoras útiles.

El a quo estableció que toda vez que el reconocimiento de deuda efectuada por la madre de los litigantes fue realizada a favor del actor y de su cónyuge S. M. M. de R., donde se le reconoce en compensación el derecho al 35% del valor del bien, ello hace que al actor P. R. únicamente se encuentre legitimado para reclamar la mitad de ese porcentaje sobre las deudas no prescriptas correspondientes al reclamo por arreglos y mejoras del año 1990. Con sustento en el art.165 CPCC y en base a la tasación del bien en el juicio sucesorio, fijó el ítem en $ 580.000.

Respecto del reclamo por Aysa estableció el juez que debía estar a cargo de quien utilizara la propiedad, mientras que ABL recaía sobre los comuneros en proporción a su alícuota, en este caso un tercio a favor del actor por los periodos abonados en septiembre y octubre 2014 y enero de 2015, por $ 100,56.

El juez realizó un detalle de las reparaciones y trabajos realizado en la finca que consta de planta alta (Echenagucía …), y planta baja (Echenagucía …) con divisiones en 4 departamentos/habitaciones pequeñas, especialmente con referencia a la prueba pericial. Hizo una separación mediante la clasificación de las mejores en necesarias y útiles, tuvo en cuenta que el inmueble estuvo una década cerrado, y finalmente hizo lugar al reembolso de los gastos que entendió como necesarios, rechazando el resto. Por la impermeabilización de la terraza y corrección de filtraciones fijó en los términos del art.165 CPCC la suma de $50.000.

IV. Prescripción de la acción de repetición por ciertos reclamos anteriores a 1990

a. La sucesión carece de una personalidad jurídica propia y distinta de los herederos del causante, quienes solo son integrantes de una comunidad hereditaria, en la cual hay copropiedad o concurrencia de varias personas con un derecho igual sobre una misma cosa.

La comunidad hereditaria y el condominio son dos formas de propiedad compartida en la que el objeto o un grupo de objetos pertenece a varias personas y que, no obstante presentar diferencias entre sí, varias de las disposiciones relativas a éste resultan aplicables a aquella situación jurídica.

Bajo la vieja legislación del Código velezano existían grandes diferencias entre comunidad hereditaria y condominio (a) El condominio recae sobre cosas determinadas, ya que se trata de un derecho real. La comunidad hereditaria recae sobre una universalidad de bienes. b) En la indivisión hereditaria, la decisión de la mayoría no obliga a los coherederos que no han prestado su consentimiento (art. 3451) mientras que en el condominio la decisión de la mayoría obliga a la minoría. c) la comunidad hereditaria solo nace por la muerte, mientras que el condominio nace de una relación contractual. d)En el condominio se puede pedir la indivisión por un plazo de 5 años (art. 2693) mientras que en la comunidad hereditaria se puede pedir la división en cualquier momento, aunque medie disposición testamentaria o convencional en contrario (art. 3452 del CC.).

Vélez casi no había desarrollado en el Código Civil el tratamiento de la administración de la herencia indivisa, seguramente por entender que esa comunidad hereditaria era temporaria, “accidental y pasajera que la ley en manera alguna debe fomentar” (nota art.3451). No existía una regulación orgánica de la comunidad hereditaria y su administración, sino solo disposiciones aisladas, por ejemplo, el art. 3451 que estableció la norma básica de que en toda decisión en materia de administración de la herencia debía contar con el consenso unánime de los herederos, y a falta de él resolver el juez. Ante tal panorama, los jueces aplicaron por vía analógica la figura del condominio, para suplir ese vacío. Por ello, si bien no existe entre los coherederos un derecho real de condominio, lo cierto es que la relación existente entre ellos respecto de los bienes relictos durante el período de indivisión hereditaria hace que ciertas normas de ese instituto le sean aplicables (conf. CNCivil Sala B, in re “E. R. C. c/E. J. E. y otros s/Cobro de Suma” del 14/06/2007, elDial.com – AA3F67; CNCiv., Sala G, “F., J. O. c. F., O. A. y otros”, del 26/6/87, 1987-D-274, DJ 1987-2-948; íd., CCiv. y Com. San Isidro, Sala I, del 8/9/98, “S., H. s/ suc.”, LLBA 1999-973, ED 181-723).

El Código Civil y Comercial vigente desde el 1/8/2015 vino a reglamentar especialmente la administración de la herencia, al regular el “Estado de indivisión” en el Título VI, Capítulo 1, sobre Administración extrajudicial y en el siguiente la Administración judicial, bajo el Titulo VII, del Libro VI.

b. En atención a que el reembolso reclamado bajo este acápite se refieren gastos efectuados bajo la vigencia de la vieja legislación, ella es la que resulta aplicable a este ítem (conf. art. 7 CCC).

Debemos recordar que el principio general en lo que hace a gastos de mantenimiento de la cosa común dimana de lo dispuesto por el art. 2685 del Código Civil, a mérito del cual todo comunero tiene a su cargo la obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa común, ya que dichos gastos aprovechan a todos en su calidad de cotitulares de la cosa.

Para las situaciones de indivisión hereditaria, específicamente de la administración de los bienes de la herencia, el Código Civil fijó en el art. 3383, 3er.pár. que el heredero beneficiario “Tiene derecho de hacer en los bienes de la sucesión todas las reparaciones urgentes, o que sean necesarias para la conservación de los objetos dela herencia”, en tanto es responsable de toda falta grave en su administración (conf. ver también art. 3384 CC; Borda, Tratado de Derecho Civil, Sucesiones, 9na. ed. La Ley, T. 1, pág. 268).

Se ha entendido que importan actos u omisiones de grave negligencia no llevar a cabo reparaciones urgentes o necesarias, como por ejemplo permitiendo la ruina de los edificios, etc. (ver Highton-Bueres, Código Civil y normas complementarias, Hammurabi, 2001, T 6ª, pág. 267).

De la lectura del documento privado con firmas certificadas otorgado por A. G., y firmado también por su esposo M. P., se desprende que aquélla reconoció que el actor junto a su cónyuge S. M. M. de R. hicieron obras de instalación y refacción en la casa, con expresa indicación al periodo correspondiente a los años 1972,1973 y 1974.

En uno de los últimos párrafos se detalló las obras correspondientes al año 1990 donde se expresó “…se amplió el comedor, se refaccionaron las paredes, se empapeló, se colocó piso de mayólica, mano de obra de albañilería y materiales”.

“Se colocó una puerta corrediza con vidrios repartidos entre el hall y el comedor.” “Se pulió dos pisos de parquet de las habitaciones y se plastificó la más grande, se bajó el techo colocando madera machimbrada, Mano de obra del parquetista y materiales. En la cocina se cambió los muebles de fórmica de color marfil y madera, con mármol sierra chica y pileta de acero inoxidable. Reconozco por lo detallado un crédito, que representa un 35% del valor actual del inmueble arriba indicado, a favor de mi hijo P. R. y Sra. S. M., firmando de conformidad al pie de la misma. En Buenos Aires, 22 de junio de 1992.”

Recordemos que la prescripción de la acción se rige por la ley vigente al momento que comenzó a computarse –plazo decenal en este caso, art. 4023 CC–, sin perjuicio de lo dispuesto actualmente por el art. 2537 CCC que llevaría a una modificación del plazo al genérico de 5 años, no aplicable en este supuesto (art. 7 CCC).

Coincido con el Magistrado que el reconocimiento de deuda del año 1992 permitió la interrupción del curso de la prescripción del reclamo que podía hacer el actor a su madre respecto de las obras de 1990 (art. 3989 CC; Cazeaux-Trigo Represas, Tratado de las Obligaciones, Platense, T II, 3ra ed., 1989, pág. 900), y que cuando ésta falleció el 13/8/2001 se produjo la suspensión del plazo contra los herederos, calidad que revisten las partes en este proceso (conf. art. 3972, 3363 1ª parte, 3974, 3983 CC), razón suficiente para confirmar el decisorio de grado en este aspecto (Ver Areán en Highton-Bueres, Código Civil y normas complementarias, Hammurabi, 2005, T 6B, comentario art. 3972).

En otro aspecto no se observa que hubiese finalizado la administración de la cosa común como para que se entienda desaparecido el efecto suspensivo indicado anteriormente (conf. art. 3382 in fine CC).

En cuanto al resto de los reclamos correspondientes a los años 1972, 1973 y 1974 la acción para hacerlo ya estaba prescripta al tiempo de la firma del reconocimiento de deuda de 1992, por lo que se encuentra correctamente admitida la defensa planteada por la demandada. El reconocimiento efectuado por la madre en el año 1992 no puede hacer renacer los plazos ya fenecidos respecto de las deudas correspondientes a los años 1972,1973 y 1974 (ver Cazeaux-Trigo Represas, Derecho de las Obligaciones, ed. Platense, 3ra. ed. 1991, T III. Pág. 758; Guillermo Borda, Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, La Ley, T II, 2008, pág. 45).

V. Cuantificación de los reclamos posteriores a 1990

Debemos tener en consideración que el reconocimiento de deuda efectuada por la madre de los litigantes a favor del actor y de su cónyuge S. M. M. de R., equivalente al 35% del valor del bien, ello hace que al actor P. R. únicamente se encuentre legitimado para reclamar la mitad de ese porcentaje sobre las deudas no prescriptas correspondientes al reclamo por arreglos y mejoras del año 1990.

El juez de grado fijó este ítem en la suma de $ 580.000, tomando en cuenta la tasación del bien en el juicio sucesorio y conforme la facultad del art. 165 CPCC. El actor se queja por entender exiguo el monto establecido, mientras que la demandada lo entiende improcedente por ser reparaciones suntuarias.

Debo decir que la madre de los litigantes ya había cuantificado el monto total que entendía correspondía a su hijo Pedro y su esposa en concepto de mejoras y reparaciones. No queda claro si bajo ese ropaje podría encubrirse una verdadera donación, más aun considerando que su hijo, esposa e hijos menores vivían en la finca, pero lo cierto es que tal aspecto no fue planteado por la demandada.

Lo central es que la causante reconoció un crédito a favor del hijo y su esposa por los trabajos de albañilería y mejora en la propiedad, y le puso un monto consistente en un porcentaje del valor del inmueble.

Dice el actor que si el juez tomó como base la tasación en el expediente sucesorio por la suma de U$S270.000, y reconoció el derecho del actor a reclamar el reembolso de la mitad del 35% del valor del bien, el monto reconocido en la sentencia es totalmente diferente al cálculo matemático.

En primer término, corresponde dejar aclarado que el porcentaje que indicó su madre al reconocer la deuda entiendo que correspondía a la totalidad de los trabajos efectuados en el inmueble, incluidos los correspondientes a los años 1972, 1973 y 1974, cuyo reembolso fue rechazados por estar prescripta la acción.

De este modo, sacando la construcción de una cocina a nuevo, pisos de mármol, azulejos, cocina y calefón, trabajos de plomería y gasista, puertas divisorias de baños y dormitorio; baño con mármol negro, azulejos, sanitarios bañera, más mano de obra; pisos de patios y vivienda; cambio de parquet, nueva madera de eucaliptos, refacción de paredes; construcción de otra habitación con empapelado y alfombramiento realizados en los años precitados, únicamente queda el reclamo por los trabajos durante el año 1990.

Las mejoras efectuadas pueden ser consideradas unas necesarias y otras útiles, todas sujetas a reembolso, las primeras por indispensables y las otras porque permiten un mayor valor de la cosa (hoy bajo el art. 1934, 1938 CCC, aplicable como doctrina). No se advierte que las que aquí se reclaman sean mejoras de mero mantenimiento o suntuarias, como para negarle ese derecho al actor. Las fotografías del inmueble obtenidas a través de la pericia son elocuentes.

Juzgo que este ítem debe fijarse prudentemente en $ 1.600.000 (conf. art. 165 CPCCN), tomando únicamente para su cálculo las mejoras del año 1990 y su derecho a repetición sobre la mitad del 35%, en razón de que la cónyuge del actor no es parte en este juicio.

VI. a) Mejoras necesarias y útiles expuestos en la ampliación de demanda

El actor cuestiona el rechazo parcial de las reparaciones cuya repetición persigue conforme el escrito de ampliación de demanda del 27/4/2021.

La demandada cuestiona su procedencia.

El juez receptó únicamente las mejoras necesarias como la impermeabilización de la terraza o las que pudieran resultar de alguna filtración por defectos edilicios, que hacen a la conservación de la cosa, porque deben ser soportadas por todos los herederos. Dijo el a quo que el reclamo por los gastos de instalación de un lavadero en la terraza, la adquisición de un nuevo termotanque y las instalaciones de agua en planta baja para la pileta o el baño exterior de las viviendas precarias, a las que calificó de mejoras útiles, debían ser afrontadas por el actor.

La demandada también se queja por el monto de repetición correspondiente a la impermeabilización de la terraza establecido en $ 50.000, en vez de los $ 27.000 que dictaminó el perito.

Respecto del reembolso peticionado en la ampliación de demanda considero que el reclamo es procedente in totum, pues el estado del inmueble que dan cuenta las fotografías, como las pericias de este juicio y de fijación de valor locativo resulta ser muy deficiente, y demuestran que eran necesarias muchas mejoras indispensables y beneficiosas (conf.art.386, 477 CPCC), las que deben ser soportadas, en definitiva, por todos los titulares del bien. Al actor le corresponde el reembolso del 33 % del valor de las reparaciones.

Poco puede agregarse a este caso donde los herederos de la causante llevan décadas litigando y peleando, cuando hubiera sido mucho más productivo que saldaran sus diferencias haciendo una partición del acervo sucesorio, terminando con las cuestiones comunes que los enfrentan innecesariamente, en vez de mantener un estado de indivisión hereditaria.

b) Cuantificación de este reclamo

La cuantificación por el perito arquitecto de las reparaciones y mejoras realizadas durante el plazo 2020/2021 fueron estimadas en la suma de $342.225 al 17/2/2022.

Dijo el experto “Se estima que la construcción original de Echenagucía … denominada “los bajos” corresponde aproximadamente al año 1930. Previo a la compra de la Sra. Ana Greco, en el año 1966, según lo que se ve en el Plano Conforme a Obra la parcela constaba de una serie de habitaciones con dos cocinas y dos baños vinculadas a través de una galería que servía para ventilar y relacionar los ambientes. Posteriormente, se anexó otro baño y una cocina y se construyó a nuevo la vivienda correspondiente a Echenagucía … En el año 1974 se termina de registrar la construcción con la presentación del Plano Conforme a Obra mencionado En la actualidad tres viviendas de Planta Baja, están vinculadas por un pasillo de entrada al que dan sus puertas principales…” “Los techos son de chapa de fibrocemento y de Zinc. Los primeros se cubrieron con membrana aluminizada para solucionar posibles filtraciones y los de chapa de zinc no tienen mantenimiento ya que se observan tramos con oxido. Estos techos que originalmente debían ser de menores dimensiones, fueron ganando espacio haciendo que la ventilación e iluminación natural resultara casi nula, dejando los patios de las viviendas sin su función original. Además, según lo observado desde el pasillo de circulación no parece haber trabajos de mantenimiento recientes.”

“Para la construcción de Echenagucía … se colocaron columnas y vigas de refuerzo en la planta baja, conformando un sistema de hormigón armado.

No ha habido modificaciones desde ese momento. Las unidades precarias, surgieron en una etapa posterior a 1974, al igual que el baño común. Nota aclaratoria: La habitación que en el Plano Conforme a Obra se describe como “Local negocio” tuvo la función de garaje y en la actualidad pasó a integrar la casa del Sr. R. Con respecto a irregularidades manifiestas, podemos decir que tanto la instalación del tendido de cables de electricidad y cable coaxil para el suministro de señal de T.V. como la instalación de las cañerías de agua fría que se encuentran en el patio común de las viviendas precarias, es desprolija y desordenada y para prevenir accidentes sería aconsejable su reordenamiento. El tendido eléctrico precario también se observa en el pasillo que da acceso a las tres primeras unidades de planta baja…”.

“Como conclusión diré que la vivienda correspondiente a Echenagucía … tiene un estado general bueno y Echenagucía … tiene un estado general de regular a malo”.

Tomando en consideración que las reparaciones reclamadas en el escrito de ampliación de demanda no fueron mejoras de lujo o mero mantenimiento, sino por el contrario que fueron mejoras necesarias (v. gr. indispensables) y útiles (v. gr, por beneficiosas), considero que las razones del actor deben ser atendidas.

Se ha entendido que todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, es decir aquéllas cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa, lo que las hacen indemnizables (ver Jorge Alterini, Código Civil y Comercial Comentado, La Ley,2015, T IX, comentario art.1938; José M. Cura, Código Civil y Comercial comentado, La Ley, 2014, T 5, comentario art.1938).

Respecto de las mejoras útiles, se permite su reclamo, pero solo hasta el mayor valor adquirido de la cosa –con tratamiento similar al art. 2427 CC derogado–. Las mejoras útiles son las beneficiosas para cualquier sujeto de la relación de poder (ver Guillermo Borda, Tratado de derecho civil, Derechos Reales, 5ta.ed. actualizada, La Ley, 2008, T núm 156).

No observo que los gastos reclamados encuadren dentro del concepto de mejoras de mero mantenimiento o de lujo como para impedir su reembolso (ver Kiper, Derechos Reales, Rubinzal Culzoni, 2016, T 1, pág. 187 y sgtes; Abreut de Begher, Derechos Reales, Hammurabi, 2023, 4ta. ed. pág. 134).

De este modo, tomando en cuenta el detalle que surge del dictamen pericial, juzgo que debe modificarse la sentencia de grado, y propongo declarar procedente el reclamo de este ítem por la suma de $ 500.000, atento el tiempo transcurrido desde la estimación por el experto (conf. art. 165 CPCC).

VII. Intereses

La demandada se queja por la aplicación de la tasa activa a los valores sujetos a reembolso a partir de la fecha de interposición de la demanda, sin tener en consideración que se tomaron valores actuales y que la ampliación de demanda se realizó recién el 27/4/2017.

Esta Cámara en pleno se ha expedido in re “Samudio de Martínez Ladislaá c/ Transporte Doscientos Setenta SA s/daños y perjuicios” (20-4-2009), por lo cual considero que corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina allí fijada por todo el período indicado en la sentencia apelada, salvo con respecto de la ampliación de la demanda sobre cuyo monto sujeto a repetición debe aplicarse conforme la tasa activa a partir del 27/4/2021.

VIII. Costas

La demandada plantea que debe ser modificada la imposición de costas de primera instancia en atención al éxito de la defensa de prescripción ganada por su parte.

Debo indicar que el juez se encuentra autorizado en ciertos casos para apartarse del principio objetivo de la derrota para imponer las costas al perdidoso, sea imponiéndolas por su orden –como en el sub júdice–, o en su totalidad al ganador.

Tomando en cuenta los elementos de juicio que sirvieron para la condena y de las circunstancias que rodearon el hecho, como la especial relación jurídica que unía a las partes, no encuentro mérito para apartarme del principio objetivo de la derrota (conf. art. 68 CPCC).

Siempre se ha dicho que el principio objetivo de la derrota puede ceder frente al examen de la conducta de las partes, la que debe ser analizada por el juez según su arbitrio –bajo el tamiz de la sana crítica–, y ejercido en forma restrictiva (conf. Elena Highton – Beatriz Arean, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Análisis doctrinario y jurisprudencial, 2004, Hammurabi, T 2, pág. 66, comentario art. 68).

Es evidente que existió una razón fundada para litigar, y dadas las particularidades del caso, cabe considerar que la parte vencida debe cargar con las costas del juicio, inclusive con las derivadas de la defensa de prescripción, que solo fue acogida parcialmente (ver Morelo-Sosa-Berizonce, Código Procesal Civil y Comercial. Comentado y anotado, Abeledo-Perrot, 2da. ed. 1985, T II-B, pág. 52).

No encuentro circunstancias objetivas y fundadas que tornen manifiestamente injusta su imposición al perdedor en el caso particular (conf. Gozaíni, Osvaldo Alfredo, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y anotado, La Ley, 2011, tomo I, página 413; mismo autor, Costas procesales, Ediar, 1990, pág. 82; Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, editorial Abeledo Perrot, 1994, T I, página 451; Fenochietto-Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, ed. Astrea, 1985, 1ª.rempresión, T I, página 260).

IX. Colofón

Por los argumentos precedentes propongo al Acuerdo de Sala de mis distinguidos colegas: I.- Modificar la sentencia de grado en relación al cobro de un crédito contra la heredera demandada por la suma de $ 1.600.000. II.- Modificar la procedencia y cuantificación de reparaciones necesarias y útiles reclamadas en el año 2021, fijando este acápite en la suma de $ 500.000. III.- Confirmar el resto que decide y fuera materia de agravios. IV.- Imponer las costas de Alzada por su orden dada la forma de resolución (conf. art. 68 CPCC).

El Dr. Fajre y el Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.

Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide:

I. Modificar la sentencia de grado en relación al cobro de un crédito contra la heredera demandada por la suma de $ 1.600.000.

II. Modificar la procedencia y cuantificación de reparaciones necesarias y útiles reclamadas en el año 2021, fijando este acápite en la suma de $ 500.000.

III. Confirmar el resto que decide y fuera materia de agravios.

IV. Imponer las costas de Alzada por su orden dada la forma de resolución (conf. art. 68 CPCC). V. En atención a lo resuelto en el presente pronunciamiento y a lo previsto por el art. 279 del CPCCN y el art. 30 segundo párrafo de la ley 27.423, corresponde adecuar de oficio los honorarios regulados en la anterior instancia de conformidad con el resultado obtenido.

A tales efectos se tendrá en cuenta el interés económico comprometido en las actuaciones comprensivo del capital de condena con más sus intereses, el valor, motivo, extensión y calidad jurídica de la labor desarrollada, la complejidad y novedad de la cuestión planteada, la responsabilidad que de las particularidades del caso pudieran derivarse para el profesional, el resultado obtenido, la trascendencia económica y moral del asunto que para el interesado revista la cuestión en debate, así como las demás pautas que emergen de los arts. 1, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 24, 29, 51, 59 y ccs. de la ley 27.423 y valor del UMA conforme Ac. 19/23 CSJN.

Bajo tales parámetros, se regulan los honorarios de la Dra. G. L. P., letrada patrocinante de la parte actora, en la cantidad de 70 UMAs –equivalente a pesos un millón cuatrocientos cuarenta y un mil seiscientos cincuenta ($ 1.441.650), s/ Ac. 29/23 CSJN–, por su actuación en las tres etapas del proceso.

Asimismo se regulan los honorarios del letrado apoderado de la parte demanda Dr. R. L. M., en la cantidad de 82 UMAs –equivalente a pesos un millón seiscientos ochenta y ocho mil setecientos noventa ($ 1.688.790) s/ Ac. 29/23 CSJN–, por su actuación en las tres etapas. Los de la Dra. R. J. E. letrada patrocinante de la parte demandada en la cantidad de 1 UMA – equivalente a pesos veinte mil quinientos noventa y cinco ($ 20.595) s/ Ac. 29/23 CSJN–, por su actuación en la audiencia de fecha 12 de octubre de 2022.

VI. Respecto de los honorarios de la perito se tendrá en cuenta el interés económico comprometido, la entidad de las cuestiones sometidas a su dictamen, el mérito de la labor profesional apreciado por su calidad y extensión, así como lo previsto por el art. 478 del CPCCN.

Bajo tales parámetros, se fija la retribución de la perito arquitecta S. N. B. en la cantidad de 20 UMAs –equivalente a pesos cuatrocientos once mil novecientos ($ 411.900) s/ Ac. 29/23 CSJN–.

VII. En cuanto a los honorarios del mediador, Dr. P. T. M., cabe destacar que de conformidad con lo resuelto en autos “Brascon Martha Grizet Clementina c/Almafuerte SA” del 25/10/13, expte. 6618/2007, y en autos “Olivera Sabrina Victoria c/Suárez Matías Daniel y otro” del 01/03/16, expte. 9288/2015), su retribución debe fijarse acorde a la escala vigente al momento de la regulación.

En razón de ello y lo previsto por el Dec. 334/23, Anexo I, art. 2°, inc. g) y valor de la UHOM vigente desde 01/08/23 se fijan sus honorarios en la suma de ciento cincuenta y nueve mil ochocientos treinta pesos ($ 159.830).

VIII. Finalmente corresponde regular los honorarios correspondientes a la actuación ante esta Alzada y que culminaron con el dictado de la sentencia definitiva de la causa.

A tales efectos, ponderando el mérito de la labor profesional apreciado por su calidad y extensión, resultado obtenido, complejidad de las cuestiones discutidas, así como lo previsto por el art. 30 de la Ley 27.423, se fija el honorario de la Dra. G. L: P., en la cantidad de 23 UMA – equivalente a pesos cuatrocientos setenta y tres mil seiscientos ochenta y cinco ($ 473.685) s/ Ac. 29/23 CSJN. Los del Dr. R. L. M. en la cantidad de 26 UMA – equivalente a pesos quinientos treinta y cinco mil cuatrocientos setenta ($ 535.470), s/ Ac. 29/23 CSJN.

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Liliana E. Abreut de Begher. – José B. Fajre. – Claudio M. Kiper.

S., Y. C. y otros c. A. L. G. s/ proceso ordinario por audiencias (reivindicación)

Comentado por Leandro R. N. Cossari: Acción de reivindicatoria: legitimación activa en la cesión de derechos hereditarios y en la adquisición por usucapión.

En la ciudad de Curuzú Cuatiá, Provincia de Corrientes, República Argentina, a los 28 días del mes de septiembre del año dos mil veintitrés, estando reunidos en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Laboral, el Señor Presidente de la misma, Dr. César H. E. Rafael FERREYRA, y los Sres. Jueces Titulares Dres. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y Claudio Daniel FLORES, asistidos por la Secretaria Autorizante, tomaron en consideración el juicio caratulado: “S. Y. C. Y OTROS C/ A. L. G. S/ PROCESO ORDINARIO POR AUDIENCIAS (REIVINDICACIÓN)”, Expte. Nº LXP 22574/20, venidos en apelación y que practicado el Sorteo de la causa, resultó para votar en primer término, el Dr. César H. E. Rafael FERREYRA, en segundo término, el Dr. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y para el caso de disidencia, el Dr. Claudio Daniel FLORES.

Relación de causa

El Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

Como la practicada por el a quo se ajusta a las constancias de autos, a ella me remito a fin de evitar repeticiones.

A fs. 551/558, el Señor Juez de primera instancia dictó la Sentencia Nº 138, por la que dispuso: 1.- Rechazar la acción de reivindicación promovida por los Sres. Y. C. S. y M. R. S. 2.- Imponer las costas procesales en el orden causado.

Contra este decisorio, interpusieron recurso de apelación los Dres. J. C. C. y L. S. V., apoderados de los actores.

El traslado ordenado a fs. 560 por Providencia Nº 365 fue contestado por la Dra. N. G. G., apoderada de la parte demandada.

El recurso se concedió con efecto suspensivo y trámite inmediato por Auto Nº 1981.

Ingresada la causa ante esta Alzada, advertida la Actuaria que el inmueble litigioso era habitado por menores, por Decreto Nº 220 –previo a todo trámite–, dispuso correr vista al Ministerio Pupilar.

Por Auto Nº 232, se tuvo por interpuesto recurso de revocatoria contra la Providencia Nº 220, por parte de los Dres. Juan C. C. y L. S. V. –apoderados de los actores–, llamándose autos para resolver respetándose la integración y orden de sorteo firmes en el Expte. Nº LXP 13225/16, que ya tuvo trámite por ante esta Alzada y guarda íntima conexidad con el presente.

Por Resolución Nº 62, este Tribunal rechazó el recurso de revocatoria interpuesto por los letrados de la parte actora, manteniendo firme la Providencia Nº 220.

El Ministerio Pupilar, contestó la vista conferida expidiéndose en los términos de su Dictamen Nº 1539.

Por Auto Nº 571, se tuvo por contestada vista, llamándose autos para sentencia, respetándose la integración y orden de sorteo firmes en autos.

Habiéndose cumplimentado los pasos procesales preindicados y hallándose firmes los mismos, los autos quedan en estado de ser resueltos en definitiva.

Los Dres. Ricardo Horacio PICCIOCHI RÍOS y Claudio Daniel FLORES, manifiestan conformidad con la precedente relación de causa y seguidamente, la Excma. Cámara de Apelaciones plantea las siguientes cuestiones:

PRIMERA: ¿Es nula la Sentencia recurrida?

SEGUNDA: En caso contrario, ¿debe la misma ser confirmada, modificada o revocada?

A la primera cuestión planteada, el señor camarista Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

El recurso no fue interpuesto y no advirtiéndose vicios de fondo o de forma que invaliden la sentencia recurrida, no corresponde considerar la cuestión. Así voto.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Ricardo Horacio Picciochi Ríos dijo:

Que adhiere.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Claudio Daniel Flores dijo:

Que adhiere.

A la segunda cuestión planteada, el señor camarista Dr. César H. E. Rafael Ferreyra dijo:

I. El señor Juez de primera instancia, para rechazar la demanda de reivindicación promovida por el señor Y. C. S. y la señora M. R. S., se fundó en las siguientes consideraciones:

a) afirmaron tener derechos por haber adquirido el inmueble en fecha 7 de septiembre de 1992 mediante escritura pública (de cesión de derechos hereditarios) que celebraron con el señor Á. A. B., quien a su vez lo habría adquirido de T. S. de Á. por escritura pública (de cesión de derechos hereditarios) del 22 de junio de 1983;

b) de dichos instrumentos “se infiere la adquisición de posesión y su ejercicio animus domine desde el 07/09/1992”, pero no son el título suficiente o perfecto para reivindicar el inmueble ni en base a ellos se los puede considerar “propietarios formales o registrales del inmueble” ni cesionarios de los derechos hereditarios en la sucesión del titular registral pues no se acreditó la legitimación de la primera cedente T. S. Á;

c) no tienen legitimación activa ni el derecho de dominio (derivado ni originario), titularizando los actores sólo derecho a reclamar por la turbación o desapoderamiento esgrimidos vía de las acciones posesorias;

d) tratándose de una cuestión formal no corresponde adentrarse en las cuestiones posesorias, las que deberán ser debatidas en la acción correspondiente, teniendo en cuenta que paralelamente iniciaron la prescripción adquisitiva que abarcaría el inmueble en cuestión.

II. Los actores, en su apelación, más concretamente en sus agravios primero y tercero, expresan que han demostrado con infinidad de pruebas en este y en otros procesos agregados por cuerda, que son poseedores del inmueble desde el 7 de septiembre de 1992 y que, por consecuencia, al cabo de 20 años se han convertido en sus dueños. Al mismo tiempo, y como lo hicieron en la demanda, afirman que adquirieron la propiedad del inmueble, y la detentan, desde esa fecha. Dicen que a fin de “dejar más clara la titularidad que detentan sobre dicha propiedad” iniciaron el proceso de prescripción adquisitiva.

En otro orden, en los agravios segundo y cuarto, cuestionan la decisión en cuanto por la misma, según entienden, se deja el inmueble en manos de quien tuvo acceso al mismo mediante abuso de confianza. Al respecto se extienden en consideraciones sobre aspecto sustanciales de la controversia que el primer sentenciante expresamente dijo no abordar por encontrar que los actores carecen de legitimación activa.

III. Es cierto que los actores fueron ambiguos en la demanda –y en cierto modo continúan siéndolo en el recurso– cuando fundaron su legitimación activa.

Pues, por un lado, invocaron una adquisición de la “propiedad” del inmueble derivada de la escritura pública celebrada el 7 de septiembre de 1992 con el señor Á. A. B.; por otro, indicaron esa fecha como la de la adquisición de la “posesión” sobre el inmueble afirmando “que resulta suficientemente acreditada la posesión que han ejercido los actores sobre el inmueble, durante más de veinte ocho años, habiendo realizado actos posesorios en forma continua e ininterrumpida a lo largo de ese lapso” (sic), sugiriendo la adquisición originaria del derecho real de dominio al cumplimiento del plazo de prescripción (arts. 2524, inc. 7º y 4015, Cód. Civil).

En el recurso, si bien parecen insistir con la invocación de ambos modos de adquisición del derecho real, el argumento de la apelación se decanta por el segundo, al afirmar al final del primer agravio: “De igual modo se sostiene que los preceptos establecen terminantemente que al cabo de veinte años de posesión continua y no interrumpida, con ánimo de dueño, cualesquiera sean los defectos del título, aunque se trate de un usurpador, aunque el enajenante no haya tenido capacidad, o no haya sido propietario, el poseedor se convierte en dueño”. Bien entendido que, en su caso y de corresponder, la sentencia a recaer en el proceso de usucapión no ha de aclarar una titularidad adquirida de modo derivado el 7 de septiembre de 1992 sino que, eventualmente y de corresponder insisto, ha de declarar adquirido el dominio al cabo del transcurso de 20 años.

IV. Lo apuntado, y despejado que fuera el asunto de la adquisición derivada Y. C. S. del dominio o de derecho alguno que los legitime a reivindicar el inmueble, que el primer Juez rechazó fundamentalmente porque no se acreditó la legitimación de T. S. de Á. para ceder derechos hereditarios en la sucesión del titular registral del inmueble y que los apelantes de manera alguna controvierten, nos conduce a analizar la legitimación activa del señor S. y de la señora S. para intentar la reivindicación del inmueble como usucapientes que no cuentan con sentencia judicial que declare adquirido el dominio. En este sentido, el señor Juez de primera instancia luego de afirmar que –a su juicio– los instrumentos presentados por los actores permitirían “inferir la adquisición de posesión y su ejercicio animus domine desde el 07/09/1992”, dijo que de esa situación –por inexistencia de título formal o perfecto del dominio– sólo deriva la titularización de acciones posesorias. Los apelantes afirman, como se ha visto, que al cabo de 20 años de la adquisición de la posesión se convirtieron en dueños del inmueble y, por consecuencia, tendrían legitimación para reivindicarlo.

V. Las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 1999) afirmaron que “no obsta a la acción reivindicatoria que quien es titular por usucapión no haya sido declarado tal por sentencia, sin perjuicio de que debe necesariamente integrarse la litis con el titular registral” (conf. Kiper, Claudio M., Tratado de derechos reales, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, t. II, p. 460, y en Código Civil comentado. Derechos reales, dir. por Claudio M. Kiper, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2004, t. II, p. 492; Alterini, Jorge H. – Alterini, Ignacio E. – Alterini, María E., Tratado de derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2018, t. I, p. 665; Martinelli, Fabiana, Las disposiciones generales de las defensas reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2022-2, Acciones posesorias y reales, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, p. 429).

Ahora bien, el hecho de que quien o quienes se dicen usucapientes, es decir, quienes afirmen ser titulares del dominio por prescripción adquisitiva de un inmueble, puedan iniciar un proceso de reivindicación contra quien o quienes sindican como despojantes por un despojo ocurrido luego de cumplido el plazo para adquirir, no los exime de la necesidad de que esa adquisición les sea previamente reconocida por sentencia judicial, sea en el mismo proceso de reivindicación o uno que tramite por separado, debiendo cumplir con todas las disposiciones procesales indicadas en la ey 14.159, como las diligencias preparatorias y posteriores exigidas y la citación del propietario antecedente y de quienes se consideren con derecho, entre otras (conf. Ventura, Gabriel V., La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio, en Homenaje a Dalmacio Vélez Sarsfield, Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Córdoba, 2000, t. III, p. 179; Principi, Guillermo D., Legitimación en las acciones reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2022-2, cit., p. 374).

VI. En nuestro caso, los actores, a la vez que iniciaron este proceso de reivindicación invocando también la posesión de más de 20 años, en la misma fecha promovieron el proceso de usucapión a fin de que judicialmente se declare adquirido el derecho real de dominio sobre el inmueble, sentencia que –de dictarse, eventualmente, y dado su efecto declarativo– ha de tener efectos retroactivos al tiempo en que se habría cumplido el plazo de prescripción.

Ello indica que, en rigor, la suspensión que se debió pedir y decretar, es la del dictado de la sentencia en este proceso de reivindicación, pues de la eventual sentencia de prescripción adquisitiva derivaría –o no– el necesario presupuesto –legitimación– del dictado de una sentencia que condene o no a restituir el inmueble.

En otras palabras, ambos procesos debieron acumularse –sin perjuicio de su tramitación separada– para ser resueltos en una única sentencia.

VII. A la vez, estimo que no es procedente desconocer legitimación activa para demandar la reivindicación de un inmueble contra un tercero, a quien o quienes afirman haber adquirido el dominio del mismo por posesión de más de 20 años y a la vez promovieron –en proceso aparte o en el mismo proceso– la declaración judicial de la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva; en su lugar, a mi juicio, debió suspenderse el dictado de sentencia en este proceso, decretar su acumulación con el de prescripción adquisitiva y, oportunamente, resolverlos en una única sentencia en la que se verifique si los actores efectivamente adquirieron o no el dominio del bien y en consecuencia su legitimación para reivindicarlo, luego, si el resultado fuere afirmativo, la procedencia o no de la acción reivindicatoria dirigida contra el tercero. Entiendo que una decisión tal encuentra sustento en las disposiciones vigentes de los arts. 1º, 3º, 9º, 56 incs. c), e) y concs., del CPCyC.

VIII. Propondré pues hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por los actores, pero sólo parcialmente. Es que los apelantes, que detuvieron con su pedido el proceso de usucapión, también piden de esta Cámara un juicio de mérito sobre la procedencia de la acción reivindicatoria intentada contra la demandada, aspecto de la cuestión que no se puede analizar sin antes tener definida o no su legitimación activa a través del pronunciamiento a recaer, eventualmente, en el proceso de usucapión.

De modo que, de aceptarse la solución que propongo, el éxito de los apelantes en esta instancia ha de ser solo parcial, circunstancia que a mi juicio habilita la distribución de las costas del recurso en el orden causado (art. 336, CPCyC); más todavía cuando los fundamentos sintéticamente desarrollados en el precedente considerando V serán propios del tribunal (art. 335, inc. f, CPCyC), no aportados por los apelantes; quienes se limitaron a invocar –para sostener su legitimación y el error de la sentencia, es decir, en lo pertinente– la adquisición del dominio por prescripción y el inicio del proceso correspondiente para que se la reconozca; argumento suficiente para revocar la sentencia pero no para hacer lugar a la demanda de reivindicación –por lo menos en esta oportunidad– y, además, eximirlo de las propias costas del recurso.

Por lo expuesto, propongo dictar el siguiente pronunciamiento: 1º) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por los actores y, en consecuencia, revocar en todas sus partes la sentencia dictada en primera instancia bajo el nº 138 en fecha 16 de diciembre de 2022. 2º) Decretar la acumulación del presente con el proceso tramitado en el Expte. nº LXP 22575/20, caratulados “S. Y. C. y S. M. R. c/ P. Da S. y/o herederos y/o legatarios y/o quien se considere con derecho s/ Prescripción adquisitiva”, del mismo Juzgado de primera instancia, que continuará tramitando por separado para dictarse en primera instancia una única sentencia en ambos procesos, quedando éste suspendido hasta tanto. 3º) Costas del recurso en el orden causado. Así voto.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Ricardo Horacio Picciochi Ríos dijo:

Que compartiendo el criterio y doctrina sustentado por el Señor Vocal preopinante, adhiero al mismo.

A la misma cuestión planteada, el señor camarista Dr. Claudio Daniel Flores dijo:

Que compartiendo el criterio y doctrina sustentado por el Señor Camarista que votara en primer término, adhiero al mismo.

Y Vistos:

Por los fundamentos que instruye el Acuerdo precedente, se resuelve: 1º) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por los actores y, en consecuencia, revocar en todas sus partes la sentencia dictada en primera instancia bajo el nº 138 en fecha 16 de diciembre de 2022. 2º) Decretar la acumulación del presente con el proceso tramitado en el Expte. nº LXP 22575/20, caratulados “S. Y. C. y S. M. R. c/ P. Da S. y/o herederos y/o legatarios y/o quien se considere con derecho s/ Prescripción adquisitiva”, del mismo Juzgado de primera instancia, que continuará tramitando por separado para dictarse en primera instancia una única sentencia en ambos procesos, quedando éste suspendido hasta tanto. 3º) Costas del recurso en el orden causado. 4º) Regístrese, insértese, agréguese, notifíquese y vuelvan los autos al Juzgado de origen. CMF. – César H. E. Rafael Ferreyra. – Ricardo H. Picciochi Ríos. – Claudio D. Flores (Sec.: María I. Ridolfi).

S. D. O., M. c. Registro de la Propiedad Inmueble s/materia a categorizar

En la ciudad de La Plata, en la fecha de la firma digital, celebran telemáticamente acuerdo ordinario el señor Juez vocal de la Sala Segunda de la Cámara Segunda de Apelación, doctor Leandro Adrián Banegas, y el señor Presidente del Tribunal, doctor Francisco Agustín Hankovits, por integración de la misma (art. 36 de la Ley 5827) para dictar sentencia en la Causa 133659, caratulada: “S. DE O. M. C/ REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE S/ MATERIA A CATEGORIZAR”, se procedió a practicar el sorteo que prescriben los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del Código Procesal Civil y Comercial, resultando del mismo que debía votar en primer término el doctor Banegas.

La Cámara resolvió plantear las siguientes cuestiones:

1a. ¿Es justa la resolución contencioso registral apelada, dictada por el Director del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires con fecha 01/06/2022?

2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión planteada el señor juez doctor Banegas dijo:

1. Con fecha 01/06/2022, el señor Director del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires resolvió denegar las solicitudes de caducidad de registración de hipoteca ingresadas bajo los números 41857/2 y 41858/6 de fecha 02/03/2021; escanear la Resolución Contencioso registral con relación a los Folios Reales Matrículas 1111 y 1112 (57); registrarla corno Resolución Contencioso Registral y transcurrido el plazo previsto en el artículo 45 del Decreto Ley 11643/63, archivar (ver páginas 4/8 del archivo digital “.pdf” adjuntado a la presentación electrónica del 09/11/2022).

Para así decidir, consideró el señor Director –entre otras circunstancias– que el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, luego de su modificación por la Ley 27271 establece que “Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva”; que el reemplazo de la norma referenciada obligó dictado de la Disposición Técnico Registral N° 17/2016, la que establece que los efectos del registro de las hipotecas vigentes al 15 de septiembre de 2016 se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, según lo prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, considerándose caducas las que hubieran perdido vigencia con anterioridad a dicha fecha; que la norma registral citada anteriormente contempla en sus considerandos, que el plazo de caducidad de la inscripción de la hipoteca debe entenderse como una consecuencia no agotada en el tiempo, de conformidad a las prescripciones legales que emanan del artículo 7° del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto a la eficacia temporal de las leyes en relación a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes; que el criterio adoptado en la norma registral citada, en lo que se refiere a la extensión de los efectos de las inscripciones hipotecarias, ya había sido acogido y sostenido en oportunidad de la reforma impuesta por la Ley 17711, en el marco de la cual se dictara la Disposición Técnico Registral N° 37/1968 que dispusiera la ampliación de la vigencia del plazo de dichos gravámenes de diez (10) a veinte (20) años (ver resolución citada, adjunta en copia digital).

2. Contra dicho pronunciamiento, interpuso la doctora M. C. G. M. –en carácter de apoderada de la interesada señora M. S. de O.–, con fecha 09/11/2022, recurso directo de apelación –fundado en el mismo escrito–, que habilita la intervención de esta Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de La Plata (arts. 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63 –normas para el funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires–, texto según art. 85 de la ley 12.008 –Código Contencioso Administrativo provincial–; 49, 53 inc. “c”, del decreto 5479/65 –reglamentario del anterior–).

En lo que aquí interesa destacar conforme el alcance del recurso, en síntesis, se agravia la apelante por entender que se extiende hasta el año 2032 el plazo de caducidad de los asientos registrales de las hipotecas que detalla, por cristalizar una situación del inmueble ante terceros que no concuerda con el estado real, en atención a que estando cancelado el mutuo garantizado, afirma que deviene abstracta la calidad de “garantía real” de los lotes involucrados, lo que afecta la seguridad jurídica y el derecho de propiedad de la titular del dominio, por constituir un obstáculo a la disposición de dicho dominio.

Insiste en que el mutuo hipotecario se encuentra cancelado según surge de la causa “L. DE G. M. S. Y OTROS C/ S. DE O. M. S/EJECUCIÓN HIPOTECARIA”, expte. número 74767/2001, conforme acuerdos de pago celebrados con los acreedores, que han sido desinteresados por la totalidad del crédito.

Refiere que la hipoteca en cuestión se terminó de cancelar con el último de los acreedores el 20/04/2014, quien tiempo después falleció y de cuyos tres herederos dos no viven en el país, y además tienen diferencias familiares que impidieron reunirlos para escriturar la cancelación del crédito; inconveniente que también se verifica con Airfield S.A. en atención a se encuentra acéfala desde agosto de 2012 que falleció su presidente, estando también fallecido el accionista, no registrando actividad –según manifiesta– desde hace muchos años, teniendo su CUIT bloqueada.

Expresa que por aplicación de la ley vigente al momento de la constitución el plazo de la inscripción del derecho real vencía de pleno derecho en el año 2017.

Interpreta que la pauta del art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación –en adelante, CCyC– sobre la aplicación de la ley nueva a relaciones existentes, no es pertinente porque la relación entre deudora y acreedores quedó extinguida en el año 2014 cuando se canceló el crédito, por lo que aplicar el plazo mayor de caducidad establecido por una ley posterior significa retroactividad de la norma, calificándola de inconstitucional.

Asevera que en ninguna parte del artículo 2210 del CCyC modificado por el art. 24 de la ley 27271, dice que el plazo [de 35 años] se aplica a las hipotecas ya constituidas, que ello aparece lógico pero que debió ser aclarado, por lo que, concluye, la DTR 17/2016 le hace decir a la ley algo que no dice.

Sostiene que –en el caso particular– no debía extenderse sin más un plazo específico para una categoría crediticia nueva a mutuos pactados bajo otra legislación y con otros plazos, sin considerar que con el plazo veinteañal se abarcaban relaciones contractuales iniciadas 19 años antes, ya extinguidas porque el crédito –y la hipoteca en consecuencia dado su carácter accesorio– se había cancelado y no había sido factible escriturar dicha cancelación, según reitera.

Transcribe pasajes doctrinarios y citas jurisprudenciales en apoyo de su postura, aludiendo –entre otras cuestiones– que la publicidad del asiento registral no debe entenderse como una situación jurídica no agotada en el tiempo y que la aplicación retroactiva del plazo de caducidad del asiento registral establecido por la nueva ley 27.271 puede afectar derechos subjetivos amparados por garantías constitucionales.

Señala que no hay en el presente caso “efectos no cumplidos” oponibles frente a terceros buena fe, ya que la hipoteca estaba cancelada.

Entiende que la Disposición Técnico Registral 17/2016 al decidir que el plazo de 35 años de vigencia del asiento registral se va a aplicar a las inscripciones de las hipotecas constituidas con anterioridad al 15 de septiembre de 2016, realiza una aplicación retroactiva de la ley y que, por ende, dicha disposición inferior en la pirámide normativa al art. 7 del CCyC vulnera el principio de irretroactividad de las leyes.

Aduce que la ley 27.271 de créditos UVA rige para el futuro, dado que se aplica a una línea crediticia especialmente diseñada para fomentar la construcción de viviendas, y no incluye ninguna disposición en sentido contrario, por lo que no tiene ningún efecto retroactivo y carece de eficiencia para ello, en razón de lo que solicita se declara la inconstitucionalidad de la DTR en cuestión.

Por último, hace alusión al carácter de jubilados tanto de la recurrente como de su cónyuge, así como en torno al rol de apoyo que reviste respecto de su hijo sobre quien recae una sentencia dictada en proceso de determinación de la capacidad jurídica, invocando la especial protección convencional y constitucional en la materia (ver escrito del 09/11/2022).

3. En forma liminar, cuadra remarcar que no han sido adjuntadas a estas actuaciones copias digitales de las escrituras de constitución de hipoteca ni de cesión de crédito hipotecario, como tampoco de los informes de dominio afectados.

Sin perjuicio de lo anterior, se señala que el material acompañado en formato “pdf” al escrito de interposición del medio de impugnación del 09/11/2022 resulta suficiente a los efectos del dictado de la presente resolución, teniendo en cuenta para ello el alcance del recurso y de los agravios expuestos y conforme el resultado al que a continuación se arriba (arts. 34 incs. 4 y 5 aps. b y e, 266, 272, Código Procesal Civil y Comercial –en adelante, CPCC–).

4.A. Abordando la tarea revisora, corresponde dejar establecido que la cuestión a resolver queda circunscripta al plazo de caducidad del asiento registral, es decir, si se aplica el anterior de 20 años o el actualmente vigente de 35 años, en virtud de lo cual –además– la recurrente ha introducido el planteo de inconstitucionalidad de la Disposición Técnico Registral (DTR) número 17/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.

No resulta ocioso señalar que en materia registral rige el principio de rogación, de carácter dispositivo. Conforme al mismo, como principio general en la materia, el Registro obra a petición de parte y no de oficio. El legitimado para ello debe incitar así la actividad del Registro que conduzca a la inscripción o anotación definitiva (art. 6 de la ley 17801 –del Registro de la Propiedad Inmueble–).

El principio de rogación o instancia, de carácter formal y no material, da origen al denominado procedimiento de jurisdicción voluntaria, extraño por cierto a las funciones estrictamente jurisdiccionales, aun cuando en la consideración de ciertos recursos puedan intervenir órganos del Poder Judicial, lo que ha dado en llamarse competencia recursiva impropia.

Por su parte y como excepción a tal principio, el art. 37 de la ley 17.801 prevé que: “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare…”.

4.B. Reiteradamente ha sostenido este Tribunal que el libro cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación está dedicado a los derechos reales. La regla es que la constitución y los efectos ya producidos de las situaciones nacidas bajo el Código Civil no pueden ser afectadas por nuevas disposiciones; en cambio, el nuevo Código sustancial rige las consecuencias o los efectos de esas situaciones aún no producidas y la extinción no operada (conf. esta Sala, causas 133164, sent. del 14/03/2023, RS-47-2023; 132706, sent. del 17/11/2022, RS-270-2022; 129533, sent. del 17/05/2022, RS-97-2022; entre muchas otras).

Así, deviene preciso analizar lo dispuesto por el artículo 7 del CCyC, el cual establece expresamente: “Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”.

La Suprema Corte de Justicia local señaló –con respecto al artículo 3 del Código Civil, antes vigente, pero en un razonamiento de aplicación analógica al contexto normativo actual– que las leyes se aplican a partir de su entrada en vigencia aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, es decir, que consagra la aplicación inmediata de la ley nueva, que rige para los hechos que están in fieri o en curso de desarrollo al tiempo de su sanción; lo que no puede juzgarse de acuerdo con ella son las consecuencias ya consumadas de los hechos pasados, que quedan sujetas a la ley anterior, pues juega la noción de consumo jurídico (SCBA, C. 101.610, sent. del 30/09/2009; 107516 sent. del 11/07/2012, e.o.; esta Sala, causa 119644, sent. del 13/11/2019, RSD 301/19; e.o.).

Siguiendo tales lineamientos, ese mismo Superior Tribunal provincial ha expresado que sólo puede considerarse que existe un derecho adquirido, cuando bajo la vigencia de una determinada ley el particular ha cumplido todos los actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en la misma para ser titular del derecho consagrado. De tal modo, la situación jurídica general creada por la ley se transforma en una situación jurídica concreta e individual en cabeza del sujeto que se hace inalterable y no puede ser suprimida por una ley posterior sin agravio al derecho de propiedad consagrado por el artículo 17 de la Constitución nacional (conf. causas B. 50.368, sent. del 16/06/1987, “Acuerdos y Sentencias”, 1987-II-451; conf. esta Sala, causa 119644 cit.).

4.C. Con dicho piso de marcha, debe repararse que se han generado dos posturas –que se ven traducidas en la doctrina, la jurisprudencia y la normativa registral– en relación a las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 27.271 y cuyo plazo de inscripción registral se hallaba vigente al día 15/09/2016.

Esas dos posiciones, se reflejan en Disposiciones Técnico Registrales de los distintos Registros de la Propiedad Inmueble de las Provincias. Así, en las ciudades de Buenos Aires, y Córdoba las DTR determinan que las hipotecas con inscripción vigente al 15 septiembre 2016 caducarán a los 35 años a contar de su toma de razón, pues se considera que se trata de situaciones no agotadas en el tiempo a las que se debe aplicar la nueva ley (art. 7°, Cód. Civ. y Com.) [lo propio ocurre en Provincia de Buenos Aires]. En cambio, las ciudades de Rosario, Santa Fe, Mendoza y Neuquén (rectius [correctamente] sus Registros de la Propiedad Inmueble) han considerado que el plazo de 35 años para la duración de la inscripción hipotecaria establecido por la ley 27.271 (reforma del art. 2210, Cód. Civ. y Com.) se aplica sólo a las hipotecas constituidas a partir del 15 septiembre 2016, fecha de entrada en vigencia de aquélla, porque lo contrario importaría aplicación retroactiva de la ley lesiva de derechos adquiridos.

Gran parte de los autores se ha volcado hacia el primero de los criterios (Mariani de Vidal, Marina – Abella, Adriana, “Derechos Reales en el Código Civil y Comercial”, Ed. Zavalía, Buenos Aires 2016, t. 2, págs. 167/168, citado en “Los privilegios y la hipoteca luego de la reforma de los arts. 2189 y 2210 del Código Civil y Comercial…”, Mariani de Vidal, Marina, Publicado en: RCCyC 2019 (marzo), 61, Cita: TR LALEY AR/DOC/198/2019; Luis Moisset de Espanés, en “Hipoteca. Inscripción registral. Caducidad. Derecho transitorio”, publicado en Revista Notarial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, número 982-2016, págs. 651/659; María Florencia Franchini, “El principio de especialidad en los derechos reales de garantía, el plazo de inscripción de la hipoteca y otras consideraciones en torno a la ley 27.271”, publicado en: ADLA 2016-33, 73, cita: TR LALEY AR/DOC/3245/2016; Jorge Horacio Alterini, Ignacio Alterini, Maria Eugenia Alterini, en “Tratado de los derechos reales”, 1era. edición, Tomo 2, §1883, Editorial La Ley, 2018 -libro digital-; Pujol, Lucía – Vives, María L., en “La caducidad de la inscripción registral hipotecaria y los efectos de la ley en el tiempo”, Publicación: El Derecho – Diario, Tomo 279, fecha: 06-09-2018, Cita Digital: ED-DCCLXXVII-472; Malizia, Roberto, en “La caducidad de la inscripción registral de la hipoteca en el marco del art. 2210 del Código Civil y Comercial modificado por la Ley 27271”, publicado en “rubinzalonline”, Cita: 237/2022; entre otros).

Así, aunque una y otra postura fueron sostenidas en nuestra doctrina y en las regulaciones registrales de las distintas jurisdicciones locales, resulta consistente la que predica la dilación de la caducidad hasta los treinta y cinco (35) años, pues las nuevas leyes se aplican inmediatamente a los efectos de las situaciones jurídicas no consumadas. Si el lapso de veinte años estaba en curso cuando devino operativa la ley 27.271, el período debe considerarse extendido hasta los treinta y cinco años (35) computado desde la registración de la hipoteca. Es la postura adoptada por Luis Moisset de Espanés en la citada publicación, quien reflexiona: “La prestigiosa profesora mendocina Aída Kemelmajer de Carlucci ha desarrollado el tema sobre la base de un power point, propiciando la aplicación analógica de las previsiones que el artículo 2537 contiene para la prescripción. El problema es delicado pero estimamos que no corresponde recurrir a la analogía para aplicar una norma limitativa. El artículo 2537, basándose en el artículo 4051 del Código de Vélez, hace excepción solo en materia de prescripción a la regla general del artículo 7 que dispone la aplicación inmediata de las nuevas leyes y esa disposición especial de carácter limitativo no puede extender su aplicación por analogía a otras materias” (conf. Alterini, ob. cit.).

Es decir, la cuestionada Disposición Técnico Registral (DTR) 17/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, no implica –como pretende la parte apelante– la aplicación retroactiva de la ley, sino que, muy por el contrario, importa la aplicación inmediata de la misma (ley 27.271, que según su art. 24 modifica al art. 2210 del CCyC), en los términos del art. 7 del CCyC, desde que en su art. 3 dispone que: “Los efectos del registro de las hipotecas vigentes al 15 de septiembre de 2016 se conservan por el término de 35 años, según lo prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación”.

Ello así, pues la caducidad de la inscripción registral –al momento de la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento– aún no se había producido, no pudiéndose –por ende– postularse la consumación en los términos desarrollados por la recurrente.

Dicho en otras palabras, la caducidad automática de la inscripción registral de la hipoteca no es una situación que se hubiere “consumido” bajo la ley anterior (esto es el Código Civil Velezano o el Código Civil y Comercial de la Nación en su originaria redacción), sino una consecuencia de aquella relación de derecho nacida bajo la vieja ley, pero subsistente al dictado de la nueva norma. Por tanto, al ser una “consecuencia”, resulta indefectiblemente alcanzada por la nueva ley, que aplica sus preceptos en forma inmediata, toda vez que la inscripción registral hipotecaria se hubiere encontrado vigente al día de publicación de la ley 27.271 (conf. Pujol, Lucía – Vives, María L., pub. cit.).

No es dable realizar interpretación alguna en cuanto a la finalidad de la ley 27.271 (o intención del legislador), desde que no cabe distinguir donde la misma no lo hace, ya que no efectúa distinción alguna entre diversos tipos de hipotecas ni entre la diferente finalidad del crédito al cual acceden, resultando así aplicable el plazo de 35 años a la totalidad de las inscripciones hipotecarias vigentes.

Más aún, la remisión a la norma del art. 2537 del CCyC y su aplicación analógica no pueden ser válidamente sostenidas, desde que no nos hallamos frente a plazos de prescripción –de la acción–, ni siquiera de caducidad –del derecho–, sino que únicamente se trata de la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca, cuestión esta que no afecta la vigencia del derecho sustancial al cual accede, es decir, que no conlleva a su extinción.

4.D. Conforme lo anteriormente meritado, es dable recordar que la declaración de inconstitucionalidad de una ley [en el caso, una disposición de carácter general] constituye la más delicada de las funciones que cabe encomendar a un tribunal de justicia; es un acto de suma gravedad institucional que debe ser considerado la ultima ratio [última razón] del orden jurídico, por lo que no cabe formularla sino cuando un acabado examen del precepto conduce a la convicción cierta de que su aplicación conculca el derecho constitucional invocado (conf. Fallos: 328:4542, 327:831, 321:441, entre otros).

Ello así, no resultando de la norma atacada (DTR 17/2016) violación al principio de irretroactividad, ni habiéndose vulnerado el orden de prelación normativo, desde que su dictado responde a la aplicación instantánea de la ley 27271 en los términos del art. 7 del CCyC a efectos no consumados a la fecha de su vigencia, es que propicio rechazar el planteo de inconstitucionalidad (arts. 28, 31, Constitución Nacional; 260, 266, 272, CPCC).

4.E. Párrafo aparte merece la cuestión relativa a la pretendida cancelación del mutuo garantizado, del crédito –y la hipoteca en consecuencia dado su carácter accesorio–, circunstancia que la apelante sostiene que habría acaecido con anterioridad a la sanción de la ley 27.271 (puntualmente, en el año 2014).

En el caso particular, más allá de las copias adjuntadas en formato “.pdf” al escrito recursivo y sin perjuicio de señalar que con las mismas no se logra acreditar fehacientemente la cancelación que se propugna, cuadra juzgar que dicha cancelación excede al marco cognoscitivo de las presentes actuaciones, desde que lo que se ha solicitado al Registro de la Propiedad Inmueble –según surge de los términos de la resolución apelada de fecha 01/06/2022– es la aplicación del instituto de la caducidad automática o de oficio de la inscripción registral contemplada en el art. 37 inc. “a” de la ley 17.801.

Ello así, toda vez que para el supuesto eventual de requerirse la cancelación por pago del crédito –como se sostiene–, es decir, por haberse satisfecho el mutuo garantizado, no corresponde su rogación a través del carril del referido art. 37 inc. “a”, sino que a esos fines debe acudirse al procedimiento contemplado en el art. 36 de la misma ley 17.801, consistente en la presentación de la escritura correspondiente (más allá de las dificultades manifestadas por la recurrente al respecto) o la comunicación de la sentencia judicial que así lo disponga (arts. 2204, CCyC; 320 inc. L, CPCC), resultando –por ende– ajeno al dispositivo de oficio previsto en el aludido art. 37 inc. “a”.

A mayor abundamiento, nótese que el tramo de la resolución recurrida en cuanto expresamente sostiene que es factible que se solicite la cancelación judicial de la hipoteca en cuestión en el expediente “L. DE G. M. S. Y OTROS C/ S. DE O. M. S/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA”, arriba enhiesto a esta instancia revisora, desde que no se opusieron frente a dicha parcela del decisorio razones valederas que impidan una petición de tal naturaleza o que, eventualmente, de haberlo realizado, hubiera sido rechazada o denegada (arts. 34 inc. 4, 260, CPCC).

Por último, la invocada calidad de jubilados –de la recurrente y su cónyuge– así como de apoyo de su hijo con proceso de determinación de la capacidad, no pueden enervar lo que aquí se decide pues la tutela diferenciada de dichas situaciones no se contrapone con la aplicación de la legislación vigente que aquí se pregona, máxime si se advierte la función eminentemente revisora de esta Alzada que obsta al tratamiento de cuestiones que no fueron objeto de la resolución atacada (art. 272, CPCC).

5. Por lo demás, la Cámara no está obligada a examinar todos los temas sometidos a su consideración si, dada la solución que se propone, ello se torna innecesario (SCBA, “Ac. y Sent.” 1956-IV-28; 1959-I-346 y 1966-II-65; esta Cámara, Sala III causa B-79.059, reg. sent. 195/94 e.o., esta Sala causa 127749 RSD 164-20 sent. del 25/09/2020 e.o).

6. En tal entendimiento, propongo rechazar el recurso de apelación interpuesto así como el planteo de inconstitucionalidad deducido y, en consecuencia, confirmar la resolución impugnada; postulo que las costas sean impuestas a la recurrente en su objetiva condición de vencida (arts. 7, 2210 CCyC, texto según ley 27271; 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63, texto según art. 85 de la ley 12008; 49, 53 inc. “c”, del decreto reglam. 5479/65; 6, 37 inc. “a” de la ley 17801; DTR 17/2016; art. 68 del CPCC).

Voto, pues por la afirmativa.

El señor Presidente Doctor Hankovits, por los mismos fundamentos, votó en igual sentido.

A la segunda cuestión planteada el señor juez doctor Banegas dijo:

En atención al acuerdo alcanzado al tratar la cuestión anterior corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto así como el planteo de inconstitucionalidad deducido y, en consecuencia, confirmar la resolución impugnada; las costas cabe que sean impuestas a la recurrente en su objetiva condición de vencida (arts. 7, 2210 CCyC, texto según ley 27.271; 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63, texto según art. 85 de la ley 12008; 49, 53 inc. “c”, del decreto reglam. 5479/65; 6, 37 inc. “a” de la ley 17801; DTR 17/2016; art. 68 del CPCC).

Así lo voto.

El señor Presidente Doctor Hankovits, por los mismos fundamentos, votó en igual sentido.

POR ELLO, y demás fundamentos del acuerdo que antecede se rechaza el recurso de apelación interpuesto así como el planteo de inconstitucionalidad deducido y, en consecuencia, se confirma la resolución impugnada; las costas se imponen a la recurrente en su objetiva condición de vencida (arts. 7, 2210 CCyC, texto según ley 27.271; 44 inc. “b” del decreto ley 11643/63, texto según art. 85 de la ley 12.008; 49, 53 inc. “c”, del decreto reglam. 5479/65; 6, 37 inc. “a” de la ley 17.801; DTR 17/2016; art. 68 del CPCC).

REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE en los términos del art. 10 del Ac. 4013/21, texto según Ac. 4039/21, SCBA. DEVUÉLVASE al Juzgado de origen que interviniera en la elevación de estas actuaciones a esta Alzada según sorteo realizado por la Receptoría General de Expedientes. COMUNÍQUESE –una vez consentido o firme lo aquí decidido– al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, manda que se efectivizará en la instancia anterior. – Leandro A. Banegas. – Francisco A. Hankovits.